广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初8346号原告：广州市捷峻电子科技有限公司，住所广州市番禺区市桥街繁华路4号二层，统一社会信用代码：91440113764049808R。法定代表人：黄炳添，职务执行董事。委托诉讼代理人：涂泽宁，广东公忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄贵勇，广东公忠律师事务所律师。被告：高明阳，男，1962年4月22日出生，汉族，身份证住址北京市海淀区。委托诉讼代理人：曾昌盛，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敏怡，广东百健律师事务所实习人员。原告广州市捷峻电子科技有限公司与被告高明阳土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人涂泽宁，被告的委托诉讼代理人曾昌盛、王敏怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市捷峻电子科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金359176元（租金从2020年12月15日起计，计至2021年4月14日为359176元）；2.判令被告向原告支付滞纳金25860.67元（滞纳金以拖欠租金为本金，按每日千分之一计算，从2020年12月11日计至付清之日止，暂计至2021年3月31日为25860.67元）,以上合计：385036.67元。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告在2020年4月24日签订《场地租赁合同》，合同约定由原告将位于番禺区××蚬××村的空地出租给被告使用，出租面积为13814.5平方米，租赁期限为十年，自2020年4月25日至2030年4月14日止。被告须于每月10日前将当月租金及上月水电费以银行转账方式支付给原告。被告逾期交付租金的，每逾期一天，须按当月应缴总费用千分之一标准向原告支付滞纳金。被告自2020年12月11日起就一直拖欠租金，经原告多次催收，被告均未支付上述欠款，被告的行为已严重违反《场地租赁合同》的约定，构成违约。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请判如所请。被告高明阳辩称：一、涉案地块无法办理营业执照，导致合同无法继续履行，原告捷峻公司违反了合同约定，其要求被告高明阳支付租金和滞纳金不应得到支持。《场地租赁合同》第五条第2点约定“甲方应配合乙方到当地有关主管机关依法办理有关本场地租赁合同备案手续，因此产生的费用由乙方负担”，第八条第（一）款第1点约定“甲方保证对该地块拥有合法、完全的出租权，依法有权出租地块。甲方承诺协助乙方办理营业执照及相关经营所需证照（特种行业除外），办理所需费用由乙方承担。”根据上述合同约定可知，被告高明阳租赁该地块的主要目的就是为了办理营业执照用于生产经营。但被告高明阳承租地块后，原告捷峻公司并未协助被告高明阳办理营业执照。后被告高明阳于2020年12月申请办理营业执照时，现场工作人员口头回复称办理营业执照的前提是地块上须有房屋产权证明，如果只有土地，土地上没有房屋，是不能办理营业执照的。因此，被告至今无法办理营业执照，原告捷峻公司亦未对被告提出的该问题予以解决。综上所述，由于原告捷峻公司违反合同约定，并不能提供符合要求的土地满足被告办理营业执照并用于生产经营，导致被告高明阳无法继续利用土地，因此原告要求被告继续支付租金和滞纳金无事实和法律依据，不应得到支持。二、涉案土地的用途仅限于“仓储”，原告捷峻公司一方面将部分地块分割出租给案外人广州市诚志机动车驾驶员培训有限公司用于驾校经营，另一方面又将部分地块分割出租给被告高明阳用于生产经营，显然已改变了土地使用权出让合同约定的土地用途，该场地租赁合同应认定为无效合同，被告要求原告支付租金和滞纳金无事实和法律依据。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条第二款规定：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”第二十九条规定：“租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。”《最高人民法院》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据上述法律规定及其背后的法律精神，土地使用权人不能随意分割土地进行流转和出租，其首先应按合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，在满足条件的情况下才可进行土地整体出租。其建成合法的房屋后，才可分割出售和出租。在本案中，涉案土地的用途仅限于“仓储”，原告捷峻公司一方面将部分地块分割出租给广州市诚志机动车驾驶员培训有限公司用于驾校经营，另一方面又将部分地块分割出租给被告高明阳用于生产经营，显然已改变了土地使用权出让合同约定的土地用途，原被告所签订的场地租赁合同应为无效合同。同时，原告捷峻公司将土地当成合法房屋分割进行出租的做法，显然违反了法律规定，其尚未取得建设工程规划许可证，客观上也造成了被告无法拥有合法的住所证明用以办理营业执照，因此原被告所签订的场地租赁合同也应认定为无效合同，原告要求被告支付租金和滞纳金的请求不应得到支持。补充如下：1、原告出租的土地性质属于仓储用地，按照原告提供的相关证据、平面图显示，涉案的地块属于预留社会停车场用地，而原告将停车场用地出租给被告并办理营业执照使用，明显与地块使用性质不符，由此导致的合同无效。2、关于原告请求的滞纳金问题，原告没有提供证据证明其损失金额，我方认为其没有受到损失，请求人民法院驳回原告关于滞纳金的请求。原告请求的滞纳金计算标准过高，请求法院予以调整。退一步说，即使法院最终认定租赁合同有效，关于滞纳金的标准，我方认为以LPR的标准比较合适。