潢川县人民法院民 事 判 决 书（2013）潢民初字第162号原告马启业，男，回族，1953年出生，住潢川县城关。委托代理人邓开元，河南捷达律师事务所律师。被告袁德贵，男，汉族，1977年出生，住潢川县隆古乡。原告马启业诉被告袁德贵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马启业委托代理人邓开元、被告袁德贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马启业诉称，其与被告袁德贵20**年11月29日签订《房屋租赁合同》一份，将自己一栋门面楼二层至六层及后楼门面大厅的房屋出租给被告使用。合同规定，租期为5年。从2009年12月29日至2014年12月29日止。前3年每年租金40万元，第4年（即2013年度）、第5年的租金为46万元。每年的租金上一年12月1日前交清。被告租赁的房屋为经营性自用，未经许可不得将租赁的房屋转租、转让他人使用；被告不得随意改变房屋的主体结构；租赁期间，若被告私下转租、转借、转让该租赁的房屋，原告有权终止合同，单方强制收回房屋，因此造成的损失由被告承担；租赁期间若被告不按时交纳房租或是有意拖欠房租，原告有权强制收回房屋并要求被告搬出。2010年元月15日，原、被告双方达成《补充协议》1份，被告又以每年1万元借原告地下室变压器使用，并规定每年的费用在上一年12月15日前交清。双方合同生效后，原告按合同履行了所有义务，而被告却把房屋转给了他人，擅自改变原告房屋结构，不按时交纳2013年度房租及变压器费用。请求人民法院解除原、被告双方《房屋租赁合同》，责令被告腾空所租房屋交给原告；被告付清所欠房租46万元及变压器租金1万元，并从解除合同之日起按市场租金标准赔偿超占房屋给原告造成的经济损失，将原告的房屋恢复原状（或赔偿经济损失）。由被告承担本案诉讼费用。被告袁德贵辩称，一、其与原告签订的租房合同规定不得改变房屋的主体结构，在经营中答辩人未对房屋的主体结构进行任何改变和改动，作为经营使用房屋，局部的装修和改动是合理合法的，所以原告诉称改变主体结构是不成立的。二、答辩人在实际经营酒店中是将二楼餐饮部承包给酒店的厨师长等人与其共同经营管理，这是经营管理关系，而不是租赁关系，所以原告诉状中提到的转租转让二楼明显不成立。三、答辩人在经营中租赁原告的房屋，原告对所出租的物品有瑕疵担保的义务和责任，而原告在实际出租中不履行应尽的义务和责任，停水事件发生后原告推卸一切责任，造成2010年酒店停业27天，2012年停业60天，给酒店造成巨大的损失，其次是答辩人垫付了自2009年12月29日以来的所有电费、答辩人多次向原告告知其安装电表计费，而原告置之不理，同样给酒店带来了很大损失。停水和电费问题答辩人都履行了告知的义务。由于原告给答辩人造成严重的经济损失，所以答辩人拒绝支付原告2013年房租费和变压器费用。经审理查明，2009年11月29日，原告马启业与被告袁德贵签订房屋租赁合同一份，马启业自愿将自有的位于潢川县城关新潢桥北头环城东路东侧门面楼的二层至六层及后楼门面大厅的部分房间出租给袁德贵使用，租期为5年，从2009年12月29日至2014年12月29日止。年租金为40万元，前3年租金不变，第4年、第5年租金为46万元。第一年的租金和房屋租赁保证金在合同生效时一次性交付，以后每年的租金在第一年的年底即上一年12月1日前交清。原、被告双方还在合同中约定，乙方（袁德贵）租赁的房屋为经营性自用，没有书面许可乙方不得将租赁的房屋转租、转借、转让他人使用；在房屋租赁期间，乙方应负责所租房屋的一切设施安全，若因乙方所造成的一切损失，均由乙方承担；乙方不得随意改变房屋的主体结构，若因经营的需要装修的，在退租时，甲方有权要求乙方按原状恢复，乙方有权撤除自己的物品恢复原状；因租赁房屋涉及的一些费用，均由乙方承担，甲方（马启业）无偿的使用水、电、即门面楼及后楼的一切水、电费用均由乙方自行承担；租赁期间，若乙方私下转租、转借、转让该租赁的房屋，甲方发现后有权终止合同，单方强制收回房屋，因此造成的损失由乙方承担；租赁期间，若乙方不按时交纳房租或是有意拖欠房租，甲方有权强制收回房屋并要求乙方搬出。合同订立后，原告马启业即将租赁房屋交付被告袁德贵使用。