安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0603民初144号原告：王伟，男，1995年3月20日出生，汉族，住安徽省萧县。原告：李薇，女，1995年1月1日出生，汉族，住安徽省萧县，系王伟之妻。原告：程敏，女，1963年12月17日出生，汉族，住安徽省萧县。系王伟母亲。以上三原告共同的委托诉讼代理人：窦宝峰，安徽安港律师事务所律师。被告：强洁，女，1983年7月13日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：张明军，安徽进境律师事务所律师。被告：龚成，男，1977年1月3日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。第三人：韩平，男，1971年10月10日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。原告王伟、李薇、程敏诉被告强洁、龚成、第三人韩平排除妨害纠纷一案，本院于2021年1月6日立案，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，而裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告王伟、李伟及委托代理人窦宝峰，被告强洁的委托代理人张明军、被告龚成，第三人韩平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王伟、李薇、程敏向本院提出诉讼请求：1、判令强洁、龚成立即停止侵权，腾空、搬离侵占王伟、李薇名下相山区利民社区北山XX号X幢X单元XXX室（惠泽山庄X#XX室）房屋，并将该房屋交给王伟、李薇、程敏；2、判令强洁、龚成向王伟、李薇、程敏支付侵占房屋形成的损失6000元（按照同地段类似房屋市场平均租金2000元/月计算，支付期限2020年7月20日-2020年10月20日三个月，2020年10月20日以后损失另计至搬离之日止）；3、判令强洁、龚成向王伟、李薇、程敏支付（上述强洁、龚成完全搬离且移交侵占房屋给王伟、李薇、程敏之前）房屋使用过程中形成的电费262.29元（王伟、李薇、程敏已缴）、水费218.99元（王伟、李薇、程敏已缴）；4、判令强洁、龚成支付律师代理费3万元；5、本案诉讼费用等由强洁、龚成承担。事实与理由：程敏通过淮北华石房地产经纪有限公司(以下简称华石公司)居间介绍买房，2020年6月25日，程敏与龚成(龚成以自己名义与程敏商谈房屋买卖相关事宜,签订合同时以韩平代理人名义签字,韩平一直未出面)、华石公司签订《房屋买卖居间合同》一份,买方：程敏，卖方：韩平(代理人：龚成)，中介方：华石公司，约定程敏购买“淮北市相山区五号工地环山西路北惠泽山庄X#XXX室(即相山区利民社区北山XX号X幢X单元XXX室)”房屋一套，该房屋总价款102万元等内容。当天程敏向龚成支付了2万元定金,龚成向程敏出具收条，签名：韩平、龚成(代)。涉案房屋过户时,王伟、李薇、程敏才知道房屋登记所有人是韩平。2020年7月3日程敏将购房款100万元存入资金监管账户。2020年7月3日下午，程敏、王伟、李薇、龚成、韩平、华石公司工作人员姜静及过桥拆借人员在不动产交易中心将涉案房屋从韩平名下转让过户至王伟、李薇名下，王伟、李薇取得涉房屋不动产权证,购房款100万元转入韩平账户。根据《房屋买卖居间合同》第十二条约定“[房屋交付]甲方应于收到全部房款15日内将该房屋交于乙方”，2020年7月18日应为交房日。程敏于2020年7月20日前往华石公司询问交房事宜，在华石公司，龚成先询问程敏是否可以先将住房租赁给龚成,遭程敏拒绝后,龚成、强洁展示手机中拍的《房屋租赁合同》照片,称是韩平与其妻子强洁签订租赁该房屋的合同,以此为由,拒不搬家交房。现龚成、强洁及其子女仍居住在涉案房屋。该《房屋租赁合同》是2017年3月龚成、强洁将涉案房屋所有权转移韩平名下时,龚成让韩平签一份虚假的空白房屋租赁合同,目的是欺骗龚成的债权人。卖房过程中在程敏要求交房前,龚成从未向买方、中介、韩平提过或出示过《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》内容明显与常理相悖,不符合逻辑。