山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1102民初4917号原告：王文清，男，2001年4月5日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：刘玉梅，山东律苑律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：刘琪，山东律苑律师事务所实习律师。被告：郭娜，女，1988年4月5日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：曹瑞亮，山东兆利律师事务所专职律师。原告王文清诉被告郭娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王文清的委托诉讼代理人刘玉梅、刘琪，被告郭娜的委托诉讼代理人曹瑞亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文清向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告之间的房屋买卖合同；二、判决原、被告共同承担115万元首期购房款资金风险，即被告向原告退还57.5万元首期购房款；三、判令被告承担本案的诉讼费及保全费、担保费。事实与理由：2019年8月8日，原告与被告郭娜签订了房屋买卖合同，日照市睿腾房产策划有限公司（以下简称“睿腾公司”）作为中介方在上述房屋买卖合同中盖章。上述房屋买卖合同约定，被告郭娜所有的位于临沂路以东、高新一路以北裕升华庭小区10幢01单元1301室房屋一套[不动产证号：鲁(2019)0028423]以及附属地下停车位、储藏室。房产以165万元的价格转让给原告。合同签订后，原告分三次将首付款115万元打入第三方睿腾公司银行账户，且睿腾公司向原告出具了收款凭证。后原告与被告共同去兴业银行办理剩余房款贷款事宜，并在银行签署《首期购房款声明》，该声明为首期购房款因存入中介机构账户而产生的风险由交易双方承担。现被告拒不与原告共担首期购房款资金风险，也不与原告继续履行合同。原告提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。被告郭娜辩称：一、答辩人与原告签订房屋买卖合同属实，同时原告解除合同，需承担相应的违约责任。二、被告没有共同承担首付款资金风险的义务和责任，理由如下：（一）（2020）鲁1102刑初248号刑事判决书已经认定睿腾公司法定代表人朱奕霖以非法占有为目的，在签订、履行合同的过程中，骗取对方当事人财物，数额特别巨大，侵犯了社会主义市场经济秩序和原告王文清的财产所有权，其行为构成合同诈骗罪，并责令朱奕霖将犯罪所得赃款退还给原告王文清，可见原告王文清的财产损害的赔偿主体应该是朱奕霖，而非被告郭娜。（二）按照合同的约定，原告王文清应该将首付款转入双方约定的第三方托管帐户，而非中介帐户，原告付款对象错误所造成的法律后果应当由原告自行承担，《日照市存量房网上交易和资金监管办法》规定房地产经纪机构和经纪人在服务过程中不得从事交易资金的代收代付业务，同时也规定了房屋买卖双方可以选择指定的商业银行托管帐户进行托管。因此，原、被告双方在合同约定的第三方托管帐户应当是房地产管理部门指定的托管帐户而非中介帐户。三、房屋买卖交易过程中首付款存放在合法的房地产管理部门指定的银行托管帐户，其目的和作用是在保护购房者的权利和利益，而出售者出卖房屋的根本目的是为了获取资金，因此，出售者不会因首付款放在第三方而获得任何的利益，相反还会有相应的利息等权益的损失。我国民法典第六条规定民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务，即权利和义务相一致的原则，经典的表述为“利益之所归，损害之所属”。本案中，假如认定合同约定的第三方托管帐户就是中介帐户，那么双方将首付款存放在中介公司帐户的目的和作用也是为了保护原告王文清的权利和利益，根据“利益之所归，损害之所属”的原则，本案首付款资金的风险也应当由原告王文清自行承担。综上，应驳回原告对答辩人的诉讼请求。当事人双方围绕诉讼请求，向本院依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王文清向本院提交了如下证据：证据一、房屋买卖合同原件，证明原被告于2019年8月8日签订《房产买卖合同》，合同第四条第一项双方约定将定金、首付款打入中介公司睿腾公司，待双方办理完过户手续且办理不动产权证书后，由中介公司将款打入被告账户;证据二、首期购房款声明、信用项目审批通知书（复印件）、授权书各1份，证明原告将首付款打入中介公司是原被告双方共同合意。在该首期购房款声明中明确约定。