贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4070号上诉人（原审原告）：杨锡军，男，1966年3月26日出生，汉族，住贵州省开阳县。委托诉讼代理人：周伟健，贵州道卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘涛，贵州道卫律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈朝波，男，1989年1月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：王明，贵州解忧律师事务所律师。上诉人杨锡军因与上诉人沈朝波房屋买卖合同纠纷一案，均不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初7726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨锡军上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持杨锡军的一审诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费用由沈朝波承担。事实和理由：一、一审判决一方面认定《房屋权属转让协议》合法有效，并由沈朝波退还安置过渡费36000元，另一方面又驳回杨锡军诉请继续履行前述协议的主张，两者相互矛盾，应予撤销。二、本案的法律事实在《中华人民共和国民法典》实施之后仍然持续，沈朝波非法持有杨锡军享有的超期安置过渡费36000元以及超期安置过渡费尚未明确确认的法律事实依然持续存在，应适用《中华人民共和国民法典》，一审判决适用《中华人民共和国合同法》错误。三、一审判决认为合同权益变更的条件未成就、未通知拆迁人，进而未予支持杨锡军诉请享有和领取剩余超期过渡费的主张错误，将导致当事人的诉累增加。在签订《房屋权属转让协议》及办理公证后，杨锡军与沈朝波一同到拆迁人办理超期过渡费领取的相关手续，拆迁人不仅对房屋权益的转让知情，且指导了转让的行为，一审判决认为杨锡军未通知拆迁人错误。四、一审判决未遵循同案同判原则错误。一审法院未依职权追加拆迁人程序违法。同时，一审判决存在多处笔误，应予纠正。沈朝波辩称，《房屋权属转让协议》应属无效，安置过渡费明确是由沈朝波享有。沈朝波上诉请求：1．撤销一审判决，判令解除《房屋权属转让协议》；2．本案一审、二审案件受理费由杨锡军承担。事实和理由：一、《房屋拆迁安置补偿协议》是政府对失地农民进行安置的保障性住房，安置方式是以家庭户为单位进行安置的保障性住房。该协议违反了《观山湖区安置房管理办法》《经济适用住房管理办法》《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，且严重侵犯了其他家庭成员及农村集体的合法权益，应属无效合同。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、第二款规定，该房屋的转让需缴纳土地收益上缴国家，但双方的合同中隐瞒了该土地收益金的交纳，该合同损害国家利益，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，为无效合同。三、从《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条、第二十四条规定，沈朝波的房屋属经济适用房具有公益事业性质。该法第四十五条规定，房屋的买卖须由政府审批，并交纳土地出让金后方可准许上市交易。杨锡军辩称，一、杨锡军已将《房屋拆迁安置补偿协议》的对价全部支付给沈朝波，沈朝波认为该协议无效或者申请解除，无事实和法律依据，违背诚实信用原则。二、既然案涉协议有效，那么沈朝波应当按照约定继续履行义务，超期安置过渡费也应由杨锡军享有。三、沈朝波应向杨锡军支付利息损失。杨锡军向一审法院起诉请求：1．请求依法判决沈朝波继续履行与杨锡军于2013年3月27日签订的《房屋权属转让协议》；2．请求依法判决沈朝波向杨锡军返还2018年上半年的超期过渡费人民币36000元整并按月息2%的标准向杨锡军支付利息损失直至返还全部超期过渡费之日止，暂从2018年7月计算至2019年2月为人民币5760元整。2018年下半年之后直至房屋交付停止发放期间的超期过渡费由杨锡军享有和领取；3．请求本案产生的案件受理费等相关诉讼费用由沈朝波全部承担。一审法院认定事实，沈朝波系观山湖区小箐村二组村民。