北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初2254号原告：秦戊申，男，1975年12月16日出生，汉族，宝丽星通软件（北京）有限公司职员，住北京市朝阳区。被告：北京自如生活企业管理公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466.法定代表人：熊林，董事长。委托诉讼代理人：陈闪闪，女，北京自如生活企业管理公司职员。原告秦戊申与被告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称：自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦戊申、被告自如公司的委托诉讼代理人陈闪闪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦戊申向本院提出诉讼请求:1.判令被告继续履行编号为BJGYWLD189334565的《资产管理服务合同》，合同总标的514201.56元；2.判令被告向原告补齐租金差额16760.16元，实际支付至判决之日的租金；并以此金额为基数，自2020年10月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的逾期利息；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告为北京市大兴区思邈路1号院8号楼24层1单元2401房屋（以下简称“房屋”）的所有权人（见证据1：《房屋所有权证》。2018年10月19日原告与被告签订编号为BJGYWLD189334565的《资产管理服务合同》（以下简称“《合同》”，见证据2)，《合同》第1条约定：“原告将房屋授权乙方进行管理，合同期限为2018年10月25日起至2024年4月27日止，预计租金为8136（元/月），从第2个管理周期起每个管理周期预期收益递增3%”。《合同》生效后，原告依约向被告按时交付了标的资产，双方签署了《交割单》(见证据2附件三)。2020年9月10日之前的付款账期内，被告一直正常按时支付租金(见证据3)。2019年12月15日以来，被告违背契约精神和诚信原则，持续以各种方式无理要求原告同意降租或解约，但从未得到原告同意(见证据4)。被告应于2020年10月11日支付2020年9月的房租（见证据5)，但该月及以后的房租至今均未支付。事实上，被告并不具备合同第6.2条约定的单方解约条件，也不具备《合同法》第九十四条规定的法定解除事由；原告也从未同意解除合同，不符合合同第6.1条的协商解约的约定。在合同并未合法解除，仍然有效的前提下，依据《合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，要求对方继续履行合同，并支付拖欠的相应租金及逾期利息。请求贵院判如所请。自如公司辩称对原告的诉讼请求及事实和理由，发表如下答辩意见，不同意原告的诉讼请求。一、我方已经就合同的解除履行了通知义务，并办理了解约结算，我方无法继续承租和管理原告方房屋，合同不适宜强制履行。我方向原告发送了解约通知函，同时通过微信、短信或者电话告知原告合同无法继续履行，其后我方依据合同2.6条、3.3条、6.5条约定进行了解约结算，腾空房屋，给原告发送了房屋永久密码，房屋已经交还，我方已经不实际占有和控制房屋，合同无法继续履行，原告作为房屋的产权人，应负有防止损失扩大的义务，因此我方不同意承担解约后的房屋租金及空置损失，在我方发送房屋密码后原告不及时收房。二、双方于2018年10月19日签署《资产管理服务合同》，涉案房屋为4居室，为便于房屋出租及提高收益，我方就房屋的情况与原告进行协商，双方确定在客厅设立隔断间，以房屋5个卧室对外出租，此为双方协商一致的结果，我方评估房屋5个卧室对外出租的收益后给原告确定的房租预期收益为8136元，每个管理周期递增3%。2019年1月6日隔断间被责令拆除，双方订立合同时协商的房屋5个卧室对外出租的客观条件丧失，加之合同签约前期我方为房屋装修投入的人力及物力成本，合同履行，对我方已不公平。因是双方共同确定设立隔断间，隔断间拆除后的风险和损失也应是双方合理分担，因此我方本着合理、公平的原则与原告进行协商重新调整房租预期收益，原告均拒绝，无奈之下我方只能解除合同。合同的解除我方在主观上不存在违约的故意，在客观上基于房屋可出租房屋减少的事实，因此我方不同意承担违约金，退一步讲，如果法院认定我方违约，也请考虑疫情、隔断间拆除的事实等因素予以酌减。