广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终742号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨新文，男，1979年12月7日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。委托诉讼代理人：朱小玲，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林丹燕，广东众同信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韶关市工贸发展集团有限公司，住所地：广东省韶关市武江区惠民北路**。法定代表人：李清泉，董事长。委托诉讼代理人：李烈，广东天行健律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈熙，广东天行健律师事务所律师。上诉人杨新文因与被上诉人韶关市工贸发展集团有限公司（以下简称韶关工贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初3066号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人杨新文及其委托诉讼代理人林丹燕、被上诉人韶关工贸公司的委托诉讼代理人陈熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨新文上诉请求：1.撤销一审判决；2.撤销杨新文于2019年5月22日作出的《声明及承诺函》；3.韶关工贸公司返还杨新文履约保证金33000元；4.驳回韶关工贸公司的诉讼请求；5.本案一、二审诉讼费用由韶关工贸公司负担。事实和理由：一、杨新文于2019年5月22日作出的《声明及承诺函》是基于重大误解而作出的意思表示，根据法律规定，杨新文有撤销的权利。杨新文签署《声明及承诺函》是基于韶关工贸公司能交付适格的、满足安全使用条件的房屋给杨新文这一前提。在2019年5月8日，虽然韶关工贸公司告知了杨新文涉案房屋由第三人占有使用，并有破损需要维修的事实，但同时韶关工贸公司还故意告知杨新文租赁的房屋可以在短期内修复和腾空，使得杨新文以为出具《声明及承诺函》后不久，韶关工贸公司就可以解决房屋的安全问题和腾空问题。韶关工贸公司却在杨新文作出《声明及承诺函》后，一直拖延不解决房屋问题，导致杨新文一直不能使用涉案租赁房屋。一审法院对于杨新文作出对己不利的《声明及承诺函》的原因视而不见，对《声明及承诺函》的评判是错误的。二、涉案《物业租赁合同》签订后，韶关工贸公司未履行法定维修义务，杨新文不缴纳租金行使先履行抗辩权，符合法律规定。一审法院仅以杨新文签署了本应当撤销的《声明及承诺函》就认为杨新文违约，需要支付租金，而完全忽视了韶关工贸公司至今未交付符合安全标准，能够使用的房屋给杨新文的事实，作出的判决结果不公正。三、退一步来说，假设杨新文存在违约行为，一审法院也认为双方约定的违约金过高，还进行了调整，却对履约保证金不予退还，又未抵扣租金，一审法院判决逻辑前后存在矛盾。一审法院既然认为违约金已经填补了韶关工贸公司的损失，就不应当再认定履约保证金不予返还，否则杨新文实际支付的违约金数额就远超出了韶关工贸公司的损失范围。四、涉案《物业租赁合同》约定有两个月的免租期，就是基于要修缮涉案租赁房屋第3栋、第5栋的挡土墙以及要腾退原承租户。需要重点提出的是，上述修缮义务是由韶关工贸公司与相邻的广东省矿产应用研究所承担。但在修缮的过程中造成了涉案租赁房屋的二次严重损坏，韶关工贸公司更不可能提供符合安全的涉案房屋给杨新文，杨新文在免租期后一直向韶关工贸公司申请处理涉案租赁房屋的安全问题，在涉案租赁房屋交接还没有履行完毕的情况下，租金的缴纳理应另行协商。综上，请求二审法院撤销一审判决，支持杨新文的上诉请求。韶关工贸公司辩称，一、杨新文要求撤销《声明及承诺函》已超过除斥期间，且杨新文没有提交任何证据证明《声明及承诺函》是基于重大误解而作出，一审法院对《声明及承诺函》的评判正确。（一）本案中，根据《告知函》《声明及承诺函》《租赁场地交接书》可以证明杨新文在2019年5月31日接收涉案租赁房屋时已经清楚地了解涉案租赁房屋存在需要维修的现状，但杨新文直至韶关工贸公司提起本案诉讼后即2020年10月26日才反诉请求撤销《声明及承诺函》，其撤销权已因超过除斥期限而消灭。同时，根据韶关工贸公司提交的证据显示，杨新文不但接收了涉案租赁房屋，而且已经充分使用涉案租赁房屋，其行为也表明放弃了撤销权。（二）杨新文没有证据证明其存在重大误解或韶关工贸公司存在欺诈的行为。本案中，杨新文依据其单方委托制作的《房屋安全鉴定报告》，认为韶关工贸公司存在欺诈行为，使其对《声明及承诺函》存在重大误解，但杨新文主张韶关工贸公司欺诈隐瞒涉案房屋是危房不能使用的情形，又主张其在签订《声明及承诺函》时认为可在短时间内解决涉案房屋安全问题及腾空问题存在重大误解，杨新文的上述主张就自相矛盾，恰恰证明了杨新文对于涉案房屋应由其负责维修以及腾空是明知且不存在误解的，也不存在韶关工贸公司欺诈的情形。