湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终1563号上诉人（原审原告）：肖婧，女，1986年2月12日出生，汉族，住邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：廖志峰，邵阳市北塔区民通法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：肖金华，男，1957年11月28日出生，汉族，住邵阳市大祥区，系肖婧之父。上诉人（原审被告）：邵阳市巨兴房地产开发有限公司，住所地邵阳市大祥区邵水西路佘湖桥旁东湖雅韵小区1#2#楼0005001。法定代表人：李年城，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱建民，湖南东放明（邵阳）律师事务所律师。原审第三人：邵阳工业学校，住所地邵阳市东湖寺。法定代表人：许望文，系该校校长。委托诉讼代理人：邓足苾，湖南人和人（邵阳）律师事务所律师。上诉人肖婧、邵阳市巨兴房地产开发有限公司（以下简称巨兴公司）因与原审第三人邵阳工业学校房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院（2021）湘0503民初382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。肖婧上诉请求：1、请求撤销一审判决第四项；2、依法判决巨兴公司向肖婧支付延期交房违约金106291.64元（按照肖婧缴纳房屋总金额354305.47元×30%计算）；3、依法判令巨兴公司支付肖婧享受福利房（10-20平方）折抵款19860元（按房屋每平方米1986元×10平方计算）；4、本案一、二审诉讼费由巨兴公司负担。事实与理由：肖婧以《合作建房分房合同》起诉巨兴公司，该合同明确约定交房时间是2017年5月31日前，实际交房时间是2018年3月。巨兴公司延期交房，应承担违约责任，一审判决未支持肖婧主张的逾期交房赔偿请求有悖于公平原则。2012年4月24日，巨兴公司与邵阳工业学校签订的《合作建房补充协议》约定对学校未购福利房的教职工减免10-20平方米房款，肖婧符合减免条件，巨兴公司应当按照补充协议约定对肖婧的房款进行减免。巨兴公司答辩称：不同意肖婧的上诉请求及理由，请求二审驳回肖婧的上诉，支持巨兴公司的上诉请求及理由。邵阳工业学校述称：认可肖婧的上诉请求。巨兴公司上诉请求：1、请求二审撤销一审判决，改判驳回肖婧的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由肖婧负担。事实与理由：肖婧至今尚欠巨兴公司购房款78905.47元，肖婧称其将该款交给邵阳工业学校，但巨兴公司没有委托邵阳工业学校收款，邵阳工业学校也没有证据证明已将该款转交给巨兴公司，一审判决巨兴公司将邵阳市大祥区东湖雅韵小区5栋1901号房屋的不动产权证交给肖婧是错误的。2011年9月29日，巨兴公司与肖婧签订《合作建房合同》第4条约定“在原三方合同中除巨兴公司责任外，邵阳工业学校、邵阳市教育局的责任，乙方与组织建房单位共同承担”。2011年6月26日，邵阳工业学校、邵阳市城市建设投资经营集团有限公司与邵阳市国土资源交易中心签订《邵阳市国有建设用地使用权委托交易协议书》。巨兴公司依法依约缴纳了土地出让金，拥有上述土地使用权，但邵阳工业学校违反协议，未在土地成交后6个月内将上述土地交付给巨兴公司，邵阳工业学校对相关纠纷的处理工作没有到位，至今没有和巨兴公司结算。《合作建房合同》明确约定“乙方（肖婧）与组织建房单位共同承担”，肖婧应和邵阳工业学校共同承担违约责任。肖婧起诉的交付房屋产权证、返还房屋面积差额等诉请应待巨兴公司和邵阳工业学校结算时一并解决。