贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4065号上诉人（原审被告）：詹仕静，女，1995年2月10日出生，汉族，住贵州省遵义县。委托诉讼代理人：欧亚，贵州黔邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋静，贵州黔邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州博华置业投资有限公司。住所地：贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区高新区金阳科技产业园标准厂房辅助用房B610。法定代表人：刘长波，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：潘鲜鲜，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄绩青，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人詹仕静因与被上诉人贵州博华置业投资有限公司（以下简称博华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初10808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。詹仕静上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回博华公司的一审诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费用由博华公司负担。事实和理由：一、博华公司为规避限价政策、未执行明码标价、“一房一价”等政策，使房价明降暗升，严重扰乱市场秩序。其采用“双合同”销售模式，与詹仕静签订《商品房买卖合同》《室内装修委托合同》，违反《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干措施（试行）》（贵阳市人民政府办公厅于2017年9月印发）及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条，《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条规定，应属无效。二、虽《商品房买卖合同》约定房屋价款为663647元，实质上房屋价款为1005962元，博华公司与詹仕静签订《室内装修委托合同》规避契税，存在以合法形式掩盖非法目的，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应属无效。在前述合同均无效的情形下，《补充协议》无效。一审判决适用法律错误。博华公司辩称：一、双方真实交易目的为精装房，并无委托装修的意思表示。二、《商品房买卖合同》与《室内装修委托合同》二者共同构成真实的总房价，是不可分割的两份合同，共同组成一个交易行为。三、詹仕静主张的房屋限价等其他的行政规定不属于人民法院民事案件的审理范围，应交由相关政府职能部门管理。博华公司向一审法院起诉请求：1．请求判令解除博华公司与詹仕静于2018年6月16日签订的《室内装修委托合同》及2018年7月13日签订的《商品房买卖合同》；2．请求判令詹仕静立即协助博华公司办理《商品房买卖合同》（编号黔契合字10-18-0739号）的备案注销及所有权预告登记注销手续；3．请求确认博华公司应返还詹仕静房款为597282.3元（此项金额由詹仕静已付房款663647元扣减应付博华公司违约金66364.7元而得）；4．本案的诉讼费、保全等费用由詹仕静承担。一审法院认定事实：博华公司（出卖人）与詹仕静（买受人）于2018年6月16日签订《贵阳恒大滨河左岸商品房认购书》，詹仕静自愿认购博华公司开发的位于贵阳恒大滨河左岸项目3栋楼盘1单元4005号房。同日，博华公司（甲方）、詹仕静（乙方）签订《室内装修委托合同》，委托合同约定詹仕静将已购买贵阳恒大滨河左岸项目3楼1单元4005号房自愿委托给博华公司对该房进行统一装修，委托服务总包干价342315元。委托合同第三条约定“甲方分5期支付该款项，在2018年6月20日前向乙方缴纳102695（大写壹拾万贰仟陆佰玖拾伍元）部分款项，在2018年9月16日前向乙方缴纳34232（大写叁万肆仟贰佰叁拾贰元）部分款项，在2018年12月16日前向乙方缴纳34232（大写叁万肆仟贰佰叁拾贰元）部分款项，在2019年3月16日前向乙方缴纳34232（大写叁万肆仟贰佰叁拾贰元）部分款项，剩余款项于2019年6月16日前付清。”委托合同第四条约定“甲方不再对房屋进行毛坯交接，并授权乙方在该房屋达到装修条件时，直接安排具有资质的装修单位进场装修。”委托合同第五条约定“1、合同双方应严格履行本合同约定义务，任何一方不得单方解除本合同，否则违约方向对方支付与合同约定包干总价等额的违约金。2、甲方未按照约定时间付款的，双方同意按以下方式处理（①和②不作累加）①自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，甲方按日计算向乙方支付逾期付款万分之一的违约金，合同继续履行。②逾期超过180日后，视为甲方单方面解除本合同”。同日，詹仕静向博华公司出具《承诺书》，承诺如单方解除与博华公司签订的《室内装修委托合同》，则视为同时自愿解除案涉房屋《认购书》及《商品房买卖合同》，并同意承担相应违约责任。2018年7月13日，博华公司与詹仕静签订合同编号黔契合字410-18-0739号《商品房买卖合同》约定，詹仕静购买博华公司开发的位于贵州省贵阳市高新区，建筑面积81.31平方米，套内面积64.83平方米，按套内建筑面积计价总价款为663647元。买卖合同第八条“付款方式及期限”约定，詹仕静采取贷款方式付款，詹仕静应于本合同签订之日向博华公司支付首期房款203647元，余款460000元以银行按揭支付。