浙江省瑞安市人民法院民事判决书（2021）浙0381民初2395号        原告：赖连冲，男，1966年5月1日出生（公民身份号码XXX），汉族，住瑞安市飞云街道下厂村。                委托诉讼代理人：曹高敏，浙江安瑞律师事务所律师。                委托诉讼代理人：陈台富，浙江安瑞律师事务所律师。                被告：瑞安市飞云街道下厂村股份经济合作社，统一社会信用代码N23303817909986876，住所地瑞安市飞云街道下厂村。                法定代表人：洪万**，社长。                原告赖连冲与被告瑞安市飞云街道下厂村股份经济合作社共有权确认纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赖连冲及其委托诉讼代理人曹高敏，被告法定代表人洪万**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告赖连冲向本院提出诉讼请求：一、确认原告在被告建设的位于瑞安市飞云街道下厂村富豪花苑项目中享有商业面积12.851平方米；二、判令被告立即向原告交付位于瑞安市飞云街道下厂村富豪花苑项目中的商业面积12.851平方米，并协助办理不动产产权初始登记手续；三、本案诉讼费由被告承担；事实和理由：原告系瑞安市飞云街道下厂村（以下简称下厂村）村民。被告曾依据其制定的《下厂村住宅返回地分配方案》（以下简称分配方案）对村集体资产进行分配，原告则基于村民身份于2014年6月份依法分配得到住宅面积131.579平方米，配套用房面积2.529平方米，商用面积12.851平方米，总计146.959平方米，并由被告向原告发放红证予以佐证。后被告作为代建单位，于2015年1月20日将红证对应的安置留地工程以公开招标形式确定由瑞安市华信建设开发有限公司负责承建，建设项目名称为瑞安市飞云街道富豪花苑工程（以下简称富豪花苑），并于2015年4月1日取得建设工程规划许可证，于2016年6月13日取得建筑工程施工许可证，之后正式启动下厂村安置留地的代建工程。原告则在被告的通知下，分期缴纳建房款，截止到2019年2月28日，总计缴纳建房款601752元。现富豪花苑已经竣工，并于2019年4月10日办理了竣工验收备案。原被告在进行最后建房款结算时，被告单方面的采取以地价2370元／平方米方式将原告依法享有的商业面积予以折现后在建房款中予以抵扣，拒不向原告实际交付原告享有的12.851平方米商业面积。对此，原告方多次向被告提出异议，要求被告应当向原告实际交付原告依法享有的商业面积，但被告均不向原告交付，无奈诉至法院。根据建设工程规划许可证显示，涉案建设工程的总建筑规模80832.05平方米，分为地上总建筑面积为62236.25平方米，地下建筑面积18595.8平方米。其中地上建筑面积包含住宅面积为55722.85平方米、商业面积为5442.5平方米，配套用房面积为1070.9平方米。现5442.5平方米未实际分配，应当处于全体建房户按份共有状态，被告无权单方面予以处置。综上，原告基于村民身份依法分配得到相应返回地指标，在原告依照被告要求缴纳所有建房款后，被告应当依照指标确定的面积向原告交付房屋。现被告拒不向原告交付相应的商业面积，有损原告的合法权益。故此，为了保护原告的合法权益，特根据我国《民事诉讼法》第119条的规定具状起诉，希望及时立案审理并判准如上之诉讼请求。                被告辩称，原告实际是享有12.851平方米商业面积，但是无法给原告办理初始产权登记。因为整个5000多平方商业面积分置到1层和2层，1层有27间商铺，每间商铺大小不一样，2层有2个平面的商铺，一个是1000多平方米，一个是2000多平方米。我们办理不动产登记只能以村集体名义出让给村民，村民想要的话来村里认购，交纳造价和地价后然后再办理不动产权证。原告交的601752元是住宅建房款，要商业面积还需交纳商业面积建房款。村里每个人的商业面积均不一样，大致10-20平方米左右，但是无法办理10-20平方米的房产证。根据规划图，楼下27间商铺，每间70-140平方米左右，楼上2间商铺，1间1000多平方，1间2000多平方米，只能办理29个证件，无法分割。经村里决议，将29间商铺统一面向村民认购，有意向的村民过来登记、签订协议。如果本村村民在规定的时间内没来认购的，在村民放弃后统一向社会销售。2370元是楼面价，也就是商业评估价，由原告享有。商业面积平均造价4000多元，最少需认购70平方米，每间商铺价格不同，好的13000元／平方米，差的11000元／平方米，楼上是5500元／平方米和6000元／平方米。优先由本村建房户以95折认购（本村村民认购了楼下10套），剩余再向社会出售（外户认购了12套），目前剩余楼下5间、楼上2间未认购。原告要求交付其享有的商业面积12.851平方米，无法分割、交付。商业面积销售所得打入专用账户，2370元的地价先分给建房户，由于二楼商业面积未销售出去，因此差价还没有分。                原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：                证据1．身份证，证明原告的主体资格；                证据2．登记信息，证明被告的主体资格；                证据3．红证，证明原告于2014年6分配得到返回地指标总计146.959平方米，其中住宅面积为131.579平方米，配套用房面积为2.529平方米，商用面积为12.851平方米；                证据4．建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，证明涉案工程分别于2015年4月1日取得建设工程规划许可证，于2016年6月13日取得建筑工程施工许可证的事实。