北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初4928号原告：宓丽华，女，1951年11月4日出生，汉族，国家开发投资公司退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王圣飞，北京市高界律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋铭艺，1998年6月24日出生，汉族，北京市高界律师事务所实习律师，住单位。被告：吕宁，女，1979年9月17日出生，汉族，国家市场监管总局代码中心职员，住北京市西城区。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：高佳琪，女，1994年7月10日出生，汉族，该公司法务，住公司。原告宓丽华与被告吕宁、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告宓丽华及其委托诉讼代理人王圣飞、蒋铭艺、被告吕宁、第三人链家公司的委托诉讼代理人高佳琪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宓丽华向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告宓丽华与被告吕宁于2019年8月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2020年6月20日解除。原告、被告与第三人北京链家置地房地产经纪有限公司于2019年8月4日签订的《房屋交易保障服务合同》《补充协议》于2020年6月20日解除；于2020年1月18日及2020年4月30日，原告、被告及第三人签订的《变更协议书》于2020年6月20日解除。二、请求判令被告吕宁向原告宓丽华支付违约金281.125万元。三、本案诉讼费、保全费由被告吕宁承担。事实与理由：原告在北京市西城区XX号有住房一套（以下称案涉房屋）。原告拟出售案涉房屋，与家人一起赴国外照顾年幼孙儿。2019年8月4日，原告与被告经第三人居间介绍，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告将案涉房屋出售给被告，房屋成交价格为人民币666万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1309万元；被告向原告支付定金100万元，原告收到全部房款（不含物业和户口保证金）30个自然日内将该房屋交付给被告；被告逾期付款超过15日的，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向原告支付违约金。2019年8月4日，原告、被告、第三人签订《补充协议》，约定：房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为1975万元，此价格为原告净得价，不含税；被告于2019年8月4日以自行划转的方式将第一笔定金10万元支付给原告；被告于原告办理完央产上市后3个工作日内以第三方担保支付的方式将第二笔定金90万元支付给原告；被告不晚于过户前3个工作日将第一笔购房款1862万元以理房通支付的方式支付给原告；在2020年1月5日前，原告与被告双方应共同办理房屋不动产转移登记手续；被告从购房款中留存户口迁出保证金10万元、物业交割保证金3万元；被告逾期付款履行超过十五日，构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》签订后，原告于2019年8月6日取得《在京中央单位已购公有住房产权变更登记通知单》，并按照约定完成了迁出户口、腾空房屋等义务，为履行迁移户籍之义务，原告女儿在美国工作，专门为此请假三天，专程回国办理户籍事宜。2019年9月2日，原告在北京市方正公证处办理委托公证，委托其夫陆解人代办案涉房屋的出售手续，期限自2019年9月2日至2020年3月1日。2019年10月19日原告前往美国，原告之夫陆解人留在国内，继续办理房屋产权交易，待完成案涉房屋交易后再赴美国。被告于2019年8月4日、9月2日分别支付10万元定金、90万元定金，未支付剩余购房款，原、被告未在2020年1月5日前办理房屋不动产转移登记手续。2020年1月18日，因被告未按照约定支付价款，原告（由陆解人代签）、被告、第三人签订《变更协议书》（以下称《变更协议一》），约定被告通过第三人向原告提出迟延付款的请求，原告考虑到被告确有困难，同意被告付款宽限期至2020年2月25日。《变更协议一》签订后，被告于2020年1月23日、2020年3月10日、2020年3月28日三次向原告支付违约金，合计13.875万元，但未支付购房款。2020年4月30日，原告（由陆解人代签）、被告、第三人再次签订《变更协议书》（以下称《变更协议二》），约定被告再次通过第三人向原告提出迟延付款的请求，原告给予了充分的宽容和体谅，再次给被告付款宽限期至2020年5月30日。《变更协议二》签订后，被告未支付任何款项。2020年6月19日，原告向被告、第三人发出《解除合同通知》，通知被告、第三人解除《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》，要求被告支付违约金，并赔偿原告的经济损失。《解除合同通知》于2020年6月20日送达了被告、第三人。因被告违约导致合同解除，原告需要另行出售案涉房屋，原告被迫返回国内。又因新冠疫情因素，中美航班通行受阻，原告为筹划回国付出了无法估量的精力、时间、金钱成本，给原告及家人身心均造成了极大的压力。原告直到2020年10月25日才得以购买机票返回国内，2020年11月10日隔离期满，返回北京。原告为向被告交付房屋，已履行了办理央产房上市手续，腾空房屋，迁出户籍等合同义务，案涉房屋长期处于空置状态，一直未能出售。被告在多次承诺付款的情况下，又多次违反承诺，致使原告房屋不能及时出售，造成房屋买卖交易长期处于悬而未决的状态，给原告造成了经济和精神的双重压力。被告没有履行合同诚意，已构成根本违约，原告按合同约定解除合同，符合法律规定。