河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀02民终4242号上诉人（原审被告）：滦南中天房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市滦南县倴城镇育才路东侧58排2号。法定代表人：吴爱民，该公司经理。委托诉讼代理人：程建伟，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：刘天强，男，1979年2月3日出生，汉族，住河北省唐山市曹妃甸区。委托诉讼代理人：葛怀灵，河北新滦律师事务所律师。上诉人滦南中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）因与被上诉人刘天强商品房预售合同纠纷一案，不服河北省滦南县人民法院（2021）冀0224民初794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中天公司委托诉讼代理人程建伟，被上诉人刘天强及其委托诉讼代理人葛怀灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中天公司上诉请求:1.依法撤销（2021）冀0224民初794号民事判决，改判上诉人不予退还被上诉人定金50000元。2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人刘天强在本案存在违约行为，对于其交付的定金50000依法不应返还。本案中被上诉人刘天强与上诉人双方于2014年5月8日签订《中天上河城商品房认购书》，双方约定刘天强认购23-2-101号楼房，认购期间为7天，自20l4年5月8日至2014年5月15日。约定总价款为人民币1195981元，该认购书明确约定协议签订时交付定金50000元，被上诉人需在上述房号保留期内，携本协议到上诉人售楼处与甲方协商签订《商品房买卖合同》有关事宜。双方在签订合同时由上诉人退还被上诉人或抵做该房屋的购房价款。并且双方在《认购书》第四项中载明“被上诉人承诺本协议签订后在上述认购期内到上诉人指定地点签订《商品房买卖合同》，完全遵循本协议约定的房屋位置、面积、价款等条款，如被上诉人不履行本协议确定的义务，视为乙方自行放弃该房屋的房号保留权，上诉人有权中止本协议的履行，上诉人交付的定金不予返还”字样。被上诉人拒绝与我公司就上述房屋合同签订的行为属于违约行为，上诉人依法有权依照定金罚，对其交付的定金不予返还。上述《中天上河城商品房认购书》属于为了签订本约《商品房买卖合同》而签订的预约合同，而预约合同无须对标的款的给付方式作出明确约定，如果各项均已明确约定就显然属于本约，就无需签订认购书保留7天房屋，原审法院以《中天上河城商品房认购书》中未明确约定房款如何支付，以此理由不予确认被上诉人的违约行为，显然是错误的。二、被上诉人刘天强无权以其姐姐刘天丽的债权（尚未确定的债权）抵顶购房款项。首先，该主张既不符合交易习惯，也不符合签订本案预约合同的订立目的；其次，其主张抵消的债权也非本案认购书中的任何一方。该理由仅仅是被上诉人为了免除承担违约责任的辩解，完全不具有合理性。而原审法院对被上诉人的上述辩解予以采纳属于事实认定错误。综上所述，被上诉人刘天强在本案双方签订的《中天上河城商品房认购书》履行过程中，存在违约行为，依据双方认购书的约定及法律规定，被上诉人无权主张返还定金。原审法院认定事实有误，望二审法院查明案件事实，依法改判。开庭时，上诉人补充意见为要求法院撤销原判，依法驳回被上诉人的诉请。本案预购合同并非是刘天强本人签订，本案开庭前刘天强对本次诉讼陈述并不知情，刘天强对认购书及VIP卡申购单也不知情。因此上诉人认为本次诉讼并非被上诉人的真实意思表示，请法院依法核实。刘天强答辩称，一审法院认定事实清楚，请驳回上诉，维持原判。刘天强向一审法院起诉请求：1.判令中天公司返还刘天强购房诚意金30000元；2.要求中天公司双倍返还定金100000元；3.本案的诉讼费用由中天公司负担。一审法院认定事实：2014年5月8日，刘天强欲从中天公司处购买楼房一处，并以30000元的价格办理了一张VIP卡，双方签订了《中天上河城VIP申购单（住宅）》，该协议第7条约定“乙方（刘天强）同意中天上河城开盘当天携带本人有效证件、VIP购买单……如乙方放弃选房权利或乙方未选中满意房号，乙方如需退号，在开盘之日起顺延十个工作日后，到中天上河城营销中心办理退号事宜、VIP卡购买诚意金不计利息全额退回，双方不再承担其他任何责任。”同日，刘天强与中天公司又签订了《中天上河城商品房认购书》，该认购书约定了乙方（刘天强）向甲方认购的23#-2-101号房屋，甲方承诺为乙方所预定房屋保留7天（自2014年5月8日至2014年5月15日），房屋总价款为1195981元，签订协议时交纳定金5万元，在保留期内签订《商品房买卖合同》等内容，但是并未约定付款方式。协议签订后，刘天强向中天公司支付了定金50000元。刘天强在购买涉案房屋的过程中，主张以其姐姐刘天丽对中天公司享有的债权抵顶相应的房款，而中天公司不认可刘天强支付房款的方式，故双方未能签订《商品房买卖合同》，且中天公司于2019年将涉案房屋对外出售。现刘天强主张中天公司违约，要求中天公司退还购房诚意金及双倍返还定金，中天公司则不予认可，遂形成诉讼。