北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初9435号原告（反诉被告）：谭洪珍，女，1968年6月10日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：梁涛，北京市中视律师事务所律师。被告（反诉原告）：李荣杰，男，1990年3月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：祝琳曦，北京市中策律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢曼芸，北京市中策律师事务所实习律师，女，1995年5月4日出生。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩。委托诉讼代理人：高佳琪，女，1994年7月10日出生，汉族。第三人：北京理房通支付科技有限公司，住所地北京市海淀区东北旺西路8号院4号楼145号。法定代表人：魏勇。委托诉讼代理人：芦江玲，女，1986年9月7日出生，汉族。原告（反诉被告）谭洪珍（以下称姓名）与被告（反诉原告）李荣杰（以下称姓名）、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下称北京链家公司）、第三人北京理房通支付科技有限公司（以下称北京理房通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。谭洪珍委托诉讼代理人梁涛、李荣杰委托诉讼代理人祝琳曦及卢曼芸、北京链家公司委托诉讼代理人高佳琪、北京理房通公司委托诉讼代理人芦江玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。谭洪珍向本院提出诉讼请求：判令李荣杰向谭洪珍支付由北京理房通公司代管的20万元保证金，北京链家公司予以配合。事实和理由：2019年8月23日，谭洪珍与李荣杰就案涉房屋买卖达成一致并签署相关合同，约定谭洪珍将位于北京市朝阳区芍药居北里XXX号楼X层XXX室出售给李荣杰，并留存20万元保证金以担保谭洪珍在2020年2月23日迁出户口。但受疫情不可抗力影响，派出所户籍科一直不办理户籍业务，故谭洪珍一直无法履行迁出义务，期间谭洪珍多次联系李荣杰告知上述情况。现谭洪珍已完成迁出户口义务，但李荣杰拒不支付20万元保证金，综上，谭洪珍诉至法院。李荣杰辩称，不同意谭洪珍诉讼请求。20万保证金应优先冲抵其欠付的违约金。北京理房通公司辩称，20万现在确实在我方存管账户中，我们根据法院判决执行。北京链家公司辩称，20万元合同没有我方参与，与我方无关，我们根据法院判决执行。李荣杰向本院提出反诉请求：判令谭洪珍支付迟延履行户籍迁出义务的违约金40万元，北京理房通公司予以配合。事实与理由：谭洪珍、李荣杰就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定房屋总价款662万元，合同约定出卖人办理不动产转移登记后30日内办理户籍迁出手续，未按期迁出，应按日向买受人支付总价款万分之五的违约金。《补充协议》约定了户口迁出保证金，买受方从购房款中留存20万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，该保证金通过理房通支付的方式支付给出卖方。2020年1月2日双方完成涉案房屋的转移登记，但谭洪珍直至2020年11月5日才办理完毕户口迁出手续，按照合同约定谭洪珍应支付违约金916870元，现我方仅主张40万违约金。综上，提出反诉。北京理房通公司辩称，20万现在确实在我方存管账户中，我们根据法院判决执行。北京链家公司辩称，20万元合同没有我方参与，与我方无关，我们根据法院判决执行。谭洪珍针对李荣杰反诉辩称，不同意反诉人的请求。首先，谭洪珍不存在违约，户口未及时迁出，因为疫情防控原因，导致派出所户籍科不对外办公，造成原告无迁入地，根据买卖合同第11条约定，因不可抗力影响，当事方不存在违约责任。反诉人没有就实际损失提交证据，而且反诉人曾明确承认该房屋可分户处理，并早已办理分户，对其户口迁入未造成任何影响，因此原告不需要向反诉人支付任何费用。如法院判令我方违约，我方要求酌减违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：2019年8月23日谭洪珍与李荣杰签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定谭洪珍将案涉房屋出售给李荣杰，出卖人承诺于房屋不动产转移登记之日后30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的现有户籍迁出手续，如出卖人未如期将户籍迁出，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，双方一致同意李荣杰从购房款中留存20万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。同日谭洪珍、李荣杰与北京链家公司签订《居间服务合同》，约定由北京链家公司为案涉房屋交易提供居间服务。2019年12月26日谭洪珍、李荣杰与北京理房通公司签订《理房通履约支付服务协议》，约定李荣杰将房屋价款中20万元作为户口迁出保证金存入资金存管专用账户，由北京理房通公司按照协议约定的划转条件将存管账户中保证金划转至谭洪珍账户，其中资金划转条件2为谭洪珍迁出该不动产全部户口后，双方应立即签署《户口迁出确认书》，且立即通过居间方向北京理房通公司提交前述文件原件或影印件。2020年1月2日双方完成案涉房屋不动产登记转移登记。2020年11月5日，谭洪珍将案涉房屋内相关户口迁出。房屋总价款为662万元，其中包含20万元户口迁出保证金，现存于北京理房通公司代管账户中，其余房款均已付清。谭洪珍提交非案涉房屋租赁合同、买卖合同及与李荣杰、房产中介通话录音，以证明其一直积极履行迁出户口义务，李荣杰不认可其证明目的。本院认为，当事人对自己主张的事实应当提供相应的证据，不能证明者应当承担相应的法律后果。谭洪珍与李荣杰签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，各方应据此履行。根据该合同约定，谭洪珍应当在涉诉房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。2020年1月2日双方完成案涉房屋不动产登记转移登记，谭洪珍应当在2020年2月2日前迁出户口。被告未按约定办理户口迁出手续，谭洪珍抗辩系因疫情原因户籍机构不予办理迁出业务，但并未提交直接证据予以佐证，且2020年2月2日至2020年11月5日长达9个月期间派出所一直不予办理户籍业务显然不符合常理，故谭洪珍已构成违约，理应承担违约责任；但《中华人民共和国合同法》关于违约金的规定具有“补偿和惩罚”双重性质，系以赔偿守约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方，李荣杰未提交证据证明实际损失情况，且谭洪珍提出了违约金过高，要求酌减的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，故本院综合考虑合同实际履行情况等综合因素，酌情判令谭洪珍向李荣杰支付违约金5万元。根据双方《补偿协议》约定20万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，现谭洪珍已将相关户口迁出案涉房屋，故20万户口迁出保证金抵扣5万元违约金后，剩余部分保证金15万元应支付给谭洪珍。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李荣杰于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）谭洪珍支付户口迁出保证金150000元（由户口迁出保证金存管专用账户给付至谭洪珍），第三人北京理房通支付科技有限公司、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司予以配合；二、原告（反诉被告）谭洪珍于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）李荣杰支付迟延迁出户口违约金50000元（由户口迁出保证金存管专用账户给付至李荣杰），第三人北京理房通支付科技有限公司、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司予以配合；三、驳回原告（反诉被告）谭洪珍其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李荣杰其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由原告（反诉被告）谭洪珍负担500元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）李荣杰负担1650元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉费3650元，由原告（反诉被告）谭洪珍负担525元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）李荣杰负担3125元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈峰二〇二一年七月一日书记员  马赫