广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民 事 判 决 书(2021)桂0405民初1055号原告：梧州金苑时代物业管理服务有限公司，住所广西梧州市新兴三路3号。统一社会信用代码：91450400756501657P。法定代表人：李乃伦，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗传通，广西东方意远律师事务所律师。委托诉讼代理人：李隐清，广西东方意远律师事务所实习律师。被告：梧州市东泰国有资产经营有限公司，住所广西梧州市长洲区三龙东一路23号。统一社会信用代码：91450400735179793G。法定代表人：郑伟，公司董事长。委托诉讼代理人：甘喆，广西益远律师事务所律师。原告梧州金苑时代物业管理服务有限公司与被告梧州市东泰国有资产经营有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梧州金苑时代物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人罗传通、李隐清，被告梧州市东泰国有资产经营有限公司的委托诉讼代理人甘喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梧州金苑时代物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2019年12月31日至2020年10月30日的物业管理费，共计657122.68元；2.被告支付逾期支付物业管理费的违约金(暂计至2020年12月3日违约金为57618.30元，之后以657122.68元为基数，按每日万分之五的标准计算至还清之日止）；3.被告支付原告代垫付的2020年1月1日至2020年7月30日的电费16524.63元及违约金(暂计至2020年12月3日违约金为6924.21元，之后以16524.63元为基数，按每日千分之二的标准计算至还清之日止)；4.被告支付原告代垫付的2020年1月1日至2020年6月30日的水费7556.88元及违约金(暂计至2020年12月3日违约金为3379.80元，之后以7556.88元为基数，按每日千分之二的标准计算至还清之日止)。事实和理由：2003年12月31日，原告与梧州金苑房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定：梧州金苑房地产开发有限公司将坐落于梧州市长洲区，委托给原告进行物业管理服务。此后，原告一直按合同约定开展物业管理服务工作。2019年12月30日，根据梧州市长洲区法院的执行裁定和通知，物业管理范围内的25273.98平方米的商业用房已经拍卖并裁定和移交给被告。根据有关法律规定，被告应自2019年12月31日起向原告支付物业管理费。另外，原告为被告代垫上述物业管理区域自2020年1月1日起至6月30日的水费，以及自2020年1月1日起至7月30日的电费。经原告多次催促，被告仍未支付物业管理费及垫付的水费、电费。为此原告诉至法院并提出上述诉讼请求。原告梧州金苑时代物业管理服务有限公司向法庭提供的证据有：1.《物业管理委托合同》，证明原告与梧州金苑房地产开发有限公司于2003年12月31日签订《物业管理委托合同》；2.(2018)桂0405执恢19号执行裁定书、《广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院通知》，证明2019年12月30日，根据梧州市长洲区法院的执行裁定书和通知，物业管理范围内的25273.98平方米的商业用房已经拍卖并裁定和移交给被告；3.水费、电费发票，证明原告为被告代垫上述物业管理服务区域内2020年1月1日起至2020年6月30日的水费，以及2020年1月1日起至2020年7月30日的电费；4.物业管理费、水费、电费催收的材料，证明原告多次向被告催收物业管理费、水费、电费；5.《关于移交金苑时代广场(商业)物业管理场地及相关资料的函》，证明梧州市金苑时代广场(商业)业主委员会于2020年10月30日向原告发函，告知梧州市金苑时代广场(商业)业主委员会已聘用新的物业管理公司管理金苑时代广场物业，并要求原告于2020年11月2日前移交相关物业资料；6.物业管理费、电费、水费及违约金的计算表，证明被告需承担物业管理费、电费、水费及违约金的金额；7.电费、水费详情表，证明被告需承担的电费、水费的明细；8.用电量、电费明细表，证明金苑时代广场2019年12月至2020年8月总表、分表各自的用电量及电费；9.用水量及缴费信息表，证明原告缴纳的水费、污水处理费明细及各月用水情况；10.