贵州省都匀市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2701民初3232号原告：贵州同富商业运营管理有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市斗篷山路317号灵智广场，统一社会信用代码91522701MA6DM9LC6N。法定代表人：刘吉灵，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗炼，男，1967年8月22日出生，布依族，朱贵州省都匀市，系该公司员工。被告:罗绍文，男，1966年2月1日出生，布依族，住贵州省都匀市。原告贵州同富商业运营管理有限公司（以下简称同富公司）与被告罗绍文合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告同富公司委托诉讼代理人罗炼到庭参加诉讼，被告罗绍文经本院传票传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同富公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年4月3日签订的《灵智广场市场租赁服务合同》及《补充协议》；2.判令被告支付拖欠原告的租金、市场服务费19654元（暂计算至2019年6月30日，剩余费用计算至解除合同之日止）；3.判令被告支付违约金5896元（按尚欠费用的30%）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月3日，原告与被告签订《灵智广场市场租赁服务合同》及《灵智广场市场租赁服务合同之补充协议》，约定原告将都匀市灵智广场B1区2层2033-2034号商铺出租给被告经营使用，双方并约定了租金、市场服务费及违约金、违约责任等内容。原告按约定将该商铺交付被告使用后，被告自2018年7月开始就未按照约定向原告支付相应费用并长期不开门营业，原告经过多次催告及催收未果。被告的行为已构成根本性违约，并同时具备了解除合同的条件。针对被告的违约行为，原告于2019年10月10日向都匀市人民法院提起诉讼，都匀市人民法院于2020年12月9日公开开庭和审理，因原告诉讼材料不完善，申请撤诉，经过复查补充，依法重新提起诉讼。被告罗绍文未答辩，亦未提交证据。本院经审理，认定事实如下:2018年4月3日，原告同富公司（合同甲方）与被告罗绍文（合同乙方）签订《灵智广场市场租赁服务合同》，合同约定：乙方使用的商铺位于都匀市，合同签约面积为78.76平方米，该面积为计算综合服务费的面积；乙方使用商铺经营项目为唯美宅配门窗；合同期限自2018年1月29日至2020年1月28日；根据甲方的统一管理经营原则，乙方同意在本合同签订的同时向甲方交纳管理保证金5890元，上述保证金不计利息；使用期满，若乙方不再使用商铺且乙方无任何违反本合同的行为，保证金在合同期满后30日内退还（不计利息）。如有违约行为，甲方有权按照本合同中的相应条款扣除保证金作为违约金和损失赔偿；承租人应于每一付款周期向出租方支付租金；租金单价为12元／平方米／月，承租方应付的首期金额为2898.37元，末期为882.11元，期间每一期均为6615.84元；管理费单价为28元／平方米／月，承租方应付的首期金额为6762.86元，末期为2085.26元，期间每一期均为6615.84元；电费单价为1元／度；租金、管理费按季支付，乙方每次交纳费用应提前30日交纳下一次租金，相关费用的交纳地点为甲方指定的财务部门，乙方也可以现金或银行转账方式将租金、管理费支付至甲方指定的账户；乙方应严格按照合同规定的付款方式和金额，保证按时如数向甲方缴纳本合同所涉及的各项费用，逾期不交的，每拖欠1日按照应交费用万分之六的标准向甲方支付违约金，其他一切经济损失和后果均由乙方承担；甲乙双方任何一方均应该严格履行本合同的各项条款，如任何一方违反本合同的规定，要求提前终止合同的，都应当按照合同期内综合服务费总额的20%向对方支付违约金；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回商铺并没收所有保证金：……（11）拖欠市场服务费、商铺租赁费、物业服务费、水电费等各项费用30日或连续3日关门不营业的；甲方双方一致同意，如出现以下情形，甲方有权进入商铺进行清理，同时乙方授权甲方对该商铺内乙方的货物可以采取扣留、变卖等处理方式，所得价款予以抵扣乙方拖欠的费用和赔偿甲方的经济损失，由此乙方所有装修无偿归甲方所有，不得拆除和破坏。甲方根据经营需要有权对其装修进行改动或拆除，对乙方不作任何补偿，产生的法律责任由乙方承担：（1）合同解除或终止后，乙方应在三日内将商铺内的商品全部清理完毕，并向甲方交接商铺，乙方逾期不予清场，办理商铺交接手续的。（2）乙方违反本合同约定，甲方根据约定单方解除合同，乙方在三日内不予清场，办理商铺交接手续的。（3）拖欠市场服务费、商铺租赁费、物业服务费、水电费等各种费用30日或连续3日关门不营业的；如乙方拖欠费用且商铺关门或不正常营业状态，视为乙方恶意违约，甲方有权单方终止合同，乙方应按照合同期内综合服务费总额的30%向甲方支付违约金，且甲方有权立即收回商铺，同时甲方有权按照本合同第八条第五款的规定对商铺进行处理。同日，原告作为承租方，与被告作为出租方签订《灵智广场市场租赁服务合同之补充约定》（编号B118012001）补充如下：出租方、承租方已订立了一份编号为B118012001的《灵智广场市场租赁服务合同》，经协商，作如下补充：1.各方同意就承租方展位在期限内按下表约定执行折扣，根据本协议执行折扣后，共给予折扣12601.3元。本合同各收费方所负担的折扣数额与各自按原合同收费的比例相同。折扣期限届满后仍按原合同执行。附表：序号折扣内容开始日期结束日期折扣金额1租金2018.1.292020.1.283780.48元2管理费2018.1.292020.1.288821.12元2.承租方违反本协议约定的保密义务或严重违反原合同及提前撤场的，出租方有权立即终止所有措施，承租方并应将其因本协议而减免的金额补交给出租方作为违约金，承租方不予补交的，出租方有权在此后的往来账款中相应扣除。