上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终6049号上诉人（原审原告）：汪华，男，1968年1月11日出生，汉族，户籍地江苏省如东县，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：班晓英，上海市新闵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘华，男，1969年8月2日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：李涛，上海市广海律师事务所律师。上诉人汪华因与被上诉人刘华房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初31144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汪华上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间形成了合法有效的以房抵债合同关系。1．被上诉人认可了其于1999年拖欠上诉人劳务费大约人民币（下同）8万元，证明双方之间存在有效的债权债务关系。实际上被上诉人欠付上诉人15万元。2．上诉人与被上诉人达成了以房抵债的合意，并对债务和房款进行了清算。四名证人陈某1、祁某、陈某2、金某的证言属于原始证据，可以用于证明上诉人与被上诉人达成以房抵债合意；另外，上海市闵行区XX路XX弄XX支弄XX号XX室房屋（以下简称讼争房屋）在1999年时价大约为5万元，可以用于抵消被上诉人所欠债务；被上诉人将租用公房凭证交给上诉人的行为也可佐证双方存在以房抵债的合意。被上诉人在交房当日未带身份证导致讼争房屋变更手续未予办理，故不能因手续未办理而推翻双方达成的以房抵债合意。3．被上诉人在上诉人不知情的情况下以欺诈的手段办理了讼争房屋的房屋产权证。被上诉人辩称其将讼争房屋租给上诉人使用，但其无法解释租用公房凭证交给上诉人的原因，被上诉人也从未与上诉人协商过租金。二、基于双方之间存在有效的以房抵债合意，应认定讼争房屋归属于上诉人。1．讼争房屋实际交付上诉人使用超过20年，说明上诉人占用的合法性，讼争房屋所有权归上诉人所有合法有据。2．上诉人在占有使用讼争房屋期间，对房屋进行管理和掌控，物业费、保安费、保洁费均由上诉人支付，燃气使用证、燃气表、电表装置等均以上诉人的名义办理。3．上诉人未及时要求被上诉人办理过户登记手续的责任在于被上诉人，一则，上诉人直到2017年底才知道讼争房屋已办理了房屋产权证；二则，上诉人多年来一直无法找到被上诉人，导致变更手续无法办理。综上所述，讼争房屋的所有权归上诉人所有，因此应支持上诉人要求将讼争房屋过户到上诉人名下的诉请。据此，请求二审法院重新查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人刘华辩称，不同意上诉人的上诉请求及事实与理由。1．上诉人欠付被上诉人8万元劳务费，但上诉人与被上诉人之间不存在以房抵债的法律关系。双方对债权债务的总额未结算，对房屋的价值未协商，不符合达成以房抵债合意的基本要求，双方之间以房抵债的关系自始不存在。2．讼争房屋当时是公房，没有产证，更不能用于抵债。被上诉人只是将讼争房屋租给上诉人使用，以抵偿所欠债务。上诉人作为房屋实际使用人，以自己的名义办理燃气使用证、燃气表、电表装置等，以及支付物业费、保安费、保洁费等，均不能以此证明被上诉人同意以房抵债并且以实际行动履行。3．上诉人所称的证人陈某1、祁某、陈某2等与被上诉人之间均存在债权债务关系，以房抵债是这些证人的主观想法，各证人在多年后作出几乎一样的证言不合常理，不应采纳。退一步说，即使双方之间就债权债务的解决存在合意，2015年讼争房屋因另案被查封时，上诉人此时应当知晓自己权利受损，上诉人直至2020年8月提起本案诉讼，已过诉讼时效。