北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初2513号原告：顾善梅，女，1973年10月28日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。原告：卞海龙，男，1974年1月1日出生，汉族，住江苏省阜宁县。二原告共同委托诉讼代理人：袁峰，北京市安桥律师事务所律师。被告：董金东，男，1969年12月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京银凯新型建材有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇一街村。法定代表人：刘勇，总经理。委托诉讼代理人：王正中，该公司法务部主任。委托诉讼代理人：刘青，该公司员工。原告顾善梅、卞海龙诉被告董金东、北京银凯新型建材有限公司（以下简称银凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾善梅、卞海龙及其共同委托诉讼代理人袁峰，被告董金东，被告银凯公司的委托诉讼代理人刘青、王正中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾善梅、卞海龙向本院提出诉讼请求：1.判决原告顾善梅与被告北京银凯新型建材有限公司签订的《办公用房预购合同》无效；2.判决被告董金东返还原告欠款及购房款共计94万元，并赔偿利息损失（以94万元为基数，2018年2月14日起计算至2019年8月19日按照中国银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至被告实际全部付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告顾善梅与原告卞海龙系夫妻关系。2013年12月1日，董金东因建筑工程需要向原告卞海龙、顾善梅购买混凝土连锁砌块未付货款49万元，后董金东提出以银凯公司建设的位于通州区马驹桥镇马一街约64.24平方米的房屋抵偿欠原告卞海龙的货款49万元，并安排原告顾善梅与银凯公司之间签订了《办公用房预售合同》。因约定房屋价款为1207712元，随后原告顾善梅又在董金东的授意下于2017年12月21日向银凯公司支付购房款250000元，于2018年2月14日向董金东的儿子董安奇名下工商银行账户支付房款200000元，并由被告董金东向原告写下承诺：愿承担一切法律后果及赔偿原告所有经济损失。但事后原告向有关部门了解后得知银凯公司所建设的马驹桥镇马一街的楼房不具备销售条件，不能办理房屋产权手续。为追回原告的欠款和购房款，原告多次与二被告沟通、交涉。董金东也曾多次口头承诺还款，但始终未有向原告付款。为维护合法权益原告特诉请法院判决原告与银凯公司所签订房屋买卖合同无效，并判决董金东立即向原告支付所欠货款、退还购房款及赔偿原告的经济损失。被告董金东辩称：49万元工程款是江苏盐城第二建筑公司欠的钱，因为项目是公司的，49万元工程款没有争议但是这个行为是公司行为，原告支付给董安奇的20万元我同意返还，工程款是公司欠款不是我欠的，25万元是打给刘勇的，我不承担。被告银凯公司辩称：我公司认可原告诉请第一项。涉案房屋没有预售许可证，按照相关司法解释房屋买卖合同无效；原告的其他诉讼请求与我公司无关，所以不发表意见；原告提出的事实理由是属实的。原告和董金东提到给刘勇支付25万元，我们没有见到银凯公司实际收到25万元。本院经审理认定的事实如下：顾善梅与卞海龙系夫妻关系。2017年12月21日，顾善梅与银凯公司签订《办公用房预购合同》，约定：出卖人为北京银凯新型建材有限公司，买受人为顾善梅；出卖人以出让方式取得坐落于北京市通州区马驹桥镇一街地块的国有土地使用权；该房屋的规划用途为办公；该房屋为第一条规定项目中×××号，房屋竣工后，如房号发生改变的，以房屋所有权证登记的地址为准；该房屋预测建筑面积为64.24平方米，该房屋层高为5.4米；该房屋没有权属纠纷和债权债务纠纷，该房屋没有销售给除本买受人以外的其他人，该房屋没有司法查封或其他受到限制交易的情况；买受人采取一次性付款的方式付款；房屋总价款为1207712元；出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该房屋；双方并就合同的其他权利义务作出约定。