贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终5828号上诉人（原审被告）：贵阳万科劲嘉房地产有限公司。住所地：贵州省贵阳市经济技术开发区浦江路235号。法定代表人：朱悦，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑继华，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佳，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘斌，男，1969年7月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：陈杨科，贵州黔都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张玉梅，女，1970年11月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：陈杨科，贵州黔都律师事务所律师。上诉人贵阳万科劲嘉房地产有限公司（以下简称万科劲嘉公司）因与被上诉人张玉梅、刘斌商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院(2020)黔0111民初7329号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。万科劲嘉公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回张玉梅、刘斌在一审中的全部诉讼请求。2.本案一审、二审案件受理费由张玉梅、刘斌承担。事实和理由：一、被上诉人明确主张的是办理初始登记的违约金，《商品房买卖合同》约定的内容未免除出卖人按期办理初始登记的义务，第二十二条第二款是双方对自身权利的处分，《补充协议》“格式条款的提示说明和确认”中，明确约定“买受人确认，出卖人在签订本合同及相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容”，买受人在下方签字捺印，系双方真实意思表示，司法审判应予尊重。一审法院认定前述合同条款无效错误。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，明确规定当事人意思自治优先，《商品房买卖合同》第二十二条第二款已明确约定，故应适用双方的约定。二、贵州省贵阳市中级人民法院（2020）黔01民终5481号民事判决以案涉《补充协议》已付房款日万分之一作为违约金计算标准。本着同案同判的司法政策精神，本案应将违约金计算标准调整为日万分之一。一审判决以同期贷款利率计算违约金错误。三、一审法院在认定事实错误的基础上，而适用《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定错误。张玉梅、刘斌辩称，一审判决除错误适用诉讼时效外，其余均正确。《商品房买卖合同》中并没有明确约定逾期办理转移登记的违约金标准，一审判决所支持的违约金标准并不过分高，没有超过法律规定的逾期贷款利率的标准。贵州省贵阳市中级人民法院（2020）黔01民终5481号的当事人与本案不同，因而另案的违约金标准在本案中并适用。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确。张玉梅、刘斌向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告赔付逾期办理产权初始登记和产权转移登记违约金共计104707元。2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，被告万科劲嘉公司系“万科大都会”住宅区的开发建设单位，该公司成立于2009年8月4日。2012年11月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于贵阳市花溪区的房屋出售给原告，房屋价款为641493元，以贷款方式付款。该《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定“出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房”；第二十二条第二款初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记。若晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，若因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按照本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；第二十二条第三款转移登记未进行约定，注明“见补充协议”；第二十九条“本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第十条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）“（一）贷款付款方式……6出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和有关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者政府行为造成产权过户手续不能按时办理完毕的除外，如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，则买受人有权选择……（ｂ）不退房，出卖人应自产权办理延期之日起按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，并继续为买受人办理完毕产权过户手续”；第十九条约定“买受人确认，出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同期其全部内容。”原、被告均在《商品房买卖合同》及《补充协议》上签字捺印或加盖公章。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，自认被告于2014年12月29日向原告交付了案涉房屋。2017年9月30日，被告取得了万科大都会1-2号楼的不动产权证书，权利人为被告，不动产权证号为黔（2017）经开区不动产权第××号，即被告完成了商品房初始登记手续。原告认为被告逾期办理商品房初始登记手续的行为构成违约，主张被告承担违约金。包含本案原告在内的业主委托律师就违约金事宜与被告进行协商，2018年11月15日，被告公司工作人员向业主委托的律师通过ＱＱ邮箱发送邮件，将业主主张的违约金与被告计算的赔付金额进行梳理比对，形成统计表，请律师对比后将最终意见反馈，但双方最终未达成一致意见。原告以此主张本案并未超过诉讼时效，对此被告表示在邮件中原告是以购房款万分之一的标准主张的违约金，且是以实际交房之后的两年即2016年12月30日开始主张，故其现在以实际交房后的90日开始主张至2016年12月30日之间的已经超过三年的诉讼时效，2016年12月30日之后的超过日万分之一的部分也超过了诉讼时效。原告主张《商品房买卖合同》第二十二条第二款及《补充协议》存在免除被告自身责任、加重原告责任、排除原告权利的情形，应当认定为无效，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，以购房价为基数，按照2017年中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（1-5年4.9%）计算初始登记违约金，从实际交房日2014年12月29日的第91日开始计算至被告通知办证之日止。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的双方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案争议的焦点为：一、被告是否应当承担逾期办证的违约责任？二、原告的起诉是否超过的诉讼时效？关于焦点一。