广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终12623号上诉人（原审原告）：深圳市惠丰祥贸易有限公司，住所地广东省深圳市福田区梅林街道上梅林福丰花园1栋402室。法定代表人：白小峰，董某长。委托诉讼代理人：朱爱新，广东卓科律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佳兴，广东卓科律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市方大置业发展有限公司，住所地广东省深圳市南山区桃源街道龙珠四路2号方大广场4号楼1901室。法定代表人：林克槟，董某长。委托诉讼代理人：彭天娇，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱昭，广东君言律师事务所律师。原审被告：方大集团股份有限公司，住所地广东省深圳市南山区高新技术产业园南区科技南十二路方大科技大厦。法定代表人：熊建明，董某长。委托诉讼代理人：彭天娇，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱昭，广东君言律师事务所律师。上诉人深圳市惠丰祥贸易有限公司（以下简称惠丰祥公司）、上诉人深圳市方大置业发展有限公司（以下简称方大置业公司）因与原审被告方大集团股份有限公司（以下简称方大集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初22523号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。惠丰祥公司的上诉请求：1.在维持一审判决第一项的基础上，方大置业公司还应向上诉人支付延期办理不动产权证书的违约金人民币860731.49元（被上诉人深圳市方大置业发展有限公司按日向上诉人支付本购房总价款万分之四的违约金，即违约金以购房总价款3984868元为基数，按照每日万分之四的标准计算。该还应支付的违约金违约天数为2018年6月29日至2019年9月15日及2020年2月22日至上诉人实际取得不动产权证书之日的2020年5月27日，共540天，还应支付的违约金=3984868元×0.04%×(2018年5月28日至2020年5月27日共731天－原审判决已支持的191天)=860731.49元）。2.本案一、二审案件受理费及保全费等诉讼费用由被上诉人承担。（上诉理由详见上诉状）方大置业公司二审答辩称，1.一审判决认定方大置业公司于2018年6月1日已按约履行了通知办证义务，认定正确；2.买受人未能取得产权证系因其自身怠于递交办证申请所致，对于2018年6月1日后的逾期办证责任不应由方大置业公司承担，即使要承担也不应当按照日万分之四的标准承担。2019年9月16日方大置业公司出具《关于深圳市不动产登记中心暂停受理办理不动产权证书的通知》，其性质为善意提醒，不赋予任何一方当然的权利和义务，方大置业公司不应承担2019年9月16日后的逾期办证责任。综上，方大置业公司的办证责任已于2018年6月1日履行完毕，不应承担2018年6月1日后的逾期办证违约责任。方大集团二审的答辩意见与方大置业公司一致。方大置业公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项并依法改判；2.被上诉人承担本案一审、二审全部案件受理费、保全费。惠丰祥公司二审答辩称，1.为房产买受人办理不动产权证是作为开发商的主要合同义务，不能等同于交付证件、单据之类的附随义务，上诉人不能利用强势地位制定格式条款来免除自己的主要义务。即使惠丰祥公司向方大置业公司领取了办证资料后自行向不动产权登记中心递交办证申请，也会面临着因方大置业公司不同意缴纳工业楼宇转让增值收益而无法办证的问题。2.方大置业公司在一审庭审时和答辩状中对逾期办证的天数自认为，应当从2018年5月28日起计至2018年12月5日止，逾期天数为192天；其在上诉状中又改称为，2018年5月27日至2018年6月1日为逾期期间，全然不计后续违约时间。而一审法院对于方大置业公司自认的有利于房产买受人的逾期天数，不予认可，显然是错误的。3.没有证据能够证明存在2019年8月8日起暂停工业楼宇转让二级转移登记的情形，因此应视为2019年8月8日当时工业楼宇转让二级转移登记的相关规定和操作为正常状态。4.方大置业公司作为房地产开发商，属于缔约强势方，涉案房产买卖合同是方大置业公司单方制作的格式合同，格式合同中明确约定了延期办证违约金的计算方法，而在本案中方大置业公司却主张违约金过高，企图推翻合同中对其仅有的约束，惠丰祥公司作为守约方据此合同约定主张违约金的数额并无不当，于情于理都不应予调低。而且方大置业公司违约导致按照新的转让管理办法免缴的工业楼宇转让增值收益的金额是惠丰祥公司诉请的违约金的几倍，可见方大置业公司所承担的违约责任远远小于其因违约获得的利益。5.