山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初600号原告：胡玉芳，女，1974年10月26日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：黄志帅，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：常慧慧，山东瀛岱律师事务所律师。被告：山东天标房地产营销策划有限公司，住所地济南市。法定代表人：周萌，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：温俊杰，上海沪师（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵新新，上海沪师（济南）律师事务所律师。被告：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：韩聪，山东康桥律师事务所律师。第三人：山东合生经贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘弘扬，经理。委托诉讼代理人：王东波，国浩律师（济南）事务所律师。原告胡玉芳与被告山东天标房地产营销策划有限公司（以下简称天标公司）、绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）、第三人山东合生经贸有限公司（以下简称合生经贸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告胡玉芳及其委托诉讼代理人黄志帅、常慧慧，被告天标公司的委托诉讼代理人温俊杰、赵新新，被告绿地公司的委托诉讼代理人韩聪，第三人合生经贸公司的委托诉讼代理人王东波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡玉芳向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决天标公司、绿地公司退还胡玉芳多支付的购房款711274元；2.请求法院依法判决天标公司、绿地公司支付胡玉芳资金占用费用，以711274元为基数，自2018年8月30日起至2019年8月20日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.本案诉讼费由天标公司、绿地公司承担。诉讼过程中，胡玉芳变更第一项、第二项诉讼请求为：1.请求法院依法判决天标公司、绿地公司退还胡玉芳多支付的购房款744904元；2.请求法院依法判决天标公司、绿地公司支付胡玉芳资金占用费用，以744904元为基数，自2018年8月30日起至2019年8月20日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实与理由：胡玉芳于2018年7月14日在绿地售楼处购买了齐鲁之门B1地块商业楼号*号楼*单元*号房屋，并向天标公司交付了定金，又陆续向天标公司、绿地公司交付房款。胡玉芳与绿地公司于2018年8月29日签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定该涉案房屋总价款为734816元。合同签订前，胡玉芳依照天标公司、绿地公司要求，先后共向两公司支付房屋价款1479720元，并由两公司开具收款收据，但实际与绿地公司签署的《济南市商品房买卖合同》双方约定房款为734816元，根据合同约定内容，胡玉芳支付的房屋价款明显超出与绿地公司签署的《济南市商品房买卖合同》中约定价款，胡玉芳多次要求两公司退还房款差价，但截至胡玉芳起诉之日止，两公司仍未退还房款差价。胡玉芳无奈之下诉至贵院，望判如所请。