广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初4005号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司，住所地惠东县XXX。负责人：谢建华。委托诉讼代理人：邹群芳，系公司工作人员。委托诉讼代理人：彭丽君，系公司工作人员。被告：李红霞，女，1987年11月2日出生，汉族，户籍住址湖南省安仁县。被告：候志强，男，1989年9月27日出生，汉族，户籍住址湖南省安仁县。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司与被告李红霞、候志强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司的委托诉讼代理人邹群芳到庭参加诉讼，被告李红霞、候志强经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费、水费、公摊费，自2020年6月1日起至2021年3月17日拖欠原告1276.4元、水费537.58元、公摊费225.67元，共计人民币2039.65元;2．被告自2020年6月1日起拖欠的物业费为计算基数，按照千分之5标准计算并支付违约金，直至被告付清物业服务费之日止，暂计至2021年3月17日止累计应支付违约金596.71元;3.被告承担全部诉讼费用。事实和理由：被告于2016年5月7日购买惠东BXXXXX房,面积69.37平方米。根据原告与惠东碧桂园房地产开发有限公司于2013年8月16日签订的《惠东碧桂园前期物业服务合同》约定，被告应当按2.3/平标准向原告交纳物业服务费。依据《民法典》第九百三十九条及相关法律法规规定，《前期物业服务合同》对被告具有法律约束力。被告自2020年6月起未按约定支付物业服务费、水费、公摊费，截止至2021年3月1日累计拖欠物业服务费1276.4元、水费537.58元、公摊费225.67元。根据协议约定，被告应每月按时向原告支付物业服务费159.55元/月。逾期支付的，应从逾期之日起按每日向原告应付按物业服务费的5‰支付违约金。被告拒绝支付物业服务费的行为严重违反约定，损失原告及全体业主利益，原告每月多次利用电话催告被告缴交物业服务费、水费、公摊费，但至今未果。根据《民法典》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求判令被告支付拖欠的物业服务费、水费、公摊费及违约金，维护原告的合法利益。被告李红霞、候志强未到庭应诉，其书面答辩称，一、答辩人在2019年7月6日发现墙面多处渗水时，多次催促物业管理相关部门上门维修，几次仅仅是安排外聘的工人测下水压后，都是被简单告知是水管漏水，如果要修就是自费修。已经过了保修期了，要求我们自行处理。后来答辩人在2020年3月8日自行把厨房小阳台地面全部敲开检查，发现并非水管漏水。当时又发现了电表箱出现很大块的水迹。而后房产工程部才去楼上检查，最后发现时楼上的2次排水堵了，这就属于墙体渗漏。房产工程部也来了个领导检测我家，说旁边卫生间的水也渗漏，属于墙体渗漏。根据房地产开发公司商品房质量保证书相关规定，墙面、厨房和卫生间地面、地下室渗漏自竣工验收之日起5年内属于保修期间。就房屋渗水一年不修，导致业主的损失。希望物业部门给出一个合理的解释，否则答辩人将不履行上交物业管理费的义务。二、原告起诉状中所提及的与答辩人签署的《惠东碧桂园前期物业服务协议》中有关公摊电费收费条款，违反了政府主管部门相关规定。国家发展改革委员会、建设部的《物业服务收费管理办法》第十一条明确规定：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括：物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润”。“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：物业共享部位、共享设施设备的日常运转、维护费用”，广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《关于物业服务收费的管理办法》第十二条和第十三条和《惠州市物业服务收费管理实施办法》第十三条和第十四条均做出了相关规定。原告和答辩人在签订的《惠东碧桂园前期物业服务协议》中明确约定了“本园区的物业服务费采取包干制方式”，公摊电费属于物业共享部位、共享设施设备的日常运行费用。综上所述，原告主张在收取物业服务费的同时收取公摊电费，属于违规进行重复收费。三、原告和答辩人所签订的《惠东碧桂园前期物业服务协议》并非建设部建议的《前期物业服务合同（示范本）》，而是原告提供的格式合同，不允许业主提出任何修改，原告利用交房时掌控房门钥匙的便利，以不签字不给钥匙强迫业主签字，此事实广大当事业主都予以证明。《中华人民共和国合同法》第7条规定“当事人订立合同、履行合同应当遵守法规、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确立当事人之间的权力和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上的解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采取非格式条款。”