广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终586号上诉人（原审原告）：乐昌市新昌房地产开发有限公司。住所地：广东省乐昌市人民中路62号新昌大厦12楼。法定代表人：李恒，该公司经理。委托诉讼代理人：李琦，该公司员工。委托诉讼代理人：陈玉婷，广东天行健（曲江）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：乐昌市豪庭大酒店有限公司。住所地：广东省乐昌市人民中路62号新昌大厦首层3-4号和五至十层。法定代表人：胡建明。委托诉讼代理人：颜定渡，广东周和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张天强，男，1985年1月16日出生，住广东省五华县。委托诉讼代理人：颜哲，广东周和律师事务所律师。上诉人乐昌市新昌房地产开发有限公司(以下简称新昌公司)因与上诉人乐昌市豪庭大酒店有限公司（以下简称豪庭大酒店）、被上诉人张天强房屋租赁合同纠纷一案，均不服乐昌市人民法院（2020）粤0281民初777号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人新昌公司的委托诉讼代理人李琦、陈玉婷、上诉人豪庭大酒店的法定代表人胡建明、豪庭大酒店委托诉讼代理人颜定渡、张天强的委托诉讼代理人颜哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新昌公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判张天强、豪庭大酒店向新昌公司支付拖欠电费71247.50元；2.改判解除《商铺、楼面租赁协议》；3.判令张天强、豪庭大酒店负担案件受理费、保全费。事实和理由：一、张天强、豪庭大酒店存在拖欠租金及电费行为。新昌公司是乐昌市乐城人民中路62号新昌大厦所有权人，张天强为了经营酒店需要，于2018年10月18日与新昌公司签订《商铺、楼面租赁协议》，约定新昌公司将其名下位于乐昌市四间及五至十楼租赁于经营酒店住宿及其他商业，租期为2018年10月18日至2033年10月17日，月租金58990.00元，租金每满三年按当年的租金递增10%。租金于每月10日前交清，租赁期内水、电、卫生、治安费由张天强、豪庭大酒店支付。同时电梯所需电费、维保费等按500元／月计算。若张天强无故拖欠商铺、楼面租金达30天或者连续1个月拖欠相关所有费用，新昌公司有权终止合同，收回商铺、楼面使用权。张天强、豪庭大酒店应承担全部责任并赔偿新昌公司的损失。协议签订后，新昌公司已按约定将涉案场地交予张天强、豪庭大酒店经营，但是张天强却没有根据合同约定按时支付租金及相关费用。二、一审法院存在认定事实不清情形。张天强、豪庭大酒店从2018年12月开始计算电费，截止至2020年9月，张天强、豪庭大酒店实际发生的电费为291207.00元，减去张天强、豪庭大酒店已经支付的费用，张天强、豪庭大酒店拖欠电费等费用总计应为71247.50元。一审法院对于张天强、豪庭大酒店拖欠电费存在认定事实不清的情形，在判决书第16页第7行“本案所涉2019年11月至2020年9月期间的用电度数为226215度……因此豪庭大酒店还应向新昌公司支付电费及汽车梯电费17581.30元”，而事实上张天强、豪庭大酒店的租赁行为是始于2018年10月18日，新昌公司认为若要查明张天强、豪庭大酒店的实际欠费，应该是从2018年12月至2020年9月张天强、豪庭大酒店实际拖欠的费用，减去张天强、豪庭大酒店实际支付的费用，即为张天强、豪庭大酒店的实际拖欠费用。一审法院计算电费的起始日期少算了应付电费总额，直接导致电费少算了53666.20元。三、一审法院适用法律错误。张天强、豪庭大酒店租赁房屋期间，无正当理由拒付租金及电费，其长期拖欠租金的行为已构成根本性违约。新昌公司多次催收，但是张天强、豪庭大酒店依然存在拖欠巨额租金的行为，其行为既违反了合同约定又违反了合同法的规定，无论是根据合同约定还是法律规定，新昌公司请求解除《商铺、楼面租赁协议》都具有依据。一审法院不支持新昌公司解除合同的诉讼请求，属于适用法律错误。新昌公司上诉补充事实理由：租金从2019年11月开始计算，是因为新昌公司当时给了免租期，但是豪庭酒店在2018年12月就已经使用了租赁物，产生了相应的水电费，所以电费从2018年12月开始计收。