广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0205民初832号原告：李奕星，男，1988年7月27日生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市鱼峰区。委托诉讼代理人：覃杰，广西至和律师事务所律师。被告：黄大勇，男，1974年10月16日生，壮族，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区。原告李奕星与被告黄大勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李奕星的委托诉讼代理人覃杰到庭参加诉讼。被告黄大勇经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2017年12月25日签订的《商铺租赁协议书》；二、判令被告向原告支付2019年8月25日至2020年12月24日租金16000元；三、判令被告向原告支付违约金10000元；四、本案诉讼费由被告承担。原告向本院提出事实与理由：原告根据与被告于2017年12月25日签订的《商铺使用权、收益权转让协议书》取得被告位于柳州市柳北区门面的使用权、收益权，取得当日即将该门面出租给被告使用，并签订《商铺租赁协议》，约定原告将该门面的使用权、收益权的使用权首年以900元／月，时长十年出租给被告，第二年起，被告按当地附近门面市场租金（不低于900元／月）按月支付给原告，在租期内，未经与原告协商同意不得以任何形式将该门面出租给第三人使用，被告承诺承租商铺仅用于自身合法经营，不得以任何形式将其转租、转让给第三方以此获取利益，任何一方如有违约，违约方需向对方支付违约金10000元，协议书对其他事项进行约定。被告首年租金直接冲抵原告的转让金，第二年租金被告按每月1000元向原告支付至2019年8月24日，2019年8月25日之后租金被告不再向原告支付，经原告多次向被告催收以上租金，被告均以各种理由拒绝支付。后经查，被告在未与原告协商同意的情况下，擅自将该门面转租给第三人使用，违反《商铺租赁协议书》第二条的约定，被告的行为构成根本违约，被告的违约行为导致合同目的无法实现，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四款之规定，解除原、被告于2017年12月25日签订的《商铺租赁协议书》，并根据《商铺租赁协议书》第三条第一款的约定，要求被告承担违约责任。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。根据法律规定，当事人有对对方当事人提交证据进行质证的权利。本案中，被告黄大勇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未向本院提出答辩意见或者质证意见，亦未向本院提供任何证据，应视为其意放弃答辩和质证的权利。对当事人提供的证据能否支持其主张的证明目的，本院结合案件情况予以参考。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月25日，原告李奕星作为受让方（乙方），被告黄大勇作为转让方（甲方），双方签订《商铺使用权、收益权转让协议书》一份，协议书第一条载明甲方自愿将其名下独立产权的位于柳州市柳北区门面的使用权、收益权（建筑面积为30.44平米）以五万元，时长十年（从协议签订生效之日起）的标准、方式出让给乙方。协议书第二条载明甲方承诺在该商铺使用权、收益权转让给乙方期间的十年内，未经与乙方协商同意不得以任何形式出卖该门面，也不得以任何形式将该门面转让给第三人使用。协议书第三条载明甲方应严格遵守协议，如甲方违约乙方有权立即终止本协议。原告李奕星、被告黄大勇签字捺手印确认上述事实。同日，原告李奕星作为租赁方（甲方）、被告黄大勇作为承租方（乙方），双方签订《商铺租赁协议书》一份，协议书第一条载明甲方自愿将其拥有使用权、收益权的位于柳州市柳北区门面的使用权（建筑面积为30.44平方米），首年以900元／月，时长十年（从协议签订生效之日起）的标准、方式出租给乙方。第二年起，乙方按当地附近门面市场租金（不低于900元／月）按月支付给甲方。协议书第二条载明甲方承诺在该商铺使用权出租给乙方期间的十年内，未经与乙方协商同意不得以任何形式将该门面出租给第三人使用。乙方承诺承租商铺仅用于自身的合法经营，不得以任何形式将其转租、转让给第三方以此获取利益。协议书第三条载明甲乙双方应严格遵守协议，任何一方如有违约，违约方需向对方支付违约金一万元。原告李奕星、被告黄大勇签字捺手印确认上述事实。2018年12月29日，原告李奕星、案外人程虹作为甲方，被告黄大勇作为乙方，三方签订《补充协议》一份，载明由于原告李奕星出国工作，离境匆忙，未能与乙方及时沟通，为便于桂景湾步行街78号门面租赁协议更好延续，现经双方协商同意达成补充协议，协议第一条载明李奕星、黄大勇双方于2017年12月25日签订的桂景湾步行街78号商铺租赁协议书内容不变，双方继续履行各自的权益和义务。协议第二条载明鉴于李奕星本人目前不在国内，暂由其母亲程虹代李奕星收取租金。协议第三条载明待李奕星回国后再转交回李奕星继续履行收益权利，同时此补充协议作废。案外人程虹、被告黄大勇签字捺手印确认上述事实。2019年8月起至2020年12月期间，被告黄大勇在2020年1月2日、2020年1月3日向案外人程虹转款共计1000元（800元+200元），尚欠租金16000元（1000元×16个月）。另查明：2021年6月21日的柳州市不动产查档结果证明书显示坐落于柳州市的房产［桂（2018）柳州市不动产权第0113958号］已不再登记在被告黄大勇名下。本院认为，民事活动中当事人地位平等，应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则开展民事活动。关于原告李奕星主张解除与被告黄大勇于2017年12月25日签订的《商铺租赁协议书》的诉请，根据双方签订的《商铺租赁协议书》第二条之约定：“黄大勇承诺承租商铺仅用于自身的合法经营，不得以任何形式将其转租、转让给第三方以此获取利益”以及《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，现被告黄大勇将涉案门面转让给案外人且未按期向原告交纳租金，原告李奕星主张解除合同的条件已经达成，故本院对原告该诉请予以支持。关于原告李奕星主张自2019年8月25日起至2020年12月24日租金16000元，本院认为该租金在被告租赁期间产生，被告黄大勇应当按照约定交纳，故对原告该诉请，本院予以支持。关于原告主张的违约金，本院认为因原告主张的违约金过高，本院在兼顾合同的履行情况、被告的违约程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，认为原、被告约定的违约金应不超过所欠租金的30%，违约金应以被告所欠租金为基数，按所欠租金的30%计算，即4800元（16000元×30%）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百二十二条、五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李奕星与被告黄大勇签订的《商铺租赁协议书》；二、被告黄大勇向原告李奕星支付自2019年8月25日起至2020年12月24日拖欠的租金16000元；三、被告黄大勇向原告李奕星支付违约金4800元；四、驳回原告李奕星的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费450元（原告已预交），由被告黄大勇负担263元，原告李奕星负担187元。原告为本案所支出的公告费，可凭有效票据要求被告黄大勇共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审 判 长  韦国荣人民陪审员  陈秋桦人民陪审员  张 静二〇二一年七月十四日法官 助理  邓晶晶书 记 员  李可嘉