江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0682民初1168号原告：江苏丰林房地产开发有限公司，住所地：如皋市城南街道天堡居13组。法定代表人：蔡丰柱，执行董事。委托诉讼代理人：卢伟，江苏大仁律师事务所律师。被告：丁海飞，男，1977年12月11日生，汉族，住如皋市。被告：石海燕，女，1981年10月28日生，汉族，住如皋市。原告江苏丰林房地产开发有限公司（以下简称丰林公司）与被告丁海飞、石海燕商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，先依法适用简易程序，后依法转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰林公司的特别授权委托诉讼代理人卢伟、被告丁海飞、石海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰林公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2018年6月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SPFY2018061299）；2、判令两被告向原告承担违约金195000元（该违约金在被告支付的购房款53万元中予以扣除后，原告向被告退还购房款335000元）；3、判令两被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》（合同编号：SPFY2018061299）备案的手续；4、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实和理由：2018年6月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，双方约定，两被告向原告购买由原告开发的“世纪桃源”E1幢101号商品房一套。双方在合同中约定了付款方式，即被告于合同签订时向原告支付房款53万元，剩余房款77万元在2019年1月30日前支付，并在合同中约定了逾期付款责任为：逾期超过九十日的，原告有权解除合同，并可要求被告按照约定总房款的15%支付违约金。合同签订后，原告依约履行了合同项下的义务，但两被告仅支付房款53万元，2020年4月23日，原告向被告发送书面《催款函》，要求被告在收到函件后十天内付清余款，逾期将按照合同约定的逾期条款处理，但两被告仍然未支付，剩余房款77万元至今未支付。为维护原告合法权益，依法提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告丁海飞、石海燕共同辩称，1、被告于2018年4月22日向原告支付3万元小订金、4月29日支付7万元大订金、6月15日分两笔支付68万元房款，以上房款均由被告二人在原告售楼部通过其销售经理方向刷POS机付款，另于5月19日在原告售楼部向原告项目经理通过微信转账的方式支付房款2万元，合计80万元，并非53万元。2、原告一直承诺被告会提供全额预收款的增值税发票，但是被告在2018年10月26日与原告的李晓云会计一起至如皋市住房公积金管理处办理剩余房款的公积金贷款事宜时，其未能提供足额（80万）的房地产预收款增值税发票，故未能办理贷款事宜，并非被告不愿履行合同。3、事后被告多次与原告进行交涉，并请住建局、市场监督管理局协助解决，原告未能配合被告就协商后的相关处理意见逐步落实。被告退房的要求也未被原告接受。至目前止，丰林公司仍未能提供足额的房地产预收款增值税发票，或将未开具增值税发票部分的购房款归还给被告。4、原告在商品房销售过程中理应遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，不能利用格式条款强制交易。在实际销售过程中存在隐瞒欺骗被告及违反《南通市商品房销售管理办法》的行为。（1）未按照南通市商品房销售一价清等规定销售商品房；（2）原告的员工违规牟利，恶意欺骗被告的所谓“房款转让费2万元”，而且在赃款未追回的情况下，公司即辞退员工，公司应负有责任；（3）原告以少缴税为由，违规多收取被告购房款25万元；（4）原告自述知晓在该商品房销售过程中存在一系列违规、不合法的行为，属于主观藐视法律，有失诚信，存在欺诈被告的行为。5、要求原告按照原被告双方于2018年6月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SPFY2018061299）中的合同价格履行合同，并尽快提供被告所交的购房款中除53万元之外的27万元的增值税发票。