湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初6684号原告：长沙市岳麓区桔子洲街道办事处，住所地长沙市岳麓区阜埠河路118号。负责人：钟昭华，主任。委托诉讼代理人：余中铸，男，1967年9月20日出生，汉族，系原告单位工作人员。委托诉讼代理人：谢彪，男，1982年12月5日出生，汉族，系原告单位工作人员。被告：湖南中业物业服务集团有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区桔子洲街道潇湘大道中段283号大学科技园创业大厦F5038房A24号。法定代表人：侯兴廷。委托诉讼代理人：彭果阳，女，1984年12月6日出生，汉族，系被告公司员工。委托诉讼代理人：王海亮，男，1984年6月27日出生，汉族，系被告公司员工。原告长沙市岳麓区桔子洲街道办事处（以下简称“桔子洲街道”）诉被告湖南中业物业服务集团有限公司（以下简称“中业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告桔子洲街道的委托诉讼代理人、被告中业公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告桔子洲街道向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付截至2021年6月30日的租金1105602元（1031550元＋74052.8元），滞纳金7365元；判令被告承担2021年6月30日以后至实际移交房屋给原告期间的租金；2、判令被告承担提前解除合同的违约金19.64万元（扣除20万元押金后）；3、判令解除双方的《房屋租赁合同书》。事实和理由：原、被告于2019年5月30日签订《房屋租赁合同书》，原告按照合同约定移交房屋给被告，被告接受房屋并招租经营，但被告除交纳20万元押金（亦延迟缴付）外，没有按照合同约定缴付租金，延迟2个月才缴付了12.123万元租金，另外淘淘鹿童装店李刚代交2.472万元租金。经原告多次催要，被告于2021年3月26日缴付5万元租金，总计欠租金1105602元。因原告在2020年10月31日以后陆续收回了1568.24平方米的面积，且从2020年11月1日起向次承租人收取了租金，故2020年10月31日以前的租金按1768.24平方米计算，2020年11月1日起的租金按200平方米的面积计算，所以租金金额做了变更。与次承租人的合同时在本案立案后于2021年4、5、6月倒签的，也是为了减少损失。在计算租金时已经考虑了疫情期间的影响，给予了被告3个月的租金减免期。具体计租明细为：自2019年6月1日至2020年10月31日这18个月：147.3万元-24.55万元（疫情期间减免三个月租金）-19.595万元（已付租金）＝103.155万元；2020年11月1日至2021年6月30日这8个月：200㎡×46.283元／㎡／月×8个月＝74052.8元。被告中业公司辩称：（一）原、被告签订的《房屋租赁合同书》已于2020年10月31日协议终止，终止协议仅约定被告向原告支付租金59.1517万元，被告无需向原告支付滞纳金。2019年5月30日，双方就案涉房屋租赁签订《房屋租赁合同书》，约定被告承租桔子洲街道枫林路综合物业楼整体房屋，租赁期为5年，调整期3个月，租赁押金20万元。被告于合同签订之后向原告支付押金20万元，并支付租金29.55万元（减去3个月免租期，包括由原告代收的租户李刚租金2.427万元及其他四户承租人租赁押金共计10万元），被告第一期租金已向原告支付完毕。因2019年年底爆发新冠肺炎疫情，属于不可抗力，导致双方租赁合同在不可抗力期间无法继续履行，双方经过友好协商决定于2020年10月31日终止，并确定被告向原告支付租金59.1517元，且并未约定被告需支付滞纳金。同时，原告已经与被告的五家商户签订新的租赁合同，并从2020年11月1日开始向五家商户收取租金，事实上原告已经在实际履行与被告之间的终止协议。因此被告只应当按照双方的终止协议履行，原告要求被告向其支付租金1105602元及滞纳金7365元不应得到支持。（二）原告已经实际履行与原告之间的终止协议，双方租赁合同关系的终止时间应当按照终止协议约定确定为2020年10月31日，被告只需要按照终止协议约定的数额向原告支付租金59.1517元，不需要支付2020年10月31日后的任何租金。2020年由于新冠肺炎疫情的影响，造成案涉房屋出租困难及收取租金困难，为避免双方损失扩大，原、被告经多次协商后，最终于2021年3月签订了《房屋租赁合同终止协议书》，约定双方的租赁合同于2020年10月31日终止，且在终止协议签订后，原告已经实际履行，租赁合同终止时间已经确定，被告没有义务向原告再支付租赁合同终止后的租金，原告的请求不应得到支持。（三）因不可抗力等因素双方协商解除租赁合同并签订书面解除协议，被告无须支付违约金19.64万元，押金20万元应扣除被告应付租金，而非原告没收。