湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初3659号原告：湖南心乐游网络科技有限公司，住所地湖南省长沙市开福区望麓园街道芙蓉中路**新湖南大厦产业楼**4202C。法定代表人：刘勇，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘畅，湖南竞翔律师事务所律师。被告：长沙市欣中泰商务服务有限公司，住所，住所地长沙市开福区望麓园街道芙蓉中路**新湖南大厦产业楼**div>法定代表人：袁勇初。委托诉讼代理人：丁小方，该公司运营经理。原告湖南心乐游网络科技有限公司（以下简称心乐游公司）诉长沙市欣中泰商务服务有限公司（以下简称欣中泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月6日公开开庭进行了审理。原告心乐游公司的委托诉讼代理人刘畅，被告欣中泰公司的委托诉讼代理人丁小方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告心乐游公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方所签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告退还保证金55854元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2020年3月1日，原告因经营所需，与被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定由原告承租被告位于长沙市开福区××路××段××号××大厦××号房，租期为1年，从2020年3月1日起至2021年2月28日止。月租金标准为27922.5元，月物业服务费7038元，每三月为一个支付周期，另原告还需缴纳租赁保证金55845元。合同签订后，原告积极履行合同，按期足额向被告缴纳了相关费用。然自2020年入夏以来，原告所承租物业办公区域的空调设备持续发生故障，致使气温异常，完全无法满足原告公司正常办公所需，给原告的正常运营造成了严重影响。而被告作为出租人，依法有义务保证租赁物符合正常的使用技能，出现故障的应予积极维修，但自原告初次反映上述情况至今，被告仍未有效解决上述问题。鉴此，原告于2020年8月21日函告被告，要求解除双方的租赁合同，被告于同日回函称愿意提前解除租赁合同，但拒绝退还原告已缴纳的租赁保证金55845元。原告认为：被告作为出租人未履行设备修缮义务致使原告不能实现合同目的，已属违约，应承担相应的违约责任。综上所述，为依约维护原告的合法权益，特诉诸贵院，望判如所请。被告欣中泰公司辩称，被告自原告提出其承租房屋出现冷气不足问题后，被告便立即安排维修工作人员前去检测及维修，在检测过程中，空调是属于正常提供冷气状态，并无原告所诉空调设备持续发生故障，致使气温异常，无法满足原告公司正常办公所需。相反，在被告安排维修工作人员进行检测维修后，告知原告空调处于正常运作，适宜办公情况下，原告仍总是三番四次向被告进行投诉，造成被告在人力财力上不断输出，但被告仍给予耐心安排维修检测人员进行处理及解释。2020年8月底，原告搬离被告物业。《房屋租赁合同》第二条租赁期、免租期、续租约定：“租赁期为一年。从2020年3月1日起至2021年2月28日止。”第七条甲、乙双方权利义务第11项约定：“合同期内，若原告擅自提前解约，必须提前两个月书面通知被告，同时被告所收的保证金不退还原告，并有权要求原告承担由此给被告造成的经济损失包括但不限于原告应付的租金（包括逾期腾退期间的双倍租金）、水电等相关费用、被告已支付的居间费、房屋再次出租前空置期的租金损失等等。”综上所述，被告与原告所签订的《房屋租赁合同》于2020年8月底，自原告擅自搬离承租物业时已解除，且要求被告退还保证金人民币55,854元无事实依据，恳请法庭结合案件事实及相关法律法规，驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2020年3月1日，被告欣中泰公司（甲方、出租方）与原告心乐游公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在长沙市开福区芙蓉中路一段442号新湖南大厦2505A号房屋出租给乙方用于办公使用，未经甲方书面同意，乙方不得改变租赁房屋用途，租赁面积共计306平方米，双方一致同意按计租面积计算租金、物业费及其他相关费用等，租赁房屋的外墙作为该房屋所在建筑物共有部位，由甲方或甲方指定的物业进行统一经营管理，不包括在本租赁合同约定的租赁范围，甲方交付的房屋为现状交付（带装修、家私）。租赁期为1年，从2020年3月1日起至2021年2月28日止，甲方应于2020年3月1日前将房屋交付给乙方使用。租赁房屋每月租金为人民币27,922.5元，每月的物业服务费为7,038元，租金以及物业费均以每三个月为一期之方式支付，自免租期满起算，第一期租金和物业费为人民币104,881.5元，乙方应在本合同签订后3日内将第一期租金及物业费一次性全部支付给甲方……，之后每次支付租金、物业费须于上期租金、物业费到期日提前15日支付甲方。合同第四条约定：乙方须在本合同签署当日向甲方支付租赁保证金人民币55845元，逾期甲方有权对该房屋另行出租，租赁保证金不予退还；合同终止时，乙方负责结清使用该房屋应由其承担的相关费用，且房屋归还甲方时无任何设施设备损坏情况下（自然损耗除外），乙方完成本合同第7.20条约定义务，同时乙方无任何违约的情形下，保证金由甲方一次性退还给乙方（不计利息）。