山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终8884号上诉人（原审被告）：徐青邦，男，1965年12月22日出生，汉族，住山东省平度市。委托诉讼代理人：孙艳春，北京大成（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敖，北京大成（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青岛能源集团有限公司。住所地山东省青岛市市北区延吉路80号1516房间，统一社会信用代码：91370200065053541A。法定代表人：赵海滨，职务董事长。委托诉讼代理人：庄彬，山东国曜琴岛（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘昊，山东国曜琴岛（青岛）律师事务所律师。上诉人徐青邦因与被上诉人青岛能源集团有限公司（以下简称能源集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初2741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐青邦上诉请求：1.依法撤销山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初2741号民事判决，依法改判徐青邦不承担责任，或发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审庭审程序违法，遗漏当事人致使无法查明真相。1.在一审庭审中，上诉人申请追加青岛泰能液化气有限公司（以下简称泰能公司）为本案的第三人，以便于案件查明真相。但一审法院未予以采纳，亦未作出裁定不予准许。2.徐青邦之所以申请追加泰能公司为本案的第三人，系因案涉租赁场地原为泰能公司所有，在该租赁场地划拨给被上诉人能源集团之前，自2011年开始，就一直由泰能公司和徐青邦签订场地租赁合同。至今，徐青邦业已在租赁使用案涉场地10余年。其中能源集团是在2018年9月20日与上诉人补签租赁合同。3.在上诉人与被上诉人签订租赁场地之前，上诉人根据和泰能公司的约定，业已在案涉租赁场地上建造了7000余平的建筑物，经评估价值2000万余元。4.在上诉人承租案涉场地之前，泰能公司所属的该场地处于无序状态，被社会闲杂人员占用、管理困难、经济价值极低。上诉人承租后，对该场地完成了清退占用情况，进行了垃圾清运、场地平整、道路/给排水/电路等配套设施，并在上建造了建筑物，使得该场地有了使用价值和经济价值。对于徐青邦的投入，泰能公司是受益人，包括直接利益和间接利益。直接利益包括场地价值的增值，间接利益包括因场地具有使用价值后的租金上涨。5.在泰能公司的案涉场地划拨给能源集团时，并未对徐青邦的前述投资进行任何补偿安排。上诉人因投资已经附着在案涉土地上，不得不受制于能源集团，不得不签订《场地（房屋）租赁合同》，尤其是其中的第十五条、第十六条违背公序良俗，应为无效条款。综上，追加泰能公司为本案的第三人，对查明本案的事实有着至关重要的作用。二、一审认定事实不清，适用法律错误。一审对于能源集团行使解除权的期间未能予以查明；对于能源集团违约在先导致争议双方无法确定租金金额未予查明；对于上诉人违约的程度较小不至导致解除程度未予审查；对租赁合同条款第十五条、十六条违反公序良俗无效未予审查。进而在适用法律时机械执法，剥夺了上诉人的合法权益。1.根据《民法典》第564条之规定，行使解除权的期限应为解除人知道或者应当知道解除权事由之日起一年内，否则该权利消灭。根据能源集团所述和一审查明的事实，被上诉人应当在从2018年10月11日（第一次开始缴纳租金期限）起算之后的一年内，即2019年10月10日前行使解除权，逾期丧失该权利，不能再行使。2.上诉人在一审中主张，因被上诉人限制了租赁场地约三分之一的使用，限制三分之一使用权除了在卷宗第128页有体现之外，在判决书第10页倒数第9行也有体现。但是一审时主审法官协同双方律师及被上诉人的相关人员进行过现场勘验，但是一审未见勘验笔录。在一审案卷庭审记录及判决书中上诉人有所提及但法院不予回应，被上诉人也未予以否认。上诉人屡次要求能源集团予以解决，但是被上诉人至今未能解决。