四川省射洪县人民法院民 事 判 决 书(2018)川0922民初117号原告（反诉被告）：张永红，男，1993年10月18日出生，汉族，住四川省射洪县。委托诉讼代理人：谢卫东，四川今辰律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵宇云，男，1972年10月17日出生，汉族，住四川省射洪县。委托诉讼代理人：赵翀（系赵宇云堂弟），住四川省射洪县，系射洪县××乡×××村村民委员会推荐委托。被告：射洪县尊诚房产经纪有限责任公司，住所地射洪县太和镇武安河南段三江花园2-3幢1楼33号门面。统一社会信用代码91510922MA63RTKD0A。法定代表人：罗伦彬，该公司执行董事兼总经理。原告张永红与被告赵宇云、射洪县尊诚房产经纪有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案以及反诉原告赵宇云与反诉被告张永红房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。各方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永红向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告赵宇云向原告张永红双倍返还定金20000元，支付违约金83600元，中介信息费10000元，被告射洪县尊诚房产经纪有限责任公司承担连带赔偿责任；2.本案诉讼费由两被告承担。事实及理由：原告张永红与被告赵宇云于2017年10月31日在被告射洪县尊诚房产经纪有限责任公司中介的情况下签订了《尊诚房产房屋买卖合同》（内容详见该合同〉，合同签订后原告张永红于当日向被告赵宇云支付10000元的定金，于同年11月14日向被告射洪县尊诚房产经纪有限责任公司支付了10000元的中介服务费，于同年11月20日向被告赵宇云支付390000元的购房款，但当天原告张永红与被告赵宇云一同到该房的售楼部去进行网签预售登记时，售楼部的工作人员告知该房不得进行网签过户登记。由于被告赵宇云的原因造成违约，应当按照合同约定承担相应的法律责任。该《尊诚房产房屋买卖合同》（内容详见该合同）第八条“三、产权不能正常登记过户……（二）自签订合同之日起，卖方收取定金后，如买方不买则购房定金不退，卖方不卖则购房定金双倍退还。违约方承担双方信息服务费。（三〉任何情况下，若卖方或买方签署本合约后，因自身原因未能依本合约之条款卖出或买入该物业，则毁约方须赔偿房款总额的20%于另一方……”。因被告赵宇云的原因造成该房不得进行网签过户登记之后，被告赵宇云于当日即2017年11月20日向原告张永红退还了390000元购房款，但对于应双倍返还定金20000元，支付违约金83600元，中介信息费10000元不予理睬。由于被告射洪县尊诚房产经纪有限责任公司系中介方，且收取了中介服务费，负有对该房屋的物权情况进行审查的义务，因此被告射洪县尊诚房产经纪有限责任公司负有连带赔偿责任。原告张永红为了依法维权，遂诉至法院，请求公正判决。被告赵宇云辩称，1.自己没有违约行为，不应当承担违约责任。2.退还中介费10000元是原告与中介公司的事。3.定金责任和违约金责任不能同时存在。被告射洪县尊诚房产经纪有限责任公司辩称，中介费10000元，其中业主即被告赵宇云出了2000元，买方即原告张永红出了8000元，当时为了方便计算，所以把业主的2000元就写在了买方名下，买方在给付房款的时候就少给2000元。这10000元中介费是买方买房的前期服务费，后期没有收费，现同意退还2000元给原告。房子未办理网签过户是因为开发商售楼部暂时不能更名，但是今年年后就可以更名了，且在不能更名的当天，三方就协商好了，原告也表示可以等到能更名后再作处理，所以才收取了卖方退还的购房款。反诉原告赵宇云向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告之间于2017年10月31日签订的《尊诚房产房屋买卖合同》；2.判令反诉被告张永红承担违约金78000元；3.判令反诉被告张永红所支付的定金不予退还；4.本案诉讼费由反诉被告张永红承担。