北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初6513号原告（反诉被告）：嘉钰平安（北京）国际餐饮管理有限公司，住所地北京市东城区安定门内大街136号。法定代表人：乔巨勇，经理。委托诉讼代理人：罗菁菁，北京联慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娜，北京联慧律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京金泰通华商贸有限责任公司，住所地北京市西城区大红罗厂街丙2号。法定代表人：王治，经理。委托诉讼代理人：董光波，男，1972年6月12日出生，汉族，该公司职工。委托诉讼代理人：成珈仪，女，1997年1月15日出生，蒙古族，该公司职工。原告（反诉被告）嘉钰平安（北京）国际餐饮管理有限公司（以下简称为嘉钰公司）与被告（反诉原告）北京金泰通华商贸有限责任公司（以下简称为金泰公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，于2021年5月11日适用简易程序，公开开庭进行了审理，嘉钰公司之委托诉讼代理人罗菁菁、张娜，金泰公司之委托诉讼代理人董光波、成珈仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉钰公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认双方签订《金泰集团房屋租赁合同》无效；2.本案诉讼费由金泰公司承担。事实和理由：自2011年始，嘉钰公司承租金泰公司名下北京市西城区X号房和北京市西城区XX号房（以下合称“涉案房屋”）并签订房屋租赁合同。2020年度，嘉钰公司和金泰公司签订《金泰集团房屋租赁合同》。嘉钰公司与金泰公司在（2020）京0102民初26042号案件中，金泰公司当庭认可涉案房屋无房屋所有权证、建筑施工许可证等合法手续，已被政府部门认定为违建。金泰公司明知涉案房屋无房屋所有权证等法律认可的建筑手续，仍违法签订房屋租赁合同并持续多年，现今因涉案房屋被认定为违建导致合同无法继续续约并给嘉钰公司造成巨额损失。另，北京市西城区XX号房的相关权益不在本案中主张。据此，嘉钰公司特提起诉讼。金泰公司辩称：对于嘉钰公司说我们违反诚实性原则、一直隐瞒房子是违建我们不予认可。在签合同之初，嘉钰公司即明知涉案房屋属于违建。2017年，政府通知对涉案房屋所处区域进行疏解整治，要进行拆除。政府去现场清退住户并且约谈了嘉钰公司的法人，但没有结果。2017年，政府、消防、公安等多部门联合做工作，想要清退，通知到每一户实际住户，但没有清退成功。我们的合同是一年一签，2017年涉及清退没有与嘉钰公司再签署合同，空置期10个月左右，未签合同，该期间嘉钰公司也未交纳租金。后来因为此事一直不能妥善解决，双方又开始一年一签合同。金泰公司向本院提起反诉请求，请求判令：1.嘉钰公司将位于北京市西城区X号房屋腾空并返还给金泰公司：2.嘉钰公司向金泰公司支付房屋占有使用费，按合同第十六条约定的日租金标准的300%即2375元/日来计算，自2020年8月1日起计算至实际腾退之日止；3.本案诉讼费及反诉受理费由嘉钰公司承担。事实和理由：2019年，金泰公司与嘉钰公司签订《金泰集团房屋租赁合同》（编号YAD190715417）和《金泰集团房屋租赁合同》（编号YAD190801419），分别约定将坐落于北京市西城区XX号房和北京市西城区X号房出租给嘉钰公司，租期分别为2019年7月15日至2020年7月14日和2019年8月1日至2020年7月31日。在两份合同即将到期之前，金泰公司向嘉钰公司发放《通知函》，明确告知嘉钰公司，两份合同到期后不再续租。现两份租赁合同均已到期，涉租房屋仍由嘉钰公司占有使用中。金泰公司多次要求嘉钰公司腾退涉诉房屋，嘉钰公司不予腾退，无奈之下提起反诉，请求贵院保护金泰公司的合法权益。嘉钰公司对金泰公司的反诉辩称：第一，我们认可确实应该腾退。第二，关于房屋使用费，我们认为，在涉案房屋的合同无效的情况下，我们认为不应该再按合同第16条违约责任的约定来计算腾退的费用。嘉钰公司、金泰公司之间一直都是一个长期合作的关系，从2011年开始就签订房屋租赁合同。在长期合作的基础上，嘉钰公司在案涉房屋上面进行了装修，并且在2019年、2020年的时候又进行了新一轮的装修，该事实在上一个案子当中有提到。对房屋进行装修尤其是在2020年还进行装修，是因为金泰公司一直跟我们说房屋没问题，可以继续使用。我们认为该给的费用我们给，但是基于案涉合同自始无效，自然也不应该适用房屋租赁合同的约定的违约责任。