福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0583民初4360号原告：泉州市万邦物业服务有限公司，住所地福建省南安市霞美镇光伏基地创新大厦三楼，统一社会信用代码：91350583595986744G。法定代表人:王伟杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨彩红，女。委托诉讼代理人：陈志强，男。被告：张冬生，男，1985年9月27日出生，汉族，住福建省清流县，现住福建省南安市。原告泉州市万邦物业服务有限公司（以下简称为“万邦物业公司”）诉被告张冬生物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万邦物业公司的委托诉讼代理人杨彩红到庭参加诉讼，被告张冬生经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万邦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令张冬生向万邦物业公司支付自2015年2月20日起至2019年2月19日止尚欠物业管理费1791元、自2019年2月20日起至2021年3月31日止的物业管理费2594.8元、自2015年1月5日起至2021年1月5日止的电费公摊996元；2.判令张冬生向万邦物业公司支付延迟交纳费用的违约金，违约金自欠缴月份起按每日千分之三计算至人民法院判令被告还款之日止(暂计至2021年3月31日违约金为1002.8元)，上述各项费用共计6384.6元；3.判令张冬生承担本案诉讼费用。事实与理由：南安市金达利投资发展有限公司是南安市“博士·慧景城”小区的开发商，该公司将上述“博士·慧景城”小区委托万邦物业公司实行物业管理，双方对委托管理事项、管理期限及收费办法等作了约定，其中住宅物业管理服务费收费标准为1.2元/m²/月，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊，每月15日前向物业管理处支付各项费用，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费、公摊电费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取。张冬生于2014年2月20日接收位于“博士·慧景城”2号楼1108室的物业，并自愿与万邦物业公司签订《前期物业管理协议》，万邦物业公司遵照协议履行乙方职责:即对张冬生所在物业共用设施设备、消防、安保、交通秩序、环境卫生及园林绿化等进行日常维护和管理，但张冬生却迟迟不按约定续缴物业管理费，却仍然享有万邦物业公司提供的一切服务。万邦物业公司的工作人员多次以电话通知或上门协调的方式催促张冬生，但万邦物业公司仍未缴纳且一直拖欠至今。为此具状起诉，望判如所请。庭审中，万邦物业公司明确其第二项诉讼请求的违约金计算基数为2019年2月20日起至2021年3月31日止拖欠的物业管理费2594.8元。张冬生未作书面答辩也未提供证据。本院经审理认定事实如下：南安市金达利投资发展有限公司是南安市“博士·慧景城”小区的开发商，该公司将上述“博士·慧景城”小区委托万邦物业公司实行物业管理，双方签订了一份《福建省前期物业管理合同》。合同约定：住宅物业管理服务费收费标准为1.2元/m²/月，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊，每月15日前向物业管理处交纳物业服务费，等等。张冬生于2014年2月20日接收“博士·慧景城”2号楼1108室，建筑面积共82.89平方米。张冬生作为该房屋的业主，与万邦物业公司签订一份《前期物业管理协议》，接受万邦物业公司提供的物业管理服务。该协议约定：住宅物业管理服务费收费标准为1.2元/m²/月，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊，张冬生不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，万邦物业公司有权要求张冬生补缴并从预期之日起按每日千分之三交纳违约金，等等。事后，张冬生未按时足额缴交物业管理服务费用，现尚欠万邦物业公司2015年2月20日起至2019年2月19日止物业管理费余额1791元、自2019年2月20日起至2021年3月31日止的物业管理费2594.8元、自2015年1月5日起至2021年1月5日止的电费公摊996元。经万邦物业公司催讨，张冬生拒不支付，万邦物业公司遂起诉至本院要求解决。审理中，万邦物业公司表示不要求张冬生支付2015年2月20日起至2019年2月19日止物业管理费余额1791元及电费公摊996元的违约金。另查明，2021年4月12日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为年利率3.85％，其四倍为年利率15.4%。上述事实，有万邦物业公司提供的其公司营业执照复印件、法定代表人身份证明，张冬生的居民身份证复印件、《房屋买卖合同》、《博士·慧景城前期物业管理务协议》、《福建省前期物业服务合同》、《公告》及其委托诉讼代理人在庭审中的陈述等为证。张冬生未到庭质证也未提供书面质证意见，视为自愿放弃权利；万邦物业公司提供的上述证据，可以反映张冬生拖欠物业管理费、电费公摊费的事实，本院予以确认。本院认为，万邦物业公司与金达利投资发展有限公司签订的《福建省前期物业管理合同》，主体适格，内容真实，应确认为合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力，”的规定，张冬生作为“博士·慧景城”2号楼1108室的业主，该合同对张冬生具有约束力，万邦物业公司、张冬生均应按合同的约定履行自己的义务。万邦物业公司已为张冬生提供物业服务，根据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定及上述合同的约定，张冬生应按时缴纳物业服务费、水电公摊费，但其未能按时缴纳，且经万邦物业公司催讨后也未能缴纳，已构成违约，现万邦物业公司要求张冬生支付自2015年2月20日起至2019年2月19日止拖欠的物业管理费余额1791元、自2019年2月20日起至2021年3月31日止的物业管理费2594.8元、自2015年1月5日起至2021年1月5日止的电费公摊996元，以上合计5381.8元，合理合法，本院予以支持。关于违约金问题。万邦物业公司要求张冬生根据协议约定按照欠缴物业管理费数额的日千分之三的标准支付违约金，本院认为违约金约定过高，本院依法调整为按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%计付，因双方约定业主应于每月15日前向万邦物业公司支付当月的物业服务费，故万邦物业公司要求张冬生自欠缴月份的23日开始计付违约金，合理合法，本院予以支持，经查明自2019年2月20日起至2021年3月31日止以2019年2月20日起至2021年3月31日止的物业管理费2594.8元为计算基数，按年利率15.4%计算的违约金为422.8元。张冬生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。综上，依照《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第二十一条、第二十四条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十条、第九百四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、张冬生应于本判决生效后十日内偿还泉州市万邦物业服务有限公司物业管理费4385.8元、电费公摊996元及违约金（其中截止至2021年3月31日违约金为422.8元，自2021年4月1日起至判决确定的还款之日止以2594.8元为基数，按年利率15.4%计付）；二、驳回泉州市万邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由张冬生负担，张冬生应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  陈丽清二〇二一年七月七日书记员  陈 慧附页：一、判决依据的主要法律条文：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管一企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。