北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初4680号原告（反诉被告）：远光软件股份有限公司，住所地广东省珠海市港湾大道科技一路**。法定代表人：陈利浩，董事长。委托诉讼代理人：王英，北京星林律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶星林，北京星林律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京国舜律师事务所，住所地北京市西城区广安门外大街**朗琴国际**1103。法定代表人：林小建，该所主任。委托诉讼代理人：曾文飞，北京国舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王超，北京国舜律师事务所实习律师。原告（反诉被告）远光软件股份有限公司与被告（反诉原告）北京国舜律师事务所房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远光软件股份有限公司（以下简称：远光公司）之委托诉讼代理人王英、叶星林，被告北京国舜律师事务所（以下简称：国舜律所）之法定代表人林小建，委托诉讼代理人曾文飞、王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远光公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付租金1018993．32元、违约金339664．44元；2．判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年3月21日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的坐落于北京市西城区xx房屋，建筑面积共计744．47平方米，租赁用途为办公，租期自2019年3月15日至2024年5月3日，其中50天为免租期，2019年5月4日至2022年5月3日租金单价7．5元/天/平米，月租金169832．22元，年租金2037986．64元，后两年租金单价7．88元/天/平米，租金支付方式采用押二付六，每期支付6个月租金，各期租金支付日期2019年3月20日、2019年11月3日、2020年5月3日、2020年11月3日，以此支付时间间隔类推直至合同履行完毕为止。合同第十条第（一）款约定被告不按照约定支付租金达7日的，应按月租金的200%向甲方支付违约金；第（二）款约定租赁期内，甲乙双方不得提前解除或者终止本合同。2019年3月14日，《合同》签订前，原告已向被告交付了房屋，被告对房屋原装修进行了拆改，并根据行业需要重新装修。2020年根据新冠疫情实际情况，原告应被告请求免收3个月租金，同时还允许被告转租905、906房屋。2020年9月，被告提出经营困难，要求降低租金。因在出租时，双方已经充分考虑租赁期较长5年、被告行业性质和市场风险等因素，经过充分协商确定租金，还将被告提出不得提前终止合同的条件写进合同，加上原告已经为被告免除了三个月的租金，并且同意被告转租，所以原告不同意再降低租金。2020年9月，被告向原告提出解除合同，10月12日又提出在10月15日前搬出房屋。原告不同意解除，要求继续履行合同，被告也没有搬出、腾空并交还房屋。合同约定，被告应在2020年11月3日前交下一期房租，但被告没有交纳。11月4日，原告书面通知被告交租，被告仍然没有交付。按照合同第十条第（一）款约定，被告还应支付一个月房租200%的违约金。国舜律所辩称，认可原告陈述的基本事实，但不同意原告的诉讼请求。被告是基于不可抗力通过实际发送通知的方式告知原告解除合同，双方合同已经解除。国舜律所提出反诉请求：1．确认原、被告之间关于承租北京市西城区xx的《北京市房屋租赁合同》于2020年9月24日解除；2．判令原告退还被告押金339664．44元；3．判令原告支付被告装修款补偿435000元；4．判令原告支付被告家具款补偿95000元；5．诉讼等相关费用由原告承担。事实和理由：原、被告于2019年3月21日签订《北京市房屋租赁合同》。被告支付了押金339664．44元并按期支付相应租金。2020年9月11日，被告向原告发函，希望可以降低房屋租金至5．5元/天/平米，如果在9月20日之前没有回复，我们将予以退租，原告不同意降低租金。2020年9月24日，被告向原告发函，说明被告因疫情影响无法续租，并正式通知解除双方签署的《北京市房屋租赁合同》，并拟于2020年11月下旬搬离。2020年10月12日，被告向原告发函，希望其退还关于902、903、905、906的房屋租赁押金339664．44元，并补偿新办公场所装修及办公家具的损失。