湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）鄂武汉中民商初字第00262号原告（反诉被告）：武汉长丰盈隆投资有限公司。法定代表人：游文庆，该公司总经理。委托代理人：彭证之，湖北证本律师事务所律师。被告（反诉原告）：中国农业银行股份有限公司洪湖市支行。负责人：胡红斌，该行行长。委托代理人：夏文洪，该行员工。委托代理人：陈兵兵，湖北法辉律师事务所律师。被告：武汉市俊华房地产开发有限公司。法定代表人：唐雅婷，该公司董事长。委托代理人：任凡，该公司员工。委托代理人：唐德群，该公司员工。被告：林建成。委托代理人：陈琦，湖北维力律师事务所律师。委托代理人：肖雪，湖北维力律师事务所律师。被告：孙海峰。委托代理人：陈琦，湖北维力律师事务所律师。委托代理人：肖雪，湖北维力律师事务所律师。被告：陈青松。委托代理人：陈琦，湖北维力律师事务所律师。委托代理人：肖雪，湖北维力律师事务所律师。原告（反诉被告）武汉长丰盈隆投资有限公司（以下简称长丰盈隆公司）诉被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司洪湖市支行（以下简称洪湖农行），被告武汉市俊华房地产开发有限公司（以下简称俊华公司）、林建成、孙海峰、陈青松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年10月8日受理后，依法组成合议庭，向被告洪湖农行、俊华公司、林建成、孙海峰、陈青松送达了开庭传票及相关法律文书。被告洪湖农行在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院于2012年11月16日裁定驳回了洪湖农行的管辖权异议，洪湖农行上诉后，湖北省高级人民法院于2013年2月28日作出裁定驳回上诉，维持原裁定。2013年4月11日被告洪湖农行又向本院提交了反诉状，本院予以准许。上述相关调整审理期限已按规定扣除，并依法向各方当事人进行了释明。本案分别于2013年6月17日、7月22日公开开庭进行了审理。长丰盈隆公司委托代理人彭证之，洪湖农行委托代理人夏文洪、陈兵兵，俊华公司委托代理人任凡，林建成、孙海峰、陈青松委托代理人陈琦、肖雪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长丰盈隆公司（反诉被告）诉称：我公司于2010年7月20日在武汉市参与竞拍中竞买了被告洪湖农行俊华大厦2666.26平方米的房产，并于2010年11月17日办理了房屋所有权证和土地使用权证。然而，当我公司要求被告洪湖农行交付房屋时，却发现该房屋早已被孙海峰、陈青松分别占有使用，开办了百艳青花餐厅和KTV。而且还于2011年月收到武汉市江汉区人民法院送达的两份民事诉状。即武汉鸿发物业管理有限公司起诉我公司连带支付俊华大厦的房屋物业管理费；俊华公司起诉我公司共同支付房屋装修款。我公司在参加诉讼过程中，经法院审理查明：俊华大厦系俊华公司兴建。但其早已于经2001年11月与湖北盛丰物业发展有限公司（以下简称盛丰公司）达成资产置换协议，俊华公司用“俊华大厦”商场和住宅房屋的所有权置换了“盛丰大厦”房地产开发项目的所有权。后因盛丰公司拖欠洪湖农行贷款，荆州市中级人民法院经审理、判决，并于2004年5月31日作出了（2004）荆执裁字第276-1号《民事裁定书》，裁定将盛丰盈隆公司置换的“俊华大厦”的房屋及相应部分的土地使用权抵偿给洪湖农行。荆州市中级人民法院送达上述裁定书的时间为2005年10月25日，洪湖农行至此享有该房屋的所有权。其后，俊华公司一方面作出协助办理房产过户的承诺，一方面又设法阻扰洪湖农行过户登记。并于2009年11月20日擅自将俊华大厦房屋出租给被告林建成，并由林建成分别于2009年12月14日和2010年6月8日转租给被告孙海峰及陈青松用于经营。长丰盈隆公司认为：被告俊华公司将早已不属于自己的房产租给他人，并同意他人转租。其行为严重侵犯了房屋所有权人的合法权益，其与他人签订的租赁协议及转租是无效的，依法应予解除。由此而对权利人造成的损失理应赔偿。洪湖农行在房产被拍卖后，应严格履行交付义务，并赔偿交付不能所造成的损失。