山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁03民再28号二审上诉人（一审原告）：淄博红城置业有限公司。住所地：淄博市张店区北西六路齐泰商城5号营业房2楼。法定代表人：荆凯，总经理。委托诉讼代理人：宗学利，山东齐桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕宜国，桓台锦秋法律服务所法律工作者。二审被上诉人（一审被告）：周广海，男，1974年7月1日出生，汉族，现住淄博市张店区。委托诉讼代理人：曲菱歌，山东正义阳光律师事务所律师。二审被上诉人（一审被告）：山东万鹏房地产开发有限公司。住所地：淄博市张店区中心路197号。法定代表人：杜吉鹏，总经理。二审被上诉人（原审第三人）：淄博市张店区马尚镇马尚西南村村民委员会。住所地：淄博市张店区和平路西首。法定代表人：吕丕强，主任。委托诉讼代理人：崔征，山东柳泉律师事务所律师。二审上诉人淄博红城置业有限公司（以下简称红城公司）与二审被上诉人周广海、山东万鹏房地产开发有限公司（以下简称万鹏公司）、淄博市张店区马尚镇马尚西南村村民委员会（以下简称西南村委）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月13日作出（2020）鲁03民终2346号民事判决，已经发生法律效力。本案经本院审判委员会讨论决定，于2021年1月7日作出（2021）鲁03民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理进行了审理。二审上诉人红城公司委托诉讼代理人宗学利、毕宜国，二审被上诉人周广海的委托诉讼代理人曲菱歌、西南村委的委托诉讼代理人崔征到庭参加诉讼。二审被上诉人万鹏公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红城公司称：要求确认其与万鹏公司之间的合同有效，停止对涉案土地和房产的拍卖，具体的事实与理由以二审上诉的事实与理由为依据，不作变更。周广海辩称，请求依法驳回二审上诉人的再审请求，涉案土地是万鹏公司所有，依法对其进行查封有法律依据。西南村委辩称，请求驳回红城公司的再审请求。红城公司向一审法院起诉请求：1.撤销（2019）鲁0303执异160号执行裁定，停止对涉案土地、房产的拍卖；2.确认原淄博罐头食品厂的房屋及土地为其所有。一审法院认定事实：1、执行异议之诉由来。2018年5月17日，周广海对万鹏公司、罗汉强提起民间借贷诉讼，张店区法院2018年7月30日查封了产权人为西南村委及淄博罐头食品厂的房屋及土地。于2018年11月26日作出(2018)鲁0303民初3886号民事判决，判决万鹏公司偿还周广海借款本金130万元及相应利息。2019年3月20日，张店区法院发出执行通知，对万鹏公司所有的原淄博罐头食品厂的房屋及土地采取评估、拍卖措施，责令万鹏公司及其他占有人从上述房地产中迁出。红城公司认为法院评估、拍卖的土地、房屋其已购买，提出执行异议。张店法院以（2019）鲁0303执异160号执行裁定书，驳回其异议请求。红城公司不服，诉至法院。2、涉案争议标的物的性质及流转记录。涉案土地性质为集体土地，登记产权人为西南村委原村办企业淄博罐头食品厂（用途工业）。2002年8月份，涉案房产、土地及淄博罐头食品厂其他资产抵债给张店农商行。后张店农商行委托拍卖公司对上述资产公开拍卖。2010年3月24日，万鹏公司通过拍卖取得上述抵债资产，但一直未办理土地、房产等权属过户手续。当事人对上述事实无异议。3、红城公司主张购买涉案土地情况。2017年4月26日，红城公司与万鹏公司签订“土地买卖”合同，约定万鹏公司将案涉土地约26亩转让给红城公司，价格2650万元。合同签订后，原告通过多种方式支付土地转让款。2017年5月16日，万鹏公司出具“购马尚西南村委土地款”收据4张，共计金额2140万元。除土地使用权证现由原告持有外，万鹏公司否认收到上述收据，否认双方办理过土地及房产交接手续。现涉案土地及房产等由西南村委对外出租、控制，土地及房产权属登记仍在原淄博罐头食品厂名下。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据原告提供的土地买卖合同、收款凭证等交易证据，不能证明其对涉案执行标的享有排除执行的物权权益。一、涉案土地买卖合同无效。涉案土地为农村集体土地，交易时间为2017年，必须符合当时法律法规关于农村集体土地流转的相关规定。《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）第四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。”