海南省文昌市人民法院民事判决书（2021）琼9005民初1787号        原告：文昌逸龙湾物业服务有限公司，住所地海南省文昌市文城镇清澜开发区逸龙湾小区。            法定代表人：李学平，该公司总经理。            委托诉讼代理人：孙银伟，该公司员工。            委托诉讼代理人：符方娇，该公司员工。            被告：刘海峰，男，1947年5月26日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区，现住海南省文昌市，公民身份证号码：XXX。            原告文昌逸龙湾物业服务有限公司（以下简称逸龙湾物业公司）与被告刘海峰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年05月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告逸龙湾物业公司的委托诉讼代理人孙银伟、符方娇、被告刘海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。            原告逸龙湾物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求被告支付拖欠的公告区域电费分摊819.75元（2015年10月至2021年03月，共计66个月），滞纳金776.74（每天1‰计算），合计金额共计1596.49元；2．本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告接受文昌平海建设发展有限公司委托对平海逸龙湾小区进行物业管理。双方于2015年12月10日签订《物业管理委托合同》，合同约定逸龙湾物业服务管理费按每户建设面积每平方米每月2.9元标准收费；公共区域电费依照琼价费管（2014）486号文件以每月实际产生用量为标准收费，以上收费标准均已在文昌市物价局审批备案。            被告系原告所管理的逸龙湾小区X栋X房业主，该房屋建筑面积51.72平方米。自2015年10月至2021年3月，公摊电费拖欠819.75元，滞纳金776.74元，合计金额为1596.49元。原告多次电话催要物业费被告仍拒不付，并以短信方式通知被告限期支付物业管理费，至今不予理睬。            为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，依据相关法律规定诉至贵院，望依法支持。            被告刘海峰辩称，对原告起诉的公共用电和滞纳金没有异议，对原告收取的物业费有异议，具体理由：1．原告没有与本人签订任何合同；2．原告收取费用是按照《文昌市商品房买卖合同》收取的；3．应该根据《文昌市商品房买卖合同》第46条和第53条规定收费，海南物业费收费标准为：一级收费标准1元／平方米；二级收费标准0.75元／平方米；三级收费标准0.50元／平方米；四级收费标准0.35元／平方米。            原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1．电费缴纳记录（2020年2月至2021年2月）、2．水费缴纳记录（2016年11月至2021年1月），共同证明：业主有居住；3．催收记录，证明物业已催收；4．应收明细表，证明业主欠缴情况；5．公摊电费公示（2015年10月至2021年3月），证明物业每月按电表核算并已公示；6.2015年12月10日签订的《前期物业管理服务协议》、2015年12月10日签订的《承诺书》、《入伙通知书》，证明：业主收房信息；7．《平海逸龙湾项目前期物业管理服务合同》，证明物业费不包含水电费；8．《文昌市商品房买卖合同》，证明物业费不包含水电费；9．海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅、海南电网有限责任公司关于清理规范转供电环节收费有关事项的通知；10．海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅关于印发《海南省物业管理区域公用水电费分摊办法》的通知，共同证明：水电费公摊属于代收代缴费用，不含在物业费里面；11．《备案通知书》复印件，证明原告是“平海˙逸龙湾”项目经过文昌平海建设发展有限公司邀请招标方式选聘并中标的物业公司；12．海南省电网销售电价表，证明电费定价是有依据的；13．收据（复印件）两份及国内支付业务收款回单（复印件）两份；14．共用电费公摊事宜通知书。            被告对原告所提交的证据七的关联性有异议，认为该证据与本案无关，对其真实性、合法性无异议；对证据十一的三性无异议，但对证明内容有异议，原告是邀标不是招投标。对原告提交的其他证据三性均无异议。            本院对原告提交的证据认证如下：对证据六中《承诺书》及证据九、证据十与本案不具关联性，与本案无关；对其它证据的三性均予以认定。            被告刘海峰未向本院提交证据。            综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告文昌逸龙湾物业服务有限公司是于2013年5月17日成立的有限责任公司；经营范围是物业管理。原告（乙方）与文昌平海建设发展有限公司（甲方）于2013年5月6日签订《平海˙逸龙湾项目前期物业管理服务合同》，甲方聘请乙方对平海˙逸龙湾项目提供前期物业管理服务，双方于2016年11月21日在文昌市住房和城乡规划建设局予以备案。被告刘海峰为文昌平海建设发展有限公司开发的平海˙逸龙湾项目中的平海逸龙湾花园X楼（幢）X（层）X（房号）商品房的业主，该房屋建筑面积为51.72平方米。2015年8月文昌平海建设发展有限公司在收到被告缴纳的购房全款后，向被告刘海峰邮寄《入伙通知书》，通知被告于2015年10月1日至10月30日前来办理收楼手续，被告于2015年12月9日前去办理收房手续，当日跟文昌平海建设发展有限公司签订《文昌市商品房买卖合同》（合同编号：XX）（以下简称《商品房买卖合同》）。双方在《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3（1）中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”第二十一条约定“物业管理区域在业主大会选聘物业服务企业之前，小区物业服务由出卖人根据法律、法规规定方式和条件选聘的物业服务企业负责。……买受人已详细阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》，同意由出卖人依法选聘物业服务企业提供前期物业服务，同意按照《前期物业服务合同》约定的价格和方式交纳物业服务费用，承诺遵守《临时管理规约》。