事实上，根据杨新文提交的《房屋安全鉴定报告》显示，涉案房屋只是需要进行加固维修处理，不存在房屋无法使用的情形。如杨新文按照《物业租赁合同》约定履行维修义务，《物业租赁合同》是可以顺利履行的。（三）《声明及承诺函》是杨新文的真实意思表示，韶关工贸公司在签订合同前已如实告知杨新文涉案租赁房屋的现状。结合杨新文在本案庭审中表示“期待使用租赁物业”，可以印证《声明及承诺函》是杨新文为了取得涉案租赁房屋的使用权而主动签订的，是其真实意思的表示。一审判决认定杨新文于2019年5月22日作出的《声明及承诺函》属于其单方作出的意思表示，该函内容清晰、准确并不存在胁迫、欺诈、重大误解等足以导致意思表示瑕疵、错误的情形正确。因此，杨新文应当承担签订《声明及承诺函》相应的法律后果。二、杨新文认为韶关工贸公司未履行维修义务不符合合同约定没有事实依据。依据双方签订的《物业租赁合同》及杨新文签订的《声明及承诺函》的内容可知，涉案租赁房屋交付后的维修义务是由杨新文承担的，该约定并未违反法律强制性规定。杨新文按照现状接收涉案租赁房屋后，又主张涉案租赁房屋属危房需要维修，实质上是企图逃避合同约定应由其承担的维修责任。三、杨新文存在严重违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。杨新文主张违约金过高，但没有提供任何证据证明。韶关工贸公司不仅存在租金利息损失，还无法正常使用涉案租赁房屋，重新出租涉案房屋还需重新经过招拍挂程序。而杨新文则通过涉案租赁房屋获取了收益，还恶意拖欠租金，杨新文应当按照《物业租赁合同》约定向韶关工贸公司支付违约金。四、在双方签订《物业租赁合同》之前，韶关工贸公司已经向杨新文履行告知义务，杨新文可以拒绝与韶关工贸公司签订《物业租赁合同》，但杨新文在明知涉案租赁房屋存在瑕疵的情况下，还签订《声明及承诺函》《物业租赁合同》，杨新文就应当按照合同约定承担涉案租赁房屋交付后的维修义务。另外，据了解，在杨新文与韶关工贸公司签订《物业租赁合同》以前，杨新文就已经事先和原承租户谈妥转租事宜，因此，杨新文才在明知涉案租赁房屋存在瑕疵的情况下，催促韶关工贸公司向其交付涉案租赁房屋，并主动签订《声明及承诺函》。综上，杨新文的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。韶关工贸公司向一审法院起诉请求：1.确认韶关工贸公司、杨新文于2019年5月31日签订的《物业租赁合同》于2020年7月21日解除；2.判令杨新文立即向韶关工贸公司腾退位于武江区；3.判令杨新文向韶关工贸公司支付拖欠租金132000元及违约金（违约金按0.3%／日的标准计算，自欠款之日起计至交清之日止，暂计至2020年8月31日为84711元）；4.判令杨新文自2020年7月21日起至实际腾退之日止按每月22000元的标准向韶关工贸公司计付占用费（暂计至2020年8月31日为44000元）；5.判令杨新文已交纳的履约保证金33000元不予退还；6.本案诉讼费用由杨新文负担。杨新文向一审法院提出反诉请求：1.确认韶关工贸公司、杨新文于2019年5月31日签订的《物业租赁合同》无效；2.撤销杨新文于2019年5月22日作出的《声明及承诺函》；3.韶关工贸公司返还杨新文履约保证金33000元；4.反诉费由韶关工贸公司负担。一审法院认定事实：韶关市商贸资产经营有限公司通过划转取得韶关市武江区建筑的所有权并于2011年11月1日办理了不动产登记，其中第3栋建筑建于1980年，第4栋建筑建于1982年，第5栋建筑建于1981年。韶关工贸公司原名韶关市工贸资产经营有限公司，该公司与韶关市商贸资产经营有限公司均是由韶关市人民政府国有资产监督管理委员会管理的国有控股或独资的有限责任公司。2013年5月，韶关市人民政府国有资产监督管理委员会印发《市国资系统资产经营公司改革实施方案的通知》明确，以韶关工贸公司为基本架构，将韶关市工业资产经营有限公司、韶关市商贸资产经营有限公司和韶关市建设开发总公司的人、财、物、资产、股权等由韶关工贸公司集中管理，人员统一领导调配，资产统一运作，资金统一控制，财务统一管理，为此，韶关工贸公司经韶关市商贸资产经营有限公司同意，取得韶关市武江区建筑的管理使用权。2019年2月22日，韶关市公共资源交易中心举行物业公开招租会，杨新文通过招租会成功竞得韶关市武江区建筑的承租权。2019年5月8日，韶关工贸公司向杨新文发出《告知函》，内容包括“您参加2019年2月22日上午韶关市公共资源交易中心举办的物业公开招租会，并成功竞得我司管理的位处武江区物业承租权，现就有关事项告知如下：一、上述物业由于原承租人的原因未能配合如期腾退交还物业给我司，目前该物业仍有人在经营使用，故我方未能完全收回上述物业。二、由于前段时间我市频繁遭遇强对流天气，暴雨不断，致使与我司上述物业相邻的权属广东省矿产应用研究所的挡土墙发生坍塌，淤泥、砂石等倾泻压迫在我司仓库外墙，存在严重安全隐患。我方现正加紧协调相关责任单位进行维修处置工作。上述情况特此告知，请予理解。”