江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3169号上诉人（原审原告）：上海智旭商务咨询有限公司，住所地上海市长寿路1076号飞雕商务大厦1508室。法定代表人：李贡，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐希，男。委托诉讼代理人：张建义，上海市百纳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：常州市金坛嘉福置业有限公司，住所地江苏省常州市金坛区晨风路与汇福路交汇处香格里拉山庄。法定代表人：钱莉宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：汤磊，男。委托诉讼代理人：黄一武，江苏金天虹律师事务所律师。上诉人上海智旭商务咨询有限公司（以下简称智旭公司）因与上诉人常州市金坛嘉福置业有限公司（以下简称嘉福公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，双方均不服常州市金坛区人民法院（2018）苏0482民初3724号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。智旭公司上诉请求：撤销原判第二项，依法改判支持智旭公司一审第二项诉讼请求，嘉福公司承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决以智旭公司销售指标均未完成为理由，将留存待付的50万元佣金和留存的15%的佣金全部扣除错误。1.智旭公司至少在补充协议项下的第二阶段是超额完成销售指标的，显然不存在“销售指标均未完成”的情况。2.销售指标未完成的其余阶段是因为嘉福公司迟延开盘，即没有及时向智旭公司交付可以销售代理的标的房源所导致，也就是说，其余阶段未完成销售指标并不能归责于智旭公司，嘉福公司仍应支付相应的佣金余额。智旭公司一审时已经提出该问题，但一审法院没有就此分配举证责任，没有查明相关事实。3.即使部分销售指标确未完成，嘉福公司仍应支付15%的留存佣金。首先，部分销售指标未完成的原因是嘉福公司迟延开盘即未足额交付可售房源；其次，嘉福公司迟延履行给付义务，依据合同约定，智旭公司享有推迟或中止服务的权利，那么合同约定的指标考核不再具有其激励考核的作用，否则对智旭公司有失公允；最后，基于嘉福公司的违约行为，智旭公司提请解除合同，此时，应视为留存佣金的支付条件己经成就。二、一审判决以智旭公司未完成相应销售指标为由，判令嘉福公司不必向智旭公司支付相应的溢价奖金，属于适用法律不当。1.根据涉案代理合同约定，标的房屋销售成功后，实际成交价高于约定价的，超过部分即为销售溢价，嘉福公司应将溢价部分的20%作为奖金给付智旭公司，本案讼争的溢价客观上已经实际产生。2.涉案合同约定在销售指标完成的情况下方可结算已售房屋的溢价。一审认为没有完成销售指标的，相应的溢价奖金嘉福公司无需支付，没有法律依据。首先，所谓结算，应该理解为是核算了结的意思，结算并不等同于给付。按照合同约定，是否完成当期销售指标，仅仅是核算继而了结当期溢价的前置时间条件，并不是是否给付溢价的实质性条件。其次，在溢价已经事实上产生的前提下，智旭公司基于合同约定的“溢价奖金利益”已经客观存在，只是需要在各个阶段销售指标完成的不同时间点，进行核算金额、确定支付时间的活动而已。最后，智旭公司因嘉福公司违约提起诉讼（包含解除合同），应视为溢价的核算了结时间条件已经成就，嘉福公司应当向智旭公司核算并支付全部溢价奖金。三、一审判决以迟延支付滞纳金与50万元违约金的请求基础均为嘉福公司怠于履行给付义务为由，认为滞纳金已经涵盖智旭公司的实际损失，故判令嘉福公司不必向智旭公司给付50万元违约金，认定事实不清，适用法律不当。首先，嘉福公司迟延履行给付义务，即当然对智旭公司的资金处分权、收益权等构成侵害，合同约定嘉福公司因此支付一定的滞纳金，其实质并非违约金而是填补平衡性质的资金占用费，滞纳金高于同期银行贷款利率的约定，其目的是有效敦促嘉福公司及时积极履行给付义务。其次，涉案合同约定，若嘉福公司迟延履行给付义务超过30日，并经智旭公司催告后仍不履行的，智旭公司有权解除合同并向嘉福公司主张50万元的违约金。显然，这里的违约金，无论启动条件、时间和其所针对的填补惩罚标的，均与前述滞纳金完全不同。嘉福公司迟延履行给付义务超过30日经智旭公司催告后仍不履行的，实际上可视为嘉福公司以实际行动表明将不履行其主要义务，客观上已经对涉案合同的顺利履行构成障碍，智旭公司的现实权益及可期待利益均已遭受损害，嘉福公司理当支付违约金。一审认为，合同解除后，智旭公司不可能通过继续履行合同有所收益，故智旭公司没有损失。智旭公司认为，嘉福公司的违约行为导致智旭公司请求解除合同，可期待的合同履行利益正是智旭公司的损失，恰恰是嘉福公司应予赔偿智旭公司的。最后，嘉福公司故意拒绝履行合同义务，严重侵害了智旭公司的相应权益，该等违约行为持续很长时间，导致智旭公司为减少损失而请求解除合同，嘉福公司应当按照合同约定向智旭公司支付滞纳金与合同解除违约金，两者启发条件、适用条件绝不相同，一审混淆概念，损害了智旭公司的合法权益。智旭公司基于嘉福公司的违约行为行使合同解除权，代理合同终止后，智旭公司的合同期待利益将不可逆转地遭到必然损害，50万元违约金远不足以填补智旭公司的损失。综上，嘉福公司的违约行为已经严重损害智旭公司的合法权益，嘉福公司不能以违约行为本身作为其怠于履行合同义务的理由，嘉福公司也不应因其违约行为而受益，智旭公司诉请解除合同后，嘉福公司应以支付违约金的方式略微填补智旭公司的合同期待利益损失。恳请法院依据法律和事实，根据诚实信用、公平原则，支持智旭公司的诉讼请求。嘉福公司辩称，智旭公司的上诉理由不成立。1.根据合同和补充协议的约定，智旭公司没有完成销售指标，不应当结算溢价奖金，预留的15%的佣金也不应当支付。2.关于滞纳金和50万元违约金。首先，违约的事实并不存在。一审判决认定双方均有过错，同时判决我方承担逾期付款的违约金，我方对此提出了上诉。我方认为，智旭公司请求支付滞纳金和50万元违约金的基础不存在。请求二审法院驳回智旭公司的上诉请求。嘉福公司上诉请求：撤销原判，发回重审或查清事实后依法改判，本案的上诉费用由智旭公司承担。事实和理由：一、一审判决认定双方之间形成居间合同法律关系错误，双方之间实为委托代理合同法律关系。无论是双方签订的《常州金坛“香格里拉山庄”项目整合营销代理合同》（以下简称营销合同）还是《“香格里拉山庄”项目营销代理合同补充协议》（以下简称补充协议），均约定智旭公司独家代理嘉福公司销售嘉福公司开发建设的商铺、洋房和别墅楼盘项目，合同对代理内容、代理期限、代理费及支付、双方的权利义务均作出明确约定，且双方实际履行了该营销合同及补充协议，双方之间的权利义务关系完全符合《合同法》关于委托合同的法律规定。双方之间不存在智旭公司向嘉福公司报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。在智旭公司与购房人（客户）签订《房屋买卖合同》方面，就房屋的销售价格只要在嘉福公司授权的范围内，智旭公司完全有权自主确定，不需要征得嘉福公司同意。而作为居间合同的居间人则无此权利。一审错误认定了双方之间的法律关系，错误地适用《合同法》第426条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的法律规定，致使判决佣金、溢价奖金等内容发生重大错误，二审应予纠正。二、一审判决认定案件基本事实错误。1.一审判决认定智旭公司于2019年4月24日提交的销售房屋名单为双方在庭审中均确认作为计算佣金、溢价奖金的依据，纯属主观臆断，嘉福公司从来就没有认可智旭公司提交的该名单表中所涉佣金、溢价奖金。嘉福公司仅仅认可所售房屋的合同总价，对名单中所列佣金计算的标准、佣金金额、房屋销售的底单价、应结溢价奖金金额等均持有异议。而一审判决罔顾在代理销售合同的实际履行过程中，因房地产市场行情变化，双方对原合同约定的底单价进行过数次重新调整确认的事实，仍然按照原来合同约定的底单价计算溢价奖金，明显是案件事实不清。2.