湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初2403号原告：林绿琪，男，1958年2月28日出生，汉族，住长沙市开福区左局街******。被告：城城不动产管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市开福区通泰街街道中山路开福万达广场**商业综合体（含写字楼）**。负责人：陈倩。被告：城城不动产管理有限公司，住所地，住所地西安经济技术开发区未央路**现聚泽酒店有限公司**iv>法定代表人：张智军。原告林绿琪诉被告城城不动产管理有限公司长沙分公司、城城不动产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林绿琪到庭参加诉讼，被告城城不动产管理有限公司长沙分公司、城城不动产管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告林绿琪向本院提出的诉讼请求为：1、判决解除原、被告签订的《房屋托管合同》，原告收回房屋；2、判决被告向原告支付拖欠的租金4950元；3、判决被告向原告支付合同违约金4950元；4、判决被告返回已经收取原告的房屋维修费365元；5、判决被告承担本案全部诉讼费用。其事实和理由如下：2020年7月13日，被告城城不动产管理有限公司长沙分公司与原告签订《房屋托管合同》（合同号:4301SJ2007130205950）。公司业务员韩镕冰指导原告下载了其主管部门城城不动产管理有限公司微信公众号“城城找房”APP，用于接收城城公司发布的相关信息，绑定原告的银行账号。原告将位于长沙市天心区新韶西路287号熙山园鑫远熙山小区6栋2013房屋托管给长沙分公司用于出租经营，期限5年，约定租金1650元/月。随后，长沙分公司以租金1350元/月将该房屋租赁给尹宁，租赁期限从2020年8月2日至2021年8月1日，并一次性收取尹宁的租金和押金共计17900元。2020年9月26日，被告长沙分司在拖延近一个月后，向原告支付首个季度租金2935元（按合同约定，扣除了第一年空置期一个月1650元和第一年房屋维修费365元）。根据城城公司微信公众号“城城找房”APP显示，2020年11月收益（第二季度）为4950元，最后收款日为11月30日。从银行流水记录可知，长沙分公司既未如期给原告支付租金，也未给原告作任何说明。原告多次拨打被告城城公司的客服电话，电话每次都显示接通，但一直无人听。与此同时，原告又数十次联系城城公司业务员韩镕冰，并通过韩镕冰联系到长沙分公司天心区区域经理徐总（微信昵称:业伟），得到的答复都是“公司业务正常”、“疫情原因导致公司资金周转困难”、“稍晚点给你支付租金”之类的回复。直至10月28日，在原告一再追问下，业务员韩镕冰才告知原告，被告长沙分公司的住所地开福区通泰街街道中山路开福万达广场**商业综合体**已经人去楼空，被告长沙分公司的负责人陈倩携带包括原告在内数以千计业主和租客的租金早已潜逃，至今下落不明。原告认为，被告长沙分公司以非法占有为目的，采取“长收短付”、“高进低出”等违规违法租赁经营手段，假借原告等业主之名，与尹宁等数千名租客签订《房屋托管合同》和《代理出租合同》，骗取包括原告在内众多业主和租客的财物，数量特别巨大。原告认为，被告城城不动产管理有限公司与被告长沙分公司存在千丝万缕的利益关系，长沙分公司系城城不动产管理的公司，不具有独立的法人资格，其经营行为应当由城城不动产管理有限公司承担。原告为维护合法权益，提起诉讼，望判如所请。被告城城不动产管理有限公司长沙分公司、城城不动产管理有限公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见、质证意见和证据。经审理查明：2020年7月13日，原告（甲方，托管方）和被告城城不动产管理有限公司长沙分公司（乙方，受托方）签订了一份《房屋托管合同》，合同约定：本合同起租当月是空租期无租金，在次月最后一天收取第二个月租金，如有押金将在本合同生效后三个工作日内到账，从生效日起3日内后为起租日，收款日在法定节假日、公休日的顺延；甲方将坐落在长沙市天心区新韶西路287号熙山园小区6栋2013房屋委托给乙方经营；该房屋用途可为长租房、短租房或配套项目；托管期内，甲方每年的第一个月月租金作为管理费支付乙方，本合同托管期合计60个月，自2020年7月16日（以本合同起租日为准）起至2025年7月15日止，甲方实收租期55个月，管理费5个月；托管期内，乙方保证甲方租金收入1650元/月（含物业费）；甲方收款方式为季付，本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于押一个月房屋租金作为托管押金，押金数额为1650元；合同期最后一个月租金乙方将用此押金进行冲抵，不足部分由乙方补足；本合同起租日起，每年第一个