广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2012)中一法三民一初字第825号原告：洪玉花，女，1968年6月7日出生，现住中山市，委托代理人：刘海星、杨燕芬，系广东广瀚律师事务所律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市三乡镇中心市场6栋33-34号。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住中山市，第三人：胡乃泉，男，1972年12月30日出生，汉族，住中山市，委托代理人：吴柏昌、谢德润，系广东千里行律师事务所律师、实习律师。原告洪玉花诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法追加胡乃泉为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洪玉花的委托代理人刘海星到庭参加诉讼。被告吉雅公司的委托代理人张嘉慧、第三人胡乃泉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪玉花诉称：被告于2007年2月5日与原告签订白石吉雅花园认购书，原告购买被告位于中山市××乡镇××楼××、××楼××、××楼××、××楼××、××楼××房产，六套房产合计520000元，本案4号楼10幢501号房产约定购房款为80000元，原告于签订认购书当日被告400000元。之后，原被告办理物业交接手续，收楼后原告对房产进行装修并使用至今。但被告截止至今尚未为原告办理房产证（包括土地使用权证、房屋所有权证），严重违反了双方的约定，没有履行相应的义务。为维护原告的合法权益，故依法提起诉讼，请求法院判令：1、确认原被告签订的白石吉雅花园认购书有效；2、确认中山市××乡镇××楼××房产为原告所有；3、被告为原告位于中山市三乡镇××综合市场××楼××房产办理房产证（包括土地使用权证、房屋所有权证）；4、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，两原告撤回第1、2项请求，增加诉讼请求，要求注销第三人的销售合同备案登记，认定第三人与被告签订的商品房买卖合同无效。原告洪玉花对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1、认购书；2、收款收据；3、租赁合同。被告吉雅公司未出庭参加诉讼，其书面辩称：洪玉花确于2007年2月5日雅公司认购三乡白石吉雅花园4号楼10幢501、502、503、504、505、506号房，总房款520000元，原告只付400000元，尚欠120000元，吉雅公司已交付房屋给他使用，只因202008年3月14日事发后不能按时办理房产证给他。要求依法判决。被告吉雅公司未提供证据。第三人胡乃泉未出庭参加诉讼，其书面述称：2006年4月26日，胡乃泉与被告吉雅公司签订了《广东省商品房买卖合同》，购买其开发的位于中山市××花园××楼××房，于2006年4月29日将《广东商品房买卖合同》作了备案登记，并于2006年4月30日付清房款。合同应当合法有效，虽然自己没有占有房屋，但在吉雅公司未向自己退还购房款并解除合同之前，自己应当对该房屋享有所有权。第三人胡乃泉未提交证据。经审理查明：第三人胡乃泉购买的中山市××乡镇××楼××房建筑面积80.3平方米，付款方式为一次性付款，购房总价为80300元，于2006年4月26日签约，2006年4月29日办理登记备案。2007年2月5日，被告吉雅公司出具收款收据，收到洪玉花400000元，摘由：购买白石吉雅花园10幢501、502、503、504、505、506。同日，洪玉花与被告吉雅公司签订《白石吉雅花园认购书》，约定：认购物业：白石吉雅花园10幢5楼501房，建筑面积81.5平方米，认购楼价80000元，付款方法为一次性付款，首期定金60000元于签署本认购书时已付清，次期楼款20000元于2007年6月30日前付清，交房产证时付清，2007年6月30日认购方如果没法收到楼及房产证时，出售方退回双倍首期款。2007年2月25日，原告与案外人戴娟签订《房屋租赁合同》，将包括上述六套房屋在内的10套房屋整体包租给戴娟，租期3年，月租金4000元。2010年2月22日，双方续签《房屋租赁合同》，租期3年，月租金4500元。吉雅公司未按认购书约定的内容履行义务，且吉雅法定代表人张其涉嫌犯罪已被刑事羁押，遂诉至本院，主张前述实体权利。又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决查明：吉雅公司成立后，由于开发吉雅花园、三乡镇中心区综合市场（以下简称“综合市场”）等项目需要大量资金周转，被告人张其以支付月息一分至十分不等的高息作为诱饵，向375名个人及单位借款共计人民币5.75697327亿元用于吉雅公司的资金周转。在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺的销售登记备案至出借人名下作为还款保障。该刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表中，未涉及原告洪玉花，涉及第三人胡乃泉，该表第228位列明：出借人胡乃泉，出借金额1500000元。虚假按揭物业明细表不涉及两原告，未涉及第三人胡乃泉，涉案房产也未涉及虚假按揭。中山市公安局于2008年5月9日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼商铺进行了查封。在本案审理过程中，本院派工作人员上门核实房屋使用情况，经核实，该房屋已装修，由原告洪玉花居住使用。本院认为：原告洪玉花、梁倩莹起诉被告吉雅公司要求确认第三人与被告的商品房买卖合同无效，协助注销买卖合同备案登记，为原告办理涉案房屋的权属证书，提供了相应的证据证实，原告并保证所提供证据的真实性、合法性，而被告代理人及第三人经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩和质证的权利，故对原告提供的证据予以采信，对其证据能证实的事实予以认定。根据上述认定的事实，原告洪玉花与吉雅公司签订的《白石吉雅花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且吉雅公司已经按照约定收受部分款项，将房屋交付给洪玉花占有使用多年。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认洪玉花与吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行义务。吉雅公司应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。故洪玉花主张吉雅公司继续履行合同，并为洪玉花办理房地产权属证书的诉求本院予以支持。吉雅公司虽然与第三人胡乃泉签订了《广东省商品房买卖合同》，且该商品房买卖合同办理了销售合同登记备案，但根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，吉雅公司存在与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺的销售登记备案至出借人名下作为还款保障的情形，不能排除第三人胡乃泉购买涉案房屋的买卖合同登记备案属于该虚假房屋买卖、虚假登记备案的情形。第三人胡乃泉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，更没有提供证据证实其为真实买卖，也没有占有使用该房屋，故认定第三人胡乃泉与吉雅公司签订的涉案房屋的商品房买卖合同属虚假买卖合同，该合同无效，其销售合同登记备案亦无效。故对原告主张确认第三人胡乃泉与吉雅公司签订的上述商品房买卖合同无效、第三人胡乃泉与吉雅公司协助注销商品房销售合同登记备案的请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决如下：一、确认第三人胡乃泉与被告中山市吉雅房地产开发有限公司签订的购买中山市三乡镇吉雅花园4号楼10幢501房的商品房买卖合同无效；第三人胡乃泉与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助注销上述房屋的商品房销售合同登记备案；二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告洪玉花办理位于中山市三乡镇吉雅花园4号楼10幢501房的房地产权属证书。案件受理费1800元（原告已预缴），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长  向良平审判员  温泳梅审判员  罗晓冰二〇一三年六月二十日书记员  杨志伟