广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2960号上诉人（原审被告）：徐闻县华腾房地产开发有限公司，住所地徐闻县徐城城东大道中路。法定代表人：王际懋。委托诉讼代理人：张敬杰，广东粤徐律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莹莹，广东粤徐律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：金双，女，1991年1月18日出生，汉族，住河北省唐山市乐亭县。原审被告：开封德助房地产经纪有限公司，住所地河南自贸试验区开封片区十大街永威梅隆公馆3号楼3012室。法定代表人：王雨。上诉人徐闻县华腾房地产开发有限公司（以下简称“华腾公司”）因与被上诉人金双、原审被告开封德助房地产经纪有限公司（以下简称“德助公司”）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省徐闻县人民法院（2020）粤0825民初1371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人华腾公司上诉请求：1.撤销（2020）粤0825民初1371号民事判决第一项，依法改判或发回一审法院重审。2.本案一、二审诉讼费用由金双负担。事实和理由：一、一审法院判决华腾公司退还金双203133元认购款，判决理由错误，适用法律不当。华腾公司与金双签订的《承建意向委托书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，是有效合同。根据我国相关法律规定，仲裁裁定合同有效的，权利人可以要求对方继续履行合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的约定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。“华腾·恒景苑”小区工程早已取得国有土地使用权证、建设用地批准文件、建设工程规划许可证，目前该小区也已正式施工，完全可以按照原《承建意向委托书》的约定建设并交付房屋。另外，华腾公司延迟建房是受新冠疫情影响，疫情防控导致工程停工停产，外来务工人员无法流入，本地务工人员不足，疫情防控交通管制，导致建筑材料设备运输受限，无法正常开工及按时交房，系不可抗力所致，并非是华腾公司主观所为。二、一审法院判决华腾公司按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息给金双，依据不足。华腾公司与金双在签订《华腾.恒景苑退房申请》时，并未约定逾期退还购房款应支付利息，故金双主张逾期利息依据不足。综上，一审判决依据不足，判决理由错误，损害了华腾公司的合法民事权益。为了维护法律的尊严，维护华腾公司的合法权益，请二审法院对本案依法改判或发回一审法院重审。被上诉人金双答辩称：一、一审法院判决华腾公司退还金双203133元认购款，适用法律准确。2018年8月15日，金双为购买华腾公司开发的华腾·××楼××号房屋，向德助公司交纳了70000元团购服务费。同日，金双与华腾公司签订《承建意向委托书》，并支付了203133元购房款给华腾公司。当时，华腾公司向金双承诺两年内交房，即于2020年8月份之前交房。由于路途遥远，金双无法查看或者监督该工程的进展，只能默默等待。2019年夏天，金双的老公去三亚出差，顺便到徐闻县查看房屋建设的情况，结果发现仍然是一片平地。后来，经与华腾公司协商，华腾公司同意退还款项给金双，并承诺在2019年11月25日之前退还所有款项。但是，华腾公司并未按约定的期限退款。期间，金双的老公又多次联系华腾公司的老板，到后来华腾公司的老板连电话都不接。无奈之下，金双才于2020年的8月起诉华腾公司。华腾公司上诉主张其延迟建房系因为新冠疫情影响，但是，新冠疫情发生在2020年年初，而金双与华腾公司协商退款是在2019年11月以前。二、依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的相关规定，一审法院判决华腾公司按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向金双支付逾期退款的利息，依法有据,华腾公司的上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请二审法院依法维护金双的合法权益，维持原判，驳回上诉。原审被告德助公司未提交书面陈述意见。金双起诉请求：1.确认金双与华腾公司签订的《承建意向委托书》无效；2.华腾公司立即向金双返还购房款203133元，并按年利率6%支付资金占用期间的利息（利息自2018年8月15日起计至华腾公司付清全部款项本息之日止）；3.德助公司立即向金双返还团购服务费70000元，并按年利率6%支付资金占用期间的利息（自2018年8月15日起计至华腾公司付清全部款项本息之日止）；4.本案诉讼费由华腾公司、德助公司承担。一审法院审理查明：2018年8月15日，金双意欲购买华腾公司开发的华腾·××楼××号房屋，为了享受7万元折抵10万元以及房屋总价再打9.7折的购房优惠，于当日向德助公司交纳了70000元的团购服务费，德助公司向其出具了《收据》。同日，金双与华腾公司签订了一份《承建意向委托书》，约定金双以7975.5元／㎡，总价673133元（折后优惠价）的价格认购华腾公司开发的号房屋，金双依约于当日向华腾公司的银行账户转入该房屋的认购首付款203133元，华腾公司亦向其出具了《收据》。