浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终5844号上诉人（原审原告）：朱建宏，男，1973年4月18日出生，汉族，住杭州市下城区。被上诉人（原审被告）：方明，男，1976年11月15日出生，汉族，户籍所在地杭州市下城区，现住杭州市下城区。被上诉人（原审被告）：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。住所地：杭州市西湖区保俶北路**号*层，实际经营地址：杭州市下城区西湖文化广场19号环球中心22F。法定代表人：陆斌斌，该公司副总裁。委托诉讼代理人：吴苏华、王燕，系该公司员工。上诉人朱建宏因与被上诉人方明、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初3729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2017年3月25日，朱建宏作为买方（甲方）与卖方方明（乙方）、居间方我爱我家公司（丙方）签订编号：ZD0124745《购房意向合同》一份，约定转让房屋坐落于杭州市，建筑面积127.42平方米；转让价格3280000元；付款方式为公积金组合贷款，其中首付为转让总价40%；首付款支付时间为《杭州市房屋转让合同》签订后；甲方在签订合同时向丙方支付意向金50000元；甲方应于本意向合同签订后两天内向丙方提供购房查档所需资料，待查档出结果后三天内甲乙双方共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》；甲方要求解除本合同的，应书��提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，甲方无权直接要求丙方返还定金或意向金，可通过诉讼或其他合法方式解决；乙方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，乙方无权直接要求丙方返还保证金，可通过诉讼或其他合法方式解决；当乙方签署本合同后，甲乙双方需积极履行合同约定的义务，若因甲方原因不能按约签订房屋转让合同，已支付的定金由乙方没收，同时乙方同意将没收金额的50%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）；若因乙方原因不能按约签订房屋转让合同，则应向甲方双倍返还定金，甲方同意将乙方返还金额的25%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）；本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让��价的10%向对方支付违约金；其他约定事项：等。朱建宏向方明支付定金50000元。朱建宏于2017年3月27日与方明通过短信协商,询问方明能否让我爱我家或其他中介再找找买家。2017年3月28日，我爱我家公司完成查档，并于同日通知朱建宏。我爱我家公司工作人员洪新峰于2017年3月28日23：06分以短信通知朱建宏“网签在今天凌晨12:00前提交还是参照原政策首付4成，过了今天凌晨12:00就是首付六成，特别提醒。要不然要自行筹备首付6成的比例”。朱建宏回复“政策来的太突然，事实上不可能在你说的12:00前网签。我的5万定金在哪里？政策变化了，我房也买不成了。5万元定金要还给我。意向合同也只能解除了”。2017年4月1日，方明向朱建宏交付敦促函，要求其与翁丹阳于2017年4月4日21时前往我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》，逾期，朱建宏已违约，方明将取回房产三证并没收5万元定金。2017年5月11日，朱建宏提起诉讼，请求判令：1、方明返还5万元购房定金；2、诉讼费由方明承担。原审法院认为：朱建宏与方明、我爱我家公司签订的涉案《购房意向合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效。各方应恪守条约，诚信履行。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点系朱建宏是否构成违约。朱建宏主张因房地产调控政策变化导致意向合同无法履行，其没有违约。方明、我爱我家公司辩称朱建宏未签订《杭州市房屋转让合同》，其行为构成违约。原审法院认为，《购房意向合同》约定，待查档出结果后三天内甲乙双方共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》。经方明、我爱我家公司多次催促，朱建宏未能签订《杭州市房屋转让合同》，其行为已构成违约。朱建宏主张的房地产政策调整，仅系首付款比例提高，而非限定其购房资格，不能导致合同无法履行。且，在房产政策出台之前，我爱我家公司的工作人员已经通知朱建宏并告知相应后果，但朱建宏明确表示不可能网签。朱建宏在原审庭审中所述其在富阳，赶不过来网签；首付比例提高，其经济能力无法履行，均属于其自身原因。由此，方明、我爱我家公司的抗辩理由成立，予以采纳。朱建宏的主张，于法无据，对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年7月17日判决：驳回朱建宏的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由朱建宏负担。宣判后，朱建宏不服，向本院提起上诉称：一、原判认定朱建宏违约没有法律依据，也不公平。朱建宏与方明签订的《购房意向合同》中明确约定首付比例为4成，合同中并没有约��如首付比例增加，须由买房人承担风险。该合同第十条约定了“因交易政策变化造成本意向合同无法履行的，各方均不承担违约责任。”