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定和《中华人民共和国侵权责任法》的规定，本案五被告应共同承担将房屋腾退给原告并赔偿原告的经济损失的责任。为此，特向法院提起诉讼，诉请：1、判令被告洪湖农行、俊华公司交付俊华大厦的房屋给原告。2、判令解除被告俊华公司与林建成于2009年11月20日签订的出租俊华大厦房屋的《房屋租赁合同》及解除林建成分别于2009年12月14日和2010年6月8日与被告孙海峰及陈青松签订的房屋转租合同。3、判令被告孙海峰、陈青松交付并腾退武汉市江汉区俊华大厦6层1室房屋给原告。4、判令五被告连带赔偿原告租金损失人民币1818389元（租金损失从2010年11月18日起计算至起诉之日止，租金按每平方米每月31元计算）。5、本案的诉讼费、保全费全部由五被告共同承担。诉讼中，长丰盈隆公司向本院书面申请撤回第4项判令五被告连带赔偿原告租金损失人民币1818389元（租金损失从2010年11月18日起计算至起诉之日止，租金按每平方米每月31元计算）的请求。被告洪湖农行（反诉原告）辩称：1、洪湖农行于2010年11月17日与长丰盈隆公司办理了权属证书，履行了交付义务，并在拍卖过程中阐明了权利义务和房屋的相关情况，长丰盈隆公司也承诺知晓与承担相关责任。2、从起诉状主张的损失从2010年11月18日，是在房屋交付之后造成的，此时所有权人是长丰盈隆公司，是由其他被告侵权行为造成，与我行无关；长丰盈隆公司作为所有权人之后，应该要减少损失，但直到2012年底才提出本案诉讼，损失应由自己承担。3、本案诉讼时效超过了拍卖法所规定的一年时效。4、原告的诉请是交付房屋和连带赔偿责任，上述两法律关系不应一并审理。据此，请求法院驳回原告对洪湖农行的全部诉讼请求。俊华公司辩称：第一，长丰盈隆公司混淆了法律关系，其与我方没有合同关系。第二，长丰盈隆公司从来没有要求俊华公司交付诉讼房屋，我方也没有阻扰原告的入住。第三，长丰盈隆公司要求俊华公司交付房屋，应该按照相关的法律法规缴纳相关费用后，才能依法取得使用权。俊华公司从来没有拒绝交付房屋，但是长丰盈隆公司在长达三年时间里没有要求俊华公司交付房屋，只在那里进行资本运作、倒卖，致使江汉路上的房屋长时间空置。长丰盈隆公司可以放弃自己的权利，但是不能拒绝履行自己的义务。第四，我公司出租俊华大厦六楼，实为防止损失扩大的无奈之举。第五，我公司与租户签订合同时，洪湖农行并没有登记，房屋还是在俊华公司名下，各级租户是善意而无辜的，而且签订租赁合同的时间是在原告取得诉讼房屋的前一年，长丰盈隆公司在办理移交手续前，不具有所有权和收益权，所以长丰盈隆公司无权要求被告解除合同，更不能要求租户腾退。被告林建成、孙海峰、陈青松共同辩称：1、林建成租赁房屋时，长盛丰公司还未取得房屋所有权。洪湖农行在答辩中也予以证实，拍卖前告知了租赁现象，说明长丰盈隆公司是认可的。买卖不破租赁，我们有权向原房东租赁上述房屋，我们要把租赁合同履行完毕。2、长丰盈隆公司要求五被告连带赔偿租金损失，计算标准有问题，每平米31元依据何在？无论谁租该房屋都不可能达到每月每平米31元，六楼租金在5元左右。3、相关租金及物业费用已交给了林建成，林建成也交给了俊华公司，承租户不可能重复负担租金。4、请求法院驳回对三被告的诉讼请求。原告长丰盈隆公司（反诉被告）向本院提交的本诉证据：1、2010年7月22日拍卖成交《公证书》，证明：长丰盈隆公司的房产是经过拍卖竞买的。2、产权登记信息查询单。证明：长丰盈隆公司拥有俊华大厦房屋的时间，同时证明自2010年11月17日起长丰盈隆公司对上述房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。3、房屋所有权证。证明：长丰盈隆公司拥有俊华大厦房屋的时间，同时证明自2010年11月17日起，长丰盈隆公司对上述房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。4、土地使用权证。证明：长丰盈隆公司合法拥有江汉区俊华大厦房屋的土地使用权。5、湖北省荆州市中级人民法院（2004）荆执裁字第276-1号《民事裁定书》。