重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017）渝0241民初4970号原告：吴琳，男，1981年7月16日出生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住该县。原告：王翻，女，1983年2月22日出生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住该县。共同委托诉讼代理人：廖珩翔，重庆市酉阳县桃花源法律服务所法律工作者。被告：重庆黔龙阳光地产发展有限公司，住所地：重庆市正阳工业园区金龙路，统一社会信用代码：91500114745335382W。法定代表人：徐江，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨云志，系该公司职工。委托诉讼代理人：胡静波，重庆汇润律师事务所律师。原告吴琳、王翻诉被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司（以下简称黔龙阳光公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴琳、王翻的共同委托诉讼代理人廖珩翔，被告黔龙阳光公司的委托诉讼代理人胡静波、杨云志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴琳、王翻向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理登记受理单的违约金25595元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将逾期办理登记受理单的违约金的计算方式明确为：按照房屋总价款308006元每天万分之一的标准，从2013年8月1日起计算至原告取得房地产权证即2015年11月10日止。事实和理由：2012年5月12月，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，由原告该买被告开发的位于酉阳县×社区×世界×号楼×层商品房一套，建筑面积为77.04平方米，房屋总价款为308006元。合同签订后原告通过支付首付款及公积金贷款的方式付清了全部房款。双方合同约定：由被告在实际交付使用之日起60日内向房屋登记机构办理《房地产权证》登记申请，取得房屋登记受理单。由于被告的责任未按期取得，被告应按照已付房款的万分之一支付原告逾期办证违约金。原告于2013年5月30日实际接房入住，于2015年11月10日才正式取得《房地产权证》，期间被告就逾期办理登记受理单一事未向原告支付任何违约金。鉴于上述理由，原告为维护自己的合法权益，将本案诉至法院。黔龙阳光公司辩称：1、对原告采取按揭方式购买被告房屋的事实没有争议；2、由于被告系政府及政府的国有公司招商引资的企业，招商引资协议书第三条第二款明确约定挂牌出让方式以净地出让，第七条第二款明确约定拆迁进度要求甲方即酉阳县城市建设资产经营有限责任公司于2011年3月10日前完成五宗地块所有拆迁安置补偿工作，但时至今日该项目都没有拆迁完毕，导致被告方不能整体规划、整体开发。3、根据原、被告签订的合同补充协议第14条约定，答辩人延迟办理登记受理单是由于政府及其经营管理的国有公司没有按时拆迁，没有将出让地块以净地交付给被告，在开发建设中受到政府多次调整土地范围及土地用途的影响，导致规划多次调整，开发受制约，截至2016年8月30日县政府将原告所在地块进行出让，被告方依程序取得土地使用权，因此原告方的诉讼请求不应得到支持；4、原告方未按照合同约定履行提交办证资料的义务，主张逾期违约金的赔偿期限有误；5、根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第13条约定，应由双方共同办理房屋产权证；6、根据补充协议约定逾期办证违约金的计算时间应从实际交付房屋之日起120个工作日内办理；7、原告欠缴办证费用，被告实际缴纳的费用为15060元，原告方尚差办证费用2740元，根据合同补充协议第四条约定，因原告方未足额支付购房款或其他应当由原告方承担的费用的，甲方有权保留所售房屋的所有权，则被告不应承担买卖合同第十二条、第十三条约定的违约责任。本院经审查认定事实如下：2012年5月12日，原告吴琳、王翻（乙方）与被告黔龙阳光公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方开发预售的位于酉阳县×社区×世界×-×-×商品房一套，房屋总价款为308006元，采取按揭形式支付房款，签订本合同前交付房屋首付款62006元，剩余的246000元向银行申请按揭贷款。属于预售商品房的，甲方应当在2013年8月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十三条关于办理产权登记的约定：2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应当配合办理商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应当在签订本合同7日内，将办理本商品产权登记需乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方原因，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款和利息，并按乙方已付房价款1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方应按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。4、如因乙方的原因，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。同时，原、被告双方签订的《合同补充协议》第四条约定：对买卖合同第十二、十三条作如下变更或补充：2、关于买卖合同第十二条预售商品房合同登记备案的时间，甲乙双方同意由合同签订之日起10日内变更为30日内办理。关于买卖合同第十三条产权登记的时间，属现售商品房的，甲乙双方同意由合同签订之日起30日内变更为90日内办理；属预售商品房的，甲乙双方同意由在本商品房交付使用之日起60日内变更为120日内办理。若受政策及政府相关部门有关规定、工作程序的影响，造成甲方不能按规定时间办理相关手续的，甲方不承担责任。3、乙方应在签订买卖合同之日起7日内，向甲方提交办理产权登记所需的所有相关资料。