贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4255号上诉人（原审被告）：邹玉甫，男，1986年10月27日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：樊卫君，男，1982年1月11日出生，汉族，住贵州省毕节市，系委托人的同村村民。被上诉人（原审原告）：贵州广聚源房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市白云区云环路**贵阳恒大城******。法定代表人：刘长波。委托诉讼代理人：马超，上海市协力（贵阳）律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行。住所。住所地：贵州省贵阳市云岩区延安中路**贵州世贸大厦div>负责人：杜忠阳，该支行行长。委托诉讼代理人：李云苏，男，1962年10月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区，该公司员工。上诉人邹玉甫因与被上诉人贵州广聚源房地产开发有限公司（以下简称广聚源公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行（以下简称农行云岩支行）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2021）黔0113民初212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。邹玉甫上诉请求：1．撤销一审判决，本案移送贵阳市中级人民法院审理；2．本案一审、二审诉讼费用由广聚源公司承担。事实和理由：一、《商品房买卖合同》约定，广聚源公司应于2017年12月交房却未交房，造成邹玉甫租房居住，因租金、房贷压力过大及交房问题未得到广聚源公司的明确回复，客观上造成邹玉甫未正常归还银行的按揭贷款，广聚源公司违约在先，依据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条规定，广聚源公司应当承担责任。二、《商品房买卖合同》《个人购房担保借款合同》均采用格式条款，在签订合同时，广聚源公司并未告知其为邹玉甫提供保证，邹玉甫是用案涉商品房作为抵押物向银行贷款，并不需要保证人。广聚源公司隐瞒该重要事实，作为格式合同提供一方未履行提示或者说明义务，邹玉甫与农行云岩支行签订的《个人购房担保借款合同》中无广聚源公司签字，因而，《商品房买卖合同》中的附件十二补充协议第二条第（一）款第6-（1）的约定属无效条款。综上，一审判决以案涉合同目的不能实现为由解除合同错误。三、广聚源公司主张邹玉甫配合注销房屋相关手续，但由于目前房价、物价等上涨，广聚源公司除应返还邹玉甫所支付的首付款、维修基金、已偿还银行按揭贷款外，还应按该房的市值给予差价，邹玉甫也已提交了相关凭证，一审法院并未明确该部分金额，增加邹玉甫的维权成本。广聚源公司辩称：一、《商品房买卖合同》《个人购房担保借款合同》广聚源公司均已在一审庭审中予以举证，各方当事人均无异议，两份合同系各方当事人真实的意思表示。邹玉甫系因其自身的原因未按时支付按揭款，应当按照合同的相关约定承担法律后果。二、《个人购房担保借款合同》系由各方当事人共同签字确认，上诉人对此是明知的。虽然《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第2条第1款第6-（1）项的约定属于格式条款，但是该条款是公平的，并不存在加重邹玉甫的义务或免除广聚源公司的责任。邹玉甫按照《个人购房担保借款合同》取得了按揭款33万元，系基于接受广聚源公司为其借款提供保证的行为，故不能认定附件十二补充协议第2条第1款第6-（1）项属于无效条款。三、广聚源公司在向农行云岩支行承担保证责任后已为邹玉甫代偿323248.21元，邹玉甫实际向广聚源公司支付的购房款，除按揭款33万元以外仅支付了34721元，《商品房买卖合同》的根本目的已不能实现，邹玉甫陆续逾期未还按揭款累计已达21期，其行为表明其不能向银行履行还款的义务，也不能支付全部的购房款。因此，请求依法驳回邹玉甫的全部上诉请求，维持原判，二审诉讼费由邹玉甫自行承担。农行云岩支行述称，《个人购房担保贷款合同》第三十一条明确了广聚源公司为担保人，邹玉甫在合同上签字已经认可了广聚源公司为其贷款提供担保的约定。农行云岩支行和广聚源公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》第十三条明确了广聚源公司为合作项目下的房屋所产生的债务承担连带保证责任。广聚源公司向一审法院起诉请求：1．解除广聚源公司与邹玉甫于2015年5月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字02-15-4744）及补充协议；2．