四、根据《民法典》第282条明确规定，建设单位、物业服务企业或其他经营人从业主共有部门取得的收入，扣除合理费用后归业主共有。其中包括：广告费、停车费、租赁费等。多次催促公开收益并将园区盈利所得分给业主，并未得到合法的结果。五、根据《惠东县住宅物业服务收费政府指导价》惠东价［2005］54号《惠州市物业服务收费管理暂行规定》、《惠东县普通住宅小区物业管理服务等级标准》，高层住宅（含电梯的多层及小高层）一级：每平米1元/月，二级：每平米0.8元/月，三级：每平米0.6元/月，浮动幅度各小区在确定物业服务收费具体标准时，经物业管理企业与业主大会协商同意，可在相应等级基础价的基础上上浮不超过30%，下浮不限，并在物业服务合同中约定。补充：XXXXX不是惠东县旅游区但收着和旅游区一样高的物业费。六、小区内日久失修的照片多的是，按一级物业服务标准，物业公司为小区配备的保安，保洁人员严重不足，是物业经理亲口承认的（备注：2020年7月12日XXXX业主座谈会会议纪要），小区内配套设施没及时维护，如泳池多年不开/失修，又没有按照法规定期公示公共收益，储水池没公布定时有专人清洗日期，也没有定时公示食水检测报告，食用水经常有铁锈渣，用白布包水龙头一二天可变铁锈色。占用业主的公共空间，搭建违建物来出租图利，管家也不是单纯为业主服务，朋友圈中常有兼顾推售楼盘和车位的工作，车位在没有1：1分配数下，亦没有公示下，物业还协助开发商以长租代售车位……以上种种表明物业并没有提供质价相符的服务，同时损害所有业主利益。补充：前期物业服务合同中，附件二：物业构成明细里会所、学校早已不复存在，会所的功能对业主起不到任何服务，取而代之的是物业将业主会所出租/出售他用。基于上述理由，答辩人请求法院依法依规判定答辩人和原告签署的《惠东碧桂园前期物业服务协议》中关于公摊收费的条款为无效条款，被告同时履行抗辩权，2.3元/平米物业费无效，驳回原告的诉讼请求，判决原告承担本案的全部诉讼费用。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1.企业法人营业执照、组织机构代码证、公司变更通知书、被告居民身份证；2.《惠东碧桂园前期物业服务合同》；3.《收楼通知书》、《物业移交书》、《入住登记表》；4.房产面积测绘成果报告书、欠费明细表；5.物业服务费催费函、电话、微信；6.商品房买卖合同；7.每月分摊公示图片、公摊电费发票、惠东（B）XXX6-15号楼专变电费分配表、惠东（B）XXX1-5号楼、7-9号楼商铺专变电费分配表、惠东分公司B区公共电费公摊公示；8.居民生活综合用水应收、实抄列表、水表业务通知单、用水发票、用电发票、信息公示栏图片、惠州XXX有限公司关于调整水价的通告、惠州XXX有限公司自来水到户价格对照表、水箱清洗微信朋友圈截图、二次供水水池检测报告；9、公共收益收、支、结存情况公示照片。被告李红霞、候志强围绕其辩解向本院提交以下证据：图片、微信聊天截图。本院查明本案的事实如下：原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司系经工商登记设立的股份有限公司分公司（非上市、外商投资企业投资），经营范围为物业管理、机动车公共停车场服务等，曾用名为“广东碧桂园物业服务股份有限公司惠东分公司”。被告李红霞、候志强系惠东县稔山镇亚婆角地段XXX苑XXX3号楼1单元18层05号房的房屋业主。根据原告所提交的房产面积测绘成果（实测）报告书记载，案涉房屋的建筑面积为69.37平方米。2013年8月6日，惠东县碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业服务有限公司惠东分公司（乙方）签订《惠东县碧桂园前期物业服务合同》，内容为：第三条约定“本物业的物业服务费采用包干制方式。（1）甲方或业主所有（使用）的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按其所有（使用）的物业面积计算交纳，计收标准为：电梯洋房、酒店公寓：按房屋建筑面积2.3元/月.平方米计收；3、本物业住宅大楼内的走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内加压水泵、电梯、照明路灯、消防等公用设施设备产生的水、电费用，均不计入物业服务费支出，并按实际费用和以下约定方式及标准向甲方、业主或物业使用人分摊。（1）本物业管理区域内加压水泵等二次供水设施设备所产生的水、电费用，乙方单独列帐，由相应设计使用的业主或物业使用人按其实际用水量分摊：如本物业二次供水共用设施设备的运行、维修、维护移交由供水部门负责，则二次供水共用设施设备的运行、维修、维护费的计收方式及标准由供水部门与业主或物业使用人另行约定。（2）本物业管理区域内电梯、照明路灯、消防、发电机等共用设施设备产生的水电费，乙方单独列帐，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊；（3）除上述共用设施设备所产生的水、电费用外，因提供本合同第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电损耗费用，乙方单独列账，由本物业的全体业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊。业主或物业使用人的实际用水量以业主或物业使用人的计费水表计量的水量为准；业主或物业使用人所有（使用）的物业建筑面积以房管部门最终测绘面积为准。