重庆市北碚区人民法院执行裁定书                          （2021）渝0109执异175号 案外人：李居玉，女，1970年5月30日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：李建明，重庆市北碚区城区法律服务所法律工作者。申请执行人：张小平，女，1963年8月3日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：杨婷婷，四川发现（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐硕，四川发现（重庆）律师事务所实习律师。被执行人：冉渟，女，1986年6月28日出生，汉族，户籍所在地重庆市北碚区。本院在执行申请执行人张小平申请执行被执行人冉渟民间借贷纠纷一案 [（2021）渝0109执1961号案] 中，案外人李居玉向本院提出书面执行异议申请，认为本院查封的被执行人冉渟名下的位于重庆市北碚区XX街道XX大道X号X幢X-X-X房屋（以下简称案涉房屋），系案外人李居玉购买并使用至今，案外人享有该房屋的所有权，要求停止拍卖该案涉房屋。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人李居玉称，请求法院停止拍卖渝（20XX）北碚区不动产权第00XXXX XXX号位于北碚区XX街道XX大道X号X幢X-X-X房屋，并解除查封措施。事实与理由：案外人李居玉于2014年6月20日与被执行人冉渟签订购房合同，案外人以180 000元将案涉房屋从被执行人冉渟处买下，由于案涉房屋是安置房，签订购房合同时不能过户，所以当时案外人李居玉与被执行人签订合同约定如下：1、甲方冉渟将坐落在XX民居的X区X栋X单元X-X（60平方米）砖混结构楼房所有权、产权（以房地产权证为准）卖给乙方李居玉所有。2、卖房价款：180 000元（壹拾捌万元整）人民币。3、付款方式及期限：分期付款方式。在签订协议时，李居玉付给被执行人冉渟170000元（壹拾柒万元整）在乙方收到本房地产权证时付10 000元（壹万元整）给甲方，此时结清房款。4、交房期限：被执行人冉渟按上级通知规定领取本房全部钥匙交给乙方为交房期限。双方签订购房合同前，案外人将定金10 000元现金支付给被执行人，签订购房合同当日（即2014年6月20日）双方去邮储银行重庆北碚区朝阳路营业所，案外人将购房款158 000元从案外人邮储银行账号62 XXXX XXXX XXXX XXXX 0转给被执行人冉渟邮储银行账户62 XXXX XXXX XXXX XXXX 8中，另外再给被执行人2000元现金。至此案外人已经完全按照购房合同约定履行完毕。双方签订购房合同后案外人李居玉就搬进该房屋居住，入住该房屋后发现该房屋地面不平墙面起泡。案外人李居玉于2017年10月16日将该案涉房屋委托给鑫诚装饰公司简单装修（有装修合同）。装修完毕后案外人李居玉就搬进去居住至今。2020年7月20日上级通知被执行人领取该案涉房产的房产证，同日被执行人母亲与案外人李居玉去办理房产证过户，但由于被执行人不在重庆无法办理过户。后来由于被执行人一直没有现身所以导致到现在都没有办理房屋过户手续。因为案外人购买该房屋为善意取得，案外人购买该房屋时间在申请人执行人借款于被执行人之前，所以关于（2020）渝0109民初4377号张小平申请执行冉渟借款合同纠纷一案，申请执行人张小平应该另行查找被执行人冉渟的其他财产予以执行。综上所述，案外人为维护自身合法权益，现特向贵院申请请求人民法院停止拍卖案涉房屋，请求法院予以批准。申请执行人张小平称，张小平与被执行人冉渟民间借贷纠纷执行案件中，案外人李居玉向执行法院提出执行异议申请，现张小平就该执行异议申请答辩如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人需举证证明满足以上全部四个条件，其异议申请方能得到支持。其中第一、第二项条件请法院依法审查案涉《房屋产权买卖协议》的形成时间以及真实性问题，排除案外人与被执行人恶意串通事后补签的情形。对于第三项条件，由于购房款12000元为现金交付，案外人应当提供收据、取现记录；且由于本案中案外人李居玉未支付全部价款，即使法院支持其异议请求，李居玉也应当按照上述规定将剩余价款交付张小平作为执行款。对于第四项条件，答辩人认为案涉房屋未办理过户案外人李居玉有过错，不符合上述规定第四项的规定。安置房与商品房性质相同，法律上并未对过户转让的时间有限制要求，案外人未举证证明签订《房屋产权买卖协议》后不能办理过户的障碍或也未举证证明障碍解除后，案外人李居玉催告或通过诉讼等方式要求被执行人冉渟办理房产过户的证据，故应承担举证不能的不利后果，2014年购房、2019年产权证办理下来，至今一直未办理过户也是因案外人的原因造成。综上，案涉房屋未办理过户案外人有过错，其异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当予以驳回；即使法院认为其权利能够排除执行，其也应当将剩余全部房款交付申请执行人张小平用于支付房款。被执行人冉渟未陈述意见。本院经审查查明，原告张小平诉被告冉渟等民间借贷纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理，于2020年11月20日作出（2020）渝0109民初4377号民事判决书，判决：一、冉渟于本判决生效之日起十五日内向张小平偿还借款20万元及利息，利息以20万元为基数从2020年5月3日起按月利率2%计算至款项付清为止。