广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初30095号原告（反诉被告）：万某华，男，1980年5月16日出生，汉族，住湖北省监利县。委托代理人：胡卫平，系北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨某诚，男，1989年7月24日出生，汉族，住广东省电白县。委托代理人：武杰、系广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：陈某，男，1971年11月16日出生，汉族，住广东省五华县。第三人：杨某明，男，1986年9月18日出生，汉族，住广东省电白县。原告（反诉被告）万某华诉被告（反诉原告）杨某诚、第三人陈某、第三人杨某明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员谭巨文独任审理。原告（反诉被告）万某华及其委托代理人胡卫平，被告杨某诚的委托代理人武杰到庭参加了诉讼。第三人陈某、杨某明经本院合法传唤逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。原告万某华诉称：2015年3月24日，原告与被告杨某诚的兄弟杨某明签订了一份商铺租赁合同，杨某明（杨某诚、杨某明为兄弟关系，是该铺位的二手房东）将位于广州市天河区龙洞商业步行街G10铺档的一半出租给原告经营卖果汁，原告交付押金24000元，合同期自2015年3月28日至2017年3月28日。该合同期满后，未续签书面合同，但口头达成协议，由原告继续租用该铺档，被告杨某诚与原告具体对接相关租金等事宜。从2017年4月开始，原告每次支付租金给杨某诚，押金24000元也由杨某明转给被告杨某诚。杨某诚、杨某明两人注册了一家餐饮管理公司，两人一直以公司名义对外联系和接洽业务，他们在实际中一般以个人签订合同为了省事而不加盖其公司公章，但实际上他们都是办理其公司的业务。该口头的租赁协议按照以前的习惯，一直履行至2019年底。2019年11月底，被告杨某诚与原告提前签订2020年4月1日至2023年3月31日期间的书面租赁合同，该合同约定将G10铺档整档出租给原告，并又收取了进场费6万元，另增加押金1万元，与前期的押金24000元共计押金34000元）。之后，原告按时支付租金至2020年4月。原告于2020年4月2日交付4月份租金给被告。2020年3月20日前后，原告收到G10铺档一房东陈某的电话，告知G10铺档的一房东是他陈某本人而非杨某诚，其与被告杨某诚的租赁合同已经到期九个月没有续签，且被告杨某诚还欠付该铺档的租金，陈某多次要求被告继续签订正式的书面合同并交付拖欠的租金，但被告杨某诚一直未予理会，于是，陈某准备收回该铺档。因此，一房东陈某通知原告准备撤离。原告立即联系了被告杨某诚，了解到陈某所说属实，但被告杨某诚一口承诺会与陈某达成协议并续签合同的，让原告不用担心。并要求原告按照签订的合同交付4月份的租金给他，原告出于对被告的信任，于4月2日交付了4月份的租金给被告，并提出请被告一定尽快与陈某那边谈好续签铺档合同的事情，不然，原告经营多年的老店撤退将会损失惨重，之后，原告多次催促被告尽快与陈某达成协议。事情一直拖到4月底，一房东陈某再次通知原告搬离G10铺档，因为被告未与他达成协议，陈某已经将该铺档出租给了其他人并签订了正式的书面合同，并把合同拿出来给原告看了，同时也出示了其作为该铺档的实际权属人的证明文件。原告经营了几年的老店被别人给挖走了，无奈之下只好撤离。原告找到被告杨某诚，要求被告解除合同返还押金及进场费，被告不仅拒绝返还，还继续要求原告尽快交付5月份租金，理由是双方之间签订了2020年4月1日至2023年4月1日的租赁合同，要求原告必须按合同履行，否则扣掉押金作为违约金，并告诉原告，要原告顶住压力不要撤离，杨某诚一定会找一房东陈某谈好的。