安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0104民初3463号原告：安徽优德置业发展有限公司，住所地合肥市蜀山区望江西路218号港汇广场B区2幢地下室商-101、商-102，统一社会信用代码91340100695747660Y。法定代表人：张会玲，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：宁奇，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：靖少鹏，北京大成（合肥）律师事务所实习律师。被告：合肥海之英培训学校有限公司，住所地合肥市蜀山区望江西路218号港汇广场B区商业A幢商401，统一社会信用代码91340100MA2Q443738。法定代表人：张子杨，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王梦园，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏伟，安徽华人律师事务所律师。原告安徽优德置业发展有限公司（以下简称优德公司）与被告合肥海之英培训学校有限公司（以下简称海之英公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。优德公司的诉讼代理人宁奇，海之英公司的诉讼代理人王梦园、魏伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优德公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿原告损失423382元；2．判令被告向原告返还金额为348114.29元的增值税普通发票；3．诉讼费、保全费全部由被告承担。事实与理由：2017年11月，原告安徽优德置业发展有限公司（以下简称“优德公司”）与被告合肥海之英培训学校有限公司（以下简称“海之英公司”）签订了《房屋租赁合同》，约定优德公司将位于合肥市蜀山区出租给海之英公司，租赁面积1209.77平方米，租赁期限为2017年11月20日至2026年4月19日。合同履行过程中，海之英公司已按照合同约定一次性支付了2017年11月20日至2021年4月19日期间的租金150万元，优德公司于收款后立即向海之英公司开具了金额为150万元的增值税普通发票。2020年5月8日，海之英公司向优德公司送达了《租赁合同解除协商函》，要求解除《房屋租赁合同》，并于2020年6月24日腾空案涉房屋并将钥匙返还给优德公司。2020年9月，海之英公司将优德公司诉至合肥市蜀山区人民法院，要求退还剩余未租赁期间的房租及保证金，蜀山法院经审理作出（2020）皖0104民初12435号《民事判决书》，认定“海之英公司无事实和法律依据要求解除合同，并在合同履行期届满前腾空房屋、返还钥匙，其行为显属违约”并告知优德公司可就海之英公司造成的损失另行起诉。另，蜀山法院判决优德公司应返还海之英公司未实际使用期间的租金348114.29元，海之英公司应当将未实际使用期间的租金发票返还给优德公司。优德公司认为，海之英公司未按照合同约定履行义务，经法院认定已构成违约，根据《民法典》第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条之规定，优德公司有权要求海之英公司赔偿房屋闲置损失及预期利益损失，以12个月租金标准计算为423382元，并要求其返还未实际使用期间的租金发票。优德公司现依法具状诉至贵院，请求判允所请。被告海之英公司辩称：一、双方原签订的《房屋租赁合同》解除的过错并非在被告方。原、被告双方签订案涉租赁合同后，被告即支付了5万元履约保证金及150万元租金，完全履行了合同义务。合同履行期间，爆发新冠疫情，合肥市教育局、合肥市疫情防控指挥部发布的相关通告多次推迟中小学及校外培训机构的复课时间，被告承租案涉房屋进行儿童培训的合同目的无法实现，原告于2020年3月向被告送达《关于疫情期间租金优惠政策的告知函》，虽然原告最终未兑现租金的优惠政策，也侧面印证了这一事实。此外，原告在租赁期间内并未提供承诺的商管服务，导致整体商场环境尤其是承租房屋门口的电梯及公共区域杂物堆积，严重影响了被告承租房屋的效果。