浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2013）甬象民初字第1132号原告：曹国林，个体泥工。委托代理人：杨根飞。被告：谢志坤。委托代理人：许见红。原告曹国林为与被告谢志坤建设用地使用权转让合同纠纷一案，于2013年7月25日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员谢世常独任审判，于2013年8月16日公开开庭进行了审理。原告曹国林及其委托代理人杨根飞、被告谢志坤的委托代理人许见红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹国林起诉称：1999年10月8日，原、被告签订一份集资建房协议书，协议书载明：由原告将坐落在象山县丹城天安路与丹峰路交叉口西南角临街部分屋基地转让给被告。1.被告选择第3、4间屋基地，具体位置见《综合楼方案设计》图纸中标注的A楼第3、4间；2.协议签订后，被告一次性暂付给原告土地使用权转让定金250000元，待建房开始时再签订协议；3.原告负责办理土地转让有关手续，所需的土地转让费和一切税收、规费，由被告等受让方按每户每平方米分摊；4.屋基地每间面积4×12＝48㎡，定价为280000元，实际面积调整的，以此价格按实计算。协议书签订并给付转让款后，被告在受让屋基地上，通过联建方式现已建成一幢六层商住用房，总建筑面积726.93㎡，其中底层为商业用房，面积96㎡；二至六层为住宅用房，面积630.93㎡。在办理屋基地过户登记时，双方曾因案涉屋基地由工业转商住时产生的土地出让金补缴款项，拟由谁负担及如何负担发生过分歧。为此，被告曾于2012年6月向象山县人民法院提起诉讼，请求判令本案原告将其转让的案涉屋基地，按商住用途过户至本案被告名下，案号为（2012）甬象民初字第764号。象山县人民法院经审理，于2012年10月23日就该案作出一审判决，确认本案原告应于判决生效后一个月内，将其转让的上涉屋基地按商住用途过户到本案被告名下。之后，为明确双方各自应当补缴的土地出让金，原告曾委托象山县天源地价评估服务中心对涉案地块的国有土地使用权进行评估。象山县国土资源局于2013年4月27日对该评估结果予以核定。按照该局核定的地价，案涉屋基地按商住用途过户到被告名下时，需补缴用途变更出让金2730703.77元，其中：底层商业用房需补缴971040元（96㎡×10115元／㎡），二至六层住宅用房需补缴1759663.77元（630.93㎡×2789元／㎡）。原告认为，案涉《集资建房协议书》已经法院生效判决认定有效。原告作为案涉屋基地的出让人，固然有义务按商住用途过户到被告名下，但因原告转让的标的仅系屋基地，而非其上建成的房屋本身，因此对二至六层住宅部分的土地出让金，应由被告自行承担。据上，请求确认原告在将案涉屋基地按商住用途过户到被告名下时，所需补缴的土地出让金，底层商用部分由原告承担，二至六层住宅部分由被告承担。被告谢志坤答辩称：1.改变土地用途的主体系原告，而非被告。因为原告通过竞拍取得案涉宗地时，证载用途为工业。但其将其中的部分宗地再行转让给被告时，是以规划设计的商住用途为转让条件，实际上改变了土地用途。2.被告在受让宗地上建成的房屋，符合《综合楼方案设计》确定的规划设计条件。因为被告是依据原告提供的《综合楼方案设计》，才受让案涉宗地并签约的，而方案设计表明被告受让的宗地用途为商住，其中底层为商业，二至五层为住宅。故在此范围内，所应补缴的土地出让金应由原告负责。3.已经二审终审判决维持的（2012）甬象民初字第764号判决中，已确认曹国林应为谢志坤受让的屋基地按商住用途办理过户手续，过户所涉的土地出让金由其自行负担。4.在上案对涉诉事项已有判决结论的情形下，原告通过改变诉讼身份的方式，再就同一事项提起诉讼，属一事不再理范畴，应予驳回。综上，请求驳回原告诉求或起诉。为证明诉请事实成立，原告向本院提交下列证据予以佐证：1.（2012）甬象民初字第764号民事判决书一份，拟证明原告诉请的部分事实已在该案中予以认定；2.象山县国土资源局土地估价结果核定通知书、曹国林涉诉房屋面积及出让金汇总表各一份，拟证明案涉屋基地过户时，尚需补缴土地出让金的依据、计付方式等事实；3.综合楼方案设计一、规划方案专家组会审纪要、会议签到表及申请承诺报告各一份，拟证明被告在案涉屋基地上建设房屋过程中，违反规划要求加层至六层并承诺后果自负等事实。上述证据，被告质证后认可真实，但主张（2012）甬象民初字第764号案中，已对本案涉诉事项作出司法确认，原告不能一案两诉。