天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0104民初10774号原告：天津市南开区义兴里小学，住所天津市南开区南丰路义兴里***号。法定代表人：贾玉香，该校书记。委托诉讼代理人：施韬，天津坤远律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ鸣，天津坤远律师事务所实习律师。被告：李凡，男，1981年5月20日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李辉，天津洲易律师事务所律师。被告：李志龙，男，1976年6月10日出生，汉族，住天津市南开区。被告：王巍巍，女，1983年9月15日出生，汉族，住天津市南开区。原告天津市南开区义兴里小学（以下简称义兴里小学）与被告李凡、被告李志龙、被告王巍巍房屋租赁合同纠纷一案。本院于2017年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告义兴里小学委托诉讼代理人施韬、ＸＸ鸣，被告李凡委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼。被告李志龙、被告王巍巍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告义兴里小学向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令确认解除原告义兴里小学与被告李凡的租赁关系；2.请求依法判令被告李志龙、被告王巍巍将其占用的位于义兴里小学内的房屋腾空并返还原告；3.本案诉讼费由三被告负担。事实和理由:原告系位于南开区的义兴里小学平房的实际使用人，原告与被告李凡于2010年1月1日签订《房屋（场地）租赁合同》，约定由被告李凡承租原告所有的位于义兴里小学南侧平房，面积85平方米，年租金为每年20000元，租赁期限12个月，自2010年1月1日至2010年12月31日等合同条款。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告李凡，被告李凡依约支付了2010年全年租金。合同到期后，双方未再续签书面租赁合同，但被告李凡继续占用诉争房屋并未再向原告交付租金。后被告李凡在未经原告同意下，将上述房屋转租给被告李志龙、被告王巍巍至今。由于“退租还教”政策，原告多次要求被告李凡支付租金并要求被告李志龙、被告王巍巍腾还诉争房屋未果，遂成讼。被告李凡辩称：对于原告所述其系南开区的义兴里小学平房的合法使用人的事实及双方曾于2010年1月1日签订《房屋（场地）租赁合同》的事实及合同约定内容均无异议。2010年12月31日合同到期后，被告李凡继续使用房屋至2011年3月14日止，但租金仅支付至2010年12月31日止。2011年3月15日，被告李凡将诉争房屋转租给被告李志龙、被告王巍巍夫妻使用，租赁期限自2011年3月15日至2012年3月15日止。被告曾于2012年口头表示不再租赁诉争房屋，没有书面交接手续。被告李凡认为在2012年已经解除。同意原告要求被告李志龙、被告王巍巍腾房的诉请。被告李志龙和被告王巍巍未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷作证。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1.产权证及附学校平面图，2.《房屋（场地）租赁合同》、发票一张，3.统计表及照片。本院认为，原告提交的证据，来源合法，客观真实，可以作为定案依据，本院予以采信。被告李凡提交的三被告签订的《房屋租赁合同》。本院认为，该证据足以证实被告李凡将诉争房屋转租给被告李志龙、被告王巍巍的事实，可以作为定案依据，本院予以采信。本院认定的事实如下：原告系位于南开区的义兴里小学平房的实际使用人。原告与被告李凡于2010年1月1日签订《房屋（场地）租赁合同》，约定：原告将所有的位于义兴里小学南侧平房出租给被告李凡使用，面积为85平方米；年租金为20000元，租赁期限自2010年1月1日至2010年12月31日，每半年支付一次租金；被告李凡租用后不准将房屋场地转租转借他人等合同条款。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告李凡使用，被告李凡按照合同支付了2010年全年租金。合同到期后，双方未再续签书面租赁合同，被告李凡继续占用诉争房屋但未再向原告交付租金。2011年3月15日，被告李凡在未经原告同意的情况下，将上述房屋转租给被告李志龙、被告王巍巍使用至今。原告多次与三被告协商未果，遂成讼。本院认为，依据合同法的相关规定，租赁期限六个月以上，未采用书面形式的，视为不定期租赁，原、被告均可以随时解除合同。结合本案分析，原告与被告李凡签订的书面租赁合同届满后，双方未再续签书面租赁合同，但被告李凡继续使用诉争房屋，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，双方视为不定期租赁合同关系，双方均有权随时要求解除合同。庭审中，被告李凡表示2012年以曾口头形式通知原告解除合同，原告对此未提出异议，现原告要求确认与被告李凡的租赁关系已经解除，于法有据，本院予以支持。被告李凡擅自将诉争房屋转租给被告李志龙、被告王巍巍使用，该行为违反了其与原告的合同约定。且被告李志龙、被告王巍巍与原告亦未建立租赁关系，所以被告李志龙、被告王巍巍无权继续占用诉争房屋。现原告主张要求被告李志龙、被告王巍巍应将诉争房屋腾空并交还原告的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告李志龙、被告王巍巍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，未对原告的诉请提出抗辩，应视为对其诉讼权利的放弃。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，缺席判决如下：一、确认原告天津市南开区义兴里小学与被告李凡的租赁关系已经解除；二、本判决生效后三十日内，被告李志龙、被告王巍巍将其占有的位于原告天津市南开区义兴里小学内的房屋腾空并交还原告天津市南开区义兴里小学。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费122元，减半收取61元，由被告李凡、被告李志龙、被告王巍巍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  李津二〇一八年二月一日法官 助理  莫荻书 记 员  刘路本案所引用的相关法律规定内容摘录《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。