辽宁省沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0103民初10207号 原告(反诉被告)：辽宁佳移科技有限公司，住所地沈阳市皇姑区北陵大街19-1号(2-11-2)。 法定代表人：喻永玲，系该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：代文波，辽宁华恩(海口)律师事务所律师。 被告(反诉原告)：沈阳茂业置业有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街185-2沈阳茂业中心7楼。 法定代表人：张静，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：周莉娇，系该公司员工。 委托诉讼代理人：夏闻，系该公司员工。 原告（反诉被告）辽宁佳移科技有限公司与被告（反诉原告）沈阳茂业置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）辽宁佳移科技有限公司委托诉讼代理人代文波，被告（反诉原告）沈阳茂业置业有限公司委托诉讼代理人周莉娇、夏闻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告辽宁佳移科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即返还租金、物业费21195元；2、请求判令被告立即双倍返还租金、管理费保证金共计82500元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2019年7月，原告与被告签订《茂业中心写字楼租赁合同》，原告承租被告公司茂业中心31层H单元，建筑面积150平方米，租期自2019年8月1日至2022年7月31日止，租赁房屋为办公用途，房屋租金每平方米764元，年租金114600元。物业管理费按每平方米每年336元，年管理费为50400元。原告按每六个月为一周期交付租金。同时，原告需按3个月租金标准及3个月管理费标准交纳保证金共计41250元。同时合同约定，被告负责大厦的公共排污系统、防火系统、空调系统等公共设施、设备的修缮工作。合同中对双方权利人及违约责任亦做了明确约定。上述合同签订后，并入驻茂业中心大厦办公。但进入2020年冬季以来，被告的租赁房屋的空调供暖始终不能达到供暖要求，房屋温度不达标，12月下旬更是停止供暖，在房屋内根本无法办公。2021年1月4日，原告因被告提供的房屋不能达到合同约定的用途，遂向被告递交《退租申请书》，决定于2021年1月4日起不再租用被告的房屋并要求退还剩余租期的租金及退还保证金。经被告同意，2021年1月25日原告将办公物品搬离承租房屋。但就退租金及保证金事宜，被告却久拖不决，至今未还原告剩余租期租金及保证金。原告认为，根据合同第25条之规定，被告所提供的房屋不能满足合同约定的使用用途，原告有权解除《茂业中心写字楼租赁合同》，同时原告有权要求被告双倍返还保证金及退还未发生的预缴款项。但被告却以各种理由拒不返还租金及保证金。原告起诉到法院。 被告沈阳茂业置业有限公司辩称，原被告确实存在合同关系，原告诉请的金额与被告处不符。本案系原告违约解除合同并非被告违约导致合同解除，根据合同约定原告应另向被告支付三个月的代通知金，和三个月的补偿。原告主张的供暖补偿应向供暖公司惠天热电索赔，被告并非供暖主体只是供暖费的代缴人，供暖不达标并非被告违反约定，且原告应提供供暖不达标的相应证据，证明其室内温度不适合办公。被告已向法院提出反诉，原告因违反合同约定应向被告履行义务的事实请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告沈阳茂业置业有限公司提出反诉请求：1.请求原告判令被反诉人向反诉人支付代通知金41250元；2.请求法院判令被反诉人向反诉人支付补偿金41250元；3、本案的全部诉讼费用由被反诉人承担。 事实与理由：反诉人与被反诉人于2019年签订《茂业中心写字楼租合同》，合同期限2019年8月1日-2022年7月31日止。合同约定反诉人将坐落于沈阳市沈河区青年大街185-2号茂业中心31层H单元出租予被反诉人使用，建筑面积150平方米。出租房屋的年租金总额114600元，年物业管理费总额50400元。2021年1月4日，被反诉人在未提前三个月以书面形式通知反诉人的情况下，擅自提前解除了租赁合同。反诉人认为，根据双方签订的合同第三十条第3款约定：“甲乙双方其中任何一方如在合同租期内要求提前解约，需提前三个月以书面形式(需盖公章)通知对方，或支付三个月租金及物业管理费作为通知金，并支付三个月租金及物业管理费作为提前解约给对方造成损失的补偿。”被反诉人提前解约的行为，严重违反了双方合同的约定，严重损害了反诉人的合法权益，为维护反诉人的合法权益不受侵害，反诉人特向贵院提起反诉。 反诉被告辽宁佳移科技有限公司辩称，本案原告提出解除合同是因被告提供的房屋不能达到办公要求，并非原告违约。故被告依据合同第三条约定要求被告支付补偿金不能成立。原告在向被告提交坚持通知书是被告已经同意，原告已经搬离承租房屋。请求法院驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2019年，被告沈阳茂业置业有限公司（出租方、甲方）与原告辽宁佳移科技有限公司（承租方、乙方）签订《茂业中心写字楼正式租赁合同》，约定甲方将坐落于沈阳市沈河区青年大街185-2号“茂业中心”31层H单元出租予乙方使用，该房屋建筑面积150平方米。甲方将该房屋出租予乙方作：办公用途。乙方向租赁期限自2019年8月1日起至2022年7月31日止，装修期自2019年8月1日至2019年8月15日止。租金按建设面积每平方米每年人民币764元；年租金总额人民币114600元。