北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初16409号原告（反诉被告）：北京锦丰大酒店有限公司，住所地北京市丰台区锦丰路1号楼-3至5层101。法定代表人：张华，总经理。委托诉讼代理人：于若辰，北京若辰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京金玉恒健康管理有限责任公司，住所地北京市大兴区黄村镇富强路64号1层64。法定代表人：赵吉峰，执行董事。委托诉讼代理人：杨斯童，北京骏铎律师事务所律师。原告（反诉被告）北京锦丰大酒店有限公司（以下简称锦丰公司）与被告（反诉原告）北京金玉恒健康管理有限责任公司（以下简称金玉恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）锦丰公司的委托诉讼代理人于若辰，被告（反诉原告）金玉恒公司的委托诉讼代理人杨斯童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦丰公司向本院提出诉讼请求：1.解除锦丰公司与金玉恒公司签订的《写字楼租赁合同》；2.金玉恒公司搬离房屋并支付租金2020年4月1日起至2021年3月31日的租金728256.76元；3.金玉恒公司承担案件受理费。事实和理由：2018年12月26日，我公司与金玉恒公司签订《写字楼租赁合同》，约定我公司将北京市丰台区锦丰路1号负2层防火门以南区域（712.58平方米，以下简称诉争房屋）租给金玉恒公司作为健身场所使用。租期10年，自2019年4月1日起至2029年3月30日止，年付租金，按每天每平米2.8元，712.58平米，年租金728256.76元。合同签订后，金玉恒公司支付了2019年4月1日至2020年3月30日租金，而2020年4月1日至2021年3月31日租金，一直拖延支付，我公司多次催要无果。根据《写字楼租赁合同》第九条约定拖欠租金累计半月以上的甲方有权终止本合同，收回房屋，由此给甲方造成损失的，乙方应予以赔偿。金玉恒公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。1.锦丰公司未提供普通地下室商业空间备案证明导致我公司无法办理营业执照，双方签订的《写字楼租赁合同》在2019年4月1日至2019年10月30日期间合同目的不能实现。我公司行使先履行抗辩权，不构成根本违约。2.我公司受疫情影响严重，无法正常经营，应减免部分租金。金玉恒公司向本院提出反诉请求：1.锦丰公司赔偿我公司因无法合法经营导致的租金损失424816.42元（自2019年4月1日至2019年10月30日期间的租金）；2.锦丰公司赔偿我公司因无法正常经营造成的损失共计390000元（包括团队组建费100000元；员工2019年3月至6月保底工资290000元）；3.锦丰公司承担本案诉讼费。事实和理由：锦丰公司与我公司于2018年12月26日签订了《写字楼租赁合同》，合同签订前，锦丰公司承诺已经取得商业备案证，可随时提供。故合同签订后我公司全心投入到了房屋的装修与后期经营的准备工作中，我公司花费大量精力和金钱在房屋的装修上，同时招聘员工进行岗前培训。在此期间，我公司一直要求锦丰公司提供商业备案证，其一直拖延，直到拖延不成才告知我公司商业备案证尚未办下来，由于我公司未取得商业备案证，无法开业，导致合伙人退伙、入职人员离职。综上，因锦丰公司不履行合同约定及法定义务，导致我公司无法使用租赁房屋开业经营，造成重大损失。锦丰公司对金玉恒公司的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。1.金玉恒公司已经实际使用诉争房屋，不同意退还租金；2.金玉恒公司在明知未办理营业执照的情况下与案外人签订合伙合同，团队组建费是其自己造成的损失，员工工资是金玉恒公司为经营正常投入的资金，属于商业风险，与我公司无关；3.我公司没有给金玉恒公司造成经济损失，2019年4月1日金玉恒公司承租后一直经营，没有中断，其损失的根本原因是经营不善；4.迟延办照与我公司无关，办照是金玉恒公司自己的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京太极人居置业有限公司系诉争房屋所有权人，2018年8月9日，该公司出具《委托物业管理证明》，将诉争房屋的商用房屋物业管理权委托给锦丰公司，同意锦丰公司对外出租管理诉争房屋。2018年12月26日，锦丰公司（甲方，出租方）与北京市金玉恒美容美发有限责任公司（乙方，承租方）签订《写字楼租赁合同》，约定甲方将位于北京市丰台区锦丰路1号负2层防火门以南区域出租给乙方使用，该房屋建筑面积共712.58平方米。合同第2-1条约定“乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为保健场所使用。甲方承诺此房屋国家政策允许经营该项目。