广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初17799号原告（反诉被告）：宋祥生，男，1963年8月14日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：龙英、包懿庆，均系广东正平天成律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州易成酒店管理有限公司，住所地广州市天河区林和西路XXX号XXXX房，统一社会信用代码91440101562268340N。法定代表人：李海涛。委托诉讼代理人：张杰，系广东固信律师事务所律师。被告：李彦红，女，1978年10月16日出生，汉族，住河南省西华县。委托诉讼代理人：张杰，系广东固信律师事务所律师。原告（反诉被告）宋祥生诉被告（反诉原告）广州易成酒店管理有限公司（以下简称易成酒店）、被告李彦红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。宋祥生的委托诉讼代理人包懿庆，易成酒店的法定代表人李海涛、及易成酒店与李彦红的共同委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况各方有争议的事项为第四至九项，其他事项各方无争议。一、租赁合同主体及租期：宋祥生（甲方）与易成酒店（乙方）分别于2013年5月12日、2016年4月12日签订两份《广州市房屋租赁合同》（以下简称合同一、合同二）。合同一租赁期间为2013年6月12日至2016年6月11日，合同二租赁期间为2016年6月13日至2021年6月12日。二、租赁物及权属：广州市天河区林和西路XXX号XXXX房（以下简称案涉房屋），所有权人为宋祥生。三、租金标准及支付情况：2019年6月13日至2020年6月12日期间租金6000元/月，2020年6月13日至2021年6月12日期间租金6300元/月，每月10日前支付当月租金。双方确认2020年1月31日前的租金已付清。四、租赁保证金：约定XXXX房租赁保证金为6000元，易成酒店已向宋祥生支付。合同二约定在双方租赁期满后将保证金无息返还。返还保证金的条件：乙方已清缴全部租金和其他应缴费用；合同期内乙方无违约行为；房屋在甲方同意接受的状态下交还甲方；符合甲方返还乙方保证金的其他约定。五、违约责任的约定：逾期支付租金的，须按每日1%的标准支付违约金；租赁期限最后2年内单方面提出终止合同的违约方将支付对方4倍保证金额作为违约金。六、合同的解除：合同约定，任一方单方解除合同视为违约，须提前30日书面通知对方，双方应于收到通知日起7日内约定时间并亲临该房屋签办交接手续。易成酒店于2020年4月6日向宋祥生发出《解除房屋租赁合同通知函》（以下简称解除函），以新冠疫情爆发致使经营严重亏损，无力支付租金为由，通知宋祥生解除租赁合同。2020年4月8日，双方交接案涉房屋。宋祥生主张易成酒店逾期支付租金，单方违约解除合同，应当承担违约责任，且依据合同约定，易成酒店单方解除合同需提前30天通知，故解除日期应为2020年5月5日。易成酒店则认为新冠疫情构成合同履行的不可抗力，故其解除合同有理，无需承担违约责任，合同应于2020年4月8日双方交接案涉房屋时解除。本院认为，首先，新冠疫情确实给酒店业经营造成严重影响，但自2020年2月24日9时起，广东省已将新型疫情突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级，各行各业逐步复工复产陆续恢复经营秩序。由此可见，新冠疫情并不导致案涉租赁合同目的完全不能实现，故易成酒店并不享有合同解除权。易成酒店可以与宋祥生协商减免租金的方式共度难关，但其坚持单方解除合同，构成违约，应当承担违约责任。其次，双方于2020年4月8日交接案涉房屋，案涉合同应于此时实际解除。七、物管费：案涉房屋物管费291.2元每月，宋祥生已经支付2020年4月份的物管费。易成酒店同意支付2020年4月1日至8日的物业管理费77.65元。八、担保合同：易成酒店（承租方）、李彦红（担保方、承租方合伙人）于2013年5月12日签订《担保合同》，李彦红愿以本人所有资产对易成酒店承租的天河区林和西路XXX号保利中汇广场X栋XXX、XXXX房担保，担保承租方在租赁期间履行《房屋租赁合同》全部条款，若承租方未能及时履行合同全部或部分条款造成的损失由担保方承担；担保承租方在租赁期间按时缴纳租金、缴纳租赁相关税费、办理备案；合同期限至出租方与承租方租赁期满并对承租房屋结算清点交接完毕之日止等。