依据上述法律规定，禁止农村集体土地流转，禁止城镇居民购买农村房屋，依然是国家法律和政策的基本原则。该土地买卖合同违背上述法律强制性规定，应为无效合同。原告据此不可能取得涉案土地使用权。二、即使上述土地转让合同有效，原告亦不享有对涉案执行标的足以排除强制执行的民事权益。（1）原告对涉案土地仅享有普通的债权请求权。原告除支付部分土地款（收据注明2140万元）并持有涉案土地使用权证书外，未办理土地使用权登记转让、变更手续，也未实际占有、使用、收益、处分，仅享有要求出卖人交付土地及附着物并办理土地使用权转移登记的债权请求权，与周广海因民间借贷形成的普通金钱债权同属一般债权。（2）原告对涉案土地并不享有物权权利。《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。”第九条：“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十八条、第二十九条规定，除因法律行为以外的原因如征收决定、法律文书、继承和遗赠等发生的物权变动无需登记外，其余因法律行为导致的物权变动应当依法履行登记程序，始能产生物权变动的效力。涉案交易对象为不动产土地，物权的取得、设立必须依法登记，才产生物权设立、转移之法律效果。《中华人民共和国物权法》第三十三条：“因物权的归属和内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”涉案土地转让合同尚处于履行阶段，并非因物权归属和内容而产生的争议，不符合人民法院司法确权，判断权属的法律情形。原告要求确认涉案土地归其所有的诉讼请求，没有法律依据。(3)原告也不享有物权期待权。原告仅支付了购地款，并未实际占有、使用标的物，其权利仍停留在一般的债权请求权状态，而非物权期待权。原告主张已经派人控制涉案土地的事实，该行为即使存在，也是单方占有交易标的物的行为，非正常履行合同项下的权利义务行为，不产生法律意义上的法律效果。依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决驳回淄博红城置业有限公司的全部诉讼请求。红城公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决将本案改判或发回重审；2.撤销(2019)鲁0303执异160号执行裁定书，停止对涉案土地、房产的拍卖；3.确认原淄博罐头食品厂的房屋及土地其为合法权利人；4.案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院程序错误。原淄博罐头食品厂的房屋及土地已经以物抵债给山东张店农村商业银行股份有限公司(简称张店农商行)。2005年4月张店农商行将涉案房产、设备、土地租赁给西南村委。张店农商行、西南村委因涉案标的物租赁合同纠纷一案，法院作出(2009)张商初字第182号、(2009)淄商终字第539号民事判决均认定“张店农商行与西南村委签订的《抵债协议书》、《租赁协议书》未违反法律和行政法规的强制性规定，属于有效协议。”证明涉案标的物已经属于张店农商行，西南村委不再是涉案标的物的所有人。二、上诉人具有对涉案执行标的足以排除强制执行的民事权益。其异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。1、红城公司在法院查封前已签订合法有效的买卖合同。2、红城公司在法院查封之前己合法占有涉案标的物。3、红城公司已全部支付价款。4、涉案标的物未办理过户登记非自身原因。5、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，涉案标的物没有办理过户，红城公司不存在过错。三、一审法院适用法律错误。1、万鹏公司取得涉案标的物不违反法律、法规强制性规定，属于合法有效行为。2、涉案标的物的土地使用权，已经合法转移给张店农商行，其土地使用权已不属于西南村委。一审认定红城公司与万鹏公司签订的《买卖合同》无效，属于适用法律错误。3、西南村委对外出租行为不合法，属于侵权行为。4、一审法院适用《物权法》的规定认定上诉人对涉案标的物不享有物权错误。四、西南村委以集体土地使用权不能转让为由主张《抵债协议》无效起诉，已被法院裁定驳回起诉。上述案件证明，涉案标的物土地使用权转移并不违反法律和法规的强制性规定。五、以集体土地使用权不能转让为由，认定红城置业与万鹏公司签订的买卖合同无效。那么，张店农商行与万鹏公司之间转让行为也无效，法院就不能因周广海案件而查封、拍卖涉案标的物。