广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2013）东三法民一初字第2023号原告张歌，女，1981年6月8日出生，汉族。委托代理人唐醒，广东名成律师事务所律师。委托代理人李国雄，广东名成律师事务所律师。被告陈庆明，男，1973年4月24日出生，汉族。被告蒋海艳，女，1982年4月21日出生，汉族。以上两被告共同委托代理人蒋高潮，广东广和律师事务所律师。第三人东莞市开源物业投资顾问有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇隆福花园38号铺位。法定代表人钱有根，总经理。委托代理人梁卓锐，广东莞信律师事务所律师。原告张歌诉被告陈庆明、蒋海艳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈玲适用简易程序，于2013年5月13日公开开庭进行了第一次审理，原告张歌及其委托代理人唐醒，被告陈庆明、蒋海艳的共同委托代理人蒋高潮均到庭参加诉讼。后本院依法追加东莞市开源物业投资顾问有限公司作为第三人参加本案诉讼，并依法由审判员张利宝、代理审判员韦枝展、人民陪审员赵亮明组成合议庭，于2013年8月20日公开开庭进行了第二次审理，原告张歌的委托代理人唐醒，被告陈庆明及被告陈庆明、蒋海艳的共同委托代理人蒋高潮，第三人东莞市开源物业投资顾问有限公司的法定代表人钱有根及其委托代理人梁卓锐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张歌诉称，2012年9月19日，原告通过第三人东莞市开源物业投资顾问有限公司提供的居间服务，向两被告购买位于东莞市塘厦镇石潭埔东江路18号塘厦东郡（以下简称“案涉房屋”）。同日，双方签署《房地产买卖合同》，合同约定：成交价为510000元，付款方式为银行按揭付款。合同签订后，原告已向两被告支付购房定金20000元，并向广东嘉华融资担保有限公司、中国邮政储蓄银行申请办理按揭贷款手续。但在原告贷款已获审批、即将发放贷款的情况下，两被告却无故拒绝向担保公司交付案涉房屋的《房地产权证》原件、供款存折等证件资料，导致原告的已审批通过的贷款无法放款。在原告与两被告协商的过程中，两被告表示不愿意出售案涉房屋予原告，随后就关闭手机、长期躲避原告。为维护原告合法权益，原告依法向法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除原告与两被告签订的《房地产买卖合同》；二、两被告共同向原告返还双倍定金人民币40000元；三、本案诉讼费用由两被告共同承担。被告陈庆明、蒋海艳共同辩称，第一，原、被告于2012年10月19日签订的房地产买卖合同第二条约定，买方应当于2012年10月30日前付清首期款，除定金外为人民币90000元，但原告并没有按照合同约定的时间向两被告支付上述款项，其行为已违约在先，且是根本性违约。第二，由于被告的房产采取的是银行按揭付款，需要履行相关合同义务，需要办理相关赎楼手续等，而根据该房地产买卖合同第五条，原告的权利义务第二点，原告应当按照合同约定按期支付房款及相关费用；第三点，买方应当按照约定配合经纪方及卖方及时提供相关资料办理相关手续，而根据原告的代理人所发的律师函的内容显示，被告已依约办理贷款的相关手续，被告已完全地履行了该房地产买卖中的义务，不存在违约行为。第三，原、被告所签订的三方协议，具有以下问题：1、该协议中并没有甲方的签名盖章；2、该协议没有具体的签订时间。所以被告认为该协议缺乏甲方的签名盖章而没有成立，也没有生效。根据房地产买卖合同的约定，办理这些贷款、赎楼手续应属于原告，被告不知道什么原因，该协议为什么没有取得担保公司（该协议甲方）的签名及加盖公章，被告认为，原告在履行赎楼相关手续的时候，存在违约行为，导致该协议没有成立也没有生效，其相关责任应当由原告自行承担。第四，针对原告所说的贷款审计通知书的问题，被告认为，相关贷款没有发放，并不是因为被告的原因造成，而根据该通知书所表述的内容看，要在原告落实该通知书第二项条件后方可发放贷款，但从本案证据显示，原告并不具备要求中国邮政储蓄银行发放贷款的条件，即使有该审批通知书，并不代表原告已履行完毕购房贷款的各项手续。