北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第03776号原告林卉，女，1987年10月25日出生。原告兼林卉的委托代理人林生，男，1956年4月26日出生。被告北京商建房地产开发公司，住所地北京市西城区阜成门外大街42号。法定代表人许丽明，总经理。委托代理人李斌，男，1973年12月5日出生，被告公司职员。委托代理人黄岩，北京市大都律师事务所律师。原告林生、林卉与被告北京商建房地产开发公司（以下简称商建房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兼原告林卉的委托代理人林生，被告商建房地产公司的委托代理人李斌、黄岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林生、林卉诉称：原告于2005年5月28日与被告签订商品房购房合同，购买了位于北京市昌平区北七家冠雅苑某房屋，并已支付了全部购房款及相关费用，且已实际入住至今。购房当时，被告承诺三个月内为原告办理中华人民共和国房屋所有权证（以下简称”房屋所有权证”）。但直至今日未办理，虽然原告屡次催促，被告均以各种理由推托，未给原告办理房屋所有权证，造成了原告极大的经济损失和精神损害。2010年11月2日原告基于所购房屋已被市一中院予以查封，已无法办理房屋所有权证的情况下，以案外人的身份向北京市第一中级人民法院提起异议书，获得一中院的支持【（2011）一中执异字第389号】。2011年3月18日的裁定书明确裁定”中止对北京市昌平区北七家冠雅苑小区某房产的执行”予以解封。2012年4月5日，被告给原告送达了承诺书。承诺于2012年9月为原告办理房屋所有权证。但直至今日，该项承诺又石沉大海。原告仍未取得房屋所有权证。根据中华人民共和国建设部2004年7月13日发布的建设部令第131号中第十二条”预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”由于原告于2005年5月28日从北京商建房地产开发公司全款购买冠雅苑小区某房屋，2006年8月入住至今，并交纳了办理房屋所有权证、房屋买卖契税和住宅专项维修资金及相关费用，在依法办理房屋所有权证、房屋买卖契税和住宅专项维修资金及相关费用，在依法办理房屋所有权证过程中不存在任何过错。而正是由于被告的各种过错和违约导致原告至今未能取得房屋所有权证。因此，原告有充分理由提请贵院依法支持诉讼请求第一项之内容，并依法判决被告在判决生效之日起90日内为原告办理并取得房屋所有权证。按照最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷司法解释第18条第3款之规定，被告人应承担相应的法律责任，赔付违约金。违约金计算：商品房买卖合同标的物为已竣工的房屋，自合同订立之日起90日之后计算。原告与被告购房合同签订之日为2005年5月28日，延后90日为2005年8月27日，至2012年12月18日总计为2671天。根据原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，被告应支付违约金为：购房总额569464元＊0.0003／元／天＊2671=456311.5元。鉴于被告目前的实际情况，原告采取极大的宽容态度，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判决：1、依法判决被告为原告办理并取得中华人民共和国房屋所有权证；2、依法判决被告向原告支付违约金人民币壹拾万元；3、诉讼费由被告承担。被告商建房地产公司辩称：2005年，我公司与原告签订北京市内销商品房买卖契约。原告购买我公司开发的昌平区北七家镇冠雅苑小区某房屋。因客户未能按期履行购房人办理房产证义务，导致至今不能办证。我方也不同意原告的诉讼请求，2012年10月17日，我们之间有协议，原告已经放弃了办房产证的权利。双方之间没有约定违约金。此外，涉案房屋有抵押权，不具备办理房产证的条件，本案原告向被告出具证明明确表示被告可以不履行办理房产证的义务，被告具有免除责任的情形，不存在违约，故原告的第二项诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。经审理查明：2005年5月28日，林生、林卉与北京商建房地产开发公司签订《北京市冠雅苑商品房买卖契约》，原告购买了由商建房地产公司开发的位于北京市昌平区北七家冠雅苑某房屋一套，该房屋建筑面积共168.7平方米，房屋总价款为569464元。合同第一条1-3-2项约定，买卖双方协商在签订合同之日，买方向卖方交纳总购置房价款的100%计：569464元，买方付足总购置价款的100%，同时卖方将买方所购房屋交付买方使用，以买方为主，卖方协助买方到北京市昌平区国土资源和房屋土地管理局办理《房屋所有权证》。合同第七条7-1项约定，买方支付了全部房屋购置款并取得了房屋所有权，卖方交付房屋所有权并取得了全部购置价款后，买卖关系即告完成；7-3项约定本契约生效后，除不可抗力外，买房不按期交付房屋的，买方有权向卖方追索违约金，违约金自房屋交付之日第二日起至实际交付日止，参照当时中国人民银行固定资产投资贷款利率计算。逾期超过60日，卖方未交付房屋的，买方有权终止本契约，契约终止自买方书面通知送达卖方之日起生效，卖方除在契约终止后30日内向买方双倍返还定金外，并须将买方已付房款及利息全部退还给买方，利息参照当时的中国人民银行固定资产投资贷款利率计算。合同签订后，原告支付了全部购房款后被告将房屋交付给原告使用。2011年4月14日，林生、林卉为涉案房屋交付专项维修资金11389元；2012年10月17日，林生、林卉交付契税8541.96元。另查，2004年4月12日，商建房地产公司将北京市昌平区冠雅苑某号楼抵押给了建设银行总行，现原告所购买的房屋仍存在抵押权。2012年10月17日，林卉与林生给商建房地产公司出具证明表明内容如下：林卉、林生于2005年5月28日购买北京商建房地产开发公司开发的冠雅苑小区某房屋，因我个人原因不再委托北京商建房地产开发公司协助办理该房屋房产证，并且已于今日将办理房产证的手续及已交费用从北京商建房地产开发公司处领走，今后办理该房屋产权证事宜与北京商建房地产开发公司无关，该公司无需再履行协助我办理该房屋产证之义务。上述事实，有《北京市冠雅苑商品房买卖契约》、购房发票、专项维修资金发票、契税发票、北京市第一中级人民法院（2011）一中执异字第389号执行裁定书、通知、证明及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告林生、林卉与被告北京商建房地产公司签订的商品房买卖合同系各方当事人真实意思表示，合同内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，由于出卖人的原因，买受人自合同订立之日起90日，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，根据双方契约约定，原告已付足总购置价款的100%，同时被告已经将房屋交付原告使用，应当以买方为主，卖方协助买方到北京市昌平区国土资源和房屋土地管理局办理《房屋所有权证》，但是被告迟迟没有尽到协助义务，已构成违约，故被告应当承担相应的违约责任。另外，因诉争房屋现仍存在抵押权，本院认为诉争房屋尚不具备办理房屋所有权证书的条件，对此被告商建房地产公司应承担相应的责任。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，理由正当，金额适当，本院予以支持。原告在2012年10月17日，所出具的证明并不影响要求被告承担违约责任的请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、北京商建房地产开发公司于判决生效后七日内向林卉、林生支付违约金十万元；二、驳回原告林生、林卉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千三百元（原告林卉、林生已经交纳一千一百五十元），由被告北京商建房地产开发公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程 杰人民陪审员  张光辉人民陪审员  李印德二〇一三年九月十四日书 记 员  张 焱