济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初4609号原告：上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：周波，总经理。委托诉讼代理人：刘玉花，女，1987年1月2日出生，汉族，该公司物业主管，住济南市。被告：朱某某，男，1984年10月14日出生，汉族，浙江杭州耐乐众行科技有限公司大区经理，住济南市。原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司（以下简称科瑞物业公司）与被告朱某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告科瑞物业公司的委托诉讼代理人刘玉花，被告朱某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费9922.5元，滞纳金2000元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年2月23日，原告与绿地地产(济南)有限公司双方签订了《绿地国际花都A2地块物业管理前期服务协议》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。被告系上述国际花都业主，物业面积91.24平方米，按约定应当向原告缴纳从2015年10月1日至2021年12月31日的物业管理费用9922.5元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金2000元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。朱某某辩称，一，我近十年没跟任何单位签订相关劳务合同，请原告出示绿地国际花都A2地块物业管理前期服务协议和物业管理委托合同。二，我要求原告出示收费标准，9922.5元是怎么来的。三，原告说按合同约定为我所在小区提供了优质高效的服务，请原告出示你的物业服务标准，你所说的优质高效的标准是什么，请原告证明。如果原告不能出示以上我所说的证明的话，我不认为原告对我提出的诉讼是合理合法的。本人在入住绿地国际花都，原告说我从2015年10月1日欠费至今，我在这期间我也没有接受到任何物业服务单位的相关服务，我家里头所产生的维修等全部是由本人从外面找相关单位来给我实施的。上面是我要求物业提供能够证明我们之间能够产生有效合作关系，科瑞物业在绿地国际花都所征收的物业费的收支从来没有明确公示过，在绿地国际花都公共区域未经业主同意的经营所得明细要求公布，支出也要求公布，而且要求公示去向清单。科瑞物业在绿地花都公共收益所得我认为对方无权未经业主同意进行支出。本人自2013年入住绿地国际花都以来，直到2021年1月份才使用上正式水，至少在两年之前是没有使用到正式电的，在使用到正式电之前本小区一到夏季用电高峰就产生断电，在天气酷热情况下，无法使用空调、电梯，因为这件事情，绿地国际花都业主多次与科瑞物业产生冲突，导致110多次前来，因为断电导致电梯不能正常开启，多次有人员受困电梯，导致119多次前来绿地国际花都。由于断电导致商铺在使用发电机的时候导致多名人员死亡，一氧化碳中毒，120前来小区，而现在物业在不公示物业费的去向明细清单以及公共区域所得的去向清单的前提下，要求使用业主的维修基金进行电梯的修理，我们认为是不合理的，在使用维修基金之前要求物业对物业费及公共区域所得利益收入开支明细进行公示。请原告对被告上述做出有效证明并做出正面回应。本院经审理认定事实如下：2012年2月23日，科瑞物业公司与绿地地产(济南)有限公司签订了《绿地国际花都A2项目前期物业服务合同》，约定由科瑞物业公司向绿地国际花都A2项目提供前期物业服务，合同期限至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业合同生效日止，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.45元/月.每平方米，业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按每季交纳，业主或物业使用人应在每季度末履行交纳义务，双方还约定了其他权利义务。上述合同签订后至今，科瑞物业公司即履行上述合同，向该物业管理区域提供了物业服务。朱某某系上述物业服务区域内三区一期业主，物业服务费计算面积为91.24m2。2014年6月16日，朱某某办理了入住的相关手续，并签署了承诺书，承诺收到科瑞物业公司提供的业户手册，同意遵守手册内及临时管理规约的一切条款，且同意按照临时管理规约的标准按时缴纳物业服务费用，同意承担违反手册内临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本手册内临时规约的行为承担连带责任。临时管理规约业主权利和义务项第七条第（六）项规定，业主未按规定数额、时间缴付物业服务费的，经物业公司督促仍不交付的，可按自逾期之日起应缴费用的千分之三加收滞纳金。