山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终9261号上诉人（原审原告）：青岛平度大龙家电有限公司，住所地山东省平度市郑州路19号，统一社会信用代码：913702837439858598。法定代表人：王晓军，经理。委托诉讼代理人：刘松君，平度宏伟法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王海峰，男，1981年7月14日生，汉族，住山东省平度市。委托诉讼代理人：孙瑞波，山东商君律师事务所律师。上诉人青岛平度大龙家电有限公司因与被上诉人王海峰房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初7970号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。青岛平度大龙家电有限公司上诉请求：1.撤销原审民事判决，发回重审或依法改判被上诉人支付房屋占用费320,833.37元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，主要表现如下：1、一审法院认定“2019年8月13日至2020年6月15日期间涉案房屋一直处于闲置状态，且一直放置案外人的财产，被上诉人未使用”是错误的。在上诉人一审提交的2019年7月3日与被上诉人的通话录音中，被上诉人得知让其腾房，其回答是“这不俺得把东西拆了”，在2019年7月4日与被上诉人的通话录音中，在上诉人谈到“去年到期时，你提了许多拆除设备的困难”时，被上诉人的回答是“我知道，我知道，是，是，你们再多给我们几天时间”，“如果我们星期二商量好了，拆起来也快”等内容，在2019年7月12日的通话录音中，被上诉人谈到“我们要押金，他不给退，现在主要牵扯这个问题”，“他如果把我们的十万元押金退回来，我们立马把我们上的灯光、音响、酒等拉走，装修就不要了”，“关键咱要把咱的押金要回来”。上述这部分通话录音发生在上诉人第一次起诉被上诉人之前，双方当时无矛盾，是真实情况的反映，通过这部分谈话内容能清楚的反映出，在涉案房屋中有被上诉人的物品，被上诉人要拆除拉走，被上诉人违反其承诺不腾房的目的是为了向其上手索要租房押金，因此，一审法院认定被上诉人未使用房屋且是存放案外人的财产是错误的。既然被上诉人未使用房屋，没有收益，房屋内存放的是案外人的财产，其就更应该按照上诉的要求将房屋交还给上诉人，无用、不还、还不用交费，一审法院判决结果荒谬。无论是（2019）鲁0283民初7666号民事判决，还是（2020）鲁02民终3617号民事判决，均认定被上诉人“作为使用人其有义务通知案外人将财产移走，以不影响大龙公司对房屋的使用、处分等权能的实现”，上诉人在2017年6月28日已用法律函形式通知被上诉人，上诉人已与平度兄弟摩托车有限公司解除了租赁合同，并要求其提供占用房屋的依据，但其一直未提供任何材料，在上诉人的一再催促下，才于2018年5月14日给上诉人出具了一份承诺书，在上诉人按其承诺书的内容通知其腾房后，仍拒绝交还房屋直至2020年6月15日。即便涉案房屋中全部存放的是案外人的财产，因被上诉人与案外人所签定的租赁合同的到期日为2018年8月30日，其应在到期后将案外人财产交还给案外人，现有状况是被上诉人怠于行使其向案外人交还财产造成的，即便其未经营，无收益，也不能因此影响上诉人的权益，一审认定错误。2、一审法院认定被上诉人与案外人签定的房屋租赁合同的租赁费中包含KTV音响等设备设施租赁费用是错误的。在2016年5月3日被上诉人与案外人签定的房屋租赁合同第一条明确约定是将房屋租赁给被上诉人而不包括KTV音响等设备设施，该合同第三条则约定有租金每年170,000元、转让费220,000元；在2015年12月30日房屋租赁合同的第三条则直接表述为房屋租金每年180,000元，上述这两份合同中关于租金的约定，清楚的显示出租金根本不包含KTV音响等设备设施的使用费，一审认定错误。3、上诉人是在2019年7月3日通知被上诉人交房，2020年1月末春节期间才突然传出疫情，一审法院认为涉案时间属疫情严重期间是错误的或是不准确的，另外，即便是疫情严重，也改变不了被上诉人占用涉案房屋的事实，也不能因此而免费使用。