后金双因涉案房屋长时间未动工开发，遂向华腾公司提交《华腾·恒景苑退房申请》要求退回该房屋的认购款203133元，华腾公司在该申请书上亦书面承诺于2019年11月25日前退还金双所交款项并加盖公章予以确认，但约定期限届满后，华腾公司未按约定向金双退还所交款项。另查明，华腾·恒景苑的开发商为华腾公司，德助公司系房产中介，通过介绍客户至华腾公司处购房。一审法院认为，本案原立案案由不正确，应纠正为商品房预约合同纠纷。本案的争议焦点问题为：一、金双与华腾公司于2018年8月15日签订的《承建意向委托书》是否有效；二、金双请求华腾公司返还购房款203133元及从2018年8月15日起按照年利率6%支付利息能否予以支持；三、金双请求德助公司返还团购服务费70000元及从2018年8月15日起按照年利率6%支付利息能否予以支持。一、关于金双与华腾公司于2018年8月15日签订的《承建意向委托书》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该《承建意向委托书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效合同。金双主张在签订涉案合同时，华腾公司尚未取得商品房预售许可证，应为无效合同，但本案的案涉合同性质实为预约合同，出卖人未取得商品房预售许可证，并不影响预约合同的效力，故金双请求确认其与华腾公司于2018年8月15日签订的《承建意向委托书》为无效合同，不予支持。二、关于金双请求华腾公司返还购房款203133元及从2018年8月15日起按照年利率6%支付利息能否予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，华腾公司已在《华腾·恒景苑退房申请》上承诺于2019年11月25日前退还金双所交纳的购房款项，其应按照约定履行退还认购款203133元的义务，但金双主张从2018年8月15日起按照年利率6%计付利息，依据不足，应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年11月26日起计付逾期付款的利息。三、关于金双请求德助公司返还团购服务费70000元及从2018年8月15日起按照年利率6%支付利息能否予以支持的问题。金双为享受购房优惠，向德助公司支付了70000元的团购服务费，但本案是商品房预约合同纠纷，而金双与德助公司之间系其他法律关系，不宜在本案中一并处理，金双可另寻救济途径。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、徐闻县华腾房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向金双退还认购款203133元及按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年11月26日起至付清款项之日止的利息；二、驳回金双的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5397元，由金双负担1383元，徐闻县华腾房地产开发有限公司负担4014元（金双已垫付，由徐闻县华腾房地产开发有限公司付款时径付金双）。二审期间，华腾公司、金双与德助公司均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预约合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对华腾公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人华腾公司的上诉请求和理由，及被上诉人金双的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：华腾公司应否向金双返还203133元购房款及支付利息。本案中，金双向华腾公司提交《华腾·恒景苑退房申请》后，华腾公司已向金双作出“2019年11月25号之前退还客户所交款项”的承诺，故应视为双方已对退还购房款事宜达成合意，该合意对双方均具有约束力，华腾公司应遵照履行。因此，金双请求华腾公司向其返还涉案203133元购房款有事实和法律依据，本院予以支持。华腾公司以涉案小区工程目前已正式施工，其可按照原《承建意向委托书》的约定建设并交房为由，上诉主张不应返还购房款，本院不予支持。至于华腾公司应否支付上述购房款的利息的问题，虽然双方在涉案《华腾·恒景苑退房申请》中并未对逾期退还购房款的利息作出约定，但是华腾公司未在双方约定的期限内向金双返还购房款，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，应由华腾公司向金双承担赔偿损失的违约责任。因华腾公司逾期返还购房款给金双造成资金占用的利息损失，故一审判决判令华腾公司应从2019年11月26日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向金双支付逾期付款的利息并无不当，本院予以维持。华腾公司以双方在签订《华腾·恒景苑退房申请》时并未约定逾期退还购房款的利息为由，主张其不应向金双支付逾期利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，华腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4347元，由徐闻县华腾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 林 竹审 判 员 陈小媚二〇二一年七月十三日法官助理 杨 旸书 记 员 林菲菲附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2960号上诉人（原审被告）：徐闻县华腾房地产开发有限公司，住所地徐闻县徐城城东大道中路。