北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初26833号原告：程伟波，女，1978年10月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：邵桐，北京市潮阳律师事务所律师。原告：张永刚，男，1972年9月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：邵桐，北京市潮阳律师事务所律师。被告：钱通资本管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：潘燕兰，行政总监。委托诉讼代理人：李冲，男，1970年12月11日出生，汉族，钱通资本管理（北京）有限公司法务。委托诉讼代理人：陈啸林，湖南恒诚律师事务所律师。原告程伟波、张永刚（以下合述简称原告，分述简称姓名）与被告钱通资本管理（北京）有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邵桐，被告法定代表人和委托诉讼代理人陈啸林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金146696.37元；2.判令被告支付违约金15403.12元（自2019年12月6日至同年12月12日止）;3.判令被告支付2019年12月15日至2019年12月17日的房屋占用费14669.64元。事实和理由：原告系夫妻，北京市朝阳区1708号房屋所有权人登记为张永刚，北京市朝阳区1709号、1710号房屋所有权人登记为程伟波。2019年3月14日，程伟波与被告签订《北京市房屋租赁合同》，将上述三套房屋出租给被告，被告未按合同约定在2019年12月5日前支付租金440089.11元。原告的代理人张某通过微信方式与被告法定代表人潘燕兰联系并催缴租金。起初潘燕兰称其正在休假，要求给予一定宽限期，但之后以公司资金紧张为由决定不再承租涉案房屋，2019年12月17日与原告代理人张某完成了涉案房屋的腾退交接手续。现诉至法院，要求被告承担违约责任。被告辩称，请驳回原告诉讼请求。一、原告屡次违约在先，被告有权解除合同，不需承担违约责任。1.原告多次侵犯被告合同约定的工商注册权益，一直隐瞒被告，私自注册若干家不明公司。2018年12月02日，被告发现原告未经允许私自在涉案房屋内注册某技术有限公司，并遭到与该公司有关的多次上门投诉和经济纠纷，给被告带来很大风险。2019年1月22日，在被告强烈要求下，原告出具《声明》，“承诺将于2019年2月底前迁出租赁房屋”，但原告至今仍未工商变更迁出该公司，再次违背其声明承诺和租房合同约定。《声明》及租赁合同修正后，原告继续违背合同约定，再次侵犯被告合同约定的工商注册权益。原告在被告毫不知情和允许的情况下，私自注册北京某有限公司。原告私自注册的这两家企业自被告租用期间至今仍未办理工商地址变更迁出。2.原告未尽到配合被告工商注册义务。依据租赁合同第七条7.13条的规定“乙方享有租用房屋工商地址注册权，在乙方租用期内甲方应配合乙方在本合同签订并生效后肆个月内办理关联公司的工商地址注册”。被告2018年10月10日、10月22日、11月6日等多次催促原告配合工商注册，原告并没有按合同约定配合被告提供关联公司注册手续，导致被告的关联公司某有限公司超过政府规定的地址变更时限，被工商部门列为地址异常，给被告业务造成严重影响，并带来极大的声誉损失。被告2019年5月7日、2019年7月等多次催促原告配合工商注册变更，原告依然没有按合同约定配合被告提供关联公司注册手续，导致被告的关联公司到2019年12月14日仍未完成工商注册地址变更手续，给被告正常经营带来很大的负面影响。3.原告未尽房屋修缮维修义务。被告承租期间，租赁房屋内的大部分空调设施在冬季、夏季都不能正常使用，被告分别于2018年7月23日、2018年12月7日、2019年6月等多次通知原告整改，原告没有履行完成整改维修义务，直到被告搬出房屋。4.涉案房屋存在消防安全隐患，并隐瞒事实非法出租给被告，被告分别于2018年7月25日、2019年2月21日、2019年5月等多次通知被告整改，被告没有及时整改，直到被告搬出房屋。综上，原告长期不能履行合同约定义务，屡次单方违约在先，被告有权解除合同，被告2019年11月10日通知原告解除房屋租赁合同不需承担违约责任。二、不可抗力因素。2019年1月29日，中国人民银行和中国银保监会联合发布《关于做好网贷机构分类处置和风险防范工作的意见》、互金协发布《网贷机构退出规程》，政府部门要求做好网贷分类机构处置和行业清退风险防范工作；2019年6月北京朝阳区金融办发布《关于严格执行“三降”要求的提示》，要求辖区企业加速清退网贷业务。北京市朝阳区金融办2019年9月9日等多次向被告发出通知，要求被告的关联公司停止网贷业务并做出退出清算安排，导致被告关联公司业务停止，此时已经进入类关停、清算环节。被告于2019年9月25日向原告通知这一不可抗力事件，要求解除合同。三、租赁合同部分条款无效。由原告提供的第二次协议不是北京市房屋租赁官方版本。根据《合同法》第三十九条、第四十条等相关规定“其修改的格式条款免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。被告认为补充租赁协议第4.4条押金条款、第11.4条补偿条款属无效条款。1.根据官方公布的《北京市房屋租赁合同书》及相关规定，办理房屋租赁登记备案的相关文件规定，租房押金不得超过2个月。原告废除原来的北京市官方租赁协议，自行制定协议条款，强行把租房押金修改为3个月。被告认为合同第4.4条押金条款严重超出官方规定，应属可撤销条款，应按2个月押金执行。2.被告2018年11月开始与原告协商解除或变更租赁协议，经双方协商一致，原告口头答应变更协议，表示先交完下期房租再签订。