能源公司违约在先，且双方无法确定租赁费，导致上诉人无法确定金额而未予缴纳该租赁费。故，上诉人不违约，能源集团不能据此解除合同；更不应因此承担违约金。一审法院未能查清该事实，直接认定上诉人违约，且判令上诉人承担租赁费场地占用费时未扣除不能使用的部分。3.退一步讲，即使上诉人违约，其违约行为的发生背景，以及考虑到上诉人此前已在案涉场地投资价值2000万余元的前提下，其所欠租赁费的违约程度显著轻微。根据九民会议纪要第47条之规定，人民法院应当审查违约方违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。但是一审法院未根据此原则进行审查，径直认定上诉人违约并予以解除。根据最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组组编的《民法典合同编理解与适用》第637页，人民法院应当主动审查合同违约程度，不能过于放任当事人意思自治，否则与促进交易这立法的核心价值相违背，容易导致变相鼓励滥用合同解除权，借机谋取不当利益或者造成违约方过高损失的投机行为，诱发合同履行的道德风险。本案中，结果就是导致能源集团谋取上诉人价值2000万余元的经济价值。被上诉人的可得利益不能超过可预见的利益损失，也就是说即使交纳资金占用费，但是在该期间，他的可得利益第1季度也是对任何人都要免租金，第2季度对任何租户都要减半收取。因此，该期间的相应费用应当予以减免。4.案涉租赁合同第十五条、第十六条，违背公序良俗，应当认定无效。综上，请求二审法院依法支持上诉请求。被上诉人能源集团辩称，1.上诉人长期拖欠租金违约事实清楚，被上诉人已经书面通知其解除租赁合同，并且已送达。涉案的租赁合同已经依法解除，上诉人称双方对租金金额存在争议并无任何证据证实。且被上诉人向上诉人主张租金的时候，已经完全按照疫情期间租金减免的政策给予了租金减免。对于合同解除之后的占用费，则不属于上诉人合法租赁期间所产生的租金。因此，上诉人应当自行承担其违法占用土地所应支付的占用费，不应按照租金减免政策给予减免。2.租赁合同解除后，上诉人即应按约定将租赁标的恢复原状后返还，至于将来是否可能存在政府征收情形，已经与双方租赁合同的履行没有任何关系。况且，截止目前仍未有任何政府有权部门对上诉人所称的所谓征收事宜出具正式的征收公告等法律文件。退一步讲，即便假设将来存在征收情况，按照国有土地房屋征收有关条例第24条的规定，上诉人自行建造的未取得任何审批手续的违法建筑也是不给予任何补偿的。上诉人以租赁标的存在征收为由，拒不交还租赁标的没有任何事实依据，也没有法律依据。3.租赁标的始终处于上诉人的控制使用之下，被上诉人从未对租赁标的进行任何占有或控制。上诉人称被上诉人限制其使用租赁标的，没有任何证据证实。能源集团向一审法院起诉请求：1.确认2018年9月1日能源集团与徐青邦签订的《场地（房屋）租赁合同》解除，徐青邦将位于青岛市李沧区场地和房屋恢复原状并返还能源集团；2.判决诉讼费由徐青邦承担。一审法院认定事实如下：（一）涉案房地产权登记事实。因能源集团与徐青邦对涉案房地产的权属登记基本过程无异议，一审法院认定如下。2008年11月10日青岛泰能燃气集团有限公司取得中华人民共和国房地产权证，土地坐落青岛市李沧区；取得方式划拨；使用权面积13285.1平方米。2012年12月9日青岛市人民政府作出青政字［2012］107号通知，有关事项：以青岛泰能燃气集团有限公司、青岛热电集团有限公司、青岛开元集团有限公司的国有权益作为出资，组建青岛热电能源集团有限公司。原上述3家集团公司的人员、资产、组织架构整建制进入青岛热电能源集团有限公司。2013年7月26日青岛热电能源集团有限公司变更企业名称为青岛能源集团有限公司。2013年8月13日能源集团取得中华人民共和国房地产权证，土地坐落青岛市李沧区；取得方式划拨；使用权面积13285.08平方米。（二）关于租赁合同的事实。能源集团与徐青邦对案件涉及的四份租赁合同真实性无异议，一审法院据此认定如下。2011年泰能公司与徐青邦签订房屋租赁合同，约定：徐青邦承租泰能公司位于青山路××号，使用面积97平方米的房屋4间；租赁期限自2011年12月1日至2012年11月30日；年租金135000元。2012年泰能公司与徐青邦签订房屋租赁合同，约定：徐青邦承租泰能公司位于青山路××号，使用面积97平方米的房屋4间；租赁期限自2012年12月1日至2013年11月30日；年租金135000元。