若原告不同意继续履行合同，要求被告退房，则需返还被告支付的80万购房款，并根据银行贷款利率支付自付款之日起的利息，且被告保留追究原告赔付定金三倍赔偿的权利。6、原告主张两被告没有按期办理贷款，因为到目前为止原告没有提供贷款所需要的购房合同，只给了一本业主自留的合同。7、原告提供的认购协议书第四条中的认购权是2018年6月1日取得的，2018年6月1日被告支付53万元的定金，2018年6月15日被告又支付了53万元，加上25万元，被告一共支付了131万元。本院经审理查明认定事实如下：2018年5月28日，如皋市行政审批局向丰林公司颁发皋房预字（2018）第020号《如皋市商品房预售许可证》，载明：项目名称为世纪桃源；预售楼栋包括E1#住宅楼；有效期至2019年5月27日。2018年6月1日，丰林公司作为开发商（甲方）与丁海飞作为买方（乙方）签订一份《认购协议书》，约定：第一条：乙方认购甲方建设的商品房现暂定名为“世纪桃源”，该商品房为“世纪桃源”的第E1#101号楼，用途为普通商品房。第二条：该商品房（暂定）建筑面积233.28平方米，（此面积为预测面积，最终以最终有权部门测绘为准）。第三条：该商品房单价为每平方米5572.7元，总价款为130万元整。第四条：乙方签署本认购协议的同时，乙方自愿向甲方支付该商品房购房定金53万元给甲方，取得该商品房的认购权。在签署本认购协议后，于2018年6月15日正式签署《商品房买卖合同》并支付首付款。两被告主张该认购书的签订日期为2018年6月15日。2018年6月15日，丰林公司作为出卖人与丁海飞、石海燕作为买受人签订一份《商品房买卖合同》，约定：两被告向原告购买世纪桃源小区E1幢101号房，该商品房规划用途为住宅，预测建筑面积为233.28平方米，单价为5572.70元/平方米，总价为130万元。第七条、付款方式及期限：银行按揭分期付款，买受人必须在自签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的41%给出卖人，即53万元，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2019年1月30日前，付清剩余房款，即付该商品房总房价款的59%（银行按揭款项）给出卖人，金额为77万元。（如由于买受人原因造成无法贷款的，买受人应以现金支付剩余全部房款，超过时间付款的，交房时间顺延。）（三）出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。该商品房的预售资金监管机构为工商银行如皋营业部，预售资金监管账户名称为丰林公司，账号为11×××67。第八条、逾期付款责任：逾期不超过90日，自合同规定的应付款期限届满之次日起实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同的并经出卖人同意的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过合同约定总房价款的15%；买受人承诺在本合同签订7天内向本公司约定的贷款机构提交申请房屋贷款所需全部资料。办理一切相关手续，除因出卖人责任导致外，不论因何种原因（包括但不限于买受人未按期提交贷款申请资料，买受人的贷款未被贷款机构接受，国家对房地产市场宏观调控的政策变化导致贷款政策发生变化等），导致买受人未能获得贷款或获得之贷款不足以支付买受人应付房价款，则买受人应在合同约定付款期限内（即本合同鉴定起30日内）一次性向出卖人支付该部分房价款，逾期未支付的买受人应按照合同约定的逾期付款责任承担违约责任。该《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》约定：第九条、关于合同解除：3、买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算）。在此期间内，解除权人放弃行使解除权的，不影响解除权人要求违约方就其违约行为承担违约责任的权利，也不影响解除权人在违约方不履行合同约定的其他义务的情况下行使解除权。但买卖双方另有约定的除外。原告提供的该商品房买卖合同首页载明合同使用类型为公积金中心使用。同日，石海燕通过POS机向商户名称为“世纪桃源”支付53万元，收款账号与户名为82×××57、如皋世纪桃源房地产。2018年8月9日，丰林公司向丁海飞开具了金额为53万元关于案涉房屋的江苏省增值税普通发票。被告丁海飞陈述其于2018年8月份拿到了该金额为53万元的发票。2020年4月23日，丰林公司向丁海飞邮寄一份《催款函》，载明：“关于您与我司签订的SPFY2018061299号购房合同中约定的购房余款应在2019年1月30日前付清。