北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初15614号原告（反诉被告）：北京恒城房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇乔庄村综合楼18号416室。法定代表人：孔健涛，总经理。委托诉讼代理人：孙纬，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王文，女，该公司员工。被告（反诉原告）：蔡梦晨，女，1993年8月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京恒城房地产开发有限公司（以下简称“恒城公司”）诉被告（反诉原告）蔡梦晨商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，采取线上庭审的方式，公开开庭进行了审理。原告恒城公司的委托诉讼代理人孙纬、被告蔡梦晨，上线参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）恒城公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》项下逾期应付之房价款人民币221万元；2.请求判令被告自逾期支付购房款之日起每日按应付未付款金额万分之五的标准向原告支付违约金，直至被告付清应付款项之日止（暂计至2021年2月9日，被告应付之违约金为人民币130390元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月26日，原告与被告签订了编号Y2093492的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称“买卖合同”），约定被告购买原告开发的北京市通州区运河核心区IX-04地块F3其它类多功能用地商务公寓4-A10层1003室房屋。原告选择贷款方式付款，其中221万元通过向银行申请按揭贷款方式支付。根据买卖合同附件四第1（1）条第二款约定，买受人应在本合同第七条约定的全部首期房价款付款期限届满之日起30日内办妥银行按揭贷款放款手续。如合同第七条约定的全部首期房价款付款期限届满时，该商品房所在楼栋尚未竣工备案的，则买受人应在出卖人取得该商品房所在楼栋竣工验收备案表之日15日内办妥银行贷款放款手续。否则买受人按本合同及补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。该房屋所在楼栋已经于2020年9月30日取得竣工验收备案表。买卖合同附件四第1（2）条约定，买受人选择按揭贷款方式支付购房款的，不影响买受人按期支付购房款的义务。买受人逾期或无法办妥按揭贷款申请手续或按揭贷款放款手续的，或贷款机构批准或实际发放的按揭款少于买受人申请的按揭款的，则买受人仍应当继续履行支付购房款的义务，并在约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前以现金或汇款方式一次性支付剩余或差额购房款，否则买受人应按合同及补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。根据买卖合同第八条第（二）（1）款约定：“买受人逾期支付购房款（包括因任何原因导致贷款机构未在本合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前将按揭款全部划入出卖人指定账号内的情形）或其他任何应付款项（包括但不限于应付违约金、税费、专项维修资金、应预交的物业服务费及其他应付费用，以下同），每逾期一日，买受人应按应付未付款金额的万分之五（《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准）向出卖人支付违约金，且出卖人有权顺延交付该商品房的时间及有权顺延向不动产登记机关申请办理不动产转移登记的时间。逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除本合同，并按本合同附件十二补充协议第十三条约定执行。如出卖人选择不解除本合同的，每逾期一日，买受人仍应按应付未付款金额的万分之五（《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准）向出卖人支付违约金，直至买受人付清应付款项之日止。”根据买卖合同的约定，被告应于2020年10月14日前支付购房款221万元，但经原告多次催告，被告拒绝支付。暂计算至2021年2月9日，被告该笔应付款逾期付款违约金已达人民币130390元。综上，原告要求被告立即向原告支付逾期应付之房价款人民币221万元并按照买卖合同约定承担相应的违约责任，请求人民法院判令如原告之诉讼请求。被告（反诉原告）蔡梦晨辩称：不同意原告的诉讼请求。当时买房子的时候，销售人员说可以落户我才购买的，销售人员还特意去我工作的单位说有新的折扣，说是快要卖完了，我才买的这个房子，当时这个折扣是给到每一个人的，但是销售人员骗我说优惠只有他才有。我买房就是想落户口，但是后来才知道不能落户口。因此，我提出反诉，要求解除与恒城公司的买卖合同，同意恒城公司扣除总房款20%的违约金后，将剩余房款134万元返还给我。针对蔡梦晨的反诉，恒城公司辩称：不同意其反诉请求。首先，合同是双方真实意思表示，合法有效，被告应当履行付款义务，该合同没有赋予逾期付款的违约方享有合同解除权，被告不享有合同约定及法律规定的解除权。关于被告陈述与事实不符，且在合同附件12补充协议第2条第1款中有明确约定，我们认为合同应该继续履行并承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月26日，恒城公司与蔡梦晨签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称“预售合同”），约定蔡梦晨购买恒城公司开发的北京市通州区运河核心区IX-04地块F3其它类多功能用地商务公寓4-A幢第10层1003号房屋，房屋所在土地用途为办公（含商务型公寓），预测建筑面积77.33平方米，其中套内建筑面积56.92平方米，总房款4423890元。