湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1102民初280号原告(反诉被告）：永州市海嘉中等职业技术学校，住所地：永州市零陵区，统一社会信用代码91431100MA4Q2L9N13。法定代表人：郑玉明，该学校董事长。委托诉讼代理人：艾子贵，湖南新星律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：熊爱玲，湖南新星律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：永州市宝迪机械皮具有限责任公司，住所地：永州市零陵工业园河西工业区，统一社会信用代码：914311020771833197。法定代表人：徐振铭，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓立新，湖南金钰律师事务所律师。被告：张造余，男。原告永州市海嘉中等职业技术学校（以下简称海嘉学校）与被告永州市宝迪机械皮具有限责任公司（以下简称宝迪公司）、张造余租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，被告宝迪公司依法提起了反诉，并依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告海嘉学校委托诉讼代理人艾子贵、熊爱玲、被告宝迪公司委托诉讼代理人邓立新、被告张造余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海嘉中学向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告连带退还租赁合同保证金30万元并支付滞纳金（从2020年6月起按银行贷款利率算至本金支付完毕止）；2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年9月21日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告用来办学校，租金每年85万元，租期十年，合同签订二日内交30万元的合同保证金，原告依约履行，将30万保证金通过银行转账至被告张造余的建行账户，同时按照公司要求每月将租金打入张造余的建行账户。在租赁期间，原告为装修租赁物共花费装修费300余万元，在装修好后使用了两年多时间就被政府通知责令搬迁，理由是被告的厂房是工业用地，而工业用地是不能用来办学校的，由于被告的刻意隐瞒，给原告造成了巨大损失（原告暂时保留此诉权）。无奈只得与被告协商解除合同并退还30万保证金，原告收到责令搬迁通知书后于2020年6月搬迁，并与被告完成了房租的交接手续，如今合同已终止，按照双方约定，30万元合同保证金应退还，原告多次找被告协商，但被告态度恶劣不予退还，为维护合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告宝迪公司辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，该合同不能履行，是原告没有办理环保手续，导致环评不能过关所致，与被告无关，被告不存在任何违约，请求驳回原告的诉请。被告宝迪公司向本院提出反诉请求：1、依法驳回被反诉人的诉讼请求并判决被反诉人向反诉人赔偿房屋租金12.5万元；2、本案反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2017年9月21日，反诉人与被反诉人签订《厂房出租合同》，约定将反诉人所有的位于零陵区河西工业大道与瑞翔大道交叉处西南角约400米五层面积约为12400平方米的房屋租赁给被反诉人使用，租期10年，每年租金85万元。合同签订后，反诉人依约将房屋交付给了被反诉人使用，被反诉人在租赁房屋后办理了办学许可证，经教委审批后开始办学招生，但未依法办理环评审批手续就擅自开工建设办学招生，导致环保部门给其下达责令改正违法行为决定书和责令停止排污决定书。正因为被反诉人没有办理环评审批手续不能正常办理开学，被反诉人于是要求提前解除租赁合同，将租赁房屋退回给反诉人，反诉人认为，反诉人将房屋租赁给被反诉人使用，双方签订的合同合法有效，反诉人按照合同的约定履行了自己的义务，不存在任何过错，而被反诉人却因自身的原因造成合同没有完全履行提前退租，其行为已经构成违约，根据双方签订的租赁合同的第八条第三款约定：如乙方提前退租而违约的，应赔偿甲方六个月的租金。