陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终9276号上诉人（原审原告）：李喆，男，1979年2月28日出生，汉族，住陕西省渭南市蒲城县。委托诉讼代理人：王薇，陕西优哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙立启，陕西优哲律师事务所实习律师。上诉人(原审被告)：西安金色阳光物业管理服务有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区丈八东路123号裕昌太阳城10号楼10106室。法定代表人：张玉军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王敏，女，1981年1月26日出生，汉族，系该公司办公室主任，住西安市碑林区骡马市46号，现住西安市长安区。委托诉讼代理人：魏振喜，男，1978年11月16日，汉族，住西安市新城区联志路25号，现住西安市新城区。被上诉人（原审被告）：梁红，女，1966年11月26出生，汉族，住西安红市碑林区。委托诉讼代理人：赵云，陕西威能律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨逸，陕西威能律师事务所实习律师。上诉人李喆因与上诉人西安金色阳光物业管理服务有限公司（以下简称金色阳光公司）、被上诉人梁红物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初19335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李喆上诉请求：撤销一审判决第三项，改判金色阳光公司免除自2020年7月1日至实际恢复通水、通电等物业服务之日止期间的物业费、垃圾费，金色阳光公司退还已预交但疫情期间政府主管部门抗击疫情责令其停业期间2个月的物业费、垃圾费3133.33元（以上合计金额为11488.01元）；一、二审诉讼费由金色阳光公司、梁红负担。事实和理由：其一审诉讼请求第三项为判令金色阳光公司免除自2020年7月1日至实际恢复通水、通电等物业服务之日止期间的物业费、垃圾费。一审认为并非诉讼请求，而是抗辩理由错误。一审以金色阳光公司并未提出反诉请求，对其诉讼请求不予支持，前后矛盾。其诉讼请求与金色阳光公司是否提出反诉请求不存在必然的关联关系。其基于金色阳光公司没有履行物业服务而主张免除停止物业服务期间的物业费，属于独立的诉讼请求。金色阳光公司在本案中未提出反诉，不等于金色阳光公司后续不主张物业费。一审后，其为了尽快止损，通过向金色阳光公司、梁红要求停止侵权行为，向主管部门投诉，金色阳光公司于2020年12月11日将水电予以恢复。但前提条件是其必须补交2017年7月1日至2020年12月11日的物业费。金色阳光公司辩称，梁红是西安市雁塔区丈八路123号裕昌太阳城9号楼10105室房屋所有人。该房屋建筑面积为290.47平方米。其为裕昌太阳城小区物业管理单位。其与梁红于2014年3月3日签订的《商铺前期物业服务协议》，物业费标准为每月3.5元/平方米，每月物业费标准为1016.6元，垃圾费标准为每月0.6元/平方米，每月垃圾费为174.3元。《商铺前期物业服务协议》第四章第（三）条第2款约定，梁红出租物业时，物业服务费可由承租方代交。该房屋物业费由梁红交纳或李喆代交至2020年6月30日。其与梁红是物业服务合同关系，李喆交纳物业费是代交行为，其与李喆不存在物业服务合同关系。其已依据《商铺前期物业服务协议》的约定，履行了协议约定的物业服务义务，承担了对小区的物业管理责任，不存在违约行为。李喆主张其停水、停电、停止物业服务不符合事实。其从未停水、停电和停止物业服务。2020年6月4日，梁红的委托代理人汤甄到其公司，要求查看其房屋的电闸，在查看其电闸时自行将其房屋电闸关闭。随后汤甄向物业公司提供《声明书》，对涉案房屋断电产生的一切法律责任由梁红承担。停电是由房屋所有权人梁红所为，不是其造成的。涉案房屋的用水和物业服务一直处于正常状态，没有过停水和停止物业服务的情况。在梁红切断房屋电源后，李喆随后从隔壁及时接通电源，并一直经营至今，李喆商铺一直没有断电。