安徽省芜湖经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0291民初2335号原告：安徽国脉科技有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区。法定代表人：陈明媚，总经理。委托诉讼代理人：陈名帆，该公司员工。被告：许麒平，男，1982年9月14日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：耿宜杰，安徽正伦律师事务所律师。原告安徽国脉科技有限公司（以下简称国脉公司）与被告许麒平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案受理后，依法适用简易程序于2021年7月6日公开开庭进行了审理。原告国脉公司的委托诉讼代理人陈名帆、被告许麒平的委托诉讼代理人耿宜杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国脉公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告许麒平支付2011年7月5日至2018年1月15日间的公摊面积费用159376元;2.被告支付原告合同约定的10%违约金15937元;3.被告支付原告2014年至2016年10%递增的房租与综合管理费用113312元，并承担合同约定的10%违约金11331元，合计124643元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2011年4月6日签订了一份《房屋租赁合同》，被告承租原告6号楼5层房屋，同年7月5日，双方又对公摊面积签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定被告许麒平按上面主《房屋租赁合同》应承担相应公摊面积为44.833平方米，应支付年租金为24209元。双方同时在补充合同中约定，此公摊面积费用的交付与约定，同甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》中第四项“租金与管理费”的管理方法，故被告按约定应支付的公摊面积租金为376.00元，应支付违约金为15937元人民币。在租赁期间，双方又与案外人陈红签订了《三方协议》约定从2014年起，被告应支付给原告的所有房租金与综合管理费等原来原告所有一切租赁合同中的权益全部移交给案外人陈红，后在陈红起诉被告时得知，被告并未支付公摊面积与年百分之十的递增费用，共计113312元，按合同约定应承担10%违约金为11331元，被告应补交给原告，经原告多次与被告催讨以上补交款项，被告皆不执行，现成诉讼。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告许麒平辩称，1.原告请求支付公摊面积费用及违约金已超过诉讼时效期间。《房屋租赁合同补充协议》约定公摊面积年租金24209元，按《房屋租赁合同》第四条支付，即第一年租金于合同签订后二日内付清，此后每年12月30日前付清下一年度租金。因此公摊面积年租金属于被告负担的同一合同项下定期履行之债，而非分期履行之债。前者各期债务彼此独立，后者各期债务完整同一。分期履行之债，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的精神，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起开始计算，总体认定唯一期间的经过和结果。而定期履行之债，诉讼时效期间应从每一期债务履行期限届满之日起分别计算，遂一判断各自期间的经过和结果。由于租期内《民法总则》施行，所以各期债务应区别适用旧法一年和新法三年的时效规定。经推算，第一期至第七期诉讼时效期间届满日依次为：2012年7月7日、2012年12月30日、2013年12月30日、2014年12月30日、2015年12月30日、2016年12月30日、2019年12月30日。未见期间内时效中止、中断。案涉合同含三项债权，房屋租金、综合管理费、公摊面积租金。尽管履行期限一致，但债权数额的计算依据不同。前两项按1333.28㎡每月20元收取，第四年起逐年递增10%；后一项按44.833㎡每月45元收取且不递增。因而，不能将三项债权视为同一债权。此外，被告已全额支付原告2011年7月6日至2014年4月5日期间的公摊面积租金，这从原告同意签署《三方协议》的行为便能推断得出，因为协议目的在于约束今后租金，而非针对此前租金，除非明确相告案外人陈红此前租金未收。2014年4月6日至2016年4月5日期间的公摊面积租金存在两种归属可能。其一，该款并入了《三方协议》，理由是年租金369000元大于其它应付租金352000元；其二，《三方协议》不包括该款，理由是原告有意隐瞒案外人陈红。由此可见，第一种债权因履行而消灭；第二种债权因时效被抗辩。2.