豪庭大酒店辩称，一、豪庭大酒店因行使后履行抗辩权而拒付租金的行为，属于合法行为。新昌公司以豪庭大酒店拖欠租金为由请求改判解除《商铺、楼面租赁协议》的上诉理由不成立，其该上诉请求也不成立。根据该协议第三条约定：“租赁用途：酒店住宿与其他商业”，但是，从租赁房屋的《不动产权证》的土地用途和房屋用途来看，均不得用于经营“酒店”，因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，因新昌公司属于先于履行债务一方且其履行债务不符合约定，故作为后履行一方的豪庭大酒店有权拒绝新昌公司要求支付租金的要求。也就是说，豪庭大酒店依法有权拒付租金给新昌公司，新昌公司无权主张解除《商铺、楼面租赁协议》。由于豪庭大酒店就依法拒付租金问题已另行提起上诉，因此，就新昌公司上诉称豪庭大酒店拖欠租金的问题，在此不作赘述。二、根据《商铺、楼面租赁协议》第五条第1项的约定，豪庭大酒店不存在拖欠电费的问题。新昌公司以豪庭大酒店拖欠电费为由请求改判解除《商铺、楼面租赁协议》的上诉理由不成立，其该上诉请求也不成立。新昌公司主张拖欠的电费71247.50元，是以每度0.70元的标准计算的，但事实上，根据《商铺、楼面租赁协议》第五条第1项约定：“电费按实际度数交纳，单价按供电部门的标准”的约定，租赁房屋的电费单价是应当按照广东电网韶关乐昌供电局有限责任公司的不同时期标准计算的。也就是说，如果按照广东电网韶关乐昌供电局有限责任公司的不同时期的电费标准计算的话，不存在豪庭大酒店拖欠电费71247.50元的问题，而是豪庭大酒店已多交电费给新昌公司。综上所述，新昌公司的上诉既无事实根据也没有法律依据，据此，恳求二审法院驳回新昌公司的全部上诉请求，以维护豪庭大酒店的合法权益。豪庭大酒店补充辩称，新昌公司在一审起诉的时候，其只是针对2019年11月-2020年9月的电费，但上诉却将2018年12月-2019年10月的电费计入，并以此为由认为一审判决认定拖欠的电费数额少了。新昌公司该部分上诉内容已经超出其一审诉讼请求的范围，因此，请二审法院对新昌公司该部分上诉内容不予审理。张天强辩称，答辩意见与一审的答辩意见一致。补充：张天强是因为设立豪庭大酒店而与新昌公司签订租赁合同，租赁合同签订之后，实际履行人是豪庭大酒店。张天强只是作为豪庭大酒店的股东，履行其出资设立的义务，不应该承担租金电费等相应的义务。豪庭大酒店上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回新昌公司对豪庭大酒店的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由新昌公司负担。事实和理由：一、一审法院判决支持新昌公司的租金请求，认定豪庭大酒店通过转变经营方式实现合同目的错误，且不公正。首先，乐昌市市场监督部门在对豪庭大酒店的经营进行检查时，发现豪庭大酒店经营酒店没有消防备案证，责令豪庭大酒店不得经营“旅业”。其次，豪庭大酒店为了服从行政管理，维系企业的生存，迫不得已将经营范围从“旅业”变更为“租赁”。但如此行为的结果，根本不属于豪庭大酒店达到了实现合同的目的，因为租赁经营的投资金额与酒店经营的投资金额是天壤之别的，两者经营效益截然不同。因此，豪庭大酒店自2018年10月30日成立以来将“酒店经营”变更为“租赁经营”的合同目的，是完全打破了豪庭大酒店合同目的初衷，即豪庭大酒店的合同目的就是经营酒店。二、一审法院认定豪庭大酒店拒付租金的行为欠妥是错误的。首先，本案已查明新昌公司出租房屋是不能作为经营酒店用途的。其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序……先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，基于新昌公司违反《商铺、楼面租赁协议》的出租房屋用途为“酒店”约定在先，作为承租人的豪庭大酒店，是完全可以依据该法条规定拒绝向新昌公司支付租金的。因此，一审判决认定豪庭大酒店拒付租金的行为欠妥，实属置《中华人民共和国合同法》第六十七条规定于不顾，并置豪庭大酒店拒付租金行为属于合法行为于不顾。因此，一审判决豪庭大酒店分别承担迟延支付租金的违约金错误。三、一审判决认定涉案电费按照每度0.70元计算错误。