河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫1302民初4757号原告曹某（反诉被告），男，汉族，1972年9月21日出生，住宛城区。委托代理人赵进学，南阳市宛城区白河法律服务所法律工作者。代理权限特别授权。被告樊某(反诉原告)，女，汉族，1991年9月4日出生，住南阳市宛城区。委托代理人方家朝、韩建勋，河南梅溪律师事务所律师，代理权限一般代理。原告曹某诉被告樊某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹某及其委托代理人赵进学，被告樊某及其委托代理人方家朝、韩建勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹某诉称，2016年9月23日，原、被告签订房屋买卖协议，原告将位于宛城区××××村房产权证号90××86房产卖给被告樊某，房产定价为203万元整，分三次付款。被告不讲信用、不按合同约定付款，只支付150万元，下欠53万元。更让人气愤的是2016年12月4日，被告采用欺骗的手法手拿提兜装着现金说办理过户手续后钱立马给你。原告急忙给他办理过户手续。但被告背信弃义提着钱兜就走，自此再也不和原告见面。请求依法判令：1、依法解除房屋买卖合同，并支付20万元违约金和房产过户费4万元，配合原告变更房产户名；2、过户之后将上述款项扣除后，退还被告已支付房款；3、诉讼费由被告承担。被告樊某答辩及反诉称，关于本诉部分同意原告关于解除合同的诉讼请求，驳回本诉原告要求被告承担违约责任及赔偿损失的诉讼请求。由于原告所出卖的房地产不能办理国有土地使用证，被告没有按照买卖合同协议约定按期支付合同款项，是行使合同法赋予的不安抗辩权的行为。同时双方解除合同的原因并非我方违约，而是由于反诉被告故意隐瞒房屋权利瑕疵，致使合同不能履行所造成。双方买卖合同协议第三条第一项约定该房屋占有的土地是国有，同时房屋所有权存根也显示为国有，而反诉原告新办理产权证书却显示该房屋原土地使用权人未申请土地使用权变更登记，待土地变更登记后，再补录土地信息，即反诉被告没有取得涉案房产所占有土地的国有土地使用权证书。根据房地产管理法中房地产一体转移的规定，反诉原告作为买受人只能取得房屋所有权，不能取得土地使用权，反诉被告的过错致使合同履行不能。事实上造成了反诉原告取得的房屋所有权存在瑕疵，不能完整行使占有、使用、收益、处分四大基本权能。请求依法判令：1、反诉被告赔偿反诉原告经济损失178884元（按照中国人民银行同期贷款利率4.75％的2倍计算至150万元房款付清之日止）。其中112万元利息自2016年9月27日至今为140389元，38万元的利息自2017年2月1日至今为38496元。2、赔偿已支付房款的10%违约金15万元。3、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。原告曹某针对反诉辩称，被告反诉理由不予认可，法律角度不能成立，应当依法驳回。首先该协议属于双方在互相了解情况下对房屋实地勘察，确认房产价格后，自愿签订的，是双方真实意思表示，符合相关法律规定。其次土地性质问题，在我国土地只有两种性质国有和集体，魏营村之前属于农村，近年来才划拨到城镇，过去办房产证时5元就能办，随着时代进步办理的房产所有证，按照宅基地规划精神，房子随人，有房就有地。现在遇到集体拆迁，就是按照房屋实际占地面积进行拆迁补偿，二被告反诉状说一部分国有一部分集体，是对法律的片面认识。合同上也清楚写清：“根据不动产相关规定”，那说明该合同符合房管部门规定，因此合法有效，也遵循双方买卖协议自愿基础。第三，至于违约问题，在协议第五条约定有房款支付期限，在这期间，被告从未提出任何意义，在办理过户后被告抱着钱就走，说下午给，结果一去没有音信，从始至终被告违约在先，被告的反诉无从成立。请求法院依法驳回。原告为支持其请求，向本院提交如下证据：一、原告身份证复印件。证实原告的真实身份。二、曹某与李广敏签订的房屋买卖协议。证实原告在宛城区××××村购李广敏房产一座、房产证号：90××86、面积187.32平方米。