山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0191民初3671号原告：鑫苑科技服务集团有限公司山东分公司，住所地：济南市天桥区汽车厂东路1号碧水尚景小区13号楼西数第四间，统一社会信用代码：913701057926037060。负责人：马国庆，总经理。委托诉讼代理人：李洪蕾，公司员工。委托诉讼代理人：徐丽霞，公司员工。被告：芦雪，女，汉族，1974年12月1日出生，住济南市历下区。被告：芦婕，女，汉族，1971年05月03日出生，住济南市市中区。以上两被告共同委托诉讼代理人：宫皓明，山东国曜琴岛（济南）律师事务所律师。原告鑫苑科技服务集团有限公司山东分公司（以下简称鑫苑服务山东分公司）与被告芦雪、芦婕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鑫苑服务山东分公司委托诉讼代理人李洪蕾、徐丽霞，被告芦雪、芦婕的共同委托诉讼代理人宫皓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫苑服务山东分公司向本院提出诉讼请求：1.判令芦雪、芦婕支付2012年1月1日至2019年12月31日所欠物业费17278.27元；2.判令芦雪、芦婕支付违约金5183.48元；以上两项合计22461.75元；3.芦雪、芦婕承担本案的全部诉讼费用。庭审中，鑫苑服务山东分公司将诉讼请求第一项中物业费的主张变更为2012年1月1日至2019年12月26日期间，共计17248.27元，将诉讼请求第二项违约金变更为2764.52元。事实和理由：芦雪、芦婕系鑫苑服务山东分公司所服务的鑫苑国际城市花园小区6-101业主。芦雪、芦婕违反物业服务合同约定，未及时足额交纳物业服务费用。鑫苑服务山东分公司多次催收并下发催费通知单，芦雪、芦婕一直拒绝交纳，芦雪、芦婕的行为严重侵犯了鑫苑服务山东分公司的合法权益。鑫苑服务山东分公司无奈，特依相关法律规定向贵院提起诉讼，望依法判令所请。芦雪、芦婕辩称，鑫苑服务山东分公司诉请的2012年1月1日至2019年12月31日期间的物业费已过诉讼时效。根据《民法典》第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。鑫苑服务山东分公司未提供书面催交物业费的证据，芦雪、芦婕亦未收到过催交通知，故鑫苑服务山东分公司主张的物业费已过诉讼时效。另，鑫苑服务山东分公司诉请的违约金无事实及法律依据。鑫苑服务山东分公司未提供良好的物业管理服务，严重违反《前期物业管理服务协议》的多项条款，芦雪、芦婕多次反映的消防通道违规停放私家车、私自搭建简易房、楼道违规停放电动车等问题鑫苑服务山东分公司未予解决。故鑫苑服务山东分公司在车辆管理、设施维护等方面存在严重问题。综上，请求贵院依法驳回鑫苑服务山东分公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年1月3日，芦雪与案外人山东鑫苑置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定芦雪购买鑫苑国际城市花园小区6号楼1-101号房屋。同日鑫苑服务山东分公司（甲方）与芦雪（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定鑫苑服务山东分公司为涉案房屋提供物业管理服务。2009年1月14日，芦婕作为物业持有人签署承诺书，承诺遵守小区《临时管理规约》，后办理房屋交付。2019年12月26日，济南市自然资源和规划局颁发鲁（2019）济南市不动产权第0××8号不动产权证书，载明高新区工业南路36号鑫苑国际城市花园6号楼1-101房屋产权人为芦婕。2012年1月1日至2019年12月31日期间，鑫苑服务山东分公司一直为涉案小区提供物业服务，芦雪、芦婕未交纳在此期间的物业费。本院认为，芦雪与鑫苑服务山东分公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鑫苑服务山东分公司实际为涉案小区提供了物业服务。庭审中，芦雪、芦婕认可鑫苑服务山东分公司关于物业费的计算方式、期间及数额，芦雪认可案涉房屋2012年1月1日至2019年12月26日期间的物业费17248.27元应由其个人承担，但主张鑫苑服务山东分公司关于物业费的诉讼请求已超过诉讼时效。本院认为，物业服务企业提供的物业服务具有长期性和持续性的特点，在物业服务企业提供物业服务的整个合同期间内产生的某一期间的物业服务费，均应视为物业服务企业服务合同期内整体债权的一部分，物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业服务费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。只要物业服务企业的服务期限尚未到期，其服务仍在继续，该合同期限内的债权仍应合法有效，故鑫苑服务山东分公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。关于芦雪、芦婕抗辩的物业服务质量存在重大瑕疵，本院认为，物业服务质量仅存在一般瑕疵业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，在此种情况下，业主提出少交或免交物业费的请求一般不予支持；物业服务质量存在严重瑕疵，业主请求减免物业费的，人民法院可以酌情予以支持。物业服务质量严重瑕疵，指物业服务企业长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响到全体业主的正常生活，虽经业主屡次反映但仍拒不整改。本案中，芦雪、芦婕提交的证据不足以证实鑫苑服务山东分公司提供的服务达到了“小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响到全体业主的正常生活”的程度。本院认为，若对物业服务企业提供的物业服务不满意，业主不应消极的采取长时间拒交物业费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决。业主拒交物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，不利于构建和谐的小区生活环境。综上，对芦雪、芦婕的该主张，本院不予支持，对鑫苑服务山东分公司要求芦雪支付2012年1月1日至2019年12月26日期间的物业费17248.27元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于鑫苑服务山东分公司要求芦雪、芦婕支付违约金的诉讼请求，结合鑫苑服务山东分公司与芦雪、芦婕提交的相关证据，无法证实鑫苑服务山东分公司的物业服务存在瑕疵，芦雪、芦婕应承担相应举证不能的责任。依照涉案物业服务协议约定，芦雪自2012年1月1日起未缴纳物业服务费构成违约，应承担相应违约责任。鑫苑服务山东分公司主张违约金2764.52元，远低于双方《前期物业管理服务协议》中约定的日千分之三的计算标准，亦符合相关法律规定，本院对该项诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告芦雪于本判决生效之日起十日内支付原告鑫苑科技服务集团有限公司山东分公司2012年1月1日至2019年12月26日期间的物业管理费17248.27元；二、被告芦雪于本判决生效之日起十日内支付原告鑫苑科技服务集团有限公司山东分公司违约金2764.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计116元由被告芦雪负担。本判决为终审判决。审 判 员 郭鹏鲁二〇二一年七月二十八日法官助理 孙熙明书 记 员 李 婷