贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0102民初11126号原告：胡小丽，女，汉族，1986年4月15日生，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：朱明磊，聂雯丽，贵州黔悦和律师事务所律师，一般代理。被告：李艳，女，汉族，1993年2月5日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：杨晓芬，贵州黔信律师事务所律师，特别代理。第三人：贵州兴今元房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目区第九栋2单元5层10号。法定代表人：李春祥，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨治波，贵州北斗星律师事务所律师，特别代理。原告胡小丽诉被告李艳、第三人贵州兴今元房地产经纪有限公司（以下简称兴今元经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡小丽的委托诉讼代理人朱明磊、聂雯丽，被告李艳及其委托诉讼代理人杨晓芬，第三人兴今元经纪公司的委托诉讼代理人杨治波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡小丽向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告与第三人于2020年4月18日签订的《不动产买卖（居间）合同》；二、判令被告立即向原告双倍返还定金40000元；三、判令被告按照《不动产买卖（居间）合同》相关约定向原告支付违约金89600元；四、判令被告向原告支付中介费用11240元；五、判令本案的全部诉讼费用、保全费由被告承担。事实及理由：2020年4月18日，原、被告及第三人兴今元经纪公司在平等自愿、协商一致的基础上签订了《不动产买卖（居间）合同》（合同编号：0000309，以下简称居间合同），约定被告向原告出售位于贵阳市南明区房屋一套，建筑面积约为66.66㎡，房屋成交总价448000元。原告于合同签订之日向被告支付购房定金20000元，被告应于支付购房定金后一个星期内将上述房屋正式交付给原告，并于2020年4月25日前向贷款机构提交办理提前还款及注销抵押手续的申请，原告于产权过户之日一次性向被告支付剩余购房款。同日，原告依约通过转账方式向被告支付了购房定金20000元，被告向原告出具《定金收据》，并载明由违约方承担第三人的中介费用。2020年4月20日，原告向第三人支付中介费用11240元，同日第三人向原告出具《收款收据》。合同签订后，被告并未依约在定金支付后一星期内将上述房屋以任何方式交付给原告，且被告并未按照合同约定的2020年4月25日前向贷款机构提交办理提前还款及注销抵押手续的申请，导致该房屋不具备办理产权过户的条件，至今无法完成相应的过户手续将该房屋过户给原告。根据《居间合同》第九条第一款第2项关于逾期交房、过户的违约责任，原告有权解除该合同，要求被告双倍返还购房定金，并要求其按照总房款20%（即89600元）支付违约金。同时，根据合同第九条第七款及《定金收据》，被告应向原告承担已支付的中介费用。原告认为，原告与被告的合同关系成立并有效，双方应严格遵守，原告已向被告支付购房定金，被告理应履行自己的合同义务，但其上述种种行为已经构成违约，且给原告带来了影响，造成原告相应的经济损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告李艳辩称：被告同意解除双方于2020年4月18日签订的《居间合同》，且被告在2020年7月8日已向原告发律师函要求其履行过户义务，如不履行，买卖合同自动解除，所以双方签订的《居间合同》在原告收到律师函未履行过户义务时就已经解除。一、被告不存在违约行为，签订合同后被告多次要求原告配合办理过户事宜，但原告一直拒绝，因此原告要求被告双倍返还定金、支付违约金及支付中介费于法无据。1、本案中双方的争议主要是买卖合同第十五条关于办理委托公证的条款约定。双方在签订合同当日，明确约定由被告将案涉房屋卖给原告，但在签订合同时，原告提出要将案涉房屋办理全权委托公证给案外人苟芳银，被告根本不知道委托公证的法律后果，在签合同时原告也说就是让苟芳银去查查档和去银行沟通提前还款，并没有如实告知只要出具了委托具有过户内容的公证，今后在未经被告同意的情况下苟芳银可以直接将房屋过户给任何人，所以该条款对被告是极其不公平的；2、根据《司法部关于公证执业“五不准”的通知》第三条规定“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照“重大事项一次一委托”的原则，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。”