江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1102民初2740号原告：王旭，男，1979年1月1日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：张田，江苏金银河律师事务所律师。原告：陈晓艳，女，1978年2月24日生，汉族，住镇江市，系原告王旭之妻。委托诉讼代理人：张田，江苏金银河律师事务所律师。被告：孙楚涵，男，1989年7月8日生，汉族，住镇江市。被告：镇江市鼎盛房产买卖代理有限公司，住所地镇江市润州区朴园上观公寓35幢第1层101室。法定代表人：方九琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟伟伟，该公司员工。原告王旭、陈晓艳与被告镇江市鼎盛房产买卖代理有限公司（以下简称为鼎盛公司）、被告孙楚涵房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴福君独任审判，于2017年9月27日公开开庭进行了审理。后因双方争议较大，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年12月27日再次公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告王旭、陈晓艳及其诉讼代理人张田、被告孙楚涵、被告鼎盛公司的诉讼代理人孟伟伟到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告陈晓艳及两原告的共同诉讼代理人张田、被告孙楚涵、被告鼎盛公司的诉讼代理人孟伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王旭、陈晓艳向本院提出诉讼请求：1、解除与两被告所签订的编号为NO.0001514的房产买卖合同；2、两被告退还所收定金2万元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告通过被告鼎盛公司的居间介绍，看了被告孙楚涵所拥有的位于镇江市经××号云××室的房屋。两次看房，原房主孙楚涵均未到场，是由被告鼎盛公司的员工带领陪同。看房过程中，原告发现房屋墙体及顶部有部分水渍，鼎盛房产公司的员工解释说是以前的渗水，现在已经修好了，并承诺如有质量问题由他们来负责解决，肯定没有问题。见其信誓旦旦且原告确实中意该套房屋，原告就于2017年6月21日与两被告签订了《房屋买卖合同》，约定购房款为108万元，并就相关购房价格、付款日期、过户手续、中介费用及违约责任等方面达成了共识，三方签字盖章，原告也依约交付了定金2万元。该房屋买卖合同签订后，原告便将自己原有住房出售，备齐了首付款41.8万元，准备按照合同约定于2017年7月15日前去交款过户。2017年6月底，镇江连续下了几场大雨，原告便在2017年7月1日上午去该房屋查看，结果使原告大吃一惊，这才发现房屋漏水情况非常严重，楼顶、窗边、接缝等处发现大面积的漏水，地上水渍斑斑且墙皮已起泡脱落，根本无法居住，如装修也将报废，存在严重的质量问题。原告当即拍下照片后找两被告交涉。两被告答复说可以叫物业来维修，并说签了合同就必须要履行。经评估考虑后，原告提出由被告给付4.8万元的维修费用由原告自己进行修复、合同仍继续履行的协调解决方案，但被告孙楚涵只同意1万元的数额，双方未谈妥。随后被告鼎盛公司却说如不履行合同要承担违约责任，甚是霸道。由于商谈多次不能达成共识，原告又于2017年7月19日向两被告发出短信，要求其解决该房屋质量问题，在漏水问题没解决前中止履行合同，限其在5日内给予答复，否则将解除合同的催告，之后两被告未有回应。被告鼎盛公司却在7月25日发来短信要求原告继续履行合同买下该房屋，否则将追究原告不购房的违约责任。原告实属无奈，故诉至法院。被告孙楚涵辩称：原告对房屋进行了充分的了解，在对房屋看过两三次后才决定签约，且两次看房我都不在场，不存在合同欺诈问题。该房屋的质量问题在法律允许范围内，房屋也处于保修期内，目前原告提到的质量问题也没有得到确认，我也未对该房屋的真实状况进行掩饰。该房屋漏水的过错不在我，并不是我建造的房子，应属于房屋承建单位的责任，除非是我单方面毁约不卖，否则任何理由均不能成为合同解除的理由。请求驳回原告的所有诉请。被告鼎盛公司辩称：我方属居间服务，在合同签订前我单位工作人员带原告看了三次房。签订合同时，房屋漏水现状已经告知了原告，原告也已知情。该合同中记载原、被告双方对房屋已经充分了解，我方未欺骗原告。双方签订合同后，就有义务承担中介费。原告已损害我们合同签订的初衷意义和我单位的利益，请求法院按合同执行。经审理查明：2017年6月21日，原告（乙方）与被告鼎盛公司（丙方）、孙楚涵（甲方）经协商同意，签订一份《房屋买卖合同》，约定由原告以108.8万元的价格，购买被告孙楚涵名下位于镇江市经××号云××室房产××套，房屋面积为155.04平方米。乙方于签订合同时支付甲方定金人民币2万元，甲方出具收条给乙方。