福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终1937号上诉人（原审被告）：郑巧贤，女，1984年5月3日出生，汉族，住福建省龙海市。委托诉讼代理人：郑明贤，男，1986年9月2日出生，汉族，住福建省龙海市，系郑巧贤的弟弟。被上诉人（原审原告）：福建富丽达物业管理有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区人民路新洲城C幢1003-1室，统一社会信用代码91350800751370854J。法定代表人：陈卫东，董事长。委托诉讼代理人：张华英，女，1977年3月2日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。上诉人郑巧贤因与被上诉人福建富丽达物业管理有限公司（以下简称“富丽达物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2020）闽0681民初5302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑巧贤的委托诉讼代理人郑明贤、被上诉人富丽达物业公司的委托诉讼代理人张华英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑巧贤上诉请求：1.撤销福建省龙海市人民法院（2020）闽0681民初5302号民事判决第一项，发回重审或依法改判富丽达物业公司赔偿因自身管理失责原因，故意拖延三年，导致郑巧贤电动车丢失损失3500元整。2.本案的一审和二审全部诉讼费用由富丽达物业公司承担。事实与理由：一、富丽达物业公司未能按照合同约定提供物业服务，且未公布2017年5月1日至2017年9月15日期间的水电公摊费用的计算表及计算依据，其要求收费缺乏事实依据。具体而言，富丽达物业公司违反《龙江一号前期物业合同》第七条“业主咨询、投诉在24小时内予以答复处理”的约定，在业主反映小区保安不作为、对物业费明细有疑问并留下联系方式请求援助处理时，未在合同规定时间内给予答复。富丽达物业公司违反《龙江一号前期物业合同》第七条“每两个月或与当地收费部门收费时间一致在管理处公布一次由业主公摊的公共水电等费用详细测算情况”的约定，未公布小区水电公摊收缴明细表。富丽达物业公司违反《龙江一号前期物业合同》第七条“按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻；对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时登记管理”的约定，未对进入小区人员实行临时登记管理，造成郑巧贤电动车丢失，郑巧贤电动车丢失后，咨询保安巡逻路线及打卡记录，富丽达物业公司均无法提供。富丽达物业公司违反《龙江一号前期物业合同》第七条“公共楼道、电梯厅每日清扫2次，每次拖洗1次；进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱堆放、无卫生死角等现场，保洁小区内干净整洁”的约定，未定期清洗打扫公共区域，污水管维护不到位。富丽达物业公司违反《龙江一号前期物业合同》第七条“每日至少巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他公共部位的门窗、玻璃、消防器材等做好巡查记录，有损坏现象的一周内恢复正常，并及时维修养护”的约定，单元门损坏、消防设施玻璃损坏，经业主多次反映，也未进行处理，导致小区存在严重安全隐患。富丽达物业公司违反了《龙江一号前期物业合同》第二十二条“负责对全体业主提供物业管理服务，物业管理人员总人数55人”的约定，实际服务人员总人数远低于55人，在郑巧贤丢失电动车，去物业处了解保安人员名单时，物业工作人员无法提供；富丽达物业公司至今未与案涉小区业主委员会签订物业服务合同就是因为其实际服务人员总人数不足55人，无资格签订合同。富丽达物业公司违反《龙江一号前期物业合同》第二条“在物业管理中若发现业主或物业使用人有下列行为：擅自改变房屋设计用途和改变房屋外貌；若业主违规没有整改，乙方应按有关规定报告政府有关部门处理”的约定，对案涉小区8栋1单元楼下店面墙体违章开窗的行为，未报告政府有关部门处理。一审法院认为物业管理存在瑕疵不能成为业主拖欠物业费理由的观点是错误的，根据我国法律有关同时履行抗辩权的规定，在富丽达物业公司没有按照合同要求履行义务的情况下，郑巧贤有权拒绝支付该部分物业服务费用。