松原市宁江区人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0702民初4804号原告：长春市某有限责任公司松原分公司，住所地：松原市。负责人：吕国强，经理。委托诉讼代理人：贾景国，吉林东镇律师事务所律师。被告：李晓磊，女，1989年10月14日生，汉族，住松原市。委托诉讼代理人：徐东，男，1988年10月8日生，汉族，住松原市。原告长春市某有限责任公司松原分公司（以下简称某物业）诉被告李晓磊物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某物业的委托诉讼代理人贾景国、被告李晓磊的委托诉讼代理人徐东到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。某物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付物业费9231元，并自2015年1月1日起每日按应缴费总额3‰支付违约金至给付之日止；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月23日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定被告将某小区41栋2单元505室交由原告进行物业管理，房屋建筑面积为85.47平方米，协议第四条第（一）款乙方交纳费用时间：业主在建设单位发出房屋交付通知后，按通知规定的日期前来办理交付手续，同时从交付之日起开始交纳物业服务费；第（二）款约定：物业服务费用标准：（由业主按其拥有的物业产权登记建筑面积缴纳），多层住宅：1.5元/月·平方米；第十四条违约责任第（二）款约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴费总额3‰支付违约金。现被告尚欠自2015年至2020年期间物业费共计9231元（1.5元/月/平方米×12月×85.47平×6年）。原告自被告欠费起每年进行催缴，被告一直推脱拒不交付，故原告为维护其合法权益，具状起诉，请求依法判决。李晓磊辩称：房屋信息和面积对，我家是多层住宅。2015年入住时进户门有坑，物业承诺装修后处理，但至今未解决。室内窗户漏雨。我家东西丢失，当时报案调取监控但看不清车牌。我没有和物业签过协议，认为物业服务标准达不到收费标准，我居住的单元楼道内垃圾不清运，小区内进车困难，无消防通道。本院经审理认定事实如下：被告李晓磊系松原市某小区41栋2单元505室多层住宅的业主，房屋建筑面积为85.47平方米。2013年10月23日，甲方原告某物业与作为乙方的被告李晓磊签订了《前期物业管理服务协议》，该协议对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业服务费用、违约责任等方面均存在约定。其中协议约定：第一条双方的权利和义务：（一）甲方的权利和义务1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、道路等公共项目进行维护、修缮、服务与管理；2.依据国家有关法律、法规，结合实际情况制定本物业管理办法和有关规定；3.建立健全本物业的物业管理档案资料；4.制止违反本物业管理办法和有关规定的行为；5.甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6.乙方授权甲方自行或经甲方同意允许他人在园区内开展多种形式的经营活动（包括但不限于利用园区公共区域的相应位置设置具有经营性质的广告牌），并取得相应的收益，以弥补住宅专项维修资金；7.依据本协议向乙方收取物业服务费；8.编制物业管理服务及财务年度计划；9.甲方在乙方办理装修手续时，提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修服务协议》。乙方承担违规装饰装修的全部责任；同时授权甲方对乙方装修房屋的活动进行指导和监督。在乙方违规装修房屋或妨碍他人正常使用物业而造成他人损失不予改正的，有权依《临时管理规约》及《房屋装饰装修服务协议》进行处理。由乙方向遭受损失的第三人承担赔偿责任。乙方确认甲方对装修的审批、查验为善良的管理义务，甲方不因此承担任何责任；10.向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务，具体实施以双方协商约定为准；11.自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；12.自双方签订本协议之日起，视为乙方同意授予甲方制止其私搭乱建行为的权利；13.乙方同意甲方利用本物业区域的公共场地，取得停车服务许可，开展停车服务。本物业区域内的业主和非业主使用人在本物业区域的公共场地停车，车位使用人应与甲方签订专项合同。（二）乙方的权利义务1.参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2.监督甲方的物业管理服务行为，就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议；3.自乙方签订本协议之日起，视为乙方明确、承诺、遵守其中的所有条款；4.遵守本园区的各项管理规定；5.根据本协议按时向甲方交纳物业服务费用，乙方指购房人（业主）；6.装饰装修房屋时，遵守大禹·塞维利亚《临时管理规约》及《房屋装饰装修服务协议》中所约定的各项内容；7.不占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；8.庭院、露台由乙方（庭院、露台的实际使用者）自行维修及养护，其维修、养护费用自行承担。乙方（庭院、露台的实际使用者）承诺遵守甲方对庭院、露台的使用管理规定并按甲方的要求使用和养护。