上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初92803号原告(反诉被告)：上海魔丽企业服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路******。法定代表人：陈红梅，执行董事。委托诉讼代理人：高姗，上海申浩律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海浦发大厦置业有限公司，住所地上海市，住所地上海市静安区法定代表人：林建瑞(KENNETHLIMKIANSWEE)，董事长。委托诉讼代理人：杨平昌，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：何蓓，北京大成(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)上海魔丽企业服务有限公司(以下至判决主文前简称魔丽公司)与被告(反诉原告)上海浦发大厦置业有限公司(以下至判决主文前简称浦发大厦公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告魔丽公司的委托诉讼代理人高姗，被告浦发大厦公司的委托诉讼代理人杨平昌、何蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魔丽公司向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告客户退费及其它损失人民币(币种下同)500,000元；2.被告赔偿原告因停电造成的两节健身课收入损失5,000元。事实与理由：2017年12月31日原被告签订《上海市房屋租赁合同》(以下至判决主文前简称租赁合同)，原告租赁被告位于上海市浦东新区浦东南路XXX号浦发大厦8层F单元的房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)用于经营健身房，并一直正常经营。2019年7月，被告多次向原告提出退租并补偿的要求，并要求原告提交退租补偿申请。被告此后陆续将同一楼层租客清退，仅剩被告一家经营。原告为配合被告大楼改造，于2019年8月14日递交《退租补偿申请》，并做了退租裁员的安排，双方在协商退租过程中，原告的员工、客户听说退租的消息，陆续退课，造成原告的严重损失。2019年9月24日至10月28日，8楼一直断电，原告无法正常营业，故原告于2019年10月28日向被告发《函》要求减免租金及物业费，但被告一直拖延。根据双方签订的合同约定，被告应保证大厦处于良好状态，及时检查和修缮各项缺陷。2019年9月25日，因8楼断电，导致原告的两节企业健身课取消，损失5,000元；2019年9月以来，8楼楼道经常不开灯，整个楼层处于装修工地的状态，导致原告的健身房无法正常经营，大量客户流失，经济损失严重。原告认为，被告未尽到合同约定的义务，造成原告损失，应承担相应赔偿责任。被告浦发大厦公司辩称，不同意原告的诉请。被告一直保证了系争房屋的正常供电、正常使用，在同一楼层于2020年7月8月装修时还加装了围挡来保证原告的经营环境，2019年10月24日曾停电三个小时，是原告一直未来经营，未打开自己内部的电闸开关，故被告没有违约行为；原告主张的损失，均于法无据。被告浦发大厦公司提出反诉诉请：1.确认原被告于2017年12月31日签订的租赁合同于2020年6月11日解除；2.原告支付被告拖欠的租金115,871.68元、物业费24,126.70元、水电费2,175.76元；3.确认被告没收租赁保证金96,182.10元；4.原告支付被告解约违约金96,182元；5.原告支付被告逾期支付租金、物业费及能源费的违约金，分别以各期应付的租金、物业费及能源费为本金，均按每日3‰的标准，自各期应付未付之日计算至实际支付之日，以上计算至2020年8月26日为69,051.63元；6.原告支付被告房屋占有使用费，以租金+物业费标准计算2020年6月12日至2020年11月15日；7.原告支付被告房屋恢复原状费用24,000元；8.原告支付被告逾期注销工商登记违约金，按租金+物业费标准计算2020年6月12日至实际注销登记之日。事实与理由：2017年12月31日，原被告签订租赁合同，由原告承租被告的系争房屋，月租金26,535.50元，物业管理费5,525.20元，均于上一个月的25日前支付给被告。2020年1月25日，原告开始拖欠租金，也未再实际经营。双方曾多次沟通，原告均表示会履行合同，但一直未支付租金、物业管理费及能源费。2020年6月11日，被告向原告送达解约函，要求原告返还房屋、恢复原状，但原告均置若罔闻。2020年10月，被告收回房屋，11月6日开始施工恢复原状，至11月15日竣工。被告认为，原告一再拖欠租金，已经根本违约，故要求原告承担相应违约责任。原告辩称，不认可被告解除了合同，是被告违约导致原告无法正常经营，现要求继续履行；租金因受疫情影响要求减免至被告自行进入系争房屋的2020年10月12日；租赁保证金应用于抵扣租金，不可没收；解约违约金、逾期付款违约金、逾期注销违约金，是被告违约，故均不同意支付；房屋占有使用费，不同意,待经营环境恢复正常后才同意继续支付租金；恢复原状费用，被告无权恢复原状，不同意承担；如法院认定需支付违约金，则要求法院予以调低。