从《租赁合同》约定来看，双方的意思表示很明确，则电费单价是按照供电部门的标准计算的，因为如果双方意思表示是在供电部门电费单价之外加上线损费的话，双方没有可能不在非常明显的线损空白处填上数字或者金额。而且最关键的是，如果新昌公司认为可以在实际履行合同过程中违反前述约定，但又可以忽悠豪庭大酒店默认在供电部门实时单价之外加上线损费的话，那么，其完全是可以在每次给豪庭大酒店的《缴费通知》上载明电费单价，并且完全可以通过在该单价中隐含线损费的办法达到其非法获利的目的。既然新昌公司提交的豪庭大酒店应付每月电费的《缴费通知单》证据中没有载明含线损费的所谓电费单价之内容，一审判决又凭什么事实依据认定视为双方在实际履行过程中约定了线损值？另一方面，从豪庭大酒店一审提交的证据《微信聊天记录》内容来看，新昌公司是在2020年4月21日才将供电部门出具的电费发票提供豪庭大酒店的。也就是说，直至新昌公司起诉前一个月，豪庭大酒店才知道供电部门的实时电费单价是多少，并且根据新昌公司此时提供的供电部门电费发票中载明的实时单价，才计算出于此前已多交电费给新昌公司。然而，一审法院为了偏袒新昌公司，认定双方在实际操作中默认电费按照每度0.7元进行结算。如果说视为双方默认按此单价结算的话，一审法院何必在庭审后再次要求豪庭大酒店提交《酒店电费缴费清单》？又何来要通过主审法官认证的办法确认涉案电费单价为多少的事实？最为重要的是，如上所述，事实上，豪庭大酒店是在新昌公司起诉前一个月才知道供电部门实时电费单价的，那么，一审判决何来事实依据认定豪庭大酒店与新昌公司在实际操作中默认电费按照每度0.7元进行结算？综合以上两方面分析，豪庭大酒店认为，一审判决认定豪庭大酒店与新昌公司在实际操作中默认电费按照每度0.7元进行了结算，纯属主观臆断，是没有任何事实依据的。反之，根据《租赁合同》中的线损的百分比处为空白的法律事实，只有认定双方当事人按照供电部门实时单价计算电费才是客观公正的。同时，一审判决豪庭大酒店还应向新昌公司支付17581.30元电费，就肯定属于错误的。豪庭大酒店上诉补充：1.一审判决认定“5-10楼作为公寓住宿出租”认定该事实不属实，详见一审判决书P12页倒数第6-8行。而事实是“5-10楼作为经营酒店住宿与其他商业”详见一审判决书P11页倒数第5-6行。2.一审判决认定“当初双方租赁时口头议定电费按照每度0.7元标准计算”之事实不属实。详见一审判决书P14页顺数第4-5行。而事实是“电费单价按供电部门标准计算”（一审判决书P12页顺数11行）。新昌公司辩称，一、豪庭大酒店确实有使用租赁物经营旅业的情形，除此之外，还把场地转租于月子中心、沐足城。在一审阶段，新昌公司已经提交了充分的证据，证明豪庭大酒店并没有所谓的无法使用租赁物的情况。二、豪庭大酒店至今仍未支付分毫的租金，其对租赁合同存在根本性违约的情形，除了应该支付相应违约金外，根据合同法的规定以及合同的约定，租赁合同都应该予以解除。三、电费的问题。按照0.7元计算，符合双方的交易习惯。并且，也是合同意思自治的体现，同时，也有双方进行口头的约定，无论从合同条款还是实际履行的情况，双方都是0.7元单价结算电费。豪庭大酒店提供的表格中的电费断章取义将供电部门的税费排除在外，没有任何的事实和法律依据。因此，豪庭大酒店应该支付拖欠的租金、电费以及违约金。本案合同也应该解除，以保障新昌公司的合法权利以及实现诚信原则。张天强辩称，我方没有意见。新昌公司向一审法院起诉请求：1.解除新昌公司与张天强签订的《商铺、楼面租赁协议》；2.判令张天强、豪庭大酒店连带向新昌公司支付广东省乐昌市乐城人民中路62号首层商铺第三间、四间以及新昌大厦5层至10层2019年11月至2020年4月租金353940元、电费及汽车梯电费累计48661.33元、电梯维护费累计4500元、保安亭费用累计300元（以上项目合计407401.33元）；3.判令张天强、豪庭大酒店连带向新昌公司支付拖欠租金的滞纳金96802.59元（暂计至2020年4月30日），2020年4月30日之后的滞纳金按实欠租金金额千分之三/日计算至租金付清之日止；上述2-3项暂合计504203.92元；4.判令张天强、豪庭大酒店负担案件受理费、保全费。诉讼过程中，新昌公司增加第2项诉讼请求为：判令张天强、豪庭大酒店连带向新昌公司支付广东省乐昌市乐城人民中路62号首层商铺第三间、四间以及新昌大厦5层至10层2019年11月至2020年9月租金648890元、电费及汽车梯电费累计29274.75元、电梯维护费累计500元（以上项目合计678664.75元）。