广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第1544-1546、1548-1549、1552-1554、1557-1558号上诉人（原审原告）李冬梅等十人（基本情况详见附表一）。十案上诉人共同委托代理人：齐勇挺，广东华商律师事务所律师。十案上诉人共同委托代理人：张洪福，广东华商律师事务所律师。十案被上诉人（原审被告）：深圳市保利城实业有限公司，住所地：广东省深圳市南山区南油大道东创业路北某花园写字楼506，组织机构代码：708493699。法定代表人：吴国军，总经理。委托代理人：范艳霞，广东前海律师事务所律师。上诉人李冬梅等十人（以下简称各案业主）与被上诉人深圳市保利城实业有限公司（以下简称“保利城公司”）因房屋买卖合同纠纷十案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第830-848号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，保利城公司系经深圳市市场监督管理局登记注册的有限责任公司（法人独资），营业期限为1999年4月15日至2014年4月15日，经营范围为兴办实业（具体项目另行申报），国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品），从事南山区T1X5-XX地块的房地产开发经营业务。2003年2月至3月期间，各案业主（买方）与保利城公司（卖方）分别签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（各案业主具体签订时间详见附表三），约定：第三条：买方购买某花园二期3号、4号楼的相关商铺（各案业主购买商铺的具体情况详见附表二），卖方承诺在本合同所售房地产交付买方使用时，本项目的土地出让合同书及其补充协议中规定的公共设施也一并建成交付使用，否则买方可以拒绝收楼（买卖双方另有约定的除外）。第七条：卖方须于2003年6月30日前将本合同规定的房地产交付买方使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明；卖方在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效；卖方向买方交付房地产时，应发出书面通知，并由买方签收，书面通知应包括实际交付建筑面积的内容；买方接到书面通知后，应及时对房地产进行验收，如有异议，应当在15日内提出，逾期不提出，视为同意收楼。第八条：卖方不能按约定时间交付房地产予买方使用的，每延期1日，卖方应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金，造成买方损失的，卖方除支付违约金外，还应当负赔偿责任；卖方超过约定时间90日仍不交付房地产的：（一）买方有权单方解除合同，卖方接到买方解除合同的书面通知后，应当在10日内将买方已付的一切款项（不计利息）退还，并支付双方约定的违约金，造成买方损失的，还应当负赔偿责任；（二）买方不解除合同的，按本条第一款处理。第十一条：卖方在住宅交付使用时，应当向买方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不提供的，买方可拒绝接收。第十三条：交付使用的房地产的装修部分达不到本合同附表约定的装修标准的，买方有权要求卖方补偿装修的差价款。及其他条款。该合同附表三确定的装修标准为：1、外墙：粘贴天然石材或优质仿石漆涂料、大堂为高级玻璃幕墙；2、大堂中庭走道：铺贴天然石材，大堂及走道铺高级玻化地砖，天花：高级吊顶；3、空调：采用中央空调系统；4、备用发电机：城市供电并配备柴油备用发电机；5、电梯：上海三菱扶梯8部、客货梯1部；6、消防系统：设有先进的自动消防报警系统及自动灭火系统；7、保安系统：均设24小时保安监控系统；8、广播系统；9、独立式商铺：中央空调，地面铺高级地砖、天花装饰高级吊顶、玻璃间隔、集中照明、墙面刷乳胶漆、装设玻璃门。2003年2月至3月期间，各案业主（甲方）与保利城公司（乙方）签订了《某花园3、4号楼商场委托租赁协议》（各案业主具体签订时间详见附表三），约定：一、甲方委托乙方出租涉案房产；二、委托出租的期限为2003年9月1日至2011年8月31日，共计8年；三、乙方处理委托事务取得的财产，应当依据本协议的约定交付甲方，且乙方不得另行向甲方主张其他处理委托事务的费用及相关报酬；甲方出租期间每年租金为购买商铺总价的7%，乙方按下列时间支付租金，每期租金数额相同（各案业主每期租金金额及总计金额详见附表三），第一期至第八期的时间依次为2008年3月5日、2008年9月5日、2009年3月5日、2009年9月5日、2010年3月5日、2010年9月5日、2011年3月5日、2011年9月5日；甲方同意上述收益由乙方直接汇入甲方指定的相应银行账户；四、甲方认可与乙方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三装修标准根据经营需要作相应变更，并对此无任何异议；甲方应在2003年6月30日向乙方提供委托租赁之商铺进行装修；七、委托出租期满，如双方尚有续约的意向，在同等条件下乙方有优先续约权，如双方不再续约，则协议自动终止，甲方收回商铺，乙方按甲方购买该商铺时签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三之装修标准进行恢复；十、本协议自甲乙双方签名盖章之日起生效；及其他条款。