江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏09民终4294号上诉人（原审原告）:黄鉴官(曾用名:黄建观)，男,1946年3月14日出生，汉族，住东台市。委托诉讼代理人：丁富平，江苏东亭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄俊青，男，1962年6月30日出生，汉族，住东台市。上诉人黄鉴官因与被上诉人黄俊青返还原物纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2021）苏0981民初618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。黄鉴官上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.案涉房屋的概况，案涉房屋是1982年黄鉴官、朱某夫妇共同所建，1990年12月5日经原东台市广山乡人民政府批准，补办宅基地使用证，后由原东台市广山乡人民政府批准，颁发了案涉房屋产权证，该产权证登记所有权人为黄鉴官。2.案涉房屋建造时，黄某1才7岁，不可能是房屋的共有权人。虽然宅基地使用证上注明包括黄某1在内共5人，但房屋产权证载明所有权人是上诉人。宅基地使用权与房屋所有权是两码事，黄某1并不是案涉房屋所有权人，故无权处分案涉房屋。3.一审法院认定被上诉人在“购买”案涉房屋前无独立的宅基地，但被上诉人在五烈镇四新村三组49号有宅基地和房产，且在其父亲去世后，该处房产已由被上诉人继承，因此，不存在被上诉人没有其他宅基地的事实。4.一审法院认定被上诉人在“购买”案涉房屋时，并不知道黄某1没有处分权，其无重大过失且支付了合理的价款，被上诉人善意取得案涉房屋的所有权错误。事实上2007年2月24日黄某1与被上诉人签订的协议，是因为黄某1在4年前就欠了被上诉人几万元，一直没有能力还款，于是黄某1拿上诉人的房子抵债，两人既未告知上诉人，更没有征得上诉人的同意。5.一审法院认定被上诉人取得房屋后进行了装修、入住，有十多年了，上诉人知道或应当知道案涉房屋被被上诉人占有使用的事实来证明被上诉人占有房屋的合法性也是错误。上诉人到东台城区生活后就把案涉房屋的钥匙交给了被上诉人的父亲(上诉人的哥哥)，允许被上诉人一家住在里面，之后上诉人虽然偶尔回老家，但并不知道案涉房屋已经被黄某1卖给了被上诉人。6.一审法院依据《民法通则》第四条、第五条、《民事诉讼法解释》第九十条的规定，判决驳回上诉人的诉讼请求适用法律错误。《民法通则》第四条规定的是诚实信用原则，但上诉人并没有将案涉房屋卖给被上诉人，上诉人并没有违反诚实信用原则。《民法通则》第五条规定是公民合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。现被上诉人占有上诉人的房屋，是上诉人的财产权利受到了被上诉人的侵犯，法律应该保护上诉人的合法权益。《民事诉讼法解释》第九十条规定的是证据分配规则，上诉人已经举证证明了案涉房屋属于上诉人所有，被上诉人就应该举证证明案涉房屋现在归其所有的证据和法律依据，但被上诉人仅举证证明没有处分权的黄某1将案涉房屋出售给被上诉人的协议，并未提供其他证据予证明，故被上诉人应承担举证不能的责任。因此根据《民法通则》第一百一十七条、《物权法》第三十四条、第一百零六条的规定，上诉人有充分的法律依据向被上诉人主张返还房屋，一审法院向上诉人释明应先行撤销协议或向无处分权人主张权利，没有法律依据。黄俊青辩称，被上诉人与黄某1在签订房屋买卖协议时，黄某1已经20多岁，具有民事行为能力的人，故有权利处分案涉房屋。上诉人主张将案涉房屋钥匙交给被上诉人父亲，且是借给被上诉人使用与事实不符，上诉人根本没有将钥匙交给被上诉人的父亲，事实案涉房屋卖给黄俊青之前已价格18000元经卖给别人了，后来黄某1又将案涉房屋拿回来以35000元的价格卖给了被上诉人。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄鉴官向一审法院起诉请求：1.