一审法院认为，双方于2014年5月8日签订的《中天上河城商品房认购书》及《中天上河城VIP卡申购单（住宅）》，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，均应当认定为合法有效。根据双方的陈述以及刘天强提交的收据，可以认定刘天强按照《中天上河城商品房认购书》及《中天上河城VIP卡申购单（住宅）》向中天公司支付了购买诚意金3万元及定金5万元的事实。关于中天公司应否返还刘天强购买诚意金的问题。根据双方签订的《中天上河城VIP卡申购单（住宅）》第7条约定的内容，刘天强放弃选房权利或未选中满意房号时，有权要求中天公司全额退还购买诚意金，而具体到本案中，刘天强并未从中天公司处购买商品房，也未使用该VIP卡，故中天公司应当将收取的购买诚意金全额退还给刘天强。关于中天公司应否双倍返还定金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中中天公司应否双倍返还定金的关键是双方未能签订《商品房买卖合同》的原因。结合双方庭审中的陈述，可以认定未能签订《商品房买卖合同》的主要原因系双方对房款的支付方式未能达成一致意见，而房款如何支付在双方签订的《中天上河城商品房认购书》中又没有约定，故一审法院无法认定双方在履行协议中任何一方存在违约行为。又因中天公司已经将上述房屋出售，双方已不能再履行《中天上河城商品房认购书》的内容，故中天公司应当将其收取的刘天强的定金50000元予以退回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，一审判决：一、滦南中天房地产开发有限公司退还刘天强购买诚意金30000元。判决生效即履行；二、滦南中天房地产开发有限公司退还刘天强购定金50000元。判决生效即履行；三、驳回刘天强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，减半收取计1450元，由刘天强负担560元，滦南中天房地产开发有限公司负担890元。判决生效即交纳。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。除一审查明事实之外，本院另查明，双方签订的《中天上河城商品房认购书》第二条第二款载明：“本协议签订时，乙方向甲方支付定金人民币5万元”。第四条第二项载明：乙方（刘天强）承诺，在本协议签订后，在上述认购期间内到甲方指定的地点滦南中天上河城售楼处与甲方（中天房地产）签订《商品房买卖合同》，...如乙方不能履行本协议确定的义务，视为乙方自动放弃该房屋的房号保留权，甲方有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时，乙方已交付的定金不予返还。截止到2019年商品房售出之前，双方并未签订《商品房买卖合同》。本院再查明，2014年5月8日，签订《中天上河城商品房认购书》及《中天上河城VIP卡申购单（住宅）》并缴纳定金5万元及购买诚意金3万元的均系刘天丽而非刘天强，签字处有“刘天丽代”字样，后双方未能签订《商品房买卖合同》的主要原因是刘天丽主张其对中天公司享有的债权抵顶相应的房款，而中天公司不认可支付房款的方式。双方争执已久，最终，中天公司于签订《中天上河城商品房认购书》五年后即2019年将涉案房屋对外出售。被上诉人刘天强本人并未参加一审诉讼。其在二审庭审中，对一审出庭的委托代理手续真实性进行了确认。本院认为，本案发生于2014年，属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。法释（2003）7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。法释（2000）4号《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。综合全案情况来看，本案导致商品房买卖合同未能订立的主要原因并非是因不可归责于当事人双方的事由，而是刘天强姐姐刘天丽主张以其对中天公司享有的债权抵顶相应的房款，而中天公司不认可支付房款的方式造成。故上诉人关于未签订合同的原因主要归责于刘天强，其无权要求返还定金的上诉请求，于法有据，本院予以支持。一审判决返还定金不妥，本院予以纠正。综上所述，滦南中天房地产开发有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释（2000）4号第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省滦南县人民法院（2021）冀0224民初794号民事判决第一项。二、撤销河北省滦南县人民法院（2021）冀0224民初794号民事判决第二项、第三项。三、驳回刘天强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2900元，减半收取计1450元。由刘天强负担1000元，由滦南中天房地产开发有限公司负担450元。二审案件受理费人民币2900元，由滦南中天房地产开发有限公司负担900元，由刘天强负担2000元。本判决为终审判决。审判长  贾慧贤审判员  杨鹏章审判员  徐志辉二〇二一年七月三十日书记员  刘雪姣