贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终5179号上诉人（原审被告）：贵州省永尽诚房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省贵阳市修文县龙场镇城北村村委综合办公楼。法定代表人：周永，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄维，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘园，贵州贵达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：蔡捷，女，1983年9月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：杨浩，北京德恒（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁金燕，北京德恒（贵阳）律师事务所律师。原审被告：贵州省永尽诚房地产开发有限责任公司修文分公司。住所地：贵州省贵阳市修文县城北村村民委员会。负责人：周永。上诉人贵州省永尽诚房地产开发有限责任公司（以下简称贵州永尽诚公司）因与被上诉人蔡捷及原审被告贵州省永尽诚房地产开发有限责任公司修文分公司（以下简称贵州永尽诚修文分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省修文县人民法院（2021）黔0123民初508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。贵州永尽诚公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判贵州永尽诚公司不承担责任或者发回重审；2．本案诉讼费由蔡捷承担。事实和理由：一、《商品房买卖合同》是由贵州永尽诚公司与苏桂秀、蔡仁和签订，虽然苏桂秀以订立遗嘱、蔡仁和以《家庭财产分割协议》将案涉房屋的权利转让给蔡捷，但蔡捷并非是合同的相对人，且该遗嘱、协议未经公证，真实性与效力存疑，蔡捷不能据此主张合同权利，蔡捷不是本案的适格原告。二、修文县人民政府就案涉楼盘迟延办证事项进行协调，并达成如案涉楼盘的业主愿意入住其买受的商品房，贵州永尽诚公司开将免收其物业管理费用直至案涉楼盘办证完毕，双方互不追究违约责任。蔡捷向贵州永尽诚公司主张逾期办证违约金没有事实依据。蔡捷辩称，一、蔡捷的父母苏桂秀、蔡仁和已将案涉房屋的权利义务转让给蔡捷，而该权利并不属于不可转让，故可由蔡捷继受。二、案涉房屋因消防原因未能竣工验收，蔡捷无法办理房屋转移登记导致无法行使房屋全部权利，因而贵州永尽诚公司应当承担责任。三、蔡捷未与贵州永尽诚公司达成无需支付逾期违约金的约定，且贵州永尽诚修文分公司不具备法人资格，应由贵州永尽诚公司承担责任。蔡捷向一审法院起诉请求：1．判令贵州永尽诚修文分公司、贵州永尽诚公司向蔡捷支付2017年11月1日至2021年3月17日期间的逾期办证违约金，以已付购房款366060元为基数，按日万分之一计算；2．案件受理费由贵州永尽诚修文分公司、贵州永尽诚公司承担。一审法院认定事实：贵州永尽诚修文分公司系贵州永尽诚公司设立的分公司。2014年7月18日，蔡捷的母亲苏桂秀（于2017年6月8日死亡）、父亲蔡仁和作为买受人，贵州永尽诚修文分公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定苏桂秀、蔡仁和购买贵州永尽诚修文分公司开发的，位于修文县房屋（以下简称案涉房屋），合同第八章房屋登记约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年11月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理…（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金…”。2016年3月7日，苏桂秀向贵州永尽诚公司支付购房款366060元，但贵州永尽诚修文分公司、贵州永尽诚公司至今未向蔡捷或苏桂秀、蔡仁和交付办理案涉房屋转移登记的有关文书。另查明，前述买卖合同签订后，苏桂秀以订立遗嘱、蔡仁和以《家庭财产分割协议》的方式，将案涉房屋的权利转移给蔡捷。除蔡捷外，苏桂秀、蔡仁和未生育其他子女。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，蔡捷的父母与贵州永尽诚修文分公司因购买案涉房屋签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同签订后，蔡捷父母将案涉房屋的权利转移给蔡捷，蔡捷依法承继其父母在《商品房买卖合同》中约定的权利义务。根据合同约定，贵州永尽诚修文分公司须于2017年11月1日前交付办理案涉房屋转移登记的有关文书，但贵州永尽诚修文分公司至今未交付，贵州永尽诚修文分公司已构成违约，故蔡捷诉请逾期办证违约金，于法有据，一审法院应予支持。对逾期办证违约金金额，根据合同约定，贵州永尽诚修文分公司应从违约之次日即2017年11月2日起，以蔡捷父母已付购房款366060元为基数，按照每日万分之一向蔡捷支付逾期办证违约金。蔡捷暂主张逾期办证违约金至2021年3月17日，不违反法律的规定，一审法院从其自愿，逾期办证违约金从2017年11月2日起计算至2021年3月17日止共计1232日，计算为：366060元×0.1‰/日×1232日=45098.59元。蔡捷主张逾期办证违约金45098.59元，于法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”规定，贵州永尽诚修文分公司作为贵州永尽诚公司设立的分公司，贵州永尽诚修文分公司管理的财产不足以清偿其所欠蔡捷上述债务的部分，依法应当由贵州永尽诚公司承担。一审法院判决：一、贵州永尽诚修文分公司于本判决生效后十日内向蔡捷支付逾期办证违约金45098.59元；二、贵州永尽诚修文分公司管理的财产不足以清偿上述债务的部分，由贵州永尽诚公司承担责任；三、驳回蔡捷的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费824元，减半收取计412元，由贵州永尽诚公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因贵州永尽诚公司提交的《承诺》为复印件，且蔡捷对《承诺》的真实性不予认可，在无其他证据予以佐证的情况下，本院依法对该证据的真实性不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：贵州永尽诚公司是否应支付逾期办证违约金。本案中，虽然由苏桂秀、蔡仁和签订的《商品房买卖合同》，但是蔡仁和与苏桂秀通过签署具《弃权声明》、订立《遗嘱》及《家庭财产分割协议》的方式将案涉房屋的权利转让给蔡捷，蔡捷依法取得案涉房屋的权利，因而，一审判决认定蔡捷为本案的适格原告，并无不当。贵州永尽诚公司上诉主张蔡捷并非适格原告，无事实依据，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第二十二条：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年11月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理…（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”之约定，贵州永尽诚公司至二审开庭时，仍然不具备办证条件，构成违约，一审按照双方合同约定判令贵州永尽诚公司和贵州永尽诚修文分公司承担责任，具有事实依据。贵州永尽诚公司上诉主张双方协商以免交物业管理费的方式，免除贵州永尽诚公司的违约责任，因贵州永尽诚公司未提交证据证明，对其该主张，本院依法不予采信。此外，本案应为商品房销售合同纠纷，一审认定为房屋买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。综上所述，贵州永尽诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费927元，由贵州省永尽诚房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 程奕二〇二一年七月七日法官助理 赵渊书 记 员 王飘