湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1103民初998号原告：胡建文，男，1992年7月23日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被告：周大勇，男，1985年5月18日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被告：贺萍，女，1988年7月9日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，系被告周大勇之妻。被告周大勇、贺萍的共同委托诉讼代理人：艾礼平，湖南正赢律师事务所律师。被告：罗国英，女，1969年11月19日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原告胡建文诉被告周大勇、贺萍、罗国英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，于2021年4月30日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡建文，被告周大勇、贺萍及其委托诉讼代理人艾礼平，被告罗国英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡建文向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理位于永州市冷水滩区××路××路交汇处（七中队小区）五楼东侧边的501号住房办理不动产权证，并承担所有的办证费用；2.所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年12月14日，三被告合伙开发房地产业务并签订了合伙协议，协议约定开发被告周大勇原有的房产，建房所需要的费用全部由被告罗国英承担。房屋建成后，被告周大勇、贺萍分得一个门面和二套住房。被告周大勇、贺萍将分得的住房一套出卖给原告，原告在签订协议后，支付了全部购房款，但被告一直拒绝为原告办理产权证。原告认为，原、被告之间签订的房屋买卖协议系真实意思表示，应属合法、有效。原告依约取得房屋使用权并实际居住，但被告没有按照合同约定办理产权登记，不仅违反了合同约定，而且也违反了法律的相关规定。被告周大勇、贺萍辩称，1.双方签订的售房合同合法，答辩人按照协议交付给原告使用；2.因该小区是答辩人和罗国英合伙建成，根据与罗国英的合伙协议约定，产权证书应由罗国英办理相关手续和承担费用。被告罗国英辩称，1.原告胡建文与答辩人并没有房屋买卖关系，答辩人愿意协助原告办证，但不应当承担任何办证税费；2.周大勇和胡建文原来写了承诺书，在答辩人和周大勇、胡建文等购房户到房产局办理手续时，说如果办理产权证书时不按手续缴费，一切后果自负，与答辩人没有关系。本院经审理查明：被告周大勇（甲方）与罗国英（乙方）于2010年12月14日签订了一份《合伙建房协议》，约定乙方在甲方的七中队小区旧址上建房，乙方与罗晓保没签约，甲方要靠东面的住房2套，第2层和第3层，靠东面的门面（紧挨蒋美艳的门面）1个（若甲方分得楼梯间前面的门面，则楼梯间归甲方）；新房建成后，1.甲方的土地证不能办成自己的名字或办不出证，则乙方只给甲方办房产证；2.甲方的土地证若能办成自己的名字，则甲方的房产证由乙方办理。若未转出让地，乙方和甲方及买房户共用甲方名字的土地证。若转出让地，甲方先转一半房子、土地给乙方，并在以后办理房产土地分户时，甲方必须全力协助乙方办理两证，费用由乙方负责。2014年10月15日，经永州市冷水滩区凤凰派出所、司法所调解，被告贺萍代表被告周大勇与罗国英达成协议，主要内容是周大勇分配房子靠东面的门面，住房分配为靠东面第二层（门面地为第一层），靠西面的房子为第五层（从门面起算）；整栋房子除上述门面和房子分配给周大勇外，其余门面和房子等一切归罗国英所有。2016年6月29日，被告罗国英办理了坐落于永州市冷水滩区××路××路交汇处101、102等18套房屋的所有权证，证号为永房权证冷字第7××0号，被告周大勇为共同共有人，证号为永房权证冷字第7××2号，登记涉案房屋房号为501号，存在使用划拨用地及超规划、超用地面积建房的情况。2017年12月25日，被告罗国英、周大勇向原永州市房产局申请其坐落于永州市冷水滩区××路××路交汇处的土地使用权上房产（永房权证冷字第7××0、7××2号《房屋所有权证》）的转让审批，其中501转让给原告胡建文。同日，该局作出永房转许字［2017］第0241号划拨土地上房产转让许可决定书，决定准予其申请房产（不含土地）转让行政许可。