广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2013）汕海法民二重字第1号原告（反诉被告）：海丰县海城镇人民政府。住所地：海丰县城广富路。法定代表人：庄政，职务：该镇镇长。委托代理人：陈心荣，职务：该镇干部。委托代理人：邱忠田，广东商盾律师事务所律师。被告（反诉原告）：海丰县旅游贸易开发公司，住所地：海丰县海城镇广汕路边（原华泰宾馆对面）。法定代表人：林焕桂，职务：该公司经理。委托代理人：罗玉兴，广东洋洲律师事务所律师。第三人：施流钳，男，1965年2月3日出生，海丰县人，住海丰县。第三人：陈丹宇，男，1983年7月6日出生，海丰县人，住海丰县。第三人：潘家林，男，1978年7月6日出生，海丰县人，住海丰县。第三人：彭桂忠，男，1965年7月29日出生，海丰县人，住海丰县。上述四位第三人的委托代理人：郭玉贤，广东善言律师事务所律师。原告海丰县海城镇人民政府诉被告海丰县旅游贸易开发公司土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2003年6月11日作出（2003）海法经初字第87号民事判决书。2012年9月19日，第三人施流钳、陈丹宇、潘家林、彭桂忠向汕尾市中级人民法院申请再审。汕尾市中级人民法院于2013年1月6日作出（2012）汕尾中法审监民提字第2号民事裁定书，裁定撤销本院（2003）海法经初字第87号民事判决，该案发回重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈心荣、邱忠田，被告法定代表人林焕桂及其委托代理人罗玉兴、第三人委托代理人郭玉贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告于1993年5月20日向原告承让位于海丰师范北侧，二环路南边（旧地名五坡庵）的土地使用权，协议面积10999平方米，后经实际测绘，面积为7600平方米，价款每平方米人民币（下同）300元，总土地款2280000元。双方签订了《协议书》，约定：在签订协议书时，被告付总款60%给原告，协议签订后七日内，被告付总款30%，余款由被告办完国土证时付清；并约定，如不能按时付还，被告按总欠款每日支付15%的滞纳金给原告，但欠款时间不能超过一个月，如继续拖欠，原告有权终止协议，并要求被告赔偿原告各项费用50000元。协议签订后，原告即将该土地交付给被告。但被告只于1993年6月7日付还500000元，1998年3月10日付还50000元，尚欠原告土地款1730000元，经原告多次催讨至今未还。原告认为被告违约，且无法继续履行协议，《协议书》依法应予以解除，被告应返还土地。原告为依法维护自身合法权益，请求法院判令：一、解除原告与被告于1993年5月20日签订的《协议书》，二、被告返还位于海丰师范北侧、二环路边的7600平方米土地使用权。三、如上述《协议书》不予解除，请求判令被告向原告支付欠款1741640元及自1993年5月28日起至还清之日止按总欠款的每日15%计算的滞纳金。四、被告承担本案诉讼费用。被告答辨称：原、被告签订的《协议书》依法有效，双方应继续履行。原告交付给被告使用的土地经实际测量面积为7600平方米，而不是《协议书》约定的土地面积10999平方米，依据《合同法》第67条之规定，被告有权拒绝交纳全部土地价款。协议关于滞纳金按总欠款每日15%的约定过高，应调整为每日万分之三为宜，因协议约定总款的10%应在办完国土证后才付清，滞纳金应将总欠款扣除总款的10%后按日万分之三计算。原告从未向被告催收土地款，也没有通知被告解除《协议书》，原告请求解除《协议书》不符合法律规定。同时被告反诉称：2001年7月15日，被告与第三人签订另一份《协议书》，约定被告将上述土地转让给第三人及转让款项、付款方式。2001年10月30日，第三人按《协议书》支付对价后，被告将土地交付给第三人使用至今。被告请求判令：原告继续履行1995年5月20日签订的《协议书》，将位于海丰县城原海丰师范北侧、二环路南边（旧地名五坡庵）的土地使用权（面积7600平方米）过户至第三人名下。本案诉讼费用由原告承担。原告针对被告的反诉，答辩称：原告交付给被告的土地实际测量为7600平方米，原告有向被告催收欠款的事实，但无法提供证据证明。如被告或第三人履行还款义务，原告同意协助第三人办理该幅土地的权属登记或过户手续。第三人述称：本案争议的土地自2001年10月30日以来由第三人管理使用，第三人是该幅土地的实际使用人，依法有权作为本案具有独立请求权的第三人参加诉讼。原告未按约将10999平方米的土地转让给被告，实际转让面积为7600平方米。因原告存在违约行为，被告有权拒绝交纳全部土地价款。原告至今没有催告被告在合理期限内履行还款义务，缺乏法定的解除合同条件。原告应继续履行合同。被告与第三人签订的《协议书》真实有效，因原、被告之间因土地面积发生争议，被告无法将该土地使用权过户至第三人名下。另，本案的诉讼时效应自1998年3月11日起计算，原告起诉已经超过法定的诉讼时效。第三人请求判令：一、原、被告继续履行1993年5月20日签订的《协议书》；二、第三人与被告于2001年7月15日签订的《协议书》合法有效并继续履行，将位于海丰县城原海丰师范北侧、二环路南边（旧地名五坡庵）的土地使用权（面积7600平方米）过户至第三人名下。三、驳回原告诉讼请求。本案诉讼费用由原告承担。