广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0107民初373号原告：南宁禾田信息港发展有限公司，住所地南宁市鲁班路95号南宁禾田信息港1号研发办公楼二层202号房，统一社会信用代码：914501000933834176。法定代表人：陈乐田，该公司董事长。委托诉讼代理人：李庆妮，女，该公司员工。委托诉讼代理人：成科，广东协远律师事务所律师。被告：吴映霞，女，1975年9月18日出生，汉族，住南宁市。被告：韦瑞南，男，1976年11月5日出生，汉族，住南宁市。被告吴映霞、韦瑞南之共同委托诉讼代理人：黎燕萍，广西振昆律师事务所律师。原告南宁禾田信息港发展有限公司与被告吴映霞、韦瑞南商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日受理后，依法适用普通程序，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告南宁禾田信息港发展有限公司的委托诉讼代理人李庆妮、成科，被告吴映霞、韦瑞南及两被告之共同委托诉讼代理人黎燕萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南宁禾田信息港发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认《南宁市商品房买卖合同》（编号：QF201861500445）及相关全部补充协议已解除，判令二被告交还案涉房屋，并承担支付解除合同违约金139745.8元（按总房款698729的20%计算）；2.判令二被告共同承担原告代为垫付的按揭贷款本息245125.88元以及逾期还款违约金（该违约金以245125.88元为基数，按每日千分之一从2020年3月31日计算至实际偿还日，暂计算至2020年11月30日为60055.84元）；3.判令二被告共同承担原告律师费20000元；4.确认上述全部款项可从二被告已经支付的房款中扣抵；若有不足，由二被告另行共同支付；5.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与二被告在2018年8月7日签订《南宁市商品房买卖合同》及附件，约定二被告共同购买原告开发建设的南宁信息港5号公寓式酒店二十二层2206号房，房款为698729元，首期房款为349729元，剩余房款349000元以银行按揭方式支付。二被告支付了首期款349729元之后，于2019年4月28日与原告再次签订《合同补充协议》，约定二被告除先期支付的房款外，再直接向原告支付99000元，剩余250000元应付房款采用银行按揭贷款方式支付。同时原告、被告韦瑞南与中国光大银行南宁分行签署《中国光大银行个人贷款合同（抵押、保证）》，原告为韦瑞南的银行按揭贷款承担阶段性连带责任保证担保义务，按揭贷款目的即为偿付案涉房屋的房款。在个人贷款合同履行期内，韦瑞南连续3期、累计7期未按照贷款合同的约定及时足额还款，被中国光大银行南宁分行认定为严重违约。中国光大银行南宁分行依据个人贷款合同的相关约定，从原告保证金账户扣划了韦瑞南所欠贷款本息合计245125.88元。此后，原告多次致函二被告，要求二被告偿还原告代为垫付的贷款本息，二被告未作任何实质性回应，亦未偿还任何款项，二被告的行为已构成严重违约。迫于无奈，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至法院，望依法维护原告的合法权益，判如所请。被告辩称，1、本案案由错误，应以担保追偿权纠纷进行审理。2、原告无权解除其与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，该合同与《中国光大银行个人贷款合同（抵押、保证）》是两个独立的法律关系，被告通过首付款及银行按揭贷款的方式向原告支付了全部房款，已经完成向原告支付购房款的义务，原告承担保证责任之后，应以追偿权的方式向被告主张返还贷款本息，而不是解除《南宁市商品房买卖合同》。买卖合同附件6第3项第9点的约定属于格式合同条款，原告没有对该条款做合理的提示，且该条款与被告有重大的关系，该条款排除了原告的责任，应是无效的内容。3、案涉房屋是原告售后返租进行酒店经营的，原告承诺有高额的回报率，但实际履行过程中原告的合作酒店一直拖欠租金，导致被告无法偿还相应的房贷，原告应承担相应的责任。4、本案无论是以何种法律关系进行审理，原告既主张退还房屋又要求被告退还贷款本息，是重复的诉求，原告主张的违约金损失过高，请求法院予以调减，2020年5月份开始原告即收取了被告二千多元的租金，该租金应作为损失的赔偿，在总额中进行扣减。5、原告诉请律师费所依据的合同条款属于格式合同条款，与被告的权利义务是不对等的，且其主张的2万元律师费与其主张的证据不符，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月7日，原告作为出卖人与作为买受人的两被告签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ201861500445）及其附件，合同约定：买受人购买的商品房位于南宁市，属于预售商品房，该商品房的用途为酒店，建筑面积64.49平方米，总价款为698729元。