广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终23727号上诉人（原审被告）：刘楚成，男，1969年出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：车宇君，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭炎荣，男，1955年出生，汉族，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：李家伟，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨秋玉，广东法制盛邦律师事务所律师。原审被告：广州市奥心通电子有限公司，住所地广东省广州市南沙区东涌镇启新路86号自编A栋。法定代表人：刘楚成，该司总经理。委托诉讼代理人：张泽权，广东格林律师事务所律师。原审第三人：李民，男，1956年9月11日出生，汉族，住广东省广州市番禺区.原审第三人：广州市精通模具有限公司，住所地广东省广州市南沙区东涌镇启新路86号。法定代表人：王晓南。原审第三人：广州市安宜迅精密科技有限公司，住所地广东省广州市南沙区东涌镇启新路86号自编B栋一层。法定代表人：余传周。上诉人刘楚成因与被上诉人郭炎荣及原审被告广州市奥心通电子有限公司(以下简称奥心通公司)、原审第三人李民、广州市精通模具有限公司（以下简称精通公司）、广州市安宜迅精密科技有限公司（以下简称安宜迅公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民2217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人刘楚成及其委托诉讼代理人车宇君、被上诉人郭炎荣及其委托诉讼代理人李家伟、原审被告奥心通公司委托诉讼代理人张泽权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘楚成上诉请求：1.撤销原审第一、二项判决；2.判决驳回郭炎荣的全部诉讼请求；3.判决本案一、二审案件受理费、财产保全费由郭炎荣承担。事实与理由：（一）一审在查明涉案场地实际使用人为精通公司、安宜迅公司、奥心通公司而并非刘楚成的情况下，判决刘楚成承担涉案场地实际使用费，没有法律依据，依法应予纠正。自2016年6月30日止，刘楚成与郭炎荣所签订的租赁合同到期，刘楚成没有继续使用涉案场地，一审法院于2017年8月11日的现场勘查也可以证明该事实。根据一审的证据可知，奥心通公司、精通公司、安宜迅公司与涉案场地的三位所有人均另行签订了租赁合同。因此，一审法案判决刘楚成承担合同到期后的租金和场地使用费，明显缺乏事实和法律依据，依法应予纠正。（二）一审法院判决刘楚成支付郭炎荣2014年7月1日至2015年6月30日、2015年9月1日至2016年6月30日租金共593600元以及滞纳金78005.4元属于认定事实不清，适用法律错误。1.刘楚成已于2015年4月3日转账270000元支付郭炎荣2014年7月1日至2015年6月30日的租金，有银行记录为证。2.自2015年7月开始，刘楚成与郭炎荣存在租金抵扣的交易习惯，2015年7月至2016年6月，刘楚成与郭炎荣垫付给李民的租金，共240000元，加上上一年剩余的15600元，共计255600元，已经超出刘楚成应支付给郭炎荣的租金254400元。综上，郭炎荣要求刘楚成支付2014年7月1日至今的租金没有事实和法律依据，请求二审法院依法予以改判。被上诉人郭炎荣辩称：一审法院的判决是合法且有证据支持的。关于场地使用费，一审法院于2017年8月11日进行现场勘察，发现奥心通公司、精通公司、安宜迅公司均在涉案场地中经营，因此涉案场地的使用费不应当由刘楚成一人承担，而应由奥心通公司、精通公司、安宜迅公司与刘楚成共同承担。对于刘楚成的其他上诉理由不予确认。原审被告奥心通公司述称：奥心通公司与李民、刘楚成、郭炎荣签有租赁合同，不应当作为本案的被告。