上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初9294号原告：张礼峰，男，1966年3月18日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告：上海岑兴旅游发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈言军。原告张礼峰诉被告上海岑兴旅游发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2021年6月2日、2021年6月22日公开开庭进行了审理，原告张礼峰到庭参加了诉讼，被告上海岑兴旅游发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张礼峰向本院提出诉讼请求：1.判令上海岑兴旅游发展有限公司履行合同，支付2020年8月1日至2022年7月31日的房屋租金人民币86,520元；2.判令上海岑兴旅游发展有限公司支付滞纳金11,340元。后张礼峰变更诉讼请求如下：1.判令解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令上海岑兴旅游发展有限公司支付张礼峰自2020年8月1日至2021年6月1日期间的租金35,000元(按每年租金42,000元的标准计算10个月)；3.判令上海岑兴旅游发展有限公司支付张礼峰滞纳金(以35,000元为基数，按照每日千分之六，自2020年8月2日计算至付清之日止)；4.判令上海岑兴旅游发展有限公司腾退房屋返还张礼峰；5.判令上海岑兴旅游发展有限公司支付张礼峰房屋占有使用费(自合同解除之日的第16日开始计算至实际腾退之日止，按照每年44,520元计算)；6.判令上海岑兴旅游发展有限公司支付张礼峰解除合同的赔偿金252,000元(前三年租金的两倍)。事实与理由：张礼峰与上海岑兴旅游发展有限公司于2018年8月1日签订《农村宅基地房屋租赁合同》，约定租赁期限为15年，以3年为一个租赁年度，租金两年一付。后被告未能按照合同约定在2020年8月1日前向张礼峰一次性支付下两年租金86,520元(2020年8月1日至2021年7月31日的租金为42,000元，2021年8月1日至2022年7月31日的租金为44,520元)。按照合同第十条10.4的约定：“乙方逾期支付租金的，则每逾期一日按当年度应付租金的千分之六向甲方支付滞纳金，如乙方延期支付租金超过一个月未付，甲方应书面催告，乙方收到催告后10日内仍未支付，甲方有权收回房屋。”按合同第九条9.4的约定：“如乙方单方面无故提前终止本合同的，应向甲方赔偿相当于2倍第一年度租金的金额。”经张礼峰多次催讨，上海岑兴旅游发展有限公司工作人员于2020年12月1日称不再租赁，要求张礼峰自行处置房屋内物品。张礼峰认为上海岑兴旅游发展有限公司拖欠租金不付、无故提前解除合同，违反合同约定，故作如上诉请。被告上海岑兴旅游发展有限公司书面辩称：1.确认双方签订的房屋租赁合同已于2020年12月1日解除。2.不同意支付2020年12月2日起至2021年6月1日期间的租金，因双方合同已解除，此后不存在租赁合同关系。3.不同意支付滞纳金，且每日千分之六远超一年期贷款市场报价利率四倍的保护限度。4.不同意腾退房屋及支付占有使用费，张礼峰无法提供合同约定的“交房日”签署的房屋交接书，且上海岑兴旅游发展有限公司已于2020年12月1日明确要求张礼峰自行收回房屋，张礼峰未举证证明上海岑兴旅游发展有限公司继续使用房屋，且张礼峰怠于行使权利，无权再主张占有使用费。5.不同意支付赔偿金。合同第2.1条约定房屋租赁用途为民宿项目开发、旅游开发、文化创意以及法律允许范围内的其他经营活动。第9.2.2(3)约定如乙方的民宿对外经营活动在租赁期满2个年度后仍未获得政府有关部门批准的，乙方可提前终止本合同，但甲方不对乙方做任何形式的补偿。双方约定租金2年一付，正是由于在合同签订初时，案涉房屋所在地(金泽镇莲湖村)民宿开发政策尚不明朗，且张礼峰明知当地政府拟与上海岑兴旅游发展有限公司合作成立项目公司，故在合同租赁期开始满两年时赋予上海岑兴旅游发展有限公司单方解除的权利。因上海岑兴旅游发展有限公司未在2020年8月1日前获得政府部门批准对外经营民宿，故在2020年11月时与张礼峰协商退租事宜，并于2020年12月1日通知解除，符合合同约定。