浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙嘉民终字第499号上诉人（原审被告）：嘉兴市花中城大酒店。法定代表人：徐春荣。委托代理人：郑红斌。被上诉人（原审原告）：嘉兴市财茂经济发展有限公司。法定代表人：庄荣根。委托代理人：章建伟、劳一菲。原审被告：徐春荣。上诉人嘉兴市花中城大酒店（以下简称花中城大酒店）为与被上诉人嘉兴市财茂经济发展有限公司（以下简称财茂公司）、原审被告徐春荣房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2013）嘉南民初字第1405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定，嘉兴市吉安路16号北侧、西侧房屋3771平方米、南侧原仓库、东侧征兵办公室及相关设备原属中华人民共和国解放军总后勤部嘉兴军分区招待所，2001年该单位将其出租给花中城大酒店使用，后根据2005年《市议军办公会议纪要》（嘉委办发（2005）11号）的精神，该单位将上述资产整体移交给市政府，后嘉兴市财政局委托嘉兴市财政投资公司下属的财茂公司对该国有资产进行管理，故财茂公司于2006年与花中城大酒店签订《房屋租赁合同》，将上述房屋及相关设备出租给花中城大酒店供酒店经营使用，租期五年，自2007年1月1日至2011年12月31日，年租金760000元，另外约定有关房产装修、改造和合同实施中添置的设备、设施，在合同终止时其产权无偿移交给财茂公司。该合同到期后，双方又于2012年4月23日签订《房屋租赁合同》一份，约定租期一年，从2012年5月1日至2013年4月30日，年租金950000元，每三个月给付一次（即提前三个月支付），承租方逾期一个月缴纳的，被视为自动解除房屋租赁合同，财茂公司收回房屋使用权，并由承租方按每日千分之一支付滞纳金。同时该合同也约定了前份合同中关于合同终止时无偿移交资产的内容。合同签订后花中城大酒店继续使用上述房屋从事经营活动。2013年1月25日花中城大酒店向财茂公司承诺于2月28日前支付拖欠的2013年1-4月的租金316666.67元，法定代表人及主要股东徐春荣以其开办的个体工商户字号”嘉兴市南湖区城西金沙碧浪休闲浴场”盖章并签字，自愿对支付房屋租金承担连带保证责任。2月25日市国资委通知财茂公司主管单位，要求对涉案的房屋在租赁到期后不再续租。财茂公司便发函给花中城大酒店，通知其在4月30日租赁合同到期后终止租赁关系，并要求其在5月15日前腾退房屋。2月28日花中城大酒店回函给财茂公司，认为财茂公司违约单方面解除租赁合同，要求财茂公司赔偿装修费9634489元、股权转让费1450000元、投入的资金200000元、花中城大酒店的员工安置、分流的补偿款、养老金180000元以及KTV及浴场的安置、补偿。另查明，花中城大酒店与徐亚、陈彤、仲齐云及徐海滨、成德华、陈育平分别签订房屋租赁及附属装修设备设施转让合同，将酒店院里的浴场及KTV场所转租并将相关设施转让，相应的场所由上述次承租人占用、经营。2013年6月25日，财茂公司诉至原审法院，请求判令：一、花中城大酒店支付拖欠财茂公司的租金316666.67元，并按每日万分之五的标准支付违约金（计算到实际付清之日止），徐春荣对债务承担连带清偿责任；二、花中城大酒店立即腾退嘉兴市吉安路16号（原军分区招待所）院内除次承租人实际使用的浴场和KTV部分以外的全部房屋。花中城大酒店在原审中答辩称，房屋的所有权人是中国人民解放军总后勤部，财茂公司既不是所有权人，也未经过所有权人的授权，没有出租的权利，财茂公司隐瞒了基本情况，违反了《中国人民解放军房地产管理条例》第三条、第五条的规定，租赁合同无效。