安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终3662号上诉人（原审被告）：陈士红，女，1980年1月20日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：刘三虎，安徽刘传茹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：桂林，男，1980年1月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：仇学志，安徽皖北律师事务所律师。上诉人陈士红因与被上诉人桂林房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省颍上县人民法院（2017）皖1226民初1664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈士红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回桂林的诉讼请求。事实与理由：其在一审虽表示原则上同意解除租赁合同，前提是解除后的其他事宜达成调解意见，但一审双方并未达成调解，故一审认定其同意解除合同属认定事实不清，违反法律规定，且桂林拒收租金，构成违约。桂林辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。桂林向一审法院起诉请求：1.解除其与陈士红签订的房屋租赁合同；2.判令陈士红支付从2017年3月9日至交付房屋之日止期间的房屋使用费（按20万元/年，16667元/月计算）。一审法院认定事实：2011年7月11日，桂林与案外人祝道华等人签订房屋租赁合同（以下简称原租赁合同），该合同约定桂林将其位于安徽省颍上县江口镇世纪大道东侧13#楼-101-106铺-201号的房屋出租于祝道华、顾洪亚、吴军等人，该合同约定了租赁期限、租金数额及其他有关事项，后桂林又与祝道华等人于2011年7月14日签订房屋租赁合同附议条款（以下简称附议条款）、于2012年1月7日签订房屋租赁合同补充协议（以下简称补充协议）。附议条款、补充协议与原租赁合同共同构成桂林与祝道华等人的合同内容。该合同履行过程中，因祝道华等人经营不善，祝道华等人与陈士红于2015年4月4日签订超市转让合同，约定“祝道华等人将自己位于颍上县江口镇的超市（原为：江口华润购物广场）转让给乙方使用；乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务”、“就该超市，甲方与房东签订的租赁合同，租期到2022年1月8日止，年租为贰拾万元人民币。超市交给乙方后，由甲方出面协商，乙方与房东按甲方与房东原签订的内容重新签订租赁合同。”该合同还约定了其他事项，该合同注明了超市交接日期为2015年4月10日，基于该合同陈士红共支付祝道华等人30万元，其中15万元作为案涉房屋内设备费，由于2015年度租金已由祝道华等人先行支付，另外15万元系2015年度4月至年底的租金。后又因为该合同第二条，通过祝道华等人出面协商，桂林、祝道华等人、陈士红达成一份三方协议（合同备注）。该协议约定：“桂林与祝道华等人的合同无更改的转给陈士红继续租用；房租从转让后，由陈士红按原合同约定的方法直接交给桂林，原江口华润购物广场所有股东和陈士红都同意，签字后生效。”该协议签字日期为2015年9月2日。一审另查明：2016年1月2日陈士红通过银行转账形式分五次共向桂林支付房屋租金20万元整（期限为2016年1月9日至2017年1月9日）。一审再查明：陈士红于2017年8月1日将案涉房屋内货物清空（但货架与电梯尚在），将案涉房屋钥匙交予法院，并表示原则上同意解除合同。一审法院认为，既然要求解除租赁合同，陈士红已经原则同意解除合同，本案的争议焦点主要有如下几点，第一、桂林与陈士红之间是否成立了房屋租赁合同；第二、同意解除合同是否违反法律、行政法规的强制性规定，应否准许；第三、如果解除双方合同，合同解除后双方的权利义务关系。第一、双方均承认桂林曾于案外人祝道华等人签订房屋租赁合同，祝道华本人也予以承认，予以确认。该租赁合同履行过程中，祝道华等人因经营不善而找到陈士红协商，并于2015年4月签订“超市转让协议”将“原江口华润购物广场”转让给陈士红，但该合同除了约定“超市内的装修、装饰及所有设备（电梯、货车、货物、监控等）全部转让给乙方”（合同第三条）外还一并约定了“乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务”（合同第一条）、“本合同总金额为叁拾万元（其中：超市转让金壹拾伍万元、2015年4月至12月的房租壹拾伍万元）”（合同第四条）。