法定代表人：王际懋。委托诉讼代理人：张敬杰，广东粤徐律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莹莹，广东粤徐律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：金双，女，1991年1月18日出生，汉族，住河北省唐山市乐亭县。原审被告：开封德助房地产经纪有限公司，住所地河南自贸试验区开封片区十大街永威梅隆公馆3号楼3012室。法定代表人：王雨。上诉人徐闻县华腾房地产开发有限公司（以下简称“华腾公司”）因与被上诉人金双、原审被告开封德助房地产经纪有限公司（以下简称“德助公司”）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省徐闻县人民法院（2020）粤0825民初1371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人华腾公司上诉请求：1.撤销（2020）粤0825民初1371号民事判决第一项，依法改判或发回一审法院重审。2.本案一、二审诉讼费用由金双负担。事实和理由：一、一审法院判决华腾公司退还金双203133元认购款，判决理由错误，适用法律不当。华腾公司与金双签订的《承建意向委托书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，是有效合同。根据我国相关法律规定，仲裁裁定合同有效的，权利人可以要求对方继续履行合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的约定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。“华腾·恒景苑”小区工程早已取得国有土地使用权证、建设用地批准文件、建设工程规划许可证，目前该小区也已正式施工，完全可以按照原《承建意向委托书》的约定建设并交付房屋。另外，华腾公司延迟建房是受新冠疫情影响，疫情防控导致工程停工停产，外来务工人员无法流入，本地务工人员不足，疫情防控交通管制，导致建筑材料设备运输受限，无法正常开工及按时交房，系不可抗力所致，并非是华腾公司主观所为。二、一审法院判决华腾公司按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息给金双，依据不足。华腾公司与金双在签订《华腾.恒景苑退房申请》时，并未约定逾期退还购房款应支付利息，故金双主张逾期利息依据不足。综上，一审判决依据不足，判决理由错误，损害了华腾公司的合法民事权益。为了维护法律的尊严，维护华腾公司的合法权益，请二审法院对本案依法改判或发回一审法院重审。被上诉人金双答辩称：一、一审法院判决华腾公司退还金双203133元认购款，适用法律准确。2018年8月15日，金双为购买华腾公司开发的华腾·××楼××号房屋，向德助公司交纳了70000元团购服务费。同日，金双与华腾公司签订《承建意向委托书》，并支付了203133元购房款给华腾公司。当时，华腾公司向金双承诺两年内交房，即于2020年8月份之前交房。由于路途遥远，金双无法查看或者监督该工程的进展，只能默默等待。2019年夏天，金双的老公去三亚出差，顺便到徐闻县查看房屋建设的情况，结果发现仍然是一片平地。后来，经与华腾公司协商，华腾公司同意退还款项给金双，并承诺在2019年11月25日之前退还所有款项。但是，华腾公司并未按约定的期限退款。期间，金双的老公又多次联系华腾公司的老板，到后来华腾公司的老板连电话都不接。无奈之下，金双才于2020年的8月起诉华腾公司。华腾公司上诉主张其延迟建房系因为新冠疫情影响，但是，新冠疫情发生在2020年年初，而金双与华腾公司协商退款是在2019年11月以前。二、依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的相关规定，一审法院判决华腾公司按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向金双支付逾期退款的利息，依法有据,华腾公司的上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请二审法院依法维护金双的合法权益，维持原判，驳回上诉。原审被告德助公司未提交书面陈述意见。金双起诉请求：1.确认金双与华腾公司签订的《承建意向委托书》无效；2.华腾公司立即向金双返还购房款203133元，并按年利率6%支付资金占用期间的利息（利息自2018年8月15日起计至华腾公司付清全部款项本息之日止）；3.德助公司立即向金双返还团购服务费70000元，并按年利率6%支付资金占用期间的利息（自2018年8月15日起计至华腾公司付清全部款项本息之日止）；4.本案诉讼费由华腾公司、德助公司承担。一审法院审理查明：2018年8月15日，金双意欲购买华腾公司开发的华腾·××楼××号房屋，为了享受7万元折抵10万元以及房屋总价再打9.7折的购房优惠，于当日向德助公司交纳了70000元的团购服务费，德助公司向其出具了《收据》。同日，金双与华腾公司签订了一份《承建意向委托书》，约定金双以7975.5元／㎡，总价673133元（折后优惠价）的价格认购华腾公司开发的号房屋，金双依约于当日向华腾公司的银行账户转入该房屋的认购首付款203133元，华腾公司亦向其出具了《收据》。