北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初9209号原告：康锴，女，1980年5月30日出生，汉族，人银金融信息服务（北京）有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：徐术栋，北京楷汇律师事务所律师。被告：刘国旺，男，1971年9月8日出生，汉族，无业，现被羁押于北京市监狱管理局清河分局清园监狱。委托诉讼代理人：鲁守忠，北京闻道律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国华，女，1977年7月13日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告康锴与被告刘国旺房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康锴及其委托诉讼代理人徐术栋、被告刘国旺的委托诉讼代理人鲁守忠、刘国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康锴向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《北京市存量房屋居间买卖合同》及《购房合同补充协议》；2、判决被告返还原告已给付的购房款180万元；3、判决被告向原告给付违约金320万元；4、判决被告赔偿原告向美丽新居房地产中介公司给付的服务费3万元。事实与理由：2016年7月6日，原告康错与被告刘国旺签订《北京市存量房屋居间买卖合同》，约定被告将北京市丰台区西局玉园北区1号楼2单元1903号房屋出售给原告，房屋总价款为240万元，交付房屋时给付180万元，剩余60万元待被告协助办理房屋过户手续后再给付。2016年8月1日，原告与被告签订《购房合同补充协议》，约定被告取得房屋产权证后，须第一时间通知原告并及时配合办理产权过户手续，被告如违约，拒绝向原告办理过户手续或将本房屋转售给第三人，须双倍退还已给付房款360万元。原告分别于2016年7月8日、2016年8月1日向被告给付房款共计180万元，向北京美丽新居房地产经纪有限公司给付中介服务费共计3万元。案外人于2019年11月14日依据（2019）京0106民初3192号民事判决书向北京市丰台区人民法院申请强制执行。2020年7月22日，北京市丰台区人民法院预查封了拆迁安置给被告的涉案房屋的所有权，查封期限三年，自2020年7月22日起至2023年7月21日止。原告得知涉案房屋被预查封后，依法向北京市丰台区人民法院提出书面异议，北京市丰台区人民法院裁定驳回了原告的异议申请。原告于2020年11月27日及2020年12月11日通过邮政特快专递（EMS）分别向被告服刑地（北京市第二监狱）、原居住地（户籍所在地）及其亲属居住地发出催告函，要求被告限期采取有效措施解除法院对于涉案房屋的查封，以免影响房屋过户手续的办理及房屋买卖合同的履行。截至本次起诉之日，被告仍未采取措施解除法院对于涉案房屋的查封。被告拒不配合解除涉案房屋查封的行为将导致涉案房屋无法办理过户手续，原告不能实现与被告签订房屋买卖合同的目的，因而原告有权依法解除合同，并要求被告承担违约责任，赔偿损失。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请贵院支持原告的诉讼请求。刘国旺辩称，一、不同意原告第一项诉讼请求。原被告双方签订的房屋买卖合同为无效的合同。理由为1、刘国旺无权代理出卖涉案房屋。该房屋位于丰台区西局玉园北区1号楼2单元1903室，为拆迁安置房，至今没有取得房屋所有权。该房屋的所有权人为拆迁安置对象赵仕婷等九人所有。根据2017年7月17日赵仕婷等九人在西局村委会签订的《家庭成员安置用房分配协议书》，涉案房屋1903室，为刘国旺、董艳平、刘嘉玺三人共同所有。