上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初9484号原告：上海明择房地产经纪有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：黄汉明，执行董事。委托诉讼代理人：严瑾洁，上海新惟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张一佳，上海新惟律师事务所律师。被告：徐斌，男，1957年10月4日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：翁琦炜，上海市嘉华律师事务所律师。原告上海明择房地产经纪有限公司与被告徐斌中介合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月9日公开开庭进行了审理。原告上海明择房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张一佳、被告徐斌的委托诉讼代理人翁琦炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海明择房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付居间费44,000元。事实和理由：被告为出售上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)寻求买家，委托原告提供居间介绍服务。2020年7月25日，经原告居间介绍，被告作为出卖人(甲方)、胡誉莹作为买受人(乙方)，就涉讼房屋买卖交易达成一致，并由原告拟定合同条款。被告在原告紫云路店签订《房屋转让协议书》，约定：房屋转让总价为4,400,000元，胡誉莹在签订协议时支付购房定金50,000元，被告与胡誉莹各自支付总价的1%的中介费。见原产证后网签，2020年8月10日前。2020年9月10日前，房产交易中心过户。协议签订后，被告在原告处收取了胡誉莹支付的定金50,000元。然而被告私自与胡誉莹相约前往交易中心办理网签、过户、交易事宜，并拒绝向原告支付协议约定的居间费，严重违约，故原告提起诉讼。被告徐斌辩称，被告并未选择在原告处挂牌出售涉讼房屋，因原告在涉讼房屋附近办公，故胡誉莹在网上看到被告售房信息后找到原告处，由原告带看房屋。在签订《房屋转让协议书》前，原告就已经知道涉讼房屋存在司法查封。签订协议后，被告希望原告做资金监管，原告不同意，故协议无法履行。因胡誉莹仍想购买涉讼房屋，故被告找到其他中介，通过他人垫付执行款，解除了司法查封，交易才得以顺利进行。此外，涉讼房屋最终的交易价格也与《房屋转让协议》约定不同。因原告并未完成居间服务，故不同意原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对于上海市房地产权证、授权委托书、证明、《房屋转让协议书》、《上海市房地产买卖合同》、微信记录、送达回证、(2021)沪0105民初758号民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋的权利人原为被告及案外人徐某。2019年12月，因徐某无法亲自办理出售涉讼房屋的相关事宜，故其出具授权委托书，委托被告为其代理人，代为签订房地产买卖合同/预售合同权益转让书等。2020年7月，被告与案外人胡誉莹通过原告业务员介绍相识。2020年7月25日，原、被告与胡誉莹签订《房屋转让协议书》，主要内容如下：被告将涉讼房屋转让给胡誉莹，转让总价4,400,000元整。胡誉莹在签订本协议时,即向被告支付购房定金50,000元；双方各自支付房地产交易中心税收；双方各自支付总价的1%中介费。付款时间：1、2020年7月25日支付购房定金伍万元；2、2020年7月底前，胡誉莹帮被告归还银行贷款。特殊情况除外。归还数额根据银行实欠款(总额不超过160万元整)；3、网签合同时间,见原产证后网签,2020年8月10日前；4、胡誉莹银行申请贷款2,700,000元，贷款不足部分，以现金补足；5、2020年9月10日前,房产交易中心过户(双方到场)；6、被告收到全部房款时，当天交房；7、被告在房产交易过户前将室内所有人户口迁出；8、交房时结清室内水、电、煤、物业费用。胡誉莹支付100,000元。在签订《房屋转让协议书》前，被告向原告提供了涉讼房屋的不动产登记簿，其中载明：2016年10月28日，涉讼房屋设定抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司，债权数额为3,000,000元。2016年11月22日，涉讼房屋被兰溪市人民法院查封，2019年续封。2018年5月9日，涉讼房屋被上海市松江区人民法院轮候查封。此后，原告曾拟定补充条款，内容为：甲、乙双方协商，乙方愿意先给甲方出资壹佰万元，除清上海投资有限公司贷款，剩余伍拾伍万元，网签合同时当日付清……。但被告与胡誉莹未能签订上述补充条款，而原告也未能协助被告解除涉讼房屋的查封。此后，案外人王某某为被告与胡誉莹就涉讼房屋进行的买卖交易提供服务，并通过他人代被告清偿债务，解除了涉讼房屋的查封，被告向王某某支付了中介费。2020年8月10日，被告与胡誉莹签订《上海市房地产买卖合同》，约定：卖售人(甲方)为被告、徐某，买受人(乙方)为胡誉莹、吴兆春。甲、乙双方通过上海志远房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉讼房屋。转让价款共计4,600,000元。在2020年10月10日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方另就房屋交付、逾期付款的违约责任、逾期交房的违约责任等进行约定。2020年9月19日，涉讼房屋的权利人经核准登记为吴兆春、胡誉莹。2021年1月6日，本院受理原告与胡誉莹居间合同纠纷一案。原告提出诉讼请求：胡誉莹向原告支付居间费44,000元。该案审理中，证人王某某陈述：2019年开始，被告开始出售涉讼房屋，当时房屋就存在法院查封和抵押，故一直未能如愿出售。被告提供的《上海市不动产登记簿》是被告自己调取的。2020年6月左右，被告找到其要求出售涉讼房屋，其帮助被告解除了查封、涤除了抵押，代理签订《上海市房地产买卖合同》，之后的过户、交易等事宜均由其完成。本院经审理认为，原告主张签订协议前已向胡誉莹告知《上海市不动产登记簿》的内容的诉称意见与已查明的事实严重矛盾，且原告难以自圆其说，本院因此确认原告作为居间方并未如实向胡誉莹告知涉讼房屋存在司法限制及抵押等事实，致协议无法继续履行，胡誉莹不再委托原告提供后续居间服务并无不当。本院考虑到交易双方系原告居间介绍相识，酌情确定胡誉莹向原告支付居间费4,000元。本院于2021年6月25日作出(2021)沪0105民初758号民事判决：胡誉莹应于该判决生效之日起十日内向原告支付居间费4,000元。本院认为，原、被告与胡誉莹签订的《房屋转让协议书》系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。原、被告虽未签订居间合同，但原告介绍被告与胡誉莹相识，并促使双方签订《房屋转让协议书》，且该协议书中也对居间费作出约定，故原、被告之间的居间合同关系成立。根据法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。原告明知涉讼房屋被查封，交易存在障碍，仍促使被告与胡誉莹签订协议，且原告作为居间方，未能如实告知胡誉莹涉讼房屋存在查封及抵押等事实，显然不当。在原告无法协助被告解除查封的情况下，被告与胡誉莹之间就涉讼房屋的交易难以继续，被告另行委托案外人提供居间服务并非恶意。鉴于协助被告清偿债务、解除查封，最终促成被告与胡誉莹签订《上海市房地产买卖合同》的并非原告，故原告要求被告支付44,000元居间费的诉讼请求缺乏依据。考虑到原告介绍被告与胡誉莹相识、促成双方签订《房屋转让协议书》，故原告可以要求被告支付上述居间活动支出的必要费用，本院酌情确定为10,000元。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条第一款之规定，判决如下：被告徐斌应于本判决生效之日起十日内向原告上海明择房地产经纪有限公司支付10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，因适用简易程序减半收取计450元，由原告上海明择房地产经纪有限公司负担347.73元，被告徐斌负担102.27元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  董隽书记员  饶婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。