北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初2244号原告：北京弘祥盛物业管理有限公司，住所地北京市大兴区采育镇西营二村北京市双品科技有限公司院内1幢平房105室。法定代表人：贾绍安，经理。委托诉讼代理人：刘阳，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄聪聪，北京大成律师事务所律师。被告：北京市门头沟区王平镇安家庄村股份经济合作社，住所地北京市门头沟区王平镇安家庄村。法定代表人：李素芳，主任。委托诉讼代理人：杨宏旭，北京市京典律师事务所律师。原告北京弘祥盛物业管理有限公司（以下简称弘祥盛公司）与被告北京市门头沟区王平镇安家庄村股份经济合作社（以下简称安家庄股份经济合作社）合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告弘祥盛公司的委托诉讼代理人刘阳，被告安家庄股份经济合作社法定代表人李素芳及委托诉讼代理人杨宏旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘祥盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除我公司与安家庄股份经济合作社签订的《北京市门头沟区王平镇安家庄村乡村精品民宿项目合作框架协议》（以下简称《合作框架协议》）；2.判令安家庄股份经济合作社返还我公司已支付的租金415000元；3.判令安家庄股份经济合作社赔偿我公司已支付的设计费17500元；4.判令安家庄股份经济合作社向我公司支付相应资金占用损失（其中，195000元资金占用损失的计算标准为：以195000元为基数，自2019年12月21日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的五年期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；220000元资金占用损失的计算标准为：以220000元为基数，自2020年8月14日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的五年期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；17500元资金占用损失的计算标准为：以17500元为基数，自2020年5月17日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的五年期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。事实和理由：我公司与安家庄股份经济合作社于2019年1月24日签订《合作框架协议》，约定由我公司在北京市门头沟区王平镇安家庄村打造乡村民宿服务中心和其他经营项目。合作方式为：安家庄股份经济合作社将村民的宅基地和房屋流转到村集体，双方共同设立合营公司或项目公司，进行民宿项目投资、改造、建设和运营。安家庄股份经济合作社负责安家庄村村民或村域内宅基地及地上房屋的权属合法性、权利主体的确认工作，调查、整理合同约定土地权属、房屋状况、地上附着物状况、权利主体状况。安家庄股份经济合作社做好与村民的沟通协调工作，并协调合作协议履行过程中发生的纠纷。2019年12月21日，安家庄股份经济合作社负责人李素芳安排我公司与村民安某1、李某1、李某2签订了《房屋租赁合同》，我公司随即向三位村民支付租金共计195000元。2020年3月，我公司为推进该项目，委托北京唯美世纪建筑装饰工程有限公司进行民宿设计，我公司支付设计费17500元。2020年8月14日，我公司与安家庄股份经济合作社就该项目达成《安家庄村精品民宿项目合作协议书》，我公司盖章后，安家庄股份经济合作社将该协议拿走，至今未返还。