湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初7461号原告：湖南湘诚壹佰置地有限公司，住所地长沙市雨花区长沙大道南侧黎托乡政府办公楼。法定代表人：谢贵宾，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李雨晨，湖南金州律师事务所律师。被告：湖南雪狼运动健身有限公司，住所地长沙市开福区洪山街道万家丽北路一段699号恒大雅苑运动中心4楼。法定代表人：刘鹏，总经理。委托诉讼代理人：刘伟星，男，1990年1月5日出生，汉族，系公司员工，住河北省石家庄市无极县。原告湖南湘诚壹佰置地有限公司(以下简称原告)与被告湖南雪狼运动健身有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李雨晨，被告的委托诉讼代理人刘伟星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1.判令确认解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2.判令被告返还租用房屋；3.判令被告支付房屋租金127260元（截至2021年3月31日）；4.判令被告支付2018年10月1日到2018年12月31日的租金共计25200元；5.判令被告支付物业管理费20160元（2020年1月至12月的费用，实际要求计算至被告返还占用房屋之日）；6.判令被告支付迟延付款的滞纳金25766元（暂按每天所欠租金的万分之六暂计至起诉2021年3月31日，实际要求计算至被告履行之日）；7.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告明确第三项租金起算时间为2020年1月1日，另增加一项诉讼请求要求确认收取的20000元履约保证金不予退还。事实和理由：原告与被告于2018年9月7日签订《租赁合同》，约定自2018年10月1日开始，将原告位于湖南省长沙市雨花区××路××号××万科里项目3号楼3-305号铺位出租给被告，租赁面积168平方米，租赁期限为三个租约年，租金自培育期届满之次日起开始计算。租金按租赁面积计算，第一年租金为60元／平方米；第二年65元／平方米；第三年为70元／平方米（租金含物业费10元／平方米／月）。根据租赁合同约定向被告交付房屋，而被告自2020年1月开始逾期支付租金、物业管理费用，截至2021年3月31日，除2018年10月1日至2018年12月31日期间产生的租金25200元外，另有租金127260元以及2020年1月至12月欠付的物业管理费20160元未缴纳。经原告多次沟通催促，被告仍未按照《租赁合同》履行义务，即在租赁期内未按期支付租金和水、电、燃气、物业管理等费用，此行为已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告辩称，被告对原告主张的计租期限有异议，有免租期和疫情期间的减免，疫情期间减免一半，物业费没有减免，被告无法接受。在被告停止使用场地教学后，经多次调解，原告并未让被告搬出场地，不应让被告承担后期的房租和其他费用，原告称没有交清租金不让退出场地，也并未让被告在一定期限内搬离。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月7日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：被告承租原告名下位于湖南省长沙市雨花区××路××号××万科里项目的3号楼3-305号铺位，合同签订时面积为168平方米，租赁面积以合同签订的面积为准；租赁期限为三个租约年，自2018年10月1日至2021年9月30日；原告给予被告4个月培育期（免租期），培育期内应支付物业费、水费、电费、通讯费等能耗费，并应遵守租赁合同项下的各项义务；从2018年9月10日起至2018年9月30日为装修期（具体交付时间以甲方实际交付为准），在此装修期内，被告不需要交纳租金，但应按照物业标准费标准承担物业装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源等费用；租金自培育期届满之次日起开始计算，租金按租赁面积计算，第一年2018年10月1日至2019年9月30日租金60元／㎡／月，第二年2019年10月1日至2020年9月30日租金65元／㎡／月，第三年2020年10月1日至2021年9月30日租金70元／㎡／月（租金含物业费，物业费10元／㎡）；被告应按季度支付租金，被告应于商铺交付时预付首期租金，其后的租金应于每个季度首月的10日之前支付；被告在该房屋内经营品牌为功夫雪狼，经营项目为中国传统武术、散打搏击健身，接受并服从原告的统一经营管理；被告应在租赁合同签署之日起3个工作日内向原告支付20000元的履约保证金，租赁保证金不是被告预付的综合租金或物业费，不包括租户装修管理规定的装修押金，租赁保证金仅作为被告遵守租赁合同的保证。