湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0624民初1105号原告：湘阴县东达房地产开发有限公司，住所地：湖南省湘阴县文星镇夏家桥电信宿舍内，统一社会信用代码：91430624698554944Y。法定代表人：夏新良，经理。委托诉讼代理人：江玉阳，湖南达鲲律师事务所律师。被告：蒋虎，男，1986年11月14日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被告：黄妹，女，1988年7月21日出生，汉族，住湖南省安化县。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司湘阴县支行，住所地湘阴县文星镇旭东路28号，统一社会信用代码：91430624673578886W。负责人：陈良，行长。委托诉讼代理人：张水平，男，1963年8月12日出生，汉族，住湖南省湘阴县，系第三人的职员。委托诉讼代理人：戚谦，男，1978年11月22日出生，汉族，住湖南省湘阴县，系第三人的职员。原告湘阴县东达房地产开发有限公司（以下简称东达公司）与被告蒋虎、黄妹，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司湘阴县支行（以下简称邮政银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月1日公开开庭进行了审理。原告东达公司的委托诉讼代理人江玉阳，第三人邮政银行的委托诉讼代理人张水平、戚谦到庭参加诉讼。被告蒋虎、黄妹经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东达公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》；2．请求法院判令两被告协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续及预告登记注销手续，并将合同文本及相关资料返还原告，逾期超过七天的，每逾期一日，按照《商品房买卖合同》约定的房屋总价款的万分之一支付违约金；3．请求法院判令两被告及第三人配合办理预购商品房抵押登记注销手续；4．请求法院判令两被告共同向原告支付解除《商品房买卖合同》的违约金41958.2元；5．请求法院判令两被告共同支付原告因其逾期偿还银行按揭贷款而履行担保责任支出的代付款312548.32元（代付款项包括但不限于按揭本金、利息、诉讼费用）；6．请求法院判令本案的全部诉讼费用由两被告共同承担。原告在开庭时对第二项诉讼请求中补充了请求法院判令两被告协助原告办理预告登记注销手续。事实和理由：2017年2月10日，被告蒋虎、黄妹与原告东达公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，两被告共同购买了原告开发的位于湘阴县××镇××道××期××栋××号房屋，建筑面积94.48平方米，总金额419582元；两被告首付89582元，剩余33万元向银行办理抵押按揭。《商品房买卖合同》补充协议附件十一第二条按揭贷款（含住房公积金贷款）公积金客户特别约定第8款约定：“出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含两个月）不偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金，买受人为房屋投入的装修不作任何补偿”。补充协议附件十一第五条其他事宜第8款约定：“依据合同相关条款解除合同的，买受人应按出卖人通知的时间和要求到登记机关办理撤销备案手续，并将合同文本及相关材料返还出卖人，逾期超过7天的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之一向出卖人支付违约金，出卖人在双方办妥撤销办案手续及买受人将合同文本及相关资料返还出卖人之日起30日内，在按合同约定扣除相应款项后，余款返还买受人”。2017年10月1日，两被告与第三人邮政银行签订了《个人消费贷款及担保合同》，原告为两被告按揭贷款提供连带保证责任。按揭贷款手续办理完成后，被告应按期足额支付贷款本息，但两被告经第三人邮政银行催告多次不能按期偿还本息，原告代两被告向第三人支付贷款本息17843.93元。因两被告多次逾期还款，2020年5月6日，第三人邮政银行起诉至法院，湘阴县人民法院作出（2020）湘0624民初1566号民事判决书，具体内容为：一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司湘阴县支行与被告蒋虎、黄妹签订的《个人消费贷款及担保合同》；二、限被告蒋虎、黄妹于本判决生效之日起十五日内向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司湘阴县支行偿还借款本金296393.62元并支付利息及罚息（1.截至2020年7月29日的利息和罚息共计12421.64元；2.2020年7月29日以后的利息和罚息：以未付本金为基数，按照年利率7.35%的标准从2020年7月30日计算至清偿之日止）；三、被告湘阴县东达房地产开发有限公司对判决第二项中被告蒋虎、黄妹应向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司湘阴县支行偿还的借款本金、利息及罚息承担连带清偿责任。