证明：法院作出上述裁定将俊华大厦的房屋及相应分摊土地使用权抵偿给了洪湖农行。俊华大厦的房屋所有权自裁定书生效之日（2005年10月25日）就转移给了洪湖农行。6、湖北省武汉市汉南区人民法院（2007）南执字第122号执行裁定书。证明：汉南区人民法院确认了荆州市中级人民法院作出的（2004）荆执裁字第276-1号民事裁定书的效力，认定洪湖农行是俊华大厦房产的合法所有权人，合法拥有的时间为荆州市中级人民法院作出的（2004）荆执裁字第276-1号民事裁定书生效的时间。7、产权登记信息查询单。证明：江汉区俊华大厦房屋核准登记在洪湖农行名下的时间2010年10月22日。8、2010年12月30日民事诉状和起诉状一份。证明：武汉鸿发物业管理有限公司就巨额的物业管理费起诉洪湖农行和长丰盈隆公司；俊华公司就巨额的房屋装修款起诉洪湖农行、长丰盈隆公司和盛丰公司。长丰盈隆公司经调查取证和诉讼才得知该房屋现在由俊华公司和林建成收益，并由孙海峰和陈青松实际占有和使用。9、湖北省武汉市江汉区人民法院（2011）汉民二初字第409号《民事判决书》和湖北省武汉市江汉区人民法院（2010）汉民二初字第411号《民事裁定书》。证明：洪湖农行享有俊华大厦第六层房屋的时间为荆州市中级人民法院（2004）荆执裁字第276-1号民事裁定书送达的时间；同时证明2009年11月20日，俊华公司将房屋出租给他人经营使用；2010年11月17日，长丰盈隆公司取得了俊华大厦第六层房屋的所有权。10、协议书。证明：盛丰公司与俊华公司就“盛丰大厦”和“俊华大厦”的房产达成了置换协议。11、2004年11月23日的《承诺书》。证明：在2004年11月23日，俊华公司同意将俊华大厦的房产证和相应的土地证办理到洪湖农行的名下。12、2005年11月16日的《联系函》。证明：在2005年11月16日俊华公司就同意依据荆州市中级人民法院（2004）荆执裁字第276-1号民事裁定书裁定的内容将俊华大厦的房产过户给洪湖农行。13、2009年11月20日的《房屋租赁合同》。证明：俊华公司将属于丰盈隆公司的房产以每平方米每月31.35元的价格出租给林建成，物业管理费、水、电、气、闭路等各项费用由林建成承担。14、2009年12月14日的《租赁合同》。证明：林建成将属于长丰盈隆公司的房产转租给孙海峰使用。15、2010年6月8日的《房租租赁合同》。证明：林建成将属于长丰盈隆公司的房产转租给陈青松使用。16、个体工商户登记核准通知书。证明：孙海峰为武汉市江汉区百艳青花餐厅的负责人，百艳青花餐厅的住所地为俊华大厦。17、餐饮服务许可证。证明：孙海峰为武汉市江汉区百艳青花餐厅的负责人，百艳青花餐厅的住所地为俊华大厦。18、法定代表人信息。证明：陈青松的个人信息资料。19、企业登记核准通知书。证明：陈青松为武汉阿啦曼达投资咨询有限公司的法定代表人，其住所地为俊华大厦。20、照片一组。证明：长丰盈隆公司的房产被百艳青花餐厅的孙海峰占有使用。21、曾治国的名片，证明：长丰盈隆公司的房产被武汉阿啦曼达投资咨询有限公司占有使用。22、武汉市中级人民法院（2012）鄂武汉中民二终字第00594号《民事判决书》。证明：湖北省武汉市江汉区人民法院（2011）汉民二初字第409号《民事判决书》查明的事实二审法院全部予以认可，并将本案洪湖农行取得房产的时间及俊华公司对外出租房屋的时间都已查明清楚。被告洪湖农行（反诉原告）向本院提交的本诉证据：2011年8月11日的证据目录。证明：长丰盈隆公司的诉讼时效超过《拍卖法》规定的时效。《拍卖法》第六十一条有规定。被告林建成、孙海峰向本院提交的本诉证据：2012年10月12日的《解除﹤租赁合同﹥协议》。证明林建成与孙海峰解除双方于2009年12月14日签订的俊华大厦房屋的租赁关系。被告陈青松未向本院提交证据。被告洪湖农行（反诉原告）反诉称：2004年5月31日，荆州市中级人民法院作出的（2004）荆执裁字第276-1号确权裁定书，裁定将俊华大厦房地产及相应分摊土地使用权抵偿给我行，抵偿面积为2586平方米。2010年11月，长丰盈隆公司依拍卖程序以1020万元价格竞得该房地产，本诉中，长丰盈隆公司以房屋买卖为案由起诉我行交付武汉市江汉路步行街俊华大厦第六层房地产并承担租金连带赔偿责任。