双方合同签订后，被告积极履行合同，支付租金并进行招商转租，使得租赁物能够物尽其用，推进了租赁物商业项目的顺利运行。双方针对不可抗力给双方合同的履行造成的影响进行充分的沟通和协商并最终达成一致，决定于2020年10月31日终止双方的租赁合同，并签订了《房屋租赁合同终止协议书》，双方租赁合同的解除并非原告单方意思表示，而是双方经过协商后确定的，因此，对于双方合同的终止，被告无需承担任何违约责任，原告要求被告承担提前解除合同的违约金19.64万元既无法律依据又无合同依据，不应当得到支持。（四）原、被告的租赁合同已经由双方协商一致签订《房屋租赁合同终止协议书》，约定于2020年10月31日终止解除，租赁合同无需再解除。综上，原告的诉讼请求与事实不符，于法无据，请求法院依法维护被告的合法权益，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月30日，原告桔子洲街道（甲方、出租方）与被告中业公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定甲方将位于枫林路以南（枫林宾馆旁）的桔子洲街道枫林路综合物业楼整体房屋租赁给乙方，该房屋建筑面积为1768.24平方米（含续建77平方米）。合同第三条“租赁期限”中约定，3.1本合同租赁期5年，即自2019年6月1日起至2024年5月31日止，甲方给予乙方3个月调整期，调整期不计租赁收入但计入租赁期内。如因乙方原因提前导致本合同终止或将解除，调整期取消，乙方应按照本合同约定的年度租金标准支付甲方租金。合同第四条“租金”中约定，4.1该物业租金第一年租金98.2万元（含税）；第一年至第三年租金为每年98.2万元……4.2乙方应按期预付租金，租金半年一付。第一次支付租金时间为合同签订后一周内；后续各租期的租金，乙方应当于上一租期租金到期前10个工作日一次性支付给甲方。合同第五条“租赁押金”中约定，5.1双方签订本租赁合同后，乙方应于合同签订日起7个工作日内支付租赁押金200000元，甲方收到租赁押金后向乙方出具往来收据。5.2租赁押金的退还：租赁期满，乙方在租赁期间无违约行为，经甲方验收，若乙方承租的房屋无非正常损坏且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息）。合同第十一条“合同的变更、解除与终止”中约定，经甲乙双方协商一致，可解除、变更、终止本合同。合同第十二条“违约责任”中约定，12.2未按合同约定时间缴纳该房屋租金，未超过1个月，甲方除向乙方如数收取所欠款项外，还将按日向乙方收取其所欠金额万分之五的滞纳金。12.3租赁期间，如因乙方原因导致本合同解除的，甲方有权收回房屋；租赁押金及乙方当年度剩余未实际发生的房屋租金作为违约金支付给甲方（如已支付则不予退还），其中当年度剩余未实际发生的房屋租金不得低于当年度租金的20%，如低于当年度租金的20%则按20%计算违约金。该合同签订后，原告桔子洲街道将案涉房屋交付给被告中业公司，中业公司将其中大部分房屋分别转租给了七位商户。经双方确认，原告桔子洲街道收到了被告中业公司交纳的押金200000元以及租金195950元（含次承租人代付的部分租金）。查，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同终止协议书》，其中约定：由于2020年年初新型冠状病毒肺炎疫情的不可抗力原因，导致原合同无法继续履行，乙方于2020年4月15日向甲方提出《关于申请终止房屋租赁合同书的报告》，经甲乙双方协商，本着自愿、平等、协商的原则，就合同终止达成如下协议：一、甲乙双方一致同意于2020年10月31日（终止日），终止双方于2019年5月30日签订的《枫林路综合物业楼整体房屋租赁合同书》。二、按照本协议约定的终止日为限，乙方应交清2020年所欠缴租金90.0167万元，即2019年12月1日起至终止日，共计11个月的租金给甲方；移交综合楼七户租佃户所交门店押金13.6万元；终止日后，该栋一楼的联通公司预交房租（夏鹏、2020年11月份有3天预交的房租计850元）移交给甲方。以上三项合计103.7017万元。三、原合同中乙方所支付的租赁押金20万元，用于冲抵已发生未支付的租金；另扣除疫期减免3个月租金计24.55万元。以上两项合计44.55万元。乙方应实付街道所欠金额59.1517万元，并于2020年12月（空白）日前交付街道财政所。四、乙方应处理好现房屋租赁户、枫林宾馆的合同关系，相关法律责任由乙方自行承担；按照本协议约定的终止日为限，乙方应与现房屋租赁户、枫林宾馆签订租赁或托管终止协议，并收缴、结清终止日之前的水电费用。各类终止协议和水电结算清单交甲方一份存档。五、双方签字、盖章本协议后，乙方须将条款（三）所涉金额一次性全部支付给甲方，将条款（四）的终止协议、水电结算清单交存，本协议方可生效。六、原合同自本协议生效之日即终止，双方均不承担违约责任。该协议尾部有甲方即桔子洲街道法定代表人签名及加盖公章，乙方即中业公司加盖公章，未落款签署日期。