湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1222民初1240号 原告：沅陵县天宇物业管理有限责任公司，地址：湖南省沅陵县沅陵镇天宁南路**，统一社会信用代码：9143122278804020X3。 法定代表人：钟剑云，系该公司经理。 委托诉讼代理人：李国展（一般代理），湖南兴沅律师事务所专职律师。 被告：谢小辉，女，1984年11月4日出生，苗族，湖南省沅陵县人。 原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司（以下简称：沅陵天宇物业公司）与被告谢小辉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月23日公开开庭进行了审理。原告沅陵天宇物业公司的委托诉讼代理人李国展到庭参加诉讼，被告谢小辉经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沅陵天宇物业公司向本院提出诉讼请求:1.判决被告向原告缴纳物业管理费6230元；2.判决被告赔偿原告因其逾期缴费造成原告的损失1384元（按年度拖欠总额每日万分之五计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原告系依法成立的物业服务企业，自2012年3月15日起就受托为沅陵县XXX国际商业广场商住小区提供前期物业服务管理工作。被告系沅陵XXX（XXXXXXXXXXXXX）X栋X单元X号商品住宅的业主。2017年X月X日，被告办理了前述商品住宅的入住手续，与原告签订了由原告提供物业服务、被告按其住宅建筑面积每㎡1.2元的标准（每月153.82元）按月向原告缴纳物业管理费的物业服务合同。合同签订后，原告依约提供了物业服务管理工作，但被告自2017年11月16日至2021年3月31日止共拖欠原告物业管理费6230元。原告认为，被告拖欠物业费的行为违反了合同约定，应依约支付，被告的行为造成原告实际经济损失1384元，被告理应赔偿。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 被告谢小辉未作书面答辩，亦未向本院出示相应的证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。因被告谢小辉未到庭，本院无法组织双方进行证据交换和质证。对于原告沅陵天宇物业公司向本院出示的证据，本院认定如下：1.营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份信息、资质证书、被告身份证明复印件各1份，欲证明原告公司的基本信息及被告的身份信息；2.物业管理委托协议书复印件1份，欲证明2012年3月15日沅陵县天赐房地产开发有限公司将其开发的XXX小区委托原告提供前期物业服务，双方签订了物业管理委托协议书；3.商品房买卖合同、入伙通知书、交房流程单复印件各1份，欲证明被告购买了XXX小区商品住宅一套，办理了交房入住手续，系该小区业主；4.物业服务合同复印件1份，欲证明原、被告签订了物业服务合同，约定原告为被告所在XXX小区提供物业服务，被告应依约支付物业服务费；5.绿化养护合同、电梯维护保养合同、房屋维修保养记录表、工程质量整改通知、XXX小区室外排污管并巡查记录、消杀毒工作记录表、室外给排水设施检查保养记录表、化粪池清理记录表、消防泵房维修保养记录、电梯故障报修处理记录表、部门（维修）明细账复印件各1份，欲证明原告依约履行了物业服务合同，对小区绿化、公共设备设施维修养护进行了管理；6.收款收据复印件1份，欲证明被告最后一次缴纳物业费的依据，至今仍拖欠原告物业费及被告认可原告提供的物业服务并同意原告收取物业费的标准、数额；7.小区现场提供物业服务活动照片复印件44张，欲证明原告对小区提供了绿化、保洁、公共道路、电梯、水电、水管、铺设下水道、排污、小区巡查等物业服务活动；8.催收物业费用通知书复印件1份，欲证明因被告拖欠物业费用，原告对其进行了书面催收。 