北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初4947号原告：北京兴华会计师事务所（反诉被告），住所地：北京市西城区裕民路18号北环中心2206室。法定代表人：张恩军，执行事务合伙人。委托诉讼代理人：廖忻，男，1990年10月20日出生，北京兴华会计师事务所合规专员。被告：詹维佳（反诉原告），男，1959年7月29日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郎小凤、余其俐，北京市德鸿律师事务所律师。原告北京兴华会计师事务所（反诉被告，以下简称兴华会计师事务所）诉被告詹维佳（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖忻、被告的委托诉讼代理人余其俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京兴华会计师事务所向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告退还房屋押金36093元；2.请求法院判令被告以36093元为基数，按照每日万分之一的标准向原告支付滞纳金至实际返还之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由原告承租XX号房间。双方合同到期后，原告将房屋腾空并打扫干净，并请被告方派人到现场查看验收，但因被告拒绝退还房屋押金，原告暂未向被告交还钥匙。原告曾安排法律顾问通过《律师函》、打电话、微信等多种方式与被告方友好协商，并应被告方要求发送《和解协议》，希望通过协商解决问题，减少双方经济损失和诉累，均未果。租赁合同4.2条约定，租赁期满，承租方如不再续租，双方清算各项费用并交接完毕后，出租方应将押金退还承租方（不计利息），否则，按每日万分之一的标准加付滞纳金。押金是为了防止承租方损坏租赁房屋或者不及时支付租金等违约行为提供的质押担保。XX房间虽有小的争议，但被告坚持要原告恢复2016年房屋装修，实际是做不到的，但是原告已经腾空房屋，准备好交还被告，原告也可以先将押金退还、收回房屋，再与原告协商装修问题，防止损失扩大。况且在协商中，原告已经提出押金退还的让步，充分表达了自己的诚意。但是被告坚持要求恢复2016年装修原状这样不合理的诉求，导致双方之间的争议十日绵长，被告应承担因拖延解决问题造成的双方一切损失。现诉至法院，判如所请。被告詹维佳辩称，首先，根据合同的约定，退还押金的前提条件是双方结清各项费用，且交接完毕以后，被告向原告退还押金。现原告没有支付完毕XX房屋的物业管理费。第二，原告擅自拆除毁损XX室内的精装修装饰部分，没有按照被告的要求恢复原状。第三，原告没有向被告支付超期占用XX房间期间的租金。被告向原告返还押金的前提条件还未成就。双方后期商谈和解过程中，被告的首要诉求都是要求原告把XX房屋归还，把房屋电子密钥交出来，这是双方谈和解的前提条件，但是原告一直以被告没有退押金为由不予交还。而原告一直坚持要求先退押金再交房。被告曾多次要求原告交房，但原告一直以退还押金作为条件，但被告认为退还押金的条件尚未成就。2021年3月13日，被告收回了XX房屋，原告依然未将房屋恢复原状。被告不存在违约行为，不同意原告的诉讼请求。反诉原告詹维佳提出如下反诉请求：1.请求法院判决被反诉人将西城区XX室内装修、装饰部分恢复原状；2.请求法院判决被反诉人向反诉人支付2020年1月1日至2021年3月13日期间的物业管理费11577.09元；3.请求法院判决被反诉人向反诉人支付2020年9月1日至2021年3月13日期间的租金226532.61元。事实和理由：2016年8月17日，兴华会计师事务所与邓明霞（詹维佳之妻）就XX室订立编号为160817BHXX的房屋租赁合同。在订立上述合同时，兴华会计师事务所要求拆除XX室原有装修，重新对XX室进行装修，并同意在2016年合同约定的租赁期届满后放弃收回装饰、装修部分，作为对拆除XX室原有装修的补偿。