如乙方（庭院、露台的实际使用者）不遵守庭院、露台使用管理规定，甲方有权通知其限期整改，劝止、制止其违规行为；9.乙方同意屋面及外墙面由甲方统一管理，并承诺遵守屋面及外墙面的规定。如乙方不遵守屋面及外墙面规定，甲方有权通知其限期整改；如乙方在规定的期限内不整改或整改达不到甲方的要求，视为乙方授权甲方任意处置屋面及外墙面的附属物、放置物的权利。甲方因行使乙方的这一授权给乙方或第三人造成损失的，甲方不承担任何责任；10.本协议对乙方义务的规定同样适用于乙方的受让人、承租人、受雇人及来访者等（以下称“第三人”），即使业主与第三人建立了包括使用、维护、改造其所有的物业在内的各种法律关系时，若有第三人违反甲方各项物业规定的行为，业主仍对第三人的行为承担连带责任；11.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法公益。第二条物业管理服务内容：房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生管理，绿化管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，交通秩序与车辆停放秩序管理，房屋装饰装修管理。第三条物业管理服务质量：1.房屋外观，共用部位外观完好、整洁；2.设备运行处于良好状态；3.共用部位、共用设施设备的维护和管理（1）公共设施设备使用状态良好，（2）按规定进行保养、修检，记录完整；4.环境卫生（1）垃圾的收集、清运及时，（2）雨水、污水管道保持疏通清洁，（3）生活垃圾日产日清，定期消杀；5.绿化（1）小区内公共绿地、花卉、树木、小品定期养护、修剪和清洁，（2）绿地养护及时；6.交通秩序与车辆停放管理，车辆按要求停放，车辆出入实施登记管理；7.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理（1）专业秩序维护员工作规范，作风严谨，（2）半军事化管理，24小时巡逻；8.消防（1）消防设施、设备保持充足数量且使用状态有效，（2）消防通道畅通，（3）制定应急预案，定期组织消防演练；9.房屋共用部位、共用设施设备小修和急修（1）实行24小时报修值班制度，（2）日常报修半小时内达到现场，预约维修按双方约定时间到达现场，（3）维修回访率达到90%以上。第四条物业服务费用：（不包括房屋共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的费用）（一）乙方交纳费用时间：业主在建设单位发出房屋交付通知后，按通知规定的日期前来办理交付手续，同时从交付日期起开始缴纳物业服务费。业主未能按通知书记载的时间办理交付手续的，不影响物业服务费的正常计算，在补办入伙手续后，亦应补交未入伙期间的物业服务费。（二）物业服务费用标准：（由业主按其拥有物业的产权登记建筑面积交纳）高层住宅：1.50元/月·平方米；多层住宅：1.50元/月·平方米；独栋别墅：4.80元/月·平方米；双拼别墅：3.80元/月·平方米；联排别墅：3.00元/月·平方米；地下独体车库：另行测算。（三）因乙方原因空置房屋按上述标准收取物业服务费用。（四）乙方出租物业的，乙方与承租人约定由承租人缴纳物业服务费用的，从其约定，乙方负连带交纳责任。乙方与承租人之间的交费约定，乙方应及时告知甲方。（五）乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用。（六）物业服务费用标准可根据市场总体物价水平经业主委员会审定、“松原市发改委”批准备案进行调整。（七）每次交纳费用时间：业主须在每个交费周期（交费周期原则按月交纳，如业主同意最长不得超过半年）的首十日内或之前向物业服务企业预交下一个交费周期的物业服务费用。合同其他内容详见前期物业管理服务协议：略。现原告某物业要求被告李晓磊交纳2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费，被告李晓磊对原告某物业主张的欠费区间无异议。上述事实，有原告某物业提供的前期物业管理服务协议、被告提供的照片及原、被告双方当庭陈述、举证、质证过程在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为：原告某物业公司与被告李晓磊之间签订的《前期物业管理服务协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。物业合同系双务合同，原告某物业公司为该小区提供了相应的物业服务，被告李晓磊系该小区业主，原告某物业公司与被告李晓磊之间形成了物业服务合同关系。原告某物业提供了物业服务，被告李晓磊依约应当支付物业费。鉴于原告某物业在履行物业服务合同过程中存在部分瑕疵，根据物业服务合同性质、特点，被告可以适当少交物业费，以承担年物业费70%为宜，故被告李晓磊应向原告某物业交纳2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费为6461.70元（1.5元/月/平方米×85.47平方米×12个月×6年×70%）。另外，原告某物业主张要求被告李晓磊按日3‰缴纳违约金，该约定过高，故对原告某物业的该项主张本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告李晓磊于本判决生效后立即给付原告长春市某有限责任公司松原分公司物业服务费6461.70元；二、驳回原告长春市某有限责任公司松原分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李晓磊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。审判员 关 雪二〇二一年七月一日书记员 刘琦琦