.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终4776号上诉人（原审原告）：邢宜蓉，公司职员，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：于丹丹，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张飞，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李钧，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：于丹丹，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张飞，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古滨海投资股份有限公司。法定代表人：仲刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：李志刚，恒信长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：高乐，恒信长城律师事务所律师。原审被告：呼和浩特市友信商业管理有限公司。法定代表人：李园园,该公司执行董事。上诉人邢宜蓉、李钧因与被上诉人内蒙古滨海投资股份有限公司（以下简称滨海公司）、原审被告呼和浩特市友信商业管理有限公司（以下简称友信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初3602号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邢宜蓉及其与李钧的委托诉讼代理人于丹丹、被上诉人滨海公司的委托诉讼代理人李志刚、高乐到庭参加诉讼。原审被告友信公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。邢宜蓉、李钧上诉请求：撤销一审法院判决第三、四项，改判滨海公司全额返还邢宜蓉、李钧购房款并支付利息，本案一、二审诉讼费由滨海公司承担。事实和理由：邢宜蓉、李钧提供的电商团购费收据、录音资料及中国农业银行银行卡交易明细清单能够证实滨海公司以交”电商费”享受单价优惠的模式出售房屋，邢宜蓉、李钧支付的8000元”电商费”属购买房屋的支出，该笔费用应当予以返还。一审法院以电商团购费收据无滨海公司印鉴、录音资料属证人证言为由驳回邢宜蓉、李钧关于请求返还8000元电商团购费的诉讼请求属认定事实不清，适用法律错误。滨海公司答辩称，滨海公司与邢宜蓉、李钧签订的《商品房买卖合同》及补充协议属合法有效合同，双方均应严格履行。滨海公司未收取过邢宜蓉、李钧8000元电商费，邢宜蓉、李钧提供的8000元电商费收据上加盖的并非滨海公司公章，滨海公司只收取了购房款收据上载明的购房款金额。邢宜蓉、李钧提供的录音证据不能证明其所要证明的问题，其应承担举证不能的后果。李钧银行卡交易明细仅能证明其取现的事实，不能证明与本案有关联性。友信公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。滨海公司上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费用由邢宜蓉、李钧承担。事实和理由：滨海公司与邢宜蓉、李钧之间属买卖合同法律关系，邢宜蓉、李钧与友信公司属委托经营合同法律关系，本案案由为房屋买卖合同纠纷，一审法院将两个不同的法律关系放到一个诉讼活动中审理不符合法律规定；邢宜蓉、李钧未办理成功银行贷款并不会必然导致合同目的无法实现，一审法院认定该情形导致合同无法履行属认定事实错误；邢宜蓉、李钧主张由于滨海公司原因导致无法办理银行贷款，该举证证明责任应由邢宜蓉、李钧承担，一审法院错误分担举证责任。邢宜蓉、李钧答辩称，一审法院在同一诉讼中审理两项法律关系的诉请符合法律规定。一审法院认定因滨海公司原因导致邢宜蓉、李钧未办理成功银行贷款，致合同目的不能实现，滨海公司应承担违约责任。