浙江省嘉兴市中级人民法院民事判决书（2021）浙04民终214号        上诉人（原审原告）：倪新英，女，1981年9月5日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。公民身份号码：XXX。                委托诉讼代理人：徐金耿，浙江圣文律师事务所律师。                上诉人（原审被告）：浙江龙润置业有限公司。住所地：嘉兴市南湖区东栅街道中港路360号。统一社会信用代码：913304007530242502。                法定代表人：董利华，董事长。                委托诉讼代理人：吴钺春秋，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。                委托诉讼代理人：郭婧妍，上海德尚（嘉兴）律师事务所实习律师。                上诉人倪新英与上诉人浙江龙润置业有限公司（以下简称龙润公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服嘉兴市南湖区人民法院（2020）浙0402民初3994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因本案案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。                倪新英上诉请求：1．增加判决龙润公司于判决生效之日起三十日内向倪新英交付中港名都紫澜苑3室房屋；2．诉讼费由龙润公司承担。事实和理由：一、判令龙润公司三十日内交房依据充分，二审应当支持。1．倪新英为两个儿子婚房同时订购二套连接的同幢房屋，分别为中港名都紫澜苑2室和3室，龙润公司已经与倪新英签订了2室房屋买卖合同并三十日内交付了房屋。因此法院参照2室房屋的交易习惯可以判决3室房屋签订合同并三十日内交付，这样判亦符合情理。2．倪新英已于一审诉讼期间付清了全部房款，出具了与2室房屋买卖合同除标的不同外其余相同的已签名的三份合同，满足了3室房屋交房的前置条件。3．嘉兴市中级人民法院（2019）浙04民终3247号民事判决，判决双方继续履行合同，倪新英据此单方面签署房屋买卖合同并支付全部房款是正当的，法院可判决三十日内交房。4．倪新英付清了全款，出具了与2室一样的格式合同，龙润公司也动用了房款，又未对倪新英出具的合同提出异议，且2室房屋已交付，法院可以依照（2019）浙0402民初6844号、（2020）浙04民终1622号民事判决宗旨来判决直接交房，维护司法统一。二、法院判决三十日交房维护了社会公平正义和诚信，有利于执行。倪新英已付清全款，若龙润公司自愿履行与2室房屋一样版本的房屋买卖合同，即意味愿意交房，则法院无须强制执行。若龙润公司拒绝履行，则法院无须强制要求其签订合同，直接执行裁定房屋归属于倪新英并持裁定书办理房屋登记手续，可避免诉累及强制执行的难度，维护了社会公平正义。                龙润公司辩称，倪新英要求龙润公司交付房屋，属于重复起诉。其该项诉讼请求已被法院判决驳回。同时，倪新英的上诉请求并非围绕一审诉讼请求所展开，属于新的请求。不应在本案二审中进行处理，而应另案起诉。                龙润公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回倪新英的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由倪新英承担。事实和理由：一、《认购书》不适于强制履行，一审法院适用法律错误。1．依据《合同法》第三条、第四条之规定，本案《认购书》中已明确约定了将来订立《商品房买卖合同》的意思表示，该合同订立与否应当遵循当事人意思自治原则，任何一方不得把自己的意志强加给另一方，亦不适用于公权力来强制签订合同。2．本案双方签订的《认购书》属于预约合同，预约合同的标的是签订本约的行为，并不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的继续履行的情形，强制订约有悖于合同意思自治原则。3．《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定已明确预约合同的独立效力，并且案涉《认购书》已明确违约责任，因此双方均可以请求对方承担相应的违约责任。二、《认购书》不应继续履行，一审法院认定事实错误。1．《认购书》不能继续履行是因为倪新英未能按约支付房屋首付款，导致双方未能进一步磋商签订正式合同。倪新英的恶意违约行为导致双方无法继续履行合同，故预约合同实际不应履行。2．倪新英在双方未能达成进一步磋商且未同意签订正式商品房买卖合同的情况下，擅自支付款项至龙润公司银行账户，并由法院错误认为龙润公司已收相关款项，在龙润公司退回款项时恶意注销银行账户，倪新英意图强制要求龙润公司在未同意的情况下收受房款并签署正式合同，违背了合同法的平等原则。3．倪新英伪造编造证据，意图达成双方已签署正式合同的事实，违反法律法规，应受处罚。4．