4、一审法院认为上诉人在通知被上诉人腾房时未提交证据证明已找到新的承租人是错误的，在上诉人通知被上诉人腾房的电话录音中，被上诉人并未要求上诉人提供证据，其要求的是再给其几天时间，在已有的多个案件的多次庭审中，被上诉人也从未提出过这一要求，在（2019）鲁0283民初7666号一案中，上诉人提交了上诉人于2019年7月2日与他人签定的房屋租赁合同，按照一审法院的认定，即便此前上诉人未提交证据错在上诉人，那么庭审中被上诉人看到该证据后仍不腾房，错就在被上诉人了，有过错就应担责，一审的认定自相矛盾，按照一审的认定，如上诉人不再出租房屋而是自已经营需用房，则永远不能收回房屋只能让被上诉人免费使用，这一结论显然是荒谬的。二、一审法院适用法律错误，主要表现如下：一审中，上诉人提交的证据四是被上诉人与案外人签定的两份租赁合同，证据的证明目的是按照被上诉人与他人租赁合同约定的租金计算占用费，被上诉人并未对上诉人的证明目的提出异议，2020年10月15日本案第一次庭审的笔录中有明确的记载，这应视为对上诉人主张的认可，对此，上诉人无需再行举证，一审以上诉人不申请鉴定评估就不支持上诉人的诉讼请求，属错误的分配举证责任，适用法律错误。从2021年5月27日本案的第二次庭审笔录中可以看出，一审法院只是就是否及有何方提出评估申请进行了询问，并未就为何需评估及不申请评估可能带来的不利后果进行告知，这不属法律意义上的释明，属适用法律错误。从本案第一次庭审笔录可知，当时本案适用简易程序，根据规定应从立案之日起三个月内审结，上诉人是在2020年9月4日交纳的一审案件受理费，即本案应在2020年12月4日审结，当时应适用《合同法》的规定，该法第236条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，现行《民法典》第734条规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期租赁”，就本案而言，被上诉人一直占用房屋的行为就应视为是原两份租赁合同的延续，上诉人正是依据上述法律规定，根据该两份合同约定的房屋租赁费标准，主张从2019年7月13日至2020年6月15日期间的占用费，是正确的，一审法院的判决违反上述法律规定。综上所述，上诉人认为一审法院违反法律规定，错误的认定事实，判决结果错误，严重侵害了上诉人合法权益。庭审中上诉人补充事实与理由：一审判决第三页第二段当中第二部分内容，我们在一审的庭审笔录及被上诉人答辩状中都未看到该答辩内容，我们认为一审判决中出现该抗辩理由是错误的。被上诉人二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。一、一审庭审中，对于被答辩人提交的通话录音的真实性答辩人没有异议，但在通话录音中，首先被答辩人并未明确说明要求答辩人腾出房屋的具体时间；其次，在录音中答辩人多次声明，属于自己的财产可以倒出，但别人的财产其无权作出决定。在一审法院（2019）鲁0283民初7666号案件审理中及青岛中院（2020）鲁02民终3617号案件审理中，答辩人多次表示，“涉案房屋已经不使用了”、“房屋内自己装修部分及部分财产不要了”，且青岛中院（2020）鲁02民终3617号案件已经查明，涉案房屋内现有财产属于案外人。这足以说明，涉案房屋答辩人未使用，也未占用。二、被答辩人要求答辩人支付2019年7月13日-2020年6月15日期间的房屋占用费的请求不应当得到支持。1、涉案房屋未能在短时间内倒出的责任在于被答辩人。被答辩人明知涉案房屋内存放的大部分物品不属于答辩人所有，但在一审法院（2019）鲁0283民初7666号案件审理中明确表态不同意追加案外人参加诉讼，主张权利。目前这种状况，明显是被答辩人怠于行使其要求案外人腾房的权利造成的，责任自负；2、被答辩人要求答辩人支付占用费无事实及法律依据。第一、经青岛中院（2020）鲁02民终3617号判决查明，现在房屋内的财产属于案外人，答辩人仅有通知案外人将财产移走的义务。可见，答辩人仅有通知义务，至于移走不移走是实际占用人的权利，答辩人无权决定，被答辩人要求答辩人支付占用费无事实依据；第二、被答辩人要求答辩人支付占用费无法律依据。