青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终1045号上诉人（原审被告）：青海地理信息产业发展有限公司（统一社会信用代码：91630100MA758HXL6D），住所地：西宁市城西区黄河路13号测绘大厦21层。法定代表人：韩建平，系该公司董事长兼任总经理。委托诉讼代理人：于永，青海泰宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭玉凤（公民身份号码：XXX），女，1962年10月1日出生，汉族，无固定职业，住西宁市城西区黄河路11号泰和祥花园5号楼5225室。委托诉讼代理人：王卫星，青海海博律师事务所律师。上诉人青海地理信息产业发展有限公司（以下简称信息产业公司）与被上诉人郭玉凤占有物返还纠纷一案，郭玉凤于2020年1月14日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令信息产业公司将郭玉凤所有的西宁市城西区黄河路11号1号楼3-210室、3-251室、3-170室、3-258室、3-242室、3-248室、3-250室、3-166室、3-243室、3-247室、3-240室、3-253室、3-171室、3-254室、3-245室、3-169室、3-164室、3-249室、3-165室、3-255室、3-241室、3-167室、3-256室、3-257室、3-244室、3-246室、3-168室、3-252室房屋腾空并返还给郭玉凤。在案件开庭审理过程中，郭玉凤放弃第一项诉讼请求中对3-210室房屋的腾退并返还。西宁市城西区人民法院于2021年3月23日作出（2021）青0104民初221号民事判决，宣判后，信息产业公司不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，2009年5月16日案外人青海禾木房地产开发有限公司与郭玉凤签订《商品房买卖合同》约定：将西宁市城西区黄河路11号1幢7单元3-240号、3-241号、3-242号、3-243号、3-244号、3-245号、3-246号、3-247号、3-248号、3-250号、3-251号、3-252号、3-253号、3-254号、3-255号、3-256号、3-257号、3-258号、3-164号、3-165号、3-166号、3-167号、3-168号、3-169号房屋出售与郭玉凤，郭玉凤购买的商品房为预售商品房，付款方式为合同签订后一次性付款，于2010年12月30日前将房屋交付郭玉凤使用；还约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向西宁市房产交易管理所申请登记备案。2009年5月18日案外人青海禾木房地产开发有限公司与郭玉凤签订《商品房买卖合同》约定：将西宁市城西区黄河路11号1幢7单元3-170号、3-171号房屋出售与郭玉凤，郭玉凤购买的商品房为预售商品房，付款方式为合同签订后一次性付款，于2010年12月30日前将房屋交付郭玉凤使用；还约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向西宁市房产交易管理所申请登记备案。2009年7月14日案外人青海禾木房地产开发有限公司与郭玉凤签订《商品房买卖合同》约定：将西宁市城西区黄河路11号1幢7单元3-249号房屋出售与郭玉凤，郭玉凤购买的商品房为预售商品房，付款方式为合同签订后一次性付款，于2010年12月30日前将房屋交付郭玉凤使用；还约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向西宁市房产交易管理所申请登记备案。郭玉凤当庭陈述上述合同签订后向西宁市不动产登记服务中心申请合同备案登记，因房屋开发商原因，涉案房屋至今无法办理产权证，涉案房屋于2013年10月向其交付由其处分、使用、收益，信息产业公司于2019年2月搬入涉案房屋。信息产业公司辩称2018年11月28日案外人青海禾木房地产开发有限公司与其上级单位青海省测绘地理信息局签订《协议书》约定以青海禾木房地产开发有限公司位于西宁市城西区黄河路11号三楼天益缘商务宾馆3780.07平方米房屋抵偿债务，信息产业公司基于该协议内容及上级单位安排搬入涉案房屋。另查明，2009年5月12日案外人青海禾木房地产开发有限公司与蒋新民签订《终止黄河路泰和祥小区合作开发的协议》约定：将双方所建的黄河路泰和祥花园小区商铺无偿给付蒋新民1100平方米，商铺方向、位置在第三层靠黄河路，商铺为连接一起的整体商铺，按蒋新民提供的名单签订房屋买卖合同作为付给蒋新民的退投资款及分红。案外人青海禾木房地产开发有限公司陈述，其基于该协议及蒋新民要求与郭玉凤签订了上述商铺的买卖合同，涉案商铺于2012年交由郭玉凤对外出租使用。另案外人青海禾木房地产开发有限公司陈述，因欠付信息产业公司上级单位青海省测绘地理信息局工程款，故经郭玉凤同意将涉案商铺抵债与信息产业公司、由信息产业公司于2019年2月搬入使用，同时其公司代信息产业公司向郭玉凤支付租金。对代付租金事项郭玉凤、信息产业公司均不予认可。原审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》规定，物权公示原则为法律规定的基本原则，即不动产的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定进行登记，本案中虽涉案房屋未进行登记，仅对涉案《商品房买卖合同》办理了备案登记，备案登记并不直接产生不动产物权设立或者变动的效力，但结合本案相关事实，涉案房屋未办理过户登记非因买受人即郭玉凤自身原因，且案外人青海禾木房地产开发有限公司在签订涉案商品房买卖合同后已将涉案房屋交付郭玉凤，郭玉凤以双方协商的方式支付价款，并在信息产业公司搬入前合法占有涉案房屋进行使用和收益，故郭玉凤主张信息产业公司腾退涉案房屋具有事实和法律依据，予以支持。