合同第十条“逾期付款责任”约定，买受人逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同附件十二《补充协议》第三条对合同第八条进行了补充约定，约定以银行按揭付款方式支付的，如银行批准的按揭贷款低于买受人的申请金额，差额部分买受人应在银行或出卖人通知之日起10日付清，否则视为逾期付款，逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付商品房总价款的10%作为违约金；如买受人的按揭申请未获银行审批同意的，买受人应在银行审批终了之日起10日内付清剩余房款，否则视为逾期，逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付商品房总价款的10%作为违约金；以分期付款方式支付的，在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方按已付款50%作为违约金赔偿对方损失。《补充协议》第四条对合同第十条进行了补充约定，约定买受人分期付款的，买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。合同签订后，詹仕静按月付清购房款663647元。2018年7月13日，博华公司向有关部门办理案涉房屋预售合同登记。另查明，詹仕静按约向博华公司支付前一期装修分期款项共计102695元（第一期102695元），詹仕静至今未付清剩余应付款项239620元。博华公司于2019年4月23日通过邮政ＥＭＳ向詹仕静发送《催款通知书》催收第二期装修款34232元、第三期装修款34232元、第四期装修款34232元，詹仕静于2019年5月11日签收邮件。博华公司于2019年8月2日通过邮政ＥＭＳ向詹仕静发送《催款通知书》催收装修款项239620元（第二期装修款34232元＋第三期装修款34232元＋第四期装修款34232元＋剩余应付款项136924元＝239620元），詹仕静于2019年8月11日签收邮件。博华公司于2019年8月2日通过邮政ＥＭＳ向詹仕静发送《催款通知书》催收装修款项136924元，詹仕静于2019年10月6日签收邮件。再查明，博华公司于2018年9月10日与案外人贵州筑城建筑设计有限公司就贵阳恒大滨河左岸项目1＃-11＃楼室内装修工程签订恒黔贵设合字18［0.35-15］004《贵阳恒大滨河左岸项目1＃-11＃楼室内装修设计图报审合同》，将贵阳恒大滨河左岸1＃-11＃（1＃、2＃、3＃、5＃、6＃、7＃、8＃、9＃、10＃、11＃楼）项目住宅装修施工设计图纸报贵阳市工程设计质量监督站审核通过。博华公司在庭审中陈述，案涉房屋从宣传到销售打的广告都是精装房交付，博华公司、詹仕静之间没有就装修进行过协商，装修委托合同约定的装修款与房屋的实际装修价值没有直接关系，双方之间的真实意思表示就是买卖合同约定的价款加上委托装修合同上的价款为总的购房款。一审法院认为,博华公司、詹仕静签订的《认购书》、《商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》、《补充协议》，均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应按协议约定履行各自义务。协议签订后，詹仕静未按《室内装修委托合同》约定在2018年9月16日前向博华公司缴纳34232元部分款项，在2018年12月16日前向博华公司缴纳34232元部分款项，在2019年3月16日前向博华公司缴纳34232元部分款项，剩余款项136924元于2019年6月16日前付清，已构成违约，根据合同约定，视为詹仕静单方解除该《室内装修委托合同》。詹仕静向博华公司承诺若单方解除与博华公司签订的《室内装修委托合同》，则视为同时自愿解除涉案房屋《认购书》及《商品房买卖合同》，该承诺是詹仕静的真实意思表示，故对博华公司请求解除博华公司与詹仕静于2018年6月16日签订的《室内装修委托合同》及2018年7月13日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，故对博华公司请求判令詹仕静协助博华公司办理《商品房买卖合同》（编号黔契合字10-18-0739号）备案注销手续和所有权预告登记注销手续的诉请，一审法院予以支持。对博华公司主张的违约金，詹仕静逾期支付房屋装修款构成违约，应向博华公司支付违约金。根据双方的约定及博华公司的陈述，博华公司向詹仕静销售的案涉房屋实为精装房，博华公司、詹仕静签订的《室内装修委托合同》约定的合同包干总价342315元实为购房款。博华公司主张按已付房款663647元的10%计算违约金，不违反合同约定，一审法院予以支持。詹仕静向博华公司支付购房款共计766342元，扣除詹仕静应承担的违约金，博华公司应返还詹仕静699977.3元。一审法院判决：一、解除博华公司与詹仕静于2018年6月16日签订的《室内装修委托合同》及2018年7月13日签订的编号黔契合字10-18-0739《商品房买卖合同》；二、詹仕静于本判决生效之日起十五日内配合博华公司办理《商品房买卖合同》（编号黔契合字10-18-0739号）的备案注销手续和所有权预告登记注销手续；三、博华公司于本判决生效之日起十五日内返还詹仕静699977.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计929元，由詹仕静负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，双方二审庭审中均陈述一致，詹仕静所购买的房屋为精装房。本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：案涉《认购书》《商品房买卖合同》《室内装修委托合同》《补充协议》《承诺书》的效力问题。本案中，詹仕静上诉主张前述协议因以合法形式掩盖非法目的而均无效。一方面，《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干措施（试行）》及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》并非法律行政法规，詹仕静以所签订的《商品房买卖合同》和《室内装修委托合同》违反前述规定而无效，于法无据，本院不予支持。另一方面，案涉房屋为精装房，法律法规并没有限制精装房的销售，同时，詹仕静以所签订的协议目的在于避税，但并没有提供证据证明，因而，对其主张,本院不予支持。综上所述，詹仕静的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1858元，由上诉人詹仕静负担。本判决为终审判决。审判员 程 奕二〇二一年七月十二日书记员 曾凡青