北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初4506号原告：张安，男，1970年8月12日出生，汉族，北京正义清尚文化传媒有限公司员工，现住北京市朝阳区。被告：北京光彩正信投资管理有限公司，住所地北京市平谷区林荫北街13号信息大厦802室。法定代表人：王彬彬，经理。原告张安与被告北京光彩正信投资管理有限公司（以下简称光彩正信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张安、被告光彩正信的法定代表人王彬彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张安向本院提出诉讼请求：1、判令张安与光彩正信公司签订的《招商合同》无效；2、判令光彩正信公司返还张安租金及装修款共计465000元；3、判令光彩正信公司退还张安装修款20000元；4、判令光彩正信公司支付张安违约金216200元；5、本案诉讼费由光彩正信公司承担。庭审中，张安变更诉讼请求1为：判令解除张安与光彩正信公司签订的《招商合同》。事实和理由：张安与光彩正信公司于2018年1月11日签订了《招商合同》，约定由张安承租光彩正信公司的位于位于北京市北京经济技术开发区“光彩微商谷”项目所属创业工作室B座楼东二层219-221号的房屋（以下简称涉案房屋），合同还约定了房屋建筑面积、租期、租金、装修标准、交付期限等内容。后张安依约向光彩正信公司支付了全部租金，但光彩正信公司至今未交付涉案房屋。张安为维护自身合法权益，诉至法院。光彩正信公司辩称，同意诉讼请求1；同意退还460000元租金，因合同约定租金为460000元；同意支付违约金，但张安主张的违约金标准过高；不同意退还装修款，因其未收取装修款。本院经审理认定事实如下：2018年1月6日，光彩正信公司（甲方）与张安（乙方）签订《招商合同》，约定：乙方承租甲方投资开发并经营的园区内的涉案房屋；关于招商期限，自2018年5月31日起至2053年3月9日止，在此期间，甲方保证房屋无土地使用及房屋产权纠纷；关于招商款，总款项为460000元，乙方应于本合同签署之日前一次性付清该招商标的招商款项；关于招商标的交付，甲方同意暂定于2018年5月31日前将招商标的交付乙方，招商标的具体交付时间按甲方通知，招商标的交付标准为精装修交付；关于甲方的权利和义务，甲方陈述和保证，甲方系依法成立、存续、具备签署和履行本合同的主体资格，甲方保证按本合同约定的条款和条件向乙方提供招商标的及附属设施、设备等；关于违约责任，甲方未按本合同规定的时间交付招商标的，甲方逾期每日应按招商标的金额的0.5‰支付违约金。庭审中，张安与光彩正信公司均认可涉案房屋位于北京经济技术开发区康定街6号院的园区。张安向本院提交了光彩正信公司开具的金额共计460000元的发票和一张北京泰达伟业房地产经纪有限公司开具的金额为25000元的团购费发票，欲证明其共向光彩正信公司支付485000元，其中的20000元转成了装修款。光彩正信公司称仅认可光彩正信公司开具的发票，对其他的不清楚。经查，2017年8月31日，光彩正信公司作为承租方与出租方华远锦恒（北京）物业管理有限公司（以下简称华远锦恒公司）签订了《房屋租赁合同书》，约定光彩正信公司承租华远锦恒公司拥有合法租赁使用权的位于北京经济技术开发区康定街6号院园区内的房屋，租赁范围包括园区内现有的全部房屋；园区内的空间、场地、道路和停车位等以及租赁范围内现有的固定设施设备、地上定着物和地上附着物等。具体约定如下：房屋合计建筑面积20753平方米，其中工业楼11480平方米（土地证、房产证齐全），科研楼4953平方米（土地证、房产证齐全），厂房4320平方米（房产证正在办理中），最终确认面积以房产证为准；租赁期限为20年，自2017年9月1日起至2038年3月31日止，以上租期包含装修改造免租期6个月，即自2018年1月1日起至2018年6月30日止为装修改造免租期；双方还约定承租人承租上述房屋主要用于分租经营，可自用也可转租他人，但转租期间不得超过本合同约定期限，如超过该租期，承租人应退还分租承租人剩余租金，出租人不承担相应责任；承租人自费整体装修房屋及园区花园，但不得变更房屋主体结构，在施工过程中遵守相关规定，在不改变房屋主体结构的前提下，承租人可根据其及其客户需求灵活分割使用。上述《房屋租赁合同书》签订后，光彩正信公司将上述承租的房屋分割转租，并与数人签订《招商合同》。在所涉光彩正信公司的案件审理过程中，光彩正信公司提交了房屋产权证，显示坐落于北京经济技术开发区康定街6号7幢1至5层的房屋所有权人为北京海辰瑞安科技有限公司，规划用途为科研服务楼，建筑面积4953.34平方米。