北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初28119号原告（反诉被告）：北京碎片空间科技服务有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街6号9层911室-A。法定代表人：刘意，经理。委托诉讼代理人：高幂，北京奕鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙秀艳，北京奕鑫律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵连芝，男，1970年6月8日出生，汉族，住河北省唐山市路南区。委托诉讼代理人：李国华，北京市鼎鉴律师事务所律师。原告（反诉被告）北京碎片空间科技服务有限公司（以下简称碎片空间）与被告（反诉原告）赵连芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告碎片空间的委托诉讼代理人高幂、孙秀艳，被告赵连芝的委托诉讼代理人李国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）碎片空间向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方的租赁合同（包括2018年2月1日签订的补充协议）于2020年6月23日解除；2.请求判令被告退还原告剩余房租租金276778.70元；3.请求判令被告退还押金44403元并支付违约金（实际逾期天数（自2020年6月28日至实际支付之日止）*日租金三倍（44403/30-1480.1）/天）；4.请求判令被告承担本案的诉讼费用。以上合计321181.70元。事实及理由：2018年2月1日，被告赵连芝（甲方）与原告碎片空间（乙方）与签订编号为XX的《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将北京市西城区西直门外大街XX的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，租赁期自2018年2月16日起至2021年9月25日止，共计3年零225天。其中免租期自2020年8月16日至2020年9月15日，共计30天。自2021年9月16日至2021年9月25日，共计10天。第五条约定，月租金为44403元，年租金为532836元。房屋租金支付方式为半年付，首期租金于房屋交付后5个工作日内支付，后续付费应在上期期满前15个工作日内付清。乙方同意支付44403元作为押金，此押金于合同签订5个工作日内支付，用于保证乙方租赁期间能如实履行合同；在乙方付清水费、电费等情况下，搬离房屋后5日内，甲方应依照有关条款将押金退还乙方；逾期一日按日租金两倍赔付滞纳金，逾期超过七个工作日赔偿三倍违约金。在合同有效期内租金或押金不予调整。第12条约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方视为乙方违约，且有权终止合同，乙方应按照月租金的200%向甲方支付违约金。乙方押金扣除，所给免租期收回。……（7）乙方未经甲方同意，中途擅自退租的。”同日双方另行签署《补充协议》，约定甲方同意乙方将涉案房屋进行租赁和办公，转租期限自2018年2月16日至2021年9月25日。房屋租赁合同签订后，碎片空间公司依约支付押金并对房屋进行租赁管理。2020年1月21日至2月20日，碎片空间依约向赵连芝指定账户支付了2020年2月16日至2020年8月15日的租金266418元。2020年3月17日，赵连芝与碎片空间公司签订《补充协议》，约定“鉴于新型冠状病毒肺炎疫情的影响，相应国家号召，给予中小微企业租金上一定减免。一、乙方同意于2020年3月21日前提前支付给甲方位于北京市西城区西直门外大街XX、XX室2020年9月16日至2021年3月15日的下期房屋租金。二、甲方予以乙方租金一定减免，……原XX室应付租金266418元，现甲方同意减免XX室租金43306.5元，减免XX室租金66604.5元，合计109911，减免租金于本次支付租金中抵扣。”2020年3月20日，碎片空间公司依据《补充协议》提前支付了2020年9月16日至2021年3月15日的房租199813.50元。