北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初9657号原告：徐夕，女，1994年2月9日出生，汉族，无业，住湖南省常德市武陵区。被告：单宝平，男，1984年10月9日出生，银河水滴北京有限公司职员，住北京市丰台区。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托代理人：高佳琪，女，1994年7月10日出生，汉族，该公司职员。原告徐夕诉被告单宝平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，本院依法追加北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）为本案第三人，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐夕、被告单宝平、第三人链家公司的委托诉讼代理人高佳琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐夕向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与被告之间的租赁合同于2021年1月24日解除。2.要求被告支付违约金5000元。3.要求被告退还2021年1月25日至2021年5月21日的租金19333元。4.要求被告退还押金5000元。事实及理由：在2020年05月21日，原、被告双方签订了为期1年的租赁合同，租赁房屋位于西城区XX号。租金支付方式为半年缴纳，每半年支付30000元，签订合同时交付押金5000元。原告是承租人，被告是出租人。合同约定，如果一方违约，则违约方需支付违约金5000元及损害赔偿金。原告入住后，发现涉案房屋暖气片不能正常使用。原告曾多次催告被告修理，但被告处理不及时，至原告退租暖气片都无法正常使用。原告曾与被告协商暖气修不好可否考虑先按月交租金或延期几日交下半年租金，但被告表示如果不按时交租，第二天早上收房，且不接原告和中介的沟通电话。最后原告秉持契约精神决定先按时交租，再商议解决暖气问题。但被告并没有积极解决暖气问题。由于2020年北京气温极低，室内测温不足16摄氏度，导致原告无法忍受再继续居住。原告于2020年12月24日向被告发出了解除合同的通知，通知被告于2021年1月24日解除合同。原告于2020年1月24日腾退涉案房屋。综上，原告认为被告已违约，为维护自己合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院依法予以支持。被告单宝平辩称，不同意原告的诉讼请求。认可原告所述双方签订租赁合同的事实，认可收到了原告支付的全年的租金以及押金5000元。不同意租赁合同于2021年1月24日解除，因为原告所述不符合合同的解除条件。原告与被告是通过链家贝壳平台签约的，在网站上租赁合同仍属于履约状态。不同意退还押金，原告并未与被告办理房屋交接手续，不同意退还租金及不同意支付违约金。因此请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人链家公司述称：2020年5月原、被告签订了房屋租赁合同。2020年11月26日，原告找到我方经纪人，让协助处理暖气不热的问题，被告方同意装暖气，但是装暖气的时间要到2021年的1月9日，2020年12月24日原告提出解除租赁合同，并要求退还押金，但是被告方没有同意，由于原告要退租，所以被告并未在2021年1月9日安装暖气。在2021年1月24日我方经纪人协助进行了物业交割和清理房间。就原告诉讼请求不发表意见，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月21日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）及第三人链家公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定承租房屋为北京市西城区XX号房屋，建筑面积31.87平方米。甲方为房屋所有权人；房屋租赁用途为居住；租赁期限自2020年5月22日至2021年5月21日；租金每月5000元，每半年支付一次租金；押金为5000元。合同第七条约定甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。合同第十条第三款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1.迟延交付房屋达十日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的……合同第十一条对于违约责任约定：甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100％向乙方支付违约金。合同签订后，被告向原告交付了涉案房屋。2020年12月24日，原告通过微信通知被告于2021年1月24日解除涉案房屋租赁合同。2021年1月24日，第三人协助原告办理了涉案房屋的腾退手续。审理中第三人确认原告腾退房屋时无欠付水、电、燃气费的情况。审理中，被告认可原告已支付一年的房屋租金，并支付押金5000元。审理中，第三人陈述原告与被告签订房屋租赁合同时涉案房屋内有旧的暖气管线，但因为当时并未供暖，暖气能否正常使用并不知道，原告与被告也未就暖气问题产生争议。审理中，原告为证明涉案房屋内冬季暖气温度达不到国家标准，提交照片、视频录像及微信通信记录等予以证明，其中照片及视频录像显示涉案房屋内冬季温度不足17摄氏度。被告不认可上述证据的真实性，并认为暖气温度不达标是供暖公司的问题。第三人对证据的真实性无法核实，但认可涉案房屋内温度过低的事实。审理中，被告为证明其积极履行了维修义务，提交微信通信记录、暖气购买记录、通话记录等证据。原告认可该证据的真实性，但认为被告是在原告发出解除通知后才购买和沟通安装新的暖气片。本院认为，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案涉案房屋租赁合同虽签订于民法典施行前，但原告腾退涉案房屋发生于民法典施行后，因此本案应当适用民法典的规定。涉案《房屋租赁合同》是原告、被告及第三人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方当事人均应遵守合同的约定。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据原告提交的证据及第三人陈述，本院可以认定因涉案房屋暖气问题，导致房屋内冬季气温过低的事实。被告虽不认可原告提交证据的真实性，但亦未提交相反证据予以佐证。被告虽陈述暖气不热系因供暖公司原因导致，但被告作为租赁合同的出租一方，应当保证所出租房屋处于适租状态。现涉案房屋冬季温度过低，应认定为被告违约。被告与供暖公司之间的纠纷，与本案不属于同一法律关系，被告可另案解决。被告虽主张其已尽到维修义务，但北京冬季供暖一般自每年10月中旬开始，直至2020年12月下旬被告仍未能将涉案房屋内暖气修好，因此对于被告的上述辩称意见本院不予采信。本院认定被告未能向原告提供适租房屋，且未能及时履行维修义务，原告因此取得涉案房屋租赁合同的单方解除权。原告已提前一个月通知被告解除涉案房屋租赁合同，并于2021年1月24日腾退涉案房屋，因此原告要求确认涉案房屋租赁合同于2021年1月24日解除，有事实及法律依据，本院予以支持。因涉案房屋租赁合同于2021年1月24日解除，现原告要求被告退还押金，并退还2021年1月25日至2021年5月21日的房屋租金，于法有据，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。涉案房屋租赁合同虽约定因一方违约导致合同解除的，违约方应支付守约方5000元作为违约金，但本案审理过程中原告未提交证据证明因被告的违约行为导致原告财产损失情况。考虑到原告因提前解除合同确会产生一定财产损失，因此本院对于原告主张的违约金予以酌减，酌定被告应支付原告违约金3000元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，之规定，判决如下：一、确认原告徐夕与被告单宝平及第三人北京链家置地房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》于2021年1月24日解除。二、自本判决生效之日起七日内，被告单宝平返还原告徐夕房屋押金5000元。三、自本判决生效之日起七日内，被告单宝平退还原告徐夕房屋租金19333元。四、自本判决生效之日起七日内，被告单宝平支付原告徐夕违约金3000元。五、驳回原告徐夕的其他请求。本诉案件受理费275元，由原告徐夕负担25元（已负担），由被告单宝平负担250元，自本判决生效之日起七日内交纳。如果被告单宝平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 方晓晨二〇二一年七月二十九日法官助理 王 潇书 记 员 张晓龙