2013年泰能公司与徐青邦签订房屋租赁合同，约定：徐青邦承租泰能公司位于青山路××号，使用面积97平方米的房屋4间；租赁期限自2013年12月1日至2014年11月30日；年租金135000元。2018年9月26日能源集团与徐青邦签订场地（房屋）租赁合同，约定：徐青邦承租能源集团位于李沧区，场地面积约9664平方米，附属物面积约97平方米的场地。租赁期限自2018年9月1日至2021年8月31日。2014年12月1日至2017年3月31日年租金135000元；2017年4月1日后年租金705472元。合同签订后30日内徐青邦支付能源集团2014年12月1日至2018年9月1日期间场地占用费1314418.67元；2018年9月1日至2019年8月31日期间租金705472元，合计2019890.67元。2019年8月31日前支付2019年9月1日至2020年8月31日期间租金705472元；2020年8月31日前支付2020年9月1日至2021年8月31日期间租金705472元。徐青邦应在租赁期届满前把场地交还能源集团，如需继续承租，应提前60天与能源集团协商，双方另签订合同。不交付或者不按约定交付租金连续达10天或者累计达20天以上的，能源集团有权终止合同，收回场地，因此而造成损失的，由徐青邦负责赔偿。租赁期间，除本合同另有约定外，任何一方提出终止合同，需提前60天书面通知对方。经双方协调后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效。如遇国家建设、不可抗力因素或者出租方自身需要，导致能源集团须终止合同时，一般应当提前60天书面通知徐青邦，徐青邦接到通知后一个月内搬离，由此给徐青邦造成的经济损失能源集团不予赔偿。（第十五条）能源集团与徐青邦应在合同期满10天内，按以下条款交接：1.地上附属物和清场约定：徐青邦应负责将其在该场地上自建且无合法建设手续的地上附属物全部拆除并外运（或根据能源集团要求保留租期届满时的状况）。2.遗留物约定：能源集团向徐青邦交付场地和房屋3天后，或者徐青邦向能源集团交还场地和房屋3天后，一方有权任意处置另一方遗留物；（第十六条）徐青邦在租赁场地上自行修建了7000平方米左右的厂房、库房及围墙等其他设施；上述设施建设手续办理完成前，因政府规划或能源集团自身需要等因素，需将上述设施拆除，徐青邦须无条件服从并负责拆除、外运上述设施，拆除及相关费用由徐青邦自行负责；徐青邦在签订本合同后15日内需向能源集团支付20万元作为履行本合同的保证金；本合同在履行过程中如发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，任何一方有权向出租方所在地人民法院提起诉讼。徐青邦对上述证据发表了意见：徐青邦早在2011年与原土地使用权人签订了租赁合同，当时涉案场地与周边村庄存在纠纷和矛盾等历史遗留问题，徐青邦在2011年签订合同后解决了纠纷和款项补助问题，侧面印证了徐青邦是使场地具有使用价值的唯一主导因素。因为徐青邦前期的大量投入使得涉案土地具备了使用价值。涉案土地2019年启动开发改造后，同时启动的有三家企业都递交了预收申请，原因是能源集团想侵占徐青邦的房屋附着物及补偿款。这不是单纯的合同履约问题，是拆迁带来的巨大利益如何分配的问题。对于场地房屋租赁合同第15、16条，违背民法典的公序良俗原则，根据双方在合同记载，能源集团认可徐青邦在该租赁场地上的投资和建造，在明知徐青邦投入近千万的情况下，且该地上建筑物具有合法使用价值的情况下，在资产价值巨大的情况下，直接约定合同到期清除违背常理，违背善良风俗，也违背公平。该条款是徐青邦在无奈情况下不得已签订的，应认定合同第15、16条无效。徐青邦要求追加泰能公司有限公司为本案第三人，该合同约定，地上附着物及资产价值是由其经手的，本案涉及利益巨大，泰能公司有限公司加入本案有利于查清事实，查清背景情况。根据该合同约定的租金交付期限及相关条款，租赁合同预交租金的解除权有除斥期间，能源集团在预交租金一年内从未向徐青邦主张解除合同，直到2019年12月10日才正式以预交租金和政府规划为由，已经逾期了不能以该理由要求解除。（三）合同对租金、保证金的约定以及租金的实际支付事实。1.