广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0205民初553号原告:广西地王投资集团柳州房地产开发有限公司,住所地:柳州市八一路65号A栋,统一社会信用代码：91450200068777460XE。法定代表人:林泉,该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杜晓玉，广西广合律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐琦，广西广合律师事务所律师。被告:邓敏莹，女，1977年12月4日生，侗族，户籍所在地：广西柳城县，经常居住地：广西柳城县。原告广西地王投资集团柳州房地产开发有限公司诉被告邓敏莹商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广西地王投资集团柳州房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杜晓玉，被告邓敏莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广西地王投资集团柳州房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》(合同编号为012014092440001472001)；二、请求判令被告返还原告代其偿还银行的316419.65元并向原告支付违约金115642元（按购房款总额的20%计算）；三、请求判令被告向原告支付税费损失60698.34元；四、请求判令被告向原告支付律师费18200元；五、请求判令被告将房屋腾空按照现状返还给原告并向原告支付房屋占用费（自合同解除之日起到实际交还房屋之日止，按每月17346.3元支付）；六、请求判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》的合同备案撤销手续；七、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。以上共计510959.99元。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、请求判令被告返还原告代其偿还银行的316419.65元并向原告支付违约金115642元（按购房款总额的20%计算）；二、请求判令被告向原告支付税费损失60698.34元；三、请求判令被告向原告支付律师费18200元；四、请求判令被告将房屋腾空按照现状返还给原告并向原告支付房屋占用费（自合同解除之日起到实际交还房屋之日止，按每月17346.3元支付）；五、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。以上共计510959.99元。事实与理由：2017年4月25日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,合同编号为012014092440001472001,约定被告向原告购买位于柳州市XXX房屋,建筑面积63.06平方米,房屋总价款586727元（因退面积差价8517元，房屋总价款实际为578210元）,首付款176727元,余款410000元以银行按揭贷款方式支付。双方在附件四补充协议中第二条第4款约定,被告不按期向按揭银行偿还到期贷款本息,导致原告承担保证责任的,被告应向出卖人支付代偿款及赔偿损失。被告没有按照上述约定付清全部款项延迟达30日,原告有权单方解除合同,收回房屋。附件四补充协议第十一条第2款还约定,如因被告原因导致合同解除的,由被告承担购房款总额20%的违约赔偿金和出卖人因签署《商品房买卖合同》而承担的全部税费及其他损失，且原告有权在退还购房款前将违约赔偿金和上述税费先行予以扣除。如房屋交付后解除的，被告除需腾空房屋返还外，还应向原告支付房屋占用费。合同解除后被告还应协助原告办理《商品房买卖合同》合同备案及预告登记撤销手续。合同签订后,原告按照合同约定向被告交付了房屋，并办理了备案登记，而被告却未按银行贷款合同约定偿还贷款,导致柳州市区农村信用合作联社将被告剩余贷款316419.65元一次性从原告账户扣划。原告要求被告还款,至今未果。原告认为,双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,合法有效。因被告违反合同约定义务,导致原告的保证金被扣划,原告有权根据合同约定解除合同,并要求被告承担违约责任。后，因为发现被告已经取得了涉案房屋的不动产权证书，且房屋也已经被其他法院查封，因案件事实发生重大变化，特申请变更了诉讼请求。综上,为了维护原告的合法权益,原告根据《民事诉讼法》的有关规定,特申请至贵院，请求判如所请。被告邓敏莹答辩称：一、我目前因经济条件发生重大变化，已无能力继续履行合同，我同意对原告提出解除合同的要求。二、原告代被告偿还银行的316419.65元的贷款，被告没有意见，由人民法院判决。三、被告不同意原告提出税费损失60698.34元的要求，依法纳税是原告的义务，被告也不知道是什么回事，原告提出要被告承担没有依据。四、18200元的律师费被告也不同意承担，因为原告请不请律师与被告没有关系。五、原告提出要被告支付违约金115642元以及要被告腾空房屋按照现状返还给原告是明显违反违法法律，因为当时签订商品房预售合同都是原告事先印好的格式合同，他们从未向被告解释合同的苛刻条例，如被告知道的话当时肯定不会签，直到接到起诉书时，被告知道有这样不公平的条例，试是想如果原告违约，他会向被告支付购房款20%的违约金吗，他会退回购房款又继续给房屋费给被告吗？原告完全是在设法减轻自己的义务，加重被告作为平民百姓的义务，据此，原告提出这两项请求，因合同条款无效，被告不可能去承担这些无理违法的义务。六、原告要求被告支付房屋占用费也同样无理，该房屋已在房屋主管机关有备案登记，被告也是房屋的主人，有权去使用它，若被告的房屋因还不了房贷，被法院拍卖后仍占用房屋才产生房屋占用费，以上意见请求人民法院给予考虑，依法维护被告的合法权益。原告广西地王投资集团柳州房地产开发有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据1《商品房买卖合同》、2《个人购（建）房担保借款合同》、3备案登记系统网上查询单、业主资料登记表、签署资料记录表、4关于要求履行代偿义务的函、5广西农村信用社收贷收息凭证、6关于偿还代偿贷款本息的函及快递单、7律师费发票、8完税证明及已交税费明细表、9柳州市不动产查档证明书及不动产权证书，被告邓敏莹对证据1、2、3、4、5、9的真实性无异议，对证据6认为其并未收到邮件，对证据7、8认为是原告自己的事情，其不清楚。被告邓敏莹未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据能否支持各自的主张，本院综合证据的真实性、合法性、关联性综合予以认定。本院经审理认定事实如下：2017年4月25日，原告广西地王投资集团柳州房地产开发有限公司与被告邓敏莹签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告邓敏莹购买原告广西地王投资集团柳州房地产开发有限公司开发的位于柳州市，建筑面积63.06平方米，套内建筑面积44.78平方米。