友信公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。邢宜蓉、李钧向一审法院起诉请求：1、判令解除邢宜蓉、李钧与滨海公司、友信公司之间的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充合同》、《滨海友谊商业广场商铺委托经营合同》；判令滨海公司返还购房款49723元，并按照中国人民银行同期贷款利率自2015年5月31日起支付利息至实际返还之日止，暂计算至2017年6月5日为4925.34元；判令滨海公司、友信公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年5月31日，滨海公司与邢宜蓉、李钧签订《商品房买卖合同》，滨海公司将其开发的位于呼和浩特市××区交叉口南滨海友谊商业广场B区2层2506号商铺出售给邢宜蓉、李钧，该商铺面积5.70平方米，单价14337.37元/平方米，总价81723元，付款方式为按揭贷款，首付款41723元，贷款40000元，交房期限2015年12月31日。双方另签订《商品房买卖合同补充合同》，该合同3.2条约定”如买受人选择担保贷款：3.2.1买受人承诺在签订《合同》及本补充合同时，已经充分了解担保贷款的办理条件和程序及需要交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合该办理条件。买受人应当在《合同》签署之日起3日内主动向银行提交担保贷款所需要的全部资料，交纳所需费用，无条件地配合银行等相关单位办理担保贷款手续，在办理贷款手续的过程中，应根据与银行签订的《借款合同》的约定交纳办理公证（或律师见证）、保险等发生的相关费用”。同日，邢宜蓉、李钧向滨海公司交纳购房款41723元。在签订上述合同同时，友信公司与邢宜蓉、李钧签订《滨海友谊商业广场商铺委托经营合同》，邢宜蓉、李钧将上述购买商铺委托友信公司经营管理，委托经营期限8年，自2015年10月1日起算，年回报率前三年无需支付收益金，第四至六年为总房款14%，第七、八年为总房款的18%。另查明，滨海公司出售的涉案商铺在签订合同时已经取得商品房预售许可证，滨海公司就该项目的按揭贷款业务于2013年9月与交通银行股份有限公司呼和浩特润宇支行签订《个人房产抵押贷款业务合作协议》。一审法院认为，本案当事人争议的主要问题为：1、本案中商铺买卖合同和委托经营合同两诉能否共同审理；2、邢宜蓉、李钧请求解除合同的理由是否成立，不能办理按揭贷款的原因在谁，是否是解除合同的理由；3、邢宜蓉、李钧主张交纳的购房款为49723元，其中有争议8000元电商券是否属于其交纳的购房款。邢宜蓉、李钧与滨海公司存在商铺买卖合同关系，邢宜蓉、李钧与友信公司存在商铺委托经营合同关系，滨海公司出售给邢宜蓉、李钧的商铺仅5.70平方米，难以独立运营，应依托于专业的商场经营商作为第三方整体运营，滨海公司在庭审询问中也承认售后返租是买商铺的必要条件，不签订售后返租协议，不能将商铺交给买受人单独经营使用。故商铺买卖合同及商铺委托经营合同同时签订，邢宜蓉、李钧不能自由选择委托其他第三方经营商铺，滨海公司出售的商铺客观性质及法律性质决定了买卖合同及委托经营合同在订立及履行中互为条件，邢宜蓉、李钧如因按揭贷款不能办理而无法取得商铺权益，必然不能履行商铺委托经营合同。邢宜蓉、李钧请求在同一诉讼中解决两项法律关系的两项诉请，一并审理，符合合同签订的客观情况，也便于两个互为条件的诉讼的一致审理。关于邢宜蓉、李钧解除合同的理由，即因滨海公司的原因致不能办理按揭贷款，不能实现合同目的,行使法定解除权。邢宜蓉、李钧是否具备办理按揭贷款条件，是否因自身原因导致不能办理按揭贷款，该事实属于消积事实，邢宜蓉、李钧不能自证不能。滨海公司作为开发商，从房地产抵押按揭贷款交易规则讲，在举证责任及举证能力方面，应承担更多的证明责任。