江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终1388号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏邻里之家商业管理有限公司，住所地镇江市润州区王家巷农贸市场。法定代表人：盛颔，该公司总经理。委托诉讼代理人：于广洲，江苏如炬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏置业有限公司，住所地镇江市润州区王家巷农贸市场第3层。法定代表人：楼香莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：艾滔勇，江苏江成律师事务所律师。上诉人江苏邻里之家商业管理有限公司（以下简称“邻里之家公司”）因与被上诉人江苏置业有限公司（以下简称“置业公司”）租赁合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2020）苏1111民初2857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邻里之家公司上诉请求：1.判令维持镇江市润州区人民法院（2020）苏1111民初2857号《民事判决书》第三项；2.判令撤销镇江市润州区人民法院（2020）苏1111民初2857号《民事判决书》第一项、第二项、第四项，并依法改判；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：案涉房产产权并不属于置业公司所有，其不应当享有该房产的出租利益。涉案合同不应当解除，该合同系由张志鹏与毛关忠串通签订，并不能完全体现上诉人的意思，故在第一个履行周期后提出变更部分条款是合理的。上诉人从未拒绝支付租赁费用，如果仅仅因为上诉人未及时支付租金，解除一个租赁期长达15年的租赁合同，对上诉人有失公平。上诉人对案涉房产装修进行了大量的投资，一审法院驳回上诉人要求支付装修损失的诉求，有失公平。置业公司欠上诉人220000元欠款及利息应当在本案中抵销。置业公司辩称，案涉租赁的房产产权属于京口永利公司，被上诉人是京口永利公司的大股东，在双方签订租赁合同时甲方一栏中也表明了，上诉人应当是明知的，故案涉房产的产权不影响租赁合同的履行。上诉人要求变更合同条款，不符合合同的约定，上诉人不支付租金，一审法院判决解除双方之间的租赁合同，没有显失公平。双方之间220000元欠款与本案不是同一法律关系，且无关联，一审法院不予处理，并无不当。置业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除置业公司与邻里之家公司签订的《王家巷农贸市场承包合同》；2.判令邻里之家公司支付从2020年5月20日至实际交付时租金并按每日1%交纳滞纳金（租金按月租金10.79万元计算）；3.判令邻里之家公司支付违约金38.85万元；4.判令邻里之家公司支付置业公司为实现债权支付的律师代理费10万元；5.本案诉讼费用、诉讼保全费、保全保险费由邻里之家公司承担。邻里之家公司向一审法院反诉请求：1.判令置业公司立即返还邻里之家公司对涉案房产的投入（折旧后）360万元（暂定，最终以司法鉴定意见为准）；2.判令置业公司立即返还其代垫费用22万元及利息损失；3.判令置业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月15日，置业公司（甲方）与邻里之家公司（乙方）签订了《王家巷农贸市场承包合同》，双方约定：1.甲方将镇江市王家巷农贸市场第1、2、3层建筑面积约5000平米，承包给乙方经营。租赁期限共15年，自2017年5月20日至2032年5月19日止。承包租金以三年为一个周期，三年租金乙方必须一次性缴纳给甲方。第二期：自2020年5月20日至2023年5月19日止，三年租金为人民币388.5万元整。2.乙方需按期一次性付清，每期租金先交后用，逾期收取滞纳金，每天按欠缴金额的1%收取。乙方超过十五天未缴足租金给甲方，甲方有权终止本合同，并向乙方收取违约金，要求乙方赔偿经济损失。3.