被告刘国旺在与康锴签订房屋买卖合同时，没有取得其他八人的授权代理，事后也没有得到其他八人的追认，2017年7月17日之后，也没有得到董艳平、刘嘉玺二人的追认授权代理，因此刘国旺的行为是无权代理。原被告双方签订的房屋买卖合同是无效合同。2、原被告双方签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，为无效的合同。根据《城市房地产管理法》第38条第六款规定：“下列房地产，不得转让。（六）未依法登记领取权属证书的；”2、该法律是第十一届全国人大常委会修订发布，因此该法律是强制性法律规定。原被告签订合同时，涉案房屋没有取得房产证，一直到原告起诉之日，今天开庭之日，该房屋仍然没有“依法登记领取权属证书”。因此原被告双方签订的合同为无效的合同。合同无效后，被告只负有返还购房款的义务。二、同意第二项诉讼请求，同意返还购房款。三、不同意第三项诉讼请求。双方签订的合同无效，被告只负有返还购房款的义务。被告刘国旺和于志刚签订的房屋买卖合同，房屋是玉园南区7号楼2单元804室，与本案不是同一房屋，因此被告不存在“一房二卖”事实，原告要求承担房屋价款180万元违约金的事实不存在。违约金赔偿只存在合同有效的前提下发生，本案中因原被告双方签订的合同无效，不存在违约金赔偿的法律依据。合同无效的情况下，只赔偿无过错方的实际损失。本案中，原告康错明知刘国旺没有取得房屋所在权证书，明知该房屋是拆迁安置房，在主观上具有过错，自己没有尽到谨慎审查义务，原告应当对自己的过错行为承担相应的民事责任。另外中介公司“北京美丽新居房地产经纪有限公司第一分公司”是专业的房屋买卖居间代理公司，违规操作，也有过错，应对原告承担赔偿责任。原告可另外起诉中介公司要求其赔偿实际损失。四、不同意第四项诉讼请求。中介公司存在重大过错，应向原告退还3万元居间服务费。本院经审理认定事实如下：2016年7月6日，刘国旺（甲方、出卖人）与康锴（乙方、买受人）、北京美丽新居房地产经纪有限公司第一分公司（丙方、居间方，以下简称美丽新居公司）签订《北京市存量房屋居间买卖合同》（以下简称买卖合同），合同主要约定：第二条居间服务成功确认和完成，甲方根据国家规定，已依法取得北京市丰台区（县）西局玉园北区小区1号楼2单元1903室（以下简称1903号房屋）的房屋所有权证书，所有权证书×京房权证×字第XXXX号，该房屋的结构为高板，建筑面积为75平方米，产权性质经济适用房管理的产权房，建成年代2013年7月，房屋户型两居。第三条房屋买卖成交价格，甲乙双方同意房屋成交价格合计人民币??240万元（大写贰佰肆拾零万零仟零佰零拾零元整）。第五条付款方式，（一）无须银行贷款，乙方应在签订《北京市存量房屋居间买卖合同》时，给付甲方定金??50000元，乙方应在办理立契过户手续前2016年7月31日之前日内，给付剩余房款??175万。第六条丙方服务费明细，由乙方缴纳丙方的代理服务费按交易价的1.5%计人民币??36000元，2016年7月6日已给付服务费壹万元整，一部分服务费贰万元乙方必须在2016年7月31日当日给付，剩余陆千元整服务费过户当日付清。第七条违约责任，1、甲、乙双方签订《北京市存量房屋居间买卖合同》之日起，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在3个工作日内，将乙方的已付款（不计利息）返还乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起3个工作日内应将乙方所付定金的双倍及首付款返还给乙方。违约方承担丙方百分百的中介服务费。合同的补充协议部分手写：本合同生效后，乙方康锴将购房款一部分：壹佰柒拾伍万元整给付给甲方刘国旺，待房产证办下来后，甲方刘国旺必须配合乙方康锴将本房过户到乙方康锴名下，剩余房款陆拾万元整待过户后再给付给甲方刘国旺。同日，康锴向刘国旺给付定金5万元，并向美丽新居公司交纳服务费1万元。