北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0112民初17341号原告：何继家，男，1965年12月17日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：张伟，总经理。委托诉讼代理人：杨天择，男，该公司员工。原告何继家诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称“龙源地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告何继家，被告龙源地产公司的委托诉讼代理人杨天择，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何继家向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告退赔侵占面积所收取的房价款19479.74元；2.依法判令被告赔偿原告侵占面积相应的房价款的利息6545.19元；3.依法判令被告支付占用原告契税之利息3682元；4.依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2013年12月6日签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1561351），合同中约定：原告向被告购买商品房一套，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目7#商业办公楼XX层XX，建筑面积55.83平米，总房款1208393元，其中本层分摊的公共卫生间及前室区域按照公式计算约为0.9平方米。2014年11月20日原告收房后才发现涉案房屋的楼层并未按照合同约定设立有公摊卫生间及卫生间前室，被告存在缩减公用分摊面积的违约行为。由于涉案房屋用途为办公，所以公共卫生间是必不可少的配套设施，缺少公共卫生间对于办公用房的使用造成重大影响，导致原告当初签订房屋买卖合同的目的不能实现。且被告并未告知原告缺少公共卫生间的事实，一直使用原告购房时所付公摊面积的款项，应当赔付使用期间的利息。该房产是由被告方代收契税的，2014年11月20日交房时原告向被告交纳契税36251.79元，而被告向税务局实际缴费日期为2016年9月12日。被告占用契税时间为662天，本款项一直由被告使用，被告应当支付原告利息共计3682元。鉴于上述事实，被告违反双方已签订的《北京市商品房预售合同》，缩减公用分摊面积的行为已严重侵犯原告的合法权益，给原告造成了巨大的损失。本应办理房本的时候才需要缴纳的契税被被告留着自用近2年之久，极大地侵害了原告的利益，因此被告应当赔偿原告占用契税的利息。现原告根据相关法律规定提起诉讼，请求人民法院依法判允前列诉讼请求。被告龙源地产公司辩称：原告诉求第一项面积应该按照套内面积除以整层的建筑面积乘以卫生间及走道1走道2的面积，第二项利息截止原告起诉前已经超过3年的部分已经超过了诉讼时效，不应得到法院的支持，5.6%的利率过高请法院予以调整，关于契税利息被告已经按照合同约定将契税缴纳给了税收部门，并没有违约，并且原告将契税交由被告代交，其应当知道相应利息会造成自身的利息损失，因此该诉请不应得到法院的支持，并且也已经超过了诉讼时效，5.6%的利率过高请法院酌定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月6日，何继家（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1561351）。《北京市商品房预售合同》第三条“基本情况”约定：该商品房房屋坐落为：通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目7#商业办公楼XX层XX……该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其房屋平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。该商品房的用途为办公……其预测建筑面积为55.71平方米，其中套内建筑面积为43.28平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.43平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。《北京市商品房预售合同》第五条“计价方式与价款”约定：……出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米27939.72元，总价款1209231元。……所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。《北京市商品房预售合同》第六条“付款方式及期限”约定：买受人采取商业贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的50.38%，其余价款可以向渤海银行借款支付。《北京市商品房预售合同》第九条“规划变更的约定”约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应给予相应的补偿。第十六条“交接手续”约定：（五）买受人同意委托出卖人代交契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。第二十五条“前期物业服务”中约定：前期物业管理期间，物业服务费收费价格为3.16元/月·平方米（建筑面积）。《北京市商品房预售合同》附件一“房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应标明方位）”显示，通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目7#商业办公楼XX层XX（以下简称“涉诉房屋”）所在的楼层南侧有两个公共卫生间，每个公共卫生间南侧均留有一条通往该卫生间及最南侧户型房屋（以下简称“南边户”）的走道；“7#商业办公楼共有共用部分建筑面积分摊说明”载明，二至十七层办公分摊的共有部分包括卫生间、走道。