杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭下民初字第1390号原告：杭州凤起物业管理有限公司。法定代表人：史有德。委托代理人：罗君。委托代理人：乐虹。被告：朱红亮。原告杭州凤起物业管理有限公司（以下简称凤起物业公司）诉被告朱红亮物业服务合同纠纷一案，本院于2010年8月30日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判，于2010年10月13日公开开庭进行了审理。原告凤起物业公司的委托代理人罗君、乐虹、被告朱红亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凤起物业公司诉称：2000年11月22日原告依法接管御跸苑物业管理工作，经查发现被告所住大营盘8号4单元702室自2008年1月1日起至2010年未曾交纳物管费，原告一再上门劝其按规定交纳，被告无理拒交。另外，被告所称2008年4月5日被告室内进水，当晚原告就到现场去过，上述漏水事件是因为被告私自接管道，导致米饭堵塞管道。在发生情况不明朗的情况下原告还给被告楼下的业主进行了修补。被告所说的各种理由，根据合同约定及业主委员会跟原告签订的合同，再次证明原告依法履行合同的各项约定以及物业公司存在的必要与收费的合理性，而不是被告个人所说的某种不满意的情况，否则也不会续签合同。楼顶是消防通道，消防通道的门上原告也贴了各种各样的通知及要求，所以原告根本不可能去锁被告所说的消防通道，上锁是个别业主的行为。原告劝阻过业主各种违章的行为，但显然原告是物业公司，没有执行裁判的权利，也没有强制执行的权利。另外，物业管理费和滞纳金的计算方法完全是根据合同进行，不存在任何违约。被告的行为严重违反了《杭州市住宅区物业管理办法》及《杭州市物业管理条例》的相关规定，并侵犯了原告的合法经济利益。故起诉至法院，请求：1.判令被告支付所欠物业管理费1053.36元及滞纳金1887.37元；2.本案诉讼费由被告承担。被告朱红亮辩称：按照约定缴纳物业管理费是业主应当承担的一项基本合同义务，若因物业服务质量达不到合同约定致使业主拒交费用的，则属于物业管理企业违约在先，业主拒绝缴费总体讲属于行使合同履行中的抗辩权行为，是依法采取的自我救济手段。被告所居小区1998年建成，被告于2000年初装修完毕后入住该小区8幢4单元702室。约2002年秋一天凌晨，楼顶水箱漏水，因楼顶垃圾杂物阻塞雨水落水管口，落水不畅，导致被告702室进水，厨房、客厅都有积水，同时也殃及602、502室客厅、厨房内进水，这三户均受到不同程度的经济损失。事后凤起物业公司的工作人员（冯主任）到现场查看，对事情的起因表示认定，但对住户所提出受损赔偿事宜百般推诿，在协商过程中，凤起物业公司对于被告所提出的，认真维护、确保楼顶水箱不再漏水一事也不愿保证，说是应由开发商承担。因当时物管费是由被告所在单位缴纳，所以被告对凤起物业公司的行为没有丝毫制约能力。2007年11月，被告拒交物业费迫使物业管理人员登门协商，被告当时表示：房屋进水事隔已久，房屋家具受损也已难以鉴定，业主的物管费也应该交，但是物业公司必须依照合同约定，对楼顶共用部分履行好管理义务，杜绝因雨水管堵塞，导致业主经济受损事情的再次发生。同时提出，为顶楼业主财产安全着想，预防失窃事故的发生，楼顶通道的钥匙也应由物业公司日常工作人员，或各个单元业主专人保管。当时，凤起物业公司人员信誓旦旦地保证说，这也是他们的工作职责，他们会做好应做的工作的。谁知他们的保证换来的，只是在被告所住单元顶楼通道贴了一张内容是为搞好楼顶卫生、此通道禁止登楼顶的告示并上锁，其他单元的通道畅通无阻，楼顶杂物堆放依旧，部分业主在楼顶甚至种起了棚菜。凤起物业公司这种自欺欺人的工作方法、工作态度着实不负责任。果不其然，时隔不久，2008年4月5日雨夜，还是因楼顶雨水管口被杂物堵塞，再次导致雨水倒灌入被告室内，以致702、602、502室再次受到不同的经济损失。此时的凤起物业公司对被告受损情况不闻不问，于是自2008年起被告拒交物业费，以减少被告的经济损失。