陕西省宝鸡市中级人民法院 民事判决书 (2021)陕03民终1153号 上诉人（原审原告）: 扶风县华美物业管理有限公司。住所地：扶风县县城新区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX0943。法定代表人：张伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：乔梅，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：成公田，扶风县148法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）: 宝鸡廊桥房地产开发有限公司。住所地：扶风县县城新区。统一社会信用代码：9161032430533182Y。法定代表人：胥树维，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱光勇，该公司经理。委托诉讼代理人：白学文，该公司法律顾问。    扶风县华美物业管理有限公司(以下简称：华美物业公司)与宝鸡廊桥房地产开发有限公司(以下简称：廊桥地产公司)物业服务合同纠纷一案，扶风县人民法院于2021年2月19日作出(2020)陕0324民初1330号民事判决。扶风县华美物业管理有限公司、宝鸡廊桥房地产开发有限公司均不服该民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理, 上诉人扶风县华美物业管理有限公司委托诉讼代理人乔梅、成公田及上诉人宝鸡廊桥房地产开发有限公司委托诉讼代理人朱光勇、白学文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华美物业公司上诉请求：一、撤销(2020)陕0324民初1330号民事判决第二项；二、维持(2020)陕0324民初1330号民事判决第一项的同时，判决被上诉人给付上诉人应该计算而没有计算的物业费90521.20元；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定上诉人2019年5月1日至2020年4月30日，未完全履行合同义务，缺乏事实依据；2、一审法院从应给上诉人的物业费中扣减2485元和6361.20元电费，没有证据支持。廊桥地产公司辩称：华美物业公司按经营房标准计算物业费错误，双方签订合同中约定商业经营房每平米2元，本案合同没有约定空房的计算价格，宝市价综发（2015）12号政府指导价每平米0.5元，一审法院计价错误，其上诉没有事实依据，应予以驳回。廊桥地产公司上诉请求：一、1、撤销(2020)陕0324民初1330号民事判决，发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、本案应适用《中华人民共和国民法典》，一审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条规定进行判决，明显错误；2、一审法院认定上诉人支付被上诉人物业费49000元属于事实错误，正确的事实应该为上诉人支付被上诉人物业费68290.60元；3、一审法院认定空置房屋按商业经营房每月2元每平米的70%计收物业费（即每月1.4元每平米），是按照所谓订立合同的原意、整体、系统性的个人解释确定的计算标准，规避了国家、陕西省、宝鸡市政府有关物业费收费定价规定，属于违法违规；4、一审法院判决遗漏当事人商业经营业主，明显错误；5、上诉人提交2019年6月11日至2020年3月共12张交水费发票3156.4元，一审判决第七页倒数第十段认定上诉人交电费69700元，被上诉人应退还上诉人水费3156.4元及电费69700元。华美物业公司辩称：本案纠纷发生在民法典实施以前，适用之前的司法解释并无不当，同时一审法院判决适用的相关法律规定与民法典没有任何冲突，一审法院适用法律正确，廊桥地产公司上诉理由亦均不能成立，应予以驳回。   华美物业公司向一审法院起诉请求：1. 被告支付拖欠原告的物业费266443.30元； 2.被告承担本案诉讼费。   原审法院查明，2017年4月12日，原告扶风县华美物业管理有限公司与被告宝鸡廊桥房地产开发有限公司签订《七星河廊桥商业楼前期物业委托服务合同》。合同约定物业服务名称为七星河廊桥；物业类型为商业；占地面积为2500㎡；建筑面积8700㎡；物业服务费按业主房屋的建筑面积计算，具体标准1、商业经营部分每平方米每月2元。2、从移交物业开始，未售空置物业在2017年10月30日前免收物业费，之后按照标准的70%收取，第三年未售部分全额收取；期限为3年，自2017年4月30日起至2020年4月29日。合同签订时七星河廊桥四层建筑面积为7999.64㎡，已交物业费商铺面积782.31㎡。合同签订后，原告物业公司入住被告七星河廊桥商业楼提供物业服务。被告分别于2018年4月12日、2018年7月5日、2018年7月23日、2019年4月4日向原告物业公司缴纳物业费10000元、20000元、10000元、9000元合计49000元。2018年7月20日、2018年4月12日、2020年3月23日原告分别向被告发出物业费用结算函。2020年4月8日被告向原告发出关于物管费及解除合同的复函。期间原告多次向被告催要物业费。原被告也多次协商无果。另查。原告给被告2018年4月12日、2018年7月20日给原告的结算通知上确认给住户充电收入19290.60元。原审法院认为，本案的争议焦点之一为：原被告签订的《七星河廊桥商业楼前期物业委托服务合同》对未售空置物业的物业费收取的计算标准。