陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终7069号上诉人（原审原告）：西安网讯信息科技有限公司（原西安网讯工业材料技术有限公司）。住所地：西安市莲湖区。法定代表人：杭涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：周丽惠，陕西静远新言律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小泉，陕西静远新言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长城物业集团股份有限公司。住所地：深圳市龙岗区。法定代表人：陈耀忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：屈瞳阳，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长城物业集团股份有限公司西安分公司。营业场所：西安市高新区。负责人：董庆强，该公司运营总经理。委托诉讼代理人：屈瞳阳，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绿地集团西安置业有限公司。住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：李蓟，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：冯婧婷，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。上诉人西安网讯信息科技有限公司（以下简称网讯公司）因与被上诉人长城物业集团股份有限公司（以下简称长城物业公司）、长城物业集团股份有限公司西安分公司（以下简称长城物业西安分公司）、绿地集团西安置业有限公司（以下简称绿地公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初18387号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人网讯公司委托诉讼代理人周丽惠、王小泉，被上诉人长城物业公司及其西安分公司共同委托诉讼代理人屈瞳阳，被上诉人绿地公司委托诉讼代理人冯婧婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。网讯公司上诉请求：1.撤销（2020）陕0113民初18387号判决，改判支持网讯公司一审全部诉讼请求。2.本案一、二费用由长城物业公司、长城物业西安分公司、绿地公司承担。事实及理由：一、一审判决认定网讯公司逾期收房的基本事实错误，致判决错误，依法应予撤销。关于案涉房屋的逾期交付问题，网讯公司以商品房预售合同纠纷案由将绿地西安公司诉至西安市雁塔区人民法院（即本案的一审法院），西安市雁塔区人民法院于2020年12月28日对该案判决，判决书编号(2020)陕0113民初18324号。在该判决书中一审法院已经认定了绿地公司逾期交房的违约事实，并认定绿地公司向网讯公司实际交房的时间为2020年4月1日。因此，本案一审判决认定网讯公司逾期收房，显然与事实不符，且亦与一审法院在先的(2020)陕0113民初18324号民事判决书认定的基本事实相矛盾。一审庭审查明，长城物业公司、长城物业西安分公司是绿地公司选聘的前期物业服务企业；网讯公司与绿地西安公司签订的《商品房买卖合同（现房）》附件十一前期物业服务合同约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因绿地公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业管理费由绿地公司按照合同约定标准在每个月15日前缴纳上个月费用。综上，本案的基本事实是绿地公司逾期向网讯公司交房，网讯公司应自实际收房之日起即自2020年4月1日起承担案涉房的物业费；在实际收房之日前的物业费用等，按照相关合同约定，不应由网讯公司承担，长城物业公司、长城物业西安分公司利用其强势地位迫使网讯公司缴纳本案项下2020年4月1日前的物业费等，无任何事实根据和法律依据；一审判决认定基本事实错误，致判错误，依法应予撤销。二、绿地公司应当履行赠送半年物业服务费的承诺，这既是法律规定的诚信原则的基本体现，也是社会主义核心价值观的基本要求。2014年11月24日绿地公司向网讯公司出具了《物业费赠送确认单》，赠送每套房屋半年物业费。该物业费赠送确认单为双方商品房买卖合同的组成部分，系双方真实自愿意思表示，双方权利义务对等，网讯公司已实际购买案涉房屋，绿地公司应当按照承诺对案涉房屋履行赠送半年物业费的义务。一审判决认为绿地公司是在网讯公司购买五套房屋的条件下才出具的《物业费赠送确认单》，显然与事实不符。