方大置业公司在一审庭审和答辩状中自行承认了，出于为买受人减负的考虑，代为办理了部分买受人的不动产权证，这也再次确认了不动产权证的办证义务在方大置业公司。方大置业公司意识到自己的违约行为，想从其他方面弥补各买受人，但赔偿条件过低，惠丰祥公司没有接受。惠丰祥公司的原审诉讼请求：1、被告方大置业公司立即协助原告将方大广场（一期）第2号楼栋一单元／座9层909号房的《不动产权证书》（原名称：房地产证）办理至原告名下；2、被告方大置业公司向原告支付延期办理不动产权证书（原名称：房地产证）的违约金706118.61元（人民币，下同）（违约金以购房总价款3984868元为基数，按照每日万分之四的标准，自2018年5月28日起暂计至2019年8月14日止共443天，实际计算至原告取得不动产权证书之日止）;3、被告方大集团对被告方大置业公司的上述第2项诉求中的违约金承担连带责任;4、本案的诉讼费用、保全费用、公告费用等由被告承担。一审判决结果：一、被告方大置业公司于判决生效之日起十日内向原告惠丰祥公司支付延期办证违约金304443.92元；二、驳回原告惠丰祥公司的其他诉讼请求。当事人如未按判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行斯间的债务利息。案件受理费10861.18元，由原告负担6178.37元，由被告方大置业公司负担4682.81元；保全费4050.59元，由原告负担2304.17元，由被告方大置业公司负担1746.42元。本院经二审审理查明，双方当事人在二审期间均未提交新的证据。方大置业公司于一审庭审后提交了第一现场的视频及人民网的留言，用以证明因工业楼宇及配套设施转让的政策文件过期，未出台新政策，自2019年8月8日起工业楼宇无法办理过户，媒体对此进行了报道，群众也在人民网留言板反映诉求。惠丰祥公司对上述三份证据真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可，理由是这三份证据所记载的内容均与本案中涉及方大置业公司延期办证的事实没有任何关联，况且其提交的视频所指向的问题并没有官方的定性。反而是深圳市不动产登记中心对一审法院的调查函回函中并没有说2019年8月8日之后不能够办理不动产登记过户手续，事实上在该回函中直接指出的是方大置业公司没有缴纳土地增值收益，故将其提交的办证申请全部打回去。而且上述证据并非一审庭审后形成，依法也不属于因故未能取得的新证据，因此该证据从形式上来说不是二审中法律上的新证据，不应作为新证据予以采纳。本院认为，方大置业公司逾期提交上述证据，缺乏法定事由，且对方当事人对此提出异议，本院依法对上述证据不予采纳。经惠丰祥公司申请，本院依法准许证人黄某出庭作证。该证人证言显示，该证人系12624号案中捷越公司的股东和董某，因捷越公司系一次性购买涉案房产，方大置业公司答应代为办证。提交资料后，黄某曾于2019年5月代表捷越公司同方大置业公司的管理层进行沟通办证事宜。方大置业公司确认已收到捷越公司的资料且资料齐全，因为政策的原因办不去。方大置业公司的财务总监解释称已去不动产中心交了资料，被不动产中心退了回来。原因是方大置业公司要交70%的增值税，而方大置业公司认为太高了、不合理就没有交。方大置业公司表示可以减免物业管理费或提供融资担保，捷越公司没有同意。方大置业公司收取捷越公司办证资料的行为不能视为是对合同约定办证义务的变更；上述媒体报道和群众留言均不足以否定不动产登记中心复函内容的证明力。原审查明的其它事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审双方的争议焦点为延期办证违约期间的认定。该问题一审法院已将其作为焦点问题，全面审查一审查明的事实和双方当事人在二审时补充提交的所有证据，一审对本系列案在证据采纳、举证责任分配和事实认定方面，条理清晰，本院不再赘述。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，方大置业公司应承担的延期办证责任应与其对办证延迟存在的过错和由此给守约方带来了损失为基础进行考量。惠丰祥公司以方大置业公司因违约而减轻的税费负担作参照衡量其诉请的违约金是否合理，于法有悖，本院不予采纳。综合考虑合同约定办证义务的归属、实际缴纳税费义务的归属、代为办证行为的性质、双方怠于履行各自义务的主观情形、政策衔接等客观因素、延期办证对各买受人造成的影响和损失尚无法确定等因素，本院认为，一审对本系列案在违约责任的确定和实体处理方面，并无不当，应予维持。综上，深圳市惠丰祥贸易有限公司、深圳市方大置业发展有限公司的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币18273.95元，由深圳市惠丰祥贸易有限公司（已预交12407.31元）、深圳市方大置业发展有限公司（已预交5866.64元）各自负担。本判决为终审判决。审判长  孔卫新审判员  郭 成审判员  王 健二〇二一年七月十六日书记员  刘 佳