陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终11398号上诉人（原审原告、执行案外人）：胡仲飞，男，1977年8月4日出生，汉族，个体工商户，住靖边县。委托诉讼代理人：齐连民，陕西丰采律师事务所律师。上诉人（原审原告、执行案外人）：曹永慧，女，1979年5月8日出生，汉族，个体工商户，住靖边县。委托诉讼代理人：齐连民，陕西丰采律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：胡慧峰，男，1977年2月1日出生，汉族，无业，住陕西省靖边县。委托诉讼代理人：徐秀明，陕西标典律师事务所律师。委托诉讼代理人：左芳菲，陕西标典律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：曹林，男，1973年10月8日出生，汉族，住陕西省横山县。被上诉人（原审被告、被执行人）：何玉春，女，1974年12月5日出生，汉族，住陕西省横山县。被上诉人（原审第三人、被执行人）：王新军，男，1980年11月17日出生，汉族，靖边县法制办科员，住靖边县。上诉人胡仲飞、曹永慧因与被上诉人胡慧峰、曹林、何玉春、王新军案外人执行异议之诉一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初11423号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。胡仲飞、曹永慧上诉请求：1．撤销一审判决，改判为支持胡仲飞、曹永慧的全部诉请;2.诉讼费由胡慧峰、曹林、何玉春、王新军负担。事实与理由：2011年12月26日，胡仲飞、曹永慧与曹林、何玉春签订《房屋买卖合同》，购买曹林、何玉春位于文景路凤城房屋一套，房屋总价款942975元。合同签订后胡仲飞、曹永慧向曹林、何玉春支付了购房款502975元及大修基金3万元，剩余44万元银行贷款双方约定由胡仲飞、曹永慧按月打入曹林的银行卡还贷，已支付了合同约定的三分之二以上购房款。2012年初胡仲飞、曹永慧入住涉案房屋至今，合法地占有了涉案不动产，因胡仲飞、曹永慧在陕北老家做生意，需要经常往返两地，用电量不高，但不能证明没有占有房屋，且系在西安的唯一住房。胡仲飞、曹永慧在一审时表示可将剩余房款缴纳到法院指定账户，但法院没有明确账户，现仍愿意将剩余房款支付至法院指定账户。胡慧峰辩称，请求驳回上诉，维持一审判决。胡仲飞、曹永慧提出本案的期限超出法定期限，不应受理，购房合同是胡仲飞和曹林私下签订的，没有经过房管部门备案，也没有经过公证机关公证。胡仲飞一审出具的收款凭证仅为曹林出具的一张白条，没有提供银行打款凭证，故不能证明胡仲飞实际支付了购房款。胡仲飞一审提供的每月转款凭证，系胡仲飞和曹林之间的经济往来，并不是胡仲飞偿还银行贷款的凭证，银行扣款的主体仍旧是曹林。多次前往涉案房屋，房屋一直是没有人居住的，胡仲飞并未占有并使用涉案房屋。曹林、何玉春、王新军未到庭，未答辩，未提交书面意见。胡仲飞、曹永慧向一审法院提出诉讼请求：1.不得执行位于西安市经济技术开发区房屋（权属证号1100116013-11-1-19-61502`1）；2.判决位于西安市经济技术开发区房屋归胡仲飞、曹永慧所有；3.诉讼费由曹林、何玉春、胡慧峰承担。一审法院认定事实：2011年12月26日，胡仲飞、曹永慧与曹林、何玉春（夫妻）签订《商品房买卖合同》，合同第一条约定胡仲飞、曹永慧购买何玉春、曹林位于西安市未央区华信地产（菁华名门小区19号楼C座6单元-15层02室）房屋，面积125.73元，每平方米7500元，房屋总价942975元，扣除何玉春、曹林欠银行的贷款44万元外，胡仲飞、曹永慧一次付清余款；第二条约定从2012年1月份开始，银行的房贷由胡仲飞偿还，何玉春、曹林最迟于2012年1月将住房交予胡仲飞、曹永慧；第三条约定在房产证没有过户前，胡仲飞、曹永慧负责每月按时将房款付清，如房贷款延误给出卖人造成的一切后果由胡仲飞、曹永慧承担，房产证满五年后胡仲飞、曹永慧必须将房屋过户，何玉春、曹林无条件配合办理过户手续。