浙江省宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2010）甬仑柴民初字第50号原告:覃宏浩，男，1976年12月1日出生，汉族,住宁波市江东区。原告:胡元元，女，1976年1月1日出生，汉族，住宁波市江东区。两原告委托代理人李波，男，1979年2月24日出生，汉族，住宁波市。两原告委托代理人许静芳，浙江甬泰律师事务所律师。被告:黄飞群，女，1957年1月1日出生，汉族，住宁波市北仑区。被告:黄土君，男，1955年4月6日出生，汉族,住宁波市北仑区。两被告委托代理人��建树，浙江之星律师事务所律师。原告覃宏浩、胡元元与被告黄飞群、黄土君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年4月8日立案受理，由审判员贾旭辉适用简易程序审理。后因案情复杂于2010年6月24日转为普通程序，依法组成合议庭。本案于2010年7月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人许静芳，被告黄土君及两被告委托代理人李建树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃宏浩、胡元元诉请，2010年3月23日由宁波市北仑区新亿达房地产中介服务部（下称亿达中介）见证，原告方与被告黄飞群、黄土君签订了房屋买卖协议，虽被告黄飞群未在合同上签字，但原告在跟被告黄土君签合同时询问过黄土君其妻是否同意，被告黄土君说是同意。房屋买卖合同第一条明确说明“甲方已征得房屋共有人和有关权利人的同意”，因此原告出于对被告的信任��签订了房屋买卖协议，交付了定金10000元，原告不存在过错。根据生活经验判断，被告夫妻之间在没有产生感情破裂而导致离婚的前提下卖房这么大的事不可能没征得黄飞群的同意，否则被告黄土君的主观恶意更加明显。两被告并未实际居住该房屋，不是不能履行。黄土君为工商局的干部，熟知法律，现运用共有人未签字的法律后果为以后恶意违约作了充分准备。现因房屋价格疯涨，被告在有利可图的情况下运用法律，恶意毁约，应在本起案件中承担合同无效时缔约过错的全部责任，赔偿给原告的信赖利益损失即2010年6月12日房屋市场评估价524000元与协议签订时的价格428000元的差价96000元，双倍返回定金20000元。原告提供了如下证据：1．原告胡元元与被告黄土君、亿达中介及被告黄飞群外甥女的电话录音记录，用以证明被告黄飞群对于房屋的买卖是知晓的，且两被告对于出卖该房屋已明确表示违约。2．原告胡元元与被告黄土君短信往来内容10条，用以证明两被告对于出卖该房屋已明确表示违约，且两被告的房屋并非只有一套。3．通知及快递复印件，用以证明原告与被告联系要求交付房屋首付款。4．收条一份，用以证明被告收到原告交付的定金10000元。5．房屋买卖协议一份、复印于宁波市北仑区档案馆的黄飞群、黄土君结婚登记表一份，用以证明原、被告之间存在房屋买卖关系。被告黄飞群、黄土君辩称，黄土君出卖房屋未与黄飞群商议，黄飞群知道后考虑房子要自住不同意出卖，黄土君第二天就明确告知原告由于黄飞群不同意不能出卖房屋了。白峰东香茗园18幢505室房屋登记的产权人为黄飞群，黄土君与原告签订的房屋买卖合同因没有征得房屋产权人黄飞群同意系无效合同，本案也不构成表见代理，过错责任在于原告，应驳回原告的诉讼请求。如果要计算原告的损失，也应该计算到被告告知原告的那天2010年3月24日，按照3月28日评估价是465000元，那么每天升值不到10000元，如果有损失，原告的损失也不到10000元。被告提供了如下证据：1．被告黄土君与原告胡元元在2010年3月30日的短信往来内容2条；2．2010年3月30日给原告覃宏浩、胡元元的书信一封。被告提供的上述证据所要证明的内容因已被原告提供的证据证实不要求质证。