上述房屋所在土地的性质为工业用地。合同签订后，银凯公司向顾善梅出具《收条》，载明：今收到顾善梅交来购房款74万元，大写：柒拾肆万元整。特此立据。付款账号：张春武×××，农业银行内蒙古呼和浩特市五塔东街支行改为工商银行：×××，张春武。同日，顾善梅向张春武账号为×××的账户内转账25万元。2018年2月14日，顾善梅向案外人董安奇转账20万元。同日，董金东向顾善梅出具《收条》，载明：今收到顾善梅人民币贰拾万元。董金东并于同日向卞海龙出具《承诺书》（以下称《承诺书》1），载明：本人董金东于2013年12月1日因工程需要向卞海龙购买混凝土连锁砌块共计人民币49万元整（大写：肆拾玖万元整），无力偿还。现以（北京市通州区马驹桥镇马一街）的房屋以抵债方式出卖给卞海龙。本人争郑重承诺如下：此房屋面积64.24平方米，单价18800元每平米，合计总价人民币1207712元整，大写：壹佰贰拾贰万柒仟柒佰壹拾贰元整。房屋所有权不会以任何方式出卖给卞海龙和顾善梅夫妻以外的第三方，如有违反上述承诺本人愿意以双倍的房款总价（合计人民币2415424元整，大写：贰佰肆拾壹万伍仟肆佰贰拾肆元整）以现金方式在七日内归还卞海龙，如有逾期每天按房屋双倍金额（合计人民币2415424元整，大写整：贰佰肆拾壹万伍仟肆佰贰拾肆元整）的千分之五支付违约金，本人承诺：若不按上述条款执行，愿承担一切法律后果及赔偿卞海龙的所有经济损失。2020年12月9日，董金东向顾善梅出具《承诺书》（以下称《承诺书》2），载明：董金东承诺顾善梅汇入张春武人民币贰拾伍万元，由董金东负责还款。本院认为，《办公用房预购合同》虽系因董金东意图以物抵债的原因签订，但签订合同的主体仍为银凯公司与顾善梅，银凯公司对于合同签订的原因理应知情，但仍同意签订该合同，该合同系银凯公司与顾善梅的真实意思表示，出卖人应为银凯公司，董金东并非该合同相对方。依据合同相对性原则，顾善梅、卞海龙无权依据该合同向董金东主张权利。同时，银凯公司将涉案房屋作为商品房出售给顾善梅、卞海龙，银凯公司并不具有销售涉案房屋的资质。涉案房屋所在土地性质为工业用地，涉案房屋实为工业用地上所建办公用房。银凯公司出售涉案房屋改变了土地用途，损害了社会公共利益，且在无资质的情况下将涉案房屋出售给顾善梅，故双方签订的《办公用房预购合同》应属无效。董金东向卞海龙出具《承诺书》1同意以涉案房屋折抵债务，顾善梅、卞海龙虽认可该承诺书，但基于同样的原因，《承诺书》1亦属无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《承诺书》1无效后，董金东理应偿还欠款49万元。至于董安奇收取的款项20万元，董金东同意返还，本院不持异议。关于张春武所收款项25万元，董金东已出具《承诺书》2同意由其归还，董金东理应返还上述款项。因顾善梅与卞海龙系夫妻关系，上述行为均发生于二人夫妻关系存续期间内，现顾善梅与卞海龙共同主张权利，本院予以支持。《办公用房预购合同》明确约定了涉案房屋的用途为办公，亦载明了涉案土地的土地使用证号、建设工程规划许可证号等情况，董金东、顾善梅、卞海龙对于出卖人的销售资质、出售房屋所在土地的性质、房屋用途等信息理应知情，董金东、顾善梅、卞海龙对《办公用房预购合同》《承诺书》2的无效均存有过错，故顾善梅、卞海龙应自行承担已支付款项的利息损失。董金东辩称欠款主体为案外人，但未能提供任何证据予以证据，其辩解意见与其出具的《承诺书》1亦明显相互矛盾，故对其该项辩解意见本院不予采信。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告顾善梅与被告北京银凯新型建材有限公司于2017年12月21日签订的《办公用房预购合同》无效；二、被告董金东给付原告顾善梅、卞海龙欠款及购房款共计94万元，于本判决生效后七日内执行清；三、驳回原告顾善梅、卞海龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14250元，由原告顾善梅、卞海龙负担1050元（已交纳），由被告董金东负担13200元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  叶福勇二〇二一年七月四日书记员  杜 翯