上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初10848号原告：上海靖昌信息技术工程有限公司，住所地住上海市嘉定区。法定代表人：余贤敏，总经理。被告：马美兰，女，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：岳天奇，上海捷勋律师事务所律师。原告上海靖昌信息技术工程有限公司(以下简称靖昌公司)与被告马美兰间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告靖昌公司的法定代表人余贤敏，被告马美兰及委托诉讼代理人岳天奇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求：1、判令被告支付2021年2月—3月的租金人民币(以下币种同)52,234.76元；2、判令被告支付2020年11月—12月水电费、网络费2,416.19元，2021年1月—2月7日的水电费、网络费1,692.48元；3、判令被告支付解约违约金52,234.76元；4、判令被告赔偿2021年4月—5月房屋空置期的租金损失52,234.76元。事实和理由：2019年10月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于上海市嘉定区江桥镇金运路XXX弄XXX号XXX层房屋(以下简称涉案房屋)，建筑面积为200.62平方米，租期为2019年10月16日至2021年5月31日，2020年6月1日至2021年5月31日的月租金(含物业费)为26,117.38元，合同同时约定了水电费、网络费、押金及违约责任。合同签订后，被告支付租金(含物业费)至2021年1月底。2020年11月，双方同意将租金支付方式变更为三个月一付。随后，被告未按约于2021年1月10日支付2021年2月—4月租金等费用，并在没有提前2个月通知原告的情况下，于2021年2月7日搬离，且未与原告办理房屋交接手续。被告在租期内擅自搬离给原告造成了3个月租金的空置损失，其未按约支付租金等费用、提前搬离的行为已构成违约，原告有权要求其承担违约责任并赔偿损失。被告辩称：被告承租涉案房屋用于经营美容培训，装修花费30万元，期间房租上涨，难以继续经营，故被告自2020年12月起与原告协商提前解约，并于2021年1月28日明确向原告告知决定搬离一事。被告于2021年2月7日搬离时将控制涉案房屋玻璃门开关的门禁卡及遥控器放置于大门处并微信告知了原告，但因被告不同意按照原告要求写下欠条，原告遂阻止被告继续搬离并锁门，致使屋内仍有2张床未搬走。被告认为双方间的《房屋租赁合同》中关于违约责任的约定显失公平。被告同意支付2021年2月1日至2021年2月7日的租金(含物业费)及2020年11月至2021年2月7日的水电费及网络费4,108.67元。关于解约违约金，被告愿意支付相当于两个月租金的违约金，押金可以用于抵扣一个月违约金，再另行支付一个月的违约金。被告不同意支付房屋空置期的租金损失，被告自涉案房屋中腾退后，涉案房屋已再次出租，且被告已同意支付违约金以赔偿原告损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月8日，靖昌公司(出租方，甲方)与马美兰(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：房屋租赁地址位于上海市嘉定区江桥镇金运路XXX弄XXX号XXX层，房屋交付时间为2019年10月16日，租金自2019年11月1日起算至2021年5月31日，租期为19个月；甲方将四楼西南部分办公面积租赁给乙方,建筑面积为200.62平方米(含一楼与四楼公摊部分)；乙方承诺用于办公用途；合同期间和续租期间的租金(含物业费)均为先付后用，2019年11月1日至2020年5月31日的每月租金(含物业费)为24,418.32元；2020年6月1日至2021年5月31日的月租金(含物业费)为26,117.38元，租金六个月支付一次，乙方应于合同期内房租到期前20天预付房租到指定账户。在签订本合同之日前，乙方应向甲方交付押金24,418.32元，本合同期满乙方如不再续租，在结清所有费用后，甲方将押金全部无息退还给乙方，因乙方违约致使甲方提前解除本合同的，甲方不退还乙方的押金，并且甲方有权追究乙方由此带来的损失和违约金，押金不可抵扣房租；在租赁期内，乙方自行承担租赁房屋内的物业管理费/水费/电费等相关费用；如乙方不再续租，应于租赁期满前2个月告知甲方；乙方如在合同期内提前解约，甲方不予退还押金，乙方应赔偿相当于两个月的房屋租金作为违约金给甲方。合同另约定其他内容。上述合同签订后，靖昌公司将涉案房屋交付马美兰使用，马美兰支付押金24418.32元，并支付租金及物业费至2021年1月31日。