湖南省桃江县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0922民初1586号原告：彭二虎，男，1964年8月9日出生，汉族，住桃江县。原告：吴桂泉，女，1966年7月13日出生，汉族，住桃江县；系彭二虎之妻。两原告的共同委托诉讼代理人：彭学明，湖南桃花江律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：罗洪枚，湖南桃花江律师事务所律师。被告：桃江县跃宇房地产开发有限公司。住所地：桃江县桃花江镇桃花江大道北侧。法定代表人：曾跃龙，该公司经理。委托诉讼代理人：周世锐，该公司法务。原告彭二虎、吴桂泉与被告桃江县跃宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭二虎、吴桂泉的委托诉讼代理人彭学明、罗洪枚，被告桃江县跃宇房地产开发有限公司委托诉讼代理人周世锐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭二虎、吴桂泉向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即为原告办理跃宇天骄国际1幢1单元15层11501号房的不动产权证书；2、判令被告按照购房款360838元日万分之一的标准赔偿原告因其逾期办证的违约金，直至原告实际取得房屋产权证书之日（违约金从2018年6月19日暂计算至2021年6月1日，共1078天，计费38898元）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年3月17日签订《商品房买卖合同》（合同编号为2015000111501），由原告购买被告开发的位于桃江县××镇××幢××单元××层××号房屋一套，房屋总价360838元，首付110838元，剩余房款原告以银行按揭贷款方式按月支付；合同约定：被告应当在2016年12月30日前向原告交付符合约定的房屋，并在房屋交付后和买受人提交办理两证所需全部资料及交足所有款项及费用后365个工作日内，取得该商品房所在楼栋的房屋使用权证书，并在取得房屋所有权证书后365个工作日内取得土地所有权证书；如因被告的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意出卖人向买受人按日支付已付购房款日万分之一的违约金；同时，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。之后，被告于2016年12月30日向原告实际交付房屋，但至今没有为原告办理房屋权属证书，被告应当自2018年6月19日开始，按照约定向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，遂依法提起上述诉讼。被告桃江县跃宇房地产开发有限公司答辩称：原告没有履行《商品房预售合同》所约定的义务，要求被告办理不动产证的条件不成就，不符合办证条件，被告有权拒绝为原告办理产权证；根据合同约定，原、被告之间是委托关系，为原告申请办证不是被告的法定义务；原告要求被告赔偿逾期办证违约金不符合双方的约定，原告没有按时缴纳房屋面积补差；原告要求被告从2018年6月19日起赔偿逾期办证违约金没有合同依据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕自己的诉讼主张，向本院提交了购房合同、办证用费收据、物业费收据等证据，以证实原告购房、入住，的事实。被告围绕自己的答辩主张，向本院提交了以下证据：1、购房合同，2、通知及邮寄单号、快递运单、领款单，3、收据，4、跃宇天骄国际业主交楼流转表，5、交契税资料登记表，6、完税证明，7、桃江县不动产登记中心国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记一次性告知书，8、二手住宅商铺、车库交易契税所需资料，9、房屋建筑面积测量（实测）报告书，10、规划委员会会议纪要【桃城规（2016）7号】，11、桃江县政府网站资料，12、罗晓虎和刘世文、刘灿房屋所有权证两份，13、益阳市人民政府关于益阳市中心城区实施不动产统一登记的通告、文丽娟缴纳房屋面积补差款收据等证据。经双方庭审质证，被告对原告证据1、证据2无异议，但认为不能达到原告的证明目的；对证据3无异议，但认为与本案无关。就被告提交的证据，原告对证据1、证据3、证据4、证据6、证据7、证据9、证据10、证据11、证据13无异议，但认为无法达到被告的证明目的；对证据2、证据5、证据8、证据12三性均有异议。本院经审理认定如下事实：原告彭二虎、吴桂泉与被告桃江县跃宇房地产开发有限公司于2015年3月17日签订《商品房预（销）售合同》（合同编号为2015000111501），合同约定：由原告购买被告开发的位于桃江县××镇××幢××单元××层××号××房屋一套，房屋认购面积为127.1㎡，总价款为360838元，该价款只包含房屋建造费（含水、电、气开户费）；办理土地使用权证、房屋所有权证、门牌的费用，契税，有线电视、网线、电话初装使用费，物业维修专项资金，办理房屋公积金、银行按揭贷款相关手续费用及其他各项收费由买受人承担，出卖人在办证前按照政府各部门的收费标准代收，该房屋产权出证时一并交付发票，代收费用实行多退少补；付款方式为首付加银行按揭、公积金贷款组合方式；出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时，该商品房已取得建