4、包括但不限于水、电、燃气、通讯、有限电视、垃圾处理、污水处理、防雷设施检测等费用由相关公司、部门按规定标准向甲方、业主或物业使用人收取。如有需要，有关部门可委托乙方代收代交上述费用，并签订有偿服务合同，由乙方向委托单位收取相应手续费。甲方、业主或物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。”第四条约定“乙方按照约定标准收取物业服务费，并按本合同约定的服务内容和要求提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。”第六条约定“物业服务费应按月缴纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前交纳当月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未支付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。”第十七条约定“甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。”第二十条约定“甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接收本合同内容的承诺。”2016年12月11日，两被告与惠东碧桂园房地产开发有限公司签订了《惠东碧桂园物业及资料移交书》，并于当日填写了《入住登记表》。庭审中，原告确认与被告签订了物业服务协议，但因遗失无法提交。根据《前期物业管理服务协议》的约定，案涉物业的物业管理费为159.55元/月（2.3元/㎡×69.37㎡，已四舍五入）。根据原告提交的《XXX3号楼1单元18层05号欠费明细》显示，被告拖欠2020年8月起至2021年3月期间的物业服务费1276.4元（即159.55元/月×8个月）、违约金以当月欠缴物业费为基数按日千分之五的标准从次月1日起计算至付清款日止，2020年6月至2021年3月期间的水费（含污水费、垃圾处理费）537.58元，公摊费225.67元。原告另提交了分摊公示图片、发票、电费分配表、用水发票、二次供水水池检测报告等予以证明。原告主张通过邮寄、短信通知、微信通知的方式向被告催收物业费，提交了邮寄凭证、短信发送记录、微信发送记录予以佐证。被告主张案涉房屋墙面渗水其自行将厨房小阳台地面全部敲开检查提交了地面敲开图片、漏水修复现状图片证明；主张案涉房屋所在小区日久失修、配套设施维护不及时提交了相关图片证明。庭审中，原告针对被告的答辩意见予以回应：1、关于室内墙面渗水问题属于与开发公司的纠纷，不在物业服务范畴，其已积极协助业主处理；2、物业服务费成本支出已在前期物业服务合同明确列明，未包含公摊费用，不属于重复收费；3、其与惠东县碧桂园房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，碧桂园前期物业服务协议中主要条款与前期物业服务合同是一致的，不属于格式合同、条款，对全体业主具有约束力，且前期物业服务协议是业主购房时自愿签订；4、公共收益有进行公示，惠州市未对作出相关明文规定；5、惠东XXXX的收费标准经物业局备案审批通过后执行，合法合规，且物业服务费收费标准2.3元/平方均低于周边楼盘的收费标准，国家现已实行市场调节价；6、对被告提交的其房屋质量图片不在其物业服务范畴；护栏、垃圾桶都有及时维修和更换；对前期交付的工程质量问题，与开发商在沟通协商中；对因地质有原因下沉已新铺设沥青路；被告提交的部分图片不在其物业服务范围；被告提交的图片有一张是开发商总包维修单位的维修垃圾临时堆放点，有贴告知标示并且有定时清理，维修结束后会统一清理；对车库的季节性渗水问题、架空层积水问题属于工程质量问题，开发商在沟通处理中；7、对北区泳池，开发商已维修好，因入住率、经营成本过高，开发商不愿承包，原告无经营泳池的资质未正式开放，但有做日常的养护，南区泳池已开放，全体业主均可以使用；8、每半年均有清洗水箱，有发通知要求业主参观，水质检测报告也有公示；9、原告公司均配备了人员运行工作，机械加人工。另查明，被告与惠东碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》记载“买受人须按房地产管理部分测绘、确权的公共部位与公用房屋分摊的建筑面积根据《惠东碧桂园前期物业服务协议》的约定计算物业服务费。”2021年5月19日，原告以被告经催讨未能支付上述费用为由向本院提起诉讼，提出了上述诉讼请求。本院认为，虽原告仅提交了其与开发商所签订的《前期物业管理服务协议》，并未提交其与被告所签订的物业服务合同，但依据被告在答辩状中的陈述及被告与开发商在《商品房买卖合同（预售）》的附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》所约定的内容，并根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，可认定原、被告双方已成立物业服务合同关系。根据查明的事实，被告接收房屋后应按约向原告支付物业服务费。关于被告抗辩物业费收费标准过高问题，根据《惠州市发展和改革局、惠州市房产管理局〈关于放开非保障性住房物业服务收费试点的工作方案〉的通知》（惠市发改价〔2015〕135号）规定，自2015年10月1日起放开全市（含县、区）保障性住房以外的物业服务收费，实行市场调节价，被告的抗辩依据不足，本院不予支持。