.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省德令哈市人民法院民事判决书（2018）青2802民初4号原告（反诉被告）：中国人民解放军青海省海西军分区，所在地德令哈市河东街道乌兰东路**号。法定代表人崔玉奎，系该部队司令员。委托诉讼代理人：方宝明，男，汉族，1980年9月1日出生，系该部队保障处处长，现住德令哈市。委托诉讼代理人：孔庆红，青海合仁律师事务所律师。被告（反诉原告）：王争争，男，汉族，1958年12月11日出生，户籍地陕西省武功县，现住德令哈市。委托代理人：刘彬，青海辉湟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李悦芳，青海辉湟律师事务所律师。原告中国人民解放军青海省海西军分区（以下简称海西军分区）与被告王争争租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日受理后，被告王争争于2018年1月16日提出反诉，依法适用简易程序，因海西军分区申请以该案涉及军事秘密为由不公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方宝明、孔庆红，被告王争争及其委托诉讼代理人刘彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海西军分区向本院提出诉讼请求：1.合同到期，解除合同，被告无条件归还我方土地和房屋；2.被告按合同付给我方2017年剩余租赁费4万元；3.被告支付2018年1月1日起至被告归还我方房屋、土地期间租赁费（日租金为219元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年12月27日，采取竞价招租、以租代管的方式，我部与租赁人王争争签订了位于德令哈市乌兰东路14号老武器库土地租赁合同，自2013年1月1日起至2017年12月31日止，租期5年，每年协议租金8万元整。根据军队全面停止有偿服务活动有关规定和要求，今年8月，为妥善处理此事，经州委州政府协调并通过法律咨询，专人多次与王争争进行协商，就停止有偿服务事宜达成一致，签订了2017年12月31日无条件清退土地及房屋协议，并在青海省德令哈市公证处进行了公证，明确了违约责任及处理办法，但被告至今不履行。原告海西军分区围绕其主张，向法庭出示下列证据：1.《土地租赁合同》原件一份，拟证实原告与被告于2012年12月27日签订土地租赁合同的事实，该合同已于2017年12月31日到期；2.2017年7月26日签订的协议及情况说明原件各一份，拟证实双方约定王争争于2017年12月31日前无条件归还租赁的土地及房屋以及其他约定并进行公证的事实；3.通知原件两份，拟证实2017年9月5日和2017年12月20日原告向被告发出通知，要求被告尽快清退归还租赁的土地和房屋；4.《军队房地产租赁许可证》、土地使用证原件各一份，拟证实涉案土地和房屋是有《军队房地产租赁许可证》和土地使用证的。王争争辩称，双方签订的《土地租赁合同》违反了相关法律法规规定，为无效合同，被答辩人无权要求解除合同；被答辩人应当依法赔偿答辩人的损失，在被答辩人未补偿答辩人损失的情况下，被答辩人无权解除合同；被答辩人未按合同约定向答辩人交付涉案租赁场地及房屋，存在严重的违约行为，给答辩人造成了损失；被答辩人在交付场地及房屋前已经将涉案的部分场地及房屋租赁给他人使用，且在合同履行期间内被答辩人允许答辩人将涉案场地及房屋出租给他人，被答辩人无权以答辩人擅自转租为由解除合同，且被答辩人解除合同的请求权利已经超过法定的除斥期间。综上，请求人民法院依法审查答辩人与被答辩人签订的租赁合同的效力，在查明案件事实的基础上依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。王争争反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的《土地租赁合同》为无效合同；2.反诉被告返还2015年至2017年度租金20万元；3.反诉被告承担房屋及场地修缮费用122350元；4.反诉被告承担反诉原告房屋及场地经营损失329600元；5.本案诉讼费及其他费用由反诉被告承担。事实与理由：2012年12月27日，反诉原告与反诉被告签订了《土地租赁合同》，约定反诉被告将”海西军分区老武器库（已废弃）位于海西军分区机关东北约1公里处，宗务隆山脚下，地理坐标为北纬37°20′33″，东经97°23′33″，占地面积35900平方米”的场地及房屋租赁给反诉原告使用。合同签订前，反诉被告称用于租赁的房屋及场地为合法军产且”军产性质明确”，但是反诉被告一直未向反诉原告提交涉案场地及房屋的产权登记证明及军队管理部门出具的允许出租的许可证明文件。根据《中国人民解放军房地产管理条例》第十四条规定”军队房地产必须根据国家有关规定，由各使用单位向当地县以上人民政府登记注册，领取房屋所有权证和国有土地使用证，并负责管理和维护”。