贵州省贵阳市中级人民法院民 事 裁 定 书(2021)黔01民终4454号上诉人（原审被告）：武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司，住所地贵州省贵阳市花溪区小河长江路万科大都会S栋四楼。法定代表人：丁宁。委托诉讼代表人：秦疆飚，男，1987年2月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李琴，女，1984年10月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：龙金星，贵州贵翔律师事务所律师。原审被告：贵阳万科劲嘉置业有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区水东路玲珑湾J-N楼负3层12号。法定代表人：吴忠友，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：颜仕武，贵州富迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙海彬，贵州富迪律师事务所实习律师。上诉人武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司（以下简称万科物业贵阳分公司）因与被上诉人李琴、原审被告贵阳万科劲嘉置业有限公司(以下简称万科劲嘉公司)物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院(2020)黔0103民初14338号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司上诉请求：1.依法撤销原审判决或改判，裁定驳回被上诉人的起诉。2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在认定被上诉人诉讼主体资格方面，适用法律错误。1、新修订的物业服务合同司法解释中已删除了原解释的第二、三条规定，即最高人民法院不认为单个业主可以作为原告就小区共同利益事项提起诉讼，再结合《中华人民共和国民法典》第九百四十六条规定，单个业主在未经业主大会授权的情况下不能代表全体业主提起小区共同利益事项的诉讼；2、小区业主与物业服务人的物业服务合同关是集体约定，共同承受的公共性合同，具有集体合同的特征和属性。本案涉及业主的共同利益，诉讼主体资格方面应当参照集体合同的法律规定，以是否具有集体意志进行认定。二、一审法院与本案合并审理的9案中，对一审原告是否属于重复起诉或是否属于必要共同原告处理不符合法律规定。一审法院合并审理的9案中，9名一审原告诉讼请求是共同的，涉及的利益也是共同的，提交的证据亦是共同的，都委托同一律师代理，代理意见相同。根据《民事诉讼法》第五十二条、第五十三条规定、第五十四条规定，至少也应当把9案的当事人视为必要共同原告处理，通过一个案件进行判决。三、一审开庭前上诉人就相关场地的清洁卫生、垃圾收集、垃圾清运义务已经完全履行，没有可供履行的标的，被上诉人的诉讼请求已经不存在。法院应当驳回被上诉人的诉讼请求。四、物业服务过程中偶尔出现的服务瑕疵不属于物业服务整体不合格，不应认定为整体物业服务违约。据物业服务行业的现状和特点，物业服务中工作涉及内容繁多复杂、服务时间长期不间断，在服务过程中偶尔出现清洁不到位，垃圾清运不及时等瑕疵实属难免，是目前社会生产力水平无法克服的困难。上诉人认为，在出现服务瑕疵之后物业服务人及时积极整改，及时消除影响，此时应当认定为物业服务人达到合格的服务质量标准，而不应认定为违约。李琴辩称，1.一审判决对业主诉讼主体资格方面适用法律正确，合同明确前期权利义务是当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，业主方购买服务，当然具有诉讼主体资格，本案应适用合同签订时有效的法律，根据法律规定，业主对侵害自己合法权利的行为有权利提起诉讼；2.上诉人陈述集体合同是偷换概念，本案审理的是前期物业服务协议，该合同双方是业主和物业公司，没有业主委员会，如果会出现第二份合同签订，业主也是将自己的部分权利让利给业主委员会，不是对自身权利的放弃，业主自身也能享有权利；3.物业公司服务违约不是偶然发生的，本案一审开庭后到二审开庭前，物业公司在卫生、公共设施维护等方面仍然存在诸多问题，依旧没有整改。综上，上诉人的上诉理由不成立，请二审法院维持。贵阳万科劲嘉置业有限公司述称，上诉人的上诉请求部分具有充分合理依据，9案诉讼标的一致，应当按照必要共同诉讼的程序通过一个案件进行处理。李琴向一审法院起诉请求：1.判令被告履行《商品房买卖合同》中前期物业服务合同部分“二、前期物业服务内容”中的第1项、第2项、第3项、第5项、第6项；“三、前期物业服务质量标准”中“（一）物业公共部位的维修、养护管理”中的第2、3项；“（二）物业公共设施设备运行、维修、养护和管理”中的第1项、第2项、第4项；“（三）物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道疏通”中的第1项至第4项；“（五）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理”中的第1项、第2项、第3项、第5项的义务，提供符合标准的服务；2.请求确认被告违约；3.