上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初47566号原告：上海浦东新区青丰菜场，住所地中国(上海)自由贸易试验区商城路XXX号。法定代表人：张霖，经理。委托诉讼代理人：周洵杨，上海市联诚律师事务所律师。被告：韩本会，女，1967年2月5日出生，汉族，住浦东新区哈雷路XXX号XXX号楼一楼。委托诉讼代理人：刘琴(系韩本会女儿)，户籍地四川省泸州市。委托诉讼代理人：王玉国，上海逾驰律师事务所律师。被告：上海湘惠阁餐饮有限公司，住所地上海自由贸易试验区商城路XXX-XXX号。法定代表人：韩本会，总经理。委托诉讼代理人：韩柏松，上海翰浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉国，上海逾驰律师事务所律师。原告上海浦东新区青丰菜场(以下简称青丰菜场)与被告韩本会、上海湘惠阁餐饮有限公司(以下简称湘惠阁公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周洵杨、被告委托诉讼代理人刘琴、王玉国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青丰菜场向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告韩本会2019年8月28日签订的《管理承包协议》；2.判令两被告共同迁出上海自由贸易试验区商城路XXX-XXX号房屋(以下简称系争房屋)，并将上述房屋返还给原告；3.判令被告韩本会支付自2021年3月5日起至实际搬离返还上述房屋之日止的使用费，按每月9,000元计算；4.判令诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告系上海自由贸易试验区商城路XXX号房屋产权人。2019年8月28日,原告(甲方)与被告韩本会(乙方)签订名为《管理承包协议》一份，实质是房屋租赁协议。甲方将系争房屋承包给乙方，承包期限自2019年12月5日起至2024年12月4日止，管理费为每月9,000元，从协议签订生效之日起计算付款，先付三个月管理费27,000元，后以此类推，每次提前15天预付下期管理费，如超过一个月不付管理费的，甲方有权终止承包协议，收回承包房屋，并以乙方的设备、生财、商品作为相应的经济赔偿。协议生效后,韩本会于2004年5月24日在系争房屋内注册成立被告湘惠阁公司。韩本会支付租赁费至2020年12月4日，之后拖欠。经催讨，韩本会委托其女儿刘琴于2021年2月21日付款27,000元支付租金至2021年3月4日，已逾期一个月。根据协议，原告有权终止承包协议，收回承包房屋等。湘惠阁公司注册在系争房内，与原告没有法律关系。管理协议解除后,两被告应共同迁出系争房屋并将房屋返还给原告。被告韩本会、湘惠阁公司共同辩称，不同意原告诉请。原告租给被告的房屋有一部分是违章建筑，政府拆违建，下水道堵塞，影响被告经营所以晚付了租金，被告向原告承租了两套房屋，开始原告催租也没有说清楚是哪一套，之后被告也支付了相应的租金。被告要求继续履行合同。本院经审理认定事实如下：原告系上海市浦东新区商城路XXX号房屋权利人。2019年8月28日，原告(管理方、甲方)与韩本会(承包方、乙方)签订《管理承包协议》，约定甲方将系争房屋承包给乙方，承包期限5年(自2019年12月5日起至2024年12月4日止)，协议签订生效日起计算付款，先付3个月管理费27,000元，后即以此类推，每次提前15天预付下期管理费。如超过一个月不付管理费的，甲方有权终止承包协议，收回承包房屋，并以乙方的设备、生财、商品作为相应的经济赔偿。乙方在签约时，应向甲方支付房屋使用保证金1万元，协议期满，乙方如无违约行为，甲方将如数退回保证金。合同签订后，双方按约履行了各自义务。2020年7月，韩本会、刘琴向原告出具委托书，韩本会委托刘琴代理湘惠阁公司的所有事宜。刘琴于2020年6月12日、9月24日、2021年2月21日向原告支付了系争房屋的三期房租共计81,000元。