本院原审认定的事实与一审认定事实一致。本院原审认为，上诉人红城公司主张其系通过买卖方式取得案涉房屋及土地所有权，因目前该房屋土地性质仍为集体所有土地，其在进行买卖时未进行充分审查，向未实际取得案涉土地使用权、未被依法登记为权利人的万鹏公司购买案涉厂房土地并签订买卖合同的行为应为无效，原审认定正确。红城公司主张其对前述买卖合同已实际履行，即使其一审中提供的银行流水明细真实，在案涉买卖合同无效的情形下，上诉人亦不能据此取得涉案土地使用权。红城公司主张其对案涉土地进行了占有即万鹏公司向其交付了案涉房屋、土地，其提供的照片未经其他当事人确认，不予认定。红城公司对案涉房屋、土地的权利来源主张为与万鹏公司的交易行为，在案涉不动产买卖合同无效的情况下，有关交付行为并不能影响案涉不动产物权的实际变动。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”红城置业提供的证据尚不足以证明其为案涉房屋、土地的实际权利人，一审驳回其确认案涉被执行房屋及土地归其所有、停止对案涉土地拍卖执行程序的诉讼请求，并无不当。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同其有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知其参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，具有当事人的诉讼权利义务。”西南村委在将案涉场地抵债给案外人张店农商行后仍为案涉场地的租赁人，一审法院为查明本案涉及的有关法律事实，通知西南村委作为第三人参加诉讼，符合法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决驳回上诉，维持原判。本院再审查明的事实与原一二审查明的事实一致。本院再审认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”红城公司提起执行异议之诉，依照上述规定依法应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案涉土地权属证载明：土地所有权人为西南村委，土地使用者为原淄博罐头食品厂，用途为工业用地。从西南村委、原淄博罐头食品厂与张店农商行签订的《抵债协议》内容看，是以罐头食品厂的房屋和设备、土地使用权抵债，而非土地所有权抵债。2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。案涉土地虽为农民集体所有，但在已办理土地使用权登记且用途为工业的前提下，法律并没有一律禁止集体土地使用权转让。土地使用权在符合法定情形时依法可以发生转移。张店区人民法院作出的（2009）张商初字第182号民事判决和本院二审作出的（2009）淄商终字第539号民事判决，已认定张店农商行与西南村委、淄博罐头食品厂2002年8月22日签订的抵债协议以及2005年4月1日签订的租赁协议，系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，属有效协议。即生效的判决已确认《抵债协议》的效力。上述《抵债协议》约定西南村委和原淄博罐头食品厂负有协助张店农商行办理土地、房屋过户的义务，但三方在签订协议后并没有办理物权变动手续。2010年3月，张店农商行委托山东佳联拍卖有限公司通过拍卖的形式将抵债资产转让给万鹏公司，万鹏公司在拍卖成交后也没有办理物权变动手续。2017年4月26日红城公司和万鹏公司签订《土地买卖合同》，约定万鹏公司以2650万元的价格将案涉土地转让给红城公司，但万鹏公司与红城公司签订土地买卖合同后亦没有办理相关权属变更登记手续。《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉土地、房屋属于不动产，物权变动依法应当办理登记。万鹏公司在拍卖取得案涉不动产后，未办理不动产登记又将案涉不动产转卖给红城公司。因万鹏公司未被依法登记为物权权利人，红城公司不存在取得转让物权的前提条件，故红城公司以其对案涉土地享有物权为由排除执行，其提供的证据不能证明其主张，其不享有足以排除强制执行的民事权益。万鹏公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费148800元，由二审上诉人淄博红城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  田秀沛审判员  高振涛审判员  陈燕萍二〇二一年七月三十日书记员  董斯文