申请人凭此行政许可决定书到有关部门办理房屋、土地转移登记手续，并缴纳有关税费和土地出让金或土地收益。2017年7月27日，原告胡建文（乙方）与被告周大勇、贺萍（甲方）签订《售房协议书》，约定：甲方住宅楼位于梧桐东路与天桥路交汇处（七中队小区），乙方所购房位于五楼右侧东边（注：从门面算起，3面采光）；乙方所购五楼右侧东边，共计币为23.28万元整；甲方已办好房产总证（周大勇716013710），只负责给乙方过户办房产证，办房产证所有费用（包括税）由乙方承担；如政府不准单独房产证过户，则只能办不动产证，甲方已办好两本土地证（出让和划拨，001196号和000675号），若乙方想土地分户，则土地分户所需的所有费用由所有的住户按房屋面积分摊，甲方只负责办理，不负担任何费用（包括税），甲方因建房产生的违章罚款都由甲方自行承担，乙方不负责任何费用；付款方式为甲、乙双方签订合同时，乙方向甲方交购房款21万元整，如没马上办房产证则押2万元押金给乙方，这2万元押金在甲方签字过户前要给付乙方，否则甲方不给办房产证，甲方签字过户后，乙方可直接到房产局交钱拿证，也可将钱交给甲方，由甲方拿回房产证再交给乙方。同日，原告胡建文向被告周大勇支付购房款21.28万元，被告周大勇向原告交付了房屋。在此之后，原告又向被告周大勇支付了购房款1万元。2017年12月19日，原告向永州市房产局出具了一份承诺书，承诺申请办理划拨土地使用权地上建筑物、其他附着物转让手续，并自愿到国土局不动产登记中心缴纳土地出让金，再办理不动产权证书，否则一切责任自行负责。后双方因办证过程中费用金额以及承担问题产生争议，被告周大勇、罗国英未给原告办理房屋权属证书，酿成本案纠纷。在本案审理过程中,原告胡建文已于2021年5月31日将剩余购房款1万元支付给了被告周大勇、贺萍。以上事实，有当事人提供的证据材料及陈述意见在卷佐证。本院认为，原告胡建文与被告周大勇、贺萍签订的《售房协议书》系双方当事人真实意思表示,没有违反法律、行政法规禁止性规定,为有效合同,双方均应该按照合同约定全面履行义务。在本案审理过程中,原告已将剩余房款1万元支付给了被告周大勇、贺萍,已全面、适当地履行了合同约定义务，被告周大勇、贺萍应当承担为原告办理涉案房屋不动产权证书的民事责任；涉案房屋系被告周大勇、罗国英二人共同共有，故被告罗国英亦应承担为原告办理涉案房屋不动产权证书的责任；关于涉案房屋存在使用划拨用地及超规划、超用地面积建房情况的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定,“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应按照国务院的规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从以上规定来看,讼争的房屋土地性质为含有划拨土地,并不影响合同的效力,仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地,当事人缴纳相应的土地出让金后即可办理过户手续。原告与被告周大勇、贺萍在《售房协议书》中约定办证税费由原告承担，同时，原告向房产局的承诺书中表明，原告自愿缴纳土地出让金，故办理不动产权证所需缴纳的税费应当由原告承担；该合同还约定因建房产生的违章罚款都由被告周大勇、贺萍自行承担，原告不负责任何费用；又因被告周大勇、罗国英合伙建房，房屋建成后，二人已达成分房协议，被告周大勇、贺萍将所分得的涉案房屋出卖给原告，被告罗国英亦非合同相对方，故涉案房屋办证时需要缴纳的超规划、超用地面积罚款应由被告周大勇、贺萍承担。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持，对被告周大勇、贺萍的辩称意见不予采信，对被告罗国英的辩称意见予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告周大勇、贺萍、罗国英在本判决生效后5个工作日内为原告胡建文办理坐落于永州市冷水滩区××路××路××号房屋不动产权证书（房产总证号为永房权证冷字第7××0号、永房权证冷字第7××2号）,办理不动产权证书所需缴纳的税费、土地出让金由原告胡建文承担，超规划、超用地面积罚款由被告周大勇、贺萍承担；二、驳回原告胡建文的其他诉讼请求。本案受理费300元，由被告周大勇、贺萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  唐建军人民陪审员  严 雄人民陪审员  王淑华二〇二一年七月三十日法官 助理  杨志君书 记 员  唐圆圆