清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2013）清城法民初字第922号原告：谢秀群，女，1972年3月23日出生，汉族，住广州市东山区，被告：清远市弘骏房地产开发有限公司，住所地清远市新城人民二路**尚景峰大厦******。法定代表人：米树森，该公司董事长。委托代理人：谢坚荣，广东平正信诚律师事务所律师。委托代理人：李伟劲，广东平正信诚律师事务所实习律师。原告谢秀群诉被告清远市弘骏房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谢秀群；被告委托代理人谢坚荣，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢秀群起诉称：2011年9月26日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号2011092626201947），约定原告购买被告建设的位于清远市清城区××楼××号的商品房，总价349704元，被告应在2012年6月30日前将经建设局工程竣工验收备案条件的商品房交付原告使用，逾期被告承担相应违约责任。合同签订后，原告依约按时足额交付全部购房款，但被告并未依约按时按交付条件交付该商品房给原告使用，原告因需使用该房屋，在2012年12月23日收楼。按合同约定，被告应在商品房交付使用后90日内即2013年3月24日前为原告办理该商品房的权属证书，但被告至今未办理，已经构成违约，应当承担违约责任。为此，请求法院依法判令：1、被告支付逾期交楼违约金30949元；2、被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金10491元；3、本案诉讼费由被告承担。原告提交如下证据：1、广东省商品房买卖合同，拟证明原被告之间存在商品房买卖合同；2、中华人民共和国税收转帐专用完税证、发票各1份，拟证明原告已经支付完毕所有购房款及缴纳完所有税收；3、收款收据复印件4张，拟证明原告支付购房款的事实。被告清远市弘骏房地产开发有限公司辩称：一、被告迟延交房并不构成违约。原、被告于2011年9月26日签订《商品房买卖合同》，合同第八条第一款约定，被告应当于2012年6月30日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付给原告。现虽已经超过双方约定的交付期限，但被告认为责任不在被告，理由是：1、被告于2011年7月25日已向清远供电局申报高压新装供电，并已获审批通过，但后来由于供电局迟迟未能安排负荷给被告开发的富丽东方苑房地产项目安装永久性用电，导致小区电房、发电机房无法建设，进而影响了消防的整体验收，并最终致使被告不能在合同约定的期限内把相关文件提交建设局进行工程验收备案。2、根据清远市人民政府办公室清府办函[2011]86号《关于清远市经营开发性项目增容部分土地差价征收标准及相关问题的通知》，被告须为富丽东方苑房地产项目增容补缴土地价款，影响了被告的资金投入，并间接影响了相关验收备案工作。根据上述合同第八条第二款约定“政府或政策、验收标准变更导致的”特殊原因，被告可据实予以延期交付。该约定实质是指如果非因被告主观原因导致验收备案迟延的，被告可据此抗辩免责。本案迟延交付房屋并非被告原因所致，被告的行为并不构成违约，原告要求被告支付逾期交房违约金没有事实依据。二、原告未能在约定期限内办理房产证，责任不能归于被告。如上所述，被告因政府原因据实延期交付房产，符合双方签订的《商品房买卖合同》的相关约定。由于原告收楼时间合理适当延期，以及供电局无法为本案房地产项目安装永久性用电、经营性项目增容补缴土地价款等的原因，导致原告在收楼后未能按合同约定的期限内办理房产权证，属政府原因影响，责任不能归于被告。综上，被告在房屋交付及协助办理房产证的过程中不存在违约行为，也没有其他任何过错，原告诉求无据，请法院予以驳回。被告提交如下证据：1、清远供电局高压新装供电方案，拟证明被告在2011年8月1日已向供电部门报装永久性供电，并获得审批同意；2、请求解决落实永久性用电的紧急报告，拟证明被告多次催促清远供电局落实永久性用电的问题；3、关于富丽东方苑消防验收事宜的《函》，拟证明因清远供电局一直未落实正常（永久性）送电，导致消防无法整体验收；4、中国南方电网首页及国务院《电力体制改革方案》，拟证明国家电网公司系由国务院授权成立，按国有独资形式设置，在国家计划中实行单列，对电力进行管理和调试；5、关于清远市经营开发性项目增容总分土地差价征收标准及相关问题的通知，拟证明2012年3月29日被通知增补地价款3613917元；6、建设工程竣工验收备案资料清单，拟证明工程竣工验收备案须提交的资料中包括永久性用电及消防整体验收；7、被告与清远供电局于2013年5月18日签订的供电方案，拟证明供电设备将在2个月后投入使用。经审理查明，2011年9月26日，原告谢秀群与被告清远市弘骏房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市清城区××楼××号房屋，建筑面积90.13平方米，套内面积71.89平方米,房屋总价款为349704元，付款方式为签订合同时已付209704元，余款14万于2011年10月30日前付清。合同第七条约定：“买受人如未能按本合同时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；……”第八条约定：“出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府或政策、验收标准变更导致的；3、买受人未能如期付款。