受新型冠状病毒肺炎疫情持续的影响，涉案房屋租户不再租赁房屋，乙方无法继续出租并管理涉案房屋，碎片空间公司多次与甲方协商解除合同并提出承担相应责任，但甲方一直未给予答复。为减少各方不必要损失，租户已于2020年6月22日搬离涉案房屋并结清相关费用，碎片空间公司通过微信向赵连芝发送《解除房屋租赁合同通知单》，请求赵连芝于6月23日进行交接及退还剩余未使用租金。因赵连芝未答复，碎片空间公司只好于2020年6月24日将《解除房屋租赁合同通知单》及钥匙邮寄给赵连芝，并将《交接单》及备用钥匙邮寄给涉案房屋物业主管。碎片空间已向赵连芝支付保证金44403元，2020年2月16日至2020年8月15日的租金266418元，2020年9月16日至2021年3月15日的房租199813.50元（合计510634.50元）；扣除2020年2月16日至2020年6月23日的租金（4个月零8天）189452.80元赵连芝应返还未使用房屋租金276778.70元。被告（反诉原告）辩称，我方同意解除合同，解除合同时间为现场交接之日即2021年3月15日。因为原告的房租已经交至2021年3月15日，双方租赁合同目的和行为是原告支付租金被告交付房屋，所以合同已经履行至2021年3月15日，至于在租赁期内是否实际使用房屋，我方不负责任。我方提出反诉。被告（反诉原告）赵连芝向本院提出反诉请求：1.确认双方的租赁合同（包括2018年2月1日签订的补充协议）于2021年3月15日解除；2.判令反诉被告支付违约金88806元；3.判令反诉原告扣留反诉被告押金44403元；4.判令反诉被告支付免租期租金66605元；5.判令反诉被告将房屋恢复原状；6.判令反诉被告承担反诉人聘请律师费用20000元和全部诉讼费用。事实及理由：反诉原告与反诉被告于2018年2月1日签订西直门外大街XX室《北京市房屋租赁合同》，租赁期限为2018年2月16日至2021年9月25日。根据合同第十二条约定，反诉被告单方退租行为已经构成违约，故其应当承担违约责任。依据《中华人民共和国民法典》以及相关司法解释之规定，反诉原告要求反诉被告按照合同约定支付违约金、扣除押金并支付免租期租金。反诉原告为维护自己的合法权益不受损害，特提出反诉。原告（反诉被告）碎片空间辩称，不同意被告的反诉请求。理由第一原告因疫情影响，通知被告解除，不应当承担违约责任。原告于2020年6月23日通知被告解除合同。即使承担违约金，也请求法院减免，认为被告提出的违约金过高。第二、被告无权扣留原告押金，应当退还。第三、被告支付请免租期租金金额没有依据，且原告没有违约，不应当支付免租期租金。第四、被告房屋交接时为原告收房时样子，无须恢复原状，且要求恢复原状的诉求，在之前法院判决书中予以驳回。第五、被告要求原告承担律师费用，没有法律依据，综上应驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月1日，赵连芝（甲方、出租方）与碎片空间（乙方、承租方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市西城区西直门外大街XX建筑面积187.16平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方作为租赁、办公使用，房屋租赁期自2018年2月16日起至2021年9月25日止，共计3年零225天。其中免租期自2020年8月16日至2020年9月15日，共计30天；自2021年9月16日至2021年9月25日，共计10天。第五条约定，月租金为44403元，年租金为532836元，房屋租金支付方式为半年付，首期租金于房屋交付后5个工作日内支付，后续付费应在上期期满前15个工作日内付清。乙方同意支付44403元作为押金，此押金于合同签订5个工作日内支付，用于保证乙方租赁期间能如实履行合同；在乙方付清水费、电费等情况下，搬离房屋后5日内，甲方应依照有关条款将押金退还乙方；逾期一日按日租金两倍赔付滞纳金，逾期超过七个工作日赔偿三倍违约金。在合同有效期内租金或押金不予调整。第九条约定，因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止，甲乙双方均不承担任何责任。第十二条约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方视为乙方违约，且有权终止合同，乙方应按照月租金的200%向甲方支付违约金。