时至今日，被告杨某诚一直未与一房东陈某达成协议，也一直拖延不返还原告的押金和进场费。为此，请求法院判令：1、被告返还原告押金34000元、进场费60000元；2、被告赔偿原告可期待利益30000元；3、被告承担本案诉讼费用。被告杨某诚答辩并反诉称：不同意原告的诉讼请求。一、在原、被告双方的租赁合同未依法解除的情况下，双方均应履行合同义务，而原告已经拖欠了商铺的租金，构成违约；二、因为原告违约，根据合同约定，已收取的押金及进场费不予退还；三、本案被告在本案合同纠纷中不存在原告主张的过错，无须赔偿原告的可得利益损失。对于进场费，根据租赁合同相关交易习惯，所谓进场费是新的承租人支付给出租人的要求进场使用租赁物业的费用，只要承租人签署了合同并实际占有使用租赁物，就已经完成了进场条件，相应的进场费也不应当予以退还。杨某诚是杨某明的弟弟。杨某明长期承租陈某位于广州市龙洞商业广场自编G10号铺位，截至2020年，双方合作超过十年。双方的合作惯例为每三年签署一次租赁合同，每次合同的期限为三年。2016年2月1日，杨某明与陈某再次续签《租赁合同》，约定陈某将涉案商铺出租给杨某明作商业使用，租赁期限自2016年2月1日至2019年1月31日。在杨某明与陈某租赁合作期间内，涉案铺位的租赁管理和沟通事项由杨某明委托杨某诚负责处理。2016年签署的租赁合同到期后，杨某诚与陈某通过短信沟通的方式对于继续合作、续签三年合同已达成合意，因双方的时间安排问题，以及后期受疫情影响，双方始终未能面签书面合同。在此期间，杨某诚继续承租涉案铺位，并按月缴纳租金。之后，杨某诚与万某华签订《租赁合同》，将涉案铺位转租给万某华作商业使用，约定租赁期限自2020年4月1日至2023年4月1日，租金为每月17000元，同时合同约定“乙方必须在每月1日交纳铺位租金及水电费，每逾期一天应按交纳租金的2%计收滞纳金，逾期5天，视乙方放弃承租，甲方有权终止合同另作处理该铺位，乙方所交押金不予退还，一切损失由乙方负责”。但从2020年5月以来，万某华拒绝向杨某诚支付租金，杨某诚多次催缴、沟通，但万某华以其店主与陈某直接签订租赁合同为由拒绝甚至向法院提起诉讼。杨某诚认为，双方签署的《租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，在双方租赁合同未依法解除的情况下，万某华因其合作的店主跳过杨某诚直接与陈某签署租赁合同，而拒不支付租金的行为严重违反了合同约定及法律规定。为此，提起反诉，请求法院判令：1、万某华向杨某诚支付2020年5月至2020年9月租金85000元；2、万某华向杨某诚支付欠付租金的滞纳金（以未付租金为本金，按每日2%标准，自2020年5月2日起算至实际付清之日止）；3、万某华承担本案诉讼费用。原告万某华对被告杨某诚的反诉答辩称：被告的反诉请求不成立，因为案涉的商铺实际上已与被告没有实际的关系，该商铺的实际房东是陈某，陈某已经将该商铺出租给他人，原、被告之间的商铺租赁合同根本就没有实现的基础，也不存在原告违反合同约定的问题。原告在起诉状清楚的阐明案件发生的具体情况，以及原、被告之间的微信聊天记录清楚表明原、被告曾经商铺的租赁问题经过多次的沟通和协商，直到房东陈某将商铺租赁给其他人后，原告才最终确定向被告主张返还进场费以及押金的问题，事实上原、被告之间已经没有房屋租赁合同的主体，失去履行合同的基础，该原因非常清楚，是因为被告根本没有与实际房东陈某签订有效的合同，因此原、被告的合同根本不可能实现，原告不可能因此产生违约责任。被告将一个没有权属的房屋出租给原告，其本身就存在根本的错误，甚至说存在合同欺诈的可能，因此请求人民法院依法驳回被告的反诉请求。经审理查明：杨某明、杨某诚是兄弟关系。