江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0682民初3627号原告：南通泰达置业有限公司，住如皋市丁堰镇丁新东路288号。法定代表人：徐拥军，总经理。委托诉讼代理人：葛宏明，江苏如一律师事务所律师，特别授权。被告：陈祥明，男，1972年7月29日生，汉族，住福建省沙县文庙路25号2幢2402室，现住上海市浦东新区。被告：姚明华，男，1968年9月5日生，汉族，住上海市浦东新区。原告南通泰达置业有限公司（以下简称泰达公司）与被告陈祥明、姚明华商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告泰达公司的特别授权委托诉讼代理人葛宏明、被告陈祥明到庭参加诉讼。被告姚明华经本院传票传唤，无正当理由未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告泰达公司向本院提出诉讼请求：1、被告陈祥明立即偿还购房款212000元、利息4946.67元，合计216946.67元（从2020年11月6日起按年利率6%暂计算至2021年3月26日，逾期计算至实际给付之日），被告姚明华承担连带担保责任；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发的位于如皋市房屋一套，合同总价款715518元，被告支付首付款238518元，余款4770000元由被告办理银行贷款进行支付。后因被告信用未能办理贷款。2017年7月12日，被告与原告协商被告支付房屋首付款288518元，剩余购房款427000元由被告向原告办理房款借据分三年还清，并就还款本金、利息及时间进行约定。2018年7月12日应偿还的购房款本金143000元及利息25620元被告已支付，但此后的本金及利息被告未能支付。2020年9月10日，原告发函通知被告偿还购房款，但被告未能按约履行。2020年9月，原告诉至法院，被告于2020年11月5日偿还购房款72000元，利息38000元，并于2020年12月7日达成还款协议，由被告姚明华提供连带担保责任。原告已按协议配合被告办理产权证书，但被告未能偿还原告购房款。原告遂诉至本院，请求判如所请。被告陈祥明辩称，我确实欠原告购房款212000元，是因原告未将房产证给我，所以导致我不能办理贷款，故我不应支付利息。被告姚明华应承担担保责任。我和金得满房地产开发经营有限公司达成协议，除已支付的购房款，我再付11万元，剩余的款项由金得满房地产开发经营有限公司承担。被告姚明华未应诉答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定如下：2017年4月14日，原告泰达公司与被告陈祥明签订《商品房买卖合同（预售）》，约定出卖人为泰达公司，买受人为陈祥明。合同约定：第一条，项目建设依据：出卖人以出让方式取得坐落于如皋市地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为皋国用（2014）第821040008号，土地使用权面积为32731平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅用地，土地使用权终止日期为2084年1月29日。2、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为润泽嘉园，建设工程规划许可证号为镇32068220140014，建筑工程施工许可证号为320682020150012。第二条，预售依据:该商品房已由如皋市规划局批准预售，预售许可证号为皋建房销字第2015015号、第2016015号。第三条，商品房基本情况：该商品房的规划用途为住宅，性质为商品房，所在建筑物的主体结构为框架剪刀墙，建筑总层数为17层，其中地上16层，地下1层。该商品房为本合同第一条规定项目中的2幢3单元6层606号。该商品房的房产测绘机构为南通四维工程测绘有限公司，其预测建筑面积共140.85平方米，其中套内建筑面积112.44平方米，分摊共有建筑面积28.42平方米。第六条，计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5080元，总价款为715518元。第七条，付款方式及期限：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币贰万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人采取贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2017年4月8日前支付首期房价款人民币238518元，占全部房价款的33%，余款人民币477000元向工商银行申请贷款支付。第九条、商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条、交付时间和手续：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。第二十条，房屋登记：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意出卖人在后续180天内整改到位。原告泰达公司在出卖人处盖章，被告陈祥明在买受人处签字。2017年7月12日，被告陈祥明给付购房款288518元，同时向原告出具房款借据，约定：本人于2017年7月12日购房买泰达公司开发建设的丁堰镇润泽嘉园2幢3单元606号商品房一套（该商品房由南通四维勘测有限公司进行房产预测建筑面积140.85平方米）。因本人原因未能一次性付清全额购房款，泰达公司同意：本人分期归还购房款，现向泰达公司出具该房款归还借据如下：一、本人承诺不得以任何理由撤销购房合同。