河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1302民初2524号原告：郭金风，女，汉族，1966年1月9日出生，住河南省南阳市宛城区。委托代理人：靳西彬，河南威武律师事务所律师，执业证号：14113201010895133。委托代理人：李琦，河南威武律师事务所实习律师。被告：中国农业银行股份有限公司南阳卧龙支行统一社会信用代码：91411303876376950R住所地:河南省南阳市工业路303号主要负责人：梁威，任行长。委托代理人：孙春雨，河南青剑律师事务所律师，执业证号：14113200010988793。委托代理人：李爽，男，汉族，1986年1月20日出生，住河南省唐河县，系被告公司员工。原告郭金风诉被告中国农业银行股份有限公司南阳卧龙支行（以下简称：“农行卧龙支行”）拍卖合同纠纷一案，原告于2021年4月9日向本院提起诉讼，同日，本院予以受理，并依法组成合议庭，向当事人送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票后，于2021年5月26日公开开庭进行了审理，原告郭金风及其委托代理人靳西彬、李琦，被告农行卧龙支行的委托代理人孙春雨、李爽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭金凤诉称：2007年12月13日，原告郭金风通过拍卖方式购买被告农行卧龙支行位于南阳市处，拍卖成交确认后，被告仅将房产交付原告占有、使用、收益，但迟迟未办理过户手续。现该房产业经南阳市宛城区人民法院（2015）宛民重字第29号判决书，南阳市中级人民法院（2018）豫13民终5482号判决书，河南省高级人民法院（2019）豫民再947号判决书做出生效判决。原告认为，一、根据原告提供的第一组证据（包含南阳市宛城区人民法院（2015）宛民重字第29号判决书、南阳市中级人民法院（2018）豫13民终5482号判决书、河南省高级人民法院（2019）豫民申4982号裁定书、河南省高级人民法院（2019）豫民再947号判决书），能够证实：1987年被告和南阳市卧龙区畜牧局通过合作建房修建了南阳市255号的自建商住楼，总面积1550平方米，现该商住楼一楼门面房（面积76.61）归被告中国农业银行股份有限公司南阳卧龙支行所有。这一点被告不持任何异议，被告也提供了相关证据进行印证。二、原告曾通过拍卖程序获取了被告所有的案涉房屋，拍卖程序合法有效，拍卖价款为200200元。关于原被告双方争议的拍卖房屋的位置、面积，双方都各自进行了举证。虽然《拍卖成交确认书》对此事项记载不明，被告也表示，案涉拍卖行南阳市拍卖行已经三年以上没有正常营业，档案不能查询。但原告提供的证据能够对自己的主张进行了充分的验证。（一）农行（2007）126号文件，显示河南省农行、南阳市农行批复同意农行南阳市卧龙支行将案涉房产（工农路约80平方米，房款200100元）进行处置。《承诺书》明确“移交1987年公证书上所有的权利”，而《公证书》明确“房屋建成后，甲方分割给乙方一楼门面两间总建设面积保证70㎡以上，归乙方使用，其产权归乙方所有”。该证据能够层层印证，证实原告拍卖所得位置是商住楼255号一楼两间门面房、面积是70㎡以上，和被告通过三份判决书确认的所有权76.61㎡也能够互相印证。（二）原告一直合法占有案涉房屋76.61㎡的事实状态也能够印证自己的主张。原告自1990年承租案涉房屋，2007年参加拍卖，在长达30年的时间内，原告一直占有、使用该房屋做生意，并未有任何事实上的变动，而且原告当庭陈述“房屋边界清晰，南边是邻居韩公瑞，北边是一堵墙，东边是一堵墙，西边面向工农路”。