福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0103民初3530号原告：林继光，男，1952年8月29日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：郑庆寨、王茂盛，福建佐佑律师事务所律师。被告：福州市农工商联合企业房地产开发公司，住所地福州市连江路五里亭，统一社会信用代码913501001544035740。法定代表人：董振墉，经理。委托诉讼代理人：林子霖，男，系被告公司员工。被告：王惠明，男，1951年3月20日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：邱梓燊、林丰夏，福建通享律师事务所律师。原告林继光与被告福州市农工商联合企业房地产开发公司（以下简称农工商公司）、被告王惠明合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林继光及其委托诉讼代理人王茂盛，被告农工商公司的委托诉讼代理人林子霖，被告王惠明的委托诉讼代理人邱梓燊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林继光向本院提出诉讼请求：1.判决农工商公司、王惠明向林继光返还房屋改造增面积款299585元并赔偿资金占用损失121331元（资金占用损失以299585元为基数按年利率6%计算，从2010年9月2日起暂计至起诉之日为121331元，要求实际计算到款项还清之日），暂合计为420916元；2、判决农工商公司、王惠明立即返还林继光房屋改造水电一户一表费用16000元并赔偿原告资金占用损失6480元（资金占用损失以16000元为基数按年利率6%计算，从2010年9月2日起暂计至起诉之日为6480元，要求实际计算到款项还清之日），暂合计为22480元；3、判决农工商公司、王惠明承担改造房屋恢复原状的一切费用（含建筑和水电设施的移位）；4.本案诉讼费用由俩被告承担。事实和理由：农工商公司系坐落福州市台江区广达路393号（原为台江区XX大厦X楼的建设单位，王子清于1999年12月30日向农工商公司购买XX大厦X楼XX层XX室房产，林继光于2003年5月26日向王子清受让该房产，房屋所有权证号为榕房权证Ｒ字第××号，建筑面积我184.9平方米，规划用途为办公。2004年8月16日，福州市发展计划委员会作出榕计基【2004】174号《福州市发展计划委员会关于福州市农工商联合企业房地产开发公司“边达大厦”改造项目立项的批复》，同意农工商公司将XX楼外墙及4至13层进行改造，使用功能改为办公式公寓楼。2010年9月2日，农工商公司、王惠明以项目改造为由，向林继光收取改造款，改造后增加面积46.09平方米，每平方米按6500元计价，计299585元，对抵租金104000元后，余款195585元，该款由改造项目负责人及王惠明实际收取，另外林继光使用的水电房设备地点变动，改造后05室房产变更为四个单元，收取16000元一户一表费用，收取的改造费合计315585元。但是，农工商公司及王惠明收款后，没有依法完善相关手续，改造工程未经竣工验收，产权登记情况亦未相应变更。2015年，XX大厦XX楼XX室原登记的产权人福建迅捷通信技术服务公司向福州市台江区人民法院起诉被告农工商公司等，福州市台江区人民法院作出（2015）台民初字第3345号民事判决，判决腾空XX大厦XX楼XX室房产产权范围内的房屋，该判决生效后，迅捷向法院申请执行，福州市台江区人民法院发出相应的《限期履行通知书》。由上，改造后原先所谓增面积46.09平方米已完全落空，农工商公司和王惠明应当返还林继光房屋改造增面积款299585元，房屋改造水电一户一表费用16000元，并赔偿林继光资金占用损失，并且，后续改造房屋需要恢复原状，由此产生的一切费用亦应由农工商公司和王惠明承担。为此，林继光诉至本院，望判如所请。农工商公司辩称：因为整个项目都是王惠明在承办，农工商公司与王惠明是承包挂靠关系，这是王惠明的独立行为，由于目前没有证据证明王惠明已将钱款交付农工商公司，故应由王惠明承担退款的责任。对于林继光的诉请，由法院依法裁判，如果要农工商公司承担责任，农工商公司保留向王惠明追偿的权利。王惠明辩称：林继光不积极配合办理原产权证的注销手续，是造成其改造后建筑物区分产权证无法办理的重要原因，林继光对自身因产权证缺失造成的损失负有重要责任（该项目政府已经立项，农工商公司已经出面改造，改造已经完成，原标的物已经不在，变成新的标的物，原告没配合办理原产权证的注销才导致新产权证无法办理）；2.