广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初5334号原告（反诉被告，以下简称原告）：林楚坤，男，1988年1月9日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县，委托诉讼代理人：柯鹏程，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧栩彦，北京德恒（广州）律师事务所实习人员。被告（反诉原告，以下简称被告）：蒋帛邑，男，1987年1月10日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：曹喆，广东南国德赛律师事务所律师。第三人（反诉第三人，以下简称第三人）：黎炽添，男，1955年6月13日出生，汉族，户籍地址广州市白云区，原告林楚坤与被告蒋帛邑、第三人黎炽添租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林楚坤及其委托诉讼代理人柯鹏程，被告蒋帛邑的委托诉讼代理人曹喆，第三人黎炽添均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林楚坤提起诉讼请求：1、被告退还租赁合同保证金150000元；2、被告返还半个月租金22500元；3、被告赔偿违约金150000元；4、被告承担利息损失，以322500元为本金自起诉之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月7日，原告与被告父亲蒋友年签订《厂房租赁合同》，约定原告向蒋友年承租白云区太和镇夏工业园区夏大道西厂房（原子豪厂）（以下简称涉案场地），保证金为150000元，租期6年，自2015年1月15日至2021年1月15日，租金缴纳时间为每月15日，当月计租。同时合同约定，合同签订后双方不得违约，如甲方违约，须向乙方支付双倍的保证金。之后因蒋友年身体抱恙，原告一直与被告沟通租赁合同事宜，被告也继承了租赁合同的相关权利义务。然而蒋友年与被告在签订租赁合同时，向原告隐瞒其并非承租场地第三人，并无权转租的重要事实，后虽经与第三人协商后，确认了被告的转租事实。但是被告依然隐瞒其与第三人约定的租赁期限仅到2020年12月31日。2016年6月，蒋友年去世。同时，被告经常拖欠第三人租金，影响原告正常经营，后于2017年4月15日，经原、被告及第三人协商，原、被告变更了租金缴纳方式，由原告直接向第三人缴纳租金35000元，并向被告缴纳转租收益10000元。2020年1月，经与被告协商一致，原、被告同意在保证金中抵扣原告8个月转租收益80000元。租赁合同期限已于2021年1月15日届满，但被告未退还保证金。另，2020年12月15日，原告向被告及第三人缴纳了2020年12月15日至2021年1月15日当月租金45000元，但被告实际的租赁期限在2020年12月31日便已到期，因此，原告在2021年1月1日与第三人重新签订租赁合同，并依约支付了租金。原告为涉案场地多支付半个月租金。2021年1月29日，原告向被告发出律师函，催要保证金等，被告未予理会。故提起本案诉讼。被告蒋帛邑答辩称：不同意原告的诉讼请求。被告并未收到原告的保证金，原告也未提供证据证实保证金已实际支付。被告也未收到原告所称的半个月租金，因此被告没有返还义务。被告并无违约行为，原告主张违约金没有事实和法律依据，同样，利息也不应由被告支付。相反，原告拖欠2019年9月的租金5000元以及2020年1月至12月期间租金80000元。被告据此提起反诉诉讼请求：1、原告向被告支付租金85000元；2、原告支付2018年1月至2021年1月期间递增租金43200元（1200元×36月）；3、原告承担本案诉讼费用。原告林楚坤对反诉辩称：2019年的租金已足额支付，2020年1月之后的80000元租金已与被告协商用保证金抵扣，现因被告不确认抵扣事实，故原告才主张全额返还保证金。关于递增租金，因被告拖欠第三人的出租税费，于是原、被告及第三人协商由原告帮被告承担30000元出租税费，被告不再向原告主张递增租金，如果被告不确认该事实，则原告已支付的30000元出租税费也应抵扣被告主张的递增租金。第三人黎炽添对本反诉共同陈述：我与原龙归镇园夏村委会签订合同，租赁村的工业用地建厂房并交纳土地租金等费用，2014年11月下旬，蒋友年提出承租我的厂房，双方于于2014年11月30日签订《厂房租赁合同》，租赁期限是2015年1月1日至2020年12月31日。