2015年3月24日，杨某明（甲方）、万某华（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市龙洞商业广场自编G10号铺位一半租乙方作商业使用，租赁期自2015年3月28日至2017年3月28日共2年，每月租金8000元，乙方必须向甲方交纳24000元作为商铺押金，合同期满无息退还押金等。2015年3月24日，杨某明出具收据确认收取万某华押金24000元。2019年11月13日，万某华向杨某诚转账10000元。2019年11月13至2019年12月16日，万某华另转账杨某诚合计60000元。2020年4月1日，万某华（乙方）、杨某诚（甲方）签订《租赁合同》（以下简称“讼争合同”），约定：甲方将广州市龙洞商业广场自编G10铺位整档出租给乙方作商业使用，租期自2020年4月1日至2023年4月1日共3年，每月租金（含管理费）为17000元，签订合同时，乙方向甲方交纳34000元作为商铺押金，合同期满后无息退还押金，乙方必须在每月1日交纳铺位租金及水电费，每逾期一天应交纳租金的2%计收滞纳金，逾期5天，视乙方放弃承租，甲方有权终止合同另作处理该铺位，乙方所交的押金不予退还，一切损失由乙方负责等。庭审时，杨某诚确认万某华原向杨某明支付的租赁押金24000元由其收取，另收取租赁押金10000元，即合计收取讼争合同租赁押金34000元。2020年4月开始，万某华（万）、杨某诚（杨）进行沟通。（杨）万总，陈某有找你们吗？20号都过了，没有什么事发生吗？（万）我准备下午过去龙洞去的；你这里和他弄的怎么样了？（杨）要等他找你们才行，你想了解一下看看。2021年4月21日，（杨）现在大家都在做着，如果他签了肯定会找你们的。还是了解清楚先；如果要逼你们退，要做出偏激的行为，你就让他找我。你直接表明是我和租的，门店营业执照又是我本人。2021年4月23日，（杨）万总，如果你能和他见面谈，最好录音和收集文书的证据，如果出现强迫行为和搬拆你的东西那他就更麻烦。一切都是对我们有利的；2021年4月24日，（万）杨总，今天隔壁左右的人都说我的这一半被别人签了，我去了那个房东的店，那个琪哥没露面，说是人在广西，说和我又没有合同关系，也书面给了我机会，是你不管这个事，现在是你们自己的事情，你们自己谈，找他找不上。（杨）那我们就继续经营，看他能怎么做，见到他就叫他拿出合同来看，让他证明他将档口签给别人；如果用强制手段去对你，我自然会找他的；（万）我估计我的老店要搞掉了，头痛。2021年4月26日，（万）杨总，我店长说今天租这个档口的人来店里了，就我们月底搬走；（杨）如果有人来闹就要拍好视频，留下证据，要他们出示合同，这些都要做好准备。重要是陈某和对方的合同，只要拍到手就可以了。2021年5月8日，（杨）我们联系了那么久，时间是没有浪费的，现在店铺经营还是继续履行，该负责交租金的还是要交，还是要继续履行，如果在这里止步了，这件事很难再继续合作。你要相信这件事我是在处理的；（万）我们还是见面谈这个事，我为了配合你，现在搞的我这里炸锅。明天晚上我们碰个面；杨总，你这两天我要你碰面谈这个事你又不碰面，我今天去了龙洞，那边告知我，这个档口已和我没关系了，现在你们这两边已经把我弄的失去龙洞这个档口了，你这里尽快把我的94000元（押金34000元、入场费60000元）退回给我。我等你的处理的时间太久了；（杨）我一直在处理着，现在你在档口一直经营着，怎么叫失去档口的了，你还是继续经营没变，租金正常安排就可以了。（万）这不叫失去档口了？我昨天去了陈某的档口，他老婆说你合同都没有，已经和你没关系了，我和你的合同她说是无效合同。和我合作的店长已经和签了合同的人做事，见面就找我退钱。你这边三月十几号发生的事，处理到现在都处理好，你叫我怎么想？话不多说了，你看看安排什么时候把钱退回给我？