重庆市渝北区人民法院 民事判决书                       （ 2020）渝0112民初30556号 原告：罗福鸿，男，1984年６月27日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：蒋凤霞，重庆长隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：马璐，重庆长隆律师事务所律师。被告：重庆观恒房地产开发有限公司，住所地重庆市邹容路131号46－1＃，统一社会信用代码915001036992950594。法定代表人：周大章，执行董事。委托诉讼代理人：李洁，重庆智韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杰，重庆智韵律师事务所实习律师。被告：中合信股权投资基金管理（珠海）有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路６号105室－35577，统一社会信用代码91440400MA4X1DJB64。法定代表人：胡永恒，总经理。委托诉讼代理人：郭明哲，北京市京师（重庆）律师事务所律师。原告罗福鸿与被告重庆观恒房地产开发有限公司（以下简称观恒公司）、中合信股权投资基金管理（珠海）有限公司（以下简称中合信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，由姚利平担任审判长，王文芳、易延君担任人民陪审员，适用普通程序于2021年6月10日公开开庭进行了审理。原告罗福鸿及其委托诉讼代理人蒋凤霞，被告观恒公司的委托诉讼代理人李洁、刘杰，被告中合信公司的委托诉讼代理人郭明哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗福鸿向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告中合信公司签署的认购协议；2.判令解除原告与被告观恒公司签署的重庆市商品房买卖合同；3.判令被告观恒公司向原告返还购房款656 982元及资金占用利息（资金占用利息以656 982元为基数，按银行间同业拆借中心利率计算，自2018年8月18日起自实际支付日止）；4.判令被告观恒公司向原告支付逾期办理合同登记备案违约金42 500元（850 000×5％），逾期办理产权登记证书违约金42 500元（850 000×5％），合计85 000元；5.判令二被告共同向原告返还购房款193 018元及资金占用利息（资金占用利息以193 018元为基数，按银行间同业拆借中心利率计算，自2018年7月6日起自实际支付日止）；6.判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年7月6日，原告与被告中合信公司签署认购协议，约定原告认购观恒·上域街项目7号3-8房屋，认购协议约定：1.房屋总价款为850 000元(折后)，其中定金193 018元于签订认购协议时支付，2018年7月30日前签订书面商品房买卖合同时支付房款328 491元，2018年10月30日前支付剩余房款328 491元；2.由原告与被告观恒公司签署书面商品房买卖合同。后被告中合信公司与被告观恒公司告知原告，因其内部分成问题，原告支付的房款中的定金部分即193 018元由被告中合信公司直接收取，其余房款656 982元由被告观恒公司收取，发票由二被告按其收取的房款各自开具给原告。2018年8月18日，原告与被告观恒公司签订书面商品房买卖合同，合同约定：1.房屋总成交金额656 982元整，2018年8月18日支付328 491元，2018年10月30日前支付328 491元；2.被告观恒公司在网签合同后交付房屋；3.合同签订之日起180日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理产权证申请并取得登记受理单；4.被告观恒公司逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，被告观恒公司应退还已付房救和利息，并支付原告房款5%的违约金；5.被告观恒公司逾期办理产权证超过90日的，原告有权解除合同，被告观恒公司应退还已付房款和利息，并支付原告房款5%的违约金。在上述认购协议和商品房买卖合同履行过程中，原告依约支付全部购房款，但经原告多次催告，被告中合信公司并未按约定就商品房买卖合同进行网签，更未将房屋交付原告，二被告的行为已构成根本违约。被告观恒公司辩称：1.