天标公司辩称，一、胡玉芳与天标公司之间不存在合同关系，更不存在商品房销售合同纠纷，胡玉芳要求天标公司返还款项无法律依据。第一，胡玉芳系与绿地公司签订的商品房买卖合同，而非天标公司，根据合同相对性原则，胡玉芳起诉天标公司主体不适格。第二，本案系合同纠纷，但天标公司与胡玉芳之间不存在任何的合同关系，故胡玉芳依据合同纠纷起诉天标公司无法律依据，属于请求权基础错误，应当驳回起诉。第三，退一步讲，即便胡玉芳认为与天标公司之间存在合同关系，也与本案不是同一法律关系。胡玉芳认为与天标公司存在合同关系，则代表着胡玉芳分别与天标公司和绿地公司分别形成两份合同合意，合同签订的主体不同，合同性质不同，却一并起诉，不仅属于法律关系错误，也属于滥用司法权利。二、胡玉芳在通过天标公司购买涉案房屋时，对房屋是通过更名手续购买的事实是明知的，同意将房款通过天标公司过付给原购买者，由绿地公司配合办理相关手续，不存在超付购房款的事实。本案被告绿地公司在销售涉案房屋所在楼盘时，购房者可以仅办理购房登记手续，不办理网签备案，可根据个人需要，签订商品房买卖合同、办理网签或转售他人，如转售，绿地公司将协助新的购买人（例如本案中的胡玉芳）办理更名。胡玉芳购买的涉案房屋为该种房屋。涉案房屋是第三人山东梦筑房地产营销策划有限公司（现更名为山东合生经贸有限公司，以下简称“梦筑公司”）通过薄兰荣的名义进行购买，然后委托给天标公司代理销售，天标公司根据梦筑公司提供的定价与胡玉芳沟通价格，价格确定好后，由天标公司将胡玉芳身份信息提交给梦筑公司，再由梦筑公司与绿地公司将原客户薄兰荣的名字在绿地公司购房系统内变更为胡玉芳的名字，从而办理完更名手续。胡玉芳曾催促天标公司进行更名，说明其对更名的事实予以知情并认可。且胡玉芳对涉案房屋原购房人（即梦筑公司）和绿地之间的成交价与其现购买价格之间存在差价是明知，所以才存在胡玉芳先后分别向天标公司和绿地公司支付差价以及合同房款且多年相安无事、并无争议的情况，现胡玉芳要求返还差价款无事实及法律依据。三、天标公司未私自收受胡玉芳购房款及购房款之外的款项，天标公司按照原购房者即梦筑公司的指示，代为收取胡玉芳的购房款后，经梦筑公司同意，将其中的33630元用于场地打点等花销，剩余购房款全部转付给原购买人即梦筑公司。故天标公司未私自收受胡玉芳购房款及购房款之外的款项，天标公司处无可供返还的款项，胡玉芳要求天标公司返还款项无事实及法律依据，应依法驳回胡玉芳对天标公司的诉讼请求。四、天标公司受梦筑公司委托，代理销售案涉房屋，定价及房源信息均由梦筑公司提供，接收案涉定金和房屋差价也是受梦筑公司指示，所收取全部定金和房屋差价也转给了原购买人梦筑公司。天标公司与梦筑公司之间系民事代理关系，天标公司属于代理人，梦筑公司为被代理人，接收该案涉定金和房屋差价的法律后果应当由被代理人梦筑公司承担，胡玉芳起诉天标公司主体不适格。五、天标公司认为其支付的购房款远高于其本人签署的商品房买卖合同约定的价格，时隔三年才要求返还购房款差价，与常理不符，且严重违背了诚实信用的原则，应驳回其诉讼请求。胡玉芳于2018年购买了涉案房屋，按照原购房者购买价格与绿地公司签订了商品房买卖合同，并按照该合同办理了网签，贷款手续。胡玉芳购买涉案房屋是事关其生活大事，其支付的差价为744904万，金额巨大，远超日常支出，胡玉芳却称支付该款项时对此丝毫不知情，违背生活基本常识，且天标公司在收取胡玉芳差价时向胡玉芳出具的收据上已经明确载明该费用性质为房屋差价，不计入合同房款，因此胡玉芳是明确知道并同意支付这部分房屋差价的，胡玉芳在时隔3年突然起诉要求天标公司返还超付部分购房款，明显与常理不符，胡玉芳以上种种不符合常理行为足以印证其对整个购房过程、房屋总价构成以及支付方式知悉且同意，不存在其主张的其对向天标公司支付的巨额差价不知情的情形，胡玉芳出尔反尔、自相矛盾的行为已严重违背了诚实信用原则，其诉讼请求不应得到支持。