江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终2657号上诉人（原审被告、反诉原告）：连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇金海路88号。法定代表人：张俊客，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘杰，江苏公善民律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张善富，男，汉族，住连云港市赣榆区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：金艳，女，汉族，住连云港市赣榆区。上诉人连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司（以下简称金茂源公司）因与被上诉人张善富、金艳商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2020）苏0707民初6526号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金茂源公司上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审判决上诉人承担逾期交房违约责任没有事实和法律依据。上诉人于2017年4月6日受让涉案小区地块后，因连云港市赣榆区住房和城乡建设局（以下简称赣榆区住建局）未对小区容积率进行规划审批，小区开发建设一直处于停工状态，期间上诉人多次要求赣榆区住建局按原规划设计容积率标准执行。2017年9月5日，赣榆区政府组织相关部门召开会议，要求赣榆区住建局、规划局按原规划设计条件对小区容积率方案进行审批，但赣榆区住建局直到2018年12月24日才将小区容积率最终规划为1.63,自上诉人受让涉案小区地块到赣榆区住建局最终审批，小区开发建设处于停工状态长达一年半多的时间，完全是由于政府机关对小区容积率审批缓慢造成。根据《商品房买卖合同》第八条第二款之规定，因政府（规定）行为造成延期建设和停工，上诉人可根据影响的时间相应顺延交付时间，结合合同约定的交房时间和实际交房时间，上诉人不存在逾期交房的情形，一审中上诉人对因上述政府行为导致逾期交房的理由做了重点表述，但一审判决却未对该抗辩理由作出任何认定，属于程序错误。2.因上诉人不存在逾期交房的违约情形，合同约定的配套损失金及逾期提交办理产权登记资料的违约金也应相应顺延，上诉人也不应承担违约责任。3.被上诉人存在逾期付款情形，按合同约定应承担违约责任，一审判决认定被上诉人不承担逾期付款责任实属错误。被上诉人张善富、金艳未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩状。张善富、金艳向一审法院提出诉讼请求：1.判令金茂源公司支付延期交付房屋的违约金15133.39元（以已付购房款1015700元为基数，按照日万分之零点五计算，从2019年10月31日起暂计算至2020年8月24日，298天，以取得竣工验收备案表之日止）；2.判令金茂源公司支付因水电配套未正常入户的配套损失金2980元（按照10元/天计算，从2019年10月31日起，暂计算至2020年8月24日，以金茂源公司达到水电等配套交付标准为止）；3.判令金茂源公司支付逾期办证违约金3046.99元（以已付购房款1015700元为基数，按0.3%计算）；合计人民币21160.38元；4.判令金茂源公司完成水电、天然气、道路及绿化等配套设施正式入户安装、建设；判令金茂源公司完成整体工程竣工验收，并取得竣工验收备案表，完成商品房的初始登记，协助张善富、金艳办理房屋不动产权属证书；5.金茂源公司承担本案诉讼费。金茂源公司向一审法院提出反诉请求：1.请求依法判令张善富、金艳支付金茂源公司逾期付款违约金12425元；2.反诉费由张善富、金艳承担。一审法院认定事实如下：2018年7月20日，张善富、金艳（买受人）与金茂源公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，由张善富、金艳购买金茂源公司开发的位于连云港市赣榆区××路×××××路××××××小区×××幢×单元×××××室，商品房总价款为1015664元。合同第六条约定，买受人按下列第三种方式按期付款：3.买受人应在本合同签订之日首付305664元，以银行按揭方式支付出71万元，并须于合同签订后5日内办理好银行按揭手续，如因买受人原因不能办理银行按揭贷款的，买受人最迟应于本合同签订后45日内自筹资金付清余款，否则出卖人有权要求买受人按本合同第七条承担违约责任。第七条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条约定，出卖人应当在2019年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2.因买受人原因，阻止出卖人正常施工或办理各种验收的；3.遭遇国家和政府及有关部门的有关规定造成延期建设和停工或遭遇对本地具有普遍影响的因素，出卖人可根据影响的时间相应顺延交付时间。