认购协议的签订主体不是观恒公司，与我方无关；针对第２、3项诉讼请求我方已经实际向原告交付房屋，履行了义务，不存在隐瞒抵押的情形，观恒公司不同意解除合同返还购房款，经法院审查后判决双方解除房屋买卖合同，针对原告主张的资金占用利息，我方不予认可，合同解除前，我方不负有返还购房款的义务，原告主张的合同解除前的资金占用利息不存在，其次原告已经实际接房并使用，据我方了解，其从2018年3月2日起就产生了租金收益，如判决双方解除合同，我方要求将原告基于案涉门面产生的相应租金收益用于冲抵我方应返还的购房款；针对第4项诉讼请求，我方已经履行交付房屋的义务，不存在逾期违约的情形，此外，我方认为如双方继续履行合同的情形下，原告主张的逾期办证违约金条件尚未成就，如判决双方解除房屋买卖合同，我方不存在办理产权登记的义务，不应当支付违约金；针对第5项诉讼请求，我方认为观恒公司不是认购协议的主体，也没有依据该协议收取费用，观恒公司不应当承担责任。被告中合信公司辩称：原告与被告中合信公司签订的认购协议已经实际履行完毕，不符合解除的条件，被告观恒公司与被告中合信公司之间是委托代理销售关系，原告在签订认购协议时清楚房屋实际的出售人是被告观恒公司，根据合同法规定，原告与被告中合信公司签订的所有合同均应当直接约束原告与被告观恒公司，被告中合信公司收取的定金视为被告观恒公司收取，如法院判决原告与被告观恒公司解除房屋买卖合同关系，被告中合信公司收取的定金应当由被告观恒公司退还。经审理查明：观恒公司作为甲方，中合信公司作为乙方签订了“桐林逸景”项目商铺资产处置销售合作合同，观恒公司委托中合信公司销售95套商铺，并约定了总底价和每户商铺销售底价、房号、坐落、面积等，其中，包含了上域街7号3-8商铺。第八条约定：1.乙方应严格按照甲方给出的观恒上域街商铺价格表（网签合同价）执行，资产处置销售时不得低于此表执行。2.在资产处置销售过程中，乙方与第三方购房人签署的全部文件，应复印给甲方备案。但甲方不承担乙方与第三方购房人之间签署文件的违约责任或连带责任。3.若在资产处置销售过程中加价资产处置销售，乙方应保证其收取的加价部分的合法性。若因乙方额外收费产生的不利后果，由乙方自行承担责任。第十条甲方权利义务：甲方应积极配合第三方购房人签订上述房屋商品房买卖合同及完成相关备案手续，不得设置任何障碍。2018年7月6日，以中合信公司为甲方，罗福鸿为乙方，双方签订认购协议，主要约定：1.乙方认购位于渝北区上域街项目7号3-8号商品房，建筑面积42.94平方米，成交金额850 000元；2.乙方在签订本认购协议、解押承诺协议的同时向甲方支付定金193 018元，乙方在签订本认购协议、解押承诺协议:后三日内前往甲方销售中心签订该商品房的重庆市商品房买卖合同；3.甲、乙经协商确定：乙方与观恒公司签订重庆市商品房买卖合同，并由观恒公司代乙方办理本次认购房源的土地房屋权属转移变更及相关手续，乙方应予配合；4.重庆市商品房买卖合同生效后本认购书自动终止。认购协议尾部手写备注：2018年7月30日前签约纸质买卖合同，支付首期房款328 491元，2018年10月30日前支付剩余房款328 491元。上述认购协议书签订当日，罗福鸿向中合信公司支付定金193 018元，中合信公司于2018年7月6日出具收据一份，收据经手人为杨小龙。杨小龙于2018年8月18日出具收条一份，载明：观恒上域街7号3-8号，资产处置费193 018元。此收条，换取正式发票。2018年8月18日，观恒公司与罗福鸿签订解押承诺协议，约定：买受人罗福鸿于2018年8月18日购买位于上域街7号3-8号物业一套，由于该套物业目前被用于银行项目贷款抵押，在买受人与出卖人签订该套物业的重庆市商品房买卖合同并付清全部款项后，出卖人承诺在60个工作日内申请办理该套物业的抵押解除手续。出卖人不能在前述约定的时间申请办理该套房屋的抵押解除手续的，双方同意从逾期十日起，出卖人以买受人已付购房款为基数，依照人民银行同期存款利率向买受人支付违约金。买受人同意在出卖人办理完抵押解除手续后，即办理该套物业的网签及合同登记备案事宜。买受人未能按出卖人通知的时间办理网签的，自逾期之日起，买受人以已付购房款为基数，依照人民银行同期存款利率向出卖人支付违约金。本协议与双方签订的重庆市商品房买卖合同有不同之处，以本协议为准。2018年8月18日，以观恒公司为甲方（卖方），罗福鸿为乙方（买方），双方签订重庆市商品房买卖合同，主要约定：1.乙方购买甲方开发的位于渝北区龙塔街道上域街7号3-8号房屋，建筑面积42.94平方米，成交金额656 982元，乙方于2018年8月18日前支付首付款328 491元，于2018年10月30日前支付剩余房款328 491元。