山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终9081号上诉人（原审被告）：青岛鸿富远商贸有限公司，住所地山东省青岛市市南区瞿塘峡路30号科技城大厦802室。法定代表人：王青，总经理。委托诉讼代理人：王兴刚，青岛市南洪兴合法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王新梅，女，1975年2月1日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。委托诉讼代理人：王玲娟，山东平元律师事务所律师。上诉人青岛鸿富远商贸有限公司与被上诉人王新梅房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院(2021)鲁0202民初977号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。青岛鸿富远商贸有限公司上诉请求：依法撤销原审民事判决书，依法裁定驳回被上诉人起诉，或依法发回重审。事实和理由：青岛青房控股集团有限公司（原：青岛青房担保集团有限公司）为青岛青房融资担保集团有限公司的第一大股东，持股比例为44%；王新梅为青岛青房控股集团有限公司的主要股东之一，持股比例为32.9%；涉案房产曾为被处置不良资产，由青岛青房融资担保集团有限公司取得，并暂时登记在包括王新梅在内的几个股东个人名下，因此涉案房屋的实际产权人为青岛青房融资担保集团有限公司，并非本案王新梅。上诉人曾施工青岛青房融资担保集团有限公司的相关空调施工工程，有部分工程款项青岛青房融资担保集团有限公司需核对工程量后向上诉人支付，所以青岛青房融资担保集团有限公司指示王新梅与上诉人签订租房合同，将涉案房屋无偿给上诉人使用直至该项目对账结付完毕，并承诺优先使用该房屋所产生的房屋使用费抵扣青岛青房融资担保集团有限公司待付给上诉人的工程款。后上诉人多次提交工程对账材料，但均因青岛青房融资担保集团有限公司相关管理人员的更换而一再搁置至今，双方也未能在当时的租赁合同所约定的三年时间内完成对账结算。因此，本案一审原告及青岛青房融资担保集团有限公司在涉案该房屋租赁到期后的数年时间里，从未向上诉人主张过支付或抵扣涉案房产租金，更没有提出解约退房等任何房产权利请求。上诉人认为青岛青房融资担保集团有限公司作为涉案房屋的实际权利人及责任人，有义务到庭说明涉案房产的实际权属及出租使用情况，并说明当时与上诉人之间约定的与本案法律关系有关的其他关系，而不应刻意隐瞒事实并以王新梅的名义简单粗暴的恶意向上诉人主张涉案房产权利。而且，因青岛青房融资担保集团有限公司欠款一事，所以被上诉人及青岛青房融资担保集团有限公司对本案所涉房屋租金等诉求，在合同到期之后的近六年的时间里从未向上诉人主张过，因其怠于行使权利而超出诉讼时效保护期限，法院也不应再继续对该主张予以保护。尽管上诉人在一审期间就此提出诉讼时效的抗辩请求，并申请追加青岛青房融资担保集团有限公司为第三人参与本案诉讼，但一审法院既没有审查诉讼时效问题并对超出诉讼时效的诉求予以驳回，也没有准予追加青岛青房融资担保集团有限公司为第三人到庭陈述事实情况，造成本案事实查明不清、适用法律错误、裁判结果错误。综上所述，上诉人对一审法院做出的（2021）鲁0202民出977号民事判决裁判结果不服，遂依法上诉。王新梅在二审中答辩称：一、答辩人认为被答辩人所称的“王新梅不是涉案房产的实际所有人，仅为该房产的代持人，该房产的实际权利人为青岛青房融资担保集团有限公司（下称青房公司）”这一说法没有法律依据。涉案房产的房产证显示该房产归王新梅个人所有，实际上涉案房产也就是归王新梅的个人房产。二、涉案房产的租赁合同是答辩人与被答辩人签订的，房屋租赁合同明确约定租赁期限为三年，租金共9万元。在这三年合同期内的9万元房屋租金被答辩人无需向答辩人支付，而并非是答辩人一直不收取租金。本案答辩人与被答辩人是基于房屋租赁合同产生的纠纷，而被答辩人与青房公司之间是基于施工合同产生的纠纷，与本案是不同的合同关系，与本案没有任何关联性。三、关于被答辩人提出的诉讼时效问题，本案涉案房产的租赁期限于2015年10月31日已经到期且没有签订新的租赁合同，但被答辩人一直使用租赁房屋至今，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。因原租赁合同对租金付款期限没有约定，答辩人可以随时要求被答辩人履行付款义务并解除租赁合同。