北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0105民初63367号原告：北京城市开发集团有限责任公司，住所地北京市西城区复兴门内大街156号。法定代表人：杨文侃，董事长。委托诉讼代理人：张国香，北京中伦文德（天津）律师。委托诉讼代理人：冯焘，北京中伦文德实习律师。被告：张全年，男，1960年9月27日出生，汉族，武威全圣实业集团有限责任公司董事长，住甘肃省武威市凉州区。委托诉讼代理人：黄鹏飞，武威市法律援助中心法律服务工作者。原告北京城市开发集团有限责任公司（下称原告）与被告张全年（下称被告）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将擅自占用、改造的商铺（位于北京市朝阳区幸福二村XXX商铺首层）腾退、恢复原状并将商铺交还给原告；2、判令被告向原告支付从擅自占用之日至实际腾退之日的房屋占有使用费，暂计算至2016年8月31日为1843960元；使用费是根据幸福二村同面积相同地域租金的市场价中较低的标准进行计算，从2016年9月1日起至实际腾退之日的租金仍然按3.5元/天/平方米计算，面积为343.83平方米。事实和理由：原告系北京市朝阳区工体北路幸福XXXB区综合楼的所有权人。2011年11月9日起，被告在未与原告签订买卖合同或租赁合同、也未与原告进行任何沟通的情况下，擅自占用原告依法享有所有权的B区综合楼一层XX号商铺的首层，强行进行装修，铺设地板，并在该商铺首层楼梯口处砌墙改造，更换商铺锁具等。经原告多次要求，被告仍我行我素，拒不腾退房屋并恢复原状。原告作为涉案商铺的所有权人，依法对涉案商铺享有占有、使用、收益、处分等权利。被告未经原告许可，擅自占有、使用原告商铺的行为严重侵害了原告对涉案商铺的所有权，并给原告造成了较大的经济损失。根据《物权法》第四条、第三十四条、第三十九条及《民法通则》第一百一十七条等的规定，原告有权要求被告将涉案商铺腾退、恢复原状并将商铺交还给原告，同时有权要求被告按照同等地段、同等面积的房屋租赁费向原告支付房屋占有使用费。被告辩称：请驳回原告的起诉。一，被告没有实施侵权行为，不是适格被告，不承担民事侵权责任。被告与北京伊品味美商贸有限公司2011年11月9日签订《商业用房租赁合同》，将自己所有的北京市朝阳区幸福二村XX地下一层房屋（建筑面积176.69平方米，纯毛坯房）出租给该公司，合同第1条第4款约定：“该房屋的现有附属设施、设备状况经所在地物业部门和甲方同意后，乙方自行装修、增设附属设施的内容要符合物业部门的规定…”和第6条第5款约定“乙方保证按合同规定合法使用该房屋，不得擅自改变使性质。乙方应合理使用其所承租的房屋及附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿”。该合同签订后，被告当日就到原告所属物业公司备案，造成今日之后果，完全是由该房屋承租户实施行为和原告所属物业公司同意造成，与原告没有关系，原告不承担任何民事责任。二，北京伊品味美商贸有限公司装修、占用涉案房屋的首层和砌墙改造楼梯口的行为，原告从未通知被告，原告诉被告承担侵权民事赔偿责任已超过诉讼时效。原告称自2011年11月9日就知道有人擅自占用其依法所有的B区综合楼一层XX号商铺首层，强行进行装修，铺设地板，并在该商铺首层楼梯口处砌墙改造，更换商铺锁具等，却在时隔5年后起诉，已超过了2年的诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2008年8月27日，北京市朝阳区幸福二村XX号楼地下车库等4幢楼的大产权登记在原告名下，房号清单包括39号楼XX房屋（建筑面积375.76平方米）和39-X房屋（建筑面积343.83平方米），测绘单位为北京京海纵横测绘有限公司。2010年5月4日，39号楼39-XX房屋转移登记到被告名下，测绘单位为北京京海纵横测绘有限公司，房屋所有权证书附有房地平面图。2017年8月7日，北京京海纵横测绘有限公司出具《幸福二村39号楼面积测绘说明》内容为：我公司受北京城市开发集团有限责任公司的委托，于2007年8月对朝阳区幸福二村39号楼进行了房屋面积实测。经测算，该楼中房号39-XX实测建筑面积375.76平方米，套内建筑面积315.93平方米，房号39-X实测建筑面积343.83平方米，套内建筑面积289.08平方米。2017年7月对该楼房号39-16、39-2进行房屋面积复测，经测算得出39-XX实测建筑面积444.83平方米，套内建筑面积374.00平方米，房号39-X实测建筑面积274.76平方米，套内建筑面积231.01平米。经过以上两次房屋面积实测，购买房号39-XX的业主张全年将39-X底商1层面积私自占用，并在39-X地下1层安全通道位置砌墙，致使39-XX房屋建筑面积增加了69.07平方米（其中地上1层增加了41.21平方米，地下l层增加了27.86平方米），套内建筑面积增加了58.07平方米（其中地上1层增加了34.65平方米，地下1层增加了23.42平方米），具体增加部位详见附图加粗范围。2016年10月17日原告诉至本院。2017年3月3日，本院去现场勘查，发现39-X房屋处于荒置状态，内部堆放杂物，无灯光，没有装修。被告提供了其与案外人2011年11月9日签订的《商业用房租赁合同》，显示，案外人承租39-XX房屋地下一层，为纯毛坯房，使用面积176.69平方米，房屋每日3/㎡，第一年优惠租金13万元，第二年、第三年优惠租金均为14万元，第四年起租金为15.4万元。上述事实，有房屋所有权证、当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：造成不动产毁损的，权利人可以请求恢复原状。造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。根据现有证据，可以认定被告损害了原告的合法权益，故本院认为被告应该将占用的多余空间腾退，将其房屋面积恢复到39-16房屋所有权证书所附房地平面图显示的状态。关于使用费，本院认为原告主张的部分期间已经超过诉讼时效，不再予以支持。关于起诉前未超过诉讼期间以及起诉之日起至本案判决生效之日前的使用费，根据现场勘查情况，可知原告实际上对于39-2房屋处于荒置状态，因此使用费本院基于此酌情确定。对于本判决生效后的使用费，本院从督促被告履行恢复义务、参考出租难易情况等综合考虑，酌情确定。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条、第七十一条规定，判决如下：一、被告张全年于本判决生效之日起七日内将北京市朝阳区幸福二村XX房屋的占用面积恢复原状（以该房屋所有权证书所附房地平面图所示为准），腾退多占用的空间。二、被告张全年于本判决生效之日起七日内支付原告北京城市开发集团有限责任公司本判决生效之日前的占用费四万元；三、被告张全年于本判决生效之日起七日内支付原告北京城市开发集团有限责任公司本判决生效之日起至北京市朝阳区幸福二村39号楼XX房屋占用面积恢复原状之日止的占用费，按照每日一百元的标准支付；四、驳回原告北京城市开发集团有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21395元，由原告北京城市开发集团有限责任公司负担11395元，由被告张全年负担10000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  石海朝代理审判员  胡东方代理审判员  郭天天二〇一八年二月二十三日书 记 员  田 木