四川省仁寿县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1421民初4188号原告：四川众志房地产开发有限公司。所在地：四川省仁寿县文林镇平安大道***号。统一社会信用代码：91511421599955814P。法定代表人：彭建国。委托诉讼代理人：严雪峰，男，公司职工。委托诉讼代理人：申杰锋，四川蜀丰律师事务所律师。被告：仁寿县文林镇大道社区中铁仁禾广场小区第一届业主委员会。负责人：李文君，主任。委托诉讼代理人：任旭辉，业主委员会成员。委托诉讼代理人：杨俊刚，四川红地律师事务所律师。原告四川众志房地产开发有限公司（以下简称众志公司）与被告仁寿县文林镇大道社区中铁仁禾广场小区第一届业主委员会（以下简称仁禾小区业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2017年11月10日受理后，依法适用简易程序，于2017年12月20日公开开庭进行了审理。原告众志公司的委托诉讼代理人严雪峰、申杰锋，被告仁禾小区业委会的负责人李文君，委托诉讼代理人任旭辉、杨俊刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告众志公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销被告制定的业主大会议事规则的决定；2.请求依法撤销被告制定的管理规约的决定；3.请求依法撤销选举以李文君、熊松柏等11人组成业主委员会的决定；4.请求依法撤销解聘前期物业服务企业成都三朴物业管理有限公司的决定；4.责令该业主委员会暂时停止一切对外活动；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：中铁仁禾广场项目总建筑面积约为41.9445万平方米，原告自持面积约17.5万平方米，是该项目最大的商业业主，同时是该项目开发商，已售商业面积约3.15万平方米，住宅面积约21.32万平方米。目前住宅业主总人数为2342户，商业业主1900余户。在原告及商业业主未参与的情况下，2017年7月，中铁仁禾广场小区业主大会筹备组作出了制定业主大会议事规则的决定，并选举了李文君、熊松柏等11人组成业主委员会；9月26日，该业主委员会主持投票作出了解聘前期物业服务企业成都三朴物业管理有限公司的决定。该业主大会作出的上述决定，均没有经过专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，而且也未严格按照法定的程序进行（如业委会筹备组没有开发建设单位参与，未按相关规定予以公示等）投票选举。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，制定业主大会议事规则、制定管理规约、选举业主委员会以及解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。综上，为维护广大业主的合法权益，原告特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。为支持自己的诉讼主张，原告众志公司向本院提交了以下几组证据：一、原、被告身份信息、备案申请书。拟证明双方的诉讼主体资格；二、中铁仁禾广场项目总用地综合技术经济指标。拟证明中铁仁禾广场项目规划总建筑面积为419445.83平方米，其中住宅建筑面积213253.80平方米，商业建筑面积62717.13平方米，住宅2342户；三、中铁仁禾广场项目小区商业业主明细。拟证明2017年7月第一届业主大会选举时已出售备案商铺，选举时商业业主380户左右，均未参加第一届业主大会的选举；四、中铁仁禾广场原告自持商业未出售情况说明及自持物业明细。拟证明原告共计持有未售商铺31458.79平方米，持有永辉超市、万达影城等13028.02平方米，车位自持86284.29平方米，自持幼儿园2241.60平方米，合计156763.42平方米；五、中铁仁禾广场项目小区住宅业主接房明细。