江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0982民初2975号原告：中国建设银行股份有限公司盐城大丰支行，统一社会信用代码91320982771543572N，住所地盐城市大丰区人民北路18号（幸福东大街11号）。负责人：陈瑞峰，该支行行长。委托诉讼代理人：李庆华，江苏永屹律师事务所律师。被告：朱剑，男，1987年10月25日出生，汉族，住盐城市大丰区。被告：朱干军，男，1965年7月30日出生，汉族，住盐城市大丰区。被告：大丰海聚市场投资开发有限公司，统一社会信用代码9132098269933453XT，住所地盐城市大丰区疏港路和人民路交界处。原告中国建设银行股份有限公司盐城大丰支行（以下简称建行大丰支行）与被告朱剑、朱干军、大丰海聚市场投资开发有限公司（以下简称大丰海聚公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行大丰支行的委托诉讼代理人李庆华，被告朱剑到庭参加诉讼。被告朱干军、大丰海聚公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行大丰支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告朱剑、朱干军立即偿还原告贷款本息276637.76元（暂计至2021年2月10日，其中263044.94元，利息12623.09元，本金罚息509.66元，利息罚息460.07元）并继续按合同约定偿还至实际清偿之日止借款、利息、罚息；2.判令原告对被告朱剑名下盐城市大丰海聚汽配城19、20幢904室的房屋享有优先受偿权；3.判令被告向原告支付律师费11399.13元；4.判令被告大丰海聚公司对上述欠款承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告建行大丰支行与被告朱剑、朱干军于2011年12月30日签订编号为320737636-011-2011000250《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同），该合同第28、29、30、31、34、37条约定，被告向原告借款36万元用于购买被告大丰海聚公司开发的大丰区海聚汽配城19、20幢9层904号商品房（房屋成交价为522698元），借款期限为240个月，即从2011年12月30日至2031年12月30日，借款利率为浮动利率，还款方式为按月等额本息还款。被告朱剑以上述房产为原告设立抵押权，并办理了抵押登记。《借款合同》第31条第2款和第16、17条约定，借款人发生逾期的，罚息利率为执行贷款利率的水平上上浮50%。如借款人未按约按时足额偿还借款本息的，贷款人有权要求借款人立即偿还本息及相关费用。同时，被告朱剑以案涉所购房屋为贷款提供抵押担保，《借款合同》第13条约定，抵押担保范围为本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费等）。第21条第1款约定：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。《借款合同》第25条约定了送达条款，第42条约定了本案的管辖法院为贷款人住所地人民法院。2011年原告与被告海聚公司签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同（以下简称保证合同），该合同第二条约定：本最高额保证所担保的债权是指2011年12月1日至2016年11月30日期间(即“债权确定期间”）因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币柒仟万元。第四条约定：保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。2012年1月10日，原告与被告朱剑办理了案涉房屋的抵押预告登记，原告依约向指定的被告大丰海聚公司账户汇款36万元。原告按约发放贷款后，被告朱剑、朱干军开始尚能还款。自2020年4月开始，被告就未还过款。截止2021年2月23日，被告朱剑、朱干军余欠原告本金263044.94元利息12623.09元本金罚息509.66元，利息罚息460.07元，本息合计276637.76元。被告逾期未还款，其行为构成了《借款合同》中第16条第1款第1项约定的违约情形。同时，原告与被告朱剑、朱干军签订的借款合同在保证期间内，根据《保证合同》约定被告大丰海聚公司应当为被告朱剑、朱干军的债务承担连带责任。结欠原告贷款本息，经原告多次催收仍未偿还。被告朱剑辩称，欠款、欠息均是事实。对尚欠的欠款本息无异议，不认可律师费，诉讼费我只承担我该承担的。被告朱干军、大丰海聚公司未答辩亦未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、大丰房预大中字第201200089号不动产登记证明复印件、中国建设银行个人贷款对账单、个人贷款结算单、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、委托代理合同、代理费发票等证据。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月30日，原告建行大丰支行与被告朱剑、朱干军签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定建行大丰支行对符合贷款条件的购房人购买大丰海聚市场投资开发有限公司建设并依法销售的座落于大丰海聚汽配城19、20幢9层904室的商品房发放个人住房贷款，并对贷款额度、利率、期限、双方权利义务、协议的变更与解除、合作期限等内容进行了约定。