广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第566号上诉人（原审原告）：王小奇上诉人（原审被告）：深圳市华杰同富物业管理有限公司被上诉人（原审被告）：深圳市华杰同富实业发展有限公司上诉人王小奇、深圳市华杰同富物业管理有限公司（以下简称华杰同富物业公司）因与被上诉人深圳市华杰同富实业发展有限公司（以下简称华杰同富实业公司）房屋租赁合同纠纷一案不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1250号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2008年5月24日，王小奇与华杰同富物业公司、华杰同富实业公司签订《xx花园广场商铺委托经营合同书》一份，约定王小奇将位于深圳市xx区xx路xx花园广场xx号（4.44㎡）商铺租赁给华杰同富物业公司和华杰同富实业公司，王小奇全权委托华杰同富物业公司、华杰同富实业公司统一代租、统一经营管理商铺；经营期限自2008年4月30日起至2011年4月29日止，每月固定收益222元（50元／㎡），华杰同富物业公司、华杰同富实业公司应于每月5日前支付；王小奇收取固定收益金后，不再收取任何其他收益，王小奇委托华杰同富物业公司、华杰同富实业公司对商铺实施物业管理，董雄杰不向华杰同富物业公司、华杰同富实业公司支付物业管理费；华杰同富物业公司、华杰同富实业公司迟延支付固定收益金的，按每日万分之五标准向王小奇支付滞纳金；在本合同确定的委托经营期满前6个月内，双方就是否续约（或另立约）未能达成协议的，华杰同富物业公司、华杰同富实业公司应在合同期满后15天内撤离该商铺，将委托经营的商铺交还王小奇。合同签订后，王小奇将涉案商铺交付给华杰同富物业公司、华杰同富实业公司使用，合同约定的期限届满后，华杰同富物业公司、华杰同富实业公司未将涉案商铺交还王小奇。原审又查明，华杰同富物业公司、华杰同富实业公司自2011年4月30日起至2014年4月29日止承租xx花园广场xx栋xxxx号房产的租金按55元／㎡计算。原审再查明，王小奇于2005年6月28日因购买并取得xx花园广场xx栋xxxx号房产产权。王小奇诉至原审法院，请求判令：1、华杰同富物业公司、华杰同富实业公司支付合同期满时到归还商铺时止的租金，按月租金222元计算，截止到起诉之日即2012年4月20日止的租金为2664元；2、华杰同富物业公司、华杰同富实业公司支付到起诉之日的租金利息，按民间借贷是同期银行3倍利率计即10%的标准支付，利息共计为266.4元；3、华杰同富物业公司、华杰同富实业公司按委托合同和购房合同附表的规定归还xxxx号商铺；4、华杰同富物业公司、华杰同富实业公司因逾期不归还商铺应向王小奇赔偿3个月的租金损失666元，以抵消王小奇商铺可获取的转让费损失20000元；5、华杰同富物业公司、华杰同富实业公司支付物业管理费1118.88元；6、华杰同富物业公司、华杰同富实业公司承担本案诉讼费。原审法院认为，王小奇与华杰同富物业公司、华杰同富实业公司之间签订的《xx花园广场商铺委托经营合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为有效，双方应按照合同约定全面履行各自的权利义务。华杰同富物业公司、华杰同富实业公司在上述合同约定的委托经营期限届满后，未与王小奇达成续租协议，也未将涉案商铺交还王小奇，违反合同约定，王小奇要求华杰同富物业公司、华杰同富实业公司按照约定归还涉案铺位合法有据，予以支持。由于华杰同富物业公司、华杰同富实业公司仍实际占用涉案商铺至今，应向王小奇支付自2011年5月1日起至归还商铺时止的租金。王小奇要求华杰同富物业公司、华杰同富实业公司按照双方在《xx花园广场商铺委托经营合同书》中约定的收益金标准222元计算使用费，合法有据，予以支持。关于滞纳金标准，双方在合同中已作明确约定，王小奇要求华杰同富物业公司、华杰同富实业公司按照月利率10%计算自2011年5月1日起至2012年5月29日止期间的滞纳金与合同约定不符，应当按照日万分之五标准计算。