江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3646号上诉人（原审原告）：李凤源，男，1989年2月3日出生，汉族，住江苏省射阳县。上诉人（原审原告）：沈红梅，女，1992年5月20日出生，汉族，住江苏省射阳县。两上诉人共同委托诉讼代理人：裴玉，江苏东界律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏华耀置业有限公司，住所地江苏省射阳县射阳港经济开发区大成节能公司北侧。法定代表人：黄辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张斌，江苏崇本律师事务所律师。上诉人李凤源、沈红梅因与被上诉人江苏华某置业有限公司（以下简称华某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2021）苏0924民初1455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李凤源、沈红梅上诉请求：1.请求二审依法解除双方当事人签订的购房合同或发回重审。2.一、二审诉讼费用由华某公司负担。事实与理由：一、一审认定基本事实不清，判决错误。1.双方当事人签订的是商品房买卖合同，政府学区划分的调整不影响华某公司违约性质的认定，李凤源、沈红梅提供的证据以及华某公司一审的答辩足以证实是华某公司违约。2.一审法院简单的认定李凤源、沈红梅购买房屋的目的就是以约定的价款获得案涉房屋产权，从而忽视了当今社会购房的另一主要目的“学区房”的价值和位置的概念，本案中李凤源、沈红梅在购房时看中的是华某公司对外宣传的是港城小学的学区房，才与其签订的购房合同，虽然在购房合同中没有约定去港城小学上学，但华某公司在一审庭审中的答辩以及李凤源、沈红梅举证华某公司的宣传手册和售楼部的宣传材料及与华某公司员工的聊天记录都可以证明，当时李凤源、沈红梅买房的目的即是为了小孩能去港城小学读书，一审认定李凤源、沈红梅购房不是为小孩上学而是单纯为了买房是不正确的。3.一审法院对李凤源、沈红梅向法庭提交的华某公司人员的录音以及手机微信截图等相关证据，认定其在与李凤源、沈红梅沟通的行为是华某公司的自愿帮助行为，与合同是否解除没有关系明显错误，一审将合同义务行为错误的认定为自愿帮助行为错误。4.一审陈述学区是随社会发展需要作动态调整的与李凤源、沈红梅无关，认为李凤源、沈红梅在缔结合同时就应当有相应预期且应考虑必要的政策风险无事实和法律依据，一审将学区房变动结果由购房人来买单，由购房人来承担政策风险没有说服力。政策是教育部门的事，李凤源、沈红梅买房目的即为学区房，是为了两个小孩能去港城上学，李凤源、沈红梅本着对开发商及政府的信任，才在华某公司购房。一审法院要求购房人承担这种风险没有依据，合同具有相对性，任何第三方的行为与李凤源、沈红梅无关。二、原审判决适用法律错误。华某公司的宣传广告和店堂的宣传资料应当是本案商品房买卖合同中的要约，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品开发规划范内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任，而原审忽视该解释的规定，错误的认定为双方在订合同时有小孩上学读书的意向和目的，但并未载明有学区的约定，并且还陈述即使有关于学区的约定，该部分内容亦非合同的根本目的，这既是原审适用法律错误，也是认定事实不清。双方所在合同上没有书面明确约定，但按最高人民法院的司法解释及华某公司的宣传资料等，华某公司的行为即要约，未能兑现即应当承担违约责任，而不是由买房人为第三方行为买单。华某公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审依法驳回上诉。1.在李凤源、沈红梅购买房屋时，根据政府政策，涉案房屋学区确实为港城小学，但在后期即2020年7月28日射阳县教育局发布《射阳县2020年小学招生工作意见》，涉案小区学区由港城小学调整为新城小学，因此华某公司在销售涉案房屋时不存在任何虚假宣传，也从未误导消费者，学区划分为政府政策调整，华某公司不存在违约，李凤源、沈红梅无权要求解除合同；2.华某公司认为商品房买卖合同其根本属性应当为开发商交付满足位置、质量、楼层以及面积等相关根本因素的商品房，而购房者向开发商按约定支付购房款，本案李凤源、沈红梅所强调的学区并非商品房买卖合同的根本性条件，因此本案一审法院认为该部分内容非合同根本目的，并且新城小学与港城小学同为公立小学，地理位置、路程相差不远，学区调整对李凤源、沈红梅权利没有实质性影响，认定正确。