合同附件六《合同补充协议》第五条第（三）项第2、3点约定，买受人自愿选择银行按揭方式付款，买受人在签订本合同及补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的50.05%，计349729元，其余49.95%的房款计349000元由买受人向银行办理按揭贷款手续。第9点约定：买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起10日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项本、息总额的千分之一向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。出卖人有权通过诉讼、查封、拍卖买受人房产的方式追索代偿款项。买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，出卖人亦有权解除本合同，收回房产另行处理，买受人应按本合同房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。买受人还应于出卖人发出书面解约通知10日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续，买受人除支付违约金外，还需承担解除合同所产生的费用。出卖人解除合同时，如买受人已对该商品房进行过装修，买受人可以处置其添附的但未与房屋相附的动产，其他装修无偿归出卖人所有，但买受人在行使该权利时不得对该商品房采取拆除、毁损等行为以致影响该商品房的正常使用。2018年8月9日，涉案《南宁市商品房买卖合同》完成了备案登记。2019年4月28日，原告与两被告签订《合同补充协议》，约定原《商品房买卖合同》附件六第五条的第3点的付款方式为：银行按揭，总房价698729，买受人于2018年8月2日前已支付首期房款349729元，现买受人同意：于2019年4月28日增加房款99000元，余款250000元由买受人向银行申请贷款付清。后就250000元按揭贷款，被告韦瑞南作为借款人，被告吴映霞作为抵押人、原告作为保证人，与作为贷款人的中国光大银行股份有限公司南宁分行办理完成了按揭贷款的各项手续。因被告连续拖欠借款本息，中国光大银行股份有限公司南宁分行于2020年3月24日向原告发出《关于履行担保义务清偿贷款的通知函》，要求原告对借款人韦瑞南的贷款债务承担阶段性连带责任保证担保义务。2020年3月30日，中国光大银行股份有限公司南宁分行扣划原告账户内的款项245125.88元。2020年3月31日，原告向被告发出《南宁禾田信息港发展有限公司支付代偿款的通知函》，要求被告于2020年4月9日前向原告支付代偿的款项。被告于2020年4月1日收到原告邮寄的该通知函。2020年4月15日，原告向被告发出《南宁禾田信息港发展有限公司支付代偿款的再次通知函》，要求被告于2020年4月22日前向原告支付代偿的款项。被告于2020年4月17日收到原告邮寄的该通知函。2020年5月15日，两被告向原告出具一份《承诺书》，载明：吴映霞、韦瑞南已购南宁市西乡塘区鲁班路95号南宁禾田信息港5号楼二十二层2206号房，从事教育培训机构工作，因疫情原因，全国停课，培训机构无法正常运营，导致资金紧缺，现申请所欠南宁禾田信息港发展有限公司的245125.88元进行分期付款，具体分期情况如下：1、首期支付45125.88元，于2020年6月30日前支付。2、第二期支付100000元，于2020年7月31日前支付。3、第三期支付100000元，于2020年8月31日前支付。同时每月月租金2204元，由曼哈顿酒店方转入南宁禾田信息港发展有限公司账户作为资金占用补偿款，时间从2020年4月1日至2020年8月31日前支付完房款。如逾期未按承诺支付房款，将按照合同违约处理。原告自述已收到酒店方支付的涉案房屋2020年4月至8月的租金共计11020元（2204元×5个月）。2020年9月1日，原告向被告发出《解除商品房买卖合同通知》，以被告未按照《承诺书》履行向原告偿付代垫的款项，原告确定于2020年9月1日解除与被告签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议。被告于2020年9月4日收到原告邮寄的该通知。2020年10月20日，原告与广东协远律师事务所签订《民事委托代理合同》，原告委托广东协远律师事务所的成科律师作为本案的诉讼代理人，律师服务费为20000元。原告分别于2020年10月21日、2020年12月18日向广东协远律师事务所转账律师费6000元、5000元。广东协远律师事务所于2020年11月10日向原告出具一份金额为20000元的律师服务费发票。另查明，2018年7月9日，两被告与广西顺康酒店管理有限公司签订《公寓式酒店租赁合同》，约定两被告将南宁市西乡塘区鲁班路95号南宁和田信息港5号公寓式酒店22层2206号房出租给广西顺康酒店管理有限公司，由广西顺康酒店管理有限公司对租赁房产进行装修，两被告向广西顺康酒店管理有限公司支付装修费193470元；租赁期限15年，自2018年5月1日至2033年12月31日；免租期8个月，从2018年5月1日至2018年12月31日；第一个五年租期自2019年1月1日起至2023年12月31日止，每月租金为5204元，第二个五年租期自2024年1月1日至2028年12月31日止，每月租金为5948元，第三个五年租期自2029年1月1日至2033年12月31日止，每月租金为6691元。