北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0108民初2081号原告（反诉被告）：郭伟，男，1977年2月10日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：杨惠君，女，1973年4月4日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：任泽亚，北京市陆通联合律师事务所律师。原告（反诉被告）郭伟与被告（反诉原告）杨惠君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员蒋凯宇独任审理，公开开庭进行了审理。原告郭伟，被告杨惠君及其委托诉讼代理人任泽亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭伟向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1.杨惠君向我退还一个月的租金20800元;2.杨惠君向我退还押金17800元;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：我及家人自2016年12月6日起租住杨惠君位于北京市海淀区xxx号房屋，后于2017年11月续签合同，租期续至2018年12月23日，2019年12月，我与杨惠君续签房屋租赁合同，约定月租金为20800元，租期6个月，至2020年6月25日到期。并一次性支付杨惠君6个月租金共12.48万元，后双方口头协商一致提前一个月终止租赁合同，出租方退还一月房租和押金。2020年5月，我搬出等待收房，因疫情不好出租，杨惠君不肯交接，我搬出后，5月21日发现房东换锁，强行接收。我入住时，不愿使用房东遗留旧床，搬入自己床具替换，虽无文字确认，但杨惠君多次探访，以及后续数次续签租赁合同时均默示认可。我入住三年多，替换下旧床破损自然损坏，故原告留下自己更高档床具折抵，房东私自接收换锁后，因怕担当责任，在原告质询换锁被告不承认，原告准备报警前，被告抢先诬告盗窃被告床具，侵占押金和应退还租金，警方调解无效，故诉至法院，请法院公正裁决。杨惠君辩称，不同意郭伟全部诉讼请求。首先，郭伟提前解除租赁合同，按照约定应当承担一个月租金的违约金。2016年12月我与郭伟妻子白某签订租赁合同，明确约定提前退租的违约责任，2016年12月8日，白某与被告签订房屋交割清单。2020年5月郭伟提出提前解除合同，我配合去收房，交接时发现缺少双人床、衣柜及烤箱，洗手间洗手台破坏严重，郭伟提前解除合同已经构成违约，应当向我支付违约金即一个月租金，所以郭伟要求返还租金没有法律和合同依据；其次，因郭伟保管不当导致房屋附属设施损坏，应当予以赔偿，相关损失费用从押金中扣除，故押金不予返还。另外合同约定，房屋内设施自然损坏的，承租人应该及时向出租人反馈，但原告自行处置掉，造成家具灭失，应当赔偿。另我提起反诉,反诉请求:1.请求法院判令反诉被告因提前解除合同承担违约金20800元;2.请求法院判令反诉被告向反诉原告支付设备设施毁损赔偿金差额6985元;3.请求法院判令本案反诉费用由反诉被告承担。郭伟对杨惠君之反诉请求辩称，是双方协商一致解除租赁合同，我不同意杨惠君的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月6日，甲方出租人杨惠君与乙方承租人白某（郭伟妻子）、丙方北京麦田房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定白某承租杨惠君所有的位于海淀区xxx号房屋，租赁期限自2016年12月25日至2017年12月24日，月租金17800元，支付方式押一付六。押金17800元，合同期满或者合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。合同解除：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同…。房屋交还：乙方应于租赁期满、合同解除或者终止后当日将房屋内的自有物品搬出，按原状返还房屋及其附属物品、设备设施，若乙方未约定时间将自有物品搬出，视为乙方放弃权利，甲方有权自行或委托第三人将乙方物品予以处理无需支付乙方赔偿或者补偿。甲乙双方应对房屋及附属物品、设备设施及水电等情况进行验收，结清各自应当承担的费用，如甲方发现房屋或者固定装修、设备设施损坏或遗失（自然损耗除外），有权要求乙方修复或者赔偿损失，并可从押金中扣除。第十一条违约责任：…（二）租赁期内，…乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方有权将剩余租金及押金折抵违约金，剩余部分退还乙方，不足部分应于甲方向其发出补足违约金通知之日起2日内补足。2016年12月18日双方签署房屋交割清单，明确房屋内附属家具、电器、装修及其他设备设施状况。2017年11月26日杨惠君与郭伟签订北京市房屋续租合同，续租期限至2018年12月23日，月租金18690元。