北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初1634号原告（反诉被告）：袁俊杰，男，1972年9月8日出生，汉族，北京立刻精彩广告制作中心经理，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，董事长。委托诉讼代理人：袁晓乐，男，1991年12月1日出生，汉族，北京自如生活企业管理有限公司职员。原告袁俊杰与被告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员马辉独任审理，公开开庭进行了审理。原告袁俊杰，被告自如公司的委托诉讼代理人袁晓乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁俊杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告自如公司继续履行编号为BJGYWLD189333367的《资产管理服务合同》;2.判令被告自如公司向我补齐从2020年9月24日至2021年4月17日应付的租金43718.47元及按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的预期利息421.56元；3、判令被告自如公司向我支付等同当期服务质量保证金金额的违约赔偿金6283元；4、判令被告自如公司支付我垫付的水费145元。事实和理由：我为北京市通州区通胡大街68号18号楼48单元x房屋(以下简称通胡大街x房屋)的所有权人。2018年10月14日，我与被告自如公司签订编号为BJGYWLD189333367的《资产管理服务合同》，第1条约定:“甲方将房屋授权乙方进行管理，合同期限为2018年10月16日起至2023年3月14日止，预计租金为6100(元/月)。”合同生效后，我依约向被告自如公司按时交付了标的资产，双方签署了《交割单》。2020年9月23日之前的付款账期内，被告自如公司一直正常按时支付租金，但我尚有176494.44元合同预期收益待兑现。2020年10月16日以来，我收到自称为被告自如公司工作人员的电话及短信，持续无理要求我同意降租或解约，我在拒绝对方无理要求的同时，告知对方现在电话诈骗多，如若协商可以以书面形式进行，并以短信方式向对方提供了我的邮箱地址，但是却从未收到被告自如公司的书面协商意见。从2020年10月23日开始，被告自如公司一直没有履行合同责任和义务，且从未与我联系协商解约事宜。同年11月，我发现被告自如公司在自如APP上将我的房屋状态更改为“已解约”。首先，被告自如公司并不具备合同第6.2条约定的单方解约条件，也不具备《合同法》第九十四条规定的法定解除事由;我也从未同意解除合同，不符合合同第6.1条的协商解约的约定。房屋交接程序是解约的关键环节。根据查看被告自如公司通过APP提供的解约结算协议，要求作为守约方的我，解约时必须向其支付不合理的14380.47元的装修损失费及14311.07元的装修设施损失费，我无法接受，更不能同意解约。其次，从2020年10月23日开始，被告自如公司未按照合同约定尽到勤勉义务运营标的的资产，单方自行清退租户，未按期支付租金，并对房屋疏于管理，且违反本条约定，相应服务质量保证金理应作为对我的违约赔偿金，故要求被告自如公司支付6283元的违约赔偿金。再次，我于2020年11月24日收到涉诉房屋水务公司收费员的通知，告知截止到2020年11月5日欠交水费145元，本人已按时缴纳，故要求被告自如公司返还。被告自如公司辩称，请求驳回原告袁俊杰全部诉讼请求。理由如下，双方签署的《资产管理服务合同》在形式上和实质上已经终止履行，我方完成解约手续办理并充分告知了原告袁俊杰解约事宜的办理进度，相关款项结算清楚无拖欠，且就房屋接收事宜对原告袁俊杰进行了充分说明，并通过下发房屋永久密码的方式，将房屋返还给了原告袁俊杰，我方自解约日即不再占有与使用房屋。一、我方与原告袁俊杰签署的《资产管理服务合同》合法有效，双方就合同履行的居室数量、装修配置处置、资产返还等均作出了明确约定。合同约定我方为原告袁俊杰就位于通胡大街x房屋提供资产管理服务，我方收取租金，向原告袁俊杰支付房租预期收益。涉案房屋原本格局为三居室，为便于房屋出租及提高收益，我方就房屋的情况与原告袁俊杰进行协商，双方确定在客厅设立优化间增加可供出租的居室，以四居室对外合租出租，我方评估房屋共四个卧室对外出租的收益后给原告袁俊杰确定的房租预期收益为6100元，每个管理周期递增3%，到2020年预期收益已达6283元。2019年12月23日优化间被责令拆除，双方合同约定的居室数量发生变化，房间数量减少后我方收取的房租为5560元，远小于我方按照约定居室数量为原告袁俊杰支付的房租预期收益，且原告袁俊杰已收房，合同履行的客观基础丧失，继续履行对我方显失公平。