广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初3624号原告：广州珠江住房租赁发展投资有限公司，住所地广州市越秀区环市东路371-375号世贸大厦南塔7楼706室。法定代表人：卢志瑜，董事长。委托代理人：唐满荣、龚国清，均系广东卓信律师事务所律师。被告：朱建尧，男，1974年12月8日出生，汉族，住所地广东省高州市。原告广州珠江住房租赁发展投资有限公司诉被告朱建尧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐满荣、龚国清，被告朱建尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年9月1日，广州市保障性住房事务中心（以下简称“事务中心”）与广州市众赢商场拓展有限公司（以下简称“众赢公司”）签订了广州市直管房（非住宅）租赁合同，约定将位于广州市海珠区聚德中路5-27号（单号）首层，5-39号二层201-202,5-39号三层301-302的房地产出租给众赢公司作商业用途使用，建筑面积6501.76平方米，租期5年，自2013年10月1日起至2018年9月30日止。众赢公司承租后将场地分租给包括被告朱建尧在内的几个分租户经营。由于经营困难，众赢公司提交了提前终止租赁合同的申请，事务中心复函同意2015年11月30日终止租赁合同。之后，事务中心与包括被告朱建尧在内的分租户直接建立了事实上的租赁关系，由原众赢公司的员工张新昂管理上述场地并负责催交租金给事务中心。被告租赁的是海珠区聚德中路5-27号自编B16商铺，建筑面积合计388平方米，月租34035元。但2018年10月-12月被告欠租102105元，2019年9月欠租34035元，2019年10月1日-10月7日欠租7685元，合计欠租143825元，保证金68070元抵扣租金后仍欠租7575元。被告于2019年10月7日停业离场，原告已经收回场地。根据《广州市财政局关于市住房保障办商铺车位无偿调拨给广州珠江住房租赁发展投资有限公司问题的复函》和《广州市住房和城乡建设委员会关于印发市属国企专业化住房租赁公司组建方案的通知》等文件，涉案场地已经调拨给原告，并由原告负责运营管理，被告所欠场地使用费经多次催交，被告仍未交纳给原告，故向法院起诉，要求：1、判令被告向原告支付拖欠的（2018年10月-12月,2019年9月，2019年10月1日-2019年10月7日）租金75755元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：被告与众赢公司签订租赁合同后，案涉房屋由张新昂管理收租，期间，被告也有将租金交给张新昂。被告在承租案涉商铺后，向众赢公司支付了68070元押金，被告于2019年10月7日离开，原告主张的欠租可以以上述押金抵扣，抵扣后，被告已不拖欠原告费用，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2013年9月1日，事务中心为出租人（甲方）与众赢公司为承租人（乙方）签订了《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方将位于广州市海珠区聚德中路5-27号（单号）首层（面积1708.78㎡）、5-39号二层201-202（面积2396.49㎡）、5-39号三层301-302（面积2396.49㎡）的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约6501.76㎡，租赁期限为2013年9月1至2018年8月31日。2013年10月14日，事务中心为出租人（甲方）与众赢公司为承租人（乙方）签订了《广州市直管房（非住宅）租赁合同》补充协议，约定因房屋存在给、排水管漏水情况而需要维修，甲方于2013年10月1日正式向乙方移交房屋，起租时间和场地使用费计日相应顺延。2013年10月1日，众赢公司为出租人（甲方）与被告朱建尧为承租人（乙方）签订了《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方将位于广州市海珠区聚德中路5-27号自编B16部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，面积为388㎡；2013年10月1日至2013年12月31日为装修免租期；2014年1月1日至2014年12月31日，每月租金为28000元……；2018年1月1日至2018年9月30日，每月租金为34035元；乙方在每月5日前支付租金；乙方需交纳租赁押金56000元，水电押金30000元。事务中心依据《广州市住房和城乡建设委员会关于印发市属国企专业化住房租赁公司组建方案的通知》与《广州市住房保障办公室关于印发广州市保障性住房事务中心业务移交住房租赁公司工作方案的通知》，将涉案商铺委托给原告进行管理，原告于2018年6月1日开始接管案涉商铺。2019年10月17日，广州市财政局根据《广州市财政局关于市住房保障办商铺车位无偿调拨给广州珠江住房租赁发展投资有限公司问题的复函》，将涉案房屋的产权调拨给原告。原告于2018年10月12日以书面形式通知被告，主要内容为，根据广州市住房保障办公室《授权委托书》，自2018年6月1日起由原告负责案涉房屋运营管理等相关工作，众赢公司已退出经营，被告应于2018年10月1日前搬出，若继续承租案涉商铺，须签署承诺书，承诺准时交租，场地使用费按与众赢公司原租赁合同约定的最后一个月场地使用费标准计收，并支付2个月场地使用费为保证金。2018年10月1日至12月31日止，场地使用费交至广州市保障性住房事务中心；2019年1月1日起，场地使用费交至广州珠江住房租赁发展投资有限公司。2018年10月20日，被告向原告出具《承诺书》，申请继续承租案涉商铺，每月场地使用费34035元，同意支付两个月场地使用费作为保证金。之后，被告一直使用涉案商铺，后于2019年10月7日将涉案商铺退还给原告。本案诉讼中，被告提供了2018年10月24日至2019年9月16日易春燕（被告称是其妻子）的银行交易明细单，显示期间共向原告支付租金11笔，除第一笔是102105元（34035元×3）外，其余10笔每笔均是34035元。被告据此表示已缴清了原告诉求的租金。原告对此提出异议，认为第一笔102105元是交纳2018年7月租金34035元及保证金68070元；第二笔34035元、第三笔34035元对应交纳2018年8月租金、2018年9月租金；因此，被告未缴纳2018年10月-2018年12月租金102105元。本院认为：众赢公司与被告签订了《广州市房地产租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规强制性规定，亦无损害第三方的合法权益，该协议成立并生效，双方均应依约全面履行。众赢公司因经营不善，将案涉房屋退还给事务中心，事务中心按原《广州市房地产租赁合同》与被告继续履行，双方形成事实的租赁关系。2018年6月1日起，原告依据政府部门工作调整，接管案涉房屋，按原《广州市房地产租赁合同》与被告继续履行合同，原告与被告也形成了事实的租赁关系。2018年10月起，原租赁合同期满，原告与被告协商，被告继续使用案涉房屋，并按每月租金34035元计租，故被告应向原告支付使用案涉房屋期间的租金。关于被告是否拖欠原告租金的问题。被告虽提供了易春燕2018年10月24日至2019年9月16日的银行交易明细单，证明期间共向原告支付11笔租金（102105元+34035元×10）。原告确认被告的付款，但表示其中第一笔付款102105元是交纳2018年7月租金34035元及保证金68070元，第二笔34035元、第三笔34035元对应交纳2018年8月租金、2018年9月租金，之后的第四至十一笔共8期款项分别支付2019年1月至8月的租金，因此，被告未缴纳2018年10月-2018年12月租金102105元，及2019年9月租金34035元和2019年10月1日-10月7日租金7685元。由于被告对此未举证反驳，而且也未能提供众赢公司已将其所收押金转给原告的证据，故应承担举证不能的不利后果。据此，原告主张上述合计欠租143825元，以保证金68070元抵扣租金后，被告仍欠租金75755元，并要求被告清偿，有理，本院予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告在本判决发生法律效力之日起3日内，向原告支付租金75755元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1694元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  区伟斌二〇二一年七月九日书记员  廖钺铃詹泽鑫