广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初6235号原告：孙斌，女，1970年4月14日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：傅颉，北京德恒（深圳）律师事务所律师，执业证号码14403202011217769。委托诉讼代理人：王玉，北京德恒（深圳）律师事务所律师，执业证号码14403201511697191。被告：深圳市德瀚投资发展有限公司，住所地深圳市罗湖区桂园街道深南东路5016号京基100大厦A座2108、2101，统一社会信用代码914403005685320347。法定代表人：代君正。委托诉讼代理人：杨鹿，广东港联律师事务所律师，执业证号码14403201710207343。委托诉讼代理人：叶莎莎，广东港联律师事务所律师，执业证号码14403201811042673。被告：深圳市禧乐居置业有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福安社区益田路卓越时代广场大厦1504-1505之150401，统一社会信用代码91440300MA5F2C9353。法定代表人：李彦，总经理。委托诉讼代理人：熊熙，公司职员。委托诉讼代理人：刘艺军，广东金卓越（深圳）律师事务所律师，执业证号码14403200710107611。原告孙斌与被告深圳市德瀚投资发展有限公司（以下简称德瀚公司）、被告深圳市禧乐居置业有限公司（以下简称禧乐居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人傅颉及王玉、被告德瀚公司委托诉讼代理人杨鹿、被告禧乐居公司委托诉讼代理人刘艺军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙斌向本院提出诉讼请求：1.两被告支付逾期交房违约金323652.84元（以购房款7706020元为基数按日万分之三的标准自2019年12月22日起算至2020年5月9日）；2.两被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2019年8月6日，原告与被告德瀚公司签署了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告德瀚公司开发的位于深圳罗湖区房屋，房款共计7706020元。根据该合同中附件四补充协议第九条第二款规定，因卖方原因导致逾期交付超过90日的，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按购房总价款的日万分之三向买方支付违约金，违约金总额以购房总价款的5%为限。原告在2019年9月21日对涉案毛坯房进行了验收，被告工作人员再次确认涉案房产精装交付时间不晚于2019年年底。根据被告工作人员提供的《装修手册》约定每户入伙首次装修时间为三个月，据此，被告应在2019年12月21日向原告交付涉案房产。但被告直至2020年4月23日才通知原告交房，在验收过程中，原告发现涉案房产有多处不符合约定的装修标准，便要求被告进行整改，被告在2020年5月9日才将涉案房产整改完毕并正式向原告交付。该时间已远超出约定的交房时间，故，为维护原告的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，请求依法裁判，支持原告的全部诉讼请求。被告德瀚公司辩称：1.涉案房产所在的整栋公寓楼已于2018年6月28日整体出售给被告禧乐居公司，原告在签订房屋买卖合同时对该情况知晓，涉案房屋买卖双方应为原告与被告禧乐居公司。2.即使是原告与被告德瀚公司签署涉案房屋买卖合同，被告德瀚公司也不存在逾期交房的事实。被告德瀚公司依约向原告交付涉案毛坯房，被告德瀚公司从未承诺向原告交付精装房，也未收取过原告的精装修款项，原告无权要求被告德瀚公司精装交付涉案房屋。3.原告依据《装修手册》认定交房时间无法律依据。《装修手册》不是房屋买卖合同的附件，亦非被告德瀚公司制作。该装修手册明确说明，本装修手册旨在告知在装修过程中需遵守的管理规定，需注意的事项，并提供部分装修项目的施工指南。其中“每户入伙首次装修时间为三个月”为建议装修时间，并非必须三个月内装修完毕。且原告与被告禧乐居公司签署的《招商中环·禧寓购房补充协议》第六条约定，受托方应当于2020年2月21日前完成装修工程并交委托方验收，原告要求2019年12月21日交付涉案房产没有依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告禧乐居公司答辩称：1.涉案房屋买卖合同系原告与被告德瀚公司签署的，被告禧乐居公司并非合同主体。2.原告与被告禧乐居公司之间为包含房屋装修等的服务合同关系，被告禧乐居公司已依约履行了合同义务。根据原告与被告禧乐居公司签署的《购房补充协议》第六条第1款约定，被告禧乐居公司于2020年2月21日前完成装修工程并交付原告验收。被告禧乐居公司在2020年4月23日向原告发送了精装交房通知书，原告在2020年4月25日对房屋进行验收，未提出任何异议。3.因新冠疫情突然爆发，被告禧乐居公司受疫情影响迟延交付装修工程不应当承担违约责任。疫情发生在2020年1月23日，交付日期为2020年2月21日，广东省政府于2020年5月8日发布的通知，将疫情调整为三级响应，因此，2020年2月21日至5月8日期间均属于不可抗力期间。本院对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。本院经审理认定事实如下：一、2018年6月28日，被告德瀚公司与被告禧乐居公司签订《招商中环项目公寓认购协议》，载明：被告禧乐居公司意向在深圳市罗湖区笋岗片区购买公寓，被告德瀚公司在其位于深圳市罗湖区内，根据被告禧乐居公司的认购要求将该公寓出售予被告禧乐居公司，购买（签约）主体仅限于被告禧乐居公司及其指定的购买人。