广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初8549号原告：广州粤益美房地产有限公司，住所地广州市花都区新华街迎宾大道20号之二十一商铺，统一社会信用代码91440114MA59DTEY1Q。法定代表人：周**。委托诉讼代理人：温舜猛，广东聚方律师事务所律师。被告：陈二妹，女，1970年9月8日出生，汉族，住广东省鹤山市,第三人：黄葵花，女，1970年3月29日出生，香港特别行政区居民，现住广东省鹤山市，原告广州粤益美房地产有限公司（以下简称粤益美公司）与被告陈二妹商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法由审判员李晓琳适用简易程序进行审理。诉讼中，陈二妹对管辖权提出异议，本院对此于2021年5月27日作出（2021）粤0114民初8549号民事裁定，裁定：驳回陈二妹对本案管辖权提出的异议。后，本院通知黄葵花作为第三人参加诉讼。本案于2021年6月28日公开开庭进行审理，原告粤益美公司的委托诉讼代理人温舜猛，被告陈二妹以及第三人黄葵花均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告粤益美公司向本院提出诉讼请求：1.陈二妹向粤益美公司返还代理佣金50000元；2.陈二妹向粤益美公司支付违约金暂计10000元（计算方法：以50000元为基数，从催告函寄出之日，即2020年12月27日起按每日百分之十的标准计至付清款项之日止，暂计至起诉之日为10000元）；3.陈二妹承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：2017年9月7日，粤益美公司与陈二妹经营的鹤山市沙坪新希望中介服务行（已注销）签订《联动分销代理合同》，约定甲方（粤益美公司）将“财富广场”的商铺未售房产，在指定地区内进行分销的事宜委托给乙方（陈二妹）进行联动销售代理。合同约定如因客户挞定、退定、或其他原因最终没成交的，已结算的代理佣金须于7日内退回给甲方，逾期乙方需按每日百分之十未退佣金总额向甲方支付违约金。后因客户黄葵花(财富广场1152-1号铺位）起诉要求解除合同，法院判令解除合同而最终没成交。粤益美公司于2020年12月27日发函陈二妹，要求陈二妹在接函后七日内，退还粤益美公司已结算给陈二妹的佣金。快递信息显示陈二妹已于2020年12月28日收到粤益美公司寄出的催告函，至2021年1月5日，陈二妹仍未向粤益美公司退还该笔佣金。粤益美公司要求陈二妹按照合同约定退还粤益美公司已结算给陈二妹的佣金，并按合同约定支付违约金。综上，粤益美公司特提起起诉，恳请法院能依法保护粤益美公司的合法权益。依法判决，支持粤益美公司的诉求。被告陈二妹答辩称，不同意粤益美公司的诉请。我方认为粤益美公司并没有事先与我方沟通，而是直接邮寄了催告函。粤益美公司与我方的对接人员也没有提及此事，反而是我多次与粤益美公司沟通。在收到催告函时，我方已经及时与粤益美公司联系，也表示可以联系业主进行沟通，但是由于业主、房子以及我都在鹤山市，故粤益美公司应当过来当面进行协商。在介绍黄葵花购房时，我已经与其协商好何时收到佣金，我就将佣金返还给她。之后我因为资金困难，所以在2018年先返还38000元给黄葵花，剩余款项我也忘了，直至后来我收到催告函，我与黄葵花沟通，因为我在介绍其买房没有赚取任何钱，我也不想参与此事，所以她要求在返还的房款中扣减5万元。我不应向粤益美公司退还佣金，第一个理由是，我已将佣金返还给黄葵花，且黄葵花也承诺若粤益美公司要找我退50000元的话就直接可以找黄葵花退钱。第二个理由是，粤益美公司并非向我支付5万元的支付主体，也并非将房屋销售给黄葵花的主体。5万元佣金是包含在20万元房款中的，因此既然黄葵花有权利要求广州市房美家网络科技有限公司（以下简称“房美家公司”）返还20万元，其也有权利对其中的5万元进行主张。粤益美公司主张的其他费用我也不予同意。第三人黄葵花述称，一、粤益美公司不是本案适格主体，其无权要求陈二妹及我方返还佣金。根据粤益美公司提交的证据6即(2019)粤0784民初3945号民事判决书可知，黄葵花与案外人鹤山市远景物业发展有限公司（以下简称“远景公司”）签订《商铺认购书》、四份《VIP诚意登记协议书》、《江门鹤山必登高财富广场商铺预购书》，并已向远景公司支付定金、购房款合计250000元；另，基于涉案商铺装修事宜，黄葵花也已向房美家公司支付了装修隔断费200000元。远景公司和房美家公司收取了黄葵花款项后，已出具相关收据予以确认。因此，黄葵花与粤益美公司无任何交易往来，根据合同的相对性，粤益美不是本案的适格主体。