为此，双方在2016年合同的第十条第三款特别约定，租赁期满或合同解除后，对于兴华会计师事务所装饰、装修的部分，兴华会计师事务所放弃收回；并在2016年合同的第十七条第二款特别约定，合同到期归还房屋时，兴华会计师事务所承诺室内精装修：地面为地砖、木地板或地板胶，不能使用地毯类织物，设置有前厅背景墙，两个独立办公间。显而易见，2016年合同约定的租赁期限届满时，兴华会计师事务所在XX室重新装修的前厅背景墙、两个独立办公间的隔断以及其他装饰、装修，均已转归邓明霞所有。2018年8月6日，XX室的产权由邓明霞名下变更登记至詹维佳名下。2018年9月1日，兴华会计师事务所与詹维佳就XX室订立房屋租赁合同（以下简称2018年合同）。2018年合同第2.2款约定，租赁期满，詹维佳有权收回房屋，兴华会计师事务所应如期交还。第4.1款约定，兴华会计师事务所向詹维佳支付押金36093元（由2016年合同项下的押金结转）；第4.2款约定，租赁期满，双方结清各项费用并交接完毕后，詹维佳应将押金退还兴华会计师事务所（不计利息）。第6.1款约定，租赁期间，兴华会计师事务所如因故意或因重大过失对房屋及其设施造成损毁，应负责修缮和恢复原状或赔偿经济损失。第八条约定，任何一方未按合同约定履行义务的，构成根本违约，双方同意违约金为35289元；若违约金不足以弥补无过错方损失，则违约方应补足差额。在2018年合同于2020年8月31日到期时，兴华会计师事务所擅自拆除已转归詹维佳所有的两个独立办公间的玻璃隔断、门、灯饰、地板插座等。按照2018年合同第6.1款约定，兴华会计师事务所应将其擅自拆除的室内精装修、装饰部分恢复原状。另外，兴华会计师事务未交纳XX室自2020年1月至2020年12月的物业管理费9651.27元，按照合同约定，兴华会计师事务所应向詹维佳支付XX室的物业管理费至实际返还XX室之日止。兴华会计师事务所应于2020年8月31日向詹维佳返还XX室。同时，按照2018年合同第4.2款约定，詹维佳向兴华会计师事务所退还押金的条件是“双方结清各项费用并交接完毕后”。在至今尚未结清物业管理费用、未将室内精装修、装饰部分恢复原状、未返还XX室的情况下，兴华会计师事务所根本无权要求詹维佳退还押金，更无权以詹维佳拒绝退还押金为由，拒绝向詹维佳返还XX室。因此，兴华会计师事务所承担返还XX室前的房屋租金。反诉被告兴华会计师事务所辩称，我们同意支付2020年1月1日至2020年8月31日期间的物业费6434.18元。我们确实拆除了XX房间一小部分玻璃隔断，其他的部分并未拆除。我们无法恢复原状，我们同意赔偿被告5000元。不同意支付房屋占用费，因为我们并没有占用房屋。但将返还房屋作为我们之间谈赔偿费的前置条件，当时在微信里边被告明确跟我们说可以进行现金赔偿，让我们把房屋还给其之后再做考虑，也就是说我们归还房屋之后，他是否选择赔偿金额再考虑。我们不交房是因为要被告写一个交房的确认单，但被告一直不同意写，却一直想把房子要回去。我们要求跟被告谈赔偿金的问题，被告不同意，无法确定赔偿数额，我们无法出房屋交接单，所以我们就没有交房。2020年10月，我们向被告提出交房，被告拒绝收房，也不愿意就赔偿问题进行协商，所以我们一直多次跟被告沟通。2021年3月，被告找我们要房门密码，我们就把密码给了被告。从2020年8月26日以后房屋一直是空置状态，我们没有使用，而且房屋也没有上锁，所以不同意承担房屋占用费。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月17日，邓名霞与原告签订《北京市房屋租赁合同》，双方约定：邓名霞将北京市西城区裕民路18号北环中心XX号房出租给原告，该房屋装修状况为精装修，双方在合同第十条房屋的交付及返还中约定原告添置的新物（办公家具、电器等可动产）可由其自行收回，而对于原告装饰、装修部分，原告放弃收回。第17条其他约定事项：……。（二）、合同到期归还房屋时，乙方承诺室内精装修：地面为地砖，木地板或地板胶。不能使用地毯、织物。设置有前厅背景墙，两个独立办公间。上述合同签订后，原告经邓名霞同意后，将XX房间原有装修拆除后进行了重新装修。上述合同到期后，原告作为承租方（乙方）于2018年9月1日与被告（出租方，甲方），再次就XX房签订《房屋租赁合同》，双方约定：出租房屋座落于北京市西城区裕民路18号北环中心XX室（建筑面积164.81平方米），出租方将该房屋及相应设备在良好状态下租给乙方作为办公使用；租赁期限为2018年9月1日至2020年8月31日。