贵州省长顺县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔2729民初603号原告：贵州省荣华物业服务有限公司。住所地：贵州省黔东南州凯里经济开发区金源西大道2号经纬汽车城5栋1层商7号，统一社会信用代码：915226200570582622。法定代表人：雷强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：唐德君，系该公司职工，代理权限为特别授权代理。被告：王鑫，男，1987年4月11日生，汉族，贵州省长顺县人，住贵州省长顺县。原告贵州荣华物业管理有限公司（以下简称“荣华公司”）与被告王鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，于同年6月29日公开开庭进行了审理。原告荣华公司法定代表人雷强、委托诉讼代理人唐德君到庭参加诉讼,被告王鑫经本院合法传票传唤无故不到庭。本案现已审理终结。原告荣华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2017年10月1日至2020年12月31日物业服务费共计4719.12元；2.判令被告向原告支付违约金1415.74元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过依法选聘，于2017年9月25日与长顺县顺城国际小区的建设单位长顺县隆顺房地产开发有限公司（以下简称“隆顺公司”）签订了《黔南州长顺县顺城国际前期物业服务合同》。并于2017年9月27日进场，按照合同约定为顺城国际小区提供了物业管理相关服务。2021年1月1日，原告依法终止了顺城国际小区物业管理服务。自原告提供服务以来，被告一直未按合同约定向原告交纳物业管理服务费相关费用。被告作为顺城国际小区6-1-18号房业主，商铺面积52.61㎡，按每月每平方米2.3元计算，从2017年10月1日至2020年12月31日止，拖欠物业服务费共计4719.12元，按30%计违约金为1415.74元。经原告多次催收，被告仍一直拖欠，不予交纳。根据前期物业服务合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起按应缴费用每日千分之三的标准支付违约金，但原告考虑到按此计算，违约金数额会很大，为了减轻被告的负担，原告仅主张被告应付金额的30%即可。综上，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告王鑫未到庭参加诉讼，但提交书面答辩称：2017年12月27日，被告与贵州大都汇房地产开发有限公司（以下简称“大都汇房地产公司”）签订的《返租协议》中明确约定租期内（2017年12月30日至2020年12月30日）物业服务费由大都汇房地产公司或实际经营人承担，被告没有支付的责任。长顺县顺城国际小区业主委员会因原告服务态度、质量被业主委员会依法解聘，已于2020年10月30日发出招聘物业公司公告，2020年11月29日由贵州永德耀物业管理有限公司中标。被告从未收到原告任何催收通知。原告荣华公司围绕诉讼请求依法提交以下证据供法庭质证：1.营业执照及法定代表人身份证明书。拟证明原告公司成立于2012年11月7日，住所地凯里经济开发区金源西大道2号经纬汽车城5栋1层商7号，统一社会信用代码：915226200570582622，法定代表人雷强，自主选择经营物业服务、物业咨询等。2.《顺城国际前期物业服务合同》。拟证明2017年9月25日，隆顺公司与荣华公司签订《顺城国际前期物业服务合同》，约定荣华公司对顺城国际小区提供物业服务，物业服务费按建筑面积交纳，住宅小高层、高层按1.5元/㎡收取，商业物业按2.3元/㎡收取。3.隆顺公司的证明。拟证实原告荣华公司于2017年9月27日正式进驻顺城国际小区提供物业管理服务，商铺于2017年10月1日正式交付使用。4.业主（住户）入住房屋表。拟证实2017年10月17日，被告王鑫入住顺城国际小区6-1-18号房屋后在房屋验收表中签字确认。5.《顺城国际管理公约》。拟证实2017年10月17日，被告王鑫作为业主在《顺城国际管理公约》中的承诺书中签字确认。6.荣誉证书两份。拟证实原告作为物业企业荣获2019年度消防工作先进集体荣誉，2020年8月获得中共长顺县委宣传部、长顺县精神文明办长顺县五星级文明小区的荣誉称号。7.长顺县顺城国际小区业主委员会关于退出顺城国际小区物业服务的通知。拟证实2020年12月31日，长顺县顺城国际小区业主委员会向原告发出通知，因长顺县顺城国际小区业主委员会已依法公开选聘新的物业服务企业，特通知原告荣华公司于2020年12月31日退出小区物业服务，并由业主委员会临时接管。