沈朝波户在观山湖区砖混结构住宅（20㎡）需拆除，贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室按照批准的拆迁安置方案与沈朝波达成《房屋征收安置补偿协议》（823号），约定根据筑金管通字〔2012〕36号文有关规定，沈朝波户原房不足240㎡的面积为220㎡，待确权后给予安置补偿；产权调换时被征收人根据筑金管通字〔2012〕36号文规定，按照200元／㎡支付给征收人44000元后，给予沈朝波户220㎡安置，合计安置被征收人240㎡。具体以“龙泉村拆迁安置房”小区成套住宅房屋建筑面积220㎡及营业面积20㎡与沈朝波进行产权调换，调换房屋的面积以产权部门核定为准。还约定自行周转过渡期为18个月及临时安置补助，若未能在约定期限安置房屋，超期之日起每月递增过渡费10%，最多不超过五倍。另查明：2013年3月27日，杨锡军与沈朝波签订《房屋权属转让协议》，约定以47.2万元的价格将沈朝波户前述240㎡的产权调换安置房屋转让杨锡军，产生的超期安置过渡费、延期办理产权手续的违约金由杨锡军领取。同日，杨锡军向沈朝波中国农业银行的账户转账470000元，沈朝波向杨锡军出具收到杨锡军现金491600元的收条，实际为支付470000元给沈朝波。2012年3月27日，沈朝波向杨锡军出具了《委托书》，委托杨锡军代为办理《房屋征收安置补偿协议》（823号）中约定“龙泉安置点”回迁事宜、领取超期拆迁安置过渡费、代为选房、办理产权、补交土地出让金等等事宜；同日，沈朝波向贵州省贵阳市立诚公证处对前述委托事项进行公证。公证书现由杨锡军持有，并持有户名为沈朝波的发放过渡费的贵阳银行存折，2018年2月14日沈朝波在贵阳银行从前述过渡费的银行账户取款36000元，之后杨锡军未能再支取前述款项。此外，一审法院曾于2020年3月2日前往贵阳市观山湖区征收安置中心调查所涉安置点土地性质及修建情况，征收安置中心工作人员称观山湖区现有安置点有二铺、龙泉、干井、上麦四处，土地性质划拨，但未提供相应划拨用地手续。2020年3月12日再次前往贵阳市自然资源和规划局查询涉及征收拆迁安置点（涉及观山湖区二铺、龙泉、干井、上麦安置项目）的土地性质，目前仅能查询到“观山湖区龙泉村安置项目”划拨用地有关手续。一审法院认为，《房屋拆迁安置补偿协议》的签订建立在沈朝波出具有效的房屋权属证明的基础上，无证据证明存在合同无效的情形，杨锡军与沈朝波签订的《房屋权属转让合同》及附件系双方真实意思表示，杨锡军通过支付对价受让沈朝波通过《房屋征收安置补偿协议》合法取得的产权调换房以及之后的超期过渡费，故依法成立的合同，应当认定为有效，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《房屋征收安置补偿协议》的内容，沈朝波被拆迁房屋存在有效的房屋权属证明，其合法确权的面积240㎡的砖混结构自建房应系其合法财产。而被安置房屋位于贵阳市观山湖区，该安置点目前处于建设状态，并有部分安置房屋已经交付。虽然安置点土地性质为划拨，但是并非划拨土地上修建的房屋不能过户，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，也就是说，由受让方缴纳土地使用权出让金是办理房屋转让手续的前提条件，但不是禁止以划拨方式取得土地使用权上的房屋转让，因此，《房屋权属转让合同》并没有违反法律强制性规定，应当确认为合法有效。就合同的履行情况看，杨锡军与沈朝波签订《房屋权属转让合同》不久，通过公证的方式，委托杨锡军办理房屋回迁事宜、办理产权手续及补交土地出让金、领取拆迁安置过渡费等事项，后沈朝波收取了杨锡军的转让款，双方合同已经生效。在后期履行过程中，因沈朝波违反《房屋权属转让协议》的约定，擅自支取超期安置过渡费36000元应予以返还，沈朝波的行为不仅违反了诚实信用原则，也不利于民事法律关系的稳定，属于不讲诚信、为追求自身利益最大化置他人利益于不顾的恶意行为，故对于杨锡军的主张要求沈朝波返还已由沈朝波支取的2018年上半年发放的36000元超期安置过渡的主张应予以支持。对于杨锡军主张的利息，实为沈朝波因擅自支取给杨锡军造成的资金占用的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年修正）第十八条第四款的规定上浮40%计算损失为宜，自沈朝波领取之日2018年2月14日起计算。纵观本案事实，沈朝波被拆迁房屋系农村宅基地上房屋的属性因拆迁行为已经消灭，沈朝波通过补偿协议取得被安置的权利及获得超期过渡费的利益，在法律没有禁止当事人转让权利和利益且杨锡军受让的权利可以实现的情况下，合同当事人秉持诚实信用原则，按照合同约定履行义务，但对合同履行义务的具体内容在诉讼请求应当具体明确；对于杨锡军主张合同项下的过渡费归杨锡军所有等的主张，在《房屋权属转让合同》有效的基础上，理应包含了沈朝波基于合同相对性原则，继续履行合同义务，但对于《房屋征收安置补偿协议》权益人的变更、产权调换房屋权属变更等需考虑是否通知拆迁人、条件是否成就等因素，因此对于杨锡军的前述主张一审法院不予支持，待条件成就时可以另行主张权利。