中华人民共和国广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗荔法民三初字第805号原告（反诉被告）黄幸祺，男，1958年7月29日出生，汉族，住广州市。本诉原告（反诉被告）的委托代理人：江永能，钟旭娜，广东南国德赛律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）陈子杨，男，1966年11月8日出生，美国国籍，住广州市荔湾区。本诉被告（反诉原告）的委托代理人陈均艺，广东正大联合律师事务所律师。第三人广州其利房地产代理有限公司，地址：广州市。法定代表人林家洪。原告黄幸祺诉被告陈子杨、第三人广州其利房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄幸祺的委托代理人江永能，钟旭娜；被告委托代理人陈均艺到庭参加诉讼。第三人广州其利房地产代理有限公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄幸祺诉称：2012年11月10日，原告和被告签订了《房屋买卖合同》（以下简称合同）约定：被告将其享有的广州市荔湾区人民中路xxx号的房屋以635万元的成交价卖予原告；如被告不能按合同约定将该物业售予原告，或者因违约而无法将该物业售予原告的，应向原告支付该物业成交价的10%作为违约金。合同签订当日，原告即按约定向被告支付了购房定金17万元，并于签署合同后的第二日再向被告支付定金3万元，合计支付购房定金20万元给被告。合同签署后，被告一直不愿意配合原告签署网签合同。原告于2013年4月2日向被告致送《履约通知书》，再次敦促被告依照合同约定办理该物业的转名过户手续，但被告仍拒不理会，并将房屋另行出售给案外人。综上事实，被告未在合同约定的时间内将该物业过户给原告，导致原告的合同目的无法实现，被告的上述行为已构成合同违约。现起诉要求判令：一、解除原告与被告于2012年11月10日签订的《房屋买卖合同》。二、被告立即返还原告已付购房定金20万元给原告。三、被告向原告支付违约金63.5万元。四、本案诉讼费用由被告承担。被告陈子杨辩称：签约后原告不断地带其他买家来看房屋，没有进行网签的愿意。被告认为原告是空手套白狼的“炒家”，并没有实际支付能力。合同约定网签的日期到期时，被告及中介公司就一再催促原告安排时间办理网上签约手续，但原告不予回应。2013年1月上旬中介公司又一次敦促买卖双方履约办理网签，被告已在中介公司面前再次书面重申“同意交易”，但原告仍不配合办理网签手续。另据悉，2013年3月，原告在与中介公司的居间服务合同纠纷案件中［（2013）穗荔法民三初字第408号）］，承认没有筹够钱购买案涉房屋。被告认为，由于原告缺乏资金，不愿意进行网签，原告存在违约行为，根据合同约定，双方签订的合同实际上已在2013年1月9日解除。现不同意原告的第2、3、4项诉讼请求，并反诉要求：一、被反诉人交付违约金635000元与定金200000元之间的差额435000元给反诉人。二、本案（本诉及反诉）的诉讼费用由被反诉人承担。原告对被告的反诉辩称：原告有充足的资金准备购买房屋，并非空手套白狼的炒家。被告没有进行网签是因为与原租户未达成一致协议，并筹划将房屋另外出售给他人。原、被告之间的合同不能履行的原因是被告已经将房屋出售给他人，被告根本违约。现不同意被告的全部反诉请求。第三人广州其利房地产代理有限公司书面答辩：原、被告于2012年11月10日在我司签订房屋买卖合同，双方约定必须于2012年12月10日前签订《存量房买卖合同》，办理网签手续。在日期超过后我司均向买卖双方发出《履约敦促函》，卖方收到通知后亲自到我司表示可配合办理过户的手续，还作出回应“同意交易”并附带签名，而买方一直没有对我司作出任何回复，直至超过双方约定的交易日期。我司通知原告出来办理网签和交易手续，但原告不肯办理。当时被告就表态原告不肯出来办手续他就另外出售房屋，这一点我司已经和原告讲明白了，所以合同三方均明白被告会立即另外出卖的，我司很想促成交易，无奈原告不配合，原告知道被告另外出卖但他当时没有意见。经审理查明：本市荔湾区人民中路xxx号房屋是被告自有的房产，该房屋有二层，是住宅与商铺相结合的房屋。