南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）栖迈民初字第230号 原告翁某某 被告高某某 原告翁某某与被告高某某委托代理合同纠纷一案，本院于2013年3月11日受理后，依法适用简易程序，由审判员段颖刚独任审判，分别于2013年4月18日、2013年5月7日、2013年5月24日三次公开开庭进行了审理。原告翁某某的委托代理人、被告高某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翁某某诉称，2008年9月，其因为汪某某借款之事在不知情的情况下，在委托高某某卖房的授权委托书上签名。被告高某某在未通知原告的情况下，将原告所有的位于本市房屋以明显低于市场价的价格出卖给他人，且在房屋交付房屋过程中造成原告相关财产损失。故诉来法院要求判令1、被告高某某返还和赔偿原告卖房款及损失差价45万元，及相应利息。2、被告高某某返还原告电冰箱、洗衣机、沙发等财产。3、诉讼费由被告高某某承担。 被告高某某辩称，2008年9月5日，原告向王某某借款20万元整，约定于2008年12月4日归还。当时把原告的产权证、土地证抵押在王某某处，而且在银行办理了抵押。我是该笔借款的担保人，当时我们几方约定，如到期不能归还，就卖房抵款，并于当天委托我卖该诉争房屋，实际上我只是一个名义上的担保，我实际也卖了诉争房屋，房款我支付给了王某某，因为原告到期没有归还借款，王某某找我要钱，所以我在2009年4月9日卖了诉争房屋。买主第三人是王某某找来的，因为当时房屋未腾空，所以我就跟第三人签订了一个补充协议，宽限半年时间把房屋腾空。我从房款里扣除5万元作为押金给付第三人，又按每月1000元支付第三人房屋租金共6000元，因为半年房屋没有腾空，押金5万元就不要了。房子一直没有腾空，瓮某某一直住在里面，她主张的财产有可能有，有可能没有，反正我没有拿。 经审理查明，2008年9月5日，原告翁某某于案外人王某某及被告高某某订立1份借款合同，合同约定：翁某某向王某某借款人民币20万元，被告高某某作为借款的担保人，借款期限为3个月。月利息为2.3%，如到期不能归还须承担违约金和罚息，违约金为人民币10万元，罚息为双倍利息。同时合同还约定：为保证本合同项下的借款得到清偿，翁某某同意将坐落于的房屋（《房屋所有权证》宁房权证栖改字第205443号，建筑面积47.6平方米）及相应的土地使用权（《国有土地使用证》宁栖国用（2003）第00840号）抵押给乙方王某某，作为甲方归还借款的保证。房地产抵押合同由甲方与乙方鉴定。同日，原告翁某某与案外人王某某又签订房地产抵押合同，合同约定：本合同抵押担保的借款数额为人民币20万元，主债务人履行抵押担保债务的期限自2008年9月5日至2008年12月4日。翁某某将房屋（面积47.6㎡）作价30万元抵押给王某某。2008年9月10日，翁某某与王某某在南京市房地产市场管理处办理了房产抵押登记事项。2008年9月5日，原告翁某某与被告高某某签订授权委托书1份，由翁某某委托高某某将其所有的位于本市房产进行出售，该委托书载明：翁某某个人拥有位于房产一处（房屋所有权证编号：栖改字第205443号；丘号：866000-2D-VIII-3；面积：47.6平方米），因本人无法到场，现经本人同意，特委托高某某办理上述房产的如下事宜：1、向银行或个人偿还贷款并解除上述房产产权的抵押权（包括领取他项权证，向银行或个人提前还款，到房产局办理解押手续）。2、签订房屋买卖契约。3、送件（向房产管理部门申请办理买卖手续、向房产管理部门申请办理抵押手续）。4、取件（领取产权证、他项权证、土地证）。5、撤件（向房产管理部门申请撤消办理买卖手续、注销抵押手续）。6、缴纳有关税费。7、更换及办理房屋所有权证和土地使用权证。8、领取售房款（包括向银行申请贷款、办理抵押登记及领取银行贷款）。9、代收拆迁款及办理公正等有关该房产出售的一切事宜。受托人为办理上述委托事项签署的文件我均予以认可。委托期限自二00八年九月五日至二00九年九月四日止。原被告双方于委托书签订当日为该委托书的签署在南京市公证处办理了公正手续。2009年4月9日，被告高某某代原告翁某某和案外人第三人签订南京市存量房买卖合同1份，合同约定，翁某某将房屋以39万元的价格出售给第三人，房款在交易过户时现金一次性支付。合同订立后，第三人给付高某某房款34万元，高某某将34万元中的33.6万元给付了王某某，并办理了房屋解押手续。