北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初29394号原告：王欣，女，1970年1月6日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：徐世超，北京融开律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙洪伟，北京融开律师事务所律师。被告：王旭聪，男，1993年6月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告王欣与被告王旭聪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告王欣之委托诉讼代理人孙洪伟，被告王旭聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王欣向本院提出诉讼请求：1．判决被告向原告支付拖欠的租金人民币18700元；2．判决被告向原告支付违约金人民币28800元；3．判决被告向原告支付拖欠的水费660元、燃气费154．35元，共计人民币814．35元；4．本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月7日，原告与被告签订了《北京市房屋出租委托合同》以及授权委托书、房屋交割清单等文件。合同中明确约定，由原告将北京市西城区XX号房屋委托被告出租，并由被告将各期租金按时足额划入甲方指定的账户。合同签订后，被告支付了押金5000元，并支付了2020年6月16日以前的租金，自2020年6月17日起，被告应当向原告支付下一个季度2020年6月17日至9月16日的租金24000元，但是被告仅在2020年7月22日支付了5300元之后，不再支付剩余租金，被告拖欠的租金金额为人民币18700元，已经构成违约。原告多次催要未果，2020年8月18日，被告在未与原告办理房屋交割手续，将钥匙扔在了出租房屋门口，按照合同约定，应当提前30天通知解除合同，被告临时交还钥匙严重违反合同约定，严重侵害了原告的合法权益。故此，原告依法向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。王旭聪辩称，2019年9月7日，原、被告签订委托合同，并不是普通的租赁合同关系，原告委托被告将房屋对外出租，由于疫情原因，双方就租金的支付和具体数额进行了协商，经原告同意后被告按照协商约定晚支付了租金，被告支付租金后，原告又反悔了，要求被告腾房，不认可之前双方达成的约定。被告认为原告有欺骗被告支付租金的情况，2020年6月16日之前的租金被告不欠，并支付了原告押金5000元，2020年7月22日支付租金5300元，之后未再付款，2020年6月17日双方就租金达成新的约定，约定月租金5150元，押金折抵租金，相当于被告先支付了两个月的租金，后续原告反悔要求我方腾房，2020年8月18日被告腾空了涉案房屋交还了钥匙。对于原告庭审增加的诉讼请求，要求被告支付拖欠的水费660元、燃气费154．35元，被告是在2020年8月18日就将房子还给原告了，在8月17日我们协商的时候就是说被告把钥匙房子门口，原告也是同意的，我们是在微信中协商达成了约定的，被告并未违法，都是经过原告同意，和原告达成一致才腾房的。另外原告也是有违约行为的，说被告改变了承重墙，被告是自始至终就没有动的，被告怀疑原告在出租之前就动了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：王欣提交的房屋所有权证载明北京市西城区XX号房屋（以下简称涉案房屋）所有权人为王欣。2019年9月7日，王欣（甲方）与王旭聪（乙方）就涉案房屋签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称出租代理合同），约定租赁用途为居住，出租委托期自2019年9月17日至2022年9月17日，共计三年。甲方应于2019年9月7日前将房屋交付给乙方。租金标准为每季24000元，租金总计96000元/年。乙方将各期租金划入甲方账户的日期为2019年9月17日、2019年12月17日、2020年3月17日、2020年6月17日、2020年9月17日……。甲方交付房屋时，乙方向甲方垫付押金，金额为5000元。出租委理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用：水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。经甲乙双方协商一致，可以终止本合同。出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达七日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，或其他原因致使乙方无法出租房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1．未按约定划付租金达七日以上的。2．擅自改变房屋用途的，存在安全隐患的。3．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的……乙方有上述情形之一的，应按年租金的200%向甲方支付违约金。出租委托期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按年租金的200%支付违约金。同日，王欣与王旭聪签署授权委托书，载有王欣委托王旭聪独家出租涉案房屋及委托期限、委托权限等内容。出租代理合同签订后，王欣向王旭聪交付了房屋。王旭聪于2020年7月22日支付最后一次租金5300元后未再继续支付租金。双方微信聊天记录显示，2020年7月20日，王欣曾向王旭聪催要7至9月份房租，后王旭聪向王欣提出降房租的请求，王欣同意7-9月份按5150元/月支付。