江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0922民初2557原告：刘飞，男，1973年12月24日出生，汉族，居民，住滨海县。被告蔺明友，男，1972年2月23日出生，汉族，居民，住滨海县。原告刘飞与被告蔺明友确认合同无效纠纷一案，本院于2021年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘飞、被告蔺明友均到庭参加诉。本案现已审理终结。原告刘飞向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2015年1月7日所签订的房屋买卖合同无效；2.请求判令被告立即退还给原告购房款人民币200000元(以下币种均为人民币)，并承担自交付款项之日起至履行完毕止按月利率千分之二计算的利息。事实与理由：2015年1月，原告经人介绍与被告相识，被告得知原告要购买房屋，主动称在八滩银座首府5幢404室的住宅要出售。后经双方自行协商，于2015年1月7日签订了房屋买卖合同，原告以246000元的价格购买了被告所称的八滩银座首府5幢404室。该合同第四条约定：“被告保证上述房屋产权清楚，如发生与被告有关的产权纠纷，概由被告负责处理，由此给原告造成的经济损失由被告全额退回房款及承担千分之二利息”。合同签订次日，原告支付了购房款200000元，其中150000元是原告妻子龙红通过银行转账给被告的儿子蔺扬辉的账号上，又交了50000元现金给被告本人，被告按合同签订时间向原告出具了收条1份，并交付了房屋。原告接收房屋后就开始装修并入住。2017年9月14日，原告妻子龙红突然接到法院通知，要求原告搬出八滩银座首府5幢404室，原告才知道八滩银座首府5幢404室在2012年1月20日就被滨海县人民法院查封，且产权仍属于盐城泰立房地产开发有限公司所有。原告也向滨海县人民法院提起执行异议，滨海县人民法院（2017）0922执异12号驳回了原告的异议申请。因原告对购买的房屋已装修入住，无奈之下，原告只好又在滨海县人民法院执行局以31.6万元的价格重新购买了八滩银座首府5幢404室。事后，原告一直在找被告要求退还房款，但联系不到被告。故提起诉讼，请求判准原告诉求。被告蔺明友未到庭应诉，亦未提交答辩状及相关证据。本院经审理认定事实如下：2015年1月7日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：“甲方将自有的坐落在八滩银座首府5幢404室转让给乙方所有，建筑面积为137.5平米。双方议定房屋成交价为246000元，首付房款200000元。余款在甲方通知乙方办理产权证后7日内一次性付清。甲方保证上述房屋产权清楚，如发生与甲方有关的产权纠纷，概由甲方负责处理，由此给乙方造成的经济损失由甲方全额退回房款及承担千分之二利息”。当日，被告按签订合同日期向原告出具了收条1份，载明：“收条，今收刘飞购房款贰拾万元整，计币200000元。据蔺明友2015.1.7”。2015年1月8日，原告向被告支付购房首付款200000元。其中，150000元由原告妻子龙红通过银行转账给被告的儿子蔺扬辉，另50000元通过现金交付被告本人，双方完成房屋交付。另查明，王某高与泰立公司、金某、张某民间借贷纠纷一案，2011年12月3日，案外人王某高向本院提出申请对盐城泰立房地产开发有限公司（下称泰立公司）价值3500000元的财产予以保全。本院于2012年1月20日查封了泰立公司所有的位于滨海县房屋。2012年2月9日，本院作出（2012）滨商初字第0001号民事调解书：泰立公司、金某、张某归还王某高借款3000000元，此款定于2012年2月15日前归还1000000元，6月30日前归还1000000元，12月31日前归还1000000元。如有一次未按时足额履行，则王某高可就全部未履行标的款申请强制执行，并自2011年11月6日起，至履行完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍承担利息。2012年4月1日蔺明友与泰立公司签订“定向设计申请单，”对八滩银座首府5幢404室进行定向设计，2012年11月12日，被告以“借条转”的形式向泰立公司抵房款350000元。双方未办理产权过户。因泰立公司、金某、张某未履行生效法律文书确定的义务，本院于2015年4月7日裁定拍卖泰立公司位于八滩镇银座首府的404房屋等。经网拍流拍后，原告王某高自愿以起拍价接收上述房屋以折抵部分标的款，本院于2015年10月9日裁定案涉房屋所有权归申请执行人王某高所有。上述事实有原告提交的《房屋买卖合同》、付款凭证、收条、（2012）滨商初字第0001号民事调解书、（2012）滨执字第0228-3号执行裁定书、（2017）0922执异12号执行裁定书、（2020）苏0922民初2374号民事判决书、定向设计申请单、物业管理服务协议、当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同应为无效合同。出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效。但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已被解除的，可认定合同有效。本案中，原、被告于2015年1月7日签订《房屋买卖合同》，而案涉房屋于2012年1月20日被本院裁定查封，案涉房屋的查封先于原、被告之间房屋买卖，且没有证据证明相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让或一审法庭辩论终结前强制措施已被解除，原告刘飞与被告蔺明友签订的《房屋买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定。另外，本院于2015年10月9日裁定所有权归外案人王某高所有。因此，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》依法应确认无效，被告蔺明友应当返还原告刘飞购房款200000元。被告蔺明友除返还已收取的购房款外，还应当向原告刘飞返回资金占用期间的利息损失，结合原告刘飞的主张，本院对资金占用期间的利息损失自2015年1月8日起至履行完毕止按月利率0.2%予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘飞与被告蔺明友于2015年1月7日签订的《房屋买卖合同》无效；二、限被告蔺明友于本判决生效后十日内返还原告刘飞购房款人民币200000元及利息（自2015年1月8日起至履行完毕止按月利率0.2%计算）。如果未按本判决指定的期间履行返还金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2351元（已减半），由被告蔺明友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费4702元审 判 员 周华健二〇二一年七月二十一日法官助理 郭栩池书 记 员 庄晓峰法律条文附录1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。