甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2021）甘10民终823号上诉人（原审被告）：杜某，女，1976年8月15日出生，汉族，正宁县榆林子镇高龙头行政村四组人，正宁县人，农民，住环县环城镇环江茗都小区9幢2单元1402室，住环县。        被上诉人（原审原告）：环县馨泰物业管理有限责任公司，住所地环县环城镇北街（鸿鹏公寓楼下）。        法定代表人：路某，该公司经理。        委托诉讼代理人：齐某，男，该公司员工。        上诉人杜某因与被上诉人环县馨泰物业管理有限责任公司（以下简称馨泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服环县人民法院（2021）甘1022民初896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杜某与被上诉人馨泰物业公司的委托诉讼代理人齐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        馨泰物业公司向一审法院起诉请求：1．判由杜某向馨泰物业公司给付短欠的2018年至2020年物业管理服务费3810元、卫生费144元、公用电费400元，共计4354元；2．判由杜某向馨泰物业公司支付自2018年4月1日至实际缴费之日的滞纳金2040元（暂计至2021年1月31日为1020天）；3．由杜某承担本案诉讼费用。        一审法院判决：杜某于判决生效后三十日内向环县馨泰物业管理有限责任公司给付短欠的2018年至2020年物业管理服务费3810元、卫生费144元、公用电费400元、滞纳金159元，共计4513元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由杜某负担。        杜某上诉请求：1．依法撤销一审民事判决重新审判；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。当庭明确第1项上诉请求为：撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人按50％计的2018-2020年物业费，不承担卫生费、公用电费、滞纳金。事实和理由：一审法院基于双方签订的《环江茗都物业管理服务合同》，判令上诉人对相应的物业管理服务费、卫生费、公共电费等进行足额支付并支付滞纳金，但忽视了被上诉人的违约行为，排除了被上诉人的责任，明显有损上诉人的合法权益。被上诉人的违约行为主要有以下三方面：一、被上诉人未能按照合同约定提供相应的物业管理服务。根据合同第四条乙方为甲方提供的服务项目、第六条乙方的权利义务，乙方应负责对小区共用部分、共用设施设备进行维护、维修与管理；对小区环境卫生、治安秩序、交通秩序、车辆停放进行维护与管理，第七条乙方应“实现目标管理”的约定，乙方实际上并未履行或未完全履行相应的义务。被上诉人入住小区以来，物业管理服务严重不到位且态度恶劣，多次与业主发生口角，小区业主及业委会就物业管理服务不到位问题多次向相关上级主管部门反映、汇报。依据2020年8月21日《环县房产服务中心》（环物整【2020】4号）文件，被上诉人物业管理服务存在四个方面11个问题，综合服务方面：1．小区已经成立业主委员会，但仍为前期物业，业委会未选聘物业企业。2．业主对物业服务不满意，向18名业主代表进行满意度测评结果全为不满意。7名业委会成员测评结果为全部不满意。3．物业对业主限交水电费，每次最高充费金额为20元，业主不能正常购买水、电。4．物业办公室被挤占挪用，业委会办公开会无场所。5．物业与业主关系不融洽，双方经常因充水电费、停放车辆等发生矛盾冲突。清洁绿化方面：楼道卫生较差，且楼道窗户被钉死，楼道电梯口瓷砖掉落，存在安全隐患。秩序维护方面：1．车辆管理混乱，乱停乱放，加之环县翼龙大酒店与小区界限划分不清，外来车辆停占小区车位，致使业主车辆无处停放。2．小区7、8、9号楼下商铺用于开办音乐烤吧、KTV，隔音防护措施不到位，夜间噪音大，影响业主正常休息。公共设施维护方面：1．小区凉亭安装不牢固，安全隐患大，凉亭内发生掉落的石块砸伤儿童事故。（2020年6月25日下午8时许，凉亭内发生石材坍塌事故，掉落的石块砸伤在厅内玩耍的3名儿童，其中6号楼1单元103室住户家9岁女孩邓某脸部受伤严重。至本案上诉时止，小区凉亭呈持续坍塌状态，被上诉人仅将坍塌凉亭用工程网围起来，在亭外空地树立警示标语，并未采取任何拆除、维护、维修措施。）2．公共设施维护不到位，供水管线经常破裂，业主供水被迫中断，电梯发生故障维修不及时。3．消防设备安装未通过验收，尚未启用，存在安全隐患。除《整改通知》所列问题外，被上诉人物业管理服务不到位还有以下几个方面：1．小区内公共厕所不向业主开放，给业主尤其是老人和小孩造成不便。