贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民初194号原告：四川荣慧建设集团有限公司，地址：四川省资阳市雁江区文明寺路一段**，统一社会信用代码：915120006653862516。法定代表人：张远华，系该公司董事长。特别授权代理人：罗文举，六盘水中心法律事务所法律工作者。执业证号：32409131100008。被告：李婷婷，女，汉族，1991年10月10日生，住湖南省泸溪县。第三人：六枝特区瑞兴房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市六枝特区平寨镇贵烟路（平寨过境段房屋**），统一社会信用代码：91520203076045168E。法定代表人：李厚华，系该公司总经理。一般授权代理人：周真恩，系贵州宪张律师事务所律师，执业证号：15201201910155507。一般授权代理人：钟俊丽，系贵州宪张律师事务所实习律师，证号：23012010210707。原告四川荣慧建设集团有限公司（以下简称“荣慧公司”）与被告李婷婷、第三人六枝特区瑞兴房地产开发有限公司（以下简称“瑞兴房开”）申请执行人执行异议之诉,本院于2020年11月26日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理,原告荣慧公司的委托诉讼代理人罗文举、被告李婷婷、第三人瑞兴房开的委托诉讼代理人周真恩和钟俊丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告荣慧公司诉请：准许原告继续执行“瑞兴银座”项目Ａ栋1-3-3号房产。事实与理由：原告与第三人瑞兴房开因建设施工合同纠纷一案，在诉讼过程中原告申请查封了瑞兴房开建设的“瑞兴银座”项目Ａ栋门面4间，住房**，Ｂ栋门面7间，，住房**Ｃ栋住房62套，2019年5月28日六盘水市中级人民法院作出了（2019）黔02民初50号民事裁定书和（2019）黔02执保265号协助执行通知书。2019年7月3日经六盘水市中级人民法院主持调解，原告与瑞兴房开达成和解协议，法院作出（2019）黔02民初50号民事调解书。调解书生效后，因瑞兴房开未按法律文书全面履行义务，原告向六盘水市中级人民法院申请强制执行，法院立案后案号为（2019）黔02执行231号。在执行过程中双方已经就履行生效法律文书确定的内容达成执行和解。六盘水市中级人民法院于2020年1月22日作出（2019）黔02执231号之二执行裁定书，裁定终结（2019）黔02执231号案件的执行。但因瑞兴房开仍未按照执行和解协议全面履行义务。原告申请恢复执行，法院立案后，执行案号为：（2020）黔02执恢45号。恢复执行过程中，六盘水市中级人民法院对已经查封的房产进行评估、拍卖、变卖时，被告李婷婷提出书面执行异议，认为原告查封的六枝特区屋系其2019年1月29日购买，并与第三人瑞兴房开签订了《商品房买卖合同》，合同约定总房款为343007元，被告李婷婷支付了333007元。六盘水市中级人民法院收到李婷婷的执行异议申请后于2020年11月13日作出了（2020）黔02执异134号民事裁定书，裁定解除对瑞兴房开位于六枝特区产的查封。原告认为，原告在2019年5月28日就查封了该房产，且查封裁定书及查封清单已经张贴在瑞兴房开项目处一年都，被告李婷婷现在才提出异议，原告足以相信是被告李婷婷与瑞兴房开2019年1月29日签订的《商品房买卖合同》应系恶意串通，伪造的虚假合同，其目的是为瑞兴房开逃避到期债务。原告依照法律规定提起诉讼，请求法院查清事实作出公正判决。被告李婷婷辩称：我的购房款是一次性付清的，但是三年了我都还没有住进去，我希望瑞兴公司可以尽快交付房屋给我。第三人瑞兴房开辩称：瑞兴公司与本案购房人在法院查封之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，购房人也已经按照合同约定将购房款项支付给瑞兴公司，本案购房人购买案涉房屋系用于居住，符合执行异议复议规定29条的情形，享有商品房消费者权，能够排除法院的强制执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告荣慧公司在举证期限内提交如下证据：第一组证据：公司营业执照、法人身份证明书、身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。瑞兴房开对该组证据无异议。被告李婷婷未发表质证意见。第二组证据：2019年5月16日六盘水中院出具的（2019）黔02民初50号民事裁定书一份、2020年1月22日六盘水中院（2019）黔02执231号之二执行裁定书一份、（2019）黔02执保26号协助执行通知书一份，证明我方在2019年5月16日向法院申请了财产保全，保全了部分房产，被告程方购买的房产也在保全范围之内。在2019年10月我方已向法院申请执行，法院在2020年1月22日出具了执行终结裁定书，被告方提起的执行异议是在2020年8月份，已经超过法律规定的提起执行异议的诉讼时效。瑞兴房开对该组证据的真实性无异议，但不能达到其证明目的，首先查封时间应以不动产登记部门所载明的时间为准，案涉房屋已由被告全额付清购房款；其次被告所提起的执行异议未超过法律规定的时间，对执行标的提执行异议，法律明确规定可在执行标的执行终结之前提起执行异议，因此被告所提起的执行异议未超过法律规定的时间。被告李婷婷未发表质证意见。被告李婷婷向本院提交如下证据：商品房买卖合同、认购书、收款收据、（2020）黔02执异134号执行裁定书一份，证明我们购买的案涉房屋是在法院查封之前，购房款是一次性付清的。荣慧公司质证认为：执行裁定书未生效，我方在法律规定的时间内已向法院提起诉讼。