浙江省嘉兴市南湖区人民法院    民事判决书    （2021）浙0402民初3545号     原告：万鹏，男，1980年11月12日出生，汉族，住湖北省红安县。       委托诉讼代理人：杨建明，浙江南湖律师事务所律师。       被告：李帅奇，女，1991年10月7日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。       原告万鹏因与被告李帅奇房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2021年4月30日受理后，由审判员鲍玉庆依法独任审判，于2021年7月8日公开开庭进行了审理，原告万鹏及其委托诉讼代理人杨建明、被告李帅奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       原告起诉称，2018年6月12日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将坐落在嘉兴市文博路250号的房屋出租给被告使用；租期自2018年6月13日至2023年6月12日。原告同意提供免租装修期为2018年6月13日至2018年8月18日。第一年租金150000元，第二年租金150000元，第三年租金157500元，第四年租金为165375元，第五年租金为173644元，并对水电费、装修、转租、违约金等进行了约定。现被告拖欠原告租金232051元及违约金154501元，被告构成违约，按照合同约定的解除条件，原告对上述《租赁合同》进行解除，要求被告立即腾退上述租赁房屋。综上，原告为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第七百零三条之规定，特向法院起诉，恳请依法判决。故诉请判令：1．解除原、被告于2018年6月12日签订的房屋《租赁合同》；2．判令被告立即腾退嘉兴市文博路250号房屋；3．判令被告支付房屋租金232051元（从2019年10月5日暂算至2021年4月13日，之后的租金按照合同约定计算至合同解除之日，合同解除之后的占有使用费按合同约定的租金标准计算至被告实际腾退房屋完毕之日止）；4．判令被告支付违约金154501元（从2020年2月19日暂算至2021年4月13日，之后按照合同约定计算至实际清偿之日止）；5．本案诉讼费由被告承担。       被告答辩称：1．同意解除房屋租赁合同并腾退房屋；2．对租金不认可，因疫情期间没有实际经营，其已经于2020年5月告知原告房屋不租了，因此房租应当计算至2020年4月底；3．合同约定的违约金过高，不予认可。       针对自己的主张，原告提供了下列证据：租赁房屋的不动产权证、《租赁合同》、中信银行账户交易明细、租金和违约金明细表以及原、被告之间的微信聊天截图。被告对上述证据的真实性、合法性均予以认可，但针对《租赁合同》认为其已于2020年4月底通过电话解除了合同，针对租金和违约金明细表认为2020年4月底之后的租金均不应当承担，对违约金不予认可。经审核上述证据真实合法且与本案相关，本院均予以确认并在卷佐证。       根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院对原告诉称的事实予以认定。       另查明：原告万鹏系涉案的嘉兴市文博路250号房屋的所有权人。《租赁合同》约定，租金每半年支付一次，第一次于合同签订时付清，第二次于2019年1月18日前付清，依此类推；被告须在合同签订时支付保证金伍仟元，合同终结或者解除的，原告退还全部保证金；被告在租赁期内若经营不善，原告需允许被告进行转租，三方需到场签订转租合同，被告单独签订的转租协议，原告将不予认可；原告或被告因有特殊原因，经双方协商一致，同意原告提前收回或被告提前退房屋；原告不按期交纳租金超过半个月的，原告有权告之，到一个月仍不交纳的可以单方面解除合同；被告逾期支付租金的按每天千分之三向原告支付违约金，逾期超过30天原告有权解除租赁合同，被告付清合同解除前的租金和违约金。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告对租赁房屋进行了装修并作为经营使用。被告向原告支付租金共计17万元、保证金5000元。2020年7月4日，原告通过微信向被告发送租金明细表，明细表载明2019年10月5日至2020年6月30日被告尚欠原告租金110420元，抵扣押金5000元，被告尚欠租金105420元，原告要求被告带上合同见面办理交接手续。2020年7月22日，原告要求与被告谈谈，但是被告未与原告协商办理交还钥匙、腾退房屋等事宜。截至2021年4月13日，被告尚欠原告租金232051元。2021年5月23日，原告李帅奇对本院邮寄送达的起诉状副本等材料予以签收。       本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的房屋《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。被告承租房屋后，其主要义务即为按照合同约定按时足额支付租金。对于原告的各项诉讼请求，本院分析评判如下：1．关于解除原、被告于2018年6月12日签订的《租赁合同》并腾退房屋。由于被告同意解除租赁合同并腾退房屋，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。原告向本院提起诉讼，系其主张合同解除权的表现，本院将原告的起诉状副本送达被告，即视为解除合同的通知到达被告，故双方之间的《租赁合同》于2021年5月23日解除。2．关于截至2021年4月13日被告欠付租金232051元。被告辩称其已于2020年5月通过电话联系与原告解除了合同，之后的租金其不应当承担，但是并未提供证据证明且原告对此也不予认可，双方之间的微信聊天记录亦显示，被告在2020年8月22日还在委托原告办理房屋转租事宜，故本院对原告的辩解不予认可，对截至2021年4月13日被告尚欠原告租金232051元予以确认。3．关于违约金154501元。被告辩称原告主张的违约金过高。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告李帅奇的违约行为给原告万鹏造成的实际损失应为房屋空租期间的租金损失，包括免租金期间的损失，因此，综合考虑免租装修期间的租金损失和合同解除后原告再次招租产生的相应损失，本院酌情按同年租金标准分别支持2个月的租金作为违约金，将违约金调整为50000元。同时，为减轻当事人诉累，鉴于原告主张的违约金与租赁保证金在法律性质上均为违约金性质，故将被告交付的押金5000元冲抵被告应当支付的违约金，因此，被告应当支付原告违约金45000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：       一、原告万鹏与被告李帅奇于2018年6月12日签订的《租赁合同》于2021年5月23日解除；       二、被告李帅奇于本判决生效之日起十日内将租赁房屋腾退给原告万鹏；       三、被告李帅奇于本判决生效之日起十日内支付原告万鹏租金232051元（暂计算至2021年4月13日，之后的租金和占有使用费均按照合同约定的租金标准计算至被告实际腾退房屋之日止），并支付违约金45000元（已冲抵保证金5000元）；       四、驳回原告万鹏的其他诉讼请求。       案件受理费减半收取3549元，由原告万鹏负担821元（已交纳），被告李帅奇负担2728元；保全申请费2520元，由被告李帅奇负担。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。       审判员鲍玉庆     二○二一年七月二十八日     法官助理丁欢     书记员黄静颖     附页     1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。     2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。     -6-     -5-