江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终2123号上诉人（原审原告）：吕正辉，男，1994年11月4日出生，住江苏省泗洪县。被上诉人（原审被告）：魏艳，女，1977年11月14日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：陈斌，江苏远大弘正律师事务所律师。第三人：宿迁市东兴房地产开发有限公司，工商注册号321324000004370，住所地江苏省泗洪县青阳镇人民南路西侧。法定代表人：刘长永，系公司总经理。委托诉讼代理人：徐平权，男，1977年11月11日出生，住江苏省泗洪县。上诉人吕正辉因与被上诉人魏艳、原审第三人宿迁市东兴房地产开发有限公司（以下简称东兴公司）返还原物纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2020）苏1324民初1137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吕正辉、被上诉人魏艳的委托诉讼代理人陈斌、东兴公司的委托诉讼代理人徐平权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕正辉上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持吕正辉的一审诉讼请求。事实和理由：一审认定吕正辉提供的证据不足以认定吕正辉是案涉储藏室的实际所有人错误。理由如下：1.吕正辉提交的房产处备案图纸以及案涉楼栋所有储藏室面积统计表，可以显示出本案诉争储藏室是06号储藏室，面积为10.12平方米，而魏艳的储藏室是13号储藏室，面积为9.8平方米。吕正辉提供的房屋买卖合同以及完税发票均可以证明吕正辉的上一任房主马某已经购买了房产并购买了10.12平方米的06号储藏室，并支付相应价款和税款。合同、图纸、面积、价款相互吻合，相互印证，马某也到庭陈述案涉储藏室就是开发商向其交付的储藏室。2.案涉储藏室在被魏艳侵占前一直由吕正辉占有使用。东兴公司代理人陈述：“对案涉楼道下方储藏室不知情、不知道交付给谁”，不能否定吕正辉对储藏室的所有权和占有权。首先吕正辉于2017年2月从上一任房主马某手里买到案涉房屋后，就实际使用并占有06号储藏室至2019年10月1日。之所以后续没有继续占有使用，是因案外人王某2擅自撬开06号储藏室、强占该储藏室与吕正辉发生纠纷，声称吕正辉使用的储藏室是13号储藏室，只要吕正辉能找来证据，就将该储藏室返还给吕正辉。在吕正辉找证据期间，王某2于2019年11月3日将其房屋连带13号储藏室出售给魏艳。案涉储藏室在2019年10月1日被强占前是吕正辉在使用。一审法院不能因为吕正辉后续没有强占案涉储藏室就认定是魏艳实际占有使用，而不处理本案储藏室的归属。3.东兴公司在法庭上先陈述应当依据备案图纸为准。一审法院认定东兴公司在（2015）苏1324民初3187号案件中陈述图纸上带圈编号为销售编号，无圈编号为实际使用人编号。吕正辉对该认定不予认可。首先，东兴公司本就不作为，其所作的所有陈述都是为了规避自身的风险。其次，（2015）苏1324民初3187号案件经一、二审审理后最终认定争议的储藏室编号与备案图纸编号一致。另，如果依据一审法院认定，图纸上无圈编号为实际占有，而无圈的“6号”储藏室面积为20余平方米，明显与事实不符。吕正辉一审中提交的证据可以看出该储藏室已经被原购买方正常使用。另外吕正辉提供的几份证明均可以证明该幢房屋的业主使用的储藏室与合同、备案图纸登记的编号一致。故一审法院该认定错误。4.吕正辉在一审中陈述购买房屋时因马某将储藏室钥匙丢失，故开锁进入储藏室。吕正辉本着实事求是陈述实际情况，马某早在2007年就购买了房屋和案涉储藏室，房屋和储藏室一直处于毛坯状态，后于2017年2月出售给吕正辉。储藏室钥匙被马某遗失是正常合理的现象。一审法院依据该事实认定马某和吕正辉对储藏室没有所有权和没有实际占有，无事实和法律依据。