上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初3884号原告：邹洪泉，男，1977年4月28日生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。被告：紫梧桐(上海)公寓管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：高靖，职务不详。原告邹洪泉与被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司(以下简称“紫梧桐公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案受理后，依法适用简易程序审理，因无法通过邮寄或直接方式向被告紫梧桐公司送达诉讼文书，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案于2021年4月9日采用公告方式送达，并于2021年6月25日公开开庭进行了审理。原告邹洪泉到庭参加诉讼，被告紫梧桐公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告邹洪泉向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2020年10月15日至2021年2月28日的租金共计36,986元；2.判令原、被告签订的《资产委托管理服务合同》于2021年2月28日解除；3.判令被告支付原告违约金16,483元。审理中，原告变更诉讼请求第1、3项为：1.判令被告支付原告2020年11月15日至2021年1月14日的租金16,662元(按月租金8,331元计算)及2021年1月30日至2021年2月28日的租金8,581元(按月租金8,581元计算)；3.判令被告支付原告违约金17,162元(按月租金8,581元计算2个月)。事实和理由：原、被告于2018年11月4日签订房屋委托合同，受托房坐落于上海市松江区九亭镇伴亭路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，被告于2018年11月6日接收该房屋，并支付相关费用，双方随后按约履行合同，直至2020年10月30日，被告违约超过15个工作提没有支付下一期的房屋租金，构成违约，根据合同第八条第(四)项第1点，被告迟延交付租金满15个工作日，原告有权单独解除合同，原告告知被告解除合同，并要求被告交付房屋给原告，但被告自2020年11月1日至今未交回房屋，也不支付租金，为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告紫梧桐公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋的权利人。2018年11月4日，原告作为委托人(甲方)与被告作为受托方(乙方)就系争房屋签订《资产委托管理服务合同》，约定：委托期限自2018年11月6日至2024年2月29日；甲方同意每年向乙方支付相当于本协议所约定的月租金金额作为管理费，管理费由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除，管理费的具体支付方式及期限详见附件二；甲方同意向乙方支付服务费(乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高出部分直接作为乙方的服务费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除)，具体的金额、支付方式及期限详见附件二；甲方同意向乙方支付维修金，支付标准为69元/月，由甲方不可撤销的委托乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除，维修基金的具体金额、支付方式及期限详见附件二；乙方有下列情形之一的，甲方有权单独解除合同：1、乙方迟延交付租金满15个工作日的，因甲方原因或不可抗力而延迟的除外，法定节假日顺延。2、乙方利用房屋从事违法活动、损害公共利益的。3、明知实际承租人在房屋内从事违法犯罪活动不采取措施的。如出现上述情形的，甲方有权解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金。合同附件二约定：《财产委托管理服务合同》委托代理期限与租金、管理费及服务费、维修金支付方式(季付)，委托代理期限自2018年11月6日至2024年2月29日……第一年合同期(自2018年11月6日至2019年12月25日)：租金为8,150元整/月，维修金69元/月。(1)2018年11月6日支付32,393元，抵扣后应付款为负数的、则滚动至下期继续扣除，其中租金24,450元、抵扣月付维修金207元、押金8,150元。(2)2019年3月26日支付24,243元，抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除。其中租金24,450元，抵扣月付维修金207元……以此类推。甲方向乙方支付第一年的管理费，以合同租约中自2018年11月6日至2018年12月25日的租金予以抵扣；甲方向乙方支付第一年的服务费，房屋每月实际出租总价格高于本合同约定的乙方应向甲方支付的月租金标准的，则高出部分直接作为乙方的服务费。第二年合同期(自2019年12月26日至2021年1月14日)：租金为8,400元整/月,维修金69元/月；(1)2020年1月15日支付24,993元,抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金25,200元，抵扣月付维修金207元……。(4)2020年10月15日支付24,993元，抵扣后应付款为负数的,则滚动至下期继续扣除，其中租金25,200元，抵扣月付维修金207元。甲方向乙方支付第一年的管理费，以合同租约中自2019年12月26日至2020年1月14日的租金予以抵扣……。第三年合同期(自2021年1月15日至2022年1月29日)：租金为8,650元整/月,维修金69元/月；(1)2020年1月30日支付25,743元,抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金25,200元，抵扣月付维修金207元……。该合同另对其他有关事项作出了约定。合同签订后，被告均按合同约定向原告支付了租金及押金，直至2020年10月16日，被告仅向原告支付租金8,331元。审理中，原告陈述：本次诉讼前已向被告发送书面解除通知书，但因联系不上被告后退信；其已于2021年2月28日收回系争房屋；系争房屋已出售给案外人，并于2021年4月18日将系争房屋交付给案外人；同意返还被告支付的押金8,150元，但要求抵扣违约金。以上事实，有资产委托管理服务合同、房地产权证、交易明细及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《资产委托管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的规定，应属有效。虽上述合同名为委托合同，但根据合同内容及实际的履行情况，双方之间成立的应为房屋租赁合同关系，本院对此予以认定。原、被告均应按照约定全面履行自己的义务，现被告逾期支付租金，根据合同约定，原告有权解除合同，原告据此提出诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于合同解除的时间，因原告自述其在本次诉讼前以书面形式向被告提出解除合同，且实际于2021年2月28日收回系争房屋，故原告以2021年2月28日作为合同解除日，符合法律规定，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金，被告应按照合同约定于2020年10月15日向原告支付截止至2021年1月14日止的租金，扣除维修金及第二年的管理费后，被告应支付的租金应为24,993元，而被告仅向原告支付8,331元，还应向原告支付剩余租金16,662元。并且，根据合同约定，被告应于2021年1月30日支付自2021年1月15日之后三个月的租金，故原告主张扣除第三年管理费后被告应支付2021年1月29日至2021年2月18日的租金为8,581元的诉请，于法有据，本院予以支持。综上，被告应向原告支付租金总额为25,243元。关于违约金。因本案系被告违约导致合同解除，故原告依据合同约定主张相当于二个月租金金额的违约金即17,162元，于法有据，本院予以支持。现原告同意已收押金8,150元与违约金进行抵扣，本院予以准许。故被告应向原告支付的违约金数额为9,012元。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告紫梧桐公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告邹洪泉与被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司签订的《资产委托管理服务合同》于2021年2月28日解除；二、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邹洪泉支付租金25,243元；三、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邹洪泉支付违约金9,012元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费736元，减半收取计368元，由被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 李 娜书记员 诸金辉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百六十二条……当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。……第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。