上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初5532号原告：李维周，男，1995年1月22日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：洪翠，女，1994年10月8日生，汉族，住安徽省。上述二原告的共同委托诉讼代理人：孙保忠，上海知诚律师事务所律师。被告：初振海，男，1978年3月2日生，汉族，住上海市松江区。第三人：崔金俊，男，1990年10月29日生，汉族，住河南省鹿邑县玄武镇崔堂行政村崔堂。原告李维周、洪翠与被告初振海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月13日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加了崔金俊作为第三人参加诉讼，并于2021年6月29日第二次公开开庭进行了审理。原告李维周、原告李维周及洪翠的共同委托诉讼代理人孙保忠、被告初振海到庭参加两次庭审，第三人崔金俊到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告李维周、洪翠向本院提出诉讼请求判令：1.被告将位于上海市松江区洞泾镇王家厍路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)交付二原告居住使某；2.被告承担违约(赔偿)金，以178万元为基数，按照每天万分之五，自2021年1月31日起至实际交房之日止；3.被告承担原告在本案中支出的聘请律师费20,000元。事实与理由：二原告系夫妻关系。二原告于2020年10月20日与被告网签《上海市房地产买卖合同》，约定二原告向被告购买系争房屋；该房屋建筑面积67.12平方米；转让价格为178万元。合同还约定，在2020年12月31日之前申请办理房屋转让过户手续。甲方于2020年12月31日之前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。合同附件三就付款方式进行了约定。合同补充条款(一)约定，被告保证房屋不存在纠纷，被告违反本合同约定的义务,每逾期一日需向二原告支付总房价款万分之五的赔偿金,并应继续履行；被告违约,赔偿给二原告造成的所有损失,包括但不限于乙方聘请律师费用、诉讼费、调查费等。合同签订后,二原告依约向被告支付了所有购房款,也取得了该房屋产权证。合同签订前后,被告均未告知涉案房屋有出租情况，到了合同约定的交房期限，被告突然以房屋租赁事宜未解决需延期交付。经原告多次交涉，被告于2021年1月30日向原告交房屋钥匙，原告验收时也发现房屋内物品已腾空。二原告取得系争房屋钥匙后，于2021年3月6日与上海万涛建筑装潢工程有限公司签订了《装修施工合同》，并支付了第一笔装修款19,500元。2021年3月13日,原告陪同装修公司人员查看装修现场时发现原告手中钥匙已打不开门锁，且房门上贴了两张A4纸,一张是份《警告》,张贴《警告》人员声称与房东(本案被告)存有纠纷。另一张是一份不完全的《租赁合同》，合同有效期限是2019年5月7日至2024年5月6日止。为此原告拨打110报警。2021年3月20日，原告李维周、被告和崔金俊(该房租客)三人在松江城中派出所调解,整个过程就是被告与崔金俊之间表演互相争吵，毫无结果。崔金俊扬言，如被告不支付他6万元，就将房屋对外出租。二原告有理由怀疑，被告在2021年1月30日向原告交房时房屋内物品已腾空，现租赁事实应是被告与崔金俊恶意串通制造事端。二原告现在对涉案房屋不能居住使某，只能起诉，请求法院判如所请。被告初振海辩称，第三人崔金俊与被告存在租赁合同关系，2020年9月17日，被告已经通知过第三人享有优先购买权，但第三人放弃购买。之后被告单方面向第三人发送解除函解除了租赁合同。2021年1月30日，被告将系争房屋交付给了原告，双方办理了交房手续，结清了水电煤，所以被告认为双方已经完成了房屋交接。至于之后的纠纷是第三人和原告之间发生的，应由原告自行解决。综上，不同意原告的全部诉讼请求，另原告主张的违约(赔偿)金标准过高，需要调低。第三人述称，第三人自2019年2月开始向被告租赁了系争房屋，租期5年，之后第三人将房屋转租给了案外人丁某某。2020年10月，被告以要出售系争房屋为由让第三人搬离，第三人予以拒绝。2021年农历年后第三人找丁某某催讨房租，丁某某告知第三人自己已经搬走。2021年2月22日，第三人至系争房屋发现门锁打不开了，其找人开了锁，发现房内物品已经被搬走，故报警，警察打电话给被告，被告确认物品是被告搬走的，但不肯过来解决问题，因系民事纠纷，故警察之后未继续处理。之后，第三人就在系争房屋上张贴了《租赁合同》及《警告》。目前，第三人与被告之间的《租赁合同》仍然在继续履行中，第三人已将房屋转租给了二个案外人使某。