上述名单就溢价奖金的计算明显不符合营销合同第9页（二）溢价奖金，“若乙方销售房源低于底价，不足部分须在溢价中扣除补足”的约定。但是一审判决的溢价奖金金额完全按照智旭公司的意愿，抛开合同的约定，对于低于底价销售房屋的差额部分未在溢价款中全部扣除、补足，而仅仅是扣除了低于底价销售差额部分的20%。这明显是背离合同的约定，应当予以纠正。3.一审判决将2017年3月-6月作为独立的销售阶段有悖营销合同第8页关于销售代理指标的约定本意。2016年11月17日双方签订的营销合同约定，销售指标是基于二期金墅湾别墅能够在2017年3月中、下旬首次开盘的前提确定的。但在实际运作中直至2017年7月首次开盘。智旭公司作为独家代理销售人，由于其未能完成2017年2月底前的销售指标，二期开盘前有一期的现房商铺、洋房、别墅可供销售，其有义务在二期未开盘前（3-6月间）补足完成前一阶段的销售指标，2017年3月-6月应当是智旭公司补足完成2月底以前指标的期限，是前一阶段的延续。对此营销合同第9页关于佣金的支付方式也约定了“…乙方完成阶段性指标或补足完成阶段指标的情况下…”。由于智旭公司直到2017年6月底前也未能补足完成2017年2月底前的销售指标，故一审对2017年3月-6月的销售仍然计算溢价奖金、仍然按100%计发佣金（没有按合同约定扣除15%），既不符合合同本意，也有失公平。4.一审判决对销售成功的事实认定错误。既然判决认为销售成功定义中“办妥按揭”应包含银行实际发放贷款完毕，但又对智旭公司在实际解除代理销售合同时（2018年5月底撤出销售案场），13户商品房认定为已成功销售，这显然违背委托代理合同法律关系的精神。一审判决正是基于错误认定双方之间属居间合同关系，才导致上述事实认定的错误。智旭公司一审起诉时，有13户商品房总价合计25791690元的销售合同约定的银行贷款14663000元未到账，嘉福公司后期花费很大的人力、物力，帮助客户向银行不断提供完备贷款资料，与银行、客户等多方沟通协调，最终到2018年12月底贷款才陆续发放到账。上述沟通、协调工作不是智旭公司完成的，作为代理人未尽代理义务,即使后期银行贷款全部发放，也不能认定智旭公司的代理销售成功，应当对一审判决认定的涉及该13户商品房的销售佣金、溢价奖金予以扣除。5.一审判决对4位关系户的认定错误，该4名购房者为嘉福公司的关系户（钱小华、华文倩、李敬江、袁春花），该4户的销售金额7094433元也不可结算佣金、溢价奖金。而一审判决依据智旭公司提供的订购单、签约确认表认定4名购房者已经在智旭公司处登记，作出不属于嘉福公司关系户的认定，违背了营销合同第七条合同（第8页）约定，智旭公司提供的订购单、签约确认表、销售合同均应当由智旭公司与客户签订，目的是防止一房两卖或多卖情形的发生，上述材料不能作为界定客户是否在案场登记的依据。智旭公司应当提供客户首次到销售案场时登记的客户信息表才能厘清是否属于嘉福公司的关系户。另外，智旭公司对该4名关系户销售后至一审起诉前从未向嘉福公司申请支付销售佣金及溢价奖金，证明智旭公司认可该4名购房者为嘉福公司的关系户。6.一审判决对应结算佣金的点数认定错误，且认定的标准不一致，存在前后矛盾。2017年9月应结佣金系数的认定依据为嘉福公司庭审中提交的佣金明细表中载明的5%，完全曲解嘉福公司的本意。嘉福公司对9月销售佣金的点数确定是依据补充协议“…到每阶段任务考核时根据该阶段指标完成率，按相应佣金点数发放应结佣金的85%”的约定，虽然智旭公司9月未完成销售指标，但在2017年7-9月阶段完成了别墅销售指标，故该阶段的别墅应按5%结算佣金。如果不考虑阶段指标完成率，只能按当月完成指标率对应的1.8%计算佣金。一审曲解了补充协议约定和嘉福公司意思，对2017年9月佣金判决认定错误。2017年10-12月阶段佣金认定标准又采用了当月指标完成率确定佣金点数，又抛开了营销合同和补充协议约定，作出前后矛盾的佣金点数认定，有失公平。该阶段智旭公司的别墅销售指标56套，实际销售20套，指标完成不到60%，依据补充协议约定对该阶段的佣金应当对当月所提佣金点数调整为1.8%，这样才能体现双方权利义务的平衡。11月和12月嘉福公司以智旭公司当月完成指标暂按4.5%和4%计算佣金，但是依据补充协议第2条第5项、第7项的约定“到每阶段任务考核时根据该阶段的指标完成率，按相应的佣金点数发放应结金额的85%”，故不能认定嘉福公司已经自认了2017年11月、12月佣金结算比例。7.一审判决嘉福公司支付2018年3月-6月的销售溢价奖金错误。依据2018年2月8日《会议记录》要求，智旭公司应当于2018年7月前完成销售一期别墅19套、二期别墅45套、商铺34套，而智旭公司在2018年3月-6月期间销售一期别墅2套、二期别墅7套，远远没有完成预定的销售指标，依据营销合同第一条第11项“阶段性指标完成后方可结算已售房源的溢价”的约定，该阶段销售的房屋不可结算溢价奖金。三、一审判决认定嘉福公司违约且承担违约责任错误。一审错误认定“被告支付了部分佣金、溢价奖金，其行为明显违反了合同约定”。从智旭公司一审提交的佣金支付明细表可以看出，2016年12月-2017年10月嘉福公司均是按照智旭公司开票申请的金额全额支付，2017年11月、12月份双方正是对合同约定“成功销售”的理解产生争议，对阶段性指标完成后方可结算溢价奖金以及佣金结算点数产生歧义，导致双方对佣金结算、溢价奖金的支付不能达成一致意见，嘉福公司支付了部分款项。在此过程中嘉福公司书面《复函》要求智旭公司当面沟通，不能认定嘉福公司迟延履行或拒不履行合同付款义务，嘉福公司对此向智旭公司作出解释性意见的《复函》，属于正常合理的商务谈判磋商，不能由此认定嘉福公司违约行为的存在。在争议未能达成一致意见的情况下，嘉福公司从友好合作出发，考虑客户维护与交房责任，在不知道智旭公司已向法院立案起诉的情形下，仍然于2018年6月5日给付智旭公司80万元，可以表明嘉福公司履行合同的诚意。嘉福公司要求智旭公司已经脱岗近40天的项目经理及销售人员尽快到岗，但智旭公司却在收款后擅自解除合同，撤离销售现场所有工作人员，不再履行合同，应属单方违约解除合同。本案中，智旭公司向嘉福公司开票申请支付的总金额为7370103元，嘉福公司已经支付7240665元。而一审既然认定双方均存在过错，却又判决嘉福公司承担违约责任，特别是判决嘉福公司承担2018年12月底前贷款到账的销售佣金、溢价奖金的逾期付款违约责任，无事实依据，明显不公平。综上，一审判决认定事实、适用法律均存在错误，恳请法院进一步查清本案事实，作出客观公正的认定，支持嘉福公司的上诉请求。智旭公司辩称，一、双方是居间法律关系还是代理法律关系，并不影响智旭公司向嘉福公司请求支付相应的佣金和溢价报酬。二、以智旭公司提交的房屋销售名单为基础，一审法院数次开庭，由双方一户一户核对，形成一个数据计算表，这个表的事实认定是没有错误的。一审法院曾要求嘉福公司在指定期限内提供销售数据，但是嘉福公司一直没有提供，应该由嘉福公司承担不利的后果。三、一审判决将2017年3-6月作为独立的销售阶段，符合合同的约定。因为2017年3-6月不属于补充协议项下的约定，在整体合同里面2017年3-6月没有约定销售指标。四、按揭材料提交以后，银行发放贷款完全属于银行的环节。办理按揭贷款的义务人是嘉福公司，并不是智旭公司。而且这些贷款在诉讼中已经全部到账，不影响佣金的支付。五、嘉福公司认为四位是关系户，应该负有相应的举证责任，证明经过智旭公司同意或者认可。一审法院按照合同约定和一般规则将他们归类为普通客户正确。六、一审法院认定的佣金点数没有错误。七、一审判决嘉福公司违约正确。智旭公司认为违约责任还没有全部承担，因为没有判决50万元违约金。从双方的来往函件可以看出，就已经结算完成没有异议的部分，嘉福公司也没有按照合同约定支付，所以，嘉福公司违约是毫无疑问的。智旭公司向一审法院起诉请求：1.判令解除智旭公司、嘉福公司签署的营销合同；2.嘉福公司向智旭公司支付代理佣金1632345元、溢价奖金1258466元、“购房客户违约金”分配款68713元、滞纳金287295元（按日计算，标准是应付金额的千分之一，自2018年7月1日起计算至嘉福公司清偿完毕之日）、违约金50万元，合计374.68万元；3.本案的诉讼费由嘉福公司承担。