安徽省淮北市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖06民终694号上诉人(原审被告）：淮北市碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区淮海中路北侧原一机厂地块。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐钦佩，安徽亚星律师事务所律师。委托诉讼代理人：周伟，安徽亚星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁卫东，男，1968年4月5日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。被上诉人（原审原告）：滕芳，女，1969年9月9日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：盛勇，安徽胜方律师事务所律师。上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：姜祥满，安徽胜方律师事务所律师。上诉人淮北市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人丁卫东、滕芳房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初5238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决,并依法改判驳回丁卫东、滕芳一审全部诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由丁卫东、滕芳承担。事实和理由:一、一审认定事实错误。1.案涉房屋不存在质量问题。碧桂园公司一审提交各类验收材料,完全符合国家有关法律、法规和工程建设强制性标准,2019年10月经过综合验收,不存在质量问题,丁卫东、滕芳未举证证明碧桂园公司交付的商品房质量不符合法律规定或合同约定,仅是房屋的一些微小瑕疵,并不影响其正常居住使用,这是装修不可避免的情形,只是丁卫东、滕芳主观认为交付房屋没有达到其满意,其主张没有事实依据。需要特别说明的是,房屋验收是包括建筑装饰装修一起验收,根据《工程竣工验收报告》第2页,分部工程共10分部,包括建筑装饰装修在内(第3分部),均符合要求(分部工程10分部具体内容参见《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2013)。根据《工程竣工验收报告》、《建筑装饰装修分部工程质量验收记录》、《住宅工程质量分户验收表》等,案涉工程安全和主要使用功能、观感质量均符合要求。一审未经专业机构鉴定直接认定“商品房从外观看即存在明显的质量问题,丁卫东、滕芳有权拒绝接受”错误。2.碧桂园公司不构成逾期交房。第一，根据淮北市建设工程竣工验收备案证书、工程竣工验收报告、淮北市新建住宅小区综合查验备案表、房屋建筑面积测绘技术报告表、商品住宅使用说明书、质量保证书等,案涉房屋符合合同第九条约定的商品房交付条件,不是碧桂园公司不愿交付,而是丁卫东、滕芳没有来办理交房手续。第二，碧桂园公司已如期交房。双方约定交付日期2019年10月30日之前,碧桂园公司于2019年10月24日向丁卫东、滕芳邮寄案涉房屋收楼信。从起诉状看,丁卫东、滕芳认可碧桂园公司向其交付房屋的事实,只是其单方拒绝办理收楼手续。针对丁卫东、滕芳认为存在的问题,碧桂园公司主动进行了维修,维修效果系丁卫东、滕芳单方面不认可,不存在“无法正常居住使用”,维修行为并不影响交付。根据合同第十一条约定,因丁卫东、滕芳原因导致交付不能,视为碧桂园公司已经按期交付。二、一审适用法律不当。1.一审违反了意思自治原则。第一，《商品房买卖合同(预售)》系双方自愿签订的买卖合同,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,一经签订即具有合同约束力,受法律保护,双方均应当遵照履行,按合同约定解决纠纷。丁卫东、滕芳如针对装修表面问题行使权利,其基础应是合同约定,属于整改范围,应按合同第十六条第㈢款或第十七条约定的方式解决。双方于2019年1月13日还签定了附件十一《补充协议》,该协议第三条第3款约定，该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的,买受人有权要求修理、更换,出卖人应负责修理、更换,承担修理、更换费用,同时修理、更换期间按每日20元补偿买受人无法使用房屋的损失,出卖人无需因此承担逾期交楼责任。一审时,丁卫东、滕芳承认打电话找碧桂园公司维修,假如房屋存在质量问题,按照此条约定,丁卫东、滕芳无权要求碧桂园公司承担逾期交楼违约金。第二,一审不应判决碧桂园公司在向丁卫东、滕芳交付房屋时同时提供房屋装修验收报告。该合同第九条约定的交付条件为已经取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告,经综合查验备案,提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同中根本未约定碧桂园公司提供房屋装修验收报告,一审判决第二项明显违反意思自治原则。2.一审违反了公平原则。第一，即便维修不及时,本案还存在不可抗力——新冠肺炎疫情影响。