双方未进一步签订正式合同，正式的《商品房买卖合同》条款未能形成，故《认购书》无法继续履行。三、一审判决观点适用有误，应参照最新裁判思路和同类案件判决予以裁判。一审判决参照（2009）浙温民终字第24号民事判决书中说理部分，但该裁判思路有误：1．上述判决形成于2009年5月27日，自2012年7月1日施行《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，对预约效力及违约救济有了明确规定，各地裁判思路逐渐统一，对预约合同不应以裁判方式强制履行，而应以违约救济方式裁判。2．上述判决的裁判思路已被温州中院裁定再审的民事裁定书予以推翻，最新的裁判思路均应以合同法的基本原则为准，尊重当事人意思自治的原则进行裁判。四、《认购书》效力认定仍存疑，正处于再审阶段。（2019）浙04民终3247号民事判决书已于2020年11月18日由浙江省高院立案审查，案号为（2020）浙民申4265号。故案涉《认购书》效力仍存疑，龙润公司认为已依约解除。                倪新英辩称，一、《认购书》和倪新英后续履行合同的事实充分证明双方买卖合同关系成立，法院判决龙润公司履行签订合同义务于法有据。《认购书》符合《合同法》第十二条买卖合同的基本要求，倪新英在一审期间付清了全部房款及单方出具了签名后的龙润公司要求的格式合同，故该行为满足《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要条件，一审据此判决龙润公司十日内签订《商品房买卖合同》。龙润公司强调双方签订的是预约合同，进一步签订《商品房买卖合同》需基于自愿原则，据此可以堂而皇之不履行合同，倪新英认为自愿原则是针对合同双方，一方违约法院当然有权强制一方纠正错误回到正道，双方已签订预约合同，在此基础上继续履行，而非没有合同。龙润公司相关理由不成立。二、《认购书》应当继续履行，龙润公司的上诉理由早已被（2019）浙04民终3247号民事判决所否定。上述判决明确否定了龙润公司认为倪新英违约的主张，并且判决双方继续履行合同。故倪新英单方支付全款及出具格式合同是依据法院判决书实施的正当行为，且格式合同内容与已交付的2室一样，龙润公司无正当理由应予认同并签订。除非上述生效判决通过再审撤销，否则龙润公司的上诉理由是无法成立的。三、龙润公司不诚信行为给倪新英带来无限麻烦，倪新英有苦难言。倪新英当初买房是在案涉房屋与宝石公馆二套房之间选择，因资金有限权衡再三选择了案涉房屋，宝石公馆二套房由朋友买去。宝石公馆的房屋已于2018年6月底交房，现涨至1700万元左右。而倪新英至今只取得2室一套房屋，3室房屋龙润公司先以各种借口拖延掩盖一房二卖之事，后又拒签合同，目的是另行销售获取涨价暴利。一审判决十日内签订买卖合同，倪新英为维护自己合法权益和应得涨价利益积极主动付清房款，向龙润公司出具与2室房屋除面积、价格外其余一致的买房格式合同，龙润公司收到房款和合同后，无正当理由拒绝签订合同并交付房屋是毫无道理的。一审判决不存在履行困难，依照2室房屋交易习惯交房即可。龙润公司已取得二套房产权证前提下和不同情节的（2009）浙温民终字第24号相提并论明显不当。                倪新英向一审法院起诉请求：1．龙润公司继续履行合同，与倪新英签订商品房买卖合同；2．诉讼费由龙润公司承担。                一审法院认定事实：2017年3月12日，倪新英与浙江中成实业有限公司签订《认购书》两份，向浙江中成实业有限公司购买嘉兴市中港名都紫澜苑51幢2室、3室两套房屋。双方约定：每套房屋总价5100000元，签订本认购书时乙方（倪新英）支付定金50000元，2017年3月17日前支付450000元定金；乙方于2017年6月20日前支付房屋总价35％，共计1785000元（届时定金自动转为房款），同时需来本售楼处签订《商品房买卖合同》等；关于03室认购书约定的房屋建筑面积416.21平方米（预测）、单价12253.43元／平方米。2017年3月12日、3月21日，倪新英分两次向浙江中成实业有限公司支付了嘉兴市中港名都紫澜苑51幢3室房屋的定金500000元。2019年6月19日，龙润公司向倪新英发送《通知函》一份，明确因倪新英仍有1285000元房款未支付，已属违约，龙润公司将无条件收回3室房屋进行另行销售，并没收定金。同年6月20日，该快递被拒收退回，次日，倪新英向龙润公司打款1285000元作为嘉兴市中港名都紫澜苑51幢3室房屋的购房款。                浙江中成实业有限公司于2017年6月19日更名为浙江龙润置业有限公司。2013年3月14日浙江中成实业有限公司与陈春苗就涉案嘉兴市中港名都紫澜苑51幢2室、3室、55幢3号房屋（含汽车库）与陈春苗签订商品房买卖合同。2014年3月14日浙江中成实业有限公司与陈春苗签订借款合同，约定浙江中成实业有限公司向陈春苗借款600万元，双方在该借款协议中约定双方于2013年3月14日签订的商品房买卖合同作为借款合同的附件，以此作为借款合同的担保等。2014年5月30日，浙江中成实业有限公司将嘉兴市中港名都紫澜苑51幢2室、3室两套房屋预购预告登记于案外人陈春苗名下。