广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第815号上诉人（原审原告，反诉被告）深圳市威利康宽屏技术有限公司。上诉人（原审被告，反诉原告）深圳市正佳印刷有限公司。上诉人深圳市威利康宽屏技术有限公司（以下简称威利康公司）与被上诉人深圳市正佳印刷有限公司（以下简称正佳公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民二初字第2332号民事判决，向本院提出上诉，原审法院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2012年6月26日正佳公司向威利康公司支付了订金30000元。2012年8月16日，威利康公司正佳公司正式签订《房屋租赁合同》及《深圳市房地产租赁合同补充协议》，约定：正佳公司承租威利康公司位于深圳市福田区XXX路厂房X栋X区二楼B座A号房屋（共690㎡），租金为每月35190元，管理费为2.5元／㎡，租赁期限为2012年9月1日至2015年8月31日；每月10日前交当月租金；正佳公司8月底与XX公司对接，9月1日视为威利康公司交房，9月1日至10日免租金；威利康公司交付租赁房屋时，可向正佳公司收取三个月租金的租赁保证金，即105570元；正佳公司提前终止合同，威利康公司可不予返还保证金；正佳公司拖欠租金、费用的，按每日5‰向威利康公司支付滞纳金；正佳公司拖欠租金达一个月以上或正佳公司拖欠各种应缴费用达一个月以上的，威利康公司有权单方面解除合同；由于一方违约，给对方造成损失的，违约方赔偿的损失包括诉讼费及聘请律师的费用。签订合同后，正佳公司未能如约于2012年9月1日接收房屋。2012年9月4日，正佳公司向��利康公司发出《解除租赁合同通知书》，称由于未收到《房屋租赁合同》原件及租赁物未符合交付条件，解除8月16日签订的《房屋租赁合同》。威利康公司收到该通知后回复正佳公司拒绝解除合同，要求正佳公司继续履行合同。2012年11月2日威利康公司以正佳公司拖欠2012年9月、10月租金等各项费用为由，向正佳公司提出解除租赁合同，并以通知书的形式邮寄给正佳公司。另查明，正佳公司至今未实际使用租赁房屋，也未按约定向威利康公司支付租赁保证金及租金等所发生的费用。威利康公司在纠纷发生后委托广东XX律师事务所进行处理本案诉讼事项，律师费为9450元。威利康公司在原审中诉请：1、正佳公司支付所欠租金、管理费及水电费共63766元；2、正佳公司支付滞纳金9677.25元；3、正佳公司支付欠缴的租赁保证金75570元，并没收全部保证金，威利康公司依合同收回房屋后，保留就租不出去的损失要求赔偿的权利；4、正佳公司依约定承担威利康公司律师费等9450元。正佳公司反诉请求：1、解除威利康公司与正佳公司于2012年8月16日签订的《房屋租赁合同》以及《深圳市房地产租赁合同补充协议》；2、威利康公司返还正佳公司租房订金30000元；3、威利康公司承担本案诉讼费用。原审法院认为：威利康公司与正佳公司签订的房屋租赁合同以及补充协议，是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，内容合法有效，各方应依照合同的约定全面诚实地履行合同。补充协议已经约定正佳公司在8月底与XX公司进行对接，9月1日视为威利康公司交房。正佳公司应在9月1日前与XX公司就涉案房屋进行查验，正佳公司如发现涉案房屋不符合交付条件也应在9月1日前向威利康公司提出，由威利康公司进行整改。即���到9月4日威利康公司仍未整改，威利康公司的行为也不构成根本性违约，尚未达到解除合同的条件。但正佳公司并没有在9月1日前向威利康公司提出涉案房屋不符合交付条件，而是于9月4日提出解除合同，正佳公司以自己的行为表明了其不想履行合同，已构成违约，并且正佳公司未能举证证明其未持有租赁合同原件。即使正佳公司没有租赁合同原件，双方未及时到房屋租赁部门办理房屋租赁备案，也不影响双方合同的履行，正佳公司以此为由解除合同，没有法律依据。威利康公司作为守约方，在合同能够履行的情况下要求正佳公司继续履行合同，符合法律的规定。正佳公司解除合同的通知并未发生法律效力，合同应继续履行，正佳公司按照合同约定应向威利康公司支付2012年9月、10月的租金及管理费。威利康公司针对正佳公司存在未交付2012年9月、10月租金及管理费的违约行为，于2012年11月2日向正佳公司寄出解除合同的通知，该通知应该在次日到达正佳公司，双方的租赁合同关系于2012年11月3日解除。威利康公司要求正佳公司支付拖欠的租金及滞纳金、管理费、律师费符合合同的约定，原审法院予以支持，正佳公司应将拖欠的费用扣除其已付的三万元订金后支付给威利康公司，但滞纳金按每日千分之五计算过高，原审法院酌情调整，按每日万分之五进行计算。合同未约定公摊水电费，正佳公司也未实际使用涉案的房屋，并且威利康公司主张的水电费计算标准不明，对威利康公司主张正佳公司应承担水电费，原审法院不予支持。双方合同解除后，尚未履行的，终止履行，威利康公司要求正佳公司按照合同的约定履行给付租赁保证金的义务与合同法的规定不符，原审法院不予支持。涉案合同已于2012年11月3日解除，正佳公司在合同解���后还主张解除合同，原审法院不予支持。