广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0107民初1192号原告：黄波，男，1972年5月22日出生，壮族，住广西横县。委托诉讼代理人：罗昌烈，广西昌仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁心霞，广西都维律师事务所律师。被告：潘利华，男，1984年10月6日出生，汉族，住浙江省松阳县。委托诉讼代理人：古剑，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。被告：陈耀师，男，1989年6月18日出生，汉族，住南宁市。被告：陈耀营，男，1987年7月22日出生，汉族，住南宁市。原告黄波与被告潘利华、陈耀师、陈耀营案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告黄波的委托诉讼代理人罗昌烈、梁心霞，被告潘利华的委托诉讼代理人古剑，被告陈耀营到庭参加了诉讼。被告陈耀师经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄波向本院提出诉讼请求：一、判令停止对西乡塘区鲁班路西侧金水湾花园20号楼1单元0303号房（以下简称“0303号房”）强制执行，并立即解除查封措施；二、确认0303号房（房屋现价值为45万元）归原告所有；三、判令被告陈耀师、陈耀营在本案判决生效之日起十日内将0303号房不动产权变更登记至原告名下；四、本案的诉讼费用由被告潘利华承担。事实和理由：原告与陈耀师、陈耀营于2013年12月28日签订了《房产转让合同》，约定陈耀师、陈耀营将0303号房以价格25万元出售给原告，并约定房款于2013年7月20日前支付18万元，在陈耀师、陈耀营签订拆迁安置房买卖合同时支付2万元，余款5万元在陈耀师、陈耀营交付房产证时支付。因政策等因素没有及时得到房产证的，在其他证件及手续完成后，陈耀师、陈耀营也要在2014年底前付清所有款项等。合同签订后，原告依约于2014年4月5日交清了所有房款，并缴纳了相关税费，陈耀师、陈耀营也依约于2014年1月将0303号房交付给原告，原告对房屋进行装修后，于2014年5月1日入住至今。由于未能办理过户手续，房屋仍登记在陈耀师、陈耀营名下。2020年7月13日，南宁市西乡塘区人民法院公告拍卖0303号房，原告为此提出执行异议，但被南宁市西乡塘区人民法院裁定驳回异议请求。为维护原告合法权益，原告特提起本案诉讼。被告潘利华辩称，一、原告黄波无证据证实其与被告陈耀师、陈耀营之间签订的《房产转让合同》交易是真实的，原告并没有交付房款的转账记录。二、原告与陈耀师、陈耀营是亲戚关系，原告提供的证据最多只能证明其在房屋居住过，至于是何原因在该房居住，潘利华认为房屋买卖不是唯一的原因，也有可能是亲戚之间的使用或出租等关系；三、即使0303号房产转让合同是真实的，但也不能证明该房屋权属归原告，该房屋属拆迁安置房，其用地性质是划拨用地，地上房屋不是商品房，从拆迁安置房买卖合同签订的时间看，陈耀师、陈耀营在该房屋未建成及交付之前没有权利交付，在房屋转为市场运作房之前以及正式办理产权登记之前，陈耀师、陈耀营没有权利对外出售，其与原告签订的房产转让合同是无效的；四、原告在潘利华申请执行陈耀师合同纠纷案件时对查封拍卖0303号房提出异议，但被南宁市西乡塘区人民法院裁定驳回，原告的证据不能证明房屋的权属是归原告的。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告陈耀师未答辩。被告陈耀营辩称，0303号房的使用权在陈耀师、陈耀营得到房屋之前已经转给原告黄波，该情况是属实的，法院执行查封0303号房时陈耀营并不在场，查封之后陈耀营才知道情况，其他的事情陈耀营都不清楚。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月13日，广西金水建设开发有限公司（以下简称“金水公司”）与被告陈耀师、陈耀营签订《南宁市拆迁安置房买卖合同》，合同约定金水公司将0303号房预售给陈耀师、陈耀营，该房性质为拆迁安置房，建筑面积76.72平方米，建筑面积60平方米部分价格为每平方米2194元，超过60平方米部分的16.72平方米价格为每平方米2632.8元，总价格175660元。原告黄波提交的金水公司向案外人陈荣瑞出具的六份收款《收据》及中国银行、广西北部湾银行的现金交款单显示，陈荣瑞分别于2013年7月9日交付0303号房购房定金1万元（该1万元为到中国银行柜台现金交纳），于2013年4月25日交纳超面积差价7336元，于2013年6月4日交纳0303号房代收房产局备案费86.03元、代收住房维修金5907.44元、代收管道燃气入网费2300元（该三项合计8293.47元为到广西北部湾银行柜台现金交纳），于2013年7月5日交纳房款15.8324万元。2013年11月12日，纳税人陈耀师、陈耀营向南宁市地方税务局交纳了0303号房个人房屋买卖契税3447.96元，同日，原告黄波所持中国工商银行卡账户消费支出3447.96元。原告黄波提交的其与被告陈耀师、陈耀营于2013年12月28日签订的《房产转让合同》载明：陈耀营、陈耀师自愿放弃房屋继承权，即丧失房屋所有权，将房屋所有权归原告所有，双方就房屋转让相关事宜达成合同条款，即陈耀师、陈耀营将0303号房以25万元价格转让给原告，付款方式为分期付款，即原告于2013年7月20日前支付购房款18万元，在陈耀营、陈耀师签订拆迁安置房买卖合同时交付2万元，剩余房款5万元在陈耀营、陈耀师交付房产证同时由原告全部支付。