徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0312民初6119号原告：董柳，女，1986年12月6日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人:吴杰，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人:梁擎,江苏彭城律师事务所律师。被告：徐州瑞远房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区大彭镇大刘村310国道西30米。法定代表人：申小功，该公司总经理。被告：南翔恒泰(宿州)物流产业股份有限公司，住所地安徽省宿州市循环经济示范园内。法定代表人：程宏，该公司总经理。委托诉讼代理人:陈曦，上海方本（连云港）律师事务所律师。原告董柳诉被告徐州瑞远房地产开发有限公司（以下简称瑞远公司）、南翔恒泰(宿州)物流产业股份有限公司（以下简称恒泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董柳的委托诉讼代理人吴杰、被告瑞远公司的委托诉讼代理人陈曦到庭参加诉讼，被告恒泰公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告董柳向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告赔偿逾期交房违约金82516元（以975370元为基数，按照日万分之二计算至2020年12月27日止,2020年12月20日后的违约金要求按照日万分之二计算直至被告履行完合法上房手续)；2、判令被告瑞远公司支付因虚假宣传、欺诈消费者的行为造成原告的损失19507元；3、判令被告瑞远公司整改与规划图纸不符的小区配套设施；4、判令被告恒泰公司对上述债务承担连带责任；5、由二被告承担本案诉讼费用及律师费用。以上合计：102023元。事实和理由：2018年3月31日、9月10日，原告与被告一签订四份《商品房买卖合同》，合同编号：TS0066XXX、TS0074XXX、TS74XXX、TS0074XXX,根据合同约定由原告购买被告开发的山水文园小区D2幢X单元XXX室、D2幢X单元XXX号、D2幢X单元XXX室、D2幢X单元XXX室房屋，四套房屋总价为975370元，约定交房时间为2019年10月31日。原告按照合同约定履行了交付房款的义务，但至今涉案房屋的燃气和污水管网均没有接通，仍不具备上房条件，致使原告至今无法上房，被告瑞远公司逾期上房已构成违约。被告在出售涉案房产时，存在如下欺诈消费者的情形：1、被告一直对外宣称山水文园小区将会由万科物业公司提供物业服务，并以万科物业服务的房产会比周边房价高出20%作为噱头，而实际服务物业公司仅为被告关联的物业公司，且服务质量较差，收费畸高；2、被告谎称小区以新中式园林景观为依托，配有各式喷泉，配以极具雕塑感、层次感的植物景观及各式雕塑，6000平方米中央景观轴，配以30000平方米绿地空间，绿化率达到35%以上，实际上绿化率远远达不到35%，喷泉、雕塑也不复存在。被告的行为已构成虚假宣传，对于原告构成违约，应承担相应的违约责任。被告瑞远公司系法人独资有限责任公司，股东为被告南翔公司。因此，被告南翔公司对原告的损失应承担连带责任。原告基于被告的虚假宣传签订《商品房买卖合同》，但是却无法享受到万科物业的高端服务，被告上述行为严重违背《合同法》以及《民法总则》中诚实信用的基本原则，现依法诉讼到法院，望判如所请。被告瑞远公司辩称，1、逾期交房属实，被告确实有过错愿意承担违约金。但是违约金计算方式应按照合同约定补充协议第五条5.1，被告公司取得竣工验收备案表即满足交房条件，5.2条因政府法令以及公共卫生事件导致的逾期交房应当予以顺延，不属于逾期交房期间；2、应自2019年11月1日起至取得竣工验收备案表2020年5月28日，扣除新冠××停工的29天、徐州市大气污染治理要求停工26天，共计去掉55天；3、逾期违约金，90天内按照日万分之一计算，超过部分按日万分之二计算；虚假宣传并未给原告造成经济损失，而所谓的更改规划因涉案小区已经取得了竣工验收备案表，故更改规划的行为得到了规划部门的追认。水泵房是考虑到大棚镇的水压可能无法满足高层用户的用水需求，故在小区内加盖了水泵房，物业的问题前期我司与万科物业确有合作，但因物业对外招投标时万科物业并未竞标，南翔物业中标，至于原告所称的道路宽度，停车位、充电桩，车位的植草格均符合规划，喷泉及连廊也符合最终的规划图。