北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第14071��原告江苏省第一建筑安装股份有限公司，住所地江苏省南京市定淮门大街11号B座5层。法定代表人鞠建中，董事长。委托代理人田志方，北京市中济律师事务所律师。被告李俊峰，男，1974年1月14日出生。委托代理人张建港，北京市万商天勤律师事务所律师。被告北京广厦京都置业有限公司，住所地北京市大兴区安定镇兴安营村东原老镇政府院内1排71号。法定代表人刘珺珺，总经理。委托代理人苏杰，北京市尚荣信律师事务所律师。被告秦晓茂，男，1962年11月24日出生。原告江苏省第一建筑安装股份有限公司（以下简称原告）与被告李俊峰（以下简称姓名）、第三人北京广厦京都置业有限公司（以下简称广厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法追加秦晓茂为本案共同被告，于2012年5月28日作出（2011）朝民初字第30622号民事判决，原告上诉后，北京市第二中级人民法院将本案发回本院重新审理。本院依法重新组成合议庭，变更广厦公司的诉讼地位为被告，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人田志方，李俊峰及其代理人张建港，广厦公司的委托代理人苏杰到庭参加了诉讼。秦晓茂经本院公告传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称：广厦公司开发的“炫特嘉园”工程系由我公司承包建设。因广厦公司欠付我公司工程款，双方于2005年9月10日签订《结算协议书》，约定由广厦公司将北京市朝阳区十里堡1号炫特嘉园2、3号楼中的部分底商和住宅转让给我公司，抵顶其应向我公司支付的工程款。2007年，李俊峰向我公司购买了上述房屋中的炫特嘉园2号楼14层A座1404号房屋。我公司指令广厦公司于2007年3月22日与李俊峰签订现房买卖合同，同时交付了房屋。该房屋建筑面积84.74平方米，总房款为550810元，双方��定被告应于签署房屋买卖合同之时，一次性支付全部房价款。合同签订后，李俊峰即入住该房屋，但是房款却分文未付，已经构成严重、根本违约。多年来，李俊峰一直采取避而不见、不予协商的态度。无奈之下，我公司只有诉请法院要求：1、解除我公司与李俊峰之间的实际买卖关系；2、解除李俊峰与广厦公司于2007年3月22日所签《北京市商品房现房买卖合同》；3、李俊峰返还我公司位于北京市朝阳区十里堡北区炫特嘉园2号楼14层A座1404号房屋；4、李俊峰支付我公司违约金110162元；5、李俊峰按照每月3500元的标准支付我公司该房屋2007年3月22日至实际腾房之日的使用费。李俊峰辩称：原告与广厦公司之间以房抵工程款后，原告因与秦晓茂有债权债务关系，于是将诉争房屋享有的权利转让给了秦晓茂。此后，秦晓茂依据口头协议将该房屋卖给了我。因此，我与原��之间不存在房屋买卖合同关系，原告无权向我主张权利。根据广厦公司与我于2007年3月22日签订的《北京市商品房现房买卖合同》第七条的约定，买受人采取一次性付款方式支付购房款。同时在合同附件中约定，在买受人未付清全部房款之前，出卖人有权拒绝将商品房交付买受人；买受人在合同中留有地址应为真实有效的通讯地址，若有变更应当及时通知出卖人。实际情况是，我向秦晓茂足额支付了购房款，而未向原告支付。按照原告的主张，如果我们之间存在房屋买卖合同关系，那么在我未支付购房款的情况下，原告为何不拒绝交房，为何在《总包抵房入住手续书》上签字同意我入住。我在签订房屋买卖合同的时候所留通讯地址和手机号码未曾有丝毫改变，原告为什么在长达四年零四个月的时间里从没有以任何方式要求我支付房款。可见，原告的行为无法给出合乎逻辑的解释，恰恰印证了原告与我之间不存在房屋买卖关系的事实。抛开上述两点，即使将原告作为有权向我主张购房款的主体，从诉讼时效角度看，原告的诉讼请求已经超过了法定时效。综上所述，我不同意原告的诉讼请求。广厦公司辩称：诉争房屋是我公司作价折抵给原告冲抵工程款的，我们双方于2005年9月10日签订了结算协议书。原告出售房屋后，买卖及过户手续由我公司负责办理。我公司与原告签订协议后，就将房屋交付给了原告，购房人也将购房款直接交付给原告。至于购房人的入住手续等问题我公司不予审查。如果原告与李俊峰意见一致，均同意解除合同，我公司可以配合双方办理解除合同的手续，否则我公司不能办理解除合同的手续。被告秦晓茂未答辩。经审理查明：原审诉讼期间原告变更其公司名称。