山东省滨州市沾化区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1603民初1881号原告（反诉被告）：牟玉明，男，1983年1月10日出生，汉族，住滨州市沾化区。委托诉讼代理人：王广瑞，山东沾友律师事务所律师。被告（反诉原告）：滨州市沾化区美景房地产开发有限公司，住所地滨州市沾化区金海三路107号。统一社会信用代码913716245690379166。法定代表人：朱根水，职务执行董事。委托诉讼代理人：姜文明，上海市建纬（济南）律师事务所律师。原告（反诉被告）牟玉明与被告滨州市沾化区美景房地产开发有限公司（反诉原告，以下简称美景公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王广瑞、被告委托诉讼代理人姜文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牟玉明向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2.被告返还原告购房款560000元及利息损失；3.诉讼费用等全部由被告负担。事实与理由：2017年12月20日，原告与被告签订一份房产认购协议书。楼房为美景百合苑14号楼3单元602室，建筑面积为197.44平米，并附有车库，总房款为712963元。原告分批次已支付给被告560000元房款，但被告违背基本约定和法律规定，拖延好几年不交付房屋，严重违背当初订立合同的目的。同时房产管理部门最终确定房产面积超出约定面积3%。原告要求解除协议，要求被告支付利息损失。故提出以上诉讼请求，请依法予以支持。被告美景公司辩称，1.2017年11月30日原被告签订美景百合苑项目认购协议书，认购协议书约定了商品房的基本情况、总价、单价、付款时间等内容，但对交付条件及交付日期没有约定，且在认购书第4条第3款约定乙方签订商品房买卖合同后此认购协议作废，因此原被告签订的认购书为预约合同。2.具有相应行为能力的人在意思表示真实的情况下签订的预约合同对双方当事人产生拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务，被告于2016年6月2日取得涉案房屋所在的14号住宅楼的预售许可证，于2018年1月12日取得涉案房屋所在14号住宅楼的竣工验收备案证，涉案房屋具备出售和交付条件，即被告按合同约定全面履行了合同义务。原告违反合同约定逾期交付房款，至今仍有152963元购房款未交付，经被告多次催交未果，导致双方失去进一步签订本约的可能性，双方至今没有签订商品房买卖合同，对此结果原告应承担全部责任。3.原告关于解除商品房买卖合同等所有诉求无事实和法律依据，原被告签订美景百合苑项目认购协议书系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，且履行本协议对双方来说均无实际性阻碍，因此原告应按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自解除认购协议书。双方签订认购书中涉案房屋面积按设计图纸面积197.44平米进行约定并以此计算房款，在该协议书中明确约定包括房屋面积在内的相关情况以最终产权证记载为准，原告对协议书中约定的涉案面积不是实测面积是明知的，其以实测面积超出约定面积为由解除认购协议书无事实依据，同时该协议书为预约合同而非本约合同，预约合同中对合同解除未约定，且不能用适用本约的法律依据要求预约合同当事人，即原告要求解除协议书无法律依据，同理适用其提出的其他诉求。反诉原告美景公司提出以下反诉请求：1.反诉被告继续履行2017年11月30日签订的《美景·百合苑项目认购协议书》；2.反诉被告向反诉原告交纳购房款152963元；3.反诉被告向反诉原告交付逾期付款利息33414.61元；4.如果法院判令解除2017年11月30日签订的《美景·百合苑项目认购协议书》，反诉原告不返还定金10000元，反诉被告向反诉原告赔偿涉案房屋差价损失暂计100490.62元；5.本案律师代理费40000元由反诉被告承担；6.本案案件受理费、保全费、评估费等费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年11月30日，反诉原告与反诉被告签订《美景·百合苑项目认购协议书》。该协议系双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。故要求反诉被告全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。