四川省乐山市五通桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）川1112民初653号原告：乐山市五通桥区金宇物业服务有限公司，住所地四川省乐山市五通桥区竹根镇茶花路188号。法定代表人：张凤平，总经理。委托诉讼代理人：侯桥佳，四川追求律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹莉，四川追求律师事务所律师。被告：赵建明，男，1979年1月8日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。原告乐山市五通桥区金宇物业服务有限公司（以下简称金宇物业公司）与被告赵建明物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金宇物业公司的委托诉讼代理人侯桥佳，被告赵建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告所欠的物业服务费5816元及违约金12,736元（违约金暂计算至2021年6月30日），共计18,552元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与“意凡·金御澜湾”的开发商乐山市意凡房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，之后被告赵建明购买了位于“意凡·金御澜湾”6-2-7-4的电梯公寓一套，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定“电梯公寓按建筑面积每月每平方米1.2元收取”，并约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日应缴款项的千分之三交纳违约金”，被告从2018年1月起一直拒绝向原告支付物业服务费，原告多次催要未果，特诉至人民法院望判如所请。被告赵建明辩称，其系“意凡·金御澜湾”小区业主，与原告签订了物业服务协议并缴纳了一年的物业管理费，当时不签协议就不允许赵建明装修。赵建明提出的问题没有得到解决，例如：原告根本没有提供相应的服务、有洪水灾害等原告未通知业主、摄像头未进行安装、民用线未进行更换、公摊面积费用未公开等，故赵建明不同意支付物管费。此外，在账目没有算清楚之前，不应该产生违约金；关于七楼以上二次供水问题，原告当时只说了7楼以上才交纳二次供水费用，没有说包不包含7楼的问题，后面称其他人都交了，也让赵建明缴纳。经审理查明：赵建明与陈容系位于乐山市五通桥区房屋的所有权人，共有情况为共同共有，房屋建筑面积87.08平方米。2016年7月1日，乐山市意凡房地产开发有限公司（“意凡·金御澜湾”小区建设单位）作为甲方与乙方金宇物业公司签订了《前期物业管理委托服务协议》，约定：甲方选聘乙方对“意凡·金御澜湾”（物业名称）提供前期物业管理服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修（小修）、养护和管理，2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（设施设备大、中修除外），3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，4.公共绿化的养护和管理，5.车辆停放管理，6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，7.装饰装修管理服务，8.物业档案资料管理；在物业管理区域内，乙方按国家规定的三级物业标准服务；物业服务收费采取包干制的方式收取，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层住宅1.20元/月.平方米，多层住宅0.60元/月.平方米，商业物业1.00元/月.平方米；业主应于交房通知之日起交纳物业管理服务费用，物业管理服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在房屋移交时履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，按每日千分之三的迟纳金向乙方支付违约金。2017年3月15日，金宇物业公司（甲方）与赵建明（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定：物业名称“意凡·金御澜湾”，乙方所购房屋为电梯公寓，坐落位置6-2-7-4；乙方权利义务包括监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出咨询和建议，依据本协议向甲方交纳物业管理费用及其他费用；甲方年度向业主（用户）收取物业管理服务费，乙方缴纳费用时间每年首月的第五日之前，电梯公寓按建筑面积每月每平方米1.20元收取；其他有偿服务费用按本物业有关规定或由双方协商收取；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日应缴款项的千分之三交纳违约金。此外，《前期物业管理服务协议》还对物业管理服务内容、物业管理服务质量、保安管理、客户维修要求、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用等进行了明确约定。