河南省新乡市凤泉区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0704民初47号原告：张太龙，男，1989年10月25日出生，汉族，住河南省新乡市凤泉区。被告：河南新基房地产开发集团有限公司。住所地：新乡市凤泉区耿黄大道星湖花园。法定代表人：王首道。原告张太龙与被告河南新基房地产开发集团有限公司（以下简称：新基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张太龙到庭参加诉讼,被告新基公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张太龙向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行合同，并给原告办理购买被告位于新乡市牧野区的过户手续及办理产权证。2、判决被告因违约赔偿原告违约金1251250元。3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年5月26日，原告与被告签订一份商品房买卖合同。2014年5月27日，原告向被告支付购房款1350000元，购买位于新乡市牧野区，建筑面积180.06平方米，总价1350000元，被告向原告出具了房款收款收据，并约定于2014年12月底交付房屋。被告于2014年11月26日书面又承诺，如在2015年5月25日前，不能按约定向原告支付相关费用或在2015年5月25日不能回购房屋，将无条件为原告办理房屋交付手续和房屋的所有权证。时至今日，被告一再违反合同约定，对承诺没有任何兑现。原告为维护合法权益，特具状诉至法院，请求法院判如所请。被告新基公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：私营企业基本注册信息查询单加盖工商行政管理部门企业档案查询专用章，具有客观真实性、关联性、合法性，本院确认为有效证据。商品房买卖合同、房款收据、承诺书分别加盖被告公司行政印章或合同专用章、财务专用章、法定代表人印章，内容相互印证，具有客观真实性、关联性、合法性，本院确认为有效证据。汇款单复印件与交易明细、房款收据、相互印证，具有客观真实性、关联性、合法性，本院确认为有效证据。证人张某与原告存在利害关系，本院对其证言与其他有效证据相印证的部分予以确认，不一致的不予确认。新乡市兴旺矿山设备有限公司工商登记信息显示其日期为2018年4月17日，晚于与本案商品房买卖合同近四年，本院对其关联性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月26日，原告张太龙与被告新基公司（曾用名河南新基房地产开发有限公司）签订《商品房买卖合同》，内容载明：“合同编号：2014-0502307项目地址：荣校路××新基××小区××楼…房屋××新基××小区××楼××单元111.…出卖人：河南新基房地产开发有限公司…买受人：张太龙…根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于荣校路北，白鹭小区东，荣军休养院西。编号为03-10774-25的地块的国有土地使用权。土地使用权出让合同编号为：新国用（2009）第××号。该地块面积为：41402.5平方米，规划用途为：商服，土地使用年限自2009-6-30:00:00至2058-10-90:00:00。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房，暂定名：新基.鹭苑，建设工程规划许可证号为：410700201100009，施工许可证号为：410700201100009.第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为新乡市房产管理局，商品房预售许可证号为：2011189.第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号一附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第9号楼幢1［单元］1［层］111号房，（户型：Ｘ）。该商品房的用途为非居住用房，属钢混，层高为一层为3.6米，二层为3.4米，建筑层数地上6层，地下0层。该商品房阳台是封闭式。该商品房建筑面积共180.06平方米，其中，套内建筑面积175.15平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.91平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款1、出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：（1）按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米7500元，附属物：Ｘ，总金额（人民币）壹佰叁拾伍万零肆佰伍拾元整。…2、缴纳住房维修基金每平方米30元／40元／60元，合计金额（5401.8）元。…第六条付款方式及期限买受人按下列第一种方式按期付款：1.一次性付款。于签订合同时付清房款1350450元（壹佰叁拾伍万零肆佰伍拾元整）。…第八条交付期限出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。…但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.