原告也向法庭提交了《租赁协议》，虽然上面记载不清，但原告能充分证明自己是合法占有目前该案涉房屋76.61㎡的门面房。三、被告方的证据，并不能清楚的印证自己的主张，不能证实拍卖给原告的房屋面积和位置。（一）被告唯一能够证实案涉房屋面积的证据是《资产评估报告书》，该证据为复印件，是否伪造不清楚，但被告不能提供原件，且没有其他证据对此进行验证，系孤证。（二）被告所说拍卖给原告的是25.2㎡门面房和30.25单元房，但没有充分证据证实单元房的买卖位置、目前使用状态，也就是说，并不能充分证实被告享有所谓“单元房”的所有权，也不能证实原告“多占”（76.61-25.2＝51.41）的门面房系原告无权占有。（三）被告当庭所主张的“不可能把没有确定的产权面积拍卖给原告”是严重不符合法律逻辑的。虽然确认76.61门面房所有权的判决书是2020年，拍卖时间是2007年，但被告所有自建房的产权是自1987年房屋建造行为成就之日起，且有《公证书》约定明确，并不是2020年判决生效之日，2020年判决是“所有权确认纠纷”。因此，被告的狡辩不成立。四、关于涉案税费的缴纳问题，只要被告能够配合原告办理房产证，原告愿意缴纳相关法律范围内的税费。事实真相只有一个，是被告在狡辩。根据“优势证据”原则，原告能够充分印证自己的主张。被告享有76.61㎡面积的一楼门面房的所有权，并通过拍卖行现状卖给了原告，原告一直合法占有使用至今，且边界清晰、位置明确。基于交易的安全性和合同的相对性考虑，被告都应当积极履行自己的义务，协助原告办理产权过户手续。因此，请求人民法院依法认定原告与被告委托南阳市房地产拍卖行之间拍卖成交确认书，以及被告给原告出具的承诺书合法有效，也即原被告之间的房屋买卖合同合法有效。依法确认已交付给郭金风（90年至今）占有使用的位于南阳市自北向南门面房76.61平方米房屋的面积归原告所有。请求贵院依法支持原告的诉讼请求。原告多次找被告协商办理过户手续，被告拒不办理过户手续，为维护原告合法权益，原告诉至贵院，请求法院依法公正裁判，支持原告的诉讼请求。原告请求：1、依法确认位于南阳市宛城区平方米归原告所有。2、被告配合原告办理产权过户登记手续。3、诉讼费、律师费、保全费等由被告承担。原告郭金凤出示证据为：一、南阳市宛城区人民法院于2018年8月5日制作的（2015）宛民重字第29号民事判决书、南阳市中级人民法院于2019年4月25日制作的（2018）豫13民终5482号民事判决书、河南省高级人民法院于2019年10月23日制作的（2019）豫民申4982号民事裁定书、河南省高级人民法院于2020年8月20日制作的（2019）豫民再947号民事判决书，该组证据证明：位于南阳市归中国农业银行股份有限公司南阳卧龙支行所有；被告是应该向原告履行合同，原告主张被告返还房子包括在三份判决书中。二、农行卧龙支行《公示》、《拍卖公告》、农行【2007】126号文件、《拍卖成交确认书》、《承诺书》、南阳市公证处《公证书》，该组证据证明：该组证据中的拍卖成交确认书、承诺书能够证实原告经过拍卖成交确认为农行所有的房产一处，成交确认交付给本案原告郭金风，承诺书能够证实被告承诺交付给原告，并由原告所有，并归原告所有；南阳市的公证书能够证实在1987年合作建房位于工农路255号，总面积为1550平米，其中合作建房以后，将一楼门面房，总建筑面积70平米以上归被告所有。该组证据总体证明原告郭金凤通过合法拍卖程序取得南阳市的所有权。三、2001年1月1日的《租赁房屋合同》一份。被告农行卧龙支行辩称：一、郭金风通过拍卖方式购得被告位于南阳市，面积为25.2平方米以及门面后单元房30.25平方米，总共为55.45平方米。