湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1202民初4031号原告：仇文静，女，1987年10月28日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。被告：怀化市金瑞达房地产开发有限公司，住所地怀化市迎丰中路248号，统一社会信用代码：91431200666335413B。法定代表人：李炯樟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：唐松英（特别授权），女，1976年8月7日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨修松（一般代理），男，1977年9月3日出生，汉族，系该公司员工。原告仇文静与被告怀化市金瑞达房地产开发有限公司（以下简称金瑞达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月31日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仇文静，被告的委托诉讼代理人唐松英、杨修松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仇文静向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付暂计算至起诉之日的逾期办证违约金20367元；2、请求判令被告继续并按18.59元/天计算并支付逾期办证违约金至被告办理好房屋不动产证书之日止；3、由被告承担本案的全部诉讼费。审理过程中，原告明确诉讼请求为1、根据合同约定按照已付房款的万分之一计算每一天的违约金，以房款185909元为基数，从2018年5月30日计算至2021年5月30日；2、如被告仍未办证，以18.59元/天从2021年5月30日计算至办证之日止。事实和理由：2013年7月26日，原告购买被告开发的位于怀化市鹤城区xx南路xx号（xxxx城旁）泰平盛世小区第x幢（x栋x单元）2xxx-C号商品房一套，并于当日签订了《怀化市商品房买卖合同》。根据合同约定，房屋总价款为185909元，被告应当在2014年4月30日前向原告交付房屋。同时根据第十七条的约定：出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记；初始登记后270日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后270日内办好土地使用权证，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理好登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥之日止，出卖人按日向买受人支付购房款万分之一的违约金。原告依约交清了购房款及其他相关费用，并在被告交付房屋后按照合同约定时间多次要求被告依约交付房屋产权证书，被告延迟办证，构成违约，应当承担相应的法律责任。原告为维护自身合法权益，特依据《民事诉讼法》的相关规定，向法院提起诉讼，恳请法院判如所请，依法公正处理。被告金瑞达公司辩称，1、依据被告与怀化城市建设投资有限公司双方签的《安置区项目合作开发投资建设合同》的相关法律法规的规定，xxxx项目延迟办证原因，一切原因由发包方（怀化城市建设投资有限公司）将项目拆迁工作严重滞后所导致，故原告向法院诉讼要求被告支付逾期办证违约金20367元，显失公平，请求法院驳回其请求。2、依照本合同第十七条，关于产权登记的约定，被告已积极履行义务，延迟办理产权证均非被告之故意或过失，对于原告向法院诉讼要求被告支付逾期办证违约金，请求法院酌情减少。3、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《合同法》第一百二十九条及其他有关规定，已过诉讼时效。对于原告的诉请，应予以驳回。综上，被告及时履行办理预告抵押证的义务，并积极配合按揭银行给原告办理手续，主观上没有过错，客观上也没有给原告造成任何实际影响和经济损失、房屋延迟办理的责任应由其原告追加怀化市城市建设投资有限公司承担。依据法律和双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告不应承担任何违约金的责任，请求法院驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的商品房买卖合同、银行个人活期明细信息、不动产房地产权情况证明的真实性没有异议，但对其关联性有异议；原告对被告提交的竣工验收备案表的证明目的有异议。本院认为，以上证据能够反映案件真实情况、与待证的事实有关联，故对以上证据予以采信。原告对被告提交的怀化市城市建设投资有限公司安置区合作开发投资建设合同、中标通知书、领据、进账单的真实性、合法性无异议，对其关联性、证明目的有异议；对被告提交的关于暂时移除xxxx居民安置区C栋消防扑救面绿化的函的三性均有异议。本院认为，以上证据与本案关联性不足，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：“泰平盛世”为怀化市供销社安置区。2013年7月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《怀化市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的泰平盛世第1幢2x层xxxx-C号房，总金额185909元。付款方式为首付款（含定金）伍万伍仟玖佰零玖元于2013年7月26日支付，剩余房款壹拾叁万元整采用银行按揭方式支付。被告应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后270日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证270日内办好土地使用权证。如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续：……，2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金。合同签订后，原告将首付款支付给了被告，剩余房款已办理银行按揭，于2014年6月30日收房。被告所售的房屋于2015年6月已经竣工验收，并于2016年8月17日取得了竣工验收备案表。庭审中，被告承认至开庭日案涉房屋仍未办理不动产权证书。本院认为，本案争议的焦点是逾期违约金的诉讼时效、计算起止时间及计算标准的问题。本院认为，原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》,系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，受法律保护，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。根据合同第十七条的约定：“……被告应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记；初始登记后270日内办妥原告的房屋所有权证；办妥房屋所有权证270日内办好土地使用权证。”即被告于2014年6月30日将房屋交付给原告使用，应在720日（180日＋270日＋270日）内为原告办理好不动产权证书，故违约金起算时间为2016年6月20日；同时，根据合同第十七条的约定：“如因被告的责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续：……，2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金。”故原告主张被告以购房款185909元为基数，按日万分之一支付违约金的诉请，本院予以支持，但金额以本院计算的为准；且原、被告双方约定被告逾期办证违约金系按日向原告支付，即该项违约金之债以日为计算单位，而权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告于2021年5月31日向本院提起诉讼，故原告要求被告支付逾期交房违约金诉讼请求中的2018年5月31日之前的违约金因超过了三年的诉讼时效。因此，被告每日应向原告支付违约金18.59元（185909元×0.0001/天），自2018年5月31日起暂计至2021年5月30日止的违约金20356.05元（18.59元×1095天）；后续违约金以每日18.59元从2021年5月31日起计算至办理不动产证书之日止。关于被告辩称本案延期办证系发包方拆迁工作严重滞后所致。本院认为，首先，《怀化市商品房买卖合同》并未约定被告逾期办证的免责事由；其次，被告并未提供充分的证据予以佐证。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条和第五百八十五条的规定，判决如下：一、被告怀化市金瑞达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告仇文静支付逾期办证违约金20356.05元，后续违约金以每日18.59元从2021年5月31日起计算至办理不动产证书之日止；二、驳回原告仇文静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费309元，减半收取155元，由被告怀化市金瑞达房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  刘 礼二〇二一年七月十三日代理书记员  石龙惠