上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初1931号原告：上海东朔投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区城乡路333号1幢5层5052室。法定代表人：陈雅琴，执行董事。委托诉讼代理人：王俊香，女，该公司员工。被告：上海世六投资管理有限公司，住所地上海市金山区卫昌路293号2幢10250室。法定代表人：葛兴荣，职务不详。原告上海东朔投资管理有限公司与被告上海世六投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序。因被告上海世六投资管理有限公司下落不明，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年6月21日公开开庭进行了审理。原告上海东朔投资管理有限公司的委托诉讼代理人王俊香到庭参与诉讼，被告上海世六投资管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海东朔投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的租赁合同于2019年3月18日解除；2.被告支付原告自2019年2月26日至2019年3月18日的租金及占有使用费23,039.31元；2.被告支付原告自2019年2月26日至2019年3月18日的物业管理费3,864.58元；4.被告支付的保证金77,935.86元归原告所有，不予退还；5.被告向原告支付违约金100,111.29元；6.被告支付免租期（2018年4月10日至同年4月29日）租金21,942.20元；7.诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第1项至第3项诉讼请求为：1.判令原告与被告签订的租赁合同于2019年2月26日解除；2.被告支付原告自2019年2月26日至2019年3月18日的租金及占有使用费22,951.78元；3.被告支付原告自2019年2月26日至2019年3月18日的物业管理费3,849.89元。事实及理由：2018年4月，原告与被告就上海市长宁区XX路XX号5J-3室房屋（简称涉讼房屋）签订租赁合同，合同约定原告将涉讼房屋租赁给被告使用，租期自2018年4月10日起至2020年4月9日止，并对租金、物业管理费、租赁保证金、双方权利义务、违约责任等进行约定。被告自2019年2月26日起拒付租金，原告经催告无效，提出解约。被告于某3月18日搬离，原告收回涉讼房屋。被告上海世六投资管理有限公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交上海市不动产登记簿、房屋租赁合同、承租合同及委托书、公函、来账报单、转账付款凭证、发票、佣金确认书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：案外人系上海市长宁区XX路XX号XX室区域产权人，向原告出具授权委托书，将该房屋委托被告进行装修、招租、转租、分租、收租、收费及有关物业方面等事宜，授权期限自2017年8月1日至2026年11月30日。同时案外人与原告签订承租合同，由原告承租上述房屋（建筑面积425.73平方米），租期自2017年12月1日至2026年11月30日。经上海A有限公司（简称A公司）居间，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）于2018年4月签订房屋租赁合同，约定：甲方将上海市长宁区XX路XX号XX室（实为XX号XX室）房屋出租给乙方使用，建筑面积223.90平方米，租期自2018年4月10日起至2020年4月9日止（其中2018年4月10日起至2018年4月29日为免租期）；月租金33,370.43元，租金按两个支付月度（每月26日至次月25日为一个支付月度）为支付周期，以后乙方应提前10日（即每月15日）支付下期租金；物业管理费每月5,597.50元，按两个支付月度为支付周期，以后乙方应提前10日（即每月15日）支付下期物业管理费；保证金为二个月的租金及物业管理费77,935.86元，乙方应于本合同签署后二日内支付；乙方拖欠任何费用、款项，累计超过7天的，本合同解除，甲方有权提前收回该房屋以及没收保证金，同时还需赔偿甲方相当于同期月租金三个月的违约金；租赁期间内如因乙方原因导致本合同提前解除的，自本合同解除之日起5日内应向甲方补足搬迁免租期内租金。2018年4月13日，原告向A公司支付涉讼房屋佣金56,594元。因被告欠付2019年2月26日至4月25日的租金，原告于2019年2月26日在涉讼房屋门上张贴通知，告知被告合同解除，要求被告于2019年2月27日前搬离涉讼房屋。被告仍未履行付款义务，于2019年3月18日搬离涉讼房屋，原告当日收回涉讼房屋。2019年4月，原告将涉讼房屋另行出租，新的租赁合同租赁期限自2019年4月15日至2021年12月14日（其中2019年4月15日至2019年4月29日为免租期）。同年4月10日，原告向上海XX事务所支付佣金41,678元。另，原告向涉讼房屋的物业管理单位上海B有限公司支付2019年2月、3月物业管理费。审理中，原告确认收到被告租金及物业管理费保证金77,935.86元。本院认为，原告与被告之间建立的房屋租赁合同关系依法成立，具有法律效力，原、被告双方应当按照约定恪守履行。关于解约时间，根据合同约定，被告逾期支付租金等费用超过7日的，原告可以行使合同解除权。涉讼房屋2019年2月26日至4月25日的租金应于2019年2月15日支付，原告于2019年2月26日通知被告合同解除，符合合同约定，本院予以采纳。关于租金及占有使用费、物业管理费。合同解除后，租期内的租金、物业管理费被告应当承担。鉴于被告于2019年3月18日搬离涉讼房屋，解除之后至搬离之日的占有使用费及物业管理费也应由被告承担。原告主张自2019年2月26日至2019年3月18日的租金及占有使用费22,951.78元，物业管理费3,849.89元，本院予以支持。关于保证金、违约金及免租期租金。按租赁合同约定，因被告拖欠费用致合同解除的，被告已支付的保证金不予退还，承担相当于三个月租金的违约金，并补足免租期内的租金。对于原告要求将被告支付的保证金77,935.86元不予返还，归原告所有的诉讼请求，符合合同约定，本院予以采纳。关于免租期租金，因免租期系基于合同全部履行情况下给予承租人的免租优惠，现合同因被告原因解除，原告要求支付该期间免除租金，具有合同依据，结合被告实际履行的时间予以折算，酌定为12,000元。鉴于原告主张保证金归原告所有，支付违约金及补交免租期租金的诉请，均是针对被告欠付费用致合同提前解约之违约行为，若对原告上述诉请同时予以支持，则将导致原、被告之间利益严重失衡，虑及原告的实际损失、合同的履行情况、被告的过错程度以及涉讼房屋短期内另行出租的情形，酌情将合同约定的三个月租金违约金调整为一个月租金。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃诉讼权利，由此产生的不利后果应自行承担。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海东朔投资管理有限公司与被告上海世六投资管理有限公司就上海市长宁区XX路XX号XX室房屋签订的房屋租赁合同于2019年2月26日解除；二、被告上海世六投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东朔投资管理有限公司支付2019年2月26日至2019年3月18日租金及占有使用费22,951.78元；三、被告上海世六投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东朔投资管理有限公司支付2019年2月26日至2019年3月18日物业管理费3,849.89元；四、被告上海世六投资管理有限公司已支付的租金和物业管理费保证金共计77,935.86元归原告上海东朔投资管理有限公司所有，不予返还；五、被告上海世六投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东朔投资管理有限公司支付免租期租金12,000元；六、被告上海世六投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海东朔投资管理有限公司支付违约金33,370.43元；七、驳回原告上海东朔投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费4,701.87元，由原告上海东朔投资管理有限公司负担1,589.81元，被告上海世六投资管理有限公司负担3,112.06元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  史捷书记员  赵丹附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。