为督促双方履约，甲方须将该定金交由丙方代为保存。丙方出具收据给甲方，该定金在乙方付尾款时冲抵房款。同时，甲方将该房屋产权证原件交押丙方或交纳与乙方定金等额的履约保证金给丙方。在甲、乙双方争议未解决之前，双方同意由丙方继续代为保管房屋产权证和定金，任何一方无权要求丙方退还房屋产权证或定金。双方约定于2017年7月15日前办理产权转移手续，届时乙方应支付购房首付款41.8万元，余款于2017年12月31日前付清。合同签订当日，两原告向被告孙楚涵支付购房定金2万元，并由被告孙楚涵出具一份房屋定金收条。收条中注明：今收到王旭、陈晓艳购经十二路888号云河湾家苑16幢502室定金人民币贰万元整。该2万元定金实际交于被告鼎盛公司保管。合同签订前原告方在非下雨的状态下多次查看该房屋，未能发现有漏水问题。合同签订后至各方约定的交付首付款、过户登记期间，原告再次察看，发现该房屋存在下大雨后出现严重的房屋漏水问题情形，原告要求两被告予以修复彻底解决隐患或者折价由原告进行维修解决，但各方意见未能统一，由此发生纠纷，原告于2017年7月19日再次发出信息，要求妥善解决该房屋的严重漏水问题，在漏水问题没解决前中止履行合同，限五日内予答复，否则将解除合同的催告，各方沟通仍未果后原告诉至本院。庭审中，原告认为被告孙楚涵在收取定金后未依约完全履行义务和如实披露房屋状况，构成违约，应解除合同返还定金。被告孙楚涵则认为其未违约，是原告违约造成房屋买卖合同无法继续履行，原告所交定金不应予以退还。被告孙楚涵表示原告所拍照片中的该房屋中存在漏水问题的现状属实，但其本人是从开发商手中购买，对漏水情况并不清楚，该房屋还处于保修期中，发生争议后其也找物业维修过，但要求保证该房屋今后绝对不再漏水其无法做到。证人何某、付某（均为被告鼎盛公司的工作人员）证言中则反映，其向原告介绍该房及带看房屋过程中，并未特意向原告披露过该房屋存在下大雨后会出现严重漏水的隐患问题。以上事实，有房屋买卖合同、定金收条、手机短信记录、照片、房屋质量保证书、证人证言及当事人当庭陈述等证据证实。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。原、被告三方于2017年6月21日所签订的《房屋买卖合同》是各方当事人真实意思表示，亦未违反相关法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。但我国合同法同时也规定了合同的守约方享有法定解除权，如存在法定的合同解除情形，守约方可依法请求解除合同。本案中，原告以合理价格购买该房屋是基于正常居住之目的，被告孙楚涵作为该房屋的出售方，应保证该房屋售于原告后能保障正常居住所需。现其出售的房屋存在影响正常居住的严重漏水问题，且结合当事人当庭陈述及证人证言，反映出两被告在合同签订前并未将这一情况如实披露给原告知晓（事实上作为房产中介机构的工作人员，在合同未签订前特意将此类会严重影响买受方签约意愿的信息披露的可能性也较小），两被告均存在违约行为，因其违约行为致使原告与两被告签订合同后，购买该房屋的合同目的却无法实现，故原、被告各方于2017年6月21日所签订的《房屋买卖合同》依法可予解除。依据法律规定，合同解除后因该合同取得的财产应当予以返还，故被告孙楚涵作为收受购房定金的一方，应向原告返还其已收取的2万元定金。虽然定金目前仍由被告鼎盛公司保管，但其仅对该定金起到一个代为保管的作用，合同具有相对性，返还定金的责任主体仍应是被告孙楚涵，故原告要求被告鼎盛公司返还定金，则缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。此外，对于两被告所辩称的签订合同前原告方已多次看房了解，且各方所签订的《房屋买卖合同》中也载明了乙方对甲方房屋的现有状况、结构改造和实际物品的相关信息均已了解且无异议的意见。原告方的确在合同签订前多次前往看房且签下了《房屋买卖合同》，但一方面该条款内容是为便利签约而由被告鼎盛公司制作的格式合同，并不能完全说明原告实际上已按照合同所载的内容对相关方面作出了详细了解。另一方面，被告鼎盛公司的工作人员带领原告看房时，确是在非下雨状态下进行察看的，原告方对于该房屋存在的下大雨后才会呈现出的严重漏水问题无法在签订合同前天气状况处于非下雨状态的看房过程中予以提前发现。故对该辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告王旭、陈晓艳与被告孙楚涵、镇江市鼎盛房产买卖代理有限公司于2017年6月21日签订的编号为0001514的《房屋买卖合同》。二、被告孙楚涵于本判决生效之日起十日内返还原告王旭、陈晓艳购房定金2万元；三、驳回原告王旭、陈晓艳对被告镇江市鼎盛房产买卖代理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，由被告孙楚涵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  吴福君人民陪审员  侯慧明人民陪审员  吴爱民二〇一八年二月六日书 记 员  史方雅