现已过多时，经我司销售人员多次口头通知都得不到回复。现特去函催款，如在收到此函后十天之内再不还清余款，我司将根据合同中约定的逾期条款进行处理。特此函告，敬请回复！”被告陈述大概在2020年5月份收到该催款函。另查明，2018年4月29日至2018年12月22日期间，丁海飞与微信名为“方向”进行了多次微信聊天，沟通房屋总价、合同签订时间、贷款事宜等，其中2018年4月29日丁海飞询问方向“总价是158万元还是160万”，方向回复“160万”；2018年6月15日18时35分丁海飞向方向发送“方经理，我婶婶也是售楼经理，我咨询她后，她跟我说了职工内部抄房后我就懂了，她说要让我们最好双赢，还要一定要有个手续”，方向回复“25万的那个发票吗”，丁海飞回复“对啊”，方向回复“你是要发票还是要钱啊”，丁海飞回复“有个手续好些，说明付了这个钱”，方向回复“那就到时候给你开发票”、“要不就直接给你开票好了，这样也不要什么手续，也能证明你付的这个购房款的钱”，丁海飞回复“好的，到时再说吧”，方向回复“就不用像公司申请不给你开票给你钱了”、“我是觉得发票也没啥用处，所以才和你们说的给你们到时候折现”、“你们要是不想要现金的话，那我就不用申请还不用那么麻烦，直接开票也省事”；2018年8月9日，方向向丁海飞发送“丁哥你的发票已经开好，有空过来拿下”，丁海飞于当日回复“好的”；2018年9月8日，丁海飞向方向发送“下周公积金单位办好”；2018年10月21日，方向向丁海飞发送“丁哥，你们下个周五过来办贷款”；2018年12月22日，丁海飞向方向发送“你们公司来人处理，转你的两万是和你公司一起处理还是私下还我”、“可能要退房，我朋友建议先报警备案”。2018年4月22日、4月29日、6月15日，石海燕分别向账号与户名为82×××41、如皋市世纪桃源房地产转账支付3万元、7万元、15万元。2018年5月9日，石海燕通过微信分两次向微信名为“A～世纪桃源方向135××××1135”转账共2万元。2018年6月15日，经手人为张细红开具一份关于世纪桃源E1#101购房款的收据，载明金额为25万元。还查明，2018年3月28日，丰林公司作为委托方（甲方）与苏州德安网络科技有限公司（乙方，以下简称德安公司，法定代表人为张浩）作为代理人签订一份《世纪桃源项目独家代理协议》，约定：甲乙双方经友好协商，就甲方将其开发建设的商品房委托乙方独家代理销售事宜订立本协议。1.1、该项目位于如皋市，物业名称为世纪桃源，委托销售面积（详见附录房源价格表）。2.5、甲方提供案场供乙方销售。3.1、本合同履行期自2018年5月1日至2019年4月30日止（乙方应于2018年3月10日前进驻案场开展前期工作，若甲方在2018年5月1号前未拿到预售证合同期限自动顺延）。4.1、按该物业成交的每一套单元分别计算代理服务费用，……。（房源价格表详见附件二）5.3、乙方不得以低于房源表的价格向客户介绍、出售房屋（经甲方书面同意除外），乙方擅自以低于房源表底价的价格出售房屋的，则乙方应向甲方赔偿房款差额。5.4、乙方以本项目代售名义向客户收取的团购费和其他任何费用均为乙方自身行为，和甲方没有任何关系，如因该事件引起对甲方伤害和其他经济损失，乙方应赔偿全部责任。原告陈述就该独家代理协议没有制作附件二。原告确认其公司未向购房人披露案涉房屋的销售存在销售代理公司。又查明，2019年1月23日，丰林公司法定代表人蔡丰柱、股东高志发、德安公司法定代表人张浩、两被告就两被告购房事宜进行商谈，期间被告就商谈的内容进行了录音，其中涉及以下内容：1、丰林公司的蔡丰柱、高志发谈到两被告是由南通中介带至原告处购房，但两被告表示不清楚有中介。2、被告表示转账显示的都是丰林公司；丰林公司的蔡丰柱、高志发表示是两个账户，一个是德安公司、一个是丰林公司，但账户名是一样的。3、德安公司的张浩谈到两被告从网上找的中介，一共多付了27万元，2万元付给了方向，15万元给了中介，德安公司得了10万元。4、两被告提出过退房的想法。2021年1月21日，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告陈述方向是德安公司的工作人员，并确认了两被告举证的方向名片的真实性，方向的名片上印有“世纪桃源”、“丰林地产”字样，并载明方向为项目经理。两被告陈述：方向欺骗两被告说总房款为155万元，如果按照155万元写合同，原告交税太多，按照130万元两被告也可以少缴税，方向还承诺可以返还一部分给两被告，后考虑两被告是有单位的人，怕影响工作和信誉，考虑后没有同意，要求原告开具税票。