一审法院认定事实：2018年10月18日，新昌公司为甲方与张天强为乙方签订了《商铺、楼面租赁协议》，协议约定由新昌公司将其所有的位于乐昌市四间（面积约110平方米），五至十楼（每层面积约560平方米）出租给张天强经营酒店住宿与其他商业，主要内容约定：“……四、租用期限及其约定：1.租用期限：自2018年10月18日起至2033年10月17日；2.商铺、楼面租金：租金按17元／㎡计算，每月（含税）58990.00元（人民币伍万捌仟玖佰玖拾元整）。租金每满三年按当年的租金递增10%（甲方同意给乙方十二个月的装修期，不计算租金，装修期间的水电费由乙方承担）；3.付款方式：每月10号前交清，按月支付，另付两个月租金作为押金，租赁终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；4.租赁期内的水、电、卫生、治安费等由乙方支付；5.租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可终止合同，收回商铺、楼面使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿损失：（1）乙方擅自将商铺、楼面转租、转让或转借的（经甲方同意方可转租）；（2）乙方利用承租商铺、楼面进行非法活动损害公共利益的；（3）乙方无故拖欠楼面租金达30天；（4）连续1个月拖欠相关所有费用的。五、双方责任及义务：1.乙方须按时交纳水、电等费用，电费按实际度数交纳，单价按供电部门的标准并加收%线损，电梯所需电费、维保费等按每月500元计算；……”合同签订后，新昌公司依约将涉案房屋交付给张天强。2018年10月30日，张天强与莫理凌、胡建明三人共同设立了豪庭大酒店，法定代表人为胡建明。张天强将其承租的涉案房屋用于豪庭大酒店的日常经营，首层商铺作为酒店大堂使用，五至十楼作为公寓住宿出租。涉案房屋在租赁期间的租金、电费等费用均是由豪庭大酒店与新昌公司进行转账结算。2019年8月，豪庭大酒店向乐昌市住房和城乡建设管理局申报消防备案检查，由于新昌大厦三层及以上的使用用途为住宅，其消防备案为二类高层民用建筑，而豪庭大酒店位于新昌大厦的六至九层实际使用性质为商业，与二类高层民用建筑性质不相符，因此，无法完成消防备案。豪庭大酒店认为，豪庭大酒店至今未完成酒店消防备案，导致其不能用作酒店经营，只能以公寓出租形式对外经营，其责任在于新昌公司签订合同的时候未告知其出租的房屋不符合酒店用途，据此要求新昌公司降低租金。新昌公司则认为其已完成一次消防备案验收工作，二次消防备案是由豪庭大酒店自行申请完善。双方就此发生争议，在协商未果的情况下，豪庭大酒店从2019年11月起未付租金，新昌公司遂诉至一审法院，要求张天强、豪庭大酒店连带支付拖欠的租金及电费、电梯维护费等费用。一审庭审中，新昌公司称张天强、豪庭大酒店累计拖欠2019年11月至2020年9月的租金648890元（每月租金58990元）、电费29274.75元（新昌公司起诉后，张天强、豪庭大酒店又陆续支付了部分电费，故做相应扣减，电费按0.7元/度标准计算）以及2020年9月的电梯维护费500元。张天强认为不应由其承担责任。豪庭大酒店认可该期间租金未付，原因与其辩称理由一致，电费一直有交，还多交了，电梯维护费包括在电费里面一起交的。双方各执己见，调解未果。另查明，为核实张天强、豪庭大酒店的付款情况，一审庭后豪庭大酒店于2020年11月30日提交了《酒店电费缴费清单》及相应付款凭证，涉案具体付款如下：2019年11月付款20000元、2020年3月付款41114.47元（40000元+1114.47元）、2020年5月付款14472.40元、2020年6月付款15349.12元、2020年7月付款15349.82元、2020年8月付款20459.75元、2020年9月付款19569.14元；新昌公司则于2020年12月8日提交《对张天强、豪庭大酒店电费/租金汇总表的质证意见》，对已付款总金额及电费使用度数予以认可，但对电费单价及电费所对应楼层不认可，认为电费单价应按双方交易习惯即0.7元/度计算。还查明，当初双方租赁时，口头议定电费按照0.7元/度标准计算。2019年7月份后，张天强、豪庭大酒店方得知供电局电费标准下调了，遂找到新昌公司协商按照供电部门的收费标准计算电费，新昌公司不同意。