根据合同约定，徐青邦应当于2018年10月11日支付能源集团保证金200000元；应当于2018年10月26日支付能源集团租金2019890.67元；应当于2019年8月31日支付能源集团租金705472元；应当于2020年8月31日支付能源集团租金705472元。2.2018年12月10日徐青邦支付能源集团400000元；于2018年12月29日支付能源集团600000元；于2019年3月20日支付能源集团400000元，于2019年7月15日支付能源集团100000元；于2019年8月19日支付能源集团100000元。以上合计1600000元。3.山东省发展和改革委员会于2020年4月7日制定省委经济运行应急保障指挥部关于加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则，规定对承租房屋所有权属于政府机关、事业单位和国有企业的经营性房产的，免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金。一季度租金应当为176368元（705472元÷4）。（四）能源集团与徐青邦履行合同过程中的争议。1.2019年12月10日能源集团给徐青邦一份解除场地（房屋）租赁合同的通知，主要内容为：经能源集团多次通知，徐青邦尚欠2019年8月31日前的租金619890.67元，至今未支付2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金705472元。在徐青邦支付租金违约期间，政府因统一规划通知我公司将收回青岛-8-市李沧区土地。综上，不论从你逾期支付租金还是政府规划收回土地的角度，均已达到合同约定的终止条件，请你于2020年2月10日前将租赁的场地、房屋腾空归还给能源集团，并尽快与能源集团联系办理租金清算等后续事宜。2019年12月26日徐青邦给能源集团出具关于青山路××号租赁费支付承诺1份，主要内容为本人租赁能源集团场所一处，因资金周转困难，截至2019年12月26日尚欠租金费用1325362.67元，徐青邦承诺于2019年1月20日前办理完成上述债务的处理。如未完成，本人愿意承担一切后果。2.能源集团向徐青邦发函再次明确租赁合同已经解除。徐青邦给能源集团两次回函称能源集团无解除合同的事由；双方对补偿也未作出约定。3.徐青邦提供能源集团与徐青邦之间2017年12月份电子邮件截图及附件3份，证明徐青邦承租场地后进行了垃圾清理、场地平整、库房建设等工作。徐青邦称能源集团自2016年开始限制徐青邦不得使用近三分之一场地。徐青邦提供徐青邦与能源集团职工2018年微信聊天记录，证明徐青邦与能源集团交涉发票、收据事实。（五）徐青邦还提供：证据一、李沧区政府信息公开截图《2020年11月份及重点项目完成情况》，公开信息查询截图《李沧区土地出让推进工作》，青岛政务网截图《土地网上招拍挂相关政策解读专题》各1份，证明涉案场地早在2019年被李沧区政府列为重点改造项目，纳入拆迁征收范围，能源集团得知该情况后，故意以徐青邦欠缴租金为由要求解除合同，本质是想在征收之前将徐青邦清理出场地，恶意侵占本属于徐青邦应得的补偿。证据二、房地产估价咨询报告1份，证明徐青邦委托有资质的评估机构，就涉案土地上徐青邦建筑的房屋、附属物、设备设施等进行了勘查评估，根据该报告评估总价，徐青邦应当取得的补偿金额约为2215万元，体现出徐青邦在涉案场地上前期进行的投入及能源集团恶意将徐青邦清退后能够侵占的财产价值。证据三、不动产测量报告1份，证明徐青邦委托有相应资质的策划机构对涉案场地上徐青邦的房屋及设备设施进行了面积测量，该报告显示涉案场地上徐青邦的房屋建造面积7927.33平方米，路面硬化面积3135.89平方米，这与双方签订的租赁合同体现的建筑面积基本保持一致，侧面印证了能源集团明知徐青邦前期投入了大量资金用于涉案场地的改造建设，也正是徐青邦的改造建设才使涉案场地基本了使用价值。证据四、青岛同源液化气有限公司东李供应站《证明》原件1份，证明徐青邦从2016年开始，有约三分之一的场地受能源集团要求不能使用。因此导致了后续双方对于租金支付的相关问题和纠纷，这也是能源集团以徐青邦不支付租金为由，请求解除合同的主要原因，徐青邦不存在过错，没有使用相应场地，当然不需要缴纳相应租金，上述情况在法院现场勘验时也得到了双方一致确认。