其余诉请没有事实法律依据。被告南翔公司未到庭,但提供了书面答辩意见。辩称一、被答辩人起诉主体不适格。1、本案系合同纠纷，根据民法典等相关法律规定，合同仅仅约束双方当事人，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，享受合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，不能向与其无合同关系的第三人提出请求，也不能擅自为答辩人设定合同上的义务，违约责任也只能在合同当事人之间发生，答辩人不负违约责任。本案合同系被答辩人与被告瑞远公司签订，答辩人南翔公司并非合同当事人，与被答辩人之间没有合同关系，不能依据合同起诉答辩人南翔公司。2、答辩人南翔公司与被告瑞远公司系独立法人，享有民事权利能力和民事行为能力，并依法独立享有民事权利和承担民事义务。答辩人南翔公司与瑞远公司之间无关联关系，与本案也无任何关联。二、被答辩人起诉的违约数额无事实和法律依据。瑞远公司在施工过程中遇有不可抗力(大气污染、新冠××疫情等)的因素，从而被迫停工，所起诉被告虚假宣传行为达不到法律所定性的“虚假”行为的程度。另，答辩人系依据设计规划进行承建，不存在任意更改规划的行为，被答辩人要求支付赔偿金无事实和法律依据。因此被答辩人起诉的数额错误。综上所述，被答辩人所诉无事实和法律依据，与答辩人无关联性，请法院依法查明本案事实，驳回其诉讼请求。经审理查明，2018年3月31日，原告董柳（买受人）与被告瑞远公司（出卖人）与签订编号为TS0066XXX的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于徐州铜山区商品房，总价款735370元，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金735370元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。2018年9月10日，原告董柳与被告瑞远公司签订编号为TS0074XXX、TS0074XXX、TS0074XXX三份《商品房买卖合同》购买被告在该小区的三间车库，总价款为240000元。签订合同前，原告董柳支付定金240000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。第九条“商品房交付条件”部分约定商品房交付时，应取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定了相关设施设备的交付条件，其中约定交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条“交付时间和手续”部分约定出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房，商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条“逾期交付责任”部分约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别按以下方式处理，不作累加：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.04%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十四条“规划变更”部分约定出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。第二十一条“前期物业管理”部分双方未约定前期物业服务企业。第二十五条“送达”部分约定双方保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据合同发出的文件均应采取书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起十五日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。原告董柳在合同首页备注的地址为徐州市铜山区同昌街梅园二区X号楼X单元XXX室。