花中城大酒店已另行提起要求财茂公司退回租金并赔偿损失的诉讼。财茂公司的诉讼请求不合理，应当驳回。徐春荣在原审中答辩称，同意花中城大酒店的意见。原审法院审理认为，契约精神当为所有市场主体均应遵循之理念，也为社会经济活动有序开展的根本价值取向。财茂公司依法受房屋产权人之委托进行管理，并将收益上缴财政；花中城大酒店利用承租的房屋从事经营活动以取得利润，故《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，也不损害国家、集体利益及第三人合法权益。该合同合法有效，对双方均具有约束力。花中城大酒店应当及时支付拖欠的房租并在合同到期终止后交还房屋及相关设备、设施。鉴于花中城大酒店将部分房屋及设施转租、转让，本案中由花中城大酒店向财茂公司腾退其现直接占用的部分，浴场及KTV等其余部分由财茂公司与次承租人等另行解决。合同约定的滞纳金实质为违约金，双方合同约定的每日千分之五及财茂公司主张的每日万分之五过高，酌情调整为欠付金额按银行同期贷款基准利率的1.69倍。徐春荣应按照其承诺，对欠付的租金316666.67元承担连带保证责任。至于花中城大酒店辩解因财茂公司造成相关的损失，其已另案诉讼，本案中不作处理。综上所述，花中城大酒店的辩解意见无事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、嘉兴市花中城大酒店于判决生效之日起十五日内从其承租的嘉兴市吉安路16号（原军分区招待所）北侧、西侧各一幢建筑面积3771平方米、院内南侧原仓库一幢、东侧原征兵办公室一幢中除浴场、KTV外的实际占用部分中腾退，将房屋及相关设备、设施归还嘉兴市财茂经济发展有限公司；二、嘉兴市花中城大酒店于判决生效之日起七日内支付租金316666.67元并支付逾期付款违约金（以316666.67元为基数，按同期银行贷款基准利率的1.69倍，从2013年3月1日起计算至判决确定履行之日止）；三、徐春荣对上述债务中的租金316666.67元承担连带清偿责任。如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3025元，由花中城大酒店和徐春荣负担，于判决生效之日起七日内交纳。判决宣告后，花中城大酒店不服，向本院提起上诉称，租赁房屋的所有权人是中国人民解放军总后勤部，性质为军产。《中国人民解放军房地产管理条例》第三条、第五条规定，军队房地产的权属归中央军委，其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权，由总后勤部代表行使；禁止任何单位或者个人丢弃、损坏或者擅自处置军队房地产。财茂公司提供的托管协议、情况说明、托管函及市国资委函等证据，不是中国人民解放军总后勤部出具的，也没有其盖章确认，无法证明财茂公司是受房屋所有权人的委托出租本案房屋的事实。原审还认定财茂公司将收益上缴了财政，但财茂公司并没有提供相应的证据，且根据《军队房地产经营管理规定》第二十条的规定，上缴财政的只是税费，而不是收益，租金收益应归军队所有。综上，财茂公司既不是租赁房屋的所有权人，也未经所有权人的授权批准，对本案房屋无出租收益的权利。财茂公司故意隐瞒真实情况，以欺诈的手段诱使花中城大酒店签订合同，违背了花中城大酒店的真实意思，损害了中央军委和国家的利益，违反了法律、行政法规的强制性规定，故本案房屋租赁合同无效。请求二审撤销原判，改判驳回财茂公司的全部诉请。财茂公司在二审中答辩称，财茂公司在原审中提供了充分的证据证明其有出租人资格，其按照合同约定收取租金合理合法。徐春荣按照承诺书的内容应当对拖欠的租金承担连带责任。中国人民解放军浙江省嘉兴军分区（以下简称嘉兴军分区）也出具了情况证明，证明其将房屋移交给了嘉兴市政府的事实。