前述合同签订后，原告依约向被告交付案涉商铺,被告未依约支付对价。原告于2019年3月25日制作《缴费通知单》一份，载明：自2019年4月1日起至2019年6月30日止，罗绍文欠付的租金为6616元、市场服务费为2835元，共计9451元。此后，原告催告付款未果后，于2019年6月27日发出《解除合同通知书》并张贴于被告经营的商铺大门上，内容为：暂计自2018年7月1日起至2019年5月30日止，贵方欠缴租金+市场服务费合计19654元（暂计，未算违约金、损失及免除优惠后的费用等，最终数据以财务及法务核实金额为准）。根据双方《商铺市场服务合同》第七条第2款以及《商铺租赁合同》第6.1条、第8.5条的约定以及相关法律规定，贵方的行为已严重违反双方合同该约定，为维护我司合法权益，特通知贵方如下：我公司将自即日起正式与贵方解除上述而合同，请贵方在二〇一九年六月三十日前到我公司办理退场手续，结清对我公司的所有欠款，否则我司将按照双方协议和法律规定行使我司权利，包括对贵方所有物品、商品进行处理以减少、抵偿我公司损失。诉讼中，原告提交《罗绍文欠费明细》及《罗绍文市场服务费核算项目明细账》，拟证明被告欠付的费用数额，前述证据载明：1.2018年7月1日至2019年3月31日期间，欠付的租金及管理费共计13353元；2.2019年4月1日至2019年6月30日期间欠付的管理费为4410元、租金1891元。另查明：原告庭审陈述，其向被告发出《解除合同通知书》后，案涉商铺处于门锁闲置状态。以上事实，有当事人陈述，原告提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明、《灵智广场市场租赁服务合同》、《灵智广场市场租赁服务合同之补充约定》、《催费通知单》、《解除合同通知书》、《罗绍文欠费明细》及《罗绍文市场服务费核算项目明细账》、图片等证据在案为凭，并经庭审质证，可以认证。本院认为：被告罗绍文经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书后，逾期无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃本案诉讼权利。本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。原告同富公司与被告罗绍文于2018年4月3日签订《灵智广场市场租赁服务合同》及《灵智广场市场租赁服务合同之补充约定》均系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。原告依约将案涉商铺交付被告使用后，被告迟延支付对价并经原告多次催告后仍未履行支付义务，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。”以及第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，案涉《灵智广场市场租赁服务合同》、《灵智广场市场租赁服务合同之补充协议》的合同解除条件已成就，自原告于2019年6月27日在被告商铺外张贴《解除合同通知书》之日起，可视为已向被告送达该通知，双方合同于此时解除，故对原告主张解除案涉《灵智广场市场租赁服务合同》及《灵智广场市场租赁服务合同之补充协议》的诉请，本院予以支持。关于合同解除后的法律后果。本案合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告有权主张被告支付使用期间的租金、市场管理费。金额具体如下：1.根据原告提交的《罗绍文欠费明细》计算，被告于2018年7月1日至2019年3月31日期间，欠付的租金及管理费共计13353元，被告对此未抗辩，本院予以采信；2.2019年4月1日至合同解除之日（2019年6月27日）的费用。虽原告于2019年3月25日制作的《缴费通知单》载明，自2019年4月1日起至2019年6月30日止欠付租金及市场服务费（租金为6616元、市场服务费为2835元）与合同约定价款一致，但其提交《罗绍文欠费明细》已自认该期间欠付的市场服务费为4410元、租金为1891元，故欠费数额以其自认为准，扣除2019年6月28日至2019年6月30日止的租金（12元/平方米/月×78.76平方米×12个月÷365天）×2天=62.14元，市场服务费（28元/平方米/月×78.76平方米×12个月÷365天）×2天=145元，被告欠付的费用为：市场服务费4410元+租金1891元-62.14元-145元=6093.86元。前述第1、2项的费用共计13353元+6093.86元=19446.86元。关于违约金。被告逾期支付价款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，依据《灵智广场市场租赁服务合同》第八条第6款之约定，被告应按合同期内综合服务费总额30%向甲方支付违约金，现原告自愿将违约金调整为5896元，被告亦未对违约金提出抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原告的该项违约金诉请，并无不当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告贵州同富商业运营管理有限公司与被告罗绍文于2018年4月3日签订的《灵智广场市场租赁服务合同》及《灵智广场市场租赁服务合同之补充协议》；被告罗绍文于本判决生效之日起十日内支付原告贵州同富商业运营管理有限公司租金、市场管理费共计19446.86元；被告罗绍文于本判决生效之日起十日内支付原告贵州同富商业运营管理有限公司违约金5896元；驳回原告贵州同富商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费438元，因适用简易程序实际减半收取219元，由原告贵州同富商业运营管理有限公司负担19元，被告罗绍文负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院申请强制执行。审 判 员 毛  雯  潋二〇二一年七月七日法官助理 胡  海  晨书 记 员 吴舒曼都(代)