四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川13民终244号上诉人（原审原告）：任淑华，女，生于1974年9月30日，汉族，住四川省阆中市。上诉人（原审原告）：陈正建，男，生于1971年2月9日，汉族，住址，与任淑华系夫妻关系。被上诉人（原审被告）:四川阆中海达房地产开发有限公司，住所地，四川省阆中市东风路61号。统一社会信用代码：91511381720891665C。法定代表人：李春国，公司执行董事。委托诉讼代理人：郑涛，四川源正律师事务所律师。上诉人任淑华、陈正建因与被上诉人四川阆中海达房地产开发有限公司（以下简称“海达公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2017）川1381民初4745号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人任淑华、陈正建的委托诉讼代理人、被上诉人四川阆中海达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。任淑华、陈正建上诉请求:依法改判一审判决的第二项为35488元，第三项为34048元或将案件发回重申。事实和理由：一、原审判决漏列上诉人的诉讼请求，进而认定事实错误。海达公司有两个违约行为，一是商品房所在楼栋的权属证明未能取得所构成的违约，这一违约行为，根据合同约定，上诉人不退房的应当按日计算，由被上诉人向上诉人支付全部已付房款万分之0.5的违约金。二是转移登记约定被上诉人自应当取得所在楼栋的权属证明之日起办理转移登记。否则，被上诉人应当按日向上诉人支付已付房款万分之0.5的违约金。但一审判决只判决被上诉人承担转移登记的违约责任，未判决被上诉人承担初始登记的违约责任。二、原审判决适用法律错误，部份事实认定错误。关于逾期办理权属登记违约行为的诉讼时效问题，按照合同约定，被上诉人最迟应当在2012年1月30日完成房屋权属转移登记，适用民法通则规定2年的诉讼时效期间错误，应当依照民法总则关于诉讼时效的有关规定，本案不存在超过诉讼时效的问题。办证违约金的诉讼时效应以办证请求权作为对象，以此判断是否超过诉讼时效，而不是以从权利违约金的主张为判断对象，计算诉讼时效。海达公司答辩：1、上诉人在一审未主张商品房所在楼栋的权属证明未能取得的违约金，即便是上诉人主张了此项违约金，法院也不应当支持；2、违约金属于继续性债权，一审法院从上诉人起诉之日倒推保护两年的违约金正确，不应当按照民法总则规定保护三年。综上，请求二审法院维持原审判决。任淑华、陈正建一审诉讼请求：1、判决海达公司继续履行合同，并立即协助任淑华、陈正建办理房产权属登记；2、判决海达公司承担违约责任，并向任淑华、陈正建支付逾期交房违约金34454.71元，以及逾期未办理房产权属登记违约金30147.87；3、本案诉讼费由海达公司承担。一审认定事实：2010年12月20日，任淑华、陈正建、海达公司签订《商品房买卖合同》，约定任淑华、陈正建购买海达公司开发的位于阆中市“七里春晓2期”3(D)幢第5层5-2-1号住房一套，预测建筑面积99.95平方米，单价每平方米3191.85元，总价319025元。《商品房买卖合同》第十一条对交房时间进行约定：“（一）出卖人应当在2011年11月30日前向买受人交付该商品房。第十三条对逾期交房责任进行约定“逾期交房责任（2）逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。第二十条对产权登记进行了约定：“（一）初始登记出卖人应当在2012年1月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。同时查明，任淑华、陈正建按合同约定支付了全部房款319025元和办证所涉相关费用。任淑华、陈正建所购房屋于2012年12月30日交付。海达公司至今未给任淑华、陈正建办理权属证书。2017年3月22日，任淑华、陈正建与海达公司因逾期交房和逾期办理权属证书问题，向一审法院提起诉讼，后任淑华、陈正建撤诉。还查明，海达公司在通知任淑华、陈正建交接房屋时，双方就延迟交房违约责任问题达成过共识，由海达公司向任淑华、陈正建赔偿人民币3148元，任淑华、陈正建向海达公司书立《承诺书》一份，其内容为：“承诺书本人（买受人）与四川省阆中海达房地产开发有限公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》及补充协议，现出卖人通知本人交接房屋，双方就违约责任，经协商一致，出卖人自应交房之日起向原告支付3.5元/平方/月的违约金。本人放弃其他要求按照合同规定承担逾期交房违约情况，并明确表明不向出卖人主张因逾期交房的违约金及赔偿。以上承诺是本人的真实意思表示，并自愿承担其法律责任后果。承诺人：陈正建、任淑华2012年11月29日”。同时，任淑华出具《收条》一份：“今收到双城际违约赔偿金3148元”。一审认为：任淑华、陈正建、海达公司双方签订了《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应当合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务，任淑华、陈正建履行了交付房款的义务；海达公司应当按照合同约定时间向任淑华、陈正建交付房屋和为任淑华、陈正建办理权属证书，其未按合同约定时间交付房屋和办理权属证书的行为违反了合同约定，应当承担违约责任。本案争议的焦点是：（一）海达公司是否还应向任淑华、陈正建承担逾期交房违约责任。（二）逾期办理权属登记的违约行为的诉讼时效问题。1、关于是否还应向任淑华、陈正建承担逾期交房违约责任的问题。《商品房买卖合同》第十一条约定了交房时间，第十三条约定了逾期交房违约金的计算标准，海达公司于2012年12月30日向任淑华、陈正建交付了房屋，与其约定的交付房屋时间2011年11月30日，迟延交付了395日。但任淑华、陈正建、海达公司双方已经就逾期交房违约责任问题达成了协议并实际履行，由海达公司向任淑华、陈正建赔偿违约金3148元，且任淑华、陈正建表明“放弃其他要求按照合同规定承担逾期交房违约情况，并明确表明不向出卖人主张因逾期交房的违约金及赔偿”。任淑华、陈正建应当本着诚实信用的原则，不应再因逾期交房问题主张权利，因此，对任淑华、陈正建的该项主张，法院不予支持。2、关于逾期办理权属登记违约行为的诉讼时效问题。