综上，请求二审维持原判。徐春荣在二审中答辩称，花中城大酒店的上诉状已经写得很明确了，其与花中城大酒店对财茂公司的主体资格存在异议。2007年徐春荣把房屋转租过来时支付了145万元，并对房屋进行了装修，在这个项目上亏损了1000多万元。去年合同续签了一年，并约定了不拆迁的情况下可以续租。请求二审公正判决。二审中，财茂公司提供了嘉兴军分区出具的情况证明一份，证明嘉兴军分区与嘉兴市政府经协商将房屋整体移交给了嘉兴市政府。花中城大酒店与徐春荣质证认为，嘉兴军分区没有权利代表中国人民解放军总后勤部处置房产。本院认证意见，该证据由嘉兴军分区出具，其内容可与嘉兴市财政局出具的情况说明相印证，本院予以认定。对于原审认定的事实，花中城大酒店与徐春荣提出了以下异议：1、涉案房屋面积3771平方米有误，根据房屋所有权证应为3406.6平方米。2、嘉兴军分区招待所将房屋出租给花中城大酒店有误，应当是嘉兴军分区。3、嘉兴市财政局委托嘉兴市财政投资公司下属的财茂公司管理，没有证据证明。4、原审另查明花中城大酒店与徐亚等人分别签订房屋租赁及附属装修设备设施转让合同等内容，在原审开庭时未涉及，与本案也无关。针对花中城大酒店所提异议，本院经审查认为：1、涉案房屋根据房屋所有权证显示，面积共计3406.6平方米；嘉兴军分区后勤部、财茂公司先后与花中城大酒店签订的房屋租赁合同中约定的房屋面积为3771平方米。2、2001年将房屋出租给花中城大酒店的系嘉兴军分区后勤部，原审认定为嘉兴军分区招待所有误，本院予以纠正。3、嘉兴市财政局与嘉兴市财政投资公司于2006年5月30日签订的托管协议第二条第4项约定，”具体由乙方下属单位财茂公司负责”，故原审认定嘉兴市财政局委托财茂公司进行管理正确。4、财茂公司在原审中撤回了对徐亚等人的起诉，花中城大酒店与徐亚等人签订房屋租赁等协议的事实与本案争议无涉，故对该节事实本院不作认定。原审认定的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，涉案房屋原由嘉兴军分区后勤部出租给花中城大酒店，之后由于嘉兴军分区营院搬迁，根据《市议军办公会议纪要》（嘉委办发（2005）11号）文件精神，包括出租房屋在内的原嘉兴军分区营院和招待所已经整体移交给了嘉兴市政府，嘉兴市财政局再委托嘉兴市财政投资公司的下属单位财茂公司进行管理，故改由财茂公司与花中城大酒店签订房屋租赁合同。上述事实清楚，有嘉兴市财政局出具的情况说明、嘉兴军分区出具的情况证明、嘉兴市财政局与嘉兴市财政投资公司签订的托管协议以及嘉兴军分区后勤部、财茂公司分别与花中城大酒店签订的房屋租赁协议等证据予以证明。因此，财茂公司系经合法授权管理涉案房屋，由其签订的房屋租赁合同当属有效。财茂公司与花中城大酒店签订的房屋租赁合同中明确约定了财茂公司是接受嘉兴市财政局的委托出租房屋，故花中城大酒店认为财茂公司隐瞒真实情况、以欺诈手段诱使花中城大酒店签订合同与事实不符，本院不予采信。由于涉案房屋已经整体移交给了嘉兴市政府，嘉兴市财政局也出具了财茂公司代收的租金已经上缴财政的证明，故房屋租赁协议不存在损害中央军委或者国家利益的情形，也不违反《中国人民解放军房地产管理条例》、《军队房地产经营管理规定》的相关规定。综上，财茂公司与花中城大酒店签订的房屋租赁合同合法有效，花中城大酒店主张无效缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，二审予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6050元，由上诉人嘉兴市花中城大酒店负担。本判决为终审判决。审 判 长 褚 翔代理审判员 毛 彦代理审判员 王世好二〇一三年九月二十九日书 记 员 苏 轶