上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初8212号原告：上海保利佳房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈吉，总经理。委托诉讼代理人：李牧，上海靖之霖律师事务所律师。被告：上海糖豆机器人科技有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：卞恺良。原告上海保利佳房地产开发有限公司(以下简称保利佳公司)与上海糖豆机器人科技有限公司(以下简称糖豆公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利佳公司的委托诉讼代理人李牧到庭参加诉讼。被告糖豆公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告保利佳公司向本院提出诉讼请求：1.确认保利佳公司与糖豆公司签订的《台北风情街商铺租赁合同》于2020年6月28日解除；2.判令糖豆公司将坐落于上海市嘉定区白银路台北风情街第2层物业231单元(门牌号为白银路288弄20幢33号210室)的商铺返还保利佳公司；3.判令糖豆公司支付自2016年5月21日起至2020年6月28日止的租金414,098.8元；4.判令糖豆公司支付自2020年6月29日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费(按照每月10,633元的标准计算，暂计至2020年12月28日为63,798元)；5.判令糖豆公司支付自2017年5月7日起至实际搬离之日止的物业管理费(按每月3,178元的标准计算)；6.判令糖豆公司支付自2016年1月2日起至实际搬离之日止的推广费(按每月500元的标准计算)；7.判令糖豆公司支付电费1,303元；8.判令糖豆公司支付违约金31,899元；9.判令糖豆公司支付律师费9,000元。事实和理由：2015年9月，保利佳公司与糖豆公司签订《台北风情街商铺租赁合同》，由保利佳公司将位于上海市嘉定区白银路台北风情街第2层物业231单元(门牌号为白银路288弄20幢33号210室)的商铺(以下简称涉案商铺)出租给糖豆公司。合同签订后，保利佳公司按约交付了涉案商铺，糖豆公司长期拖欠租金，已构成违约，故保利佳公司根据租赁合同的约定，于2020年6月16日向糖豆公司寄送《关于解除台北风情街商铺租赁合同的通知》，依法解除了租赁合同。根据租赁合同的约定应于寄出后第7个工作日即2020年6月28日视为送达。基于以上事实，双方签订的租赁合同已于2020年6月28日解除。保利佳公司作为租赁商铺的所有权人有权要求糖豆公司返还租赁商铺、支付欠付的相关费用并承担违约责任。为维护保利佳公司合法权益，故涉诉。被告糖豆公司未作答辩。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月，保利佳公司(甲方，出租方)与糖豆公司(乙方，承租方)签订《台北风情街商铺租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方使用，商铺的独用面积为63.56平方米(建筑面积113.52平方米)，该商铺的租金、物业管理费或其他根据面积计算的款项均以本款规定的独用面积为基数。4.1.1条约定，装修免租期自2015年8月15日至2015年9月30日止。装修免租期内无需支付租金，但需要支付物业管理费、垃圾清运费及其他费用(如水、电、燃气、电话费等)。1.11条约定，如果本合同由于乙方原因提前终止或解除，视为乙方不享有前述租赁免租期，乙方须在本合同终止或解除后3日内向机房补交前述租赁免租期限内的所有租金。4.1.2条约定租期自2015年10月1日起至2020年9月30日止。4.1.3条约定免租期自2015年10月1日至2016年3月31日。5.1.1.1条约定，(1)2015年10月1日起至2016年9月30日止，每月正常租金为6,766元，租赁免租期分摊入全年后，每月租金为3,383元；(2)2016年10月1日起至2017年9月30日每月租金为6,766元；(3)2017年10月1日起至2019年9月30日每月租金为8,700元；(4)2019年10月1日起至2020年9月30日每月租金为10,633元。5.1.3.1条约定，租金按月支付，先付后用，除首月基本租金应于本合同签订后30日内支付外，每月基本租金须于当月第5日前支付。5.2.1条约定乙方应向甲方缴纳租赁保证金22,800元，管理公司前期已代收乙方意向金9,581元，该意向金在本合同签署后自动转为租赁保证金，乙方须在进场装修前30日内补足13,219元作为租赁保证金。