二、案涉小区业主委员会于2017年12月31日发出《工作函》，通知富丽达物业公司于2018年1月5日前接洽商谈签订小区物业服务合同事宜，富丽达物业公司收到《工作函》通知后，在业主委员会多次催促下，承诺一周内签订新合同。根据《中华人民共和国民法典》第四百四十九的规定，承诺是受要约人同意要约的意思表示。因为富丽达物业公司至今没有任何答复或书面回函，其没有履行承诺，可视为《龙江一号前期物业服务合同》于2018年1月5日到期，合同终止。2018年1月6日至今，富丽达物业公司未与案涉小区业主委员会签订物业服务合同，故富丽达物业公司与郑巧贤之间无合同约定，无物业服务收费依据。一审法院认为物业管理存下瑕疵的情况下，应由小区业主委员会进行监督，该观点是片面的，因为物业方拒签合同，造成业主委员会无法监督。而且，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条的规定及《龙江一号物业前期合同》第二十二条“应及时处理业主及使用人对物业管理的投诉，接受甲方、业主、物业使用人的监督”的约定，物业服务人应当定期跟业主报告服务情况，业主及使用人亦有权对物业的服务进行监督。三、富丽达物业公司在执行有关小区封闭式管理的《通告》过程中，将小区大门拆除，改造为道闸式，并对小区业主收取门禁卡费用后，却至今未实现小区封闭式管理，存在欺骗小区业主的恶劣行为。而且，富丽达物业公司未经业主委员会同意，擅自安排保安每天分早、中、晚三个时间段及节假日全天时段，将小区7栋与8栋之间的小门敞开，任由车辆、人员自由出入，造成小区时有偷窃事件发生，给小区业主造成了安全隐患。一审法院认为郑巧贤电动车被盗是事实存在的，却没有判决富丽达物业公司因违约对业主造成损失的赔偿。2017年9月20日，富丽达物业公司通过海澄法庭调解员电话通知郑巧贤到法庭处理拖欠物业费相关事宜时，富丽达物业公司代理人也承认其在管理方面存在缺失，愿意负管理责任，并答应郑巧贤事后会电话联系处理赔偿事宜，但至今无果。根据《中华人民共和国民法典》第一百三十七条及第五百七十七条规定，以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容生效；当事人一方履行合同义务不符合规定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。郑巧贤已提供证据证明富丽达物业公司存在无故拖延处理赔偿事宜，但一审法院并没有认真审核。四、因富丽达物业公司不能适当履行提供物业服务的义务，给郑巧贤生活带来诸多不便。富丽达物业公司未能按照《龙江一号前期物业服务合同》《通告》的约定提供服务或者提供服务未能达到约定标准，郑巧贤有权要求富丽达物业公司在限期1个月内整改。根据我国法律有关先履行抗辩权的规定，在富丽达物业公司正确履行物业服务义务之前，郑巧贤有权拒绝支付物业服务费用。综上所述，一审法院认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法支持郑巧贤的上诉请求，保护郑巧贤的合法权益。富丽达物业公司辩称，1.郑巧贤认为富丽达物业公司未及时回复处理其咨询、投诉，但事实上，富丽达物业公司的工作人员是有与其进行沟通的，也多次请业主到物业办公室协商处理其反映的问题，只是富丽达物业公司的答复内容没有满足其要求。2.关于收费公示的问题，案涉小区是以半年为一个计费周期，在收费前，物业费收费标准及公摊水电费收费明细均有在单元楼大楼公示，还有公摊计算办法，富丽达物业公司在本案一审诉讼过程中所提交的证据也有显示每一期公摊水电费用的计算方法。3.富丽达物业公司依约进行了保安巡查，有业主从物业处领回未上锁车辆的记录单等证据为证。4.富丽达物业公司有按照合同约定定期清洁打扫公共区域，富丽达物业公司二审提交的光盘中有富丽达物业公司开展保洁工作的相关图频证据可以证明。5.关于单元门的问题，是由于相关费用需由业主承担，但业主对此意见不统一，导致没办法进行修理。6.虽然富丽达物业公司与案涉小区业主委员会没有签订新的物业服务合同，但根据案涉《前期物业服务合同》的约定，该合同至新的物业服务合同签订前都是有效的。7.富丽达物业公司二审提交的光盘中有富丽达物业公司向城建执法部门反映违章行为，城建执法人员到小区现场开展工作的照片等证据材料，可以证明富丽达物业公司依约履行了案涉《龙江一号前期物业服务合同》所约定的相关义务。