贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终2061号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州厚德酒店管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路66号（贵州饭店）一幢。法定代表人：王某，该公司董事长。委托诉讼代理人：伍海童，贵州行者律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚登航，贵州行者律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黔南东升发展有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州经济开发区匀东镇高铁社区汽运站三楼。法定代表人：刘德宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：王登玉，贵州一民律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰航，贵州一民律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：贵州毛尖小镇文化旅游置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州经济开发区匀东镇规划展览馆二楼。法定代表人：董颖。被上诉人（原审第三人）：都匀经济开发区管理委员会。上诉人贵州厚德酒店管理有限公司（以下简称厚德公司）因与被上诉人黔南东升发展有限公司（以下简称东升公司）、贵州毛尖小镇文化旅游置业有限公司（以下简称毛尖公司）及都匀经济开发区管理委员会（以下简称都匀经开会）承包租赁合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初5270号判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。对于本诉，厚德公司上诉请求：撤销原审判决，将本案本案发回重审或依法改判；本案一、二审费用由东升公司、毛尖公司及都匀经开会承担。事实及理由：一、东升公司、毛尖公司及都匀经开会违约在先，应承担违约责任。厚德公司与东升公司、毛尖公司及都匀经开会于2016年1月8日签订《承包经营管理合同》，承包合同对承包期限及承包费等进行了约定。厚德公司基于承包合同能带来的稳定收益才签订承包合同，但在签订承包合同后，因各方面原因影响酒店试运行，导致实际收入与预计收入相差甚远，厚德公司亏损严重，为了合同能长期履行，厚德公司多次致函东升公司、毛尖公司及都匀经开会协商变更承包费用，东升公司、毛尖公司及都匀经开会未予实质答复，并以此为由解除合同。根据《承包经营管理合同》第六项第1条及黔南东升公司提供的东升专议[2018]27号专题会议纪要第三段承认存在因酒店相关功能设施未及时交付及相关因素影响，导致不能足额缴纳承包费可知。本案系东升公司、毛尖公司及都匀经开会存在先行违约行为。东升公司、毛尖公司及都匀经开会先行违约后再解除承包合同系违法行为，东升公司、毛尖公司及都匀经开会应根据违约程度赔偿厚德公司相应经济损失；二、关于东升公司与毛尖公司2017年8月21日签订《合同书》是否对厚德公司构成违约问题，一审认定事实不清及证据不足。厚德公司收到起诉状副本，才知东升公司与毛尖公司资产重组事实。东升公司与厚德公司及其全资子公司签订《补充协议》在先，东升公司与毛尖公司资产转移在后，厚德公司发送给东升公司协商解决承包费等事宜的函件，只是履行双方签订《补充协议》的义务，必不可能知晓《承包经营管理合同》权利义务的转让。一审认定厚德公司提供证明酒店自主经营有损失的证据，基本均为自己编绘，不能证明其要求抵扣剩余承包费要求无法律依据，厚德公司提供资料系财务系统统计及市场经营规律。厚德公司认为，因东升公司、毛尖公司及都匀经开会原因造成的损失可用于抵扣承包费用；三、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第八十八条属于适用法律错误。本案中，东升公司与毛尖公司签订《合同书》将包括都匀毛尖精品酒店在内的资产进行转让，但从未将转让事宜告知厚德公司，厚德公司也从未对此进行追认，该合同对厚德公司不放生法律效力。