北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初4891号原告：徐伟，男，1970年11月6日出生，汉族，个体工商户，住北京市丰台区。被告：郑露，女，1994年4月29日生，满族，个体工商户，住北京市大兴区。原告徐伟与被告郑露房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐伟、被告郑露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告三倍房租的违约金14100元和交通、误工、打印等费用2000元，共计16100元；2.请求被告补交自2019年1月9日至17日9天的房租1363元整；3.判令被告把利用原告房子地址注册公司及后续注销地址的2份证明材料提供给原告，并要求被告在报纸上发布公司地址腾退变更声明，避免给原告后续造成法律纠纷；4.耽误原告提前半年预定看房租房的时间，判令被告赔偿2个月房租9400元和精神损失费600元；5.判令被告补偿原告中介费4000元及转租后差价收入7100元，共计11100元；6.判令被告支付原告法院诉讼的相关费用。事实和理由：2019年1月8日，经泽房伟业物业管理有限公司销售付女士介绍（原告交了4000元中介费）与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告名下的位于大兴区新源大街25号院恒大拾翠园（恒大未来城）7号楼1908房间，建筑面积54平方米，租期自2019年01月18日到2022年01月17日止，租金标准为前两年为月租4700元/月（2019年01月18日至2021年1月17日）；第三年为月租金5000元（2021年1月18日至2022年1月17日），支付方式为押一付三。其中，租金包括两部分：生活住房租金和被告用原告房子地址注册公司的租地址费用。在2020年10月18日（距离房子到期还有5个季度时），被告微信提出想提前退租，改租到2021年1月，第三年就不租了；但是由于被告提出只支付2个月的房租，不交第三个月的房租，而用之前的押金来代替，原告没有同意，双方微信最后协商：被告住到2020年12月17日，押金作为违约金不退，同时，被告尽快迁走在原告房子地址上注册的公司，被告也微信同意。房子从出租后1年多原告都没有去房子查看，一直认为被告在里面生活。当被告提出不租房子后的最近2个月里，原告多次让被告给拍房间照片，让中介去看房，被告都以“房子里住着大哥”等欺骗手段，想降房租继续租。2个多月来，由于原告、中介及租客都没法进入房间看房子，直接影响了原告房子的后续出租，造成了至少几个月的房租损失。12月13日（按照退房约定的时间差4天），原告微信联系被告何时搬走，被告还以各种借口不配合原告看房子。原告只能在12月17日下午，在小区保安陪同下去敲门，才发现原来被告早在2年前就把房子转租给了泽房伟业物业管理有限公司，2年来一直是租客马倩女士在住。今年马倩已经续签第二年的合同，合同期到2021年1月11日。而事实是原告根本不知道转租，一直以为被告在住。发现转租后，原告现场报警110，然后林校路派出所，宋、翁警官了解情况，先后2天警察多次电话联系了被告，说好12月17日上午（原告、被告、泽房伟业物业管理有限公司、马倩）四方人一起到场面谈。结果，只有被告没有到场。按照派出所意见：由于被告家具还在原告房子内，原告第一时间发短信通知被告：“派出所警察已经初步协调，让租客马女士月底前搬走腾房，你的家具10天内请搬走。”结果，被告不但不同意，还回复短信问原告“押金何时退还给她！”“不明确何时退还，就不搬家！”等耍无赖语言。疫情期间，被告要求照顾她降低房租，原告先后2个季度给她优惠了每月100元共计6个月600元。原告2020年12月18日上午给被告发的短信，她不但继续耍无赖，还睁眼说瞎话，前几天2次去派出所，被告都没有到场，警察也没有要求原告退还给她违约金。前妻(房租收入和原告2人均摊)因为生气高血压都犯了，连续1个月去医院、吃药，原告也失眠、心脏难受，工作生活都受到严重的影响，特别是原告的善良好心，最后变成这样的一个被骗的结局，每月还着贷款6200元，没想到现在房子不但被转租受骗了，甚至房子都要不回来了，原告实在是忍无可忍、愤怒之极！，原告的分析和诉求如下：对比租客小马与泽房伟业物业管理有限公司（以下简称：泽房伟业公司）签订的合同时间来分析，被告与原告签订合同是2019年1月8日，泽房伟业公司与小马签订合同的时间是1月12日，相隔仅仅4天，据租客小马说：泽房伟业公司提供了原告房子的购房合同复印件；泽房伟业公司杨先生也说被告提供了原告房子的购房合同复印件(事实上原告从来没有让人复印过购房合同，原告认为这是假冒的复印件），因此原告认为被告、泽房伟业公司是提前谋划好的一个骗局：中介小付带着被告冒充租房、其实被告租房是为了注册，同时转租还可以赚钱，被告租房后第4天就安排泽房伟业公司跟小马签了合同。