四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）成民终字第2357号 上诉人（原审被告）康宗秀。 被上诉人（原审原告）招商银行股份有限公司成都分行。住所地：四川省成都市武侯区人民南路三段**。 负责人王立新，行长。 委托代理人周永勇，四川发现律师事务所律师。 原审第三人成都煌基商贸有限公司。住所地：成都市武侯区科华北路********。 法定代表人苏忠海，董事长。 委托代理人胡维平。 上诉人康宗秀因与被上诉人招商银行股份有限公司成都分行（以下简称招行成都分行）、原审第三人成都煌基商贸有限公司（以下简称煌基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2012）金牛民初字第663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月7日受理后，依法组成合议庭，于2013年5月6日公开开庭审理了本案。上诉人康宗秀，被上诉人招行成都分行的委托代理人周永勇，原审第三人煌基公司的委托代理人胡维平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2011年5月15日，招行成都分行将自有的位于成都市火车北站东一路集晶大厦一楼和二楼的营业用房，共计957平方米出租给成都莱柯建材有限公司经营使用，双方签订了招行成都分行是甲方，成都莱柯建材有限公司是乙方的房屋租赁合同，合同第二条约定租赁期限60个月，从2005年9月1日至2010年8月31日止，乙方有下列情形之一的，甲方可以立即终止合同，收回房屋并收取乙方年租金20%的违约金：1、擅自将租赁房屋入股、出租给煌基公司或与他人调剂交换的；……合同期满后，乙方应无条件按期退还所租赁房产，如乙方仍愿继续租赁该房屋时，甲、乙双方应根据市场情况重新协商租赁事宜，签订新的租赁合同。第三条该营业房年租金42万元”。2006年9月，成都莱柯建材有限公司将本案诉争营业房的承租权转让给煌基公司，双方未重新签订租赁协议。2010年9月18日，煌基公司又将本案诉争的营业用房转租给康宗秀，双方签订了租赁合同，约定铺面的年租金130000元，租赁期限是2010年10月1日至2011年9月30日，诉争标的物租赁期满后，康宗秀拒不腾退，也未缴纳租金至今。2011年9月28日，招行成都分行向康宗秀发出《关于限期搬离房屋的通知》，明确告知康宗秀使用的铺面系招行成都分行方的房产，限于2011年9月30日前搬离出该房屋，并保持房屋的结构、水电等基础设施的完好。如逾期未搬离，招行成都分行将通过司法程序实施强制执行，并由康宗秀承担赔偿招行成都分行由此这造成的一切损失。2011年9月29日，招行成都分行经四川省成都市律政公证处公证了通过邮政EMS快递邮寄《关于限期搬离房屋的通知》的过程。2011年9月30日，招行成都分行与煌基公司签署了房屋交接备忘录，明确了收回出租物不再租赁给康宗秀，并在煌基公司配合下向康宗秀发出搬离并收回租赁物的通知，煌基公司告知招行成都分行通过司法途径解决。 原审法院认定以上事实有双方当事人的当庭陈述、房屋租赁合同，房屋交接备忘录，关于限期办理房屋的通知和邮政快递单，公证书等证据在案为证。 原审法院认为，招行成都分行与成都莱柯建材有限公司签订的租赁合同，符合法律规定合法有效，其后成都莱柯建材有限公司将承租权转让给煌基公司，招行成都分行及煌基公司均认可该事实，本院予以认定。煌基公司与招行成都分行未重新签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，招行成都分行与煌基公司的租赁行为应属于不定期租赁合同。煌基公司在承租期间，将本案诉争铺面转租给康宗秀，虽然招行成都分行在审理中不认可煌基公司的转租行为的效力，但招行成都分行在转租行为6个月内未提出异议，应视为对转租效力的认可，故煌基公司与康宗秀的转租行为依法应予保护，而转租的租赁期满后，加上招行成都分行提前向承租人即煌基公司及次承租人即康宗秀，明确告知了收回租赁物，康宗秀应当返还租赁物，但其至今仍占有使用租赁物，其行为侵害了招行成都分行的所有权，故招行成都分行要求康宗秀返还位于成都市火车北站东一路集晶大厦一楼附二号铺面的诉讼请求，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，康宗秀在非法占有租赁物期间，应当支付占有使用费，招行成都分行要求按照按同一地段商业用房租金标准来计算的请求，因招行成都分行方未提交同一地段的商业用房租金的证据，加之租赁市场的租金价格是出租人与承租人双方协商合意的结果，并无统一的标准，故本院酌定参照康宗秀与煌基公司约定的租金，计算逾期腾房占有使用费更为合理合法。招行成都分行主张的康宗秀赔偿其他损失20000元，其一未提交有关损失的证据佐证，其二未能证明将本案争议的出租物租赁给案外人孔凡华，其三招行成都分行在未解决本案租赁合同纠纷前，在未收回出租物的情况下又与他人签订租赁合同，将出租物租赁给其他人，故对该项诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、康宗秀在本判决生效后五日内腾空成都市火车北站东一路集晶大厦一楼附一号铺面，并返还给招商银行股份有限公司成都分行；二、康宗秀向招商银行股份有限公司成都分行支付成都市火车北站东一路集晶大厦一楼附一号铺面逾期腾房占有使用费（占有使用费按年租金13万元计算，从2011年10月1日起计算至返还出租物止）；三、驳回招商银行股份有限公司成都分行其他诉讼请求。案件受理费389元，由康宗秀负担。 宣判后，原审被告康宗秀不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，发回重审，案件诉讼费由被上诉人招行成都分行承担。 康宗秀上诉的主要理由为：1、本案系侵权案件，应由被告所在地人民法院管辖，原审法院不具有管辖权。2、原审法院认定事实不清。上诉人康宗秀并非拖欠租金，而是被上诉人不收其租金。上诉人康宗秀在租用合同到期后要求行使优先权，按被上诉人招行成都分行出租给案外人的租金标准履行，但被上诉人招行成都分行却未予同意。 招行成都分行答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人康宗秀的上诉请求和理由不能成立，请求维持原判。 原审第三人煌基公司述称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 当事人对一审查明的事实无异议，本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条“人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。……当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外”之规定，上诉人康宗秀关于管辖权异议的主张应在一审答辩期间提出，且其提出的管辖异议并非违反级别管辖和专属管辖的规定，故其关于本案应由被告住所地人民法院管辖的主张不能成立。作为承租人的原审第三人与作为次承租人的上诉人在租赁合同期满后，是否续租应遵循当事人意思自治原则并征得出租方的同意，根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十八条“房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，被上诉人作为出租方在不愿与原审第三人续租的情况下主张上诉人腾退房屋和支付逾期腾房占有使用费应予支持，上诉人康宗秀要求行使承租优先权并无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，原判认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如未按原判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费778元，由上诉人康宗秀负担。一审案件受理费的负担方式不变。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 兵 审 判 员  苟学恩 代理审判员  毛 星 二〇一三年六月二十六日 书 记 员  张 磊