广东省五华县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1424民初1188号原告：中国农业银行股份有限公司五华县支行。住所地：广东省五华县水寨镇华兴中路76号，统一社会信用代码：91441424456754716N。负责人：陈新宇，该银行行长。委托诉讼代理人：李学超、周国清，该银行员工。被告：李惠林，男，1987年11月28日出生，汉族，住五华县。委托诉讼代理人：周文香，女，1987年10月28日出生，汉族，住五华县。（系被告李惠林之妻）被告：周文香，女，1987年10月28日出生，汉族，住五华县。被告：五华客天下房地产开发有限公司，住所地：五华县水寨镇前进街12号219-221号房。统一社会信用代码：91441424MA4WXC3L7F。法定代表人：姚舒扬。委托诉讼代理人：何炜宗、虞勋，该公司职员。原告中国农业银行股份有限公司五华县支行与被告李惠林、周文香、五华客天下房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司五华县支行的委托诉讼代理人李学超、被告李惠林的委托诉讼代理人周文香、被告周文香、被告五华客天下房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何炜宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司五华县支行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告李惠林于2020年4月15日签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告李惠林和被告周文香偿还所欠我行借款本金733333.36元及利息、复息、罚息10749.38元，合计744082.74元（利息计至2021年3月17日止，之后至还清借款之日止的利息以实欠本金数额按双方合同约定的利率计算）；3、判令原告对被告李惠林、周文香提供的位于五华县的抵押房产［粤（2020）五华县不动产证明第0003241］享有优先受偿权；4、判令被告五华客天下房地产开发有限公司为被告李惠林尚欠原告的上述债务承担连带保证责任；4、判令被告承担原告为本案支付的实现债权的全部费用。事实与理由：被告李惠林于2020年4月15日向我行借个人一手住房贷款1笔，金额750000元，年利率5.88%，期限30年，到期日期2050年4月14日，还款方式为等本递减，借款用途购买住房（详见借款凭证）。以被告李惠林和周文香共有的位于五华县的房产作抵押，并于2020年4月17日办理了预售商品房抵押权预告登记手续。贷款发放后，被告李惠林收入不稳定，无法按约偿还贷款本息。经我行屡经催收，仅偿还了8期的贷款本金16666.64元和部分利息。至2021年3月17日止，仍结欠我行贷款本金733333.36元及利息、复息、罚息10749.38元，合计744082.74元。原告认为，被告李惠林未按合同约定依时归还本案借款本息的行为，已构成根本违约，因此，原告与被告李惠林、周文香签订的上述合同依法应予解除；被告李惠林和周文香以其所购房产对本案借款本息提供了抵押，并办理了预售商品房抵押权预告登记，因此，原告对变卖、拍卖被告李惠林、周文香共有的上述房产所得价款依法享有优先受偿权。至目前，被告李惠林按揭购买的本案房产尚未取得房地产权属证书，根据合同约定，被告五华客天下房地产开发有限公司应当对被告李惠林尚欠原告的上述债务承担连带保证责任。综上事实，为维护原告的合法权益，请法院支持原告的诉讼请求。被告李惠林、周文香辩称，对原告诉请无异议。被告五华客天下房地产开发有限公司辩称，我方认为我方和银行之间的权利义务应该按照双方签订的按揭业务担保合作协议执行，银行应优先处置涉案房屋，就不足部分由我方承担保证责任。本院经审理认定事实如下：2019年12月12日，原告与被告五华客天下房地产开发有限公司签订《按揭业务担保合作协议》（五华支行2019年003号，以下简称《按揭协议》）。其中《按揭协议》第五条第三款“保证责任承担方式”约定：“（2）购房者连续未支付4期贷款本息的，甲方有权宣告全部贷款提前到期，并要求乙方按以下约定承担保证责任：如甲方主张时购房者所购房产的不动产抵押预告登记未办妥的，乙方应立即承担连带清偿责任；不动产抵押预告登记已办妥且在有效期内的，甲方向购房者追索、处置购房者所购房产的，处置后仍不足清偿或者购房者所购房产半年内无法处置的，则乙方应立即承担连带清偿责任。”，及第十三条“协议生效”约定：“2、鉴于甲方和购房者需就贷款事宜另行签订借款合同（详见附件五）。甲乙双方一致同意：不管借款合同对甲乙双方的权利义务作如何约定、借款合同的格式版本作如何变更，涉及甲方双方之间的权利义务的，均以本协议约定为准，不按借款合同履行。”。被告李惠林与被告周文香系夫妻关系，其在被告五华客天下房地产开发有限公司处购买了位于五华县。因购房需要，被告李惠林便向原告申请个人住房借款。2020年4月15日，原告与被告李惠林签订《个人购房担保借款合同》，被告李惠林作为借款人、被告周文香作为抵押人、被告五华客天下房地产开发有限公司作为保证人均在《个人购房担保借款合同》中签名、盖章并捺指模确认。原、被告双方约定借款本金为750000元，借款用途为购买住房，购买的房产位于五华县，借期为30年，执行利率按照借款发放日前一日的5年期以上ＬＰＲ加壹佰壹拾叁ＢＰ确定。还款方式为等本递减还款，还款周期为1个月。担保人被告五华客天下房地产开发有限公司的保证方式为阶段性保证＋抵押保证。其中对“违约责任”作出约定即第十一条第11.4款“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。