贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔02民终44号上诉人（原审被告）：刘桂兰，女，1969年5月20日出生，汉族，住六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：蔡碧远，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：15202200610287297。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：刘鋆，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：15202201510827751。代理权限：一般授权。被上诉人（原审原告）：顾春玲，女，1974年8月30日出生，汉族，住水城县。委托诉讼代理人：吴洋，系贵州盾辉律师事务所律师，执业证号：15201201210258906。代理权限：一般授权。上诉人刘桂兰因与被上诉顾春玲房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初3844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘桂兰及委托诉讼代理人蔡碧远、刘鋆，被上诉人顾春玲及委托诉讼代理人吴洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘桂兰上诉请求：一、撤销一审判决第一项判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，一审中上诉人已举证证明提供了38万元的借款，被上诉人也予以认可，但一审法院仅认定了19万元的借款。被上诉人也未提供本息已还清的证据。从上诉人提交的《房屋租赁合同》来看，涉诉房屋也已经实际交付，且在承诺书中也提到借款全部作废，借款本息抵扣购房款的内容，故双方实际是将借款合同关系变更为商品房买卖合同关系。二、一审适用法律错误，双方的《房屋买卖协议》并未约定具体交付房款的时间，上诉人也取得了房屋的使用权，并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”规定的情形。综上，双方将借款合同协商改为商品房买卖合同，将借款本息转为购房款，并不违反法律、法规的强制性规定，应是有效合同，不得擅自变更和解除。请二审法院依法改判。被上诉人顾春玲辩称：上诉人的上诉请求无法律、事实依据，请予驳回。理由：1、一审判决认定上诉人只提供了19万元借款，这是事实，也是有证据支持的；2、上诉人与被上诉人的借款及本息已经还清的，并非上诉人所称的没有还清；3、关于房屋是否交付的问题，上诉人适用动产交付的规定是错误的；4、该合同因上诉人未尽到付款的义务，所以被上诉人提出解除合同符合法律规定；5、二审期间被上诉人发现争议的房屋已由贵州新世纪集团房地产开发有限公司已转让或抵押给了六盘水兴吾源典当有限公司，导致合同履行不能，对此事实也申请了法院调取证据。据此，请求维持一审判决。顾春玲向一审法院提出诉讼请求：一、判决解除顾春玲、何艳平双方于2014年11月26日签订的《房屋买卖协议》；二、本案的诉讼费用由何艳平承担。一审法院认定事实：顾春玲与刘桂兰之间曾有民间借贷关系。2014年1月28日，刘桂兰向案外人张元刚转款190000元，该款为出借给顾春玲的款项。2014年11月26日，顾春玲与刘桂兰签订《房屋买卖协议》一份，约定顾春玲将其位于六盘水市世纪馨苑11楼1105号住房作价425800元出售给刘桂兰，双方并约定其他内容。同日，顾春玲向刘桂兰出具收据一份，表明收到刘桂兰房款现金425800元。协议签订后顾春玲将上述房屋相关交费票据在房开公司处更名至刘桂兰名下。2016年6月24日，刘桂兰向顾春玲出具承诺书一份，写明：“……因顾春玲原来欠刘桂兰和刘桂兰的弟弟刘贤斌共计壹拾叁万元左右，刘桂兰承诺：只需顾春玲转款到刘桂兰卡上壹拾万元，以前借款全部作废（顾春玲写给刘桂兰、刘贤斌的借条）另顾春玲再写一张欠房租费贰万元（20000.00）元在2017年过年之前必须付清……”。