8.关于封闭式管理及门禁卡的问题，小区的封闭式管理是由业主委员会发起，富丽达物业公司只是协助实施；门禁卡的费用也是由业主直接付至业主委员会的账上。之后，由于业主委员会没能就封闭式管理的具体实施举措形成一致意见，实际上是放弃了封闭管理。综上，请求二审法院依法驳回富丽达物业公司的上诉请求。富丽达物业公司向一审法院起诉请求：判令郑巧贤向富丽达物业公司支付自2015年7月1日起至2020年6月30日止尚欠的物业费7226.3元，以及2014年12月10日至2020年6月26日止的自用水费458.1元、总水表损耗分摊146.1元、抽水用电155.8元、水公摊76.1元、电公摊347.5元、楼道用电307.2元、电梯用电727.6元、垃圾处理费540元，合计9984.6元，并支付自起诉之日起至款项付清之日止以该欠款金额9984.6元为本金按月利率1.5%计算的利息。一审法院认定事实：2012年8月1日，富丽达物业公司与龙海市三远房地产发展有限公司签订《龙江一号前期物业服务合同》，约定龙海市三远房地产发展有限公司选聘富丽达物业公司对龙海市“龙江一号”提供前期物业管理服务。合同约定富丽达物业公司为小区业主和物业使用人提供物业管理服务，并负责向业主和物业使用人收取:物业管理服务费、公摊水电费备用金、水电费在未实现抄表到户前代收代缴水电费、代收代缴公摊水电费、其他经物价部门核准的费用等。《合同》第八条约定高层住宅物业管理服务费收费标准为0.9元/月•㎡;第十四条约定“1、物业管理服务费按季度或半年交纳，当季度或半年第一个月15日前交纳当季或半年物业管理服务费，水、电（含公摊）费每两个月或与当地收费部门一致交纳；2、业主和物业使用人逾期或拒绝缴纳物业管理各项费用的，从逾期之日起每天按拖欠管理费用的千分之三计交违约金”。合同签订后至今，富丽达物业公司对三远•龙江一号小区进行了物业管理。郑巧贤系龙海市海澄镇山后村“三远•龙江一号”8号楼2404室的业主，该房屋建筑面积为133.82平方米。郑巧贤未缴纳自2015年7月1日起至2020年6月30日止的物业管理服务费7226.3元（0.9元/平方米/月×133.82平方米×60个月），以及从2014年12月10日至2020年6月26日的自用水费458.1元、总水表损耗分摊146.1元、抽水用电155.8元、水公摊76.1元、电公摊347.5元、楼道用电307.2元、电梯用电727.6元、垃圾处理费540元，合计9984.6元。富丽达物业公司向郑巧贤催讨未果，遂具状诉至一审法院。上述事实，有郑巧贤的身份证复印件、《龙江一号前期物业服务合同》、物业水电费明细、水电费公摊计算表，以及双方当事人及其委托诉讼代理人在一审庭审中的相关陈述、质证等予以证明，一审法院予以确认。一审法院认为，富丽达物业公司与龙海市三远房地产发展有限公司签订的《龙江一号前期物业服务合同》，对业主具有约束力。富丽达物业公司已为小区提供了日常的物业管理服务，理应享有收取物业管理费的权利。郑巧贤作为业主亦享受了富丽达物业公司为小区提供的物业服务，应缴纳相应的物业服务费。郑巧贤应向富丽达物业公司支付自2015年7月1日起至2020年6月30日止的物业管理服务费7226.3元，以及从2014年12月10日至2020年6月26日的自用水费458.1元、总水表损耗分摊146.1元、抽水用电155.8元、水公摊76.1元、电公摊347.5元、楼道用电307.2元、电梯用电727.6元、垃圾处理费540元，合计9984.6元。富丽达物业公司请求郑巧贤支付拖欠的物业管理服务费7226.3元及水电等相关费用2758.3元，合计9984.6元，有事实和法律依据,予以支持。关于富丽达物业公司主张支付利息的问题。业主所反映的电动车电池被盗、物业服务费收费标准未公示、门禁形同虚设、保安不作为、服务不到位等问题，说明富丽达物业公司在物业管理服务方面存在一定的瑕疵，故富丽达物业公司请求郑巧贤支付自起诉之日起按月利率1.5%计算欠款利息，不予支持。物业服务方面存在瑕疵不能成为业主拒交物业费的理由，否则将侵害其他正常缴费的业主的权利，也会给物业管理人员为小区提供日常的物业服务产生消极影响。在物业管理存在瑕疵的情况下，应由小区业主委员会进行监督，出现服务质量与收费价格不符的问题，可通过业主委员会与物业公司交涉，或者根据合同的约定改聘其他物业管理公司。对业主反映的问题，物业公司应找出存在的问题并加以整改，加强与业主沟通，为业主提供高效又安全的服务，共同营造和谐的小区氛围。