贵州省独山县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔2726民初402号原告：王仲光，男，1976年12月28日生，布依族，贵州省独山县人，住独山县。委托诉讼代理人：杨萍，广东楚越律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：贵州铎龙置业有限公司，住所地独山县经济开发区毋敛大道旁，统一社会信用代码91522726MA6DTN2U95。法定代表人：王晓仕，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗绍刚，男，1966年6月15日生，住。系贵州铎龙置业有限公司员工。代理权限为特别授权。被告：贵州瑞仕置业有限公司，住所地独山县经济开发区毋敛大道旁，统一社会信用代码91522726MA6ED2U75F。法定代表人：刘文伟，系公司总经理。委托诉讼代理人：张承欢，重庆宏声昌渝律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：重庆主岛房地产顾问有限公司，住所地重庆市渝北区龙山大道300号5-1-商铺5，统一社会信用代码915001126992636555。法定代表人：邓守坤。原告王仲光（以下简称“原告”）与被告贵州铎龙置业有限公司（以下简称“铎龙公司”）、贵州瑞仕置业有限公司（以下简称“瑞仕公司”）、第三人重庆主岛房地产顾问有限公司（以下简称“主岛公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案受理后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨萍，铎龙公司的委托诉讼代理人罗绍刚到庭参加诉讼；瑞仕公司的委托诉讼代理人张承欢第一次庭审到庭参加诉讼，瑞仕公司经本院合法传唤第二次庭审未到庭参加诉讼；主岛公司经本院合法传唤两次庭审均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与铎龙公司签订的《新城天街项目内部购买协议书》；2、判决二被告向原告退还诚意金355096元；3、判决铎龙公司、瑞仕公司向原告退还选房费3000元；4、判决铎龙公司、瑞仕公司向原告支付违约金（按银行同期贷款利率计算，以203000元为本金从2018年3月26日起计算至实际支付为止；以155096元为本金自2018年6月16日起计算至实际支付日止）；5、判决铎龙公司、瑞仕公司向原告交付中奖奖品东风标致308汽车一辆；6、诉讼费用由铎龙公司、瑞仕公司承担。事实与理由：2018年3月26日，原告与铎龙公司签订了《新城天街项目内部购买协议书》，约定原告购买铎龙公司所开发的物业“新城天街”项目l号楼1层7号房（商铺），建筑面积约51.68平方米，价格为13450元/平方米，双方约定缴纳诚意金200000元。合同签订当日，原告缴纳了诚意金200000元，主岛公司还向原告收取了选房费3000元。2018年6月16日，为获得参加新城天街项目“十年庆典感恩社会”百万豪礼大型酬宾活动的资格，原告增缴了诚意金155096元。2018年6月16日，铎龙公司确认原告为其特别荣誉客户，参加新城天街项目“十年庆典感恩社会”百万豪礼大型酬宾活动，并抽得二等奖，奖品为东风标致308汽车一辆，并得到瑞仕公司的确认。由于铎龙公司收取原告诚意金后未能履行内部购买协议书的义务，2019年5月10日，铎龙公司承诺于2019年6月30日退原告诚意金358096元（其中包括3000元选房费），如果逾期不予退款就按每天银行同期存款利率给予赔偿。2020年9月14日，铎龙公司、瑞仕公司共同承诺于2020年12月30日前退还原告已交的认购金和选房费，并一次性补偿原告所交认购金的违约金，按交钱之日起计算，按当时的银行贷款利率计算利息给予补偿。但铎龙公司、瑞仕公司既未能履行协议又未能履行承诺。另外，康乾新城天街项目为重庆康乾置业有限公司（以下简称“康乾公司”）在2012年9月19日与独山县政府签订《建材家居商贸城综合开发项目投资合同书》后投资开发，2017年前该项目主体结构基本完成，康乾公司的法定代表人王晓仕于2017年2月24日与李国慧投资注册铎龙公司开始预售康乾新城天街项目。