租赁期满，出租方有权收回该房屋，承租方应如期交还……；月租金为35289元，此租金含供暖费，租金半年支付。租赁期间，每月的电话费、物业管理费、电费、网络使用费由承租方支付；承租方支付给出租方36093元押金，承租方已支付。租赁期满，承租方如不再续租，双方清算各项费用并交接完毕后，出租方应将押金退还承租方（不计利息），否则，按每日万分之一的标准加付滞纳金；六、双方责任：6.1租赁期间，承租方如因故意或因重大过失对该房屋及其设施造成损毁，应负责修缮和恢复原状或赔偿经济损失。6.3因承租方迟延支付租金超过30日，而导致合同无法进行履行，出租方有权通知承租方解除本合同并收回该房屋，承租方须在限期内无条件搬出该房屋，并缴纳延迟支付的租金及相应的滞纳金。如超过期限承租方不交回该房屋，出租方有权报告当地派出所，会同承租方人员见证进入该房屋内，将承租方存放在该房屋内的物品清点、提存。对此，承租方表示知悉并自愿接受。八、违约责任：出租、承租任何一方如未按本合同条款履行，构成根本违约，导致中途无法继续履行本合同，则视为违约，双方同意违约金为35289元。若违约金不足以弥补无过错方损失，则违约方应补足支付该差额。涉案租赁合同到期前，原告将2034室内隔断拆除并腾空了涉案房屋。双方约定于2020年8月26日上午10点办理房屋交接手续，被告委托其兄詹维克到场验房，因原告拆除了室内隔断，詹维克当日未接收房屋，被告因此未将押金退还原告，原告未结清物业费用。2020年8月27日，原告给被告发送微信：“詹先生，昨天维克先生来看房时候，我把电卡钥匙也准备好了，要给维克先生，他没有拿，我们已经在房屋租赁到期前，把XXXX1两个房间都腾出来了，也不会再用了，您可以对外进行租赁等安排。需要钥匙随时找我，如果有人需要看房，您允许的话我也可以帮忙给开房间门。”2020年9月7日，原告向被告发出律师函表示其在合同到期后已将房屋腾空，被告拒绝收房和退还押金构成违约，要求被告退还押金，否则承担违约责任。2020年9月9日，被告发函回复原告指出原告返还的房屋不符合返还要求，其已于2020年8月27日书面通知原告返还原状，遭到原告拒绝，原告以退还押金为条件，拒绝返还房屋钥匙、电卡，原告应承担违约责任。被告建议原告尽快将房屋恢复原状，双方再对押金进行结算。2020年10月15日，原告向被告发送微信询问被告对其发送的和解协议是何意见。2020年10月16日，被告回复：你发来的《和解协议》收悉。在贵所《律师函》之后，又发我《和解协议》，可见我们之间纠纷从对抗转入对话。我同贵所的和解前提是：1、速将我XX室钥匙或告我开门密码。以便让我正常履行业主的权利，开始来日的出租看房事宜。2、速将贵所拖欠我们合同规定的贵所应缴纳的物业费向物业公司直接交迄。之后，我们双方才有条件谈和解，我努力走和解途径，看贵所的实际行动，而不是一纸协议。原告于2020年10月27日回复被告：我想请您先把XX1房间的押金退还，我们咱们再根据XX房间的事情继续谈。被告对此未作回应。2021年1月5日，原告再次联系被告提出协商解决纠纷。被告表示如有问题可以找律师沟通。2021年1月6日，原告工作人员给被告发微信：“收到，詹总，那您是不同意我们向您交XX房屋的密码了是吗？建议您考虑一下，我们也是想跟您以谈话的方式解决。我们也按照您提出的条件为其契机准备好好跟您谈谈的。”被告于2021年1月6日回复：“请尊重事实，是你方一直不同意向我方交付房屋。”原告：“我们现在各退一步，您可以向我们说下您是否接受我们提出来的补偿金XX房间4000元的建议，我们也尊重您的要求，向您归还房屋密码。我们这同意您说的把房屋密码给您，咱们就签署个您的收房确认书，然后里边写上对押金问题有保留，您看怎么样？被告对此未作回复。2021年3月12日，被告向原告发送微信：“廖先生，您好，为避免我的损失继续扩大，继我2020年10月16日发你函，我再次要求贵司在今日内将XX号房屋的门禁密码无条件归还（可微信归还），否则我将不得不采取其他措施收回房屋（包括但不限于在第三人的公证和见证下，破坏门禁、入室查验房屋，清点和提存屋内物品），由此发生的一切支出及损失，都将由贵司承担。”