原告提供的房屋买卖协议、复印于宁波市北仑区档案馆的黄飞群、黄土君结婚登记表、收条一份反映黄飞群与黄土君系夫妻关系，2010年3月23日由亿达中介见证，原告方与被告黄土君签订了房屋买卖协议，约定被告黄飞群、黄土君将白峰东香茗���18幢505室房屋（含车棚）以428000元出卖给原告，原告在协议签订日支付定金一万元，中介费3500元由原告方在过户前支付，协议还就付款等事项作了约定。该协议出卖方由黄土君代黄飞群签名。同日黄土君收到胡元元交付的定金一万元。经庭审质证，被告对原告提供的上述证据无异议。原告提供的2010年3月26日亿达中介与原告的电话录音记录反映亿达中介告知原告，被告因房屋卖得不合算不同意卖房，愿意双倍返回定金，原告对亿达中介要求继续履行。经庭审质证，被告对原告提供的上述证据无异议。原告提供的原告胡元元与被告黄土君短信往来记录反映原告要求继续履行房屋买卖协议，被告黄土君以妻子被告黄飞群不同意为由要求按违约处理；经庭审质证，被告对原告提供的上述证据无异议。原告提供的房屋买卖协议、复印于宁波市���仑区档案馆的黄飞群、黄土君结婚登记表、收条一份、2010年3月26日亿达中介与原告的电话录音、原告胡元元与被告黄土君短信往来记录，上述证据经庭审质证，被告对上述证据无异议，本院予以采信，并对上述证据反映的事实予以认定。原告提供的2010年3月29日原告胡元元与被告黄飞群“外甥女”的电话录音记录反映：一女子自称黄飞群外甥女用被告黄土君手机与原告胡元元联系，该女子承认两被告事前同意卖房，现在是儿子媳妇不同意，要求按违约处理。原告胡元元要求继续履行。原告提供的2010年3月29日原告胡元元与被告黄土君的电话录音记录反映：1、被告黄飞群“外甥女”与原告胡元元通话时被告黄土君在场，黄土君对该女子自称黄飞群外甥女的身份予以肯定；2、原告要求继续履行房屋买卖协议，被告黄土君以妻子被告黄飞群不同意为由要求按违���双倍返回定金处理；3、原告胡元元询问被告黄土君是否因房屋涨价不卖，被告黄土君未作肯定或否定回答；4、原告胡元元质问被告黄土君订合同时与黄飞群电话联系过，黄飞群是同意的，对此被告黄土君予以承认；5、原告胡元元与被告黄土君在协商买房过程中被告黄土君与其儿子商议过，原告征询过黄土君，黄飞群是否同意卖房，原告买此套房子时还有一套房子可供选购；6、原告胡元元向被告黄土君提出过付款要求；7、诉争房屋的房价在上涨。经庭审质证，被告对原告提供的证据的真实性无异议，对证据中黄飞群外甥女的电话录音记录解释该人为中介公司人员，并非黄飞群外甥女。通话目的做原告胡元元工作解除买卖协议；另外被告为了达成调解目的，在被告黄飞群是否知道这一问题上在协商时作了迎合原告的陈述，事实被告黄飞群是不知道。签合同前被告黄土君并未与被告黄飞群电话联系过。对证据中所提到的黄飞群外甥女为中介公司人员，非黄飞群外甥女的解释原告未有异议。根据原告的申请，本院通知亿达中介负责人应雪花出庭作证，应雪花认为黄飞群知道黄土君出卖房屋。经被告质询，应雪花不能提供相应证据证明黄飞群委托黄土君办理或同意卖房，该证词本院不能采信。原告提供的2010年3月29日原告胡元元与被告黄飞群“外甥女”的电话录音、2010年3月29日原告胡元元与被告黄土君的电话录音，本院认为被告对上述证据的真实性无异议，上述证据本院予以采信。上述证据反映的事实本院予以认定。对证据中所提到的黄飞群外甥女的身份应认定为中介公司人员，被告黄飞群否认事前知晓黄土君卖房，亿达中介负责人应雪花认为黄飞群知道黄土君出卖房屋的证词经庭审质证不能采信，原告仅以���话录音中黄土君及中介人员的认可来证明黄飞群知晓黄土君卖房之事，本院认为依据不足，但可认定被告黄土君在订立合同前隐瞒了黄飞群不知晓的事实，欺骗原告说已征得黄飞群同意。根据原告的申请，本院委托宁波恒正房地产估价有限公司对产权登记人为黄飞群，位于本区白峰东香茗园18幢505室房屋市场价格进行评估。宁波恒正房地产估价有限公司在2010年6月13日出具评估结果：评估房屋在2010年6月12日时正常的市场价值（含装修）为524000元；在2010年3月28日时正常的市场价值（含装修）为465000元。