广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初13100号原告：胡敬亭，男，1985年1月24日出生，汉族，住广州市天河区。被告：林红，女，1973年9月27日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。原告胡敬亭诉被告林红房屋租赁合同纠纷一案，本院2021年3月4日立案后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，由审判员程秀建独任审理。原告胡敬亭及被告林红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付按住房合同约定的2020年2月－5月6日租金72834元及合同规定的滞纳金18630元，滞纳金计算标准：合同第三条的约定计算。2.被告立即向原告支付2020年2月－5月6日相关物业管理费及水电费4536.4元。3.被告立即向原告支付相关房屋租赁税费及其滞纳金共3865.35元。以上合计99865.75元。事实和理由：2019年9月10日，原告与被告、王德辉开始沟通房屋租赁事宜。2019年10月1日，原告与被告签订租房合同，该合同的细节沟通、定金收取均由王德辉主导。合同明确约定租赁相关税费、管理费、水费由被告承担。被告理应按合同的约定在2020年2月10日前支付2月的租金，但直至2月14日，被告一直未付租金。后原告考虑到受疫情的影响，免除了被告2020年2月的租金，并要求王德辉承诺2020年3月1日前必须支付3月租金和2、3月的税费和管理费，王德辉应允。但至3月20日，王德辉反以疫情为借口拖延支付租金。4月4日，原告通过微信向王德辉提出按合同违约执行，即收回房屋并丢掉非法占用物业的物品。期间王德辉一直以继续经营和立刻交租等理由拖延至4月17日，经多次联系无果后，原告无奈向黄花岗街出租屋管理中心提出单方解除合同备案请求。2020年5月6日，街道管理员经现场查证及拍照后正式解除合同关系。鉴于被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，故向法院提出诉讼。被告辩诉：不同意原告的诉讼请求。原告在2月1日已经自行到街道解除合约并锁住了涉案房屋，春节后我发现无法进入使用，不可能产生水电费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月，原告与案外人王德辉（被告的丈夫）就房屋租赁展开协商。2019年10月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租房合同》，约定：一、甲方同意将广州市环市东路511号-513号2楼东座（乡镇企业大厦）面积340平方米租给乙方作写字楼使用，租期6年，即从2019年9月30日起至2025年9月30日止。二、甲乙双方约定租赁租金为每月23000元（不含税、水电费、以及管理费），租赁每两年递增浮动5%，免租期1个月。三、乙方于每月十日前向甲方交付租金，如乙方逾期不交，即从当月十六日起按所欠租金总额以每天百分之一向乙方计付滞纳金，如到当月二十日乙方仍未交付租金，甲方有权收回租房，甲方除向乙方追索所欠租金外，乙方已交付的两个月保证金不予退还，充作违约金作为对甲方的赔偿。如乙方拒绝退还物业，甲方即有权采取强制措施，对其财产进行清点处理，收回房间，另行出租，一切责任由乙方自负。四、双方签订合同后，乙方必须向甲方交付当月租金和两个月保证金合计69000元，合同期满保证金退还乙方，但不计付利息。五、物业管理费按楼面建筑面积3.6元/平方米计1224元/月，水费、电费按楼层分电表、分水表显示的使用度数，以供电局当次收费标准加公用电分摊和变损计算及按电梯停层数摊分电梯电费计收电费，由乙方每月5日前自行向物业管理公司缴纳。六、乙方所承租的房间，不得擅自转租，不得中途随意退房，确需提前退房，除交付迁出当月租金外（不满一个月的，当一个月交租）保证金不予退还，本合同即行终止执行。前述合同签订后，王德辉通过微信转账向原告支付了2019年12月、2020年1月的租金。2020年2月14日，原告向王德辉发送微信称考虑到疫情对被告造成的影响，虽然原告自身亦有困难，但仍决定免除涉案房屋2月的租金，但被告仍需支付税费和管理费，下个月（3月）正常交租，且必须在每个月1日前支付租金和房产租赁税费。3月2日，因被告未及时支付租金，原告再向王德辉发送微信催缴租金等费用。3月21日，王德辉通过微信与原告沟通协商减免租金，原告予以拒绝。