我行的反诉请求与长丰盈隆公司本诉的诉讼请求，是基于同一买卖合同关系。我行认为长丰盈隆公司应该全面履行买卖合同的义务，承担我行请求支付相关物业管理费以及支付房屋差价款，特在本诉中一并提起反诉。俊华大厦开发商俊华公司认为抵偿本案诉争房屋给我行时，与我行实际接收房产面积存在72.94平方米的面积差（2658.94平方米-2586平方米）。2011年5月27日，俊华公司以房屋面积的价款差额为案由起诉长丰盈隆公司，法院于2011年11月18日判决长丰盈隆公司承担72.94平方米的房屋差价款496429元。长丰盈隆公司获得房产产权的拍卖活动中，我行委托拍卖标的为荆州市中级人民法院（2004）荆执裁字第276-1号《民事裁定书》裁定的标的，其面积是2586平方米，长丰盈隆公司实际获得房产面积为2666.26平方米，面积差为80.26平方米。由于长丰盈隆公司是房屋差价面积的最终所有权人和受益人，所以我行对长丰盈隆公司提起反诉，要求其赔偿面积差为80.26平方米的房屋差价款546249.56元。我行在委托湖北金源拍卖有限公司拍卖本案诉争房产过程中，告知了竞买人拍卖标的的产权、面积以及拍卖瑕疵。特别告知了竞买人，俊华大厦房地产未缴纳物业管理费，物业管理费由买受人自行协商解决并承担，长丰盈隆公司愿意承担物业管理费。2011年3月30日，俊华大厦物业管理公司起诉我行，要求我行承担物业管理费，法院2012年9月26日判决我行应该承担259246.65元物业管理费用。由于在拍卖前就告知长丰盈隆公司该物业管理费用未缴纳，且由买受人自行协商解决并承担。所以，长丰盈隆公司应承担259246.65元物业管理费的赔偿责任。根据上述事实，依照我国《合同法》、《拍卖法》等相关法律规定，洪湖农行诉请法院判令：1、长丰盈隆公司支付房屋差价款546249.56元人民币以及相应利息。2、长丰盈隆公司赔偿相关物业管理费259246.65元人民币以及相应利息。3、长丰盈隆公司承担本案诉讼费。长丰盈隆公司（反诉被告）辩称：1、我公司是对俊华大厦房产竞买人，是以1020万元购买的层房产的整体，其《竞买须知》和《拍卖成交确认书》均明确载明该房产的面积为2658.94平方米，而不是2586平方米，故洪湖农行要求我公司承担80.26平方米的房屋差价款546249.56元是没有依据的。2、我公司在2010年7月20日竞买到俊华大厦的房产，但洪湖农行至今未将房产交付给我公司，我公司从未对上述房产享有占有、使用、收益和处分的权利，我公司认为物业管理费承担的原则是谁使用谁支付，谁受益谁承担。据此，请求法院依法驳回洪湖农行的反诉请求。被告洪湖农行（反诉原告）向本院提出的反诉证据：1、拍卖公告。2、房产证。证明：1、涉诉标的物拍卖公告的建筑面积为：2586平方米。2、涉诉标的物的实际测量登记面积为2666.26平方米。3、两者之间的面积差额为80.26平方米。3、（2011）汉民二初字第630号民事判决书。证明：1、反诉人应对超出的面积72.94平方米向开发商承担连带赔偿责任，补偿差价款496429元；2、据此长丰盈隆公司应就80.26平方米向反诉人补偿差价款546249.56元。4、标的介绍。5、竞买须知。6、竞买协议。7、拍卖成交确认书。证明：被反诉人应清楚下列告知义务，并应为此承担相应的法律责任：该建筑物未交物业管理费，该费用由买受人承担。8、（2012）鄂武汉中民二终字第00594号民事判决书。证明：反诉人因被反诉人未履行涉诉标的物在拍卖前应承担的物业管理费的支付义务而给反诉人造成的既得利益损失，金额为259246.65元。9、《产权登记信息查询单》和《房产抵押记载信息》各一份。证明房产是2010年11月1日交付的，长丰盈隆公司取得相关产权信息后，将该房产抵押给银行取得相应抵押金额达4500万元。长丰盈隆公司未向本院提交反诉证据。经庭审质证：被告洪湖农行对原告长丰盈隆公司提交的本诉证据的质证意见是：证据1-9、11、13-20、22真实性不持异议。证据10的真实性有异议，在另案中已否定了其真实性。证据12真实性有异议，在另案中也没有采用。证据21不清楚。