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点五的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交房时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人需在出卖人规定的时间内办理交房手续，逾期30日以内的，买受人应向出卖人按日支付总房款的万分之五作为违约金，合同继续履行。逾期在30日以上的，出卖人有权解除合同，出卖人可按购房款的千分之五要求买受人支付违约金。第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水电安装到户；2.道路、绿化于小区全部竣工后完工。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.保证在90天内将达不到约定标准的项目进行整改并达到约定标准；2.若不能实现上述保证，则出卖人赔偿买受人10元/天的配套损失金，直到达到约定标准之日止。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。合同签订后，张善富、金艳通过按揭贷款的方式付清了购房款。金茂源公司于2019年11月14日向张善富、金艳交付了涉案商品房的钥匙，但金茂源公司至今未将电安装到户并完成供电验收，亦未进行天然气验收备案。因涉案小区暂不具备竣工验收条件，金茂源公司无法为张善富、金艳办理权属证书，双方因此产生诉争。一审法院另查明，《商品房买卖合同》附件四第二项第2款规定，无论何种原因买受人申请贷款额度与银行批准额度产生差额，则自接到出卖人通知之日或合同签署之日起的第46日（以较先日期为准）起10日内买受人应自筹资金补足差额款项，如买受人未能在前述10日的期限内自筹资金补足差额的，买受人违约责任按本合同正文第七条第1款及第2款约定执行。该条款未加粗加黑，金茂源公司亦未提供证据证明已向张善富、金艳履行了提示说明义务。一审庭审中，金茂源公司向一审法院提交了建设银行的《个人贷款支付凭证》，证明张善富、金艳的按揭贷款发放时间为2018年10月8日。因按揭贷款的办理需要张善富、金艳与金茂源公司及银行三方的共同配合，一审法院向金茂源公司释明，放款时间不能证明逾期付款的原因是张善富、金艳造成的，金茂源公司应进一步完成举证责任，但金茂源公司未再补充提交证据。一审法院认为，张善富、金艳购买金茂源公司开发建设的观澜幸福里小区商品房，并签订《商品房买卖合同》，双方之间的商品房买卖合同关系成立。张善富、金艳依约付清了购房款，金茂源公司应当按期将商品房交付给张善富、金艳，并协助张善富、金艳办理产权手续。关于逾期交房问题，《商品房买卖合同》第八条约定交房时间在2019年10月31日前。作为买受人的张善富、金艳在收到交房通知后应根据合同的约定，要求金茂源公司出具符合约定交付条件的证明文件，否则有权拒绝接受房屋，但张善富、金艳已经于2019年11月14日领取了涉案商品房的钥匙，应视为对金茂源公司交房行为的认可。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。故本案的实际交房日期应为2019年11月14日，金茂源公司存在逾期交房14天的情形，金茂源公司应向张善富、金艳支付逾期交房违约金711元（1015664元×0.00005×14天）。张善富、金艳如有证据证明涉案商品房不符合合同约定或法定的交付条件，并给其造成损失的，其可就损失部分向金茂源公司另案主张赔偿。关于配套损失金，因《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当将水电安装到户以达到使用条件，超过90日未能达到约定标准的，应赔偿买受人10元/天的配套损失金，直到达到约定标准之日止。本案中，双方的交房时间为2019年11月14日，金茂源公司在交房后的90日至今未能将电安装到户已构成违约，其应自2020年2月13日起至电安装到户之日止，按照10元/天的标准向张善富、金艳支付配套损失金，其中截止至起诉之日（2020年11月2日），金茂源公司应向张善富、金艳支付配套损失金2640元。关于逾期提供资料备案的违约责任，《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在买受人选择不退房的情况下，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。涉案商品房已于2019年11月14日交付，金茂源公司在交房使用后365日内未履行上述义务，故应当向张善富、金艳支付违约金3046.99元（1015664元×0.3%）。张善富、金艳还要求金茂源公司完成水电、天然气、道路及绿化等配套设施正式入户安装、建设，完成整体工程竣工验收，并取得竣工验收备案表，完成商品房的初始登记，协助张善富、金艳办理房屋不动产权属证书。