2011年12月10日，保利城公司向各案业主发出《关于延期交铺的通知》，内容为：根据商场整体恢复原状工程量需要，保利城公司计划2012年4月前完成该复原工程全部工作，并交铺于各案业主；《某花园3、4号楼商场委托租赁协议》也将正式履行完毕，请各案业主于2012年4月1日至12日期间办理收铺手续；由于本次延期交铺所造成的租金损失，保利城公司将按照与各案业主所签订的《某花园3、4号楼商场委托租赁协议》约定的租金标准，从2011年10月1日至2012年4月1日前（其中9月份抵扣大运会限制施工一个月，不计租），在办理手续后的10个工作日内，保利城公司将此租金支付到各案业主的原租金账户；如各案业主对本通知内容持有不同意见，请各案业主在收到本通知之日起五个工作日内向保利城公司提出书面回复，否则保利城公司视为各案业主已认同本通知的全部内容。各案业主主张保利城公司向各案业主交付的涉案商场不符合《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三的标准，涉案商场的扶梯口、消防通道被占，扶梯口的通道被开发商改成商铺，自己占用，导致扶梯无法使用，为此提交如下证据：1、售楼广告，平面图标注了扶梯的位置。2、深圳市南山区某花园3#、4#楼二层A31商铺、二层A33商铺、三层A31商铺、三层B10商铺的产权信息，显示上述商铺的建筑面积依次为27.20平方米、15.54平方米、28.03平方米、11.02平方米，所有权人均为保利城公司。3、广东省深圳市深圳公证处于2012年11月8日出具的（2012）深证字第132174号《公证书》，公证员为王某，申请人为王某华、王某菊、苏某，公证事项为证据保全，内容为：“王某华、王某菊、苏某于2012年10月26日来到我处，称其为某花园3#、4#楼商铺的业主，现发现交付的商铺与合同约定不符，为满足日后涉诉需要，防止证据灭失，特申请对商铺的外观及主体结构中的消防通道、扶梯部分进行拍照并办理证据保全公证。经审查申请人所提交的资料，本公证机构受理其申请，于2012年10月26日下午，本公证员和本处工作人员陈某与王某华、王某菊、苏某及申请人的代理律师齐勇挺一起来到深圳市南山区南海大道东侧创业路北的某花园，从某花园位于南海大道东侧的大门入口进入该小区，来到一个可进入某花园裙楼商铺的入口（该入户门未上锁，也无门卫守护，具体位置见附件第18页），申请人、齐勇挺和本公证员及本处工作人员陈欢一起从该入口进入裙楼商铺。在进入裙楼商铺后，在本公证员和本处工作人员陈欢的监督下，苏琴用照相机（公证员已检查过相机，并无可疑之处）对部分商铺及消防出口、消防设施、电梯口等位置进行拍摄，在从该入口离开的时候，苏琴对该入口的外观部分也进行了拍摄。拍摄结束后，公证员将拍摄所得之文件复制到公证处的办公电脑中，后公证员将拍摄文件送至照片冲印店冲印并领取了冲印后的照片。兹证明与本公证书相粘连的附件照片为苏某现场拍摄所得，与实际情况相符。”该《公证书》另附有18页现场拍摄的照片。4、《友谊城百货（南山店）理财计划表》，显示平面图。5、各案业主自行于现场拍摄情况的光盘。保利城公司对上述证据1、证据4、证据5不予确认，对证据2、证据3的真实性予以确认，并认为该两份证据可以证明保利城公司交付的商铺符合租赁合同约定的恢复原状的标准，通道及消防通道均按竣工图予以恢复，电梯口于商场之间是活动门，可随时打开并自由出入，保利城公司牺牲自己的利益将自有商铺作为电梯口使用以最大限度内维护全体业主的利益。保利城公司主张各方当事人签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》之后，保利城公司已经依照买卖合同的约定于2003年6月30日将涉案商铺交付予各案业主；《某花园3、4号楼商场委托租赁协议》签订后，各案业主也将涉案商铺移交给了保利城公司占有，此时，双方已经完成了二次交付行为，保利城公司完成了在买卖合同中的交付义务，各案业主也完成了在租赁合同中的交付义务；租赁合同到期后，保利城公司在自身经济困难的情况下仍向某南方集团有限公司借款对涉案商场进行复原工作，保利城公司向各案业主交付的商铺符合合同约定，现各案业主仍主张要求按原买卖合同约定交付房产没有事实与法律依据。为此提交如下证据：1、深圳市建设局于2002年10月14日出具的《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》（深备案字2002-158号），显示：某花园3#、4#住宅及地下室工程，经建设单位深圳市保利城实业有限公司于2002年10月14日组织设计、施工、工程监理和有关专业工程主管部门验收，并于2002年10月14日在该局备案，该《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》中“使用功能”栏的内容为“住宅、商业及配套工程”。