一审法院认定事实如下：2016年11月17日，智旭公司（乙方）与嘉福公司（甲方）签订营销合同1份，约定：1、可售房源包括项目待开发房源及前期遗留房源（洋房39套、一期别墅31套、商业房34套）。2、实际成交价：甲方与买受人签订的房屋预售合同约定的房款总金额。3、底均价：由双方共同制定本项目各类房源的综合底均价，前期剩余房源底均价约定如下：洋房底均价4208元/平方米，别墅均价5949元/平方米。4、底价：在底均价的基础上，由甲乙双方约定的每类每套房屋的最低销售价格，超过上述价格的，即为项目溢价收益，各类产品在一房一价底价表中的底价之和应等于该类产品的可销售总建筑面积与底均价之积。5、佣金：甲方委托乙方代理销售的本项目房屋由乙方销售成功后，根据双方约定的提成比例并根据实际成交总额，由甲方向乙方支付的报酬。6、奖金（溢价分成）：实际销售价格超过底价部分的即为溢价，就该套房屋的实际成交价高于底价部分的销售收入按合同约定的比例由甲方向乙方支付的报酬，阶段性指标完成后方可结算已售房源的溢价。7、销售率：乙方成功销售的房屋总套数占甲方实际委托乙方可销售总套数的百分比。8、销售成功：代理期限内，购房者签署了预售合同等有效文件，支付首付款并办妥按揭的，即属销售成功。9、代理期限：2016年11月15日至2018年11月15日止。10、甲方负责办理预售合同的备案登记、客户按揭送审、售房款和定金收取等案场行政工作。11、甲方应根据合同规定按时向乙方支付约定的各种费用（包括销售佣金和奖金），以便乙方正常展开，反之，乙方有权停止或推延后续工作的进程，直至甲方付清应付费用。12、销售代理佣金：（1）、销售指标，a)2017年2月底前，前期可售洋房销售60%，别墅销售15套，或总销金额达到3300万元，b)二期启动后，二期总房源开盘三个月内销售30%，开盘6个月内60%，开盘9个月内80%，c)考核指标以签约为准，2017年3月至二期首次开盘期间成交房源佣金系数延用首阶段系数；乙方代理销售本项目项下房屋及商铺等达到销售成功的，甲方同意按乙方销售成功房屋及商铺的实际成交总额的1.8%向乙方支付佣金，乙方指标完成率介于110%-150%之间，乙方按照实际成交总额的2.1%向乙方给付佣金，乙方指标完成率超过150%时，乙方按照实际成交总额的2.8%向乙方给付佣金；佣金支付方式：按公历月为结算周期，在下一个月的前3天，乙方将上月应结佣金款项的明细表报给甲方，甲方在接到明细表后4天内书面确认并回复，乙方3天内提供佣金发票，甲方在每月15日前将应付佣金付给乙方，甲方接到该明细表未书面确认并回复的，视为对乙方的请款无异议；当月结算应结金额的85%，乙方完成阶段指标或补足完成阶段指标的情况下，甲方补齐暂扣的15%，否则不再支付。13、溢价奖金：销售中实现的单套房屋的实际成交价高于双方确定的底价时，就该套房屋的实际成交价高于底价部分的销售收入，甲方同意按20%的比例向乙方支付溢价奖金；在阶段指标完成后次月前3天，乙方将上月应结奖金款项的明细表报给甲方，甲方在接到明细表后4天内书面确认并回复，乙方3天内提供发票，甲方在每月15日前将应付奖金付给乙方，甲方接到该明细表未书面确认并回复的，视为对乙方的请款无异议。14、甲方关系户：不超过10套，该部分客户认定以未在现场登记为准，成交后计入考核指标，但不另行结算佣金。15、购房者支付定金后未能签订预售合同的处理：由甲乙双方各按50%比例分配。16、违约责任:(1)除双方约定外，任何一方不得擅自提前解除、终止合同，如乙方提前解除，须提前1个月书面通知对方，且应支付对方违约金50万元，同时双方按合同约定，结清已发生的所有已签署合同的佣金、奖金等应付费用；（2）甲方违约，迟延向乙方支付佣金及奖金等应付费用的，每迟延1天向乙方支付应付费用的千分之三作为滞纳金，同时乙方有权停止或推延后续工作进程直至甲方付清应付费用及滞纳金，如甲方拖欠佣金及奖金等合同约定的应付费用超过30天，并经乙方书面催告后仍不清偿的，则乙方有权解除合同，此时，双方除应结清已发生的所有已签合同的房屋佣金、奖金等应付费用外，甲方须另行向乙方支付违约金50万元。17、补充协议：经双方协商，可以订立补充协议，属于本合同组成部分并与本合同具有同等法律效力。2017年7月1日，智旭公司（乙方）与嘉福公司（甲方）签订补充协议1份，约定：1、自2017年7月1日起，双方在原合同基础上细化考核指标如下：一期别墅21套,二期别墅139套,一共160套,商铺34套,洋房7套,8个月内即2018年2月底一、二期别墅一共完成130套、商铺洋房25套；对于一、二期130套别墅分三个阶段，2017年7月-9月为第一阶段，销售指标分别为42套、8套、8套，2017年10月-12月为第二阶段，销售指标分别为40套、8套、8套，2018年1月-2月为第三阶段，销售指标分别为9套、7套。2、（1）自本补充协议生效之日起，甲方按以下标准结算乙方佣金：甲方为激励乙方若100%以上完成当月考核指标的，甲方按实际成交额的5%向乙方给付佣金，当月指标完成率低于60%，甲方按实际成交额的1.8%向乙方给付佣金；（2）每个月根据指标完成率，按相应的点数发放佣金的85%，到每阶段任务考核时根据该阶段指标完成率，按相应的佣金点数发放应结金额的85%，甲方留存15%的销售代理费，每阶段结束后重新开始计算，下一阶段不再对上一阶段指标进行补充；（3）2017年7月后销售的房屋甲方留存的销售代理费上限为50万元，待项目别墅房源总体销售完成80%后一周内，乙方提出达标申请，甲方支付所有留存的15%销售代理费；（4）关系户界定以客户是否在案场登记为准，若客户在甲方通知乙方销控房源时已登记，则完全界定为乙方客户，若未在乙方登记过，对于关系户甲方不支付相关佣金，但计入乙方完成指标，关系户比例不超过10%，即16套。3、二期第一批房源销售许可房源77套。销售底价为备案公示价折扣率92.5折，且后期推出房源的底价不低于该折扣，价格表见附件（附件载明底均单价为8300元/平方米）。4、本协议与原合同有异议处，以本协议为准，其他未尽事宜按双方原签署的营销代理合同为准。上述营销合同及补充协议签订后，智旭公司共销售洋房38套、一期别墅13套、二期别墅101套，合计152套，其中，2016年12月销售洋房2套[详见智旭公司2019年4月24日提交的销售房屋名单（以下简称已销名单，该名单以智旭公司提交给嘉福公司的2016年12月至2018年2月期间每月请佣房屋明细表为基础形成,双方在庭审中均确认按该名单计算智旭公司的佣金、溢价奖金）序号1、2]，成交总价款965853元，佣金为17385元。2017年2月销售洋房8套（已销名单序号3-10），成交总价款3670549元，佣金为66070元。2017年3月销售洋房6套（已销名单序号11、12、13、14、15、17），一期别墅1套（已销名单序号16）,成交总价款5380442元，佣金为96848元，溢价奖金61279元。2017年4月销售洋房8套（已销名单序号18-25），成交总价款3739900元，佣金为67318元，溢价奖金5091元。2017年5月销售洋房4套（已销名单序号26、27、29、30），一期别墅2套（已销名单序号28、31）,成交总价款5166066元，佣金为92989元，溢价奖金61903元。2017年6月销售洋房2套（已销名单序号32、34），一期别墅2套（已销名单序号33、35）,成交总价款4211549元，佣金75808元，溢价奖金70750元。2017年7月销售洋房1套（已销名单序号36）,一期别墅2套（已销名单序号37、84）,二期别墅49套（已销名单序号38-87中的除84号以外的49套，其中序号83，购房户为华文倩，该户佣金为69166元，溢价奖金2350元），成交总价款73186715元，佣金3659335元，溢价奖金192617元。2017年8月销售二期别墅24套（已销名单序号88-111，其中序号108，购房户为李敬江，该户佣金为100800元，溢价奖金19061元），成交总价款39432561元，佣金1971628元，溢价奖金420775元。2017年9月销售洋房7套（已销名单序号112-118），成交价款3571007元，佣金64278元；一期别墅4套（已销名单序号119-122）,成交价款6626777元，佣金331339元，溢价奖金154010元。