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，住宅质量保证书，住宅使用说明书；该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测收据；双方同意实测面积与预测面积发生误差的，以实测面积为准，多退少补；出卖人应当在交房后和买受人提交办理两证所需全部资料及交足所有款项及费用后365个工作日内，取得该商品房所在楼栋的房屋使用权证书，并在取得房屋所有权证书后365个工作日内取得土地所有权证书；如因被告的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意出卖人向买受人按日支付已付购房款日万分之一的违约金；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金；买受人在接到出卖人通知后30日内提供齐办理产权所需资料及交清办理产权的各项代收费用，否则，出卖人有权拒绝代办产权证。出卖人通知买受人履行本合同中约定的有关事项，以张贴小区公告、寄挂号信、寄快递、电话联系、短信通知五种形式之一发布。出卖人的小区公告、寄挂号信、寄快递、电话联系、短信通知发布后，视为出卖人已向买受人送达了履约通知。并就其他有关事项进行了约定。合同签订后，原告当即支付了房屋首付款110838元，剩余房款原告以银行按揭贷款方式按月支付；并向被告桃江县跃宇房地产开发有限公司交付了办理土地使用权证、房屋所有权证、门牌的费用，契税，物业维修专项资金，办理房屋公积金、银行按揭贷款相关手续费等费用（委托代收），剩余房款原告以银行按揭、公积金贷款组合方式按月支付。之后，被告于2016年12月30日向原告实际交付房屋，但被告至今没有为原告办理房屋权属证书。另查明：根据中华人民共和国国务院第656号令，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，《房屋所有权证》与《国有土地使用权证》已二证合一为《不动产权证书》，桃江县的不动产登记工作于2016年6月25日正式开始。原告彭二虎、吴桂泉于2017年1月装修并入住该房屋。被告提供通知及邮寄单号、快递运单、领款单等证据欲证明于2020年3月8日向原告邮寄送达了通知，要求原告履行交付办证所需资料和缴纳所有款项的义务；但原告提出并未收到该通知，法院也无法查证该通知是否确已寄到。根据被告提供的《房屋建筑面积测量（实测）报告书》显示：被告所应交付的跃宇天骄国际小区房屋，房屋竣工时间为2021年2月3日，勘测日期为2021年2月5日，报告出具日期为2021年3月22日。另据本院从桃江县不动产登记中心调取的桃江县自然资源局2021年1月26日下达的桃自然资验【2021】第7号《依法用地和履行土地出让合同情况检查核验意见书》证实，因跃宇天骄国际居住小区容积率不达标，被告根据该局《跃宇天骄国际居住小区地块调整容积率补交土地出让价款确定书》补缴了出让金，签订了出让合同补充条款（合同编号2021补1号）后，才发文确定跃宇天骄国际小区用地竣工核验合格。之后，正式通知桃江县不动产登记中心，该小区业主可以申请办理房屋权属登记证书。且据已知情况显示，该小区321户业主中，至今已经办理所购房屋不动产登记证书的4户业主，其登记时间均在2021年4月1日之后。本院认为：原、被告于2015年3月17日签订《商品房预（销）售合同》合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行义务、享受权利。本案争议的焦点是：1、被告桃江县跃宇房地产开发有限公司是否应当为原告办理所购房屋的不动产权证书，被告是否存在违约的问题；2、原告是否履行了合同约定的义务，要求办证的条件是否成就，是否存在过错的问题；3、被告应当承担什么样的违约责任的问题。关于被告桃江县跃宇房地产开发有限公司是否应当为原告办理所购房屋的《不动产权证书》的问题。根据《商品房预（销）售合同》第十六条规定：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因被告的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。同时，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十八条（合同法第135条）规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提起标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。鉴于商品房买卖合同的特殊性，本院认为，为原告办理房屋所有权登记，进行标的物所有权的转移，应当认定为被告的合同义务；同时，原告已经按照合同第四条、第十二条的规定，在合同签订时，就已经向被告交付了办理土地使用权证、房屋所有权证、门牌的费用，契税，物业维修专项资金，办理房屋公积金、银行按揭贷款相关手续费等费用，故被告无疑应当为原告办理房屋所有权证书。根据中华人民共和国国务院第656号令，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，《房屋所有权证》与《国有土地使用权证》已二证合一为《不动产权证书》，故原告要求办理的房屋所有权证书即《不动产权证书》，这已经成为常识，不容置疑；被告以原告要求其办理不动产证的条件不成就，不符合办证条件，原、被告之间是委托关系，为原告申请办证不是被告的法定义务，且合同上没有要求办理《不动产权证书》为由来否认其办证义务证据不足，理由不能成立，本院不予采纳；被告没有按时为原告办证的行为应认定为违约。