上海市嘉定区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0114执异66号异议人(案外人)：汪笑宇，男，1975年1月18日生，汉族，住上海市长宁区剑河路XXX弄XXX号XXX室，送达地址上海市青浦区盈港路XXX号(港隆国际大厦)1101-1109室。委托诉讼代理人：孙巾杰，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘雨菲，上海东炬律师事务所律师。申请执行人：王仕善，男，1974年10月27日生，汉族，住安徽省。被执行人：黄逢熙，男，1961年11月17日生。本院在执行申请执行人王仕善与被执行人黄逢熙(2017)沪0114执4449号民间借贷纠纷一案中，异议人汪笑宇向本院提出执行异议，要求解除对上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号房屋(以下简称案涉房产)的查封，不予执行。本院立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人汪笑宇称，2016年12月11日，异议人与黄逢熙签订《上海市房地产买卖合同》，约定黄逢熙将案涉房产以1,165万元的价格出售给异议人。2016年12月23日异议人向黄逢熙转账支付806万元。2017年1月9日，异议人为购买案涉房产向银行申请贷款339万元。2017年1月18日，异议人及黄逢熙代理人向青浦区不动产登记事务中心申请过户，当日双方办理了案涉房产的交接手续。2017年2月6日，异议人查询得知案涉房产被法院查封，不能办理过户手续。2017年4月1日，异议人向广东省深圳前海合作区人民法院(以下简称前海法院)提出执行异议之诉，2018年7月15日，异议人向前海法院转账支付了案涉房产的剩余购房款349万元。2018年9月21日，前海法院判决解除对案涉房产的查封，经二审现已生效。故异议人依据民事诉讼法第二百二十七条的规定，要求裁定中止对案涉房产的执行。本院查明：王仕善与黄逢熙民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月19日作出(2017)沪0114民初8782号民事调解书，该民事调解书主文载明：“被告黄逢熙应于2017年8月18日前返还原告王仕善借款本金1,028,000元、借款利息120,000元，合计人民币1,148,000元(该款应直接支付至原告王仕善名下银行账户：开户行中国农业银行上海水电支行，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)。案件受理费15,132元，减半收取7,566元，由被告黄逢熙负担，该款被告应于2017年8月18日前直接给付原告”。该民事调解书生效后，王仕善向本院申请执行，本院于2017年8月28日以(2017)沪0114执4449号立案执行。2017年12月25日，本院作出(2017)沪0114执4449号执行裁定书，裁定：“申请执行人王仕善依据(2017)沪0114民初8782号民事调解书向本院申请执行的本次执行程序终结”。2017年12月28日，本院以(2017)沪0114执4449号执行案件轮候查封案涉房产。2021年6月7日，轮候查封转为正式查封。另查，1、案涉房产位于上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号，房屋类型为花园住宅，建筑面积250.83平方米，房地产权证号沪(2016)青字不动产权第006765号，登记在黄逢熙名下；2、2016年12月11日，汪笑宇与黄逢熙签订《上海市房地产买卖合同》。该合同约定：案涉房产转让价款1,165万元；合同签订当日，汪笑宇支付定金10万元；黄逢熙结清借款并注销抵押权登记之日，汪笑宇支付首付房款340万元；黄逢熙注销抵押、汪笑宇贷款审批通过、取得上海市个人住房房产税认定通知书十日内，汪笑宇支付第二期房款456万元；汪笑宇支付第二笔房款当日，双方备齐本交易产权过户所需的一切材料向上海市青浦区房地产交易中心登记完毕后七日内，汪笑宇应支付第三期房款349万元(汪笑宇向银行贷款)；待贷款银行将第三期房款发放到黄逢熙指定账号后三日内，双方应对案涉房产进行验看、清点，确认无误后，双方签订房屋交接书，汪笑宇应支付尾款10万元；3、合同签订当日，汪笑宇支付黄逢熙定金10万元。2016年12月23日，经向上海市青浦区不动产登记中心查询，案涉房产截至当日没有抵押、查封等权利限制记录。当日，汪笑宇支付黄逢熙房款806万元(首期340万元、第二期456万元、多付10万元)；4、2017年1月11日，汪笑宇与交行上海青浦支行签订《个人房产抵押贷款合同》，交行上海青浦支行同意向汪笑宇发放贷款339万元，贷款发放至黄逢熙指定账户；5、2017年1月18日，汪笑宇与黄逢熙的委托代理人共同前往上海市青浦区不动产登记事务中心办理案涉房产的转移过户手续，并提交了转移登记所需的全部材料。上海市青浦区不动产登记事务中心于当日9时15分出具了收文回执，告知汪笑宇27天后领取房地产权证；6、2017年1月18日，汪笑宇与黄逢熙的委托代理人签订了《房地产买卖交接书》。当日，汪笑宇到案涉房产的物业管理处办理了业主入住手续，签署了《业主公约》等。案涉房产现由汪笑宇居住，汪笑宇缴纳了案涉房产相关的物业费、电费、电信费；7、2017年1月20日，前海法院因杨奕敏与黄逢熙返还借款纠纷以(2017)粤0391民初227号案件正式查封案涉房产。2017年2月9日，汪笑宇向前海法院提出执行异议，请求解除对案涉房产的查封。2017年3月16日，前海法院作出(2017)粤0391执异6号执行裁定书，驳回了汪笑宇的执行异议申请。汪笑宇遂提起案外人执行异议之诉，2018年9月21日，前海法院作出(2017)粤0391民初967号民事判决书，判决：“解除(2017)粤0391民初227号案对位于上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号房产的查封”。杨奕敏不服该判决提起上诉，后广东省深圳市中级人民法院作出(2019)粤03民初7596号民事判决书,判决：“驳回上诉，维持原判”；8、2018年7月15日，异议人向前海法院交付案涉房产剩余房款349万元。前海法院现已解除对案涉房产的查封。本院认为，案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交+-付的实体权利的，应按民事诉讼法第二百二十七条规定向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，异议人据《执行异议和复议规定》第二十八条主张其享有涉案房产所有权，要求排除执行。根据本案查明的事实，异议人在本院查封案涉房产之前与被执行人黄逢熙签订了合法有效的书面房产买卖合同，并在查封之前合法占有了案涉房产。异议人已经支付了大部分房款，并将剩余房款按照前海法院要求交付执行。异议人在查封之前已向不动产登记部门提交过户登记申请，不动产登记部门业已接受并出具回执，后因人民法院的查封致过户未成，原因非异议人造成。综上，异议人所主张的事实符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四项情形，对异议人的申请，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对被执行人黄逢熙名下坐落在上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 王 清审判员 顾慧萍审判员 陆 琦书记员 张婷婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。