相反魏艳的上一手房主王某2陈述对楼上房屋进行装修并使用，反而未对储藏室装修管理，直至吕正辉购买时储藏室还处于毛坯状态，明显不符合常理。综上，案涉储藏室的所有权、占有权人均系吕正辉，一审法院仅以东兴公司的陈述而不处理本案，对案涉储藏室的权属不予认定，有违司法化解矛盾的职能。故请求二审法院重新认定事实，发回重审或依法改判支持吕正辉的诉讼请求。魏艳辩称，吕正辉无证据证明马某实际占有使用诉争储藏室，因储藏室不能进行产权登记，应以交付占有使用为确定物权的依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第三人东兴公司述称，吕正辉、魏艳与东兴公司均不存在直接的合同关系。当初上房交付比较混乱，到底实际是如何交付的，东兴公司也弄不清楚。东兴公司于2012年被吊销营业执照，员工已经离职，现在也无法核实。吕正辉向一审法院起诉请求：判决魏艳返还吕正辉所有的泗洪县，并自2019年10月1日起按每月500元赔偿损失至实际返还之日止。一审中，当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，对双方有争议的证据，一审法院认定如下：关于吕正辉提供的证据：1.马某出具的证明、谈话笔录及房产证各1份，欲证明2017年2月，马某将学府文苑28B幢1单元501室房屋及同幢6号储藏室出售给吕正辉。魏艳对房产证的真实性无异议，但抗辩该房产证未载明储藏室，对其他证据的真实性不予认可。一审法院认为，双方对房产证的真实性无异议，对该证据予以确认。马某出具的证明及谈话笔录，系孤证，且为利害关系人陈述，无其他证据佐证，同时东兴公司陈述28B幢储藏室交付混乱，无法明确交付，故无法确认案涉储藏室系东兴公司向马某交付，对其证明目的不予采信。2.山河路派出所接处警登记表1份，欲证明魏艳占有吕正辉储藏室，经报警后确认吕正辉系储藏室所有权人。一审法院认为，魏艳对该证据真实性无异议，对其真实性予以确认，但该出警记录仅建议到法院诉讼，并未确认吕正辉的所有权人身份，故对该证据的证明目的不予采信。3.泗洪县房产处测绘科出具的28B幢储藏室登记表及房屋面积汇总表各1份，欲证明诉争储藏室的编号为6号，面积为10.12平方米。魏艳对其真实性无异议，但抗辩该组证据虽由东兴公司提供，但东兴公司在出售储藏室时亦可以变更编号，故不能作为吕正辉购买储藏室的依据。一审法院认为，因双方对其真实性无异议，对该证据真实性予以确认。该组证据能够显示按东兴公司规划储藏室的编号，案涉储藏室标注为6号，但庭审中东兴公司陈述储藏室交付时存在混乱交付，亦不确认该储藏室向马某交付，故无法认定案涉储藏室系吕正辉所有。4.证明4份，附吕正辉购房凭证，欲证明该幢房屋业主购买储藏室对应吕正辉提供的储藏室登记表，魏艳对此不予认可。一审法院认为，因该组证据属证人证言，相关人员均未到庭，无法核实其真实性，对该组证据的证明目的不予采信。5.照片打印件3张，欲证明如果按照魏艳提供的储藏室编号图，吕正辉所有的储藏室应为最大面积，与事实不符。魏艳对其真实性不予认可。一审法院认为，经核实该照片确系案涉房屋储藏室照片，对其真实性予以确认，但因东兴公司陈述储藏室存在交付混乱的现象，故该组证据不能证明吕正辉的主张，对其证明目的不予采信。关于魏艳提交的证据：1.购房合同1份（含定金协议），欲证明魏艳购买学府文苑28B幢1002室房屋及案涉储藏室。吕正辉对其真实性无异议，但抗辩存量房买卖合同中未约定储藏室。一审法院认为，定金协议中约定储藏室的面积为8㎡左右，应认定双方就储藏室达成合意，但不能因此认定系案涉储藏室，故对该证据的证明目的不予采信。2.测绘平面图复印件1份，欲证明案涉储藏室编号变更为13号。吕正辉对其真实性不予认可。一审法院认为，因该证据无法确定来源，无法核实其真实性，对该证据的证明目的不予采信。3.录音1份，欲证明测绘科认可图纸为开发商提供，但编号可以更改，不能作为最后认定的依据。吕正辉对其真实性持有异议，亦不认可一审法院的调查笔录。一审法院认为，经核实该录音为泗洪县房地产发展服务中心王永杉录音，对其真实性予以确认。