购买人如选择银行按揭方式付款的，如因购买人自身原因或按揭贷款银行原因导致购买人未能在协议约定的期限内付款的，则按照协议关于逾期付款违约责任的约定处理。若违反约定的一方为被告禧乐居公司或其指定的购买人，接到被告德瀚公司书面通知后30个工作日内双方未能就违约内容达成一致的，则被告德瀚公司有权解除协议，被告德瀚公司有权在向被告禧乐居公司发出书面解除通知后将该公寓重新出售，并直接没收履约定金作为违约金；被告德瀚公司选择继续履行协议的，有权以被告禧乐居公司或其指定购买人应付未付的金额为基数，按日万分之四计收违约金，被告禧乐居公司对于其指定购买人的违约行为承担连带责任。次日，被告禧乐居公司向被告德瀚公司转账支付114801443.40元，用途备注为履约定金。被告德瀚公司向被告禧乐居公司开具《收据》，确认收到招商中环1号地块2B栋公寓履约定金114801443.40元。二、被告禧乐居公司向被告德瀚公司出具了《签署深圳市房地产买卖合同（预售）确认函》，称根据双方于2018年6月28日签订的《招商中环项目公寓认购协议》的约定，现指定原告就招商开元中心一期2栋B座1304号房屋与被告德瀚公司签订《深圳市房地产买卖合同(预售)》及相关附件。三、2019年4月7日，原告签署《【招商中环】选房确认书》，确认原告以按揭付款的方式购买【招商中环】2栋B座1304号房屋，建筑面积107.93平方米，原价8111600元，折后7706020元，单价71398元/平方米。2019年5月5日，原告与被告德瀚公司签署《深圳市房地产认购书》，原告确认以向银行借款的方式认购招商开元中心一期2栋B座1304号，套内建筑面积75.15平方米，总价5991418元，单价79726.12元/平方米；签订本认购书时支付定金200000元，待签订正式的房地产买卖合同后，已付定金自动转为购房款的一部分。同日，原告与被告禧乐居公司签订《招商中环·禧寓购房补充协议》，双方就委托方（原告）所认购的涉案商品房达成约定：委托方基于提升该房屋的交付标准要求，同意向受托方支付品质提升费用共计1714602元，签订本协议当天委托方支付定金1000000元，受托方应当于2020年2月21日前完成装修工程并交委托方验收；委托方知悉并认可本协议与该房屋相关的认购书、买卖合同等均相互独立，本装修工程与该房屋的付款、施工、验收、交付等亦相互区分进行。上述确认书、认购书及补充协议签订后，原告向被告德瀚公司支付了2701418元、向被告禧乐居公司支付了1714602元，合计4416020元，剩余3290000元原告向银行申请贷款支付。四、2019年8月6日，原告（买方）与被告德瀚公司（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》，约定：原告自愿认购被告德瀚公司招商开元中心01地块2栋B座1304号房，被告德瀚公司应于2019年9月21日前将本房地产交付给买方。合同附件四第十二条约定，买方确认并同意本房地产为毛坯交付。庭审中，原告确认被告德瀚公司已于2019年9月21日向其交付了涉案房屋（毛坯）。五、2020年4月24日，被告禧乐居公司向原告邮寄《精装交房通知书》，通知原告自2020年4月23日起开始办理收房入住手续，原告确认在2020年4月25日收到该通知书，并在收房时提出了整改意见，后被告禧乐居公司直至2020年5月9日才将涉案房产整改完毕并正式向原告交付。原告主张根据《装修手册》第8页载明的装修时间即每户入伙首次装修时间为三个月，被告禧乐居公司应于2019年12月21日前交付涉案精装房屋，而被告禧乐居公司在2020年5月9日才正式向原告交付了涉案精装房屋，构成延迟交房，应承担违约责任。被告禧乐居公司辩称该《装修手册》既不是涉案合同的附件，亦非被告禧乐居公司制作，且根据双方签署的补充协议明确约定交房时间为2020年2月21日，原告主张应于2019年12月21日交房没有事实依据。被告禧乐居公司主张受疫情影响，未能在约定的时间向原告交付涉案精装房屋，其于2020年3月10日向原告邮寄发送了《关于招商中环禧寓项目受新冠肺炎疫情影响的告知函》，原告于2020年3月14日签收。六、针对新冠肺炎疫情，广东省人民政府于2020年1月23日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年5月8日调整为三级响应。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案《【招商中环】选房确认书》、《深圳市房地产认购书》、《招商中环·禧寓购房补充协议》、《深圳市房地产买卖合同（现售）》及附件，系当事人真实意示表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，协议及合同合法有效，对原、被告具有法律约束力。本案中，原告主张涉案精装房屋延迟交付的违约责任，根据合同相对性原则，被告德瀚公司并非《招商中环·禧寓购房补充协议》的主体，原告请求被告德瀚公司承担延迟交付涉案精装房屋的违约责任，没有事实和合同依据，本院不予支持。根据原告与被告禧乐居公司签署的《招商中环·禧寓购房补充协议》，认定被告禧乐居公司交付涉案精装房屋的时间应为2020年2月21日，原告主张应于2019年12月21日交房，没有事实依据，本院不予采信。考虑到协议约定的交房时间正处于新冠疫情暴发期间，广东省人民政府已于2020年1月23日启动防控应急一级响应，直至2020年5月8日才调整为三级响应，因此，2020年2月21日至5月8日期间属于受疫情影响期间，对该时间内被告禧乐居公司应承担的迟延交房违约责任，本院依法予以免除。原告请求被告禧乐居公司支付2019年12月22日至2020年5月9日期间的逾期交房违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告孙斌的全部诉讼请求。案件受理费6154元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 员 刘 颖二〇二一年七月五日书 记 员 叶丹霞法官助理 方 婷