广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2013）东二法朗民一初字第133号原告：东莞市大朗镇黄草朗股份经济联合社。住所地：广东省东莞市。负责人：李浩良。委托代理人：卢远良，该联合社主任。委托代理人：李柱坚，该联合社副主任。被告：张业显，男，汉族，住广东省罗定市。被告：曾美红，女，汉族，住广东省连平县。被告：东莞市创盈塑胶制品有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：张业显。原告东莞市大朗镇黄草朗股份经济联合社（以下简称黄草朗经联社）诉被告张业显、曾美红、东莞市创盈塑胶制品有限公司（以下简称创盈公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月28日立案受理后，依法由审判长刘伍雄、代理审判员郑伟乐、人民陪审员叶轩娣组成合议庭，分别于2013年7月2日、2013年9月25日公开开庭进行了审理。原告黄草朗经联社的委托代理人李柱坚，被告曾美红到庭参加第一次庭审，被告张业显、创盈公司经本院合法传唤未到庭参加第一次庭审。原告黄草朗经联社的委托代理人李柱坚到庭参加第二次庭审，被告曾美红、张业显、创盈公司经本院合法传唤未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告黄草朗经联社诉称：黄草朗经联社与张业显于2010年5月1日签订一份《厂房租赁合同》，黄草朗经联社将位于东莞市XX镇XX村XX路XX号厂房租给张业显开办创盈公司，租赁期间为5年，即从2010年5月1日至2015年4月30日，每月租金13，830.3元。2010年9月26日，黄草朗经联社、张业显与陈友佳发生纠纷，经协商，三方确认由张业显将欠陈友佳的货款代替租金分期向黄草朗经联社支付639，112元。因创盈公司经营不善欠薪倒闭，2012年12月25日，张业显、曾美红、创盈公司出具证明，确认欠黄草朗经联社租金共计1，484，592元。经黄草朗经联社多次催收，张业显、曾美红、创盈公司均以各种理由拖延，至今分文未付。为维护自身合法权益，黄草朗经联社遂诉至法院，请求判令：1.张业显、曾美红、创盈公司向黄草朗经联社支付租金1，484，592元；2.本案诉讼费由张业显、曾美红、创盈公司承担。被告曾美红辩称：对黄草朗经联社主张的租金金额有异议。1.双方签订的租赁合同期限为三年，从2010年5月1日至2013年5月1日，租金每月13，830.3元，曾美红等已交定金30，000元，且三年租金合计也没有黄草朗经联社诉请的金额高。2.曾美红和张业显、创盈公司已经支付了2010年5月至2012年12月的租金，仅有七个月没有交租金。3.曾美红在2011年9月26日向黄草朗经联社支付了100，000元租金，但黄草朗经联社没有出具收据。被告张业显、创盈公司没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明：创盈公司系经工商登记成立的有限责任公司，张业显系该公司股东及法定代表人，曾美红系该公司股东。2010年5月1日，以黄草朗经联社为甲方、以张业显为乙方，双方签订一份《厂房租赁合同》，合同约定黄草朗经联社将位于东莞市XX镇XX村XX路XX号厂房出租给张业显，期限从2010年5月1日起至2015年4月30日止，每月租金13，830.3元，合同签订后张业显即付订金30，000元，订金在合同到期前的一个月作租金结算。合同还约定了双方的其他权利义务。2013年1月28日，黄草朗经联社以创盈公司、张业显、曾美红拖欠租金为由诉至本院，请求判如所请。黄草朗经联社持有一份《证明》，载明创盈公司、张业显、曾美红欠黄草朗经联社租金1，484，592元，欠款人处有张业显、曾美红的签名及加盖创盈公司的印章，落款日期为2012年12月25日。黄草朗经联社还持有一份《还租金协议书》，该协议以黄草朗经联社为甲方、以陈友佳为乙方、以张业显为丙方，于2010年9月26日签订，三方约定由于张业显欠陈友佳货款639，112元、陈友佳欠黄草朗经联社2010年9月前的租金855，219元，张业显同意以全部货款代陈友佳向黄草朗经联社偿还租金，并约定分别于2010年10月底偿还239，112元、2010年11月偿还100，000元、2010年12月偿还100，000元、2011年1月偿还100，000元、2011年2月偿还100，000元，该协议并由三方签名确认，其中张业显的签名处加盖了创盈公司的印章。曾美红质证认为，对《证明》，确认证明上的签名系其本人签名，但主张其拖欠的租金实际并没有证明上载明的数额那么多。对《还租金协议书》的真实性予以确认。黄草朗经联社未向本院提交案涉租赁物的建设工程规划许可证或产权证等证件。经本院释明，黄草朗经联社主张将其诉讼请求第一项变更为“判令张业显、曾美红、创盈公司支付占有使用费1，484，592元”。