经审查，原告出示的1号证据系原告公司和被告个人的基本信息，具有证明力，本院予以采信；原告出示的2号证据系原告与XXX小区开发商签订的物业管理委托协议书，具有证明力，本院予以采信；原告出示的3号证据系被告与XXX小区开发商签订的商品房买卖合同及被告购买的房屋已达到交房条件并办理房屋验收交接手续，具有证明力，本院予以采信；原告出示的4号证据系原、被告签订的物业服务合同，具有证明力，本院予以采信；原告出示的5号证据能够证明原告履行了物业服务合同，对小区绿化及公共设备设施进行维修养护进行了管理，具有证明力，本院予以采信；原告出示的6号证据系原告开出的收款收据，能够证明被告缴纳了2015年11月16日至2017年11月16日期间的物业管理费，具有证明力，本院予以采信；原告出示的7号证据能够与原告出示的5号证据之间相互印证，能够证明原告对小区提供了绿化、保洁、公共道路、电梯、水电、水管、铺设下水道、排污等服务活动，具有证明力，本院予以采信；原告出示的8号证据能够证明原告对被告欠物业费的行为进行了书面催收，具有证明力，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年3月15日，沅陵天赐房地产开发有限公司（甲方）与原告沅陵天宇物业公司（乙方）签订物业管理委托协议书，双方约定，兹因甲方为XXX开发商，有权处理小区前期之管理事务，现协议委托乙方为甲方物业管理公司，负责在小区落成前提供物业管理顾问服务，并于小区落成后赋予管理该小区之权利、职务及义务。2017年6月12日，沅陵天赐房地产开发有限公司作为出卖人与谢小辉作为买受人签订了商品房买卖合同。买受人购买商品房为预售商品房，为XXX项目中的X栋X单元X号房，建筑面积共X平方米。2017年6月12日，沅陵天赐房地产开发有限公司给谢小辉发出达到交房条件的入伙通知书。2017年6月12日，原告沅陵天宇物业公司作为（甲方）与谢小辉作为（乙方）签订了物业服务合同，乙方所购物业基本情况，建筑面积：128.18㎡，坐落位置：X栋X单元X号房。双方约定，为了加强本物业区域物业服务，为业主营造安全、舒适、文明、洁净的生活、居住环境，根据物业管理条例及国家有关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上就物业服务事宜订立本合同，以资共同遵守。第一条甲方提供的物业服务内容及范围，一、物业共用部位的维修、养护和管理，确保物业使用功能正常；二、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理，保持物业及其附属的各类设施设备的完好及正常使用；三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏道、绿化养护，确保物业区域内物业共用部位和公共场地、绿地的整洁、美观；四、协助政府职能部门对物业区域内的公共秩序、消防、交通等事项的管理服务；第二条物业服务支付项目、收费标准及办法，一、物业服务费支付项目：1.物业服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施、设备、日常运行和维护费用；3.绿化养护费用；4.清洁卫生费用；5.物业区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧费；8.经业主同意的其它费用；二、物业服务收费项目、标准及办法：1、房屋物业服务收费项目及标准：住宅建筑面积128.18平方米，每平方米1.2元／月；乙方每月应缴纳物业管理费壹佰伍拾肆元／月；第三条甲方的权利，一、根据国家有关法律法规和政策，结合实际情况，制定本物业区域内物业服务相关制度、规定和管理规约；四、依据本合同甲方向乙方收取物业服务费用和按法律法规规定应由乙方支付的其它费用；第四条甲方的义务，一、向乙方提供质价相符的物业管理服务，并接受乙方的监督；四、维护物业区域的公用设施设备的正常运行，检查并修缮缺陷，酌情决定更换零配件及必要物品，所需费用从专项维修基金中支付；第五条乙方的权利，一、按照本合同的约定，接受甲方提供的服务；二、就物业服务的有关事项提出合理化建议和咨询；三、监督甲方履行本合同；第六条乙方的义务，一、遵守本物业区域物业服务各项制度、规定和规约；二、依照本合同按时向甲方缴纳物业服务费、水电费、车位费等其它应付费用；第八条其他约定事项，一、乙方不得以任何理由拒交物业服务费、水电费、有偿服务费等其他应交的费用；第九条违约责任，一、乙方或使用人逾期缴纳物业服务费及应付费用，按临时管理规约或报请有关部门依法追缴；四、乙方违反本合同相关条款，甲方限期纠正，如乙方无故拒绝，不予改正，甲方可强行纠正，由此造成的损失，由乙方全部承担；第十二条，本合同经由甲、乙双方签字，盖章后即生效；第十三条，本合同正本连同附件共8页，壹式两份，甲、乙双方各执壹份，具有同等法律效力；第十四条，合同样本送县房地产管理局备案。 