贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4575号上诉人（原审被告）：兰成烨，男，1984年5月28日出生，汉族，住贵州省瓮安县。被上诉人（原审原告）：贵阳中航房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区杨惠村**金惠社区服务中心**。法定代表人：禄劲，该公司董事长。委托诉讼代理人，廖智慧，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人，何晓艳，国浩律师（贵阳）事务所律师。上诉人兰成烨因与被上诉人贵阳中航房地产开发有限公司（以下简称：中航公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初1259号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录。本案现已审理终结。上诉人兰成烨上诉请求：一、撤销原审判决，重新审理双方合同是否继续履行；二、原审判决退还原告的购房款金额应当为450000元；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担；四、上诉人与被上诉人协商、调解，拟定还款计划，分24期偿还被上诉人为代偿中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行的金额481190.83元每期偿还20049.6元。理由是，一、一审未通知到我方参与一审诉讼，违法缺席判决，违反法定程序；二、双方并未按照商品房买卖合同第一章第二十八条约定的解决争议的方式解决争议；三、涉案房屋的价值应当重新评估，上诉人已经入住并装修，装修费用达280000元，一审法院在裁判时应予以考虑。被上诉人中航公司答辩称，一、本案《商品房买卖合同》已经具备解除条件，根据生效判决，答辩人已经承担了代偿义务，即标志着答辩人签订《商品房买卖合同》的根本目的已经不能实现，该合同依法应予以解除，并且根据合同附件十二《补充协议》第五条的约定，答辩人有权行使单方解除权，一审根据答辩人的诉请判决解除合同并无不当；二、由于被答辩人的违约行为导致《商品房买卖合同》被解除，故被答辩人应当按合同约定承担违约责任，向答辩人支付违约金以及因实现债权所产生的诉讼费，律师费，公告费等费用；三、根据法律的相关规定，合同解除后，被答辩人应向答辩人返还案涉房屋，并配合办理案涉房屋的相关注销手续；四、与本案相似的类案已经作出生效判决，故应当按照同案同判的裁判规则，依法维持原判；五、一审法院已经穷尽了办法仍联系不上被答辩人的情形下，采用了公告送达的方式向被答辩人送达相关法律文书，完全符合法律规定；六、《商品房买卖合同》第二十八条明确约定了合同在履行过程中发生的争议，双方协商不成的，依法向房屋所在地的人民法院起诉，本案的案涉房屋坐落于贵阳市云岩区，答辩人向贵阳市云岩区人民法院起诉符合双方的约定。原审原告中航公司诉讼请求：1.解除原、被告于2015年6月8日签订的《商品房买卖合同》；2.被告立即协助原告注销贵阳市云岩区北京路与金阳南路交叉口中航城城市综合体棚户区改造项目一期一、二、三组团1-11栋1-2-1号房屋的预售合同备案登记及不动产权预告登记；3.被告立即将房屋腾空并交还给原告；4.被告向原告支付违约金35866.15元；5.被告向原告支付律师费18122元；6.诉讼费用由被告承担。原审经审理查明：2015年6月8日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告向原告购买位于贵阳市云岩区房屋，预售建筑面积119平方米，预售房价717323元；被告支付首付款217323元，余款50万元由被告向银行申请按揭贷款支付。该合同附件十二《补充协议》第五条约定“买受人违反银行按揭贷款合同的义务（如买受人断供等），而导致银行要求出卖人（即担保人）承担担保责任的，自出卖人向银行承担但保责任之日起，出卖人有权解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应在接到出卖人通知之日起7日内协助出卖人办理本合同的解除手续，并按该商品房总价款的5%向出卖人支付违约金，并需承担解除合同所产生的所有费用；出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于合同解除之日起7日内补足，同时买受人必须在出卖人履行其担保责任后30天内，协同出卖人办理完毕合同备案登记撤销、银行按揭担保解除及其他相关手续”。原告已将上述合同办理了备案登记，预售合同登记号为Ｙ15045100。合同签订当日，被告按照合同约定支付了购房首期款给原告，剩余款项向农行南明支行申请按揭贷款支付。因被告未按约履行还款义务，农行南明支行于2019年将本案原告、被告诉至法院，贵阳市云岩区人民法院于2019年9月30日作出（2019）黔0103民初7632号民事判决书，判决：一、被告兰成烨于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行贷款本金470877.59元、正常利息9998.49元、罚息88.98元及复利225.77元（本金、利息、罚息和复利均暂计算至2019年9月26日，之后的罚息以未还本金470877.59元为基数，复利以未还利息9998.49元为基数，分别按中国人民银行公布实行的同期同档次贷款基准利率计算至全部款项付清之日止，遇基准利率调整的，自调整后次年1月1日重新确定罚息利率）；二、被告贵阳中航房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行其余诉讼请求。2019年11月14日，农行南明支行向原告出具一份《结清证明》显示：被告因购买涉案房屋向农行南明支行贷款50万元，因被告逾期还款，农行南明支行已按照生效判决从原告保证金账户扣划贷款本息合计501299.96元，案件受理费4245元，财产保全费2917元，共计508461.96元，已全部结清。另查明：原告委托国浩律师（贵阳）事务所杨波、王静颖律师为本案的诉讼代理人，双方签订的《委托代理合同》约定本案的一审代理费服务费为18122元。原告提供的银行汇款单显示原告于2020年3月23日支付了上述代理费。原审认为，本案争议的焦点是：1.