2019年5月22日，杨新文向韶关工贸公司出具《声明及承诺函》，内容包括“2019年5月13日，本人已收到贵司《告知函》，对目前出租物业移交现状已有充分了解，经与贵司充分沟通，现就该物业的场地交接和物业现状等相关情况声明并承诺如下事项：1.本人已清楚掌握因突发大雨造成租赁物业存在安全隐患，且相邻第三方挡土墙突然坍塌造成部分物业仓库存在安全危险隐患，需进一步修缮，现存有第三方仍占用部分租赁物业等情形。2.本人现同意贵司按照物业现状移交给本人使用，并自愿承担无法充分利用租赁物业产生的一切风险责任，包括但不限于：该场地内建筑物存在危险隐患需进一步修缮的风险及责任、修缮修复时无法完全使用租赁物业造成使用不便的风险及责任、第三人占用租赁物业产生的风险及责任。3.本人在参与投标时已现场了解租赁物业现状，本人投标价格即为按承租租赁物业现状面积确定的投标价格，与公示的租赁面积无关，本人已知悉并接受贵司在公开招租时公告的《物业招租竞价标的清单》中上述物业面积标示时存在笔误，认可同意按物业现状（即贵司复核后的场地实际面积）与贵司签订《物业租赁合同》，合同租金价格不因此作出调整，承租租金按公开竞租时的最后竞得价格为准。4.今后贵司按租赁物业现状移交租赁物即视为贵司已履行完毕租赁合同约定的交付义务，本人将严格按照合同约定履行义务，今后不得以租赁物移交不符合合同约定、招租公示内容为由要求贵司承担任何责任或拒绝履行任何义务。在出具本函前，本人已充分考虑本函出具后产生的法律后果，本函为本人真实意思表示，不存在胁迫、误解或有失公允之处，本人自愿受本函约束。”其中，“在出具本函前，本人……本人自愿受本函约束”为《声明及承诺函》中加粗加黑内容。2019年5月31日，韶关工贸公司（甲方）与杨新文（乙方）签订编号为ＧＭＺＣ-20190531-01的《物业租赁合同》，约定内容包括“第一条，甲方将位于武江区房屋，面积约2239平方米、空地面积约1147平方米（面积若存在误差，以实际交付为准，但租金价款不作调整），出租给乙方作经营使用。第二条，租赁期限：自2019年6月1日起至2022年5月31日止（由于权属第三方与甲方物业相邻的挡土墙突然坍塌，淤泥、砂石压迫在部分仓库外墙，故甲方给予乙方自2019年6月1日至2019年7月31日两个月期限为修缮装修免租期）。2019年8月1日起计收租金，修缮装修期内免收租金，但一切费用如水电费、治安费等由乙方按相关规定缴纳，用水用电需增容的（含消防用水）及一切安全责任，均由承租方自行负责并承担费用。第三条，每月租金为人民币（大写）壹万壹仟元整，乙方须在每月5日前向甲方支付当月租金。逾期未付的，每逾期一天按欠付租金的3‰向甲方支付违约金。第四条，在签订合同时，乙方须向甲方支付不少于三个月租金的履约保证金：人民币（大写）叁万叁仟元整。租赁合同期满、终止或解除，在乙方交回的租赁物通过甲方验收且乙方无任何违约的情形下，甲方凭乙方提交的履约保证金收据原件，将履约保证金不计利息返还给乙方。第五条，甲方在签订合同之日起将租赁物按现状交付乙方使用，乙方即承担租赁物场地内建筑物修缮期内安全风险和生产经营安全、环境卫生和秩序管理等责任……第八条，租赁期间，租赁物及其附属设施的维修、保养及监测（包括但不仅限于就各种存在或可能存在的危害因素，对租赁物及其附属设施的损害进行实时、准确的监测，并作出及时、有效防止危害发生的准备和反应）的责任及因此所产生的费用均由乙方承担；同时，乙方还应自行承担不及时或不适当维修、保养、监测和不当使用等一切人为及地震、灾害天气等自然因素，所造成的自己及他人人身财产损害和财产损失的一切责任。如租赁物不能继续使用时，乙方必须将租赁物内及周边的人员立即撤离至安全地带，同时，本合同立即解除且甲方不承担任何的补偿及赔偿责任……第十七条，租赁合同期满、终止或解除，乙方须在租赁合同期满、终止或解除之日起5日内清场，并将租赁物及附属设施设备完好交还甲方，逾期不交还的，甲方有权要求乙方按照以下措施中的一项或多项承担违约责任：（1）按租赁合同期满时或解除合同时的租金标准的双倍向乙方收取占用租赁物期间的占用费直至交还……（3）履约保证金不予退还，履约保证金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方相应的损失……第十九条，租赁期间乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，将租赁物收回，且履约保证金不予退还，履约保证金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方相应的损失：（一）拖欠租金超过30天的……乙方已详细阅读并准确理解本合同所有条款，特别是其中有关甲乙各方的免责条款，乙方自愿完全按照本合同的约定履行。”其中“乙方已详细阅读……乙方自愿完全按照本合同的约定履行”为《物业租赁合同》中加粗加黑的内容。同日，杨新文在《租赁场地交接书》的“接收方”处签名捺印，该交接书内容为“韶关市工贸资产经营有限公司现将位于武江区的物业按现状移交给承租人杨新文作经营使用。自移交之日起，物业场内经营所产生的一切费用和安全责任均由承租人负责。”