乙方押金扣除，所给免租期收回。……（7）乙方未经甲方同意，中途擅自退租的。……”同日双方另行签署《补充协议》，约定甲方同意乙方将涉案房屋进行租赁和办公，转租期限自2018年2月16日至2021年9月25日。房屋租赁合同签订后，碎片空间对房屋进行租赁管理，向赵连芝支付了押金44403元。2020年1月21日至2月20日，碎片空间向赵连芝支付了2020年2月16日至2020年8月15日的租金266418元。2020年3月17日，赵连芝（甲方）与碎片空间（乙方）签订《补充协议》，约定“鉴于新型冠状病毒肺炎疫情的影响，相应国家号召，给予中小微企业租金上一定减免。一、乙方同意于2020年3月21日前提前支付给甲方位于北京市西城区西直门外大街XX、XX室2020年9月16日至2021年3月15日的下期房屋租金。二、甲方予以乙方租金一定减免，……原12C12室应付租金266418元，现甲方同意减免XX室租金43306.50元，减免XX室租金66604.50元，合计109911，减免租金于本次支付租金中抵扣。”2020年3月20日，碎片空间向赵连芝支付了2020年9月16日至2021年3月15日的房租199813.50元。碎片空间表示，受新型冠状病毒肺炎疫情持续的影响，涉案房屋租户不再租赁房屋，其无法继续出租并管理涉案房屋，多次与赵连芝协商解除合同并提出承担相应责任，但赵连芝一直未给予答复。碎片空间提交租客退租通知单和单元接收确认单，证明其租户君合百安仓储科技（北京）有限公司已于2020年6月22日搬离涉案房屋，赵连芝对该证据真实性不予认可。碎片空间于2020年6月22日微信向赵连芝发送腾空房屋视频及《解除房屋租赁合同通知单》，告知赵连芝“赵总，我司已在西环广场T2-12C12搬出，您看下视频”，并表示“明天咱们交接一下吧”。赵连芝当日未回复。《解除房屋租赁合同通知单》内容为，截止2020年6月23日（合同解除日），碎片空间未使用房屋租金276332元，碎片空间已于2020年6月22日之前搬出房屋，同意将合同约定的保证金44403元及未使用租金44403元转化为合同约定的违约金赔偿赵连芝，赵连芝应退还碎片空间扣除费用后剩余租金、押金共计231929元，赵连芝应于3日内退还剩余租金。诉讼中，赵连芝表示碎片空间不享有解除权，单方退租行为已经构成违约，故其应当承担违约责任。碎片空间表示因疫情影响，通知被告解除，不承担违约责任。2020年6月23日，碎片空间微信联系赵连芝，表示“赵总看到请回复下，12C12房间我司昨天已经搬空不在（再）使用了，我司的剩余未使用租金请退回一下”，赵连芝未予回复。2020年6月24日，碎片空间微信告知赵连芝将解除合同通知单及涉案房屋钥匙邮寄给赵连芝，并发给其快递单照片。根据碎片空间提交的快递单显示，2020年6月24日，碎片空间将备注为解除租赁合同通知单及涉案房屋钥匙的文件邮寄至赵连芝户籍地，2020年6月25日菜鸟驿站代签收，赵连芝否认收到钥匙及上述快递。碎片空间表示其于2020年6月24日亦将《单元接收确认单》及涉案房屋备用钥匙邮寄给物业主管。审理中，双方认可碎片空间将涉案房屋转租办公，碎片空间未提交疫情及疫情防控措施对该公司转租涉案房屋进行办公造成影响的证据。赵连芝要求碎片空间将涉诉房屋恢复原状，表示C11和涉案房屋原系连接的，但是原告做了隔断，要求拆除隔断。并且表示涉案房屋有中央空调，现在没有遥控器，无法知道中央空调能否正常使用，要求碎片空间为其配一个空调对应的遥控器。碎片空间对此不认可，表示与被告房屋交接时房屋状况即为原告收房时状况，无须恢复原状，且赵连芝要求恢复原状请求已由（2018）京0102民初45229号民事判决书驳回。另查，赵连芝因本案委托李国华律师作为诉讼代理人，支付律师费20000元。另，本案碎片空间立案后，法院联系赵连芝未果，后经碎片空间申请于2020年11月15日刊登公告进行送达，定于2021年3月10日开庭。公告开庭前夕，赵连芝代理人主动联系法院应诉，并提交赵连芝2021年2月23日签署的授权委托书及委托材料。本院释明双方当事人限期交接，涉案房屋于2021年3月15日完成交接。本院认为，赵连芝与碎片空间签订的《北京市房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。关于合同解除及房屋租金，碎片空间承租房屋是用于转租办公，根据现有证据并结合租赁房屋用途、租赁期限，无法证明疫情及疫情防控措施导致碎片空间承租房屋的合同目的无法实现，故碎片空间以不可抗力为由要求解除合同，依据不足，本院不予采信。