，买卖合同第十五条中约定办理公证的事项包含“查档、办证、提前还款、过户等”产权交易所需事项，均属于重大事项的委托，公证人员在办理公证时都需要告知当事人委托事项的法律意义和后果，案涉合同为第三人提供的格式合同，且第三人作为专业的房地产经纪公司，更应当在签订合同时告知被告公证委托过户的法律意义和后果；二、第三人兴今元经纪公司没有给被告尽到合理提示、释明义务，未跟被告解释公证委托过户的法律后果，明显属于利用自己的优势及被告没有经验，与被告签订了显失公平的买卖合同，因此该约定属于可撤销、可变更的约定。1、原告从始至终就没有想要购买案涉房屋，所以才会在买卖合同中约定由被告办理全权委托公证给案外人，且双方因为该条款产生争议后被告一直主张将房屋过户给原告或公证给原告，被告保留公证书即可，原告无任何损失。但原告一直不出面接收该房屋。被告在此期间还找到贵阳市房地产中介机构管理行业协会、南明区住房和城乡建设局、花果园派出所及第三方兴今元公司进行协调，要求在原告交付房款后将房屋过户给原告，或者过户给原告后保留公证书，甚至还于2020年7月8日发了律师函要求其办理过户，但原告仍然不出面接收房屋，不配合办理过户，原告完全没有买房的诚意。2、根据买卖合同第八条约定，原告应当在交房之日补交叁万元定金给被告，根据交易习惯一般应当先交定金后交房，但原告至今未补交叁万元定金，其违约在先；三、本案中，原告同时要求支付定金与违约金于法无据。被告不存在违约，同时根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”，原告同时主张定金及违约金于法无据；四、根据《不动产买卖（居间）合同》第六条第二款约定，被告承担居间服务费的约定已被双方划线删除，原告承担居间服务费的约定未被删除，加之第七条第一款约定包含“乙方（原告）已支付给经纪方的居间服务费”，居间服务费应当由原告承担。综上，在原告仅付了2万元定金的情况下就要求被告将房屋办理委托过户的公证对被告极其不公平，原告本就没有买房的诚意，如被告办理委托过户的公证给案外人后，案外人可以将房屋过户给任意第三方，被告对房屋失去了控制及支配的权利。原告及第三人利用被告不懂委托过户公证的法律后果，诱使其签订买卖合同，该条款应当予以撤销。在被告要求原告办理过户时，原告也是一直不出面配合办理过户，在要求办理委托公证时也不同意解决，其明显属于不想继续履行合同。因此在被告多次要求原告办理过户时原告不同意，而是找各种借口搪塞被告，被告不存在任何违约，原告的诉讼请求不应当得到支持。第三人兴今元经纪公司陈述意见称：第三人已尽到合同义务，未能完成过户非第三人原因，收取的居间费不退。如原、被告仍继续交易，第三人仍愿意配合办理过户等事项。原、被告是否违约，由法院认定。原告胡小丽围绕其诉讼请求提交如下证据：1、原、被告身份证、被告企业公示报告，拟证明原、被告及第三人主体适格。被告及第三人无异议；2、《居间合同》、转账凭证、定金收据、收款收据、发票各1份，拟证明2020年4月18日，原、被告及第三人签订《居间合同》，约定被告向原告出售位于贵阳市南明区房屋一套，房屋成交价448000元，原告于合同签订之日向被告支付定金20000元，被告应于支付购房定金后一个星期内将上述房屋正式交付原告，并于2020年4月25日前向贷款机构提交办理提前还款及注销抵押手续的申请，原告于产权过户之日一次性向被告支付剩余购房款。同日，原告依约通过转账方式向被告支付了购房定金20000元，被告向原告出具定金收据，并载明由违约方承担第三人的中介费用。2020年4月20日，原告向第三人支付中介费11240元，同日第三人向原告出具收款收据，并于2020年8月21日向原告出具发票。时至今日，被告并未依约在定金支付后一星期内将上述房屋以任何方式交付给原告，且被告并未按照合同约定的2020年4月25日前向贷款机构提交办理提前还款及注销抵押手续的申请，导致该房屋不具备办理产权过户的条件，至今无法完成相应的过户手续，将该房屋过户给原告。被告对合同、定金收据、转账凭证的三性无异议，但认为被告未在一个星期内交付房屋，是因为买卖合同15条约定对被告显失公平，被告在一星期内要求将案涉房屋直接交付给原告或办理公证后保留公证书原件，原告不接收房屋，所以被告不存在违约行为。居间费应当由原告承担。发票不是被告出具，不予质证。第三人对该组证据三性无异议，并提出第三人已完成居间义务，因后续交房过户第三人无法强制双方完成，该事项未能完成原因不在第三人，故第三人已收取费用不予退还。被告李艳围绕其主张提交如下证据：1、《居间合同》、收件收据各1份，拟证明根据合同第六条第二款及第七条第一款约定，居间服务费应当由原告支付。合同15条约定被告办理全权委托给第三人工作人员苟芳银，但合同中没有对委托公证的法律后果进行释明，原告及第三人也没有为被告解释委托公证的法律后果。