湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1253号上诉人（原审被告）：黄琼，女，1972年12月25日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原审原告）：李道力，男，1953年12月6日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：张丕松，男，1953年4月10日出生，土家族，住广东省广州市荔湾区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：周开松，湖南清园律师事务所律师。上诉人黄琼与被上诉人李道力、张丕松租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初6439号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。黄琼上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审；二、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、原判决曲解法律；二、原判决所作认定违背客观事实；三、适用法律错误；四、判决缺乏法律和事实依据，不合理、合法。被上诉人李道力、张丕松辨称：一、上诉人与被上诉人的租赁关系客观成立，双方签订的租赁合同有明确约定；二、补充协议已对案涉门面面积作出约定，且被上诉人是案涉门面的合法产权人；三、滞纳金和租金在合同里约定的很清楚。原判正确，请求驳回上诉。李道力、张丕松向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除二原告与被告签订的提香庄园35栋110号商铺的租赁合同，判令被告腾空所租商铺退还给原告，并不得拆除室内装修；二、判令被告立即支付2018年5月1日至2020年10月30日的房屋租金24100元给原告，并自2020年11月1日起继续按8060元/月的标准支付租金直至被告腾空房屋交付给原告时止；三、判令被告立即支付截至2020年4月30日的滞纳金9672元（按年利率5%计算），并自2020年5月1日起继续按年利率5%支付未付款的滞纳金，直至被告付清全部租金时止；四、本案诉讼费全部由被告负担。原判认定：2015年7月21日，被告黄琼从房屋管理人尹寿华处承租顺天国际家居广场1楼边厅10号、11号商铺经营红木家具，双方签订一份《商铺租赁合同》，经营使用面积为520平方米，约定租赁期限为8.5年，自2015年10月1日起至2024年4月30日止，并约定合同起止时间根据尹寿华与原顺天公司签订的场地租赁合同同步，场地第一年使用费为32元/平方米/月，2018年4月30日以后随行就市。该合同第九条处备注一条说明：本合同租金为32元/平方米，实际按30元/平方米收取，从2018年5月1日由邓厚耀收取10号门面所占320平方米的租金。2018年6月29日，尹寿华就第九条所备注的说明内容出具一份授权，载明：黄琼所租的10号门面320平方米租金从2018年5月1日起由邓厚耀收取，11号门面租金由黄琼、原业主邓厚耀、银行四方协商解决。该授权事项已经通知了被告。上述《商铺租赁合同》中的10号门面在被告承租之前存在产权争议，房屋买受人、房屋开发商、开发公司的股东及房款实际支付人各方围绕10号门面的产权问题在2014年怀化市中级人民法院对各主体于2011年8月15日作出的（2010）怀中民一终字第48号民事调解书启动再审程序后，该产权一直处于未确定状态，直到湖南省高级人民法院于2018年4月26日（2018）湘民再28号判决予以确定，该判决与怀化市中级人民法院于2017年7月26日作出的（2016）湘12民初52号民事判决确定10号商铺的产权及收益权归原告张丕松、李道力所有。2018年10月10日，经二原告申请，怀化市中级人民法院作出（2018）湘12执184号之一执行裁定，确定10号商铺归二原告所有，怀化市中级人民法院并于同日通知被告将租金交付而二原告，给付租金时间自2018年4月开始，2018年12月25日，怀化市中级人民法院作出（2018）湘12执184号执行裁定，确定10号商铺归二原告所有，二原告可执裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。异议人李文茂对上述生效判决书再审申请被最高人民法院于2019年3月28日作出的（2019）最高法民申610号民事裁定驳回。二原告在湖南省高级人民法院作出的（2018）湘民再28号判决生效之后即通知被告将租金交给自己，2018年7月16日，被告遂与二原告签订一份《提香庄园××栋××楼××号商铺租赁合同补充协议》，约定：二原告将提香庄园××栋××楼××号商铺继续租赁给被告用作家具经营，商场经营用面积为310平方米（含公摊面积），租赁期限为2018年5月1日至2024年4月30日至。租金为26元／平方米／月，租金自2018年5月1日开始计算，第二年以后根据市场行情协商调价。租金为每季度缴纳一次，缴纳时间为每季度的第一个工作日，逾期支付按日5‰收取滞纳金。拖欠一个月不缴纳租金，二原告有权终止合同。双方租赁关系终止的，到期三日内，被告须征得原告同意后，方能拆除允许范围内的部分装修，将场地退还给原告。在二原告向被告主张租金支付之前，怀化市顺天物业管理公司、怀化市顺天家具有限公司法定代表人仇文慧以得到了房屋购买人李文茂的经营授权要求被告向其交纳租金，双方并于2018年5月8日签订一份《协议书》，约定10号、11号门面自2018年5月1日起以每月10400元，面积（加公摊面积）520平方米，出租给被告，租期为七年，自2018年5月1日至2025年5月1日止。2018年7月5日，被告向怀化市顺天物业管理公司交纳了10号、11号商铺的租金10000元。因被告自与二原告签订租金合同以后未交纳过租金，二原告向原告催告付款，被告认为有多个产权人向其主张权利，二原告无法证明其为合法权利人拒绝支付，双方产生争议，形成纠纷。