根据买卖双方与中介机构签订的房款托管协议相关约定，本人同意将位于日照裕升华庭10-1-1301的房屋首期购房款115万元交由中介机构睿腾公司指定的账户托管，并声明如下，首期购房款资金因存入中介机构账户而产生的风险由交易双方承担，贵行不对首期购房款资金负有监管义务，在该首期购房款声明中，买卖双方均签字按手印予以认可。证据三、收款凭证、银行交易明细清单原件各一份，证明原告按照合同约定将首付款和定金打入中介公司睿腾公司。证据四、日照市不动产登记中心查询结果原件，证明案涉房屋现状。证据五、户口本（复印件）王文清(身份证复印件)王代锋(身份证复印件)各1份，证明王代锋与原告王文清系父子关系，首付款和定金由王代锋支付。证据六、声明原件，证明涉案购房款由原告之父王代锋支付，房屋的实际权利人为原告,原告向被告主张权利后,王代锋承诺不再向其主张任何权利。证据七、担保费、诉讼费、保全费各1份，证明原告为主张自己的权利支出了合理的费用。被告郭娜经质证认为：对于证据一真实性没有异议，但是通过该证据可以看出，原告的付款方式中的定金是付给中介方保管，首付款给第三方托管账户，其中中介方保管是由人工手写并捺印，而第三方托管账户是微机打印，可以看出两账户并非同一账户。对于证据二真实性代理人庭后核实后7日内书面回复，同时通过该证据可以看出，是将首付款交由中介机构指定的账户托管，并非是交由中介机构的账户进行托管。再者该证据系兴业银行为免除自己对首付款的风险进行的声明，并非是针对原被告双方作出的。对于证据三真实性以及证明目的，请法庭依法核实，确定原告是否支付了首付款，同时双方在合同中约定的首付款是105万元，定金是5万元，而原告实际支付给中介公司的款项是115万元，期间存在差额。对于证据四真实性没有异议。对证据五、六真实性没有异议，请求法庭依法核实。对证据七真实性没有异议，但是该费用不该由被告承担。特别是原告对被告的房屋进行的保全费以及担保费，应当由原告承担，双方之间的纠纷已经历三次诉讼，在第一次诉讼中，原告对被告的房产进行了查封保全，被告解封后，但被告并没有进行转移，实际上被告也在积极的端正态度的面对双方的本次纠纷，对于本次的保全费、担保费，被告本人表示坚决不予承担。被告郭娜提供证据如下：日照市东港区人民法院（2020）鲁1102刑初248号刑事判决书打印件，证实日照市东港区人民检察院在指控中陈述，2019年8月8日，该案被告朱奕霖与王某、郭某签订房产买卖合同，诈骗被害人王某人民币1178000元，最后判决，责令被告朱奕霖退还原告王文清人民币1178000元，可以看出朱奕霖的诈骗受害人是原告王文清，退赔对象也是原告。因该判决书系网络打印，对于其中的人名，请求法庭依法核实。原告王文清经质证认为：对证据的真实性予以认可，但不能实现其证明目的。首先，房屋买卖合同中约定的首付款为105万元，但是在后续的原被告双方到兴业银行办理剩余房款的贷款的时候，签订的首期购房款声明中明确载明，将首付款变更为115万元，视为双方一致同意将首付款的金额调整为115万元。第二，因首期购房款声明的签订时间在房产买卖合同签订之后，因此无论房产买卖合同中约定的第三方托管账户，具体是指哪个账户，都应当以首期购房款声明中约定的付款账户为准。而本案中原告将款项打到睿腾公司，且睿腾公司出具了收据，在首期购房款声明中，也写明将首期购房款打入睿腾指定的账户，因此可以证明原告已按照约定履行了交付首付款的义务。因睿腾公司的法人朱奕霖将该款项挪作他用，导致被告无法如期足额拿到房款，后将涉案房屋存在的查封、抵押解除，也即涉案房产买卖合同无法继续履行，因此原告要求解除与被告签订的房产买卖合同的诉讼请求，并不存在要求支付违约金的情形。根据首期购房款声明中约定的风险共担，因此本案中首期购房款115万元，应当由原被告各承担一半。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国刑事诉讼法的解释》第130条的规定，被告人非法占有处置被害人财产的，应当依法予以追缴或责令退赔，被害人提起附带民事诉讼的人民法院不予受理，但该规定并未排除被害人对被告人之外的其他民事主体另行提起民事诉讼。本案中对首付款风险的分担系基于平等主体之间的约定，与刑事判决中认定的被害人以及退赔并不矛盾。本院经审查，原、被告提交的证据，对对方无异议部分本院予以确认；对有异议部分，本院将结合关联证据及查明的其他事实予以综合认定。上述证据均附卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经案外人睿腾公司居间，2019年8月8日，被告郭娜（甲方，卖方）与原告王文清（乙方，买方）签订《房产买卖合同》，载明“……第二条房屋基本情况及附属设施。