湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0102民初5563号原告邹某某，女，1978年9月25日出生，汉族，住长沙市天心区。被告熊某某，女，1975年3月2日出生，汉族，住湖南省长沙县黄花镇。委托诉讼代理人胡某某，男，汉族，1972年12月13日出生，住湖南省长沙县黄花镇，系被告熊某某丈夫。原告邹某某诉被告熊某某房屋租赁合同纠纷一案，于2020年8月13日向本院提起诉讼。本院于2020年10月29日作出(2020)湘0102民初10361号民事判决，被告熊某某不服判决提起上诉后，湖南省长沙市中级人民法院于2021年3月12日作出(2021)湘01民终724号民事裁定：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院(2020)湘0102民初10361号民事判决；二、本案发回湖南省长沙市芙蓉区人民法院重审。本院于2021年4月8日立案后，依法适用普通程序，并于2021年6月3日公开开庭进行了审理，原告邹某某、被告熊某某及其委托诉讼代理人胡某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹某某诉称，2017年9月19日，邹某某与熊某某签订《商铺租赁合同》，合同约定邹某某将坐落于长沙市芙蓉区人民路539号商铺租赁给熊某某，租赁期限为3年，自2017年9月19日起至2020年9月18日止，并约定了双方若违反约定应承担的违约责任。合同签订后，邹某某按约交付商铺，熊某某却以生意不好为由多次未按合同约定支付租金，多次拖延支付租金，邹某某屡次要求熊某某支付租金并交还门面，熊某某一直拒绝，2020年4月4日，邹某某上门接收门面，熊某某提议押金转租金并于2020年4月19日交出门面。至2020年4月20日，邹某某电话联系熊某某，熊某某一直未理睬，2020年4月26日因熊某某欠缴水电费，邹某某申请物业停电，并将门面加锁，熊某某自行撬锁继续营业。邹某某于2020年5月6日报警，警方组织双方进行调解，因双方意见差距太大，未达成调解意见，熊某某一直未交租金也未退还门面。邹某某在庭审中变更诉讼请求为：1、判令解除原告邹某某、被告熊某某2017年9月19日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告熊某某向原告邹某某支付商铺租金（自2020年2月19日起至2020年7月28日，应支付38933元）；3、判令被告熊某某支付原告邹某某租金违约金60450元（暂计至2021年6月3日，实计至被告熊某某履行完毕之日止）；4.判令被告熊某某支付水电费2604.9元；5、判令被告熊某某支付原告邹某某延迟支付水电费违约金4030元（暂计至2021年6月3日，实计至被告熊某某履行完毕之日）；6、判令原告邹某某不返还被告熊某某保证金15000元；7、判令被告熊某某承担本案的全部诉讼费用和财产保全费。被告熊某某辩称，原一审中邹某某在未修改的诉讼请求中要求熊某某支付2020年4月18日之后的房租，说明其认可熊某某用押金抵扣租金；2020年4月4日双方达成以押金抵扣租金的协议；2020年4月26日邹某某申请物业公司停电并锁门后，造成熊某某无法营业，双方的租赁合同就已经解除，合同解除后邹某某不能再主张后续租金，且其主张租金违约金计算错误，因此邹某某的诉讼请求无事实及法律依据。经审理查明，2017年9月19日，邹某某（甲方）与熊某某（乙方）签订《门面租赁合同》，合同约定：甲方将位于长沙市人民路539号，面积为22.5平方米的临街门面租赁给乙方做商铺使用；租赁期限自2017年9月19日至2020年9月18日；合同期内，每月租金7300元，每季21900元，按季度支付，乙方应提前五天向甲方结清下季度的租金，乙方必须依约交付租金，如有拖欠，按拖欠金额每日收取0.5%的违约金；乙方必须依约交付租金，如所欠租金超过一个月，则甲方有权解除合同；合同期内，甲方应提供水、电供应，水、电按月按表由乙方交纳，同时乙方应自觉遵守水、电管理规定；租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将门面改变用途，租期届满或解除合同时，乙方需按时归还门面给甲方；租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋，乙方添置的用于经营的所有可以移动的设备设施归还乙方所有，不能移动的设备设施归甲方所有，乙方应在租赁期满内搬离；乙方向甲方交付押金15000元整（不计利息），如乙方未有违约，合同期满押金退回乙方。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，邹某某按约交付房屋,熊某某按约支付15000元押金及部分租金。从2020年2月19日开始，熊某某未向邹某某支付过租金、水电费，邹某某多次与熊某某协商，要求熊某某支付租金或退还门面，熊某某屡次拒绝，在双方多次协商无果的情形下，2020年4月26日，邹某某申请物业公司停电，并将熊某某承租的涉案房屋加挂门锁进行锁门，涉案房屋从2020年4月26日开始停电，一直停电至2020年7月24日。熊某某在庭审中称邹某某停电锁门的行为已经严重违约，因顾客有东西留在涉案房屋，所以才将涉案房屋的门打开给顾客拿东西。2020年7月24日，熊某某向邹某某发微信称“都搬了”，邹某某回复称“老板娘什么时候拿钥匙”“你可以把钥匙放隔壁”；2020年7月27日，邹某某向熊某某发微信称“老板娘里面的柜子还要不，门锁要不”，熊某某回复称“柜子不要了，门锁留着谢谢”。