肖婧答辩称：巨兴公司的上诉请求及理由不能成立，请求二审驳回巨兴公司上诉请求，支持肖婧的上诉请求及理由。邵阳工业学校述称：请求二审驳回巨兴公司的上诉请求及理由。肖婧向一审法院起诉请求：1、请求依法判令巨兴公司立即将大祥区东湖雅韵小区5栋1901号房产权证交付肖婧；2、请求依法判令巨兴公司支付肖婧延期交房违约金106291.64元（按照肖婧所交纳房屋总金额354305.47元×30%计算）；3、请求依法判令巨兴公司支付肖婧未享受福利房赠送10-20平方福利折抵返利款为38760元（按房屋每平方1938元×20平方计算）；4、请求依法判令巨兴公司返还房屋合同面积与房屋实际面积差额款3817.86元（按每平方1986×差额面积1.92=3817.86元）；5、请求依法判令巨兴公司向邵阳市物业专项维修基金管理中心缴纳住宅维修基金款10334.35元；6、请求依法判令所有诉讼费用由巨兴公司承担。一审法院认定事实：肖婧系邵阳工业学校的正式教职工。2011年6月26日，邵阳工业学校（甲方）与巨兴公司（乙方）签订了《合作建房协议》，由邵阳工业学校承担提供建房的土地等义务，巨兴公司承担对该建设工程进行招标，确定施工单位，组织施工等义务。对“违约责任”的约定为如甲方未能按约付款，影响工期进展，乙方有权要求甲方赔偿损失；如乙方未按规定时间开工、竣工，应该按甲方总金额每日千分之一赔偿。对“争议解决”的约定为：凡因协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应友好协商解决，否则应提交邵阳市仲裁委员会解决。2012年4月24日，邵阳工业学校（甲方）与巨兴公司（乙方）又签订了《合作建房补充协议》，其中第一条约定为邵阳工业学校未购学校福利房的教工减免10-20平方米的房款，具体根据《邵阳工业学校教工住房建设方案》和学校提供的名单实施。但邵阳工业学校至今未向巨兴公司提供上述《邵阳工业学校教工住房建设方案》和实施名单。2011年9月29日，巨兴公司（甲方）与肖婧（乙方）签订了《合作建房合同》，合同约定有“甲方按原约定内容同意乙方按有效身份参入合作建房，乙方须认同甲方与原组织单位邵阳工业学校、邵阳教育局达成共同约定和所有与约定相关的内容”，在本案开庭审理时，巨兴公司依据此约定提出该案应按照巨兴公司与邵阳工业学校于2011年6月26日签订的《合作建房协议》中关于“争议解决”的约定，双方的争议应交邵阳市仲裁委员会仲裁解决，法院不具管辖权，但本案开庭前，巨兴公司及邵阳工业学校均未提出上述意见。肖婧与巨兴公司签订了上述《合作建房协议》后，于2011年9月29日起至2016年11月2日期间分多次共交纳合作建房款共计354305.47元，其中2016年4月26日的38000元及2016年11月2日的40905.47元的收据显示收款单位为邵阳工业学校，其余收条上的收款单位均为巨兴公司。邵阳工业学校称其收到的上述两笔款项已交给巨兴公司，所以巨兴公司才将房屋交付给了肖婧使用。2016年11月2日，肖婧与巨兴公司签订了《东湖雅韵合作建房分房合同》。合同中对合建房屋的选房状况、出资方式、交房时间以及房屋确认条款作出明确约定：（1）肖婧所拥有合作建房的房号为5栋19层01号，面积为158.99平方米，房屋单价为1938元，总价为人民币328072元；（2）双方约定肖婧须在备案前出资到位。总房款以政府相关部门最终核准的建筑面积计算为准，出资金额多退少补；（3）交房时间约定为2017年5月31日前。肖婧对自己所交纳的354305.47元的构成解释为：房屋单价在1938元/平方米的基础上加楼层差50元/平方米，再加上靠河边的朝向补差12000元，则总房款为合同约定的328072.12元［（1938+50）元×158.99平方米+12000元］；代收办证税款15899元；代收房屋维修基金45元/平方米×158.99平方米=7154.55元；代收产权证工本费20元/平方米×158.99平方米=3179.8元，以上几项合计354305.47元。