北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初10734号原告：北京富华铂荣房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路55号2号楼五层013室。法定代表人：王彦山，董事长。委托诉讼代理人：张军慧，北京肇文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧娟，北京肇文律师事务所律师。被告：北京义立宇和文化传媒有限公司，住所地北京市海淀区清河中街66号院1号楼四层L487号。法定代表人：江建兵，总经理。委托诉讼代理人：杨丽莎，北京市大都律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄鹏，北京市大都律师事务所律师。原告北京富华铂荣房地产开发有限公司（以下简称富华铂荣公司）与被告北京义立宇和文化传媒有限公司（以下简称义立宇和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员何婉如独任审理，公开开庭进行审理。本案原告富华铂荣公司委托诉讼代理人张军慧、张慧娟，被告义立宇和公司委托诉讼代理人杨丽莎、黄鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富华铂荣公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除富华铂荣公司与义立宇和公司于2016年6月30日签署的编号为Y1909114的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》；2.判令义立宇和公司立即向富华铂荣公司支付违约金人民币233000元；3.判令义立宇和公司协助富华铂荣公司至《商品房买卖合同》登记机构办理合同的网签注销手续及预售登记注销手续，手续费由义立宇和公司承担；4.判令义立宇和公司立即向富华铂荣公司支付律师费人民币20000元整；5.判令义立宇和公司承担本案诉讼费。事实与理由：2016年6月30日，富华铂荣公司与义立宇和公司签署了编号为Y1909114的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下称“预售合同”）约定，义立宇和公司购买富华铂荣公司开发的通州区运河核心区III-07地块F3其他类多功能用地项目7-1号商务办公及商业楼15层1509号房屋（下称“涉案房屋”），涉案房屋总价款4664841元；义立宇和公司应于签订预售合同当日支付首付款2334841元，剩余房款人民币2330000元采用银行按揭贷款支付，并应于涉案房屋所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内支付完毕。逾期超过30日的，富华铂荣公司有权解除合同。富华铂荣公司解除合同的，义立宇和公司应当按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金。同时预售合同附件八《补充协议》第三十条约定，如义立宇和公司逾期付款，富华铂荣公司有权通过诉讼方式解决。买受人应依约承担违约责任，还需承担出卖人由此而产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。预售合同签署后，义立宇和公司向富华铂荣公司支付了首付款2334841元，涉案房屋所在楼栋于2018年12月21日取得竣工验收备案表后，富华铂荣公司多次催告义立宇和公司支付剩余房款人民币2330000元，但义立宇和公司时至今日，仍未履行支付剩余房款的义务。故，富华铂荣公司为维护自身的合法权益，特根据相关法律法规及预售合同的约定向人民法院提起诉讼，望贵院依法判如所请。被告义立宇和公司辩称，同意富华铂荣公司要求解除合同的诉讼请求，但要返还已付购房款、支付义立宇和公司相应违约金，该诉求已另案起诉。不同意富华铂荣公司第二至五项诉讼请求。预售合同解除的原因是富华铂荣公司所交付物业业态不符合同约定，导致合同目的无法实现，富华铂荣公司的诉讼请求第二、三、四、五项请求于法无据，法院应当驳回其诉讼请求。具体体现在：一、富华铂荣公司在售房时出售房屋所发行的楼书（3份），应为本案合同的组成部分，富华铂荣公司应按上述材料所约定向义立宇和公司交付购买的商业写字楼业态的物业。本案富华铂荣公司在宣传及楼书中，多次宣传（包括3份楼书、新闻宣传）推广“7C标准”（城市的中心、商务的中心、价值的中心、交通的中心、生态的中心、繁华的中心、资源的中心）、“8米挑空精装酒店大堂/电梯间”、“M6、R1轨道交通...双地铁北关站上盖”，在“写字楼户型图”中明确显示过道宽度为1.8米；义立宇和公司是基于上述内容表达的商业业态环境才购买的此商业物业业态用于经营，上述内容直接影响了该物业的价格，富华铂荣公司应按上述内容交付。富华铂荣公司的宣传行为完全符合《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定。因此，“7C标准”、“8米挑空精装酒店大堂/电梯间”、“M6、R1轨道交通...双地铁北关站上盖”、“过道宽度1.8米”应为本案合同的组成部分，富华铂荣公司应按上述合同约定向义立宇和公司交付符合约定的商业写字楼业态的物业。二、富华铂荣公司和义立宇和公司双方签订的《补充协议》第32条应属无效的格式条款，富华铂荣公司应按合同约定来交付义立宇和公司依上述楼书、宣传资料等购买的商业写字楼业态的物业。