广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2012）穗花法民三初字第1120号原告：黄玉霞，女，1970年8月31日出生，汉族，户籍地址：广州市花都区新华街新华村一队甘斗五巷**。委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。委托代理人：贺楠，广东百科律师事务所律师。被告：廖文珍，女，1971年4月28日出生，汉族。委托代理人：刘玉国，广东海际明律师事务所律师。委托代理人：黄涛，广东海际明律师事务所律师。第三人：广州新港机场实业有限公司。法定代表人：姚坤金。委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。委托代理人：贺楠，广东百科律师事务所律师。原告黄玉霞诉被告廖文珍，第三人广州新港机场实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年10月9日立案受理后，依法追加广州新港机场实业有限公司作为第三人参加诉讼，并由审判员邵演杨适用简易程序于2012年12月11日公开开庭进行了审理。原告及第三人的共同委托代理人吴海滨、贺楠，被告的委托代理人刘玉国、黄涛到庭参加诉讼。后因案件需要，本院依法转换为普通程序组成合议庭于2013年4月17日公开开庭进行了审理。原告及第三人的共同委托代理人吴海滨、贺楠，被告的委托代理人刘玉国到庭参加诉讼。第一次庭审结束后，原、被告及第三人均申请70日的庭外调解期进行协商。第二次庭审结束后，原、被告及第三人再申请120日的庭外调解期进行协商。第二次调解期届满，双方仍未达成一致意见。本案现已审理终结。原告诉称：2010年3月19日，原、被告签订《商铺买卖合同》，约定被告向原告购房位于广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦首层1336号商铺，建筑面积为21.67平方米，总房价为808341元，首期款及定金共计408341元，余款400000元向银行申请按揭贷款。因被告至今未按合同约定全面履行相应的付款义务，被告的行为已构成违约，其无权解除合同。鉴于原告多次催款未果，据此，特具状起诉，请求法院依法判令：1、确认被告解除合同的行为无效。2、被告继续履行《商铺买卖合同》，并向原告支付广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦首层1336号商铺的购房款400000元及违约金，违约金从2011年7月5日起按合同约定每日应付房价款1‰的标准计至实际付清款之日止。诉讼中，原告向本院申请撤回第一项请求，并变更诉讼请求第二项为：被告继续履行《商铺买卖合同》，并向原告支付广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦首层1336号商铺的购房款400000元及违约金（违约金从2012年10月9日起按每日应付房款1‰的标准计至至实际付清款之日止）。被告辩称：一、办理房产证时，原告应当通知被告共同去办理，被告既没有授权原告代办房产证，原告也没有通知被告前往房产登记机关办理房产证，被告也没有交相关的办证费用，原告无权代被告办理房产证，被告并没有同意原告代办房产证。因此，原告的代办行为无效，发生的相关费用由原告自行承担。二、被告没有支付购房余款并无不当，相反原告及第三人违约在先，被告成了实实在在的受害人。1、合同签订过程中原告及第三人采用虚假宣传，夸大承诺，诱使被告与其签订合同。2009年11月初，被告开始收到第三人通过报纸、宣传单、电话、短信等方式制作发布含“365天永不落幕交易会”、“空港展贸-新时代经济核心”、“每年60多场专题展销，吸引世界各地客商聚集，满足商家一年365天采购贸易需求，与每年只设展一个月的广交会形成优势互补”、“金融转汇中心、餐饮休闲中心、商务公寓、商务酒店、VIP登机通道”、“46权威协会联手”、“大型珠宝首饰、皮具及化妆品批发中心，有地铁出口，有机场免费穿梭巴士，在商铺前有商务酒店，有大型购物广场进驻，各国商会进驻等”内容的广告，推销位于广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦商铺，被告前往第三人的销售部，第三人向被告出示一份多达6页的、印刷精美的宣传资料，第三人大谈商铺的经营定位及有关配套设施，第三人宣称成立“中国南方进出口商品交易中心”，共有二层，1000余个铺位。由于第三人虚构了商铺非常好的发展前景，并向被告承诺采取售后返租形式将商铺做旺，售后将被告商铺租给他人，两年内按8%返租率向被告支付租金，也可以选择该笔租金在总价中一次性减除；第三人承诺在返租期间加大广告投入，营造如宣传资料所述的完善的商业配套环境，确保在二年返租期满后第三年开始被告获得租金收入不低于返租期间的租金。正是基于第三人这种销售方式及承诺，促使被告对实现商铺投资目的深信不疑，签订了《商铺买卖合同》。2、合同履行过程中，原告始终未出现过，与第三人一道，未诚信履行合同。合同签订后，被告按约定支付了定金及首期款408341元、公证费200元、律师费1480元，总计410021元。第三人承诺为被告办理按揭手续，但一直未向被告告知按揭进展情况。直到一年后的2011年6月26日，第三人发函给被告，通知被告前往建行花都支行办理按揭手续。被告前往按揭银行，该按揭银行表示贷款利率要上浮50%，并且要购买一定额度的理财产品，被告当即指出按揭的条件苛刻，与第三人当初所说情况不符，超出被告承受能力。被告向第三人提出其指定的按揭银行条件苛刻，第三人未给出明确处理意见。被告在其他商铺业主沟通的过程中，得到信息是该银行整体上已不再做原告及第三人就该商铺的按揭手续，因为风险较大。