浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2010）金义佛堂民初字第90号原告：吴某某。委托代理人：叶某某。委托代理人：王某某。被告：义乌××房××司，住所地：义乌市佛堂镇××工业园区××路××号。法定代表人：李某某。委托代理人：何某某。原告吴某某为与被告义乌××房××司商品房销售合同纠纷一案，于2010年3月23日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员吴功君独任审判，于2010年6月18日公开开庭进行了审理。原告吴某某及其委托代理人叶某某、王某某；被告义乌××房××司的委托代理人何某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴某某起诉称：原告在2008年9月22日向被告购买了双某颐园138号地下车某壹个，计面积27.45平方米，总价款16万元。合同第八条约定被告应在2008年10月30日前交房，但被告没有履行合同约定，也没有按照相关法律法规进行交房，这严重损害了原告的合法权益。为此，原告要求判令被告支付违约金20449元（从2008年10月31日至2009年12月31日止，之后的违约金按合同总款的日万分之三计算至实际交房之日止）。被告义乌××房××司答辩称：1、本案讼争的地下车某已于2008年12月30日通过五方单位验收。验收结果为合格。2008年12月30日之前的逾期交房的原因是由于义乌市政府规划防洪渠某某误的，根据合同第八条的规定，被告是可以免责的。2、2009年1月6日，被告向原告发出了交房通知书，原告已于2009年1月8日签收了交房通知书，但原告在收到交房通知书后拒绝前来接收房屋，这不是被告的原因。原告的起诉没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉请在举证期限内，向本院提供了下列证据材料：一、商品房买卖合同及附件一份，用以证明原告与被告签订的商品房买卖合同成立并生效的事实。二、收款收据三份，用以证明原告已付购房款160000元的事实。三、被告的承诺书（复印件）一份，用以证明被告已承认违约并承诺赔偿的事实。四、被告的工商变更登记情况一份，用以证明在2008年12月30日被告的法定代表人是龚某某，而不是陈某某。本院根据原告的书面申请，依法调取了下列证据：1、义乌市建设局在2009年2月11日出具的编号为20090203的反馈双某颐园业主的意见书（义乌市长信箱的答复）。2、在审理本院（2009）金某某初字第1048号商品房销售合同纠纷一案中，本院于2009年10月22日对浙江大学建设监理公司甲监理师徐某某、技术部员工单某某的调查笔录及于2009年10月27日对义乌市工程某某监督站建筑质量监督二科科长郭某某的调查笔录。原告还书面申请要求本院调取的义乌市工程某某监督站在2009年10月27日后双某颐园项目的施工整改回复及竣工验收纪要，因该站答复无上述材料而无法调取。经质证，被告对原告提供的商品房买卖合同及附件和收款收据均无异议。被告对承诺书的真实性无异议，但对关联性、合法性有异议，认为被告的承诺只是针对已经延期交付的业主，而不是针对每一个业主，并且该承诺书是在许多业主的威逼胁迫下才签下的。被告对工商变更登记情况的真实性无异议，但认为该变更登记只能证明在2008年12月31日被告的法定代表人由龚某某变更为李某某。被告对义乌市建设局于2009年2月12日反馈双某颐园业主的意见书的真实性无异议，但认为该意见书并没有明确本案讼争的地下车某的验收时间，只是建议当事人双方就延期交房的违约赔偿问题协商解决；并认为何时通过竣工验收应以五方单位验收为准，而不是以建设局的答复为准。被告对徐某某、单某某的调查笔录有异议，认为工程验收是否通过、何时通过应以浙江大学建设监理公司盖章的验收记录为准，不能以徐某某、单某某的个人陈述为准；如徐某某、单某某的陈述与公司的记录产生矛盾，应以公司记录为准。被告对郭某某的调查笔录有异议，认为该笔录中只是提到整改问题，而工程的部分整改并不影响整体工程的验收合格。被告为支持其答辩意见在举证期限内，向本院提供了下列证据材料：一、被告的营业执照（复印件）一份，用以证明被告的主体资格。