贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0102民初8551号原告：江某，女，1984年11月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：崔耕梅，贵州瀛黔律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：丁坤，贵州瀛黔律师事务所律师，特别代理。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所在贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋，统一社会信用代码：91520100714373423J。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐某，男，汉族，该公司员工，特别代理。第三人：四川天府银行股份有限公司贵阳花溪支行，住所地贵州省贵阳市花溪区孟关汽配城，统一社会信用代码：915201000784885794。负责人：代芬。原告江某与被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）、第三人四川天府银行股份有限公司贵阳花溪支行（以下简称天府银行花溪支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江某的委托诉讼代理人崔耕梅、被告宏益房开的委托诉讼代理人徐阳到庭参加诉讼。第三人天府银行花溪支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江某向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2019年8月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：）及补充协议。二、判令解除原告与第三人四川天府银行股份有限公司贵阳花溪支行于2019年11月11日签订的《个人购房担保借款合同》。三、判令被告贵阳宏益房地产开发有限公司退还原告已支付的购房款628296.00元及利息（利息以628296.00为基数，从2019年8月30日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清时止）。四、判令被告贵阳宏益房地产开发有限公司支付原告已向第三人天府银行偿还的银行按揭贷款本金元及利息（暂计至2021年3月25日为117516.80元，最终计算至判决确定的《个人购房担保借款合同》解除之日止）。五、判令被告贵阳宏益房地产开发有限公司向原告支付违约金25105.92元（按照全部已付购房款的2%计算）。六、判令被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担向第三人天府银行偿还原告自判决确认《个人购房担保借款合同》解除之日起剩余的按揭贷款本息。七、本案案件受理费、保全费等诉讼费用由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担。事实及理由：2019年8月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：），合同约定：原告购买被告开发的花果园五里冲污水处理厂建设项目商业用房房屋，房屋价款为1255296.00元人民币；付款方式为：向银行贷款方式付款，首付款为628296.00元，余款627000.00元以银行按揭的方式支付。被告承诺在2019年9月30日前将案涉房屋交付给原告占有使用，被告逾期交房超过180个工作日的，原告有权退房。原告退房的，被告应当退还原告全部已付房款，并应当按照原告全部已付房款的2%向原告支付违约金。合同签订后，原告已经按照约定如期支付首付款，原告与第三人天府银行签订了《个人购房担保借款合同》，以银行按揭的方式支付了余款，但被告一直未向原告交付符合合同约定的案涉房屋，经原告多次催促交房无果后，原告委托贵州瀛黔律师事务所于2021年3月15日向被告发出《律师函》，催促被告履行交房义务，但被告拒收该《律师函》，亦未作出任何回复。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。现被告未按照合同约定履行交房义务，经原告催告后在合理期限内被告依然未履行交房义务，原告有权依据《合同法》的有关规定，解除与被告之间的商品房买卖合同。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特依据法律、法规及其相关司法解释的规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的如前诉请。被告宏益房开答辩称：案涉房屋已经竣工验收及消防验收，且原告也已实际接收该房屋，我公司已登报交房，不应当解除合同。第三人天府银行花溪支行未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。本院经审理认定事实如下：2019年8月29日，被告宏益房开作为出卖人，与作为买受人的原告江某签订《商品房买卖合同》（合同编号：），合同约定：买受人购买出卖人开发的位于贵阳市南明区、建筑面积98.07㎡的房屋，总价款为1255296元，买受人以贷款方式付款，买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款628296元，余款627000元以银行按揭支付；合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程建筑竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……；合同第十三条“逾期交房责任”第1款第（2）项约定：逾期超过180个工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”。第十四条第一款约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的1日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同第二十九条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行补充和变更。但补充协议中包含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《商品房买卖合同》签订当日，原告即向被告支付首期款628296元。后办理了商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Y19074402）。2019年11月11日，原告江某（借款人）与第三人天府银行花溪支行（贷款人）、被告宏益房开（保证人）签订《个人购房担保借款合同》约定，借款人向贷款人借款；金额为人民币627000元；借款期限为120个月，即从2019年11月11日起至2029年11月11日止；采用每月等额本息还款法。借款人以本合同项下所购房产做抵押，由保证人提供阶段性担保，阶段性保证人在保证期间内为借款人本合同项下的债务承担连带保证责任。第三人向原告发放贷款627000元，2019年12月4日原告将该款支付给被告。原告按约向第三人归还贷款本息。审理中，被告表示涉案房屋已具备交房条件，但尚未取得该商品房的建筑工程建筑竣工合格证明文件以及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。原告提交《律师函》、邮政寄发单，拟证实因被告未按期交房，其向被告邮寄《退房通知函》及《律师函》，要求退房的事实。被告表示并未收到该函，原告也无权单方提出解除合同。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、《个人购房担保借款合同》、四川天府银行贷款账单查询、业务交易账单等证据在卷为证，并经质证核实，足以认定。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点是：1、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》应否解除；2、合同如果解除，法律后果如何承担。关于《商品房买卖合同》应否解除。原、被告双方合同约定的房屋交付时间为2019年9月30日，在一审辩论终结前，被告明确表示案涉房屋尚未取得建筑工程建筑竣工合格证明文件以及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，现超过交房时间已一年余。被告已构成违约，原告有权根据合同约定要求解除合同。原告提交律师函、拟证实其已按照合同约定履行了通知义务，被告不予认可收到该函，故本院将原告提起诉讼的时间视为通知。原告主张解除双方的《商品房买卖合同》之诉请，本院予以支持；对原告主张解除的《补充协议》系《商品房买卖合同》的附件，解除《商品房买卖合同》，该补充协议遂一并解除，故原告要求解除《补充协议》之诉请，本院不再予以支持。关于《商品房买卖合同》解除后的法律后果。合同解除后，被告应当退还收取的全部购房款或购房款首付款，故对原告主张被告退还购房款628296元之诉请，本院予以支持；对原告主张被告支付违约金25105.92元之诉请，符合双方合同约定，本院予以支持；对原告主张利息之诉请，双方合同对此无约定，本院不予以支持。关于原告主张解除与第三人签订的《个人购房担保借款合同》之诉请，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”。本案的《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》也因合同目的不能实现应当一并予以解除，被告应当将原告已经支付的贷款本金及利息返还给原告，同时将剩余的未归还的贷款本息返还给第三人。原告在履行该贷款合同过程中因其自身逾期还贷行为产生的罚息、违约金等由原告自行承担。案涉房屋已经办理了《商品房预售合同备案登记》，合同解除后，备案登记应当一并注销，原告与被告应当相互配合办理注销手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告江某与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2019年8月29日就位于贵阳市南明区房屋签订的《商品房买卖合同》（合同编号：256064）；二、解除原告江某与第三人四川天府银行股份有限公司贵阳花溪支行于2019年11月11日签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后五日内退还给原告江某购房首付款628296元；四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付给原告江某违约金25105.92元；五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告江某支付原告已经归还给四川天府银行股份有限公司贵阳花溪支行的贷款本金和利息（以银行于判决生效当月出具的对账单为准，原告在履行该贷款合同过程中因其自身逾期还贷行为产生的罚息、违约金等由原告自行承担，不计入本项判决的已还贷款本息内）；六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向第三人四川天府银行股份有限公司贵阳花溪支行偿还原告江某《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款本金、利息、罚息（按该贷款合同的约定进行计算）；七、原告江某与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内相互配合办理贵阳市南明区房屋的预售合同备案登记注销手续；八、驳回原告江某的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》笫二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11510元、减半收取计5755元，保全申请费4375元，共计10130元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 田 俊二〇二一年七月二十九日书记员 钱灵兰