山东省潍坊市坊子区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0704民初2085号原告（反诉被告）：王明山，男，1981年3月21日出生，汉族，住潍坊市坊子区。委托诉讼代理人：曹晓东，山东鲁潍同心律师事务所律师。被告：潍坊君帝物业管理有限公司，住所地潍坊市奎文区1999号盛世豪廷汇景苑8号楼4单元101。法定代表人：陈存敬，该公司总经理。被告（反诉原告）：潍坊君帝物业管理有限公司坊子分公司，住所地潍坊市坊子区凤凰街道虞舜社区盛世虞河湾21号楼11号商铺。负责人：郑佑栋，该公司总经理。二被告委托诉讼代理人：杨芬芳，山东杜根律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：李子琪，山东杜根律师事务所实习律师。原告王明山与被告潍坊君帝物业管理有限公司、潍坊君帝物业管理有限公司坊子分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王明山的委托诉讼代理人曹晓东，被告潍坊君帝物业管理有限公司及潍坊君帝物业管理有限公司坊子分公司的委托诉讼代理人杨芬芳、李子琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王明山向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令二被告赔偿原告车辆损失20000元；2、请求依法判令二被告赔偿原告因地下室被水浸泡造成的各项损失5000元；3、请求依法判令二被告对涉案地下停车场进行整改，消除再次发生被淹的危险；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告系盛世虞河湾小区业主、鲁ＧＴ××××大众牌汽车车主。原告在该小区有地下停车位一处，并已缴纳车位服务费。2020年8月31日，潍坊地区降雨，导致小区地下停车场发生倒灌现象，后因积水未能及时排除，致使原告的鲁ＧＴ××××车辆被淹受损，车辆报废，地下室被淹，造成原告损失。被告君帝物业公司作为小区物业服务单位，对整个小区的环境负有管理义务，特别是夏季降雨频繁的季节，作为管理人平时应对地下停车场的挡水、排水、防渗漏等方面做好相应防范，并应在有危险发生可能时及时通知业主将车辆等财物移出地下停车位，以避免损失的发生及扩大。但被告疏于防范，没有提前做好准备工作，也未能及时通知业主将车辆在第一时间移出地下停车位，未能尽到管理者应尽义务，造成原告损失，应对原告损失承担赔偿责任。被告潍坊君帝物业管理有限公司、潍坊君帝物业管理有限公司坊子分公司辩称，1、本案为物业服务合同纠纷，被告仅按照合同约定提供物业服务，对业主的车辆和地下室等专属个人部分的财产损害不应承担赔偿责任，原告自身应承担个人财产损害风险以及其自身未尽充分保护职责产生的不利后果。物业公司收取了30元/月的车位管理费用，按照合同约定对业主车辆承担的是保洁、停车秩序管理、停车场配套设施、设备的维护、管理、保障正常运行职责，被告提供的是与管理费金额相对应的车辆管理服务，不应当扩大要求其承担因自然灾害致个人财产损害产生的损害赔偿责任，要求被告赔偿没有事实和法律依据。2、造成涉案小区地下车库淹水的根本原因在于小区外市政排水管网因当日凌晨未经预警发生的突发强降水引发返水、系统瘫痪，小区大量积水无法输送排出所致，与被告的管理工作无关。3、被告在履行物业服务合同过程中按约定提供了物业管理服务，也不存在疏于防范和管理失职问题，不应当承担违约赔偿责任。作为物业公司在日常防范工作中已经做足了储备足够的防洪沙袋和抽水机的应急防范物资的工作，且雨季防汛措施和物资配备是政府部门指导物业公司进行的，强制配备，不存在事前防范不足的问题，被告也及时采取堵沙袋、调配抽水机抽水、及时告知业主、拨打119抢险救灾、报告居委会、街道办联合采取救灾措施、通知开发商协调配合处理给排水技术问题，物业公司已经穷尽了其能力范围内和职责范围内能够采取的一切措施。四、原告根本违约在先，原告自2016年12月份交房后仅缴纳了一年物业费，长期大量拖欠物业管理费但却享受被告提供的物业服务。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。反诉原告潍坊君帝物业管理有限公司坊子分公司向本院提出反诉请求：1、被反诉人王明山立即支付盛世虞河湾小区28号楼1-101室截止到2021年4月25日拖欠反诉人的物业费8059元及滞纳金10000元（应为16841元，反诉人仅主张10000元），总暂计18059元，滞纳金按日3‰计至实际给付之日止；2、本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人系盛世虞河湾小区28号楼1-101室的业主，反诉人与盛世虞河湾开发商签署了前期物业管理合同，在项目交付后签署了潍坊市物业服务合同并在物业管理部门备案，合同约定物业服务费为每月1.15元/平方米，被告自2016年12月份交房后仅缴纳了一年的物业管理费，自2017年4月份开始至今已拖欠物业费8059元（未入住按七折计算），根据合同约定滞纳金应按日3‰支付，滞纳金累计已拖欠16841元，反诉人多次催收均无果。反诉被告王明山辩称，1、被反诉人暂缓缴纳物业费用系反诉人没有提供到达收费标准的物业服务质量。