对于原、被告之间的房屋买卖合同由法院依法裁判，但要求被告妥善解决二人之间的租赁关系，赔偿第三人相应损失的情况下，第三人才愿意将房屋交给被告，让被告完成交房。本院经审理查明认定如下事实：2020年10月20日，被告作为卖售人(乙方)与二原告作为买受人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，二原告向被告购买系争房屋，房屋总价为1,780,000元。合同第四条约定，甲方于2020年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第十条约定甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，双方同意按补充条款一处理。补充条款一第3条约定，甲方不出售该房屋或者甲方违反本合同约定的义务，每逾期一日需要向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并继续履行。逾期超过15日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付15日的赔偿金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担相当于总房价款20%的违约金以及赔偿给乙方造成的所有损失，包括但不限于乙方聘请律师费用、诉讼费、调查费等。……。合同附件三约定，付款协议为：1.签订《上海市房地产买卖合同》当日，支付首期房价款630,000元(含定金50,000元)；2.乙方向银行申请贷款1,140,000元，该笔款项由银行直接划入甲方账户，若贷款不足部分，于过户当日以现金方式补足；3.尾款10,000元于交房当日付清。合同附件五中载明，租赁情况：无。原告合计向被告支付房款1,780,000元，系争房屋于2020年12月13日被核准登记至二原告名下，房地产权证号为沪(2020)松字不动产权第048472号。原、被告经协商将交房日延至2021年1月30日。2021年1月30日，被告将腾空的系争房屋交给原告，居间方上海佳熙房地产经纪有限公司出具《交接结束证明》，载明：初振海通过上海佳熙房地产经纪有限公司居间介绍出售位于上海市松江区王家厍路XXX弄XXX号XXX室房屋于2021年1月30日圆满交接给购买方李维周，现一切已交接结束，并通过居间公司见证。2021年2月22日，第三人报警称在系争房屋内的东西不见了，根据公安接报回执单载明，民警随后和被告进行了联系，得知第三人与被告因租赁问题存在纠纷沟通未果，房东为收房将系争房屋内家电处理了，民警认为不是盗窃，告知双方通过司法途径解决。2021年3月13日，原告至系争房屋发现门锁被更换无法打开，门上有第三人张贴的与原告的《租赁合同》及《警告》。警告载明：“本人与此房东有纠纷，房屋内有贵重物品，如有丢失，后果自负。”当日，原告洪翠就此报警，公安出具了接报回执单。原告还将上述材料拍照后发送给被告妻子及中介绳某某。2021年3月20日，原、被告及第三人至公安协商处理纠纷，但协商未果，故原告涉讼。另查明，2019年2月27日，被告作为出租方(甲方)与第三人作为承租方(乙方)签订《租赁合同》，约定被告将系争房屋出租给第三人；期限为五年，自2019年5月7日起至2024年5月6日；月租金为2,200元；被告同意第三人装修出租。合同另对其他事项进行了约定。第三人租赁该房屋后一直对外进行转租，其中2020年8月16日转租给了案外人丁某某，约定租赁期限为一年，自2020年8月16日至2021年4月25日。2021年1月10日，被告与丁某某签订转租协议，以租赁的方式从丁某某处取得了系争房屋。还查明，原告为本案诉讼支付了律师费20,000元。审理中，原告称，其在购买房屋的时候并不知道系争房屋存在租赁的情况，合同中附件五也对此予以了证明，直到2021年1月11日其催促被告交房时才知道此情况。被告称，其没有直接和原告说过系争房屋内有租赁，但其将此情况告知过中介公司。案外人绳某某于2021年5月21日至本院陈某如下：其是上海新家房地产经纪事务所(以下简称“新家房产公司”)的工作人员，新家房产和上海佳熙房地产经纪有限公司(以下简称“佳熙房产公司”)合作居间原、被告买卖了系争房屋，买受方是由其负责沟通联系，出卖方是佳熙房产公司负责联系。原告欲购买系争房屋所在小区房屋，新家房产公司就从佳熙房产公司找到了本案房源。2020年10月8日，其带原告去系争房屋看房，佳熙房产公司的经理袁建国和工作人员王萍萍当时也在场。当时看到的系争房屋内有人居住，其询问被告，被告知是被告朋友，可以随时搬走。看完房后，原、被告就房屋买卖协商并签订了房屋买卖合同。到银行放款准备交房时，被告才说里面有租客，要到2021年1月底才能搬走，双方就此进行了沟通和协商。