综上所述，二手楼按揭服务协议没有成立及生效，相关贷款没有发放的原因在于原告自身行为引起，而非被告所造成。同时，被告在履行该买卖合同中，已全面履行完自己的义务，被告也没有接到担保公司及中介公司要求的提交相关文件资料的通知。原告不具备合同法中可以单方解除房地产买卖合同的条件，被告保留追究原告的相关权利。第五，不管原告提交证据的真实性、合法性、关联性，从原告提交的证据可以看出，被告已经完全履行了义务，反而是原告违反了协议内容，没有及时支付首期款，也没有及时将首期款存入银行，担保公司也存在相关的违约行为，担保公司是否有替原告申请住房贷款不得而知。该案贷款最终没有发放，可能因为担保公司没有提供连带责任担保，而非被告的原因造成。第三人东莞市开源物业投资顾问有限公司述称，原、被告双方的交易流程如下：第一，买卖双方及中介公司签订一份二手楼的买卖协议；第二，中介公司约担保公司和银行，与担保公司和银行约定之后，1、先到银行，买方准备户口本、身份证、银行首期款证明等资料；卖方准备房产证、户口本、结婚证等资料。双方到银行审批，银行审批通过后，银行就会出一份同意贷款通知书；2、接下来就到担保公司的流程，首先是买卖双方与担保公司作一个公证委托，由卖方委托担保公司代为办理赎楼、还款手续，由买方委托担保公司办理买方手续，办完公证后，担保公司就收卖方的原件（主要是房产证、供款存折、一手贷款合同等），担保公司这时候不需要收买方的原件，担保公司收齐这些资料后就出担保函给银行，银行就放款到买方的账号，担保公司根据买方的授权，就可以从买方的银行账号中拿出赎楼需要的款项；3、赎完楼之后就可以办理过户手续了。本案到担保公司要收卖方的房产证、供款存折的时候，卖方就不给了，由此产生了纠纷。第三人也找卖方谈过两次，当时卖方说交房产证等原件就要马上把钱交给他，不然就不交证，因为沟通问题，卖方还曾到中介公司闹过事，中介公司也曾报过警。经审理查明，两被告系东莞市塘厦镇石潭埔东江路18号塘厦东郡某房屋的共同产权人。经第三人作为经纪方提供中介服务，两被告、原告及第三人共同签订了一份《房地产买卖合同》，其中原告的签名日期为2012年9月19日、两被告的签名日期为2012年10月19日，该合同主要约定：一、原告购买两被告上述房屋，全部房款为510000元；二、原告应于买卖合同签订之日支付定金20000元，于2012年10月30日前另将首付款90000元存入第三人指定的银行进行监管；三、首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付（有关事项和程序按照经纪方和所在的按揭银行及担保公司担保融资赎楼规定办理）；四、卖方应按约定配合经纪方和买方及时提供相应文件及时办理银行按揭、产权转移登记、楼款监管、银行按揭、公证等手续；买方应按约定配合经纪方和卖方及时提供相应文件及时办理银行按揭、产权转移登记、楼款监管、银行按揭、公证等手续；五、买方应按合同约定按期支付房款及相关费用；六、如买方违约，则已付定金卖方有权没收；如卖方违约，则须双倍返还定金给买方。经查，该《房地产买卖合同》未对买卖双方何时应提交何文件配合办理手续进行明确约定。另，原告、两被告本欲共同委托案外人东莞市鼎业按揭服务有限公司代办房产交易、按揭贷款相关手续，原告与两被告并在一份《二手楼按揭服务协议》上签名确认，但案外人东莞市鼎业按揭服务有限公司未在该份《二手楼按揭服务协议》上盖章确认。该《二手楼按揭服务协议》对买卖双方何时应提交何文件配合办理手续进行明确约定，并约定该协议自原告、两被告、案外人东莞市鼎业按揭服务有限公司三方签字盖章之日起生效。2012年9月19日，原告按时向被告陈庆明交付购房定金20000元。2012年10月19日，被告陈庆明将5000元交给第三人作为结清水电管理费的押金。2012月10月23日，原告与两被告到广东省东莞市东部公证处办理了委托案外人东莞市鼎业按揭服务有限公司的员工代办房产交易、按揭贷款相关手续的公证。后原告于2012年11月3日才将首付款90000元存入第三人指定的银行，至2012年12月6日才办理首付款的银行监管手续。2012年11月15日，中国邮政储蓄银行审批通过了原告的个人房屋贷款申请。此后，第三人通知两被告将房地产权证原件等交给第三人办理手续，两被告对此表示担心提出可以拿着房地产权证原件等全程跟随办理，第三人对此表示不能接受。