被告俊华公司对原告长丰盈隆公司提交的本诉证据的质证意见是：证据1-13、22真实性没有异议。证据12证明我们从来没有阻扰他们过户。其他证据与我们无关。被告林建成、孙海峰、陈青松对原告长丰盈隆公司提交的本诉证据的质证意见：证据1-12、16-22与我们无关不发表质证意见。证据13、14、15真实性不持异议，证明租金就是每平方米5元。原告长丰盈隆公司对被告洪湖农行提交的本诉证据的质证意见：真实性不持异议，对证明内容持异议，认为没有超过2年的诉讼时效。被告俊华公司对被告洪湖农行提交的本诉、反诉证据的质证意见：真实性不持异议，可以证明在拍卖事前就告知该房屋已经出租。被告林建成、孙海峰、陈青松对被告洪湖农行提交的本诉、反诉证据的没有异议。原告长丰盈隆公司对被告林建成、孙海峰提交的本诉证据的的真实性不持异议，但该房屋至今还在继续开火锅店。洪湖农行、俊华公司、陈青松对林建成、孙海峰提交的证据无异议。长丰盈隆公司（反诉被告）对洪湖农行（反诉原告）提交的证据真实性不持异议，对证明内容有异议。认为拍卖介绍、拍卖成交确认书明确载明了房屋面积是2658.94平方米。标的物介绍中没有说明房屋已对外出租。本院对各方提交的证据真实性无异议的证据予以确认，作为认定本案事实的依据。经审理查明：2001年11月8日，盛丰公司与俊华公司双方签订协议书，盛丰公司将“盛丰大厦”开发项目作价4500万元转让给俊华公司，俊华公司以“俊华大厦”的商场和住宅商品房2000平方米房产达成了置换协议。2004年5月31日湖北省荆州市中级人民法院（2004）荆执裁字第276-1号《民事裁定书》，裁定将盛丰公司俊华大厦的房屋面积为2586平方米及相应分摊土地使用权以1760万元抵偿给了洪湖农行。洪湖农行委托拍卖人湖北金源拍卖有限公司作出《标的介绍》，内容为：一、俊华大厦房产，法院裁定面积为2586平方米及相应分摊土地使用权，抵偿价格1760万元。二、六层为办公用房，该楼层面积的说明：荆州法院（2004）荆执裁字第276-1号《民事裁定书》所载面积为2586平方米，实际建筑面积为2658.94平方米。标的的现状（含瑕疵告知）：1、该房屋尚未办理相关房地产所有证，现所有人（开发商）为俊华公司，荆州法院（2004）荆执裁字第276-1号《民事裁定书》中表述的是“将查封盛丰公司”的房产抵偿给委托人。2、委托人未交纳该标的的物业管理费，该费用需买受人自行协商解决并承担。5、该房屋被其他人装修的情况。三、本次拍卖为按现状拍卖，成交价款为委托人净得款。买受人须承担所有税、费，由买受人另行支付，包括但不限于过户所有税、费和欠缴的物业管理费等。2004年11月23日俊华公司向荆州市中级人民法院、盛丰公司、洪湖农行出具的《承诺书》中表明俊华公司同意在2004年11月23日将俊华大厦的房产证和相应的土地证办理到洪湖农行的名下。2010年10月23日，洪湖农行取得了俊华大厦的房产所有权。2005年11月16日的《联系函》中再次表明俊华公司同意依据荆州市中级人民法院（2004）荆执裁字第276-1号民事裁定书裁定的内容将俊华大厦的房产过户给洪湖农行。并要求派专人来协助办理相关手续。2010年3月18日，涉案标的由湖北金源拍卖有限公司公开进行了拍卖。长丰盈隆公司参与竞卖，并承诺认可《拍卖规则》、《竞卖须知》、《标的介绍》等相关规则及文件，对标的瑕疵已经知晓，也愿意对自己的行负责。2010年7月20日《拍卖成交确认书》确认：第58号竞买人（长丰盈隆公司）于2010年7月20日10：30分在拍卖人举行的俊华大厦第六层房产建筑面积2685.94平方米，分摊土地面积123.68平方米，成交金额1020万元。2010年7月22日拍卖成交《公证书》载明：2010年7月20日湖北金源拍卖有限公司接受洪湖农行的委托，依法按照拍卖法的相关程序，公证员张莉及公证员周薇于2010年7月20日在湖北省武汉市武昌区石牌岭路116号出席了拍卖会。经审查和监督，本次拍卖活动采用增价上拍和举牌竞价的方式符合拍卖规则的规定，拍卖结果为长丰盈隆公司以1020万元中买俊华大厦的房产。俊华大厦房屋的《产权登记信息查询单》载明：产权人为长丰盈隆公司，俊华大厦房屋的建筑面积为2666.26平方米，用途为办公，产权来源为拍卖，成交价为1020万元，发证日期为2010年11月17日。