北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初9346号原告：张超，男，1954年3月17日出生，汉族，户籍住址北京市丰台区。被告：王净，男，1988年6月6日出生，汉族，户籍住址北京市通州区。第三人：秦守鼎，男，1989年12月2日出生，汉族，户籍住址山东省莘县。原告张超与被告王净、第三人秦守鼎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张超、被告王净、第三人秦守鼎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张超向本院提出诉讼请求：1．被告给付原告一个月房租2166元、违约金7800元、押金2000元、阳光棚7000元、搬家费用3240元、热带鱼损失20000元、其他400元、一台空调2000元及利息（以押金、一个月房租、阳光棚修建费用共计11166元为基数，按照中国人民银行活期存款利率计算，自2020年7月15日计算至实际给付之日止）；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订了5年的租房合同，合同还未到期被告单方解除合同，让乙方搬家，被告恐吓老人说7月12日必须搬家，十五日不搬完大门上锁任何东西拿不走，我在万般无奈的情况下只能搬家，但是被告不返还我的一切费用，故起诉请求依法判令被告返还所有费用和利息。王净辩称，我没有违约，是双方协商达成一致意见解除的合同，当时原告也同意了，但双方没有签订书面解除协议，原告交纳一年的房租，即到2020年8月15日，原告是在2020年7月15日搬走的，但是我不同意退还房屋租金和押金，押金和房租、阳光棚的钱都是由原告和他的合伙人秦守鼎各自交了一半，我的房屋实际上是租给他们两人，但是合同是原告一人签的，双方协商解除合同的时候说了这些钱抵了部分维修房屋的钱，在最初建房的时候我们是不同意加阳光棚的，是张超要求加的，后来他提出一家一半建这个阳光棚。关于搬家费，双方都是自愿解除合同的，原告自愿搬家的，因此我不同意支付。关于热带鱼2万元，2020年6月26日我让原告交电费，他说他没什么鱼了，还有400元是燃气卡、电卡、四台灯、热水器的损失，这些损失全部加起来是800元，原告和他的合伙人各自出了400元，当时他们都认可这些损失，还有空调是原告他们自己之间的事，他说拆空调只是给我母亲打电话，当时房屋已经租出去了，我们告诉他去和秦守鼎协商去拆，但是他也没有打电话。还有原告隐瞒了有精神残疾证、心脏病等情况，原告租房期间多次与他的合伙人打架报警，租房期间还盗窃他合伙人的鱼缸，这些在派出所都有记录，从派出所回来我们找原告聊了一下，问他还租不租房，他说不租了。在原告搬走前几个月，原告故意拖欠电费二千多，我告知原告交电费也不交，原告给他的合伙人发微信，逼他的合伙人和我们解除合同。原告多次夜里给我母亲打电话，骚扰我的家人。原告岁数比较大了，我们也不知道他有很多疾病，当时想让他的监护人陪伴他，但是他也找不到监护人，后来这事就不了了之了。原告在租房期间是用于养鱼，租了之后把房屋毁的很厉害，原告也和我们说过在退房的时候把房修好，因此在解除合同的时候，原告也同意用房租和押金去抵修房的损失。秦守鼎述称，我与原告是合伙人，合租被告的房屋，原告的诉求不符合事实，因为投资和房租都有我的，但是我不主张，当时是和平解决的，我在场，2020年6月28日因为张超逼人家解除合同，出现一系列矛盾，原告偷盗我的东西，当时原告不交房租，也不好好养鱼，故意找事，房东找原告聊过，原告说不续租了，房东让原告找房，也约定时间了，都和平解决了，双方协商好于2020年7月15日把合同原件拿出来都撕了，原告也找搬家公司把东西都搬走了，当时就认为合同撕了就是解除合同了，谁也没有想到原告会再来起诉。本院经审理认定事实如下：张超与秦守鼎称，二人于2019年合伙养鱼。2019年7月27日张超（乙方）与王净（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定“乙方承租甲方位于北京市通州区于家务乡xx村四区xx号院内房屋，租赁期限自2019年8月15日至2024年8月14日止，合同签订日期2019年7月27日，合同生效日期2019年8月15日起，免租期为18天。租金每年26000元，五年共计130000元，押金2000元整。租金以现金形式按年支付，下一年租金需提前一个月交付甲方。