北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终516号上诉人（原审被告）：李晓京，女，1974年8月13日出生。委托诉讼代理人：段少良，北京德亮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜琨，男，1976年11月14日出生。委托诉讼代理人：魏颖，北京市信凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯彩平，北京市信之源律师事务所律师。第三人：巴里.诺曼.海菲尔德（BARRYNORMANHIGHFIELD），男，1950年3月6日出生。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人刘田，董事长。委托诉讼代理人：王达，女,该公司法务。上诉人李晓京因与被上诉人姜琨、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司)、第三人海菲尔德房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初36035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李晓京上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判降低违约金。事实和理由：1、对方及中介明知我方婚姻状况，对于合同未能履行有过错。2、约定的违约金过分高于实际损失，应当减少。姜琨辩称，同意原审法院判决。我爱我家公司称，同意原审法院判决。海菲尔德未提起上诉。姜琨向一审法院起诉请求：1、解除姜琨、李晓京于2016年8月28日签订《北京市存量房买卖合同》及双方与我爱我家公司签订的《补充协议》；2、李晓京返还我定金50万元，并以50万元为基数按照年24%的利率支付我从2016年9月29日至实际支付之日止的利息(暂计算至2017年6月30号的利息为98600元)；3、判令李晓京支付我违约金144万元；4、判令李晓京赔偿我损失94.8万元；5、本案的诉讼费、保全费等费用由李晓京承担。一审法院认定事实：巴里.诺曼.海菲尔德与李晓京系夫妻，二人于2003年在英国登记结婚。2009年5月7日，李晓京取得涉案房屋所有权证，该房屋产权证显示为单独所有。2016年8月28日，姜琨（买受方、乙方）与李晓京（出卖方、甲方）签署《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），二人并与我爱我家公司共同签署《补充协议》，约定姜琨购买涉案房屋，房屋成交总价720万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金50万元，由于乙方原因无法于签署协议时交纳足额定金，甲方同意乙方暂交2万元，余额在房屋查档后3日内补齐。该合同第二条约定该房屋所有权证号为X京房权证海字第XX**号，共有权证证号处为空白，甲方房屋为共有房屋时，无论是否有共有权证均需提供该房屋共有权人的同意出售声明，若甲方无法提供，将承担因此产生的法律责任。该合同第九条第（二）款约定，因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款的约定。该合同第八条约定，本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担全部。该合同第十一条第二款约定，如乙方按照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金，如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五每日向乙方支付违约金，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担，另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理甲方可单独追究甲方违约责任。2016年8月29日、2016年8月30日，姜琨分别向李晓京支付定金38万元、10万元。2016年9月29日，李晓京向姜琨发《通告函》，主要内容为“关于本人与姜琨签订的位于北京市海淀区501室房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等相关协议，尽管此合同和协议是我爱我家的标准模板，但在本人后来在和家人及律师审阅过程中发现了合同不妥之处：1、我先生认为这合同中有下面2、3点的违规之处，要求这份合同体现他的意见，他不同意出售此房产，故而此合同无效。2、另外根据我的了解，乙方在签订合同时间点（2016年8月28日），乙方名下是有2处房产的，不具备再购买此房产的权限。3、在合同中第五页表明的交易所产生的契税由乙方支付，但合同中并没有为成交价的720万来缴纳税费，有违反国家法律、税法等相关法律的危险，我爱我家的解释对我有误导作用。本着双方友好协商，2016年9月26日在微信中向你和买方通知中止合同，正式向你通报本人中止出售上述房屋并解除该房屋买卖合同。”2016年10月11日，姜琨将李晓京诉至法院，要求李晓京继续履行上述双方签署的合同并支付违约金。诉讼中，因巴里.诺曼.