北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初1734号原告（反诉被告）:陈前火，男，1965年5月4日出生，汉族，农民，住湖北省阳新县。委托诉讼代理人：杨建垒，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚静，北京市中闻律师事务所实习律师。被告（反诉原告）:陆晶,男，1966年7月9日出生,汉族，无业，住天津市武清区。委托诉讼代理人：袁京，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）陈前火与被告（反诉原告）陆晶租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告陈前火的委托诉讼代理人杨建垒，被告陆晶的委托诉讼代理人袁京到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈前火向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决陆晶返还押金91641元及资金占用损失暂计为1000元（以91641元为基础，利率按一年期贷款市场报价利率（LPR），自起诉之日起计算至押金退还完毕之日止);2、要求陆晶给付违约金91641元；3、依法判决诉讼费由陆晶承担。事实和理由：2019年4月12日，我（承租方）与陆晶（出租方）就位于北京市大兴区天宫院街道思邈路1号院21号楼1层21-1、21-2号的房屋签订了《房屋租赁合同》，合同约定:租赁期限自2019年4月12日至2029年5月25日止，我向陆晶支付押金91641元。2020年8月，经双方协商解除《房屋租赁合同》，经双方协商，我腾空租赁房屋并注销注册地为租赁房屋上的公司，以不影响下个租户的正常注册及营业，陆晶返还原告押金91641元。之后，我依约完成工作，并且涉案房屋已有新租户营业并注册公司。我与陆晶联系要求退还押金，陆晶一直未回复。故我为维护自身合法权益，故诉至贵院，请求法院依法支持我的诉讼请求。陆晶辩称：不同意陈前火的全部诉讼请求，请依法予以驳回，支持我的全部反诉请求。一、陈前火在房屋租赁期间内每次租金支付都未按照合同约定日期支付，欠缴各项费用达2000元，应按月租金的100%向我支付违约金。合同约定第一年房屋租金，陈前火支付932203元，尚欠97447．3元，构成违约，应当按照合同约定支付违约金及拖欠的租金。房屋租赁合同约定第二年房屋租金，陈前火支付242536元，且晚于约定的时间支付，构成违约，应当承担违约责任。二、陈前火在开庭过程中，也明确承认并未按照合同约定日期准时交纳房租，而是因为经营效益问题多笔向我支付租金，构成违约，应承担违约责任。三、陈前火未按照约定日期腾退房屋及恢复原状，工商注册至今未注销，构成违约，无权要返还押金。四、陈前火单方违约，并非我单方解除合同，且依照房屋租赁合同约定，陈前火无权要求违约金。五、陈前火在开庭过程中称2020年8月25日至31日是我主动提出解除合同给付其的免费搬离期，不应当计算租金的主张不存在。六、陈前火开庭称第四季度房屋租金双方协商免除陈前火一个月租金的主张不成立。综上所述，陈前火的主张无事实根据和法律依据，且涂改、伪造证据掩盖事实真相，企图逃避拖欠的租金及承担违约金。同时，双方于2019年4月12日签订房屋租赁合同及补充协议，对租赁期限、租金支付标准及方式、押金、违约责任等合同项目进行了详细约定，其中:1．房屋租赁期限约定为自2019年4月12日至2029年5月25日;2．房屋租金支付标准及方式按照双方补充协议约定支付;3．押金为91641元;4．违约责任约定:租赁期内陈前火如不按照约定支付租金达10日的,应按月租金的100%向我支付违约金、陈前火如提前退租，应当提前60日通知我，否则应按月租金的100%向我支付违约金，我并可要求陈前火将房屋恢复原状或赔偿相应损失。双方合同签订后履行过程中，陈前火在第3次租金支付中，晚支付超过10日，应当按照合同约定承担违约责任(支付违约金91640．75元)、在第4次租金支付中，少支付一个月租金，应当按照合同约定承担违约责任(应当承担支付一个月租金及晚支付超过10日的违约金，共计:183283．5元)。后陈前火于2020年8月又单方违约，单方解除房屋租赁合同，并承诺于当月25日前完成租赁房屋的腾退并恢复原状，并于2020年9月20日完成注销租赁房屋的各类证件，但陈前火至2020年10月也未完成腾退房屋，未恢复原状，至今也未完成注销租赁房屋的各类证件，导致我房屋各项经济损失。为了维护我的合法权益，特诉至贵院，1．请求陈前火支付违反合同约定提前退租未提前60日通知我的违约金79088．3元及利息（以79088．3元为基准,利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自违约之日起计算至实际支付之日止)；2．