三、合同虽是我方单方解除，但在合同履行期内我方最大限度维护了原告方的利益，一则自2019年1月隔断间拆除后，我方按照未拆隔断的标准向原告正常支付租金预期长达一年半之久，而我方在承担亏损额；二则即使在2020年上半年疫情对我方对外出租造成重影响时，我方仍没有停止或减少向原告支付房租；三则在合同履行期内我方从未有过延迟支付租金或损毁房屋等其他违约行为。基于以上三点事实，本着合理、公平承担损失的原则，考虑到我方在此房屋进行的装修配置，请求法院酌情判决，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：秦戊申系北京市大兴区思邈路1号院8号楼24层1单元2401房屋所有权人。2018年10月19日，秦戊申（甲方、委托方）与自如公司（乙方、受托方）签订《资产管理服务合同》，约定自如公司对涉案房屋进行资产管理，本合同管理期间5年，自2018年10月25日起至2024年4月27日止（包括首尾两日）。若甲方迟于本合同约定的交付日将标的资产交付至乙方，则管理期间的起止日期应相应顺延。乙方与资产使用人约定的租赁期限不得超过本合同管理期间。双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为8136元/月。若标的资产满足下表条件的，即从第2个管理周期起每个管理周期预期收益递增3%。另外，在每个管理周期内，涉案房屋均有空置期，首个管理周期85天，第二个管理周期起每个管理周期25天，管理期间内最后一个履约年度天数少于自然年天数的，空置期按照最后一个履约年度对应月数*3计算，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，空置期甲方不收取任何收益。双方均认可从2019年1月18日起计算收益，每个履约年度内每1个月为一次结算周期，如遇需扣减甲方承诺承受的空置期的，则空置期不计算在结算周期内，每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内。本合同项下首个结算日为2019年2月17日。本合同涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付。关于服务质量保证金，首期服务保证金为8136元，每个管理周期最后结算时，双方同意甲方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，抵扣后剩余款项（若有）自动转为下一管理周期乙方应向甲方支付服务质量保证金的部分款项，本合同终止或解除时结算后仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。关于标的资产的装修改造，合同提前解除，甲方均应向乙方支付新配置设施的损失费（具体计算方式详见本合同第7.2条第（2）款）。合同到期或提前解除，乙方均按标的资产的现状移交给甲方，无需对标的资产的装修、改造和所新配置设施进行处置和（或）恢复原状，但乙方应保证该装修、改造及新配置设施处于正常可使用的状态。鉴于乙方合作的装修、新配置设备供应商的费用结算、票据开具的特点，决定乙方无法为本合同项下标的资产装修及新配置设施提供额外单独的票据。因此，双方在此认可，本合同涉及费用的具体金额以乙方提供的相关数据为准。4.3维修基金。标的资产类型为精装、简装、老旧/改造的，甲方应于乙方向其支付服务质量保证金当日向乙方支付以下标准的维修基金，且甲方同意从应收的服务质量保证金中先行支付该笔费用828元/年的维修基金，该维修基金适用于单个管理周期。6.1管理期间内，合同一方提前30个自然日书面通知另一方且经另一方同意的，可以解除本合同。6.5合同解除或终止后，乙方应按现状向甲方返还标的资产。标的资产已经乙方装修拆除部分不恢复原状，新配置设置替换前的甲方设施亦不再返还；甲方认可其提供的固有装修的老化耗损。若标的资产乙方设立了优化间，乙方承诺在合同正常履约到期或乙方提出解除合同的情形下，乙方向甲方返还标的资产时应按甲方要求无偿拆除优化间，并恢复因拆除优化间导致的墙面破损。7.2（2）新配置设施损失费为标的资产的购进家具和（或）家电的配置价格×（管理期限内未履行天数/管理期限总天数），其中配置费用以乙方提供的数据中确定的项目和费用为准。合同签订后，秦戊申向自如公司交付涉案房屋，自如公司按照合同约定支付第一年度费用，并于2020年1月17日支付第二年服务保证金8380.08元，扣除维修基金828元，自如公司共支付服务质量保证金7552.08元。各方均认可截止至开庭之时，租金支付至2020年9月11日，下一笔租金的支付时间应系2020年10月11日支付2020年9月12日至2020年10月11日期间的租金8380.08元，但自如公司一直未支付。