新昌公司称，其自费安装专用的变电设备，设备会产生线路电流的损失及维护费用，另外，供电部门的电费单价并未包含税款，因此，不同意按照供电部门的收费标准计算电费。另，新昌公司出具给豪庭大酒店的《缴费通知》中温馨提示一栏显示，租金每逾期一日，按房屋月租金千分之三支付滞纳金。再查明，豪庭大酒店还承租了新昌公司涉案房屋新昌大厦的十一楼，由于新昌公司认为豪庭大酒店该部分租金及电费未付清，亦同时另案起诉至一审法院，案号为（2020）粤0281民初780号。一审法院认为，本案争议的焦点是新昌公司、张天强、豪庭大酒店之间签订的《商铺、楼面租赁协议》应否解除？租金、电费等费用是否已经付清？滞纳金是否应当支付？张天强是否承担连带清偿责任？关于《商铺、楼面租赁协议》应否解除的问题。新昌公司与张天强签订的《商铺、楼面租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。新昌公司现要求解除该协议的主要理由是豪庭大酒店拖欠租金违反合同的约定，从一审法院查明的事实来看，豪庭大酒店拖欠租金是由于其认为新昌公司出租的涉案房屋性质不符合合同约定的酒店住宿用途，导致不能完成酒店消防备案，在与新昌公司协商降低租金未果后拒付租金。一审法院认为，酒店消防虽然未能完成备案，但豪庭大酒店已通过转变经营方式实现合同目的，其拒付租金的行为欠妥。鉴于双方在履行合同过程中，并无其他较大争议，双方对支付租金以及电费单价的争议可以在本案予以处理，豪庭大酒店在庭审中也要求继续履行合同，故新昌公司仍然可以实现收取租金的合同目的，且豪庭大酒店在经营过程中，对租赁物投入了一定的装修成本，如中途解除合同对其经营会造成影响，不利于双方对合同目的的实现。因此，综合合同履行情况及违约程度，从维护市场交易稳定的角度出发，本案应不宜解除《商铺、楼面租赁协议》为宜。故对新昌公司提出要求解除《商铺、楼面租赁协议》的诉讼请求，一审法院不予支持。关于租金、电费、电梯维护费是否付清的问题。1.租金。新昌公司、张天强、豪庭大酒店双方确认豪庭大酒店在2019年11月至2020年9月期间的租金未交，已经构成违约，故新昌公司要求豪庭大酒店支付拖欠的租金合计648890元（每月租金58990元），有事实和法律依据，一审法院予以支持。豪庭大酒店提出新昌公司出租的涉案租赁物不符合合同约定用途并拒付租金的抗辩意见，如前所述，豪庭大酒店已通过转变经营方式实现合同目的，故据此拒付租金无法律依据，理由不充分，一审法院不予采纳。2.电费及汽车梯电费。双方对电费单价是按照0.7元/度还是以供电部门收费单价计算产生争议。一审法院认为，虽然《商铺、楼面租赁协议》约定了按照供电部门单价标准，但同时也约定了线损，虽线损的百分比处留空白，但双方在实际操作中默认电费按照0.7元/度进行结算，视为双方在实际履行过程中约定了线损值。因此，电费单价应遵守双方实际履行中达成的协议，豪庭大酒店辩称应按照供电部门的电费单价计算电费，事实依据不足，一审法院不予采信。根据双方在庭审中的陈述、辩解及庭后的核算、对账，本案所涉2019年11月至2020年9月期间的用电度数为226215度，按0.7元/度计算电费应为158350.50元，而豪庭大酒店在此期间已付款146314.70元，扣减豪庭大酒店应支付的此期间共11个月的电梯维护费等费用合计5545.50元，豪庭大酒店实际已付电费及汽车梯电费140769.20元（即146314.70元-5545.50元），因此豪庭大酒店还应向新昌公司支付电费及汽车梯电费17581.30元（即158350.50元-140769.20元）。3.电梯维护费。新昌公司主张2020年9月的电梯维护费500元，因已在上述豪庭大酒店支付的11个月的电梯维护费中予以扣减，故在此不应再计付。关于滞纳金是否应当支付的问题。《商铺、楼面租赁协议》中并未约定滞纳金的收取及计算标准，且新昌公司向豪庭大酒店发出《缴费通知》中温馨提示一栏显示的租金每逾期一日，按房屋月租金千分之三支付滞纳金，豪庭大酒店对此予以否认，即双方并未就逾期交付租金产生滞纳金达成合意，故新昌公司要求租金每逾期一日，按房屋月租金千分之三的标准支付滞纳金，事实依据不足，一审法院不予认可。