2017年11月销售一期别墅1套（已销名单序号123）,二期别墅11套（已销名单序号124-134），成交总价款28942989元,佣金1302435元。2017年12月销售二期别墅8套（已销名单序号135-142），成交总价款18147093元,佣金725884元。2018年2月销售二期别墅1套（已销名单序号143），成交总价款2200000元,佣金39600元。2018年3月-6月销售一期别墅2套（已销名单序号149、151），二期别墅7套（已销名单序号144、145、146、147、148、150、152），成交总价款20298642元,佣金合计365376元,溢价奖金合计68934元。智旭公司于2018年6月初离场。一审另查明，智旭公司自2016年12月至2018年2月期间就每月佣金及溢价奖金申请付款事宜向嘉福公司提交申请表，并附每月请佣房屋明细,该房屋明细与智旭公司于2019年4月24日提交的双方确认已销名单的每月房屋大部分相同,少部分不同;其中,2017年9月请佣房屋明细载明销售二期别墅为7套，嘉福公司确认该月佣金系数为5%；嘉福公司在2017年11月、12月佣金及溢价奖金付款申请表中确认销售别墅11套、9套，佣金系数分别为4.5%、4%。一审又查明，嘉福公司辩称的13套签约未到款购房户购房款于2018年年底前已全部到账。嘉福公司已支付智旭公司7240665元（6440665元+2018年6月5日的80万元）。2017年9月25日，嘉福公司函复智旭公司，该函载明:你司催款通知书已收悉，现答复如下，关于你司（2017年）8月份佣金，因目前银行信贷政策收紧，我司实际回款不足六成，鉴于双方精诚团结，共同面对市场环境变化，加快回款速度，我司要保障工程进度，也需要资金周转，望你司见谅，我司按照实际到款额暂结佣金，（2017年）7月份结算佣金为1527518元，对应销售金额37125425元，至今未回款6070000元，本月应结算佣金1460037元，对应销售金额33809497元，至8月底回款金额15719498元，尚有18089999元未到帐，我司拟按实际回款额与你司商定先结到款金额的佣金，并通知你司开具8月按实际回款额所结佣金共计668078.66元的发票。2017年11月1日,嘉福公司向智旭公司发函,该函载明:1、关于你司2017年9月份佣金，我司在10月中旬收到你司9月佣金表，你司要求9月佣金911482元，溢价472730元，其中你司佣金表上一期别墅按5%佣金计算，但一期别墅签约价格未达到我方销售底价，我司认为结算方面按1.8%佣金结算；2、金墅湾溢价结算方面，我司一直坚持要求8500元每平方米为溢价结算价，当初8300元每平米是为支持你司首次开盘成功之特别底价。一审诉讼中，智旭公司诉请购房客户违约金分配款5万元，嘉福公司同意支付该款项。智旭公司将滞纳金计算起点调整为2018年7月1日,嘉福公司对此无异议。对于嘉福公司辩称4个购房者（钱小华、华文倩、李敬江、袁春花）是其关系户，智旭公司同意将华文倩、李敬江视为关系户，不予结算佣金，钱小华、袁春花为正常房源，非关系户，应结算佣金。一审法院认为，居间人在完成促成合同订立居间义务的情况下,有权要求委托人支付报酬，委托人延期支付报酬构成违约。本案中，智旭公司为嘉福公司提供销售居间服务，嘉福公司应按合同约定履行支付佣金、奖金的义务。智旭公司诉请解除居间合同,嘉福公司同意解除，法院予以确认。关于合同约定的销售成功具体含义，智旭公司认为，是指代理期限内嘉福公司与购房者签署了预售合同，购房户将按揭材料向银行提交完毕就是销售成功；嘉福公司认为，是指代理期限内除了与购房者签署了预售合同、办理了房屋按揭手续的，还需银行实际发放贷款完毕才是销售成功。对此法院认为，销售成功定义中的“办妥按揭”应包含银行实际发放贷款完毕阶段，现结合嘉福公司所称的13户购房款于2018年年底前已全部到账的实际情况，可以认定案涉13户商品房已销售成功。关于关系户的界定，补充协议约定是以客户是否在案场登记为准，如客户在嘉福公司通知智旭公司销售房源时已登记，则界定为智旭公司客户，若未在智旭公司处登记过，视为嘉福公司的关系户。本案中，智旭公司提交的4份商品房屋订购单、签约确认表上均是智旭公司工作人员签字确认房屋定购、审核，可以证明4位购房者钱小华、华文倩、李敬江、袁春花已在智旭公司登记，而嘉福公司辩称4位购房者是其关系户，未提供有效证据予以证明，故对于嘉福公司辩称4位购房者钱小华、华文倩、李敬江、袁春花是该公司关系户的意见，法院不予采信。智旭公司同意将华文倩、李敬江视为关系户，对此，法院予以确认。关于佣金：1、2016年12月-2017年2月期间佣金：营销合同约定需完成销售指标（2017年2月底前，前期可售洋房销售60%，别墅销售15套，或总销金额达到3300万元）情况下补齐暂扣的15%佣金，否则不再支付，而智旭公司事实上未完成上述指标，故智旭公司诉请该期间剩余15%佣金的主张，无事实依据，法院不予支持。因此,嘉福公司应支付智旭公司该期间85%的佣金即70937元[（17385+66070元）*85%]。2、2017年3月-6月期间佣金：营销合同未约定该阶段的销售指标，故嘉福公司应支付智旭公司2017年3月-6月期间的全部佣金332963元（96848元+67318元+92989元+75808元）。3、2017年7月至2018年2月的佣金：2017年7月佣金为3659335元，减去该月华文倩户的佣金69166元，实为3590169元。2017年8月佣金为1971628元，减去该月李敬江户的佣金100800元，实为1870828元。2017年9月佣金：该月销售房屋类型有两种，一种为洋房7套，另一种为别墅4套。智旭公司主张7套洋房按1.8%计算佣金，嘉福公司表示同意，法院予以确认。智旭公司主张4套别墅按5%计算佣金，嘉福公司在第四次庭审后表示不同意，认为补充协议中约定智旭公司该月应销售别墅8套，实际销售4套，当月完成率不足60%的，应按1.8%结算佣金。对此法院认为，虽然补充协议约定该月销售指标为别墅8套，但嘉福公司在智旭公司提交的当月请佣申请表（载明销售别墅为7套）中确认该月佣金系数为5%，且嘉福公司在第一次庭审中提交的代理公司签约明细表、第四次庭审中提交的佣金明细表（落款时间为2019年4月28日）均认可该4套别墅佣金点数为5%，故该4套别墅佣金系数以5%计算为宜。因此该月佣金合计395617元（64278元+331339元）。2017年11月佣金：智旭公司主张12套别墅按4.5%计算佣金，嘉福公司表示不同意，认为按1.8%结算佣金，对此法院认为，补充协议约定该月销售指标为别墅8套，智旭公司提交的当月请佣申请表中载明销售别墅为11套,智旭公司实际销售别墅12套，按照约定该月佣金点数应为5%，嘉福公司在智旭公司提交的申请表中确认该月佣金系数为4.5%,智旭公司以该系数4.5%在本案中主张，并无不当，故该月佣金系数以4.5%计算为宜。2017年12月佣金：智旭公司主张8套别墅按4%计算佣金，嘉福公司表示不同意，认为按1.8%结算佣金，对此法院认为，补充协议约定该月销售指标为别墅8套，智旭公司提交的当月请佣申请表中载明销售别墅为9套，智旭公司实际销售别墅8套，按照约定该月佣金点数应为5%，嘉福公司在智旭公司提交的该月申请表中确认佣金系数为4%，智旭公司以该系数4%在本案中主张，并无不当，故该月佣金系数以4%计算为宜。故2017年7月至2018年2月的佣金合计7924533元(3590169元+1870828元+395617元+1302435元+725884元+39600元)。双方在补充协议中约定“2017年7月后销售的房屋甲方留存的销售代理费上限为50万元，待项目别墅房源总体销售完成80%后一周内，乙方提出达标申请，甲方支付所有留存的15%销售代理费”，约定了起始时间为2017年7月，但对截止时间未约定，结合补充协议相关内容，可视为截止时间为2018年2月。无论2016年12月至2018年2月（该期间销售别墅114套），还是2017年7月至2018年2月（该期间销售别墅109套），均未达到别墅房源总体销售的80%，未达标，应扣除50万元，故嘉福公司还需支付智旭公司2017年7月至2018年2月佣金7424533元（7924533元-50万元）。