江苏省南通市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏06执复97号复议申请人（案外人）：黄友建，男，1973年9月11日生，住如皋市。复议申请人（案外人）：如皋市冠华农产品批发商行，住所地如皋市。法定代表人：侯建。复议申请人（案外人）：江苏天达农业开发有限公司，住所地如皋市。法定代表人：徐也进。申请执行人：江苏联濠资产管理有限公司，住所地南通市崇川区。法定代表人：江健。被执行人：南通吉隆农业开发有限公司，住所地如皋市。法定代表人：徐建红，董事长。被执行人：徐建红，女，1979年11月18日生，住如皋市。被执行人：吴大龙，男，1976年2月11日生，住如皋市。复议申请人黄友建、如皋市冠华农产品批发商行（以下简称冠华公司）、江苏天达农业开发有限公司（以下简称天达公司）不服江苏省如皋市人民法院（以下简称如皋法院）(2021)苏0682执异115号之一执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，招商银行股份有限公司如皋支行与南通吉隆农业开发有限公司（以下简称吉隆公司）、徐建红、吴大龙金融借款合同纠纷一案，如皋法院于2016年12月23日作出(2016)苏0682民初5929号民事判决：一、吉隆公司偿还招商银行股份有限公司如皋支行借款本金9999977.26元及利息（700万元贷款本金自2015年7月23日按照年利率7.35%计算，300万元贷款本金自2016年1月27日按照年利率7.125%计算，自2016年5月31日至给付之日按照原定利率上浮50%，扣减已给付的利息215804.23元）；二、吉隆公司承担招商银行股份有限公司如皋支行律师费损失25万元；上述一、二项，吉隆公司于判决生效之日起十五日内给付招商银行股份有限公司如皋支行；三、招商银行股份有限公司如皋支行对吉隆公司提供的抵押物——位于如皋市城北街道新生社区5组土地使用权（证书编号为皋国用（2014）第×××200号）以及位于如皋市城北街道××路××号××幢房产（权属证书编号：皋房权证字第××号）拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；四、徐建红、吴大龙对上述债务承担连带偿还责任；五、保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。案件受理费85180元，由吉隆公司、徐建红、吴大龙负担。上述判决生效后，招商银行股份有限公司如皋支行向如皋法院申请强制执行，该院于2017年5月2日以（2017）苏0682执3287号案件立案执行。执行中，因招商银行股份有限公司如皋支行将上述债权进行转让，最终由江苏联濠资产管理有限公司（以下简称联濠公司）受让，如皋法院根据联濠公司的申请，于2020年5月20日作出（2020）苏0682执异66号执行裁定：变更联濠公司为（2017）苏0682执3287号案件申请执行人。执行中，如皋法院于2018年8月17日查封了被执行人吉隆公司名下位于如皋市城北街道××路××号××幢××室不动产[证号为皋房权证字第××号、皋国用（2014）第××号]，查封期限自2018年8月17日至2021年8月16日。2020年7月13日，如皋法院至上述不动产处张贴了查封公告及执行公告，告知法院已查封案涉不动产及拟启动拍卖处置，并责令吉隆公司及占有该财产的案外人迁出。另查明，根据如皋市权属登记信息查询结果显示，案涉如皋市城北街道××路××号××幢××室不动产登记权利人为吉隆公司，抵押权人为招商银行股份有限公司如皋支行，抵押金额为945万元，抵押开始日期为2015年6月19日，第一次查封时间为2016年2月17日。2016年1月22日，黄友建（乙方）与吉隆公司（甲方）签订《厂房租赁协议》一份，约定：甲方将位于如皋市城北街道××路××号楼南侧一楼至五楼共计4029㎡、地下室2040㎡及货梯两台出租给乙方，用于生产经营及办公等，租赁期限为20年，自2016年1月25日至2036年1月24日止，房屋租金自本合同签订之日起算，第一个五年（2016年1月25日至2021年1月24日）为宽限期，装饰装修及安装设备期间免除租金，期限为半年，1至5楼从2016年7月25日开始至2021年1月24日年租金193392元（4元/平方米/月）；1至5楼第二个五年（2021年1月25日至2026年1月24日）年租金为241740元（5元/平方米/月）；1至5楼第三个五年（2026年1月25日至2031年1月24日）年租金为290088元（6元/平方米/月）；1至5楼第四个五年（2031年1月25日至2036年1月24日）年租金为338436元（7元/平方米/月）；地下室从2016年7月25日开始至2021年1月24日年租金122400元（5元/平方米/月）；地下室第二个五年（2021年1月25日至2026年1月24日）年租金146880元（6元/平方米/月）；地下室第三个五年（2026年1月25日至2031年1月24日）年租金171360元（7元/平方米/月）；地下室第四个五年（2031年1月25日至2036年1月24日）年租金195840元（8元/平方米/月）；租金支付方式为从2016年7月25日开始，乙方按季度向甲方交付租金，乙方根据自身经营状况，有权将房屋转租、改变用途，但不得抵押。2016年3月10日，天达公司（承租方、乙方）与黄友建（出租方、甲方）签订《厂房租赁协议》一份，约定：甲方将位于如皋市城北街道××路××号工业用房中南侧的1楼、4楼、5楼共计2754平方米、地下室2040平方米赁给乙方使用，厂房装修日期6个月，自2016年3月15日起至9月14日止，装修期间免收租费，租赁期限为10年，自2016年3月15日至2026年3月14日，租金为1楼、4楼、5楼共计2754平方米，每月每平方米租金为5元，月租金为13770元，年租金为165240元，地下室每月每平方米建筑面积租金为6元，月租金12240元，年租金146880元，合计年租金为312120元。