绿地公司向网讯公司赠送物业费是每套房屋均赠送半年物业费，而不是买五套才送物业费。一审判决认为双方也未签订《物业费赠送协议书》，绿地公司有权撤销该赠与，显然与法律规定的诚信原则相违背。网讯公司与绿地公司之间是买卖房屋的商业行为，绿地公司向网讯公司承诺赠送半年物业费，并不是在做慈善，而是其售房的对价。现在网讯公司已实际购房并支付了购房款，绿地公司就应当兑现承诺，签订赠送协议，履行半年物业费的义务。这是法律规定的诚信原则的基本体现，也是社会主义核心价值观的基本要求。一审判决认定绿地公司的承诺不成立，或者即便成立绿地公司也有权撤销承诺，显然违背了法律的基本原则，且与弘扬社会主义价值观相左。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，致判决错误。故网讯公司要求二审法院在查明案件事实的基础上，依法撤销原判，并改判支持网讯公司的上诉请求。长城物业公司、长城物业西安分公司共同答辩称，一、网讯公司上诉状中所援引的另案（2020）陕0113民初18324号民事判决书由于双方已经上诉目前并未生效，网讯公司所述的涉案房屋于2020年4月1日才实际交付的主张亦不成立。本案房屋为现房销售，另案（2020）陕0113民初18324号民事判决书，漏查了一项重要事实，即本案网讯公司实际已经向长城物业缴纳了自2018年3月1日起的物业费，其缴纳物业费的行为能够充分证明其认可自2018年3月1日已经收取了房屋，并接受了相应物业服务。同时，本案一审上诉人的起诉状中说到：“原告已将房屋招租，要在2020年4月1日前向承租人交房。才无奈交付了物业费。”这一说法也与另案（2020）陕0113民初18324号民事判决书所载的涉案房屋于2020年4月1日向网讯公司交付的事实认定相互矛盾，不符合常理。网讯公司作为涉案房屋的所有权人。对外招租必然要经过潜在租客的实地考察、看房、相互磋商租赁条件等必备过程，在没有实际收房的情况下，已提前将房屋招租不符合常理，由此推断网讯公司的收房时间必然早于2020年4月1日。另外，根据网讯公司一审提交的微信聊天证据网讯公司已经在2019年对房屋进行装修并对外招租，有潜在租客来看房时长城物业公司也按照网讯公司的要求充分提供方便及配合。二、关于赠送半年物业费的上诉请求，因赠送物业费为绿地公司附义务的赠与，网讯公司未实际购买五套房屋，双方也未实际签署《物业费赠送协议书》。故此，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。绿地公司答辩称，一审判决认定无误，案涉房屋为现房销售合同，2016年11月30日已公告收房，具备交付条件，合同约定网讯公司应当在2017年11月30日之前支付全部房款，但其在2018年3月16日才将房款付清，该违约行为已经（2020）陕0113民初18324号判决认定：网讯公司应向绿地公司支付逾期付款的违约金459768.19元。18324号判决中逾期交房的情况，绿地公司已就该部分提起上诉，绿地公司认为应当以本案一审判决所认定事实，以合同约定的交付日期2018年2月28日作为房屋交付日期。理由如下：案涉合同为现房销售合同，2016年已具备交付条件，买卖合同第11页第12条明确约定：（一）出卖人应当在2018年2月28日向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后。买受人未收到交付通知书的。以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第53页第2.5条亦明确约定：若买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝按期交房的，视同出卖人已按时交房。即一审判决以合同约定的交付日期的最后截止日即2018年2月28日作为交付日期，准确无误。加之，网讯公司诉请的物业费由物业公司收取，绿地公司在本案的物业服务合同纠纷中作为被告主体不适格。故此，一审判决认定事实准确，适用法律准确，请求二审法院予以维持。网讯公司向一审法院诉讼请求：1.判令长城物业、西安分公司退还网讯公司160136.25元，并支付利息856.06元及2020年5月20日起至本金付清之日的利息；2.判令绿地公司对上述金额向网讯公司承担连带给付责任；3.判令绿地公司履行赠送半年服务费的承诺，金额41689.73元；4.本案诉讼费用由长城物业公司、长城物业分公司、绿地公司承担。一审法院经审理查明，网讯公司与绿地公司签订《商品房买卖合同（现售）》，约定网讯公司购买绿地公司开发建设的位于西安市高新区以北西安绿地中心A座6幢1单元49层14904号房屋，该商品房的规划用途为办公，建筑面积361.89平方米，总价款8841696元;买受人应当在2018年2月28日前向买受人交付该商品房；出卖人依法选聘的前期物业服务企业为长城物业。合同第十二条约定。