4、2018年3月至6月的佣金，双方未约定该阶段的销售指标，故嘉福公司应支付智旭公司2018年3月-6月期间的佣金365376元。以上合计佣金为8193809元(70937元+332963元+7424533元+365376元)。关于溢价奖金：1、2016年12月-2017年2月期间溢价奖金，营销合同约定需完成销售指标情况下方可结算已售房源的溢价，而智旭公司事实上未完成销售指标，故智旭公司诉请2016年12月-2017年2月期间溢价奖金的主张，无事实依据，法院不予支持。2、2017年3月-6月的溢价奖金：双方未约定该阶段的销售指标，故嘉福公司应支付智旭公司溢价奖金199023元（61279元+5091元+61903元+70750元）。3、2017年7月至2018年2月的溢价奖金：该期间双方约定智旭公司应销售洋房商铺25套，实际销售8套（2017年7月1套、2017年9月7套），未完成销售指标，故智旭公司诉请该8套洋房的溢价奖金的主张，法院不予支持。关于关系户，双方约定嘉福公司不支付佣金，计入销售指标，但未约定是否支付溢价奖金，从本案案情分析，既然不支付佣金，溢价奖金未必支付，故法院认定关系户的溢价奖金不再支付。2017年7月溢价奖金为192617元，减去该月华文倩户的溢价奖金2350元、1户洋房的溢价奖金1632元，实为188635元。2017年8月溢价奖金为420775元，减去该月李敬江户的溢价奖金19061元，实为401714元。2017年9月溢价奖金：该月销售房屋类型有两种，一种为洋房7套，该7套洋房的溢价奖金如前所述不再支付；另一种为别墅4套，2017年7月-9月阶段实际销售别墅79套,超过补充协议约定的该阶段销售别墅58套的指标，故该月销售4套别墅的溢价奖金154010元应予以支付。2017年10月-12月的溢价奖金：智旭公司主张该期间中的溢价奖金31257元，其实际销售别墅20套，未达到补充协议约定该阶段销售别墅56套的指标，故智旭公司诉请支付该阶段溢价奖金的主张，法院不予支持。2018年3月-6月的溢价奖金，智旭公司在此期间主张溢价奖金68934元（27034元+41900元），因双方未约定该阶段的销售指标，故嘉福公司应支付智旭公司溢价奖金68934元。以上溢价奖金合计1012316元（199023元+188635元+401714元+154010元+68934元）。综上，嘉福公司应支付智旭公司佣金、溢价奖金合计9206125元，扣除嘉福公司已支付的7240665元，智旭公司还需支付报酬1965460元。关于违约金，根据营销合同约定，嘉福公司应于下个月15日前向智旭公司支付上一个月的佣金，在阶段指标完成后次月15日前智旭公司支付上一阶段的溢价奖金。嘉福公司向智旭公司支付佣金、溢价奖金为合同约定的主要义务，智旭公司通过收取佣金、溢价奖金得以实现合同目的。嘉福公司支付了部分佣金、溢价奖金，其行为明显违反了合同约定，结合嘉福公司向智旭公司出具的函件载明内容，故嘉福公司应承担违约责任。同时，双方在签订营销合同和补充协议过程中，对销售成功、关系户等概念界定不清楚，导致在履行合同中因理解上的差异产生纠纷，双方均存在过错。关于违约金的数额，双方在合同中约定了滞纳金、违约金，但这二者的事实基础均是因嘉福公司迟延给付佣金、溢价奖金产生，故作为违约金一并处理。营销合同约定按日支付应付费用的千分之三（智旭公司在本案中按千分之一主张）作为滞纳金，同时约定违约金50万元。嘉福公司辩称双方合同中约定的违约金过高应予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。双方合同约定的代理期限为2年，即自2016年11月15日至2018年11月15日止，双方履行了1年半后因双方在履行合同过程中产生分歧从而导致智旭公司于2018年6月初离场。从双方订立合同的目的来看，目的均在于通过合同的履行取得收益，在合同解除后，智旭公司不能取得的预期利益为未履行部分的佣金和溢价奖金，智旭公司因合同解除也不能再通过营销代理本案合同标的取得任何收益。智旭公司主张以千分之一每天计算所得滞纳金数额和违约金50万元已远超过其实际损失，故法院依法予以酌减，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的三倍计算违约金（含滞纳金）。关于智旭公司要求嘉福公司从2018年7月1日起支付利息的诉请，嘉福公司表示无异议，法院予以确认。关于智旭公司要求嘉福公司支付购房客户违约金分配款5万元的诉请，嘉福公司表示无异议，法院予以确认。关于智旭公司诉请5套洋房（购房者丁丽萍、徐斌、崔文文、朱志俊、詹宇）问题，因该5套洋房不属于双方合同及补充协议约定的销售项目39套洋房范围，故智旭公司诉请该5套洋房的相关报酬无事实依据，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、上海智旭商务咨询有限公司与常州市金坛嘉福置业有限公司于2016年11月17日签订的营销合同解除；二、常州市金坛嘉福置业有限公司于判决生效之日起15日内向上海智旭商务咨询有限公司支付报酬1965460元、购房客户违约金分配款5万元，合计2015460元，并承担该款自2018年7月1日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的三倍计算的违约金。如常州市金坛嘉福置业有限公司未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30374元，保全费5000元，合计35374元，由上海智旭商务咨询有限公司负担7450元，常州市金坛嘉福置业有限公司负担27924元。二审经审理查明：一、关于关系户的认定。补充协议约定,关系户界定以客户是否在案场登记为准,若客户在嘉福公司通知智旭公司销控房源时已登记，则完全界定为智旭公司客户，若未在智旭公司登记过，对于关系户嘉福公司不支付相关佣金，但计入智旭公司完成指标，关系户比例不超过10%，即16套。智旭公司认为，“以案场登记为准”就是以销售过程中的定购单、签约确认表、买卖合同依次为准，并未明确提到有其他登记确认方式，嘉福公司如果对登记方式有其他的主张，应该提交相应证据予以证明；嘉福公司认为，“以案场登记为准”是指客户首次来访的登记表，如果是智旭公司客户，智旭公司在客户来访时需要让客户签字确认一份登记表，不管客户是否购买，便于以后联系沟通。一审中，嘉福公司主张钱小华、华文倩、李敬江、袁春花四名购房者系其关系户，该四名购房者所购房屋的金额不可结算佣金、溢价奖金。智旭公司对此不予认可，并提供该四名购房者购买房屋的买卖合同、定购单、签约确认表、优惠单复印件，证明该四名购房者是现场登记。嘉福公司则认为，智旭公司提供的上述证据均为客户最终决定购房后必须填写的购房材料，智旭公司代理销售的全部房屋都有上述购房资料，这些购房资料不是客户首次到案场来访时的登记资料，不能证明四名购房者不是嘉福公司的关系户，相反，四名购房者的签约时间均在2017年7月和8月，而智旭公司起诉提供的2017年7月至10月佣金请佣申请表及对应的购房客户名单中均没有该四名购房者，由此足以证明智旭公司在向嘉福公司请佣时已经自认四名购房户是嘉福公司的关系户，故没有对该四名购房者的销售向嘉福公司申请支付佣金。智旭公司认为，是嘉福公司要求智旭公司在请佣明细表中删除这4户，但这不影响智旭公司请佣的权利，智旭公司为了及时获得嘉福公司对请佣的批准，适当调整请佣的节奏，是合理维护自己的权益。智旭公司提供的涉及上述四名购房者的优惠单中均有“关系人”一栏，但其中仅有钱小华的优惠单中“关系人”一栏填有“汤磊”字样，其余三名购房者的优惠单中的“关系人”一栏均为空白，而四份优惠单中均有嘉福公司相关人员签字审批及盖章确认。二审中，嘉福公司提供了一份关于四名关系户购房情况的情况说明，其上载明：钱小华的父亲钱坤祥（江苏瑞嘉金属制品有限公司）与我公司2010年起开始合作至今，首次到售楼部由我公司工程部经理许兆荣陪同带去，售楼员介绍户型。华文倩的母亲于兰兰来访前经钱总朋友韩俊介绍先来找钱总，首次由钱总带至售楼部。李敬江是港华储气有限公司总经理，是钱总多年朋友，也是听钱总介绍后来项目看房，首次来访接待为钱总。袁春花购房时人在国外，委托欧留庆全权办理，欧留庆为一期入住老业主，欧留庆首次到访接待为综合部经理汤磊。