2007年，农行卧龙支行按照上级要求将闲置固定资产进行处置，2007年4月，委托南阳豫阳资产评估事务所进行资产评估，当时评估房产两小间门面房2间，面积25.2平方米，门面后单元房30.25平方米，评估价值200100元。2007年6月22日，南阳市农行批复同意农行卧龙支行将该房产进行处置。2007年12月，被告委托南阳市房地产拍卖行，对评估的两小间门面房及其后面的单元房公开拍卖。2007年12月13日，郭金风以20.2万元拍得该房产。二、原告通过拍卖取得的房产，并非南阳市宛城区人民法院作出的（2015）宛民重字第29号民事判决书、南阳市中级人民法院作出的（2018）豫13民终5482号民事判决书和河南省高级人民法院作出的（2019）豫民再947号民事判决书中所认定的76.61平方米全部门面房。三、被告通过拍卖的方式，将涉案的两小间门面房面积为25.2平方米以及门面后单元房30.25平方米转让给原告郭金风，符合《企业国有资产法》第四十七条、第五十四条的规定。四、由于南阳市卧龙区畜牧局一直未协助被告办理过户手续，所以，致使郭金风通过拍卖方式购得被告的位于南阳市产的过户手续目前也无法办理，因此请求人民法院依法驳回原告的诉请。被告还认为，原告已经将其诉请变更为确认原、被告之间的拍卖成交确认书有效，成交确认书虽然是有效的，但不能以该拍卖成交确认书作为原告取得76.61平方米门面房产权的依据。本案当中成交确认书内容并不明确，原告方主张获得的是76.61平方米的房屋所有权，但是被告方认为根据生效生判决确认归被告的76.61平方米，并没有全部拍卖给本案原告。拍卖给本案原告的房屋是两小间门面房25.2平方米和门面房后面的30.25平方米的单元房。依据是生效的宛城区人民法院作出的（2015）宛民重字第29号判决书确认了该项事实，该判决第17页至第18页贵院对该事实予以确认：“2007年10月20日，农行卧龙支行又向南阳市房地产拍卖行出具委托拍卖标的物权属声明一份”内容为“南阳市房地产拍卖行及竞买人和买受人：我行委托南阳市房地产拍卖行拍卖南阳市255号房产一套（畜牧站家属楼一楼从北至南第一第二间门面房及对应集资楼后边小单元一套）建筑面积约59平方米，归卧龙区农行所有，产权无纠纷，若因产权发生纠纷，由我行承担一切损失及责任，与拍卖行无关”。2007年12月4日，农行卧龙支行再次与南阳市房地产拍卖行签订《委托拍卖合同》一份，委托其拍卖“南阳市侧门面住宿楼”，并于次日在南阳晚报刊登拍卖公告一份，公开拍卖“位于南阳市处”。12月13日，南阳市房地产拍卖行与买受人郭金风就拍卖标的“工农路房地产”签订了《拍卖成交确认书》，拍卖标的成交价格20.2万元。从该判决书确认的事实可以看出总共拍卖给郭金凤的房产，包含门面房约25.2平方米以及后边的单元房约30.25平方米，总面积只有约59平方米。而且该判决书又认定2007年12月4日，农行卧龙支行再次与南阳市房地产拍卖行签订委托拍卖合同一份，委托拍卖南阳市侧门面房住宿楼，这说明了被告委托南阳市房地产拍卖行拍卖的房产，既有门面房又有后边的住宿楼，而且总面积只有约59平方米。而且关于本次拍卖，在最初的拍卖晚报的公告上，显示的也是门面房两间约25.2平方米，后边单元房约30.25平方米。被告通过确权诉讼所得到的76.61平方米门面房，原告方通过拍卖取得的标的物只是76.61平方米的门面房中的一小部分。依据南阳淯阳资产评估事务所出具的评估报告，评估拍卖的内容也是上述面积中约25.2平方米的门面约30.25平方米的单元房，评估价值为200100元。该评估报告也是为了本次拍卖而进行评估的。从时间上说，拍卖是发生于2007年，2007年时还没有确定到底哪些产权归本案的被告。到2020年8月20日由河南省高级人民法院作出的（2019）豫民再947号判决，才确认76.61平方米房子归农行卧龙支行所有，所以农行卧龙支行不可能是把没有确定的产权面积在拍卖的时间就拍卖给本案的原告。