根据民法典第590条规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,可以部分或者全部免除责任,相应时间应当扣除,但一审未考虑此因素。第二，即便违约行为存在,丁卫东、滕芳也应采取适当措施防止损失扩大,包括配合维修、及时接受交付等,丁卫东、滕芳由于主观上对房屋不满意,一再拒绝办理交付手续,也就是说交付不成功的责任不在碧桂园公司,按照民法典第591条规定,丁卫东、滕芳不得就扩大的损失要求赔偿,且丁卫东、滕芳关于违约时间的计算也没有依据。第三，一审判决赔偿逾期交房违约金30434元,既使碧桂园公司存在违约行为,该数额也超过给丁卫东、滕芳所造成的实际损失。因为所谓的实际损失也就是不能使用房屋问题,该损失应以房屋租金作为损失计算依据,一审没有考虑这一因素,而是直接判定一个数额,且丁卫东、滕芳并未实际租房居住,该损失从何提起。第四,一审并未解决房屋交付问题,完全置碧桂园公司的合法权益于不顾,使得纠纷仍处于不确定状态。综上,请二审依法改判支持碧桂园公司的上诉请求。丁卫东、滕芳辩称，碧桂园公司称其进行了综合验收，其综合验收是否按照安徽省新建住宅小区综合查验办法以及安徽省住宅工程质量分户验收实施细则进行查验，2019年10月经过查验，亦未明确经过谁查验，为什么涉案房屋存在质量问题。即使经过国家建设部门备案，备案是一个制度不能保证质量合格。碧桂园公司称涉案房屋是微小瑕疵，涉案房屋的墙从验房以来就修，修了又裂，裂了又修，涉案房屋的卫生间一直存在渗漏。碧桂园公司称不影响正常居住，房屋渗漏未经鉴定，从感观就能看到的渗漏还需要鉴定吗？即使经过综合验收也不能代替各专项验收和分户验收，双方买卖的是精装饰商品房，出卖方应当提供框架验收以及精装饰验收。碧桂园公司不能证明维修是否合格，是否找到漏水原因。碧桂园公司称未逾期交房，房屋存在诸多质量问题，按照合同第四项约定，要在修复后才能交付。碧桂园公司称受新冠疫情影响是不可抗力，新冠疫情不能成为延期交房的抗辩理由，因逾期违约交房之后才发生的新冠疫情。碧桂园公司称一审判决逾期交房违约金数额超过丁卫东、滕芳的实际损失，依据何在？按照同地段的房屋租金计算，从一审判决之日18个月计算就达到三万多。证据二表明涉案房屋仍处于维修中，丁卫东、滕芳损失巨大。违约金和赔偿金是两码事，民法典第585条规定约定的违约金可以进行调整，不是碧桂园公司说多少就是多少。证据三证明涉案房子处于验房阶段，仍存在质量问题。丁卫东、滕芳向一审法院起诉请求：1.依法判令碧桂园公司支付逾期交房违约金（以1014477元为基数，按照日万分之三自2019年10月31日至2020年10月15日）共计106215.70元，2020年10月15日以后继续计算至实际交付之日止。2.本案受理费、取证费等所有费用由碧桂园公司承担。3.碧桂园公司提供《商品房竣工验收备案登记证》、《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》、房屋实测面积报告和房屋装修验收报告。一审法院认定事实：2019年1月13日，碧桂园公司与丁卫东、滕芳签订《商品房买卖合同（预售）》约定：按照建筑面积计算，该商品房单价9192.43元/㎡，总价款为1014477元；首付款在2019年1月16日前支付全部房款的30.02%，金额304477元，除首付款外，剩余房款金额710000元，应于2019年7月16日前申请办理公积金贷款，并按照按揭方式付款；该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告，3.该商品房经综合查验备案，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；交付时间和手续：㈠出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付该商品房，㈡该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，㈢交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件；查验房屋：买受人查验的该商品房存在下列除地基和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起x日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。⑴屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；⑵管道堵塞；逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理，1.按照逾期时间，分别处理。⑴逾期在90日之内，……⑵逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；2.本条第1款第⑵项中的全部房价款为已付购房款；若买受人根据本条第1款第⑵项的约定选择继续履行合同的，出卖人应向买受人支付的违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。附件十一补充协议第三条约定：该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求修理、更换；出卖人应负责修理、更换，承担修理、更换费用，同时修理、更换期间按每日20元补偿买受人无法使用房屋的损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。附录三《装饰、设备标准》备注：“1.