双方还就面积差异处理、设计变更、保修责任、建筑物区分所有权等内容进行了详尽约定。该合同附件十一补充协议第5.1条“交付条件”部分约定该房屋依法取得《建设工程竣工验收备案表》即视为已办妥有关政府部门竣工验收备案手续，满足了交付条件。第5.2条“交付期限”部分约定因遵守法律法规和政府法令、遇突发性公共事件（包括但不限于公共卫生事件及其他徐州市启动一级卫生防疫措施的流行性疾病，政府部门进行与山水文园项目关联的市政干线工程）导致该房屋无法按时交付的，不构成甲方逾期交房。除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖方可据实予以延期交付该房屋。建（构）筑物施工过程中遇特殊情况（包括但不限于地面、地下文物保护、特殊地质构造、市政管线迁移及其他按现有施工水平无法正常解决的施工难题）而需要延长工期，且出卖人能够提供有效证明并在合理期限内告诉买受人的，不构成出卖方逾期交房，甲方可据实予以延期交付房屋。第6.1条约定在不影响小区绿化、采光及使用功能或考虑多数买受人利益的前提下，甲方保留对小区部分规划修改权及对修改的解释权，由于政府规划原因致使小区平面布局变化的，不构成出卖方违约。2018年3月31日，原告向瑞远公司交付房地产预收款735370元；2018年9月8日，原告向瑞远公司交付车库预收款240000元。2020年5月28日，该工程取得《竣工验收备案证明书》，载明建设单位为瑞远公司，开工日期2017年6月8日，完工日期2019年9月30日。庭审中，瑞远公司还提交了整个小区的房屋测绘报告以及涉案房屋的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。2020年5月30日，瑞远公司向业主作出山水文园入伙通知书，载明山水文园住宅小区已经相关部门验收合格，业主可于2020年5月29日至2020年6月15日（上午8:30-下午17:30）到南翔山水文园售楼处办理入伙手续，并就入伙流程、需要携带的材料予以列明。2020年9月30日，瑞远公司按原告合同上地址向原告寄送收房敦促函，敦促其上房。2020年10月20日，该函被退回。原告董柳与时世宾原共同作为原告起诉两被告，庭审中，时世宾以其未在合同上签名为由撤回起诉。另查明，2018年6月7日，徐州市铜山区大彭镇人民政府（以下简称大彭镇政府）下发了关于江苏南翔建筑有限公司停工的通知，载明根据《徐州市2018年大气污染防治攻坚行动方案》（徐委发〔2018〕17号、《铜山区2018年大气污染防治攻坚行动实施方案》（铜发〔2018〕32号）、《铜山区上海合作组织2018年峰会空气质量保障方案》及《关于转发加强挥发性有机物管控的紧急通知》文件要求，为严格控制挥发性有机物污染，要求南翔建筑公司在6月8日-6月15日（共8天）期间停工，必须经铜山区人民政府和大彭镇人民政府同意方可恢复生产。2018年10月31日，徐州市大气污染防治攻坚行动指挥部办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知，载明11月1-3日期间，徐州市将出现一次较重污染过程，根据省大气办《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，要求各地、各有关部门按照《徐州市2018年大气污染防治攻坚期间污染天气应急管控方案》橙色预警级别落实减排措施。铜山区在建工程工作交流群发布了消息，要求全区所有在建工程1-3号一律停工，4号是否复工等待通知，各项目部施工如有特殊情况，上报我局备案，如被发现未停工项目，一切按照上限处罚。2018年11月14日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知，载明11月15-18日期间，各地、各部门按照《徐州市2018年大气污染防治攻坚期间污染天气应急管控方案》橙色预警级别落实减排措施，各地环保部门要进一步加大钢铁、建材、焦化、化工、冶金铸造等重点行业执法检查力度，各地于每日17时前报送应对措施落实情况。铜山区在建工程交流群发布了15-18号橙色预警，要求15日8时起各类施工工地一律停工，加大道路洒扫降尘频次的消息。2019年1月23日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知，载明24日，我市短时将达到中度-重度污染水平，25-26日，我市将经历一次重污染过程。