据此，起诉被告提供虚假的原告购房合同复印件给泽房伟业公司，在没有征得原告同意的情况下，故意进行转租房，造成了原告生活的烦恼和目前租房、腾房的麻烦，被告与中介泽房伟业公司没有履行真正的中介职能，造成原告白交了4000元中介费，因此，原告请求：一是要求被告补偿原告交纳的中介费4000元；二是按照物权法等法律，转租后收入的差价部分应还给原告：按照转租合同，转租第一年租金为4800元，比原告包括公司注册费用在内的租金4700元都高，一般注册地址费用在每月300至700元，因此，原告请求按低价300元标准，将被告第一年(2019年)转租所得差价{4800-(4700-300)}*12=4800元；第二年（2020年)所得差价{4500-(4700-300)}*11=1100元，再加上第二年泽房伟业公司续签收取的管理费1200元，共计7100元归还原告；三是原告与被告签订合同日为2019年1月8日，当时为了照顾被告租房收拾，起租日延后了10天为1月18日，现在看来，原告是被骗，因此，请求被告返还9天的房租1363元作补偿；四是被告提前退租违约并不交机械钥匙及房子，不提前6个月通知退租，造成原告年底出租房屋被动。按照微信约定，2020年12月17日是最后搬家的时间，但现在被告以要求退押金为由无理取闹，不交原装的机械房门钥匙(租客一直是用密码进入）等，造成原告从2020年10月18日起就不能正常请中介进入看房租房，从2020年12月18日起就不能正常对外出租，估计要拖到元旦春节租房的淡季，而事实上被告在2020年6、7月份就计划年底退租(6、7月时泽房伟业公司提前通知过小马），在10月份被告才迟迟通知原告退租，造成原告损失近半年安排后续出租房子的有利时间，也对原告年底工作及生活造成了影响。这套房子原告至今还在还贷每月近6200元。因为贷款没有还清，至今房产证都没有办理下来。因此，原告才申请由此造成的租房损失，申请被告赔偿2个月房租；五是按照原告与被告签订的合同约定，被告应该赔偿300%的违约金。《租房合同》第八条、第十条违约责任中都明确规定：【第八条】违约责任：(一）…乙方有第八条(实际应该是第七条，此处合同上打字错误，因为模板是泽房伟业公司付女士提供的，当时怪原告粗心)第四款约定的情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金。【第七条：合同解除(四)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并视为违约：1.不按照约定支付租金达5日的。3.擅自改变房屋用途的】【第十条第1款：“1、乙方与第三方不允许以…和此房屋购房合同（及其复印件）做任何相关金融手续抵押等…视为乙方及第三方违约”】，据此约定，被告有以下几方面违约：首先，被告单方提出提前14个月退租，违约在先；同时，自2020年10月18日承诺只住2个月，但从12月18日开始至今不搬，没有支付租金已快到达5日，再次违约。其次，转租改变了租房合同中房屋的用途：原告租给被告房子是工作生活用途，而不是2年来一直隐瞒原告把房子转租获利，通过造假购房合同复印件，变相抵押获利，改变房子用途。第三，按照第十条：被告通过利用租房合同并造假原告的购房合同复印件从而进行转租赢利行为，泽房伟业公司杨也说，是被告提供的购房合同复印件；租客马倩说泽房伟业公司提供了原告购房合同复印件，属于违约，应该赔偿原告300%房租；另外，造假原告的购房合同复印件是否应该追究相关法律责任？2年来，原告因为被被告多次欺骗，被告的人品已经无法让原告相信房子被注册公司后是否后续会带来法律债务纠纷，因此，也请求判令被告把利用原告房子地址注册公司及后续注销地址的2份证明材料提供给原告，并要求被告在报纸上发布公司地址腾退变更声明，避免给原告后续造成法律纠纷。请法院给予明查、公道处理！郑露辩称：我在2021年1月11日已经搬离了涉案房屋，并且11日发短信告知原告搬离的事情。对于房屋的钥匙，因为是电子锁，密码告知原告了，水、电卡放在了争议房屋内；对于原告要求的赔偿三倍违约金，我不同意；我也不同意赔偿交通费、误工费、打印费；对于原告要求的2020年12月18日至实际腾退之日的房屋占有使用费，我也不同意，因为我交了押金，押金已经抵扣房租了，不返还我也可以；对于原告要求我补交2019年1月9日至17日的租金，我不同意，是无理要求，之前也一直未主张过这个事情；公司注册地址已经迁出了，是在2020年10月之前就已经迁出了；对于其他诉求，我不同意，中介费是原告自己给中介的，和我没有任何关系；我不认同原告所说我是泽房伟业公司员工；押金在本案中可抵扣，要求在本案中一并解决。