辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7895号上诉人（原审被告）：李光明，男，汉族，1979年12月31日出生，住所地沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：潘天悦，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：沈阳市沈河区城市建设实业总公司，住所地：沈阳市沈河区小南街清泉巷48号。法定代表人：李伟，总经理。委托诉讼代理人：孙传国，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。上诉人李光明、沈阳市沈河区城市建设实业总公司（以下简称城建公司）因租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初2528号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李光明上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回城建公司一审诉求。事实与理由：一、一审法院对租赁区域已经返还完毕的事实未予认定。李光明未占用租赁区域的任何部分。根据本案证据显示，案件涉及的租赁区域为面积为160.48平方米的商场过道区域。李光明与城建公司签订的《租赁合同》也显示租赁区域是160.48平方米的整体区域，不存在被上诉人所称的区域划分。租赁区域在城建公司出租给上诉人时，即由兴隆大家庭商场作为过道使用，城建公司没有进行实际交付。2018年6月8日，上诉人与城建公司达成《解除合同协议》后，上诉人即退出对此区域的管理。因此，上诉人不存在《解除合同协议》签订后仍占用租赁区域的情形。一审法院认定上诉人在租赁合同解除后仍占用租赁区域的认定错误。二、一审法院对上诉人经营商铺的时间认定错误。根据被上诉人在庭审中提交的照片显示上诉人最后经营的时间为2019年11月12日。在城建公司提交的时间为2020年1月10日的照片中，商铺关灯，已经没有任何经营迹象，商铺门前摆放的物品均为临近商铺所有，与上诉人无任何关系。一审法院以2020年1月10日照片作为上诉人经营商铺结束时间应属于事实认定错误。综上，请求二审法院撤销(2020)辽0103民初2528号民事判决书第一项，依法驳回被城建公司诉讼请求，并由城建公司承担本案实际发生的全部诉讼费用。上诉人城建公司上诉请求：撤销一审判决，支持其一审诉求。事实与理由：一、一审法院判决李光明仅给付上诉人40平方米占有使用费属于事实认定错误。上诉人与李光明于2017年8月23日签订了房屋《租赁合同》，后上诉人与李光明双方又于2018年5月8日签订了降低租金协议(下统称为“合同”)，合同约定上诉人将位于沈阳市兴隆大家庭购物中心二楼B区服装商场内(原东亚商场)的档口(东起10轴西至7轴加150厘米，南起0轴北至0轴至P轴之间的位置)经营面积为160.48平方米(其中40平方米为档口，120.48平方米为过道)整体租赁给李光明使用，用于经营。租赁期限为2018年5月11日至2021年5月10日(4月11日至5月11日为装修期)，租金为360000元。上诉人依照合同约定按期将房屋交付给李光明后，已完成全部合同义务；李光明于2018年4月9日将120.48平方米过道转租给沈阳兴隆大家庭购物中心，租赁期限为2018年4月11日至2021年4月10日，40米档口被上诉人自己使用。因此上诉人与李光明之间形成房屋租赁关系，2018年6月8日《房屋租赁合同》解除，被上诉人有义务按《房屋租赁合同》的约定，将全部租赁物即160.48平方米的经营面积全部返还给上诉人，但李光明没有将上诉租赁物返还给上诉人，其应当按《房屋租赁合同》约定的租金即360000元/年支付占有使用期间的占有使用费。因此，李光明应该支付160.48平方米房屋的占有使用费，比照《房屋租赁合同》中租金的标准即360000元/年，自2018年6月暂计算至2020年1月8日即360000+12×19个月=570000元。二、一审法院判决利息的计算方式没有事实和法律依据。李光明没有按《房屋租赁合同》的约定将全部租赁物即160.78平方米经营面积返还给上诉人，并且仍然占有使用，其应当按着《房屋租赁合同》的约定按年租金30%计算支付上诉人违约金108000元。城建公司一审诉讼请求：1.被告给付案涉160.48平方米房屋的租金570000元（按照年租金360000元为标准，暂计至2020年1月8日为570000元）；2.被告向原告支付逾期付款违约金108000元（以360000元为基数，按照30%计算）。一审法院查明：沈阳兴隆大家庭购物中心二楼B区服装商场内东起10轴西至7轴加150厘米，南起O轴北至O轴至P轴之间建筑面积267.47平方米的位置为沈阳市沈河区城市建设委员会（后更名为城市建设局）所有，自2005年沈河区城市建设局将此营业场所委托给原告代为经营使用、代为出租、代收租金、代为维修等。