本案负责楼层改造具体工作的是农工商公司，王惠明只是帮助农工商公司代收改造相关款项，且收取款项已经用于改造工作，收款实际是农工商公司负责，林继光要求退回款项应当向农工商公司主张，与王惠明无关。3.改造后的房屋一直系林继光使用，林继光已经实际使用改造后的建筑物区分多年，亦从中获益，不存在林继光声称的损失。林继光要求赔偿损失的诉讼请求不公平也不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于台江区XX路XX号的XX大厦原系农工商公司开发的产业，已经竣工验收后出售。案外人王子清于1999年12月30日向农工商公司买受XX大厦XX楼13层05室的房产，并办理的房屋所有权证。2003年5月26日，林继光又向王子清购买上述XX大厦X楼XX层XX室的房产，并取得榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证。根据产权证的记载，该套讼争房产建筑面积184.9平方米，设计用途为办公。2004年8月16日，福州市发展计划委员会作出了[2004]174号《福州市发展计划委员会关于福州市农工商联合企业房地产开发公司“边达大厦”改造项目立项的批复》，内容为：福州市农工商联合企业房地产开发公司：你公司榕农联字（2004）第035号报告收悉。你公司边达大厦项目我委曾以榕计基[1996]009号文批复，其中X楼于1996年竣工交付使用。鉴于该项目设计不当造成滞销，根据市规划局意见，经研究，同意你公司将该楼外墙及4至13层进行改造，……4至13层建筑面积7000平方米使用功能改为办公式公寓楼，改造总费用85万元，资金来源自筹解决。现予以批复立项并列入二00四年年度投资计划，安排二00四年年度投资计划85万元。2010年9月2日，林继光向吴月妃账号（建设银行4367421820021291068）转账195585元。王惠明向原告出具《收条》一张，内容为兹收到林继光边达大厦13层05室改造后多出面积46.09平方，按每平方6500元，共299585元，除2006年5月至2010年9月共52个月每月按2000元计算104000元，余收195585元正，转吴月妃账号。此据，经收人王惠明。同日，林继光还支付了水电一户一表费用16000元，城市DJ售楼部水电代收专用章确认的收款收据上载明，缴款单位为城市DJ十三层原05室，现为1314单元、1313单元、1312单元、1311单元，收款人为：王光辉。庭审中，农工商公司、王惠明均确认边达大厦已经经过改造，被告均未提供改造工程的竣工验收材料。根据本院（2015）台民初字第3345号民事判决书查明认定的事实，边达大厦3#楼13层在福州市房地产档案馆备档的楼层平面图与原告持有的产权证附图是一致，并未查到X楼4至13层在2004年后有改造后的楼层平面图与新的产权标识。农工商公司陈述，边达大厦的改造项目获批后，都是王惠明在操作，改造项目对外宣传叫“城市DJ”,王惠明为了销售需要，还成立了城市DJ售楼部，农工商公司对于林继光是否与王惠明签署项目改造相关的合同并不知情。王惠明则认为，项目是农工商公司申请获批，对外签署合同的，负责楼层改造的也是农工商公司，王惠明系代农工商公司收款，所收取款项也已投入改造建设，工程相关责任应由有资质的农工商公司承担，农工商公司才是赔款的义务人。此外，林继光当庭撤回其第三项要求两被告承担改造房屋恢复原状一切费用的诉讼请求，本院对此予以准许。庭后，农工商公司向本院补充提交了几份证据：1、《承诺书》，内容为关于本站1993年8月27日与农工商公司签订“关于合作成立福州市农工商联合企业房地产开发公司广达工程协议书”的所有事项现已转至本站法人代表王惠明所属的福建惠达物资贸易发展有限公司，若有发生纠纷事项，一切责任由长乐市潭头液化气供销站法人代表王惠明承担。2、农工商公司与福建惠达物资贸易发展有限公司签订的《补充协议》，内容为，甲乙双方根据1993年8月27日“关于合作成立福州市农工商联合企业房地产开发公司广达工程处的协议书”、1993年8月17日“合作兴建边达大厦协议书”和1999年12月28日“边达大厦分成协议书”的内容，甲乙双方确认下列位于福州市XX大厦的固定资产由乙方投资归乙方所有：一、“边达花园”住宅总面积4246.26平方米；二、3号楼写字楼二、三层，十至十三层，总面积4428.51平方米……。上述房产如乙方要求办理产权变更及更名私卖，甲方应予积极配合协助。该协议落款乙方有王惠明签字及福建惠达物资贸易发展有限公司盖章。3、《协商函》，该函是农工商公司发给福建迅捷通信技术服务公司福州分公司的，有关无偿赠与项目改造超面积部分并负责将两证办理至迅捷公司名下的承诺。而被告王惠明则在该函上签名并确认“此后果由本人自行负责”。4、《房产开发协议》，内容为2004年6月10日，陈心勇、林国辉、王庄等与农工商公司达成将XX大厦XX楼XX层挂靠在农工商公司名下进行开发，并将此房产进场改造，开发出小户型公寓公开销售作出的有关约定。