江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1023民初2328号原告：郎志安，男，1962年7月23日出生，汉族，住宝应县。原告：丁一兰，女，1964年1月2日出生，汉族，住宝应县。（系郎志安妻子）两原告共同委托诉讼代理人：苗壮，江苏拙正律师事务所律师。被告：王韵，男，1992年7月8日出生，汉族，住淮安市楚州市。委托诉讼代理人：梁永巍，江苏淮左律师事务所律师。原告郎志安、丁一兰与被告王韵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告郎志安、丁一兰及其委托诉讼代理人苗壮，被告王韵的委托诉讼代理人梁永巍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郎志安、丁一兰向本院提出本诉诉讼请求：1.请求判令确认原被告之间2019年12月31日签订的《房屋出租临时合同》于2020年12月31日解除；2.请求判令被告支付原告租金损失46666元（租金损失计算至2021年3月31日，主张至实际返还房屋之日止）；按照每年80000元的标准；3.请求判令被告立即向原告返还案涉宝应县租赁房屋；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月起，被告因经营火锅店需要，即承租了原告位于宝应县房屋。双方于2017年4月23日签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为2017年5月1日至2019年12月31日。2019年12月31日，原、被告双方就案涉房屋续租事宜签订了《房屋出租临时合同》，该合同约定租期为1年，租金为75000元（后双方实际变更租金为80000元）。在上述合同履行期间，被告于2020年9月18日无端向原告发起诉讼，起诉解除《房屋出租临时合同》并要求原告赔偿其所谓损失近60万元，后被告自知难以获得胜诉，于2021年3月12日向法院撤诉。2020年12月30日，原告即向被告发出《不予续租通知书》，明确《房屋出租临时合同》将于2020年12月31日到期，原告到期后不予续租，并限定被告在收到通知后的10日内撤场并交还案涉房屋。上述事实发生后，被告至今仍拒不交还房屋，也拒不支付原告2021年1月至3月的租金损失20000元；另，被告曾于2020年9月10日不当接受了原告转交的2020年9月至12月的租金合计26666元，但被告至今仍不予返还。原告无奈，只得向贵院起诉，请求贵院判如所请。被告王韵辩称，原告非房屋所有权人，不是本案适格原告。案涉房屋登记的不动产所有权人是宝应县捷达客运出租服务有限公司(以下简称“捷达公司”)，本案原告不是房屋的所有权人也不是承租人，无权向答辩人出租房屋并收取租金。1、原告与捷达公司之间没有正式的书面房屋买卖合同，其提供的落款时间为2004年12月5日的收条不符合房屋买卖合同的基本要件,且真实性无法确认。(1)房屋买卖合同应由原告(买受人)和捷达公司(出卖人)签字及盖章，但该收条上仅有所谓“李*权”的签字，且既没有原告的签字，也没有捷达公司的印章，因此,2004年12月5日的收条不符合房屋买卖合同的基本要件及成立房屋买卖合同关系的合意基础；(2)李*权任职捷达公司法定代表人的时间为2005年2月3日至2005年7月24日、2005年10月17日至2011年9月27日，其在2004年12月5日时并非捷达公司的法定代表人，无权代表捷达公司对外签订房屋买卖合同并作出承诺；(3)原告仅提供了收条，并未提供支付购房款的凭据，原告提供的几张收条的真实性均存在疑问,2004年12月5日、2004年12月26日、2005年8月9日这三张收条的时间均不在李锦权法定代表人职务任期内，因此，原告不能证明其已真实的履行了支付合同对价的义务。2、对外签订租赁合同并收取租金是行使房屋处分权的表现，这必须以房屋所有权为前提，或者即使没有房屋所有权，但收取租金是受到房屋所有权人的委托，或者原告作为承租方在经捷达公司同意而转租给答辩人，但本案原告显然没有充分有效的证据证明其是基于合法占有身份向答辩人收取租金。