广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017)粤2071民初21603号原告：林慧文，女，1960年12月22日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港特别行政区，原告：区伟光，男，1961年1月6日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港特别行政区，上列原告共同委托诉讼代理人：何学耕，广东皓粤律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：陈润明，广东皓粤律师事务所律师。被告：郝广燕，女，1977年4月10日出生，汉族，住河南省郑州市，委托诉讼代理人：赵海良，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁和英，广东弘力律师事务所律师。原告林慧文、区伟光与被告郝广燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林慧文、区伟光的委托诉讼代理人何学耕、被告郝广燕的委托诉讼代理人梁和英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林慧文、区伟光向本院提出诉讼请求：判令被告返还购房款2300000元、支付违约金560000元、律师费140800元，并赔偿原告房屋差价1200000元。事实和理由：2016年1月15日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定：原告向被告购买位于中山市火炬开发区神涌村××房(2014年9月28日，被告与中山市雅景房地产开发有限公司签订中山市商品房买卖合同，上述房产被被告购买后，已在中山市房地产交易登记管理所办理销售登记备案）；双方同意以通过发展商办理转名的方式进行交易，还约定上述房产总交易额为2800000元；发展商收取的转名手续费、终止备案手续费、其他因转名所产生的一切税费由被告承担等事项。原告于2016年1月22日依约向中山市雅景房地产开发有限公司支付房款1752000元；于1月27日通过中介转交给被告第二期购房款548000元。原告共支付2300000元购房款后，被告至今未能配合完成相关交易手续。庭审中，原告增加解除涉案房屋买卖合同的诉求。被告郝广燕向本院提交证据并辩称：1.林慧文、区伟光请求的违约金以及房屋差价属于重复的请求，林慧文、区伟光只能要求违约金或者房屋差价其中一项作为主张；2.涉案房产被查封，属于不可抗力，其无须支付违约金；3.林慧文、区伟光主张的律师费过高；4.涉案房产已被拍卖，现剩余拍卖款2400000元，双方可在该2400000元内调解，并要求拍卖涉案房产的法院支付该费用；5.其将房子以低于当时的市场价卖给林慧文、区伟光时，已告知原告涉案房产有被法院查封的风险，因此林慧文、区伟光是知道该房产存在被查封、被拍卖的风险。本院经审理认定事实如下：2014年9月28日，郝广燕与中山市雅景房地产公司约定以分期付款的形式，购买位于中山市火炬开发区神涌村××房，双方于2014年10月14日办理商品房销售登记备案。2016年1月15日，林慧文、区伟光（乙方、买方）、郝广燕（甲方、卖方）签订房屋买卖合同，主要约定：乙方向甲方购买位于中山市火炬开发区神涌村××房；甲方未领取该房地产的契证；甲乙双方均同意通过中山市雅景房地产开发有限公司办理转名的方式进行交易；该房地产转让成交价为2800000元；因甲方有其他债务纠纷或其他属于甲方的原因，致使交易无法完成，乙方有权单方解除本合同，要求甲方返还全部交易价款，甲方并按总交易额的20%向乙方支付违约金；因乙方违约导致产生诉讼的，违约方需承担守约方因维权而产生的律师费、公证费等费用。合同还约定了其他事项。签订合同后，林慧文、区伟光共向郝广燕支付购房款2300000元。2016年3月4日，因涉案房地产有查封，中山市房地产交易登记管理所将郝广燕递交的申请商品房合同注销登记备案相关材料退回。另查，根据林慧文、区伟光的财产保全申请，本院依法作出（2017)粤2071民初21603号民事裁定，裁定查封案涉房地产价值相当于4200800元的产权份额。2017年1月3日，案涉房地产被河南省漯河市源汇区人民法院以4300000元的成交价司法拍卖。再查，林慧文、区伟光因本案委托律师代理诉讼事宜，支出律师费140800元。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。林慧文、区伟光与郝广燕签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行各自的义务。本案争议焦点为：如何承担违约责任。对此，本院分析如下：首先，郝广燕作为涉案房产的出卖人，根据涉案合同的目的，其有义务保证涉案房产不存在因郝广燕其自身原因而被查封、被拍卖等致使无法实现涉案合同的因素，现由于郝广燕存在其他债务纠纷的原因致使涉案房产被成功拍卖，最终致使无法实现涉案合同目的，郝广燕已构成根本违约，其应承担相应的违约责任。当事人已约定若因郝广燕的原因，致使涉案交易无法完成的，林慧文、区伟光有权单方解除本合同。林慧文、区伟光主张解除涉案合同，并要求郝广燕返还购房款2300000元，理据充分，本院应予支持。郝广燕辩称无法实现涉案合同目的是由于不可抗力所致，但其未提交证据予以证明，故对其该项辩解，本院不予采信。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，虽然上述房屋买卖合同有赋予守约方选择按转让总价款20%获得违约金的约定，但现时的涉诉房地产所在周边的房地产交易价格已经显著高于原有的合同约定的购买价，且涉案房地产被拍卖的价格与订立涉案合同时的价格确实存在1500000元（4300000-2800000=1500000元）的差价，结合上引法律的立法精神，林慧文、区伟光主张郝广燕支付购房差价1200000元、律师费，符合公平原则、损失填补原则及合同约定，本院予以支持。林慧文、区伟光主张郝广燕支付违约金560000元（2800000元×20%），郝广燕辩称违约金与购房差价属于重复主张。本院认为，购房差价实际上属于违约给林慧文、区伟光所造成的损失，林慧文、区伟光在主张购房差价1200000元的情况下，又主张违约金560000元，理据不足，本院不予支持。郝广燕的该项抗辩，理据充分，本院予以采纳。关于律师费的数额问题。因双方当事人均确认林慧文、区伟光主张的律师费140800元的计算方式为：4060000元（标的额）×3%+14000元+5000元，现本院支持的林慧文、区伟光所请求的标的额为3500000元（4060000元-560000元），故郝广燕应向林慧文、区伟光支付律师费124000元（3500000元×3%+14000元+5000元）。综上所述，林慧文、区伟光的诉求，合理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。郝广燕的辩解，合理部分，本院予以支持，理据不足部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告林慧文、区伟光与被告郝广燕于2016年1月15日签订的房屋买卖合同；二、被告郝广燕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林慧文、区伟光返还购房款2300000元；三、被告郝广燕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林慧文、区伟光赔偿律师费损失124000元及购房差价损失1200000元；四、驳回原告林慧文、区伟光的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40406元，减半收取计20203元，财产保全费5000元，合计25203元（该款原告林慧文、区伟光已预交），由原告林慧文、区伟光负担7290元，由被告郝广燕负担17913元，被告郝广燕负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告林慧文、区伟光。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何明伟二〇一八年二月五日书记员  粟昭林罗鑫