湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初9130号原告：湖南均豪物业服务有限公司，曾用名湖南鼎鸿物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉路芙蓉公馆A栋1304号，统一社会信用代码9143011666329873R。法定代表人：于庆新，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李红，女，汉族，1991年6月27日出生，住长沙市望城区，系公司员工。被告：彭先洪，男，汉族，1989年2月7日出生，住湖南省武冈市。原告湖南均豪物业服务有限公司（以下简称“均豪公司”）诉被告彭先洪物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告均豪公司委托诉讼代理人李红到庭参加了诉讼。被告彭先洪经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告均豪公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠的自2015年7月31日至2017年4月30日的物业管理费10267.61元，违约金3286元，合计为13553.61元；2.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告于2014年11月13日购买迪亚溪谷713栋104，根据签署的前期物业服务协议，协议约定由湖南鼎鸿物业管理有限公司为被告位于迪亚溪谷小区713栋104号房产提供物业服务，物业管理服务费住宅按照1.8元/月/㎡收取，业主与物业使用人违反合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按照每日千分之三的标准向原告支付违约金。物业服务签订后，湖南鼎鸿物业管理有限公司一直为被告居住小区实施物业管理，为被告提供物业服务，但被告自2015年7月31日至2017年4月30日，一直未按照前期物业服务协议约定缴纳物业管理服务费，共拖欠物业管理费10267.61元，根据协议约定承担违约金3286元。2017年9月4日湖南鼎鸿物业管理有限公司经核准更名为湖南均豪物业服务有限公司（本案原告），故原湖南鼎鸿物业管理有限公司的权利和义务均应由原告依法承受，被告拒不缴纳物业费的行为已经构成违约。综上所述，为维护自身合法权益，原告请求人民法院依法判决。被告彭先洪经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，庭前也未向本院提交书面答辩材料，视为放弃答辩权利。经审理查明：彭先洪系麓山恋·迪亚溪谷小区713栋104号房屋的业主（建筑面积271.63平方米）。麓山恋·迪亚溪谷小区的前期物业管理服务公司为长沙鼎鸿物业管理有限公司，于2010年6月21日更名为湖南鼎鸿物业管理有限公司，于2017年9月4日更名为湖南均豪物业服务有限公司。2007年7月10日，长沙鼎鸿物业管理有限公司（乙方）与麓山恋·迪亚溪谷小区开发商长沙鼎力置业有限公司（甲方）签订了《前期物业管理委托合同》，委托长沙鼎鸿物业管理有限公司对麓山恋•迪亚溪谷小区进行前期物业管理，协议第十三条约定，前期物业管理阶段自2008年9月1日至业主委员会成立且与乙方签订新的物业管理合同或另行选聘物业管理公司为止。第十四条约定，前期物业管理服务费收费标准：住房面积按1.8元／平方米/月，由乙方向已购房的业主或房屋使用人收取物业管理费。此物业管理费包括：1.第二十条管理服务事项中所有服务的费用；2.公用水电费；3.房屋建筑共用部位、共用设施、共用设备、公共场地、公共绿地、附属配套建筑设施的日常养护、例行保养等小型维护费用。上述合同签订后，原告依约为该小区提供物业管理服务。2017年4月30日，湖南鼎鸿物业服务有限公司与麓山恋•迪亚溪谷小区解除前期物业服务协议，停止为该小区提供物业服务。现因被告仅向原告交纳至2015年7月31日止的物业管理服务费，经原告多次催交，至今未缴纳2015年8月1日起至2017年4月30日止的物业服务费，故原告诉至本院。上述事实，有原告的当庭陈述，原告提交的《前期物业管理委托合同》及《迪亚溪谷项目建设前期物业管理委托合同》、房屋产权证书、催缴记录等证据予以证明，本院予以确认。被告彭先洪经本院合法传票传唤，无正当理由，拒不到庭，庭前也未向本院提交书面证据和书面质证意见，视为放弃举证、质证的权利。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与麓山恋•迪亚溪谷小区开发商长沙鼎力置业有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对本案被告具有约束力，双方均应依约履行各自义务。现本案原告依约为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主，应当依约交纳相应的物业服务费，故原告主张被告按照合同约定向其支付自2015年8月1日起至2017年4月30日止的物业管理费的诉请，有事实及法律依据，本院依法予以支持。经本院核算，被告应向原告支付自2015年8月1日起至2017年4月30日止期间的物业服务费10267.6元（271.63㎡×1.8元/月/㎡×21月=10267.6元）。对原告主张要求被告支付违约金的诉请，本院认为，被告接受了原告提供的物业管理服务但至今未支付对价给原告，给原告造成了相应损失，应向原告支付违约金，但原告主张的违约金过高，本院根据本案实际情况，站在公平公正和平衡双方当事人利益的角度，酌情认定为500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告彭先洪在本判决生效之日起十日内向原告湖南均豪物业服务有限公司支付物业服务费10267.6元及违约金500元；二、驳回原告湖南均豪物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取69元（按简易程序收费），由被告彭先洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 徐琼二〇二一年七月二十八日法官助理 邓欣书 记 员 史莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。