北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初22055号原告（反诉被告）：北京联创聚兴科技有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥中路24号院1号楼十层1001室。法定代表人：李海鹏，总经理。委托诉讼代理人：魏学全，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鹤，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京国中泰晟文化发展有限公司，住所地北京市西城区新街口北大街1号1号楼6层6A106。法定代表人：张建忠，执行董事。委托诉讼代理人：郑吉文，内蒙古松洲律师事务所律师。原告（反诉被告）北京联创聚兴科技有限公司与被告（反诉原告）北京国中泰晟文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年4月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京联创聚兴科技有限公司（以下简称：联创聚兴公司）之委托诉讼代理人魏学全，被告（反诉原告）北京国中泰晟文化发展有限公司（以下简称：国中泰晟公司）之委托诉讼代理人郑吉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联创聚兴公司向本院提出诉讼请求：1．请求确认原、被告于2019年签署的《商业场地租赁合同》(合同编号：zhsjzs2019-001)已于2020年2月14日解除；2．请求判令被告返还原告已付首期房屋租金454206元、房屋保证金454206元、装修押金100000元、施工管理费94900元；3．请求人民法院判令被告赔偿原告装修费损失341194．7元，排烟装修费损失146500元，消防装修损失105000元，律师费损失30000元；4．案件受理费由被告承担。诉讼过程中，联创聚兴公司撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2019年，原、被告签署了合同编号为zhsjzs2019-001的《商业场地租赁合同》，约定被告将位于北京市西城区xx房屋出租给原告，租赁期限自2019年6月15日至2027年8月14日，用途为共享厨房和美食城经营模式的餐饮项目，第一年月租金为151402元，以后每年递增4%，免租期61天，被告认可原告“熊猫星厨”品牌共享厨房和美食城的经营模式，保证标的房屋具备原告从事该模式的餐饮经营所需证照、资质能力，并保证提供办理证照所需的全部文件资料。同时，案涉合同还就装修、合同解除及违约责任等作出了相应约定。案涉合同签署后，原告依约向被告支付了首期3个月房屋租金454206元、房屋保证金454206元、施工管理费94900元、装修押金100000元。同时，原告为快速完成标的房屋的装修工作，陆续签署了装修、消防、排烟施工合同及空调采购合同，支付相应首付款近60万元，并于案涉合同签署后积极推进装修图纸的设计等工作。在装修图纸设计过程中，原告为确保后续能够顺利办理相应营业执照和食品经营许可证，遂提前向相应主管部门进行咨询。得知由于政策限制，标的房屋不能办理原告经营共享厨房和美食城所需的证照手续，为此原告立即要求被告负责协调解决，原告为实现经营目的亦同时在努力配合协调解决，然而经过几个月的努力仍无法解决办理证照事宜。原告为及时止损，遂开始与被告协商解约事宜，后因临近春节及新型冠状肺炎疫情影响，一直未能达成一致意见。原告无奈于2020年2月14日向被告送达了解约通知函，明确告知被告案涉合同于2020年2月14日解除，于当日将标的房屋交还被告，并要求被告限期返还原告支付的全部款项，但被告至今尚未返还相应款项。原告认为，原告签署案涉合同的目的就是为了利用标的房屋从事共享厨房和美食城模式的餐饮经营，现由于标的房屋无法办理经营所需的证照手续，导致原告合同目的无法实现，原告因此支出的装修、消防、排烟等装修产生的价值，对原告已无任何意义。