原审第三人李民、精通公司、安宜讯公司未到庭陈述意见，也没有提交书面意见。郭炎荣向一审法院起诉请求：1.刘楚成、奥心通公司连带支付租赁合同期间欠缴的22个月租金466400元及相应的滞纳金（滞纳金暂计至2017年3月31日为141669元，具体计算方式如下：（1）2014年9月1日至2016年7月1日期间滞纳金，以466400元为本金，按照每日万分之五，乘以常数0.5计算，即466400×669天×0.05%/天×常数0.5=78005.4元；（2）2016年7月1日至实际清偿之日止的滞纳金，以466400元为本金，按照每日万分之五计算）；2.刘楚成、奥心通公司连带支付场地使用费及相应的滞纳金（场地使用费按照租赁合同21200元/月的标准，从2016年7月1日开始计算至清还场地之日止，暂计算至2017年3月31日为9个月共计190800元；滞纳金以实际应当支付的场地使用费为本金，从2016年7月1日开始计算至清偿之日止，按照每日万分之五的标准，乘以常数0.5计算，暂计至2017年3月31日为190800元×273天×0.05%×常数0.5=13022.1元）；3.刘楚成、奥心通公司即日退出租赁场地，将房屋归还给郭炎荣；4.刘楚成、奥心通公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：案涉房产属于郭炎荣、刘楚成和李民按份所有，三人各占案涉房产的份额均分别为26.5%、23.5%、50%。郭炎荣、刘楚成和李民于2013年5月13日签订了《租赁合同》，由刘楚成、郭炎荣承租李民所有的案涉房产50%的份额，租赁期限六年，从2013年7月23日至2019年7月23日，租金前三年按照40000元/月计算，后三年按照50000元/月计算。在一审诉讼过程中，刘楚成主张依据交易习惯，其代郭炎荣向李民支付了2014年4月至2016年10月期间的租金应当予以抵销，为此提交了银行流水。依据银行流水显示，在2014年4月10日至2016年10月期间，刘楚成按照每月40000元的标准向李民（账号为62×××38）转账支付租金。同时，刘楚成另行向一审法院提交了部分月份李民出具的已经收到租金的收据，收据内容均为“今收到刘楚成某月份租金肆万元整”。郭炎荣对此不予确认，也不同意进行抵销，认为其属于另一法律关系。郭炎荣向一审法院提交了李民2017年7月11日出具的《证人证言》。《证人证言》的内容如下：“……二、本人于2013年7月23日将标的房屋所持有的份额以月租人民币4万元租赁予刘楚成及郭炎荣，并签订了《租赁合同》。2013年7月至2013年11月的租金由郭炎荣支付，共支付5个月，金额20万元。三、2014年4月，刘楚成及郭炎荣口头通知本人，告知郭炎荣不再使用本人标的房屋所占份额。此后，本人标的房屋所占份额的实际使用人为刘楚成、奥心通公司及刘楚成通过妻子王晓南持有的精通公司，每月房租由刘楚成缴纳。”一审庭审中，郭炎荣、刘楚成确认双方未就租金支付事宜达成相关抵销协议。2015年1月28日，郭炎荣与刘楚成签订案涉合同，由刘楚成承租郭炎荣在案涉房产中所有的26.5%的份额，约定：“租赁期为2年，从2014年7月1日起至2016年6月30日止，若续租则应在租赁期满前三个月书面提出；租金在当月5日前支付，标准为21200元/月，如果延迟支付，则郭炎荣有权按延迟支付的租金每日百分之五计收滞纳金，逾期三个月则视作刘楚成根本违约处理，郭炎荣有权单方解除本合同”。合同签订后，刘楚成分别于2015年8月4日、2015年9月6日向郭炎荣转账各支付了28200元，郭炎荣出具了相应收款收据，收据内容为：“今收到奥心通七月份租金21200元”和“今收到奥心通八月份租金21200元”。郭炎荣陈述转账超出的7000元属于其出借给刘楚成100万元而收取的利息。刘楚成则主张其于2015年4月3日向郭炎荣转账支付了270000元租金。郭炎荣确认收到该270000元但不认可其租金性质，并主张该款是刘楚成向其所偿还的借款。2016年3月24日，郭炎荣委托广东法制盛邦律师事务所向刘楚成催收租金。