贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初9639号原告：郑丽，女，汉族，1984年12月30日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：叶光启，男，汉族，1984年4月2日出生，住址同上。二原告系夫妻。被告：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，统一社会信用代码：91520502556644557Y。法定代表人：丁昌泽，系该公司董事长。委托诉讼代理人：方洪伟（特别授权代理）、杨润（实习），均系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），系贵州本芳（织金）律师事务所律师。原告郑丽、叶光启与被告毕节市天厦房地产开发有限公司（下称“天厦公司”）、毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称“博泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年5月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告叶光启，被告天厦公司的委托诉讼代理人方洪伟、杨润，被告博泰公司的委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑丽、叶光启向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告交房违约金计人民币8040.4326元（逾期162日）。2、依法判令被告履行《商品房买卖合同》义务，将毕节市七星关区博泰水韵天颐2栋38层2号房屋所有权转移登记给原告。3、请求法院依法判令被告支付原告逾期办理房屋转移登记的违约金人民币44470.5408元（逾期暂计896日），实际赔偿数额待被告将房屋所有权转移登记给原告后另行计算。4、本案诉讼费用由被告承担。（前述费用暂总计52510.9734元）。事实及理由：2016年11月28日，原告与被告毕节市天厦房地产开发有限公司双方签订了《房屋预定协议书》于2016年11月14日向被告毕节市天厦房地产开发有限公司交纳了购房定金20000元，并于2016年12月3日根据《房屋预定协议书》向被告毕节市天厦房地产开发有限公司一次性交纳了购房尾款476323元，完成了支付购房款496323元后，在被告毕节市天厦房地产开发有限公司的指令下与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》（本文以下简称《买卖合同》），合同编号：（ＢＴ-2-38-2）；另根据被告毕节市天厦房地产开发有限公司指令，另行交纳了该套房屋的维修基金11971元。购买了被告毕节市天厦房地产开发有限公司所有，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司开发建设的位于毕节市南部新区房屋，同时原告向被告提交了原告的《身份证明》、《户口证明》、《结婚证明》和《原告所有房屋登记情况证明》；原告已履行完《买卖合同》约定的相应义务。根据《买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；第十三条约定：逾期交房超过60日，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。关于房屋登记的约定，《买卖合同》第二十二条第二项约定：出卖人负责在商品房实际交付之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。该条第三项约定：出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期届满之次日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。被告实际交房时间是2018年6月11日，根据原被告双方签订的《买卖合同》约定的交房时间2017年12月31日，被告违约逾期交房时间为162天，按原告所交购房款496323元的万分之1／每天乘以162天计算，被告应向原告支付逾期交房违约金8040.4326元。根据原被告双方签订的《买卖合同》约定的在实际交房之日2018年6月11日起180日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的文书，交付给买受人。因此，被告将该商品房转移的文书交付给原告的时间应当是2018年12月8日前。被告至今仍未履行该义务，故被告自2018年12月9日起就应承担逾期未将转移登记的文书交付给原告的违约责任，暂计截止至2021年5月24日被告违约逾期未将转移登记的文书交付给原告的时间为896天，按原告所交购房款496323元的万分之1／每天乘以896天计算，被告应向原告支付逾期未将转移登记的相关文书交付给原告的违约金44470.5408元。综上所述，被告迟迟不履行原被告双方签订的《买卖合同》所约定的义务造成原告合法使用和处置财产不能，根据《民法典》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规的规定，原告请求贵院依法判令被告依法履行义务，赔偿原告损失，以维护原告的合法权益。被告天厦公司答辩称：一、天厦公司系受七星关区人民政府的指示，接受博泰公司的委托，为博泰公司开发的项目资金进行监管，将售房款项专项用于涉案项目的建设。