杨新文承租本案物业后，除依约向韶关工贸公司支付了33000元的履约保证金后，至今未向韶关工贸公司交纳过租金。2019年9月26日及2020年5月25日，韶关工贸公司分别向杨新文送达了《催款通知》，限期要求杨新文支付拖欠的租金。杨新文在2019年9月26日的《催款通知》以涉案租赁房屋旁边塌方和修复工作过程中给物业造成了严重安全隐患为由，向韶关工贸公司申请减免租金，但韶关工贸公司未予准许。杨新文又在2020年5月25日的《催款通知》上提出，其自2019年8月1日起至2020年5月31日未交租的原因包括：1.接手后没几天就发生了该房屋后挡土墙坍塌造成该房屋存在严重的安全隐患，导致其一直未使用；2.其在2019年8月和9月分别提交了修复该房屋的申请，但韶关工贸公司一直未回复也没有进行相关的修复，未能排除安全隐患，导致其一直不敢使用；3.该房屋存在严重的安全隐患，在未消除安全隐患前，其并未使用，不应交租；4.其并非不想交租，而是其认为该房屋存在严重的安全隐患的现实情况，韶关工贸公司不应向其收取租金。而针对杨新文主张的“并未使用”内容，韶关工贸公司向一审法院提交了照片、案外人孔皓作出的有关从杨新文处承租武江区白芒路下莲冲51号第4栋房屋的情况说明及向杨新文交纳租金、水电费的微信截图，杨新文对此不予认可，认为无法显示系租赁的场地，而案外人孔皓作为证人未出庭作证且转租的对象是否为案外人孔皓亦不能确认。2020年7月21日，韶关工贸公司向杨新文作出《解除租赁合同通知》并于2020年7月22日将该通知张贴于涉案租赁房屋内，通知内容包括“根据我司与你签订的《物业租赁合同》相关条款规定，我司从2020年7月22日起解除双方签订的《物业租赁合同》，收回租赁物，履约保证金不予退回，同时追究你清场前所产生的全部欠款。接本通知后你务必于2020年7月27日前搬清该租赁物业内的个人物品，腾空交还租金物业。”杨新文确认其收到《解除租赁合同通知》。韶关工贸公司在庭审中确认，其已于2020年10月31日强制收回了涉案租赁房屋。一审法院另查明，杨新文为佐证其有关涉案租赁房屋存在严重安全隐患的主张，向一审法院提交了由广东合正建筑物鉴定检测有限公司作出的《房屋完损性鉴定报告》中的部分内容，该鉴定报告中的“主要检查情况综述”内容包括“1.地基基础：：地基基础未发现有不均匀沉降的迹象2.上部结构部分：①墙体内外墙墙脚出现抹灰剥落、水浸迹象，并有黏土砂浆粉化、缺失现象；②墙体有出现开裂现象；③混凝土构件有多处保护层起壳、剥落，且钢筋外露锈蚀现象；④部分混凝土构件有开凿开洞及切断梁现象；⑤钢筋混凝土板有多处渗水痕迹；3.围护及设备部分：门窗损坏，水电设备陈旧”，“鉴定结论”为“依照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》（城住字[1984]第678号）评定为该房屋为‘严重损坏房’，房屋有较多损坏，对使用和安全均有影响”，“处理建议”为“需对房屋作加固维修处理”。韶关工贸公司对于杨新文提交的该份《房屋完损性鉴定报告》不予认可，认为其并无相应的委托鉴定合同及支付鉴定费发票，同时该鉴定是杨新文在未通知韶关工贸公司的情形下单方委托作出的，韶关工贸公司全程均未参与，故该报告应认为与本案没有关联性。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，对于本案《物业租赁合同》的内容、款项支付及《物业租赁合同》的履行等情况，双方当事人均无异议，该院予以确认。现针对双方当事人的诉辩内容，该院评判如下。一、关于2019年5月22日的《声明及承诺函》问题杨新文于2019年5月22日作出的《声明及承诺函》属于其单方作出的意思表示，该函内容清晰、准确，结合杨新文出具该函的背景包括韶关工贸公司在招租之前已经公告涉案租赁房屋的状况、杨新文积极参与物业公开招租会并通过竞价方式获得涉案租赁房屋承租权、韶关工贸公司已于2019年5月8日书面向其作出《告知函》告知了足以影响承租人承租意愿的涉案租赁房屋现状的事实，以及杨新文出具该函后又于2019年5月31日与韶关工贸公司签订了书面《物业租赁合同》的事后行为可知，本案双方当事人就物业的租赁事宜经过了一个较为长期的沟通过程，杨新文在此期间意思表示自由、连贯、明确，明显是在已经清晰知晓涉案租赁房屋的现状的情况下作出同意按现状承租并承担相应风险和责任的声明和承诺，其追求的目的即是与韶关工贸公司就物业租赁一事达成共同合意以实际承租使用武江区房屋，并不存在胁迫、欺诈、重大误解等足以导致意思表示瑕疵、错误的情形，故对杨新文请求撤销其于2019年5月22日作出的《声明及承诺函》的反诉请求，该院依法不予支持。二、关于本案《物业租赁合同》效力问题韶关工贸公司与杨新文于2019年5月31日签订的《物业租赁合同》，系双方当事人在较长时间的沟通协商基础上订立的，约定将韶关工贸公司将其享有管理使用权的武江区房屋出租给杨新文使用，并由杨新文按照合同约定支付租金，上述合同系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法属于合法有效的合同，合同当事人均应按照该合同的约定行使权利、履行义务。