2017年11月2日,康乾公司注册了全资子公司瑞仕公司作为项目公司，全权负责实施康乾天街新城项目，并于瑞仕公司成立的次日向独山县经济开发区管委会（以下简称“独山经开区管委会”）请示，将康乾公司所负《建材家居商贸城综合开发项目投资合同书》中的合同权利义务全部转由子公司瑞仕公司承担及实施。2017年11月21日独山经开区管委会对上述请示回复同意，并由瑞仕公司办理相关手续。本案实际开发商为瑞仕公司，且康乾天街新城项目在进行预售时，多数由铎龙公司与客户签订协议，也有由瑞仕公司与客户签订协议，因此应由两被告共同承担连带退款责任。铎龙公司辩称：对原告的诉请无异议，请法院依法判决。瑞仕公司辩称：瑞仕公司没有与原告签订过项目内部购买协议，涉案项目开发时间是2019年12月，原告与铎龙公司签订的协议不合法，瑞仕公司没有授意李国慧签订相应的承诺书，也未收取相应的款项，故无退还相应款项的义务。主岛公司未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证，具体如下：1、原告的证据及质证意见：（1）新城天街项目内部购买协议书，拟证明原告向铎龙公司购买“新城天街”项目1号楼1层7号商铺，签订的协议约定诚意金200000元。（2）诚意金收据、银行卡交易明细及回单，拟证明原告向铎龙公司支付诚意金355096元、选房费3000元。（3）特别荣誉资格确认书，拟证明2018年6月16日，原告按照铎龙公司的要求补缴了155906元诚意金后，获得参加铎龙公司和瑞仕公司举办“十年庆典感恩社会”百万豪礼大型酬宾活动的特别荣誉客户资格。（4）新城天街中奖确认函，拟证明原告参加“十年庆书典感恩社会”百万豪礼大型酬宾活动抽奖获得二等奖，奖品为东风标致308汽车一辆，瑞士公司予以确认。（5）承诺书，拟证明2019年5月10日，铎龙公司承诺于2020年6月30日退还原告诚意金358096元，如逾期不退款按日以银行同期存款利率给予赔偿。2020年9月14日，瑞仕公司和铎龙公司共同承诺于2020年12月30日之前全部退清原告的认购金及选房费，并按银行贷款利率从交款之日起计算利息给予违约赔偿。（6）渝康司文（2017）第11号文件、独开管复（2017）15号文件、独开管呈（2019）75号文件，拟证明康乾公司注册成立全资子公司瑞仕公司全权负责实施康乾新城天街项目，将其与独山县人民政府所签订《建设家具商贸城综合开发项目投资合同书》中的权利和义务全部转由瑞仕公司承担及实施，并向独山经开区管委会进行请示，独山经开区管委会回复同意由瑞仕公司作为《建材家居商贸城综合开发项目投资合同书》合同项目的实施主体，负责康乾新城天街项目的实施，康乾公司在合同书中的权利和义务转移到瑞仕公司，以及独山经开区管委会就建材家具商贸城综合开发项目的历史遗留问题向独山县人民政府请示要求解决。（7）企业信息查询单，拟证明铎龙公司法定代表人为王晓仕，股东为王晓仕（出资比例60%）、李国慧（出资比例40%）；瑞仕公司于2017年11月2日成立，投资人为重庆康乾置业有限公司，法定代表人为李国慧，2019年6月28日瑞仕公司股东由康乾公司变更为重庆新东鑫汽车销售服务有限公司（以下简称“新东鑫公司”），法定代表人为李国慧，到2020年9月21日法定代表人变更为刘文伟。（8）企业信用信息公示报告，拟证明康乾公司成立于2008年7月8日，法定代表人为王晓仕；新东鑫公司成立于2018年2月7日，法定代表人为刘文伟。铎龙公司质证意见：对原告提供的证据均无异议。康乾公司、铎龙公司、瑞仕公司是关联公司，现在新城天街项目是瑞仕公司经营，产生的债权债务应由瑞仕公司承担。瑞仕公司质证意见：对第（1）至（5）号证据的三性均不予认可。项目内部购买协议书无瑞仕公司的盖章，其合同主体是铎龙公司；原告应当提交银行流水来证明其支付诚意金的真实性，瑞仕公司怀疑原告与铎龙公司恶意串通损害瑞仕公司利益的可能性；中奖确认函没有经理签字，只加盖印章，但瑞仕公司并没有合同专用章；瑞仕公司成立后，实际控制人并不是康乾公司，公司公章一直是现在的投资人掌管，承诺书中没有瑞仕公司印章，李国慧并无相应的授权，李国慧在承诺书中的签字行为是债务的加入或担保性质，已经超出瑞仕公司的经营范围，李国慧的签字未经过股东会决议，其行为不能代表瑞仕公司，不具有法律效力。第（6）号证据来源于政府，与本案无关联性，瑞仕公司是后面的投资人，对之前康乾公司的行为不清楚。对第（7）、（8）号证据的真实性无异议，瑞仕公司和铎龙公司是独立的公司，康乾公司和新东鑫公司也是相互独立的公司，相互不关联，且铎龙公司和瑞仕公司均具备房地产开发资质，铎龙公司所述的成立瑞仕公司仅是为办证需要不属实，铎龙公司强行认定与瑞仕公司关联，于法无据。