证据五、《李沧区城市建设局关于青岛市李沧区拆迁征收事宜的复函》1份，证明涉案土地已纳入李沧区2020年重点项目；土地补偿费包括地上建筑物、构筑物、绿化、经营性补偿；能源集团恶意清退徐青邦是为占有徐青邦的补偿款。能源集团发表的质证意见为：对证据一真实性无异议，截至目前，涉案土地上没有任何法定权力机关下发的征收公告或实施方案，2020年11月区重点项目显示情况为未完成，何时开展并完成并不明确。在线问政答复中显示在诉讼问题解决后进行下一步工作，也恰恰证明了涉案土地所谓的拆迁工作并没有实际开展。徐青邦以一个目前没有任何证据证明的所谓拆迁事实，恶意拒绝腾出能源集团的合法场地，显然侵害了能源集团的合法权益。对李沧区土地推进工作截图是网名为一世爱恋起草的网文，并非权威部门发布的官方渠道信息，无法核实内容的真实性。对证据二评估报告的真实性无法确认，该报告系徐青邦单方委托出具，能源集团对此并不知情，也没有对其中的评估范围、评估方法、评估标准等问题进行任何确认，该份证据对能源集团没有任何法律约束力。根据涉案房屋租赁合同第15条第一款约定，合同解除后徐青邦应当自行将地上附着物全部拆除并外运，或根据能源集团要求保留合同期满时的状况，因此对于能源集团而言，无需就租赁期间徐青邦单方建设的地上附属物给予任何补偿。对证据三测量报告的真实性无法确认，该报告系徐青邦单方委托出具，能源集团对此并不知情，对能源集团没有任何法律约束力。根据涉案房屋租赁合同第15条第一款约定，合同解除后徐青邦应当自行将地上附着物全部拆除并外运，能源集团无需就租赁期间徐青邦单方建设的地上附属物给予任何补偿。无论地上附属物面积如何，不影响能源集团按合同约定行使解除合同并要求徐青邦返还租赁场地的合法权利。对证据四并非能源集团出具，对真实性无法确认。即便是真实的，也只是徐青邦与青岛同源液化气有限公司双方之间的往来情况的说明，不能证明该文件的内容与能源集团有任何关联性。在徐青邦承租涉案场地期间，涉案场地均由徐青邦实际管控，能源集团并未也没有任何能力阻止徐青邦对场地的使用。徐青邦至今未将场地返还给能源集团也恰恰证明了这一点。对证据五能源集团依法解除了租赁合同，按照合同约定徐青邦不享有拆迁补偿。以上证据在一审法院认为中综合作出认定。一审法院认为，（一）根据能源集团与徐青邦签订合同的名称和内容，能源集团与徐青邦之间系租赁合同关系。2018年9月26日能源集团与徐青邦签订场地（房屋）租赁合同依法成立，具有法律约束力。合同内容全面、清晰、明确的约定了前、后租赁合同能源集团与徐青邦之间的权利、义务，本案无需案外人参与审理查明合同事实。对徐青邦要求案外人参与诉讼的辩解意见一审法院不予采纳。合同的第十五条、第十六条约定不违反法律规定，双方在长期履行合同过程中未发生争议，徐青邦关于该两项条款因违背公序良俗无效的辩解意见一审法院不予采纳。本案中能源集团与徐青邦之间不存在委托经营合同关系的事实。一审法院对徐青邦的该项辩解意见不予采纳。（二）关于徐青邦提出的徐青邦承租能源集团场地（房屋）后，使用场地受限；能源集团与徐青邦对发票、收据等事实有争议，导致不能及时支付租金的辩解意见，因徐青邦主张该争议发生在2016年以及2018年，徐青邦不但没有按照合同约定处理争议的方式提起诉讼等，而是于2019年12月26日给能源集团出具关于青山路××号租赁费支付承诺1份，确认至2019年12月26日尚欠租金费用1325362.67元，该金额与合同约定一致；承诺于2019年1月20日前办理完成上述债务的处理；如未完成，愿意承担一切后果。故徐青邦的该项辩解意见不成立，一审法院不予支持。（三）1.徐青邦于2018年10月11日开始欠能源集团保证金200000元；于2019年12月10日能源集团给徐青邦送达解除场地（房屋）租赁合同的通知时尚欠2019年8月31日前的租金619890.67元以及2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金705472元事实清楚。2.能源集团给徐青邦解除场地（房屋）租赁合同的通知时间为2019年12月10日；徐青邦给能源集团出具租赁费支付承诺的时间为2019年12月26日，徐青邦欠付能源集团租金的事实未受疫情影响。3.