《北京市商品房预售合同》还约定了其他相关内容。上述合同签订后，何继家于签订合同当日向龙源地产公司支付房屋首付款608393元；何继家于2016年3月14日向龙源地产公司支付房款600000元。何继家于2014年11月20日向龙源地产公司支付契税36251.79元，龙源地产公司于2016年9月12日将上述契税缴纳税务部门入库。涉诉房屋所在原7号楼现已变更为6号楼。涉诉房屋的实际建筑面积为55.83平方米、套内建筑面积为43.25平方米。根据龙源地产公司提供的房屋面积测算技术报告书中“本楼（功能区）共有共用建筑面积分层汇总表（表3）”载明7层办公分摊的共有公用面积包括卫生间11.66平方米、走道141.35平方米。涉诉房屋所在的楼层共有27套房屋，27套房屋实测套内建筑面积共计1176.61平方米，两个公共卫生间及两条通往公共卫生间及南边户的走道实测建筑面积共计24.39平方米。在本案之前，涉诉房屋所在小区“合生世界花园”的业主李纯、陶忠喜、董海霞等曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复公厕。上述案件经本院审理后查明，龙源地产公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源地产公司限期恢复公共卫生间，龙源地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。本案审理过程中，龙源地产公司表示其对于被封闭的走道及公共卫生间不能予以恢复原状，并对原告所提供的被占用公摊面积的计算方式没有异议，但主张应当按照卫生间的面积与7层整层的套内面积之商乘以涉诉房屋的套内面积的方式计算。本院认为：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所在楼层应当有两个公共卫生间、两条通往公共卫生间及南边户的走道。根据当事人所述，此前“合生世界花园”业主要求恢复公共卫生间的案件审理及执行情况等，可以判断，龙源地产公司实际上将涉诉房屋所在楼层的公共卫生间、通往公共卫生间及南边户的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为南边户的一部分。据此可见，龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道建成南边户的一部分，对于何继家来说其被占用的公摊面积应为0.9平方米（43.25平方米/1176.61平方米*24.39平方米≈0.9平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给何继家。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总价及建筑面积可以推断出何继家被占用0.9平方米对应房款为19479.74元（1208393元/55.83平方米×0.9平方米≈19479.74元）。对于何继家主张退赔的房款，本院仅支持退还房款19479.74元，其余部分缺乏相应依据，本院不予支持。因龙源地产公司实际上多收了何继家房款19479.74元，因此在该部分房款被退还之前，必然造成何继家相应的利息损失，龙源地产应予以赔偿。因何继家未提交证据证明最后一笔房款的支付时间，故本院以最后一笔房款的发票日期即2016年3月14日为利息起算时间，龙源地产公司应自该日起至被侵占面积所对应房款实际退还之日以19479.74元为基数支付何继家相应利息，何继家主张的利息计算截止时间为递交起诉状之日，本院对此不持异议，经计算，自2016年3月14日至2021年4月2日的利息损失数额为4827.45元，过高部分，本院不予支持。对于被告辩称侵占面积应返还的房款所产生的利息自起诉时已经超过3年诉讼时效的部分不应得到支持的答辩意见，因被告在庭审中表示同意返还原告被侵占面积所对应房款，并未以超过诉讼时效抗辩，故其理应返还该部分房款产生的利息，故对于被告的该答辩意见，本院不予采信。对于何继家主张的契税利息，因其于2014年11月20日向龙源地产公司支付了契税36251.79元，龙源地产公司应及时将该契税交予税务部门，但龙源地产公司直到2016年9月12日才实际将契税交至税务部门入库，显然龙源地产公司占用该笔钱款确已给何继家造成相应利息损失，故龙源地产公司应以36251.79元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付何继家自2014年11月20日至2016年9月11日的利息共计3399.03元。对于被告辩称契税利息已经超过诉讼时效的答辩意见，因被告未举证证明核实将契税发票交与原告，故原告知道权利受到侵害的具体日期无法确定，被告作为负有举证义务的一方应承担举证不利的后果，故对于被告的该项答辩意见，本院不予采信。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司返还原告何继家房款19479.74元并支付原告何继家相应利息损失4827.45元，以上共计24307.19元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告何继家契税利息损失3399.03元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告何继家的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费271元，由原告何继家负担25元（已交纳），由被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担246元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  秦 玲二〇二一年七月七日法官助理  付 岩书 记 员  孟令蕊