庭审中，黄草朗经联社主张该占有使用费包括张业显代之前承租人偿还的厂房租金以及张业显、曾美红、创盈公司拖欠的厂房租金，张业显、曾美红、创盈公司承租期间，尚未支付2010年9月至2012年12月期间的租金。曾美红向本院提供了收款收据，主张至2012年12月仅拖欠七个月租金。上述收款收据显示，黄草朗经联社收到张业显、曾美红、创盈公司支付的“友艺花纸制品厂”2009年租金419，100元、“浩鑫厂”2008年租金500，000元、订金30，000元、2010年5月至2011年5月的租金（除2011年5月支付12，020元外，其余月份按合同约定支付）。其中，“浩鑫厂”2008年租金收据的落款日期分别为2010年7月23日、2010年6月30日、2010年7月20日，均在《还租金协议书》约定的结算时间之前。黄草朗经联社对曾美红提供的收款收据真实性予以确认。曾美红还主张曾向黄草朗经联社支付100，000元现金作为租金，但黄草朗经联社未出具收据。黄草朗经联社对此予以否认。上述事实，有黄草朗经联社提供的证明、厂房租赁合同、还租金协议书，曾美红提供的收款收据以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案系租赁合同纠纷。张业显、创盈公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，亦没有答辩及提供证据，视为放弃抗辩和质证的权利，黄草朗经联社所举证据无相反证据反驳，黄草朗经联社亦保证其真实性，本院经审查后予以认定，可以作为认定事实的依据。本案中，黄草朗经联社既未能提供房地产权证，又未能提供建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”以及该解释第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，案涉《厂房租赁合同》为无效合同，但张业显作为承租人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。曾美红、创盈公司与张业显一并向黄草朗经联社出具证明，确认欠黄草朗经联社租金，属于债的加入，曾美红亦已确认其签名的真实性，故曾美红、创盈公司应与张业显连带承担本案支付房屋占有使用费的责任。关于黄草朗经联社主张的房屋占有使用费的金额问题。首先，黄草朗经联社提供的证明中所涉“租金”金额明显高于案涉租赁合同期限内所涉全部占有使用费的总金额，故该证明内容与常理不符，曾美红对此亦提出异议，但黄草朗经联社未提供证据对此予以佐证，故本院对该证明内容难以采信。其次，曾美红提供的经黄草朗经联社确认真实性的收款收据显示，曾美红、张业显、创盈公司已支付了2010年5月至2011年4月的全部占有使用费以及2011年5月的部分占有使用费12，020元，故曾美红、张业显、创盈公司尚应支付2011年5月的剩余占有使用费1，810.3元（13，830.3元－12，020元）及2011年6月至2012年12月的占有使用费262，775.7元（13，830.3元×19个月），抵扣张业显已支付的订金30，000元后，合计为234，586元。曾美红主张支付了100，000元现金用以支付占有使用费，但未提供任何证据予以佐证，黄草朗经联社亦予以否认，本院对此不予采信。再次，对于黄草朗经联社主张的张业显、曾美红、创盈公司拖欠承租之前的应代付的占有使用费，曾美红提供的收款收据显示其已支付的2009年之前“友艺厂”的占有使用费合计419，100元，但仍表明张业显、曾美红、创盈公司尚未足额支付三方约定的《还租金协议书》中所涉的欠租金额639，112元，故张业显、曾美红、创盈公司尚须支付220，012元（639，112元－419，100元）。对于曾美红提供的收款收据显示其已支付的2008年“浩鑫厂”的占有使用费合计500，000元，该款项系其在《还租金协议书》结算之前所支付的款项，故不应予以抵扣。综上，张业显、曾美红、创盈公司应支付的占有使用费为454，598元（234，586元＋220，012元），对黄草朗经联社超过该金额的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告张业显、曾美红、东莞市创盈塑胶制品有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付房屋占有使用费454，598元给原告东莞市大朗镇黄草朗股份经济联合社。二、驳回原告东莞市大朗镇黄草朗股份经济联合社的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18，162元，由原告东莞市大朗镇黄草朗股份经济联合社负担10，043元，由被告张业显、曾美红、东莞市创盈塑胶制品有限公司负担8，119元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  刘伍雄代理审判员  郑伟乐人民陪审员  叶轩娣二〇一三年九月二十七日书 记 员  谢妙芳-1-