为此王某某向高某某出具收条1张，该收条载明：今收到高某某代翁某某还款人民币叁拾叁万陆仟元整（￥336000.）。本人与翁某某债务全部结清。此外被告高某某支付了此次房产交易的契税4000元。2009年6月15日，因房屋交付问题，被告高某某代原告翁某某于第三人签订补充协议1份，该协议言明：因华电新村宿舍8幢1-2室未按约定腾空房屋，户口也没有迁出，经双方协商签订以下补充协议：1、乙方宽限甲方半年时间把房屋腾空，并把户口迁出，押金伍万元，并收取甲方支付房租1000元／月。2、如半年后仍不能腾空房屋和户口清空，则伍万元押金作为违约金赔偿乙方。据此，第三人在实际支付房款34万元后，办理该房的过户手续。2010年12月13日，第三人又将此房以45万元的价格出售给案外人曹仕霞、刘芳。因原被告双方为委托卖房事宜发生争议，故原告翁某某诉至法院要求处理。 另查明，翁某某曾于2012年4月5日就相关事实起诉至本院，后根据翁某某申请，本院将此案移交公安机关进行处理，2013年3月公安机关以该案不构成合同诈骗为由将此案退回本院。 以上事实，有借款合同、房产抵押合同、房屋买卖合同、补充协议、收条、纳税申报表、发票、电话录音、双方当事人陈述等证据证实。 本院认为，原被告双方订立且经过公正的卖房授权委托书系双方当事人真实意思表示，且并不违反法律规定，合法有效。被告高某某在接受委托后，为原告出售房屋的行为并无过错。根据相关法律规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。原告翁某某认可本案所涉房屋出卖给曹仕霞、刘芳的价格45万元，符合当时的市场交易价格。因此，高某某以39万元价格出售该房，其价格并不属于明显不合理的低价。关于售房款问题，因为该房设有抵押权，而出售该房必须撤消抵押权后，方能办理房屋过户手续。根据授权委托，被告高某某有权向银行或个人偿还贷款并解除上述房产产权的抵押权（包括领取他项权证，向银行或个人提前还款，到房产局办理解押手续）。另根据借款合同约定的借款利息及违约金等内容，高某某收到房款后，支付借款人，同时又是房屋抵押权人王某某33.6万元，并且办理房屋解押手续，交纳了房屋交易的相关契税。高某某上述行为属于合理判断范围之内的代理行为，并无过错。此时，被告高某某应将剩余售房款收齐后，转交原告翁某某，并及时向翁某某报告委托事务的处理结果。现被告高某某无证据证明其及时通知了翁某某房屋买卖事宜或催办房屋交接事宜。其在未接受翁某某委托的情况下，于2009年6月15日，擅自和第三人订立补充协议，为原告翁某某交付房屋设定义务，进而未收取第三人买房款5万元。此损失系由高某某无权代理行为所至，理应由被告高某某予以赔偿。关于翁某某相关财产损失问题，根据高某某与第三人签订的补充协议，及房地产交易的惯例，本院认定被告高某某参与了房屋第一次交易时的房产交付过程。因此，被告高某某应举证证明其办理房屋交付事宜当中，尽到了足够的注意义务，以防止原告翁某某财物遗失。现因被告高某某擅自办理该房产的交付事宜，且未能证明其没有造成原告翁某某财产损失，故理应对原告翁某某相关财产损失进行赔偿。关于损偿数额，根据被告高某某诉称的其没有看见过原告陈述的相关财物，结合原告翁某某所提供的11张购物发票。本院认为，11张票据中载明顾客地址为102室的4张票据，购货时间为2006年3-4月，应认定为属原告翁某某所有的财物。4张票据所涉物品为沙发、餐桌、电脑桌、酒柜等，合计金额9550元。根据使用年限，本院折算后金额酌定为2865元。其余7张票据均不能证明相关财物为原告翁某某所有。综上，被告高某某应赔偿原告翁某某经济损失合计52865元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，判决如下： 一、被告高某某于本判决生效之日起五日内赔偿原告翁某某人民币52865元。 二、驳回原告翁某某其它诉讼请求。 当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8050元，减半收取4025元，保全费3020元，合计7045元，由原告翁某某承担5935元、被告高某某承担1110元（此款原告翁某某已经预交，被告高某某于本判决生效之日起五日内将此款给付原告翁某某）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  段颖刚 二〇一三年六月三日 见习书记员  刘 林