二、粤益美公司未能提供任何证据证明其与房美家公司存在所谓的委托关系。退一步说，若粤益美公司提供其委托房美家公司支付佣金的凭证，即说明粤益美公司是实际收取涉案商铺购房款、装修隔断费的一方，黄葵花有权利在本案提起反诉，要求粤益美公司就(2019)粤0784民初3945号《民事判决书》对房美家公司应向黄葵花返还200000元及利息承担连带清偿责任。三、涉案商铺已成交，且非基于黄葵花的原因解除合同，不存在退回代理佣金的情况。粤益美公司基于其提交的证据1《联动分销代理合同》第7.1条要求陈二妹返还代理佣金。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条之规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。《代理合同》第7.1条约定“如客户挞定、退定或其他原因最终没成交的”应理解为因客户原因导致交易没有成交，不应将该条款进行扩大解释。本案中，黄葵花作为购房人，按照双方签订《商铺认购书》等协议书，黄葵花已向远景公司、房美家公司支付了定金、购房款、装修费合计费用450000元，因此，涉案商铺事实上已经成交。后来因远景公司未向黄葵花交付涉案商铺导致合同解除。因此，本案不存在因客户原因导交易未成交的情况，陈二妹及黄葵花无需向粤益美公司或房美家公司返还代理佣金。综上，粤益美公司不是本案适格主体，其无权要求陈二妹及黄葵花返还代理佣金；另，本案不存在因客户原因导致交易不成交的情况，陈二妹及黄葵花无需向粤益美公司或房美家公司返还代理佣金。望法院查明事实，维护社会的公平正义。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案楼盘位于广东省江门市××街财富广场××号，项目名称为“财富广场”，开发商为鹤山市远景物业发展有限公司（以下简称远景公司）。粤益美公司称其为案涉项目的销售方之一。广州房美家农业贸易有限公司原名称为广州房美家网络科技有限公司（以下简称房美家公司），于2020年7月9日变更为现名。鹤山市沙坪新希望中介服务行为个体工商户，已于2020年5月29日注销，注销前的经营者为陈二妹。据粤益美公司提交的《“财富广场”项目独家代理销售服务合同》复印件（共5页）显示，2017年12月22日，远景公司（甲方）与粤益美公司（乙方）签订该合同，约定甲方委托乙方为案涉项目的独家代理销售服务商，推介物业为“财富广场”项目商铺部分，代理期限为2017年12月20日至2018年4月30日，第3条“代理范围与服务内容”约定，由甲方确认本合约项下商铺代理期限内所有可售单位全程策划、推广及完成销售任务，其中甲方权责包括6）甲方须按本合同约定向乙方支付代理服务奖金。第6条“乙方代理服务权限”约定包括，5）乙方有权介绍房地产代理公司（包括渠道方）加盟联动销售该物业，均为乙方的分销二级代理公司。乙方二级代理公司推荐客户成交该物业，均视为乙方与甲方成交客户，成交业绩全部计算给乙方。由乙方自行分配给二级代理公司。二级代理公司由乙方统一管理，并只对乙方负责，如二级代理公司出现任何违规问题均由乙方承担相关责任。合同第11条“代理服务推广费的约定”记载，本协议项下的所有策划、推广等费用全部由乙方自行负责，甲方同意：乙方完成销售任务100套时，甲方以实报实销方式返现乙方实际的推广费开支，最高限额在15万内。合同对双方之间的其他权利义务进行了约定。粤益美公司提交的复印件中未有第6条至第10条之间的条款以及合同附件。2017年9月7日，粤益美公司（甲方、委托人）与鹤山市沙坪新希望中介服务行（乙方、受托人）签订《联动分销代理合同》，约定由甲方将案涉项目的商铺未售房产，在指定地区内进行联动的事宜委托给乙方进行联动销售代理。合同约定的乙方联动代理期限为自协议签订之日起至2017年9月30日止，如甲方与开发商未延续合作期，客户保护期为7天。合同第六条“项目联动代理费费率”条款中，6.1“联动代理佣金”约定，网签合同价在100万元至200万元区间内的，佣金（税后）为10万元；6.2约定，乙方所有渠道带客成交齐定外部装修款72小时内，结前佣金档次50%元，后佣在网签后7个工作天内给予结佣，如甲方不按时结佣，则违约方应赔偿因此给乙方造成的经济损失。合同第七条“分销项目结算说明”条款中，7.1约定，如客户挞定、退定或其他原因最终没成交的，已结算的代理佣金须于7天内退回给甲方，逾期乙方需按每日百分之十未退佣金款总额向甲方支付违约金。合同对双方之间的其他权利义务进行了约定。粤益美公司称，基于该合同，鹤山市沙坪新希望中介服务行仅促成了案涉一笔交易。