朱建宏3月28日晚23：06分接到我爱我家公司工作人员电话，告知二套房首付比例提高，于3月29日0时开始实施。当时朱建宏告知其在富阳农村，无法在54分钟内赶回我爱我家公司总部完成网签，客观上做不到。且《购房意向合同》中明确约定在查档（查档实际时间为3月28日）后3日内签订《杭州市房屋转让合同》，朱建宏并没有违约。《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第四条规定：“调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款的方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提供、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，可予以支持；出���人应当将收取的购房款或者定金返还买受人。”朱建宏在一审中明确表示因首付款比例提高无法继续履行，其中提交的证据显示即使房东主动降价10万元，朱建宏也付不出首付。限贷政策调整也可视为不可归责于双方事由的解除合同的情况，由于受到售房新政影响的合同，不论是限购措施还是信贷政策的变更，出现履约障碍的买受人都不存在可以追究法律责任的基础。请求二审法院：撤销原判，依法改判支持朱建宏一审诉讼请求。上诉人朱建宏在二审中提交账户历史明细复印件六页，证明朱建宏的家庭银行资产情况，实施新政后朱建宏无力履行合同。被上诉人方明在二审中辩称：朱建宏与方明3月25日签订购房意向合同，朱建宏一审中承认是其自愿的。3月29日零点实施新政，即首付比例提高至六成，3月25-28日，方明与朱建宏就新政的实施短信沟��。3月28日中午中介公司电话告知双方查档成功。朱建宏表示其在富阳无法签约，其不愿意履行。被上诉人方明在二审中未提交新证据。被上诉人我爱我家公司在二审中辩称：朱建宏无权要求返还五万元购房定金。我爱我家公司已尽到合理的居间义务，且朱建宏无法收回购房定金是由于其未准备充足资金，无力支付首付款，导致意向合同无法继续履行，构成违约。方明根据定金罚则没收定金，与我爱我家公司无关。3月28日晚十点多杭州市出台限购政策（名下已拥有一套住房或无住房但有住房贷款记录的，购买二套房首付款比例不低于60%，公积金贷款利率按同期住房公积金贷款基准利率1.1倍执行）。我爱我家公司经纪人获知该消息后立即将该政策和当天若不及时签订正式合同的后果告知朱建宏。我爱我家公司获知该信息亦是通过媒体公开报道。我爱我家公司已尽到合理告知义务。购房意向合同中签名人员和电话联系人员均为我爱我家公司员工，不存在提供虚假人员信息情形。签名人员是谁并不影响合同效力和履行。该人员的确定仅作为我爱我家公司内部绩效考核使用。被上诉人我爱我家公司在二审中未提交新证据。上诉人朱建宏在二审中提交的证据，经出示，被上诉人方明认为不能证明朱建宏的证明对象；被上诉人我爱我家公司对真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为即使其无履行能力，但在新政实施之前，我爱我家公司已经通知了朱建宏，如果新政出台导致朱建宏无力履约，也是其个人原因。本院对证据的真实性予以确认。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，朱建宏、方明及我��我家公司签订的《购房意向合同》系各方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，各方均应按约履行。意向合同约定，朱建宏购房款的付款方式为公积金组合贷款，首付款为总房款40%；朱建宏、方明在查档结果出来后三天内通过我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》。现各方均确认查档结果是2017年3月28日中午出来的，根据上述约定，朱建宏只要在2017年3月31日前与方明签订《杭州市房屋转让合同》即可。3月29日凌晨00:00实行房产新政，首付比例提高至6成，我爱我家公司在3月28日晚23:06分将此消息告知朱建宏，由于房产新政的突然实施，导致朱建宏无法在3月29日凌晨00:00赶至我爱我家公司进行网签，对此朱建宏并没有过错。在朱建宏与方明的《购房意向合同》中约定的首付款比例是4成，而房产新政要求6成，已经改变了双方的合同约定��双方若对此不能达成协商一致，合同履行不能的责任不能归责于双方。且在意向合同中约定“因不可抗力或交易政策发生变化造成本意向合同无法履行的，各方均不承担违约责任。”因此，案涉《购房意向合同》已无法履行，应予解除，朱建宏诉请返还5万元购房定金符合合同约定和法律规定，应予支持。朱建宏的上诉理由成立，本院予以采纳。综上，原审判决认定事实清楚，但实体处理和适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初3729号民事判决；二、方明于本判决生效之日起十日内返还朱建宏购房定金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条���规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，减半收取525元，由方明负担；二审案件受理费1050元，由方明负担（朱建宏已向本院预缴上诉案件受理费1050元，朱建宏应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费1050元，方明应于本判决生效之日起十日内将应负担的1050元交纳至本院，本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。本判决为终审判决。审判长  赵为民审判员  陈 艳审判员  金瑞芳二〇一八年二月二日书记员  袁其伟