关于原告是否履行了合同约定的义务，要求办证的条件是否成就，是否存在过错的问题。按照合同约定：原告的主要义务是缴费和提供资料；出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。根据原告提供的证据证实，原、被告签订合同的当日，原告就已经提供了办证所需的基本资料，支付了购房款，交付了办理土地使用权证、房屋所有权证、门牌的费用、契税、物业维修专项资金、办理房屋公积金、银行按揭贷款相关手续费等费用；之后，被告也已经按期交付了房屋；原告要求办证的基本条件已经成就。且造成长期未能办证的主要原因是被告开发建设的跃宇天骄国际小区未能通过政府相关职能部门的验收所致，其责任在被告。至于面积补差的问题，根据合同第十一条规定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。双方同意实测面积与预测面积发生误差的，以实测面积为准，多退少补。从被告桃江县跃宇房地产开发有限公司提供的《房屋建筑面积测量（实测）报告书》可以看出，该报告形成于2021年3月22日；被告现无确凿证据证实，已经在2020年3月8日向原告发出通知前，向买受人公示了《房屋建筑面积测量（实测）报告书》，向买受人提供了该商品房的面积实测数据，被告据此要求原告在2020年3月8日后缴纳面积差价款不符合合同约定；故本院认为，导致原告没有缴纳面积差价款的责任主要在被告，被告以此为由来否认其办证义务证据不足，理由不能成立，本院不予采纳；但因原告长期未支付被告面积差价款，在办证期限届满后未尽到有效的催告义务，客观上间接给被告造成了相应损失，故根据公平原则，在处理时可以适当考虑减轻被告的责任。关于被告应当承担什么样的违约责任，从何时开始计算违约金的问题。根据《商品房预（销）售合同》第十六条规定：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因被告的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。被告已经于2016年12月30日按期向原告交付了所购房屋，故被告应当在此后的365个工作日内，为原告申请办理所购房屋的《不动产权证书》；原告要求被告在2018年6月19日为其办证基本合理，本院予以认定。对于违约金计算的截止日期的确定，《房屋建筑面积测量（实测）报告书》已经于2021年3月22日形成，尽管被告没有按照合同约定进行公示，但客观上原告方已经知晓，故本院综合考虑，确定以2021年3月22日作为违约金计算的截止日期；故违约金的实际计算时间从2018年6月19日起，至2021年3月22日止。至于合同中关于“在房屋交付后和买受人提交办理两证所需全部资料及交足所有款项及费用后365个工作日内，取得该商品房所在楼栋的房屋使用权证书，并在取得房屋所有权证书后365个工作日内取得土地所有权证书；如因被告的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意出卖人向买受人按日支付已付购房款日万分之一的违约金”的约定，与原告无关，本院不予考虑。对于被告提供的：规划委员会会议纪要【桃城规（2016）7号】、桃江县政府网站资料、罗晓虎和刘世文、刘灿房屋所有权证、益阳市人民政府关于益阳市中心城区实施不动产统一登记的通告等证据既不构成不可抗力，也不足以免除被告的责任，且与本案无关，本院不予采信。对于2021年3月22日后的房屋面积差价款的缴纳问题。原告既然已经知晓《房屋建筑面积测量（实测）报告书》已经作出，就应当尽快与被告进行结算并缴纳面积差价款，否则，被告有权就履行办证义务后的损失，按照合同约定向原告主张权利。综上所述，被告没有按照合同约定在交房后及时为原告办理所购房屋的《不动产权证书》，已构成违约，应承担违约责任；但因原告长期未支付被告面积差价款，在办证期限届满后未尽到有效的催告义务，客观上间接给被告造成了相应损失，故根据公平原则，可以适当减轻被告的责任。根据《中华人民共和国民法典》第二百零八条、第四百六十五条、第四百九十八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十五条、第五百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告桃江县跃宇房地产开发有限公司于判决生效后十五日内，为原告彭二虎、吴桂泉办理所购买的桃江县××镇××小区××幢××单元××层××号房屋的《不动产权证书》。二、由被告桃江县跃宇房地产开发有限公司于判决生效后十五日内，支付原告彭二虎、吴桂泉逾期办证违约金32703元。三、驳回原告彭二虎、吴桂泉其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费772元，减半收取386元，由被告桃江县跃宇房地产开发有限公司负担347元，由原告彭二虎、吴桂泉负担39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 员 宋照林二〇二一年七月二十八日法官助理 范 丹书 记 员 刘亚飞附法律条文：《中华人民共和国民法典》第二百零八条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第四百九十八条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五百九十八条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。