就该“超市转让合同”效力而言，由于系双方真实意思表示，又考虑到买卖合同纠纷司法解释第三条的存在，可以认定合同有效。但由于该合同未经出租人暨房屋共同所有权人桂林的同意，相应条款并不能对桂林产生效力（尤其是第一条、第三条），所以陈士红自2015年4月实际经营超市开始至桂林2015年9月同意（签订合同备注时）期间的占有、使用房屋的行属于不适法行为。随后桂林、陈士红、祝道华等人经磋商达成一份三方协议（合同备注），该协议的主要内容为“桂林与祝道华等人的合同无更改的转给陈士红继续租用；房租从转让后，由陈士红按原合同约定的方法直接交给桂林”，该协议的签订时间为2015年9月2日，自此陈士红占有、使用房屋具有合同上的依据。结合上文“超市转让合同”与“合同备注”，可以看出虽然双方在合同内容表述中、在庭审中多次出现“转让”、“转给”一词，但本案所涉合同并非转租合同，因为案外人祝道华等人在两份协议里的意思均为“不再介入桂林、陈士红之间的合同”、“由陈士红直接付给桂林租金”、“我们不干了，让陈士红干”，而转租合同一般是三方当事人之间互有权利义务关系，承租人不退出原来的租赁关系，本案所涉合同不符合转租法律关系的构成要件，应认定是由陈士红与桂林重新订立了租赁合同，新的租赁合同（以下简称新租赁合同）内容除当事人与原“租赁合同”不一致外，其余合同内容均属一致。故对于陈士红的本案系转租关系辩称，不予采纳。第二、既然双方之间成立房屋租赁合同，桂林要求解除合同，陈士红现已将房屋内货物清空，也表示原则同意解除合同，双方意思表示均真实有效，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法予以准许。第三、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。房屋租赁合同属继续性合同，合同解除系向未来的解除，不溯及既往，即双方已经履行的部分不再相互返还，未履行的部分，终止履行。桂林方又请求陈士红方支付从2017年3月9日至腾房之日止的房屋使用费（按照20万元/年计算），因双方合同解除之前双方仍存在合同关系，陈士红应按合同约定依约支付租金；合同解除之后双方合同关系终止，陈士红若仍有部分杂物继续占用桂林房屋，则属侵权行为，不属本案房屋租赁合同纠纷审理范围，桂林可另行主张权利。陈士红辩称如解除双方合同，桂林应按照合同约定支付100万元违约金，但其就本项辩称并未提出反诉，对此项辩称不予处理。综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第三条、第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决：一、桂林与陈士红之间的房屋租赁合同于2017年8月1日解除；二、陈士红于判决生效之日起十日内支付桂林2017年3月9日至2017年8月1日的房屋租赁费（以20万元/年为基数计算）；三、驳回桂林的其他诉讼请求。案件受理费80元，由陈士红负担。二审中，陈士红向本院提交房屋租赁合同一份，证明桂林在一审中提交的房屋租赁合同上的备注属伪造，该内容不溯及陈士红。桂林的质证意见为：该证据不属于二审新证据，不能达到证明目的。本院认证意见：桂林在一审中提交的房屋租赁合同上的备注内容系桂林与祝道华、顾洪亚、吴军就提前解除合同，对责任承担的约定，与本案纠纷不具有关联性。双方当事人所举的其他证据与一审一致，本院认证意见同于一审。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：当事人对其诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈士红于2017年8月1日向一审法院提交的情况说明，内容表明陈士红原则上同意解除合同，同时希望法院就解除后的事宜进行调解，并未表明达成调解协议是其同意解除涉案租赁合同的前提。故一审判决认定陈士红同意解除涉案租赁合同并无不当，陈士红上诉称一审判决认定其同意解除涉案租赁合同属认定事实不清的上诉理由不能成立。陈士红上诉称桂林拒收租金，构成违约，因其未提供相应的证据予以证明，本院对该上诉理由不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由陈士红负担。本判决为终审判决。审判长  蒋承光审判员  马 杰审判员  刘 伟二〇一八年二月十一日书记员  王京阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。