辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终7963号上诉人（原审原告）：沈阳锦联置业有限公司，住所地：沈阳市大东区临河路32号。法定代表人：孙晓惠,该公司总经理。委托诉讼代理人：金光宇，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛文，北京盈科（沈阳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：于海恒，男，1986年2月25日出生，满族，住沈阳市浑南区。被上诉人（原审被告）：刘立伟，男，1984年9月24日出生，汉族，住沈阳市浑南区。被上诉人（原审被告）：苏明，男，1962年8月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审第三人）：商闯，男，1978年4月2日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人沈阳锦联置业有限公司（以下简称锦联公司）因与被上诉人于海恒、刘立伟、苏明、商闯房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初603号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。锦联公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求或者发回重审;2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院针对事实未查清，未尽到核实义务。1.关于解除。上诉人与被上诉人于海恒于2016年7月25日签订《商铺租赁协议书》（以下简称协议书）。双方在合同中详细约定了双方的权利义务关系，根据民法典第五百零二条，该份协议于2016年7月25日生效，上诉人也按照约定向承租方于海恒交付了商铺。于海恒按照约定向上诉人支付了2016年7月25日至2019年2月24日的租金，按照约定应于2019年1月25日交付的租金，应期未交付。上诉人与被上诉人于海恒于2016年7月25日签订协议书4.3条约定“被上诉人逾期15日缴纳租金的，上诉人有权解除协议”，被上诉人自2019年1月25日开始拖欠租金，其行为符合协议约定的解除情形。且截至目前被上诉人已拖欠四期房屋租金249万（判决确认两期2019年2月25日至2019年8月24日及2019年8月25日至2020年2月24日，共计123万；起诉后新发生两期2020年2月25日至2020年8月24日及2020年8月25日至2021年2月24日，共计126万），被上诉人仅缴纳租金240万，欠付额已高于已付额。也就是说，根据合同约定上诉人于2019年2月9日开始就已经取得了双方约定的解除权，上诉人于2019年9月30日向各被告发出了解除合同的通知书，因营业场所以及各被告拒绝接受，上诉人将《解除租赁协议通知》张贴到营业场所正门墙外，向被告告知了解除合同的意愿。根据民法典五百六十二条，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。同时，根据民法典五百六十三条第二款、第三款被上诉人至今没有履行合同约定向上诉人支付租金，亦可根据法律规定适用于法定解除。不管从哪个角度出发，都应该视为上诉人与被上诉人签订的协议书已经被解除。庭审笔录中法庭调查过程中，一审法院并没有总结争议焦点，也没有核实原被告双方的具体诉求，直接进入了辩论程序，可以说，一审法院没有进行事实的核实，自然也谈不上事实清楚了。本案的争议焦点就是被上诉人是否履行了约定的义务，协议书是否解除以及解除的后果。一审法院完全没有履行法定审查义务。2.关于解除的后果。如果合同被解除，其产生的后果是判定违约方，然后承担违约责任。被上诉人不能按期交付租赁费用，导致合同无法继续履行，其产生的后果就是补交租金，腾退房屋。一审法院认为被告以及第三人装修费用过高，解除合同不利于双方获得更大利益。原审中并没有确认被告以及第三人的装修的时间以及具体金额，也没有针对第三人占用房屋的行为做出法律上的定位，就以不符合经济原则不予支持上诉人腾房的诉讼请求。双方在2016年2月租赁开始之后，到一审庭审时，已经四年之久，到现在五年多了，一审法院根据什么还能确定解除合同不利于双方呢？事实上，原审被告的装修费用系被上诉人为了经营而进行的必要投入，且双方解除合同也因被上诉人持续恶意违约造成，被上诉人在不缴纳租金的情况下长期占用上诉人房屋，现在法院不但不支持解除合同，还要让违约方持续使用租赁房屋，这不但违背民法典关于合同的约定，同时也也违背民法典的立法本意，缺失公平正义。作为违约方应承担支付拖欠租金并且退出租赁房屋，除可以拆卸的部分，其余应留给上诉人。双方在合同中的12.2条中也进行了非常明确的约定“因乙方原因协议提前解除或终止的，装修及不可移动财产归甲方所有，甲方无需给予任何赔偿、补偿”。