2011年4月11日，原告城建实业公司（甲方）与被告李光明（乙方）签订《租赁经营合同》一份，约定：一、甲方将沈阳兴隆大家庭购物中心营业场地、即原东亚商场二楼服装商场内东起10轴西至7轴加150厘米，南起0轴至0轴至P轴之间的位置，经营面积为160.48平方米整体租赁给乙方使用。二、乙方承租期限为七年，自2011年4月11日起至2018年4月10日止从2011年4月11日起至2012年4月10日乙方向甲方交租金58万元人民币，从2012年4月11日起至2018年4月10日乙方向甲方每年交租金人民币597000元。全年分两次付（半年一交，即每年的4月11日和10月12日）。租赁期间乙方在兴隆大家庭购物中心所产生的一切费用由乙方承担。三、乙方在签订合同后及在经营活动中于兴隆大家庭购物中心有限公司发生的所有权利与义务由乙方自行协调处理。……四、甲方有义务和责任向乙方提供相关的租赁手续，如甲方不能提供租赁手续，致使乙方无法正常经营，所发生的经济损失由甲方承担。五、合同期满终止时，乙方应将经营场地无条件交还给甲方，但享有同等条件续租优先权。六、合同生效后，一方不能履行本合同锁定条款应赔偿另一方的经济损失。乙方逾期不付租金应向甲方支付日20%的滞纳金，甲方如提前收回经营场地，应向乙方赔偿等额的违约金。2017年8月23日，原告城建实业公司（甲方）与被告李光明（乙方）又签订《租赁合同》一份，约定：一、甲方同意将位于沈阳兴隆大家庭购物中心二楼B区服装商场内（原东亚商场）的档口（东起10轴西至7轴加150厘米，南起0轴至0轴至P轴之间的位置），经营面积为160.48平方米整体租赁给乙方使用，用于经营。二、乙方承租期限叁年，自2018年5月11日起至2021年5月10日止（2018年4月11日至5月11日为装修期，从2018年5月11日起租）。三、房屋年租金人民币伍拾万元整（¥500000元），房屋租金缴纳实行季度上打租。即乙方在每年5月11日、8月11日、11月11日、2月11日前各交纳档口租金人民币壹拾贰万伍仟元整（125000元），如乙方不能按期交纳租金，每超期一天按年租金千分之一交纳违约金。乙方向甲方交纳档口租金时需交纳档口押金元，合同期满后，双方如无异议，甲方应退回押金。租赁期间乙方在兴隆大家庭购物中心所产生的一切费用由乙方承担。四、档口租赁期间乙方承担相关部门征收的水费、电费、物业费、及各种税费并负责及时向相关部门申报和缴纳，否则乙方应承担法律责任。五、租赁期间，乙方负责档口的防火、防盗等安全事项，并对档口负维修及保管责任，人为或他人原因造成的档口毁坏的由乙方负责修复或赔偿，若乙方未经甲方许可擅自改变档口结构及用途，甲方可随时收回档口，所收租金不予退回，并可要求乙方限时恢复档口原状。如需装修，乙方必须征得甲方书面同意，合同期满或解除，乙方不得将附着档口的装饰、装修拆除。档口任何部位修改不得损坏主体及框架结构。六、租赁期间，无法定理由，甲乙双方不得任意解除合同，如一方擅自解除合同，应向对方支付年租金30%作为违约金。七、租赁期间，乙方必须严格遵守国家法律，不得贮存违禁的易燃易爆品，不得从事违法经营和活动，未经甲方同意乙方不得转租、转让、转借、转兑，否则视为违约行为，甲方发现后可随时收回档口并要求乙方支付年租金30%的违约金。八、甲乙双方必须严格遵守本合同，履行义务和责任，如乙方违约，甲方有权终止合同，收回档口，并追究法律责任，要求经济赔偿。九、租赁期间，房屋遇到不可抗拒的自然灾害导致毁灭，本合同则自然终止，互不承担责任。十、本合同如发生争议，甲乙双方应通过友好协商解决，如不能解决时，均有权向房屋所在地的人民法院提起诉讼。十一、本合同一式叁份，双方各执壹份，甲方财会备案一份具有同等法律效力，本合同由双方签字（盖章）并至甲方收到乙方租金后生效。2018年5月8日，原告城建实业公司（甲方）向被告李光明（乙方）出具《关于兴隆大家庭档口降低租金的情况说明》一份，内容为：承租方李光明于2018年4月18日向沈河区城市建设实业总公司提出书面申请，因所租用我公司产权的位于兴隆大家庭的档口，现在面临兴隆大家庭社会传闻已宣布破产，商场内经营环境萧条，客流量持续减少，导致购买力严重下降，营业额大幅减少。请求我公司降低租金和以下打租方式付款。我实业公司一贯秉持着服务用户的原则，于2018年4月20日公司例会时经集体研究后，双方达成共同意愿，降低租金，按每月人民币叁万元（¥30000元）标准、上打租按月交纳租金。待兴隆大家庭经营状况明朗后，双方再议租金价格及付款方式。被告李光明作为承租方在上述情况说明上签字并表示“同意”。2018年5月11日被告李光明向原告支付30000元租金（2018年5月11日至2018年6月10日），原告为被告开具等额发票一张。2018年6月8日原告与被告达成《解除合同协议》，同意解除双方的租赁合同。庭审中，原告提供三张显示拍摄时间为2019年11月12日的照片，显示内容为沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司绅士馆内一档口的正常经营的情况，及一张拍摄于2020年1月10日的照片，显示内容为上述档口已停业但存放有衣物的情况，原告主张上述照片所显示的档口即为原、被告租赁合同约定的租赁档口，并主张被告在解除合同后未将档口退还并继续使用。