朱某某自2015年10月1日起未交纳物业费，科瑞公司主张自2015年10月1日至2021年12月31日的物业费9922.5元，并称朱某某承诺遵守临时管理规约并承担违反临时管理规约的相应责任，因按上述临时管理规约规定按千分之三计算滞纳金数额过高，只主张滞纳金2000元。另查明，案涉小区现尚未成立业主委员会。朱某某称根据前期物业服务合同，物业服务费用于物业公用部位、公共设施设备日常运行、维护，科瑞物业公司要求使用维修基金进行电梯修理，不符合合同约定，而且物业在未经业主同意的情况下私自动用基金；关于车位使用费，物业并没有按合同标准进行收费，物业的露天车位被物业占用按小时收费，车库车位合同上明确停车场属于全体业主共有，但现在车位被物业进行出售并出租；关于停车场、会所及其他物业共用部分设施设备的经营净收益分配，公共收益里40%是归业主所有的，但是物业在支出这个费用的时候并没有经过其他人监督，私自把这个钱给花掉了。一并提交照片一张，证明阳台存在漏水现象，阳台在自己购买范围内，是后来增加的公共区域，应该属于物业维修。科瑞物业公司称电梯在保修期之内是由电梯厂家进行维修，出保之后由使用人、业主进行维修。物业费是对公共设施设备日常维护保养，电梯需要换件，要动用维修基金，现动用维修基金意见未通过，正在积极争取；车库的车位不归物业管，是绿地地产的所有权，出售和出租都是绿地地产的。对朱某某提交照片的真实性无异议，但不认可证明内容，认为是地产交房时的建设问题，是房屋质量问题，物业只是对公共区域设施设备进行维修。本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有约束力”，本案中，绿地地产(济南)有限公司与科瑞物业公司签订的系前期物业服务合同，系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，合同期限至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业合同生效日止，现案涉小区尚未成立业主委员会，故合同仍在有效期内，对物业服务企业和小区业主均有约束力。科瑞物业公司需依前期物业服务合同为案涉小区的业主提供符合约定的物业服务，朱某某作为该小区业主亦应依照约定支付物业服务费。物业服务企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主动辄以物业服务企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费，则物业服务企业将难以正常运营，物业服务企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业服务企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力，业主须按时足额交纳物业费，而物业服务企业也要不断提升服务质量，两者才能形成良性循环。此外，本案中朱某某自2015年10月1日起至今未交纳物业服务费（此期间其仍然接受着物业服务），而小区其他多数业主按时交纳了物业费，其拒交物业费的行为实际上也损害了其他按时交纳物业费业主的利益。朱某某称要求科瑞物业公司公示物业费收支及相关内容，及停电、漏水、电梯维修等问题，不属本案审理范围，如朱某某认为科瑞物业公司的行为违反合同约定或侵犯了自己的权利，可另行主张权利，但并不构成本案拒交物业费合法抗辩。综上，朱某某应按前期物业合同的约定向科瑞物业公司支付物业费，现科瑞物业公司主张朱某某支付拖欠的自2015年10月1日至2021年12月31日的物业费9922.5元，但依照前期物业服务合同规定，业主或物业使用人应在每季度末履行交纳义务，故朱某某应支付物业费的截止日期应为2021年6月30日，经计算，自2015年10月1日至2021年6月30日朱某某应交纳物业费金额为9128.56元。对于科瑞物业公司主张的滞纳金，鉴于科瑞物业公司提供物业服务时客观上存在一定瑕疵，对业主不积极交纳物业费的行为也负有一定责任，也为了提醒物业公司今后提高服务质量，使业主与物业之间和睦相处，营造良好的生活环境，因此对于科瑞物业公司主张的滞纳金不予支持。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》九百三十七条、九百三十九条、九百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱某某于本判决生效之日起十日内向原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司支付2015年10月1日至2021年6月30日的物业费9128.56元；二、驳回原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98元，减半收取计49元，由被告朱某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张代蕙二〇二一年七月二十六日书记员  郭建军