2005年9月10日，原告与广厦公司签订《结��协议书》。双方约定广厦公司将其开发建设的“炫特嘉园”项目中包括北京市朝阳区十里堡北里炫特嘉园2号楼14层A座1404号房屋在内的部分未销售商业用房和住宅作价转让给原告，广厦公司应收取的房屋销售款冲抵应支付给原告的工程款。办理产权证及产权转移手续由广厦公司负责，原告提供必要的帮助。房屋在协议签署生效后2日内移交给原告，原告有权使用、转让和出租，所取得的相关收益归原告所有。2007年1月31日，原告与广厦公司又签订《关于炫特嘉园工程款结算事宜的协议书》，对抵款事宜进行了更为详细的约定，进行了最终的结算。2011年4月21日，广厦公司出具《声明书》表示，广厦公司与原告所签《结算协议书》及其相关后续补充协议等结算类文件已经按约履行完毕，协议中所约定的商业用房及住宅用房（除广厦公司与原告按2007年1月23日补充协议约定���回的四套房屋以外）已经全部依协议约定交付给原告，以冲抵广厦公司应付其的工程款。自2005年9月12日起，上述房屋所有权及其相关权益均归原告享有（其中包括北京市朝阳区十里堡北里炫特嘉园2号楼14层A座1404号房屋的所有权及其收益）。依据协议约定，广厦公司根据原告的指示，无条件配合其与指定的相关购房人签订商品房买卖合同，并办理房屋产权登记手续等；同时，相关合同权利义务均由原告独立享有和承担，原告有权在我国法律、法规规定的范围内就上述房产以其自己的名义提起诉讼、收取房款、主张违约责任等。原告曾经与原告领导的朋友秦晓茂签订《结算协议书》中涉及的五套底商的买卖合同。李俊峰经秦晓茂介绍到原告处办理购买住宅房屋的手续。审理中，原告方的证人王×1到庭作证陈述：2007年3月20日，李俊峰经秦晓茂介绍，由秦晓茂的司机��×2带领，到原告处签署关于涉案住宅房屋的借住手续。经王×1请示公司领导汤恒益，汤恒益在知道李俊峰没有向原告付款的情况下，对付款一事没有作出明确指示，只是表示李俊峰是秦晓茂的朋友，先由王×1为李俊峰办理签署合同和入住手续。王×1还陈述，由于如果不办理网签，广厦公司就不给正式的房屋钥匙，王×1只有手中的一把看房钥匙，无法交付给李俊峰，就先和李俊峰签署了《协议书》，并指示广厦公司办理了网签手续，以便李俊峰能够借住房屋。原告与李俊峰签订的《协议书》载明：原告系炫特嘉园项目工程施工总承包方，李俊峰系“材料供应商”。该协议约定原告将“炫特嘉园2A栋1404号”房屋所有权以550810元的价格转让给李俊峰，并抵扣原告应当支付李俊峰的材料款等。庭审中，原告与李俊峰均表示，双方之间并无材料供应关系。王×1作证还陈述：���所以与李俊峰签署此种形式的合同，是因为当日没有房屋买卖合同的格式文本了，就使用了另一种格式合同文本，即双方签署的以房款抵材料款的合同文本。该种文本是原告用于将房屋卖与原告的材料供应商时，冲抵债务使用。但王×1与李俊峰签署协议的时候，由于失误，没有就付款方式部分的条款进行变更。李俊峰当庭表示，因为原告知道李俊峰是向秦晓茂支付协议上显示的房屋款项，故以此种形式签署了款项明确的合同，目的是李俊峰不用向原告支付房款。2007年3月22日，广厦公司根据原告的指示作为出卖人与李俊峰签订《北京市商品房现房买卖合同》。双方在合同中表述，李俊峰以550810元的价格购买北京市朝阳区十里堡北区炫特嘉园2号楼14层A座1404号房屋；出售人应当自房款全款到账后七日内向买受人交付房屋；买受人于签署合同同时支付全部房价款，没有在上述期间支付房价款的，须承担合同中第十条逾期付款的违约责任；在买受人未付清全部房款之前，出卖人有权拒绝将该商品房交付给买受人并不承担逾期交房的违约责任等。2007年3月22日签约当日，原告在广厦公司的配合下为李俊峰办理上述房屋的入住手续，李俊峰签署了《总包抵房入住手续书》。在《总包抵房入住手续书》中明确载明：付款方式为：抵工程款；产权办理方式：见公司与总包协议书。该手续书中，王×1签字确认已在总包办理完毕抵房手续；广厦公司盖章确认入住资格审查合格，并已签署完毕物业管理公约；嘉浩物业收银组盖章确认李俊峰已经付清各项入住费用，包括有线电视网络建设费、有线电视收视费；嘉浩物业审核组盖章确认已验明入住手续办理齐全；李俊峰签字确认入住收楼事项办理完毕，已收到全套房门钥匙。审理中，李俊峰提供��国工商银行个人业务凭证、收条及证人王×2证言等证据材料，用以证明其在2007年3月13日至5月14日期间分六次，先后共计给付秦晓茂房款55万元的事实。原告在原审中对李俊峰上述支付行为的真实性没有异议，但表示该证据无法证明秦晓茂系代表其公司收取上述房款。