2020年10月19日，被告向原告发函，希望双方协商有关退租方面的事宜，并表明根据双方签订的合同约定，本合同已因不可抗力自行解除，并希望原告尽快将押金退还被告，并对被告的装修作相应补偿。原告拒绝按照疫情期间的房屋租赁市场行情予以适当降低房租，同时被告的全新装修和在腾退时毫无损毁的客观状态，必将给原告后期的出租带来巨额的收益，然而在被告搬离期间，原告却通知物业阻止被告搬走部分家具，被告认为原告对此应承担相应责任并作出适当补偿。2020年11月13日，被告向原告发出关于房屋交接的函，并附家具清单、装修清单及大门钥匙一把，并于次日向房屋的物业（北京鼎春德物业管理有限公司西城分公司）告知房屋己腾退并结算水电等相关费用。原告不予配合办理房屋交接手续，试图将房屋空置的风险转嫁给被告。远光公司针对国舜律所的反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。双方合同租赁期限至2024年5月3日，被告无权单方解除。首先，双方并未协商解除合同。其次，本案不存在不可抗力适用情形，疫情并未导致被告无法继续履行合同，被告以不可抗力解除合同没有法律依据。再次，疫情期间，原告已根据国家政策为被告申请减免被告租金3个月，并且同意被告转租部分承租房屋，双方就此签订补充协议目的就是为了更好履行租赁合同，且补充协议签订前被告对此进行了书面确认，表示继续履行合同更好的合作，所以，被告没有法定和约定解除权，其反诉请求应予驳回。本院经审理认定事实如下：2019年3月21日，远光公司（出租人、甲方）与国舜律所（承租人、乙方）、北京华睿恒源房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，内容有：乙方承租甲方拥有的坐落于北京市西城区xx房屋（以下简称诉争房屋），建筑面积共计744．47平方米，租赁用途为办公，租期自2019年3月15日至2024年5月3日，其中2019年3月15日至2019年5月3日为免租期。2019年5月4日至2022年5月3日的租赁单价7．5元/天/平米，月租金169832．22元，年租金2037986．64元；自2022年5月4日至2024年5月3日租赁单价7．88元/天/平米，月178437．05元，年租金2141244．6元。租金支付方式为押二付六，各期租金支付日期2019年3月20日、2019年11月3日、2020年5月3日、2020年11月3日，以此支付时间间隔类推直至合同履行完毕为止。本合同签订之日，乙方向甲方支付押金339664．44元，押金不计利息，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金。2019年3月14日，远光公司与国舜律所签订《房屋交割单》，将诉争房屋交付国舜律所。国舜律所向远光公司交纳押金339664．44元，并支付房屋租金至2020年11月3日。合同履行过程中，新冠肺炎疫情爆发。双方就租金减免及调整房屋承租面积事宜通过往来函件进行沟通，并于2020年6月3日签订《房屋租赁合同补充协议》，内容有：甲方（远光公司）同意乙方（国舜律所）对原合同的905、906房屋转租，转租后的房屋用途亦仅限于办公使用，且次承租人的租赁期限不得超过乙方的承租期限，次承租人不得再次转租；甲方同意免除乙方2020年2、3、4月共计三个月租金，减免租金总计509496．66元，减免方式为抵减方式，乙方2020年5月至11月应交租金1018993．32元，抵减2、3、4月租金509496．66元，实缴租金509496．66元。补充协议签订后，国舜律所向远光公司支付了2020年5月至11月的租金509496．66元。2020年9月11日，国舜律所向远光公司提出降租申请。9月24日，国舜律所向远光公司提出解除合同，并告知将于11月下旬搬离房屋。10月12日，国舜律所要求远光公司对装修损失予以补偿。10月15日，远光公司回函表示要求国舜律所继续履行合同。10月19日，国舜律所告知远光公司双方合同已因不可抗力解除，要求远光公司尽快退还房屋租赁押金并补偿装修损失。11月5日，远光公司向国舜律所催收2020年11月4日至2021年5月3日租金。11月13日，国舜律所告知远光公司于该日搬离房屋，但远光公司通知物业阻挠其搬家行为，要求远光公司补偿装修及办公家具损失，否则装修及办公家具所有权仍归国舜律所所有。11月16日，远光公司回函表示不同意解除合同，不存在腾房交接、退还押金、装修补偿和办公桌椅使用费问题，要求国舜律所尽快支付下期房屋租金及违约金。国舜律所主张疫情期间房租市场价格下降，因远光公司不同意降租，故其基于不可抗力行使合同解除权，并就其主张向本院提交了2020年9月20日签订的《北京市房屋租赁合同》，该合同显示国舜律所承租程实位于北京市西城区广安门外大街168号1幢10层1-1103房屋，建筑面积211．