安徽省淮北市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖06民终813号上诉人（原审被告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市孟山南路新天地广场28楼。法定代表人：吴锐，该公司董事长。委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。委托诉讼代理人：王中兴，安徽镜远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄静静,女,1983年11月23日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。被上诉人（原审原告）：尹宏伟,男,1984年7月21日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱旭，安徽亚星律师事务所实习律师。上诉人安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）因与被上诉人黄静静、尹宏伟商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2021）皖0603民初1855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德城公司上诉请求：1.撤销（2021）皖0603民初1855号民事判决,依法改判驳回黄静静、尹宏伟的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费均由黄静静、尹宏伟承担。事实与理由：一、德城公司不存在恶意违约，而是存在其他客观原因，且德城公司一直在积极为办证做着相关工作，产权证目前已经为业主办理。原审判决德城公司支付全额违约金不当。德城公司未能及时办理产权登记手续也系各项客观不可抗力因素综合导致，并非德城公司有意拖延。淮北“办证难”、“难办证”问题已经形成一种社会问题，并非德城公司主观上违约。自2017年11月开始,淮北市人民政府对淮北市10个月的停工，“德城新天地”项目也被要求停工，造成整体消防验收推迟从而导致逾期办理房产证。另外政府职能部门的改革，职能部门的分拆、合并也影响验收和办证。“德城新天地”项目从开工到办房产证目前已经盖了235个部门及审核公章，德城公司一直在积极配合政府以推进办理房产证问题。另外，“德城新天地”项目目前已经办理了总产权证并且在积极协调业主，为其办理分户产权，德城公司一直积极配合政府以推进办理房产证问题，法庭应当结合当下社会背景，为避免产生更大的社会矛盾，酌情减少违约金数额，依法作出公正判决。二、一审判决书判决德城公司支付黄静静、尹宏伟契税、维修基金利息于法无据，应当予以撤销。黄静静、尹宏伟作为房屋买受人是缴纳契税的主体，应当依法缴纳契税。契税征收机关为房屋所在地的财政机关或地方税务机关，德城公司作为开发商代收契税，系基于双方合同约定（详见双方《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第13条（4）（5）），黄静静、尹宏伟委托并授权德城公司代为其办理产权登记，统一代收契税只是为了在为各位业主办理产权登记时可以统一缴纳，统一办证，提高办证效率，黄静静、尹宏伟系自愿委托德城公司代收代缴。双方应是一种委托关系，故应该适用委托合同的相关规定，且在双方的委托关系中，德城公司未收取黄静静、尹宏伟任何费用，系无偿委托。而根据委托合同的相关法律规定，无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。在此委托中，（1）德城公司并无故意或重大过失，是因产权证无法办理，契税与维修基金等没有部门愿意收取。（2）德城公司并未给黄静静、尹宏伟造成任何损失。在黄静静、尹宏伟无法证明德城公司具有故意或重大过失，且因此给其造成损失的情况下，一审法院认定德城公司向黄静静、尹宏伟支付占用期间利息损失于法无据，一审判决认定确有错误。应当予以撤销。黄静静、尹宏伟辩称：1.关于德城公司应当支付的违约金数额问题，是否签订的合同是双方当事人真实意思表示，不违反规定，是合法有效的，双方均应按照合同履行，黄静静、尹宏伟依照合同交付了购房款及其他费用，但德城公司并未按照合同要求，将办理房产证的材料在房屋交付730日内报房屋产权登记机关备案违反合同义务，应当承担合同约定的违约责任，一审判决违约金数额符合合同约定和法律规定。2.关于黄静静、尹宏伟要求德城公司支付契税、维修基金占用的利息损失，虽然合同约定了德城公司经合同约定代收契税和维修基金，但德城公司并非最终的有权收取机关，在德城公司收到费用后，并没有将其交付相关部门，存在占用资金行为也没有按照合同约定为各个被上诉人办理产权登记，也没有返还上述费用，故应当支付上述费用共占用期间的利息损失，综上，一审法院认定事实清楚,适用法律正确,上诉人的上诉请求不成立，请依法驳回上诉,维持原判。黄静静、尹宏伟向一审法院起诉请求：1.依法判令德城公司支付逾期办理房屋产权证的违约金5112.72元；2.判令德城公司支付契税、维修基金的占用损失2406.37元（以20620.44元为基数，自2018年3月17日计算至2020年10月10日止，2019年8月20日之前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至2020年10月10日的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息计算）；3、本案的全部诉讼费用由德城公司承担。