广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第1417号上诉人（原审原告）：罗素芳。委托代理人：张云辉，广东恒港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市君成投资发展有限公司。法定代表人：彭君云，该司董事长。委托代理人：黄晓霞，泰和泰（深圳）律师事务所律师。上诉人罗素芳与被上诉人深圳市君成投资发展有限公司（以下简称君成公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第158号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2011年12月4日，罗素芳、君成公司签订《深圳市房地产认购书》，约定罗素芳自愿认购君成公司开发的某处房产，该房地产总价款为1614473元，罗素芳愿意按分期付款的方式付款。认购房还约定：罗素芳在签订本认购书时向君成公司支付定金50000元；自签订本认购书之日起5日内，双方应签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止；若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售；如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还；如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金。同日，双方签订《某某房产认购书补充协议》，约定双方就前述《深圳市房地产认购书》做补充约定。《某某房产认购书补充协议》第2条约定，按罗素芳选择的付款方式，现罗素芳认购的房屋优惠价为1381199元。《某某房产认购书补充协议》第3条约定，双方约定采取向银行借款方式付款，罗素芳须于2011年12月9日前支付不低于30%的房款即415199元（含定金）；按揭金额、按揭年限以银行最后批复为准，如银行贷款金额减少，首期款将有所增加；若罗素芳选择君成公司安排的按揭银行，则按本条约定办理；若罗素芳选择君成公司安排按揭银行以外的银行贷款，则视为罗素芳一次性付款；君成公司仅提供各银行现有通用的按揭贷款条件和资料信息，不负责协助罗素芳办理按揭手续，罗素芳应自行与按揭银行联系按揭办理事宜。补充协议第5条约定，罗素芳应在付清首期款后，自签订本认购书之日起5日内与按揭银行办理按揭相关手续并与君成公司签订《深圳市房地产买卖合同》。补充协议第7条约定，认购书中所称的“买方原因”包括但不限于：（1）罗素芳逾期付款超过三个自然日；（2）罗素芳逾期未按君成公司要求办理按揭相关手续，或因罗素芳提交的资料不合格、资信状况或其他罗素芳原因导致按揭未获得批准；（3）罗素芳逾期未与君成公司签订买卖合同或罗素芳单方解除认购书或本补充协议；（4）罗素芳因不符合深圳市政府要求的购房资格，导致后续合同不能签署及备案；若发生上述事由之一，认购书及本补充协议自动终止，罗素芳所交定金不予退回，且罗素芳授权君成公司单独向相关政府部门办理认购书解锁手续。补充协议第9、10条约定，君成公司已向罗素芳出示《购房风险提示》等购房输电网主双方将签署的买卖合同示范文本及其补充约定、业主临时公约、前期物业管理协议；罗素芳确认已详细阅读并理解上述文件且无异议，承诺按约定签署上述文本；罗素芳天地头工承诺遵守国家与地方政府相关管理部门关于限制个人购买房地产的相关政策规定，若罗素芳暂不符合在本市购房的条件，罗素芳自愿承担因此暂不能办理合同备案、房屋产权登记的后果，如罗素芳因此提出解除本合同或拒绝签署买卖合同的，则君成公司有权没收定金。在补充协议落款处上方有特别提示，内容为“罗素芳签署本补充协议，意味着罗素芳于此确订已详细阅读认购书、本补充协议、《购房风险提示》全部条款并完全理解其内容和含义，并愿意严格履行其全部义务”。签订《深圳市房地产认购书》和《某某房产认购书补充协议》当日，罗素芳向君成公司支付了50000元定金。后双方没有按约定在2011年12月9日前签订正式房地产买卖合同，罗素芳亦没有向君成公司支付首期款。2012年3月30日，君成公司与案外人签订《深圳市房地产认购书》和《某某房产认购书补充协议》将涉案的某某房产项目某某房出售给案外人。