现顾春玲因主张双方非真实的房屋买卖关系，且刘桂兰未按约定支付房款，要求解除双方签订的《房屋买卖协议》未果，故诉至法院。另，审理过程中，经向案外人张元刚询问，其陈述收到过刘桂兰向其转款190000元，系顾春玲向刘桂兰所借款项。一审法院认为，顾春玲主张与刘桂兰签订的《房屋买卖协议》不是其真实意思表示，但其未提供证据证明签署该买卖协议受到欺诈或胁迫，故对其该主张理由不予采信。顾春玲与刘桂兰签订的《房屋买卖协议》有双方的签名予以确认，能够证明系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。虽然顾春玲向刘桂兰出具了收到购房款425800元的收据，但根据刘桂兰的陈述，其表示系用借款及利息抵扣了购房款，然而其并未提供有效证据证明出借给顾春玲的借款本息经双方结算后的总金额、亦未提供有效证据证明双方均认可用所欠借款及利息抵扣购房款。结合顾春玲提交的2016年6月24日承诺书，亦能够印证截止该承诺出具时顾春玲差欠刘桂兰的款项并不足以抵扣购房款的情况。故根据双方提交的有效证据及审理过程中双方的陈述，能够看出刘桂兰在签订协议后并未按照约定实际支付购房款。由于刘桂兰至今未按约定支付购房款，其以自己的行为表明了不履行主要债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，对顾春玲请求解除双方签订的《房屋买卖协议》的诉请，予以支持。由于顾春玲自愿与刘桂兰签订《房屋买卖协议》，虽因刘桂兰未按约定支付购房款而导致解除该协议，但从顾春玲提出的解除事由中来看，该协议的产生其个人亦存在不当之处，故本案诉讼费用应由顾春玲负担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：解除顾春玲与刘桂兰于2014年11月26日签订的《房屋买卖协议》。案件受理费60元，因适用简易程序减半收取30元，由顾春玲负担。二审中，上诉人刘桂兰向本院提交以下证据：第一组：2014年元月27日、2014年5月9日的借条两张，拟证明房屋买卖合同签订前被上诉人向上诉人借款40万元，在2014年11月26日被上诉人不能偿还借款的情况下，双方协商将借款本息转换为购房款并签订买卖合同。第二组：2014年1月1日的转款凭证和借条一张，拟证明因案外人刘贤斌提供给被上诉人的借款10万元，被上诉人归还借款的主体是刘贤斌而非上诉人。第三组：张元刚向田桂兰购买1105室房屋的房屋买卖协议（复印件）及收条，拟证明争议房屋的转卖过程。被上诉人顾春玲经质证发表以下意见：对第一组证据：两张借条，真实性认可，但是两张转为一张，实际借款是20万元。上诉人2014年5月9日没有借款给被上诉人，更没有汇款。该两份借条体现的民间借贷关系和本案无关，该借贷关系上诉人已在2016年6月24日所作的承诺书中认可双方所有的借款已经还清，该组证据达不到证明目的。对第二组证据，转款凭证和借条一张，刘贤斌的借款和本案没有关联性，是否要承担还款责任，刘贤斌可以另行起诉，该组证据达不到证明目的。对第三组证据无异议。被上诉人顾春玲向本院提交以下证据：第一组：被上诉人和张元刚的离婚证一份，拟证明2014年2月28日张元刚和被上诉人已经离婚，被上诉人无权处理该房屋。第二组：本案争议房屋2016年的2月3日至2018年1月1日的电费缴款发票，共计14张，显示户名是田成河。拟证明被上诉人无权处理该房屋。第三组：六盘水百斯特物业公司证明一份，证明本案争议的房屋从2014年物业费、水费均是张元刚交纳。拟证明被上诉人无权处理该房屋。第四组：申请法院调取的涉案房屋的不动产查询结果及商品房买卖合同摘要，拟证明争议房屋的所有权人是六盘水兴吾源典当有限公司。第五组证据：GF-2000-0171商品房买卖合同一份共计18页（复印件）。拟证明田桂兰并没有将房屋卖给被上诉人后将名字变更为被上诉人。上诉人刘桂兰经质证发表以下意见：对第一组证据：离婚证，三性均无异议，对被上诉人的离婚的时间无异议，但是上诉人在一审庭审时已向一审法院提交被上诉人与张元刚在民政局备案的离婚协议，证明涉案房屋归被上诉人所有，被上诉人享有处分权。