湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初5780号原告：陈静，女，1978年12月17日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：晏依萍，湖南顶璟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王峰，湖南顶璟律师事务所律师。被告：长沙谷山源房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道滨江海棠湾20栋二楼013号。法定代表人：李其，董事长。委托诉讼代理人：杨东升，北京市康达（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李森，北京市康达（长沙）律师事务所律师。原告陈静与被告长沙谷山源房地产开发有限公司（以下简称“谷山源公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈静向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿逾期办理产权登记违约金102428.97元。2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年9月8日，原被告签订经济适用房买卖临时合同，原告购买位于岳麓区××路××号××期××栋××房，后签订长沙市商品房买卖合同，约定价款共计246235元，2011年10月1目前交房，并于交房后365日内完成产权登记，并未具体约定逾期登记违约金计算方式。2011年9月8日，原告支付完全部房款，被告于2011年10月3日交房，但直到2020年4月7日被告才完成产权登记。原告认为，原告已全面履行合同支付义务，而被告逾期办证的违约行为，已严重损害原告合法利益，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十四条规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。遂原告诉至法院，望判如所请。被告谷山源公司辩称：（一）被告与原告之间不存在商品房买卖合同关系，本案不能适用关于商品房买卖的有关法律规则处理。1、从合同目的看，案涉合同名为《商品房买卖合同》，但并没有商品房交易的事实，案涉合同实际上是原告与长沙市岳麓区岳麓滨江新城拆迁安置指挥部为了方便办理案涉房屋不动产权证书而与被告签订的虚假意思表示的合同。2、从合同标的看，案涉房屋并非商品房，而是经济适用房，是长沙市岳麓区岳麓滨江新城拆迁安置指挥部向被告订购，用于安置岳麓滨江新城建设拆迁的符合购买经济适用房条件的国有土地被拆迁对象的。故案涉房屋实际系由长沙市岳麓区岳麓滨江新城拆迁安置指挥部从被告处购买，再由拆迁指挥部安置给原告的；购买经济适用房需要满足诸多条件，购房资格和购房面积需要经过拆迁指挥部、住保局等政府部门审批，被告与原告无权自行协商。3、从合同约定内容看，案涉合同条款明显与客观事实不符。案涉合同约定应在2011年10月1日前交房，并在交房后365日内完成初始登记，初始登记后365日内办妥房屋所有权证，前述所有的约定均是套用了商品房办证的模板，而与经济适用房办证流程不符。经济适用房实际上应当先由原告将经济适用房购房资格单换为购房资格确认单，并经长沙市住房保障服务局审批，再将契税等其他材料交由被告后，被告才可能办理权属证书。事实上，原告直到2016年1月28日才取得长沙市住房保障服务局签发的经济适用住房购房资格确认单，2016年7月14日才缴纳了案涉房屋的契税和物业维修资金。由此可见，所谓的合同约定仅仅是为应付办证流程和手续需要而签订，并非真实意思表示，各方对此也是心知肚明的。4、案涉的合同仅具有商品房买卖合同之名，不具有买卖合同之实，签订该合同用意是配合办理不动产权证书。因被告为案涉房屋的建设单位，为房屋初始登记权利人，为方便安置对象，也为了尽快完成不动产权证书办理，拆迁指挥部从被告处购买了房屋后，要求被告直接将房屋产权办至被安置对象名下。同时为了应对不动产登记中心办理不动产权证书的流程和手续需要，拆迁指挥部要求被安置对象凭借其出具的证明材料与被告签订所谓的《商品房买卖合同》。综上可见，被告仅仅根据与拆迁指挥部的协议及其出具给原告的相关手续办理了相应的购房手续，目的是便于办理案涉房屋产权证书，并不存在真实的房屋买卖交易行为，原告对此也是明确知晓的。而且，因办理经济适用房不动产权证书所需的资料并非由被告掌握，办证进度也不是被告能够掌控的，所以拆迁指挥部及被安置对象均未严格要求被告的办证时间，正是基于此，案涉合同中才没有约定违约责任。原告现要求被告承担所谓的违约责任，严重违背了客观事实及合同签订时的真实意思表示。被告实质上仅与拆迁指挥部发生了真实的交易，原告也不是适格的原告主体，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。（二）被告无需向原告承担因办理不动产权证书所可能产生的任何违约责任。如前所述，原告提交符合要求的经济适用房资格确认单、契税收据等是办理案涉不动产权证的前提，但一直到2016年7月14日，被告才缴纳了契税和物业维修资金。2019年1月至8月，除极个别业主因拒不配合被告提供资料或提供的资料有误外，被告陆续办妥了案涉房屋所在小区1-7栋绝大部分房屋的不动产权证书。2019年4月14日，被告即在小区各楼栋张贴领取不动产权证书的公告，并电话通知各业主领取证书，同时也通知了其他业主补充提供资料。而案涉房屋之所以未办妥产权登记，是因为原告留存在被告处的身份证复印件已过期，不动产登记中心要求提供有效期内的证件，为此被告多次联系原告，但原告均未提交新的身份证复印件，故未能及时办妥产权登记的责任不在被告，被告不应当承担任何违约责任。况且，被告销售给长沙市岳麓区岳麓滨江新城拆迁安置指挥部的这些用于安置的房屋全是成本价销售，没有利润，如果让被告承担违约责任，对被告而言也不公平。