经庭审询问，原告桔子洲街道在该协议上签字盖章是在2021年3月10日左右，被告中业公司在该协议上盖章是在2021年3月16日。该协议签订后，被告中业公司并未按照该协议的约定向原告桔子洲街道交纳任何款项。另查，经双方确认，原告桔子洲街道在2020年10月31日以后陆续收回了案涉房屋共计1568.24平方米的租赁面积，且从2020年11月1日起直接向该部分房屋的次承租人收取了租金。上述事实，有当事人陈述，及经庭审质证的《房屋租赁合同书》、转账记录、发票、《房屋租赁合同终止协议书》等证据佐证。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：（一）案涉《房屋租赁合同书》解除时间如何确定；（二）案涉《房屋租赁合同书》解除后的法律后果。一、关于案涉《房屋租赁合同书》解除时间如何确定的问题。本案中，原告请求解除案涉合同，被告主张双方合同已于2020年10月31日终止，对此，本院认为，双方虽于2021年3月签订了一份《房屋租赁合同终止协议书》，同意案涉《房屋租赁合同》于2020年10月31日终止，但该终止协议附有生效条件，即双方签字、盖章后，被告中业公司须将条款（三）所涉金额一次性全部支付给原告桔子洲街道，将条款（四）的终止协议、水电结算清单交存，协议方可生效，现被告并未按照协议约定履行付款义务，故本协议并未生效，被告主张双方合同已于2020年10月31日终止的辩称意见，理据不足，本院不予支持。现原告诉请本院解除合同，被告已经逾期交租且亦无继续履行合同之意，故本院确认案涉《房屋租赁合同》于本院向被告送达起诉状副本之日即2021年5月7日解除。二、关于案涉《房屋租赁合同书》解除后的法律后果问题。1、关于租金。经庭审查明，被告就涉案房屋仅交纳了195950元租金，后续租金未再交纳，故其应当向原告交纳截至合同解除之日即2021年5月7日的租金，2021年5月7日以后，虽然双方合同已经解除，但因被告并未向原告交还剩余200平方米的租赁房屋，故应当参照合同约定的租金支付标准向原告支付房屋占有使用费，直至实际将房屋移交给原告。结合原告的诉请及合同约定的租金标准，被告自2019年6月1日至2020年10月31日止应向原告支付的租金为1391166.67元（982000元/年×1年＋982000元/年÷12个月×5个月），核减3个月免租期租金优惠245500元（982000元/年÷12个月×3个月），以上合计1145666.67元（1391166.67元-245500元）；被告自2020年11月1日至2021年5月7日，应向原告支付的租金为57699.47元（46.283元/㎡/月×200㎡×6个月+46.283元/㎡/月×200㎡÷30天×7天）。故被告自2019年6月1日至2021年5月7日合计需向原告支付租金1203366.14元（1145666.67元+57699.47元），核减被告已经向原告支付的租金195950元，被告尚需向原告交纳租金1007416.14元，并自2021年5月8日起，按9256.6元／月（46.283元×200㎡）的标准向原告支付至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费。2、关于原告主张的违约金及滞纳金。本案中，被告确实存在拖欠租金的行为，但考虑受新冠肺炎疫情给被告正常经营案涉房屋产生了一定影响，故本院结合双方合同的实际履行情况，并基于公平原则的考量，对原告在本案中主张的违约金和滞纳金不予支持。被告已向原告交纳的押金20万元，结合双方合同的约定及被告的违约情况，酌情扣除10万元用以弥补原告的损失，另外10万元用于抵扣被告应交纳的租金，抵扣后，被告尚需向原告交纳租金907416.14元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下：一、确认原告长沙市岳麓区桔子洲街道办事处与被告湖南中业物业服务集团有限公司于2019年5月30日签订的《房屋租赁合同书》于2021年5月7日解除；二、被告湖南中业物业服务集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙市岳麓区桔子洲街道办事处支付截至2021年5月7日的房屋租金907416.14元，并按每月9256.6元的标准向原告长沙市岳麓区桔子洲街道办事处支付自2021年5月8日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费；三、驳回原告长沙市岳麓区桔子洲街道办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取8327元，由被告湖南中业物业服务集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  汪 样二〇二一年七月八日法官助理  林 倩书 记 员  徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。