江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0691民初1974号原告：钱和银，女，1981年4月5日生，汉族，住江苏省靖江市。委托诉讼代理人：张燚，北京大成（南通）律师事务所律师。被告：张明猛，男，1990年9月9日生，汉族，住江苏省东海县。第三人：南通锦益置业有限公司，住所地南通市开发区星湖大道1692号21（22）幢12202室。法定代表人：周平平，执行董事。委托诉讼代理人：施艳华，系该公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司南通分行，住所地南通市姚港路1号。负责人：张晶，行长。委托诉讼代理人：单志华、王艳红，系该公司员工。原告钱和银与被告张明猛、第三人南通锦益置业有限公司（以下简称锦益置业）、中国建设银行股份有限公司南通分行（以下简称建行南通分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钱和银及其委托诉讼代理人张燚、被告张明猛、第三人锦益置业的委托诉讼代理人施艳华、第三人建行南通分行的委托诉讼代理人单志华、王艳红到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告钱和银向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行与原告于2019年12月27日签订的《房地产买卖合同》，将坐落于南通市熙悦花园61幢2单元104室房屋交付给原告，第三人锦益置业予以配合；2、被告协助将坐落于南通市熙悦花园61幢2单元104室房屋过户登记至原告名下，第三人锦益置业予以配合；3、被告履行完毕诉讼请求1、2项义务后，由原告将剩余购房尾款暂算至2021年5月7日为629011.78元支付给第三人建行南通分行以偿还被告在该行处为案涉房屋申请的贷款本金、利息及提前还款的其他费用，在原告清偿后，由原告向被告进行追偿；4、被告向原告支付违约金370000元；5、本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告变更第三项剩余购房尾款数额为624141.3元。事实和理由：2019年12月27日，原告与被告及崇川区月牙儿房地产中介服务部签订《房地产买卖合同》，被告将其向锦益置业购买的坐落于南通市熙悦花园61幢2单元104室的房屋以185万元的价格出售给原告。原告先后支付定金5万元和115万元房款，合计120万元。近日被告明确告知原告，不同意将上述房屋继续出售给原告。原告认为原告与被告签订的《房地产买卖合同》不违反法律行政法规的规定，合法有效，被告违约的情况下，原告有权要求被告继续履行双方签订的《房地产买卖合同》。为便于查明事实，原告还申请追加锦益置业与建行南通分行为本案第三人。现原告为维护自身的合法权益，特向贵院提出如上请求，如无不当，望贵院判如所请。被告张明猛辩称：1、原告主张的交房条件尚未成就；2、原告主张的过户条件同样尚未成就；3、原告称答辩人不同意继续出售案涉房屋系虚假陈述。第三人锦益置业述称：案涉房屋系我方与被告签订的商品房买卖合同，该房屋已具备产证办理条件，根据合同相对性，产证应该办给被告，因该房屋存在银行贷款，我方就该房屋向银行承担了连带担保责任，故被告办理产证的同时需要办理他项权证。第三人建行南通分行述称：原告的诉请中关于建设银行的部分，只是请求代偿被告的贷款，关于这点我们无异议，截止开庭之日被告在我行贷款余额为823568.02元。原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、商品房合同备案调查表、房地产买卖合同、付款流水、个人住房商业用房借款合同复印件、微信聊天记录打印件、个人贷款还款凭证。本院组织当事人对上述证据进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2018年1月26日，张明猛与锦益置业签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定张明猛向锦益置业购买南通开发区熙悦花园61幢104号房屋，房屋预测建筑面积为135.98平方米，单价为每平方米9112元，总价款为1239050元，付款方式为贷款方式付款，买受人应于2017年12月30日前支付首期房价款379050元，余款860000元申请贷款支付。出卖人应当在2020年10月20日前向买受人交付该商品房，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照合同约定，由出卖人承担违约责任。上述《商品房买卖合同（预售）》签订后，张明猛与建行南通分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定张明猛向建行南通分行借款86万元，借款期限自2018年6月13日至2048年6月13日，后建行南通分行向张明猛发放了案涉房屋的按揭贷款86万元。本案审理过程中，建行南通分行陈述截至开庭之日（2021年5月27日），张明猛在该行的贷款余额为823568.02元。2019年12月27日，张明猛（甲方、卖方）与钱和银（乙方、买方）、崇川区月牙儿房地产中介服务部（丙方、中介方）签订《房地产买卖合同》一份，约定甲方自愿将坐落在南通开发区熙悦花园61幢104号房屋出售给乙方，建筑面积135.98平方米，成交总价款为185万元整。