反诉人按照1.15元标准收取物业费，系四星级标准档次，但反诉人作为物业管理人并没有按照标准提供物业服务；反诉人在服务盛世虞河湾小区时，因管理不善，导致车库和地下室被淹、占用公共空间收益未公示、小区部分业主圈占公共绿地、小区绿化管理不到位等问题，因其在提供物业服务的过程中，存在管理混乱、设施维护及卫生打扫不及时的情况，导致业主居住满意度极低。盛世虞河湾业主曾多次向物业反映，打12345投诉，向社区服务中心投诉等，但一直没有有效解决；因开发商潍坊家豪置业有限公司欠被反诉人购房差价43575元，但一直没有按照约定退还房屋差价，开发商负责人提出的整改方案之一是可以以抵顶物业费方式的处理，反诉人已同意。2、滞纳金反诉被告不予认可。3、反诉原告并未向反诉被告催要物业费，也没有约定过缴纳时间。请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年10月10日，买受人王明山与出卖人潍坊家豪置业有限公司签订《商品房预售合同》一份，约定王明山购买位于潍坊市坊子区房。合同第十七条约定，在业主委员会成立之前由出卖人指定潍坊君帝物业管理有限公司管理物业。2016年12月25日，王明山在业主入伙合约上签名，业主入伙合约载明：本业主声明，本人同意遵守《住户守则》《业主临时公约》《前期物业管理服务协议》等全部条款，按时交纳有关管理和服务费用，愿与物业服务处通力合作，共创整洁、优美、文明的居住环境。2020年9月21日，买受人王明山与出卖人潍坊家豪置业有限公司签订《盛世虞河湾配套产权（停车位）使用权买卖合同》一份，约定王明山购买位于潍坊市坊子区附属车位使用权，车位编号为28＃-16号。2019年7月17日，潍坊君帝物业管理有限公司坊子分公司（乙方）与潍坊家豪置业有限公司（甲方）签订《盛世御河湾潍坊市物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对盛世御河湾小区提供物业服务。乙方提供的物业服务应当达到约定的二级物业服务标准。停车服务包括如下内容：（一）停车场共用车位和共用部位的维护，要求正常使用。（二）停车场配套的设施、设备（包括照明、通排风、给排水、消防、标识、道闸等系统）的维护、管理，要求运行正常，维护及时。（三）停车场的公共环境卫生，要求干净、整洁、及时清除积水、杂物等。（四）车辆出入的指引、疏导，要求车辆进出、停放有序，定时巡视检查。合同期限2019年7月17日至2024年7月16日。2019年12月25日，潍坊君帝物业管理有限公司坊子分公司为原告出具收款收据一份，载明王明山交纳2020年1-12月物业费206.32×12×1.15=2827元、17-19年水费34.2元、电费456元。另查明（一），王明山提供机动车购车发票一份、行驶证一份、车辆登记信息表二份、照片六张、车辆销售发票一份，以证明王明山系鲁ＧＴ××××小型轿车的实际车主，2008年3月11日车辆购买时价格为71300元，因2020年8月31日车辆在小区地下车库被淹无法修理，王明山按照车辆购买价格的30%主张车辆损失为20000元。对此，潍坊君帝物业管理有限公司及潍坊君帝物业管理有限公司坊子分公司均不予认可。王明山另提供照片八张，以主张地下室物品损失为5000元，潍坊君帝物业管理有限公司、潍坊君帝物业管理有限公司坊子分公司亦不予认可。另查明（二），潍坊君帝物业管理有限公司坊子分公司主张王明山自2017年4月至2021年5月期间欠物业费8050元、滞纳金16841元，滞纳金仅主张10000元。王明山提供加盖潍坊家豪置业有限公司坊子分公司财务专用章的房产确权结算单一份、今日头条新闻报道一份、通话录音一份，以证明开发商潍坊家豪置业有限公司需向王明山支付房屋面积差价43575元，结算单物业确认处签有“杨晓明”，物业工作人员陈述面积差价可抵物业费。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告王明山主张其所有的鲁ＧＴ××××小型轿车泡水造成损失20000元，地下室泡水造成物品损失5000元，但其提供的照片等证据不足以证明其主张，被告潍坊君帝物业管理有限公司、潍坊君帝物业管理有限公司坊子分公司亦不予认可，王明山应承担举证不能的法律后果，故对王明山要求潍坊君帝物业管理有限公司、潍坊君帝物业管理有限公司坊子分公司赔偿车辆损失20000元及地下室物品损失5000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持，原告可待证据充分后另行主张权利。关于潍坊君帝物业管理有限公司坊子分公司主张的物业费及滞纳金，由于潍坊君帝物业管理有限公司坊子分公司为王明山出具了2020年1-12月物业费收据，王明山亦提供了潍坊家豪置业有限公司坊子分公司出具的房产确权结算单及物业人员的通话录音等证据证明被告同意房产差价抵顶物业费，且潍坊君帝物业管理有限公司系潍坊家豪置业有限公司指定的前期物业服务企业，故对潍坊君帝物业管理有限公司坊子分公司要求王明山支付物业费的诉讼请求，本院暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告王明山的诉讼请求；二、驳回反诉原告潍坊君帝物业管理有限公司坊子分公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元，减半收取计213元，由原告王明山负担；反诉案件受理费252元减半收取126元，由反诉原告潍坊君帝物业管理有限公司坊子分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 员 王锦凤二〇二一年七月八日法官助理 孙 萱书 记 员 臧日霞