出卖人在本苑区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房的交付标准。”合同签订后，丁卫东、滕芳依约支付了首付款，余款采取银行贷款方式支付。2019年10月24日，碧桂园公司向丁卫东、滕芳快递邮寄18幢1单元102收楼信，由滕芳签收。丁卫东、滕芳至楼房现场验收发现房屋存在墙面裂纹、卫生间存在渗漏等问题，拒绝接收涉案房屋。后碧桂园于2019年12月、2020年4月、5月、6月、9月、10月多次对涉案房屋墙面及卫生间等进行维修，其中2020年8月5日，碧桂园公司再次向丁卫东、滕芳快递邮寄收楼通知，因涉案房屋墙面存在开裂等问题，丁卫东、滕芳拒绝接收涉案房屋。截至2021年1月20日，涉案房屋仍存在3处墙面轻微裂纹现象。一审法院认为，丁卫东、滕芳与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，系有效合同，双方应当履行。关于相关报告及证书。《商品房竣工验收备案登记证》《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》、房屋实测面积报告和房屋装修验收报告系房屋开发企业向买受人交付房屋时应当提供的附属单证资料，是房屋开发企业向买受人履行交付房屋主要义务时的附随义务，在碧桂园公司向丁卫东、滕芳交付房屋时应当同时提供。关于逾期交房问题。按照双方签订的合同约定，碧桂园公司应于2019年10月30日前向丁卫东、滕芳交付案涉商品房。虽然碧桂园公司在2019年10月24日、2020年8月5日快递邮寄收楼信，但是丁卫东、滕芳每次验收涉案房屋时，房屋均存在墙面开裂、卫生间渗漏等问题，商品房从外观来看即存在明显的质量问题，丁卫东、滕芳有权拒绝接收。因涉案存在墙面开裂、卫生间渗漏等现象，截至2021年1月，碧桂园公司多次维修仍未解决上述质量问题，故碧桂园公司应承担逾期交房的违约责任。关于违约金数额。碧桂园公司主张按照双方合同附件十一补充协议第三条约定“该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题，买受人要求修理更换的，按每日20元补偿买受人无法使用房屋的损失”，但本案中，并非是装修设施设备与合同约定不一致的问题，而是因涉案房屋装修存在质量问题，碧桂园公司未按照合同约定交付符合质量的房屋，属违约行为，不属于上述合同约定情形。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，但出卖人应向买受人支付的违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。鉴于碧桂园公司拟交付的房屋仅存在部分装修质量瑕疵，在碧桂园公司多次维修仍不能完全消除质量瑕疵，迟迟不能交房时，丁卫东、滕芳也可以接收涉案房屋后自行对涉案房屋进行维修并让碧桂园公司承担相关费用，以更好的维护自己的权益。综合考虑碧桂园公司的违约行为，以及丁卫东、滕芳因不能按期使用房屋可能造成的损失等情形，酌情调整违约金为房屋总价的3%，即碧桂园公司应向丁卫东、滕芳支付违约金30434元。丁卫东、滕芳主张超出上述标准的违约金，无事实及法律依据，不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、碧桂园公司于判决生效之日起十五日内支付丁卫东、滕芳逾期交房违约金30434元；二、碧桂园公司向丁卫东、滕芳交付房屋时同时提供《商品房竣工验收备案登记证》、《住房质量保证书》《住宅使用说明书》、房屋实测面积报告和房屋装修验收报告。三、驳回丁卫东、滕芳其他诉讼请求。案件受理费2424元，由丁卫东、滕芳负担1700元，碧桂园房公司负担724元。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，丁卫东、滕芳提交证据六组，证据一，淮北电台《说办就办》碧桂园新房墙面有裂纹记者现场调查截图，拟证明碧桂园房屋质量问题，涉案房屋不是个案，市住建局工作人员指出墙面开裂原因是使用加气混凝土块，在当地使用容易开裂，施工单位也认为是质量问题。证据二，2021年6月22日拍摄的涉案房屋因卫生间再次渗水导致房屋存在质量问题，正在进行维修的图片（图片中的淮北日报是2021年6月21日），拟证明碧桂园公司未按合同约定交付合格的精装修房屋致使丁卫东、滕芳无法按合同验房收房，依然在违约，丁卫东、滕芳的损失仍在增加。证据三，淮北市住房和城乡建设局《关于进一步规范新建住宅小区房屋交付使用（试行）的通知》淮住建（2021）34号，拟证明新建住宅小区单位工程取得建设工程竣工验收备案文件后，要及时办理房屋交付使用的相关手续，各项查验合格并取得联合验收证明或者竣工备案证明后方可交付使用，商品房交付时，应在小区显著位置向买受人公示商品房交付使用备案文件。房屋交付时应先验房后交房，不得先交房后验房，对验房时发现的问题要及时整改，交房时不得强行收取物业服务费等相关费用。涉案房屋仍然处于验房阶段房屋质量存在问题没有得到解决，不具备交付条件。未达到交付条件的商品房不得擅自交付使用。逾期交房的，应按照商品房买卖合同中的约定，承担违约法律责任。证据四，安徽省住房城乡建设厅关于印发《安徽省新建住宅小区综合查验办法的通知》建房（2013）92号，拟证明碧桂园公司未按该文件要求组织综合查验，导致涉案房屋存在质量问题，逾期不能交付。新建住宅小区经综合验收合格后，方可交付使用。新建住宅小区综合查验不代替各专业验收和分户验收，不代替建设单位与前期物业服务企业之间的物业承接查验。