后原告、两被告、第三人协商不成，涉案《房地产买卖合同》已无法履行。另查明，第三人陈述在涉案房屋交易过程中其已对买卖双方何时应提交何文件配合办理手续进行明确口头说明，并将书面的交易流程表张贴于第三人的店面内。对第三人的以上陈述，原告予以认可；被告予以否认，主张未在第三人的店面内见过张贴的交易流程表。另，证人龙松均系第三人的员工，受第三人的指派为原告与两被告的涉案交易提供服务。证人龙松均证实第三人的店面内未张贴交易流程表。以上事实，有房地产权证、房地产买卖合同、二手房按揭服务协议、中国邮政储蓄银行个人贷款审批通知书、律师函、情况说明、收款收据、证人证言等以及庭审笔录等附案为据。本院认为，本案原告、两被告及第三人签订的《房地产买卖合同》系三方的真实意思表示，未违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，三方应遵照履行。关于《二手楼按揭服务协议》，该协议上只有原告与两被告的签名，没有案外人东莞市鼎业按揭服务有限公司的盖章确认，依据该协议关于自原告、两被告、案外人东莞市鼎业按揭服务有限公司三方签字盖章之日起生效的约定，该协议尚未生效。本案中，《房地产买卖合同》虽规定原告与两被告应及时提供相应文件及时办理银行按揭、产权转移登记、楼款监管、银行按揭、公证等手续，但未对原告与两被告何时应提交何文件配合办理手续进行明确约定；《二手楼按揭服务协议》虽然对此进行了明确约定，但据上所述，该协议尚未生效，故该协议对原告及两被告未具约束力；而第三人所陈述的详细交易流程表已张贴于第三人的店面内，与证人龙松均对此的陈述截然相反，故第三人的此项陈述，本院不予采信。综上，本院认定原告、两被告及第三人对买卖双方何时应提交何文件配合办理手续未进行明确约定，在涉案交易过程中，三方对提交房地产权证原件等文件的方式、时间等细节产生纠纷，但三方又不能协商一致，最终导致《房地产买卖合同》无法履行。故对原告主张解除《房地产买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条的规定，对《房地产买卖合同》约定不明的内容，三方可协议补充或按交易习惯等履行，本案中，关于提交房地产权证原件等文件的方式、时间等细节，无相应的交易习惯，后三方又不能达成补充协议，故三方对《房地产买卖合同》无法履行均无过错。《房地产买卖合同》已解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十条的规定，两被告应将收取的定金返还给原告。虽然原告未按合同约定按时存入首付款及办理银行监管手续，但《房地产买卖合同》并非因此未能继续履行，故两被告主张无需退还定金的抗辩，本院不予支持。关于原告交付的定金20000元，两被告收取后将其中的5000元缴纳给第三人作为水电管理费押金，为方便履行，可由第三人直接将此5000元返还给原告，两被告不可再向第三人主张返还此5000元。综上，本院认定应由两被告返还原告购房定金15000元，由第三人返还原告购房定金5000元。原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告张歌与被告陈庆明、蒋海艳及第三人东莞市开源物业投资顾问有限公司签订的《房地产买卖合同》。二、被告陈庆明、蒋海艳应于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告张歌购房定金15000元。三、第三人东莞市开源物业投资顾问有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告张歌购房定金5000元。四、驳回原告张歌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费800元，由原告张歌负担400元，由被告陈庆明、蒋海艳负担350元，由第三人东莞市开源物业投资顾问有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  张利宝代理审判员  韦枝展人民陪审员  赵亮明二〇一三年九月十六日书 记 员  陈沃林附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第10页共12页