贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0115民初5210号原告：贵州正通和投资集团有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路8号绿地联盛国际10号楼1单元8层2号房，统一社会信用代码91520000072028133K。法定代表人：胡艳秋，公司经理。委托诉讼代理人：徐贵，贵州合敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：安红霞，贵州合敬律师事务所实习律师。被告：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号，统一社会信用代码9152010078548813X6。法定代表人：刘长波，公司总经理。委托诉讼代理人：仇友宽，男，汉族，1993年10月1日生，住贵州省仁怀市。原告贵州正通和投资集团有限公司与被告贵阳新世界房地产有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告双倍返还原告购买商品房已交房款共计1549546元（（定金10000元＋首期款764773元）×2=1549546元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年6月30日签订了《恒大金阳新世界商品房认购书》，编号为0032xxx，认购书签订时原告于当日交付该商品房的定金10000元，并于2017年7月7日将该商品房的首付款共计764773元支付给被告，被告于当日出具了收据（凭证号码：00573xx）给原告，认购书原约定的“原告于2017年7月7日支付首期房款，并签署《商品房买卖合同》”，原告支付首期房款后，因被告的原因于2017年7月7日未签署《商品房买卖合同》，被告告知其后期会通知其进行《商品房买卖合同》的签署。直至2020年11月，原告仍未接到被告的有关《商品房买卖合同》的签署的通知，之后原告向被告了解情况时，却被告知该商品房已经由被告出售给第三方，并与第三方签订《商品房买卖合同》，被告的该行为已经构成一房二卖，不仅违反了认购书的约定，并且违反了我国的相关法律的强制性规定，原告认为被告不仅要赔偿原告因此遭受的经济损失，而且理应受到相关的处罚。基于上述事实和理由，依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，请求支持原告提出的诉讼请求。被告辩称，双方签订认购书性质上系预约合同。本案中原告并未举证证明由于被告的原因导致本约合同未签订，相反，被告通过邮寄催款、敦促签约等方式催告原告支付房款及签订合同，原告并未在通知时间内支付房款也未对解除认购书的通知提出异议，双方未签订《商品房买卖合同》的原因系原告导致，我方将房屋另行出售不违反相关法律规定，根据认购书约定原告所付房款不予返还，被告酌情考虑，应扣除已付房款5%的违约金。本院经审理认定事实如下：2017年6月30日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《恒大金阳新世界商品房认购书》，约定被告认购原告开发的金阳新世界xx栋xx单元房屋，总价款5098488元，约定的主要内容有：1、乙方同意签署本认购书时，支付1万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；2、乙方选择分期付款方式，乙方须于2017年7月7日前支付首期房款754773元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，……于2019年6月30日前付清剩余款项；3、乙方必须在约定的付款方式和期限内支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；4、甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责，如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。上述认购书签订后，被告于2017年7月7日出具一份收款收据，确认收到原告交来案涉房屋首期款764773元（含定金1万元），但双方并未签订《商品房买卖合同》。2019年7月12日，被告按照认购书中载明的原告电话及通讯地址向原告邮寄一份落款日期为2019年6月3日的《催款通知书》，通知原告在2019年7月31日前支付逾期房款。该快递于2019年7月15日显示由他人收，放丰巢快递柜。2019年8月7日，被告按照认购书中载明的原告电话及通讯地址向原告邮寄一份落款日期为2019年8月4日的《敦促签约通知书》，通知原告于2019年8月8日前与被告签订《商品房买卖合同》，逾期将按相关约定处理。该邮件2019年8月8日显示他人收，丰巢。2019年9月1日，被告按照认购书中载明的原告电话及通讯地址向原告邮寄一份落款日期为当日的《解除认购书的通知》，通知原告将按认购书的约定，另行处理房屋，所付款项不予退还。该快递2019年9月2日显示妥投，原告本人收。2019年9月23日，被告与案外人签订认购书将案涉房屋另售。2021年3月，原告以诉称事实与理由向本院提起诉讼并提出如前诉请。本院认为，本案双方争议的事实发生在民法典施行前，应适用民法典施行前的法律及司法解释。本案争议的焦点有两点：1、双方签订认购书的性质；2、双方当事人是否应向对方承担违约责任及违约责任的承担方式。对上述焦点，本院意见如下：关于双方基于认购书成立法律关系的性质。预约合同是指约定将来订立本约合同的合同，以订立本约合同为合同义务，本约合同是通过履行预约合同而订立的合同，二者具有不同的订立目的和法律效力，预约合同的目的和效力是将来按照合同约定的条件订立本约合同，不发生实体权利和义务。本案中，双方签订的认购书仅约定了房号、面积、价款及支付方式，但缺少商品房买卖合同的其他主要条款，特别是没有约定出卖人的义务，故不具备商品房买卖合同的形式要件，同时认购书中也约定“在支付首期房款时双方签署《商品房买卖合同》”，即双方应当另行签订本约合同，故案涉认购书属于预约合同性质。原告按照商品房买卖合同的相关法律规定及司法解释要求被告承担违约责任不能成立。关于违约责任及违约责任的承担方式。本案中双方约定在2017年7月7日支付首期款并签订《商品房买卖合同》，但当日原告仅支付了首期款，双方并未签订《商品房买卖合同》，对此双方均未提供证据证实系对方原因造成，在此后较长时间内双方亦未提供证据证实曾催告对方签订《商品房买卖合同》而被拒绝，则应视为双方就签订《商品房买卖合同》的时间进行了变更，此过程中双方均不应承担违约责任。2019年7月、8月、9日，被告陆续按照认购书中载明的原告通讯方式向其邮寄了催款通知、签约通知、解除认购书通知，原告既未按照通知要求与被告签订《商品房买卖合同》，在被告通知解除认购书后亦未在合理期限内提出异议，则本院确认双方未能签订《商品房买卖合同》系原告原因导致，被告在通知解除认购书后将案涉房屋另售不构成违约。原告主张其未收到被告寄出的上述通知，但被告系按照认购书载明的原告通讯方式向原告快寄邮件，邮寄记录完整，根据认购书约定，即便无法联系原告，也视为被告履行了通知义务，相应法律后果应由原告承担。原告虽系基于商品房预售合同纠纷提出主张，但如前所述，双方之间仅构成预约合同关系，应当按照预约合同的相关法律规定及司法解释处理。在双方未签订本约合同系原告原因导致、被告已通知解除案涉认购书的情况下，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，原告无权要求被告退还定金，但被告应当将其收取的房款在扣除定金后返还原告，经计算被告应返还原告754773元，原告的诉请，本院以此予以支持。被告主张应扣除已付房款5%的违约金，但如前所述，双方签订的认购书性质上系预约合同，不发生本约合同的权利义务，认购书中约定的不予退还款项不应包括定金外的其他价款，被告的该项辩解，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告贵州正通和投资集团有限公司754773元；二、驳回原告贵州正通和投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9372元，由被告贵阳新世界房地产有限公司负担5674元，原告贵州正通和投资集团有限公司负担3698元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 张 铮二〇二一年七月十六日书记员 苏宇晟