前五年租金不变，第六年至第十年每月每平方米租金为6元，月租金16524元，年租金198288元，地下室每月每平方米租金7元，月租金14280元，年租金171360元，合计年租金369648元。租金按季度缴纳，甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方预付三个月租金，后期支付日期在支付月5日前向甲方缴纳。2017年3月2日，冠华公司法定代表人侯建（乙方）与黄友建（甲方）签订《厂房租赁协议》一份，约定：甲方将位于如皋市城北街道××路××号工业用房中南侧的2楼、3楼共计1836平方米租赁给乙方使用，厂房装修日期2个月，自2017年3月15日起至2017年5月14日止，装修期间免收租费，租赁期限为10年，自2017年3月15日至2027年3月14日，租金为每月每平方米6元，月租金为11016元，年租金为132192元，按季度缴纳，甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方预付三个月租金，后期支付日期在支付月5日前向甲方缴纳。2017年4月20日，如皋法院在执行(2017)苏0682执2385号申请执行人江苏鼎宇建设工程有限公司（以下简称鼎宇公司）与被执行人徐建红、吉隆公司建设工程施工合同纠纷一案时，承租人如皋市安邦达冷冻服务部（以下简称安邦达服务部）、江苏品瑞农业科技开发有限公司（以下简称品瑞公司）、葛宏鉴、冠华公司法定代表人侯建、天达公司、黄友建、申请执行人鼎宇公司、被执行人吉隆公司、徐建红达成如下协议：“1、鼎宇公司与吉隆公司、徐建红商定本案债务总额为1300万元，不再另计算利息；2、各承租方应给付租金均直接按约交付如皋法院抵算本案执行款项。其中：1、天达公司自2017年6月15日至2020年3月14日每月26101元，自2020年3月15日起至租期结束每月30804元；2、侯建、葛宏鉴自2017年6月至2027年3月每月租金11016元；3、品瑞公司自2017年9月10日起至租期结束每年给付40万元。租期结束后若三方或其他人需继续租赁，需征得法院同意并办理相关手续。3、上述三方不再向安邦达服务部、黄友建缴纳租金。安邦达经营部、黄友建在上述三方租期内不再向吉隆公司缴纳租金，转租差额由双方另行协商，与本案无涉，上述三方租期结束后，剩余租期租金按原约定由安邦达经营部、黄友建交至如皋法院。4、若上述五方不按期向法院缴纳租金，视为违约，除按照合同约定承担违约责任外，人民法院可以直接强制执行上述五方中违约方。承租方提前终止合同的，按照合同承担违约责任，应承担款项同样交付至如皋法院用于抵算本案执行款项……6、上述租金若不能履行全部执行款项，鼎宇公司与吉隆公司、徐建红可以另行协商解决。正常履约期间，不再强制执行徐建红个人。若因其他原因，吉隆公司房产被拍卖处置，鼎宇公司可按照法律规定参与分配。此后，天达公司、冠华公司按照上述协议向如皋法院交付租金。如皋法院认为，承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。承租人请求在租赁期限内停止对执行标的的处置或阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。因吉隆公司作为被执行人未能履行生效法律文书确定的义务，法院依法对其名下的案涉不动产采取拍卖措施，于法有据并无不当。根据法律规定，法院在拍卖不动产时，除法律另有规定除外，原则上应清空后再拍卖，即拍卖不动产时以去除拍卖为原则。结合本案，黄友建在2016年1月22日与吉隆公司签订厂房租赁协议租赁案涉部分不动产，此时案涉不动产已处于抵押状态，此后其再将案涉部分不动产分别转租给冠华公司、天达公司，根据上述法律规定，黄友建、冠华公司、天达公司以承租人的身份主张要求带租拍卖从而阻止向受让人移交占有该不动产的异议请求，不能成立。据此，该院于2021年5月7日作出(2021)苏0682执异115号之一执行裁定：驳回冠华公司、天达公司的异议请求。黄友建、冠华公司、天达公司不服上述裁定，向本院申请复议，请求撤销(2021)苏0682执异115号之一执行裁定，对吉隆公司的房产进行带租拍卖，保留复议申请人的租赁权（黄友建：南侧一楼至五楼、地下室及货梯；冠华公司：南侧二楼至三楼；天达公司：南侧一楼及四楼至五楼、地下室）。事实与理由：复议申请人取得租赁权合法有据，且对租赁物均进行了很大数额的投资，包含装修、设备安装、生产流水线，如果因某一个债权的实现而损害其他众多承租人的合法权益，并非我国法律所追求的价值，且带租拍卖在司法实践中对拍卖物的处置影响十分有限。经审查查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院经审查认为，原审异议裁定仅驳回冠华公司、天达公司的异议请求，对黄友建的异议请求遗漏裁判，应予纠正。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（四）项的规定，裁定如下：一、撤销如皋市人民法院(2021)苏0682执异115号之一执行裁定。二、本案发回如皋市人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审 判 长 金建飞审 判 员 倪红晏审 判 员 孙国祥二〇二一年七月十九日法官助理 杨俊华书 记 员 张校烨