北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初8941号原告：北京晟邦物业管理有限公司顺义分公司，营业场所北京市顺义区仁和镇林河北大街21号院1号楼1单元1层105，统一社会信用代码91110113MA006EER87。负责人：冯耀荣，副总经理。委托诉讼代理人：武海霞，女，1976年11月24日出生，汉族，北京晟邦物业管理有限公司顺义分公司员工，公民身份号码×××。被告：安艳琰，女，1984年11月24日出生，汉族，户籍地北京市密云区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：马天行，男，1980年7月1日出生，回族，户籍地乌鲁木齐市沙依巴克区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京晟邦物业管理有限公司顺义分公司（以下简称晟邦物业）与被告安艳琰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告晟邦物业的委托诉讼代理人武海霞，被告安艳琰、马天行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晟邦物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠的物业费共计7104元；2.判令被告支付逾期支付物业费的违约金5960.25元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告作为北京市顺义区×××××××××（建筑面积75.98平方米）的业主，与原告于2017年7月2日签订了《×××前期物业服务委托协议》（以下简称《物业协议》），《物业协议》约定，原告为被告提供相关物业服务，管理服务期限为自被告接到开发建设单位发出的《房屋入住通知书》之日起至本物业业主大会成立并与选聘的物业公司签订的物业服务合同生效且实际交接完毕时止。物业管理费标准为每建筑平方米每月2.2元，被告应于接到原告发出的缴费通知单后7个工作日内将下年度物业费共计7104元向原告全额缴纳。在本协议履行过程中，原告于2020年5月16日向被告发出了物业费缴纳通知单，通知被告应于接到原告发出的缴费通知单后7个工作日内将2018年9月14日至2020年12月31日的物业费共计7104元向原告缴纳。原告将物业费缴费通知单发出后，被告并未缴纳物业费。根据《物业协议》第十条第3款的约定，被告也应向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，原告具状至贵院，依法判如所请。被告安艳琰、马天行共同辩称：我们是涉诉房屋业主，房本正在办理中。我们不同意支付物业费及违约金，同意将物业费支付给建设单位北京财懋房地产开发有限公司（以下简称财懋房地产公司）。本院经审理认定事实如下：安艳琰、马天行是北京市顺义区×××××××××的房屋的业主，房屋建筑面积117.11平方米。现晟邦物业称二被告安艳琰、马天行未交纳2018年9月14日至2020年12月31日的物业费，收费标准是每月每平米2.2元，面积变更为117.11平方米。二被告认可建筑面积与收费标准，亦认可上述期间未交纳过物业费，称2017年7月2日收房时预交过一年的物业费，但不清楚具体期间。二被告认为本案原告主体不适格，没有住建委的备案确认手续。晟邦物业提交的证据如下：《物业协议》。2017年7月2日，甲方安艳琰、马天行与乙方晟邦物业签订《物业协议》，协议主要约定：一、物业基本情况。规划四至，×××，东至望岭街和滨河路；南至：天承大街；西至：板西路；北至：同心路。三、物业服务内容。（一）房屋共用部位的维护和管理。（二）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。（三）环境卫生管理。（四）社区秩序维护。（五）交通秩序与车辆停放。（六）档案管理。四、管理服务期限。自甲方接到开发建设单位开出的《入住通知书》之日起至本物业业主大会依法成立并与选聘的物业公司签订的物业服务合同生效且实际交接完毕时止。六、物业管理费及其它费用。1.物业管理费标准：按建筑面积2.2元/平方米/月；物业管理费标准将按北京市法规、政策调整；2.甲方首次缴费以开发商入住通知书的入住日期起向乙方一次性交纳一年（12个月）的物业费，以后应在接到乙方提前一个月向甲方发出的缴费通知单7日内将下年度的物业费向乙方全额交纳；缴费通知书、催告函、邮寄单、计算明细表。晟邦物业称其公司已经向二被告催缴过物业费。二被告认可《物业协议》，称是本人签字，也收到了缴费通知及催告函，但坚持认为原告不是适格主体，物业服务也不到位。二被告提交的证据如下：相关法律条文及《国务院关于修改的决定》；附件七物业服务，《E地块保障房前期物业服务合同》，甲方为安艳琰、马天行，乙方为财懋房地产公司；《物业协议》；照片、截图及《业主手册》。二被告认为原告不具备诉讼主体资格，且涉诉小区物业服务不到位，未按照业主手册内容进行服务。晟邦物业不认可部分照片，称不能证明物业没有服务，二被告应按照约定缴纳物业费。庭后，晟邦物业向本院提交了如下证据材料：一、《E地块保障房前期物业服务合同》，财懋房地产公司（甲方）与北京晟邦物业管理有限公司（乙方）签订上述合同，合同主要约定：甲方以邀请招标方式选聘乙方提供前期物业服务。