安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初5712号原告：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区左岸生活社区D区4号楼101、201室，统一社会信用代码91340200738919160M（1-1）。法定代表人：郑福华，执行董事。委托诉讼代理人：胡枭，安徽瀛国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李源，安徽瀛国伦律师事务所律师。被告：吴再利，男，1973年4月9日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业公司）诉被告吴再利物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伟星物业公司的委托诉讼代理人李源，被告吴再利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟星物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2020年1月1日至2021年12月31日的物业费合计5006元；2、判令被告向原告支付自违约之日起至实际交纳欠缴物业费之日止的违约金（按年利率10%，暂计算至2021年1月为250.3元）；3、判令被告立即向原告支付2018年1月1日至2021年12月31日的能耗费2446元、2020年1月1日至2020年12月31日的水费644元以及2018年1月1日至2021年12月31日的车位服务费1920元。事实与理由：原、被告系物业服务企业与业主关系。被告购买了平湖秋月房屋。原告与小区业主委员会签订了2020年至2022年的《物业服务合同》，合同约定：被告须在每年1月15日前预交当年的物业费；2020年、2021年物业费标准为按建筑面积每月每平方米1.5元，期间能耗费标准为0.4元/月/平方米；车位服务费按《芜湖市市区普通住宅小区物业服务收费管理实施办法》执行为40元/月；水费代收代缴；同时约定，若被告逾期不交纳物业费，原告有权要求被告补交并按每天3‰交纳违约金。协议生效后，原告按照合同的约定履行了各项义务。但是，2020年1月1日至2021年12月31日的物业费及能耗费、水费、车位服务费，被告却至今仍未交纳。期间，原告曾多次要求被告交纳，被告却置之不理。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望依法作出公正判决。被告吴再利辩称：1、原、被告因为房屋质量问题曾起过纠纷。2017年8月，双方达成协议：原告伟星物业公司赔偿被告吴再利2000元并免除两年的车位费（曾起诉2018、2019年车位费，后撤回该请求），2000元赔偿可用于抵扣。2、能耗费无权预收；被告吴再利已将水费交到2019年12月31日，现又主张2019年的水费，可见原告的账目混乱，对于原告伟星物业公司主张的水费，要求看账单和水表度数。3、被告吴再利的车位是花费12万多元购买的，原告伟星物业公司无权向被告吴再利收取车位费，且被告吴再利的车辆在车位损坏之后，原告伟星物业公司根本不管，管理上有问题。4、物业服务不到位、垃圾清理不及时，原告伟星物业公司自己承诺5月6日清理公共道路，而截止开庭时仍在堆放垃圾。业主在微信群里有很多心声。5、原告伟星物业公司现在处理问题越来越强硬，不听取任何意见。原告伟星物业公司未向被告吴再利打过电话催收物业费，直接就起诉了。本院经审理认定事实如下：被告吴再利系安徽省芜湖市镜湖区业主，房屋建筑面积139.07平方米。2016年12月23日，平湖秋月小区业主委员会与原告伟星物业公司签订《物业服务合同》，就平湖秋月业主委员会经业主大会同意续聘原告伟星物业公司为平湖秋月提供物业管理服务，订立本合同，并约定：本合同期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止；本小区物业综合服务费实行包干制，物业服务费（不包括私家财产、人身保险、保管费、公众责任险及建筑物及其附属设施的维修、更新、改造的费用），收费标准为：2017年1月1日至2018年12月31日多层住宅及幼儿园按建筑面积1.1元／月／平方米收取，小高层按建筑面积1.2元／月／平方米收取（二次供水及电梯等费用按照芜湖市相关文件分摊）；2019年1月1日至2019年12月31日多层住宅及幼儿园按建筑面积1.3元／月／平方米收取，小高层按建筑面积1.4元／月／平方米收取（二次供水及电梯等费用按照芜湖市相关文件分摊）；地下车位服务费按政府相关文件执行；物业管理服务费一年预收，交纳费用时间为每年1月15日前；业主逾期拖欠、拒交物业管理费的，原告伟星物业公司将从欠费的次月开始计收违约金，违约金按欠费总额的日千分之三计算等内容。