海口市琼山区人民法院民 事 判 决 书(2018)琼0107民初70号原告：林少珍，女，1967年9月26日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：张德明，海南海大平正律师事务所律师。委托诉讼代理人：江辉宇，海南海大平正律师事务所律师。被告：李南，女，1962年2月27日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。被告：高建军，男，1962年8月1日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。第三人：海南红塔卷烟有限责任公司，住所地海南省海口市国家高新技术产业开发区云龙产业园。法定代表人：梁生龙。委托诉讼代理人：曾庆成，男，海南红塔卷烟有限责任公司下属实业公司副书记。原告林少珍诉被告李南、高建军、第三人海南红塔卷烟有限公司（以下简称海南红塔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林少珍及其委托诉讼代理人张德明、江辉宇，第三人海南红塔公司委托诉讼代理人曾庆成到庭参加诉讼，被告李南、高建军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院缺席审理。本案现已审理终结。原告林少珍向本院提出诉讼请求：1、请求确认李南与林少珍于2001年3月16日签订的海南××区房的《转让书》合法有效。2、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：李南、高建军系夫妻，原同为海南卷烟厂（其权利义务承受人为海南红塔公司）职工，1996年通过向海南卷烟厂缴纳19035元房款，从海南卷烟厂购买了位于海口市××路房70%的产权。2001年3月16日，李南与林少珍签订《转让书》约定：”一、拟定以人民币38000元（内含房改押金条据贰张及防盗门发票一张）转让，以现金一次性付清，李南同时付给林少珍同志房改押金条据贰张及防盗门发票一张，共计人民币20430元。房产所有权由李南名下转为林少珍名下之后，李南及家属不得再有异议。二、李南如调离本单位，厂部需收回房改房，李南只负责退还林少珍18000元整（如果厂方收回房改房，林少珍住房期间应每月按100元房租交纳房租，房租费由18000元中扣除，剩余金额如数退还林少珍），转让后其他任何方式处理房改房与李南无关，并由林少珍自己办理厂部所需办理的所有事项。三、如产权厂部同意更改户名，由林少珍同志自己去办理，以交房之日起，厂部所收的一切费用均由林少珍同志负责”。合同签订当日，林少珍向李南支付了转让款38000元，李南按约将卷烟厂的收据及防盗门发票原件交付林少珍。林少珍一家于2001年4月入住该房产至今。合同签订后，李南、高建军夫妇先后调离红塔卷烟厂，之后，该房可以进行房改（公司将100%产权出售并过户给员工），因李南、高建军已不是海南红塔公司的员工而无法完成房改。最近，该小区房产进行商业拆迁，在确定房产安置拆迁补偿主体时产生纠纷，开发商和海南红塔公司以无法确定林少珍购买诉争房产合同的真实有效性为由，不确认林少珍是安置拆迁补偿的权益人。原告认为前述《转让协议书》是双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，原告已履行了全部合同义务，并在讼争房产居住达16年之久，合同是合法有效的。被告李南、高建军共同辩称：李南、高建军与林少珍之间不存在对合同的异议。自合同签署后，李南、高建军与林少珍都履行合同条约，李南、高建军既没有向林少珍主张合同无效，也没有主张房子权益。后来该小区进行拆迁，林少珍因海南红塔公司主张李南、高建军为权益人而无法获得安置拆迁补偿才联系李南、高建军要求配合其获得权益，在这之前李南、高建军对拆迁不知情，也不计划因为拆迁而主张合同无效。因为当时只有李南、高建军才能办理相关程序，所以李南、高建军委托相关人员进行办理。李南、高建军主张合同有效，不主张房屋权益，不获取安置拆迁补偿权益。李南、高建军现永久停止委托人员进行办理进程。根据合同第二、第三条约定（转让后其他任何处理房改房与李南、高建军无关，并由林少珍自己办理厂部需要办理事项。）