上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0106民初12599号原告：上海沪纺大厦有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：陈德华，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：朱虹，上海市高信德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳，上海市高信德律师事务所律师。被告：上海创香餐饮有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：卢倩，执行董事。委托诉讼代理人：方玉林，男。委托诉讼代理人：王珺，上海高凯律师事务所律师。原告上海沪纺大厦有限公司(以下简称沪纺公司)诉被告上海创香餐饮有限公司(以下简称创香公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月22日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月21日公开开庭进行了审理。原告沪纺公司的委托诉讼代理人张艳、被告创香公司的委托诉讼代理人方玉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沪纺公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告就上海市静安区陕西北路XXX号1栋底层111、112室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》于2020年11月30日解除；2.被告立即腾退系争房屋；3.被告向原告支付2020年2月至3月、7月至11月的租金181,553元(55,258元/月×7个月-100,000元-保证金105,253元，)；4.被告向原告支付2020年6月1日至2020年11月30日期间的物业管理费12,491.04元；5.被告向原告支付2020年6月1日至2020年11月30日期间的水电费22,613.09元。诉讼过程中，因双方就系争房屋进行了交接，原告撤回了第二项诉讼请求。事实和理由：2019年1月30日，原、被告就租赁系争房屋签署《房屋租赁合同》，约定：租赁面积231平方米；租金为7.49元/平方/天，租金的支付采取先付后用，每季度支付一次。被告应在合同签订日向原告支付房屋租赁保证金105,253元。租赁关系终止后，保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分在被告营业执照注销后无息归还被告。在合同签订当日，被告应支付首期租金157,880元，以后应于起始日前十日内，即2019年4月1日前10天支付下期租金(若遇国定节假日顺延,以此类推)。物业费为1,964元/月，被告自2019年4月1日起，每月10日前向原告预付物业管理费。水费为5.23元/吨(超过定额用量为11.43元/吨)，电费为1.25元/度，煤气为4.17元/立方，原告按实、按月抄表、计费，被告应于收到付款通知后15天内向原告缴纳。逾期支付的，每逾期一日，被告须按日租金的1%支付日违约金，其他费用按应付金额的2%支付日违约金。逾期超过十天，原告有权终止合同。合同履行过程中，原告依约履行了全部义务，但是被告未按合同约定按时支付租金、物业费、水电煤等费用。被告确曾申请减免2020年2月至3月的租金，但因被告一直存在违约行为，不符合减租条件，故未予应允。2020年8月21日原告发函向被告催讨租金等费用，但被告未全额支付，仍有欠款久拖不还。2020年11月30日原告函告被告：因被告迟延履行主要债务，经催告后仍未履行，原告依法行使合同解除权，房屋租赁合同于2020年11月30日解除。原告方亦于2020年12月1日告知被告店员，将解除合同、更换门锁。2020年12月3日被告至系争房屋取回电脑及部分办公设备。至今，被告仍占用系争房屋，不予归还。2020年12月14日原告再次函告被告，要求其交还租赁房屋，但被告仍置之不理。鉴于被告的行为已经违反诚信原则及契约精神，原告提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告创香公司辩称，第一，不同意解除双方之间的《房屋租赁合同》，要求继续履行。第二，关于欠付的租金，2020年2月至3月的租金应是疫情期间予以减免的部分，而非被告恶意拖欠。至于其余未付租金，被告愿意支付。对于原告主张的租金标准及履约保证金金额均无异议。第三，关于欠付的物业费、水电费，被告愿意支付。第四，被告于2021年4月初至系争房屋时发现，不知何时原告已经更换门锁，被告的物品、设备还在屋内。原告2020年11月30日寄送的函件已经收到，被告也给予了回复，但彼时系争房屋处于空关状态。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为原告沪纺公司。