北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0114民初10152号原告：段慧君，女，1986年2月18日出生，汉族，住北京市昌平区。原告暨原告段慧君之委托诉讼代理人：赵琰，男，1982年7月19日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：刘敏，女，1968年10月17日出生，汉族，住北京市昌平区。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，公司员工。原告赵琰、段慧君与被告刘敏、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原被告到庭参加诉讼，第三人经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告起诉称：2020年5月6日，我们通过第三人向被告购买了位于北京市昌平区某房屋一套。2020年5月8日，双方签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价款为231万元，首付款为144万元，商业贷款为87万元，原告已支付首付款137万元，其余7万元约定为待户口迁出、物业交割再行支付。2020年5月29日，我们通过农行办理完商业贷款手续。2020年6月17日，双方办理完房屋过户及缴税手续，房屋已经登记在二原告名下。依据合同约定，被告应于2020年8月8日之前办理完毕户口迁出、物业交割等手续，并搬离房屋将房屋交付给原告，但时至今日，被告仍拒绝办理手续，拒绝搬出，构成违约，故二原告起诉，请求法院判令：被告继续履行合同，办理物业交割手续、立即交付北京市昌平区某房屋给原告、并支付违约金（以231万元为基数，自2020年8月9日起计算至实际付清之日止，按日万分之五计算）。被告答辩称：1．同意办理物业交割手续，我已经将物业、取暖、水电、燃气等费用都结清，只需要原告用房产证办理手续即可。2．我已经在2020年10月就将房屋搬完，从我搬完之日就视为交给了原告，只要他们把前期的纠纷解决完，给我一个交代，我就可以给他钥匙，因为一直没办完交接，所以我没有给过他们钥匙。3．房子上的户口我已经于2020年10月26日迁出。4、违约金我不同意支付，因为对方过错在先且一直没解决，才导致延期交付房屋。具体来说，涉案房屋为两限房，出售房屋会产生差价的30%的土地出让金，中介没跟我说清楚土地出让金的计算和负担问题，导致我对合同产生了误解，合同却直接写的由我负担，交费票据上写的是原告支付该笔款项，在我办理房屋过户的时候，我发现了这件事，而原告也没有积极解决此事。第三人经本院依法传唤未到庭应诉，仅提交书面答辩意见称：原告起诉的事实和理由均真实，房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同真实性认可。房屋买卖合同第六条约定2020年8月8日应当交付房屋，补充协议第九条约定交房当日办理物业交割。经审理查明：2020年5月8日，二原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告出售北京市昌平区某房屋给二原告，房屋用途为住宅，房屋性质为限价商品房，未设定抵押。双方委托第三人成交，另行签订《北京市存量房屋出售经纪服务合同》，房屋成交价219万元，附属设施作价12万元，共计231万元。其中定金46万元、贷款87万元，被告最晚于2020年8月8日之前交付房屋。房屋交付时应当共同对设施设备装饰装修相关物品进行验收，交接交割单所列物品，移交房门钥匙，逾期交房责任除不可抗力外，逾期超过15日，买受人不解除合同的，出卖人自交付期限届满次日到实际交付之日，按日支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。各种税、费的负担见补充协议。附件一中列明了装饰装修、家具及电器用品。同日，三方签订了《补充协议》，约定定金为46万元，于2020年5月8日将第一笔定金10万元直接支付，过户前10个工作日将第二笔定金36万元通过第三方担保支付的方式支付。首付款于过户前10个工作日将20万元以第三方担保方式支付，过户前3个工作日将首付款71万元以理房通方式支付，双方不晚于2020年7月8日共同办理缴税手续和不动产转移登记手续，2020年8月8日前办理户口迁出，留存5万元作为保证金。交房当日自行办理物业交割，留存2万元作为保证金。出卖人承担本次交易中产生的土地出让金，买受人承担契税。任何一方逾期履行协议约定义务，按日支付万分之五的违约金。