原告有权从租赁保证金中抵扣被告拖欠的综合租金、物业费或其它费用、被告应承担的赔偿、违约金、原告代被告承担的赔偿等，本合同租赁期满或提前终止后，被告按照租赁合同的约定交还租赁房屋后15个工作日内，原告将租赁保证金无息退还给被告；第十条物业管理费约定，原告有权自行或委托管理公司对该楼宇或其任何部分进行物业管理工作，物业费由被告承担，物业费按租赁面积计算，每月物业费按照物价局最终审核的物业费标准进行计算；第二十二条违约责任约定，被告延迟缴纳合同项下综合租金及其他费用的，则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。延迟超过30日，原告有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期间，若被告迟延缴纳综合租金或物业管理费或能源费用等累计超过3次（含本数），则原告也有权单方解除合同。除本条相关约定外，被告违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，则原告有权通知其改正，被告应当改正。经原告通知，被告仍不改正的，则自原告发出第二次通知之日起，被告每日应当向原告支付相当于通知发出所在租约年月综合租金10%的延迟履行违约金，直至被告改正为止。在此种情况下，如被告迟延履行超过15日，则原告有权单方解除合同。22.6约定，被告迟延缴纳本合同项下综合租金、物业管理费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过原告书面催告，被告仍不缴纳的，原告可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至被告履行相关付款义务为止。原告无需因此而向被告或第三方承担任何责任。原告因此受到第三方索赔的，则原告有权向被告追偿损失，双方确认，在被告欠付综合租金、物业管理费等费用期间，未经原告批准，被告不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出房屋。附件三：三年合同租金明细表另载明，2018年10月1日至2019年9月30日租金标准为33.33元／月／㎡（根据第一年月租金50元／㎡×一年中收取8个月的租金÷12个月得出），合同还对其他事项进行了约定。租赁合同签订后，原告按约定如期将涉案房屋交付给被告使用，被告向原告交纳了履约保证金20000元、装修押金10210元。2019年8月31日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》(补充协议)，约定:第一条原告同意免去被告2018年10月1日至2018年12月31日期间产生的租金费用（不含物业管理费）作为经营扶持；第二条原、被告双方同意，被告缴纳2018年10月1日至2018年12月31日期间产生的物业管理费5040元后，将原合同租期2018年10月1日至2021年9月30日变更为2019年1月1日至2021年12月31日，被告按照新租金明细表（附件一）缴纳相关费用；第三条被告须在签订此协议5日内缴纳附件二欠费明细表上的相关费用共计70554.96元，其中欠缴2019年1月1日至2019年9月30日租金50394.96元、2018年10月1日至2019年9月30日物业费20160元；如被告不能按本协议条款三约定按时缴纳费用，或后期不能按原告催缴函及时缴纳相关费用，则原告有权作废协议中给予被告的经营扶持优惠，改按《租赁合同》相关约定条款执行。上述协议签订后，被告缴纳了补充协议内欠缴的租金及物业费，自2020年1月1日起被告再次欠缴相关费用，并于2020年10月21日停止营业，2020年12月14日向原告提出撤场。后原告向被告催要租金未果，2020年12月26日，原告委托湖南金州律师事务所向被告邮寄发送《律师函》，函告被告在收到本函后5日内向原告一次性缴纳拖欠的各项费用及滞纳金，如被告未在上述期限内履行相应义务，原告将依据《中华人民共和国合同法》解除《租赁合同》，要求被告支付欠付费用并补足2018年10月1日至2018年12月31日期间产生的租金。被告收到上述函件后仍未向原告支付租金，原告遂于2021年4月26日向本院提起诉讼，请求判如所请。本院于2021年5月14日向被告送达了本案的起诉状及证据副本等材料。庭审中，1、原告提交的《缴款通知》载明：原告自2020年1月1日至2021年3月31日的待缴固定租金金额为127260元，其中2020年、2021年每月应缴租金标准分别为9240元、10080元，自2020年1月1日至2020年12月31日待缴物业费为20160元。物业管理费按照每月1680元收取（168平方米×10元），原告减免了被告2020年2月至4月每月半个月的租金，原告陈述系基于疫情原因进行的减免，被告对上述租金及物业管理费收费标准及减免租金事实均无异议，另主张减免物业费用。2、原告主张《商铺租赁合同》(补充协议)明确约定：若被告在期限内缴纳此前欠付费用，且后期按时缴纳费用，则原告同意减免2018年10月1日至2018年12月31日期间产生的租金，若被告在后续履约过程中未按时缴纳相关费用，则原告不予减免前述租金费用，被告对此未提出异议。