湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1102民初1697号原告：唐文众，男。委托诉讼代理人：唐军轩，男，1971年11月15日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，系唐文众之父，地址同上（特别授权）。委托诉讼代理人：唐燕合，女。被告：湖南湘汉九鼎实业集团有限公司，住所地：湖南省长沙市天心区书院路9号安玺雅苑B1栋3927、3929、3930房。法定代表人：朱江玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：马秋鸿，湖南苍松律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈军宇，男。原告唐文众与被告湖南湘汉九鼎实业集团有限公司（以下简称九鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告唐文众的委托诉讼代理人唐燕合，被告九鼎公司的委托诉讼代理人陈军宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐文众向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给原告办理不动产权证并交付给原告；2.判令被告按商品房买卖合同交付条件交付房屋并由有资质的机构出具商品房面积实测技术报告书；3.判令被告支付逾期交房违约金9945元；4.判令被告未按商品房买卖合同办理房屋所有权证违约金9945元；5.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年6月26日，原告与被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的金都名邸小区商品房一套，合同约定总价款为497，270元，并约定被告于2018年12月31日前将经过相关验收机构验收合格的商品房屋交付给原告。原告已经履行了付款的义务，而被告截至2021年1月6日仍不提供有效的竣工验收证明，经业主到质量监督部门查询反馈，被告并未备案验收，根据合同第五十五条、第十七条约定原告有权拒收房屋，被告应当向原告支付逾期交房违约金9945.4元；合同第二十二条还约定被告在商品房交付之日2018年12月31日起360个工作日未能为原告办理房屋所有权证书的，应向原告支付逾期办证违约金9945.4元。被告于2019年11月2日收取原告燃气开通费1800元属于违法行为，请求法院判令被告退还原告天然气开通费。被告九鼎公司辩称，一、被告在2018年12月31日前已经具备交房条件，并提供了合同约定的《建设工程竣工验收备案表》、《房产实测绘报告书》、《商品房屋住宅工程使用说明书》、《商品房屋住宅工程质量保证书》等各项手续，并于2018年12月22日通知原告收房，且原告已经收房并装修入住，被告无违约行为，故其要求交房的诉请和支付逾期交房违约金的诉请，人民法院依法应不予支持。二、被告未为原告办理不动产证系由于新冠病毒疫情影响，属于不可抗力，其期限应当予以顺延；其次原因为消防验收部门改为住建部门，两单位在交接权力的过程中有真空期，系政策原因导致消防验收出现延期故不能办理权属证明，责任不在被告；且原告也有过错，原告未依法按期缴纳契税及住房维修资金及合同约定的提供符合办理房屋产权证的资料，导致被告无法帮原告办理不动产权证，故原告要求被告承担未按期办理房屋所有权证违约金的诉请人民法院依法不予支持。三、被告愿意积极配合原告办理好不动产权证，只要原告提交合格的办证资料，被告也争取尽快为各位业主办理好不动产权证。综上，被答辩人的各项诉请，理由不正当、不合法，证据不充分，请人民法院依法予以驳回。当事人围绕自己的诉讼请求提交了相应的证据，本院组织双方进行举证、质证，对当事人没有异议的原告唐文众提交的证据1.商品房买卖合同，证据2.契税发票、购房发票，证据4.商品房屋住宅工程使用说明书、住宅质量保证书，证据6.关于金都不动产办理的通知；被告九鼎公司提交的证据1.商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议，证据2中商品房屋住宅工程使用说明书、住宅质量保证书，证据3.物业交房情况说明，本院予以采信并在卷佐证；对当事人有异议的证据本院认定如下，原告提交的证据3.物业费收据、二次增压费收据、装修押金收据、垃圾拖运费收据、天燃气开户费收据、入伙通知书，被告质证认为对该证据真实性没有异议，但与本案无关，本院认为该证据系被告收房装修后所交费用，与原告诉请无关，不予采纳；证据5.问政湖南关于零陵区金都名邸为何迟迟办不了产权证的官方回复，对该证据的三性均提出异议，本院认为问政湖南官网所作出的回复，是真实的，本院对真实性予以采信，但是否达到原告的证明目的，本院结合采信的其他证据综合予以认定。被告提交的证据2中的建设工程竣工验收备案表、房产实测绘报告书，原告质证认为该证据为复印件，本院审查认为被告不能提供登记表的原件，且其提供的备案登记表的复印件不完整，并无工程质量监督机构（永州市建设工程质量安全监督站）的意见及印章，亦无建设工程主管部门的备案意见及印章，故本院对该证据中的备案登记表不予采信，对该组证据中的房产实测绘报告书,被告提交了相关原件，本院予以采信。根据采信的证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：湖南湘汉九鼎实业集团有限公司曾用名为永州九鼎房地产开发有限公司。2017年6月26日，原告唐文众（买受人）与被告九鼎公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定:被告将坐落于永州市零陵区永州大道西侧“金都名邸”2栋第20层2001号住宅商品房（建筑面积为143.01㎡）以3477.17元/㎡的单价出售给原告，购房总价款为497,270元，约定支付方式为唐文众支付总房款的20%的首付款，其余价款390,000元，可以向商业银行或者住房公积金管理机构借款支付。合同约定交房时间为2018年12月31日。