浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书(2010)甬慈浒民初字第168号原告：杨美君。委托代理人：周榴君。委托代理人：杨水成。被告：吕挺。第三人：黄永军。第三人：华文湎。原告杨美君为与被告吕挺、第三人黄永军、华文湎房屋租赁合同纠纷一案，于2010年8月23日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员徐文源适用简易程序，于2010年9月25日公开开庭进行了审理。原告杨美君的委托代理人周榴君、杨水成，被告吕挺，第三人黄永军、华文湎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨美君起诉称：原告与被告吕挺于2004年7月21日签订房屋租赁合同一份，合同载明，原告将座落于慈溪市天九街13号店铺出租给被告经营。租赁期从2004年12月9日起至2007年12月8日止，合同双方约定承租人不得私自转让店铺经营权，如确需转让，应由出租人同意等内容。2007年1月28日被告吕挺在房屋租期尚未到期时，提前与原告又签订了房屋租赁合同，双方约定天九街13号店铺由被告吕挺租赁，租期为五年，即自2007年12月9日起至2012年12月8日止，年租金52000元，支付租金时间为提前二个月。该合同双方再次特别约定，被告吕挺在租赁期内不得私自转让店铺经营权，否则一切后果自负，确需转让，应先向原告提出，经同意后方可转让，但需重新确定年租金及年限，并签订新的租赁合同等，双方还对延付房屋租金、相关费用缴纳、违约责任等事项作了约定。合同明确载明，被告如有违反本合同条款的，原告有权提前终止合同，租房定金1000元不予归还。然而到了2007年6月27日，被告未经原告同意，私自与宁波合和杰斯卡服饰有限公司签订了所谓房屋联营合同，被告吕挺把天九街13号店铺擅自转让给宁波合和杰斯卡服饰有限公司，并任由该公司自行办理营业执照，期限从2007年8月1日起至2012年8月1日止，被告每年获租费92000元，并一次性取得了前二年的租金184000元，以后该公司均提前半年向被告支付租金。2009年2月5日，被告吕挺又把天九街13号店铺转租给第三人黄永军、华文湎经营，并收取租金92000元。被告吕挺通过转租天九街13号店铺，赚取差价租金。2010年7月6日，由于第三人黄永军、华文湎又租入相邻11号店铺装修时，原告才知自己的店铺被被告转租给第三人，原告向被告交涉无果，酿成纠纷。现原告诉请要求判令：一、即时解除原、被告双方订立的房屋租赁合同，租房定金1000元不予归还；二、第三人黄永军、华文湎即时腾空天九街13号店铺，返还给原告；三、被告自2010年8月11日起至第三人搬出店铺日止按252.05元/日赔偿原告经济损失。被告吕挺未作书面答辩，庭审中答辩称：原、被告从2004年开始发生租赁关系。刚开始合同租赁方是被告的朋友，后来是被告与原告签订了合同。在被告租赁期间，被告与宁波合和杰斯卡服饰有限公司签订房屋联营合同，进行房屋联营。被告没有把房屋转租给他人，被告是跟宁波合和杰斯卡服饰有限公司进行联营，跟第三人黄永军、华文湎没有关系。据宁波合和杰斯卡服饰有限公司讲，黄永军、华文湎是公司内部承包的。公司已按合同支付联营金，第三年开始由黄永军支付了92000元。被告跟宁波合和杰斯卡服饰有限公司联营的事原告也是知情的。第三人黄永军、华文湎在庭审中称：被告向原告租的店铺原来是公司经营的，不久后都是我们在经营。公司原来付给被告的租金及装修的费用我们都给公司了，后2年的租金我们直接付给被告了。店铺实际是我们在经营，跟联营是没有关系的。原告为证明自己的诉讼主张成立，向本院提供以下证据：1.房屋产权证一份，证明慈溪市浒山街道天九街13号店铺系原告所有的事实；2.房屋租赁合同一份，证明原、被告双方签订天九街13号店铺房屋租赁合同的事实；3.房屋联营及银行回单各一份，证明被告吕挺违约转租天九街13号店铺和收取租金的事实；4.存款凭单、转帐凭单各一份，证明被告吕挺收取第三人黄永军2009年8月至2010年7月和2010年8月至2011年7月房屋转租费及该房屋转租费与宁波合和杰斯卡服饰有限公司无关的事实；5.结婚证一份，证明第三人黄永军与华文月系夫妻关系，2010年2月3日华文月受黄永军委托把房屋租金支付给被告的事实。被告未向本院提供任何证据。两第三人向本院提供GXG的特许加盟合同二份，以证明其是宁波合和杰斯卡服饰有限公司GXG产品的特许加盟商，经营风险由两第三人承担的事实。对原告提供的证据1、3被告无异议。对证据2，认为该合同是被告签的，但合同早已终止了。对证据4的真实性无异议，但认为该款项并不能证明是租金，应是联营金。对证据5，认为与本案无关联。两第三人对原告提供的证据均无异议。原告对两第三人提供的证据没有异议。被告认为店铺后来是第三人在经营，但不清楚第三人与宁波合和杰斯卡服饰有限公司是什么关系，据说是内部承包关系。上述证据，经质证，本院认证如下：对原告提供的证据1、3，被告及第三人均无异议，本院予以认定。