贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0523民初2444号原告:贵州汇金物业管理有限责任公司，住所地贵州省毕节市金沙县城关镇成治路教育局商住楼，统一社会信用代码：91520523073868273B。法定代表人：董裕民，男，系该公司董事长。委托代理人（特别授权）：朱正梅，女，系该公司员工。委托代理人（特别授权）：詹先胜，男，系该公司副总经理。被告：唐灿，女，1989年11月11日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。原告贵州汇金物业管理有限责任公司(以下简称汇金公司)与被告唐灿物业服务合同纠纷一案，本院2021年5月18日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告汇金公司的委托代理人朱正梅、詹先胜，被告唐灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇金公司向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告支付原告物业管理费789.55元，违约金23.69元，共计813.24元。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系依法成立并在金沙县市场监督管理局登记领取营业执照的物业管理公司，根据聘请，被告居住的建安壹号小区3-1-3号在2020年1月1日至2020年12月31日由原告进行管理。自原告管理以来，2020年7月1日至2020年12月31日期间，被告总共拖欠原告物业管理各项费用共计813.24元（面积：109.66m，收费标准：1.20元／㎡／月，合同约定违约金：按物业服务费的3％标准）。经原告多次交涉，被告均以各种理由回绝原告，明确拒绝缴纳其拖欠的物业管理费。原告认为，根据业主委员会的聘请，原告为被告居住的小区提供了物业管理服务，被告理应足额并按时向原告缴纳物业管理费，被告拒绝缴纳的行为，已严重损害了原告的合法权益。因此，原告依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》《物业管理条例》等相关法律法规及司法解释规定，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告唐灿辩称，拒缴物业费的原因是绿化和卫生，我家门口的绿化处于杂草丛生的状态，没有绿化，白色垃圾和老鼠长期都在门口，打扫卫生的人直接把死老鼠扫到我家门口的洞里面，白色垃圾处理不及时，两三天才看到有打扫卫生的人来处理。自从该物业公司到来，我家厨房下水道三次堵塞，三次都是自己处理的，家里的冰箱和大米都受到不同程度的损害，第三次原告工程部的人帮助我家改管道，材料费我家自己出，工程部的人还私自向我老公要了100元的烟钱，该公司的朱经理说是我老公主动给的，我要求我老公和那个工程部的人对质。管道改好以后，我全家人回安顺，在没有经过业主允许和通知业主的情况下，原告工程部再次把我家管道改还原，从安顺回来后厨房又再次被淹。以上原因致使余下的物业费没有缴纳。原告来到小区以后，没有看到他们搞过一次防火和防暴演练，我家门口的灭火器已经腐蚀没有更换。一楼没有任何监控设施，没有安装任何防盗门，任何人都可以随意进入，留下极大安全隐患。请求法院驳回原告的诉讼请求，判令原告赔偿我厨房被淹的各项损失即打扫厨房的误工费、大米20斤的费用及改管道的材料费等。原告汇金公司为证明其诉讼主张，向本院提交证据如下：1.物业服务合同。用以证明我们和建安壹号小区进行物业服务。经质证，被告对合同真实性无异议，但原告违反合同第四条第二项第三款的约定，在一整年的服务中没有看到原告搞过一次防火安全演练，更没有搞过一次防暴安全演练，没有定期检查消防设备设施，停车场的消防水带不翼而飞，一直没有得到整理和更换。违反第四条第二项第四款对业主提出的合理要求做到及时准确解决的约定，原告对业主提出的要求没有及时准确解决，比如小区一楼公用大厅破坏的地板砖，该公司在修补时就敷衍了事，在修补三号楼墙砖时，用颜色花纹差别很大的墙砖来修复，当时我老公请他们用颜色花纹相近的来修补，但是管理人员回复说买不到，但我老公出去吃东西就给他们买回来了，说明该公司做事敷衍了事。违反第四条第二项第六款的约定，保洁服务没有做到细致无盲点，原告服务期间我们小区花池中出现大量白色垃圾，特别是我家一楼门外的白色垃圾随处可见，严重影响我家人的身心健康。原告答应过第二天把我家门口的管道由明管改为暗管，但至今都没有改。2.服务绿化照片三页。用以证明原告对小区花园进行了绿化。经质证，被告认为我家门口的花园处于无绿化状态，白色垃圾到处都是。一年来在我的要求下偶尔见过一两回来我家花园拔过草。3.防疫照片一张。用以证明原告搞防疫工作的情况经质证，被告无异议。4.维修设备照片三页。用以证明原告对设备设施进行维修维护的情况。