北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初65000号原告：金灿，女，1994年9月25日出生，朝鲜族，住黑龙江省七台河市桃山区东正社区新职业高中住宅楼1-701，身份证号230903199409251422。委托诉讼代理人：李光，北京铸京律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思佳，北京铸京律师事务所律师。被告：北京鑫佳众成房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾西里425号楼4层401内430室。法定代表人：唐守昌。委托诉讼代理人：杨赢，北京东燕律师事务所律师。被告：北京意家科技有限公司，住所地北京市平谷区林荫北街13号信息大厦802室。法定代表人：秦德生。委托诉讼代理人：刘晓庆，女，1983年1月25日出生，汉族，该公司员工，住该公司宿舍。第三人：河北万特房地产开发有限公司，住所地河北香河新兴产业示范区和园路2号。法定代表人：臧军强。委托诉讼代理人：闫逸祥，河北乾翔律师事务所律师。原告金灿（以下简称原告）与被告北京鑫佳众成房地产经纪有限公司（以下简称鑫佳众成公司，与北京意家科技有限公司并称时称二被告），被告北京意家科技有限公司（以下简称意家科技公司，与鑫佳众成公司并称时称二被告），第三人河北万特房地产开发有限公司（以下简称万特房地产公司）不当得利纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人李光、刘思佳，鑫佳众成公司之委托诉讼代理人杨赢，意家科技公司之委托诉讼代理人刘晓庆，万特房地产公司之委托诉讼代理人闫逸祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令意家科技公司返还团购费22000元并支付利息，以22000元为基数，自2016年11月1日起至实际全额退还团购费之日止，按照中国银行同期贷款利率计算；2.判令鑫佳众成公司返还团购费28000元并支付利息，以28000元为基数，自2016年11月3日起至实际全额退还团购费之日止，按照中国银行同期贷款利率计算。事实和理由：原告与万特房地产公司签订《商品房买卖合同》，并按照万特房地产公司的要求分别于2016年11月1日交纳团购费22000元，于2016年11月3日交纳团购费28000元。后原告知晓团购费并非支付给万特房地产公司，而是支付给了二被告。原告对于二被告收取50000元费用不知晓亦不认可，原告与二被告之间并无任何合同关系，二被告亦未向原告提供任何服务，二被告收取原告团购费的行为于法无据，构成不当得利。故原告诉至法院，望法院判如所请。二被告辩称：不同意原告的诉讼请求。我方和原告之间是居间服务关系，有权依据向原告提供居间的事实收取居间服务费。我方已经提供了相应的服务，主要体现在两个方面，一是提供介绍房源信息、位置户型等能够满足客户需求的媒介信息，并最终促成了原告与开发商签订房屋买卖合同，以及后续协助办理签约手续、贷款手续等。二是提供团购优惠购房服务即原告可以享受五万抵六万的团购优惠政策。原告在实际的购房过程中并未遭受任何损失，且以团购优惠价格签署了房屋买卖合同，我方的合同义务已经履行完毕，因此，我方收取服务费并非不当得利。原告明知所交费用的性质，且是自愿交费，原告交费后我方为其出具了加盖有我方公司财务章的收据，原告在交款人处签字确认。因此，不存在原告诉状所称不知晓团购费交纳给我方的情况。原告自2016年交纳费用之后，并未提交任何异议，现在主张我方不当得利，完全是转移市场风险、浪费司法资源，且已经超过诉讼时效，我方要求驳回原告的全部诉讼请求。万特房地产公司述称：团购费和电商费并非我方要求交纳，我方也未收取以上费用，与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定无争议事实如下：2016年11月1日，原告向意家科技公司交纳22000元，意家科技公司向原告出具收据，写明意家科技公司收到原告帝品御居1-1-601号房屋团购费22000元；2016年11月3日，原告向鑫佳众成公司交纳28000元，鑫佳众成公司向原告出具收据，写明鑫佳众成公司收到原告团购服务费28000元。