安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终3775号上诉人（原审原告）：曾浩，男，1989年5月25日出生，汉族，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：何伟，安徽南山松律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈善，安徽南山松律师事务所律师。上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1968年7月26日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：贺明智，安徽弘大（合肥）律师事务所律师。上诉人曾浩、上诉人ＸＸ因租赁合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院(2016)皖1282民初1843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾浩上诉请求：撤销原判，依法改判支持其原审全部诉讼请求。理由：涉案房屋租赁合同无效，曾浩没有使用房屋，不应支付房租。一审判决解除租赁合同，认定事实、适用法律均有错误。ＸＸ上诉请求：改判曾浩自行承担因建造仓库支付的3万元费用，并赔偿ＸＸ为修高房屋支付的8万元。理由：ＸＸ按照曾浩的要求建造仓库、并修高房屋，曾浩应承担该费用。一审判决未支持其该项主张认定事实错误。曾浩向一审法院起诉请求：1、依法确认曾浩、ＸＸ于2015年6月7日签订的《商铺租赁合同》无效；2、ＸＸ向曾浩返还43万元、赔偿经济损失2万元、利息2.475万元（自2015年6月7日起以45万元为基数按中国人民银行贷款基准年利率5.5﹪计算至2016年6月7日）、2016年6月8日以后的利息按前述标准计算至款清时止。一审法院查明：2015年6月7日，曾浩、ＸＸ签订《商铺租赁合同》，约定ＸＸ将其拥有的位于界首市砖集镇人民路东头路南刘楼8巷正对面的门面房（约2500平方米）出租给曾浩，租赁期10年，租金从开业之日算起；年租金19万元。合同签订同日曾浩支付租金40万元，ＸＸ出具收条，内容为：“收条今收到租赁超市的三年租金共计57万元整（大写：伍拾柒万元整）现付现金人民币肆拾万元整¥400000.00元，余下的壹拾柒万元整到超市开业壹拾天（10天）付清砖集：ＸＸ139665731112015年6月7号”。同日曾浩又支付3万元，并约定该3万元款用于建仓库。ＸＸ出具收条，内容为：“今收到现金叁万元整（30000.00元）给建仓库200平方米，免费使用拾年，拾年后如再用，一起结算租金。此叁万元人民币作为现在起到拾年的租赁费用。（10年）砖集：ＸＸ2015.6.7号”。现仓库已竣工。另查明，2015年7月13日，曾浩申请开业登记，同日，界首市市场监督管理局砖集市场监督管理所对曾浩经营界首市大润发购物广场预先核准登记，企业类型个体工商户，成立日期2015年7月13日，经营期限起2015年7月13日。由于双方签订合同后，在界首市砖集镇人民路路北，距ＸＸ楼房100多米处又有一家楼房出租，经营“好又多超市”，曾浩认为影响自己生意，故一直未开业。在诉讼过程中，ＸＸ为避免损失扩大，于2016年12月将该房屋出租给李达经营超市，租赁期10年，每年租金13万元。曾浩明确表示不再租赁ＸＸ房屋经营超市。原审法院认为：双方于2015年6月7日签订房屋租赁合同，由于签订合同后，在界首市砖集镇人民路路北，距ＸＸ楼房100多米处又有一家楼房出租，亦经营超市，曾浩认为影响自己生意，故一直未开业。为此，曾浩以ＸＸ未办理房屋产权证主张该租赁合同无效。但ＸＸ拥有的房屋在界首市砖集镇，而砖集镇街面的房屋均未办理房屋产权证，以ＸＸ的房屋未取得产权证确认双方房屋租赁合同无效，不符合当地的交易习惯。故对曾浩请求确认双方租赁合同无效的诉讼请求，不予支持。曾浩明确表示不再租赁该房屋，而ＸＸ已将该房屋出租，以自己的行为表明不再履行合同，为避免当事人诉累，该租赁合同应以解除为宜。合同解除后，ＸＸ应返还曾浩预交的租金。至于返还租金的数额，从当事人的合同约定和本案的事实分析，双方在合同中约定，合同期限10年，每年租金19万元，租金从开业之日算起。但2015年7月13日，曾浩已申请开业登记，同日，界首市市场监督管理局砖集市场监督管理所对曾浩经营界首市大润发购物广场预先核准登记，经营期限起2015年7月13日。故曾浩应自申请开业登记之日起的合理期限内开业，但由于双方签订合同后，在ＸＸ楼房附近又有一家楼房出租经营超市，曾浩认为影响自己生意，一直未开业。为避免损失扩大，诉讼过程中，ＸＸ于2016年12月1日将该房屋出租给李达经营超市，综合考虑双方在履行该租赁合同过程中的作用，自曾浩准予开业之日至ＸＸ将房屋重新出租期间的租金损失，由曾浩酌情负担13个月的租金损失计205833元，其余预交的租金194167元，由ＸＸ退还曾浩。至于建仓库3万元，现仓库已竣工，双方约定由曾浩“免费使用拾年，拾年后如再用，一起结算租金。”由于双方不再履行租赁合同，自曾浩准予开业之日至ＸＸ将房屋重新出租期间，该仓库使用费用ＸＸ亦有损失，由曾浩负担0.3万元，其余2.7万元，由ＸＸ返还曾浩。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除曾浩与ＸＸ之间的租赁合同。二、ＸＸ于本判决发生法律效力后10日内返还曾浩221167元。三、驳回曾浩的其他诉讼请求。案件受理费8421元，由曾浩负担4093元，ＸＸ负担4328元。二审中，ＸＸ为支持其上诉理由，向本院提交：2017年10月30日，界首市砖集镇腰庄村民委员会证明，证明本案不适用城镇房屋租赁合同。曾浩对证据三性均有异议。本院经审查认为：上述证据不能达到ＸＸ证明目的，对此不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。本案所涉租赁房屋位于界首市砖集镇人民路，属于上述司法解释所定义的城镇房屋的适用范围。上述司法解释第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证也未按照建设工程规划许可证的规定建设，ＸＸ将房屋出租给曾浩，双方签订的《商铺租赁合同》应为无效，一审法院以砖集镇街面的房屋均未办理房屋产权证为由解除涉案《商铺租赁合同》错误，本院予以纠正。上述司法解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涉案房屋租赁合同无效，一审法院根据本案实际情况判决由曾浩酌情负担13个月的租金损失以及建设仓库费用3000元并无不当，本院对此予以维持。曾浩主张其不承担租金、ＸＸ主张由曾浩承担3万元建仓库费用并赔偿8万元修高房屋费用，理由均不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持安徽省界首市人民法院(2016)皖1282民初1843号民事判决第二、第三项，即：被告ＸＸ于本判决发生法律效力后10日内返还原告曾浩人民币221167元。驳回原告曾浩的其他诉讼请求。二、撤销安徽省界首市人民法院(2016)皖1282民初1843号民事判决第一项，即：解除原告曾浩与被告ＸＸ之间的租赁合同。三、曾浩与ＸＸ于2015年6月7日签订的《商铺租赁合同》无效。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费7550元，由曾浩负担5050元，ＸＸ负担2500元。本判决为终审判决。审判长  蒋承光审判员  马 杰审判员  刘 伟二〇一八年二月二十三日书记员  刘雅馨附：相关法律条文《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。