另查明，二原告尚未取得案涉商铺的权属证明。庭审结束后，本院组织对租赁合同的面积进行质证时，问询被告是否同意向原告缴纳租金，被告以权属存在争议为由不同意向原告缴纳租金。原判认为：根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”，根据庭审查明，二原告对于本案诉争10号商铺的物权已经经生效的法律文书进行确定，是合法物权人，其与被告双方之间签订的《提香庄园××栋××楼××号商铺租赁合同补充协议》时，已经是合法的物权人，享有物权的收益权，有权根据协议的约定要求被告向其交付租金，被告收到了怀化市中级人民法院向其送达了向二原告交付租金的通知，其应当已经知道二原告是案涉门面的合法权利人，应当按照协议约定支付租金，其在原告催告后，仍拒绝缴纳，构成违约，本案诉讼过程中，考虑到合同履行的稳定性及被告经营的持续性，本院询问被告是否愿意向原告交纳租金，被告仍然表示不同意，其不支付租金的理由不合法，其关于案涉门面存在产权争议，不知道向谁交纳的辩解理由不成立。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，二原告有权解除合同，并要求被告返还门面。原告请求解除《提香庄园××栋××楼××号商铺租赁合同补充协议》，被告腾空所租商铺退还原告，并不得拆除室内装修的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于本案租金支付的问题，被告对案涉商铺的面积提出异议，二原告提交了案涉商铺的面积超过合同约定的310平方米的找证据，被告未提出相反证据证明商铺的面积少于合同约定面积，故原告主张按照310平方米收取租金符合合同约定，2018年5月1日至2020年10月30日的租金为：26元／平方米／月×310平方米×30月＝252000元。合同解除后，被告占用门面期间的占用费应按照月租金8060元继续计算，二原告请求被告支付2018年5月4日至2020年10月30日的租金241800元，并自2020年11月1日起继续按8060元／月的标准支付租金至被告腾空房屋交付给原告之日止的诉讼请求，系对诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。对于滞纳金计算的问题，被告逾期支付租金，二原告仅为资金的占用损失，故本院将滞纳金调整为按照一年期贷款市场报价利率即3.85%计算，自2018年5月3日开始计算（根据合同约定为一个季度支付一次，交纳时间为每季度的第一个工作日，逾期则从次日开始计算），2018年5月至2018年7月的滞纳金为：24180元×3.85%÷4＝232元。2018年8月至2018年11月的滞纳金为24180元×2×3.85%÷4＝465元，之后的滞纳金按照此种标准计算，截至2020年10月30日滞纳金为12800元。二原告主张的超出此方法计算的滞纳金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百二十一条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》之规定，判决：一、解除原告李道力、张丕松与被告黄琼于2018年5月1日签订的《提香庄园××栋××楼××号商铺租赁合同补充协议》，被告黄琼于本判决生效之日起15日腾空所租商铺退还原告李道力、张丕松，并不得拆除室内装修；二、被告黄琼在本判决生效之日起15日内向原告李道力、张丕松支付2018年5月4日至2020年10月30日的租金241800元，并自2020年11月1日起继续按8060元／月的标准支付租金至房屋退还之日止；三、被告黄琼在本判决生效之日起10日内向原告李道力、张丕松支付截至2020年10月30日的滞纳金12800元，2020年11月1日起的滞纳金按照一年期贷款市场报价利率计算，每季度计算一次，本金基数为已欠本金加上本季度应付租金；四、驳回原告李道力、张丕松的其他诉讼请求。案件受理费5072元，减半收取2536元，由被告黄琼负担。二审中，上诉人黄琼提交《户籍面积对照表》一份，拟证明其不知道门面的面积情况。被上诉人李道力、张丕松质证意见：原来自测面积是320平方米，就是原来合同的面积。本院对原判决业已查明的事实予以确认。本院认为：根据本案业已查明事实，被上诉人李道力、张丕松对本案案涉门面即110号商铺的物权已经经生效的法律文书确定，是该物权的合法所有人，且其与上诉人黄琼之间签订的《提香庄园××栋××楼××号商铺租赁合同补充协议》合法、有效，同时，黄琼也已收到了怀化市中级人民法院向其送达的向李道力、张丕松交付租金的通知，被上诉人李道力、张丕松有权要求上诉人黄琼根据协议的约定交付租金，上诉人黄琼应当按照协议约定支付租金，故黄琼上诉称不知道租金应向谁交纳的主张不能成立，因上诉人黄琼明确表示拒交租金，已构成重大违约，并以其行为明确表示不愿继续履行合同，故原判决解除双方的租赁合同，符合法律规定和本案实际。上诉人黄琼对案涉商铺的面积提出异议，但未提出证据证明商铺的面积确实少于合同约定面积，且其在协议签订及履行时均未对此提出异议，故不能构成其在合同解除后拒交租金的正当理由。原判决依照补充协议的约定内容，对上诉人黄琼应交纳租金的计算方式与金额均系正确，并无不当，同时根据本案实际，对逾期支付租金的滞纳金予以调整并重新核算，既保障了双方的合法权益，也符合法律规定和本案实际，故黄琼上诉提出原判决未查清案件事实及处理不当的主张，既无证据证实，也与本案客观事实不符，依法不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人黄琼的上诉请求与理由均不能成立，本院依法不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5072元，由上诉人黄琼负担。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  欧晓林审判员  周 晓二〇二一年七月十二日书记员  米玉巍