广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)清中法民一终字第267号上诉人（原审被告）：范聘贤，男，汉族，现住广东省清远市清城区。被上诉人（原审原告）：范德芳，女，香港居民，住香港新界。被上诉人（原审原告）：范德柔，女，香港居民，住香港九龙。两被上诉人共同委托代理人：江钅监源，广东平信律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：江沛豪，广东平信律师事务所律师。上诉人范聘贤因与被上诉人范德芳、范德柔物权保护纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2012）清城法民初字第3034号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人范聘贤,被上诉人范德芳、范德柔的委托代理人江沛豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人原审的意见2012年8月16日，范德芳、范德柔向原审法院起诉称：清远市清城区新街左二巷1号房屋是清远县落实华侨房屋领导小组在1986年根据有关落实华侨房政策的规定退回给范小楷所有，即范小楷是该房屋的所有人。因范小楷在1957年时已经离世，根据《继承法》的规定，清远市清城区新街左二巷1号房屋依法由其女儿即原告继承。原告继承房屋后依法办理了房屋产权证。在1993年时，原告与黎国洪签订了一份《合资建房协议书》，在1995年12月又签订了一份《补充协议》。双方约定，由黎国洪拆除原告位于清远市南门区新街左二巷1号砖木结构的平房，改建为8层楼房，一至三层归原告所有，其余的归黎国洪所有。在合资建房过程中，原告与黎国洪曾发生过纠纷并起诉到清远市清城区人民法院和清远市中级人民法院，两级法院均认定原告和黎国洪的合资建房行为经清远市人民政府建设主管部门批准，报建手续完备，其建房行为合法。1999年房屋改建完成后，原告便将清远市南门区新街左二巷1号一至三层用作出租，其中，首层的租金为每月300月，二层租金为每月400元，三层的租金为每月400元。因为原告居住在香港，为了方便管理出租事宜，原告便委托被告代为办理出租与收取租金的事宜。从2010年11月起，被告就拒绝将其代收取的租金交还给原告。计算至今日，被告总共欠原告租金合计23100元（2010年11月至2012年7月总共21个月，其中首层：300元×21=6300元，二层：400×21=8400元，三层：400×21=8400元）。后经原告多次催促，被告仍没返还租金。为此，原告特向法院起诉，请求判令：1、被告范聘贤交还位于清远市南门区新街左二巷1号房屋的租赁管理权给原告；2、被告范聘贤立即向两原告返还房屋租金23100元；3、由被告承担本案诉讼费用。被告范聘贤辩称：本案的问题在于涉案房屋的产权问题，当初落实政策登记在范小楷名下，他去香港后，解放前已经将涉案房屋过户给答辩人父亲范家新，最后答辩人继承了涉案房屋，所以答辩人拥有涉案房产。答辩人不存在2010年11月没有支付租金给原告的情况，原告不是交给答辩人打理的，当时原告说烂尾楼不要了，答辩人出资90000多元，将房屋完工，双方不存在委托关系。具体理由是，因抗日出任阳山县长的范小楷，旧社会只有家长才有房屋处分权，在范七姑手上接管涉案房屋。所以解放初期当政府要没收范小楷财产时，答辩人父亲及其他人都承认涉案房屋是范小楷的财产，同意政府没收。1986年范德柔说要取回祖业，范宅都配合，答辩人找到房产登记资料，答辩人发现范小楷没有私吞个人财产。1906年曾祖去世，由长子范庆龄继承。1937年日本侵华，范宅二房无男孙，麦润生来做范宅的后生。1941年答辩人出生那年过继给范庆龄，定为范二房继承人，将涉案房屋登记在答辩人父亲名下至成人，根据物权法的规定，涉案房屋给了范家新，已经转到答辩人父亲名下。原告所述涉案房屋是清远县落实华侨房屋政策领导小组在1986年根据有关落实侨房政策的规定退回给范小楷所有，这说法是错误的，领导小组是无权将涉案房屋给范小楷一人的。当然落实政策是无错的，函件上写明是祖遗，所以上面写的是同意拿回父亲的财产。根据1987年民他字16号批复，一人领了房产证就视为代表共有人领取的产权证明。1980年5月清远县侨联分会通知答辩人领回范宅二房财产，但归侨范丽华把委托书寄去了法院，法院后来才给答辩人。根据房屋登记法第22条，原告领取产权证是房管局的错误，是无效的。发证的人明知自己错误，又叫原告办理继承公证，公证由祖遗变为范小楷遗留。当初落实政策登记在范小楷名下，他去香港后，解放前已经将涉案房屋过继给答辩人父亲。答辩人因父亲原因继承的涉案房屋，所以答辩人拥有涉案房产。被告接过范宅二房的重担，对范七姑、朱凌先生养死葬、供弟妹读书。答辩人认为继承书是违法的，且涉案房屋是烂尾工程，是由答辩人完工的，不可能是1990年完成的。原审法院查明的事实原审法院经审理查明，1986年，清远县落实华侨房屋政策领导小组和清远县房地产管理所根据有关落实侨房政策的规定，通知两原告父亲范小楷退回其原有座落在清城镇新街左二巷新编门牌1号的房屋。1987年7月22日，清远县公证处出具了一份继承权证明书，内容如下：查范小楷于1957年2月4日在香港死亡，死亡后遗有房屋两间，分别座落于清城镇新街左二巷1号和清城镇下廓街59号。