贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0115民初7295号原告：洪加勇，男，汉族，1969年2月24日生，住贵州省思南县。原告：邬红，女，土家族，1967年12月7日生，住贵州省思南县。原告：洪雯，女，土家族，1994年11月25日生，住贵州省思南县。三原告共同委托诉讼代理人：王惠奇，贵州福万律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：何成琴，贵州福万律师事务所律师。被告：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号，统一社会信用代码9152010078548813X6。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：李钗，贵州鼎晋律师事务所律师。原告洪加勇、邬红、洪雯与被告贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭合并审理了（2021）黔0115民初7068号、7069号、7289号-7300号、7303号-7307号、7334-7336号案件（共计22案），原告洪加勇、邬红、洪雯的共同委托诉讼代理人何成琴及被告新世界公司的委托诉讼代理人李钗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洪加勇、邬红、洪雯向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金17,740.66元（自2018年12月31日起至2020年4月9日止以购房款666,942.00元为基数按日万分之一标准计算为31,079.50元，已支付违约金13,338.84元，尚欠17,740.66元）；2、判令被告承担本案的案件受理费等费用。被告新世界公司辩称：一、逾期交房违约金应当自商品房买卖合同约定的交房日期届满之次日起算至被告首次通知原告收房之日。二、原告诉请的违约金计算标准没有事实和法律依据，其诉请的违约金计算标准过高，请求法院将逾期交房违约金的计算标准调整至按日万分之零点五计算。逾期交房违约金中，被告已经向原告支付的部分应当予以扣减。此外，合同补充协议约定，逾期交房违约金不应该超过总房款的2%，故对于原告诉请超过2%的部分不应当得到支持。且原告已实际收到房屋总价款2%的逾期交房违约金，双方通过实际履行进一步确认了合同补充协议约定的逾期交房违约金款项。本院经审理认定事实如下：2016年8月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）就位于贵阳市观山湖区金朱路1号金阳新世界2Ｅ地块1-14＃及16-26＃楼（10）2单元20层1号房屋签订了《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买该商品房，房屋总价款为666942.00元。该《商品房买卖合同》约定“买受人：洪加勇……地址：贵州省思南县，联系电话：136××××0466……第十一条交付时间和条件（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书……第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金……第十四条交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理……第二十九条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”；附件十二补充协议约定“……五、双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%……十五、其他约定：1、关于通知的约定：（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前‘合同当事人’项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址……（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务……”。该合同签订后，原告已按约定向被告支付了该合同项下的房屋总价款666942.00元。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。关于原告主张的逾期交房违约金。本案中，原告称其于2020年4月10日实际收房，而被告既未举证说明其于何时向原告实际交房，亦未举证证明其按照合同补充协议关于通知的约定在原告自认的2020年4月10日之前采取了邮寄、短信等有效的通知方式通知原告收房事宜，故本院认定被告于2020年4月10日之前未向原告履行交房义务，本案应以原告自认的2020年4月10日作为被告履行完毕其交房义务之日。根据合同约定，原告主张的逾期交房违约金应自“交付期限届满之次日起至实际交付之日止”予以计算，即自2018年12月31日起至2020年4月10日止，现原告仅主张截至2020年4月9日（共计465天）的逾期交房违约金，系其对自身民事权利的处分，本院从其自愿。同时，合同约定逾期交房的违约金按全部已付款的日万分之一计算，该约定不违反法律规定，本院予以确认。据此，案涉房屋逾期交房的违约金经计算为465天＊0.01%＊666,942.00元=31,012.80元。现原告认可被告已向其支付了13,338.84元，故被告还应向原告支付17,673.96元。关于被告提出的补充协议约定逾期交房违约金总额不超过房屋总价款2%的问题，本院认为，该约定不合理地减轻或免除了出卖人应当承担的责任，排除了买受人的主要权利，根据合同第二十九条之约定，仍应以主合同约定为准，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。此外，被告虽已向原告支付13,338.84元逾期交房违约金，但本案并无证据显示双方已在后期达成一致按照房屋总价款的2%履行逾期交房违约金，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起三日内向原告洪加勇、邬红、洪雯支付位于贵阳市观山湖区金朱路1号金阳新世界2E地块1-14#及16-26#楼（10）2单元20层1号房屋的逾期交房违约金17,673.96元；二、驳回原告洪加勇、邬红、洪雯的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取121.00元，由被告贵阳新世界房地产有限公司承担。本判决为终审判决。权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。审 判 员 马艺榕二〇二一年七月二十七日法官助理 成应美书 记 员 邵曦霖