上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初10134号原告：上海吴泾物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：华泵明，执行董事。委托诉讼代理人：何蓓蕾,上海市新闵律师事务所律师。被告：上海彤虞建筑工程有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：刘某某，总经理。委托诉讼代理人：胡瑜亮，上海市四方律师事务所律师。被告：刘某某，男，1984年3月22日出生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市闵行区。原告上海吴泾物业管理有限公司(以下简称吴泾物业公司)与被告上海彤虞建筑工程有限公司(以下简称彤虞公司)、被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。本案于2021年7月6日公开开庭进行了审理。原告吴泾物业公司的委托诉讼代理人何蓓蕾到庭参加诉讼。被告刘某某和被告彤虞公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告吴泾物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告彤虞公司支付原告2019年9月1日至2020年12月31日期间的房屋租金144,688元，并支付暂计至2020年12月31日的逾期付款违约金24,586.35元，实际要求付至被告付清上述拖欠的房屋租金时止；2.判令被告彤虞公司支付原告自《房屋租赁合同》租赁期限届满终止后的房屋使用费(以本年度每日租金3倍为计算标准，自2021年1月1日起算实际要求付至被告返还租赁房屋给原告之日止)；3.判令被告刘某某就前述第1项、第2项的付款义务承担连带责任。事实和理由：2019年7月15日，原告与被告彤虞公司的股东及法定代表人刘某某签订《房屋租赁合同》，约定由被告彤虞公司承租位于本市闵行区龙吴路XXX号XXX室房屋(建筑面积为147平方米)，用于营业。根据合同约定，租赁期限为18个月，自2019年7月1日起至2020年12月31日止；房屋租金为9,043元/月，先付后用，每期三个月的租金应在已付期满之日前15日内付清；被告彤虞公司逾期支付租金的，应当按逾期付款期间天数乘以逾期支付租金金额再乘以0.5%的计算标准向原告支付逾期付款违约金。合同签订后，原告已按约定向被告彤虞公司实际交付了涉案房屋。被告彤虞公司在承租涉案房屋后用于经营卫生洁具、日用百货、陶瓷制品批发、零售，同时由被告彤虞公司的股东刘某某及公司监事张丽进行经营管理。但自2019年9月1日起，被告彤虞公司却未按合同约定向原告支付租金。因被告彤虞公司系由被告刘某某独自一人出资设立的一人有限责任公司；且在承租涉案房屋后，由被告刘某某向原告支付租金，但被告刘某某有时要求原告以被告彤虞公司为抬头开具发票，有时又要求以被告刘某某个人为抬头开具发票。可见被告彤虞公司与股东被告刘某某之间存在财产混同，因此被告刘某某应依法对被告彤虞公司拖欠的租金承担连带责任。原告为维护自身合法权益，故原告诉至法院。被告彤虞公司辩称，不同意原告的诉请，被告彤虞公司不是适格主体，其与本案无关。被告刘某某辩称，是以刘某某的名义租的涉案房屋，由其个人承担责任。其认为租金应该自2019年9月15日计算到2020年9月1日，要求抵扣1万元押金。2020年9月4日，原告就把涉案房屋门锁掉了，并且张贴了封条。原告主张的违约金过高，其不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告吴泾物业公司作为出租方(甲方)与被告刘某某作为承租方(乙方)就涉案房屋签订《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将座落于闵行区龙吴路XXX号XXX室，建筑面积147平方米的租赁房屋出租给乙方使用。租赁房屋用途为营业，未经甲方书面允许，乙方不得改变租赁房屋用途。租赁期限为18个月，自2019年7月1日至2020年12月31日。租赁房屋的月租金为9,043元。租金支付方式为乙方先向甲方预付租金然后乙方使用租赁房屋；以后每期三个月的租金应在已付租金期满之日前15日内付清。甲方未按约定向乙方交付租赁房屋的，应当向乙方支付逾期交房违约金(按甲方逾期交房期间天数乘以乙方已付租金金额再乘以0.5%计算违约金)。乙方逾期支付租金的，应当向甲方支付逾期付款违约金(按乙方逾期付款期间天数乘以乙方逾期支付租金金额再乘以0.5%计算违约金)。乙方拖欠租金累计超过贰个月的，甲方有权解除本合同。另查明，位于闵行区龙吴路XXX号房屋的权利人为上海市工艺品进出口有限公司。上海市工艺品进出口有限公司于2016年3月1日出具《委托书》，委托原告代为招租及办理相关合约事宜。开票日期为2020年7月1日的发票显示，购买方为被告彤虞公司向原告支付了2019年7月和8月期间的租金18,086元。2020年9月10日，原告向被告刘某某出具《律师函》，要求被告刘某某在2020年9月20日前付清拖欠的租金99,473元。