亊实及理由：2017年10月31日，原、被告签订《尊诚房产房屋买卖合同》（以下简称“合同”）购买位于射洪县××路××城4幢1单元32-3号房屋。合同签订当日，反诉被告向反诉原告支付了定金10000元，但至今未支付合同约定的房屋价款。合同第四条对逾期付款责任约定“买方于2017.11.22支付首付房款（已包含定金〉共计400000.00元”，合同第八条约定“逾期付款超过10日后，卖方有权解除合同。买方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照逾期应付款20%向卖方支付违约金”。合同第八条对定金罚则约定“如买方不买则购房定金不退”。截止本诉状撰写之日，反诉被告作为买受人，已逾期数倍于付款期限，且提起恶意诉讼，已用实际行动表示拒绝购买房屋。因此，根据合同约定，所付定金依法不予退还。合同双方应具备最起码的契约精神和诚信，反诉被告的违约等恶意行为应当承担违约责任即依法解除合同并承担违约金。为了维护当事人各方合法权益和司法公正，恳请人民法院依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告张永红辩称，双方都按照合同来论证本案。1.反诉状中的陈述与客观事实不符，买方证据可以证明买方按时交付了购房款，因此卖方要求买方承担违约金是无依据的。2.若买方不买房则定金不退，与证据相违背，实际是卖方没有履行自己的义务，买方已经按时按量履行了给付房屋价款的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据和事实，本院认定事实如下：2017年1月，重庆建工住宅建设有限公司经与四川××源房地产开发有限公司协商一致并出具委托，以项目工程款抵扣房屋价款的方式由赵宇云取得位于射洪县××镇××城4幢1单元32-3号房屋的所有权，但未办理房屋产权证；同月23日，四川××源房地产开发有限公司××城项目部向赵宇云出具了交付该房购房款520644元的专用收据。2017年10月31日，张永红作为买方，赵宇云作为卖方，射洪县尊诚房产经纪有限责任公司作为信息服务方，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，签订了《尊诚房产房屋买卖合同》，合同主要约定：买卖双方通过尊诚房产公司居间达成交易，买方中介费为10000元。买方张永红购买卖方赵宇云位于射洪县××镇××城4幢1单元32-3号房屋，建筑面积121.6平方米，成交价格418000元，买方于2017年10月31日支付卖方人民币10000元作为购房定金，于2017年11月22日支付首付房款400000元，余下房款18000元于过户完成当天支付。合同载明：“……第六条产权过户（一）买卖双方同意于2017.11.22前，共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权及土地使用权转移登记，并按照规定的期限和条件及时、全面地履行相关手续和提供完备资料。（二）买卖双方必须配合中介方办理改名手续，不得无故拖延，如买方或者卖方不配合办理将按违约处理。违约责任按第八条处理……第八条违约责任一、逾期交房责任（卖方）……（2）逾期超过10日后，买方有权退房。卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款，并按照买方全部已付款的20%向买方支付违约金。二、逾期付款责任（买方）……（2）逾期超过10日后，卖方有权解除合同。买方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照逾期应付款的20%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款。……三、产权不能正常登记过户（一）特殊情况买卖双方协商解决，如不能协商，按合同处理。违约方承担双方信息服务费。（二）自签订合同之日起，卖方收取定金后，如买方不买则购房定金不退；卖方不卖则购房定金双倍退还。违约方承担双方信息服务费。（三）任何情况下，若卖方或者买方签署本合约后，因自身原因未能依本合约之条款卖出或者买入该物业，则毁约方须赔偿房款总额的20%于另一方，并支付尊诚房产总房款2.5%的信息费及支付信息方追究违约责任方产生的所有费用如（律师费）”。