二、驳回张小平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，财产保全费1620元，公告费560元，共计6480元，由冉渟负担。该判决于2021年2月3日生效。因被执行人冉渟逾期未履行上述生效民事判决书确定的义务，张小平于2021年3月15日向本院申请强制执行[执行案号：（2021）渝0109执1961号]。该案在审理中，根据张小平的财产保全申请，本院于2020年6月30日向重庆市北碚区不动产登记中心送达了（2020）渝0109执保418号执行裁定书及协助执行通知书，查封了冉渟名下的位于北碚区XX街道XX大道X号X幢X-X-X房屋（权证号：20XX 00XXXX XXX），查封期限三年，从2020年6月30日至2023年6月29日止。执行中，本院于2021年5月7日作出（2021）渝0109执1961号之二执行裁定书，裁定：拍卖被执行人冉渟名下的位于重庆市北碚区XX街道XX大道X号X幢X-X-X房屋。本院于2021年5月17日张贴了拍卖公告，将对案涉房屋进行评估、拍卖。另查明，2010年11月28日，重庆市碚城建设开发有限责任公司（甲方、拆迁人）与冉渟（乙方、被拆迁人）签订《北碚区中央下放煤矿棚户区拆（搬）迁安置房屋产权调换协议书》（编号：1-4-0599），约定：一、被拆迁房屋基本情况。门牌号为北碚区XX镇XX坡X号，房屋性质为单位承租房，房屋建筑面积44.83平方米。二、乙方自愿选择产权调换房屋的安置方式。乙方选择安置房1套，总建筑面积60平方米，安置地点：XX沟安置区。三、费用计算。……。（四）以上各项费用相互抵扣后，乙方应向甲方缴纳费用共计37 550.30元。等等。2014年6月20日，冉渟（甲方、卖房方）与李居玉（乙方、买房方）签订《房屋产权买卖协议》，约定：一、甲方冉渟将坐落在XX民居X区X栋X单元X-X（60平方米）砖混结构楼房所有权、产权（以房地产权证为准）卖给乙方李居玉所有。二、卖房价款180 000元人民币。三、付款方式及期限：在签订协议时，乙方付给甲方170 000元；在乙方收到房地产权证时付10 000元给甲方，此时结清房款。四、交房期限：甲方按上级通知规定领取本房全部钥匙交给乙方为交房期限。五、其他事项：1、甲方保证此房屋无所有权纠纷并无条件配合协助乙方完善房屋产权过户手续。2、房屋交易税费及房屋过户相关费由乙方缴纳，大修基金由甲方缴纳。3、本协议房，甲方不得有抵押，出租和另行变卖转让给他人的行为。等等。协议签订后，李居玉于2014年6月20日通过中国邮政储蓄银行账户转账支付给冉渟158 000元（收款账户：中国邮政储蓄银行，账号：62 XXXX XXXX XXXX XXXX 8）。2014年6月20日，重庆小康物业有限责任公司出具《证明》，其内容为：“兹有北碚区XX街道XX大道X号X幢X单元X-X号李居玉业主，现已接房入住本小区”。李居玉接房后，已装修入住该房屋。2019年12月12日，冉渟取得房地产权证，证号为：（20XX）北碚区不动产权第00XXXXXXX号，权利人冉渟，单独所有，坐落为：北碚区XX街道XX大道X号X幢X-X-X，权利性质为：划拨，用途为：城镇住宅用地/成套住宅。案外人李居玉针对其异议，提供了以下证据：1、《北碚区中央下放煤矿棚户区拆（搬）迁安置房屋产权调换协议书》（编号：1-4-0599）1份；2、北碚区天府煤矿棚户区安置房（非电梯房）接房款项结算表1份；3、《房屋产权买卖协议》1份；4、中国邮政储蓄银行转账凭证、开户登记簿各1份；5、重庆小康物业有限责任公司出具《证明》1份；6、2014年到2021年交纳案涉房屋的水电气费、物业费收据；7、装饰装修工程合同书1份；8、（20XX）北碚区不动产权第00XXXXXXX号产权证1份。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2015〕10号)第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2020年6月30日查封了案涉房屋，案外人李居玉在本院查封前于2014年6月20日即与被执行人冉渟签订了《房屋产权买卖协议》，购买了案涉房屋，且已按合同约定支付了大部分房款，并办理了房屋交接手续，且李居玉已装修入住至今。因案涉房屋系安置房，土地性质系划拨，虽至今尚未办理房屋产权过户登记手续，但其责任不可归责于李居玉。对李居玉陈述其已支付冉渟购房款的事实，本院予以确认，现李居玉已将剩余房款10 000元交付至本院。因此，李居玉提出的异议符合上述规定且其权利能够排除执行。综上，案外人李居玉请求法院停止拍卖案涉房屋并解除查封措施的异议理由成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：中止对位于重庆市北碚区XX街道XX大道X号X幢X-X-X房屋[产权证号：（20XX）北碚区不动产权第00XXXXXXX号]的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   审  判  长    韦  勇审  判  员    李仕兵审  判  员    黄  飞   二〇二一年七月二十三日 书  记  员    周陈浩  - 1 -