二、本院（2009）金某某初字第1048号民事判决书（复印件）和浙江省金华市中级人民法院（2010）浙金民终字第754号民事判决书（复印件）各一份，用以证明：1、本案讼争小区的白蚁预防于2008年1月3日验收合格、消防于2008年11月10日验收合格、环保于2008年12月30日验收合格、规划于2009年2月23日验收合格。2、被告于2009年1月6日向原告寄送交房通知书，原告已于2009年1月8日收到交房通知书等事实。三、单位工程某某竣工验收记录、浙江大学建设监理公司乙和大学士工程管某某限公司于2010年5月17日出具的证明（复印件）各一份，用以证明本案讼争的地下车某已于2008年12月30日验收合格。经质证，原告对被告提供的营业执照无异议。对本院（2009）金某某初字第1048号民事判决书和浙江省金华市中级人民法院（2010）浙金民终字第754号民事判决书有异议，原告认为这两份判决书是错误的，且在义乌法院（2009）金某某初字第1048号民事判决书中提到的交房通知书是房屋的交房通知书，而不是地下车某的交房通知书，因为购地下车某和购房是两份合同，应有两份通知书，要求被告提供交地下车某的通知书。原告对浙江大学建设监理公司乙和大学士工程管某某限公司乙有异议，认为该两份证明与本案缺乏关联性。原告对单位工程某某竣工验收记录有异议，认为该竣工验收记录是假的，理由是：1、验收记录上监理单位一栏中“浙江大学建设监理公司”的公某及“徐某某”的签名是假的。2、在被告提供的2008年12月30日的竣工验收记录建设单位一栏上法定代表人是陈某某，实际上2008年12月30日验收时，被告的法定代表人是龚某某，并且陈某某已在2008年12月23日就与被告脱离了关系，这说明竣工验收记录是虚假的，并当庭提出要求本院直接与陈某某电话联系以证实陈某某不是被告的负责人。针对原告的质证，被告认为浙江大学建设监理公司乙和大学士工程管某某限公司乙与本案是有关联的，因为讼争的地下车某的小区属于浙江大学建设监理公司监理的部分，两份证明与竣工验收记录能相互印证，而且到目前为止，原告也没有证据证明竣工验收记录上监理单位一栏中“浙江大学建设监理公司”的公某及“徐某某”的签名是假的。关于陈某某的问题，竣工验收记录建设单位一栏是单位项目负责人，而不是法定代表人，陈某某系被告最早的法定代表人，后来系工程项目的负责人，陈某某也没有在2008年12月23日离开被告；另外，建设工程验收是一个公司丙为，而不是个人行为，公司派谁去验收工程并不影响工程验收的结果，陈某某是经被告同意的参加工程验收的负责人。因此，单位工程某某竣工验收记录是有效的。本院认为：一、被告对原告提供的商品房买卖合同及附件、收款收据和工商变更登记情况无异议，原告对被告提供的营业执照无异议，故本院确认原告提供的商品房买卖合同及附件、收款收据、工商变更登记情况和被告提供的营业执照作为认定本案相关事实的依据。二、对原告提供的被告承诺书，从内容看是被告向双某颐园各业主发出的承诺，既然原告已向被告购买了双某颐园的地下车某并履行了支付购房款的义务，成为双某颐园的业主，被告承诺事项所涉及的对象，当然应包括原告在内。至于被告辩称该承诺是在业主的威逼胁迫下所签，因无证据佐证，本院不予采信，故本院确认被告的承诺书作为认定本案相关事实的依据。三、原告申请本院调取的义乌市建设局在2009年2月11日出具的反馈双某颐园业主的意见书及本院对徐某某、单某某、郭某某的所作的调查笔录，其欲证明2008年12月30日的竣工验收系伪造的；而被告提供的单位工程某某竣工验收记录、浙江大学建设监理公司乙和大学士工程管某某限公司乙，其欲证明本案讼争的地下车某已于2008年12月30日验收合格。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”从双方提供的证据来分析，显然被告提供的证据的证明力明显大于原告提供的证据的证明力，理由是：1、被告提供的单位工程某某竣工验收记录有建设、勘察、设计、施工和监理等五单位签章确认，虽然原告申请本院调取的徐某某的调查笔录中有否认竣工验收记录中“徐某某”这三个字是其所签及对竣工验收记录中“浙江大学建设监理公司”公某某怀疑等内容，但徐某某在该调查笔录中并没有否认其参加了被告组织的2008年12月30日对凤凰名城二标段某某的竣工验收及验收合格的事实。单某某的调查笔录中也没有明确否认竣工验收记录中“浙江大学建设监理公司”公某真实性的内容。