综上，原告的各项请求没有事实与法律依据，请求贵院予以全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案土地位于番禺区××蚬××村，土地使用权人为原告，地类（用途）为仓储，使用权类型为出让，终止日期为2054年6月24日，土地证号为Ｇ11-××6。2020年4月24日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订一份《场地租赁合同》，约定：甲方将其拥有土地使用权的位于番禺区××蚬××村的空地出租给乙方使用，总面积为13814.5平方米，已办理土地使用权证（证号：Ｇ11-××6号），空地的具体位置详见红线图。租赁期限为十年，自2020年4月15日起至2030年4月14日止。合同签订当天，乙方应向甲方缴纳相当于三个月的租金作为履约保证金，合计人民币269382元及预缴第一个月的租金。租金以空地土地面积计算，准确的面积以实际测量的数据为依据，每三年在上一年租金的基础上递增10%，2020年4月15日至2023年4月14日止，月租金为人民币89794元整。乙方须于每月10日前将当月租金及上月水电费以银行转账方式支付甲方，乙方应按期交纳租金和水电费。乙方清楚知悉该地块现状，并确认甲方已经如实告知有关地块的所有现状，包括但不限于产权现状、政府将来有可能对该地块采取的措施等，乙方不持异议，并同意按照该地块现状予以承租。租赁期间，乙方承租的地块属甲方所有，在不影响地块整体安全和结构的情况下，乙方经甲方书面同意可以对租赁场地进行装修装潢等，如该装修装潢行为需经相关部门审批许可，乙方应先办理相关手续。乙方因经营需要对地块进行加建、扩建、改建建筑物或构筑物的，应经甲方书面同意，并应依法取得相关政府部门或行政机关的审批许可方可进行，甲方只提供协助。甲方保证对该地块拥有合法的、完全的出租权，依法有权出租地块，甲方承诺协助乙方办理营业执照及相关经营所需证照（特种行业除外），办理所需费用由乙方承担。乙方逾期缴交租金的，每逾期一天，须按当月应缴总费用千分之一等标准向甲方支持滞纳金。《场地租赁合同》还约定了其他内容。2020年4月15日，原告将涉案土地交付给被告使用。被告支付租金至2020年12月14日，此后未付租金。截至本案一审法庭辩论终结前，被告未向原告交还涉案土地。审理中，被告称其承租该地块前，有到现场进行勘察，当时该地块上有一些简易建筑物或构筑物，被告承租该地块后，原告逐渐将简易建筑物或构筑物拆除，2020年12月，被告向广州市番禺区市场监督管理局申请办理营业执照，广州市番禺区市场监督管理局的工作人员口头告知被告，由于涉案土地上没有房屋，不能办理营业执照，被告曾多次通过电话协商或与原告面谈等方式，要求原告协助其办理营业执照，但原告不予理会，由于被告承租涉案土地的目的是开展淤泥再利用的经营业务，被告也实际在涉案土地上堆放淤泥，但在无法办理营业执照的情况下，被告开展淤泥再利用经营业务的合同目的无法实现，因此被告不向原告支付租金。原告称被告租赁涉案土地用于堆放淤泥，并无违反土地使用权证所载明的仓储用途，被告从未向原告提出要求其协助办理营业执照。另，被告向本院提交《调查取证申请书》，申请对“涉案土地上无房屋，相对人无房屋产权证，相对人能否在该地块上办理公司设立登记”向广州市番禺区市场监督管理局发函询问。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。关于原、被告签订的《场地租赁合同》的效力问题，被告认为原告将其拥有使用权的地块分割出租给被告用于生产经营，改变了土地用途，因此该《场地租赁合同》无效。对此，本院认为，《场地租赁合同》约定被告对租赁场地进行装修装潢或者加建、扩建、改建建筑物或构筑物时，均应经相关政府部门或行政机关的审批许可方可进行，可见双方对于土地用途的约定并无违反法律及相关行政法规的强制性规定。“经营”是一个广泛的概念，合同中约定被告可在租赁场地上进行经营，并不能必然排除被告按照仓储用途使用土地。而在合同的实际履行中，被告在涉案土地上堆放淤泥，也未违反土地使用权证所载明的土地用途。因此，被告的上述主张无理据，原、被告签订《场地租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方应依约履行。关于被告是否应向原告支付租金的问题。被告确认合同签订前已实地查看过涉案土地，合同签订后，原告依约向被告交付了涉案土地，被告按现状接收了土地并使用至今，在此期间，被告从未以土地无法使用为由向原告提出异议，也正常支付租金至2020年12月14日。现被告称因其无法办理营业执照，无法实现经营的合同目的故不支持租金。对此，本院认为，原告已将涉案土地交付被告使用，被告应支付相应对价，对于被告为经营所需办理营业执照及相关经营所需证照的事项，合同仅约定原告负有协助义务，并未约定该等事项系被告支付租金的前提条件。因此，被告主张其不应支付租金，没有事实与法律依据，本院不予采纳。根据《场地租赁合同》的约定，被告应向原告支付2020年12月15日至2021年4月14日的租金89794元/月×4个月=359176元。关于被告的调查取证申请，如上所述，被告能否办理营业执照并非其支付租金的前提条件，该申请非案件所需，本院不予准许。关于滞纳金的问题。《场地租赁合同》约定被告逾期缴交租金的，每逾期一天，须按当月应缴总费用千分之一等标准向原告支付滞纳金。在原告未能举证证明其实际损失的情况下，该滞纳金的计算标准过高，被告亦提出异议，故本院根据合同履行情况及当事人的过错程度，酌情将滞纳金的计算标准调整为年利率8%，原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告高明阳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市捷峻电子科技有限公司支付2020年12月15日至2021年4月14日的租金共计359176元及滞纳金（滞纳金的计算方式为以89794元为本金，分别从拖欠当月的11日起计算至实际付清之日止，按照年利率8%的标准计算，每月滞纳金的总额以当月租金数额为限）；二、驳回原告广州市捷峻电子科技有限公司的其他诉讼请求。本案受理费3538元，由原告广州市捷峻电子科技有限公司负担213元，由被告高明阳负担3325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈芝茵二〇二一年七月八日书记员  何绮静