96平方米，租赁期限自2020年11月1日至2023年11月30日，月租金38333元。远光公司认可该证据的真实性，但不认可证明目的。国舜律所向本院提交了其搬离房屋时和搬离房屋后的房屋现场视频，证明其于2020年11月13日搬离房屋，远光公司进行阻挠，其搬离后远光公司带人看房。远光公司对搬离视频不予认可，表示其并未在场，亦未进行阻挠，不认可国舜律所的单方搬离行为，对国舜律所搬离后的房屋视频认可真实性，但不认可证明目的，远光公司表示视频显示内容为其与物业人员在寒潮天气入户关窗。国舜律所另向提交了装饰装修工程施工合同、办公家具购销合同、增值税发票证明其装修及家具损失。远光公司对该组证据的真实性和证明目的均不予认可。经本院释明，双方于2021年6月24日交接了诉争房屋，国舜律所将其办公家具搬出。诉讼过程中，本院依远光公司申请出具（2021）京0102民初4680号民事裁定，裁定查封国舜律所名下价值1358657．76元的财产；依国舜律所申请出具（2021）京0102民初4680号之一民事裁定，裁定查封远光公司名下价值869664．44元的财产。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，远光公司与国舜律所签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。合同履行过程中发生新冠肺炎疫情，双方就租金减免问题进行了积极协商，远光公司免除了国舜律所2020年2月、3月、4月的租金并变更合同履行方式，同意国舜律所对部分承租房屋进行转租。国舜律所在得到债务减免的情况下，应当继续履行合同。国舜律所以疫情构成不可抗力为由，向远光公司再次提出降租申请，在远光公司未予回复的情况下径行发出解除合同通知，对此本院认为，疫情及疫情防控措施对各经济实体的影响各异，应当结合个案情况，严格依照法律规定进行审查，合理平衡各方利益。考虑到远光公司已免除国舜律所三个月的租金，国舜律所租赁涉案房屋系用于办公，而非从事商业经营活动，且其在本案中并未提供证据证明疫情防控措施导致其合同目的无法实现的情况，本院认为国舜律所主张因不可抗力造成合同不能履行，缺乏因果联系，其向远光公司发出的解除函，不能发生合同解除的法律后果，故本院对其要求确认双方合同于2020年9月24日解除的反诉请求不予支持。但考虑到诉争合同已难以实际履行，且双方于2021年6月24日交接了诉争房屋，故本院确认诉争合同于2021年6月24日解除。国舜律所未按约定履行合同，构成违约，远光公司要求国舜律所支付违约金，存在事实和法律依据，本院依法予以支持。关于国舜律所要求远光公司返还押金的反诉请求，因合同约定押金应抵扣国舜律所欠付款项及违约金，故押金抵扣其应承担的违约金后不再退还。关于远光公司要求国舜律所支付2020年11月至2021年5月租金的诉讼请求，考虑到国舜律所以单方搬离房屋的方式明确表示不履行合同，远光公司亦应另采取适当措施防止损失扩大，而远光公司未及时收回房屋，不得就扩大的损失要求赔偿，故本院对其该项诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分不予支持。因合同解除系因国舜律所违约导致，故本院对国舜律所要求远光公司赔偿装修损失的反诉请求不予支持。关于国舜律所要求远光公司赔偿家具损失的反诉请求，因其未证明损失的发生系因远光公司所致，且其办公家具已在诉讼过程中搬出，故本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认远光软件股份有限公司与北京国舜律师事务所于二〇一九年三月二十一日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二一年六月二十四日解除；二、于本判决生效之日起七日内，北京国舜律师事务所支付远光软件股份有限公司租金509496．66元；三、驳回远光软件股份有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京国舜律师事务所的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8514元（其中本诉案件受理费8513元、反诉案件受理费6248元），由远光软件股份有限公司负担5321元（已交纳），由北京国舜律师事务所负担9440元，已交纳6248元，剩余3192元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费10000元，由远光软件股份有限公司负担5000元（已交纳），由北京国舜律师事务所负担5000元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二一年七月十五日法官助理 任旋旋书 记 员 李 婷