因此，李喆主张的租金损失和营业损失，无论是否存，都不是其造成，其不应承担赔偿责任。另外，其对李喆和房屋所有权人梁红之间的房屋租赁具体情况并不知情。其属于抗击疫情的一线行业，在疫情防控期间，其全体人员始终坚守在疫情防控第一线，除坚持为辖区提供高质量的物业服务外，额外还要为小区实施严格疫情安全管控，24小时进行社区消毒、加强人员进出登记和防控等，为社区人员的安全筑起一道安全防线。李喆要求其退还疫情期间物业费和垃圾费无事实和法律依据。梁红辩称，一审法院以金色阳光公司擅自给李喆停水、停电为由，判令金色阳光公司退还李喆多交纳的物业服务费1409.79元，该判决变相的认定了李喆交纳的物业服务费中包含了提供水、电费服务。而其与金色阳光公司签订的《商铺前期物业服务协议》约定，物业公司的物业服务费为每月3.5元/平方米，物业服务包含的服务有物业综合管理、商铺共用部位、共用设施设备日常维护管理等等，并不包含提供水电服务。根据《商铺前期物业服务协议》第四章第一条约定：小区用水、用电均由市政相关部门供应，物业公司代收水、电费用，业主应到物业服务处购买。可见，合同约定物业公司仅提供代收水电费的服务，至于水、电费的多少则根据业主实际用量交至物业公司即可。结合李喆在一审庭审中提供的收费票据可知，李喆仅仅是按照2020年4月实际用电量向金色阳光公司支付了电费，金色阳光公司并未向李喆收取代收水、电费的物业服务费，李喆也并没有向金色阳光公司多支付2020年6月4日至2020年6月30日期间的水、电服务费，李喆所预交的这期间的物业费，金色阳光公司已经按照合同约定履行了物业综合管理，商铺共用部位、共用设施设备日常维护管理等义务，李喆享受了相应的物业服务，应当支付这期间的物业服务费。李喆所支付的物业服务费中并不包含代收代交水电费的相关服务费，故不存在退还相应物业服务费。其与金色阳光公司系物业服务合同关系，李喆因与其存在租赁合同关系从而成为了小区物业的实际使用人，并实际向物业公司交纳了物业服务费。然而李喆与其之间的租赁合同关系于2020年5月30日终止。租赁合同终止后，李喆丧失了与金色阳光公司成立物业服务合同关系的基础。因此，金色阳光公司在未收取李喆代收代交水电的服务费情况下，不再向李喆提供代收代交水电费的服务是符合法律规定的。李喆若想在强占房屋的情况下享受水电服务，可以自行向相关政府部分交纳或采取其他自助行为，事实上，李喆也在别处拉电，经营正常。因此，李喆主张金色阳光公司及其赔偿其损失，无事实及法律依据。另外，其于2020年4月15日就已经向李喆多次发送不再续签的终止函，但李喆强行非法占用涉案房屋并拒绝搬出，其就此亦起诉至法院，法院已判令李喆限期腾房并支付欠付租金及房屋占用费。但李喆至今拒绝腾房，还欠付其数月租金，导致其无法使用自己的房屋。李喆自2020年6月30日后亦不向金色阳光公司交纳物业费，其还需承担相应的水电费及物业费。其迫于无奈遂让金色阳光公司关电，实则是防止自己的损失进一步扩大，是其行使自己合法权利的方式。金色阳光公司上诉请求：撤销一审判决，改判为驳回李喆的诉讼请求；一、二审诉讼费由李喆负担。事实和理由：其已依据《商铺前期物业服务协议》的约定，履行了协议约定的物业服务义务，承担了对小区的物业管理责任，不存在违约行为。其并未给李喆承租的房屋停电。停电系梁红所为。一审认定其未尽到管理维护义务错误。涉案《商铺前期物业服务协议》第四章第（三）条第2款约定，梁红出租物业时，物业服务费可由承租方代交。其与梁红是物业服务合同关系，李喆交纳物业费是代交行为，其与李喆不存在物业服务合同关系。一审判决其退还李喆物业服务费错误。梁红作为房屋所有权人，对自己房屋停电是对房屋的处分行为。其对李喆和房屋所有权人梁红之间的房屋租赁具体情况并不知情。一审判决其恢复用水用电错误。李喆辩称，2020年6月4日，梁红联合金色阳光公司对其诊所进行停水停电是事实，梁红的代理人也予以认可。其已经交纳了2020年6月4日至6月30日的物业费和垃圾费。一审判决金色阳光公司退还该期间的物业费正确。一审认为其未交纳2020年7月1日至实际恢复通水通电期间的物业费，对其主张免除该期间的物业费、垃圾费不予支持。其为了止损，被迫向金色阳光公司补交了2020年7月1日至2020年12月31日的物业费和垃圾费。一审已经查明了金色阳光公司给其停电的事实，即便停电是梁红授意，但停电的实际行为是金色阳光公司所为。