…（2）借款人未按约定按期足额偿还借款…。”签订合同后，原告将借款汇入了指定的被告五华客天下房地产开发有限公司账户。同时，被告李惠林、周文香将该商品房预售抵押给原告，并在五华县房地产管理局备案，办理了抵押预告登记（粤（2020）五华县不动产证明第0003241号），但由于抵押物不具备办理预售登记的条件，至今未办理抵押登记手续。被告李惠林按合同约定还款8期，后没有按合同约定还款给原告，故原告诉至本院，并提出了诉称中的诉讼请求。本院于2021年7月1日前往五华县不动产登记中心查询，案涉五华县水寨镇工业大道旁五华碧桂园凤凰城凤馨苑未办理国有建设用地上房屋所有权首次登记。后经原、被告双方质证，该五华碧桂园凤凰城凤馨苑因未收楼交付，没有办理建设用地房屋所有权登记手续。以上事实有相关证据及开庭笔录证实，本院予以确认。本院认为，被告李惠林向原告借款750000元、被告周文香作为抵押人、被告五华客天下房地产开发有限公司作为保证人的事实，有三方签订的《个人购房担保借款合同》证实，且原告亦提供借款凭证证实其已履行义务，故双方的借贷关系事实清楚。根据《中华人民共和国民法典》第六百七十五条“借款人应当按照约定的期限返还借款。”的规定，原告提供有证据证实被告李惠林支付8期贷款后就未再对上述债务清偿，至2021年3月17日仍有贷款余额733333.36元及拖欠相应利息，依法予以认定。根据三方签订的《个人购房担保借款合同》中对“违约责任”作出约定即第十一条第11.4款，被告李惠林未按时偿还房屋按揭款，已构成违约，现原告要求解除原、被告签订的《个人购房担保借款合同》，本院依法予以支持，故被告李惠林应偿还原告所欠借款本金733333.36元及利息（按合同约定的利率计）。被告周文香系被告李惠林妻子，且案涉贷款购买的房产系家庭财产，属夫妻共同财产，根据权利、义务相一致原则，被告周文香应对被告李惠林的上述贷款本息承担共同偿还责任。原告诉请被告李惠林、周文香共同偿还上述贷款本息有事实依据，且符合合同约定，本院予以支持。关于原告对被告李惠林、周文香借款所提供的抵押房产是否享有优先受偿权的问题。经查明，被告李惠林、周文香虽然向原告提供了抵押房产，但因该抵押物仅办理了抵押预告登记，并未办理建筑物所有权首次登记。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”的规定，本案所涉的抵押物不具备办理抵押登记手续条件，故其抵押权并未设立。因此，原告对被告李惠林和周文香所提供位于五华县的抵押房产不享有优先受偿权。关于被告五华客天下房地产开发有限公司对被告李惠林、周文香的上述借款是否应承担连带保证责任的问题。原告主张被告五华客天下房地产开发有限公司应按《个人购房担保借款合同》承担连带保证责任，但被告五华客天下房地产开发有限公司辩称应优先处置涉案房屋，不足部分承担保证责任。按双方签订的《按揭协议》第五条第三款、第十三条约定，应优先适用《按揭协议》关于保证责任承担方式，不按借款合同履行。根据《中华人民共和国民法典》第六百八十七条第一款：“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。”的规定，被告五华客天下房地产开发有限公司对上述借款本息应承担一般保证责任。被告该项辩称，理由充足，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第二十六条：“一般保证中，债权人一并起诉债务人和保证人的，人民法院可以受理，但是在作出判决时，除有民法典第六百八十七条第二款但书规定的情形外，应当在判决书主文中明确，保证人仅对债务人财产依法强制执行后仍不能履行的部分承担保证责任。”被告五华客天下房地产开发有限公司仅对被告李惠林、周文香财产依法强制执行后仍不能履行的部分承担保证责任。同时，根据《中华人民共和国民法典》第七百条：“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。”的规定，被告五华客天下房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告李惠林、周文香追偿。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六百七十五条、第六百八十七条第一款、第七百条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第二十六条、第五十二条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、依法解除原告中国农业银行股份有限公司五华县支行与被告李惠林于2020年4月15日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告李惠林、周文香应在本判决生效之日起三十日内支付原告中国农业银行股份有限公司五华县支行偿还借款本金733333.36元及利息（按合同约定的利率计）；三、被告五华客天下房地产开发有限公司对被告李惠林、周文香财产依法强制执行后仍不能履行的部分承担保证责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司五华县支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费11240.84元，减半收取为5620.42元，由被告李惠林、周文香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  李法宁二〇二一年七月五日书记员  曾梦帆