甲乙双方各出7000元共计14000元整共同建设出租房内阳光棚，合同到期归甲方所有。”协议第六条租赁房屋、设施、物品维修保养约定，“乙方正常使用该房屋产生的自然损耗如墙壁颜色变暗、电线老化折旧等，乙方不负赔偿责任；乙方原因导致的损坏如拆除承重墙导致的房屋倒塌等，乙方负责恢复原状”。协议第八条违约金约定，“任何一方违反协议，违约金额为本年已付房租的30%”。协议第十条约定，“本协议一式三份，甲方一份，乙方二份。三份具有同等法律效力”。协议签订当天，秦守鼎与张超一同前往签订协议，协议乙方签字处的“张超”二字系由秦守鼎代签，由张超本人按捺手印，秦守鼎、张超以现金形式交纳王净第一年租金26000元、押金2000元、阳光棚修建费用7000元，共计35000元。关于该35000元资金来源，张超主张均是其通过现金的方式出资，秦守鼎未出资，但并未提交取现记录；秦守鼎则称张超出资10000元，剩下的房租和押金、阳光棚费用都是其出资，并提交其卡号为6228****9676的中国农业银行账户交易明细及短信记录（交易明细及短信记录显示秦守鼎于2019年7月26日当天分三笔取现共计8000元）作为证据。协议签订后，张超、秦守鼎依约在涉案院落内建设阳光棚，并共同使用涉案院落。2020年7月15日张超搬离涉案院落，而后秦守鼎另行与王净签订房屋租赁合同，继续承租涉案院落。原、被告及第三人均认可张超、秦守鼎仅交付第一年度房屋租金，即支付至2020年8月15日，二人均未按照协议约定交付王净第二年度房屋租金。关于协议承租人，王净主张系由张超、秦守鼎共同签订协议、交纳租金及修建阳光棚费用；张超亦认可协议是以其名义签订，但实际上系与秦守鼎一起作为乙方履行协议；秦守鼎主张其与张超共同承租王净房屋。关于张超搬离原因一节，张超主张，“王净因我年纪大而不愿意继续出租，并要求张超于2020年7月15日搬离，迫于压力才于7月15日当天搬离，搬离当天王净借机要走协议后将协议原件撕毁，故其无法提供合同原件”；王净则主张，“张超签订合同时隐瞒其患有精神残疾及心梗疾病，后因打架、偷鱼缸被叫往派出所，从派出所回来后张超表示不继续承租房屋，但又怕我和他要违约金，我表示双方自愿解除合同，违约金就不要了。双方协商一致后约定张超于2020年7月15日搬离，剩余一个月的租金及押金共计4000余元折抵其承租期间造成的房屋损失，房屋受损的部位主要有四间房的房顶全部发霉、电线进水、灯不亮、木门发霉、后房檐损坏、阳光棚上的部分方钢腐蚀、墙皮鼓包等，并提交涉案院落房屋受损照片（显示房屋天花板、墙壁存在大片发霉、发黑）作为证据，当时张超、秦守鼎都在场，协商一致后当面将所有的三份合同都撕了”；秦守鼎主张“搬家是张超主动提出的，并不是王净违约，有我与张超的微信聊天记录为证，协商解除合同的时候我们几方都在场，约定剩余的房屋租金及押金折抵修房费用，我在7月15日没有找到合适的房子，后来到8月中旬和王净重新签订的房屋租赁合同（租金为2．8万元/年）并补交了一个月房租，因为原有的合同在7月15日已经解除，剩余的一个月房租及押金已经折抵修房费用”。另张超搬离时，张超与秦守鼎各支付王净400元，以赔偿租赁期间热水器损坏、灯损坏及水电卡遗失给王净造成的损失。关于阳光棚，王净表示，“协商解除合同时其要求张超拆除阳光棚，但张超没有拆，也没有再找其主张补偿”；秦守鼎主张，“张超只占阳光棚四分之一的份额，不适宜拆除阳光棚，而且拆除变卖钢结构所得款项不足以覆盖拆除人工费及运费，所以张超表示不要了”。王净与张超之间的短信聊天记录显示，2020年6月24日王净将涉案院落电费欠费信息转发给张超并要求其与秦守鼎补交电费；张超于2020年6月26日回复“收到谢谢，负数，我已经交两次了，这次我不交了，他给我钱我就交，不给只能让电力局停电，因为我没什么鱼了，他还不少，我不怕赔，他电都交不起，租房更租不起了，7月15日快到了，和他说几回了，因为有病干不了，你有钱重新和房东续约，再说，和他说已经和你妈说几次了，…”；王净回复“大爷，合同是跟你们俩签的，你们两谁租谁不租是你们俩的事，我们做为房东没权利干涉，到日交房租”；张超回复“这点你放心，他走我继续履行5年合同，他说他不干了也要到8月15日，7月15日是提前交一个月，你爷说可以让他到8月15日，不走到时扔东西”。