（有关前期物业服务内容的约定见附件四）”《商品房买卖合同》附件四（前期物业服务内容的约定）部分中记载“1、水、电公摊1.1根据海南省物价局印发《海南省物业小区公共水电费分摊办法》，下列范围的公共用电按现住业主、使用人用电量平均分摊：围墙、花地、区内道路照明用电；楼梯间和走道路灯、配电室、地下室等公共照明用电；消防设施用电；小区自备发电设备用电（需单独安装计量装置）”“1.3物业管理费按建筑面积收取，也就是按房产证注明面积为准来收取，公共用电及公共用水按建筑面积比例分摊……”3．临时管理规约部分第四章第十四、业主的义务第6项“按规定并按时足额缴纳物业管理服务等费用，以及按时向物业管理服务公司缴纳代收代缴费用”3．临时管理规约部分第十二章附则第七十一、……本人／本公司／本机构已购买由文昌平海建设发展有限公司（下称“建设单位”）开发建设的平海˙逸龙湾17栋1203号房屋（下称“该物业”），为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，现本人／本公司／本机构确认如下：……三、本人／本公司／本机构同意由文昌逸龙湾物业服务有限公司（下称）“物业管理服务公司”对本小区内物业进行管理和服务；……。同日，原告文昌逸龙湾物业服务有限公司（甲方）与被告刘海峰（乙方）还签订《前期物业管理服务协议》，协议第四条“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）”第六款、每次交纳费用时间：每月十日前。第五条“受有关部门和单位委托，甲方可提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定”第九条第四款“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠费用，并从逾期之日起按应缴费用总额每天收取1‰滞纳金”。签订合同后，被告当日即入住小区至今，原告依约为被告提供物业服务。            另查，2015年4月23日，原告向逸龙湾小区各业主公布《共用电费公摊事宜》，写明在公示之前，逸龙湾小区公共用电电费一直都由开发商代收代缴，也一直由开发商承担。2015年4月7日开发商通知原告自2015年5月1日起不再补贴共用电费并要求原告按照《海南省普通住宅物业管理区域共用水电分摊管理办法》规定向全体业主收取公摊电费。并写明物业管理区域内的路灯、公告照明、变压器损耗、专用电缆线损、绿化养护、水景喷泉用电应由全体业主进行分摊。计算公式为：用户应交公摊电费=（分类目录电价×公共用电表计总电量÷该物业管理区域内总建筑面积）×用户专有部分建筑面积。自2015年5月1日起对所有公共用电向全体业主进行分摊。被告未支付自2015年10月1日-2021年3月30日止的公摊电费，共计819.75元，原告经追收无果，遂向本院提起诉讼。            本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》。原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的《平海˙逸龙湾项目前期物业管理服务合同》及建设单位与业主签订的《文昌市商品房买卖合同》均对业主具有约束力，因此，原告与被告之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。公摊电费是小区正常维护所必然产生的费用，由小区业主分摊符合法律规定，被告对所欠公共电费的事实及所欠金额均无异议，对于原告主张被告支付拖欠的公共区域电费分摊819.75元，本院予以支持。被告辩称对原告物业费收费标准有异议，因该意见不属本案审理范围，不予采纳。对于原告主张按每日1‰计付公摊电费滞纳金776.74元的请求，虽然双方的合同约定被告逾期支付有关费用的，须从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，但该约定的计算标准显属过高，本院予以适当调整。违约金虽以约定为原则，但其目的以补偿为主，惩罚为辅。被告逾期交纳公摊电费导致原告的损失具体表现为原告资金使用上的损失，按欠款金额每天千分之一计算的滞纳金显然过分高于原告的实际损失，故本院酌定违约金的计算以每月迟延支付公摊电费为基数，参照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，酌情调整为年利率15.4％计算。关于滞纳金的计算起止时间，文昌平海建设发展有限公司通知被告于2015年10月1日至2015年10月30日前来办理房屋收楼手续，被告应当从2015年10月1日开始承担公共区域电费，即滞纳金计算的起止日期为2015年10月1日至2021年3月10日止，滞纳金共计363.89元，具体计算如下表：            未缴费月份逾期缴费起算时间公摊电费单价被告房屋面积公摊电费滞纳金比例滞纳金（元）逾期月份2015年10月2015年10月11日0.2651.7213.451.28%11.36662015年11月2016年11月11日0.2551.7212.931.28%10.75652015年12月2015年12月11日0.2651.7213.451.28%11.01642016年1月2016年1月11日0.2551.7212.931.28%10.42632016年2月2016年2月11日0.2751.7213.961.28%11.07622016年3月2016年3月11日0.2651.7213.451.28%10.5612016年4月2016年4月11日0.2551.7212.931.28%9.93602016年5月2016年5月11日0.2851.7214.481.28%10.93592016年6月2016年6月11日0.2551.7212.931.28%9.59582016年7月2016年7月11日0.2651.7213.451.28%9.81572016年8月2016年8月11日0.2651.7213.451.28%9.64562016年9月2016年9月11日0.2551.7212.931.28%9.1552016年10月2016年10月11日0.2651.7213.451.28%9.29542016年11月2016年11月11日0.2551.7212.931.28%8.77532016年12月2016年12月11日0.2551.7212.931.28%8.6522017年1月2017年1月11日0.2851.7214.481.28%9.45512017年2月2017年2月11日0.2251.7211.381.28%7.28502017年3月2017年3月11日0.2451.7212.411.28%7.78492017年4月2017年4月11日0.2651.7213.451.28%8.26482017年5月2017年5月11日0.2451.7212.411.28%7.46472017年6月2017年6月11日0.2751.7213.961.28%8.21462017年7月2017年7月11日0.2651.7213.451.28%7.74452017年8月2017年8月11日0.2551.7212