广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2013）珠香法民三初字第1号原告：符立，男，汉族，1973年9月20日出生。委托代理人：林国利，广东国硕律师事务所律师。被告：黄宏贤，男，汉族，1969年5月23日出生，（系珠海市香洲珠贝钢材交易行营业者）。委托代理人：苏玄彪，系珠海市香洲珠贝钢材交易行工作人员。原告符立诉被告黄宏贤土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员崔少俊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告符立的委托代理人林国利，被告黄宏贤的委托代理人苏玄彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告符立诉称，2012年12月27日，原告拟向被告租赁位于翠前二街的空地作仓库之用，被告要求原告支付了场地转让费6000元。2013年2月1日，原告与被告正式签订了租赁位于翠前二街空地的协议书，双方约定：1.租赁期限从2013年2月1日至2015年1月31日，租赁空地的用途作仓库之用；2.租金为每月1800元；3.场地押金3600元，水电押金1000元，共计押金4600元。原告在签订租赁协议的当天，支付了场地押金3600元和水电押金1000元给被告。2013年3月1日，原告收到了珠海经济特区恒隆物业管理有限公司的书面通知，因业主开发的需要，要求原告在2013年4月30日前撤出所租赁的位于翠前二街的场地。原告在收到撤出租赁场地的通知书后，只好另找租赁场地。后来找到了属于珠海市珠福石业有限公司位于珠海市香洲区前山梅溪村内简易厂房2A的场地。在2013年4月30日前，原告将摆放的物品全部撤出了位于翠前二街的仓库。原告在2013年3月1日收到搬迁通知时，感到非常诧异，怎么自己刚租赁场地一个月，业主就要求搬迁了呢？通过了解情况，才知道翠前二街的空地的业主在2012年年底就口头通告了被告，称2013年上半年公司准备对位于翠前二街的空地进行开发，不要再将空地租赁给新的租客了。然而，被告却隐瞒了该情况，仍然与不知情的原告签订了租赁合同，才导致了原告签订租赁协议刚到一个月就要求撤出场地。造成原告巨大的额外损失，包括搬迁费和搭建铁皮棚的费用。原告找到被告协商善后事宜时，被告却称按合同办事，既不返还场地转让费，也不退还场地押金和水电押金。对原告提出的搬迁费和搭建铁皮棚的费用作适当补偿的要求，更是不予理睬。原告认为：1.被告收取原告的场地转让费6000元，是没有任何法律根据的，对于该费用，被告应返还给原告。2.由于被告隐瞒业主即将对空地进行开发建设的情况，仍然与原告签订租赁协议，导致原告租赁刚到一个月就要求撤出租赁的场地，被告存在明显的过错，被告应退还已收取的押金4600元给原告，并应对原告的搬迁费和搭建铁皮棚的费用作出赔偿。3.租赁协议书中第九条约定：“在协议期限内，如业主规划需要拆迁，乙方（即原告）应无条件服从拆迁，甲方（即被告）不做任何赔偿”。该条款属无效条款，因被告存在重大过错，未将业主即将对所租赁的空地进行开发建设的情况告知原告，导致原告产生重大的财产损失。为此，原告符立诉至本院，请求判令：一、解除原、被告双方在2013年2月1日签订的《恒福投资空置地委托租赁协议》；二、判令被告黄宏贤返还收取的场地转让费6000元；三、判令被告黄宏贤退还收取的场地押金3600元，水电押金1000元；四、判令被告黄宏贤支付原告符立场地搬迁费5000元；五、被告黄宏贤赔偿原告符立搭建铁皮棚的费用30000元（暂定，以鉴定价格为准）；六、诉讼费用由被告黄宏贤承担。原告符立在举证期限内提交如下证据：1.恒福投资空置地委托租赁协议；2.场地转让收费收据；3.押金收据；4.2013年2月份的租金收据；5.通知；6.照片；7.收据。被告黄宏贤答辩称：一、2013年2月1日签订的《恒福投资空置地委托租赁协议》是双方在自由、平等的前提下进行协商而确定的，是双方真实的意思表示。该租赁协议第九条明确约定“如业主规划需拆迁，乙方（即原告）应无条件服从拆迁，甲方不做任何赔偿”，因租赁协议有此关于拆迁的约定，本着诚实信用的原则，原告以拆迁为由要求被告赔偿其搭建铁皮棚费用30000元以及场地搬迁费5000元是没有任何依据的。二、原告没有提交任何证据证明搭建铁皮棚的费用30000元以及场地搬迁费5000元。