被告与南阳房地产拍卖行签订的拍卖合同，由于复印件模糊不清，无法辨认拍卖合同的内容，代理人依据法院出具的调查令向南阳房地产拍卖行申请调取，没有调取到拍卖合同原件。代理人认为该拍卖合同会决定本案判决的结果，所以贵院应当依法调取该拍卖合同，以查明案件事实。确定本案的拍卖范围是确定原告能得到什么样的权利的基础。根据当时的评估报告以及当时的房地产市场的价格，被告不可能把76.61平方米门面房，只评估了20万，按照2007年的中心医院对面一楼门面房市场价值每平米超过1万元，76.61平方米的门面房至少要价值80万元以上，把价值超过80万的房产以20万拍卖给本案的原告也违背了公平原则。所以从现有证据可以认定原告取得的仅仅是被告取得的76.61平方米当中的25.2平方米的门面房，至于后边的单元房在不能够实现合同目的的情况下，被告方可以参照当时的市场价值退还给原告部分款项。被告农行卧龙支行出示证据为：一、1、《公证书》一份。证明：对《投资建房协议书》予以公证。2、《投资建房协议书》一份。证明：中国农业银行南阳支行与南阳市畜牧兽医工作站投资建房的位置和畜牧兽医工作站应当向农行南阳市支行交付的房屋面积。二、《资产评估报告书》一份。证明：1、对农行卧龙区支行位于工农路部分房屋的评估。2、评估房屋两处的总面积55.45平方米、评估价值为200100元。评估报告显示被告拍卖的房产临街门面房两间，建筑面积25.2平方米，砖混结构，门面房后单元房建筑面积30.25平方米，砖混结构位于一层，并且评估人员根据记录显示对现场进行了丈量。三、拍卖公告一份。证明：2007年12月6日在《南阳日晚报》发布拍卖信息的事实。四、拍卖成交确认书、南阳市房地产拍卖行拍卖笔录、南阳市房产拍卖完结报告各一份。证明：原告郭金风2007年12月13日以20.2万元价格拍得房产为：两小间门面房面积为25.2平方米以及门面后单元房30.25平方米，原告通过拍卖取得房产面积总共为55.45平方米。五、（2015）宛民重字第29号民事判决书一份。证明：1、工农路畜牧兽医工作站一楼的76.61平方米的六小间门面房是归被告所有。2、2007年被告拍卖的房产是工农路255号当中的两小间门面，也就是畜牧站家属楼一楼，从北至南第一间和第二间及对应的后边的小单元一套，总面积是59平方米，实际上是55.45平方米。总之证明了被告通过与畜牧兽医站合作建房取得的76.61平方米门面房当中只有25.2平方米拍卖给了原告，本案原告不能取得被告全部76.61平方米的房屋。原被告出示的证据，经对方质证，本院对证据的分析、认证意见如下：原告郭金凤出示的证据，本院分析、认证意见为：一、原告出示的南阳市宛城区人民法院于2018年8月5日制作的（2015）宛民重字第29号民事判决书，南阳市中级人民法院于2019年4月25日制作的（2018)豫13民终5482号民事判决书，河南省高级人民法院于2019年10月23日制作的（2019)豫民申4982号民事裁定书，河南省高级人民法院于2020年8月20日制作的（2019)豫民再947号民事判决书，被告对其真实性及证明事项均无异议，本院予以采信。二、原告出示的农行卧龙支行《公示》、《拍卖公告》、农行【2007】126号文件、《拍卖成交确认书》、《承诺书》、南阳市公证处《公证书》。被告农行卧龙支行对其真实性无异议，本院予以采信；被告对其证明事项提出：1、根据生效的人民法院判决，确认为被告所有的房产是工农路255号这个房子当中的76.61平方米归被告所有。255号房屋是南北走向，座东朝西，一楼自北向南从255号房屋北侧向南数6小间商铺楼76.61平方米，这是被告所有的房屋。