2019年1月30日，原告沪纺公司(甲方、出租方)与被告创香公司(乙方、承租方)就乙方承租系争房屋签署《房屋租赁合同》，约定系争房屋面积231平方米；租赁期限：2019年2月1日起至2022年1月31日止，收费起始日为2019年4月1日；租赁用途为经营西餐、酒吧使用；租金、支付方式和期限：租金7.49元/平方米/天，年租金631,519.35元，按231㎡×7.49元×365天计算，租金不含物业管理费；付款方式为先付后用，每季度支付一次；合同签订当日，乙方应支付首期租金157,880元，以后应于起始日期前十日内，即2019年4月1日前10天支付下期租金(若遇国定节假日顺延，以此类推)，逾期支付的，每逾期一日，乙方须按日租金的1%支付日违约金，逾期超过十天，甲方有权终止合同；租金不含税收，乙方须按照国家规定向甲方缴纳5%税收；乙方须向甲方缴纳物业管理费，物业费为8.5元/月×231㎡=1,964元/月，乙方须按照国家规定向甲方缴纳6%税收；保证金和其他费用、支付方式和期限：乙方应在合同签订当日向甲方支付房屋租赁保证金105,253元，租赁关系终止后，甲方收取的保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在乙方营业执照注销后无息归还乙方；自2019年4月1日起，每月10日前向甲方预付物业管理费，收费起始日2019年4月1日；乙方日常用水5吨/月，使用系争房屋所发生的水、电、煤气、电信及停车等一切费用均由乙方承担，其中水费5.23元/吨(超过定额用量为11.43元/吨)，电费为1.25元/度，煤气为4.17元/立方，逾期支付的，每逾期一日，乙方须按应付金额的2%支付日违约金，逾期超过10天，甲方有权终止合同；违约责任：租赁期间，因乙方原因提前终止合同的，乙方应提前一个月书面通知甲方，乙方支付的房屋租赁保证金甲方不予退还，反之，因甲方原因提前终止合同的，甲方应提前一个月书面通知乙方，并双倍返还房屋租赁保证金，除外不负担其他一切费用；除甲方同意乙方续租外，乙方应于合同租期届满之日，返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付占用期间的使用费，逾期最长不得超过10天，否则甲方有权采取措施强行收回房屋，凡遗留在甲方处的一切物品归甲方所有；双方租赁关系终止后，乙方须同步注销工商营业执照，在工商营业执照未注销前，保证金不予退还；双方送达地址如有变更，须及时通知对方，未及时通知对方导致书面通知未能被送达的，文件退回之日视为送达之日，甲方送达地址为上海市陕西北路XXX号总经理室，乙方送达地址为北京西路XXX号XXX室(静安中华大厦)。合同还就其他租赁事宜进行了约定。合同签署后，被告向原告支付租赁保证金105,253元。2020年3月18日，被告向原告发出的《关于减免中小企业房屋租金的申请》载明：受到疫情冲击，且出于防控要求，遵循本市有关规定，原告申请免除2020年2月、3月两个月租金，对应月份的物业管理费等其他应缴费用正常履约支付。原告表示知晓存在负面清单事项的申请人，在负面清单事项消除前，不享受租金减免政策，原告承诺未发生负面清单中所述事项。负面清单包括但不限于：……(3)申请人存在欠租欠费及其他违反租赁合同情况的。原告收到该函件后，对被告的减租金申请未予准许。2020年8月21日，原告向被告发出《律师函》，载明：因被告欠付2020年7月至9月季度租金165,774元、2020年6月至8月物业管理费6,245.52元以及2020年6月至7月水、电、煤费用9,560.18元，要求被告于2020年8月28日之前自觉履行合同义务，向原告支付尚欠房屋租金、物业管理费和日常水、电、煤费用，逾期将追究被告违约责任，并有权提出解除合同。根据快递信息显示，该《律师函》于次日签收。2020年11月30日，原告向被告发出《解除合同通知函》，载明：因被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，现原告依法行使合同解除权，依法解除《房屋租赁合同》。根据快递信息显示，该函件于2020年12月2日签收。2020年12月14日，原告向被告发出《清理并交回房屋的通知》，载明：因被告不履行合同主要义务，双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年11月30日解除；合同解除后，被告应立即清理系争房屋内的物品，交回房屋；因被告拒不清理交回系争房屋所产生的后果由被告自行承担。根据快递信息显示，该函件于2020年12月17日签收。2021年5月7日，被告委托诉讼代理人方玉林出具《情况说明》，载明：其受被告委托于2021年5月7日将系争房屋内属于被告的所有物品全部搬走，没有任何属于被告或其他第三人的物品遗留在系争房屋场地内，如有未搬离的物品视为被告遗弃物，同意由原告处理。另查明，受新冠疫情影响，上海市人民政府于2020年1月24日决定启动重大公共突发卫生事件一级响应。2020年3月24日零时起，上海重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。