但豪庭大酒店至今未支付涉案租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，结合双方当事人的租金争议缘由及履约情况，一审法院参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定，一审法院确认本案租金的滞纳金计算方式为：以353940元（2019年11月至2020年4月的租金）为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍从2020年5月20日（新昌公司主张权利即起诉之日）起计算至本判决确定履行之日止，以294950元（2020年5月至2020年9月的租金）为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍从2020年9月15日（新昌公司当庭申请增加诉讼请求之日）起计算至本判决确定履行之日止。关于张天强是否应当承担连带清偿责任的问题。张天强是豪庭大酒店的股东之一，在与新昌公司签订《商铺、楼面租赁协议》时，豪庭大酒店尚未成立，而张天强承租涉案房屋系用于豪庭大酒店的经营，根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条第一款：“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；……”的规定，张天强以自己名义与新昌公司签订《商铺、楼面租赁协议》是为了解决豪庭大酒店的经营场所之需，在该租赁协议的实际履行过程中，豪庭大酒店也已实际享受合同的权利和履行合同的义务，因此，根据上述法律的规定，本案的债权债务关系应由豪庭大酒店负担，新昌公司提出要求张天强承担连带清偿责任的诉请，法律依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第七十五条第一款、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，于2020年12月15日作出（2020）粤0281民初777号民事判决：一、乐昌市豪庭大酒店有限公司应于判决生效之日起七日乐昌市新昌房地产开发有限公司支付2019年11月至2020年9月的租金648890元及滞纳金（滞纳金的计算：以353940元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍从2020年5月20日起计算至判决确定履行之日止，以294950元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍从2020年9月15日起计算至判决确定履行之日止）；二、乐昌市豪庭大酒店有限公司应于判决生效之日起七日内向乐昌市新昌房地产开发有限公司支付电费及汽车梯电费17581.30元；三、驳回乐昌市新昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11554.67元及保全费3041.02元，由乐昌市新昌房地产开发有限公司负担2043.40元，乐昌市豪庭大酒店有限公司负担12552.29元。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。二审调查询问时，豪庭大酒店明确不同意本院对2018年12月-2019年10月期间的电费进行审理；豪庭大酒店不同意解除《商铺、楼面租赁协议》；张天强陈述新昌公司与其签订《商铺、楼面租赁协议》时出示了房产证；豪庭大酒店的法定代表人胡建明陈述公寓现在经营中，平时的入住率大概在30%-40%，节假日例如春节、桃花节基本可以住满。本院另查明，2019年7月17日的《收款收据》显示电费单价为0.7元。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕新昌公司、豪庭大酒店上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、《商铺、楼面租赁协议》应否解除。二、豪庭大酒店是否存在违约行为，应否支付违约金。三、一审法院对电费的认定是否正确。一、关于《商铺、楼面租赁协议》应否解除的问题。《商铺、楼面租赁协议》系新昌公司与张天强签订，真实有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。根据现已查明的事实，《商铺、楼面租赁协议》约定的租赁用途是酒店住宿与其他商业。