否则因此造成乙方损失的由甲方全部承担。”合同第3-1条约定“该房屋租赁期共10年，自2019年4月1日起至2029年3月30日止。”合同第4-1条约定“甲乙双方约定，该房屋日租金为2.8元/平方米/天，房屋建筑面积共712.58平方米，年租金为728256.76元……起租日2019年4月1日，从2019年4月1日至2024年3月30日房屋租金不递增……”；第4-2条约定“该房屋租金支付方式：按每年支付，先付后用：第一期租金签订合同3日内支付，如签订合同3日内未支付第一期租金，合同自动解除。以后每期租金付款期前10日支付”。第9-1条约定“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，且甲方有权不退还乙方剩余租金……（4）拖欠租金累计半个月以上的”。合同第12-3条约定“甲方需提供乙方办理营业执照所需产权证明等手续”。上述合同签订后，金玉恒公司依约交纳租金至2020年3月31日。2019年9月20日，北京金玉恒美容美发有限责任公司第二分公司作为安全使用责任人取得《北京市普通地下室使用登记备案证明》（丰房使登2019第251号）（以下简称《备案证明》），该证明显示房屋所有权人为北京太极人居置业有限公司，房屋坐落于丰台区锦丰路1号楼地下二层，登记备案使用面积1473.12平方米，登记备案用途为美容美发，使用期限为2019年9月20日至2021年9月19日。2019年10月30日，北京金玉恒美容美发有限责任公司第二分公司（以下简称金玉恒二分公司）取得营业执照，显示营业场所为丰台区锦丰路1号楼地下二层，负责人为张小丽。2020年6月，北京市金玉恒美容美发有限责任公司更名为金玉恒公司。2021年4月，金玉恒公司向锦丰公司支付租金728256.76元，备注为2021年4月1日至2022年4月1日期间租金。锦丰公司认可收到上述款项，但称系补交2020年4月1日至2021年3月31日期间租金。锦丰公司主张依据《写字楼租赁合同》第9-1条第（4）项，金玉恒公司迟延交纳2020年4月1日至2021年3月31日期间租金，拖欠租金累计半月以上，故锦丰公司享有解除权。金玉恒公司认可未交纳上述期间租金，但称：1、锦丰公司应向金玉恒公司提供《备案证明》，但锦丰公司隐瞒没有该证明的事实，直至2019年9月20日才办理完毕，给金玉恒公司造成损失，双方一直在协商此事；2、金玉恒公司受疫情影响严重，无法正常经营，应减免租金。金玉恒公司主张2020年1月26日至5月31日期间受疫情影响，公司无法正常经营，2020年6月1日至6月16日期间恢复营业，2020年6月17日至7月14日期间再次停业，故主张2020年1月26日至2020年3月31日期间租金应折抵2020年4月1日至2021年3月31日期间部分租金，其余期间应直接予以减免。金玉恒公司称锦丰公司未按约定提供《备案证明》导致其无法办理营业执照，虽然开业但受派出所等多部门检查影响，公司无法正常经营。金玉恒公司提交公司职员张小丽与锦丰公司法定代表人张华微信聊天记录，该记录显示2019年4月1日张小丽语音询问张华“……你把那个备案啊，要不你就拍个照给我……”；2019年4月4日，张小丽询问张华“张哥！酒店负二层的商业备案证明天我能过去取吗？”张华答复“下午我催一下看看出来没有，放心备案证明肯定办好，办不了我负责任。”2019年6月18日，张华发送信息“商业备案下来”，张小丽回复“这周五之前一定能拿到？对吧？”张华回复“是的”。2019年6月19日，张小丽发送语音：“张哥，警察又来了，直接来的美容美发，现在来了三个……”张华回复语音：“那我知道了，我把商业空间备案给拿来，再没给你商业空间，你给我留着，这个语音啊，是我的事儿，咱该给你减免减免……关了有多大损失你说营业部（不）了……你所有的损失都哥哥（搁）在我脑袋上没问题，拿来我就不管了。”2019年6月23日，张小丽询问“张哥！周一能拿到地下商业空间备案吗？我要确定！因为关乎我接下来的经营跟万山红是否继续合作！……”，张华回复“手续备齐了，周一我催一下；应该很快了；理解并拼命达到你的要求，视同我自己的生意和事业；备案证明是肯定可以办理成功的，这个放心，时间太长了这个我知道，我加急办理”。针对金玉恒公司的上述主张，锦丰公司不予认可，辩称：1.认可上述微信聊天记录的真实性，但张华因与张小丽私人关系较好，是个人帮忙，不是代表公司对金玉恒公司作出的承诺。2.办理备案证明是承租人的责任，合同未约定锦丰公司有该项义务。3.金玉恒公司一直正常经营，警察例行检查是正常的，是否办理营业执照是工商行政机关管理范围，不存在阻碍经营的情况。金玉恒公司称因锦丰公司违约导致其不能正常经营，故要求赔偿2019年4月1日至2019年10月30日期间的租金损失424816.42元，并赔偿团队组建损失100000元、员工工资290000元。金玉恒公司对上述主张提交银行转账明细、与北京山丹红休闲健身有限公司签订的《解除协议》（有刘登峰签字）、2019年3月至6月员工工资表等证据予以佐证。