综上，在法律依据上，天标公司不是本案适格被告，胡玉芳起诉天标公司存在主体错误，且天标公司与胡玉芳之间并无合同关系，胡玉芳依据合同案由起诉天标公司无法律依据。在事实上，胡玉芳明知其购买房屋系已由他人购买的二手房屋，且同意按照略低于当时正常市场价格购买了涉案房屋，并以原购房人的成交价格办理网签备案手续，现又以实际支付的房款远远大于合同价格为由，要求天标公司返还购房款差价，是违背诚实信用的不道德行为，请求贵院查明事实，驳回胡玉芳的诉讼请求。绿地公司辩称，胡玉芳主张绿地公司向其返还购房款744904元及资金占用费，没有任何事实和法律依据。一、胡玉芳与绿地公司于2018年8月29日签署的《商品房买卖合同》，约定涉案房屋价款为734816元，绿地公司也仅收取了合同约定的购房款，并向胡玉芳出具总额为734816房款的收款收据，胡玉芳对《商品房买卖合同》中约定的购房款及向绿地公司付款数额均是明知的，且《商品房买卖合同》签署及付款行为完成后胡玉芳从未提出任异议，不存在胡玉芳主张的绿地公司多收取款项的事实。二、涉案房屋系薄兰荣、徐丹丹、杨有才从绿地公司定制，各方签订了《绿地齐鲁之门项目定制协议》，绿地公司未向胡玉芳出售涉案房屋，与胡玉芳签署《商品房买卖合同》系履行定制协议中绿地公司为定制方及其指定第三方办理网签手续的约定。绿地公司与定制方薄兰荣等人、天标公司无委托代理关系，并且对胡玉芳与其各方之间如何协商、收取款项等事宜也均不知情。三、本案胡玉芳主张返还的款项是基于其与天标公司之间的法律关系，该款项与绿地公司无关。根据合同相对性原则及诚实信用原则，胡玉芳主张绿地公司返还涉案款项没有依据，请求贵院依法驳回胡玉芳诉讼请求。第三人合生经贸公司述称，一、合生经贸公司与绿地公司签订《绿地齐鲁之门项目定制协议》（合生经贸公司虽未直接签订该协议，但与签订人之一薄兰荣存在合作，定制协议中本案所涉部分房源是合生经贸公司定制，权利归属于合生经贸公司），约定合生经贸公司向绿地公司定购包括案涉房屋在内的齐鲁之门B1-J物业，并约定合生经贸公司定制物业在达到商品房预售条件时，绿地公司以预售商品房的方式将该房屋预售给合生经贸公司或合生经贸公司指定第三方，签订的商品房买卖合同条款与定制协议不一致的，以商品房买卖合同相关条款为准。定制协议签订后，合生经贸公司支付大量费用进行推广，同时，合生经贸公司与天标公司签订《合作协议书》，约定天标公司为合生经贸公司销售绿地齐鲁之门商铺，合生经贸公司按照所售房源建筑面积支付分销佣金。后天标公司告知合生经贸公司，胡玉芳有意按总价1446090元购买案涉房屋，合生经贸公司通知绿地公司，由胡玉芳通过更名方式与绿地公司签订了《商品房买卖合同》，其中该《商品房买卖合同》约定的房屋价款734816元由胡玉芳直接支付给了绿地（房屋价款20%已由合生经贸公司在签订预定协议时支付），其他价款由胡玉芳直接支付给了天标公司。此后，天标公司又与合生经贸公司就该房屋的交易进行了结算，天标公司将胡玉芳支付的购房款差价直接支付至合生经贸公司指定第三方（合生经贸公司与该第三人存在经济往来），该第三人与本案所涉交易无关。至此，胡玉芳与天标公司，合生经贸公司与天标公司之间关于案涉房屋交易已全部完成。二、胡玉芳无权要求返还任何款项，胡玉芳是通过更名方式向绿地公司购买了案涉房屋，胡玉芳与绿地公司签订的《商品房买卖合同》不能作为胡玉芳在整个案涉房屋交易中应支付总款项的依据，胡玉芳对其分别向天标公司、绿地公司支付款项的性质、金额等均是明知且无异议的。首先，胡玉芳是通过更名的方式向绿地公司购买的案涉房屋，其与绿地公司签订的《商品房买卖合同》只能作为其向绿地公司应支付款项的依据。