广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第380号上诉人（原审原告）钟志青。上诉人（原审原告）陈秀碧。被上诉人（原审被告）深圳市君怡实业有限公司。上诉人钟志青、上诉人陈秀碧因与被上诉人深圳市君怡实业有限公司（以下简称君怡公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1754号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，君怡公司成立于1995年9月11日，系深圳市某民政局下属企业，原法定代表人为钟志青，1997年12月10日钟志青被开除公职不再担任该公司法定代表人。陈秀碧系钟志青的妻子。1996年君怡公司向钟志青、陈秀碧集资在深圳市某村兴建君x花园，1996年12月13日，钟志青、陈秀碧向君怡公司支付了君x花园首期购房款人民币50000元，君怡公司出具收款收据，收款收据上由“深圳市君怡实业有限公司”盖章。1997年1月8日，钟志青向君怡公司出具欠条，称欠到君怡公司君x花园首期购房款人民币250000元。另查明，钟志青、陈秀碧与君怡公司未签订购房合同，至今君x花园未能兴建并交付给钟志青、陈秀碧。上述事实，有钟志青、陈秀碧与君怡公司当庭陈述及钟志青、陈秀碧提交的收款收据，君怡公司提交的欠条等证据在卷证实，并经庭审举证质证，原审法院予以确认。钟志青、陈秀碧向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、钟志青、陈秀碧与君怡公司双方房屋买卖合同无效；2、君怡公司立即偿还钟志青、陈秀碧购房预付款人民币5万元整；3、君怡公司支付占有款项期间利息人民币54864.97元（暂计1996年12月13日起至2012年9月12日期间利息，以后利息计至清偿之日止），上述两项合计人民币104864.97元；4、君怡公司承担本案诉讼费。原审法院认为，钟志青、陈秀碧与君怡公司之间虽然未签订书面的房屋买卖合同，但君怡公司未依法获得审批即向钟志青、陈秀碧出售房屋收取购房款属实，钟志青、陈秀碧与君怡公司双方之间的房屋买卖行为违反了法律的强制性规定，应为无效。本案的焦点是君怡公司是否应向钟志青、陈秀碧返还购房首期款人民币50000元及利息。本案中钟志青、陈秀碧提供了君怡公司出具的收款收据用以证明君怡公司收取了购房首期款人民币50000元，而君怡公司提供的欠条证明钟志青、陈秀碧欠付首期购房款人民币250000元，钟志青、陈秀碧确认欠条的真实性，但主张欠条中的250000元中包含钟志青、陈秀碧所购买的另一套房屋的首期款并非本案起诉的这套房屋的首期款。从收款收据和欠条的内容上看，上述首期购房款项的欠付与支付均未注明具体房号，钟志青、陈秀碧也无法指明款项分别具体指向哪一套房屋，君怡公司根据钟志青、陈秀碧出具的欠条认为已经抵扣钟志青、陈秀碧支付的购房款故一直未将该首期款项返还给钟志青、陈秀碧并无不妥，故钟志青、陈秀碧主张返还购房款及利息的诉请，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、钟志青、陈秀碧与君怡公司之间的房屋买卖行为无效；二、驳回钟志青、陈秀碧的其他诉讼请求。本案受理费人民币1199元，由钟志青、陈秀碧负担，该费用钟志青、陈秀碧已预付。钟志青、陈秀碧不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、依法撤销（2012）深宝法民三初字第1754号民事判决。2、依法改判：①君怡公司立即偿还钟志青、陈秀碧购房预付款人民币5万元整；②君怡公司支付占有款项期间利息人民币54864．97元（暂计1996年12月13日起至2012年9月12日期间利息，以后利息计至清偿之日止）。3、君怡公司承担本案诉讼费。上诉事实与理由为：一、25万元的欠条与5万元首期预付款不是基于同一合同关系，两者不应抵销。1、某民政局就本案问题作出的复函同时附有一份《君x花园个人预付购楼款退款清单》，陈秀碧也在分期退款名单中。该清单可证实君怡公司确认钟志青、陈秀碧的已经预付5万元购房款，并没有欠条可以抵销该笔款项。因君怡公司未通知钟志青、陈秀碧，才导致钟志青、陈秀碧未领取该笔款项。2、钟志青、陈秀碧共同订购君x花园一套房屋的时间是在1996年12月13日，与欠条的出具时间不同，金额也与欠款中的金额不相吻合，二者是不同的合同关系。