湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0105民初5647号原告：湖南润和塑胶实业有限公司，住所地长沙市开福区三一大道157号。法定代表人：谭建民，该公司董事长。委托诉讼代理人：左佳，湖南嘉麟律师事务所律师。被告：张慈基，男，汉族，1959年1月15日出生，住长沙市开福区。被告：张慈洪，男，汉族，1953年11月29日出生，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：张慈基，男，汉族，1959年1月15日出生，住长沙市开福区，系张慈洪弟弟。被告：冯志儒，女，汉族，1935年8月15日出生，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：张慈基，男，汉族，1959年1月15日出生，住长沙市开福区，系冯志儒弟弟。原告湖南润和塑胶实业有限公司（以下简称“润和塑胶公司”）诉被告张慈基、张慈洪、冯志儒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月8日公开开庭进行了审理。原告润和塑胶公司的委托诉讼代理人左佳，被告张慈基并作为被告张慈洪、冯志儒的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告润和塑胶公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告立即腾空并向原告交还租赁房屋，同时办理好相关水、电销户手续；2、请求判令三被告向原告支付违约金10462元；3、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：被告张慈洪、冯志儒共同委托被告张慈基与原告于2020年9月2日就长沙市开福区××道××号××号房屋签订《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》，根据协议第四条第1款“乙方应在本项目模拟征收成功、单位公房协议经市征收办备案签订之日起10日内腾房搬迁完毕，并将原房屋及附属物完整地交给甲方和征收指挥部拆除”以及“同时乙方需自行结清房租、水、电等费用并办理水、电销户手续，否则甲方有权在乙方的奖励和补偿费中予以扣除抵扣”；第七条“如乙方未按本协议约定期限腾交房屋，甲方有权扣除本协议约定的奖励，作为违约金。如因乙方未按约定腾交房屋引起纠纷的，由此产生的诉讼费、强制执行费、强制行动引起的搬家费、周转用房房租、律师费等实际费用全部由乙方承担”。现，原告已与长沙市开福区区房屋征收部门、房屋征收实施单位签订《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》，并经长沙市城市房屋征收补偿管理办公室备案。被告依约应腾空房屋交付并办理水、电销户手续，但被告拒不按上述约定履行义务，继续违约占用房屋。被告违约占用房屋的行为导致原告无法如期向房屋征收实施单位交付，违反了双方的协议。综上所述，原告认为，被告未按双方自愿达成的协议履行义务，已构成违约，为此特向贵院提起诉讼。请求判如所请。被告张慈基、张慈洪、冯志儒共同辩称，涉案房屋1楼是被告母亲的，被告张慈基作为张慈洪、冯志儒的委托代理人，已与原告签订协议，但当时指挥部承诺会解决该房屋2楼属于被告张慈基的房屋问题，会给被告张慈基安排住房，但至今没有解决，所以未将1楼被告母亲的房屋腾空交付。经审理查明，被告张慈基、张慈洪、冯志儒的母亲杨某某系原长沙塑料厂职工，1987年由原长沙塑料厂安排至厂内一处公房（即本案的位于长沙市开福区××道××号××号房屋）租住。原长沙塑料厂于1996年12月经本院裁定破产清算后，润和塑胶公司与长沙市塑料工业公司签订了收购协议，整体收购了原长沙塑料厂破产剩余资产，并负责原长沙塑料厂职工全员安置，杨某某亦转变为润和塑胶公司职工并继续居住在上述房屋，直至杨某某于2019年1月15日死亡。