依照任淑华、陈正建、海达公司双方的约定，海达公司应最迟在2012年1月30完成房屋权属转移登记，如若逾期则从2012年1月31日起按标准支付违约金。任淑华、陈正建、海达公司所约定的违约金为“出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金”，故该违约行为是一种持续性状态，每日的违约金可以独立进行主张，应适用独立的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年……”以及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起算……”之规定，在海达公司未按约定办理房屋权属转移登记，任淑华、陈正建就应当知道自己权利被侵害，任淑华、陈正建未主张诉讼时效中断，从任淑华、陈正建第一次提起诉讼之日（2017年3月22日）倒推2年，即2015年3月22日，任淑华、陈正建主张的从2012年1月30至2015年3月21日的违约金，法院不予支持。因海达公司的违约行为仍然持续，任淑华、陈正建所主张的从2015年3月22日计算违约金的诉讼请求，法院予以支持。因此，海达公司应当以任淑华、陈正建已支付的购房款319025元为基数，按照合同约定的按日万分之0.5的计算标准，即按每日16.0元的标准向任淑华、陈正建赔偿从2015年3月22日起至办理房屋权属登记之日止的违约金。根据任淑华、陈正建的主张，按照上述标准该违约金计算至2017年10月13日的数额为14992元。由于海达公司在本案诉讼期间仍未能向任淑华、陈正建办理完房屋权属登记，该违约行为仍处于持续状态，故从2017年10月14日起至海达公司为任淑华、陈正建办理完成房屋权属登记之日止仍应按照上述标准承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条以及上引法律之规定,判决:一、四川阆中海达房地产开发有限公司于判决生效后三十日内为任淑华、陈正建所购买的房屋办理完成房屋登记权属证书（即国有土地使用权证、房屋产权证或者为不动产登记证书）。二、四川阆中海达房地产开发有限公司按每日16.0元的标准向任淑华、陈正建支付从2015年3月22日起至2017年10月13日止的迟延办理房屋权属转移登记所产生的违约金14992元。三、四川阆中海达房地产开发有限公司按每日16.0元的标准向任淑华、陈正建支付从2017年10月13日起至实际办理房屋权属转移登记证书之日止的违约金，并在实际办理权属登记之日起30日内将违约金支付给原告任淑华、陈正建。四、驳回任淑华、陈正建其他诉讼请求。案件受理费1008元，由任淑华、陈正建负担571元，四川阆中海达房地产开发有限公司负担437元（任淑华、陈正建已经垫付，由海达公司直接给付任淑华、陈正建）。二审审理中，双方均未提供新的证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合任淑华、陈正建的上诉理由以及被上诉人的答辩意见，本案二审争议的主要焦点为：1、逾期办理权属登记违行为的诉讼时效问题；2、商品房所在楼栋的权属证明未能取得的违约金是否应当支持的问题。关于逾期办理权属登记违行为的诉讼时效问题。被上诉人海达公司未在合同约定的时间内为上诉人办理权属登记，构成违约，其违约行为处于一种持续状态，系继续性债权，每日的违约金可以独立主张。一审判决对违约金适用的诉讼时效的理由阐述正确，本院不再赘述。《中华人民共和国民法总则》从2017年10月1日起实施。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”故本案应当从上诉人提起诉讼之日即2017年3月22日倒推三年期间的违约金予以保护，上诉人请求被上诉人支付之前的违约金，本院不予支持。因2017年3月22日起诉后，其违约行为一直处于持续状态，按照上诉标准违约金计算至2017年10月13日的金额为20832.00元。被上诉人支付2014年3月22日至2017年10月13日期间的违约金20832.00元后，因仍不能为上诉人办理房屋权属转移登记，违约行为仍处于持续状态，一审判决被上诉人从2017年10月14日起至为上诉人办理完成转移登记之日止按照上述标准承担违约责任正确，本院依法维持。关于商品房所在楼栋的权属证明未能取得的违约金是否应当支持的问题。上诉人任淑华、陈正建一审仅主张了逾期交房违约金及逾期未办理房产权属转移登记违约金，并未主张商品房所在楼栋的权属证明未能取得的违约金，一审人民法院审理民事案件，应当围绕原告的诉讼请求进行审理，并作出判决，故本案无论被上诉人是否构成这一违约行为，一审法院未判决被上诉人支付上诉人此项违约金正确。二审审理中，上诉人二审提出这一诉讼请求，根据《中华人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十八条关于“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉请求进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，对上诉人的这一上诉请求，本院不予支持和处理。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用部份法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原审判决认定、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、维持四川省阆中市人民法院（2017）川1381民初4745号民事判决第一项、第三项；二、撤销四川省阆中市人民法院（2017）川1381民初4745号民事判决第二项、第四项；三、由四川阆中海达房地产开发有限公司支付2014年3月22日至2017年10月13日期间迟延办理房屋权属转移登记的违约金20832.00元；四、驳回任淑华、陈正建的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1008元，由任淑华、陈正建负担450元，由四川阆中海达房地产开发有限公司负担558元；二审案件受理费1008元，由任淑华、陈正建负担808元，由四川阆中海达房地产开发有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长  陈智慧审判员  唐晓兰审判员  陈国兵二〇一八年二月五日书记员  杜 倩