辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终11026号上诉人（一审被告、反诉原告）：世贸广场（沈阳）置业有限公司，住所地沈阳市沈河区悦宾街1号方圆大厦814。法定代表人：漆洪波，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张雪燕、肖栾楠，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：沈阳国信资产管理有限公司，住所地沈阳市和平区南京北街272号26层02、03、05房间。法定代表人：吴丹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：石双，北京隆安沈阳律师事务所律师。上诉人世贸广场（沈阳）置业有限公司因与被上诉人沈阳国信资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初2819号民事判决向本院提出上诉。本院于2021年6月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。世贸广场（沈阳）置业有限公司（以下简称“世贸公司”）上诉请求：请求撤销一审判决第二、三、四项，判令驳回国信资产公司的全部诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人承担。一、房屋租赁合同约定的写字间交付标准不包含精装修，上诉人对于写字间精装修消防验收不承担责任。一审法院认定上诉人应对案涉房屋写字间精装修消防验收承担责任，与房屋租赁合同关于交付标准的约定严重不符，系事实认定错误。二、即便存在案涉房屋写字间精装修未通过消防验收的问题，也不构成合同根本不能履行、合同目的无法实现，进而导致合同必须解除的结果，一审法院对于房屋租赁合同解除原因的认定不全面、不合理。三、房屋租赁合同的解除给上诉人造成严重损失，但一审判决仅对被上诉人主张的损失予以确认，并没有兼顾到合同解除给上诉人造成的损失结果导致上诉人房屋近半年被被上诉人占用却无法取得租金收入，判决结果显失公平。被上诉人国信资产公司辩称，1、上诉人已经提供前租客装修消防合格认定书的方式向我方保证了承租房屋装修现状符合消防认定。2、房屋租赁合同不同于房屋买卖合同，其根本目的是占有并使用房屋，被上诉人承租的房屋无法使用，已构成根本违约。国信资产公司向法院提出诉讼请求：1.依法判令解除国信资产公司与世贸公司双方签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令世贸公司返还租金243965.35元；3.依法判令世贸公司双倍返还押金689552元；4.依法判令世贸公司承担返还物业费134546.40元；5.诉讼费由世贸公司承担。世贸公司反诉请求，1.请求法院判令国信资产公司支付世贸公司房屋租金，自2018年10月8日起至实际腾退房屋之日止，租金按日2710元标准计算，截止2018年11月20日，暂计租金116530元；2.请求法院判令国信资产公司给付世贸公司逾期付款违约金，自2018年10月8日起至实际履行支付租金义务完毕之日止，按日租金200%的标准计算，截止2018年11月20日，暂计违约金233060元；3.本案诉讼费等诉讼相关费用由国信资产公司承担。前两项诉讼请求金额合计349590元。一审法院认定，2018年5月15日，国信资产公司作为乙方与世贸公司作为甲方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由国信资产公司承租世贸公司所有的坐落于沈阳市沈河区友好街10号东北世贸广场I区（新地中心1号楼）20（电梯楼层23层）01+02+03+04单元，建筑面积为1121.22平方米，用于办公。该房屋装修状况为：公共区域精装交付；办公区域现状交付。房屋租赁期自2018年6月8日至2021年7月7日，共计37个月，其中免租期一个月。租金标准，每平方米每年870元，月租金总额为81288.45元，此租金不包含物业服务费及乙方使用该物业而产生的其他所有费用（如水费、电费、电话费、网络费等）。租赁押金为人民币344776元，乙方应于2018年6月8日前将房屋租赁押金支付给甲方。该租赁押金不是乙方预付的租金、物业费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。租赁期满或合同解除后，房屋租赁扣除应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任后，剩余部分应按本合同约定期限不计利息返还给乙方。当押金不足时，乙方应及时补足。乙方租金的付款方式为先付后用，乙方于2018年6月8日前向甲方支付第一期租金。物业费方面，双方约定由乙方按照其与物业公司签订的具体合同，向物业公司支付物业费。双方又对违约责任进行了约定，约定租赁期内，如果甲方无法律依据和合同依据单方解除合同，则构成违约，甲方应双倍返还乙方已经缴付的租赁押金，作为违约赔偿金，并按剩余租赁时间的比例承担租赁房屋二次装修装潢费用；如果乙方无法律依据和合同依据单方解除合同，则构成违约，甲方已经收取乙方租赁押金不予退还，作为违约赔偿金，装修装潢损失乙方自行承担。乙方行为不得损害公共利益和甲方利益、不得违反法律法规规定，如违返该规定，甲方有权解除合同，租赁押金不予退还。