广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2013）鱼民初（一）字第728号原告柳州市××物业××责任公司，住所地：柳州市××新都××楼。法定代表人刘×。委托代理人何××。委托代理人刘××。被告巫××。委托代理人张××。原告柳州市××物业××责任公司与被告巫××物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月17日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2013年5月7日公开开庭进行审理。被告于2013年5月13日对本案适用简易程序（小额诉讼）审理提出异议，本院依法作出裁定，将本案转为普通程序，并组成由审判员韦厚望担任审判长，人民陪审员李莉和人民陪审员郑敏琳参加的合议庭，于2013年6月25日公开开庭审理了本案。书记员许婷担任记录。原告柳州市××物业××责任公司的委托代理人何××，被告巫××的委托代理人张××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳州市××物业××责任公司诉称，2007年6月27日，被告巫××购买柳州龙峰置业有限公司开发建设的位于柳州市××新都××单××号商品房住宅，建筑面积105.2平方米。原告柳州市××物业××责任公司与被告于2007年6月27日在被告签订《房屋买卖合同》后订立《前期物业管理协议》，原告对被告购置商品房的共用部位、共同设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目提供维护、修缮、服务与管理，并收取物业服务费；被告应按商品房的建筑面积交纳物业服务费及其他代收代缴的费用，其中：1、住宅按建筑面积0.45元／㎡.月收取（按物价局批准执行）；2、楼梯间公共照明管理费按每月3元／户执行；3、因住户的原因空置房屋按建筑面积每月每平方米（按物价局批准执行）的50%收取。每月1-5日交费。被告违反协议，不按本协议约定的收费甲和时间，交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天0.5%交纳违约金。本协议的有效期限，从签订之日起至业主委员会成立之日止。该协议经双方签字盖章生效后，原告按协议履行了义务，被告却未按期交纳物业服务费，经结算至2012年8月30日止，被告欠交物业服务费1389元、楼道灯管理费99元，共计：1488元。经原告多次催促，被告至今仍拒绝交费，严重违反合同规定，应承担违约责任。另2008年4月1日经柳州市工商管甲门核准登记，柳州市宏泰物业管理有限公司更名为柳州市宏泰物业服务有限公司，并承接权利义务，故诉至法院，请求判令：1、请求依法判决被告付给原告物业服务费1389元、楼道灯管理费99元、违约金2112.55元，共计：3600.55元。2、要求被告承担本案诉讼费。原告柳州市××物业××责任公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、前期物业管理服务协议一份，证明双方存在物业管理协议。2、宝莲新都房屋交接书及照片一份，证明原告向被告交接房屋后，向被告提供了物业服务，并且催收物业费。3、委托物业服务合同一份，证明我方受龙峰置业公司委托向宝莲新都小区提供前期物业服务。4、关于《委托物业服务合同》的补充协议一份，证明继续受龙峰置业公司委托提供前期物业服务。5、柳州市物价局文件柳价字（2008）180号关于某某新都前期物业服务收费甲的批复一份，证明我方是有收费资质，并且是按照文件标准进行收费，住宅是按0.45元／月／平方米。被告巫××辩称，1、首先对原告的资质产生质疑，原告的注册地址与服务地址不符，有违工商管理条例。其次原告从没有对小区公示过收支情况，违反了《物业法》、《柳州市住房与城乡建设委员会关于某某管乙作规定》以及柳州市物价局的有关规定。2、原告明知自己没有取得本小区服务资质从而于2007年6月27日前伪造公某（柳州市宏泰宝莲管理处公某）与部分业主签订所谓物业管丙同书，骗取业主，收取业主钱财，原告主观上明知自己之无行为能力而故意伪造合同书及印章，原告已违反《中华人民共和国刑法》第二百八十条第二款的规定，以及涉及诈骗等行为。3、根据《物权法》、《物业法》、《广西壮族自治区住房与城乡建设厅关于某某管乙作的规定》以及《柳州市住房与城乡建设委员会关于某某管乙作规定》，本小区前期物业公司（柳州市宝莲物业管理责任有限公司）与被告有过合同关系，与原告没有任何签订契约。4、原告在2006年10月31日与原房开公司所签订的“委托物业管丙同”的第三条明确某某合同期限为一年（即2006年11月1日-2007年10月31日止），试用半年，以后原告并没再与业主签订服务合同。5、被告在接收房屋时与柳州市宝莲物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务管理协议》，在该协中第一条，甲方的权利明文规定“物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方”，因此原告与柳州市宝莲物业管理有限责任公司之间的协议可视为无效合同。6、原告未经本小区业主同意的情况下，擅自把小区绿化地、消防通道改做收费停车场所使用以及不尊重业主的意愿擅自把小区娱乐场所改做收费球场，对外经营，严重侵犯了小区业主的合法权益。7、原告称被告所欠诸款项事宜，小区业主认为被告所有以上第六项的收入已抵销本小区业主的物业服务费用，原告不存在另行收取的理由。8、原告未经任某某门同意则占用公共通道乱堵乱盖，严重违反柳州市建设规划有关部门的规定。9、原告服务质量存在诸多问题。故请求法院：1、驳回原告的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由原告承担。被告巫××为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、户口簿两页。