根据徐青邦不交付或者不按约定交付租金连续达10天或者累计达20天以上的，能源集团有权终止合同，收回场地，因此而造成损失的，由徐青邦负责赔偿；如遇国家建设、不可抗力因素或者出租方自身需要，导致能源集团须终止合同时，一般应当提前60天书面通知徐青邦，徐青邦接到通知后一个月内搬离，由此给徐青邦造成的经济损失能源集团不予赔偿；能源集团与徐青邦应在合同期满10天内，按以下条款交接：1.地上附属物和清场约定：徐青邦应负责将其在该场地上自建且无合法建设手续的地上附属物全部拆除并外运（或根据能源集团要求保留租期届满时的状况）的合同约定，能源集团于2019年12月10日给徐青邦解除场地（房屋）租赁合同的通知符合合同约定。徐青邦未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，徐青邦采取回函等方式不是法定的方式，故2018年9月26日能源集团与徐青邦签订场地（房屋）租赁合同已经解除。徐青邦关于能源集团无解除合同的事实与权利，租赁合同尚未解除的辩解意见一审法院不予采纳.（四）1.能源集团与徐青邦签订的租赁合同解除后，徐青邦应当按照合同约定将位于青岛市李沧区场地和房屋恢复原状并返还能源集团。因场地相邻单位青岛同源液化气有限公司东李供应站在正常经营，且涉案建筑物较多，为保障拆除建筑物过程的安全，一审法院认为时间以两个月为宜。2.2019年8月31日徐青邦欠付能源集团租金419890.67元；2019年9月1日至2019年12月31日徐青邦欠付能源集团租金235801.6元；免除2020年1月1日至2020年2月10日租金，租金合计655692.27元，徐青邦应当支付能源集团。3.2020年2月11日起徐青邦欠付能源集团占用费，徐青邦应当按照每年705472元的标准向能源集团支付徐青邦迁出之日的占有费用。4.关于徐青邦逾期支付租金的利息，一审法院认为租赁合同约定过高，应当按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算为宜，利息为87008.1元。（五）1.综合对徐青邦利益的考虑，一审法院本案认定因徐青邦违约，能源集团与徐青邦租赁合同解除；与假设能源集团与徐青邦正常履行合同至2021年8月31日期满，能源集团与徐青邦按照合同约定的“徐青邦应负责将其在该场地上自建且无合法建设手续的地上附属物全部拆除并外运（或根据能源集团要求保留租期届满时的状况）；能源集团向徐青邦交付场地和房屋3天后，或者徐青邦向能源集团交还场地和房屋3天后，一方有权任意处置另一方遗留物”条件交接，对徐青邦的权利义务没有明显影响。2.按照合同约定，徐青邦不享有合同终止后建筑物等投入的利益，徐青邦提供的涉及在场地上投资的证据与本案无关，一审法院不予认定。3.本案审理范围为能源集团与徐青邦之间的租赁合同纠纷，且在该合同的履行过程中未实际发生拆迁事实。徐青邦认为涉案场地早在2019年被李沧区政府列为重点改造项目，纳入拆迁征收范围，能源集团拖延征收，想在征收之前将徐青邦清理出场地，恶意侵占本属于徐青邦应得的补偿的辩解意见以及提供的相关证据与本案无关。综上所述，能源集团要求确认2018年9月1日能源集团与徐青邦签署的《场地（房屋）租赁合同》解除；徐青邦将位于青岛市李沧区场地和房屋恢复原状并返还能源集团；徐青邦支付能源集团租金655692.27元以及按照租金标准计算的自2020年2月11日起至徐青邦实际返还场地和房屋之日为止的占用费；徐青邦支付能源集团逾期支付租金的相应利息；诉讼费由徐青邦承担的诉讼请求依法成立，一审法院予以支持。其他诉讼请求一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条（二）项、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认2018年9月26日能源集团与徐青邦签订的《场地（房屋）租赁合同》解除；二、徐青邦于判决生效后二个月内将青岛市李沧区场地和房屋恢复原状；三、徐青邦于判决生效后二个月内将青岛市李沧区场地和房屋返还能源集团；四、徐青邦于判决生效后十日内支付能源集团2020年2月10日前的租金655692.27元以及逾期付款利息87008.1元；五、徐青邦于判决生效后十日内支付能源集团自2020年2月11日起至徐青邦实际返还场地（房屋）之日止，按每年705472元的标准计算的占用费；六、驳回能源集团的其他诉讼请求。