北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初18940号原告：郭德刚，男，1977年12月7日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京华房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区砖厂北里154号楼2层227号。法定代表人：王翠翠，总经理。原告郭德刚与被告北京华房房地产经纪有限公司（以下简称华房公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告郭德刚及被告华房公司的法定代表人王翠翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭德刚向本院提出诉讼请求：1.判令华房公司与郭德刚之间的出租代理合同解除；2.判令华房公司支付2019年11月20日至2021年4月20日房屋租金共计71900元；3.判令华房公司支付200%违约金11000元；4.判令华房公司承担本案诉讼费。事实与理由：2019年11月20日郭德刚与华房公司签订房屋出租代理合同，郭德刚将通州区云景里小区某房屋以每月5500元租金租给华房公司，租金按季度交付，合同明确约定付款日期及租金标准。从2020年2月1日至2023年2月1日止，另约定出租代理期内甲方同意每年预留出30日作为乙方工作期。于2020年3月1日开始计算租金。即自出租代理期起每年给甲方11个月房租，甲方同意合作期内租金收入作为乙方佣金在第一次付款中扣除。出租代理期内乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方并按月租金200%支付违约金。郭德刚于2019年12月5日将房屋交付给华房公司，华房公司仅支付了首期16500元，经多次催要一直没有付款，无奈诉至法院。华房公司辩称：去年因为疫情在2020年4月20日业主已经将房屋收回，是郭德刚本人来收回的，所以不存在后面的违约金及房租。而合同起始日期为2020年2月1日，我已经支付了2020年2月1日至2020年5月1日的房租一共16500元，所以不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月20日，郭德刚（出租方、甲方）与华房公司（代理方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定郭德刚将坐落于北京市通州区云景里小区某房屋交给华房公司出租代理，出租代理期限自2020年2月1日至2023年2月1日，出租代理期限的变更由双方书面另行约定。甲方应在2019年12月5日前将该房屋交付给乙方，第一年月租金5500元，具体付款日期为第一次2020年2月1日16500元，第二次2020年4月20日16500元……第二年月租金5700元，第三年月租金5800元，按季交付。出租代理期内甲方同意每年预留出30日作为乙方工作期。第十一条合同解除约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以终止合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1.如遇国家政策调整及因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、为该范围的。2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.延迟交付该房屋达3日且未征得乙方同意的；2.交付的房屋不符合合同约定及影响使用的；3.不承担约定的维修义务致使乙方无法正常代理出租该房屋的；设施严重老化的，供暖供电供气不足……第十二条违约责任约定：（一）出租代理期内甲方需要提前终止合同，应提前30日通知乙方，并按月租金的200%支付违约金，由此给乙方及代理客户造成的经济损失甲方应当承担赔偿责任。（二）出租代理期内乙方需要提前终止合同的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金……此外，该合同还约定了其他内容。合同签订后，双方开始履行合同。郭德刚向华房公司交付了房屋，华房公司向郭德刚支付租金16500元。关于房屋交付的时间，郭德刚称2019年12月5日交付，华房公司称好像不是2019年12月5日，因为郭德刚与前一个租赁公司有纠纷，当时合同还没到期。关于郭德刚收回房屋的时间，华房公司称郭德刚于2020年4月20日将房屋收回，并提交了贴在涉案房屋门上的搬家通知、微信聊天截图、证人证言予以证明。微信聊天截图显示：2020年4月20日郭德刚向华房公司法定代表人王翠翠发送消息称：“租不租，给个痛快话，别玩失踪啊”，王翠翠称：“哥，不租了，你接受不了，我也没办法”，黄翠翠2020年4月23日向郭德刚发送消息称：“刚才我手机放店里了，我刚回来取的，那个他们这客户就是我已经催他尽快搬了，但是可能，看明天能不能请假搬吧，再等一等吧，好不好”，2020年5月5日称：“你那个袁经理那房咋的啦？是给那物业了吗？现在小区好像有点开放了”。郭德刚对该微信聊天记录的真实性予以认可，证明目的不认可，称因为协议签的是三年，其给了免租期，是华房公司严重违约，其从未将涉案房屋收回，2020年疫情正严重，其住在海淀，回不去涉案房屋，没办法撵走租户。郭德刚对贴在门上的搬家通知不认可，称不是其打印的，也不是其本人贴的，对证人证言不认可，称证人其不认识。关于华房公司退租房屋的原因，华房公司称系因为疫情，涉案小区不让人进出，其无法使用，根据合同约定，其可以解除合同，后来双方继续履行没有协商成，合同就解除了。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，双方签订的《北京市房屋出租代理合同》系双方真实意思表示，内容未违反国家相关法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应履行各自义务。因合同约定的出租代理期限自2020年2月1日起，双方均认可华房公司支付租金16500元，故华房公司支付的房租系2020年2月1日至2020年4月30日的租金，故对于郭德刚诉求的2019年11月20日至2020年1月31日的房屋租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据双方的微信聊天截图显示，华房公司已经于2020年4月20日明确表示不租赁涉案房屋，且于2020年4月23日向郭德刚表述搬家情况，于2020年5月5日向郭德刚询问房屋的后续租赁情况，可推断郭德刚实际已于2020年5月5日之前已经收回涉案房屋，结合华房公司租金的交纳情况，本院认定双方的租赁合同已经于2020年4月30日解除。退一步讲，即使郭德刚未收回房屋，但在华房公司已明确表示不再租赁涉案房屋、催促租户搬家的情况下，郭德刚一直未收回涉案房屋系对自身租金损失的扩大，故对于郭德刚主张华房公司支付2020年5月1日起至2021年4月20日的房屋租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金，因华房公司提前终止合同，根据合同第十二条违约责任的约定，华房公司应按照月租金的200%支付违约金，故郭德刚诉求华房公司支付违约金11000元，理由正当，证据充分，本院予以支持。至于华房公司辩称的其因疫情无法使用涉案房屋所以不应承担违约金的意见，依据不足，本院不予采信。根综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款判决如下：一、郭德刚与北京华房房地产经纪有限公司在2019年11月20日签订的《北京市房屋出租代理合同》于2020年4月30日解除；二、北京华房房地产经纪有限公司支付郭德刚违约金11000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回郭德刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费936元，由郭德刚负担898元（已交纳），北京华房房地产经纪有限公司负担38元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 宋剑涛二〇二一年七月五日法官助理 赵一阳书 记 员 刘 钰