江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0303民初2504号原告：浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司，住所地徐州市泉山区三环西路开元四季新城一期会所105室。法定代表人：王艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹倩，江苏翰公律师事务所律师。被告：石静丽，女，1965年3月13日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司（以下简称开元物业徐州分公司）与被告石静丽物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告开元物业徐州分公司的委托诉讼代理人曹倩及被告石静丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开元物业徐州分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2017年9月1日至2020年5月31日物业管理费4141.5元、公共能耗费637.4元、滞纳金2079元，共计6857.9元；2.本案诉讼费由被告负担。庭审中原告变更第一项诉讼请求为被告支付2017年9月1日至2020年5月31日的物业管理费用2898元（计算方式为83.65平方米*1.5元每平方米每月*33个月*0.7），滞纳金2079元，总计4977元，撤回对公共能耗费637.4元的诉请。事实和理由：原、被告双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告提供物业管理服务，合同生效后，原告依约向被告提供了物业服务，但被告却拒不履行缴费物业管理费的义务，原告多次催缴，未有效果。现原告诉至法院，请求判如所请。被告石静丽辩称：我确实在2017年9月1日至2020年5月31日期间未缴纳物业费，但我不同意支付物业费，因为自上房缴纳一年物业费后，我一直没有享受到物业服务，门口过道卫生没有打扫，屋顶漏雨经过多次反映未维修，门口闭门器也没有维修。邻居养狗，狗跑到我家门口无人管理，影响我的正常入住。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月1日，原告开元物业徐州分公司（甲方）与被告石静丽（乙方）签订了《银座东城丽景小区前期物业服务协议》(合同编号:0000XXX)一份，合同约定“物业名称：银座东城丽景小区乙方所购房屋基本情况：类型住宅/商业座落位置：XX幢X单元XXX室建筑面积：84.22平方米根据有关法律、法规。在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就银座东城丽景小区前期物业服务达成如下协议：第一条双方的权利和义务一、甲方的权利和义务1、对物业共用部分、共用设备设施、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业管理制度并书面告知乙方……二、乙方的权利义务1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议；3、遵守本物业的《银座东城丽景小区业主临时管理规约》等相关规定；4、向甲方缴纳物业服务费用；……第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部分、共用设施设备中修以上维修和更新的费用）一、乙方交费时间：交房之日开始预交一年的物业服务费，以后每年首月5日前交纳一次，亦可提前交纳。逾期交费补交所欠服务费外，还将以所欠服务费为基数每天计收2‰的滞纳金。二、收费标准（按建筑面积）多层1.5元/㎡·月高层1.5元/㎡·月商业2.00元/㎡·月预收公共能耗费500元/年地下车库车位服务费40.0元/·月·辆；三、根据徐价服【2012】17号文件规定，业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应向甲方书面告知，由甲方确认，乙方空置房屋的物业服务费按物业服务费标准的70%向甲方缴纳，交房后空置时间超过两年的，乙方应按物业服务费标准的100%向甲方交纳……第八条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正且给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；四、乙方长期不缴纳物业服务费或其他相关费用，经甲方多次提醒，仍不交纳的业主，甲方有权要求给予公示，并按有关规定向乙方追究法律责任。……第十二条本协议在履行中如发生争议，双方可以协商或调解解决，不愿协商、调解或者协商、调解无效的，当事人可按下列第2种方式处理：2、依法向人民法院起诉。……第十四条本协议自双方签字盖章之日起生效。协议甲方处加盖了原告开元物业徐州分公司公章，乙方处有被告石静丽签名及日期。被告石静丽系案银座东城丽景小区XX-X-XXX室（建筑面积83.65平方米）业主，被告石静丽认可未缴纳2017年9月1日至2020年5月31日期间物业管理费，称该期间未在该房屋居住，原告对此予以认可。2017年12月10日、2018年12月10日、2019年12月10日、2020年5月10日原告多次向被告发送《关于交纳物业服务费的通知》，被告均未缴费。被告石静丽称被告提供的物业管理服务存在卫生清扫不到位、屋顶漏雨不及时维护、邻居养狗无人管理等问题，称其曾多次向物业反映上述问题但仍未得到解决，另因原告提供物业管理服务不到位导致自己无法正常入住，在外租房产生损失并提供了租赁合同及照片等证据材料。本院认为，原、被告之间签订的物业服务协议系双方真实意思表示且不违反法律行政法规等相关规定，应为合法有效，对双方均具有法律约束力。一、关于原告诉请的物业服务费问题。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法规规定的业主应履行的法定义务。原告具有从事物业管理服务的资质，为案涉小区提供了物业管理服务，被告为该小区业主，应及时缴纳物业管理费。现被告对其未缴纳2017年9月1日至2020年5月31日期间物业管理费的事实予以认可，且双方均认可被告在该期间未在案涉房屋实际居住，故原告要求被告按照70%标准支付该期间物业管理费的诉讼请求有相应的事实和法律依据，本院依法支持原告主张的2898元（83.65平方米*1.5元每平方米每月*33个月*0.7）物业管理费的诉请。被告称因原告提供的物业管理服务不到位导致自己无法正常入住只能在外租房，但其提供的证据不足以证实其在外租房系因原告提供的物业管理服务不到位导致，不能作为拒绝缴纳物业管理费的依据。被告对于自己的主张可待补充相关证据后，另行主张权利。二、关于原告诉请的滞纳金问题。滞纳金即违约金，本院综合考虑到物业服务难以尽善尽美，原告提供的物业服务不排除尚有改进空间或者业主不满意之处，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，为构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，故对原告主张的滞纳金请求，本院暂不予支持。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，依照《国务院物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告石静丽支付原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司2017年9月1日至2020年5月31日期间物业管理费2898元；二、驳回原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司负担10元，由被告石静丽负担15元。本判决为终审判决。审 判 员 侯秋彤二〇二一年七月二十七日法官助理 郭艳茹书 记 员 李欣韦