海菲尔德提出涉案房屋系其与李晓京的夫妻共同财产、李晓京在其不知情的情况下擅自处分涉案房屋，且不同意继续履行合同，故姜琨依法变更诉讼请求，要求解除上述合同，并要求李晓京承担违约责任。李晓京称其当时着急出售房屋，没来得及与其丈夫商量。姜琨称其签订合同时对李晓京已婚一事不知情，依据签约当时李晓京提供的身份证、房产证、户口本和李晓京个人委托其父亲出售房屋的公证书，显示李晓京的婚姻状况为未婚，涉案房屋权属状况为李晓京单独所有；李晓京称上述材料不能证明其婚姻状况，当时告知了姜琨其已婚的情况，应我爱我家公司的要求提供的过期的户口本；我爱我家公司、姜琨均否认李晓京告知过其已婚的事实；李晓京提交杜强的书面证言，欲证明杜强作为当时的承租人知晓当时李晓京告知过姜琨、链家公司其已婚。我爱我家公司员工文豪出庭作证，证明李晓京和姜琨房屋买卖的手续都是文豪办理的，签合同时李晓京称其是单身，并提供了身份证、户口本、房产证、李晓京个人委托其父亲办理房屋出售事宜的委托书，上述材料均显示李晓京为单身，签完买卖合同之后一个月，我爱我家公司发现李晓京在北京链家房地产经纪有限公司做了房源核验，致使我爱我家公司无法提交房源核验手续，故而文豪与李晓京联系让其去链家公司撤销，但是一直没有撤销，9月份的时候李晓京告知其中介公司做低了合同价款，家里不同意卖房，且姜琨没有购房资格，故而不卖房屋了。李晓京提出姜琨不具备购房资格，姜琨提交网页截图并当庭登陆住建委网站查询，显示其2017年4月20日申请购房资格核验，5月4日通过审核；李晓京称签订合同时姜琨有两套房子，不具备购房资格，但未提交相应证据；姜琨称其签订合同时名下有一套房屋，签完合同之后就将房屋出售了，一直具备购房资格。姜琨要求李晓京赔偿违约金，并提交网页截图，欲证明涉案房屋现在市值每平米12万余元，存在差价损失；姜琨要求李晓京赔偿94.8万元的损失，理由是当时购买涉案房屋是首套住房，需要贷款300万元并支付利息1783889元，现在涉案房屋未成交，如果再买房屋，按照3.17新政计算应为二套房，需要多支付90余万元的利息，虽然现在尚未再买房屋，但是有了贷款记录就算二套住房，损失必会发生。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。李晓京自愿与姜琨建立房屋买卖合同法律关系，依法产生法律效力，双方应当遵循诚实信用原则、如实履行合同义务。现因李晓京之夫巴里.诺曼.海菲尔德提出涉案房屋系夫妻共同财产，李晓京未经其同意擅自出售房屋、侵犯其共有权益，且现巴里.诺曼.海菲尔德不同意继续履行合同，故姜琨与李晓京所签合同在法律上因涉及他人合法权益、存在履行不能的情况，双方合同依法应予以解除。李晓京作为涉案房屋的出卖方，其理应知晓房屋实际权属状况并应如实告知姜琨，现其并未提交充分的证据证明其在出售房屋时已经告知姜琨涉案房屋为其夫妻共有；而依据李晓京向姜琨、我爱我家公司提供的户口本、房产证，显示李晓京为未婚，涉案房屋为李晓京个人所有，姜琨有合理的理由相信涉案房屋为李晓京个人所有而与之建立房屋买卖合同关系，李晓京称系我爱我家公司要求其提供过期的证件，未提交相应的证据；此外，双方在买卖合同中明确了如甲方房屋为共有房屋时，无论是否有共有权证均需提供该房屋共有权人的同意出售声明，若甲方无法提供，将承担因此产生的法律责任，现李晓京之夫明确表示不同意出售房屋，致使合同解除，综上，该合同解除系因李晓京违背诚实信用原则、违反双方合同约定所致，故其应当承担合同解除之后的定金退还及相应的违约责任。按照双方合同约定，因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金，现李晓京违约，姜琨有权要求其支付违约金。法院依据诚实信用原则，综合当事人过错程度、合同履行情况及损失情况，依法判决李晓京按照合同约定全额支付违约金，对李晓京要求酌减的请求不予支持。姜琨要求李晓京按照中国人民银行同期贷款利率24%支付返还定金的利息，并要求李晓京赔偿94.8万元的损失，没有事实与法律依据，法院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除李晓京与姜琨签订的《北京市存量房买卖合同》（经纪成交版）及李晓京、姜琨与北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；二、李晓京于本判决生效之日起七日内，退还姜琨定金50万元，并向姜琨支付违约金144万元；三、驳回姜琨的其他诉讼请求。二审中，本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或出卖人有权处分，出卖人应当履行转移标的物所有权的义务，并负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。李晓京未经配偶同意出卖夫妻共有房屋，导致姜琨因海菲尔德主张权利而无法取得房屋所有权，应当认定李晓京承担违约责任，姜琨无过错。李晓京主张约定违约金过分高于实际损失，应当对这一事实承担举证责任，现李晓京未提交证据予以证明，而姜琨提交了证据证明其损失超过约定的违约金数额，因此法院对李晓京主张降低违约金的请求不予支持。综上所述，李晓京的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17760元，由李晓京负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘 磊审 判 员 朱文君二〇一八年二月五日法官助理 叶康喜书 记 员 罗娇杨