本案中，杨新文提出，韶关工贸公司出租的物业并未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案《物业租赁合同》属于无效合同。对此，首先，建设工程规划许可证是城乡规划方面的行政许可证件，该许可证可追溯至1989年12月26日公布并自1990年4月1日起施行的《中华人民共和国城市规划法》，而在此之前，国务院于1984年1月5日发布的《城市规划条例》使用的是“建设许可证”，而本案租赁物武江区房屋系建于1984年之前，根据“法不溯及既往”原则，要求出租方提供建设工程规划许可证于法无据。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条系对当事人就违法建筑签订的房屋租赁合同效力作出的规定，而依照《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，意味着不动产权利人对该物权享有受法律认可和保护的权益，也即不受法律认可和保护的违法建筑，是无法办理不动产登记并领取到不动产权属证书的，武江区房屋的所有权人韶关市商贸资产经营有限公司于2011年11月1日办理了上述房屋的不动产登记并领取了不动产权属证书，故本案《物业租赁合同》并不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定而被认定为无效。杨新文还主张，涉案的武江区房屋属于危房，不符合安全标准，根据《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定属于不得出租的房屋，故本案《物业租赁合同》无效，其为此还提交了由广东合正建筑物鉴定检测有限公司作出的《房屋完损性鉴定报告》的部分内容。对此，首先，依照《中华人民共和国立法法》的规定，全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权，而行政法规的制定主体是国务院，故《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项有关违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，判断标准并不包括部门规章，《商品房屋租赁管理办法》的内容并不能作为判断合同效力的依据。其次，杨新文所提交的《房屋完损性鉴定报告》系其单方委托鉴定得出且提交的报告亦并不完整，该报告的作出时间为2020年7月，故涉案的武江区房屋能否认定为危房、是在出租之时即是危房还是在杨新文承租过程中因各种原因成为危房并不能确认，且依照《房屋完损性鉴定报告》中“需对房屋作加固维修处理”的“处理建议”内容，涉案房屋并非不能使用，鉴于在签订《物业租赁合同》之前，韶关工贸公司已将涉案房屋现状如实、详细告知了杨新文，杨新文亦明确承诺按现状承租房屋并承担房屋隐患排除、修缮修复等风险和责任，在《物业租赁合同》中亦再次就房屋的交付状况、维修责任等内容进行明确约定，杨新文不仅通过签订《物业租赁合同》表示同意且通过签署《租赁场地交接书》接收了涉案租赁房屋，上述事实足以充分说明杨新文是在对房屋现状有充分了解和认可的基础上才承租了该物业，其作为完全民事行为能力人，在承租房屋前对该房屋能否安全地进行使用应有基本的判断，其既然已经作出判断并决定承租，那么在履行合同过程中应秉持诚实信用原则，现其又以韶关工贸公司交付的房屋为危房为由，提出《物业租赁合同》无效和出租方未交付适格房屋的抗辩，显然没有事实和法律依据，对其抗辩理由该院依法不予采纳。三、本案《物业租赁合同》合法有效的法律后果首先，关于合同解除和租赁物腾退，《物业租赁合同》已经明确约定承租人拖欠租金超过30天的，出租人有权单方解除合同并将租赁物收回，现根据查实的案件事实，杨新文自2019年5月31日承租房屋后，至今租金分文未交，故韶关工贸公司依据合同约定享有单方解除权，该公司于2020年7月22日将《解除租赁合同通知》送达给杨新文，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，韶关工贸公司与杨新文在2019年5月31日签订的《物业租赁合同》于2020年7月22日解除。租赁合同解除后，承租人理应将涉案租赁房屋交还出租人，现因韶关工贸公司明确其已于2020年10月31日自行将租赁物收回，故该院对该公司要求杨新文腾退租赁房屋的诉讼请求不予支持。其次，关于租金、逾期支付租金违约金及房屋占用费，《物业租赁合同》约定每月租金为11000元并自2019年8月1日起计租，至2020年7月22日《物业租赁合同》解除，虑及《物业租赁合同》解除之时，杨新文并未按照《物业租赁合同》及《解除租赁合同通知》的内容清场撤离，至2020年7月31日仍未交还租赁物，故该院对于韶关工贸公司请求杨新文足额支付12个月租金的请求予以支持，经计算，杨新文应支付的租金数额为132000元（11000元/月×12个月）。杨新文在本案中主张，其因房屋安全问题实际并未使用租赁物，故其无需承担支付租金义务。