根据省大气办要求，自1月23日晚8时起，我市启动重污染天气橙色管控预警响应，除涉及安全问题、应急抢险及经市政府批准的工程外，建筑、市政、道路、绿化、水利等各类施工工地一律停止土石方作业。停止露天拆除、爆破、采（碎）石、破碎、混凝土搅拌作业。2019年2月22日，徐州市大气污染防治联席会议办公室下发关于调整重污染天气管控等级的通知，载明2月23-25日，大气污染将进一步加重并持续，空气质量可达中度-重度污染，达到《江苏省重污染天气应急预案》程度预警启动条件。根据省大气办的要求，自2月22日18时起，徐州市提升管控等级，实施重污染天气橙色预警响应，除涉及安全问题、应急抢险及经市政府批准的工程外，建筑、市政、道路、绿化、水利等各类施工工地一律停止土石方作业。停止露天拆除、爆破、采（碎）石、破碎、混凝土搅拌作业。2019年9月24日，铜山区环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于做好近期重污染天气应对工作的紧急通知，载明根据市大气办《关于做好近期重污染天气应对工作的紧急通知》，预计9月25日-29日京津冀及周边地区将出现重污染天气过程，部分地区可持续到10月2日。为确保国庆期间空气质量优良，按照国家统一部署和生态环境部要求，铜山区自9月25日零时起启动重污染天气橙色应急管控，请各地、各相关部门严格落实相关应急管控措施。其中要求除民生保障项目以外，其他露天拆除、施工工地作业暂停。铜山区在建工程工作群发布消息，要求为保障国庆期间安全形势稳定，各项目危险性较大的分部分项工程一律暂停施工，建筑起重设备的安装、顶升、拆卸一律不准作业。2020年2月17日，瑞远公司向大彭镇政府提交复工申请，申请2月17日复工，在复工后该公司将严格遵守疫情防范措施，确保在此期间对每一位员工严防严查，做好有效的防范措施。2020年2月19日，验收人邹学宝、郝允灿在复工申请上备注:已验收，符合复工条件。2020年2月21日，大彭镇政府在该复工申请上盖章。2020年5月20日，徐州市铜山区市场监管局依据作出（徐铜）市监案字〔2020〕00016号行政处罚决定书，认定瑞远公司没有与万科物业发展有限公司或其他有关万科物业签订山水文园小区前期物业服务合同、没有取得大寨河北岸其项目红线外区域的规划依据和现实景观依据，虚构“万科物业服务社区”等虚假信息，擅自使用“万科物业”、“160米水岸绿廊”等虚假信息和无事实依据的内容，通过网络媒体、公众号、售楼处场所等渠道对山水文园项目进行的宣传，为虚假宣传，欺骗误导消费者。瑞远公司的虚假宣传行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，决定对瑞远公司罚款20万元。根据山水文园小区原规划设计图，11号楼与12号楼之间并无泵房，但小区建成后现两楼之间增建了泵房。目前污水管网没有接入小区，天燃气也未接通。2020年9月14日，铜山港华燃气有限公司出具“关于山水文园通气的情况说明”，内容为：山水文园为新建小区，小区内燃气配套设施已全部完成，铜山区大彭镇随循环经济产业园项目敷设市政中压管网已经建设完毕，全部管线均已保压待通气。因上游连通气源为徐州市泉山区内徐州港华市政中压管网，经多次协调在各项手续本月办理完毕的前提下，由徐州港华进行施工，预计2020年底竣工通气。2020年9月16日，徐州市铜山区水务局出具“关于大彭镇区污水情况的说明”，内容为：大彭镇现状污水处理厂日处理污水300方/天，已经满负荷运行不具备新接入污水的能力。南翔山水文园小区污水可接入大彭镇夹河中学红绿灯东处排水预留井处（310国道南侧），但因循环经济产业园市政配套污水处理厂尚未开工建设，暂不具备接入条件，待污水厂建成后可接入。又查明，瑞远公司成立于2008年9月4日，系法人独资的有限责任公司，股东为南翔公司。以上事实，有原被告当庭陈述及原告提交的商品房买卖合同、增值税发票，被告提交的竣工验收备案表、复工申请、政府相关部门下发的文件、竣工验收备案表、入伙通知书，徐州市铜山区水务局、铜山港华燃气有限公司出具的情况说明等证据证实，本院予以确认。本院认为：一、关于原告诉请被告支付逾期上房违约金及违约金的计算方式是否有事实与法律依据的问题。首先，根据涉案商品房买卖合同第十一条的规定，瑞远公司应于2019年10月31日前向原告交付该商品房，而瑞远公司取得竣工验收备案证明的时间为2020年5月28日，逾期上房超过90日，原告有权按照合同第十二条的约定要求被告自2019年11月1日起支付违约金。