李凤源、沈红梅向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方于2019年12月25日签订的商品房买卖合同；2.返还首付款15万元及承担已付房款的银行贷款利息。一审法院经审理查明，李凤源与沈红梅系夫妻关系，于2014年6月3日生一女李某，2016年9月20日生一子李鸣朗。2019年12月25日，李凤源、沈红梅与华某公司签订商品房买卖合同一份，合同约定李凤源、沈红梅购买华某公司建设的华某首府A区5幢303室房屋，单价为5392.46元/平方米，房款为533045元。合同签订后，李凤源、沈红梅向某公司支付首付款133045元，其余房款办理银行商业贷款。华某公司对外的华某首府宣传册上载明“社区公立幼儿园、港城实验幼儿园、港城实验小学、射阳中学等全资源奢配打造陪护与成长一体化培育体系，学府之家，遇见精英未来”等字样。一审另查明，2019年7月22日，射阳县教育局公布关于印发《射阳县2019年小学招生工作意见》的通知，该通知附件为2019年县城小学施教区方案，其中载明第4.港城实小：兴阳路东至明湖水库西湖大桥西侧沿线、南四环北三环南区域。案涉华某首府小区在该施教区范围内。2020年7月28日，射阳县教育局公布的《射阳县2020年小学招生工作意见》第五施教区方案，将案涉华某首府小区由港城小学调整为新城小学。一审再查明，2020年8月，李凤源、沈红梅欲将李某送至港城小学读书时，未能至港城小学就读，李凤源、沈红梅遂与华某公司沟通要求解决小孩至港城小学读书的问题，华某公司工作人员承诺帮助解决，但直至8月底仍未解决，李凤源、沈红梅将李某送至新城小学就读。李凤源、沈红梅要求与华某公司解除合同未果，诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，李凤源、沈红梅与华某公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院依法予以确认，双方均应按照合同约定履行各自权利义务。1.双方在签订合同时，华某公司建设的华某首府小区在港城小区施教区，华某公司没有虚假广告也不存在欺骗行为，李凤源、沈红梅的小孩未能就读港城小学是因为相关政策的调整，并非华某公司的过错或行为所导致。对于房屋的买方即李凤源、沈红梅而言，房屋买卖交易的根本目的在于以约定价款获得案涉房屋的产权，虽然双方在签订合同时李凤源、沈红梅有港城小学学区的意向和目的，但房屋买卖协议中并未载明有学区的约定，即使在合同中有关于学区的约定，该部分内容亦非合同的根本目的，且新城小学亦为公立小学，其地理位置与港城小学相比路程相差不远，对李凤源、沈红梅权益没有实质性影响。2.小区的学区政策是随着社会发展的需要，而进行动态调整的，在房屋买卖合同缔约时李凤源、沈红梅对此就应有相应预期且应考虑必要的政策风险。本案中李凤源、沈红梅因学区政策的调整而认为合同目的无法实现从而要求解除合同并要求返还已付房款及相应银行利息，缺乏相应的法律依据，一审法院不予支持。至于某公司工作人员在2020年8月协调李凤源、沈红梅小孩至港城小学就读是华某公司自愿帮助的行为，与合同是否解除无涉。综上，李凤源、沈红梅的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条之规定，一审法院判决：驳回李凤源、沈红梅的诉讼请求。案件受理费9130元，减半收取4565元，由李凤源、沈红梅负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方当事人在签订商品房买卖合同时，案涉房屋系在港城小学的施教区，华某公司宣传单册上载明系港城小学施教区并不存在虚假宣传，该房屋买卖合同中并未约定华某公司保证案涉房屋的小学学区为港城小学，也未约定保证李凤源、沈红梅子女入学前小学施教区为港城小学，现因教育部门政策的调整，将案涉房屋的小学施教区从港城小学调整至新城小学，并非华某公司的过错或行为所导致，李凤源、沈红梅主张因政府学区划分调整应认定华某公司违约的主张不能成立，故李凤源、沈红梅基于华某公司违约要求解除案涉商品房买卖合同没有事实和法律依据。小区的学区政策是随着社会发展的需要，而进行动态调整的，购买学区房属于商业行为，甚至可以说是教育投资行为，该投资行为本身就存在风险。华某公司工作人员在2020年8月协调李凤源、沈红梅小孩至港城小学就读是华某公司自愿帮助的行为，不能据此认定华某公司存在违约行为。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9130元，由李凤源、沈红梅负担。本判决为终审判决。审判长  刘圣磊审判员  周 陇审判员  谢超亮二〇二一年七月二十八日书记员  成以琴