原告诉请主张被告支付拖欠物业费，按合同签订时七星河廊桥四层建筑面积7999.64㎡减去已交物业费商铺面积782.31㎡及被告售楼部面积413.76㎡，每平方米每月2元计算；被告辩称原被告双方签订的《七星河廊桥商业楼前期物业服务合同》约定对业主商业经营房物业服务费按每月每平方米2元收费，对被告的未售空置物业费未约定收费标准。原被告2017年4月12日签订的《七星河廊桥商业楼前期物业委托服务合同》约定七星河廊桥商业楼建筑面积8700㎡,物业服务费按业主房屋的建筑面积计算，具体标准商业经营部分每平方米每月2元;从移交物业开始，未售空置物业在2017年10月30日前免收物业费，之后按照标准的70%收取，第三年未售部分全额收取。对未售空置物业的物业费收取的标准，应按照合同订立的原意和对合同的整体、系统性予以解释，《七星河廊桥商业楼前期物业委托服务合同》约定物业服务费按业主房屋的建筑面积计算，具体标准1、商业经营部分每平方米每月2元；2、从移交物业开始，未售空置物业在2017年10月30日前免收物业费，之后按照标准的70%收取，第三年未售部分全额收取。合同对商业经营部分和未售空置物业的物业费标准是一个连贯的约定，且对未售空置物业的物业费约定了减免，故未售空置物业的物业费应按每平方米每月2元计算。本案的争议焦点二为：原告起诉被告诉讼主体是否适格，原告起诉是否遗漏业主。本案原被告签订《七星河廊桥商业楼前期物业委托服务合同》，对物业费的约定具体分为两部分，即商业经营部分和未售空置物业。现原告诉请被告支付物业费，起诉计算的是未售空置物业，对业主的物业费未起诉，业主是否足额缴纳物业费不是本案处理的范围。故原告起诉被告诉讼主体适格。本案的争议焦点三为：被告拖欠原告物业费拖欠的计算问题。原被告签订《七星河廊桥商业楼前期物业委托服务合同》，按照合同约定未售空置物业面积6803.57㎡（总面积7999.64㎡-已售面积782.31㎡-售楼部等面积413.76㎡）计算。2017年4月30日至2017年10月30日免收；2017年11月1日至2019年4月30日按按每平方米每月2元、70%收取，计算物业费为171450元；2019年5月1日至2020年4月30日按按每平方米每月2元计算物业费为163284元。但由于2019年5月1日后业主多次投诉，且被告项目部发生失窃事件，给被告造成一万余元的经济损失，被告也同时雇佣人员进行水电维修、卫生清扫等工作，也支付大量的雇佣人员工资。因此原告未完全履行合同义务，存在一定的过错。被告不及时按合同给付原告物业费，致使双方发生纠纷，也存在过错。综合原被告双方履行合同的实际情况，2019年5月1日至2020年4月30日计算的物业费由被告支付原告50%，即81642元（163284元X50%）比较适宜。被告应支付原告物业费共计253092元。被告在合同履行期间分次给付原告物业费49000元，应予扣除；被告交电费69700元，下余电费2485元，原告应退还被告；合同履行期满，业主电表余电度数5301价款6361.2元应由原告返还被告转交业主；2018年7月20日结算给住户充电收入19290.60元，在被告给付拖欠原告物业费时也应予以扣除。综上，原告给付被告物业费175922.20元。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决：一、被告宝鸡廊桥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告扶风县华美物业管理有限公司物业费175922.20元；二、驳回原告扶风县华美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5300元，由原告扶风县华美物业管理有限公司承担1802元，被告宝鸡廊桥房地产开发有限公司3498元。二审期间，廊桥地产公司提交宝市价综发（2015）12号文件复印件一份，拟证明原审法院按照每月每平方米2元计算物业费错误；华美物业公司质证称，该证据不属于新证据，真实性无法核实，对关联性、证明目的不认可。经综合分析，对廊桥地产公司提交该证据的真实性认可，但对证明目的不采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，当事人于2017年4月12日签订的《七星河廊桥商业楼前期物业服务合同》系其真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属于合法有效合同，双方均应依约履行各自的合同义务。针对本案二审争议的问题，具体分析如下：关于一审适用法律的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方签订的《七星河廊桥商业楼前期物业委托服务合同》已于民法典施行前的2020年4月30日期满终止，且引起本案民事纠纷的法律事实亦发生在民法典施行前，故原审法院依法适用当时的法律、司法解释，并无不当。关于一审是否遗漏必要共同诉讼当事人的问题，本案双方签订的《七星河廊桥商业楼前期物业委托服务合同》，对物业费的约定具体分为两部分，即商业经营部分和未售空置物业，该两部分物业费的承担主体并不相同，商业经营部分物业费的承担义务主体应为实际使用的业主，未售空置物业的物业费承担主体应为廊桥地产公司。现华美物业公司仅诉请廊桥地产公司支付拖欠未售空置物业的物业费，系其行使诉讼权利的自主选择，并不违反法律规定，业主是否足额缴纳物业费不是本案审理的范围，故原审并不存在遗漏诉讼当事人问题，上诉人廊桥地产公司该上诉主张，于法无据，本院不予支持。