广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初12254号原告：吕静，女，1962年10月7日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：阎文亮，广东领华律师事务所律师。被告：王郁珍，女，1956年1月4日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：杨少锋，男，1963年7月27日出生，汉族，住广西宁明县。被告：刘娟，女，1968年1月20日出生，汉族，住广西壮族自治区宁明县。第三人：广发银行股份有限公司广州番禺支行，住所地：广州市番禺区市桥大北路83号1-4层。负责人：何洁敏。委托诉讼代理人：龚祖聪，广东广悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢少丹，广东广悦律师事务所律师。第三人：张艳，女，1984年2月11日出生，汉族，住江苏省泗阳县。原告吕静与被告王郁珍、杨少锋、刘娟、第三人广发银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称广发银行番禺支行）、张艳案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年9月12日以（2018）粤0113民初8807号案件立案审理，并作出该案民事判决书，原告吕静不服向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院经审理后作出（2020）粤01民终3042号民事裁定书，以一审未查清相关事实、及需追加抵押权人作为当事人参加诉讼进一步审理为由，裁定撤销（2018）粤0113民初8807号民事判决、并发回重审。本院受理本案后，依法重新组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吕静的委托诉讼代理人阎文亮，被告王郁珍，第三人广发银行番禺支行的委托诉讼代理人龚祖聪到庭参加了诉讼，被告杨少锋、刘娟、第三人张艳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。吕静向本院提出诉讼请求，请求判决：1.停止执行房产证号为粤房地权证穗字第××号的番禺区南村镇碧桂园怡翠苑18街12号房屋，并解除查封；2.杨少锋协助涂消涉案房屋抵押登记，并将房屋过户给吕静；3.王郁珍、杨少锋、刘娟承担诉讼费用。事实与理由：（2017）粤0113执异34号裁定书认定事实和适用法律错误。吕静和杨少锋签订《房屋买卖合同》合法有效。《房屋买卖合同》明确约定被告杨少锋需要在2015年9月10日交房，因为吕静已经把自己的光大花园住房出售。吕静入住后，负责缴纳水电、管理费，有发票为证。以上证据足以证明吕静于2015年9月10日入住合法占有涉讼房屋，远远早于王郁珍2015年11月4日的查封时间。吕静已经按照房屋买卖合同交付4000000元给杨少锋，并约定剩余房款在过户当日交付，因杨少锋的原因无法过户房屋，吕静当然有抗辩权。吕静已经按照《房屋买卖合同》约定的支付了价款，并愿意把剩余房款交付法庭。吕静在和杨少锋签约时知道涉讼房屋有抵押权，该抵押权并不影响涉讼房屋买卖合同的效力。综上，吕静根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，足以排除王郁珍对涉讼房屋的执行并有权请求解除查封。另外，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，吕静有权一并提出确认对涉讼房屋的权利，在该案，导致吕静履行对涉讼房屋权利主张的障碍是杨少锋的违约行为：不涂销抵押和不办理过户，因此，吕静特提出杨少锋协助涂销涉讼房屋的抵押并办理过户。吕静愿意替杨少锋支付款项清除债务并涂销抵押。王郁珍辩称，一、请求驳回吕静的第一项诉讼请求，尽快推动（2016）粤0113执7875号案的执行。根据吕静提交的（2017）粤0113执异34号裁定书，法院已经对本案的基本事实作出了认定，吕静提交的物业费发票不能证明吕静在涉讼房屋被查封前实际入住并占有涉讼房屋，且现有证据不能证明吕静已支付全部房屋价款，吕静在与杨少锋交易时，涉讼房屋已存在抵押，不能办理过户是其自身原因所致。因此吕静该项诉讼请求没有法律依据。二、关于吕静第二项诉讼请求。