金苑物业公司对公账户银行流水，证明原告代为缴纳电费、水费等费用，以及收取业主的物业管理费、水电费等；11.电费、水费、污水处理费等发票，证明原告缴纳的各月电费、水费、污水处理费、垃圾处理费的发票；12.物管水电等费用缴费通知单，证明原告提供物业服务，每月通知各业主缴纳物业管理费、水电费用；13.物业联系函、通知函、催收函等，证明原告履行职权，通知被告缴纳相关费用；14.欠费、停电通知，证明原告无力代被告缴纳水电费后，供电局、水务部发出的通知；15.物业管理委托合同及调价申请等，证明原告负责金苑的物业管理等；16.微信聊天记录，证明原告向被告提供物业服务；17.移交物业通知函、新物业入驻照片，证明原告于2020年11月前是金苑时代广场唯一的物业公司并提供物业服务；18.金苑物业公司员工工资表，证明原告的员工组成情况。被告梧州市东泰国有资产经营有限公司辩称，一、被告接管购买的金苑时代广场后自行管理，原告未提供物业管理服务，其要求被告支付物业费及违约金无事实和法律依据。二、被告收到原告提交的《催收欠水、电、物业费函》后，要求其提供相应月份的供水供电单位的有效数据及发票，但原告并未提供相关材料，故原告要求被告支付水电费，无事实和法律依据。被告梧州市东泰国有资产经营有限公司向法庭提供的证据有：1.《关于梧州市城投中奥物业有限公司工作函用章及支付保安服务费用的请示》；2.《梧州市城投中奥物业有限公司工作函》及银行回单、发票,证据1-2证明被告接管资产后及时引入梧州市城投中奥物业有限公司进行物业管理，并支付相应的物业管理费；3.《金苑时代广场消防设施现状意见书》，证明被告接管资产时消防已存在多处问题，原告没有就此提供相应的物业管理；4.《关于新兴三路3号金苑时代广场电梯使用的建议函》；5.《关于新兴三路3号（原金苑时代广场）电梯维修及更换的温馨提示》；6.《关于新兴三路3号（原金苑时代广场）电梯更换钢丝绳的温馨提示》；7.《金苑时代广场电梯安装合同》，证据4-7证明被告接管资产时电梯已存在多处问题，原告没有就此提供相应的物业服务，同时证明被告积极更换损坏电梯；8.《工作函》，证明金苑时代广场其他业主向被告反映金苑时代广场电梯存在的问题，原告没有就此提供相应的物业服务；9.工程预算报价单、银行付款凭证及发票(2020年8月26日)，证明被告自行清理6楼天台垃圾、杂物，原告没有就此提供相应的物业服务；10.工程请款申请书、银行付款凭证及发票，证明被告自行清理金苑大楼1-21层垃圾、货物，原告没有就此提供相应的物业服务；11.工程请款申请书、银行付款凭证及发票(2020年11月16日)，证明被告清理天台垃圾，原告没有就此提供相应的物业服务，12.欠费通知及电子回单，证明被告自行缴纳2020年7月至9月水费；13.关于对《催收欠水、电、物业费函》的复函，证明被告收到原告提交的《催收欠水、电、物业费函》后要求其提供相应月份供水供电单位的有效数据及发票，但原告并未提供；14.照片，证明金苑时代广场存在诸多物业管理问题，原告未提供物业服务；15.视频，证明被告在接收金苑资产的过程中受到原告的多次阻挠，且金苑时代广场存在诸多物业管理问题；16.《服务外包协议》及补充协议，证明梧州市城投中奥物业有限公司与宁波中派人力资源有限公司存在劳务派遣服务关系；17.安保人员张金德等人的劳动合同，证明安保人员张金德等人为宁波中派人力资源有限公司的员工；18.员工考勤表，证明安保人员被派遣到梧州金苑时代广场项目秩序维护部工作；19.2019年12月、2020年1月至10月的工资结构表，证明安保人员的工资构成；20.银行业务回单，证明梧州市城投中奥物业有限公司向宁波中派人力资源有限公司支付服务费及员工工资。经过庭审质证，对于原告提供的证据，被告的质证意见为：证据1关联性无异议，真实性、合法性由法院认定，该合同约定委托期间为15年；证据2三性无异议；证据3三性有异议，原告没有提交原件，水电费发票显示的账户为公用账户，不能证明梧州市东泰国有资产经营有限公司的实际用水用电的情况，另外只提交发票不能证明原告代垫费用，原告应该提交相关的付款凭证，另外水电费发票没有涉及违约金的情况；证据4三性有异议，这些材料为原告自己提交的，并不是供水供电单位提交，原告提交的水电费清单显示的单价与其提供的证据3的发票单价不一致，明显高于发票的单价；证据5真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据只能证明金苑时代广场(商业)业主委员会向原告发函要求其移交材料，不能证明原告之前提供了物业服务；证据6、7，对其真实性、合法性不予认可，该证据由原告自行制作；证据8，真实性、合法性由法院认定，但其中第17页、25页不在原告的诉请范围内；证据9，真实性、合法性由法院认定，对其关联性无异议；证据10对其三性不予认可，该证据无法证明原告为所有业主代缴水电费；证据11，对其关联性、证明内容有异议；证据12，由原告自行制作，与本案无关；证据13、14，由原告自行制作，不认可其真实性、合法性、关联性；证据15，对其关联性存在异议；证据16，不认可其真实性、合法性、关联性；证据17，对其真实性、合法性无异议，对其关联性、证明内容有异议；证据18由原告自行制作，不认可其真实性、合法性、关联性。