对此评估结果双方均无异议。原告支付了评估费1572元。经本院询问，被告黄飞群承认被告黄土君出卖共有房屋没有损害其利益的目的，双方夫妻关系正常。2010年3月23日至2010年3月30日二手房房价呈上涨趋势双方无异议。综上，本院对下列事实予以认定：宁波市北仑区白峰东香茗园18幢505室房屋登记的产权人为黄飞群，黄飞群与黄土君系夫妻关系。2010年3月23日由亿达中介见证，被告黄土君在与儿子商议后以黄飞群委托代理人身份与原告方签订了房屋买卖协议，约定被告黄飞群、黄土君将白峰东香茗园18幢505室房屋（含车棚）以428000元出卖给原告覃宏浩、胡元元。同日原告覃宏浩、胡元元按协议交付给被告黄土君定金一万元。2010年3月26日亿达中介告知原告，被告因房屋卖得不合算不同意卖房，愿意双倍返回定金，原告对亿达中介要求继续履行。同月28、29、30日原告胡元元与被告黄土君就合同继续履行还是按违约处理双方各执己见，协商未果。被告黄土君出卖共有房屋没有损害被告黄飞群利益的目的，双方夫妻关系正常。2010年3月23日至2010年3月30日二手房房价呈上涨趋势。2010年4月8日原告覃宏浩、胡元元��本院起诉，要求被告黄飞群、黄土君继续履行房屋买卖协议。因原告未能证明被告黄飞群事前知晓房屋买卖协议，审理中原告变更诉讼请求，要求被告赔偿信赖利益损失即2010年6月12日房屋市场评估价524000元与协议签订时的价格428000元的差价96000元，双倍返回定金20000元。本院认为，被告黄土君与原告签订的房屋买卖合同未有证据证明黄飞群事前知晓，事后黄飞群也未予追认，可以认定房屋买卖合同无效。由于合同无效，原告要求双倍返回定金的要求不予支持。双方因合同取得的财产应当相互予以返还，被告黄土君收取的定金10000元应返回原告。当事人在民事活动中应遵循诚实信用原则，在房屋买卖协议的签订过程中，被告黄土君为订立合同目的隐瞒了黄飞群不知晓的事实，欺骗原告说已征得黄飞群同意，使原告与之签订房屋买卖协议，也使原告在该天丧失了与另一出卖方签订合同的机会。被告黄土君的行为违反了诚实信用原则，应承担缔约过失的损害赔偿责任，该赔偿范围不仅包括原告实际支出的缔约和履行费用等直接损失，还应包括由于信赖合同有效，从而丧失与第三人订立有效合同可能获得的利益。本案中评估日与协议签订时房屋差价可以作为计算信赖利益的参考数据，该评估费用应由被告黄土君承担。结合原告过于信赖被告黄土君也有一定的责任及实际付款情况，原告要求差价的全额赔偿要求偏高，被告黄飞群在本案中无责，不应承担责任，故本院对原告的请求不予全部支持；被告辩称原、被的房屋买卖合同无效，理由正当，本院予以采纳，但认为过错责任在于原告，应驳回原告的诉讼请求，依据不足，不予支持。据此，依照依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第（三）项、第四十八条第一���、第五十八条的规定，判决如下：一、被告黄土君应返回原告覃宏浩、胡元元定金10000元。二、被告黄土君应赔偿原告覃宏浩、胡元元损失67200元。上述第一、二项义务应于本判决生效后三日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告覃宏浩、胡元元对被告黄飞群的诉讼请求。本案受理费2651元，财产保全费2770元，合计5421元，由原告覃宏浩、胡元元负担1626元，被告黄土君负担3795元。评估费1572元由被告黄土君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（在递交上诉状七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政税务局预算外资金，帐号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）审 判 长  贾旭辉代理审判员  蒋益芬人民陪审员  王亚君二〇一〇年八月二日书 记 员  俞佩娟