庭审中，双方确认，被告刘某某在原告处的押金1万元在本案中一并处某。对于涉案房屋张贴封条日期，根据在案证据和原被告陈述，本院确认原告张贴封条日期为2020年9月1日。2021年4月12日庭审中，法庭要求被告一周内搬离系争房屋，原告予以配合。后被告刘某某未按要求搬离。2021年6月4日，承办人约被告至系争房屋所在的建材市场，办理腾房事宜，被告刘某某未按约到达现场。房屋内尚有物品未能搬离。庭审中，原告确认，2021年6月16日，系争房屋内物品已经由案外人处某，系争房屋由案外人于2021年7月1日起承租。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。被告刘某某确认该租赁合同系其签字，又认为该合同是假的，与事实不符，本院不予采信。被告刘某某作为承租人，支付租金为其最重要的合同义务，但其在合同履行过程中长期拖欠租金，其行为已构成根本违约，应承担相应法律责任。原、被告对2019年9月至2020年8月期间的房屋租金108,516元无争议，本院予以确认。对于2020年9月至2020年12月期间，被告刘某某未支付租金也未能交还房屋，原告在涉案房屋上张贴封条，房屋使用价值明显存在一定贬损，在此情况下原告既阻止刘某某使用，又未按照双方合同约定及时收回房屋，造成了损失之扩大，故被告刘某某与原告对此均存在过错。结合双方之履约情况，本院酌定刘某某按照租金标准的三折支付自2020年9月至2020年12月期间的租金10,851.60元。综上，被告刘某某共计需向原告支付2019年9月1日至2020年12月31日期间的租金119,367.60元(108,516元+10,851.60元)。鉴于双方同意押金抵扣相应租金，故被告在抵扣10,000元押金后应向原告支付租金109,367.60元。对被告刘某某在2020年12月31日合同到期后至2021年6月16日继续占有系争房屋期间产生的占有使用费，综合本案的实际情况，本院酌定按照租金标准的三折支付占有使用费。经计算，被告刘某某共计需向原告支付2021年1月1日至2021年6月16日止的占有使用费15,011.38元。对于原告主张的逾期付款违约金：本院认为，被告刘某某未按约支付相应租金，原告按照年利率20.02%计算主张相关期间的逾期付款违约金，本院酌情调整至日万分之二计算。(计算方式：根据逾期付款违约金的抵扣方式分段计算，以9,043元为基数，按照每日万分之二的标准计算的自2019年7月15日起至实际给付之日止的违约金；以27,129元为基数，按照每日万分之二的标准计算的自2019年9月16日起至实际给付之日止的违约金；以27,129元为基数，按照每日万分之二的标准计算的自2019年12月16日起至实际给付之日止的违约金；以27,129元为基数，按照每日万分之二的标准计算的自2020年3月16日起至实际给付之日止的违约金；以20,798.90元为基数，按照每日万分之二的标准计算的自2020年6月16日起至实际给付之日止的违约金；以8,138.70元为基数，按照每日万分之二的标准计算的自2020年9月16日起至实际给付之日止的违约金。)被告彤虞公司非租赁合同当事人，原告要求被告彤虞公司承担连带责任之诉请，无法律依据，本院不予支持。被告刘某某、被告彤虞公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告刘某某于本判决生效之日起十日内向原告上海吴泾物业管理有限公司支付2019年9月1日至2020年12月31日期间的租金109,367.60元；二、被告刘某某于本判决生效之日起十日内向原告上海吴泾物业管理有限公司支付2021年1月1日至2021年6月16日期间的占有使用费15,011.38元；三、被告刘某某于本判决生效之日起十日内向原告上海吴泾物业管理有限公司支付逾期支付租金违约金(该违约金包括：1.以9,043元为基数，按照每日万分之二的标准计算的自2019年7月15日起至实际给付之日止的违约金；2.以27,129元为基数，按照每日万分之二的标准计算的自2019年9月16日起至实际给付之日止的违约金；3.以27,129元为基数，按照每日万分之二的标准计算的自2019年12月16日起至实际给付之日止的违约金；4.以27,129元为基数，按照每日万分之二的标准计算的自2020年3月16日起至实际给付之日止的违约金；5.以20,798.90元为基数，按照每日万分之二的标准计算的自2020年6月16日起至实际给付之日止的违约金；6.以8,138.70元为基数，按照每日万分之二的标准计算的自2020年9月16日起至实际给付之日止的违约金)；四、驳回原告上海吴泾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,685.49元，保全费1,366.37元，合计5,051.86元，由原告上海吴泾物业管理有限公司负担551.86元，被告刘某某负担4,500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 金渊法官助理 王晶书 记 员 王晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。