天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终2943号上诉人（原审原告）：天津市塘沽危险品运输有限公司,住所地天津市滨海新区赵新路21号。法定代表人：牛文晔，总经理。委托诉讼代理人：王庆新，天津允公律师事务所律师。委托诉讼代理人：易天祥，天津允公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市滨海新区鑫福源企业管理服务有限公司,住所地天津市滨海新区新河街道赵新路21号。法定代表人：董玉林，执行董事。委托诉讼代理人：王治刚，北京德恒（天津）律师事务所律师。上诉人天津市塘沽危险品运输有限公司（以下简称塘沽危险品公司）因与被上诉人天津市滨海新区鑫福源企业管理服务有限公司（以下简称鑫福源公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2021）津0116民初365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。塘沽危险品公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判支持塘沽危险品公司的第三项诉讼请求，其他判项予以维持；2.本案的一、二审诉讼费用由鑫福源公司承担。事实和理由：原审法院未查清基本事实，适用法律错误，导致原审判决书第三项错误。塘沽危险品公司与鑫福源公司签订的《协议》因违反法律效力性强制规定而无效。因《协议》无效，塘沽危险品公司有权向鑫福源公司主张占用使用费。首先，塘沽危险品公司与鑫福源公司签订的《协议》未约定租金或占用使用费的金额，应通过专业评估机构评估方式进行确定。其次，对于鑫福源公司提交的付款凭证证据，有的注明为借款，有的注明为租金但由第三人支付，在鑫福源公司认可所付款项为租金(占用使用费)且第三人认可代付行为情况下，塘沽危险品公司才认可鑫福源公司主张的已经交付的占用使用费的金额。原审法院未对此进行充分查明。最后，应在确定鑫福源公司欠付塘沽危险品公司的占用使用费金额及鑫福源公司已经支付塘沽危险品公司占用使用费金额基础上，确定鑫福源公司是否欠付塘沽危险品公司占用使用费。显然，原审法院未予查明，未对塘沽危险品公司的第三项诉讼请求进行实质审理。鑫福源公司辩称，不同意塘沽危险品公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判，同时保留另案向塘沽危险品公司主张合同无效之后赔偿损失及租金返还的权利。事实和理由：1.塘沽危险品公司在一审中未向法院申请对租金标准进行评估，是其自行处置诉讼权利导致的不利法律后果，应由其自行承担。二审程序当中不宜启动评估或者鉴定，否则将侵害另一方当事人的诉讼程序权利。2.鑫福源公司在一审当中已经提交证据证明曾经预付租金100万元，且应塘沽危险品公司的请求分两次共向塘沽危险品公司出借资金120万元，现塘沽危险品公司处共有鑫福源公司资金共计220万元，在鑫福源公司已经证明预付租金，即在一审庭审中主张对法庭查明的欠付租金与借款行使抵销权的情况下，塘沽危险品公司又未举证证明租金标准，从证据角度看，不能证明鑫福源公司欠付塘沽危险品公司租金，因此原审判决驳回塘沽危险品公司的租金给付请求是基于其证据不足。3.根据双方所签订的协议第3、第7、第15条的约定，可以推定出双方的租金标准是每年30万元，而不是塘沽危险品公司主张的每年120万元。首先在协议的第15条中约定如租赁期未满三年，遇政府征用，在合同期的第一年政府征用，塘沽危险品公司退还鑫福源公司租赁费120万元，而根据协议的第七条的约定，鑫福源公司已经向塘沽危险品公司支付了150万元土地及房屋租金，又根据第三条双方合同期限为五年，从而可以得出预付租金150万元是根据合同期限五年平均得出的每年30万元的租金标准，能够证明双方的租金标准是每年30万元，加上鑫福源公司已经向其预支的100万元租金，到塘沽危险品公司起诉之日是完全充足的，另外该租赁期限内涉及到疫情的影响，因此租金的计算还要考虑扣除疫情影响因素，塘沽危险品公司更不能够证明鑫福源公司欠其租金。综上，一审法院判决驳回塘沽危险品公司租金请求有事实和法律依据。塘沽危险品公司向一审法院起诉请求：1.判令塘沽危险品公司、鑫福源公司于2018年6月28日签订的《协议》无效;2.判令鑫福源公司腾空并返还其占用的位于塘沽区土地及地上物;3.判令鑫福源公司支付塘沽危险品公司自2018年6月28日起至实际腾空并返还土地及地上物之日止的占用使用费（每年暂按120万元计算,暂计算至2020年11月20日为2876712元,具体以评估机构评估值为准）。一审法院认定事实：塘沽危险品公司系坐落于天津市滨海新区土地和房屋产权人，土地性质为国有，使用权类型为划拨。2018年6月28日塘沽危险品公司（出租方、甲方）与鑫福源公司（承租方、乙方）签订《协议》，约定鑫福源公司租赁塘沽危险品公司土地房屋用于物流、仓储经营及市场经营；第三条约定“租赁期未满如遇政府征用，乙方前期维修，修缮投资总额按叁佰万元整人民币计算，合同五年，每年陆拾万元整人民币，未履行部分退还乙方”；第七条约定“因乙方向甲方于2017年7月分两次共计壹佰伍拾万元整人民币土地房屋租金交付了甲方，时隔一年，甲方还没落实，乙方保留自己的一切权利，本合同生效签字后，本条款乙方自动放弃”。合同未对租赁期间进行约定。合同签订后，塘沽危险品公司将涉案土地房屋交付鑫福源公司使用，鑫福源公司将涉案土地上原房屋进行修缮，土地进行平整，于2018年10月修缮完毕。诉讼中，鑫福源公司提交银行交易凭证显示鑫福源公司曾于2017年7月6日、2017年7月18日、2018年7月2日共计向塘沽危险品公司转账2200000元，鑫福源公司称该款项用于租赁费用。