山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0983民初3524号原告：泰安市都市宜家物业管理有限公司，住所地肥城市泰临路南金牛山东1幢，统一社会信用代码91370983312705122Y。法定代表人：孟桂芳，总经理。委托诉讼代理人：赵衍国，男，1961年7月16日出生，住肥城市，系该公司职工。委托诉讼代理人：邱霞，女，1969年4月2日出生，住肥城市，系该公司职工。被告：王伟庆，男，1968年5月10日出生，汉族，住肥城市。原告泰安市都市宜家物业管理有限公司（以下简称都市宜家公司）与被告王伟庆物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立诉前调案，调解不成于2021年5月27日转立诉讼案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告都市宜家公司的委托诉讼代理人赵衍国、邱霞，被告王伟庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告都市宜家公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2019年3月1日至2021年8月30日的物业管理费4613.76元；2.判令被告按照每日3‰支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业费，截止2021年3月31日应支付的滞纳金暂计为5472.84元，共计10086.6元；3.本案诉讼费等一切费用均由被告承担。诉讼中，原告明确其诉讼请求第二项滞纳金为：按照物业费总数的20%计算。事实和理由：被告系原告所管理的农机局小区家属院业主，因小区物业改革，原告在2019年1月与被告的产权单位(业主委员会)签订了《物业服务合同》，约定商铺按建筑面积0.60元每平方米收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。在原告提供服务的同时，被告从2019年3月起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催要未果，根据相关法律规定及双方约定，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请判如所请。被告王伟庆辩称，1.原告主张的事实错误。农机局小区3号楼为普通住宅，被告的商铺属面向街道的与3号楼完全独立的建筑楼层，商铺与小区内部完全隔离，从小区里无法进出商铺。原告从未保障过商铺的安全，原告只派一人在小区的值班室值班，不能看护小区外面的商铺，原告在小区门口安装的摄像头只面向小区，无法保障商铺安全；原告从未打扫过商铺，商铺里面和商铺门口一直由业主自己打扫，商铺外面是街道，街道一直由市政保洁人员打扫；原告也没有维护过商铺的设施。原告没有向被告提供过任何物业服务，没有权利向被告收费。2.原告起诉的被告身份错误。原告与业主委员会签订的物业服务合同没有得到业主授权。未经业主授权签订的合同，由业主委员会自行承担，原告应该要求业主委员会支付费用。3.原告没有收费的权利。涉案物业管理服务合同未经被告同意，也未向肥城市房管局备案，原告缺乏收费的合法依据。4.原告违反自愿、平等、诚信原则，不应得到支持。物业服务合同应由业主自愿设立。被告已多次告知原告不同意与其成立物业服务合同。原告在明知合同违反被告意愿的情况下，多次威胁要阻挠被告商铺经营，违反自愿、平等、诚信原则。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的照片五张（原告主张时间分别为2021年1月20日、2月10、3月5日、4月15日），欲证实原告向被告提供物业服务。被告对该组证据的真实性有异议，认为是原告伪造，原告未实际打扫过卫生。本院认为，从照片形式上看，未能体现照片拍摄时间，原告未提交照片的原始载体信息，不符合证据的形式要件；从照片载明的内容看，高度一致，未有变化，且原告标注的3月5日与4月15日的照片完全一致，应认定该组照片非在原告主张时间拍摄，本院对该组证据不予采信。2.原告提交的物业服务合同及备案表各一份，欲证实涉案物业服务合同已在房管局备案。被告对合同的真实性不清楚，质证称，没有通知其去参加业主委员会或业主大会，应与业主签订物业服务合同。本院认为，该合同由肥城市农机局小区业主委员会与原告签订，并在肥城市物业管理办公室备案，本院对该证据予以采信。关于被告辩称的合同效力，本院将结合当事人陈述和其他证据予以综合认定。3.原告提交的公示照片两张，欲证实原告进入小区提供物业服务已进行公示。被告对照片的真实性无异议，质证称，原告确实进行了公示，但仅在小区住宅区域公示，未在商铺公示。本院认为，被告认可涉案物业服务合同进行了公示，本院对该事实予以确认。该公示照片与该事实一致，本院予以采信。4.原告提交的催交物业费的照片两张，欲证实原告向被告催交物业费。被告对该证据的真实性有异议，质证称，原告催交过物业费，但被告不认可双方签订物业服务合同。本院认为，被告认可原告催交物业费的事实，本院对该事实予以确认。5.被告提交的肥城市现代农业发展服务中心收据两份，欲证实自2016年9月至2019年2月，农机局小区只收取住宅物业费，未收取商铺物业费，商铺只交纳水电费。本院认为，该证据加盖肥城市现代农业发展服务中心财务专用章，反映了被告交纳物业费、水电费的情况，本院对该部分事实予以认可。关于被告提交该证据的其他证明目的，本院将结合当事人陈述和其他证据予以综合认定。6.被告提交的小区监控照片七张，欲证实原告没有提供任何服务。原告对照片显示为小区门口的照片显示的位置予以认可，对其他照片质证称，不能确定是在什么位置拍摄。本院认为，从照片形式上看，未能体现拍摄时间，被告也未提交该照片的原始载体，不符合证据的形式要件；该照片为静态图片，无法从某一时刻反映原告是否提供物业服务，被告提交的照片不能证实其证明目的，本院对该照片不予采信。