河南省林州市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0581民初2696号原告：王建伏，男，1969年11月12日生，汉族，住林州市。委托诉讼代理人：侯晓雷，安阳市林州市博开法律服务所法律工作者。被告：林州市百信小额贷款有限公司，住所地：林州市红旗渠大道与太行路交叉口向东300米路南。法定代表人：张晓明，该公司董事长。委托诉讼代理人：郝文正，男，1980年8月22日生，汉族，住林州市，系该公司员工。第三人：宋银秋，男，1969年11月4日生，汉族，住林州市。原告王建伏诉被告林州市百信小额贷款有限公司（以下简称“林州百信公司”）、第三人宋银秋执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王建伏及其委托诉讼代理人侯晓雷，被告林州百信公司委托诉讼代理人郝文正，第三人宋银秋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建伏诉称，被告林州百信公司与第三人（被执行人）宋银秋民间借贷纠纷一案,贵院于2020年7月23日作出了（2020）豫0581执149号执行裁定书,裁定查封了原告购买的位于林州市预登记房产。原告（案外人）王建伏不服,于2021年3月5日向贵院提出了案外人执行异议申请,贵院于2021年3月19日作出（2021）豫0581执异38号执行裁定书,裁定驳回了原告王建伏的异议请求,原告对该裁定不服,认为裁定裁决错误,遂向贵院提起执行异议之诉。具体理由如下:一、第三人（被执行人）宋银秋与原告（案外人）王建伏于2012年12月13日在见证人常某的见证下签订了一份购房协议,该协议内容为“宋银秋愿将位于林州市预登记房产卖给原告王建伏,房屋总价为:叁拾贰万元整,因此房当初由宋银秋住房公积金担保贷款,不到一年不得提前还款,于2013年2月16日至2013年3月10日前宋银秋负责还清贷款并把所有手续转给王建伏,如有违约,宋银秋赔偿给王建伏违约金伍万元整”。该协议签订当日,原告（案外人）王建伏将该涉案房总房款32万元给付了宋银秋（被执行人）,宋银秋也将该房屋交付给了王建伏,并为王建伏出具了收到总房款32万元的收据。随即王建伏和宋银秋共同到该小区六合物业处,由王建伏向六合物业缴纳了2012年的物业费和清运,水,电,燃,暖,有线电视等各项初装费用后,该物业将涉案房产钥匙交给了王建伏,并将文化家园1幢4单元901号房屋的所有信息变更登记为原告王建伏。原告拿到钥匙后在2013年期间对涉案房进行了装修,装修完成后和家人入住至今。结合以上所述,双方签订达成的《购房协议》是双方真实意思的表示,该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定,该协议合法有效,应受法律保护。原告（案外人）王建伏从2012年12月13日与宋银秋（被执行人）签订购房协议,交付房屋总款后,就已经对该房占有使用至今,取得了涉案房的实际所有权,另外,被告与第三人的债务关系发生在原告购房后,贵院查封前,原告早已合法占有,其双方的房屋买卖合同交易都已经完成了交付,贵院查封原告（案外人）的房产是错误的查封,继续查封会侵害原告王建伏的合法权益。二、原告购买涉房后,虽然没有变更产权预登记房产过户信息,原因在于该房是被执行人宋银秋以住房公积金担保贷款手续从银行贷款所购买,然后于2012年12月13日以房屋全款32万元又出卖给了原告（案外人）王建伏,当时客观原因是由于银行不能提前还款及事后宋银秋未付清该房贷款,导致林州市不动产登记中心无法变更预登记房产的信息,也无法办理房产所有权登记。但是,原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此,根据《民法典》第215条:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第15条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定,原告取得涉案房后,未登记只是物权未设立,但并不影响合同的效力,且原告在本案中并无过错,故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。三、依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该条款原告为该房产的买受人,并非被执行人,贵院无权执行属于原告合法取得,并占有使用的房产,贵院未能查明事实真相,没有考虑原告对该房产实际享有的权益事实情况,就将该房产错误的查封,已经严重损害了原告的合法权益。综上,案涉房产系原告王建伏的财产,与被执行人宋银秋无关,贵院查封原告的财产无任何依据。