判令两被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年2月24日，原告与万科劲嘉公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买万科劲嘉公司开发的位于万科城A区（A2）1单元14层3号房屋一套，建筑面积75.9平方米，《商品房买卖合同》附件十《前期物业服务合同部分》，对前期物业服务企业、前期物业服务内容、前期物业服务质量标准、公共绿化的养护和管理等内容进行了约定，约定物业收费标准为：高层住宅2.18元/月/平方米，落款处，原告签名捺印确认已阅读物业服务部分，对物业管理费用无异议。同查明，2015年7月1日，万科物业贵阳分公司（乙方）与万科劲嘉公司（甲方）签订《万科城A区前期物业服务合同》一份，约定：甲方委托乙方对万科城A区提供前期物业服务，双方就物业服务内容与服务标准、合同时效、权力与义务、物业服务用房、物业服务费用、物业的经营与管理等内容进行约定。该合同签订后，万科物业贵阳分公司即依约为“万科城A区”小区提供物业服务。原告入住小区后，认为万科物业贵阳分公司为其提供的物业服务未达成《前期物业服务合同》约定的标准，并与万科物业贵阳分公司及万科劲嘉公司进行沟通无果后，遂起诉至法院。庭审中，原告提供了关于公共区域的维护维养、小区违法搭建、擅自改变房型、停车场乱停乱放、门禁门口垃圾堆积、公共区域垃圾未清洁、长期堵塞消防通道等照片，拟证明万科物业贵阳分公司未履行《商品房买卖合同》中约定的《前期物业服务合同》中的义务，包括卫生服务、公共安全、公共秩序、公共设施的维修维护义务等。同时提供2019年11月12月份视频资料，拟证明万科城A区公告区域的监控设施长期不能使用，无尽到监控设施安全的维护，万科物业在A区的大门长期无法关闭，业主随意进出，A3停车场漏水、消防栓无水、长期停电、陌生人任意进入小区发放小广告等情况，万科的工作人员不与万科劲嘉公司对公共区域的管理进行沟通，万科物业贵阳分公司长期不履行其职责。万科劲嘉公司对原告提供的该组证据不予认可，认为与其无关。万科物业贵阳分公司对原告提交的证据亦不予认可，认为原告提供的所有照片情况已经全部整改完毕，视频显示情况均不存在，物业公司均已处理。一审法院认为，合法的物业服务合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点在于：一是原告是否有主体诉讼资格；二是被告万科物业贵阳分公司在物业服务方面是否存在违约行为；三是被告如何承担责任。首先，关于原告是否有主体诉讼资格方面。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”及《物业管理条例》第六条第二款：“业主在物业管理活动中，享有下列权利：……（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；……”之规定，原告作为业主，有权监督万科物业贵阳分公司履行物业服务合同。原告认为作为原告小区物业服务方即万科物业贵阳分公司未完全履行《前期物业服务合同》约定的义务，提出的诉求为要求万科物业贵阳分公司完全履行《前期物业服务合同》约定的义务，根据前述法律规定，原告有诉讼主体资格。其次，关于被告万科物业贵阳分公司在物业服务方面是否存在违约行为方面。从庭审中原告提供的相关证据可知，万科物业贵阳分公司在为原告等小区业主提供物业服务方面，存在未及时处理业主的相关诉求，垃圾未及时清运等情况，其未完全履行《前期物业服务合同》中约定的义务，虽万科物业贵阳分公司已及时处理业主反映的大部分问题，但存在延迟时间长方面的问题，万科物业贵阳分公司存在较轻的违约情况，其应按照《前期物业服务合同》第二条、第三条的约定履行提供及时的物业服务义务。在履行过程中如确有违约行为，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。最后，关于被告如何承担责任方面。其一，关于万科劲嘉公司承担责任方面，万科劲嘉公司作为房屋开发商，其已按商品房买卖合同约定履行义务，本案系物业服务合同纠纷，万科劲嘉公司不承担责任。其二，关于万科物业贵阳分公司承担责任方面，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告作为小区业主，并与万科劲嘉公司签订了《前期物业服务合同》，其与万科物业贵阳分公司建立了物业服务关系，现万科物业贵阳分公司未完全按照《前期物业服务合同》履行提供标准的物业服务的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，原告有权要求万科物业贵阳分公司提供符合《前期物业服务合同》约定的物业服务，万科物业贵阳分公司理应承担提供符合《前期物业服务合同》约定的物业服务的义务。综上所述，对原告请求判令被告履行《商品房买卖合同》中前期物业合同部分“二、前期物业服务内容”中的第1项、第2项、第3项、第5项、第6项，“三、前期物业服务质量标准”中“（一）物业公共部位的维修、养护管理”中的第2、3项；“（二）物业公共设施设备运行、维修、养护和管理”中的第1项、第2项、第4项，“（三）物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道疏通”中的第1项至第4项，“（五）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理”中的第1项、第2项、第3项、第5项的义务，提供符合标准的服务，并判令确认被告违约的诉请，一审法院予以支持由万科物业贵阳分公司按照《前期物业服务合同》第三条第（三）款之规定及时履行物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运义务，并确认万科物业贵阳分公司在向业主提供物业服务方面存在违约行为，其他方面，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司在履行《前期物业服务合同》中存在违约行为；二、武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司应按照《前期物业服务合同》第三条第（三）款之规定及时履行物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运义务；三、驳回原告李琴其余诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，由原告李琴负担（已预交）。