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条规定，厚德公司与东升公司、毛尖公司及都匀经开会皆有违约事实，依法应当各自承担违约责任，一审法院只让厚德公司承担违约责任，不符合法律规定和立法宗旨。综上，厚德公司为维护自身合法权益，向本院提起上诉。对于反诉，厚德上诉请求：撤销原审判决，将本案本案发回重审或依法改判；本案一、二审费用由东升公司、毛尖公司及都匀经开会承担。事实及理由：一、东升公司与毛尖公司资产重组属于根本违约，应承担违约金310万元及赔偿损失。根据《承包经营管理合同》合同第六项第7款规定，2017年8月21日，东升公司与毛尖公司签订《合同书》，约定将都匀经济开发区匀东镇大坪社区幸福村（茶博园东南侧）88号地块（黔[2017]都匀经开区不动产权第0000018号）及地块地上、地下所有建筑构物、建筑筑物内所有设施设备，其中就包括了“都匀毛尖精品酒店”，此合同并未通知厚德公司，也未予以考虑承包合同顺延，东升公司、毛尖公司及都匀经开会单方要求解除合同系根本违约，东升公司、毛尖公司及都匀经开会应承担一年承包费700万的违约责任；二、《补充协议》不能证明厚德公司知晓东升公司与毛尖公司资产重组。2017年8月17日，厚德公司及其子公司与东升公司签订《补充协议》，2017年8月21日，东升公司与毛尖公司签订《合同书》，因此从时间上来说，厚德公司及其子公司与东升公司签订《补充协议》在先，东升公司与毛尖公司资产转移在后，厚德公司发送给东升公司协商解决承包费等事宜的函件，只是履行双方签订《补充协议》的义务，必不可能知晓《承包经营管理合同》权利义务的转让；二、关于东升公司与毛尖公司于2017年8月21日签订《合同书》是否对厚德公司构成违约问题的反诉意见与本诉一致；三、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第八十八条属于适用法律错误。本案中东升公司与毛尖公司签订《合同书》将包括都匀毛尖精品酒店在内的资产进行转让，但从未将转让事宜告知厚德公司，厚德公司也从未对此进行追认，该合同对厚德公司不发生法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第93条、第94条、第107条约定，一审法院只让厚德公司承担违约责任，不符合法律规定和立法宗旨。综上，厚德公司为维护自身合法权益，向本院提起上诉。厚德公司对本诉及反诉提起上诉，对厚德公司的上诉请求、理由，东升公司、毛尖公司及都匀经开会二审均未作答辩。东升公司向一审法院起诉请求：1、请求判令厚德公司支付承包费2，860，803.30元；2、本案诉讼费由厚德公司承担。厚德公司向一审法院提出反诉请求：1、东升公司向厚德公司支付《承包经营管理合同》违约金310万元；2、反诉诉讼费由东升公司承担。一审认定事实：2016年1月8日东升公司（乙方）、厚德公司（丙方）及第三人毛尖公司（甲方）、第三人都匀经开区（丁方）签订了《承包经营管理合同》，该合同约定：“......在酒店所有证照齐全、工程验收合格、所有前期货款付清及配置所缺营运物资的情况下，由厚德公司对都匀毛尖精品酒店实行全面经营承包制；承包期限自2016年元月8日起至2030年12月31日止，共15年；......2016年1月至12月承包费为0万元／年，2017年1月至2019年12月承包费700万元／年；......厚德公司的承包费以每半年缴纳的形式支付到甲方账户，第一次缴纳时间在2016年12月30日前，缴纳金额为350万元，........先缴后用。合同签订后三个工作日内，厚德公司将100万元打入甲、乙、丙三方共管账户，作为厚德公司履约保证金……，一方违约，另一方应将违约情况书面通知违约方，如在15天内违约方仍未纠正违约行为，守约方有权终止合同；......甲乙双方在处置酒店物业产权时，应以不影响本合同的履行为原则，其他相关事宜由甲、乙方自行决定......；如甲方、乙方进行资产重组、产权交易，须考虑顺延本合同的法律关系，如需中止此合同，须赔付厚德公司一年的承包费作为违约金并赔偿相应的经济损失....；”该合同还对其他方面做了约定。合同签订后，厚德公司对都匀毛尖精品酒店进行了自主管理经营。2017年8月17日东升公司与厚德公司及其成立的全资子公司签订了《补充协议》对都匀毛尖精品酒店的经营和承包费的交纳进行了约定。2017年8月21日，东升公司和第三人毛尖公司签订《合同书》，该《合同书》约定：“第三人毛尖公司将其位于都匀经开区地块及地块上、下所有建构筑物、建构筑物内所有设施设备转让给东升公司......