其并非小区业主，但基于其之间的租赁合同，成为小区的物业实际使用人，其实际享受物业服务并向金色阳光公司交费，故一审判决金色阳光公司向其退还物业服务费符合事实及法律规定。梁红述称，无论是金色阳光公司还是其，均不需要向李喆退还物业费。无论是金色阳光公司停电，还是其授意停电，金色阳光公司提供的是无偿的代收水电费的服务。金色阳光公司和梁红签订的《物业服务协议》中明确了物业服务内容，其中不包含水电费服务。金色阳光公司已经按照合同约定向李喆提供二楼全面的物业服务。由于李喆并未向金色阳光公司交纳代收的水电费服务物业服务费。因此也不存在扣除相应的物业服务费一说。可以从李喆一审提交的交费票据可以看出，李喆仅仅是根据实际使用电量向金色阳光公司交纳了电费。李喆向一审法院起诉请求：1.判令金色阳光公司立即给予其恢复其经营的社区诊所（即位于雁塔区的裕昌太阳城9-10105号商铺）通水、通电等物业服务；2.判令金色阳光公司立即向其退还自2020年6月4日擅自给其停水、停电、停止物业服务之日起至已经预交交纳到2020年6月30日止期间的物业费、垃圾费1566.66元；3.判令金色阳光公司免除自2020年7月1日至实际恢复通水、通电等物业服务之日止期间的物业费、垃圾费，至2020年8月1日为1190.9元；4.判令金色阳光公司和梁红立即向其连带赔偿因擅自给原告停止供水供电等物业服务导致的房屋租金损失（暂计算至2020年7月14日，自2020年6月4日起至实际恢复通水、通电等物业服务之日止，按每日1216.66元计算）、营业损失（暂计算至2020年7月14日为20万元，自2020年6月4日起至实际恢复通水、通电等物业服务之日止，每天按5000元计算）；5.判令金色阳光公司向其退还已预交但疫情期间政府主管部门抗击疫情责令其停业期间的2个月的物业费、垃圾费3133.33元；6.诉讼费由金色阳光公司、梁红负担。一审法院认定事实：李喆从梁红处租赁了位于西安市雁塔区商铺用于西安雁塔鑫宏林诊所经营，建筑面积为290.47平方米，租赁期限六年，自2014年5月20日至2020年5月20日止。金色阳光公司系涉案小区的物业服务提供方，金色阳光公司与梁红于2014年3月3日签订了《商铺前期物业服务协议》约定，物业公司对商铺的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，物业收取商业物业服务费及生活垃圾费，水、电、采暖均由市政相关部门供应，物业代收水、电、采暖费用；物业服务费标准为3.5元/平方米/月，每月物业服务费为1016.6元，垃圾费标准为0.6元/平方米/月，每月垃圾费为174.3元；业主出租物业时，物业服务费可由承租方代交。截至2020年6月30日，李喆已经实际向金色阳光公司交纳了此前的物业服务费及垃圾清运费。然而，2020年6月4日，案外人汤甄接受梁红委托前往金色阳光公司办公场所对涉案商铺采取停水、停电措施，汤甄的《声明书》载明：“本人是9-10105商铺业主梁红，现委托汤甄前往贵单位办理该商铺断水、断电事宜，后期因本次断水、断电产生的一切法律责任和不良后果均由我本人承担”。金色阳光公司事发时未阻拦该停水、停电行为，事后亦未向涉案场所恢复水电供应，故李喆诉至法院。李喆提供的拍摄于2020年8月11日的视频显示，其前往金色阳光公司办公场所要求其恢复水电事宜，金色阳光公司的工作人员当场拨打梁红的电话，向其询问双方之间房屋租赁合同是否继续履行并就是否恢复水电事宜征询梁红意见。金色阳光公司对该视频的真实性无异议。金色阳光公司提供的2020年11月19日的视频显示，李喆所经营诊所中灯光线路正常，正在经营。李喆对该视频的真实性无异议。再查，李喆与梁红在房屋租赁合同到期后未续签书面的租赁合同，双方各自将对方诉至本院，李喆的意见是要求继续履行合同，梁红的意见是要求解除合同，目前前述两案尚在审理阶段。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，李喆虽非涉案小区业主，但是基于与梁红签订房屋租赁合同成为小区物业的实际使用人，且实际向金色阳光公司交纳物业服务费用，故李喆提起本次诉讼主体适格。因李喆与金色阳光公司之间未另行签订物业服务协议，故双方之间的权利义务关系应以涉案《商铺前期物业服务协议》为准。