（三）原告无视客观事实，无视案涉合同约定，主张依据最高人民法院关于商品房的司法解释计算违约金，完全没有法律依据。涉案房屋为经济适用房，办理产权登记本就比一般商品房要复杂，而且办证还需拆迁指挥部提供相应的资料，不适用商品房相关司法解释的有关情形。综上，原告诉讼请求缺乏合同及法律依据，请求法院依法予以驳回并由原告承担本案全部诉讼费用。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月14日，被告谷山源公司（甲方）与长沙市岳麓区岳麓滨江新城拆迁安置建设指挥部（乙方）签订《谷山庭院小区一期经济适用房预订房源协议》。协议第一条中约定：甲方同意将位于长沙市岳麓区××街道××村××小区××期高层（小高层）经济适用房期房886套作为乙方的拆迁安置房源，其中包括7＃栋102套。协议第四条中约定：从预订房源获批预售证之日起10日内，乙方报请长沙市滨江新城建设开发有限责任公司按房源销售价的40%一次性向甲方支付房源预定金。协议签订后，长沙市滨江新城建设开发有限责任公司向谷山源公司支付了房源预定金。2011年9月8日，原告陈静（买受人）与被告谷山源公司（出卖人）签订《经济适用房买卖临时合同》一份。合同第一条约定：出卖人经有关上级部门批准建设经济适用房，项目定名为谷山庭苑。合同第二条约定：买受人购买出卖人开发建设的位于岳麓区××路××号××期××栋××房（以下简称“案涉房产”）；房屋建筑面积89.54平方米（房产局预测面积），房屋单价2750元／平方米（最终价格以长沙市物价审判为准）。买受人签订本临时购房合同之日一次性向出卖人预付246235元的房款，签订正式购房合同时凭签订的临时合同及出卖人开具的收款收据，依照长沙市物价局审判的实际销售价格对前期缴纳的购房款多退少补，并换开购房发票。合同第五条约定：买受人须在正式的购房合同之前缴纳购房应承担的相关税金及费用（包括但不限于契税、预告登记费、产权登记费、国土证手续费等费用）。合同第七条约定：出卖人保证开发建设的经济适用房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该经济适用房不能办理产权预告登记和产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。2016年1月28日，长沙市住房保障服务局向原告陈静签发了《长沙市经济适用住房购房资格确认单》，确认：陈静系重点工程、棚改拆迁户，可购买经济适用住房一套。该确认单上显示：初次审批时间为2010年2月4日，有限期至2017年1月28日。2016年7月12日，陈静（买受人）与谷山源公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》一份，合同第三条约定的买受人所购商品房为案涉房产。合同第四条约定该商品房单价为每平方米2750元，总价款为246235元。合同第十条中约定：出卖人应当在2011年10月1日前将商品房交付买受人使用。合同第十八条中约定：自本合同生效之日起90日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第／项处理……如因买受人原因导致出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记或手续，双方同意按下列第3项处理：……3、如因买受人原因导致出卖人无法按期办理上述权证的，出卖人不承担本合同约定的违约责任，且出卖人可不负责代为办理相关权证。合同签订后，陈静于2016年7月14日缴纳了案涉房产的物业维修基金8954元。谷山源公司于2019年4月14日，在楼栋门口张贴公告，告知谷山庭苑1#-7#栋业主，《不动产权证书》已于2019年3月办理完毕，并将于2019年4月15日向业主发放。查，1、2011年9月8日，陈静的父亲陈立祥向谷山源公司支付251420元，注明用途为“购房”；同日，谷山源公司向陈静开具了金额为246235元的购房款发票及合计金额为5185元的契税、预告登记费、产权证费、国土证费，其中契税注明为4925元。2、陈静于2011年10月收房，并于2011年10月3日支付了2011年10月1日至2012年3月30日的物业费698元。3、案涉房产的不动产权于2020年4月7日登记在陈静名下，权证号为（2020）长沙市不动产权第0××9号，附件部分注明“此房系经济适用房”。上述事实，有当事人陈述及经庭审质证的《谷山庭院小区一期经济适用房预订房源协议》、《长沙市经济适用房住房购房资格确认单》、《经济适用房买卖临时合同》、《长沙市商品房买卖合同》、银行业务交易单、发票、收据、不动产权证书等证据佐证。本院认为，本案的争议焦点为，一、涉案房产是经济适用房还是商品房的问题;二、原告陈静所主张的诉讼请求的理据问题。一、关于涉案房产是经济适用房还是商品房的问题。无论是从原告陈静的购房过程，还是从案涉房屋的不动产登记情况看，案涉房屋均应认定为经济适用房。二、关于原告陈静所主张的诉讼请求的理据问题。首先，从案涉房屋的购置及交付过程看，原、被告双方实际履行的并非案涉《长沙市商品房买卖合同》;其次，案涉《长沙市商品房买卖合同》中，也并未就因出卖人责任致使买受人未能在约定期限内办理产权登记的违约责任进行约定;第三，案涉房屋性质为经济适用房，其交易规则不同于商品房交易，不当然适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。综上，陈静在本案中所主张的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告陈静的诉讼请求。案件受理费1174元，由原告陈静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 员  刘 群二〇二一年七月七日法官助理  林青曼书 记 员  刘 彬附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。