西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书 (2021)陕0113民初3483号原告：西安精致物业管理服务有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：王兰玉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王静，女，1972年8月12日出生，汉族，住西安市莲湖区，该公司员工。委托诉讼代理人：关亚荣，男，1983年11月15日出生，汉族，住西安市长安区，该公司员工。被告：王润菊，女，1963年10月22日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：葛峰，上海市建纬（西安）律师事务所律师。原告西安精致物业管理服务有限公司与被告王润菊物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员独任审理。原告西安精致物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人王静、关亚荣，被告王润菊及其委托诉讼代理人葛峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西安精致物业管理服务有限公司诉称，原告是一家从事物业管理的服务企业，2010年11月与陕西铭源房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，对曲江大观园小区实施物业服务管理。被告系原告服务的曲江xxx小区西单元404号房业主，该房屋建筑面积127.84平方米。自2015年10月1日至2020年9月30日被告拖欠物业费、电梯费、生活垃圾费、采暖费共计16544.40元，原告多次向西单元404业主催要物业费、电梯费、生活垃圾费、采暖费等各项费用，但至今被告未予交纳。原告诉至本院请求，判令：1、被告立即支付给原告物业费、采暖费、水费共计16544.40元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。 被告王润菊辩称，不同意原告的诉讼请求。原告没有履行义务导致楼上违法装修造成被告的房屋一直无法正常使用。根据房屋装饰装修管理服务协议书以及陕西省物业管理公共服务指导标准的规定，原告有管理、监督、验收、装修、施工行为的义务，对于不按照约定和法律规定装修的行为，作为物业公司可以拒绝装修人进场装修，也可以对不合格的装修拒绝验收并不退装修押金，但对于504业主的擅自改变建筑主体跟称重结构的不当装修行为，原告公司对其行为未予制止，且对该装修予以验收并退还押金，导致王润菊的房子在供暖季漏水接连发生以至房屋不能入住，因此物业公司的疏于履行职责的行为与504业主的不当装修行为结合在一起，共同导致了房屋漏水这一侵权行为的发生，根据物业管理服务合同的规定，物业公司与业主之间是互付义务的，作为物业公司既然因为自己疏于履行职责的行为导致业主的房子不能入住，其违背了自己作为物业公司的合同义务，那么相应的其也没有权利来收取物业费，如果此种情况下，还让业主履行自己缴纳物业费和取暖费的义务，是不符合公平原则的，而且物业费主要用于公共区域的维护，而王润菊不能入住房屋那么物业公司基于对公共区域的维护而产生的物业费对业主而言无意义，再者，王润菊没有入住房屋，垃圾费电梯费因为没有使用电梯没有产生生活垃圾，所以这两个费用不应该进行收取。再者暖气费如果要收取应当按照西安市一般标准即没有入住的情况下按照正常暖气费的30%来收取，原告要求按60%收取暖气费没有事实跟法律依据。 经审理查明，西安精致物业管理服务有限公司系西安市XX路XX号XX小区的物业服务公司，而被告系该小区20404号房屋的业主，房屋面积为127.84平方米。2011年1月26日，原、被告签订《xxx小区前期物业管理服务协议书》，协议书约定，原告向被告提供物业管理服务。第四条物业管理收费。二、交费标准：1、物业管理服务费 住宅：1.20元/月·平方米。2、电梯运行维护费：每月每平方米0.1-0.4元/月·建筑平方米。即：1层0.1元/月·建筑平方米；2层0.2元/月·建筑平方米；2层以上，每上1层，增加0.01元/月·建筑平方米。4、采暖费：暂按6.5元/月·建筑平方米收取，采暖季结束后按实际发生费用核算，多退少补；经政府物价部门批准或业主大会同意，综合物业管理服务费标准可相应调整。第六条代收代缴收费。水费、电费按自来水公司、供电局等部门公布的标准加公共区域用水、用电合理损耗及二次加压成本构成。1.水费收取标准：居民3.5元/m³；办公用水4.9元/m³；3.生活垃圾清运费：每户每月6元。以上代收代缴收费标准如遇政府有关部门或单位调价收费标准相应调整。同时合同约定乙方（被告）应在每月10号前向物业部交纳当月的物业管理各项费用。被告王润菊认可自2015年10月1日至2020年9月30日期间并未缴纳物业管理费等费用，且涉案房屋一直无人居住。原告对此亦表示认可。另查，原告出具的其向西安市雁塔区物价局提供的《2012年自备锅炉供热价格备案表》显示经暖气费核算后备案收费标准为按6.5元/建筑平方米·月。再查，2018年12月被告王润菊与案外人赵某某、陕西铭源房地产开发有限公司、西安精致物业管理服务有限公司等人物权保护纠纷一案申请司法鉴定，2019年1月16日陕西兵器建设监理咨询有限公司出具建设工程司法鉴定报告，鉴定意见中载明：1、404室顶板曾出现过多次渗漏点，现场勘验均为陈旧性漏水痕迹，未发现行的渗漏点。2、404室顶板的渗水痕迹是504室渗漏水造成的，与西安精致物业管理服务有限公司无直接关系。因504室暖气管已更换，无法判定404室房屋漏水与陕西铭源房地产开发有限公司有关。上述事实，有《xxx小区前期物业管理服务协议书》、物业费欠费明细表、《2012年自备锅炉供热价格备案表》、司法鉴定报告、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告西安精致物业管理服务有限公司与被告王润菊签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。合同签订后，原告西安精致物业管理服务有限公司、被告王润菊均应当按合同约定履行己方的义务。原告西安精致物业管理服务有限公司为包括被告王润菊在内的业主提供了物业服务，被告王润菊作为业主亦应如约交纳物业管理费等费用。现王润菊自2015年10月1日至2020年9月30日未交纳物业管理费等费用，已构成违约，故此被告王润菊应当向原告支付。现原告主张2015年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费按照70%比例进行收取，共计6443.2元本院予以支持。关于被告辩称其没有入住房屋，垃圾费、电梯费不应收取一节，因原告为小区的电梯及环境卫生提供了正常的修护、管理，故被告应按照合同约定向原告支付费用，对被告该辩称本院不予采信。故被告应向原告支付2015年10月1日至2020年9月30日期间的电梯费1687.5元、垃圾费360元。关于被告辩称采暖费应按照正常暖气费的30%来收取一节，根据西安市政府相关文件，应按照30%的标准收取暖气空置费，原告主张按照60%的标准收取空置费于法无据，故对被告该辩称本院予以认可。经计算被告应当支付的2015年11月15日至2019年3月15日四个供暖季的暖气空置费为3988.6元。被告的其他辩称于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告王润菊应于本判决生效之日起十日内向原告西安精致物业管理服务有限公司支付2015年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费6443.2元、电梯费1687.5元、垃圾费360元，合计8490.7元。二、被告王润菊应于本判决生效之日起十日内向原告西安精致物业管理服务有限公司支付2015年10月1日至2020年9月30日四个供暖季的暖气空置费3988.6元。三、驳回原告西安精致物业管理服务有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费214元，由被告王润菊承担。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时向原告一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员    秦      冰 二〇 二一 年 七 月 五 日 书  记  员    王  心  羽 打印：相丽华       校对：吕 颖   2021年  月  日送达 1