对于胡玉芳通过更名购买案涉房屋的方式，从天标公司提供的与胡玉芳的聊天记录中可以看出，天标公司在《商品房买卖合同》签订前已明确告知胡玉芳房屋购买需通过更名方式（“更名还没下来，已经提交了”），胡玉芳在聊天记录中也询问“可以更名了是吗”，结合胡玉芳分别向天标公司、绿地公司支付款项，天标公司、绿地公司分别出具收据，在绿地公司向胡玉芳提交的收据中明确标注了“更名”，天标公司出具的收据中明确写明了“绿地齐鲁之门***号差价（差价不计入合同房款）”等事实，可以看出胡玉芳对其购房案涉房屋的方式，是明确知晓的。其次，胡玉芳对其分别向天标公司、绿地公司支付款项的性质、金额等均是明知且无异议的，且胡玉芳在此后的两年多时间里也从未提出过任何异议，现胡玉芳主张超付744904元，该付款数额明显属于大额资金交易，其主张超付明显与基本生活常识不符。胡玉芳在2018年7月18日与绿地公司签订《认购协议书》时，该协议书就已明确写明房屋的总价款为734816元，随后在8月29日与绿地公司签订的《济南市商品房买卖合同》也明确写明了房屋总价为734816元，而绿地公司向其出具的收款收据也是房款总计734816元，以上均能说明胡玉芳自始至终对其向绿地公司支付房款总计为734816元是明确的、知晓的。而胡玉芳向天标公司支付的款项，均是由胡玉芳向天标公司账户支付，由天标公司向胡玉芳出具了收据，而且天标公司出具的收据中明确写明了“绿地齐鲁之门***号差价（差价不计入合同房款）”，在此后的两年多时间里，胡玉芳对其向天标公司支付的费用也从未提出过异议，且该金额属于大金额交易，如果胡玉芳对向绿地公司支付购房款之外的付款事由、性质、金额等不知情，却在两年多的时间里没有提出过异议，明显违背常理。因此，胡玉芳对其需要在向绿地公司支付购房款之外另行向天标公司支付费用，是明确知晓也无任何异议的。胡玉芳诉称多支付购房款没有任何依据，且与事实不符。本院经审理认定事实如下：2018年6月29日，绿地公司作为甲方与乙方薄兰荣、徐丹丹、杨有才签订《绿地齐鲁之门项目预订协议》，约定甲方有权在齐鲁之门B1地块上开发绿地齐鲁之门项目，乙方欲定购甲方所开发项目的指定物业，为此，双方签订本协议，甲方按乙方的定购要求，以双方协议达成的标准进行定购开发。在该房屋达到商品房预售条件时，甲方同意以预售商品房的方式将该房屋预售给乙方或者乙方指定的第三方。本协议所涉大楼楼宇的用途为商业，乙方定购部分B1地块J号，楼预测面积约1495.69平方米，预计成交总价为5683622元，在协议签署同时，乙方向甲方交纳预计成交总房款的20%，剩余价款的支付按甲、乙双方签署的买卖合同的约定执行。乙方同意采取向甲方交纳保证金的方式，以保证乙方或乙方指定第三方能按照本协议约定的条款与甲方签订买卖合同。该协议还对房屋交付、房屋产权登记、违约责任定事项进行了约定。绿地公司向法院提交上述协议中所涉房屋的房源明细表及收款收据，用以明确协议中乙方薄兰荣等三人分别定制房屋的具体房号及价款。其中案涉房屋*号楼*单元*室为薄兰荣定制。合生经贸公司（原名称为山东梦筑房地产营销策划有限公司，于2020年1月19日变更为现名称）向本院提交薄兰荣的情况说明一份，主张本案案涉房屋实际由其公司定制，该房屋的权益及处置权等均归属于合生经贸公司。合生经贸公司后委托天标公司销售包括案涉房屋在内的绿地齐鲁之门项目部分房源。2018年7月14日，胡玉芳意向购买案涉房屋并在绿地齐鲁之门项目售楼处交款10万元，由天标公司向其出具收款收据，载明，客户名称：胡玉芳，项目：绿地齐鲁之门*号楼*单元*号定金，金额：10万元。2018年7月18日，胡玉芳又向天标公司支付两笔款项611274元、33630元，天标公司分别向胡玉芳出具收款收据，两份收款收据中均在项目一栏中载明：绿地齐鲁之门*号楼*单元*号差价（差价不计入合同房款，不开发票）。天标公司与合生经贸公司均认可双方对天标公司收取的上述款项进行结算后由天标公司转给了合生经贸公司指定的第三方。