此外合同约定由胡仲飞、曹永慧承担房屋的契税、大修基金3万元。合同签订当天胡仲飞、曹永慧付房款502975元、大修基金3万元，曹林、何玉春出具了收到胡仲飞532975元的收条。胡仲飞、曹永慧自2012年1月20日起至2017年2月陆续向曹林账户逐月转款共计160700元，银行在曹林名下扣除了银行贷款。审理中，法院向涉案房产所在的西安菁华物业管理有限公司调取了曹林名下物业缴费及用电情况，显示从2012年至2021年1月按时缴纳了物业费，2012年购电716度，2013年未购电、2014年购电255度，2015年购电10度，2016年至2021年年购电900度左右。2012年胡慧峰向未央区人民法院起诉曹林、王新军民间借贷一案，胡慧峰申请了诉讼保全，未央区人民法院于2012年7月11日作出裁定，对曹林位于西安市经济技术开发区19幢61502房屋予以查封，2012年12月10日未央区人民法院作出（2012）未民宫初字第00368号民事判决书，判决一、曹林于判决生效后十五日内给付胡慧峰借款本金30万元；二、曹林于判决生效后十五日内给付胡慧峰自2010年11月1日起至2011年1月31日止的利息15425.75元，自2011年2月1日起至判决给付之日止按年利率15%给付30万为基数的利息；三、王新军对以上款项承担连带责任。四、驳回胡慧峰其余诉讼请求。后因曹林、王新军未按照判决履行义务，胡慧峰向西安市未央区人民法院申请执行。2014年8月6日我院查封了涉案财产，2016年6月28日我院作出（2016）陕0112执恢185号执行裁定，续查封涉案财产，2017年11月29日，我院作出（2016）陕执恢185-2号裁定：拍卖被执行人曹林所有的位于西安市经济技术开发区房屋。后胡仲飞、曹永慧以其以购买了涉案房屋为由提出执行异议，请求停止对（2016）陕0112执恢185执行裁定书的执行，解除对涉案房屋的查封。2019年4月27日我院作出（2019）陕0112执异77号执行裁定书，驳回了胡仲飞、曹永慧的异议请求。2019年5月8日胡仲飞、曹永慧向我院提起案外人执行异议之诉。同时查明，中国光大银行股份有限公司西安经济技术开发区支行与曹林、何玉春金融借款纠纷一案我院于2018年12月18日作出（2018）陕0112民初9253号民事判决书，判决曹林、何玉春偿还中国光大银行股份有限公司西安经济技术开发区支行贷款374480.93元，利息15587.33元及罚息4.72元，并在涉案抵押权范围内享有优先受偿权。因曹林、何玉春未履行判决义务，中国光大银行股份有限公司西安经济技术开发区支行申请执行。一审法院认为，本案争议的焦点是案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的权利。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。（一）本案中法院查封前胡仲飞、曹永慧与曹林、何玉春之间被执行标的物的买卖真实性问题：案外人胡仲飞、曹永慧主张标的物所有权，提供证据《房屋买卖合同》、物业缴费票据、曹林与开发商签订的编号为1350340的《商品房买卖合同》、胡仲飞从2012年1月20日起按月固定向曹林转款、抵押银行按月从曹林名下扣款还贷的银行的流水，能够证明在查封前胡仲飞、曹永慧与曹林之间存在涉案房屋进行交易的事实；胡慧峰提出胡仲飞、曹永慧与曹林系亲戚关系，支付的购房款收条属于补签来对抗法院执行，银行还贷归还主体是曹林，银行仍从曹林名下扣款，胡仲飞、曹永慧提供的证据不能证明胡仲飞、曹永慧向银行偿还过贷款的意见，因涉案房屋系曹林按揭方式购买，双方约定由胡仲飞、曹永慧按月打给曹林中国光大银行按揭贷款银行卡偿还贷款，从银行流水看胡仲飞、曹永慧从2012年1月至2017年2月逐月给曹林按揭账户转款，银行虽从曹林名下扣款系房屋按揭贷款购房人为曹林，但不能否认该款系胡仲飞、曹永慧实际支付的事实。