北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0117民初3685号原告：刘长富，男，1962年9月2日出生，汉族，北京市平谷区人，住平谷区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：薛丛生（原告之妻），住平谷区。被告：北京金谷科工贸集团公司，住所地北京市平谷区滨河开发区零号区西北侧。注册号：110000005018665。法定代表人：郭东凯，总经理。委托诉讼代理人：崔增富，男，北京金谷科工贸集团公司员工。原告刘长富与被告北京金谷科工贸集团公司（以下简称金谷科工贸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘长富的委托诉讼代理人薛丛生、被告金谷科工贸公司的委托诉讼代理人崔增富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘长富向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期初始登记及逾期转移登记违约金130318元；2.判令被告向原告返还多收取的购房款24773元；3.判令被告返还产权代办费、契税、测绘费、房产登记费共计5361元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年2月1日，被告与原告签订《商品房预售合同》，双方在合同中约定，被告将平谷区迎宾环岛××角×号楼×层×单元××××房产出售给原告。被告没有按照合同第二十条的约定在2008年5月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。被告更未按合同约定在2008年5月1日商品房交付之日起450日内办理房屋所有权转移登记。被告的初始登记违约责任一直持续到2020年2月24日，违约天数为4315天。根据合同约定，被告应按照实际违约天数按日向原告支付已付款万分之一的违约金，但被告一直拒绝支付。原告多支付的购房款和契税等费用，被告亦应返还原告。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，原告要求支付的房屋权属转移登记违约金不应由我公司承担。2005年8月22日，我公司与北京华欣金谷房地产开发公司（以下简称华欣公司）签订了《金谷家园》建设工程补充协议，依据该补充协议第五条、第六条约定，我公司只出正当的相关手续，不参与该项目的经营管理活动，一切债权、债务均由华欣公司负责。2009年4月29日，我公司与华欣公司签订协议书，该协议书约定逾期办理产权登记发生纠纷，由华欣公司承担，故原告要求支付房屋权属转移登记违约金不应由我公司承担。2010年3月23日，平谷区政府会议纪要要求华欣公司负责房产销售，区住建委为项目办理手续。第二，逾期办理房产证，我公司没有过错。如前所述，我公司只提供房产开发的手续，不参与经营管理。逾期办理房产证均是由华欣公司等原因造成的，我公司没有过错。第三，虽逾期办理房产证书，但原告没有实际损失，且违约金过高，我公司申请法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定不予支持，如法院不能不予支持，则请求人民法院予以适当减少。我公司现在已严重资不抵债，无力承担巨额赔偿。本院经审理认定事实如下：2007年2月1日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的坐落于平谷区迎宾环岛××角×号楼×层×单元×××的房屋。合同约定，出卖人应当在2008年5月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。2008年12月19日，原告向华欣公司交纳购房款326786元，诉争房屋交付给原告。同日，原告向华欣公司交纳产权代办费200元、测绘费179元、契税4902元、房产登记费80元。2020年2月25日，原告取得涉案房屋的所有权证书。庭审中，双方均认可原告应交纳房款应为302013元。原告认可被告已返还原告购房款4069元，原告撤回要求被告退还测绘费的诉讼请求。另查，2004年12月15日，被告与北京华欣京都商贸有限公司（以下简称华欣京都公司）签订《项目土地转让合同》，被告将《金谷家园》项目及土地转让给华欣京都公司。华欣公司系华欣京都公司下属企业。2005年8月22日，被告与华欣京都公司、华欣公司签订《建设工程补充协议》，约定将被告与华欣京都公司于2004年12月15日签订的《项目土地转让合同》主体由华欣京都公司变更为华欣公司，合同性质由项目及土地项目转让变更为合作开发，双方不再办理项目土地转让过户手续，就《金谷家园》项目的开发、建设、销售、项目抵押等业务以被告名义办理，所需费用由华欣公司负责。被告只出手续，不参与该项目的开发、建设、销售和经营管理。华欣公司在开发过程中所发生一切债权、债务及各种人身和生产事故等均由华欣公司负责，与被告无关。2009年4月29日被告与华欣公司、宋向欣签订协议书，约定《金谷家园》项目建设、房屋质量、逾期交房、逾期办理产权登记、物业管理等责任均由华欣公司承担，宋向欣作为保证人承担连带保证责任。2014年3月5日，华欣公司与被告出具《承诺书》，华欣公司承诺金谷家园办理房本费由其负责，与被告无关，逾期办理产权证书的违约责任由其承担。现华欣公司已经破产注销。另因金谷家园项目存在不符合规划等原因，完工后无法通过竣工验收。经政府部门多方协调，2019年1月，金谷家园由被告接手开始为购房人办理产权登记。2019年12月2日，被告签订涉案房屋的转移登记。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，守约方有权要求违约方承担违约责任。本案中，被告未能依据合同约定取得初始登记，未能在合同约定的期限内为原告办理房屋权属转移登记，已构成违约。但考虑到涉案房屋未能按约办理产权登记，存在金谷家园项目不符合规划、实际责任人华欣公司资不抵债已破产注销等不可归责于被告一方的原因，且原告不能提供证据证明其因逾期办证造成的实际损失，故被告辩称违约金过高应予适当调整的辩解意见，本院予以采纳。原告现主张逾期办理初始登记违约金和转移登记违约金两项，考虑到办理初始登记与办理转移登记具有一定因果关系，被告的两项违约行为给原告造成的损失存在一定重复，故根据本案的实际情况、合同约定、违约原因、合同履行情况、原告实际损失、被告过错程度及经济状况等因素酌情确定违约金数额。原告主张返还多支付的购房款，于法有据，本院予以支持。原告主张返还产权代办费、契税、房产登记费，于法有据，本院予以支持。原告撤回要求被告退还测绘费的诉讼请求，符合法律规定，本院准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告北京金谷科工贸集团公司于本判决生效后七日内支付原告刘长富逾期初始登记违约金、逾期转移登记违约金13032元；二、被告北京金谷科工贸集团公司于本判决生效后七日内返还原告刘长富购房款20704元；三、被告北京金谷科工贸集团公司于本判决生效后七日内返还原告刘长富产权代办费、契税、房产登记费共计5182元；四、驳回原告刘长富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1755元，由原告刘长富负担1318元（已交纳），由被告北京金谷科工贸集团公司负担437元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  董小明二〇二一年七月一日书记员  刘小源