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。汪华向一审法院起诉请求：请求判决将上海市闵行区XX路XX弄XX支弄XX号XX室房屋过户至汪华名下。2020年9月10日，汪华增加诉请：要求确认上海市闵行区XX路XX弄XX支弄XX号XX室房屋归汪华所有。2020年10月10日，汪华再次增加诉请：请求判令汪华、刘华之间的以房抵债合同有效。一审法院查明事实，上海市闵行区XX路XX弄XX支弄XX号XX室房屋即讼争房屋曾系刘华为租赁户的公房。1999年12月31日，因刘华拖欠汪华相应的劳务费，便将讼争房屋的公房租赁卡以及钥匙交予汪华，汪华自2000年1月1日起居住在讼争房屋内至今。汪华在居住期间，以汪华名义办理了燃气用户使用证，亦以讼争房屋地址为暂住地办理暂住证等。2015年10月20日，刘华出资并办理了讼争房屋的房改售房手续，讼争房屋于2015年11月3日核准登记于刘华名下。一审另查明，汪华居住期间未支付过讼争房屋的公房租金、保安费、保洁费。一审又查明，截止至2020年8月25日，讼争房屋上有（2015）闵民一（民）初字第24518号案件的司法查封（限制起始日期2015年12月8日）、（2015）闵民一（民）初字第24520号案件的司法查封（限制起始日期2015年12月8日）、（2016）沪0112民初1591号案件的司法查封（限制起始日期2016年1月19日）等12个司法查封。上述事实，由汪华提供的租用公房凭证、燃气使用证、相关租瓶收据、有线电视开通记录、居住证、居委会证明、电费账单、燃气缴费通知、房屋催缴通知、不动产登记簿信息一组以及双方当事人的庭审陈述所证实，上述证据与本案具有关联性，法院确认其证据效力。至于汪华举证的证明一份（物业公司），该证据实际为《管理费收入、水泵电梯运行费分户账》，其上手写有“汪华1596279XXXX租用公房凭证在汪华手里，17年9月21日，不能补办”。刘华对于汪华持有讼争房屋租赁凭证的证明目的并无异议，但法院难以得出汪华所主张的刘华系在欺诈情况下办理出讼争房屋产证的证明目的且该证据上手写材料的人员身份亦无从得知，故对于该份证据不予采信。一审庭审中，汪华申请证人陈某1出庭作证。证人陈某1陈述，其曾系汪华的同事。该证人作证主要内容为：当时其与汪华系同事，共同为刘华工作，刘华因为公司资金问题欠付他们工资。其知道当时刘华欠汪华十万元以上的工资未支付，因为公司资金紧张，故刘华当时说把讼争房屋给汪华，但其忘记双方当场约定讼争房屋作价多少抵偿债务，也未看到双方有无签订过以房抵债的书面协议。其还表示其知晓讼争房屋为公房且当日刘华对汪华说日后会去办理讼争房屋的权利转移。一审庭审中，汪华申请证人祁某出庭作证。证人祁某陈述，其曾系汪华的同事。该证人作证主要内容为：当时其与汪华系同事，共同为刘华工作，刘华因为公司资金问题欠付他们工资。那天汪华去讨要工资的时候大家都在一起，因为刘华欠付汪华的工资比较多，所以就把讼争房屋给了汪华。至于刘华实际欠付多少款项，其只知道大约好几万。当时刘华将讼争房屋钥匙和房屋凭证都给了汪华，还称把房屋给汪华让他去住。但对于讼争房屋作价多少抵偿债务，证人表述就是把房屋抵债。证人另表述，关于庭前提供的书面证人证言系其与汪华两人写好材料后让打印公司的人员打印制作。一审庭审中，汪华申请证人陈某2出庭作证。证人陈某2陈述，其曾系汪华的同事。该证人作证主要内容为：当时其与汪华系同事，共同为刘华工作，刘华因为公司资金问题欠付他们工资。证人表述，其对于刘华欠汪华多少钱不清楚，只知道刘华将房卡给了汪华。关于庭前提供的书面证人证言系其与汪华两人见面之后打印的，但是对于谁打印的、见面后多久打印等法庭询问均保持沉默。一审庭审中，汪华申请证人金某出庭作证。证人金某陈述，其居住在讼争房屋所在小区。该证人作证主要内容为：汪华提交的调查笔录系汪华委托诉讼代理人制作，其上签名系其本人签名，其确认内容属实。但其中关于刘华欠汪华十几万以及以房抵债均系其听汪华所述。