根据约定，被告应按2.3元/㎡的标准向原告缴交物业管理费，原告诉请被告支付拖欠的物业管理费，被告未能提供相反证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果。根据上述关于物业费标准的约定，原告主张被告支付2020年8月至2021年3月期间拖欠的物业管理费1276.4元，本院予以支持。关于原告诉请被告支付水费（含污水费、垃圾处理费）、公摊费的问题。水费（含污水费、垃圾处理费）系居住、使用该房屋时产生的费用，根据物业服务协议，该项费用应由被告承担。关于被告抗辩原告在物业服务协议中关于公摊电费收费条款违反了政府主管部门相关规定，且属于重复收费的问题，因案涉小区实行市场调节价的运营模式，被告未能提供证据证明原告的收费标准明显高于市场调节价，且物业服务协议中明确约定了物业服务费不包含公摊电费的支出，该支出由业主或物业使用人进行分摊，结合物业服务费系物业提供物业服务所收取的费用的属性，故被告上述辩称，依据不足，本院不予采信。原告就上述费用提交了发票、电费分配表、用水发票等予以证明，根据案涉物业服务协议，对原告诉请被告支付2020年6月份至2021年3月份的水费（含污水费、垃圾处理费）537.58元、公摊费225.67元，理由充分，本院予以支持。关于被告抗辩的其他问题。1、被告抗辩房屋存在质量问题，本案属物业服务纠纷，被告的该项抗辩应属其与案涉房屋开发商之间的纠纷，应另行主张，但原告作为物业服务公司应提供必要的配合与协助。2、被告抗辩原告存在物业服务不到位的问题，根据被告提交的证据及原告在庭审中的回应,原告所反映的公共区域的物业问题已得到整改,且物业服务企业的服务具有公共性，收取物业服务费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，被告据此拒缴物业服务费，依据不足，不予支持。另外，原告作为小区的物业服务公司，负责日常的垃圾清运、小区安保、绿化、环境卫生等事务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。3、被告辩称双方签订的前期物业服务协议系原告提供的格式合同，原告利用其交房时掌握钥匙的便利强迫业主签字的问题，上述协议内容并未免除或减轻原告自身的责任，被告亦未提交证据证明其上述主张，故被告该辩解，没有依据，本院不予采信。4、被告辩称原告使用小区公共部分获得的收益未在扣除合理费用后分给业主的问题，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”的规定，共有部分发生收益应当确定地归属于全体业主所有，而根据原告所提交的证据显示其有通过张贴公告的方式予以公布该相关的收益，且虽该收益属包含被告在内的业主享有，但是对于具体如何分配这些收益，应当由业主共同决定，被告据此为由不交物业服务费依据，依据不足，本院不予支持。关于原告诉请的违约金问题,被告经原告催讨未能支付物业服务费，但鉴于原告在物业管理过程中存在的案涉物业服务合同原件未能妥善保管的问题,本院酌定本案的物业管理费的违约金统一从原告提起本案诉讼之日开始计算。关于违约金计算标准，该违约金实际属迟延支付物业服务费而给原告造成的利息损失，原告主张依据《惠东碧桂园前期物业服务合同》的约定按日千分之五计算违约金，该标准过高，本院对此予以调整，调整的标准参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条“……买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。”的规定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，被告应向原告支付以1276.4元为基础从2021年5月19日起至付清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算的违约金，对于原告诉请超过的部分，本院不予支持。被告李红霞、候志强经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩，不影响本案审理，依法可作缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李红霞、候志强于本判决生效之日起7日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司支付2020年8月至2021年3月期间的物业服务费1276.4元及违约金（以1276.4元为基数从2021年5月19日起至付清款日止按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算）。二、被告李红霞、候志强于本判决生效之日起7日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司支付2020年6月至2021年3月期间（含污水费、垃圾处理费）537.58元、公摊费225.67元。三、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司已预缴），由被告李红霞、候志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 林耀驰二〇二一年七月二十日法官助理 黄 静书 记 员 陈俊彬广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初4005号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司，住所地惠东县XXX。