福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)闽08民终74号上诉人（原审被告）：徐凤娇，女，汉族，原住福建省龙岩市连城县，现住连城县。被上诉人（原审原告）：陈小林，男，汉族，住福建省连城县。委托诉讼代理人：陈炎生，男，汉族，住福建省龙岩市连城县。系被上诉人陈小林之父。上诉人徐凤娇因与被上诉人陈小林租赁合同纠纷一案，不服龙岩市连城县人民法院（2017）闽0825民初954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。徐凤娇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈小林的诉讼请求。事实和理由:1.原审判决超出了陈小林的诉讼请求。原审法院应当围绕上诉人是否拖欠租金进行审理，但根据现有证据可以证明上诉人自租赁以来，交付超出了两年的租金。2.租赁合同签订后，根据合同双方的口头协议及实际履行，经过协商，对合同押金和支付租金方式进行了修改，出租方诉称承租方累计欠其租金9600元并多次进行催收的陈述不是事实。而根据合同的约定，两年的租金也只要28800元，因此上诉人不存在拖欠租金。3.退一步而言，及时被上诉人不承认在签订合同后双方对合同进行了重新约定，但上诉人正是根据被上诉人的默示的意思表示而进行交付租金，这种经过双方默认的意思表示应该受到法律保护。4.涉案租赁合同第4点对交付租金的时间约定不明，该条款没有约定第二年其租金交付的具体时间，上诉人可以在当年的任何时间交付。5.被上诉人擅自停了上诉人的用电，违反诚实信用原则。陈小林辩称，徐凤娇的上诉无事实和法律依据。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回上诉人的上诉请求。陈小林向一审法院诉讼请求：1、判决徐凤娇支付所欠陈小林原告租金9600元和垫付电费508.42元，水费24.25元及其利息。2、判决陈小林不用返还押金人民币10000元。3、判决解除陈小林、徐凤娇于2015年12月10日签订的房屋租赁合同，将房屋恢复原状。4、本案所有诉讼费用由徐凤娇承担。一审法院认定事实：2015年12月10日，陈小林、徐凤娇签订了一份房屋租赁合同，合同约定陈小林将座落于连城县莲峰镇南门小区B幢204房租赁给徐凤娇，合同约定：租赁期限从2015年12月10日至2020年12月9日至，租金每月1200元，第一年房租半年预交一次，第二年起每年一次性预交次年房租，徐凤娇向陈小林支付押金10000元，该押金2015年12月20日前交5000元，2016年6月9日前全部交清。如果徐凤娇不按时交付租金，陈小林有权终止合同收回房屋并不退押金10000元，合同同时约定在租赁期内的水费、电费、物业等税费由徐凤娇承担，合同到期时徐凤娇要把房屋恢复原状，无法恢复的应予赔偿。合同签订后，陈小林向徐凤娇交付了房屋，徐凤娇于2015年12月26日至2017年6月9日，共向陈小林支付了29200元。徐凤娇接收房屋后，将房屋厨房灶台拆掉，将卫生间、一间房屋重新吊顶，在一间房屋内安装了汗蒸房设备，并将房屋墙壁重新粉刷。2017年8月9日，陈小林之父陈炎生以徐凤娇拖欠房租为由，到连城县供电公司交清508.42元电费后，要求连城县供电公司对该房断电，连城县供电公司对该房断电。同日，陈炎生还到连城县自来水公司交了24.25元水费。在庭审中，徐凤娇主张，合同签订后，经出租方、承租方协商，双方达成口头协议，承租方不再向出租方支付10000元租房押金，并同意徐凤娇分期支付租金。陈小林否认徐凤娇主张的上诉事实，徐凤娇对其主张的上诉事实未举证证明。一审法院认为，陈小林与徐凤娇间的房屋租赁合同合法有效，合同双方均应按合同的约定履行各自的合同义务。陈小林已按合同的约定向徐凤娇交付房屋，徐凤娇也应按合同的约定向陈小林支付押金、租金，徐凤娇只向陈小林支付了29200元，按合同的约定尚欠陈小林租金9600元。徐凤娇的行为属违约行为，应承担相应的违约责任。