浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙杭商终字第941号上诉人（原审原告）：吴甲。上诉人（原审原告）：徐某某。被上诉人（原审被告）：吴乙。被上诉人（原审被告）：金甲。两被上诉人共同委托代理人（特别授权代理）：张某某。上诉人吴甲、徐某某为与被上诉人吴乙、金甲房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2009）杭建商初字第1631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年6月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院审理查某：吴甲、徐某某系夫妻关系，吴乙、金甲系母子关系。2002年7月30日，吴甲、徐某某与吴乙、金乙（系吴乙丈夫，已去世）签订了一份“房屋买卖契约”，约定吴乙、金乙将其座落在建德市××街××号住房一幢（宅基地属原建德市梅城镇龙山村集体所有）以18万元的价格出卖给吴甲、徐某某，房屋交付后并办理了相关的土地、房产等过户手续。2007年3月，吴乙、金甲以建德市××街××号房屋所占土地为原建德市梅城镇龙山村集体所有，吴甲、徐某某非该村村民，房屋不能过户为由，要求确认双方所订立的“房屋买卖契约”无效并向原审法院起诉，该院于2007年5月29日作出（2007）建民二初字第239号民事判决书，认定吴乙、金乙与吴甲、徐某某在2002年7月30日签订的“房屋买卖契约”无效。2008年6月，吴乙、金甲向原审法院起诉，要求吴甲、徐某某立即腾退座落于建德市××街××号房屋，2008年12月18日，该院作出了（2008）建民一初字第1112号民事判决书，判决：一、吴甲、徐某某于判决生效后九十日内将位于建德市××街××号房某某退给吴乙、金甲；二、吴乙、金甲于接收房屋的同时返还给吴甲、徐某某购房款18万元。2009年6月，吴乙、金甲向该院交纳了购房款18万元，并向该院申请执行，要求吴甲、徐晓甲退房屋，经该院立案执行，吴甲、徐某某于2009年9月腾退出位于建德市××街××号的房屋并交付给吴乙、金甲。2009年7月，吴甲、徐某某诉至原审法院，要求吴甲、徐某某赔偿相应的经济损失并承担本案诉讼费用。审理中，原审法院根据吴甲、徐某某申请，对双方讼争的房屋改造、装修等价值及信赖某某损失委托了有关部门作出鉴定，根据建德市价格认证中心建价证鉴（2009）359号《关于建德市××街××号房屋、房屋改建、房屋装修的价格鉴定结论书》，鉴定标的价值为221924元，其中属于吴甲、徐某某改建和装修的部分价值为41347元；根据建德市天元评估咨询有限公司（以下简称天元评估公司）建天元（2009）（估）字第088号《土地估价报告》，评估总地价为112530元，其中属于个人资产部分为45010元，集体土地收益为67520元。原审法院认定因房屋买卖契约无效造成吴甲、徐某某其余损失为：企业搬迁损失费12524元（包括电话移机费186元、太阳能及空调迁移费300元、制版费损失4000元、电力安装费2238元、租车费5800元）、办证费用4889.20元，该两项小计17413.20元。关于qs认证费用，系国家有关部门规定的对食品生产企业的食品质量安全方面进行强制检测等方面的费用支出，与本案无关；因该院于2008年12月18日即作出了吴甲、徐某某必须某退房屋的判决，至吴甲、徐某某实际腾退的2009年9月止，吴甲、徐某某有充分的时间对剩余包装物进行处理，故吴甲、徐某某诉称的剩余包装物损失，应由其自行承担，相应的公证费用也应由吴甲、徐某某自行承担。原审法院审理认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方某此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本案查某的事实，吴甲、徐某某与吴乙及其丈夫金乙在2002年7月30日签订的房屋买卖契约已经原审法院审理并认定无效，该院也已判决双方返还房屋及购房款。吴乙及其丈夫金乙明知其所出卖的房屋宅基地属农村集体所有土地，吴甲、徐某某非该村村民，无权使用该村集体所有的土地作为宅基地，并且在出卖房屋多年后又主张该买卖契约无效，故吴乙、金甲对造成房屋买卖契约无效的后果，应某担60%的主要责任，对吴甲、徐晓乙成的企业搬迁等损失及信赖某某损失予以相应的赔偿，因吴乙、金甲已接收了房屋包括添附部分，故对吴甲、徐某某在该房屋上的添附部分应予折价补偿。