福建省永春县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0525民初2225号原告：永春县农村信用合作联社锦斗信用社，住所地福建省永春县锦斗镇锦斗新街150号，统一社会信用代码913505251564080968。代表人：康德斌。委托诉讼代理人：汤勇生，男。被告：徐景升，男，1980年12月30日出生，汉族，住福建省永春县。被告：吴桂莲，女，1984年1月12日出生，汉族，住福建省永春县。被告：福建邦大房地产开发有限公司，住所地福建省永春县文彬商业城1203室，统一社会信用代码91350525770683549T。法定代表人：周杨杨，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑培锋，男。原告永春县农村信用合作联社锦斗信用社（以下简称“锦斗信用社”）与被告徐景升、吴桂莲、福建邦大房地产开发有限公司（以下简称“邦大公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦斗信用社的代表人康德斌及委托诉讼代理人汤勇生，被告邦大公司的委托诉讼代理人郑培锋到庭参加诉讼，被告徐景升、吴桂莲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦斗信用社向本院提出诉讼请求：1.判令解除锦斗信用社与徐景升、吴桂莲签订的借款合同（合同编：×××40）；2.判令徐景升、吴桂莲立即偿还锦斗信用社借款本金292238.82元、利息40570.96元（截至2020年11月30日）及从2020年12月1日起至还款之日止按合同约定利息、罚息计算方法计算的利息；3.判令邦大公司承担上述债务的连带清偿责任；4.判令对徐景升、吴桂莲、邦大公司坐落于××镇××村××＃××号××房地产折价或以拍卖变卖价款优先受偿；5.判令本案的受理费及相关费用由徐景升、吴桂莲、邦大公司承担。事实和理由：2016年3月14日，锦斗信用社与徐景升、吴桂莲签订了《个人住房按揭借款合同》，约定锦斗信用社向徐景升、吴桂莲提供金额为320000元的住房按揭贷款，借款期限自2016年3月14日起至2036年3月13日止，实际放款日与到期日以借款借据为准。还款方式为按月等额本息还款，借款利率在中国人民银行基准利率的基础上上浮0%，借款合同签订时执行年利率4.9%，如遇基准利率调整，自基准利率调整后次年起，贷款人按调整后的基准利率和合同约定的浮动幅度确定新的借款执行利率。贷款逾期的，锦斗信用社有权对逾期借款本金从逾期之日起至本息清偿之日止，按照合同约定的借款执行利率上浮百分之50计收罚息，对于应付未付利息，锦斗信用社有权按逾期贷款罚息利率计收复利。徐景升、吴桂莲所购房产坐落于××镇××村××＃××号。该笔按揭贷款由邦大公司作阶段性连带责任保证，即从按揭借款合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，对借款合同项下的全部债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费等贷款人实现债权的一切费用承担连带保证责任。保证期间为合同债务履行期限届满之日起二年。若发生法律、法规规定和本合同约定的事项，导致贷款人宣布本合同项下债务提前到期的，保证期间自贷款人确定债务之日起二年。锦斗信用社依据《个人住房按揭借款合同》约定于2016年3月21日向徐景升发放贷款320000元，自款项借出后，借款人于2019年1月1日起至今未按时偿还，至2020年11月30日尚欠本金292238.82元及利息40570.96元。经锦斗信用社催讨，徐景升仍不能偿还贷款本息，徐景升的行为已严重违反合同约定，严重影响锦斗信用社债权的实现。另，该笔贷款系由徐景升、吴桂莲夫妻共同申请并承诺共同还款的借款，且贷款用于购房，应为夫妻共同债务，因此徐景升、吴桂莲应共同归还借款本息，另外锦斗信用社有权就该抵押物变现所得价款优先受偿。同时，按揭抵押房产的相关房产证书及正式抵押登记手续仍未办妥，因此邦大公司作为保证人应承担连带清偿责任。综上，请求法院支持锦斗信用社的诉讼请求，维护锦斗信用社的合法权益。徐景升、吴桂莲未作答辩。邦大公司辩称，对锦斗信用社的诉讼请求没有意见，但是是因为徐景升、吴桂莲一直未办理房屋产权登记过户手续，导致邦大公司要承担连带责任。锦斗信用社围绕诉讼请求依法提交了徐景升、吴桂莲身份证、结婚证，企业法人营业执照（邦大公司）、预购商品房预告登记证明、个人购房借款申请书、个人住房按揭借款合同、房地产抵押物清单、借款借据、贷款受托支付凭证、按揭贷款交易明细查询、法律文书送达地址确认书等证据。徐景升、吴桂莲经本院传票传唤未到庭参加诉讼，对锦斗信用社的举证又未书面提出异议并提供证据，视为自愿放弃举证、质证等权利。邦大公司经质证对上述证据不持异议。上述证据，经庭审审查，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院对锦斗信用社提供的上述证据予以确认。