据原告提交作为证据的现场照片显示，场地上的铁皮棚均是以废旧铁皮搭建而成，基本不存在实际价值；5000元的场地搬迁费更是无从佐证。此外，原告所搭建的铁皮棚为违章建筑，政府相关部门已责令其依法拆除。因此，原告向被告主张的搭建铁皮棚费用30000元以及场地搬迁费5000元实在于法不合、于理不合。三、原告指出被告在签订《恒福投资空置地委托租赁协议》前已经知道翠前二街地块即将拆迁的说法与事实不符。被告是在2013年3月1日恒隆集团物业管理发出的拆迁通知后才知道该地块即将拆迁。被告在《恒福投资空置地委托租赁协议》中作为委托方，并不是实际上的出租方，被告根本不知道翠前二街地块何时拆迁。原告称恒隆集团已口头告知被告，但事实上被告根本不知有此口头告知，原告也没有任何证据证明被告此前已经知道该地块即将拆迁。因此，被告并不存在原告所称的“明知该地块即将拆迁的过错，从而无需承担所谓的过错责任。四、直至目前，原告一直未缴纳2013年3至6月（共4个月）的租金及水电费。在《恒福投资空置地委托租赁协议》中已清楚约定每月租金的缴纳标准及缴纳时限，但是，原告一直拖欠着2013年3至6月份的租金及水电费。根据《恒福投资空置地委托租赁协议》中的约定：“拖欠租金一个月，视为乙方（原告）违约，甲方（被告）有权单方终止协议，收回场地另行安排，不退还押金”以及“水电费由乙方（原告）承担，拖欠一个月，视为乙方违约，甲方有权停水停电，并单方终止协议，收回场地另行安排，押金不予退还”，因此，被告有权没收场地押金3600元及水电费押金1000元。五、被告同意解除《恒福投资空置地委托租赁协议》。《恒福投资空置地委托租赁协议》是双方在自由、平等的前提下进行协商而确定的，是双方真实的意思表示。现因翠前二街拆迁在即，导致该租赁协议在事实上履行不能。因此，被告同意解除《恒福投资空置地委托租赁协议》。被告黄宏贤当庭提交如下证据：1.限期清场通知；2.2013年1、2月份黄宏贤交纳租金收据（2份）。经审理查明：被告黄宏贤系珠海市香洲珠贝钢材交易行（以下简称珠贝交易行）经营者。珠海恒福投资有限公司（以下简称恒福公司）将珠海市翠前二街恒福投资用地空置地出租给被告黄宏贤后，原告符立因有意承租该空置地，于2012年12月27日向被告黄宏贤交纳了转让费6000元。2013年2月1日，原告符立与珠贝交易行签订一份《恒福投资空置地委托租赁协议》，约定珠贝交易行将位于珠海市翠前二街恒福投资用地空置地租赁给原告符立作仓库之用，面积300平方米，期限自2013年2月1日至2015年1月30日止；每月租金1800元，原告符立须于每月10号前交纳当月租金，拖欠租金一个月，视为原告符立违约，珠贝交易行有权停水停电，并单方终止协议，收回场地另行安排，押金不予退还；原告符立须向珠贝交易行交纳场地押金3600元、水电费押金1000元，共计押金4600元；合同还约定，水电费由原告符立承担，拖欠一个月，视为原告符立违约，珠贝交易行有权停水停电，并单方终止协议，收回场地另行安排，押金不予退还。合同第九条还约定：“在协议期限内，如业主规划需要拆迁，乙方（即原告符立）应无条件服从拆迁，甲方（即珠贝交易行）不做任何赔偿”。上述协议签订当日，原告符立向被告黄宏贤交纳了场地押金3600元、水电费押金1000元。2013年3月1日，珠海经济特区恒隆物业管理有限公司向原告符立在内的各租户发出书面通知，通知各租户于2013年4月30日前清理撤出场地，以备施工单位进场施工。原告符立称其收到上述通知后，于2013年4月28日找到新的租赁场地，并在2013年4月30日前搬迁完毕。对此被告黄宏贤不予认可，称原告符立搭建的铁皮棚在2013年6月28日前尚未拆除，并提供了一份珠海市城市管理行政执法局香洲分局梅华中队与珠海市香洲区梅华街道办事处发出的《限期清场通知》（复印件），该通知称原告符立在翠前北二街违法搭建，并要求限期拆除。本院在2013年7月19日查勘现场时，该铁皮棚亦未拆除。被告黄宏贤称原告符立已经在本案开庭前拆除了铁皮棚。原告符立主张，其在事后了解到，其租赁场地的业主即恒福公司早在2012年底就口头通告被告黄宏贤，该空地即将开发不要再租给新租客，但原告符立就该主张并没有提供相关书面证据。被告黄宏贤不认可原告符立上述主张，称被告黄宏贤也是在2013年3月1日才得到通知，在此之前业主并没有口头通知被告黄宏贤土地开发事宜。原告符立要求被告黄宏贤赔偿搭建铁皮棚的费用以及场地搬迁费，但就该两项费用没有提供相关证据。被告黄宏贤抗辩称，原告符立搭建的铁皮棚属于违章建筑，无权要求被告黄宏贤赔偿，况且铁皮棚系用废旧铁皮搭建，没有什么成本。