广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书（2013）深盐法房初字第45号原告：曹柏香。委托代理人：崔建军，广东开野律师事务所律师。委托代理人：刘小云，广东开野律师事务所实习律师。被告：深圳市铭景实业有限公司。法定代表人：刘志辉，董事长。委托代理人：黄晓霞，广东深泰和泰律师事务所律师。委托代理人：孟杰，广东深泰和泰律师事务所实习律师。被告：深圳市裕宏实业股份有限公司。法定代表人：江伟平，董事长。委托代理人：江敬秋，公司员工。被告：深圳市盐田区盐田街道明珠社区居民委员会。法定代表人：何燕文。委托代理人：何伟忠，居委会副主任。原告曹柏香诉被告深圳市铭景实业有限公司（以下简称被告一）、深圳市裕宏实业股份有限公司（以下简称被告二）、深圳市盐田区盐田街道明珠社区居民委员会（以下简称被告三）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，由代理审判员黄晶晶于2013年6月14日公开开庭进行了审理，原告委托代理人崔建军、被告一委托代理人黄晓霞、孟杰到庭参加诉讼。被告二、被告三经本院传票送达无正当理由未到庭，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2009年12月29日与三被告签订《深圳市房地产买卖合同》［深盐网预买字（2009）第XXXX号］（以下简称《房屋买卖合同》），购买三被告开发的XXX第一栋1座18层1单元1803号房。合同签订后，原告依约将全部楼款付清，履行了全部合同义务。三被告也于2011年2月8日将上述房屋交付给原告。根据上述合同第二十一条第二款约定，三被告应在将涉诉房地产交付给原告之日起240日内，即至迟应在2011年10月5日前，为原告提供办理房地产证的通知书，但直到2012年3月3日三被告才向原告发出办证通知，三被告的行为已构成严重违约。根据原、三被告签订的《房屋买卖合同》第二十二条的约定，三被告应承担延期办证的违约责任，支付逾期办证的违约金人民币64321.86元［计算公式：150天×1072031×0.0004，自2011年10月6日至2012年3月3日止，逾期满120日，则每日按原告支付房屋总价款的万分之四计算］。综上，三被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、三被告支付逾期办证违约金人民币64321.86元；2、本案诉讼费由三被告承担。原告为其诉称事实提供的证据如下（请仔细核实各案证据是否一致）：1、办证通知书，证明被告于合同约定时间超出了150天才通知原告办理证，被告存在逾期通知办证的违约行为；2、快递单，证明事实同证据1的证明事实一致；3、发票，证明原告按照合同的约定支付的全部购房款；4、购房合同，证明原、被告双方买卖合同关系，双方买卖权利义务以及被告违约的合同依据；5、个人购房借款合同，证明原、被告双方买卖合同关系，原告向银行借款支付原告的房款；6、房产证，证明原告的房屋所有权人的身份以及取得房产证的时间。被告一对上述证据的真实性均予以认可。被告一辩称：一、原告未能在合同约定期限内办理房产证并非被告一原因造成。根据相关法律规定，同一宗地块上的项目应当统一办理初始登记，该宗地块上既有的两栋安置楼一直未办理，故被告一接受了被告三的委托为该两栋安置楼办理初始登记。但在办理过程中，才发现该两栋安置楼存在违建情况，未能完成竣工测绘，从而导致了XXX项目办理初始登记的延期；二、上述导致逾期办证的原因属于被告一不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属不可抗力；三、铭景公司于2011年5月24日取得《建设工程规划验收合格证》，2012年3月1日完成初始登记，比合同约定的180天延迟了102天，应按日万分之三的标准支付违约金；且该延迟期限并未给原告造成任何经济损失，违约金应予减少。被告一为其辩称事实提供的证据如下：1、盐田区旧改办《关于盐田XX村局部改造的若干意见》，证明2005年3月23日，盐田区旧改办同意对XX村进行局部改造，并与其连接的被告三拆迁安置用地捆绑进行开发建设；2、深圳市建设用地规划许可证，证明2007年9月10日，三被告取得“XXX拆迁返还用地与XX村局部捆绑改造”项目用地建设用地规划许可证；3、盐田区政府《关于合作开发XX村局部改造项目的批复》，证明2008年2月2日，盐田区政府同意以三被告为主体合作开发XX村局部与XXX用地捆绑改造项目；4、《深圳市土地使用权出让合同书》，证明2008年10月8日，三被告与深圳市国土资源和房产管理局签订《土地使用权出让合同书》；5、收文回执（测绘申请），证明2010年8月12日三被告向深圳市地籍测绘大队提交“XXX”测绘申请；6、竣工验收备案收文回执，证明2011年1月27日盐田区建设局收到被告一提交的“XXX”项目竣工验收备案资料；7、竣工测绘报告（上下册），证明2011年4月7日“XXX”项目取得竣工测绘报告；8、建设工程规划验收合格证，证明2011年5月24日