《解除协议》大意为“因金玉恒公司迟迟无法取得《备案证明》，故解除双方之间的《店面投资合作协议》，金玉恒公司给付的前期投资经营款100000元不予退还”。转账明细显示，张小丽于2019年1月向刘登峰转账100000元，备注加盟费。本院认为：《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。锦丰公司主张金玉恒公司未依约给付租金，金玉恒公司予以认可，本院予以认定。金玉恒公司主张未依约给付租金理由有二：第一，锦丰公司未依约办理《备案证明》，导致无法正常经营，双方一直在协商解决；第二，受疫情影响诉争房屋无法正常用于经营。只有上述两点抗辩中均不成立，锦丰公司才享有解除权。依据《写字楼租赁合同》第十二条，锦丰公司应当协助金玉恒公司办理营业执照，而取得《备案证明》又是办理营业执照的前置条件。同时，从金玉恒公司提交的微信记录中也可以看出，金玉恒公司多次要求锦丰公司提供《备案证明》，锦丰公司法定代表人张华就为金玉恒公司提供《备案证明》亦无异议。锦丰公司称张华系出于个人关系而非代表公司承诺提供《备案证明》，没有提供相应证据，本院不予采信。因此，本院认定锦丰公司未及时提供《备案证明》系违约。但依据现有证据可知，《备案证明》于2019年9月已经办理完毕，金玉恒二分公司亦于2019年10月取得营业执照。而金玉恒公司在已经取得营业执照的情况下，仅以未解决之前纠纷为由未在2020年3月21日前给付下一期租金，且未付租金数额为一年租金，明显不妥。依据现有证据及常理可知，受疫情及防控措施影响，金玉恒公司无法正常使用诉争房屋进行经营，合同履行艰难，故金玉恒公司以此为由未依约交付租金不应认定为违约。本院对金玉恒公司该点抗辩理由，予以采信。综上，本院认定虽然金玉恒公司未依约交付租金，但不属于违约，锦丰公司并不因此享有解除权，故本院对锦丰公司要求解除《写字楼租赁合同》，不予支持。同时，本院对锦丰公司要求金玉恒公司腾退诉争房屋，不予支持。“债务人对同一债权人负担的数项债务种类相同，债务人的给付不足以清偿全部债务的，除当事人另有约定外，由债务人在清偿时指定其履行的债务”。虽然金玉恒公司在2021年4月又给付锦丰公司728256.76元，但显然上述履行并不足以清偿全部债务，故在双方对上述履行所对应的债务有争议的情况下，本院以金玉恒公司所述为准，即给付的是2021年4月1日至2022年3月31日的租金。因此，在合同未解除的情况下，金玉恒公司仍然应当给付2020年4月1日至2021年3月31日的租金，具体数额由本院参考受疫情影响期间、程度等因素酌情确定。同时，本院对2019年4月1日至2020年3月31日受疫情影响期间的租金予以重新确定，多交部分用以折抵2020年4月1日至2021年3月31日的租金。如前所述，锦丰公司未能提供《备案证明》导致金玉恒公司无法办理营业执照系违约，故锦丰公司应当承担违约责任，具体数额由本院参考以下情形酌情确定。首先，无法办理营业执照势必对金玉恒公司的经营造成影响，且从微信记录上可以看出确已造成影响。其次，结合金玉恒公司提交的微信聊天记录可知，金玉恒公司曾多次要求锦丰公司提供《备案证明》，且锦丰公司承诺如果无法提供将赔偿损失；第三，金玉恒公司庭审中认可虽然没有办理营业执照，但也进行了经营，只是经营受到影响，但并未提交证据证明影响程度。第四，依据《解除协议》等证据本院有理由相信团队组建费100000元确系金玉恒公司损失，且与未能提供《备案证明》有直接关联。第五，因无法正常经营导致租金损失由本院参考无法正常经营期间及租金标准酌情确定，工资损失由本院参考无法正常经营期间以及银行转账记录、工资明细等酌情确定。综上，本院认定锦丰公司应当赔偿金玉恒公司租金损失70000元、工资损失30000元、团队组建费100000元。综上，依照依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条之规定，判决如下：一、北京金玉恒健康管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付北京锦丰大酒店有限公司二〇二〇年四月一日至二〇二一年三月三十一日的租金580000元；二、驳回北京锦丰大酒店有限公司其他诉讼请求；三、北京锦丰大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京金玉恒健康管理有限责任公司租金损失70000元、工资损失30000元、团队组建费损失100000元；四、驳回北京金玉恒健康管理有限责任公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费58954元，反诉受理费6373元，由北京锦丰大酒店有限公司负担55783元（已交纳），由北京金玉恒健康管理有限责任公司负担9544元（已交纳6373元，剩余部分于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高原二〇二一年七月七日书记员  郭融