2010年9月8日湖北武汉市汉南区人民法院作出（2007）南执字第122号执行裁定书，裁定确认了荆州市中级人民法院作出的（2004）荆执裁字第276-1号民事裁定书的效力认定洪湖农行是俊华大厦面积为2658.94平方米的房产的合法所有权人。2010年12月30日，武汉鸿发物业管理有限公司就巨额的物业管理费起诉洪湖农行和长丰盈隆公司；俊华公司就巨额的房屋装修款起诉洪湖农行、长丰盈隆公司和盛丰公司。长丰盈隆公司经调查取证和诉讼得知该房屋现在由俊华公司和林建成收益，并由孙海峰和陈青松实际占有和使用。2011年11月18日，湖北省武汉市江汉区人民法院作出（2011）汉民二初字第409号《民事判决书》判决：一、为洪湖农行应向武汉鸿发物业管理有限公司支付相关物业服务费用325055元（从2005年10月25日至2009年11月20日期间，按2.5元／月／每平方米标准计算）。驳回武汉鸿发物业管理有限公司的其他诉讼请求。洪湖农行不服该判决，并上诉本院。2012年9月26日、本院作出的（2012）鄂武汉中民二终字第00594号民事判决书判决一、变更武汉市江汉区人民法院（2011）汉民二初字第409号民事判决第一项为洪湖农行应从2006年9月起至2009年11月期间向武汉鸿发物业管理有限公司支付相关物业服务费用259246.65元（按2.5元／月／每平方米标准计算）。俊华公司就巨额的房屋装修款起诉洪湖农行、长丰盈隆公司和盛丰公司后，向武汉市江汉区人民法院提出了撤诉申请。2011年11月10日武汉市江汉区人民法院作出了（2010）汉民二初字第411号《民事裁定书》准许俊华公司撤回起诉。另查明：2009年11月20日，俊华公司与林建成签订了《房屋租赁合同》，约定俊华公司将属于洪湖农行的俊华大厦房屋出租给林建成，物业管理费、水、电、气、闭路等各项费用由林建成承担。2009年12月14日，林建成与孙海峰签订了《租赁合同》，约定：将林建成所租赁的俊华大厦的部分房屋租赁给孙海峰用于经营使用；租赁期限为8年，从2009年12月20日起至2017年12月19日止；租金及支付方式，第一年租金为8万元，然后每两年租金在上年的基础上递增5%，租金提前一个月支付，每半年支付一次。物业管理费、水、电、气、闭路等各项费用由孙海峰承担。2010年6月8日，林建成与陈青松签订了《租赁合同》，约定：将林建成所租赁的俊华大厦的剩余部分房屋租赁给陈青松用于经营使用；租赁期限为6年，从2010年6月8日起至2016年6月7日止；租金及支付方式，每月租金为3.9万元。物业管理费、水、电、气、闭路等各项费用由陈青松承担。2012年10月2日，林建成与张丽英（孙海峰的合伙人）签订了解除《房屋租赁合同》协议，约定，自2012年11月5日起解除孙海峰所租赁的俊华大厦的房屋租赁关系，以及所涉及双方的一切权利和义务、债权和债务均已终止。根据原、被告的诉辩意见和证据及查明的事实，本案争议的焦点是：1、洪湖农行、俊华公司是否应将俊华大厦的房屋交付给长丰盈隆公司。2、俊华公司与林建成于2009年11月20日签订的出租俊华大厦房屋的《房屋租赁合同》及林建成分别于2009年12月14日和2010年6月8日与被告孙海峰及陈青松签订的房屋转租合同是否应当解除；孙海峰、陈青松是否应交付并腾退俊华大厦房屋给长丰盈隆公司。3、长丰盈隆公司是否应向洪湖农行支付房屋差价款以及相应利息。4、长丰盈隆公司是否应向洪湖农行赔偿相关物业管理费以及相应利息。一、关于洪湖农行、俊华公司是否应将俊华大厦的房屋交付给长丰盈隆公司的问题长丰盈隆公司认为，俊华大厦的房屋是我公司经拍卖、支付了1020万元后，并于2010年11月17日办理房屋所有权证和土地使用权证，就应当享有上述房屋的占有、使用、收益权利。故洪湖农行、俊华公司理应交付俊华大厦的房屋给长丰盈隆公司。洪湖农行认为，在上述标的物拍卖成交后，于2010年11月17日协助长丰盈隆公司办理了房屋产权登记，将房屋登记于该公司名下，自此，我行已履行了法律规定的交付义务。俊华公司认为，长丰盈隆公司从未向我公司请求交付房屋，更没有人来履行正常的交房手续，也未向我公司缴纳相关费用。