信息产业公司虽辩称依据与案外人青海禾木房地产开发有限公司签订的协议书对涉案房屋合法占有，但该协议书约定生效条件为“《商品房买卖合同》签订、办理完毕预告登记手续同时具备”，信息产业公司未提供证据证明该协议书已生效，即信息产业公司未提供充足有效证据证明其对涉案房屋系合法占有，且该协议书签订时间晚于郭玉凤签订的《商品房买卖合同》，故对信息产业公司的答辩意见不予采信。另，案外人青海禾木房地产开发有限公司陈述其已经代信息产业公司向郭玉凤支付涉案房屋租赁费，但其未提供证据证明系与郭玉凤协商将涉案房屋交由信息产业公司使用并代为支付涉案房屋租赁费，郭玉凤、信息产业公司对此亦不予认可；另其提供的部分收条及银行转账凭证均形成于2019年2月信息产业公司搬入涉案房屋之前，无法证明与本案具有关联性，故对此陈述亦不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第二百零八条、第四百六十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：信息产业公司于本判决生效之日起十日内向郭玉凤腾退并返还位于西宁市城西区黄河路11号1幢7单元3-240号、3-241号、3-242号、3-243号、3-244号、3-245号、3-246号、3-247号、3-248号、3-249号、3-250号、3-251号、3-252号、3-253号、3-254号、3-255号、3-256号、3-257号、3-258号、3-164号、3-165号、3-166号、3-167号、3-168号、3-169号、3-170号、3-171号房屋。本案诉讼费已减半收取50元，由被告青海地理信息产业发展有限公司负担。宣判后，信息产业公司不服，向本院提起上诉，认为原判认定物权归属不当，适用法律错误。案涉27套房屋没有办理不动产产权证书，亦不在郭玉凤占有和使用之中，郭玉凤与案外人青海禾木房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》以及办理“合同备案”的行为并非物权的权属证明。根据《民法典》第二百一十七条之规定，案涉房屋尚未发生物权转移，因此案外人青海禾木房地产开发有限公司仍然享有该27套房屋的所有权。上诉人通过顶账协议约定，并且案外人将房屋已交付上诉人实际占有、使用，故不存在侵权行为。再者，27套房屋与实际房号和面积不相符，在产权不明，标的房屋不明确的情况下，郭玉凤主张产权为时过早，也可能会导致执行不能，请求二审人民法院撤销原判，依法驳回郭玉凤的诉讼请求。郭玉凤辩称，原判认定事实清楚，判决结果准确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是信息产业公司占有使用涉案27套房屋的行为是否构成侵权、郭玉凤要求信息产业公司腾退上述房屋的理由能否成立。郭玉凤分别于2009年5月16日、5月18日、7月14日与案外人青海禾木房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了青海禾木房地产开发有限公司开发建设的西宁市城西区黄河路11号1幢7单元3-240号至3-258号的19套房屋及3-164号至3-171号的8套房屋，27套房屋的面积为1120.26平方米，所签《商品房买卖合同》均进行了备案登记。因消防未验收等原因所涉商铺一直无法办理房屋所有权证，但郭玉凤实际占有使用上述商铺，2013年11月1日，郭玉凤将建筑面积为1120.26平方米的商铺出租给李鸿雁经营宾馆，租期为五年，李鸿雁自己承租了四年，2017年11月1日以后商铺又转租给了第三人王国仲，由第三人向郭玉凤交纳租金。因此郭玉凤虽未办理房屋所有权证，但属于房屋的合法使用权人。信息产业公司于2019年2月开始占有郭玉凤所购的商铺作为办公用房，依据就是与青海禾木房地产开发有限公司于2018年11月28日签订的《协议书》，而《协议书》约定甲方青海省测绘地理信息局（信息产业公司的上级单位）与青海禾木房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》并且办理网上预售备案登记手续后《协议书》生效，但双方并未签订《商品房买卖合同》，更未办理备案登记，故信息产业公司将郭玉凤合法使用的商铺以尚未生效的《协议书》为依据占有无法律依据，构成侵权，原判判令信息产业公司腾退并无不当，应予维持。青海禾木房地产开发有限公司虽与青海省测绘地理信息局协议约定以三楼3780.07平方米的房屋抵偿债务，但信息产业公司在实际使用过程中也仅占有使用了郭玉凤购买的1120.26平方米的商铺，再者《协议书》中约定顶账房屋的房号与郭玉凤签订的《商品房买卖合同》中的房号一致，所以判令腾退不会造成执行不能。原判认定事实清楚，判决结果准确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人信息产业公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩雪梅审判员 任 宁审判员 李 娟二〇二一年七月五日书记员 冶 静附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。