根据《最高人民法院》（法发〔2018〕9号）第21条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人提出执行异议之诉，只能对执行过程中的程序性问题（执行裁定或执行行为）提出异议，吕静要求杨少锋协助涂销涉讼房屋抵押并过户的请求，是基于其与杨少锋、刘娟之间签订的《房屋买卖合同》，吕静是否实际享有该权利尚存争议，即便基于买卖合同关系吕静有权要求过户，那么杨少锋、刘娟未依约履行过户义务，吕静应当依据《房屋买卖合同》的约定，另案起诉杨少锋、刘娟承担相应的违约责任，而非在案外人执行异议之诉案件中一并提出；根据吕静提交的证据，涉讼房屋存在二次抵押，在涂销抵押前根本无法办理过户，依法即便《房屋买卖合同》是真实的，吕静也仅享有对杨少锋、刘娟的合同债权，非涉讼房屋的物权。且根据吕静提交的《借据》，其因购买涉讼房屋支付的6000000元，杨少锋已经用增城新塘广园东路碧桂园凤凰城风雅苑三街126号房屋抵押，并办理抵押登记，吕静的债权完全有保障。综上，请求贵院依法驳回吕静的全部诉讼请求。杨少锋、刘娟、张艳无答辩，亦未在举证期内举证。广发银行番禺支行述称，我方认为本案涉案房产已于2012年11月8日抵押给我方并办理了抵押登记手续，我方对该抵押物的处置价款有优先受偿权。我方与杨少锋、刘娟借款合同纠纷一案，（2016）粤0113民初6921号民事判决书判决杨少锋应向我方偿还本金2821551.73元、相应利息（含罚息、复利）、律师费、迟延履行金、诉讼费、保全费等其他费用，刘娟对上述债务承担连带清偿责任。我方于2017年10月27日申请执行立案，案号为（2017）粤0113执7492号，但因涉案房产被番禺法院以（2016）粤0113执7875号案查封，我方向番禺法院递交参与分配申请后，该案已终结该次执行程序。现涉案房产因吕静提出执行异议至今尚未处置，我方至今未取得任何款项。因此，在杨少锋、刘娟未清偿我方所有欠款之前，我方无法涂销涉案房产的抵押登记，在涉案房产抵押登记未予涂销前，涉案房产尚不具备办理过户登记手续的条件，原告吕静要求涂销抵押并办理过户登记不能成立，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：位于广州市番禺区南村镇碧桂园怡翠苑18街12的房屋（以下简称涉讼房屋）产权人登记为杨少锋，建筑面积184.75平方米，登记日期为2012年11月7日。该房屋于2012年11月8日办理抵押登记，权利人为广发银行番禺支行，权利价值为5523672元；后于2015年9月25日办理二次抵押登记，权利人为张艳，权利价值为60万元。2015年11月4日，本院以（2015）穗番法石民初字第1080-1号民事裁定查封该房屋，后该房屋陆续被其他案件轮候查封。2015年9月2日，杨少锋（卖方）、吕静（买方）、广州市森中房地产中介有限公司（经纪方，以下简称森中公司）签订了《房屋买卖合同》（编号：0000087），约定：涉讼房屋成交价为580万元，付款方式为涂销抵押一次性付款，2015年9月2日前支付400万元作为定金，交易过户需在2015年11月30日前完成并于当天付清余款180万元，买方已查阅该物业的权属证明文件并对其所载内容无异议，物业交付使用之日为2015年9月10日之前，等等。2015年7月30日至2015年9月2日期间，吕静及其配偶吴秉毅向杨少锋通过转账及转存现金的方式支付了合共392万元。2015年9月2日，吕静向森中公司的法定代表人刘家良转账8万元，森中公司、刘家良出具书面证据证明该款项为吕静支付给杨少锋的房款，因杨少锋需向森中公司支付中介费，故吕静以该方式代为支付。2015年9月2日，杨少锋出具《收款收据》，内容为确认收到吕静购买涉讼房屋的定金400万元。2015年9月10日，森中公司将涉案房屋钥匙交付给吕静。吕静提交了部分2015年、2016年向广东碧桂园物业服务有限公司华碧分公司的缴纳水电费、管理费的转账凭证、发票等。另查明，王郁珍因与杨少锋、刘娟之间的民间借贷纠纷，提起（2015）穗番法石民初字第1080号（以下简称1080号案）案诉讼，本院经审理后判令杨少锋、刘娟承担债务。杨少锋不服提起上诉，二审法院作出（2016）粤01民终9471号（以下简称9471号案）民事判决，驳回上诉、维持原判。因杨少锋、刘娟未按生效判决履行还款义务，王郁珍向本院申请执行，案号为（2016）粤0113执7875号（以下简称7875号案）。执行中，吕静以其为涉讼房屋的买受人而享有排除执行的权利为由提出执行异议，请求停止执行涉讼房屋并解除查封，本院作出（2017）粤0113执异34号执行裁定，驳回吕静提出的异议请求。再查，杨少锋与抵押权人广发银行番禺支行、张艳的借款合同纠纷案件的判决均已发生法律效力，确定广发银行番禺支行、张艳依法享有抵押优先受偿权，且均已进入执行程序。