经质证，被告认为我家住一楼，电梯和我家没有关系，管道疏通维护不到位。5.短信截图一张。用以证明原告向被告催缴物业费的情况。经质证，被告认可催缴过的。被告唐灿为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据：照片三张。用以证明我家厨房经常被水淹，物业公司没有派人打扫。经质证，原告认为这是我们刚进场时还没有改管道的时候的事，但被告打电话后我们随叫随到。后来经过业委会、业主同意改管道后，被告家就没有再被淹过。之前被告家被淹时没有很严重，只是有水冒出来。本院对证据的认定情况，原告汇金公司举证1、3、5，被告对真实性无异议，本院认定其真实性；举证2、4，原告虽有异议，但能综合证明一定的案件事实，本院对其真实性予以认定。被告唐灿举证图片3张，原告认为系其公司进场时的情况，故本院对真实性予以认定。本院经审理认定事实如下：2020年1月1日，原告汇金物业公司与金沙县鼓场街道建安壹号小区业主委员会签订《建安壹号小区物业服务合同》，将被告唐灿所居住的建安壹号小区委托给原告汇金公司实行物业服务管理，合同期限从2020年1月1日起至2021年12月31日止。该合同约定了物业服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理费收取、违约责任等事项。其中第四条约定原告提供的物业服务包括：1.物业公用部位的维修、养护和管理；2.物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业公用部位和向场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；9.其他服务：（1）做好业主包裹的收发登记。（2）根据业主要求做好于前期物业公司的交接工作。（3）代收代缴服务。该条同时约定了物业管理服务的具体质量标准。合同第十一条约定合同期限内物业费用按半年缴纳。住宅物业服务费：1.20元/㎡/月。第十五条约定业主或物业所有人违反合同第八条约定，未能按时足额缴纳物业服务费的，应按物业服务费的3%标准支付违约金。合同签订后，原告汇金公司履行物业管理服务至2020年12月31日退出该小区，被告唐灿缴纳物业管理费至2020年6月30日。被告唐灿所购房屋房号为3-1-3号，建筑面积为109.66平方米。被告自2020年7月1日起至2020年12月31日共欠物业管理费789.55元（109.66㎡×1.20元/㎡/月×6个月），经原告汇金公司催收，被告唐灿以原告物业服务不到位为由拒绝缴纳尚欠的物业管理费用。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案的法律事实系民法典实施前发生的，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”和第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，关于原告汇金公司要求被告唐灿支付物业管理费789.55元的主张，本案中，《建安壹号小区物业服务合同》的签订系合同各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力。原告汇金物业公司应按合同约定的物业管理服务标准履行物业管理服务义务，被告唐灿也应按照合同约定履行缴付物业管理费的义务。经查明，被告自2020年7月1日起至2020年12月31日差欠物业管理费789.55元。原告汇金公司虽完成了一定的物业服务，但未按合同约定尽到全面管理服务职责。结合被告唐灿当庭陈述及举证，表明原告汇金公司所提供的物业服务有不到位之处，但并不能证明原告汇金公司完全没有提供服务。为维护双方当事人的合法权益，结合全案事实，本院酌定被告唐灿按照正常收费标准的60%缴纳拖欠的物业管理费，即789.55元×60%=473.73元。关于原告要求被告支付逾期缴纳物业管理费违约金23.69元的问题，因被告唐灿未按合同约定支付物业服务费，系不满原告汇金公司的服务质量，并非恶意拖欠，且原告汇金公司也未按合同约定全面履行管理职责，故本院不予支持。关于被告唐灿抗辩要求原告汇金公司赔偿其厨房被淹的各项损失即打扫厨房的误工费、大米20斤的费用及改管道的材料费等的问题，因其未举证证明，故本院不予采纳。为此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告唐灿于本判决生效之日起十日内支付原告贵州汇金物业管理有限责任公司物业管理费473.73元。二、驳回原告贵州汇金物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计30元，由被告唐灿负担20元，原告贵州汇金物业管理有限责任公司负担10元。本判决为终审判决。本判决生效后，权利人申请执行的期限为二年，从本判决所确定的履行期限最后一日起计算。审 判 员  姚 杰二〇二一年七月十四日法官助理  刘曦影书 记 员  胡 鹏