.931.28%7.28442017年9月2017年9月11日0.2551.7212.931.28%7.11432017年10月2017年10月11日0.2551.7212.931.28%6.95422017年11月2017年11月11日0.2551.7212.931.28%6.78412017年12月2017年12月11日0.2551.7212.931.28%6.62402018年1月2018年1月11日0.2551.7212.931.28%6.45392018年2月2018年2月11日0.2651.7213.451.28%6.54382018年3月2018年3月11日0.2551.7212.931.28%6.12372018年4月2018年4月11日0.2551.7212.931.28%5.95362018年5月2018年5月11日0.2551.7212.931.28%5.79352018年6月2018年6月11日0.2451.7212.411.28%5.4342018年7月2018年7月11日0.2551.7212.931.28%5.46332018年8月2018年8月11日0.2551.7212.931.28%5.29322018年9月2018年9月11日0.2551.7212.931.28%5.13312018年10月2018年10月11日0.2251.7211.381.28%4.36302018年11月2018年11月11日0.2551.7212.931.28%4.79292018年12月2018年12月11日0.2351.7211.91.28%4.26282019年1月2019年1月11日0.2551.7212.931.28%4.46272019年2月2019年2月11日0.2551.7212.931.28%4.3262019年3月2019年3月11日0.251.7210.341.28%3.3252019年4月2019年4月11日0.2251.7211.381.28%3.49242019年5月2019年5月11日0.2451.7212.411.28%3.65232019年6月2019年6月11日0.2451.7212.411.28%3.49222019年7月2019年7月11日0.2251.7211.381.28%3.05212019年8月2019年8月11日0.2551.7212.931.28%3.31202019年9月2019年9月11日0.2351.7211.91.28%2.89192019年10月2019年10月11日0.2351.7211.91.28%2.74182019年11月2019年11月11日0.2251.7211.381.28%2.47172019年12月2019年12月11日0.2351.7211.91.28%2.43162020年1月2020年1月11日0.2551.7212.931.28%2.48152020年2月2020年2月11日0.251.7210.341.28%1.85142020年3月2020年3月11日0.251.7210.341.28%1.72132020年4月2020年4月11日0.251.7210.341.28%1.58122020年5月2020年5月11日0.2551.7212.931.28%1.82112020年6月2020年6月11日0.251.7210.341.28%1.32102020年7月2020年7月11日0.2151.7210.861.28%1.2592020年8月2020年8月11日0.2151.7210.861.28%1.1182020年9月2020年9月11日0.2151.7210.861.28%0.9772020年10月2020年10月11日0.2151.7210.861.28%0.8362020年11月2020年11月11日0.2251.7211.381.28%0.7252020年12月2020年12月11日0.251.7210.341.28%0.5242021年1月2021年1月11日0.2451.7212.411.28%0.4732021年2月2021年2月11日0.2451.7212.411.28%0.3122021年3月2021年3月11日0.251.7210.341.28%0.131总计363.89            综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百八十三条、第五百八十五条、第九百三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：            一、被告刘海峰于本判决生效之日起十日内向原告文昌逸龙湾物业服务有限公司支付2015年10月至2021年3月期间的公共区域电费分摊共计819.75元；            二、被告刘海峰于本判决生效之日起十日内向原告文昌逸龙湾物业服务有限公司支付2015年10月至2021年3月期间产生的滞纳金363.89元；            三、驳回原告文昌逸龙湾物业服务有限公司的其他诉讼请求。            如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。            案件受理费25元，由被告刘海峰负担。原告文昌逸龙湾物业服务有限公司已预交案件受理费25元，本判决生效后本院予以退回25元。限被告刘海峰于本判决生效之日起十日内向本院交纳案件受理费25元。            如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                审判员张博    二〇二一年七月五日            书记员陈昌敬            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》            第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。            民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。            民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。            《中华人民共和国民事诉讼法》            第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。            当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。            人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。            第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。