原告主张违约金无合同依据。《房屋租赁合同补充协议》仅约定《房屋租赁合同》第四条租金与管理费对公摊面积租金适用，不涉及第十二条违约责任。3.原告请求支付递增的房租与综合管理费违反一事不再理原则。（2018）皖02民终1056号生效民事判决显示，原告所享递增后的2016年4月6日至2018年1月15日房租和综合管理费已由人民法院支持，故原告在本案中再次主张2016年4月6日至2017年4月5日递增部分的房租和综合管理费，属于后诉与前诉的诉讼请求相同，构成重复起诉。另案生效民事判决认定，“从2014年至2016年，原告陈红共收到被告许麒平支付的租金738000元。”该数额符合《三方协议》约定的年租金标准369000元，与原告在前案承认2014年4月6日至2016年4月5日租金已付的事实相一致，《三方协议》租金当然涵盖递增部分。4.原告各项诉讼请求均存在计算错误，与租赁合同标准不相符。2011年7月6日至2018年1月15日的公摊面积租金正确的计算结果应为158030.97元（24209元×6.5年＋24209元÷12个月÷30天×10天），小于原告诉请的数额159376元。递增部分的实际计算结果应为105920元[（320000元×110%－320000元）＋（352000元×110%－352000元）＋（387200元×110%－387200元）]，小于原告诉请的数额113312元。被告认为，就公摊面积租金及违约金而言，原告怠于行使定期履行之债的各期债权，以致于诉讼时效期间接连过期，被告有权抗辩不履行义务且应获得法律保护。就递增部分房租、综合管理费及违约金而言，原告的债权已被前案和另案生效裁判处理，不应允许其重复主张，而且还是建立在试图推翻自认的基础上。综上，请求法院判决驳回原告对于公摊面积租金及违约金的诉请，裁定驳回原告对于递增部分房租、综合管理费及违约金的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的（2020）皖0202民初6690号、(2018)皖02民终1056号民事判决书，来源合法、客观真实、与本案有关联性，本院予以采信；2.原告提交的催讨短信，被告不予认可，且达不到原告的证明目的，本院依法不予采信；3.原告提交的电信交费单，与本案缺乏关联性，本院依法不予采信。结合庭审中双方当事人的举证、质证，本院经审理查明事实如下：2011年4月6日，原告国脉公司与被告许麒平签订《房屋租赁合同》，合同约定被告许麒平承租原告国脉公司位于水阳江路的星慧6号楼第五层房屋，租期10年，自2011年4月6日起至2021年4月5日止，租金和综合管理费为每年32万元，第四年起每年按照房租和综合管理费10%逐年增加。从第二年起，许麒平应于上一年度的12月30日前一次性支付下一年度全部房租与综合管理费。上述租金和综合管理费为原告的净收入，涉案房屋出租所涉及各项物业税费均由被告实际承担。被告于合同生效之日向原告支付合同保证金10万元，合同终止时被告将房屋恢复原状并经原告验收合格后，原告予以返还，合同保证金不计息。合同还约定，租赁期满后，合同即终止。如被告要求继续租赁，则须提前三个月向原告提出，原告在合同期满前一个月内向被告正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。双方同意合同提前终止的，被告应在双方约定的日期内向原告交还房屋。被告逾期向原告交换房屋的，按每日1万元赔偿原告的损失。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，除赔偿对方经济损失外，还应支付当年房租和综合管理费总额的10%的违约金给守约方。2011年4月10日，原告出具收据一份，载明收到被告许麒平的租房保证金100000元。2011年4月11日，原告出具收据一份，载明收到被告许麒平转账支付其的房租160000元。2011年7月5日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》一份，协议约定6号楼电房及大厅、电梯、过道属于公摊面积范围，面积为188.99平方米，租金为45元/平方米/月，按照公摊面积计算法，被告公摊面积为44.833平方米，年租金为24209元，该费用的支付与约定同原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第四项租金与管理费的约定。2014年1月23日，因原告差欠案外人陈红200万元，原、被告与案外人陈红签订三方协议，协议约定原告国脉公司将其享有产权的房屋出租给被告许麒平，租期10年，租金每年369000元。原告承诺将房屋出租所收租金用于偿还陈红债权，被告许麒平愿意在租住期内用租金为原告债务提供担保。协议签订当日，陈红出具了一份补充说明：1、付款方式为半年一付；2、陈红承诺许麒平房租在原有基础上减免三万；3、国脉公司开具全款收据给许麒平。