2015年7月28日，乐山市意凡房地产开发有限公司与乐山市五通桥沁泉供水节水设备公司签订了《意凡·金御斓湾一期户表安装协议》，约定该小区一期自来水用水户外部分供水设施供水管道安装至加压泵房外及1-6楼接水点处。为保证7楼及以上住户正常供水，金宇物业公司为7楼及以上住户提供了二次供水服务。赵建明所购房屋位于7楼，2016年12月26日，赵建明缴纳了2017年度的物业费1454元（其中包含200元的二次供水服务费）。另查明，1.金宇物业公司一直为“意凡·金御澜湾”小区提供物业管理服务。赵建明自2018年1月起未向金宇物业公司交纳物业管理服务费，2020年9月22日，金宇物业公司的常年法律顾问单位四川追求律师事务所向赵建明发送《律师函》，催交2018年1月至2020年12月的物管费4362元及违约金9553元；2.庭审中，金宇物业公司明确表示不追加房屋共有人陈容为共同被告。上述事实，有营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、川（2018）五通桥区不动产权第0××7号不动产权证书、《前期物业管理委托服务协议》、《前期物业管理服务协议》、业主档案登记表、《意凡·金御斓湾一期户表安装协议》、收款收据、《律师函》、顺丰速运客户存根，当事人陈述及庭审记录在案佐证，本院予以确认。本院认为，乐山市意凡房地产开发有限公司与金宇物业公司签订的《前期物业管理委托服务协议》，系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。金宇物业公司与赵建明签订了《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，双方均应按照协议约定内容享有权利和履行义务。一、关于赵建明抗辩金宇物业公司未履行物业服务职责，其不应当交纳物业服务费的问题。本院认为，首先，赵建明对其抗辩，其未提供任何证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2020〕20号）第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，故赵建明应当承担举证不利的后果，其辩称不应支付物业费的理由不能成立；其次，若赵建明认为金宇物业公司的服务不到位，应当及时告知并要求金宇物业公司限期改正，金宇物业公司应当对业主的反映的问题积极整改，不断优化物业服务水平。若反映的问题仍未得到解决，相关业主可以依法通过召开业主大会等方式重新选聘物业服务企业来维护合法权益，而不能动辄拒交物业费。如果小区的任意一个业主均可以凭物业公司提供的物业服务未达到其预期标准为由而拒绝缴纳物业费，则必然会导致物业管理秩序的混乱，对于按时足额缴纳物业费的其他业主也不公平。综上，赵建明作为小区业主，在金宇物业公司提供了物业服务后，应按照约定支付相应的物业费。按照赵建明的房屋面积及约定的计费标准并结合缴纳费用时间，金宇物业公司有权收取赵建明2018年至2021期间的物业费为5016元（87.08㎡×1.2元/㎡/月×48月）。二、关于二次供水服务费的问题。金宇物业公司与赵建明在《前期物业管理服务协议》中约定：其他有偿服务费用按本物业有关规定或由双方协商收取。本案中，金宇物业公司与赵建明未就二次供水费用的收取方式、收取标准、收费时间等进行约定。根据本院查明的事实，赵建明所购房屋位于7楼，其从2017年至今均在享受金宇物业公司提供的二次供水服务，2016年12月26日，赵建明缴纳了2017年度的二次供水服务费200元。本院认为，金宇物业公司与赵建明实际上已对二次供水服务的内容及收费标准达成了合意。现金宇物业公司在提供了二次供水服务后，要求赵建明继续按照每年200元的标准支付二次供水服务费的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。故赵建明应支付金宇物业公司2018年至2021年的二次供水服务费共计800元。三、关于违约金的问题。赵建明未按时缴纳物业服务费，其行为已经构成了违约，应当承担违约责任。《前期物业管理服务协议》约定：“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日应缴款项的千分之三交纳违约金”，该违约金标准过高。本院认为，违约金的设置应以实际损失为基础，包括合同履行后可以获得的利益，但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失，同时应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量。在金宇物业公司没有证据证明其他违约损失的情况下，结合本案的实际履行情况，本院酌定违约金为300元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2020〕20号）第九十条规定，判决如下：一、被告赵建明在本判决生效后十日内支付原告乐山市五通桥区金宇物业服务有限公司物业费5816元；二、被告赵建明在本判决生效后十日内支付原告乐山市五通桥区金宇物业服务有限公司违约金300元；三、驳回原告乐山市五通桥区金宇物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费264元，减半收取计132元，由被告赵建明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审 判 员 陈忠云二〇二一年七月二十八日法官助理 马小杰书 记 员 徐 杨