二、优化间拆除非我方过错所致，我方提出解除合同于法有据,不应承担违约责任。（一）我方认为优化间拆除一事符合情势变更情形，故我方有权据此提出单方解除合同。理由如下：设立的优化间不同于群租房，设立优化间是在客厅内，不同于厨房、卫生间、阳台等区域，基于客厅本身的功能性及面积大小，我方设立的优化间并未违反《商品房租赁管理办法》及《关于进一步规范出租房屋管理的规定（首综办【2013】19号）》中关于禁止出租的规定。且我方在2011年就以此经营模式进行运营，一直没有遭遇拆除，直至2018年后，房屋内优化间被大批拆除，此为我方无法预料的。在北京市住建委的约谈中，我方获得了北京市住建委的理解，其后不再进行优化间的拆除。因房间的居室数量是我方确定房租预期收益的基础条件，我方在优化间拆除后与原告袁俊杰进行长期协商，希望就房租预期收益进行重新调整，但原告袁俊杰均不同意，无奈之下我方只能单方解除合同。合同解除我方在主观上不存在违约的故意，在客观上基于房屋可出租房间减少的事实，因此我方不应承担违约责任。即使法院认定我方的解约行为构成违约，合同约定的双倍月预期收益的违约金，我方认为该金额过高，法院应当酌情降低。首先业主并没有证明其有损失，其次我方已经及时向业主交付了房屋密码，其完全可以有时间对房屋进行处置。（二）合同明确约定了解除条款，故我方有权据此单方解除合同。本案《资产管理服务合同》中，对方承诺向我方交付3室1厅（含优化间）的房屋（附件一的居室数量），承诺其对案涉房屋拥有合法有效的所有权，同时保证在管理期间内我方可以正常使用案涉房屋，不受任何干涉，否则对方应向我方赔偿损失[第5.1款第（2）项]；并承诺对方交付的房屋不符合合同约定或发生其他影响我方经营案涉房屋的重大事件的，或有第三方行为（包括政府拆迁、征收征用等行为）影响我方管理使用案涉房屋的，或有其他可能妨碍或影响我方管理使用案涉房屋的的情形的，我方有权随时单方解除合同。《资产管理服务合同》签订后，对方无法依约提供3室1厅（含优化间）的房屋，而只能提供3室1厅的房屋，其交付的房屋不符合合同约定，且导致案涉房屋的经营收益大大降低，加之疫情的影响，我方经营案涉房屋已受到重大影响。根据《资产管理服务合同》第6.2款第（a）、（b）、（d）项的约定，我方享有单方解除权。（三）我方认为本案合同属于委托合同而非房屋租赁合同，故我方具备对合同的任意解除权。房屋租赁合同与委托经营合同的核心区别在于双方合同约定及管理方是否实际使用房屋。本案中，双方签订的《资产管理服务合同》明确约定对方委托我方管理运营案涉房屋，并明确约定我方自身并不使用案涉房屋、而是经营出租供他人居住，我方取得收益后支付给对方。此外，我方在与租户签订的合同中亦明确约定：对方系案涉房屋出租人，我方系房屋管理人，仅是受对方委托对房屋进行管理。可见，各方合同均明确约定我方是房屋的管理方而非承租方，案涉房屋由第三方租户直接使用、我方并不实际使用，租金发票由对方自行开具，我方仅基于管理案涉房屋、提供增值服务取得一定收益。显然，我方仅是接受对方委托、代为运营管理案涉房屋的中间方，而非向对方承租案涉房屋的租客，故《资产管理服务合同》属于委托合同，我方可据此单方解除合同。三、我方已经就合同的解除履行了通知义务，并办理了解约结算，我方无法继续承租和管理原告方房屋，合同不适宜强制履行。我方与原告袁俊杰协商无法达成一致后，即通知原告袁俊杰我方要解除合同，并且我方于2020年11月24日向原告袁俊杰寄送了书面解约通知函，通知原告袁俊杰合同于2020年11月29日解除，其后我方腾空房屋，依据合同2.6条、3.3条进行了解约结算，并于2020年11月27日，向原告袁俊杰发送短信提示合同款项已结算完毕，原告袁俊杰可前往微信小程序内自行领取房屋密码。依据合同6.5条约定：合同到期或解约的，乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码。甲方应在本合同到期日、解除日或者腾退期届满日与乙方办理合同解除及物业交割等相关手续。现我方已完成承租人退租清退和还房前保洁等相关工作，并向业主告知了房门密码锁（并向业主提供了获取房门密码锁的途径），根据合同约定应视为完成了交房义务。根据法律规定，对于原告袁俊杰主张之后的租金等损失，属于其没有及时收房或采取其他措施降低损失，该部分损失与我方解约之间没有因果关系，应由其自行承担。四、我方在合同期内最大限度维护原告袁俊杰利益，继续履行合同对我方显失公平。合同虽是我方单方解除，但在合同履行期内我方最大限度维护了原告袁俊杰的利益，一则在优化间于2019年12月23日拆除后至2020年9月23日期间，我方仍长期按照原租金价格进行支付长达9个月之久，在此期间我方每月亏损；二则在疫情发生时，我方作为利润微薄的民生行业，陷入经营困难，资金状况十分紧张，但仍没有停止或减少向原告袁俊杰支付房租，此次解约我方并非恶意，且由于涉及的业主数量众多，此案并非个案，继续履行此类合同我方无力承受；三则在合同履行期内我方从未有过延迟支付租金或损毁房屋等其他违约行为。