而胡慧峰民间借贷一案于2012年7月起诉并采取诉讼保全措施，曹林、何玉春、胡慧峰未能提出反驳证据证明胡仲飞、曹永慧与曹林是在其起诉后签订买卖合同、给付房屋价款是在法院采取保全措施后所为，不能证明存在恶意买卖；（二）查封前胡仲飞、曹永慧是否实际占有涉案房屋的问题。胡仲飞、曹永慧提供的物业费票据及一审法院查明的事实证明涉案房屋按时缴纳了物业费用，在存在抵押权的情况下，按照涉案房屋物业管理规定只能以原房主曹林的名义缴纳费用。从2015年之前用电电量不能显示胡仲飞、曹永慧在查封前完全入住涉案房屋。（三）关于涉案房屋价款支付问题。涉案房屋于2014年6月胡慧峰申请执行时采取了查封措施，胡仲飞、曹永慧代偿按揭贷款至2017年2月。庭审查明从2017年3月起胡仲飞、曹永慧未再向曹林转款以偿还银行按揭贷款。（四）案外人胡仲飞、曹林对未办理过户手续是否存在过错。按照《房屋买卖合同》第三条的约定，房产证满五年后乙方及胡仲飞、曹永慧必须过户。因涉案房屋2014年被查封，客观上造成胡仲飞、曹永慧无法过户的障碍。综上，虽然胡仲飞、曹永慧与曹林签订了《房屋买卖合同》，胡仲飞、曹永慧已支付了部分购房款，实际占有了诉争房屋，但在胡慧峰申请执行我院查封时，未能全部支付诉争房屋价款，亦未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。因此，胡仲飞、曹永慧的请求不符合需要同时具备上述四个条件方能排除执行的规定，其要求不得执行的诉讼请求不予支持。因涉案房屋目前仍存在抵押，故胡仲飞、曹永慧请求确认涉案房屋归胡仲飞、曹永慧所有的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条之规定，判决：驳回原告的所有诉讼请求。案件受理费13229元，原告已预交；现由原告承担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。另，涉案房屋自2011年4月18日至今登记于曹林名下，抵押方式为一般抵押，抵押权人系中国光大银行西安经开区支行，抵押权登记时间为2011年9月22日。胡仲飞、曹永慧于2019年4月3日在西安市未央区人民法院执行三庭听证会上表示，于房屋买卖合同签订后支付了50多万元，因曹林尚欠胡仲飞、曹永慧款项，故支付方式系用曹林的欠款折抵了房款。但胡仲飞、曹永慧于本案一、二审期间，又称上述50万余元房款系于签订合同时以现金方式支付给曹林，并出示了落款为“曹林”的《收条》。本院认为，本案争议的焦点是案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的权利。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，胡仲飞、曹永慧与曹林、何玉春之间的房屋买卖合同及付款真实性问题：虽然案外人胡仲飞、曹永慧提供了其于曹林于查封前签订的房屋买卖合同等，但关于该房屋款项的支付问题，胡仲飞、曹永慧于2019年4月3日在西安市未央区人民法院执行三庭听证会上表示，于房屋买卖合同签订后支付了50多万元，因曹林尚欠胡仲飞、曹永慧其他款项，故支付方式系用曹林的欠款折抵了应付房款；但胡仲飞、曹永慧于本案一、二审期间，又称上述50万余元房款系于签订合同时以现金方式支付给曹林，并出示了落款为“曹林”的《收条》。因此，关于房屋款项支付这一关键性问题，案外人胡仲飞、曹永慧前后说法不一，相互矛盾，故本院对于该房屋转让行为及款项支付的真实性不予认定。胡仲飞、曹永慧的上诉请求不符合前述能够排除执行的法律规定，其要求不得执行及确权的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，胡仲飞、曹永慧的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13229元，由胡仲飞、曹永慧负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  师 婷审判员  秦燕燕二〇二一年七月十二日书记员  杨雪薇