被告随后多次前往商铺现场查看，发现第三人在所谓的返租期间内，并未如销售时承诺那样开展招商，引进大型商场，引入商家开展经营更是迟迟未动；整个交易中心商铺根本未进行分割，整个市场空空荡荡，根本谈不上经营。鉴于原告及第三人在返租期内不采取实质经营，可以预见两年后收铺时，被告的投资目的是难以实现的。被告与其他商铺的业主向第三人提出质疑，第三人拒不正面回应，为此被告及其他商铺业主一起向广州市花都区政府，广州市国土资源和房屋管理局花都区分局、广州市工商行政管理局花都分局等部门信访，上述政府部门出具处理意见：要求第三人向被告等众多业主说明情况，做出合理解释；第三人表示不再催办按揭，对按揭尾款催收延期，撤回要求支付尾款的律师函。可见原告及第三人在没有实质经营的情况下，被告拒绝办理按揭手续，不支付商铺尾款是对履行合同行使不安抗辩权的行为，其责任完全在于第三人违约在先。所以被告不办理按揭贷款的原因，不在被告，相反原告及第三人应全部责任。3、原告自始至终从未出现，而第三人只在意收款，根本无意实质经营商铺，导致被告提出解除合同。被告购买的商铺没有人承租经营，未见第三人有实质招商行为，且有关动工装修、出租使用的一点迹象都没有。基于种种不正常情况及商铺现状，被告对原告及第三人诚信、履约能力和被告已交付资金安全、商铺实际价值、前景等产生了极大的不安和担忧，被告委托律师于2012年月9月20日向原告及第三人发出《关于广州市花都区航空商住大厦商铺买卖若干事宜的函》，函件提出有关产权、销售方式、按揭、配套、诚信履行合同及实现被告投资收益等方面质疑并要求第三人进行合理答复和解决，但原告及第三人未予明确答复及解决已消除被告的合理质疑。依此情形，被告签订《商铺买卖合同》的目的将完全落空。2012年10月11日，被告向原告及第三人发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖合同的函》，提出解除《商铺买卖合同》，要求原告及第三人退还被告已缴纳的各款项。4、被告实实在在掉进原告及第三人精心设计和布置的陷阱中，继续履行合同，对被告而言，极其不公平。原告及第三人利用其在商业房产销售、策划的优势，并利用被告没有任何经验，通过极大虚高商铺价值，按售后返租回报进行房价折抵，使被告误以为商铺实际已出租且租金非常丰厚，还可直接折抵房价，使被告产生购买即获利，且预期回报仍十分丰厚，商铺价值十分之高的错觉；同时第三人结合其在销售现场设计制造的夸张、狂热的抢购假象，使被告在没有任何思考空隙，没有任何协商情况下并相继签订认购书、商铺买卖合同，对被告极不公平且损害了被告权益。认购书、商铺买卖合同等条款均是原告及第三人单方制作设计的对被告不公平的格式条款，其内容和形式均不符合《广州市存量房网上交易规则》规定的应进行网签的形式和内容，被告在交纳定金及首期款之后，才见到合同文本。被告被误导，如不同意签订合同，已付出的款项将不能要回。第三人也未对被告进行必要的提醒和解释，更不允许被告协商修改，按此履行被告权益仍将继续遭受侵害。综上所述，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称：第三人同意原告的诉讼请求和起诉的事实理由。经审理查明：第三人是位于广州市花都区花东镇中国南方进出口商品交易中心所在楼盘的开发商，也是原告的保证人及受委托人，受原告和案外人李金松等人的委托代为出售原告和案外人李金松等人在广州市花都区花东镇的中国南方进出口商品交易中心的商铺及出售该中心内属其所有的商铺。为推销商铺，第三人通过派发宣传单及刊登广告的方式宣传、推介位于广州市花都区花东镇的中国南方进出口商品交易中心的商铺。2010年3月6日，被告（认购方）与原告（出售方）及第三人签订《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》，约定认购方自愿认购广州市花都区花都大道与机场北出口交汇处【中国南方进出口商品交易中心】1A首层336号商铺，该物业建筑面积21.67平方米，套内建筑面积12.46平方米，该物业用途为商业，于2012年9月30日前交付使用。物业总价款为1202887元，付款方式：商业按揭款优惠折扣特惠价减两年租金。认购价为838041元。认购方须于2010年3月18日前，持本《认购书》、……，并带备首期价款及购铺税费到发展商指定地点与出售方签署《商铺买卖合同》。其他约定：双方同意由出售方指定单位与认购方签署《租赁及委托经营管理合同》，另行约定双方的权利义务。签订《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》当日，被告向2向支付定金50000元。2009年3月19日，被告（买受人）与原告（出卖人）及第三人（卖方委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，约定买受人所购的商铺位于广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦（R1-R4栋、R1A-R3A栋）一层1336号铺（以政府相关部门批准的最终地址为准），该商铺建筑面积21.67平方米，其中套内建筑面积12.46平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.21平方米。计价方式与价款：该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为808341元。付款方式及期限：2010年3月19日前支付全部房价款的30%（含定金），计242502元。2012年4月19日前支付全部房款的21%，计165839元。余下房价款400000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任。2、银行审批的贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第四条承担违约责任。