对此，关于房屋安全问题，本判决前文已有评判故不予赘述，因本案《物业租赁合同》为合法有效的合同，韶关工贸公司已经将租赁物交付给了杨新文，杨新文亦确认接收，而对租赁物是否使用以及如何使用的问题，只要不违反法律规定和合同的约定，均属于杨新文自由处分的范围，其在《物业租赁合同》未合法解除之前，无权以其使用租赁的问题抗辩出租人要求支付租金的请求。至于逾期支付租金的违约金，根据《物业租赁合同》约定，杨新文须在每月5日前向韶关工贸公司支付当月租金，逾期未付的，每逾期一天按欠付租金的3‰支付违约金，双方所约定的违约金标准经过折算已达9%/月，而从《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的违约金内容来看，违约金具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能，违约金与损失相等部分，违约金应解释为赔偿性质，超过损失的部分，违约金被作为惩罚性质，故支付违约金作为承担违约责任的一种形式，目的不是旨在严厉惩罚违约方，不能将违约金条款完全留待当事人约定，人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整，以维护民法的公平和诚实信用原则，现杨新文未按约及时向韶关工贸公司支付租金，造成该公司的损失主要是替代资金的利息损失，杨新文提出该违约金标准过高的抗辩意见，该院予以采纳；该院结合《最高人民法院关于修改的批复》有关合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发〔2003〕251号）有关逾期贷款罚息利率为借款合同载明的贷款利率水平上加收30%～50%、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》有关当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失等内容，以及2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）的事实，酌情确定杨新文因逾期支付租金所应承担的违约金计算方式为：以实欠租金为基数，自实欠租金之日起（2019年8月起每月的6日起算至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计付（贷款利率加50%的罚息为1.5倍贷款利率，再加30%的损失为1.95倍），关于2019年8月6日应付的2019年8月租金，虽然该时LPR尚未实施，但考虑到时间相近，该院确认该期租金的违约金亦参照2019年8月20日公布的同期LPR的1.95倍计付。再次，关于房屋占用费和履约保证金，根据《物业租赁合同》约定，杨新文应在租赁合同解除之日起5日内清场并交还租赁物，逾期不交还的，应按租赁合同期满时或解除合同时的租金标准的双倍支付占用费，且在杨新文未及时交还涉案租赁房屋或者杨新文拖欠租金超过30天致使韶关工贸公司单方解除合同情况下，韶关工贸公司均有权不予退还履约保证金33000元。从上述约定来看，韶关工贸公司请求的房屋占用费及主张的履约保证金均具有违约金的性质，且根据韶关工贸公司主张的房屋占用费和履约保证金数额，其实际要求杨新文按约定的11000元/月租金标准承担9个月共计99000元的违约损失。对此，该院综合考虑：1.本案《物业租赁合同》约定的租赁期限及违约方过错，该合同解除后杨新文继续占用涉案租赁房屋的时长，韶关工贸公司收回涉案租赁房屋后存在房屋闲置期间租金损失；2.本案涉案租赁房屋为国有资产，《韶关市人民政府关于应对新型冠状病毒肺炎疫情支持企业复工复产的政策措施》就国有资产租赁制定有“一免两减半”租金政策，而在租金支付方面，杨新文并未依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的内容提出减免租金的请求等因素，予以确定韶关工贸公司收取杨新文的33000元押金不予退还，同时杨新文还应按11000元/月标准支付《物业租赁合同》解除后占用租赁物的占用费共计33000元给韶关工贸公司。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条、第一百三十六条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年11月24日作出（2020）粤0203民初3066号民事判决：一、确认韶关市工贸发展集团有限公司与杨新文在2019年5月31日签订的《物业租赁合同》于2020年7月22日解除；二、杨新文应于判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的租金132000元及逾期支付租金的违约金[违约金计算方式：以每月实欠租金为基数，自实欠租金之日起（2019年8月起每月的6日起算）至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计付，2019年8月的租金违约金亦参照2019年8月20日公布的贷款市场报价利率按1.95倍计付]给韶关市工贸发展集团有限公司；三、杨新文应于判决发生法律效力之日起十日内支付33000元房屋占用费给韶关市工贸发展集团有限公司；四、杨新文向韶关市工贸发展集团有限公司交纳的33000元履约保证金不予退还；五、驳回韶关市工贸发展集团有限公司的其他诉讼请求;六、驳回杨新文的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6392.06元，减半收取3196.03元，由韶关市工贸发展集团有限公司负担1021.03元，杨新文负担2175元；反诉案件受理费6910元，减半收取3455元，由杨新文负担。