湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0104民初5336号原告：侯君，男，1963年12月15日出生，汉族，河南省鄢陵市人，中国人民解放军第3506工厂职工，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：陈晶、刘宇杰，湖北得伟君尚律师事务所律师（特别授权）。被告：吴科，男，1985年12月28日出生，汉族，住武汉市硚口区。被告：吴雅灵，男，1958年9月13日出���，汉族，住武汉市硚口区。上列二被告共同委托诉讼代理人：曾敏、李涛，湖北民本律师事务所律师（一般授权）。被告：冯冬生，男，1975年2月11日出生，汉族，湖北省监利县人，住武汉市汉阳区。被告：张欢，女，1984年7月8日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。上列二被告共同委托诉讼代理人：冯庆喜，湖北楚卓律师事务所律师（特别授权）。原告侯君与被告吴科、吴雅灵、冯冬生、张欢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案后，依原告申请采取了诉讼保全措施，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯君及其委托诉讼代理人陈晶、刘宇杰，被告吴科、吴雅灵的共同委托诉讼代理人曾敏，被告冯冬生及其委托诉讼代理人冯庆喜（亦系被告张欢的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已���理终结。原告侯君向本院提出诉讼请求：1.确认被告吴科与被告冯冬生、张欢签订的《存量房买卖合同》无效；2.被告吴科、吴雅灵继续履行与原告签订的《房屋买卖协议书》；3.被告吴科向原告支付违约金1067352元或实际损失，被告吴雅灵承担连带责任；4.本案受理费、保全费、评估费、公告费等全部费用由四被告承担。庭审中，原告撤回了上列第3项诉讼请求。事实与理由：2011年5月15日，原告在案外人韩某的见证下与吴科、吴雅灵签订《房屋买卖协议书》，约定原告以533676元的价格购买吴科的单位集资建房（位于武汉市硚口区解放大道3604工厂宿舍10号楼2单元601室），吴科应积极主动无条件配合原告办理房屋过户手续，如反悔应一次性赔偿原告房屋总价款100%的违约金。当日，吴科向原告出具《委托书》，声明上述房屋归原告所有并委托原告办理与房屋相关的一切事宜。协议签订后，原告依约支付了全部购房款533676元，其中263676元支付至3604工厂，27万元支付给吴科、吴雅灵。该房屋2014年建成后，吴科为原告办理了交房手续，向原告交付了房屋。后原告对房屋进行了装修并占有、使用至今，房屋的交房手续费、维修基金、物业费等相关费用一直由原告缴纳。2017年7月12日，原告要求吴科配合办理房屋过户手续，吴科却以各种理由拒绝，并要求原告退还房屋，同时威胁原告要将房屋交给高利贷公司抵债。不久后，冯冬生电话通知原告，称吴科已将房屋卖给冯冬生，并已办理过户手续，要求原告腾退房屋。但冯冬生在购买房屋前，从未实地看房。后原告经查询得知：吴科于2017年办理了诉争房屋的权属证书，于2017年7月25日以80万元（折合8376元/平方米）的成交申报价将房屋卖给冯冬生、张欢，于2017年7月31日将房屋过户至���冬生、张欢名下。原告认为，原告已依约支付全部购房款并合法占有、使用房屋，依法享有诉争房屋的所有权。冯冬生、张欢在房屋交易过程中未实地勘察房屋现状及房屋占有、使用情况，交易价格也明显低于市场价，被告之间系恶意串通签订《存量房买卖合同》，该合同应属无效，原告与吴科、吴雅灵签订的《房屋买卖协议书》合法有效，故原告向本院提起诉讼。被告吴科辩称：1.吴科与张欢签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不存在恶意串通；2.诉争房屋已过户并支付大部分购房款。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告吴雅灵辩称：同意吴科的答辩意见，吴雅灵并非诉争房屋的所有权人，不应作为本案被告，也不应承担任何责任。被告冯冬生、张欢共同辩称：1.冯冬生、张欢是通过朋友杨春国介绍认识吴科的，后双方达成了房屋买卖合同，冯冬生、张欢并不知道诉争房屋已经卖给原告，双方约定的总价款为145万元，该价格符合当时的市场行情，合同备案价格低于实际交易价格属于交易惯例，冯冬生、张欢已支付购房款129万元，支付了合理对价；2.冯冬生、张欢当时要求查看房屋，吴科称房屋租给亲戚居住不方便查看，并保证付款后过户交房，后冯冬生、张欢查看了楼上同户型的房子，觉得合适才决定购买；3.本案属一房二卖，买卖合同均有效，原告只能追究出卖人的违约责任，冯冬生、张欢已取得房屋所有权，依法应予保护。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年5月15日，吴科（甲方）、侯君（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定：“甲方单位（中国人民解放军第三六0四工厂，以下简称三六0四工厂）正在兴建住宅楼，甲方已���得购买坐落于解放大道3604工厂宿舍10号楼2单元601室房屋（建筑面积94.08平方米，正建设中）的权利。因甲方无意购买，且此房屋产权与甲方任何亲属无关，同意转卖此房屋，乙方经人介绍愿意与甲方交易，甲乙双方经友好协商，达成一致意见：1、甲方卖给乙方的房屋约定交易总价为533676元，其中乙方应先以甲方名义支付给厂房办全部房款263676元，另给20万元现金付给甲方本人，乙方房屋交房后另付给甲方7万元现金，甲乙双方同意，将来绝不因任何原因为此约定的交易价格，影响乙方房屋过户手续；2、房屋交付后，乙方即无条件永远拥有该房屋所有权及使用权，以甲方名义办理的房屋两证属乙方拥有。