根据《中华人民共和国合同法》第39条第2款、第40条，买受人所买的应为合同约定的含有双地铁、大厅挑高8米、过道宽度1.8米及符合“7C标准”的商业环境物业业态的写字楼。该《补充协议》第32条，严重损害了义立宇和公司购房房屋时依据合同应受保护的合理期待，导致义立宇和公司的权利在房屋交付之前始终处于不确定的状态，不符合合同必须严守的合同法基本原则，也与房地产交易的实践不符，排除义立宇和公司在交房不符合约定时的违约责任，不合理、不正当的免除了富华铂荣公司的相关义务与责任，严重损害和排除了义立宇和公司作为买房人的相关权益，符合我国合同法关于无效格式条款的规定，应为无效的格式条款。三、预售合同第12条以及《补充合同》第5条第3款约定，富华铂荣公司应该在2018年11月30日向义立宇和公司交付房屋，义立宇和公司的尾款在商品房所在楼栋取得竣工验收备案表（具体到本案是12月21日）后30日内支付完毕，根据该合同条款的约定，应为富华铂荣公司先向义立宇和公司交付房屋，义立宇和公司后向富华铂荣公司支付尾款。根据《合同法》第67条以及上述第一、二点的论述，义立宇和公司有权以富华铂荣公司交付不符合约定，享有“先履行抗辩权”，有权拒绝接收不符合约定的物业，并有权在问题解决之前不支付后期费用。四、涉案物业已经竣工，主体结构已经没办法更改。义立宇和公司购买富华铂荣公司房屋，本应得到与其价款相适应，符合合同约定的房屋，因富华铂荣公司向义立宇和公司出卖的房屋存在多处违约，上述违约行为严重影响了义立宇和公司购买房屋的品质和价值。根据《合同法》第94条第4款的规定，义立宇和公司有权解除合同；富华铂荣公司不享有预售合同的约定解除权。五、即使法院认为富华铂荣公司有权解除合同，也应当在解除合同同时返还义立宇和公司已付的购房款；另外，富华铂荣公司违约金要求畸高，不应得到法院支持。如法院认为该条款对义立宇和公司具有约束力，那所约定的违约金明显过高，请法院予以减少。《补充协议》第5条规定，在富华铂荣违约情况下，义立宇和公司给出富华铂荣公司8个月的延展期；但预售合同第11条，如果义立宇和公司违约，并没有延展期约定。《补充协议》第5条另规定，富华铂荣公司逾期交房超过8个月，义立宇和公司才能依照合同条款解除合同，不仅在该合同约定的解除权上限制了重重行权障碍（约定“买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知书确定的交付日之首日前向出卖人书面提出”），而且就算因富华铂荣公司严重违约行为导致合同解除的，也仅有1%的违约金；因富华铂荣公司严重违约行为，义立宇和公司选择合同继续履行的，富华铂荣公司也需承担为日万分之一的违约金；但预售合同第11条，却规定了买受人仅逾期超过30日付款的，富华铂荣公司即可以因此解除合同，约定了高达10%的违约金，合同继续履行的，则义立宇和公司应承担高达日万分之三的违约金。《补充协议》第30条，仅约定义立宇和公司违约不仅需要承担违约责任，还需要承担诉讼费、律师费等；但预售合同及《补充协议》并未约定富华铂荣公司违约需要承担诉讼费、律师费等。上述条款违合同法严格遵守的公平原则，且属于格式条款，即该类条款无效，如法院认为该条款对义立宇和公司具有约束力，那所约定的违约金明显过高，请法院予以减少。六、义立宇和公司购买的富华铂荣公司的房屋为期房，在房屋尚未建成时，只能依据宣传楼书及销售人员表述以此确认房屋的信息，楼书中明确表明“8米挑空精装酒店大堂/电梯间”、“过道宽度1.8米”、“双地铁上盖”信息，明显属于富华铂荣公司对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，属于预售合同组成的一部分，直接影响到买卖合同订立和价格（对比同期通州房产均价，该楼单价明显高于均价），现因富华铂荣公司违约行为导致合同解除，富华铂荣公司应返还义立宇和公司已付房款并赔偿其损失。七、关于本案《补充协议》第32条、第36条，符合合同法关于无效格式条款的规定，应为无效的格式条款。另《补充协议》第2条第2款、第3款，第3条第6款，第5条，第7条第1款，第30条，第35条，诸如此类的排除、减免富华铂荣公司义务，增加其权利；排除、减免义立宇和公司权利，增加其义务的条款，充斥整个合同及补充协。该类条款明显的违反了合同法的公平原则，且符合格式条款的法律规定，应属无效条款，不应对义立宇和公司具有约束力。八、富华铂荣公司以8米挑高大厅的楼栋的房屋销售价格要远远高于非8米挑高销售房屋，而义立宇和公司所购7-1楼1504价格远低于8米挑高大厅的房屋的价格，来推定涉案房屋应为非8米挑高大厅的房屋的结论是没有事实和法律依据的，不应被法院采信。依据义立宇和公司提交的证据9，可以证明，地理位置及签约时间是决定房价的主要因素。九、富华铂荣公司所述，只有极少的业主反馈交房不符合约定与事实完全不符。早在交房前期，因涉案房屋所在楼盘项目，因建筑违反设计规范与不满足三通一平已经由区政府出面开协调会，部分接受的业主也是迫于无奈接收了房屋。根据实地考察情况看，7-1号楼与7-2号楼，入住率不足5%，大部分房屋都还处于毛坯房状态，底商的入住率也极小，在所谓7C标准的“繁华的中心”，更是难得见到行人，没有“繁华”之像。故富华铂荣公司所述没有任何事实和法律依据。综上，富华铂荣公司的起诉无事实依据也无法律依据，请求法院驳回富华铂荣公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月30日，富华铂荣公司（出卖人）与义立宇和公司（买受人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1909114，以下简称预售合同），富华铂荣公司将位于通州区运河核心区Ⅲ-07地块F3其他类多功能用地项目7-1商务办公及商业楼15层1509出售给了义立宇和公司，房屋按照套内建筑面积计算价款，单价为每平方米52526.07元，房屋总价款为4664841元。