另外，嘉福公司还提供了袁春花与钱莉宁的微信聊天记录，证明袁春花系关系户。对此，智旭公司认为，情况说明系嘉福公司单方陈述，智旭公司不予认可；对微信聊天记录的真实性不认可，不能证明与本案有法律上的关系，智旭公司在一审时同意法官调解的意见，作出了让步和妥协，将其中两户按照所谓的关系户处理，并不表示认可嘉福公司所谓的关系户及相关处理方式。另外，在2018年1-2月份请佣明细中记载有钱小华户的请佣信息，但被标注“本套为公司关系户（去除）”，而在该期间的销售佣金及溢价付款申请表“营销总监意见”中记载有“根据公司最终决定，去除钱小华（为公司关系户），实际请佣为￥445047”。二、关于佣金二审中，双方对如下阶段的佣金计取比例达成一致意见：2016年12月-2017年6月为1.8%；2017年7月-9月别墅为5%、洋房为1.8%；2018年1月-6月为1.8%。双方对如下阶段的佣金计取比例存在分歧：2017年11月，智旭公司主张按4.5%计取，嘉福公司主张按1.8%计取；2017年12月，智旭公司主张按4%计取，嘉福公司主张按1.8%计取。嘉福公司提供了一份2018年2月8日的会议记录，其中第四点载明：对于剩余一期别墅19套、二期金墅湾别墅45套以及商铺34套的18年销售计划，嘉福公司要求于2018年7月前完成基本销售，于2018年2月底前节后第一次开会出一份策划方案及计划工作排期，嘉福公司认为该会议记录可以证明2018年3-7月的销售指标为剩余一期别墅19套、二期金墅湾别墅45套、商铺34套。智旭公司对该会议记录的真实性没有异议，但认为该会议记录不能证明双方就2018年3-7月的销售指标达成一致。另外，双方对于佣金计算的异议，与双方上诉理由相同。三、关于溢价奖金1.关于底单价的变更:二审中，嘉福公司向本院提交了如下证据：1.2017年4月17日调整的香格里拉山庄剩余别墅房源价格表，证明2017年4月17日之后出售的4套香格里拉山庄别墅的底单价已调整，不是5949元/平方米，与此相应，该4套别墅的溢价部分应相应调整。2.2017年6月23日调整的香格里拉山庄剩余别墅房源价格表，证明2017年6月23日之后出售的9套香格里拉山庄别墅的底单价已调整，与此相应，该9套别墅的溢价部分应相应调整。3.2017年7月25日的金墅湾第二批房源价格表和香格里拉签约确认表，证明已售的二期别墅中有22套的底单价已上调，与之相应，该22套别墅的溢价部分应相应调整。4.2017年9月22日香格里拉山庄剩余别墅房源价格表，证明一期别墅销售底价已经上调。5.2017年11月2日金墅湾第三批签约价格表和2017年11月7日香格里拉山庄二期金墅湾第三批房源价格表，证明已售二期别墅中有15套房屋的底单价已经上调，与之相应，该15套别墅的溢价部分应相应调整。6.2018年3月28日的金墅湾未售房源价格表，证明已售二期别墅中有5套房屋的底单价已上调，与之相应，该5套别墅的溢价部分应相应调整。智旭公司质证认为：1.嘉福公司提交的证据1只有复印件，没有原件，对其真实性有异议；张琳系智旭公司的销售经理；即使该证据真实，也只是对销售价格的调整，不是对底价或底均价的调整。2.对证据2的真实性没有异议，对其关联性有异议，证据2中载明的是单价和总价，不涉及底价和底均价，不能证明双方调整的是底价或底均价，调整的只是对外销售价格，不影响双方结算溢价和佣金；张琳没有调整关乎合同本质的底价和底均价。3.因嘉福公司仅提供了复印件，未能提供原件，故对房源价格表的真实性不予认可，且从该复印件来看，也仅是嘉福公司的单方意思表示；签约确认表仅有部分原件，复印件部分无法确认，且签约确认表所反映的内容只是具体房屋的销售信息，与影响溢价、佣金结算的底价或底均价没有任何关联性。4.证据4系嘉福公司的单方意思表示，不能证明底价调整了。5.对证据5的真实性无异议，但这两张表中涉及到的概念都是单价、总价，不涉及影响溢价、佣金计算的底价或底均价。6.对证据6的真实性予以认可，但涉及的五套房屋可能和优惠审批单等资料有关系。2.二审中，嘉福公司认为，从智旭公司向其提交的《销售佣金及溢价付款申请表》及《催款通知书》来看，2017年6月底之前智旭公司未向其申请支付溢价奖金，即智旭公司也认为2017年3-6月不是一个独立的销售阶段，也自认2017年3-6月未有溢价奖金。对此，智旭公司不予认可，并认为应整体理解和整体认定。3.关于补足成交总价低于底总价的不足部分的问题，智旭公司认为晏涛、孙玉涵、严兵、罗耿军、李和平、李奇、周平、葛英文购买的洋房、吴粉连、周育新购买的别墅是嘉福公司与智旭公司协商一致同意损价成交，并非智旭公司单方造成的损价，智旭公司不应承担所谓额外损价。嘉福公司对此不予认可。二审经审理查明的本案其他事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、关于营销合同及补充协议的性质商品房委托代理销售合同是指房地产开发企业将开发的商品房委托给中介机构代理销售，并向中介机构支付酬金的合同。本案中，结合营销合同中“代理内容”、双方权利义务等内容来看，营销合同及补充协议应属于商品房委托销售代理合同，即嘉福公司作为委托人、智旭公司作为受托人，由智旭公司代理嘉福公司向第三人销售涉案项目的房屋。一审判决认定营销合同及补充协议为居间合同错误。二、关于关系户的认定在补充协议中，双方约定关系户界定以客户是否在案场登记为准，若客户在嘉福公司通知智旭公司销控房源时已登记，则完全界定为智旭公司客户，若未在智旭公司登记过，对于关系户嘉福公司不支付相关佣金。现双方对于“案场登记”理解存在争议，嘉福公司认为智旭公司需提供客户首次来访登记表，智旭公司则认为没有此种登记，其与客户签订的定购单等即为案场登记。对此，首先，双方在补充协议中未对如何判断案场登记作出明确约定，从而产生争议，而现双方对此所作解释均是从有利于己方所作出的事后解释，与合同履行过程中的实际情况未必相符。智旭公司所述不符合房屋代理销售的一般情况，而嘉福公司所述亦不能解决实际争议，因为即使存在其所述的客户首次来访登记表，是否可由智旭公司单方记载，还是必须由客户签字确认，而客户是否愿意在此类表格上签字亦是问题，故试图通过解释“案场登记”的含义解决双方在关系户认定上的分歧，不具有可行性；其次，从补充协议的约定来看，若为关系户，则存在嘉福公司通知智旭公司销控房源的问题，然而嘉福公司亦未能举证证明其曾就该4人购买的相关房屋通知智旭公司销控相关房源，另外，在该4人购买相关房屋过程中，嘉福公司均需审批相应的优惠单，而该优惠单上明确载明有“关系人”一栏，但嘉福公司在4份优惠单中仅有1份优惠单中的“关系人”一栏记载有关系人姓名，其余3份均为空白，存在不合常理之处；而智旭公司在向嘉福公司请佣过程中亦未将该4人购买的房屋金额计算在内，虽然智旭公司对此作出相应解释，但亦存在不合常理之处；故双方对于关系户认定无法查清均存在责任；第三，二审中，嘉福公司提供的关于关系户的情况说明系其单方陈述，而其提供的袁春花与钱莉宁的微信聊天记录未提供原始载体予以核实，无法确认其真实性，且如上所述，袁春花的优惠单中的“关系人”一栏空白，未有任何记载，故该部分证据不足以证明钱小华、华文倩、李敬江、袁春花均为关系户；第四，从智旭公司提交给一审法院“关于协商确认部分房源的说明”来看，一审中智旭公司认可华文倩、李敬江为关系户，系有条件的自认。据上，结合双方一、二审陈述、举证等情况来看，一审法院认定华文倩、李敬江为关系户，钱小华、袁春花按照正常客户结算佣金、溢价奖金，并无不可，本院予以维持。嘉福公司主张4位购房者钱小华、华文倩、李敬江、袁春花均为关系户，无充分依据，本院不予采纳。三、关于佣金1.关于2017年3-6月是否为独立的销售阶段。首先，虽然如嘉福公司所述，2017年3-6月这一期间截止时间的确定与二期首次开盘时间有关，但在营销合同中并未明确约定2017年3-6月期间仍然受前一阶段即2016年12月-2017年2月期间的销售指标的约束，只是约定了“2017年3月至二期首次开盘期间成交房源佣金系数延用首阶段系数”。其次，从营销合同约定的“当月结算应结金额的85%，乙方完成阶段指标或补足完成结算指标的情况下，甲方补齐暂扣的15%，否则不再支付。”