双方约定房款及产权交接方式如下：1、本合同签订时乙方支付人民币伍万元作购房定金，由丙方转交与甲方，甲方同时将上述房屋产权证明材料（原件）交与丙方作售房保证；2、甲乙双方定于2020年（待定）办理产权过户手续。合同中违约责任一项中约定：甲方违约，双倍赔偿定金（含定金）并按总房价的20%赔偿给乙方，另赔偿给丙方中介费为总房价的2%。合同还特别约定：1、甲方自开发商交付并可领取房产证出示登记证明单半个月之内领取房产证，所有费用由甲方承担，物业费与装潢押金凭票找乙方报销；2、甲方领取产权证之日的3个月内还清房屋贷款84万元，乙方可指定人与甲方过户，付清尾款65万元，过户的甲乙双方费用都由乙方承担；3、若甲方违约，须赔偿乙方240万元，若乙方违约，首付款120万元不予退还；4、2019年12月27日付定金5万元，2020年1月3日前付115万元。另查明，2019年12月27日，钱和银向张明猛汇款5万元；2019年12月30日，钱和银向张明猛汇款65万元；2019年12月31日，钱和银向张明猛汇款10万元；2020年1月2日，钱和银向张明猛汇款40万元；以上四笔合计120万元。此外，截至本案开庭之日，由于张明猛存在按揭贷款逾期的问题，为确保案涉原、被告之间房屋买卖合同的履行，钱和银代张明猛偿还按揭贷款四笔，共计25858.7元（11175.74元＋4942元＋4870.48元＋4870.48元）。还查明，在原、被告微信交流过程中，张明猛陈述“在么。钱姐，你能在加价买这个房子么，在多处20万这样，我直接过户给你！”并发送了一张贷款数额的截图。钱和银回复“到法院再谈吧。这个贷款根本不是你的贷款。”又查明，本案审理过程中，锦益置业陈述张明猛于2020年12月1日办理了案涉房屋的收房手续，案涉房屋于2020年12月21日具备办理产权初始登记的条件，张明猛对此无异议。此外，原、被告均认可按照合同约定，张明猛应于2021年1月5日前办理产权初始登记，并应于2021年4月5日前将案涉房屋的不动产权过户给钱和银，钱和银再向张明猛付清尾款。本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同系当事人真实的意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告已按约支付了部分购房款，且案涉房屋目前已具备交房和过户的条件，故原告主张继续履行案涉合同并要求被告履行交房和过户义务，本院予以支持。至于原告主张第三人锦益置业配合被告交房和过户，其中第三人锦益置业已向被告交房完毕，故被告的交房义务原告可直接向被告进行主张，关于被告的过户义务，第三人锦益置业同意协助，本院予以确认。本案审理过程中，原告代被告偿还按揭贷款25858.7元，故原告尚未支付的购房款数额为624141.3元（650000元-25858.7元），现原告自愿将该购房款代被告偿还银行按揭贷款，不违反法律规定，本院照准。此外，由于被告目前欠付建行南通分行的贷款数额高于原告未支付的购房款数额，而超出部分原告为确保合同继续履行，同意代被告进行偿还，本院亦予以支持，对于超出部分，原告代偿后可向被告进行追偿。关于原告主张给付违约金370000元，被告不予认可。本院认为，被告未能按照合同约定的期限内办理过户手续，应当承担违约责任。关于违约金的计算方式，本院综合合同约定、双方履行合同的情况、原告的损失等情况，确定为以150元/日，自2021年4月6日（逾期办证之日）起计算至案涉房屋产权变更至原告名下之日止。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十四条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、原告钱和银与被告张明猛于2019年12月27日签订的《房地产买卖合同》继续履行；二、被告张明猛应于本判决发生法律效力之日起三日内将南通市熙悦花园61幢2单元104室房屋交付给原告钱和银；三、截至2021年5月27日，原告钱和银欠付被告张明猛购房款624141.3元，原告钱和银应于本判决发生法律效力之日起三日内代被告张明猛向第三人中国建设银行股份有限公司南通分行偿还案涉房屋的按揭贷款（含本金、利息及相关费用，具体以第三人中国建设银行股份有限公司南通分行出具的偿还明细为准），原告钱和银对于超出624141.3元的代偿款项，可在代偿后向被告张明猛追偿；四、被告张明猛应于本判决发生法律效力之日起七日内将南通市熙悦花园61幢2单元104室房屋的不动产权过户至原告钱和银名下，第三人锦益置业应予以配合；五、被告张明猛应于本判决发生法律效力之日起三日内按150元/日的标准自2021年4月6日起向原告钱和银支付违约金至案涉房屋不动产权变更至原告名下之日止；六、驳回原告钱和银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24800元，保全费5000元，以上合计29800元，由原告钱和银负担4800元，被告张明猛负担25000元（被告负担部分原告已预交，待执行时由被告一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费24800元。审 判 长  陈 新人民陪审员  龚晓明人民陪审员  王志芹二〇二一年七月十五日书 记 员  顾纾琪