2.本商品房属现房，甲方在网签合同后，将商品房交付乙方使用。2019年4月1日，观恒公司开具重庆市增值税普通发票一份，显示罗福鸿交纳房款金额为656 982元。观恒公司举示的情况说明载明：“本人罗福鸿，于2018年8月18日与中合信公司签署了认购协议，认购贵公司开发的“桐林逸景”商业街商铺1套，商铺号为上域7号3-8号。为此，本人自愿向中合信公司支付中介服务费193 018元，此费用是本人回复给中合信公司的服务费，不属于购买贵公司商铺的房款。”罗福鸿认可该情况说明的真实性，系被告观恒公司要求原告必须签订此份情况说明后才与原告签订合同，原告无奈签订该份情况说明。因原告与被告中合信公司之间并不存在居间服务关系，原告没有义务向被告中合信公司支付中介费，被告中合信公司没相应的法律事实收取原告的中介服务费，因此，193 018元款项的实际性质是原告向被告中合信公司支付的购房款定金。中合信公司认为该情况说明并没有中合信公司的签章，原被告之间不存在居间关系。另查明，案涉房屋现权利人为重庆农畜产品交易所股份有限公司、观恒公司，房屋存在抵押及查封。观恒公司将案涉房屋出租给案外人，租赁期限为2018年3月1日至2023年2月28日。观恒公司于2019年9月1日向罗福鸿转账6145元；案外人周馨怡于2019年12月24日向罗福鸿转账6145元，于2020年5月13日向罗福鸿转账4097元，于2020年7月8日向罗福鸿转账6513元。周馨怡出具情况说明称其转账的金额均系代观恒公司向罗福鸿支付的案涉房屋的租金。上述金额合计22 900元。罗福鸿认可收到上述款项。再查明，本院于2019年4月17日作出的（2019）渝0112民初5298号民初判决书载明：观恒公司与中合信公司“2018年4月26日，双方签订重庆观恒房地产开发有限公司“桐林逸景”项目商铺资产处置销售合作合同补充协议。第四条销售管理的修改。对于主合同第八条中关于甲方销售管理的条款，修改为：1.第三方购房人与甲方签署重庆市商品房买卖合同时，不低于合同附件观恒上域街商铺价格表（网签合同价）中约定的商铺价格。甲方同意乙方在销售过程中根据市场变化对销售价格（仅指乙方对外销售的报价）进行调整，但乙方调价后的价格表应事先报甲方书面同意后执行。3.为保证甲方回款的权益，乙方在与第三方购房人签署认购协议后七日内，应通知第三方购房人与甲方签署重庆市商品房买卖合同。4.甲方应按照乙方与第三方购房人的约定期限履行签约义务，但因第三方购房人原因或甲方与第三方购房人就重庆市商品房买卖合同的条款无法达成一致意见的除外。5.乙方应在认购协议约定的签订合同之前两日，将与第三方购房人签署的全部文件（包括但不限于认购协议、收款收据、客户签字的解押承诺协议、第三方购房人身份信息、联系方式、付款方式等）复印给甲方备案及合同签署准备。在乙方未全部提供上述资料时，甲方有权暂停签署商品房买卖合同，且乙方不得以此为由停止工作或解除合同。”罗福鸿在庭审中陈述，认购协议与商品房买卖合同之间的关系是委托销售关系。商品房买卖合同约定的金额与认购协议约定的金额不一致可能是因为观恒公司出于避税或财务方面的问题。上述事实，有观恒房地产开发有限公司“桐林逸景”项目商铺资产处置销售合作合同、认购协议、解押承诺协议、重庆市商品房买卖合同、重庆市增值税普通发票、情况说明、转账记录、个人电子回单及原、被告的陈述等在案为证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定的“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案纠纷发生的时间为民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释等。罗福鸿与中合信公司于2018年7月6日签订的认购协议、与观恒公司于2018年8月18日签订的重庆市商品房买卖合同是各方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，均为合法有效的合同。观恒公司与中合信公司签订的观恒房地产开发有限公司“桐林逸景”项目商铺资产处置销售合作合同，明确了双方是委托代理销售商铺的法律关系，且本案房屋在双方的委托销售范围之内。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，涉案房屋由观恒公司开发，销售接待中心也是由观恒公司提供，认购协议中明确约定还需罗福鸿与观恒公司签订重庆市商品房买卖合同，并由观恒公司代罗福鸿办理案涉房屋的土地房屋权属转移变更及相关手续。