如乙方确定需装饰、拆改和扩建，必须向甲方提交实施方案，经甲方书面同意后方可实施，费用由乙方自理，承包到期后装饰、拆改和扩建的设施无条件归甲方所有，乙方不得拆毁。合同终止时，乙方要保证市场及其附属设施完好无损，否则乙方必须向甲方赔偿全部损失。4.甲乙任何一方违反本合同条款而提前终止合同，违约方应承担违约责任，向对方支付当年全年租金30%的违约金，并赔偿对方的经济损失。置业公司于2020年5月17日向邻里之家公司发送《对江苏如炬律师事务所律师函的回复》，对律师函提出要求变更《王家巷农贸市场承包合同》条款的请求表示拒绝，要求双方全面履行合同义务。因邻里之家公司逾期缴纳租金，置业公司于2020年5月24日向邻里之家公司发送《催收承包费的通知》，要求邻里之家公司于2020年6月4日前向其支付第二期租金，即2020年5月20日至2023年5月19日租金388.5万元。一审法院认为，置业公司与邻里之家公司签订《王家巷农贸市场承包合同》后，置业公司将涉案农贸市场交付给邻里之家公司使用，邻里之家公司也按照合同约定支付了第一期租金，从双方实际履行情况可知该份租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于邻里之家公司辩称该租赁合同系张志鹏与毛关忠串通形成，证据不足，不予采信。第二期租金自2020年5月20日至2023年5月19日止为388.5万元，根据合同约定邻里之家公司超过十五天未缴足租金，置业公司享有合同解除权，置业公司现要求按照合同的约定解除合同，符合法律规定，应于支持。合同解除前，邻里之家公司应该按照合同约定向置业公司支付租金，置业公司主张的租金标准（即月租金107900元）低于合同约定，予以支持。合同解除后，邻里之家公司继续占有使用置业公司的房屋，应当支付租赁物占用费，具体标准可参照置业公司主张的月租金107900元。置业公司主张的滞纳金和违约金均系违约责任，违约金不能过分高于实际损失，人民法院可依邻里之家公司的申请予以调整，考虑到邻里之家公司的过错程度以及给置业公司造成的损失，以租金和租赁物占用费为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）1.5倍计付自2020年5月20日起至实际腾房之日止的损失。关于置业公司主张的律师费，因合同中未明确约定，故不予支持。关于邻里之家公司反诉主张置业公司向其返还对涉案房产的投入（折旧后）360万元的诉讼请求，根据合同约定承租人需经出租人书面同意方可装饰装修且费用自行承担，本案中，承租人邻里之家公司未经出租人置业公司书面同意装饰装修，现又请求置业公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。关于邻里之家公司向一审法院提出，对王家巷农贸市场装修价值进行司法鉴定的问题，一审法院认为，该证据对本案事实认定和判决结果并无影响已不必要，故对邻里之家公司的鉴定申请，不予准许。至于邻里之家公司要求置业公司立即返还其代垫费用22万元及利息损失的请求，因代垫费用不属本案审理范围，故不予理涉。一审法院判决：一、解除江苏置业有限公司与江苏邻里之家商业管理有限公司于2016年11月15日签订的《王家巷农贸市场承包合同》；二、判决生效后十日内，江苏邻里之家商业管理有限公司向江苏置业有限公司按月租金107900元标准支付自2020年5月20日至实际腾房之日止的租金及租赁物占用费，并以租金及租赁物占用费为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）1.5倍支付违约金；三、驳回江苏置业有限公司的其余诉讼请求；四、驳回江苏邻里之家商业管理有限公司的反诉请求。本院二审期间，上诉人邻里之家公司提供了案涉房产的产权证复印件和镇江市京口永利房地产开发有限责任公司注销信息打印件。该产权证记载，案涉房产产权属于镇江市京口永利房地产开发有限责任公司。注销信息打印件显示，镇江市京口永利房地产开发有限责任公司于2007年已经被吊销。拟证明，置业公司不是案涉房产的所有权人，无权收取租金。被上诉人质证认为，上述两份证据真实，但是认为与案涉合同的履行没有关联性。