江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0402民初3207号原告：中信银行股份有限公司常州分行，住所地常州市天宁区天宁街道吊桥路1-41号，统一社会信用代码9132040083717247X0。负责人：顾玉震，该分行行长。委托诉讼代理人：岳丹茹，江苏乐天律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈帅，江苏乐天律师事务所律师。被告：刘国华，男，汉族，1967年7月20日生，住常州市金坛区。被告：秦良娟，女，汉族，1969年9月12日生，住常州市金坛区。被告：常州金坛汇景房地产开发有限公司，住所地常州市金坛区汇贤中路9号，统一社会信用代码91320413769870849B。法定代表人：王建华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张炜，江苏友联律师事务所律师。原告中信银行股份有限公司常州分行（以下简称中信银行）与被告刘国华、秦良娟、常州金坛汇景房地产开发有限公司（以下简称汇景公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年7月9日公开开庭进行了审理。原告中信银行的委托诉讼代理人岳丹茹、被告汇景公司的委托诉讼代理人张炜到庭参加诉讼，被告刘国华、秦良娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信银行向本院提出诉讼请求，要求判令：1.被告刘国华、秦良娟立即归还借款本金240944.18元，利息9866.85元（利息暂计至2021年1月11日）及自2021年1月12日起至还清之日止按合同约定的利率计算的利息及罚息；2.被告刘国华、秦良娟承担原告产生的律师费25349元；3.被告汇景公司对被告刘国华、秦良娟的欠款承担连带责任。事实和理由：2015年1月22日，原告中信银行与被告刘国华、秦良娟、汇景公司签订了《中信银行个人借款合同》1份，约定被告刘国华、秦良娟向原告中信银行借款290000元用于购买坐落于本市金坛区晨风路98号东方××村××室房屋，借款期限为2015年1月22日起至2035年1月22日；若被告未按合同约定归还贷款本息，原告有权对逾期贷款从逾期之日起按现执行贷款利率上浮50%计收利息。并且合同约定被告刘国华、秦良娟的借款由被告汇景公司提供保证担保责任。原告在签订上述合同后，依约向被告刘国华、秦良娟发放了贷款。现因该被告刘国华、秦良娟连续数期未按约偿还贷款，已构成违约，故依约原告有权提前收回全部贷款本息。现特向贵院提起诉讼，请求判如所请。原告中信银行围绕诉讼请求，提交了被告刘国华、秦良娟的身份证、结婚证、户籍资料、个人购房担保借款合同、商品房买卖合同、借款借据、还款明细表、个人消费贷款还款对账单、提前收回个人按揭贷款本息通知书及邮寄单、委托代理合同、律师费发票等证据加以证明。被告刘国华、秦良娟均未到庭应诉也未答辩。被告汇景公司答辩，一、对于原告提交的被告刘国华还款情况的证据，因为本公司未参与，不清楚具体的还款情况，无法确认真实性，对其余证据的真实性均无异议；二、本公司承担的是阶段性保证责任，该保证在债务人具备申领房产证条件后的合理期限内，债权人应当与债务人共同办理抵押登记，保证责任应自动转为债务人自身以购买的房产进行抵押的抵押责任。本案借款合同签订于2015年初，房产交付于2016年6月，在2016年年底前的合理期限内，债权人应与债务人办理抵押权的登记手续，但原告怠于行使其权利，最终未进行抵押权登记，使得保证人的保证期间不合理地扩大，所导致的风险应由其自行承担，本公司不应再承担保证责任；三、附条件解除保证责任的合同，具备办理抵押登记条件，即视为条件已经成就。根据合同法的规定，当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已经成就。银行在条件具备时及时办理抵押登记系其当然合同义务，原告明知不及时办理抵押登记会对开发商造成不利后果，但未有证据表明原告在收到房产证后积极要求办理抵押登记，应当认定银行怠于办理房屋抵押登记，可视为符合上述规定的情形，本公司予以免责。如果允许银行滥用权利，也违反了公平原则，银行在具备抵押登记条件后不积极办理相关手续，扩大了开发商的风险，如果开发商仍应承担保证责任，将使得三方利益严重失衡。综上，要求驳回原告对本公司的诉讼请求。被告汇景公司提交了购销不动产统一发票，用以证明其已经提供给购房者相应的办理不动产登记的手续资料。原告中信银行对被告汇景公司提交的证据的真实性没有异议，但认为因原告一直未拿到契税凭证，故一直未办理抵押登记，开发商有义务协助办理相关登记手续。