因约定的每日按照房屋价款万分之二的比例支付违约金并未约定具体起算期限，结合逾期90日交房相较90内交房，其违约行为更加严重，按照合同法关于格式合同解释的相关规定，应按照不利于格式合同提供方的原则解释，故日万分之二违约标准的计算期限应从逾期交房的次日起算。其次，被告抗辩逾期时间应扣除因大气污染治理要求停工的26天以及因新冠××停工的29天，合计55天。对此，本院认为，省、市人民政府对大气污染的管控措施，以及管控措施的实施时间、期限、程度等，系根据大气污染程度而制定，这是被告不能预见、不能避免、不能克服的政府行政行为。涉案D2幢X单元XXX号商品房签订时间为2018年3月31日，故被告要求扣除2018年6月8日至6月15日、2018年11月1日至11月3日、2018年11月15日至11月18日、2019年9月25日至9月29日、2019年1月24日至1月26日、2019年2月23日至2月25日共26天的时间，本院予以支持；车库签订时间为2018年9月10日，其中2018年6月8日至6月15日共8天在原被告签订合同前，故扣减18天。新冠疫情发生时间晚于合同约定的交房时间，被告违约在先，其要求扣除因新冠××导致停工的时间没有依据。第三，根据徐州市铜山区水务局、铜山港华燃气有限公司出具的情况说明，山水文园小区污水管网与天燃气没有接通的原因属于市政干线施工原因，并非被告所能控制，按照合同附件（十二）第5.1条的约定，属于双方约定的免责事由，被告因此不承担逾期交房的违约责任。第四，被告主张于5月30日向原告邮寄入伙通知书，但并未提交邮寄回执单，故本院不予认定。2020年9月30日，瑞远公司向原告寄送收房敦促函，2020年10月20日，该函被退回。根据双方在合同中关于送达及违约条款的约定，2020年10月20日视为原告知道上房时间，且此后违约金被告不再继续承担。综上，被告应向原告支付D2幢X单元XXX号商品房2019年11月1日至2020年10月20日期间的逾期上房违约金48387.35元[735370元×0.0002×（355天-26天）]；支付车库违约金16176元[240000元×0.0002×（355天-18天）]，合计64563.35元。二、关于原告诉请被告瑞远公司支付擅自更换前期物业违约金的问题。铜山区市场监督管理局已经针对被告的虚假宣传行为作出处罚，铜山区住房和建设局亦对现场与规划总平面图不符的问题进行了处罚。本院认为，被告宣称的万科物业等承诺未能实现，因被告上述宣传的内容，有助于提供高小区居住环境，被告亦可以利用此在房屋销售时获取相应利益，现被告的行为被认定为虚假宣传，应对相关业主作出赔偿。结合小区现状及市场行情，酌定被告按照总房款（735370+240000）的1%赔偿原告的损失即9753.70元。三、原告请求被告瑞远公司整改与规划图纸不符的小区配套设施，因属于行政机关主管范围，本院不予理涉。四、关于被告南翔公司的责任承担问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。瑞远公司是法人独资的有限责任公司，而南翔公司则是瑞远公司的唯一股东，南翔公司并未提交证据证明瑞远公司的财产独立于南翔公司的财产，按照上述法律规定，南翔公司应对瑞远公司的涉案债务承担连带责任。故被告南翔公司的辩解意见本院不予采纳。五、原告诉请被告承担律师费1000元，无法律依据亦无合同约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐州瑞远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告董柳支付逾期交房违约金64563.35元；二、被告徐州瑞远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告董柳赔偿因虚假宣传行为造成的损失9753.70元；三、被告南翔恒泰（宿州）物流产业股份有限公司对上述债务承担连带责任；四、驳回原告董柳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2340元，减半收取1170元，原告董柳负担341元，被告徐州瑞远房地产开发有限公司、南翔恒泰（宿州）物流产业股份有限公司共同负担829元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 员 徐金侠二〇二一年七月七日法官助理 魏 娜书 记 员 刘瀚哲