2、深圳市电梯注册登记网上公示信息，显示：使用单位为深圳市保利物业管理集团有限公司、使用地点为南山商业文化中心一号地块保利花园的9部电梯的相关信息。3、深圳市公安局消防局于2002年9月20日出具的《建筑工程消防验收意见书》（深公消建（2002）验XX2号），显示：该局回复保利城公司，某花园3#、4#及地下室经该局复验收，基本符合原设计要求，同意投入使用。4、深圳新闻网载大运期间部分工地暂停施工（深圳晚报）的新闻信息、保利城公司与东莞市美兰物业投资有限公司于2011年签订的《商场外围拆除工程协议书》及《拆除清运商铺二、三层墙及地面砖和保护电梯工程协议书》、保利城公司与深圳市中深建装修工程有限公司于2011年12月29日签订的《深圳市装饰装修工程施工合同》、深圳市中深建装修工程有限公司出具的《工程投标价汇总表》及中国工商银行网上银行电子回单若干、发票、《工程竣工验收报告》及深圳市建力建监理有限公司的营业执照、商场现状照片若干、深圳市保利物业管理集团有限公司某花园服务中心于2012年10月30日出具的《证明》、某南方集团有限公司与保利城公司于2012年1月16日签订的《借款协议》及转账凭证若干。各案业主对上述证据均不予确认，同时指出证据1针对的是某花园3#、4#“住宅”而不是商铺。保利城公司主张涉案商铺在各案业主与保利城公司的委托租赁关系存续期间，保利城公司在实际承租人深圳市海伦商业发展有限公司拖欠高额租金的情况下，仍然按时向所有业主支付租金；在委托租赁关系结束后，保利城公司亦积极为各案业主联系商家进行承租，只是因为小部分业主拒绝签约，导致商场无法整体出租；保利城公司对各案业主可能存在的涉案商铺的损失无须承担任何责任。保利城公司为此提交如下证据：《受理案件通知书》、《民事起诉状》、（2009）深南法民三初字第649号《民事判决书》、（2011）深中法民五终字第2472号《民事裁定书》、深圳市嘉华盛典投资发展有限公司于2012年12月1日出具的《关于深圳市保利城商铺一楼签约的情况报告》、深圳市嘉华盛典投资发展有限公司的营业执照、深圳市嘉华盛典投资发展有限公司与邓凡婕、吴祎签订的租赁合同、各案业主与东莞市美兰物业投资有限公司于2011年5月至10月期间签订的关于涉案商铺的《深圳市某花园3、4号楼商场租赁意向书》。各案业主对上述证据均不予确认。各案业主的诉讼请求为：1、保利城公司立即按合同约定的标准交付房地产；2、保利城公司支付各案业主不能按约定时间交付房地产的违约金（暂计至起诉之日即2012年8月，以实际按约定标准交付之日为准），各案主张的违约金详见附表二；3、保利城公司承担各案诉讼费用。各案业主当庭明确：第1项诉讼请求中合同约定的标准系指按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三的标准；第2项诉讼请求中违约金的起算时间为2003年7月1日，按合同约定的日万分之五的标准计算。原审法院认为，各案业主与保利城公司之间签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《某花园3、4号楼商场委托租赁协议》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人应诚信履行。依据上述合同，各案业主与保利城公司之间形成了两个法律关系，分别为各案业主与保利城公司之间就涉案商铺形成的房屋买卖合同关系以及各案业主与保利城公司之间就涉案商铺形成的委托租赁合同关系。经原审法院释明，本系列案系各案业主明确表示坚持其就与保利城公司之间形成的房屋买卖合同关系进行起诉并坚持诉讼请求，则原审法院围绕双方当事人形成的房屋买卖合同关系进行全面审查处理，故本系列案的争议焦点在于：保利城公司是否按房屋买卖合同的标准履行了交楼义务。关于保利城公司是否按房屋买卖合同标准履行了交楼义务的问题。如前所述，各案业主与保利城公司之间先后成立房屋买卖合同关系以及委托租赁合同关系。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》第七条之约定，保利城公司基于房屋买卖合同产生的房产交付义务的内容包括：于2003年6月30日之前交付；取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明；卖方发出书面通知，买方接到书面通知后及时对房地产进行验收，如有异议，应当在15日内提出，逾期不提出，视为同意收楼；同时对交付时的装修标准作了明确约定（附表三）。根据上述查明的情况，第一，关于涉案商铺是否具备交付条件。