巨兴公司及邵阳工业学校对上述解释均未提出异议。巨兴公司认可收到了肖婧交纳的房屋维修基金，且现尚未交至相关维修基金管理部门。肖婧称巨兴公司实际交房时间为2018年3月，巨兴公司确认房屋确已交付给肖婧使用，但具体时间记不清。另查明，本案涉争房屋已由产权部门颁发了不动产权证，所有权人为肖婧，产权证号为湘（2017）邵阳市不动产权第0××6号，面积为157.02平方米。但巨兴公司领取该产权证后，至今未交给肖婧。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。巨兴公司与邵阳工业学校签订的《合作建房协议》及《合作建房补充协议》、肖婧和巨兴公司签订的《合作建房协议》及《东湖雅韵合作建房分房合同》均系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于巨兴公司在开庭时提出的本案应由邵阳市仲裁委员会管辖，法院无权管辖的观点能否得到支持。巨兴公司与邵阳工业学校签订的《合作建房协议》中关于“争议解决”虽约定双方的争议应交邵阳市仲裁委员会仲裁解决，肖婧和巨兴公司签订的协议也约定了肖婧须认同巨兴公司与邵阳工业学校达成的协议内容，但巨兴公司在开庭前并未对法院受理本案提出异议，而是在应诉开庭的过程中提出，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，……另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理”的规定，应视为巨兴公司放弃仲裁协议，故一审法院有管辖权。巨兴公司以肖婧所交纳的购房款等费用有两笔共计七万余元款项是肖婧交至邵阳工业学校而邵阳工业学校未交给巨兴公司为由而拒绝将不动产权证交付给肖婧。一审法院认为，肖婧已交纳了全部购房款及房屋维修基金等款项，房屋已实际交付给肖婧使用，该房的产权证也已由产权登记部门颁发，巨兴公司应当将不动产权证交付给肖婧，对房屋实际面积少于原合同约定面积而产生的差价，巨兴公司应退还给肖婧，巨兴公司若认为邵阳工业学校收取肖婧的款项未交给其，可由巨兴公司与邵阳工业学校结算时一并解决。肖婧请求巨兴公司返还的面积差额款3817.86元低于实际应退的差额款，系肖婧对自己权利的处分，故对肖婧的该诉请予以支持；巨兴公司认可实际收到了肖婧交纳的住宅维修基金，故肖婧要求巨兴公司将该维修基金交至邵阳市物业专项维修基金管理中心的诉请，予以支持，但金额应为肖婧、巨兴公司共同认可的按45元/平方米、并按房屋实际面积157.02平方米计算，共计7065.9元；肖婧要求巨兴公司按与邵阳工业学校的约定支付肖婧未享受福利房赠送10-20平方米福利折抵返利款38760元，由于邵阳工业学校至今未将合同约定的据以支付未享福利房返利款的《邵阳工业学校教工住房建设方案》和实施名单交给巨兴公司，该项约定无法履行，故对肖婧的该诉请不予支持；肖婧要求巨兴公司支付延期交房违约金，一审法院认为，关于巨兴公司的违约金，本案仅有巨兴公司与邵阳工业学校之间就巨兴公司未按时开工、竣工而应支付的违约损失进行的约定，并无巨兴公司逾期交房应对肖婧支付违约金的约定，而巨兴公司与邵阳工业学校互称对方违约，该两方之间的纠纷不属本案审理范围，且即使巨兴公司确属违约，违约金的收取主体也系邵阳工业学校而非肖婧，邵阳工业学校收到的违约金后是否应支付给肖婧，邵阳工业学校与肖婧之间并无约定，肖婧并非该违约金条款的相对方，故对肖婧的该诉请不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：（一）邵阳市巨兴房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将邵阳市大祥区东湖雅韵小区5栋1901号房屋的不动产产权证交付给肖婧；（二）邵阳市巨兴房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向肖婧返还房屋合同面积与房屋实际面积差额款3817.86元；（三）邵阳市巨兴房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向邵阳市物业专项维修基金管理中心缴纳邵阳市大祥区东湖雅韵小区5栋1901号房屋的住宅维修基金款7065.9元；（四）驳回肖婧的其他诉讼请求。