2014年11月30日浙江中成实业有限公司与陈春苗签订补充协议一份，约定因浙江中成实业有限公司无力归还陈春苗借款本金及利息，双方同意以借款本息作为2013年3月双方就嘉兴市中港名都紫澜苑51幢2室、3室、55幢3号房屋签订的商品房买卖合同项下的购房款。2016年4月21日陈春苗起诉浙江中成实业有限公司，要求浙江中成实业有限公司支付上述三套房屋的逾期交房违约金440025.6元等，2016年7月14日，嘉兴市南湖区人民法院判决浙江中成实业有限公司以6548000元为本金，按每日万分之二支付陈春苗自2015年7月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金等。2019年3月22日龙润公司申请注销了嘉兴市中港名都紫澜苑51幢2室房屋预购预告登记，2019年4月3日龙润公司与倪新英就2室房屋签订商品房买卖合同。2019年6月11日龙润公司申请注销了嘉兴市中港名都紫澜苑51幢3室房屋预购预告登记。                2019年7月8日，倪新英向一审法院提起诉讼主张：1．倪新英、龙润公司于2017年3月12日签订的《认购书》有效；2．倪新英在付清剩余购房款3315000元后，龙润公司协助倪新英将位于嘉兴市中港名都紫澜苑51幢3室房屋过户至倪新英名下并将该房交付给倪新英。案号为（2019）浙0402民初4936号，一审法院判决驳回其诉讼请求。倪新英不服判决上诉于嘉兴市中级人民法院，该院认为双方未能签订商品房买卖合同并不能归咎于倪新英一方，且认购书合法有效，故双方签订的认购书应继续履行；故作出（2019）浙04民终3247号判决：1．撤销（2019）浙0402民初4936号民事判决；2．倪新英、浙江龙润置业有限公司于2017年3月12日就嘉兴市中港名都紫澜苑51幢3室房屋签订的《认购书》合法有效；3．驳回倪新英其他诉讼请求。                2020年4月24日，倪新英向龙润公司函称，将于2020年4月29日上午10时前来龙润公司参照2室的合同签订3室的房屋买卖合同。4月29日，龙润公司短信告知倪新英，要求确认退回预付房款1285000元；现倪新英起诉主张龙润公司签订商品房买卖合同。                一审另查明：2020年8月25日，倪新英向龙润公司转账3277382.07元，备注用途为购房款51幢3室；并于当日注销了转账所用账户。                一审法院认为，生效判决已确认倪新英与龙润公司于2017年3月12日就嘉兴市中港名都紫澜苑51幢3室房屋签订的《认购书》合法有效，现龙润公司拒绝继续履行与倪新英签订商品房买卖合同，因此本案的争议焦点为违反预约合同是否可强制履行。对此一审法院认为：1．从《认购书》约定的内容来看，双方确定了标的物为中港名都紫澜苑51幢03室房屋，面积为416.21㎡，单价为每平方米12253.43元，总房价为5100000元。根据《合同法》第十二条的规定，合同条款中，当事人条款和标的条款系合同中不可或缺的主要条款。显然，《认购书》所确定的条款内容已具备了商品房买卖合同的主要条款。倪新英于本案起诉前已付1785000元，由此倪新英已对合同主要义务作了部分履行。2．生效判决已认定认购书为预约合同，双方应继续履行。一方拒绝履行的，根据《合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，除法律上或事实上不能履行以及债务的标的不适于强制履行等情形外，对方可要求其履行。由于本案系非金钱履行的预约合同，倪新英诉请的是按预约合同已确定的条件，要求龙润公司继续履行签订本约合同的义务，且本案既不存在法律或事实上履行不能的情况，也不属于不适于强制履行的范围，故一方拒绝履行缔约义务的，另一方通过司法程序请求履行的，法院可通过裁判的方式直接将当事人在预约合同中已明确约定而无须再磋商的内容确定为本约合同条款，以替代债务人履行缔约义务，从而达到债务人履行缔约义务的目的。3．对认定书尚未确定的非合同主要条款内容，双方当事人可进行磋商，磋商不成的可按交易习惯或任意性规范进行补充和完善，从而满足当事人所期待的完成全部交易行为目的。                据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：龙润公司于判决生效之日起十日内与倪新英签订《商品房买卖合同》，合同标的物为中港名都紫澜苑51幢03室房屋、建筑面积为416.21平方米（预测）、房屋单价为12253.43元／平方米。案件受理费减半收取25798元，由龙润公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。                二审中，倪新英提交了下列证据：1．浙江省高级人民法院（2020）浙民申4265号民事裁定书，证明浙江省高级人民法院驳回了龙润公司针对本院（2019）浙04民终3247号民事判决的再审申请，龙润公司上诉状中所提的因该案尚在再审审查中，故《认购书》的效力存疑的观点不成立。2．浙江省商品房买卖合同，因2号房屋的买卖合同与3号房屋的买卖合同格式上相同，倪新英根据已签订的2号房屋的买卖合同变更了金额、时间后签订了3号房屋的买卖合同，寄给了龙润公司，但龙润公司没有回复。                