二审期间，杨新文申请证人聂某（涉案租赁房屋第4栋承租户的工作人员）出庭作证，聂某在二审调查询问中称涉案租赁房屋第3栋、第5栋没有出租、使用情况。韶关工贸公司在二审庭询中回应称涉案租赁房屋是整体出租给杨新文，至于杨新文如何使用，是否使用，整体转租还是部分转租，均不影响杨新文应向韶关工贸公司支付租金。对于当事人提交的证据，本院认定如下：结合现场勘查情况，对于杨新文主张从未使用涉案租赁房屋第3栋、第5栋的情况予以确认。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院查明，杨新文在二审调查询问中明确对一审判决第一项没有异议，只是对其他判项有异议。本院另查明，在二审调查询问中，审判人员询问杨新文，韶关工贸公司有无明确原承租户腾退房屋和修复涉案租赁房屋的时间。杨新文回答称在出具《声明及承诺函》后的5个工作日内。本院再查明，在二审调查询问中，杨新文承认其与案外人孔皓就涉案租赁房屋第4栋签订了租赁合同。且也陈述到在签订《物业租赁合同》前，杨新文有到租赁现场看过，虽然《物业租赁合同》约定对涉案租赁房屋的修缮义务是由杨新文承担，但在未签订《物业租赁合同》之前，韶关工贸公司承诺是由其与涉案租赁房屋相邻的广东省矿产应用研究所修缮处理。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。由于本案双方当事人对于一审法院判决双方于2019年5月31日签订的《物业租赁合同》于2020年7月22日解除均无异议，本院对于一审判决第一项予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》法释〔2015〕5号第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕杨新文上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、杨新文于2019年5月22日作出的《声明及承诺函》应否撤销；二、一审法院确认杨新文应向韶关工贸公司支付欠付的租金132000元及逾期支付租金的违约金、房屋占用费33000元是否得当；三、一审法院确认杨新文向韶关工贸公司交纳的33000元履约保证金不予退还是否得当。一、关于杨新文于2019年5月22日作出的《声明及承诺函》应否撤销的问题。本案中，杨新文称韶关工贸公司故意隐瞒涉案租赁房屋是危房的事实，还称韶关工贸公司故意告知其可以在短时间内修复和腾空涉案租赁房屋，杨新文才作出《声明及承诺函》，故杨新文主张《声明及承诺函》是基于重大误解而作出的意思表示，杨新文可以撤销。对此，本院认为，首先，根据本案查明的事实，在杨新文作出《声明及承诺函》之前，韶关工贸公司已于2019年5月8日向杨新文发出了《告知函》将涉案租赁房屋的现状如实、详细告知了杨新文。杨新文在本案二审的调查询问中也自认在2019年5月31日与韶关工贸公司签订《物业租赁合同》《租赁场地交接书》之前有到租赁现场看过。上述事实足以充分说明杨新文在签订《物业租赁合同》以及接收租赁房屋之前对涉案租赁房屋的现状有充分了解，不存在韶关工贸公司隐瞒涉案租赁房屋情况的问题。且现杨新文主张涉案房屋是危房，提供的也是其单方面委托的鉴定报告，即使不考虑鉴定程序以及鉴定时间的问题，从《房屋完损性鉴定报告》中评定涉案租赁房屋为“严重损坏房”、处理建议为“需对房屋作加固维修处理”的内容来看，涉案租赁房屋也并非是不能使用的危房。在杨新文未能举证证明韶关工贸公司有隐瞒其涉案租赁房屋状况以及韶关工贸公司出租的涉案租赁房屋为危房的情况下，对于杨新文称韶关工贸公司故意隐瞒涉案租赁房屋是危房的主张，本院不予支持。其次，杨新文主张韶关工贸公司故意告知其可以在短时间内修复和腾空涉案租赁房屋，称韶关工贸公司明确在《声明及承诺函》出具后5个工作日内原承租户腾退房屋和修复涉案租赁房屋的问题就可以解决。从2019年5月22日作出《声明及承诺函》到2019年5月31日签订《物业租赁合同》的时间来考虑，如杨新文所述属实，韶关工贸公司理应在与杨新文签订《物业租赁合同》前就可以解决了原承租户腾退房屋和修复涉案租赁房屋，但《物业租赁合同》中仍然注明给予杨新文两个月的修缮装修免租期，杨新文的主张显与本案客观证据所反映的情况相矛盾。