第二条，物业管理区域四至：东至望岭街和滨河路；南至：天承大街；西至：板西街；北至：同心路。第三条，业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括以下内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。2.物业共用部位的日常维修、养护和管理。3.物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。4.公共绿地、景观的养护。5.清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。6.协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。7.协助做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。8.消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。9.负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案。10.按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务。11.发现物业区域内违反有关治安、环保。物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。12.制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。13.设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。第五条，前期物业服务合同起始时间以甲方实际交付乙方管理时间为准；合同终止时间为本小区成立业主委员会选聘新的物业公司并履行物业服务合同时止。第九条，物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时应于《入住通知书》指定之日起预付一年的物业服务费。此后按年交纳，具体时间为物业发出缴费通知单7个工作日之内……二、物业项目（前期）承接查验评估报告摘要、照片。称相关资质证书及物业费收支情况已经在公示栏公示过。二被告的意见为：资质证书基本都是总公司的，不是顺义分公司的；小区公示栏的内容粗糙，没有明细；《E地块保障房前期物业服务合同》没有签订日期；查验评估报告没有及时向业主公示，且不包括停车场，不符合验收标准，小区的停车场是在查验评估基准日之后的两年才改造完成，二被告认为停车场改造完成才达到验收标准。庭审中，二被告申请原告公司公示如下信息：1.物业单位三年审计报告或财务报表（利润表、资产负债表现金流量表）；2.经住建委及相关单位监督确认的竣工总平面图，单位建筑结构、设备的竣工图，配套设施，地下管网工程竣工图等验收资料；3.建筑物及附属设施维修基金的筹集使用情况。晟邦物业称物业费收支情况已经公示过，二被告申请的上述信息与本案物业服务合同无关，其公司无法提供。上述事实，有《物业协议》、缴费通知单、催告函、2份《E地块保障房前期物业服务合同》及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：安艳琰、马天行系顺义区×××××××××业主，晟邦物业向该小区提供了物业服务，安艳琰、马天行作为享受服务一方，应负有向晟邦物业缴纳物业服务费的义务。安艳琰、马天行以晟邦物业不具备主体资格为由拒绝缴纳物业费的抗辩理由本院不予采信。现晟邦物业要求安艳琰、马天行缴纳2018年9月14日至2020年12月31日的物业服务费，于法有据，本院予以支持，具体金额本院依法予以核算。因安艳琰、马天行并非恶意拖欠缴纳物业服务费，故本院对于晟邦物业主张的违约金不予支持。应当指出的是，物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。就本案而言，本院建议晟邦物业公司进一步提高各方面的服务水平和管理水平，加大公共设施的维修力度，及时、积极回应业主的合理需求。业主应及时缴纳物业费用，遇到问题与物业公司积极沟通，形成物业与业主良性互动的局面，共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、被告安艳琰、马天行支付原告北京晟邦物业管理有限公司顺义分公司2018年9月14日至2020年12月31日期间的物业费7104元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京晟邦物业管理有限公司顺义分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元（已由原告北京晟邦物业管理有限公司顺义分公司预交），由原告北京晟邦物业管理有限公司顺义分公司负担39元（已交纳），由被告安艳琰、马天行负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员  张 莉二〇二一年七月六日法官助理  杨 杰书 记 员  张宏云