该商品房单价按套内建筑面积计算为人民币每平方米13102.43元，总金额为人民币586727元整。付款方式为银行按揭贷款，首付款176727元，按揭贷款410000元。合同附件四合同补充协议第二条第4点约定：如出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保（即出卖人在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为买受人偿还房款贷款提供担保），则：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金......另，合同还对买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定。合同签订后，被告支付了房屋首付款176727元。2017年11月30日，原告广西地王投资集团柳州房地产开发有限公司与被告邓敏莹、案外人柳州市区农村信用合作联社对上述案涉房屋签订《个人购（建）房担保借款合同》，合同约定：借款金额为410000元，期限为五年，借款用于借款人即邓敏莹购买案涉房屋。合同第二十一条担保约定：担保方式为阶段性保证+抵押，广西地王投资集团柳州房地产开发有限公司作为阶段性保证人，自贷款发放之日起，至借款人即邓敏莹取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人即邓敏莹的债务承担连带保证责任。后，2020年12月9日，案外人柳州市区农村信用合作联社向原告广西地王投资集团柳州房地产开发有限公司发出关于要求履行代偿义务的函，载明：邓敏莹在柳州市区农村信用合作联社办理的原告广西地王投资集团柳州房地产开发有限公司开发的广场路10号柳州地王国际财富中心3栋1座47-20号的楼盘项目住房按揭贷款，贷款金额410000元，当前贷款余额293915.79元，利息合计22503.86元，欠本息金额合计316419.65元，贷款期限为2017年11月30日至2022年11月29日，邓敏莹已违反借款合同约定未按时支付贷款本息。根据广西地王投资集团柳州房地产开发有限公司与柳州市区农村信用合作联社于2016年5月31日签订的关于柳州市广场路10号柳州地王国际财富中心楼盘项目的《按揭贷款业务合作协议》第五条以及其他约定事项等约定，现要求广西地王投资集团柳州房地产开发有限公司履行该笔贷款的代偿义务。当日，柳州市农村信用合作联社从原告广西地王投资集团柳州房地产开发有限公司的银行账户一次性扣划316419.65元并出具了贷款结清证明。原告要求被告还款未果，委托广西广合律师事务所诉至法院，要求如上所请，为此原告支付律师费18200元（发票日期为2021年1月11日）。另查明，案涉房屋于2018年2月3日已交付给被告邓敏莹使用。案涉房屋现已办理了不动产权证书，权利人为被告邓敏莹。庭审中，原告陈述根据合同关于面积差价的处理约定，原告已退还案涉房屋面积差价款8517元给被告，被告表示认可。本院认为，原告广西地王投资集团柳州房地产开发有限公司与被告邓敏莹签订的《商品房买卖合同》是在平等、自愿的基础上签订的合同，符合法律规定，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。根据合同附件四补充协议第二条第4点的约定，被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）......现由于被告邓敏莹未能按期向按揭银行即柳州市区农村信用合作联社支付到期贷款本息，导致原告广西地王投资集团柳州房地产开发有限公司承担担保责任，即一次性代其向按揭银行偿还完毕所欠本息合计316419.65元。故原告要求被告返还原告代其偿还银行的316419.65元，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，被告邓敏莹已构成违约，应承担违约责任，根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第二条第4点的约定，被告除支付原告代其向按揭银行偿还的全部款项之外还需支付原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失），原告委托广西广合律师事务所进行诉讼发生律师代理费，有《委托代理合同》及发票为凭，故原告要求被告支付律师代理费18200元的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。该条还约定，......自原告实际承担代偿款项及损失款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。故原告要求被告支付违约金的主张，本院予以支持。该约定未超过法律规定，故根据合同约定，违约金应分别计算：原告于2020年12月9日代被告偿还银行按揭贷款本息316419.65元，该部分违约金为以316419.65元为基数，从2020年12月9日起至款项偿还完毕之日止，按日利率万分之五计付；原告委托广西广合律师事务所进行诉讼，产生律师费18200元，根据发票时间2021年1月11日，该部分违约金为以18200元为基数，从2021年1月11日起至款项偿还完毕之日止，按日利率万分之五计付。关于原告要求被告按购房款总额的20%支付违约金，支付税费损失以及将房屋腾空按照现状返还给原告并支付房屋占用费的主张。案涉房屋已经办理了不动产登记，房屋所有权人为被告邓敏莹，在不解除《商品房买卖合同》的情况下，原告上述主张不符合合同约定，也无法律依据，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下:一、被告邓敏莹在本判决生效之日起十日内向原告广西地王投资集团柳州房地产开发有限公司返还代偿款316419.65元；二、被告邓敏莹在本判决生效之日起十日内向原告广西地王投资集团柳州房地产开发有限公司支付律师费代理费18200元；三、被告邓敏莹在本判决生效之日起十日内向原告广西地王投资集团柳州房地产开发有限公司支付违约金（违约金的计算方式：以316419.65元为基数，从2020年12月9日起至款项偿还完毕之日止，按日利率万分之五计付；以18200元为基数，从2021年1月11日起至款项偿还完毕之日止，按日利率万分之五计付）；四、驳回原告广西地王投资集团柳州房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14680元（原告已预交）,保全费3075元，公告费260元，合计18015元，由原告广西地王投资集团柳州房地产开发有限公司负担3365元，被告邓敏莹负担8880元，本院退回原告广西地王投资集团柳州房地产开发有限公司5770元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长  邬霓云人民陪审员  李 霜人民陪审员  罗伟红二〇二一年七月十二日法官 助理  王 恬书 记 员  农 钰