负责人：谢建华。委托诉讼代理人：邹群芳，系公司工作人员。委托诉讼代理人：彭丽君，系公司工作人员。被告：李红霞，女，1987年11月2日出生，汉族，户籍住址湖南省安仁县。被告：候志强，男，1989年9月27日出生，汉族，户籍住址湖南省安仁县。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司与被告李红霞、候志强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司的委托诉讼代理人邹群芳到庭参加诉讼，被告李红霞、候志强经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费、水费、公摊费，自2020年6月1日起至2021年3月17日拖欠原告1276.4元、水费537.58元、公摊费225.67元，共计人民币2039.65元;2．被告自2020年6月1日起拖欠的物业费为计算基数，按照千分之5标准计算并支付违约金，直至被告付清物业服务费之日止，暂计至2021年3月17日止累计应支付违约金596.71元;3.被告承担全部诉讼费用。事实和理由：被告于2016年5月7日购买惠东BXXXXX房,面积69.37平方米。根据原告与惠东碧桂园房地产开发有限公司于2013年8月16日签订的《惠东碧桂园前期物业服务合同》约定，被告应当按2.3/平标准向原告交纳物业服务费。依据《民法典》第九百三十九条及相关法律法规规定，《前期物业服务合同》对被告具有法律约束力。被告自2020年6月起未按约定支付物业服务费、水费、公摊费，截止至2021年3月1日累计拖欠物业服务费1276.4元、水费537.58元、公摊费225.67元。根据协议约定，被告应每月按时向原告支付物业服务费159.55元/月。逾期支付的，应从逾期之日起按每日向原告应付按物业服务费的5‰支付违约金。被告拒绝支付物业服务费的行为严重违反约定，损失原告及全体业主利益，原告每月多次利用电话催告被告缴交物业服务费、水费、公摊费，但至今未果。根据《民法典》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求判令被告支付拖欠的物业服务费、水费、公摊费及违约金，维护原告的合法利益。被告李红霞、候志强未到庭应诉，其书面答辩称，一、答辩人在2019年7月6日发现墙面多处渗水时，多次催促物业管理相关部门上门维修，几次仅仅是安排外聘的工人测下水压后，都是被简单告知是水管漏水，如果要修就是自费修。已经过了保修期了，要求我们自行处理。后来答辩人在2020年3月8日自行把厨房小阳台地面全部敲开检查，发现并非水管漏水。当时又发现了电表箱出现很大块的水迹。而后房产工程部才去楼上检查，最后发现时楼上的2次排水堵了，这就属于墙体渗漏。房产工程部也来了个领导检测我家，说旁边卫生间的水也渗漏，属于墙体渗漏。根据房地产开发公司商品房质量保证书相关规定，墙面、厨房和卫生间地面、地下室渗漏自竣工验收之日起5年内属于保修期间。就房屋渗水一年不修，导致业主的损失。希望物业部门给出一个合理的解释，否则答辩人将不履行上交物业管理费的义务。二、原告起诉状中所提及的与答辩人签署的《惠东碧桂园前期物业服务协议》中有关公摊电费收费条款，违反了政府主管部门相关规定。国家发展改革委员会、建设部的《物业服务收费管理办法》第十一条明确规定：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括：物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润”。“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：物业共享部位、共享设施设备的日常运转、维护费用”，广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《关于物业服务收费的管理办法》第十二条和第十三条和《惠州市物业服务收费管理实施办法》第十三条和第十四条均做出了相关规定。原告和答辩人在签订的《惠东碧桂园前期物业服务协议》中明确约定了“本园区的物业服务费采取包干制方式”，公摊电费属于物业共享部位、共享设施设备的日常运行费用。综上所述，原告主张在收取物业服务费的同时收取公摊电费，属于违规进行重复收费。三、原告和答辩人所签订的《惠东碧桂园前期物业服务协议》并非建设部建议的《前期物业服务合同（示范本）》，而是原告提供的格式合同，不允许业主提出任何修改，原告利用交房时掌控房门钥匙的便利，以不签字不给钥匙强迫业主签字，此事实广大当事业主都予以证明。《中华人民共和国合同法》第7条规定“当事人订立合同、履行合同应当遵守法规、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确立当事人之间的权力和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上的解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采取非格式条款。”四、根据《民法典》第282条明确规定，建设单位、物业服务企业或其他经营人从业主共有部门取得的收入，扣除合理费用后归业主共有。