一审法院认为，第一，关于塘沽危险品公司要求确认双方于2018年6月28日签订的《协议》无效问题，涉案的标的物为塘沽危险品公司名下的土地及房屋，涉案土地的性质为国有划拨土地，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。诉争土地为划拨土地，在未经审批的情况下，塘沽危险品公司将划拨土地出租给鑫福源公司使用，违反法律的强制性规定；且塘沽危险品公司在未经审批的情况下擅自将国有划拨土地出租，亦侵害了国家利益和社会公共利益，因此，双方签订的协议应属无效，一审法院对塘沽危险品公司该诉讼请求予以支持。第二，关于塘沽危险品公司要求鑫福源公司腾空并返还涉案房屋土地及地上物问题，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因塘沽危险品公司、鑫福源公司签订的土地租赁协议无效，塘沽危险品公司、鑫福源公司双方都有过错，各自应承担相应的责任。考虑到鑫福源公司已经将涉案土地进行修缮，根据鑫福源公司提交的照片可见地上物均为修缮后的房屋，基于土地和地上物房屋的不可分性以及价值的合理利用，鑫福源公司应将房屋及地上物房屋腾空后交付塘沽危险品公司。当事人可就因合同无效产生的损失另行协商解决。第三，关于塘沽危险品公司要求鑫福源公司支付自2018年6月28日至实际腾空并返还房屋之日止的占有使用费问题，鑫福源公司提交的银行转账凭证等证据能够证明鑫福源公司已经支付塘沽危险品公司租赁费，故塘沽危险品公司该诉讼请求无事实和法律依据，一审法院对此不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告天津市塘沽危险品运输有限公司与被告天津市滨海新区鑫福源企业管理服务有限公司于2018年6月28日签订的《协议》无效；二、被告天津市滨海新区鑫福源企业管理服务有限公司于判决生效后十日内将租赁的天津市滨海新区土地及地上物腾空并搬出，交付原告天津市塘沽危险品运输有限公司；三、驳回原告天津市塘沽危险品运输有限公司其他诉讼请求。案件受理费14907元，由原告负担14867元，被告负担40元。二审中，当事人没有提交新证据。二审期间，就鑫福源公司一审提交的2017年7月6日、2017年7月18日、2018年7月2日共计2200000元银行交易凭证，本院进行了进一步核实，通知上述银行交易凭证显示的汇款人董玉琪、董玉林到庭接受询问。就2017年7月6日由案外人董玉琪转账塘沽危险品公司的500000元、2017年7月18日由案外人董玉琪转账塘沽危险品公司的1000000元，董玉琪陈述系案外人董玉林（鑫福源公司法定代表人）找其周转款项，按董玉林要求转账给塘沽危险品公司，款项只和董玉林主张，其个人和塘沽危险品公司没有关系。董玉林认可上述两笔款项为5年预付租金。就2018年7月2日由案外人董玉林转账塘沽危险品公司的700000元。董玉林不认可该笔款项系交付租金，主张系借款。由于该银行交易凭证附言注明系“借款”，董玉林亦主张并非交纳租金，故对该笔700000元，本院不能认定系交纳租金的用途。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条规定，案涉土地为划拨土地，在未经审批的情况下，塘沽危险品公司将划拨土地出租给鑫福源公司使用，一审法院认定双方违反法律的强制性规定并认定合同无效是正确的。本案二审争议焦点为，合同无效后，鑫福源公司是否应当支付塘沽危险品公司自2018年6月28日起至实际腾空并返还土地及地上物之日止的占用使用费。案涉合同虽然被认定无效，但鑫福源公司对案涉土地确实存在占有使用情况，应向塘沽危险品公司支付占用期间的占用使用费。塘沽危险品公司就占用使用费提出鉴定的申请，对此本院认为，案涉土地系国有划拨土地，在未经审批情形下不允许出租经营。故就案涉土地租金标准启动鉴定，缺乏依据，本院不予准许。就案涉土地占用使用费标准问题，在合同无效的情况下，可以参照合同约定标准予以认定。双方合同虽然没有明确具体的租金标准条款，但根据合同上下文作体系解释，能够对租金标准予以认定。首先，合同第3条明确合同期限为5年；第7条约定，鑫福源公司向塘沽危险品公司于2017年7月分两次共计：壹佰伍拾万元整人民币土地房屋租金交付了塘沽危险品公司；第15条约定，租赁期未满三年如遇政府征用，如在合同期的第一年政府征用，塘沽危险品公司退还鑫福源公司租赁费壹佰贰拾万元整人民币及鑫福源公司前期维修，修缮投资总额叁佰万元整人民币。上述合同约定的已经交付的1500000元租金，虽然没有明确该部分租金交纳的租期，但第15条约定如在合同期的第一年政府征用应退还1200000元租金，可以推断合同约定租金标准为每年300000元，与合同约定的租期5年可以相互印证，也符合双方协议的文义解释和逻辑推理。故本院认定双方合同约定的租金标准为每年300000元。从查明事实看，鑫福源公司已经支付租金共计1500000元，按照每年300000元租金标准，从2018年6月28日起至一审判决生效后10日内确定的腾退土地、地上物的期限，鑫福源公司交付的租金足以覆盖上诉人主张期间的租金数额。由于鑫福源公司履行腾空土地、地上物义务的实际时间尚未确定，如出现已交付租金不足以覆盖的情形，塘沽危险品公司可另行解决。综上所述，天津市塘沽危险品运输有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29813.7元，由上诉人天津市塘沽危险品运输有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁津翠审 判 员 郭小峦审 判 员 何日升二〇二一年七月五日法官助理 姜玉姝书 记 员 翟 畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……