根据案涉合同相关约定，原告有权单方解除案涉合同，要求被告返还全部已付款项，并赔偿原告为了标的房屋装修已支出的装修费34194．7元，排烟装修损失146500元，消防装修损失105000元。特别说明，目前，原告就相应的装修、消防、排烟事宜与相应的合作方洽谈解除事宜，为此就解除事宜所产生的损失待实际发生后另行主张。另原告，因本案支出律师费3万元，也是原告因处理本案支出的损失，为此一并予以主张。国中泰晟公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，原告所述与实际情况严重不符，被告不存在任何违约行为，原告的解约理由不成立。被告依据合同约定将案涉房屋交付原告占用、使用，并依法、依约履行了合同义务。根据租赁合同第2．1条、第6．1条约定，案涉房屋仅限于本合同约定的经营餐饮业用途使用。本条系房屋用途要求，为总括性约定，只要属于餐饮行业即可，并非原告所述的仅局限于经营“共享厨房和美食城”。根据租赁合同第6．2条约定，在合同期限内，如因承租人的经营项目不符合工商、税务、消防等行政管理部门的规定，相关责任由承租人自行承担。根据租赁合同第7．1条约定，被告认可原告的经营模式，在租赁期限内，原告具有独立招商即转租的权利。本条约定旨在明确承租人的转租权，而非被告对原告的经营模式作出保证。原告将租赁场地用于经营餐饮业，至于采取何种经营模式，那是其经营自主权和企业管理的问题，被告作为平等商事主体无权干涉。根据租赁合同第9．1条约定，被告保证案涉房屋符合办理经营餐饮业证照的条件，如果原告的经营模式、经营范围不符合国家、地方有关规定等，相关责任由原告自行承担。本条系案涉房屋具备办理餐饮证照手续，以及经营者自担风险的约定。案涉合同签订后，原告由拟在案涉房屋注册一家公司，后又变更为拟在案涉房屋注册七公司。经其要求，被告为原告办理了案涉房屋地址使用证明等工商注册所需要的手续。事实上，案涉房屋所在的新华百货五层，以及案涉房屋同层南侧的将近3000平方米的区域，均在经营餐饮业。数十家商户均已办妥餐饮业经营证照，不存在任何法律障碍。根据租赁合同第9．6条约定，被告对原告的经营风险不承担责任。本条内容再次重申了原告自担经营风险的约定。简言之，原告因经营问题，包括但不限于经营模式不符合市场规律、政府职能部门的要求，或者投资、招商、计划失败，相关后果应由其自行承担，被告不承担任何责任。根据租赁合同第10．1条第二款约定，原告在承租区域内的一切经营活动，必须符合国家法律、法规的有关规定。本条再次重申了承租人经营活动的合规、合法要求。第二，原告要求被告返还房屋租金、保证金、押金、装修管理费的诉讼请求无事实和法律依据。首先，案涉合同第3．1条约定租金自2019年8月15日起算，至今原告仅向被告交付了3个月租金和总额为3个月租金的履约保证金，原告已于2019年11月15日开始拖欠租金。无论案涉合同应否解除，原告均无权要求返还租金。因原告解约理由不成立，其要求被告返还履约保证金的诉讼请求亦无事实和法律依据。其次，押金，顾名思义，是一方当事人将一定的费用交存于对方，保证自己的行为不会对另一方利益造成损害，如果造成损害的，可以使用此费用据实支付或另行赔偿的一种保证形式。案涉房屋交付后，原告委托装修公司对原房屋的墙体、装修进行了破坏性拆除，对消防喷淋设备、电路接口及开关、烟感设备等设施造成了损坏，相关装修垃圾尚未清理。因此，原告在装修工程结束并经验收合格前，无权要求返还装修押金。最后，被告指派、委托相关机构、人员，对案涉房屋的装修工程提供水、电、气等管网接口、线路铺设的技术分析、支持，公区除尘降噪、保洁清扫、安保服务等，履行了施工管理服务，原告无权要求返还装修管理费。第三，被告于2019年11月22日向原告送达了《催款公函》。截至目前，原告未依约及时、足额向被告支付房屋租金、基础工程服务费、安保费等，原告逾期履行合同义务已长达十个月之久，构成重大、根本违约，应当承担违约赔偿责任。2020年2月14日，原告向被告发送了《解约通知函》，提出解除案涉合同的意思表示，2月21日，被告向原告发送回函，明确表示原告的解约理由不能成立。