文书内容江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0391民初31号原告：杨广平，男，1955年4月4日出生，汉族，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：姜芳、杨川川，江苏圆点律师事务所律师。被告：徐州城置有限公司，住所地徐州经济技术开发区一号路以东，徐海路以北。法定代表人：孔德辉，该公司经理。委托诉讼代理人：孟秋、王琳琳，江苏淮海正大律师事务所律师。第三人：郑在跃，男，1970年4月28日出生，汉族，住徐州经济技术开发区。第三人：褚衍云，女，1970年2月7日出生，汉族，住徐州经济技术开发区。原告杨广平与被告徐州城置有限公司、第三人郑在跃、褚衍云执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨广平及其委托诉讼代理人姜芳、杨川川、被告徐州城置有限公司的委托诉讼代理人孟秋、王琳琳到庭参加了诉讼。第三人郑在跃、褚衍云经本院传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法继续对坐落于徐州经济技术开发区尚东花园一期52号楼2-1501室（不动产权证号为国房初徐州字第CS004816号）房屋的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：申请执行人杨广平（本案原告）与被执行人郑在跃、褚衍云民间借贷纠纷一案，贵院在执行过程中作出（2020）苏0391执恢178号之一执行裁定，查封郑在跃所有的位于徐州经济技术开发区房屋。案外人徐州城置有限公司（本案被告）对执行标的提出书面异议，请求中止对该房屋的执行。贵院作出（2020）苏0391执异43号执行裁定书认为，该房屋预告登记的所有权人是郑在跃，不动产物权登记的所有权人为徐州城置有限公司，预告登记不能对抗本登记，徐州城置有限公司权利合法真实，可以排除执行，故裁定中止对该房屋的执行。商品房初始登记是房地产开发企业对其依法建成的商品房所有权的设立登记，房地产开发企业只有在办理初始登记后，才具备给购房者办理个人产权证的资格和条件。本案中，第三人与被告签订商品房买卖合同，并已按照合同约定支付了购房款，且办理商品房预告登记，取得了所购房屋的物权期待权。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议，人民法院应予支持。该条款正是对已经预告登记的房屋消费者物权期待权的保护。虽然物权法对不动产物权归属以登记生效为原则，但第三人对案涉房屋进行了预登记和预抵押登记，对于该不动产执行中涉及事项的处理法律有特别的规定，本案应依据特别法律规定处理。原告申请执行预告登记在第三人名下的房屋，并无不妥。被告作为房地产开发企业，案涉房屋虽然初始登记在其名下，但其只是名义上的所有权人，依法不享有排除执行的权利。被告于2016年已经向本案第三人就涉案房屋问题提起过追偿权诉讼，经法院判决，双方之间的争议早已转化为普通债权，因此涉案房产应属于第三人郑在跃、褚衍云所有，原告申请执行第三人名下房产合法合理。被告辩称，请求依法驳回原告的诉请。涉案房屋的所有权人是城置公司，依据民法典的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，涉案房产是属于城置公司的，现在产权证明的登记清楚记载属于城置公司，所以原告要求执行该房屋无事实和法律依据。第三人未到庭，视为对答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃。到庭当事人围绕诉讼请求和争议焦点依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议或经审查合法有效的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定如下事实：2014年2月20日，本院对原告与第三人之间的民间借贷纠纷一案作出（2013）开民初字第1439号民事判决，判决第三人偿还原告借款人民币50万元。该判决生效后，原告于2014年4月25日向本院申请强制执行。本院于2014年10月21日终结该次执行程序。2020年9月11日该案恢复执行，本院作出（2020）苏0391执恢178号之一执行裁定：一、查封被执行人郑在跃所有的江苏省徐州市鼓楼区城置国际花园城徐州经济技术开发区尚东花园一期52-2-1501。二、查封期限为3年。被告徐州城置有限公司提出执行异议。本院于2020年12月16日作出（2020）苏0391执异43号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。原告不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，2010年1月12日，被告与第三人郑在跃签订了编号为0194982的商品房买卖合同，约定郑在跃购买尚东花园52-2-1501室房屋，合同总价为413506元，买受人应当在2010年1月12日前支付房款83506元，余款33万元于2010年2月12日前以贷款方式支付给出卖人。2010年2月3日，两第三人（夫妻）与案外人中国工商银行股份有限公司徐州云龙支行签订《个人购房借款/担保合同》，第三人向该行借款33万元，贷款期限20年，被告作为第三人的连带责任保证人在合同上加盖公章。该行又与两第三人签订房地产抵押合同，由第三人将上述房屋抵押给该行，抵押期限自2010年2月3日起至2030年2月3日止。