本案是由于正佳公司的违约导致了合同的解除，正佳公司交付的订金尚不足以抵扣其拖欠的租金，其要求威利康公司返还三万元订金，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，当庭判决：一、威利康公司与正佳公司签订的《房屋租赁合同》及《深圳市房地产租赁合同补充协议》已于2012年11月3日解除；二、正佳公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向威利康公司支付2012年9月及10月租金共28650元（已减去正佳公司已付订金30000元）、管理费3450元；三、正佳公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向威利康公司支付拖欠租金的滞纳金（其中以23460元为本金，从2012年9月11日开始；以35190元为本金，从2012年10月11日开始，均按照每日万分之五计算至本判决确定的应还清款项之日止）；四、正佳公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向威利康公司支付律师费9450元；五、驳回威利康公司的其他诉讼请求；六、驳回正佳公司的反诉请求。如果正佳公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3470元（已由威利康公司预交），反诉受理费275元（已由正佳公司预交），因本案适用简易程序分别收取1735元、137.5元。本诉受理费由威利康公司负担896元，正佳公司负担839元；反诉受理费137.5元，由正佳公司负担；保全费1336元（已由威利康公司预交），由正佳公司负担。上诉人威利康公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、没收正佳公司已缴的30000元租赁保证金；2、正佳公司支付未缴纳的租赁保证金75570元作为违约金；3、正佳公司支付租金58650元（9月份租金23460元、10月份租金35190元），管理费3450元（9、10月份）、租金的滞纳金9676（9、10月份）、一审律师费9450元，合计81226元；4正佳公司支付本案二审律师费用4725元；5、正佳公司承担本案所有诉讼费用。以上请求共计人民币191521元。事实和理由：第一、原审判决认定部分事实不清，正佳公司已交付的30000元保证金及未交付的75570元保证金威利康公司均有权没收并不予折抵租金等其他费用。威利康公司与正佳公司签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）后，双方的租赁合同关系已经形成，合同双方均应受合同约束，威利康公司作为出租人已履行了合同义务。根据合同第九条约定，承租人应当向出租人交付相当于三个月租金数额的租赁保证金105570元，返还该��赁保证金的条件为1、租赁期限届满；2、结清所有费用；3、出租人验收合格后七个工作日内。而承租人违反合同，提前终止合同的，出租人可不予返还保证金。并且合同第十八条明确，承租方拖欠租金达30天以上或可能导致出租方损失的各项费用达相当于一个月租金以上的，出租方可向承租方请求损害赔偿且不予退还租赁保证金。本案中，正佳公司违反合同，拖欠两个多月租金，并造成威利康公司的极大的租金损失，根据合同第九条、第十八条及《补充协议》第六条、第十二条，威利康公司有权解除合同、要求正佳公司缴纳拖欠的租金、没收正佳公司已交的保证金3万元并要求正佳公司交付剩余75570元保证金作为违约金。威利康公司收取的租赁保证金一方面具有担保性质，另一方面，根据合同的约定，它同时具备了惩罚性违约金性质，租赁期刚开始正佳公司就有意违���，应当承担相应的违约责任。而原审法院将租赁保证金折抵租金，只判令正佳公司承担租金从而免除了正佳公司的违约责任，违背合同双方意志自由原则，显失公平。第二、拖欠租金等费用按日千分之五收取滞纳金并没有超出损失的30％，不属于合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。第三、正佳公司应支付本案二审律师费用4725元及上诉费。根据《补充协议》第十一条约定，由于承租方违约，给对方造成损失的，违约方应赔偿的损失包括诉讼费及聘请律师的费用。正佳公司除支付一审诉讼费及律师费之外，还应支付二审诉讼费及律师费。被上诉人正佳公司答辩称：威利康公司的上诉理由不能成立，因为租赁合同没能履行的责任是在威利康公司，因为威利康公司没有依约按时交付涉案租赁房屋，直到诉讼的时候房屋也不具备交付的条件���所以违约责任在威利康公司。上诉人正佳公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、撤销原审判决；2、支持正佳公司一审的反诉请求；3、驳回威利康公司一审的诉讼请求；4、案件的全部诉讼费由威利康公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、根据正佳公司与威利康公司签订的《房屋租赁合同》约定，威利康公司应在2012年9月1日将涉案的房屋交付给正佳公司使用。一审判决虽然认定“签订合同后，正佳公司未能如约在2012年9月1日接收房屋”，却对正佳公司未能接收房屋的原因不予认定。