被告自如公司向本院提起反诉请求：1、确认双方签署的《资产管理服务合同》于2020年11月29日解除；2、请求被反诉人袁俊杰支付新配置设施损失费用28691.54元；3、判令本案诉讼费用由被反诉人袁俊杰承担。事实与理由：一、《资产管理服务合同》履约条件因不可归责于我公司的原因而发生根本性变化，导致合同履行陷入实质性僵局。我公司已就案涉房屋完成承租人退租清退和还房前保洁等相关工作，完成合同解除且房屋永久密码已交还被反诉人袁俊杰。因此，不论是形式上还是实质上，原合同已于2020年11月29日终止履行并解除完毕，无法恢复履行。二、依据约定，《资产管理服务合同》提前解除的，应当由委托人承担新配置设施损失费用。我公司接收案涉房屋后，为全面、妥善履行各项合同义务，及时组织专业人员对于房屋进行了必要的装修和改造，增设了大量的电器设备和家居设施，共计投入成本50138.73元（竣工费用）。现因合同提前解除，根据《资产管理服务合同》第3.3条的相关约定，现因合同已解除，被反诉人袁俊杰应承担我公司新配置设施的损失费用，金额为28691.54元。针对被告自如公司提出的反诉请求，原告袁俊杰辩称，一、关于装修、优化间：1.我在签约时已经明确所交付给被告自如公司的房屋为现状，被告自如公司如何运营管理只要不违背法律及小区管理规定即可。2.在签约时我已告知被告自如公司业务员，小区物业禁止搭隔断间，因为派出所警方已经通知过，故后果应由被告自如公司自行承担。3.被告自如公司之所以装修是因为为了品牌统一形象，只能说在我方的允许下被告自如公司可以实施设施设备的更换，并约定了合同解除时保留现状并正常工作。4.装修及优化间与本案无关，没有合同条款及证据支持被告自如公司的观点。5.如果被告自如公司通过强行单方解约来收取装修费，则既无法律支持亦无合同依据。6.合同第3.3条约定的“合同提前解除”，此解除只属于在双方达成合意基础上的合法合理解除，违约方没有单方解除权，因此也没有要求相应损失费的权利。7.北京市2013年《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》(京建法[2013]13号)规定，隔断违法。二、关于解约无效：1.合同双方依法享有根据自己的意志自愿订立合同的权利，合同成立并生效后，双方都应当遵循诚实信用原则按约全面履行自己的义务。2.被告自如公司系违约方，其无权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除案涉合同。3.被告自如公司并非案涉房屋的实际使用人，其目的是为了将案涉房屋进行经营管理并出租后从中获利，案涉合同从未陷入僵局，达到法律上或事实上不能履行的程度，被告自如公司并不享有相关法律规定的法定解除权。4.被告自如公司作为市场经济主体，在签订案涉合同时及履行合同过程中应当预见并承担一定的经营风险，被告自如公司以价格高为由解除案涉合同，系转嫁该风险于我。5.本案合同并未赋予被告自如公司有单方解除权，而是赋予我作为守约方，在被告自如公司停付租金的情形下有解除合同的权利，但是我表示不行使该权利，也从未与被告自如公司协商一致解除案涉合同。所以被告自如公司单方向我提出解除合同的行为没有法律依据和合同依据。6.在前期和被告自如公司工作人员沟通过程中，我是同意解约的，只要被告自如公司按合同承担违约责任即可，是被告自如公司不愿理性解约。7.根据被告自如公司的解约结算协议，我作为守约方要支付装修损失费及装修设施损失费给被告自如公司，该要求无法律依据。三、关于是否拖延导致损失扩大化：1.被告自如公司的解约不合法，并且设置了我不能接受的障碍。2.我及时起诉就是防止损失扩大。被告自如公司发了解约函也不代表合同就解除了，在合同存续期，我没理由去收房。首先，在2020年9月23日之前，被告自如公司方面一直足额支付租金，并没有什么损失。其次，2020年10月23日，对方止付租金超过15个工作日，此时，被告自如公司才实质违约。随后，我立即及时提起了诉讼。并未拖延扩大损失。四、关于没收质保金:1.合同第2.6条明确约定了服务质量保证金的定义，并且约定了在正常履约的情况下，质保金可以在合同年度结束时转为租金,同时被告自如公司再支付新年度月租金额度的质保金。2.合同第2.6条约定:“如标的资产实际收益低于预期收益的,甲方有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益的差额部分”，涉诉合同还有176494.44元的预期收益，因被告自如公司单方违约无法取得，按合同约定，服务质量保证金抵扣相同金额的预期收益。3.