本院经审理认定事实如下：对双方当事人无争议的事实，本院予以确认。2016年3月11日，徐伟购买恒大拾翠园大兴区黄村镇DX00-0101-0201等地块F2公建混合住宅用地项目（配建限价商品住房）B1#办公楼19层1908室房屋。2019年1月8日，徐伟（甲方，出租人）与郑露（乙方，承租方）签订《北京市房屋租租赁合同》，该合同显示：甲方将位于北京市大兴区黄村街道办事处（恒大拾翠园B1）恒大未来城7号楼1908室，建筑面积54平方米，出租给乙方使用，租赁用途为办公和居住。租赁期限：房屋租赁期自2019年1月18日至2022年1月17日，共计3年。甲方应于2019年1月8日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。租期2019年1月18日至2021年1月17日，共24个月的租金标准为4700元/月，租期2021年1月18日至2022年1月17日，共12个月的租金标准为5000元/月，支付方式为押一付三，各期租金支付日期（季度付款）第三个月的中旬付款下一个季度的款项。房屋租赁押金人民币肆仟柒佰元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，如违约，则甲乙双方按月租金的300%支付违约金。徐伟向泽房伟业公司付蕊转账中介费4000元。2019年1月10日，北京泽房伟业房地产经纪有限公司（甲方，出租人）与马倩（乙方，承租人）签订房屋租赁合同，双方约定甲方将位于北京市大兴区恒大未来城7号楼1908的房屋及其设施（家具、电器），建筑面积58平方米，乙方承租该房屋作为居住用途。租赁期限为12个月，即自2019年1月12日至2020年1月11日。房屋租金每月为人民币4800元（肆仟捌佰元）。按半年缴纳，乙方应提前30天缴付房屋租金，第一次付款日期：2019年1月10日，第二次付款日期2019年6月10日。本合同签订之日，乙方应向甲方交纳一个月房屋租金人民币4800元作为保证金。2019年12月11日，甲乙双方再次签订《房屋租赁合同》，租赁期限为12个月，即自2020年1月12日至2021年1月11日。房租租金每月为人民币4500元（肆仟伍佰元）。按半年缴纳，乙方应提前30天缴付房屋租金，第一次付款日期：2020年1月12日，第二次付款日期2020年6月12日，管理费1200元。在庭审过程中，双方均认可郑露于2020年10月18日告知徐伟打算于2021年1月18日提前解除合同，于当日向徐伟缴纳2个月的房屋租金至2020年12月17日，后双方商议于2020年12月17日解除合同，但直至2021年1月11日郑露才腾退涉案房屋。徐伟未将涉案房屋押金4700元退还郑露。截至本判决作出前，郑露未向本院递交在涉案房屋上注册的公司名称、注册时间、迁出时间等证据及相关情况说明。双方当事人有争议的事实如下：徐伟主张郑露未经其同意将房屋进行了转租，在性质上改变了房屋的用途；押金不能抵扣租金，郑露仅支付租金至2020年12月17日，其于2021年1月11日搬走，违反了房屋租赁合同第八条第一款、第四款的约定，构成违约；郑露在双方签署房屋租赁合同2天后就进行了转租，是郑露与泽房伟业公司串通欺骗其将房屋出租。郑露主张其与徐伟签订的《北京市房屋租赁合同》中未约定不能转租，故不构成违约；其交付的押金抵扣了2020年12月18日至2021年1月11日的租金，不存在未按时支付租金及未按约定时间返还房屋的情形；郑露则主张其与泽房伟业公司没有关系。徐伟提交的微信截图及微信录屏显示：2020年10月18日，郑露给徐伟发微信：“哥，在不？您那个房子我租到1月份我就不租了，今年疫情闹的实在是支撑不下去了，今天我给您打两个月房租，之前还有一个月押金在您那儿，我们就到1月18日号解除合同吧，第三年我就不续了”。徐伟回复称”好的”“违约需要多支付一个月的，你看下合同吧”、“你公司注册也请到时迁走，不要超期，互相支持，否则就会上黑名单的，请在你退房之前办理完毕，否则押金不能退回”。徐露：“公司的注册地址我会到期就迁走”。徐伟：“违约金需要多支付一个月的，你看下合同吧”、“请你先交三个月的房租每月4700元”。……。徐伟：“不行，您就住到12月17日，押金不退，你先付2个月房租，如果不同意就不用沟通了，我们已经被动了，2个月去找新的租户，找不到就损失”、“你看下，要是不同意，那就去法院吧，别墨迹了”。