案涉《房屋租赁合同》是因客观原因无法继续履行，为此，被告与原告协商解除租赁合同关系，并腾空商铺、交还钥匙，原告表示同意，但双方就租金退还事宜未能达成一致。后被告才诉至法院，确认案涉《房屋租赁合同》于2020年6月24日解除。并且涉案商铺在退还时房屋状态良好，不存在出租障碍，原告完全可以正常将涉案商铺对外出租，现原告向被告主张合同解除后的房屋闲置损失及逾期利益损失，无事实依据。二、原告主张的损失赔偿数额没有事实与法律依据。首先，案涉租赁合同第43条第2项明确约定：本合同提前终止的，则在合同终止后的7日内，乙方应向甲方交还房屋和相关设施，乙方在租赁期间投资的不可移动的装修物、管道、电气线路和设备，不得拆移、损坏，无偿归甲方所有。可见双方对提前解除租赁合同关系的后果已有明确约定，除了交还房屋并保留部分装修和设备，双方互不承担其他责任，而且此约定并未限定是否存在合同一方违约的前提。其次，原告主张按照12个月租金的进行赔偿没有事实依据。本案双方解除租赁合同关系后，原告与案外人江苏五星电气有限公司于2020年8月24日签订租赁合同，将包括案涉房屋在内的五层商用房屋出租给其经营，租金标准是每天每平方米1.4元，而原、被告签订的租赁合同平均租金标准仅为每天每平方米0.972元，前后仅相隔一个多月，可见原告将案涉商铺重新出租，并未实际产生损失。至于原告与案外人江苏五星电气有限公司签订租赁合同约定6个月免租期，是原告对自身收取租金权利的放弃，是其为了与案外人建立长期合作、实现更大经济效益的商业优惠条件，而非其实际发生的损失。反观原告与被告签订的租赁合同，就没有免租期的类似约定。综合上述几点，原告主张所谓的损失赔偿是没有法律与合同依据的，也没有实际产生。三、原告主张被告返还增值税发票没有事实依据。（2020）皖0104民初12435号的判决要求原告返还被告租金及保证金，但并未判决要求被告返还相应增值税发票；其次，在原告退还租金的前提下，被告同意返还相应增值税发票。根据审查认定的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2017年11月20日，优德公司（出租方、甲方）与安徽海之英教育科技有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于安徽省合肥市蜀山区方，合计总建筑面积约1209.77平方米；租赁期限八年零五个月，自2017年11月20日起至2026年4月19日止，租金自2017年11月20日起算；2017年11月20日-2018年4月19日期间租金计收单价38元／平方／月，计租金额229856.30元，2018年4月20日-2021年4月19日期间租金计收单价29.1641元／平方／月，计租金额1270146.72元……；租赁实行先付后用原则，首期2017年11月20日至2021年4月19日租赁费用的支付时间为合同签署当日，此后按季支付，乙方应在前一期租赁费用期满前，提前十五天主动到甲方指定的地点或向甲方指定的账户向甲方支付下一期租赁费用；合同签署时乙方向甲方支付的贰拾万元意向金，其中伍万元转为履约保证金，其余壹拾伍万元冲抵首期租金中，如乙方未在签约后支付保证金，甲方有权解除本合同，乙方不得提出异议；在双方合约期满，若乙方充分地履行了合同规定的全部义务，由甲方在一个月内无息返还给乙方；如果乙方交还的房屋有人为损坏情况发生，由乙方负责维修，乙方在规定时间内未能维修则甲方有权自行维修，维修费从履约保证金中扣除，不足部分由乙方承担，多余部分无息返还乙方；如在双方合同期内，乙方有未付租金或其他应付款项或违约金，甲方有权从该履约保证金中直接扣除等内容。合同签订后，优德公司将案涉房屋交付给安徽海之英教育科技有限公司使用，安徽海之英教育科技有限公司支付了履约保证金50000元及2017年11月20日至2021年4月19日期间的租金1500000元，优德公司于2017年12月15日开具了总额1500000元的增值税普通发票。合同履行过程中，安徽海之英教育科技有限公司变更名称为合肥海之英培训学校有限公司。