服务质量保证金当然是对被告自如公司履约的服务质量进行保障的保证金，服务质量有两方面，一是被告自如公司对房屋运营管理服务质量的保证，比如房屋管理出现问题、租客出现状况给我带来损失，首先要从服务质量保证金里给我一份保障；二是被告自如公司对我服务质量的保证，这里最直接的就是租金足额按期支付，如果没做到足额按期支付则是对我服务质量不达标，那服务质量保证金因服务质量不达标会被没收扣除。五、关于先收房问题:1.如果被告自如公司愿意承担违约责任，并且已与我达成合法的解约协议，在这种情况下可以收房。2.在没有达成合法的解约协议前，不同意收房。3.本次诉讼的争议焦点正是在于合同能否继续履行。我认为被告自如公司完全有能力及义务继续履行合同，为避免损失扩大，我及时进行了诉讼。4.合同的继续履行是争议焦点，故不应先行收房。六、“情势变更”解约：1.情势变更指的是合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公。被告自如公司作为经验丰富的房屋租赁市场主体，其对租赁市场的相关行政管理政策应该是明知的、清楚的。其自述的隔断间被拆除并非不可预见，在涉诉合同签定之前，被告自如公司已因隔断间被行政处罚过若干次，且被告自如公司亦未就其所称优化间隔断间被拆除系因受到新的政策管控所致进行举证。2.被告自如公司所称“隔断间”或“优化间”并不是合同构成要素，在合同中并没有对此进行约定，被告自如公司没有任何法律依据及合同依据支持诉求。3.在涉诉合同6.2条d款中，明确约定“若因乙方或标的资产实际使用人违反法律法规给乙方或者资产使用人或者第三方造成损失的，甲方不承担责任”。4.根据法律规定，如果符合情势变更原则，受不利影响的当事人可以与对方重新协商，在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构变更或解除合同，如援引该原则，则应通过诉讼或仲裁的方式变更、解除合同，而被告自如公司并未提起诉讼或仲裁，仅以向我发送解约通知的方式意图解除合同、单方停止履行合同义务显然是违法的。5.合同第23页，被告自如公司已经有了优化间可能被拆这个“情势变更”的预判及预案。七、关于违约解约权:1.涉诉合同6.2条，约定了若一方违约，守约方有解除合同权。我是守约方，我不行使解约权，被告自如公司作为违约方，没有解约权。2.被告自如公司单方停付租金是违约方，如果想要解约，应积极主动与我沟通，双方在理性、保障双方合法权益基础上达成谅解并达成解约协议，事实上我在沟通初期即表明可以解约，只需被告自如公司承担合同违约责任即可。3.被告自如公司可以行使协商权，在法庭调解下，支付我方相应损失及赔偿，合同解除。八、根据北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第24条要求判解约：1.本案纠纷不适用北京高院的解答意见。被告自如公司并非房屋租赁的实际居住使用人，其是一家专门从事房产租赁、买卖的规模化中介公司，从收房、装修、出租、出售甚至到套路式解约，都有专业人员进行运营操作，其收房后进行装修、出租，从中赚取利润或承担亏损，系其经营风险应自行负担，不应当转嫁给房东。2.被告自如公司至今仍在正常运营，目前市场和签约时也没有发生巨大变化导致合同履行不能。被告自如公司仍可继续将案涉房屋经营管理并出租以实现合同目的，案涉合同并未陷入僵局，达到法律上或事实上不能履行的程度，被告自如公司并不享有相关法律规定的法定解除权。九、疫情并不影响被告自如公司履行本合同。被告自如公司是一家长期从事房屋租赁托管业务的房产中介，占领了北京及全国市场的绝对份额。同时，被告自如公司亦未能举证因疫情导致重大亏损，其公司面临经营困难、破产等困境分析，因此疫情不应当成为被告自如公司违约的借口。十、被告自如公司经营不下去了，无奈要求解约：首先，被告自如公司需要证明经营困难，请被告自如公司拿出充分证据来证明自己确实经营不下去了。如果被告自如公司拿出财务报表等证据来证明他经营不下去了，我同意撤诉，然后重新起诉申请他破产。相反，在被告自如公司2020年12月给北京市住建委和相关业主出具的加盖有公章的相关情况说明中，被告自如公司明确否认经营困难。【如未能取得与自家房屋直接有关的反馈文件，则请使用下面的表述↓】有证据表明被告自如公司出具过这样的正式文件，如果对方拒绝出示，请法庭根据《证据规则》，推定这一证据对被告自如公司不利。其次，经营过程中的盈亏问题。一个以租赁平台为主业的企业，同时开展成千上万的合同业务，作为一种商业经营活动，单单都盈利，可能吗？不能盈利，绝对不是随意解约的正当理由!否则，商业诚信将荡然无存。而且，被告自如公司将房屋溢价出租的时候，并不需要与我们分享利润，为什么有损失了，就要与我们分担呢？合同的目的绝不仅仅是保障被告自如公司单方的纯盈利，更不能是保障被告自如公司单方预期的高利润率!