关于吴甲、徐某某诉请的信赖某某损失的赔偿数额，应考虑房屋现值（应扣除添附部分）和原买卖价格的差异所造成损失等因素予以确定，但其中属于集体土地收益的部分，不应归个人所有。吴甲、徐某某也应知道吴乙、金乙出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止的流转范围，其也无权使用该村集体所有的土地作为宅基地，对于因房屋买卖契约无效并造成其企业搬迁等损失及信赖某某损失应某担40%的次要责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、吴乙、金甲补偿给吴甲、徐某某房屋改建、装修等房屋添附款41347元。二、吴乙、金甲赔偿给吴甲、徐某某企业搬迁损失费10448元。三、吴乙、金甲赔偿给吴甲、徐某某信赖某某损失费27352元。四、驳回吴甲、徐某某的其他诉讼请求。上述一、二、三项合计79147元，吴乙、金甲于判决生效后十日内支付给吴甲、徐某某。案件受理费3040元，财产保全费2581元，房产鉴定费6000元，地产评估费470元，合计12091元，由吴甲、徐某某负担4091元，吴乙、金甲负担8000元。当事人在判决书生效后15日内到原审法院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。上诉人吴甲、徐某某不服原审法院作出的上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实部分不清。因天元评估公司评估认定的面积为108.6平方米，事实上双方讼争的房屋土地使用权的面积为175.34平方米，有该房屋平面四至图可以证实。因此，评估机构评估时土地使用权的面积少评估了。一审认为上诉人在原审时提供的证据4与本案无关联，与客观事实不符，建德市人民政府办公室文件虽然是因新安江城区的违章建筑查处而制定，但在建德市××内都是适用的，特别是建德市国土资源局的说明更能证实上述文件的适用范围是整个建德市，并非新安江城区。上诉人在该房屋上的信赖某某损失一审法院未予切实认定。上诉人认为应该考虑该房屋拆迁时被拆迁人可以得到的实际经济补偿数额，鉴于该房屋所在的梅城镇没有具体的拆迁补偿办法，而建德市洋溪街道所属的洋安有具体的拆迁补偿办法，该拆迁补偿办法规定：实行货币补偿的，按房屋评估价的4倍予以补偿。上诉人认为按房屋评估价的4倍才真正体现该房屋的市场价值，市场价减去房屋重置的差额才是该房屋的信赖某某。一审认定上诉人相关经济损失也缺乏依据，主要体现在：1、制版费某某是10600元，法院仅认定4000元；2、电力安装费某某支付了5298元（包括上诉人购买的电缆线，因电力部门接电时是要求用户自己购买电缆线的，电力部门是不提供电缆线的），原审法院仅认定电力部门实际收取的2238元费用；3、现存包装价值32120.3元的损失由上诉人自行承担，一审的理由是上诉人有9个月的时间处理包装物。该理由根本不符合食品行业的具体特点，食品行业受季节影响十分明显，因此包装物不是生产者想处理就能处理的，这是其一。其二，包装物是经过印刷的，刚刚印刷的包装物是有油墨气息的，是不能包装食品的，否则是不符合食品包装要求的。鉴于此，上诉人库存的包装物损失不能由上诉人自行承担。二、一审判决上诉人承担40％的企业搬迁损失和办理三证费用明显不当。因为本案上诉人签订房屋买卖合同、付清购房款18万元后办理三证的手续都是由被上诉人代办的。被上诉人在办理三证时提供虚假资料，在房屋升值后要求收回房屋，截止办证的情况下，又向有关部门举报办理三证过程中有虚假资料，从而造成上诉人已经取得的房产证、土地使用权证被注销，上诉人已经支付的办证费用成为损失。家庭工厂要搬迁，产生搬迁费用，这些经济损失完全是由被上诉人的不诚信原因造成的，被上诉人理应某担全部责任。请求二审法院查某事实后依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉请，要求被上诉人赔偿上诉人经济损失460047.90元。被上诉人吴乙、金甲答辩称：一、一审法院认定事实清楚。认定讼争的房屋土地使用权面积应该是108.6平方米，这应以土地使用权证的面积为准。天元评估公司的评估报告已载明讼争房屋的面积应以土地使用权证为准。