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）:（1）逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十一条约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理:买受人未能按期付款，出卖人有权迟延交付，买受人应于收到出卖人书面通知书十天内付清本合同规定款项，及时办理收楼手续，否则出卖人有权按本合同第七条规定处理。”第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第2项处理:……2、买受人不退房，出卖人按已支付房价款的3%向买受人支付违约金。”上述原告购买房屋的价款，原告在2011年9月26日前共已支付了购房款209704元及办证费用共914元给被告，同年11月15日亦支付了剩余购房款14万元给被告。原告提供的由被告于2013年4月22日开具的发票显示，原告已付清购房款349704元给被告。2012年12月23日，被告将上述原告购买的房屋交付给原告使用，但该房屋交付时尚是临时用电，尚未通过消防的整体验收，也未完成竣工验收备案手续。在合同约定的期限内，被告也未能将办理权属登记需提供的资料报产权登记部门备案。庭审中，被告认为原告未按双方约定2011年10月30日前付清购房余款14万元，原告已构成违约，依约定被告有权迟延交付房屋，并自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告应按日支付逾期应付款万分之三的违约金。对此，原告认为其未能如期付清购房款的责任在被告，在双方签订合同时被告无如实告知所购商品房土地使用权年限没有60年而只剩44年，为此原告多次与被告协商，后经被告同意才延迟了半个月缴清余款14万元，但被告对此并不认可，原告亦并无提供证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点有：被告是否存在逾期交楼和逾期办理权属证书的行为；被告的抗辩理由是否成立，是否构成违约。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，协议内容合法有效，对双方具有约束力。双方均应恪守履行。本案中，原告已支付全部购房款，被告应依约在2012年6月30日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用。虽然被告答辩主张认为其逾期交房的原因在于供电局未能为富丽东方苑的房地产项目安装永久性用电导致消防无法整体验收以及富丽东方苑的房地产项目需补缴土地价款，但被告的该主张的情形显然并不属于商品房买卖合同约定的“出卖人可据实予以延期交付房屋的‘2、政府或政策、验收标准变更’”的情形，被告对此的抗辩理由并不能成立，本院不予采纳。对于被告主张的“原告未按双方约定2011年10月30日前付清购房余款14万元，原告已构成违约，依约定被告有权迟延交付房屋，并自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告应按日支付逾期应付款万分之三的违约金”，根据合同“出卖人可据实予以延期交付房屋的情形：3、买受人未能如期付款”的约定，原告于2011年11月15日才向被告支付了购房余款14万元，虽原告认为其逾期付款已征得被告的同意，但由于被告对此并无认可，原告亦无提供证据予以证实，应予认定原告逾期了15天支付购房余款14万元的行为亦违反了合同的约定，故对被告的上述主张本院予以采纳，依约被告有权迟延15天交付房屋，原告并应按逾期支付款项的万分之三及按逾期天数15天支付违约金。综上，本案原告已支付全部购房款，被告应依约在2012年7月15日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付原告使用，但被告在2012年12月23日才将房屋交付给原告使用，逾期交付161天，被告亦已违约，依约应按合同约定的“逾期交房超过60日后，从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付购房款万分之五的违约金”承担违约责任，违约金为28151.17元（349704元×0.0005×161天）。鉴于上述原告存在的逾期付款行为亦须依约支付违约金630元（140000元×0.0003×15天）给被告，此违约金可在本案中一并扣减，故被告向原告应支付的逾期交楼违约金为27521.17元。另外，根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。而本案被告并不能依约依期为原告办理房屋权属证书，故被告依约亦应承担逾期办证的违约责任，向原告支付违约金10491元（349704元×3%）。上述被告应支付的违约金，被告应在短期内支付给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、限被告清远市弘骏房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告谢秀群支付迟延交付房屋违约金27521.17元；二、限被告清远市弘骏房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告谢秀群支付迟延办理房屋权属证书的违约金10491元。本案受理费836元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  潘献春人民陪审员  朱洁雯人民陪审员  黎婉华二〇一三年九月二十七日书 记 员  余晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。