如果被告自如公司仅仅孤立地主张某一单业务是亏损的，而隐瞒其他盈利的合同的存在，以单个业务的亏损来掩盖整体的盈利，以某一子公司的亏损来掩盖集团业务的盈利，那么，这种企图通过反诉，用司法裁判来干预合同自由，提升企业盈利率的手段，肯定是不正当的!所以，请被告自如公司充分举证，在与部分业主，而不是全部业主解约的情况下，与我解约的必要性与合理性，而不能只是提出毫无依据的“经营困难”。十一、关于自如亏损：1.不认可，数据均来自被告自如公司内部，数据真假不认可，证明目的不认可。2.如果有亏损，也是来自被告自如公司对市场定位不准，运营不当。3.暂时亏损也可能是被告自如公司占领市场的市场策略。十二、空置局面是被告自如公司造成的：1.被告自如公司从业主手里获取房屋使用权，并不是自用，而是为了转租牟取差价，所以被告自如公司与实际承租人之间的《租赁合同》与本案也有着十分密切的关联。2.根据我提供的证据4被告自如公司工作人员与我的短信沟通，显示空置是被告自如公司自行主动清退租户导致。3.请被告自如公司充分举证，房屋的空置状态是自然形成的，被告自如公司已经尽到了勤勉义务，没有主动清退租户，没有与租户解约的不正当、不诚信行为。十三、疫情期间费用减免：最高人民法院的相关意见于2020年3月发出后，被告自如公司并未及时、明确地提出相应期间租金共担的主张，而是一直足额向我支付租金，直到2020年9月23日。而且，我们的合同中已经按周期给予被告自如公司相应的空置期，被告自如公司将房屋溢价出租的时候，并不需要与我们分享利润。显然，被告自如公司关于疫情期间费用减免的主张是站不住脚的。十四、为什么不去看房屋的状态：首先，合同中约定，业主不能有任何妨碍被告自如公司对房屋进行管理的行为。其次，被告自如公司迫使业主提前收房，达到事实解约的目的。第三，在2020年9月23日之前，被告自如公司方面一直足额支付租金，我当然没有查看房屋状态的必要，直至2020年10月23日，对方止付租金超过15个工作日，按照合同约定，实质违约了，我立即向法院提起了诉讼。第四，作为房屋实际管理人，在合同没有合法有效终止之前，被告自如公司当然一直有勤勉的管理义务，无论我去不去看房屋的状态。十五、为什么不及时收房：1.被告自如公司属违法单方擅自解约，没有法律依据，我不认可。2.在双方达成解约协议后，对房屋理应有正常的交接过程，双方对房屋设施进行当面确认，对水电气等相关费用结算进行确认，不是被告自如公司所谓的下发门锁密码即可完成。在合同期内，被告自如公司对这个锁拥有完全的权利，怎么处置我无权干涉。3.被告自如公司违约，而要求我支付14380.47元的装修损失费及14311.07元的装修设施损失费于理于法于合同都没有依据。十六、合同应继续履行的补充理由：1.双方签定的是《资产管理服务合同》，实际上是一种金钱债务，双方约定了固定的金额和方式，由我提供符合要求的房屋，被告自如公司对房屋进行运营管理。在一些诉讼案例中，这种合同被认定为房屋租赁合同。2.被告自如公司通过大规模收房，不仅获得了相关房屋的运营租赁权，通过房屋的出租、装修、中介等环节获利，还获得了海量的业主信息、租客信息，这其中包括个人信息、房屋信息、各地消费水平信息及其他相关信息，这是合同中体现不出来的被告自如公司获得的无形资产，通过大数据分析挖掘，帮助被告自如公司充分了解市场、制定策略、开发产品、精准定位，可通过这些信息多方面获利。3.现在快速发展的企业都有多方面获利模式和发展规划，是以快速占领市场，获得海量消费者信息，垄断市场资源等为主要目的，赢利并不是考核目标，所以存在着各种亏本补贴模式。我认为，被告自如公司的经营现状是他们对自身商业行为的自行选择，是否赢利与我无关。4.被告自如公司可通过大数据分析发现对自己有利的市场动向，利用我不掌握的数据及信息，为了攫取更大利益，利用自己的行业地位，对业主方恶意骚扰胁迫大幅降租，一旦业主方不同意大幅降租，便单方违约而且不愿承担违的后果。被告自如公司利用信息的不对称及垄断地位强行恶意解约，明显对我有失公平。十七、被告自如公司无法强制履约：合同法第一百一十条第二款规定了“不适于强制履行”的除外条款。所谓债务标的不适于强制履行，一般是指根据债务的性质不宜直接强制履行。该类债务通常具有较强的人身专属性，主要依靠债务人通过实施自身的技能或者完成相关事务来实现合同目的，不能以法律规定或者合同约定的配合、通知、协助、保密等从合同义务或者附随义务来判断合同履行是否具有人身专属性。本案双方当事人之间为房屋租赁法律关系，被告自如公司不是直接承住人，被告自如公司的目的是管理运营房屋，合同约定的用途并不具有人身专属性或依附性，因此，不能以被告自如公司是否愿意继续履行合同的主观意愿来判断合同是否适于强制履行。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告自如公司原名称为北京自如生活资产管理有限公司，于2018年12月17日变更为现名称。