山东省青岛市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁02执异609号案外人：许刚，男，1972年9月9日生，汉族，住山东省青岛市李沧区。申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司，住所地山东省青岛市市北区延安路107号。法定代表人：汪沛，总经理。委托诉讼代理人：鹿莎莎，山东文康律师事务所律师。被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所地山东省青岛市市北区延安二路76号-2室。法定代表人：宋学，执行董事。被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区香港东路316号弄海园五号楼2层。法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。本院在执行申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司与被执行人青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中，案外人许刚向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人许刚请求法院依法中止对坐落在青岛市市北区《十五大街》延安路113号1层12户（以下简称“案涉房产”）的执行，并解除查封、中止拍卖。事实与理由：法院（2018）鲁02执807号案查封了案外人的上述房产，并将对上述房产进行拍卖。上述房屋所有权属于案外人，并不属于原审被执行人青岛威乃达投资有限公司。2011年11月22日案外人与被执行人签订《青岛市商品房预售合同》并支付了全部购房款，被执行人已将上述房屋出售给案外人。案外人已按约定支付了全部购房款，并接收上述房屋占有、使用至今，案外人为上述房屋实际权利人。案外人在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；合法占有上述房屋；支付全部价款，且非因案外人原因未办理过户登记。申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司辩称：1.案外人提出执行异议的青岛市市北区屋登记在被执行人威乃达公司名下，案外人并非案涉房产的物权人，其对案涉房产享有的物权期待权仍是债权，根本不能阻却申请执行人享有的对案涉房产已赋予强制执行效力的执行债权；2.退一步讲，即使案外人对案涉房产享有的物权期待权受法律保护，但是案外人并未提供充分证据证明其已经合法占有案涉房产，且对于案涉房产不能办理产权过户登记具有过错，则其异议请求没有事实和法律依据，依法也应予驳回；3.案外人对于案涉房产不能办理过户登记具有过错。从案外人提供的证据材料看，依据其签订的《青岛市商品房预售合同》第三十二条之约定，案外人应当向房地产登记机构申请预购商品房预告登记，显然案涉房产并未办理该预告登记，对此案外人存在明显过错。故，案外人的异议请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。为证明其主张，案外人许刚向本院提交了以下证据：1.商品房预售合同，证明：2011年11月22日签订的购房合同，并办理网签。2.收款收据、转款流水各一份（中国建设银行），证明：已缴纳全款2057589元。银行流水显示的金额与收款收据金额不一致，是因为当时缴款的数额是案外人许刚与许军的两套房子的房款。3.房屋交接书一份，证明：2013年11月26日威乃达已经把房屋交付给案外人。4.房屋使用证明，证明：房屋正常使用，正常缴纳物业费水电费，案外人是实际占有人。5.房屋租赁合同三份，证明：案外人是实际占有人。6.违约金赔付协议、违约金现金支票存根一宗，证明：案外人是房屋的所有权人。7.山东省高级人民法院（2020）鲁民初39号民事判决书复印件一份，证明：威乃达用违约金抵顶房屋是合法的。申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司质证称：1.对《青岛市商品房预售合同》的真实性无法确认，对证明事项有异议。该预售合同上加盖的为“威乃达公司”的销售专用章，并非公章，对真实性无法确认；该合同没有日期无法证明案外人在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。该预售合同第10条约定房屋交付必须符合单体的竣工验收，案涉房屋至今并未竣工验收，不具备合法交付的条件，案外人不可能合法占有案涉房屋。该预售合同第32条约定，案外人应和威乃达公司在合同生效之日起15日内向房地产登记机构申请预告登记，案涉房屋显然没有办理。该预售合同附件四显示案涉房产办理了抵押，案外人作为完全民事行为能力人，应当预见到案涉房屋不能办理过户登记的可能性，案外人对此具有过错；网签手续也只是一种行政备案的手段，并非案涉房屋权属情况的证明。2.对收款收据、个人活期明细信息真实性不予认可，对证明事项有异议。该收款收据系威乃达公司单方制作，未备注案涉房屋具体位置、房号，不能证明系用于支付案涉房产购房款；个人活期明细信息显示客户名称为许军并非案外人许刚，且金额与案涉房产的购房款总金额不一致，并未显示收款方账号，无法证明收款方系威乃达公司，摘要显示为“消费”，该证据无法证明系案外人用于向威乃达公司支付案涉房产购房款。