之后蒋友年支付租金经常迟延，才发现蒋友年将涉案场地转租给原告，并从中赚取租金差价。2016年初，蒋友年不按时交租金，并安排被告与我沟通厂房租金等事情。2016年6月左右，蒋友年去世。但被告经常不按时交纳租金和出租税费，导致税费产生巨额滞纳金，严重影响原告经营。后来，经过原、被告及我三人签订补充协议，就租金和出租税费进行补充约定，后自2017年5月起至2020年12月，原告均按照协议按时向我支付租金。我与蒋友年的合同到期后，我与原告签订租赁合同，租期自2021年1月1日至2026年12月31日。2021年1月23日，我将70000元合同保证金退还给被告。原、被告之间纠纷无我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月30日，蒋友年（承租人）与黎炽添（出租人）签订《厂房租赁合同》，约定承租位于太和镇龙归管理区园夏工业区园夏大道5号（自编）之一的厂房，期限自2015年1月1日至2020年12月31日，每月租金35000元，租金每3年在原租金基础上递增10%；签订合同时承租人向出租人交纳105000元，其中35000元为2015年1月租金，70000元为租赁保证金；承租人必须于每月5号前向出租人交纳当月租金；等等。2014年12月7日，原告（乙方）与蒋友年（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将广州市白云区太和镇园夏工业区园夏大道的厂房提供给乙方使用，合同签订时乙方向甲方交纳150000元作为履行合同的保证金；期限自2015年1月15日起总计6年，租金每月45000元，从第3年起递增12%；等等。2017年4月15日，原告（丙方）与被告（乙方）、第三人（甲方）签订《关于黎炽添第一间厂房税费问题的补充协议》，记载黎炽添的第一间厂房的地税等一切与厂房有关税费由小蒋独自承担，后小蒋将厂房转租给林楚坤，但小蒋一直未交厂房的出租税费，后黎炽添先行交纳，并约定林楚坤承担30000元，另外在小蒋租金差额中的每月10000元连续扣除6个月。现黎炽添已将2017年1月前的税费交清，林楚坤已将承担的30000元汇款给黎炽添，另外自2016年12月起连续4个月将全部应交给小蒋的租金差额10000元汇款给黎炽添。另外，林楚坤将2017年6月至9月租金差额汇款给黎炽添作为交纳2017年出租税费，自2018年起由林楚坤在每年1月至4月将租金差额10000元汇款给黎炽添交纳当年厂房出租地税；林楚坤每月交厂房租金是先将厂房租金汇款给黎炽添，然后再将差额汇款给小蒋。2019年9月20日、9月26日，原告各向被告支付5000元。原告称该两笔款项均是支付2020年9月租金差额。2020年12月15日，原告向第三人支付了35000元及其该部分递增租金共38500元。原告称该笔租金支付的是2020年12月15日至2021年1月14日的租金，被告主张是2020年12月1日至2020年12月31日的租金，第三人称其收到的是2020年12月1日至2020年12月31日的租金。之后，原告与第三人签订《厂房租赁合同》，约定原告向第三人承租涉案场地，租期自2021年1月1日至2026年12月31日，每月租金51000元，租赁保证金102000元；等等。2021年1月8日，原告向第三人支付2021年1月租金51000元。2021年1月11日，广东省广州市南方公证处作出（2021）粤广南方第001753号《公证书》，记载蒋友年已故，被告是蒋友年儿子。原告为证实其向被告催要纳保证金，出示微信通信记录，显示原告发送《厂房租赁合同》中记载押金为150000元的部分内容，被告回复另一份租赁合同中记载押金为135000元。以上事实有厂房租赁合同、公证书、关于黎炽添第一间厂房税费问题的补充协议、微信通信记录、律师函、快递单、业务凭证及当事人陈述等证据证实。本院认为，被告及第三人均作为涉案场地的出租方，均未能提供证据证实涉案场地有取得建设工程规划许可证或相关产权登记，故原告关于涉案场地签订的《厂房租赁合同》应属无效。关于合同履约主体，虽原告最初是与蒋友年签订租赁合同，但在2017年4月15日，原、被告及第三人签订《关于黎炽添第一间厂房税费问题的补充协议》中已明确记载，由蒋友年向原告收取租金、向第三人承担出租税费，应视为该协议将原告的出租人变更为被告。