山东省沂源县人民法院民 事 判 决 书（2012）源民��字第519号原告包华，沂源县邮政储蓄银行职工。委托代理人李化传，代理权限特别授权。被告杨慧。被告宋旭光。两被告共同委托代理人刘峰，山东多博仕律师事务所律师，代理权限特别授权。原告包华与被告宋旭光、杨慧房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告包华的委托代理人李化传，被告宋旭光、杨慧的委托代理人刘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包华诉称：2009年10月25日，被告将其购买的位于沂源县山水一城11号楼1单元502号的房产一套转让给原告，房产总转让款为297138元（其中房贷163300元）。合同签订后，原告按约定支付房款10万元，并按期足额向建设银行还款帐户归还房贷，至今已归还34100元，原告还花费50000元对房屋进行了装修并购置了家具电器。由于近年来房价急剧上涨，被告便以转让价格太低为由，要求原告再多支付一部分转让金，在遭到原告的反对后，被告便起诉要求确认协议无效，法院最终判决认定该“个人购房协议”有效。被告见诉讼无法达到目的，便趁原告不在家中之时，私自将房产转让给他人，并办理了过户手续，现在该房产已被他人占有，原告所作的装修和购置的家具家电也已无法追回，给原告造成了巨大的经济损失。综上，被告毫无诚信，一房二卖，严重违反了双方签订的“个人购房协议”的约定，致使原告无法实现合同目的，现在的房产市价已在每平方米4500元左右（当时的房价仅2800元左右），被告除应返还房款外，还应按照现在该套楼房的市场价值赔偿原告因此遭受的经济损失，并赔偿原告装修及购置家具电器的费用。故为依法维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院1、依法解除双方签订的“个人购房协议”。2、判���被告立即返还房款134100元，并赔偿经济损失30万元。3、本案一切诉讼费用由被告承担。被告宋旭光、杨慧辩称：1、原告所诉与事实不符，被告并没有对该房一房二卖，是被告根据与原告签订的房屋买卖协议行使自己的合同解除权，通知原告解除房屋买卖协议后，才将该房卖他人，被告是正当行使自己的权利。2、原告要求的数额明显过高，无事实和法律依据。经审理查明：2008年6月18日，被告宋旭光与被告杨慧购买座落于沂源县县城河东路98号山水一城11楼一单元502号楼房一套。2009年10月25日，原告包华与被告杨慧签订个人购房协议一份。协议约定“售房方（甲方）杨慧，购房方（乙方）包华，乙方向甲方购房事宜，双方经协商，达成协议如下：一、房屋具体情况：1、位置：淄博市沂源县山水一城11楼1单元502号”······三、付款方式：1、该房产总价格为贰拾玖��柒仟壹佰叁拾捌圆整，截止到2009年10月25日，该房屋的银行个人贷款本金余额为壹拾陆万叁仟叁佰圆整（163300.00元），协议签订之后，乙方分期将剩余款项壹拾叁万叁仟捌佰叁拾捌圆整（133838.00元）支付给甲方。2、协议签订后，乙方首付给甲方柒万元，甲方交付房屋钥匙及甲方与开发商签订的购房合同。3、于2009年11月份开始，该房屋在建设银行的个人贷款（163300.00元）由乙方承担并按月供给。4、乙方在收到房屋钥匙六个月之内再支付给甲方叁万元，甲方交付房产证、土地使用证、契证后，乙方再支付给甲方壹万捌仟捌佰叁拾捌元整（18838.00元）。······六、26个月之内（按甲方购房合同日期）房屋产权过户到乙方名下，同时交付剩余款项壹万伍仟元整（15000.00元）。期间作为过户保证金。办理完过户手续后，同时支付保证金。过户手续及费用由乙方负责，甲方应���条件给予配合。七、违约责任：1、如乙方不能按照以上第四款项的规定进行付款时，每逾期一天乙方应支付总房款1%的违约金给甲方，依次累加，超过30天，甲方有权收回该房屋。2、甲方不能按照规定时间交给乙方房屋钥匙、在规定时限内不予配合房产过户时每逾期一天甲方应支付总房款1%的违约金给乙方。3、在26个月之内（按甲方购房合同日期）乙方要求过户时，如甲方不给予配合，乙方有权要求甲方赔付购房款，并承担购房款的30%的违约金。······原告包华于2009年10月16日支付给被告杨慧首付购房款现金70000元，由被告杨慧为其书写收到条一份，注明“今收到包华首付购房款现金柒万元整（70000.00），杨慧，2009年10月16日”。原告于2010年6月3日支付给被告宋旭光购房款30000元，由被告宋旭光为其书写收到条，注明“今收到包华购房款叁万圆整（30000.00），宋旭光，2010年6月3日”。