涉案房屋的三层及以上的使用用途为住宅，豪庭大酒店使用性质为商业，与房屋建设工程规划许可证明文件所核准的建筑性质不一致，导致无法完成酒店消防备案手续，致其不能用作酒店经营。虽不能用作酒店经营，但豪庭大酒店对租赁物进行了装修，已将经营范围转变为公寓租赁，且已实际经营。由于消防未能备案的问题，双方对租金、电费单价存在争议，豪庭大酒店未及时支付租金。对于租金、电费单价，新昌公司提起本诉经法院确认后，豪庭大酒店即可根据确认后的单价交纳租金、电费，不会影响新昌公司收取租金的目的。况且，《商铺、楼面租赁协议》至2033年10月17日才期满，在豪庭大酒店投入了一定的装修成本后，仅履行两年多，如现解除合同，不利于市场交易的稳定，对双方均无益处，且二审期间豪庭大酒店也明确表示不同意解除合同。故一审法院对新昌公司要求解除《商铺、楼面租赁协议》的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以认同。新昌公司要求解除《商铺、楼面租赁协议》的上诉请求不能成立，本院不予支持。二、关于豪庭大酒店是否存在违约行为，应否支付违约金的问题。从现有证据材料及查明的事实分析，新昌公司在《商铺、楼面租赁协议》时已将涉案房屋的不动产权证向张天强出示，张天强知晓涉案房屋的建筑性质。《商铺、楼面租赁协议》约定的租赁用途是酒店住宿与其他商业，豪庭大酒店使用性质为商业，因与房屋建设工程规划许可证明文件所核准的建筑性质不一致，导致无法完成酒店消防备案手续。虽然豪庭大酒店不能以“酒店”的名义经营，但其将经营方式转变为公寓租赁。涉案房屋至今经营的仍为公寓租赁业务。在新昌公司已按照《商铺、楼面租赁协议》的约定交付了租赁物，豪庭大酒店事实上使用了租赁物的情况下，理应按照合同的约定交纳租金。豪庭大酒店对租金、电费单价持有异议，在此情况下其应主动与新昌公司协商，协商不成时可通过提起诉讼请求变更合同等方式解决，而不是拒交租金。因此，一审法院认定豪庭大酒店构成违约，并判决豪庭大酒店支付逾期付款的滞纳金并无不当，本院予以维持。豪庭大酒店上诉认为其系根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定行使后履行抗辩权，不属于拒付租金，不构成违约的上诉理由不能成立，本院予以驳回。三、关于一审法院对电费的认定是否正确的问题。新昌公司的诉讼请求是判令张天强、豪庭大酒店连带向新昌公司支付广东省乐昌市乐城人民中路62号首层商铺第三间、四间以及新昌大厦5层至10层2019年11月至2020年9月电费及汽车梯电费累计29274.75元，所主张的期间为2019年11月至2020年9月。一审法院根据新昌公司的主张，根据双方核对时确认的情况，认定该期间段的用电度数是226215度，具有事实及法律依据，本院予以确认。新昌公司上诉认为应从2018年10月开始计算电费，由于新昌公司在一审期间并未提出2018年10月开始计算电费的诉讼请求，豪庭大酒店不同意调解也不同意二审法院对该时间段的电费进行审理，故本院对2018年10月-2019年10月的电费不予审查，新昌公司可另循途径解决。豪庭大酒店上诉认为应按供电部门收费单据计算电费，不应按0.7元/度计算电费。对此，本院认为，新昌公司为涉案房屋安装了变压器，并每年为此支付变压器的维护费用。从《商铺、楼面租赁协议》的约定：“五、双方责任及义务：1.乙方须按时交纳水、电等费用，电费按实际度数交纳，单价按供电部门的标准并加收%线损；……”分析，双方在签订合同时已经约定了收取线损的费用，只是未予确定标准。在电费收取的过程中，新昌公司以0.7元/度收取电费，新昌公司给豪庭大酒店出具的部分《收款收据》载明电费单价0.7元，豪庭大酒店在收到《收款收据》时已知晓电费的单价，且亦根据该标准交纳了部分电费。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，且在新昌公司也为涉案房屋的用电安装了变压器投入了成本的情况下，一审法院认定双方在实际履行过程中约定了线损值于法有据，本院亦予认同。豪庭大酒店该上诉主张不能成立，本院予以驳回。综上所述，新昌公司、豪庭大酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12045.9元，由新昌公司负担1581.19元，由豪庭大酒店负担10464.71元本判决为终审判决。审判长 刘 茜审判员 梁晓芳审判员 毛文芳二〇二一年七月五日书记员 李 娟