其中包括：广告费、停车费、租赁费等。多次催促公开收益并将园区盈利所得分给业主，并未得到合法的结果。五、根据《惠东县住宅物业服务收费政府指导价》惠东价［2005］54号《惠州市物业服务收费管理暂行规定》、《惠东县普通住宅小区物业管理服务等级标准》，高层住宅（含电梯的多层及小高层）一级：每平米1元/月，二级：每平米0.8元/月，三级：每平米0.6元/月，浮动幅度各小区在确定物业服务收费具体标准时，经物业管理企业与业主大会协商同意，可在相应等级基础价的基础上上浮不超过30%，下浮不限，并在物业服务合同中约定。补充：XXXXX不是惠东县旅游区但收着和旅游区一样高的物业费。六、小区内日久失修的照片多的是，按一级物业服务标准，物业公司为小区配备的保安，保洁人员严重不足，是物业经理亲口承认的（备注：2020年7月12日XXXX业主座谈会会议纪要），小区内配套设施没及时维护，如泳池多年不开/失修，又没有按照法规定期公示公共收益，储水池没公布定时有专人清洗日期，也没有定时公示食水检测报告，食用水经常有铁锈渣，用白布包水龙头一二天可变铁锈色。占用业主的公共空间，搭建违建物来出租图利，管家也不是单纯为业主服务，朋友圈中常有兼顾推售楼盘和车位的工作，车位在没有1：1分配数下，亦没有公示下，物业还协助开发商以长租代售车位……以上种种表明物业并没有提供质价相符的服务，同时损害所有业主利益。补充：前期物业服务合同中，附件二：物业构成明细里会所、学校早已不复存在，会所的功能对业主起不到任何服务，取而代之的是物业将业主会所出租/出售他用。基于上述理由，答辩人请求法院依法依规判定答辩人和原告签署的《惠东碧桂园前期物业服务协议》中关于公摊收费的条款为无效条款，被告同时履行抗辩权，2.3元/平米物业费无效，驳回原告的诉讼请求，判决原告承担本案的全部诉讼费用。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1.企业法人营业执照、组织机构代码证、公司变更通知书、被告居民身份证；2.《惠东碧桂园前期物业服务合同》；3.《收楼通知书》、《物业移交书》、《入住登记表》；4.房产面积测绘成果报告书、欠费明细表；5.物业服务费催费函、电话、微信；6.商品房买卖合同；7.每月分摊公示图片、公摊电费发票、惠东（B）XXX6-15号楼专变电费分配表、惠东（B）XXX1-5号楼、7-9号楼商铺专变电费分配表、惠东分公司B区公共电费公摊公示；8.居民生活综合用水应收、实抄列表、水表业务通知单、用水发票、用电发票、信息公示栏图片、惠州XXX有限公司关于调整水价的通告、惠州XXX有限公司自来水到户价格对照表、水箱清洗微信朋友圈截图、二次供水水池检测报告；9、公共收益收、支、结存情况公示照片。被告李红霞、候志强围绕其辩解向本院提交以下证据：图片、微信聊天截图。本院查明本案的事实如下：原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司系经工商登记设立的股份有限公司分公司（非上市、外商投资企业投资），经营范围为物业管理、机动车公共停车场服务等，曾用名为“广东碧桂园物业服务股份有限公司惠东分公司”。被告李红霞、候志强系惠东县稔山镇亚婆角地段XXX苑XXX3号楼1单元18层05号房的房屋业主。根据原告所提交的房产面积测绘成果（实测）报告书记载，案涉房屋的建筑面积为69.37平方米。2013年8月6日，惠东县碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业服务有限公司惠东分公司（乙方）签订《惠东县碧桂园前期物业服务合同》，内容为：第三条约定“本物业的物业服务费采用包干制方式。（1）甲方或业主所有（使用）的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按其所有（使用）的物业面积计算交纳，计收标准为：电梯洋房、酒店公寓：按房屋建筑面积2.3元/月.平方米计收；3、本物业住宅大楼内的走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内加压水泵、电梯、照明路灯、消防等公用设施设备产生的水、电费用，均不计入物业服务费支出，并按实际费用和以下约定方式及标准向甲方、业主或物业使用人分摊。（1）本物业管理区域内加压水泵等二次供水设施设备所产生的水、电费用，乙方单独列帐，由相应设计使用的业主或物业使用人按其实际用水量分摊：如本物业二次供水共用设施设备的运行、维修、维护移交由供水部门负责，则二次供水共用设施设备的运行、维修、维护费的计收方式及标准由供水部门与业主或物业使用人另行约定。（2）本物业管理区域内电梯、照明路灯、消防、发电机等共用设施设备产生的水电费，乙方单独列帐，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊；（3）除上述共用设施设备所产生的水、电费用外，因提供本合同第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电损耗费用，乙方单独列账，由本物业的全体业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊。业主或物业使用人的实际用水量以业主或物业使用人的计费水表计量的水量为准；业主或物业使用人所有（使用）的物业建筑面积以房管部门最终测绘面积为准。