2010年3月11日，该行向两第三人发放贷款33万元（按约定支付到了被告的账户）。具备上房条件后，被告与第三人办理了交房手续。因两第三人未按照约定履行还款义务，工商银行云龙支行向徐州市云龙区人民法院提起诉讼，该院于2013年5月28日作出（2013）云商初字第0471号民事判决，判令两第三人偿还借款本金305775.37元及利息，徐州城置有限公司对上述款项承担连带偿还责任。该判决生效后，两第三人和徐州城市有限公司未在指定期间内履行付款义务，根据工商银行云龙支行的申请，云龙区法院于2014年4月28日扣划了徐州城置有限公司的银行存款人民币346869.01元。2016年2月25日，徐州城置有限公司诉至本院，要求两第三人偿还其代为支付的346869.01元及利息。本院于2016年11月28日作出（2016）苏0391民初446号民事判决，判令两第三人偿还徐州城置有限公司代偿的上述款项及利息。该判决已生效。2020年9月15日，徐州城置有限公司又诉至本院，要求解除与第三人之间的商品房买卖合同。本院经审理认为，其解除权的行使期限已过，于2020年11月28日作出（2020）苏0391民初3161号民事判决，驳回其诉讼请求。还查明，上述房屋于2010年2月10日预告登记在郑在跃名下，不动产权证书号为YG0005213；2012年8月31日房屋所有权初始登记在徐州城置有限公司名下，证明编号为国房初徐州字第CS0048167号；2012年9月12日，徐州城置有限公司办理了编号为2012-28681的土地使用权分割转让证及变更登记申请书。2012年6月18日，徐州市鼓楼区人民法院对该房屋进行了查封。2014年，本院根据杨广平的申请对该房屋进行了预查封续查封。本院认为，最高人民法院、国土资源部、建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五、十六、十八条规定:对于被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋或者被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋,虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封自动转为正式查封。预查封的效力等同于正式查封。本案中,涉案房屋的买受人郑在跃为诸多案件的被执行人,其与徐州城置有限公司签订的商品房买卖合同已办理了备案手续,所购的房屋也办理了所有权初始登记和预告登记,故人民法院完全可以预查封和轮候预查封。预查封的对象是被查封人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权,即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权。预查封的目的就是使被查封人保有这个债权,以便将来实现这个债权,取得房屋的所有权,从而预查封转化为正式查封,得以执行。因此,一旦该项请求权被预查封,合同的双方当事人均应维持该合同的效力并积极地履行,不得通过行使合同约定的解除权或通过协商一致、达成解除协议的方式解除合同；债权人也不得实施放弃、转让该项请求权等处分行为——因为这都将导致其丧失该项已经被预查封了的请求权。本案中,商品房买卖合同虽约定郑在跃迟延支付购房款的情况下,徐州城置有限公司可以解除合同，但郑在跃已经支付购房首付款,并通过向工商银行云龙支行贷款的方式全额支付了购房款,在履行买卖合同上没有违约情形,故徐州城置有限公司既不享有合同约定的解除权,也不能通过与郑在跃协商一致、达成解除协议的方式解除合同。故，对于徐州城置有限公司解除商品房买卖合同的请求，本院作出（2020）苏0391民初3161号民事判决，予以了驳回。至于徐州城置有限公司因承担阶段性连带责任保证而支付的费用,仅可向债务人郑在跃、褚衍云追偿。故，对于徐州城置有限公司的追偿请求，本院作出（2016）苏0391民初446号民事判决，予以了支持。因此,预查封措施应予维持,商品房买卖合同应继续履行。徐州城置有限公司与郑在跃之间已移转了物之占有(交付房屋)、办理了土地分割转让证等资料,双方之间“授受”房屋所有权的意思已经完成,只需办理所有权移转登记即可。在此情况下,虽单从是否已经进行了房屋所有权移转登记角度而言,房屋所有权尚未移转登记至郑在跃名下、似仍属于徐州城置有限公司所有。但房屋所有权将来必须、必然移转登记至郑在跃的名下,郑在跃终将取得房屋所有权,人民法院对郑在跃房屋交付请求权和所有权移转登记请求权的预查封终将转化为对其房屋所有权的正式查封,执行工作终将进行下去。基于以上的分析,不宜再将上述房屋确认为徐州城置有限公司所有,其要求中止对上述房屋的执行,不应得到支持。因郑在跃、褚衍云拖欠银行贷款，徐州城置有限公司代偿了本应享有抵押权担保的工商银行云龙分行的贷款,故徐州城置有限公司在向郑在跃、褚衍云追偿时,亦应取得工商银行云龙分行本应享有的优先地位。案涉房屋价值已显著增加，法院从变卖、拍卖所得的价款中先支付给徐州城置有限公司代偿的费用后,剩余款项由杨广平等其他债权人依法分配,方能彰显对各债权人合法利益的公平保护。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条规定，判决如下：继续对坐落于徐州经济技术开发区尚东花园一期52号楼2-1501室（不动产权证号为国房初徐州字第CS004816号）房产的执行。案件受理费8800元由被告徐州城置有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判长  张基奎审判员  柴修峰审判员  陈 青二〇二一年七月二日书记员  董世妹