一审法院认定事实：2015年6月17日，黄静静、尹宏伟与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场5幢18层1801号房出售给黄静静、尹宏伟，房屋总价511272元，采用按揭贷款方式付款（在2015年6月17日前支付房价款的31%，金额161272元，除首期款外，剩余房款金额35万元，应于2015年6月25日前申请办理商业贷款，并按照按揭方式付款）。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”2016年3月16日房屋交付给黄静静、尹宏伟，同日黄静静、尹宏伟向德城公司缴纳了契税10225.44元、维修基金10225元。2020年3月13日，德城公司向相山区物业管理局缴纳新天地5#物业专项维修基金费用1025716元。之后德城公司未按合同约定期限协助黄静静、尹宏伟办理涉案房屋权属登记，直至2020年10月10日才协助黄静静、尹宏伟办理好房屋权属登记，黄静静、尹宏伟遂诉至一审法院。一审法院认为，黄静静、尹宏伟与德城公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务，黄静静、尹宏伟交付了购房款及契税、维修基金等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋未能在合同约定期限内办理产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对黄静静、尹宏伟要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金5112.72元（511272元×1%）。对德城公司称系因政府机构调整等政策原因导致延迟办证的辩称不予采信。关于黄静静、尹宏伟请求德城公司返还契税、维修基金等费用资金占用利息的问题。因德城公司基于合同约定代向黄静静、尹宏伟收取契税、维修基金等共计20620.44元，属于双方自愿行为。但德城公司收取该费用后并未将费用交到相关部门，存在占用资金的行为。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2018年3月16日前将上述费用交至相关部门办理产权登记，德城公司未缴纳并继续占用，黄静静、尹宏伟请求支付资金占用利息有理，应予支持，其中维修基金的利息应计算至2020年3月12日，契税的利息应计算至2020年10月10日，超出部分不予支持。综上，判决：一、德城公司于判决生效后十日内支付黄静静、尹宏伟逾期办理房屋所有权证书违约金5112.72元及利息（其中契税的利息以10225.44元为基数，自2018年3月17日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至2020年10月10日的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；维修基金的利息以10225元为基数，自2018年3月17日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至2020年3月12日的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回黄静静、尹宏伟的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由德城公司负担。双方当事人二审未提交新证据，均坚持一审举证质证意见，本院认证意见同一审。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审争议焦点是：1.德城公司应否支付黄静静、尹宏伟逾期办证违约金，如应支付数额如何确定；2.德城公司应否支付黄静静、尹宏伟资金占用期间的利息。关于争议焦点1。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方都应全面遵守履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后730日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。德城公司未在合同约定期限内完成产权证办理手续,直至2020年10月10日才为涉案房屋办理好产权登记，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，且合同约定的违约金并非明显过高，故一审判决认定德城公司按照已付房价款的1%支付逾期办证的违约金并无不当。德城公司上诉称未能及时办理产权登记手续系因相关政策等客观原因，其不应全额支付违约金，但其并未提供充分证据证明未能办证的原因属不可抗力或不能归责于其的其他原因，故违约责任应由其自行承担。其该项上诉理由并非法定或约定的免责或减责事由，本院不予支持。关于争议焦点2。黄静静、尹宏伟向德城公司支付了契税、维修基金等费用，德城公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收的费用交至相关部门办理产权登记手续。因德城公司并未及时将代收黄静静、尹宏伟的契税、维修基金交到相关部门，长期占用上述资金未予代缴，应当向黄静静、尹宏伟支付利息损失。该利息损失与逾期办证违约金是基于不同的违约事实所产生，两者并不重复。一审判决德城公司支付占用资金期间的利息，亦无不当。综上所述，德城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人安徽省德城投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵永生审 判 员 葛 侠审 判 员 李 姗二〇二一年七月二十三日法官助理 周梦漪书 记 员 段超群附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。