对第二组证据：电费发票，三性均无异议，对证明目的有异议，依据双方签订租赁合同第7条的约定水电费由承租人承担也就是本案的被上诉人，因此由被上诉人或被上诉人委托的张元刚交纳水电费理所应当。对第三组证据：物业公司的证明，三性均无异议，依据双方签订的租赁合同由实际使用人交纳物业费和水费是应当的。对第四组证据：不动产查询结果及商品房买卖合同摘要，三性无异议，对证明目的有异议，本案争议的房屋由六盘水兴吾源典当有限公司转卖给田桂兰，再由田桂兰转卖给被上诉人家庭，被上诉人家庭离婚后该房屋归被上诉人所有，由被上诉人再转卖给上诉人，现争议房屋的所有权人是上诉人刘桂兰。对第五组证据：GF-2000-0171商品房买卖合同一份，因是复印件对真实性无法核实，该组证据可以证实本案争议房屋是被上诉人向田桂兰购买而来。对上述证据本院作以下分析认定：对上诉人刘桂兰提交的证据：第一组：借条两张，因2014年1月27日的借条约定借款金额以银行转账为准，2014年5月9日的借条约定借款还款金额以到双方银行账号为准，结合案外人张元刚的银行流水清单，显示张元刚于2014年1月28日收到刘桂兰转款19万元，可以证实顾春玲向刘桂兰借款19万元的事实，2014年5月9日收到刘贤斌转款19.3万元，因顾春玲与刘贤斌之间还有经济往来，而刘桂兰未提供充分证据证实刘贤斌转款的19.3万元系其借给顾春玲的款项，故不能证实其于2014年5月9日借款19.3万元给顾春玲的事实，故本院对2014年1月27日的借条予以确认，对2014年5月9日的借条不予确认；第二组：2014年1月1日的转款凭证和借条一张，因该组证据与本案无关联性，本院不予确认；第三组：张元刚向田桂兰购买1105室房屋的房屋买卖协议（复印件）及收条，因该组证据系复印件且涉及案外人，真实性无法确认，本院不予确认。对被上诉人顾春玲提交的证据：第一组：离婚证一份，第二组：本案争议房屋的电费交款发票14张（时间是2016年的2月3日至2018年1月1日，户名是田成河）及第三组：六盘水百斯特物业公司出具的证明一份，因上述证据达不到顾春玲证明其对案涉房屋无权处分的证明目的，本院不予确认。对第五组：GF-2000-0171商品房买卖合同一份共计18页（复印件），因该证据系复印件且涉及案外人，真实性无法核实，本院不予确认。对第四组：本院依被上诉人顾春玲申请调取不动产信息查询结果及商品房买卖合同摘要，因该证据系有权机关作出，符合证据三性，证实涉案世纪馨苑1105号房屋所有权人是六盘水兴吾源典当有限公司，本院予以确认。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，坐落于钟山区凉都大道与麒麟路交汇处东南侧世纪馨苑1105号房屋的所有权人为六盘水兴吾源典当有限公司。本院认为，本案争议焦点为：上诉人刘桂兰与被上诉人顾春玲于2014年11月26日签订的《房屋买卖协议》是否应当解除。该《房屋买卖协议》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力。根据该合同的约定，上诉人刘桂兰的主要义务是一次性付清全部购房款425800元。虽然被上诉人顾春玲向刘桂兰出具了收到购房款425800元的收据，但刘桂兰自认合同中约定的购房款425800元并未实际现金交付，而是双方对于前期借款本息进行结算，将被上诉人差欠上诉人的借款本息折抵了购房款。现结合刘桂兰在一、二审中的陈述及提交的证据，不能证明在双方结算时顾春玲尚欠其借款本息是多少，不能判断购房款425800元是否是结算后的金额，只能证实其在签订该合同前与顾春玲的借款仅为19万元，而截止2014年11月26日，该借款本息不足以抵扣全部购房款425800元，故不能认定刘桂兰在合同签订后按照约定一次性付清全部购房款，即主要债务未履行，被上诉人顾春玲请求解除双方签订的《房屋买卖协议》有事实及法律依据，应予支持。综上所述，上诉人刘桂兰的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元由上诉人刘桂兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 丽审 判 员  林 波审 判 员  王秋红二〇一八年二月二十二日法官助理  杨 龙书 记 员  王颖慧