杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭下民初字第17号原告黄孝萍。委托代理人王笑春、来志诚。被告黄宝财。委托代理人邹永闯。原告黄孝萍为与被告黄宝财财产损害赔偿纠纷一案，于2009年12月23日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员叶东晓独任审判，于2010年1月26日公开开庭进行了审理。原告黄孝萍及其委托代理人王笑春、被告委托代理人邹永闯、毛丽英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄孝萍诉称，1996年，原告出资购买杭州市下城区万寿亭街28号3单元204室房屋。原告与被告、被告妻子吴近娟约定上述房产的所有权归原告所有，产权登记在被告名下，并经杭州市公证处公证。吴近娟过世后，被告在原告不知情的情况下，于2008年将上述房屋产出卖，获得房款548000元。原告认为被告的行为已侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼，请求法院判令被告赔偿原告房屋价款548000元，本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、公证书，欲证明原告为杭州市万寿亭街28号3单元204室房屋的实际所有人。2、房屋转让合同，欲证明被告已将杭州市万寿亭街28号3单元204室房屋出售的事实。3、购房发票和房产证原件，欲证明所有的房屋材料均在原告处，印证房屋的实际所有权人是原告。被告黄宝财辩称，一、原告的陈述与事实不符，原告未履行应尽的义务。1995年12月，被告黄宝财与杭州市房地产管理局签订杭州市万寿亭街28号3单元204室房屋公有住房买卖协议，与被告解除收养关系达十年的原告得知此事，想占有此房，便用花言巧语骗取两老信任，承诺由原告自愿支付部分房款，赡养两老，等两老去世后，房屋归原告所有。被告相信了原告的谎言，双方于1996年8月办理了公证，此后原告未履行出资义务，由被告支付了全部房款15415.34元。原告未尽孝心，让被告感到原告只是想独占财产，被告彻底失望，才不答应在去世后将房屋给原告。二、被告有权处分自己的财产，并未侵犯原告的权利。根据法律的规定，两老在任何一方未去世前均有权将案涉房屋不给原告，这完全符合公证书的法律精神，是一种合理合法的精神，被告现在还是房屋所有权人，拥有完全的物权，故被告出售房屋是合法行为，并未侵犯原告的任何权益。三、原告的诉讼请求无法律依据，应予驳回。原告依据的公证书实际上是一份附期限的协议，原告出资部分房款后，等两老去世后，房屋才归原告，即使原告履行了义务，也要等被告去世后才能将房屋归原告所有。再退一步说，即使原告履行了义务，在被告未去世前，被告也可以变更公证。原告现在起诉被告，不仅违反协议，也是为了谋被告的财产，原告根本不重视自己的承诺，也不顾被告的冷暖，任何一个尽孝心的子女都不会在老人在世时起诉老人，原告的所作所为让被告很失望。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：1、民事调解书，欲证明1986年原、被告已解除了收养关系，双方不存在养父女关系。2、公有住房买卖协议书，欲证明1995年，被告按房改房的政策购入案涉房屋，当时被告并未实际取得产权证，只是与有关部门签订了协议。3、购房发票，欲证明1996年12月，在公证书出具后被告支付了相应的购房款。上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：原告提交的三份证据，被告对证据1的合法性有异议，公证的内容是原告购买房改房的资格，这与相关法律相违背，该购买行为无效，房产是以登记为物权形式，公证书不能证明原告为案涉房屋的实际所有人这一事实。本院认为该公证书所涉及的买房协议系被告及被告之妻吴近娟对其所有的房产作出的处分，即购房款由原告支付，房屋属原告所有，该公证书系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，故合法有效，对该公证书的证据效力予以确认。证据2被告对三性无异议。本院对该份证据的效力予以确认。证据3被告对真实性无异议，恰恰证明房屋诉前的产权人是黄宝财，购房款15415.34元的付款人也是被告。