北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0114民初1497号原告（反诉被告）：张夏瑜，女，汉族，1990年3月21日，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：郝丽虹，女，汉族，1953年6月3日出生，住北京市西城区。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：缪寿建。原告张夏瑜与被告郝丽虹、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员宋玉希独任审判，并公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告郝丽虹提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告张夏瑜，被告郝丽虹到庭参加诉讼。第三人麦田公司经本院邮寄送达起诉状及传票，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。张夏瑜向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告撤销原、被告之间的合同。2、请求法院判令被告退还押金及剩余房租3780元整。3、请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2020年9月3日与北京麦田房产经纪有限公司、被告郝丽虹订立合同。合同中约定，由原告作为承租人，租下位于北京市昌平区的房屋，北京麦田房产经纪有限公司作为居间人提供交易机会，被告为出租人。在合同订立前，原告与麦田公司的沟通中，麦田公司不断催促，并以房东年龄较大不方便来店里等原因没有提供房东的相关产权信息，最终，原告出于方便被告的好意，同意通过线上签约的方式订立合同。但是被告、麦田公司自始没有告知案涉房屋没有接通暖气管道、在有暖气片的情况下无法使用供暖设备的情况。2020年10月11日，原告正式入住案涉房屋，10月14日合租房中另一房间的承租人问：“你知不知道这个房子没有暖气，你租的时候他们没跟你说吧。”此时原告方知屋内根本没有暖气。询问后，被告回复，制暖需要使用空调，房屋的暖气片本身无法供暖。原告询问中介后，中介告知该房屋不可能接通暖气。原告认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条之规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。首先，对于北方城市，是否具备暖气是房屋重要信息，该信息直接影响交易是否能够达成，是交易前应当告知的，房屋中介作为居间方受被告委托寻找租客，有义务提供完整、准确的房屋信息；被告作为该不动产所有人，房屋在其管理控制之下的，被告有义务知道该房屋没有配备暖气。其次，麦田公司与房东在明知没有暖气的情况下，未尽合理告知、审慎交易的义务，均不构成善意。且在原告事后询问时，麦田公司与房东相互推诿，对房屋没有暖气设备的重要事实刻意回避，甚至提出“暖气要用空调”。在麦田公司与被告恶意串通之下，故意使原告对案涉房屋的暖气问题陷入错误认识，并基于该错误的认识与麦田公司、房东订立合同。综上所述，依据前述法律规定，原告请求撤销先前与麦田公司、被告订立的合同。合同各方应退还因合同给付的费用。麦田公司已经对此表示承认，并已经与原告达成和解，退还了原告的中介费。被告应退还全部房租、押金共7200元,鉴于原告已经使用了57天，原告认可参照租赁合同中的价款，按60元/天支付房屋使用费，9月5日至10月31日，共57天，合计3420元。郝丽虹辩称，答辩人郝丽虹于2020年8月26日委托麦田公司租赁位于昌平区的房屋。委托麦田公司租赁房屋时，郝丽虹对房屋设施及使用情况毫无隐瞒。有关房屋租赁事宜均由麦田公司经办。首先，原告张夏瑜起诉状所述“麦田公司不断催促，并以房东年龄较大不方便来店里等原因没有提供房东相关产权信息”“被告、麦田公司没有告知案涉房屋没有接通暖气管道”等，房屋租赁全程由麦田公司与原告沟通，为张夏瑜与麦田公司的双方行为，与被告郝丽虹无关。1.被告郝丽虹在与麦田公司签委托书时，房本及身份证都已正式存档。2.委托麦田公司租赁房屋时，郝丽虹对房屋设施及使用情况毫无隐瞒，包括取暖设备，被告不存在欺诈行为。3.