衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2012）衢柯巡民初字第268号原告：郑先祥。原告：徐小娟。两原告共同委托代理人：毛苏华。两原告共同委托代理人：罗秀芬。被告：江西广大房地产开发有限公司衢州分公司。法定代表人：钱型亥。被告：江西广大房地产开发有限公司。法定代表人：钱型亥。两被告共同委托代理人：王轶华。原告郑先祥、徐小娟与被告江西广大房地产开发有限公司衢州分公司（以下简称江西广大衢州分公司）、江西广大房地产开发有限公司（以下简称江西广大）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年10月11日立案受��，依法适用简易程序，由审判员江建扬独任审判。后因案情复杂，本案转入普通程序进行审理。本院依法组成合议庭，于2012年11月19日、2013年4月11日公开开庭进行了审理。原告郑先祥、徐小娟及委托代理人毛苏华，被告江西广大衢州分公司及江西广大的委托代理人王轶华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑先祥、徐小娟起诉称：两原告系夫妻关系。2009年8月20日，两原告与被告签订商品房买卖合同，约定被告江西广大衢州分公司将坐落于衢州市双港左岸公馆小区的25幢25-4号房出售给原告，总价款1250000元；被告江西广大衢州分公司应当在2010年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，若其不能在规定的期限内交付房屋，逾期超过30日的，原告可选择退房或要求支付每日已交付房价款万分之三的违约金，时间自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止；被���江西广大衢州分公司应当在2011年4月1日前办理土地使用权、房屋所有权初始登记，取得土地使用权证和房屋所有权证并交付给原告。若其不能约定期限内交付房屋，原告可选择退房或要求支付每日已交付房价款万分之一的违约金，时间自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止。2009年8月20日，原告按约定支付房屋首付款270000元，2009年9月23日，原告通过农业银行按揭支付余款980000元。付清全部房款后，原告并未收到购房发票。被告江西广大衢州分公司未按期交房，未按约定将涉案房屋权属证书交付原告，导致原告不能办理商品房转移登记。另外，原告垫付了物业管理费2791元。原告认为，被告江西广大衢州分公司违反合同约定，应承担相应的违约责任，江西广大应当对其设立的分公司承担连带责任。故原告诉至法院，要求判令：一、被告江西广大衢州分公司��行合同，将左岸公馆小区25幢25-4号房（商品房预售登记备案号200908260006）房屋所有权及相应土地使用权变更登记转移至原告名下；二、被告江西广大衢州分公司支付逾期交房违约金31500元（自2011年1月1日算至2011年3月24日）以及逾期办证违约金71250元（计算至2012年11月2日，之后按每日125元计算至实际交付权属证书或登记证明之日），合计102750元；三、被告江西广大衢州分公司支付物业管理费2791元；四、被告江西广大衢州分公司提供已付购房款发票；五、被告江西广大对被告江西广大衢州分公司承担连带责任；六、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告办理了相关房屋权属证书，故要求撤回第一、四项诉讼请求。原告郑先祥、徐小娟为证明其主张，向本院提供了以下证据：一、商品房买卖合同1份、借款凭证1份、首付款发票1份、办理产权证发票1份，证明原、被告于2009��8月20日签订商品房买卖合同，后被告存在违约情形的事实。二、物业管理费发票1份，证明原告为被告垫付物业管理费的事实。被告江西广大衢州分公司、江西广大共同答辩称：按照合同第十六条约定，要求驳回原告的第一项诉讼请求。被告通知交房时间是2011年1月22日，延期时间只有22天。对于延期办证的问题，计算的时间应当是从2011年4月1日起计算到2011年11月1日，共213天。对于第三项诉讼请求，因为原告是将钱交给物业公司的，并且也是原告应当交的，与本案没有关联性。合同约定原告方办妥贷款的时间为2009年8月21日，而原告方延迟到2009年9月22日办理完毕。被告江西广大衢州分公司、江西广大为证明其主张，向本院提供了以下证据：㈠交房通知书复印件1份，证明被告于2011年1月22日通知原告交房的事实。㈡土地使用权分割登记凭证复印件及房屋初始登记��印件各1份，证明被告已经按照合同约定于2011年11月1日取得土地使用权分割凭证的事实。上述证据经当庭举证、质证，被告对原告所提供证据一真实性没有异议，本院对其证据资格予以确认。对证据二，被告对其真实性有异议，却未能提供相应反驳证据，本院对其真实性予以确认。原告对被告所提供的证据真实性有异议，本院认为，证据应当提供原件，在没有其他证据相佐证的情况下，对上述证据不予认定。根据本院认定的证据，结合原、被告的陈述，本院认定以下事实：原告郑先祥、徐小娟系夫妻关系。2009年8月20日，两原告与被告江西广大衢州分公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：原告购买被告开发的坐落于衢州市曙光路3号地块左岸公馆小区第25幢25-4号房，建筑层数地上4层，建筑面积共290.63平方米，价款为1250000元。付款方式为签订合同时支付���付款270000元，余款980000元于2009年8月21日前办妥银行按揭贷款手续，未在上述期限内办妥按揭贷款手续的，视为逾期付款。合同第九条明确，出卖人应当在2010年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、县级以上规划、文物、环保等主管部门的原因导致开发建设时间延长的，但最长不得超过六个月。3、买受人未能按时付清房款，交房期限则从房款付清日始自动顺延。除合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十六条明确，出卖人承诺于2011年4月1日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。自约定日期起90日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，2009年8月20日原告支付房屋首付款270000元，2009年9月21日原告通过按揭支付余款980000元。而被告却未能按合同约定交付商品房及办理产权登记。故原告诉至法院，要求被告履行合同，办理房屋权属证书，并承担相应违约金；支付��业管理费，提供购房发票；被告江西广大对被告江西广大衢州分公司承担连带责任。诉讼中，原告办理了房屋权属证书，故撤回相应诉讼请求。本院认为，原、被告经平等协商后签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格依照合同约定行使权利、履行义务。对于原告要求被告办理产权登记变更、提供购房发票的诉讼请求，诉讼中原告自愿申请撤回，本院予以支持。对于逾期交房违约金，按照合同约定，出卖人自最后交付期限（即2010年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；对于逾期办证违约金，按照合同约定，出卖人自约定日期（即2011年4月1日）至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。故对于��告要求被告支付上述违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付物业管理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告江西广大与衢州分公司的连带责任问题，因分公司并非独立企业法人，故相互间不承担连带责任。被告主张据以计算延期交房及延期办证的起止时间，缺乏相应依据，本院不予支持。被告要求原告承担逾期付款违约金，却未能提供相应证据证实，也未在本案中提出反诉，当事人可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江西广大房地产开发有限公司衢州分公司、江西广大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑先祥、徐小娟逾期交房违约金31500元（自2011年1月1日起算至2011年3月24日）；二、被告江西广大房地产开发有限公司衢州分公司、江西广大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑先祥、徐小娟逾期办证违约金71250元（自2011年4月1日起算至2012年11月2日，之后按合同约定据实计算）；三、驳回原告郑先祥、徐小娟的其他诉讼请求。如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2572元，由被告江西广大房地产开发有限公司衢州分公司、江西广大房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 长  江建扬代理审判员  邵晓飞代理审判员  聂留辉二〇一三年六月十三日书 记 员  吴 潇