首先，被答辩人主张占用费的时间为2019年7月13日-2020年6月15日，而其提供的答辩人与案外人签订的两份合同的时间是2015年-2016年，时间间隔跨度很大，租金肯定有很大不同；其次，房屋租赁费的确定，根据市场变化、承租人不同、经营范围、使用目的不同以及经营环境的不同而不同，不能一慨而论。况且，2020年1月中国出现新冠疫情，导致市场疲软，租金也随之有大幅度的调整，这是众所周知的事实，因此，答辩人与案外人签订的两份合同关于租金的约定不能作为本案确定占用费的标椎依据。并且从答辩人于案外人签订的合同约定看，合同到期，答辩人应当退还案外人设施，这足以说明，租金中包含设施使用费；另外，在本案审理中，被答辩人在法院释明应该就该损失进行司法鉴定时，被答辩人明确表示放弃鉴定，致使其所谓的损失无法确定，一审法院驳回其请求正确。综上，2019年7月13日-2020年6月15日期间，涉案房屋一直处于闲置状态，答辩人没有使用，也没有实际占用，没有从中受益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实，依法维持一审判决。针对上诉人当庭补充事实与理由，被上诉人答辩如下：我们在一审第二次庭审后对本案有关证据所提出的质证补充意见，对于上诉人是否知悉不影响本案的判决与真实性。青岛平度大龙家电有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令王海峰支付房屋占用费320833.37元；2.本案诉讼费由王海峰承担。事实与理由：王海峰从他人手中转租我方位于平度市的房屋约1500平方米。合同到期后，我方要求王海峰腾出房屋交还给给我方，王海峰因房屋内的设施无法存放，要求继续占用我方房屋，并于2018年5月14日给我方出具承诺书一份，承诺在我方找到新承租人后，保证于七日内搬出房屋并将房屋交还给我方。2019年7月2日我方找到新的承租方，并签定了租赁合同。我方于2019年7月3日通知了王海峰，并要求王海峰在7月12日前腾出房屋并交还给我方。由于王海峰拒绝腾出房屋，我方提起民事诉讼，青岛市中级人民法院作出终审判决后，王海峰才于2020年6月15日将房屋交还给我方，王海峰的行为已侵犯了我方的合法权益，为此，特具状诉至贵院，望依法判如所请。王海峰在一审中辩称，大龙公司之诉无事实及法律依据，其诉讼请求不应当得到支持。一、我方并未占用大龙公司房屋。在一审法院（2019）鲁0283民初字第7666号案件审理中，我方就已经明确表示，房屋中已经没有自己的财产，里面装修的东西也不要了，且判决也已查明大龙公司与次承租人的租赁合同也已经于2018年5月14日到期。所以，我方既然已经将属于自己的财产清理完毕，就不存在占用房屋的问题了，财产归谁所有，大龙公司就应当向谁主张权利。2018年5月14日我方告虽然给大龙公司出具了承诺，但该承诺仅是我方对属于自己的财产做出的承诺，对不属于自己的财产无权做出承诺。二、大龙公司不能向我方主张占用费。首先，房屋内财产不属于我方，从而也就不存在占用问题；其次，为合理合法地对房屋的占用问题作出处理，在平度市人民法院（2019）鲁0283民初字第7666号案件审理中，我方主张追加房屋的实际占用人为当事人参加诉讼，但大龙公司明确表示拒绝，从而导致实际使用人不能及时倒出房屋，过错在于大龙公司，应当自己承担损失；此外，经青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终3617号判决最终确认，现在房屋内财产归属于案外人，我方仅有通知案外人将财产移走的义务。可见我方仅有通知义务，而没有移走财产的义务，至于移走不移走是实际占用人的权利，与我方无关。所以，大龙公司应当向实际占用人主张占用费，而不应当向我方主张。三、大龙公司现在不具备主张占用费的条件。根据青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终3617号判决的认定，“涉案房屋内存放物品的处置应当另行解决”，物品的处置，就涉及到占用费的支付，存放的物品如何处置的问题不解决，就无法解决究竟是谁占用房屋并支付占用费的问题。但现在大龙公司并未就存放物品如何的处置的问题采取措施或方法，因而现在主张占用费不具备前提条件，为时过早。