由于是自采暖房屋，房屋租赁合同上没有规定对承租人收取取暖费，其次，原告张夏瑜起诉状所述“原告事后询问时，麦田公司与房东相互推诿，对房屋没有暖气设备的重要事实刻意回避，甚至提出暖气要用空调”“在麦田公司与被告恶意串通下，原告对涉案房屋的暖气问题陷入错误认识”等，不符合事实，被告无论对麦田公司，还是对原告均未隐瞒实情。原告的“错误认识”与被告无关，原告自己应承担责任。且国家未规定不允许空调采暖。1.原告张夏瑜本人实地看房，应对房屋各设施充分的勘查与了解，有不确定的问题应当及时询问。租赁合同中未规定房屋采暖方式，合同是双方履约，对合同未作规定的内容，原告不能把责任直接推卸给被告，由原告起诉状提交的证据可见，原告租房事宜全程与麦田公司沟通，租房时对于房屋状况并没有向被告进行询问。原告入住40余天后，才对取暖设备提出质疑。2.原告对取暖设备提出质疑，被告第一时间诚实回答，并不存在互相推诿，刻意回避、恶意串通。3.北京市有多种取暖方式：自采暖、集中供暖，自采暖有电采暖、燃气采暖，国家没有规定不允许空调取暖。以北京市集中供暖要求为参照：温度要达到16至20度，采暖期为当年11月15日至次年3月15日.原告退房日期尚未进入北京市采暖期，在未对冬季房屋的温度进行实际体验的情况下，进行无根据推定，缺少事实依据。4.事实上，同屋租户可证明：冬季室温现在在没开任何取暖设备的情况下可达到18度。此外，原告张夏瑜得知房屋使用空调取暖后，并未提出退租，而是提出转租给他人，直到11月8日张夏瑜还未找到客户，遂提出退房要求，11月9日原告张夏瑜搬走屋内个人用品。本诉诉状中所写“房屋使用57天，按60元/天支付房屋使用费，9月5日至10月31日共57天”，与事实不符。5、原告与被告签订的房屋租赁合同约定，租房合同期限为一年,根据租房合同规定第十一条第二项“乙方提前退租的，应提前30天通知甲方，并按月租金的100%向甲方支付违约金。”原告张夏瑜2020年11月8日提前退租，应该按月租金的100%向被告支付违约金。且房租周期为每月5日开始计算，原告张夏瑜2020年11月8日提出退租，提前通知不足30天，应每日按日租金的100%向被告支付租金。被告郝丽虹不同意退还押金、剩余房租。郝丽虹提出反诉请求：1、请求法院判令被反诉人赔偿反诉人4天房租损失240元整；2、被反诉人违反合同规定，私自转租房屋，请求法院判令被反诉人赔偿违约租金1800元整；3、请求法院判令被反诉人赔偿反诉人交通费、通讯费、精神损失费共计600元整；4、请求法院判令原告承担本案诉讼费。事实和理由：反诉人郝丽虹于2020年8月26日委托麦田公司租赁位于昌平区的一间房屋，在委托麦田公司租赁房屋时，反诉人郝丽虹对房屋设施及使用情况毫无隐瞒，有关房屋租赁事宜均由麦田公司经办。2020年10月14日，被反诉人张夏瑜提出对用空调取暖设施不满意，但未提马上退租，而是提出转租给他人，直到11月8日被反诉人张夏瑜还未找到客户，遂提出退房要求，于11月9日被反诉人张夏瑜搬走屋内个人用品，本诉诉状中所写“房屋使用57天，按60元/天支付房屋使用费，9月5日至10月31日共57天”，与事实不符。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法首先，根据租房合同第十一条第二项“如乙方未提前30天通知的，则不足30天的部分，还需每日按日租金的100%向甲方支付租金。”被反诉人张夏瑜11月8日提出退房，而房租仅交到12月4日，按照合同，被诉人还需按日租金100%补交12月5日至8日房租，即60×4=240元整。现反诉人郝丽虹请求法院判令被反诉人张夏瑜赔偿被告4天房租损失240元整。其次，被反诉人张夏瑜违反合同规定，私自将房屋转租、转借他人，反诉人郝丽虹核实情况后，请求法院判令张夏瑜赔偿违约租金。房屋租赁合同第八第一项明确规定“租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋部分或全部转租、分租、转借给他人”，反诉人2020年9月18日去此房时，发现被诉人租赁的房屋内居住着一名男性。根据以上事实，被反诉人张夏瑜没有经过反诉人郝丽虹同意，私自将租赁房屋转租转借他人，属于违反合同规定，现反诉人郝丽虹申请法院追究被反诉人法律责任，要求被反诉人张夏瑜赔偿违约租金1800元整。此外，被反诉人张夏瑜从10月14日至11月10日经常每日几次电话、微信骚扰反诉人郝丽虹，至反诉人郝丽虹身心俱疲，身体和精神受到极大伤害，接到法院通知急火攻心，高烧一周之久，数次电话沟通、多次往返于现居住地与回龙观之间实地考察取暖情况、前往法院等地处理此事，请求法院判令被反诉人张夏瑜赔偿反诉人郝丽虹通讯费、交通费、精神损失费600元整，并请求法院判令被诉人张夏瑜承担本案诉讼费。