广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终2904号上诉人（原审被告）：连州市润华房地产有限公司。住所地：连州市连州镇良江路**（**楼**自编**），统一社会信用代码：914418825813670534。法定代表人：刘玮桓。委托诉讼代理人：成辉华，广东北湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钱承志，男，1979年8月13日出生，汉族，户籍地：广东省连州市，现住连州市。被上诉人（原审原告）：曾小红，女，1979年10月10日出生，汉族，户籍地：广东省连州市，现住连州市。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：余韬，广东朝纲律师事务所律师。上诉人连州市润华房地产有限公司因与被上诉人钱承志、曾小红商品房预售合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2021）粤1882民初357号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭适用快审程序审理了本案，本案现已审理终结。上诉人连州市润华房地产有限公司上诉请求：依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审判决支持被上诉人调整违约金的诉求没有法律依据，违反法律规定，应当予以纠正。首先，上诉人将涉案房屋发包给施工单位承建，但施工单位因为与上诉人产生矛盾而违法扣留施工资料，导致上诉人至今未能将涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案。上诉人为能够及时将涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案，积极履行合同义务，已向法院起诉要求施工单位将涉案房屋的权属登记资料交回上诉人报产权登记机关备案。同时，在一审法院的见证下，施工方于2020年11月17日直接向住建局移交了施工资料予以备案。由此可见，本案并非由于工期延误、工程质量存在问题等导致的逾期办证，责任完全在于施工方，应当由施工方承担相应的责任。其次，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》已经约定了逾期办证按0.1%计算违约责任，并不属于没有约定违约金的情形，因此，本案应当遵循契约精神按照当事人约定处理。税收优惠只有在交易后才会产生，而一审法院在被上诉人没有举证的情况下，即笼统地以被上诉人可能损失的税收优惠作为其损失并上调违约金以已付购房款按照年利率2%计算，没有依据。最后，由于被上诉人已经收楼装修入住，上诉人逾期办证不影响其对房屋的占有、使用、收益的权利，并未对被上诉人造成实质性的损失。如被上诉人认为合同约定的违约金低于其实际损失，其应当对其实际损失承担举证责任，否则被上诉人不能依据《合同法》第一百一十四条的规定请求增加违约金。二、一审判决在被上诉人未能举证证明其存在高于违约条款约定的损失时，仅凭主观判断支持被上诉人的诉求，有违法律规定，属于适用法律错误。且本地以往判决大部分均是以年利率1%计算逾期办证违约金，故本案应依法予以改判。被上诉人钱承志、曾小红未提交答辩意见。一审法院经审理，于2021年3月3日作出（2021）粤1882民初357号民事判决：一、连州市润华房地产有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向钱承志、曾小红支付逾期办证违约金24750.83元。二、驳回钱承志、曾小红的其他诉讼请求。本案一审受理费209.39元，由连州市润华房地产有限公司负担。一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。本案二审期间，上诉人向本院提交了以下证据：1.《竣工验收报告》《竣工验收备案表》，拟证明涉案房屋早在2017年1月20日已经竣工验收合格，因为施工方恶意违法扣押验收资料，导致上诉人迟迟不能办理竣工验收备案，至2020年11月18日才办理竣工验收备案；2.《申请书》《整改通知》及《关于竣工备案问题的说明》，拟证明上诉人迟迟不能向住建局办理竣工备案是因施工方违法扣押了竣工验收材料，非因上诉人责任导致逾期办证；3.《资料移交证明》、（2020）粤1882民初1178号判决书，拟证明上诉人在与施工方建设工程合同纠纷中积极提请法院优先处理，让施工方移交竣工验收材料为业主办证，后在法院见证下施工方直至2020年11月17日才主动将备案材料移交给住建局，故上诉人不属于违约，不需要承担违约责任。4、金汇湾收楼书（毛坯房），拟证实钱承志收楼时间为2017年10月28日，一审法院认定收楼时间有误。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理查明，一审法院查明基本事实正确，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。双方在二审中的争议焦点为：一、上诉人是否可免于承担涉案逾期办证的违约责任；二、一审判决确定的逾期办证违约金的计算标准是否正确。三、如何确定涉案逾期交房违约金的起算时间和涉案商品房实际交付时间。对于其他双方没有争议的事项，本院予以确认。关于争议焦点一。首先，上诉人作为开发商及涉案《商品房买卖合同（预售）》的合同当事人，其负有在约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，且上诉人作为提供涉案《商品房买卖合同（预售）》合同文本的出卖人，其已经在合同中与被上诉人约定了较长的办证期限（360日），上诉人理应在期限内协调各方妥善解决纠纷后按时履行合同义务。现上诉人未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已经构成违约。其次，上诉人虽上诉认为系因施工单位扣押施工资料导致其未能及时将涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案，故其无需承担违约责任。但依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，上诉人关于其应予免责的请求依据不足，本院不予支持。最后，由于上诉人逾期办证的违约行为,导致被上诉人未能及时取得涉案商品房的完整物权,致使其对涉案商品房的处分受到严重限制。根据日常生活经验可知,房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学、产权变更等事宜具有密切联系。因此,被上诉人因上诉人的违约受到的损失客观存在,上诉人应承担相应的违约责任。关于争议焦点二。关于一审法院确定的逾期办证违约金的计算标准是否恰当的问题。虽然涉案《商品房买卖合同（预售）》对逾期办证违约金的数额作出了约定，但合同约定的金额为固定金额，确实难以弥补业主的损失，也达不到督促上诉人履行义务的目的。一审判决对违约金数额进行调整符合本案事实。关于违约金调整的标准，虽然本院在之前的同类案件中确有按照每年1%调整的情况，但近年来，随着本地区房价的上涨，按照年利率1%的标准已难以弥补开发商逾期办证给业主造成的损失，故一审判决按照每年2%的标准调整涉案逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。关于争议焦点三。虽然根据上诉人二审提交的金汇湾收楼书（毛坯房），显示钱承志收楼时间为2017年10月28日。但根据被上诉人一审提交的《物管费收据》，上诉人自2016年8月1日开始向被上诉人收取物业费，被上诉人亦履行了交纳物业费的业务。依照《物业管理条例》第四十一条第二款之规定，物业费从业主收房之日起计算。双方的物业服务合同关系与本案的商品房预售合同虽属不同的法律关系，但根据权利义务相对等的原则，因钱承志实际缴纳物业费的时间明显早于其在收楼书上签名的时间。且上诉人在一审庭审中对“以物管费的缴费起始时间作为收楼时间”亦表示无异议。此时再以收楼书上的时间作为实际收楼时间明显对被上诉人有失公允。因此一审法院认定的实际收楼时间对双方都较为公平合理，本院二审亦予以维持。综上所述，上诉人连州市润华房地产有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费418.78元，由上诉人连州市润华房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 曾文东审 判 员 禹 莉二〇二一年七月二十六日法官助理 彭凤平书 记 员 朱丽飘