原告获得的是从北向南数第一间和第二间为25.2平方米，另外有单元房一套具体位置不清楚，面积是30.25平方米。2、拍卖发生在2007年12月13日，在拍卖之前对拍卖给原告的房产做了评估，评估的房屋就是向法庭陈述的归原告所有的房屋。原告在两组证据中都笼统地说是自建商住楼的所有权，我们认为是不明确的。就此，本院分析认为，该证明事项的异议，系原被告的主要争议范围，本院将在其后的评析中对相关争议予以评析。三、原告出示的《租赁房屋合同》，被告农行卧龙支行当庭未提出异议，向本院申请需要回去核对该份证据，经本院释明后，被告逾期未提出异议，故视为被告对该组证据无异议，本院予以采信。被告农行卧龙支行出示的证据，本院分析、认证意见为：一、被告农行卧龙支行出示的《公证书》、《投资建房协议书》，原告郭金风对其真实性无异议，本院予以采信。二、被告农行卧龙支行出示的《资产评估报告书》，原告郭金风质证意见为：该组证据是被告造假，在拍卖的公告上写的是工农路房产一处，当时只有公证书上显示面积为70平方米以上，没有作为拍卖的配套文件，我都没有见过，不能作为证据使用。理由是2007年5月6日的评估报告书，与我们向法庭出示的南阳市农行处置不良资产2007年6月20日出具的同意处置工农路储蓄所，建筑面积80平米，不相符，所以说评估报告存在虚假性，应当以宛农银复（2007）126号文件显示被告处置的不良资产，也就是今天争议的房屋位置为建筑面积80平米，不低于70平方米进行赔偿。本院认为，原告对该组证据的真实性提出异议，鉴于该鉴定报告明确的被鉴定标的物的具体位置标定相对宽泛，且未明确具体测量点位、方式等必要信息，故本院对该组证据证明的位置及其面积，在其后予以评析。三、被告农行卧龙支行出示的拍卖公告，原告郭金风对其真实性无异议，本院予以采信。四、被告农行卧龙支行出示的拍卖成交确认书、南阳市房地产拍卖行拍卖笔录、南阳市房产拍卖完结报告，原告郭金风对其真实性无异议，本院予以采信。五、被告农行卧龙支行出示的（2015）宛民重字第29号判决书，原告郭金风对其真实性无异议，本院予以采信。通过原被告诉辩，证据证明，本院确认事实如下：1987年12月15日，南阳市畜牧兽医工作站与中国农业银行南阳市支行签订《投资建房协议书》，约定将位于南阳市侧建门面住宿楼一栋（共四层），建设涉及的计划审批、设计、施工管理工作由南阳市畜牧兽医工作站承担，中国农业银行南阳市支行投资4万元，贷款70000元，该房屋建成后，南阳市畜牧兽医工作站将其中的一楼门面房两间，总建设面积保证70平方米以上的产权分割给中国农业银行南阳市支行。房屋建成后，中国农业银行南阳市支行占用了建成后的商住楼自北向南两间门面房用于开办储蓄所，因储蓄所隔壁经营花圈生意，中国农业银行南阳市支行遂将该两间门面房出租，另行租用南阳市畜牧兽医工作站办公楼自南向北第3、4间门面房办公。1994年左右，南阳市畜牧兽医工作站变更为南阳市卧龙区畜牧兽医工作站，2006年6月25日，南阳市卧龙区畜牧局接手管理涉及前述《投资建房协议书》约定等资产事宜。1994年前后，中国农业银行南阳市支行变更为农行卧龙支行。2001年1月1日，原被告签订《租赁房屋合同》，约定由被告将位于卧龙区畜牧兽医工作站一楼南边第三、四间门面房两间（工农北路），出租给原告使用，租期至2012年12月31日止，租赁费共计9万元。就该《租赁房屋合同》实际出租情况，本院审理后，于2018年8月5日制作并发生法律效力的（2015）宛民重字第29号民事判决书，在确认事实部分中的第19页第4行至第14行中认定：“又查明，案外人郭金风自2001年左右一直租用集资楼自北向南总共两大家居门面房，面积约78平方米。根据原告提供的部分电费票据显示郭金风占用的房屋内电表箱在南阳供电公司登记户名为‘市农业银行’。