江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终1415号上诉人（原审被告）：北京同仁堂南京药店有限责任公司，统一社会信用代码913201045628576555，住所地南京市秦淮区汉中路143、145号，莫愁路446、448、450号房产1层1-4号商铺。法定代表人：金喆，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗雯、徐金霞，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙元贵，男，1960年12月1日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：万**，江苏南昆仑律师事务所律师。上诉人北京同仁堂南京药店有限责任公司（以下简称同仁堂公司）因与被上诉人孙元贵房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2020）苏1102民初3602号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。同仁堂公司上诉请求：撤销镇江市京口区人民法院（2020）苏1102民初3602号民事判决，依法改判驳回孙元贵关于2020年10月10日至2021年4月9日房租的诉讼请求，并改判同仁堂公司支付三个月租金标准的违约金。事实和理由：租赁期内，同仁堂公司因受疫情影响经营收益不断下滑，同仁堂公司于2020年8月14日向孙元贵发函要求解除合同，但孙元贵置若罔闻。疫情系无法预见的情形，同仁堂公司有权解除租赁合同。在同仁堂公司愿意承担违约责任的前提下，孙元贵不应再主张2020年10月10日至2021年4月9日期间的租金。虽然同仁堂公司将涉案房屋部分转租给案外人，但转租面积仅占涉案房屋面积的十分之一，且该部分可独立使用，并不影响孙元贵收回房屋，也不影响同仁堂公司与孙元贵之间租赁合同的解除。同仁堂公司曾多次要求孙元贵收房，孙元贵应当知晓同仁堂公司已经清空涉案房屋并于2020年11月29日搬离的事实。一审法院未查清该事实，反而以同仁堂公司将涉案房屋部分转租给案外人二年为由认定同仁堂公司的行为应视为仍在使用涉案房屋，该认定是错误的。孙元贵辩称：孙元贵主张的是房租，并非要求解除合同。同仁堂公司将涉案房屋部分转租给案外人应视为其继续使用涉案房屋，事实上，房屋转租后孙元贵无法与次承租人办理房屋交接，孙元贵与同仁堂公司之间的合同并未解除，同仁堂公司应当继续履行支付租金的义务。同仁堂公司曾明确告知孙元贵其将承租涉案房屋至2021年9月9日。同仁堂公司在新址开设新店，可以看出其不存在困难或因疫情导致合同不能履行的情况。从同仁堂公司提供的微信可以看出其是在2021年4月2日告知孙元贵房屋腾空的，离2021年4月9日仅相距几天，孙元贵关于2020年10月10日至2021年4月9日租金的主张应当得到支持。孙元贵向一审法院起诉请求判令：1.同仁堂公司向孙元贵支付2020年10月10日至2021年4月9日的房租275625元及迟延付款利息（从2020年10月10日起算至实际支付之日，以同期LPR为计息标准）；2.同仁堂公司承担本案诉讼费及保全费。一审法院认定事实：2016年9月23日，孙元贵与同仁堂公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：同仁堂公司承租孙元贵名下的镇江市中山东路35号第1层106室、108室房屋（建筑面积363.25平方米），租赁期限自2016年10月10日至2026年10月9日。租金标准为50万元/年，前两年租金不变，从第三年起租金每两年递增5%（即：2016年10月10日至2018年10月9日每年50万元，2018年10月10日至2020年10月9日每年52.5万元，2020年10月10日至2022年10月9日每年551250元，以此类推）。租金约定为半年支付一次，孙元贵按约定日期提前一个月向同仁堂公司开具正式发票后，同仁堂公司在一周内通过银行转账把租金打入孙元贵指定账户。关于解除合同的约定有：经双方协商一致，可以解除合同；同仁堂公司有权单方解除合同的情形包括：孙元贵未按约定时间交付该房屋达30日的；孙元贵交付的房屋不符合约定严重影响同仁堂公司使用的；孙元贵的房屋产权界定不清且有产权纠纷。此外，合同还对违约责任等进行了约定。合同签订后，双方按合同进行了履行。2020年9月初，孙元贵将2020年10月10日至2021年4月9日的房租发票开具给同仁堂公司后，同仁堂公司未在2020年9月10日前支付租金275625元。2020年10月22日，孙元贵委托江苏南昆仑（镇江新区）律师事务所向同仁堂公司发出律师函，敦促同仁堂公司收函后七个工作日内支付租金275625元，但同仁堂公司至今未履行付款义务。2020年12月，孙元贵诉来一审法院，要求同仁堂公司支付275625元及按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（即LPR）承担迟延付款利息。