关于付款方式及期限，预售合同第六条约定：买受人采取第4种方式付款。4、其他方式。具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五付款方式及期限的约定：1、买受人按下列第（2）种方式按期付款：（2）贷款方式付款：签订《商品房预售合同》当日支付房价款（含定金）2334841元；剩余房价款2330000元采用银行按揭贷款支付，并应该于该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内支付完毕。3、买受人以申请贷款（包括银行按揭贷款或/和公积金贷款）方式支付购房款的特别约定如下：（1）买受人确认已充分知悉目前相关的房地产调控及房贷政策，同时意识到其贷款申请存在不能通过银行审查的风险，买受人所能获得的贷款条件（包括但不限于按揭成数、利率、年限等）以贷款机构审批为准，买受人承诺已具备按揭贷款所需条件。买受人须及时向贷款机构咨询按揭贷款申请事宜及准备相关贷款资料，并应在签订本合同当日或之前向其他选定的贷款机构提交符合贷款机构要求的、完整、真实、合法有效的全部贷款资料，并按贷款机构的要求签署相关贷款文件，完成有关手续的办理，缴齐相关费用（包括但不限于按揭保险费、抵押登记费等）。买受人逾期递件或逾期签署贷款文件，导致买受人不能按照本补充协议约定的期限支付房价款余额的，均视为买受人逾期付款，须按照本合同正文第十条的约定承担违约责任。（2）买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，本合同继续履行。买受人应自该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表之日起30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表之日后的第31日起按照本合同正文第十条的约定承担违约责任。（3）因买受人责任（包括但不限于未按时还贷等），致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及其利息（利息按照代垫款项每日万分之五的标准计算）的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总价款3%的违约金、出卖人代为偿还的款项及日万分之五的利息、出卖人重新出售该商品房可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、出卖人律师费、税费等）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人将剩余房款（若有）退还买受人，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人的通知后7日内补足。（4）买受人应自行办理按揭贷款手续，出卖人仅限于协助义务，买受人对此表示理解并接受，同时买受人承诺不以此为由要求解除合同或要求出卖人承担违约或赔偿责任。6、买受人逾期付款的，出卖人有权选择是否向买受人催告，且有权在买受人逾期付款90日后2年内行使单方解除权。预售合同第十一条逾期付款责任规定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际应付款之日起5日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。预售合同第十条设计变更的约定：（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。详见附件补充协议。预售合同第十条的详见附件补充协议系附件八补充协议，该协议第三条关于本合同第九条、第十条约定“1、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到该商品房质量或使用功能是指该等规划变更、设计变更导致该商品房无法满足本合同第三条所约定的使用用途。即使发生本合同第十条第一款所列举的情形，但依据该等规划变更，设计变更建造的商品房符合本合同约定的商品房使用用途标准，则该等规划变更，设计变更不视为影响到买受人所购商品房质量或使用功能，出卖人无需另行通知买受人，同时买受人也不得就此提出退房要求。2、买受人不得附条件的接受变更或附条件的要求退房，否则所附条件无效且视为买受人接受变更。3、在不降低小区绿化及规划品质，不影响买受人所购商品房质量及使用功能的前提下，买受人同意出卖人无需另行通知买受人即可对小区平面布局和单体平面等进行调整和修改，此不视为出卖人违约，且出卖人不承担违约责任。由于政府规划原因致使小区平面布局变化，出卖人亦无需承担违约责任。4、由于出卖人为配合法律、法规、规章、政府部门的命令、通知以及其他不可抗力因素而对小区平面布局所作出的变更，不构成违约。5、若买受人已对该商品房办理验收交接（或视为交付的情况下），无论何种原因，均视为买受人已接受该商品房及小区的所有规划和设计（包括任何变更）和该商品房建筑现状。6、买受人退房的，应于本合同约定的书面答复期限届满之日前向出卖人书面提出。否则视为买受人同意有关规划、设计的变更，并放弃单方解除合同的权利，出卖人不承担任何违约或补偿责任，本合同继续履行。”