根据原被告诉辩称意见，举证质证情况，本院确认如下事实：2017年12月31日，原被告签订租赁合同，约定原告承租被告的系争房屋用于经营健身房。2019年8月14日，原告向被告提出申请，称为配合浦发大厦的整体改造，申请退租补偿130万元，同月23日，被告通知原告，将于次日开始对8楼公共区域进行局部施工。2019年10月28日，原告向被告发函，称因协商退租一事导致客户流失，且八楼自9月24日开始一直停电，故要求被告适当减免租金和物业费。2019年10月30日，被告回函给原告，称被告并无违约行为，八楼停电是在2019年10月24日，10月25日19点已恢复供电，但租户单元内需要将跳掉的开关手动推上，而原告当时场地内无人，综上不同意减免租金和物业费。此后双方又对赔偿损失一事来回发函一次。2020年1月25日，原告开始拖欠租金，也未再正式营业。此后被告先后向原告发送过2020年2月、3月、4月、5月、6月的缴款通知书(租金及物业费)，2020年6月8日，被告出具《解约函》并于6月11日送达原告，函中称，因原告经多次催款仍不支付租金等费用，且擅自长期停止经营，根据合同相关约定，正式终止双方签署的租赁合同，要求原告支付拖欠的租金、物业费等，并支付违约金，将房屋恢复原状后返还，完成工商登记手续以迁出房屋。原告回函称：被告此前的行为已经损害了原告合法权益；根据合同约定，因不可抗力致使本合同无法继续改造时，双方同意终止合同，互不承担责任；合同任何一方在遇到不可抗力且自身无过错的条件下，造成的延误或不能履约均免责；原告自疫情后确实无经营能力，无履约支付租金能力，无奈之下只能关门停业至今；疫情属于不可抗力，根据合同约定双方解约应当免责；原告保留追究被告所造成经济损失的权利。6月16日，被告向原告发送《告知函》，要求原告于2020年6月30日前清空单元内物品，并关闭空调以减少损失。6月29日，原告回函，称其遭受严重的损失，是因为被告对浦发大厦8楼整体改造，租赁环境恶化所致，其目前没有支付租金的履行能力，但不同意解除合同，要求在疫情结束后继续履行合同。8月17日，被告向原告发函，再次要求原告将房屋恢复原状并清理物品，8月19日，被告发函要求原告于2020年8月25日9点30分前来参与清点单元内物品，10月9日，被告发函要求原告于2020年10月12日13点30分前来参与清点单元内物品，10月12日，原告回函称双方的租赁合同纠纷已提交浦东法院受理，原告不同意解除合同，目前没有支付租金的能力，不同意参与清点运走物品交还房屋。10月12日，被告进入系争房屋，并对物品进行清点后搬出，11月6日开始施工恢复原状，至11月15日竣工验收。另查明，原告曾于2020年起诉要求被告赔偿损失，本院于2020年7月立案，9月1日本院按撤诉处理了该案。租赁合同具体约定如下：系争房屋面积为145.40平方米(1.3条)，租赁期限自2018年4月1日至2023年3月31日(3.3条)；2018年4月1日至2021年3月31日租金为26,535.50元/月(4.1.1条)，自租赁期首月后的次月起，每月租金须于上月25日或之前支付，每逾期一日，需按逾期支付租金总金额的3‰支付逾期违约金(4.1.3条)；每月物业管理费为5,525.20元，于上月25日或之前支付，每逾期一日，需按逾期支付租金总金额的3‰支付逾期违约金(4.2.1条、4.2.4条)；原告还应自行支付系争房屋内实际发生的电费、水费、通讯费等(4.2.5条)；合同保证金相当于3个月租金及3个月物业费之和，为96,182.10元，被告有权从保证金中扣减、抵销原告应付未付的租金、物业管理费、水费、电费及其他费用或原告造成的损失(4.3.1条、4.3.2条)；在租赁期届满或提前解除合同的情况下，除非被告同意，原告均须在合同期满或解除合同之日前将承租房屋及其装置、装配和设备恢复至被告交付原告时的原来状态(6.1条)，在租赁期届满或提前解除合同时，原告应搬走属于自己的物品，否则，该物品的遗失、损坏责任由原告自行承担，且被告有权自行处理承租房屋内的留置物品(6.3条)，本合同因租期届满或因任何原因而终止，若原告在被告书面通知期限内未向被告支付应付的租金、物业管理费及水电煤等其它费用的，原告同意将该房屋内的物品留存于被告指定地点，若原告在此后30日内清偿拖欠的费用，被告在五个工作日归还上述物品，否则被告有权以拍卖、变卖、折价抵偿等方式处置留存物品，并用处理留存物品所得清偿原告所欠费用(6.4条)，被告在清点原告留存物品时，应通知原告到场，若原告未在被告规定的时间到场参与清点留存物品的，视为原告确认由被告全权负责清点，被告有权将物品转移至合适的地点(6.5条)；在租期内被告保证该房屋及其附属设施处于正常可使用和安全的状态，原告发现房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时书面通知被告修复，被告在接到书面通知后3个工作日内进行维修(7.1条、7.2条)；有下列情形之一的，被告有权单方解除合同，原告应向被告按月租金和月管理费的三倍支付违约金：原告逾期不支付租金连续超过30日或累计超过60日的，原告逾期不支付物业管理费、水、电费等任一项连续超过15日或累计超过30日的(9.2.5条)；租期届满或由于任何原因终止本合同的，未经被告书面同意而逾期返还房屋的，每逾期一日，原告按本合同约定日租金和日物业管理费的三倍向被告支付逾期占用费，若原告将租赁房屋作为工商注册地的，则原告应于本合同终止之日前完成工商变更或注销手续以迁出该注册地，否则每超过一日，依据本合同约定的日租金和物业管理费的三倍支付违约金(10.7条)。