《中国人民解放军房地产管理条例》第三十条规定”军队房地产开发经营必须严格履行报批手续，办理登记注册，按规定征收房地产使用费”。《军队空余房地产租赁管理规定》第十五条规定”军队空余房地产租赁合同实行审核制度。《军队房地产租赁合同》由军队单位与承租人签字，并经具有租赁项目相应审批权限的房地产管理局（处）审核同意后方可生效”。本案中反诉原告与反诉被告签订合同后并未经有权部门审核同意，且反诉原告持有的合同上也未经任何有权单位审核同意，且反诉被告也未按照《军队空余房地产租赁管理规定》第十七条之规定向反诉原告提供涉案场地及房屋能够租赁的《军队房地产租赁许可证》。《中华人民共和国建设部、国家工商行政管理总局、国家税务总局、中国人民解放军总后勤部关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》第二条规定”严格实行租赁项目审批制度。出租军队空余房地产，必须按照《军队空余房地产租赁管理规定》，严格履行审批手续，出租的军队空余房地产必须符合国家和军队规定的租赁条件......”。《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：......(五)违反法律、行政法规的强制性规定。因此，反诉原告认为，反诉原告与反诉被告签订的《土地租赁合同》违反了上述法律法规的规定，依法应为无效合同。反诉被告向反诉原告交付的房屋及场地不符合法律规定的适租条件，反诉被告应当承担反诉原告修缮涉案场地及房屋所支出的修缮费用。被告王争争围绕本诉，向法庭出示下列证据：1.《土地租赁合同》复印件一份，拟证实原告用于出租的房地产为军产，原告应当向王争争提供涉案军产的权属证明文件以及租赁合同经有关部门审核生效的文件，原告向王争争出具的租赁合同不能提供证据证明涉案房地产权属及合同生效审核文件，为无效合同；2.涉案场地及房屋修缮前及修缮时的现场照片一组，拟证实租赁合同签订后，原告交付的房屋存在屋面瓦片破损、漏水等问题，原告交付的房屋不符合合同约定的适租条件，王争争对涉案房屋等进行了修缮；3.《关于申请维修海西军分区老武器库费用的请示》及费用支出凭证原件各一份，拟证实王争争向原告提交的修缮申请，原告收到并同意王争争对涉案场地及房屋进行修缮，王争争为修缮场地及房屋共计花费122350元；4.军分区发出的解除合同的通知原件两份，拟证实海西军分区于2015年3月4日和2015年4月1日给被告发出通知要求被告清退、归还从海西军分区租赁的土地、房屋，并不是合同到期解除的以及给被告造成了损失。被告王争争围绕其反诉主张，向法庭出示下列证据：1.《土地租赁合同》原件一份，拟证实反诉被告用于出租的房地产为军产，应当向王争争提供涉案军产的权属证明文件以及租赁合同经有关部门审核生效的文件，反诉被告向王争争出具的租赁合同不能提供证据证明涉案房地产权属及合同生效审核文件，为无效合同；2.涉案场地及房屋修缮前及整修后的现场照片一组，拟证实租赁合同签订后，原告交付的房屋存在屋面瓦片破损、漏水等问题，原告交付的房屋不符合合同约定的适租条件，王争争对涉案房屋等进行了修缮；3.《关于申请维修海西军分区老武器库费用的请示》及费用支出凭证原件各一份，拟证实王争争向原告提交的修缮申请，原告收到并同意王争争对涉案场地及房屋进行修缮，王争争为修缮场地及房屋共计花费的122350元，应当由反诉被告承担；4.反诉被告向反诉原告下发的解除合同通知及王争争回复原件各一份，拟证实反诉被告在合同无效的情况下应按照法律规定赔偿因合同无效导致的反诉原告的租金及及经营损失，反诉被告无权解除合同，2015年开始原告已经开始发出通知要解除合同，被告也进行了清退，为此造成了损失；5.王争争支付租金凭证说明，拟证实2015-2017年反诉原告向反诉被告支付租金20万元，在涉案租赁合同无效且反诉被告已经通知解除合同的情况下，反诉被告应当返还；6.情况说明及租赁合同原件各4份，拟证实由于反诉被告于2015年开始下发通知要求解除合同，丽华水泥厂未向反诉原告缴纳2017租金，造成反诉原告损失租金10万元；李宏昌于2015年12月31日解除了与王争争的租赁合同，造成反诉原告损失租金165600元；卢茂献于2015年7月解除了与王争争的租赁合同，造成反诉原告损失租金34000元；李海瑜于2015年6月解除了与王争争的租赁合同，造成反诉原告损失租金3万元；7.卢茂献、毛春义、吴宝威、朋吉多杰出具的证明原件各一份，拟证实原告对涉案场地及房屋存在第三人转租的事实是明知的，原告无权以王争争转租为由解除合同，且其解除合同的请求已经超过法定除斥期间；8.朋吉多杰证言，拟证实交付租赁物之前的事实和修缮后的事实及王争争将房屋转租他人海西军分区是明知的；9.通话记录和情况说明，拟证实和军分区2017年7月26日签订的并公证的协议王争争是在受欺骗的情况下所签订。海西军分区就反诉答辩称，原、被告双方签订的土地租赁合同是在平等自愿的情况下签订的，而且已经履行完毕了，是有效合同。合同中的场地是很大的，每年租赁费只有8万元，所以足够说明场地的情况是不好的。