杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭下民初字第1401号原告：吴雅琴。委托代理人（特别授权代理）：张晨。被告：东风杭州汽车有限公司。法定代表人：陈力。委托代理人（特别授权代理）：黎清、陈寿康。原告吴雅琴诉被告东风杭州汽车有限公司（以下简称东风公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年9月1日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2010年10月13日公开开庭进行了审理。原告吴雅琴的委托代理人张晨、被告东风公司的委托代理人黎清、陈寿康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴雅琴诉称，2009年9月中旬，杭州突降暴雨，其子张晨突然接到邻居601室电话，说因雨水管堵塞又出现雨水大面积渗漏情况，希望能尽快赶回处理。其子张晨赶回后，发现雨水是从堵塞的雨水管道满溢后从房间顶部直接渗漏至两间卧室，第一次漏水未殃及的主卧室的墙壁和另一间房的墙壁、地板等此次都被水浸泡，造成直接经济损失上万元（之前因房屋漏水打了两场官司，依据前两次财产评估报告估算，此次损失大概1万多）。因漏水发生时正好是第一次漏水案件审理期间，无法追加诉讼请求，所以原告在等待第一次漏水案件审理完毕后才提请新的赔偿请求。第一次是因为水管漏水，通过阳台渗透到主卧室，法院认为原告的装修导致阳台抬高，对漏水有一定的原因，因此最终判决被告承担一半的责任。但此次漏水是直接从天花板渗漏进来，且整幢楼1至6楼都发生漏水，完全是被告没有安装水蓖致排水管堵塞导致的。根据房屋买卖协议，被告对该楼的公共设施有维修的责任，雨水管道的滤网应在其修缮范围之内，而漏水当日雨水管滤网仍未安装（有社区书面证明），所以被告未尽到其应承担的责任综上，请求判令：1.被告赔偿房屋漏水导致原告的直接经济损失15000元；2.本案诉讼、评估、鉴定费用由被告承担。被告东风公司辩称：第一，被告既不是案涉房屋的所有权人，也不是物业管理服务单位，对案涉房屋无义务进行管理维护。“房改”售房初期，该幢房仅有部分职工参加房改，因而由被告进行公共部位的维修维护，但2002年后该幢房屋共36套住房全部进行了房改售房。虽然原、被告签订的公有住房买卖协议书约定由被告对售后住房进行维修养护，但在协议的其他“约定”中又明确规定未尽事项按杭州市有关规定执行。现在市政府已下文，由房改办统一收缴管理了原由被告收取的维修基金，并且明确居委会代行物业管理职能，这实际上对原协议进行了变更和补充。本案前一次漏水纠纷中受到损失的原告楼下住户502室的吴夫良，就该单元的屋顶管理、维修养护责任主体事项向市领导（市委书记及市长）进行了专题反映，对此杭州市房产管理局的回复也明确39幢4单元12户房屋产权人为屋顶管理、维修养护责任主体。其次，这次漏水主要原因还是原告擅自维护装修，没有安装水蓖所致。原告擅自拆除了阳台与卧室之间的整面墙壁，使阳台变为卧室的组成部分，对室内阳台中的排水系统进行封堵，造成屋面排水管直接穿越卧室，同时将阳台地面抬高与卧室处于同一水平面，屋面下水管道出现故障时，本来可以经阳台排水系统出去的雨水无法排至地漏，从而直接回流到室内造成了损失。针对原告改变设计结构的违章行为，杭州市下城区房屋监察大队于2008年4月发出整改通知书，但原告至今未进行整改。原告违反规定进行装修，造成损失应自己承担全部责任。此外原告没有经其他产权人同意及向有关部门申请，擅自拆除了屋面隔热板等结构件，并且不按屋面排水系统的技术规范安装水蓖，仅在进水口放了砖头，砖头一旦位移，就造成杂物堵塞水管，形成大面积漏水，其行为违反了《住宅建筑规范》3.2.3中未经技术鉴定和设计认可，不得拆改结构构件的明文规定。原告同时将上屋顶的公共通道用保安门封锁，排除其他共有人对屋面的维护管理。此外，原告诉讼请求的计算依据仍旧不明确，上次诉讼有评估为据，但这次诉讼原告没有提出明确的依据。