2021年1月上旬，系争房屋所在区域拆除违章建筑，发生下水道堵塞、水表爆表等情况，被告认为经营受影响。2021年2月9日，原告询问刘琴“春节期间你这边的两家店都关门状态对吗”，刘琴回复“装修好的开着的”。2021年3月10日，原告提醒刘琴，“新一季度的管理费也要交了”，刘琴表示“好的，我今天凑一点先给你一些”。2021年4月20日，原告向韩本会寄送《解除合同通知书》，“现支付租金至2021年3月4日止。经催讨，现预付下期管理费已超过一个月未支付。现正式通知，本自本通知送达之日起，解除双方2019年8月28日签订的《管理承包协议》。”韩本会确认于2021年5月8日收到该通知书。2021年5月9日，刘琴向原告转账支付27,000元，同时告知原告“张经理，韩本会房租我转过去了，我都不知道该什么时候交，也没有人来收过，之前都是有人过来收的，我刚看到20号你发过来的信才知道”。次日，原告与刘琴确认了27,000元是韩本会的租金，并表示公司法务律师已经介入，后续律师会跟进。刘琴认为并非故意不交房租，原告“没说恶意，按合同来。”刘琴回复“你们是想让我们活不下去啊，刚装修好！你们也是知道的”。刘琴于2021年5月27日支付了系争房屋2021年6月5日至9月4日的租金27,000元。系争房屋为湘惠阁公司的工商登记注册地。本院认为，原告与韩本会签订的《管理承包协议》的主要内容为原告将系争房屋交付被告使用并收取被告租金，符合租赁合同特征，实为房屋租赁合同。该合同系缔约双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。该协议约定租金三个月为一期、提前15天支付，超过一个月不付原告有权解除协议。现原告解除合同所秉持的事实为韩本会委托其女儿刘琴于2021年2月21日支付2020年12月5日至2021年3月4日的租金27,000元，已逾期一个月，该违约行为达到解除合同的条件。但审查实际履行情况，在韩本会迟至2021年2月21日支付了该笔租金后，原告于2021年3月10日提醒刘琴支付“新一季度的管理费”，即原告并未因该迟延支付而行使合同解除权，现原告以此要求解除讼争租赁协议，本院难以支持。同时，本院也注意到韩本会迟延至2021年5月9日才支付了2021年3月5日至6月4日的租金，该违约行为亦符合约定的解除条件，原告还寄送了解除通知书。但本院认为，原告出租系争房屋的目的是收取租金收益，韩本会迟延支付尚不足以构成原告合同目的不能实现。按原告所述，韩本会于2004年5月24日在系争房屋内注册成立湘惠阁公司，可见双方存在长期、稳定的租赁关系，合作良好。就2020年6月以来的租金支付情况，韩本会均存在一定程度的延迟履行，但原告均未予追究，给予了体谅和宽容，也表明了双方在租金支付时间上并不严苛。原告于2021年3月10日催付租金时，刘琴表示“凑一点先给你”，表明了其有资金困难但仍履行义务的意愿，在经历了新冠疫情、拆除违建对被告餐饮经营不同程度的冲击后，被告随经营状况逐渐改善提升了自己的履约能力，并于2021年5月27日支付了6月5日至9月4日的租金，表达了履约诚意。同时，被告近期对系争房屋进行了装修，而讼争协议具备继续履行条件，不解除合同有利于资源节约利用。综前所述，基于被告的违约行为轻微以及对双方当事人利益平衡的考量，本院对原告解除合同及衍生的解除后果之诉讼请求，均不予支持。但被告今后也应严守合同履行义务，对于偶发的履行困难应及时、积极与原告沟通，友好协商，双方均应以诚信为基石，共同维护合同的稳定性。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民法典》第六条、第一百三十六条之规定，判决如下：驳回原告上海浦东新区青丰菜场的全部诉讼请求。案件受理费475元，减半收取237.50元，由原告上海浦东新区青丰菜场负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦书记员  王 珺附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百三十六条民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。