三、原告所交的房款及税票。证实原告购房花费561852.04元。四、曹某与樊某所签订的房屋买卖协议。证实1、原告门面房6间、共三层、砖木结构、含装修门面房后大厅钢屋架210平方米、后院整体仓库550.5平方米、房产证面积187.32平方米；2、该交易价格为2030000元；3、付款分三次：第一次2016年9月23日付100000元、第二次付款2016年9月26日付款1320000元、第三次支付下欠款610000元（在房屋过户手续办理完毕及所有租户搬走后一次性付清）；4、违约责任：a.买受方不按合同第5条规定时间内支付第二次房款、买受方首次支付出卖方的房款定金不予退还。B.第三次付款、未按规定到期后不预付款、协议终止。买受方应在已支付第一次第二次的款项中扣除10%违约金支付出卖方。五、新房产证本。证实该房产已办理过户到樊某名下、原告已履行了自己的义务和该办的手续。六、证人芦文峰书面证言。证实被告违背协议第七条规定。被告樊某对原告曹某所举证据，发表如下质证意见：证据一无异议。证据二、三与本案无关，不予质证。证据四真实性无异议，但房产证所占有土地，恰恰证明根据本协议第三条规定，结合证据五，属于原告违约，我们是想取得房产证和土地证，但原告造成土地使用权不能过户到被告名下。协议上也显示钢架房简易房屋属于魏营村集体土地。证据五，新房产证显示，原房产所有人未申请土地变更登记，造成被告不能办理土地变更，也证明了因原告违约，被告才不能将剩余房款支付给原告。证据六证人证言认可，但是我方不是欺诈行为。被告为支持其辩解，向本院提交如下证据：1、被告身份证复印件。证明被告身份信息。2、房屋买卖合同。证明土地性质一半国有一半集体，原告违约。3、原房产证存根复印件。证明反诉被告向我们卖房时，向我们显示房屋土地性质为国有，但是反诉被告未办理土地变更过户，造成被告损失。4、收款收据2016年9月21日10万一张，9月26日102万一张；2017年1月31日20万和18万两张。证明：我方支付房款共计150万元，并作为要求反诉被告支付我方利息的时间依据。原告认为，证据1无异议。证据2指向有异议，应当是被告违约，土地性质原房产证确实是国有，但是自2006年土地证和房产证全部停办。所以在协议上签订说过土地性质一半国有一半集体，被告知情。证据3无异议。证据4属实。根据原、被告举证、质证和庭审陈述，本院可以确认如下案件事实：2007年，原告曹某从案外人李广敏处购买南阳市宛城区××××村门面房及附属租赁土地。后将有房产证的187.32平方米门面房过户至自己名下。2016年9月23日，原告曹某为出卖方，被告樊某为买受方签订房屋买卖协议书。协议主要内容为：一、出卖方房屋坐落于宛城区××××村；房产证号为第××号。左邻张玉山右邻宋长明。二、房屋面积的特殊约定：1、门面房共6间、整体共三层、砖木结构、含现有装修。2、门面房后大厅钢屋架210平方及后院整体仓库550.5平方。其中门面房（房产证上）的面积为187.32平方米；含现有装修。三、房产证权属性质：1、该房屋的房权证权属性质为国有性质。2、钢屋架及后院整体仓库的权属性质为魏营村组宅基地。四、价格：该房屋售价为贰佰零叁万元整（2030000.00）。五、付款方式：经双方友好协商，于2016年9月23日买受方首次支付出卖方购房定金100000元，同时签订本协议，于2016年9月26日买受方支付出卖方购房款1320000元，第三次支付时间（所剩余款）下欠款610000元，在房屋过户手续办理完毕及所有出租户（含后院整体仓库出租户）搬走后一次性付清。六、交付期限：出卖方应于收到买受方贰佰零叁万元整（2030000.00）在房产过户手续办理完毕及所有出租户（含后院整体仓库出租户）搬走后，将该房屋交付给买受方。七、买受方逾期付款的违约责任：……2、买受方如未按本合同第五条规定的时间支付第三次购房款，自第三次付款期限到期后协议终止，买受方首次支付出卖方购房定金及第二次支付出卖方购房款均按违约金的10%罚金。八、除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，出卖方如未按本合同第六条规定的期限将房屋交给买受人使用，买受方有权按已交付的房价10%向出卖方追究违约金。