而被告提供的浙江大学建设监理公司和大学士工程管某某限公司的证明，则进一步证实浙江大学建设监理公司参与了2008年12月30日的竣工验收及验收合格的事实，徐某某作为浙江大学建设监理公司凤凰名城项目部总监理工程师也在浙江大学建设监理公司的证明上签名确认了这一事实。因此，原告申请本院调取的徐某某、单某某的调查笔录不足以否定被告提供的单位工程某某竣工验收记录。2、被告提供的单位工程某某竣工验收记录建设单位一栏中载明的是“义乌××房××司单位（项目）负责人陈某某”，而并非是原告所称的是载明“义乌××房××司法定代表人陈某某”；至于原告提出该竣工验收记录建设单位意见一栏中因由已离开被告单位的陈某某签章就应认定验收记录虚假的主张，本院认为，这主张不能成立，理由是：首先，依照法律规定，被告作为双某颐园项目工程的建设单位，对双某颐园工程进行竣工检查和验收是其享有的权利和应尽的义务。至于被告指派何人负责工程竣工验收，乃是被告作为法人正常行使的职责，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”被告在该竣工验收记录上盖上公某，就表明被告认可该竣工验收记录，并愿承担相应的法律责任。其次，原告主张陈某某在2008年12月23日就与被告脱离了关系，但被告对此予以否认，而原告又无证据佐证，故本院不予采信。至于原告在庭审中提出要求本院直接与陈某某电话联系的申请，这不符合有关证据的法律规定。第一，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条规定：原告申请证人出庭作证，应当在举证期限届满10日前提出，并经本院许可。而原告至开庭时才提出申请，显然超过了法律规定的申请期限。第二，原告提出本院直接与陈某某电话联系的要求，也不符合证据的形式要件，因为陈某某的陈述属证人证言，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款规定：“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”因此，证人出庭作证是证人证言产生其证明效力的必要条件。而电话联系显然无法满足这一条件，故本院对原告的要求不予许可。3、对原告申请本院调取的郭某某的调查笔录，郭某某在该调查笔录中虽称义乌市工程某某监督站曾就凤凰名城工程问题向被告发出过整改通知书并要求其整改，但郭某某并没有否认被告于2008年12月30日组织的竣工验收及验收合格的事实，相反，郭某某在该调查笔录称五方责任主体参加了被告组织的于2008年12月30日和2008年12月31日对凤凰名城工程的竣工验收并做了验收合格的记录。该调查笔录中更没有载明本案讼争房屋的竣工验收记录存在造假等内容，故该调查笔录无法证明被告提供的2008年12月30日对本案讼争房屋的竣工验收记录是虚假的。4、原告申请本院调取的义乌市建设局在2009年2月11日出具的反馈双某颐园业主的意见书是义乌市建设局针对双某颐园部分业主信访的一个答复，故本院对其真实性、合法性和关联性予以确认，但该意见书只是针对整个双某颐园小区的一个笼统答复，里面并没有明确记载本案讼争房屋的竣工验收存在造假等内容，故该意见书也无法证明被告提供的2008年12月30日对本案讼争房屋的竣工验收记录是虚假的。综上，本院确认被告提供的义乌市建设工程竣工验收记录、浙江大学建设监理公司乙和大学士工程管某某限公司乙作为认定本案相关事实的依据。四、被告提供的本院（2009）金某某初字第1048号民事判决书和浙江省金华市中级人民法院（2010）浙金民终字第754号民事判决书，尽管原告对上述两个判决存在异议，但根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁决所确认的事实，除当事人有相反证据足以推翻外，当事人无需举证证明。现原告并无相反的证据足以推翻上述两个判决所确认的事实，故本院确认本院（2009）金某某初字第1048号民事判决书、浙江省金华市中级人民法院（2010）浙金民终字第754号民事判决书作为认定本案相关事实的依据。