3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款的，买受人须在收到银行或出卖人的电话或书面通知后15日内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部价款；逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。买受人逾期付款的违约责任（第四条）：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）。（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同。若出卖人选择解除本合同的，出卖人可将买受人已付房价款作为违约金没收，且购房定金亦不予退回。若出卖人选择继续履行本合同，本合同继续履行，按本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金。商铺使用权约定（第五条）：该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2012年9月30日止，出卖人委托广州福地商务有限公司行使该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉。商铺使用权交接（第六条）：出卖人应当于2010年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。买受人负有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并配合该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年10月1日前交付使用的商铺，会因整体原因而未能按合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺的交接手续；出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年10月1日前按本合同约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。商铺交付（第七条）：出卖人应于2012年10月1日前，将符合合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日起开始正式行使该商铺的使用权及收益权。产权证的办理（十三条）：本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市花都区房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。在此情况下，买受人应当在收到出卖人书面通知后5个工作日内向出卖人提供房地产登记机构要求的需买受人提供的证件资料。若买受人选择按揭付款方式的，则在出卖人申领《房地产权证》后，出卖人将其直接交付给买受人的按揭银行，亦视为出卖人将《房地产权证》交付买受人。买受人须在申请办理房地产权证手续前，向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、违约金（如有）、与政府规定缴纳的税项和费用，因买受人未提供或延迟提供所需资料及未支付或延迟支付上述款项、税费导致出卖人不能或延迟办理产权登记或《房地产权证》的，视为买受人未履行办理产权证的相关义务，由此产生的责任全部由买受人承担，出卖人办理《房地产权证》的时间相应顺延。保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担连带保证责任。此外，合同还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。合同签订的同时，被告办理了公证委托，委托委托黄静花、毕桂甜代为办理涉案房屋的各项手续及签署有关文件，并与广州福地商务有限公司约定由该公司承租被告的涉案商铺。《商铺买卖合同》签订当日，被告向第三人支付首期款192502元、公证费200元，向国浩律师集团（广州）事务所支付律师费1480元。2010年10月13日，被告（乙方）与第三人（甲方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，内容为：“移交方（甲方）：广州新港机场实业有限公司。接收方（乙方）：廖文珍。交接物业编号：首层1309号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。甲方承诺在2012年9月30日监督经营管理公司，按以下装修标准将商铺交付乙方使用。地面：水泥压光。供电：独立电表及配电箱。间隔：轻钢龙骨石膏板间隔。门面：豪华卷闸。”2011年6月26日，第三人以快递方式向被告寄发《关于办理按揭手续的通知》，内容为：“李青（先生／小姐）：我司就阁下未办理购买广州白云机场北出口空港大道1号1309号铺（下称“该商铺”）的按揭手续事宜，通知如下：根据《商铺买卖合同》的约定，阁下选择按揭付款的方式支付剩余房款人民币￥170000元，阁下应自我司发出通知（电话通知或书面通知）的3天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续。因此，我司现敦请阁下于2011年7月1日至2011年7月4日间（7月3日银行休息日）带齐按揭所需资料到广州市花都区新华街紫薇路骏威锦东花园B区35-38号中国建设银行股份有限公司广州花都支行办理按揭手续，有配偶的请携同配偶一起前往办理按揭手续（烦请提前与办理按揭人员电话联系落实，以免浪费您的宝贵时间。