根据原告中信银行和被告汇景公司提交的证据以及双方的陈述，本院确认如下事实：一、被告刘国华、秦良娟系夫妻，因购置常州市金坛区东方三村9幢302室房产，刘国华于2015年1月12日与房地产开发商即本案的被告汇景公司签订《商品房买卖合同》1份，约定由汇景公司将上述房产以491427元总价款售卖给被告刘国华，付款方式为：首付151427元，剩余340000元在2015年1月12日前申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。房产交付时间为2015年10月31日前。该合同的附件补充协议中约定双方的工作步骤为：1.买受人交清房款以外的其他费用；2.买受人至房产产权登记机关办理房产登记手续，取得房屋产权权属证书。（如委托出卖方办理房产权属证书的，则由出卖方提供协助，同时在买受方委托时，应向出卖方交清办理权证所需要的一切费用，包括但不限于契税、政府部门所收取的手续费用等）。其中，以银行按揭贷款购房的，应在取得房屋权属证书后与银行办理抵押手续，并撤销出卖方为买受方贷款所提供的信用担保。二、2015年1月22日，原告中信银行（乙方）与被告刘国华（甲方）、被告汇景公司（丙方）共同签订编号为571006的《中信银行个人借款合同》，约定由原告向被告刘国华提供购房贷款。合同主要条款：1.贷款金额290000元，贷款期限为240个月，自2015年1月22日起至2035年1月22日止。贷款利率采取浮动利率，以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上，上浮5%或BPs确定执行，即本合同项下贷款利率为6.4575%。执行浮动利率期间，贷款利率按照以下方式进行调整：自贷款发放日起，首次利率调整日确定为次年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率，利率调整日为首次利率调整日在调整当月的对应日，调整当月没有首次利率调整日对应日的，则调整当月最后一日为利率调整日，调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率按照本合同约定方式进行浮动后所确定的利率；2.还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月1日，总还款期数240期，每期还款本息为2154.91元，但首次还款日为放款日的次月1日，借款到期时利随本清；3.甲方违反本合同约定逾期归还贷款的，乙方有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%，对不能按时支付的利息（包括罚息），按逾期贷款罚息利率计收复利。违约责任条款：借款人未按本合同及借款借据等文件按时足额偿还任意一笔贷款本息或任意一笔贷款的任意一期本息及相关费用等情形（共计16条，略），贷款人可以选择停止发放贷款，宣布合同项下已发放贷款提前到期并收回已发放的贷款本金及相关费用、要求保证人承担保证责任等（共计7条，略）；4.本合同项下贷款的担保方式分3种，其中第1种为抵押加阶段性保证：即甲方同意以其享有所有权或处分权的房产（即贷款所购房产）为乙方因提供的本合同项下个人房产按揭贷款而产生的债权提供抵押担保及丙方同意对自本合同项下个人房产按揭贷款发放之日起至借款人取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以乙方为抵押权人的他项权证期间甲方在个人房产按揭贷款项下对乙方的全部应付款项，向乙方提供连带责任保证担保。本合同项下抵押和保证担保的担保范围均包括本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现相应债权、担保权利的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付的费用。本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证或抵押无借款行保证的，本合同各方同意，自甲方取得本合同项下抵押物的《房屋所有权证》之日起，该等抵押担保变更最高额抵押担保…，甲方应在取得《房屋所有权证》之日起3日内与乙方前述《综合授信及最高额抵押合同》并向乙方提供办理最高额抵押登记手续所需要的全部材料或文件，并按乙方要求协助乙方办妥抵押物的最高额抵押登记手续，否则视为甲方违约，乙方有权采取本合同第十七条第二款约定的二项或几项措施（该条款为违约责任条款）。保证期间：如本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证或最高额抵押加阶段性保证的，保证担保的保证期间为担保阶段届满之日起两年。如乙方宣布本合同项下个人房产按揭贷款提前到期的，保证期间为乙方宣布的该债务履行期限届满之日起两年。