4、包括但不限于水、电、燃气、通讯、有限电视、垃圾处理、污水处理、防雷设施检测等费用由相关公司、部门按规定标准向甲方、业主或物业使用人收取。如有需要，有关部门可委托乙方代收代交上述费用，并签订有偿服务合同，由乙方向委托单位收取相应手续费。甲方、业主或物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。”第四条约定“乙方按照约定标准收取物业服务费，并按本合同约定的服务内容和要求提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。”第六条约定“物业服务费应按月缴纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前交纳当月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未支付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。”第十七条约定“甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。”第二十条约定“甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接收本合同内容的承诺。”2016年12月11日，两被告与惠东碧桂园房地产开发有限公司签订了《惠东碧桂园物业及资料移交书》，并于当日填写了《入住登记表》。庭审中，原告确认与被告签订了物业服务协议，但因遗失无法提交。根据《前期物业管理服务协议》的约定，案涉物业的物业管理费为159.55元/月（2.3元/㎡×69.37㎡，已四舍五入）。根据原告提交的《XXX3号楼1单元18层05号欠费明细》显示，被告拖欠2020年8月起至2021年3月期间的物业服务费1276.4元（即159.55元/月×8个月）、违约金以当月欠缴物业费为基数按日千分之五的标准从次月1日起计算至付清款日止，2020年6月至2021年3月期间的水费（含污水费、垃圾处理费）537.58元，公摊费225.67元。原告另提交了分摊公示图片、发票、电费分配表、用水发票、二次供水水池检测报告等予以证明。原告主张通过邮寄、短信通知、微信通知的方式向被告催收物业费，提交了邮寄凭证、短信发送记录、微信发送记录予以佐证。被告主张案涉房屋墙面渗水其自行将厨房小阳台地面全部敲开检查提交了地面敲开图片、漏水修复现状图片证明；主张案涉房屋所在小区日久失修、配套设施维护不及时提交了相关图片证明。庭审中，原告针对被告的答辩意见予以回应：1、关于室内墙面渗水问题属于与开发公司的纠纷，不在物业服务范畴，其已积极协助业主处理；2、物业服务费成本支出已在前期物业服务合同明确列明，未包含公摊费用，不属于重复收费；3、其与惠东县碧桂园房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，碧桂园前期物业服务协议中主要条款与前期物业服务合同是一致的，不属于格式合同、条款，对全体业主具有约束力，且前期物业服务协议是业主购房时自愿签订；4、公共收益有进行公示，惠州市未对作出相关明文规定；5、惠东XXXX的收费标准经物业局备案审批通过后执行，合法合规，且物业服务费收费标准2.3元/平方均低于周边楼盘的收费标准，国家现已实行市场调节价；6、对被告提交的其房屋质量图片不在其物业服务范畴；护栏、垃圾桶都有及时维修和更换；对前期交付的工程质量问题，与开发商在沟通协商中；对因地质有原因下沉已新铺设沥青路；被告提交的部分图片不在其物业服务范围；被告提交的图片有一张是开发商总包维修单位的维修垃圾临时堆放点，有贴告知标示并且有定时清理，维修结束后会统一清理；对车库的季节性渗水问题、架空层积水问题属于工程质量问题，开发商在沟通处理中；7、对北区泳池，开发商已维修好，因入住率、经营成本过高，开发商不愿承包，原告无经营泳池的资质未正式开放，但有做日常的养护，南区泳池已开放，全体业主均可以使用；8、每半年均有清洗水箱，有发通知要求业主参观，水质检测报告也有公示；9、原告公司均配备了人员运行工作，机械加人工。另查明，被告与惠东碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》记载“买受人须按房地产管理部分测绘、确权的公共部位与公用房屋分摊的建筑面积根据《惠东碧桂园前期物业服务协议》的约定计算物业服务费。”2021年5月19日，原告以被告经催讨未能支付上述费用为由向本院提起诉讼，提出了上述诉讼请求。本院认为，虽原告仅提交了其与开发商所签订的《前期物业管理服务协议》，并未提交其与被告所签订的物业服务合同，但依据被告在答辩状中的陈述及被告与开发商在《商品房买卖合同（预售）》的附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》所约定的内容，并根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，可认定原、被告双方已成立物业服务合同关系。根据查明的事实，被告接收房屋后应按约向原告支付物业服务费。关于被告抗辩物业费收费标准过高问题，根据《惠州市发展和改革局、惠州市房产管理局〈关于放开非保障性住房物业服务收费试点的工作方案〉的通知》（惠市发改价〔2015〕135号）规定，自2015年10月1日起放开全市（含县、区）保障性住房以外的物业服务收费，实行市场调节价，被告的抗辩依据不足，本院不予支持。