河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1381民初4371号原告：邓州市仁和置业有限公司。法定代表人：汤林波，公司经理。委托诉讼代理人：张国瑞，河南雷鸣律师事务所律师，执业证号：14113201010482334（特别授权）。被告：杨明良，男，汉族，生于1964年9月10日，住邓州市。委托诉讼代理人：马涛，河南花洲律师事务所律师，执业证号：14113200910612489。第三人：许建霞，女，汉族，生于1976年8月1日，住邓州市。委托诉讼代理人：邢立民，河南雷鸣律师事务所律师，执业证号：14113200710901422。原告邓州市仁和置业有限公司（以下简称仁和置业）与被告杨明良、第三人许建霞为确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告仁和置业的委托诉讼代理人张国瑞、被告杨明良及其委托诉讼代理人马涛、第三人许建霞及其委托诉讼代理人邢立民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告仁和置业向本院提出诉讼请求：要求确认原、被告于2013年11月26日所签商品房买卖合同无效。事实与理由：原告法定代表人汤林波欠被告2400000元款项，原告仁和置业为担保人。原、被告经协商，于2013年11月26日签订了商品房买卖合同一份，约定若汤林波在2014年3月30日前不能偿还借款2400000元，则借款2400000元作为被告杨明良的购房款，购买原告仁和置业所有的位于邓州市。并于2013年11月26日签订了商品房买卖合同一份，被告杨明良在房管部门办理了预告登记。后原告偿还部分借款，余款未付，被告杨明良以民间借贷为由诉至本院，本院以（2017）豫1381民初439号民事调解书达成调解。2018年杨明良申请强制执行。执行中杨明良申请查封案涉房屋，第三人许建霞以其为实际购房人为由提出执行异议，并向本院提出执行异议之诉。现原告认为双方签订的商品房买卖合同，名义上为买卖合同，实为担保，故要求确认双方于2013年11月26日签订的商品房买卖合同无效。原告仁和置业为证明自己的主张，向本院提交如下证据：第一组：原告邓州市仁和置业有限公司营业执照、法定代表人证明书及法定代表人身份证复印件各一份，用于证明原告的基本情况。第二组：原告公司办理的建设工程规划许可、建筑施工许可证、土地使用权证及商品房预售许可证复印件各一份，用于证明原告是合法的房地产开发公司，案涉房产是四证齐全的房产。第三组：1、2013年11月26日原告与被告杨明良签订的“商品房买卖合同”一份及被告持有原告在2013年11月26日与被告杨明良签订的“商品房买卖合同”原件封面照片两张；2、邓州市人民法院（2017）豫1381民初439号民事调解书一份；3、原告向被告杨明良出具的收款收据一份，证明原告在2013年11月26日与被告签订的商品房买卖合同系虚假合同（原告故意将杨明良改为李明良，因为原告没有收到购房款，原、被告的合同系虚假合同）；该组证据用于证明：1、被告持有的“商品房买卖合同”是拼凑、篡改而形成的，不是房管部门提供的制式合同。双方签订的“商品房买卖合同”并不是真正的商品房买卖行为，而是虚假的意思表示，实际是为借款提供的让与担保。第四组：1、南阳市中级人民法院（2018）豫13民终5834号民事判决书一份；2、邓州市人民法院（2019）豫1381民初2874号民事判决书一份；3、南阳市中级人民法院（2019）豫13民再113号民事判决书一份；4、网络下载的最高人民法院（2016）最高法民再113号民事判决书一份；用于证明：类案在借款过程中当事人签订房屋买卖合同为借款合同提供担保的，房屋买卖合同无效的案例，作为本案判决的参考依据。被告杨明良辩称：原、被告之间的《商品房买卖合同》虽无买卖房屋的意思表示，但其隐藏着担保的意思表示，系合法有效的让与担保合同，受法律保护，作为让与担保合同，应为有效合同。故原告主张《商品房买卖合同》无效没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。被告杨明良为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、被告身份证复印件一份，用于证明被告身份情况；2、商品房买卖合同、预告登记证书、民事调解书、长期履行和解协议各一份；用于证明原、被告签订的商品房买卖合同是在汤林波和仁和公司逾期不能偿还杨明良借款的情况下为担保偿还债务而自愿签订的，并将买卖合同中103、104商铺备案并预告登记在杨明良名下作为偿还借款的担保，在2017年杨明良强制执行汤林波和仁和置业借款案中，汤林波承诺将让与担保的103、104商铺拍卖清偿杨明良借款，双方商品房买卖合同属于为债务提供担保的让与担保合同。