综上，被告认为：原告作为以经营餐饮活动为主业的市场主体，应当了解行业主管部门的各项要求、规定，具备办理相关证照的经验与能力，且标的房屋所在楼层及下一层均是餐饮经营区域，相关商户并未遇到原告所述情形，因此原告的诉讼请求不能成立；标的房屋，系所在楼层最大单元，原告收房后，在占有及装修期间，对餐饮区整体形象产生影响，造成楼层开业率不足、客流下降，严重影响正在营业商户的合法权益；被告自2019年6月15日将标的房屋交付原告至今，已超过一年之久，在此期间，原告只交付三个月房屋租金，而被告作为转租人，必须足月向房屋出租人支付费用，造成重大损失。国中泰晟公司基于上述事实和理由提出反诉请求：1．请求判令原、被告于2019年6月15日签署的《商业场地租赁合同》继续履行；2．请求原告支付被告2019年11月15日至2020年7月14日的房屋租金1211216元、基础工程服务费40150元、安保费33000元，2020年7月15日之后的费用按照合同约定的标准支付；3．请求判令原告赔偿被告2019年8月15日至营业日的擅自停业违约金（截止2020年7月14日暂计1665422元）；4．请求判令原告赔偿被告律师代理费40000元；5．本案全部诉讼费用、保全费用由原告承担。诉讼过程中，国中泰晟公司变更反诉请求如下：1．请求判令原、被告于2019年6月15日签署的《商业场地租赁合同》于2020年12月14日解除；2．请求判令原告向被告支付2019年11月15日至2020年12月14日的房屋租金1992432．8元、基础工程服务费58400元、安保费48000元，并支付2020年12月15日至房屋交还日止的房屋占用费、安保费、基础工程服务费，计算标准为房屋占用费每月157453．7元，安保费每月3000元，基础工程服务费每月3650元；3．请求判令原告将案涉房屋恢复原状（把打通的房间恢复到图纸中附件一有隔墙的状态，并把原有的烟感和消防喷淋设施也都恢复原状）返还被告；4．请求判令原告赔偿被告律师代理费40000元；5．本案全部案件受理费、财产保全费由原告承担。联创聚兴公司针对国中泰晟公司的反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。理由如下：第一，案涉租赁合同因租赁标的不符合约定的美食城注册经营条件，已于2020年2月14日解除。根据案涉租赁合同第2．1条和7．1条约定可知，被告明确知悉原告的合同目的是利用租赁标的从事“熊猫星厨”品牌的美食城经营，原告设计及按照西城区市场监督管理局餐饮服务监管科要求反复修改的施工图纸，完全是按照美食城的经营模式进行，被告完全知悉。西城区自2016年开始就未新批过美食城，被告作为出租方应系明知，但其并未如实披露或告知，足以证实其存在严重的恶意和欺诈，导致原告合同目的无法实现。原告于2020年2月14日向被告发送《解约通知函》，合同于当日解除。第二，由于租赁标的无法办理美食城注册经营手续，原告一直在积极与西城区市场监督管理局进行相应沟通，并按照其要求不断的修改图纸，同时也要求被告尽全力协调处理，以便实现美食城的注册经营手续。在这个协调过程中，原告仅对租赁标的内原租户保留的墙体和地面抬高装饰结构进行了一定拆除，其他装修工作均处于停滞状态，后期由于美食城的注册经营手续迟迟无法解决，各装修单位陆续将装修设备撤出租赁标的，原告即时通知了被告，将租赁标的现场实际移交给被告(现场为开放式，且被告就在租赁标的旁边办公)。为此，租赁标的已于2020年2月14日前已实际移交被告控制和管理。第三，案涉租赁合同解除是因为租赁标的无法从事美食城注册经营，此外因新冠肺炎疫情影响，租赁标的一直处于闲置状态，被告无权向原告收取任何期间的租金。租赁标的内现有残余物品对被告使用租赁标的并未产生实质影响，且根据案涉租赁合同第8．5条约定可知，即使租赁标的内现有残余物品对被告产生一定影响，被告亦应根据最大诚信及减少经济损失的原则予以处置。第四，原告并未实际使用租赁标的，被_告亦未向联创司提供过任何相应服务，无权收取基础工程服务费和安保费。此外，原告仅依照合同约定对原租户遗留的墙体和地面抬高装饰结构进行拆除，并未对所谓烟感和消防喷淋设施进行任何处理，亦未对租赁标的的原有结构作任何改变。