江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终3525号上诉人（原审被告）：常州奕霏物流有限公司,住所地常州市钟楼区北港街道星港路66号。法定代表人：蒋铮，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋惠平，系蒋铮父亲。被上诉人（原审原告）：江苏常松机械集团有限公司，住所地常州市钟楼经济开发区北港街道星港路65号。法定代表人：杨建强，该公司总经理。破产管理人：江苏常联律师事务所、江苏正则人和会计师事务所。委托诉讼代理人：徐柯，江苏常联律师事务所律师。上诉人常州奕霏物流有限公司（以下简称奕霏公司）因与被上诉人江苏常松机械集团有限公司（以下简称常松公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2021)苏0404民初1771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。奕霏公司上诉请求：撤销一审判决并改判继续履行房屋租赁合同，我公司无需返还房屋；如判决搬离，希望对方赔偿我公司的经济损失。房屋租赁未满一年，我公司有装修损失。事实和理由：一审确定性质不当，适用实体法不当，租赁合同没有到期，强制要求解除合同并要求我公司返还房屋没有依据。常松公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。目前，因破产管理的需要，所有租赁合同都要立即解除，租赁户都要搬出。奕霏公司所称损失可提供相关证据另行向破产管理人申报。常松公司向一审法院起诉请求：1.确认我公司与奕霏公司之间签订的《租赁合同》已解除；2.判令奕霏公司将位于常州市钟楼区××路××号的承租房屋归还我公司；3.判令奕霏公司支付房屋占用使用费2959元（自2021年1月29日起暂计至2021年3月24日止，要求奕霏公司支付至实际归还房屋之日）；4.本案诉讼费用由奕霏公司承担。一审法院查明：常州市钟楼经济开发区星港路66号房屋登记在常松公司名下。常松公司与锦霄公司签订《授权协议》一份，载明常松公司将位于星港路66号厂房及配套设施授权委托锦霄公司进行招租出租、物业服务、代收租金、代收水电费，从2018年11月16日起至2028年11月15日止。租金由锦霄公司直接支付给原告指定的债权人，房租租赁发票由常松公司开具。鉴于常松公司委托锦霄公司进行招租及物业管理的面积较大，锦霄公司投入较大，常松公司承诺其每年物业管理费不低于120万元，如实际收取的物业管理费低于120万元，锦霄公司可在代收租金中补足收取120万元。物业管理费属于锦霄公司进行物业管理工作的收益，由锦霄公司自行支配。2020年8月4日，常州市钟楼区人民法院作出（2020）苏0404破申5号民事裁定书，裁定受理中国民生银行股份有限公司常州支行对常松公司的破产清算申请。2020年10月，锦霄公司（常松公司）作为出租方（甲方）与奕霏公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于星港路66号的厂房租赁给乙方使用，租赁物面积约为216平方米，合同租赁期限从2020年11月1日起至2023年10月31日止，共叁年。租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应在租赁期满之日前迁离并将租赁物返还甲方，如乙方需要继续承租的，应于租赁物期满前一个月向甲方提出书面申请，双方对有关租赁事项重新签订租赁合同。租赁期限内，如甲方出卖厂房，应提前90天通知乙方。甲乙双方约定，租赁物年租金人民币20000元，乙方应于2020年11月1日前支付租金20000元，一年一付，先付后用。租金支付方式：按甲方指令付款，甲方指定的收款人和账号为锦霄公司的银行账户。租赁期间，乙方使用租赁物产生的水、电、煤气等所有费用由乙方承担，乙方应按时向锦霄公司缴纳费用。由本租赁物抵押、甲方的债务或对外担保因其本租赁物被法院查封、扣押、破产清算、人为干扰等行为并造成乙方无法正常使用的，甲方应积极采取措施消除影响，在此期间甲方停收租金。租赁期内，除法律和本合同规定的情形，或经双方协商一致外，双方均不得随意变更或解除合同，如有一方要求提前解约，必须提前三个月通知对方，并经对方书面同意后签订书面协议。租赁期满，甲方如继续出租该租赁物，乙方享有同等条件的优先租赁权，如期满后甲方不再出租或本合同终止的，乙方应于租赁期限届满之日或合同终止之日前迁离并将租赁物返还甲方。