根据保利城公司提交的《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》，涉案建设工程于2002年10月14日已经通过建设主管部门验收并经备案，涉案建设工程的“使用功能”显示为“住宅、商业及配套工程”，则该建设工程应当已经包含了某花园3#、4#的商业工程部分，即上述已经通过验收的建设工程包含了涉案商场，各案业主提出涉案建设工程只有住宅部分经过竣工验收、商铺部分未经竣工验收的观点缺乏事实依据，涉案商场符合交付的竣工要求；根据保利城公司提交的《建筑工程消防验收意见书》，涉案商场于2002年9月20日通过消防部门的消防验收，符合交付的消防要求。综上，涉案商场在2003年2月之前已经取得了《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》及《建筑工程消防验收意见书》，具备了竣工验收及消防验收的法定交付条件。第二，关于保利城公司是否依约履行了交楼义务。2003年2月至3月期间，当事人在签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》的同时签订了《某花园3、4号楼商场委托租赁协议》，《某花园3、4号楼商场委托租赁协议》第四条约定：各案业主认可与保利城公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三装修标准根据经营需要作相应变更，并对此无任何异议，同时，各案业主应在2003年6月30日向保利城公司提供委托租赁之商铺进行装修。结合上述两份合同内容，虽然保利城公司没有提交房屋买卖合同签订后其通知各案业主收楼的书面材料，但各案业主在与保利城公司的房屋买卖合同关系成立后立即与保利城公司另行建立房屋委托租赁合同关系，且各案业主认可《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表三装修标准根据经营需要作相应变更并对此无任何异议，即各案业主在认可了房屋状况的情况下通过与保利城公司签订《某花园3、4号楼商场委托租赁协议》的方式默认保利城公司在房屋买卖合同关系中向各案业主交付了房屋的同时，又完成了委托租赁合同关系中各案业主向保利城公司交付房屋的义务。在房屋买卖合同关系中，各案业主虽未直接占有涉案房产，但由于房屋买卖合同关系与委托租赁合同关系前后延续，双方事实上已经通过书面形式确认了涉案房产由房屋买卖合同关系中卖方向买方、再由委托租赁合同关系中买方向卖方的两次转移占有的情况。第三，在房屋买卖合同关系中，各案业主收楼后并未在约定期限内提出异议，保利城公司分别于2003年7月、2004年1月期间为各案业主办理了涉案商铺的产权登记；在之后持续八年的委托租赁合同关系中，各案业主也未对房屋买卖合同关系中保利城公司的交楼行为提出异议。第四，保利城公司已经于2003年依约完成了向各案业主交楼的行为，各案业主以房屋买卖合同纠纷为由主张保利城公司的交楼责任，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的一般情形的诉讼时效期间为2年。现保利城公司提出时效抗辩，认为各案业主的该项主张已经超过诉讼时效，事实与法律依据充分，原审法院对此观点予以采纳。综上所述，在各案业主与保利城公司之间形成的房屋买卖合同关系中，保利城公司已经于2003年依约完成了向业主交楼的行为，其所交付的涉案房产亦符合《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的标准，保利城公司已经合理履行了其交楼义务，各案业主现起诉保利城公司按房屋买卖合同的标准进行交楼，没有事实依据，亦超过了诉讼时效，原审法院对此不予支持。各案业主另请求保利城公司支付在房屋买卖合同关系中的逾期交房违约金，没有事实与法律依据，原审法院不予支持。此外，各案业主与保利城公司在诉讼过程中法定期限内基于委托租赁合同关系所主张的一系列请求、提出的一系列观点以及提交的一系列证据，原审法院在本房屋买卖合同纠纷系列案中不再一一分析及具体审查，当事人可另行处理；保利城公司在846案中于法定期限外另提交了部分证据，保利城公司提交该部分证据时超过了举证期限，且该部分证据与本系列案的权利义务的确定并不存在直接关系，因此，在本系列案中，原审法院对该部分证据不予审查。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回各案业主的全部诉讼请求。各案案件受理费详见附表三，由各案业主自行负担；李冬梅财产保全费1100.74元，梁志活财产保全费1499.53元，虞雪芳财产保全费2226.63元，马敢新财产保全费1058.26元，蒋岱霖财产保全费1210.96元，郝檀溪财产保全费2019.43元，由上述各案业主自行负担。各案业主不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决。2、判令保利城公司立即按照合同约定的标准交付房地产，特别是立即使8部扶梯和货梯能合法投入使用，通过国土规划等相关部门报批手续，并撤销登记在保利城公司名下、堵占扶梯口的非法商铺，恢复扶梯口通道，保证扶梯口和消防通道畅通。3、判令保利城公司支付各案业主不能按约定时间交付房地产的违约金（暂计至起诉之日，以实际按约定标准交付之日为准）。4、一、二审诉讼费由保利城公司承担。其上诉依据的事实和理由为：从受理案件开始，一审法院不给立案。