宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2021）宁03民终674号上诉人（原审被告）：田某，住宁夏海原县。被上诉人（原审原告）：杨某1，住宁夏同心县。被上诉人（原审原告）：杨某2，住宁夏同心县。委托诉讼代理人：杨某1，小学文化，住宁夏同心县。系杨某2的妹妹。上诉人田某因与被上诉人杨某1、杨某2房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区同心县人民法院（2021）宁0324民初645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人田某，被上诉人暨被上诉人杨某2的委托诉讼代理人杨某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田某上诉请求：1.一审判决认定事实不清、证据不足，请求依法撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：2018年1月5日，上诉人与被上诉人签订了1份《房屋租赁合同》，合同约定租期为一年（2018年1月5日至2019年1月5日），年租金为35000元，签订合同后的2018年1月15日，上诉人便向被上诉人分两次支付了租赁费共计35000元。2018年12月26日的时候，被上诉人给上诉人打电话问上诉人合同即将到期，是否打算续租，如继续租赁，需提前支付下一年的房租，上诉人明确答复被上诉人愿意继续租赁，并承诺过两天上诉人朋友的贷款下来后便向被上诉人支付下一年的房租。2018年12月27日的时候，上诉人朋友王某的贷款下来后，上诉人便从王某处将该贷款借来，并分5次将该贷款取出拿到上诉人租赁的房屋，然后上诉人给被上诉人杨某1打电话让其来取钱，2018年12月28日，被上诉人杨某1从上诉人处将35000元现金取走，当时给上诉人借钱的王某及邻居杨晓梅都在场，也看见了被上诉人杨某1将钱拿走的事实。一审法院开庭时，上诉人在庭前联系到了王某及杨晓梅，王某及杨晓梅也表示愿意出庭为上诉人作证，但是当时法庭以上诉人没有在规定的时间内申请证人出庭为由未让证人出庭作证。2019年1月5日，上诉人又与被上诉人补签了1份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期为1年（2019年1月5日至2020年1月5日），年租金为35000元（该租赁费已于2018年12月28日通过现金方式支付给被上诉人），但这一年的暖气费未付。合同履行到2019年12月17日的时候，被上诉人还是和去年一样问上诉人是否续租，上诉人还是表示愿意续租，被上诉人还是同样的要求，要求上诉人提前支付下一年的租赁费，上诉人便通过转账支付了3万元，承诺剩余5000元等过段时间再支付。随后由于疫情，上诉人店面一直关门至2020年11月2日，2020年4月份的时候，上诉人打电话给被上诉人要求将剩余的5000元租赁费减免，当时被上诉人也答应了。2020年9月16日的时候，被上诉人给上诉人打电话让把房门打开其要更换窗户，因当时上诉人不在家，便没有及时去打开房门，为此被上诉人打电话谩骂上诉人，并反悔要求上诉人支付疫情期间减免的5000元租赁费。另外，2020年11月2日上诉人与被上诉人的通话录音及微信聊天记录中被上诉人从始至终都未提及拖欠房租35000元的事情，一直是疫情期间减免的5000元的房租进行理论，可以看出当时被上诉人是认可上诉人已支付了被上诉人2019年1月5日至2020年1月5日期间租赁费的事实。综上，一审法院判决上诉人支付被上诉人房屋租赁费33875元明显没有事实依据，请二审法院依法查明案件事实，维护上诉人的合法权益。杨某1、杨某2辩称，上诉人的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。田某延迟一天开庭后，到法院临时申请证人出庭作证。上诉人所述给被上诉人支付现金明显不属实，不可能把2019年的房租既用微信又用现金支付。一审时杨某1、杨某2作为原告向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告向原告支付房屋租赁费34166.70元（其中2019年1月5日至2020年1月5日房屋租赁费5000元；2020年1月6日至2020年11月2日止，房屋租赁费29166.70元，月租费2916.67元）；2.判令被告向原告支付租赁期间的取暖费6960元、水费18元，合计6978元；前述1-2项费用共计41144.70元。3、判令被告将租赁原告的商铺恢复原状；4、判令被告返还租赁原告商铺的电卡1张；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：二原告系姊妹关系。位于同心县艾尚豪庭130号商铺由原告杨某2签订合同购买，由原告杨某1使用。2017年1月5日，原告杨某1作为甲方将该商铺租赁给作为乙方的案外人田某2，双方签订了《营业房租赁合同》，合同主要内容为：甲方将自己位于同心县艾尚豪庭营业房租给乙方，双方商定全年租金35000元，租赁期限为3年（2017年1月5日至2020年1月5日），案外人田某2向原告杨某1支付了2017年至2018年房屋租赁费35000元。案外人田某2在租赁1年期满后不愿继续租赁涉案房屋。2018年1月5日，被告田某以田风环的名义作为乙方与原告杨某1作为甲方就涉案房屋签订了1份《房屋租赁合同》，合同约定租期1年（2018年1月5日至2019年1月5日），年租金35000元，由于被告田某未能当场向原告杨某1付清租金，遂向原告杨某1出具欠条1张，在租期内被告田某向原告杨某1付清了合同约定的租金。2019年1月5日，被告田某以田风环作为乙方、原告杨某1以原告杨某2作为甲方就涉案房屋共同签订了1份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限1年（2019年1月5日至2020年1月5日），租金35000元。