对此，原告主张其欲购买万特房地产公司开发的帝品御居一期住宅项目，在签订房屋买卖合同前，其应万特房地产公司销售人员的要求，在万特房地产公司售楼处通过POS机刷卡方式支付上述费用，且未告知上述费用性质为团购费，原告以为系购房款而支付。二被告主张其在收取上述费用时已明确告知款项用途，并为原告开具上述收据。庭审中，意家科技公司提交《荣盛阿尔卡迪亚·帝品御居签约审批单》，该审批单显示：1.房号为1-1-601，认购时间为2016年11月1日，签约时间为2016年11月3日，2.房屋表单价17889元/㎡，优惠方式为预选房-100/30%首付-100/按时签约-100/每平米-200/团购五万抵六万，成交单价为16687.25元/㎡，成交总价为1426760元。3.付款方式：贷款，于2016年11月4日支付购房首付款436760元（30%），贷款金额99万元，贷款银行香河农行。4.本次交房款436760+20000-20000=436760元。针对上述《签约审批单》，意家科技公司称该审批单系其公司内部材料，其中内容由销售人员在签约现场填写，然后由客户进行确认，无误之后再由其公司各部门签字。原告对该审批单中原告签字的真实性认可，对内容均不认可，并主张当时的销售人员称该审批单是为了办理贷款用，且原告签字时内容均为空白。针对上述价格优惠构成，二被告及万特房地产公司表示：《签约审批单》中约定的房屋表单价17889元系万特房地产公司自主定价。原告享受以下优惠：1.万特房地产公司提供的“预选房”每平米减100元优惠；2.万特房地产公司提供的“30%首付”每平米减100元优惠；3.万特房地产公司提供的“按时签约”每平米减100元优惠；4.万特房地产公司提供的每平米减200元优惠；5.二被告提供的“五万抵六万”团购优惠。上述优惠后的成交单价为16687.25元/㎡，成交总价为1426760元。2016年11月11日，原告（买受人）与万特房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买帝品御居一期住宅项目1号楼603号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积85.5平方米，每平方米16687.25元，总金额为1426760元。首付款436760元于2016年11月13日前支付，剩余990000元通过申请银行贷款支付。庭审中，原告主张涉案房屋优惠后的价格高于备案价格对此，原告提交河北省廊坊市香河县住房和城乡建设局（以下简称香河县住建局）出具的涉案房屋备案价格表，该价格表显示涉案房屋的备案价格为15609元/㎡。对此，二被告称其在提供团购优惠时并未向万特房地产公司询问涉案房屋的备案价格，其根据万特房地产公司向其提供的优惠幅度自行制定“五万抵六万”的团购活动方案。并称根据香河市住建局的相关规定，涉案房屋的销售价格可以在备案价格的基础之上上浮10%。实际上，涉案房屋的销售价格16687.25元/㎡并不高于备案价格上浮10%之后的价格即17169.9元/㎡。本院与香河住建局核实涉案房屋备案价格情况并询问涉案房屋销售价格是否可以高于备案价格，香河住建局回函称：1.涉案房屋的备案价格为15609元/㎡。2.2017年6月份之前，商品住房销售价格可以高于商品房楼盘价格，调整幅度为10%。3.关于商品住房楼盘价格上下浮动问题，依据廊房【2010】65号《廊坊市住房保障和房产管理局关于进一步加强商品住房预售管理有关问题的通知》附件一“楼盘表”中标明“每套商品住房价格变动幅度为10%”。关于万特房地产公司与二被告之间的关系,万特房地产公司称，其与二被告系合作关系，由二被告对涉案楼盘进行宣传和销售，其授权二被告可直接向客户收取团购费用。一方面二被告可以此赚取费用，另一方面万特房地产公司可以省去宣传和销售成本。经询，万特房地产公司称，其也有自己的销售人员在售楼处售房，也有客户自行去售楼处看房。但涉案商品房项目只有两种成交方式，一种是经二被告的销售人员接待并向客户出示上述《签约审批单》，由二被告的销售人员组织双方签约，二被告自行向客户收取团购费后出具收据。