被告湘阴县东达房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告蒋虎、黄妹追偿；四、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司湘阴县支行的其他诉讼请求。本案案件受理费5879元，减半收取2939.5元，保全费2046元，共计4985.5元，由被告蒋虎、黄妹、湘阴县东达房地产开发有限公司共同承担。该判决生效后，邮政银行向湘阴县人民法院申请强制执行，法院共计划扣了原告银行账户款项294704.38元支付给第三人邮政银行。综上，两被告违约事实清楚，原告享有合同解除权，两被告逾期偿还房贷导致原告承担保证责任，已经违反双方关于《商品房买卖合同》的约定，原告依照合同有权解除合同、要求被告承担违约责任并返还代付款、协助原告办理商品房买卖合同备案注销及预购商品房抵押登记注销手续。故诉至法院，望裁判所请。被告蒋虎、黄妹未答辩，在举证期限内也没有提供证据。第三人邮政银行述称，我们会根据法院判决配合原告办理房屋抵押登记注销手续，其他的没有需要答辩的了。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。由于被告没有到庭，视为放弃质证权利。所以，对原告提供的证据四：不动产登记证明、商品房买卖合同备案证明（38-39页），拟证明涉案房屋进行了预告登记和合同备案登记，现原告请求解除商品房买卖合同，被告应协助原告办理上述登记的撤销手续。第三人邮政银行质证认为，承认原告在本案中所主张的事实。但我们只是第三人，会根据法院判决配合原告办理房屋登记注销手续。本院认为，双方对证据真实性无异议，本院予以认定。1、2017年2月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（该合同编号：ＹＳ20170223803）。合同约定：被告蒋虎、黄妹以总价款419582元购买原告位于湘阴县××镇××道××期××栋××号房，购房款的支付方式为2017年2月10日前支付首期房价款89582元，余款330000元以银行按揭方式支付。上述《商品房买卖合同》办理了预售合同备案登记。同时，签订了《补充协议》（附件十一），第二条按揭贷款（含住房公积金贷款）公积金客户特别约定第8款约定：“出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含两个月）不偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金，买受人为房屋投入的装修不作任何补偿”。《补充协议》（附件十一），第五条其他事宜第8款约定：“依据合同相关条款解除合同的，买受人应按出卖人通知的时间和要求到登记机关办理撤销备案手续，并将合同文本及相关材料返还出卖人，逾期超过7天的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之一向出卖人支付违约金，出卖人在双方办妥撤销办案手续及买受人将合同文本及相关资料返还出卖人之日起30日内，在按合同约定扣除相应款项后，余款返还买受人”。2、2017年8月7日蒋虎、黄妹以位于东达华城10栋1005室的房地产作抵押担保，并办理了预告抵押登记，登记号为湘（2017）湘阴县不动产证明第0××4号。2017年10月1日，被告蒋虎、黄妹向第三人邮政银行签订了《个人消费贷款及担保合同》，被告蒋虎、黄妹用本案房屋为抵押向第三人邮政银行贷款33万元用于向原告东达公司支付购房尾款。因被告蒋虎、黄妹在借款后未按期向第三人邮政银行偿还借款本息，从2019年3月1日开始逾期。第三人邮政银行于2020年5月6日起诉至本院，本院作出（2020）湘0624民初1566号民事判决书，判决内容为：一、解除邮政银行与蒋虎、黄妹签订的《个人消费贷款及担保合同》；二、限蒋虎、黄妹于本判决生效之日起十五日内向告邮政银行偿还借款本金296393.62元并支付利息及罚息（1.截至2020年7月29日的利息和罚息共计12421.64元；2.2020年7月29日以后的利息和罚息：以未付本金为基数，按照年利率7.35%的标准从2020年7月30日计算至清偿之日止）；三、东达公司对判决第二项中蒋虎、黄妹应向邮政银行偿还的借款本金、利息及罚息承担连带清偿责任。东达公司承担保证责任后有权向被告蒋虎、黄妹追偿。3、截至2020年7月29日，被告已经归还本息64789.47元（其中东达公司代偿本息17843.93元），尚欠借款本金296393.62元、利息与罚息12421.64元。该判决生效后，第三人向本院申请强制执行，2020年11月19日，本院划扣原告东达公司银行账户款项共计294704.38元用于偿还被告蒋虎、黄妹尚欠的全部借款本金及利息、罚息。至此，原告东达公司代两被告向第三人支付房贷本金及利息、罚息合计312548.31元。4、东达公司向本院反馈位于东达华城10栋1005室房屋未办理正式的房屋所有权证及不动产权证，且暂未完成交房收房手续。5、蒋虎与黄妹于2019年8月2日办理离婚手续，双方协议位于东达华城10栋1005室房屋归蒋虎所有，剩余房贷由蒋虎负责偿还。6、2017年2月10日被告蒋虎、黄妹首期房价款89582元，支付备案费用12214元（其中：物业维修基金10722元）。