在本案审理过程中，原告称被告至今未将房屋交还、搬离，被告主张系因未结清租金原告不让其退出场地，故未进行搬离。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》及《商铺租赁合同》（补充协议）系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应遵照履行。一、《租赁合同》的解除及腾还房屋。合同约定被告延迟缴纳合同项下综合租金及其他费用的，延迟超过30日，原告有权单方解除合同。现被告迟延支付租金的行为已符合约定的解除情形，故对原告要求解除《租赁合同》的诉请，本院予以支持，解除日期为被告收到起诉状之日即2021年5月14日。因涉案租赁合同已解除，被告应腾空并向原告返还房屋。二、租金的承担。原告提供房屋供被告用于经营，被告应当依约支付租金，根据原告的主张，要求被告向其支付2020年1月1日至2021年3月31日的租金，本院予以支持，后续租金及占有使用费因原告未在本案进行主张，本院不予处理。原告虽陈述被告一直未搬离房屋，但被告在2020年12月14日就撤场事宜已与原告进行沟通，双方就后续租赁事宜协商未果，在被告拒不缴纳租金情形下，原告应采取适当措施防止损失的扩大，故本院酌情认定被告对2020年12月14日至2021年3月31日的期间租金承担60%较为妥当，2020年1月1日至2021年3月31日的租金具体计算为113057.28元[87780元+9240元×0.43月+（9240元×0.57月+10080元×3月)×60%]，就扩大部分租金损失，原告应自行承担。关于2018年10月1日到2018年12月31日租金问题。根据双方2019年8月31日签订的《商铺租赁合同》（补充协议）的约定，原告同意免除被告2018年10月1日至2018年12月31日期间产生的租金费用（不含物业管理费），如被告后期不能按原告催款函及时缴纳相关费用，则原告有权作废本协议中给予被告的经营扶持优惠，改按《租赁合同》相关约定条款执行。因被告后续即自2020年1月已存在拖欠租金的行为，且在原告催款后仍拒不支付，故原告有权要求被告按照《租赁合同》补足2018年10月1日到2018年12月31日的租金，根据合同约定的租金标准具体计算为16798.32元（33.33元/㎡×168㎡×3月）。被告辩称的费用减免问题，考虑新型冠状肺炎疫情期间原告已经免除被告2020年2至4月各半个月的租金，被告另要求免除其他费用的请求，本院不予支持。三、关于违约责任。租赁合同内就违约责任进行了多项约定且约定标准明显过高，而原告未举证证明其损失的具体情况，考虑原告损失主要为租金损失，结合合同的履行情况、租金标准、解约原因及被告方实际经营情况等因素，本院认为由被告承担相当一个月租金的滞纳金10080元足以弥补原告的损失，原告主张超出部分，本院不予支持。四、物业管理费的支付。根据双方合同约定，被告应承担承租经营期间的物业管理费，考虑被告自2020年10月21日后未营业的实际情况，且双方对物业管理费损失继续扩大均存在一定过错，本院认定被告仅应向原告支付2020年1月1日至2020年12月14日的物业管理费19269.6元（168㎡×10元×11.47月），原告主张超出部分，本院不予支持。此外，就被告交纳的履约保证金20000元，原告主张不予退还，因本院已判令被告支付违约金，故为衡平双方权利义务，确认就被告已交纳履约保证金冲抵租金。另，就被告交纳的装修押金10210元，原告同意冲抵租金，本院予以确认。综上，上述款项扣减后被告应向原告支付2020年1月1日至2021年3月31日期间欠付租金99645.6元（113057.28元+16798.32元-10210元-20000元）。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南湘诚壹佰置地有限公司与被告湖南雪狼运动健身有限公司于2018年9月7日签订的《租赁合同》，解除时间为2021年5月14日；二、被告湖南雪狼运动健身有限公司于本判决生效后20日内腾空并向原告湖南湘诚壹佰置地有限公司交付长沙市雨花区劳动东路1299号万科魅力之城万科里项目的3号楼3-305号房屋；三、被告湖南雪狼运动健身有限公司于本判决生效后15日内支付原告湖南湘诚壹佰置地有限公司截至2021年3月31日期间租金99645.6元（履约保证金、装修押金已抵扣租金）；四、被告湖南雪狼运动健身有限公司于本判决生效后15日内支付原告湖南湘诚壹佰置地有限公司违约金10080元；五、被告湖南雪狼运动健身有限公司于本判决生效后15日内支付原告湖南湘诚壹佰置地有限公司物业管理费19269.6元；六、驳回原告湖南湘诚壹佰置地有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取2288元，由被告湖南雪狼运动健身有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 袁亚二〇二一年七月二十六日法官助理 彭傲书 记 员 肖倩