吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终3797号上诉人（原审被告）：长春市交电贸易总公司五金交电化工公司，住所地长春市宽城区厦门路60号。负责人：许智超。委托诉讼代理人：计红军，吉林昊桓律师事务律师。被上诉人（原审原告）：张家敏，女，1975年2月4日生，汉族，住长春市二道区。委托诉讼代理人：张冬艳（系张家敏姐姐），女，1973年9月13日生，汉族，住长春市南关区。被上诉人（原审第三人）：杨雨澄，男，1967年8月16日生，汉族，住长春市宽城区。原审被告：长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司，住所地长春市宽城区北京大街177号办公楼九楼910室。负责人：刘宝峰。委托诉讼代理人：孙丽娜，吉林新锐律师事务所律师。上诉人长春市交电贸易总公司五金交电化工公司（以下简称交电公司）因与被上诉人张家敏、杨雨澄，原审被告长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司（以下简称国资分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初6698号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。交电公司上诉请求：1.请求二审法院撤销（2020）吉0102民初6698号民事判决书第一项；2.请求二审法院撤销（2020）吉0102民初6698号民事判决书第二项；3.一、二审案件受理费由张家敏、杨雨澄负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，杨雨澄不是交电公司负责人，交电公司法定代表人是葛新民，杨雨澄手中的红章早已公告作废，张家敏与杨雨澄签订的房屋买卖合同是张家敏与杨雨澄私自签订的，该合同已被判令无效，张家敏将购房款转入杨雨澄个人账户，交电公司并未授权杨雨澄收取房款，交电公司也并未收到该房款，公司账目也没有该房款，该房款应由杨雨澄返还，与交电公司无关。2.房屋租金是杨雨澄收取，交电公司并未收到张家敏给付的租金，对此不知情，该租金应由杨雨澄返还。张家敏辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。杨雨澄未出庭进行答辩。国资分公司述称，要求法院驳回张家敏对国资分公司的一审诉讼请求。张家敏一审起诉请求：1.请求人民法院依法判令交电公司、国资分公司等返还购房款人民币1334600元，并支付违约金（违约金按每年已交房款30％计算直至全部房款返还之日止，截止至2020年10月27日暂计为1201140元）；2.请求人民法院依法判令交电公司、国资分公司等给付各项损失（其中包括诉讼费33624、房屋交付时原告支付的因案外人滕迁所支付的费用63000元）总计96624元；3.请求人民法院依法判令交电公司、国资分公司等返还房屋租金30279.24元；4.依法判令上述交电公司、国资分公司等及第三人承担共同给付义务；5.诉讼费、保全费由交电公司、国资分公司等承担。庭审中，张家敏变更第一项诉讼请求为：请求人民法院依法判令交电公司、国资分公司等返还购房款人民币1334600元，并赔偿损失（损失按每年已交房款30％计算直至全部房款返还之日止，截止至2020年10月27日暂计为1201140元）。一审法院认定事实：2017年6月10日，交电公司（甲方）与张家敏（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于长春市大马路2126号中环12区公企房，结构为砖混，建筑面积266.92平方米的房屋出售给乙方，房屋价格每平方米5000元，总金额1334600元整，该房屋过户费、交易税费等均由乙方承担，甲方应当无条件配合乙方进行更名过户；付款方式：本合同签订当日，乙方向甲方交付购房订金为人民币30万元整，剩余款项乙方应在十日内向甲方一次性交齐；违约责任：如乙方未按合同规定的期限付款，甲方有权解除本协议，订金不予返还；甲方在收到乙方所购房屋全部房款并从第三方收回该房屋后，应在10日内将房屋交付给乙方，逾期未交付，乙方要求甲方每日按房款的2‰赔偿违约金，直至房屋交付为止；该房屋使用权转让后，原甲方享有的权利和本协议生效后涉及该房屋应履行的义务均由乙方享有和承担，如遇拆、动迁等其他因素，乙方同样享有该房屋的全部收益，甲方不再享有任何收益；房屋所得的补偿费需要甲方配合的，甲方应当无条件配合。此外，合同还约定了其他条款。2017年8月26日，交电公司（甲方）与张家敏（乙方）签订公企房《房屋买卖合同》补充协议，约定：1、合同签订后，如因乙方原因至使合同无法履行的，乙方自行承担一切责任和损失，甲方概不负责，不退还乙方所交房款。2、合同签订后，如因甲方原因致合同无法履行的，甲方将承担由此给乙方造成的经济损失赔偿及全部责任，甲方一次性返还乙方所交的全部房款以及在履行此合同期间产生的一切费用；甲方每年按乙方所交房款30%赔偿，赔付给乙方因此造成的经济损失，自合同签订之日起至乙方收到全部款项为止，待乙方收到全部款项后，立即向甲方交付房屋。