一审法院判决：一、沈朝波于本判决生效后十日内向杨锡军返还领取的2018年上半年的房屋征收安置过渡费36000元及资金占用损失（以36000元为基数，从2018年2月14日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮40%计算，从2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮40%计算）；二、驳回杨锡军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4190元（已减半收取），由沈朝波负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因沈朝波对《登记需要提交资料清单》《现场照片》两张的真实性不予认可，且上述照片均无相关机构的盖章，亦无其他证据予以佐证，本院对该证据的真实性，依法不予采信。对《信访事项处理意见书》的真实性本院依法予以采信，但能否达到杨锡军的证明目的需结合全案综合评判。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：一是《房屋权属转让协议》的效力；二是杨锡军主张继续履行合同，并享有剩余的超期安置过渡费是否应予支持。一、关于《房屋权属转让协议》的效力的问题沈朝波主张因案涉房屋性质为拆迁安置房，因而案涉《房屋权属转让协议》无效。根据2012年12月6日《房屋征收安置补偿协议》（823号），沈朝波作为金源社区小箐村的村民，因拆迁而依法取得安置房屋以及领取过渡费的权利。2013年3月27日，沈朝波将前述房屋征收安置补偿协议项下的权益约定作价47.16万元转让给杨锡军，杨锡军实际支付了47万元。沈朝波也向杨锡军交付了《房屋征收安置补偿协议》的原件及发放过渡费的存折，并出具经公证的《委托书》。虽然转让的标的物为安置房，但并未违反法律行政法规的强制性效力性规定，应属有效。退一步而言，即便转让的安置房存在瑕疵，但并不影响合同的效力。一审法院认定案涉合同有效，并无不当，本院予以维持。二、关于杨锡军主张继续履行合同，并享有剩余的超期安置过渡费是否应予支持的问题如前所述，案涉《房屋权属转让协议》既然被认定为有效，沈朝波理应按照协议约定履行义务，但因为案涉拆迁安置房尚存在权属变更的条件是否成就等因素，现案涉房屋被安置何处尚不明确，待履行条件成就时，杨锡军可另行主张。一审判决以杨锡军主张合同继续履行不具体明确为由驳回，并无不当。根据《房屋权属转让协议》第一条：“因房开商（政府行为）原因，致使房屋不能按时交付及房屋产权的相关手续不能按时办理的，产生的超期过渡费、延期办理产权手续产生的违约金由杨锡军领取，沈朝波不在享受。”之约定，沈朝波已将《房屋拆迁安置补偿协议》项下超期过渡费转让给杨锡军，现杨锡军主张2018年下半年后直至房屋交付之日止的超期过渡费由其享有领取，具有事实依据，本院予以支持。一审判决未予支持杨锡军的该项主张，系认定事实不清，本院予以纠正。此外，因案涉《房屋权属转让协议》签订于《中华人民共和国民法典》颁行之前，一审法院适用《中华人民共和国合同法》并无不当，对杨锡军主张适用法律错误，本院不予支持。拆迁人并非本案必须参加诉讼的当事人，一审法院未予追加，并无不当，杨锡军主张一审法院程序违法，无事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决中存在的笔误，本院在二审判决中一并予以纠正。综上所述，杨锡军的上诉请求部分成立，对其成立的部分本院应予支持。沈朝波的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定部分事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初7726号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初7726号民事判决第二项；三、《房屋拆迁安置补偿协议》（823号）中2018年下半年之后至房屋交付止的安置过渡费由杨锡军享有领取；四、驳回杨锡军的其余诉讼请求。一审案件受理费4190元，由沈朝波负担；二审案件受理费16760元，由杨锡军负担4190元，由沈朝波负担12570元。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  程 奕二〇二一年七月五日书记员  曾凡青