请求陈前火支付违反合同约定超过10日未支付租金的违约金170730．05元及利息(拖欠第一季度租金及第四季度租金的违约金91641．75元加79088．3元)及利息（以170730．05为基数，利息按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算，自违约之日起计算至实际支付之日止）；3．请求陈前火支付拖欠房屋租金97447．3元（拖欠第一季度租金18359元加第四季度租金79088．3元）及利息(以97447．3元为基准，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自违约之日起计算至实际支付之日止)；4．请求陈前火支付违反合同约定私自转租给第三人的违约金91641．75元及利息（以91641．75元为基准，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自违约之日起计算至实际支付之日止)；5、请求陈前火支付2020年8月份至2020年10月22日房屋占用使用费244378元及利息（以244378元为基准，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自违约之日起计算至实际支付之日止)以上五项诉请共计683285．4元；6、本案本诉及反诉诉讼费用由陈前火承担。请依法予以裁判，驳回陈前火的全部诉讼请求，支持我的全部诉讼请求。陈前火针对被告（反诉原告）陆晶提出反诉的辩称：不同意陆晶反诉请求，解除租赁协议是陆晶主动提出，提出的日期2020年8月5日，其通过在微信中主动提出，是陆晶在和下一个承租人北京谊品弘科技有限公司（以下简称谊品弘公司）建立了租约意向后主动向我提出，要求我搬离，是陆晶提出解除协议的动机，构成违约的是陆晶，并非我。我并不存在迟延支付租金行为，在第三次需要支付租金之前，我已经向陆晶提出变更租金，陆晶也同意由原来每平米每天8元，变成每平米每天7元，在微信中对变更的租金进行了计算，我方在确定好新的租金后及时向陆晶支付了剩余租金。我不存在欠付租金行为，陆晶所说欠付一个月租金是第四个季度的租金，对应日期为2020年2月26日-2020年5月25日，当时赶上春节，疫情爆发，经过跟陆晶交涉，陆晶一开始同意租金减免一半到2月，后来同意租金减免一个月的租金，我在2月28日将租金全部支付完，陆晶在微信中也表示收到。2020年8月31日我已经搬离了租赁房屋，同时也将水卡等给了陆晶，并不存在拖欠租金行为。8月26日-8月31日的租金不是拖欠，是因为陆晶主动提出的解除合同，让我提前几天搬离，给我的免费搬离期。谊品弘公司的注册时间是9月24日，从建立租赁的意向到谈判，注册应当有两个月的时间，所以我并没有妨碍其继续出租，故我并没有妨碍陆晶再次租售的问题。故这十天我不认为应当支付租金，是因为陆晶看到有更雄厚的企业，故要求解除故这十天应当给我方搬离的时间。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，对于双方当事人有争议的事实，本院进行认定。2018年7月5日，陆晶取得大兴区思邈路1号院21号楼1层21-1、21-2的不动产权证书。2019年4月12日，陆晶（出租人，甲方）与陈前火（承租人，乙方）签订北京市房屋租赁合同，现陈前火与陆晶分别向本院提供了各自的租赁合同，但是双方的合同的内容不一致，本院向当时为双方提供居间服务的北京中联时代房地产经纪有限公司（以下简称中联公司）调取了中联公司留存的房屋租赁合同。本院调取的中联公司留存的北京市房屋租赁合同约定：房屋坐落于北京市大兴区天宫院街道办事处思邈路1号院21号楼1层21-1,21-2。房屋权属状况：甲方持有房屋所有权证。租赁用途商业。房屋租赁期限自2019年4月12日至2029年5月25日，共计拾年。甲方应于2019年4月12日前将房屋按约定条件交付乙方。租金标准及支付方式详见补充协议季付。支付方式押一付三，各期租金支付日期详见补充协议。押金91461元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。租赁期内的下列费用的承担方式，租赁期内的下列费用中，5、7、8由甲方承担，其它由乙方承担：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费。转租除甲乙双方另有约定以外，乙方须事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达0日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达0日的。2、欠缴各项费用达2000元的。3、擅自改变房屋主体结构的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。