2018年10月14日，原告袁俊杰（甲方）与被告自如公司（乙方）签订合同编号为BJGYWLD189333367的《资产管理服务合同》，主要内容如下：1、甲方将通胡大街x房屋委托乙方管理运营（含附属物品、设备设施），标的资产的用途为居住。2、甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务。3、协议管理期限自2018年10月16日起至2023年3月14日止，若甲方晚于本协议约定的交付日将标的资产交付乙方，则管理期间应顺延相应天数。4、每个履约年度（管理期间内最后一个履约年度天数可能少于自然年天数）加上该年度甲方承受的空置期。空置期指，在管理期内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期；甲方同意承受如下空置期，首个管理周期为75天，第二个管理周期起每个管理周期为25天；最后一个履约年度天数少于自然年天数的，空置期计算方式为，最后一个履约年度对应月数*3；空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得利益。5、甲方应当在本合同约定的交付日，即2018年10月16日交付标的资产，双方应当签署《标的资产交割清单》，视为双方对标的资产有效交付及交付状态的确认。6、预期收益，双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为6100元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。7、乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方应根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方（“甲方应得收益”）。8、管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金=当期管理周期内单个结算周期预期收益），每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，本合同终止或解除时结算后如仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计6100元，此后，每个管理周期的服务质量保证金需于上一管理周期最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。若标的资产实际收益低于预期收益的，甲方有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益部分，一旦发生该类扣除事项时，乙方应当在24小时内补足。9、双方认可自2018年12月30日起计收益，每个履约年度内按月支付；如遇需扣减业主承诺承受的空置期，则空置期间不计算在结算周期内，每个结算周期的最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后的一个月内，本协议项下首个结算周期为2019年1月29日。除另有约定外，本协议所涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付。10、标的资产的装修改造。管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但乙方不得破坏房屋的承重结构，并符合国家相应的安全管理规范。甲方配合乙方办理装修改造所需的手续、审批、许可或文件，甲方认可并接受乙方对标的资产的装修改造标准和规格，不得以不接受该标准和规格为由，单方解除合同。11、合同6.2条（2）部分约定了因乙方违约，甲方有权随时单方解除合同的集中情况；合同7.3条约定，乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。12、合同附件一记载信息为，通胡大街x房屋建筑面积为107平方米，房源类型老旧，居室数量显示为3室1厅（含优化间），居住人数不得超过8人，同时标注了甲方的身份证号码、联系电话、电子邮箱、通讯地址（袁俊杰通讯地址为河北省三河市燕郊开发区尚品福城福泽颐园15号楼6单元x室）、银行账户、紧急联系人及联系方式等内容。13、该资管服务合同还约定了其他内容。经核实，《资产管理服务合同》签订后，原告袁俊杰向被告自如公司交付了通胡大街x房屋，被告自如公司于2018年10月29日支付服务质量保证金5272元，于2019年1月28日支付首期租金6100元，截止2020年9月22日，被告自如公司累计向原告袁俊杰支付128091元。2019年12月27日，被告自如公司向原告袁俊杰支付服务质量保证金6283元。