2008年原告派工作人员登门与被告协商，被告当时表示在楼顶卫生状况及公共场所占用的情况下，被告是拒绝缴纳物业管理费的，因为被告的房屋进水问题不能得到根本保证，至此原告事后也打过一次电话催交物业管理费，被告没有答复。在此期间物业管理费每平方米要增加0.1元，原告向被告征求意见，被告的答复是在没有解决这件事前被告拒绝签任何文件。被告认为，以上两起事件原本都可以避免，如果按凤起物业公司所认为，第一起屋内进水事件，是因水箱漏水导致的偶然事件，但是根据双方签署的合同，第二章“委托管理事项”第六条，明确指出“公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括了‘水池水箱’”，凤起物业公司对水箱养护不善，是导致被告室内进水的直接原因；至于第二起屋内进水事件，更不应该发生，凤起物业公司管理不善、服务意识低下，对于业主所反映的真实情况敷衍推诿，对于业主所提出的意见建议置若罔闻，造成业主财产因同样的原因屡次受损。凤起物业公司起初明知个别住户私自侵占楼顶公共场所堆放私人杂物，但没能及时加以制止，以致发展到现在多户侵占。根据合同，凤起物业公司有相应的管理义务和权利，然而他们却不作为，没有认真履行合同和物业管理条例，所以他们应当承当全部责任。物业管理企业违反规定，不履行物业管理服务合同或者履行合同未达到规定标准的，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。因此，凤起物业公司理应对由此引发的业主经济损失做相应的经济赔偿和道歉，并拿出具体的整改方案。至于原告由此滋生出的“滞纳金”诉讼请求更属违反合同。根据合同第四章第十八条第八小点，本人因合同纠纷拒交物业费，理应先由物业牵头组织相关部门各方协调解决，而迄今未有第三方就此与被告联系。故请求法院驳回原告的诉讼请求。原告凤起物业公司为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1．房屋所有权证存根1份，欲证明被告是房屋的产权人；2．2010年物业合同1份，3．2009年物业合同1份，4．2008年物业合同1份，证据2-4欲共同证明物业管理公司与被告之间服务与被服务的关系。上述证据经庭审质证，本院认证如下：被告对证据1无异议，认可这是本人的住所，本院予以认定。被告对证据2-4，只认可2008年的合同，其余的合同不认可，被告房屋发生雨水倒灌事件的时间为2008年4月5日，所以所有东西应该以2006年1月18日签署的合同为准，其他两份合同无效。本院认为，证据2－4原告能提交证据原件，合同有业主委员会盖章，与本案具有关联性，故对其证据效力予以认定。被告朱红亮为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1．照片2张，欲证明楼顶上的卫生状况及凤起物业公司没有履行好其对某部分用户私自占有公共空间部分采取相应措施的管理职责，对于侵占公共部分的住户没有劝阻或者制止，无论过程怎样，但结果是没有制止；2．证人证言1份，欲证明证人确认被告提供的答辩状的情况属实。上述证据经庭审质证，本院认证如下：原告对证据1的真实性有异议，认为照片与本案无关，被告举证时原告不在场。对证据2有异议，认为被告他们三户人家是同一单位的，存在关联性，答辩状中的有些陈述也是不符合事实的。本院认为，证据1仅能证明屋顶有花草，并不能证明被告未履行相应的管理职责，故对其证明力不予认定；证据2所涉及的证人无正当理由未出庭作证，故对其证据效力不予确认。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定下述案件事实：2006年1月18日，御跸苑小区业主委员会与原告凤起物业公司签订《杭州市物业管理服务合同》，委托原告负责东至仓河下、南至御跸弄、西至大营盘、北至新横河的住宅小区范围内的物业管理服务，服务内容包括共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护，维护公共秩序，保洁服务，绿化养护管理等。委托管理期限自2006年1月1日至2008年12月31日止。物业管理服务费标准中，大营盘8幢为每月0.35元／㎡；对业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，原告可以逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。