违约责任（一）甲方有上述情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有上述情形之一的，应按月租金的100%支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付责任但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按标准支付违约金。（五）丙方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，除退还已收取的佣金外，还应赔偿由此给甲方或乙方造成的损失。其他约定事项：合同期满后，乙方须把该房屋的所有证照注销完毕方能退租。房屋租赁期满后，在同等条件下，乙方享有优先承租权。补充协议约定：房租支付方式为押一付三，具体支付日期如下：一、第一年房屋租金为1099701元及押金91641元，支付方式季度付款。1、租金支付日期为2019年4月12日支付金额274925元，支付租金日期为2019年4月12日至2019年8月25日。2、租金支付日期为2019年8月26日支付金额274925元，支付租金日期为2019年8月26日至2019年11月25日。3、租金支付日期为2019年11月26日支付金额274925元，支付租金日期为2019年11月26日至2020年2月25日。4、租金支付日期为2020年2月26日支付金额274925元，支付租金日期为2020年2月26日至2020年5月25日。二、第二年房屋租金为1099701元，支付方式季度付款。1、租金支付日期为2020年5月26日支付金额274925元，支付租金日期为2020年5月26日至2020年8月25日。2、租金支付日期为2020年8月26日支付金额274925元，支付租金日期为2020年8月26日至2020年11月25日。合同签订后，双方按照约定履行各自的义务，陆晶交付了房屋，陈前火交纳了押金91641元及租金。本案在审理过程中，陈前火向本院提供了与陆晶的微信聊天记录，双方在2020年8月，由陆晶提出，双方协商一致解除合同，8月5日陆晶发微信：双方议定：1、承租方同意于2020年8月25日前完成已租房屋腾空并恢复原状。2、承租方承诺在2020年9月20日前完成此房屋注册的各类证件，以不影响下个租户的正常注册及营业。3、出租方同意在承租房屋按期完成上述1、2的工作后，承租方支付房屋押金（押金应扣除未恢复原状出租房屋的维修费用）。陈前火于8月10日微信回复：出租方（甲方），承租方（乙方）经双方议定同意订立如下协议：1、承租方同意于2020年8月25日前完成已租房屋腾空并恢复接手时原状（三个门面玻璃橱窗及后背隔墙拆除）。2、承租方承诺在2020年9月25前完成此房屋注册的各类证件，以不影响下个租户的正常注册及营业。3、出租方同意在承租房屋按期完成上述1、2的工作后，返还承租方合同约定的押金。4、出租方如不履行本协议返还承租方合同约定押金视为合同违约。5、本协议双方签字后生效，原租赁合同作废（失效）。陆晶于8月13日、18日微信回复：1、出租方提出的8月25日完成回复原状并完成撤销注册，是根据租赁合同约定的撤场时间要求。2、出租方同意在承租方按期完成上述的工作后，向承租方支付房屋押金。3、双方对时间和退还押金的约定，并不违反租赁合同规定的各项条款。4、出租房屋不存在的责任，更不能因为双方约定撤场、撤销注册及退还押金就可以作废租赁合同。因此，你提出的合同解除协议是不合理的。陆晶于8月31日发微信：今天8月31日了你啥时能清理完。陆晶9月5日再次发微信：陈老板，你那些证件注销了吗把截屏发给我行吗？陈前火回复：正在注销，税务注完。陈前火10月19日微信：陆总，押金的事你准备怎么解决呀。陈前火提出通过上述微信记录可以证明双方租赁合同已经协商解除，并且其已经于2020年8月30日搬离了涉案房屋，因为新租户和房东要求就基本清理，并未完全恢复原状；同时提供2020年9月10日的烟草专卖零售许可受理单，已经提出歇业，2020年9月30日行政许可决定书批准。还提供了工商注销手续，用以证明已经所有手续都已经办理，同时提供了谊品弘公司2020年9月已经注册成立，并未受到影响。陆晶提出双方约定25日前搬离，但是陈前火在8月30日搬离，但是也没有对涉案房屋恢复原状，同时烟草许可是歇业不是撤销，工商注销2021年6月9日，都没有按照约定时间完成。同时谊品弘公司本来要注册两间，但是因为陈前火的原因只能注册另外一间，而且我在9月才出租给谊品弘公司的。陆晶提供转账记录和微信记录：1、2019年8月26日、28日向陈前火催缴租金；12月2日向陈前火催缴租金。2、2020年2月21日催促陈前火交纳租金：2月26日-5月25日，超市租金243．2+133．41=376．61,376．61*90*7/天．平米，租金合计237264．3元，2月份减半减租金38226元，2月25日再次向陈前火催缴租金。陈前火微信回复27号转，用以证明陈前火拖欠房屋租金，应承担违约责任。