自如公司于2020年9月23日作出解约函，内容显示服务合同履行过程中，房屋内一间居室被拆除，导致双方服务合同中约定的5居室出租条件客观丧失，且经我公司前期同您沟通，双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致。鉴于以上客观事实，我公司特向您发出本解约通知函，通知如下内容：一、我公司决定于2020年10月17日（以下简称“解约日”）与您解除服务合同，解约日前的租金预期收益正常向您支付。二、因服务合同提前解除不可归责于贵我双方之任意一方，因此双方互不承担违约责任。三、本函件第一条所约定的解约日前租金预期收益、各项还房需结清生活费用，以及我公司已经实际支付但尚未转化为租金的服务质量保证金将于结算时直接进行抵扣。经款项抵扣后如我公司仍应向您支付款项的，自解约日起5个工作日内我公司将向您的预留账户完成付款。如您仍应向我公司进行费用返还的，请于解约日起3个工作日内向我司完成支付。四、我公司将于服务合同约定的免费腾退期（如有）届满后次日向您下发永久密码（电子智能锁）或以EMS快递形式回寄机械钥匙（机械锁），下发永久密码或签收快递回执将视为您已确认并接收房屋。自如公司称于2020年10月20日通过顺丰快递向秦戊申邮寄上述解约通知函，秦戊申表示并未收到该解约函。关于自如公司的腾房时间，自如公司表示已经于2020年10月17日前腾退完毕，后再未进入到涉案房屋中。秦戊申表示不清楚，没有人告知过其房屋已经腾退。2020年12月29日，自如公司通过短信平台向号码139XXXXXXXX发送短信，内容如下：“自如网二次提示，您尾号BJGYWLD1893345655的合同已解约完成，房屋电子锁密码484327，为避免损失，请及时收回房屋。”秦戊申认可2020年12月29日收到永久密码的短信。另，自如公司表示已经单方与秦戊申完成了结算，并支付过一笔结算款2104.5元。秦戊申认可收到该笔款项，但是不知道该款项是什么钱。秦戊申表示双方未进行交接，水电卡没有拿到，也没有收房。本院认为，秦戊申与自如公司于2018年10月19日签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。本案中，双方在合同履行过程中，自如公司应于2020年10月11日支付2020年9月12日至2020年10月11日期间的租金，至今仍未支付，自如公司在庭审中陈述情势变更公司亏损无力支付租金，其拒不支付租金的行为已经导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，且考虑到房屋租赁合同有一个长期性的履行过程，在一方不同意继续履行的情况下，对合同相对方的利益亦无法保证，故本院对于秦戊申要求确认合同继续履行的诉讼请求不予支持。因双方均认可2020年12月29日发送电子密码，据此，本院确认双方的《资产管理服务合同》于2020年12月29日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。现自如公司拖欠自2020年9月12日至今的租金，本院以2020年12月29日秦戊申收到电子密码的时间为限，以月租金8380.08元为依据，庭审中双方均认可自如公司向秦戊申支付过一笔2014.5元的费用，本院对于该笔款项在租金中进行抵扣，酌情判处自如公司还需支付秦戊申自2020年9月11日至2020年12月29日期间的租金27991.59元。秦戊申主张以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息并无法律依据，本院不予支持。就服务质量保证金一节，合同虽然约定在解除时应予返还，但合同的解除系因自如公司提起，因秦戊申在本案中要求继续履行合同，故未提出违约金请求，若秦戊申认为自如公司存在违约行为，可在本判决生效后另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告秦戊申与被告北京自如生活企业管理有限公司签订的《资产管理服务合同》于2020年12月29日解除；二、被告北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告秦戊申房屋租金27991.59元；三、驳回原告秦戊申的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费220元，由被告北京自如生活企业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二一年七月十九日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源