常松公司、锦霄公司在该合同落款处加盖了合同专用章，奕霏公司加盖了公章。2020年11月2日，常州市钟楼区人民法院作出（2020）苏0404破5号决定书，指定江苏常联律师事务所、常州正则人和会计师事务所担任常松公司破产清算一案的管理人。2021年1月28日，常松公司管理人向奕霏公司发送《解除租赁合同通知书》一份，载明常松公司与奕霏公司签订的《租赁合同》尚在租赁期内，根据《中华人民共和国企业破产法》第十七条：“人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产”。第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”管理人依据上述法律规定通知奕霏公司自收到该通知书之日起即解除常松公司与奕霏公司签订的《租赁合同》，若奕霏公司仍有未支付的租金，也请于7日内向管理人支付，并不得向管理人之外的任何人支付，否则一切法律后果由奕霏公司自行承担。后奕霏公司于次日收到上述通知。一审法院另查明，2020年10月14日，奕霏公司向锦霄公司银行账户汇入1万元，备注为“星港路66号房租订金”。2020年10月22日，奕霏公司向锦霄公司银行账户汇入1万元，备注为“星港路66号仓库2020年11月1-2021年10月31剩余房租”。同日，奕霏公司向锦霄公司银行账户汇入2万元，备注为“星港路66号仓库2020年11月1-2021年10月31物业费”。一审法院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”上述规定赋予管理人对于待履行合同的挑拣履行权，是基于破产法的价值目标和价值追求而设立的特殊规则。破产作为一种概括执行程序，突出强调在债权人整体利益最大化的前提下确保债权人公平受偿。管理人的解除权虽针对的是破产申请受理前订立的合同，但在破产申请受理后，破产程序正式启动，债务人主体资格虽然尚存，但除经法定程序决定继续营业外，其仅能从事与破产有关的清算或重整事务，而不得订立与破产事务无关的合同。本案中，双方订立租赁合同的时间虽在常松公司被裁定受理破产后，但是在法院指定管理人的决定作出前。在此期间，常松公司的民事行为能力受到法律规定的限制，即其仅能从事与破产有关的清算或重整事务，现因双方订立租赁合同与常松公司破产事务并无关联，且未经管理人向法院申报并准许这一法定程序，管理人事后发现上述事宜，并主张解除涉案租赁合同并无不当，法院予以支持。奕霏公司应及时返还常松公司涉案房屋。对于奕霏公司已付至2021年10月31日的租金如何处理的问题，应由奕霏公司向常松公司管理人进行申报后另行处理，现常松公司主张奕霏公司支付自合同解除之日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费，法院不予理涉。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条之规定，作出如下判决：一、江苏常松机械集团有限公司与常州奕霏物流有限公司之间的《租赁合同》于2021年1月29日解除；二、常州奕霏物流有限公司于判决生效之日起三十日内返还江苏常松机械集团有限公司《租赁合同》项下位于常州市钟楼区××路××号的房屋；三、驳回江苏常松机械集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取65元（江苏常松机械集团有限公司已预交），由常州奕霏物流有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审中，双方当事人对于一审法院查明的事实均无异议，二审依法予以确认。本院认为：一审判决结果正确，二审予以维持。理由及依据如下：常松公司破产管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定行使单方解除权，有法律依据，应予支持。对于奕霏公司在一审中的抗辩理由，一审法院已经予以充分阐述，说理清晰，符合法律规定，二审不再赘述。综上，奕霏公司的上诉意见不能成立，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由常州奕霏物流有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 袁海燕审 判 员 卢文忠二〇二一年七月二十日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