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，二审中，双方当事人均向本院提交了新的证据材料。上诉人提交照片一组，拟证明垃圾未及时清扫情况已经不存在，上诉人对该现象已进行整改，被上诉人的该项诉请已经不存在给付内容。被上诉人认为该证据无法证实完成时间、地点、内容，达不到上诉人证明目的。被上诉人提交以下新的证据材料：1.电梯保养维修报告书，拟证明作为上诉人在电梯服务方面存在严重过错，前期维修有相应的记录，后期全部是空白，电梯是否存在问题无法保障。存在两个问题，第一是电梯有问题没有如实登记；第二是2020年的电梯报告单上时间就是2021年；2.(1)小区业主拍摄的视频，拟证明小区A区管理松散，外卖等人员随意进出小区，存在安全隐患;(2)2020年8月19日拍摄照片，拍摄地点在万科城A区，拟证明公共设施公共通风管损害后无人维修;(3)2021年1月5日小区照片，拟证明在小区范围内小广告、宣传单到处都有，小区存在安全隐患;(4)2021年4月23日万科城A区照片，拟证明小区出入口是双开的，没有基本安全保障;(5)图片2张（拍摄地点：万科城A区，拍摄时间2021年4月28日12:08），拟证明在儿童娱乐设施开发时间是，周末是9-21点，在12：08娱乐设施未开发;(6)图片（时间、地点不明确），拟证明值守人员门卫在睡觉。上诉人质证称：《电梯保养维修报告书》部分内容为空白不能证明物业公司没有履行电梯维保业务。第一段视频是美团外卖骑手准备进入小区的过程，外卖人员主动到物业值班岗亭，经允许后进入小区，不能达到被上诉人的证明目的；第二段视频是送水人员进入小区视频，是正常的物业管理，无异常情况，达不到被上诉人的证明目的；岗亭照片三性不予认可，照片上一个工作人员头趴在手上，不能证明是在睡觉；娱乐设施照片三性不予认可，只是娱乐设施使用时间公示，与使用时间没有关系。照片均显示地上有垃圾，根据物业服务合同约定，垃圾清理具有时段性，偶尔地上有垃圾是正常情况，其他照片不能证明未达到物业公司未尽到维保义务的情况，不能达到证明目的。所有证据均不属于新证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，本案证据递交的时间应在起诉前，之后的时间阶段提交与本案无关；上诉人还称根据一审判决，判决部分只对物业公有部位的清洁卫生、垃圾、清运进行确认，对其他事项认定不存在违约情况，对被上诉人提交的关于清洁卫生、垃圾收集之外的证据达不到对方的证明目的。因被上诉人没有提起上诉，已经自行确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷系由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。二审争议的焦点是作为小区业主的被上诉人能否单独就万科物业贵阳分公司履行《前期物业服务合同》的违约问题提起诉讼。因案涉《前期物业服务合同》系万科劲嘉公司在案涉商品房销售前与万科物业贵阳分公司签订、对小区全体业主均具有法律约束力的前期物业服务合同。该合同无论性质还是内容均属于为集体缔约、共同承受并涉及全体业主共同利益的公共性、集体性合同，合同相对人应为物业服务区内的全体业主。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项：“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”之规定，该合同的履行状况、物业服务质量标准的认定等合同事务均应通过业主集体参与或者形成集体意志和一般共识的方式行使，以避免业主之间因认识、期待、评价标准、利益诉求等不同造成的物业管理失序并最终影响业主的共同利益。因此，在案涉小区尚未成立业主委员会的情况下，各业主对于物业服务企业违约行为的诉权应当通过《中华人民共和国民事诉讼法》中规定的人数确定或者人数不确定的共同诉讼的方式行使更为妥当、合理，更有利于保障全体业主的合法权益。一审法院分别受理业主起诉并分别进行实体判决的做法应属不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条：“人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。”之规定，本院依法驳回李琴单独提起的本案诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院(2020)黔0103民初14338号民事判决；二、驳回李琴的起诉。一审案件受理费30元，退还一审原告李琴；上诉人武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司预交的二审案件受理费60元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  田 勇审 判 员  颜 云审 判 员  李云鹤二〇二一年七月十九日法官助理  钟 钦书 记 员  龚 晨