广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初25700号原告：广州市时代物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风中路410号自编1101房。法定代表人：王萌。委托诉讼代理人：李庚凤，该公司员工，地址。被告：王晶，女，1982年5月23日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：杨文华，男，被告父亲，联系地址广州市。委托诉讼代理人：吴秀琴，女，被告母亲，联系地址同上。原告广州市时代物业管理有限公司与被告王晶物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李庚凤到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2019年1月1日至2020年3月31日的物业管理服务费2856元（按照2.7元/月/平方米×70.53平方米计算），2018年10月1日至2019年12月31日分摊电费523.1元，2018年9月18日至2019年12月17日分摊水费21.2元，及迟延给付上述物业管理服务费的滞纳金（物业管理费是按照季度收取的，因此滞纳金从每季度首月的11日开始计算，每日按照应付未付物业管理费本金的千分之一计付）。事实和理由：被告是原告所服务管理的广州市越秀区东景街xx号8xx房的业主，根据原告与业主委员会签订的《物业管理委托合同》及《补充协议》的规定，应按建筑面积乘以2.7元/平方米收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业交通治安、绿化、清洁及维修等项目进行系列的物业管理工作，但被告从2019年1月起至今一直未缴纳物业管理费。因此，为保护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告在诉前调解阶段辩称，缴纳物业管理费是我的义务，但是在2018年10月至11月期间，我接到物业管理处的通知，称我的房屋内水渗漏到下一层楼，但是我的房屋并不存在渗漏。我也要求物业上门查看，发现水管没有渗漏等问题，所以物业要求我打开墙面查看是否有水管渗漏，但是打开墙面后发现是大楼主管道渗漏。在这个过程中物业对我的房屋停水停电，导致我无法生活，还煽动其他业主要求我维修，我也报警并找到居委会、司法所进行调解。我方是按照2.7元/平方米/月的标准向原告交纳物业管理费。经审理查明，据粤（2017）广州市不动产权第00211914号《不动产权证书》记载，广州市越秀区东风东路东景街xx号8XX房权利人为被告，房屋建筑面积70.53平方米，用途为住宅。该房屋属于东风广场小区范围。2016年6月30日，广州市越秀区东风广场业主委员会（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将广州市越秀区东风广场小区的物业管理服务工作委托于乙方；该小区位于广州市越秀区东风东路787号，占地面积60073平方米，建筑面积约25.80万平方米；委托管理期限为三年，自2016年8月1日起至2019年7月31日止；住宅房屋由乙方按建筑面积2.70元/平方米/月向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应交的管理费的银行同期贷款利息交纳滞纳金；乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止本合同等。2017年3月3日，广州市越秀区东风广场业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定：原签订的《物业管理委托合同》与实际发生不对称信息，现甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，根据实际情况，在《原合同》基础上变更合同条款部分内容；《原合同》第三章第十八条，委托管理期限为三年，自2016年8月1日起至2019年7月31日止，变更为2016年12月1日起至2019年11月30日止，合同期限为三年等。上述物业管理委托合同期满后，广州市越秀区东风广场业主委员会与原告于2019年12月1日再次签订《物业服务合同》，约定：物业服务区域为广州市越秀区东风中路787号东风广场商住小区，建筑面积约21万平方米（包括第一期、第二期、第三期、第四期、第五期及地下车位529个）；物业服务期限为5年，由2019年12月1日至2024年11月30日止；本物业区域物业服务收费的方式为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的产权建筑面积为标准交纳，第一期、第二期、第三期、第四期住宅收费标准为2.70元/平方米/月，第五期住宅4.00元/平方米/月；公摊水电费按照各单元专有面积与该公摊总面积比例分摊，向业主（使用人）另行收取；业主应当按季交纳物业服务费，每次交费的具体时间为当季首月10日前交纳，逾期未交纳的按本合同约定计算迟延违约金。业主逾期未交纳物业服务费、水电费或公摊水电费的，应当按照逾期每日千分之一的标准承担违约金等。2020年2月15日，原告向被告发出《缴费通知单》，要求被告于2020年2月15日前向原告缴付公摊电费523.1元、公摊水费21.2元、住宅管理费2856.46元、欠缴滞纳金1555.46元。