另查明，被告在中国建设银行的住房贷款卡在原告包华手中，原告包华自2009年11月份起每月为被告归还其在银行的住房贷款，截止2012年4月份，原告共为被告归还贷款本金31220元。又查明，被告宋旭光与杨慧系夫妻关系，本案争议的房屋为其二人共同共有。在房屋买卖合同的履行过程中，因购房款的支付及房产证件的交付问题，原被告之间产生矛盾，宋旭光遂于2011年8月24日诉至法院，要求确认其妻子杨慧与包华签订的房屋买卖合同无效，本院经过审理，以（2011）源民初字第1113号民事判决书驳回了宋旭光的诉讼请求，宣判后宋旭光不服，提起上诉，2012年4月25日，淄博市中级人民法院作出（2012）淄民一终字第214号民事裁定书，以上诉人宋旭光经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，按自动撤回上诉处理，双方当事人均按原判决执行。在（2011）源民初字第1113号民事案卷中，查明被告杨慧曾于2010年11月7日及2010年11月13日给原告包华邮寄材料，内容均是督促包华履行过户手续。2012年2月9日，被告将涉案房屋卖给第三人张强，并且办理了房产过户手续。2012年6月18日，原告书写申请一份，要求对涉案房屋进行价值评估，本院依法委托鉴定部门对涉案房产进行了价值鉴定，沂源公明有限责任会计师事务所出具源公明会鉴字（2012）第7号鉴定报告书一份，该鉴定报告鉴定出涉案房屋的在2012年2月9日的价值为478715.00元。被告对该鉴定报告有异议，认为“1、沂源县人民法院于2012年9月6日委托沂源公明会计师事务所对涉案房屋予以鉴定，而沂源公明会计师事务所对该房屋作出鉴定报告书的日期以及填表日期均为2012年2月9日，属于程序违法。2、涉案房屋鉴定的价格明显偏高，没有考虑二手房折旧因素。”同时，被告���2013年1月15日提出重新鉴定申请，但是其未在法律规定的期限内交纳鉴定费，所以鉴定部门未出具相关鉴定报告。对于被告主张的上述第一个异议，沂源公明有限责任会计师事务所于2013年7月4日出具“关于对源公明会鉴字（2012）第7号包华与杨慧、宋旭光房屋买卖合同纠纷一案鉴定报告日期的说明”一份，该说明指出因鉴定人员笔误，将报告日期写成了鉴定基准日，实际报告日期为2012年10月23日。对于该说明经被告质证，被告对此无异议。原告支出鉴定费3000元，被告对该鉴定费单据无异议。对于原告主张的装修及家具家电共计115423元，其仅提供一份与被告的电话录音，在录音中被告没有明确表示认可原告在涉案房屋中购买了什么家具，原告也未提供相关证据证实自己的主张。2013年6月10日，原告书写申请一份，以无法进入房屋，无法查明房屋装修及家具、电器情况��由，撤回要求被告赔偿电器、家具及房屋装修费用的诉讼请求。被告主张自己多次给原告邮寄特快专递，通知原告补交房款及办理过户手续，但原告拒不办理，所以被告有权解除合同，并且分别于2012年2月9日给原告发送短信，于2012年2月17日、2012年2月24日给原告邮寄特快专递，通知原告解除合同。原告对此有异议，称自己未收到被告邮寄的特快专递，并且被告提供的特快专递单据证明不了原告已经收到，被告的寄件单上写的是“文件”，不能反映所邮寄的是解除房屋买卖合同通知书，被告的证明内容没有事实依据。上述事实，有原告提供的购房协议一份、（2011）源民初字第1113号民事判决书及（2012）淄民一终字第214号民事裁定书、购房款收据、还款凭条以及原被告在庭审中的陈述在案为据，予以佐证。本院认为：原被告间的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方订立合同后，均应善意履行。在本案中，原告已经按照合同约定向被告支付了10万元购房款，并且自2009年11月份起，原告一直替被告归还其在银行的住房贷款，足以说明原告一直在按约定履行合同义务，被告宋旭光、杨慧也应当按照合同约定履行义务，但二人未按合同约定将涉案房屋出卖给原告包华所有，而是在未通过合法途径与原告解除合同的情况下，私自又将涉案房屋卖给第三人张强，并办理了过户手续，二被告的行为已经违反了合同的约定，应当按照合同法的相关规定承担相应的违约责任。根据合同法的规定，当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。在本案中，被告已经将涉案房屋卖给他人，办理了过户手续，其已经构成了根本违约，原告已经无法实现合同的目的��故对于原告主张要求解除双方签订的“个人购房协议”的诉讼请求，本院予以支持。