安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初5071号原告:安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区左岸生活社区D区4号楼101、201室，统一社会信用代码91340200738919160M（1-1）。法定代表人：郑福华，执行董事。委托诉讼代理人：戴峥荣，男，该公司法务专员。委托诉讼代理人：李娟，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。被告：何云，男，1969年11月15日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业公司）诉被告何云物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伟星物业公司的委托诉讼代理人戴峥荣、李娟，被告何云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟星物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付物业费4918元、能耗费1159元、水费720元、违约金245元，合计7042元。事实与理由：原告自2013年至今一直为芜湖市左岸生活小区提供物业管理服务，并就物业服务内容、物业服务收费标准、物业服务费交纳时间、违约责任等事项与芜湖市左岸生活小区业主委员会签订了物业服务合同。被告系芜湖市左岸生活小区业主，其房屋面积为131.91平方米＋77.69平方米。原告按照合同约定提供了物业管理服务，被告以各种理由拒绝支付物业相关费用，原告多次催讨，但被告拒不支付。由于被告的行为已经严重损害了原告的合法利益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告何云辩称：被告何云是芜湖市左岸小区业主，于2019年12月28日拨打左岸物业电话，反映家里阳台门上面，在天晴的时候每天会不断的出现滴水情况，当时物业让被告何云加了（左岸生活管家立秋）的微信，并把照片和视频发给了她，物业同时也安排工作人员上门进行了检查，但是却未对检查结果采取任何补救措施。2020年6月30日，被告何云又发现家里二楼储藏室墙面多处出现了渗水情况，一楼小房间墙面也有一处很大面积的渗水。被告何云再次拨打了物业电话，生活管家让被告何云通过微信把照片发给她，直至7月31日物业才提出了相关的解决方案（渗水地面需要打胶），由于此方案无法解决房屋渗水的根本问题，只是应付表面出现的情况，以后房屋还是会继续渗水，所以当时被告何云未能同意，希望物业拿出更有效的解决方案，彻底解决此问题，但是一直未果。2020年10月2日，被告何云再次找到物业反映该处渗水情况越来越严重，物业还是说只能刷点防水之类的，如果想要根本解决问题，需要被告何云自费花钱找人维修。因为导致被告何云家里渗水处的上方是物业的配电房（此为公共设施），造成被告何云家房间出现渗水情况是因为楼面防水设施未做到位，配电房渗水致墙面涂料大面积脱落，与被告何云家渗水源同一个方位，其它墙面也出现了同样的情况。现在家里渗水情况越来越严重，墙面损失比较大，对生活造成很大的影响，多次和物业协商无果。作为业主，被告何云只能采取拒交物业费的方式维权，希望能够得到物业的重视，出面解决被告何云家实际发生的问题。后期，物业如将被告何云家因渗水造成的问题全部解决，被告何云必将全部足额缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：被告何云系位于安徽省芜湖市镜湖区业主，房屋建筑面积209.6平方米，其中跃层面积77.69平方米。2018年11月23日、2019年12月16日，芜湖市左岸生活小区业主委员会分别与伟星物业公司签订《物业服务合同》，约定：原告伟星物业公司自2019年1月1日起为芜湖市左岸生活小区提供物业服务，合同期限至2021年12月31日；本小区物业公共服务费实行包干制，物业服务费用（不包括私家财产、人身保险、保管费、公众责任险及建筑物及其附属设施的维修、更新、改造的费用），高层按建筑面积每月每平方米按1.2元计收，高层跃层按建筑面积每月每平方米按0.6元计收；电梯、二次供水水泵维修、养护、检测及日常能耗等费用由原告伟星物业公司单独列账，合理分摊，原告伟星物业公司参照每户业主上年度实际发生额预收本年度费用（二次供水每半年按实收取），每半年公示；物业管理服务费、能耗费以及合同约定的其他费用每年一次性向业主预收，缴费时间为当年度1月上旬；业主逾期拖欠、拒交物业管理费的，经劝说仍拒不缴纳物业管理费的，原告伟星物业公司可以依法向人民法院起诉，将从欠费之日起开始计收违约金，违约金以所欠交物业费的总额为基数按日3‰计算等内容。物业服务合同对原告伟星物业公司的物业服务内容、物业服务质量等事项亦进行了约定。合同签订后，原告伟星物业公司继续在芜湖市左岸生活小区提供物业服务。被告何云以其家中房屋渗水未解决为由，未向原告伟星物业公司交纳2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费,未向原告伟星物业公司预交2021年1月1日至2021年12月31日期间的物业费，遂成讼。另查明：被告何云欠原告伟星物业公司2020年1月1日至2020年12月31日期间的能耗费516元，尚未预交2021年1月1日至2021年12月31日期间的能耗费643元；被告何云欠原告伟星物业公司2019年7月1日至2020年12月31日期间的水费720元。以上事实，有原、被告提交的身份证复印件、营业执照复印件、物业服务合同、欠费明细表、已缴物业费发票、一组照片、微信聊天记录及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告伟星物业公司与芜湖市左岸生活小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同对被告何云具有法律约束力。根据物业服务合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。原告伟星物业公司向案涉小区提供了物业管理服务，被告何云应依约交纳物业费用、能耗费用和水费。原告伟星物业公司主张被告何云欠缴2020年度、2021年度物业费及2020年1月1日至2021年12月31日期间的能耗费、2019年7月1日至2020年12月31日期间的水费，符合物业服务合同的约定，被告何云未提交证据证实上述期间费用已缴纳，本院予以确认。经计算2020年度欠物业费为2458.87元[（209.6平方米－77.69平方米）×1.2元/月/平方米×12月＋77.69平方米×0.6元/月/平方米×12月]，2021年度欠物业费2458.87元[（209.6平方米－77.69平方米）×1.2元/月/平方米×12月＋77.69平方米×0.6元/月/平方米×12月]，合计欠物业费4917.74元（2458.87元＋2458.87元）；被告何云另欠能耗费1159元（516元＋643元）、水费720元，故本院对于原告伟星物业公司要求被告何云支付物业费4917.74元、能耗费1159元、水费720元的诉请予以支持。被告何云称其房屋内渗水，在与原告伟星物业公司协商处理未果的情况下，应及时向有关主体主张权利，而非拒交物业费，其抗辩理由不能成立，本院不予采信。原告伟星物业公司主张被告何云支付违约金的诉讼请求，相关物业合同关于违约金的约定显然加重了业主的负担，故本院对原告伟星物业公司主张被告何云支付逾期之日起至实际给付之日止的违约金的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何云于本判决生效之日起十日内支付原告安徽伟星物业管理有限公司物业费4917.74元、能耗费1159元、水费720元；二、驳回原告安徽伟星物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告何云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  秦山成二〇二一年七月二十八日书记员  王雨濛附：本案适用法律条款：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。