2019年12月8日，杨惠君与郭伟续签合同，约定房屋续租期自2019年12月25日至2020年6月25日，月租金为20800元，续租押金17800元，郭伟于2019年12月15日向杨惠君一次性支付租金124800元。续租合同第四条约定：除本合同明确所做约定的条款外，双方的权利义务仍按照原《租赁合同》执行。合同签署后，郭伟与杨惠君按照合同履行。2020年3月份，双方开始协商解除合同事宜，至2020年5月郭伟妻子白某与杨惠君通过微信沟通解除合同事宜，双方约定5月21日办理房屋交接，当日办理交接时杨惠君以房屋内部分物品丢失为由未继续办理交接，杨惠君于当日晚上将房屋门锁更换。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：一、关于合同解除事实的认定。郭伟主张其通过口头和微信告知杨惠君提前一个月解除租赁合同，杨惠君表示同意，故杨惠君应当退还剩余一个月租金及押金。其向本院出具其妻子白某与杨惠君的微信聊天记录，经质证，杨惠君对聊天记录的真实性认可，称白某跟她说23号解除合同，其表示同意，双方约好21日下午到房屋办理交接，因交接时发现房屋内部分家具家电丢失、洗手池损坏，双方未继续办理交接，因白某拒绝交还房屋钥匙，故其于当日晚上将房屋门锁更换。杨惠君主张因郭伟已于5月21日搬离房屋，提前解除合同，已构成违约，应当承担违约责任，依据合同约定，应当支付一个月租金的违约金。依据双方聊天记录内容及庭审陈述，本院认定事实如下：白某提出于5月23日解除合同，杨惠君表示同意，后双方约定5月21日一起到房屋办理交接，因杨惠君在办理交接时提出房屋内部分家具丢失，故双方未再继续办理交接，郭伟当天已搬离房屋，杨惠君于当日将房屋门锁更换。二、关于租赁房屋内物品损失的情况。杨惠君主张设备设施毁损赔偿6985元，称5月21日办理交接时发现房屋内缺失一张双人床、一个三开门的衣柜、一台松下烤箱，洗手台破损，依据租赁合同第7条第2款，郭伟应当承担赔偿责任，上述设备设施金额为24785元，扣除其已付押金，郭伟需另行支付赔偿金6985元。为证明上述主张，杨惠君向本院提交房屋交割清单、部分家具、洗手台照片若干，郭伟不同意赔偿，称其仅更换了次卧内双人床一张，杨惠君对此知情且未提出异议，衣柜和烤箱其不表示不记得，洗手台损坏已经告知杨惠君维修，但杨惠君从未维修过。另外其搬离时已经将自行购买的双人床留下，故不同意赔偿。杨惠君称因新的租户不同意使用郭伟留下的双人床，其已经清理掉。杨惠君未就洗手台系郭伟保管不当或不合理使用导致的损毁向本院举证，亦未就衣柜及烤箱丢失向本院充分举证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨惠君与白某签订的房屋租赁合同，双方于合同到期后多次续签合同，2019年12月郭伟与杨惠君续签合同，系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。依据租赁合同约定，租赁期内，承租方提前退租的，应提前30日通知出租方，并按月租金的100%支付违约金，出租方有权将剩余租金及押金折抵违约金，剩余部分退还承租方。郭伟于租赁期内提出解除合同，提前退租，杨惠君表示同意，剩余租金应当予以返还。但郭伟提前退租之行为已经违反合同约定，应当就此承担违约责任，故本院对杨惠君要求郭伟承担违约金的反诉请求予以支持。关于杨惠君主张的设备设施毁损赔偿，依据租赁合同约定，因保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或者故障的，承租方应负责维修或者承担赔偿责任。合同解除后承租方将房屋内自有物品搬出，按原状返还房屋及其附属物品、设备设施。如出租方发现该房屋或原有固定装修、设备设施被破坏或遗失（自然损耗除外），有权要求承租方修复或者赔偿损失，并可从押金中扣除。现杨惠君并未就其洗手台的损坏系郭伟保管不当或者不合理使用导致向本院举证，本院不予支持。郭伟认可更换双人床一张，依据上述合同约定，应当赔偿相应损失。杨惠君另主张房屋内三开门衣柜一个、烤箱一台丢失，并未向本院充分举证，综上，本院对其要求赔偿洗手台毁损、三开门衣柜、烤箱丢失损失的诉讼请求不予支持。关于双人床的具体损失金额，杨惠君主张数额过高，具体数额由本院酌定为1000元。合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由郭伟承担的赔偿责任外，剩余部分无息返还。故上述费用由押金折抵后，剩余押金由杨惠君予以返还。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用一、杨惠君于本判决生效后七日内退还郭伟租金20800元。二、杨惠君于本判决生效后七日内退还郭伟押金16800元。三、郭伟于本判决生效后七日内支付杨惠君违约金20800元。四、驳回郭伟的其他诉讼请求。五、驳回杨惠君的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费765元，由郭伟负担，已交纳。反诉案件受理费247元，由杨惠君负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  蒋凯宇二〇二一年七月九日书记员  于 洁