北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初7310号原告（反诉被告）：谭正士，男，1983年9月9日出生，汉族，河南省清丰县村民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：侯小春，男，1967年8月2日出生，汉族，北京大唐物流有限公司法务主管，住北京市顺义区。被告（反诉原告）：李兴，男，1963年5月25日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：董海鹰，男，1966年11月16日出生，汉族，北京新兴思达国际物流有限公司法律顾问。原告（反诉被告）谭正士与被告（反诉原告）李兴房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谭正士之委托诉讼代理人侯小春，被告（反诉原告）李兴之委托诉讼代理人董海鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭正士向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告剩余租金4万元及押金8万元；2．判令被告承担案件受理费。事实和理由：2020年12月，原告与被告签订位于北京市顺义区×××路33号的《房屋租赁合同》，因疫情防控涉诉房屋所在地村委会严格限制进村，更因为该房屋未取得房屋所有权证书，许多权利无法得到保障，且《房屋租赁合同》也未按照《北京市房屋租赁管理若干规定》要求办理租赁备案。据此，经原告与被告协商一致，于2021年3月3日搬出该房屋，原告与被告于同日就解除了《房屋租赁合同》，但被告拒不退还剩余房租和押金。在合同履行期间，被告多次拖延为原告人员及来客办理出入证，现实情况是时至今日村口南门仍然无法出入，从村里其他大门出入，确实太不方便。原告租赁房屋的目的是招待客人用餐，现无法实现合同目的，原告曾经分别于2021年1月22日、2021年2月1日，明确表示解除房屋租赁合同，并要求退还2021年1月份租金4万元（出租人曾经承诺退还2021年1月份的房租）及押金8万元。原告腾退房屋后，被告仍然拒不退还上述12万元款项，而且被告非常强势的说房屋是违建，谁也查处不了，原告无奈具状诉至法院，请求人民法院支持原告的上述诉讼请求，作出公正裁决。被告李兴辩称，不同意原告诉讼请求。减免也是要在合同继续履行的基础上才给减免。双方及居间方是在2020年11月20日签订的租赁合同，我方在2020年11月21日就将房屋交付给原告且我方还给居间方4万元的居间费。涉诉土地是村批宅基地，是批给我方的，不是违建，如是违建早就拆除了。就涉诉房屋我方没有建设工程规划许可证等审批手续，是2017年建的，当时不需要审批手续。2021年3月3日原告腾退了涉诉房屋。我方认可双方之间的合同无效。原告就支付了三个月的租金，且实际使用到3月3日，所以我方不同意退还租金及押金。原告提前解除合同给我方造成损失，因为我方支付了居间费4万元，且原告实际使用房屋期限比交的租金多半个月，所以押金我方不同意退还。反诉原告李兴向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告支付未付的房屋占用费8万元，及4万元中介的居间费；2．判令反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2020年12月，双方签订房屋租赁合同，租赁期自2020年12月1日至2022年11月30日，反诉被告于2020年11月20日向反诉原告支付了3个月的租金及2个月押金，共计20万元。反诉被告使用该场地自2020年11月21日开始，至2021年3月3日搬出，共计使用103天，但是至今为止，反诉被告仅支付了三个月的租金，仍未支付剩余一个月的房屋占用费，并且反诉原告还支付了房屋居间服务费4万元，有租赁合同证明给付居间服务费的事实。每当反诉原告向反诉被告要求支付房屋占用费及居间费时，反诉被告总以各种理由推脱，迟迟不肯支付房屋占用费及居间费，经反诉原告多次催告后无果。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百二十条第一款、第一百二十一条规定，为维护反诉原告的合法权益，请支持反诉原告的反诉请求。反诉被告谭正士对反诉原告李兴的反诉辩称，我方不同意反诉原告的反诉请求。我方不存在违约的问题，所以中介费不同意承担，且合同无效，就不存在违约问题。反诉原告应当自己承担中介费，因其明知自己没有房屋所有权证而出租。房屋租金免一个月是反诉原告自己承诺的，所以不同意再给占有使用费。我方有装修的准备期，该准备期内是不用给租金的。合同不能履行的过错在于反诉原告，由于村里疫情期间出入需要办理出入证，而反诉原告拖延办理出入证，且拖延维修。