“XXX”项目取得建设工程规划验收合格证；9、关于“XXX”分期办理房地产的申请，证明因受XXX村两栋安置楼房产证办理的历史遗留问题影响，“XXX”不能正常办理房产证，2011年10月25日被告一向产权登记中心申请分期办证，与此同时XXX居民小组也同意分期办证；10、关于同意“XXX”分期办理房地产的函，证明目的与证据9证明目的一致；11、房地产登记业务受理通知书，证明2012年1月10日产权登记中心受理“XXX”项目初始登记；12、深圳市建设用地规划许可证，证明2001年11月22日，被告三取得某建设用地规划许可证；13、《C15.7号区XXX村拆迁补偿协议书》，证明2001年5月15日，某集团与被告三签订拆迁补偿协议，同意将其占用的XXX居民小组的土地，按1100元／平方米补偿给被告三建安置楼；14、建设工程规划许可证，证明2003年10月30日，安置楼工程取得建设规划许可证；15、《C15区XXX村拆迁补偿协议书补充协议》，证明2004年6月11日，就安置楼建设的相关问题盐田港集团与被告三签订拆迁补偿补充协议；16、《区港共建第八次联席会议纪要》，证明2008年10月8日，区港共建第八次会议决定，由区政府会同某集团协调国土房产局，尽快为拆迁安置户办理房产证，解决历史遗留问题；17、《原拆迁安置协议遗留问题情况说明》，证明事实与证据16证明事实一致；18、《协议书》，证明2008年12月5日，被告一、被告三与XXX居民小组订《协议书》，同意委托被告一代为办理XXX居民小组居民拆迁安置房房产证，要求某集团予以支持，并支付地价费用的事实；19、《关于全权委托深圳市铭景实业有限公司代为办理盐田街道明珠社区居委会XXX村安置房房产证的函》，证明事实与证据18证明事实一致；20、《关于请予支持盐田街道办事处明珠居委会XXX村安置房地价的函》，证明事实与证据18证明事实一致；21、关于“XXX”项目占用XXX村周边红线土地补偿及规划验收的会议纪要，证明2011年4月19日会议确定：就安置楼办理房产证的问题，由被告一在“XXX”项目规划验收完成后，与该项目其他业主一并申报办理；22、关于请求办理“J309-0319”盐田XXX拆迁安置楼工程建设工程规划监督测绘的申请及《收文回执》，证明2011年10月28日，盐田XXX拆迁安置楼项目向深圳市地籍测绘大队提交测绘申请；23、会议纪要，证明因安置楼中将复式房分配给两户业主而导致竣工测绘无法正常进行；24、关于XXX村安置楼办理房地产证的情况反映；25、退文申请；26、测绘业务办理情况通知书；证据24—26证明事实与证据23证明事实一致。原告对上述证据发表质证意见如下：对证据1、2真实性无异议，关联性不予认可；对证据3真实性没有异议，但该证据证明了被告在2008年已经预见到该地段因旧屋改造的问题，不属于不可预见、不可避免；对证据4真实性无异议，关联性不予认可；对证据5—8真实性、关联性、合法性均无异议；对证据9真实性不予认可，证据为复印件；对证据10真实性、关联性、合法性均予以认可，但该证据证明了三被告已经知道超期办理房产证构成违约，向深圳市房地产登记中心要求提出分期办理房产的要求，也进一步说明了被告所说的不可预见、不可避免的说法不属实；对证据11、12真实性、关联性、合法性均予以认可；对证据13真实性不予以认可，该份证据无原件；对证据14真实性、关联性、合法性均予以认可；对证据15—17真实性不予认可，均为复印件；对证据18真实性予以认可，但该协议书的内容规定的是被告与XXX村的拆迁安置补偿的问题与本案无关；对证据19真实性予以认可；对证据20真实性不予认可，该份证据为复印件；对证据21真实性予以认可，但该证据是被告单方制作的，无法转移自己为XXX办理房产证的责任；对证据22真实性予以认可，关联性不予认可；对证据23、24真实性、合法性、关联性不予认可，该证据为被告单方制作；对证据25、26真实性予以认可。2013年7月15日，本院向深圳市房地产权登记中心发函调查XXX在申请办理初始登记时的相关事实，于2013年8月1日收到其复函。原告与被告一对此复函均无异议。被告二、被告三未提交答辩状，亦未提交任何证据。本院经审理查明：2009年12月29日，三被告作为出卖人就XXX第一栋1座18层1单元1803号房与原告签订《房屋买卖合同》，房屋价款为人民币1072031元。合同第二十一条约定：三被告应在取得竣工验收证明文件之日起180天内，完成本房地产项目的房地产初始登记；在将本房地产交付给原告之日起240日内三被告应书面通知原告申请房地产转移登记，办理《房地产证》；第二十二条约定：如因被告未履行相关义务造成原告不能按约定期限取得《房地产证》，被告自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得《房地产证》之日止，三被告按日向原告支付房地产总价款万分之四的违约金。2011年2月8日，三被告向原告交付涉案房产；2012年3月3日，三被告向原告寄发了办证通知。