另一种是经万特房地产公司内部销售渠道进行销售，客户可享受员工价格优惠。关于二被告之间的关系，二被告称双方之间为合作关系，鑫佳众成公司通过电话营销、场外拓客等多种方式组织客户参加本次购房活动，并将具备购买意向的客户推荐给意家科技公司，再由意家科技公司向购房人出具签约审批单，签约审批单中明确载明“五万抵六万”等优惠后的价格，并由万特房地产公司收款专员审核确认。在此过程中，二被告负责客户接待、项目介绍、签订合同、跟进客户按揭手续办理等服务工作，并促成买卖双方达成交易。本案中，二被告主张其为原告提供上述服务，但未提交证据予以证明，原告亦予否认。关于涉案房屋现状，原告表示目前尚未交房，万特房地产公司表示涉案房屋已达到收房条件，并向原告发送收房通知。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。据此，不当得利的返还，应提供证据证明没有合法依据取得不当得利，造成他人损失。本案中，原告主张二被告收取5万元没有合法依据，构成不当得利。首先，《签约审批单》明确约定了优惠前的价格及优惠后的价格，并记载了“五万抵六万”的优惠活动，原告对优惠内容应当有明确认知。虽原告主张其签字时《签约审批单》内容为空白，但未提交证据予以证明，本院不予采信。原告按照《签约审批单》中的列明的费用明细交纳先行交纳2.2万元及2.8万元团购费，再另行交纳房屋首付款。原告将向二被告支付的5万元团购费与已付购房首付款进行累加计算后，可知其支付的5万元并未计算在全部购房款中。且二被告向原告收取团购费时，向原告出具收据并明确写明收款单位及用途，原告在收到收据后未提出异议，并最终与万特房地产公司签订了《商品房买卖合同》。综合上述情形，本院认为，原告对购买涉案房屋需交纳团购费应知晓并认可。其次，法律关系的性质界定，应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定。本案中，原告与二被告虽未签订合同，但二被告组织涉案房屋项目商品房团购活动，二被告收取原告5万元并出具收据，双方之间因团购活动的组织和参加而形成事实上的合同关系。该合同目的在于使购房人获得涉案房屋商品房价款的优惠，故相关费用的收取并不取决于收款方是否提供房产信息、房源介绍、组织签约等服务，而取决于收款方是否向购房人提供了订立购房合同时享受团购优惠的机会及购房人能否通过合同的履行实际享受到减免房屋价格的优惠，否则购房人支付团购费的目的无法实现。对此，原告主张二被告与万特房地产公司高于备案价报价，又以团购费抵扣房价的形式降低房价至备案价，实际其不但未享受到价格优惠，反而因二被告的介入多支出了团购费成本。本院认为，原告的该项主张是双方在合同履行过程中发生的争议，故本次诉讼的请求权基础是合同履行产生的纠纷，不符合不当得利法律关系的侵权基础要件。现原告并未举证证明其与二被告之间事实上形成的合同存在无效之情形，亦未在本案中明确提出撤销合同之主张，而径行提起不当得利纠纷，并据此要求二被告返还团购费并支付利息损失的诉讼请求，本院予以驳回。关于诉讼时效，诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，原告于2016年11月11日与万特房地产公司签订《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》明确载明了购房款及首付款，原告将已向二被告支付的5万元团购费与已付购房首付款进行累加计算后，可知其支付的5万元并未计算在全部购房款中。此时，原告应当知道自己额外支出5万元款项，直至2020年8月12日起诉要求返还团购费，已过诉讼时效，不应得到支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告金灿的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告金灿负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。（此页无正文）审判员 高 磊二〇二一年七月二日书记员 张子茹