王小奇要求华杰同富物业公司、华杰同富实业公司另外赔偿3个月的租金损失并支付物业管理费，缺乏合同和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、华杰同富实业公司、华杰同富物业公司于判决生效之日起三日内按照每月222元的标准向王小奇支付自2011年5月1日起至判决确定应归还商铺之日止的租金；二、华杰同富实业公司、华杰同富物业公司于判决生效之日起三日内向王小奇支付自2011年5月1日起至2012年5月29日止期间拖欠租金的滞纳金（以每月222元为本金，分别从各月6日起计算至2012年5月29日止，按照日万分之五计算）；二、华杰同富实业公司、华杰同富物业公司于判决生效之日起三日内向王小奇归还位于深圳市xx区xx街道xx花园广场xx栋xxxx号商铺；三、驳回王小奇的其他诉讼请求。案件受理费25元，由王小奇负担11元，由华杰同富实业公司、华杰同富物业公司负担14元。上诉人华杰同富物业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：撤销原审判决第二项，依法改判。事实和理由：原判第二项确定的所有责任由华杰同富物业公司承担有失公允。合同履行需要双方的相应配合，涉案合同到期后，王小奇采取观望态度，拒绝收取租金，在时隔一年后的2012年5月才起诉，致使铺位的“用不用”、“能不能用”存疑。王小奇未收铺，即使华杰同富物业公司空出铺位或未使用该铺，仍然要承担责任，产生事实上的不公平。因此，王小奇收益延付的损失（滞纳金）应分清责任，不能概由华杰同富物业公司负担。针对华杰同富物业公司的上诉，王小奇答辩认为，一、原审判决华杰同富实业公司、华杰同富物业公司承担所有损失责任是正确的；二、原审关于收益损失的处理也是公正的。上诉人王小奇亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决；2、华杰同富物业公司、华杰同富实业公司支付合同期满时到归还商铺时止的租金，按月租金222元计算，从起诉之日起至2012年4月20日止的租金为2664元；3、华杰同富物业公司、华杰同富实业公司向王小奇支付至起诉之日的租金利息，按民间借贷是同期银行3倍利率计即10％的标准支付，共计266.4元；4、华杰同富物业公司、华杰同富实业公司按原来签订的委托合同和购房合同附表的规定归还xx花园广场xxxx号商铺；5、华杰同富物业公司、华杰同富实业公司因逾期不归还商铺应向王小奇赔偿3个月的租金损失666元，以抵消王小奇商铺可获取的转让费损失20000元；6、华杰同富物业公司、华杰同富实业公司向王小奇支付应代业主缴纳的物业管理费1118．88元；上述金额合计9013.44元。诉讼费由华杰同富物业公司、华杰同富实业公司承担。事实与理由：王小奇从华杰同富实业公司的老板黄xx手中购买的带租约的商铺，首次委托深圳市xx同富实业有限公司经营，深圳市xx同富实业有限公司按照购房合同总价款8％的年收益标准向王小奇一次性支付叁年收益金。王小奇在收到商铺委托经营合同时，发现合同是华杰同富实业公司与华杰同富物业公司共同盖章。合同第五条规定在收租金期间无需承担任何费用，包括物业管理费。期间深圳市xx花园广场物业管理有限公司曾向业主成立委员会时索要物业管理费。2011年4月30日合同到期后，业主多次要求华杰同富物业公司（xx同富管理处）按签订的委托经营合同书和房地产买卖合同附表的约定归还涉案商铺，但华杰同富物业公司至今未归还，仍在对外招租，收取高额的租金、转让费和进场费。原审对逾期未归还商铺所产生的租金和租金利息判决有误。《商铺委托经营合同书》虽约定按照日万分之五的标准支付滞纳金，但原审据此认为王小奇的利息计算方式与合同约定不符，是错误的。因合同仅是针对合同期限内华杰同富实业公司、华杰同富物业公司迟延支付固定收益的约定，而王小奇所主张的利息损失是针对华杰同富实业公司、华杰同富物业公司在租赁合同期满后仍继续恶意占有拒不归还商铺的行为。