当日，我公司再次向村民支付租金220000元。李素芳代表安家庄股份经济合作社向我公司出具收据，证明收到我公司支付租金共计415000元。《合作框架协议》签订后，安家庄股份经济合作社一方面未依约与我公司签订正式合作协议，另一方面未履行《合作框架协议》约定的项目推进义务，村民收到租金后拒绝交付租赁的房屋。现《合作框架协议》的目的无法实现，双方已经不具备合作的基础，故我公司依法请求解除与安家庄股份经济合作社签订的《合作框架协议》。按照相关民宿业务开展的规定及《合作框架协议》的约定，应当由安家庄股份经济合作社与村民签订《房屋租赁合同》，我公司法定代表人与村民签订意向性租赁合同是为了推进《合作框架协议》，故我公司法定代表人与村民签订的《房屋租赁合同》与《合作框架协议》并非两个独立的法律关系，我公司向村民支付租金实际上是代安家庄股份经济合作社向村民支付租金，从法律关系上讲，安家庄股份经济合作社为实际收款人。另外，我公司系通过安家庄股份经济合作社介绍与村民签订的《房屋租赁合同》，我公司与相关村民签订《房屋租赁合同》的事情，安家庄股份经济合作社是知情和认可的，且在我公司支付相关租金后，安家庄股份经济合作社向我公司出具了收据。因此，在《合作框架协议》解除的情况下，安家庄股份经济合作社应当将相应租金返还。另，安家庄股份经济合作社不签订正式合作协议，属于典型的假借订立合同、恶意磋商，给我公司造成损失，应承担缔约过失责任。且其未履行《合作框架协议》约定的土地权属调查、要求村民腾房等义务，应承担违约责任。因安家庄股份经济合作社构成缔约过失且存在违约行为，故应当赔偿我公司已支付的设计费及相应资金占用损失。故提出如上所请。被告安家庄股份经济合作社辩称，同意解除双方签订的《合作框架协议》，不同意弘祥盛公司的其他诉讼请求。《合作框架协议》签订后，我方一直积极催促弘祥盛公司签订协议，推进项目，弘祥盛公司因自身原因不再履行协议。《房屋租赁合同》是弘祥盛公司法定代表人贾绍安委托案外人与村民签订的，租金亦直接向村民支付，与我方无关，与本案不属于同一法律关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方无争议事实如下：2019年1月24日，甲方安家庄股份经济合作社与乙方弘祥盛公司签订《合作框架协议》，约定：1.合作内容：乙方负责对安家庄村的民宿项目进行整体规划和投资运营，乙方经甲方同意且办理好相关审批手续后，对双方合作涉及的宅基地、房屋及集体土地进行升级改造、开发建设；2.合作方式：依法依规将村民的宅基地和房屋流转到村集体，共同设立合营公司或项目公司，进行民宿项目投资、改造、建设和运营，具体事宜在合作协议中再作约定；3.甲方权利与义务：3.1甲方负责宅基地及地上房屋的权属合法性、权利主体的确认工作，调查、整理本合同约定土地权属、房屋状况、地上附着物状况、权利主体状况；3.2甲方积极协助乙方及项目公司、合营公司与各级政府相关部门的沟通与协调，协助办理乙方投资、开发、运营过程中所需的，以及政府扶持申请必要的审批手续；3.3甲方做好与村民的沟通协调工作，并协调合作协议履行过程中发生的纠纷；4.本协议签订后，双方就进一步实施本协议进行协商和明确，签署正式合作协议，甲乙双方一致同意，本协议为意向性质，具体事宜在今后的合作协议中再作约定。协议后附甲乙双方盖章及负责人员签字。2019年12月21日，弘祥盛公司法定代表人贾绍安委托他人，以贾绍安个人名义分别与安某1、李某1、李某2签订《房屋租赁合同》及《附加合同》。《房屋租赁合同》约定：1.房屋院落位置为王平镇安家庄村*号院，租赁期限自2020年4月1日至2035年3月30日，房屋经双方交验签字并移交房门钥匙以后视为交付完成；2.租金每年40000元不等，以现金或微信方式支付；3.此协议作为意向合同，最终以合作社（合作公司）签署正式合同为准，在合作社（合资公司）注册完，签署正式合同。