审理中，同仁堂公司要求解除合同，孙元贵未同意解除。经一审法院调解，双方未能达成一致意见。在本案审理过程中，同仁堂公司确认已于2020年9月将承租房屋的一部分转租给了案外人，租期为两年。此外，同仁堂公司还表示：转租系为了降低损失，曾与孙元贵就解除合同移交房屋以及交接转租房屋事宜进行协商，但未与孙元贵达成共识。一审法院认为，孙元贵与同仁堂公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的体现，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。孙元贵依约将房屋交付同仁堂公司使用，同仁堂公司应当依约缴纳租金。孙元贵要求同仁堂公司支付2020年10月10日至2021年4月9日的房租275625元，于法有据，一审法院予以支持。因同仁堂公司迟延给付房租，孙元贵关于同仁堂公司承担迟延付款产生的利息损失的主张，符合法律规定，一审法院亦予以支持。同仁堂公司应当给付孙元贵以275625元为基数、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年10月10日起计算至实际支付之日止的利息损失。根据法律规定，当事人协商一致可解除合同，或者约定的解除事由发生时，解除权人也可以解除合同。本案中，无证据证明双方曾就解除合同达成一致，亦未发生同仁堂公司有权单方解除合同的约定事由，且审理中查明，同仁堂公司在2020年9月已将租赁房屋的一部分转租给案外人两年，应视为同仁堂公司仍在使用承租房屋。因此，同仁堂公司关于已解除合同的相关抗辩，一审法院不予采纳。鉴于合同未解除，同仁堂公司要求孙元贵返还2万元押金的抗辩于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、同仁堂公司于本判决发生法律效力之日起七日内给付孙元贵租金275625元；二、同仁堂公司于本判决发生法律效力之日起七日内给付孙元贵逾期付款利息损失（以275625元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年10月10日计算至实际支付之日止）。二审中，同仁堂公司提交：1.利润及利润分配表，拟证明即便在国家财政扶持下同仁堂公司依然存在严重亏损；2.同仁堂公司与季甜甜签订的房屋租赁合同和租赁合同解除协议，拟证明其与季甜甜的租赁关系已于2021年3月29日解除；3.记载药品库存明细和采购明细的光盘一份，拟证明同仁堂公司开设新店的主要原因是为了消化库存药品。孙元贵对上述证据均不予认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，合法的债权受法律保护。孙元贵与同仁堂公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应当按照该协议的约定全面履行各自的义务。孙元贵要求同仁堂公司支付2020年10月10日至2021年4月9日期间的房租。同仁堂公司主张“其已经在2020年11月29日搬离涉案房屋并通知了孙元贵，租赁合同已经于2020年11月29日解除，其无需支付2020年10月10日至2021年4月9日期间的房租，但愿意支付相当于三个月租金的违约金”。孙元贵对此不予认可。本案的争议焦点是2020年10月10日至2021年4月9日期间租赁合同是否已经解除。关于解除，同仁堂公司主张其享有约定解除权，合同依据为涉案租赁合同第十条关于“因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的，合同终止”的约定。本案中，虽然新冠疫情属于当事人无法预见的情形，但该情形对合同履行的影响在2020年10月10日至2021年4月9日期间已不明显，故同仁堂公司主张其享有约定解除权，缺乏合同依据，本院难以支持。另一方面，同仁堂公司在愿意承担违约责任的情况下主张解除合同，该主张应否支持，本院分析如下：在特定情况下，可以允许违约方解除合同。但本案中，同仁堂公司将涉案房屋中的部分房屋转租给案外人使用至2021年3月29日。虽然转租部分房屋面积较小，且具备独立使用的条件，但孙元贵系将包括转租部分在内的房屋整体出租给同仁堂公司的，在同仁堂公司未全部返还租赁房屋，又未能与孙元贵就转租部分房屋以外的房屋达成部分先行返还的合意的情况下，一审法院认定上述转租情形应当视为同仁堂公司仍在使用承租房屋，并无不当。基于以上分析，一审法院支持孙元贵关于2020年10月10日至2021年4月9日期间房租及利息的主张，并无不当。至于此后合同的履行或解除事项，可由双方的当事人另行处理。综上所述，上诉人同仁堂公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5434元，由上诉人北京同仁堂南京药店有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 田 原审判员 甘可平二〇二一年七月十四日书记员 王 琦