北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初23902号原告：李小翠，女，1972年4月7日出生，汉族，住北京市通州区。原告：黄剑荣，男，1965年8月14日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：张伟，总经理。委托诉讼代理人：杨天择，男，1993年2月6日出生，汉族，系该公司员工。原告李小翠、黄剑荣与被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小翠、黄剑荣，被告龙源地产公司的委托诉讼代理人杨天择到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李小翠、黄剑荣向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告按照双方签署的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1521245），立即支付违约金11588.18元；2.请求法院判令被告退赔侵占面积所收取的费用21363.36元；3.请求法院判令被告赔偿原告被侵占面积所付款项的利息8374.44元；4.请求法院判令被告赔偿原告契税利息共计6293.81元；5.请求法院判令被告承担本案的全部的诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2013年8月23日签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1521245），其中第22条产权登记约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方约定自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房款价1%的违约金。被告已于2014年7月5日将房屋交付给原告，自交付房屋之日起已满720日，被告仍未按照合同约定期限办理房屋权属证明，逾期日从2016年6月14日开始计算，到2017年12月4日，被告已逾期满一年，应当承担违约责任，支付原告已付房款1%一年的违约金11588.18元。原被告双方合同中约定，原告在被告处购买一套商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目6#商业办公楼3单元7层707。建筑面积60.21平米，总房款1158818元。其中本层分摊的公共卫生间及前室区域按照公式计算约为1.11平米。2014年7月5日收房后发现合同中约定涉案房屋在本楼层的公摊卫生间及卫生间前室没有，涉案房屋用途为办公，所以公共卫生间是必不可少的配套设施，缺少公共卫生间对于办公用房的使用造成重大影响。而且被告并未告知原告缺少公共卫生间的事实，一直在使用原告购房时所付公摊面积的款项，应当赔付使用期间的利息。被告于2014年7月5日收取原告位于北京市通州区马驹桥镇景盛北一街甲12号院7号楼3单元707室的房屋契税34764.54元，当时并未及时交给相关部门办理产权使用，本款项直至2017年9月27日才交给相关部门办理产权使用，期间共计1180天，本款项一直由被告使用，按照当时银行商业贷款平均利率计算，被告应支付原告利息共计：6293.81元。被告龙源地产公司辩称，不同意原告诉求，根据合同约定应当是2016年6月14日前为原告办理完毕房屋产权证即2016年6月15日原告就应当知道被告已经产生逾期办证问题，但其一直未向被告主张任何赔偿，其2021年5月才起诉要求被告支付逾期办证违约金已经超过诉讼时效，即使按照房屋产权证实际办下来日期2017年12月4日计算，距离原告起诉时也已超过三年。原告在应当知道逾期办证条件下超过三年才起诉已经丧失胜诉权利，请求法院驳回原告第一项诉求。诉求二被告认可应按照房屋整层套内面积乘以侵占的卫生间走道的面积才计算侵占面积，计算应当退赔的房款。诉求三我方认可原告主张的5.6%利息过高，该金额高于人民银行贷款利率，请求法院予以调整。诉求四首先被告已经按照合同约定将契税交给税务部门，并未产生违约情形，因此不应向原告承担任何违约责任，其次原告主张契税5.6%标准过高，请求法院驳回。本院经审理认定的事实如下：2013年8月23日，李小翠、黄剑荣（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，购买坐落于通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目6#商业办公楼7层3单元-707房屋；预测建筑面积60.02平方米，其中，套内建筑面积45.22平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.8平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币（币）25451.75元，总价款人民币1150928元。该合同第二十二条“产权登记”中约定：（二）转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息；买受人不退房，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金，此违约金不得与初始登记的违约金累加处理。后李小翠、黄剑荣实际向龙源地产公司交纳房款1158818元（含面积补差款）。龙源地产公司向李小翠、黄剑荣开具了该部分款项的发票。涉诉房屋的实际建筑面积60.21平方米，套内建筑面积为45.53平方米。涉诉房屋所在的楼层共有三个单元69套房屋，69套房屋实测套内建筑面积共计3010.65平方米，六个公共卫生间及六条通往公共卫生间及西边户的走道实测建筑面积共计73.19平方米。李小翠、黄剑荣收房后发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间西侧的走道均被占用，无法正常使用。另查，李小翠、黄剑荣于2014年7月5日向龙源地产公司缴纳契税34764.54元，龙源地产公司于2017年9月27日将该部门契税缴纳至税务机关。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。根据本案查明的事实，因李小翠、黄剑荣与龙源地产公司签订的合同中约定：该合同第二十二条“产权登记”中约定：（二）转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息；买受人不退房，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金，此违约金不得与初始登记的违约金累加处理。对于李小翠主张的请求法院判令被告按照双方签署的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1521245），立即支付违约金11588.18元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于退赔面积费用及相应利息，根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所在楼层应当有六个公共卫生间、六条通往公共卫生间及西边户的走道。综合当事人所述、此前“合生世界花园”业主要求恢复公共卫生间的案件审理及执行情况等，可以判断，龙源顺景公司实际上将公共卫生间、通往公共卫生间及西边户的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为西边户的一部分交付西边户业主使用。据此可见，龙源顺景公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道封闭交付他人使用，关于每户业主应分摊的被占用的公共卫生间、走道的面积，本院认为该面积等于涉诉房屋所在楼层被占用的公共卫生间、走道的总面积除以该层各户业主房屋的总套内建筑面积乘以每户业主房屋的套内建筑面积。对于原告来说其被占用的公摊面积应为1.11平方米（73.19平方米/3010.65平方米×45.53平方米≈1.11平方米），因此龙源顺景公司应当将该部分所对应的房款退还给原告。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出原告被占用的1.11平方米对应房款应为21363.36元（1158818元/60.21平方米×1.11平方米≈21363.36元）。对于原告关于退赔面积多收款项的主张事实清楚，理由正当，本院予以支持。因龙源顺景公司实际上多收、占用了原告房款21363.36元，利息总额不超过原告主张的8374.44元。龙源地产公司在收取李小翠、黄剑荣交纳的契税后，有义务将契税及时缴纳税务部门。龙源地产公司在2014年7月5日就已经收取了李小翠、黄剑荣的契税款34764.54元，但直到2017年9月27日才将其交至税务部门入库，龙源地产公司实际占用李小翠、黄剑荣支付的契税款确已给李小翠、黄剑荣造成了相应的损失。本院对李小翠、黄剑荣主张的利息损失按照中国人民银行同期贷款利率的标准在合理范围内予以支持，超出部分予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告李小翠、黄剑荣违约金11588.18元；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内返还原告李小翠、黄剑荣房款21363.36元；三、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告李小翠、黄剑荣利息8374.44元；四、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告李小翠、黄剑荣自2014年7月5日起至2017年9月26日的契税利息5820.44元；五、驳回原告李小翠、黄剑荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费495元，由原告李小翠、黄剑荣负担5元（已交纳），由被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担490元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孔范宇二〇二一年七月七日书记员  陈静怡