判决邹玉甫立即在三日内协助广聚源公司办理位于贵阳市白云区预售合同备案登记撤销手续（登记号：Ｙ15041659）；3．请求判令第三人在三日内协助广聚源公司办理贵阳市白云区房屋的抵押权预告登记注销手续；4．本案诉讼费费用由邹玉甫承担。一审法院认定事实，广聚源公司、邹玉甫双方于2015年5月28日签订《商品房买卖合同》及补充协议，邹玉甫向广聚源公司购买位于贵阳市白云区房屋，房屋总价为479897元，当日，广聚源公司向邹玉甫出具收据，收到邹玉甫首付款149897元及维修基金9598元，尾款330000元邹玉甫以银行按揭贷款方式支付。合同附件十二补充协议第二条第（一）项中约定“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房…同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续”。邹玉甫所购房屋在房屋管理部门办理商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Ｙ15041659）、预售商品房买卖预告登记（Ｙ15054381）、预售商品房抵押预告登记（Ｙ1506883）。2015年6月3日，广聚源公司、邹玉甫与第三人农行云岩支行签订《个人购房担保借款合同》，由广聚源公司承担阶段性保证责任。合同履行过程中，由于邹玉甫连续逾期未偿还第三人贷款，第三人于2020年3月24日就邹玉甫尚欠的全部贷款本金、利罚息金额扣划了广聚源公司保证金，广聚源公司共代邹玉甫向第三人偿还借款本金297936.01元、利息24485.7元、罚息372.7元、复利453.8元，第三人出具了贷款结清证明。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案的争议焦点：一是涉案《商品房买卖合同》是否应当解除；二是合同解除的法律后果如何处理。关于争议焦点一，本案中，根据广聚源公司与邹玉甫签订《商品房买卖合同》以及农行云岩支行三方签订的《个人购房担保借款合同》约定的内容，银行将借款支付给广聚源公司，加上首付款，广聚源公司取得了合同约定的全部价款。但因广聚源公司取得贷款的同时，承担了阶段性保证义务，决定了以贷款方式支付的房屋价款，不是终局、确定的归广聚源公司所有的款项，该部分价款存在着重大的权利瑕疵。在邹玉甫不及时归还贷款的情况下，银行直接扣收广聚源公司的款项后，广聚源公司即履行保证义务，广聚源公司此前取得的房屋价款被银行部分收回，客观的法律后果就是邹玉甫没有实际付清房款，广聚源公司没有实际获得全额房款，合同目的已然未能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，广聚源公司有权解除《商品房买卖合同》及《补充协议》。关于争议焦点二，现《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，邹玉甫应负有后合同履行义务，故广聚源公司主张邹玉甫协助办理注销涉案贵阳市白云区预售合同备案登记撤销手续，符合客观实际，应予以支持。第三人的债权已经完全实现，故为保证债权实现而做的抵押权预告登记没有存在的依据，第三人应协助对抵押权预告登记进行注销。依据合同解除的法律后果，合同双方本应互相返还基于合同而取得的财产，案涉各项登记注销后，广聚源公司本应返还邹玉甫因合同履行取得的款项，但本案当中邹玉甫一直未提交其为履行合同而向银行还款的金额，在一审法院允许的宽限期限内未能提交相应证据，在宽限期之后一审法院与之主动联系，但联系无果。故广聚源公司应返还邹玉甫的款项在本案当中无法全部查清，不宜在本案当中一并处理。一审法院也当庭释明，告知邹玉甫在不能提交证据的情况下，可另案主张，邹玉甫表示已知晓。一审法院判决：一、解除广聚源公司与邹玉甫于2015年5月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字02-15-4744）及补充协议；二、邹玉甫于本判决生效之日起十日内协助广聚源公司注销贵阳市白云区房屋的商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Ｙ15041659）及预售商品房买卖预告登记（Ｙ15054381）；三、第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行于本判决生效之日起十日内协助广聚源公司注销预售商品房抵押预告登记（Ｙ1506883）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：虽然广聚源公司对邹玉甫提交的《个人购房担保借款合同》以及邹玉甫对农行云岩支行提交的《一手房贷款业务银企合作协议》的真实性有异议，但是合同相对人均认可该证据真实性，因而本院对证据的真实性予以采信。对其余证据的真实性本院依法予以采信。