北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初10659号原告：王冲，男，1987年10月24日出生，汉族，乐米创想建筑设计有限公司员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李平丽（原告之妻），1988年6月29日出生，汉族，再鼎医药（上海）有限公司员工，住北京市丰台区。被告：北京万信房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区葆台北路1号院内办公楼一层104室。法定代表人：白尚滨，董事长。委托诉讼代理人：张泽贤，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑龙飞，男，1992年1月18日出生，汉族，北京德和衡律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。原告王冲与被告北京万信房地产开发有限公司（以下简称万信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王冲及委托诉讼代理人李平丽，被告万信公司委托诉讼代理人张泽贤、郑龙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王冲向本院提出诉讼请求:1、被告立即拆除内部道路两侧隔离铁栏杆，拆除违建钢结构大门和廊架，消除危险保障居民安全；2、被告按521.7元/日的标准向原告支付自2018年3月30日起至实际达到使用条件之日2018年12月27日的违约赔偿金141902.4元；3、被告立即拆除自住商品房“首开华润花香四季”门头字样；立即拆除普通商品房“首开华润城”门头字样；4、被告立即重新设立安装“首开华润城花香四季”门头字样；5、诉讼费由被告承担；6、书面确认本小区四至，并且确认自住商品房和普通商品房所属同一小区。事实与理由：2015年12月19日，原被告签订了《北京市商品房预售合同》（自住型商品住房）及附件，合同约定由原告购买被告出售的位于丰台区花乡白盆窑1516-0665等地块66-07#自住型商品房住宅楼17层1703号房屋。该合同第一条第二款约定，“出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为：花香东苑”。第十二条约定，被告在交付涉案房屋时（2018年3月30日前）应取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，同时满足合同第十三条约定的市政基础设施和其他设施达到的条件。该合同第十三条约定：“该商品房为住宅的，出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所载楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前与建设方案约定的日期，具体约定如下……如果在约定期限内未达条件……出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之贰的违约金……”。2018年1月31日，原告到达被告指定的房屋交付地点首开华润城花香四季项目东区17号楼活动中心，收到《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋交付通知书》、《入住结算费用清单》、《入住路线图》等资料，并入住首开华润城花香四季。被告在入住后发现：第一、首开华润城项目整体验收时间为2018年12月27日。在没有完成整体竣工验收的情况下，被告就隐瞒欺骗原告收房。第二、首开华润城自住商品房和普通商品房之间内部道路的可使用条件一直未满足，被告修筑隔离铁栅栏、篮球场、钢结构廊架，上述建设均没有相应的规划，其中，钢结构大门和廊架在2020年10月14日已被认定为违法建筑限期10日拆除，但至今被告仍未拆除，导致原告无法正常使用该内部道路。第三、2020年12月，被告擅自将“首开华润城花香四季”字样中的“城”字去掉。故原告诉至法院。被告万信公司辩称：不同意原告诉讼请求。原告第一项诉讼请求与建设工程规划许可证及附件是矛盾的。许可证及附件明确告知两个小区之间有一条路，原告购买的是有独立的围栏，原告要求不成立。不知道原告主张的拆除是哪里，是否拆除不属于法院主管范围，由行政机关决定；不同意原告第二项诉讼请求，我方已经完成按照合同约定达到交付条件，已经于2018年1月30日交付房屋，原告合同目的已经实现，原告收房后3年后起诉，已经超过诉讼时效，3年期间没有就逾期交房提出主张，因为小区名称有争议原告在找理由给我方施加压力。同一许可证下每一个工程都可以独立取得备案表，合同没有对18项必须于何时取得备案表进行约定，原告要求违约金没有合同依据，建设完成时间早于竣工验收备案，没有影响原告使用；对原告第三项诉讼请求，是否拆除以及拆除什么原告无权主张，与原告没有利害关系和法律关系，拆除门头字样原告无权起诉，涉及全体业主的事项需要业主双三分之二表决同意，也无权向法院起诉，只能向行政机关申请；原告的第四项诉讼请求，意见同我方对原告第三项诉讼请求的答辩意见；原告的第五项诉讼请求，我方没有违约、没有违法、没有侵权；原告的第六项诉讼请求不成立，建设工程规划许可证及合同中明确了是两个物业管理区域，政府核准的是花香东苑，商品房所在区域是首开华润家园，限价房叫花乡西苑。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月19日，北京市规划委员会核准诉争房屋名称花香东苑。2015年12月20日，王冲（买受人）与万信公司（出卖人）签订《预售合同》及附件，王冲购买位于丰台区花乡白盆窑1516-0665等地块66-07#自住型商品房住宅楼17层1703号房屋（以下简称诉争房屋），结算价款2350390元。