上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初9397号原告：江素青，女，1964年4月12日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张佳佳(系原告江素青之女)，女，1988年6月2日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：洪茂，男，1964年9月11日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：鹿彦霞(系被告洪茂之妻)，女，1979年3月13日出生，汉族，住上海市闵行区。原告江素青与被告洪茂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月11日公开开庭进行了审理。原告江素青的委托诉讼代理人张佳佳、被告洪茂及其委托诉讼代理人鹿彦霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江素青向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年4月29日解除；2.请求判令被告支付拖欠的租金75,833元以及占有使用费4,838.70元(其中2020年2月1日至2020年5月1日共欠付租金75,833元，按房租1.5倍支付2020年5月2日至5月5日占有使用费4,838.70元)；3.请求判令被告支付违约金50,000元；4.请求判令被告支付自2020年1月22日起至实际支付之日止的滞纳金41,175元(暂计至2020年7月23日，按未付租金千分之三计算)；5.请求判令被告支付物业费11,627.20元(自2017年1月至2020年4月)及水费3,899.14元；6.请求判令上海大茂足部保健有限公司办理其注册登记地址的迁移或注销手续。审理中，原告确认，第2项诉讼请求中，就租金主张期限为2020年2月1日至2020年4月29日，主张标准为25,000元/月，就占有使用费主张期限为2020年4月30日至2020年5月5日；第4项诉讼请求的滞纳金只针对租金，以三个月租金75,000元为基数进行主张；第5项诉讼请求中，物业费主张11,625.70元，水费账单总金额为19,495.70元，因共有5间商铺，故水费主张五分之一即3,899.14元。原告另撤回了第6项诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2019年11月1日续签《商铺租赁合同》，约定将原告位于上海市徐汇区黄石路XXX号商铺(以下简称涉讼商铺)出租给被告，租赁期为2019年11月1日至2022年10月31日。根据合同约定，房屋每月租金为25,000元，被告应每期预付三个月租金，在到期前十日付下一期租金。但是，被告就2020年2月至5月的租金迟迟不付，并且拖欠物业费。原告曾多次电话、短信、发函要求被告按时足额缴纳，被告不予理睬。2020年4月7日原告向被告发函催告，2020年4月28日原告向被告发函要求解除合同，并要求其收到函3日内搬离，并支付拖欠的租金和物业费，但被告未支付欠缴的租金。原告认为，被告作为涉讼商铺的承租人，应当按照合同约定按时足额支付租金以及物业费，被告上述逾期支付租金、物业费的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告遂起诉至法院，请求判如所请。被告洪茂辩称，原告在新冠疫情期间擅自解除合同。被告因新冠疫情导致租金支付困难，与原告协商要求缓交或者减免租金，但是原告不同意。被告租赁涉讼商铺近二十年，实际于2020年5月4日搬离。被告支付了保证金25,000元，要求用于抵扣租金。合同上原告签名系由原告丈夫所写，合同真实性有问题。对合同于2020年4月29日解除没有异议，同意支付租金，但金额不合理，疫情期间的租金应当予以减免，不同意支付占有使用费。未支付物业费的原因系物业公司未提供服务，该费用由法院依法判决。未支付水费的原因系近两年来未来收取，应当按分表计算水费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议的《商铺租赁合同》、《上海市房地产权证》、《通知函》及快递查询、《解除合同通知书》及快递查询、物业费收据及发票、水费账单、照片、《情况说明》、微信聊天记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告系涉讼商铺权利人。2019年10月27日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，签订《商铺租赁合同》，约定有如下内容：甲方将涉讼商铺出租给乙方，面积约为80平方米；房屋租赁期自2019年11月1日起至2022年10月31日止；每月租金25,000元，乙方应每次预付三个月的租金，每次到期前十日内乙方应付清下一次租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按未付租金的千分之三支付滞纳金；保证金为一个月的租金即25,000元；租赁期间，使用涉讼商铺所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费的费用由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还涉讼商铺，未经甲方同意逾期返还涉讼商铺的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的1.5倍向甲方支付涉讼商铺占用使用费；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(五)乙方逾期不支付租金累计超过十日的；(六)乙方逾期不支付水、电、电话、有线、煤气费、物业管理费的费用累计超过十五天的。2020年4月7日，原告向被告发送《通知函》，要求被告支付2020年2月1日至2020年4月30日的租金75,000元及物业费，否则，将追究违约责任，并根据合同约定行使解除权。2020年4月7日当天，被告通过微信向原告发送如下内容：张老板你好！通知函已收到了，这次疫情我们已深受其害，房租那里都免的，你不要把责任推给我，应该大家承担，实话实说，你看我们在这里挣到钱了吗？这种情况每天都是亏本，如果还你你租的掉吗？我有朋友门面都空了5个多月了，到现在还没有租出去，所以，现在是我们每天帮你承担着，我们已经合作将近20年了，希望大家彼此珍惜，尽可能圆满解决问题，要多为彼此着想。2020年4月8日，原告通过微信回复：我周边只要是私营的都是不免的，如你不租也要先把租金等结清。2020年4月28日，原告向被告发送《解除合同通知书》，通知被告解除合同，要求被告于收到该通知书之日起3日内搬离，并支付拖欠的租金，缴清相应的水电费、物业费等。