4月4日，原告再向王德辉发送微信称如王德辉确定弃租的，涉案房屋内的所有物品归其所有并在下周办理注销租赁登记手续。同日，王德辉回复表示继续租赁并支付四月的租金，但希望免除3月租金。4月7日，原告微信告知王德辉称3月租金收1万元，4月租金以及12.1.4月的税费以及管理费应一次性付清给原告。4月10日，王德辉发送微信给原告表示在次日与原告当面沟通，原告表示同意。次日，双方未能当面协商。原告向案外人广州市百顺鑫物业管理有限公司支付了涉案房屋2020年2月、3月、4月的管理费、水电费各1224元以及5月水电及管理费1843.6元。原告另向广州市越秀区黄花岗街来穗人员和出租屋服务管理中心支付了涉案房屋在2019年12月至2020年1月的出租屋税费及滞纳金合计3865.35元。庭审中，原告称由于被告一直未与其联系，故原告在2月底3月初将涉案房屋上锁，并于5月7日将房屋内物品清空，期间一直与被告有沟通。被告则称其在2月看到房屋被锁后即叫王德辉与原告联系，事实上，原告并未将物品清空，而是再转租给他人使用。以上事实，有双方当事人提交的《租赁合同》、《收据》、《税收缴款书》以及微信聊天记录等证据及本案庭审笔录在案佐证。本院认为：原、被告自愿签订的《租房合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。原、被告均应依约切实履行各自负担的合同义务。被告承租涉案房屋从事的教育培训类经营项目，遭受到新型冠状病毒疫情的冲击与影响，实属双方在合同订立时不可预见、亦不能克服的不可抗力。双方当事人应在疫情发生后，本着平等协商、共御风险的原则就合同的履行进行磋商。由于原告在签订合同前即是与被告的丈夫王德辉磋商合同内容，合同履行期间也是由王德辉向原告支付租金，因此原告在被告未能正常支付的情况下与王德辉沟通协商，并无不当。根据原告与王德辉的微信聊天记录来看，原告亦认可疫情的冲击对被告的经营造成的影响，其同意免除2月租金、3月租金仅收取1万元。虽然原告的该减免租金的意见附带条件是被告按时支付4月份以后的租金以及欠缴税费等，但诚如本院前述疫情风险共担以及公平原则，本院酌定按此标准减免被告应付租金。因此，被告应向原告支付2020年3月份租赁租金10000元以及4月至5月6日的租金，合计37600元。至于被告辩称双方合同实际于2020年2月即已解除，根据原告与王德辉的微信聊天记录可见，王德辉直至2020年4月4日仍表示要继续承租涉案房屋，并在4月10日微信联系原告当面沟通，故双方之间的租赁合同在此时仍在履行之中，被告的该项抗辩意见，本院不予采信。至于原告主张的2020年2月至5月6日的管理费、水电费4536.4元是涉案房屋在租赁期间实际发生的费用，原告业已垫付，被告理应将该费用支付予原告。此外，根据前述合同约定，原告收取的每月租金不含税金，双方合同中虽未明确约定因涉案房屋租赁发生的租赁税由被告负担，但从前述原告收取的租金为不含税、管理费、水电费的实收租金净值可见，被告应承担该税金。现原告主张被告退还其垫付的税金3865.35元，并无不当。至于原告主张的逾期付款的滞纳金实为逾期付款违约金，鉴于被告未能按时支付租金实非故意违约所致，而且原告收取被告两个月的租金作为保证金并未退还，根据前述合同的约定，如因被告未付租金导致违约的，该保证金充作违约金作为对原告的赔偿，该保证金亦已足以弥补原告的逾期收取租金的损失，故对原告的该违约金请求，本院不予支持综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告林红应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告胡敬亭支付2020年3月1日至5月6日的租金合计37600元。二、被告林红应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告胡敬亭支付2020年2月1日至5月6日的物业管理费、水电费合计4536.40元。三、被告林红应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告胡敬亭支付房屋租赁税费及滞纳金合计3865.35元。四、驳回原告胡敬亭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1148元，由原告胡敬亭负担619元，被告林红负担529元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  程秀建二〇二一年七月七日书记员  李洁茹梁洁欣