浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2010）甬慈浒商初字第896号原告：孙君达，男，1972年2月7日出生，汉族，农民，住慈溪市。公民身份号码：330222197202070873原告：朱建萍，女，1974年2月7日出生，汉族，农民，住慈溪市。两原告委托代理人：黄新华，慈溪市邦达法律事务所法律工作者。被告：徐建苗，男，1958年3月2日出生，汉族，农民，住慈溪市，现住慈溪市。被告：华静君，女，1962年12月12日出生，汉族，农民，住慈溪市（身份证住址慈溪市），现住慈溪市。两被告委托代理人：杨杰，浙江万豪律师事务所律师。被告：徐炳烨，男，1986年11月24日出生，汉族，农民，住慈溪市（身份证住址慈溪市），现住慈溪市。原告孙君达、朱建萍为与被告徐建苗、华静君、徐炳烨定金合同纠纷一案，于2010年10月25日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由审判员岑国明适用简易程序于2010年11月17日公开开庭进行审理。原告孙君达及其委托代理人黄新华、被告徐建苗、华静君及其委托代理人杨杰、被告徐炳烨到庭参加诉讼，本案现己审理终结。原告孙君达、朱建萍起诉称：被告出售三间拆迁安置地基，原告同意购买。为此，原、被告于2010年9月21日签订了“买房定金协议”，协议约定：三间地基每间82万元，合计246万元，先付定金20万元，10月1日前必须到公证处公证确认后付160万元，余款在房产过户时发出受理单一次性付清；另还有违约责任条款。签约后原告已支付被告定金20万元。双方在办理协议公证时，公证处以协议无法律效力而不能公证。因拆迁房屋安置土地买卖系违法的，原告多次要求被告返还定金，但被告借故拒还。请求判令双方签定的买房定金协议无效，被告返还原告定金20万元。原告孙君达、朱建萍为证明其诉称的事实成立，向本院提供了2010年9月21日买房定金协议、收条、中国农业银行银行卡取款业务回单各一份，以证明原、被告地基买卖，原告支付被告定金20万元的事实。被告徐建苗、华静君、徐炳烨未作书面答辩，庭审中三被告辩称：被告蒋拆迁安置的三间三层楼房及其土地卖给原告，双方签订的买房定金协议系立约定金，现原告无故解除合同，其所支付的定金依担保法解释相关规定不能返还，原告的诉讼请求应予驳回。三被告为证明其辩称的事实成立，向本院提供了2009年7月10日统建房安置补偿协议复印件一份，证明被告徐建苗与相关单位签订了统建房安置补偿协议，约定安置被告的统建房座落于白彭安置区三间三层楼房的事实。经质证，三被告对原告提供的三份证据的真实性均无异议，但认为双方买卖交易的是三间三层楼房及相应的宅基地，所争议的20万元也是该房地产交易的定金，并非系土地买卖协议及定金。现因原告翻悔协议，故对所卖房屋的价格应另行协商。原告对被告提供的证据真实性也无异议，但认为该证据仅证明被告的房屋拆迁，与本案无关联性。如被告认为买房定金协议系三间三层楼房的房地产买卖，原告同意按协议约定的246万元购买该三间三层楼房的房地产。根据原、被告提供的证据，质证意见及庭审陈述，本院认证如下：原、被告对对方提供的证据的真实性均无异议，但双方对买卖三间三层楼房的房地产还是系买卖三间三层楼房的地基有争议。原、被告订立的“买房定金协议”及被告徐建苗出具的200000元的“收条”分别载明：“今交易白沙街道宏坚村（白彭按置区）拆迁按置户主徐建苗的三间地基，现双方协商定下总价每价82万×3间合计246万”。“今收到孙君达购买宏坚村（白彭按置区）三间三楼地基定金贰拾万元正”。从上述协议及收条的文字内容看,双方买卖的标的物系三间地基或三间三楼地基;现被告认为:被告三间地基或三间三层楼房位于白彭按置区内,具体位置无法确定,相关部门对该三间三层楼房至今仍未交付被告,被告现尚未取得该房屋的房地产权证,对此,原告也无异议;结合被告提供的2009年7月10日统建房安置补偿协议复印件,该协议中有被告徐建苗在白沙路街道宏坚村房屋拆迁,于2010年12月底交付的白彭安置区统建房三间三层房屋的文字内容。据此,可考虑被告徐建苗房屋拆迁并有拆迁安置房屋之情形。另从原、被告的庭审陈述意见即:原告认为，如系房屋买卖，同意按买房定金协议约定的价款，以2460000万元购买被告三间三层楼房的房地产。被告则认为原告翻悔买房协议，故不能以原协议价格买卖拆迁按置房屋，应另行重新协商房屋价格。据此也可推理表明：原、被告买房定金协议中的标的物系建房地基,而非被告徐建苗拆迁安置的三间三层楼房之房地产。综上,本院认为:原、被告“买房定金协议”中的标的物系建房地基及所支付的定金。经审理查明:被告徐建苗房屋拆迁并有拆迁安置房屋之情形。2010年9月21日，原、被告签订了“买房定金协议”，协议约定：交易白彭按置区拆迁按置户主徐建苗的三间地基,每间820000万元，合计2460000万元，先付定金200000万元，10月1日前必须到公证处公证确认后付1600000万元，余款在房产过户时发出受理单一次性付清；另还有违约责任条款。签约当日，原告孙君达已支付被告华静君定金200000万元,并有被告徐建苗出具给原告收到白彭按置区三间三楼地基定金贰拾万元正的收条一份。因原、被告“买房定金协议”的标的物系三间三楼地基,故不能按协议约定办理公证事宜,双方协商不成原告提起诉讼。本院认为：原、被告买房定金协议中约定的标的物系三间三楼地基,因土地买卖违反法律规定,故该协议约定无效,不具有法律约束力。对此，原、被告均有过错。鉴于双方未实际交付所买卖的土地,原告也没有使用该土地,故被告收取原告的定金依法应返还原告。原告的诉讼请求合理合法,应予支持。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定,判决如下:一、原告孙君达、朱建萍与被告徐建苗、华静君、徐炳烨签订的买房定金协议无效。二、被告徐建苗、华静君返还原告定金200000万元,于本判决生效之日起五日内履行。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4300元,减半收取计2150元,由三被告负担,于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号为81×××01，开户银行为中国银行宁波市分行，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）审判员 岑    国    明二〇一〇年十一月二十二日书记员 陈铃锋附判决适用条文：《中华人民共和国民法通则》第五十八条下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的；(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(五)违反法律或者社会公共利益的；(六)经济合同违反国家指令性计划的；(七)以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让附申请执行条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：(1)申请或移送执行法律文书已经生效；(2)申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；(3)申请执行人在法定期限内提出申请；(4)申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；(5)义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；(6)属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。