证明被告的身份情况。2、业主临时公约一份。证明双方签订了业主临时公约。3、宏泰公司2010年6月1日公示一份。证明物业公司将小区原来的公共场地改造成了球场并收费。4、2010年6月4、5日宝莲新都23、24、25栋业主关于反对建造室内运动馆的意见一份。证明业主反对物业公司建球馆。5、企业法人营业执照、组织机构代码证、柳州市工商行政管理局企业变更登记通某某、工商企业歇业、变更名称缴销印鉴证明各一份。证明原告使用伪造的公某。6、2006年10月30日委托物业管丙同一份。证明目的不清楚。7、照片十张。证明保安亭没有人值班，保安上班睡觉等物业服务不到位的情况。8、光盘一张。证明小区的物业服务提供不到位，主要是小区卫生差、绿化差、垃圾无人清理、乱停车、阻塞消防通道、保安亭无人值班、建球场影响业主生活等。经过（庭前交换证据）开庭质证，原告对被告提供的证据1-6的真实性无异议，被告对原告提供的全部证据无异议，但认为证据5，原告并没有按该规定执行电动车停车收费。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。原告对被告提供的证据7、8的真实性有异议，认为证据7、8，不存在原告服务不到位的情况，不同意被告的证明目的。对上述能否证明双方各自主张的证据，本院结合案件情况予以参考。综合全案证据，本院确认以下法律事实：柳州市宝莲新都小区是由柳州龙峰置业有限公司开发建设的商品房小区，该小区至今未成立业主委员会。2006年10月30日，柳州市龙峰置业有限公司与柳州市宏泰物业管理有限责任公司（后变更名称为原告现名称）签订《委托物业管丙同》，约定由原告为宝莲新都小区提供前期物业服务，合同期限为一年，自2006年11月1日至2007年10月31日止。以上事实，已被生效的柳州市鱼峰区人民法院（2012）鱼某初（一）字第576号民事判决书所确认。2008年7月29日，原告与柳州龙峰置业有限公司续签《委托物业管丙同》，合同期限为2008年7月1日至2010年7月31日，合同第六条约定：架空层住宅的物业费收费甲为0.45元／月／平方米。被告系柳州市宝莲新都25栋2单元6楼4号房屋的业主，建筑面积105.2平方米。2007年6月27日，被告从柳州龙峰置业有限公司处领取所购买的房屋，并与原告签订《业主临时规约》及《前期物业管理服务协议》，协议第四条对物业费乙准的约定为按物价局批价；协议期限为从签订协议起至业主委员会成立之日止；如被告违反协议不按约定的标准和时间向被告交纳相关费用，被告应按每天0.5%交纳违约金。从2009年11月开始的物业费被告未向原告交纳。2008年9月21日，柳州市物价局做出柳价字（2008）58号《关于“宝莲新都”小区前期物业服务收费甲的批复》，批准原告从2008年10月1日起多层住宅物业管理费按建筑面积0.45元／月／㎡标准收取；非住宅物业服务费实行市场调节价，具体收费甲由该公司与业主在服务合同中约定。原告认为，其已为被告提供了物业服务，但被告未支付物业服务费及其他费用，故诉至法院，提出前述请求。本院认为，被告称与原告之间不存在物业服务合同关系，其理由是原告伪造“柳州市宏泰物业公司宝莲新都物业管理处”的公某，无权取得宝莲新都小区的物业服务权利。对此，本院认为，如前所述，原告在2006年10月30日通过与柳州市龙峰置业有限公司签订《委托物业管丙同》取得宝莲新都小区提供物业服务的权利，该事实已被生效判决所确认，系本院可直接采信的事实，且被告在2007年6月27日与原告签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，属有效协议，原、被告双方之间成立物业服务合同关系。则合同当事人均应按照协议约定全面履行自己的义务。原告的合同义务，即按照协议提供符合等级和标准的物业服务，被告的合同义务，即按照协议约定及物价部门的规定支付物业服务费和其他相关费用。被告已享受了原告提供的物业服务，应按照双方协议约定向原告支付物业费。被告在庭审中认可自2009年11月起未向原告支付物业费，亦认可原告曾书面及口头向被告催缴，故被告应向原告支付2009年11月至2012年8月共计34个月的物业费1609.56元（105.2平方米×0.45元／月／平方米×34个月），原告主张要求被告支付1389元，系自行处分自身权利，本院予以准许。被告认为原告提供的物业服务不到位，管理混乱，以此为由拒绝缴纳物业费。对此，本院认为，被告所居住的小区为开放式小区，管理上较封闭式小区存在一定难度，从被告提供的光碟来看，该小区的绿化、卫生、管理方面存在一些问题，被告可向原告提出相关意见，督促原告改进和完善，但不能以此否认原告向被告提供物业服务的事实，被告据此不向原告交纳物业费，理由不完全充分，本院不予全部支持，且原告诉请的物业费数额较之双方协议约定已有所减少，故被告应向原告支付2009年11月至2012年8月的物业费1389元。对于原告要求被告支付违约金2112.55元的诉请：由于原告提供的物业服务并不完全到位，被告虽然未交物业费，但并非恶意拖欠，故本院对原告的此项诉请不予支持。关于楼道灯管理费99元，被告对此无异议，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告巫××支付原告柳州市××物业××责任公司物业费1389元、楼道灯管理费99元，合计人民币1488元。二、驳回原告柳州市××物业××责任公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元（原告已预交），由被告巫××负担20元，原告柳州市××物业××责任公司负担30元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长  韦厚望人民陪审员  郑敏琳人民陪审员  李 莉二〇一三年九月十八日书 记 员  许 婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。