江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0303民初893号原告：徐州恒信汽车贸易有限公司，住所地徐州市三环东路13号。法定代表人：罗建锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭依敏，江苏世君律师事务所律师。被告：李云侠，女，1966年11月17日生，回族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：姜培，江苏茂通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李云建（系李云侠弟弟），男，1972年1月31日生，回族，住江苏省徐州市泉山区。原告徐州恒信汽车贸易有限公司（以下简称恒信公司）与被告李云侠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒信公司的委托诉讼代理人郭依敏，被告李云侠的委托诉讼代理人姜培、李云建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒信公司向本院提起诉讼请求：1、判决被告支付原告因房屋拆迁所产生的停产停业补助、搬迁补助费、设备搬迁费用、附属物补偿费用、装修费用等共计4287916.68元；2、本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付原告房屋附属物补偿150277元、拆迁过渡奖励费用41547元、停业停产损失1343806元、装修费260万元。事实和理由：三环东路18号E1-03-2号商业用房系原告与万丽珍于2013年、2014年两次签订房屋租赁合同及补充协议租赁的商业用房，租赁期为2013年3月1日至2023年3月1日。在租赁期间，贵院在执行万丽珍作为被执行人的案件中，将涉案的三环东路18号E1-03-2号商业房地产予以拍卖，出售给被告李云侠。根据《中华人民共和国合同法》第229条之规定，“在租赁期内，租赁物的所有权的变更，不影响原租赁合同的效力”。也就是说，原租赁合同对被告有法律效力，且原告也按照李云侠指定的接收租金的账户于2020年7月16日将租金足额打入该账户，李云侠全部接收，双方已经继续履行了原租赁合同。但现涉案房产遇政策性拆迁，被告与云龙区骆驼山工业园二期项目指挥部签订了拆迁协议，停产停业补助、搬迁补助费、设备搬迁费用、附属物补偿费用、装修费等费用应当补偿给原告，原告向被告主张应得的补偿款，被告均以各种理由拒绝。综上所述，为维护原告的合法权益，根据《合同法》及《民事诉讼法》的相关规定特向贵院提出诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告李云侠辩称，原告诉请被告支付案涉拆迁房产的停产停业损失、搬迁费、附属物补偿费等既无法律依据也无合同依据，依法应予以驳回。根据国有土地上房屋征收与补偿条例第二条，为了公共利益需要，征收国有土地上单位个人的房屋，应当对被征收房屋所有人给与公平补偿，第十七条做出征收房屋决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括被征收房屋的价值补偿，因征收房屋造成的搬迁临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，因此停产停业损失、搬迁费、附属物补偿费等依法应补偿给房屋所有人即本案被告，与原告无关，原告诉请没有法律依据。被告收到的220800元是2019年11月20日至2020年7月15日原告占用案涉房产期间的占用费而非租金，原告与原房主万丽珍签订的案涉房产的租赁协议已经因双方约定的解除条件成就而解除，且原被告之间也未形成租赁案涉房产的合意，被告收取的220800元是在执行法院协调下，原告应当支付的拒不迁出强占案涉房产期间的占用费，也是被告的合理损失，性质不是租金。来源也不是双方的租赁合意。如果人民法院认为原告与原房主万丽珍签订的案涉房产的租赁协议有效，则依据双方2013年1月10日签订的房屋租赁协议第3条的约定，发生不可抗力如政策性拆迁乙方即本案原告装潢部分补偿属于乙方所有，其他补偿费用与乙方无关，因此原告诉请的项目及金额也无合同依据。房产所有人出租房屋的行为本身就是一种经营行为，无论是事实和法律因拆迁产生的停产停业损失等补偿费用都应属于不动产的所有人，除非当事人有特别约定。综上，原告诉请没有事实及法律依据，也无合同依据，请求人民法院依法驳回。本院经审理查明事实如下：2013年1月10日，原告恒信公司与案外人万丽珍、梁淑芳签订《房屋租赁协议》，约定出租人（甲方）万丽珍，承租人（乙方）恒信公司，租赁物为位于场地。