且根据相关法律文书的事实认定和裁判结果来看，原告基于房屋所有权身份提起的诉讼均告失败，这也间接否定了原告签订租赁合同及收取租金行为的合法性。二、原告向答辩人退还部分租金是其真实意思的表现，其无权要求答辩人返还。1、根据原告与答辩人2019年12月31日签订的《房屋出租临时合同》第三条“临时租赁期间，若出现房屋产权被法院查封、拍卖等情形，甲方应退还未扣除的其余押金(含当月租金)。并多退还一个月的租金作为补偿”，基于该条约定，原告在明知案涉房屋被查封拍卖的情况下(详见宝应县人民法院(2018)苏1023民初4432号民事判决书第3页倒数第8行至第9行中原告自述“捷达公司无法还款进而原告购买的案涉房产被查封并将被拍卖”)签订续租合同并收取租金，其行为本身就具有主观故意，理应退还全部已收取的租金。尽管原告仅退还了其中一部分26666元租金，但这是其真实意志的自愿行为,无权要求返还。2、答辩人因宝应县人民法院(2018)苏1023执1458号一案被法院要求协助执行，并明确要求“到期租金直接交付本院，不得给付他人”，答辩人在2019年1月7日收到协助执行通知书后即将这情况告知了原告，但原告仍然以房屋所有权人身份自居与答辩人签订续租合同及收取租金，明显具有获取不当得利及对抗法院执行的目的，其行为是非法的。三、答辩人承租经营的重庆老火锅店已于2021年3月12日停止营业，案涉房屋目前处于空置状态，以待捷达公司收回房屋。由于原告隐瞒了非房屋所有权人的身份，致使答辩人无端卷入诉讼并被法院强制执行，导致答辩人无法正常经营，生意一落千丈。2020年12月30日前几乎已停止经营。2020年12月30日，答辩人在收到原告的《不予续租通知书》后第一时间作出回复，等待宝应县人民法院的相关通知。2021年3月11日，在收到宝应县人民法院(2018)苏1023执1458号通知书后，答辩人立即于2021年3月12日停止营业，目前房屋已处于空置状态，一直等待捷达公司收回房屋，答辩人不会把钥匙交给原告非法占有综上所述，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求贵院依法予以驳回。原告郎志安、丁一兰绕诉讼请求依法提交了：1、房屋买卖合同（收条）及捷达公司证明，证明原告自2005年即向宝应县捷达客运出租服务有限公司购买了案涉101号房屋。支付了大部分的购房款，尾款应在过户时候一次性付清；2、《房屋租赁合同》、《房租出租临时合同》，证明因为捷达公司迟迟未将产证办至原告名下，所以在出租案涉房屋时，租赁合同第七条，原告明确向被告提示产证暂时在捷达公司名下，但实际产权人为原告。因为原告与案外人捷达公司发生争议，房屋租赁合同的期间当时存在宝应法院查封的情况，原告已将这情况如实在临时租赁合同中告知了被告，因此原告不存在隐瞒上述情况的情形。出租临时合同约定租赁期限至2020年12月31日止；3、建设银行转账记录、2020年12月3日宝应法院（2020）苏1023民初4743号庭审笔录，证明原告委托被告向宝应法院支付四个月的房租共计26666元，但被告并未将上述金额支付给宝应法院；4、不予续租通知书，证明在2020年12月30日原告向被告明确表示不再续租案涉房屋，并限定在十日内撤场。被告王韵为支持其抗辩，向本院提供了以下证据：1、宝应县捷达客运出租服务有限公司企业信用登记信息打印件一份，证明房屋的实际所有权人、目前的工商登记状态；2、宝应法院2017苏1023民初1407号民事判决书一份、宝应法院2018苏1023执异31号执行裁定书一份、宝应法院2018苏1023民初4432号民事判决书一份、扬州中院2019苏10民终1278号民事判决书一份，该组证据证明本案原告并非房屋所有权人，案涉房屋实际所有权人是捷达公司的事实。以及证明本案原告以所有权人的身份主张权利的相关诉讼，均告失败的事实；3、建设银行交易明细流水打印件一份，证明为履行原被告双方签订的临时租赁合同，被告已于2020年1月3日向其实际支付租金80000元的事实；4、宝应法院2018苏1023执1458号协助执行通知书以及执行裁决书各一份，证明因房屋的实际所有权人宝应县捷达客运出租服务有限公司涉及到与他人的诉讼，其所有的案涉房产被宝应法院予以执行的事实。