；合同第十条第四款约定第三人毛尖公司将2016年1月8日东升公司与厚德公司及两个第三人签订《承包经营管理合同》的权利义务一并转让给东升公司.....。”2017年10月19日东升公司依据2017年8月17日其与厚德公司及其成立的全资子公司签订的《补充协议》，向厚德公司的子公司发出《关于缴纳毛尖精品酒店承包费的通知》，该通知称厚德公司应于2017年6月30日缴纳酒店承包费700万元，但只缴纳了150万元，通知厚德公司于2017年11月5日前缴纳剩余承包费550万元。2017年11月16日，东升公司向厚德公司送达《黔南东升发展有限公司关于解除毛尖酒店承包经营管理合同的通知》；2018年3月22日经东升公司、厚德公司的相关人员进行协商，东升公司出具了东升专议（2018）27号《关于解除毛尖酒店相关事宜的专题会议》纪要，该会议纪要载明：“经双方协商一致，议定：同意于2018年1月1日起解除毛尖酒店承包经营管理合同，...一、2017年12月31日前应收款、应付款等及库存物资相冲抵后余额为1639196.70元由东升公司接收并冲减承包费......三、根据合同约定2017年全年承包费700万元，经商议，按下列程序清理交纳：1、2017年7月已上缴承包费150万元；2、第一条应收款、应付款等及库存物资相冲抵后余额为1639196.70元，用于冲减承包费；3、2017年1月上交保证金100万元，用于冲减承包费；以上三项共计4139196.70元，冲抵承包费后尚欠2860803.30元。该笔款项以双方协商解决，若协商达不成一致意见，双方均可向酒店所在地有管辖权的人民法院起诉。”再查明：厚德公司2017年开始多次以多种理由向东升公司发函要求降低承包费。一审法院认为，就双方存在争议的部分，分析如下：一、关于合同效力问题。当事人之间为承包经营管理“都匀毛尖精品酒店”签订的《承包经营管理合同》、《补充协议》、《合同书》、《关于解除毛尖酒店相关事宜的专题会议纪要》是当事人的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，应该受到法律的保护，当事人必须按照合同的约定承担义务、享受权利；二、关于东升公司和第三人毛尖公司2017年8月21日签订《合同书》是否对厚德公司构成违约问题。2016年1月8日东升公司（乙方）、厚德公司（丙方）及第三人毛尖公司（甲方）、第三人都匀经开区（丁方）签订了《承包经营管理合同》，该合同约定：...甲乙双方在处置酒店物业产权时，应以不影响本合同的履行为原则，其他相关事宜由甲、乙方自行决定；.....如甲方、乙方进行资产重组、产权交易，须考虑顺延本合同的法律关系，如需中止此合同，须赔付厚德公司一年的承包费作为违约金并赔偿相应的经济损失，........”足以证明当事人间在签订该承包合同时已经考虑到东升公司和第三人毛尖公司有可能进行“处置酒店物业产权”并要求“甲方、乙方进行资产重组、产权交易，须考虑顺延本合同的法律关系”；从厚德公司提供发送给东升公司的协商解决承包费等事宜的函件，证明《合同书》的签订后，厚德公司知道和应该知道《合同书》中关于《承包经营管理合同》权利义务的转让且没有提出异议，且该《合同书》签订后东升公司顺延了《承包经营管理合同》的法律关系并未影响厚德公司对都匀毛尖精品酒店实行全面经营承包。2017年10月19日，东升公司依照《补充协议》向厚德公司的子公司送达《关于缴纳毛尖精品酒店承包费的通知》，要求在2107年11月5日前将剩余承包费550万元支付至东升公司账户。厚德公司收到前述缴纳承包费通知后，仍未履行义务。2017年11月16日，东升公司向厚德公司送达《黔南东升发展有限公司关于解除毛尖酒店承包经营管理合同的通知》，告知厚德公司因其未按期足额缴纳承包费，决定与厚德公司解除承包经营管理合同。2018年3月22日经东升公司、厚德公司的相关人员进行协商东升公司出具了东升专议（2018）27号《关于解除毛尖酒店相关事宜的专题会议》纪要，该会议纪要载明：“经双方协商一致，议定：同意于2018年1月1日起解除毛尖酒店承包经营管理合同......；”故导致东升公司与厚德公司协商解除《承包经营管理合同》的原因是厚德公司未按期缴纳足额承包费所致，与东升公司和第三人毛尖公司2017年8月21日签订《合同书》无关，未出现《承包经营管理合同》中“如甲方、乙方进行资产重组、产权交易，须考虑顺延本合同的法律关系，如需中止此合同，须赔付厚德公司一年的承包费作为违约金并赔偿相应的经济损失”中所指的“中止此合同”的情况。故东升公司和第三人毛尖公司2017年8月21日签订《合同书》没有对厚德公司构成违约；三、关于承包费的问题。