乙方不得从事经营长安牌小型客车的相关业务（销售、维修），否则本协议无效。租期期限为十年，如一方终止租赁应提前三个月通知对方。本租赁期限仅限双方意愿，如发生不可抗力（如政策性拆迁、政府行为等），按实际发生计算相关费用(乙方装潢部分补偿属乙方所有，其他与乙方无关）。2013年3月1日为起租日。租金按以下标准支付给甲方：第一年20万元、第二年21.5万元、第三年23万元、第四年24.5万元、第五年26万元、第六年27.5万元、第七年29万元、第八年30.5万元、第九年32万元、第十年33.5万元。2014年9月1日，恒信公司与万丽珍、梁淑芳签订《补充协议》，约定自2015年3月1日起，恒信公司在原合同约定的租金基础上每年增加租金4万元。因万丽珍、郑冠权、李军等人与莱商银行股份有限公司徐州泉山支行发生金融借款合同纠纷，徐州市中级人民法院作出（2014）徐商初字第0602号民事判决书。该判决生效后，我院依法对登记在万丽珍名下位于徐州市三环东路18号E1#-03-2室房产进行拍卖，2019年11月20日，李云侠以1078万元竞得上述房产。2019年11月26日，双方签订《拍卖成交确认书》。李云侠取得涉案房屋所有权后，恒信公司继续占有使用房屋至2020年12月，并向李云侠支付了部分租金。2020年5月，徐州市云龙区人民政府对骆驼山工业园二期项目范围内国有土地上的房屋实施征收，涉案房屋在征收范围内。2020年6月28日，李云侠与徐州市云龙区住房和城乡建设局签订《房屋征收补偿协议》，约定因徐州市云龙区骆驼山工业园项目需要，征收三环东路18号E1#-03-2室房产，征收补偿总额为14973686元，其中房屋价值13438056元，附属物150277元，搬迁、过渡、奖励等费用41547元，停产停业损失1343806元。对于原告主张的装修费260万元，原告称该数额是2019年涉案房屋被拍卖时评估报告上对装修确认的价值，但对此未提供证据证实。原告提供的江苏苏北土地房地产评估咨询公司出具的评估报告复印件显示，涉案房屋市场评估价值为1555.71万元。庭审时，被告同意支付原告装潢损失150277元。本院认为，原告恒信公司与案外人梁淑芳、万丽珍签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》合法有效。合同签订后，在恒信公司使用案涉房屋期间，该房产被法院拍卖，被告李云侠取得该房屋的所有权。之后房屋被政府征收，并作出补偿。关于原告是否有权主张征迁补偿的相关费用。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有人给予公平补偿”，该条例第十七条规定：“作出征收房屋决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”该条例对因房屋拆迁造成的搬迁费、停产停业损失、室内装修等补偿费用的归属作出规定，为所有权人。即被征收人将房屋出租后因房屋征收产生的前述补偿费用原则上应归属与所有权人，但所有权人与承租人另有约定的除外。从法律关系上来讲，房屋拆迁补偿关系和租赁合同关系是两个法律关系，不能混为一谈。国家对房屋的征收行为只是租赁合同解除的原因，而征收补偿方案的对象是房屋所有权人而非承租人，该补偿方案并不必然成为承租人因租赁合同解除所受损失的计算依据。对于承租人提出的损失赔偿请求，应当以双方签订的租赁合同作为请求权基础，根据租赁合同约定以及相关法律规定，以承租人提交的相关证据确定是否存在停产停业损失费及数额。故原告向被告主张拆迁赔偿获得的拆迁过渡奖励、停业停产损失，缺乏相应依据，本院不予支持。原告主张的附属物补偿，双方均认可是对装饰装潢的补偿，被告同意将该部分补偿150277元支付原告，这也符合原告与万丽珍房屋租赁合同中关于拆迁补偿分配的约定，本院予以支持。原告另主张装修费属于重复主张，且未能提供证据证实该费用的支出，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告李云侠于本判决生效之日起七日内，支付原告徐州恒信汽车贸易有限公司附属物补偿（装饰装潢损失）150277元；二、驳回原告徐州恒信汽车贸易有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费41103元、保全费5000元，由原告徐州恒信汽车贸易有限公司负担40103元，被告李云侠负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  董 莉人民陪审员  林长华人民陪审员  刘 敏二〇二一年七月八日书 记 员  迟崇禹