2010年1月15日原、被告双方又签订补充协议一份，马启业（甲方）将地下室的变压器借予袁德贵（乙方）使用，乙方每年付甲方折旧费10000元，第一年的费用于2010年5月1日前交付，以后每年的费用在第一年的年底即上一年12月15日前交清。若乙方不按时缴纳费用或故意拖欠费用，甲方有权强制收回，不予乙方使用。被告袁德贵租赁原告马启业上述房屋后于2010年6月3日经工商登记开办了潢川县嘉和春秋假日酒店，领取了个体工商户营业执照。袁德贵在经营酒店期间，对租赁房间的局部进行了相应的装修和改动。为了加强二楼餐饮部的经营管理，2012年5月22日，嘉和春秋酒店（甲方）和乙方袁德付、袁道成、蒋金良签订了一份二楼餐饮部合伙经营协议，约定甲方以现有的设施设备提供给乙方，一切资产登记造册，合伙结束后交给甲方。合伙经营期间，乙方不得改变餐饮模式，甲方不得干预乙方经营。该餐饮经营协议没有发生矛盾和纠纷。2010——2012年度，被告袁德贵按租赁合同约定及时付清了房屋及变压器租金。后因用水、用电问题，原、被告产生矛盾，被告袁德贵以经营遭受损失为由拒付2013年度房屋及变压器租金。上述事实，有原、被告双方签订的房屋租赁合同、补充协议、当事人陈述等证据在卷予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告马启业与被告袁德贵所签订的房屋租赁合同真实、有效、应受法律保护。被告袁德贵在合同约定的支付租金期限到后，以出租人对所出租的物品没有履行瑕疵担保的义务和责任，给其造成严重的经济损失为由拒绝向原告马启业支付所承租房屋及变压器2013年度的租金。关于水电费的负担问题，原、被告双方在房屋租赁合同中明确约定，租赁房前楼、后楼的水电费用，均由承租人负担，因此，被告袁德贵关于原告拒付电费的答辩理由不能成立。本案中，被告袁德贵虽然因所租赁房屋的用水、用电问题与原告产生争议，但其在收到诉状后法定期限内未向本院针对该纠纷提起反诉，其可在收集相关证据后另案主张权利。被告袁德贵拒绝向原告马启业交付房屋租金及变压器租金的理由显属不当。原告诉称被告擅自改变房屋主体结构，但其在庭审中未向本院提供确实充分证据予以证实。关于转租房屋问题，经查，被告袁德贵与他人合伙经营嘉和春秋酒店餐饮部，属于共同经营管理，并非转租房屋。由于被告袁德贵拒绝支付房屋及变压器租金的违约行为致使原、被告双方签订租赁合同原告收取租金的目的无法实现，且当事人在房屋租赁合同中明确约定若被告不按时交纳或有意拖欠房租，原告有权强制收回房屋。因此，原告请求解除与被告所签订房屋租赁合同，于法有据，应予支持。被告袁德贵租赁原告马启业的房屋系用于酒店经营，且自双方合同签订后就已实际使用，因经营需要袁德贵对酒店进行了相应的装饰和装修，合同解除后其腾房和拆除已形成附合及未形成附合的装饰装修，所需时间相应较长，为充分保障租赁房屋的完整性，尽可能地避免原、被告双方经济损失扩大化，结合本案案情，本院酌定腾房一定合理期限。合同解除前被告袁德贵已使用租赁物期间的租赁费应当给付，解除合同后被告占用租赁物期间给原告造成的经济损失参照原房屋及变压器租赁费金额计算。原、被告诉辩主张符合上述认定部分本院予以支持，其它诉辩主张因无相关证据佐证，本院不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第二百二十六条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告马启业与被告袁德贵所签订的房屋及变压器租赁合同；二、被告袁德贵应支付原告马启业至合同解除之日止已使用房屋及变压器租金，该租金按原、被告原合同约定租金每日1287.67元计，限其于本判决生效后10日内付清；三、限被告袁德贵于本判决生效后一个月内腾空房屋搬出，由马启业收回。被告袁德贵应从合同解除之日起向原告马启业赔偿合同解除后占用其房屋及变压器的经济损失款至房屋腾空之日止，损失款按原合同约定租赁金额每日1287.67元计。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8350元，由被告袁德贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  刘 枫审 判 员  李世林人民陪审员  黄守志二〇一三年六月二十四日书 记 员  陈春彦