我方要求驳回反诉原告请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对谭正士提交的《北京市房屋租赁合同》、微信聊天记录、银行交易明细，李兴提交的房基地租赁合同，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2020年11月，李兴（出租人、甲方）、谭正士（承租人、乙方）及北京华和信房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方与乙方在丙方的居间撮合下，就房屋租赁事宜达成协议。第一条房屋基本情况：房屋坐落于北京市顺义区×××路37号，建筑面积600平方米。第二条房屋租赁用途：会所接待。第三条租赁期限：2020年12月1日至2022年11月30日。甲方应于2020年11月21日前将房屋及附属设施按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。第四条租金及押金：租金标准为4万元每月，押2付3，乙方应于2020年11月20日前支付甲方第一期租金12万元，以后每次支付房租款需提前7日支付，先付后用。押金为8万元，乙方应于2020年11月20日前支付给甲方，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第六条甲方指定收款账号为杨文亮名下北京市工商银行顺义支行账号。第七条居间服务：本合同签订时，甲方应向丙方支付人民币4万元作为佣金服务费。第十三条其他约定：房屋用于接待就餐，不得用于违法行为。双方对以下事实予以确认：1．涉诉租赁房屋所在土地是李兴自顺义区后沙峪地区办事处西田各庄村村民委员会处租赁而来，但租赁房屋未取得建设工程规划许可证等行政审批手续；2．《北京市房屋租赁合同》无效。3．李兴于2020年11月21日将租赁房屋交付给谭正士，谭正士于2021年3月3日将租赁房屋腾退交还给李兴。4．谭正士通过单尚岭于2020年11月20日以转账的方式向杨文亮支付了三个月租金12万元及押金8万元。谭正士提交微信聊天记录一组，证明因疫情防控影响，李兴同意免除2021年1月租金，李兴未及时办理出入证。谭正士称微信是单尚岭代表其与李兴一方沟通的。微信中李兴的妻子杨文亮于2021年1月27日陈述：关于房子的事儿，前些天我跟单总已经沟通过，我知道单总的意思是因为今年疫情那个房子使用上有点儿问题，有点麻烦，因为当初上次单总我俩沟通我已经答应了减免……咱们都互相让让步，我挺痛快就答应你了减免，今天我在这里说一下啊，那个我的底线就是减一个月或者减半两个月。单尚岭于2021年2月1日在微信中向杨文亮表示决定不再租了，称因为疫情防控其估计不会短期解封，即便解封，村里的南门也不会开放了，从村里经过太不合适了。李兴认可该证据的真实性，不认可证明目的，称杨文亮承诺减免一个月租金是谭正士继续履行全部合同的情况下才减免。谭正士表示除2021年1月租金其要求退还外，其余其已付租金同意折抵占有使用费。李兴提交服务确认书一份，证明其向中介公司支付了居间服务费。该确认书中显示居间服务报酬为3．6万元。谭正士不认可该证据的真实性、证明目的。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，鉴于双方均认可《北京市房屋租赁合同》所约定的租赁房屋未取得建设工程规划许可证等行政审批手续，故本院认定双方就《北京市房屋租赁合同》所形成的租赁合同关系无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于双方之间的租赁合同关系无效，本院对谭正士要求退还2021年1月租金4万元及押金8万元的诉讼请求予以支持。根据李兴妻子在微信中陈述的内容，本院认定由于疫情防控的影响确实对谭正士使用涉诉房屋造成了一定影响，且根据双方微信沟通的上下文内容可知，系李兴妻子在谭正士继续履行合同的情况下同意减免一个月租金并非在微信中直接承诺减免2021年1月的租金，结合谭正士实际腾退涉诉房屋的情况，本院对李兴反诉要求谭正士给付房屋占用费予以支持，但数额本院根据本案查明情况酌定为23945元，李兴反诉请求过高部分，本院不予支持。关于李兴主张的居间费，由于租赁合同无效主要过错在于李兴，故其要求谭正士赔偿居间费于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告李兴于本判决生效之日起七日内返还原告谭正士租金四万元、押金八万元；二、反诉被告谭正士于本判决生效之日起七日内给付反诉原告李兴房屋占用费二万三千九百四十五元；三、驳回反诉原告李兴的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一千三百五十元，由被告李兴负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费一千三百五十元，由反诉原告李兴负担一千一百五十一元（已交纳），由反诉被告谭正士负担一百九十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  周益二〇二一年七月十二日书记员  朱颖