按揭联系人员电话详见附件）如由于阁下的原因未能在上述期限办理银行按揭手续我公司将依照按合同第五条第2点约定追究阁下逾期付款的违约责任。若阁下要求将付款方式转为一次性付款的，请于2011年7月4日前到我司律师事务处办理补充协议补签手续，否则我司将视您的付款方式按原合同付款方式处理。”被告接通知后，前往办理按揭银行办理按揭贷款，但认为银行贷款的条件苛刻，拒绝办理按揭贷款申请手续。合同履行期间，第三人按约定的装修标准对涉案场地的商铺进行装饰装修。在房管部门向原告核发涉案商铺的房地产权证后，原告与被告的公证委托人向房管部门递件办理了涉案商铺的过户登记手续。2011年8月4日，广州市国土资源和房屋管理局核发了权属人为被告的涉案商铺的房地产权证，该房地产权证载明涉案商铺的建筑面积为21.63平方米，附记注明向黄玉霞购买。另查明：购买了中国南方进出口商品交易中心商铺的张玉欢等人认为与广州福地商务有限公司签订《租赁协议》返租商铺后，广州福地商务有限公司并没有实质经营，因此先后向有关政府部门投诉并提出诉求，相关政府部门亦对张玉欢等人提出的信访意见进行了答复。2012年9月7日，被告等人委托律师向第三人发出《关于广州市花都区航空商住大厦商铺买卖若干事宜的函》，对第三人就出售商铺权利暨合法性、商铺出售方式、合同条款及收款方面、按揭方面、在签订合同后是否诚信履行、房产证办理等提出质问。被告等人对第三人的回复不满意。随后，被告等人于2012年9月20日委托代理律师以快递方式向第三人的通信地址发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖合同的函》，认为原告和第三人在《商铺买卖合同》签订及履行过程中存在诸多问题，对原告和第三人的资信和履约能力产生严重质疑。具体在原告和第三人在商铺销售过程中存在商业欺诈；按揭方面当初承诺定会成功办妥按揭，但原告和第三人只将责任推给被告；就商铺尾数向广州市花都区政府、广州市国土资源和房屋管理局花都区分局表示不再进行催办，承诺将商铺做旺；原告和第三人签订合同后未诚信履行合同，导致被告的合同目的无法实现；被告已完全丧失对第三人继续履行合同的信心等为由，提出自原告和第三人收到函件之日起解除，并要求原告和第三人退还被告等人已缴纳的款项，第三人与原告承担连带退款责任。2012年9月25日，第三人收到该信函，但表示不同意解除合同。此后，第三人向本院提起相关诉讼。2012年10月11日，被告等人再次以快递方式向原告的通信地址发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖合同的函》，提出商铺买卖合同自原告和第三人收到函件之日起解除，并要求第三人退还被告等人已缴纳的款项，原告承担连带退款责任。2012年10月12日，原告签收该信函。本院认为：原告与被告及第三人签订的《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》、《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应依约履行各自的义务。原告撤回要求确认被告解除合同行为无效及调整违约金起算时间的诉讼请求，是其自行处分民事权利义务的行为，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，根据上述法律的规定，合同的解除必须具备约定或法定解除条件，也就是合同解除权的行使须以解除权成就为前提，且解除合同的行为应当符合法律规定的程序。本案中，第三人在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手续，广告内容仅构成要约邀请，而不构成要约，并不成为合同的内容。被告明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，被告应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期，故第三人的宣传不足以构成商业欺诈，因此而产生的风险应由购买人自行承担。被告主张原告与第三人利用其在商业房产销售、策划的优势，利用被告没有任何经验，通过极大虚高商铺价值，售后返租期不采取实质经营，商铺未做旺及按揭条件苛刻等理由提出解除合同，并不成为法定或合同约定解除合同的条件。被告与原告及第三人在履行买卖合同过程中，被告未按约定支付购房余款，因此被告未征得原告的同意无权单方解除合同，故被告于2012年10月11日发出《关于广州市花都区航空商住大厦商铺买卖若干事宜的函》不发生合同解除的效力。依《商铺买卖合同》约定，被告除向原告支付首期购房款408341元外，余款400000元以银行按揭的方式支付。因此，被告在向原告支付首期购房款后，应依约定办理按揭贷款申请手续。本案中，被告经第三人通知办理按揭贷款申请手续，但至今未办妥按揭贷款，亦未以现金方式付清余款，应承担相应的责任。原告要求被告支付房款400000元的请求，理由成立，本院予以支持。但由于被告申请按揭贷款的银行是原告指定的，而被告已依约支付全部房价款的53%，因此被告未能办理按揭贷款亦不能完全归责于被告。因此，原告要求被告支付房款400000元的违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告黄玉霞与被告廖文珍及第三人广州新港机场实业有限公司于2010年3月19日签订的《商铺买卖合同》继续履行。二、被告廖文珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄玉霞支付购房款400000元。三、驳回原告黄玉霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。（本页无正文）审 判 长  邵演杨人民陪审员  曾永涛人民陪审员  李玢姝二〇一三年九月三日书 记 员  陈佩勤林婉玲吴海萍