至于场地搬迁费，被告黄宏贤亦不予认可。原告符立向本院申请对铁皮棚造价进行评估，本院经审查未予准许。被告黄宏贤还抗辩称，原告符立仅交纳了2013年2月份的租金和水电费，而在2013年6月份才搬走仓库里的物品，拖欠了几个月的租金和水电费，根据合同相关约定，被告黄宏贤有权不退还押金。庭审中，被告黄宏贤承认该空置地业主没有收取被告黄宏贤2月份之后的租金和水电费。被告黄宏贤也没有提供原告符立2月份水电费的具体金额和相关凭证。被告黄宏贤对于解除《恒福投资空置地委托租赁协议》没有异议。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第46条规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人”，故被告黄宏贤作为珠贝交易行的经营者，是本案适格的当事人。原告符立与珠贝交易行签订的《恒福投资空置地委托租赁协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方签订协议后仅一个月，该空置地权利人即通知原告符立将开发空地，并要求原告符立在2013年4月30日前撤场。现原告符立已经撤场并诉请解除与珠贝交易行签订的《恒福投资空置地委托租赁协议》，被告黄宏贤亦表示同意，故对于原告符立要求解除协议的诉讼请求，本院予以确认。原告符立称其事后了解到案涉空置地的业主早在2012年年底即口头通知被告黄宏贤不要再行出租场地，对此被告黄宏贤并不认可，原告符立也不能提供相关证据证实。由此，原告符立关于被告黄宏贤隐瞒场地即将开发的事实与其签订租赁协议的主张，缺乏证据支持，本院不予采纳。《恒福投资空置地委托租赁协议》第九条约定：“在协议期限内，如业主规划需要拆迁，乙方（即原告符立）应无条件服从拆迁，甲方（即珠贝交易行）不做任何赔偿”。上述约定说明原、被告双方对于案涉空置地的开发均有一定的预期，但不能确定具体时间。现双方认可是由于土地使用权人开发土地的原因导致租赁合同无法继续履行。根据现有证据，原、被告双方对于合同不能继续履行均不存在过错。依据上述合同的约定，被告黄宏贤对原告符立不负赔偿责任，故原告符立要求被告赔偿原告场地搬迁费5000元以及搭建铁皮棚的费用，没有合同依据，本院不予支持。至于场地押金和水电费押金，被告黄宏贤抗辩称原告符立拖欠2013年2月份之后的租金和水电费，依据合同约定被告黄宏贤有权不予退还。对此本院认为，原告符立在2013年3月1日已经接到通知，要求其在4月30日前撤场，原告符立也实际进行了搬迁，原、被告双方实际已经没有了继续履行合同的意愿，故2013年3月1日之后不应再向原告符立收取其租金。至于水电费，被告黄宏贤没有提供水电费的相关凭证，不能确定水电费的具体金额从而在押金中扣减。再者，庭审中被告黄宏贤承认其没有向恒福公司交纳2013年2月份之后的租金和水电费。据此，被告黄宏贤不存在租金和水电费的损失。综上，对于被告黄宏贤主张的原告符立拖欠租金和水电费构成违约的主张，本院不予采纳，场地押金和水电费押金共计4600元均应全额退还给原告符立。至于场地使用费，《恒福投资空置地委托租赁协议》中并没有明确约定。鉴于原告符立仅租赁一个月即被要求撤场，存在一定的经济损失，而原、被告双方对此均无过错，基于公平原则，被告黄宏贤应将收取的场地使用费的50%即3000元返还给原告符立。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十八条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告符立与珠海市香洲珠贝钢材交易行于2013年2月1日签订的《恒福投资空置地委托租赁协议》解除；二、被告黄宏贤于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告符立返还场地使用费人民币3000元；三、被告黄宏贤于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告符立返还场地押金人民币3600元、水电费押金人民币1000元；四、驳回原告符立的其他诉讼请求。本案受理费减半收取1145元，由原告符立负担1058元，被告黄宏贤负担87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  崔少俊二〇一三年九月十八日书记员  张清亮