被告对上述照片的真实性合法性和关联性均不予认可。原告以要求被告返还档口、给付档口使用费及违约金为由诉至本院。后原告因认可被告已返还档口而撤回返还档口的诉讼请求。原、被告在庭审中均认可原告租赁给被告的160.48平方米中包含120.48平方米的过道，由被告李光明租赁给案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司使用，租金400元/平/月。庭审中，被告提交与案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司财务工作人员微信聊天记录显示，被告与案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司的合同结束于2018年3月，租金亦支付至2018年3月。一审法院认为，原、被告签订租赁经营合同系双方真实意思表示，虽被告对原告提供的档口照片表示异议，但并未提交证据反驳原告主张的事实，且被告一直向原告支付租金至双方解除租赁合同之时，故本院对原告主张的被告租赁档口及档口具体位置的事实予以确认。对原告要求被告继续给付2018年6月11日之后租金的诉讼请求。第一，原、被告于2018年6月8日经协商解除原、被告签订的租赁合同，该解除行为合法有效，对双方当事人均具有约束力，被告在解除租赁合同之后依法向原告负有返还租赁档口的义务。庭审中，被告虽陈述档口已于2019年返还，但并未就返还档口向法庭提交任何证据予以证明。相反，根据原告向法庭提交的照片显示，被告在2019年11月12日仍在正常经营，而2020年1月10日的照片虽显示不再正常经营，但档口仍有物品存放，被告应就其实际使用的档口部分向原告给付占有使用费，现原告主张占有使用费至2020年1月8日系对其权利的合法处置，本院予以确认。第二，原、被告均认可被告承租的租赁标的包括40平方米的经营档口及120.48平方米的公共过道。被告使用40平方米的档口经营销售服装，而120.48平方米的公共过道实际由案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司使用，即被告实际占有使用的面积仅为40平方米，其对公共过道并不具有控制和返还的能力。在原、被告已经解除租赁合同关系的情况下，被告应就其实际占有使用部分，即40平方米比照双方签订的租赁合同的租金标准，即7477.57元/月（30000元÷160.48平方米×40平方米）向原告支付占有使用费。结合被告占有档口的时长，被告应给付原告档口占有使用费142073.83元（7477.57元×19月）。关于原告要求被告支付逾期付款违约的诉讼请求。原、被告在《租赁合同》中约定的30%违约金适用于擅自解除合同以及擅自转租等情况，与本案情况不符，而原、被告在合同中约定的逾期给付租金须按日1‰缴纳违约金显系过高，且原、被告已经解除《租赁合同》，原告向被告主张的是解除租赁合同之后的占有使用费用，故原告按照30%的标准向被告主张违约金依据不足，但被告在占用原告场地后未及时给付使用费用，确系给原告造成损失，故原告有权自其主张权利之日，即2020年2月24日起，按全国银行间同业拆借中心受权公布的贷款市场报价利率向被告主张占有使用费的违约金。一审法院判决：一、被告李光明于本判决发生法律效力之日十日内给付原告城建公司占有使用费142073.83元及违约金（以142073.83元为基数，自2020年2月24日起至本判决确定的给付之日止，按全国银行间同业拆借中心受权公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告城建公司的其他诉讼请求。案件受理费28224元，退回原告城建公司17644元，由被告李光明承担10580元。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的租赁经营合同于2018年6月8日经双方协商予以解除，李光明在解除租赁合同后，负有返还租赁档口的义务。李光明没有提供证据证明已经予以返还，反之，城建公司提供的相片证明档口在2019年11月12日仍在正常经营，而2020年1月10日的照片虽显示不再正常经营，但档口仍有物品存放。一审法院据此判决李光明支付其实际使用的档口占有使用费和违约金，并无不当。李光明主张不支付占用费和违约金，本院不予支持。城建公司主张其余部分场地亦需支付使用费，但其无法提供证据证明李光明使用了其余场地，故本院不予支持。综上，上诉人李光明和城建公司上诉理由不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9500元，由李明负担3300元，由沈阳市沈河区城市建设实业总公司负担6200元；李明预缴上诉费28224元，退回24924元；沈阳市沈河区城市建设实业总公司预缴上诉费28224，退回22024元。本判决为终审判决。审 判 长  田 丽审 判 员  贺新发审 判 员  宁久宏二〇二一年七月二十二日法官助理  李国楠书 记 员  唐晓琬本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。