双方在《商品房买卖合同补充协议》第3.2.1条款中约定了办理按揭贷款的内容，滨海公司在本院指定的延期举证期间内提交的其与交通银行股份有限公司呼和浩特润宇支行签订的《个人房产抵押贷款业务合作协议》及保证金交款收据，仅能证明滨海公司与交通银行股份有限公司呼和浩特润宇支行之间存在按揭贷款的合同关系，不能证明邢宜蓉、李钧不符合银行规定的按揭贷款条件，且庭审中滨海公司也不能举证证明或说明其何时以何种方式向邢宜蓉、李钧通知过办理按揭贷款的合作银行、提交资料的内容及办理流程，滨海公司也不能提交证据证明其出售的同等条件其他小平米商铺购房人能够办理按揭贷款的证据。故未办理按揭贷款不能归责于邢宜蓉、李钧。邢宜蓉、李钧选择以按揭贷款方式交付购房款，付款方式是合同的基本条款，是决定买受人是否选择订立合同的基本前提，现邢宜蓉、李钧不能就所购商铺办理按揭贷款，不能实现合同目的，请求行使法定解除权解除合同，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二十三条”商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，应予支持。滨海公司应返还邢宜蓉、李钧购房款并按照中国人民银行同期贷款基准利率自交款日即2015年5月31日支付利息。关于邢宜蓉、李钧交纳购房款的数额，其主张为49723元，提交的两枚收据，其中41723元有滨海公司财务专用章印鉴。另外8000元收据交款内容为”电商团购费”，收据上无滨海公司公章，滨海公司否认收到该款项。邢宜蓉、李钧提交的售楼人员电话录音应属证人证言，证人未到庭，不予采信。邢宜蓉、李钧对该8000元付款应另行主张权利。邢宜蓉、李钧请求解除与友信公司委托经营合同，友信公司经合法传唤未到庭、未答辩，商铺的买卖合同及委托经营合同订立及履行互为条件，因买卖合同解除，委托经营合同履行不能，合同目的亦不能实现，亦应解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二十三条的规定，判决：一、解除邢宜蓉、李钧与内蒙古滨海投资股份有限公司于2015年5月31日签订的滨海友谊商业广场B区2层2506号商铺的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充合同》；二、解除邢宜蓉、李钧与呼和浩特市友信商业管理有限公司于2015年5月31日签订的滨海友谊商业广场B区2层2506号商铺的《滨海友谊商业广场商铺委托经营合同》；三、内蒙古滨海投资股份有限公司于本判决生效之日起10日内返还邢宜蓉、李钧购房款41723元并支付利息（利息计算按本金41723元，利率按中国人民银行同期贷款基准利率，从2015年5月31日计算至给付之日止）；四、驳回邢宜蓉、李钧其他诉讼请求。案件受理费683元（邢宜蓉、李钧已预交），由内蒙古滨海投资股份有限公司负担573元,邢宜蓉、李钧负担110元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。邢宜蓉、李钧二审新出示的证据是网络上的商业报道、新闻报道，拟证明滨海公司以”电商费”的方式销售房屋。滨海公司对该组证据不予认可。滨海公司二审新出示的证据是滨海公司与包商银行股份有限公司呼和浩特分行桥华支行于2017年5月签订的《个人购房按揭贷款合作协议》，拟证明只要业主符合办理条件，就可以办理贷款。邢宜蓉、李钧发表质证意见称，该组证据签订时间晚于邢宜蓉、李钧起诉时间，银行办理按揭贷款只针对整套销售房屋情形，邢宜蓉、李钧所购买的商铺是以分割返租形式销售的房屋，且滨海公司未交纳保证金，故不能证明可以办理按揭贷款。滨海公司对其所开发的商铺采取电商销售形式不持异议，但对邢宜蓉、李钧二审新出示网络上的商业报道、新闻报道不予认可，本院对该网络新闻内容真实性无法确认，不予采信，对滨海公司委托电商销售商铺的事实予以确认；对滨海公司提供的《个人住房按揭贷款协议书》真实性予以确认，但是否与本案具有关联性，将在法院认为部分进行阐述。二审经审理查明的其他事实与一审法院相同。本院认为，本案的争议焦点为：邢宜蓉、李钧主张解除其与滨海公司、友信公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充合同》、《滨海友谊商业广场商铺委托经营合同》，并要求滨海公司全额返还包括”电商费”的购房费用及相应利息是否能够成立。