预售合同第七条约定付款方式和期限，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金300000元，该定金于交付首期房价款时抵作商品房价款；蔡梦晨采取商业贷款的方式付款，蔡梦晨应于2019年4月15日前支付首期房价款2213890元，余款人民币2210000元向按揭银行申请贷款支付。预售合同附件四约定，蔡梦晨应在预售合同第七条约定的全部首期房价款付款期限届满之日起30日内办妥银行按揭贷款放款手续，即蔡梦晨应保证全部贷款金额在前述期限内划入恒城公司指定账户内。如本合同第七条约定的全部首期房价款付款期限届满时，该商品房所在楼栋尚未竣工备案的，则买受人应在出卖人取得该商品房所在楼栋竣工验收备案表之日15日内办妥银行贷款放款手续。否则买受人按本合同及补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。买受人选择按揭贷款方式支付购房款的，不影响买受人按期支付购房款的义务。买受人逾期或无法办妥按揭贷款申请手续或按揭贷款放款手续的，或贷款机构批准或实际发放的按揭款少于买受人申请的按揭款的，则买受人仍应当继续履行支付购房款的义务，并在约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前以现金或汇款方式一次性支付剩余或差额购房款，否则买受人应按合同及补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。预售合同第八条第款约定，蔡梦晨逾期支付购房款（包括因任何原因导致贷款机构未在合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前将按揭款全部划入恒城公司指定账号内的情形）或其他任何应付款项（包括但不限于应付违约金、税费、专项维修资金、应预交的物业服务费及其他应付费用，以下同），每逾期一日，蔡梦晨应按应付未付款金额的万分之五（《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准）向恒城公司支付违约金，且恒城公司有权顺延交付该商品房的时间及有权顺延向不动产登记机关申请办理不动产转移登记的时间。逾期超过30日的，恒城公司有权单方面解除本合同，并按本合同附件十二补充协议第十三条约定执行。如恒城公司选择不解除本合同的，每逾期一日，蔡梦晨仍应按应付未付款金额的万分之五（《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准）向恒城公司支付违约金，直至蔡梦晨付清应付款项之日止。预售合同附件十二补充协议第十三条约定，若因蔡梦晨原因导致合同解除的，蔡梦晨须向恒城公司支付该商品房房款总额20%的违约金。经查，预售合同签订后，恒城公司、蔡梦晨双方办理了涉案预售合同的联机备案手续。蔡梦晨共向恒城公司支付购房款2213890元，余款221万元蔡梦晨未向银行办理按揭贷款的申请手续。2020年9月30日，恒城公司取得涉案房屋所在楼栋的《工程竣工验收备案表》。以上事实，有恒城公司提交的预售合同、联机备案表、《工程竣工验收备案表》、银行回单及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。结合庭审查明的事实及双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是是否支持蔡梦晨的解约请求问题。对此，具体分析如下：房屋预售合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。本案中双方约定了退房条款，且本案中，蔡梦晨明确表示不同意继续履行涉案预售合同，并表示自己目前已不具备继续履行预售合同的能力，同时愿意以承担相应违约金为代价解除预售合同，同意向恒城公司支付总房款20%的违约金，本院认为，涉案预售合同在事实上已难以强制继续履行，故对于蔡梦晨要求解除预售合同并要求恒城公司扣除违约金后退还剩余房款的反诉请求，本院予以支持。并且基于预售合同所办理的联机备案手续亦应予以注销，为解决当事人诉累，本案一并处理练级备案手续的注销问题。经本院询问，蔡梦晨明确表示同意支付总房款20%的违约金，本院对此不持异议。关于恒城公司要求蔡梦晨支付剩余房款以及逾期付款违约金的诉讼请求，在预售合同已被判令解除的情况下，其上述请求，缺乏合同依据，本院对此不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京恒城房地产开发有限公司与被告（反诉原告）蔡梦晨于2018年5月26日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，原告（反诉被告）北京恒城房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合被告（反诉原告）蔡梦晨办理上述合同的注销网签手续；二、扣除被告（反诉原告）蔡梦晨应付的违约金884778元后，原告（反诉被告）北京恒城房地产开发有限公司再返还被告（反诉原告）蔡梦晨已付房款1329112元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告（反诉被告）北京恒城房地产开发有限公司的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）蔡梦晨的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12240元，由被告(反诉原告)蔡梦晨负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费8430元，由被告(反诉原告)蔡梦晨负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 秦 玲二〇二一年七月一日书记员 孟令蕊