对于被告提供的证据，原告的质证意见为：证据1-3没有原件，对三性、证明内容不予认可；证据4对真实性、合法性无法确认，对关联性和证明内容有异议，这只是电梯使用的情况，与本案无关；证据5、6三性有异议，电梯出现故障与被告追讨物业费等费用的诉讼请求没有关联，不能证明原告没有提供物业服务；证据7真实性、合法性由法院认定，这不是原、被告之间签订的合同，但对关联性和证明内容有异议；证据8对其三性、证明内容有异议，该工作函发送给城建集团，并不是被告；证据9三性、证明内容有异议；证据10、11、12没有原件，对三性和证明内容不予认可；证据13三性无异议，对证明内容有异议；证据14的真实性、合法性由法院认定；证据16对其真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，该协议并未约定外包服务的工作地点为梧州金苑时代广场，与本案没有关联性；证据17，对其关联性和证明目的不予认可，劳动合同并未约定在梧州金苑时代广场区域开展看护管理工作；证据18，对其真实性、合法性、关联性不予认可，考勤表的内容与劳动合同的时间相矛盾；证据19，该证据并未签名盖章，与本案无关；证据20，对其关联性和证明目的不予认可，仅能说明梧州市城投中奥物业有限公司曾向宁波中派人力资源有限公司支付过派遣服务费用。本院认为，原告提交的证据1-14、17以及被告提交的证据8、12、13符合证据的真实性、合法性、关联性，依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年12月31日，原告梧州金苑时代物业管理服务有限公司(乙方)与梧州金苑房地产开发有限公司(甲方，后更名为梧州市鑫洋置业发展有限公司)签订《物业管理委托合同》，双方约定甲方将金苑时代广场委托乙方实行物业管理，委托管理期限为15年，从2003年12月31日起至2018年12月31日止；物业管理费非住宅部份由乙方按建筑面积每月每平方米25-30元向业主收取。本院在执行被执行人梧州市鑫洋置业发展有限公司等人的执行案件过程中，于2019年12月16日作出（2018）桂0405执恢19号执行裁定，裁定：位于梧州市项（584套）房产所有权归买受人梧州市东泰国有资产经营有限公司所有，所有权自本裁定送达梧州市东泰国有资产经营有限公司起转移。该213项房产的面积合计为25273.98㎡。2019年12月27日，本院发出通知，定于2019年12月30日对位于梧州市项（584套）房产进行强制搬迁并交付给被告梧州市东泰国有资产经营有限公司。被告梧州市东泰国有资产经营有限公司接收房产后，原告于2020年2月至10月期间，向被告发出《缴费通知单》，要求被告缴纳物业管理费、垃圾费等费用。2020年10月22日，原告向被告发出《催收欠水、电、物业费函》，告知被告：被告自2020年1月至2020年9月期间，已欠交水费、电费、物业费用及滞纳金合计752051.77元，原告已垫付2020年1月至6月的水电费，现原告无法再垫付，粤海江河水务有限公司、梧州电业局已发欠费通知，要求被告收到催收函后缴纳费用。2020年11月4日，被告向原告复函，回复原告：一、被告经合法购买金苑时代广场后，没有委托原告管理物业，并且没有签订任何合同，为此原告要求缴交物业费，无任何事实和法律依据。二、关于水电费，请原告提供相应月份的供水供电单位的有效数据和发票给被告，被告方可核对。2020年10月27日，梧州市金苑时代广场(商业)业主委员会作出公示，告知全体业主：业主委员会一致同意推选出梧州市城投中奥物业有限公司作为金苑时代广场侯选的物业管理公司。2020年10月30日，梧州市金苑时代广场(商业)业主委员会向原告发出《移交金苑时代广场物业管理场地及相关资料的函》，告知原告：梧州市金苑时代广场(商业)业主委员会已选聘新物业管理公司管理金苑时代广场物业，现原告占用物业用房和物业资料，请原告于2020年11月2日前及时移交属于全体业主共有的所有固定资产、物业管理场地、设备等，协助办理相关用水、用电表户的过户手续，协助和配合进行相关交接事宜。