合同首页载明“项目名称：花香东苑”。合同第一条约定“出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为：花香东苑”。合同第十二条约定“（一）出卖人应当在2018年3月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该经济适用房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件……”。合同第十四条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】……（2）逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同签订后，王冲履行了支付房款的义务。2017年12月29日，丰台区花乡白盆窑1516-0665等地块共28项建筑物、构筑物中包括诉争房屋所在楼栋等10项取得竣工验收备案表。2018年1月30日，万信公司向王冲交付诉争房屋。2018年12月27日，丰台区花乡白盆窑1516-0665等地块共28项建筑物、构筑物中剩余18项取得竣工验收备案表。2020年10月14日，北京市丰台区人民政府新村街道办事处出具《限期拆除决定公告》，载明：万信公司在北京市丰台区花香东苑西侧道路上建设钢结构廊架1处，投影面积210平方米，经规划和自然资源部门协查复函证明，该建筑未取得建设工程规划许可证，属违法建设……限你单位自收到本决定书之日起10日内拆除上述违法建设并接受复查，逾期未拆除的，本行政机关将报请丰台区人民政府责成有关部门依法强制拆除。2020年12月9日，北京市丰台区人民政府新村街道办事处出具《限期拆除决定公告》，载明：万信公司在北京市丰台区首开华润家园东门建设钢结构大门1处，投影面积180平方米，经规划和自然资源部门协查复函证明，该建筑未取得建设工程规划许可证，属违法建设……限你单位自收到本决定书之日起10日内拆除上述违法建设并接受复查，逾期未拆除的，本行政机关将报请丰台区人民政府责成有关部门依法强制拆除。王冲主张诉争房屋所在自住型商品房小区西侧有一道路，但小区门在另一个道路上，导致无法使用，故要求拆除自住型商品房小区西侧栅栏。万信公司称该栅栏系经过规划审批的构筑物，不同意拆除。万信公司对上述主张提交规划许可证附件予以佐证。经核对，规划许可证附件载明“居住配套构筑物（围墙、大门等）围墙，围墙中线退用地红线0.5m，保证围墙基础、柱、墙面等各种构件不凸出用地红线范围……做法为空透铁艺栏杆围墙”。王冲主张根据《拆除决定公告》被告应拆除廊架和大门。万信公司称应由行政机关处理，且公告中的构筑物不在原告小区。庭审中，王冲认可廊架在小区围墙外的内部道路上，大门是西区首开华润家园的大门。王冲主张万信公司在交付房屋时尚未取得全部28项建筑物、构筑物的竣工验收备案表，不符合《预售合同》第十二条约定的“该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表”的情形，故应当给付违约金。万信公司称未取得竣工验收备案表的部分不属于交房应交付的范围，不同意承担违约金。王冲主张宣传及相关材料载明诉争房屋所在自住型商品房小区的项目名称是“首开华润城花香四季”，与现在小区门牌内容不符，故要求将小区门牌变更为“首开华润城花香四季”。万信公司主张小区经行政机关核准名称为“花香东苑”，且该名称亦在《预售合同》等文件中予以明确，故不同意王冲的诉讼请求。本院认为：《预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。《预售合同》第十二条所述条件中“该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表”，指诉争房屋所在楼栋已取得建筑工程竣工验收备案表，而非丰台区花乡白盆窑1516-0665等地块共28项建筑物、构筑物均取得建筑工程竣工验收备案表。因此，本院对王冲以万信公司在交付房屋时未取得全部28项建筑物、构筑物的竣工验收备案表，不符合《预售合同》第十二条约定的“该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表”的情形为由，要求万信公司给付逾期交房违约金，不予支持。万信公司于2018年1月30日向王冲交付诉争房屋，于2018年12月27日取得丰台区花乡白盆窑1516-0665等地块剩余18项竣工验收备案表。故王冲起诉时并未超过法律规定的诉讼时效，万信公司关于王冲起诉超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。王冲所述栅栏实为依规划部门批准建设的构筑物，王冲要求拆除该栅栏的理由不能成立，故本院对王冲该项诉讼请求，不予支持。本案为合同纠纷，王冲主张根据《拆除决定公告》被告应拆除廊架和大门，消除危险。违章建筑的认定和处理，应通过相关行政主管部门另行解决。故对该项诉讼请求，本院不予支持。依据现有证据可知，诉争房屋所在自住型商品房小区的名称经行政机关核准为“花香东苑”，故本院对王冲以合同纠纷为由要求被告立即拆除自住商品房“首开华润花香四季”门头字样；立即拆除普通商品房“首开华润城”门头字样；重新设立安装自住型商品房小区“首开华润城花香四季”门头字样的诉讼请求，不予支持。本案为合同纠纷，王冲要求万信公司书面确认该小区四至并且确认自住商品房和普通商品房所属同一小区并无合同依据，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释（2020年修正）》第九十条之规定，判决如下：驳回王冲的诉讼请求。案件受理费1569元，由王冲负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  谭静琦二〇二一年七月七日书记员  张亚兴