在房屋租赁期间，若因甲方原因影响乙方正常使用该房屋的，甲方应及时消除障碍，并减免在不能正常使用期间相应的租金。同日，国信资产公司、世贸公司另约定补充条款，其中载明，第一部分房屋交付标准：1、房屋装修状况为：公共区域精装交付；办公区域现状交付。第二部分优惠条款：根据合同约定，乙方首期（2018年6月8日到2018年10月7日）的租金为325153.80元，因乙方资质较好，双方协商，甲方给予乙方相应折扣，折扣金额为81288.45元，乙方实际应付第一期租金为243865.35元。合同签订后，国信资产公司于2018年4月19日向世贸公司交付租赁押金5万元。2018年6月4日国信资产公司以转帐形式向中国农行沈阳和平支行帐户汇款538641.35元，附言：沈河房租及押金。国信资产公司在与世贸公司签订租赁合同后，与青岛雅园物业管理有限公司沈阳分公司签订了物业合同，并向其交纳了2018年6月8日至2018年10月7日总计134546.4元物业费。世贸公司于2018年6月20日为国信资产公司出具243865.35元的增值税发票。该部分费用双方在庭审中均认可系首期（2018年6月8日到2018年10月7日）的房屋租金。同日，世贸公司为国信资产公司出具294776元收据一张，收款事由系押金。国信资产公司于2018年6月8日接收涉案房屋。后因消防部门对国信资产公司租赁房屋进行消防验收，认为峻工验收消防备案不合格，要求改正并停止使用。双方产生矛盾，国信资产公司于2018年8月7日向法院提起诉讼，于2018年11月25日从所承租房屋搬出。另查，2014年12月24日，沈阳市消防局做出沈公消验字（2014）第0456号沈阳市公安消防局建设工程消防验收意见书，证明世贸公司装修层数1-54层（4层、16层、31层、46层除外），装修面积84000平方米的办公（写字间），依据建设工程消防验收评定规则综合评定为消防验收合格。具体情况如下：1、平面布置、安全疏散、防火分隔基本符合我局原消防设计审核要求。二、测试室内消火栓系统、供水正常。三、安全疏散批示标志的设置基本符合规范的要求。鉴于以上情况，建设工程消防验收合格。为保全安全使用，你单位应切实落实以下措施。一、值班人员应能熟悉有关消防设施的操作，消防设施应定期维修保养，保证设施完好使用。二、已验收建筑如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法申报消防设计审核或备案。2018年7月2日辽宁省沈阳市金融商贸开发区公安消防大队向国信资产公司下达沈北公消竣查字（2018）第0008号《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通过书》一份，内容为：你单位建设的位于沈阳市北站沈河区新地中心1号楼20层（电梯层数23）沈阳国信资产管理有限公司沈河分公司内部装修；装修层数：第20层局部（电梯层数23）；装修面积1121.22平方米；依据《中华人民共和国消防法》第十三条和有关国家建设工程消防技术标准，我大队二O一八年七月二日派监督员对申报的建设工程竣工验收消防备案抽查并审查报送的材料，依据建设工程消防验收评定规则综合评定为峻工验收消防备案不合格，具体情况如下：1、该单位排烟设置不符合《建设设计防火规范》（GB50016-2014）第8.5.3.3之规定。上述问题应进行改正，改正后向我大队申请复查。你单位收到通知后，应当停止使用。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。国信资产公司、世贸公司双方签订的《房屋租赁合同》及补充条款系双方当事人真实意思表示，该合同及补充条款依法成立，合法有效，合同及补充条款约定的内容对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应遵照履行。根据法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现由于世贸公司租赁给国信资产公司的房屋因排烟设置不符合《建设设计防火规范》（GB50016-2014）第8.5.3.3之规定，被沈阳市金融商贸开发区公安消防大队责令进行改正并停止使用，故国信资产公司无法继续使用该涉案房屋进行办公。该事实证明世贸公司租赁给国信资产公司的房屋不符合租赁条件，国信资产公司的租赁目的无法实现，世贸公司存在违约行为，故对于国信资产公司要求解除与世贸公司签订的《房屋租赁合同》之诉讼请求，该院予以支持。关于国信资产公司主张的要求世贸公司返还租金243965.35元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，国信资产公司在与世贸公司签订租赁合同后，因双方在签订合同时，世贸公司未能向国信资产公司明确告知国信资产公司现状接收的房产存在需要由消防进行验收合格后再进行使用的情况，致使在国信资产公司接收房屋后不久就被消防部门以建设工程竣工验收消防备案检查不合格为由责令整改，并停止使用。国信资产公司鉴于上述租赁房产存在的重大瑕疵，无法继续履行合同，因此造成的已经交付世贸公司的租金损失，世贸公司应当予以赔偿。故对国信资产公司要求世贸公司返还租金243965.35元的请求，该院予以支持。关于国信资产公司主张的要求世贸公司双倍返还押金689552元的诉讼请求，根据查明的事实，国信资产公司在与世贸公司签订合同后，向世贸公司交付了押金344776元。