龚成卖房,强洁知道卖房,现在龚成、强洁又以房屋租赁为由拒绝交房,龚成、强洁及其子女仍居住在涉案房屋的行为系非法侵占,侵犯了王伟、李薇、程敏的合法权益。综上,龚成、强洁侵占王伟、李薇、程敏房屋的行为违约、违法并有过错,给王伟、李薇、程敏造成经济损失,依法强洁、龚成应承担相应民事责任。据此,王伟、李薇、程敏特依法具状诉讼,请求法院支持王伟、李薇、程敏的诉讼请求。强洁辩称，1、涉案房屋原房屋所有权人出售给王伟、李薇、程敏，而在出售该房屋时强洁和韩平存在真实合法的房屋租赁关系，强洁与韩平签订租赁合同，而且强洁实际居住在涉案房屋中。根据民法典第725条规定，在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同的效应，因此无论是王伟、李薇、程敏还是第三人韩平均无权要求强洁搬离该房屋；2、强洁已经与韩平有租赁合同关系，且该合同的效力不受房屋买卖的影响，王伟、李薇、程敏要求强洁支付房租损失，没有事实依据和法律依据，对于第三项所主张的水电费等问题，该费用如发生在强洁使用房屋期间，其愿意支付，但是需要说明的是强洁在本案房屋被出卖以后家中水电均被报停，强洁认为是王伟、李薇、程敏或者韩平所为，王伟、李薇、程敏所谓代为支付电费水费是为了报停水电而不得已支出的，这是一种变相侵权行为；3、王伟、李薇、程敏主张律师费没有法律根据。驳回对强洁的诉讼请求。龚成辩称，1、对王伟、李薇、程敏的诉讼请求不认可，龚成并不居住在王伟、李薇、程敏所说的地址，强洁与龚成现在已经离婚，龚成并没有占有涉案房屋也并不居住在涉案房屋内，王伟、李薇、程敏应该找韩平。律师费等跟龚成没有关系，龚成不应该承担。去年韩平、华石公司工作人员姜静、王伟的父亲、程敏（程敏没上楼）去了涉案房屋强行换锁，因为龚成回来看孩子所以在现场，期间韩平殴打龚成，花园派出所有出警记录，医疗费是龚成个人承担。韩平陈述，韩平完全支持王伟、李薇、程敏的诉讼请求。韩平作为龚成所说的房产实际所有人，龚成在卖房之前从来没有和韩平联系过，龚成有什么权利卖韩平的房子？龚成有什么权利给买方签订买卖合同收定金，龚成把房子转移到韩平的名下说是卖给韩平的房子，韩平有付款记录，既然是卖给韩平的房子，为什么接下来龚成和龚成的弟弟及龚成的父亲却要还房贷。2017年龚成多次找到韩平说因为其在外面有债务怕债主上门索债，所以把涉案房屋过户到韩平的名下，韩平当时处于朋友之间考虑，而且龚成的孩子还小，韩平就帮忙了，现在韩平也知道这是一种违法行为。在办理过户手续的时候，当时龚成跟韩平说写一个空白的租赁合同，以防债主上门强洁好拿给人家看，租赁合同是过户的时候签的，内容是空白，韩平签了名字，龚成签合同日期是半年以后，也就是韩平在房子过户半年以后，龚成自己写了租赁期限要20年，韩平中间要是卖房子还要赔龚成钱，这份不符合常理的租赁合同是虚假合同。在房子过户到韩平的名下以后第一年，龚成、弟弟龚帅和龚成父亲也陆陆续续还了十七、八个月的房贷，龚成父亲还了三次，龚成还了六七十万，剩下是龚成弟弟还的。2018年下半年至2019年上半年龚成没有能力还房贷了，因为外面债务太多，2019年龚成找到韩平说工地马上就完工了就差20万元，再挣个100万元就能还房贷了，然后将涉案房屋进行二次抵押贷款贷了20万元，这20万元扣除原先韩平帮龚成垫付的3万元后剩余的钱打到龚成父亲的账户上，当第二笔贷款到手后，龚成再没有支付房贷，在这种情况下淮北市工商银行和二次贷款公司，陆续向韩平、强洁、龚帅、龚成的弟弟、龚成的父亲催贷，为了协商房贷的事情韩平给龚成父亲打了200多个电话，给强洁打了37次电话，给龚成打了200多通电话，但是依然没有还钱。2020年6月8日，韩平收到催款律师函，韩平把律师函依次发给了龚成一家人，2020年6月23日韩平收到了相山区法院（2020）皖0603民初2741号开庭通知书，起诉龚成、韩平民间借贷纠纷一案，因为房子名义上是韩平的，当时贷款是韩平帮龚成担保了，韩平把开庭通知书一次转给龚成全家四口人，整个6月份龚成没有跟韩平有任何联系，6月25日龚成委托中介公司卖了涉案房屋，龚成和买方签订购房合同，收定金，龚成的母亲带着买方看房子，6月28日上午8点龚成第一次打电话给韩平说龚成把房子卖了，让韩平去办理公证手续，委托姜静办理整个卖房事宜，韩平去签字就走了，又过了两天之后韩平去办理银行解押，在办理房产过户的时候，买家才见到韩平，而且韩平也把房子的实际情况和龚成父亲说了，在房子交易之后，龚成和买家说了要孩子期中考完试才能搬房子，因为考过试每天都在下雨就没有搬离，2020年7月19日龚成给韩平发微信说下雨没办法搬离让韩平通知买家7月21号来交钥匙，结果21号交钥匙时龚成说房子与龚成没有关系，又说韩平与强洁有租赁关系，把租赁合同用手机发给韩平看，韩平和姜静及买方才知道有这份合同存在。