2021年5月13日。（杨）万某华你好，根据租赁合同的约定，你应该在每月1日缴纳租金，但你至今没缴纳五月份租金。本院另审理杨某诚（原告、反诉被告）诉赵媛（被告、反诉原告）、第三人陈某、第三人杨某明房屋租赁合同纠纷一案【（2020）粤0106民初15370号，以下简称“15370号案”】，该案中，杨某诚、赵媛、陈某参加诉讼、出示证据并发表意见，杨某明未参加诉讼。该案经当事人出示证据并经确认的有：陈某（乙方）出示其与广州市天河区龙洞经济发展公司（以下简称“龙洞公司”、甲方）于2019年5月6日签订的《广州市龙洞商业广场租赁合同书》，约定：甲方将广州市天河区龙洞环村南街1号自编龙洞商业广场G10铺位出租给乙方，租赁期限自2019年2月1日至2024年1月31日，双方约定租金标准、违约条款等。另陈某（乙方）、龙洞公司（甲方）于2020年4月20日签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将天河区龙洞路环村南街1号1199铺出租给乙方作临时商铺使用，期限自2020年4月1日至2024年1月31日，其他约定：同意乙方转租使用，该合同仅供乙方办理营业执照使用，合同履行以双方签订广州市龙洞商业广场G10号租赁合同书内条款执行等。2016年2月1日，陈某（甲方）、杨某明（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市天河区龙洞步行街G10号铺出租乙方作商业使用，租期自2016年2月1日至2019年1月31日止共三年，双方约定其他权利义务、违约责任等。2019年1月21日，陈某向杨某诚发出：嘉诚，你好，由于步行街街道要整改，合同具体怎样要等到二月份才可能有结果，有消息时会第一时间通知你过来签订合同；如果今个月底没有确定，二月份租金就暂时按现在的租金计算吧。2019年1月27日，陈某向杨某诚发出：合同要过完年2月份以后才能签订，具体怎么样到时通知你过来，合作了这么时间，肯定会优先给你的，放心。2019年3月31日，陈某向杨某诚发出：反正没有消息前就按原来的交费就行了。杨某诚回复：嗯嗯，感谢琪哥。2019年5月2日，陈某向杨某诚发出：嘉诚，你好，龙洞步行街档口你要还是不要？今天2号了，有好多人问要档口，我都没有答应，先你优先，如果不想续签了，请你在5日前清场交还给我。杨某诚回复：琪哥，档口还是继续签的，我和家人回来趟老家，也是这几天上广州，到时候到你铺口续签，谢谢。2019年6月6日，陈某向杨某诚发出：你好，2019年6月租金17000元，4月电费1685元等；杨某诚回复：琪哥，租金已转。2019年6月21日，陈某向杨某诚发出：嘉诚，你什么时候过来签合同，给个答复？不然的话，我弟弟会租给其他人的。2019年6月22日，杨某诚向陈某发出：琪哥，我28号可以过去，最近都在忙…我们都合作那么多年了，签订合同这个形式你放心，不需担心的，放心租我就好。2019年6月23日，陈某向杨某诚发出：不是担不担心的问题，是种责任的问题，因为牵扯到工商税务、法人责任的问题，就是因为大家合作了这么久。是老友了，所以才比较宽松、优惠给你了…反正这个月底前你过来签订吧。2019年6月28日，杨某诚向陈某发出：琪哥，我下午大概四点过去，感谢。琪哥，今晚9点左右在店铺吗？我刚忙完，如果太晚打扰你，明天中午我再过去，麻烦你了。2019年7月2日，陈某向杨某诚发出：嘉诚，怎么了？说过来签订合同，现在又没有下文；如果不要了，也通知一声，我好作处理。2019年7月6日，陈某向杨某诚发出：收到，嘉诚，合同与合同保证金的单据都签好名，就等你过来签名过指模，记得原合同、保证金押金单据要一齐带过来。2019年10月8日，陈某向杨某诚发出：今天是8号了，请尽快把租金交纳完成，还有合同要尽快安排拿回去，以备申报工商备案之用。