2016年12月1日，郭炎荣向一审法院提起诉讼[案号（2016）粤0115民初5419号]，要求刘楚成退出租赁场地，将房屋归还。一审法院对该案作撤诉处理。奥心通公司于2003年4月25日成立，经营地址自成立开始未发生过变更。精通公司于2007年6月19日成立。安宜迅公司于2014年9月17日成立。一审法院于2017年8月11日组织双方到涉案房产进行现场勘查。经勘查，案涉房产分为两栋厂房、一栋宿舍、一间电房，其中一处二层厂房大门上挂有精通公司、安宜迅公司且正在营业，另一处三层厂房为奥心通公司办公场所。一审庭审中，郭炎荣明确其主张的租金为2014年7月1日至2015年6月30日、2015年9月1日至2016年6月30日期间的租金。经一审法院行使释明权，刘楚成不就2016年7月1日之后的场地使用费申请司法评估，同意按照21200元/月的标准计算，郭炎荣则称若刘楚成、奥心通公司不腾退案涉场地并继续使用，则应按照市场价格支付场地使用费。一审诉讼过程中，郭炎荣向一审法院申请诉讼保全，一审法院经审查后作出（2017）粤0115民初2217号民事裁定书，裁定查封、冻结刘楚成、广州市奥心通电子有限公司价值900000元的财产，及郭炎荣提供的其名下位于广州市南沙区东涌镇南涌村启新路西侧（宿舍）26.5%的房产份额（权证号码：粤房地权证穗字第××号）。一审法院认为，郭炎荣是香港特别行政区居民，本案属于涉港涉外纠纷。案涉房产位于广州市南沙区，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条之规定，一审法院对本案有管辖权。同时，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”因案涉房产在中华人民共和国内地，故本案应适用中华人民共和国内地法律作为准据法。案涉《房屋租赁协议》是当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当诚信履行。关于奥心通公司是否应当承担本案责任的问题。奥心通公司在案涉合同签订时已经成立，且其登记的经营场所为案涉房产。虽然刘楚成作为奥心通公司的法定代表人，但是本案不存在刘楚成以成立奥心通公司为目的而承租郭炎荣的案涉房产份额的问题。同时，郭炎荣、刘楚成在明知由奥心通公司实际使用承租的案涉房产份额的情况下，依然未约定奥心通公司作为合同当事人或由奥心通公司承担合同义务，奥心通公司亦未在其后的合同履行过程中承诺承担合同义务，两次租金亦由刘楚成个人支付给郭炎荣。一审法院认为，合同关系具有相对性，其只发生在特定的合同当事人之间，合同效力也只及于合同当事人。郭炎荣、刘楚成在签订案涉合同时并没有让奥心通公司承担合同义务的真实意思表示，故郭炎荣在本案中主张由奥心通公司承担合同义务有违合同意思自治和合同相对性原则，且法律亦未规定此种情形可以由实际使用人承担合同义务，故一审法院认定奥心通公司在本案中无需承担责任。而刘楚成与实际使用人的奥心通公司之间的关系问题，应另循法律途径解决。关于案涉合同租赁期内未付租金及相应滞纳金的问题。郭炎荣在诉讼中仅确认刘楚成支付了2015年7月和8月的租金。对此，刘楚成辩称，一是其于2015年3月4日转账270000元属于租金，但是该证据为单一证据，转账记录未显示任何与租金有关，亦没有其他证据可以辅助证实转账系租金性质，也与合同约定的租金支付方式（按月支付）和租金数额不符（2014年7月至2015年3月的租金仅为190800元），且郭炎荣亦不予确认；二是其依据交易习惯代郭炎荣向李民支付租金而要求予以抵销部分租金，但双方并未对抵销租金事宜作出约定，郭炎荣对此不予确认且不同意抵销，故是否存在代付租金的问题亦不宜在本案中处理。结合上述两点，一审法院对刘楚成的抗辩意见不予采信，刘楚成已经构成违约，其应依据案涉合同的约定支付2014年7月1日至2015年6月30日、2015年9月1日至2016年6月30日期间的租金共计466400元（21200元×22个月）以及迟延支付租金的滞纳金。郭炎荣主张按照每日万分之五的标准计付滞纳金，该标准低于案涉合同约定的标准，属于对其权利的自行处分。