大龙公司依据我方与前承租人签订的租赁合同作为计算本案占用费的依据和标准不合理，也不合法。理由如下：1.房屋租赁费的确定，根据市场变化、承租人不同、经营范围使用目的不同而有所变化，我方与前承租人签订的租赁合同并不是确定占用费的标准依据；2.从我方与前承租人签订的租赁合同看，我方与前承租人签订的租赁合同的租赁费，不仅包含房屋使用费，同时还包含房屋内设施设备的使用费，而大龙公司对外出租的仅是房屋，并不包含设施设备（设施设备属于前承租人，该事实在2018鲁0283民初7666号判决及2020鲁02民终3617号判决中已经查明）；3.大龙公司主张占用费的时间段与要求我方倒出房屋及真正倒出房屋的时间不具有衔接性。2018年5月14日我方出具倒出房屋的承诺一份，直至2019年7月2日大龙公司才找到新的承租人，在长达一年零两个月的时间里，涉案房屋并未对外出租，然而大龙公司主张的占用费时间为2019年7月2日至2020年6月15日，时间上不衔接。所以，大龙公司依据被告与前承租人签订的租赁合同作为计算本案占用费的计算依据和标准，我方认为不合理，也不合法。一审法院认定事实如下：涉案房屋所有权归青岛平度大龙家电有限公司，就涉案房屋青岛平度大龙家电有限公司与平度市兄弟摩托车有限公司建立租赁关系，后双方于2017年协商解除租赁关系。王海峰从案外人处转租了涉案房屋。王海峰等人与前承租人李明利等人签订两份房屋转租合同。2016年5月3日签订第一份合同，约定：王海峰等人租赁平度市济南路25号（三楼，面积550平方米），租赁期限为2016年5月4日起，至2018年8月30日止。第三条租金、转让费问题，1.2016年8月30日前付2017年租金，2017年8月30日前付2017年至2018年度租金，每年租金170,000元（壹拾七万元）。2.押金人民币50,000元（伍万元），于转租期满交换房屋时无息返还。3.转让费220,000元（贰拾贰万元）于合同签订7日内交付。2015年12月30日签订第二份合同约定：房屋位置为平度市济南路25号二层，面积共约550平方米，租赁期为2年7个月，自2016年1月20日起至2018年8月30日止，房屋年租金为180,000元/年，租金年付。合同签订后付第一年租金，2016年12月20日付第二年租金，从第二年租金交付之日起，以后每年（按365日计）交付一次。押金为伍万元，合同签订时一并支付，退租时，房屋结构、设施无明显、严重损坏、没有其他拖欠费用，甲方予以无息退还。这两份租赁合同均于2018年8月30日期满终止。但是期满终止前的2018年5月14日，王海峰为青岛平度大龙家电有限公司出具承诺书：“我承诺我承租青岛平度大龙家电有限公司位于济南路25号商厦的二、三楼房屋（约1500余平方米，已到期）待房东寻到新的承租人后，保证在七日内将该房屋腾出归还给房东，承诺人：王海峰”。2019年7月3日，青岛平度大龙家电有限公司方电话通知被告于2019年7月12日前腾出房屋并告交还给王海峰，但王海峰未腾出。2019年8月13日，王海峰向一审法院提起诉讼，要求王海峰腾出占用青岛平度大龙家电有限公司的房屋交还给青岛平度大龙家电有限公司并承担诉讼费。2019年11月18日，一审法院作出（2019）鲁0283房屋民初7666号民事判决，判决：王海峰将占有的青岛平度大龙家电有限公司位海峰于平度市济南路25号（亦即平度市郑州路19号）房屋二、）。三层于判决生效之日起30日内腾出并交付给原告。王海峰不服，上诉到青岛市中级人民法院。2020年4月27日，青岛市中级人民法院作出（2020）鲁02民终3617号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年6月15日，青岛平度大龙家电有限公司收到王海峰委托律师交回的涉案房屋、钥匙，并出具收条。青岛平度大龙家电有限公司主张要求王海峰给付自2019年7月13日-2020年6月15日期间的房屋占用费320833.37元，于2020年9月2日向一审法院提起诉讼，要求处理。一审法院认为，涉案房屋是由王海峰转租他人，原合同到期后、青岛平度大龙家电有限公司、王海峰就房屋租赁问题，王海峰出具了承诺书，应视为双方之间又形成新的租赁关系。