直到各案业主集体到一审法院要求立案，一审法院才在超过法定期限2个多月后立案。审判中，一审法院事实认定错误，避重就轻，对保利城公司不利的证据不是避而不谈，就是歪曲解释。保利城公司已经承认合同约定的8部扶梯1部货梯，但是都没有办理合法手续，处于非法状态。其中4部扶梯被封堵，扶梯口不是通道，而是保利城公司自有产权的商铺且已被查封。以上事实保利城公司已经承认。《深圳市房地产买卖合同（预售）》中也明确约定有8部扶梯1部货梯且被《委托租赁协议》直接引用，所以涉案商铺从未符合交付条件。一审判决竟然对此只字不提，明显袒护保利城公司。保利城公司提供的证据《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》，各案业主质证时明确指出，该证明书不针对商铺，而且日期是2002年10月14日，而涉案商铺在2003年3月还是“预售”，且保利城公司提交的证据《深圳市房地产买卖合同（预售）》中明确显示“楼花”字样，约定的交付日期也是数月后的2003年6月30日。如果涉案商铺2002年就已经通过竣工验收，则在2003年应当是“现售”且即买即交，不可能是“预售”且还要数月后交付。而且其它证据也能充分证明该证明书明显无效。一审判决书对这些事实只字不提，再一次袒护保利城公司。只提到《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》的“使用功能”显示为“住宅、商业及配套工程”且由此认定“该建设工程应当已经包含了某花园3#、4#的商业工程部分”，对一份自相矛盾、明显非法无效的证据，无视各案业主合理合法的质疑，也无其它佐证，贸然进行似是而非的推理，得出“应当”的推论，实在匪夷所思。保利城公司提供的证据2002年9月20日《建筑工程消防验收意见书》，也自相矛盾且没有配套的工程图，不能显示验收时的状态，根本不足采信。取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》和《建筑工程消防验收意见书》只是部分法定交付条件，还有其它必须具备的法定交付条件，况且还有很多约定交付条件不符合。一审法院无视事实和各案业主合理合法的质疑，依靠非法证据得出的荒唐推论，就匆忙认定涉案商铺符合交付条件，违背常理。《深圳市房地产买卖合同（预售）》和《委托租赁合同》同时签订，无先后之分，约定的交付日期都是6月30日，也无先后之分。一审判决说成“先后”是故意颠倒黑白，混淆是非。一审判决书认定“保利城公司没有提交房屋买卖合同签订后其通知各各案业主收楼的书面材料”，却又认定“默认被告在房屋买卖合同关系中向各原告交付了房屋的同时，又完成了委托租赁合同关系中各原告向被告交付房屋的义务。”实在荒唐透顶。怎么“默认”买卖合同是预售，当时还不具备交付条件，是什么时间默认的怎么默认的既然认定“各原告未直接占有涉案房产”，又说成“卖方向买方双方事实上已经通过书面形式确认了涉案房产由房屋买卖合同关系中卖方向买方、再由委托租赁合同关系中买方向卖方的两次转移占有的情况”，更是荒唐。“未直接占有”和“转移占有”同时认定，如何定性各案业主的陈述为什么只字不敢提由此得出已过诉讼时效的结论更荒唐。《民法通则》137条明确规定诉讼时效“从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，这是基本常识。正是因为保利城公司没有实际交付，一直实际占有涉案商铺；而各案业主没有实际占有，8部扶梯也一直在非法状态运转了多年，各案业主一直被“合法欺骗”，无法知道其不符合交付条件。直到2012年4月份，保利城公司第一次实际交付时，部分细心的涉案业主发现扶梯口竟然被封堵，各案业主才逐渐发现问题，所以根本没有超过诉讼时效。在一审19户己收楼业主的案件中，一审判决既然认定“《深圳市某花园3号、4号裙楼商场业主收铺确认书》涉及的法律关系——并不适宜在同案中一并进行处理。”后面却又进行大段的分析，长篇累牍的论述。可见一审法官自己都不认可自己做出的判决，明知不可而强为之。综上所述，一审完全是为保利城公司量身定做来取舍证据和质证意见、适用法律；事实认定错误，法律适用不当，程序严重违法，各案业主不服。各案业主在二审庭审时补充如下：一、涉案商铺没有经过竣工验收，深规土建许字（1999）N079号深圳市建设工程规划许可证显示某花园子项包括B区商场，即涉案商铺，还有B区架空层、休闲绿化、B区3号、4号住宅，B区配套工程等。B区的总面积计算结果是79157平方米，保利城公司一审提交的证据一深圳市建设工程验收备案证明书明确显示了某花园3号、4号住宅及地下室工程并不包含B区商场即涉案商铺。一审法院以使用功能为住宅商业及配套工程为由，确定包含了涉案商铺，显然错误。B区配套工程包含了地下车库，地下车库通常都是收费的，也是商业用途，所以这种扩大解释是明显缺乏依据的。而且其工程规模显示为76501平方米，与规划许可证不一致。也充分说明了这份备案证明书不是涉案商铺合法的竣工建设证明。根据证据规则第五条第二款的规定，保利城公司应当承担该举证责任。其举证既没有附图，又有明显的瑕疵，就应当承担举证不能的法律后果。