并且按“收款收据”和“欠条”的字面解释来看，两者之间不存在任何可以抵扣的关系。“收款收据”是指一方在收到款项后出具给对方的收款凭证，中间是有相应的款项流通的；而“欠条”的定义是个人或单位在欠款、欠物时出具的凭证性应用文。本案中，收款收据表明君怡公司收到了钟志青、陈秀碧的购房款5万元，君怡公司提供的欠条只能证明钟志青、陈秀碧有另外的购房款未付，二者并无任何联系。3、原审判决中既认定钟志青、陈秀碧已经支付了首期购房款，而后又认定欠款可以抵销，认定钟志青、陈秀碧没有实际支付，这种前后矛盾的认定与事实相违背的。二、25万元的欠款于法律和事实上都不成立。君怡公司并无建房资质，其与钟志青、陈秀碧之间的购房合同属无效合同。君怡公司没有向钟志青、陈秀碧分配房屋，在实体上其也无权向钟志青、陈秀碧主张25万元的欠款的相应权利。即便25万元欠款属实，君怡公司长达数十年未向钟志青、陈秀碧主张，可推断出该25万元的欠款在事实上不存在。纪委和检察院对钟志青、陈秀碧的经济问题进行了彻底的清查，并查清了钟志青、陈秀碧的欠账。检察院最终对钟志青、陈秀碧做出不予起诉处理，说明钟志青、陈秀碧在经济上已经不欠君怡公司任何款项，当然也不欠这25万元。君怡公司口头答辩称：钟志x、陈秀碧起诉已经超过诉讼时效，我方并没有收到首期购房款5万元，请求人民法院维持原审判决。原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院经审理查明，原审法院于2012年10月30日向深圳市某民政局发函询问，1996年君怡公司是否有向民政系统员工销售“君x花园”的情况。深圳市某民政局于2012年11月22日复函《关于钟志青等诉深圳市君怡实业有限公司案件的复函》（以下简称《复函》）确认，1996年至1997年间，君怡公司确实存在以购买“君x花园”为名违规向社会集资的行为。1999年1月以及2000年6月，涉及“君x花园”社会集资款除陈秀碧（即钟志青）、冯伟明各人民币50000元（因未实际支付）外，已全部返还各集资人。该复函同时附有一份《君x花园个人预付购楼款退款清单》（以下简称《退款清单》），陈秀碧也在该清单中，但并无退款记录。本院认为，君怡公司违规集资向钟志青、陈秀碧收取房款，二者形成的房屋买卖合同关系因违反了法律、法规的强制性规定，原审判决认定二者间的房屋买卖行为无效正确，本院予以确认。因合同无效请求返还财产的，诉讼时效应从合同被确认无效之日起算，而并非君怡公司所主张的从付款之日起算，君怡公司认为钟志青、陈秀碧提起本案诉讼超过诉讼时效的主张，本院不予支持。双方房屋买卖合同无效，君怡公司应将收取的购房款返还给钟志x。君怡公司主张钟志x并未实际支付购房款，并提供了钟志青出具的250000元等欠条为证。钟志青、陈秀碧主张已实际支付涉案购房款50000元，上述250000元欠条是钟志青替其他人购买君x花园房款所出具的，与本案所涉购房款无关。本院认为，首先，陈秀碧虽在《退款清单》名单中，但并无退款记录，该事实与《复函》中说明的因陈秀碧（即钟志青）未实际支付“君x花园”社会集资款50000元，故未返还的情况相一致，二者共同说明了钟志青、陈秀碧未实际支付该购房款。而钟志青、陈秀碧仅以陈秀碧出现在《退款清单》中主张二人已支付购房款的依据不足，本院不予采纳。其次，欠条的含义的一般理解应是债务人就应当支付而未支付的款项向债权人出具的凭证。现钟志青出具的欠条表明其应支付君怡公司君x花园的首期购房款250000元但仍欠付该笔款项，因《收款收据》与250000元欠条中均未指明购房款的具体房号，原审认定欠条中所欠250000元已包含涉案购房款，两者可以进行抵扣并无不当。钟志青、陈秀碧虽称该250000元与涉案房款无关，但未提供证据证明，其要求君怡公司返还50000元购房款及利息的请求，本院不予支持。综上所述，钟志青、陈秀碧的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2398元，由钟志青、陈秀碧负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红代理审判员 许  莹  姣代理审判员 路  德  虎二〇一三年六月十八日书 记 员 杨泽芳（兼）附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。