如果徐青邦未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23731元由徐青邦负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。本案二审查明事实同一审，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点问题是：一、一审是否存在遗漏第三人的程序违法问题；二、一审对于解除涉案房屋租赁合同和违约责任承担的认定是否正确。一、关于一审是否存在遗漏第三人的程序违法问题。上诉人主张一审未追加案外人青岛泰能液化气有限公司为本案第三人，导致案件事实未能查明，故程序违法。对此，本院认为，本案系因上诉人与被上诉人在履行双方之间于2018年9月26日签订的房屋租赁合同的过程中而产生的纠纷，根据一审查明的事实，徐青邦与案外人青岛泰能液化气有限公司就涉案场地及房屋签订的租赁合同已于2014年11月30日届满。本案所涉租赁合同中，上诉人和被上诉人对于2014年12月1日之后上诉人续租涉案场地及房屋的租金支付、双方的权利义务、违约责任、以及地上建筑物和设施的处置等，均进行了明确约定。案外人青岛泰能液化气有限公司既非涉案租赁合同的相对方，亦非本案所涉租赁合同所约束的履行期间的权利义务方，故一审未追加案外人青岛泰能液化气有限公司为第三人是正确的，上诉人的该项请求本院不予支持。二、关于一审对于解除涉案房屋租赁合同和违约责任承担的认定是否正确的问题。首先，上诉人主张被上诉人行使解除权应当自上诉人第一次缴纳租金的期限即2018年10月11日起一年内主张，已经超过了法定的一年期限，故被上诉人无权解除合同。本院认为，根据一审查明的事实，上诉人于2018年10月11日起欠付被上诉人保证金，并对2019年8月31日之前及其后产生的租金持续拖欠，上诉人于2019年12月26日向被上诉人出具了租赁费支付承诺书，对欠付被上诉人租金的事实予以了确认，并作出支付拖欠租金的承诺。上诉人违约状态是持续的，上诉人嗣后又对债务履行作出了新的承诺，在此情形下，其主张被上诉人行使解除权已过时限，缺乏事实和法律依据，本院对该项请求不予支持。其次，上诉人主张其不支付租金是由于被上诉人限制租赁场地三分之一的使用而违约在先，故被上诉人构成违约且无权解除合同。本院认为，根据一审查明的事实，上诉人对主张使用租赁场地受限所依据的主要事实是一审中提交的《液化气公司关于青山路××号出租情况的说明》，该份证据形成时间是2016年5月18日，本案所涉租赁合同签订于2018年9月26日，可以认定上诉人在签订涉案合同之前对涉案场地及房屋的情形已经知悉。一方面，该情况说明系由案外人青岛泰能液化气有限公司出具，该情况说明的主要内容是要求承租人即徐青邦补办场地地上建筑物的建设手续和消除建筑物安全隐患，依据上述情况说明不能证明由于被上诉人的违约行为导致上诉人使用涉案场地房屋受限的事实，另一方面，并无证据表明上诉人在缔结涉案租赁合同时，以及履行涉案租赁合同过程中，曾向被上诉人主张使用场地受限的事实存在。故，上诉人未能提交充分证据证明被上诉人限制其使用涉案场地构成违约的事实，在此情形下，上诉人未按约支付租金，构成违约，被上诉人有权依约解除合同。本院对上诉人的该项主张不予支持。最后，关于上诉人主张涉案房屋租赁合同第十五条、十六条的约定违背公序良俗，应当认定无效的问题。本院认为，涉案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的规定，应认定合法有效。合同中的第十五条和第十六条从合同内容来看是双方对合同期满场地的交接和地上附着物的处置进行的约定，上诉人和被上诉人作为平等的商事合同主体，在自愿协商的基础上签定了涉案租赁合同，双方均应当遵循诚实信用原则依约履行各自的义务，亦无证据表明上述约定存在违背公序良俗的情形，故对上诉人的该项请求本院不予支持。另，双方在租赁合同中明确约定，合同终止时，徐青邦应将场地上自建附属物全部拆除并外运，因此无论合同解除亦或到期终止，合同均未赋予上诉人徐青邦就其对涉案场地投入资金的求偿权。综上所述，徐青邦的上诉请求均不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23731元人民币，由上诉人徐青邦负担。本判决为终审判决。审 判 长 王颖颖审 判 员 谷林平审 判 员 于 梦二〇二一年七月三十日法官助理 刘思涵书 记 员 王珩霖书 记 员 张 燕