证2并不表明二层以上部分的出让金应由被告承担。证3拟予证明的事实，已为（2012）甬象民初字第764号案认定的事实所吸收。申请承诺报告虽系真实，但不表明六层部分的出让金应由被告承担。基上举证、质证，本院认证如下：上涉证据，因被告质证后认可真实，证明力可予确认，并可采信为本案的定案证据。至于被告对其关联性提出的异议主张，因仅涉及对同一证据事实的法律适用层面的不同解读，不影响对证据事实本身的认定，为避免重复，本节不作论述，安排在本院认为部分一并阐述。被告未向本院提交其辩称主张成立的证据。基上认证后采信的定案证据，并结合原、被告诉辩及庭审陈述，本院对本案基本事实认定如下：丹城工程队系原丹城镇人民政府投资开办的集体企业，资产管理方为丹城资产公司。该工程队名下曾有一宗坐落于象山县丹城镇天安路西、丹峰路南，宗地编号为NX－01118002、土地使用证号为象国用［98］字第015007号、面积为2788.12㎡、土地用途为工业、权属来源为国有划拨的土地资产。1999年6月3日，因企业转制需要，丹城资产公司将其所属的丹城工程队名下的企业净资产（内含500㎡按商业用地、1066.62㎡按工业用地评估确定的土地资产），以底价1740000元，向其内部职工进行定向拍卖。原告参与竞拍并中标后，于当日与拍卖方签订一份拍卖协议，并公证。原告竞拍取得上涉土地资产后，使用权因故仍登记在丹城工程队名下，直至2010年1月18日才变更登记到原告名下，登记的土地用途为工业用地，权属来源为国有出让。期间，原告曾委托象山县建设规划设计处进行综合楼建筑工程设计。1999年8月，该处设计完成了象山县丹城建筑工程公司综合楼方案设计（系经未规划核准的设计草图），方案设计中明确：综合楼工程分为A楼和B楼，其中A楼为商住楼，建设用地系原告竞拍取得的上述500㎡中的部分用地，底层为商业用房、二至五层为住宅用房；B楼为商业楼。之后，原告因建房资金短缺，以象山县丹城建筑工程公司的名义，将其竞拍取得的上述500㎡建设用地，拟按集资建设商住房的形式对外分割转让。1999年10月8日，被告依据原告之前提供的上涉综合楼方案设计，经商原告同意，签订一份以原告为甲方、被告为乙方的《集资建房协议书》，协议书载明的内容与原告诉请涉及的该协议内容一致。协议签订后，原告即将上述约定屋基地交付给被告。1999年12月，以上份设计草图为基础设计的方案一获规划核准，核准层数为五层，底层为商业、二至五层为住宅。之后，被告等建房户于2000年7月，统一委托原告进行综合楼建设工程规划申报，取得编号为2000－030综合楼项目《建设工程规划许可证》。同年9月又联合委托象山县丹峰市政建设有限公司进行工程施工建设，建成属于被告等建房户所有的A楼商住楼和属于原告所有的B楼商业楼。综合楼工程竣工后，被告等建房户即要求原告依照《集资建房协议书》约定，对各自房屋占用范围内的建设用地，负责办理用途变更（工转商住）及过户手续。为此，原告曾于2007年5月17日致函象山县人民政府，请求协助办理综合楼商住性质的权属证书，象山县国土资源局以不符象政发（2003）112号文件及（2004）4号会议纪要精神为由，不予办理。在竞拍取得的上涉土地资产，于2010年1月18日按工业用地国有出让方式过户至自己名下后，原告于同年3月19日提出综合楼整宗建设用地（含A楼、B楼）工转商（住）申请，于同年9月9日获象山县人民政府核准同意分割办理。之后，原告自行补缴了B楼建设用地用途变更出让金，登领取得了B楼的房地产权属证书。至于A楼的房地产权属证书，因需补缴用途变更出让金，才准办理。为此，原告于同年11月18日致函被告等建房户，要求其按规定自行补缴土地用途变更出让金，再配合办证。由此引起双方争议，并致被告等建房户受让的屋基地，至今仍未完成过户。之后，本案被告于2012年6月向象山县人民法院提起诉讼，要求判令本案原告将其转让的上涉屋基地按商住用途过户登记到本案被告名下，案号为（2012）甬象民初字第764号。象山县人民法院经审理，于2012年10月23日就该案作出一审判决，确认本案原告于判决生效后一个月内，将其转让的上涉屋基地按商住用途过户到本案被告名下。该案一审下判后，因曹国林不服判决提起上诉，宁波市中级人民法经审理，判决驳回上诉，维持原判。