江苏省沛县人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0322执异224号异议人（案外人）：季华建，男，汉族，1969年1月18日生，住沛县。申请执行人：江苏沛县农村商业银行股份有限公司，住所地沛县。法定代表人：黄国锋，该公司董事长。被执行人：孙廷国,男,汉族,1968年2月2日生,住沛县。被执行人：胡传明,男,汉族,1972年5月17日生,住沛县。被执行人：孟凡果,男,汉族,1972年10月8日生,住沛县。被执行人：孙建,男,汉族,1966年7月31日生,住沛县。被执行人：孟凡刚,男,汉族,1981年1月13日生,住沛县。被执行人：王永尚,男,汉族,1988年6月28日生,住沛县。本院在执行江苏沛县农村商业银行股份有限公司（以下简称沛县农商行）申请执行孙廷国、胡传明、孟凡果、孙建、孟凡刚、王永尚金融借款合同纠纷一案过程中，异议人季华建向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2017年3月20日，沛县公证处对申请执行人沛县农商行与被执行人孙廷国、胡传明、孟凡果、孙建、孟凡刚、王永尚金融借款合同纠纷一案作出（2017）徐沛证执字第14号执行证书，执行标的为贷款本金50万元，利息7272.08元。根据沛县农商行的申请，本院于2018年9月12日立案强制执行，案号为（2018）苏0322执2435号。2019年3月6日，本院作出（2018）苏0322执2435号执行裁定书，裁定：终结本次执行程序。2018年11月19日，本院作出（2018）苏0322执2435号执行裁定书，裁定：冻结、扣划或提取孙廷国、胡传明、孟凡果、孙建、孟凡刚、王永尚在银行或其他金融机构和有关单位存款或钱款收入71万元；如果存款或钱款收入不足，则查封相应价值的财产。当日本院作出（2018）苏0322执2435号协助执行通知书查封登记被执行人孙建、孙介勤名下位于沛县帝都大厦X-X-XXX房产（房产证号：沛房预告沛城字××号），查封期限三年。2018年11月27日，本院将上述文书送达沛县不动产登记交易服务中心、沛县房产服务中心。异议人季华建向本院提出异议称：2016年7月，异议人季华建与被执行人孙建签订了《商品房买卖合同》，双方约定将孙建位于沛县汤××路××都大厦X-X-XXX的房屋出卖给异议人，并约定合同签订之日起异议人支付20万元，剩余55.8万元，其中15.8万元按阶段支付于孙建，40万元属于银行按揭贷款由异议人委托出卖人孙建支付。合同签订后，异议人按照约定履行了《商品房买卖合同》的付款义务，出卖人孙建也向异议人交付了房屋。2020年9月，被通知可以办理产权证书，异议人要求出卖人孙建办理过户手续时发现贵院在执行（2017）徐沛证执字第14号强制执行证书的过程中，预查封了在沛县汤××南侧、××东侧××都大厦××室房屋，因该房产属于申请人所有，现提出书面异议，请求：1.请求贵院撤销（2018）苏0322执2435号执行裁定及相关协助执行通知。2.请求贵院解除对沛县帝都大厦X-X-XXX号房屋的预查封等强制执行措施。另查明，2013年3月1日，被执行人孙建与徐州创佳置业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定孙建购买徐州创佳置业有限公司位于沛县帝都大厦1幢1单元1403号房，单价每平方米4670.21元，总金额65万元，首付款20万元，余款45万元自签订合同之日起一周之内向银行申请办理按揭手续。合同还对其他事项作了约定。2013年3月1日徐州创佳置业有限公司向被执行人孙建开具金额20万元的销售不动产统一发票。还查明，2016年7月31日，异议人季华建与被执行人孙建签订《商品房买卖合同》一份，约定被执行人孙建将其所有的位于沛县帝都大厦1-1-1403号房，建筑面积139.18平方米，以单价5450元，总计款758531元转让给异议人。付款方式为自合同签订之日起买受人向出卖人付款20万人，余款55.8万元，其中40万元为银行按揭贷款，买受人每3个月向出卖人付款贷款额，由出卖人负责每月向银行还款。被执行人孙建在出卖人处签字，异议人季华建在买受人处签字。2016年7月31日，异议人向被执行人孙建中国农业银行沛县支行银行卡（账号：62×××76）存入人民币10万元，当日被执行人孙建向异议人出具收条一张，写明“今收到季华建沛县帝都大厦XXX号房款壹拾万元整￥100000元”。2017年3月2日，异议人向被执行人孙建中国农业银行沛县支行银行卡（账号：62×××76）存入人民币15万元，当日被执行人孙建向异议人出具收条一张，写明“今收到季华建沛县帝都大厦XXX号房款壹拾伍万元整￥150000元”。2017年1月26日，被执行人孙建向异议人出具收条一张，写明“今收到季华建2016年8月到2017年1月房贷壹万柒千壹佰捌拾元￥17180元”。2017年7月18日，被执行人孙建向异议人出具收条一张，写明“今收到季华建2017年2月到2017年7月房贷壹万柒千壹佰捌拾元￥17180元”。2018年1月16日，被执行人孙建向异议人出具收条一张，写明“今收到季华建2017年8月到2018年1月房贷壹万柒千壹佰捌拾元￥17180元”。此后异议人及其妻子黄艳兰一直每月偿付按揭贷款利息至今。异议人向物业公司交纳2016年5月至2021年4月的物业费。2019年1月18日异议人与沛县兴蓉水务发展有限公司签订供用水合同一份，异议人向沛县兴蓉水务发展有限公司交纳2017年12月至2018年12月水费1000元。2021年2月26日，徐州香城物业管理有限公司出具帝都大厦小区情况说明一份，写明我公司服务的帝都大厦小区，于2014年5月上房，上房后因开发商在供电、消防等方面没能达到验收标准，未能在约定的时间内获得政府部门的综合验收，导致所有业主在2020年10月以前均不能办理房屋所有权证及买卖过户手续，2020年10月以后综合验收合格后，业主才陆续办理产权证及过户手续。另证明，X-XXX号房，上房时业主是孙建并与其签订了物业服务合同。2016年7月孙建与季华建同时到帝都大厦物业项目部，说明该房转卖给季华建，之后的物业服务费均由季华建交纳并实际入住。再查明，（2018）苏0322执2437号之一、（2018）苏0322执2439号之二执行裁定书于2019年1月8日轮候查封了涉案房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。故对于异议人季华建请求阻却人民法院对涉案房产的执行，必须同时满足异议人季华建与被执行人在涉案不动产查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，异议人在查封之前已经实际占有涉案房产，异议人已经支付全部价款，异议人非因其自身原因未办理过户登记手续这四个法定条件。从异议人季华建提供的证据看，异议人季华建提供了异议人与被执行人在涉案不动产查封之前签订了书面商品房买卖合同，异议人提供证据证明在查封之前已经实际占有涉案房产及已经支付全部价款的证据，由于涉案房产已抵押给银行，无法办理过户登记手续，不能认定未办过户登记手续非异议人原因，故异议人季华建要求解除对上述房产的查封，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：中止对沛县汤沐路南侧、信用社东侧、燕山饭店西侧帝都大厦X-X-XXX号房产的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  张 辉审 判 员  张俊蛟审 判 员  花梦莉法官助理  王云云二〇二一年七月三十日书 记 员  孙赵莉