故一审法院确认案涉合同期内所欠租金的滞纳金以当月所欠租金21200元为标准，按照每日万分之五的标准从当月6日计算至实际清偿之日止，每月的滞纳金应以租金21200元为限，结合郭炎荣的主张，该部分租金在2016年6月30日前的滞纳金应以78005.4元为限。关于案涉合同到期后的场地租赁使用费及相应滞纳金的问题。1.刘楚成在合同到期后继续使用原租赁场地，郭炎荣亦直至2016年12月1日才向一审法院起诉向刘楚成主张租金及要求收回租赁场地，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，应视为双方在2016年7月1日至同年11月30日期间形成了事实上的不定期租赁关系，双方应当按照案涉《房屋租赁合同》履行。郭炎荣于2016年12月1日向一审法院起诉要求腾空房屋，应视为其要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，故结合本案情况，一审法院酌情确定1个月的合理期。综上，郭炎荣主张2016年7月1日至同年12月31日期间的租赁使用费属于租金性质，之后属于场地使用费，场地使用费参照租金标准计算。由此，刘楚成应当支付2016年7月1日至同年12月31日期间的租金127200元（21200元/月×6个月）。同时，因刘楚成未及时支付租金，应当按照每日万分之五的标准支付滞纳金（以当月所欠租金21200元为标准，按照每日万分之五的标准从当月6日计算至实际清偿之日止，每月的滞纳金应以租金21200元为限）。至于2017年1月1日之后的场地使用费，因双方未进行约定，故郭炎荣主张滞纳金无事实依据，一审法院不予支持。2.物的价值在于利用，共有权人在共有基础丧失的情形下应当尽快明确各自对共有物的具体内容、归属等。本案郭炎荣、刘楚成与李民三人未对案涉房产完成析产处理，也未就案涉房产的使用权分割达成一致意见，共有人之间仅有共有物案涉房产的所占比例而对具体内容、归属等没有确定，故其应通过协商或诉讼等方式对案涉房产作析产处理或就使用权分割达成协议等，以使得物尽其用。而对于案涉房产而言，一方面如作析产处理或就使用权分割达成协议等需要由共有人积极提出并得到其他共有人的积极配合，何时完成存在极大的不确定性；另一方面考虑到房屋租赁市场亦瞬息万变而存在不确定性，若按照固定不变的场地使用费金额，会导致对一方当事人的不公平。且郭炎荣亦表示若刘楚成、奥心通公司不腾退案涉场地并继续使用，则应按照市场价格支付场地使用费。因此，一审法院认为，本案中的场地使用费宜计算至本判决书生效之日，至于其后的场地使用费，可由当事人协商或另行提起诉讼解决。关于交还案涉房产的问题。如前所述，因案涉房产由郭炎荣、刘楚成和李民分别按照26.5%、23.5%、50%的比例按份所有，至一审庭审法庭辩论终结前，三人尚未就案涉房产作析产处理或就使用权分割达成协议，也未就案涉房产如何使用作出约定，而案涉合同亦只针对案涉房产的份额而未明确具体的使用位置，故郭炎荣要求腾空交还的案涉房产不具有可执行性，一审法院对该诉请不予支持。李民、安宜迅公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席审理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，于2017年9月30日作出如下判决：一、刘楚成于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年7月1日至2015年6月30日、2015年9月1日至2016年6月30日、2016年7月1日至2016年12月31日期间的租金共593600元以及迟延支付租金的滞纳金（滞纳金以当月租金21200元为标准，按照每日万分之五的标准从当月6日计算至实际清偿之日止，滞纳金的总额应以每月租金21200元为限，其中2014年7月1日至2015年6月30日、2015年9月1日至2016年6月30日期间的租金在2016年6月30日前的滞纳金以78005.4元为限）给郭炎荣；二、刘楚成于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的场地使用费（场地使用费按照每月21200元的标准计算）给郭炎荣。