贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4576号上诉人（原审被告）：贵州百盛建业房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市修文县龙场镇阳明大道1幢1层2号。法定代表人：杨秀权，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈琦琪，贵州云初律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余家祥，男，1982年10月25日出生，汉族，住贵州省修文县。上诉人贵州百盛建业房地产开发有限公司（以下简称百盛房开公司）因与被上诉人余家祥商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省修文县人民法院（2021）黔0123民初116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。百盛房开公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判百盛房开公司向余家祥支付逾期交房违约金13936.73元（2020年6月4日—2021年1月5日=215天）。事实和理由：百盛房开公司对逾期交房的事实认可，但《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当在预售许可证下来之后实际交付时间前向买受人交付房屋，但因案涉房屋被修文县人民法院查封，无法交付。百盛房开公司取得预售许可证并竣工的时间为2020年6月4日，应以此作为交付房屋的时间，按照合同约定的每日万分之二的计算标准，应付逾期交房违约金为324110元×万分之二/日=13936.73元。一审判决认定余家祥诉请的案涉房屋交房时间系2018年3月31日错误。余家祥辩称，双方约定的交房时间为2018年3月31日。余家祥向一审法院起诉请求：1.判令百盛房开公司办理双方签订的《商品房买卖合同》备案手续，并交付案涉商品房及办理过户手续；2.判令百盛房开公司向余家祥支付从2018年3月31日起至2021年1月5日止的逾期交房违约金暂计55615.56元；3.案件受理费由百盛房开公司承担。诉讼过程中，余家祥自愿撤回第1项诉请，更正第2项诉请金额为65535.04元。一审法院认定事实：2017年11月20日，余家祥与百盛房开公司签订《订房协议》，约定余家祥向百盛房开公司购买商品房一套。2017年12月28日，余家祥与百盛房开公司签订《商品房买卖合同》，约定余家祥向百盛房开公司购买位于修文县房屋，房屋建筑面积为115.82㎡，套内建筑面积为100.8㎡，房屋单价为4125元／㎡，房屋总价款为415794元，合同第十三条约定：“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之......”。合同签订后，余家祥向百盛房开公司支付认筹金30000元、定金10000元、维修基金8316元、购房款275794元，共计324110元。诉讼过程中，余家祥提交的《商品房买卖合同》共计6页，系手机拍照照片，该6页中未体现约定交房时间，余家祥主张约定交房时间是2018年3月31日。余家祥主张百盛房开公司实际向其出售的房屋系修文县龙场镇新春村百盛明珠3幢2单元5层1号房屋，经查实，该房屋于2019年7月8日被一审法院依法查封，查封文号为：（2019）黔0123执386号，查封期限从2019年7月3日起至2022年7月3日止。百盛房开公司至今未向余家祥交付任何房屋。一审法院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，余家祥与百盛房开公司因购买商品房事宜签订《商品房买卖合同》，该合同系余家祥、百盛房开公司真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，对余家祥、百盛房开公司均具有法律约束力。在余家祥依约向百盛房开公司履行付款义务后，百盛房开公司理应如期履行交房义务。对约定交付房屋的时间，余家祥主张是2018年3月31日，虽然余家祥提交的《商品房买卖合同》未体现交房时间，但百盛房开公司经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证抗辩权，此外，根据商品房销售流程惯例，系经买受人在商品房买卖合同上签章后，再交由出卖人签章并报相关部门登记备案，故本案中经余家祥签字后的《商品房买卖合同》应当由百盛房开公司控制中，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2019〕19号）第四十八条“控制书证的当事人无正当理由拒不提交书证的，人民法院可以认定对方当事人所主张的书证内容为真实。”规定，百盛房开公司无正当理由拒不向一审法院提交余家祥、百盛房开公司签订的《商品房买卖合同》，百盛房开公司因此应当承担不利的法律后果，故对余家祥主张的双方约定交房时间是2018年3月31日的事实，一审法院予以采信。现约定交房期限已届满，百盛房开公司仍未向余家祥交付房屋，百盛房开公司已构成违约，百盛房开公司应当向余家祥承担违约责任。根据合同约定，百盛房开公司应从违约之次日即2018年4月1日起，以余家祥已支付购房款金额324110元为基数，按照每日万分之二向余家祥支付逾期交房违约金。余家祥暂主张逾期交房违约金至2021年1月5日，不违反法律的规定，一审法院从其自愿，逾期交房违约金从2018年4月1日起计算至2021年1月5日止共计1011日，计算为：324110元×0.2‰/日×1011日=65535.04元。故对余家祥主张的违约金65535.04元，于法有据，一审法院予以支持。一审法院判决：百盛房开公司于本判决生效后十日内向余家祥支付逾期交房违约金65535.04元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1438元，减半收取计719元，由百盛房开公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对百盛房开公司提交的《商品房买卖合同》，因余家祥对记载“第十一条交付时间和条件”（第14页）的真实性不予认可，并主张该页被替换过。本院认为，百盛房开公司陈述该证据来源是由百盛房开公司工作人员张元朋（涉嫌刑事犯罪被拘留）的家属在家里找到的，同时，结合百盛房开公司庭审中陈述余家祥签署的《商品房买卖合同》并未交付给余家祥的情况以及百盛房开公司一审经通知未到庭应诉的情况，本院对余家祥的陈述予以采信，对前述该页的真实性不予采信。虽然余家祥对《贵阳市商品房屋预售许可证》的真实性不予认可，但未提交反证予以证明，故对《贵阳市商品房屋预售许可证》的真实性，本院依法予以采信。对其余证据的真实性本院予以采信，至于是否能达到证据提交人的证明目的需结合全案综合评判。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，吕良君于2017年7月29日与百盛房开公司签订的《商品房买卖合同》约定：“第十一条交付时间和条件（一）出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房。”本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：逾期交房的起算时间点。百盛房开公司上诉主张双方约定的交房时间为预售许可证下来之后的竣工日期2020年6月4日。本案中，虽然百盛房开公司二审中提交了《商品房买卖合同》，该合同第十一条交付时间和条件约定：（一）出卖人应当在预售许可证下来之后实际交付时间前向买受人交付该商品房。该约定对房屋的交付时间约定不明，百盛房开公司将交付时间解释为竣工日期，但是结合前述对该证据的分析，以及二审中余家祥提供了2017年7月29日吕良军与百盛房开公司签署的《商品房买卖合同》中对交付时间明确约定为2018年4月30日和仅百盛房开公司单独持有余家祥签署的《商品房买卖合同》，可以认定百盛房开公司对《商品房买卖合同》的管理不规范，存在百盛房开公司更换页面内容的高度可能性，加之百盛房开公司亦未及时提交案涉部门就案涉合同备案登记，且结合一审中百盛房开公司怠于到庭提交证据的情况综合来看，百盛房开公司二审中所提交的证据不足以推翻一审判决对交付时间的认定，故本院对百盛房开公司的主张不予采信。综上所述，百盛房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1438元，由上诉人贵州百盛建业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  程 奕二〇二一年七月二十一日法官助理  赵 渊书 记 员  曾凡青