江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0402民初525号原告：吴春兴，男，1965年4月23日生，汉族，江阴市人，住江阴市。原告：陈**娟，女，1967年2月26日生，汉族，江阴市人，住江阴市。原告：吴晓东，男，1988年12月28日生，汉族，江阴市人，住江阴市。原告：居东霞，女，1990年11月5日生，汉族，江阴市人，住江阴市。四原告共同委托诉讼代理人：史智卓、刘凌云，江苏博爱星（南京）律师事务所律师。被告：常州互动商业管理有限公司，住所地常州市天宁区天鹅湖花园****。法定代表人：张志明，公司总经理。被告：常州来阳置业有限公司，住，住所地常州市茶山乡常春村委孙家小组/div>法定代表人：钱忠秀，公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：王玉，江苏竭能律师事务所律师。原告吴春兴、陈**娟、吴晓东、居东霞与被告常州互动商业管理有限公司（以下简称互动公司）、常州来阳置业有限公司（以下简称来阳公司）委托合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理,后依法组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告吴春兴、陈**娟、吴晓东、居东霞的委托诉讼代理人史智卓、刘凌云、被告互动公司、来阳公司的共同委托诉讼代理人王玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴春兴、陈**娟、吴晓东、居东霞向本院提出诉讼请求：1、被告互动公司按约支付原告2019年的收益40446元；2、被告互动公司向原告支付违约金8089.2元（自2019年1月31日起按总房款每日万分之二支付至实际付清收益之日止，暂计至2020年10月28日为64409.4元，现仅按拖欠收益的20%主张8089.2元）；3、被告来阳公司对上述两项诉请承担连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月9日，四原告与被告互动公司签订《高成天鹅湖委托经营管理合同》，合同约定：原告将其所有的位于天鹅湖广场商业二期的C966号铺位委托给被告互动公司管理，管理期限为10年，被告互动公司承诺采取十年返租的模式来保障原告的利益，每年向原告支付委托经营管理收益。2019年为委托经营管理合同签订的第八年，然而，被告一直未将2019年的保底收益40446元支付给原告，按照合同约定延迟支付或者未足额支付的应当按照购房价的每日万分之二承担违约金。原告认为，原告将其合法所有的产权房交由被告互动公司经营管理，被告互动公司应当及时足额履行付款义务。依据《委托经营管理合同》以及被告来阳公司出具的承诺书，被告来阳公司应当对被告互动公司应付金额承担连带责任。两被告的行为已严重侵害原告的合法权益，故原告诉至法院。本案在审理过程中，原告因向常州市仲裁委员会提出回购商铺的仲裁申请，仲裁委员会裁定时，认定购房价不包含3年的管理收益，原告认为被告违约，被告既不按约定认定购房价，就应当支付前三年的收益，并承担违约责任，遂又增加诉讼请求：1、被告向原告支付2012年至2014年共3年的委托经营收益121338元，并承担违约责任；2、受理费由被告承担。被告互动公司对原告原诉讼请求的答辩意见，承认原告在本案中所主张的拖欠支付2019年收益的事实，但认为，原告主张的违约金过高，应以实际损失为标准予以调整。被告来阳公司对原告原诉讼请求的答辩意见，承认原告在本案中原主张的拖欠支付2019年收益的事实，但认为，原告与互动公司签订的委托经营管理合同没有来阳公司的盖章，来阳公司不应承担连带担保责任。被告互动公司、被告来阳公司对原告新增加诉讼请求的答辩意见，认为原告与被告在商品房买卖合同中对商铺的价格予以确定，合同中对总房款进行了确定，《委托经营合同》第一条也对商铺总价格进行了确认，第三条约定第一至第三年的8%一次性从房款中扣除。按照合同约定，被告支付的价格系总房款扣除前三年租金后的费用，应当认定被告互动公司已经履行了支付前三年租金的义务。如果原告认为被告未履行支付租金的义务，而原告支付的房款也达不到商品房买卖合同中约定的总房价，原告应先补足房价。仲裁裁决书是对被告来阳公司回购款的最终仲裁裁决，且在该仲裁案件中原告是认可合同约定的总房价，但最终仲裁仅支持了开票金额，是仲裁庭的审理结果。按照一事不再理的原则，原告不能因为仲裁未支持租金部分回购款而重新向被告提出支付租金的要求。