二审期间，巨兴公司提交一份请示报告（复印件，无原件核对），拟证明邵阳工业学校违约，至今没有将土地交付给巨兴公司。肖婧质证认为无原件核对，对证据的真实性有异议，且报告与本案处理无关联性。邵阳工业学校同意肖婧质证意见的基础上，认为该证据不属于新证据。本院认为：巨兴公司二审提交证据没有原件核对，不符合证据的形式要件，从证据内容来看系以巨兴公司名义书写的报告，形成于一审立案前，不属于法律规定的二审新证据，对巨兴公司二审提交的证据不予采信。本院查明的事实与一审查明的一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。巨兴公司与邵阳工业学校签订《合作建房协议》及《合作建房补充协议》，约定合作修建邵阳工业学校职工住宅。肖婧系邵阳工业学校的教职工，与巨兴公司订立《合作建房合同》和《东湖雅韵合作建房分房合同》，并为案涉房屋缴纳了合作建房款354305.47元，其中78905.47元由邵阳工业学校收取，其余款项由巨兴公司收取，虽其中78905.47元并非直接向巨兴公司支付，但肖婧有理由相信向邵阳工业学校交付的款项即为案涉房屋的房款，且在本案诉讼中巨兴公司亦将肖婧交付给邵阳工业学校的房款作为巨兴公司和邵阳工业学校之间的欠款对待，故一审认定肖婧按照合同约定缴纳了包括房款、住宅维修基金等在内购房款并无不当。肖婧履行购房人义务后，巨兴公司将案涉房屋交付给肖婧，肖婧占有使用了案涉案涉房屋，是房屋权利人，巨兴公司领取肖婧房屋的不动产权登记证书后未及时交付给肖婧存在不当，一审判决巨兴公司承担不动产权证书交付义务符合事实及法律规定。本案系肖婧提起的房屋买卖合同纠纷诉讼，无需审查巨兴公司和邵阳工业学校的合作建房中是否存在违约行为，巨兴公司和邵阳工业学校相互之间的履约是否适当并非本案的审理范围，巨兴公司上诉称本案应待其与邵阳工业学校结算后再行审理的理由不能成立，本院不予支持。巨兴公司和邵阳工业学校签订《合作建房补充协议》的合同相对方为巨兴公司和邵阳工业学校，肖婧并非该合同当事人，按照合同相对性原则，肖婧无权依据该补充协议向巨兴公司主张权利。因邵阳工业学校至今未按照补充协议向巨兴公司提交享受福利房返利的教职工名单及折抵标准，巨兴公司无法确定按照何种标准折抵何人房款，在此情形下，一审法院未支持肖婧主张的福利折抵返利款并无不当。巨兴公司确未按照《东湖雅韵合作建房分房合同》约定的交房时间交付房屋，存在违约行为，但双方当事人在本案中没有提交确实充分的证据证明实际交房日期，不能证明逾期的具体时间，且肖婧和巨兴公司之间就逾期交房没有约定违约赔偿金及计算方式，一审法院综合上述情况未支持肖婧提出的逾期交房违约金的赔偿请求无明显不当。肖婧上诉主张应支持逾期违约金和福利折抵返利款的理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，肖婧、巨兴公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4917元，由肖婧负担3278元，邵阳市巨兴房地产开发有限公司负担1639元。本判决为终审判决。审 判 长  肖 霞审 判 员  王彦懿审 判 员  周丽红二〇二一年七月二十一日法官 助理  王 品代理书记员  刘一航附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；