碎片空间送达的《解除房屋租赁合同通知单》不发生解除合同的效力，其单方要求解除合同的行为已经构成违约。然双方所签租赁合同作为长期性合同，履行过程需要双方之间的相互配合，碎片空间于2020年6月22日微信向赵连芝发送腾空房屋视频及《解除房屋租赁合同通知单》，要求交接。2020年6月23日，碎片空间又微信联系赵连芝，表示已经搬离房屋，要求退还租金。2020年6月24日，碎片空间再次微信告知赵连芝将解除合同通知单及涉案房屋钥匙邮寄给赵连芝户籍地，并发给其快递单照片。根据快递单显示，上述快递2020年6月25日代签收。虽然碎片空间的单方解约行为不符合法律规定和合同约定的解约条件，但在其承担违约责任后果的前提下，应准许解除合同。在碎片空间反复告知解除意愿、腾退房屋并告知赵连芝将钥匙邮寄其户籍地的情况下，视为碎片空间以自己的行为表明不再继续履行合同，双方的租赁合同客观上已无法继续履行，赵连芝作为守约方也负有避免损失扩大的义务，否则对于扩大的损失应自行承担责任。本院根据本案具体情况，确认双方的租赁合同于2020年6月25日解除，原告应负担2020年6月25日之前的租金，超出上述期限的租金赵连芝应予返还。经核算，赵连芝应返还2020年6月26日至2020年8月15日的租金75485.10元（44403+44403/30*21）及2020年9月16日至2021年3月15日的租金为199813.50元，以上共计275298.60元。故对原告要求退还租金的上述合理部分，本院予以支持。关于违约责任，碎片空间提前解除合同构成违约，应当承担违约责任。租赁合同第十二条约定，碎片空间未经赵连芝同意中途擅自退租的，视为违约，赵连芝有权终止合同，碎片空间应按照月租金的200%向赵连芝支付违约金，且碎片空间押金扣除，所给免租期收回。现碎片空间提前退租构成违约，赵连芝要求支付违约金88806元并扣留押金44403元，符合合同约定，本院予以支持。对于碎片空间主张退还押金及支付押金违约金的诉讼请求，本院不予支持。因本院确定双方合同于2020年6月25日解除，合同约定免租期期间为2020年8月16日至2020年9月15日以及2021年9月16日至2021年9月25日，实际上合同解除前，碎片空间尚未实际享受免租期，故对赵连芝要求碎片空间承担免租期租金，本院不予支持。赵连芝要求碎片空间将房屋恢复原状，赵连芝应就碎片空间改变房屋原有结构承担举证责任，但赵连芝对此未提供证据证明，其该请求缺乏依据，本院不予支持。赵连芝要求碎片空间为其配备一个中央空调遥控器，其未举证证明交付过碎片空间遥控器，且因涉案房屋已经收回，碎片空间客观上亦无法再配置遥控器，对赵连芝该项主张本院不予支持。对赵连芝要求碎片空间承担律师费，因双方合同中并无约定，赵连芝该请求无合同约定及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条规定，判决如下：一、确认北京碎片空间科技服务有限公司与赵连芝就北京市西城区西直门外大街XX室房屋于2018年2月1日签订的《北京市房屋租赁合同》及2018年2月1日签订的《补充协议》于2020年6月25日解除；二、本判决生效之日起七日内，赵连芝返还北京碎片空间科技服务有限公司支付的2020年6月26日至2020年8月15日及2020年9月16日至2021年3月15日期间的租金275298.60元；三、本判决生效之日起七日内，北京碎片空间科技服务有限公司支付赵连芝违约金88806元；四、赵连芝持有的押金44403元不予退还；五、驳回北京碎片空间科技服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回赵连芝的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6118元，由北京碎片空间科技服务有限公司负担874元（已交纳），由赵连芝负担5244元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费4597元，由北京碎片空间科技服务有限公司负担2786元（于本判决生效之日起七日内交纳），由赵连芝负担1811元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 孙婷二〇二一年七月五日法官助理 苏静书 记 员 李婷书 记 员 林彤