河北省隆化县人民法院民 事 判 决 书（2021）冀0825民初1313号原告：张艳秋，女，1981年11月5日出生，汉族，职员，住河北省承德市隆化县。委托诉讼代理人：黄延生，男，1968年8月20日出生，满族，住河北省承德市隆化县。被告：隆化碧桂园房地产开发有限公司，住所地：河北省承德市隆化县隆化镇金色领地E座1单元1101号。法定代表人：何晓镭，职务：总经理。委托诉讼代理人：姚琴，女，1981年6月6日出生，侗族，公司员工，住河北省秦皇岛市海港区。原告张艳秋与被告隆化碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张艳秋及其委托诉讼代理人黄延生，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人姚琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张艳秋向本院提出请求事项：1.要求被告向原告交付购买的房屋，并支付不能铺设燃气管道的补偿款1万元；2.请求依法判令被告按着合同约定，向原告支付逾期交房违约金（2020年12月1日-2021年4月30日期间）计17924.63元，以及5月1日之后按着已交房款的每日万分之二直至实际交付符合合同约定的房屋日期为止期间的违约金；3.请求依法判令被告给付因违约给原告造成的间接租房损失4万元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2019年1月22日签订商品房买卖合同（预售），此合同约定被告应于2020年11月30日向原告交付符合合同约定的房屋，但被告没有按合同约定交付符合条件的房屋，且逾期至今。原告多次、多途径与被告沟通，寻求解决方案，被告均没有给予合理的解决方案，导致原告承受直接和间接损失。为保护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告碧桂园公司辩称，一、根据商品房买卖合同（预售）附件11补充协议第4条的约定，涉诉房屋根据合同无燃气管道铺设要求，被答辩人索要燃气补偿费，无事实和合同依据，应予驳回。此外涉案房屋已于2021年2月2日具备合同约定的交付条件，被答辩人因自身原因未收房。根据附件11补充协议第四条约定，涉案房屋的交付条件为“出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”；涉案房屋基础设施设备的交付标准为“与该商品房正常使用直接关联的供水、供电设施在该商品房交付之前按规划报建建设完毕”。本案中，涉诉房屋于2020年12月10日完成房屋实测并取得测量报告（竣工），并于2021年2月2日完成竣工验收备案，取得建设工程竣工验收备案证明书。同时，在2021年2月2日涉诉房屋的供水、供电设施已按规划报建建设完毕。涉诉房屋已于2021年2月2日具备合同约定的交付条件。涉诉房屋属于与住宅相邻的底商，根据答辩人报备和施工图纸，涉诉房屋按照当地要求，没有设立厨房功能及安装燃气管道，根据《大气污染防治法》第81条规定“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼，以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目”。从底商的安全性和商业开发惯例，与住宅相邻的底商不会设计及安装燃气管道，故被答辩人索要燃气补偿金无事实及法律依据。二、被答辩人要求答辩人支付延迟交房违约金的诉讼请求无事实及法律依据，应当予以驳回。根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第四条约定，遭遇不可抗力，答辩人可据实延期交付。众所周知，2020年我国发生了新型冠状病毒肺炎疫情，为遵守国家相关政策和政府行政管控措施的要求，各开发商施工进度都存在较大影响。自2020年1月24日河北省启动重大突发公共卫生事件一级响应至2020年2月7日承德市住房和城乡建设局明确要求各项目2020年3月15日以后启动复工，涉案房屋所在项目总包最终于2020年4月6日方复工。期间，答辩人受疫情影响导致被迫停工73天。案涉房屋于2020年12月10日完成房屋实测并取得测量报告（竣工），并于2021年2月2日完成竣工验收备案，取得建设工程竣工验收备案证明书，此时已完全符合甚至超出合同约定的交付条件。答辩人于2021年2月3日向被答辩人寄送期楼收楼通知书，告知被答辩人于2021年2月5日来碧桂园公司办理收房手续，可以说答辩人已履行了合同约定的全部义务，虽然由于疫情不可抗力延期交付，但是根据合同约定及相关法律规定答辩人不应当承担违约责任。三、双方商品房买卖合同已经明确约定了逾期交付违约金，被答辩人要求答辩人支付违约造成的间接损失属于重复主张且无事实与法律依据，应依法予以驳回。本院经审理认定案件事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。2019年1月22日，原告与被告签订商品房买卖合同（预售），原告购买了被告开发建设的位于隆化镇煤窑村的商业一处，该商品房为1号楼01单元1层102号。合同约定该商品房单价为每平方米10284.72元，总价款为593531.00元。