2019年11月1日，优德公司（甲方）与吴艳（乙方、原法人安徽海之英教育科技有限公司）、张子杨（丙方、变更后法人海之英公司）签订《合同权利义务就更三方协议》一份，约定乙方同意于2019年11月1日将甲方双方签约的《房屋租赁合同》（包括补充协议及合同附件）中乙方所承担的责任、权利和义务全部转移至丙方，丙方同意于2019年11月1日接受并承担甲、乙签订的《房屋租赁合同》（包括补充协议及合同附件）中所规定承担的全部责任、权利和义务，即丙方取代乙方的地位；甲方同意乙方于2019年11月1日将《房屋租赁合同》（包括补充协议及合同附件）中所规定应由乙方承担的全部责任、权利和义务转移至丙方，并同意自2019年11月1日起乙方不再承担《房屋租赁合同》（包括补充协议及合同附件）中的全部责任、权利和义务；甲方收取乙方的履约保证金计伍万元，于合同履行完毕后按照合同约定退还至丙方账户，乙方应缴纳的租金物业管理费由乙方与丙方结算，丙方按合同约定提供票据，甲方不再收取任何费用；协议自甲、乙、丙三方签字或盖章之日起生效等内容。2020年5月8日，海之英公司向优德公司送达《租赁合同解除协商函》，称因受新型冠状病毒疫情和港汇广场大楼经营方式变化整体进入装修期影响，致使合同目的无法实现，特致函协商解除《房屋租赁合同》。2020年6月24日，海之英公司腾空案涉房屋并将钥匙返还给优德公司。同日，海之英公司委托安徽华人律师事务所王梦园、魏伟律师向优德公司发出《律师函》，称已于2020年6月24日腾空租赁商铺并将钥匙交还，租赁合同实际已不再履行，优德公司应退还2020年6月25日至2021年4月19日期间的租金及履约保证金。2020年12月28日，本院对原告海之英公司与被告优德公司房屋租赁合同纠纷一案做出（2020）皖0104民初12435号民事判决，判决：确认双方租赁合同于2020年6月24日解除、优德公司返还海之英公司租金348114.29元（2020年6月25日至2021年4月19日）和履约保证金50000元并驳回海之英公司的其他诉请。该判决已经生效，且优德公司已经退还前述租金。2020年8月24日优德公司与承租人签订租赁合同，将案涉房屋在内的房屋另行出租。上述事实有当事人的陈述及优德公司提交的《房屋租赁合同》、租金发票、保证金收据、《租赁合同解除协商函》《律师函》及微信记录、照片、（2020）皖0104民初12435号民事判决书、转款凭证、发票、租赁合同在卷佐证。优德公司提供的其与案外人的租赁合同，海之英公司对其真实性无异议，但该合同显示的优德公司给予案外人6个月免租期系优德公司自主经营行为，不能证明优德公司所受损失，该证据及《联系函》《交接情况表》的证明目的（9个月租金损失）本院不予确认。本院认为，海之英公司与优德公司之间的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。海之英单方解除合同，已经生效判决书认定为违约，应承担违约责任，赔偿给优德公司造成的损失。优德公司所受损失主要为房屋重新出租前的租金损失。海之英公司于2020年6月24日搬离案涉房屋，并将房屋钥匙返还给优德公司，优德公司应当也具备条件采取措施减少损失，其已于2020年8月24日将案涉租赁物在内的房屋出租，故优德公司主张的损失，本院仅予支持2020年6月25日至2020年8月24日间的租金损失，计为70564元；优德公司主张的超过的部分，缺少证据证明，本院不予支持。虽然海之英公司同意优德公司返还金额为348114.29元的增值税发票的请求，但该请求不具有可执行性，且该部分增值税发票的处理涉及税收征管，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条规定，判决如下：一、被告合肥海之英培训学校有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告安徽优德置业发展有限公司损失70564元；二、驳回原告安徽优德置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7651元，减半收取计3825.5元，保全申请费2770元，合计6595.5元，由原告安徽优德置业发展有限公司负担5496.5元、被告合肥海之英培训学校有限公司负担1099元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  彭昌华二〇二一年七月七日书记员  赵 磊附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。