关于张超与秦守鼎之间的微信聊天记录，张超与秦守鼎于2020年4月11日的微信聊天记录内容如下：秦守鼎发送“租王各庄的房子你只出一万，剩下的租金几千，搭棚子的七千，押金两千等等，剩下的钱都是借我垫的，搬家的费用也都是我出的”，张超回复“只借你一次钱，一个月全还你了，房租3千，1千押金，阳关棚3千5，一共7千五，当时我倒不过来了，感谢你”；张超于2020年6月28日16时43分向秦守鼎发送内容如下的微信：“那天房东他儿子我是探一下，现在他承认合同是咱们俩的，…，后来我说，我有病不干了，学生如果也不干，也要八月十五日，7月15日只是提前一个月交，合同是八月十五日，他没敢说话，可以到八月十五日，我还有一个好办法，即使不干了，他要退咱们阳光棚的钱，和两千定金，逼他让他解除合同，赔咱们一个月房租，…”；秦守鼎于16时47分回复“主要是合同上没有我的名字，我说不上话。如果不干，早做打算”；张超回复“法庭上不用说，又是学生，又是合伙人，他知道你交了一半房租，他儿子说，谁不干你俩到日子交房租”。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案诉争的《房屋租赁协议》成立及履行均发生在民法典施行前，故应适用《中华人民共和国合同法》的规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。根据本案查明的事实，张超与王净于2019年7月27日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定。关于协议的承租人一节，根据各方陈述的协议签署情况、协议第十条载明的“本协议式三份，甲方一份，乙方二份”、租金等费用缴纳情况，足以认定秦守鼎与张超一同前往签订协议并参与协议的合意过程，协议签订后亦交纳租金、电费等并实际使用涉案院落，秦守鼎实际履行协议的行为，构成债的加入。关于王净是否存在违约行为一节，张超主张王净单方解除协议，但并未提交相应证据予以证明；张超、秦守鼎并未依照协议约定于2020年7月15日缴纳下一年度房屋租金，结合王净及秦守鼎关于协议解除情形的陈述、张超未能提供协议原件、张超与王净的短信聊天内容、张超与秦守鼎于2020年6月28日的微信聊天内容、王净提交的涉案院落房屋受损照片及张超与秦守鼎在搬离时各支付王净400元以赔偿租赁期间热水器损坏、灯损坏、水电卡遗失造成的损失等事实，足以认定双方已于2020年7月协商一致解除《房屋租赁协议》（协商解除协议的约定为“双方签订的《房屋租赁协议》于2020年7月15日解除，张超及秦守鼎依约于2020年7月15日搬离，并用剩余一个月房屋租金及押金折抵其使用期间给涉案院落房屋造成的损失”）并销毁合同原件具有高度盖然性，现张超主张王净退还一个月房租、押金、燃气卡及电卡丢失补偿费用400元并支付违约金、搬家费用、热带鱼损失（张超提交的现有证据亦不足以证明其主张）、利息，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于张超主张王净支付空调费用2000元一节，张超主张承租房屋后加装空调一台，一方面，张超提交的证据不足以证明其已在涉案院落加装空调；另一方面，即便张超确已在涉案院落加装空调，空调为可移动物品，张超可自行拆除、移走，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。关于张超主张王净支付阳光棚建设费用7000元的诉讼请求，王净主张协商解除协议时其要求张超拆除阳光棚，但张超并未拆除；考虑到张超、秦守鼎经王净同意修建阳光棚，并由租赁双方各出资7000元，故协议解除时张超不具备拆除阳光棚的可能，《房屋租赁协议》约定的租赁期限为5年，截至协议解除时张超使用阳光棚未满一年，王净应当就阳光棚残值对张超进行补偿，本院结合张超、秦守鼎共同出资的阳光棚修建费用及张超实际使用年限等酌情确定王净补偿张超阳光棚残值2000元；秦守鼎在张超搬离后另行与王净签订房屋租赁合同，其仍可继续使用阳光棚，且秦守鼎当庭表示不要求王净承担赔偿责任，本院对此不持异议，秦守鼎出资的阳光棚修建费用本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，之规定，判决如下：一、被告王净给付原告张超阳光棚残值补偿款2000元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告张超的其他诉讼请求。案件受理费458元，由原告张超负担433元（已交纳），由被告王净负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  刘 梅二〇二一年七月十四日法官助理  何 娇书 记 员  高文艳