北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初5201号原告：彭晨，女，1987年9月23日出生，汉族，中国民生银行股份有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：熊李力（原告之夫），男，1977年8月13日出生，住北京市朝阳区。被告：北京自如生活企业管理有限公司，住所地：北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466，统一社会信用代码：91110228MA001HEP2E。法定代表人：熊林，执行董事。委托诉讼代理人：解紫东，男，1987年11月27日出生，北京自如生活企业管理有限公司法务经理，住北京市东城区。原告彭晨诉被告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告彭晨及其委托诉讼代理人熊李力，被告自如公司的委托诉讼代理人解紫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭晨向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行编号为×××的《资产管理服务合同》；2、判令被告向原告补齐租金差额57662元，并以此金额为基数，自2020年10月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的逾期利息453元；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系北京市东城区×××号房屋的所有权人。2019年3月7日原、被告签订编号为×××的《资产管理服务合同》，原告将上述房屋授权被告进行管理，合同期限为2019年6月10日起至2021年7月19日止，预计租金为每月9500元。原告依约向被告交付了房屋，被告在2020年9月19日之前均一直正常按时支付租金。2020年6月1日以来，被告违背契约精神和诚信原则，持续以各种方式无理要求原告同意降租或解约，但原告从未同意。被告应于2020年10月19日支付2020年9月的房租，但该月及以后的房租至今均未支付。原告认为被告不具备合同第6.2条约定的单方解约条件，也不具备《合同法》第九十四条规定的法定解除事由，原告也从未同意解除合同，不符合合同第6.1条的协商解约的约定，故依据《合同法》第一百零七条的规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，要求被告继续履行合同，并支付拖欠的相应租金及逾期利息。被告自如公司辩称：认可双方之间的租赁合同关系。涉案房屋是三居室，为了双方取得最大收益，共同确定按照四居室进行出租。后因政府政策问题，客厅优化间被拆除，导致合同无法正常履行，但不能归责于被告。被告于2020年12月29日将房屋永久密码发送给原告，合同在当日已经终止履行且解除，现合同已无法继续履行。被告可以将租金支付至2020年12月29日并给付相应的违约金，但不同意继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告系北京市东城区×××号房屋的所有权人。2019年3月7日原、被告签订了《资产管理服务合同》（合同编号为×××），原告委托被告进行管理运营上述房屋，管理期限为2019年6月10日起至2021年7月19日止，预期合理收益为每月9500元，被告管理运营标的资产所实际代收资产使用人的租金为实际收益，被告在每个结算周期结束后从实际收益中扣除其应得的增值收益分成及各项原告应付费用，将剩余收益部分支付给原告。首个管理周期空置期为25天，第二个管理周期起每个管理周期空置期为15天。结算方式：双方认可自2019年7月5日起计算收益，每个履约年度内每1个月为一次结算周期，首个结算日为2019年8月4日，收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付。管理期间内，原告同意被告对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但被告不得破坏房屋的承重结构，并应符合国家相应的安全管理规范。管理期间内，原告同意授权被告代表原告管理运营标的资产，签署与标的资产管理有关的合同（包括但不限于房屋租赁合同、补充协议、和解协议、解约协议等相关的协议、文件），被告有权收取相应的费用。合同中约定双方协商一致可以解除合同，并约定因原告迟延交付房屋等或被告迟延支付收益达15个工作日等情形对方可以单方解除合同，并约定应向对方支付等额于双倍当期月预期收益的违约金。由于不能预见、不能避免和不能克服的不可抗力事件，致使合同不能履行或者不能完全履行时，遇到不可抗力事件的一方，应立即书面通知另一方，并应在不可抗力事件发生后15日内，向另一方提供经不可抗力事件发生地县级以上政府部门出具的证明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效证明文件。由合同各方按事件对履行合同影响的程度协商决定是否解除合同，或者部分或全部免除履行合同的责任或者延期履行合同。遭受不可抗力的一方未履行上述义务的，不能免除其违约责任。合同签订后，原告按约定向被告交付了房屋，被告于2020年7月2日支付了服务质量保证金9785元（扣除房屋维修保险金后实际支付8957元），并按月将预期收益交付至2020年9月19日。2020年9月20日之后的预期收益被告至今未交付。双方均认可从2020年7月起进入第二个管理年度每月租金为9785元。2019年6月12日永外街道社会管理综合执法组做出《房屋违法出租治理告知书》，表明经对涉案房屋进行检查，发现该房屋存在房屋违法出租行为，责令暂停使用该套房屋并尽快搬离。2020年10月6日被告工作人员通过短信方式向原告表示因房屋中一间居室被拆除，导致双方服务合同中约定的四居室出租条件客观丧失，且双方无法对房源出租价格调整事宜达成一致，因此被告欲解约，双方互不承担违约责任（互不支付违约金），屋内装修不动，租金收益正常计算到解约日，服务质量保证金与正常租金相抵扣。原告于10月7日发送短信明确表示不同意被告单方面解约，并将提起诉讼。2020年10月14日被告向原告发送《解约通知函》表示因合同履行过程中，房屋内一间居室被拆除，导致双方约定的4居室出租条件客观丧失，被告表示于2020年11月14日解除合同，解除日前的租金预期收益正常向原告支付。同时表示被告将于合同约定的免费腾退期（如有）届满后次日向原告下发永久密码（电子智能锁）或以EMS快递形式回寄机械钥匙（机械锁），下发永久密码或签收快递回执将视为原告已确认并接收房屋。2020年12月29日被告通过平台向原告发送涉案房屋电子锁密码。本院认为：原、被告签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从合同内容及实际履行情况来看上述合同实质为房屋租赁合同性质。本案中，双方在合同履行过程中，被告未按时支付2020年9月20日之后的租金，且其已向原告通过短信息及通知函的形式提出解除合同，并于2020年12月29日向原告下发电子锁密码，被告虽不享有合同单方解除权，但其上述行为属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同。现原告坚持要求继续履行合同，考虑到被告不愿意继续履行租赁合同，且已实际腾退房屋，该合同性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故本院对于原告要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。2020年12月29日自如公司以短信形式向原告下发电子锁密码，视为被告以实际行动解除合同并搬离涉案房屋，故本院确认双方之间的《资产管理服务合同》于该日解除。被告应向原告给付2020年9月20日至2020年12月29日期间的租金，并给付相应的迟延付款违约金。考虑到被告的违约情形，故迟延付款违约金自2020年10月19日开始计算且不再分段计算。针对合同解除的违约赔偿问题原告可另行诉讼解决。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内被告北京自如生活企业管理有限公司给付原告彭晨2020年9月20日至2020年12月29日期间的租金32617元；二、本判决生效之日起七日内被告北京自如生活企业管理有限公司给付原告彭晨违约金（以32617元为基数，自2020年10月19日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告彭晨其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元，由原告彭晨负担50元（已交纳），被告北京自如生活企业管理有限公司负担88元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐静二〇二一年七月二十七日法官助理 刘娅书 记 员 田甜