2016年8月1日，刘国旺（甲方、出卖人）与康锴（乙方、买受人）、美丽新居公司（丙方、居间方）签订《购房合同补充协议》（以下简称补充协议），补充协议主要约定：1、甲方出售给乙方的房屋地址是：北京市丰台区西局玉园北区一号楼2单元1903室，房款总价为240万元人民币（不含税）。签约当日乙方付给甲方定金五万元整（??50000.00元）。待主购房合同及本补充协议经双方签署生效后，由乙方向甲方先期给付房款180万元人民币（含5万元定金），待房屋产权过户完成以及主购房合同和本补充协议规定的甲方义务全部限行完毕后，由乙方一次性向甲方给付剩余房款60万元人民币。……3、主购房合同及本补充协议经双方签署生效后，甲方需提供甲方就本房屋与村集体签的购房协议、甲方分家协议、法院民事调解判决书原件以及甲方身份证、户口本复印件给乙方保管，待本房屋产权过户完成后，乙方将上述法律文件全部退还甲方，期间如甲方需使用上述文件，可向乙方借用，使用完毕后及时交还乙方保管。乙方将身份证复印件提供甲方保管，待过户完成后甲方退还乙方。4、甲方必须积极办理房屋产权证，办理房屋产权证产生的费用由甲方承担。房屋产权证办理完成后，甲方须第一时间通知乙方，如具备产权过户条件，则甲方必须及时配合乙方办理产权过户手续，办理产权过户产生的全部税费由乙方承担，如暂不具备产权过户的条件，则甲方须将房产权证交由乙方保管，待满足过户条件时再办理过户手续。……6、甲方如违约，拒绝向乙方办理过户手续或将本房屋转售给第三人，则甲方必须双倍退还乙方已给付房款360万元人民币。乙方如违约，不给付房屋尾款，则已给付房款180万元人民币甲方不予退还。……8、丙方负责协助甲、乙双方办理房屋合同签署、产权过户等相关手续，并在双方可能产生纠纷时负有证明义务，如双方诉诸法庭，丙方须出庭作证，中介费用总计3万6千元人民币，由乙方负责向丙方给付。待主购房合同及本补充协议签署生效后，乙方给付丙方中介费3万元人民币，待过户及相关手续办理完成后，由乙方向丙方一次性给付剩余费用6千元人民币。同日，康锴向刘国旺给付购房款175万元，并向美丽新居公司给付中介费2万元。刘国旺向康锴出具收条，确认收到1903号房屋的购房款180万元。2016年8月，刘国旺将1903号房屋交付康锴。另查，赵仕婷与刘金系夫妻，婚后育有三个子女，长子刘国胜，次子刘国旺，女儿刘国华。刘金于一九八几年去世。刘国胜与王官玉系夫妻。刘国旺与董艳平原系夫妻，二人婚后育有一子刘嘉玺，双方于2015年经法院调解离婚。刘国华与马全来系夫妻，二人婚后育有一女马嘉琳。2010年8月5日，赵仕婷（被腾退人）与北京市丰台区卢沟桥乡西局村村民委员会（腾退人、以下简称西局村委会）签订《宅基地腾退补偿安置协议书》，被安置人口9人，分别为：产权人赵仕婷，之子刘国胜，之儿媳与王官玉，之子刘国旺，之儿媳董艳平，之孙子刘嘉玺，之女刘国华，之女婿马全来，之外孙女马嘉琳。次日，赵仕婷与西局村委会签订《安置用房认购协议书》，认购包括1903号房屋在内的安置用房7套。2015年5月23日，赵仕婷、刘国旺、刘国胜、王官玉、刘国华、马全来签订分家协议（以下简称分家协议），协议约定，西局玉园南区7号楼2单元804室（以下简称804室房屋）及1903号房屋两处房屋归刘国旺所有，刘国旺自协议生效之日起，对上述两处房屋完全享有租赁和其他任何处置的权利。2015年8月，刘国旺与董艳平经法院调解离婚，调解书未对财产进行分割。后双方于2016年2月24日签订协议书，协议主要约定：因拆迁取得安置楼房7套（购楼款已经全部从拆迁款中付清），经全体被拆迁人安置人协商确定，刘国旺、董艳平、刘嘉玺三人分得楼房共计两套，经双方协商，1903号房屋归刘国旺所有。804室房屋归董艳平及儿子刘嘉玺共同所有。康锴与刘国旺签订1903号房屋买卖合同时，刘国旺向康锴出示了分家协议、离婚调解书以及刘国旺与董艳平的协议书。