根据建设工程规划许可证显示，涉案工程有商业面积5442.5平方米；                证据5．竣工验收备案表，证明涉案工程于2019年4月10日进行竣工验收备案的事实；                证据6．下厂村如意家园建房户缴纳建房款通知单、收款收据，证明原告依照被告的要求已经共计缴纳建房款601752元；                证据7．代建暨施工委托合同，证明根据代建合同里的工程概算表显示，涉案工程折算后造价单价为2808.84元／平方米，而该工程造价已经包含施工图上所含的所有工程；                证据8．工程造价咨询报告书，证明根据工程造价审计结果显示，瑞安市飞云街道下场村富豪花苑工程审定价为214154362元，室外附属工程审定价为10394822元、配电工程审定价为8181327元，合计审定造价为232730511元；                证据9．工程造价确定书，证明原告方依据合同约定造价和审计报告确定的造价，分别计算得出的工程造价单价为2808.84元和2879.18元；                证据10．建房款结算清单，证明原告方依据合同造价单价和审价单价与原告方享有的建筑面积及已缴纳的建房款总额，经计算后，从而可以确定原告已缴纳的建房款包含商业面积在内的事实。                被告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：                证据11.2015年、2017年、2018年和2019年的会议纪要4份及公告的照片，证明有关商铺认购已通知村民的事实；                证据12．商业面积出售情况、认购协议书，证明商业面积的出售情况，即本村村民认购了10套，外户认购了12套，剩余7套至今未售出；                证据13．情况说明，证明工程造价的计算依据。                当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对证据7，质证方对其真实性无异议，但对证明力表示异议，本院对该证据的事实部分予以确认；对证据8-10、13，质证方认为其计算依据错误而对证明力表示异议，本院认为上述证据与本案缺乏关联性，本案中不予确认；对证据11、12，质证方对其证据三性均表示异议，本院根据双方当事人的陈述，且质证方未提供充分的反驳证据，上述证据的事实部分予以确认。                根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系下厂村集体经济组织成员。2014年6月，根据被告制定的分配方案，原告享有该村返回地安置留地建筑面积为住宅面积131.579平方米，配套用房面积2.529平方米，商用面积12.851平方米，总计146.959平方米。2015年1月20日，被告将上述返回地安置工程以公开招标形式确定由瑞安市华信建设开发有限公司负责承建，建设项目名称为瑞安市飞云街道富豪花苑工程（即富豪花苑）。之后，该工程于2015年4月1日取得建设工程规划许可证，其载明：地上总建筑面积为62236.25平方米（其中住宅面积为55722.85平方米、商业面积为5442.5平方米，配套用房面积为1070.9平方米），另地下建筑面积18595.8平方米，架空层837.1平方米等内容。期间，原告分期缴纳建房款，截止2019年2月28日，总计缴纳建房款601752元。现富豪花苑已经竣工，并于2019年4月10日办理了竣工验收备案。至今，富豪花苑住宅套房已抽签定位，原告已分配住宅套房一间（面积约133平方米）。之后，双方就建房款结算时，原告认为应按造价每平方米2808.84元或者2879.18元计算，原告交纳的款项已包含住宅、商铺的建房款，故要求被告向其交付商业面积12.851平方米的商铺；而被告认为，住宅的平均造价为每平方米4157元，原告交纳的款项仅系住宅建房款，不包括商铺建房款，故双方引起纠纷。另，原告享有的富豪花苑商业面积，由被告对该项目的全部商业面积分割为29套（一楼27套，面积分别约50-150平方米不等；二楼2套，面积分别约为1025平方米、2473平方米），其中由本村及外户共计认购一楼商铺22套，至今尚余一楼商铺5套、二楼2套未售出。                本院认为，被告因集体土地被征收而获得返回地安置建设指标，原告基于被告的集体经济组织成员资格享有村集体资产量化分配权，并据此享有上述返回地安置房（即富豪花苑）建筑面积指标146.959平方米。综上，从其原告权益来源而言与之更紧密联系的是其组织成员的资格待遇，为此，原告作为其社员享有权利也应该承担相应义务。被告作为案涉工程的建设主体，针对案涉工程的商业面积，采取分割成套并按套出让方式予以处理，没有损害原告利益。现原告提出确认享有商业面积12.851平方米的所有权并实际交付，鉴于商业面积已分割成套并部分出让，在庭审中，原告坚持不变更诉讼请求，原告的诉讼请求无法实际履行，本院予以驳回。本案双方另一争议焦点即案涉工程的造价确定及被告提出的项目费用的合理性，与本案缺乏关联性，本案不予合并审理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第七条之规定，判决如下：                驳回原告赖连冲的诉讼请求。                案件受理费2356元，由原告赖连冲负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。                    审判长董学认            人民陪审员林邦昌            人民陪审员江少锋    二〇二一年七月二十九日            代书记员李佳诺