江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0322民初830号原告：徐州市天士力工贸有限责任公司，住所地徐州市建国西路南侧人民家园2#一层03，统一社会信用代码91320300735295882Y。法定代表人：郑兴建，该公司总经理。委托诉讼代理人：王琼，江苏金朝阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑勇，江苏金朝阳律师事务所律师。被告：侯本学，男，1986年4月20日出生，汉族，居民，住沛县。委托诉讼代理人：唐孟可，江苏竞自由律师事务所律师。原告徐州市天士力工贸有限责任公司（以下简称天士力公司）与被告侯本学房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月28日立案后，依法先适用简易程序，后适用普通程序公开开庭进行了审理。原告天士力公司的委托诉讼代理人王琼、郑勇，被告侯本学及委托诉讼代理人唐孟可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天士力公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；2、判令被告支付第二期房屋租金82400元，缴纳违约滞纳金80000元、鉴定费27000元，合计189400元；3、诉讼等相关费用由被告承担。事实与理由：2019年8月13日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定，房屋位于沛县洲业汽车城18栋2号，被告用于汽车销售展厅，租赁期限2年4个月，从2019年8月13日至2021年12月28日止，租金第一期为60000元，第二期为82400元，如逾期原告有权向被告每天按年租金1%加收滞纳金。现被告至今未按约定交纳第二期房屋租金。为维护原告的合法权益，根据民事诉讼法的有关规定，特诉至法院，请予支持。侯本学辩称，签订租赁合同目的是为了经营获利，原告负有交付安全、合格租赁物的义务。原告在案涉租赁房屋的二层违法开设修理厂，并且对安全通道、消防通道、楼梯进行了拆除，对墙面进行了切割，存在重大安全隐患，导致被告在经营过程中对人身及财产具有危险性，不能达到合同目的。在有关部门多次要求原告整改的情况下，原告拒不整改并且至今进一步对其他房屋进行了违法拆除，在原告不能按照合同约定交付合格房屋，同时租赁物危及被告人身、财产安全的情况下，被告有权随时解除合同。被告在2020年7月份已经将房屋腾空并将钥匙交给原告，没有继续占用或者妨碍原告使用的行为。因此原告依据该合同要求被告支付租金及违约金无事实和法律依据，应当予以驳回。经审理认定事实如下：2019年8月13日，原告徐州天士力工贸有限责任公司（甲方）与侯本学（乙方）签订一份房屋租赁合同，合同约定将位于洲业汽车城18栋面积约200平方米租赁给侯本学，租赁期限从2019年8月13日至2021年12月28日止；约定第一期租金为60000元，付款时间为2019年8月14日前，租赁期间自2019年8月13日至2020年8月12日；第二期租金为82400元，付款时间为2020年7月14日前；侯本学已向天士力公司支付第一期租金60000元。被告同时按照合同约定向原告交纳了10000元押金，原告未予退回。涉案18栋楼房屋其余面积由原告自行经营，一楼用于经营汽车销售，二楼用于汽车维修。2020年7月15日，被告通过微信给原告方的经理冯存库发送一份书面告知书，认为原告拆除部分房屋结构影响房屋整体安全性，二楼设置维修场地和烤漆房，为避免对原告人员和财产造成损失，提出解除租赁合同。被告于第一期租赁结束2020年8月12日前搬出涉案房屋，并将租赁房屋南门用由铁丝挂上，被告未与原告办理房屋交接手续。2020年8月18日，沛县房产监察大队向原告下达停工通知书，违法内容：擅自切割大面积楼面、拆除楼梯。2020年9月3日，沛县房产监察大队向原告下达整改通知书。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思的表示，内容合法有效，对双方均有约束力，因被告侯本学的违约行为导致合同解除。1、房屋租赁合同的解除。涉案房屋租赁合同在履行过程中，被告于2020年7月15日书面告知原告要求解除合同，因被告不享有约定或法定的解除权，被告的解除通知不产生解除合同的法律效果。被告搬离涉案房屋时，并未与原告办理交接手续，双方并未就合同解除达成合意。被告已实际搬离涉案房屋，不愿意继续履行房屋租赁合同，而房屋租赁合同是一个持续性的合同，该义务性质不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，故涉案房屋租赁合同应予解除。被告辩称因原告拆除部分房屋结构影响房屋整体安全性，二楼设置维修场地和烤漆房对被告的人员及财产造成安全隐患，被告解除合同符合法律规定的意见，但被告提供的证据不足以证实其主张，故对其该项抗辩意见，本院不予采纳。2、房屋租赁合同的解除时间的确认。被告非法定或约定原因解除合同，应当于一定合理期限内告知原告，以便其尽早寻找其他租户，减少经济损失。被告于2020年7月15日书面通知原告方人员，本院根据本案实际情况酌情确定被告应提前三个月左右的时间通知原告解除房屋租赁合同，故双方合同解除时间，本院酌情确定为2020年10月12日。租金及利息损失的计算。1、租金损失的计算。本院认为，双方合同解除时间为2020年10月12日，在解除合同之前的期间，即便被告已搬离租赁房屋，但仍有给付租金的义务，被告应给付2020年8月13日至2020年10月12日期间的租金10300元。根据双方合同第四条约定，被告应于2020年7月14日前交纳租金，并从第六天开始，原告有权按照每天租金1%加收，故自2020年7月20日开始原告有权加收利息损失。原告主张的利息损失本院调整为，应以10300元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，计算至实际给付之日止。对超过部分的损失，本院不予支持。2、违约金损失计算。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原、被告双方合同第八条第二款约定：“若承租方在出租方没有违法合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金伍万元”。因被告无法定或约定事由解除合同，故应向原告支付违约金。本院根据案件实际情况，综合考虑被告应向原告支付违约金12500元。综上，因被告向原告交纳押金10000元未予退还，本院为减轻当事人诉累，本案一并处理予以扣除。扣除上述押金10000元费用后，被告应给付原告租金、违约金合计12800元（租金10300元+违约金12500元-押金10000元）。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、原告徐州市天士力工贸有限责任公司与被告侯本学与签订的《房屋租赁合同》于2020年10月12日解除。二、被告侯本学于本判决生效之日起十日内给付原告徐州市天士力工贸有限责任公司租金、违约金合计12800元及利息损失（以10300元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，计算至实际给付之日止）。三、驳回原告徐州市天士力工贸有限责任的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4088元，由原告徐州市天士力工贸有限责任公司负担3812元，由被告侯本学负担276元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  权 伟审 判 员  杨夫彬人民陪审员  沈文侠二〇二一年七月二十六日书 记 员  李文托