本院认为，长丰盈隆公司经拍卖，以1020万元竞买俊华大厦的房屋，并于2010年11月17日办理房屋所有权证和土地使用权证，但未实际占有该房屋。原因是洪湖农行在该房屋拍卖后，未与俊华公司协商解决交付房产所造成，洪湖农行怠于履约行为致使长丰盈隆公司至今未收到竞买房产，故洪湖农行应承担相应的交房义务。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”以及《中华人民共和国民法通则》第七十一条“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，长丰盈隆公司诉请洪湖农行、俊华公司交付俊华大厦的房屋给长丰盈隆公司符合法律规定，本院予以支持。关于洪湖农行依据拍卖法的相关规定，认为长丰盈隆公司提起本案诉讼已超过诉讼时效一年，法院应驳回起诉的问题。《中华人民共和国拍卖法》第六十一条的规定是指拍卖中有瑕疵告知义务纠纷的诉讼时效，本案不适用该条款的规定。故，洪湖农行的抗辩理由不成立，本院不予支持。关于俊华公司所抗辩长丰盈隆公司未与其协商交房一事，以及未向该公司缴纳相关的配套费用，致使上述房屋未交付的问题，俊华公司未提交相关证据予以证明，其抗辩理由不充分，本院不予采纳。俊华公司对相关配套费可另行主张。二、关于俊华公司与林建成于2009年11月20日签订的出租俊华大厦房屋的《房屋租赁合同》及林建成分别于2009年12月14日和2010年6月8日与被告孙海峰及陈青松签订的房屋转租合同是否应当解除的问题长丰盈隆公司认为，俊华公司明知俊华大厦房屋已由人民法院裁定抵偿给洪湖农行后，依然对外出租房屋，该房屋租赁合同未经权利人同意，事后亦未得到洪湖农行的追认，上述租赁合同对洪湖农行没有约束力，依法应当解除。被告俊华公司、林建成、孙海峰、陈青松共同认为，俊华公司出租上述房屋实属防止损失扩大的无奈之举，从俊华大厦交付使用到至今，对外支付费用达1000多万元。我们是2009年与俊华公司签订的《房屋租赁合同》，是该房屋的租赁户主，这些年来也向俊华公司交纳了相关租金及相应的费用。同时，我国法律规定“买卖不破租赁”的原则。据此，长丰盈隆公司无权请求我们之间租赁合同的解除。本院认为，本案的基本事实是2001年11月8日盛丰公司与俊华公司达成资产置换协议，盛丰公司将“盛丰大厦”开发项目转让给俊华公司，俊华公司以“俊华大厦”的商场和住宅商品房房产进行了置换。2004年5月31日法院就已裁定将俊华大厦的房产抵偿给洪湖农行。2005年10月25日，法院将该裁定书送达给俊华公司。但俊华公司却于2009年11月20日擅自将俊华大厦的房屋出租给林建成，林建成又分别于2009年12月14日和2010年6月8日将上述房屋转租给孙海峰及陈青松用于经营。俊华公司与林建成所签订的《房屋租赁合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的该合同有效”的规定。俊华公司作为无处分权人将上述房屋出租给林建成，双方所签订的《房屋租赁合同》为无效合同，由于林建成所租赁的房屋合同为无效合同，其转租合同为从合同亦为无效。俊华公司的行为给承租户造成的经济损失，理应由俊华公司承担。据此，长丰盈隆公司诉请俊华公司与林建成于2009年11月20日签订的出租俊华大厦房屋的《房屋租赁合同》及林建成分别于2009年12月14日和2010年6月8日与孙海峰及陈青松签订的房屋转租合同因无效应予终止，涉案房产应返还长丰盈隆公司。2010年11月17日，长丰盈隆公司依法竞买取得俊华大厦房屋的所有权，俊华公司擅自与林建成签订的房屋出租合同应为无效，其行为不属“买卖不破租赁”的保护范围。另外，2012年11月5日林建成与孙海峰所转租的俊华大厦的房屋租赁关系已经解除。据此，林建成、陈青松应将俊华大厦房屋腾退并交付给长丰盈隆公司。三、关于长丰盈隆公司是否应向洪湖农行支付房屋差价款以及相应利息的问题。本院认为，2010年7月20日湖北金源拍卖有限公司接受洪湖农行的委托，依法按照拍卖法的相关程序，在对外《标的介绍》俊华大厦房屋面积说明：法院裁定书所载明面积为2586平方米，实际面积为2658.94平方米。《拍卖成交确认书》载明：第58号竞买人（长丰盈隆公司）在拍卖人举行的俊华大厦房产建筑面积为2685.94平方米，分摊土地面积123.68平方米，成交金额1020万元（即单价为每平方米3836元）。