2019年12月17日、18日，被告田某分别向原告杨某1支付租金2万元、1万元，共计3万元。2020年1月5日，合同到期后，原、被告双方再未签订书面合同，而被告田某继续使用涉案房屋。2020年11月2日，原、被告双方解除了房屋租赁合同。原告杨某1支付了2019年和2020年冬季的取暖费6926元，同时支付了被告在租赁期间使用的水费18元。后原、被告双方对房屋租金、取暖费和水费的支付发生矛盾，遂引起二原告诉讼。一审法院认为，本案争执的焦点是租赁费和取暖费是否支付的问题，对于租赁费的支付，自2019年1月5日至2020年11月2日，房租共计63875元，扣除被告已支付的3万元，被告尚剩33875元未支付，被告应当向原告支付，对被告辩称已付清所有房租费的辩解意见因无证据证实，不予采纳。对于取暖费，被告认可1年的取暖费，数额应为3463元，对此，予以确认，对原告诉请的水费18元，被告无异议，予以确认，综上，被告应当向原告支付租赁费和取暖费共计37356元。对原告诉请超出的部分，不予支持。对原告要求被告返还商铺电卡1张的诉讼请求，被告无异议，予以支持。对原告要求被告恢复原状的诉讼请求，因原告的房屋已出租给他人，且原告已将涉案房屋进行了装潢，被告恢复原状已无实际意义，故原告的该项请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、被告田某于本判决生效之日起三日内向原告杨某2、杨某1支付租金、取暖费、水费共计37356元并返还涉案房屋的电卡1张；二、驳回原告杨某2、杨某1的其他诉讼请求。案件受理费414元，由原告杨某2、杨某1负担38元，由被告田某负担376元。本院二审期间，上诉人田某提交了新的证据材料。证据一、2020年9月16日的微信聊天语音1份，证明上诉人只下欠被上诉人5000元房租。证据二、银行流水凭证1份，证明2018年12月27日到28日共取款3.5万元，该笔款项用于支付被上诉人2019年到2020年房租。被上诉人质证认为，对证据一的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该录音只能证明2019年1月5日至2020年1月5日上诉人下欠5000元租金未支付，被上诉人在语音中向上诉人索要这笔租金。疫情期间免租金对于大中小企业，对于被上诉人这种普通百姓贷款买房出租的，并没有强制要少租金。对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，该流水是由王某取款，与本案没有关联性，被上诉人也不认识王某。上诉人申请证人出庭作证获准许，证人王某作证称，其在同心县高崖村信用社贷款4万元，田某向其提出借钱3.5万元，说是用于支付房租，2018年12月28日16时左右其就把现金取出来拿到田某店里，当场交付了3.5万元。其看到田某把3.5万元给了杨某1，田某告诉其这笔款项是用于交纳2019年至2020年的房租。上诉人对证人王某的证言表示认可，被上诉人对王某的证言表示不认可。经审查，对上诉人提交证据一、证据二的真实性予以认可，对证据的证明目的不予确认；对于证人王某的证言不予确认。经审查案卷材料，询问双方当事人，对一审查明的案件事实本院予以确认。本院认为，本案的焦点是上诉人承租被上诉人的房屋，2019年1月5日至2020年11月2日的房租是否付清，以及对疫情下的房租，作为出租方的被上诉人应否予以适当减少。一、二审中双方当事人所提交的证据及质证意见，仅能证明2019年1月5日前的房屋租金已付清，2019年1月6日至2020年1月5日的房屋租金，上诉人支付了3万元，5000元未付；2020年1月6日至2020年11月2日的房租，上诉人未提交支付方面有效证据，其提供的王某的借款明细及申请的证人王某所作的证言即使有效，也仅能证实上诉人是将2019年1月6日至2020年1月5日的房租付清，并不能证明上诉人将2020年1月6日至2020年11月2日的房租进行了支付。证人王某从金融机构取款时间是2018年12月，王某出庭作证时也称自己是2018年12月28日将钱借给上诉人，用于支付2019年至2020年房租，因此，上诉人无充分证据证实向被上诉人支付了2020年1月6日至2020年11月2日的房租。上诉人对此的上诉意见不能成立。因2020年1月新冠肺炎疫情病例已在宁夏出现，根据国家防疫防控措施要求，商店被要求关门停止营业时间长达二个月左右是客观事实，因此，因不可抗力导致上诉人不能履行合同的，上诉人不承担责任，出租人应根据新冠疫情承租方无法经营的实际适当给予承租方租金的减免，亦符合公平原则。考虑到双方约定每年租金的情况，上诉人要求减免租金5000元的请求合理合法，予以支持。上诉人理应向被上诉人支付租赁费和取暖费共计37356元，扣除疫情因素豁免的租金5000元，上诉人应当向被上诉人支付费用32356元。综上所述，田某的上诉请求部分成立。一审事实基本清楚，处理结果欠妥当，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销同心县人民法院（2021）宁0324民初645号民事判决；二、田某于本判决生效之日起三日内向杨某2、杨某1支付租金、取暖费、水费共计32356元并返还涉案房屋的电卡1张；三、驳回杨某2、杨某1的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费414元，二审案件受理费828元，共计1242元，由田某负担1000元，杨某2、杨某1负担242元。本判决为终审判决。审判长 李 坤审判员 马海法审判员 王祺祺二〇二一年七月五日书记员 冯海晶附：本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；