至于原审第三人的权益与上诉人无关，因为所谓的股权转让是内部的约定不能对抗上诉人。上诉人与被上诉人在合同中明确约定了更改经营的相关事项，同时根据合同相对性原则，被上诉人与原审第三人之间的约定也不能约束上诉人，原审法院不支持腾房无法律依据，也不是法院行使裁量权的范围。上诉人已经对被上诉人的违约行为予以了能承受的最大程度谅解。受疫情影响，上诉人资金周转困难，经营亦存在困境，实无法再承担因被上诉人违约导致的大额欠款。一审法院不予支持腾房的判决，导致原审第三人持续拖欠房租，原审被告也恶意的回避了腾房的问题，导致上诉人的无法收回房屋，持续的承担经济上的损失。二、一审法院适用法律错误。法院判决的依据是合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，对应的民法典五百七十七条违约责任，而产生该法律规定的前置时合同权利义务的终止。本案权利义务的终止时基于被上诉人违反约定而导致合同的解除，不存在继续履行。只能依据双方约定的违约责任承担相关责任。一审法院作出判决所依据的《最高人民法院若干问题的意见》已经于2015年2月4日废止失效，现在适用《最高人民法院关于适用的解释》，一审法院明显适用法律错误。综上所述，请二审人民法院依照上诉人的上诉请求依法改判或者发回重审。被上诉人刘立伟、苏明、商闯辩称，让我给付拖欠房租的问题，这个房租我们是要给的，我也承认欠钱，2019年8月大连民生银行和大连法院来评估房屋，说锦联集团把99-1门和2门还有99-21门三处门市房作价抵押了，因为到了还款的时候锦联集团没还，所以过来评估说要查封拍卖。然后我就开始找证据，我需要知道是否抵押、查封、拍卖，查完以后发现确实抵押、查封、拍卖。在大连民生银行和大连法院来的头几天，锦联集团物业负责人和他沟通，我说少交点房租，得签合同，我让他和我签，他说问一下集团请示领导，后来大连民生银行和大连法院来人以后，我就把交房租搁置了，然后大连来的人告诉我会查封拍卖。大连民生银行和大连法院让我看看锦联集团会不会还贷款，如果还贷款就不会查封，那么和我签合同我肯定会交房租。后来锦联集团吉祥的房子查封拍卖了，一拍4600万左右在2021年3月13日左右，二拍3900万左右，变卖两个月没卖出去，我直接和大连民生银行和大连法院沟通了，我应该交房租还是怎么办，他们告诉我变卖就不允许再上拍了，事实证明锦联集团在我们签完租赁合同之后，房屋就已经被抵押了，所以我没交房租的主要原因就在这。被上诉人于海恒未提交书面意见。锦联公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原告与被告于海恒于2016年7月25日签订的商铺租赁协议书，并判令三被告及第三人立即交还该商铺；2.请求法院依法判令三被告及第三人向原告支付所欠租金123万元及逾期付款滞纳金（以拖欠的租金总额为基数，从每期逾期支付租金之日起至实际付清租金日止，每日按万分之五标准计算，暂计算至2020年2月24日共计约18.591万元），直至全部给付租金或实际交还商铺为止租金及滞纳金；3.请求法院依法判令三被告及第三人向原告支付解除合同违约金63万元；4.请求法院依法判令三被告及第三人在租赁协议书、补充协议解除后3日内归还房屋，如未按期归还，按合同解除时日租金三倍的标准向原告支付延迟交付房屋使用费；5.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告于海恒于2016年7月25日签订商铺租赁协议书，约定被告于海恒承租原告锦联左岸北区B9#1门、B10#1门、2门（地址为沈阳市大东区联合路99-2号1门，沈阳市大东区联合路99-1号1门、2门）共计3936.68平方米商铺，租期为10年零1个月，从2016年7月25日起至2026年8月24日止，第一年度租金60万元，第二年度租金120万元，第三年度租金120万元，第四年度至第六年度租金每年126万元，第七年度租金到第九年度租1323000元，第十年度租金1389150元；履约保证金20万元；租金每半年交付一次，上打租，于每半年租金起始日前一个月交纳；如逾期交纳，按欠缴费用总额的日万分之五计算违约金。合同签订后，2017年1月5日沈阳市大东区吉祥池大洗浴中心注册成立，类型为个体工商户，登记的经营者为刘立伟，实际由被告于海恒、被告刘立伟共同经营。2019年2月14日，案外人于国军与第三人商闯签订吉祥大洗浴80%股权转让协议书，约定将吉祥大洗浴股权80%转让给第三人商闯，被告于海恒、被告刘立伟均知情。被告于海恒已向原告交纳履约保证金20万元、租金240万元。2019年1月25日开始拖欠商铺租金，拖欠租金的期间及金额为2019年2月25日至2019年8月24日应付租金60万元，2019年8月25日至2020年2月24日应付租金63万元，合计123万元。一审法院认为，原告与被告于海恒签订的商铺租赁协议书系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应遵照履行。