2、铎龙公司提供授权委托书、关于设立贵州铎龙置业有限公司的说明，拟证明铎龙公司与康乾公司、瑞仕公司系关联公司，案涉项目系瑞仕公司承建，所产生的债权、债务应由瑞仕公司承担。原告质证意见：无异议。瑞仕公司质证意见：对授权委托书的三性不予认可，案涉项目地块系瑞仕公司通过土地拍卖合法取得，铎龙公司与康乾公司是否有关联与本案无关，即使委托书真实，也不能反映项目权利、义务是否转移，不能据此要求瑞仕公司承担责任；说明系铎龙公司的陈述，不能作为证据使用，与本案无关。3、瑞仕公司的证据及质证意见：（1）铎龙公司、瑞仕公司的企业信用信息公示报告，拟证明铎龙公司和瑞仕公司都具有房地产开发企业资质，两公司股东不相同，相互不关联。（2）不动产权证书、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，证明涉案房屋的土地权属取得时间是2019年9月16日，建设许可是从2019年12月18日开始，商品房预售时间是2019年12月18日，取得的权利人是瑞仕公司，铎龙公司在2018年未取得土地权属和建设许可的情况下，没有签订预约性质的《新城天街项目内部购买协议书》的法律基础，该协议书应当无效。原告质证意见：对真实性无异议，对证明目的有异议。因铎龙公司与瑞仕公司虽是两个分别注册的公司，但从法定代表人之间的关系看，李国慧同时也是铎龙公司的股东，两家公司是相关联的，施工许可和预售许可虽取得的时间在项目经营之后，但根据政府批文，在取得许可之前，政府已经认可瑞仕公司开发案涉商铺，并且由瑞仕公司办理相关资质，因此之后取得资质并不能对抗项目之前的债权债务。铎龙公司质证意见：无异议。主岛公司未提供证据。以上当事人提供的证据均经庭审质证，可以作为定案依据采信。结合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2018年3月26日，原告与铎龙公司签订了《新城天街项目内部购买协议书》，主要约定：原告购买铎龙公司所开发的物业“新城天街”项目1号楼1层7号房（商铺）；建筑面积约51.68平方米，价格为13450元/平方米；原告向铎龙公司缴纳诚意金200000元；正式签订房地产预售（销售）合同时，原告所缴纳诚意金即自动转为所购物业的房款。合同签订当日，原告向铎龙公司缴纳购房诚意金200000元和选房费3000元。2018年6月11日，铎龙公司在“新城天街”项目现场举行“十年庆典感恩社会”百万豪礼大型酬宾活动，向签订《新城天街项目内部购买协议书》的客户发出《特别荣誉客户资格确认书》，确认书的“活动内容及规则”中载明“在2018年7月28日新城天街B区一期开盘当日，凡购买B区1号、7号、8号楼及商铺客户（含新老客户），均获得开盘当日抽大奖活动参加资格。……B、二等奖2名，东风标致308汽车一辆”。2018年6月16日，为获得参加“十年庆典感恩社会”百万豪礼大型酬宾活动的特别荣誉客户资格，原告又增缴了购房诚意金155096元。2018年7月28日，原告在“十年庆典感恩社会”百万豪礼大型酬宾活动抽奖中，获得二等奖，瑞仕公司向原告出具了《新城天街中奖确认函》。2019年5月10日，铎龙公司向原告出具内容为“今贵州铎龙置业有限公司，承诺2019年6月30日退王仲光于2018年3月29日在新城天街购买1-1-7号门面诚意金共计358096元（其中包括3000元选房费），如果逾期不予退款就按每天银行同期存款利率给予赔偿”的《承诺书》。2020年9月14日，铎龙公司、瑞仕公司共同向原告出具主要内容为“原告于2018年3月26日认购‘新城天街’项目1栋1-7号物业，现因项目报建手续原因将造成交房时间延后。若原告需要求退房（认购金），公司承诺在2020年12月30日前全部退清原告所交的认购金及选房费，并一次性补偿原告所交认购金的违约金，从交钱之日起计算，按照银行贷款利率计算利息给予补偿”的《承诺书》。另查明：“新城天街”项目是康乾公司开发。康乾公司的法定代表人、大股东是王晓仕，占股75%。铎龙公司是康乾公司按独山县政府要求在独山县注册的公司，注册时间为2017年2月24日，法定代表人、大股东是王晓仕，占股60%，股东李国慧，占股40%。康乾公司特别授权铎龙公司全权负责“新城天街”项目的开发报建、经营管理等工作。铎龙公司就经营管理“新城天街”项目对外签订约120份《新城天街项目内部购买协议书》。