云南省晋宁县人民法院民 事 判 决 书（2013）晋民初字第1058号原告杨汝红原告杨巧芬二原告委托代理人赵春宏，晋航律师事务所律师，特别授权代理。被告杨继学被告徐凤珍二被告委托代理人郑海波，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告杨汝红、杨巧芬诉被告杨继学、徐凤珍所有权确认纠纷一案，本院2013年8月26日受理后，依法由审判员张文虎独任审判，原告杨汝红、杨巧芬，两原告委托代理人赵春宏，两被告委托代理人郑海波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，两原告系夫妻关系，均系三合村委会腰湾村村民，两被告系夫妻关系。1999年11月7日，原、被告签订“卖房协议书”，两被告将位于晋宁县晋城镇三合村委会腰湾村两间两耳（面积120平方米、土木结构）房屋卖给原告，协议成交价28000元，后被告同意减少300元，实际成交价27700元，该款于1999年11月7日支付给了被告，被告也将房屋及相关手续交付给原告。协议签订后，原告翻修了屋顶、匝了二楼，装修了房子后，即搬到该房内居住至今。2013年因国家建设，涉案房屋可能被征用，被告以种种借口声称本案房屋属其所有，引发纠纷。本案经晋宁县晋城司法所调解未果，为此特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、确认本案所涉及的位于晋宁县晋城镇三合村委会腰湾村两间两耳（面积为120平方米、土木结构）房屋属原告杨汝红、杨巧芬所有；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，卖房协议中只有被告杨继学签字，被告徐凤珍没有签字确认，被告徐凤珍没有明确作出卖房的意思表示，现在被告徐凤珍也没有追认被告杨继学与原告杨汝红签订的卖房协议，该协议为无效协议。本案为房屋确权纠纷，根据法律规定，房屋所有权以登记为准，本案房屋买卖后没有变更房屋登记手续，物权没有转让。综上，请依法驳回原告诉讼请求。原告为证明自己的诉讼主张向本院提交以下证据：1、1999年11月7日卖房协议书一份，欲证明被告杨继学卖房给原告杨汝红的事实；2、建房地基批准证一份，欲证明被告杨继学所卖房屋属合法建筑，被告杨继学将房屋卖与原告后，将该房屋的建房地基批准证交给原告；3、晋宁县晋城法律事务所调解笔录一份，欲证明卖房时被告徐凤珍在现场，被告徐凤珍知道并同意卖房相关事项，房屋成交价28000元已付清；4、1999年11月12日欠款条一份，欲证明原、被告协议的房屋成交价是28000元，实际价格是27700元，原告第一次向被告支付了25000元，剩余3000元应被告要求原告出具了欠款条，尾款付清后，原告才将欠款条收回来，双方实际按照1999年11月7日的卖房协议履行双方的权利和义务。经质证，被告对证据1真实性没有异议；对证据2持有异议，提出建房批准证上申请人是被告徐凤珍，房屋合法所有权人是被告徐凤珍；对证据3不予认可；对证据4不予认可，提出该证据系原告单方出具，具有不确定性。本院对双方无争议证据1的真实性予以采信；对证据2、3、4，本院认为，以上证据印鉴齐全，内容和形式符合证据构成要件，对以上证据的真实性，本院予以采信。被告为证明自己的抗辩主张向本院提交1999年11月12日被告杨继学与原告杨汝红签订的并房协议书一份（复印件），欲证明被告杨继学将自家住房并给原告杨汝红居住、管理，并不是卖给原告。经质证，原告提出以上证据系复印件，对以上证据不予认可。本院认为，以上证据经本院与原件核对无异议，对以上证据的真实性，本院予以采信。原告为证明自己的主张申请证人杨汝清、杨自云、杨林出庭作证。证人杨汝清表示，我与原、被告都是三合村委会腰湾村村民，被告卖房给原告时，我在现场，当时被告徐凤珍也在现场。证人杨自云表示，我与原、被告都是三合村委会腰湾村村民，被告卖房给原告时，我在现场。我到现场时卖房协议双方已经商量好，要准备吃饭了，当时被告徐凤珍也在现场，被告徐凤珍没有不同意卖房子的表示。证人杨林表示，我与原、被告都是三合村委会腰湾村村民，原、被告的卖房协议是双方请我写的，写完我宣读当事人都没有异议之后双方才签的字。当时被告徐凤珍也在现场，被告徐凤珍说要卖房子，请我来写协议，因农村一般都是男方做主，因此被告杨继学签了字，被告徐凤珍就没有签字。经质证，被告对杨汝清证人证言的真实性不予认可，提出杨汝清与原告具有利害关系；对杨自云证人证言的真实性不予认可，提出杨自云没有全程参与双方买卖过程；对杨林证人证言的真实性不予认可，提出杨林实际是代书人，并非协议中所写买卖房屋的具体经办人。