当事人双方签订的《商品房买卖合同》是否应当解除；2.如果该《商品房买卖合同》解除，合同解除的法律后果如何处理。关于焦点1原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效协议，双方均应按合同约定履行自己义务。原告已按合同约定将涉案房屋交付被告使用，被告亦应按合同约定按时履行还款义务，但在合同履行过程中，被告未按时向贷款银行（农行南明支行）偿还借款，导致农行南明支行从原告的保证账户内扣划保证金来归还被告所欠借款及罚息。根据原、被告双方所签合同附件十二第五条的约定，因被告逾期还款，原告按合同约定有权主张解除合同，故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉请，予以支持。关于焦点2根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉案《商品房买卖合同》解除后，原告应将已收到的房款扣除相应款项后退还给被告，被告也应将房屋返还给原告；同时双方还应相互配合办理房屋相关手续的注销手续。本案中，由于被告的违约行为导致合同解除，被告还应按照合同约定向原告承担违约责任。对于原告应退还购房款的金额，根据已查明的事实，被告支付的总房款为717323元，农行南明支行从原告账户扣划贷款本息、案件受理费、保全费共计508461.96元。另根据双方合同约定，被告应按照总房款的5%向原告支付违约金35866.15元，同时还应向原告支付律师费18122元。因此，原告应向被告退还的房款为：154872.89元（717323元－508461.96元－35866.15元－18122元）。据此，《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，判决如下：一、解除原告贵阳中航房地产开发有限公司与被告兰成烨于2015年6月8日签订的《商品房买卖合同》；二、原告贵阳中航房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告兰成烨购房款总计154872.89元；三、被告兰成烨于本判决生效之日起十日内将位于贵阳市云岩区房屋返还原告贵阳中航房地产开发有限公司；四、被告兰成烨于本判决生效之日起十日内配合原告贵阳中航房地产开发有限公司办理上述房屋的预告登记、抵押权预告登记、合同备案登记注销手续。案件受理费9352元，减半收取4676元，保全费3300元，共计7976元，由被告兰成烨负担。二审中，上诉人兰成烨提交一份销售合同备案表，拟证明：该房屋属于个人私有财产。被上诉人中航公司质证意见：关于该证据真实性认可，达不到证明目的，该证据说明预售合同进行过备案，但上诉人并未办理物权登记。本案其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。根据本案一审查明的事实以及兰成烨与中航公司签订的《商品房买卖合同》可知，兰成烨购买案涉房屋采取的付款方式为首付款加按揭贷款方式，但是，由于兰成烨在按揭贷款后，没有按照与农行南明支行约定的还款方式偿还银行贷款及利息，导致农行南明支行诉至法院后贷款合同被解除。虽然贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初7632号民事判决判令由兰成烨偿还贷款本息，但是，兰成烨并没有履行还款义务，导致中航公司承担连带责任并代兰成烨支付了贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初7632号民事判决所确定的义务。根据双方《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条的约定，中航公司主张解除合同的条件成就，因此，原审判决解除双方的《商品房买卖合同》符合法律规定及合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，解除合同的法律后果为“没有履行的停止履行，已经履行的相互返还，过错方还应当承担违约造成对方的损失”，故原审判决兰成烨返还房屋及配合办理案涉房屋注销登记手续系承担解除合同的法律后果，原审判决并无不当。对于上诉人要求合同继续履行的问题，因系上诉人违约导致中航公司向银行承担了连带清偿贷款的责任，而中航公司出售房屋的目的是收取购房款，现中航公司交付了房屋却没有能够足额收取购房款，且兰成烨不能将中航公司代偿的款项立即支付给中航公司，中航公司已无法完全实现合同目的，故合同应当解除。至于上诉人称其拟定了分24期偿还中航公司代偿的款项的问题，系要求变更合同约定的付款方式，根据合同法的规定，变更合同内容需要合同双方的协商一致，故兰成烨单方提出的方案在没有得到对方认可的情况下，不能作为人民法院判决的依据。关于中航公司应当退还兰成烨的购房款数额问题，案涉房屋总房款为717323元，中航公司代兰成烨偿还的银行贷款及利息、案件受理费、保全费共计508461.96元，应当从总房款中扣除，因兰成烨违约应承担的违约金为35866.15元，中航公司为了主张债权产生律师费18122元为兰成烨违约行为造成的中航公司的损失，均应当在应退还的总房款中扣除，一审认定应当退还兰成烨154872.89元正确。对于上诉人所称的一审程序问题，经审查，原审人民法院在向兰成烨身份证地址邮寄送达开庭传票被退回后，又通过人民法院报进行了公告送达，送达程序合法。兰成烨经人民法院合法传唤拒不到庭参加诉讼系放弃其诉讼权利，原审程序并无不当。对于二审中兰成烨提交案涉房屋的备案登记表，该登记表系预备案，不具有物权确认的效力，只有在办理了房屋所有权登记之后，买受人才享有房屋的物权，备案登记表不能证明兰成烨享有案涉房屋的所有权。对于是否应当对涉案房屋的价值进行评估的问题，上诉人是在没有取得房屋所有权的情况下对房屋进行的装修，而且是由于上诉人的原因导致《商品房买卖合同》被解除，在此过程中，中航公司没有任何过错，且中航公司在合同解除后不会享有兰成烨的装修成果，因此，对房屋价值进行评估没有实际意义。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人兰成烨的上诉主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9352元，由兰成烨承担。本判决为终审判决。审判员  黄新二〇二一年七月六日书记员  张鑫