重审审理中，原告表示对李俊峰是否向秦晓茂付款不能确定。广厦公司表示，根据原告与广厦公司的约定，广厦公司不直接收取涉案房屋的房款，应由原告向购房人收取。经询，原告表示秦晓茂与其公司项目经理私人关系较好，但与其公司本身并无委托买卖底商房屋以外的其他法律关系。李俊峰称，其本人并不记得秦晓茂是否有原告的相关授权，但是系秦晓茂指示王×2带领其签订买卖合同，秦晓茂在合同签订前已向李俊峰交付了涉诉房屋的一把钥匙。原审审理中，证人王×2出庭作证陈述：王×2原系秦��茂公司的员工，从李俊峰手中收取过5万元房款。秦晓茂曾经帮助原告解决房屋预售的问题，原告向秦晓茂出售了部分房屋，再由秦晓茂负责出售。原告表示在通过秦晓茂介绍后，在李俊峰没有付款就向李俊峰交房后，曾经想向公安机关报案，但警方认为是经济纠纷，没有受理。上述事实，有当事人当庭陈述、《结算协议书》、《声明书》、《协议书》、《北京市商品房现房买卖合同》、《总包抵房入住手续书》等证据在案证明。本院认为：根据《结算协议书》和《声明》两项证据可以证实，原告与广厦公司之间对涉案房屋虽然约定转让的是所有权，可实际上原告对转让的房屋仅享有缔约对象的选择权及对购房款的请求权。原告在本案的起诉书中、原审审理中、重审审理中均主张与李俊峰之间是“房屋买卖”关系，而其证人出庭作证陈述李俊峰是为了“借住房屋”，两种陈述显然相互矛盾。“借住房屋”的主张与《协议书》的内容及后来发生的事实也不相符合，证人证言中关于李俊峰“借住房屋”的陈述，本院无法采信。李俊峰系经过秦晓茂介绍到原告处购买住宅房屋。证人证明原告的领导表示知道在李俊峰没有向原告付款的情况下，指示证人给李俊峰办理了房屋入住手续，证人与李俊峰签署了以房款抵材料款的《协议书》，并在该协议中明确约定了抵款的数额。原告和李俊峰都认可双方实际没有供货关系，原告对于当时同意签署此种以房款抵材料款的协议，未能向本院进行合理的解释。但有一点可以确定，就是协议的目的是表明李俊峰不用向原告支付房款。原告证人的证言与《协议书》也恰好可以相互印证原告与李俊峰之间的约定没有涉及李俊峰应当向原告交纳房款的事实。李俊峰向秦晓茂支付的55万元房款，原告��原审中对其真实性予以认可，但对关联性不认可。而本院根据两名证人证言、李俊峰付款的时间、数额及本案的发生的前后事实，确认此55万元应与涉案房屋的房款有关。广厦公司根据原告的指示和李俊峰之间就涉案住宅房屋签署了《北京市商品房现房买卖合同》，并与李俊峰办理了涉案房屋的网签手续及房屋入住手续，这些行为均可以证明李俊峰是购买涉案房屋。李俊峰没有付款的前提下，原告为李俊峰办理了入住手续，原告对此并未做出合理解释。在李俊峰和广厦公司之间签订的《北京市商品房现房买卖合同》中约定李俊峰应一次性付款，但是根据本案查明的事实，广厦公司没有向李俊峰收取房款的权利，该合同仅是为了办理房屋产权等事宜签署。原告依据该合同向李俊峰主张房款，与《协议书》相矛盾。综上，原告并未能对以房款抵材料款、未付款即办理��住手续两点事实作出合理解释，不能证明李俊峰有向原告支付房款的义务，广厦公司在原告和李俊峰没有全部同意解除买卖关系前也不同意配合办理解除合同的手续，故原告要求解除与李俊峰之间的买卖关系及广厦公司与李俊峰之间的《北京市商品房现房买卖合同》不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。原告的其他诉讼请求，亦不予支持。关于诉讼时效，《协议书》中约定的是以房款抵扣材料款，关于房款的诉讼时效应当从2007年3月20日签约日开始起算。如果以《北京市商品房现房买卖合同》为诉讼时效的依据，该合同中约定的是原告签约当日一次性付款，诉讼时效应当从2007年3月22日签约日开始起算。诉讼中，原告的证人长城物业公司工程部经理于洪年到庭表示，曾经向涉案房屋居住的人催缴过房款，但住户让直接找李俊峰，于洪年表示从没有和李俊峰接��过。原告证人的证言不能证明诉讼时效有中断的情节。原告在2011年7月起诉，根据两份合同均已超过了诉讼时效。被告秦晓茂经本院公告传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告江苏省第一建筑安装股份有限公司的诉讼请求。案件受理费4010元，由原告江苏省第一建筑安装股份有限公司负担（已交纳），公告费1120元，由原告江苏省第一建筑安装股份有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 徐 娟代理审判员 李 享代理审判员 王 阳二〇一三年九月三日书 记 员 孙媛媛