马美兰支付水电费及网络费支付至2020年10月31日。2020年11月10日，双方协商将租金支付方式变更为三个月一付。另查明，1、2021年1月28日，马美兰通过微信告知靖昌公司员工方晓梅：“我真的没钱，……决定搬了”。2021年1月30日，马美兰通过微信询问：“押金可以退给我吗？退点的话，我就年前搬。”方晓梅回复：“合同没到期，还有违约金要付呢……你这边再考虑下要不要坚持到5月份”，马美兰仍旧表示要提前搬离，方晓梅又回复：“没事，那你确认好时间，按合同来就好了，我这边再想办法。”2021年2月5日，方晓梅微信告知马美兰：“你那边门禁卡锁住时间是2月7日，晚上好好商量下，我等你信息哦，还有10月、11月水电费，你别忘记付了哈”。2021年2月6日，方晓梅再次微信询问马美兰什么时候搬离。2021年2月10日，马美兰微信告知方晓梅：“2月7日我就搬了，遥控器在吧台第一抽屉里！”2021年4月19日，方晓梅微信询问马美兰：“你这办公室的东西什么时候搬走，不过来交接的话，我们就处理了哦，你这边要过来交接的哦”，马美兰回复：“不要了，交什么接啊，我2月7日就和你说了啊，门的遥控器放在抽屉内。”对于马美兰提供的微信聊天记录的真实性，靖昌公司予以认可。2、涉案房屋系由靖昌公司向上海佰渝置业有限公司(以下简称佰渝公司)承租而来，靖昌公司与佰渝公司签订的《房屋租赁合同》的租期为2018年12月1日至2021年5月31日止。佰渝公司于2019年10月15日出具《转租同意书》，同意靖昌公司将涉案房屋转租给马美兰，期限为2019年10月16日至2021年5月31日。3、庭审中，靖昌公司陈述其于2021年5月31日才收回涉案房屋。靖昌公司表示不需要法院判决确定租赁合同解除的时间，仅需要处理租赁合同相关费用的结算问题。本院认为，靖昌公司与马美兰签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，靖昌公司按约将涉案房屋交付马美兰使用，马美兰亦应按约支付租金、水电费等费用。马美兰已于2021年2月7日搬离并通知了靖昌公司,且马美兰同时告知了放置控制涉案房屋门的遥控器的位置，可以视为马美兰已经向靖昌公司返还了涉案房屋。靖昌公司应及时将房屋收回以避免损失扩大。马美兰于2021年2月7日搬离，《房屋租赁合同》难以继续履行，应予解除。合同解除后，马美兰应与靖昌公司结清相关费用。马美兰应当向靖昌公司支付自2021年2月1日至7日的租金(含物业费)6,010.58元。对于靖昌公司诉请马美兰支付2020年11月—12月水电费、网络费2,416.19元及2021年1月—2月的水电费、网络费1,692.48元，马美兰予以认可，本院予以支持。至于靖昌公司诉请的解约违约金，合同系因马美兰原因导致无法继续履行，对于该诉请本院予以支持。合同解除后，靖昌公司应当将马美兰支付的押金退还马美兰。对于靖昌公司诉请的空置损失，系靖昌公司未及时收回房屋造成，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百七十七条、第五百九十一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马美兰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海靖昌信息技术工程有限公司自2021年2月1日至2021年2月7日的租金(含物业费)人民币6,010.58元；二、被告马美兰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海靖昌信息技术工程有限公司自2020年11月1日至2021年2月7日的水电费、网络费人民币4,108.67元；三、被告马美兰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司解约违约金人民币52,234.76元；四、原告上海靖昌信息技术工程有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告马美兰押金人民币24,418.32元；五、对原告上海靖昌信息技术工程有限公司的其余诉讼请求不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,516元，减半收取1,758元，由原告上海靖昌信息技术工程有限公司负担1,076元，被告马美兰负担682元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  韩 颖法官助理  陈伊菡书 记 员  刘 鑫附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。