二、有4部扶梯是违建，所以整个商场都是违建，不可能通过竣工验收。关于只有4部扶梯经过报建，另外4部是加建的事实，保利城公司在（2013）深中法房终字第1324—1346号案庭审中已经当庭认可，有庭审笔录和庭审的录像为证。而且各案业主查询的建设工程规划许可证的附件平面图和深圳市城建档案馆查询到的涉案工程备案的竣工图以及惠民大厦房地产证档案处查询到的办理房产证的原始资料图上都是只有4部扶梯的，没有8部。充分说明了其中4部是违建，没有取得规划许可证，也没有通过竣工验收。加建4部违建扶梯后整个商场都没有重新取得建设工程规划许可证，因此整个商场都属于违建，不可能通过竣工验收。保利城公司一审提交的证据二只是一个打印件，各案业主没有认可其真实性，而且该证据也是自相矛盾的，使用地方不是涉案商铺，而是某花园，也没有使用证号，发证明的次数是“0”。另外，根据《特种设备安全检查条例》及《特种设备注册登记与使用管理规则2001》的相关规定，市场监督管理局并不负责确认是否属于违建，只负责特种设备的生产和使用过程。根据《广东省住房和城乡建设厅关于推进全省既有住宅增设电梯的补充指导意见》第二条的规定，既有住宅增设电梯工程应严格按照规划部门批准的文件和图纸实施，也充分说明了必须取得建设工程规划许可证才可能是合法建筑，电梯的注册登记并不能证明不是违建。一审法院对存在重大争议的电梯问题没有提及，刻意回避。三、房产证本身就不合法，完全不能证明该房产已经交付，保利城公司认为通过给各案业主办理的房产证可以认定房产已经实际交付，没有法律依据。办理房地产证和交付房产是两个不同的法律事件，没有必然联系。已经交付房屋而没有办理房产证或者办理了房产证而没有交付房屋的情况现实中是大量存在的。而且各案业主在惠民大厦房地产办案处查询了办理房产证的原始资料，我们稍后会作为证据提交。图上只有4部扶梯，没有8部扶梯，说明该房产证与双方签订的房地产买卖合同中约定的房地产不相符。有8部扶梯的涉案工程没有通过竣工验收，当然也不可能办理房产证。各案业主已经向相关部门反映要求重新报建、测绘，发放符合双方签订的房地产买卖合同的房产证。四、各案业主的诉讼没有超过法定的诉讼时效，2012年4月份保利城公司才第一次按照分割图实际交付商铺，各案业主也才第一次看到自己所购买商铺的实际情况。从此时起各案业主才有可能知道自己的权利受到了侵害。从一审判决可以看出，一审也没有认定8部扶梯只报建了4部，另4部是加建的事实，一审法院在双方提交了众多证据的情况下都没有搞清楚这个问题，各案业主知道这个事实也是很困难的。只有知道自己的权利受到侵害后才可以开始计算诉讼时效，保利城公司至今都没有按照双方签订的房地产买卖合同中有8部扶梯的交付标准来提供竣工验收文件，也不能提供任何各案业主收楼的确认文件，该合同至今没有履行完毕，因此各案业主的诉讼时效也不可能超过。五、关于一审认定的两个法律关系一个案由的问题，根据最高院关于印发民事案件案由的通知，同一诉讼中涉及两个以上的法律关系，属于主从关系的，人民法院应当以主法律关系确定案由。本案中房地产买卖合同和委托租赁协议两份合同是同一天签订的，前四年的租金，有些是前五年的租金直接抵扣了购房款，委托租赁合同到期后的交付条件也是直接引用了买卖合同，很显然买卖合同关系和委托租赁合同关系是主从关系。以买卖合同法律关系确定案由是完全正确的，但是一审法院以释明为由，只审理一个法律关系是错误的。而且经各案业主查看庭审笔录，一审法官没有任何释明，所以该部分判决完全是谎言。六、关于涉案商铺违建问题的认定。各案业主已经向深圳市国土监察部门投诉，深圳市南山区规划土地监察大队已同意立案查处，部分各案业主已经提起行政诉讼。如果贵院能够认定涉案商铺属于违建，则可以继续审理本案，如果贵院不能认定，那么本案必须以行政机关的认定结果和行政诉讼的审理结果为依据。根据民事诉讼法第一百五十条第五条的规定，应当中止本案的审理。保利城公司口头答辩称：一、原审法院认定的本案事实非常清楚，适用法律也正确，没有任何撤销的事由存在，应当驳回各案业主的撤销申请。二、各案业主提出的诉求二中从第二句话开始到结尾部分的主张是在一审的时候没有提出过的，现在二审中提出该主张严重违反了两审终审制的诉讼程序，严重侵犯了保利城公司的诉讼权利，应当予以驳回。三、保利城公司交付的8部扶梯及货梯，是依据买卖合同交付，交付房产时一并交付，至今均为合法使用，所有的电梯都办理了注册、备案手续，并且使用至今。电梯的后期使用及维护也是由保利物业公司进行，保利物业公司每年对电梯申请了年检，年检的结果也都是合格的，不存在各案业主所说的事实存在。首先，在2003年建电梯的当时并没有任何的法律法规规定在建手扶电梯需要得到国土规划部门的审批同意，并且根据当时的实际操作确认国土规划部门当时是不受理手扶电梯的审批申请的。这个事实可以到国土规划部门调查确认。其次，各案业主刚才提到《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》是2008年颁布的，这个指导意见中没有要求国土规划部门的审批，规定只需要到特种设备管理部门注册就可以了，2010年颁布的《关于推进全省既有住宅增设电梯的补充指导意见》仅是针对住宅，不包括商场等商业用途的电梯。