对证据2，被告对该证据的真实性无异议，本院予以确认。对证据4的真实性被告无异议，该组证据能证明被告向第三人黄永军收取费用的事实，本院依法予以认定。对证据5，被告认为与本案无关联性，本院认为，该证据具有真实性、合法性，且与本案有关联性，本院依法予以认定。第三人提供的证据真实合法，且与本案有关联，本院也予以认定。根据上述本院认定的证据及原告、被告、第三人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：原告与被告吕挺于2004年7月21日签订房屋租赁合同一份，合同约定原告将座落于慈溪市浒山街道天九街13号店铺出租给被告经营。租赁期从2004年12月9日起至2007年12月8日止，该合同双方约定承租人不得私自转让店铺经营权，如确需转让，应由出租人同意等内容。2004年12月26日被告作为负责人与原告又签订房屋租赁合同一份，该合同双方对租金数额重新进行了约定，其他的主要条款与原合同一致。双方一直按合同履行，至2007年1月28日被告吕挺在房屋租期尚未到期时，提前与原告又签订了房屋租赁合同，双方约定天九街13号店铺继续由被告吕挺租赁，租期为五年，即自2007年12月9日起至2012年12月8日止，年租金52000元，支付租金时间为提前二个月，该合同第四条双方再次特别约定，吕挺在租赁期内不得私自转让店铺经营权，确需转让，应先向原告提出，经同意后方可转租，但需重新确定年租金及年限并签订新的租赁合同，该合同双方还对延付房屋租金、相关费用缴纳、违约责任等事项作了约定。该合同第七条明确载明，该被告如有违反本合同条款的，原告有权提前终止合同，租房定金1000元不予归还。2007年6月27日，被告未经原告同意，私自与宁波合和杰斯卡服饰有限公司签订了房屋联营合同，天九街13号店铺交由宁波合和杰斯卡服饰有限公司经营，期限从2007年8月1日起至2012年8月1日止，宁波合和杰斯卡服饰有限公司每年交付被告92000元，前两年收益184000元于2007年8月1日前交付，后三年提前半年支付下年度收益。房屋联营合同签订后，宁波合和杰斯卡服饰有限公司出资对天九街13号店铺进行了装修，并招聘店员开始经营公司的品牌服饰。2007年11月10日宁波合和杰斯卡服饰有限公司又与本案第三人黄永军签订GXG加盟合同，将天九街13号店铺交由黄永军经营公司的GXG品牌产品。加盟合同规定专卖店铺租赁、装修及经营盈亏由黄永军承担。天九街13号店铺实际由黄永军、华文湎共同经营。2009年2月5日黄永军将92000元汇入被告银行卡，2010年2月3日黄永军之妻华文月又将92000元汇入被告银行卡。2010年7月6日原告知道自己的店铺实际由第三人黄永军、华文湎在经营后，即与被告交涉。本院认为：原、被告之间订立的房屋租赁合同合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。被告在租赁期限内与他人订立房屋联营合同，每年收取固定的收益，但除了向原告租得的天九街13号店铺外，被告对经营没有投资，也没有参与日常的经营活动，且不久后该房屋实际由第三人黄永军、华文湎在经营，故被告的行为应名为联营，实为转租，已违反原、被告之间所订立合同的约定，原告有权要求解除合同，并不退还租房定金。原告要求解除租赁合同、腾退房屋、赔偿租金损失的诉请合理合法，本院应予支持，但赔偿租金损失的期限应从租赁合同解除之日开始计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告杨美君与被告吕挺于2007年1月28日签订的房屋租赁合同；二、第三人黄永军、华文湎应于本判决生效之日起三十日内腾空属原告所有的位于慈溪市天九街13号店铺的房屋，将房屋退还给原告；三、被告吕挺赔偿原告自双方的租赁合同判决解除之日起至第三人黄永军、华文湎实际腾退房屋之日止按每天252.05元计算的租金损失，原告已向被告收取的合同解除之后的租金可以进行抵扣，已收定金不予退还；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1000元，减半收取计500元，由被告负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。(上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，账号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案庭。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）审判员  徐文源二〇一〇年十一月十六日书记员  陈铃锋附判决条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。申请执行条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。