根据案涉租赁合同第8．5条约定，原告交还租赁标的时仅需要拆除自行改动、增设的可移动、可拆除部分，但实际上原告并未进行任何改动或增设，为此无需进行相应拆除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年，国中泰晟公司（出租方、甲方）与联创聚兴公司（承租方、乙方）签订《商业场地租赁合同》（合同编号：zhsjzs2019-001），内容有：乙方承租甲方商铺经营餐饮，商铺位于北京市西城区xx（以下简称诉争房屋），建筑面积730平方米，租赁期限自2019年6月15日至2027年8月14日，甲方给予乙方61天的免租期，作为乙方装修施工期，租金自2019年8月15日起计算，租金第一年每月151402元，第二年起在上一年租金标准基础上递增4%，自本合同签订之日起五个工作日内，乙方向甲方支付三个月租金454206元、保证金454206元，自2019年12月1日起，乙方按照每三个月为一季度，每季度最后一月二十日前支付次季度租金，以此类推。乙方另需承担水费、电费、供暖费、空调费、基础工程服务费、安保费等其他费用。合同届满两个月后，如乙方完全履行本协议无违约情况，甲方将无息返还保证金，如因乙方原因致使甲方或其他第三方蒙受损失、出现消费者投诉或因违反装修管理规定、损坏租借器具等而产生的罚款、违约金、赔偿金，以及未按规定时间交纳租金等任何费用，甲方可直接从保证金中扣除，无需通知乙方。因乙方拖欠房租10天以上或乙方原因单方提前终止本合同并撤场后三日内乙方所有装修及其附着物视为乙方放弃对该财产所有权，由甲方自行处理。乙方对该承包标的进行装修时，须提前10日向甲方提出书面申请，并提交书面的关于装修、布置、设备及附属物设计涉及的装修设计方案、图纸、设计资料、工程预算和施工说明等，在获甲方书面同意后，方可进行。同时，乙方应当交纳装修免租期内的装修管理费、公用设施费用以及装修施工规范中规定的装修保证金。乙方对该商铺进行装修、分隔、修建、安装设备、改建和消防，应当获得必要的政府有关部门的批准、执照或许可证，相关申请费用由乙方承担，甲方应给予积极配合与协助。当承包期届满或本合同因其他原因提前终止，乙方应当三日内按照本合同的约定对自行装修部分进行拆除，并将装修垃圾及其他物品清理完毕，将承租区域交还给甲方，并确保交接时甲方提供的房屋场地及设备设施保持可直接出租状态，三日后未拆除的装修及附着物视为乙方放弃之物，如果乙方应当拆除装修、恢复原状而未予履行义务，甲方有权委托或聘请第三方实施装修拆除工作，因此所产生的费用，全部由乙方承担。第二条租赁用途及使用。2．1用途：甲方同意乙方将该商铺用于经营：餐饮项目。2．2经营品牌：租赁期内，乙方在该商铺内必须以“熊猫星厨”为品牌冠名营业并对外宣传。乙方保证，其推广使用的品牌是其自有创建的。该品牌受到法律保护，不侵害任何第三方的专利、商标、外观设计等知识产权权益。2．3乙方如变更租赁场地经营种类、范围的，应提前一个月以书面形式向甲方提出申请，征得甲方的书面同意后方可变更。未经甲方书面同意，乙方私自变更部分或全部经营种类、范围或品牌的，视为违约。2．4乙方租赁甲方的商铺从事经营行为实行独立经营、独立核算，因经营所产生的各项税费由乙方独立承担，自行缴纳。第六条经营责任。6．1乙方承诺，租赁的场地仅限于本合同约定的用途。若乙方未经甲方同意，自行变更部分或全部租赁用途将视为违约，甲方有权自行终止本协议，乙方需承担违约责任。6．2本合同期间，如工商、税务、消防等行政管理部门检查乙方经营项目时，因乙方的经营项目不符合工商、税务、消防等相关法律法规的规定，且由工商、税务、消防等行政管理部门对甲方作出处罚或罚款决定的，乙方应承担一切法律及直接经济责任。如对乙方作出重大的行政处罚或罚款决定的，乙方应立即停止营业，甲方有权根据行政管理部门的处罚决定作出是否与乙方继续履行本合同的决定。若甲方解除合同，乙方应予以配合，尽快做好缴纳罚款、腾退租赁场地等相关事项。第七条转租。7．1甲方认可乙方（熊猫星厨）的经营模式。