杨某诚回复：收到，琪哥，明天安排，不好意思；琪哥，租金已转。2020年1月5日，陈某向杨某诚发出：嘉诚，你好。2020年1月租金17000元，去年11月份水费135元…共18914元。2020年1月6日，陈某向杨某诚发出：嘉诚，今天是6号了，租金什么时候交清？杨某诚回复：琪哥，不好意思，我8号准时交，谢谢你；陈某回复：好吧，你的合同怎么还不来签，好拿回去呢？一年时间都过去了，怎么样也应该抽个时间搞定这个事情吧。2020年3月19日，杨某诚向陈某发出：琪哥，龙洞步行街G10铺2020年2月和3月份租金已转；附转账记录。2020年3月19日，陈某微信转账杨某诚“已退还19070”；现在不要了，讲话怎么能不算数呢；收回去吧，早知今日何必当初；现在说什么都没有用，没意义。杨某诚回复：琪哥，我收到我签约的租户发信息给我，说你到现场找他们签名，你到租户那里做的事情，真的没有必要这样子，等你回来，我们一起见面好好聊聊，好吗？陈某回复：才没有你这么无聊。2020年3月21日，陈某向杨某诚发出转账“转账给杨某诚19070元”并发出“最后一次退回给你”。2020年4月3日，杨某诚向陈某发出：琪哥，龙洞步行街G10铺2020年4月租金已转，谢谢。陈某回复：嘉诚，你还有一点点人性么！都与你说清楚了，老是反反复复纠缠不清，自认为这样耍小聪明我就奈何不了你，打错算盘了！不会再有机会给你钻空子的；最后一次退回给你，如果你不领回去，一切损失你自己承担；微信转账“30000元“；微信转账“6070元”；共36070元一起退回，如果不领，责任自负！本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。万某华、杨某诚成立租赁合同关系，本案争议焦点是杨某诚是否拥有出租商铺的权利，万某华抗辩拒付租金是否具有依据。陈某、杨某明经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证，陈某在15370号案参加诉讼并出示证据、发表意见，杨某诚、陈某无异议的内容，与本案事实有关，予以审查。综合两案查明的事实及各方举证、往来微信记录显示，陈某享有涉案G10出租权，杨某明与陈某的租赁合同至2019年1月31日届满，期满后，杨某明或杨某诚均未能与陈某达成一致意见，就续租达成书面协议，其后陈某以实际行为终止不定期租赁关系，否定杨某诚继续转租行为，万某华、杨某诚多次沟通，对于陈某要收回商铺均知情，杨某诚未能保证合同继续履行，陈某不追认杨某诚的转租行为，即讼争合同继续履行缺乏基础。杨某诚与杨某明为兄弟关系，杨某诚确认实际收取万某华讼争合同押金34000元（其中24000元的押金由杨某明转入），万某华另向杨某诚支付6万元，该6万元为入场费，属于万某华获取商铺的经营机会，现合同无法履行，万某华请求杨某诚返还押金34000元及入场费60000元具有法律依据，予以支持。杨某诚不具出租涉案商铺的权利，其转租行为未经陈某追认，合同无法履行，其反诉请求收取租金与滞纳金缺乏依据，予以驳回。万某华主张可期待利益30000元缺乏依据，予以驳回。杨某明、陈某经本院合法传唤逾期未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告杨某诚自本判决发生法律效力之日起10日内返还原告万某华押金34000元及入场费60000元。二、驳回原告万某华的其他诉讼请求。三、驳回被告杨某诚的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2780元，由原告万某华负担550元，被告杨某诚负担2230元；反诉受理费1850元，由被告杨某诚负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  谭巨文二〇二一年七月三十日书记员  谢宜静