自2020年9月24日起，被告自如公司未再向原告袁俊杰支付租金。2020年10月16日，被告自如公司工作人员曾与原告袁俊杰短信沟通解约事宜，原告袁俊杰短信回复不同意解约，后被告自如公司于同年10月28日至11月28日与原告袁俊杰沟通解约事宜未果。2020年10月24日，被告自如公司向原告袁俊杰发出《解约通知函》，通知原告袁俊杰双方签订的《资产管理服务合同》于2020年11月29日解除，并通过顺丰速运向原告袁俊杰邮寄，邮寄地址为北京市通州区水仙园18号楼48单元5层x,该地址非合同约定的通讯地址。2020年11月27日，被告自如公司向原告袁俊杰发送短信提示合同已结算完毕。11月28日，原告袁俊杰与被告自如公司工作人员短信联络，表示要求被告自如公司继续履行合同。关于房屋智能门锁密码，被告自如公司提交云丁网络技术（北京）有限公司（以下简称云丁网络公司）情况说明，载明：业主姓名袁俊杰，手机号136XXXXXXXX，房源编号BJZRGY0818317461，房屋地址通州水仙园18号楼48单元5层x。自如于2020年12月4日向云丁发邮件，告知自如已与袁俊杰解约，云丁对门锁云端控制功能冻结。从收到邮件开始，该锁的管理权限已转让给袁俊杰，自如无法再向锁查询及修改密码，业主袁俊杰可随时联系云端设置锁的管理密码进行本地管理，如需开通云端控制功能及延续售后服务，袁俊杰可向云丁付费购买。对此，原告袁俊杰认为云丁网络公司所提交的门锁密码事项与本案无关，该事项对解除合同不存在效力，在合同履行期间，被告自如公司对门锁拥有处置权。原告袁俊杰在庭审过程中表示未曾尝试过获取密码，但其认可2021年3月份提取密码。截止2020年11月5日，涉案房屋尚有水费145元未付。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，原告袁俊杰与被告自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。为保护合同当事人权益，建立诚信社会，违约方原则上不得享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方一旦形成合同僵局，一概不允许违约方通过诉讼方式解除合同，有时对双方权益保护均为不利，也不利于整个行业及相关市场的健康、有序发展。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（一）违约方不存在恶意违约的情形；（二）违约方继续履行合同，对其显失公平；（三）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。第一，依据查明的事实及双方当事人的意见，虽然双方签订的合同名称为“资产管理服务合同”，但是结合涉案合同约定内容及相关事实，双方实际签订的是房屋租赁合同。第二，涉案合同约定的“实际收益”金额系涉案合同约定的“预期收益”是否能够实现的基础，“预期收益”确定的相关基础是否存在以及“预期收益”与“实际收益”是否相适应，系涉案合同能否正常履行的关键问题。本案中，双方当事人对于涉案合同约定的预期收益的性质及依据，存有明显分歧；被告自如公司主张涉案房屋系三居室房屋，经双方协商将客厅改为隔断间，以四居室出租，但由于政府管理的强制介入，隔断间被拆除，故涉案房屋以四居室出租的基础不复存在，故双方当初约定的预期收益基础丧失，在双方对租金调整无法达成一致的情况下，继续履行涉案《资管管理服务合同》明显对被告自如公司不利。而原告袁俊杰则表示《资产管理服务合同》约定的标的资产为整套房屋，并非以房间数量、居室数量确定预期收益，故对被告自如公司提出的相关意见不予认可。本院认为，结合《资产管理服务合同》约定内容、附件的记载以及双方当事人对于涉案房屋进行装修改造的约定，并综合租赁市场的实际情况、政府监管部门的相关要求，本院认为被告自如公司有关陈述、意见符合实际情况，本院予以采纳。第三，根据查明的情况，可以确认被告自如公司就《资产管理服务合同》的变更（调减租金）、解除事宜多次与原告袁俊杰进行沟通、协商，但均未能得到原告袁俊杰的认可，双方最终未能就此达成一致意见，故被告自如公司于2020年10月24日向原告袁俊杰发送了《解约通知函》及《解约结算协议》，要求解除双方合同，而原告袁俊杰于11月28日以短信形式通知被告自如公司，要求其继续履行合同。结合查明的事实，涉案合同履行过程中并未出现合同约定的解除情形，故被告自如公司单方要求解除涉案《资产管理服务合同》的行为并不符合双方之间关于合同解除的约定，亦不属于相关法律规定的法定解除情形，其单方解除合同的行为已经构成违约。