江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3639号上诉人（原审被告、反诉原告）：张为海，男，1965年7月14日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：孙迎富，江苏金链子律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：盐城三华物业有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区毓龙东路51号107室。法定代表人：王金华，系该公司总经理。上诉人张为海因与被上诉人盐城三华物业有限公司（以下简称三华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初3631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张为海上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项；2.本案一、二审诉讼费用由三华物业公司承担。事实与理由：1.三华物业公司未按规定提供物业服务，张为海拒付物业费符合法律规定。物业服务合同是对价合同。三华物业公司未向张为海提供相应物业服务，例如：绿化管理、社区文化活动及精神文明建设、防护管理等，却仍按已失效的前期物业报备合同统一标准全额收取物业费明显缺乏事实和法律依据，故一审判决明显缺乏事实和法律依据。2.即使张为海应当缴纳相应的物业管理费，也应当扣除环保园区补贴的物业费。三华物业公司在盐城市中级人民法院(2020)苏09民终242号一案及盐城市中级人民法院(2019)苏09民终4931号一案中明确陈述环保园区补贴1/3物业费。另，中国裁判文书网上载明的三华物业公司与其他同一小区业主的同类案件及自觉履行缴纳物业费的业主中，三华物业公司未扣除环保园区补贴1/3物业费。3.三华物业公司未向张为海进行书面催缴物业费，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条规定，三华物业公司不具备起诉条件。三华物业公司未作答辩。三华物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令张为海立即支付物业费12674元；2.本案诉讼费由张为海承担。张为海向一审法院提起反诉请求：1.判令三华物业公司公开、公示在馨港雅居的服务内容、收费项目、服务等级标准及收费办法、收费明细、专项维修基金明细、管理规约、服务区域竣工图纸、服务满意度的调查材料、消防合格证明、持证人员上岗证及责职分工、价格举报电话等项目；2.本案反诉费用由三华物业公司承担。一审法院经审理查明，馨港雅居小区系舜宁置业公司开发。2013年10月28日，舜宁置业公司向三华物业公司发出“中标通知书”一份，主要内容为:“舜宁置业公司的馨港雅居安置住宅小区前期物业管理服务的评标工作已结束，根据工程招标投标的有关法律、法规、规章和本工程招标文件的规定，确定你方（三华物业公司）为中标人。我方将于本中标通知书发出之日起6日内，将本工程招标文件、你方的投标文件与你方签订合同。请你方派代表于2013年10月30日前至盐城舜宁置业有限公司与我方洽谈合同。你方中标条件如下：1.中标范围与内容：前期物业管理服务；2.中标价（元/平方米/月）：高层：1.336；商业：1.666；多层：0.671；3.管理期：暂定三年；4.中标项目经理姓名：王文连。”2013年10月28日，舜宁置业公司（甲方）与三华物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，涉案内容如下：舜宁置业公司委托三华物业公司对馨港雅居提供前期物业管理服务。合同第六条物业服务费：物业收费选择包干制方式。由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层住宅住宅1.366元/月/平方米，物业服务费主要用于以下开支：（1）物业管理费收入。（2）其他收入（包括车位管理、有偿服务收入），（3）办公费、固定资产折旧费。（4）年度递延资产折旧费。（5）公用设备、设施日常维修及保养费。（6）绿化管理费。（7）安全巡护管理费。（8）公用水电费（须含电梯、泵房运行费用，不含睡灯费）。（9）管理、服务人员工资福利费。（10）酬金（管理费）。（11）法定税费。（12）相关设施设备年检…。物业服务费用收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在固定位置公布。垃圾清运费、装潢管理费用、装修垃圾清运费、装修保证金、小区内出入卡费没有纳入物业服务费用或根据相关法律法规及地方规定交纳的费用由乙方根据相关规定或实际情况通过合同约定收取及退还；第七条第四款：物业服务费用原则上按半年交纳，业主或物业使用人应在6月30日和12月31日前履行交纳义务，收取的费用一般不得超过一年。