另查，对于双方最终没有按约定签订正式房地产买卖合同的原因，罗素芳主张是罗素芳在签订认购书后才得知其只能向银行借到房款的40%而应支付不低于60%的首期款，而罗素芳对此无法接受，其遂向君成公司要求退定金或要求延长交款期限，但君成公司不同意变更交款期限的约定，故双方最终未能签订正式买卖合同；君成公司主张是由于罗素芳方没有能力支付60%首期款，导致双方最终未能签订合同。双方在庭审中确认最终未签订正式买卖合同的唯一原因是双方未能就变更认购书付款方式达成一致意见。对于双方没有签订正式房地产买卖合同的责任，罗素芳主张责任在于君成公司，因为君成公司在双方签订认购书时没有向罗素芳作详细说明，致使罗素芳以为付房款30%左右的首付款即可并签订了认购书，但在罗素芳得知须付不低于60%房款的首期款后，君成公司却不同意变更付款方式或退款；君成公司主张责任在于罗素芳，因为君成公司在双方签署认购书前已向罗素芳就购房风险和相关信息进行了告知，罗素芳对风险和政策知悉的情况下签订了认购书，却最终因其资金压力无法付首期款。罗素芳的诉讼请求为：1、君成公司向罗素芳返还定金50000元及支付利息（利息从2011年12月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定的还款日期止，暂计至罗素芳起诉日为5600元）；2、本案诉讼费用由君成公司承担。原审法院认为，罗素芳、君成公司签订的《深圳市房地产认购书》和《某某房产认购书补充协议》是双方当事人的真实意思表示，双方应予履行。相对商品房预售合同来说，认购书是本约订立之前先行订立的预约合同，签订认购书的目的在于本约订立前先行约定部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终为订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同即认购书中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对认购书的违约，应当承担认购书中约定的违约责任。本案中，双方已在认购书中对付款方式进行明确约定：罗素芳向银行借款方式付款、罗素芳须于2011年12月9日前支付不低于30%房款的首付款、首付款最终由银行批复的贷款金额决定，现双方均确认没有正式签订买卖合同的唯一原因是双方未能就变更认购书付款方式达成一致。虽然罗素芳认为认购书中付款方式的约定系其在对相关贷款政策不了解的情况下所做出，但认购书中关于首付为不低于房款30%的约定与罗素芳其后得知的首付不低于房款60%的情况不完全冲突，并且认购书也明确以银行最终批复的贷款金额确定首付比例，故罗素芳在签订认购书后又以该约定其不能接受为由要求变更，没有事实和法律依据；在君成公司不同意变更认购书中约定付款方式情况下，罗素芳则仍应予履行，罗素芳不同意履行并且实际上未在约定期限内与君成公司签订正式的买卖合同，则君成公司有权按《深圳市房地产认购书》约定没收定金50000元，对罗素芳要求君成公司返还定金和支付利息的诉讼请求，原审法院不予支持。由于双方未在约定的时间内签订买卖合同，且双方未书面同意延长认购书的效力，故依据双方约定，《深圳市房地产认购书》及其补充协议《某某房产认购书补充协议》的效力已终止，罗素芳请求解除《深圳市房地产认购书》和《某某房产认购书补充协议》没有依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：驳回罗素芳的全部诉讼请求。本案受理费595元，由罗素芳承担。罗素芳不服原审判决向本院提起上诉，请求：撤销原判，依法改判，支持罗素芳一审全部诉讼请求。事实与理由：一、当前国家己出台房地产调控政策，但并不是每个人对调控政策的精神及含义都熟透理解并了如指掌。君成公司作为房地产市场的开发者，应当对购房者解释清楚房地产调控政策的细则，不能误导购房者，与购房者签订与现行政策有冲突的认购合同。本案中，君成公司承诺只要罗素芳交纳总房价30％左右的首期款即可购房，并且收取罗素芳5万元定金，是对现行政策的误解（或者说故意误导购房者），罗素芳也以为是只要交纳30％左右的首期款即可购房，在双方都存在误解的情况下，认购合同不能履行的责任应当由双方承担。原审法院将责任责任推给罗素芳一方，使罗素芳损失5万元、君成公司非法获利5万元，显失公平。