前述证据能否达到证据提交人的证明目的需结合全案综合评判。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2010年9月15日，农行云岩支行（甲方）与广聚源公司（乙方）签订《一手房贷款业务银企合作协议》约定，甲方同意对购买乙方开发的恒大城项目的自然人提供购房贷款；…第十三条乙方为购房人因购买本合同项目项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证。乙方提供连带责任保证的，有关保证责任的具体内容以甲方、乙方与购房人签订的借款合同为准。邹玉甫提交的《个人购房担保借款合同》中签字人为邹玉甫与农行云岩支行，该合同第三十一条：“本合同项下借款采用以下（3）所列担保方式：（3）阶段性保证＋抵押。由阶段性保证人贵州广聚源房地产开发有限公司按9.1和9.3约定提供保证担保。”再查明，广聚源公司于2019年12月12日在贵阳晚报上刊登产权办理公告。本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：一是《补充协议》（附件十二）第二条第一款第6-（1）是否为格式条款而无效；二是案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应予解除。一、关于《补充协议》（附件十二）第二条第一款第6-（1）是否为格式条款而无效的问题《补充协议》（附件十二）第二条第一款第6-（1）中约定“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房…同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续”。虽然《商品房买卖合同》约定的办证时间为2019年6月30日，但是案涉房屋尚未办理产权证，邹玉甫二审中自认在此之前已经开始出现逾期还款行为，邹玉甫断供直接导致广聚源公司承担了阶段性担保责任而代偿剩余的银行贷款323248.21元，在邹玉甫支付房款存在重大瑕疵的情形下，广聚源公司可据此要求邹玉甫履行义务，且该条款并未含有不合理减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的情形，邹玉甫主张前述条款为格式条款而无效，缺乏事实依据，本院不予支持。二、关于案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应予解除的问题邹玉甫主张因广聚源公司存在逾期交房的违约行为在先，广聚源公司应承担责任。农行云岩支行二审中举示的《一手房贷款业务银企合作协议》、邹玉甫提交的《个人购房担保借款合同》第三十一条以及广聚源公司一审中举示的《个人购房担保借款合同》，均表明广聚源公司是案涉房屋的保证人，由于邹玉甫的断供行为导致广聚源公司承担保证责任而代偿房屋剩余全部银行贷款323248.21元，《商品房买卖合同》中双方的主要义务在于：购房人支付案涉房屋款项，广聚源公司交付房屋及单证。邹玉甫的银行贷款已由广聚源公司代偿，其就房屋价款的支付存在重大瑕疵，一审判决以合同目的不能实现，进而解除案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》并由邹玉甫协助办理本案注销备案登记及预告登记等，具有事实和法律依据，本院予以维持。至于广聚源公司是否存在违约行为，因邹玉甫并未在一审中提出诉请主张，对此，邹玉甫可另案主张。如前所述，案涉合同解除，广聚源公司收取的案涉房屋款项扣除代偿的金额部分应予退还。案涉房屋总房款479897元，维修基金9598元，广聚源公司代偿323248.21元，故应向邹玉甫退还房屋款项166246.79元（总房款479897元+维修基金9598元-代偿款323248.21元）。虽然广聚源公司主张邹玉甫未支付完毕首付款，但是邹玉甫对此不予认可，而由广聚源公司出具的收据已载明邹玉甫支付的首付款为149897元，因而，对广聚源公司的该项主张，本院不予采信。此外，一审判决未对一审案件诉讼费进行分担，本院予以纠正。综上所述，邹玉甫的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，但未处理合同解除后的法律后果，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市白云区人民法院(2021)黔0113民初212号民事判决第一项、第二项、第三项；二、贵州广聚源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还邹玉甫房屋款项166246.79元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费60元，由邹玉甫负担；二审案件受理费120元，由邹玉甫负担。本判决为终审判决。审判员 程 奕二〇二一年七月十四日书记员 曾凡青