现被反诉人因自身原因提前退租构成违约，应当根据合同的约定承担违约责任，扣除被反诉人交纳的30万元保证金，还应当赔偿反诉人房屋租金12.5万元。为了反诉人自己的合法权益，特提出反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）辩称，驳回反诉人的诉求，支持本诉原告的本诉请求，反诉人诉称事实有误，故意歪曲事实。本诉原告与反诉人签订的租赁合同本身是无效合同，由于反诉人的用地是工业用地。在合同订立时，反诉人故意不给本诉原告看建筑用地规划许可证及国有土地使用证，只是在合同中体现了一下文字，合同签订后也没有合同附件，而工业用地用来建设学校本就是违规的，本诉原告当时并不知晓，租赁期间，本诉原告共花费400多万元装修租赁物，用了却不到两年时间就接到政府的搬迁通知要求搬迁，理由是学校不符合工业园的管理，不符合入园要求。反诉人没有按照土地利用总体使用土地，严重违反法律的强制性规定，将工业用地出租办学校，导致本诉原告不能使用租赁物直接损失400多万元，本诉原告属无奈搬迁，并且搬迁时已与反诉人进行过交接，现在反诉人还是租赁物的收益人，本诉原告不存在违约。为此，请法院驳回反诉人的诉求，并依法支持本诉原告的本诉请求。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的银行转账凭证。拟证实原告交租金给被告张造余的事实，被告张造余应承担返还押金和赔偿经济损失；被告宝迪公司的质证意见为真实性无异议，是本公司委托张造余收取的，原告一直拖欠租金，直到2020年5月17日、18日才支付所欠租金，原告是根本违约；被告张造余质证意见为款进了本人账户认可。本院认为，该证据能证实原告通过银行转账向张造余支付剩余租金57万元的事实，但达不到其他的证明目的。2、照片10张。拟证实原告将房屋交接时完好无损。被告宝迪公司对该证据的三性均有异议，该照片何时形成不明，达不到其证明目的；被告张造余质证意见为损坏很大。本院认为,该证据达不到其证明目的，不予确认。3、股东合作协议。拟证实周顺德是公司原股东。被告宝迪公司质证意见为三性均有异议，该证据没有提供原件，公司股东以工商登记为准；被告张造余没有发表质证意见。本院认为，被告宝迪公司提出的异议理由成立，本院不予确认。证据4、（2021）湘11民终300号民事判决书。拟证实原告新增加的损失。被告宝迪公司质证意见为真实性无异议，关联性有异议，与本案无关。被告张造余没有发表质证意见。本院认为，该证据与本案无关联，不予确认。被告宝迪公司提交的零陵区环保局责令改正违法行为决定书，现场检查笔录、朱明秋、晋嘉愚的调查笔录。拟证实原告租赁房屋后，办理了办学许可证并经教委审批，未依法办理环评审批手续擅自开工建设，被责令限期办理环评手续；2、零陵区环保责令停止排污决定书。因原告未办理环评审批手续，被责令停止排污；3、永州市生态环境局下发区自来水公司、区科工局的二份函。拟证实经复查、原告仍未办理好环评审批手续，要求采取停水停电措施。原告对上述证据的真实性无异议，学校只对生活垃圾达不到排污标准，并未违约。本院对上述证据的真实性予以确认。被告张造余提交的2017年9月宝迪公司出具的委托书。拟证实宝迪公司委托张造余在2017年9月至2028年9月代收本公司厂房出租押金和租金。原告质证意见，对三性有异议，被告宝迪公司无异议。本院认为，宝迪公司质证无异议，本院予以确认。根据原、被告的陈述及本院审查认定的证据，本院确认如下案件事实：原告海嘉学校（乙方）与被告宝迪公司（甲方）签订了一份《厂房出租合同》（以下简称租赁合同），甲方授权代表人张造余在上述合同签字并加盖了宝迪公司公章，乙方授权代表人郑玉明代表海嘉学校在上述合同签名。双方约定的主要内容：1、甲方将位于永州市零陵区河西工业大道与瑞翔大道交叉处西南角约400米五层楼的租赁物及其他相关设施租赁于乙方使用（详见合同附件）：《建筑用地规划许可证》及《国有土地使用证》。面积约12400平方米；3、厂房装修日期五个月零十天，自2017年9月20日起至2018年2月28日止，装修期间免收租费；3、租期10年，自2017年9月30日起至2028年9月30日止；4、租金及保证金支付方式。甲、乙双方约定，年租金为85万元，第1-3年年租金不变，第4-6年起递增，每三年递增率为4%；签订合同后，乙方应向甲方二月内支付厂房租赁保证金，保证金30万元（不计息）；5、租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方六个月租金；乙方提前退租而违约，应赔偿甲方六个月租金。合同签订后，原告按约交付租赁保证金30万元。