关于交付条件与逾期交房责任。预售合同第十二条交付条件约定：（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书。第十四条逾期交房责任规定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、详见附件补充协议。附件八补充协议第五条关于本合同第十四条规定“1、如出卖人不能按照本合同第十二条规定期限交房，买受人同意给予出卖人2个月（即至2018年5月31日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同第十二条约定的商品房交房期限届满次日开始计算：若发生本合同、及本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人而不视为出卖人延期交付。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任，若该商品房提前符合本合同约定的交付条件，出卖人亦有权提前交付，此不构成出卖人违约，买受人同意根据出卖人通知接收该商品房并承担自交付日之首日起应由买受人承担的相关费用。2、出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后6个月内（即至2018年11月30日，含该日）交房的，自本条第1款约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3、出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日6个月（即至2018年12月1日）仍未交房的，买受人应书面催告出卖人交房，出卖人自收到买受人书面催告交房通知后三十日仍未交付的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续（包括但不限于撤销本合同及所涉及的登记、备案及买受人自行在该商品房上设定的抵押等任何限制）之日起六十日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房价款的1%向买受人支付违约金，若在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前，买受人未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于本条第1款约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金。4、若因国家政管、法律法规调整，导致商品房实际交付时及其后买受人办理房屋交接手续和房地产权证的税、费（包括但不限于契税、印花税，专项维修资金等）调整的，买受人均应按届时的政策、法律法规相关规定自行足额支付。5、买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。6、买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付或执行宽展期的，则上述起始日均据实顺延”。附件八补充协议第二十条规定“买受人应确保截止房屋交付日，不存在任何违反合同、本补充协议及按揭借款合同等所有与购买、交付该商品房有关的协议条款的行为，并应于出卖人交房书面通知规定的交房日前向出卖人付清该商品房所有应付房款及由出卖人代收代缴费用（包括但不限于：该商品房所有应付房款、专项维修资金、违约金和/或赔偿金、契税、印花税、测绘图表费、产权代办费等应由买受人承担的费用），否则出卖人有权拒绝交付商品房或履行合同约定的其他义务（同样适用于买受人逾期支付按揭贷款的情形），且不承担任何逾期交付的责任，但该商品房涉及的费用、风险、责任等自出卖人通知的交房日首日起由买受人承担。”关于争议解决方式。预售合同第二十六条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第2种方式解决：2、依法向人民法院起诉。第二十七条规定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。附件八补充协议第三十条规定“如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务（包括但不限于注销该商品房相关登记、备案、完成/注销该商品房正式/或预抵押登记等），出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除需要根据本合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）”。附件八补充协议第三十二条规定：未经出卖人书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示板、规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任。附件八补充协议第三十四条规定：《北京市商品房预售合同》上印刷、手写、加注的内容与本合同补充协议中约定的内容不一致的，以本合同补充协议的内容为准。2016年6月30日，该预售合同进行了联机备案，联机备案编号为17068481。2016年6月28日，义立宇和公司交付了购房款2334841元。关于竣工验收备案问题，富华铂荣公司提供了一份《工程竣工验收备案表》，载明7-1号商务办公及商业楼的备案日期为2018年12月21日。