上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0106民初18024号原告：徐舟，男，1989年12月12日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：徐学秀。委托诉讼代理人：李巧民，上海海汇律师事务所律师。被告：贺海鹏，男，1988年4月5日出生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市。原告徐舟与被告贺海鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序于2021年5月24日公开开庭进行审理。原告徐舟委托诉讼代理人李巧民、被告贺海鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.原、被告于2017年5月19日就上海市静安区京江路XXX号XXX室签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年10月27日解除；2.被告向原告返还上海市静安区京江路XXX号XXX室；3.被告向原告支付2019年4月至6月租金19,500元；4.被告向原告支付2020年4月至9月租金差额1,800元；5.被告向原告支付2020年10月租金6,800元；6.被告参照合同租金标准，向原告支付2020年11月3日起至实际交付之日止的房屋使用费；7.被告向原告支付以6,800元为本金，以每日20%为标准，从2020年9月23日计算至2020年11月2日止的违约金2,082.6元；8.被告支付违约金6,500元(与被告已经支付的保证金6,500元相折抵)。事实和理由：原告与被告在2017年5月19日签订《上海市房屋租赁合同》，由原告将上海市静安区京江路XXX号XXX室出租给被告，合同同时对租期及违约金等进行了相关约定。合同签订后，双方开始履行合同。但被告一直存在未准时缴纳房屋的行为。后双方口头约定每月房租增加300元，自2019年7月1日开始，被告开始按每月6,800元为标准向原告支付租金。2020年4月，被告出现不足额缴纳租金的行为，至2020年9月23日起被告不再支付租金。原告曾于被告协商解除双方之间的租赁合同并要求被告支付租金未果，现原告起诉至法院，要求判如所请。被告辩称不同意原告全部诉讼请求。系争房屋租金为每月6,500元，不存在变更为6,800元每月的情况，被告按6,800元支付的款项可以抵扣欠付房租。2020年10月27日被告收到原告发出的解约通知，被告认为解除租赁合同原告需要赔偿其装修损失。被告实际于2020年11月初搬离系争房屋，但仍有物品遗留在系争房屋内，被告不放弃其物品所有权。庭审中，被告提交了一份转账凭证，证明其于2017年10月8日支付了2019年4月至6月的租金19,500元，原告亦确认收到了上述款项，故原告变更诉讼请求为：1.原告与被告于2017年5月19日签订的房屋租赁合同于2020年10月27日解除；2.依法判令被告将租赁房屋腾退归还原告；3.被告向原告支付2020年4月1日至2020年10月27日的欠付租金共计7,819.67元；4.依法判令被告以月租金6,800元为标准，支付2020年11月3日起至实际交付之日止的房屋使用费；5.依法判令被告支付逾期付款违约金2,082.6元(以6,800元为本金，以日租金20%为标准，从2020年9月23日计算至2020年11月2日)；6.依法判令被告支付原告违约金6,500元(与被告已经支付的6,500元房屋租赁保证金相折抵)。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市静安区京江路XXX号XXX室(以下简称系争房屋)产权人为原告。2017年5月19日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定由甲方将系争房屋出租给被告，租期自2017年7月1日至2022年6月30日止，月租金为6,500元，租金每三个月支付一次，每期提前7日支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的20%支付违约金。保证金为6,500元。乙方逾期10天未支付房屋租金的，甲方有权单方面解除合同，并没收租房保证金。之后双方开始履行合同。租赁期内被告一直未按合同约定时间准时支付租金，2019年7月开始，被告按月租金6,800元的标准支付租金，但自2020年4月2日，被告又开始按照月租金6,500元的标准支付租金至2020年9月30日。2020年10月27日原告向被告发送通知，提出因被告欠付房租，要求即日起解除房屋租赁合同并要求被告于2020年11月2日前返还房屋，被告回复称解除合同需原告赔偿损失。后原、被告多次协商未果，原告诉至本院要求判如所请。庭审中，原、被告均确认截止庭审当天，系争房屋仍在被告控制之下，原、被告均同意于庭审后一周内办理房屋交接手续，但截止一审判决之时，被告逾期未办理相应手续。本院认为，原、被告之间的租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定乙方逾期10天未支付房屋租金的，甲方有权单方面解除合同，现被告逾期支付2020年10月1日后的租金超过10日，已经构成根本违约，原告有权解除合同，至于合同解除日期，原告于2020年10月27日通过微信向被告发送解约通知，被告确认于当日收到，本院认定合同解除日期以2020年10月27日为宜。合同解除后，被告应当向原告返还系争房屋并结清合同项下的所有应付费用，支付原告房屋占用期间的房屋占有使用费。关于租金的支付标准，鉴于被告从2019年7月起实际按照月租金6,800元为标准支付租金长达九个月，虽被告辩称其忘了合同约定的月租金，是按照原告的要求以每月6,800元支付租金，但并未对此提交证据，本院认定原、被告自2019年7月起已经通过行为的方式变更了合同约定的月租金标准，被告的抗辩本院不予采信，原告据此要求被告支付欠付费用7,819.67元(包括2020年4月1日至2020年9月30日被告欠付的租金差额1,800元以及2020年10月1日至2020年10月27日的租金6,800*12/366*27=6,019.67元)的诉请，于法有据，本院予以支持；关于房屋使用费，原告主张被告应以月租金6,800元为标准，向原告支付2020年11月3日起至实际交付之日止的房屋使用费，本院认为被告未在合理期限内办理房屋交接手续，应当就损失扩大部分承担相应的责任，原告主张被告支付房屋占有使用费的诉请，于法有据，本院予以支持。因被告逾期支付费用，原告有权要求其支付逾期付款违约金，关于逾期付款违约金的标准，原告主张以6,800元为本金，以日租金20%为标准，从2020年9月23日计算至2020年11月2日，与法不悖，本院予以准许，故被告应向原告支付逾期付款违约金6,800*12/366*0.2*41=1,828.20元。因被告违约导致合同解除的，被告还应向原告承担相应的违约责任。原告还要求没收被告已经支付的6,500元保证金作为合同解除违约金的诉请，实质上是以保证金折抵合同解除违约金，租赁合同对此已有明确约定，且原告以保证金抵作合同解除违约金的主张在合理范围之内，故本院对原告该项诉请予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定判决如下：一、原告徐舟与被告贺海鹏就上海市静安区京江路XXX号XXX室签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年10月27日解除，被告贺海鹏应于本判决生效之日起三日内迁出上海市静安区京江路XXX号XXX室房屋；二、被告贺海鹏应于本判决生效之日起十日内支付原告徐舟欠付费用7,819.67元；三、被告贺海鹏应于本判决生效之日起十日内以每月6,800元为标准，向原告徐舟支付从2020年11月3日起计算至实际交付之日止的房屋使用费；四、被告贺海鹏应于本判决生效之日起十日内支付原告徐舟逾期付款违约金1,828.20元；五、被告贺海鹏应于本判决生效之日起十日内支付原告徐舟合同解除违约金6,500元(与被告贺海鹏已支付的租赁保证金6,500元相折抵)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214.9元，减半收取计107.45元，由被告贺海鹏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  王 梓法官助理  杨诗怡书 记 员  杨诗怡附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。