自2007年拍卖成交后，上述争议的门面房仍由郭金风一直占用使用，郭金风对拍卖房产涉及门面房后对应的单元房一事不予认可，认为双方一直协商应以2008年1月农行卧龙支行《承诺书》内容为准。门面房后对应的单元房现占有使用情况不明。上述两间门面房经南阳市房产管理局2011年5月所做的测绘图显示‘第一幢第一层01室产权面积76.61平方米（含分摊面积2.81平方米）。’”2007年5月6日，南阳淯阳资产评估事务所向评估申请人农行卧龙支行出具宛淯评字（2007）第41-04号《资产评估报告书》，该报告书中记载：“二、评估目的是为委托方处置房产价值咨询意见。三、本次评估范围是中国农业银行卧龙区支行拥有的位于南阳市中心医院对面的部分房地产，临街门（注：中间有四个字位的字体模糊，无法辨认）间，建筑面积25.2平方米，砖混结构，门面后单元房建筑面积30.25平方米，砖混结构，位于一层。九、……委托评估资产在2007年4月20日的评估值为：200100元。”就本案争议的涉案房屋拍卖事项，本院于2018年8月5日制作并发生法律效力的（2015）宛民重字第29号民事判决书，在确认事实部分中的第17页第22行至第18页第13行中认定：“2007年10月20日，农行卧龙支行又向南阳市房地产拍卖行出具委托拍卖标的物权属声明一份，内容为‘南阳市房地产拍卖行及竞买人和受买人：我行委托南阳市房地产拍卖行拍卖南阳市225号房产一套（畜牧站家属楼一楼从北至南第一、第二间门面房及对应集资楼后边小单元一套），建筑面积约59平方米，归卧龙区农行所有。产权无纠纷，若因产权发生纠纷，由我行承担一切损失及责任，与拍卖行无关’。2007年12月4日，农行卧龙支行再次与南阳市房地产拍卖行签订《委托拍卖合同》一份：委托其拍卖‘南阳市侧门面住宿楼’，并于次日在南阳晚报刊登拍卖公告一份，公开拍卖‘位于南阳市处’。12月13日，南阳市房地产拍卖行与受买人郭金风就拍卖标的‘工农路房地产’签订了《拍卖成交确认书》，拍卖标的成交价格20.2万元。2008年1月14日，农行卧龙支行向郭金风出具《承诺书》一份，内容为‘我行现将我行1987年12月21日经过公证的原南阳市畜牧兽医工作站签订的投资建房协议书中的全部权利转让给郭金风，并配合郭金风办理相关事项。特此承诺’。”关于南阳市房地产拍卖行与郭金风于2007年12月13日，就拍卖标的‘工农路房地产’签订的《拍卖成交确认书》，所明确的拍品编号为1号，成交价为20.2万元，款项支付时间为成交后十日内；并明确：1、起拍价、成交价均不含佣金及过户税费，2、成交后该标的自行过户。但未明确该拍卖标的物具体位置、面积、结构等能够确定标的物具体特征的内容。2010年4月2日，农行卧龙支行以南阳市卧龙区畜牧局、南阳市卧龙区动物卫生监督所、南阳市卧龙区兽药饲料监察所为被告，向本院提起诉讼，以南阳市畜牧兽医工作站与中国农业银行南阳市支行于1987年12月15日签订的《投资建房协议书》为其主张的事实根据，请求确认位于工农路78平方米门面房为农行卧龙支行所有。该纠纷经本院重审后，于2018年8月5日制作（2015）宛民重字第29号民事判决书，该判决书就涉案部分，分析认为：“一、……双方在协议中约定分割给原告一楼门面房两间总建筑面积70平方米以上，被告应诚信履约，其将全部房产登记在自己名下显属不当，双方协议约定被告分割给原告70平方米以上面积属约定不明，依据现有证据可以认定，自房屋建成后原告实际占用门面房面积根据房管部门测绘结果显示为76.61平方米（含分摊面积2.81平方米），彰显公平起见，应以被告分割一楼门面房面积76.61平方米（含分摊面积2.81平方米）为宜。对被告辩称的实际交付房产面积应包含门面房后单元房一套，与本案并无关联性，不予评述。