山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁04民终1715号上诉人（原审被告）：刘礼，男，1966年12月25日出生，汉族，住薛城区。委托诉讼代理人：刘文东，山东长明阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付俊，男，1961年11月21日出生，汉族，住薛城区。委托诉讼代理人：李卓，山东薛国律师事务所律师。委托诉讼代理人：田宝莉，山东薛国律师事务所律师。上诉人刘礼因与被上诉人付俊占有物返还纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2021）鲁0403民初1039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。刘礼上诉请求：1.依法撤销薛城区人民法院(2021)鲁0403民初1039号民事判决书，依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费均由付俊承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院认定单间卧室在法律上无权单独处分无事实和法律依据。《山东省城市房地产交易管理条例》第十五条房屋产权转移，其相关土地使用权同时转移。同一房屋产权分割，各房屋所有权人占有与房屋建筑面积相应比例的土地使用权，但该土地使用权的整体不可分割。我国《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：(四)不动产分割、合并导致权利发生转移的。我国《不动产登记操作规范(试行)》9.2变更登记9.2.1适用已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权，因下列情形发生变更的，当事人可以申请变更登记：4、同一权利人名下的不动产分割或者合并的；9.2.3申请材料申请房屋所有权变更登记，提交的材料包括：4、国有建设用地使用权及房屋所有权变更的材料，包括：同一权利人分割或者合并不动产的，应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件；9.3.1适用已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权，因下列情形导致权属发生转移的，当事人可以申请转移登记。6、分割、合并导致权属发生转移的；9.3.3申请材料国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，提交的材料包括：4、国有建设用地使用权及房屋所有权转移的材料，包括：(6)不动产分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书。实体分割或合并的，还应提交有权部门同意实体分割或合并的批准文件以及分割或合并后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果；从以上法律规定可以看出，对于房屋的分割、合并法律是允许的，同时我国法律并没有限制房产分割的相应规定。本案中涉案房间的买卖行为，实际上是一种对房屋份额的买卖关系，依据上述法律规定完全可以办理房屋产权份额登记，故一审法院认定单间卧室在法律上无法单独处分没有事实和法律依据。（二）一审法院没有认定刘礼与付俊就涉案房间的房屋买卖合同是否成立，存在认定事实不清。①刘礼与付俊就涉案房间的房屋买卖合同成立(生效)。我国《民法典》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。第五百零三条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务或者接受相对人履行的，视为对合同的追认。第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，通过一审庭审查明：付俊与案外人刘敏2003年前后一直以夫妻名义共同生活在一起(庭审中刘礼也申请证人出庭作证予以证)，2003年5月2日刘敏收取刘礼4800元购房款后将涉案房间交由刘礼；在刘礼合法占有涉案房间长达18年期间，付俊对涉案房间一直没有提出任何异议。综上，依据上述法律规定，刘敏出售涉案房间的行为完全可以认定为表见代理行为(付俊为被代理人)，同时付俊的上述行为应当视为对涉案房间的房屋买卖合同的追认，故刘礼与付俊之间就涉案房间的房屋买卖合同成立(生效)。二、一审法院认定刘礼与付俊就涉案房间的房屋买卖合同无效无法律依据。我国《民法典》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。从以上法律规定可以看出，对于合同无效的认定，除当事人恶意串通、虚假意思表示外必须是违反了法律、行政法规的强制性规定。