西安市高陵区人民法院民事判决书 (2021)陕0117民初2678号 原告：乔长龙，男，1986年8月26日出生，汉族，住西安市灞桥区。被告：孟福山，男，1992年2月2日出生，汉族，户籍地河南省开封市尉氏县，现住西安市新城区。委托诉讼代理人：郭翊臣，陕西德尊律师事务所律师。原告乔长龙诉被告孟福山房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2021年6月23日依法公开开庭进行了审理。原告乔长龙、被告孟福山及其委托诉讼代理人郭翊臣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乔长龙向本院提出如下诉讼请求：一、被告立即付清2019年12月1日至2021年3月24日期间的房租，每年60000元，共计人民币80000元整；二、解除被告与原告双方签订的《房屋租赁合同》；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：经原、被告双方协商于2019年6月1日签订《房屋租赁合同》，年租金为60000元整，租金每半年支付一次，被告应于2019年12月1日按时缴纳半年房租，但其未能如期办理相关手续。由于被告一致推脱拒缴房租，至今未能当面与原告就房租一事达成一致，原告多次讨要未果。现为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判处。被告孟福山辩称：1.被告已代原告向该租赁房屋的所有权人即大房东履行了2019年12月1日至2020年1月31日期间租金交付义务，现原告要求被告付清2019年12月1日至2021年3月24日期间的房租，无事实及法律依据，理应不予支持。2.因原告与大房东产生纠纷，原告未及时向大房东履行租金的支付义务，该房屋于2020年2月被实际关闭，导致被告无法在租赁房屋经营，现原告要求被告付清2019年12月1日至2021年3月24日期间的房租，无事实及法律依据，理应不予支持。3.自2020年起在新冠肺炎疫情期间，因相关防疫措施，被告也无法实际经营，基于情势变更及公平原则，被告理应减少租金支付或不付租金。当事人围绕其主张提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告乔长龙当庭提交如下证据：证据1.《房屋租赁合同》（原件），拟证明原、被告存在合法的房屋租赁关系，被告未按照合同约定支付租赁费。被告孟福山质证认为，真实性认可，证明目的不认可，原告与该房屋所有权人产生纠纷，该案已在本院处理，从2020年2月份起该房屋已经被关闭，被告无法进行经营，现原告要求被告支付租金，无法律及事实依据。被告孟福山当庭提交如下证据：证据1.转账记录一份，拟证明大房东与原告产生纠纷，大房东直接要求被告向其缴纳租金，故被告已经向该租赁房屋的所有权人履行了2019年12月1日至2020年1月31日期间的租金交付义务。证据2.（2020）陕0117民初2438号民事判决书，拟证明原告与大房东之间产生纠纷的原因是因为原告未及时向大房东缴纳租金，大房东将该租赁房屋关闭，导致被告无法在租赁房屋经营，故原告要求被告支付相应租金无事实及法律依据。证据3.证人李某某(孟福山员工)证人证言（出庭作证），证明事项：应大房东袁某某要求，被告孟福山直接向其交付两个月（2019年12月份、2021年1月份）房租，一次转账5000元，一次现金5000元。乔长龙当时有好多人追债，2020年1月份、2月份出现大房东锁门的情况。证据4：证人袁某某（大房东）证人证言（出庭作证），证明事项：乔长龙租赁了袁某某的房屋，并再次转租给孟福山，袁某某收到孟福山两个月租金（一次转账5000元，一次现金5000元）。2019年12月份新冠疫情开始后就关门了，疫情缓解之后也没有再开门经营。针对被告孟福山提交的书面证据及证人证言，原告乔长龙均不认可。双方当事人均认可如下事实：乔长龙及妻子刘某某承租袁某某2000多平方米门面房，乔长龙将其中的216平方米门面房转租给孟福山。2019年6月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定年租金为人民币60000元。2019年6月份至2019年11月份，孟福山支付乔长龙6个月租金共计27600元。孟福山承租涉案门面房用于销售家电，截止2021年4月份孟福山清退所承租的涉案门面房。