北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初53271号原告：何森，男，1968年9月3日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：刘强，北京振荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑斌，北京振荣律师事务所实习律师。被告：李向阳，男，1973年12月31日出生，汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：于卫东，北京奥北律师事务所律师。原告何森（以下简称原告）与被告李向阳（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘强、郑斌，被告委托诉讼代理人于卫东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告租金247432．67元；2、被告给付原告物业费3486．37元、水费414元、电费8909．1元、暖气费16545．65元；3、被告给付原告逾期付款利息（以231036．79元为基数，自2019年11月2日起计算至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：原告原自案外人英诚蓝海（北京）文化发展有限公司（以下简称蓝海公司）处承租位于北京市朝阳区安外北苑北湖渠“酒厂·Art艺术园”C座x号房屋（以下简称x号房屋），后原、被告于2016年10月8日签订房屋租赁合同，约定被告承租原告x号房屋，租期截止2017年10月31日。被告已付原告押金40261元，认可被告已付清上述期间的租金。到期后，被告直接向蓝海公司支付租金。因原告承租会享受较便宜价格，为帮忙被告，后以原告的名义与蓝海公司于2019年11月签订房屋租赁合同，约定原告承租x号房屋，租期自2019年11月2日至2021年11月1日，但房屋实际由被告承租使用。现认可就截止2019年11月1日的租金及各项费用均已结清，就此无争议。但被告自2019年11月2日起未再支付租金，就此，蓝海公司行使解除权，并于2020年7月28日收回房屋。原告与蓝海公司就此达成解除协议，认定合同于2020年6月23日解除，并就2019年11月2日至2020年6月22日期间的费用进行结算，确认欠付租金247432．67元、物业费3486．37元、水费414元、电费8909．1元、暖气费16545．65元，折抵扣除已付押金45751元，应给付数额231036．79元，因双方达成调解，最终按共计16万元结算给付。认可并同意按押金45751元进行折抵扣除，但被告仍应按原告与蓝海公司的合同标准支付欠付款项，即租金247432．67元、物业费3486．37元、水费414元、电费8909．1元、暖气费16545．65元，并应按原告与蓝海公司签订的合同支付违约金，考虑到违约金约定过高，原告酌减主张。就该逾期付款利息，原告坚持违约金主张。如法院认为应按16万元进行给付，同意将减免数额分配至租金。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。认可就原、被告2016年10月8日房屋租赁合同无争议，合同于2017年10月31日到期后，被告即与蓝海公司直接成立房屋租赁合同关系，但未就此签订书面房屋租赁合同，认可已结清截止2019年11月1日的租金及相关费用。被告原向原告支付押金40261元，后因租金上涨，被告向蓝海公司补交差额至45751元，认可该押金数额。就原告与蓝海公司于2019年11月签订的房屋租赁合同，与被告无关，被告亦未通过原告签订上述合同。被告于2019年10月30日搬离x号房屋，当时被告提出不再继续承租，并承诺找到下一个租户，被告找到一个珠宝商继续承租使用x号房屋，被告搬离后珠宝商就搬入举办珠宝展览了，珠宝商是个人，具体姓名记不清了。被告主张与蓝海公司之间的合同于2019年10月30日已经解除，应由珠宝商与原告或蓝海公司结算费用。即使法院认定应由被告承担合同责任，亦不同意按照原告与蓝海公司签订的合同标准进行给付，同意以已付押金45751元进行折抵。就物业费等，认可在被告合同期间，系由被告负担。本院经审理认定事实如下：原告与蓝海公司于2019年11月签订《房屋租赁合同》，约定原告承租蓝海公司x号房屋，租赁期自2019年11月2日起至2021年11月1日止；原告租赁该房屋租金为3．