5.2.2条约定乙方逾期交纳租赁保证金达30天的，甲方有权终止本合同，将该商铺另行出租给他人，乙方已缴纳的租赁保证金甲方有权不予退还。5.2.4条约定本合同终止后，乙方应在7日内将该商铺依照本合同第七条规定交还甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕，经甲乙双方及物业管理公司书面确认后30日内，向乙方退还该租赁保证金。5.3.1条约定乙方应缴纳每月每平方米50元的物业管理费。5.3.2条约定首月物业管理费于该商铺交付之日支付，其余月份物业管理费于每月第1日前；首月及最后一个租赁年度最后一个月的物业管理费计算方式为：乙方在该月实际租赁的天数乘以当月的日均物业管理费。5.3.3条约定物业管理费保证金共计9,600元，在进场装修前30日内一次性向甲方或甲方委托的物业管理公司支付。5.4.1条约定乙方同意甲方为“本项目”项目进行商业推广活动，为此，乙方向甲方按月支付推广费500元。5.5.2条约定乙方须自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气费及其他费用。7.1条约定乙方应于租赁期满日或本合同提前终止之日后7日内撤空返还该商铺，包括将该商铺所有的钥匙交还，自行拆除增加的装修、装潢、附加物，并清除废弃物及将甲方原有的内部结构、内部设施予以恢复原状。否则，甲方有权将该商铺恢复原状，乙方须承担相应的费用。乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还的，每逾期一日，乙方应按当年日租金的二倍(免租期内应按当年正常日租金的二倍)向甲方支付该商铺占用期间的使用费，甲方并有权向乙方收取物业管理费、电费、水费、燃气费、电话费、推广宣传费(如适用)及使用该商铺的所产生的一切费用，并按日向乙方收取相当于月租金的0.5%作为违约金。16.3条约定在租赁期限内，乙方逾期交付租金、管理费、推广费及水、电、空调、燃气及其他费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.2%交付滞纳金。逾期达14日以上的，甲方有权委托“本项目”的物业管理公司采取停止供应或使用水、电、燃气、空调或其他设施的措施，因此造成的一切后果由乙方自行承担。逾期达30日，甲方有权单方面解除本合同，收回并要求乙方复原该商铺，甲方有权没收乙方所有租赁保证金和物业管理费保证金，并承担租赁期内基本租金总和30%的违约金;由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。16.4条约定在租赁期限内，乙方因自身原因中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，并应承担租赁期内基本租金总和30%的违约金;若前述违约金不足以赔偿甲方损失的，乙方还应就差额部分负责赔偿。19.1条约定糖豆公司的地址为“嘉定区城中路XXX号XXX室”。19.2条约定甲乙双方同意任何文件、通知或通讯往来，按照合同约定的地址送达对方，如以邮寄方式则在寄出后第7个工作日被视为已送达。合同另对其他事项作了约定。上述合同签订后，保利佳公司交付了涉案商铺，糖豆公司支付了租赁保证金22,800元和物业管理费保证金9,600元。糖豆公司分别于2016年8月27日、2016年9月26日、2019年8月20日、2019年10月8日支付租金3,383元、3,383元、20,000元、18,000元，合计支付租金44,766元。又分别于2016年4月14日、2016年8月27日、2016年9月26日、2019年5月31日、2019年6月30日支付物业管理费2,224.60元、3,178元、3,178元、27,880.60元、22,082元，合计支付物业管理费58,543.20元。另于2016年8月27日、2016年9月26日分别支付了推广费500元，合计支付推广费1,000元。2019年3月，糖豆公司法定代表人卞恺良与保利佳公司员工微信沟通租赁合同终止事宜。保利佳公司员工于2019年3月1日、2019年3月15日向卞恺良发送了草拟的《糖豆台北街项目终止协议》，要求确认条款和金额后发起流程。后因保利佳公司内部审批未通过，双方未正式签订解除协议。2020年6月16日，保利佳公司按照合同确认的地址向糖豆公司寄送《关于的通知》，函告：1、自本通知送达之日起，《租赁合同》正式解除，糖豆公司应按合同约定承担违约责任并赔偿相关损失；2、糖豆公司应自收到本通知之日起7日内将涉案房屋恢复原状及返还房屋，并办理交接手续；3、糖豆公司应自收到本通知之日起7日内结清合同项下的一切费用。该函于2020年6月19日退回妥投。另查，保利佳公司为本次诉讼支付律师费9,000元。庭审中，保利佳公司自述对于糖豆公司停业该节事实，于2019年就已知情。