同时，合同解除后，对于原告支付的购房款10万元及银行贷款31220元共计款131220元，被告应当及时返还给原告。对于原告要求的经济损失，根据合同法第97条、第113条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。损失的范围包括积极损失和可得利益损失。如因出卖人的原因导致合同解除的，买受人请求出卖人赔偿损失的范围是纠纷发生时诉争房屋的现实价值与合同约定价格之间的差价。本案中，因被告于2012年2月9日将涉案房屋卖与他人，经鉴定，涉案房屋在出卖时的评估价值为478715.00元，原被告签订房屋买卖协议时约定的���屋价值为297138元，二者之间的差价为181577元。因在原被告房屋买卖合同的履行过程中，被告曾通知原告履行过户手续，但原告未及时协助办理，导致原被告双方产生了矛盾，原告在房屋买卖合同履行过程中也存在一定的违约行为，应当承担相应的违约责任。但是，被告私自将涉案房屋转卖第三人、并办理过户手续，导致原告购买房屋的目的无法实现，被告的行为属于根本违约行为。综上，鉴于原告存在一定的违约行为，可以适当减轻被告的赔偿责任，综合本案的实际情况，被告应当赔偿给原告的经济损失应当为145261.60元（181577元×80%）。对于鉴定报告的效力问题，在开庭过程中，被告对源公明会鉴字（2012）第7号鉴定报告书有异议，但是在法律规定的时间内未交纳鉴定费用，视为放弃重新鉴定，被告应当对自己的行为承担相应的法律责任。对于鉴定报告中的日期��鉴定人员笔误，误写成2012年2月9日，沂源公明有限责任会计师事务所已经出具书面说明一份，被告对此也无任何异议，况且，出具报告日期的笔误并不能影响对涉案房屋价值的评估，故对该鉴定报告本院认定为有效证据。对于因该鉴定指出的鉴定费用3000元，应当由被告承担。被告辩称根据双方签订的购房协议中违约责任第一条的约定，原告支付第二笔购房款3万元时，已经超出了双方约定的期限，被告按照合同约定行使自己的合同解除权是符合法律规定的。原告在2010年6月3日支付给被告购房款3万元，虽然已经超出了原被告约定的交款期限，但是被告却收下此3万元购房款，并为原告出具收到条一份，此时视为被告对原告迟延交款的默示认可，根据一般的交易原则，如果原告逾期交款，被告当时即可主张原告违约，不收取原告支付的购房款，直接要求原告按照合同约定承担相应的违约责任，但是原告放弃了这一权利，视为对自己权利的处分。况且，被告一直到2012年的2月份，才以此为主张，要求与原告解除合同，也不符合常理。故对于被告的该辩称意见，本院不予采纳。对于被告辩称的自己以快递和短信的形式通知原告解除购房合同，原告对此不认可，且被告邮寄的快递单上未注明所邮寄的具体是什么内容，仅出现“文件”及“告知函”，原告辩称自己根本没有收到该文件。同时，根据合同法的相关法律规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。而在本案中，结合原被告签订的房屋买卖合同及双方履行合同的实际情况，不符合合同法第九十三条第二款、第九十四条规定的单方提出解除合同的情形，故被告不能仅通过短信或邮寄快件的形式��除与原告签订的房屋买卖合同。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同，所以在没有法定理由的情况下，被告不能单方面提出解除合同。故对于被告主张的已经告知原告解除了合同的辩称意见，本院依法不予支持。原告主张撤回要求被告赔偿电器、家具及房屋装修损失的诉讼请求，是对自己权利的处分，本院予以准许。综上，原告的诉讼请求，部分理由正当，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告包华与被告杨慧于2009年10月25日签订的个人购房协议。二、被告宋旭光、杨慧于本判决生效后十日内返还原告购房款131220元。三、被告宋旭光、杨慧于本判决生效后十日内赔偿原告包华经济损失145261.60元。四、驳回原告的其他诉讼请��。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7912元，由原告负担2465元，被告负担5447元，保全费2770元，鉴定费3000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  杜申甫审 判 员  张文梅人民陪审员  刘守义二〇一三年九月二十三日书 记 员  耿彩云