2020年7月20日，王旭聪称“姐，这次付款给您打了5300只能给您月付了，我们不是有5000的押金嘛，一个月现在是5150块，因为客厅拉帘子的那个大哥不稳定，而且也都是给我们月付的，我们确实没钱给垫付了”，“这些客户多多少少还都有点欠款”，“疫情都不容易，我们也都没使劲的催他们”，王欣回复称“你们不是三个月一收款吗？肯定也不是一个月收呀”。后王欣微信中称“你汇款的5300元，应该是6月17日-7月18日”，王旭聪称“下次给您打房租是8月17号，那押金不还在您那嘛，就抵扣了嘛”，王欣表示“房租是房租”。后双方协商未果，王欣称“我也不想和你说了”，“你们准备给我腾房吧”，王旭聪询问腾房时间。王欣提出8月16日交接，王旭聪提出8月18日交接，双方未达成一致。王旭聪于2020年8月17日称“2020年8月18号我把房子给您腾出来”，“明天过来收房”，“你要是不过来，我就把钥匙房门口了，丢了东西我不负责”。2020年8月18日王旭聪在微信中发送照片，显示钥匙放在门口墙壁管线缝隙中，并称“我等了你一天了，钥匙我房门口了”。庭审中，双方当事人对王旭聪已交纳5000元押金的事实不存异议。王旭聪认为押金至今未退，是抵了2020年6月17日-8月18日的房租。王欣对此不予认可，认为双方并未达成一致，押金抵付租金是王旭聪单方面的说法，并主张5000元押金作为王旭聪违约金的一部分，不予退还。王欣提交水费缴费通知单及账单、燃气公司查询的燃气欠费结果，用以证明水费拖欠的金额是660元，欠燃气费是154．35元。该王旭聪认为这些单据上面没有起止日期，所以不认可。王旭聪提交微信聊天记录截屏，用以证明其在2019年11月4日，就水费欠费情况向王欣提出异议，但王欣没有回复，当时欠费是581元，针对的是2019年8月份的水费。王欣质证称581元是由王欣在2019年12月25日10点29分通过微信已经缴纳完毕。王欣领提交微信支付截屏，显示其于2019年12月25日支付水费581元。王旭聪未提交其他反驳证据。以上事实，有当事人提交的房屋所有权证、出租代理合同、委托书、交割清单、交易明细详情、微信聊天记录、水费缴费通知单及账单、燃气欠费查询结果、微信支付截屏等证据及庭审陈述意见在案佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王欣与王旭聪签订的出租代理合同，虽然名为委托代理合同关系，但结合合同条款可以看出，双方的基本权利义务是王欣将涉案房屋交给王旭聪使用（出租），王旭聪于约定时间向王欣支付约定数额的租金，而非王旭聪根据房屋出租情况将承租人支付的租金转交王欣而取得相应报酬，因此应当认定双方实为房屋租赁合同关系。出租代理合同关于房屋租赁的约定，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据出租代理合同约定，王旭聪应于2020年6月17日交付下季度租金，而王旭聪存在逾期交付房租的情形。王旭聪与王欣协商减免房租，改租金季付为月付，继而协商以押金抵租金，后双方产生争议，王欣提出腾房，王旭聪同意腾房，双方事实上已就合同提前解除达成一致。关于合同解除时间，结合涉案房屋的实际交付情况，可以确认2020年8月18日双方租赁合同关系已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合双方合同的履行情况，王旭聪租金交付至2020年7月18日，其欠付2020年7月19日至2020年8月18日的一个月租金未予交付，王欣有权要求其予以支付。关于王欣主张王旭聪支付拖欠租金18700元的诉讼请求，系以季度租金减去已交纳的5300元计算得出，但结合双方微信聊天记录中的协商过程，以及其称“你汇款的5300元，应该是6月17日-7月18日”等内容，可以认定其对王旭聪当月租金进行了减免。双方此后就押金抵扣租金等事宜产生争议，且未再达成一致意见。结合合同解除情况，王旭聪应按照出租代理合同约定的租金标准支付2020年7月19日至2020年8月18日的租金，即8000元。王欣主张支付租金的诉讼请求中合理部分，本院予以支持。关于王欣主张王旭聪支付违约金人民币28800元的诉讼请求，根据出租代理合同约定，合同约定出租委托期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按年租金的200%支付违约金。本案中，结合事实情况，王欣向王旭聪提出腾房，王旭聪表示同意，应视为双方就提前终止合同达成一致，故不属于王旭聪违约事由。王欣还主张王旭聪存在逾期支付租金的违约情形，而王旭聪存在逾期支付租金的情形，其在租赁期内以押金抵租金的相关主张缺乏法律依据，本院不予支持。根据出租代理合同约定，未按约定划付租金达七日以上的，应按年租金的200%向甲方支付违约金。庭审中，王旭聪提出该违约金标准过高请求予以酌减的申请，本院结合实际损失，考虑合同履行情况、当事人过错程度以及疫情影响等因素，酌情确定王旭聪按一个月租金标准即8000元向王欣支付违约金。关于押金5000元，王旭聪主张用以抵扣租金，在合同已解除的情况下，本院以押金5000元对其欠付租金予以冲抵。关于王欣主张王旭聪支付拖欠的水费660元、燃气费154．35元的诉讼请求，结合证据及实际情况，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告王旭聪向原告王欣支付剩余租金3000元；二、本判决生效之日起七日内，被告王旭聪向原告王欣支付违约金8000元；三、本判决生效之日起七日内，被告王旭聪向原告王欣支付水费660元、燃气费154．35元；四、驳回原告王欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1008元，由原告王欣负担762元（已交纳），由被告王旭聪负担246元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员 满建伟二〇二一年七月十三日法官助理 肖彦青书 记 员 温晓娟