被告张慈基亦是原长沙塑料厂职工，在厂内分有一处公房，后通过房改转为私房，被告张慈基与妻子离婚后该房改私房归妻子所有并在本次征收中按私房征收。被告张慈基与妻子离婚后即与母亲杨某某居住在涉案房屋，杨某某死亡后涉案房屋由被告张慈基居住。杨某某丈夫张桂生于1976年5月5日死亡。2020年3月6日，长沙市开福区城市房屋征收和补偿管理办公室（以下简称开福区征收办）发布了《开福区三一大道-陡岭支路地块棚户区改造项目（西地块-Ａ）房屋模拟征收公告》，长沙市开福区××道××号××散1-5号房屋（含杨某某居住的西散4号房屋）位于该房屋模拟征收公告征收范围。2020年3月3日，润和塑胶公司向湖南中一房地产开发有限公司（以下简称中一公司）出具了不可撤销的《授权委托书》，全权授权中一公司全面实施并配合政府开展合同约定转让土地使用权范围内纳入棚改征收范围内所有资产的棚改工作（包括但不限于相关合同签订、司法诉讼等），其产生的收益及棚改所需费用均由中一公司承担。由于长沙市开福区××道××号××散1-5号房屋（含杨某某居住的西散4号房屋）经开福区征收办调查为未登记建筑，经开福区征收办委托测绘机构测绘后并组织住建、自规等部门进行联合认定，认定长沙市开福区××道××号××散1-5号房屋所有权人为润和塑胶公司，认定该房屋合法建筑面积197.87㎡，用途为住宅，其中杨某某居住的西散4号房屋合法建筑面积为52.31㎡。庭审中，三被告对该房屋面积认定无异议。2020年3月4日，被告张慈洪、冯志儒向被告张慈基出具了授权委托书，授权张慈基全权处理开福区三一大道139号西散4号房屋征收补偿事宜。2020年9月2日，张慈基（单位自管房承租人、乙方）与润和塑胶公司（单位自管房管理单位、甲方）签订了《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》，约定：一、双方自愿就杨某某租赁甲方所有的长沙市开福区××道××号××号房屋（计租面积52.31㎡）解除双方租赁关系；二、乙方自愿选择货币补偿方式解除自管房租赁关系，甲方同意按9262元／㎡的价格共计484495元作为乙方解除该自管房租赁关系的货币补偿。根据相关政策，甲方支付乙方租赁房屋装饰装修及附属设施各类补偿费计35940元（详见附表）。乙方应在本项目模拟征收成功、单位公房协议经市征收办备案签订之日起10日内腾房搬迁完毕，并将原房屋及附属物完整地交给甲方和征收指挥部拆除，甲方同意给予其200元／㎡计10462元提前搬迁奖励。以上甲方应支付乙方总补偿款（含奖励）共计人民币530897元，乙方自愿选择一次性付款方式，如乙方未按本协议约定期限腾交房屋，甲方有权扣除本协议约定的奖励10462元作为违约金，如由此引起纠纷的，所产生的诉讼费、律师费、强制执行费、搬家、周转用房房租等费用由乙方承担。三、若本项目模拟征收签约成功，本协议自动生效，若本项目模拟征收未成功，本协议自动作废。四、本协议经甲乙双方签字或盖章后生效，本协议条款是双方真实意思表示，不存在重大误解、欺诈、胁迫或乘人之危的情形，乙方确认甲方已认真宣讲本协议并认真核对协议内容，并确认不是空白协议。该协议尾部乙方由张慈基签字，甲方由中一公司盖章。协议签订后，因张慈基、张慈洪、冯志儒尚未腾交房屋，润和塑胶公司尚未向张慈基、张慈洪、冯志儒支付补偿款。2020年10月13日，长沙市开福区人民政府发布了《关于开福区三一大道-陡岭支路地块棚户区改造项目（西地块-Ａ）房屋征收决定公告》。涉案房屋属于该房屋征收决定公告范围内。2021年4月9日，中一公司代理润和塑胶公司与开福区房屋征收部门、房屋征收实施单位就长沙市开福区××道××号××号等12处房屋签订了《长沙市国有土地上房屋模拟征收补偿协议（货币补偿方式）》，并于2021年4月29日经长沙市城市房屋征收补偿管理办公室备案。该协议特别约定，在模拟征收公告规定的征收签约期限内，签订模拟征收补偿协议户数达到模拟征收范围内总户数90%以上（含90%），由开福区征收办向长沙市开福区人民政府作出房屋征收补偿决定，本协议自长沙市开福区人民政府作出《关于开福区三一大道-陡岭支路地块棚户区改造项目（西地块-Ａ）房屋征收决定公告》之日发生法律效力。