1江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终1395号上诉人（原审被告）：李舰文，男，汉族，1974年11月2日出生，住江西省永新县。被上诉人（原审原告）：永新县群德物业服务有限公司，住所地永新县埠前镇将军大道旁，统一社会信用代码91360830MA364EFX3X。法定代表人：钟文，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺新华，江西宜彰律师事务所律师。上诉人李舰文因与被上诉人永新县群德物业服务有限公司（以下简称群德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服永新县人民法院（2021）赣0830民初862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李舰文与被上诉人群德物业公司的委托诉讼代理人贺新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李舰文上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回群德物业公司的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费用由群德物业公司负担。事实和理由：一、一审认定事实不清，判决李舰文从2018年8月1日起开始向群德物业公司支付物业费，对李舰文不公平。第一、根据李舰文与群德物业公司签订的《物业管理合同》内容来看，群德物业公司主要是为市场服务，但目前涉案商贸城并未形成市场，故不存在支付物业费的说法。第二、一审认定群德物业公司已经履行了2物业管理职责错误，不能仅凭群德物业公司说招聘了几个保洁员或保安就认定已经履行了物业管理服务，还应当考虑群德物业公司是否按照物业合同的约定提供相应的物业服务，如保安24小时在市场巡逻、车辆停放有序等，根据目前商贸城的实际情况，群德物业公司根本没有完全履行义务，又凭什么要求李舰文缴纳物业费。第三、双方签订的《物业管理合同》没有约定合同期限，李舰文购买商铺无非是为了能够开业经营获取利润，但目前市场迟迟无法开业，而李舰文的商铺自收铺以来就一直处于关门状态，且案涉商贸城因拆迁问题很有可能成为一个烂尾楼，在此种情形下要求李舰文一直支付物业费对李舰文不公平。二、一审判决按1.2元/平方米/月的标准支付物业费证据不足。双方签订的《物业管理合同》并没有约定物业费的收费标准，但合同有约定物业收费标准需经永新县物价局批准，可群德物业公司并没有提供证据证明其主张的收费标准有相应的法律依据或批文。根据《物业管理条例》第四十条之规定，物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政管理部门制定的物业服务收费标准办法，在物业服务合同中约定，即物业收费标准应当由李舰文与群德物业公司协商确定。但在本案中，群德物业公司主张的收费标准系由其单方制定后公示，从未与李舰文商量。群德物业公司辩称，一审判决正确，请维持原判。群德物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李舰文向群德物业公司付清所欠物业费12902元（按1.2元/㎡/月标准计算自2017年9月22日起至2021年3月22日止，具体应计算至判决生效之日止）；2.本案诉讼费由李舰文负担。一审法院认定事实：2017年4月5日，李舰文向永新县群德商贸城开发有限公司购买了该公司在永新县埠前镇开发的湘赣国际商3贸城G1栋12、13号两个店铺，共计面积256平方米。2017年7月20日，群德物业公司依法设立，并与永新县群德商贸城开发有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同明确了双方物业服务的权利和义务。永新县群德商贸城开发有限公司依《商品房购买合同》的规定及时通知李舰文交房，李舰文于2017年9月22日接收房屋，并于同日与群德物业公司签订《永新湘赣国际商贸城物业管理合同》，该合同明确约定李舰文于每月五日前缴纳本月市场经营及物业管理费用。2018年7月31日，群德物业公司依法公示了物业收费标准，即每月1.2元/平方米。李舰文在其两个店铺摆放了物品，至今未向群德物业公司交纳物业费。一审法院认为，群德物业公司是依法成立的物业管理公司并与建设单位永新县群德商贸城开发有限公司就湘赣国际商贸城物业管理签订了《前期物业服务合同》。李舰文在湘赣国际商贸城购买了G1栋12、13号两个店铺，群德物业公司具有李舰文所购店铺处物业管理资格。群德物业公司与李舰文签订了《物业管理合同》，约定了双方的权利义务。群德物业公司已经举证证明提供了物业服务，且李舰文也已经享受到了物业服务，李舰文理应缴纳物业管理费。根据《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。本案的《物业管理合同》约定李舰文要缴纳物业管理费，并没有约定物业费收费标准，而是由群德物业公司于2018年7月31日通过张贴《永新县湘赣国际商贸城物业管理公示》在售楼部门口并经公证处公证确定物业费收费标准，应当视为物业管理合同的补充内容。