协议签订后，反诉原告全面履行合同义务，涉案房屋具备出售和交付条件。而反诉被告违反协议约定逾期交付房款，经反诉原告多次催交购房余款未果，导致双方至今没有签订《房屋买卖合同》，现涉案房屋价格下降，均因反诉被告恶意拖延履行合同义务所致，提出以上反诉请求，请依法支持。反诉被告牟玉明辨称，1.首先双方并没有约定必须签订商品房买卖合同。2.反诉被告并没有违约行为，反诉原告存在明显的欺诈行为。反诉原告的房产已经在2018年1月份进行了交付。但是反诉被告只收到了反诉原告的催款通知，却没有收到反诉原告的交房通知，并且我们在2018年1月份后多次进行打款，并且大部分款项在2018年1月份至8月份分四次打款350000元，直到后来我们才知情反诉原告在我们不知情的情况下进行了装修从事它自己的商业宣传，并且反诉原告也说明楼房的最终确定面积是205多平米，相关面积已经得到相关部门的确认，因此反诉没有事实和法律依据。没有交付房屋、房屋的现状、房屋的面积这是客观存在的事实。本院经审理认定以下事实：2017年11月30日，原告（反诉被告）牟玉明与被告（反诉原告）滨州市沾化区美景房地产开发有限公司签订《美景·百合苑项目认购协议书》，载明：1.乙方（牟玉明）所认购“美景·百合苑”14号楼3单元602室，建筑面积197.44平方米（以上认购物业名称和相关情况以最终产权证记载为准）。2.定金为人民币10000元整，于签订本认购书时缴纳。认购方所认购单位实行平方米计价方式，双方确认主房物业单价为3088.53元/㎡，总价609800元。3.车库（储藏室）15号，面积29.73平方米，单价为3470元/㎡，总价103163元。总房款712963元。4.签订本协议时，乙方已经确定该房屋所有权人姓名，除直系亲属或配偶外不允许更名，否则视为乙方违约，甲方（美景公司）有权将所定房源继续出售，且乙方所交定金不退。乙方应在交定金后7天内来售楼处交清房款，办理相关手续，特殊约定除外，如乙方逾期：（1）甲方有权单方面解除协议，定金不退；（2）如乙方购买该房源，甲方有权按日收取乙方所定房屋总房款的万分之五作为违约金，直至乙方办理完毕相关手续。协议外其他优惠政策，最终核算后体现在《商品房买卖合同》中。乙方签订《商品房买卖合同》后，此认购协议作废。本《认购书》的最终解释权归滨州市沾化区美景房地产开发公司所有。本《认购书》经双方签字盖章后生效。2017年11月30日原告向被告交付定金10000元，2017年12月9日交付购房款200000元，2018年1月18日交付购房款100000元，2018年5月22日交付购房款100000元，2018年7月2日交付购房款50000元，2018年8月9日交付购房款100000元。以上共计560000元。被告于2016年6月2日取得《商品房预售许可证》，项目名称为美景·百合苑14#、15#住宅楼，有效期限自2016年6月3日至2017年12月31日。被告于2018年1月11日取得《建设工程竣工验收备案证》，工程名称为沾化美景·百合苑小区14#住宅楼，开工日期为2015年9月16日，竣工验收日期为2017年12月29日。2018年12月31日，滨州市沾化区佳源房地产测绘队对美景·百合苑住宅小区14—18号住宅楼作出《不动产测绘技术报告》，载明涉案楼房建筑总面积为205.70㎡。涉案楼房为预售，双方至今未签订商品房买卖合同，也未交付房屋。上述事实，由当事人陈述、举证材料及庭审笔录等在案证实。本院认为，关于原被告之间签订的《美景·百合苑项目认购协议书》的性质，原告主张为商品房买卖合同，被告主张为预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”1.本案认购协议书的标的位置、建筑面积、单价及总价、交款时间等明确具体，基本具备了商品房买卖合同的主要内容和核心要素，虽然其不完全包含以上规定的商品房买卖合同的全部主要内容，但上述销售办法规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容是倡导性的而非强制性的，在现实生活中，即便是签订的商品房买卖合同也不一定包含以上全部内容；2.认购协议书中约定“乙方应在交定金后7天内交清房款”，交付房款是购房人的主要合同义务，该条规定超出了预约合同的范围。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”在未采用书面形式的情况下只要一方履行主要合同义务对方接受的，即可认定合同成立，而在本案中双方采用了书面形式并且购房人已经履行了主要合同义务，即已付款达到了总房款的78%以上，应当认定双方之间的商品房买卖合同关系成立。