否则，甲方允许乙方占有使用此房屋，直到钱款全部返还给乙方止。此外，协议还约定了其他条款。落款处加盖了交电公司的公章，并由杨雨澄（原单位负责人）、张家敏签名。2017年6月15日，交电公司为张家敏出具收条一份，其内容为：今收到张家敏给付长春市大马路2126号中环12区公企房购房款共计1334600元。收款单位处加盖了长春市交电贸易总公司五金交电化工公司的公章，收款人处由杨雨澄（原单位负责人）签名。另查，2004年4月21日，长春市国有资产管理委员会办公室下发长国资办[2004]15号文件，将由长春市房地（集团）有限责任公司经营管理的全部公企房资产产权，共计130栋，面积129137.07平方米，依照2003年12月31日账面价值64570179.11元（详见附表），无偿划转至长春市国有资本投资经营有限公司。其中包含本案案涉房屋。2016年2月24日，长春房地（集团）有限责任公司、长春市国有资本投资经营有限公司、交电公司经营处签订《房屋交接联系单》一份，其内容为：“根据《〈公企房划转协议〉补充协议》约定，长春房地（集团）有限责任公司将管辖的中环12区46栋房屋，栋号3-27-106-1-8-2，建筑面积266.92平方米，承租人（单位）交电公司经营处，移交给长春市国有资本投资经营有限公司进行管理。经双方现地查勘，房屋具备移交条件。该房屋于2016年2月24日起由长春市国有资本投资经营有限公司进行管理。《房屋交接联系单》一式三份，三方各持一份”。2016年、2017年、2018年该房屋管理单位长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司（曾用名为长春市国有资本投资经营有限公司资产管理分公司甲方）与交电公司（乙方）签订《公有商用房屋租赁合同》三份，甲方将坐落在长春市南关区全安街道中环12区46栋建筑面积为266.92平方米（以下简称该房屋）资产出租给乙方；年租金为人民币30279.24元（含税）；乙方不得以甲方固定资产设定抵押或者为他人提供担保，否则甲方有权单方解除本合同；乙方有下列情况之一时，甲方有权提前终止合同、收回房屋：擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的……。2017年9月22日，张家敏委托张冬艳向长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司转款30279.24元。2018年3月15日，长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司出具《关于大马路2126号公企房相关问题的情况说明》一份，其内容为：“位于长春市大马路2126号中环，建筑面积266.99㎡的资产。根据《长春市国有资产管理委员会办公室文件》（长国资办【2004】15号）《关于公企房国有资产无偿划转的通知》规定，由长春市房地（集团）有限责任公司经营管理的全部公企房资产产权，无偿划转至我公司，其中包含上述资产。该资产使用权人为交电公司，该公司将上述资产使用权转让的情况我公司并不知情。涉案资产系长春市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称国资委）委托我公司代为管理的国有资产，根据公企房管理的相关规定，我公司拥有公企房产权，但不拥有使用权，即公企房产权部分与使用权部分属于两个不同物权人的有价物，我公司负责管理公企房产权收益，按期收取使用权人公企房租金。公企房使用权的出租、转借、转让等经济行为应由公企房使用单位的上级政府主管部门及企业职工代表大会批准同意后，到我公司办理相关公企房使用权证的变更、登记、备案手续”。再查，张家敏与交电公司房屋买卖合同纠纷一案，曾向本院提起诉讼，本院于2020年6月4日作出（2020）吉0102民初1136号民事判决书：“…原、被告双方于2017年6月10日签订的《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。继而原告据此主张交付案涉房屋以及逾期交房违约金的诉请，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回张家敏的诉讼请求。”张家敏对该判决不服，提起上诉，长春市中级人民法院于2020年9月18日作出（2020）吉01民终3892号民事判决书：驳回上诉，维持原判。上诉一审、二审诉讼费共计33624元，判决由张家敏负担。张家敏提交收条两份、声明一份，分别为案外人李占奇、闫井生、侯秀杰出具，金额分别为3000元、55000元、5000元，用以证明其为收回本案案涉房屋，向以上三案外人支付费用共计63000元。交电公司质证意见：对三份收条真实性有异议，该房屋系公企房，系国有资产，交电公司有权利对外进行出租。因为张家敏的行为导致了我们需赔偿闫井生巨额的赔偿。在本案庭审后，我们向贵院提起诉讼，张家敏赔偿我们的损失。