至于笔录中陈述的讼争房屋价值，系其住在讼争房屋所在小区故对于当时房屋出售价格比较了解。对于上述四位证人证言，汪华对真实性均予以认可，认为可以证明刘华欠汪华工资十余万，故提出以房抵债并实际向汪华交付租赁卡及钥匙，还可证明当时是因为刘华未带身份证遂未能及时办理转让手续。汪华委托诉讼代理人则表示证人陈某1、祁某、陈某2的证人证言系代理人就该事实手写的草稿并进行了打印。因为诸证人描述一致，所以就统一打印，但诸证人对内容均予以确认后签名。刘华则认为证人证言的证明目的均不应采信。诸证人对于20年前与自己无关的事实表述均完全一致显不可信，且其中一位证人对于去年才发生的证人证言打印情况均无法表述清楚，更不可能记住20年前所发生的事情。刘华确认汪华与刘华之间确实存在债务关系，但是其认为双方的债务抵偿情况只有当事人才知晓，四位证人均不知情，故不认可证人证言。另，刘华还认为采集证人证言的时候当事人与证人同处一室可能存在串供的情况，且采集证人证言的律师行为规范亦规定应有两位律师在场，故对于证人证言形成的形式要件亦不认可。对此，法院认为依据四位证人当庭陈述可见，诸证人仅听说刘华欠付汪华工资且看到刘华将讼争房屋的房卡、钥匙交付给汪华，但对于刘华实际的欠款金额并不清楚，对于讼争房屋是否为以房抵债亦不清楚，且对于讼争房屋抵债金额并不知晓。综上，一审法院认为上述四位证人证言内容多为传来证据且对本案事实查明无甚帮助，故对于上述四位证人证言不予采信。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守合同约定履行各自义务。本案双方争议焦点在于汪华基于其与刘华的口头以房抵债合同要求刘华协助将讼争房屋产权登记至汪华名下的主张是否于法有据。根据双方的当庭陈述以及举证，双方确认刘华欠付汪华相应的工资并将讼争房屋交付给汪华，但是对于刘华的欠款金额、讼争房屋的作价金额均无从查明，且即便是汪华申请的四位证人当庭作证亦无法确认刘华系基于房屋买卖的基础向汪华交接房屋。另依据汪华自述刘华未能及时配合办理讼争房屋变更手续的原因在于其当日未带身份证，此又与汪华所述以房抵债系双方此前已经合意之内容存在矛盾。而刘华于2015年方办理讼争房屋的房改售房手续，汪华在认定讼争房屋已属其所有的长达十五年的时间内均未督促刘华配合办理讼争房屋公房承租人的变更手续，实有违常理。最后，根据汪华自述其在居住期间亦未支付过公房的租金以及相应物业费，该行为也与汪华自认为讼争房屋业主的陈述有悖。基此，一审法院认为汪华所主张认为双方存在以房抵债之合意且刘华已实际交付房屋之观点，法院实难认同。依据法律规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现汪华之举证不足以证明双方对讼争房屋与刘华欠款相抵的以房抵债达成一致意见，故对于汪华要求判令双方之间的以房抵债合同有效并要求判令讼争房屋过户登记至其名下的诉请实难支持。另需要明确的是，本案纠纷的实质应是汪华基于其所认为的双方之间口头的以房抵债合同要求刘华继续履行合同，配合办理产权过户手续。现汪华对讼争房屋并未取得完整权利，故其于本案中要求确认其为讼争房屋的产权人，缺乏法律依据。法院对其该项诉请亦予驳回。一审法院审理后作出判决：驳回汪华全部诉讼请求。一审案件受理费计人民币19，200元、保全费人民币5，000元，以上合计人民币24，200元，由汪华负担。二审中，上诉人提交如下证据：1.2003年被上诉人写给上诉人的一份“以房抵债”协议，证明被上诉人与上诉人之间就讼争房屋达成了“以房抵债”合意。一审审理中因该份协议没有找到，故上诉人作为新证据向二审法院提交。2．物业费缴纳凭证，证明上诉人作为讼争房屋业主履行义务；因老物业公司仍在催缴公房租金，故上诉人对2015年讼争房屋已变成被上诉人名下的产权房并不知晓，直到2017年新物业向上诉人催讨物业费时才知道被上诉人办理了讼争房屋的房改售房手续。