在本合同项下的有效租赁期间内，针对该租赁商铺，乙方拥有独立招商的权利即甲方认可乙方有对外转租的权利，并以熊猫星厨的名义对外经营。乙方的经营模式包含共享厨房模式和美食城模式，共享厨房模式是指乙方对租赁房屋统一进行装修，并把租赁商铺分割成若干个独立档口对外招商的模式。第八条商铺的交还。8．1除非双方另有书面约定或签订续租协议，乙方应当于本合同租赁期结束之日起3日内向甲方交还该商铺。8．2如本合同提前解除，则乙方应当在合同解除之日起10日内交还该商铺。如乙方逾期交还该商铺，则每逾期一日，甲方有权按照日标准租金的二倍向乙方收取占用费，并追究相关赔偿责任。8．3交还条件、装修和附属设施/设备的归属。8．4本合同结束时，乙方应按本合同规定的3日内搬离并将该商铺交还甲方；8．5该商铺内凡是由乙方改动、增设的可移动、可拆除部分由乙方负责拆除，但不得破坏原有甲方向乙方交付时的结构，不得损害使用功能，不可移动、不可拆除部分，无偿归甲方所有。如乙方搬离该商铺后时仍有物品遗留或弃置在该商铺，视为乙方放弃上述财物的所有权，并同意甲方对该财物自由处置，包括但不限于抛弃、变卖等方式，由此产生的收益归甲方所有。8．6交还接收：交还该商铺时，甲、乙双方应当签署一份交还文件，并视为双方交还/收回该商铺的义务履行完毕。第九条甲方权利和义务。9．1甲方应该按照本合同的约定向乙方提供拥有合法使用权的租赁区域。甲方保证该租赁商铺具备乙方办理餐饮经营所需证照、资质的能力(包括排污许可及二次消防报批的通过，最终以政府监管部门的要求为准)。甲方提供房屋位置及平面图(该图应标示出消防通道、货运通道、有权使用的公共电梯等设施)。如果乙方对于商标、字号、名称等不具有知识产权，或者经营模式、范围等不符合国家、地方有关规定，或者乙方的装修设计、施工、材质等不符合消防、环保、节能等要求，有关责任由乙方自行承担。9．6甲方不承担乙方的经营风险及责任。9．8甲方保证向乙方提供真实合法有效的房产证复印件、转租手续、消防验收手续、房产信息登记表、房屋结构图、环评验收材料以及需要甲方提供的其他材料等，用以协助乙方办理工商营业执照、食品经营许可证（餐饮类）/餐饮服务许可证、消资质及手续，甲方有向乙方提供办证材料的义务，首先必须满足乙方实际向有关职能部门申请办理餐饮服务经营证照为前提。如果乙方要求甲方提供的材料，并非有关职能部门办理餐饮服务行业经营之需要，甲方有权拒绝向乙方提供，且不承担任何责任。乙方收到甲方提供的材料后，除用于办理餐饮服务行业经营证照使用外，不得用于其他用途，且不得向他人泄露相关材料内容。否则，乙方应当承担全部责任。第十一条合同的变更和解除。11．2合同的解除。11．2．2甲方出现下列情况，乙方有权选择单方解除合同。……5）违反第7．1条、9．8条规定的。11．2．3乙方出现下列情况，甲方有权选择单方解除合同（合同解除三天后全部装修及不可移动设备视为乙方放弃之物归甲方所有）。1）乙方未按照本合同项下条款的约定，单独或累计逾期30日未缴纳租金或其他费用的。第十二条违约责任。12．1一般规定。12．1．1任何一方因另一方违约行为而引起的所有费用和开支（包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费等），均由违约方产地，守约方有权向违约方追讨该费用、开支。合同《附件》内容有：4．2甲方现状交房，乙方自行对租区内现有原租户保留墙体、吊顶、顶面管线、地面抬高等装饰结构拆除。5．6装修管理费用。5．6．1装修管理费，每月每平方米65元（施工进场至竣工验收）。5．6．2装修押金，费用十万元。上述合同签订后，国中泰晟公司向联创聚兴公司交付了诉争房屋。联创聚兴公司于2019年6月13日向国中泰晟公司支付了自2019年8月15日至11月14日的房屋租金454206元、房屋保证金454206元，于2019年6月25日向国中泰晟公司支付施工管理费94900元，于2019年7月2日向国中泰晟公司支付装修押金100000元，此后未再支付租金及其他费用。2019年11月22日，国中泰晟公司向联创聚兴公司发出《催款公函》催缴2019年11月15日至2020年2月29日的租金、2019年8月15日至2020年2月29日的基础工程服务费、安保费。