广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第779号上诉人（原审被告）梁玉远。上诉人（原审被告）李佩杰被上诉人（原审原告）杨宗晓。被上诉人（原审原告）李华兴.上诉人梁玉远、李佩杰因与被上诉人杨宗晓、李华兴合作建房纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1951号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年2月11日，杨宗晓、李华兴与李佩杰、梁玉远签订《合作建房合同书》一份，约定杨宗晓、李华兴与李佩杰、梁玉远合作开发兴建深圳市宝安区XX街道办XXX三区九栋，拆旧房屋并兴建约14层新住宅楼一栋；合作方式为李佩杰、梁玉远提供宅基地，杨宗晓、李华兴出资金建房，双方各按建好的面积楼层50%分配；双方签订合同后杨宗晓、李华兴即付李佩杰、梁玉远建房预付款100万元作为建设费，李佩杰、梁玉远收到杨宗晓、李华兴建设费后在15日内拆除原旧楼；建造时间为一年，开工时间为2012年5月15日。2012年2月13日，杨宗晓、李华兴向梁玉远、李佩杰支付了人民币100万元。2012年4月23日，李华兴与案外人蔡XX签订《建房合同书》一份，约定蔡XX承包兴建深圳市宝安区民治街道办塘水围三区九栋13层半住宅楼一栋；承包方式为除拆除旧房屋外的施工工程；预付款20万元，建造时间为一年，开工时间为2012年5月8日。合同签订当日，蔡XX向李华兴出具了收到20万元工程预付款的收款收据。另查，位于深圳市宝安区XX街道XX居委XXX三区9号的私宅1栋房产的权利人为梁玉远、李佩杰，层数为3层，建筑面积363.48平方米，房产性质为私人建房，土地权属为国有，土地用途为居住用地。现该房屋没有拆除。杨宗晓、李华兴向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除杨宗晓、李华兴与梁玉远、李佩杰签订的《合作建房合同书》；2、梁玉远、李佩杰返还建房预付款100万元及其利息，利息自2012年2月12日起计至清偿之日止，暂计至2012年11月13日为48，750元，以上总计1，048，750元；3、本案诉讼费用由梁玉远、李佩杰承担。原审法院认为，杨宗晓、李华兴作为个人不具备房地产开发的资质，且杨宗晓、李华兴与梁玉远、李佩杰合作兴建的房屋没有合法报建手续，故杨宗晓、李华兴与梁玉远、李佩杰签订的《合作建房合同书》违反了法律法规的强制性规定，应为无效合同。根据合同法的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对杨宗晓、李华兴要求梁玉远、李佩杰返还建房预付款100万元的诉讼请求原审法院予以支持。签订合同时杨宗晓、李华兴与梁玉远、李佩杰均明知杨宗晓、李华兴不具备房地产开发的资质，且兴建的房屋没有合法报建手续，但双方仍然签订合同，因此杨宗晓、李华兴与梁玉远、李佩杰双方对于合同无效均有过错。100万元预付款所产生的利息与涉案房屋空置期间的租金均视为合同无效造成的损失，该损失由杨宗晓、李华兴与梁玉远、李佩杰各自承担，即杨宗晓、李华兴承担利息损失，梁玉远、李佩杰承担租金损失。故对杨宗晓、李华兴要求梁玉远、李佩杰支付利息的诉讼请求原审法院不予支持，对梁玉远、李佩杰要求杨宗晓、李华兴承担租金损失的意见原审法院不予采纳。因涉案房屋没有拆除，工程实际没有进行施工，梁玉远、李佩杰向案外人支付的20万元工程预付款不是损失，故对梁玉远、李佩杰要求杨宗晓、李华兴承担20万元工程预付款损失的意见原审法院亦不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨宗晓、李华兴与梁玉远、李佩杰签订的《合作建房合同书》为无效合同；二、梁玉远、李佩杰于本判决发生法律效力之日起三日内向杨宗晓、李华兴返还人民币100万元；三、驳回杨宗晓、李华兴的其他诉讼请求。