2．小区内卫生脏乱差，垃圾箱内污水时常排到小区院内，臭气熏天。3．小区内存在多处墙体剥落情形。4．小区供暖严重不达标。依据供热公司《通知》，环县翼龙大酒店盗接小区供热设备进而影响小区正常供热。此行为系物业公司与环县翼龙大酒店私自串通所为，物业公司应承担赔偿责任。《环县房产服务中心关于2020年上半年全县物业服务督查考核结果的通报》显示，被上诉人多项物业服务差评位居榜首。本小区现有住户约650户，2018年未交物业费68户，2019年未交物业费282户，2020年未交物业费575户，群体拒交亦反应了被上诉人物业管理服务严重不达标。二、物业收费不合理：1．公共照明。根据环县价格监督检查局《关于环县环江茗都商住小区物业服务收费标准的批复》环物价发【2017】10号文件第三条：公共照明电费（含电子监控）应单独计量，按实际用量向业主分摊。而被上诉人未公布实际用电量按照200元／年收取，私自抬高收费标准乱收费。2．物业服务期限。小区业委会与新物业公司签订的《物业服务管理合同》已备案生效，合同期限2020年11月1日起算，据此，被上诉人的服务期限到2020年10月31日止，一审法院认定为2020年12月31日与事实不符。三、上诉人房间室内墙面出现多处裂纹，经反映，房产服务中心指示馨泰物业公司登记协调维修。上诉人多次请求被上诉人协调维修，被上诉人却称：“嫌房子有裂纹就不要买了”，只作登记并未处理，甚至未入户查看。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，并按照合同中有关违约责任的约定，被上诉人应当承担相应的违约责任，对上诉人予以赔偿。一审诉讼中，上诉人亦曾向一审法院阐述过相关事实理由，但一审法院对此置之不理，并判令上诉人按照合同约定的金额足额支付物业费及滞纳金等，显失公正。        馨泰物业公司辩称，一审法院认定事实准确，适用法律得当，判决并无不当。首先，被上诉人与开发商签订的物业服务合同合法有效，上诉人应当依约支付相关费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”及第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，结合本案事实，被上诉人于2014年12月25日与庆阳市弘翔房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，后又在2019年11月30日签订补充协议，将物业服务期限延期至2022年11月30日。被上诉人在合同签订后即依约为上诉人所在小区提供物业服务，且至今仍在提供物业服务。另，被上诉人向上诉人主张的公用电费系按照合同约定收取，被上诉人向一审法院提交的证据完全可以证实，被上诉人对于公用电费包含的项目以及具体金额进行了公示，故上诉人应当依约支付物业费、生活垃圾费及公用电费。其次，被上诉人在合同履行过程中无违约情形，上诉人亦无证据予以证明。一审中，上诉人虽以被上诉人提供的物业服务存在质量问题抗辩，但其并未提交相关证据予以证实。庭审中，上诉人提交的房管部门下发的整改通知（环物整【2020】4号），系主管部门对上诉人所在小区物业管理服务的整体评价，其评价依据既非《前期物业管理服务合同》，也非双方签订的《环江茗都物业管理服务合同》，且该文件所载部分整改内容并非被上诉人原因造成，故并不能证明被上诉人存在违约情形。除此之外，上诉人在一审过程中提交的其他证据亦不能证明被上诉人违约。再次，上诉人上诉所称部分事实与本案不具有关联性。上诉人称其所购商品房墙面出现多处裂缝，以此抗辩并拒交物业费等费用，但该主张与本案无关，被上诉人并非适格相对人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”之规定，上诉人的主张于理不符，于法无据。被上诉人公司有自己的服务标准，不存在服务不达标的情况，而且每年服务评比均位列环县前几名。物业费虽应支付到12月底，但被上诉人至今仍在环江茗都小区提供服务。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杜某当庭提交以下证据：证据一：1．环江茗都小区业主起诉环县馨泰物业服务公司意见征求表复印件一份；2．环县市场监督管理局特种设备安全监察指令书复印件一份；3．国网环县供电公司“高压客户电费催缴（停电）通知书”复印件一份；4．环江茗都小区业主委员会停电通知及庆阳永昌瑞物业管理有限公司紧急通知复印件各一份；5．环县自来水公司缴纳水费通知单复印件一份；6．庆阳市中级人民法院（2021）甘10民终472号民事判决书复印件一份。以上证据一证明目的：证明馨泰物业公司严重不作为的行为给环江茗都小区全体业主的正常生活带来了极大的妨碍和伤害，70％的业主不履行交纳物业费的义务并非业主主观所为，而是因馨泰物业公司违约在先，直接导致。证据二：《商品房买卖合同》（环江茗都HJMD住698号）及商品房预售合同备案申请审批表复印件各一份。