根据租赁合同内容的约定，国信资产公司交付的押金，不具有定金的性质，故国信资产公司要求双倍返还无法律依据本，该院不予支持。鉴于国信资产公司租赁房屋的目的并没有实现，且双方的房屋租赁合同已经解除，故世贸公司应当返还国信资产公司押金344776元。关于国信资产公司要求世贸公司赔偿物业费134546.40元损失的诉求，根据国信资产公司、世贸公司在租赁合同中约定，物业费由乙方按照其与物业公司签订的具体合同，向物业公司支付物业费。因本案中世贸公司提供的租赁物不能满足国信资产公司租赁房屋目的，该租赁房产已被行政机关责令整改并停止使用，所以物业费不应由国信资产公司承担。但由于国信资产公司在收到被责令整改停止使用的通知后，国信资产公司未能及时向世贸公司及其交付物业费的主体提出是否解除合同，退还房屋，以减少其因上述原因造成的损失。且国信资产公司在2018年11月25日才搬离交付诉争租赁房屋，国信资产公司对其造成的物业费的损失，存在一定责任。故对国信资产公司主张的物业费损失应当由国信资产公司与世贸公司共同承担，世贸公司应当向国信资产公司返还67273.2元。关于世贸公司要求判令国信资产公司支付自2018年10月8日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金116530元及违约金的诉讼请求，由于造成国信资产公司不能继续履行租赁诉争房屋的原因系由世贸公司造成。且国信资产公司在2018年8月7日就该争议已经向法院提起诉讼，2018年10月8日后，国信资产公司已经提出解除合同，合同解除后，尚未履行的部分应当中止履行，故世贸公司的诉讼请求缺乏法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第九十六条，第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）沈阳国信资产管理有限公司与被告（反诉原告）世贸广场（沈阳）置业有限公司双方签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）世贸广场（沈阳）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告（反诉被告）沈阳国信资产管理有限公司房屋租金243965.35元。三、被告（反诉原告）世贸广场（沈阳）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告（反诉被告）沈阳国信资产管理有限公司房屋押金344776元。四、被告（反诉原告）世贸广场（沈阳）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日返还原告（反诉被告）沈阳国信资产管理有限公司物业费67273.2元。五、驳回原告（反诉被告）沈阳国信资产管理有限公司与被告（反诉原告）世贸广场（沈阳）置业有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币14606元，由原告（反诉被告）沈阳国信资产管理有限公司负担5842.4元，由被告（反诉原告）世贸广场（沈阳）置业有限公司负担8763.6元。反诉费3271元，由被告（反诉原告）世贸广场（沈阳）置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于世贸公司提出案涉写字间装修未通过消防验收不构成合同目的无法实现，不必然导致合同必然解除的上诉主张，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。国信资产公司、世贸公司双方签订的《房屋租赁合同》及补充条款系双方当事人真实意思表示，该合同及补充条款依法成立，合法有效。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现由于世贸公司租赁给国信资产公司的房屋因排烟设置不符合《建设设计防火规范》（GB50016-2014）第8.5.3.3之规定，被沈阳市金融商贸开发区公安消防大队责令进行改正并停止使用，故国信资产公司继续使用该涉案房屋进行办公的租赁目的无法实现，故一审法院判决解除国信资产公司与世贸公司签订的房屋租赁合同并无不当。世贸公司提出的上诉主张，本院不予支持。关于世贸公司提出房屋租赁合同的解除给上诉人造成严重损失，但一审判决仅对被上诉人主张的损失予以确认，并没有兼顾到合同解除给上诉人造成的损失，判决结果显失公平。本案房屋租赁合同解除的原因是因世贸公司出租给国信资产公司的房屋排烟设置不符合《建设设计防火规范》（GB50016-2014）第8.5.3.3之规定，被沈阳市金融商贸开发区公安消防大队责令进行改正并停止使用造成的，对此国信资产公司并不存在违约行为，责任完全在于世贸公司。故世贸公司提出的上诉主张，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14606元由上诉人世贸广场（沈阳）置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  赵 智审判员  金 鑫二〇二一年七月二十三日书记员  张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。