并不能当然解释出嘉福公司所述的2017年3-6月是2016年12月-2017年2月的延续、应补足2016年12月-2017年2月销售指标的结论，因为该约定解决的是每一阶段内部的每个月的佣金支付与这一阶段指标完成情况的衔接问题，并不涉及各个阶段之间的衔接。据上，一审法院将2017年3-6月作为一个独立的销售阶段，并无不当。2.关于销售成功的理解。结合合同中约定的嘉福公司负责客户按揭送审、智旭公司协助嘉福公司办理预（销）售合同的备案登记、公证、银行按揭贷款手续及其他相关手续及后续贷款已实际发放等情况来看，一审判决认定相应房屋属于合同约定的“销售成功”的情形，并无不当。3.关于2018年3-7月是否存在销售指标。结合嘉福公司提供的2018年2月8日的会议记录的记载内容来看，该会议记录中的“于2018年7月前完成基本销售”是嘉福公司的单方要求，且该单方要求并不明确具体，何为“完成基本销售”，尚需智旭公司“出一份策划方案及计划工作排期”，故嘉福公司主张2018年3-7月存在销售指标，依据不足。4.关于留存的15%的佣金及补充协议约定的留存佣金上限50万元是否支付的问题。首先，一审判决扣除的留存佣金部分为2016年12月-2017年2月期间的留存佣金（该期间佣金的15%）以及2017年7月-2018年2月期间留存佣金50万元（因该期间佣金的15%已超过50万元，故以50万元为限），而非如智旭公司所述扣除了全部的留存的15%的佣金；其次，2016年12月-2017年2月销售的是前期遗留房源，不存在迟延开盘问题，而智旭公司未能完成该阶段的销售目标，一审判决扣除该阶段的留存佣金，符合合同约定；第三，关于2017月7月至2018年2月期间留存佣金的扣除问题，是以智旭公司项目别墅房源总体销售是否完成80%为标准，并非以该期间各阶段的阶段销售指标是否完成为依据，至于智旭公司所称嘉福公司迟延开盘问题，从智旭公司提交的付款申请表及嘉福公司提交的证据，即使存在嘉福公司迟延开盘的情况，也仅是顺延一个月，而直至智旭公司撤场，其尚未完成项目别墅房源总体销售的80%，故一审判决扣除该期间留存佣金50万元，符合合同约定。5.关于2017年11月、12月的佣金计取比例问题。现双方对2017年11月、12月的佣金计取比例存在异议，对此，首先，结合双方签订的补充协议的约定来看，决定该二个月的佣金计取比例的因素为当月指标完成率，与阶段指标完成率无关。2017年11月的指标为8套，智旭公司实际销售别墅12套，根据补充协议约定该12套别墅佣金计取比例应为5%；2017年12月的指标为8套，智旭公司实际销售别墅8套，根据补充协议约定该8套别墅佣金计取比例应为5%。嘉福公司主张2017年11月、12月的佣金计取比例为1.8%，不能成立，本院不予采纳。据上，一审判决计算的嘉福公司应付智旭公司的佣金数额，并无不当，本院予以维持。四、关于溢价奖金1.关于双方在合同履行过程中的意见与在诉讼中的意见不一致问题。首先，虽然智旭公司在2017年3-6月期间的《销售佣金及溢价付款申请表》中载明的溢价数额为0，但是在智旭公司提交的2017年4月、5月请佣明细中明确记载有当月销售房屋的溢价金额，而该请佣明细是与当月的《销售佣金及溢价付款申请表》一并提交的，由此可见，并非如嘉福公司所述智旭公司自认2017年3-6月未有溢价奖金，也不能单纯据此得出智旭公司自认2017年3-6月不是一个独立销售阶段的意见；其次，结合双方诉讼过程中的陈述及意见来看，双方在合同履行过程中因对合同条款的理解等存在分歧，故对于佣金、溢价奖金等的计算、支付产生争议，由此导致本案诉讼，故在本案审理过程中，应结合双方的合同约定、举证等综合、据实认定，而不能片面地截取双方在合同履行过程中的部分文件、材料进行认定。同理，对于智旭公司2017年12月12日、2017年12月22日提交给嘉福公司的催款通知书，亦应如此处理。该两份催款通知书中确未有2017年3-6月溢价奖金相关字样的记载，但因该两份催款通知书中未对已付款项以及已付款项支付的是佣金还是溢价奖金等作出明确，故亦不能依此得出嘉福公司所述智旭公司自认2017年3-6月未有溢价奖金的结论。2.关于溢价奖金的支付与阶段性指标的完成之间的关系。双方签订的营销合同中约定，阶段性指标完成后方可结算已售房源的溢价。首先，阶段性指标的完成系结算溢价奖金所附条件，而非所附期限；其次，只有在阶段性指标完成的情况下，才能结算溢价奖金；而只有结算溢价奖金之后，才存在支付问题；也就是说，在结算溢价奖金的条件尚未成就的情况下，也就不存在支付溢价奖金的问题。故一审判决据此认定溢价奖金的支付以阶段性指标的完成为前提条件，符合双方合同约定。据上，一审判决结合智旭公司相应阶段的指标完成情况及双方合同约定，认定智旭公司可以主张2017年3-6月、2017年7-9月、2018年3-6月阶段的溢价奖金，并无不当。另外，结合补充协议约定的下一阶段不再对上一阶段指标进行补充的约定来看，智旭公司主张因嘉福公司违约应视为溢价奖金的支付条件已经成就，不能成立，本院不予采纳。3.关于底单价变更问题。一审中，虽然嘉福公司未认可智旭公司主张的底单价，但是嘉福公司亦未向一审法院提供相应证据证明或说明底单价进行了相应变更，其自身存在怠于举证的情况。在此情况下，一审法院依据智旭公司主张的底单价计算溢价奖金，并无不可。现二审中，嘉福公司提供了有关底单价变更的证据，本院结合双方的举证、质证意见进行相应审查后，据实结算溢价奖金，具体情况及理由如下：（1）2017年3-6月出售的四套别墅（纪叶俊、林源、陈素珍、于卓）的底单价变更问题虽然嘉福公司未能提交2017年4月13日的香格里拉山庄剩余房源价格表的原件，但是智旭公司在向嘉福公司请佣过程中提交的2017年5月的请佣明细中记载的纪叶俊购买的别墅的底价为1455571元，与2017年4月13日的香格里拉山庄剩余房源价格表载明的该套别墅的调整底总价一致；记载的林源购买的别墅的底价为1506254元，与2017年4月13日的香格里拉山庄剩余房源价格表载明的该套别墅的底总价（新）一致（该表中记载的该套别墅的调整底总价为1581567元）；智旭公司在向嘉福公司请佣过程中提交的2017年6月的请佣明细中记载的陈素珍购买的别墅的底价为1593962元、于卓购买的别墅的底价为1561735元，与2017年4月13日的香格里拉山庄剩余房源价格表载明的该二套别墅的调整底总价一致。二者之间能够在一定程度上相互印证，故本院按照请佣明细记载的溢价奖金数额计算该四套别墅的溢价奖金，据此，该四套别墅的溢价奖金为8885.8元、4149.2元、299.8元、653元，合计13987.8元。（2）2017年7-9月出售的28套别墅（史洪平、俞海燕、方言、杨光、田俊义、黄红芳、刘芸、严紫绮、潘浩源、陆俊、杨丽丽、黎爱群、卞忠华、汤月仙、宋伟新、季小定、陈雨馨、朱哲宇、汪罗粉、徐云、华建忠、李若、沈燕、姜海洋、何卫忠、郑艳、李敬江、袁春花）底单价变更问题。首先，嘉福公司二审中提供的2017年6月23日调整的香格里拉山庄剩余别墅房源价格表中记载的是“调整单价”“调整总价”，并未明确是底单价、底总价，而从双方合同约定来看，一套房源存在销售底价、销售成交价、表价报价，故该证据不足以证明此处的“调整单价”“调整总价”即为调整的底单价、底总价，而嘉福公司又无法提供其他证据证明史洪平、俞海燕、方言、杨光、田俊义、黄红芳购买的别墅的底价存在调整的情况，故嘉福公司主张一审判决计算的该6套别墅的溢价奖金错误，依据不足，本院不予采纳。其次，虽然嘉福公司二审中提供的2017年7月25日的金墅湾第二批房源价格表中载明的部分房源的表单价、表总价与其提供的香格里拉签约确认表中的原单价、原总价相一致，但不足以证明2017年7月25日的金墅湾第二批房源价格表中载明的底单价、底总价得到了智旭公司的确认，因为2017年7月25日的金墅湾第二批房源价格表中无智旭公司盖章或签字确认的痕迹，而智旭公司在2017年8月-12月期间向嘉福公司请佣过程中提交的请佣明细中载明的相应别墅的底总价亦与2017年7月25日的金墅湾第二批房源价格表中记载的底总价不一致，故嘉福公司主张一审判决计算的该21套（刘芸、严紫绮、潘浩源、陆俊、杨丽丽、黎爱群、卞忠华、汤月仙、宋伟新、季小定、陈雨馨、朱哲宇、汪罗粉、徐云、华建忠、李若、沈燕、姜海洋、何卫忠、郑艳、袁春花）别墅的溢价奖金错误，依据不足，本院不予采纳。