结合东兴公司陈述，能够认定东兴公司按此图编号出售储藏室，对该内容予以确认。4.证人王某2、苏某,4、汪某,4、孟某证言，欲证明魏艳通过合法途径购买并占有案涉储藏室的过程。吕正辉对该组证人证言均不予认可，主张其证言无法证明魏艳享有案涉储藏室的所有权。一审法院认为，因东兴公司未确认向魏艳的第一任房主交付案涉储藏室，故上述证人证言无法证明魏艳对该储藏室的占有系基于东兴公司交付，但证言相互印证，能够证明魏艳基于与上一手房主之间的买卖合同占有使用该储藏室，对该证明目的予以确认。根据当事人的陈述及确认的证据，一审法院认定事实如下：2007年5月，案外人马某与东兴公司签订商品房买卖合同，约定马某购买东兴公司开发的位于泗洪县。合同约定储藏室的建筑面积为10.19平方米，单价为1260元/平方，总价款为12839元。2013年8月20日，马某申报缴纳契税，契税申报表载明储藏室实际面积为10.12平方米。2017年2月，马某将房屋及案涉储藏室出售给吕正辉，并办理过户手续。后因马某未向吕正辉交付储藏室钥匙，吕正辉通过开锁公司进入储藏室并更换锁芯。2007年，案外人孟某购买了东兴公司开发的位于泗洪县。合同约定13号储藏室的建筑面积为8.02平方米。2013年8月20日，孟某申报缴纳契税，契税申报表载明储藏室实际面积为9.8平方米。2017年1月22日，孟某将房屋及案涉储藏室出售给案外人王某2，并办理过户。2019年11月3日，王某2将房屋及案涉储藏室出售给魏艳，并办理过户手续。一审另查明，现诉争储藏室为魏艳在使用，吕正辉与魏艳因储藏室的使用存在争议。东兴公司为自然人控股有限公司，2012年7月24日被吊销营业执照，但未注销。东兴公司在（2015）苏1324民初3187号案件中陈述，28B幢储藏室存在抢占现象非个别现象，平面图上的小圈标注是东兴公司当时销售写的，如果销售出去就会在平面图上涂满进行标注，因业主到东兴公司反映小区储藏室的问题，东兴公司到小区了解储藏室实际被谁使用。也就是说圆圈标注的数字是双方签订合同时所出售给买方的储藏室，后来发生抢占储藏室的情况，东兴公司了解后就将实际占有人的标号标注在上面。本案一审的争议焦点为：1.吕正辉是否取得了诉争储藏室的物权；2.如吕正辉取得了物权，魏艳是否妨害了吕正辉的物权，是否应当归还诉争储藏室，吕正辉主张的赔偿损失应否得到支持。一审法院认为：法律保护的应当是合法、和平的占有。本案中，吕正辉、魏艳因储藏室使用发生权属争议，根源在于东兴公司交付义务是否已实际履行。吕正辉提供的商品房买卖合同、契税申报及缴纳材料等证据系其与马某之间形成商品房买卖合同关系的证据，并不能以此证实其已实际取得涉案储藏室的所有权。理由如下：首先，吕正辉陈述涉案储藏室在交房时通过交付钥匙，现场查验的方式向马某交付，但未提供证据予以证明，东兴公司对此亦不予确认；其次，东兴公司在（2015）苏1324民初3187号案件中对平面图做出说明，该图中画圈的标号为销售编号，另一组无圈编号为实际使用人的标号，两组编号均为东兴公司标注，故由此能够推定案涉储藏室在2015年时已由13号储藏室房主占有使用，但因不符合图纸规划，东兴公司对魏艳的占有使用亦不予确认；最后，吕正辉在庭审中自认，其在购买储藏室后，马某并未向其交付钥匙，而是其自行通过开锁公司开门进入。综上，仅凭吕正辉提供的证据尚无法认定诉争储藏室已由东兴公司向马某交付，后由马某交由吕正辉实际占有使用，同时因东兴公司对交付的不确定，亦不能明确吕正辉、魏艳实际应享有的储藏室位置。综上，吕正辉所提供的证据不足以证明其事实主张成立，其应承担相应的不利后果，故对吕正辉要求魏艳归还诉争储藏室、赔偿损失的请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回吕正辉的诉讼请求。案件受理费130元，由吕正辉负担。双方当事人对一审判决查明事实部分的内容没有异议，本院予以确认。二审中，吕正辉提交2021年6月29日吕正辉与物业公司负责人和为储藏室接电的电工对话的视频、宿迁惠某物业管理有限公司2021年5月30日出具的证明，欲证明储藏室之前一直由吕正辉使用。