本院对该组证据的三性均予以确认，虽然原告无直接证据证明购房款由其出资，但结合公证后的买房协议及被告将房屋权属证书及购房发票交由原告保管的事实，可以印证购房款由原告支付的事实，故对原告的待证目的亦予以确认。被告提交的三份证据，原告对证据1的真实性无异议，但认为与本案缺乏关联性。本院对该份证据的真实性予以确认，但该份证据与本案争议的事实缺乏关联。证据2原告对三性无异议，本院予以确认。证据3原告对真实性无异议，对证明对象有异议，发票原件在原告这里，因为合同当事人是被告，所以只能以被告的名义交款，实际房款是由原告支付。本院认为因公有住房买卖协议的相对方是被告与杭州市房地产管理局，故购房发票中的交款人当然也为被告，但因双方在公证书中已明确实际购房款由原告出资，购房发票的原件也在原告处，故被告仅凭发票不足以证明被告为实际出资人，对该份证据的真实性、合法性予以确认，对被告的待证目的不予确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：原告黄孝萍原系被告黄宝财夫妻之养女。1986年8月6日，双方经法院调解解除了收养关系。1995年12月25日，被告与杭州市房地产管理局签订一份《公有住房买卖协议书》，约定杭州市房地产管理局将杭州市万寿亭街28幢3单元204室房屋出售给被告，该房屋建筑面积44.78元，购房款及维修基金总计为15415.34元。1996年8月12日，原、被告及吴近娟共同签订一份《买房协议》，约定：杭州市万寿亭街28幢3单元204室房屋由黄孝萍出资购买，在黄孝萍出资购买下房屋后，除黄宝财、吴近娟外，任何人不得居住，在黄宝财、吴近娟过世以前，黄孝萍不得将房屋收回，在黄宝财、吴近娟过世后，房屋不能作为遗产，应属于黄孝萍所有，故两老除此以外的任何签字均无效。协议签订后，由杭州市公证处进行了公证。同年12月25日被告向杭州市房地产管理局付清了全部房款。1997年3月14日被告取得上述房屋的权属证书。之后，被告将房屋三证及房改专用发票交由原告保管。吴近娟去世后，被告向杭州市房产管理局申请补办了房产三证，并于2008年4月25日将案涉房屋转让给他人，转让价为548000元。本院认为，原告与被告及被告之妻吴近娟之间所签订的买房协议，系双方真实意思表示，在该协议中，被告及吴近娟对其所有的杭州市万寿亭街28幢3单元204室房屋进行了处分，根据《物权法》第三十九“所有权人对自己的动产或不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，被告及吴近娟的行为未违反法律、法规的强制性规定，虽然签订协议时被告及吴近娟尚未取得房屋权属证书，协议效力待定，但因协议签订后被告即领取了上述房屋的权属证书，取得房屋处分权，故该协议溯及既往地发生效力。被告称原告未履行合同义务进行出资，购房款仍由被告自行支付，与事实不符。虽然原告没有直接证据证明其已将购房款交付给被告，但从协议中约定“……杭州市万寿亭28－3－204室房屋由黄孝萍出资购买，在黄孝萍出资购买下房屋后，除黄宝财、吴近娟外，任何人不得居住……”等内容及被告取得产权证书后将三证及购房发票交与原告保管的行为可以推定，原告履行了出资义务，否则，被告不仅无需将权属证书及购房发票交由原告保管，且完全可以行使权利要求原告履行出资义务或解除协议。自协议签订之日起被告夫妻一直居住于该房屋内，直至吴近娟去世，双方均按约履行。现被告未经原告同意，擅自将房屋转让给他人，将转让款据为己有，其行为违反了协议约定，对原告的合法权益造成损害，原告有权选择要求被告继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，鉴于本案的具体情况，协议已无法继续履行，故原告选择要求被告赔偿损失，并以被告取得的房屋转让款作为赔偿金额，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告黄宝财于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄孝萍人民币548000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9280元，减半收取4640元，由被告黄宝财负担（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费9280元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。审判员  叶东晓二〇一〇年二月三日书记员  楼一平