江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终10650号上诉人（原审被告）：胡泽辉，男，1979年7月18日生，汉族，住安徽省凤台县。上诉人（原审被告）：燕莉，女，1980年6月17日生，汉族，住安徽省凤台县。二上诉人共同委托诉讼代理人：潘赟，上海恒衍达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张明忠，男，1985年5月24日生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。被上诉人（原审原告）：潘圆，女，1982年8月7日生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱晨儿，江苏茂坤律师事务所律师。上诉人胡泽辉、燕莉因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2017）苏0583民初12560号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡泽辉、燕莉上诉请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一审认定事实不清，证据采信不当。上诉人给被上诉人的二个方案，其中被上诉人若不愿意承担违约责任，可待符合条件时再办理过户手续，但被上诉人需承担逾期履行给上诉人造成的损失。通过微信记录和录音证据证明被上诉人因资格和购买能力违约提出解除合同。被上诉人没有承担逾期履行给上诉人造成的损失，则继续履行不成就。7月3日的告知书是一个新的邀约，上诉人回复合同解除，即7月3日该要约未成立。即使按6月27日的两个方案，被上诉人继续履行合同，但在30日下午又延迟至交易中心，被上诉人以其行为表示不再继续履行合同。一审判决逻辑错误。一审法院同意实习律师单独出庭程序错误。被上诉人已明确解除合同，被上诉人瑕疵履行是合同不能继续履行的前提。一审法院适用法律错误。上诉人无过错不应承担违约金。一审法院未支持被上诉人全部诉请，但判决上诉人承担全部诉讼费用错误。张明忠、潘圆二审辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立，希望驳回上诉人的上诉。张明忠、潘圆向一审法院提出诉讼请求：1、解除原审原被告订立的房屋买卖合同；2、原审被告返还购房款430000元；3、原审被告依据合同约定支付违约金228400元；4、本案诉讼费用由原审被告承担。一审法院认为，2017年3月18日，原审被告(甲方)与原审原告（乙方）在昆山聚房网地产咨询有限公司的居间下签订了《昆山市存量房屋买卖合同》，约定甲方将坐落在昆山市中南世纪城17幢2002室的房屋及车库出售给乙方，房屋转让价款为1142000元，支付方式为首付款加商业贷款；乙方向甲方支付定金430000元，该款分两次付清，第一次在签合同当日付300000元，剩余130000元在2017年4月18日之前付清；签约后甲乙双方于七日内备齐所有资料，配合丙方到银行或公积金中心申请贷款；第三笔房款102000元在办理过户当日支付；第四笔房款610000元在银行放贷三个工作日内到甲方产权人账户；甲方收到全部房款后七个工作日内办理房屋交付手续；甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款的万分之三作为违约金；逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金。2017年3月18日，原审原告通过转账方式支付原审被告300000元，2017年4月15日原审原告通过转账方式支付原审被告130000元。位于昆山开发区××北路××世纪花园××楼××室房屋的登记权利人为原审被告胡泽辉、燕莉，登记时间为2017年5月16日。原审被告为履行上述合同，将涉案房屋的抵押贷款提前清偿，后原审原告以其社保交纳情况不符合昆山购房资格为由，告知原审被告无法继续履行合同。2017年6月27日上午，原审原告张明忠在与原审被告胡泽辉电话通话中，原审原告张明忠再次明确无法继续履行合同，并愿意补偿原审被告损失90000元；原审被告胡泽辉主张其借款提前清偿抵押贷款，不同意原审原告提出的赔偿金额。2017年6月27日下午，原审被告胡泽辉通过微信给原审原告提出两个方案供选择，一是合同解除，原审原告赔偿房价款的20%违约金；二是若原审原告不愿意承担违约责任，可待原审原告符合条件时再办理过户手续，但原审原告需要承担逾期履行给原审被告造成的损失；并告知原审原告要在三天内选择其中一个方案。2017年6月29日，原审原告告知原审被告其已向房产交易中心确认过是符合购房条件，现要求按照第二个方案继续履行合同。原审被告回复同意配合，但要求原审原告承担逾期履行造成的损失，并于2017年6月30日下午15时前办理房产过户手续。