各专业验收单位分别承担相应验收责任。证据五，2021年5月16日及2021年5月13日拍摄的房屋渗漏存在质量问题图片，拟证明涉案房屋存在质量问题，逾期不能交付。证据六，2021年2月3日及2021年4月16日淮北日报拍摄的房屋存在裂缝、渗漏质量问题图片，拟证明涉案房屋在一审判决前存在质量问题，逾期不能交付。碧桂园公司质证意见：丁卫东、滕芳二审提交证据的时间超出法定举证期限，视为放弃举证权利，不应作为认定案件事实的依据。对证据一的三性均有异议，证据中反映的问题与丁卫东、滕芳购买房屋没有关系，不能作为认定丁卫东、滕芳购买房屋存在质量问题的依据。对证据二的真实性有异议，照片拍摄地点、时间无法确认，不能作为认定案件事实的依据。证据三的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该证据不能证明验房程序违法，与本案不具有关联性。对证据四的真实性无法确认，该文件没有任何单位公章，无文件的原件佐证，达不到证明目的，不能证明碧桂园公司综合查验程序违法。一审时碧桂园公司提交专业验收和分户验收的证据，包括建筑装饰装修分户工程质量验收记录、住宅工程质量分户验收表、住宅工程质量分户验收汇总表等，因此证据四陈述的查验不代替各专业验收和分户验收。证据五、证据六的质证意见同证据二的质证意见，达不到证明目的。本院认证意见：对证据一、二、五、六，碧桂园公司有异议，达不到证明目的，不予认定；对证据三，本案交房争议时间发生在2019年，不应适用2021年相关规定，且碧桂园公司有异议，不予认定；对证据四，没有相关单位印章，真实性无法确定，碧桂园公司有异议，不予认定。碧桂园公司未提交新证据。各方均坚持一审举证质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，涉案合同附件十一补充协议第三条约定“1.该商品房的交付标准为：出卖人按照合同本补充协议附录三约定的交付标准进行交付。”附录三《装饰、设备标准》，淮北项目洋房装修标准（精装）。本院认为，本案争议焦点为：1.碧桂园公司应否支付丁卫东、滕芳逾期交房违约金，如应支付，具体数额如何确定；2.碧桂园公司应否向丁卫东、滕芳提供《商品房竣工验收备案登记证》、《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》、房屋实测面积报告和房屋装修验收报告。关于争议焦点1。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，双方签订《商品房买卖合同（预售）》是其真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，不违反公序良俗，一审认定为有效合同正确。该合同约定，碧桂园公司应于2019年10月30日前向丁卫东、滕芳交付案涉商品房。碧桂园公司虽于2019年10月24日向丁卫东、滕芳邮寄收楼信，但由于涉案房屋存在墙面开裂、卫生间渗漏等问题，不符合约定的交付条件，且碧桂园公司已经进行多次维修仍未解决上述存在问题，丁卫东、滕芳未予接受，一审认定碧桂园公司应承担逾期交房的违约责任，并无不当。关于违约金数额，碧桂园公司主张按合同附件十一补充协议中第三条约定“按每日20元补偿买受人无法使用房屋的损失”，丁卫东、滕芳不予认可。作为守约方，丁卫东、滕芳有权选择违约方支付其一定数额的违约金或者因违约产生的损失赔偿额，丁卫东、滕芳一审诉讼请求碧桂园公司支付逾期交房违约金，且涉案合同对逾期交房违约金的计算标准和方法已经进行约定，一审综合考虑案情依法酌定本案违约金为涉案房屋总价款的3%，并无不当，丁卫东、滕芳未提出上诉，视为对此酌定数额的认可，本院予以维持。故对碧桂园公司该上诉主张，不应予以支持。碧桂园公司称维修不及时是因存在不可抗力——新冠肺炎疫情影响。根据双方签订的合同，碧桂园公司应于2019年10月30日之前将符合约定条件的涉案房屋予以交付，而新冠疫情出现在2020年1月底2月初，距离交房时间已过去三个月之久，碧桂园公司该维修不及时的上诉理由不能成立。关于争议焦点2。《中华人民共和国民法典》第五百九十九条规定，出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。本案中，涉案合同约定该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房经综合查验备案，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。丁卫东、滕芳主张碧桂园公司提供《商品房竣工验收备案登记证》、《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》、房屋实测面积报告，不违反合同约定或法律规定，一审予以支持，并无不当。根据双方合同及补充协议约定，涉案房屋交付条件为精装标准，一审据此认定碧桂园公司向丁卫东、滕芳交付房屋时应当同时提供房屋装修验收报告，具有事实依据和法律依据，应当予以维持。综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费561元，由上诉人淮北市碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵永生审判员  葛 侠审判员  李 姗二〇二一年七月七日书记员  李玥彤附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。