2019年12月15日，平湖秋月小区业主委员会与原告伟星物业公司签订《物业服务合同》，就平湖秋月业主委员会经业主大会同意续聘原告伟星物业公司为平湖秋月提供物业管理服务，订立本合同，并约定：本合同期限自2020年1月1日起至2022年12月31日止；本小区物业综合服务费实行包干制，物业服务费（不包括私家财产、人身保险、保管费、公众责任险及建筑物及其附属设施的维修、更新、改造的费用），收费标准为：多层住宅及幼儿园按建筑面积1.4元／月／平方米收取，小高层按建筑面积1.5元／月／平方米收取（高层二次供水及电梯等能耗费按照0.4元打包）；地下车位服务费按政府相关文件执行；物业管理服务费一年预收，交纳费用时间为每年1月15日前；业主逾期拖欠、拒交物业管理费的，原告伟星物业公司将从欠费的次月开始计收违约金，约金以按欠费总额的日千分之三计算等内容。上述物业服务合同对原告伟星物业公司的物业服务内容、物业服务质量等事项亦进行了约定。合同签订后，原告伟星物业公司在芜湖市提供物业服务至今。因被告吴再利未向原告伟星物业公司交纳2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费，未向原告伟星物业公司预交2021年1月1日至2021年12月31日期间的物业费，遂成讼。另查明：1、原告伟星物业公司另主张被告吴再利应缴纳2018年1月1日至2018年12月31日期间的能耗费568元（实收）、2019年1月1日至2019年12月31日期间的能耗费542元（实收）、2020年1月1日至2020年12月31日期间的能耗费668元（按建筑面积0.4元/平方米/月计算）、2021年1月1日至2021年12月31日期间的能耗费668元（按建筑面积0.4元/平方米/月计算）；原告伟星物业公司同时主张被告吴再利应缴纳2020年1月1日至2020年12月31日水费644元（实收）、2018年1月1日至2021年12月31日车位管理费1920元（40元/月）。被告吴再利对上述费用的意见如下：物业费和能耗费没意见；水费的真实性表示质疑，需要核实账单和水表度数；原告伟星物业公司已承诺免除被告吴再利两年的车位管理费并赔偿2000元，应从赔偿款2000元中抵扣车位管理费。原告伟星物业公司认可曾有工作人员向被告吴再利表示可免除两年的车位管理费，对于赔偿2000元不知情。2、原、被告均陈述车位管理费按40元/月收取。以上事实，有原、被告提交的身份证复印件、营业执照复印件、业主基本情况登记表、物业服务合同、欠费明细表、照片、民事判决书及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告伟星物业公司与平湖秋月小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对被告吴再利具有法律约束力。根据物业服务合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。原告伟星物业公司向小区提供了物业管理服务，被告吴再利应依约交纳物业费用、能耗费用。原告伟星物业公司主张被告吴再利欠缴2020年度、2021年度物业费及2018年1月1日至2021年12月31日期间的能耗费，符合物业服务合同的约定，被告吴再利未提交证据证实上述期间费用已缴纳，且对原告伟星物业公司主张的物业费和能耗费没有意见，本院予以确认。经计算2020年度欠物业费为2503元（139.07平方米×1.5元/月/平方米×12月），2021年度欠物业费2503元（139.07平方米×1.5元/月/平方米×12月），合计欠物业费5006元（2503元＋2503元）；被告吴再利另欠2018年1月1日至2021年12月31日期间的能耗费2446元（568元＋542元＋139.07平方米×0.4元/月/平方米×12月/年×2年）。原告伟星物业公司主张的水费，被告吴再利提出异议，原告伟星物业公司未能提交证据证实，本院对原告伟星物业公司该部分诉请不予支持；关于车位服务费，通过原、被告的陈述可以认定原告伟星物业公司免除被告吴再利两年的车位服务费，尚需再缴纳两年的车位服务费计960元（40元/月×12月/年×2年），车位服务费计算的截止时间为2021年12月31日。被告吴再利称原告伟星物业公司承诺赔偿被告吴再利2000元，未能提交充分证据证实，本院不予采信。综上，本院确认被告吴再利应向原告伟星物业公司支付物业费5006元、能耗费2446元、车位服务费960元。被告吴再利拒交物业费的抗辩理由不能成立，本院前述已作认定，不再赘述。原告伟星物业公司主张被告吴再利支付违约金的诉讼请求，相关物业合同关于违约金的约定显然加重了业主的负担，故对原告伟星物业公司主张被告吴再利支付逾期之日起至实际给付之日止的违约金的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴再利于本判决生效之日起十日内支付原告安徽伟星物业管理有限公司物业费5006元、能耗费2446元、车位服务费960元；二、驳回原告安徽伟星物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取36元，由原告安徽伟星物业管理有限公司负担8元，被告吴再利负担28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  秦山成二〇二一年七月二十六日书记员  王雨濛附：本案适用法律条款：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。