7.被告提交的范英杰、鹿昕、王伟庆共同出具的情况说明一份，欲证实涉案小区沿街三户出具书面证明，原告未向沿街商铺提供物业服务。原告对涉案三户确系该小区沿街商铺的事实无异议，质证称，其已起诉该三户商铺，因其他两户商铺现为承租人，没有在物业服务合同中约定由承租人承担物业费，所以撤诉。本院认为，该证据为证人证言，证人未出庭作证，不符合法律规定，本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王伟庆系肥城市农机局小区业主，其在该小区有住宅和商铺各一处，其商铺建筑面积为256.32平方米。2019年1月16日，肥城市农机局小区业主委员会（合同中为甲方、委托方）与原告都市宜家公司（合同中为乙方、受托方）签订《物业服务合同》一份，该合同约定，甲方选聘乙方对肥城市农机局小区实施物业管理事宜；委托管理服务事项：一、房屋共有部位的维护和管理……二、房屋共有设施设备及其运行的维护和管理……三、环境卫生：公共环境卫生，包括公共场所、房屋共有部位的清洁卫生、生活垃圾的收集和小区范围内的生活垃圾的清运。本物业区域内公共环境的消杀；四、绿化养护：公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；委托管理期限为四年，自2019年1月1日起至2022年12月31日止；甲方权利与义务：1、代表和维护业主、使用人的合法权益；2、根据业主大会的决议与物业管理企业签订物业服务合同……乙方的权利与义务：1、根据有关法律、法规、规章和本合同有关约定制定物业管理实施方案并实施管理；2、依照本合同收取物业管理服务费；依法向业主、使用人追缴欠交的物业管理服务费；管理服务费用：一、普通多层住宅物业按建筑面积：每月每平方米0.40元；二、沿街办公楼物业按建筑面积：每月每平方米0.50元；三、沿街商铺物业按建筑面积：每月每平方米0.60元。肥城市农机局小区业主委员会、原告都市宜家公司在合同上加盖公章。原告都市宜家公司将该物业服务合同进行了公示。2020年9月7日被告王伟庆交纳了其在肥城市农机局小区住宅2016年9月至2019年2月的水、电、物业费和商铺的水电费，肥城市现代农业发展服务中心出具收据两份并加盖财务专用章。2021年4月，原告都市宜家公司向被告王伟庆催要物业费，被告王伟庆以其未与原告签订物业服务合同为由拒绝支付。原告都市宜家公司于2021年5月27日起诉肥城市农机局小区沿街三户商铺范英杰、鹿昕、王伟庆，要求支付物业管理费，后于2021年6月1日申请撤回对范英杰、鹿昕的起诉，本院于2021年6月2日分别作出（2021）鲁0983民初3522、3523号民事裁定书予以准许。另查明，被告王伟庆的住宅在原告提供物业服务后按照涉案物业服务合同约定交纳物业费至2021年8月份。案经调解，因被告不同意调解，致使法院调解未果。本院认为，肥城市农机局小区业主委员会与原告都市宜家公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且向肥城市物业管理办公室进行了备案，为有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告王伟庆关于其与原告都市宜家公司未签订物业服务合同，物业费由业主委员会承担的辩称，不符合法律规定，本院不予采纳。原告都市宜家公司依据合法的物业服务合同，在其提供物业服务后，有权要求业主支付物业费用。故对被告王伟庆关于涉案物业服务合同未经其同意也未备案，原告没有收费权利的辩称，本院不予采纳。关于原、被告争议的被告王伟庆是否应当承担商铺物业服务费。本院认为，物业服务合同具有长期性、共同性、整体性，原告作为农机局小区物业服务提供者，聘用保安、保洁等人员维护小区安全、卫生清洁、垃圾清运、参与创城等日常管理工作，基本实现了涉案物业服务合同签订的目的要求。原告投入了物业服务成本，也履行了物业服务合同的相关内容，被告认可其交纳住宅物业费至2021年8月份，其商铺作为小区的一部分，原告依据物业服务合同向其催收物业费，并要求予以支付，具有法律依据。诉讼中，被告对原告提供卫生清洁服务予以否认，提供卫生清洁仅是物业服务合同的一部分，该部分服务存在瑕疵不能成为被告拒绝支付物业费的抗辩条件，根据原、被告的陈述和提交的证据看，原告在提供物业服务时确实存在一定瑕疵，根据其履行对商铺实际提供的物业服务的情况看，本院酌定按照被告应支付的2019年3月至2021年6月的物业费4306.18元的50%予以支持，为2153.09元。关于原告都市宜家公司主张的2021年7、8月份及以后的物业服务费，因双方约定的物业服务合同内容尚未完全履行完毕，其可待实际发生后另行主张。关于原告主张的滞纳金，因其提供服务没有完全按照涉案物业服务合同约定履行，本身具有过错，其主张该部分费用无法律依据，本院不予支持。鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告应切实履行好合同约定的义务，听取业主的意见，不断改进服务水平，为小区提供更好的服务；被告作为业主亦应积极履行交纳物业服务费等义务。双方应互谅互让、互相理解，从而形成良性循环，共同创建和谐社区。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告王伟庆于本判决生效之日起十日内，支付原告泰安市都市宜家物业管理有限公司2019年3月1日至2021年6月30日的物业费2153.09元；二、驳回原告泰安市都市宜家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52元，减半收取计26元，由原告泰安市都市宜家物业管理有限公司负担20元，由被告王伟庆负担6元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁坏财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  韩 新二〇二一年七月十三日法官助理  吕士锋书 记 员  郎 平