同时退回购房订金和已交的购房款。九、关于产权登记的约定：在买受方实际接收该房屋之日起，出卖方应协助买受人到公证处办理房屋买卖协议公证手续，出卖方于2016年10月份根据南阳市不动产管理局相关规定政策办理房产证权属过户手续，过户费由出卖方承担。……。合同签订后，被告樊某于2016年9月22日和23日分两次支付曹某100000元。2016年9月26日再次支付曹某1020000元。2016年12月4日，樊某提着一袋钱约曹某到房管部门，让曹某看过钱后答应办完过户手续后付清房款。曹某随即将建筑面积为187.32平方米，户名为曹某的房产过户至樊某名下。房产证号为：豫（2016）南阳市不动产权第Z00006**号。后樊某携钱离开。2017年元月13日和31日樊某两次支付曹某共计380000元后，以过户后的土地权属性质不再为国有土地为由，不再支付余款。庭审中，原、被告均认可，已过户的房产证现在曹某手中，房产尚没有交付给被告。综上所述，本院认为，一、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于农业建设。本案中，原告曹某与被告樊某非同村村民，双方在房屋买卖协议中明确约定“钢屋架210平方及后院整体仓库550.5平方。……钢屋架及后院整体仓库的权属性质为魏营村组宅基地。”故双方于2016年9月23日签订的房屋买卖协议书中的上述约定，因违反法律的强制性规定而无效。无效的合同自始没有法律约束力，因此，对于因土地使用权转让协议取得的财产，双方应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案，双方明知集体宅基地不允许转让而依然为之，都存在明显和均等的过错。房屋买卖协议中对房屋价款也没有明确细致的区分，故原告请求被告支付违约金及被告反诉原告赔偿的经济损失及违约金，双方应各自自行承担，本院不予支持。二、关于已过户至樊某名下的187.32平方米房产，双方合同约定房权证权属性质为国有性质，但在2016年12月4日过户时被告已知该房屋原土地使用权人未申请土地使用权变更登记，土地登记信息会有变化，却仍于2017年元月13日和31日两次支付曹某共计380000元，应视为对上述事实的认可。现以此不履行支付购房款义务理由不能成立，也违反合同法的诚实信用原则。庭审中双方均同意解除合同，恢复原状，符合法律规定予以准许。本着合同的公平公正原则，考虑被告樊某支付的购房款已一年有余的事实，在将187.32平方米房产户名恢复为曹某时，樊某应积极协助和配合，对过户费用原、被告以各自负担一半为宜。为避免诉累，曹某持有的购房款1500000元，在扣除樊某应支付的过户费（以房管部门出具正规发票为准）后，剩余款项应全部返还樊某。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下:一、确认原告曹某与被告樊某2016年9月23日签订的房屋买卖协议中门面房（房产证上）的面积为187.32平方米买卖协议予以解除；门面房后大厅钢屋架210平方及后院整体仓库550.5平方米买卖协议为无效合同。二、限本判决书生效后三十日内原告曹某将位于宛城区白河镇魏营村，房屋建筑面积187.32平方米，房产证号为：（豫（2016）南阳市不动产权第Z00006**号）房产过户于原告名下的过程中，被告樊某依房产管理部门对售房人规定的方式予以协助。若被告樊某不协助，可以强制过户。过户费用由原告曹某和被告樊某各自负担一半。三、原告曹某在房管部门办理完过户手续，其持有被告樊某1500000元购房款扣除樊某应负担的过户费用（以房管部门出具正规发票为准）后，即时退还被告樊某。四、驳回原、被告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11100元，原告负担10000元，被告负担1100元；反诉费3877元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  张治菊二〇一八年二月二十八日书记员  马爱丽