本院认为，三证人证言与原告提交的其他证据相互联系、相互印证，对以上证人证言的真实性，本院予以采信。经审理查明，两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系，两原告系晋宁县晋城镇三合村委会腰湾村村民，两被告在晋宁县晋城镇三合村委会腰湾村有房屋一幢。1999年11月7日，原、被告商量一致达成卖房协议，被告将位于晋宁县晋城镇三合村委会腰湾村有房屋一幢（房屋坐东望西，北边有一条小沟、南边为罗文与张建华家、西边有一块空场及一口井、东边有条小沟）卖给原告，协议成交价为28000元（实际成交价27700元），按照上述约定，被告已实际收到原告支付的购房款。为规避房屋买卖税费，1999年11月12日被告杨继学与原告杨汝红重新签订并房协议一份，该协议中约定成交价为10000元。1999年原告购买房屋后一直管理使用至今，期间原告多次对该房屋进行装修，被告徐凤珍均未提出异议。本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案的争议焦点为：1、原、被告所签订的卖房协议是否合法、有效？2、原、被告所争议的房屋属谁所有？针对焦点1，本院认为，本案中，1999年11月7日，原、被告商量一致达成卖房协议，被告将位于晋宁县晋城镇三合村委会腰湾村房屋一幢卖给原告，双方均按照该协议履行了自己的权利、义务。本院认为，原、被告基于平等自愿原则，协商一致，约定被告将自家房屋卖与原告，被告并收到原告支付购房款，被告交付房屋后原告对该房屋占有、管理、使用至今，本案双方均已经按照约定将各自的合同义务履行完毕，且本案所买卖的房屋位于晋宁县晋城镇三合村委会腰湾村，原告亦属该村村民，原告杨汝红与被告杨继学签订的卖房协议合法、有效。对被告称，被告杨继学与原告杨汝红签订卖房协议时，被告徐凤珍没有签字，且至现在被告徐凤珍也没有追认该协议的效力，自己属于无权处分，因此卖房协议无效的主张，本院认为，被告杨继学、徐凤珍系夫妻关系，1999年原告购买房屋后一直占有、管理、使用至今，期间原告已对该房屋进行装修，被告徐凤珍作为被告杨继学妻子知道或应当知道被告杨继学已经将本案标的卖与原告的情况，在近14年期间被告徐凤珍也没有提出异议，其实质是对被告杨继学将房屋卖与原告的行为采取追认态度，且二被告系夫妻关系，原告有理由相信，被告杨继学在卖房协议上签字将房屋卖与原告的行为，被告是在代表其家庭将自家房屋卖与原告；另外，根据晋宁县晋城法律事务所对原、被告调解时所做的调解笔录，被告徐凤珍表示当时卖房时自己是在场的，没有提出反对意见，证人证言对此也予以确认，因此被告以上主张不成立，本院不予采纳。综上所述，原、被告之间1999年11月7日买卖房屋时签订的卖房协议没有无效的情形，该协议合法、有效。针对焦点2，对被告称本案房屋买卖后没有变更房屋登记手续，物权没有转让，因此房屋仍属被告所有的主张，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应进行登记，不动产物权的登记是物权的公示、公信要件，善意第三人有理由相信不动产物权登记证书的权利人是该不动产的物权人，但根据法律相关规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案争议房屋的合法手续为建房地基批准证，宅基地批建手续并非完全意义上的房屋所有权登记证书。本案中，原、被告已经签订卖房协议，双方均已经按照该协议履行自己的权利、义务，该协议合法有效，原告有充分的证据证明被告已将自己所有的房屋卖给原告，原告合法取得该幢房屋，原告有权利请求人民法院确认该幢房屋的所有权。因此对原告要求确认位于晋宁县晋城镇三合村委会腰湾村两间两耳房屋属其所有的诉讼请求，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：原告杨汝红、杨巧芬于1999年11月7日所购买被告杨继学、徐凤珍所有的位于晋宁县晋城镇三合村委会腰湾村的房屋一幢（房屋坐东望西，北边有一条小沟、南边为罗文与张建华家、西边有一块空场及一口井、东边有条小沟）属原告杨汝红、杨巧芬所有。案件受理费100元，减半收取50元，由被告杨继学、徐凤珍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审判员  张文虎二〇一三年九月二十二日书记员  陈海坚