本案中答辩人直接提起诉讼主张解除租赁合同，租赁合同自2021年3月2日诉状副本送达被答辩人时解除，诉讼时效应从2021年3月2日开始计算。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求。王新梅向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间租赁关系；2.判令鸿富远公司于判决生效之日起十日内搬出租赁房屋；3.判令鸿富远公司支付自2015年11月1日至2020年10月31日房租15万元，后续产生的房租计算至实际搬离日；4.判令鸿富远公司承担本案各项诉讼费用。事实与理由：2012年10月19日，双方签订房屋租赁合同，由鸿富远公司租用我方位于青岛市市南区瞿塘峡路30号科技城大厦802室的房屋，用于抵顶我方所属企业青岛市担保信息基地工程空调设备款9万元，租期每年3万元。但合同约定期限终止后，鸿富远公司既不支付续租金也不腾房，使用租赁房屋至今。综上，我方之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，鸿富远公司拒不支付2015年11月1日至今的租赁费并拒不腾房的行为严重违反了合同约定及法律规定，严重侵害了原告利益，为维护我方合法权益，故具状起诉，望判如所请。青岛鸿富远商贸有限公司在一审中辩称，1.王新梅不是涉案房产的实际所有人，仅为该房产代持人，实际权利人为青岛青房融资担保集团有限公司，应由其对外主张该房产权利。2.我方与青岛青房融资担保集团有限公司曾因空调设备采购、安装工程项目，由我方为其完成王新梅在诉状中所称的青岛市担保信息基地工程空调设备安装，但该工程项目完工后，因青岛青房融资担保集团有限公司人员多次变更，流动性较大，虽经我方多次申请，但一直未能与我方最终结算项目工程款项，并对该款项予以付清。双方接洽协商工程款支付事宜时，青岛青房融资担保集团有限公司曾承诺在其款项结清前，由我方继续使用涉案房产，直至款项结清时，一并使用涉案房产的租金抵扣待付款项。因此本案涉及的房屋租金自双方签订租赁合同时，就约定无需向王新梅进行支付，而是抵扣涉案相关项目待结算款项。该合同到期后，双方一直因青岛青房融资担保集团有限公司人员变更问题，而未能及时完成对账及待付款项的确认，因此拖延至今，该工程及设备款项未支付，且王新梅或青岛青房融资担保集团有限公司未曾向我方主张过房屋到期后的该房产权利（腾房清让及超期使用房屋的租金），因此我方不是有意拒付该房屋的使用租金，而是王新梅所诉情况另有隐情，导致我方既不能取得剩余款项，王新梅也未能取得所谓的房屋使用费用。3.王新梅自房屋租赁合同到期后，至今将近六年，从未向我方主张过该房产相关权利，王新梅在本案中的诉讼主张已过部分诉讼时效，请求法院依法予以审查。4.申请依法追加青岛青房融资担保集团有限公司为本案第三人，因其为涉案房屋实际权利人，而且该公司和王新梅怠于向被告主张涉案房产权利的原因和经过比较清楚，就双方在约定完涉案房屋使用费用抵扣后，就再未向我方主张过涉案房屋相关权利情况，一并予以到庭说明，以便充分查实涉案相关法律事实，依法驳回原告的诉讼请求。一审法院认定事实如下：涉案房屋位于青岛市市南区瞿塘峡路30号科技城大厦802室，登记产权人为王新梅。2012年10月19日，王新梅（甲方）与青岛鸿富远商贸有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，由青岛鸿富远商贸有限公司承租涉案房屋，租期3年，自2012年11月1日至2015年10月31日。双方约定：1.年租金3万元，押金1000元；2.三年租金共9万元，作为王新梅所属企业青岛市担保信息基地工程空调设备款一次性抵付，签约当日被告出具收据，同年11月1日，青岛鸿富远商贸有限公司向王新梅出具9万元空调设备款发票作为付清房租证明。合同签订后，双方依约履行。期限届满后，青岛鸿富远商贸有限公司继续使用涉案房屋至今。王新梅要求解除租赁关系。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”一审法院诉争合同至2015年10月31日届满后，青岛鸿富远商贸有限公司继续占有使用涉案房屋，王新梅未提出异议，双方形成不定期租赁关系。现王新梅要求解除合同于法有据，一审法院予以支持。关于解除时间，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案诉状送达时间为2021年3月2日，故租赁关系应于该日解除。王新梅要求判令青岛鸿富远商贸有限公司返还房屋并支付自2015年11月1日至2020年10月31日房租15万元，后续产生的房租计算至实际搬离日。