北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0105民初17191号原告：郭璇，女，1990年7月16日出生，汉族，中德证券有限责任公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：范宝姑（原告之母），女，1960年12月22日出生，汉族，江西省吉安市食品公司退休职工，住江西省吉安市吉州区。被告：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市西城区天桥北里6-8号。法定代表人：刘洋，董事长。委托诉讼代理人：王达，女，1990年2月17日出生，汉族，北京爱家营企业管理有限公司法务专员。原告郭璇（下称原告）与被告北京爱家营企业管理有限公司（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员矫辰独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范宝姑，被告委托诉讼代理人王达。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》（机构代理成交版）及《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版）于2017年12月11日解除；2、判令被告返还房屋押金5400元及剩余房屋租金1440元（原告已经于1.28日搬离，1月29日至2月5日，共计8天，180元*8天）；3、判令被告支付违约金10800元（依据合同第八条第一款）。事实和理由：就北京市朝阳区核桃园北里9号院xxx号房屋，2017年8月5日原告与被告签订原、被告签订了《北京市房屋租赁合同》（机构代理成交版），约定租期自2017年8月6日至2018年7月17日，租金为5400元，押金5400元，支付方式为押一付三。原告于2017年8月5日支付了房屋押金及三个月的租金，又于2017年11月5日支付了三个月的租金，支付至2018年2月5日。租了房屋于2017年11月15日正式供暖，原告于2017年11月13日试供暖期间首次通知被告暖气片存在问题，无法使用，请求予以修缮。其后一个月内原告多次通过微信、电话告知我爱我家的管家人员、收房专员、出房专员，并多次拨打我爱我家的客服热线报修，暖气问题始终没有得到有效解决，导致租赁房屋内的小房间和厨房至今没有暖气。由于小房间和厨房没有暖气以及阳台的两扇窗户无法关闭漏风，卫生间的缺口过大而漏风，导致租赁房屋无法保证一个及家人度过寒冷的冬天，加之一个的母亲有重病，一个希望能够提供一个好的住宿环境供母亲养病，原告多次向被告提出解除合同、退还押金和租金，被告工作人员相互推脱，不予理会，现原告请求确认解除合同并支付违约金。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，我方认为原告诉讼请求是确认合同解除，但是目前合同事实上并没有解除。在合同有效期内不同意返还押金和租金，原告主张的违约的情况也不存在，实际情况是涉案房屋是集体供暖，暖气设施是由热力公司来负责，我方没有相关的资质去擅自更换暖气管道，在原告反应之后，我方也及时联系热力公司的维修人员和房主，我们去涉案房屋去看过，最后排除这些问题之后于11月底12月初，我方要求原告配合更换暖气设施，但是原告不予配合。押金是我方收取的，如果原告退租，押金我方是同意退还的，因为押金我方是替出租人收取并保管的。但是租金我方是替出租方收取的，所以租金应当实际的出租人陈兰退还，如果有违约责任也应当是陈兰负担。而且原告应当将水电燃气费结清。关于是否解除我方认为应当原告去找陈兰。本院经审理认定事实如下：2017年8月5日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《北京房屋租赁合同》（机构代理成交版）（编号为AFCZ10138689ZY），约定，被告作为房屋所有权人的全权委托人，依据双方签署的《北京市房屋出租管理代理合同》获得授权，行使出租代理权。房屋坐落位于北京市朝阳区核桃园北里9号楼9层xxx号，租赁用途为居住，租期自2017年8月6日至2018年7月17日。租金标准为5400元/月，租金支付方式为押一付三。被告受房屋所有权人委托在交通银行北京慧忠里支行开立房屋租赁代理租金专用账户，一个通过以下第2种方式将租金（含押金）交存到租金账户：……2、因原告原因不能将租金存入租金账户，原告委托租赁代理机构代交租金。租赁代理机构应在24小时内将租金存入租金账户，不得直接收存或者存入其他账户。房屋租赁押金为5400元。不得直接收存或存入其他账户。同日，原告（承租方，乙方）与出租方陈兰（出租方，甲方，租赁代理机构为被告）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（居间人，丙方）就涉案房屋签订《北京房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版），约定，本合同除第五条第二款及第六条第二款需要填写清楚之外，其他各条款所需填写支出均件编号为AFCZ10138689ZY的《北京市房屋租赁合同》（经纪机构代理成交版）之约定，如有冲突，并以此为准。该合同落款处，出租人签章为机构代理人即被告盖章确认。就原告要求解除合同的依据，原告称依据合同约定，涉案房屋暖气片损坏，导致房屋温度不达标，而且被告未承担维修暖气片的义务，致使原告无法正常使用涉案房屋。为此，原、被告双方于2018年1月24日下午19时至涉案房屋测量温度，双方均认可当天室内温度为：厨房、卧室为17.8度，客厅为19度。经询，双方均认可，涉案房屋客厅及厨房暖气片不热，卧室和卫生间暖气片正常。就室内采暖温度合格标准，原告提交《北京市居民供热采暖合同》一份，欲证明在室外温度为-7度以上时，室内温度应当不低于18度。被告提交《北京市住宅锅炉供暖管理规定》及《北京市市政管理委员会关于用户试问检测暂行标准的通知》网络查询打印机，欲证明室内温度不低于16度即为合格。双方均认可，原告已经房屋租金支付至2018年2月5日。经询，原告已于2018年1月28日搬离涉案房屋。被告认可原告搬离房屋时间，但是被告称房屋租金系其代出租方收取，其已经支付给出租方，原告主张退还租金应当向出租方主张。另，被告称押金系由其收取并且由其保管，租户退租时均由其结算后退还给租户。庭审中被告同意扣除原告未结清的水费、燃气费、电费、保洁费、社区卫生费后将剩余押金退还，原告不持异议。经双方当庭确认原告应当支付的上述各项费用共计325.2元。上述事实，有《北京房屋租赁合同》、照片及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，原、被告之间就涉案范房屋同时签订了两份《北京房屋租赁合同》，分别为经纪机构居间成交版及经纪机构代理成交版，在经纪机构居间成交版的合同中已经列明涉案房屋出租方为陈兰。根据查明的事实，原告在签署《北京房屋租赁合同》时，即已知晓被告与出租人陈兰之间的委托代理关系，该合同应直接约束原告和陈兰，因此原告依据房屋租赁合同主张被告违约，并在此基础上请求确认解除合同及要求被告支付违约金、返还租金的请求缺乏法律及合同依据，本院不予支持。但是，庭审中被告同意扣除原告应当结清的费用后将押金退还原告，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，判决如下：一、被告北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告郭旋押金五千零四十七元八角；二、驳回原告郭旋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费229元，由原告郭旋负担179元（已交纳），由被告北京爱家营企业管理有限公司负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 矫 辰二〇一八年二月二十四日书记员 赵晓琳