龙润公司质证称，对证据1的真实性、合法性没有异议；对证据2的三性均不予认可。                龙润公司向法庭提交了退款通知书、快递面单及物流记录、短信记录、银行电子回单等，证明倪新英在签订《认购书》后支付了50万元定金，后又擅自打款1285000元、3277382.07元到龙润公司的账户，龙润公司作原路退款处理，但倪新英已将账户注销。龙润公司遂向倪新英发了两份《退款通知书》。                倪新英对其打款及销户的事实没有异议，但认为钱已经被龙润公司用掉了。                本院质证意见为，对倪新英提交的证据1和龙润公司提交的证据予以确认，可以作为认定事实的证据。倪新英提交的证据2只是其单方意思表示，不能作为认定事实的证据。                经审理，本院对一审查明的事实予以确认。                二审另查明，倪新英2019年6月21日转账1285000元给龙润公司后就注销了转账账户。2020年8月25日转账3277382.07元给龙润公司后又注销了转账账户。对倪新英自行打款的行为，龙润公司表示不予接受，并向倪新英发出过两份《退款通知书》，要求其提供退款账户。                又查，龙润公司因不服本院（2019）浙04民终3247号民事判决，向浙江省高级人民法院申请再审，请求撤销该判决，改判驳回倪新英的全部诉讼请求。浙江省高级人民法院经审理后认为，龙润公司的再审申请理由不能成立，裁定驳回龙润公司的再审申请。                本院认为，根据已生效的本院（2019）浙04民终3247号民事判决，倪新英与龙润公司签订的《认购书》合法有效，但其性质上属于预约合同，而非本约，不能根据该《认购书》主张交付房屋。同时，对于不按预约合同约定订立合同的，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日最高人民法院审判委员会通过）第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务。对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”可见一方不履行订立买卖合同义务的，其法律后果是承担违反预约合同的违约责任。而对于应承担何种违约责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案倪新英在订立《认购书》后已根据《认购书》的约定向龙润公司支付了50万元定金，故可根据上述规定处理双方间因未能订立商品房买卖合同而产生的纠纷。倪新英主张龙润公司应与其签订商品房买卖合同，不符合上述法律规定，本院不予支持。同时，根据我国《合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；……”缔结普通民事合同当属不适于强制履行的非金钱债务，倪新英请求判令龙润公司与其签订商品房买卖合同，显然亦不符合该项法律规定。一审判决龙润公司与倪新英签订商品房买卖合同，属适用法律错误，二审应予纠正。至于倪新英上诉请求增加判决龙润公司向其交付案涉房屋一节，一方面该请求已超出了一审诉讼请求范围，不属于二审审理范围；另一方面因其前案中已提出过这一请求，在双方未订立商品房买卖合同的情况下，其再行提出这一请求，构成重复起诉，应予驳回。需要说明的是，倪新英在未经龙润公司同意的情况下，自行计算购房款的金额并将款项转账至龙润公司的账户，旋即又将其转账账户注销，意在使已付购房款成为既定事实，但因此种付款行为欠缺合意，故相关付款行为对龙润公司不发生法律效力。倪新英以此主张其已全额支付购房款，本院不予确认。                综上所述，龙润公司的上诉请求成立，予以支持；倪新英的上诉不能成立，应予驳回。同时，倪新英一审诉讼请求标的为“签订合同”，故本案属于非财产性案件，应按非财产性案件收取案件受理费。一审按财产性案件收取案件受理费不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十条第二项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日最高人民法院审判委员会通过）第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条规定，判决如下：                一、撤销嘉兴市南湖区人民法院（2020）浙0402民初3994号民事判决；                二、驳回倪新英的一审诉讼请求；                三、驳回倪新英的上诉。                一审案件受理费40元，由倪新英负担；二审案件受理费80元（浙江龙润置业有限公司上诉部分），亦由倪新英负担。倪新英上诉部分的案件受理费则不予收取，予以退回。                本判决为终审判决。                    审判长刘坤            审判员张涛            审判员杨剑    二○二一年七月十二日            书记员苏轶