审理中，关于《房屋租赁合同》项下租金等费用的支付，原告表示，双方在合同履行中未就费用的支付方式进行变更，被告自2019年第四季度开始拖欠租金，自2020年6月起开始拖欠物业管理费、水电费用。虽《解除合同通知函》于2020年12月2日送达被告，但原告主张各项欠付费用计算至2020年11月30日，原告也未主张之后的占有使用费。被告表示，合同约定租金支付方式为押二付三，后双方口头协商变更为按月支付。2020年5月8日，被告支付的27,404.99元对应的是欠付的2019年底的租金。关于租金减免，原告表示，其作为国企，按照政策可以减免承租人疫情期间三个月的租金，但是需要符合一定条件。被告确实向原告申请过租金减免，但因被告此前存在欠租情形，不符合享受租金减免优惠政策的条件，故对被告提出的租金减免申请未予应允。现考虑到疫情确对被告的经营造成影响，故同意免除被告2020年2月的租金55,258元。被告表示，确于2020年3月15日向原告提出租金减免的申请，亦清楚相关不予减免租金的条件，虽未付2020年2月至3月租金，但是考虑到原告处有被告支付的履约保证金，故不存在欠租问题。因疫情原因享受租金减免优惠是国家政策，原告应贯彻落实。关于租赁用途，被告表示，其承租系争房屋用于经营酒吧，2020年春节后一直停业，2020年4月3日恢复营业，至2020年10月23日再次停业。原告于2020年10月25日，即发函之前已经更换系争房屋门锁。原告表示，被告承租系争房屋用于经营酒吧，不清楚被告疫情期间的经营情况。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守履行。结合在卷证据，被告拖欠租金、物业管理费及水电费用，经原告催告后，仍未履行，构成根本性违约，原告行使合同解除权具有事实和法律依据。虽《解除合同通知函》载明解除日期为2020年11月30日，但送达时间为12月2日，故《房屋租赁合同》的解除日应为2020年12月2日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。关于欠付租金的数额，本院认为，首先，被告于庭审中表示，其于2020年5月8日支付的是拖欠的2019年底的租金，可见，被告于2019年底便出现欠付租金的行为，彼时疫情尚未爆发，被告的欠租行为与疫情无关联。而根据被告自身所作承诺，如存在欠租行为，将不能享受租金减免，被告在审理中也明确表示知晓该条件，且租赁保证金并非能够直接抵充租金，被告亦未提供证据证明双方曾就租赁保证金冲抵欠租达成过一致意见。其次，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。审理中，被告关于其曾长期停业、原告曾同意其月付租金、原告于2020年10月25日擅自更换系争房屋门锁的相关陈述，均未提供证据予以佐证，故对被告的以上抗辩意见，本院难以采信。再次，原告发函要求解除合同后，被告并未积极交还系争房屋，对于房屋的空置损失负有一定责任，而原告并未主张房屋占用使用费，也是其分担疫情造成的损失的一种方式。现原告愿意免除被告2020年2月的租金，同时主张欠付租金计算至2020年11月30日，均是其对自身权利的处分，本院予以准许。合同因被告违约而解除，现原告主张租赁保证金105,253元用以抵扣被告欠付租金，并无不当，本院予以支持，故被告还应向原告支付欠付租金126,295元。关于被告欠付的物业管理费12,491.04元及水电费22,613.09元，被告表示愿意支付，故对原告相应的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海沪纺大厦有限公司与被告上海创香餐饮有限公司于2019年1月30日就上海市静安区陕西北路XXX号1栋底层111、112室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年12月2日解除；二、被告上海创香餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海沪纺大厦有限公司支付租金126,295元；三、被告上海创香餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海沪纺大厦有限公司支付物业管理费12,491.04元；四、被告上海创香餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海沪纺大厦有限公司支付水电费22,613.09元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,550元，减半收取计2,275元，由被告上海创香餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  董 锟法官助理  乔续宁书 记 员  纪 洪附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。