综上，请求驳回原告的新增诉请。本院认为，被告互动公司、来阳公司承认四原告在本案原诉讼请求中主张的事实，故对四原告主张的拖欠支付2019年收益的事实予以确认。由于房屋预售面积与实际面积有出入，原告根据实际面积支付房款，被告根据原告的房款支付相应保底收益，之前互动公司实际支付原告收益40111元/年，故原告主张2019年收益的请求，本院支持40111元。关于违约金，《委托经营管理合同》中约定如互动公司逾期支付保底收益，每日按总房价万分之二支付违约金。目前互动公司未能按期支付收益，属于违约行为，应当支付违约金。本案中每日按总房价万分之二的标准计算违约金，折算年利率为7.3%，该标准与原告的收益标准（总房价的8%）相当，远超出原告收益的利息损失，甚至有可能超过原告的收益。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。互动公司答辩提出该约定标准过高，请求法院酌情调整。根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中约定的违约金标准明显超过原告的损失，本院酌情予以调整按应付款项每日万分之五标准支付违约金。关于来阳公司对互动公司的义务承担连带责任的请求。在房屋销售时来阳公司向不特定的购房者作出《郑重承诺》，“为保障喜多街区投资者的利益，开发商聘请互动公司负责喜多街区未来经营管理，并保证给与投资者《委托经营管理合同》所约定的经营回报。来阳公司郑重承诺，互动公司在《委托经营管理合同》中许诺投资者的回报，如未来发生不能兑现的情况，来阳公司将承担兑现责任。”该承诺是来阳公司自愿承担担保责任的意思，是向有意购房者的一种公示或宣告行为，是影响购房者决策的重要因素。现原告与来阳公司签订商品房买卖合同，与互动公司签订委托经营管理合同，在上述两份合同中来阳公司均表示“保证在全盘考虑买受人所购房产所属整个商业的整体价值提升前提下，优先满足买受人的租金回报要求和投资周期要求；来阳公司愿对互动公司的经营管理进行担保，保证合约期限内互动公司按照约定的比例和时间支付经营管理收益给购房者，若合约期限内发生统一经营管理受托方的改变，来阳公司负责为互动公司按时支付未付完的年收益，直至合约结束”。郑重承诺内容与房屋买卖合同、委托经营管理合同中的相关条款意思相一致，是一个完整的过程，一起对原、被告具有约束力，在该过程中来阳公司始终作为主体之一参与其中，并在多场合以多种形式向购房者表示保证购房者的投资收益，对互动公司的义务承担保证责任。故原告请求被告来阳公司对互动公司的义务承担连带责任的请求，本院予以支持。关于原告新增诉讼请求要求支付2012年至2014年共3年的委托经营收益121338元，并承担违约责任的诉讼请求。本案原、被告双方签订的《委托经营合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法，该协议对双方当事人均有法律约束力；根据该《委托经营合同》，双方确认原告的总房款为505569元，第一年至第三年累计24%（每年8%）的收益计121338元一次性从总房款中扣除，故原告实际向被告交付的购房款是已扣除了2012年至2014年共计3年的租金收益后实际支付的381058元；自2015年至2018年，被告也均是以双方确定的总房款为基数，每年按合同约定的8%向原告支付租金收益。在此期间，双方对该《委托经营合同》均无异议。现原告要求被告支付已抵扣房款的2012年至2014年的委托经营收益，因无合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）法释【2009】5号》第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、常州互动商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付吴春兴、陈**娟、吴晓东、居东霞委托经营收益40111元，并支付自2019年2月1日起至实际给付之日止每日万分之五的违约金。二、常州来阳置业有限公司对常州互动商业管理有限公司的上述给付义务承担连带清偿责任。三、驳回吴春兴、陈**娟、吴晓东、居东霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1014元，由常州互动商业管理有限公司、常州来阳置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  晏国平人民陪审员  朱新红人民陪审员  居尔岵二〇二一年七月二十日书 记 员  贺 娴