瑞仕公司系康乾公司全资子公司，注册时间为2017年11月2日，法定代表人李国慧，唯一股东是康乾公司，占股100%。2017年11月3日，康乾公司出具《关于在独山项目所在地注册子公司并开展康乾新城天街项目相关报建工作的请示》（渝康司文[2017]第11号文件）向独山经开区管委会说明康乾公司为投资康乾“新城天街”项目专门注册全资子公司瑞仕公司，全权负责实施“新城天街”项目，并请示将康乾公司与独山县人民政府所签订的《建材家居商贸城综合开发项目投资合同书》中康乾公司的合同权利和义务全部转由子公司瑞仕公司承担及实施。2017年11月21日，独山经开区管委会出具《关于重庆康乾置业有限公司在独山注册项目公司并开展康乾新城天街项目相关报建工作的回复》（独开管复[2017]15号文件），同意由瑞仕公司作为《建材家居商贸城综合开发项目投资合同书》合同书项目的实施主体，负责“新城天街”项目的实施，将《建材家居商贸城综合开发项目投资合同书》中康乾公司所负有的相关合同权利和义务转移到瑞仕公司。由于铎龙公司、瑞仕公司资金紧张及项目报建手续等原因造成交房时间延后，不能与已签订《新城天街项目内部购买协议书》的购房人签订正式房地产预售（销售）合同，包括原告在内的几十位购房人多次信访。在独山县相关部门的主持下，铎龙公司、瑞仕公司与包括原告在内的几十位购房人多次协商后出具承诺书（1-3份不等），瑞仕公司的法定代表人李国慧多次亲自参加，有部分承诺书还加盖瑞仕公司公章（如已向本院起诉的原告唐元猛和原告莫品科案）。2019年6月28日，瑞仕公司股东由康乾公司变更为新东鑫公司。2020年9月21日，瑞仕公司法定代表人由李国慧变更为刘文伟。本院认为，根据当事人的诉辩主张，归纳本案焦点为：1、协议书应否解除？2、被告应退款金额如何认定？3、违约金如何计算？4、原告要求兑现活动奖品是否支持？5、二被告是否承担连带责任？关于协议应否解除的问题。《合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，原告与铎龙公司签订了《新城天街项目内部购买协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。原告依约履行了缴纳诚意金355096元的义务。原告签订协议书的目的是购买房屋，二被告由于资金紧张及项目报建手续等原因，不能履行与原告签订正式房地产预售（销售）合同和交付交房的义务，存在过错。致使原告签订协议书的目的不能实现，原告要求解除合同，符合法律规定，且铎龙公司于2019年5月10日以及铎龙公司、瑞仕公司于2020年9月14日共同向原告出具的承诺书，均有同意解除《新城天街项目内部购买协议书》的意思表示。故原告主张解除与铎龙公司所签订《新城天街项目内部购买协议书》的诉讼请求，本院予以支持。关于被告应退款金额如何认定的问题。《合同法》规定，合同依法解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失。当事人一方不履行合同义务，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，原告在协议签订后，向被告交纳购房诚意金共355096元的事实清楚，其主张缴纳3000元选房费，虽未提供选房费缴纳的依据，但二被告在承诺书中均明确承诺退款的金额包含有3000元的选房费，故应认定原告签订协议后已经缴纳了选房费3000元。被告因资金紧张及项目报建手续等原因造成交房时间延后，不能与原告签订正式房地产预售（销售）合同，导致原告签订协议书目的不能实现，解除协议后对原告的损失，被告应予赔偿。故原告要求被告退还购房诚意金355096元和选房费3000元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金如何计算的问题。《合同法》规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。本案中，原告要求被告支付违约金（按银行同期贷款利率计算，以203000元为本金从2018年3月26日起计算至实际支付为止；以155096元为本金自2018年6月16日起计算至实际支付日止）。经查，双方在协议书中未约定违约责任，但被告因违约与原告协商后出具承诺书，承诺退还所收取的购房诚意金、选房费及退还期限，并承诺逾期不退款从交钱之日起计算违约金，按日以银行同期存款利率计算利息给予原告违约补偿。该承诺系被告真实意思表示，对铎龙公司、瑞仕公司具有约束。