原告表示可以将密码发给被告，询问被告是否可以签署房屋交接书，内容可由双方协商。被告对此未作回复。原告当日向被告发送了可供修改的房屋交接确认书，被告表示只能书写收到密码的收条，后经协商原告将其录制房屋的视频发给被告，被告表示“知悉房屋现状”后，原告于2021年3月13日将房屋密码告知被告，双方没有办理正式的房屋交接手续。2021年3月16日，被告向物业公司交纳了2020年1月1日至2021年3月13日期间的物业管理费11577.09元。现原告诉至本院，1.请求法院判令被告向原告退还房屋押金36093元；2.请求法院判令被告以36093元为基数，按照每日万分之一的标准向原告支付滞纳金至实际返还之日止；3.本案诉讼费由被告承担。被告提出反诉，1.请求法院判决被反诉人将西城区XX室内装修、装饰部分恢复原状；2.请求法院判决被反诉人向反诉人支付2020年1月1日至2021年3月13日期间的物业管理费11577.09元；3.请求法院判决被反诉人向反诉人支付2020年9月1日至2021年3月13日期间的租金226532.61元。本案审理中，原告已将2020年1月1日至8月31日期间的物业费6434.18元支付被告，双方协商确定由原告赔偿被告XX室房屋恢复原状的费用5000元。双方同时协商确定从押金中扣减2817.50元用于赔偿被告维修空调的费用。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告在2016年承租XX号房屋时，经邓名霞同意对XX号房屋重新进行了装修，原告承诺在合同到期后归还房屋时保留前厅背景墙和两个独立办公间。该合同到期后，原告与被告续签诉争租赁合同时，XX号房屋确有前厅背景墙和两个独立的办公间，该房屋状态应为被告履行诉争租赁合同的交房原状。诉争租赁合同到期后，原告应当向被告交付符合上述状态的房屋。原告主张其在合同到期前征得被告同意拆除了室内隔断，但原告提交的微信记录不足以证明其主张的上述事实，本院对此不予采信。双方协商确定原告赔偿被告恢复原状的损失5000元，本院对此不持异议。对于被告主张的租金和物业费，本院认为，原告在合同到期后未能按原状交付房屋，双方在交房过程中因此产生纠纷，造成房屋至2021年3月才完成交付的后果，双方均负有责任。双方未办理房屋交接产生的房屋空置损失及物业费损失应由双方予以分担，被告反诉要求原告支付上述期间的租金及物业费系认识错误，本院予以纠正。对于被告反诉2020年9月1日至2021年3月13日期间的租金及物业费，本院酌情判决原告向被告支付房屋租金损失113266.31元、物业费损失2571.45元。关于原告要求被告退还押金的请求，双方合同到期后，原告已将房屋交还被告，且在本案诉讼中结清相关费用，原告同意从押金中扣减维修空调的费用2817.50元，剩余押金36093元-2817.50元=33275.50元，被告应当予以退还。关于滞纳金，被告未退还押金，系因原告违约交房所致，原告要求被告支付滞纳金的请求，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十三条、二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，北京兴华会计师事务所赔偿詹维佳恢复原状损失5000元。二、自本判决生效之日起七日内，北京兴华会计师事务所赔偿詹维佳房屋租金损失113266.31元、物业费损失2571.45元。三、自本判决生效之日起七日内，北京兴华会计师事务所退还北京兴华会计师事务所押金33275.50元。四、驳回原告北京兴华会计师事务所其他诉讼请求。五、驳回被告詹维佳其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费702元、反诉费4872元，由原告北京兴华会计师事务所负担3122元（已交纳702元），由被告詹维佳负担2452元（已交纳），余款于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二一年七月二十六日法官助理 姜 洁书 记 员 孙 萍