徐景升、吴桂莲均未提交证据。邦大公司当庭提交邮寄单据及邮寄清单，欲证明邦大公司于2019年5月有通知徐景升办理房屋登记过户手续，但徐景升没有去办理，根据合同约定，邦大公司可以免除保证责任。徐景升、吴桂莲经本院传票传唤未到庭参加诉讼，对邦大公司的举证又未书面提出异议并提供证据，视为自愿放弃举证、质证等权利。锦斗信用社经质证对该证据的真实性无异议，但是徐景升、吴桂莲没有去办理，因此不能作为免除邦大公司的保证责任的依据。本院认为，邦大公司当庭提交的邮寄单据及邮寄清单，未能体现邦大公司主张的邮件内容，本院对邦大公司提交的证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月14日，徐景升、吴桂莲向锦斗信用社申请个人购房借款320000元。当日，锦斗信用社作为贷款人，徐景升、吴桂莲作为借款人，邦大公司作为保证人，三方签订《个人住房按揭借款合同》（合同编号：×××40），合同约定：借款人所购商品房坐落于永春县锦斗镇邦大.锦斗新城1＃楼13层1308号；借款金额为人民币320000元；借款期限自2016年3月14日起至2036年3月13日止；本合同借款金额、期限、利率等与借款借据不一致时，以借款借据为准；借款借据作为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；借款利率在中国人民银行基准利率的基础上上浮0%，本合同签订时执行年利率为4.9%，如遇基准利率调整，自基准利率调整后的次年起，贷款人按调整后的基准利率和本合同约定的浮动幅度确定新的借款执行年利率，不再另行通知借款人、保证人；借款人如未按本合同约定偿还借款，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，至本息清偿之日止，按合同约定的借款执行利率上浮50%计收罚息；逾期期间，如遇基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人有权按逾期贷款罚息利率计收复利；借款人应按期足额偿还贷款人贷款本息；借款期限一年以上的，本合同项下借款本息的偿还，以每一个月为一个偿还期，贷款发放日的次月起进入还款期，每月20日为每期还款日，首期还款日为借款发生的次月20日，末期还款日为贷款到期日；除首期发放日的当月和末期按实际天数计算利息外，其余各期均按“公式法”计算还款本息；采用等额本息还款法偿还借款本息；本合同有效期内，如发生下列事项之一，贷款人有权宣布本合同项下贷款提前到期，要求借款人在规定期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）：（一）借款人违反本合同约定……（四）借款人连续三期（含三期）未足额偿还贷款本息和相关费用，或任何一期贷款本息及相关费用逾期超过三个月，或累计逾期还款超过六期……。房产抵押：借款人自愿以永春县锦斗镇邦大.锦斗新城1＃130号房产作为本合同项下债务的抵押物，抵押担保范围为本合同项下债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现抵押权的一切费用；保证人承诺，自本合同签订之日起，至借款人取得购房合同项下房产证书，办妥本合同项下抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人收执之日止，对本合同项下的全部债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费等贷款人实现债权的一切费用承担连带保证责任；保证期间为本合同约定的债务履行期限届满之日起二年；若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致贷款人宣布本合同项下债务提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。吴桂莲作为“财产共有人”在《房地产抵押物清单》上签名。其他事项中约定，如借款人在本合同项下任意一笔贷款本金或利息逾期10日（含）以上,贷款人有权在通知借款人、保证人后，宣布本合同项下贷款提前到期，要求借款人提前偿还全部或部分贷款本息，并有权解除合同，借款人、保证人同意无条件放弃抗辩权。合同签订后，锦斗信用社于2016年3月21日向徐景升发放贷款320000元，借款利率为年利率4.9%。徐景升、吴桂莲该笔贷款自2019年1月起开始违约，未按时偿还借款本息。截至2020年11月30日，尚欠锦斗信用社借款本金292238.82元、利息40570.96元。另查明，徐景升与吴桂莲于2004年6月15日登记结婚（结婚证字号为闽永结字第104002267号）。2016年3月10日，徐景升作为预告登记权利人，邦大公司作为预告登记义务人，双方就锦斗镇锦溪村邦大.锦斗新城1＃1308预购商品房向永春县住房和城乡规划建设局办理预购商品房预告登记（永春房预锦斗镇字第2××2号）。