抵押登记条款约定：甲乙双方或其授权代理人应在本合同第22.9条约定的时限内到房屋登记管理部门办理抵押物登记，并在抵押登记手续办妥后三日内将房屋他项权证等证明文书的正本交乙方保管（第22.9条中的时间未填写）。丙方的权利义务约定：丙方有义务积极配合办理本合同项下贷款所购房屋的所有权证。在担保阶段性和保证期间内，如丙方发生包括但不限于停业、歇业….等情形时，丙方应当在三日内书面通知乙方。（其余略）；5.法律适用和纠纷的解决：向乙方住所地有管辖权的人民法院提起诉讼。原告还与被告约定了有效的送达地址。原告中信银行、被告刘国华、汇景公司在该合同的相应栏上签字盖章，被告秦良娟在抵押物共有人一栏签字。三、在上述借款合同签订后，原告中信银行于2015年1月22日开具个人借款借据，按约发放了290000元的房贷。截至2020年12月，被告刘国华已经逾期8期，原告中信银行于2020年12月7日向被告刘国华、秦良娟发出贷款提前收回告知函，告知其合同项下的全部贷款于2020年12月15日提前到期，要求其归还全部贷款本息，并于2021年1月11日向被告汇景公司发出个人逾期贷款协助催收函，告知已宣布提前到期等事项，要求该公司承担连带保证责任，代为清偿债务。因各被告均未履行清偿义务，原告现向本院提起本案诉讼。被告刘国华、秦良娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对本案进行了缺席审理。还查明，被告刘国华、秦良娟至今仍未办理所购房产的权属登记手续，该房产的权利人仍为汇景公司。本案当事人争议的焦点是：因被告刘国华、秦良娟至今未办理所购房产的权属证书，导致未与原告中信银行办理抵押登记，在此情形下被告汇景公司可否免除保证责任。本院认为，原告中信银行与被告刘国华、汇景公司签订的《中信银行个人借款合同》合法有效，合同的当事人均应履行合同的义务。由于借款人刘国华在履行合同过程中未按约履行还本付息的义务，已经构成违约，原告中信银行依据合同的约定，有权宣布合同项下的所有贷款提前到期，要求其清偿，有权主张实现债权所支出的律师费。原告中信银行主张的本金、利息、罚息和复利有相应的还款对账单和明细佐证，主张的律师代理费有相应的票据且符合江苏省律师服务收费标准，本院均予支持。被告秦良娟在与被告刘国华夫妻关系存续期间，为共同购置房产，以刘国华的名义向原告中信银行借款，所形成的案涉债务属于夫妻共同债务，被告秦良娟应承担共同偿还的责任。关于汇景公司的保证责任能否免除的争议，本院认为，原告中信银行与被告刘国华、汇景公司所签订的《中信银行个人借款合同》中约定的抵押加阶段性保证责任条款，系附解除条件的保证合同，如抵押登记办妥，则开发商的保证责任免除，非因银行的原因导致抵押登记未办妥的，开发商应承担保证责任。本案中，作为房地产开发商的被告汇景公司，为促成交易，解决银行在放款日至取得房屋抵押权证期间无任何增信措施的风险敞口期问题，愿意在此期间提供连带责任保证，待银行取得抵押权证后，不再承担保证责任。该约定不违反法律强制性规定，属合法有效的约定。汇景公司应当按照合同的约定，协助购房者办理权属登记，但购房者至今仍未办理该登记手续，导致原告中信银行缺乏办理抵押登记的条件，中信银行不存在怠于行使权利和阻止条件成就的情形，该阶段性连带责任保证所附解除条件不能满足，汇景公司的保证责任不能免除，其仍应承担该保证义务。被告刘国华、秦良娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》（法释【2018】2号）第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、刘国华、秦良娟应于本判决发生法律效力之日起十日内向中信银行股份有限公司常州分行支付借款本金240944.18元以及截至2021年1月11日的利息、罚息和复利计9866.85元，支付自2021年1月12日起至本金清偿之日止按案涉《中信银行个人借款合同》约定的计费标准计算的利息、罚息和复利；二、刘国华、秦良娟应于本判决发生法律效力之日起十日内向中信银行股份有限公司常州分行支付律师代理费25349元；三、常州金坛汇景房地产开发有限公司对刘国华、秦良娟的上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任。其在履行了保证义务后，依法取得向刘国华、秦良娟追偿的权利。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5443元，减半收取2721.50元，由刘国华、秦良娟负担，常州金坛汇景房地产开发有限公司对该费用承担连带责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审判员  申国胜二〇二一年七月二十七日书记员  季 艳