综上，本院认定原被告之间的《美景·百合苑项目认购协议书》属于商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。……”本案中，实测建筑面积为认购书约定的建筑面积的104.18%，误差比超出了3%。因此原告要求被告解除合同、返还购房款及利息损失符合法律规定，应予支持。利息标准应当按照银行同期贷款利率、市场报价利率利率计算。同以上分析，反诉原告要求反诉被告继续履行2017年11月30日签订的《美景·百合苑项目认购协议书》、交付剩余购房款152963元的诉讼请求没有依据，不予支持。双方之间的《美景·百合苑项目认购协议书》在解除之前是有效的，双方均应当按照约定履行义务。认购书明确约定“乙方应在交定金后7天内交清房款”，反诉被告在2017年11月30日如约交付定金10000元后，其他款项共计550000元均未在7日内交付，构成违约。《美景·百合苑项目认购协议书》第四条第3项虽然约定了原告逾期付款的违约责任：一个前提情形是美景公司有权解除协议，定金不退；另一个前提情形是牟玉明购买该房源，需按总房款的每日万分之五交纳违约金。而本案的处理是牟玉明请求解除合同，均不符合适用约定的违约责任的前提条件。反诉被告支付的违约金应当是逾期付款给反诉原告造成的损失，在无其他充分证据证明的情况下，主要体现为利息损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行关于人民币贷款利率的有关问题的通知（银发【2003】25号）第三条规定“逾期贷款罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%，自逾期之日起计收利息”。2017年、2018年中国人民银行同期同类贷款利率为年利率4.35%，本案中原告逾期付款的利息损失按照年利率5.66%（4.35%×130%）计算。具体数额为：62.02元（200000元×5.66%÷365天×2天）、635.78元（100000元×5.66%÷365天×41天）、2558.63元（100000元×5.66%÷365天×165天）、1597.21元（50000元×5.66%÷365天×206天）、3783.67元（100000元×5.66%÷365天×244天），共计8637.31元。同理，在自身也存在违约的情况下，反诉原告要求不返还定金没有依据。反诉原告提交微信聊天截图不能证实涉案房屋的目前市场价，其据此要求反诉被告赔偿房屋差价损失暂计100490.62元没有依据。因双方关于委托代理费的承担没有约定，反诉原告要求反诉被告承担委托代理费40000元没有依据，不予支持。双方关于交付时间等事宜没有进行约定，也未提交相关证据，虽然房屋至今未交付，但是无法确定被告逾期交房。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）牟玉明与被告（反诉原告）滨州市沾化区美景房地产开发有限公司于2017年11月30日签订的《美景·百合苑项目认购协议书》；二、被告滨州市沾化区美景房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告牟玉明返还已付购房款560000元并支付利息（其中，10000元自2017年11月30日起、200000元自2017年12月9日起、100000元自2018年1月18日起、100000元自2018年5月22日起、50000元自2018年7月2日起、100000元自2018年8月9日起，分别按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日。自2019年8月20日起，以560000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；三、驳回原告牟玉明的其他诉讼请求；四、反诉被告牟玉明于本判决生效后十日内向反诉原告滨州市沾化区美景房地产开发有限公司支付逾期付款利息损失8637.31元；五、驳回反诉原告滨州市沾化区美景房地产开发有限公司的其他反诉请求。如未按本判决确定的指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4700元（已减半收取），由被告滨州市沾化区美景房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费3102元（已减半收取），由反诉原告滨州市沾化区美景房地产开发有限公司负担3050元，反诉被告牟玉明负担52元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州中级人民法院。审 判 员 孙民超二〇二一年七月二十六日法官助理 殷晓蕾书 记 员 王 琪