上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终7563号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐海琴，女，1975年2月20日出生，汉族，住上海市长宁区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张申英，女，1976年1月11日出生，汉族，住河南省鹿邑县。上诉人徐海琴因与被上诉人张申英房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初5337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐海琴的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回张申英的诉讼请求并支持其原审诉讼请求。事实与理由：没有证据证明徐海琴在2020年1月20日对涉案房屋采取了停电停水措施，导致涉案房屋无法正常使用；即使认定2020年1月20涉案房屋被徐海琴停水停电导致无法正常居住，也应该酌情确定张申英给付一定比例的占用费。一审法院对徐海琴主张的2020年1月20之后至房屋实际归还之日止的使用费不予支持，显属不当。此外，一审判决根据涉案房屋的面积、装修时间等因素，酌定涉案房屋装修现值为20，000元，缺乏依据。被上诉人张申英辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。张申英向一审法院起诉请求：判令徐海琴赔偿装修损失20，000元。一审中，徐海琴不同意张申英的诉讼请求，并提起反诉，请求判令：1、张申英返还上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋；2、张申英支付自2019年7月至房屋实际返还之日止的租金（按每月1，200元计算）；3、张申英支付违约金（按每月1，200元，自2019年7月计算至房屋实际返还之日止）；4、张申英赔偿误工费4，500元、交通费4，000元；5、张申英支付水费170元、电费200元。一审法院认定事实：徐海琴为松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室涉案房屋登记的产权人，核准日期为2019年1月14日，用途为经济适用房，建筑面积为58.50平方米。涉案房屋的不动产权证中载明“经济适用住房（有限产权），不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权，5年内不得转让或者出租。……”2018年3月9日，徐海琴与张申英经中介签订《房屋租赁合同》一份，约定徐海琴将上述涉案房屋出租给张申英，租赁期限72个月，自2018年7月9日至2024年7月9日，月租金第一年至第三年为1，200元、第四年为1，300元、第五年至第六年为1，400元；租金按三个月为一期支付；张申英需支付徐海琴租赁押金1，200元。此外，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，徐海琴向张申英交付了涉案房屋，张申英支付了徐海琴押金1，200元。张申英接收后对涉案房屋进行了装修。之后张申英按约向徐海琴支付租金。2019年7月、2019年10月，张申英两次通过支付宝向徐海琴转账支付房屋租金，因徐海琴未收取被退回，后张申英未支付过徐海琴租金。2020年5月9日，上海市松江西部自来水有限公司出具催款通知书，涉案房屋尚有自来水费172.40元未缴清。一审另查明，2020年1月20日，张申英微信徐海琴：“你应该到银行里查一下，我转没转给你，你再去开我的锁，再拆我的水表，也不给我打电话，也不给我微信，不通知我直接敲门拆水表，你啥意思？这次说1月1号过来，你也不过来，昨天直接过来换锁芯，拆水表……今天过来拆电表，给我联系过吗？”。2020年4月17日，徐海琴微信张申英“不可能从拆表之日算……我当天晚上就回北京了，回来后你的房客还联系我开通水电……”。同时在2020年8月14日庭审中，张申英的委托诉讼代理人询问徐海琴“是否拆除了水表和电表”，徐海琴回答“有的，具体时间记不得了，对方说的时间也没有证据。”一审法院认为，根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。个人购买的经济适用房在取得完全产权以前不得用于出租经营。经济适用房建设的目的在于保障特定困难人群的居住权益，而非按照一般市场经济的等价有偿交易原则，经济适用房的分配、使用状况均关系到公共资源的合理配置。本案中，徐海琴作为涉案房屋产权人，将经济适用房出租获取租金利益的行为违反了经济适用住房管理规定，系利用公共资源谋取个人利益，损害了社会公共利益。根据法律规定，损害社会公共利益的合同无效，故法院认定张申英与徐海琴之间签订的《房屋租赁合同》应属无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错程度承担相应的责任。徐海琴作为出租人，将经济适用房进行出租，应当承担导致合同无效的主要责任。