该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件的，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；如买受人未按本合同约定的日期办理商品房验收交接手续的，则自本合同约定的日期最后截止日起即视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费由买受人承担。合同附件十一前期物业服务合同约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未销售，或者因绿地公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业管理服务费由绿地公司按照合同约定标准在每个月15前缴纳上月费用；业主空置房屋的物业管理费由业主缴纳。合同附件十二约定，该商品房的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人，若买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝按期交房，视同出卖人已按时交房，出卖人不再承担逾期交房的责任，且自出卖人通知的交付期限届满之翌日起该房屋的风险责任转移由买受人承担，同时自交房通知书规定的交付期限届满或重新验房期限届满之翌日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的费用（包括但不限于各项契税、物业服务费用以及其他杂费及房屋毁损灭失的风险）即转由买受人承担，因此造成出卖人损失或给出卖人增加其他费用，也应由买受人承担；合同双方确认，该房屋已具备交付条件，在买受人全款付清后，于次月底前将房屋交付给买受人。2018年3月19日，双方就上述房屋办理了网签备案手续。2020年4月1日，网讯公司向长城物业分公司支付涉案房屋2018年3月1日至2020年3月31日期间的各项物业服务费用，金额共计160136.25元。2014年11月24日，网讯公司与绿地公司签订五份《订购协议》，载明：绿地中心项目A幢1单元49层14904号、14905号、14906号、14907号、14908号房屋总价为8862708元、8862708元、3907465元、3907465元、7163093元，各收讫定金180万元，网讯公司已支付的定金将在《西安市商品房买卖合同》签订后，转为房价款。同日，绿地公司向网讯公司出具《物业费赠送确认单》，载明：鉴于2014年9月30日购买绿地公司开发绿地中心A座项目49层04-08号房，总金额32703439，此单据作为赠送老业主物业费金额确认单，物业费金额半年物业费，具体物业费使用详见《物业费赠送协议书》。2016年11月19日，绿地公司通知西安绿地中心A座业主办理房屋交付手续，集中交房期为2016年11月30日至2016年12月6日。一审法院认为，网讯公司与绿地公司签订的《商品房买卖合同（现售）》，系双方真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。合同明确约定，出卖人应当在2018年2月28日前向买受人交付该商品房，如买受人未按本合同约定的日期办理商品房验收交接手续的，则自本合同约定的日期最后截止日起即视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由买受人承担。另一方面，从绿地公司的交房公告可以看出涉案房屋于2016年11月30日已具备交付条件。结合本案实际情况，网讯公司没有在合同约定的日期办理房屋交付手续，应以合同约定的交付日期最后截止日即2018年2月28日作为交付日期，网讯公司承担物业管理费的起算时间为2018年3月1日。因此。网讯公司主张长城物业及其分公司退还物业费及利息，没有事实和法律依据，不予支持。关于《物业费赠送确认单》，绿地公司是在网讯公司一次性购买五套房屋的条件下出具的，属于附义务的赠与，但网讯公司实际并未履行购买五套房屋的义务，双方也未签订《物业费赠送协议书》，绿地公司有权撤销该赠与，现网讯公司要求绿地公司履行赠送半年物业服务费的承诺于法无据。遂判决：故驳回原告西网讯信息科技有限公司的诉讼请求。案件受理费4340元，由网讯公司负担。二审经审理查明，一审查明事实属实。另查明，除一审查明的内容外，《商品房买卖合同》第十二条还约定，该房屋交付时间详见附件十二第二条第2.6条款约定，如买受人未按本合同约定的日期办理商品房验收交接手续的，则自本合同约定的日期最后截止日起即视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由买受人承担。附件十二第二条2.1条约定：房屋交付过程中如买受人发现交付的商品房有瑕疵（如：门窗划痕、玻璃轻微破损、门窗开启不畅、个别插座、灯头安装歪斜等）或任何非属主体结构的质量问题的，应记录在交接文件中，出卖人应在合理期限内整改，但买受人不得以此为由延迟或拒绝办理商品房交接手续。