绿地公司提交落款时间为2018年7月19日的《绿地集团定单（合同）更名申请表》一份，载明，项目名称：齐鲁之门，房屋坐落：齐鲁之门*号楼*单元*号，原客户姓名薄兰荣，现客户姓名胡玉芳，更名原因（简要）：更名后，若发生任何的纠纷与绿地公司无关。薄兰荣在业主签章处及房屋原客户所有共有人签字处分别签名按指印。2018年8月29日，绿地公司作为出卖人，胡玉芳作为买受人，双方签订合同编号为销售（字）201824261538的《济南市商品房买卖合同》，约定胡玉芳购买绿地公司开发的位于齐鲁之门B1地块商业B1-e、f、g、h、j、k座*号楼*单元*号商品房一套，建筑面积33.63平方米，单价为每平方米21850元，总价款734816元。房屋交付期限为2019年12月31日。合同还就其他事项进行了约定。同日，胡玉芳分两笔向绿地公司分别支付146964元、587852元，绿地公司向胡玉芳出具收据二张，两张收据付款内容处均载明：齐鲁之门*号楼*单元*号商铺房款，其中金额为146964元的收据中备注一栏中载明“更名”。天标公司、绿地公司、合生经贸公司，均主张根据向胡玉芳开具的收据中记载的内容及天标公司当时的法定代表人张维与胡玉芳的微信聊天记录等证据均可以证明胡玉芳对其是以“更名”的方式买房，其分别向天标公司、绿地公司支付的款项性质、房屋实际价款等是明知且无异议的。胡玉芳称当时张维说房子卖给匡山的人，他不要了后又卖给她，其以为这个就是更名，且其一直认为是购买的绿地公司的房子，买房子的过程也均是在绿地齐鲁之门售楼处，天标公司其也以为只是绿地公司成立的项目公司，其承认是44000元每平购买的案涉房屋，但是怎么分配这个钱其不得而知，其与绿地公司签订的合同中房屋价款为734816元，而其实际却支付了1479720元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。胡玉芳与绿地公司签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，均合法有效。本案中，胡玉芳主张其与绿地公司签订的《商品房买卖合同》中约定的房款价款为734816元，而其实际支付了1479720元，天标公司在没有任何授权的情况下收取了其744904元房款，天标公司收取该部分房款没有依据，而绿地公司对该款项也不予认可，导致胡玉芳购房遭受重大损失，因此要求天标公司返还其收取的744904元，绿地公司对此承担连带责任。天标公司、绿地公司对此均不认可。对此，本院认为，胡玉芳在支付房款购买案涉房屋时，天标公司向其开具的收据中均明确载明“绿地齐鲁之门*号楼*单元*号差价（差价不计入合同房款，不开发票）”，绿地公司向其开具的收据中也备注了“更名”，结合天标公司与绿地公司提交的微信聊天记录等证据可以看出，胡玉芳对其购买的房屋系通过“更名”方式购买、房款交付对象、房款支付方式以及房屋实际价格为1479720元等均是知晓的，胡玉芳亦自认其知道案涉房屋系以每平方米44000元的价格购买的，且案涉房屋买卖涉及大额资金交易，胡玉芳作为完全民事行为能力人，应对此有明确的认知、高度的注意，其主张超额付款744904元与基本生活常识不符，此外，胡玉芳在购买房屋后超过两年的时间内，亦并未对此提出异议，综上所述，胡玉芳以上述理由要求天标公司与绿地公司返还其购房款744904元，于法无据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告胡玉芳的诉讼请求。案件受理费11249元，保全费4076元，均由原告胡玉芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  赵洪彬人民陪审员  李善勇人民陪审员  张乐菊二〇二一年七月十五日书 记 员  王雪洁