贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2301民初12453号原告：黄代波，男，1976年7月23日生，贵州省兴仁市人，户籍地贵州省兴仁市，现住贵州省兴义市。原告：刘太克，女，1985年12月30日生，贵州省兴仁市人，户籍地贵州省兴仁市，现住贵州省兴义市。被告：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山办花月村，统一社会信用代码:915223017553951004。法定代表人：周建忠，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张珊，女，1990年5月4日生，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市，系该公司职工。原告黄代波、刘太克与被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黄代波、刘太克，被告安达房开公司委托代理人张珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄代波、刘太克向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付从2017年12月3日至2020年12月3日期间的延期交房违约金额9749.55元；2、请求判令被告支付从2017年12月3日至2020年12月3日延期办证违约金56147.28元；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2013年8月28日签订《商品房买卖合同》，被告将兴义市蓝天花园紫薇园xxx栋xxx号商品房出售给原告，合同约定建筑面积为149.42平方米，房屋总价394016元。交房时间为2013年10月30日前。交房时应符合：已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件。向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等资料。同时约定被告在交房后90日内办理房屋初始登记。被告至今没有提供符合交房条件的相关手续。合同约定交房后90日内被告提供办理房屋产权证的证明文件到房屋登记机构办理备案登记。但是至今被告也未提交相关资料进行备案，致使原告至今未能办理房屋产权证。上诉事实被告已违约，给原告带来了巨大的损失，故根据合约及相关法律规定，被告需支付原告逾期交房、逾期办证违约金，原告为维护合法权益，提起诉讼。逾期交房、逾期办证违约金，计算方法如下：逾期交房违约金：房屋租金每平方米7.2元×房屋面积125.38平方米×逾期交房36个月×30%=违约金9749.55元。逾期办证违约金：已付购房款394016元×年利率4.75%÷12个月×逾期办证月数36个月=56147.28元。安达房开公司辩称：1、房屋质量合格，确实已经达到合同约定的交付条件，答辩人不应承担逾期交房违约责任。2、对于逾期办证，系房屋的施工方至今未交付工程竣工资料导致，答辩人逾期办证不具有主观过错。3、原告请求的违约金过高，请求人民法院依法按照每日万分之零点五计算违约金。4、对于被答辩人的房屋已经过了诉讼时效，依法不应得到支持。黄代波、刘太克为证明其诉讼主张，向本院提交了本人身份证复印件、安达房开公司企业信用信息公示报告、兴义市商品房预售合同登记备案表、商品房买卖合同复印件、贵州省兴义市人民法院（2016）黔2301民初2207号民事调解书复印件；安达房开公司向本院提交了企业营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、质量验收证明书、贵州省兴义市人民法院（2013）黔义民初字第1981号民事判决书、（2014）兴民终字第85号判决书复印件各一份，在卷佐证。经双方质证，安达房开公司对黄代波、刘太克所举证据均无异议，黄代波、刘太克对安达房开公司所举证据中两份判决书复印件关联性有异议，其余均无异议，本院对黄代波、刘太克以及安达房开公司所举证据的真实性予以认定。本院经审查认定事实如下：黄代波、刘太克与安达房开公司于2013年8月28日签订《商品房买卖合同》，购买安达房开公司开发并取得预售许可证的位于兴义市xx，房屋面积为149.93㎡，房屋总价款为394016元，合同约定安达房开公司交房时间为2013年10月30日前，黄代波、刘太克已实际装修房屋入住，另约定安达房开公司应在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，未对逾期办证的违约责任进行约定，安达房开至今未办理房屋产权初始登记。原告曾于2016年5月16日就其所购房屋逾期交房和逾期办证向我院提起诉讼。审理过程中，经我院主持调解双方自愿达成协议，由被告安达房开公司于2016年10月30日前支付原告黄代波、刘太克逾期交房违约金和逾期办证违约金共计49000元。且被告已按照（2016）黔2301民初2207号《民事调解书》履行义务。现原告以同样理由再次提起诉讼。另查明，2012年3月21日，案涉蓝天花园紫薇园xx栋（xxx、xxx）住宅楼基础部分和主体工程部分经施工单位贵州化工建设公司、监理单位贵州深龙港工程项目管理有限公司、勘察单位贵阳建筑勘察设计有限公司、设计单位广东建筑艺术设计有限公司、建设单位贵州省兴义市安达房地产开发有限公司、质量监督单位兴义市建设工程质量监督站共同确认已验收合格，并据此出具【《兴义市房屋建筑工程主体结构分部（子部分）工程质量验收证明书》-主体结构分部】、【《兴义市房屋建筑工程地基与基础分部（子分部）工程质量验收证明书》-基础分部】。本院认为：（一）关于安达房开公司是否应支付逾期交房违约金的问题。2012年3月21日，案涉房屋主体结构分部和基础分部经验收合格，黄代波、刘太克庭审中自认已接收房屋并实际装修入住，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为对房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，房屋转移占有即完成了交付，该房屋交付时主体结构和基础部分已经验收合格，不存在“房屋主体结构质量不合格”而不能交付使用的情形，且黄代波、刘太克已对案涉房屋进行装修已实际入住，已实现了入住房屋的实体权益。故对原告黄代波、刘太克主张的2017年12月3日至2020年12月3日期间的延期交房违约金，本院不予支持。（二）关于安达房开公司是否应支付逾期办证违约金的问题。依法成立的合同受法律保护。安达房开公司在取得商品房预售许可证后，与黄代波、刘太克签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务，本案中，黄代波、刘太克已按合同全面履行了付款义务并对房屋进行了装修，安达房开公司应当在约定交房时间2013年10月30日后90日内即2014年2月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但安达房开公司至今未办理房屋产权登记手续，违约事实客观存在，依法应当承担违约责任。安达房开公司辩称“原告诉请的违约金已超过诉讼时效，依法不应得到支持。”根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，原告诉请的违约金诉讼时效为3年，原告于2020年12月3日起诉，倒推3年，原告主张的违约金应从2017年12月3日起计算，现原告亦以此主张，并未超过诉讼时效，故关于被告的抗辩意见，本院不予采信。因《商品房买卖合同》中双方未对逾期办证的违约责任进行具体的约定，对逾期标准，本院酌情按每日万分之零点五计算，故原告诉请的逾期办证违约金为：394016元×0.00005元/天×1095天=21572.37元（2017年12月3日至2020年12月3日）。另关于安达房开公司提出的“逾期办证，因房屋的施工方至今未交付工程竣工资料所致，安达房开公司对逾期办证不具有主观过错”和“逾期交房违约金及逾期办证违约金属于同一行为涉及的两项违约，不应该分开计算违约金”的辩解意见，因房屋施工方的过错导致安达房开公司不能及时办理房屋初始登记，其不属于同一法律关系，与本案无关联，故不能成为减轻或免除安达房开公司违约责任的事由，且交房与办证并非同一事项，产生的法律效果亦不相同，逾期交房与逾期办证并不存在必然因果关系，两项违约金可以分开计算，故对安达房开公司的辩解意见，本院不予采纳。因本案民事法律关系产生于《中华人民共和国民法典》实施之前，故仍可适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律规定。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决如下：一、由贵州省兴义市安达房地产开发公司于本判决生效后十日内支付黄代波、刘太克自2017年12月3日起至2020年12月3日止的逾期办证违约金21572.37元；二、驳回黄代波、刘太克的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1448元，减半收取724元，由贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  段青宏二〇二一年七月十六日书记员  何丽娟