郑露：“行”“我今天给你付两个月”。郑露随后向徐伟转账9400元。徐伟：“那你们住到12月17日晚，押金不退，请12月17日号前迁走地址，我要核实，谢谢”、“收到了2个月房租”，“我们12月18日早上去收房，请提前安排好，但是我也提前提醒你”。2020年11月6日徐伟：“你还补充一个月的押金，按时搬走减免归给你”、“如果不见面，不给新的押金，请你们11月17日搬走”。徐露：“我为什么要给你新的押金”、“我没有任何理由给你新的押金了吧”。徐伟：“之前的是违约金”。2020年12月8日，徐伟：“你是今年12月17日搬走吗，确认一下”，郑露：“我已经收到你老婆给我发的信息，不需要你在提醒一遍，什么时候到期我们什么时候搬”。郑露与徐伟妻子的微信聊天录屏显示：2020年12月16日，徐伟妻子：“您好！明天17号交房，你定时间吧，几点到我们赶过去”，郑露：“押金退我吗？”、“押金不退的话就别说了，你们明天直接报警就行”，徐伟妻子：“你好好看看合同”，郑露：“别给我扯合同，不行你就起诉”。郑露提交的短信录屏显示：2020年12月17日，徐伟：“郑露，我是恒大未来城7号楼1908室房主，今天上午派出所已经跟我们几方处理完，让我通知你，你放在我房间内的家具请你本月27号之前搬走，如果不搬走，我们27号把你家具全部清理放到楼道，后果自负，短信我保留了，房屋大门、卧室钥匙也请你尽快归还”，郑露：“押金什么时候退还”，徐伟：“你可以去法院，派出所都可以，不用发信息了，刚才都说清楚了，你也回信息了，等你到27号，还有10天，我最后一次提醒你”，郑露：“押金什么时候退请您明确一下，不然你现在说的这些只是你单方面的意愿，押金不退我们搬不了”。2021年1月11日，郑露：“已按派出所民警调解的方式今天如期搬出了您的房子，房间密码851022，门禁卡我放泽房地产了，您收房的时候直接过去拿就行”。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，徐伟与郑露签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，1、对于徐伟主张郑露赔偿其三倍房租的违约金14100元的诉讼请求，郑露主张其因疫情原因在2020年10月18日提出解除合同，本院认为新冠疫情在2020年10月已经平稳，故郑露提出解除合同属于违约，且郑露并未法院指定期间内提交涉案房屋注册公司迁出情况，结合双方的陈述、证据并考虑徐伟的损失情况，本院酌情确定违约金为9400元；2.对于徐伟主张的交通、误工、打印费等费用的诉讼请求，证据不足，本院不予支持；3.对于徐伟主张要求郑露补交自2019年1月9日到17日9天的房租1363元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持；4.对于徐伟主张要求郑露把利用其房子地址注册公司的证明，因合同约定有“乙方注册公司后复印件给甲方保存”，故郑露应向徐伟提供其在涉案房屋注册公司的营业执照复印件一份；至于徐伟要求郑露向其提供后续注销地址及在报纸上发布公司地址腾退变更声明的诉讼请求，因合同中并未有约定，且对于上述注册公司迁出手续，徐伟完全可以通过中国企业信用信息网络、天眼查等网页查询得知，故徐伟的上述请求，本院不予支持；5.对于徐伟主张因郑露耽误其提前半年预订看房租房的时间，要求郑露赔偿其2个月房租的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持；6.对于徐伟主张郑露补偿其中介费4000元及转租后差价收入7100元，共计11100的诉讼请求，证据不足，本院不予支持；7.对徐伟要求的精神损失费，因本案系合同纠纷，并非侵权案件，故徐伟的该诉求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、郑露于本判决生效后十日内支付徐伟违约金9400元；二、郑露于本判决生效后十日内向徐伟提供在北京市大兴区恒大未来城7号楼1908的房屋（以营业执照上实际注册登记的地址为准）注册的公司营业执照副本复印件一份；三、驳回徐伟的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费382元，由徐伟负担289元（已交纳），由郑露负担93元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二一年七月十三日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源