长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司对该组证据的真实性及质证意见同交电公司，补充意见：这组证据合同的当事人，不是被告国投资产分公司，因此，对于其支付给闫井生的损失赔偿，与国投资产分公司无关。一审法院认为，2017年6月10日，交电公司与张家敏签订《房屋买卖合同》，交电公司对合同真实性有异议，称合同结尾处加盖“长春市交电贸易总公司五金交电化工公司”公章目前仍在杨雨澄处，签订合同是杨雨澄个人行为，但签订合同时杨雨澄为交电公司负责人，以上协议已经人民法院生效判决明确为张家敏与交电公司签订，交电公司应为合同主体，交电公司辩称合同系杨雨澄个人签订，理由不能成立。双方签订的《房屋买卖合同》经人民法院生效判决认定无效，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十五条规定，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，双方共同协议转让房屋使用权，均违反法律禁止性规定，应负相同过错责任。张家敏请求长春市交电贸易总公司五金交电化工公司返还购房款1334600元是属五金交电公司依无效合同所取得之财产，应当返还，其该项诉讼请求，本院予以支持。关于张家敏五金交电公司按购房款30%的赔偿损失及诉讼费33624元一节，因双方对合同无效均具有过错，五金交电公司在2017年人民法院判决后亦将案涉房屋交付张家敏占有、使用，根据损益相抵原则，其占有使用标的物的受益与其主张的以上应相互抵销，故对于张家敏的赔偿损失及诉讼费的诉讼请求，本院不予支持。关于张家敏请求交电公司支付其因腾迁案外人李占奇、闫井生、侯秀杰支付费用63000元，该费用系张家敏单方与案外人协商支付的费用，张家敏未提供证据证明其实际支付完毕，也无证据证明其支付该费用时与交电公司协商或取得其同意，故张家敏主张上述63000元费用由五金交电化工公司承担无法律依据，本院不予支持。关于张家敏主张判令被告返还租金30279.24元，长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司（简称国投资产分公司）系五金交电化工公司的管理单位，双方签订《公有商用房屋租赁合同》，国投资产分公司将案涉房屋出租给交电公司，年租金为人民币30279.24元，张家敏于2017年9月22日向国投资产分公司转款的30279.24元，但其于2018年才占有使用案涉房屋，故该笔款项系其代交电公司交纳的租金，应由交电公司返还，张家敏该项诉讼请求，本院予以支持。关于交电公司抗辩称张家敏实际使用该房屋，应当支付租金，可以另行主张。张家敏主张国投资产分公司系交电公司的管理单位，应承担连带给付义务，但未提供证据证明国投资产分公司知道并同意其与五金交电化工公司签订房屋买卖合同或对合同无效存在过错，其该诉请无事实及法律依据，本院不予支持。张家敏主张杨雨澄承担连带给付义务，杨雨澄系五金交电化工公司原负责人，其代表五金交电化工公司与张家敏签订《房屋买卖合同》属职务行为，张家敏未举证证明杨雨澄存在其他应当承担连带责任的事实，其该项诉请无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条条、第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、长春市交电贸易总公司五金交电化工公司于判决生效后立即返还张家敏购房款1334600元；二、长春市交电贸易总公司五金交电化工公司于判决生效后立即返还张家敏租金30279.24元；三、驳回张家敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14051元，由张家敏负担5433元，由长春市交电贸易总公司五金交电化工公司负担8618元（张家敏已垫付）。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,（2020）吉01民终3892号生效民事判决书认定案涉《房屋买卖合同》签订主体为交电公司和张家敏，该合同因违反法律、法规强制性规定而无效。合同无效后，交电公司应将已收取的购房款以及张佳敏为履行合同代交电公司向国投资产分公司支付的30279.24元租金予以返还。关于交电公司称案涉《房屋买卖合同》签订主体及购房款收取主体均是杨雨澄，应由杨雨澄承担返还责任的上诉请求，该部分事实已经（2020）吉01民终3892号生效民事判决书确认且交电公司未能提供证据证明上述主张，对其该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，长春市交电贸易总公司五金交电化工公司的上诉请求不能成立；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17084元，由长春市交电贸易总公司五金交电化工公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 张新华审 判 员 于佳鑫审 判 员 张海胶二〇二一年七月十四日法官助理 张维峰书 记 员 宫世杰