根据广西电网有限责任公司梧州供电局出具的电费表，显示2020年1月至7月期间，用户梧州金苑房地产开发有限公司的电费情况为：电费单价为0.6478元，2020年1月的计费电量为11520，扣减梧州市长洲区常胜麦阿米果木牛扒店等单位的计量点后损耗电量为8566，电费为5549.05元；2月的计费电量为8400，扣减计量点后损耗电量为6030，以及优惠5%电费，电费为3710.92元；3月的计费电量为9600，扣减计量点后损耗电量为6889，以及优惠5%电费，电费为4239.56元；4月的计费电量为8100，扣减计量点后损耗电量为5375，以及优惠5%电费，电费为3307.84元；5月的计费电量为10020，扣减计量点后损耗电量为5578，以及优惠5%电费，电费为3432.76元；6月的计费电量为10020，扣减计量点后损耗电量为4829，以及优惠5%电费，电费为2971.81元；7月的计费电量为12600，扣减计量点后损耗电量为5862，以及优惠5%电费，电费为3607.53元。原告根据上述电费情况，制作2020年1月至7月的电费表，扣减了其他用户的用电以及电损量，再加上被告应分担的电梯用电量，以单价0.6478元，计算得出被告2020年1月应承担的电费为2068.19元；2月应承担的电费为2259.4元；3月应承担的电费为2586.85元；4月应承担的电费为1997.4元；5月应承担的电费为2030.19元；6月应承担的电费为1719.11元；7月应承担的电费为3736.07元，合计16397.21元。2020年1月20日至8月7日期间，原告合计向广西电网有限责任公司梧州供电局支付电费28695.54元。2020年10月26日，广西电网有限责任公司梧州供电局向梧州金苑房地产开发有限公司发出停电通知，告知其截至2020年10月26日，梧州金苑房地产开发有限公司未缴纳2020年电费共7339.39元。根据梧州粤海江河水务有限公司出具的用户缴费信息，显示2020年1月至6月期间，用户梧州金苑时代物业管理服务有限公司的水费情况为：2020年1月用水量为486，水费单价为1.72元，污水处理费单价为1.02元，合计2.74元，水费合计为1331.64元；2月用水量为452，水费单价为1.72元，污水处理费单价为1.02元，合计2.74元，水费合计为1238.48元；3月用水量为669，水费单价为1.56元，污水处理费单价为1.02元，合计2.58元，水费合计为1726.02元；4月用水量为563，水费单价为1.56元，污水处理费单价为1.02元，合计2.58元，水费合计为1455.49元；5月用水量为415，水费单价为1.56元，污水处理费单价为1.02元，合计2.58元，水费合计为1070.7元；6月用水量为871，水费单价为1.56元，污水处理费单价为1.02元，合计2.58元，水费合计为2247.18元。2020年1月至6月期间，用户已缴费合计9069.51元。原告根据上述水费情况，制作2020年1月至6月的水费表，扣减了其他用户的用水以及水损量，按单价3.86元，计算得出被告2020年1月用水量为259.63，应承担的水费为1002.17元；2月用水量为256.78，应承担的水费为991.17元；3月用水量为389.93，应承担的水费为1505.13元；4月用水量为329.06，应承担的水费为1270.17元；5月用水量为218.74，应承担的水费为844.34元；6月用水量为503.6，应承担的水费为1943.9元，以上合计7556.88元。2020年9月24日，梧州粤海江河水务有限公司向原告发出欠费通知，告知其2020年7月、8月、9月水费合计5727.48元。被告于2020年11月10日向梧州粤海江河水务有限公司缴纳5727.48元。原告认为，原告已提供物业服务，并为被告代垫了水费、电费，被告一直未支付物业管理费、水费、电费，故原告诉至法院成讼。在庭审过程中，原告代理人陈述，一、被告取得“金苑时代广场”房产后，并未与原告就继续提供物业服务达成一致意见，双方也未进行交接。二、原告提供的服务包括对商场部份用档板围起来，提供了保安服务，派遣人员进行巡查，并向其他业主收取物业费。被告代理人陈述，一、被告购买“金苑时代广场”房产后，原告一直拒绝交接物业。被告聘请了梧州市城投中奥物业有限公司进驻，并待成立业主委员会后再签订物业服务合同。二、期间梧州市城投中奥物业有限公司提供了安保巡查、消防检修、垃圾清理、检修电梯服务。本院认为，原告梧州金苑时代物业管理服务有限公司受梧州金苑房地产开发有限公司委托，原来作为梧州金苑时代广场的物业管理公司。被告梧州市东泰国有资产经营有限公司经法院拍卖取得“金苑时代广场”213项(584套)房产后，原告要求被告支物业管理费、代垫的水费、电费。本案的争议焦点为：一、原告是否提供了物业服务？被告是否应当向原告支付物业管理费？二、原告是否代垫了水费、电费？被告是否应向原告支付代垫的水费、电费？关于第一个争议焦点。首先，原告与梧州金苑房地产开发有限公司于2003年12月31日签订了《物业管理委托合同》，双方约定原告的物业服务管理期限至2018年12月31日止。