2011年，原告建行大丰支行（债权人、乙方）与被告大丰海聚公司（保证人、甲方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，约定本最高额保证所担保的债权是指自2011年12月1日至2016年11月30日期间因乙方向债务人（指因购置座落于大丰汽摩配综合商场所属的住房或商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人），发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为柒仟万元；甲方在本合同项下提供的保证为连带责任担保；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；如果主合同项下债务到期或者一方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；甲方应在本合同生效之日起10个工作日内在乙方处开立专项保证金账户，账号为32×××48，甲方应按乙方对每个债务人贷款发放金额的10%逐笔分次存入保证金账户，如甲方未能及时存入，甲方不可撤销地授权乙方从32×××37账户中提取保证金并存入上述保证金专户等。2012年1月10日，被告朱剑将大丰海聚汽配城19、20幢9层904室房屋抵押给原告并办理预购商品房抵押预告登记，大丰房预大中字第201200089号预告登记证载明预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司大丰支行。贷款发放后，自2020年4月起被告朱剑、朱干军未按借款合同约定按期还款，构成违约。截止2012年2月10日，被告结欠原告本金263044.94元、利息12623.09元、本金罚息509.66元、利息罚息460.07元，合计276637.76元。原告建行大丰支行向被告追要还款未果，向法院提起诉。另查，2020年11月10日，原告建行大丰支行与江苏永屹律师事务所签订《委托代理协议》，由该律所为本案债权实现提供诉讼代理服务，原告支出律师代理费11399.13元。本院认为，原告建行大丰支行与被告签订的借款合同及保证合同均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，合同的各方当事人均应按约全面履行合同义务。原告建行大丰支行已按约向被告朱剑、朱干军的账户发放合同约定的贷款，被告未能按约及时足额履行还本付息义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，故原告建行大丰支行要求被告朱剑、朱干军偿还截止2012年2月10日被告结欠本金263044.94元、利息12623.09元、本金罚息509.66元、利息罚息460.07元，合计276637.76元。并按合同约定偿还自2012年2月11日起至实际清偿日止借款利息、罚息的诉讼请求，本院依法予以支持。被告大丰海聚公司自愿为上述贷款提供最高额保证担保，按照最高额保证合同约定，原告主张被告大丰海聚公司对上述欠款承担连带清偿责任本院依法支持。因本案涉及大丰区海聚汽配城19、20幢9层904号商品房已办理抵押预告登记，原告主张对该房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院依法予以支持。原告建行大丰支行为实现债权支出律师代理费属于合同约定的合理费用，未超出代理费标准，且有代理费发票为证据佐证，被告朱剑辩称律师代理费过高不予认可，未提交证据证明收费过高或超出规定标准，故对此抗辩意见，本院不予采纳。被告朱干军、大丰海聚公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对举证、质证、抗辩等诉讼权利的放弃，责任自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱剑、朱干军偿还原告中国建设银行股份有限公司盐城大丰支行截止2021年2月10日止借款本息276637.76元及自2021年2月11日起至实际履行之日止按双方合同约定利率及罚息率计算的利息、罚息；于本判决生效后30日内履行完毕。二、被告朱剑、朱干军赔偿原告中国建设银行股份有限公司盐城大丰支行律师代理费11399.13元。三、原告中国建设银行股份有限公司盐城大丰支行对位于盐城市大丰海聚汽配城19、20幢904室房屋在拍卖、变卖所得价款在抵押登记范围内享有优先受偿权。四、被告大丰海聚市场投资开发有限公司对被告朱剑、朱干军上述还款义务承担连带清偿责任；被告如不能按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5621元，减半收取2810.5元，由被告朱剑、朱干军、大丰海聚市场投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 蔡树祥二〇二一年七月十二日法官助理 丁 慧书 记 员 李 玲附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权可以与抵押权协议以抵押权财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押权未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。