后金双因涉案房屋长时间未动工开发，遂向华腾公司提交《华腾·恒景苑退房申请》要求退回该房屋的认购款203133元，华腾公司在该申请书上亦书面承诺于2019年11月25日前退还金双所交款项并加盖公章予以确认，但约定期限届满后，华腾公司未按约定向金双退还所交款项。另查明，华腾·恒景苑的开发商为华腾公司，德助公司系房产中介，通过介绍客户至华腾公司处购房。一审法院认为，本案原立案案由不正确，应纠正为商品房预约合同纠纷。本案的争议焦点问题为：一、金双与华腾公司于2018年8月15日签订的《承建意向委托书》是否有效；二、金双请求华腾公司返还购房款203133元及从2018年8月15日起按照年利率6%支付利息能否予以支持；三、金双请求德助公司返还团购服务费70000元及从2018年8月15日起按照年利率6%支付利息能否予以支持。一、关于金双与华腾公司于2018年8月15日签订的《承建意向委托书》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该《承建意向委托书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效合同。金双主张在签订涉案合同时，华腾公司尚未取得商品房预售许可证，应为无效合同，但本案的案涉合同性质实为预约合同，出卖人未取得商品房预售许可证，并不影响预约合同的效力，故金双请求确认其与华腾公司于2018年8月15日签订的《承建意向委托书》为无效合同，不予支持。二、关于金双请求华腾公司返还购房款203133元及从2018年8月15日起按照年利率6%支付利息能否予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，华腾公司已在《华腾·恒景苑退房申请》上承诺于2019年11月25日前退还金双所交纳的购房款项，其应按照约定履行退还认购款203133元的义务，但金双主张从2018年8月15日起按照年利率6%计付利息，依据不足，应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年11月26日起计付逾期付款的利息。三、关于金双请求德助公司返还团购服务费70000元及从2018年8月15日起按照年利率6%支付利息能否予以支持的问题。金双为享受购房优惠，向德助公司支付了70000元的团购服务费，但本案是商品房预约合同纠纷，而金双与德助公司之间系其他法律关系，不宜在本案中一并处理，金双可另寻救济途径。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、徐闻县华腾房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向金双退还认购款203133元及按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年11月26日起至付清款项之日止的利息；二、驳回金双的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5397元，由金双负担1383元，徐闻县华腾房地产开发有限公司负担4014元（金双已垫付，由徐闻县华腾房地产开发有限公司付款时径付金双）。二审期间，华腾公司、金双与德助公司均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预约合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对华腾公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人华腾公司的上诉请求和理由，及被上诉人金双的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：华腾公司应否向金双返还203133元购房款及支付利息。本案中，金双向华腾公司提交《华腾·恒景苑退房申请》后，华腾公司已向金双作出“2019年11月25号之前退还客户所交款项”的承诺，故应视为双方已对退还购房款事宜达成合意，该合意对双方均具有约束力，华腾公司应遵照履行。因此，金双请求华腾公司向其返还涉案203133元购房款有事实和法律依据，本院予以支持。华腾公司以涉案小区工程目前已正式施工，其可按照原《承建意向委托书》的约定建设并交房为由，上诉主张不应返还购房款，本院不予支持。至于华腾公司应否支付上述购房款的利息的问题，虽然双方在涉案《华腾·恒景苑退房申请》中并未对逾期退还购房款的利息作出约定，但是华腾公司未在双方约定的期限内向金双返还购房款，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，应由华腾公司向金双承担赔偿损失的违约责任。因华腾公司逾期返还购房款给金双造成资金占用的利息损失，故一审判决判令华腾公司应从2019年11月26日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向金双支付逾期付款的利息并无不当，本院予以维持。华腾公司以双方在签订《华腾·恒景苑退房申请》时并未约定逾期退还购房款的利息为由，主张其不应向金双支付逾期利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，华腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4347元，由徐闻县华腾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 林 竹审 判 员 陈小媚二〇二一年七月十三日法官助理 杨 旸书 记 员 林菲菲附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。