农工商公司补充提交上述证据拟证明边达大厦开发、规划变更事宜均是王惠明负责，本案所有责任应由王惠明承担，王惠明与陈心勇、林国辉、王庄等人实际是挂靠在农工商公司名下进行项目改造的。王惠明对于上述证据的真实性无异议，并表示具体法律事实由法院认定。王惠明还陈述，其与农工商公司之间有挂靠关系，但相关证据未提交。本院认为，从林继光提供的王惠明出具的《收条》所载明的内容可以确认，林继光与王惠明之间曾经达成过由林继光将房产交付改造，并按照每平方米6500元支付改造后的增面积购房款，由王惠明按照每月2000元标准支付改造期间的房租的相关约定。林继光已实际于2010年9月2日，将约定的购房款（扣减租金104000元后实际支付195585元）支付至王惠明指定的账户，同时也支付了水电一户一表改造费用16000元，但边达大厦3#楼的改造项目至今没有竣工验收，产权标识也尚未变更和备案，双方有关项目改造和产权置换的合同目的已经落空。由于履约过程中，林继光确已将房产交付改造，故其收取的租金（占用费）可不予返还；改造项目没有竣工，林继光的产权面积并未增加，故其有权要求返还房屋增面积购房款299585元和水电一户一表改造费用16000元。由于XX大厦XX楼改造项目涉及规划变更、建筑施工、竣工验收、标识变更等多个程序，需要政府相关部门的多项行政审批，参与改造的业主对于参与改造项目的合同风险应有合理的预见。而从林继光的举证来看，双方对于产权置换后的竣工验收期限、产权登记期限、以及最终无法办理产权登记的违约责任均没有明确的约定，林继光的资金占用损失宜参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（二）项的规定，按照年利率6%的标准自林继光起诉之日（2017年7月20日）起计算至被告实际返还相关款项之日止。林继光诉请超出上述范围的部分，没有法律和合同依据，本院不予支持。王惠明提出林继光不配合办理原产权的注销导致新产权无法办理，以及林继光不存在实际损失等辩解，没有事实依据，证据不足，本院不予采纳。关于农工商公司和王惠明的责任问题。农工商公司是边达大厦的开发商，XX大厦XX楼XX层改造项目是以农工商公司名义申请，经福州市发展计划委员会批复同意的改造项目。农工商公司向本院补充提交的，王惠明于1996年11月15日的《承诺书》以及1999年12月28日农工商公司与福建惠达物资贸易发展有限公司的《补充协议》等证据，可以证明王惠明与农工商公司之间存在过合作投资开发边达大厦项目的内部约定，对于划归王惠明所有的部分房产，王惠明有权办理产权及更名私卖，农工商公司应予配合。庭审中，农工商公司称王惠明与其有事实上的挂靠关系，并由王惠明实际负责改造工程的施工和销售等。王惠明也确认其与农工商之间有挂靠协议，并约定部分房产归王惠明所有。两被告在本案中虽均未提交两被告之间的内部协议，但从林继光及两被告所述情况已足以认定，农工商公司对于王惠明利用农工商公司的名义，向业主收取房产改造项目款项的情况显然是知情和允许的；林继光是基于对农工商公司的信任才同意将其所有的房产交付改造，林继光有理由相信，向王惠明支付购房款就等同于向开发商农工商公司付款。由于案涉款项系由王惠明实际收取，而王惠明未举证证明其已经将款项交至农工商公司账户，故本院判令王惠明应承担上述付款义务。农工商公司基于其被挂靠方的地位，应对王惠明的的上述付款义务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条、第九十条的规定，判决如下：一、王惠明应于本判决生效之日起十日内向林继光退还房屋改造增面积购房款299585元和水电一户一表改造费16000元，并按年利率6%的标准向林继光支付自2017年7月20日起至实际还清上述款项止的逾期还款利息损失；二、福州市农工商联合企业房地产开发公司对于林继光的上述付款义务承担连带清偿责任。三、驳回林继光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8400元，由林继光负担2726元，由王惠明和福建农工商房地产有限公司共同负担5674元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  林 铃人民陪审员  陈秋平人民陪审员  曾依铨二〇一八年二月七日法官 助理  江紫沫书 记 员  郭楚楚附：本案所适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第五十四条以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。