以上事实，有当事人当庭陈述及相关证据经庭审质证在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，丰林公司与丁海飞、石海燕签订的商品房买卖合同不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方签订的合同中约定案涉商品房的价款为130万元，并约定首付款为53万元以及两被告应于2019年1月30日付清剩余房款，双方关于购房尾款支付的约定是通过银行按揭方式支付。双方还约定了“买受人承诺在本合同签订7天内向出卖人约定的贷款机构提交申请房屋贷款所需全部资料，办理一切相关手续，除因出卖人责任导致外，不论因何种原因（……），导致买受人未能获得贷款或获得之贷款不足以支付买受人应付房价款，则买受人应在合同约定付款期限内（即本合同鉴定起30日内）一次性向出卖人支付该部分房价款”。根据在案证据，两被告确未通过办理银行按揭的方式支付购房尾款77万元，也未通过其他方式支付该部分购房款。两被告辩称因原告未向其提供银行贷款所需的合同而无法单独办理导致未能办理银行贷款，两被告还辩称因原告未能提供足额（80万元）的房地产预收款增值税发票，故未能办理贷款事宜。本院认为，两被告辩称导致未能办理银行贷款的原因在原告，不能成立，理由如下：1、根据商品房买卖过程中通过银行按揭贷款支付购房款的一般惯例，办理银行按揭贷款确非买受人或出卖人一方即能完成，而是需要买卖双方相互配合方能完成，但此中需要买受人提供相应办理银行按揭贷款的资料，但两被告未举证证实其已提供了充足的资料。2、两被告陈述的2018年10月26日与原告公司会计曾至公积金贷款中心办理贷款事宜，可见原告履行了配合办理银行贷款的相关事宜。3、原告举证的商品房买卖合同的使用类型为公积金中心使用，能够认定公积金中心使用的商品房买卖合同应保留在原告处，虽如此，因办理银行按揭贷款需由买卖双方配合完成，故并不当然表明两被告不持有该使用类型的合同就必然导致不能办理银行按揭贷款。如确因未取得使用类型为公积金中心使用的商品房买卖合同而无法办理银行按揭贷款，两被告也因通过积极的方式向原告索取，但两被告未举证证实其采取过积极的方式。4、根据在案证据以及两被告的陈述，可见方向告知两被告案涉商品房买卖合同签订的合同价款为130万元，两被告另行支付的27万元，其中2万元系向方向支付的“房款转让费”，其中25万元系为规避缴税而未计入商品房买卖合同价款中。由此也可见，两被告在签订合同并支付房款的前后是知晓这一操作方式，且该操作方式并不影响两被告在签订合同之前及当时的已付款之外还应向原告支付购房尾款77万元，这一事实与两被告签订的商品房买卖合同关于付款方面的约定相一致。被告已于2018年8月领取了合同约定的首付款53万元的发票，两被告辩称原告未开具金额为80万元的发票与两被告签订合同时的真实意思不符。综上，两被告亦未举证证实原告存在其他原因导致两被告无法办理银行按揭贷款，而又未在2019年1月30日前通过其他方式支付购房尾款，根据双方签订的商品房买卖合同附件十一补充协议第二条的约定，原告自2019年5月1日起有权解除案涉商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日起施行）第九十五条，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。双方约定“买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算）”，则原告应于2020年4月30日前行使解除权。虽原告于2020年4月23日向被告发送催款函，但该催款函要求两被告在收到函后十天之内还清余款，该函中也并未明确提出如两被告未在通知的期限内还清余款而要求解除合同，原告亦未举证证实其在此后直至向本院起诉前向两被告提出过解除合同，故原告未能在解除权行使期限内行使解除权，原告主张以两被告未按约支付购房尾款要求解除案涉商品房买卖合同，本院不予支持。因原告主张解除案涉商品房买卖合同的诉讼请求不能得到支持，原告主张两被告支付解除合同的违约金以及协助办理撤销案涉商品房买卖合同备案手续，本院亦不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日起施行）第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告江苏丰林房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费16500元，由原告江苏丰林房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理16500元。审 判 长  钟 文人民陪审员  钱文芳人民陪审员  张宽银二〇二一年七月二十日书 记 员  汤亚南