本院认为，原被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面、切实履行。原告要求被告赔偿损失的诉请，本院认为，第一，对原告提交的系争房屋所在楼层照片，经审核，照片显示档板完全隔开了装修区域与系争房屋前的公共区域，未见明显影响原告正常经营的情形；对原告提交的客户退课凭证，经审核，凭证中的付款人杨**鹏并非原告的法定代表人，且即使杨**鹏是代表原告在退费，也不能证明退费是由原被告协商退租这一消息或被告对八楼其他区域装修所导致；第二，原告主张健身课因停电取消的损失，未提交相应证据；第三，即使被告对同一楼层的其它区域进行装修对原告有所影响，原告亦负有在合理范围内的容忍义务。综上，对原告的诉请，本院不予支持。对于合同解除，根据合同约定，原告逾期不支付租金连续超过30日或累计超过60日的，逾期不支付物业管理费、水、电费等任一项连续超过15日或累计超过30日的，被告有权解除合同。本案中，原告自2020年1月25日起未再支付租金及其他费用，被告也多次发送缴款通知书，但原告仍不缴纳，故2020年6月8日被告有权要求解除合同，合同自解约函送达原告的2020年6月11日解除。对于租金、物业管理费、水电费，原告未按约支付租金及其它费用，被告有权要求被告支付以上费用；考虑到原告承租房屋用于经营健身房，营业收入受疫情影响的因素，本院酌情减免一个半月租金。对于房屋占有使用费，被告在原告已起诉要求处理系争房屋租赁纠纷的情况下，未采取自行收回房屋的措施符合常理，现被告实际于2020年10月12日收回系争房屋，此后又为恢复系争房屋原状施工十天，故本院酌情按租金及物业管理费标准，计算房屋占有使用费至2020年10月12日再加恢复原状的期间十天。对于租赁保证金，双方约定保证金用于扣减、抵销原告应付的租金等费用，故被告有权要求将保证金抵扣租金等费用；解约违约金96,182元，并未明显过高，本院予以支持；逾期支付租金、物业费及水电费的违约金，考虑到疫情影响，并酌情根据原告要求予以调低，确认原告应支付被告截止2020年6月11日合同解除日的逾期付款违约金1,000元，并自2020年6月12日起，以扣除租赁保证金后的欠付金额为基数，按每日万分之一点五的标准支付至实际付清日止；逾期注销工商登记违约金，考虑原告未注销其在系争房屋内的工商登记并不影响被告另行出租房屋、另行办理工商登记这一情况，本院酌情调整为10,000元；房屋恢复费用，被告提供的报价信息、施工合同、现场照片、施工费发票、转账凭证足以证明其支付的恢复费用，按约应由原告承担，故本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)上海魔丽企业服务有限公司的诉讼请求；二、确认原告(反诉被告)上海魔丽企业服务有限公司与被告(反诉原告)上海浦发大厦置业有限公司之间关于上海市浦东新区浦东南路XXX号浦发大厦8层F单元的《上海市房屋租赁合同》于2020年6月11日解除；三、原告(反诉被告)上海魔丽企业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海浦发大厦置业有限公司租金76,068.43元、物业管理费24,126.70元、水电费2,175.76元共计102,370.89元，扣除租赁保证金96,182.10元后，原告(反诉被告)上海魔丽企业服务有限公司还应支付6,188.79元；四、原告(反诉被告)上海魔丽企业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海浦发大厦置业有限公司解约违约金96,182元；五、原告(反诉被告)上海魔丽企业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海浦发大厦置业有限公司逾期付款违约金：2020年6月11日前共计1,000元，自2020年6月12日起至实际付清第二项判决中的费用之日止，按0.93元/天的标准计算；六、原告(反诉被告)上海魔丽企业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海浦发大厦置业有限公司房屋占有使用费138,929.70元；七、原告(反诉被告)上海魔丽企业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海浦发大厦置业有限公司恢复原状费用24,000元；八、原告(反诉被告)上海魔丽企业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海浦发大厦置业有限公司逾期注销工商登记违约金10,000元；九、驳回被告(反诉原告)上海浦发大厦置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8,850元(原告已预交)，减半收取计4,425元，由原告上海魔丽企业服务有限公司自行负担，案件反诉受理费4,942元(被告已预交)，由原告上海魔丽企业服务有限公司负担2,260元，被告上海浦发大厦置业有限公司负担2,682元，原告应负之款，于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李世宇书记员  鲁 昕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。