该协议明确约定物业公司对商铺的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，物业收取商业物业服务费及生活垃圾费，水、电、采暖均由市政相关部门供应，物业代收水、电、采暖费用。水、电供应系供应水电方与使用水电方形成的合同关系，物业公司仅为代收方，无权擅自停水、停电。截至2020年6月30日，李喆已经实际向金色阳光公司交纳了此前的物业服务费及垃圾清运费，金色阳光公司应当按照约定履行服务。李喆主张金色阳光公司立即恢复其经营的社区诊所（即位于雁塔区的“裕昌太阳城9-10105号商铺房屋”）水、电供应，李喆提供的视频结合《声明书》也可侧面印证涉案诊所的水电供应并非正常状态，金色阳光公司虽辩称系梁红委托人员将电闸关闭，但其作为物业管理方在其管控范围内未及时尽到管理维护的义务。金色阳光公司辩称李喆已经自行从隔壁及时接通电源，该行为系李喆自助行为，其并不免除金色阳光公司为涉案诊所恢复正常水电供应的义务。对李喆的本项诉讼请求，予以支持。李喆主张金色阳光公司退还自2020年6月4日擅自给李喆停水、停电、停止物业服务之日起至2020年6月30日已经交纳费用期间的物业费、垃圾费1566.66元，因金色阳光公司未严格履行管理义务，同时李喆亦未提供证据证明金色阳光公司存在未提供垃圾清运服务的行为，故应扣除相应垃圾清运费后，由金色阳光公司将收取李喆的其他物业服务费予以退还，扣除生活垃圾费156.87元（174.3元÷30天×27天），金色阳光公司应退还李喆物业服务费1409.79元。李喆主张金色阳光公司免除自2020年7月1日至实际恢复通水、通电等物业服务之日止期间的物业费、垃圾费，因该笔费用李喆尚未实际交纳，该项内容并非诉讼请求而为抗辩理由，现金色阳光公司并未提出反诉请求，故对李喆的本项诉讼请求不予支持。李喆主张金色阳光公司赔偿租金损失及营业损失，因金色阳光公司提供的视频显示李喆诊所正常经营，且李喆亦未提供证据证明各项损失的依据，故对李喆的此项诉讼请求，不予支持。李喆主张梁红赔偿租金损失及营业损失，因本案系物业服务合同纠纷，不属于同一法律关系，不予处理。李喆主张金色阳光公司退还已预交但疫情期间政府主管部门抗击疫情责令李喆停业期间的两个月的物业费、垃圾费3133.33元，因金色阳光公司在此期间提供了物业服务，且李喆的本项请求无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告西安金色阳光物业管理服务有限公司应于本判决生效之日起立即恢复位于西安市雁塔区电供应；二、西安金色阳光物业管理服务有限公司应于本判决生效后十五日内退还原告李喆物业服务费人民币1409.79元；三、驳回原告李喆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5118元，由西安金色阳光物业管理服务有限公司负担50元，由李喆负担5068元。因李喆已经预缴，应在履行付款义务时将前述案件受理费一并给付李喆。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。另查明，2014年4月2日，梁红（出租方、甲方）与李喆（承租方、乙方）签订《裕昌太阳城9-10105号商铺房屋租赁合同》，约定：“甲方将其所有的座落在陕西省西安市雁塔区电子五路裕昌太阳城小区9-10105号商铺出租给乙方使用，该房屋建筑面积为290.47平方米，租赁期限共6年，自2014年5月20日起至2020年5月20日止。合同到期后，梁红与李喆就涉案房屋未续签租赁合同。再查明，梁红就涉案租赁合同纠纷将李喆诉至一审法院，请求:1.李喆向梁红支付拖欠的房屋租金132616元（以每月房屋租金36500元为标准，从2020年2月20日到实际腾退之日止，暂计算至2020年6月8日）；2.李喆向梁红支付逾期利息1762元（以拖欠的租金132616元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2020年2月20日起计算至实际支付之日，暂计至2020年6月8日）；3.李喆限期搬离房屋；4.李喆承担本案诉讼费用。