其中房屋搬迁事项约定，在本协议生效并经市房屋征收部门备案之日起三十日内，润和塑胶公司须结清水、电、燃气、有线电视等费用，并将房屋腾空交由房屋征收实施单位验收，并移交房屋相关手续和有效证明，办理产权注销手续。该协议所附被征收房屋补偿费计算表（附件一）载明，开福区三一大道139号西散4号房屋建筑面积52.31㎡，评估单价9262元／㎡，评估总价484495元。该征收补偿协议经长沙市城市房屋征收补偿管理办公室备案，《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》约定的生效条件成就后，因张慈基、张慈洪、冯志儒未按协议约定腾交房屋，润和塑胶公司遂向本院起诉。以上事实，有《开福区三一大道-陡岭支路地块棚户区改造项目（西地块-A）房屋模拟征收公告》、国有土地上未登记建筑认定表及建筑面积汇总表、授权委托书、《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》及附件、《关于开福区三一大道-陡岭支路地块棚户区改造项目（西地块-A）房屋征收决定公告》、《长沙市国有土地房屋模拟征收补偿协议》及被征收房屋补偿费计算表（附件一）、死亡证明、家庭成员关系证明、授权委托书及承诺书等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为，涉案位于长沙市开福区××道××号××号房屋系原长沙××房，由原长沙塑料厂分配给张慈基、张慈洪、冯志儒母亲杨某某租住，原长沙塑料厂与杨某某实际存在事实上的单位公房租赁关系。在润和塑胶公司整体收购了原长沙塑料厂资产，并负责原长沙塑料厂职工全员安置后，润和塑胶公司与杨某某又形成了事实上的单位公房租赁关系。在张慈基、张慈洪、冯志儒母亲杨某某死亡和涉案房屋被列入征收范围租赁不能继续履行的情况下，润和塑胶公司与杨某某的继承人即张慈基、张慈洪、冯志儒就解除租赁关系和补偿等事项达成的《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》，不违反相关法律法规的规定，且协议约定的生效条件已成就，故双方签订《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》及附件应认定为合法有效。张慈基、张慈洪、冯志儒未按协议约定期限腾交房屋并办理好水、电销户手续，违反了协议的约定，润和塑胶公司诉请张慈基、张慈洪、冯志儒履行上述义务，符合双方约定，本院予以支持。根据协议约定，如张慈基、张慈洪、冯志儒未按本协议约定期限腾交房屋，润和塑胶公司有权扣除本协议约定的奖励10462元作为违约金，故润和塑胶公司请求张慈基、张慈洪、冯志儒承担该违约责任，本院予以支持。从开福区征收办在对涉案房屋进行未登记建筑认定时委托测绘机构对涉案房屋的测绘情况来看，所测绘及认定为合法建筑的52.31㎡为该房屋一层的建筑面积，故双方在《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》约定的解除租赁关系和补偿面积亦为该房屋一层的建筑面积，至于该房屋在结构上是否存在第二层，第二层是否应予补偿及是否应补偿给张慈基均不在本案《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》约定范围，本院不予处理。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告张慈基、张慈洪、冯志儒于本判决生效后五日内将位于长沙市开福区××道××号××号建筑面积为52.31㎡的一层房屋腾空并向原告湖南润和塑胶实业有限公司交还，同时办理好该房屋相关水、电销户手续；二、原告湖南润和塑胶实业有限公司有权在向被告张慈基、张慈洪、冯志儒支付补偿款人民币530897元时扣除违约金人民币10462元。本案受理费31元（已减半收取），由被告张慈基、张慈洪、冯志儒承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二一年七月十九日代理书记员  刘倩妮