被上诉人认为，上诉人提交的所谓“以房抵债”协议真实性不予认可，从形式上看，左边部分字体和右边字体不一致；从内容上看也没有如事实表述的达成以房抵债合意的结论；上诉人在一审起诉状中表述的是1999年12月双方达成以房抵债合意，而上诉人提交的纸条时间是2003年，而且上诉人在提交该纸条之前从未陈述到双方存在“以房抵债”协议，故上诉人在二审中提交该张纸条不符合新证据规定。即便右边是被上诉人的签字，但无被上诉人确认的内容，而左边字体上诉人认可是其所写，一方面该纸条的行文格式与正常格式不符；另一方面被上诉人在右边签字而无对左边内容的确认，故不能证明双方对“以房抵债”达成合意。关于物业费缴纳，因业主或者使用人均可支付物业费，故与上诉人系讼争房屋业主的证明目的之间无关联性。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方争议焦点仍在于：1．上诉人与被上诉人之间是否存在“以房抵债”合意，是否有效，上诉人要求被上诉人将讼争房屋产权过户至其名下是否成立。2．上诉人是否可以确认讼争房屋归其所有。首先，上诉人作为原告在其起诉状中称被上诉人拖欠其劳务费15万元，被上诉人在2019年12月31日向上诉人表示其名下的讼争房屋当时价值约8万元送给上诉人用于抵销上述债务，对此，上诉人并未提交其与被上诉人之间就欠付劳务费15万元达成的结算确认等证据予以证明，被上诉人在一审审理中虽认可其欠付上诉人劳务费，但其并未认可上诉人表述的欠付金额，双方未进行结算确认工作。其次，上诉人在其起诉状中称被上诉人向其表示其有讼争房屋也有工资可以慢慢向其偿还；被上诉人于2019年12月31日将讼争房屋及租用公房凭证交给上诉人时，表示的是让上诉人不要再租房，可以居住在讼争房屋，从上述内容来看，并不能得出被上诉人作出了“以房抵债”的意思表示。再次，上诉人也没有举证证明双方就讼争房屋进行了作价以及与欠付款项进行了抵扣，因此被上诉人将讼争房屋及租用公房凭证交给上诉人的行为也不能认定被上诉人同意“以房抵债”。此外，上诉人在一审法院审理中申请证人到庭作证，证明其与被上诉人之间达成口头“以房抵债”合意，一审法院对证人证言不予采信，阐述理由并无不当，本院予以认同，不再赘述。上诉人要求认定四名证人证言为原始证据可以用于证明上诉人与被上诉人达成以房抵债合意，本院不予采信。另外，上诉人称其以自己名义申请办理燃气入户手续，以此说明其为讼争房屋业主才会享有此权限，因上诉人未就申请人必须是业主予以举证证明，故上诉人的该项辩解意见，本院亦不予采信。最后，上诉人是以双方达成口头“以房抵债”合意起诉本案，在一审庭审中也是以口头“以房抵债”合意是否成立有效进行的举证，其从未表述过与被上诉人在2003年补签“以房抵债”协议；上诉人在二审审理中提交的所谓“以房抵债”书面协议在行文格式上存在不符常理的情况，与其在一审中的陈述前后矛盾，因此该份“协议”的三性均无法采信。根据相关法律规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张双方之间存在“以房抵债”合意且为有效，据此要求被上诉人协助其办理讼争房屋的过户手续，因缺乏依据，故不能得到支持。一审法院据此所作认定并无不当，本院予以认同。至于上诉人要求确认讼争房屋归其所有，因与上诉人主张双方之间存在以房抵债合同及要求被上诉人继续履行合同，配合办理产权过户手续系两个不同的法律关系，故上诉人在一审审理中要求增加该项诉请，不应得到准许，亦不应作出判决认定。综上所述，汪华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19，200元，由上诉人汪华负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨斯空审 判 员 毛慧芬审 判 员 郑卫青法官助理 张冰玢书 记 员 张冰玢附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……