智旭公司在2017年8月-12月期间向嘉福公司请佣过程中提交的请佣明细中载明的上述21套别墅的底总价与双方签订的补充协议所附的金墅湾第一批房源价格表中记载的底总价一致。第三，一审判决已认定李敬江系关系户，并认定就其购买的别墅嘉福公司无需支付智旭公司溢价奖金。（3）2018年3-6月出售的9套别墅（赵军、黎燕、张泽棚、张小兰、徐文俊、张锁柱、张胜、高政、唐月平）的底单价变更问题。首先，该期间智旭公司仅主张了2018年5月期间3套别墅（张锁柱、张胜、唐月平）的溢价奖金，未主张其他6套别墅（赵军、黎燕、张泽棚、张小兰、徐文俊、高政）的溢价奖金，而一审判决仅支持了2套别墅（张锁柱、唐月平）的溢价奖金，未支持其他别墅的溢价奖金。其次，关于张锁柱、唐月平购买的2套别墅的底单价变更问题，因嘉福公司主张变更的依据亦为2017年6月23日调整的香格里拉山庄剩余别墅房源价格表，本院对此说理与上相同，不再赘述，故嘉福公司主张该2套别墅的溢价奖金计算错误，依据不足，本院不予采纳。第三，关于赵军、黎燕购买的2套别墅的底单价变更问题，嘉福公司提供的2017年11月2日的金墅湾第三批签约价格表中载明的是“签约单价”“签约总价”（该表下部备注：智旭公司以此价格为实际签约价格）、2017年11月7日的香格里拉山庄二期金墅湾第三批房源价格表中载明的是“签约单价”“签约总价”“表单价”“表总价”“开盘单价”“开盘总价”（该表下部备注：智旭公司以此价格为执行标准，实际签约不得低于签约总价；价格由甲方盖章生效。优惠方式：1.表价基础上认筹享1%优惠；2.交5万抵10万优惠），并未明确是底单价、底总价，而从双方合同约定来看，一套房源存在销售底价、销售成交价、表价报价，故该证据不足以证明此处的“签约单价”“签约总价”即为调整的底单价、底总价，而嘉福公司又无法提供其他证据证明该2套别墅的底价存在调整的情况，故嘉福公司主张智旭公司补足该2套别墅的不足部分，依据不足，本院不予采纳。第四，关于张泽棚、张小兰、徐文俊、张胜、高政购买的5套别墅的底单价变更问题，嘉福公司提供的金墅湾未售房源价格表（3.28号执行）上有智旭公司工作人员张琳签字，而该表中明确记载有“底单价”、“底总价”，而从嘉福公司提供的与智旭公司之间相互往来的文件来看，智旭公司一方多由张琳签字，据此，可以认定为双方对于该表中所载未售房源的“底单价”“底总价”达成一致意见，而该表中记载有上述5套别墅的底单价、底总价，故应依据该表记载的底单价、底总价计算该5套别墅的溢价奖金。比较该5套别墅的成交总价与该表记载的底总价，该5套别墅的成交总价均低于底总价，故智旭公司应补足相应不足部分。4.关于成交总价低于底总价的不足部分的补足问题。双方签订的营销合同中约定“房屋实际成交价高于底价部分的销售收入，嘉福公司同意按20%的比例向智旭公司支付溢价奖金，若智旭公司销售房源低于底价，不足部分须在溢价中扣除补足”，对此，涉及如下问题：1.如该阶段未达到支付溢价奖金的条件，是否仍需就不足部分补足，也就是说是否需从其他达到支付溢价奖金阶段的溢价奖金中扣除；2.从溢价奖金中扣除的是不足部分的20%还是全额？对于第1个问题，因为各个阶段独立计算溢价奖金，故在该阶段未达到支付溢价奖金的条件时，即使存在需要补足的情况，因该阶段并未有溢价奖金可供扣除，故不存在从溢价奖金中补足不足部分的问题，即不得从其他阶段的溢价奖金中扣除。同理，在补充协议中，别墅和洋房、商铺是分开设定支付溢价奖金的前提条件，故在补足不足部分时亦应予以区分，据此，嘉福公司主张晏涛、葛英文购买的洋房低于底价部分应予补足，本院不予支持。对于第2个问题，从双方签订的营销合同的约定来看，当存在需要补足的不足部分时，是全额从溢价奖金中补足，而非仅需补足不足部分的20%。另外，智旭公司主张部分房屋的低于底价成交系与嘉福公司协商一致、其不应当承担低于底价成交部分的补足责任，依据不足，本院不予采纳。据此，智旭公司应从2017年3-6月期间的溢价奖金中补足该期间孙玉涵、严兵、罗耿军、李和平、李奇、周平购买的洋房的不足部分金额分别为：4557元、13448元、15448元、8324元、7324元、17245元。智旭公司应从2017年7-9月期间的溢价奖金中补足该期间吴粉连、周育新购买的别墅的不足部分金额分别为：3002元、11060元。智旭公司应从2018年3-6月期间的溢价奖金中补足该期间张泽棚、张小兰、徐文俊、张胜、高政购买的别墅的不足部分金额分别为：8995元、70188元、69846元、736元、22030元。综上，2017年3-6月嘉福公司应付智旭公司的溢价奖金为56036元；2017年7-9月嘉福公司应付智旭公司的溢价奖金为733109元；2017年3-6月嘉福公司应付智旭公司张锁柱、唐月平购买的2套别墅的溢价奖金共计68934元，而智旭公司需向嘉福公司补足张泽棚、张小兰、徐文俊、张胜、高政购买的5套别墅的不足部分共计171795元，据此，该期间智旭公司所得溢价奖金不足以补足不足部分，故该期间嘉福公司应付智旭公司的溢价奖金为0元。据此，嘉福公司应付智旭公司的溢价奖金共计789145元。嘉福公司应付智旭公司佣金8193809元、溢价奖金789145元，合计8982954元，嘉福公司已付智旭公司7240665元，故嘉福公司尚需支付智旭公司佣金及溢价奖金1742289元。五、关于违约首先，结合双方签订的营销合同关于付款期限的约定及本案查明事实来看，嘉福公司未能按照合同约定的期限足额支付智旭公司佣金及溢价奖金，存在迟延支付的情形，构成违约。嘉福公司以双方对合同条款的理解存在争议为由主张其并未违约，不能成立，本院不予采纳。其次，智旭公司主张的滞纳金系针对迟延支付佣金及溢价奖金的行为所约定的违约金。智旭公司主张的50万元违约金系针对守约方因违约方违约导致合同解除而要求违约方支付的违约金。虽然本案中的合同解除是因为迟延支付佣金及溢价奖金达到一定期限而满足合同约定的解除条件所致，但是智旭公司主张的滞纳金与50万元的违约金是双方在营销合同中针对不同事项所作的约定，二者所对应的损失亦不同，与滞纳金所对应的损失是迟延支付佣金及溢价奖金的利息损失，而50万元违约金所对应的损失是因合同解除所导致的预期可得利益损失，一审判决将二者一并处理，没有依据，且违背双方的合同约定，本院予以纠正。第三，智旭公司主张按照每日千分之一的标准计算滞纳金，明显过高，考虑本案实际情况，本院调整为按照年利率6%计算。第四，智旭公司主张违约金50万元，结合双方合同履行情况、尚未售卖的房源数量等情况，本院调整为10万元。综上所述，上诉人智旭公司的部分上诉理由成立，本院予以采纳；上诉人嘉福公司亦有部分上诉理由成立，本院亦予以采纳。考虑到嘉福公司存在逾期举证的情形且其理由明显不能成立，本院确定由其承担较大份额的二审诉讼费用。一审判决结果有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市金坛区人民法院（2018）苏0482民初3724号民事判决；二、确认上海智旭商务咨询有限公司与常州市金坛嘉福置业有限公司2016年11月17日签订的《常州金坛“香格里拉山庄”项目整合营销代理合同》于2018年6月11日解除；三、常州市金坛嘉福置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向上海智旭商务咨询有限公司支付佣金及溢价奖金1742289元、购房客户违约金分配款50000元，合计1792289元，并承担该款自2018年7月1日起至实际付清之日止按年利率6%计算的滞纳金；四、常州市金坛嘉福置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向上海智旭商务咨询有限公司支付违约金10万元；五、驳回上海智旭商务咨询有限公司其余诉讼请求。如常州市金坛嘉福置业有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30374元，保全费5000元，合计35374元，由上海智旭商务咨询有限公司负担17509元，常州市金坛嘉福置业有限公司负担17865元；二审案件受理费30374元，由上海智旭商务咨询有限公司负担10125元，常州市金坛嘉福置业有限公司负担20249元。本判决为终审判决。审判长  谢唯立审判员  罗希夷审判员  刘岳庆二〇二一年七月十六日书记员  陆岷孜