2020年12月21日，一审法院作出（2020）陕0113民初14474号民事判决，一、被告李喆于本判决生效之日起十五日内向原告梁红腾交西安市雁塔区电子五路裕昌太阳城小区910105号商铺；二、被告李喆于本判决生效之日起十五日内支付原告梁红陕西省西安市雁塔区电子五路裕昌太阳城小区9-10105号自2020年4月20日至实际腾房之日期间房屋租金（按照每月36500元计算）；三、驳回原告梁红其余诉讼请求。李喆不服提起上诉，本院于2021年月日作出（2021）陕01民终4831号民事判决：一、维持西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初14474号民事判决第一、三项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初14474号民事判决第二项为：李喆于本判决生效之日起十五日内支付梁红陕西省西安市雁塔区电子五路裕昌太阳城小区9-10105号房屋自2020年4月20日至2020年5月20日租金及2020年5月21日至实际腾房之日期间房屋占有使用费（均按照每月36500元计算）。又查明，一审判决后，李喆向金色阳光公司交纳了2017年7月1日至2020年12月11日的物业费。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利及其他合法权益受法律保护。本案中，梁红系涉案房屋的所有权人，李喆与梁红就涉案房屋签订租赁合同后，占有使用涉案房屋。梁红与金色阳光公司签订的《商铺前期物业服务协议》约定，物业公司对商铺的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，物业收取商业物业服务费及生活垃圾费，水、电、采暖均由市政相关部门供应，物业代收水、电、采暖费用；业主出租物业时，物业服务费可由承租方代交。故李喆基于与梁红之间的租赁合同关系，在租赁合同期间享有涉案《商铺前期物业服务协议》中梁红的权利，同时亦按照该协议代梁红交纳物业服务费等相关费用。金色阳光公司亦应按照《商铺前期物业服务协议》提供物业服务，履行管理维护的义务。现李喆主张金色阳光公司于2020年6月4日擅自给其停供水、电，要求金色阳光公司恢复水电供应，退还2020年6月4日至2020年6月30日已交纳的物业服务费、垃圾清运费，免除自2020年7月1日至实际恢复通水、通电等物业服务之日止期间的物业服务费、垃圾清运费。经查，一审中，李喆已将物业服务费、垃圾清运费交纳至2020年6月30日。李喆与梁红之间就涉案房屋租赁合同至2020年5月20日到期。生效的（2021）陕01民终4831号民事判决认定合同到期后，李喆应将涉案房屋腾交给梁红。现李喆在合同到期后拒绝搬离涉案房屋，李喆对涉案房屋的占有系无权占有，李喆主张继续享有涉案《商铺前期物业服务协议》中梁红权利的基础已不存在。另一方面，梁红作为涉案房屋所有权人在明知李喆仍在占有使用涉案房屋情况下，为收回房屋通知金色阳光公司停供水、电，金色阳光公司于2020年6月4日对涉案房屋停供水、电。梁红的上述行为明显超出了自力救济的界限。故一审判令金色阳光公司恢复涉案房屋正常水、电供应，与法不悖，并无不妥。因李喆就涉案房屋停供水、电所造成的损失未提交充分有效证据证明，但考虑到停供水、电对李喆的经营势必造成影响，本院依据公平原则，综合考虑双方当事人的过错，对一审判决金色阳光公司退还李喆物业服务费1409.79元的结果予以维持。李喆在明知自己系无权占有涉案房屋的情况下，于一审结束后向金色阳光公司交纳2017年7月1日至2020年12月11日的物业费，系其对自身权利的处置。李喆要求金色阳光公司退还上述物业费，与一审诉讼请求不符，本院依法不予涉及。李喆主张金色阳光公司退还其已预交的疫情期间停业两个月的物业费、垃圾费3133.33元。因金色阳光公司在此期间提供了物业服务，故对李喆该项主张，依法不予支持。综上所述，李喆、金色阳光公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费5205.2元，由李喆负担87.2元，由西安金色阳光物业管理服务有限公司负担5118元。本判决为终审判决。审 判 长 姜亦君审 判 员 赵羽嘉审 判 员 林 瀚二〇二一年七月三十日法官助理 高喜平书 记 员 范利彪