2007年9月10日，三被告取得涉案地块的《建设用地规划许可证》；2008年2月2日，盐田区政府同意三被告合作开发涉案地块的改造项目；2008年10月8日，三被告与深圳市国土局签订《土地使用权出让合同书》；2011年1月27日，被告一向盐田区建设局提交竣工验收备案资料；2011年5月24日，涉案项目取得规划验收合格证；2011年10月25日，被告一向市房地产权登记中心申请对XXX和涉案地块上的安置楼分批办理初始登记并获得同意；2012年1月10日，市房地产权登记中心受理涉案项目登记办理的申请，2012年2月29日得到核准。2001年5月15日，某集团与被告三签订拆迁补偿协议，同意将其占用的居民小组的土地，按照1100元／平方米的价格补偿给被告三建安置楼；2001年11月22日，被告三取得建设用地规划许可证；2003年10月30日，被告三就安置楼取得建设工程规划许可证。安置楼建成后，一直未办理房产证，为此盐田区政府亦多次召开协调会议。2008年12月5日，被告三、XXX居民小组与被告一签订《协议书》，委托被告一为安置楼居民办理房产证。2008年12月3日，在补缴地价后，被告一向某集团发函要求支付代缴的地价。2011年4月27日，被告一与XXX居民小组达成协议，待“XXX”项目规划验收完成后，一并办理安置楼房产证；2011年10月24日，三被告向深圳市地籍测绘大队提出了对安置楼工程进行监督测绘的申请；2011年10月28日提交相关材料。在测绘中深圳市地籍测绘大队发现其中一栋安置楼未按申报图纸施工，将顶层原本应为复式单位的两套房变更为四套独立的房，原有的六层建筑变为了七层，无法完成竣工测绘。2012年8月23日，三被告向深圳市地籍测绘大队申请退文并得到同意。截至本次庭审辩论终结前，上述两栋安置楼仍未完成竣工测绘。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点为三被告是否需为延期办证承担违约责任。原告与三被告签订的《房屋买卖合同》真实有效，应受法律保护，双方均应依约履行相应的义务。原告付清房款后，三被告应在2011年2月8日将涉案房产交付给原告后的240日内，即2011年10月5日前通知原告办理房地产证，三被告迟至2012年3月3日才发出此通知，违反了合同约定，应承担违约责任。虽然涉案项目所处的地块上的安置楼与XXX项目无关，被告一、二也不是安置楼的建设单位，但被告三作为安置楼的建设单位，未完成为该两栋安置楼办理产权证书的义务，且其应对安置楼存在无法完成竣工测绘的情况知情，应承担相应的责任；被告一作为涉案地块的开发建设单位，在了解相关法律规定的情况下，对该地块上的建筑物负有审查义务，亦应对安置楼的现状知情；被告一于2008年即接受被告三委托开始办理安置楼的初始登记事宜，但迟至2011年10月24日才向深圳市地籍测绘大队提出监督测绘的申请，并于2011年10月25日才向深圳市房地产权登记中心申请为XXX项目先行办理初始登记，导致XXX项目于2012年1月10日才申请办理初始登记。故，安置楼存在无法完成竣工测绘的情况并非导致XXX项目办理初始登记必然延期的事由，亦不属于三被告不能预见、不能避免、不能克服的情况，三被告不仅应当对此知情，且应当在掌握安置楼相关情况的前提下对XXX项目能否如期办理初始登记做出预估并采取合理措施避免不利后果。故对于被告一称逾期办证不属于被告一的原因造成，本院不予支持。双方约定的日万分之四的违约金计算标准，为双方真实意思表示，符合公平原则，本院不予调整。根据《房屋买卖合同》第二十一条、第二十二条的约定以及原告的主张，该延期办证的期间应为2011年10月6日至2012年3月3日，共150天，应按照日万分之四的标准给付违约金。涉案房产价款为人民币1072031元，则违约金应为人民币64321.86元（1072031元×0.0004／天×150天=64321.86元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告深圳市铭景实业有限公司、深圳市裕宏实业股份有限公司、深圳市盐田区盐田街道明珠社区居民委员会于本判决生效之日起十日内向原告曹柏香支付违约金人民币64321.86元。如未在上述期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币704元，案件管辖权异议受理费人民币100元，均由被告深圳市铭景实业有限公司、深圳市裕宏实业股份有限公司、深圳市盐田区盐田街道明珠社区居民委员会负担。原告曹柏香已预交案件受理费，多收取的费用人民币704元，本院予以退回，被告深圳市铭景实业有限公司、深圳市裕宏实业股份有限公司、深圳市盐田区盐田街道明珠社区居民委员会应负担的费用于本判决生效之日起十日内迳付原告曹柏香。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本一式六份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员 黄  晶  晶二〇一三年九月二十三日书 记 员 杨曼丽（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。