还提供现场照片，用以证明陈前火并未按照约定8月25日完成腾退恢复原状。陈前火的质证意见：对于转账记录真实性、合法性、关联性认可，但是对证明目的不予认可；关于租金支付在微信中已经明确当时协商租金由8元每平米每天，降至7元每平米每天，对于2月份租金因疫情双方已经确定减少租金，且2020年2月28日陆晶微信回复收到房租谢谢。所以租金支付不存在违约。本院认为：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷系民法典实施之前的法律事实引起的民事纠纷案件。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。陈前火与陆晶2019年4月12日签订的北京市房屋租赁合同及补充协议，系双方真意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。根据双方的微信聊天记录可以确定上述租赁合同及补充协议已经双方协商一致解除，解除时间应以双方约定的腾退的时间2020年8月25日解除。虽然双方在合同履行过程中，陈前火存在晚于合同约定时间交房租和少于合同约定数额交房租的情况，根据陈前火提供的微信记录，且确实受疫情影响的实际情况，双方已经通过协商解决，并未产生纠纷，所以双方才于2020年8月开始协商解除合同，且在双方协商解除合同过程中，陆晶并未提出上述问题，视为双方已经协商一致解除合同，所以双方均应按照约定履行合同解除之后的义务，现陆晶认可陈前火在2020年8月30日搬离涉案房屋，虽然陈前火提出系陆晶给予其的免租搬离期及新租户和房东要求未恢复原状，但是并未提供充分的证据予以证明，故对陈前火此主张本院不予采信；陈前火存在逾期搬离及未恢复原状的情形。对于烟草专卖手续及工商登记注销手续，分别于2020年9月30日、2021年6月9日完成，亦未按照双方约定时间完成，亦存在违反双方解除协议的约定。同时陆晶提出因为陈前火未及时履行上述义务，给其造成损失，但是并未提供充分的证据予以证明，本院亦不予采信。对陈前火要求陆晶返还押金91641元的诉讼请求，因为其本身并未完全按照解除协议的约定履行义务，综合考虑陈前火虽然迟延，但是也确实完成了上述约定的义务，本院酌情确定陆晶返还陈前火押金68000元；对陈前火要求陆晶给付资金占用损失暂计为1000元（以91641元为基础，利率按一年期贷款市场报价利率（LPR），自起诉之日起计算至押金退还完毕之日止)及给付违约金91641元的诉讼请求，本院不予支持。因为双方属于协商一致解除房屋租赁合同，且在合同履行过程中及解除合同协商过程中，陆晶均未对转租提出异议的实际情况，综上对陆晶提出要求陈前火支付提前退租未提前60日通知违约金79088．3元及利息（以79088．3元为基准,利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自违约之日起计算至实际支付之日止)、超过10日未支付租金的违约金170730．05元及利息(拖欠第一季度租金及第四季度租金的违约金91641．75元加79088．3元)及利息（以170730．05为基数，利息按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算，自违约之日起计算至实际支付之日止）、拖欠房屋租金97447．3元（拖欠第一季度租金18359元加第四季度租金79088．3元）及利息(以97447．3元为基准，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自违约之日起计算至实际支付之日止)、私自转租给第三人的违约金91641．75元及利息（以91641．75元为基准，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自违约之日起计算至实际支付之日止)、2020年8月至2020年10月22日房屋占用使用费244378元及利息（以244378元为基准，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自违约之日起计算至实际支付之日止)以上五项诉请共计683285．4元的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陆晶于本判决生效后十日内返还陈前火押金68000元；二、驳回陈前火的其他诉讼请求；三、驳回陆晶的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用9302元（案件受理费3986元，反诉费5316元），由陈前火负担2486元（已交纳），由陆晶负担6816元（已交纳5316元，余款自本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 彭 超二〇二一年七月十四日书记员 徐再奇