九、律师费：宋祥生提供《民事委托合同》及发票以证明其为本案诉讼支付律师费4000元。易成酒店确认上述材料的真实性，但关联性和证明内容不予确认，认为宋祥生并未提供已支付律师费转账凭证，且合同中也未对律师费进行约定。十、本诉请求：1.易成酒店向宋祥生支付2020年2月1日至5月5日拖欠房屋租金共计18967元（5月1日至5日的租金为967元）；2.易成酒店向宋祥生支付逾期交租违约金，违约金按每月租金总额的日百分之一标准计算，计算日期从2020年2月11日起至实际交付租金之日止，暂计至提起诉讼之日即2020年5月20日止，违约金共计12660元（计算公式：6000×1%×100+6000×1%×71+6000×1%×40=12660元）；3.易成酒店向宋祥生支付单方解除租赁合同违约金24000元；4.易成酒店赔偿宋祥生4月已交物业管理费291.2元；5.易成酒店承担宋祥生因提起诉讼委托律师所支付的律师费，即造成的损失4000元；6.李彦红就上述第1至5项款项向宋祥生承担连带清偿责任；7.易成酒店、李彦红承担本案宋祥生所支付的所有诉讼费、财产保全费。十一、反诉请求：1.判令宋祥生返还反诉人涉案房屋保证金6000元；2.全部诉讼费用由宋祥生承担。判决结果本院认为，案涉租赁合同均合法有效，当事人均应依法履行。关于租金。如前所论，案涉租赁合同于2020年4月8日解除，双方确认2020年2月1日起的租金未支付，故易成酒店应向宋祥生支付2020年2月1日至2020年4月8日期间的租金。其次，易成酒店经营酒店业务，受新冠疫情影响十分严重。根据公平原则以及疫情防控期间共担风险、共克时艰原则，综合考虑本案案情，本院酌定2020年2月1日至3月31日期间的租金减半计付，4月1日至8日期间租金按70%计付，即易成酒店应向宋祥生支付上述期间的租金7120元（6000×50%×2+6000÷30×8×70%）。关于物管费。案涉租赁合同于2020年4月8日解除，故易成酒店应向宋祥生支付2020年4月1日至2020年4月8日的物业管理费77.65元（291.2÷30×8）。关于违约金。易成酒店违约解除合同，应承担相应的违约责任。根据合同约定，易成酒店应向宋祥生支付4倍保证金金额作为违约金，但考虑到新冠疫情确实对易成酒店的经营产生严重影响超出了正常的商业风险范围，同时考虑到剩余租期与双方总租赁期间的比例，本院酌定易成酒店应向宋祥生支付解除租赁合同违约金9000元。其次，由于本院已经部分支持了宋祥生主张的解除租赁合同违约金，该违约金具备惩罚的功能，对宋祥生的损失已做相应弥补，综合考虑本案的履行情况、双方过错和疫情影响，在已支付赔偿金的情况下，因此对于宋祥生主张的逾期交租违约金的请求，本院不予支持。关于租赁保证金。双方合同已经解除，且相关费用已经本院处理，故宋祥生应当向易成酒店退还保证金6000元。关于律师费。案涉合同未对律师费的承担作出约定，且非必要损失，故本院对的该项诉讼请求不予支持。关于担保责任。合同一已失效，而李彦红并未就合同二签署担保合同，故宋祥生请求李彦红承担担保责任，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，广州易成酒店管理有限公司向宋祥生支付2020年2月1日至2020年4月8日期间的租金7120元；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，广州易成酒店管理有限公司向宋祥生支付2020年4月1日至2020年4月8日的物业管理费77.65元；三、自本判决发生法律效力之日起5日内，广州易成酒店管理有限公司向宋祥生支付解除租赁合同的违约金9000元；四、自本判决发生法律效力之日起5日内，宋祥生向广州易成酒店管理有限公司退还租赁保证金6000元；五、驳回宋祥生的其他本诉请求；六、驳回广州易成酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1298元，由宋祥生负担948元，广州易成酒店管理有限公司负担350元；反诉受理费25元，由宋祥生负担12.5元，广州易成酒店管理有限公司负担12.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  何晓芬人民陪审员  肖建香二〇二一年七月一日法官 助理  王嘉蔚书 记 员  庞慧明黄嘉敏