庭审中，吕静述称：在签订涉诉《房屋买卖合同》之前，吕静通过中介与杨少锋于2015年7月29日签署了房屋买卖合同，并约定于2015年7月30日前交付定金50万元、2015年8月14日前支付首付款250万元、2015年8月30日交付房屋、办理过户并支付剩余房款，但是交易期限届满后，杨少锋称没有足够资金涂销抵押，无法依约履行，故双方在中介的指引下于2015年9月2日签订了涉诉《房屋买卖合同》，并销毁了第一份合同；杨少锋在签订合同时已告知吕静涉讼房屋存在抵押，债权金额约为310万元；由于吕静是出售自有房屋置换涉讼房屋以改善居住条件，在原有房屋已出售的情况下，因急需入住，故于2015年9月10日入住了涉讼房屋；在涉讼房屋二次抵押并被查封后，在杨少锋承诺解除查封的情况下，吕静同意支付180万元房款并出借160万元给杨少锋用于涂销抵押，杨少锋为此出具《借据》并办理其名下另一房屋的抵押手续；但由于杨少锋没有按承诺解除查封，该借款并未实际履行；吕静是涉讼房屋的善意购买人，且有能力支付房款，愿意将剩余房款交由法院执行，并愿意代杨少锋清偿抵押权人广发银行番禺支行、张艳的债务。庭审后，吕静向法院缴纳了剩余房款180万元。另外，吕静代杨少锋清偿了二次抵押权人张艳的债权，同时已办理二次抵押登记的涂消手续。一次抵押权人广发银行番禺支行在（2020）粤0113执恢816号案件[原执行案号：(2017)粤0113执7492号]执行过程中，于2021年6月22日向法院申报了抵押债权，其中本金2821551.73元。吕静表示同意代杨少锋清偿广发银行番禺支行的抵押债权，并已向法院提存了相关款项。本院认为，《最高人民法院》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房屋于2015年11月14日被查封，吕静与杨少锋签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋没有查封记录，双方签订的买卖合同是双方当事人意思真实表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。吕静依据合同约定在2015年9月2日之前已向杨少锋支付了首期楼款400万元，有转账凭证、收款收据、森中公司出具的书面证明等证据证实，本院予以确认，即吕静已依据合同约定的进度支付了房款，没有迟延支付房款的情形。森中公司于2015年9月10日将房屋钥匙交付给吕静，吕静亦提交了2015年10月、11月及其后向物业管理公司支付水电费、物业管理费的转账记录、发票等，可以证明其在涉案房屋被查封前已实际入住。合同约定交易过户时间为2015年11月30日及支付剩余楼款180万元，而涉案房屋于2015年11月14日被查封，没有证据显示吕静对房屋未能过户存在过错。就未支付的剩余房款180万元，吕静诉讼中表示愿意按照法院要求支付，并已实际提存。因此，上述规定案外人执行异议成立的要件，本案均已具备。《最高人民法院》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。因涉案房屋设定有两次抵押登记，生效法律文书已确认抵押登记权利人对涉案房屋的处理价款享有优先受偿权，吕静作为房屋买受人，其基于房屋买卖合同而取得的物权期待权，与涉案房屋抵押权人的抵押权发生冲突。根据物权法、担保法的相关规定，设定抵押权的目的是通过变现物的价值的方式实现主债权。诉讼过程中，吕静代杨少锋偿还了张艳的债权及涂销了二次抵押登记，即已消除了二次抵押权。对于广发银行番禺支行的抵押债权，吕静支付的剩余房款不足以完全清偿，但吕静表示不足部分愿代为清偿，且已将能够满足广发银行番禺支行抵押权的金额提存至法院指定账户，广发银行番禺支行的主债权无需通过变现涉案房屋价值的方式即可实现，即广发银行番禺支行的抵押权亦可通过吕静的代偿而归于消灭。涉案房屋上述设定的两次抵押权消除后，吕静的物权期待权依据《最高人民法院》第二十八条规定，可以排除涉案房屋的强制执行，故吕静要求停止涉案房屋的执行，本院予以支持，但解封涉案房屋并非执行异议之诉的受理范围，应在执行案件中予以处理。广发银行番禺支行抵押债权实现后，吕静可依据房屋买卖合同取得涉案房屋的所有权，故其要求杨少锋协助涂销抵押登记、及将涉案房屋过户至其名下，本院予以支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、在（2016）粤0113执7875号案中停止对位于广州市番禺区南村镇碧桂园怡翠苑18街12的房屋的强制执行；二、原告吕静代被告杨少锋清偿第三人广发银行股份有限公司广州番禺支行抵押债权后十日内，杨少锋、广发银行股份有限公司广州番禺支行应协助吕静办理上述涉案房屋的抵押登记涂销手续；三、涉案房屋抵押登记涂销同时，被告杨少锋应协助原告吕静将上述涉案房屋变更登记至吕静名下；四、驳回原告吕静的其余诉讼请求。案件受理费52400元，由被告杨少锋负担。本院（2017）粤0113执异34号执行裁定于本判决生效时自动失效。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  叶丽君人民陪审员  梁艳芬二〇二一年七月二十五日书 记 员  陈 冬