合同还对双方权利义务、物业管理服务标准、违约责任等进行了约定。2008年12月28日，御跸苑小区业主委员会与凤起物业公司签订《物业管理服务合同》，约定管理期限自2009年1月1日至2009年12月31日止。大营盘8幢物业管理服务收费标准变更为每月0.45元／㎡；业主每6个月交物业管理费用一次，业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。其他内容与前一份合同基本相同。2010年1月1日，御跸苑小区业主委员会又与凤起物业公司签订《御跸苑小区物业管理委托合同》，约定管理期限自2010年1月1日至2011年12月31日时止。大营盘8幢物业管理服务收费标准为0.45元／㎡；业主或物业使用人向原告交纳服务费为半年一付，上半年的服务费（包括电梯使用费）在3月底前付清，下半年的服务费（包括电梯使用费）在10月底前付清，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费（包括电梯使用费）的，应按逾期付款金额每日万分之二支付违约金。其他内容与前一份合同基本相同。合同签订后，凤起物业公司为该小区提供物业管理服务至今。被告朱红亮系杭州市下城区大营盘8号4单元702室房屋的所有权人。2008年4月5日，朱红亮所住的702室因雨水管堵塞而进水。2008年1月1日至今，被告朱红亮未向凤起物业公司交纳物业管理费，凤起物业公司遂起诉至法院。本院认为：原告凤起物业公司与被告朱红亮所在的御跸苑小区业主委员会签订的物业管理服务合同系双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。业主委员会签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与被告均应按照合同约定履行自己的义务。被告认可原告在小区提供物业管理服务的事实，但认为原告未尽到对房屋建筑共用部位的维修、养护和管理义务，导致其房屋曾因雨水管堵塞而进水，因而拒绝交纳物业管理费。原告认为上述漏水事件是因为被告私自接管道导致米饭堵塞管道造成，与其履行管理义务无关。本院认为，物业管理费系原告在履行为小区提供物业管理服务义务的同时，依法享有的合同权利，原告履行管理服务义务后，被告即应履行支付物业管理费的义务。即使按被告陈述，在被告家中发生漏水事件后，原告到现场查看，并贴出公告等，也可见原告已履行相应义务。如被告认为原告服务存在瑕疵，造成其财产损失，可以另行提起诉讼，故对其抗辩理由不予采纳。因此，原告要求被告支付物业管理费的请求，本院予以支持。被告在原告催交后，仍未交纳物业管理费，应承担相应的违约责任。其中2008年的物业管理费，合同仅约定逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金，并未约定每日按千分之三加收滞纳金，故原告的计算方法缺乏依据，本院按上述约定确定该部分滞纳金为0.88元，其余部分不予支持。2009年的物业管理费，合同约定每半年支付一次，逾期应按每日千分之三加收滞纳金，现原告自愿放弃部分权利，自2010年1月1日起计算滞纳金，但原告的计算方法有误，该部分滞纳金应为379.20元×0.003×237天＝269.61元，其余部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告朱红亮于本判决生效之日起十日内支付原告杭州凤起物业管理有限公司物业管理费1053.36元；二、被告朱红亮于本判决生效之日起十日内支付原告杭州凤起物业管理有限公司逾期交纳物业管理费的滞纳金270.49元；三、驳回原告杭州凤起物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由原告杭州凤起物业管理有限公司负担14元，被告朱红亮负担11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。代理审判员  周菁晖二〇一〇年十一月八日书 记 员  陈 伟