贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0103民初4840号原告：孙俊华，女，汉族，1974年4月19日生，住贵阳市云岩区。委托代理人：陈文秀，贵州沃恩律师事务所律师。被告：贵阳海明投资建设开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区瑞金北路23号富中才智中心7楼F座。统一社会信用代码：915201037221801898。法定代表人：刘长波，职务：总经理委托代理人:李安涛，男，汉族，1992年1月17日生，住贵州省仁怀市，系该公司员工。委托代理人：王玉林，女，汉族，1989年8月25日生，住重庆市奉节县，系该公司员工。原告孙俊华与被告贵阳海明投资建设开发有限公司（以下简称“海明投资”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙俊华之委托代理人陈文秀，被告海明投资之委托代理人李安涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙俊华向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决被告按照合同约定的标准赔偿原告逾期交房违约金直至交付符合交房条件的商品房之日止（以304697元为基数，按每日万分之一计算，从2017年1月1日起至2020年11月27日止，共计1427日，违约金共计43480.26元）；二、请求法院依法判决被告按照合同约定的标准赔偿原告逾期办证违约金直至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止（以304697元为基数，按每日万分之一计算，从2018年7月1日起至2020年11月27日止，共计881日，违约金共计26843.81元）；以上金额合计：70324.07元。三、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实及理由：2015年3月19日，原告与被告签订的商品房买卖合同，合同约定，原告购买被告开发的云岩区三桥南路房产，建筑面积49平方米，套内建筑面积28.16平方米，总价304697元，付款方式为分期付款。商品房买卖合同第十一条约定，被告应于2016年12月31日前向原告交付商品房，并对商品房交付时应满足的条件进行了约定。第十三条第一款第2小点约定，被告未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付原告的，逾期超过180日后，原告有权退房。原告退房的，应当书面通知被告。被告应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日30日内向买受人支付违约金。合同第二十二条第三款约定，被告承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，并约定了逾期的处理方式。合同签订后，原告按照商品房买卖合同的约定向被告支付了购房款。但是，被告却未按照合同约定，在2016年12月31日前向原告交付符合交房条件的商品房，未在2018年6月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。直至原告起诉之曰，被告依然没有向原告交付符合交房条件的商品房及办理商品房转移登记的有关文书。故提出如前诉请。被告海明投资辩称：一、对于逾期交房违约金的条件尚未成就，双方签订的《商品房买卖合同》中约定在商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，对于逾期交房违约金的前提是买受人实际收房，本案被答辩人尚未收房，故逾期交房违约金尚未成立；同时答辩人按合同地址及联系方式向被答辩人邮寄收验楼通知书，被答辩人无权主张其拒绝收房期间的违约金。根据补充协议第五条约定逾期超过180日，买受人继续履行协议的，逾期交房违约金比例最高不超过房屋总价的2%。即使法院支持逾期交房违约金的时间也应是从2017年7月1日至我司通知收房时间为止。二、对于逾期办证违约金，根据补充协议第十条第3项的约定，出卖人未能在约定的时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。三、逾期交房违约金和逾期办证违约金有重复计算的时间，理应扣除。四、逾期交房违约金和逾期办证违约金应该扣除2020年1月31日至2020年4月31日的不可抗力时间。本院经审理认定事实如下：2015年3月19日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告所开发的位于贵阳市云岩区恒大名都房屋，购房金额为304697元。该合同第八条第一款第2、3项约定：2、分期付款，买受人应当在2015年3月20日前分期支付房价款。预付款：121879元。买受人应当在2015年9月15日前支付房款91409元人民币，买受人应当在2016年3月15日前支付房款91409元人民币。第十一条约定：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向原告交付房屋；（二）交付房屋应当符合以下1、2、3、4项所列条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。第十三条逾期交房责任约定：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内。（该实现应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）向中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；合同第二十二条第三款转移登记约定“（一）出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际支付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第二十九条约定：合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定的应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利义务的，仍以本合同为准。