贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2694号上诉人（原审被告）：肖建峰，男，汉族，1977年6月28日出生，住湖南省衡东县。上诉人（原审被告）：王靳卷，女，汉族，1974年9月26日出生，住湖南省攸县。以上二上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：代文钦，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何全香，女，汉族，1951年5月27日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：蔡琳慧，女，汉族，1971年1月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：蔡顺，男，汉族，1976年10月25日出生，住贵州省毕节市。以上三被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：周训祥，贵州圣谋律师事务所律师。上诉人肖建峰、王靳卷因与被上诉人何全香、蔡琳慧、蔡顺房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初16432号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。肖建峰、王靳卷上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.蔡兴福遗产未作分割的认定缺乏证据证实，关于被继承人蔡兴福的继承人的认定可能存在遗漏继承人的情形；2.三个被上诉人与本案诉讼的标的不具有法律上的利害关系，不是本案一审适格的被上诉人；3.上诉人已经付清涉案房屋的全部购房款，被上诉人主张上诉人未支付购房尾款322,000元缺乏事实依据；4.蔡兴福与贵阳智和家置业咨询有限公司（以下简称智和家公司）系委托销售关系，上诉人向智和家公司支付购房尾款的行为，应认定为向被上诉人支付购房尾款且上诉人已支付完毕全部购房尾款；5.即使上诉人与被上诉人之间就涉案房屋存在买卖合同关系，原判未将涉案房屋返租的剩余五年租金折抵应付房款，割裂了本案关键证据《保租合同》约定内容与购房款金额之间的关系；6.涉案房屋银行按揭贷款未通过的责任在被上诉人一方而不在上诉人一方；7.智和家公司与本案处理结果有法律上的利害关系，一审法院应通知其作为第三人参加诉讼。何全香、蔡琳慧、蔡顺二审答辩：上诉人称房屋尾款已结清，无事实及法律依据。上诉人向贵阳智和家置业咨询有限公司支付款项不能认定为是向被上诉人支付购房尾款并清结了债务，智和家公司并非权利人（商铺所有权人或者出卖人），其无权收受购房款，上诉人支付的款项应由其自行负责，与被上诉人无关。何全香、蔡琳慧、蔡顺向一审法院起诉请求：1.判令肖建峰、王靳卷立即向其三人支付购房款322,000元；2.案件受理费由肖建峰、王靳卷承担。一审法院认定事实：2012年5月18日，王靳卷、肖建峰与何全香之夫，蔡琳慧、蔡顺之父蔡兴福签订万利商厦3层《商铺买卖合同》，购买蔡兴福位于毕节市（建筑面积39.2平方米，套内面积29.04平方米，公摊面积10.16平方米）。根据合同约定，总价款为644252元，王靳卷、肖建峰首付购房款96764元，返租5年租金抵扣购房款225488元，余额322000元通过毕节市信合站前信用社按揭贷款支付。后因王靳卷、肖建峰原因，银行按揭贷款未获通过，二人也一直没有采取其他方式向何全香、蔡琳慧、蔡顺支付购房尾款322000元。蔡兴福已于2017年7月17日去世，其遗产未作分割，何全香、蔡琳慧、蔡顺系母子、母女关系，均系蔡兴福之继承人。该案涉商铺产权已经过户到肖建峰、王靳卷的名下办理了产权证。一审法院认为：本案争议的焦点为：如何认定肖建峰、王靳卷向何全香、蔡琳慧、蔡顺支付购房款的金额？关于房款金额问题。依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有合同权利，并全面而适当地履行合同义务。本案中，何全香、蔡琳慧、蔡顺的近亲属蔡兴福与王靳卷、肖建峰双方签订的《商铺买卖合同》、《万利商厦小商铺合同计算纸》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，因而合法有效，各方当事人应当全面而适当地履行。约定涉案商铺购房总款为644252元，肖建峰、王靳卷首付购房款96764元，返租5年租金抵扣购房款225488元，余额银行按揭322000元，但未实际办理按揭。肖建峰、王靳卷辩称其与贵阳智和家置业咨询有限公司签订了保租合同，约定前五年的租金抵用购房总款，后五年的租金由智和家公司直接支付给二人，因该份合同何全香、蔡琳慧、蔡顺的近亲属蔡兴福生前并未在上面签字确认，根据合同相对性原则，肖建峰、王靳卷的抗辩理由，不予采纳。对肖建峰、王靳卷主张已支付给智和家公司购房尾款68000元，何全香、蔡琳慧、蔡顺予以否认并未收到该款。