2021年1月底，被告说租客已经搬走可以交房，交房当天是其同事过去处理的，房屋内东西已经腾空，被告向原告交付了钥匙。其以为事情就此解决了，但过了春节后，原告于2021年3月13日又联系其称房屋内有人，并向其发送了照片，其陪原告报了警，其还联系了佳熙房产公司让他们帮助联系被告。各方约定同月20日去派出所协商，协商那天其没有去，不知道情况。本院还根据绳某某提供的联系电话拨打了袁建国电话，袁建国称其原在佳熙房产公司工作，现已离开。当时居间系争房屋是佳熙房产公司和新家房产公司合作，房源是佳熙房产公司提供的，买方是新家房产公司找来的。具体沟通情况不清楚，均是新家房产公司业务员绳某某负责的。被告在出卖房屋时告知佳熙房产公司没有任何问题，可以出卖，关于是否提到租赁情况，其记不清楚了。因袁建国不同意至本院只做笔录，故本院对此制作了工作记录。原、被告及第三人对于本院制作的询问笔录及工作记录真实性没有异议。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、贷款合同、银行明细、收据、不动产权证书、微信往来记录、照片、《房屋租赁合同》、转租协议、交接证明、案外人陈某及当某某的陈某等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当某某具有法律约束力。当某某应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告双方约定交房时间为2021年1月30日，虽然双方于当天办理了房屋交接手续，但事实上当时被告尚未妥善解决好与第三人之间的租赁关系，被告与第三人的租赁合同尚在履行中，被告通过从第三人的承租人于世兵处将系争房屋租赁过来实现了占有并将房屋交原告，第三人知道后对此提出异议，并报警换锁，原告因此丧失了对于系争房屋占有使某的权利。鉴于被告至今未与第三人解除租赁关系，系争房屋目前仍为第三人占有使某，故由此可以认定被告并未真正完成交房义务。本案中，原告所提的要求被告交房的诉讼请求，本院予以支持。至于被告抗辩其已经交房，目前第三人占用房屋与其无关，显然与事实不符，本院不予采纳。另，关于被告所称的，原告在购房时就知道系争房屋尚存在租赁关系，本院认为现有的证据并不能对此证明。相反，从被告所陈某的其并未就租赁关系告知过原告，从中介工作人员绳某某的陈某以及买卖合同中载明该房屋不存在租赁关系恰恰可以证明原告在购房时对于被告与第三人之间的租赁关系并不知晓。就本案被告与第三人的房屋租赁关系，并非本案处理的范围，应由被告自行另寻途径妥善解决，不能因此免除被告在本案中的交房义务。关于违约(赔偿)金。根据前述分析，被告并未按约履行交房义务构成违约，理应按照合同补充条款(一)第3条的约定承担违约责任，该条款中就违约金表述为“赔偿金”，故本院按照此表述予以认定。对于计算标准，该条款有明确约定，现被告主张该约定标准过高，但被告并未提供证据予以证明，原告方也未能提供证据证明其实际损失，本院综合考虑合同的履行情况、被告方的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定赔偿金以原告已付的178万元为基数，按日万分之三的标准计算。关于律师费。根据合同补充条款(一)第3条约定律师费的承担是在双方解除合同的条件下才适用，本案双方合同并未解除，适用条件并不成就，原告的此项主张，无相应依据，本院不予支持。据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告初振海于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区洞泾镇王家厍路XXX弄XXX号XXX室的房屋交付给原告李维周、洪翠；二、被告初振海于本判决生效之日起十日内支付原告李维周、洪翠赔偿金(以1,780,000元为基数，自2021年1月31日起按日万分之三的标准计算至实际交付之日止)；三、驳回原告李维周、洪翠的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,904元，减半收取1,952元，由原告李维周、洪翠共同负担850元(已付)，由被告初振海负担1,102元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当某某的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉书记员 吴诗婕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。……二、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳以方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。