约定交房条件为（第十一条规定）：甲方（九鼎公司）还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》且该商品房已取得《规划条件核实单》、《建筑工程竣工验收备案表》、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、甲方已取得该商品房所在楼栋的房屋权属证明、满足第十二条中甲方承诺的市政基础设施达到的条件、该商品房为住宅的，甲方提供《住宅工程质量分户验收表》、甲方已依法完成物业承接查验且满15个工作日（具体内容为各项资料已零陵区房产局物业管理办公室下发的“承接查验移交资料清单”为准；设施设备包括供电系统、给排水系统、消防系统、电梯、安防设施、弱电系统等）;逾期交房责任为合同继续履行,甲方按日向乙方按已付房款的万分之二支付违约金,违约金总计最高不超过总房款的2%;合同第十七条还约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，乙方应当在交付日的7日前，书面通知乙方办理交接手续的时间地点、及应当携带的证件。双方进行交接时，甲方应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。甲方不出示证明文件或者文件不齐全、或者未满足第十一条约定的其他条件的，乙方有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由甲方承担，并按照第十五条处理。合同第二十二条约定了产权登记事项为：如因甲方的责任，乙方未能在商品房交付之日起360工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意不解除合同，自本合同约定的期限第二天起自实际办妥登记之日止，甲方按日向乙方支付已付房款的万分之二的违约金，违约金总计不超过总房款的2%。……在双方签订的商品房买卖合同补充协议中，就交房事宜进行了补充约定如下：1.双方同意变更《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第三项约定，该权属文件按主合同约定时间取得即可。2.由于乙方原因，未能办理完毕合同备案贷款手续，或者乙方未付清房款，因面积差异乙方需补交的房款合同约定的违约金等，甲方有权拒绝交付房屋或产权证书，甲方不承担由此造成延期交房的违约责任，同时延期交房期间房屋的风险由乙方承担，乙方除按合同约定承担相应的违约责任外，另须支付延期交房期间的物业管理费等一切费用。合同签订后，原告依约支付了全部房款及办理产权证所需契税7459.05元。2018年12月22日唐文众收到被告九鼎公司发出的《金都名邸2栋住宅入伙通知书》，该通知书要求原告唐文众在2018年12月31日至2019年1月15日期间办理交房手续，原告认为涉案房屋没有达到交房条件未收房。2019年3月19日，原告接收涉案房屋并办理了装修手续。另查明，涉案房屋尚未取得建筑工程竣工验收备案表。本院认为：原告唐文众与被告九鼎公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效，具有法律约束力。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据商品房买卖合同司法解释规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，本案原告于2019年3月19日接收了被告交付的房屋钥匙，即实现了房屋的转移占有，故可以视为被告交付了房屋。根据合同约定，被告应于2018年12月31日前将验收合格的房屋交付给原告，但被告并未按期交付，故被告应承担逾期交房期间（2018年12月31日至2019年3月19日）的违约责任。按照合同约定逾期交房违约金的计算标准，逾期交房违约金为7757元，故对原告该项诉讼请求本院部分予以支持。根据合同约定，被告不出示商品房经验收合格的文件，原告有权拒收房屋。但是本案原告作为完全民事行为能力人，在明知房屋未经验收合格的情况下，仍然接收房屋，属于对自己民事实体权利的处分，事后再以房屋不具备交付条件，从而要求被告交房，违背诚信原则，故对原告要求交房的诉讼请求，本院不予支持。根据双方当事人在合同中约定被告应当在交房之日起360工作日内（2019年3月19日至2020年8月27日）办好不动产权证，但是被告至今未办理不动产权证，已经构成违约。被告辩称原告未交维修基金，造成过户所需的资料不齐而无法办证，但是即使原告未交维修资金，被告也应当及使通知原告补交。本院结合原告所购房屋至今未取得竣工验收备案表的事实，至今不具备办证条件的事实，认定被告是因为自身的原因导致至今未办理好不动产权证，被告的上述答辩意见缺乏事实依据，本院不予支持。按照双方合同约定，该违约金计算因超过总房款的2%，故应当按照总房款的2%计算违约金，本院对原告要求被告支付9945元的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告立即办理不动产权证并交付给原告的诉讼请求。鉴于原告所购买的房屋至今未取得竣工验收备案表，尚不具备交房条件、办证条件，故原告的该项诉讼请求暂时在客观上无法实现，本院不予支持。被告提出因新冠肺炎疫情影响及消防验收部门的职权变更导致其迟延办证，但又未提供相关部门在新冠肺炎疫情期间停办相关办证业务的证据，亦没有提供消防验收部门职权变更停办相关验收业务的证据，更没有提供其已向相关登记部门或者消防验收部门提出办证或者验收请求的相关证据，其应当承担举证不能的后果。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、被告湖南湘汉九鼎实业集团有限公司在本判决生效之日起7日内给付原告唐文众逾期交房违约金7757元；二、被告湖南湘汉九鼎实业集团有限公司在本判决生效之日起7日内给付原告唐文众未按约定办理不动产权证的违约金9945元；三、驳回原告唐文众的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费297元，由被告湖南湘汉九鼎实业集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  李跃林人民陪审员  唐 锋人民陪审员  李拓宇二〇二一年七月二十三日法官 助理  杨淑萍书 记 员  唐燕辉附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。