山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初2340号原告：刘传花，女，1970年8月15日出生，汉族，住济南市。原告：冯勇，男，1966年1月19日出生，汉族，住济南市。两原告共同委托诉讼代理人：赵海斌，山东周全律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理：王晓静，山东周全律师事务所实习律师。被告：济南西开置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，总经理。委托诉讼代理人：王双，女，该公司工作人员。原告刘传花、冯勇与被告济南西开置业有限公司（以下简称西开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘传花、冯勇及其委托诉讼代理人赵海斌、王晓静，被告西开公司的委托诉讼代理人王双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘传花、冯勇向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决西开公司退还购房款190898.38元；2.请求法院判决西开公司退赔维修基金883.16元，契税5705元，印花税98元；3.请求法院判决西开公司支付刘传花、冯勇付款日至西开公司实际付款日的利率约40852.07元(以190898.38为计算依据，以中国人民银行同期银行贷款利率计算标准，自2016年7月1日起计算至2019年8月19日，以190898.38为计算依据，以全国银行间同业拆借中心公布的LPR为计算标准，自2019年8月20日起暂计算至2020年11月30日，最终计算日期以实际付款日为准)；4.判令西开公司承担本案案件受理费及其他相关费用。诉讼过程中，刘传花、冯勇放弃第二项诉讼请求并变更第一项诉讼请求为：请求法院判决西开公司退还购房款152005元；变更第三项诉讼请求为：请求法院判决西开公司支付刘传花、冯勇付款日至西开公司实际付款日的利息(以152005元为计算依据，以中国人民银行同期银行贷款利率计算标准，自2016年7月1日起计算至2019年8月19日，以152005元为计算依据，以全国银行间同业拆借中心公布的LPR为计算标准，自2019年8月20日起暂计算至2020年11月30日，最终计算日期以实际付款日为准)；事实和理由：刘传花、冯勇于2014年11月和西开公司签订《济南市商品房买卖合同》约定刘传花、冯勇购买济南市槐荫区恒大世纪广场*号楼*单元*房产，合同编号销售(字)2014189779899，合同对标的房产的位置、大小、交付条件、违约条款作出了明确的约定，合同附有房屋分层分户平面图。刘传花、冯勇和西开公司购房时约定案涉商铺由西开公司代管，售后返租。售后返租时间为2015年6月30日至2020年6月30日，共5年。2020年6月30日代管时间结束，刘传花、冯勇收房时发现案涉房屋存在图纸以外的楼梯，楼梯宽1.6米，最低高度1.5米，投影长度4.6米。该楼梯改变了商铺内空间尺寸，违反了买卖合同中层高4.5米的约定，且严重影响案涉商铺的质量和使用功能。根据买卖合同约定，“商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更且影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当书面通知买受人。买受人有权在出卖人发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，买受人在出卖人发出通知之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更”。案涉商铺内增加图纸以外楼梯给刘传花、冯勇的使用造成非常严重影响，截至起诉日刘传花、冯勇没有收到任何书面通知，西开公司行为严重违约。刘传花、冯勇多次和西开公司沟通协商，西开公司均拒绝提供解决方案，为维护刘传花、冯勇的合法权益，特诉至法院，望判如所请。西开公司辩称，西开公司已经按照合同约定向刘传花、冯勇交付了案涉房屋，刘传花、冯勇也完全可以取得案涉房屋的不动产权证书，即西开公司已经履行完毕商品房买卖合同的义务，刘传花、冯勇所主张没有事实与法律依据，请法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2014年11月11日，刘传花、冯勇作为买受人（乙方）与出卖人（甲方）西开公司签订《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）2014189779899】，约定刘传花、冯勇购买西开公司开发的济南恒大世纪广场*号楼*单元*号商品房。该商品房用途为商业用房，层高4.5米，建筑面积共39.46平方米，套内建筑面积38.27米，总价款1023485元。附随该合同有五个附件，其中附件一房屋平面图中，案涉房屋结构仅显示有房屋的四周墙体，并未显示房屋内部有楼梯，刘传花、冯勇在该平面图中签名捺印。合同附件五补充协议第五条第一款约定，本商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更且影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当书面通知买受人。买受人有权在出卖人发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，买受人在出卖人发出通知之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。刘传花、冯勇依约向西开公司支付了购房款。2017年，西开公司将案涉房屋交付给刘传花、冯勇，后刘传花、冯勇又将案涉房屋返租给西开公司，由西开公司代管，至2020年6月30日结束代管。刘传花、冯勇称，其在签订商品房买卖合同时并不知道案涉房屋内存在楼梯。在房屋交付后，才发现存在楼梯，其曾与西开公司协商解决未果。关于在签订商品房买卖合同时，西开公司有没有向刘传花、冯勇告知案涉房屋中存在楼梯的情况，西开公司称因销售现场多次搬家，没有找到销售时的书面材料，对此没有证据提交。本院经现场勘验，案涉房屋内楼梯投影到地面的长度是4.48米，投影到地面的宽度是1.68米，案涉楼梯距离地面2.2米处垂直到地面与楼梯最低处墙面内沿长度1.2米，据此2.2米以上高度的楼梯部分投影到地面的面积为（4.48米-1.2米）×1.68米=5.5104平方米。刘传花、冯勇与西开公司对上述测量结果均无异议。刘传花、冯勇据此主张西开公司退还购房款152005元（层高2.2米以上楼梯部分投影到地面的面积5.5104平方米乘以房屋套内面积单价27587.2元/平方米）本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。刘传花、冯勇与西开公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应根据合同的约定全面履行自己的义务。本案中，案涉房屋中存在一段楼梯，该楼梯影响了房屋部分位置的层高、使用空间及整体结构，给房屋的使用造成了一定的不利影响。对此，西开公司有义务在与刘传花、冯勇签订合同时予以告知，但西开公司并未提交证据证明在签订合同时将该房屋的上述特殊情况进行了告知，且按照一般生活常理，在该房屋存在上述特殊情况下，如西开公司在签订认购协议时对刘传花、冯勇进行过告知，刘传花、冯勇一般亦不会以类似的价格，选择购买该使用不便的房屋。据此，本院认定西开公司在与刘传花、冯勇签订认合同时未履行告知义务，隐瞒了该房屋的不利因素，刘传花、冯勇因此购买了存在一定缺陷、使用不便的房屋，给刘传花、冯勇造成了相应的损失，西开公司应予赔偿。关于赔偿金额，刘传花、冯勇主张西开公司赔偿152005元（层高2.2米以上楼梯部分投影到地面的面积5.5104平方米乘以房屋套内建筑面积单价27587.2元/平方米）。对此，本院认为案涉房屋楼梯下方的部分面积因楼梯的存在确会对其使用产生影响，且因楼梯的存在对房屋的整体使用布局亦会产生不利影响，但也并非完全不能使用，与完全缺少该部分面积不同，综合案涉楼梯对房屋使用便利性的影响、对房屋整体价值的影响以及刘传花、冯勇因此遭受的损失等因素，本院酌定以刘传花、冯勇主张西开公司赔偿额（152005元）的80%即121604元，确定西开公司的赔偿金额，刘传花、冯勇超过该金额的诉讼请求，本院不予支持。关于刘传花、冯勇主张的利息损失，因上述赔偿额中已综合考虑了其损失，因此对于刘传花、冯勇关于利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告济南西开置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘传花、冯勇121604元；二、驳回原告刘传花、冯勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4876元，减半收取计2438元，由原告刘传花、冯勇负担1188元，被告济南西开置业有限公司负担1250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  赵洪彬二〇二一年七月五日书记员  王雪洁