福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终1584号上诉人（原审原告）：漳州市灵辰物业服务有限公司，住所地福建省漳州市常山经济开发区华盛花园业主活动室，统一社会信用代码91350622MA349ROP3J。法定代表人：吴坤金，总经理。委托诉讼代理人：施志龙，男。被上诉人（原审被告）：李代云，男，1973年6月11日出生，汉族，住四川省大竹县，经常居住地福建省云霄县常山农场常山管区常瑞路143号。委托诉讼代理人：陈宇锋，漳州市云霄县维正法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张文彬，漳州市云霄县维正法律服务所法律工作者。上诉人漳州市灵辰物业服务有限公司（以下简称灵辰物业公司）因与被上诉人李代云物业合同纠纷一案，不服福建省云霄县人民法院（2021）闽0622民初125号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经过阅卷、询问当事人，采用调查的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。灵辰物业公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持灵辰物业公司的一审诉讼请求即：1、李代云向灵辰物业公司支付自2017年6月30日起至2019年9月30日止的物业费7706.5元；2、本案的诉讼费用由李代云承担。事实与理由：原审法院的判决没有以事实为依据，部分认定适用法律错误。一、李代云的房产是常山华星花园小区2栋Ｄ03店面及商品房（有七本不动产权证），房子已经装修并正常使用了7年至今。李代云接受该物业时土地证、房产证都已办理完毕，开发商移交物业管理时也申明该小区全部交房，该小区从2012年就已经投入使用，期间经过两个物业公司的管理至灵辰物业公司时是第三家物业公司，灵辰物业公司对该小区管理了3年3个月。李代云主张未交房如何办理双证，且与常理相悖。二、物业费应从何时开始支付问题，灵辰物业公司认为李代云一直在小区居住多年，以前一直有交物业费，在本公司入驻后也缴至2017年6月30日，原审法院认为无法断定从何时开始支付物业费，显然不当。三、就物业费催收通知送达问题，灵辰物业公司在2019年7月5日贴示催收通知至××花园小区××栋××路××号，由于李代云事先知道拆下其门牌，我们只能贴于其相邻142号下面，李代云开门即可见到；另（2020）闽0622民初180号裁定书，（2020）闽0622民初1282号裁定书，在不同时间提起的诉讼也可作为催收物业费通知送达的依据。综上，请求二审支持灵辰物业公司的上诉请求。李代云答辩称：一、原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。其因购买的房屋有质量问题，与建设单位多次交涉未果，至今未办理交房手续。根据《物业管理条例》第四十一条第二款之规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。所以李代云依法无须交纳物业费。二、灵辰物业公司的上诉理由不能成立。（一）物业的移交，应当由开发商与业主通过合法程序移交产生。没有经过开发商按法定程序移交的物业，不发生物业业主效力。（二）李代云物业没有正式移交，就不存在有物业费从何时开始支付问题。（三）因李代云的物业未实际移交，物业管理单位依法无权向李代云催收物业费。（四）灵辰物业公司请求法院“依职权向常山土地资源局调取本案李代云地址在涉案小区(常山华星花园小区)2栋D03店面及商品房的不动产权证信息”，没有意义。即使开发商为李代云办理了初始产权证登记，也不能对抗业主服务费从物业移交时起交纳的法律规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。灵辰物业公司向一审法院起诉请求：判令李代云向灵辰物业公司支付于2017年6月30日至2019年9月30日止的物业费7760.5元。一审法院认定事实：2016年10月1日，漳州市华城房地产开发有限公司与灵辰物业公司签订物业服务合同，约定漳州市华城房地产开发有限公司将华星花园委托灵辰物业公司实行物业管理。合同约定“物业管理期限：2016年10月1日00时至2019年10月1日12时”，并约定“本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米0.6元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.4元向乙方交纳”。灵辰物业公司曾两次起诉主张李代云支付物业管理费，但均申请撤回起诉，一审法院依法裁定准予撤诉。一审法院认为：漳州市华城房地产开发有限公司与灵辰物业公司签订的物业服务合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合同依法成立，合法有效，该合同依法对华星花园的业主具有法律约束力。