第四，纵览涉案合同的履行，分析被告自如公司要求解除合同等一系列行为的原因以及诉争纠纷的形成、发展可知三个重要的细节，一是涉案合同签订后，被告自如公司按照约定对通胡大街x房屋进行了改造，但是由于政府监管部门的介入、查处，导致涉案标的资产不再具备以四居室出租的条件，合同约定的预期收益基础不复存在；二是被告自如公司所得实际收益低于其需要向原告袁俊杰支付的预期收益的情况下，被告自如公司仍坚持按照合同约定以第二年度的预期收益标准向原告袁俊杰支付款项直至2020年9月；三是2020年新冠肺炎疫情的爆发、持续确实对房屋租赁行业造成重大影响，被告自如公司所述的经营困难情况客观存在。综上，被告自如公司虽然单方发出了解除通知，要求提前解除涉案合同，系合同的违约方，但其不存在恶意违约的情形；而综合实际情况，继续履行涉案《资产管理服务合同》，确实对其显失公平，更不利于房屋租赁市场的健康、长远发展。第五，双方所签租赁合同作为长期性合同，履行过程需要双方之间的相互配合，在被告自如公司已经实际腾退房屋，而在长期性合同陷入僵局的情况下，在一方以实际行为明确表示拒绝继续履行、要求解约的情况下，另一方有义务采取适当措施，以防止损失扩大。故，关于涉案《资产管理服务合同》是否应当继续履行的问题，本院采纳被告自如公司的意见，支持其要求解除涉案合同的反诉请求，对原告袁俊杰要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。关于《资产管理服务合同》的履行时间及解除时间，结合涉案《解约通知函》的发送时间、租客清退时间、原告袁俊杰与被告自如公司就合同履行的沟通时间及被告自如公司丧失对诉争房屋控制的时间，本院确定涉案租赁合同的解除时间应当以2020年12月4日为宜。需要特别指出的是，本院确定的合同解除时间是基于被告自如公司就诉争合同纠纷先后多次发送解约短信、正式发送解约函的时间节点至最终截止付款时间节点之间的时长、双方关于合同是否继续履行的沟通时间、云丁网络公司进行的情况说明综合进行的判断。根据前述分析，在合同解除的情况下，被告自如公司仍应当向原告袁俊杰支付未清偿的租金收益。根据双方当事人意见，本院确认被告自如公司应支付原告袁俊杰自2020年9月24日至2020年12月4日止的租金；租金标准，结合《资产管理服务合同》2.1条的约定，预期收益即租金自第二管理期开始每期自动上浮3%，故2020年10月24日至11月29日的租金标准应当为6283元/月，2020年9月24日至10月23日的租金为6283元，10月24日至12月4日的租金为8586.77元，被告自如公司并应支付上述所欠租金的利息损失及水费145元。关于原告袁俊杰主张的违约金系履行合同的违约金，故本院不予支持。对《资产管理服务合同》解除后的违约金，双方可自行协商，亦可另行起诉。关于服务质量保证金亦系合同解除后的违约金结算问题，可另行解决。因被告自如公司系违约方，故其要求原告袁俊杰赔偿新配置设施损失费用的反诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）袁俊杰与被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司于2018年10月14日签订的《资产管理服务合同》（合同编号BJGYWLD189333367）于2020年12月4日解除；二、被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司向原告（反诉被告）袁俊杰支付2020年9月24日至2020年10月23日的租金6283元，并支付自2020年10月24日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司向原告（反诉被告）袁俊杰支付2020年10月24日至12月4日的租金为8586.77元，并支付自2020年12月5日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司支付原告（反诉被告）袁俊杰水费145元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告（反诉被告）袁俊杰的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司的其他反诉请求。案件受理费1064元，由原告（反诉被告）袁俊杰负担892元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司负担172元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费517元，由被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司负担（已交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  马 辉二〇二一年七月二日法官助理  刘晓静书 记 员  杨梦彤