二被告作出承诺后未履行，应向原告承担支付违约金。故原告主张违约金的诉请，应予支持。结合银行贷款利率于2019年8月已作调整，被告向原告支付的违约金应为：1、以203000元为基数，从2018年3月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2018年6月15日；2、以358096元为基数，从2018年6月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；3、以358096元为基数，从2019年8月20日起按年利率3.85%计算至全部购房诚意金和选房费退清之日止。关于原告要求兑现活动奖品是否支持的问题。本案中，2018年6月11日，铎龙公司在“新城天街”项目现场举行“十年庆典感恩社会”百万豪礼大型酬宾活动，向签订《新城天街项目内部购买协议书》的客户发出《特别荣誉客户资格确认书》，系铎龙公司向购房客户发出的一种要约，原告作为已签订购房认购协议的客户，接受《特别荣誉客户资格确认书》，并增加缴纳购房诚意金后参加活动，是对铎龙公司要约的承诺，至此，双方形成了新的合同关系。原告在参加活动中中奖，并经瑞仕公司确认，双方形成了新的债权债务关系。瑞仕公司在中奖确认函中约定领奖方式为“通知领取”，之后一直未通知原告领取奖品，瑞仕公司怠于通知的行为，虽已构成违约，但本案为商品房预约合同纠纷，原告参加酬宾活动与被告形成新合同关系所产生的债权债务纠纷（即就中奖奖品的兑现问题）属于另一法律关系，与本案商品房预约合同的处理不属于同一法律关系，故原告主张铎龙公司、瑞仕公司交付中奖奖品东风标致308汽车一辆的诉讼请求，在本案中不予处理，原告可另行主张或提起诉讼。关于二被告是否承担连带责任的问题。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，瑞仕公司辩称其不应承担责任。经查，瑞仕公司系康乾公司全资子公司，康乾公司出具的渝康司文[2017]第11号文件已明确康乾公司投资建设的“新城天街”项目所有合同权利和义务全部转由瑞仕公司享有和承担，独山经开区管委会出具的独开管复[2017]15号文件已同意康乾公司将《建材家居商贸城综合开发项目投资合同书》中所负有的相关合同权利和义务转移到瑞仕公司。之后，瑞仕公司又和铎龙公司共同向原告出具《承诺书》，承诺向原告退还所收取的购房诚意金和选房费，并承诺逾期不退承担违约金，此系瑞仕公司和铎龙公司向原告对债务和违约责任的共同确认。承诺未履行后，二被告应向原告共同承担退款和支付违约金的责任。故瑞仕公司不应承担责任的辩解不成立，本院不予采纳。综上所述，本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。原告与铎龙公司所签订《新城天街项目内部购买协议书》应解除；瑞仕公司和铎龙公司应共同向原告退还购房诚意金355096元、选房费3000元，并支付违约金；原告要求兑现活动奖品的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告王仲光与被告贵州铎龙置业有限公司签订的《新城天街项目内部购买协议书》。二、被告贵州铎龙置业有限公司、贵州瑞仕置业有限公司在本判决生效后十日内向原告王仲光退还购房诚意金355096元、选房费3000元，共计358096元。三、被告贵州铎龙置业有限公司、贵州瑞仕置业有限公司在本判决生效后十日内向原告王仲光支付违约金（1、以203000元为基数，从2018年3月26日至2018年6月15日按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2、以358096元为基数，从2018年6月16日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算；3、以358096元为基数，从2019年8月20日起按年利率3.85%计算至全部购房诚意金和选房费退清之日止）。四、驳回原告王仲光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6672元，由被告贵州铎龙置业有限公司、贵州瑞仕置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  陆荣森人民陪审员  陈德龙人民陪审员  罗黎平二〇二一年七月六日书 记 员  唐艺璇书 记 员  白荣娜