本合同租期内，租金固定不变，租金中不含管理费。物业管理费按建筑面积每平方米每年人民币336元，年管理费总额人民币50400元。第二十五条约定因下列情形之一，乙方有权解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应向乙方赔偿：(一)于2019年8月1日前，甲方必须交付该出租房屋，如延期壹个月以上，乙方有权取消此合约，甲方必须将乙方已缴纳的所有保证金于三十日内无息退还予乙方；(二)甲方违反本合同第四条约定，使乙方无法按其用途继续使用出租房屋；（三)甲方违反本合同第十八条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用的；(四)未经乙方同意及有关部门批准，甲方将出租房屋进行改建、扩建或装修。乙方因上述(二)--(四)之理由单方面解除合同的，应当于迁离前十五日前书面通知甲方，并按照迁离日期即时迁出出租房屋，并有权要求甲方双倍返还保证金以及退还未发生的预缴款项。第三十条约定甲、乙双方其中任何一方如在本合同租期内要求提前解约，需提前叁个月以书面形式(需盖公章)通知对方，或支付叁个月租金及物业管理费作为代通知金，并支付叁个月租金及物业管理费作为提前解约给对方造成损失的补偿。 合同签订后，原告交付被告租金保证金28650元，物业费保证金12600元，并向被告支付物业费、租金至2021年2月15日。 2021年1月4日，原告辽宁佳移科技有限公司向被告沈阳茂业置业有限公司发出《退租申请书》，载明“我司自2018年8月租用至今，目前由于如下原因，已经达不到正常的办公环境所需条件，故申请将租金退还。1、供暖问题。从今冬供暖季开始，供暖时好时坏，始终不能达到22摄氏度，一直就在14摄氏度左右，而且更为严重的是12月下旬开始已经停供了，员工无法正常办公，有些已经感冒发烧了。……我公司已付款至2021年2月16日，决定至2021年1月4日起不再租用贵司的房屋。请退还剩余租金和押金，谢谢！”2021年1月25日，原告搬离承租房屋，被告工作人员于同日向原告出具《物业服务中心物品放行条》。 庭审中，被告沈阳茂业置业有限公司表示因惠天热电供暖不足，导致供暖不达标。 本院认为，原告辽宁佳移科技有限公司与被告沈阳茂业置业有限公司之间签订的《茂业中心写字楼正式租赁合同》系原、被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照合同履行义务。 关于原告主张大厦供暖不达标，导致其无法办公，被告构成违约，要求解除租赁合同的问题，首先，原、被告在《茂业中心写字楼正式租赁合同》中约定的用途为办公，本案中，原告未要求供暖公司对涉案房屋的室内温度进行测试，亦未提交充分的证据证明涉案房屋在供暖期的室内实际温度。故原告提交的证据不足以证明供暖不达标已构成“使其无法按其用途继续使用出租房屋”的合同约定的解除条件。其次，即使在室内温度不达标的情况下，原告仍可采用暖风机等其他方式提高室内温度，再另行就采暖费等事项与被告进行协商，室内温度不达标并不必然导致合同无法继续履行。再次，原告于2021年1月向被告发出解除通知，此时供暖期已经过两个月，故原告在供暖期后已实际使用涉案房屋两个月，之后再主张供暖不达标导致其无法办公，明显有违常理。最后，被告虽在庭审中自认供暖温度不达标，但双方未约定涉案房屋采暖季的供暖温度标准，且大厦供暖不达标并非被告原因导致，被告并未存在违约行为。综上，对原告的此项主张，本院不予支持。 关于反诉原告沈阳茂业置业有限公司主张反诉被告辽宁佳移科技有限公司支付代通知金41250元的问题，根据租赁合同约定“甲、乙双方其中任何一方如在本合同租期内要求提前解约，需提前叁个月以书面形式(需盖公章)通知对方，或支付叁个月租金及物业管理费作为代通知金，并支付叁个月租金及物业管理费作为提前解约给对方造成损失的补偿。”本案中，反诉被告于2021年1月4日向反诉原告发出《退租申请书》，根据合同约定，需提前三个月通知对方，故双方的租赁合同应于2021年4月5日解除。现反诉被告已给付反诉原告租金及物业管理费至2021年2月15日，故反诉被告仍需给付反诉原告2021年2月16日至2021年4月5日的租金15384.6元（114600元÷365天×49天）、物业管理费6766元 （50400元÷365天×49天）。因反诉被告已给付反诉原告租金保证金28650元及物业管理费保证金12600元，故上述费用应从保证金中予以扣除，扣除后，反诉原告应返还反诉被告租金保证金13265.4元、管理费保证金5834元。 关于反诉原告主张补偿金的问题，根据双方约定，反诉被告应支付三个月租金及物业费作为提前解约给对方造成损失的补偿，故反诉被告应给付反诉原告补偿金经计算为41250元（9550元×3个月+4200元×3个月）。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条之规定，判决如下： 一、被告沈阳茂业置业有限公司于本判决生效后15日内返还原告辽宁佳移科技有限公司租金保证金13265.4元、管理费保证金5834元； 二、反诉被告辽宁佳移科技有限公司于本判决生效后15日内给付反诉原告沈阳茂业置业有限公司补偿金41250元； 三、驳回原告辽宁佳移科技有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告沈阳茂业置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费2374元，减半收取1187元，由原告辽宁佳移科技有限公司负担910元，由被告沈阳茂业置业有限公司负担277元；案件反诉受理费931元，由反诉原告沈阳茂业置业有限公司负担465.5元，由反诉被告辽宁佳移科技有限公司负担465.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员 王 畅 二〇二一年七月六日 书记员 刘沛鑫