北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京02民终892号上诉人（原审被告、反诉原告）:李晓凤，女，1974年6月30日出生，北京中和德一中医药研究院法人，住北京市房山区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：任荣满，女，1956年5月9日出生，国家统计局退休干部，住北京市海淀区。上诉人李晓凤因与被上诉人任荣满房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初23935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案已审理终结。李晓凤上诉请求：1.改判任荣满赔偿我异地注册费损失10000元；2.改判任荣满赔偿我办理税控机另租房损失9000元；3.由任荣满开具已交房租税票。事实和理由：1.一审判决没有赔偿我异地注册费损失，没有保护我的合法权益；2.合同约定甲方应积极配合乙方办理北京市规定的申请报批手续，向乙方提供所需相关手续。但任荣满未给我提供发票，导致我不得不另行租房办理税控机，租房花费属于扩大的损失，也应该由任荣满承担。3.任荣满应当依法为我开具正规租房税票，一审判决没有支持我该项请求不符合法律规定。任荣满辩称，李晓凤直到2017年1月24日才交齐第一季度的租金和押金，已经构成违约。北京市西城区茶马街8号院3号楼7层715号房屋（以下简称涉案房屋）确实因为上一租户的原因，有3个月不能注册新公司，我认罚。但是李晓凤未按照合同约定交纳租金，也应该处罚。我们双方都有违约行为，双方都应该被处罚。2017年4月，上一租户已经将公司从涉案房屋迁走，涉案房屋已经可以注册新公司，但是后来李晓凤的公司一直未在涉案房屋注册，因为国家规定涉案房屋不能做食品和药品注册，李晓凤的注册行为是违法的，我不应该承担李晓凤另行租房的10000元注册费。房屋租金不包括开发票的费用，李晓凤承担税点也是双方默认的，我不应承担其另行租房的9000元损失，我没有收到房租就开税票也没有道理。任荣满向一审法院起诉请求：1.判令李晓凤支付任荣满截止2017年11月11日的房屋租金37000元;2.要求解除双方的租赁合同；3.李晓凤将涉案房屋腾空交还给任荣满；4.要求李晓凤支付逾期支付租金的违约金7000元；5.本案诉讼费用由李晓凤承担。李晓凤向一审法院反诉请求：1.解除合同；2.赔偿异地注册费损失10000元；3.赔偿办理税控机另租房损失9000元；4.赔偿4个月房租28000元，作为食品经营许可的补偿；5.退还租房押金7000元，违约金7000元；6.按照合同约定支付10个月违约金10500元；7.开具已交房租的正规租房发票。一审法院认定事实：2017年1月12日，任荣满（甲方，出租人）与李晓凤（乙方，承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将所有的位于北京市西城区×××街8号院3号楼7层715号房屋出租给乙方；合同第二条房屋用途及登记备案约定，乙方租赁该房屋用于办公，未经甲方许可，乙方不得擅自改变房屋用途，甲方保证该房屋可以办理工商注册登记，并保证积极配合乙方办理工商注册登记手续，该房屋不可从事餐饮经营，不可起明火；第三条租赁期限，（一）房屋租赁期自2017年1月14日至2018年1月13日，共计壹年；（二）免租期为自2017年1月12日至2017年1月13日，免租期内，乙方无需支付甲方租金，但应当按照本合同的约定承担因使用该房屋而产生的相关费用；第四条租金及押金，（一）改房屋每日平方米租金为3.32元，月租金7000元；（三）改房屋租金每三月支付一次，乙方应于2017年1月14日支付甲方第一期租金为7000元，乙方应于每期届满前提前10日支付下期租金，各期租金支付时间及数额为2017年4月4日、2017年7月4日、2017年10月4日，乙方可采用先进方式支付租金或将租金汇至甲方如下账户，即视为乙方完成付款义务，开户行中国建设银行，户名任荣满，账号×××；（四）乙方应于2017年1月14日支付甲方押金7000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除扣抵应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