原告于2010年5月20日向本院书面提出要求对2007年3月16日义乌市凤凰名城住宅小区二标段某某关于地下室主体结构施工期间抽水费用事项的编号为13的《工程签证单》、2008年12月30日义乌市凤凰名城住宅小区二标段某某32号排屋的《单位（子单位）工程某某竣工验收记录》和2008年12月30日义乌市凤凰名城住宅小区二标段某某14号楼的《单位（子单位）工程某某竣工验收记录》这三张表中监理单位“浙江大学建设监理公司”的三个公某的用章某实性进行鉴定的申请。本院认为，本案讼争的主要焦点是双某颐园（凤凰名城）138号地下车某是否通过竣工验收，而不是原告申请鉴定中的32号排屋或14号楼的竣工验收，更不是地下室主体结构施工期间抽水费用，原告在申请中也未指出其鉴定的标的与本案的讼争有何关系，因此，由于原告要求鉴定的申请与本案缺乏关联性，故本院对原告提出的要求鉴定的申请不予准许。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2008年9月22日，原告吴某某与被告义乌××房××司签订了商品房买卖合同及附件，合同约定，原告向被告购买被告开发的位于义乌市佛堂镇双某路叉口西侧的双某颐园（又名凤凰名城）138号地下车某一个，该车某建筑面积为27.45平方米，总价款为160000元。合同第八条规定，被告应当在2008年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的该商品房交付原告使用。合同第九条规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1，2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同还规定出卖人的有关通知以出卖人邮寄时的邮戳日期为准。合同签订后，原告按约付清了全部购房款。2008年1月3日，被告开发的本案房产取得新建房屋白蚁预防合格证。2008年11月10日，金华市公安局消防支队出具了关于义乌凤凰名城12号-36号楼及地下车某1，2区建筑工程消防验收合格的意见书。2008年11月13日，被告向凤凰名城各业主出具了承诺书一份，承诺书上载明“现本公司承诺，对已延期交房的业主，按合同条款进行补偿，补偿款在交房交钥匙时结清。10月31日以后交房的业主，按合同执行。”2008年12月30日，被告作为建设单位，会同浙江经纬勘察工程有限公司、浙江宸泰建筑设计研究院有限公司、中天建设集团有限公司、浙江大学建设监理公司等单位，对原告购买的138号地下车某所在的义乌凤凰名城二标段的地下车某进行了竣工验收，验收意见为合格。同日，义乌市环境保护局出具建设工程环保验收意见表，认为被告开发的该工程基本符合环保要求。自2009年1月3日起，被告陆某某各业主发出交房通知书，被告向原告吴某某发出交房通知书的时间为2009年1月6日，原告于2009年1月8日收到该通知书。双某颐园部分业主在收到被告发出的交房通知书后，认为被告在未经验收合格的情况下即通知业主收房，这严重损害业主权益，遂向有关部门包括义乌市长信箱反映情况。义乌市建设局作为信访承办单位，于2009年2月11日出具了的反馈双某颐园业主的意见书，其主要内容是要求被告加快工程进度及抓紧办理各项验收手续，暂停交付，并严格履行购房合同，建议双方当事人就延期交房的违约赔偿问题协商解决；被告在意见书中也表示将加快办理各项验收手续，并按合同约定支付违约金。但意见书中并没有明确记载本案讼争房屋的竣工验收存在造假等内容。2009年2月23日，义乌市规划管理处对该房地产项目出具了义乌市建设项目竣工规划验收证明单，验收意见为符合规划另认定：原告向被告购买除了本案讼争的地下车某外，在此之前即2007年11月13日还向被告购买了位于同一小区即双某颐园的32幢（现为14号楼）14单元03号房，后因双方对该房屋交付存在争议，原告于2009年2月11日诉至本院，本院和浙江省金华市中级人民法院分别于2010年3月2日和2010年6月2日作出本院（2009）金某某初字第1048号民事判决和浙江省金华市中级人民法院（2010）浙金民终字第754号民事判决，在两个判决中均认定了浙江大学建设监理公司戊监理单位会同建设、勘察、设计、施工等单位于2008年12月30日对双某颐园（又名凤凰名城）二标段某某的32幢（现为14号楼）进行了竣工验收及验收意见为合格的事实。还认定，被告于2005年12月16日成立，经营范围为房地产开发。