徐凤娇称合同签订后，经出租方、承租方协商，双方达成口头协议，承租方不再向出租方支付10000元租房押金，出租方同意承租方分期支付租金。陈小林否认徐凤娇主张的上述事实，徐凤娇对其主张的上述事实未举证证明，对徐凤娇主张的这一事实不予采信。在庭审中，徐凤娇认为，即使将徐凤娇支付29200元中的10000元视为支付租房押金，徐凤娇也已付清了至2016年5月10日前的租金，而合同约定，第二年的租金每年预交一次，这一约定并未规定第二年租金的具体交付日期，属约定不明，按这一约定，只要徐凤娇在2017年12月10日前付清当年14400元租金就不构成违约。对徐凤娇的这一抗辩，一审法院认为，合同中约定的预交是指未使用房屋就应当支付租金，第二年租金徐凤娇应当在租期满一年就向陈小林交付，故对徐凤娇的这一抗辩不予支持。陈小林、徐凤娇在合同中约定的押金，属租赁双方约定的违约金，徐凤娇未按合同的约定支付租金，按合同的约定，陈小林有权不退还押金。陈小林要求解除合同收回房屋、判令徐凤娇支付拖欠租金和不退还押金的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。徐凤娇租用房屋后，将房屋厨房灶台拆掉，将卫生间、一间房屋重新吊顶，在一间房屋内安装了汗蒸房设备，并将房屋墙壁重新粉刷，现陈小林要求恢复原状，因陈小林未举证证明厨房灶台的尺寸、样式、建筑时使用的材料，故徐凤娇对厨房灶台可不予恢复。徐凤娇将卫生间、一间房屋重新吊顶、将房屋墙壁重新粉刷，这些装修对出租房屋具有专属性，按诚实信用原则的规定，徐凤娇交还房屋时不得损坏这些装修。但徐凤娇可将汗蒸房设备、空调、热水器等添加的设施拆回。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、解除陈小林、徐凤娇于2015年12月10日签订的房屋租赁合同，徐凤娇应于判决生效之日起三日内将座落于连城县莲峰镇南门小区B幢204房交还给陈小林。二、徐凤娇应于判决生效之日起十日内支付所欠陈小林房租9600元，徐凤娇应于判决生效之日起十日内返还陈小林垫付的电费508.42元、水费24.25元。三、陈小林向徐凤娇收取的租房押金10000元归陈小林所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53元，减半收取26.5元，由徐凤娇负担。二审中，陈小林向本院提供2016年7月12日电话录音一份、2017年8月10日视频录音记录一份，证明其在租赁期间多次催讨租金的事实。徐凤娇对2016年7月12日的电话录音真实性无异议，本院予以确认。对视频录音证据，也可以证明陈小林的主张，本院予以确认。对原审判决查明事实部分，徐凤娇认为同其上诉状一致，认为双方在签订租赁合同后还达成了新的口头协议。另，询问时，其提交《书面陈词》一份，认为其共支付房租38800元。本院认为，对是否达成新的协议，徐凤娇未提供证据予以证明，并且其在一审答辩状、二审上诉状、《书面陈词》所陈述的自相矛盾，对以上异议本院不予采纳。双方对原审判决认定事实部分均无异议的部分，本院予以认定。本案争议焦点为：徐凤娇是否存在违约，双方合同是否应当解除。本院认为，徐凤娇在一审答辩状中已自认仅支付了租金29200元，在二审中又辩称支付了38400元，自相矛盾，本院不予采纳。同时，根据二审陈小林提供的证据可以证明，在双方租赁合同期间，陈小林多次向承租方催讨租金，徐凤娇上诉认为其已按期缴纳了租金以及双方具有新口头约定或以默示方式确认了新的支付方式的意见，本院不予采纳。另，一审法院关于租赁合同中约定的“预交”是指未使用房屋就应当支付租金，第二年租金徐凤娇应当在租期满一年就向陈小林交付的认定，符合双方真实意思表示，并无不当，本院予以确认。据此，现有证据可以证明徐凤娇存在拖欠租金的行为，构成违约，陈小林依据合同约定要求解除合同，有事实和法律依据。综上所述，徐凤娇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53元，由徐凤娇负担。本判决为终审判决。审判长  傅胜荣审判员  陈小曼审判员  梁 源二〇一八年二月六日书记员  钟少娟