上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初37695号原告：沈秀忠，男，1970年5月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：付润辉，上海市罗顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐璐，上海市罗顿律师事务所律师。被告：张先科，男，1975年2月16日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：刘慧，上海市民生律师事务所律师。原告沈秀忠与被告张先科房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月18日公开开庭进行了审理。原告沈秀忠及其委托诉讼代理人付润辉、唐璐，被告张先科的委托诉讼代理人刘慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈秀忠向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁协议》于本案起诉状副本送达被告之日解除；2.判令被告按合同约定的租金标准支付原告自2019年3月15日起至实际迁出租赁房屋之日止的租金或房屋使用费；3.判令被告支付原告物业管理费人民币(以下币种同)2,012.40元、水费2,438元、电费4,449.64元(含2020年12月的电费1,988.31元、2021年1月的电费2,461.33元)；4.判令被告支付的押金2万元由原告没收。事实与理由：原、被告于2017年3月15日签订《房屋租赁协议》,约定被告向原告承租上海市浦东新区云雅路XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)用于经营饭店，租期自2017年3月15日至2022年3月14日，并约定了租金标准等。因被告拖欠租金等费用，其于2019年12月19日、2020年8月31日出具《欠条》，明确了欠费和还款期限，但其仍未切实履行付款义务。另外，被告离开时亦未对租赁房屋墙体、楼梯、电器线路等恢复。被告张先科辩称：租赁合同于2021年1月26日原告锁门时即已解除，故租金应计算至该日，此后不存在使用费；同意支付物业费管理费2,012.40元、2021年1月电费2,461.33元以及水费1,963元；被告装修时并未破坏房屋墙体，原告没收押金无依据，不予同意。本院经审理确认如下事实：系争房屋产权人为原告及案外人顾某某。2017年3月15日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就系争房屋签订《房屋租赁协议》。该协议第三条约定，租赁期限为五年，自2017年3月15日起至2022年3月14日。第四条约定，五年租金依次为12万元、13万元、14万元、15万元、16万元；乙方的房屋租金先付后用，每年的租金分上、下半年二期支付，上半年的租金提前一个月向甲方支付，下半年的租金提前一个月向甲方支付；乙方在承租期间产生的物业管理费、水费、电费、燃气费由乙方负责支付；乙方逾期不支付房租的，甲方可以即时收回房屋，本协议不再继续履行。第五条约定，乙方在房屋租赁期间，甲方向乙方收取押金2万元，用于乙方在承租期间对房屋墙体、楼梯、电器线路等改造或改变后的恢复之用，本租赁协议不再履行时，乙方不对改造或改变的房屋墙体、楼梯、电器线路等物体进行恢复的，甲方不退回已收取的押金。被告承租系争房屋后进行了装修，用作餐饮经营。2019年12月19日，被告向原告出具《欠条》，称2019年3月15日至2020年3月14日租金共计14万元，已支付4万元，剩余10万元还款日期为2020年6月30日。2020年8月31日，被告向原告出具《欠条》，称拖欠2020年3月15日至2021年3月14日的租金15万元，还款日期为2020年11月30日。2021年1月24日起，原、被告通过微信沟通被告欠费事宜，2021年3月1日，原告：“三家房东后天商量解决，你不来的话我们房子该租的租出去，你的事情该起诉的起诉，所以你要解决的话抓紧过来，不来后天就实施了。”2021年3月4日，原告：“张老板，正式通知你三月十四号之前你过来处理好，不然我们房子就租出去了，收到回复。”被告：“知道了，沈哥。”2021年3月13日，原告：“张老板明天是最后一天了。”2021年3月14日，原告：“张先科，由于你今天最后一天没来处理，没付房租，明天我们三家房东把房子对外出租了，所产生的一切后果自负。”2021年3月18日，原告：“张先科，你来把房子里的东西处理好，我们要出租了，你不来处理是自动放弃，你自己考虑清楚。”2021年4月30日，本院向被告送达本案起诉状副本等材料。审理中，原、被告一致确认，被告向原告支付了押金2万元，已付清截至2019年3月14日的租金；针对上述两份《欠条》所载欠费，被告仅支付过5万元。对于涉及新冠疫情期间的租金，经本院主持调解，双方达成了原告减免被告租金25,000元的合意。原告称，被告向原告以及案外人徐胜杰等产权人承租了相连的4幢房屋后将房屋内部打通并重新进行隔断等装修后经营饭店，门在徐胜杰房屋的位置，原告没有锁门；据向徐胜杰了解，其于2021年4月初将系争房屋内被告的物品予以处理，故现原告向被告主张租金至2021年3月31日；同意被告仅支付电费2,461.33元和水费1,963元。另，原告在2021年6月18日的庭审中称，系争房屋原有装修已被拆除，正处于装修中。被告称，房屋内部本来就是打通的，被告没有敲过墙，仅在原有基础上进行了装修，即便被告没有恢复原状，也是由于原告锁门导致被告无法进入所致。以上事实，有《上海市房地产权证》《房屋租赁协议》《欠条》、银行明细、照片等以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。被告未按《欠条》承诺履行付款义务至今，已构成根本违约，原告依约享有合同解除权，原告要求确认《房屋租赁协议》于本案起诉状副本送达被告之日解除，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。合同解除后，原、被告应按实结算相关租赁费用。被告表示租金应计算至2021年1月26日原告锁门之日止，原告则否认其锁过门。对此，返还系争房屋的举证责任在于作为承租方的被告，在案证据无法证明原告锁门导致被告无法进入系争房屋的事实，现原告表示被告物品于2021年4月初被清理出系争房屋，并主张租金至2021年3月31日，并无不当，对于被告的上述抗辩不予采纳。双方就疫情期间减免租金25,000元以及物业管理费、水费、电费的支付金额均已达成一致，本院予以确认并据此判决。被告应付原告截至2021年3月31日的租金为：100,000+150,000-50,000+160,000/365×17-25,000=182,452元。根据双方约定，租赁协议终止履行时，被告不对改造或改变的房屋墙体、楼梯、电器线路等物体进行恢复的，原告不予退还押金。被告承租系争房屋后用于餐饮经营，并根据自己的经营风格和需求进行了装饰装修，原告于2021年3月数次催促被告至系争房屋处理相关事宜，但被告并未前往处理搬离及恢复等事宜，故原告要求没收被告押金符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款以及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百七十七条之规定，判决如下：一、原告沈秀忠与被告张先科就上海市浦东新区云雅路XXX号XXX-XXX层房屋签订的《房屋租赁协议》于2021年4月30日解除；二、被告张先科于本判决生效之日起十日内支付原告沈秀忠2019年3月15日至2021年3月31日期间的租金182,452元；三、被告张先科于本判决生效之日起十日内支付原告沈秀忠物业费2,012.40元、电费2,461.33元、水费1,963元；四、被告张先科支付的保证金2万元由原告沈秀忠没收。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按简易程序减半收取计2,366元，由被告张先科负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  许瑞芬书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。