从承诺书可以看出，王海峰占有的涉案房屋一直处于闲置状态，王海峰承诺青岛平度大龙家电有限公司找到承租方上日内即可将房屋腾出，青岛平度大龙家电有限公司电话通知王海峰时，未提供证据证明已找到承租方，王海峰认为该房屋内有原承租人的财物，无权处置他人财产，双方未能协商一致，导致青岛平度大龙家电有限公司提起诉讼，直到近一年本案得以了结。本次青岛平度大龙家电有限公司提起诉讼要求诉讼期间的租赁损失，故本案的焦点是，该损失是否予以支持，以及该损失的标准如何计算，具体分析如下。涉案房屋一直处于闲置状态（2018年8月30日-2019年8月13日期间），并且放置案外人（王海峰的前承租人）财产，被告占有期间也未使用，双方因缺乏沟通，导致青岛平度大龙家电有限公司于2019年8月13日提起诉讼。又经近一年的诉讼期间，纠纷得以解决，王海峰于2020年6月15日交付青岛平度大龙家电有限公司。期间（2019年8月13日-2020年6月15日）涉案房屋一直处于闲置状态，并且一直放置案外人（王海峰的前承租人）财产，王海峰也未使用。自2018年8月30日-2020年6月15日，青岛平度大龙家电有限公司无证据证明涉案房屋有实际租赁损失。如果确实给青岛平度大龙家电有限公司造成损失，其具体的损失数额也应当由司法鉴定部门依法进行评估予以确认。一审法院已向青岛平度大龙家电有限公司释明就该损失数额需要由司法鉴定部门依法进行评估确认，但青岛平度大龙家电有限公司庭审中明确表示不同意司法鉴定。青岛平度大龙家电有限公司就该损失拒绝司法鉴定，其主张自2019年7月13日-2020年6月15日期间的房屋占用费320833.37元，证据不足，一审法院不予确认。青岛平度大龙家电有限公司主张要求参照2015年12月30日和2016年5月3日王海峰等人与前承租人李明利等人签订二份房屋转租双方约定的年租金标准（二楼房屋年租金为180000元，三楼房屋每年租金170000元）不合理不合法。因当时租房屋租赁费包括原来的KTV音响等设备设施，经营KTV的状况；但之后涉案期间原KTV经营早已停止，一直处于闲置状态，王海峰没有收益，也未使用，且涉案时间正是疫情严重期间，青岛平度大龙家电有限公司的该主张与事实不符，一审法院不予采信，青岛平度大龙家电有限公司主张要求王海峰给付自2019年7月13日-2020年6月15日期间的房屋占用费320833.37元，一审法院不予支持。综上所述，青岛平度大龙家电有限公司的请求无事实根据和法律依据，一审法院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回青岛平度大龙家电有限公司约诉讼请求。案件受理费6113元，保全费2270元，由青岛平度大龙家电有限公司负担。本院二审期间，各方未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，依据生效判决的认定和后履行情况，可以认定，上诉人起诉的2019年7月13日-2020年6月15日期间，王海峰实际控制涉案房屋，具有向青岛平度大龙家电有限公司腾让该房屋的义务。无论其是否实际使用涉案房屋，是否收益，不影响其应向房屋所有权人支付相应费用的义务。一审法院对此认定有误，应予纠正。但在王海峰与青岛平度大龙家电有限公司之间，并未就房屋租赁的价款达成过一致意见，涉案房屋中亦有其他设施设备。青岛平度大龙家电有限公司以王海峰与他人的租赁合同约定的价款，主张王海峰应向其支付的租赁费、占用使用费，缺乏事实及法律依据。青岛平度大龙家电有限公司在一审中亦未申请鉴定，故其主张的费用数额，依据不足，对二审驳回其诉讼请求，本院予以维持。青岛平度大龙家电有限公司可另行提供证据主张权利。综上所述，青岛平度大龙家电有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，但结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6113元，由上诉人青岛平度大龙家电有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王颖颖审 判 员 谷林平审 判 员 于 梦二〇二一年七月二十九日法官助理 徐 鹏书 记 员 王若怡