三、驳回郭炎荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费11919元、财产保全费5000元，由刘楚成负担。本院二审期间，各方当事人均无提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，一审中，奥心通公司提交了其与郭炎荣、刘楚成、李民签订的《租赁合同》，合同显示租金每月1000元。奥心通公司称：该合同来源于广州南沙开发区市场监督管理局，证明其使用南沙区东涌镇南涌村启新路86号厂房A栋一至三层是基于2014年4月16日与李民、刘楚成及郭炎荣签订的租赁合同，租赁期限为8年，从2014年4月16日至2022年4月15日，奥心通公司使用涉案场地与本案无关，不属于本案审理的范围。郭炎荣质证称：该合同没有原件，不予确认。工商局归档只是按照奥心通公司提供的文件进行归档，不对证据的真实性进行确认，奥心通公司应提交三方签署的签名原件予以和核对。刘楚成、精通公司对该证据予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。针对刘楚成的上诉请求和理由，本院认定如下：关于刘楚成上诉称其于涉案租赁合同期限届满后没有使用涉案场地不应再支付租赁场地使用费问题。其一，本案刘楚成与郭炎荣就郭炎荣占有涉案房产中所有的26.5%的产权份额签订租赁合同，由于郭炎荣、刘楚成、李民未就涉案共有房产的使用权分割达成一致协议，双方签订涉案合同后，并无法就具体场地的移交办理手续。但是，根据双方的陈述及一审法院现场勘查，涉案场地实际由奥心通公司使用。在合同履行的过程中，郭炎荣所收取的两个月租金也是由刘楚成支付的，本案并无证据显示奥心通公司向郭炎荣支付租金。其二，虽然本案奥心通公司提交了其与郭炎荣、刘楚成、李民签订的《租赁合同》证实涉案场地系由其向郭炎荣、刘楚成、李民所承租，但该合同显示的租赁期限为2014年4月16日至2022年4月15日，覆盖了涉案合同租赁期限2014年7月1日至2016年6月30日的期间，且该合同约定的租金每月1000元，明显与本案双方确认的租金每月21200元不符。因此，上述合同并非各方当事人就涉案场地真实履行的租赁合同。其三，结合刘楚成系奥心通公司法定代表人的事实，应视为双方已依据合同交接了涉案场地并由刘楚成交给奥心通公司使用。综上，一审认定涉案合同的相对方是郭炎荣与刘楚成，其效力及于合同当事人，并无不当。在涉案合同租赁期限届满后，双方未就延长租赁期限达成一致协议，如上所述，刘楚成依据涉案合同已取得郭炎荣所占有房产份额的权益，在合同期限届满后，其理应返还郭炎荣该权益，但刘楚成并无履行该义务。因此，刘楚成主张租赁合同期限届满后其没有使用涉案场地故不应再支付场地使用费，缺乏依据，本院不予采纳。关于刘楚成上诉认为其于2015年3月4日向郭炎荣转账270000元，已支付2014年7月1日至2015年6月30日租金的问题。经查，刘楚成提供的银行转账凭证未显示任何与涉案合同的租金有关的信息，且该支付方式与合同约定的按月支付不符。对此，郭炎荣也不予确认，且提出该款项系刘楚成向其偿还的借款，故一审不予支持刘楚成该抗辩意见，并无不当。关于刘楚成上诉提出自2015年7月起，其与郭炎荣存在租金抵扣的交易习惯，已为郭炎荣垫付了支付给李民的租金共240000元问题。因郭炎荣不予确认，刘楚成亦未能提供证据证实双方存在抵扣租金的协议，应承担不利的法律后果，因此，一审不予支持刘楚成该抗辩理由，亦无不当。综上所述，刘楚成的上诉理由不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11919元，由上诉人刘楚成负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一八年二月一日书记员  林漫榆彭诗敏