李舰文缴纳物业费应从群德物业公司公示物业费收费标准之日起计算，即从2018年8月1日开始计算，对群德物业公司要求李舰文付4清所欠物业费的诉讼请求依法予以支持。李舰文应缴纳的物业费从2018年8月1日至2021年5月31日止按1.2元/平方米/月标准计算共计10444.8元。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李舰文在判决生效之日起十日内向永新县群德物业服务有限公司支付物业费10444.8元（自2018年8月1日起至2021年5月31日止）二、驳回永新县群德物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取61元，由李舰文负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.李舰文应否向群德物业公司支付物业费；2.物业费的收费标准以及从何时开始计收物业费。关于焦点1，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内提供物业服务，业主支付物业费的合同。李舰文向永新县群德商贸城开发有限公司购买湘赣国际商贸城G1栋12、13号两个店铺，而永新县群德商贸城开发有限公司与群德物业公司就湘赣国际商贸城物业管理签订了《前期物业服务合同》，李舰文亦与群德物业公司签订了《物业管理合同》，群德物业公司已经举证证明其为湘赣国际商贸城提供了物业服务，李舰文也实际享受了群德物业公司提供的物业服务，故李舰文应当向群德物业公司支付物业管理费。李舰文上诉提出群德物业公司没有完全履行义务的主张，但其未提供任何证据证明，故对该主张不予支持。关于焦点2，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案永新县群德商贸城开发有限公5司与群德物业公司签订的《前期物业服务合同》第五条约定商业物业的物业管理服务费用按1.2元/平方米/月计算，永新县住房和城乡建设局证明该合同已于2018年7月10日在该局备案，群德物业公司于2018年7月31日依法公示了该物业服务收费标准。因李舰文所有的商铺属于商业物业，故应按合同约定以1.2元/平方米/月的标准从2018年8月1日起计付物业费。综上所述，李舰文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61元，由李舰文负担。本判决为终审判决。审判长  胡文君审判员  钟君林审判员  刘 娟二〇二一年七月十九日书记员  王荷英61江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终1395号上诉人（原审被告）：李舰文，男，汉族，1974年11月2日出生，住江西省永新县。被上诉人（原审原告）：永新县群德物业服务有限公司，住所地永新县埠前镇将军大道旁，统一社会信用代码91360830MA364EFX3X。法定代表人：钟文，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺新华，江西宜彰律师事务所律师。上诉人李舰文因与被上诉人永新县群德物业服务有限公司（以下简称群德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服永新县人民法院（2021）赣0830民初862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李舰文与被上诉人群德物业公司的委托诉讼代理人贺新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李舰文上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回群德物业公司的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费用由群德物业公司负担。事实和理由：一、一审认定事实不清，判决李舰文从2018年8月1日起开始向群德物业公司支付物业费，对李舰文不公平。第一、根据李舰文与群德物业公司签订的《物业管理合同》内容来看，群德物业公司主要是为市场服务，但目前涉案商贸城并未形成市场，故不存在支付物业费的说法。第二、一审认定群德物业公司已经履行了2物业管理职责错误，不能仅凭群德物业公司说招聘了几个保洁员或保安就认定已经履行了物业管理服务，还应当考虑群德物业公司是否按照物业合同的约定提供相应的物业服务，如保安24小时在市场巡逻、车辆停放有序等，根据目前商贸城的实际情况，群德物业公司根本没有完全履行义务，又凭什么要求李舰文缴纳物业费。第三、双方签订的《物业管理合同》没有约定合同期限，李舰文购买商铺无非是为了能够开业经营获取利润，但目前市场迟迟无法开业，而李舰文的商铺自收铺以来就一直处于关门状态，且案涉商贸城因拆迁问题很有可能成为一个烂尾楼，在此种情形下要求李舰文一直支付物业费对李舰文不公平。二、一审判决按1.2元/平方米/月的标准支付物业费证据不足。双方签订的《物业管理合同》并没有约定物业费的收费标准，但合同有约定物业收费标准需经永新县物价局批准，可群德物业公司并没有提供证据证明其主张的收费标准有相应的法律依据或批文。