但《产权登记信息查询单》载明：俊华大厦房屋的建筑面积为2666.26平方米。实际上长丰盈隆公司办证面积比竞买合同面积多7.3平方米。该面积是合理的误差范围内，长丰盈隆公司理应按照《中华人民共和国合同法》第一百六十二条的规定，给付洪湖农行多得部分的房屋差价款28080元（7.3平方米＊3836元=28080元）。据此，洪湖农行反诉长丰盈隆公司支付房屋差价款及利息的请求，本院予以支持。四、关于长丰盈隆公司是否应向洪湖农行赔偿相关物业管理费以及相应利息的问题。本院认为，俊华大厦房屋的竞卖的《标的介绍》载明本次拍卖为按现状拍卖，成交价款为委托人净得款。买受人须承担所有税、费，由买受人另行支付，包括但不限于过户所有税、费和欠缴的物业管理费等。另外，2012年9月16日本院另案作出的（2012）鄂武汉中民二终字第00594号民事判决书判决洪湖农行应从2006年9月起至2009年11月期间向武汉鸿发物业管理有限公司支付相关物业服务费用259246.65元，该判决生效后，洪湖农行已履行了上述款项。故长丰盈隆公司理应按《标的介绍》、《竞买协议》的约定履行该房屋之前的物业管理费。据此，洪湖农行反诉长丰盈隆公司支付相关物业服务费用259246.65元及利息的请求，本院予以支持。综上，长丰盈隆公司以1020万元竞买，并于2010年11月17日办理了涉案房产的房屋所有权证和土地使用权证。上述拍卖、办证程序合法有效，长丰盈隆公司对涉案房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。俊华公司未经产权人同意，擅自与林建成签订的房屋出租合同应为无效，其租赁合同不应受“买卖不破租赁”的保护。长丰盈隆公司理应按合同约定履行相关义务向洪湖农行支付房屋差价款及相应物业管理费。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第一百六十二条，《中华人民共和国拍卖法》第六十一条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、中国农业银行股份有限公司洪湖支行、武汉市俊华房地产开发有限公司交付俊华大厦的房屋给武汉长丰盈隆投资有限公司；二、武汉市俊华房地产开发有限公司与林建成于2009年11月20日签订的出租俊华大厦房屋的《房屋租赁合同》以及林建成2010年6月8日与陈青松签订的《房屋转租合同》终止；三、林建成、陈青松交付腾退俊华大厦房屋给武汉长丰盈隆投资有限公司；上述判决一、二、三项于本判决生效之日起三十日内交付并腾退给武汉长丰盈隆投资有限公司。四、武汉长丰盈隆投资有限公司应在十日内向中国农业银行股份有限公司洪湖支行支付房屋差价款28080元及利息（以28080元为基数，自2010年11月17日起至付清之日止，按同期贷款利率标准计算）。五、武汉长丰盈隆投资有限公司应在十日内向中国农业银行股份有限公司洪湖支行赔偿相关物业管理费259246.65元及利息（以259246.65元为基数，自2012年10月1日起至付清之日止，按同期贷款利率标准计算）。六、驳回武汉长丰盈隆投资有限公司的其他诉讼请求。七、驳回中国农业银行股份有限公司洪湖支行的其他反诉请求。如果本诉、反诉被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案案件受理费93911元，由中国农业银行股份有限公司洪湖支行、武汉市俊华房地产开发有限公司、林建成、孙海峰、陈青松共同承担。反诉案件受理费5928元，由武汉长丰盈隆投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定预交上诉案件受理费，款汇至户名：湖北省财政厅非税收入汇缴结算户，账号：052101040020201，开户银行：中国农行银行武汉市东湖支行，用途：103001。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林宏文审 判 员  彭良旗人民陪审员  钱志武二〇一三年九月二十七日书 记 员  赵 琳