本案中，单间卧室在法律上不能单独处分并没有相关法律的强制性规定，故一审法院认定刘礼与付俊就涉案房间的房屋买卖合同无效无法律依据，存在错误。综上，刘礼与付俊之间就涉案房间的房屋买卖合同成立(生效)，该行为实质是房屋的份额转让，交付一间房屋的行为实际为刘礼享受房产份额的具体体现。一审法院认定事实错误、无法律依据，以上事实造成判决错误。付俊辩称，1.一审判决认定事实清楚。刘礼通过案外人刘敏购买付俊所有的薛城区东间的卧室一间，付俊对于该间房屋的买卖和交易行为并不知情，事后亦未予以追认，故刘礼与刘敏二人之间的房屋买卖行为无效，薛城区房屋的整体所有权归付俊所有，刘礼在上诉状中所称的房屋产权份额可以发生变更抑或转移登记，均没有事实依据，一审法院根据事实作出认定该东间卧室与诉争房屋作为一个整体、不可分割，该间卧室在法律上无法单独处置，一审法院的该判决认定事实清楚，无任何不当之处。2.一审法院的判决适用法律正确。案外人刘敏不是薛城区的房屋产权人，该房屋所有权人为付俊，刘敏与刘礼之间的房屋买卖行为系在付俊不知情的情形下进行，事后付俊对刘敏的处分行为并未予以追认，应视为对该处分行为的拒绝追认，且刘礼与刘敏之间的房屋买卖行为已经损害了付俊对房屋的所有权，刘礼与付俊是邻居关系，在明知该间房屋属于付俊所有的情形下，还执意与刘敏实施房屋买卖和交易行为，付俊有理由相信刘礼主观上存在极大的恶意，由此带来的交易风险，刘礼应自行承担。一审法院判决认定该种处分行为无效，无不当之处，如果认可这种交易行为有效，势必会对房地产市场交易带来极大的风险，一审法院的判决很好地做到了法律效果和社会效果的相统一。3.一审庭审后，经付俊与刘敏核实得知，刘敏从未为刘礼书写过收条，刘礼在一审庭审中作为证据提交的收条涉嫌证据造假，请求法院依法追究刘礼涉嫌伪造证据的相关法律责任。付俊向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告返还位于枣庄市薛城区东侧房屋一间；2.判令被告拆除加装的房门，恢复原状；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1995年原告付俊回迁至薛城区。该房屋回迁后至2012年期间基本无人居住，后出租。原告与案外人刘敏处对象期间，因急需用钱，2003年5月2日案外人刘敏向被告刘礼出具收条一张载明：今收到刘礼现金4800元。收到人：刘敏。2003年5月后，被告刘礼在该涉案房屋东侧的一间卧室加装房门并占有使用至今。2009年6月，原告取得本案诉争房屋产权证。一审法院认为，被告虽于2003年5月通过刘敏购买了原告所有的诉争房屋其中一间卧室，但该卧室与诉争房屋属于整体不可分割一部分，并由原告办理了房屋产权证，因此该单间卧室在法律上无法单独处置。从本案庭审查明事实来看，上述出卖行为原告并无明确认可，即便认可，该处分行为也无明确法律依据，应认定无效。从被告提供的与原告本人、案外人刘敏之间的通话记录、近二十年的居住事实来看，被告并非非法占有原告主张的诉争房间，即使原告常年在外地工作，但其在2009年办理完房产证至今起诉的事实亦表明原告知晓被告一直占用其一间卧室的事实，原被告双方对该协议无效及其导致的后果均存在过错，对原告主张的拆除加装房门、恢复原状的诉请，一审法院不予支持；在被告向其腾退上述房间后，由原告自行恢复，符合公平原则。原告对诉争房间的所有权属于物权，被告应予腾退并返还。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告刘礼于判决生效之日起三十日内搬离薛城区东侧所占用房间；二、驳回原告付俊的其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告付俊负担。二审查明的事实与一审一致。本院认为，刘礼通过刘敏购买付俊所有的诉争房屋其中一间卧室，付俊称其对于该间卧室的买卖行为并不知情，事后亦未予以追认，故刘礼与刘敏二人之间的买卖行为无效。本院认为，刘礼购买涉案单间卧室长达18年，并已实际入住生活，付俊称其对此事不知情明显不符合常理，应视为其对刘敏出售行为的追认，其以此为由主张买卖行为无效，不应予以支持。该单间卧室的买卖行为未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。一审法院认定该买卖行为无效，本院予以纠正。虽然该单间卧室的买卖行为有效，但是在实践中该单间卧室并无法办理独立的产权证，其余房间如进行转让亦无法办理房屋产权登记手续。为保障房产正常流转，明晰产权，保护交易秩序和交易安全，对付俊要求刘礼返还诉争房屋该单间卧室的请求，本院予以支持，但对因此而给刘礼造成的损失应予赔偿。因刘礼在本案中并未主张，其可另行主张。综上所述，刘礼的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决虽适用法律存在瑕疵，但认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘礼负担。本判决为终审判决。审判长  朱东徽审判员  张 硕审判员  金 颖二〇二一年七月十五日书记员  路然然