租赁物我们在2013年已经交付，不存在在没有按时交付租赁物的情况。我们没有再次转租的情况，有给被告介绍租户的情况，是有利于被告的利益的。2013年至今被告一直在使用租赁物，已交纳的租金不应该退还。修缮租赁物是合同中规定的，被告应该修缮。合同已履行届满，经营损失不存在，所以我们不应该承担被告的租赁损失。原告证据1、2、3、4，被告对真实性没有异议，本院确认其证明力。被告证据1、4，原告对真实性没有异议，本院确认其证明力；被告证据2、3，原告虽有异议，但无反证，且该证据能与本案案情及原告认可的场地状态相吻合，故该证据2、3本院确认其证明力。反诉原告证据1、2、3、4与本诉部分被告证据相同，本院确认其证明力；证据5只是一个口头说明，无相关凭证，且原告不予认可，不符合证据的形式要件，其证明力本院不予确认；证据6、7、8，其中证据6中的情况说明系反诉原告自行书写，不符合证据的要件，其证明力不予确认；除此以外，原告虽部分有异议，但无反证，且该证据能与本案案情及原告认可的场地状态相吻合，故该证据本院确认其证明力；证据9，原告有异议，结合与本案事实以及反诉原告证明方向的关联程度来确定，其证明力本院不予确认。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2012年12月27日，原、被告双方签订了土地租赁合同，由海西军分区将其位于海西军分区机关东北约1公里处老武器库（已废弃），宗务隆山脚下，地理坐标为北纬37°20′33″，东经97°23′33″，占地面积35900平方米的土地及房屋租赁给被告。租赁期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止。2017年7月26日双方签订了协议书并进行了公证，约定被告于2017年12月31日前无条件清退、归还原告的租赁物，并付清剩余租金40000元。2015年3月4日、4月1日，海西军分区后勤部分别向被告发出通知，解除合同。2017年9月5日、12月20日，原告分别向被告发出停止租赁项目的通知。现被告仍在占在使用该案的房屋和土地。本院认为，2012年12月27日原、被告双方签订的土地租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，原告亦有军队单位对外有偿服务许可证，该租赁合同合法、有效。原、被告双方应按该合同约定履行各自义务。租赁合同明确约定租赁期限至2017年12月31日，双方于2017年7月26日签订了协议书并进行了公证，被告虽辩称其是被欺骗签订的，原告否认，被告亦无相关证据证实，故被告此辩解意见本院不予采纳。双方应当按照约定全面履行自己的义务，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，故原告要求解除合同、被告腾退房屋及场地并支付2017年剩余租赁费40000元的诉讼请求，本院予以支持。合同履行届满后，被告应当履行搬离义务，但被告至今仍在占用该标的物，应当支付自2018年1月1日起至搬离之日的占有使用费，原告请求日219元，与双方的合同约定一致，本院予以支持。双方的租赁合同没有约定租赁物的维修义务，出租人应当履行维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费由出租人负担。反诉原告请求的维修费等费用122350元，本院予以支持。双方签订的租赁合同已于2017年12月31日履行届满，反诉原告要求返还租金20万元及赔偿损失329600元的诉求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十八条之规定，判决如下：一、解除原告中国人民解放军青海省海西军分区与被告王争争于2012年12月27日签订的土地租赁合同，被告王争争于本判决生效之日起十日内腾退房屋及场地返还给原告中国人民解放军青海省海西军分区；二、被告王争争于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军青海省海西军分区租赁费40000元；三、被告王争争支付原告中国人民解放军青海省海西军分区房屋及场地占有使用费（自2018年1月1日起至腾退房屋及场地之日止，按日219元计算）；四、反诉被告中国人民解放军青海省海西军分区于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王争争维修费等费用122350元；五、驳回反诉原告王争争的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费800元，减半收取即400元，由被告王争争承担。反讼费5400元，由反诉原告王争争承担4374元，反诉被告中国人民解放军青海省海西军分区承担1026元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审判员杨海荣二0一八年二月五日书记员蒋清玉