滨海公司就该项目的按揭贷款业务于2013年9月与交通银行股份有限公司呼和浩特润宇支行签订《个人房产抵押贷款业务合作协议》。一审法院审理过程中，就本案诉争房屋是否能在交通银行股份有限公司呼和浩特润宇支行办理按揭贷款询问银行相关人员，该银行答复称其与滨海公司签订的协议履行了一小部分，因风险高停止办理。滨海公司提交的其与交通银行股份有限公司呼和浩特润宇支行签订的《个人房产抵押贷款业务合作协议》，仅能证明滨海公司与交通银行股份有限公司呼和浩特润宇支行之间存在按揭贷款的合同关系，不能证明邢宜蓉、李钧能够在该行为其购买的涉案房屋办理贷款，从一审法院调查情况来看，未办理按揭贷款不能归责于邢宜蓉、李钧。邢宜蓉、李钧选择以按揭贷款方式交付购房款，现邢宜蓉、李钧不能就所购商铺办理按揭贷款，也就不能按合同约定支付购房款，双方所签合同不能实现合同目的，故邢宜蓉、李钧请求行使法定解除权解除合同的诉讼请求成立。滨海公司新出示的证据是其与包商银行呼和浩特分行桥华支行于2017年5月签订的《个人住房按揭贷款协议书》，该份证据首先不能直接证明邢宜蓉、李钧所购买的分割返租商铺能够办理按揭贷款，其次该份证据晚于邢宜蓉、李钧提出的诉讼请求的时间，一审时邢宜蓉、李钧提出解除双方所签《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充合同》的条件已成就，故对滨海公司二审新出示《个人住房按揭贷款协议书》不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。邢宜蓉、李钧与滨海公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充合同》在解除后，双方应互相返还。滨海公司应返还邢宜蓉、李钧购房款并按照中国人民银行同期贷款基准利率自交款日即2015年5月31日支付利息。关于邢宜蓉、李钧交纳购房款的数额的问题，邢宜蓉、李钧主张电商团购费8000元应由滨海公司返还，但邢宜蓉、李钧所提交的两张收据，一张收据显示收到邢宜蓉、李钧交来数额为41723元房款，并加盖滨海公司财务专用章，另一张收据显示收到邢宜蓉电商团购费64000元，加盖的是电商会员收讫章（邢宜蓉称电商团购费每套8000元，8套房屋64000元统一开具在一张收据上），两张收据上的收款人也不一样，在双方所签《商品房买卖合同》中的购房款数额是41723元，并不包含该8000元电商团购费。邢宜蓉、李钧提供的证据不能显示滨海公司收到购房款中包含8000元的电商团购费，该8000元没有作为购房款由滨海公司收取，返还主体并非滨海公司。滨海公司认可其委托第三方内蒙古广泽房地产经纪有限公司进行销售，但称鉴于商业秘密未提交其与第三方的委托销售协议。邢宜蓉、李钧对该8000元付款应另行主张权利。关于滨海公司提出的其与邢宜蓉、李钧之间的买卖合同法律关系和邢宜蓉、李钧与友信公司之间的委托经营合同法律关系不能放到一个诉讼活动中审理的上诉理由，邢宜蓉、李钧与滨海公司之间形成商铺买卖合同关系，邢宜蓉、李钧与友信公司之间形成商铺委托经营合同关系，《商品房买卖合同》与《滨海友谊商业广场商铺委托经营合同》系同时签订，邢宜蓉、李钧不能独立经营该商铺，也不能自由选择委托其他第三方经营商铺，上述两份协议的履行是互为条件的，邢宜蓉、李钧诉请解除商铺买卖协议，另一份委托经营合同必然不能履行。商铺的买卖合同及委托经营合同订立及履行互为条件，因买卖合同解除，委托经营合同履行不能，合同目的亦不能实现，亦应解除。邢宜蓉、李钧请求在同一诉讼中解决两项法律关系的两项诉请，一并审理，符合合同签订的客观情况，也便于两个互为条件的法律关系一并解决，故驳回公司的该项上诉理由不能成立。综上所述，邢宜蓉、李钧、滨海公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1366元（邢宜蓉、李钧已预交），由邢宜蓉、李钧负担，二审案件受理费1366元（内蒙古滨海投资股份有限公司已预交），由内蒙古滨海投资股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长韩韬审判员戴玉英审判员李婷婷二〇一八年二月十三日书记员曹建飞书记员蔡曦琛