本案受理费人民币14，239元，由杨宗晓、李华兴与梁玉远、李佩杰各负担人民币7，119.5元。保全费人民币5，000元，由梁玉远、李佩杰负担。受理费、保全费杨宗晓、李华兴已预交。上诉人梁玉远、李佩杰不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、查明事实并改判梁玉远、李佩杰返还杨宗晓、李华兴80万元；2、一、二审诉讼费由杨宗晓、李华兴承担。上诉事实与理由为：一、梁玉远、李佩杰提交的建房承包合同以及新证据银行转账记录可以证明，梁玉远、李佩杰为履行合作建房合同，与建筑施工方签订了建房合同且依据该合同支付了20万元工程款，该工程款现已无法追讨回来，属于梁玉远、李佩杰的实际损失。原审判决认为工程没有实际施工，梁玉远、李佩杰支付的20万元工程预付款不是损失，明显违背法律和事实。因此梁玉远、李佩杰的损失不仅有房屋租金损失，还包括工程预付款20万元。二、根据《民事诉讼法》第92条规定，采取诉讼保全必须是由于当事人一方的行为或者其他原因，有可能使判决不能执行或难以执行。这种可能性必须是客观存在的，不是主观臆断的。本案并不存在这种情况，因此本案保全费应由杨宗晓、李华兴承担。原审法院判令由梁玉远、李佩杰承担明显错误。被上诉人杨宗晓、李华兴口头答辩称：梁玉远、李佩杰上诉的理由不成立。一、梁玉远、李佩杰未在一审法定期限内提交已支付建房承包合同的相关凭证，其在二审中提交该证据已超过法定举证期限，依法应不予采纳。二、即使存在支付20万元工程款的事实，亦与本案无关。双方签订的合作建房合同中明确约定，拆迁报批手续由梁玉远、李佩杰负责，杨宗晓、李华兴仅负责出资100万元，并无其他责任。并且根据梁玉远、李佩杰在原审中提交的材料，其在明知不能得到报批手续的情况下，仍然和案外人签订了建房承包合同书，该损失与杨宗晓、李华兴无关，应由梁玉远、李佩杰自行承担。原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方合作兴建的房屋没有合法报建手续，双方就此签订的《合作建房合同书》违反了法律法规的强制性规定，原审判决认定该《合作建房合同书》无效正确，本院予以确认。合同无效的，因合同取得的财产应予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原审判令梁玉远、李佩杰将因《合作建房合同书》收取的100万元返还给杨宗晓、李华兴符合上述法律规定，本院予以确认。本案二审争议的焦点是梁玉远、李佩杰支付的20万元工程款是否为双方的损失及损失如何分担的问题。本院认为，梁玉远、李佩杰提交的李观忠与蔡XX签订的《建房合同书》中仅约定工程预付款为20万元，现涉案房屋尚未拆除，并未进行实际施工；同时，该预付款并非定金且该《建房合同书》中亦未约定，施工方可不予返还预付款的情形，因此该预付款尚未符合实际损失的条件，梁玉远、李佩杰仅以《建房合同书》施工方不愿意返还该20万元作为其实际损失的依据不足，故其主张应扣除20万元损失，仅需返还80万元的请求，本院不予支持。根据（2012）深宝法民三初字第1951-1号民事裁定书，原审法院依法对梁玉远、李佩杰的财产采取了查封措施，梁玉远、李佩杰在收到该民事裁定书并未提出复议。同时，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，梁玉远、李佩杰作为败诉方应承担本案财产保全费。综上所述，梁玉远、李佩杰的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4300元，由梁玉远、李佩杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红代理审判员 许  莹  姣代理审判员 路  德  虎二〇一三年六月十七日书 记 员 杨泽芳（兼）附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。