陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终12209号上诉人（原审被告）：西安东佳英语培训中心，住所地：西安市雁塔区小寨西路**银泰城**。法定代表人：邢小东，系该公司理事长。委托诉讼代理人：李庆胜，男，1969年7月14日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：西安顺时来百货有限公司，，住所地：西安市小寨西路**法定代表人：邓朝军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨易凡，男，1993年7月19日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。上诉人西安东佳英语培训中心（以下简称东佳培训中心）因与被上诉人西安顺时来百货有限公司（以下简称顺时来公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2021）陕0113民初11459号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员秦燕燕独任审理。本案现已审理终结。东佳培训中心上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.诉讼费由顺时来公司负担。事实与理由：一审判决程序违法。2018年5月17日西安酷思学网络科技有限责任公司及李利与东佳培训中心签订《转让协议》，东佳培训中心实际经营人为西安酷思学网络科技有限责任公司及李利，房屋租赁后续责任应由酷思学公司及李利承担。顺时来公司对此知晓。一审判决事实不清，对双方合同约定未进行全面审查，片面适用合同条款。2020年12月1日顺时来公司正式解除租赁合同，东佳培训中心予以认可并按照顺时来公司要求出具《撤场证明》，彼此不再追究责任。顺时来公司要求东佳培训中心继续支付租金、管理费；赔偿违约金，无事实依据，且显失公平。顺时来公司辩称，一审判决正确，双方依法成立租赁合同关系，保证金已全部抵扣占有使用费。一审判决金额合理。顺时来公司向一审法院起诉请求：1.东佳培训中心支付顺时来公司欠付租金及综合管理费共计317254.76元；2.东佳培训中心支付顺时来公司2020年12月1日至2020年12月27日占有使用费174052.48元；3.东佳培训中心自2021年1月1日起按491307.24元为本金，按日千分之一的标准支付逾期付款违约金；4.东佳培训中心支付顺时来公司违约金352990.8元；5.诉讼费由东佳培训中心承担。一审法院认定事实：2018年顺时来公司与东佳培训中心签订《租赁合同》和《综合管理服务合同》，约定由顺时来公司提供小寨银泰城9层面积为1720平方米的场地出租给东佳培训中心经营东佳英语使用，合同期限自2018年1月1日起3年，其中第三个租赁年度租金标准为1.2493元/天/平米，物业管理费标准为30元/月/平米，每月费用为51600元。后东佳培训中心拖欠租金和管理费，2020年8月7日，东佳培训中心向顺时来公司出具还款计划，还款计划载明：“收贵司付款通知单，现欠缴5-9月的固定租金以及3-9月的物业管理费用，共计684593.81元，我校已清缴了7月的房租64463.88元，现缴纳8月、9月的房租物管288025.36元以及6月7月的能源费10041.04元共计298066.4元，我司将在8月份向贵司支付完毕，剩396568.45余元我司特此申请分为5期清缴完毕。第一期：最晚缴纳时间为9月30日缴纳金额为118212.68元+79313.69元共计197526.37元；第二期：最晚缴纳时间为10月31日缴纳金额为118212.68元+79313.69元共计197526.37元；第三期：最晚缴纳时间为11月30日缴纳金额为118212.68元+79313.69元共计197526.37元；第四期：最晚缴纳时间为12月30日缴纳金额为118212.68元+79313.69元共计197526.37元。第五期：最晚缴纳时间为1月31日缴纳金额为118212.68元+79313.69元共计197526.37元。”2020年12月1日，顺时来公司向东佳培训中心发出《解除合同通知函》，要求解除《租赁合同》和《综合管理服务合同》。2020年12月向顺时来公司向东佳培训中心发出催撤场通知函。2020年12月23日，东佳培训中心向顺时来公司出具撤场证明：“我司于12月27日下午18:00点前将场内（9F东佳英语校区）所有设施设备、家具、教材文件等清空，并做好场地卫生清洁交还于贵司验收。逾期未清理的物品我司自愿放弃所有权，由此产生的法律责任与贵司无关。”顺时来公司自认东佳培训中心已支付《关于东佳外语培训中心房租还款计划》中第一期全部款项，第二期已支付118212.68元，剩余未支付。第三期、第四期、第五期每期118212.68元，系下一个月的租金及物业管理费，因租赁合同已解除，未实际产生，故不再主张。经过顺时来公司自认已支付过的金额，计算出目前东佳培训中心尚欠顺时来公司317254.76元=[79313.69（第二期）+79313.69（第三期）+79313.69（第四期）+79313.69（第五期）]。东佳培训中心对于双方之间的《租赁合同》和《综合管理服务合同》于2020年12月1日解除认可。但认为涉案房屋实际系西安酷思学网络科技有限责任公司及李利实际使用，应由西安酷思学网络科技有限责任公司及李利承担租赁和管理费用。一审法院认为，顺时来公司与东佳培训中心均认可《租赁合同》和《综合管理服务合同》于2020年12月1日解除，确认《租赁合同》和《综合管理服务合同》解除。合同解除前，尚欠顺时来公司租赁费管理费共计317254.76元，顺时来公司主张东佳培训中心支付，予以支持。对于顺时来公司主张的违约金，东佳培训中心称显失公平，审查后认为，违约金过高，综上本案的情况，酌情支持违约金按照欠款金额的10%计算为宜。对于东佳培训中心辩称东佳英语实际经营人为西安酷思学网络科技有限责任公司及李利申请追加西安酷思学网络科技有限责任公司及李利为第三人，经查，因合同的相对性，本案租赁和管理关系均系顺时来公司与东佳培训中心之间产生，东佳培训中心与他人之间转租，其他纠纷，可另案起诉，故对东佳培训中心的辩称，不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告西安东佳英语培训中心于本判决生效之日起十日内偿还原告西安顺时来百货有限公司支付租金和物业管理费共计317254.76元；二、被告西安东佳英语培训中心于本判决生效之日起十日内偿还原告西安顺时来百货有限公司支付违约金31725元；三、驳回原告西安顺时来百货有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12243元，减半收取6121.5元，由原告自行承担3591.5元，被告承担2530元。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时一并向原告支付。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，顺时来公司与东佳培训中心于2018年签订《租赁合同》《综合管理服务合同》，系双方真实意思表示，内容与法不悖，应为有效。合同履行中，东佳培训中心于2020年8月7日向顺时来公司出具还款计划，但未按照计划支付租金等费用，故一审判决依据双方举证及陈述等，判令东佳培训中心向顺时来公司支付租金、物业管理费共计317254.76元及违约金31725元，并无不当。至于东佳培训中心上诉称，东佳英语实际经营人为西安酷思学网络科技有限责任公司及李利，并申请追加西安酷思学网络科技有限责任公司及李利为第三人一节，根据合同相对性原则，本案租赁关系成立于顺时来公司与东佳培训中心之间，东佳培训中心亦未有证据证明其转让或转租他人之行为得到了出租人的允许且权利义务已由他人全部继受取得，故东佳培训中心与他人之间转租或转让纠纷，与本案不属于同一法律关系，可另行解决。综上所述，东佳培训中心的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6535元，由西安东佳英语培训中心负担。本判决为终审判决。审判员  秦燕燕二〇二一年七月十四日书记员  杨雪薇