正佳公司未能按合同的约定接收房屋的根本原因在于威利康公司未能按时交付涉案房屋给正佳公司。威利康公司未能依约交付涉案房屋就构成了根本的违约，就应该承担违约责任。而一审判决自作主张地要求在威利康公司未能按时交付房产时却要���正佳公司向威利康公司提出整改要求，明显有违法律的规定和双方的约定。2、涉案房屋一直由威利康公司控制；本案证据亦能证明威利康公司与涉案房屋的上一手承租人一直就涉案房产的交付和整改进行交涉，并要求上一手承租人必须在2012年9月5日前整改完毕的事实；证据亦能证明直至2012年11月相关的整改并没有完成的事实。因此，正佳公司认为涉案的房屋根本不具备交付的条件。二、一审判决适用法律错误。1、在威利康公司未能按双方约定交付房屋，并经正佳公司多次催促仍然未能交付的情况下，正佳公司提出要求解除合同是迫不得已却正当合法的；正佳公司提出解除合同的要求是基于威利康公司违约而产生的。一审判决认定正佳公司解除合同构成违约明显是适用法律错误。2、根据法律规定，民事案件的判决应该是根据当事人的诉讼请求而作出。在本案中，��事人没有任何一方要求判决双方签订的《房屋租赁合同》在2012年11月3日解除，一审判决竟然在判决的第一项就作出了超出法律规定的裁决。被上诉人威利康公司答辩称：一、正佳公司认为威利康公司没有履行交房义务与事实不符。正佳公司所租赁的涉案房屋是上一家租户XX公司按照正佳公司的要求交付并有协议书和XX公司的说明为证，而且在《深圳市房地产租赁合同补充协议》也有约定正佳公司在2012年8月底与XX公司交接，2012年9月1日则视为向威利康公司交房，那么2012年9月1日当天威利康公司负责人与黄律师到威利康公司通知正佳公司负责人过来交接，但是正佳公司的相关负责人拒绝过来交接房屋。二、关于提出对该房屋不符合交付的整改要求，正佳公司完全没有提出书面或者口头整改要求，如果是正佳公司认为需要再进行整改，威利康公司完全可以履行对��提出的任何整改要求。三、出租该房屋至2012年9月1日到合同解除日11月3日是一直空置，门一直没有上锁，正佳公司随时可以过来使用。四、一审法院以解除合同通知送达为合同解除日是正确的。五、就违约造成的损失扩大，威利康公司有采取相关的措施防止损失扩大，威利康公司提交的相关证据证明，威利康公司自从发出解除合同后一直有发出律师函要求对方过来协商，到诉讼时我们才发出解除通知对外进行招租。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。正佳公司二审确认在XX公司在2012年9月1日前已搬离。本院认为，威利康公司与正佳公司于2012年8月16日签订的《房屋租赁合同》以及《深圳市房地产租赁合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应全面履行。涉案租赁场地已于2012年9月1日前腾空，正佳公司若认为还存在其他需要整改之处，应当于2012年9月1日前提出，即便到9月4日威利康公司仍未整改，威利康公司的行为也不构成根本违约。正佳公司无权据此解除合同，其解除合同的通知不能产生合同解除的法律后果，合同应继续履行。正佳公司提出解除合同的行为已构成根本违约，威利康公司于2012年11月2日寄出解除合同的通知，该通知于次日到达正佳公司。解除权为形成权，由有权解除合同一方解除合同的通知到达对方时或双方协商一致时发生合同解除的效力，原审认定涉案合同与2012年11月3日解除正确。正佳公司应当支付合同解除前的2012年9月、10月的租金以及管理费。因其迟延付款，威利康公司请求其支付迟延支付租金的滞纳金符合双方合同约定，但合同约定的滞纳金数额过高，原审将其酌情调整合理，本院予以维持。合同约定，违约方应赔偿对方聘请律师的费用，故原审支持了一审律师费正确，但二审律师费是威利康公司二审才主张，本院对此不予处理。关于正佳公司于2012年6月26日支付的订金30000元，该订金的支付在双方签订正式的《房屋租赁合同》两个月前，应当为订立合同的保证金的性质。而双方在《房屋租赁合同》中约定的租赁保证金是在交付房屋时支付，若正佳公司提前终止合同，可不予返还保证金，故该租赁保证金是承租方提前解除合同的违约金的性质。由上可见，订金与合同约定的租赁保证金的性质不同，而双方当事人并未在合同约定正佳公司已支付的订金已转化为租赁保证金的一部分，订金的性质并未转化。双方当事人已订立合同，威利康公司请求没收其收取的30000元订金没有合同以及法律依据。原审将该笔订金直接抵扣正佳公司欠付的租金并无不当。关于双方当事人在合同中约定的租赁保证金105570元，正佳公司一直未支付，现合同已解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故威利康公司仍要求正佳公司支付该笔租赁保证金没有法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，威利康公司与正佳公司的上诉请求和理由均无依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币5482.92元，由深圳市威利康宽屏技术有限公司负担4130.92元、深圳市正佳印刷有限公司负担1352.5元。本判决为终审判决。审 判 长  钟 波审 判 员  聂 效代理审判员  蔡妍婷二〇一三年六月十九日书 记 员  陈晓莹