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、郑巧贤应于判决生效之日起十日内给付福建富丽达物业管理有限公司物业服务费7226.3元及水电等相关费用2758.3元，合计9984.6元。二、驳回福建富丽达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由郑巧贤负担。本案二审期间，郑巧贤向本院提交证据如下：1.物业使用人与物业沟通的视频、音频、照片，拟证明富丽达物业公司没有在合同规定时间内进行答复；2.物业使用人与物业沟通的音频，物业缴费单图片，拟证明富丽达物业公司没有公示水电公摊明细，没有出示物业管理合同及收费标准依据；3.物业使用人与物业沟通视频及其进入小区未被要求登记的视频、聊天记录截图，拟证明富丽达物业公司未对进入小区人员进行登记，保安形同虚设，造成小区多个业主电动车丢失；4.案涉小区里单元房污水倒灌视频、公共区域垃圾未处理照片、聊天记录截图，拟证明富丽达物业公司未定期清洁打扫公共区域，污水管维护不到位；5.单元门、消防玻璃损坏视频、图片及相关聊天记录截图，拟证明郑巧贤物业所在楼的单元门从未关过，消防栓玻璃破损无人问津；6.与物业沟通视频、限期签订物业合同告知函、聊天记录截图，拟证明富丽达物业公司随意裁人减岗，造成服务人员不足，无法签订物业服务合同；7.案涉小区8号楼店面违章开窗图片、聊天记录截图，拟证明富丽达物业公司未将8号楼1单元楼下店面对墙体违章开窗的情况报告政府有关部门处理；8.业委会成员与物业主任董建文沟通音频、限期签订物业合同告知函、聊天记录截图，拟证明案涉小区业委会多次催促富丽达物业公司签订物业服务合同，富丽达物业公司承诺一周内签订，但最终并未签约。9.封闭管理通告、购买门禁卡的转账记录截图、案涉小区前门后门均未封闭的视频、聊天记录截图，拟证明案涉小区并未实现封闭式管理，业主购买门禁卡后，并未得到安全保障，盗窃事件频繁发生；10.海澄法庭工作人员、富丽达物业公司工作人员、郑巧贤房屋的使用人及另一业主的协调沟通音频，拟证明富丽达物业公司承认管理上存在缺失，愿承担管理责任，但拖延至今未协商解决问题。11.郑巧贤物业的使用人告知富丽达物业公司其是物业使用人的视频、截图，拟证明郑明贤系本案的实际物业使用人；12.案涉小区8#楼自发筹集资金维修电梯的聊天记录图片，拟证明富丽达物业公司因与业委会沟通不恰，管理缺失，自2017年底开始连续性对电梯维护不到位，存在极大的安全隐患；8#楼业主于2019年5月自发筹集资金进行维修。对上述证据，富丽达物业公司发表质证意见如下：对上述证据的真实性均无异议，具体而言，证据1到10的质证的意见与答辩意见一致。关于证据11,富丽达物业公司从未否认郑明贤系物业使用人，只是主张其不是业主；关于证据12，需要说明的是，电梯维修费用并不是应由物业公司承担的，因业主未能就电梯维修更换的费用的承担方式形成一致意见才导致问题存在，之后，富丽达物业公司也协助楼长进行了电梯维修，并协助楼长卖掉旧钢丝绳以抵维修费用。对上述证据，本院经审查认为，富丽达物业公司对上述证据1-9及证据11-12中的视频、音频、图片及微信聊天记录截图的真实性均无异议，本院依法对其真实性予以确认，对其可证明的事实，将在分析争议焦点部分一并阐述；对于证据10法庭调解录音，录音中的其他相关方均未到庭确认录音的真实性，且对法庭主持调解的过程私自进行录音的行为不具有合法性，故本院对该录音证据依法不予采纳。富丽达物业公司向本院提交证据如下：1.案涉小区业主领回未上锁电动车、摩托车等车辆的记录单，拟证明富丽达物业公司的保安尽到巡查职责。2.微信聊天记录截图打印件，拟证明富丽达物业公司听取业主意见，积极与业主进行沟通。3.收据，拟证明富丽达物业公司积极参与案涉小区电梯的维修维护。4.光盘，光盘中的内容包括富丽达物业公司进行收费公示、维序巡查、保洁、清理楼道杂物、维修破裂水管、处理污水管、协助城建执法、绿化、日常维护等工作的图片、视频资料及微信聊天记录截图，拟证明富丽达物业公司已依约尽职尽责提供了各项物业服务，全封闭管理没有最终实施，是因为有相当部分业主反对实施，业主委员会未发出整改意见。对上述证据，郑巧贤发表质证意见如下：1.证据1系其他业主的领取记录单，与郑巧贤无关，不清楚其真实性。2.证据2微信聊天记录反映的富丽达物业公司找郑明贤协商时间系在2020年，但案涉电动车电池丢失系发生在2017年，其应该在2017年就协商处理。3.8#楼的电梯维修费用是由业主自行筹集的，由楼长与富丽达物业公司协商。