拟证明2017年7月第一届业主大会选举时已有住宅业主2242户，而选举投票户数为890户，没有遵循《物权法》规定过半数的要求；六、购房备案合同。拟证明李文君并非中铁仁禾广场小区业主。被告仁禾小区业委会的质证意见为：对第一组证据中手写备案表、业主大会议事规则的真实性有异议，其余无异议；对第二组证据无异议；对第三组证据的真实性有异议，认为商业业主没有380户，部分住宅业主也是商业业主；对第四组证据中的自持商铺说明无异议，对自持商业明细有异议；对第五组中未接房户数及未售房明细有异议；对证据六的真实性无异议，但认为李文君是房屋的实际使用人，享有业主权利。本院对原告众志公司提交证据的真实性、合法性、关联性予以采信。被告仁禾小区业委会答辩称，1.业主委员会不是自然人、法人和其他组织，只是内部机构，附属于业主大会，不是独立机构，在本案中不具备被告主体资格；2.中铁仁禾广场小区住房于2012年开始交付使用，2014年入户人员达1200户，从2017年5月开始，经各方参与组织制定相关章程、制度，经相关部门批复、备案成立了第一届业主委员会，程序合法；3.原告无权要求撤销解聘前期物业服务企业成都三朴物业管理有限公司的决定，该撤销权应由物业公司行使；4.制定章程、解聘物业公司等行为是经业主大会决定，故撤销的应是业主大会的决议，而非撤销业主委员会；5.业主委员会作出的决定均按照双过半原则进行，程序合法，原告提出的数据没有依据，应当驳回其诉讼请求。为支持自己的抗辩主张，被告仁禾小区业委会向本院提交了以下几组证据：一、筹备组成业主委员会相关证据：1.筹备组人员公示；2.业主代表名单；3.业主大会临时筹备组公告；4.成立临时筹备组签到表；5.成立业主大会申请书。拟证明成立仁寿县文林镇大道社区中铁仁禾广场小区第一届业主委员会程序合法；二、中铁仁禾广场小区管理规约、中铁仁禾广场小区业主委员会工作规则、中铁仁禾广场小区业主大会议事规则。拟证明制定上述规则的程序、内容合法。三、中铁仁禾广场小区第一届业委会正式成员名单、备案表、申请、通知、选举投票方式、业委会报名单、业委会成员选票统计、业主委员会选票接收表。拟证明选举成立业主委员会程序合法；四、业主已接收房屋及未接收房屋统计表。拟证明在选举业主委员会时，已经接收房屋的户数为2005户，未接收房屋为175套；五、仁寿县文林镇人民政府文件、仁寿县文林镇大道社区居民委员会证明、业主委员会备案表、申请、中铁仁禾广场小区第一届业主委员正式成员名单公示。拟证明成立中铁仁禾广场小区第一届业主委员程序合法，已经经政府确认；六、信访回复。拟证明程序合法；七、解聘前期物业公司发放选票及收回选票的情况。拟证明解聘物业公司程序合法。原告众志公司的质证意见为：对第一组证据中的公告的真实性、合法性有异议，认为临时筹备组组长非小区业主，且筹备组组长应由政府或者街道办事处相关人员担任，其余无异议；对第二组证据的合法性不予认可，认为《管理规约》、《议事规则》未经半数业主同意，程序违法；对第三组证据中的名单公示、业委会备案表因未经半数业主通过，对其合法性不予认可；对第四组证据有异议，认为已接及未接房屋统计不完整；对第五组的合法性有异议，认为成立业主委员会未达到法律规定的双过半；对第六组证据的真实性无异议，但认为实际接房户为2181户；对第七组证据有异议，解聘前期物业的表格只是领取选票的签名表，不是投票的记录表。签名表本身不能证明系解聘物业公司的选票。签名表中的房号、业主及业主签名是否真实不能确认。领取选票人数经原告方统计为1315张，选票上均无投票人签名，不能证实是投票人的真实意思表示，该选票应为无效选票。关于选举业主代表的选票统计无真实选票的支持。本院对被告提交的第一组证据中的成立业主大会申请书、筹备组人员公示的真实性予以采信，其余部分证据不能证实成立业主委员会程序合法；对第二组证据真实性、关联性予以采信，对合法性不予采信；对第三组证据中未经业主签字确认接收选票部分的真实性不予采信；对第四组证据，因未提供证据来源，且无截止时间，对其证明目的不予采信；对第五组真实性予以采信，但对其证明目的不予采信；对第六组真实性予以采信，但对其证明目的不予采信；对第七组真实性予以采信。双方争议的焦点是：1.仁禾小区业委会是否具有被告主体资格；2.