黑龙江省海林市人民法院执 行 裁 定 书（2021）黑1083执异21号案外人：呼巍薇，女，1987年7月29日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。申请执行人:海林市盛源供热有限公司，住所地黑龙江省海林市海林镇中心区3委1层01室。法定代表人：相克彬，该公司经理。被执行人:海林市房地产综合开发有限公司,住所地黑龙江省海烟路金恒小区西侧门市房。法定代表人:潘殿发,该公司总经理。在本院执行海林市盛源供热有限公司申请执行海林市房地产综合开发有限公司（以下简称综合开发公司）民间借贷纠纷一案中,案外人呼巍薇对本院查封综合开发公司开发的海林市金恒小区X号楼X层X号门市、海林市金恒小区X号楼X层X号门市向本院提出书面异议。本院受理后,依法组成合议庭进行审查,现已审查终结。案外人呼巍薇称,呼巍薇与综合开发公司是商品房买卖合同法律关系。2018年11月27日，呼巍薇与综合开发公司签订房屋买卖合同，购买了综合开发公司开发的海林市金恒小区X号楼X层X号门市、海林市金恒小区X号楼X层X号门市，呼巍薇支付了全部价款并完成了房屋交付。同日，呼巍薇在海林市办理了两处门市的房产备案登记。2018年12月15日，本院依据（2018）黑1083财保78号民事裁定书查封了案涉两处门市。呼巍薇认为，综合开发公司开发的海林市金恒小区X号楼X层X号门市、海林市金恒小区X号楼X层X号门市房屋是呼巍薇所有，本院查封该房屋的行为侵犯了呼巍薇对该房屋的所有权，请求解除对该房屋的查封。申请执行人海林市盛源供热有限公司称，呼巍薇的异议理由不具备执行异议中排除执行的法定条件，应驳回其异议请求，理由如下：1.呼巍薇购买海林市金恒小区X号楼X层X号门市、海林市金恒小区X号楼X层X号门市在产权部门办理的是合同备案登记，而备案登记不等同于预告登记。商品房预售备案登记是行政管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴，与预告登记有本质区别，不产生物权或准物权的效力。因此，备案登记不能对抗法院对案涉房屋的查封行为。2.呼巍薇提交的证据，足以证实其不是案涉房屋的实际买受人，其名为买卖，实为借贷。综合开发公司与纪丽慧签订的《协议书》可以证实，综合开发公司与纪丽慧之间因民间借贷行为，而产生了诉争房屋的买卖行为，其名义上为房屋买卖，实质为民间借贷。呼巍薇因是纪丽慧的女儿，所以案涉房屋的备案登记在呼巍薇的名下。呼巍薇不是案涉房屋的实际买受人，二人之间未进行真正的商品房买卖，未支付购房款。呼巍薇提供的占有房屋的证据与案涉房屋无关，不能证实其已经在人民法院查封之前已经合法占有诉争房屋。被执行人综合开发公司未提出意见。本院查明,海林市盛源供热有限公司与综合开发公司供用热力合同纠纷一案,海林市盛源供热有限公司申请诉前保全，本院于2018年12月5日作出（2018）黑1083财保78号民事裁定书，查封了海林市金恒小区X号楼X层X号门市、海林市金恒小区X号楼X层X号门市。2019年1月23日，本院作出（2019）黑1083民初15号民事调解书，具体内容为：“一、海林市房地产综合开发有限公司欠海林市盛源供热有限公司取暖费及联网费计2573585.59元，于2019年5月15日前给付1250000元，于2019年12月30日前给付1323585.59元；二、如海林市房地产综合开发有限公司未于2019年5月15日前履行给付1250000元，则于2019年6月15日前一次性给付海林市盛源供热有限公司2573585.59元；三、海林市房地产综合开发有限公司于2019年12月30日前一次性支付海林市盛源供热有限公司1323585.59元时，应扣除334763.64元；海林市房地产综合开发有限公司未于2019年12月30日前一次性支付给海林市盛源供热有限公司1323585.59元，334763.64元不予扣除；四、案件受理费27388.68元，减半收取计13694.34元，财产保全费5000元，合计18694.34元，由海林市房地产综合开发有限公司负担。”