本院经审理认定事实如下：淮北市相山区利民社区北山XX号X幢X单元XXX室原系强洁、龚成所有，2017年3月21日强洁、龚成与韩平签订存量房交易合同，2017年3月27日强洁、龚成与韩平向相关部门递交了房产转移登记申请书，后涉案房屋权利登记至韩平名下，房屋由强洁、龚成及家人居住使用至今。庭审中，韩平自认因2017年龚成多次找到韩平称龚成在外面有债务怕债主上门索债想把涉案房屋过户到韩平的名下，房贷也由龚成及家人偿还，虽然办理产权登记但涉案房屋并未实际交付韩平，系虚假交易。2020年6月25日，龚成以韩平代理人的身份与程敏就涉案房屋签订《房屋买卖居间合同》，约定房地产转让价款为102万元。2020年7月3日，韩平与王伟、李薇向相关部门递交了房产转移登记申请书，后涉案房屋权利登记至王伟、李薇名下。王伟、李薇、程敏以其已合法取得涉案房屋，强洁、龚成仍居住在涉案房屋中，严重侵犯了自身权利，致纠纷发生。以上事实，有王伟、李薇、程敏提交的房屋买卖居间合同、收条一份、2020年7月3日不动产登记申请审批表、存量房交易合同、不动产权证、2017年3月27日不动产登记申请审批表、2017年3月21日存量房交易合同及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，淮北市相山区利民社区北山XX号X幢X单元XXX室原系强洁、龚成所有，涉案房屋第一次二手房买卖交易发生在强洁、龚成与韩平之间，具体是2017年3月21日，强洁、龚成与韩平签订存量房交易合同，2017年3月27日强洁、龚成与韩平向相关部门递交了房产转移登记申请书，后涉案房屋权利登记至韩平名下。结合庭审中中韩平自认因2017年龚成多次找到韩平称龚成在外面有债务怕债主上门索债想把涉案房屋过户到韩平的名下，房贷也由龚成及家人偿还，虽然办理产权登记但涉案房屋并未实际交付韩平，系虚假交易。故韩平仅取得涉案房屋的房地产权证，实际韩平从未从出售方强洁、龚成处获得房屋实际控制权。涉案房屋第二次二手房买卖交易发生在王伟、李薇与韩平之间，具体是2020年6月25日，龚成以韩平代理人的身份与程敏就涉案房屋签订《房屋买卖居间合同》，约定房地产转让价款为102万元。2020年7月3日，韩平与王伟、李薇向相关部门递交了房产转移登记申请书，后涉案房屋权利登记至王伟、李薇名下。王伟、李薇与韩平签订了涉案房屋买卖合同并支付了相应对价，故对王伟、李薇与韩平均具有法律约束力，双方均应依合同之约定履行相应义务。鉴于此，王伟、李薇对涉案房屋的权利应通过该房屋买卖合同的履行(包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。本案中，虽然王伟、李薇已取得了涉案房屋的房地产权证，完成了房屋的权利交付过程，但其自始未曾取得过涉案房屋的占有、使用权。对此，王伟、李薇应依据其与韩平签订的合同之约定向合同相对方主张相应权利。故产权人王伟、李薇在其从未从出售方韩平处获得房屋实际控制权的情况下，径行要求实际占用人强洁、龚成立即停止侵权，腾空、搬离侵占涉案房屋、支付侵占损失、水电费、律师费的诉讼请求，其提供的证据不足以证明其主张，对其上述诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回王伟、李薇、程敏的诉讼请求。案件受理费12165元，由王伟、李薇、程敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  郑玉爱人民陪审员  冷树新人民陪审员  陈 亮二〇二一年七月五日书 记 员  严子怡附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。