以上事实，有原告向本院提交的《商品房买卖合同（预售）》及合同附件十ー、湘阴县人民法院（2020）湘0624民初1566号民事判决书、工商银行业务回单、湘阴县人民法院协助扣划存款通知书、结案通知书、不动产登记证明、商品房买卖合同备案证明，第三人邮政银行向本院提交的信贷客户逾期台账以及庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告双方于2017年2月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合同有效，双方当事人均应依约履行，一般情况下是不能解除的，但是开发企业与购房者之间因某方违约而发生纠纷，经仲裁机构、法院裁定或判决需要解除合同的，商品房买卖合同备案后可以解除。本案中，原、被告合同签订后，被告未按合同约定履行付款义务，依据《补充协议》的特别约定，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含两个月）不偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》的规定。蒋虎、黄妹于2017年10月1日签订《个人消费贷款及担保合同》，从2019年3月1日开始逾期偿还银行贷款。邮政银行于2020年5月6日起诉至本院，本院作出（2020）湘0624民初1566号民事判决，解除邮政银行与蒋虎、黄妹签订的《个人消费贷款及担保合同》，所以，蒋虎、黄妹已构成根本违约，东达公司要求法院判令解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》的请求，本院应当予以支持。对《商品房买卖合同》解除后，依据《补充协议》的约定，合同解除的，买受人应按出卖人通知的时间和要求到登记机关办理撤销备案手续，并将合同文本及相关材料返还出卖人，逾期办理承担违约责任，出卖人在双方办妥撤销备案手续及买受人将合同文本及相关资料返还出卖人之日起30日内，再按合同约定扣除相应款项后，余款返还买受人。所以，蒋虎、黄妹应当按照此约定，按出卖人通知的时间和要求到登记机关办理撤销备案手续，并将合同文本及相关材料返还出卖人。鉴于蒋虎与黄妹离婚时的约定，此义务由蒋虎履行。但是，对东达公司要求蒋虎与黄妹及第三人邮政银行配合办理预购商品房抵押登记注销手续，东达公司可凭已生效的（2020）湘0624民初1566号民事判决依法办理，不是本案的处理范畴，本院不予考虑。至于逾期办理蒋虎应当承担违约责任的问题。由于办理撤销备案手续行为还没有发生，何况《商品房买卖合同》解除后，备案也可解除，所以，对没有发生的行为，要求蒋虎与黄妹承担违约责任，没有事实和法律依据，本院不予采纳。对于违约金的请求问题，依据《补充协议》的约定，出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款，逾期二个月以上（含两个月）不偿还银行贷款本息的，买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金。本案中，蒋虎、黄妹逾期二个月以上（含两个月）没有偿还银行贷款的事实存在，所以，对东达公司要求两被告支付违约金的请求，本院应予支持。但是，违约金具有补偿性也兼具惩罚性，是以填补损害为目的，同时对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。综合本案实际情况，东达公司未办理正式的不动产权证，也未向蒋虎、黄妹完成交房收房手续，且东达公司从2019年3月1日才为蒋虎、黄妹逾期贷款承担偿还责任，以及蒋虎、黄妹房屋返还给东达公司存在房价上涨等因素，本着公平和诚信原则，对于违约金的数额依法予以酌减为20980元，对其主张的过高部分，本院不予支持。对于东达公司行使追偿权的问题，由于东达公司履行了担保责任并代蒋虎、黄妹支付银行贷款312548.31元事实存在，因此，对东达公司请求两被告共同向原告支付因两被告逾期偿还银行按揭贷款原告履行担保责任支出的代付款312548.31元，本院予以支持。综上，在《商品房买卖合同》解除后，依照《商品房买卖合同》东达华城二期10栋1005号房屋蒋虎、黄妹已经支付的总房款金额为419582元，减去东达公司行使追偿权金额312548.31元和蒋虎、黄妹应当承担的违约损失20980元，剩余房价款86053.69元，东达公司应当退还给蒋虎。至于蒋虎支付备案费用12214元，蒋虎可与东达公司自行协商解决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告湘阴县东达房地产开发有限公司与被告蒋虎、黄妹于2017年2月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告蒋虎、黄妹于本判决生效之日起三十日内协助原告湘阴县东达房地产开发有限公司办理湘阴县××镇××道××期××栋××号房屋备案注销手续及预告登记注销手续，并将合同文本及相关资料返还原告湘阴县东达房地产开发有限公司；三、原告湘阴县东达房地产开发有限公司退还被告蒋虎剩余房价款86053.69元，此款于本判决生效之日起三十日内一次性支付；四、驳回原告湘阴县东达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6618元（由原告湘阴县东达房地产开发有限公司预交），减半收取3309元，由被告蒋虎、黄妹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 员 成 兵 武二〇二一年七月五日法官助理 朱   静书 记 员 朱静（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。