且罗福鸿在庭审中称认购协议与商品房买卖合同之间的关系是委托销售关系，应当认定罗福鸿在签订认购协议时知道观恒公司与中合信公司是委托代理销售商铺的法律关系。虽然观恒公司在庭审中举示了罗福鸿出具的情况说明，拟证明罗福鸿支付给中合信公司的193 018元系中介费，但罗福鸿及中合信公司均否认双方存在居间关系，且根据本案查明的事实，中合信公司系以自己的名义与罗福鸿签订认购协议，是在委托人观恒公司授权范围内与罗福鸿订立的合同，罗福鸿在订立合同时知晓中合信公司和观恒公司的代理关系，该认购协议依法直接约束观恒公司与罗福鸿，罗福鸿支付给中合信公司的   193 018元应当系案涉房屋购房款。观恒公司作为案涉房屋的销售方，有义务保证其销售的房屋没有权利瑕疵，现解押承诺协议约定的抵押解除手续的期限已经到期，观恒公司所售房屋上依然存在查封及抵押，该情况导致观恒公司与罗福鸿之间的重庆市商品房买卖合同无法继续履行，罗福鸿有权依据法律的规定行使解除权，解除重庆市商品房买卖合同。而依据认购协议约定“重庆市商品房买卖合同生效后本认购书自动终止”，因罗福鸿与观恒公司已经签订了重庆市商品房买卖合同，故认购协议效力已经终止，该协议无需解除，故对罗福鸿解除认购协议的诉讼请求不予支持。基于罗福鸿与中合信公司签订的认购协议直接约束观恒公司，现认购协议及重庆市商品房买卖合同已经解除，罗福鸿支付的850 000元购房款（定金193 018元及房款656 982元）均应当由观恒公司退还。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在认购协议及重庆市商品房买卖合同已经解除的情况下，罗福鸿与观恒公司之间的合同关系应当恢复到合同签订之前的状态，包括退还因受领金钱而获取的法定孳息。故观恒公司应退还850 000元购房款及资金占用利息，利息分别以193 018元为基数，从2018年7月6日至2019年8月19日，以656 982元为基数，从2019年4月1日起至2019年8月19日，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以850 000元为基数，自2019年8月20日起至850 000元付清为止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于中合信公司是否将其收取的193 018元定金交给观恒公司，系双方的委托代理关系，与本案无关。观恒公司主张将其支付给罗福鸿的租金22 900元进行抵扣，本院认为结合观恒公司举示的转账记录、个人电子回单、情况说明载明的内容，且罗福鸿认可收到上述款项，现双方的商品房买卖合同已经解除，观恒公司支付的租金罗福鸿本应当退还，但基于观恒公司主张抵扣且为了减少讼累，该部分租金应当从资金占用利息中予以扣除。因案涉重庆市商品房买卖合同已经解除，本案不存在逾期办理合同登记备案违约金以及逾期办理产权登记证书违约金，对原告的该项诉请本院不予支持。由于罗福鸿与中合信公司所签订的合同均应当直接约束罗福鸿与观恒公司，故罗福鸿要求中合信公司承担赔偿责任的诉求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告罗福鸿与被告重庆观恒房地产开发有限公司于2018年8月18日签订的重庆市商品房买卖合同；二、被告重庆观恒房地产开发有限公司于本判决生效后三日内退还原告罗福鸿购房款850 000元，并支付资金占用利息（利息分别以193 018元为基数，从2018年7月6日至2019年8月19日止，以656 982元为基数，从2019年4月1日起至2019年8月19日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以850 000元为基数，自2019年8月20日起至850 000元付清为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，上述资金占用利息总额应扣减22 900元）；三、驳回原告罗福鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12 956.98元，由被告重庆观恒房地产开发有限公司负担12 300元，由原告罗福鸿负担656.98元。财产保全费5000元，公告费520元，由被告重庆观恒房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审  判  长  姚利平人民陪审员   王文芳人民陪审员   易延君   二〇二一年六月二十五日                           书  记  员   曾  莉 - 1 -