《附加合同》约定，甲方位于王平镇安家庄村院落租赁给乙方做民宿使用，付款方式（为）以安家庄框架协议与租赁意向协议签署后，先支付两年租金，上完平台签完正式合同三日内付三年租金，付款方式为五年一付。签订合同当日，弘祥盛公司分别通过个人账户向安某1支付80000元，向李某1支付15000元，向李某2支付100000元。2020年8月14日，弘祥盛公司再次向安某1支付120000元，向李某1支付100000元。同日，安家庄股份经济合作社主任李素芳向弘祥盛公司出具收据，载明：“今收到弘祥盛公司支付民宿项目租金415000元，其中安某2（与安某1系父子关系）200000元、李某1115000元、李某2100000元。落款：安家庄股份经济合作社李素芳”。该收据上未加盖安家庄股份经济合作社的印章。李素芳表示，该收据系其代理三位收取租金的村民向弘祥盛公司出具的，与安家庄股份经济合作社无关。上述事实有《合作框架协议》《房屋租赁合同》《附加合同》、转账记录、收据、当事人陈述等证据在案佐证。关于弘祥盛公司要求解除其公司与安家庄股份经济合作社签订的《合作框架协议》一节，弘祥盛公司在起诉书中明确提出该项诉讼请求，安家庄股份经济合作社在2021年5月13日庭前会议时明确表示，同意解除该《合作框架协议》，双方就解除《合作框架协议》达成一致意见，本院亦不持异议，本院确认双方签订的《合作框架协议》于2021年5月13日解除。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方所签《合作框架协议》解除后，安家庄股份经济合作社是否为房屋租金的返还主体；二、对于双方未能签订正式合作协议，安家庄股份经济合作社是否构成缔约过失责任；三、安家庄股份经济合作社是否存在违反《合作框架协议》的违约行为。对此，本院作如下认定：一、双方所签《合作框架协议》解除后，安家庄股份经济合作社是否为房屋租金的返还主体弘祥盛公司表示，按照相关民宿业务开展的规定及《合作框架协议》的约定，应当由安家庄股份经济合作社与村民签订租赁合同，为推进《合作框架协议》，其法定代表人贾绍安与村民签订了意向性《房屋租赁合同》，并向村民支付了租金。其法定代表人与村民所签意向性租赁合同与双方所签《合作框架协议》并非两个独立的法律关系，其公司向村民所支付的租金实际上是代安家庄股份经济合作社支付，且在其公司支付相关租金后，安家庄股份经济合作社向其公司出具了收据，故在《合作框架协议》解除的情况下，安家庄股份经济合作社应当将租金返还。对于弘祥盛公司的该项主张，安家庄股份经济合作社表示，弘祥盛公司法定代表人贾绍安与村民签订《房屋租赁合同》，据此形成的法律关系系弘祥盛公司与第三人所形成的租赁关系，与双方所签《合作框架协议》系两个不同的法律关系，与其经济合作社无关，对其经济合作社不产生约束力。其经济合作社不是租赁合同的主体，故不同意承担返还租金的义务。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，首先，贾绍安代表弘祥盛公司与村民签订了《房屋租赁合同》，在安家庄股份经济合作社未对《房屋租赁合同》进行确认的情况下，依据合同相对性的原则，弘祥盛公司与村民之间所签的《房屋租赁合同》，对安家庄股份经济合作社无约束力，故弘祥盛公司仅以安家庄股份经济合作社知晓并认可其公司与村民签订《房屋租赁合同》，而推定安家庄股份经济合作社为《房屋租赁合同》主体，该项意见，缺乏事实依据。其次，安家庄股份经济合作社法定代表人李素芳虽为弘祥盛公司出具租金收据，但该租金收据上未加盖安家庄股份经济合作社印章，且租金直接向村民支付，不能据此认定安家庄股份经济合作社收取了房屋租金。再次，弘祥盛公司主张其与村民签订的《房屋租赁合同》系其与安家庄股份经济合作社所签《合作框架协议》项下的分合同，但未提交证据予以证实，故弘祥盛公司提出的《房屋租赁合同》与《合作框架协议》属于同一法律关系的意见，于法无据，本院不予采纳。