本院认为，保利佳公司与糖豆公司签订的《台北风情街商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现糖豆公司未依约支付租金、物业管理费等费用的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。保利佳公司据此有权解除合同，故保利佳公司要求确认合同解除诉讼请求，本院予以支持。合同解除的时间应以合同约定的保利佳公司寄出解除通知书之日后第7个工作日即2020年6月28日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。糖豆公司应当将涉案房屋返还给保利佳公司，并将其财产搬出涉案房屋。糖豆公司应支付至合同解除之日的租金。考虑到糖豆公司的实际使用情况，本院酌定减免3个月租金及物业管理费。另扣除糖豆公司已支付的租金44,766元，经核算，截止2020年6月28日，糖豆公司应支付保利佳公司租金328,477.24元。保利佳公司主张糖豆公司支付自2017年5月7日起的物业管理费，经核算，自2017年5月7日至2020年6月28日，糖豆公司应支付保利佳公司物业管理费110,382.5元。关于保利佳公司主张合同解除后的房屋使用费及物业管理费，在保利佳公司明知糖豆公司长期拖欠租金并停业的情形下，应负有减损义务，即其应当在合理期限内自行腾空并收回商铺。但保利佳公司放任商铺长期空置，应当对扩大的损失自行承担责任。合同约定糖豆公司应于合同提前终止之日后7日内撤空返还该商铺，否则保利佳公司有权将该商铺恢复原状，故糖豆公司无需支付自2020年7月6日起的房屋使用费及物业管理费。糖豆公司应支付保利佳公司2020年6月29日至2020年7月6日期间的房屋使用费2,796.64元及物业管理费847.47元。综上，糖豆公司应支付保利佳公司租金及房屋使用费331,273.88元、物业管理费111,229.97元。保利佳公司应将收取的租赁保证金22,800元、物业保证金9,600元返还糖豆公司，该金额与糖豆公司应支付的租金、物业费相抵后，糖豆公司尚应支付保利佳公司租金及房屋使用费308,473.88元、物业费101,629.97元。本案合同解除系糖豆公司逾期支付租金等费用的违约行为所致，应当承担相应违约责任，合同中对违约责任的承担方式有多种约定，包括没收租赁及物业保证金、承担租金总和30%的违约金及补足租赁免租期内所有租金等,本院认为承担违约责任当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定，综上，本院确定糖豆公司以补足租赁免租期内所有租金的方式承担本案合同解除的违约责任，故糖豆公司应支付保利佳公司违约金20,298元。保利佳公司主张的律师费符合合同约定，本院予以支持。关于推广费，保利佳未充分提供为糖豆公司经营项目进行推广的证据，本院不予支持。关于电费，保利佳公司未提供证据予以证明，本院亦不予支持。糖豆公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海保利佳房地产开发有限公司与被告上海糖豆机器人科技有限公司签订的《台北风情街商铺租赁合同》于2020年6月28日解除；二、被告上海糖豆机器人科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海保利佳房地产开发有限公司租金及房屋使用费308,473.88元；三、被告上海糖豆机器人科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海保利佳房地产开发有限公司物业管理费101,629.97元；四、被告上海糖豆机器人科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海保利佳房地产开发有限公司违约金20,298元；五、被告上海糖豆机器人科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海保利佳房地产开发有限公司律师费9,000元；六、原告上海保利佳房地产开发有限公司的其他诉讼请求，不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10,895元，减半收取5,447.5元，由上海保利佳房地产开发有限公司负担2,073.5元，由被告上海糖豆机器人科技有限公司负担3,374元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 燕法官助理  顾颖琦书 记 员  梅丽霞附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。