综上，被告认为，原告以买卖合同纠纷为由，要求被告赔偿15000元损失的请求没有事实及法律依据。要求判令驳回原告的诉讼请求。为证明其诉讼请求所依据的事实，原告吴雅琴向本院提交下列证据：1．照片，欲证明第二次漏水造成的新的房屋受损的情况，第一次漏水受损的是主卧室的地板，第二次漏水受损的是另一间卧室的地板以及两间卧室的墙壁；2．社区漏水证明，欲证明两次漏水原因及始末，由于水蓖没有安装，导致了第二次漏水；3．证明，欲证明被告对诉争房屋行使产权；4．第一次漏水受损清单，欲证明第一次受损范围界定以及本次诉讼标的的计算依据，两个房间的地板都差不多大，第一次没有对墙壁进行赔偿；5．（2009）杭下民初字第673号民事判决书，欲证明第一次漏水案件法院的判决，当时因为原告内部装修，原告承担一半的责任，第二次漏水与此有关，但此次损失完全是由被告导致的，故应该全赔。6．住房买卖协议，欲证明原告与被告的房屋买卖协议仍然有效，被告仍需承担日常维护的责任。为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，被告东风公司向本院提交下列证据：1．照片，欲证明原告在维修时破坏结构，拆除了原隔热板。2．照片，欲证明原告对屋面没有及时清理维护，埋下损失隐患。3．照片，欲证明原告对屋顶下水处用砖头封堵，改变了原结构。4．照片，欲证明原告对公共上屋顶通道用保安门封堵，排除了其他业主对公共部位的管理，违反了有关规定。5．照片，欲证明杭州市下城区房屋监察大队于2008年4月发出整改通知，原告违反规定装修，至今未进行整改是导致本次漏水的直接原因。6．杭州市人民政府办公厅下发杭政办（2006）4号文件，欲证明文件明确被告已无权对诉争房屋进行维护管理，由所在社区代行物业管理职能。7．杭州市房管局2009年9月15日的回复，欲证明被告非诉争房屋的产权人，反而原告是该房屋公共部分的管理维护责任主体。上述证据经庭审质证，本院认证如下：（一）原告吴雅琴提交的证据：被告对证据1的真实性无异议，关联性有异议，认为还是由排水管道造成的，看不出与第一次的区别。对证据2没有异议。对证据3有异议，认为被告不是诉争房屋的产权单位。对证据4的关联性有异议，认为这是上次诉讼的证据，而不是本案的，重复计算了。对证据5有异议，认为两次漏水应当区分，这只是上次漏水的判决，与这次漏水无关。对证据6有异议，认为根据该协议，被告只承担日常维护的责任。本院认为，产权的确定应有相关的产权登记，证据3为被告自行于2009年10月所出具，对于被告是否具有诉争房屋的产权缺乏证明力，对其证据效力不予认定。对于证据4、5，虽为前案中发生的，但因与原告提出的诉讼理由相关，故与本案具有关联性，对证据1、2、4、5、6的证据效力本院均予以认定。（二）被告东风公司提交的证据：原告对证据1的真实性有异议，认为与事实不符，并非拆除，只是对隔热板重新安装了一次。对证据2的真实性无异议，但对关联性有异议，认为与本案漏水无关。对证据3的真实性无异议，但认为被告表述不对，是因为没有水蓖，才出此下策，用来防止杂物堵塞。对证据4，认为与本案没有关系。对证据5，认为与本案漏水没有关系。对证据6、7的真实性无异议，但认为不能因此就说明原、被告的房屋买卖协议就无效了。本院认为，证据1、2、3、4、5仅能证明房屋现状，并不足以证明原告房屋漏水原因，故对其证据效力不予认定。对于证据6、7，本院认为与本案争议事实具有关联性，对其证据效力予以认定。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定下述案件事实：1996年12月23日，东风杭州汽车公司汽车厂（后更名为本案被告）与吴雅琴签订《公有住房买卖协议书》，约定：东风杭州汽车公司汽车厂将坐落于德胜东村39幢4单元602室的住房一套出售给吴雅琴；该套住房建筑面积为70.65平方米，核定的总售价为人民币36348.94元；付清全部房款后，所购住房所有权归吴雅琴所有；吴雅琴取得住房所有权后，室内维修养护由吴雅琴负责，共用部位和共用设施维修养护，所需费用按有关规定分担，吴雅琴按成本价的1%（计561.67元）支付东风杭州汽车公司汽车厂维修养护费，由东风杭州汽车公司汽车厂负责共用部位和共用设施的维修养护工作。