《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第46条第2款规定“营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的，以业主和实际经营者为共同诉讼人”。原告与被告于海恒签订商铺租赁协议书后，沈阳市大东区吉祥池大洗浴中心登记成立，单位性质为个体工商户，登记的经营者为刘立伟，实际经营者为刘立伟、于海恒，并以于海恒名义向原告交纳租金。2019年2月14日，第三人商闯签订吉祥大洗浴80%股权转让协议书后开始进行经营，故应由刘立伟、于海恒、商闯共同承担给付原告房屋租金的义务。被告及第三人之间的约定不能对抗原告，在承担责任后可按约定另行主张权利。对原告要求苏明承担给付责任的主张，因其提供的证据不足以证明其实际进行了经营，故不予支持。因刘立伟、于海恒及第三人商闯尚欠原告2019年2月25日至2020年2月24日的房屋租金123万元，故对原告要求被告于海恒、被告刘立伟、第三人商闯给付房屋租金123万元的诉讼请求予以支持。对原告要求被告按日万分之五标准支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，原告主张违约金计算标准约定过高，应分别以60万元为基数从2019年1月25日起、以63万元为基数从2019年7月25日起，均至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。被告于海恒、被告刘立伟、第三人商闯应按此标准承担给付违约金的责任。对原告要求被告于海恒、被告刘立伟、第三人商闯给付2020年2月25日起的房屋租金的诉讼请求，因其起诉时该期间的租金尚未发生，故不予审理，原告可另行主张权利。对于原告要求解除合同、被告及第三人腾房的诉讼请求。因被告于海恒、被告刘立伟、第三人商闯占有使用本案诉争房屋系经营浴池，被告及第三人花费了大量资金对房屋进行了装修，合同签订的期限为10年零1个月，至起诉时仅履行了3年，原告现要求解除合同、被告腾房，不符合经济原则，现合同暂不宜解除。针对本案客观情况，为使双方获得更大利益，双方应就房屋租赁事项积极进行协商，尽快答成合意。故对原告要求解除合同及腾房的诉讼请求，暂不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第46条第二款之规定，判决如下：一、被告于海恒、被告刘立伟、第三人商闯于本判决生效之日起10内给付原告沈阳锦联置业有限公司房屋租金123万元（截止至2020年2月24日）；二、被告于海恒、被告刘立伟、第三人商闯于判决生效之日起10内给付原告沈阳锦联置业有限公司逾期付款违约金（标准为：分别以60万元为基数从2019年1月25日起、以63万元为基数从2019年7月25日起，均至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告其他诉讼请求。如被告及第三人未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23168元，由被告于海恒、被告刘立伟、第三人商闯承担。二审期间，当事人未提交证据。本院对一审法院查明事实予以确认。依据二审期间当事人陈述本院还查明，上诉人将案涉房屋出租给被上诉人后，将案涉房屋抵押。本院认为,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”上诉人上诉请求为要求解除合同，腾退房屋。故本院针对上诉人锦联公司的上诉请求予以审理。关于案涉房屋租赁合同是否解除的问题。根据上诉人与被上诉人所签订的租赁合同约定，在被上诉人拖欠租金超过15日的，上诉人可以解除合同，本案被上诉人长期拖欠租金未付，本案租赁合同本应解除，一审仅因被上诉人花费了大量资金对房屋进行了装修，合同签订的期限为10年零1个月，至起诉时仅履行了3年，上诉人现要求解除合同、腾房，不符合经济原则而未予解除合同欠妥。但本案二审期间查明，被上诉人拖欠租金是由于上诉人在将案涉房屋租赁给被上诉人后，又将房屋抵押他人并引发纠纷，在此情形下被上诉人未支付租金并非完全恶意拖欠，上诉人依据拖欠租金要求解除租赁合同本院暂不予支持。庭审中本院已向被上诉人释明，在房屋所有权人并未发生变动之前，被上诉人应当向上诉人支付房屋租金，如被上诉人继续拖欠租金上诉人可以再行主张权利。故本院对上诉人的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人锦联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23168元，由上诉人沈阳锦联置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  金 鑫审判员  赵 智二〇二一年七月二十八日书记员  凌嘉蔓本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；