2013年4月27日，象山县国土资源局就原告基于办理土地使用权改变用途补缴出让金目的，委托象山县天源地价评估服务中心对坐落于象山县丹西街道天安路西、丹峰路南，地号为25－001－118－0002、土地证号为象国用（2010）字第006**号、土地使用者为曹国林的国有土地使用权的评估结果进行了核定：一、评估目的：同上；二、评估期日：2013年4月17日；三、权属性质与使用权类型：国有出让土地；四、土地用途：工业用地改为商住用地；五、土地剩余年限：工业46.75年、商业36.75年、住宅66.75年；六、土地面积：土地使用权面积为（工业）783.44㎡、商业建筑面积为467.23㎡、住宅建筑面积为3102.12㎡；七、核准地价：（工业）地面地价为682元／㎡，地价总额为RMB534306.00元；（商业）楼面地价为10115元／㎡，（住宅）楼面地价为2789元／㎡，（商住）地价总额为RMB13377843.00元。八、有效期至2013年10月16日。另查明：被告自受让上涉屋基地后，现在其上共已建成六层商住用房一幢，总面积为726.93㎡，其中底层为商业用房，面积为96㎡；二至六层为住宅用房，面积为630.93㎡。联建时，原规划核准设计为五层框架结构，在嗣后的建设过程中，被告要求加层为六层，并承诺由此引起的后果自负。据上核定的地价，原告将涉案屋基地过户到被告名下时，需补缴土地用途变更（工转商住）出让金2730703.77元，其中底层商业用房需补缴出让金971040元（96㎡×10115元／㎡），二至六层住宅用房需补缴出让金1759663.77元（630.93㎡×2789元／㎡）。本院认为，因案涉屋基地转让过户所涉的土地出让金应补缴款项，拟由谁承担及承担的具体范围，取决于出让金的计收情形及计收方式。依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地使用者改变土地使用权出让合同规定的土地用途，应当重新调整土地使用权出让金，并办理登记。而依照《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第六条、第七条、第十条、第十一条规定，城市国有土地使用权出让、转让合同必须附具地块面积、容积率等规划设计条件及附图，且不得擅自变更。经批准变更规划设计条件而获得的收益，受让方应当按规定比例上交城市政府。上述规定表明，改变国有出让土地证载用途及规划设计条件，均应纳入土地出让金计收情形范畴。本案中，原告出让取得国有工业宗地后，将其中的部分宗地以屋基地形式分割转让给被告等人时，既存在原告实际改变宗地用途及规划设计条件，按五层商住楼进行宗地建设的情形，又存在被告违反五层商住楼规划设计条件加层建筑的情形。因此，对该两种情形下应予补缴的土地出让金，依上规定，应当由原、被告各自分别承担。即原告应当按宗地转让时新核准的土地用途和规划设计条件（五层商住楼），承担土地出让金；被告应当承担违反五层商住楼规划设计条件加层建筑部分（第六层）的土地出让金。因为被告系按原告提供的《综合楼方案设计》草图确定的五层商住楼规划条件才受让涉案屋基地，嗣后核准的规划设计图虽对草图的部分细节作了调整，但对商住楼按五层建设的规划条件未作变更。而国土部门在计收出让金时，系按付款时宗地的实际使用性质、地块面积及宗地建设项目规划核准的容积率、建筑密度等设计条件确定出让金，而非按宗地净面积确定。因此，原告主张其将出让取得的部分国有工业用地，按商住用途的屋基地形式分割转让给被告等人时，仅需负担地上建筑物底层商用部分出让金，因与上述规定不合，不予采纳。（2012）甬象民初字第764号判决认定中，确认土地用途变更出让金由曹国林自行负担时，未涉及屋基地受让人在商住楼建设过程中，违反规划设计条件加层建筑的情形，而本案中据查确实存在此等情形。因此，本案就此作出的判决，虽与上案判决认定不一致，但不构成一案两判，此系对不同个案事实作出的据实判决。上案就此事项作出的判决认定与本案判决结果不一致时，应按本案判决结果履行。至于原告转让屋基地时实际收取的转让款，远少于其应补缴的出让金，是否构成庭审中所谓的转让结果的显失公平或构成转让时的重大误解，本案不作判断。因为本案系确认之诉，仅对诉求事项作出适法层面的司法确认，不涉及合同效力层面撤销事由成立与否的判断。综上，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第六条、第七条、第十条、第十一条规定，判决如下：一、被告谢志坤基于案涉屋基地建成的六层商住楼，办理屋基地转让过户时涉及的应缴出让金，其中五层（含五层）以下部分，由原告曹国林负担，第六层部分，由被告谢志坤负担；二、驳回原告曹国林的其他诉讼请求。本案受理费80元，按规定减半收取40元，由原告曹国林负担30元，由被告谢志坤负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交作自动放弃上诉处理。审 判 员 谢世常二〇一三年九月十八日代书记员 杨惠燕