以及本案的被告被要求协助执行的事实；5、被告2020年12月30日回复函一份以及微信回复记录打印件两份，证明被告在收到原告的不予续租通知后，第一时间向原告进行了回复，并明确告知原告的要求不能成立的事实；6、宝应法院2018苏1023执1458号通知书一份，证明宝应法院于2021年3月11日明确告知被告无需履行协助执行义务的事实；7、重庆宋城老火锅宝应店停止营业通告照片打印件三份，证明被告已于2021年3月12日停止经营，案涉房屋的实际状况目前是空置状况的事实。上述证据，本院组织各方当事人进行了庭审质证。经审理查明：2017年4月23日，原告丁一兰与被告王韵签订《房屋续租合同》，约定：根据2014年12月26日的《房租续租合同》的乙方汤伟提出：需要将该火锅店房屋使用权在使用期内（使用期至2019年12月30日）的经营权转让给本合同的乙方王韵使用。王韵应向汤伟了解2014年12月26日《房屋续租合同》的全部内容。经双方协商签订如下合同：一、丁一兰同意汤伟将捷达公司综合楼（宝应县白田中路15号）由南向北第1间门市房和门面房南侧屋檐下用彩钢瓦搭建的（约1.5米x8米)临时用房的房屋使用权转租给王韵继续从事餐饮经营，转让期限至2019年I2月30日。房屋使用权转租期间的房屋租赁费不变，即2017年5月1日至2018年4月30日，年租金75000元；2018年5月1日至2019年4月30日，年租金75000元；2019年5月1日至2019年12月30日，共8个月的租金50000元。以上每年的租金均为税后租金，不含丁一兰应缴纳的个人所得税和房屋出租应纳税款项，王韵应在每年的4月30日前，一次性缴纳房屋租金，方可享有下年度该房屋的使用权，不及时缴清房租，视为放弃续租，丁一兰有权收回房屋使用权。二、2014年12月26日《房屋续租合同》的乙方汤伟与本合同的乙方王韵在转让房屋使用权时产生的费用与丁一兰无关。该合同第七条约定，由于该房屋的房产证以宝应县捷达客运出租服务有限公司名义领取，且房产证不在丁一兰处。若有他人（单位）冒用丁一兰的名义将该房屋产抵押给银行，王韵不得在银行要求出具的“放弃经营权与抵押权相冲突的权益”等承诺书或银行出具的“他项权证”中签名，并将情况及时向丁一兰通报，否则，由此造成丁一兰的损失，由王韵承担。合同就租赁期间的水电费用、装修费用、房屋的转租、转让、租期届满后的续租、违约责任等也作了约定。对该份合同的履行情况双方均无异议。2019年12月31日，丁一兰与王韵又签订了《房屋出租临时合同》，载明：双方于2017年4月23日签定的《房屋续租合同》已经到期。鉴于丁一兰的房产（宝应县捷达客运出租服务有限公司的综合楼101室）即宝应县白田中路15号由南向北第一间门市房存在产权纠纷。因王韵需要继续租赁以上房产从事餐饮经营，丁一兰只能将上述房产租赁给王韵临时使用。经双方商定，签订临时合同如下：一、因丁一兰、宝应县捷达客运出租服务有限公司的综合楼101室的房产因产权存在纠纷，故存在不确定性，所以不能签定固定限制的合同。若该房产出现被法院查封或拍卖等情形时，双方签定的该临时合同终止。同时王韵对房产的使用权消失；王韵也不得因此来追究丁一兰的任何责任或损失;若王韵在临时使用期间，对该房屋的投资和修善等损失与丁一兰无关。丁一兰向王韵采用收取押金的方式收取该房屋的临时租金，从签订该临时合同起，王韵向丁一兰一次性缴纳75000元作为押金，丁一兰每月从王韵缴纳的押金中扣除6250元作为临时租金，该押金被临时租金扣完后，双方需重新再议合同。临时租赁期间，若出现房屋产权被法院查封、拍卖等情形，丁一兰应退还未扣除的其余押金（含当月租金），并多退还一个月的租金作为补偿。双方在每年的12月31日前两个月，就房屋的租赁事宜进行协商，重新商定租赁事宜。在合同期间，丁一兰若收回该房屋使用权，应当提前两个月告知王韵，退还未扣除的其余押金（含当月租金），并退还两月的租金作为补偿。