双方签订的承包合同甲方主体已经明确为江苏置业有限公司和镇江市京口永利房地产开发有限责任公司，且江苏置业有限公司是镇江市京口永利房地产开发有限公司的大股东，即使永利公司被吊销也不影响双方履行承包合同。本院对该组证据的真实性予以确认。另，上诉人邻里之家公司提供了照片8张，拟证明上诉人对案涉房产进行了装修，将原本破烂的菜场进行了改造出新，改造后面貌焕然一新。合同解除后，被上诉人应当对装修部分的损失进行赔偿。被上诉人质证认为，照片无时间标识，仅仅能反映出拍摄场景的真实情况，但是该照片仅仅是部分角度的记录，反映不出真实的菜场情况。装修是上诉人为了经营活动必须进行的投入，现上诉人拒不支付租金，并且要求变更租金标准和支付方式，属于上诉人违约导致合同解除，无权要求支付装修赔偿。本院认为，该照片仅仅能部分反映出案涉房产的外观，且没有标识时间，无法反映出上诉人对案涉房产的投入情况，本院不予采信。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。被上诉人向本院提交了镇江市京口永利房地产开发有限责任公司《公司设立登记审批表》、《股东会议决议》、镇江市京口永利房地产开发有限责任公司出具的《证明》一份以及江苏置业信达财务咨询公司网上登记信息。该组证据显示镇江市京口永利房地产开发有限责任公司股东为江苏置业集团总公司和江苏置业信达财务咨询公司，江苏置业信达财务咨询公司唯一股东为江苏置业集团总公司。镇江市京口永利房地产开发有限责任公司出具的《证明》，显示置业公司出租案涉房产得到了该公司的授权。拟证明置业公司有权收取案涉房屋租金。邻里之家质证认为，对该证据真实性没有异议，但是作为股东并不能代替永利公司处理案涉房产，无权收取该租金。本案二审争议焦点是：1、置业公司是否有权收取租金；2、案涉租赁合同是否应当解除；3、置业公司是否应当赔偿邻里之家公司的装修损失；4、置业公司欠邻里之家公司220000元欠款是否应当抵销。本院认为，置业公司有权收取租金。案涉房产产权属于镇江市京口永利房地产开发有限责任公司，置业公司是镇江市京口永利房地产开发有限责任公司股东，现镇江市京口永利房地产开发有限责任公司已经被吊销。另，双方签订的《王家巷农贸市场承包合同》中甲方为：“江苏置业有限公司（镇江市京口永利房地产开发有限责任公司）”。由此可见，邻里之家公司在签订租赁合同时，对案涉房产的产权状况是明知的，也明知合同的相对方为置业公司，并且双方签订的租赁合同实际履行了，邻里之家公司根据该合同约定支付了第一期租金。现邻里之家上诉认为，置业公司不是案涉房产的所有人，无权收取租金，本院不予支持。案涉租赁合同应当解除。根据一审查明的事实，根据双方签订的《王家巷农贸市场承包合同》约定，乙方（邻里之家公司）超过十五天未缴足租金，甲方（置业公司）有权终止本合同。现邻里之家公司未按期缴纳租金，超过了约定的时限，一审法院判决解除双方的签订的《王家巷农贸市场承包合同》，并无不当。另，双方签订的《王家巷农贸市场承包合同》由上诉人盖章确认，且合同也已经实际履行。上诉人认为案涉租赁合同系其公司张志鹏与被上诉人方的毛关忠串通签订，不是自己真实意思表示，应当变更部分合同条款，但是并未提供证据加以证明，本院不予支持。置业公司不应当赔偿邻里之家的装修损失。双方签订的《王家巷农贸市场承包合同》约定，合同终止时，乙方（邻里之家公司）要保证市场及附属设施完好无损，否则，乙方（邻里之家公司）必须向甲方（置业公司）赔偿全部损失。双方签订的租赁合同因邻里之家公司不按期缴纳租赁，导致合同解除，解除合同应邻里之家公司过程引起的，故一审法院认为，邻里之家公司无权要求置业公司赔偿装修损失，并无不当。一审中，邻里之家公司反诉要求置业公司支付220000元欠款和利息，因该欠款与本案审理的房屋租赁关系不属于同一法律关系，一审法院不予处理，并无不当。邻里之家公司可以依法另行主张。综上所述，上诉人江苏邻里之家商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13002元，由上诉人江苏邻里之家商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 姜 玲审判员 谢 铭审判员 张玉宽二〇二一年七月六日书记员 周旻晶