至被告于2019年12月取得“金苑时代广场”213项(584套)房产时，已经超过合同约定的物业服务期限。而被告取得房产后，与原告就是否继续提供物业服务，双方并未达成一致意见。故原告与被告并未成立物业管理服务合同关系。其次，虽然原告为“金苑时代广场”的原物业服务公司，其要求被告支付物业管理费，应当举证证明其提供了物业服务。原告代理人在庭审过程中陈述，原告提供的物业服务主要为保安服务，原告为证明其主张提供了金苑物业公司员工工资表，但该证据仅仅为原告自行制作的表格，工资表上显示的人员包括行政经理、出纳、工程经理、协管经理、临时工，并非属于保安人员。除此之外，原告并未提供劳动合同、工资支付凭证等证据证明聘请了保安，以及提供了保安服务。因此，原告与被告之间并无物业服务合同关系，原告也无法证明其事实上提供了物业服务，其要求被告支付物业管理费657122.68元及违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。虽然本院认定原告并未提供物业服务，但由于被告成为“金苑时代广场”213项(584套)房产的所有权人后，双方对用水、用电表户并未办理过户手续，水费的用户名仍然是原告梧州金苑时代物业管理服务有限公司，电费的用户名仍然是梧州金苑房地产开发有限公司。根据原告提供的证据，2020年1月至6月、7月期间，原告确实向广西电网有限责任公司梧州供电局、梧州粤海江河水务有限公司支付了水费、电费；而被告并未提供证据证明期间其缴纳了水费、电费。故被告作为新所有权人，应当承担相应的水费、电费，原告支付的部份水费、电费，属于为被告代垫，被告应当予以返还。本院根据广西电网有限责任公司梧州供电局和梧州粤海江河水务有限公司统计的电费、水费情况，结合原告统计的数据，综合认定原告为被告代垫的电费、水费金额。首先，关于原告代垫的电费金额。原告根据广西电网有限责任公司梧州供电局统计的电量情况，扣减了其他用户的用电以及电损量，再加上被告应分担的电梯用电量，并按照广西电网有限责任公司梧州供电局的收费单价0.6478元，计算得出被告每月应承担的电费，该计算方法并无不当，本院予以采纳，并根据原告统计的计算方法，认定被告应承担2020年1月1日至7月31日期间的电费16397.21元。因此，被告应当向原告支付代垫的电费16397.21元。其次，关于原告代垫的水费金额。原告根据梧州粤海江河水务有限公司统计的用水量情况，扣减了其他用户的用水以及水损量，计算得出被告每月应承担的用水量，该计算方法并无不当，本院予以采纳。原告按3.86元的单价计算水费，与梧州粤海江河水务有限公司收取的用水单价不一致，原告无权按该单价多收取水费，故本院根据原告统计的用水量，以及梧州粤海江河水务有限公司收取的用水单价，认定被告应承担的水费。其中1月用水量为259.63，单价为2.74元，水费为771.4元；2月用水量为256.78，单价为2.74元，水费为703.6元；3月用水量为389.93，单价为2.58元，水费为1006元；4月用水量为329.06，单价为2.58元，水费为848.9元；5月用水量为218.74，单价为2.58元，水费为564.3元；6月用水量为503.6，单价为2.58元，水费为1299.3元。以上合计5193.5元。因此，被告应当向原告支付2020年1月至6月代垫的水费5193.5元。再有，关于违约金。虽然原告为被告代垫了水费、电费，但被告经拍卖取得房产的所有权后，原告应当积极协助被告办理用水、用电表户的过户手续，但原告并未履行该义务。原告因代垫水费、电费而产生的损失，应由原告自行承担。因此，原告要求被告支付代垫水费、电费的违约金，无理无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决如下：一、被告梧州市东泰国有资产经营有限公司应向原告梧州金苑时代物业管理服务有限公司支付代垫的电费16397.21元；二、被告梧州市东泰国有资产经营有限公司应向原告梧州金苑时代物业管理服务有限公司支付代垫的水费5193.5元；三、驳回原告梧州金苑时代物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11291元，减半收取5646元，由原告梧州金苑时代物业管理服务有限公司负担5483元，被告梧州市东泰国有资产经营有限公司负担163元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审 判 员 杨慎瑜二〇二一年七月二十一日法官助理 谢廷耘书 记 员 郭 莹附：《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。