一、1、甲方为此房屋的所有权人，所售房屋（以下简称“该房屋”）登记坐落为日照市临沂路以东、高新一路以北裕升华庭10幢01单元1301室，……不动产权证书，证号：鲁(2019)0028423。……总价款为：1650000元（人民币大写壹佰陆拾伍万元整）。第四条付款方式及期限。1、乙方按照如下方式支付房款：此协议签订当日，乙方支付50000元，此款作为购房定金，此定金甲乙双方一致要求由中介方保管，乙方支付首付款当日转为首付款，房产过户当日转为交房保证金，交房保证金过户当日交由中介方保管，待甲乙双方交接完房屋后由甲方到中介方支取。乙方办理商业贷款：乙方于2019年8月10日前到人民银行查询打印个人征信报告，并携带在征信报告的贷款银行进行初步审核，如征信符合贷款办理要求，乙方于2019年8月13日前支付首付款共计人民币1050000元（人民币大写壹佰零伍万元整），打入第三方托管账户。以上首付款待甲乙双方办理完过户手续，办理出乙方不动产权证后由托管方打入甲方账户……如乙方商业贷款未能通过审核，甲乙双方一致同意解除合同，互不追究责任，退还乙方已交全部房款及定金……”。原、被告在该合同上签字捺印，中介方睿腾公司在该合同上盖章。2019年8月8日中介睿腾公司收取王代锋裕升华庭10号楼1单元1301室定金5万元；2019年8月13、8月16日，中介睿腾公司分别收取王代锋涉案房屋首付款30万元、80万元、评估费0.8万元。案外人王代锋系原告王文清之父。原告提交2019年《首期购房款声明》载明，“兴业银行股份有限公司日照分行：根据买卖双方与中介机构签订的《房款托管协议》相关约定，本人同意将位于日照裕升华庭10-1-1301房屋首期购房款115万元交由中介机构睿腾指定的账户托管，并声明如下：首期购房款资金因存入中介机构账户而产生的风险由交易双方承担，贵行不对首期款资金负有监管义务。”原、被告签字捺印。2020年6月30日，本院作出（2020）鲁1102刑初248号刑事判决书，认定睿腾公司法定代表人朱奕霖自2017年将购房客户交付至该公司的购房款用于购买彩票、赌球等，造成公司资金漏洞。2019年被告人朱奕霖以与被害人签订房产买卖合同等方式，诈骗其购房款项，共计6902240元，用于填补上述资金漏洞，购买彩票、赌球等。具体事实如下：8、2019年8月8日，被告人朱奕霖以上述方式与王文清、郭娜签订房产买卖合同，诈骗被害人王代锋1178000元。本院判决被告人朱奕霖将犯罪所得赃款6832240元退赔各被害人（其中被害人王代锋1178000元）。原告申请保全涉案房产，保全金额60万元，支出保全费3520元，支出保全担保费1200元。本院认为，本案争议焦点为被告是否应向原告退还首期购房款57.5万元。根据原被告双方提供的证据及陈述意见，本院分析如下：1、本案所涉《房屋买卖合同》虽系原被告的真实意思表示，但系睿腾公司法定代表人朱奕霖以非法占有为目的，以与被害人签订房产买卖合同的方式，诈骗其购房款项的手段，本案原告与其父王代锋系受害者之一。故对于原告诉求解除涉案《房屋买卖合同》的诉求，本院予以支持。2、原告与被告之间系买卖合同关系，虽然《首期购房款声明》约定，首期购房款资金因存入中介机构账户而产生的风险由交易双方承担，但根据《房屋买卖合同》约定，涉案房产的首付款系由原告向中介方睿腾公司交付，由中介方代为保管，待交接完房屋后由被告支取，如未完成交易，则首付款退还原告，原告为首付款的所有者和权利人。因涉案房产交易，未完成过户交付事宜，首付款的所有权并未转移，风险亦未转移，仍应由原告负担。3、本案原告与其父王代锋作为受害人，睿腾公司法定代表人朱奕霖对其诈骗行为已经本院生效判决确认，并由朱奕霖退赔，原告与其父王代锋的损失已经生效判决确认赔偿。4、因朱奕霖的犯罪行为具有不可预见性，被告作为出卖人在涉案房屋买卖过程中并不存在过错。综上，对于原告主张被告退还首付款57.5万元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的保全担保费、担保费损失，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第五十二条、第九十一条、第九十七条，《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王文清与被告郭娜于2019年8月8日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回原告王文清要求被告郭娜退还57.5万元购房款的诉讼请求；三、驳回原告王文清本案的其他诉讼请求。案件受理费9550元，保全费3520元，均由原告王文清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  李隆财人民陪审员  毕欢九人民陪审员  万桂英二〇二一年七月九日书 记 员  匡姗姗