此外，金泰公司一直在说嘉钰公司明知违建是不属实的，而且即便嘉钰公司明知是违建也不影响对合同应该无效的认定。现在我们同意腾退，房屋使用费参照合同约定的日租金标准进行支付。经庭审质证，双方对对方提交证据的真实性均无异议，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、合同签订相关事实2019年8月15日，嘉钰公司（乙方、承租方）与金泰公司（甲方、出租方）签订《金泰集团房屋租赁合同》，约定：第一条，房屋坐落于北京市西城区X号房，建筑面积420平方米；租赁用途为住宿；房屋承租期自2019年8月1日至2020年7月31日；租金起算时间为2019年8月1日开始起算租金；甲方应于2019年8月1日将房屋交付给乙方；租金标准为每月23750元；租金按季度支付，2019年8月1日前支付71250元、2019年10月20日前支付71250元、2020年1月20日前支付71250元、2020年4月20日前支付71250元；乙方向甲方支付房屋租赁押金65000元；合同解除或终止之日，乙方未返还房屋的，每逾期1日，按本合同日租金标准的300%向甲方支付房屋占有使用费，至返还之日。合同签署后，嘉钰公司向金泰公司交付了押金65000元，租金支付至合同期满之日2020年7月31日。合同期满后，双方未续签租赁合同，嘉钰公司未腾空西城区X号房。另查，本院于2020年8月28日受理嘉钰公司诉金泰公司房屋租赁合同纠纷一案，嘉钰公司提出诉讼请求要求金泰公司赔偿装修损失200及律师费1万元。在该案中，金泰公司主张西城区X号房已被政府相关部门认定为违建，需要拆除。本院于2020年11月9日作出（2020）京0102民初26042号民事判决书，判决驳回了嘉钰公司的诉讼请求。该判决现已生效。再查，金泰公司向本院提交了西城区人民政府办公室的批文等文件证明其对案涉房屋进行管理的依据，但亦认可案涉房屋已经被政府有关部门认定为违建，须要拆除。另，就合同约定的日租金标准，双方均确认应按合同约定的年租金除以365天得出，即日租金标准为780.82元（23750元/月*12个月*365天）。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。经查，案涉房屋已经被政府相关部门认定为违建，须要拆除。故案涉房屋租赁合同应属无效。嘉钰公司要求确认就位于北京市西城区X号房屋签署的租赁合同无效的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于金泰公司要求嘉钰公司腾空并返还北京市西城区X号房屋的反诉请求，有事实及法律依据，嘉钰公司亦认可，故本院予以支持。关于金泰公司要求嘉钰公司按合同第十六条约定的日租金标准的300%即2375元/日来计算自2020年8月1日起计算至实际腾退之日止的房屋占有使用费的反诉请求，由于本院已确认案涉合同为无效合同，故金泰公司的该项诉讼请求不具有合同依据，本院不予支持。嘉钰公司主张应参照合同约定的日租金标准支付房屋占有使用费，该主张符合法律规定，本院予以采信。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第四条之规定，判决如下：一、确认嘉钰平安（北京）国际餐饮管理有限公司与北京金泰通华商贸有限责任公司2019年8月15日签订的以位于北京市西城区X号房屋为租赁标的的《金泰集团房屋租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起七日内，嘉钰平安（北京）国际餐饮管理有限公司将北京市西城区X号房屋腾空交北京金泰通华商贸有限责任公司收回；三、自本判决生效之日起七日内，嘉钰平安（北京）国际餐饮管理有限公司支付北京金泰通华商贸有限责任公司自2020年8月1日起至实际腾空位于北京市西城区X号房屋之日止的房屋占有使用费，房屋占有使用费的标准为每日780.82元（嘉钰平安（北京）国际餐饮管理有限公司已交纳的押金65000元，直接与该项给付义务折抵，不再另行处理）；四、驳回北京金泰通华商贸有限责任公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2788元，由北京金泰通华商贸有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费5107元，由嘉钰平安（北京）国际餐饮管理有限公司负担1703元（于本判决生效后七日内交纳），由北京金泰通华商贸有限责任公司负担3404元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  周 韬二〇二一年七月十三日法官助理  姚 岚书 记 员  赵威文