因涉案小区何时能通电、通天然气并完成竣工验收备案等手续需要相关部门的审查，存在诸多不确定因素，张善富、金艳的上述请求不具备强制履行性和可替代履行性，且金茂源公司未按合同约定履行义务，张善富、金艳已通过主张违约损失的方式维护自身合法权益，故对张善富、金艳的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于反诉请求，因按揭贷款的发放需要张善富、金艳与金茂源公司及银行的三方配合，贷款支付迟延的原因亦需结合金茂源公司通知张善富、金艳递交贷款申请材料的时间、银行审批流程及放款额度等因素进行审查。金茂源公司提供的《个人贷款支付凭证》仅能证明贷款放款时间，不能就此推定贷款支付迟延的过错在张善富、金艳，且《商品房买卖合同》附件四第二项第（2）款的规定属于加重买受人责任的格式条款，金茂源公司亦未提供证据证明已就该格式条款履行了提示说明义务，故对金茂源公司的反诉请求，一审法院不予支持。综上，对张善富、金艳诉讼请求中合理合法的部分，一审法院予以支持；对金茂源公司的反诉请求，一审法院不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条、第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款、第十八条之规定，判决：一、金茂源公司应于判决发生法律效力之日起十日内向张善富、金艳支付逾期交房违约金711元；二、金茂源公司应于判决发生法律效力之日起十日内向张善富、金艳支付截止至2020年11月2日的配套损失金2640元，自2020年11月3日至电安装到户之日止，继续按照10元/天的标准支付；三、金茂源公司应于判决发生法律效力之日起十日内向张善富、金艳支付逾期将办理产权登记的资料提交产权登记机构备案的违约金3046.99元；四、驳回张善富、金艳的其他诉讼请求；五、驳回金茂源公司的反诉请求。案件受理费409元，减半收取205元，由张善富、金艳负担180元，金茂源公司负担25元（张善富、金艳已预交，金茂源公司于判决生效之日起十日内将上述费用支付给张善富、金艳）。反诉案件受理费111元，减半收取56元，由金茂源公司负担。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，金茂源公司提供的证据为：1.赣榆区供电公司营销部出具的证明一份，证明：涉案小区于2020年11月25日正式通电。2.建筑工程竣工验收备案表，证明：涉案小区于2021年3月12日竣工验收合格，并于2021年4月30日向赣榆区住建局进行备案。被上诉人张善富、金艳未予质证。本院认证意见为：对上述证据的真实性予以确认。二审期间，本案的争议焦点为：一、金茂源公司是否应当承担逾期交房、逾期办证的违约责任及赔偿配套损失金；二、被上诉人是否应当承担逾期付款责任。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，金茂源公司与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效协议，双方均应按约全面履行各自义务，即金茂源公司应当按照合同约定的标准建设房屋及配套设施，在约定时间交付房屋，协助办理被上诉人办理房屋产权证书，被上诉人应当在合同约定的时间内缴纳购房款。关于第一个争议焦点，对于是否存在逾期交房的问题，金茂源公司认为因政府审批行为迟延导致交房迟延符合双方合同第八条第三款的约定，可以顺延交房时间，顺延后其不应承担违约责任。对此，本院认为，容积率审批问题属于上诉人开发过程的必经程序。双方当事人签订商品房买卖合同时间为2018年7月20日，此时距离上诉人2017年4月6日受让涉案地块已超过一年，金茂源公司对于涉案小区规划中的容积率审批问题存在障碍及长时间未得到解决应当是明知的，对于该问题何时可以解决应当是有预判的，涉案房屋何时竣工具备交付条件属于上诉人自身计划及判断问题，可以在合同中据实列明，上诉人以容积率审批迟延为由要求顺延时间，与其签订合同时应当考虑自身开发进度的常理不符。另，即使金茂源公司符合顺延条件，但其并未履行告知买受人的义务。综上，本院对金茂源公司上诉称其不应承担逾期交房违约责任的上诉理由不予采纳；相应的，金茂源公司未在约定时间内协助被上诉人办理产权证书，未建设好配套设施，本院对其称不应承担逾期办证义务及配套损失金的上诉理由亦不予采纳。关于第二个争议焦点即被上诉人是否存在逾期付款的问题，本院认为，涉案房屋采用按揭贷款方式支付首付款以外的房款，而根据商品房按揭贷款的相关规定及惯例，购房人需提交其办理贷款的资料即完成其在按揭贷款中的义务，至于款项何时发放受到购房人贷款资料是否符合银行要求及是否完整、开发商协助办理的效率、银行贷款额度等多方面因素影响，银行实际发放款项时间晚于合同约定时间不足以证明被上诉人逾期完成其提交资料的义务，一审法院对上诉人要求被上诉人承担逾期付款违约责任的反诉请求不予支持，并无不当。综上，上诉人金茂源公司的的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费520元（连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司已预交），由上诉人连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二一年七月三十日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。