根据《物业管理条例》第四十条之规定，物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政管理部门制定的物业服务收费标准办法，在物业服务合同中约定，即物业收费标准应当由李舰文与群德物业公司协商确定。但在本案中，群德物业公司主张的收费标准系由其单方制定后公示，从未与李舰文商量。群德物业公司辩称，一审判决正确，请维持原判。群德物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李舰文向群德物业公司付清所欠物业费12902元（按1.2元/㎡/月标准计算自2017年9月22日起至2021年3月22日止，具体应计算至判决生效之日止）；2.本案诉讼费由李舰文负担。一审法院认定事实：2017年4月5日，李舰文向永新县群德商贸城开发有限公司购买了该公司在永新县埠前镇开发的湘赣国际商3贸城G1栋12、13号两个店铺，共计面积256平方米。2017年7月20日，群德物业公司依法设立，并与永新县群德商贸城开发有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同明确了双方物业服务的权利和义务。永新县群德商贸城开发有限公司依《商品房购买合同》的规定及时通知李舰文交房，李舰文于2017年9月22日接收房屋，并于同日与群德物业公司签订《永新湘赣国际商贸城物业管理合同》，该合同明确约定李舰文于每月五日前缴纳本月市场经营及物业管理费用。2018年7月31日，群德物业公司依法公示了物业收费标准，即每月1.2元/平方米。李舰文在其两个店铺摆放了物品，至今未向群德物业公司交纳物业费。一审法院认为，群德物业公司是依法成立的物业管理公司并与建设单位永新县群德商贸城开发有限公司就湘赣国际商贸城物业管理签订了《前期物业服务合同》。李舰文在湘赣国际商贸城购买了G1栋12、13号两个店铺，群德物业公司具有李舰文所购店铺处物业管理资格。群德物业公司与李舰文签订了《物业管理合同》，约定了双方的权利义务。群德物业公司已经举证证明提供了物业服务，且李舰文也已经享受到了物业服务，李舰文理应缴纳物业管理费。根据《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。本案的《物业管理合同》约定李舰文要缴纳物业管理费，并没有约定物业费收费标准，而是由群德物业公司于2018年7月31日通过张贴《永新县湘赣国际商贸城物业管理公示》在售楼部门口并经公证处公证确定物业费收费标准，应当视为物业管理合同的补充内容。李舰文缴纳物业费应从群德物业公司公示物业费收费标准之日起计算，即从2018年8月1日开始计算，对群德物业公司要求李舰文付4清所欠物业费的诉讼请求依法予以支持。李舰文应缴纳的物业费从2018年8月1日至2021年5月31日止按1.2元/平方米/月标准计算共计10444.8元。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李舰文在判决生效之日起十日内向永新县群德物业服务有限公司支付物业费10444.8元（自2018年8月1日起至2021年5月31日止）二、驳回永新县群德物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取61元，由李舰文负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.李舰文应否向群德物业公司支付物业费；2.物业费的收费标准以及从何时开始计收物业费。关于焦点1，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内提供物业服务，业主支付物业费的合同。李舰文向永新县群德商贸城开发有限公司购买湘赣国际商贸城G1栋12、13号两个店铺，而永新县群德商贸城开发有限公司与群德物业公司就湘赣国际商贸城物业管理签订了《前期物业服务合同》，李舰文亦与群德物业公司签订了《物业管理合同》，群德物业公司已经举证证明其为湘赣国际商贸城提供了物业服务，李舰文也实际享受了群德物业公司提供的物业服务，故李舰文应当向群德物业公司支付物业管理费。李舰文上诉提出群德物业公司没有完全履行义务的主张，但其未提供任何证据证明，故对该主张不予支持。关于焦点2，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”本案永新县群德商贸城开发有限公5司与群德物业公司签订的《前期物业服务合同》第五条约定商业物业的物业管理服务费用按1.2元/平方米/月计算，永新县住房和城乡建设局证明该合同已于2018年7月10日在该局备案，群德物业公司于2018年7月31日依法公示了该物业服务收费标准。因李舰文所有的商铺属于商业物业，故应按合同约定以1.2元/平方米/月的标准从2018年8月1日起计付物业费。综上所述，李舰文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61元，由李舰文负担。本判决为终审判决。审判长  胡文君审判员  钟君林审判员  刘 娟二〇二一年七月十九日书记员  王荷英6