《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》约定成交总价款20%作为违约金，系双方真实的意思表示，在两次变更协议中，被告对支付成交总价款20%作为违约金的条款进行了重申和确认。据链家官网数据显示，案涉房屋所在小区内标价在1000万元以上的房屋中，2020年1月至今成交记录为1套，而2019年的成交记录为11套，新冠疫情严重影响了北京的二手房交易行情，案涉房屋价格面临缩水，原告另行出售案涉房屋的时间成本将显著增加，同时给原告带来巨额经济损失。并且，因被告违约，原告办理的公证委托书亦超期失效，原告本人亦需回国处理合同解除后的相关事宜，打乱了原告和家人的生活安排，给原告造成了极大的伤害。综上，原告为维护的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》的规定和《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》的约定，原告特向贵院提起本案诉讼。原告认为被告应该支付违约金395万元，扣减被告已经支付的定金100万元、违约金13.875万元。之后要求被告支付违约金281.125万元。被告吕宁辩称：不同意宓丽华的诉讼请求。认可原告所述事实。我不同意解除合同，因为在购房的过程中出现了很多意想不到的问题，导致我无法正常履约。我在购买涉案房屋时，并不知道我没有北京市的购房资格。为了履行涉案购房协议，我又结婚后才取得购房资格。另外，因为我的前夫未能履行与我的离婚协议，也是导致我未能履约的原因。我并不是故意不履行相关约定，我现在依然愿意购买涉案房屋。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人链家公司述称：认可原告所述事实，对于原告诉讼请求不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于北京市西城区XX号，房屋所有权登记在原告名下，房屋所有权证号为京房权证西私字第XXXX号。2019年8月4日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告将案涉房屋出售给被告，房屋成交价格为人民币666万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1309万元。被告向原告支付定金100万元，原告收到全部房款（不含物业和户口保证金）30个自然日内将涉案房屋交付给被告；被告逾期付款超过15日的，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向原告支付违约金。2019年8月4日，原告（甲方）、被告（乙方）及第三人（丙方）签订《补充协议》，约定：涉案房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为1975万元，此价格为原告净得价，不含税；被告于2019年8月4日以自行划转的方式将第一笔定金10万元支付给原告；被告于原告办理完央产上市后3个工作日内以第三方担保支付的方式将第二笔定金90万元支付给原告；被告不晚于过户前3个工作日将第一笔购房款1862万元以理房通支付的方式支付给原告；在2020年1月5日前，原、被告双方应共同办理房屋不动产转移登记手续；被告从购房款中留存户口迁出保证金10万元、物业交割保证金3万元；被告逾期付款履行超过十五日，构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。被告应当以相当该房屋总价款的20%向原告支付违约金。被告向原告已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。2019年8月6日，原告于取得《在京中央单位已购公有住房产权变更登记通知单》。其后原告将涉案房屋内户口迁出、并腾空涉案房屋。2019年9月2日，原告在北京市方正公证处办理委托公证，委托其夫陆解人代办案涉房屋的出售手续，期限自2019年9月2日至2020年3月1日。2019年8月4日，被告支付定金10万元；2019年9月2日被告支付定金90万元，其后被告未支付剩余购房款。2020年1月18日，因被告未按照约定支付价款，陆解人代原告（甲方）与被告（乙方）及第三人（丙方）签订《变更协议书》（以下称《变更协议一》），约定被告通过北京链家公司向原告提出迟延付款的请求，原告考虑到被告确有困难，同意被告付款宽限期至2020年2月25日。《变更协议一》签订后，被告于2020年1月23日、2020年3月10日、2020年3月28日三次向原告支付违约金，合计13.875万元。2020年4月30日，陆解人代原告（甲方）与被告（吕宁）及第三人（丙方）再次签订《变更协议书》（以下称《变更协议二》），其中协议第一条约定了对于涉案房屋过户期限的约定，协议第二条第2项约定被告再次通过北京链家公司向原告提出迟延付款的请求，原告给予了充分的宽容和体谅，再次给被告付款宽限期至2020年5月30日，2020年5月30日之前向原告支付截止到2020年4月30日的迟延付款违约金304687.50元及剩余违约金140625元。协议第二条第3项约定：如乙方未能按本变更协议中第一条、第二条第2项约定的时限全额支付购房款人民币18750000元及违约金余额则本变更协议的第一条和第二条第2项约定自动失效，双方权利义务仍按《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》的约定执行，不再变更。甲方有权依据《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》的约定行使合同解除权，乙方按照成交总价款的20%向甲方支付违约金。如乙方如期将房款18750000打入理房通，因疫情原因延后于5月30日办理不动产转移登记手续的，对实际延后天数违约金的计算，仍按每日万分之二点五计算。协议第二条第4项约定：由于乙方再次违约，影响了房屋的按时过户，进而使甲方《委托公证书》的时效失效，使得甲方必须回国亲自办理相关手续，乙方承诺甲方为办理此事发生的所有费用均由乙方全额承担，主要是往返中美间的费用，包括机票，各种交通工具费用，防控疫情（中美）支出等。