另：经协商一致，买受人担保支付的定金和首付款用于出卖人办理过户时应缴纳的土地出让金。同日，三方签订了《居间服务合同》，约定二原告支付居间代理费50820元。另查，原被告双方与北京方源房地产咨询服务有限公司签订了《房屋交易保障服务合同》，与北京理房通支付科技有限公司签订了《理房通履约支付服务协议》。以上协议签订后，双方均认可履行情况为：原告依约支付了10万、20万、36万、71万；其余94万元，原告办理银行按揭87万元，保留物业交割和户口迁出保证金7万元。双方对以上履行过程并无争议。导致双方产生纠纷的原因在于：2020年6月17日双方就涉案房屋办理完过户登记，在缴税的时候，被告交纳了621349．75元的土地出让金，被告对以上金额由其负担不满，后被告要求原告额外支付4万元，但原告认为在缔约之前双方已充分知晓，且已经明确约定于合同中，故不同意支付，被告即一直未办理物业交割手续、未移交房屋，仅于2020年12月26日将户口迁出。2020年8月8日，第三人向被告发送催告函，载明因多次沟通未果，要求于2020年8月8日之前办理房屋交付，逾期将承担违约责任，此催告函将在守约方提起诉讼时作为证据使用。另查，2020年4月28日，链家工作人员和被告进行微信联系，内容为：“刘姐：客户看得还可以，我再次确认下，咱们转商是直接走买卖，如果你自己配合不了，我提前给您算下税费，如果235万成交，产生的转商费用是63．7万元，您剩下的就是171．3万元，您看下我说的和上次通话内容是否一致？”被告：“是的，如果确定下来购买，就这样吧。”庭审中，就土地出让金的问题，被告认为虽然中介告诉过她有土地出让金这个名称，但是没说明白具体金额和负担人，认为原告对此也有过错。原告认为中介曾将该问题多次说明，也跟被告沟通，认为即便存在此问题，也与原告无关，应当按时交付房屋。双方均陈述，因被告提供银行卡号被注销，被告未收到87万元银行贷款，原告认为此系被告过错，和交付房屋无关，在被告交付房屋后同意协助原告重新办理卡号更换的手续。被告认可其在清空房屋后，因担心尾款问题，未将钥匙交付给原告。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋出售经纪服务合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《理房通履约支付服务协议》、银行凭证、催告函、聊天记录及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：合法的民事权利应当受到法律保护。本案的法律事实发生在民法典施行之前，故应当适用民法典施行之前的法律规定。本案中，原告与被告之间关于二手房的房屋买卖合同的法律关系是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应予认定合法有效，双方应当全面履行自己的权利义务，违约方应当承担相应的违约责任。依据本案中的几份协议，二原告依约履行了合同约定的全部义务，被告就应当按照约定于2020年8月8日之前办理物业交割和交付房屋。现被告未履行以上义务，故原告相应的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院应予支持。对于原告主张的逾期交房违约金，合同约定在2020年8月8日之前交付房屋，被告未按上述时间交付房屋且经催要后至今仍不履行，应当依约承担合同约定的违约责任。被告主张的关于土地出让金负担的抗辩意见，在聊天记录和合同中都明确约定为被告负担，且其主张的第三人未向其解释清楚一节，与原告并无关联，本院不予采信。综上，原告的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。第三人经本院依法传唤拒不到庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利，不影响本院开庭审理案件。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘敏协助原告赵琰、段慧君办理北京市昌平区某房屋的物业交割手续、并交付北京市昌平区某房屋给原告赵琰、段慧君，于本判决生效之日起十日内履行；二、被告刘敏支付原告赵琰、段慧君违约金（以231万元为基数，自2020年8月9日起计算至实际交付之日止，按日万分之五计算），于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7017元（二原告已预交3040元），由被告刘敏负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 杨 杰二〇二一年七月二日书记员 刘洋洋