贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初9426号原告（反诉被告）：罗宗瑶，女，1994年12月25日出生，布依族，住所地贵州省都匀市。委托诉讼代理人：唐明，贵州芮文伟律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：徐章欢，贵州芮文伟律师事务所实习律师，一般代理。被告（反诉原告）：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号西区商业B2栋4层，统一社会信用代码：91520100569241394H。法定代表人：刘长波，职务：董事长。委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，住所地重庆市渝北区，系被告公司员工，特别代理。第三人：中国建设银行股份有限公司贵阳河滨支行，住所地贵州省贵阳市南明区瑞金南路83号，统一社会信用代码：91520100914452505Y。负责人：邵盈，职务：行长。本院受理的原告（反诉被告）罗宗瑶诉被告（反诉原告）贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝置地），第三人中国建设银行股份有限公司贵阳河滨支行（以下简称建行贵阳河滨支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告（反诉被告）罗宗瑶的委托诉讼代理人唐明、徐章欢，被告（反诉原告）中渝置地的委托诉讼代理人谢福成到庭参加诉讼，第三人建行河滨支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告罗宗瑶诉请：1.解除原被告之间签订的商品房买卖合同，被告返还原告购房款390636元；2.原告因诉讼产生的律师费20000元由被告承担，本案审理过程中，原告增加第三项诉请：3.被告向原告支付已交房款的资金占用费8753.94元，资金占用费以390636元为基数，以中国人民银行发布的同业拆借利率进行计算，自2020年6月18日起暂计至2021年1月13日，此后资金占用费计算至返还已交房款为止。事实及理由，2020年4月20日，原被告签订商品房买卖合同，约定由被告将其位于观山湖区合肥路70号恒大中央广场A1地块第七号楼1单元26层3号房屋出售给原告，该商品房总价1400636元。原告签订商品房买卖合同时，双方约定了可以无理由退房，并签订无理由退房协议书，协议书约定合同及协议签订后至办理入住前原告均享有无理由退房的权利。现原告因个人原因不愿购房，向被告申请无理由退房，但被不为原告办理相关手续，为维护原告合法权益，特向人民法院起诉。被告中渝置地辩称：1.因原告自身原因导致合同约定的按揭尾款未能正常发放，被告至今未收到房款，原告构成逾期付款违约；2.原告变更付款方式，将一次性付款变更为组合贷款方式，导致按揭未能办理，不符合无理由退房条件；3.原告所主张的律师费、资金占用费无事实和法律依据。反诉原告中渝置地诉请：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令反诉被告和第三人协助反诉人办理位于贵阳市观山湖区合肥路70号恒大中央广场Ａ1地块第7号楼1单元26层3号房屋的预告登记注销手续、商品房预售合同网签撤销手续、商品房预售合同备案登记撤销手续；3.判决被反诉人按合同总价款的10%支付反诉人违约金140063.6元；4.判决被反诉人支付反诉人解除贷款合同违约金3618.8元。事实及理由，2020年4月20日，反诉原被告签订商品房买卖合同，约定由被告将其位于观山湖区合肥路70号恒大中央广场Ａ1地块第7号楼1单元26层3号房屋房屋出售给原告，该商品房总价1400636元。反诉被告支付首期款390636元，余款1010000元以银行按揭和公积金贷款支付，合同签订后，反诉被告违反合同约定，单方面解除与银行签订的借款合同，导致银行扣划反诉原告510000元和违约金3616.8元，为维护反诉原告合法权益，特向人民法院起诉。反诉被告罗宗瑶辩称，反诉被告同意解除合同，愿意配合反诉原告办理撤销手续，但反诉被告解除合同系基于《无理由退房协议》行使约定的解除权，双方合同解除后反诉被告无需再履行付款义务。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法主持了举证质证，现依据依法确认的证据，认定事实如下：2020年4月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（编号：黔契合字08-19-1613），约定原告以1400636元的总价向被告购买其开发的位于贵阳市观山湖区合肥路70号恒大中央广场Ａ1地块第7号楼1单元26层3号房屋房屋（建筑面积126.32平方米，套内建筑面积100.54平方米）。合同第八条约定：“买受人采取下列第3种方式付款……3、贷款方式付款。买受人以【√银行按揭】【√公积金贷款】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）390636元，余款（小写）1010000元以【√银行按揭】【√公积金贷款】支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起5日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。”合同第十条约定：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2））不作累加……（2）逾期超过180日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同”，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。……本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”补充协议第十二条约定：“买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金。