案外人苟芳银没有在合同上签字认可。原、被告签订合同当日，被告已经将贷款合同、住宅维修资金收据、预告登记收据、产权登记收据、三张产权证发票原件交付给第三人，表明被告有足够诚意将房屋卖给原告。原告对证据的三性无异议，但认为达不到被告证明目的。被告作为完全民事行为能力人，在签订合同时理应知道合同内容所导致的法律后果，被告以合同15条约定显失公平为由，认为其不理解所谓的全权公证所带来的法律后果，原告认为该理由不成立。收件收据按照合同约定是由被告与第三人办理公证的事宜，与原告无关。第三人对证据无异议，并提出合同15条写得很清楚，办理事项包括过户；2、被告与苟芳银聊天记录1页，拟证明苟芳银于2020年4月20日要求被告与其前往贵阳市立诚公证处办理公证，委托内容包含办理房产证和过户。苟芳银告知被告如果被告不配合过户，苟芳银可以拿公证书直接办理过户，被告才知晓公证过户的法律后果，要求原告付清房款后同意办理公证。原告提出不是原、被告之间聊天记录，无法核实真实性。且聊天记录中内容是被告单方面要求变更合同的履行方式，与原合同约定不符，因此是被告违约。第三人对聊天记录的三性无异议，认为该记录同时可以说明第三人积极办理后续过户等事宜，但未能完成非第三人所致；3、原、被告短信聊天记录2页，拟证明在被告知晓委托公证的法律后果后，仍然同意继续履行合同，即将房屋公证给原告，要求原告付清房款或者不付清房款的前提下被告保留公证书，但原告未出面解决。原告对短信聊天记录的真实性无异议，但认为达不到被告证明目的。短信内容里面所体现的也是被告单方面要求变更原合同的履行方式，原告并没有同意。第三人提出因为第三人未参与，不发表意见；4、被告与第三人工作人员微信聊天记录10页，拟证明被告与原告沟通将案涉房屋公证在原告名下无果后，第三人出面予以协调，被告一直同意将房屋过户原告名下，但原告一直不同意，而是要求办理委托公证给苟芳银，说明原告并不是诚意购买案涉房屋。在经过南明区住建局调解时，原告也未出面，且不认可住建局给出的关于委托公证不符合规定的解答。原告提出不是原、被告之间发生的聊天，真实性无法确认。但从内容上看都是被告单方面片面的理解合同条款，甚至要求变更合同履行方式，达不到被告证明目的。第三人对微信聊天记录的三性无异议，同时证明第三人已尽到积极协调双方义务，因双方对合同条款理解发生争议，导致无法履行，与第三人无关；5、律师函、快递签收单，拟证明被告于2020年7月8日向原告发律师函。要求原告配合办理过户，如逾期不配合合同自动解除，原告于2020年7月9日签收，但一直未配合办理过户接收房屋，买卖合同已解除。原告对证据的真实性无异议，对律师函内容及被告证明目的不予认可。认为律师函内容也是被告向律所进行的陈述，与案件客观事实不符，原告当时给了被告书面回复，也陈述了律师函的内容与客观事实不符的情况。第三人提出其未参与，不予质证；6、被告与原告及原告委托人张的通话视频2段、被告与原告委托人张的短信聊天记录2页，拟证明2020年7月14日被告再次与原告通话，要求其办理房屋过户事宜，原告不出面接受过户。同日，被告在接到原告短信消息委托张处理该事宜时，随即与张联系房屋过户事宜，但张也未出面解决该事。原告对录音及聊天记录的真实性无异议，但认为达不到被告证明目的。所有陈述均是被告单方面判断和认知，以及要求单方面变更合同履行方式。第三人提出其未参与，不发表意见。第三人兴今元经纪公司未提交证据。根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2020年4月18日，原告（乙方）与被告（甲方）及第三人（丙方）签订《居间合同》一份，约定：“甲方自愿将自己位于贵阳市南明区房屋（建筑面积66.66平方米）出售给乙方。成交价款为448000元。该房屋已设定抵押，甲方尚欠银行贷款约96000元（以实际欠款为准），甲方应于2020年4月25日前向贷款机构提交办理提前还款及注销抵押手续的申请。乙方应于本合同签订之日交纳购房定金20000元，定金由乙方直接交付甲方或由经纪方代为保管（甲乙双方选择定金由经纪方代为保管的，双方自愿接受本协议定金条款及定金罚则的约束），届时定金充抵购房款。甲方应于本合同签订之日将该房屋相关权证原件移交给经纪方代为保管。乙方应于产权过户当日前将购房款（含定金）448000元一次性以直接支付方式支付给甲方。甲方应当在支付定金后一个星期内将上述房屋正式交付给乙方，交房之日再补交30000元。甲方未按照本合同第八条约定将该房屋交付乙方或办理过户手续的，自约定的期限届满或条件成就之次日起至实际交付房屋产权过户之日止，按照逾期时间分别处理：1、逾期在30日之内，甲方应每日按总房款的万分之五向乙方支付至该房屋实际交付房屋／产权过户之日止的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日的，乙方有权选择解除合同，乙方选择解除合同的，甲方应当按照总房款的20%向乙方支付违约金。