商品房买卖合同不具备证据的三性，房开公司只有印章，无具体经办人的签字确认和签订时间。商品房买卖合同无具体的编号，商品房买卖合同的单价明显低于当时的市场单价。对于2017年1月18日的收款收据及认购书，首先收款收据上载明的收款人为杨华，很明显依据前述案件查明的事实，杨华是当时瑞兴房开项目的负责人，该房屋应是杨华作为抵账低价转让给被告舒文美，该款未进入房开公司账户，故该份证据不能作为本案的定案依据使用；其次对于2019年10月26日的收款收据以及认购书，因此时该房屋处于被查封的状态，第三人瑞兴房开无权变卖该房屋，故对其证据的三性不予认可。如果二被告之间的房屋买卖关系真实有效，按照合同的形成时间，是在我方查封四个月之前就形成的买卖关系，在此期间二被告应到房管部门办理相关的网签及备案手续，但至今该房屋仍然处于查封状态，故我方认为该商品房买卖合同及房屋认购书、收款收据所形成的时间应是不真实的。第三人瑞兴房开质证认为：对134号执行裁定书无异议，该裁定书查明的基本事实以及法律适用正确，原告无权执行案涉房屋。对商品房买卖合同无异议，在查封之前瑞兴房开公司确实与李婷婷存在真实有效的商品房买卖合同关系。未能办理网签是因为房管部门对于网签时间有限制，能办理网签时房屋已被荣慧公司查封，所以无法办理。被告李婷婷确实已经全额支付案涉房屋购房款，瑞兴房开公司也已经收到。第三人瑞兴房开未向本院提交证据。本院对各方当事人提交的证据分析认定如下：对于原告与被告提供的证据，符合证据的真实性、合法性与关联性，本院予以采信。经审理查明，本院认定如下事实：2019年1月28日，被告李婷婷与第三人瑞兴公司签订瑞兴银座认购书，由李婷婷认购瑞兴房开瑞兴银座项目A栋1单元3层3号房屋，预测建筑面积116.56平方米，其中套内面积95.63平方米，公摊面积20.93平方米，价格按照建筑面积计算，每平方米单价2842.75元，总价343007元。同日，瑞兴房开出具收到李婷婷的认购定金10000元的收款收据。2019年1月29日，被告李婷婷与第三人瑞兴公司签订瑞兴银座认购书，由李婷婷认购瑞兴房开瑞兴银座项目A栋1单元3层3号房屋，预测建筑面积116.56平方米，其中套内面积95.63平方米，公摊面积20.93平方米，价格按照建筑面积计算，每平方米单价2842.75元，总价343007元。李婷婷同意签订本认购书时支付定金人民币333007元。同日，被告李婷婷与第三人瑞兴公司签订商品房买卖合同约定：李婷婷购买第三人位于六枝特区南环路补林村一组瑞兴银座住宅小区A幢1单元3层3号房屋，建筑面积116.56平方米，套内建筑面积95.63平方米，按照套内建筑面积计算，单价为每平方米3586.81元，总价343007元，付款方式为2019年1月30日前全部付清等内容。同日，瑞兴房开收到李婷婷的购房款333007元。因第三人瑞兴公司拖欠原告荣慧公司工程款诉至本院，经原告申请，本院于2019年5月28日裁定查封了登记在第三人公司名下的案涉房屋。该案在本院主持下双方达成调解，由本院作出（2019）黔02民初50号《民事调解书》确认第三人自愿支付被告各项费用共计31306284元。因第三人未按（2019）黔02民初50号民事调解书的内容履行支付义务，原告向本院申请强制执行。在执行过程中，双方达成了执行和解协议，本院终结了执行程序。后因第三人未按执行和解的约定履行支付义务，本院恢复了本案的执行程序。被告遂以查封的房产系其向第三人购买的房屋为由，向本院提出执行异议。在执行异议审查过程中，被告李婷婷提供了一份2017年1月25日与第三人签订的商品房买卖合同。本院于2020年10月27日作出（2020）黔02执异134号执行裁定书，解除对第三人瑞兴房开名下位于六枝特区产的查封。原告遂向本院提起本案的诉讼。诉讼中，原告荣慧公司申请对被告李婷婷与第三人瑞兴房开签订的商品房买卖合同和收款收据的形成时间进行鉴定，后又撤回鉴定申请。本院认为，本案的争议焦点为：是否准许原告荣慧公司继续执行登记在瑞兴房开名下“瑞兴银座”项目A栋1-3-3号房产。本案中，因第三人瑞兴房开拖欠原告荣慧公司工程款向人民法院申请强制执行，人民法院执行过程中查封了登记在第三人名下“瑞兴银座”项目C栋1-3-3号房产，对此，被告李婷婷提出执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。首先，本案中，首先，被告提交了其与第三人于2019年1月28日签订的《瑞兴银座认购书》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案被告与瑞兴房开签订的《瑞兴银座认购书》明确了当事人的名称、商品房基本状况，明确了具体的位置、房号、价款、交付方式，且被告已经按照认购书的约定交付了相应款项，故该认购书已经具备商品房买卖合同的基本要素，可以认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的合法有效的书面买卖合同。其次，被告陈述称所购案涉房屋系用于居住，且也没有证据证实被告尚有其名下用于居住的房屋；再次，根据现有证据可以证实，在案涉房屋被查封前，被告已经将全部商品房买卖合同约定总价款支付给第三人。故原告荣慧公司提出准许继续执行瑞兴房开“瑞兴银座”项目A栋1-3-3号房产的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告四川荣慧建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费6445元，由原告四川荣慧建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审 判 长  张 嘉审 判 员  刘 靖审 判 员  付振义二〇二一年七月九日法官助理  尹倩茹书 记 员  黄 虎