若出现毁约，本人须补偿泰达公司违约金：数额与借款等额；二、购房款总额为715518元，本人先给付购房款的40%，即288518元；三、余款427000元本人分三年还清，具体归还数额及时间如下：（1）第一年于2018年7月12日前归还，本金143000元，按借款总额，年息6%计利息即25620元；（2）第二年于2019年7月12日前归还，本金143000元，按借款余额284000元，年息6%利息即17040元；（3）第三年于2020年7月12日前归还，本金141000元，按借款余额141000元，年息6%利息即84600元；本人还清所有房款后，泰达公司配合本人办理房屋权属相关手续。被告陈祥明在此借据购房客户上签字。2019年2月14日，案外人陆立忠给付原告第一期本金143000元及利息25620元。2020年9月20日，原告委托江苏如一律师事务所律师葛宏明向被告出具律师函，载明：“2017年7月12日您购买泰达公司开发的丁堰镇润泽嘉园2幢3单元606室商品房一套，总房款715518元。因您未能全额支付该购房款，就427000元欠款与泰达公司办理房款借款手续。根据您借据中分期还款的约定，您应于2019年7月12日前偿还借款本金143000元、利息17040元，2020年7月12日前偿还借款本金143000元、利息8460元。但到目前您未能按约偿还该借款本息，已构成根本违约，给泰达公司亦造成一定损失。现泰达公司本着友好的原则通知您：请您于2020年9月18日前偿还全部欠款本息，将款汇入泰达公司银行账户。逾期则泰达公司将通过法律途径依法予以维权”。被告陈祥明也确认收到该函件。2020年12月7日，被告陈祥明向原告转账110000元，双方均认可其中72000元是本金，38000元是自2018年7月13日至2020年11月5日按6%计算的利息。2020年12月7日，原告作为甲方与被告陈祥明作为乙方签订还款协议，约定：乙方于2017年4月14日与甲方签订《商品房买卖合同（预售）》，购买甲方开发的丁堰镇润泽嘉园2幢3单元606室商品房一套，合同总价款为715518元，乙方应付首付款238518元，余款477000元办理银行贷款进行支付。而双方实际成交购房总额为715518元。因乙方信用原因未能办理银行贷款，2017年7月12日经双方充分协商，乙方支付房屋首付款288518元后，余款427000元由乙方向甲方办理《房款借据》分三年还清并约定了具体的还款时间、利息标准及还款金额等。乙方除支付了首付款及第一年应偿还的欠款本金、利息外，其他未能偿还。甲方于2020年9月向如皋市人民法院起诉后，乙方于2020年11月5日向甲方支付11万元（其中本金为72000元，至2020年11月5日的利息）。乙方为尽快偿还甲方的欠款本息，经与甲方多次进行协商，就该还款事宜达成协议如下：一、乙方确认目前仍差欠甲方购房款本金212000元及按年利率6%从2020年11月6日起以本金212000元为基数计算至实际给付之日的利息。二、甲方同意乙方在未能偿还上述所欠购房款本息前由乙方办理该房屋所有权证书，办证过程中所发生的一切费用由乙方承担。三、乙方房屋所有权证书办理完成后，当即办理抵押手续，乙方将该房产抵押给甲方认可人员徐赞，在该抵押登记完成后由乙方再将该房产向银行进行抵押贷款，所贷款项直接偿还乙方差欠甲方购房款本金及利息。待乙方还清该欠款本息后由甲乙双方办理与徐赞抵押的拆押手续。四、本还款协议生效后甲方向法院撤回对乙方的诉讼，诉讼费用由乙方承担。五、为确保乙方按本还款协议履行其义务，由姚明华为乙方作连带保证责任担保。被告陈祥明在乙方处签名并捺印，被告姚明华在乙方保证人处签名并捺印。同日，原告为被告陈祥明办理房屋产权证书。以上事实有商品房买卖合同（预售）、房款借据、律师函、还款协议以及原、被告的当庭陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，双方之间约定也并未违反法律法规强制性约定，应按照约定来履行。本案中，原、被告双方虽在商品房买卖合同中约定付款方式，但因被告陈祥明无法办理商业贷款，导致购房款未给付完全。双方于2017年7月12日对购房款的给付时间、给付金额重新进行约定，但被告也仅按照房款借据的约定履行了部分内容。2020年12月7日，原告与被告陈祥明又达成新的还款协议，均确认现下欠原告泰达公司购房款本金212000元，以及自2020年11月6日起，按年利率6%计算利息。现原告已为被告案涉房屋办理不动产权证书，故原告按照约定要求被告陈祥明给付下余购房款212000元以及利息的诉讼请求，本院予以支持。被告姚明华以其个人名义对案涉款项提供连带保证责任担保，因此对于原告要求被告姚明华承担连带担保责任的诉讼请求，本院亦予以支持。当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告认为系原告方的原因导致其未能办理按揭贷款手续，因其未能提供证据，故对该辩称本院不予支持。被告辩称其与金得满房地产开发经营有限公司达成协议，再付11万元后，剩余的款项由金得满房地产开发经营有限公司承担，系其与案外人的约定，对原告不产生约束力。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第六百二十八条、第六百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈祥明于判决书生效后立即支付原告南通泰达置业有限公司购房款212000元及利息（以212000元本金为基数，按照年利率6%，自2020年11月6日起计算至实际给付之日止）。二、被告姚明华对上述第一项债务承担连带担保责任。若被告陈祥明、姚明华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4560元，减半收取2280元，由被告陈祥明、姚明华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4560元。审判员 金 霁二〇二一年七月五日书记员 张颖颖