2019年春节前等被告交完房租后，原告断然拒绝协商和签订。原告又单方制定协议苛刻条款，胁迫被告签订新的补充协议，并强行收取40545元违约金、扣除370817.29元押金。因为当时临近春节没几天，被告已经投入巨资装修，无奈被迫签订补充协议。原告增加很多霸王条款，其目的是免除自己责任、加重答辩人责任。因此，被告认为新的补充租赁协议第4.4条押金条款、第11.4条补偿条款属无效条款。3.据查询，原告未办理租赁登记备案手续。四、原告所述超时占房与事实不符。被告2019年12月14日搬出该房屋，房租支付至2019年12月14日，并及时通知原告代理人张某，代理人张某12月16日下午到达租房地点进行查看并确认交接，故原告所指被告占用房屋情况不属实。被告搬出房屋后通知原告代理人张某并进行交接，由于张某一直没能办理物业出门证，被告无法搬运家具出办公大楼。根据协议第6.6条规定可以自行处理。综上，原告长期不能履行合同约定义务，屡次单方违约在先，加上发生不可抗力事件，被告按照合同约定有权解除合同，不需承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年3月14日，程伟波（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市朝阳区1708、1709、1710房屋在现有状态下（乙方已实际占有并使用）出租给乙方使用，租赁用途办公，租期自2019年3月15日至2023年6月14日；月租金146696.37元，押三付三，乙方应于每年3月5日、6月5日、9月5日、12月5日前足额向甲方支付房租440089.11元。7.13条约定，乙方享有租用房屋的工商地址注册权，在乙方租用期内甲方应配合乙方在本合同签订并生效后四个月内办理关联公司的工商地址注册。合同中未明确约定此系被告独享权利。8.2.5条约定，乙方未按约定支付租金，逾期按日加付欠缴租金总额千分之五的违约金，逾期或者累计七日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋并无须退还乙方所交付的押金、租金，如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。11.2.2条约定，乙方应于2019年3月14日前向甲方支付原承租的北京市朝阳区1706、1707号房屋的违约金40545元。11.2.3条约定，乙方认可甲方从其原交纳的810900元押金中扣除北京市朝阳区1706、1707号房屋的押金370817.29元作为对甲方的违约赔偿金，剩余款项继续作为涉案房屋的押金。11.4条约定，如因乙方原因导致本合同于2021年6月14日前终止或者解除的，乙方不仅无权要求甲方退还已交付的全部租金、押金，同时甲方有权要求乙方补缴一个月的租金作为乙方在承租上述房屋之初要求给予三个月免租期的补偿。11.2.2条、11.2.3条、11.4条以下划线予以着重注明。原告解释称之所以约定11.4条，是因为之前与被告有过租赁关系，约定是长期租赁，给了三个月免租期，但被告一年左右就解除了租赁合同，故约定另行支付1个月租金作为免租期的补偿。被告支付房租至2019年12月14日，未依约于2019年12月5日前支付下一期租金，原告催促被告交纳下一期租金，被告法定代表人2019年12月10日通过微信告知原告出租房屋的代理人张某“我们尽快，下周一之前吧，张总，麻烦您了。”2019年12月16日却通过微信告知：“抱歉啊张总，这段时间我休假，公司资金比较紧张，房租压力过大，所以不打算租了，我们14号已经搬出来了。您看找个时间我给您交接下房子钥匙和电卡。”2019年12月17日双方完成最终的交接手续。被告称原告在先前租赁北京市朝阳区1706、1707号房屋时有1533元左右电费未退还。某技术有限公司住所地位于北京市朝阳区，2019年1月22日程伟波等出具《声明》，承诺2019年2月底前将该公司注册地址迁出被告租赁的房间，并非涉案房屋。原告与被告签订本案租赁合同前北京某有限公司住所地即位于北京市朝阳区。某资产管理（北京）有限公司被列入经营异常的时间为2018年10月8日。本院认为，《北京市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，应该遵守。根据查明事实，可以认定系被告逾期交付租金，在无解除权下提前单方解除租赁合同，构成根本违约，原告有权不予退还相应押金并要求与免租期有关的违约金。被告抗辩事实部分发生在2019年3月14日之前，根据《北京市房屋租赁合同》11.2.2条、11.2.3条等内容，本院认为已经解决相关争议，不再考虑。关于北京某有限公司住所地在涉案房屋一事，《北京市房屋租赁合同》已经明确约定现有状态下出租给乙方，合同并未明确约定该公司不能继续使用涉案房屋。另结合被告法定代表人微信所述解除合同的理由，本院认为被告诸多抗辩理由不能成立。因为被告解除租赁合同未提前通知原告，有违附随义务，故其应该承担相应占用费。被告申请酌减违约金，本院结合被告所主张的电费问题适当考虑减少，被告无权再向原告主张退还1533元左右剩余电费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告钱通资本管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告程伟波、张永刚违约金、房屋占用费十万元；二、驳回原告程伟波、张永刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3835元，由被告钱通资本管理（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  石海朝二〇二一年七月七日书记员  赵梦娇