范小楷生前没有立下遗嘱。范小楷生前先后娶过三个妻子（朱凌先、叶秀瓊、杨连棣），朱凌先于1957年死亡，生前育有一女儿范德柔；叶秀瓊于1939年死亡，生前无生育子女；杨连棣于1959年10月20日死亡，生前生育一女儿范德芳。依照《中华人民共和国继承法》第十条规定，范小楷遗下的上述两间房屋，应由其女儿范德柔、范德芳各继承二分之一。2011年4月2日，两原告补办了清远市南门区新街左二巷1号房地产权证，权属人为原告范德柔、范德芳，各占房屋的二分之一份额。另查明，2002年至今，被告范聘贤以其名义将清远市南门区新街左二巷1号房屋首层、二层、三层出租给他人，首层每月租金300元，第二层每月租金400元，第三层每月租金400元。诉讼中，被告范聘贤辩称2002年9月到2010年12月期间的租金由原告收取，2010年12月至今的租金由被告范聘贤收取，但首层2011年12月5日至2012年6月5日共6个月的租金是由原告收取的；第二层租户有三个月租金没有向被告范聘贤缴纳；第三层因租户已搬走，2010年12月至2011年5月共6个月没有缴纳租金，2011年6月至今已出租给他人，租金由被告范聘贤收取。同时被告范聘贤确认在涉案房屋出租期间，有交钱给原告直至2010年12月，2010年12月以后没有再交钱给原告。针对被告的上述抗辩意见，原告确认向首层租户收取了6个月租金，具体时间为2011年12月5日至2012年6月5日，与被告陈述一致；向第二层租户收取了三个月租金，时间大致为2011年12月至2012年2月；没有向三楼租户收取租金。同时原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告返还收取的房屋租金为20100元[首层从2010年11月至2011年11月，2012年6月至2012年7月，15个月共4500（15×300元）；第二层2010年11月至2011年11月，2012年3月至2012年7月，18个月共7200元（18×400元）；第三层2010年11月至2012年7月，21个月共8400元（21×400元）]。原审法院判决理由和结果原审法院认为，原告范德芳、范德柔是中华人民共和国香港特别行政区居民，因此，本案属于涉港民事纠纷。本案中，虽然原告主张其委托被告出租涉案房屋，原、被告之间为委托合同关系，但是原告对其主张只有口头陈述并未提供书面证据证实，而且被告诉讼中也予以否认，并认为其是房屋权属人，有权出租房屋并收取租金，因此原、被告之间不成立委托关系，本案不是委托合同纠纷。因本案原告是以房屋所有人身份主张收回房屋租赁管理权及因该房屋而取得的收益，本案应定性为物权保护纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。本案不动产所在地在广东省清远市清城区，应适用我国内地法律进行处理。从原告提交的证据可以看出，房地产权证上已注明两原告为清远市南门区新街左二巷1号房屋的权属人，而被告提供的证据又不足以否定上述事实，因此对被告提出其拥有涉案房屋产权的抗辩不予采信。原告作为涉案房屋的权属人，当然有权要求被告交回涉案房屋的租赁管理权。因此，原告主张被告交回涉案房屋租赁管理权的诉讼请求，合法有据，予以支持。因涉案房屋为原告所有，被告也确认其收取了涉案房屋的部分租金，因此原告主张被告返还因房屋取得的收益即租金给原告，合法有据，予以支持。对于应返还的具体租金数额，虽然诉讼中被告辩称首层2011年12月5日至2012年6月共6个月的租金是由原告收取；第二层租户有三个月租金没有向被告范聘贤缴纳；第三层因租户已搬走，2010年12月至2011年5月共6个月的租金没有缴纳租金，但是除原告认可已收取首层租户6个月租金（2011年12月5日至2012年6月5日），向第二层租户收取了三个月租金（2011年12月至2012年2月）外，被告对于其他月份已向原告交回租金的事实没有提供证据证实，但原告也未举证证明被告收取了首层、二层、三层租户2010年11月租金及收取了第三层租户2010年12月至2011年5月共6个月租金。因此，扣减原告自认已收取首层2011年12月5日至2012年6月5日共6个月租金1800元、第二层2011年12月至2012年2月共3个月1200元外，还应扣除首层、二层、三层租户2010年11月租金共1100元及第三层2010年12月至2011年5月共6个月租金2400元，被告还应向原告返还收取的房屋租金为16600元，其中首层为4200元（2010年12月至2011年11月，2012年6月至2012年7月，共14个月，每月300元）；第二层为6800元（2010年12月至2011年11月，2012年3月至2012年7月，共17个月，每月400元）；第三层为5600元（2011年6月至2012年7月，共14个月，每月400元）。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，于2012年12月21日作出(2012)清城法民初字第3034号民事判决：(一)被告范聘贤于本判决生效之日起15日内将位于清远市南门区新街左二巷1号房屋的租赁管理权交回原告范德芳、范德柔；(二)被告范聘贤于本判决生效之日起15日内向原告范德芳、范德柔支付房屋租金16600元；(三)驳回原告范德芳、范德柔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费478元，由原告范德芳、范德柔负担78元，被告范聘贤负担400元。