二、上诉人一审中提供的证据4与本案无关，因为该证据是针对新安江城区的违章建房所规定的文件，所谓能够扩大使用到整个建德市，那是上诉人片面的理解，一审对该证据的认定是正确的。三、对于某赖某某的损失一审已经作了认定，上诉人讲到未予切实认定是片面的，其主要理由是用拆迁的条件进行对比，被上诉人认为拆迁与本案是两个概念，因对象不同故适用的条件也不同，以拆迁数额进行对比明显不妥。关于相关的经济损失一审法院也已作出认定，并无不当。另外上诉人在相关判决认定买卖合同无效之后其所添加的资产，这部分属于人为扩大的损失，一审法院对该部分认定也是清楚的。四、一审法院的实体并无不当，要求承担的比例基本合理。根据合同法第58条的规定，合同无效或者被撤销之后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还应当折价补偿。双方都有过错的情况下各自应某担相应责任。一审法院判决被上诉人承担的责任更大，已经充分考虑了上诉人的相某某益。综上，一审认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，要求维持原判。二审期间，上诉人吴甲、徐某某提交房屋买卖合同及所附房屋平面四至图，拟证实涉案房屋土地面积是175.34平方米，而非108.6平方米。经质证，被上诉人对证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该契约当中明确记载“…用地面积是175.34平方米，其中房屋占地面积是108.6平方米…”，房屋占地面积实际是108平方米，其他都是空地，并没有经过确权，土地使用权证、房屋所有权证及本案双方房屋买卖契约都明确土地面积是108.6平方米，因此上诉人所主张的175.34平方米没有依据。本院认为案涉房屋的土地面积应以土地管理部门核发的《集体土地使用证》为准，对上诉人所提交的证据欲证明的内容不予确认。被上诉人吴乙、金甲二审中无证据材料提交。经本院审理查某的事实与原审法院查某的事实一致。本院认为：吴甲、徐某某与吴乙及其丈夫金乙于2002年7月30日签订的房屋买卖契约经生效判决已认定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方某此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被上诉人在（2008）建民一初字第1112号民事判决生效后，已返还上诉人18万元购房款，上诉人经原审法院执行，也已腾退案涉房屋并交付给了被上诉人。现本案争议的是上诉人所主张的因合同无效而产生的损失认定是否正确。首先，关于案涉房屋的信赖某某损失方面。在一审审理中，根据上诉人的申请，原审法院委托有关部门对案涉房屋改造、装修等价值及信赖某某损失进行鉴定。现上诉人对其中建德市天元评估咨询有限公司的估计报告认定房屋土地面积为108.6平方米认为错误，故土地价值明显不妥。本院认为，案涉房屋的土地面积应以土地管理部门核发的《集体土地使用证》为准，而《集体土地使用证》上载明的土地面积为108.6平方米，据此确定的土地价值合法、正确。另上诉人在一审中所提交的针对建德市新安江城区的违章建房行为所制定的文件与本案缺乏关联，同时，建德市洋安新区房屋拆迁补偿标准也并不能适用或参考与本案，评估机构对于评估对象的评估方法具有科学、合法性，应作为本案判决依据。原审法院在确定信赖某某损失的赔偿数额时，已考虑了房屋现值和原买卖价格的差异等因素，并根据双方对于合同无效的责任，确定由被上诉人承担其中60％的主要责任并无不当。其次，关于其他经济损失。经审查，上诉人所主张的制版费10600元中，其中原审法院对于不属于有效票据的不予认定，确定制版费4000元正确；电力安装费，原审法院对于电力部门实际收取的费用予以认定也无不当；至于包装价值的损失，因上诉人在原审法院于2008年12月18日作出腾退房屋的判决后，直至2009年9月才腾退房屋，在这一期间内，应已有充分的时间对剩余包装物进行处理，原审法院对于该部分扩大的损失未予支持并无不当。综上，上诉人提出的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。原审法院查某事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3040元，由上诉人吴甲、徐某某负担。本判决为终审判决。审判长 李 蓓审判员 王依群审判员 张 敏二〇一〇年八月二十六日书记员 骆芳华