被告与博泰公司之间实际系委托代理关系，原告以被告代收购房款为由，要求被告对博泰公司的违约行为承担责任没有事实及法律依据。博泰公司除开发涉案的水韵天颐项目外，还开发美欣明珠、半岛水湾、8090等项目。在项目开发过程中，因博泰房开公司对外负债较多，资金链断裂，售房款项被挪作他用，未能专款用于项目建设，导致所开发的项目难以推进，所销售的房屋不能按时交付给业主使用，引发大量购房业主向政府相关部门频繁上访维权。因购房业主的维权行为，七星关区人民政府不得不频繁对业主维权事件进行协调处理，面临巨大的社会维稳压力。被告作为政府所属平台公司，七星关区人民政府为了避免因业主维权引发群体性事件、妥善解决社会矛盾、保障业主购房款项实际用于项目建设、推进工程尽快完工，以维护购房业主合法权益，经多方协调，指示由被告作为监管单位，对博泰公司的销售资金进行监管，确保款项用于项目建设。根据政府指示，被告接受博泰公司委托，作为博泰公司所开发项目的资金监管单位，在博泰公司销售商品房的过程中，将销售所得款项收入被告指定的账户，在博泰公司项目实施过程中，再根据工程的实际进度，将代收代管的款项实际用于支付各项目施工单位工程款、材料供应商的材料款。在此过程中，为了促使博泰公司开发的项目早日完工交付给业主，被告还曾为博泰公司向涉案项目的施工单位提供担保。根据《中华人民共和国民法典》关于代理的相关规定，本案中被告与博泰公司之间实际上属于委托代理关系，即博泰公司委托被告代为收取、监管、支付售房款项和工程款项，以确保博泰公司销售收入专款专用，保证资金的安全。根据法律规定，受托人以委托人名义所为民事法律行为，其法律后果由委托人承担。因此，涉案购房款项虽然由被告收取，但被告仅是代收、代管相关款项，对于博泰公司的行为引发的违约责任不应当由被告承担。二、涉案商品房买卖合同关系发生于原告与博泰公司之间，被告与原告之间不存在合同关系，原告无权要求被告向其承担违约责任。根据原告与博泰公司所签署的《商品房买卖合同》，该合同的签订主体系原告与博泰公司，被告非该合同的权利义务主体，根据合同相对性的基本法律原则，原告无权就该《商品房买卖合同》的履行纠纷要求被告承担任何责任。综上所述，被告与博泰公司之间系委托代理关系，因博泰公司自身行为引发的法律责任应由博泰公司自行承担。被告与原告之间不存在合同关系，原告对被告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求。被告博泰公司答辩称：一、案涉商品房买卖合同系被告与原告签订的，合同相对人系原告与博泰房开公司，博泰公司并非故意逾期交房，应当扣除施工过程中出现的恶劣天气、中高考放假、法定节假日等时间后才能计算逾期交房天数，且双方合同约定的违约金标准仅为日万分之一。二、天厦公司收款系属于代收代付，不应当承担逾期交房违约责任。因博泰公司对外负债较多，资金链断裂，未能专款用于项目建设，导致所开发的项目难以推进，所销售的房屋不能按时交付给业主使用，引发大量购房业主向政府相关部门频繁上访维权。七星关区人民政府为了避免因业主维权引发群体性事件、妥善解决社会矛盾、保障业主购房款项实际用于项目建设、推进工程尽快完工，以维护购房业主合法权益，经多方协调，指示由天厦公司作为监管单位，对博泰公司的销售资金进行监管，确保款项用于项目建设。根据政府指示，天厦公司接受博泰公司委托，作为博泰公司所开发项目的资金监管单位，在博泰公司销售商品房的过程中，将销售所得款项收入天厦公司指定的账户，在博泰公司项目实施过程中，再根据工程的实际进度，将代收代管的款项实际用于支付各项目施工单位工程款、材料供应商的材料款。被告与天厦公司之间实际系委托代理关系，天厦公司不应当承担责任。三、案涉房屋未取得初始登记，不符合办理转移登记的条件，不能为原告办理不动产权登记证书，同时合同约定的是：在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记，于初始登记之日起780日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。超出约定日期起逾期780日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.3%承担违约责任；超出约定日期起逾期起780日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人选择不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款1%的违约金。据此，原告主张的关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算标准及计算时间均不符合合同约定。且本案尚在履行期限内，不存在逾期交付商品房转移登记有关文书的情形，原告主张的逾期办证违约金不应支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月3日，以原告郑丽、叶光启为买受人，被告博泰公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市南部新区，该商品房合同约定建筑面积159.61平方米，总价款为496323元。出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过60日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”合同第二十二条房屋登记约定：“出卖人负责在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记，于初始登记之日起780日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。