魏艳质证称，对视频的真实性无异议，对合法性、关联性均有异议；该视频只录了双方谈话的最后一部分，之前的沟通对话无法从中得知，有断章取义的嫌疑；该段视频实质是属于证人证言，通过视频将证人证言在法庭上出示，不符合证据的法定形式；该段视频内容无法达到吕正辉证明目的，视频中的谈话内容仅能够反映出吕正辉与魏艳之前的房主王某2因诉争储藏室的电路改动发生过纠纷，并不能够证明吕正辉一直合法占有使用储藏室。对证明真实性、合法性无异议，但证明所要证实的内容混淆不清，本案诉争的储藏室到底是06号还是13号，各方当事人以及一审法院都无法确定，物业公司出具证明称06号储藏室是由吕正辉于2017年使用到2018年底，06号到底指的是哪一间储藏室无法确认。东兴公司质证称：对视频无异议，视频内容只能看出吕正辉找物业公司为吕正辉接电，达不到其他的证明目的。物业公司出具的证明不能作为证据使用，合同为06号储藏室，争议的06号储藏室并没有标明位置是哪一间，06号储藏室具体是哪一间不清楚。本院对上述证据的认证意见为：吕正辉提交的视频不能完整反映相关人员之间的沟通过程，且视频内容无法反映案涉储藏室在吕正辉接电之前是否已经从其他住户的电表接通电源；王某2与吕正辉于2017年1月、2月先后从之前的房主手中购买房屋及储藏室，物业公司出具的证明无单位负责人及制作证明材料的人员签名盖章，形式不符合法律规定，证明中关于吕正辉占有案涉储藏室的时间无其他证据印证，依法不予采信。综上，吕正辉二审提交的证据不能证明吕正辉在王某2占有案涉储藏室之前已经合法占有使用案涉储藏室。本案二审争议焦点为：吕正辉是否是涉案储藏室的所有人，吕正辉要求魏艳返还案涉储藏室并赔偿损失有无相应的事实和法律依据。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物。案涉储藏室由东兴公司经规划许可建设，东兴公司因建设而取得案涉储藏室的物权。东兴公司就案涉储藏室与马某签订买卖合同，约定将案涉储藏室出售给马某，但马某需在东兴公司向其交付储藏室并办理产权变更登记后，方能取得案涉储藏室的占有使用权和所有权。吕正辉从马某处购买案涉储藏室，吕正辉也需在马某向其合法交付储藏室并办理产权变更登记后，方能取得案涉储藏室的占有使用权和所有权。东兴公司并未将案涉储藏室变更登记到马某名下，马某也未将案涉储藏室变更登记到吕正辉名下，故吕正辉并未取得案涉储藏室的所有权，吕正辉主张其为案涉储藏室所有人没有事实和法律依据，吕正辉以其是案涉储藏室所有人主张魏艳返还案涉储藏室的主张不能成立。关于吕正辉是否基于合同合法占有案涉储藏室。根据东兴公司陈述，东兴公司存在将28幢部分储藏室重复出售的行为。东兴公司在（2015）苏1324民初3187号案件审理过程中也陈述，学府文苑28幢购房业主抢占储藏室非个别现象，平面图上带圈的储藏室编号为销售时编号，因发生抢占储藏室的情况，东兴公司将实际占有人的标号标注在平面图上，而案涉储藏室在平面图上标注的无圈编号为13，东兴公司作出该陈述时尚无本案储藏室争议，故应认定案涉储藏室在吕正辉占有使用之前，先后由孟某、王某2占有使用。吕正辉主张东兴公司在向马某交付房屋时，通过向马某交付钥匙、现场查验的方式一并向马某交付案涉储藏室，但未提供证据证明。东兴公司现也表示无法确认其向马某交付了案涉储藏室，马某也陈述其并未使用过案涉储藏室，且吕正辉自认马某未向其交付案涉储藏室钥匙，其是以换锁方式进入案涉储藏室。故现有证据不能证明案涉储藏室东兴公司已向马某交付，并由马某交付给吕正辉。故吕正辉并未基于其与马某的合同而合法占有案涉储藏室，其无权要求魏艳返还案涉储藏室并赔偿损失。一审判决驳回吕正辉的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人吕正辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人吕正辉负担。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  沈 阳审判员  赵迎娣二〇二一年七月二十日书记员  许小璇