仁禾小区业委会制定《管理规约》、《议事规则》程序是否合法；3.仁禾小区业委会作出《解聘前期物业服务企业成都三朴物业管理有限公司的决定》程序是否合法；4.成立仁寿县文林镇大道社区中铁仁禾广场小区第一届业主委员会是否符合法律规定。经本院审理查明，中铁·仁禾广场项目系原告众志公司开发修建。该项目于2012年8月开始动工修建，2015年底全部修建完毕开始交付使用。项目规划总面积为419445.83平方米，其中住宅建筑面积213253.80平方米，商业建筑面积62717.13平方米，物业管理用房建筑面积938.52平方米，地上部计入容积率的建筑面积3600.00平方米，地下室建筑面积138936.38平方米，住宅户数为2343户，商业用房2186套，前期物业为成都三朴物业管理有限公司。自2015年2月起，中铁仁禾广场小区的商住楼逐步开始交付使用，至诉讼时原告共出售住房2242套，商业用房558套。至2017年7月13日选举成立第一届业主委员会时，原告共交付住房2216套，商业用房26套，至2017年9月26日投票解聘前期物业时交付住房2227套，商业用房178套。2017年4月17日，原告众志公司向仁寿县文林镇大道社区居民委员会及文林镇物业管理办公室提交申请，申请成立业主大会；2017年5月25日，仁禾小区在仁寿县文林镇大道社区居民委员会及仁寿县房地产管理局的指导下成立中铁仁禾小区业主大会筹备组并进行7天公示；2017年5月29日，中铁仁禾小区业主大会筹备组制定了《中铁仁禾广场小区管理规约》及《中铁仁禾广场小区业主大会议事规则》；2017年7月10日至12日，业主代表开始发放选举业主委员会选票；2017年7月13日，中铁仁禾广场小区召开第一次业主大会，选举产生了李文君、熊松柏等11人组成业主委员会，并于7月18日进行了7天公示；2017年7月26日，仁寿县文林镇大道社区居民委员会对中铁仁禾广场小区第一届业主委员会予以备案；2017年9月26日，中铁仁禾广场小区通过召开业主大会的形式，作出了解聘前期物业成都三朴物业有限公司的决定。2017年11月10日，原告众志公司向本院提起诉讼，以程序违法为由，要求撤销中铁仁禾小区业主大会筹备组制定的《中铁仁禾广场小区管理规约》及《中铁仁禾广场小区业主大会议事规则》，撤销被告作出的解聘前期物业成都三朴物业有限公司的决定，撤销选举以李文君、熊松柏等11人组成业主委员会的决定，并责令该业主委员会暂时停止一切对外活动。本院认为，本案为业主撤销权诉讼。关于双方的第一个争议焦点，仁禾小区业委会是本案适格被告。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”本案中，原告众志公司以业主大会筹备组作出的《中铁仁禾广场小区管理规约》及《中铁仁禾广场小区业主大会议事规则》、业主大会选举业主委员会、业主委员会解聘前期物业未经专有部分占建筑总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意，而且也未严格按照法定的程序进行为由，基于程序权益受到侵害而提起撤销权之诉，其诉请具有法律依据。业主委员会系业主大会的执行机构，具有对外代表业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。因此，业主行使撤销权纠纷，属平等的民事主体之间的纠纷，应属于人民法院民事案件受案范围，仁禾小区业委会在撤销选举决定及相关备案之前，仍系适格机构，具备诉讼主体资格。关于双方的第二个争议焦点，中铁仁禾小区业主大会筹备组制定的《中铁仁禾广场小区管理规约》及《中铁仁禾广场小区业主大会议事规则》应当予以撤销。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……。”该条第二款同时规定，从事上述四项活动，应当经专有部分占建筑总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。《物业管理条例》第十一条、第十二条对此作出了同样的规定。