另查明，2020年6月3日，原告沅陵天宇物业公司（甲方）与张某某（乙方）签订绿化养护合同，双方约定，甲方将天宇物业绿化项目委托乙方承包养护，合同期限为：2020年6月1日至2021年5月30日。2021年1月1日，原告沅陵天宇物业公司（甲方）与湖南富菱电梯工程有限公司（乙方）签订电梯（扶梯）日常维护保养合同，双方约定，根据特种设备安全监察条例的规定，经甲乙双方友好协商，兹委托乙方负责维护保养甲方在用电梯（扶梯），维护保养广日电梯明细，台数46台，单价3500元，合计金额161000元；合同有效期暂定为壹年，自2021年1月1日至2021年12月31日止。2018年7月15日原告对X号楼1户型、2户型、3户型、4户型、5户型、6户型、7户型开展小区室外排污管井巡查工作。2018年12月14日至2019年9月6日原告多次对XXX小区开展消杀（毒）工作。2018年3月28日，原告对XXXX栋开展清理漂浮物、污水转运工作。2015年12月17日至2021年6月9日期间，原告对XXX小区不定期提供了绿化、保洁、公共道路、电梯、水电、水管、铺设下水道、排污、小区巡查等物业服务活动。 再查明，被告谢小辉于2017年6月12日向原告缴纳了2015年11月16日至2017年11月16日期间的物业费3323元。2017年11月17日至2021年3月31日期间的物业费6230元被告一直未缴。2021年1月29日，原告将缴费催款通知书粘贴在XXXX栋X单元X户被告家门上，内容如下：“尊敬的X栋X单元X户：您户的物业费已超过缴纳期限，现特函告知。为了维护小区全体业主共同利益及保证小区物业管理工作进行，请您配合及时交纳费用。如在2021年2月8日之前仍不缴纳所欠费用，我司将按照《物业管理条例》第六章六十七条规定及《小区临时管理约》第九条依法进行追缴，由此引起的一切后果由欠费户自行承担。”该期限逾期后，被告未缴纳物业费。原告计算的物业费方式为：128.18㎡×1.2元／㎡×40.5个月﹦6230元。 本院认为：本案系一起物业服务人在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费产生的物业服务合同纠纷。沅陵天赐房地产开发有限公司作为XXX小区的建设单位于2012年3月15日与原告签订的物业管理委托协议书系前期物业服务合同，对业主具有法律约束力，合法有效，应予采信。原告作为物业服务人在物业服务区域内，按照合同约定为业主提供了建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，作为业主的被告就应按约向原告履行支付物业费的义务，被告按约履行了2017年11月16日之前产生的物业费，但2017年11月17日至2021年3月31日期间的物业费一直没有缴纳，且经原告在合理的期限内催告被告支付欠缴的物业费，被告仍未缴纳，被告不缴纳物业费的行为，已构成违约，应当承担违约责任。现原告要求被告支付拖欠的物业费6230元（128.18㎡×1.2元／㎡×40.5个月）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 对于原告主张的损失能否成立的问题。依据双方签订合同第九条第四项的约定“乙方违反本合同相关条款，甲方限期纠正，如乙方无故拒绝，不予改正，甲方可强行纠正，由此造成的损失，由乙方全部承担”，但原告并没有向本院出示相应的证据佐证其损失，故应由原告承担该举证不能的诉讼后果。 综上所述，原告沅陵天宇物业公司要求判决被告谢小辉缴纳物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款,《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十一条之规定，判决如下： 一、限被告谢小辉于本判决生效后十日内支付原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司物业管理费6230元； 二、驳回原告沅陵县天宇物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告谢小辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 审判员  赵智泉 二〇二一年七月十三日 书记员  袁美华 附相关法律、司法解释条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十一条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。