超出约定日期起逾期780日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.3%承担违约责任；超出约定日期起逾期起780日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，……买受人选择不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款1%的违约金。办理商品房转移登记的方式是：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”合同签订后，原告向被告天厦公司支付购房496323元、维修基金11971元，被告天厦公司向原告出具相应收款收据。2018年6月11日，被告将涉案房屋交付给原告。现涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就。另查明：庭审中，被告天厦公司提交了中共七星关区委常委办公会议纪要及七星关区人民政府办公室的《情况说明》，其中《情况说明》载明“因博泰公司资金链断裂，其开发的水韵天颐、美欣明珠、半岛水湾、8090等项目长时间停工，造成博泰公司不能按合同约定交房，部分购房人多次到相关部门上访。2015年5月，为化解博泰公司以上项目遗留问题，及时完成工程收尾交付购房业主使用，根据区委区政府安排，区属国有公司毕节市开源建设投资（集团）有限公司安排其全资子公司天厦公司具体负责推进博泰公司问题楼盘处置相关工作。天厦公司对博泰公司前述项目资金及工程推进情况进行监管，一是对博泰公司已收取买受人首付款但未办理按揭的房屋帮助协调办理按揭贷款手续；二是将博泰公司剩余未售房源纳入拆迁优惠房源，同时也代博泰公司对外销售。销售资金由天厦房开公司监管，博泰公司委托天厦公司支付项目已完工部分的工程款和后续收尾工程款，确保项目顺利完工。”本院认为，本案争议的焦点为：1、如何确定向原告承担本案责任的主体；2、原告主张的违约金应当如何计算。关于焦点1，原告认为，其系在被告天厦公司售楼处购买的涉案房屋，且系被告天厦公司收取原告购房款，故应当认定被告天厦公司系涉案房屋的出卖人。但是，确定双方之间存在买卖关系的《商品房买卖合同》的出卖人系被告博泰公司。另外，被告天厦公司对外销售博泰公司房屋，收取原告款项，系根据区委区政府的安排，代博泰公司监管资金，确保项目顺利完工。对此，被告博泰公司予以认可。故对被告天厦公司的该抗辩主张，本院予以采纳。应当认定涉案房屋的出卖人系被告博泰公司，承担出卖人合同义务及原告主张的本案责任的主体应是被告博泰公司。关于焦点2，首先，逾期交房违约金的认定问题。原告按商品房买卖合同约定支付了全部购房款，被告博泰公司亦应按合同约定向原告交付房屋。《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人超过60日，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。被告于2018年6月11日向原告交付涉案房屋，超过60日期限。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，被告博泰公司应承担相应的违约责任。因此，对原告诉请判决被告支付的逾期交房违约金，应以原告已付购房款496323元为基数，按每日万分之一的标准从2018年1月1日起计算至2018年6月11日止，违约金的具体数额为496323元×0.01%×161天≈7991元。其次，被告办理涉案房屋转移登记手续及承担逾期履行该义务的违约金的问题。因涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”的规定，原告要求被告办理涉案房屋转移登记的诉讼请求，属于法律或事实上不能履行，本院暂不予支持，待条件成就后原告另行主张权利。被告于2018年6月11日向原告交付房屋，应于此后180日内办理初始登记又再于办理初始登记之日起780日内办理转移登记，虽然被告已经存在办理初始登记逾期的情形，但是于原告而言，被告应向其承担违约责任的是逾期转移登记的违约责任。被告应于2018年6月11日交房后的180日+780日=960日内即2021年1月26日前办理转移登记，被告已经存在违约情形，但是合同约定了被告承担违约责任的情形是：超出2021年1月26日后逾期780日内，即2023年3月17日以前办理转移登记，则按已付房款0.3%的标准承担违约责任；若超出2023年3月18日以后办理转移登记的，则按已付房款1%的标准承担违约责任。从前述时间推算可看出，被告应承担何种情形的违约责任尚不明确，故原告要求被告承担逾期办理转移登记违约责任的诉讼请求，本院暂不予支持，待违约情形明确后原告另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑丽、叶光启逾期交房违约金7991元；二、驳回原告郑丽、叶光启的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费556元（已减半收取），由郑丽、叶光启负担471元，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇二一年七月二十六日书记员  姜童尧