并且这两个指导意见也都是在2008年之后产生的，不能溯及既往到2003年。因此，这两个规定是不适用本案的。也印证了2003年没有法律规定已经建好的商场增设手扶电梯需要国土规划部门的审批。再者，各案业主主张的涉案商场两侧的电梯是违章建筑，或者各案业主认为整个商场都是违章建筑，各案业主在之前的案件中也确认了需要相关部门的确认才可下此结论。但是各案业主至今也没有提供任何证据予以证实其这一主张。各案业主提出涉案建筑是违章建筑，要求中止本案的审理，也不符合法律规定。四、保利城公司已经依据买卖合同约定交付了涉案房产，各案业主要求保利城公司再次依约交付房产的事实已经不存在了，依法应当驳回。理由是：1、各案业主与保利城公司签署的买卖合同约定于2003年6月30日交付涉案房产，之后各案业主将涉案房产进行出租，取得了8年的租金收益，并且期间长达10年之久的时间，各案业主并没有向保利城公司主张过任何权利，其时效已经超过了两年。2、各案业主与保利城公司签署的是现楼买卖合同，并非楼花买卖。当时房产的状况各案业主是知晓的，所以不存在有中断时效的事由存在。另外，双方又签署了委托租赁合同，两个合同都是在2003年6月30日交付房产时签订的，保利城公司依据买卖合同将涉案房产交付给各案业主，同时各案业主依据租赁合同将涉案房产交付给保利城公司，双方已经完成了买卖合同及租赁合同中的交付义务。根据保利城公司的交付行为，各案业主才能收到房屋租金，办理房产证及与第三人美兰公司、嘉华公司签署租赁合同等系列行为。五、保利城公司在履行买卖合同的过程中没有任何的违约行为，实际也没有给各案业主造成任何的直接损失，无须承担违约责任。其主张也超过了两年的诉讼时效，应当予以驳回。六、目前涉案商场已经由嘉华公司进行整体承租，截止到2013年7月15日已经和211个商铺签署了租赁合同，签约率达到了65%，该商场已经于2012年12月18日对外营业，2013年1月取得了商场的消防验收合格证，因此不存在有各案业主主张的占用消防通道及消防隐患的事实存在。本院经审理查明，涉案楼宇的九部电梯在深圳市质量技术监督局进行了注册登记。原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，原审法院认为“各案业主与保利城公司之间签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《某花园3、4号楼商场委托租赁协议》……合法有效”是正确的；原审法院认定各案业主与保利城公司之间形成房屋买卖合同关系和委托租赁合同关系两种法律关系亦无不当。经原审法院释明，各案业主仍明确表示坚持其就房屋买卖合同关系进行起诉并坚持诉讼请求，本院二审亦只能围绕涉案房屋买卖合同关系进行审查处理。涉及委托租赁合同关系的问题，相关当事人如仍有纠纷，可另循法律途径解决。本案二审的争议焦点是：一、保利城公司是否按涉案房屋买卖合同约定的相关标准履行了交楼义务？二、关于各案业主提出的使8部扶梯和货梯能合法投入使用、恢复扶梯口通道等问题如何处理？对于焦点一，本院认为，各案业主未能提供充分的证据证明保利城公司未按涉案房屋买卖合同约定的相关标准履行交楼义务，根据各案业主与保利城公司在与房屋买卖合同同一时间签订的涉案《委托租赁协议》等证据，原审法院认定保利城公司已经依约完成了交楼行为，所交付的房产符合《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的标准并无不当。具体理由为：第一，保利城公司已经按照涉案买卖合同的约定在房屋交付之前取得了竣工验收回执并通过相应的消防验收，具备法定和合同约定的交付条件，故保利城公司的交付符合双方约定。第二，按照涉案买卖合同的相关约定，买方即各案业主如对涉案房屋的交付有异议，应在涉案买卖合同约定的15日内提出，逾期不提出，视为同意收楼。从本案一、二审双方提交的证据来看，各案业主并没有提供其曾提出相应异议的证据。第三，涉案商铺虽然在形式上没有专就预售合同所约定的交付商铺问题办理合同约定的交付手续，但从当事人在签订涉案买卖合同的同日，签署委托租赁协议并已实际履行来看，应当认定各案业主与保利城公司双方系通过签订租赁协议认可涉案买卖合同涉及的房屋交付；同时，也应当认定双方认可在涉案租赁协议订立之后，各案业主又依据相应租赁协议，向作为承租人的开发商交付了其承租的房屋。第四，按照租赁协议第四条的约定，各案业主认可与保利城公司签订的买卖合同附表三装修标准根据经营需要作相应变更，各案业主对此无任何异议。第五，由于各案业主未能在法定的2年诉讼时效期间内提起相关诉讼，也未能提供充分的证据证明存在诉讼时效中断或中止，即使涉案工程的现状与竣工验收资料方面存在不同等问题，各案业主该请求亦不能得到支持。综上，本院认定保利城公司已经按涉案房屋买卖合同约定的相关标准履行了交楼义务。对于焦点二，本院认为，首先，各案业主在二审中提出的“特别是立即使8部扶梯和货梯能合法投入使用，通过国土规划等相关部门报批手续，并撤销登记在保利城公司名下、堵占扶梯口的4个非法商铺2A31／2A33／3A31／3B10等（以有关备案为准），恢复扶梯口通道，保证扶梯口和消防通道畅通”等上诉请求，经查，各案业主在一审中并未就前述上诉请求内容提出相应的诉讼请求，现各案业主在二审提出，本院就其增加的上诉请求不予审查。