江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0381民初720号原告（案外人）：李**蒙，男，1986年12月27日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：刘玉，江苏众耕律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，江苏众耕律师事务所实习律师。被告(申请执行人)：江苏新沂农村商业银行股份有限公司，住所地新沂市钟吾路**。法定代表人：宋良然，该单位董事长。委托诉讼代理人：王硕，男，该单位工作人员。被告(被执行人)：牛绍飞，男，1973年7月13日出生，汉族，住新沂市。被告(被执行人)：张秀丽（曾用名张丽），女，1976年1月20日出生，汉族,住新沂市。被告(被执行人)：刘峰，男，1976年6月8日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：王**，新沂市盛元法律服务所法律工作者。被告：雷小梅，女，1973年5月26日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：张智永，江苏宝同德律师事务所律师。原告李**蒙与被告江苏新沂农村商业银行股份有限公司（以下简称新沂农商行）、牛绍飞、张秀丽、刘峰、雷小梅案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李**蒙的委托诉讼代理人刘玉、被告新沂农商行的委托诉讼代理人王硕、被告牛绍飞、被告雷小梅的委托诉讼代理人张智永到庭参加诉讼，张秀丽、刘峰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李**蒙向本院提出诉讼请求：1.依法停止对(2019)苏0381执4892号执行裁定书的执行，解除对位于新沂市房屋（以下简称涉案房屋）的查封；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：因新沂农商行与牛绍飞等金融借款合同纠纷一案，新沂市人民法院于2019年11月26日作出(2019)苏0381执4892号执行裁定书，查封了涉案房屋。李**蒙认为，法院查封涉案房屋系错误的，理由如下：2008年，雷小梅向牛绍飞购买了登记在牛绍飞名下的涉案房屋，因涉案房屋无法办理过户手续而未予过户。2009年4月30日，李**蒙与雷小梅、牛绍飞签订协议书，约定涉案房屋以12.5万元出卖给李**蒙。2009年5月1日，李**蒙向雷小梅一次性付清全部购房款，雷小梅向李**蒙出具了收条一张，并将涉案房屋的房产证及钥匙交付给李**蒙。李**蒙随即购买家电并入住至今，自此涉案房屋的水电费、物业费等一直由李**蒙缴纳。因此，法院查封涉案房屋侵犯了李**蒙的合法权益，涉案房屋的实际所有权人为李**蒙。李**蒙于2020年11月向新沂市人民法院提起执行异议，新沂市人民法院认为李**蒙明知涉案房屋不能过户，仍然购买涉案房屋存在过错，作出(2020)苏0381执异250号执行裁定书，驳回李**蒙的异议请求。李**蒙购买涉案房屋自身并没有过错，一直未能过户的原因是涉案房屋系经济适用房，而新沂市经济适用房政策没有颁布才未能过户，现在新沂市的经济适用房政策刚出台，已经允许过户，李**蒙对此并无过错。为此，李**蒙为维护自身的合法权益，特提起本案诉讼，请依法支持李**蒙的诉讼请求。新沂农商行辩称，李**蒙明知涉案房屋为经济适用房，自取得产权证之日五年内不得交易，李**蒙对涉案房屋未过户有过错，请依法驳回李**蒙的诉讼请求。牛绍飞辩称，涉案房屋以前在牛绍飞名下，并由牛绍飞及家人共同居住，后涉案房屋转让给了雷小梅，后雷小梅又卖给了李**蒙，请依法判决。张秀丽未予答辩。刘峰辩称，李**蒙提起本案诉讼无事实和法律依据。首先，李**蒙需举证证实在法院查封涉案房屋前已签订合法有效的买卖合同，并实际占有使用。其次，李**蒙还需举证证实已通过银行转账的方式付清全部购房款，不能仅凭一张收条就确定李**蒙已付清涉案房屋购房款。第三，经济适用房满五年后即可办理过户手续，依据李**蒙在诉状中的陈述，自2009年4月30日签订了涉案房屋的合同，早已具备过户的条件，由于李**蒙怠于行使权利，致使法院查封前涉案房屋尚未办理过户手续，李**蒙存在明显过错。综上，请依法驳回李**蒙的诉讼请求。雷小梅辩称，涉案房屋是牛绍飞卖给雷小梅，雷小梅又卖给李**蒙的。因雷小梅将涉案房屋转让给李**蒙时涉案房屋尚登记在牛绍飞名下，故房屋买卖合同是雷小梅、牛绍飞、李**蒙三方签订的，李**蒙已支付全部购房款，并约定了牛绍飞的过户义务，故雷小梅不应当承担任何责任。经审理查明：2017年8月9日，本院对新沂农商行诉牛绍飞、张秀丽、刘峰金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏0381民初3043号民事判决：一、牛绍飞、张秀丽于本判决生效后十日内偿还新沂农商行借款本金2万元及利息（利息暂计算至2017年3月17日为11635.98元，以后利息按合同约定继续计算至实际还款日）；二、刘峰对上述借款本息承担连带清偿责任，在承担保证责任后，有权向牛绍飞、张秀丽追偿。根据新沂农商行的申请，本院于2019年11月8日立案强制执行，案号为（2019）苏0381执4892号。在本案执行过程中，本院于2019年11月26日作出（2019）苏0381执4892号执行裁定：一、查封牛绍飞所有的位于新沂市房产一处【不动产权证书号：10××××】；二、查封(扣押)期限为三年。