杭州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2013)杭经开民初字第506号原告：杭州久恒物业管理有限公司。住所地：杭州经济技术开发区之江铭楼****室。法定代表人：诸凌，总经理。委托代理人：戴和平、徐伟平，浙江浙联律师事务所律师。被告：杭州聚沙餐饮管理有限公司。住所地：杭州经济技术开发区之江铭楼***************************室。法定代表人：王海燕，总经理。委托代理人：熊辉伦、沈莹，浙江辉伦律师事务所律师。原告杭州久恒物业管理有限公司与被告杭州聚沙餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月3日受理后，依法由审判员肖振华适用简易程序，于2013年8月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐伟平，被告的委托代理人熊辉伦、沈莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：杭州经济技术开发区之江铭楼102、103、104、105、106、107、109室房屋，分别为杭州金孚洋实业投资有限公司和潘卫国、韩萍、陆继前、倪杭风所有，上述房屋业主委托原告代为出租并领取收益。2010年7月1日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，将上述房屋出租给被告作餐饮使用，约定租赁期限自2010年7月1日至2018年8月31日止，租赁期间的前三年租金为每年500000元，第四年开始逐年递增5%，付款方式为半年一付，其中第五笔租金250000元应于2012年9月1日前支付，第六笔租金250000元应于2013年3月1日前支付。合同还约定，被告逾期支付租金的，每拖欠一天，按日租金的两倍向原告支付逾期付款违约金；被告拖欠租金累计达30天的，原告有权单方解除合同，保证金不予返还，并要求被告支付逾期房屋租金及违约金。后被告使用涉案房屋做餐饮，并先后向原告支付前四笔租金，但第五笔租金和第六笔租金，原告多次催讨，被告却一直拖延未付，故原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告所签订的《房屋租赁合同》；二、被告向原告支付拖欠的房屋租金406667.50元（暂计至2013年6月30日，以后按日租金1388.90元计算房屋占用费直至被告将涉案房屋腾退交还原告时止）；三、被告向原告支付逾期付款违约金833340元（计至2013年6月30日）；四、被告立即腾退杭州经济技术开发区之江铭楼102、103、104、105、106、107、109室房屋并交还原告；五、由被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1.杭州经济技术开发区之江铭楼102、103、104、105、106、107、109室房屋的所有权证（102室为复印件）各1份，用以证明：1、涉案房屋杭州经济技术开发区之江铭楼102、103、104、105、106室为杭州金孚洋实业投资有限公司所有的事实；2、涉案房屋杭州经济技术开发区之江铭楼107室为潘卫国、韩萍所有的事实；3、涉案房屋杭州经济技术开发区之江铭楼109室为陆继前、倪杭风所有的事实。2.委托书3份，用以证明：1、杭州金孚洋实业投资有限公司、潘卫国、韩萍、陆继前、倪杭风分别委托原告对涉案房屋进行出租、收取租金的事实；2、原告对涉案房屋有对外出租并领取收益权限的事实。3.房屋租赁合同1份，用以证明：原、被告签订房屋租赁合同对权利义务进行约定的事实。4.被告公司基本情况1份，用以证明被告使用涉案房屋注册工商信息，用于经营餐饮的事实。5.承诺书2份，用以证明被告承认拖欠第五笔房租的事实。6.律师函1份，用以证明原告于2013年1月11日向被告发送律师函，要求其在收函后三日内支付拖欠的房屋租金250000元，且在收函后三日内未支付的，则从第四日起解除合同的事实。7.国内特快专递邮件详情单及签收复印件各1份，用以证明被告已收到原告所发律师函的事实。8.委托书，用以证明涉案房屋业主授权委托原告就被告拖欠房租事宜向法院起诉的事实。被告答辩称：原告既非涉案房屋所有权人，又非使用人，仅为代理人，故原告以自己名义起诉缺乏依据，应当驳回其诉讼请求。鉴于原告的主体问题，房屋租赁合同是无效合同，应当按照无效合同处理，且过错在原告。被告未向本院提交证据材料。原告提供的证据，真实性可以确认，本院确认作为认定本案相关事实的依据。本院根据双方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：杭州经济技术开发区之江铭楼102、103、104、105、106、107、109室房屋，分别为杭州金孚洋实业投资有限公司和潘卫国、韩萍、陆继前、倪杭风所有，上述房屋业主委托原告代为出租并领取收益。2010年7月1日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，将上述房屋出租给被告作餐饮使用，约定租赁期限自2010年7月1日至2018年8月31日止，租赁期间的前三年租金为每年500000元，第四年开始逐年递增5%，付款方式为半年一付，其中第五笔租金250000元应于2012年9月1日前支付，第六笔租金250000元应于2013年3月1日前支付。合同还约定，被告逾期支付租金的，每拖欠一天，按日租金的两倍向原告支付逾期付款违约金；被告拖欠租金累计达30天的，原告有权单方解除合同，保证金不予返还，并要求被告支付逾期房屋租金及违约金。后被告向原告支付前四笔租金，第五笔租金和第六笔租金至今未付。原告向本院起诉后，被告支付租金10000元。本院认为：原告与被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。本案纠纷发生的主要原因，系被告未按合同约定支付租金，应承担相应违约责任。关于原告要求解除合同的诉讼请求，合同约定的解除条件已因被告违约行为而成就，本院予以支持。关于原告要求被告支付拖欠的租金、腾退房屋并支付腾退之前的占用费的诉讼请求，理由正当，本院亦予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，过分高于其损失，本院在支持租金诉讼请求的同时，根据最高人民法院《关于合同法司法解释（二）》第二十九条的规定，确定以日租金的30%为标准计算逾期付款违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、二百二十六条、二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告杭州久恒物业管理有限公司与被告杭州聚沙餐饮管理有限公司于2010年7月1日签订的房屋租赁合同于本判决生效之日解除；二、被告杭州聚沙餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退杭州经济技术开发区之江铭楼102、103、104、105、106、107、109室房屋交还原告杭州久恒物业管理有限公司；三、被告杭州聚沙餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州久恒物业管理有限公司租金406667.50元（暂计至2013年6月30日，之后按每日1369.86元计算租金或房屋占用费至被告腾退时止）；四、被告杭州聚沙餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州久恒物业管理有限公司逾期付款违约金123287.40元（自2012年9月1日计至2013年6月30日，按日租金1369.86元的30%计算）；五、驳回原告杭州久恒物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15960元，减半收取7980元，由原告杭州久恒物业管理有限公司负担4570元；由被告杭州聚沙餐饮管理有限公司负担3410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费15960元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。审判员  肖振华二〇一三年九月十三日书记员  潘洁颖