2006年3月14日，杭州市房产管理局制定《杭州市市区公有住房售后维修基金管理使用规定》，确定公有住房出售后维修基金专项用于房屋共用部位和共用设施设备保修期满后中修以上的维修、养护和更新，该维修基金由市房改办负责管理。后被告将收取原告的维修养护费移交给市房改办管理。2008年4月5日晚，因杭州普降大雨，而德胜东村39幢房屋屋面雨水口未安装水篦，屋面杂物堵塞雨水漏斗，雨水溢出水斗流进德胜东村39幢4单元602室，造成原告房屋卧室地面大量积水，就此原告于2009年3月27日向被告提起诉讼，审理中经原告申请对损失进行评估，确定其中松木地垄损失为35元每平方米，杉木实木地板铺设损失为13.48元每平方米，；踢脚线损失为20元每米。上述木地板损失共计2330元。加上阳台柜、门套、走入式衣柜，损失共计6500元。2009年10月19日法院作出判决，认为结合本案案情，损失费用由原、被告各承担50％。该判决现已生效。2009年9月中下旬，杭州地区下暴雨，因屋顶雨水管仍未安装水篦，杂物堵塞后水管堵塞，积水溢出，再次流入德胜东村39幢4单元602室，造成墙壁粉刷层脱落，地板被水浸泡。现原告认为，在上次诉讼之后，因被告仍未安装雨水管滤网，造成新的损失共计15000元，要求被告对此承担全部责任。为此提起诉讼。另查明，杭州市房产管理局在2009年9月15日向案外人所作的答复中提到，德胜东村39幢4单元屋顶的管理主体、维修养护责任主体，应该是该单元12户房屋产权人。因维修、养护不当造成的漏水、财产损失，应由该单元全体产权人共同承担。本院认为，虽然杭州市房产管理局指出下城区德胜东村39幢4单元屋顶的管理主体、维修养护责任主体是该单元12户房屋产权人（共同所有人），因维修、养护不当造成漏水、财产损失，应由该单元的责任人或全体产权人共同承担，但这并不妨碍原告与被告之间约定涉诉房屋公共设施的维修养护责任人。原告吴雅琴与被告东风公司签订的《公有住房买卖协议书》系双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效。其中关于东风公司负责对涉诉房屋共用部分和共用设施维修养护工作的约定明确，而并非是没有约定。被告认为房屋买卖协议中有关于“未尽事项按杭州市有关规定执行”的约定，在市政府下文由房改办统一收缴管理维修基金，并且明确居委会代行物业管理职能后，原协议已经进行了变更和补充的意见，理由欠当，本院不予采信。本案中，对此次漏水的事实原、被告均予认可，并认可该次漏水的直接原因亦是未安装水蓖，对由此给原告造成的财产损失，负有维修养护义务的被告应当承担赔偿责任。原告在本案中并未申请进对财产损失进行评估，原告认为可以比照上次诉讼中的评估计算损失为15000元的意见欠当，本院不予采纳。因对上次渗漏损失尚未行修复，两次渗漏存在有混同、无法区分的情况，考虑到两次损失可以合并修理，以及评估费用相对较高（上次案件评估费为5000元），评估可能造成损失扩大，实际损失无法弥补等综合因素，本院结合原告提出的现场损失照片酌情确定被告应赔偿原告财产损失1000元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告东风杭州汽车有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴雅琴房屋漏水损失1000元；二、驳回原告吴雅琴等其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，因适用简易程序审理，减半收取87.5元，由原告吴雅琴承担40.5元，被告东风杭州汽车有限公司负担47（于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费175元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。审判员  章幼戎二〇一〇年十一月八日书记员  杨晓丽