如乙方未按时提供办理产权登记所需的齐全资料或未付清已到期的银行贷款、相关税费、法律法规规定的物业维修基金等任何乙方之应付款项的，甲方有权拒绝按买卖合同第十三条的约定为乙方办理产权登记手续。如乙方未按时提交或提交的资料不符合要求，则乙方办理产权登记时间顺延。如乙方逾期10日仍未提交或提交的资料不符合要求的，则乙方应按日向甲方支付已付房款万分之一的违约金，且办理产权登记时间顺延。4、因乙方未按期总额支付购房款或其他应由乙方承担的费用的，甲方有权保留所售房屋的所有权，并有权不按买卖合同及《合同补充协议》约定时间办理合同登记备案及产权登记，且不承担买卖合同第十二、十三条的违约责任。第十三条约定：买卖合同及本《合同补充协议》所表示的“日”计算方式，是指扣除国家法定公休日、休息日的其他天数之和。第十四条约定:因政府、公用企业行为导致无法履行买卖合同或迟延履行的情况下，买卖合同的权利、义务双方互不追究责任。另查明，原、被告双方实际履行合同过程中对房屋价款进行了协商变更，原告实际支付了购房款251000元、办证费用12320元、按揭费用2640元。被告于2013年5月30日将房屋交付原告使用，2015年11月10日，酉阳土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局为原告所购商品房办理了房地产权证号为×房地证×字第×号房地产权证。2013年5月21日，本案所涉房屋楼盘取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。再查明，2017年11月2日酉阳土家族苗族自治县人民法院立案受理了原告吴琳、王翻诉被告黔龙阳光公司商品房预售合同纠纷一案，后该案指定本院审理。本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系签约双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对签约双方均具有拘束力，双方应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。根据双方约定的合同内容，原告方的主要义务为交付房款及相应税费并向被告提交办理产权登记所需的所有相关资料，被告方的主要义务为交付房屋和向土地房屋登记机构提交办理房地产权证的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款251000元、办证费用12320元、按揭费用2640元。被告黔龙阳光公司于2013年5月30日将商品房实际交付给原告。原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》第十三条中对办理产权登记进行了约定，《合同补充协议》亦对权属办理进行约定，可以认定双方通过补充协议对权属办理约定的权利义务进行了变更及补充约定。结合双方在合同及补充合同中的约定，被告黔龙阳光公司应在本商品房交付使用之日起120个工作日内，向土地房屋登记机构提交相关的办理产权登记的资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。涉案房屋于2013年5月30日交付给原告，则被告应于2013年5月30日起120个工作日内，即2013年11月19日之前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本案中虽被告抗辩原告未履行提交办证的资料义务及尚欠部分办证费用未交纳，因此不承担违约责任。但被告已于2013年5月30日将房屋实际交付给原告使用，酉阳土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局亦于2015年11月10日为原告办理了房地产权证书，被告也未提供证明向原告催要过相关资料及费用，本院对此抗辩不予采信。且被告抗辩因政府等有关部门政策等原因未能按时取得土地及整体开发、规划，与本案房屋无直接关联性，本院不予采信。综上，可以认定，原告已经按照合同的约定履行了支付全部购房款及税费等义务，房地产权证未能办理的原因系被告黔龙阳光公司的违约行为所致。现该房屋于2015年11月10日才取得房地产权证书，被告未提交土地房屋登记机构出具的登记受理单，亦没有证据证明其向原告出示或者告知过已取得登记受理单及取得的具体时间，故被告未按照约定时间取得登记受理单的行为已构成违约，违约的期间为从合同约定的取得登记受理单的时间即2013年11月19日起计算至办理房屋房地产权证即2015年11月10日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，由于被告违约导致房地产权证未能按时办理，其理当按照约定向原告支付逾期办理房地产权证的违约金。同时，原告于2017年11月2日向酉阳土家族苗族自治县人民法院提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起以及义务人之日起起算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中，被告抗辩原告主张逾期办证违约金请求已过诉讼时效，因此对于原告超出诉讼时效期间的逾期办证违约金本院不予支持，则原告主张的自2014年11月2日起至2015年11月10日止期间的逾期办证违约金的请求应依法予以支持，具体计算方式为以原告已付房款251000元为基数，按照每日万分之一的标准，从2014年11月2日起计算至2015年11月10日止，金额为9387.4元。对于原告超出该金额部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：一、被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告吴琳、王翻逾期办理房地产权证的违约金9387.4元；二、驳回原告吴琳、王翻的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费439元，减半收取219.5元，由原告吴琳、王翻承担130元，被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司承担89.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时向该院预交上诉费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  程晓茹二〇一八年二月二十七日书记员  张 路