河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2013）郾民初字第408号原告李士英，女，1965年5月13日出生，汉族。委托代理人王亚辉，河南沣玺律师事务所律师。被告漯河市天泰建设开发有限公司。住所地：漯河市郾城区井冈山路天泰景艺苑*号楼。法定代表人林景艺，该公司总经理。委托代理人王冠周，该公司法律顾问。委托代理人鲍庄红，河南恩达律师事务所律师。原告李士英诉被告漯河市天泰建设开发有限公司（以下简称天泰开发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李士英的委托代理人王亚辉，被告天泰开发公司的委托代理人王冠周、鲍庄红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李士英诉称：2011年9月19日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于郾城区××路北段商品房××套，总价值197467元，合同签订当天原告支付首付款67467元及燃气初装费等费用。约定交房时间为2011年10月31日，由于到原告立案时，被告仍没有与原告签订房屋验收报告，严重违反合同约定，并违法收取燃气初装费。请求:1、判令被告支付违约金18499元。2、退还燃气初装费2500元。3、本案诉讼费由被告负担。被告天泰开发公司辩称：一、起诉状中依据的房屋交付验收条件与合同不符，合同第八条约定“该商品房验收合格”，不是综合验收。二、被告未能按合同约定交付房屋原因符合合同约定的延期条件。合同第八条约定因国家政策调整或政府原因造成延期的，出卖人可以据实延期。本案中是因为政府未按承诺及时拆迁和供水造成延期的，应据实延期。三、房屋具备交付条件时，被告及时通知原告交付房屋，原告已经接受房屋，接受后如何使用是原告的权利，所谓的损失责任应当由原告自己负担。四、原告请求违约金过高，应依照法律规定减少。原告的经济损失为租金损失，请求予以减少。五、燃气初装费不应退还。按照市政府2008年1月出台的《漯河市城市基础设施配套费征收管理办法》规定，2008年1月后燃气初装费仍要收取，不过是计入工程造价和房屋销售价格内，不另列这个项目。2008年1月之前领取《建设工程规划许可证》的项目，仍按原标准执行，天泰开发公司的建设工程规划许可证在2008年以前就领取了，所以燃气初装费不应退还。综上，请法院依照事实和法律裁判。经审理查明：2011年9月19日，天泰开发公司（出卖人）与李士英（××）签订B072号商品房买卖合同。合同约定：李士英购买天泰开发公司在郾城区××路天××艺苑××层××商品房××套，面积71.2平方米，房屋总价197467元，签订合同时，原告向被告交付房屋首付款67467元，剩余房款130000银行按揭。出卖人应当在2011年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付××使用。同时约定，出卖人逾期交房不超过30日，按约定交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交房价款万分之伍的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之陆的违约金。合同签订后，按照约定，李士英在合同签订当天交付购房首付款67467元，燃气初装费2500元，余款130000元银行按揭。到2011年10月31日，天泰开发公司未按合同约定向李士英交付所购买的商品房。截止到2012年9月12日，原告李士英才从被告天泰开发公司领到房屋钥匙。本案在审理过程中，因本院审理的（2013）郾民初字第850号梁勇涛诉天泰开发公司房屋买卖合同案件和本案属同一类型的案件，而在此案审理过程中，被告天泰开发公司申请对位于郾城区天泰大厦的房产在2011年10月30日至2013年5月25日之间的租金进行评估。评估结论为月租金400元。另查明，被告取得的建设工程规划许可证即（郾）规管（许）字第（30）号的时间为2004年8月9日，漯政【2008】10号政府文件是在2008年元月31日颁布。庭审中原告李士英向本院提供其起诉标的计算损失标准为：67467元×6?×457天+2500元=20999元，即原告李士英以首付款67467元为基数请求违约金。本院认为：原告李士英与被告天泰开发公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，本院予以确认。合同签订后，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，原告按合同约定交付了首付房款后，被告天泰开发公司未按合同约定的时间交付房屋，其行为已构成违约，为此，被告天泰开发公司应承担违约责任。被告辩称是因为政府未按承诺及时拆迁和供水造成延期的，但未提供证据证明，对此辩称不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况，向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同中约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之陆的违约金。”的违约责任，本院予以支持。但是，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为期限，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，因原告在2012年9月12日拿到了房屋钥匙，因此应以原告领到房屋钥匙为被告交房时间，共逾期交房317天。本案中，被告称违约金过高。本院认为，由于被告天泰开发公司迟延交房，造成了××李士英不能按时居住，必定给原告李士英造成了一定的经济损失。庭审中，原告未提供损失的相关证据，而被告天泰开发公司申请对位于郾城区天泰大厦的房产在2011年10月30日至2013年5月25日之间的租金进行评估，评估结论为月租金400元。因此，对于被告申请减少违约金之请求，本院予以支持。结合本案，综合实际情况，本院确定天泰开发公司应以交付房价款的每日万分之三的违约金标准赔偿较为公平、合理，即6416.11元（67467元×317天×3?），其余部分本院不予支持。对于原告请求返还燃气初装费的请求，因被告取得的建设工程规划许可证即（郾）规管（许）字第（30）号的时间为2004年8月9日，而原告依据漯政【2008】10号的政府文件认为应当返还燃气费，该文件是在2008年元月31日颁布的，因此该文件在此不适用，原告没有理由和依据要求被告返还燃气初装费，对原告的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告漯河市天泰建设开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告李士英违约金6416.11元。二、驳回原告李士英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，被告漯河市天泰建设开发有限公司负担110元，原告李士英负担210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  罗文学审 判 员  徐发文人民陪审员  王春雨二〇一三年九月三十日书 记 员  何 娜