但灵辰物业公司未提供证据证明李代云系华星花园的业主，其申请调查收集李代云在涉案小区的房产实际信息不符合法律规定，不予准许。灵辰物业公司也未举证证明案涉房屋何时交房，物业管理费应从何时开始支付，亦未能举证证明催收物业费通知有送达李代云，故灵辰物业公司提出的诉讼请求缺乏依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第九百三十九条、第九百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回漳州市灵辰物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由漳州市灵辰物业服务有限公司负担。对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审期间，灵辰物业公司补充举证如下证据：１、（2020）闽06民申3919号裁定书，证明福建省高级人民法院2020年10月30日依法驳回翁提贵的再审申请，维持了案涉小区三年物业服务合同的合法性、有效性；２、（2021）闽06民终2579号民事判决书，证明二审法院再次对案涉小区进行现场调查问询做出的裁决。李代云质证后，对该两份证据的真实性没有意见，但认为第一份证据，是灵辰物业公司与开发商之间的诉讼案件，与本案无关；对于第二份证据，也与本案没有关联性。对于灵辰物业公司二审所举证据，李代云对真实性无异议，本院予确认，可作为二审认定事实的依据，能否证明灵辰物业公司的主张，将结合争议焦点予以分析认定。本案争议的焦点：灵辰物业公司要求李代云缴纳物业服务费能否成立？如果成立，服务费应认定为多少？本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，本案双方当事人在履行物业服务合同过程中产生纠纷发生于《中华人民共和国民法典》施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。灵辰物业公司要求李代云缴纳物业服务费成立，应予支持。理由如下：首先，本院二审调查时，李代云的特别授权代理人认可李代云购买了案涉华星花园小区２栋D03房产，该房产店面面积80.87平方米、住宅面积425.13平方米，李代云已于2018年开始入住，其现在居住地为福建省云霄县常山经济开发区华星花园２栋D03号；虽然李代云辩称其未与开发商办理房产的交接手续，但其以自己实际占有、使用了讼争的房产行为，视为与开发商办理了房产交接手续。其次，根据灵辰物业公司一、二审举证的已生效（2021）闽06民终942、2579号民事判决书可证实：灵辰物业公司是案涉华星花园小区的物业服务单位，服务期限自2016年10月1日至2019年10月１日12时止；服务费用店面按每月每平方米0.4元收取、住宅按每月每平方米0.6元收取。再次，灵辰物业公司一审举证的已生效的（2002）闽0622民初180号、1282号民事裁定书可证实灵辰物业公司就本案主张的物业费用在2020年间已通过诉讼向李代云主张，李代云有委托代理人参与诉讼，后灵辰物业公司虽然撤诉，但可证实灵辰物业公司在本案起诉之前有向李代云催收过物业费。综上，李代云作为华星花园小区的业主，在灵辰物业公司管理服务该小区期间，李代云应依物业服务合同的约定缴纳物业服务费，灵辰物业公司在向李代云催收未果的情况下，通过起诉要求李代云支付物业服务费有事实和法律依据，依法成立。关于物业服务费的数额如何认定问题。因李代云购买的店面面积为80.87平方米，住宅面积为425.13平方米，其每月应缴纳的物业费为：80.87平方米Ｘ0.4元/平方米+425.13平方米Ｘ0.6元/平方米=287.43元。灵辰物业公司主张其向李代云提供物业服务的期间为2017年6月30日至2019年９月30日共计27个月缺乏依据，因灵辰物业公司无法证明李代云何时入住案涉小区，而李代云只认可其从2018年才开始入住案涉小区，因此，李代云应缴纳的物业服务费期间只能从2018年起计至2019年9月30日服务期满共计21个月，具体数额为287.43元Ｘ21＝6035.95元。综上所述，灵辰物业公司上诉要求李代云支付物业服务费的请求成立，予以支持；但要求李代云支付物业费7760.5元有误，合理部分6035.95元予以支持。一审判决驳回灵辰物业公司的请求不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省云霄县人民法院（2021）闽0622民初125号民事判决；二、李代云应于本判决发生法律效力之日起十日内支付漳州市灵辰物业服务有限公司物业服务费6035.95元。本案一审案件受理费，简易程序减半收取25元，由李代云负担19元，漳州市灵辰物业服务有限公司负担6元；二审案件受理费50元，由李代云负担39元，漳州市灵辰物业服务有限公司负担11元。本判决为终审判决。审 判 长 姚若贤审 判 员 张海泉审 判 员 卢津津二〇二一年七月二日法官助理 王玲珊书 记 员 蓝巧红执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。