因综合开发公司未履行给付义务，海林市盛源供热有限公司申请执行，执行案号为（2019）黑1083执662号。案外人呼巍薇于2020年12月30日向本院提出书面异议。另查明，纪丽慧系呼巍薇的母亲。2006至2018年间，纪丽慧借给综合开发公司多笔借款。2018年10月25日，纪丽慧与综合开发公司进行结算，综合开发公司共欠纪丽慧借款本息合计1260000元，双方于当日签订《协议书》一份，约定将借款本金和部分利息转化为海林市金恒小区X号楼X层X号门市、海林市金恒小区X号楼X层X号门市、海林市金恒小区15号楼3委－1层02号房屋的购房款（金额共计1280000元）。2018年11月27日，呼巍薇与综合开发公司签订《商品房买卖合同》二份，约定综合开发公司将海林市金恒小区X号楼X层X号门市、海林市金恒小区X号楼X层X号门市卖给呼巍薇，购房款分别为481950元和487270元。同日，综合开发公司向呼巍薇出具481950元和487270元收据各一张，并在海林市办理了案涉两处房屋的备案登记。因呼巍薇购买海林市金恒小区X号楼X层X号门市、海林市金恒小区X号楼X层X号门市之前，综合开发公司将该二处门市租赁给案外人王丽红开办幼儿园，租赁期未到，无法解除租赁合同，故综合开发公司与呼巍薇约定由呼巍薇收取剩余租赁期间的租赁费，并向王丽红进行告知。呼巍薇向法院提交的微信聊天记录显示，王丽红已经先后向呼巍薇给付20000元和30000元房屋租赁费。2021年7月7日，综合开发公司出具情况说明一份，内容为：“由海林市房地产综合开发有限公司开发建设的金恒城市花园小区15号楼3委－1层02号房屋、15号楼3委1层01号房屋、15号楼3委1层03号房屋三户商服由呼巍薇购买，购买人呼巍薇多次向我公司提出办理房照，由于该小区所有的住宅、商服均未通过政府相关部门验收，故上述三套房屋暂不能办理房照，只能在海林市房地产交易所完成商品房销售备案登记。”本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,2018年11月27日，呼巍薇与综合开发公司签订两份《商品房买卖合同》，约定综合开发公司将海林市金恒小区X号楼X层X号门市、海林市金恒小区X号楼X层X号门市卖给呼巍薇，此合同是双方真实意思的表示，合法有效，并早于法院查封该二处房屋的时间。呼巍薇购买该房屋后，综合开发公司将其与案外人王丽红签订的案涉二处门市《房屋租赁协议》交于呼巍薇，依据“买卖不破租赁”原则，结合王丽红已经向呼巍薇交付房屋租赁费的事实以及呼巍薇提供的水、电、取暖费票据，可以认定呼巍薇已经在法院查封之前合法占有案涉二处门市。综合开发公司出具交款人为呼巍薇的二份收据，认可呼巍薇已经交付了全部购房款。并且纪丽慧与综合开发公司约定，将经过双方最终结算后的借款本息转化为案涉房屋的购房款，是双方自愿真实的意思表示，并未损害其他人的合法权益。这种情形与“名为买卖、实为借贷”的“让与担保”存在本质上的不同。2021年7月7日，综合开发公司出具的情况说明可以认定，非因买受人呼巍薇自身原因未办理案涉两处门市的过户登记。综上,案外人呼巍薇提出的执行异议理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定,本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,裁定如下:中止对位于海林市金恒小区X号楼X层X号门市、海林市金恒小区X号楼X层X号门市房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向海林市人民法院提起诉讼。审 判 长  蒋国彬人民陪审员  张学会人民陪审员  林 丽二〇二一年七月十三日书 记 员  黄道成