上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初44492号原告：张虎平，男，1979年4月16日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李亚慧。原告：李亚慧，女，1979年6月18日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：李斌，男，1986年5月8日生，汉族，住浙江省嘉兴市。原告张虎平、李亚慧诉被告李斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用普通程序(独任制)，于2021年7月21日、2021年7月28日公开开庭进行了审理。原告张虎平(仅参加第一次庭审)、李亚慧及被告李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张虎平、李亚慧向本院提出诉讼请求：1、被告支付2021年1月3日之前的水电费、燃气费6,095.66元(包括水电费3,695.66元、燃气费2,400元)；2、被告支付逾期交房违约金110,980元(以716万元为本金，从2020年12月3日计算至2021年1月3日)；3、被告支付拆除固定设备和固定装饰的费用3.3万元。事实与理由：2020年10月27日，原、被告在居间方居间下签订《房屋买卖合同》及《协议书》，约定被告将其名下的位于上海市浦东新区浦东大道1089号21C室房屋(以下简称系争房屋)转让给原告，转让价为716万元，另约定：1、交房时间为不动产登记事务中心出具以原告方为权利人的房地产权证且被告已收到银行贷款后7日内交房。若任何一方未按合同约定履行，应当按照总价款的日万分之五支付违约金。2、无租赁。2020年11月25日原告拿到不动产权证书，2020年11月26日银行放款，2020年11月27日原告书面提醒被告交房时间为12月2日。后经原告多次催促提醒，被告于12月2日承诺会“把租客请出去，水电费交掉”，原告同时要求“被告、二房东叶先生和四位租客须在交房前分别或共同签订退房协议”。当日晚8点，原、被告在居间方门店进行交房沟通，被告拿出所谓被告和二房东的解约协议书，并告知四位租客要在2020年12月20日才搬走，希望在有租客条件下办理交房，原告拒绝了被告提议，要求1日内解决租赁问题。经原告多次催促，被告仍未交房，原告于2020年12月31日向被告发出限期2日交房的告知书。2021年1月3日被告仍未交房，原告当日自行请人开锁进行并使用房屋，再次催促后，居间方带着被告签字的《房屋交接书》来到系争房屋，原告同意交房并声明交房签署日期为2021年1月3日、被告水电煤未缴清、延期交房违约金未支付和拆除固定设备及装饰未赔偿。故原告提起本案诉讼。被告李斌辩称，不同意原告诉请。2020年12月2日下午被告按约去系争房屋内办理交接手续，但原告拒绝前来房屋现场验房交接，经经纪人电话沟通，双方至中介门店办理交接。被告交出了房屋钥匙并在交接单上签字，原告拒绝前往房屋交房，视为原告对交房现状无异议，之后房屋内发生的一切事情与被告无关，且原告未支付余款1万元及2020年12月3日至2020年12月30日的预缴物业费564.56元。被告已经完成交房义务，2020年12月3日之后未向原告二次交房，不存在违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据内容以及与本案关联性认定案件事实。现查明：2020年10月27日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)在居间方居间下网签《房屋买卖合同》，约定甲方将系争房屋以449万元的价格转让给乙方，其中合同“补充条款(一)”第9条第(1)款约定，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。附件二“随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理”约定，固定设备、固定装饰包含在约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。附件三“付款协议”第六条“交房时间”约定，不动产登记事务中心出具以乙方以权利人的房地产权证且甲方已收到银行贷款后7日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。附件五“相关关系(包括租赁、抵押、相邻等其他关系)和户口迁移”约定，租赁情况：无。2020年11月25日，原告取得不动产权利证书。2020年11月26日，贷款放款。2020年12月2日，原、被告相约在中介处办理房屋交接手续，原告事先提醒被告“无租客条件干净交房”，被告微信回复“我把租客都请出去，水电费交掉，钥匙给你”。当日因系争房屋内尚有租客未搬离，原告拒绝接收房屋钥匙，被告先行在《房屋交接书》上签字并将钥匙交给中介人员。2020年12月25日，中介人员电话通知被告清理室内垃圾。当日晚上22：01分中介人员向原告发送微信“这两天我去看了一下，里面有点垃圾，我已经让房东找人去把垃圾一下，不然到时候味道会有点”，原告回复“可以，当面谈！”。2020年12月31日原告通过微信向被告发送《交房告知书》，要求缴清欠费、支付延期违约金、清理固定设备和固定装饰外物品后2日交房。2021年1月3日，原告自行收回房屋，在场中介人员在《房屋交接书》上记录了水、电、煤读数，另原告张虎平手写注明“延期交房违约金及拆除固定设备及装饰事项未处理”。当日，原告将拆除房门、空调、橱柜等装修后的房屋现状视频发送在聊天群中。另查，2021年5月19日、2021年6月9日，原告分二次代为支付燃气费600元、1,800元，合计2,400元。2021年7月26日，原告代为支付2020年7月25日至2020年12月24日期间的水电费合计3,695.66元。审理中，被告表示同意支付水电费及燃气费。原、被告确认，双方约定不带租约交房，根据合同约定，最晚交房时间为2020年12月3日。双方同意对被告主张的尾款1万元及2020年12月3日至2020年12月30日的预缴物业费564.56元一并在本案中处理，其中尾款原告同意支付被告，双方在执行时抵扣。原告称，诉请3的赔偿金额包括4扇房门、4台格力空调、橱柜、油烟机、台盆等卫浴设施，价格为估算。2020年装修后的出租价格为14,000元。被告称，系争房屋已出租五年，租赁价格9,300元，装修为二房东所为，装修内容及价值不清楚，且空调是可拆除的。若原告主张成立，违约金标准过高，按租金标准支付较合理。本院认为，原、被告之间的房屋买卖关系系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，当事人均应切实履行。对原告诉请的水、电、燃气费及被告主张的尾款1万元，双方达成一致，本院据此判决。涉案买卖合同约定租赁情况“无”，庭审中原、被告亦确认系不带租约交房，故清退租客交房是被告的合同义务，在租客未清退情形下，原告有权拒绝接收系争房屋，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，具有合同依据。被告要求原告支付2020年12月3日至2020年12月30日预缴物业费的主张，本院不予支持。对违约金标准，在被告主张过高情形下，本院根据原告实际损失、当事人过错程度及合同实际履行情况，金额调整为14,000元。合同约定，固定设备、固定装饰包含在约定的房地产转让价款内，被告不得拆除并应随房屋交付原告。即便租客拆除的装修，根据合同相对性原则，对原、被告的买卖合同关系而言，仍应认定被告构成违约。一般来说家用空调移机后可继续使用，原告认为属固定装饰范畴，依据不足。对原告主张的其他装饰装修损失，本院根据原告提供的照片、原房屋出租事实并考虑折旧等因素，酌定为3,000元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告李斌于本判决生效之日起十日内支付原告张虎平、李亚慧水电费、燃气费6,095.66元；二、被告李斌于本判决生效之日起十日内支付原告张虎平、李亚慧逾期交房违约金14,000元；三、被告李斌于本判决生效之日起十日内支付原告张虎平、李亚慧固定装修损失3,000元；四、原告张虎平、李亚慧于本判决生效之日起十日内支付被告李斌购房尾款1万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,239元，由原告张虎平、李亚慧负担2,862元，被告李斌负担377元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政书记员 朱晓晨附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。