海南省第一中级人民法院民事判决书（2021）琼96民初139号        原告（申请执行人）：河南航天建筑工程有限公司，住所地河南省郑州市金水区红专路77号。            法定代表人：戚大勇，该公司党委书记、董事长。            委托诉讼代理人：李清理，海南大兴天泰律师事务所律师。            委托诉讼代理人：康辉，海南大兴天泰律师事务所律师。            被告（执行案外人）：冯久霞，女，1973年10月18日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。            被告（被执行人）：海南中安和悦置业有限公司，住所地海南省澄迈县老城镇南一环路处南侧海南生态软件园C地块二期工程C15栋4层，现办公地址为海南省澄迈县老城经济开发区生态软件园沃克公园8815栋。            法定代表人：白玉侠，该公司总经理。            委托诉讼代理人：姜彬，男，该公司职员。            原告河南航天建筑工程有限公司（以下简称河南航天公司）与被告冯久霞、海南中安和悦置业有限公司（以下简称中安公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月9日公开开庭进行了审理。原告河南航天公司的委托诉讼代理人李清理、被告冯久霞、被告中安公司的委托诉讼代理人姜彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。            原告河南航天公司向本院提出诉讼请求：1．判令准许对位于澄迈县老城经济开发区南站入口路180米处西侧“南海之滨”项目（原名称为“熙岸高尔夫公寓二期”）第A1栋2-1105房的执行；2．本案诉讼费由二被告承担。            事实和理由：原告与海南博亚房地产开发有限公司、中安公司、海南老城经济开发区发展有限公司及第三人刘建设建设工程施工合同纠纷一案，海南省高级人民法院作出（2020）琼民终300号民事判决，该判决已经生效，海南博亚房地产开发有限公司未按生效判决履行义务，原告向法院申请强制执行。执行过程中，被告冯久霞提出案外人执行异议，原告于2021年1月28日收到（2021）琼96执异5号执行裁定书，裁定中止对位于澄迈县老城经济开发区南站入口路180米处西侧“南海之滨”项目（原名称为“熙岸高尔夫公寓二期”）第A1栋2-1105房（以下简称涉案房屋）的执行。原告认为该裁定书认定事实和适用法律均有错误，被告冯久霞并不享有排除执行涉案房屋的权利，理由如下：一、被告中安公司违抗法院的执行裁定将查封房屋交给被告冯久霞，不能视为完成交付。涉案房屋2018年5月2日即被法院查封，2018年12月中安公司才向冯久霞交付房屋。中安公司在法院已经作出查封裁定、已经实际查封涉案房屋的情况下，在没有办理竣工验收手续、不具备交房法定条件的情形下，仍旧向被告冯久霞交付被查封的房屋，双方的违法交房行为不能作为法院裁判的理由，不能视为已经合法交付了房产。二、被告冯久霞与中安公司签订的《内部认购协议书》并非正式商品房买卖合同。该协议书属于意向书，真实性并不可靠，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认而非最终确认，是预约合同而非商品房买卖合同。首先，该协议并没有写明房号，不符合正式商品房买卖合同的要件，冯久霞提交的证据《新星宇·南海之滨房屋确认单》中证明2016年11月12日就已经确认所购房屋为A1栋2-1105房，而其2017年4月27日签订的《内部认购书》中却未载明房号，与常理不符，不能排除该认购书和确认单作假的可能；其次，该协议也明确载明“买卖双方之间的权利义务最终以备案《商品房买卖合同》及其附件为准，说明该协议并非正式的商品房买卖合同；再次，涉案房屋早在2016年7月就已经办理了商品房预售许可证，被告冯久霞与中安公司完全可以订立正式合法有效的《商品房买卖合同》但却未签订，具有明显故意。综上，被告冯久霞与中安公司并未在人民法院查封之前签订合法有效的书面商品房买卖合同。三、冯久霞不能证明在先支付了购房款。首先，冯久霞在执行异议申请书中陈述于2017年4月25日支付购房款，向法院提交的《情况说明》中陈述其是以现金形式支付购房款，没有银行转账凭证、个人账户支出交易明细，但是在法院组织听证时却又称其是通过周大为、耿良雨于2016年4月15日、2016年10月24日和2016年12月19日转账支付的房款，前后矛盾且无法解释。其次，周大为在听证过程中也明确说明其是新星宇公司市场资源中心经理，他转过很多房屋的购房款，并不能确认该笔34.04万元的购房款就一定是替冯久霞支付的。第三，周大为的款项也是支付到新星宇公司的账户中，而并非支付到中安公司的账户中。第四，周大为也确认，冯久霞并未向其支付该笔34.04万元的款项，冯久霞也对此进行了确认。综上，冯久霞、周大为均是新星宇公司的员工，所有的证据都不能证明冯久霞实际支付了购房款，而所有的证据又全部都是新星宇及其全资子公司中安公司制作和提供的，完全不具有客观性和真实性，法院认定冯久霞已支付房款超过合同约定总价款的百分之五十没有事实和法律依据。四、原告享有涉案房屋的优先受偿权，其及农民工的权利应当得到保障。原告作为建筑工程的承包人对涉案房屋享有优先受偿权，该权利优于抵押权和其他债权。现海南博亚房地产开发有限公司已经无力支付工程款，从而引发了众多农民工讨薪的群体事件。