3、南阳中院（2019）豫13民终7627号民事判决书、省高院（2020）豫民申3512号民事裁定书、（2020）豫13民终3470号民事裁定书各一份，用于证明法院裁判已经确认本案商品房买卖合同是为借款担保而签订并备案预告登记在杨明良名下，该合同属于让与担保合同，不违反法律法规强制性规定。4、《最高人民法院公报》2020年第一期裁判案例、最高院判决三份（2020）最高法民终550号、（2020）最高法民再90号、（2020）最高法民申5420号裁定书各一份，用于证明本案商品房买卖合同预告登记在杨明良名下属于合法的非典型让与担保行为，不仅不违反法律、行政法规效力性强制规定，更属于法律司法解释确认和认可的让与担保合同，属于合法有效合同。第三人述称：1、原告与被告签订商品房买卖合同虚假，实质为民间借贷提供的抵押担保，但是没有进行登记，是无效合同；2、诉争的房屋应归许建霞所有。同时，第三人向本院提出独立的诉讼请求：1、要求依法确认原告与第三人于2013年2月27日所签的商品房买卖合同为有效合同；2、要求判决原告按双方商品房买卖合同第15条约定为第三人办理房产登记。但许建霞未交纳诉讼费用。第三人为证明其主张，向本院提交如下证据：1、第三人身份证复印件一份，用于证明第三人的身份情况；2、商品房买卖合同及收据各一份，用于证明第三人依法购买案涉房屋，并实际占有使用，为实际的物权人；3、民事监督案件受理通知书一份，用于证明被告所谓的案件没有定论的事实。对于第三人的诉讼请求，原告无异议。被告辩称：第三人许建霞与原告的合同是否真实、是否成立，已在另案许建霞提出的执行异议之诉的发还重审案件中审理，本案再提出属于重复起诉；另本案争议的是原、被告之间的合同，但是第三人提出的标的是另一合同，与本案的标的不同，不能合并审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有无异议的证据，本院将结合案情综合作出认定。经庭审质证，结合有效证据，本院确认以下案件事实：原告仁和置业的法定代表人汤林波因开发房地产缺乏资金，向被告杨明良借款。2012年11月10日，原、被告双方对之前借款进行结算，原告欠被告借款共计2400000元，由原告法定代表人汤林波向被告杨明良出具借据一份，原告仁和置业为该笔借款提供连带责任担保。后原、被告经协商，约定若汤林波在2014年3月30日前不能偿还借款2400000元，则借款2400000元作为被告杨明良的购房款，购买原告仁和置业所有的位于邓州市，并于2013年11月26日签订了商品房买卖合同一份。被告杨明良于2013年12月10日在房管部门办理了预告登记，预告登记证号为邓房预告字第××号。后原告偿还借款1000000元，余款1400000元未付，被告杨明良于2017年2月3日以民间借贷为由诉至本院，要求汤林波及仁和置业偿还借款本金1400000元及利息。本院以（2017）豫1381民初439号民事调解书确认双方的调解意见。2018年杨明良申请强制执行。执行中杨明良申请查封案涉房屋，第三人许建霞以其为实际购房人为由提出执行异议，并向本院提出执行异议之诉。现原告认为双方签订的商品房买卖合同，名义上为买卖合同，实为担保，故要求确认双方于2013年11月26日签订的商品房买卖合同无效。审理中，第三人许建霞提出独立诉讼请求，要求确认原告与第三人于2013年2月27日所签的商品房买卖合同为有效合同，并为第三人办理房产登记。庭审时，第三人明确表示其提出的诉讼请求不是反诉，亦明确表示不预交诉讼费用。本院认为：本案争议的焦点为：原、被告2013年11月26日所签商品房买卖合同是否应确认为无效？本案庭审中，三方当事人均认为原、被告2013年11月26日所签商品房买卖合同中，房屋买卖的意思虚假，实质上是为借款提供的担保。《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。”原、被告双方2013年11月26日所签商品房买卖合同，无买卖房屋的合意，房屋买卖的意思表示虚假，房屋买卖行为无效，对双方没有约束力，但其隐藏的行为即担保行为的意思表示是双方都认可的，系非典型担保，不违反法律、行政法规的强制性规定，担保的意思表示并不当然无效，故应驳回原告的诉讼请求；另外，对于第三人许建霞提出的诉讼请求，因该请求已在本院另一案（许建霞提起的执行异议之诉）中审理，根据一事不再理原则，本案对第三人许建霞该请求不作审理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条之规定，判决如下：驳回原告邓州市仁和置业有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 杨 霞审判员 曾庆品审判员 闫 静二〇二一年七月六日书记员 韩 晗