二、因双方协议未明确具体位置，且未能达成补充协议，但房屋建成后，商住楼一楼自北向南第1、2间门面房由原告占有、使用和收益，双方应按照有利于实现合同目的的方式履行，因此被告应将商住楼一楼自北向南丈量总建筑面积为76.61平方米的门面房分割给原告所有较为妥当。……”由此，本院对前述纠纷作出的裁判意见为：“被告南阳市卧龙区畜牧局在南阳市向南丈量总建筑面积为76.61平方米（含分摊面积2.81平方米）的门面房归原告中国农业银行股份有限公司南阳卧龙支行所有。”2019年4月25日，南阳市中级人民法院作出（2018)豫13民终5482号民事判决书，对本院的（2015）宛民重字第29号民事判决，所作的二审分析认为：“本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一、……，一审法院根据本案事实以及房屋的现状，判令案涉商住楼一楼自北向南76.61平方米门面房归现农行卧龙支行所有，符合合同约定。二、现有证据不足以证明农行卧龙支行同意变更合同内容，也无证据证明农行卧龙支行明确表示放弃权利。按照卧龙畜牧局所称的实际履行方式，原畜牧工作站交付农行卧龙支行的房屋与协议约定相比有两处变化，一是部分门面房变更为后边的单元房，二是总面积由70平方米以上减小为50多平方米。若按此方式履行，则相当于农行卧龙支行放弃了部分权利，而民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，不宜在无明确约定或者法律无特别规定的情况下，推定当事人对权力放弃。而且，卧龙畜牧局所称的履行方式农行卧龙支行并不认可，卧龙畜牧局并未提交充分证据证明农行卧龙支行实际接收其所称的59平方米房屋并同意变更合同内容。双方签订书面协议设定各自的权利义务，而且经公证机构公证，如果变更协议内容，也应采取与之相当的方式。在既无双方事后书面约定，又未办理交接手续的情况下，不能认定农行卧龙支行同意按照卧龙畜牧局所述的方式履行，放弃民事权利。……”由此，南阳市中级人民法院对前述纠纷作出的二审裁判为：“驳回上诉，维持原判。”2020年8月20日，河南省高级人民法院作出（2019)豫民再947号民事判决书，所作的再审分析认为：“本院再审认定事实与一、二审认定事实一致。本院再审认为，……。农行卧龙支行主张畜牧工作站交付76.61平方米门面房有合同依据且符合法律规定。一、二审判决确认案涉商住楼一楼自北向南76.61平方米门面房归农行卧龙支行所有并无不当。……。”由此，河南省高级人民法院对前述纠纷作出的再审裁判为：“维持河南省南阳市中级人民法院（2018)豫13民终5482号民事判决。”原告一直使用涉案房屋至今，但相关产权并未过户至原告名下。审理期间，原告向本院提交放弃其原请求的由被告配合原告办理产权过户登记手续事宜，请求另行主张该项请求权的意见书。本院认为，原被告对《拍卖成交确认书》已确定的权利义务以及原告向被告履行了相关拍卖成交价款无争议，但因《拍卖成交确认书》中未明确拍卖标的物的具体位置、面积、结构等能够确定标的物具体特征的内容，亦未明确办理过户期限，其后，原被告又未通过签订相关书面合同的方式，对前述缺少的应当明确该拍卖标的物具体特征以及办理相关过户期限部分予以补充、完善，导致双方对相关未明确部分发生争议。现原告主张按目前实际使用的门面房的位置为76.61平方米，请求按此确定被告应向原告履行《拍卖成交确认书》形成的位置、面积，对此，被告主张按拍卖前经由资产评估机构确定的位置、面积以及拍卖前被告向南阳市房地产拍卖行出具的委托拍卖标的物权属声明中所涉及的位置和面积为准，请求按原畜牧站家属楼一楼从北至南第一、第二间门面房及对应集资楼后边小单元一套，建筑面积约59平方米来确定被告应向原告履行《拍卖成交确认书》形成的位置、面积。