四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书（2021）川0704民初2310号原告：四川鑫泰物业服务有限公司，住所地：绵阳市游仙区滨江东路南段**。法定代表人：汪文斌，董事长。委托诉讼代理人：刘姗，四川蜀兴律师事务所律师。被告：张春敏，男，汉族，生于1961年2月15日，住四川省绵阳市涪城区。原告四川鑫泰物业服务有限公司与被告张春敏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川鑫泰物业服务有限公司之委托诉讼代理人刘姗、被告张春敏到庭参加诉讼，现已审理终结。原告四川鑫泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付拖欠原告从2014年12月1日起至2017年9月14日止的物业服务费5429.66元，垃圾清运费204元，并按照物业费的5%支付违约金共计271.48元，上述费用共计5905.14元。事实和理由：原告系房产开发单位四川龙都实业有限公司通过选聘方式确立的布鲁斯.国际新城的物业服务企业，双方于2009年9月1日签订了《前期物业服务合同》。合同约定，原告为布鲁斯·国际新城A区提供前期物业服务，物业服务费按照高层住宅1.56元/平方米/月计算，(实际按照1，2元/平方米/月计算)，同时约定了业主未及时缴纳物业服务费及代收费用按照应缴费金额5%支付违约金。房地产开发单位制定的《临时公约》明确了业主应按《前期物业服务合同》的约定足额缴纳物业服务费。被告亦承诺遵守《临时公约》。原告严格按照《前期物业服务合同》为该小区提供物业服务至2018年4月30日。2009年7月1日，被告与四川龙都实业有限公司签订了《购房合同》，其房屋位于绵阳市高新区虹阳街1号布鲁斯.国际新城A区3幢1单元11楼2号，建筑面积为133.08平方米。被告接房入住后开始缴纳物业服务费至2014年11月30日，从2014年12月1日起至2018年4月30日被告未缴纳物业服务费6547.5元和垃圾清运费246元，经原告多次电话、短信、书面通知，被告均以各种理由拒缴。综上，为维护原告的合法权益，原告依法提起诉讼，请求人民法院支持诉请。被告张春敏答辩表示：2014年12月1日起至今本人从未接到过四川鑫泰物业服务有限公司的电话、短信、书面通知缴纳物业费6547.5元和垃圾清运费246元，房屋的房产证是本人的名字，房屋实际所有人和使用人均为羊灏，即使我有责任，诉讼时效早已过去，所以本人不应成为被告。我现在已将诉讼情况告知羊灏，他愿意庭内和解，承担缴纳物业费6547.5元和垃圾清运费246元，请原告和羊灏联系。同时据羊灏给我说房屋装修后没有入住，所以不应当缴纳垃圾清运费。而且案涉房屋现在已经出售给他人，我当时还配合羊灏办理了产权过户手续。本院经审理认定的事实如下：2008年1月4日，原告（乙方）与甲方四川龙都实业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定合同期限：物业承接验收2008年11月30日至本小区业主大会选聘物业服务企业重新签订合同止。同时合同第八条物业服务收费约定：物业服务费自物业移交（入住生效次日）开始计费，每半年首月首日缴费。1、高层住宅1.56元/㎡；多层住宅0.78元/㎡；营业用物业1.5元/㎡（一楼）；办公用物业1.5元/㎡（一楼）；住宅改商(办公)2元/㎡；3、乙方按照上述标准收取物业管理服务费，并按照合同约定的服务标准和内容提供服务。原告鑫泰物业实际按照高层住宅1.2元/平方米/每月收取物业管理服务费用。2009年7月1日，被告张春敏购买位于绵阳市高新区虹阳街1号“布鲁斯.国际新城A区”3栋1单元11楼2号房屋（建筑面积合计面积133.08㎡），被告于2014年1月1日接房入住，缴纳了物业管理费用1800元，交至2014年11月30日。原告鑫泰物业服务有限公司举出如下证据：1、催费通知单照片3张，拟证明2017年1月2日、2018年1月10日、2018年6月10日三次向被告催收物业服务费，在其家门口张贴催收通知单；被告质证意见称未收到催费通知单。2、照片打印件5页，拟证明原告提供了相应的物业管理服务；被告质证表示并未生活在该小区对此不知情。3、《垃圾委托清运合同》复印件4份、代收代缴发票6张，拟证明与市环卫处鉴定合同，按照6元／户／月的标准代收代缴垃圾清运费。被告质证意见称羊灏装修房子后就没有在那里居住，所以不应该收取垃圾清运费。4、《绵阳市不动产登记信息查询结果证明》一份，拟证明在2017年9月14日该案涉房屋变更登记至姚德勇名下，之前一直登记于被告张春敏的名下，该房屋的建筑面积为132.63㎡。被告对此无异议。上述事实，有当事人身份信息、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、收据、照片复印机、欠费催缴函、《垃圾委托清运合同》等证据在案佐证，足以认定。本院认为：本案的争议焦点结合证据分述如下：一、张春敏是否应当作为本案的被告承担相应的法律责任？被告张春敏抗辩案涉房屋的实际所有权人系羊灏，应由其承担支付物业管理费。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，庭审中，被告未提交任何证据可以证明其与羊灏之间就房屋所有权进行了约定，而原告举出的《商品房买卖合同》［合同签约备案号（29670）］上明确显示买受人系被告张春敏，《绵阳市不动产登记信息查询结果证明》结合被告当庭陈述可证明被告已经配合新的买受人姚德勇办理了房屋产权变更登记，被告系案涉房屋的原产权所有人，据此，被告应承担举证不力之后果。综上，张春敏作为本案的被告符合法律规定，被告的该抗辩理由，本院不予支持。二、本案是否已过诉讼时效？被告张春敏抗辩本案已过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，原告举出的催缴通知单时间最后一次为2018年6月10日，而原告鑫泰物业向本院提交诉讼材料的时间在2021年4月29日，尚在诉讼时效之内，被告张春敏的该抗辩理由，本院不予支持。综上，四川龙都实业有限公司与四川鑫泰物业服务有限公司签订的《布鲁斯·国际新城A区前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同对布鲁斯·国际新城A区全体业主均具有约束力。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告作为该小区的物业管理企业，已对小区提供了相应的物业理服务，经过催收后被告仍不缴纳，被告张春敏应按合同约定支付物业服务费。关于案涉房屋面积，房屋产权登记上显示为132.63㎡，本院予以认可。经计算，从2014年12月1日至2017年9月13日期间的物业管理费为5321.12元（计算方式：132.63㎡×33个月×1.2元/㎡+132.63㎡×1.2元/㎡÷30天×13天），本院予以支持。关于垃圾清运费的收取，因收款单位系市环卫处，其收取标准系政府出台，因此原告向被告收取垃圾清运费合法且标准合理，故对原告要求被告支付从2014年12月至2017年9月30日的垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持，计为200.6元（6元/户/月×33月+6元/户/月÷30天×13天）。上述两项费用共计5521.72元，本院予以支持。关于违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按照合同约定缴纳物业管理费及垃圾清运费的行为属于违约行为，但考虑到原告本身存在被告所陈述的一些服务不完全尽人意之处，据此，对原告主张的违约金不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下：一、被告张春敏于本判决生效后五日内向原告四川鑫泰物业服务有限公司支付2014年12月1日至2017年9月14日期间的物业服务费5321.12元，垃圾清运费200.6元，合计5521.72元。二、驳回原告四川鑫泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费25元，由被告张春敏承担（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  奂思宇二〇二一年七月二十七日书记员  龚 苓