第三十一条，业主未能按时足额缴纳物业服务费的，按应交物业服务费用10%标准向乙方支付违约金。第三十五条：本合同自签定之日起生效、执行，生效后乙方应制定相应的工作计划和措施进入介入程序；本合同有效期为一期房屋正式交房起计，暂定叁年；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方一审庭审中对下列事实进行了确认：1.三华物业公司主张张为海位于馨港雅居4幢105室，用途为批发零售用地/商用，房屋建筑面积为246.16平方米；馨港雅居4幢106室，用途为批发零售用地/商用，房屋建筑面积为155.6平方米；合计401.76平方米。张为海无异议。2.双方确认张为海2020年度的物业费用没有交纳。三华物业公司还陈述：因张为海房屋为商业用房，按每平方米每月1.67元计算，2020年度的物业费为8051元（401.76*1.67/平方/月*12）；因张为海经营超市，圾清运费3856元（401.76*0.8/平方/月*12）；公共能耗费按每年每平方1.91元计算767元（401.76*1.91/平方/年）。为证明垃圾清运费标准，三华物业公司举证盐政法【2013】131号盐城市人民政府“关于盐城市市区城市生活垃圾处理费征收管理办法”，该办法第六条规定：“城市生活垃圾处理费的征收应本着简便、有效、易操作的原则，按不同的收费对象采取不同的计费方法，按月计收。具体征收标准为：（二）单位对于属于附件中列举的单位，按附表所列标准征收城市生活垃圾处理费；……。”案涉附表记载内容如下：“商场（超市）、商店和理发、餐饮、照相、器材经营等行业标准为：营业面积在20平方米以内的，按10元/月计收；营业面积在20平方米以上的，按0.5元/月.平方米计收各类市场标准为：蔬菜、瓜果等农贸市场按营业面积0.8元/月.平方米计收……”。对于环保园区补贴物业费问题，三华物业公司陈述，对张为海户，其是门面房，不享受安置户的政府补贴，公司也未收到这户的政府补贴。本案因双方分歧较大未能调解。一审法院认为，一、关于本诉部分：三华物业公司作为馨港雅居的物业服务单位，其与开发商舜宁置业公司签订了前期物业服务协议，其按照协议的约定提供物业服务，并有权依照协议向业主收取物业费。张为海系该小区的业主，实际接受了物业服务，故三华物业公司有权要求张为海按照约定支付物业服务费。关于三华物业公司主张的各项费用。1、物业服务费关于物业服务费的收费标准，中标通知书中明确载明商业用房的收费标准为1.666元/月/平方米，原告有权以此标准，按照张为海房屋的实际面积401.76平方米收取物业费。对于三华物业公司主张按1.67元/月/平方米收取物业费，与中标通知书载明标准不符，一审法院不予支持。关于收费期限。三华物业公司主张张为海支付2020年的欠费部分。虽然根据本案《前期物业服务合同》，物业费交纳的周期为半年，并于每年的6月30日、12月31日之前交纳，三华物业公司起诉时下半年的交费期限未届至，但张为海上半年的物业费，虽经催交，但仍未予交纳，已违约，至一审法院判决时张为海下半年的交费期限已届满，故三华物业公司主张交纳一年的物业服务费，一审法院予以支付。对于张为海抗辩期限未届满，一审法院不予采信。关于张为海辩称三华物业公司与开发商签订的前期物业合同的有效日期是三年，三年到期后也没有和开发商或者业主重新签订合同的问题，在合同到期后，三华物业公司继续在小区从事物业服务，张为海和其他业主也接受了服务，故三华物业公司有权按照原合同约定的标准收取物业费用。关于张为海抗辩的乱收费问题。中标通知书及前期物业服务协议中，对物业费的收取有明确的约定。关于张为海提出园区补贴的物业费，无相关证据予以证明。但如环保园区或相关部门确有对张为海补贴的物业费，三华物业公司取得后应予返还。至于张为海抗辩三华物业公司未达到服务标准，其未能提供充分证据以予证实。故对张为海的上述辩解均不予采信。至于张为海辩称三华物业公司阻挠其正常经营的问题，并非物业服务纠纷，张为海可另行依法主张权利。2、垃圾清运费《前期物业服务合同》中约定，垃圾清运费不包含在物业费开支的范围内，且三华物业公司实际从事了垃圾清运的工作，故三华物业公司主张张为海承担垃圾清运费的诉请，一审法院依法予以支持。但根据张为海经营的实际情况，结合三华物业公司提交相关文件，应按0.5元/月/平方米标准计算，故张为海应支付2020年度（至2020年12月31日）的垃圾清运费2410元（取整元）。对于三华物业公司主张按照0.8元/月/平方米标准收费与相关文件不符，不予支持。3、公共能耗费三华物业公司与舜宁置业公司签订的《前期物业服务合同》未对另行收取公共能耗费用有明确的约定。三华物业公司陈述其现在按照1.91元/平方米/年收取，且已将费用明细公示。但三华物业公司起诉时，2020年尚未期满，全年的能耗费用尚未实际全部发生。三华物业公司提供只是公示的2018年度的“能耗收取情况”，故对三华物业公司要求张为海支付2020年度能耗费用，在本案中暂不予支持。综上，张为海应承担物业费8031元（取整元）、垃圾清运费合计2410元，合计10441元。二、关于反诉部分。1、张为海要求三华物业公司公示的内容是否符合法律规定的问题。