再查，北京市第二中级人民法院就上诉人（一审原告）微创源公司与被上诉人（一审被告）北京经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）不服强制性拆迁补偿决定一案于2020年4月30日作出（2020）京02行终356号行政判决书，该行政判决书已经生效，认定事实如下：2018年9月5日，北京市规划委员会开发区分局（以下简称规划分局）作出规（亦）执函〔2018〕175号《关于违法建设的认定函》，载明：“经查，位于北京经济技术开发区康定街6号（北京海辰瑞安科技有限公司）其7号楼（科研服务楼）、综合楼、疫苗生产车间内部改建，未取得规划行政许可手续，涉嫌改变房屋及土地使用性质，属于违法建设，改建面积共约20600平方米。”2019年5月16日，开发区管委会收到规划分局移送的上述认定函。2019年5月17日，开发区管委会所属北京市城市管理综合行政执法局开发区分局（以下简称城管分局）向规划分局作出《关于协助调查北京经济技术开发区康定街6号违法建设的函》，请求协助对北京经济技术开发区康定街6号（北京海辰瑞安科技有限公司）其7号楼（科研服务楼）、综合楼、疫苗生产车间的违法建设开展调查，并提供违建相关图纸。2019年5月21日，规划分局作出《回复函》，对于该项目规划分局的认定内容为整体违法建设，其7号楼（科研服务楼）、综合楼、疫苗生产车间的内部改建，均未取得规划行政许可手续。2019年5月30日，开发区管委会前往北京经济技术开发区康定街6号进行现场检查，并拍摄现场照片。同日，开发区管委会对微创源公司作出京技管城管责改字〔2019〕0366号《责令改正通知书》及《谈话通知书》，并于当日对微创源公司留置送达。经释明，张安称如《招商合同》被认定为无效合同，其主张如下：1、判令光彩正信公司退还张安租金465000元、装修款20000元并支付资金占用损失（以485000元为基数，按照中国人民银行LPR利率，自2018年1月6日起计算至实际退款之日止）；2、本案诉讼费由光彩正信公司承担。光彩正信公司就张安的上述主张发表意见如下：同意退还460000元租金，其他费用并非光彩正信公司收取，故不同意退还；同意以460000元为基数，按张安主张的周期和标准支付资金占用损失。本院认为，张安与光彩正信公司签订《招商合同》并向光彩正信公司缴纳了转让款、约定了招商年限，根据合同内容可以认定双方之间成立房屋租赁合同关系，光彩正信公司系出租人，张安系承租人。出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据已查明的事实可以认定，涉案房屋未取得规划行政许可手续，涉嫌改变房屋及土地使用性质，属于违法建设，故张安与光彩正信公司签订的《招商合同》应属无效合同。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。经本院释明后，张安就合同无效提出了诉求，光彩正信公司亦发表了意见。关于房屋租金，光彩正信公司同意按照《招商合同》载明的租金金额退还，本院对此不持异议。张安超过该数额的主张，证据不足，本院不予支持。关于装修款，张安称其向光彩正信公司支付的20000元装修款，证据不足，本院不予支持。关于资金占用损失。张安主张以485000元为基数计算资金占用损失，张安主张的基数中包含25000元其他款项，本院未予支持。光彩正信公司同意以460000元为基数，按张安主张的计算周期和标准支付，本院对此不持异议。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、北京光彩正信投资管理有限公司与张安签订的《招商合同》无效；二、北京光彩正信投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还张安租金460000元及资金占用损失（自2018年1月6日起至2019年8月19日止，以460000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际退款之日止，以460000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、驳回张安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10812元，减半收取计5406元，由北京光彩正信投资管理有限公司负担（于本判决生效后七日内支付给张安）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二一年七月八日法官助理 孙 青书 记 员 龙可鑫