2012年11月10日，原告与被告及中介方广州其利房地产代理有限公司签订了《房屋买卖合同》约定：原告将上述房屋以635万元卖给被告；该房屋带租约；买卖双方必须于2012年12月10日前签订《存量房买卖合同》，以办理网上签约手续；第十二条约定：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方未能按时签订《存量房买卖合同》并办理网上签约手续，或者逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其它义务，每逾期一天，按该物业成交价千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；第十三条约定：买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金；买方未能按时签订《存量房买卖合同》并办理网上签约手续，或者逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其它义务，每逾期一天，按该物业成交价千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；第二十条约定：买方已释知卖方现时与租赁方的租赁关系，如租赁方不再租该物业的情况，卖方将交吉出售此物业，如租赁方继续承租该物业，卖方将带租约出售.买方于2012年11月10日交付17万元，于2012年11月11日前补齐20万元作为购房定金，含17万元，即买方于2012年11月11日前补齐3万元给卖方。合同后面的附件约定买方的支付方式为：1、签订本合同时支付20万元作为定金；2、双方应在签订《存量房买卖合同》后--个工作日内共同到房管部门办理交易过户递件手续。首期楼款（已包含定金）300万元应在房管部门办理交易过户递件手续（2013年1月5日前）并取得房地产交易中心收缴证件收据当日支付。3、于交易过户完成当天（以付清双方交易税费为准）付清楼价余款335万元。交易手续需在2013年1月12日前完成。上述合同签订后，原告在2011年11月10日及11日向被告支付了定金20万元。之后，双方没有按合同约定的时间办理网签手续。2013年1月5日第三人向原告发出《履约催促函》，主要内容是要求原告支付中介费。第三人没有提供原告收到该《履约催促函》的依据。2013年1月6日第三人向被告发出《履约催促函》，主要内容是要求被告办理网签手续，被告在2013年1月8日回复同意交易。2013年1月13日被告与第三人签订了《确认协议书》，内容主要为：第三人确认在2013年1月9日收到被告《履约催促函》的回复：同意交易；第三人没有收到买方对我司发出的履约催促函的书面回复；根据合同约定，被告有权不再出售该物业给原告且可自由租售；现我司收到被告交来居间费，我司承诺不封存被告上述物业。2013年1月24日第三人向原告发出《律师函》，主要是讲述第三人向原、被告分别发出《履约催促函》后，被告已经表示愿意履约，但原告至今未答复，也没有实际的履行行为；并向原告指出不履行买卖合同和居间合同的法律责任。原告承认收到《律师函》，但认为该函主要是追讨中介费。被告后来将房屋出售给案外人曾国平、黄玉娥。被告是2013年3月21日向房屋管理部门申请将房屋进行变更登记，2013年3月28日房屋变更登记在曾国平、黄玉娥名下。庭审中，双方将没有办理网签手续的原因归结于对方。为此，原告向本院提供了下列证据：1、2013年3月20日原告以邮政快递向被告发出的《履约通知书》，内容主要为：。合同签订后，本人一直通过电话与阁下沟通。为保障合约顺利执行，现敦促阁下于接到此通知后三天内即到荔湾区房管局办理交易递件手续，以保证上述交易过户手续能够顺利进行。该信件因无人接收被退回。2、讼争房屋的房地产登记簿查册表，该表反映2013年3月28日房屋已转移登记在曾国平、黄玉娥名下。3、2012年12月5日广发银行股份有限公司广州分行的《同贷书》，拟证明原告有购买房屋的能力。主要内容为：拟同意向原告发放个人助业贷款1000万元，其中500万元用于永旺药材店增加流动资金，另外500万元用于购买商铺扩大经营场所。4、原告的广发银行客户对账单，在2013年1月10日至18日期间银行向原告发放贷款三次共500万元，该款项在发放后在当日即被提取。原告的中国银行和工商银行2013年5月-6月的对账单。被告向本院提供了下列证据：1、（2013）粤广广州第100981号广州市公证处《公证书》，证明被告的手机136××××****与原告手机138××××****的通信内容，其中在2012年12月1日、12月8日、12月9日、12月22日原告发送给被告的短信内容，主要为：“陈生，下星期什么时候方便开一下门，有买家想翻看？最好下午等。黄生”。