广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初6343号原告：清远市喜龙房地产开发有限公司，住址：清远市清城区连江路55号城市花园38号楼（广发大厦）第16层02室。法定代表人：陈其轲，经理。委托诉讼代理人：邱煜蓓，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓霞，广东正鑫律师事务所律师。被告：孙永华，女，1975年6月11日出生，汉族，户籍地：江西省上饶市信州区，现在广东省女子监狱服刑。委托诉讼代理人：陈可人，女，1997年12月26日出生，汉族，户籍地：江西省上饶市信州区，系被告孙永华的女儿。原告清远市喜龙房地产开发有限公司与被告孙永华商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邱煜蓓、卓霞，被告的委托诉讼代理人陈可人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告双方签订的编号为20190101480的《商品房买卖合同》及相关补充协议；2、请求法院依法判令被告向原告支付房屋总价款20%的违约金人民币172642.2元;3、请求法院依法判令被告向原告支付逾期付款违约金，每日按照逾期付款金额的0.05%计算至合同实际解除之日；4、判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费5000元；5、判令被告自合同解除之日起15日内配合原告到房管部门办妥清城区横荷街道人民西路2号时代花城二期12号楼1505号商品房的合同解除的全部手续及协助原告办理涉案房屋住宅专项维修资金的退款手续；6、本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回上述第3项诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2019年1月17日签订了《商品房买卖合同》及相关补充协议，双方约定被告购买原告位于清远市清城区，合同总价款为人民币863211元。双方还在《关于付款方式调整的补充协议》第一条约定房款863211元被告分五期向原告支付完毕，在《商品房买卖合同》及相关补充协议签订后，被告没有按照约定向原告支付房款，在支付了首期款258963元后一直未支付剩余四期房款共计604248元。双方在《补充协议》第四条约定：“买受人未按照本合同第七条支付房款，……每逾期1日，买受人应按逾期付款金额的0.05%向出卖人支付违约金；逾期超过15日的，出卖人有权单方解除本合同，并按本补充协议第十七条约定执行……。”、第十七条约定：“1、出卖人依据本合同及本补充协议选择解除本合同的，或本合同因本补充协议第一条被解除的，出卖人有权要求买受人支付该商品房总价款20%的违约金，出卖人将在买受人己付款项中扣除税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费后将余款无息退回给买受人。2、本合同无论因何种原因被解除，买受人均应自合同解除之日起15日内与出卖人到房管部门办妥合同解除的全部手续，否则，每逾期1日，买受人应向出卖人支付该商品房总价款0.05%的违约金，本合同的解除手续全部办理完毕后，出卖人根据本合同及本补充协议的约定向买受人退还房款”。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定及原被告双方的约定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议，并要求被告另行支付房款总额的20%的违约金及逾期付款违约金。合同解除后被告应当配合原告到房管部门办妥合同解除的全部手续及协助原告办理涉案房屋住宅专项维修资金的退款手续。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告答辩称，一、答辩人同意原告的第1项诉讼请求，对于双方签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议的解除没有异议，但基于原告于2019年8月15日做出解除合同的表示，答辩人认为解除合同日期应为该日。二、对于第二项诉讼请求，答辩人认为违约金约定过高，但根据《民法典》第585条规定，希望法院予以适当减少。理由为：涉案房屋买卖合同解除后，该房屋仍可进行出售，并不会对原告造成实质损失。而被告因刑事案件服刑造成经济损失状况恶化也无法再履行合同，在此期间被告女儿也多次联系过原告寻求解决方案，但均未果。三、关于第项诉讼请求，关于逾期付款的违约金，答辩人对该项请求不认可。具体理由：1、答辩人认为原告既然已经主张了解除合同的违约金，又主张逾期付款的违约金，显然不合理，已经大大超过了解除合同可能带来的损失，另双方在《补充协议》第17条也约定了关于解除合同的情况下的违约金计算方式仅为总价20%。2、该项违约金约定过高，综合本案事实经过，对于被告来说是极为苛刻的，不公的。3、答辩人在2019年3月底已经联系原告，告知了家中的变故，希望寻求解决方案，而原告作为开发商对于相关的法律事宜较答辩人来说应当是更为清楚的，原告应当清楚该合同已经没有履行的可能性，但原告时至2020年6月12日才提起诉讼，基于《民法典》591条规定，答辩人认为并未采取合理的措施，由此产生的损失不应由被告承担。4、原告曾于2019年8月15日通知解除买卖合同，故答辩人认为即使计算逾期天数，也中能至该日。四、关于第4项诉讼请求，关于律师费，答辩人对该请求不认可。因原告并未提供相关的聘请律师合同，付款凭据。五、关于第5项诉讼请求，因被告现仍在服刑，故无法到现场配合办理相关手续，只能由原告凭协助执行通知，自行办理。六、关于诉讼费，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。本院对原告起诉的基本事实予以确认。另查明，被告因涉嫌犯组织卖淫罪于2019年6月28日被刑事逮捕，并于2020年1月14日被广州市从化区人民法院判决有期徒刑五年三个月；因被告未按约定分期支付购房款，经催款未果，原告于2019年8月15日根据合同约定的通讯地址通过邮政快递方式向被告寄送《解除买卖合同通知书》，但因无法联系收件人被退回。本院认为，被告为购买清远市清城区屋，于2019年1月17日与原告签订合同编号为20190101480《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，为原、被告双方真实意思表示，无违反国家法律法规的强制性规定，为有效合同。原、被告双方应按合同的约定履行权利义务。由于被告在合同履行期间仅支付了首期购房款，余下购房款未能按约定期限向原告支付，被告的行为已构成根本性违约，合同解除条件已成就。鉴于双方现均同意解除合同，因此，对原告请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。因被告构成根本性违约，根据合同补充协议约定应支付房款总额20%即172642.20元作违约金，故原告主张被告支付该违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告承担为实现债权而支出的律师5000元的诉讼请求，根据补充协议约定，被告因违约导致合同解除，除承担按商品房总价款20%的违约金外，还应承担因此而发生的律师费、诉讼费等，本案原告委托广东正鑫律师事务所律师参加诉讼，且实际支付向该律师事务支付了律师费5000元，有委托代理合同及发票为证，因此，对原告该项诉讼请求，本院亦予支持。因涉案房屋的买卖合同已在物权登记机关登记备案，为此被告应在合同解除后协助原告到物权登记机关办理涉案合同解除的相关手续。对于住房维修基金的办理问题，属于相关行政部门行使的职能，本院不予处理。对于被告抗辩认为违约金过高而要求调整问题，该违约金的是双方自愿约定，且并未过分高于造成的损失，被告该抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百六十二条第一款、第五百六十六条、第五百八十五条第一款的规定，判决如下：一、解除原告清远市喜龙房地产开发有限公司与被告孙永华于2019年1月17日签订的合同编号为20190101480的《商品房买卖合同（预售）》及其相关补充协议；二、被告孙永华于本判决生效之日起七日内支付违约金172642.20元给原告清远市喜龙房地产开发有限公司；三、被告孙永华于本判决生效之日起七日内支付律师费5000元给原告清远市喜龙房地产开发有限公司；四、被告孙永华于本判决生效之日起十五日内配合原告清远市喜龙房地产开发有限公司到房屋物权登记机关办理位于清远市清城区的合同解除的全部手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14922元、全保费5000元（原告已预交）合共19922元，由被告孙永华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  张伟坚人民陪审员  黄伟娟人民陪审员  朱碧桃二〇二一年七月二十八日书 记 员  周嫣娉附判决书引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。