证明目的：环县人民法院（2021）甘1022民初896号民事判决书中错误的将其房屋面积写成96.72平方米，而实际面积为96.27平方米。但杜某当庭撤回了证据二的证明事项。证据三：“爱企查”企业信息查询打印件一份，其上显示馨泰物业公司法定代表人路某为环县翼龙大酒店有限公司的股东。证明目的：环江茗都小区业主在2018、2019年度冬季未享受到供暖服务，原因为环县翼龙大酒店盗接小区暖气，而环县翼龙大酒店的法定代表人高志雄系环江茗都小区开发商之一，路某既是馨泰物业公司的法定代表人，又是环县翼龙大酒店有限公司的股东，其利用工作和职务之便盗接暖气，对环江茗都小区全体业主伤害极大。另外，2019年12月18日，环县嘉诚供热有限责任公司向环县翼龙大酒店发出的“关于私自盗接暖气，影响环江茗都整个小区用户正常供暖”整改通知，亦能证明上述问题。证据四：室内照片一组。证明目的：墙体裂纹，瓷砖脱落，玻璃受损。馨泰物业公司质证认为杜某提供的第一组证据1不属实，对其上业主的签字不清楚；证据2属于电梯正常例行检查通知，馨泰物业公司2021年5月28日进行的检测；证据3、4、5，系电力局停电，水电费有缴费周期，迟延缴纳有滞纳金处罚，电力局、自来水公司每月均下发水电费缴费通知；对于证据6的真实性无异议。因杜某当庭撤回了第二组证据的证明事项，馨泰物业公司对该证据未发表质证意见。对于第三组证据，馨泰物业公司认为路某不是环县翼龙大酒店的股东，对于盗接暖气不知情，小区有整体设计图纸，供热公司负责供暖，小区只有换热站。对于第四组证据，馨泰物业公司认为物业服务管理的是公共区域，屋内裂纹等应该找有关部门，馨泰物业公司不是适格主体。        经审查，对当事人二审争议的证据，本院认定如下：杜某提供的第一组证据1系无原件核对的复印件，无法判断其真实性，且馨泰物业公司亦不予认可，故不予采信，证据2系政府主管部门对特种设备安全监察整改文书，不能达到证据的证明目的，证据3、4、5证明事项发生于本案双方物业服务合同履行期限届满之后，与本案不具有关联性，故均不予采信，证据6系人民法院生效法律文书，内容真实，但对其证明目的综合全案证据材料分析判断。因杜某已当庭撤回了第二组证据的证明事项，故对该组证据不做评判。第三组证据系案外人企业及股东信息，与本案无关联性，不予采信。第四组证据系杜某房屋内部工程质量问题，不属于本案物业管理服务范围，与本案无关联性，亦不予采信。        馨泰物业公司二审未提交新证据。        本院对一审查明的事实予以确认。        本院认为，馨泰物业公司与杜某签订的物业管理服务合同，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。馨泰物业公司既然提供了物业服务，杜某作为小区业主就有依约交纳物业服务等相关费用的义务，杜某若对馨泰物业公司的服务不满意，可通过正当途径提出，其拒绝交纳拖欠馨泰物业公司物业服务等相关费用的行为已经构成违约，馨泰物业公司诉请支付其物业费、卫生费及公用电费的主张符合合同约定及法律规定，杜某在一审当庭对其所欠上述费用及数额并无异议，现又上诉提出，因其房屋墙体裂纹、瓷砖脱落、玻璃破损，加之馨泰物业公司未按照合同约定提供相应的物业管理服务构成违约且物业收费不合理，只愿意承担50％的物业费并拒绝支付卫生费、公用电费及相应的滞纳金。本院审查认为，本案双方所签物业管理服务合同中明确约定“自用部分的维修以开发公司与乙方（杜某）签订的《住宅质量保证书》为依据，如有问题由开发公司保修”，而杜某提出的墙体裂纹、瓷砖脱落、玻璃破损均系其室内自用部分存在的问题，不属于合同约定的物业管理服务范围，其应向相应开发公司进行主张，杜某还认为馨泰物业公司未按照合同约定提供相应的物业管理服务构成违约，但其未提供有效证据予以证实，故其现仅愿意承担50％物业费的上诉请求无事实和法律依据，经双方当事人庭审陈述，馨泰物业公司物业服务工作并未如杜某上诉所称已经终止，故其认为一审判决对物业费月份计算错误的上诉理由无事实根据，依法不能成立。关于争议的卫生费，双方在合同中明确约定为由馨泰物业公司按照每户48元／年的标准代环卫部门收取，而对于公用电费，约定为按楼栋实际用电总量每户按楼层核收，合理分摊，同时，馨泰物业公司还对公用电费的收费标准在小区内进行了公示，杜某对此并未提出异议，至于杜某上诉所提滞纳金的问题，双方在合同对此亦有明确约定，一审法院认为该违约金约定过高而予以调整，已充分保护了杜某的合法权益，故杜某现拒绝支付卫生费、公用电费及相应的滞纳金的上诉理由，亦无事实和法律依据，本院不予采纳。        综上所述，杜某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费50元，由杜某负担。        本判决为终审判决。        审判长    王军审判员    闫弘审判员    杨立锋二○二一年七月二十七日书记员    张婷