故肖建峰、王靳卷可根据其与智和家公司签订了保租合同，另案向该公司主张权利并自行追偿68000元。故对何全香、蔡琳慧、蔡顺主张肖建峰、王靳卷支付购房款322000元的诉讼请求符合合同约定及法律规定，予以支持。因何全香、蔡琳慧、蔡顺的近亲属蔡兴福已死亡，故三人依法继承蔡兴福对本案案涉房屋的请求权。综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：王靳卷、肖建峰于判决发生法律效力之日起十日内一次性支付所欠何全香、蔡琳慧、蔡顺购买位于贵州省毕节市七星关区的购房尾款322000元。案件受理费人民币3065元（已按简易程序减半收取），由王靳卷、肖建峰共同承担。本院二审查明：案外人张梦欣以代理人身份与上诉人签订了房屋买卖合同后，又作为蔡兴福的委托代理人，为上诉人办理了房屋过户登记手续。此外，根据本案双方提交的证据，不能认定案涉房屋未获得按揭贷款系王靳卷、肖建峰的原因。其余认定事实与一审认定一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.被上诉人是否具有本案主体资格;2.上诉人是否已经履行完毕合同付款义务。关于焦点1：上诉人以被上诉人并非涉案房屋的实际权利人为由主张被上诉人不具有本案诉讼主体资格、无权提起本案诉讼。对此，本院认为，根据我国物权法定和物权登记生效主义，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以经依法登记生效为原则，未经依法登记的，不发生物权效力。蔡兴福、何全香既是涉案房屋经依法登记的合法产权人，便对该房产享有处分权。即便如上诉人所述，涉案房产实际是由案外人张梦欣出资购买而登记在蔡兴福、何全香名下，但根据当事人一审提交的证据“房屋所有权转移审批表”显示，张梦欣在为上诉人办理房屋所有权转移登记时，系以涉案房屋原所有权人蔡兴福、何全香的代理人身份为之。上诉人虽然否认蔡兴福委托案外人张梦欣与其签订书面买卖合同的事实，但涉案房屋如今已变更产权登记至上诉人名下，而上诉人得以取得该房屋产权正是基于蔡兴福履行张梦欣与上诉人所签房屋买卖合同的结果，加之张梦欣本人对于被上诉人提起本案诉讼主张合同权利的行为并不持异议，故应当认定蔡兴福为本案房屋买卖合同的一方当事人，于本案享有诉的利益。由于蔡兴福去世，其法定继承人因继受合同权利义务而提起本案诉讼，未违反法律规定。故对上诉人主张被上诉人不具有本案诉讼主体资格的抗辩意见，本院不予采纳。关于焦点2：根据双方合同约定，除首付款外，上诉人尚须向被上诉人支付购房尾款322,000元。上诉人主张按照案外人智和家公司与其达成的协议，只需支付智和家公司购房尾款68,000元即可结清所有未付购房款。本院认为，对于上诉人已向智和家公司支付购房款68,000元的事实，由于智和家公司在收取上诉人该款项时向上诉人出示并交付了涉案房屋的产权证书，上诉人基于对产权证书的信赖，有理由相信智和家公司能够代出卖人收受购房款，故而智和家公司向上诉人收取的68,000元构成表见代理，该行为产生的法律后果由被上诉人承担。被上诉人因此产生的损失可另案向智和家公司主张权利。关于上诉人所称“支付68,000元购房尾款视为所有房款已结清”的主张，本院认为,尾款的支付涉及到本案合同双方当事人的根本利益，属于对合同内容的重大变更，应当由合同双方当事人进行约定，案外人智和家公司虽然接受出卖人的委托代为出售房屋和处理办证事宜，但无出卖人的特别授权，无权代表出卖人对原合同内容作出根本性变更，上诉人所举证据也不能证明其有充分理由相信出卖人会通过智和家公司向其作出放弃254,000元购房尾款的承诺，故智和家公司对上诉人所作变更合同内容的承诺对被上诉人不具有约束力。此外，上诉人主张应根据《保租合同》，将剩余5年的租金抵扣房款，但被上诉人并非《保租协议》的合同相对方，且该协议并未约定剩余租金能够抵扣房款。故对上诉人主张剩余购房款已全部付清的抗辩意见，本院不予采纳。综上，上诉人应向被上诉人支付购房尾款共322,000元，其中已支付68,000元，尚须支付254,000元。故对被上诉人主张上诉人支付购房尾款322,000元的诉讼请求，以254,000元为限予以支持。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初16432号民事判决；二、由上诉人王靳卷、肖建峰于本判决生效后十日内支付上诉人何全香、蔡琳慧、蔡顺购房尾款254,000元；三、驳回上诉人王靳卷、肖建峰的其他上诉请求；四、驳回被上诉人何全香、蔡琳慧、蔡顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3065元，由上诉人王靳卷、肖建峰负担2421元，由被上诉人何全香、蔡琳慧、蔡顺负担644元；二审案件受理费6130元，由上诉人王靳卷、肖建峰负担4842元，由被上诉人何全香、蔡琳慧、蔡顺负担1288元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 周 锐审判员 胡伟科二〇二一年七月六日书记员 王梨力