该通知书于2020年4月29日送达被告。2020年5月4日20时56分，被告通过微信向原告发送如下内容：搬离通知江素青你好！洪茂已于2020年5月4日搬离黄石路XXX号，请查收！2020年5月5日9时22分，原告通过微信回复：什么时候交接、把钥匙给我。另查明，涉讼商铺2017年1月至9月的物业费为2,080.80元，2017年10月至2020年4月的物业费为9,544.90元，以上合计11,625.70元，上海润美物业管理有限公司(以下简称润美物业公司)亦出具了物业费发票。上海市徐汇区黄石路XXX弄XXX-XXX号底层2020年3月25日的水费账单金额为19,495.70元。2021年6月15日，润美物业公司出具《情况说明》一份，载明黄石路共有五间商铺，截止至2020年4月业主共欠水费19,495.70元，按照五家平均分摊，每家约3,899.14元，故涉讼商铺一共欠水费3,899.14元。又查明，本案原由上海市徐汇区人民法院立案受理〔案号为(2020)沪0104民初21603号〕，后该院向上海市第一中级人民法院报指定管辖，上海市第一中级人民法院于2021年2月23日作出(2021)沪01民辖50号民事裁定，裁定本案由本院审理。在(2020)沪0104民初21603号案件2020年11月11日的审理笔录中，被告表示，同意支付物业费，原告所主张滞纳金标准过高，且被告不存在违约，系原告违约在先。审理中，原、被告确认，在(2020)沪0104民初21603号案件庭审时，双方达成保证金25,000元抵充租金的意见。原告表示，涉讼商铺曾在被告搬离后1个月内找到新的承租人，但鉴于被告工商地址未迁出，故最终未达成租赁协议，涉讼商铺后于2020年6月中旬再次出租。被告表示，涉讼商铺用于经营面包房及足浴店，面包房面积不到30平方米，足浴店面积50多平方米；新冠疫情发生后，面包房虽然经营，但没有生意，足浴店未经营。因原告不愿意调解，致本院调解不能。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。被告辩称，合同上原告签名系由原告丈夫所写，合同真实性有问题。对此，一则，并无在案证据证明被告的该项抗辩成立；二则，即便合同上原告签名系由其丈夫代签，考虑到其特殊身份，以及双方在产生纠纷之前，均正常履行合同，未对此提出过异议，也应视为双方对该合同的效力予以确认。综上，本院对被告的该项抗辩不予采信。根据合同约定，租金支付周期为三个月，被告应在到期前十日内向原告支付下一期租金，但是，被告并未按约支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金75,000元。被告辩称，其因新冠疫情导致租金支付困难，与原告协商要求缓交或者减免租金，但是原告不同意。对此，一则，合同所约定的被告应支付租金的时间早于上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应，被告履行租金支付义务应不受新冠疫情影响；二则，在上海市将重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应，以及原告明确拒绝被告减免租金的情况下，被告仍未支付租金；三则，被告在新冠疫情发生之前，即未履行物业费等费用的支付义务。因此，鉴于被告的上述违约行为，原告有权依照合同约定行使合同解除权。原告以解除通知送达被告之日即2020年4月29日作为合同解除日，于法有据，被告对此亦表示认可，本院予以确认。关于原告所主张的2020年2月1日至2020年4月29日期间的租金，考虑到新冠疫情对被告经营确会造成一定影响，故相应租金应酌情调整，本院酌情确认被告应支付上述期间的租金50,000元，原、被告同意就保证金25,000元先行抵充租金，本院予以确认。关于原告所主张的2020年4月30日至2020年5月5日期间的占用使用费，尽管被告表示其于2020年5月4日搬离涉讼商铺，但是，并未办理交接手续，故占有使用费应支付至2020年5月5日。就占有使用费的标准，考虑到被告在合同解除后不久即自行搬离，并未故意拖延不搬离，故依照租金标准予以支持。经本院核算确认，被告应支付上述期间的占有使用费5,000元。关于原告所主张的违约金50,000元，鉴于合同系因被告违约而解除，对原告造成有空置等损失，且合同对此也已明确约定，故本院予以支持。关于原告所主张的滞纳金，其每日千分之三的标准过高，本院酌情以被告应付未付的租金为基数，依照每日万分之四的标准予以支持。鉴于原、被告在(2020)沪0104民初21603号案件2020年11月11日的庭审中达成保证金25,000元抵扣租金的意见，故在此之前的滞纳金基数为50,000元，在此之后的滞纳金基数为25,000元。经本院核算确认，被告应支付截止至2020年11月11日的滞纳金5,880元，并自2020年11月12日起，依照每日万分之四的标准支付租金25,000元的滞纳金，至实际清偿时止。关于原告所主张的物业费11,625.70元，发生在被告实际承租涉讼商铺期间，且被告在(2020)沪0104民初21603号案件庭审中也明确表示同意支付，并有物业费收据及发票予以证明，故本院对此予以支持。关于原告所主张的水费3,899.14元，同样发生在被告实际承租涉讼商铺期间，且原告对该金额产生过程进行了合理解释，并有水费账单及润美物业公司出具的《情况说明》予以证明，故本院对此同样予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告江素青与被告洪茂签订的《商铺租赁合同》于2020年4月29日解除；二、被告洪茂应于本判决生效之日起十日内向原告江素青支付租金50,000元(以原告江素青已收取的保证金25,000元先行抵充，不足部分由被告洪茂继续清偿)；三、被告洪茂应于本判决生效之日起十日内向原告江素青支付占有使用费5,000元；四、被告洪茂应于本判决生效之日起十日内向原告江素青支付违约金50,000元；五、被告洪茂应于本判决生效之日起十日内向原告江素青支付截止至2020年11月11日的租金滞纳金5,880元，并自2020年11月12日起，依照每日万分之四的标准支付租金25,000元的滞纳金，至实际清偿时止；六、被告洪茂应于本判决生效之日起十日内向原告江素青支付物业费11,625.70元；七、被告洪茂应于本判决生效之日起十日内向原告江素青支付水费3,899.14元；八、驳回原告江素青的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,048元，因本案适用简易程序审理，减半收取计2,024元，由原告江素青负担600元，由被告洪茂负担1,424元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。