张申英作为承租人，对租赁标的物未尽到审慎审查义务，应当承担导致合同无效的次要责任。张申英对涉案房屋进行了装修，租赁物内存在已形成附合的装饰装修物的损失，因此其要求徐海琴赔偿装修损失，符合法律规定，法院予以支持。根据涉案房屋的面积、装修时间等因素，一审法院酌定涉案房屋装修的现值为20，000元，由徐海琴赔偿70％，计14，000元。鉴于合同无效，徐海琴要求张申英返还涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。根据张申英、徐海琴之间的微信记录，结合双方在庭审中陈述，可以推断出徐海琴在2020年1月20日对涉案房屋采取了停水停电措施，由于徐海琴在2020年1月20日采取了停水停电措施，导致涉案房屋无法正常使用，因此对于2020年1月20日之后的使用费应当予以减免，同时考虑到涉案房屋为经济适用住房，徐海琴出租该房屋牟利属违法行为，故一审法院对徐海琴主张的2020年1月20日后至房屋实际归还之日止的使用费，不予支持，但张申英正常占用使用期间未支付的使用费应当予以支付。因此按照原合同约定的每月1，200元标准，张申英应支付徐海琴自2019年7月9日起至2020年1月20日的使用费7，680元，因张申英在签订合同后支付了徐海琴押金1，200元，该押金应当予以返还，故一审法院在张申英应当支付的使用费中予以扣除，张申英尚需支付徐海琴使用费6，480元。涉案房屋现一直由张申英占用，且在2020年1月20日停电停水，因此，现涉案房屋中尚欠的水费172.40元应系张申英在占用使用期间发生，故徐海琴要求张申英支付涉案房屋尚未缴的水费170元，一审法院予以支持；但要求张申英支付电费200元的请求，因未提供相应证据，一审法院难以支持；对于徐海琴要求张申英支付违约金和赔偿其误工费、交通费的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条的规定，判决如下：一、徐海琴于判决生效之日起十日内赔偿张申英装修损失14，000元；二、张申英于判决生效之日起十日内将上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋返还徐海琴；三、张申英于判决生效之日起十日内支付徐海琴自2019年7月9日起至2020年1月20日止的房屋使用费6，480元；四、张申英于判决生效之日起十日内支付徐海琴水费170元；五、驳回徐海琴的其余反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，由张申英负担150元，徐海琴负担150元。反诉案件受理费398元，由徐海琴负担268元，张申英负担130元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院另查明，在一审审理过程中，徐海琴曾就涉案房屋的装修问题在调解或审理过程中陈述：“当时我方给的是毛坯房。我认为装修费在18，000元左右，现在应该有折旧产生。”“装修费我认可15，000元。”本院认为，徐海琴作为涉案房屋产权人，将经济适用房出租获取租金利益的行为违反了经济适用住房管理规定，一审法院据此认定张申英与徐海琴之间签订的《房屋租赁合同》无效，当属无误。一审认定徐海琴作为出租人，将经济适用房进行出租，应当承担导致合同无效的主要责任。张申英作为承租人，对租赁标的物未尽到审慎审查义务，应当承担导致合同无效的次要责任，亦无不当之处。本案二审当事人争议的焦点为一审根据双方当事人的过错程度，对于无效后果的处理是否恰当合理，其中主要涉及占有使用费及房屋装修现值问题。关于一审对于徐海琴要求张申英支付2020年1月20日之后的涉案房屋占有使用费不予支持是否恰当的问题，本院认为，一审中，根据张申英、徐海琴之间的微信记录，结合双方在庭审中陈述，法院认定徐海琴在2020年1月20日对涉案房屋采取了停水停电措施，具有相应的事实根据，本院予以确认。由于徐海琴在2020年1月20日采取了停水停电措施，导致涉案房屋无法正常使用，并考虑到涉案房屋为经济适用住房，徐海琴出租该房屋牟利属违法行为，其此前收取的部分租金收益按规定也应由有关部门予以收缴等情况，一审法院据此对徐海琴主张的2020年1月20日后至房屋实际归还之日止的使用费未予支持，并无明显不当之处，该判决内容可予以维持。关于涉案房屋装修现值如何确定的问题，根据徐海琴与张申英之间租赁合同租赁期限为72个月、涉案房屋的面积、装修时间等因素，并结合一审中徐海琴对于涉案房屋装修价值的陈述、对装修现值进行评估鉴定的不经济及当事人对评估的意见等情况，一审法院最终酌定涉案房屋装修的现值为20，000元，并确定由徐海琴赔偿70％，计14，000元，并无不当之处，本院予以确认。此外，一审根据当事人的诉请，对于合同无效的其他后果处理也无不当之处。综上，上诉人徐海琴的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币398元，由上诉人徐海琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  凌 捷审 判 员  蒋辉霞审 判 员  翟从海法官助理  周 益书 记 员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……