贵州省织金县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0524民初4128号原告：张细妹，女，1988年5月21日出生，汉族，住广东省南雄市，现住织金县。被告：贵州半岛温泉房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市织金县绮陌街道三架山村半岛国际温泉第2区3栋1单元6层3号。统一社会信用代码91520524067748929。法定代表人：陈德加。委托诉讼代理人（特别授权）：秦绪，织金县少普法律服务所法律工作者。原告张细妹与被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司（以下主文中简称：半岛温泉房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告张细妹，被告半岛温泉房开公司的委托诉讼代理人秦绪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张细妹向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2016年7月1日至2016年8月29日期间（共60天）逾期交付半岛温泉第2区4栋1单元1304号房登记有关文书的违约金2161.56元；2、判决被告向原告支付2016年8月30日至2020月11月30日期间（共1553天）逾期交付半岛温泉第2区4栋1单元1304号商品房登记有关文书的违约金5594.84元；3、案件的诉讼费由被告负担。诉讼中，原告增加诉讼请求：判令原告退还购房面积与房产登记不符多收的0.5平方款1464元。事实和理由：原被告于2015年6月24日签订《商品房买卖合同》，购买了位于被告开发的位于半岛××区××单元××号的房屋，该套房屋的产权面积为123.06平方米，总房价款为360260元；该合同的第八章房屋登记第二十二条第三款第一项约定，被告承诺于2016年7月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。第二项约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）…（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金。在2016年7月1日前，被告没有按照约定交付办理该套商品房的有关登记文书给付原告，直到2020年11月30日被告才将该套商品房的有关登记文书给付原告，期间被告共逾期1613天，按照合同约定，被告应当向我支付逾期60日内交付半岛温泉第2区4栋1单元1304号商品房登记的有关文书（即从2016年7月1日至2016年8月29日）的违约金2161.56元（按已付购房款360260元为基数，按日以万分之一计算）。从2016年8月30日至2020年11月30日止（共1523天），被告应向原告支付该期间逾期交付半岛温泉第2区4栋1单元1304号商品房登记的有关文书的违约金5594.84元（按已付购房款360260元为基数，按日以十万分之一计算）。原告认为，原被告签订的合同受国家法律保护。被告没有正当理由，逾期没有及时办理房屋登记文书给付原告，已经严重违约，但对于违约后应当由被告承担的责任，被告却不及时履行其义务，无奈之下，只好诉讼到贵院，敬请贵院依法立案并实现原告之如前诉请。被告半岛温泉房开公司辩称：1、对于针对违约金的起诉已过诉讼时效的，鉴于该部分原告的诉请为一个整体的债权诉请，请求人民法院判决驳回其违约金诉讼请求；即使法院经审理后认为应当支付违约金，违约金也只能自立案之日回溯三年起算，其中A区算到初始登记的2019年12月13日，B区算到初始登记的2020年8月12日。2、针对未过诉讼时效，且分段要求支付违约金，且于第一阶段60日内按日万分之一计算的请求，被告认为此情形下的请求不妥，不能按日万分之一，只能按日十万分之一进行整体计算。3、关于主张本案立案之后的违约金的请求，被告认为应予驳回，理由是：因A区和B区的初始登记早就办理，经多次通知，有此请求的原告故意拖延不到被告处交清办证资料和办理委托手续，才致使被告无法为其办理不动产权证，该责任不能归责于被告。4、关于限期交付办理不动产权证资料的请求，被告认为，经通知，有此请求的原告未到被告处领取，不应支持；即使领取，根据办证单位的要求，其单独也无法办理不动产权证；同时，双方已在合同中约定，由原告委托被告办理相关证照，原告经通知后未到被告处交清办证所需资料和办理委托手续，并非被告的过错，不能归于被告，不应支持此请求。5、对于原告主张退还多收的购房款项，具实计算，如超过房产登记的，则我公司愿予以退还。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原被告于2015年6月24日签订《商品房买卖合同》，购买了位于被告开发的位于半岛××区××单元××号的房屋，该套房屋的产权面积为123.06平方米，总房价款为360260元；合同对付款方式、付款时间、逾期付款责任、商品房的交付使用条件及日期、交接手续、预期交房责任、房屋登记等内容进行了明确约定。合同签订后，原告通过支付首付及向银行按揭的方式向被告支付了房款，在2016年7月1日前，被告没有按照约定交付办理该套商品房的有关登记文书给付原告。2020年11月30日被告将该套商品房的有关登记文书给付原告。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》的第八章房屋登记第二十二条第三款第四项约定：双方同意按（2）种方式商品房转移登记，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。被告半岛房开公司已分别于2019年12月13日办理半岛温泉A区不动产权证书，2020年8月12日办理半岛温泉B区不动产权证书。2019年12月14日，2020年8月13日，被告通过所在小区的物业公司贵州荑琳物业服务有限公司分别张贴通知，向所在小区住户通知办证。诉讼前，被告办理不动产转移登记交付原告。经核实，原告所购房屋交纳款项与不动产登记不符，被告多收原告1464元购房款。以上事实的认定，有原、被告的陈述及原告提交的原告身份证、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、交款票据、被告提交的营业执照、法人身份证明、不动产权初始登记证、签收清单，证明、照片在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反相关法律规定，双方当事人即应按合同约定履行其各自的义务。原告已按照合同约定支付全部购房款，被告应按合同约定及时办理房屋初始登记，双方约定交付的登记文书期限届满后，被告仍未履行，已经构成违约，应当承担违约责任。关于原告的主张是否超过诉讼时效的问题。对于原告的违约金的主张应适用诉讼时效。本案双方签订《商品房买卖合同》中约定办理转移登记的时间为2016年7月1日前，即自2016年7月1日起，因被告未能按约取得案涉商品房所有权初始登记并办理商品房转移登记交付原告，已构成违约。原告对于违约金支付时间虽未作约定，但自被告违约时原告即具有向被告主张的权利，故对于超过法律规定的自立案之日起回溯3年的诉讼时效的违约金的主张部分，本院不予支持。案涉小区房屋不动产权证书已于2020年8月12日办理，原被告《商品房屋买卖合同》中对于办证已明确约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，且被告于当日委托物业部门通过张贴通知的方式告知办理转移登记事宜，故对于案涉房屋房产的转移登记应自不动产权证书办理时间应以2020年8月12日截止计算。本案中，涉及对于办理转移登记，还需原告配合并提交相关材料，故不应认定被告此后继续承担违约责任。关于违约金，按立案之日起回溯3年按日向买受人支付已付房价款十万分之一来计算。被告应支付的违约金为：360260元×800日×0.00001=3767.77元。对于被告多收的房屋购房款项，具实计算为1464元，应予以退还，故原告的主张成立，本院予以支持。综上所述，据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性支付原告张细妹自2018年6月4日至2020年8月12日止的违约金2882.08元。被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司于本判决生效后五日退还原告张细妹购房款1464元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告贵州半岛温泉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘江二〇二一年七月二十八日书记员  杨金