陈二妹陈述其还促成了另一笔交易，但其记不清具体情况。2017年10月20日，鹤山市沙坪新希望中介服务行收取了房美家公司支付的5万元，并出具收据确认“今收到房美家鹤山市财富广场1152-1号铺位前佣50000元”，同日双方签订《房美家地产（财富广场）收前佣协议》，该协议记载：“一、客户到访配合驻场办理好登记、带看程序。二、客户交齐定齐装修款在三个工作日内结前佣50%，（需要代理公司公章确认开收据，领取经纪人签名后方可结佣，结佣需提供代理公司印有公章收据。）三、客户挞定或退款，按揭不通过，视为不成交，中介公司和经纪人需在收到通知三天内退回给房美家公司，如不退还，房美家公司法务部会以法律形式提起诉讼。四、本协议经纪人签名，所在公司盖章生效，房美家保留此协议，房美家给中介结完佣之日起，本协议自动作废。”房美家公司、鹤山市沙坪新希望中介服务行分别在甲方、乙方处签章。粤益美公司称，其与房美家公司之间仅存在委托付款的关系，即其委托房美家公司向陈二妹支付该笔佣金，至于协议中所记载的退回佣金的收取方为房美家公司，属于该公司笔误，应当系退回给粤益美公司。诉讼中，粤益美公司提交了房美家公司出具的《证明》拟证明该公司的代付事实。该《证明》记载：“本公司……在2017年10月20日受粤益美公司委托向鹤山市沙坪新希望中介服务行、陈二妹支付佣金人民币50000元。本公司与鹤山市沙坪新希望中介服务行、陈二妹之间无任何居间合同关系。……”陈二妹对此称，其签订《联动分销代理合同》时未注意合同相对方为粤益美公司，其仅确认向其付款的主体为房美家公司，即使如需退还佣金也应向房美家公司退还。2018年3月26日，陈二妹向黄葵花转账支付38000元并备注“财富广场预付佣金”。2021年4月16日，陈二妹再次向黄葵花转账支付12000元并备注“财富广场佣金”。陈二妹、黄葵花称，因黄葵花需购买案涉商铺并知晓存在佣金，双方约定由陈二妹促成交易后将收取的佣金转交给黄葵花，以此降低黄葵花的购房成本。据陈二妹与黄葵花于2021年4月16日签订的《收款证明》记载，黄葵花确认其已收到陈二妹转交的佣金5万元，今后1152-1商铺一切事宜与鹤山市沙坪新希望中介服务行、陈二妹无关。另查明，广东省鹤山市人民法院于2019年12月18日立案受理（2019）粤0784民初3945号黄葵花诉远景公司、房美家公司商品房预约合同纠纷一案，黄葵花于该案中主张解除其与远景公司签订的《商铺预购书》、《VIP诚意登记协议书》，并要求远景公司、房美家公司向其返还42万元及利息。经广东省鹤山市人民法院审理查明：2017年9月18日，黄葵花与远景公司签订《江门鹤山必登高财富广场商铺预购书》，约定黄葵花向远景公司预购江门鹤山必登高财富广场1152-1号商铺，建筑面积32.84平方米，优惠方式为一口价1024688元。黄葵花于2017年9月18日向远景公司支付“订金”3万元，于2017年9月25日向房美家公司支付“商铺装修隔断费”20万元。2018年4月26日，黄葵花与远景公司签订四份《VIP诚意登记协议书》（B/C款），黄葵花于同日向远景公司支付了“诚意金”12万元。2020年1月15日，广东省鹤山市人民法院作出（2019）粤0784民初3945号民事判决，认为因远景公司迟延履行主要义务，黄葵花购买商铺的目的不能实现，判决解除黄葵花与远景公司签订的《江门鹤山必登高财富广场商铺预购书》及四份《VIP诚意登记协议书》，由远景公司向黄葵花双倍返还定金6万元、款项22万元并支付利息，由房美家公司向黄葵花返还20万元并支付利息。黄葵花称，其已就该案件申请强制执行，未获清偿。诉讼中，本院通过“广州法院综合业务系统”及中国裁判文书网检索黄葵花的关联案件，查得房美家公司对上述判决不服，上诉至广东省江门市中级人民法院，广东省江门市中级人民法院对此于2020年7月20日作出（2020）粤07民终2153号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2020年12月27日，粤益美公司向鹤山市沙坪新希望中介服务行、陈二妹邮寄《催告函》，以黄葵花起诉要求解除合同并获法院支持，合同最终未成交为由，要求鹤山市沙坪新希望中介服务行、陈二妹向其退还已结算的佣金。因陈二妹未向其退还佣金，粤益美公司遂提起本案诉讼。关于陈二妹收取的5万元佣金的来源。粤益美公司称，其没有收取过黄葵花支付的任何款项，该5万元是包含在其成功销售商铺而从远景公司获取的奖励中，再通过房美家公司代付给陈二妹。陈二妹主张该5万元是房美家公司直接以现金向其支付。黄葵花称其不清楚佣金的来源，其系通过本案诉讼才知晓并认为是来源于房美家公司向其收取的款项。关于案涉5万元佣金的归属问题，各方各执一词。