被告冯久霞对涉案房屋仅仅享有普通债权，其另有其他住房保障生活，涉案房屋并非其生活所必需，法院裁定中止对涉案房屋的执行是对原告优先受偿权及农民工利益的侵害。综上所述，（2021）琼96执异5号执行裁定书在事实认定和法律适用上均存在错误，其作出中止执行涉案房屋的裁定是错误的，应予纠正。            被告冯久霞辩称，一、被告冯久霞与被告中安公司在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，原告以二被告签订的《内部认购协议》并非正式商品房买卖合同为由提起诉讼，没有法律依据。二、原告主张冯久霞不能证明支付了购房款，与事实不符。1．在执行异议审查中，被告冯久霞已经提交了中安公司开具的《收据》和代付款人周大为、耿良雨的银行转账明细，法院已经在线向周大为核实，上述证据能够形成完整的证据链，证明被告冯久霞已支付购房款的事实。2．原告的怀疑不能作为法院认定事实的依据，且其怀疑也没有依据。（1）被告冯久霞在执行异议审查案件中对付款情况的陈述不一致，是因为时隔久远，误以为涉案房屋像购买的其他房屋一样通过现金付款。（2）周大为在接受询问时已明确“冯久霞的这笔钱我是记得清的”。（3）被告冯久霞并非中安公司或新星宇公司的员工，与中安公司或新星宇公司没有任何关系，中安公司开具《收据》并交付房屋，证明被告冯久霞购买涉案房屋已付清房款是真实的。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。            被告中安公司辩称，认可被告冯久霞在本案中的事实陈述和主张，涉案房屋不应执行。涉案房屋是被告冯久霞在查封之前购买的，我方认可被告冯久霞已经缴交了全部购房款，房屋也已经交付。            原告河南航天公司围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：证据1．（2018）琼96财保15号民事裁定书；证据2．（2018）琼96财保15号《协助执行通知书》；证据3．（2021）琼96执异5号民事裁定书；证据4．（2021）琼96执异5号听证笔录。            被告冯久霞提交了如下8份证据：证据1．《内部认购协议》；证据2．银行转账明细；证据3．海南省住房合同备案证明及不动产权证明、离婚证、户口本；证据4．《新星宇·南海之滨房屋确认单》；证据5．物业缴费收据及燃气安装费；证据6．关联企业证明；证据7．周大为的声明书；证据8．购房款收据。            被告中安公司未提交证据。            本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性、合法性、关联性无异议的原告所提交4份证据，本院予以确认并在卷佐证。            对当事人有争议的冯久霞所提交证据，本院认定如下：原告除了对被告冯久霞所提交证据1、证据2中周大为的转账记录、证据3、证据5的真实性无异议外，对其他证据的真实性、合法性、关联性及所有证据的证明内容均不认可；被告中安公司对被告冯久霞所提交证据均无异议。经核对原件，结合当事人陈述及周大为在执行异议审查阶段接受各方询问所作陈述，本院认为，被告冯久霞所提交证据有原件核对，且能够形成完整的证据链条，各证据之间可以相互印证，被告冯久霞虽未申请周大为出庭作证，但是在本院执行异议审查阶段周大为已经在线陈述，接受法院及各方当事人的询问，其声明书的真实性已经其本人确认，因此，经综合审查，本院对被告冯久霞所提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认。            根据当事人提交的证据和陈述，本院查明认定事实如下：原告河南航天公司在与海南博亚房地产开发有限公司、中安公司、海南老城经济开发区发展有限公司及第三人刘建设建设工程施工合同纠纷一案中，向本院提出财产保全申请，本院于2018年4月28日作出（2018）琼96财保15号民事裁定，查封被告中安公司名下位于澄迈县老城经济开发区南站入口路180米处西侧“南海之滨”项目（原名称为“熙岸高尔夫公寓二期”）第A1栋、A2栋、B1栋及J2栋楼中9528.7036万元的未售房产，并于2018年5月2日向澄迈县不动产登记中心发出（2018）琼96财保15号《协助执行通知书》，查封包括涉案A1栋2-1105号房在内的上百套房屋。案外人冯久霞以涉案A1栋2-1105号房为其实际所有为由，向本院提出书面执行异议。本院2021年1月5日受理后，经审查，于2021年1月19日作出（2021）琼96执异5号执行裁定书，中止对于涉案房屋的执行。河南航天公司对该裁定不服，遂向本院提起本诉。            另查明，河南航天公司诉海南博亚房地产开发有限公司、中安公司、海南老城经济开发区发展有限公司及第三人刘建设建设工程施工合同纠纷一案，经海南省高级人民法院二审作出（2020）琼民终300号民事判决，确认河南航天公司在49051062.37元工程价款范围内对其建设的南海之滨A1栋、A2栋、B1栋、J2栋部分享有建设工程价款优先受偿权，但不得对抗已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者。该判决生效后，河南航天公司向本院申请强制执行，本院于2021年1月8日立案（2021）琼96执23号，该案正在执行过程中。            