本院于2019年11月28日将该民事裁定书及协助执行通知书送达房产登记机关。案外人李**蒙对本案执行标的提出异议后，本院于2020年12月21日作出（2020）苏0381执异250号执行裁定：驳回李**蒙的异议请求。李**蒙不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，涉案房屋为经济适用住房。根据新沂市经济适用住房发展中心与牛绍飞签订的涉案房屋《新沂市经济适用住房买卖合同》记载，合同签订时间为2006年9月19日，涉案房屋建筑面积为69.45平方米，自行车车库建筑面积为9.81平方米，买卖双方约定涉案房屋及自行车车库总计65356元，买受人在取得所购经济适用住房的权属证件5年后方可上市出售，并应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的50%向政府交纳收益。涉案房屋于2008年7月18日办理房屋所有权证，登记的房屋所有权人为牛绍飞，房屋状况为69.45平方米住宅、9.81平方米车库。2007年8月9日，牛绍飞、张秀丽与雷小梅签订《房屋买卖合同》，约定牛绍飞将涉案房屋以11.5万元卖给雷小梅，合同签订之日先付8万元，余款于2007年12月底付清。2007年9月18日，牛绍飞向雷小梅出具11.5万元房款收到条。诉讼中，牛绍飞表示时间太长，已忘记房款是如何交付的，但确定房款已付清、涉案房屋已交付。2009年4月30日，雷小梅（甲方）、李**蒙（乙方）、牛绍飞（丙方）签订《协议书》一份，该协议载明：“经甲、乙、丙三方一致协商认定，甲方现将位于“××”小区（原购于丙方）××室住房一套，面积69.45平方米，库房面积9.81平方米，包括太阳能、抽油烟机、室内外装修、装潢等在内，总价值12.50万元卖给乙方，有关具体事项协议如下：一、乙方自与甲方办理交接手续完毕后，即付清所有购房款项，此房产权证即交由乙方保管。二、甲方和丙方负责乙方顺利办结此房过户手续，否则甲、丙双方承担两倍于房价的违约责任，此房产权过户费用由乙方承担。三、在未办理此房产权证过户前，甲、丙双方不得一房多卖，如果因为本房产权方面出现任何纠纷，甲、丙双方愿按购房价两倍赔偿乙方由此而造成的经济损失。四、签订协议时，甲、乙、丙三方各自携带有效身份证件、身份证复印件贴于签名处，并签字画押。五、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，自签字之日起有效，不得反悔。”协议下方为雷小梅、李**蒙、牛绍飞三人签名，并粘贴三人的身份证复印件，另有咸会科、周大江作为见证人签名、捺印。2009年5月1日，雷小梅向李**蒙出具12.5万元购房款收到条一张。房款付清后，雷小梅向李**蒙交付涉案房屋钥匙、房屋所有权证、销售不动产统一发票、契税完税证等，后李**蒙入住涉案房屋至今。再查明，牛绍飞自2016年12月因犯信用卡诈骗罪被羁押，现在上海市白茅岭监狱服刑。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此规定，判断李**蒙对涉案房屋是否享有阻却执行的民事权益，需审查是否符合上述四个条件。关于涉案房屋买卖合同效力问题。《经济适用住房管理办法》第三十条规定，购买经济适用住房不满5年，不得上市交易。本案中，涉案房屋系牛绍飞于2006年9月19日从新沂市经济适用住房发展中心购买，牛绍飞于2007年8月9日将涉案房屋转让给雷小梅，涉案房屋于2008年7月18日办理房屋所有权证，李**蒙、牛绍飞、雷小梅三方于2009年4月30日签订《协议书》将涉案房屋转让给李**蒙。虽然李**蒙、牛绍飞、雷小梅三方签订协议转让涉案房屋的时间在该禁止上市交易期限内，但至今已超过上述规定关于禁止上市交易的5年期限。且在涉案房屋禁止上市交易的5年期限届满后，双方仍继续履行买卖合同约定的权利义务。故在李**蒙购买涉案房屋满5年后，因涉案房屋禁止上市交易的情形已消失，涉案房屋买卖合同应认定为有效合同。关于是否支付全部价款及实际占有使用问题。雷小梅提交的《房屋买卖合同》、房款收据、李**蒙提供的《协议书》、购房款收条、物业费缴费收据、家电销货清单及当事人陈述等证据可以互相印证，形成证据链，足以证实在本院查封之前李**蒙已经付清全部房屋价款，并对涉案房屋实际占有使用。关于李**蒙对未办理过户登记是否存在过错问题。由于涉案房屋系经济适用住房，因政策原因及牛绍飞自2016年底至今因刑事犯罪羁押、服刑，长期无法过户，现具备过户条件但被查封无法过户，故不应归责于买受人，李**蒙对此没有过错。综上，李**蒙作为房屋买受人，对涉案房屋享有物权期待权，该权利可以阻却执行，对其要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。李**蒙关于解除查封的诉请，不属本案的审查处理范围，本案不予理涉。因涉案房屋仍登记在牛绍飞名下，新沂农商行申请查封涉案房屋并无过错，故本案案件受理费应由李**蒙负担。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行位于新沂市房屋；二、驳回李**蒙的其他诉讼请求。案件受理费2800元，由李**蒙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  马会婷人民陪审员  焦 红人民陪审员  巩绪畅二〇二一年七月十五日书 记 员  张旖桐