方；第七条房屋维护及税费，（三）在租赁期内，根据国家和北京市有关规定对土地使用权和房屋所有权征收的税收和费用，除本合同另有约定外均由甲方承担；第九条甲乙双方权利义务，（一）甲方的权利和义务，1、甲方有权按本合同约定向乙方收取租金、押金；……；4、甲方应积极配合乙方办理经营、装修所需的环保、水、电、通讯、消防、卫生及国家和北京市规定的申请报批手续，应向乙方提供工商注册所需的相关手续；……；6、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：（1）不按照约定支付租金达10日；（2）欠缴各项费用达500元；……；（二）乙方的权利和义务，……；7、甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同，（1）延迟交付房屋达10日；（2）支付的房屋不符合合同的约定或影响乙方使用、安全、健康；……；第十一条违约责任，（一）甲乙双方未按本合同约定履行义务，每逾期一天，由违约方按约租金金额的千分之五标准向守约方支付逾期违约金；（二）因甲方违反本合同约定导致本合同解除的，甲方除应退还押金及剩余的房屋租金外，还应向乙方支付相当于押金金额的100%作为违约金；（三）因乙方违反本合同约定导致本合同解除的，乙方交付的押金作为违约金支付给甲方，同时乙方还应承担所拖欠的各项费用，甲方退还乙方剩余的房屋租金；……。合同签订后，任荣满向李晓凤交付了房屋。李晓凤分别于2017年1月12日支付任荣满租金2000元、2017年1月15日支付租金10000元、2017年1月24日支付租金和押金16000元、2017年5月26日支付租金5000元、2017年7月4日支付租金7000元，此后未再支付租金。因涉案房屋原承租人在此房屋内注册了公司，导致李晓凤无法注册，李晓凤与金帝（北京）商务服务有限公司（以下简称金帝公司）签订租赁合同，约定金帝公司为李晓凤提供商业服务，地址为北京市朝阳区×××赢秋苑20号楼C1-064号，服务期自2017年3月20日至2018年3月19日，费用合计10000元。2017年3月30日，李晓凤用此地址注册了北京中和德一中医药研究院（有限合伙）（以下简称中和研究院）。2017年8月24日，金帝公司向李晓凤出具了租金发票。庭审中，李晓凤称任荣满承诺负担此笔费用。任荣满对此不予认可，其表示应当由原承租人负担。2017年4月，任荣满将原承租人诉至法院，以原承租人未迁出公司为由，要求原承租人赔偿租金损失，之后撤诉。诉讼中，任荣满表示原承租人于2017年4月将注册的公司迁出涉案房屋，其随后告知了李晓凤。李晓凤称直到2017年5月25日任荣满才将原承租人迁出公司事宜告知李晓凤。李晓凤出示其与任荣满的短信，2017年5月25日，任荣满发短信给李晓凤：上周西城法院找我了，也找到上家了，上家说四月份就迁出执照了，我不是和你说了吗可以迁入了，那是四月底，如果不迁入就是你自己的事了，至于别的地方办的哪个照花的钱应该胜诉认可的。李晓凤回复：好，我知道了。庭审中，李晓凤称，北京市朝阳区×××赢秋苑20号楼C1-064号仅为注册地址，金帝公司并不实际提供办公场所，2017年8月，因办理税控机，需要提供实际经营地的租金发票，但任荣满拒绝提供，导致其另行签订租赁合同租赁其他地点才获得租金发票。李晓凤出示了中和研究院与北京市东五环新东郊商城有限公司（以下简称新东郊商城）于2017年9月1日签订的《租赁合同》，约定：中和研究院租赁新东郊商城位于北京市朝阳区×××乡王四营桥东300米新东郊商城东区三层A038号摊位，摊位面积约60平方米，用于经营医疗器械，租赁期限自2017年9月1日起至2018年8月31日止，租金标准为每月3000元，每三月为一个计租期，中和研究院需在签订合同的同时支付第一个计租期的租金9000元，第二个计租期起，应于2017年10月31日前交纳；……。2017年9月20日，新东郊商城为中和研究院出具了租金发票。任荣满表示，因为李晓凤拖欠租金，故拒绝为李晓凤出具租金收据，且涉案房屋不能用于经营医疗器械，只能办公。诉讼中，鉴于任荣满、李晓凤均同意解除合同，在法院主持下，2017年11月10日，李晓凤将涉案房屋交还给任荣满。任荣满撤回要求李晓凤返还涉案房屋的诉讼请求。