中铁仁禾小区业主大会筹备组在制定《中铁仁禾广场小区管理规约》及《中铁仁禾广场小区业主大会议事规则》时，无证据证实采用了集体讨论或者书面征求意见的方式，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款及《物业管理条例》第十二条的规定，规避了法定程序，应依法予以撤销。关于双方的第三个争议焦点，仁禾小区业委会作出《解聘前期物业服务企业成都三朴物业管理有限公司的决定》不符合法律规定，应当予以撤销。《物业管理条例》第十四条规定“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主；住宅小区的业主大会，应该同时告知相关的居民委员会；业主委员会应当做好业主大会会议记录。”该案中，被告仁禾小区业委会未提交证据证实履行了上述程序规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十二条第一款规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。被告仁禾小区业委会在召开解聘前期物业业主大会时，发放选票1315张，但未通知商业户主参加，至2017年9月，中铁仁禾广场小区住宅入户数为2227户，按照小区住宅建筑面积213253.80平方米除总户数2342户，每户平均面积为91.06平方米，1315户的专有面积为119743.90平方米左右，如果按照被告所述发放的选票为1473户，其专有面积在134131.38平方米左右。根据仁寿县房地产管理局提供的数据，截止2017年11月8日，原告众志公司自持未售商业套数1534套，面积合计31458.79平方米。已经出售尚未交付的住宅78户，面积约7102.68平方米，未售住宅22套，面积约2003.32平方米；另原告众志公司自持幼儿园2241.60平方米，地下车位2874个，面积86284.29平方米，其余配套面积22365.99平方米，该小区规划总面积为419445.83平方米。被告仁禾小区业委会在召开解聘前期物业大会时，发放选票数量总人数过半，但未经专有部分占建筑面积过半的业主同意，未达到双过半的法律规定。因此，被告仁禾小区业委会解聘前期物业的决定依法应当予以撤销。关于双方的第四个争议焦点，仁寿县文林镇大道社区中铁仁禾广场小区业主大会作出的选举成立首届业主委员会的决定程序不符合法律、法规规定，应当予以撤销。被告仁禾小区业委会向本院提交选举业主委员会选票接收表显示，在2017年7月选举业主委员会时，发出选票736张（含QQ、微信、电话），按照被告提交的当时入户住户达2005户，尚未到达半数，且未向商业部分及地下车位等专有部分的业主发放选票及统计。中铁仁禾广场小区业主大会选举业主委员会时，未按照《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十二条第一款规定进行，被告仁禾小区业委会所提交的证据不能证实中铁仁禾广场小区第一届业主委员会选举程序合法。因此，中铁仁禾广场小区业主大会作出的选举成立首届业主委员会的决定应当予以撤销。综上，原告众志公司请求撤销的诉讼请求，本院予以支持，其要求被告仁禾小区业委会暂停一切活动的请求，本院已于2017年11月14日作出行为保全裁定，裁定被告仁禾小区业委会立即停止关于中铁仁禾广场小区选聘物业公司的招投标活动。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下：一、撤销中铁仁禾小区业主大会筹备组于2017年5月29日制定的《中铁仁禾广场小区管理规约》。二、撤销中铁仁禾小区业主大会筹备组于2017年5月29日制定的《中铁仁禾广场小区业主大会议事规则》。三、撤销被告仁寿县文林镇大道社区中铁仁禾广场小区第一届业主委员会作出《解聘前期物业服务企业成都三朴物业管理有限公司的决定》。四、撤销中铁仁禾广场小区业主大会作出的选举成立以李文君为主任，共11人组成的仁寿县文林镇大道社区中铁仁禾广场小区第一届业主委员会。案件受理费50.00元，由被告仁寿县文林镇大道社区中铁仁禾广场小区第一届业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员 余 剑二〇一八年二月一日书记员 张维维