合同签订当天，张永红即向赵宇云支付定金10000元，赵宇云向张永红出具了《首付收条》。2017年11月14日，张永红向射洪县尊诚房产经纪有限责任公司支付信息费10000元，射洪县尊诚房产经纪有限责任公司出具《收款收据》。2017年11月20日上午，张永红通过其父张某1账户向赵宇云转账支付购房款390000元，后三方一同前往××城售房部办理网签更名手续，售房部告知暂时不能更名，需等到春节后才能办理更名。当即经三方口头协商，张永红表示愿意等到能够更名时处理，赵宇云遂于当日退还了收取的购房款390000元，张永红予以接收。2017年12月3日，张永红前往射洪县尊诚房产经纪有限责任公司表示不愿意购买房屋了，要求退还定金和中介费等，继而发生纠纷并报警。后经协商未果，原告张永红遂于2018年1月5日向本院提起诉讼。本院受理后，反诉原告赵宇云于2018年1月14日向本院提起反诉。本院认为，原告（反诉被告）张永红作为买方、被告（反诉原告）赵宇云作为卖方、被告射洪县尊诚房产经纪有限责任公司作为信息服务方在自愿、协商一致的前提下签订《尊诚房产房屋买卖合同》，系当事人的真实意思表示，亦未违反有关法律规定，该合同合法有效，原、被告房屋买卖关系依法成立，原、被告均应按照合同的约定享有权利并履行义务。现买卖双方对解除合同均无异议，本院予以确认。关于双方是否存在违约的问题，合同签订当天，张永红即按约向赵宇云支付定金10000元；2017年11月14日，张永红向射洪县尊诚房产经纪有限责任公司支付信息费10000元；2017年11月20日上午，张永红通过其父张某1账户按约向赵宇云转账支付购房款390000元。之后三方便一同前往××城售房部办理网签更名手续，但售房部告知暂时不能更名，需等到春节后才能办理更名。当即经三方口头协商，张永红表示愿意等到能够更名时处理，赵宇云遂于当日退还了收取的购房款390000元，张永红予以了接收。后张永红于2017年12月3日前往射洪县尊诚房产经纪有限责任公司表示不愿意购买房屋了，要求退还定金和中介费，继而产生诉讼。以上情况可以看出，在得知暂时不能网签更名后，三方经协商均同意延期办理，张永红也接收了赵宇云退还的购房款。赵宇云主观上不存在殆于履行合同的行为，因此，赵宇云不构成根本违约；张永红在网签更名期限不确定的情况下，要求不再购买房屋的行为实属情有可原，主观上亦不存在殆于履行合同的行为，因此，张永红亦不构成根本违约。故造成买卖合同不能如约履行的过错不可归责于任何一方。定金罚则适用于合同一方当事人违约的情形，而违约行为的存在，是适用定金罚则的前提条件，因此，无论主张定金双倍返还或拒不返还定金均无法律依据。因不可归责于当事人双方的事由，导致买卖合同未能履行的，出卖人应当将定金返还买受人。因此，对原告张永红要求双倍返还定金20000元、支付违约金83600元的诉讼请求和反诉原告赵宇云要求支付违约金78000元、定金10000元不予退还的反诉请求，本院均不予支持。被告射洪县尊诚房产经纪有限责任公司在张永红与赵宇云的房屋买卖关系中处于居间服务地位，对于房屋买卖合同的签订提供了有效的帮助，但房屋买卖合同最终未能履行，可酌情退还中介费用，本院酌定退还5000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十五条、第四百二十七条规定，判决如下：一、解除原、被告于2017年10月31日签订的《尊诚房产房屋买卖合同》；二、自本判决生效后十日内被告赵宇云返还原告张永红定金人民币10000元；三、自本判决生效后十日内被告射洪县尊诚房产经纪有限责任公司退还原告张永红中介费用5000元；四、驳回原告张永红的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告赵宇云的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1286元，由原告张永红负担700元，被告赵宇云负担300元，被告射洪县尊诚房产经纪有限责任公司负担286元；反诉案件受理费875元，由反诉原告赵宇云负担600元，由反诉被告张永红负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审判员  向建新二〇一八年二月二十三日书记员  税 倪