协议第二条第5项约定：由于最近航班以及从美国回京需集中隔离14天后，再自行在家隔离14天的疫情政策要求（共计28天），为了双方能缩短办理房产过户事宜，乙方款项基本落实到位后，通知甲方，甲方安排回国.甲方不能及时回国办理过户等手续的，甲方不承担乙方房款到位后沉淀于理房通的经济损失。协议第二条第6项约定：鉴于履行合同的时效性，由于乙方原因推迟了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》履约时间，带来了不确定性，一旦发生不能正常履行合同情况，由此造成的任何损失均由乙方承担。《变更协议二》签订后，被告未支付任何款项。2020年6月19日，原告向被告、链家公司发出《解除合同通知》，通知被告、北京链家公司解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，要求被告支付违约金，并赔偿原告的经济损失。《解除合同通知》于2020年6月20日送达被告及链家公司。审理中，原告为证明因被告违约造成的原告经济损失，向本院提交房屋租赁合同、北京往返美国旧金山机票订单、隔离期间住宿费发票。原告为证明涉案房屋的市场价格变动情况，向本院提交链家网站截图。被告对上述证据的真实性及证明目的均予以认可。本案审理期间，被告多次明确表示愿意继续购买涉案房屋。在本案最后一次庭审中，被告明确表示愿意在2021年6月5日前给付原告违约金281万元，并在2021年8月10日前给付原告全部未支付的购房款及违约金。但至本院判决前，被告未向原告支付任何款项。本院认为，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案原告与被告及第三人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的时间虽早于《民法典》实施的时间，但被告欠付购房款的事实持续发生至民法典施行之后，因此本案应适用民法典的规定。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。本案中，原、被告双方签订的《北京市存量房买卖合同》《房屋交易保障服务合同》《补充协议》及《变更协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。但被告多次未能履行《房屋买卖合同》及《补充协议》《变更协议书》的约定，未能按期向原告支付购房款及违约金。根据涉案房屋买卖合同及补充协议的约定，被告逾期付款超过15日的，原告有权解除合同。原告的《解除合同通知》于2020年6月20日送被告，现原告要求确认原告与被告于2019年8月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2020年6月20日解除，要求确认原告、被告与第三人于2019年8月4日签订的《补充协议》于2020年6月20日解除；要求确认原告、被告与第三人于2020年1月18日及2020年4月30日签订的《变更协议书》于2020年6月20日解除，于法有据，本院予以支持。被告的答辩意见无事实及法律依据，本院不予采信。原告要求确认原告、被告与第三人于2019年8月4日签订的《房屋交易保障服务合同》于2020年6月20日解除，但原告未提交证据证明被告及第三人在履行该份合同时存在法律规定或合同约定的合同应当解除的情形，因此原告的该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。违约金调整的目的，是充分补偿守约方实际损失并适度惩罚违约方。在申请酌减违约金时，违约方首先负有证明违约金约定过低或过高的证明责任，即需要证明约定的违约金低于或过分高于损失。本案的房屋买卖合同中，原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《变更协议》系对违约责任的产生、适用条件、违约金的计算等约定清晰、全面，双方当事人对合同理应遵守，并合理预见违约可能带来的后果。但被告在履约期间多次违约，甚至在本案审理期间，对于其自己提出的和解方案，被告亦未能严格遵守。同时考虑到被告未能提交证据证明原告要求的违约金过高，被告亦对于原告提交的证明其损失的证据均认可，因此本院根据本案的具体情况，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、当事人过错程度、履行利益损失等因素，认定原告主张被告按房屋总价款的20%向被告支付违约金有事实及法律依据，本院予以支持。被告已支付的购房款折抵违约金后，被告应向原告支付的违约金数额为281.125万元。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》五百六十二条第二款、第五百二十五条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、确认原告宓丽华与被告吕宁于2019年8月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2020年6月20日解除。二、确认原告宓丽华、被告吕宁与第三人北京链家置地房地产经纪有限公司于2019年8月4日签订的《补充协议》于2020年6月20日解除。三、确认原告宓丽华、被告吕宁与第三人北京链家置地房地产经纪有限公司于2020年1月18日签订的《变更协议书》日于2020年6月20日解除。四、确认原告宓丽华、被告吕宁与第三人北京链家置地房地产经纪有限公司于2020年4月30日签订的《变更协议书》于2020年6月20日解除。五、自本判决生效之日起七日内，被告吕宁向原告宓丽华支付违约金281.125万元。六、驳回原告宓丽华的其他诉讼请求。案件受理费人民币29290元，由被告吕宁负担，自本判决生效之日起七日内交纳。如果被告吕宁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 方晓晨二〇二一年七月七日法官助理 王 潇书 记 员 李 婷