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”既然涉案合同已经解除，则被告负有返还租赁物义务，王新梅诉求于法有据，本院予以支持。依合同约定，年租金为3万元，青岛鸿富远商贸有限公司2015年11月1日至2021年3月2日期间占有使用涉案房屋，则应向原告支付租金160027.4元（3万×5年+3万÷365天×122天）。因王新梅已预收押金1000元，故应予折抵，被告仍需支付159027.4元。关于合同解除后占有使用费问题，青岛鸿富远商贸有限公司应按每年3万元标准计算，支付自2021年3月3日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。青岛鸿富远商贸有限公司申请追加案外人青岛青房融资担保集团有限公司为第三人，因本案系房屋租赁合同纠纷，青岛鸿富远商贸有限公司与案外人之间纠纷非本案审查范围，一审法院不予采纳。另，青岛鸿富远商贸有限公司主张涉案房屋产权人为青岛青房融资担保集团有限公司，因未提交证据证明，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：一、王新梅与青岛鸿富远商贸有限公司2012年10月19日签订的《房屋租赁合同》于2021年3月2日解除；二、青岛鸿富远商贸有限公司于判决生效后十日内向王新梅返还位于青岛市市南区瞿塘峡路30号科技城大厦802室房屋；三、青岛鸿富远商贸有限公司于判决生效后十日内向王新梅支付租金159027.4元；四、青岛鸿富远商贸有限公司于判决生效后十日内向王新梅支付逾期交房占有使用费（以年租金3万元为标准，自2021年3月3日起至实际返还房屋之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取1650元，保全费1270元，由青岛鸿富远商贸有限公司负担。本院二审期间，各方均未提交新证据。上诉人提交调查令申请一份，申请调取涉案房屋产权相关信息，拟证明涉案房屋系王新梅代青岛青房融资担保集团有限公司持有。二审中，上诉人陈述青岛青房融资担保集团有限公司尚欠其工程款90余万元，但双方并没有最终对账，也没有提起相关诉讼。上诉人主张，青岛青房融资担保集团有限公司向上诉人口头承诺，允许上诉人继续使用涉案房屋并抵扣相应工程款，但没有相应证据。现上诉人仍继续占用使用涉案房屋。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，案件争议焦点为青岛鸿富远商贸有限公司是否有权主张以工程款抵扣本案租赁费用以及被上诉人的起诉是否已超过诉讼时效。王新梅与青岛青房融资担保集团有限公司之间是否为房产代持关系、青岛鸿富远商贸有限公司与青岛青房融资担保集团有限公司之间的工程款结算关系、王新梅与青岛鸿富远商贸有限公司之间的房屋租赁合同系三个不同的法律关系。各方依据各自享有的债权，可以在意思表示一致的情况下，达成债务抵销合同。因此，王新梅与青岛鸿富远商贸有限公司之间的租赁合同、租金给付方式合法有效。但上述租赁合同期满后，上诉人并没有证据证明，各方形成新的合议，就各方持有的债权债务继续以租赁合同约定的租金给付方式进行抵销，因此，原有的租金给付方式不能继续适用。且，依据上诉人陈述，上诉人与青岛青房融资担保集团有限公司的工程款并未完成最终结算，因此青岛青房融资担保集团有限公司是否拖欠其工程款、数额多少、给付期限均为不确定的，在此情况下，一审认定租赁合同转为不定期合同，并判决解除、支付租金、腾让房屋，认定正确，本院予以认可。基于上述原因，本院对上诉人的调查取证申请亦不予准许。关于诉讼时效的问题，在同一租赁合同项下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁主张权利，不利于合同的稳定。在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效应一并计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。因此，上诉人的诉讼时效抗辩，本院不予支持，综上所述，青岛鸿富远商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人青岛鸿富远商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王颖颖审 判 员 谷林平审 判 员 于 梦二〇二一年七月二十九日法官助理 徐 鹏书 记 员 王若怡