以上证据，经法庭举证质证，被告未出庭发表质证意见，经本院综合审查，以上证据来源和形式合法，内容客观真实，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：2017年9月25日，隆顺公司与荣华公司签订《顺城国际前期物业服务合同》，约定荣华公司对顺城国际小区提供物业服务，物业服务费按建筑面积交纳，住宅小高层、高层按1.5元/㎡收取，商业物业按2.3元/㎡收取。原告荣华公司于同月27日正式进驻顺城国际小区提供物业管理服务，商铺于2017年10月1日正式交付使用。合同签订后，原告荣华公司按照物业服务合同对长顺县顺城国际小区提供物业服务。被告与隆顺公司签订商品房买卖合同购买位于长顺县，建筑面积52.61㎡。2017年10月17日，被告王鑫入住顺城国际小区6-1-18号房屋后在房屋验收表中签字确认。2017年12月27日，被告与贵州大都汇房地产开发有限公司（以下简称“大都汇地产公司”）签订的《返租协议》中明确约定租期内（2017年12月30日至2020年12月30日）物业服务费由大都汇房地产公司或实际经营人承担。原告荣华公司进驻顺城国际小区提供物业管理服务的过程中，因服务态度等问题与业主发生争议，2020年12月31日，长顺县顺城国际小区业主委员会向原告发出通知，因长顺县顺城国际小区业主委员会已依法公开选聘新的物业服务企业，特通知原告荣华公司于2020年12月31日退出小区物业服务，并由业主委员会临时接管。被告入住后一直没有交纳物业服务费直至2020年12月31日，后经原告催缴未果故诉至法院。本院认为，原告荣华公司是依法成立的物业服务企业，与建设单位隆顺公司于2017年9月25日签订《顺城国际前期物业服务合同》，并按约定对顺城国际小区提供了物业服务，原告与隆顺公司签订的《顺城国际前期物业服务合同》对小区全体业主均产生效力，原告有权依据《顺城国际前期物业服务合同》约定向业主收取物业服务费。原告对顺城国际小区提供物业服务的过程中，被告王鑫与隆顺公司购买位于长顺县后于2017年10月17日入住，并接受顺城国际小区物业服务，原、被告之间存在事实上物业服务合同关系，被告应当依照合同约定和法律规定向原告支付物业服务费，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。对于支付的期间应从被告在房屋验收表中签字确认之日（2017年10月17日）起算至2020年12月31日，为38个月零13天；对于物业服务费的收取标准应以原告与建设单位隆顺公司于2017年9月25日签订的《顺城国际前期物业服务合同》中约定的商铺按每月每平方米2.3元计算为宜，所以被告拖欠原告的物业服务费确定为4650元。对于原告主张的违约金，因原告在提供物业服务的过程中存在不足和瑕疵，后与顺城国际小区业主矛盾重重而被迫退出小区物业管理，故对原告主张的违约金本院不予支持。被告提出与大都汇公司签订的《顺城国际商铺返租协议》约定租赁期内的物业服务费由大都汇公司或者实际经营人承担，其不应承担物业服务费的意见，因该协议只对被告与大都汇公司具有约束力，而被告作为业主，不能免除其向原告支付物业服务费的责任。一个幸福的小区是需要物业和广大业主共同努力才能建成的，大多数业主购房，旨在为自己谋求一个更好的生活和营商环境，物业服务企业在小区存在的意义是为所有业主提供公共服务，维护小区的日常秩序，但作为企业也摆脱不了盈利的目的，因此交纳物业服务费与提高服务质量是相辅相成的。本案中的被告作为顺城国际小区业主，在物业服务公司提供的物业服务不尽人意或者是存在异议时，本该协助物业公司改进服务，提高水平，或及时向小区业主委员会提出意见、建议，尽量通过协商方式解决问题，必要时可提议召开业主大会解聘现有物业企业，重新选聘物业企业，但被告却以拒交物业服务费的方式对抗，此举不仅不利于小区物业的健康发展，最终影响的是包括被告自己在内的小区全体业主的正常生活秩序和营商环境。综上所述，原告荣华公司已按合同约定和法律法规及相关规定提供物业服务，被告作为房屋所有人已接受相关物业服务，应当依约依法支付物业费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告王鑫于本判决生效之日起10日内向原告贵州荣华物业管理有限公司支付物业服务费肆仟陆佰伍拾（4650）元（从2017年10月17日至2020年12月31日）；二、驳回原告贵州荣华物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王鑫负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 谢昭立二〇二一年七月十九日法官助理 曾林志书 记 员 肖 涛