2020年2月14日，联创聚兴公司向国中泰晟公司发出《解约通知函》载明：根据租赁合同7．1条约定，贵司认可我司“熊猫星厨”品牌共享厨房和美食城的经营模式，且贵司在租赁合同9．1条、9．8条中承诺租赁房屋具备我司办理餐饮经营所需证照、资质的能力，并保正向我司提供办理食品经营许可证（餐饮类）等相关资格资质及手续的资料。后经核查，贵司提供的租赁房屋无法满足我司办理食品经营许可证（餐饮类）等相关资格资质及手续的条件，导致我司无法正常开展经营，签署租赁合同的目的无法实现，贵司存在根本违约行为，给我司造成严重损失。根据租赁合同及相关法律规定，鉴于贵司存在上述违约行为，我司有权单方解除租赁合同，故我司特函告贵司如下内容：1、租赁合同于本函件发出之日解除；2、我司已将租赁房屋腾空并已交还贵司，自本函发出之日起租赁房屋的使用权归还至贵司，由贵司控制使用；3、烦请贵司于2020年2月29日前返还我司已支付的所有费用及利息；4、我司保留按租赁合同及相关法律规定追究贵司违约责任的权利。国中泰晟公司称其于次日收到该函件。2020年2月21日，国中泰晟公司向联创聚兴公司发出《关于的回函》载明：截止2020年2月15日，贵司累计欠付我司租金、空调费、基础工程服务费及安保费、逾期付款违约金共计1176364元，构成严重违约。贵司解约事由不成立，我司无根本违约行为，理由为：首先，我司认可租赁合同7．1条约定的贵司经营模式，不代表我司应对此承担责任；其次，我司已按租赁合同9．1条、9．8条约定向贵司提供了租赁场地以及办理餐饮业所需房屋手续，且相关场地及手续符合餐饮业经营证照条件，其他商户均已办妥开展经营；再次，根据租赁合同9．6条，我司对贵司经营责任、经营风险不承担任何义务。另查，一、联创聚兴公司主张因诉争房屋无法办理从事共享厨房和美食城经营所需要的食品经营许可证性质导致其合同目的无法实现，据此认为其享有合同约定的解除权。联创聚兴公司向法院提交了北京市西城区人民政府印发的《北京市西城区新增产业的禁止和限制目录（2019版）》和《询征函》，称曾派员到北京市西城区市场监督管理局就涉案执照办理问题进行咨询，并根据咨询情况相应修改了图纸，但得到的答复为西城区禁止新建美食城。国中泰晟公司认为上述西城区禁限目录印发时间为2019年12月18日，但双方合同签订于2019年6月15日，联创聚兴公司有充足时间办理各项手续，但联创聚兴公司未予办理，对《询征函》的真实性不予认可。国中泰晟公司另表示新建餐饮中每个档口超过60平方米是可以获批的，其向本院提交了双方微信聊天记录，证明联创聚兴公司在签订合同前其已充分了解诉争房屋情况，联创聚兴公司在沟通中提出每个档口要求面积60平方米，且其已准备好出租人需要提供的办证手续，履行了合同约定的协助义务。联创聚兴公司对微信聊天记录的真实性予以认可，但表示其于2019年7月向西城区市场监督管理局咨询时得知上述西城区禁限目录印发之前已经不能新建美食城，且经修改图纸依法未能获批。本院依联创聚兴公司申请，前往西城区市场监督管理局就诉争房屋办照事宜进行调查，该局答复称，西城区行政范围内自2016开始对新建美食城办理相关证照进行严格控制，此后未审批过新建美食城，并非2019年西城区禁限目录印发后才禁止新建，该禁限目录已于2020年6月废止，但目前仍然不能审批新建美食城，对于新办餐饮全类热食类制售项目需要使用面积在60平方米以上；联创聚兴公司曾于2019年夏天向该局咨询过美食城食品经营许可证办证事宜，该局明确告知其西城区不新批美食城，但联创聚兴公司未提出办理申请，未进入受理程序。二、联创聚兴公司占有诉争房屋后进行了装修。联创聚兴公司向法院提交其与承包方就诉争房屋签订的相关施工合同及银行电子回执，载明：2019年6月25日其与案外人签订《装修装饰工程合同》，约定工程名称为熊猫星厨新华百货店，工程面积607平方米，合同价款974842元，工期为2019年7月1日至2019年9月8日，其于2019年6月28日向案外人支付441194．