2008年12月23日，被告的法定代表人由陈某某变更为龚某某。同年12月31日，被告的法定代表人又变更为李某某。本院认为，本案的争议焦点有三：一，被告有否在2008年12月30日对讼争的地下车某进行竣工验收的问题。本院认为，被告已在2008年12月30日对讼争的地下车某进行竣工验收。理由是：第一，根据已查明的事实，被告开发的凤凰名城二标段地下车某工程已于2008年12月30日经建设、勘察、设计、施工和监理等五单位竣工验收合格，有五单位签章确认的工程某某竣工验收记录上为证，符合有关竣工验收的规定，达到了合同约定的“经验收合格”的交付条件。第二，被告虽对工程某某竣工验收记录存在怀疑，但无充分的证据佐证。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故本院对原告的主张即工程竣工验收记录存在造假及讼争的房屋未经验收合格的主张不予采信。第三，原告在本院的（2009）金某某初字第1048号商品房销售合同纠纷一案及浙江省金华市中级人民法院（2010）浙金民终字第754号商品房销售合同纠纷一案中，曾已同样的理由提出过同样的问题即对竣工验收记录中“浙江大学建设监理公司徐某某”签章存在怀疑，但在上述两级法院下达的民事判决中都没有采信，并认定了竣工验收记录的证明力，该两份判决书均已生效。综上，被告称在2008年12月30日对讼争的地下车某进行竣工验收的主张某某。二、被告有否通知原告交房的问题。原告认为其没有收到过交付地下车某的通知书，只收到过交付双某颐园的32幢（现为14号楼）14单元03号房的通知书。并认为其与被告签订了两份购房合同，应有两份交房通知书。被告称被告是按业主的名称通知交房，而不是按合同的份数通知的，被告于2009年1月6日向原告吴某某发出交房通知书就包括了原告购买的双某颐园的32幢（现为14号楼）14单元03号房某某案讼争的地下车某。本院认为，所谓通知就是将事项告诉别人，之所以在商品房买卖合同中规定了在商品房达到交付使用条件后被告应当书面通知原告，其目的就是让原告知悉可以交房，因此只要让原告得知可以交房即可。原告向被告购买了双某颐园的32幢（现为14号楼）14单元03号房某某案讼争的138号地下车某，两房均在2008年12月30日竣工验收合格，被告按业主的名称一并通知了原告，原告也收到了该通知，这做法并不违反约定，也合乎常理。因此，本院认定原告已收到被告发出的交房通知。原告称被告未通知其交房的意见，因依据不足，本院不予采信。三、被告有无逾期交房的问题。本院认为，依照双方签订的商品房买卖合同第八条的规定，被告应当在2008年12月30日前将验收合格的该商品房交付原告使用，而被告直至2009年1月6日才向原告发出收房通知书，已逾期7天，被告应向原告承担逾期交房的违约责任。根据合同第九条规定：逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原告向被告支付的房价款为160000元，故被告应支付原告的违约金为160000元×7天×万分之二∕日=224元。被告辩称逾期交房的原因是由于义乌市政府规划防洪渠某某误的及可以免责的主张，因无证据佐证，本院不予采信。综上，原告吴某某与被告义乌××房××司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律法规的禁止性规定，应确认合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。被告未按期交房，应承担逾期交房的违约责任。原告称工程竣工验收记录存在伪造、讼争的房屋未经验收合格和未通知其交房的意见，因依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《建设工程某某管理条例》第十六条的规定，判决如下一、被告义乌××房××司于本判决生效后十日内支付原告吴某某违约金224元。二、驳回原告吴某某其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元，由原告吴某某负担131元，被告义乌××房××司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员  吴功君二〇一〇年六月二十一日书记员  丁建建