综前所述，弘祥盛公司要求安家庄股份经济合作社在《合作框架协议》解除后返还相应租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、对于双方未能签订正式合作协议，安家庄股份经济合作社是否构成缔约过失责任弘祥盛公司主张，安家庄股份经济合作社在双方签订《合作框架协议》后，未依约签订正式合作协议及成立项目公司，存在违背诚信原则、恶意磋商的行为，应承担缔约过失责任。为证明其上述主张，1.弘祥盛公司向本院提交《安家庄村精品民宿项目合作协议书》（以下简称《合作协议书》），证明双方已就合作具体内容达成一致意见，其公司于2020年8月14日已在协议上盖章并于当日向三户村民支付第二笔租金，但安家庄股份经济合作社将盖章后的协议拿走后，至今未盖章返还，双方亦未按照该协议成立项目公司，该协议原件被安家庄股份经济合作社拿走，故其公司无法提供原件。2.弘祥盛公司申请证人赵某出庭作证，赵某向本院陈述，其系弘祥盛公司的业务员，主要负责安家庄民宿项目，弘祥盛公司与安家庄股份经济合作社签订《合作框架协议》后，弘祥盛公司怕后期房屋出现问题，故弘祥盛公司自己找村民签订了《房屋租赁合同》并向村民支付了部分租金。因弘祥盛公司与安家庄股份经济合作社未签订正式合作协议，故弘祥盛公司至今未向村民收房。正常流程应当是弘祥盛公司与安家庄股份经济合作社签订合同，安家庄股份经济合作社再与村民签订合同，弘祥盛公司知道流程反了，但为了体现合作的诚意，就直接找村民签订合同并支付了租金。2020年8月14日，时任安家庄村书记钟某向弘祥盛公司提供了最终的《合作协议书》文本，因当日其未携带公司公章，故将《合作协议书》带回公司盖章，于两日后交给李素芳。其后期询问过李素芳，李素芳表示，弘祥盛公司存在欠付村民租金的情况，镇里担心会引发问题，由此对弘祥盛公司不满意。3.弘祥盛公司另向本院提交赵某与李素芳、钟某的微信聊天记录，证明赵某就安家庄民宿项目与李素芳、钟某的沟通过程及安家庄股份经济合作社存在违反协议的行为。安家庄股份经济合作社表示，其合作社从未见过上述《合作协议书》，该协议书无原件、无安家庄股份经济合作社盖章，对其证明目的不予认可。《合作框架协议》签订后，其合作社已按照《合作框架协议》的约定，配合弘祥盛公司开展民宿项目，现项目无法继续进行系因弘祥盛公司自身原因导致，与其经济合作社无关。对证人赵某的陈述及微信聊天记录均不予认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中，有违背诚信原则的行为，造成了另一方当事人的损失。根据法律规定，当事人在订立合同过程中，假借订立合同，恶意进行磋商，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。本案中，首先，弘祥盛公司提交的《合作协议书》无原件，其真实性无法核实；其次，合同系双方当事人自愿就设立、变更、终止民事法律关系所达成的一致意见，现双方未签订《合作协议书》，表明双方尚未就订立合同达成一致意见。弘祥盛公司仅以双方未签订《合作协议书》即推定安家庄股份经济合作社违背诚信原则、恶意磋商，存在缔约过失责任，缺乏事实依据，本院不予采纳。三、安家庄股份经济合作社是否存在违反《合作框架协议》的违约行为弘祥盛公司表示，根据《合作框架协议》第二条“合作方式：依法依规将村民的宅基地和房屋流转到村集体，共同设立合营公司或项目公司，进行民宿项目投资、改造、建设和运营，具体事宜在合作协议中再作约定”,此约定虽未明确将宅基地及房屋流转到村集体的责任主体，但根据相关法律规定，土地流转的主体只能是村集体经济组织，现安家庄股份经济合作社未依约将土地及房屋流转到村集体，构成违约。