广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0105民初4222号原告：广州市德昇物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风东路745号515房。法定代表人：丘书贵，总经理。委托诉讼代理人：吴福安、冯子莹，均为广东四隆律师事务所律师。被告：李泽栋，男，2000年10月25日出生，汉族，住所地广州市越秀区,委托诉讼代理人：邓宇华，系广东南方福瑞德律师事务所律师。原告广州市德昇物业管理有限公司诉被告李泽栋物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告对（2011）海民三初字第490号《民事判决书》确认的债务承担连带清偿责任，即广州英华房地产实业有限公司应向原告支付的广州市海珠区清华街211-231号2层1998年12月至2002年8月的物业管理费327243.2元、2002年9月至2003年3月的物业管理费34434.2元及2003年5月至2005年8月的物业管理费77844.8元，以及该案迟延履行期间的债务利息；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年，原告向广州市海珠区人民法院起诉，要求广州英华房地产实业有限公司（下简称“英华公司”）支付1998年12月至2005年8月期间拖欠广州市海珠区清华街211-231号2层的物业管理费共439522.20元。2011年3月31日，广州市海珠区人民法院作出(2011)海民三初字第490号民事判决书，判决：“一、英华公司在本判决生效之日起十五日内，向原告支付从1998年12月至2002年8月清华街211-231号二层的物业管理费327243.2元；二、英华公司在本判决生效之日起十五日内，向原告支付从2002年9月至2003年3月清华街211-231号二层减去实际使用人的面积的物业管理费34434.2元；三、英华公司在本判决生效之日起十五日内，向原告支付从2003年5月至2005年8月清华街211-231号二层减去实际使用人的面积的物业管理费77844.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定（现为第二百五十三条），加倍支付迟延履行期间的债务利息。”2011年4月16日，该民事判决书生效。原告于2011年7月6日向广州市海珠区人民法院申请强制执行，经执行未发现英华公司有可供执行的财产，故该院裁定终结本次执行。原告认为，依据《合同法》第十五条规定，拍卖公告的法律性质为附交易条件的要约邀请，该交易条件应属合同的一部分；又依据《拍卖法》第五十一条规定，竞买人的应价为要约，竞买人的最高应价经拍卖师的落槌或者其他公开方式确认后，拍卖成交，即合同成立。广州市从化区人民法院在拍卖涉案物业时，发出的《标的物调查情况表》、《拍卖公告》和《拍卖须知》明确载明“拖欠的物业费等由买受人承担’等相关条件，该要约邀请合法有效。被告在明知该要约邀请的情况下依然参与竞买，且最终以最高价竞得涉案物业，表明其自愿接受该要约邀请的条件，同意承担涉案物业拖欠的物业费等相关费用，即被告同意加人广州英华房地产实业有限公司对原告的债务中来，对此承担连带清偿责任。被告辩称，不同意原告的诉请。原告要求被告对物业费承担连带责任的理由是拍卖公告竞买须知中载明的拖欠的物业费等由买受人承担，进而认为买受人参与竞买的行为代表同意加入到物业费的债务中来。原告提供的证据中拍卖公告、竞买须知均载明：标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费、金均由买受人承担，水电物业费等欠费及未明确义务人的缴费义务均由买受人自行解决。这句话的前半句是由买受人承担，后半句水电物业费等欠费单独拿出来载明由买受人自行解决，明显买受人承担与买受人自行解决是截然不同的，买受人自行解决的意思是法院对此不作硬性要求，不创设民事法律上的义务。值得一提的是这里提及的未明确缴费义务人的费用也是由买受人自行解决，即已经明确了缴费义务人的费用，根本不需考虑该由谁承担。以上三处拍卖公告、竞买公告、竞买须知的落款处均为广州市从化区人民法院，故原告称公告载明的物业费由被告承担是不准确的。其次原告主张的物业费已经特化为债务人英华公司的个人债务，不再是基于涉案物业直接产生的欠费。竞买公告及竞买须知均是为网络拍卖而形成的，其中水电物业费等欠费应只基于拍卖标的物及涉案物业所产生的欠费，非已经确认的债务主体的他人的欠费。即被告在受让涉案物业时不能视为已经受让了英华公司的个人债务。