后中介经办人员告知原审原被告双方于2017年6月30日办理贷款预审。2017年6月30日上午，中介经办人员再次通过短信告知原审被告当天要办理贷款预审，但原审被告回复审核材料通过后要在当天下午15时前办理过户，并前往房产交易中心等待办理网签，后经沟通无果，原审原告未能向银行办理贷款预审。2017年7月3日，原审原告向原审被告发送《告知书》一份，要求原审被告配合原审原告办理房屋买卖的相关手续。原审被告回复原审原告，告知原审原告合同已于2017年6月27日解除。截止2017年5月，原审原告张明忠在昆山缴纳社保累计155个月，其中断缴为2014年2月、2015年11月至2016年9月，但根据原审原告的税收完税证明显示，2014年6月至2017年6月期间原审原告张明忠连续在昆山交纳个人所得税。原审被告于2017年7月19日收到一审法院送达的应诉材料。审理中原审被告主张合同约定的违约金标准过高。上述事实，由《昆山市存量房屋买卖合同》、房产证、收据，昆山农商银行业务凭证回单、税收完税汇总证明、手机通话、短信、微信往来记录以及当事人陈述予以证实。一审法院认为：《昆山市存量房屋买卖合同》系原审原被告真实意思表示，合同内容不违反法律规定，原审原被告均应恪守履行。一方当事人在合同履行期限届满前以其行为表明不履行合同主要义务的，合同相对方享有合同解除权。本案中原审原告在履行合同过程中由于对其购房主体资格存在认知错误，导致其向原审被告明确表示无法继续履行合同，原审原告存在履行不当，但原审原告并不具有合同解除权。在该种情况下，原审被告并未明确表示同意原审原告提出的赔偿方案或及时向原审原告行使合同解除权，双方之间的合同并未解除。原审被告于2017年6月27日下午向原审原告提供可供选择的两种解决纠纷的方案，其中包括合同继续履行。原审原告在原审被告给予的三天时间内，明确表示可继续履行合同，原审被告亦表示同意，故双方仍应继续履行合同，原审被告应协助原审原告办理后续交易所需流程。按照存量房交易的一般惯例，原审原告在通过贷款方式购房的情况下，应先向银行申请贷款预审，在贷款审批通过的情况下，双方再办理网签。原审被告在原审原告贷款预审未经批准的情况下，要求先行办理网签，且给予了较短的履行期限，显然不合清理，亦不符合合同约定的交易流程及一般惯例。在原审原告书面通知原审被告协助的情况下，原审被告未能积极履行，其行为明显为恶意违约，导致双方合同无法继续履行，原审原告要求解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持，该合同应于原审被告收到应诉通知之日即2017年7月19日解除。合同解除后，原审被告应该将收取的430000元返还原审原告，并承担相应的违约责任。合同未能继续履行的根本原因在于原审被告，但原审原告在履行合同过程中确实存在瑕疵履行的情形，一审法院综合考虑双方履约状况、过错程度等因素，酌情调整违约金的适用标准，以合同约定购房款的5%即57100元为宜，故原审被告应该支付原审原告违约金57100元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决如下：一、原审原告张明忠、潘圆与原审被告胡泽辉、燕莉签订的《昆山市存量房屋买卖合同》于2017年7月19日解除。二、原审被告胡泽辉、燕莉于本判决生效后十日内返还原审原告张明忠、潘圆购房款430000元。三、原审被告胡泽辉、燕莉于本判决生效后十日内赔偿原审原告张明忠、潘圆违约金57100元。案件受理费15078元，减半收取7539元，财产保全费3812元，合计11351元，由原审被告胡泽辉、燕莉负担。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，被上诉人因对购房资格理解错误向上诉人明确表示不继续履行合同，但上诉人当时并未同意解除合同，故一审法院认定此时被上诉人不享有合同解除权正确。根据上诉人给上诉人可供选择的两种解决纠纷方案，被上诉人选择继续履行合同，上诉人予以同意不违反法律规定，一审法院对此认定正确。中介安排房产过户流程并无不当，上诉人未能予以配合，一审法院认定上诉人的行为明显为恶意违约合理。在涉案合同履行过程中，被上诉人虽有违约，但因双方达成继续履行合同的意思表示，故上诉人在之后的恶意违约导致涉案合同解除，上诉人应承担的违约责任要大于被上诉人承担的违约责任。一审法院综合考虑双方履约情况、过错程度等酌情认定上诉人承担的违约金及诉讼费用不违反法律规定。上诉人认为一审法院同意实习律师单独出庭与事实不符，本院不予采信。综上所述，胡泽辉、燕莉的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15078元，由胡泽辉、燕莉负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  黄学辉审判员  郭 锐二〇一八年二月十三日书记员  毛莉莉