粤益美公司主张该5万元应由陈二妹向其返还，由于其已经提供了实际的居间服务，促成黄葵花认购案涉商铺，因此佣金应当由其享有，同时依据《联动分销代理合同》第7.1条款的约定，因黄葵花已解除合同，陈二妹应当退还该5万元佣金。陈二妹主张其已提供了居间服务，应当获取居间报酬，而由于其与黄葵花之间存在约定，故该5万元最终应当归属于黄葵花。陈二妹认为，如其需退还该5万元，应当向房美家公司退还，而房美家公司尚欠黄葵花20万元装修款，其也向黄葵花支付了5万元，故可由黄葵花与房美家公司之间进行债权债务的部分抵销。黄葵花称，其已向广东省鹤山市人民法院执行法官提出在房美家公司的执行标的中扣减5万元。另查，据人民法院报于2020年7月9日刊登的公告记载，广东省鹤山市人民法院发布公告，载明该院于2020年4月24日立案受理债务人远景公司的破产清算申请，并已指定管理人。粤益美公司称其已向管理人申报关于应得佣金的债权，黄葵花称其已向管理人申报前述判决所确定的债权。本院认为，本案的商品房委托代理销售合同纠纷发生在民法典施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。结合各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、粤益美公司的诉讼主体是否适格；二、陈二妹应否向粤益美公司返还5万元。关于争议焦点一。粤益美公司与鹤山市沙坪新希望中介服务行签订的《联动分销代理合同》，是当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应遵循合同约定。因鹤山市沙坪新希望中介服务行在签订案涉合同后已注销，依据《中华人民共和国民法总则》第五十六条“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担”之规定，案涉合同中鹤山市沙坪新希望中介服务行的权利义务由经营者陈二妹承继。陈二妹以签订合同时未注意到相对人为粤益美公司为由否认其与粤益美公司之间的合同关系，理据不足，本院不予采纳。结合本案查明的事实可知，《联动分销代理合同》约定房价款在100万元至200万元区间的交易佣金按10万元计算，并在购房者交齐定外部装修款后，结清佣金档次的50%作为前期佣金。而陈二妹在签订该合同后，促成黄葵花以1024688元认购案涉1152-1号商铺，并在黄葵花于2018年9月25日支付20万元装修隔断款后，在2018年10月20日收到了5万元作为前佣。陈二妹收取5万元佣金的有关事实可以与其与粤益美公司签订的《联动分销代理合同》相互印证。虽陈二妹收取5万元佣金时系向房美家公司出具收据并签订了《房美家地产（财富广场）收前佣协议》，但房美家公司已出具说明确认其系代粤益美公司付款，且陈二妹亦未能举证证明其与房美家公司之间存在销售代理关系，故粤益美公司主张陈二妹基于《联动分销代理合同》促成案涉商铺的交易，理据充分，本院予以认定。陈二妹、黄葵花抗辩主张粤益美公司诉讼主体不适格，理据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二。粤益美公司主张因黄葵花起诉要求解除购房合同，故依据《联动分销代理合同》第7.1条款要求陈二妹返还佣金5万元。本院对此认为，首先，陈二妹收取案涉5万元，系基于其促成黄葵花签订《江门鹤山必登高财富广场商铺预购书》，黄葵花以1024688元认购案涉商铺并支付了20万元“商铺装修隔断费”，符合《江门鹤山必登高财富广场商铺预购书》的约定。其次，《联动分销代理合同》第7.1条款约定“如客户挞定、退定或其他原因最终没成交的，已结算的代理佣金须于7天内退回给乙方”，该条款所适用的前提为因购房者原因所导致未能成交，而案涉商铺交易未能成交的原因，系因开发商远景公司迟延履行主要义务导致购房者黄葵花依法行使合同解除权，并非黄葵花的原因，粤益美公司的主张缺乏合同依据。最后，陈二妹已直接促成黄葵花认购商铺及支付装修款，其有权因提供的劳务获得报酬，结合合同的约定和履行情况，根据公平原则，本院酌定其应得的居间服务费为5万元，粤益美公司已向陈二妹支付该款，其主张返还，理据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四百六十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州粤益美房地产有限公司的全部诉讼请求。案件受理费650元，由原告广州粤益美房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二一年七月二十一日书记员  陈晓敏高波