广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初9915号原告：张绍松，男，1971年11月13日出生，汉族，住湖南省安化县。委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭杞盛，广东为峰（白云）律师事务所律师。被告：广州市汇盛贸易有限公司，住所地广州市番禺区化龙镇金盛一路5号130房，统一社会信用代码91440113799428023P。法定代表人：张吕娥。被告：广州汇盛企业顾问有限公司（原广州瑞万置业有限公司），住所地广州市番禺区化龙镇金盛一路5号131房，统一社会信用代码91440101MA5AKQ128F。法定代表人：张吕娥。原告张绍松诉被告广州市汇盛贸易有限公司（以下简称汇盛公司）、广州汇盛企业顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭杞盛到庭参加了诉讼，被告汇盛公司、广州汇盛企业顾问有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告张绍松向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原告租期自2039年7月31日至2065年11月8日期间租赁协议无效；2.被告汇盛公司退回2039年7月31日起至2065年11月8日期间所交租金人民币（币种下同）369072元及利息（以369072元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，计算期限自2020年12月2日计算至偿还之日止）；3.被告广州瑞万置业有限公司对上述第二项诉讼请求承担连带清偿责任；4.两被告连带承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告就使用位于广州市番禺区化龙镇金盛一路5号璞悦里1栋703号房签订《【璞悦里】房屋使用权转让书》《广州市房屋租赁合同》《补充协议》，原告向被告共支付650000元价款取得该房屋自2019年7月31日至2065年11月8日期间的使用权等权利，原告依约付款后，得知该房屋土地使用性质是工业用地的宿舍用途，且使用期只至2045年1月8日，并非被告签约时宣讲的土地使用期限70年的住宅。原告认为，原告与被告签订《房屋使用权转让书》《广州市房屋租赁合同》《补充协议》，均只约定房屋的使用权，未约定分户办理小产权手续，尽管有土地使用期限到期后，原告无需付费仍归原告使用条款，但并非完整的所有权，上述文件实质就是租赁合同。法律规定租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，被告出租给原告的房屋超过20年的部分无效，被告对超出该期间的租金应予以退还。被告广州瑞万置业有限公司作为被告汇盛公司的唯一股东，不能证明公司资产相互独立的，应当与被告汇盛公司承担连带责任。原告为维护其合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告汇盛公司和广州汇盛企业顾问有限公司未答辩亦无提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了《璞悦里房屋使用权转让书》《补充协议》《广州市租赁合同》、璞悦里收款收据、《（2018）广州市不动产权07235176号不动产权证》等证据证明本案事实。被告汇盛公司、广州汇盛企业顾问有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，视为其放弃对原告提供证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院对原告提供的上述证据予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：根据广州市中级人民法院（2020）粤01民终3635号和（2020）粤01民终5186号生效判决查明以下事实：汇盛公司是由广州瑞万置业有限公司全资开办的法人独资企业。广州市番禺区化龙镇金盛一路5号权属人登记为汇盛公司，土地性质为国有建设用地使用权，在2016年4月13日由相关部门核发的产权证【（2016）广州市不动产权第07210744号】上登记的权利性质为商品房，用途为宿舍楼，该证附记：登记案号201626361；已收国有土地使用权出让金，使用权出让年限从1995年11月9日起，居住份额用地70年，商业、旅游、娱乐份额用地40年，其他用地50年；此共用土地面积由权属人共同使用；房屋用途：宿舍楼。2018年12月18日，相关主管部门对上述楼宇重新发证【（2018）广州市不动产权第07235176号】，该证上登记的权利性质为自建房，用途为工业，该证附记：登记案号201821299；已收国有土地使用权出让金，使用年限50年，从1995年11月9日起至2045年1月8日止，用地面积2984.7平方米；所在层1-7；城市规划房屋用途：宿舍楼；他项权利情况：他项权利人刘某华，权利类型：抵押权，权利范围全部；债权数额5000000元。