庭审中，原告明确其要求被告承担的系逾期办理初始登记的违约责任，被告主张根据双方《商品房买卖合同》第二十二条第二款的约定，被告在房屋交付使用之日起90日内申请初始登记而非办妥初始登记，且在初始登记延迟导致延期办理转移登记的情况下，违约责任不累加，被告仅需承担逾期办理转移登记的责任，不就初始登记的延迟承担违约责任，且双方在补充协议中约定，被告应在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和有关税费后的二十四个月内为其办理完毕产权过户手续，故应从实际交房之日起24个月后开始承担转移登记的责任。但是，从房屋买卖合同一般交易习惯来看，被告负有取得商品房所有权初始登记的义务，其该义务也由司法解释确定为法定义务，被告提供的案涉合同中第二十二条第二款的约定并未对其申请办理商品房初始登记进行实质上的约束，免除了被告按期申请办理初始登记的义务，排除了原告追究被告逾期办理初始登记违约责任得以实现的权利，且在补充协议中对于被告为原告办理产权过户手续的约定，也不合理的减轻了应当由出卖人承担的责任，加强了买受人的义务，依照《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，上述条款存在免除提供格式条款一方的责任、排除对方主要权利的情形，应属无效。故可视为双方对逾期办理商品房初始登记的违约责任未做约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：......（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，被告应在商品房交付使用之日起90日内即2015年3月29日前取得房屋权属证书，而被告至2017年9月30日才取得案涉房屋的初始登记，已构成违约，应当参照前述条款承担违约责任。被告虽然不认可原告的主张的交房时间，但未能提交证据反驳，故一审法院不予采信。关于焦点二。如前所述，本案被告应承担的是2015年3月29日至2017年9月30日期间的违约金。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，本案所涉的损害事实发生在《中华人民共和国民法总则》施行之前，为按日计付违约金，原告权利的保护范围分为两个阶段：2015年3月29日至2015年9月30日的违约金适用于二年的诉讼时效，至2017年9月30日已超过诉讼时效，且该部分原告未向被告主张过，故已经超过。2015年10月1日至2017年9月30日的违约金适用于三年的诉讼时效，保护期间为2018年10月1日至2020年9月30日，但原告于2020年1月6日才向一审法院递交诉讼材料，故其权利保护范围应为2017年1月6日至2017年9月30日，因原告曾于2018年11月15日向被告发送邮件，主张逾期办证的权利，被告并进行了回复，虽然双方未达成一致意见，但应当认定诉讼时中断，诉讼时效期间重新计算，起算时间为2015年11月15日。另，关于被告辩称的原告在邮件中只按照万分之一的标准进行主张，超出部分已经超过诉讼时效的意见，不符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条：“权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外”之规定，一审法院对此不予采纳。综上，本案计算违约金的起止时间为2015年11月15日至2017年9月30日（685天）。关于违约金的标准。原告主张参照金融机构计收逾期贷款利息标准（即4.9%）计算，未超出法律规定的范围，一审法院予以支持，2015年10月公布的中国人民银行1-3年同期贷款利率为4.75%，即计算为641493元×4.75%÷365天×685天＝57185元。一审法院判决：一、被告万科劲嘉公司于本判决生效之日起十日内向原告刘斌、张玉梅支付逾期办理商品房初始登记违约金57185元；二、驳回原告刘斌、张玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,197元（已减半收取），由原告刘斌、张玉梅负担511元，被告万科劲嘉公司负担653元。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：《商品房买卖合同》第二十二条第二款及《商品房买卖合同》附件十二补充协议第十条第6款的效力问题及逾期办证违约金标准问题。本案中，即便买受人主张的是逾期办理初始登记的违约金，但是因买受人购买房屋的主要目的在于取得具备完整个人产权的房屋，因而买受人诉的实质在于办理初始登记所导致的办理转移登记逾期的违约金。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记。若晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，若因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按照本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”；《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第十条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）：“（一）贷款付款方式……6：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和有关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者政府行为造成产权过户手续不能按时办理完毕的除外，如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，则买受人有权选择……（b）不退房，出卖人应自产权办理延期之日起按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，并继续为买受人办理完毕产权过户手续”。从主合同及补充协议的内容来看，出卖人具有办理初始登记和转移登记的义务，虽然主合同中对办理转移登记未约定明确的时间，但因办理初始登记是办理转移登记的前提，在出卖人申请初始登记逾期而不影响转移登记的情形下，出卖人不应承担责任。从前述条款的体系解释来看，出卖人为买受人办理房屋转移登记的免责期间应为房屋交付之日起90日加24个月，即是从房屋交付之日起往后推算27个月，但是，若因出卖人通知买受人提交办理过户手续所需相关资料和相关税费，但买受人因自身原因未能提交办证所需资料的期间不应计算在27个月中。因而，该条款并不存在排除对方主要权利、免除自身主要义务的情形，因而一审判决认定条款无效，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。因前述条款有效，《商品房买卖合同》主合同部分未约定逾期办证违约金标准，但补充协议约定的为已付房款日万分之一的违约金标准并不过低，故应当适用双方约定的违约金标准。鉴于买受人对一审判决认定的违约期间未上诉，且出卖人二审中明确表示对此亦无异议，本院对一审判决认定的违约期间予以确认，因此，本案逾期办证的违约金应为641493元×日万分之一×685天=43942.27元，一审判决适用法定标准，缺乏事实依据，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，对其成立的部分，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院(2020)黔0111民初7329号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院(2020)黔0111民初7329号民事判决第一项为：贵阳万科劲嘉公司房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向张玉梅、刘斌支付违约金43942元；三、驳回张玉梅、刘斌的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1197元，由被上诉人张玉梅、刘斌负担695元；由贵阳万科劲嘉公司房地产有限公司负担502元；二审案件受理费1230元，由被上诉人张玉梅、刘斌负担714元；由贵阳万科劲嘉公司房地产有限公司负担516元。本判决为终审判决。审 判 员  程 奕二〇二一年七月三十日法官助理  赵 渊书 记 员  曾凡青