临时合同从2020年1月1日起执行，该临时合同还就其他事项作了约定。郎志安、王国光（王韵父亲）分别代表丁一兰和王韵在临时合同落款处签名。临时合同签订后，王韵遂于2020年1月3日付押金80000元给丁一兰，双方均认可临时合同的租金为80000元/年。因捷达公司与他人存在债权债务关系，本院于2019年1月7日作出（2018）苏1023执1458号执行裁定书，冻结宝应县捷达客运出租服务有限公司包括本案出租房屋在内的房屋租金2741960元，并向王韵发出协助执行通知书，通知王韵将到期房屋租金直接交付本院。2020年9月10日王韵与郎志安经协商，郎志安将2020年9月至12月租金26666元转账给王韵，由王韵处理本院（2018）苏1023执1458号协助执行通知书中的义务，但王韵未将该款交至本院。2020年12月20日，两原告向王韵发出《不予续租通知书》，明确表示不予续租案涉房屋，王韵向两原告作了回复，不认同两原告的主张，该房屋目前仍由王韵占有。2021年1月1日以后占用费用未支付。另查明，案涉房屋权属登记时间为2016年4月28日，登记的房屋所有权人为宝应县捷达客运出租服务有限公司，宝应县捷达客运出租服务有限公司与他人间的债权、债务关系执行案，即（2018）苏1023执1458号，本院已执行完毕，并于2021年3月11日通知王韵。案外人李锦权（曾任宝应县捷达客运出租服务有限公司法定代表人），先后从2004年12月5日至2005年12月12日共收到郎志安购房款计255000元。郎志安、丁一兰在本院（2018）苏1023执1458号案件执行中要求确认案涉房屋所有权向本院提出执行异议和执行异议之诉，均被本院予以驳回，其要求确认案涉房屋所有权的执行异议之诉，经二审亦由扬州市中级人民法院予以驳回。本院认为，依照我国民法典的规定，依法成立的合同，自成立时生效，法律另有规定或当事人另有约定的除外。因出卖人未取得处分权导致标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并要求出卖人承担违约责任。本案中的《房屋出租临时合同》为丁一兰、王韵真实意思表示，尽管案涉房屋登记的所有权人为宝应县捷达客运出租服务有限公司，丁一兰无权处分该房屋，但该合同仍为有效合同。原告郎志安非案涉合同相对人，其对王韵没有合同上的权利，故其提出的诉讼请求应不予支持。被告王韵向丁一兰承租案涉房屋后，应按约支付80000元/年的租金，其欠付的2020年度26666元租金应予支付，鉴于《房屋出租临时合同》的租期至2020年12月31日届满，丁一兰、王韵未能就此后的租赁达成合意，《房屋出租临时合同》因租期届满而自然终止，原告丁一兰要求确认《房屋出租临时合同》于2020年12月31日已解除，既无事实依据，也无法律依据，本院不予支持。被告王韵在租期届满后仍占有案涉房屋，未向丁一兰交付房屋，应依法按照原出租临时合同的约定，按每年80000元租金的标准承担房屋占用费。原告丁一兰主张要求被告返还案涉宝应县房屋的诉求及占用期的占用费依法应予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典时间效力〉若干问题》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百九十七条、第六百四十六条、第七百二十一条、第七百三十三条之规定，判决如下：一、被告王韵于本判决生效之日起十日内将位于宝应县房屋交付给原告丁一兰；二、被告王韵于本判决生效之日起十日内给付原告丁一兰房屋租金26666元及其占用费（自2021年1月1日至实际交付房屋时的占用费按年租金80000元计算）；三、驳回原告丁一兰的其他诉讼请求；四、驳回原告郎志安的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2734元，减半收取1367元，保全费487元，合计1854元，由被告王韵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  朱宏宙二〇二一年七月九日书记员  沈 阳