2018年12月25日，富华铂荣公司向义立宇和公司发送了《房屋交付通知书》，载明涉案房屋已于2018年12月26日前具备交付条件。关于宣传资料的内容是否应属于预售合同组成内容，义立宇和公司主张涉案资料明确具体约定了该商业用房的大厅挑高8米、过道宽度1.8米、周边配套设施的地铁线路R1线以及涉案房屋位置（运河CBD第一排）；其次，涉案房屋为商业用房，用于商业性质的办公场所及商事谈判所在地，其地理位置、交通状况、整体的装修布局都与购房价款、富华铂荣公司的购买意愿存在直接关联，该类条款理应为预售合同组成部分，而富华铂荣公司交付的房屋明显不符合约定（实际大厅挑高2.9米、过道宽度1.47米、地铁R1线在《北京市城市轨道交通第二期建设规划（2015-2021年）》中没有体现，涉案房屋位置距离运河还有400米不是运河第一排位置），为此其提交了富华铂荣公司的宣传材料及户型图，富华铂荣公司对其主张不认可，认为无论宣传资料还是附件八补充协议均对此有提示说明仅供参考，不构成买卖合同的组成部分。另查，2020年1月，义立宇和公司以商品房预售合同纠纷诉至本院。2020年11月26日，本院作出（2020）京0112民初6000号民事判决书，判决：“一、确认原告北京义立宇和文化传媒有限公司与被告北京富华铂荣房地产开发有限公司于2016年6月30日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》于2020年8月25日解除；二、原告北京义立宇和文化传媒有限公司于本判决生效之日起七日内协助被告北京富华铂荣房地产开发有限公司办理联机备案注销登记（备案编号为17068481）；三、被告北京富华铂荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告北京义立宇和文化传媒有限公司已付购房款2334841元；四、被告北京富华铂荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京义立宇和文化传媒有限公司已付购房款利息（以2334841元为基数，自2016年7月1日至实际付清之日止，按照中国人民银行同期存款利率标准计算），于第三项判决执行完毕之日起三日内付清；五、驳回原告北京义立宇和文化传媒有限公司的其他诉讼请求。”后双方不服一审判决上诉，北京市第三中级人民法院作出（2021）京03民终2833号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”本院认为，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案中，富华铂荣公司要求解除《预售合同》及解除涉案房屋联机备案登记的诉讼请求，因（2020）京0112民初6000号民事判决书已作出了相应认定及处理，富华铂荣公司现再次诉至本院，构成了“重复起诉”，本院不予处理。对此本院以判决吸收裁定的方式裁定驳回富华铂荣公司对义立宇和公司的起诉，不再另行送达书面裁定书。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于富华铂荣公司主张的违约金的诉讼请求，根据《预售合同》约定，义立宇和公司未按约定将剩余购房款在完成备案登记后30日内交付给富华铂荣公司已构成违约；双方在《预售合同》中约定了违约金条款，违约金金额为逾期付款金额的10%，故其该项诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。对于义立宇和公司认为富华铂荣公司交付的房屋不符合《预售合同》约定的主张，《预售合同》第十二条对于交付条件的约定仅有两条“1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书”，富华铂荣公司对其具备交付条件提供了证据予以证明，并于2018年12月25日向义立宇和公司发送了交付通知书；义立宇和公司提出楼栋宽度1.8米、大堂挑高8米及其他的一些配套设施等宣传资料内容，并不是《预售合同》规定的交房条件，若其认为属于《预售合同》的内容，该内容记载的仅是公共区域及配套设施问题，而不是其购买的房屋本身是否符合交付条件的问题；另，无论是宣传资料中的说明还是附件八补充协议第三十二条均对此进行了提示说明仅供参考不属于《预售合同》的组成部分，因此该内容并不属于《预售合同》的内容，对该主张本院不予采纳。关于富华铂荣公司主张的律师费用的诉讼请求，附件八补充协议第三十条虽有相关约定，但该约定系富华铂荣公司单方制定的格式条款，未尽相应的提示说明义务，且该条款仅约定了买受人违约的情况，出卖人的权利，但并未约定出卖人违约的情形下买受人亦享有该权利，因此该条款加重了买受人的责任，减轻了自身的责任，根据《预售合同》主文第二十七条的约定，应以《预售合同》主文约定为准，但《预售合同》主文中并未有相关律师费用的约定，故富华铂荣公司的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：一、被告北京义立宇和文化传媒有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京富华铂荣房地产开发有限公司违约金233000元；二、驳回原告北京富华铂荣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4795元，由被告北京义立宇和文化传媒有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  何婉如二〇二一年七月二十六日书记员  王 妍