西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初19936号原告：程文婷，女，汉族，1982年2月15日出生，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，住西安市碑林区。原告：刘洪权，男，汉族，1981年6月9日出生，身份证号码：211XXXXXXXXXXXXXXX，住西安市阎良区。共同委托诉讼代理人：杨辉，上海申浩（西安）律师事务所律师。被告：陕西智逸实业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。 法定代表人：刘桃，该公司总经理。委托诉讼代理人：张东琨，男，汉族，1984年8月22日出生，住西安市新城区，该公司员工。原告刘洪权、程文婷诉被告陕西智逸实业有限公司（以下简称“智逸公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘洪权、程文婷的共同委托诉讼代理人杨辉、被告智逸公司的委托诉讼代理人张东琨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘洪权、程文婷共同诉称，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于西安市雁塔区XX街XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋（以下简称“案涉房屋”），建筑面积109.53平方米，房屋总金额为1020205元。原告已按照合同约定履行支付全部购房款义务，被告于2017年9月9日向原告交付案涉房屋，原告多次催促被告履行合同义务协助原告办理案涉房屋产权登记，但被告拒绝履行，导致原告至今未取得房屋所有权证书，根据合同约定，如因被告原因，原告未能在2019年10月9日前取得房屋所有权证书，原告不解除合同的，被告应向原告按日支付全部房款万分之零点五的违约金，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告于本判决生效之日起十日内给原告办理位于西安市雁塔区XX街XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋权属登记需要由被告提供的材料报产权登记机关备案，并协助原告取得房地产权属证书；2、被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金17853.59元（自2019年10月10日起，暂计算至2020年10月1日，实际数额计算至原告取得房地产权属证书之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告智逸公司辩称，1、原告至今未交房屋专项维修资金的情况下，依照答辩人与被答辩人的约定，答辩人有权顺延办证时间而无需承担违约责任。2、答辩人延期办理房产登记手续系多种客观因素所知，并非答辩人的责任，根据案涉合同第二十条第二项约定，只有因答辩人的原因逾期办证，答辩人才承担违约责任。3、被答辩人主张的逾期办理权属登记证书违约金截止时间及支付至实际取得产权证之日的诉请，属超出合同约定主张，不应得到支持，答辩人已经于2020年4月22日（一号楼）、2020年3月10日（4-5号楼）完成房屋初始登记，即完成答辩人的合同义务，不应承担之后的违约金。综上，答辩人不应承担为被答辩人逾期办理权属证书违约金的责任，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告刘洪权、程文婷与被告智逸公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于西安市雁塔区丈八街办高新四路高新大都荟第4幢2单元12层21203号房，建筑面积109.53平方米，合同总价款为1020205元。该合同第十一条约定，出卖人应当在2017年8月31日前，将经验收合格商品房交付买受人。买受人在办理房屋入住手续时应当向出卖人出示房屋专项维修资金交存凭证；未提供交存凭证的出卖人可以拒绝将房屋交付使用。第二十条关于产权登记的约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起520个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理：买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按4.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款1020205元，被告于2017年9月9日向原告交付房屋。另查，涉案楼栋规划验收时间为2019年10月31日，竣工验收备案时间为2019年12月10日，涉案房屋所有权初始登记时间为2020年3月10日。被告称取得初始登记后已经向各业主通知办理房屋产权证。截止庭审之日，原告尚未缴纳案涉房屋维修基金及契税。以上事实，有《商品房买卖合同》、购房款发票、验房单、西安市XX户表、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。《商品房买卖合同》第二十条约定有两项，第一项明确了原、被告双方共同申请办理转移登记，第二项确定了原告未能在约定时间内取得房地产权属登记证书被告的违约责任。第二项中房地产权属证书应当如何取得，办理房屋的权属登记证书首先应当由出卖人进行初始登记，这个是出卖人的合同义务，不需要买受人配合。在完成初始登记后，再由买受人和出卖人共同申请转移登记，也即买受人获得房屋的所有权登记。该条第一项已经明确了原、被告双方共同申请办理转移登记，那么第二项的“房地产权属证书”应当是涉案房屋的不动产登记。故按照合同约定，买受人即本案原告应当在收房后的520个工作日内即2019年10月14日前取得涉案房屋的房地产权属证书。但被告在2020年3月10日才完成初始登记，故在此之前未取得房地产权属证书系被告智逸公司原因，其应当按照合同约定向原告支付自2019年10月15日至2020年3月10日的违约金计7549.52元（1020205元×0.00005×148天）。办理转移登记需要买受人完成各项税费缴纳后，将买受人需要提供的材料一并提交后，与出卖人共同办理转移登记。而在被告完成初始登记后，原告亦需要提供契税发票、维修基金发票、身份信息、办证工本费等材料，双方共同提交房产登记机关，才能取得涉案房屋房产证，被告取得分户表后，涉案房屋已经有产权证号，房屋房产证的取得，必须双方配合，故2020年3月10日以后，未取得房地产权属证书不能只归责于被告，2020年3月10日以后的违约金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陕西智逸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘洪权、程文婷支付逾期办理西安市雁塔区丈八街办高新四路高新大都荟第4幢2单元12层21203号房屋所有权初始登记违约金7549.52元；二、驳回原告刘洪权、程文婷的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费246元，依法减半收取123元，由被告承担。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时向原告一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  员   王        华 二〇二一 年 七 月二十六日 书 记 员  陈        涵      打印：相丽华       校对：张  进        2021年  月  日送达1