甲方认为在房屋两证上甲方落款的姓名，在过户前暂时只起到一个代号作用，该房屋实际所有权属于乙方，与甲方毫无关联，乙方同意甲方的意见；3、甲方将上述房��卖给乙方后，办理后期房屋过户费用，由乙方支付，甲方表示将积极协助乙方领取房屋钥匙、住房两证等，并协助乙方办理入住手续；4、甲乙双方应当遵守甲方单位一切规定，如因甲方本人造成乙方不能取得该房屋居住及所有权，视为违约。甲方愿意向乙方一次性赔偿总房款50%的违约金和另退还全部房款533676元；5、在政策允许时，甲方应积极主动无条件配合乙方办理房屋过户手续。如反悔甲方愿一次性赔偿给乙方总房款100%的违约金，并另退全部房款533676元；6、在场见证人，见证该协议签订时，甲乙双方均属自愿，各为亲自签订，见证人担保甲乙双方切实履行协议，承担督促责任。”吴科、吴雅灵、侯君及见证人韩某均在协议上签名。当日，吴科出具《委托书》，内容为：“自即日起该房屋属侯君所有，凡今后涉及有关此房屋居住和住房证名不相符矛盾问���时，由侯君办理该房屋一切相关事宜。”当日，侯君向三六0四工厂支付了263676元，三六0四工厂开具发票，确认收到吴科房款263676元，吴科另出具《收条》，确认收到房款20万元（其中16万元转入吴雅灵账户）。2012年4月17日，吴雅灵出具《收条》，确认收到侯君2万元。2014年9月25日，侯君向三六0四工厂支付了诉争房屋的面积补差款、维修基金和配套费共计16151元。当日，侯君向吴雅灵支付了5万元。后诉争房屋一直由侯君占有、使用。2017年1月3日，吴科办理了诉争房屋的权属证书，登记房屋地址为：硚口区解放大道669号二期经济适用房10栋2单元6层1号（建筑面积95.51平方米）。2017年5月19日，冯冬生向吴科转账支付了2万元。2017年5月27日，吴科（甲方）与张欢（乙方）签订《武汉市存量房买卖合同》，约定：“甲方所有的房屋坐落于武汉市硚口区解放大道669号二期经济适用房10栋2单元6层1号，建筑面积95.51平方米；经甲乙双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为145万元；甲方应在2017年10月20日前将房屋交付给乙方，甲方保证上述房屋权属清楚，如甲方有设定抵押、按揭等行为应告知乙方，并自行约定解决。交易房屋如发生产权纠纷或债权债务时，由甲方承担全部责任；甲乙双方在2017年8月30日前，携带不动产权证到相关部门办理房地产转移过户手续。办理转移过户手续应缴纳的有关税费，由甲方承担；付款方式：首付定金12万元，8月30日前付款102万元，余款31万元交房时一次性付清。”当日，冯冬生向吴科转账支付了10万元，吴科出具《收条》，确认收到张欢购房定金12万元。2017年7月20日，冯冬生向吴科转账支付了30万元，吴科出具了《收条》。2017年7月28日，吴科与冯冬生、张欢在房屋交易管理部门办理了交易手续，申报成交价格为80���元。2017年7月31日，诉争房屋过户登记至冯冬生、张欢名下。2017年8月1日，冯冬生向吴科转账支付了45万元，吴科出具了《收条》。此外，吴科还于2017年6月2日、6月20日、7月28日、7月31日、8月8日、8月9日、9月9日、9月30日出具收条，确认收到张欢购房款1万元、20万元、7万元（包括过户税费67837元）、2万元、2万元、2万元、3万元、5万元。另查明，2017年7月，侯君通过手机短信与吴科联系，要求吴科配合办理房屋权属证书，吴科表示房子准备结婚用，并称会有人拿着房屋权属证书去清房，并表示其欠高利贷公司一百多万。诉争房屋现由侯君对外出租。本院认为，侯君与吴科签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。侯君主张吴科与冯冬生、张欢恶意串通，以明显不合理的低价出售房屋，要求确认吴科与冯冬生、张欢签订的《武汉市存量房买卖合同》无效。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”虽然吴科与冯冬生、张欢的申报成交价格为80万元，但冯冬生、张欢已举证证明实际成交价为145万元，并提供了部分购房款的转账记录，冯冬生、张欢对未实地看房一事也作了合理说明，侯君提供的证据并不足以证明吴科与冯冬生、张欢之间存在恶意串通，故对于侯君要求确认吴科与冯冬生、张欢签订的《武汉市存量房买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。侯君向吴科支付了全部购房款，吴科应当按照合同约定配合办理房屋过户手续，吴科未按约定将诉争房屋过户给侯君，而是将房屋另行出售给冯冬生、张欢，构成违约，因诉争房屋现已登记至冯冬生、张欢名下，吴科事实上已经无法继续履行与侯君签订的《房屋买卖协议书》，故对于侯君要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条第（二）项、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十五条、第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条的规定，判决如下：驳回原告侯君全部诉讼请求。案件受理费减半收取7703元，保全费5000元，共计12703元，由原告侯君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 员  谢 磊二〇一八年二月二十六日法官助理  夏建飞书 记 员  杨弘帆