合同第六条第三款约定：租赁期内，甲方保障租赁房产处于适用和安全的状态，对乙方装修装饰和改善及增设的他物甲方不承担维修责任。合同第七条第三款约定：乙方在使用租赁房屋过程中，若非因乙方过错导致，租赁房屋或者发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方知晓后应及时通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大；甲方应在接到乙方通知后三日内进行维修或直接委托乙方代为维修；若甲方接到通知后未在上述约定的时间内履行维修义务的，乙方应及时代为维修。发生特别紧急情况必须立即进行维修的，乙方应先行代为维修并及时将有关情况通知甲方。上述两款规定情形下发生的维修费用（包括乙方代为维修及因防止缺陷扩大而支出的合理费用）由甲方承担。乙方未尽上述两款规定义务，未能及时通知或采取可能之有效措施导致损失扩大的，该（扩大）部分维修费用由乙方自行承担。合同第七条第十一款约定：合同期内，若乙方擅自提前解约，必须提前贰个月书面通知甲方，同时甲方所收的保证金不退还乙方，并有权要求乙方承担由此给甲方造成的经济损失包括但不限于乙方应付的租金（包括逾期腾退期间双倍租金）、水电相关费用、甲方已支付的居间费、房屋再次出租前空置期的租金损失、甲方定制装修费用（若有）、因此造成甲方对产权方等第三方违约而应承担的违约金、赔偿金等全部损失，同时甲方有权要求乙方按照本合同约定的第一个租赁月的租金计算标准支付免租期的租金。若免租期不足一个月的，按实际天数计算。上述合同签订后，原告向被告缴纳了保证金55845元，被告向原告交付涉案房屋，原告接收房屋后作办公使用，并将租金及物业费交至2020年8月30日。2020年8月21日。原告向被告发出《退租申请书》，告知：因涉案房屋办公区域空调8个通风口，只有一个通风口可以正常使用，其余均不能正常使用，后经多次沟通协商问题一直未得到实质性的解决，导致我司无法正常办公及客户、员工流失严重，我司决定终止租赁合同并于2020年8月30日起不再租用贵司的房屋，并要求退还保证金。同日，被告向原告发出《关于贵司申请提前解除租赁合同的复函》，告知被告同意双方于2020年3月1日签订的新湖南大厦产业楼2505A《房屋租赁合同》（合同编号;XZT-202003012505A）予以提前解除，原告已经缴纳的租赁保证金及其他押金我司不予退还。庭审中，原告称已在发函前搬离涉案房屋。此后，双方就租赁保证金退还未达成一致，原告遂诉至本院。另查明，涉案房屋为湖南日报社所有，由被告从湖南日报社处承租后再转租给原告，并约定出租房屋室内空调由被告负责维修管理，室外及公共区域由湖南日报社物业公司维修管理。涉案房屋所在大厦统一使用中央空调，由大厦统一管理，中央空调主机由大厦的物业公司负责开放和关闭，开放时间为上班作息时间，即9:00-17:00或9:00-17:30（夏令时），晚上及周末空调不开放，大厦关闭时间为18:00。原告称曾于2020年6月涉案房屋就开始出现空调不制冷的问题并向被告多次反映，被告一直没有解决。被告认可原告曾多次提出过空调制冷问题，但每次都立即安排了维修工作人员前去检测及维修，且检测空调是属于正常供冷状态，不认可涉案房屋空调存在设备故障和供冷不足的问题。2020年8月27日下午17:00-17:27，原告工作人员与大楼物业人员前去涉案房屋中测试中央空调开启前后温度对比，发现空调开启前涉案房屋整体环境温度在29-30度左右,空调开启后，出风口温度在18-20度之间，但涉案房屋环境温度仍在29-30度左右，无明显变化。上述事实，有《房屋租赁合同》、《退租申请书》、《关于贵司申请提前解除租赁合同的复函》、视频、发票等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、合同的解除问题。原告于2020年8月21日书面告知被告合同于2020年8月30日提前解除，被告复函同意，应认定双方就合同提前解除事宜已协商一致，本院予以认可。二、合同提前解除的违约责任问题。根据合同第六条第三款的约定，租赁房屋的适租义务由被告承担，租赁房屋空调的维修属于被告的合同义务范围。根据国家相关规定，2020年8月27日属于夏令时工作日，结合双方有关大厦空调主机开放时间的陈述，当日下午17:00-17:27应认定为大厦空调主机开放时间，而从当时对涉案房屋空调进行测试的过程和结果来看，涉案房屋空调当时确存在制冷不足的问题，且被告亦认可原告从2020年6月起曾多次向被告反映过该空调的制冷问题，同时，被告主张每次检测空调均属于正常及主张2020年8月27日原告与物业检测空调时大厦空调主机已提前关闭，未提供证据证明，鉴于以上情况，本院对原告主张的涉案房屋存在空调制冷不足的问题且没有解决的事实予以采信，故本案合同提前解除应认定为被告未履行房屋适租义务所致，原告诉请被告退还履约保证金55845元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、确认原告湖南心乐游网络科技有限公司与被告长沙市欣中泰商务服务有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年8月30日解除；二、被告长沙市欣中泰商务服务有限公司于本判决生效后十日内退还原告湖南心乐游网络科技有限公司履约保证金人民币55845元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费598元（已减半收取），由被告长沙市欣中泰商务服务有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二一年七月一日代理书记员  刘倩妮