合同约定，当租赁房产达到交付标准时，由两被告委托广西顺康酒店管理有限公司对租赁房产进行验收并办理交房手续。两被告自述其于2019年5月26日收到广西顺康酒店管理有限公司支付的第一期租金5204元。本院认为，关于本案《南宁市商品房买卖合同》及其附件是否应当予以解除的问题。原告与两被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及其附件均为双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。原告与两被告签订《南宁市商品房买卖合同》的交易目的在于原告和两被告分别享有并履行作为买卖双方确定的房屋出卖人和买受人的权利和义务，两被告的主要合同义务为支付房屋对价，两被告已经采取首付款及银行按揭贷款的方式支付完毕房屋全部价款，原告也已将房屋交付给两被告的承租人广西顺康酒店管理有限公司，实际履行了交付房屋的义务，《南宁市商品房买卖合同》的基本权利义务已履行完毕。现两被告未按期归还银行借款，构成违约，但该违约行为不能否定其已向原告履行支付全额房款的事实，原告出售房屋收取房款的目的已然实现。本案中，原告是以履行了担保责任两被告未向原告偿还代偿款而要求解除商品房买卖合同，两被告已对涉案房屋进行装修并使用，解除合同将严重影响已形成的稳定社会关系，两被告未按期偿还银行贷款致使原告依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，属于原告应该预知的合同风险，原告享有依法向两被告追偿的权利，就被扣划的款项及相关损失向两被告主张权利，行使合同解除权并非唯一选择，故原告要求解除《南宁市商品房买卖合同》，本院不予支持。据此，原告要求两被告返还房屋并支付解除合同的违约金，本院亦不予支持。原告作为被告购房贷款债务的连带责任保证人，因被告未依约向中国光大银行股份有限公司南宁分行偿还贷款本息，导致原告承担担保责任，代被告向中国光大银行股份有限公司南宁分行支付贷款本息245125.88元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”之规定，原告承担保证责任后，有权向被告追偿。原告代被告向中国光大银行股份有限公司南宁分行清偿的款项，应由被告支付，故原告要求被告偿还代偿款项245125.88元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于代偿款项的违约金。根据《南宁市商品房买卖合同》合同附件六《合同补充协议》第五条第（三）项第9点之约定，两被告应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起10日内即应当在2020年4月9日前向原告偿还代偿款项，现两被告逾期向原告偿还代偿款项，已构成违约，应向原告承担违约责任。合同约定每逾期一日按代偿款项总额的千分之一支付逾期还款的违约金，该违约金的计算标准过高，本院调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。因此，本案违约金的计算方式为：以245125.88元为基数，自2020年4月10日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。原告自述已收到涉案房屋2020年4月至8月的租金共计11020元，该款项应当在前述违约金中进行扣减。关于律师费。根据《南宁市商品房买卖合同》合同附件六《合同补充协议》第五条第（三）项第9点之约定，出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用应由买受人承担。本案中，原告确实聘请律师参加诉讼，并提交2020年9月23日签订的《民事委托代理合同》及发票证实其支出律师费，按照合同约定，原告因本案诉讼支出的律师费应当由两被告承担，但两被告仅应承担以其拖欠代偿款项245125.88元及相应违约金为基数，按《广西壮族自治区律师服务收费标准》第五条的规定计算的律师费，现原告仅向广东协远律师事务所转账支付律师费11000元，因此，两被告应承担的律师费应为11000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、被告吴映霞、韦瑞南向原告南宁禾田信息港发展有限公司支付代偿款项245125.88元；二、被告吴映霞、韦瑞南向原告南宁禾田信息港发展有限公司支付违约金（计算方式：以245125.88元为基数，自2020年4月10日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，计算得出具体违约金数额后再扣减11020元）；三、被告吴映霞、韦瑞南向原告南宁禾田信息港发展有限公司支付律师费11000元；四、驳回原告南宁禾田信息港发展有限公司的诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费10987元（原告已预交），由原告南宁禾田信息港发展有限公司负担6687元，由被告吴映霞、韦瑞南负担4300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  韦月玲人民陪审员  黄少玲人民陪审员  何玉英二〇二一年七月一日书 记 员  文艺霖