根据约定，被告应按2.3元/㎡的标准向原告缴交物业管理费，原告诉请被告支付拖欠的物业管理费，被告未能提供相反证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果。根据上述关于物业费标准的约定，原告主张被告支付2020年8月至2021年3月期间拖欠的物业管理费1276.4元，本院予以支持。关于原告诉请被告支付水费（含污水费、垃圾处理费）、公摊费的问题。水费（含污水费、垃圾处理费）系居住、使用该房屋时产生的费用，根据物业服务协议，该项费用应由被告承担。关于被告抗辩原告在物业服务协议中关于公摊电费收费条款违反了政府主管部门相关规定，且属于重复收费的问题，因案涉小区实行市场调节价的运营模式，被告未能提供证据证明原告的收费标准明显高于市场调节价，且物业服务协议中明确约定了物业服务费不包含公摊电费的支出，该支出由业主或物业使用人进行分摊，结合物业服务费系物业提供物业服务所收取的费用的属性，故被告上述辩称，依据不足，本院不予采信。原告就上述费用提交了发票、电费分配表、用水发票等予以证明，根据案涉物业服务协议，对原告诉请被告支付2020年6月份至2021年3月份的水费（含污水费、垃圾处理费）537.58元、公摊费225.67元，理由充分，本院予以支持。关于被告抗辩的其他问题。1、被告抗辩房屋存在质量问题，本案属物业服务纠纷，被告的该项抗辩应属其与案涉房屋开发商之间的纠纷，应另行主张，但原告作为物业服务公司应提供必要的配合与协助。2、被告抗辩原告存在物业服务不到位的问题，根据被告提交的证据及原告在庭审中的回应,原告所反映的公共区域的物业问题已得到整改,且物业服务企业的服务具有公共性，收取物业服务费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，被告据此拒缴物业服务费，依据不足，不予支持。另外，原告作为小区的物业服务公司，负责日常的垃圾清运、小区安保、绿化、环境卫生等事务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。3、被告辩称双方签订的前期物业服务协议系原告提供的格式合同，原告利用其交房时掌握钥匙的便利强迫业主签字的问题，上述协议内容并未免除或减轻原告自身的责任，被告亦未提交证据证明其上述主张，故被告该辩解，没有依据，本院不予采信。4、被告辩称原告使用小区公共部分获得的收益未在扣除合理费用后分给业主的问题，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”的规定，共有部分发生收益应当确定地归属于全体业主所有，而根据原告所提交的证据显示其有通过张贴公告的方式予以公布该相关的收益，且虽该收益属包含被告在内的业主享有，但是对于具体如何分配这些收益，应当由业主共同决定，被告据此为由不交物业服务费依据，依据不足，本院不予支持。关于原告诉请的违约金问题,被告经原告催讨未能支付物业服务费，但鉴于原告在物业管理过程中存在的案涉物业服务合同原件未能妥善保管的问题,本院酌定本案的物业管理费的违约金统一从原告提起本案诉讼之日开始计算。关于违约金计算标准，该违约金实际属迟延支付物业服务费而给原告造成的利息损失，原告主张依据《惠东碧桂园前期物业服务合同》的约定按日千分之五计算违约金，该标准过高，本院对此予以调整，调整的标准参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条“……买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。”的规定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，被告应向原告支付以1276.4元为基础从2021年5月19日起至付清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算的违约金，对于原告诉请超过的部分，本院不予支持。被告李红霞、候志强经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩，不影响本案审理，依法可作缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李红霞、候志强于本判决生效之日起7日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司支付2020年8月至2021年3月期间的物业服务费1276.4元及违约金（以1276.4元为基数从2021年5月19日起至付清款日止按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算）。二、被告李红霞、候志强于本判决生效之日起7日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司支付2020年6月至2021年3月期间（含污水费、垃圾处理费）537.58元、公摊费225.67元。三、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司已预缴），由被告李红霞、候志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 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