出卖人只须在交付商品房时按约提供了建设工程验收等主合同第九条约定的手续，即视为出卖人按约交付。如买受人因此未按照本约定办理房屋交接手续，视为买受人逾期收房。第二条2.6条关于房屋交付期限的约定：合同双方确认，该房屋已具备交付条件，在买受人全款付清（即一次性付款或分期付款时买受人付清全部购房款；或按揭付款时买受人付清首付款，且买受人的按揭贷款银行已将买受人的按揭贷款全额支付给了出卖人）后，于次月底前将房屋交付给买受人。附件十二第十二条12.8条约定：若根据本合同附件六约定买受人购买的房屋已具备交付使用条件，则出卖人无需再行通知买受人验收及交接房屋，买受人应自行按照本合同约定的交房时间前来办理商品房验收交接手续，如买受人未按本合同约定的交房时间办理商品房验收交接手续则自本合同约定的交房时间起即视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由买受人承担，该房屋及配套设施的保修期自上述通知中约定的验收交接期届满之次日起计算。长城物业西安分公司向网讯公司发出的2018年3月1日至8月31日的缴费通知单显示，该期间各项物业服务费共计38432.56元。网讯公司于2020年4月1日支付了该笔费用。网讯公司作为原告，以绿地公司为被告提起了商品房预售合同纠纷的诉讼，形成雁塔区人民法院（2020）陕0113民初18324号案。在该案中查明，网讯公司向绿地公司支付的最后一笔款项的时间为2018年3月16日。二审中，网讯公司提交了一份在（2020）陕0113民初18324号案卷中提交的情况说明以及业主入住房屋验收表，证明房屋质量存在问题，不符合交付条件。绿地公司对情况说明的真实性不予认可，认为根据验收记录表，房屋质量不存在合同约定的买受人可以拒绝收房的情形。长城物业公司对情况说明的真实性不予认可，对业主入住房屋验收表的真实性认可，但对证明目的不认可。本院认为，根据合同附件十二第2.6条，12.8条的约定，绿地公司、网讯公司确认该房屋已具备交付条件，在买受人全款付清后，于次月底前将房屋交付给买受人，买受人购买的房屋已具备交付使用条件，则出卖人无需再行通知买受人验收及交接房屋，买受人应自行按照本合同约定的交房时间前来办理商品房验收交接手续，如买受人未按本合同约定的交房时间办理商品房验收交接手续则自本合同约定的交房时间起即视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由买受人承担。网讯公司于2018年3月16日支付最后一笔款项，则交房日期应为同年4月30日。网讯公司应在此时间前往办理商品房验收交接手续，否则自当日起即视为该商品房已经交付。网讯公司虽主张其知晓房屋已达到交付条件，也曾前往绿地公司要求收房，由于房屋存在质量问题而未能接收房屋。但网讯公司未能提交其于2018年4月30日依约办理房屋验收交接手续的证据，也未能证明当日房屋确实存在达到拒绝收房条件的质量问题。故可以认定自2018年4月30日起即视为该商品房已经交付。一审法院以2018年2月28日作为交房日期不当，应予以纠正。因此，物业公司收取的2018年4月30日以前的物业服务费12810.85元，缺乏依据，应予以退还。长城物业公司作为设立长城物业西安分公司的法人，也是前期物业服务合同的签订主体，应承担该退还责任，并自2020年4月1日起以12810.85元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，支付资金占用期间的利息至实际支付之日止。本案系物业服务合同纠纷，绿地公司并非物业服务合同法律关系中的一方当事人，网讯公司要求绿地公司就返还物业费事宜承担连带责任缺乏依据。至于网讯公司要求绿地公司赠送半年物业费的主张，也应依据与绿地公司之间的法律关系进行认定，本案不予涉及。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初18387号民事判决；二、长城物业集团股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向退还西安网讯信息科技有限公司物业服务费12810.85元，并以12810.85元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，支付自2020年4月1日起至实际支付之日止的资金占用期间利息；三、驳回西安网讯信息科技有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4340元（西安网讯信息科技有限公司已预交），由西安网讯信息科技有限公司负担4066元，由长城物业集团股份有限公司负担274元。二审案件受理费4340元（西安网讯信息科技有限公司已预交），由上诉人西安网讯信息科技有限公司负担4066元。由被上诉人长城物业集团股份有限公司负担274元。本判决为终审判决。审判长  李雪晴审判员  姬 钊审判员  蒋 瑜二〇二一年七月五日书记员  张 茜