因政策或相关部门因素没及时得到房产证的，在其他证件及手续完成后，原告也要在2014年底前交清所有款项，并约定陈耀营、陈耀师在每次收款时应向原告出具收据。2014年1月13日，金水公司为0303号房办理了《商品房买卖合同登记备案证明》，登记的买受人为被告陈耀营、陈耀师。原告黄波提交的陈荣瑞、陈耀师、陈耀营于2014年4月5日向其出具的《收据》记载：“今收到黄波（4524261972××××××××）交来购房款人民币贰拾伍万元（￥250000.00元）正，用来购买南宁市，该房屋购房款已由黄波全部付清，特立此据。”2014年4月6日，原告黄波通过中国建设银行向南宁市中燃城市燃气发展有限公司消费支付300元。2014年4月27日，原告黄波与被告陈耀营共同向南宁市中燃城市燃气发展有限公司购买万和欧式吸油烟机、万和不锈钢台式灶、万家乐强排式珍珠白热水器。2017年6月28日至2020年7月13日，原告黄波的中国建设银行账户存在多次消费记录，支付对象为广西银湾物业服务有限公司。原告黄波提交的2018年1月1日广西银湾物业服务有限公司南宁分公司出具的《缴费回执单》载明：陈耀师缴纳金水湾花园20栋1单元303号房的公摊电费、公摊水费、电梯楼物业费、生活垃圾费合计金额942.55元。2020年8月5日，金水湾花园服务中心出具《证明》载明：兹有户主黄波居住在鲁班路××小区××单元××房，属于本小区居民。潘利华与陈耀师合同纠纷一案，本院作出了（2018）桂0107民初11641号民事判决书，该判决已发生法律效力并进入执行程序，执行案号为（2020）桂0107执2267号。本院在执行过程中于2020年6月30日裁定查封了涉案的0303号房。本案在庭审过程中，经询问被告陈耀营，陈耀营称陈荣瑞是陈耀师、陈耀营的父亲，陈荣瑞、陈耀师、陈耀营与原告黄波是亲戚关系，陈荣瑞家庭为水上人家，因上岸居住分配得两套拆迁安置房，交易都是陈荣瑞名字，但其中一套是登记在陈荣瑞名下，另一套即0303号房是陈荣瑞买给陈耀师、陈耀营的，故登记在陈耀师、陈耀营名下，因购房钱不够，0303号房转给原告使用，在办得房产证后产权再转给原告，0303号房是原告出的钱，房屋转让款中17万元是原告与陈荣瑞一起交给开发商，另8万元原告交给谁不清楚，但没有交给陈耀师和陈耀营，原告是和陈荣瑞交易的。原告黄波则称17多万元购房款是原告分几次以现金交付给开发商，是在与陈耀师、陈耀营签订房产转让合同前支付的，另8万元房屋转让款是原告以现金方式分几次交给陈耀师、陈耀营。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告陈耀师经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故本案原告黄波请求法院停止对0303号房的执行，需同时满足上述四个要件，缺一不可。0303号房为被告陈耀师、陈耀营于2013年9月13日与开发商金水公司签订《南宁市拆迁安置房买卖合同》所购买，于2014年1月13日办理《商品房买卖合同登记备案证明》，至今未取得不动产权证。从原告黄波提交的其与陈耀师、陈耀营签订的《房产转让合同》看，该合同落款签订的时间为2013年12月28日，但合同内容约定的转让款付款时间为2013年7月20日前支付18万元，在陈耀师、陈耀营签订拆迁安置房买卖合同时交付2万元，余款5万元在交付房产证同时支付，故该《房产转让合同》的实际签订时间是否为2013年12月28日存疑。其次，从原告提交的陈荣瑞、陈耀师、陈耀营于2014年4月5日出具的《收据》看，该收据仅载明今收到原告交来0303号房购房款25万元，并未载明25万元是否为分期支付及分期支付的数额、时间。原告称2013年7月5日所支付给金水公司0303号房购房款15.8324万元为其用现金支付，但未有证据证明该大额款项来源于原告的事实，原告所称的其在与陈耀师、陈耀营签订《房产转让合同》后分几次支付给陈耀师、陈耀营共8万元亦未有证据证实该8万元的资金来源情况，陈耀营亦否定原告将8万元交给了陈耀师和陈耀营本人。综上，因原告与陈耀师、陈耀营所签订的《房产转让合同》时间存疑及原告主张其在本院查封0303号房之前已全部支付了25万元房屋转让款证据不充足，对原告诉请停止对0303号房强制执行、解除查封措施，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”原告黄波虽在本院查封0303号房前已占有使用该房，但0303号房未办理不动产权证及过户至原告名下，故0303号房房屋转让合同未产生物权变动效力，而原告本案诉请的排除对0303号房强制执行亦未获得支持，故原告诉请确认0303号房房归原告所有并将产权变更登记至原告名下，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告黄波的诉讼请求。案件受理费8050元（原告黄波已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁竹溪支行，账号:20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁永光人民陪审员  黄梅芬人民陪审员  黎 治二〇二一年七月十三日书 记 员  刘海荣