本院认为，锦斗信用社与徐景升、吴桂莲、邦大公司签订的《个人住房按揭借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，且没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按合同约定履行。徐景升、吴桂莲在合同履行过程中，未能按合同约定按期向锦斗信用社偿还到期借款本息，已构成违约，根据合同约定，锦斗信用社有权宣布本案贷款提前到期，要求借款人提前偿还全部或部分贷款本息，并有权解除合同。锦斗信用社向本院提起诉讼依法可视为通知。现锦斗信用社要求解除合同，并由徐景升、吴桂莲偿还到期及未到期的借款本金合计292238.82元、利息40570.96元（截至2020年11月30日）以及该本息从2020年12月1日起至实际还款之日止按合同约定的利息、罚息、复息计算方法计算的利息，符合合同约定，本院予以支持。关于锦斗信用社能否对坐落于××镇××村××＃××号××房地产享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第四百零二条的规定，预告登记的目的是为保障将来实现物权，而要实际享有物权，还必须履行不动产登记程序，否则预告登记权利人将不能实际享有物权。本案预售商品房抵押贷款中，虽然借款人徐景升（购房人）与邦大公司对预售商品房作了预告登记，但该预告登记并未使银行（锦斗信用社）获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。因本案徐景升、吴桂莲预购的房屋尚未登记在徐景升、吴桂莲的名下，无法办理抵押登记，抵押权并未设立，故锦斗信用社要求对坐落于××镇××村××＃××号××房地产享有优先受偿权的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。关于邦大公司对徐景升、吴桂莲的住房按揭贷款的保证责任问题。根据《个人住房按揭借款合同》的约定：“保证人承诺，自本合同签订之日起，至借款人取得购房合同项下房产证书，办妥本合同项下抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人收执之日止，对本合同项下的全部债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费等贷款人实现债权的一切费用承担连带保证责任”，现徐景升、吴桂莲尚未取得涉案房产的权属证书，亦未能履行“办妥抵押登记”义务，故锦斗信用社在保证期间内要求保证人邦大公司对徐景升、吴桂莲的上述债务承担连带清偿责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。邦大公司承担保证责任后，有权向徐景升、吴桂莲追偿。邦大公司认为其可以免除保证责任，理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，对锦斗信用社的诉讼请求，合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。徐景升、吴桂莲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百七十七条、第五百七十八条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第二百二十一条、第四百零二条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除永春县农村信用合作联社锦斗信用社与徐景升、吴桂莲、福建邦大房地产开发有限公司签订的《个人住房按揭借款合同》（合同编号：×××40）；二、徐景升、吴桂莲应于本判决生效之日起十日内偿还永春县农村信用合作联社锦斗信用社借款本金292238.82元、利息40570.96元，以及该本息从2020年12月1日起至实际还款之日止按合同约定的利息、罚息、复利计算方法计算的利息；三、福建邦大房地产开发有限公司对徐景升、吴桂莲的上述债务承担连带清偿责任。福建邦大房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向徐景升、吴桂莲追偿；四、驳回永春县农村信用合作联社锦斗信用社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6292元，减半收取计3146元，由徐景升、吴桂莲、福建邦大房地产开发有限公司负担，应于本判决生效后五日内缴交（永春县农村信用合作联社锦斗信用社预交的6292元予以退回）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  杨德时二〇二一年七月二十一日书记员  陈国洺附：一、裁判文书引用的主要法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。