一审法院认为：任荣满与李晓凤签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政规定的强制性规定，应属合法有效。关于合同解除一节。任荣满要求解除合同，其理由为李晓凤未按照约定交纳租金，因此要求解除合同及违约金。法院认为，李晓凤虽未按照约定支付租金，但系任满荣交付的房屋不能注册公司在先，且任荣满还以此为由起诉原承租人，主张租金损失，因此，可以认定双方就“因原承租人未迁出公司、李晓凤暂不支付租金”事宜协商一致。现任荣满以此为由要求解除双方的合同及违约金，缺乏依据，法院不予支持。李晓凤以任荣满未按约定提供房屋为由，主张解除合同及违约金。法院认为，双方合同履行前期，因原承租人未迁出涉案房屋中注册的公司，导致李晓凤无法在涉案房屋中工商注册，应属任荣满违约，但2017年4月份原承租人已将公司迁出涉案房屋，2017年5月任荣满已将其情况告知了李晓凤，此时涉案房屋已符合了合同中约定的条件，解除合同的约定条件已经消灭，李晓凤再以此为由主张解除合同及违约金，于法无据，法院也不予支持。但诉讼中，任荣满与李晓凤均同意解除合同，并且已在2017年11月10日对涉案房屋进行了交接，故应视为双方协商一致于2017年11月10日解除合同。合同解除后，任荣满占有李晓凤支付的押金已无法律基础，现李晓凤要求任荣满返还押金7000元，于法有据，法院予以支持。任荣满主张截止2017年11月11日李晓凤尚欠租金37000元，要求李晓凤支付。法院认为，合同履行前期，因涉案房屋无法工商注册登记，导致李晓凤无法完全使用涉案房屋，故此期间的租金应相应予以酌减。2017年11月10日，李晓凤将涉案房屋交还给任荣满，故2017年11月11日的租金，李晓凤也不应当再支付。因涉案房屋无法工商注册登记，导致李晓凤无法完全使用涉案房屋，应属任荣满违约，现李晓凤主张任荣满应按照月租金的千分之五的标准支付违约金，符合合同约定，法院予以支持，但此后任荣满消除了上述违约状态，并在2017年5月25日告知李晓凤，故李晓凤主张之后的违约金，法院不予支持。李晓凤主张的其他损失，均缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院于2017年12月6日判决：一、确认任荣满与李晓凤签订的《北京市房屋租赁合同》于二一七年十一月十日解除。二、自判决生效之日起七日内，李晓凤支付任荣满剩余房屋租金32262.57元。三、自判决生效之日起七日内，任荣满退还李晓凤押金7000元。四、自判决生效之日起七日内，任荣满支付李晓凤违约金4620元。五、驳回任荣满的其他诉讼请求。六、驳回李晓凤的其他反诉请求。如果任荣满、李晓凤未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理过程中，当事人均未就本案事实提供新的证据。因双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的条件，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在任荣满提供的涉案房屋无法办理工商注册登记的情况下，李晓凤如果认为任荣满的行为构成违约，导致其合同目的不能实现，其可以通过解除合同并要求违约赔偿的方式维护合法权益，但是，李晓凤并未采取上述措施，而是通过与案外人另行签订租赁合同的方式进行注册，其因此而支出的10000元费用并非任荣满违约行为而必然产生的损失，其要求任荣满承担该项费用，于法无据，本院不予支持。李晓凤上诉要求任荣满赔偿其办理税控机另租房损失9000元，根据李晓凤与北京市东五环新东郊商城有限公司签订的《租赁合同》，李晓凤承租北京市东五环新东郊商城有限公司摊位的用途是经营医疗器械，与本案并无必然联系，李晓凤的该项上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于李晓凤要求任荣满开具已交房租税票的请求，涉及税务机关的行政职权范畴，一审判决对其该项请求不予支持，并无不当，本院予以确认。综上所述，李晓凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，由李晓凤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  白 松审 判 员  刘慧慧二〇一八年二月一日法官助理  胡珊珊书 记 员  孙春玮