乙方逾期交款的，则甲方交房期可相应推迟，遇到重大技术问题或拆迁户不能及时解决，造成无法正常施工，遇到政府作出禁止施工作业，实施交通管制等决定，造成无法正常施工；3.人力不可抗拒的其他条件在施工中因天气影响或配合政府的法规、规章，命令或市政建设而引起延误。买受人来办理完毕房屋抵押按揭贷款手续。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅质量说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。…第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下第3种方式处理：…3.出卖人协助买受人办理。…第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。…附件四：合同补充协议…第二条自《商品房买卖合同》签订之日起，30日内买受人需向房管部门缴纳国家规定的有关税费。维修基金由出卖人代收、代缴，维修基金收取标准按国家规定的标准。因买受人未及时缴纳而造成的后果，由买受人承担。…第四条房屋交付前，买受人必须付清全部房价款、违约金（如有）、物业管理费（预收）、其他费用（如有）等相关费用。如买受人不能按时付款，出卖人有权将该物业另行出售，退还买受人已付房款。由此产生的任何纠纷，由买受人承担。双方同意，由于政府法规和行政命令改变、市政施工因素、拆迁因素、施工过程中的异常技术问题、买受人未付清房款及相应违约金（如有），以及房屋交付时买受人未按约定送交代办房屋权属登记资料及拒付契税等相关费用的，出卖人可将交付期限相应推迟且不视为出卖人违约。买受人未付清房款及相应违约金（如有）的情况下，出卖人推迟交房的，无需书面告知买受人。第六条…2、买受人须依约付清所有房款（存在公积金贷款及其他商业贷款的，全部贷款划至出卖人账户）及其它款项（如有），否有出卖人有权推迟交房日期，并有权依据本合同第七条之约定进行处理。…第七条买受人如委托出卖人办理产权证，应在房屋交付后十日内提供书面委托书及办理产权证所需资料，否则视为买受人自己办理产权证。…第十二条若本协议条款与《商品房买卖合同》不一致的，以本协议条款为准。…”2014年5月27日，原告通过其叔父张某，将购房款1350000元支付到被告公司指定账户（赵林会账户），被告为原告出具收据一份。2014年11月26日，被告为原告出具承诺书一份，内容载明：“尊敬的张太龙先生：对于您于2014年5月23日购买的我公司开发的位于新乡市营业房（购房合同号2014-0502307）。我公司郑重承诺：如果在2014年11月26日至2015年5月25日期间，不能按照约定按月向您支付相关费用或在2015年5月25日不能回购房屋，我公司将无条件为您办理房屋交付手续和房屋所有权证。特此承诺。”因被告未履行交房等义务，双方发生纠纷，原告诉至本院。庭审中，经本院询问，原告表示原告主张被告为其办理过户手续及产权证，是指协助办理。本院认为：依法成立的合同应当履行。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告张太龙购买被告新基公司位于荣校路××新基××小区××楼××单元××号房屋，原、被告之间形成买卖合同法律关系。双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告按约定支付被告购房款1350000元后，被告应当履行交房、协助原告办理产权登记等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；…”《商品房买卖合同》约定被告应当在2014年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，后被告于2014年11月26日为原告出具承诺书，对交付时间、办理所有权证的时间重新进行了确认。原告接受该承诺，应视为双方约定将交房时间延迟至2015年5月25日。被告违反该约定，仍不交房，应当承担违约责任，赔偿原告损失。因《商品房买卖合同》第九条规定出卖人逾期交房，应自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。据此计算，自2015年5月26日起至2021年7月6日（本案判决前），被告共应支付原告违约金1350000元×5?×2233日＝1507275元，原告仅主张其中的1251250元，本院予以支持。原告要求被告继续履行合同，协助原告办理过户手续、产权证，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、被告河南新基房地产开发集团有限公司于本判决生效后继续履行2014年5月26日与原告张太龙签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014-0502307）和2014年11月26日为原告张太龙出具的《承诺书》，协助原告张太龙办理荣校路××新基××小区××楼××单元××号房屋的房屋权属证书；二、限被告河南新基房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告张太龙违约金1251250元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16062元，由被告河南新基房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  闫帅锋人民陪审员  刘如意人民陪审员  付玉霞二〇二一年七月六日书 记 员  杨朝霞