再查明，2017年4月27日，冯久霞与中安公司签订《内部认购协议》，约定冯久霞认购中安公司开发的位于澄迈县老城经济开发区南海大道与盈滨路交汇新星宇·南海之滨项目约86.7㎡的房屋一套，均价暂定5515元／㎡，认购房款总额暂定478151元，该协议签订之日交纳全部暂定总房款478151元。该认购协议签订前，冯久霞于2016年4月15日即通过案外人周大为向长春新星宇房地产开发有限责任公司转账340400元，称当时新星宇员工内部认购有优惠，冯久霞遂通过新星宇员工周大为先预付部分房款，暂未定具体房号，周大为、中安公司认可上述事实。剩余款项冯久霞主张系通过案外人耿良雨于2016年10月24日、2016年12月19日转账代付，中安公司亦认可。房号确定后，冯久霞于2016年11月12日签署《新星宇·南海之滨房屋确认单》，确认购买A1栋2单元1105室，建筑面积86.7㎡，单价5515元／㎡，并于2016年12月19日补足房款差额。2017年4月25日，中安公司向冯久霞开具三张收据，载明收到冯久霞南海之滨房款（87㎡）340400元、南海之滨房款（87㎡）137230元、南海之滨房款A1-2-1105（86.7㎡）521元，三张收据共计478151元。2018年12月7日，冯久霞接收涉案房屋并缴交物业费居住使用。另，冯久霞已离婚，其名下在海南省没有房产备案信息、不动产登记信息。            还查明，中安公司已于2016年7月取得涉案项目的预售许可证。中安公司系长春新星宇房地产开发有限责任公司的全资子公司。            本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准予执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，本案争议的焦点为被告冯久霞对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，因此本案可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定予以判断。            本案中，冯久霞在涉案房屋被查封前即与中安公司签订了《内部认购协议》并支付了购房款，虽然购房款系通过他人转账代付至中安公司的控股股东账户，但中安公司已经开具收据予以认可。通过《内部认购协议》及收据可以确定涉案房屋买卖的双方主体、房产信息、金额等主要事项，故，虽然双方未签订正式的商品房买卖合同，但因中安公司依约收受了购房款，并已将涉案房屋交付认购人使用，双方之间商品房买卖合同的付款、交房之主要义务已事实上予以履行，该《内部认购协议》所约定事项不再只是一个意向。而且，该协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，涉案房屋亦取得预售许可资格，签订商品房买卖合同、办理商品房销售备案确认手续、房屋权属证书等事项系出卖人中安公司的义务，涉案房产未及时办理上述公示手续并非冯久霞的过错。综上，可以认定冯久霞在法院查封前就涉案房屋与中安公司已经签订了合法有效的书面买卖合同。涉案房屋用于居住且冯久霞名下在海南省无其他用于居住房屋，冯久霞也已经支付了超过总价款50％的购房款，故，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”可排除执行情形。因此，对于河南航天公司申请继续执行涉案房屋的主张，本院不予支持。            综上所述，原告河南航天公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：            驳回原告河南航天建筑工程有限公司的诉讼请求。            案件受理费8472.27元，由原告河南航天建筑工程有限公司负担。            如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。                审判长白玉琳            审判员杨洁            审判员林珍    二〇二一年七月二十日            法官助理谢婷婷            书记员蔡汝明            《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》            第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：            （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；            （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。            《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》            第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：            （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；            （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；            （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。