关于未售空置房屋的物业费收取标准问题。首先，案涉《七星河廊桥商业楼前期物业服务合同》第六条第1项明确约定：“物业服务费按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：①商业经营部分2元/月·平方米;②从移交物业开始，未售空置物业在2017年10月30日前免收物业费，之后按照标准的70%收取，第三年未售部分全额收取。”依据上述约定可知，经营部分和未售空置物业的物业费整体受第六条第1项约束，且双方对经营部分和未售空置物业收费标准进行了具体明确、前后连贯的表述，故原审法院依合同内容对此进行整体、系统性解释，并无不当。其次，案涉《七星河廊桥商业楼前期物业服务合同》明确约定物业类型为商业，廊桥地产公司上诉主张按住宅收费标准计算物业费显然与合同约定不符。第三，在双方合同履行期间，廊桥地产公司对华美物业公司向其送达结算函中物业费的计算标准，并未提出过异议。综上，原审法院以双方约定的2元/月·平方米为基数，确定未售空置物业的物业费，并无不当，上诉人廊桥地产公司该上诉理由不能成立。关于廊桥地产公司已交物业费问题，一审法院已查明认定廊桥地产公司分别于2018年4月12日、2018年7月5日、2018年7月23日、2019年4月4日向华美物业公司缴纳物业费10000元、20000元、10000元、9000元，合计49000元；同时，确认华美物业公司2018年7月20日结算给住户充电收入19290.60元，两项总计68290.60元，作为廊桥地产公司已交物业费予以扣除。该总计数额与上诉人廊桥地产公司主张数额一致，并不存在少计算已付物业费之情形。关于剩余电费返还问题，廊桥地产公司作为一审被告，一审期间其提交证据目录中的第五组证据证明对象明确表述，廊桥地产公司（被告）交电费69700元，到2018年7月17日余电费2485元华美物业公司（原告）应收电费后交廊桥地产公司（被告）。原审对此予以采信，并依据廊桥地产公司该抗辩，认定下余电费2485元，由华美物业公司退还廊桥地产公司，符合本案事实。现廊桥地产公司上诉中却主张退还电费69700元，既无事实依据，也与其一审期间抗辩、证据相矛盾。关于廊桥地产公司上诉所称水费的问题，廊桥地产公司虽然在一审期间提交了部分发票，但华美物业公司在质证时对该证据关联性明确表示不认可，廊桥地产公司亦未提交其他证据证明该水费系由华美物业公司使用所产生，故廊桥地产公司关于由华美物业公司退还该水费的主张，缺乏依据，本院不予支持。关于2019年5月1日至2020年4月30日期间的物业费计算问题，案涉《七星河廊桥商业楼前期物业委托服务合同》第二条明确约定：“乙方（华美物业公司）提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修养护；......3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务；......5、公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理；......。”根据本案查明事实，由于华美物业公司未完全履行上述合同义务，2019年5月1日后被业主多次投诉，且发生了失窃事件，廊桥地产公司因此雇佣人员进行水电维修、卫生清扫等工作，并支付雇佣人员部分工资。故原审法院据此认定华美物业公司该期间未尽合同义务，存在一定过错，并确定2019年5月1日至2020年4月30日计算的物业费由廊桥地产公司支付华美物业公司50%，并无不妥。上诉人华美物业公司关于由廊桥地产公司全额支付该期间物业费的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于下余电费的返还问题，本院经审查认为，原审法院依据查明事实，认定华美物业公司返还廊桥地产公司下余电费2485元，并无不当。但对于合同期满后业主电表余电5301度对应价款6361.2元，因该费用包含在华美物业公司2018年7月20日结算给住户充电收入19290.60元的范围内，已经作为廊桥地产公司拖欠的物业费予以抵扣，且业主电表余电仍然由业主使用，故华美物业公司不应再行返还该费用，原审法院对此认定错误，本院予以纠正。综上，原审法院认定部分事实不清，应予改判。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销扶风县人民法院 (2020)陕0324民初1330号民事判决； 二、宝鸡廊桥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付扶风县华美物业管理有限公司物业费182283.4元；三、驳回扶风县华美物业管理有限公司其他诉讼请求；四、驳回宝鸡廊桥房地产开发有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5300元，由扶风县华美物业管理有限公司承担1802元，由宝鸡廊桥房地产开发有限公司承担3498元；二审案件受理费5300元，由扶风县华美物业管理有限公司承担1480元，由宝鸡廊桥房地产开发有限公司承担3820元。    本判决为终审判决。  审  判  长    邱有前审  判  员    李宝萍    审  判  员    彭  澍二〇二一年七月十二日  法官 助 理    王家英                               书  记  员    刘宜卓XXXXXXXXXXXXXX094391610324305331820202003241330202104232020032413301