2018年至2019年期间，因原告根据园区总体规划、环评审批要求，无法（或不能）办理相关环保手续，故相关职能部门责令其拆迁。截止2020年5月原告共拖欠被告宝迪公司租金57万元。2020年5月16日，原告海嘉学校与被告宝迪公司签订了一份《关于海嘉学校搬迁初步协商意见》（以下简称搬迁协议）：一、搬迁之前海嘉给付好前期欠付的租金交至房主方；二、搬迁完后，双方（指房主与海嘉学校方）视搬迁后对房屋的损坏程度商议海嘉学校前期所交的押金；三、租金在5月18日之前交付并在租金交付后再予以搬迁；四、搬迁时，能搬走的物品尽力予以搬迁，不能搬迁的不能破坏。签订该协议后，原告海嘉公司于2020年5月18日前支付被告宝迪公司拖欠的所有租金57万元。随后原告将所能搬迁的物品全部搬走了，为退付租赁保证金事宜，双方协商未果，故原告诉至本院，请求判如所请。另查明，1、永州市海嘉中等职业技术学校与永州市海嘉中等职业技术学校有限公司系同一主体；2、永州市宝迪机械皮具有限责任公司委托张造余在2017年9月至2028年9月代收该公司厂房出租押金和租金。3、宝迪公司执行董事当庭表示本案所涉《搬迁协议》系宝迪公司电话委托被告张造余所签，协议内容公司知悉。本院认为，本案的争议焦点：一、原告（反诉被告）海嘉学校要求被告（反诉原告）宝迪公司、张造余连带退还租赁保证金30万元并支付滞纳金的诉请是否有事实和法律依据的问题；二、被告（反诉原告）宝迪公司要求判决驳回原告（反诉被告）海嘉学校的诉讼请求并判决海嘉学校赔偿宝迪公司房屋租金12.5万元的反诉请求能否支持的问题。现评析如下：关于焦点一，原告海嘉学校与被告宝迪公司签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，《中华人民共和国土地管理法》第四条是行政管理性法规，非法律效力性法规，违反该规定，并不影响合同的效力，故本案所涉租赁合同合法有效；原告海嘉学校与被告宝迪公司签订的《搬迁协议》是双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。上述搬迁协议实际是对解除本案所涉《租赁合同》双方达成的新的合意。原告已按约及时补交了拖欠的租金57万元，能搬迁的物品均已搬迁完。故原告海嘉学校按照上述《搬迁协议》在被告宝迪公司未提供证据证实搬迁后对房屋有损坏的情况下，要求被告宝迪公司退还租赁保证金30万元的诉请，有合同依据，本院予以支持。原告海嘉学校要求被告宝迪公司支付滞纳金的诉请，因保证金退还双方有不计息的明确约定，故该项诉请，本院不予支持；原告海嘉学校要求被告张造余承担连带责任的诉请，因张造余收取租赁保证金、租金及签订本案所涉《租赁合同》、《搬迁协议》均是受被告宝迪公司委托的权限内所为，其行为依法由被告宝迪公司承担，故该项诉请本院不予支持。关于焦点二，原告海嘉学校与被告宝迪公司签订的《搬迁协议》实际上是解除《租赁合同》达成的新的合意。该协议未对违约责任进行约定；另原告海嘉公司搬迁非其本意，办理不出环评手续是因为根据园区总体规划，无法（或不能）办理相关环保手续所致，依法应予免责。综上所述，故被告（反诉原告）宝迪公司该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百六十二条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百九十条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）永州市宝迪机械皮具有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）永州市海嘉中等职业技术学校租赁保证金300,000元；二、驳回原告（反诉被告）永州市海嘉中等职业技术学校对被告张造余的诉讼请求；三、驳回原告（反诉被告）永州市海嘉中等职业技术学校的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）永州市宝迪机械皮具有限责任公司对原告（反诉被告）永州市海嘉中等职业技术学校的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元、反诉费1400元，共计7200元，由被告（反诉原告）永州市宝迪机械皮具有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  王建华人民陪审员  何思宇人民陪审员  高 倩二〇二一年七月十五日书 记 员  唐小华附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。