张夏瑜辩称，一、答辩人已尽到合理审慎的审查义务，反诉人已自认没有履行告知义务；反诉人与麦田中介的委托关系，决定了案涉合同的法律效果直接约束反诉人。1、北方地区的采暖确有多种方式，但不论采取什么取暖方式或有没有供暖，都应明确告知，反诉人应当在签订合同前就明确告知暖气片无法工作，只能用空调，而不是在已经签订，发生损失后的履行合同期间才诚实回答。2、反诉人与麦田中介是委托关系，与答辩人之间的合同直接约束反诉人，中介在处理委托事务中为反诉人带来的损失，应由反诉人和麦田中介据委托法律关系解决，不应由答辩人承担。二、答辩人是因受到欺诈、反诉人提出租房合同第十一条第二项显失公平，故答辩人请求依法撤销合同。首先，反诉人在反诉状中承认了屋内没有任何供暖设备、设施的情况，也承认了屋内安装的暖气片是反诉人有意让其不能使用的。其次，反诉人、麦田中介在签署合同时均未对答辩人告知此重要事项。由于北京冬季寒冷，鉴于北京当地的情况，房屋是否具备供暖条件是在房屋租赁事务中应当明示的事项，三、对于答辩人让亲戚暂住的行为，反诉人此前均未对该事项表示异议，已经默示的追认了答辩人的行为，答辩人不存在违约事项。四、答辩人得知房屋只能使用空调后之所以并未提出退租，是因中介提出转租他人，挽回损失。直到11月8日还未找到客户，提出退房，中介退还中介费。五、答辩人未对反诉人实施骚扰等行为，其主张的精神损害赔偿没有法律依据。麦田公司经本院合法传唤未到庭,亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2020年9月3日，出租人郝丽虹与承租人张夏瑜签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：房屋坐落于北京市昌平区，建筑面积十平米；租金标准1800元/月，支付方式押一付三；房屋租赁期自2020年9月4日至2021年9月4日。合同第十一条违约责任第（二）款中约定：乙方提前退租的，应提前30日内通知甲方，并按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方有权将剩余租金及押金折抵违约金，剩余部分退还乙方，不足部分乙方应于甲方向其发出补足违约金通知之日起2日内补足，同时，如乙方未提前30日通知的，则不足30日的部分，还需每日按日租金的100%向甲方支付租金。合同签订后，张夏瑜支付房屋租金5400元及押金1800元。2020年10月14日，张夏瑜因该房屋无法使用暖气取暖，微信与郝丽虹联系，郝丽虹表示房屋是用空调取暖。2020年11月6日，张夏瑜与郝丽虹就带其他客户来看房进行了协商，2020年11月8日，张夏瑜向郝丽虹发送微信提出当日退租。郝丽虹认为房屋租赁合同因张夏瑜违约而解除。另查，麦田公司要求张夏瑜出具声明后，将佣金1800元退还于张夏瑜。声明内容为：承租人认可,承租人与中介之间,对居间服务中发生的纠纷达成一致意见,同意中介退还承租人佣金,但承租人仅与中介方达成和解,再无纠纷。本院电话询问麦田公司，麦田公司回复“签约之前、签约之时出租人未向我司告知无法使用暖气事宜。房屋有暖气片，具体能否供暖是租赁双方沟通的”。本院认为，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。本案中，案涉租赁房屋是否由采用暖气供暖属于影响合同履行的条件之一,现郝丽虹未提交证据证明其对房屋只能采用空调供暖一事对张夏瑜进行了告知,张夏瑜主张租赁房屋时对房屋供暖情况产生了误解,其要求撤销双方之间签订的房屋租赁合同有事实及法律依据。但其直至11月8日告知郝丽虹交接房屋，对于其要求退还11月8日之后的租金部分及押金本院予以支持。郝丽虹主张系张夏瑜违约并要求其承担违约金及各项损失无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条之规定，判决如下：一、撤销张夏瑜、郝丽虹与第三人北京麦田房产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》；二、郝丽虹于本判决生效之日起七日内退还张夏瑜房屋租金1560元、押金1800元，以上共计3360元；三、驳回张夏瑜的其他诉讼请求；四、驳回郝丽虹的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由郝丽虹负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  宋玉希二〇二一年七月十二日书记员  王婵娟