合同中关于滞纳金的约定不能当然适用于华杰同富实业公司、华杰同富物业公司的所有违约行为。就王小奇主张的损失赔偿（即赔偿3个月租金）及要求支付物业管理费用，原审认定和判决错误。王小奇和华杰同富实业公司、华杰同富物业公司签订的合同明确约定“合同各方应严格遵守合同约定，任何一方违约给对方以及承租经营者（方）造成损失的，违约一方应承担全部赔偿责任”、“甲方不向乙方支付物业管理费”。租赁期满后，王小奇本可获得20000元的转让费或可以较高的租金另行出租，但因华杰同富实业公司、华杰同富物业公司的违约行为导致王小奇无法获利。合同虽然约定了王小奇不需再向任何方缴纳物业管理费，但期间深圳市xx花园广场物业管理有限公司一直向出租商铺业主索要物业管理费，故王小奇要求华杰同富实业公司、华杰同富物业公司赔偿3个月租金及支付物业管理费用的诉求并无不当，系依据合同约定合法行使权利的表现。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法支持王小奇的上诉请求。针对王小奇的上诉，华杰同富物业公司答辩认为，一、王小奇上诉请求对原审诉讼请求有变更或者增加部分，华杰同富物业公司均不予认可；二、涉案商铺是王小奇从xx公司购买的，应该清楚签约对方的身份。一直以来，涉案商铺的物业管理均由华杰同富物业公司负责，不存在其他公司管理及收取管理费的问题。在2012年4月以前，确有个别业主协商过续租或收回商铺，但王小奇采取观望态度。王小奇没有提供与华杰同富物业公司协商收铺的证据。王小奇错误起诉造成的诉讼费损失应由其自行承担。本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。在二审审理过程中，华杰同富物业公司经核对，认可王小奇的上诉请求未超出原审诉请范围。华杰同富物业公司提出曾通过电话联系要求王小奇收铺，未提供相应的证据证明。王小奇确认其主张的物业管理费从2005年4月30日起算，但其至今尚未向其他物业管理人或相关单位支付过物业管理费。关于20000元转让费问题，王小奇认为是按照商业惯例预估得出的，但未举证证明20000元的估算方法。本院认为，本案系租赁合同纠纷，原审对《xx花园广场商铺委托经营合同书》的效力认定正确，本院予以确认。委托经营合同书约定的租赁期限在2011年4月29日到期，且双方未协商续租事宜，故华杰同富物业公司、华杰同富实业公司应在租赁期满后将涉案商铺交还王小奇。华杰同富物业公司主张其曾经电话催告王小奇收回铺位，未能提供相应的证据佐证，且王小奇亦予以否认，本院不予采信。原审据此要求华杰同富物业公司返还商铺并支付占有铺位期间的租金、滞纳金正确，本院予以维持。日万分之五的滞纳金标准系由委托经营合同明确约定，亦具有违约赔偿的性质。王小奇上诉认为该标准过低，但未能举证证明其因对方违约产生损失的具体数额和计算方法。故王小奇要求华杰同富物业公司、华杰同富实业公司按照银行三倍利率赔偿利息损失和支付租金抵消转让费损失，均依据不足，本院不予采纳。至于物业管理费问题，委托经营合同书约定王小奇委托华杰同富物业公司、华杰同富实业公司进行物业管理，而王小奇至今也没有向其他物业管理人就涉案商铺交纳物业管理费，现王小奇要求华杰同富物业公司、华杰同富实业公司向其支付相关费用，没有事实及合同依据，本院不予支持。综上，上诉人王小奇、华杰同富物业公司的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确、处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人王小奇和深圳市华杰同富物业管理有限公司各负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  张 力代理审判员  吴思罕代理审判员  郑志锋二〇一三年六月五日书 记 员  李全慧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。