此争议，本院分析认为，产生本案争议的一个基本因素，是被告所拍卖的涉案房屋产权及其位置、面积，因来源于《投资建房协议书》应享有的权利，但被告在拍卖前，却并未与该《投资建房协议书》的另一方当事人原南阳市畜牧兽医工作站，通过协商、析产等方式，形成能够确定被告应享有相关标的物的具体位置、面积等权属及范围的权利凭证，该情形，由本院生效的（2015）宛民重字第29号民事判决及该判决引起的后续二审、再审判决书均予以证明，再者，相关《拍卖公告》、《拍卖成交确认书》亦未列明标的物的具体位置、面积，以至于在拍卖成交后的次月，即2008年1月14日，被告向原告出具的《承诺书》，仍未明确标的物的具体位置、范围，所以，该拍卖标的物在委托、实施拍卖时，至南阳市中级人民法院于2019年4月25日作出（2018）豫13民终5482号民事判决前的期间内，其权属所对应位置、面积一直处于部分不确定状态。鉴于被告于2008年1月14日向原告出具《承诺书》中明确的：“我行现将我行1987年12月21日经过公证的原南阳市畜牧兽医工作站签订的投资建房协议书中的全部权利转让给郭金风，并配合郭金风办理相关事项。特此承诺。”既证明了原被告应按《投资建房协议书》确定相关房屋位置、范围，也证明了被告自愿接受按该方式向原告交付相关房屋的受约束性意思表示。现原告请求按本院的（2015）宛民重字第29号民事判决，南阳市中级人民法院的（2018）豫13民终5482号民事判决，河南省高级人民法院的（2019）豫民再947号民事判决，所确定的被告的相关物权范围为：“原南阳市畜牧兽医工作站签订的投资建房协议书中的全部权利”，即以“被告南阳市卧龙区畜牧局在南阳市向南丈量总建筑面积为76.61平方米（含分摊面积2.81平方米）的门面房归原告中国农业银行股份有限公司南阳卧龙支行所有。”来确定被告应向原告履行其所购买的房屋位置、面积，理由正当，本院予以支持。关于原告请求被告配合原告办理产权过户登记手续，鉴于该房屋产权来自于被告与案外人合作自建房屋，并经析产确权后，被告依据《中华人民共和国民法典》第二百三十一条的规定，虽然可以基于其履行《投资建房协议书》成就的自建行为效果，获得相关自建房产，但该房产交易行为，即被告并非基于商品房开发行为向原告销售相关房屋，被告如果处分该房产，将其转让给原告，还应当依据《中华人民共和国民法典》第二百三十二条的规定，应先通过办理物权登记的方式获得相关物权凭证，但截至本案辩论终结前，尚无证据证明，被告已经办理了相关物权凭证，据此，经本院向原告释明后，原告同意在本案中放弃原请求的由被告配合原告办理产权过户登记手续事宜，同时，原告向本院提出可另行主张该项请求权的意见，即该项诉权予以保留，就此，本院认为，原告暂时放弃在本案中的该项请求权，并保留该项诉权，系自行处分相关诉讼权利的自主行为，不违反法律规定，本院准许。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第二百三十一条、第二百三十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条的规定，判决如下：确认原告郭金风于2007年12月13日以竞拍方式购买被告中国农业银行股份有限公司南阳卧龙支行的，并与同日《拍卖成交确认书》相符合的房屋位置、面积为：南阳市原南阳市畜牧兽医工作站所建的商住楼一楼自北向南丈量总建筑面积为76.61平方米（含分摊面积2.81平方米）的门面房。案件受理费4330.00元，由被告中国农业银行股份有限公司南阳卧龙支行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长  叶俊凡人民陪审员  薛 阳人民陪审员  李付敏二〇二一年七月二十日法官 助理  周佳欣书 记 员  先 坡