为维护原告的合法权益,现根据民诉法的相关规定向贵院提起执行异议之诉,请求贵院立即停止对原告购买的位于林州市预登记房产的强制执行,并解除对上述房产的查封措施。原告的诉讼请求为：一、请求立即停止对原告购买的位于林州市预登记房产的强制执行,并解除对上述房产的查封措施。（房屋价值32万）；二、本案诉讼费用由被告承担。被告林州百信公司口头辩称，一、依据《民法典》208、209条规定，不动产的转让、消灭，经依法登记的发生效力，未经依法登记的不发生效力，为此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求；二、依据《民法典》211条规定，原告即使买卖合同真实，也仅仅是基于合同有效履行，而该合同并未有效履行，并在法律范围内进行公示公告，不能以此对抗法院执行行为和对被告的强制执行程序；三、被告所说的占有只是对该房产的使用权，而非该房产的所有权。第三人宋银秋辩称，一、答辩人与被答辩人王建伏之间虽签订买卖合同，但是被答辩人王建伏并未向答辩人交付房款，履行交付房款义务。答辩人也未王建伏交付房屋。二、答辩人的房屋实际是用于抵偿与案外人常某之间的债务。债务清偿完毕后，案外人常某又向人民法院向答辩人主张债权。被答辩人王建伏和案外人常某的行为对答辩人的合法权益造成严重侵害。以上答辩，望人民法院依法查明案件事实维护答辩人的合法权益。经审理查明，（一）、2012年12月13日，原告王建伏（乙方）与第三人宋银秋（甲方）在见证人常某的见证下签订了《购房协议》，该协议约定：“甲方愿将位于文化家园4单元901户房屋卖给乙方王建伏，房屋总价为：叁拾贰万元整，因此房当初由住房公积金担保贷款，不到一年不得提前还款，于2013年2月16日至2013年3月10日前宋银秋负责还清贷款并把所有手续转给王建伏。如有违约，宋银秋赔偿给乙方王建伏违约金伍万元整”。同日，宋银秋给原告出具收到王建伏现金叁拾贰万整（4单元901房款）收据一张。随后，原告和家人即入住上述案涉房屋至今，案涉房屋的初装费、物业费、水费、电费、燃气费等费用均是以原告王建伏名义交纳。（二）、林州百信公司与宋银秋、梁现芳金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月3日作出的（2019）豫0581民初1438号民事判决书判决：一、被告宋银秋于判决生效后十日内返还林州百信公司贷款人民币6万元及利息（利息自2015年2月9日起至还清之日止按年利率24%计算，已付利息23000元予以扣除）；二、被告宋银秋、梁现芳以其抵押的林州市区东关西街十二巷7号房产对第一项承担抵押担保责任，林州百信公司有权以上述抵押物的折价或以变卖、拍卖该抵押物的价款在第一项确定的债权范围内享有优先受偿权。该民事判决生效后，宋银秋没有履行判决义务，林州百信公司申请强制执行。2020年7月23日，本院作出的（2020）豫0581执149号执行裁定书裁定：查封被执行人宋银秋名下所有的位于林州市预登记房产，查封期限三年。原告王建伏不服该执行裁定，向本院提出书面异议。本院于2021年3月19日作出的（2021）豫0581执异38号执行裁定书裁定：驳回案外人王建伏的异议申请。上述事实，有原告陈述及提交到庭的购房协议，收据，文化家园住户登记表，六合物业费登记表，常某证言及当庭证词，六合物业公司证明，入住案涉房屋照片，交纳天然气费、电费、水费收据，执行裁定书等，被告林州百信公司陈述及其提交的执行裁定书、第三人宋银秋陈述及其提交到庭的票据等在卷予以证实，所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告王建伏提起的是案外人执行异议之诉，关键是看原告就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人，（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。具体到本案，原告王建伏与第三人宋银秋在本院查封上述案涉房产之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同，且已支付宋银秋全部购房价款，并合法占有上述案涉房产。没有办理过户登记是因上述案涉房产系公积金担保贷款及第三人不配合等原因所致，非因买受人王建伏自身原因未办理过户登记。综上所述，原告的诉讼请求，合法有据，本院应予支持。被告林州百信公司及第三人宋银秋的辩解理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、第三十条之规定，判决如下：停止执行原告王建伏购买的位于林州市预登记及查封强制措施。案件受理费6100元，由被告林州市百信小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  郝俊杰人民陪审员  魏君婷人民陪审员  张杰峰二〇二一年七月二十九日书 记 员  秦培艳