该通知尾部注明，住宅管理费计费时段为2019年1月1日至2020年3月30日，公摊电费计费时段为2018年10月1日至2019年12月31日，公摊水费计费时段为2018年9月18日至2019年12月17日等。2020年6月17日，原告向被告邮寄《法律函》，再次催交上述费用。为证明公摊水电费数额，原告向本院提交以下证据：1.东风广场丽松阁各时间段公共电费分摊系数表（其中记载了公共电费的详细分摊方式，并列明2018年12月1日至2019年2月1日T1电费分摊系数为1.0603,2019年2月1日至2019年4月1日T1电费分摊系数为1.0567,2019年4月1日至2019年5月1日T1电费分摊系数为0.4628，2019年5月1日至2019年7月1日T1电费分摊系数为0.9144,2019年7月1日至2019年9月1日T1电费分摊系数为0.9236，2019年9月1日至2019年11月1日T1电费分摊系数为0.9094，2019年11月1日至2020年1月1日T1电费分摊系数为0.8694）；2.2018年10月至2020年2月期间电费发票若干张；3.加盖了广州市自来水有限公司中区供水分公司的《水费清单》，显示用水时间为2017年1月至2020年7月。被告对上述证据2、3真实性、合法性、关联性均无异议，对于上述证据1，认为不知道原告是如何计算得出，由法院审查。本院认为，原被告之间争议的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案纠纷应适用当时正在施行的法律法规及司法解释的规定。根据当时正在施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此，广州市越秀区东风广场业主委员会与原告签订的各份物业管理服务协议对被告有约束力，被告应依约向原告支付物业管理服务费及公摊水电费。故原告要求被告按照上述合同约定的标准支付涉案房屋2019年1月1日至2020年3月31日期间的物业管理服务费2856元的诉讼请求，本院予以支持。被告未按上述合同及时支付物业管理服务费已构成违约，应承担相应违约责任。被告答辩理由并不能作为不支付物业管理服务费的充分抗辩。关于逾期支付物业管理服务费的滞纳金，该款性质上属于逾期付款违约金，而签订时间为2016年6月30日的《物业管理委托合同》并未约定业主支付物业管理服务费的履行期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，原告可随时要求履行。鉴于原告证据显示其于2020年2月15日明确向被告提出支付物业管理服务费的主张，故属于该份《物业管理委托合同》期限内即2019年1月1日至2019年11月30日期间物业管理服务费的逾期付款违约金应自次日起计算。同时，上述《物业管理委托合同》约定如逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按银行同期贷款利率标准计算滞纳金，原告诉请要求每日按照应付未付物业服务费千分之一标准计算依据不足，本院予以调整。对于2019年12月1日至2020年3月31日期间物业管理服务费的逾期付款违约金，原告主张的违约金计算方式与广州市越秀区东风广场业主委员会与原告于2019年12月1日签订的《物业服务合同》约定一致，于法有据，本院予以支持。关于公摊水电费。原告虽已提交《水费清单》作为证据，但该证据仅显示“东风广场T8绿化用水”“东风广场T7绿化用水”“东风广场T5绿化用水”等各水表每两个月的水费、排污费支付情况，并未说明该费用如何分摊至各用户。而原告提交的东风广场丽松阁各时间段公共电费分摊系数表及电费发票则仅能证明2018年12月1日至2020年1月1日期间公摊电费的计算方式，按照该期间分摊系数分别乘以涉案房屋建筑面积，计得被告应付共摊电费为437.05元。对于2018年10月1日至同年11月30日期间共摊电费的计算方式原告未举证及说明。因此，对于原告本诉中主张的2018年9月18日至2019年12月17日分摊水费21.2元及2018年10月1日至同年11月30日期间共摊电费，因证据不足，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告王晶一次性向原告广州市时代物业管理有限公司支付广州市越秀区东风东路东景街xx号8XX房2019年1月1日起至2020年3月31日止的物业管理服务费2856元及迟延给付上述物业管理服务费的违约金（其中，2019年1月1日至2019年11月30日期间物业管理服务费的违约金自2020年2月15日起，以物业管理服务费2094元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止;2019年12月1日至2020年3月31日期间物业管理服务费的违约金自2020年1月11日起，以物业管理服务费762元为基数，按照每日千分之一的标准计算至实际付清之日止；上述违约金以不超过同期应付未付的物业管理服务费本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告王晶一次性向原告广州市时代物业管理有限公司支付2018年12月1日至2020年1月1日的公摊电费437.05元。三、驳回原告广州市时代物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告王晶负担。本判决为终审判决。审判员  杜轶群二〇二一年七月十二日书记员  梁 涛欧阳鹏