当事人二审的意见范聘贤不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决；2、确认范德芳、范德柔领取的清城新街左二巷1号房产证无效，该物业权属上诉人；3、范德芳须交还上诉人代支的(1999)清中法民上字第141号诉讼费3078元的一半。其上诉的事实理由要点为：一、一审法院不以事实为依据又不以法律为准绳。清远市南门区新街左二巷1号房屋不是范小楷的财产，范德芳、范德柔领取的清城新街左二巷1号房产证无效。二、一审法院把清远县落实华侨房屋领导小组和清远市房产所扯在一起，故意曲解它们的职能及所发出的通知。落实华侨房屋领导小组的职能一是审查申请人是否华侨或港澳同胞，二是审查申请人是否有房产或可继承之产，没有《房屋登记法》第十二条第二款的职能。原审法院认定1986年清远县落实华侨房屋领导小组和清远县房地产管理所根据有关侨房政策，通知两原告父亲范小楷退回座落在清城镇新街左二巷新编门牌1号的房屋是错误的，事实上是范德方提供虚假证明材料骗取公证书。三、原审法院判决应当公正、公平，上诉人代被上诉人交纳了(1999)清中法民上字第141号上诉费3078元的一半即1539元，被上诉人范德芳应当返还给上诉人，另外，被上诉人范德芳还应返还给上诉人不当收益63639元，上诉人对范德柔可不追究责任。综上，请求二审人民法院查明事实依法判决，保护上诉人的合法权益。被上诉人范德柔、范德芳答辩认为：一、本案的物权保护纠纷，不是产权确认纠纷。二、被上诉人是房屋的所有人，房屋租金是被上诉人的合法收益，上诉人应当予以返还。三、因为房屋至今还在上诉人的实际管理中，上诉人要归还给上诉人的租金除了一审认定的外，还有2012年8月至今的租金。二审查明的事实法院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审判决的理由和结果本院认为，根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。因此，本院围绕上诉人范聘贤的上诉请求范围进行审理。被上诉人范德柔、范德芳是中华人民共和国香港特别行政区居民，本案属于涉港民事纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定及最高人民法院《关于审理涉外民事或商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》第五条的规定，原审法院对该案有管辖权。现上诉人对原审判决不服上诉至本院，本院对该案件享有管辖权，本案应适用我国内地法律进行处理。关于房屋的权属问题。本案事实表明，1986年，清远县落实华侨房屋政策领导小组和清远县房地产管理所根据有关落实侨房政策的规定，通知两被上诉人的父亲范小楷退回涉案房屋。1987年7月22日，当时的清远县公证处出具了一份继承权证明书，确认涉案房屋由范小楷的女儿范德柔、范德芳各继承二分之一。2011年4月2日，两被上诉人补办了涉案房屋的房地产权证，载明涉案房屋的权属人为原告范德柔、范德芳，二人各占房屋的二分之一份额。在上述公证机关出具的继承权证明书及涉案房屋的产权证书未被撤销的情况下，根据物权公示的原则，应认定涉案房屋应属被上诉人范德柔、范德芳所有。原审法院根据被上诉人的诉讼请求，判决上诉人范聘贤将涉案房屋的租赁管理权交回被上诉人范德芳、范德柔并无不当，本院依法予以维持。关于房屋租金的问题。如前所述，本案涉案房屋属被上诉人范德柔、范德芳所有，上诉人范聘贤将涉案房屋出租给他人所获得的租金收益亦应属被上诉人范德柔、范德芳所有，被上诉人被上诉人范德柔、范德芳要求上诉人范聘贤支付其已收取的房屋租金的理由充分，本院予以支持。原审法院根据本案的证据及双方当事人的主张，认定上诉人范聘贤已收取但未支付给被上诉人范德柔、范德芳的房屋租金为16600元，符合本案的客观事实，且双方对租金的数额均未提出异议，本院予以采纳。上诉人范聘贤二审时要求确认范德芳、范德柔领取的房产证无效、支付其为范德芳代缴纳的诉讼费及返还不当得利的上诉请求，因与本案属不同的法律关系，本院不作处理，上诉人可另循途径解决。综上所述，原判决认定的事实和适用法律正确，范聘贤的上诉主张理由不充分，对其上诉请求本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费478元，由上诉人范聘贤负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢伟诚审 判 员  李奕东代理审判员  谭 平二〇一三年六月十九日书 记 员  杨丽英附相关法律条文：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。二、《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条：第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。