二、原审判决认为“认购书中关于首付为不低于房款30％的约定与罗素芳其后得知的首付不低于房款60％的情况不完全冲突，并且认购书中也明确以银行批复的贷款金额确定首付比例，故罗素芳在签订认购书后又以该约定其不能接受为由要求变更，没有事实和法律依据”的观点不能成立。从数学包含关系了来看，“不低于30％”包含“不低于60％”在内，但从现行政策来看，“不低于30％”属于首次置业者的首付比例，“不低于60％”属于第二次置业者的首付比例，两者完全分属不同的行列，政策上的分属关系不能用数学上的包含关系来解释。三、罗素芳与君成公司签订的认购书和补偿协议属于格式条款，依据合同法第39条的规定，提供格式条款的一方应当对免除或限制其责任的条款予以明确说明。双方签订的补充协议第9、10条以及落款处上方的特别示只是补充协议的一部分条款，该补充协议条款的本身不能说明君成公司已就该条款向罗素芳履行了明确说明义务。原判决重点罗列该补充协议第9、10条以及落款处上方的特别示的内容，目的是为了免除君成公司的责任，与合同法的精神相悖。综上，原判决将罗素芳与君成公司未能签订买卖合同的原因归责于罗素芳是错误的，而事实上，该认购协议因与现行政策冲突而不可能履行。请求上级法院撤销原判，依法改判。君成公司答辩称：1、罗素芳的上诉请求没有事实和法律依据。2、罗素芳与君成公司签订的《深圳市房地产认购书》、《某某房产认购书补充协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方在补充协议中明确约定罗素芳应在2011年12月9日前支付不低于30%房款的首期款，首期款最终由银行批复的贷款金额决定，贷款金额减少，则首期款增加。因此罗素芳主张的首付30%与事实不符，此外罗素芳从贷款银行处得知要付60%的首期款与此前双方在补充协议中约定的首付不低于30%的房款并无矛盾，罗素芳应当遵守并依约履行。3、在签署《深圳市房地产认购书》及《某某房产认购书补充协议》前，君成公司已经向罗素芳履行了购房风险告知义务，且在补充协议落款上方也有特别提示，充分证明君成公司对《深圳市房地产认购书》、《某某房产认购书补充协议》、《购房风险提示》的全部条款履行了合理的提示说明义务，因此，罗素芳因其自身原因不能按照协议约定履行付款义务，导致买卖合同未能在约定时间内签订，其行为已经构成违约，依法按承担违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回罗素芳全部上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，罗素芳与君成公司签订的《深圳市房地产认购书》、《某某房产认购书补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行各自的义务。罗素芳已在深圳拥有一套房产，涉案房产系其购买的第二套房产，在签订涉案合同时其亦知道国家已出台相关的房地产调控政策及相关的限贷政策。罗素芳称双方关于首期款不低于30%房款的约定系君成公司故意误导所致，但其并未提供其已将涉案房产是其购买的第二套房产的事实告知君成公司，且君成公司在明知涉案房产系罗素芳购买的第二套房产的情况下故意误导罗素芳及向罗素芳错误地解释限贷政策的证据，对罗素芳的该项主张，本院不予采信。罗素芳作为成年人，在作出购买房产此种重大交易时，在明知政府已出台相关的限贷政策的情况下，仍接受涉案合同约定的付款方式，作为付款义务人其应当承担保证其义务履行的责任。罗素芳在签订涉案合同后以其不能接受为由要求君成公司退回定金或者延长交款期限，此导致双方最终未能签订正式的买卖合同，君成公司有权依据双方的约定没收罗素芳已支付的定金。原审对此认定正确，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确；罗素芳的上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币1190元，由上诉人罗素芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  钟 波审 判 员  聂 效代理审判员  许莹姣二〇一三年九月十七日书 记 员  邹俊辉附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。