综上，对于物业费法院的拍卖公告只是载明买受人自行解决，没有非要买受人承担对买受人承担债务作出硬性要求的意思，也没有公示张贴物业管理费欠费的情况，不能得出竞买人参与竞买就是债的加入的意思表示。经审理查明，本院于2011年3月31日作出的（2011）海民三初字第490号民事判决书查明广州市海珠区清华街211，231号二层的产权人是广州英华房地产实业有限公司。原告是广州市海珠区东晓南路晓港湾商住区的物业管理公司，清华街211-231号二层的物业在该小区范围内。本案原告曾于2011年1月25日向本院提起诉讼，要求广州英华房地产实业有限公司支付：1、清华街211-231号二层的物业从1998年12月至2002年8月的物业管理费327243.2元；2、清华街211-231号二层减去有实际使用人的面积的物业从2002年9月至2003年3月的物业管理费34434.2元；3、清华街211-231号二层减去有实际使用人的面积的物业从2003年5月至2005年8月的物业管理费77844.8元；4、承担本案诉讼费用。广州英华房地产实业有限公司同意原告的诉讼请求。遂本院作出判决如下：“一、被告广州英华房地产实业有限公司在本判决生效之日起十五日内，向原告广州市德昇物业管理有限公司支付从1998年12月至2002年8月清华街211-231号二层的物业管理费327243.2元；二、被告在本判决生效之日起十五日内，向原告支付从2002年9月至2003年3月清华街211-231号二层减去有实际使用人的面积的物业管理费34434.2元；三、被告在本判决生效之日起十五日内，向原告支付从2003年5月至2005年8月清华街211-231号二层减去有实际使用人的面积的物业管理费77844.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3946元，由被告负担。”上述判决已于2011年4月16日发生法律效力。原告于2011年7月6日向本院申请执行。本院于同年12月作出(2011)穗海法民执字第2228号执行裁定书，以经执行未发现有可供执行的财产而申请人（本案原告）表示本案可终结本次执行为由，裁定终结本次执行。广州市从化区人民法院于2020年3月2日在京东网网络司法拍卖平台发出竞买公告，于2020年3月18日10时起至2020年3月19日10时止（延时的除外）就涉案房屋进行公开拍卖活动，被告以最高应价胜出，涉案房屋于2020年4月26日登记至被告名下，所有权取得方式为购买。原告提交京东拍卖网页截图，显示涉案房屋拍卖公告上载明：标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费、金均由买受人承担，水，电、物业管理等欠费以及未明确缴费义务人的费用均由买受人自行解决。原告于2020年2月18日提起本案诉讼。本院认为，本院于2011年3月31日作出的（2011）海民三初字第490号民事判决书已就涉案物业1998年12月至2002年8月的物业管理费327243.2元、2002年9月至2003年3月的物业管理费34434.2元、2003年5月至2005年8月的物业管理费77844.8元及违约金的支付主体确认为广州英华房地产实业有限公司。即前述水电费、物业费及其违约金己特化为广州英华房地产实业有限公司的个人债务，不再是基于案涉物业而产生的直接欠费。《竞买公告》为网络司法拍卖案涉物业而形成，其中“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费、金均由买受人承担，水，电、物业管理等欠费以及未明确缴费义务人的费用均由买受人自行解决。”应指基于拍卖标的物即案涉物业而产生的直接欠费而非已经确认了债务主体的他人的欠费，即被告在受让案涉物业时不能视为已经受让了广州英华房地产实业有限公司的前述个人债务。原告对广州英华房地产实业有限公司的前述债权可以通过执行广州英华房地产实业有限公司的其他财产实现。在前述水电费、物业费及其违约金已经以判决的形式确定为广州英华房地产实业有限公司的个人债务，原告并未提供合法有效证据证明被告自愿加入或受让广州英华房地产实业有限公司的前述个人债务的情况下，原告向被告主张要求其承担连带清偿责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广州市德昇物业管理有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7892元由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 黎 昕二〇二一年七月一日书记员 于悦姗古嘉琪邬雪芳