在租金支付方面，原告每月将被告应支付给第三人的租金直接支付给第三人，应视为原告每月代被告向第三人支付租金，并非将原告的出租方直接变更为第三人。因此，原、被告为涉案场地租赁合同的相对方。关于保证金，合同无效，因无效合同所取得的财产应当相互返还。现原告未能提供保证金的支付凭证，但考虑出租房屋前收取保证金为行业惯例，原告承租多年，被告均未能举证证实有向原告催要补交保证金，故应对原告主张已支付保证金的事实予以采信。因此，原告要求被告返还保证金合法合理，本院予以支持。关于保证金数额，原告根据租赁合同记载主张为150000元，被告在与原告沟通中出示照片显示为135000元，在原告未能提供具体支付凭证的情况下，保证金数额因被告提起异议，应由原告承担举证不能的不利法律后果，故本院确认保证金数额为135000元。原告要求被告退还保证金135000元合法合理，本院予以支持。原告诉请超出部分，本院不予支持，予以驳回。关于多付租金即占有使用费，原告的起租日为2015年1月15日，故原告于每月15日支付的租金应为当月15日至次月14日。现原告主张其于2020年12月15日支付给第三人的租金38500元是2020年12月15日至2021年1月14日合理，本院予以采信。又因第三人已于2021年1月1日直接将涉案场地出租给原告，因此2021年1月1日至2021年1月14日的租金被告已无依据收取，应予以返还，经计算应为19250元（38500÷2）。若被告认为2020年12月1日至2020年12月15日期间的租金尚未支付，可由被告另行主张权利。关于违约金，合同无效，合同中关于违约金的约定亦属无效，故原告要求被告承担违约金于法无据，本院不予支持，予以驳回。关于利息，被告经催要后未及时返还保证金及多付租金，实际占用原告资金，故原告要求被告承担利息损失合法合理，本院予以支持，应以154250元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付付清之日止。关于租金，原告虽主张2020年的租金中应支付给被告的差额已通过保证金抵扣，但原告已在本案中主张返还全额保证金，故在未抵扣保证金的情况下，原告仍需向被告支付2020年的未付租金。考虑原告每年的起租日均为1月15日，且补充协议约定每年前4个月的租金差额部分应支付给第三人用于支付租赁税费，故原告实际应向被告支付2020年5月15日至2020年12月31日期间的租金差额，经计算应为75000元。2019年9月的租金5000元，现原告已提供证据证实2020年9月已支付10000元，因故被告主张存在差额未支付无事实依据，本院不予采纳，并对被告要求原告支付2019年9月租金5000元的诉讼请求不予支持，予以驳回。关于递增租金，虽租赁合同无效，但在原告使用涉案场地期间，仍应参照合同中约定的租金数额支付占有使用费，因此被告要求原告支付递增租金合法合理。同样，因为原告起租日为2015年1月15日，故递增租金应自2018年1月15日开始递增12%，截至2020年12月31日，经计算应为42600元（10000×12%×35.5）。原告主张应扣减其代被告支付的出租税费30000元，但补充协议中并未约定该30000元可用于抵扣递增租金，现被告对于原告该主张亦不予确认，应由原告承担举证不能的不利法律后果，故原告要求将30000元抵扣递增租金理据不足，本院不予支持，予以驳回。以上原告共需向被告支付占有使用费共117600元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、自本判决生效之日起五日内，被告蒋帛邑向原告林楚坤返还保证金135000元；二、自本判决生效之日起五日内，被告蒋帛邑向原告林楚坤返还占有使用费19250元；三、自本判决生效之日起五日内，原告林楚坤向支付被告蒋帛邑占有使用费117600元；四、驳回原告林楚坤的其他诉讼请求；五、驳回被告蒋帛邑的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3069元，由原告林楚坤负担1601元，由被告蒋帛邑负担1468元。案件反诉受理费1432元，由原告林楚坤负担1314元，由被告蒋帛邑负担118元。原告负担的反诉受理费、被告负担的本诉受理费，均应在本判决生效之日起五日内向对方直接支付。如不服本判决，需在收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧审判员  林艾婧二〇二一年七月四日书记员  孔捷昕