此外，《商品房买卖合同》附《补充协议》（附件十二），《补充协议》第五条双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款2%。第十条双方同意本合同第二十二条第三点补充如下：1、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为买受人办妥房地产权属证书。买受人应当在出卖人通知之日起15天内提供办理产权证所需的资料及税费。2、双方同意以交房日之次日为办理初始登记、转移登记期限的起算日，如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交房之次日。3、出卖人未能在约定时间办办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证书，买受人有权退房。第十二条第一项关于通知的约定：（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证第一站为通讯地址，如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，需在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，及视为已送达买受人。(2)出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。审理中，原告提交2015年3月19日被告出具的《收据》一张，拟原告向被告缴纳首期款121879元，另提供报纸一张，拟证明其后两笔房款《收据》遗失，拟证明其已经缴纳全部购房款。被告认可原告缴纳全部购房款的事实。被告提交竣工验收备案表（2020年8月29日）、房屋面积测绘报告（2019年7月14日）、邮寄单，拟证明诉争房屋已符合交房条件，且被告于2020年8月31日向原告在《商品房买卖合同》上载明的地址：贵阳市云岩区（验）楼通知书》，但原告未办理收房手续。原告提交该楼盘中其他房屋照片，拟证明本案诉争房屋并未达到合同约定的交付条件，只有电路接通，电话、宽带及供水均未达到交付条件。庭审中，被告自认本案诉争房屋未取得初始登记。上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及提交的相关证据附卷佐证，对本案事实足以确认。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按约定履行合同义务。本案的争议焦点为：一、关于逾期交房违约金应如何认定；二、关于逾期办证违约金应如何认定。针对焦点一：关于逾期交房违约金，双方合同约定，被告应于2016年12月31日前向原告交房，如逾期超过180日，买受人不退房的，出卖人按每日万分之一的标准支付逾期交房违约金。虽然补充协议中将逾期交房违约金限制为不超过房屋总价的2%（即6094元），与主合同的约定相比，该约定明显属于减轻出卖人的责任的情形，故根据《商品房买卖合同》第二十九的规定，仍应以主合同的约定为主，至于截止时间，因被告在2020年8月29日已取得竣工验收备案，且其于8月31日向原告发出交房通知，故应算至2020年8月30日，为1337天，关于疫情影响，贵州省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，至2020年2月23日将一级响应调整为三级响应，此期间属于不可抗力，共计30日，应予以扣除逾期交房违约金为：304697×每日万分之1×（1337-30）≈39824元，原告主张超出部分，本院不予支持。至于原告主张房屋不符合交房条件的辩称，因审理中被告已提交竣工验收报告，本院不予采信。对被告辩称原告未收房，不符合支付逾期交房违约金的条件，因该条仅是关于支付期限的约定，并不影响被告应承担违约责任的认定，故对被告的辩称主张，本院亦不予采信。针对焦点二：关于逾期办证违约金，合同第二十二条第三项约定“出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。如逾期超过60日的，买受人有权退房，对原告不退房，被告应承担的违约责任，双方在合同中并未约定，但双方在《补充协议》中，对该条款进行了变更，即被告未能在约定时间内办妥房地产权证的，被告每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，原告有权退房。现被告未能按约定履行其义务，其行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任，即每年按原告已付房款的0.1%向原告支付违约金，直至被告取得该商品房的初始登记，并通知买受人领取办理商品房转移登记的有关文书之日止。至于被告主张逾期交房与逾期办证时间重合的问题，因合同已对该二项违约责任进行明确约定，且综合本案，该二项违约金不存在明显畸高的情形，故本院不予调整。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日起施行）第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告贵阳海明投资建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告孙俊华从2017年1月1日至2020年8月30日的逾期交房违约金人民币39824元；二、被告贵阳海明投资建设开发有限公司公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告孙俊华从2018年7月1日起的逾期办证违约金（违约金以购房款304697元为基数，按年0.1%从2018年7月1日起计算至被告取得商品房所有权初始登记，并通知买受人领取办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、驳回原告孙俊华的其余诉讼请求。案件受理费779元（已减半收取，原告已预交），由原告承担328元，被告承担451元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  章放忠二〇二一年七月八日书记员  乔维姗