本院认为，一方面，上述约定中并未明确应当由安家庄股份经济合作社负责将村民宅基地及房屋流转到村集体，且该约定亦载明，“具体事宜在合作协议中再作约定”，弘祥盛公司单方面推定应当由安家庄股份经济合作社承担上述责任，缺乏事实依据；另一方面，弘祥盛公司在签订《合作框架协议》后，已与村民签订了《房屋租赁合同》，且根据赵某的陈述，系弘祥盛公司自行找到村民签订的《房屋租赁合同》，弘祥盛公司再以安家庄股份经济合作社未履行房屋及土地流转义务为由要求安家庄股份经济合作社承担违约责任，缺乏事实依据。综上，对弘祥盛公司该意见，本院不予采纳。弘祥盛公司亦表示，《合作框架协议》3.1条、3.2条约定，安家庄股份经济合作社负责宅基地及地上房屋的权属合法性、权利主体的确认工作，调查、整理本合同约定土地权属、房屋状况、地上附着物状况、权利主体状况。安家庄股份经济合作社积极协助乙方及项目公司、合营公司与各级政府相关部门的沟通与协调，协助办理乙方投资、开发、运营过程中所需的，以及政府扶持申请必要的审批手续。现安家庄股份经济合作社未积极履行上述义务，构成违约。本院认为，上述约定的核心内容为：1.在双方确定民宿项目需利用的宅基地及房屋后，安家庄股份经济合作社再进行相应权属合法性及权利主体的确认工作；2.在弘祥盛公司开始办理相应的审批手续时，安家庄股份经济合作社负协助义务。即，上述协议内容的履行需以先行为为基础。现《合作框架协议》并未明确需利用的宅基地及地上房屋，弘祥盛公司亦未提交证据证明其公司已开始办理审批手续且在办理过程中安家庄股份经济合作社未履行协助义务，故对弘祥盛公司的上述意见，本院不予采纳。弘祥盛公司另表示，根据《合作框架协议》约定，安家庄股份经济合作社应当“做好与村民的沟通协调工作，并协调合作协议履行过程中发生的纠纷”，现村民未履行《房屋租赁合同》，未将相关房屋交付其公司进行民宿开发建设，安家庄股份经济合作社未履行《合作框架协议》中关于协调房屋腾退及交付的约定，应当承担违约责任。本院认为，首先，根据《合作框架协议》约定，在弘祥盛公司与村民之间发生纠纷时，安家庄股份经济合作社仅负责“沟通、协调”，在安家庄股份经济合作社未对《房屋租赁合同》进行确认且未在房屋租金收据上加盖印章的情况下，不能将安家庄股份经济合作社的“沟通、协调”之义务扩大至“要求腾退及交付村民房屋”之义务。其次，根据证人赵某的陈述，弘祥盛公司在与村民签订《房屋租赁合同》后，系因自身原因，未要求相关村民交付房屋；安家庄股份经济合作社法定代表人李素芳亦在庭前谈话中表示，《房屋租赁合同》涉及到的房屋均已腾空，但弘祥盛公司未就该项事宜进行相关商洽。综前所述，在弘祥盛公司未依据《房屋租赁合同》要求村民交付房屋的情况下，其依据《合作框架协议》认定安家庄股份经济合作社负有腾退并交付村民房屋的义务，并据此要求安家庄股份经济合作社履行该项义务，弘祥盛公司的该项意见，缺乏事实依据。故弘祥盛公司以村民未腾退并交付房屋为由，主张安家庄股份经济合作社存在违反《合作框架协议》之违约行为的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。综前所述，弘祥盛公司以安家庄股份经济合作社构成缔约过失且存在违反《合作框架协议》的违约行为为由，要求安家庄股份经济合作社赔偿设计损失费并支付相应利息损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京弘祥盛物业管理有限公司与北京市门头沟区王平镇安家庄村股份经济合作社2019年1月24日签订的《北京市门头沟区王平镇安家庄村乡村精品民宿项目合作框架协议》于2021年5月13日解除；二、驳回北京弘祥盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4060元，由北京弘祥盛物业管理有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  王 磊二〇二一年七月十四日法官助理  马婧怡书 记 员  孔德嘉