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金，每年春节当月租金统一在春节次月收取（春节次月一次性收取两个月租金）；本合同起租超过36个月后，以第一个托管年度月租金为基数，每12个月固定递增5%；甲方承担物业费（物业费用包含电梯费、垃圾费、公摊电费等物业共同部分，共同设施设备的日常运行、维护费用），乙方承担水费、电费、天然气费用、网络费用、取暖费；乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）；乙方原因导致乙方两次以上拖欠各项费用达10000元的，甲方有权单方解除合同；乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。2020年7月16日，原告（甲方）与被告长沙分公司的员工韩镕冰（乙方）签订了一份《托管合同补充协议》，协议内容补充修改部分为合同第十五条内容第一点更改为：如房屋使用方需要开具发票的，甲方应配合向使用方开具相应发票，税费由乙方承担。上述合同签订后，被告长沙分公司向原告支付了押金1650元，并支付了首次季度租金2935元（扣除一个月空置期租金1650元和一年的房屋维修费365元）。后被告再未向原告支付租金。另查明，位于长沙市天心区新韶西路**熙山园**2013房屋系原告所有，原告将该房屋委托被告长沙分公司管理后，租给了案外人尹宁，案外人尹宁向被告长沙分公司一次性支付了一年的租金（按年支付租金，每月租金为1350元）。因被告长沙分公司未支付后续租金，原告遂与案外人尹宁重新签订了租房合同，约定每月租金1000元，原告从2020年12月开始收取案外人尹宁的房租直至2021年6月1日案外人尹宁搬离上述房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告林绿琪与被告城城不动产管理有限公司长沙分公司签订的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约享有其权利并承担其义务。上述合同签订后，原告按约将房屋交付给被告长沙分公司，被告长沙分公司支付了房屋押金1650元及首次季度租金2935元，后被告长沙分公司并未按约支付房屋租金，根据合同约定，由于被告长沙分公司原因导致其不支付或者不按照约定支付租金达30日的，原告有权单方解除合同并收回房屋，因此，对原告要求解除合同并收回房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于拖欠的租金问题，原告与被告长沙分公司约定每月租金1650元，被告支付完第一季度的租金后，再未向原告支付租金，后因被告长沙分公司未按约向原告支付租金，原告不得不自行与案外人租客尹宁协商，按照每月1000元收取其自2020年12月起至2021年5月止的租金，造成原告的租金损失为4950元，因此，被告长沙分公司应当向原告支付租金损失4950元。关于违约金的问题，根据合同约定，因被告长沙分公司违约导致合同解除的，被告应按3个月的租金标准向原告支付违约金，该计算标准过高，应予以调整，结合本案的实际情况，本院酌情考虑违约金为一个月的租金即1650元，对超出的部分本院不予支持。关于房屋维修费365元的问题，被告长沙分公司收取了原告一年的房屋维修费365元，但并未按约履行合同，该费用应予以退返。被告长沙分公司系城城不动产管理有限公司依法成立的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，因此，被告城城不动产管理有限公司应当与被告长沙分公司共同承担民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告林绿琪与被告城城不动产管理有限公司长沙分公司签订的《房屋托管合同》，原告林绿琪收回位于长沙市天心区新韶西路287号熙山园6栋20层2013房屋；二、被告城城不动产管理有限公司长沙分公司、城城不动产管理有限公司共同于本判决生效之日起10日内向原告林绿琪支付房屋租金4950元；三、被告城城不动产管理有限公司长沙分公司、城城不动产管理有限公司共同于本判决生效之日起10日内向原告林绿琪支付违约金1650元；四、被告城城不动产管理有限公司长沙分公司、城城不动产管理有限公司共同于本判决生效之日起10日内向原告林绿琪返还房屋维修费365元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元，公告费560元，合计616元，由被告城城不动产管理有限公司长沙分公司、城城不动产管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  方 文人民陪审员  杨昌新人民陪审员  孙树霞二〇二一年七月十六日法官 助理  杨 涵代理书记员  袁思思附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。