出卖人（即被告）应当在2020年11月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人（即被告）未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照合同附件十一补充协议第五条的约定处理。合同附件十一补充协议第五条关于逾期交付责任，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日或视为交付之日（以二者孰早发生为准）止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日或视为交付之日（以二者孰早发生为准）止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。合同第四章商品房交付条件与交付手续中第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备：1、供水、排水……2、供电……3、供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5、……。合同附件十一补充说明第四条关于该商品房交付条件与交付手续，1、（3）该商品房的基础设施设备的交付标准为：与该商品房正产使用直接关联的供水、供电设施在该商品房交付之前报建建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通，买受人承诺不因此拒绝收楼。合同签订后，原告按合同约定交纳了购房款。另查明，原告张艳秋的丈夫刘子明于2021年3月16日成立隆化刘子明中医综合诊所，类型为个人工商户。原告购买案涉房屋用途为开办诊所。案涉房屋于2020年12月10日完成房屋实测并取得测量报告，于2021年2月2日完成竣工验收备案，并取得建设工程竣工验收备案证明书。2020年初，因受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，河北省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，河北省住房和城乡建设厅、承德市住房和城乡建设局均下发文件，要求在建筑施工工地做好疫情防控工作，施工工地延迟开（复）工，全力做好项目开工建设审批服务。被告碧桂园公司在2020年10月31日向原告出具延期交楼通知函，告知原告因受新冠肺炎疫情影响，施工进度无法按原计划进行，案涉房屋无法按时交付。2021年2月3日，被告碧桂园公司通知原告于2021年2月5日办理收房手续。原告收房时，发现室内无暖气管道、燃气管道，原告认为该商品房不符合交付条件，拒绝收房。后原告等人就商品房无暖气管道的事找到隆化县住房和城乡建设局，隆化县住房和城乡建设局要求被告碧桂园公司对于没有电供暖设施的底商增加采暖设施，被告碧桂园公司为案涉房屋铺设暖气管道，并于2021年4月3日铺设完成。关于燃气管道，至本案开庭之日，案涉房屋仍未敷设，原告明确表示放弃要求被告碧桂园公司敷设燃气管道的诉讼请求，要求被告碧桂园公司给予不能铺设燃气管道的补偿款1万元。本院认为，原告购买被告开发的商品房，双方签订了商品房买卖合同（预售），原告依照合同约定交付了购房款，被告应当按照约定期限交付符合合同约定的房屋。本案的争议焦点为：1、被告碧桂园公司延期交房是否属于不可抗力因素导致，是否应免除被告碧桂园公司的违约责任。2、案涉房屋的交付标准是什么，暖气管道、燃气管道未敷设导致的延期交房责任由谁承担。3、原告方主张的各项诉讼请求是否合理，是否具有法律依据。针对本案第一个争议焦点，2020年初建筑施工企业受新冠肺炎疫情影响较大，特别是本案中的被告，案涉商品房工程的监理单位、总承包单位均为外地企业，按照疫情管控需要，项目复工、务工人员返回工地审批手续较为严格，为保障安全稳定大局，被告方延迟复工合理合法，该做法应予提倡、表彰。自2020年1月24日河北省启动重大突发公共卫生事件一级响应，至案涉房屋所在项目总包最终于2020年4月6日复工，期间，被告碧桂园公司受疫情影响被迫停工73天。因新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故上述期间属于不可抗力因素导致。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条：依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条关于合同的审理，4、疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。又根据原《中华人民共和国合同法》的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本院认为，上述被告碧桂园公司受疫情影响被迫停工73天所导致延迟交房的违约责任应予免除。从合同约定的交房日期2020年11月30日至被告碧桂园公司通知原告2021年2月5日办理收房手续间隔66天，此期间应免除被告碧桂园公司的违约责任。针对本案第二个争议焦点，商品房买卖合同（预售）标注页数41页，前面的合同条款与后边的房屋平面图、合同附件共同组成合同的内容，合同中虽有两处签字、盖章的地方，但当事人陈述签字是同时签的。合同第四章第十条商品房相关设施设备交付条件与合同附件十一第四条关于该商品房交付条件与交付手续约定不一致，被告碧桂园认为应以补充协议约定为准，原告认为应以合同前面约定的为准。