2018年3月22日，东升公司与厚德公司就解除都匀毛尖精品酒店承包经营管理合同事宜召开专题会议，共同确认厚德公司已缴纳承包费150万元、保证金100万元用于冲抵承包费、截至2017年12月31日都匀毛尖精品酒店应收应付（包括食材等折价）冲抵后余额合计1，639，196.7元用于冲抵承包费，冲抵后承包费尚欠2，860，803.3元，厚德公司认为应当通过其他费用抵消。《承包经营管理合同》签订后，都匀毛尖精品酒店由厚德公司自行经营，自负盈亏，在经营过程中的营业收入等是其在承包经营管理过程中的自主行为，由其自行负责，与东升公司无关。当事人签订《承包经营管理合同》前已经考虑到经营该酒店会存在诸多困难，故该合同约定2016年1月至12月承包费为0万元/年；厚德公司在一审庭审中举证的拟证明其就协商解决承包费事宜向东升公司发送的函件，仅是厚德公司的单方意思表示，东升公司未同意其减少承包费等要求。厚德公司的其他证据拟证明其在酒店自主经营中的损失，基本上均为厚德公司自己编绘，不能充分证明其要求抵扣剩余承包费要求，对于该部分，厚德公司在今后如果收集到足够的证据证明可以抵扣，可以另行主张权利。故厚德公司尚欠东升公司的承包费为2，860，803.3元。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第八十八条之规定判决：一、厚德公司在判决生效后10日支付东升公司承包费2，860，803.30元；二、驳回厚德公司的反诉请求。案件受理费15，785元，反诉费15，800元，共计31，585元由厚德公司负担。本案二审期间，当事人均未提供新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，对于各方当事人之间签订的《承包经营管理合同》、《补充协议》、《合同书》，一审认定有效，各方均无异议，本院予以确认。本案系承包租赁合同纠纷，从2016年1月8日毛尖公司（甲方）、东升公司（乙方）与厚德公司（丙方）以及都匀经开会（丁方）签订的《承包经营管理合同》看，虽然案涉毛尖精品酒店的所有权人为毛尖公司，但从合同的权利义务约定来看，该合同实际是毛尖公司、东升公司作为一方利益共同体与厚德公司之间的合同。该合同第二款第7项载明“酒店财务由丙方实行独立核算，甲、乙方可对其资产进行监管（每半年或每年进行资产清盘），并收取每年的承包费”可知，东升公司亦有权向厚德公司收取承包费。同时合同第六项第7项载明“如甲方、乙方进行资产重组、产权交易，须考虑顺延本合同的法律关系，如需中止此合同，须赔付丙方一年的承包费作为违约金并赔偿相应的经济损失”，可见各当事人对毛尖公司与东升公司后期可能进行资产重组、产权交易都有充足的预期，也为2017年8月21日东升公司与毛尖公司签订《合同书》概括转让毛尖精品酒店埋下了伏笔。故，毛尖公司与东升公司签订《合同书》，将其享有所有权的毛尖精品酒店地块、构筑物及所有设备设施转让给东升公司，并不存在无权处分需要经过厚德公司追认或者必须通知厚德公司才对厚德公司发生法律效力等情形。一审适用《中华人民共和国合同法》第五十一条和第八十八条审理本案错误，本院予以纠正。厚德公司主张上述《合同书》对厚德酒店不发生法律效力，无事实和法律依据，本院不予支持。根据买卖不破租赁的原则以及各方当事人的合同约定，东升公司与厚德公司成立租赁合同关系，东升公司作为出租方，厚德公司作为承租方占有使用租赁物应当按照约定向东升公司支付租赁费。厚德公司未依约履行支付租赁费义务，东升公司向厚德公司送达解除合同通知，双方于2018年3月22日就解除合同及欠付承包费问题召开会议进行协商，双方一致同意解除合同，本院予以确认。对于欠付承包费金额问题，一审根据双方约定扣除已缴纳的承包费、应退还的保证金以及毛尖精品酒店应收应付款冲抵后确定为2，860，803.3元并无不当。厚德公司上诉主张由于东升公司的原因导致其经营盈利减少，应当承担举证责任。鉴于厚德公司对于该主张并未提交充足证据证明，且酒店经营本就属于商业行为存在风险，对于酒店经营的利润减少应当由经营方厚德公司自行承担。厚德公司主张东升公司违约，应当承担违约责任，本院不予支持。综上，上诉人贵州厚德酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31，585元，由贵州厚德酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘国红审 判 员 倪 安审 判 员 袁丽娟二〇二一年七月八日法官助理 陈 艳书 记 员 齐 雯