5、在不动产权证书办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任，视为买受人违约，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回本商品房，买受人按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金。”同日，原告向被告支付了首期款390636元，并向银行申请办理按揭贷款510000元、向公积金中心申请办理公积金贷款500000元。同时涉案合同办理了备案登记（预售合同登记号：Ｙ20029907）。其后原告向被告主张退房，于2020年10月28日向解除了同第三人签订的《借款合同》，又向公积金中心撤回了贷款申请。第三人向被告收回了已发放的贷款510000元，并同时收取了违约金3060元、利息558.8元。因双方就还款问题一直未达成意见，原告诉至本院引起本案。另，因本案原告聘请律师支付了律师费20,000元。认定上述事实的证据有：当事人陈述、《商品房买卖合同》（编号：黔契合字08-19-1613）、预售合同备案登记表（预售合同登记号：Y20029907）、收据、银行回执、委托代理合同、律师费发票、公积金中心贷款审批截图、中国建设银行个人贷款结清证明、个人贷款还款凭证及银行流水等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案应首先明确法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案原被告之间因履行合同产生的争议发生在民法典施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。《商品房买卖合同》（编号：黔契合字08-19-1613）及补充协议系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告贷款手续办理完毕是否已经履行合同义务的问题，在本案中，原告在起诉后才与第三人解除《借款合同》并撤回公积金贷款申请，起诉前原告已经向第三人和公积金中心交付了相关材料，本院认为，在原告完成贷款手续办理后其已经履行完毕了合同第八条约定的贷款申请义务，若贷款足额到账，则原告的付款义务履行完毕，若贷款未到账或未足额到账，则双方当事人按照合同约定继续履行，故在本案中，原告已经办理完毕按揭手续。但其撤回公积金贷款手续导致其未获贷款，此后亦未向被告补交足额购房款，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。被告诉请按补充协议第三条第一款第四项向原告主张违约责任，但原告已经办理完毕银行按揭手续，故使用该条的前提不存在，本院不予支持。但原告通过诉讼方式向被告主张解除合同，与第三人解除《借款合同》并撤回公积金贷款申请，被告因原告逾期付款主张解除合同且双方均同意解除合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”原告、反诉原告诉请解除《商品房买卖合同》（编号：黔契合字08-19-1613）及补充协议本院予以支持。关于无理由退房的问题，原告提交的证据并不足以认定其与被告签订了书面的《无理由退房协议》，同时本案系原告因个人原因主张解除合同，原告违约，亦不能以“无理由退房”为由规避违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告诉请被告向其退还购房款本院予以支持，但原告逾期付款构成违约，应当向被告承担违约责任，违约金计算方式为累计的逾期应付款的1%，本案中原告的逾期应付款为1,010,000元，故违约金的数额为：1,010,000元×1%=10,100元，反诉原告超出部分诉请本院不予支持。同时关于反诉被告诉请反诉原告向其支付违约金3,060元、利息558.8元的诉请，本院认为，违约金、利息系原告与第三人解除《借款合同》产生，原告应当向被告返还。关于律师费的诉请，本案系原告违约，律师费的诉请本院不予支持。则被告应当退还原告390,636元-13,718.8元（违约金10,100元、被告代付违约金3,060元、利息558.8元，合计13,718.8元）=376,917.2元。同时反诉原告诉请原告及第三人配合其办理相关手续本院亦予以支持。关于资金占用费的诉请，并无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十五条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）罗宗瑶与被告（反诉原告）贵阳中渝置地房地产开发有限公司于2020年4月20日签订的《商品房买卖合同》（编号：黔契合字08-19-1613）及其补充协议；二、原告（反诉被告）罗宗瑶、第三人中国建设银行股份有限公司贵阳河滨支行配合被告（反诉原告）贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决生效后七日内办理位于贵阳市观山湖区合肥路70号恒大中央广场Ａ1地块第7号楼1单元26层3号房屋的预告登记注销手续、商品房预售合同网签撤销手续、商品房预售合同备案登记撤销手续（预售合同登记号：Ｙ20029907）；三、被告（反诉原告）贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决第二项履行完毕后三日内扣除原告（反诉被告）罗宗瑶应当向其支付的违约金10,100元、被告代付违约金3,060元、利息558.8元后，向原告（反诉被告）罗宗瑶返还剩余购房款376,917.2元；三、驳回原告罗宗瑶其余诉讼请求；四、驳回反诉原告贵阳中渝置地房地产开发有限公司的其余诉讼请求。本诉案件受理费3,729元，由原告罗宗瑶负担206元，由被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担3,123元；反诉案件受理费1,586元，由反诉原告贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担1,217元，由反诉被告罗宗瑶负担351元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  龙珊珊二〇二一年七月十五日书记员  杨梦江