且新冠肺炎疫情自2020年1月起至今影响合同目的的整体实现，故上海岑兴旅游发展有限公司无需对张礼峰负违约责任。张礼峰主张的金额远超其实际损失，反而上海岑兴旅游发展有限公司投入了两年租金84,000元却未享受到房屋收益。故请求驳回张礼峰第2－5项诉讼请求。经开庭审理查明：系争房屋位于上海市青浦区金泽镇莲湖村谢庄64号，宅基地使用权登记在张福其名下，核定使用面积为264.53平方米，其中主房占地168.75平方米。2018年8月1日，张礼峰作为甲方，上海岑兴旅游发展有限公司作为乙方，双方签订《农村宅基地房屋租赁合同》，第一条约定甲方将系争房屋出租给乙方使用；第二条约定租赁用途为民宿项目开发、旅游开发、文化创意以及法律允许范围内的其他经营活动。第三条约定租赁期限为15年，自2018年8月1日甲方向乙方移交宅基地及房屋之日起至2033年7月31日；第一年度租金为42,000元/年，第一年度租赁期为3年，即从2018年8月1日至2021年7月31日，以后每个租赁年度的期间均为3年一期，第二租赁年度及后续年度的租金每1年度递增一次，每次递增金额为第一年度租金的6%即2,520元，上述租金均不含税。租金支付方式为两年一付，在每两年8月1日前向甲方一次性支付下两年租金。租金应分别支付至张礼峰、张春华、陆文娟银行账户。第四条约定甲方同意于2018年8月6日(交房日)将该宅基地及房屋交付给乙方使用，租赁关系终止且甲方的违约赔偿责任(如有)履行完毕之后的15日内向甲方移交宅基地及房屋，交付条件为按照租赁关系终止之日宅基地及房屋的现状无偿移交甲方。第9.2.2条约定：(1)a租赁期前10个年度发生政府征用、征收、动迁的，甲方应向乙方进行装修补偿，b租赁期后5个年度内发生政府征用、征收、动迁的，甲方无需对乙方进行装修补偿。(3)如乙方的民宿对外经营活动在租赁期满2个年度后仍未获得政府有关部门批准的，乙方可提前终止本合同，但甲方不对乙方做任何形式的补偿。(4)如乙方单方面无故提前终止本合同的，应向甲方赔偿相当于2倍第一年度租金的金额。第9.3条约定，本合同中乙方的租金支付方式为按年度预付，如因非乙方责任导致的合同解除和终止事由发生时，甲方应退还乙方已付而未发生的租金；如因乙方责任导致的合同解除和终止事由发生时，乙方已付而未发生的租金不予退还。第10.4条约定，乙方逾期支付租金的，则每逾期一日按当年度应付租金的千分之六向甲方支付滞纳金，如乙方延期支付租金超过一个月未付，甲方应书面催告，乙方收到催告后10日内仍未支付，甲方有权收回房屋。租赁合同另约定了其他事项。租赁合同另附系争房屋内家庭成员授权委托书，委托张礼峰代为签署上述租赁合同及补充协议(如有)，并作为租赁事项的主要联系人，负责沟通处理租赁相关事务，有效期自签署之日起至租赁合同终止之日止。协议签订后，上海岑兴旅游发展有限公司支付了租金84,000元，张礼峰向上海岑兴旅游发展有限公司交付了系争房屋。后上海岑兴旅游发展有限公司未按时支付2020年8月1日起的租金，张礼峰及张春华分别通过微信聊天方式向上海岑兴旅游发展有限公司的工作人员王冠伦和巩经理催款，巩经理于2020年11月23日回复称“金泽孙镇明确给我们讲让我们等到月底，你如等不了请自行处理，我们已投入五十多万，政府如不配合，我们也无法付你房租”，2020年12月1日巩经理回复称“金泽镇政府到现在也没有给我们明确方式，房子及房子内物品请自行处理”。后张礼峰、张春华继续要求上海岑兴旅游发展有限公司明确答复是否继续租赁，上海岑兴旅游发展有限公司的工作人员未再答复。上述查明的事实，由以下证据证明：张礼峰、上海岑兴旅游发展有限公司的陈述，张礼峰提供的宅基地使用证、房屋租赁合同、微信聊天记录，上述证据并经庭审出证，本院予以确认。审理中，张礼峰称，张礼峰家庭在合同签订后一周内腾退了系争房屋，于2018年8月6日将钥匙交给新城公司副总张春根，没有书面证据，不知道张春根何时将钥匙转交给上海岑兴旅游发展有限公司，但是后来上海岑兴旅游发展有限公司接收了房屋，双方都认可租金仍从2018年8月1日起算。上海岑兴旅游发展有限公司未装修系争房屋，只是放置了一些从村里其他房屋里搬出来的物品。张礼峰不确定巩经理能不能代表上海岑兴旅游发展有限公司，故张礼峰没有处置系争房屋内的物品。上海岑兴旅游发展有限公司无故提前解除合同，应根据第9.2.2(4)条约定承担一个租赁年度租金的2倍的违约金，即第一个租赁年度3年期租金的2倍计252,000元。上海岑兴旅游发展有限公司称，9.2.2条约定的“年度”是指自然年度，而不是3个自然年度的租赁年度。