广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初15171号原告：中山市广弘物业管理有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇。法定代表人：黄树灿，该司总经理。委托诉讼代理人：马秀章，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彦敏，广东维纳律师事务所律师。被告：周经文，男，1963年5月23日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。原告中山市广弘物业管理有限公司（以下简称广弘物业公司）与被告周经文物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告广弘物业公司的委托诉讼代理人王彦敏到庭参加诉讼。被告周经文经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广弘物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年1月至2018年9月物业管理费2215.19元（物业费每月105.49元，共拖欠21个月）；2.被告向原告支付违约金（自2017年2月10日起，以实际拖欠物业费为基数，按月利率2%计至欠款付清之日，暂计至起诉之日为2379.85元）；以上共计4595.04元。事实与理由：被告系中山市沙溪镇锦绣沙C7幢6单元603房的业主。原告根据与小区业委会签订的物业合同，负责该小区的物业管理服务。被告作为该小区业主接受了原告的物业管理服务。物业费按月缴纳，每月10日前缴纳当月费用,物业费为每平米0.85元。协议约定，被告不按照协议要求标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求补交，并自逾期之日起按照每日千分之三缴纳违约金。被告拖欠了自2017年11月至2018年9月的物业费。原告认为，《物业服务合同》系原告与该小区业委会的真实意思表示，不违反法律规定，双方均应遵守。原告依据该合同向被告提供了完善的物业管理服务，被告无故拖欠物业费的行为已构成违约。鉴于协议约定每日千分之三的违约金过高，故原告将其调整为每月2%符合法律规定。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望予支持。原告广弘物业公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.商品房买卖合同；2.物业服务合同；3.关于锦绣沙溪小区部分应交接事项的敦促函。被告周经文未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周经文于2005年1月21日与案外人中山市锦绣沙溪房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，于2010年4月30日到中山市自然资源局办理不动产登记手续，成为中山市沙溪镇星宝路锦绣沙溪21幢603房业主，房屋建筑面积为124.1平方米。2012年6月29日，广弘物业公司与锦绣沙溪小区第一届业主委员会签订《物业服务合同》，约定广弘物业公司为锦绣沙溪小区提供物业管理，住宅按套内建筑面积每月每平方米0.85元收取物业服务费，服务期限自2012年6月30日起至2015年7月1日止。广弘物业公司主张周经文自2017年1月起拖欠物业管理费，至2018年9月止共拖欠21个月物业管理费2215.19元（105.49元/月×21个月），遂于2021年5月7日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查：广弘物业公司主张其对锦绣沙溪小区物业服务至2018年9月30日，并提交中山市沙溪镇锦绣沙溪小区业主委员会于2018年10月18日向其发出的《关于锦绣沙溪小区部分应交接事项的敦促函》。该敦促函的主要内容为：贵公司与本锦绣沙溪小区业主大会新选聘的物业服务企业，于2018年9月30日依据《物业管理条例》等相关法规完成了大部分交接工作。现再敦促贵公司配合完成如下交接手续，于2018年10月22日前提交物资、材料给本小区聘请的物业服务企业或业主委员会。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”民法典于2021年1月1日正式施行，本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号，2009年10月1日施行，下同）第一条规定：“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，广弘物业公司与锦绣沙溪小区业主大会依法选聘的第一届业主委员会所签订的物业服务合同对业主具有约束力。广弘物业公司与周经文分别作为锦绣沙溪小区的物业管理者及业主，应恪守各自的义务。关于《物业服务合同》到期后的效力问题。《物业服务合同》约定的服务期限已于2015年7月1日届满，广弘物业公司在合同届满后虽没有再签订物业服务合同，但广弘物业公司依原合同约定履行了物业服务义务，依照《广东省物业管理条例》第五十条第四款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”的规定，锦绣沙溪小区业主大会没有作出继续选聘或者续聘广弘物业公司为锦绣沙溪小区小区提供物业服务的决定，也未要求广弘物业公司撤离该小区，广弘物业公司自愿按照原合同约定继续提供服务，故物业服务合同应自动延续至锦绣沙溪小区业主大会作出选聘或续聘物业管理企业决定为止。关于周经文是否拖欠物业管理费的问题。广弘物业公司认为周经文拖欠自2017年1月起至2018年9月期间物业管理费，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，广弘物业公司物业虽为锦绣沙溪小区提供物业服务，但其没有提供周经文拖欠物业管理费的证据，亦未提交其向周经文催交物业管理费的证据，应承担举证不能的不利后果，故本院对广弘物业公司要求周经文支付物业管理费2215.19元及违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，原告广弘物业公司的诉求于法无据，本院不予支持。被告周经文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，应承担相应的诉讼风险。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，缺席判决如下：驳回原告中山市广弘物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，简易程序减半收取为25元（原告中山市广弘物业管理有限公司已预交），由原告中山市广弘物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  熊伟二〇二一年七月三十日书记员  陈奇广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初15171号原告：中山市广弘物业管理有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇。