福建省建瓯市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0783民初1317号原告：武夷（福建）物业管理有限公司建瓯分公司，住所地建瓯市武夷花园综合办公楼3楼，统一社会信用代码91350783MA349PAJ25。法定代表人：邱武春，职务：总经理。委托诉讼代理人：郑华丽，女。委托诉讼代理人：陈丽君，女。被告：严富年，男，1987年6月1日出生，汉族，住建瓯市。原告武夷（福建）物业管理有限公司福建分公司（以下简称武夷物业公司）与被告严富年物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。武夷物业公司的委托诉讼代理人郑华丽、陈丽君，被告严富年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武夷物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令严富年立即向武夷物业公司支付拖欠的物业服务费计602元及逾期违约金（自2018年7月1日起至物业服务费全部清偿之日止，以拖欠物业费为基数，按日5‰的标准计算）；2.请求判令严富年立即向武夷物业公司支付拖欠公摊水电费200元（暂计至2018年12月31日）；3.本案诉讼费用由严富年承担。在本案审理过程中，武夷物业公司变更第一、二项诉讼请求为：1.请求判令严富年立即向武夷物业公司支付拖欠的物业费3509元及以拖欠物业费为基数，自2018年7月1日起至全部清偿之日止按日3‰的标准计算的逾期违约金；2.请求判令严富年立即向武夷物业公司支付拖欠的自2017年7月1日起至2020年12月31日止的公摊水电费544元。事实和理由：2017年7月，武夷物业公司与严富年签订了《物业服务合同》，合同约定由武夷物业公司向严富年提供所居住的武夷花园小区物业服务，物业服务的受益人为该小区的全体业主及使用人，受益人按房屋面积支付物业管理费，物业费为1元/平方米·月·月，受益人应于每月的5日前履行付款义务，否则自逾期之日起按应缴纳费用的3‰/天支付违约金至物业费缴纳完毕为止。严富年系建瓯市校场路89号（武夷花园）19#304业主，其房屋建筑面积为100.27平方米。按照《物业服务合同》约定，严富年每月需支付物业费100.27元及相应的公摊水电费，但自2018年7月1日起严富年开始拖欠物业费及公摊水电费，经催讨后仍不支付。武夷物业公司认为，严富年逾期拒不缴纳物业费，其行为已构成违约，应就此承担违约责任。武夷物业公司为维护自身合法权益，特具状起诉。严富年辩称，1.武夷物业公司未将签订的合同内容告知严富年，其认为物业费收费不合理，同一个小区却有不同的收费标准，前期的住户物业费按0.6元/平方米·月计算，而严富年却要按1元/平方米·月计算，武夷物业公司应按0.6元/平方米·月向严富年收取物业费。2.武夷物业公司懒散不作为，卫生不打扫，墙面从来不擦，物业工作人员叫不动，楼管员也没有，完全没尽到作为物业应尽的义务。3.对武夷物业公司主张的公摊水电544元，严富年未看到公摊水电费的明细，不予缴纳。4.武夷物业公司无权以催缴物业费为由断、停业主的水电。本院经审理认定事实如下：严富年与翁小徽系夫妻关系，严富年系建瓯市的业主，该房建筑面积为100.27平方米，系电梯房。武夷物业公司曾系为武夷花园住宅小区提供物业服务的物业公司。2017年6月30日，武夷物业公司（甲方）与严富年（乙方）（翁小徽代为签字）签订了一份《前期物业服务合同》。约定：第四条物业服务费用（不包括房屋共用部分共用设施设备大中修、更新、改造的费用和电梯相关费用。）一、本项目的物业服务费由乙方按建筑面积向甲方缴纳，带电梯住宅楼每月每平方米1元。如经得相关部门合法同意改变为办公用途的，物业服务费按双倍收取。注：以上物业服务收费标准中不含电梯运行电费、电梯年检费用和电梯维保费、公共水电分摊费等公共费用，该等公共费用由乙方（业主或物业使用人）按实分摊。第八条四、乙方违反本协议和规定，未能按时足额交纳物业服务费用的，甲方将视情停止对乙方的物业服务，并按乙方欠费总额的日千分之三收取滞纳金。同日，翁小徽、严富年向武夷物业公司缴交2017年7月1日至2018年6月30日的物业费1203元，武夷物业公司出具收款收据一份。2019年5月30日，武夷物业公司在严富年门口粘贴《物业费催缴通知书》要求严富年缴纳物业等相关费用。2020年11月11日，福建建工集团有限责任公司律师事务部受武夷物业公司委托向严富年送达《律师函》一份，载有：严富年自2018年7月起便拒不支付物业费、自2017年7月起就拒不支付公摊水电费，截止2018年12月，严富年已欠缴物业费602元、公摊水电费200元，合计802元，滞纳金另计。截止2021年5月31日,严富年共计拖欠武夷物业公司物业服务费3509元;截止2020年12月31日,严富年共计拖欠武夷物业公司公摊水电费544元。以上事实有武夷物业公司提供的明细清单一份、《前期物业服务合同》复印件一份、严富年与翁小徽结婚证复印件一份、收款收据复印件一份、照片两张，《律师函》复印件一份，以及双方当事人的庭审陈述为证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，虽然武夷物业公司提交的案涉《前期物业服务合同》中乙方系翁小徽代签，但基于翁小徽与严富年系夫妻关系，故该合同应属武夷物业公司与严富年的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，具有法律约束力。严富年作为建瓯市的业主，应按上述合同约定履行缴纳物业服务费的义务。现严富年未依约缴纳物业服务费，已构成违约，应当继续履行合同义务，并承担相应的违约责任。故对武夷物业公司要求严富年支付自2018年7月1日起至2021年5月31日止的物业服务费共计3509元的主张，本院予以支持。对于武夷物业公司主张的物业服务费逾期付款违约金。因案涉《前期物业服务合同》中约定的以“日千分之三”计算违约金的标准明显过高，根据案件实际情况，本院依法调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算，超出部分不予支持。严富年主张物业服务费应按0.6元／平方米·月的标准缴纳，没有合同依据，不予支持。至于严富年主张的武夷物业公司未尽物业服务义务，其所提交的证据并不足以证明其主张，本院亦不予支持。武夷物业公司主张严富年支付拖欠的自2017年7月1日起至2020年12月31日止公摊水电费544元，该主张符合双方合同约定，且武夷物业公司提交了相关证据予以证明，故本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、严富年应于本判决生效之日起五日内向武夷（福建）物业管理有限公司建瓯分公司支付物业服务费合计3509元，并支付该款自2018年7月1日起至款付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算的逾期付款违约金；二、严富年应于本判决生效之日起五日内向武夷（福建）物业管理有限公司建瓯分公司支付公摊水电费合计544元；三、驳回武夷（福建）物业管理有限公司建瓯分公司的其他诉讼请求。如未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由严富年负担（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  黄承兵二〇二一年七月八日书记员  林 洁附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。