9.2.2(3)约定2个自然年度后上海岑兴旅游发展有限公司仍不能取得民宿经营许可的，可以提前终止合同，上海岑兴旅游发展有限公司2年后仍未能取得民宿经营许可，故上海岑兴旅游发展有限公司提前解除合同，双方均无需承担违约责任。上海岑兴旅游发展有限公司一直未实际使用系争房屋，只是将原来员工宿舍的老旧家具搬至系争房屋内临时堆放。2020年10月退租时房东阻止员工搬离家具，要求支付租金否则将起诉。上海岑兴旅游发展有限公司只默认前期租金的损失，即使没有使用过系争房屋也无权要求房东退费。根据查明的事实，本院认为，张礼峰与上海岑兴旅游发展有限公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。现上海岑兴旅游发展有限公司逾期支付租金，经张礼峰多次催讨仍未支付，构成违约。关于合同第9.2.2条，第(3)项条款约定上海岑兴旅游发展有限公司在“民宿对外经营活动在租赁期满2个年度后仍未获得政府有关部门批准”时，可提前终止合同，第(4)项条款约定“如乙方单方面无故提前终止本合同的，应向甲方赔偿相当于2倍第一年度租金的金额”，双方对“年度”是指自然年度还是租赁年度即3个自然年度产生争议。本院认为，联系9.2.2条第(1)款约定的内容，该处的“年度”应指自然年度。故2020年8月1日起，如上海岑兴旅游发展有限公司未取得民宿经营许可，则无法实现合同目的，其有权提前解除合同。现有证据无法反映上海岑兴旅游发展有限公司已获得民宿经营许可或其故意阻碍获得许可，故上海岑兴旅游发展有限公司在租赁期满2年后有权解除合同。现上海岑兴旅游发展有限公司于2020年12月1日明确不再履行合同，符合合同约定，本案租赁合同应于当日解除。上海岑兴旅游发展有限公司解除合同并非“无故”，故对张礼峰要求上海岑兴旅游发展有限公司支付解除合同赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。欠付租金应自2020年8月1日起计算至2020年12月1日止共123天，按照每年42,000元的标准，计为14,114.75元。关于滞纳金，每日千分之六确实过高，本院酌情调整为每日万分之五，张礼峰主张自2020年8月2日起计算至实际支付之日止，本院予以支持。合同解除后，上海岑兴旅游发展有限公司应及时腾退房屋返还张礼峰。上海岑兴旅游发展有限公司称2020年10月搬离时遭到张礼峰拒绝，而张礼峰则认为是上海岑兴旅游发展有限公司自己不腾退，因上海岑兴旅游发展有限公司未举证证明张礼峰实施过阻止腾退的行为，故本院对上海岑兴旅游发展有限公司上述意见难以采纳。但鉴于上海岑兴旅游发展有限公司已于2020年12月1日要求张礼峰自行处置房屋及房屋内物品，张礼峰应及时清理接收房屋以避免损失扩大，现张礼峰长期不予清理系自行扩大损失，应由其自行承担。故综合考虑合同终止履行原因、双方过错等因素，本院酌情确认上海岑兴旅游发展有限公司应付张礼峰占有使用费10,500元。上海岑兴旅游发展有限公司无需再承担腾退义务。上海岑兴旅游发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张礼峰与被告上海岑兴旅游发展有限公司于2018年8月1日签订的《农村宅基地房屋租赁合同》于2020年12月1日解除；二、被告上海岑兴旅游发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张礼峰2020年8月1日起至2020年12月1日止的房屋租金14,114.75元；三、被告上海岑兴旅游发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张礼峰滞纳金(以14,114.75元为本金，按照每日万分之五的标准，自2020年8月2日起计算至实际支付之日止)；四、被告上海岑兴旅游发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张礼峰房屋占有使用费10,500元；五、驳回原告张礼峰其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,693元，减半收取计2,846.50元，由原告张礼峰负担1,423.25元，被告上海岑兴旅游发展有限公司负担1,423.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。