庭审中，双方一致同意解除《房屋租赁合同》。对原、被告有争议的证据及事实，本院经综合评定后，认定事实如下：结合5000元转账记录、李某某和袁某某的当庭证言、（2020）陕0117民初2438号民事判决书，可判断乔长龙欠付袁某某房租，但孟福山并未提交直接证据证明袁某某要求自己直接向其交付房租，且乔长龙不认可孟福山向大房东直付房租的行为。合同具有严格的相对性，本案房屋租赁法律关系的相对人为乔长龙和孟福山，乔长龙并未要求孟福山指示交付房租，对孟福山主张已经支付了2019年12月份及2020年1月份共计10000元房租的观点，本院不予采信。2019年12月份至2021年3月份（共计16个月）期间，孟福山并未向乔长龙支付房租。孟福山当庭辩称涉案房屋于2020年2月被实际关闭，且新冠肺炎疫情期间，因防疫措施要求，被告无法实际经营，基于情势变更及公平原则，被告理应减少租金支付或不支付租金。至于涉案房屋是否在2020年2月被实际关闭，仅有袁某某的当庭证言，袁某某出庭作证称“2019年12月份疫情开始后整个场地就关门了，疫情缓解之后好像就没有再开门”。原告乔长龙辩称“袁某某锁门是锁的我的门，并没有锁被告经营的商铺的门，被告可以随意出入”，即乔长龙不认可涉案房屋在2020年2月被实际关闭。孟福山并未提交其他客观证据对袁某某的证言予以补强，故本院对孟福山关于涉案房屋于2020年2月因袁某某锁门而被实际关闭的主张不予认定。本院认为，当事人应当遵循诚信原则，按照约定全面履行自己的合同义务。本案争议焦点为孟福山能否以新冠肺炎疫情为由而要求减少支付租金或不付租金。《民法典》第五百三十三条关于情势变更条款规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商。本院认为情势变更规则赋予当事人重新谈判或调整合同内容的权利，就本案而言，新冠肺炎疫情导致国家及地方政府为防制传染病而采取严格管控措施，推迟2020年春节后复工复产时间，疫情及政府政策可能会影响到被告孟福山承租涉案房屋进行家电售卖的经营活动，进而影响到租赁合同目的实现，孟福山有权要求调整合同内容。庭审中，孟福山虽主张基于情势变更及公平原则，应减少支付租金或不付租金，但新冠肺炎疫情并未持续严重到影响全国各地企业停工停产。2020年2月8日陕西省政府应对新冠病毒感染肺炎疫情工作领导小组发布《关于有序推进企业复工复产落实疫情防控责任措施的通知》，随后，西安市政府及各部门陆续发布复工复产通知。再者，援引《西安市人民政府有效应对疫情促进经济平稳发展的若干措施（暂行）》第11条减免企业房租的规定：对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的非国有企业，暂定从2月份开始免收3个月房租。该条文针对租赁国有企业持有物业从事生产经营活动的企业，可申请免收3个月房租。乔长龙出租的房屋并非国有物业，且需要向袁某某支付房租，根据（2020）陕0117民初2438号民事判决书内容袁某某并未向乔长龙减免租金。2020年2月10日后西安市各企业逐步复工复产，孟福山自称2020年2月份开始不再经营，但2021年4月份才清退房屋。新冠肺炎疫情固然影响孟福山的经营活动，但不至于影响其停业14个月。本院酌定减免孟福山疫情期间1个月的房租，剩余15个月仍应按合同约定向乔长龙支付房租，共计75000元。综上，现依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百三十三条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告孟福山于本判决生效后十五日内，支付原告乔长龙租金75000元；三、驳回原告乔长龙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理减半收取650元，由被告孟福山负担（原告已预交650元，被告孟福山在履行本判决确定义务时直付原告乔长龙650元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审 判 员   王  敏                           二〇二一年七月二十七日                             法官助理   周梦梦                            书 记 员   黄晓庆  1