对此，本院认为，被告碧桂园公司提供的商品房买卖合同（预售）为制式合同，作为制式合同的提供者，其对合同内容的掌握程度远高于购房者即原告，其在明知合同内容冲突的情况下，不对原告进行明确告知，具有过错。被告碧桂园公司辩称合同内容已经加粗加黑，合同平面图未标注暖气管道、燃气管道，但实际情况是，合同页数较多，内容冗长，加黑加粗的地方又较多，作为非专业人士，原告无法完全领会合同内容，此外，设计图纸属于专业性文件，原告也未必完全知晓。且作为一般的购房者，暖气管道是必备基础设施，在被告碧桂园公司通知原告收房时却未铺设暖气管道显然具有过错，其虽然采取了补救措施，为原告安装了暖气管道，但此期间给原告造成的损失应由被告碧桂园予以赔偿。关于燃气管道，作为案涉房屋用于商业用途讲，燃气管道虽不是必备基础设施，也不是不可替代的设施，但燃气管道的有无影响原告的购房欲望及对房屋售价的评估、认知，不同的业主对附属商业安装燃气管道的需求也不一样，且在燃气管道能不能安装、如何安装等问题上，被告碧桂园公司具有绝对的信息优势，在原被告双方掌握的信息不对等的情况下，被告碧桂园公司应对原告尽到充分的说明、告知义务。另一方面，从隆化县住房和城乡建设局备案的情况看，被告未设计燃气管道，同时，按照当地政府要求及当地房地产开发的现状，附属商业性质的房屋不建议、一般也不设计厨房功能及燃气管道，因此，案涉工程项目的绝大部分业主已经收房。且经被告碧桂园公司与燃气公司、设计公司、业主等进行沟通发现，项目已经全部验收并交付大部分业主使用，无法敷设燃气管道，如强行敷设，则面临消防无法验收、商业无法正常营业、危及住宅安全等问题。在了解上述情况后，原告也可选择自行安装燃气管道，并承担由此造成的风险，现原告明确表示不要求解除合同，而要求被告方继续履行合同。故本院认为，在原告提出燃气管道需求时，被告应及时对原告释明；原告在购买房屋时，也应尽到谨慎注意义务，对合同内容祥加了解，对当地附属商业有无燃气管道、安装有无风险等进行充分考察，双方在是否敷设燃气管道问题上均有处理不当之处，且在发现问题后，未及时解决，采取适当措施，导致原告方损失扩大，对此，原被告双方均应对自己的行为负责，承担相应的责任。当然，对于原告方自行扩大损失的部分本院不予支持。针对本案第三个争议焦点，关于原告提出的要求被告碧桂园公司交付房屋的主张，因暖气管道已经铺设、燃气管道原告不要求敷设，案涉房屋已经具备交付条件，被告碧桂园公司一直以来也愿意将房屋交付原告，故双方可直接办理交接手续。综合全案，根据原被告双方在本案中的过错情形以及本案的现实情况，敷设燃气管道的成本无法确定，原告也不能举证证明因未敷设燃气管道给原告造成的直接损失的数额，本院认为原告主张的不能铺设燃气管道的补偿款1万元缺乏依据，不予支持；对逾期交房违约金予以支持，逾期交房违约金的计算时间为2021年2月7日至本案审理过程中，双方对燃气管道问题达成共识，原告放弃要求被告敷设燃气管道主张的时间节点2021年6月9日，经计算逾期交房违约金数额为593531.00元×124天×0.0002=14719.57元。关于原告主张的间接损失，即在外租房损失，本院认为原被告双方在合同中约定的逾期交房违约金即为被告延期交房时应赔偿原告的损失，而租房损失包含在原告的损失内，且上述违约金数额高于被告碧桂园公司违约期间原告支出的的房租，故原告不应在重复主张。综上所述，对于原告合理合法的诉讼请求，本院予以支持。依照原《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、原告张艳秋与被告隆化碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内办理案涉房屋（1号楼01单元1层102号）的交房手续。二、被告隆化碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日支付原告张艳秋逾期交房违约金14719.57元。三、驳回原告张艳秋的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费1498元，减半收取749元，由被告隆化碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 员 赵珊珊二〇二一年七月三十日法官助理 张静楠书 记 员 史宏杰附页：一、适用法律条款原《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉事项：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状及副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。提交上诉状的同时缴纳上诉费1498元，上诉期满后七日内仍不缴纳上诉费的，视为未上诉或者撤回上诉，本判决发生法律效力。三、申请执行期限及逾期不申请执行的法律后果：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行期间为二年，从判决确定的履行期间最后一日起计算，二年内向本院立案庭申请执行。逾期不申请，人民法院不再强制执行。义务人自动履行的，可将执行标的款项交或寄到隆化县人民法院民三庭。汇款转账的汇至：账户名称：隆化县财政局国库待清算资金管理中心开户银行：承德银行隆化龙苑支行账号：50×××20注：汇款时请注明办案庭室为民三庭。