再查，刘国旺因出售804室房屋，与于志刚产生纠纷，后于志刚诉至本院，本院作出（2019）京0106民初3192号民事判决书，确定刘国旺返还于志刚购房款150万元并给付利息。判决生效后，于志刚申请执行，本院于2020年7月22日预查封1903号房屋，查封期限三年。后康锴提出执行异议，本院依法予以驳回。刘国旺因刑事犯罪现被羁押于北京市监狱管理局清河分局清园监狱。康锴分别于2020年11月27日、12月11日向刘国旺邮寄限期解除1903号房屋查封状态的催告函。现1903号房屋仍处于预查封状态。1903号房屋系拆迁安置房，现暂未办理权属证书。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，康锴与刘国旺之间签订的房屋买卖合同及补充协议均系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。虽刘国旺辩称，该合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定。但该规定不属于效力性的强制性法律规定，违反该规定不当然导致合同无效。另，刘国旺辩称，刘国旺未经董艳平、刘嘉玺、赵仕婷、马嘉琳、刘国胜、王官玉、刘国华、马全来八人的授权代理即与康锴签订房屋买卖合同及补充协议，事后上述八人亦未追认，故刘国旺属无权处分。对此本院认为，1903号房屋因搬迁安置所得，在刘国旺与康锴签订买卖合同及补充协议前，刘国旺即与赵仕婷、刘国胜、刘国华、王官玉、马全来签订分家协议，约定1903号房屋归刘国旺所有。而后，刘国旺与董艳平离婚，并与董艳平、刘嘉玺签订协议书，确认1903号房屋归刘国旺所有。至此，刘国旺有权处分1903号房屋，并有权与康锴签订买卖合同。故刘国旺将1903号房屋卖于康锴，并非无权处分。因此刘国旺的上述辩称意见，于法无据，本院不予采信。现1903号房屋虽仍未办理权属证书，暂不具备过户条件，但刘国旺因其自身涉执行案件，致1903号房屋被法院预查封，且在房屋被查封后，刘国旺仍未偿还债务，至今1903号房屋仍处于被查封状态。而康锴购买1903号房屋的最终目的系获得房屋的所有权，因1903号房屋存在查封的情形，致合同目的无法实现，故康锴有权要求解除其与刘国旺签订的买卖合同及补充协议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在买卖合同解除后，康锴有权要求刘国旺返还其已给付的购房款，另康锴主张的金额并无不当，本院予以支持。关于违约金，刘国旺因与第三人的纠纷致1903号房屋被法院预查封，进而导致买卖合同无法继续履行，因此刘国旺在合同履行中存在违约行为，故康锴有权要求刘国旺给付违约金。但其主张的金额过高，刘国旺在诉讼中要求酌减违约金，本院将考虑康锴的实际损失等依法确定违约金的具体金额。关于中介费，该费用系康锴实际支出，并属损失范畴，且双方在房屋买卖合同中亦约定违约方应承担中介服务费，因此对于该项损失应由违约方即刘国旺承担赔偿责任，故康锴有权要求刘国旺赔偿中介费。另康锴主张的中介费损失，金额合理，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除康锴与刘国旺于2016年7月6日签订的《北京市存量房屋居间买卖合同》以及双方于2016年8月1日签订的《购房合同补充协议》；二、刘国旺于本判决生效之日起七日内返还康锴购房款1800000元；三、刘国旺于本判决生效之日起七日内给付康锴违约金470000元；四、刘国旺于本判决生效之日起七日内给付康锴中介费损失30000元；五、驳回康锴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23505元，由康锴负担10905元（已交纳），由刘国旺负担12600元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘晔二〇二一年七月六日书记员  袁楠