2013年3月26日的短信内容为：“陈生，你好，当今天知道你已经将人民中的铺卖掉了，而没有商量的余地，我觉得你有点过分，我最后虽然钱没到位是有责任，但我也积极找买家，也一直和你沟通购买，但你在未通知我和办理解除合同的情况下卖出了该房屋，我是想与你商量退回部分定金给我。黄生”。2、（2013）穗荔法民三初字第408号其利公司与黄幸祺的居间合同纠纷案件开庭笔录，在该案开庭时，黄幸祺自称自己属于限购人员，已经拥有两套住房，在购买房屋时有资金，但不足够。另查，原告在签订《房屋买卖合同》时已经拥有两套住宅。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效，双方均应履行。在合同约定的网签时间（即2012年12月10日）过后，原、被告没有进行网签，第三人在2013年1月5日和6日分别向原、被告发出了《履约通知书》，由于向原告发出的《履约通知书》只针对中介费事宜，没有针对签订《存量房买卖合同》事宜，故不能仅以原告没有回复推断原告违约。法律规定，当合同约定的解除条件成就时，当事人可以解除合同；当事人主张解除合同的，应当通知对方，对方对解除合同可以提出异议。原、被告在《房屋买卖合同》中约定了超过网签时间30天后（即2013年1月9日）没有进行网签的，守约方可以解除合同。在2013年1月9日符合合同解除条件时，被告没有向原告发出解除合同的通知，第三人也没有提供已经通知原告解除合同的证据，故被告称《房屋买卖合同》在2013年1月9日已自动解除缺乏事实和法律依据，本院不予认可。之后，2013年1月13日被告与第三人签订《确认协议书》，因第三人不是买卖合同关系的当事人，故双方对于合同是否应当解除的约定对原告不产生效力。第三人在2013年1月24日仍在向原告发《律师函》要求原告履行买卖合同和居间合同，也表明买卖合同尚未解除。2013年1月24日至3月期间，该期间已经超过了合同约定的交易完成时间，从原告自身的履行能力来看，原告在2013年1月中仅获得了500万元贷款，与合同约定在交易完成时（2013年1月12日）应全部支付房款635万元的数额有115万元（扣除定金后）的差距。原告的中国银行、工商银行的对账单仅反映2013年5、6月期间的存款情况，无法证明在2013年1月24日至3月期间除了贷款之外尚有115万元的款项足以支付购房款；再结合原告在（2013）穗荔法民三初字第408号案件中的陈述及原告手机短信等间接证据综合考虑，本院认定双方最终没有签订《存量房买卖合同》的原因首先在于原告的购房资金不足。从原告的购买资格来看，由于原告已经拥有二套住宅，且讼争房屋含有住宅部分，根据广州市的限购政策规定，现阶段广州市居民不得购买第三套住宅，故原告不具备购买该房屋住宅部分的资格，双方签订的买卖合同存在最终履行不能的障碍。原告虽然在2013年3月20日向被告发出《履约通知书》，但内容是针对办理交易递件事宜，在双方尚未办理网签手续的情况下，双方无法办理交易递件，故该《履约通知书》不能直接证明是被告违约不肯办理网签手续。如前所述，合同约定了解除条件，守约方解除合同时，应当通知对方。2013年1月24日至3月期间，在双方责任尚未明确的情况下，被告没有履行通知原告的义务，擅自将房屋另行出售，违反了法律规定，存在过错，应承担相应的民事责任。综上，因原告属于限购对象，且现在讼争房屋已经出售给案外人，本案的合同目的已无法实现，依法应予解除。在履行《房屋买卖合同》过程中，原告存在违约行为，被告存在过错，双方应各自承担责任。根据本案的实际情况，本院确定原告承担70%责任，被告承担30%责任。对原、被告要求对方支付违约金的请求，本院均不予支持。对原告已经交纳的定金，按过错比例被告应当返还5万元给原告，余下的15万元归被告所有。第三人经传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告黄幸祺与被告陈子杨之间于2012年11月10日签订的《房屋买卖合同》。自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告陈子杨向原告黄幸祺返还定金5万元。驳回原告黄幸祺的其它诉讼请求。四、驳回被告陈子杨的反诉请求。本案本诉受理费12250元由原告黄幸祺负担11200元，被告陈子杨负担1050元；本案反诉受理费3913元由陈子杨负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日之内、被告可在判决书送达之日起三十日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  马文洁人民陪审员  卢兰芳人民陪审员  黄少虹二〇一三年九月十八日书 记 员  蒋晓晗吴帆