7元；2019年7月8日其与签订《消防工程合同》，约定工程名称为熊猫星厨新华百货店，价款210000元，工期为2019年7月9日至2019年8月7日，其于2019年7月18日向案外人支付105000元；与案外人签订《厨房排烟系统工程合同》，约定工程名称为熊猫星厨新华百货店，合同价款293000元，工期为2019年8月1日至2019年8月30日，于2019年8月15日向案外人支付146500元。国中泰晟公司对该组证据的真实性和证明目的均不予认可。国中泰晟公司提交了诉争房屋装修工程对接群微信聊天记录，证明其安排专人负责配合联创聚兴公司进行装修，且联创聚兴公司于2019年7月8日表示拆除工作已基本完成。三、国中泰晟公司提交了诉争房屋的照片及视频，证明诉争房屋同层及其他楼层均有美食城经营以及联创聚兴公司破坏了诉争房屋内的墙体、门窗、电路开关、喷淋烟感设备等且未予清运装修垃圾。联创聚兴公司认可该组证据的真实性，对证明目的不予认可，并表示楼宇内有无其他美食城经营与本案无关，此外其对诉争房屋的装修仅限于依据合同拆除原租户遗留的墙体和地面抬高装饰结构，并未破坏其他设备设施、亦未开始对消防及厨房排烟进行施工。联创聚兴公司另表示其已于2020年2月14日搬离诉争房屋，国中泰晟公司应予收回。国中泰晟公司称因联创聚兴公司无解约权且交还的房屋不符合约定，故未收回房屋。经询，国中泰晟公司表示在联创聚兴公司清运建筑垃圾并将诉争房屋恢复原状的前提下，其同意解除合同、收回房屋。联创聚兴公司不予认可。四、庭审中，联创聚兴公司向本院提交了法律服务合同、银行付款回单、增值税发票，证明其为本案诉讼支出律师费30000元。国中泰晟公司向本院提交了法律服务合同及增值税发票，证明其为本案诉讼支出律师费40000元。诉讼过程中，本院依国中泰晟公司申请，于2020年7月28日作出（2020）京0102民初22055号民事裁定书，裁定冻结了联创聚兴公司名下存款2000000元。国中泰晟公司支付保全费5000元。本院认为，本案争议焦点为双方合同解除的原因及解除时间，而合同解除的原因不仅对合同解除时间的认定具有直接影响，亦是合同解除后责任的重要依据。因此，应对双方合同解除的原因进行确认。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，国中泰晟公司与联创聚兴公司签订的《商业场地租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方合同约定房屋租赁用途为餐饮，经营模式为“熊猫星厨”，并明确该种经营模式包含共享厨房模式和美食城模式，同时约定了出租人的协助办理证照义务。现因诉争房屋的客观条件导致联创聚兴公司无法办理经营美食城等相关经营证照，国中泰晟公司反驳称双方于2019年6月签订租赁合同至2019年12月西城区颁布禁限目录期间，联创聚兴公司有充足时间办理各项手续却未予办理，但根据本院调查情况，双方合同签订时，诉争房屋已经不能办理美食城的食品经营许可等相关经营执照，故国中泰晟公司构成违约，且合同约定的联创聚兴公司单方解除权条件成就，联创聚兴公司于2020年2月14日向国中泰晟公司发出的《解约通知函》发生合同解除的法律后果，双方合同于国中泰晟公司收到该函件之日，即2020年2月15日解除。国中泰晟公司反诉要求确认合同解除时间为2020年12月14日解除，缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。国中泰晟公司虽将不符合约定用途的房屋出租给联创聚兴公司存在过错，但应对联创聚兴公司不能经营承担主要责任，而非应对联创聚兴公司在未取得经营证照的情况下、经营之前的工程建设承担主要责任。关于联创聚兴公司主张的装修费损失、排烟装修费损失、消防装修损失。首先，根据国中泰晟公司提交的微信聊天记录可知，联创聚兴公司在签订租赁合同之前曾对诉争房屋进行考察，且其作为商事主体，理应对诉争房屋能否办理符合其经营模式的食品经营许可证等证照提前进行了解和确定。联创聚兴公司在相关审批程序尚未办理或确定是否可以办理的情况下，就开始进行拆除施工，存在过错，其应当对其建设投入的损失承担风险。