判令黄俊青将位于东台市黄鉴官自建的两层楼房（含附属房屋）返还给黄鉴官；2.诉讼费用由黄俊青承担。一审法院认定事实：黄鉴官与黄某1系父子关系，黄鉴官与黄俊青系叔侄关系。诉讼前，黄鉴官与黄某1共同生活居住在东台市城区。诉争房屋位于东台市，该村反映黄鉴官于1990年12月5日申请规划区新建住宅楼，经广山乡人民政府（乡镇合并后为五烈镇人民政府）批准，颁发编号005892宅基地宅基地使用证书载明：户主黄建观，人口5人（其中农业人口5人），并明确宅基地四址。据黄鉴官反映，该5人分别为黄鉴官、黄鉴官妻子朱某、长子黄某2、次子黄某1、黄鉴官岳父（现已过世）。2007年2月24日，与黄鉴官共同生活的儿子黄某1将上述诉争房屋以35000元卖给本村村民黄俊青（其购房前与父亲合住，无独立宅基地），并签订协议，该协议载明—甲方：黄某1，乙方：黄俊青，内容：今由甲乙双方协商甲方黄某1康庄房产一幢卖给黄俊青人民币叁万伍仟元正，此为证，不得反悔。双方均在落款处签名。协议签订后，黄俊青支付房款并对该房屋进行翻建装修，重建附房等，入住至今。2020年7月22日黄鉴官以回农村老家养老为由，要求取得该诉争房屋，与黄俊青发生纠纷，经东台市调处未果。黄鉴官曾于2020年起诉，后撤诉。审理中，黄鉴官无证据证实黄俊青不构成善意取得上述房屋，一审法院向其释明，其可以向无处分权人主张权利，其坚持本案诉讼。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。本案中，与黄鉴官共同生活的儿子黄某1以35000元价格将涉案房屋出卖给同村无宅基地的黄俊青，黄俊青并不知道黄某1无处分权，其无重大过失且支付了合理的价款，取得房屋后进行了装修、入住，有十多年了。黄鉴官知道或应当知道涉案房屋已经被黄俊青善意占有使用的事实，且其未能举证证明黄俊青不构成善意，应当认定黄俊青系善意取得案涉房屋的所有权。综上所述，黄鉴官的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。一审法院判决：驳回黄鉴官的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由黄鉴官负担。二审审理中，黄鉴官向本院提交案涉房屋产权证复印件一份及（2020）苏0981民初3697号一案庭审笔录，拟证明案涉房屋具有产权证，该产权证登记所有权人系黄鉴官，产权证的原件目前在被上诉人处。黄俊青质证意见，对上诉人提供的证据真实性无异议，案涉房屋的产权证原件是我在另案中向法院提交的。产权证登记人是黄鉴官，但按照农村风俗，案涉房屋由黄鉴官分给其儿子黄某1，黄某1将案涉房屋出售给我正确。本院认为，对上诉人提供的证据真实性予以认定，案涉房屋登记所有权人为黄鉴官，目前黄俊青持有案涉房屋产权证。对一审法院查明事实，经本院审查予以确认。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，与黄鉴官共同生活的儿子黄某1于2007年2月24日与黄俊青就涉案房屋达成买卖合同，合同签订后，黄俊青支付了相应的对价，黄某1将案涉房屋交付给黄俊青。黄俊青取得房屋后进行了装修、入住，虽然案涉房屋登记在黄鉴官的名下，但黄俊青有理由相信案涉房屋黄鉴官在分家时分给了黄某1。同时，黄俊青取得房屋自今已有十多年，黄鉴官知道或应当知道涉案房屋已经被黄俊青占有使用的事实，但一直未向黄俊青主张该房屋的所有权，应视为同意其儿子黄某1将案涉房屋出售给黄俊青事实，现主张返还案涉房屋明显有背诚信原则。黄鉴官主张返还案涉房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，一审法院判决驳回黄鉴官诉讼请求，并无不当。综上，黄鉴官的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由黄鉴官负担。本判决为终审判决。审 判 长 张金星审 判 员 张晨阳审 判 员 荀玉先二〇二一年七月三十日法官助理 徐 平书 记 员 黄 慧