因熊某某一直占用门面后拒不缴纳租金，邹某某诉至本院，要求判如所请。双方在庭审中一致确认，截至2020年2月18日止涉案商铺的租金熊某某已经支付完毕，熊某某尚欠邹某某水电费2604.9元未支付。另查明，涉案房屋的所有权人是湖南星电集团有限责任公司星美综合服务分公司，邹某某租赁涉案房屋后将该房屋转租给熊某某。湖南星电集团有限责任公司星美综合服务分公司在2020年5月中旬发布《关于减免疫情期间租金的通知》，该通知载明：因新冠肺炎疫情的发生，全球经济受到了巨大影响，所有的实体经营都受到了冲击，考虑到我公司所辖98个门面租户经营的实际困难和压力，为了让租户能持续更好的进行经营，共同度过难关，经公司办公会研究决定，今年统一给予租户减免二个月租金，并且在各位租户未欠租的前提下，在下一周期租金收取中统一进行减免二个月。邹某某在庭审中陈述称该通知中的下一周期是指2020年6月至12月，其与湖南星电集团有限责任公司星美综合服务分公司签订的租赁合同期限至2020年12月31日，其在2020年7月28日提前解除合同并就涉案房屋已经进行退租，双方未签订解除协议，湖南星电集团有限责任公司星美综合服务分公司未对其承租的涉案房屋进行免租。以上事实，有门面租赁合同、微信截图、照片、通知书以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，邹某某与熊某某签订的《门面租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于解除合同问题，邹某某主张熊某某搬出涉案房屋的时间为2020年7月28日，但未提供充分证据证明其主张，故本院根据邹某某提交的其与熊某某的微信聊天记录认定熊某某搬出涉案房屋的时间为2020年7月24日。因熊某某未按时交付租金，邹某某曾要求熊某某搬出涉案房屋，现熊某某已搬出涉案房屋且告知邹某某，视为双方协商一致解除《门面租赁合同》，故邹某某与熊某某签订的《门面租赁合同》于2020年7月24日解除。关于租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，房屋租赁合同，出租人承担将房屋交付承租人使用的义务，承租人承担支付租金的义务。本案中，双方所签订的门面租赁合同己于2020年7月24日解除，根据庭审查明，熊某某从2020年2月19日开始欠付租金，邹某某在熊某某欠付租金、水电费情况下于2020年4月26日实施了“锁门”及断电的行为，熊某某仍占用涉案房屋，熊某某应从2020年2月19日起向邹某某支付房租至2020年7月24日止；因受2020年初新冠疫情影响，熊某某店面不能正常经营，为平衡双方当事人的利益，酌情确定由邹某某减免2020年2月19日至同年3月18日期间租金人民币7300元。经本院计算，熊某某尚欠邹某某房屋租金共计人民币30416.67元。故邹某某要求熊某某支付房屋租金38933元的诉讼请求，本院部分予以支持。关于不返还保证金及支付租金违约金问题。双方签订的《门面租赁合同》约定，熊某某必须依约交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取0.5%的违约金；熊某某未有违约，合同期满押金退还给熊某某，均是对违约责任的约定。现因熊某某未按约向邹某某支付租金且导致合同解除,应承担相应的违约责任,邹某某主张熊某某交纳的押金（即保证金）作为违约金不退,符合双方的约定,本院予以支持。因邹某某并未提供超过本院己支持其违约金15000元数额以上损失的证据，邹某某同时再主张支付租金违约金应承担举证不能的法律后果。故邹某某要求熊某某支付租金违约金60450元（暂计至2021年6月3日，实计至熊某某履行完毕之日止）的诉讼请求，本院不予支持。关于延迟支付水电费的违约金问题。因双方签订的《门面租赁合同》对迟延支付水电费的违约责任没有约定，且邹某某并未提供因此所受损失的证据，故邹某某要求熊某某支付延迟支付水电费的违约金4030元（暂计至2021年6月3日，实计至熊某某履行完毕之日）的诉讼请求，本院不予支持。关于水电费问题。因合同约定熊某某需按月按表缴纳水电费，邹某某与熊某某在庭审中一致确认，熊某某尚欠邹某某水电费人民币2604.9元未支付，故邹某某要求熊某某支付水电费2604.9元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告邹某某与被告熊某某2017年9月19日签订的《门面租赁合同》于2020年7月24日解除；二、被告熊某某在本判决生效之日起五日内支付原告邹某某房屋租金人民币30416.67元；三、被告熊某某在本判决生效之日起五日内支付原告邹某某水电费人民币2604.9元；四、原告邹某某收取被告熊某某押金人民币15000元作为违约金不予退还；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、驳回原告邹某某的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币2720元，原告邹某某负担人民币1641元，被告熊某某负担人民币1079元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李革文人民陪审员  侯意辉人民陪审员  余晓琴二〇二一年七月三十日法官 助理  廖 燕书 记 员  黄 彬附本判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。