5元/㎡/天，全年房屋租金为384310元；水费、电费、取暖费、宽带及电话费由蓝海公司根据原告实际使用数量收费；全年物业费5415元整，取暖费55元/㎡；原告不支付或者不按照约定支付租金达七日的，蓝海公司有权单方解除合同，收回该房屋；原告应按时向蓝海公司缴纳租金及费用，每逾期一天应向蓝海公司支付欠付租金及费用的5%作为违约金，直至付清之日止。庭审中，原、被告认可被告已付押金45751元，认可被告未曾支付上述合同期间的租金、物业费、水费、电费及暖气费。后原告与蓝海公司于2021年2月3日签订《协议》，写明：x号房屋由原告转租给被告租用，租金由被告向蓝海公司实际支付，被告自2019年11月2日起未再支付租金，且已于2020年6月搬离x号房屋，蓝海公司已于2020年7月28日将房屋收回。被告除未支付该房屋2019年11月2日-2020年6月22日的租金外，还欠付物业费3486．37元、水费414元、电费8909．1元、暖气费16545．65元，扣除押金后欠款共计231036．79元。就此，双方达成如下协议：蓝海公司同意该房屋由原告按照每平米2．5元/天的租金标准计算，因此该房屋2019年11月2日-2020年6月22日的房租为176737．63元，其他费用不变，以上共计206092．75元，扣除房屋押金45751元，还剩160341．75元，双方一致确认取整数16万元作为双方的结算标准。就此，原告分别于2021年2月3日、6月27日向蓝海公司支付8万元。就双方争议的事实和证据。就2009年号房屋的转租承租人，原告主张为被告，并提交:1、原、被告微信聊天记录截图，显示：原告分别于2020年1月14日、6月8日转发产权方催费短信，被告均答复知悉；被告于6月3日“我这边主要还是房租的问题，确实受疫情影响比较严重”，于7月2日“因为疫情大家都很艰难”，“我希望您还是要跟对方谈一次，让对方减免今年的租赁费用”；原告于7月22日“向阳，麻烦你想办法尽快把钥匙先给酒厂还过去”，被告于7月26日答复“钥匙说已交给李厂长了”；2、原、被告电话录音光盘及文字记录，被告表示款项需要周转；3、被告司机杨文军于2020年7月27日出具的《确认书》，载明2020年6月29日已搬过一次，7月27日搬一趟。原告表示杨文军确认被告占有使用房屋及搬家情况，现仅主张至6月22日期间的租金。就此，被告表示其并非转租承租人，对证据真实性、合法性、证明目的均不认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，就原、被告法律关系，应考虑到：一、原告与蓝海公司针对诉争期间签订有房屋租赁合同，蓝海公司亦认可原告将房屋转租给被告，可认定原告转租出租人的法律地位；二、被告认可与蓝海公司截止2019年10月30日成立事实上的房屋租赁合同关系，就此未陈述有固定租期。被告亦认可因其不想继续承租，承诺并实际找到了下一个租户，但未陈述租户姓名，亦未就此提交证据，宜认定被告仍处于承租人的法律地位；三、原告提交证据已形成证据链，可认定被告系原告转租承租人。基于上述考虑，应认定原、被告就x号房屋成立房屋租赁合同关系，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。就原告第一项诉讼请求，原、被告均认可被告未支付自2019年11月2日起的租金，被告应予支付至合同解除之日。现被告逾期未支付租金，构成根本违约，原告享有法定解除权。现原告自认于2020年7月28日收回房屋，被告亦未就此提出反证，应认定原告于该日行使法定解除权，原告就此仅主张截止6月22日的租金，本院对此不持异议。就租金标准，考虑合同相对性，原告按其与蓝海公司的租金标准主张，本院难以支持。现原、被告均未举证证明租金标准，亦均同意折抵押金45751元，宜按原告实际向蓝海公司支付的租金为准。结合原告与蓝海公司于2021年2月3日签订之《协议》，被告应给付原告租金130644．88元。就原告第二项诉讼请求，如前所述，本院予以支持。就原告第三项诉讼请求，经本院释明，原告坚持主张按违约金主张，现原告未举证证明双方约定有逾期付款违约金，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告李向阳于本判决生效之日起七日内给付原告何森租金十三万六百四十四元八角八分。二、被告李向阳于本判决生效之日起七日内给付原告何森物业费三千四百八十六元三角七分、水费四百一十四元、电费八千九百零九元一角、暖气费一万六千五百四十五元六角五分。三、驳回原告何森的其他诉讼请求。案件受理费2375元，由被告李向阳负担1750元（于本判决生效之日起七日内给付原告何森）；由原告何森负担625元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二一年七月九日书记员  张 茜