其次，即使上述上诉请求与“按合同约定的标准交付房屋”的诉讼请求有关联，由于双方在租赁协议第四条约定，各案业主认可与保利城公司签订的买卖合同附表三装修标准根据经营需要作相应变更，即使出现增加的扶梯也是双方协商一致的结果；各案业主在租赁协议已经实际履行并收取了多年相应的租金后，才对增加的扶梯提出异议，本院不予支持。最后，根据各案业主一审提供的深圳市电梯注册登记网上公示信息，该信息显示：使用单位为深圳市保利物业管理集团有限公司、使用地点为南山商业文化中心一号地块保利花园的9部电梯，包括增加的4部扶梯的相关信息，各部电梯在深圳市质量技术监督局进行了注册登记。加建的四部电梯也经过了相关的电梯管理部门的审核验收，并进行了年检。保利城公司也提供了相应电梯的注册登记信息。各案业主认为涉案的商场共有八部货梯和扶梯，其中只有四部经过了规划许可审批，认为另外四部系违法加建，故主张即使保利城公司有交付房屋，该交付行为不符合法律规定或合同约定而应认定无效。本院认为，包括涉案商铺在内的所有地上建筑物已经取得了工程验收备案证明书，如果各案业主认为争议的四部电梯存在在工程规划验收完成后违法加建行为，可向相关的行政部门举报投诉，如认为该行为损害其相关权益，亦可另寻法律途径进行解决。恢复扶梯口通道，保证扶梯口和消防通道畅通等问题，属于在租赁合同履行期限届满后产生的返还租赁物是否符合原状等问题，应当由相关当事人依据租赁合同另循法律途径解决。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。各案二审案件受理费由各案业主负担（详见附表三）。本判决为终审判决。审  判  长 刘粤芳审  判  员 赵 霞代理 审 判员 张 睿二〇一三年九月十六日书记员（兼） 刘司元附表一：十案业主基本情况序号二审案号一审案号姓名11544831李冬梅21545832梁志活31546833虞雪芳41548836陶婷婷51549837王绪栋61552841王炳胜71553842邓小娃81554843朱巧萍91557847刘峰101558848张永婷附表二：十案业主的诉讼请求及购买的商铺情况序号案号购买商铺情况违约金（元）商铺名称（某花园）建筑面积（平方米）登记价（元）房地产证号产权核准日期115441161483#、4#楼三层B11商铺23.6731821340001303782003.11.24215451959053#、4#楼二层A32商铺19.7053672640001135162003.7.18315463413263#、4#楼二层A02商铺38.0393514140001147852003.7.23415481370463#、4#楼三层A23商铺31.5837547040001151852003.7.2151549391293#、4#楼三层D30商铺15.5210720340001133772003.7.1961552202673#、4#楼三层D18商铺5.105552640001146702003.7.2571553244773#、4#楼三层D16商铺8.166706040001124952003.7.1881554749613#、4#楼二层C03商铺10.8520537240001124902003.7.1891557435393#、4#楼二层D21商铺8.3911931140001133572003.7.191015581988413#、4#楼二层A15商铺23.8554477140001133512003.7.19附表三：十案当事人签订的相关合同的相关情况及案件受理费情况序号案号《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订时间《某花园3、4号楼商场委托租赁协议》一审案件受理费（元）二审案件受理费（元）签订时间每期租金（元）总计租金（元）115442003.2.232003.2.2311137.4666824.7326232623215452003.2.232003.2.2318785.41150283.2842184218315462003.3.1无32729.94261839.4864206420415482003.3.222003.3.2213141.4578848.7030413041515492003.3.92003.3.93752.1122512.63778778615522003.2.182003.2.181943.4111660.46307307715532003.2.182003.2.182347.1014082.60412412815542003.2.212003.2.217188.0257504.1616741674915572003.2.232003.2.234175.8933407.088888881015582003.2.222003.2.2219066.99152535.8842774277