就上述两产权证上登记情况的变化，两被告的前法定代表人张勇曾于2019年8月向广州市规划和自然资源局提出信访，该局于2019年9月6日作出《关于张勇反映情况相关意见的复函》，其中内容为：经查档案，该房屋首次登记权属人为番禺阳光实业公司，土地性质为工业，国有建设使用权出让年限为50年，规划房屋用途为宿舍楼，房屋性质为“自建房”。2016年4月，您公司申请换发不动产权证书，原区国土资源和规划局经审核发了（2016）广州市不动产权第07210744号《不动产权证书》，房屋误登为“商品房”。故2018年8月原区国土资源和规划局发函（穗番国规【2018】325号）通知您公司前来办理更正登记。2018年12月您作为代理人代理您公司申请办理变更房屋性质，原区国土资源和规划局更正其房屋性质后，重新核发了不动产权证书（2018）广州市不动产权第07235176号。涉案房屋地址为广州市番禺区化龙镇金盛一路5号璞悦里1栋703号（以下简称为涉案房屋），位于上述争议的不动产权属证书所在楼宇内。原告于2019年6月10日向汇盛公司支付定金10000元，2019年6月18日支付定金40000元，2019年7月6日支付租金200000元，2019年7月16日支付租金400000元，共计650000元。庭审中，原告自认2019年7月16日对涉案房屋进行了收楼。2020年11月27日，汇盛公司（甲方、出让方）与张绍松（乙方、受让方）签订《璞悦里房屋使用权转让书》，其中约定，甲方将涉案房屋的使用权转让给乙方，该单元用途为宿舍，装修标准为精装；乙方经实地看房，对上述房屋已充分了解，使用期限自2019年7月31日起至不动产权证约定到期时间止；本协议约定使用期限届满后，甲方承诺不要求乙方搬离该物业，在不与法律法规、国家政策相关违背或无其他不可抗力事由的前提下，乙方仍可继续使用该物业，并且甲方不得向乙方的继续使用行为收取任何费用；乙方受让该物业使用权的成交总转让价格款为650000元，乙方应于2019年7月16日前一次性付清；甲方已向乙方明示双方将签订的住房租赁合同文本、补充协议及法律法规规定应明示的其它文件、证书等；乙方声明已阅悉并同意上述明示的合同文本、补充协议、图纸、收费项目和收费标准和其它文件、证书等，且无异议；对所受让使用权的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解；乙方应在甲乙双方签订本转让书后约定的时间内，凭本转让书和已付首期款项/全额款项之收据，与甲方签订《广州市住房租赁合同》。乙方知悉并确认该单元的权属性质为国有建设用地使用，具体详见不动产登记查册表及不动产证书（详见附件三）乙方同意对该单元房屋仅享有使用权；等。该使用权转让书的附件三是（2016）广州市不动产权第07210744号不动产权证书复印件。同日，汇盛公司（甲方、出租方）与张绍松（乙方、承租方）就涉案房屋签订一份《广州市房屋租赁合同》补充协议，其中约定：租赁期限为20年，即自2019年7月31日至2039年7月30日，20年租期届满后，双方无需办理任何续租手续，租期自动延长至该栋物业不动产证约定时间，若20年租期届满后，届时的法律法规要求双方需另行签订租赁合同的，任何一方有义务配合另一方签订自2039年7月30日至该栋物业不动产证约定时间的租赁合同；该单元的用途为宿舍，由广州璞悦房屋租赁有限公司提供物业管理服务；乙方承租单元的租金总额为650000元，乙方于2019年7月16日前支付全部租金；本协议约定租赁期限内即自2019年7月31日至该栋物业不动产证约定时间及租赁期满乙方继续使用该单元物业的，乙方使用该单元物业所发生的费用均由乙方自行承担；因办理租赁登记备案手续而签订的租赁合同与本协议不一致的，以本协议为准；甲方应于2019年7月31日前将该单元交付乙方使用；甲方未能按本协议约定期限将单元交付乙方使用，按双方实际交付日期起算租期；甲方逾期交付180天内按每天万分之一向乙方支付违约金；逾期时间超过180天按每天万分之二向乙方支付违约金；逾期超过365天的乙方有权解除本合同。甲乙双方就该单元租赁事宜签订《广州市房屋租赁合同》（本协议内简称“原合同”），本协议作为原合同的补充，若本协议条款与原合同不一致的，以本协议为准；等。该补充协议的附件三是（2016）广州市不动产权第07210744号不动产权证书复印件。同时，汇盛公司（甲方、出租方）与张绍松（乙方、承租方）就涉案房屋签订《广州市房屋租赁合同》一份，该为租赁登记备案机关所提供的合同版本，除均注明涉案房屋地址外，租赁期限约定为2019年7月31日至2039年7月30日；2019年7月31日至2020年11月30日的月租金均1元，2020年11月30日至2039年7月30日的月租金为1292元。张绍松主张两被告隐瞒了涉案房屋的性质，涉案房屋所在楼宇由“商品房”性质变为“自建房”性质，张绍松无法按照合同约定年限使用涉案房屋，故超过有效租期的2039年7月31日至2065年11月8日之间所交的租金及利息应予以退回；租金的计算是根据2019年7月31日至2065年11月8日期间的总天数减去2039年7月31日至2065年11月8日有效期间的天数，得出的天数为应予退还的租期，以租赁总价款除以租赁的总天数，得出每天的租金，最后以无效应予退还的天数乘以每天的租金，得出汇盛公司应退回其所交付的租金369072元。