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》法释[2019]19号第九十条：“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（一）当事人的陈述；……”的规定，对于杨新文陈述韶关工贸公司故意告知其可以在短时间内修复和腾空涉案租赁房屋，杨新文才作出《声明及承诺函》的主张，本院不予支持。最后，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；……”的规定，即使按照杨新文的陈述，韶关工贸公司在其于2019年5月22日作出《声明及承诺函》时，存在故意隐瞒涉案租赁房屋状况、故意告知可以在《声明及承诺函》作出后的5个工作日内修复和腾空涉案租赁房屋的行为，但杨新文在与韶关工贸公司于2019年5月31日签订《物业租赁合同》之前也理应知道上述撤销事由，而杨新文直至2020年10月26日才提出撤销《声明及承诺函》的反诉请求，明显超出了撤销权一年的行使期限，杨新文主张的撤销权也已经消灭。综上，一审法院未予支持杨新文要求撤销《声明及承诺函》的诉讼请求并无不当，本院予以维持。二、关于一审法院确认杨新文应向韶关工贸公司支付欠付的租金132000元及逾期支付租金的违约金、房屋占用费33000元是否得当的问题。本案中，杨新文与韶关工贸公司于2019年5月31日签订《物业租赁合同》，为双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效。杨新文称《物业租赁合同》签订后，由于韶关工贸公司未履行维修的法定义务，杨新文不向韶关工贸公司支付租金是行使先履行抗辩权，但根据《物业租赁合同》的约定内容来看，租赁期间对租赁物及其附属设施的维修责任约定是由杨新文承担，而并非韶关工贸公司。杨新文主张韶关工贸公司交付未能使用的租赁物业，其享有先履行抗辩权，也与杨新文在《声明及承诺函》中同意韶关工贸公司按照物业现状移交使用，杨新文自愿承担无法充分利用租赁物业产生的一切风险责任的承诺相违背。且根据本案现有查明情况，涉案租赁房屋第4栋已由杨新文转租给案外人孔皓并收取租金，杨新文称其未使用涉案租赁房屋的主张也不能成立。因此，在《物业租赁合同》已明确约定租赁面积以实际交付为准，租金价款不作调整，租赁期间维修责任由杨新文承担，且杨新文在签订《物业租赁合同》之前已充分了解涉案租赁房屋现状，承诺自愿承担无法充分利用租赁物业产生的一切风险责任的情况下，杨新文认为其享有不向韶关工贸公司支付租金的先履行抗辩权的主张，不能成立，本院不予支持。根据《物业租赁合同》约定，杨新文每月应向韶关工贸公司支付的租金数额为11000元，但杨新文分文未付，一审法院确认杨新文应向韶关工贸公司支付租金132000元（从免租期后2019年8月1日起计租，整计至2020年7月31日为12个月）并无不当，本院予以维持。因杨新文存在逾期支付租金的违约行为，一审法院在综合考虑韶关工贸公司损失的情况下，酌情将《物业租赁合同》约定的违约金计付标准调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.95倍计付，也并无不当，本院予以维持。至于房屋占用费的问题，按照本案查明的事实，韶关工贸公司于2020年10月31日才强制收回了涉案租赁房屋。根据《物业租赁合同》的约定，韶关工贸公司有权按照租金标准的双倍向杨新文收取房屋占用费。考虑到《物业租赁合同》的履行情况及违约方的过错程度，且韶关工贸公司对于一审法院的处理也并未提出异议的情况，对于一审法院确定杨新文按照11000元/月的标准支付房屋占用费给韶关工贸公司的处理意见，本院予以维持。三、关于一审法院确认杨新文向韶关工贸公司交纳的33000元履约保证金不予退还是否得当的问题。杨新文上诉主张一审法院认为双方约定的违约金过高，进行了调整，却对履约保证金不予退还，又未抵扣租金，一审法院判决逻辑前后存在矛盾。对此，本院认为，履约保证金与违约金是两个不同的概念。违约金是合同一方违约时承担责任的一种方式，合同当事人可以在合同成立时预先设定而违约事实发生后据此承担给付违约金的责任，在性质上具有补偿性和惩罚性。履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。履约保证金在性质上是否具备违约金的补偿性和惩罚性，目前的法律或行政法规没有明确的界定，应根据具体案情和合同约定来确定。本案中，杨新文与韶关工贸公司签订的《物业租赁合同》中，约定了杨新文逾期支付租金应承担向韶关工贸公司支付逾期违约金的责任外，同时还约定杨新文存在违约行为，合同履约保证金将不予退还。因此，根据双方当事人的约定，本案的履约保证金不仅具备补偿性，还具备惩罚性。在杨新文存在逾期拖欠租金超过30天的违约行为的情况下，一审法院确定杨新文向韶关工贸公司交纳的33000元履约保证金不予退还并无不当，本院亦予以维持。综上所述，杨新文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3600元，由杨新文负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 梦审 判 员  黄颖红审 判 员  梁晓芳二〇二一年七月七日法官助理  杨 瑜书 记 员  李 娟