本案中，《前期物业服务合同》第六条第五款约定“物业服务费用收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在固定位置公布。……”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律的解释》第十三条的规定“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；……”。故对张为海诉请三华物业公司公示服务内容、收费项目、标准及收费办法、管理规约、专项维修资金明细，符合约定及法律规定。对于三华物业公司抗辩管理规约、维修资金无需公示，不符合相关法律规定，不予采信。对于张为海诉请公示的其他事项，无法律依据，也无协议约定，故不予支持。2、关于三华物业公司是否完成了公示。因三华物业公司对于管理规约、专项维修基金明确表示没有公示。三华物业公司虽称已对于服务内容、收费项目、标准及收费办法进行了公示，但从其提供公示材料的照片截图来看，并不能证明其已进行了公示。且对于公示内容张贴的位置应当便于业主知晓，故对三华物业公司的抗辩，不予采信。对张为海的诉请，一审法院依法予以适当支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，一审法院判决：一、张为海应于判决生效之日起十日内向三华物业公司支付自2020年1月1日至2020年12月31日期间差欠的物业服务费、垃圾清运费合计人民币10441元。二、驳回三华物业公司的其他诉讼请求。三、三华物业公司应于判决生效之日起三十日内在所在的馨港雅居小区显著位置公示其服务内容、收费项目、标准及收费办法、管理规约、专项维修资金明细。四、驳回张为海的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费122元（三华物业公司已预交），由三华物业公司负担22元，张为海负担100元。反诉费50元（张为海已预交），由三华物业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张为海提交了盐城市亭湖区人民政府宝瓶湖街道办事处（以下简称宝瓶湖街道办事处）政府信息公开申请答复书，证明张为海应享有案涉补贴物业服务费，但宝瓶湖街道办事处拒不公开相关的规定，并申请本院向盐城环保科技城管理委员会调取2016年10月11日的《关于馨港雅居、绿洲半岛、曙光花园等安置小区相关事项的会办纪要》。三华物业公司未予质证。二审另查明，宝瓶湖街道办事处于2021年6月5日向张为海作出政府信息公开申请答复书，该答复书载明主要内容为：1.对张为海申请公开盐城环保科技城管理委员会于2016年10月11日作出的《关于馨港雅居、绿洲半岛、曙光花园等安置小区相关事项的会办纪要》的申请决定不予公开；2.宝瓶湖街道办事处对所涉下属村民拆迁安置户补贴物业费是根据房屋面积按户补贴的。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，三华物业公司与馨港雅居小区开发商舜宁置业公司签订了前期物业服务协议，在前期服务协议到期后，三华物业公司仍为馨港雅居小区实际提供了物业服务，张为海实际接受了物业服务，三华物业公司在一审中亦提交了证据证明其向张为海催要过物业费，故三华物业公司有权要求张为海按照约定支付物业服务费。关于张为海主张三华物业公司未提供与合同约定相符的物业服务问题，张为海主张三华物业公司未按合同约定提供绿化管理、社区文化活动及精神文明建设、防护管理等，并以其在一审中提交的三华物业公司起诉案涉小区其他业主的生效法律文书来证明三华物业公司提供的物业服务不达标，因小区物业服务是一种动态的、持续性的服务，不能简单地以某一时间、某一特定地点发生的事件来简单判断物业服务是否符合合同约定，综合本案及相关联法律文书来看，三华物业公司在提供物业服务中虽有不足，但并未达到重大瑕疵，故三华物业公司有权按照前期物业合同标准收取物业服务费。关于张为海主张扣除宝瓶湖街道办事处补贴的物业费的问题。首先，三华物业公司对张为海的该主张不予认可，其认为未收取过宝瓶湖街道办事处对张为海户物业费补贴的款项，张为海亦未能提交证据证明其主张；其次，从张为海二审中提交的宝瓶湖街道办事处于2021年6月5日向张为海作出政府信息公开申请答复书内容来看，其系对所涉下属村民拆迁安置户补贴物业费，而张为海户籍并不在宝瓶湖街道办事处辖区，亦非拆迁户，故一审对于张为海该部分主张在本案中未予支持并无不当。另，张为海申请本院向盐城环保科技城管理委员会调取2016年10月11日的《关于馨港雅居、绿洲半岛、曙光花园等安置小区相关事项的会办纪要》，经查，其该申请不符合法院调取证据的相关规定，故本院对该申请不予准许。综上，张为海的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费172元，由上诉人张为海负担。本判决为终审判决。审判长  刘圣磊审判员  周 陇审判员  谢超亮二〇二一年七月二十九日书记员  成以琴