因此所有事务应由林少珍自行办理。林少珍无法获得权益是因为开发商与海南红塔公司不确定其为权益人，而不是因为李南、高建军主张权益才使林少珍无法获得权益。因此，李南、高建军与林少珍之间不存在合同纠纷，林少珍的诉讼请求不成立，法院应予驳回。第三人辩称：一、根据1996年1月8日海南卷烟厂关于出售厂区原公有住房和集资建房的请示及上级主管部门的批复意见。该文件中规定向职工出售厂区公有住房，其产权比例为7:3，即职工拥有70%产权。30%的产权及土地使用权归属厂方。为确保不造成国有资产流失，本案中的6幢404房30%产权属海南红塔公司公有产权。二、关于林少珍起诉李南、高建军房屋买卖合同纠纷一案，海南红塔公司没有倾向主张，由法庭依照法律公平判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了海南卷烟厂收据、转让书、收据、1998年1月13日的防盗门发票、物业管理公司出具的证明、有线电视用户手册、有线电视缴费的收据、海南民生管道燃气有限公司预收专用收据、购买燃气灶发票、缴纳电费收款收据、房产登记信息查询情况说明、海南卷烟厂关于出售厂区原公有住房和集资建房的请示、海南卷烟厂关于出售厂区原公有住房和集资建房请示及上级主管部门批复意见、琼山市公有居住楼房出售申请表，当事人对上述证据的真实性均无异议，该证据经本院审查，本院对其真实性予以确认。根据本院采信的证据及庭审查明的内容，本院认定事实如下：李南与高建军系夫妻关系，原同为海南红塔公司职工，海南红塔公司向职工出售其厂区公有住房，位于海口市××路4房原本属海南红塔公司所有，房改中，李南向海南红塔公司支付19035元，海南红塔公司将上述房屋分配给李南、高建军居住使用，李南拥有房屋产权的70%，海南红塔公司拥有30%的产权及土地使用权。2001年3月16日，李南与林少珍签订《转让书》，约定：一、李南将海南红塔公司房改房6幢404房以38000元价格转让给林少珍，转让款一次性付清，李南同时将房改押金条据贰张及防盗门发票壹张交给林少珍；二、李南如调离海南红塔公司，厂部需收回房改房，李南退还林少珍18000元，如厂方收回房改房，林少珍住房期间应每月按100元房租缴纳房租，房租费从18000元中扣除，剩余金额退还林少珍。转让后其他任何方式处理房改房与李南无关，并由林少珍自行办理厂部所需办理的所有事项；三、如厂部同意产权更名，由林少珍自行办理，以交房之日起，厂部所收的一切费用由林少珍负责。《转让书》签订当日，林少珍向李南支付了转让款38000元，李南将收据及防盗门发票原件交付原告，并将房屋交予原告居住使用至今。现房屋产权办理登记在海南红塔公司名下，因房改办证时，李南和高建军均已离开海南红塔公司，不符合办证条件，因此目前该房屋无法过户至李南名下。本院认为：根据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第一款的规定：”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”即不论享有所有权或处分权与否，只要不具备法定无效的情形，买卖合同应有效。本案中，李南拥有涉案房屋产权的70%，海南红塔公司拥有30%，李南将其与海南红塔公司共有涉案房屋出售给林少珍，双方为此签订《转让书》，该《转让书》系双方真实意思表示，林少珍已付清合同对价房款，李南亦将房屋交付林少珍使用房屋至今，双方均按合同约定履行各自的义务，合同目的已经实现，虽李南在出售房屋时未取得房屋100%产权，但双方之间的转让协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，《转让书》应属有效。因此，林少珍请求确认《转让书》合法有效，于法有据，本院予以支持。综上，根据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告李南与原告林少珍于2001年3月16日签订的海南××区房的《转让书》有效。案件受理费250元，由被告李南、高建军共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员 郭 煊二〇一八年二月二十七日书记员 蔡慧文速录员 王月会