4.光盘中的图片、视频所反映的开展物业服务工作时间与郑巧贤所反映的物业服务存在问题的时间并不一致，不足以反驳郑巧贤所提供的证据，其中的微信群聊天截图，因为郑巧贤并无人员在该微信群，对其真实性无法确认。对上述证据，本院经审查认为，案涉小区业主领回未上锁电动车、摩托车等车辆的记录单，未提供原件供法庭核对，且签名的人员未到庭确认真实性，故本院对该组证据依法不予采纳；微信聊天记录截图打印件，有提供原始载体供法庭核对，该聊天记录反映的聊天相对人郑明贤亦未对该聊天记录的真实性提出异议，本院依法对该证据的真实性予以确认；收据，未提供原件供法庭核对，本院依法对其真实性不予确认；光盘中的视频、照片、微信聊天记录截图等材料，均未提供原始载体供法庭核对，本院亦依法对其真实性不予确认。对一审查明认定的事实，富丽达物业公司均无异议；郑巧贤除对一审未认定富丽达物业公司未依约公示水电费公摊明细表的事实以及未认定其并非故意拖欠物业费、并未违约的事实有异议之外，对一审认定的其他事实无异议。对当事人均无异议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，将在分析争议焦点部分一并阐述。本案二审争议的焦点问题为：1.案涉前期物业服务合同是否仍然有效；2.富丽达物业公司是否依约提供了物业管理服务，郑巧贤拒付物业费的理由能否成立；3.郑巧贤在本案二审阶段向富丽达物业公司主张电动车丢失损失3500元的请求能否成立。对此，本院分析认定如下：关于案涉前期物业服务合同是否仍然有效的问题。本院经审查认为，本案《前期物业服务合同》第二十五条的约定，“本合同委托管理期限从2012年8月1日起至小区业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止”，本案中，根据已查明的事实，案涉小区业主委员会并未与富丽达物业公司签订新的物业服务合同，也未另行选聘其他的物业服务企业，富丽达物业公司至今仍在案涉小区提供物业服务，因此，应依法认定本案《前期物业服务合同》仍然有效。关于郑巧贤拒付物业费是否具有正当理由的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条的规定，业主无正当理由不得拒交物业费。业主及时依约足额交纳物业费是保障物业服务企业全面提供各项物业服务，维护小区物业，维持小区公共秩序，保障小区物业良好环境的重要基础，所以，对于业主拒交物业费的正当理由的认定标准依法应从严把握，一般应限于物业服务企业确实不履行物业服务合同义务，或者履行合同义务存在重大瑕疵的情形。本案中，从郑巧贤所提供的证据来看，富丽达物业公司在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，但该些瑕疵问题尚不足以构成郑巧贤拒付物业费的正当理由，郑巧贤仍应依法依约向富丽达物业公司交纳物业费，否则，将有损案涉小区其他正常交纳物业费的业主的权益，也不利于维系案涉小区的正常物业服务秩序。因此，一审法院判决郑巧贤依约交纳物业费，并充分考虑富丽达物业公司提供物业服务存在瑕疵的情况，对富丽达物业公司要求郑巧贤支付案涉物业费欠款利息的请求未予支持，合法合理，可予维持。对于物业服务过程中存在的瑕疵问题，富丽达物业公司应进一步加强与业主的沟通，及时整改完善，确保全面履行合同义务，维持案涉小区的良好物业环境。若郑巧贤认为富丽达物业公司提供物业服务过程中存在违约行为，并给其造成损失，则可另案向富丽达物业公司主张权利。关于郑巧贤在本案二审阶段向富丽达物业公司主张电动车丢失损失3500元的请求能否成立的问题。本院经审查认为，郑巧贤在本案二审庭审过程中确认其所丢失的是电动车电池而非电动车，其亦未提供证据证实其因电动车丢失产生的实际损失情况，且其在本案一审辩论终结前并未就此提出反诉，直至本案二审阶段才提出要求富丽达物业公司赔偿损失的请求有违民事诉讼法的规定，不能成立。综上所述，郑巧贤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郑巧贤负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚若贤审 判 员 张海泉审 判 员 卢津津二〇二一年七月三十日法官助理 王玲珊书 记 员 蓝巧红附法律条文：执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。