其次，联创聚兴公司已于2019年7月得知诉争房屋无法办理食品经营许可证，其自述仅进行了部分拆除工作，未对消防设施设备、厨房排烟系统进行施工，因此，其支出的工程款是否形成实际损失尚未确定。综上分析，本院对联创聚兴公司主张的上述损失不予支持。合同解除前，联创聚兴公司已实际支付房屋租金至2019年11月14日。关于联创聚兴公司要求国中泰晟公司退还全部租金，以及国中泰晟公司反诉要求联创聚兴公司支付2019年11月15日至2020年12月14日的租金、2020年12月15日至房屋交还日止的房屋占用费的诉讼请求，本院认为，虽租赁物不能办理符合合同约定用途的经营证照，导致联创聚兴公司不能进行营业，但联创聚兴公司并未及时解除合同避免损失扩大亦应承担相应责任，故对于2019年8月15日至2020年2月15日之间的租金，本院考虑合同解除的客观原因及双方当事人的过错酌情确定由双方平均负担，对联创聚兴公司要求国中泰晟公司退还2019年8月15日至2019年11月14日租金的诉讼请求不予支持，对国中泰晟公司要求联创聚兴公司支付2019年11月15日至2020年2月15日租金的反诉请求亦不予支持。合同解除后，联创聚兴公司应依约向国中泰晟公司返还房屋，根据国中泰晟公司提交的照片及视频显示，联创聚兴公司返还的房屋内遗留大量建筑垃圾且轻体墙钢筋裸露，显然不符合合同约定的“可直接出租状态”，国中泰晟公司有权要求其拆除装修、恢复原状。但合同亦约定，如果联创聚兴公司未予履行该义务，国中泰晟公司有权替代履行并由联创聚兴公司承担因此所产生的费用。故，在联创聚兴公司拒绝恢复的情况下，国中泰晟公司应采取替代履行方式避免损失扩大。对于国中泰晟公司在诉讼过程中仍坚持要求联创聚兴公司恢复原状后返还房屋的反诉请求，鉴于联创聚兴公司明确表示不予修复，为避免因诉讼期间造成损失不断扩大，本院对国中泰晟公司的该项反诉请求不予支持，同时考虑到装修押金的性质，本院对联创聚兴公司要求国中泰晟公司退还装修押金的诉讼请求亦不予支持，国中泰晟公司可在替代履行后就相关费用与联创聚兴公司进行结算或另行主张。关于国中泰晟公司主张的2020年2月15日之后的租金、占用费，实为联创聚兴公司返还房屋不符合约定给其造成的租金损失，本院为避免诉累对此一并处理，并综合考虑当事人过错及修复期间酌情确定租金损失为一个半月的租金，从联创聚兴公司已付保证金中进行折抵，剩余保证金国中泰晟公司应予退还，对国中泰晟公司相应反诉请求的合理部分及联创聚兴公司要求退还保证金的合理部分予以支持。国中泰晟公司要求联创聚兴公司支付基础工程服务费、安保费，本院不予支持。关于施工管理费，因双方在合同附件中明确约定了施工管理费的标准，且国中泰晟公司亦提供了相应服务，故联创聚兴公司要求国中泰晟公司返还，缺乏依据，本院不予支持。关于律师费，因双方对本案纠纷的产生均有过错，对联创聚兴公司和国中泰晟公司关于律师费的相关请求，本院均不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、确认北京联创聚兴科技有限公司与北京国中泰晟文化发展有限公司于2019年签订的合同编号为zhsjzs2019-001的《商业场地租赁合同》于2020年2月15日解除；二、于本判决生效之日起七日内，北京国中泰晟文化发展有限公司退还北京联创聚兴科技有限公司保证金227103元；三、驳回北京联创聚兴科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京国中泰晟文化发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78727元（其中本诉案件受理费20334元、反诉案件受理费58393元），由北京联创聚兴科技有限公司负担17659元（已交纳），由北京国中泰晟文化发展有限公司负担61068元，已交纳58393元，剩余2675元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由北京国中泰晟文化发展有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二一年七月十二日法官助理 任旋旋书 记 员 王 溪