经审理查明：原、被告于1993年5月20日签订一份〈协议书〉，约定原告向被告转让位于海丰师范北侧、二环路南边（旧地名五坡庵）面积10999平方米的土地使用权，价款为每平方米300元，总价3299700元（此款不包括办理证件的费用）。付款方式：签订协议时，被告支付总款60%给原告，签订协议后七天内，被告支付总款的30%，余款在被告办理完国土证后付清，如不能按时付还，被告按总欠款每日支付15%的滞纳金给原告，原告协助被告到国土部门办理一切手续。《协议书》签订后，原告即将土地交付被告使用。被告于1993年6月7日付给原告500000元，于1998年3月10日付给原告50000元。1995年5月16日，海丰县国土局对该幅土地实际测量并出具红线图，标注土地面积为7638.80平方米。被告要求原告按《协议书》约定的面积补偿土地，双方由此产生争议，经协商未果。2001年7月15日，被告与第三人签订一份《协议书》，约定：被告将上述土地全部转让给第三人及土地转让款项、付款方式。2001年10月30日，第三人按约向被告支付土地转让款项，被告依约将土地交付给第三人使用至今。庭审中，第三人同意被告结欠原告的土地款项及滞纳金由其支付给原告，但要求将欠款扣除总款的10%后按每日万分之三支付滞纳金，原、被告均同意协助第三人办理该土地的权属及过户登记手续。另查：该幅土地至现未办理权属登记，自2001年10月30日起，该土地由第三人管理使用至今。再查：1992年10月27日，海丰县人民政府批准海丰县国土局统一征用海城镇新园港厝片土地550000平方米作为龙津工业区的建设用地，并出让给原告海城镇人民政府。原告据此将征用土地分块逐宗转让，受让方交清土地转让款项后，由原告协助受让方向海丰县国土部门办理权属登记和过户手续，土地出让金等办证费用由受让方交纳。本案讼争土地即位于原告海城镇人民政府征用出让的上述土地范围内。2013年3月11日，施流钳、陈丹宇、潘家林、彭桂忠以其系该土地的实际使用人为由，申请作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼。因本案的审理结果与施流钳、陈丹宇、潘家林、彭桂忠有利害关系，本院于2013年4月11日依法通知上述四人作为本案第三人参加诉讼。本院认为：原、被告签订的《协议书》合法有效，双方均应依约履行。协议约定：原告转让给被告的土地面积应为10999平方米，而实际测量面积为7638.80平方米，原告存在未按协议约定面积交付土地的违约事实，根据《合同法》第六十七条关于先履行抗辩权的规定，被告有权拒绝按约支付全部土地价款。原告主张被告未按期支付款项构成重大违约，本院不予以采纳。根据《合同法》第九十四条第三项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行方可解除合同。庭审中，原告未能提供证据证明其向被告催收土地价款的事实，依法应承担举证不能的责任。原告以被告未按期支付价款为由要求解除合同，不符合法定的解除合同条件，本院不予以支持。原、被告应继续履行合同。该幅土地面积红线图标注面积7638.80平方米，按每平方米300元计算，土地价款为2291640元，扣除被告已交纳的550000元，被告结欠原告土地价款1741640元。原告请求被告按总欠款每日支付15%的滞纳金（自1993年5月28日起至还清之日止），庭审中，原、被告及第三人均同意将滞纳金标准调整为每日万分之三，虽协议约定土地总款的10%待被告办理国土证件后才支付，考虑该合同实际履行期限较长，以总欠款1741640元计算滞纳金为宜。原告主张被告支付上述欠款及滞纳金，本院予以支持。被告及第三人签订的《协议书》真实有效，第三人依据其与被告签订的《协议书》支付对价取得该土地使用权并成为实际使用人，本院予以认定。庭审中，第三人同意将被告结欠原告的土地价款及滞纳金由其支付，并请求原告将该土地过户至第三人名下，原、被告均无异议。由此，被告将其与原告签订《协议书》上载明的权利义务转让给第三人，符合《合同法》第八十九条关于合同概括转让的规定，本院予以采纳。因该土地未办理权属初始登记，原、被告有义务协助第三人办理该土地的权属及过户登记。第三人主张原告将该土地过户至第三人名下，于法有据，本院予以支持。综上，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第八十九条、第九十四条第三项、〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉第十九条、第二十五条之规定，判决如下：一、第三人施流钳、陈丹宇、潘家林、彭桂忠于本判决生效之日起十日内向原告海丰县海城镇人民政府支付土地价款1741640元及滞纳金（自1993年5月28日起至还清之日止按上述欠款以日万分之三计算）。二、原告海丰县海城镇人民政府、被告海丰县旅游贸易开发公司于本判决生效之日起三十日内协助第三人施流钳、陈丹宇、潘家林、彭桂忠办理位于海丰县城原海丰师范北侧、二环路南边（旧地名五坡庵）的土地使用权（面积、四至以红线图为准）的权属及过户登记。三、驳回原告海丰县海城镇人民政府其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24410元，原告负担12205元，被告负担12205元；反诉费12000元，原告负担6000元，被告负担6000元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 长  黄春婵审 判 员  吴海英代理审判员  彭俊生二〇一三年六月二十一日书 记 员  吴银辉