协议签订后，被告许麒平2014年支付租金219000元，2015年支付租金369000元，2016年支付租金150000元，从2014年至2016年，陈红共收到被告许麒平支付的租金738000元（该收款事实有案外人陈红于2017年向本院出具的情况说明予以证实）。2016年6月1日，被告许麒平经营的聚缘会所撤离案涉房屋，因与原告国脉公司未办理交接、结算，被原告国脉公司以房屋租赁合同纠纷于2017年诉至本院（原告的诉请为请求法院判令被告许麒平、案外人陈素芳支付原告2016年、2017年房租与综合管理费813120元及合同违约金81312元，并承担案件诉讼费用），经安徽省芜湖市中级人民法院终审，于2018年9月5日以（2018）皖02民终1056号民事判决书判决：原、被告双方的房屋租赁合同于2018年1月15日解除，被告许麒平支付原告国脉公司租金及综合管理费572770元、违约金42592元；被告许麒平将案涉房屋恢复原状并经原告国脉公司验收合格后，原告国脉公司返还许麒平保证金100000元。后国脉公司与许麒平就该案执行于2018年11月30日达成协议，被告许麒平称已履行完毕。本院认为，根据前述查明的事实，本案的争议焦点为：1.被告许麒平应否支付原告国脉公司2011年7月5日至2018年1月15日间的公摊面积费用；2.被告应否支付原告公摊面积费用违约金；3.被告应否支付原告2014年至2016年10%递增的房租与综合管理费用及合同约定的违约金。关于争议焦点1。原、被告双方于2011年4月、7月签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，约定租金和综合管理费为每年32万元，第四年起每年按照房租和综合管理费10%逐年增加。公摊面积费用为24209元/年，具体支付同《房屋租赁合同》第四条“租金与管理费”约定，但原、被告因原告差欠案外人陈红债务，原、被告与案外人陈红签订《三方协议》一份，协议约定：原告国脉公司将其享有产权的房屋出租给被告许麒平，租期10年，租金为每年369000元。三方协议中关于租金的约定应视为对原、被告对案涉房屋租赁对价的变更，被告在签订协议后按照新的约定向案外人陈红支付了2014年至2016年的租金，原告对被告的支付情况未提出异议，且原告未提供证据证明该租金不包含公摊面积费用，故案涉房屋的租金应按三方协议中的369000元确定，该369000元应为包括房租、综合管理费、公摊面积费在内的案涉房屋所有租赁对价，现有证据足以证实被告对2016年前案涉房屋的租赁对价已支付完毕，原告现主张被告未支付2016年前的公摊面积费用无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于2016年至2018年1月的公摊面积费用，根据（2018）皖02民终1056号生效民事判决认定，双方的房屋租赁合同于2018年1月15日解除，原告亦向法院诉请要求被告支付2016年、2017年的房屋租金，现原告再次起诉被告要求其支付房屋租赁对价中的公摊面积费用，属于重复起诉，其诉请依法不予支持。即便被告拖欠费用属实，根据双方签订的《房屋租赁合同补充协议》约定，被告最后一笔公摊面积费用的支付时间应为2017年12月30日，按照《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效的规定，原告至迟应于2020年12月30日前向被告主张权利，现原告于2021年5月向本院诉请要求被告支付2016年至2018年1月的公摊面积费用，已超过权利主张的诉讼时效，被告提出的诉讼时效抗辩意见于法有据，本院予以认可，故对原告要求被告支付2016年至2018年1月的公摊面积费用的诉请，本院依法不予支持。关于争议焦点2。双方签订的《房屋租赁合同补充协议》系对案涉房屋公摊面积费用的约定，该协议约定公摊面积费用的支付按照双方《房屋租赁合同》第四条约定，未约定公摊面积费用未支付时的违约责任，故原告要求被告支付公摊面积费用违约金无合同依据，本院依法不予支持。关于争议焦点3。如前所述，案涉房屋的租赁对价应按《三方协议》确定（《三方协议》对《房屋租赁合同》的租金约定进行了变更），根据（2020）皖0202民初6690号生效民事判决查明的事实，被告许麒平按照原告、被告、案外人陈红签订的《三方协议》约定将案涉房屋2014年至2016年的租金支付给案外人陈红，案外人陈红亦认可收到被告支付的案涉房屋租金，原告现按照《房屋租赁合同》房租递增约定要求被告支付房租递增额费用，无合同与事实依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告安徽国脉科技有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取2900元，由原告安徽国脉科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员  万 洪二〇二一年七月十五日法官助理  汤峻崎书 记 员  章 路附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。