法定代表人：黄树灿，该司总经理。委托诉讼代理人：马秀章，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彦敏，广东维纳律师事务所律师。被告：周经文，男，1963年5月23日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。原告中山市广弘物业管理有限公司（以下简称广弘物业公司）与被告周经文物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告广弘物业公司的委托诉讼代理人王彦敏到庭参加诉讼。被告周经文经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广弘物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年1月至2018年9月物业管理费2215.19元（物业费每月105.49元，共拖欠21个月）；2.被告向原告支付违约金（自2017年2月10日起，以实际拖欠物业费为基数，按月利率2%计至欠款付清之日，暂计至起诉之日为2379.85元）；以上共计4595.04元。事实与理由：被告系中山市沙溪镇锦绣沙C7幢6单元603房的业主。原告根据与小区业委会签订的物业合同，负责该小区的物业管理服务。被告作为该小区业主接受了原告的物业管理服务。物业费按月缴纳，每月10日前缴纳当月费用,物业费为每平米0.85元。协议约定，被告不按照协议要求标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求补交，并自逾期之日起按照每日千分之三缴纳违约金。被告拖欠了自2017年11月至2018年9月的物业费。原告认为，《物业服务合同》系原告与该小区业委会的真实意思表示，不违反法律规定，双方均应遵守。原告依据该合同向被告提供了完善的物业管理服务，被告无故拖欠物业费的行为已构成违约。鉴于协议约定每日千分之三的违约金过高，故原告将其调整为每月2%符合法律规定。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望予支持。原告广弘物业公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.商品房买卖合同；2.物业服务合同；3.关于锦绣沙溪小区部分应交接事项的敦促函。被告周经文未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周经文于2005年1月21日与案外人中山市锦绣沙溪房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，于2010年4月30日到中山市自然资源局办理不动产登记手续，成为中山市沙溪镇星宝路锦绣沙溪21幢603房业主，房屋建筑面积为124.1平方米。2012年6月29日，广弘物业公司与锦绣沙溪小区第一届业主委员会签订《物业服务合同》，约定广弘物业公司为锦绣沙溪小区提供物业管理，住宅按套内建筑面积每月每平方米0.85元收取物业服务费，服务期限自2012年6月30日起至2015年7月1日止。广弘物业公司主张周经文自2017年1月起拖欠物业管理费，至2018年9月止共拖欠21个月物业管理费2215.19元（105.49元/月×21个月），遂于2021年5月7日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查：广弘物业公司主张其对锦绣沙溪小区物业服务至2018年9月30日，并提交中山市沙溪镇锦绣沙溪小区业主委员会于2018年10月18日向其发出的《关于锦绣沙溪小区部分应交接事项的敦促函》。该敦促函的主要内容为：贵公司与本锦绣沙溪小区业主大会新选聘的物业服务企业，于2018年9月30日依据《物业管理条例》等相关法规完成了大部分交接工作。现再敦促贵公司配合完成如下交接手续，于2018年10月22日前提交物资、材料给本小区聘请的物业服务企业或业主委员会。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”民法典于2021年1月1日正式施行，本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号，2009年10月1日施行，下同）第一条规定：“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，广弘物业公司与锦绣沙溪小区业主大会依法选聘的第一届业主委员会所签订的物业服务合同对业主具有约束力。广弘物业公司与周经文分别作为锦绣沙溪小区的物业管理者及业主，应恪守各自的义务。关于《物业服务合同》到期后的效力问题。《物业服务合同》约定的服务期限已于2015年7月1日届满，广弘物业公司在合同届满后虽没有再签订物业服务合同，但广弘物业公司依原合同约定履行了物业服务义务，依照《广东省物业管理条例》第五十条第四款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”的规定，锦绣沙溪小区业主大会没有作出继续选聘或者续聘广弘物业公司为锦绣沙溪小区小区提供物业服务的决定，也未要求广弘物业公司撤离该小区，广弘物业公司自愿按照原合同约定继续提供服务，故物业服务合同应自动延续至锦绣沙溪小区业主大会作出选聘或续聘物业管理企业决定为止。关于周经文是否拖欠物业管理费的问题。广弘物业公司认为周经文拖欠自2017年1月起至2018年9月期间物业管理费，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，广弘物业公司物业虽为锦绣沙溪小区提供物业服务，但其没有提供周经文拖欠物业管理费的证据，亦未提交其向周经文催交物业管理费的证据，应承担举证不能的不利后果，故本院对广弘物业公司要求周经文支付物业管理费2215.19元及违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，原告广弘物业公司的诉求于法无据，本院不予支持。被告周经文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，应承担相应的诉讼风险。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，缺席判决如下：驳回原告中山市广弘物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，简易程序减半收取为25元（原告中山市广弘物业管理有限公司已预交），由原告中山市广弘物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  熊伟二〇二一年七月三十日书记员  陈奇