合同其他约定为：1、签订本合同3个工作日内，甲方办理全权委托给丙方工作人员苟芳银名下并到按揭银行申请提前还款，丙方确保在2020年8月31日甲方收到所有房款，2、办理公证的事项包含查档、办证、提前还款、过户等产权交易所需事项。”合同签订当日，原告向被告支付定金20000元。被告向原告出具《定金收据》一份，载明：“本人李艳系（产权地址）贵阳市南明区房屋的所有权人，李艳现收到胡小丽交来用于购买房屋的购房定金款贰万元整，￥20000元整。注：经买卖双方协商一致同意，如买方违约不购买，此定金不予退还。如卖方违约不卖，应按此定金的双倍返还给买方。违约方承担双方因承担的中介费用，具体事项见（居间）买卖合同。”2020年4月20日，第三人向原告出具《收款收据》一份，载明：“今收到胡小丽交来位于（产权地址）花果园五里冲项目Ｕ1区5号楼3单元24层4号房屋的佣金款11240元”。2020年8月21日，第三人向原告开具《贵州增值税普通发票》，该发票载明：“名称：胡小丽，经纪代理服务价税合计11240元”。合同履行过程中，被告因合同约定办理的委托事项与原告产生分歧。2020年7月8日，被告委托贵州黔信律师事务所向原告发出《律师函》，函告原告：“一、请胡小丽和贵州兴今元房地产经纪有限公司在收到本函后3个工作日内与委托人联系并配合委托人办理房屋转移登记手续，并由胡向丽于办理房屋转移登记当日前支付委托人剩余购房款428000元。二、如胡小丽和贵州兴今元房地产经纪有限公司在收到本函后3个工作日内未履行前项义务，自次日起（即收到本函后第4日起）《不动产买卖（居间）合同》（合同编号：0000309）自动解除，以收定金委托人不予退还。三、合同解除后，委托人将依据法律规定及合同约定追究胡小丽及贵州兴今元房地产经纪有限公司的违约责任。请你们在收到本函后3个工作日内及时与委托人联系，如未联系及履行前述义务，委托人在合同解除后有权自由处置其位于贵阳市南明区房屋。以上事宜联系人：李艳（电话：186××××9599）。”2020年7月9日，原告签收《律师函》。2021年4月26日，原告起诉来院，提出如前诉请。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定严格履行各自义务。本案中，原、被告及第三人签订的《居间合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同履行过程中双方产生分歧后，原告于2020年7月8日收到被告出具的《律师函》后，未对被告解除合同持有异议而请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力，案涉《居间合同》已于2020年7月13日解除。故对原告诉请解除案涉合同的主张，本院不予支持。关于原告诉请被告双倍返还定金40000元的主张。合同签订后，原告向被告支付了购房定金20000元，履行了合同约定的前期义务，但被告未在合同签订之日起三个工作日内办理委托第三人工作人员苟芳银查档、办证、提前还款、过户等产权交易所需事项的公证，亦未在2020年4月25日前向贷款机构提交办理提前还款及注销抵押手续的申请及在原告支付定金后一周内将案涉房屋交付给原告，构成违约。案涉合同虽系被告行使法定解除权而解除，但案涉合同履行过程中系被告违约导致原告提起诉讼，故对原告的该主张，本院予以支持。关于原告诉请被告支付违约金的主张。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失”之规定，原告未提交因被告违约而造成其损失的证据，故对原告的该主张，本院不予支持。关于原告诉请被告支付中介费11240元的主张。案涉合同虽未对中介服务费款项进行约定，但第三人对原告提供了居间服务，且被告向原告出具的《定金收据》载明违约方承担双方因承担的中介费用，原告已向第三人支付中介费11240元，案涉合同系被告违约导致不能履行，该中介费系被告违约造成原告的损失，应由被告进行赔偿，故对原告的该主张，本院予以支持。据此，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百八十七条、第五百八十八条之规定，判决如下:一、被告李艳于本判决生效后十日内双倍返还原告胡小丽购房定金40000元。二、被告李艳于本判决生效后十日内支付原告胡小丽经纪代理服务费11240元。三、驳回原告胡小丽的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3116元、减半收取1558元，保全费1224元，由原告胡小丽负担1770元，被告李艳负担1012元（该款原告胡小丽已预交，被告李艳在支付上述款项时一并支付原告胡小丽）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二一年七月二十三日书记员  谭博文