清远市清城区人民法院民 事 判 决 书(2013)清城法民初字第1464号原告：付立龙，男，1986年2月13日出生，汉族，住广东省连州市，委托代理人：梁杰，广东定海针（清远）律师事务所律师。被告：清远市长龙房地产开发有限公司，住所地清远市新城东18号区时代天骄花园B幢2层02号。法定代表人：张智勇。原告付立龙诉被告清远市长龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付立龙的委托代理人梁杰到庭参加诉讼，被告清远市长龙房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告付立龙诉称：2012年6月9日，原、被告签订《认购书》。双方约定：原告认购被告开发的位于清远市清城区××大道××号“时尚都市”的1号楼10层04号商品房，建筑面积共127平方米，套内面积101.28平方米。总金额为一口价482600元，一次性付款。被告应在2012年9月30日前将该商品房交付使用。原告已按约定将全部购房款支付给了被告。被告至今未将房屋交付给原告。近期，被告的经营状况严重恶化，发生了大量的诉讼纠纷，并且被告开发的楼盘、甚至原告所购买的房屋已被法院查封。原告经查询才得知被告在与原告签订《认购书》时故意隐瞒房屋已抵押的事实，严重损害了原告的合法权益，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条等相关规定，原告有权解除合同，要求返还已付房款，并要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现原告向法院提起诉讼，请求法院：1、判决解除原、被告签订的《认购书》；2、判决被告返还482600元给原告；3、判决被告赔偿482600元给原告；4、本案诉讼费由被告负担。原告付立龙向本院提供了如下证据：1、付立龙的身份证，拟证明原告的诉讼主体资格。2、企业机读档案登记资料，拟证明被告的诉讼主体资格。3、认购书及收据，拟证明原、被告之间的买卖关系，且原告已付清了购房款482600元给被告。4、房产信息查询证明，拟证明被告出售给原告的房屋在出售前已抵押给银行，该房屋已被法院查封。被告清远市长龙房地产开发有限公司没有向本院作出答辩，也没有向本院提供证据。本院经审理查明，2012年6月9日，原、被告签订《时尚都市认购书》，认购书约定：原告购买被告开发的时尚都市1号楼10层04房，房屋建筑面积为127平方米，套内面积101.28平方米，成交价482600元，一次性付款并签订《商品房买卖合同》；认购方须交纳的契税、印花税、预告登记费、住宅专项维修资金等各项费用按照国家规定和被告公示的《时尚都市收费一览表》缴纳。认购书还约定“乙方（原告）已对该商品房所在楼宇的主体结构、地上地下层数、商品房用途、层高、户型结构、装修标准等作了充分了解，无异议。甲方（被告）应当在2012年9月30日前将该商品房交付使用。上述认购书签订当天，原告一次性向被告支付了全部购房款482600元，被告出具收据给原告，收据明确记载收到付立龙交来时尚都市1号楼10层04房购房款482600元，并加盖了被告财务专用章。此后双方一直未能签订商品房买卖合同。另查明，时尚都市大厦系由被告开发的商品房，该楼盘已取得商品房预售许可证（预售许可证号：清建预售许字第2011077号）。原告所认购的时尚都市大厦1号楼10层04号房屋已于2012年5月8日抵押给佛山市三水区农村信用合作联社大塘信用社，且该套房屋已于2013年6月7日被本院查封。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《时尚都市认购书》明确约定了房屋的房号、面积、价格、付款方式及时间、交房期限、违约责任等，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已收受了原告支付的全部购房款。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条的规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同。双方签订《时尚都市认购书》时，被告已取得商品房预售许可证明，故该认购书合法有效。且原告在认购书签订当日已经向被告支付了全部购房款482600元，原告已经履行完付款义务，被告也应当履行认购书约定的义务。由于被告在签订认购书之前已将房屋抵押给银行，《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述法律规定，被告作为善意的出售方，在出售已抵押的房屋时应通知抵押银行并告知原告，未经抵押银行同意，不得出售抵押房屋，除非原告同意代为清偿债务消灭抵押权。而本案中被告并未提交证据证明已将房屋出售情况通知抵押银行，并告知原告房屋已抵押的事实，原告作为购房者也不可能同意代被告清偿银行债务消灭抵押权。基于上述理由，本院认定被告故意隐瞒了出售房屋已抵押的事实。由于房屋至今仍处在抵押状态，且又被法院查封，导致原告的合同目的无法实现，原告要求解除双方之间的《时尚都市认购书》，理由充分，本院予以支持。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被告故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，严重损害了原告的合法权益，导致合同解除，原告可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。因此，原告要求被告返还已付购房款482600元，并赔偿已付房款一倍即482600元，理由充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项，第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第九条第（二）项的规定，判决如下：一、解除原告付立龙与被告清远市长龙房地产开发有限公司于2012年6月9日就买卖时尚都市大厦1号楼10层04号房屋签订的《时尚都市认购书》；二、被告清远市长龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告付立龙返还购房款482600元；三、被告清远市长龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告付立龙赔偿482600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13452元，由被告清远市长龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判长 李 航审判员 周文俊审判员 黄绮君二〇一三年九月九日书记员 朱嘉敏附相关法律条文：中华人民共和国民法通则第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力清偿的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。中华人民共和国合同法第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：第1因不可抗力致使不能实现合同目的；第1在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第1当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第1当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第1法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。中华人民共和国担保法第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。中华人民共和国物权法第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第1本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产卡发企业（以下统称为“出卖人”）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第1出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第1出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。