另查明，广州瑞万置业有限公司于2021年5月25日经核准变更名称为广州汇盛企业顾问有限公司，广州汇盛企业顾问有限公司仍是汇盛公司的唯一股东。本院认为，张绍松与汇盛公司签订的《璞悦里房屋使用权转让书》的同时又签订了《广州市房屋租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》补充协议，名为使用权转让，实为租赁合同性质。出租方汇盛贸易有限公司为涉案房屋的权属人，张绍松是具备完全民事行为能力的公民，合同约定出租的标的物即涉案房屋已取得产权证书，故张绍松与汇盛公司所签订的上述合同是签约双方的真实意思表示。关于原告要求退回2039年7月31日至2065年11月8日期间租金及利息能否支持的问题。双方签订的补充协议约定租赁期限自2019年7月31日至该物业土地使用权截止时间，而该补充协议附件的房屋产权证明是（2016）广州市不动产权第07210744号不动产权证书复印件，使用期限至2065年11月8日。涉案房屋原登记性质为商品房，后经国土部门更正为工业用房。汇盛公司以国土部门错误登记的产权证作为附件与原告签订合同，导致原告误以为涉案房屋的性质是商品房、使用权限仍为70年而交纳全额租金并签订上述合同，尽管法律规定租期不能超过20年，但是到期后可以续签租赁合同，保证继续租赁权，原告签订合同是基于认为涉案房屋可以拥有长约46年的使用年限，现实与其预期的合同目的不一致。原告与汇盛公司签订的涉案租赁合同中约定使用期限自2019年7月31日至不动产权证约定到期时间止，所缴纳租金亦是基于上述合同预期目的而缴纳，其后原告与汇盛公司签订的《广州市房屋租赁合同》约定2020年11月30日至2039年7月30日的月租金为1292元，原告所缴纳的650000元总租金数额上也与租赁合同上月租金46年多租金总额相吻合，故原告主张其所缴纳的租金为2019年7月31日至不动产权证约定到期时间止，理由成立，本院予以采纳。原告与汇盛公司订立的租赁关系虽是双方真实意思表示，但超过二十年租赁期限部分的租赁期限因违反法律法规的禁止性规定而无效，其余部分合法有效。双方确认从合同约定的交楼时间起计算租赁期限，故受法律保护的租赁期限自2019年7月31日起至2039年7月30日止，超过该期限部分无效。由于涉案超过20年部分的租赁合同被认定无效，双方应当相互返还。原告已经支付的租金为650000元，汇盛公司应向原告返还2039年7月31日至2065年11月8日期间已付租金。2019年7月31日至2065年11月8日共16902天，合同约定总租金为650000元，2039年7月31日至2065年11月8日期间共9597天，对应租金约为369071.71元（650000元÷16902天9597天）。关于无效部分的租金利息，本院结合具体案情，酌情认定以369071.71元为基数，自起诉之日（即2021年5月19日）按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至偿还为止。根据《中华人民共和国公司法》第五十七条“一人有限责任公司的设立和组织机构，适用本节规定；本节没有规定的，适用本章第一节、第二节的规定。本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。”和第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，汇盛公司和广州瑞万置业有限公司没有提供证据证实公司财产各自独立，故本院对张绍松要求广州瑞万置业有限公司对汇盛公司的上述欠款承担连带责任的主张予以支持。由于广州瑞万置业有限公司名称已变更为广州汇盛企业顾问有限公司，因此广州汇盛企业顾问有限公司应对汇盛公司的债务承担连带责任。被告汇盛公司和广州汇盛企业顾问有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩及质证的权利。综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告张绍松与被告广州市汇盛贸易有限公司就位于广州市番禺区化龙镇金盛一路5号璞悦里1栋703号房所签订租赁合同租赁期限自2019年7月31日起至2039年7月30日止，超过该期限部分无效；二、广州市汇盛贸易有限公司应于本判决书送达之日起七日内向张绍松返还租金369071.71元及利息（利息以369071.71元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自2021年5月19日起计至实际清偿之日止）；三、被告广州汇盛企业顾问有限公司对上述欠款承担连带清偿责任；四、驳回原告张绍松的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3418元，由被告广州市汇盛贸易有限公司与广州汇盛企业顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  麦绮云二〇二一年七月二十八日书记员  李紫鑫