3.对房屋交接书、房屋使用证明、租赁合同的真实性、证明事项均不认可。房屋交接书上并无威乃达公司的盖章确认，也没有其法定代表人的签字确认，显然关于案涉房屋交付的情况并未真实发生，案外人并未合法占有案涉房屋。房屋使用证明出具时间为2019年5月5日，系案涉房产被查封之后，且出具人为青岛十五大街商业管理服务中心，并非预售合同中约定的物业公司。案外人也并未提交实际占有案涉房屋需要交纳的物业费、水电费等证据，不能证明案外人在案涉房屋被查封前已经合法占有案涉房屋。案外人仅提交了租赁合同，并未提交承租方支付租金的相关凭证，不能证明案涉房屋已经实际对外出租或被占有使用。不符合《执行异议复议规定》28条的构成要件。4.对违约金赔付协议以及转账支票存根的真实性及证明事项均不认可，该协议指向的房产为A2-24-018，与案涉的房产坐落信息不一致，无法证明系案涉房产产生的违约金。案涉房产登记在威乃达名下，威乃达公司为该房产合法权利人，该组证据无法证明案外人系案涉房产实际权利人。5.对民事判决书真实性及证明事项不认可。该证据出具时间为2020年8月24日，在案涉房产被查封之后，不能证明案外人享有足以排除强制执行的权利。为证明其主张，申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司向本院提交了房屋产权登记信息1份。证明：1.案涉房产登记在青岛威乃达投资有限公司的名下，青岛威乃达投资有限公司系案涉房产唯一权利人，案外人不是该房屋的权属登记人和权利人，其无权申请解除对案涉房产查封、排除执行。2.案涉房产目前系青岛市中级人民法院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，有权申请执行所有登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下的案涉房产。案外人许刚质证称：对证据的真实性及证明事项均不予认可。本院查明，申请人青岛明霞特易购置业有限公司与被申请人青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除申请人与被申请人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除申请人与被申请人青岛威乃达投资有限公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3.被申请人青岛威乃达投资有限公司返还申请人已支付的合同款433563680.00元。4.被申请人青岛威乃达投资有限公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向申请人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.被申请人赛赛公司对被申请人青岛威乃达投资有限公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被申请人承担。因申请人已预交全部仲裁费，被申请人应该将费用直接给付申请人。以上被申请人应给付申请人款项共计542748298.00元，被申请人应自本裁决书送达之日起十日内给付申请人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉房产在内的多套房产。2020年11月24日，本院作出（2018）鲁02执807号之十一执行裁定书及协助执行通知书，对上述房产予以续封，查封期限自2020年12月2日至2023年12月1日止。因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2019年3月19日，青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。另查明，2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。2011年11月22日，案外人许刚与被执行人青岛威乃达投资有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定由案外人许刚购买案涉房产。案外人许刚向被执行人青岛威乃达投资有限公司支付了全部购房款，且案涉房产已交付案外人占有使用。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在案涉房产被查封前，案外人许刚已与被执行人青岛威乃达投资有限公司签订书面房屋买卖合同，约定由案外人购买案涉房产，案外人已支付全部购房款并占有使用案涉房产，没有证据证明案涉房产未办理过户登记系案外人自身原因造成。故案外人的异议理由成立，其异议请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对被执行人青岛威乃达投资有限公司名下位于青岛市市北区产的执行。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 于瑞军审 判 员 焦兴凯审 判 员 周新喆二〇二一年七月二十八日法官助理 杨 峰书 记 员 刘奕彤