北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初19045号原告：张永贤，男，1956年12月13日出生，汉族，北京市昌平区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：张东辉（张永贤之子），1983年12月8日出生，汉族，北京市昌平区居民，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：胡景燕，北京市百瑞律师事务所律师。被告：周辉，男，1981年3月16日出生，汉族，河北省居民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：周国志，北京市京师律师事务所律师。第三人：周继平，男，1972年2月9日出生，汉族，江西省村民，住河北省廊坊市，身份号码×××。原告张永贤与被告周辉、第三人周继平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告张永贤及其委托诉讼代理人张东辉、胡景燕，被告周辉及其委托诉讼代理人周国志，第三人周继平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永贤向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除双方房屋租赁合同，被告和第三人将涉诉场地及房屋腾退给原告；2．请求判令被告以每年60万元租金标准向原告给付自2020年7月1日至租赁合同解除之日止的租金，按照每日1644元标准向原告支付自租赁合同解除之日始至实际腾退之日止的房屋占有使用费；3．请求判令被告向原告给付延期支付租金的违约金246000元；4．判令被告赔偿原告拆毁四间西厢房损失10万元；5．请求判令本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年7月29日,原、被告签订《租赁合同》，该合同约定：1．被告承租原告位于北京市顺义区×××院落内部分房屋场地；2．租赁期自2019年7月28日至2027年9月7日；3．2019年7月28日、2020年7月28日被告向原告支付2019年10月1日至2021年9月30日期间的租金1200000元；4．被告若不按本合同规定日期及时、足额交付原告全部租金，乙方每拖欠一日，则需要另向原告支付年租金1%的违约金，逾期十五日未交租金时，原告有权提前终止本合同。合同签订后，被告接收并实际使用了原告提供之租赁房屋场地并于2019年9月将租赁场所内西侧厢房拆除四间（约70平方米）改造成大门，但被告并未按照合同约定补足原有房屋面积。另外，被告除于2020年4月至2020年9月期间分六次向原告支付租金354000元外，至今无故拖欠原告租金846000元。该款虽经原告多次索要，被告始终无理拖欠拒不给付。鉴于被告之行为已构成根本违约，侵犯了原告的合法权益。故原告依法提起诉讼，请人民法院公正判决。被告周辉辩称，不同意原告的诉讼请求，关于本案涉诉南院房屋，我早就与张永贤解除了合同，不存在违约行为。双方在签订合同后，张永贤一直未将合同约定的场地和房屋交付给我使用，而是在场地内堆放大量水泥砖、长期停放货车，房屋内物件也不清理，我多次要求其尽快清理腾空，但原告只腾空了不到一亩地左右的场地，让我暂时先用着。我在这不到一亩地左右的场地上搭建了一处库房，其后原告就再也没有交付剩余场地和房屋等租赁物，为此我与原告于2019年11月中旬发生了严重冲突，由于原告无法交付房屋我当时就已经明确告知其解除合同，双方在进行结算时，一致同意解除该租赁合同，原告也同意将我使用的占地一亩左右的场地按照一年6万元租金标准进行给付。关于6万元租金我方已经给付完毕，其中2019年7月16日支付定金2万元，2019年8月24日转账15万元租金中有4万元就是给的南院租金，双方实际上就南院租金问题早已没有争议。我也没有在2019年9月份将西侧厢房拆除改造成大门，这个大门是原告在签订租赁合同前自己改建的，原告向我索要10万元没有任何事实依据。双方早已解除租赁合同关系，不存在违约行为，不应承担违约责任。对于2020年10月1日至实际占用期间的费用同意按照每年6万元标准支付给原告。原告欺骗我签订长达8年的租赁合同，但原告承租的房屋都是其私自建造的，没有相关主管部门批准，属于违法建筑，这份租赁合同应是无效的，原告对此存在严重过错，应承担全部责任。第三人周继平辩称，我不愿意腾退，我和周辉的合同还没有到期，不知道原被告双方的矛盾纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对张永贤提交的《租赁合同》、转租合同及补充协议、公证书、集体土地建设用地使用证、证明，中信银行流水，被告提交的租赁合同、交易明细清单、照片、证人证言，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年7月29日，张永贤（出租方）与周辉（承租方）签订《租赁合同》，约定张永贤将位于顺义区×××村委会对面（地址见张永贤与顺义区×××村民委员会于1997年8月30日所签订的《协议书》），《协议书》的北半部分张永贤已于2016年11月28日租赁给北京京豫辉杰商贸有限公司，本合同张永贤租赁给周辉的是南半部分；租赁期间为2019年7月28日至2027年9月7日，其中2019年7月28日至2019年9月30日为张永贤赠予周辉的装修改造时间；其中，自2019年10月1日至2022年9月30日，每年租金为60万元；付款方式为年付，周辉需在2019年7月28日进场前向张永贤给付第一年租金60万元，于2020年7月28日前给付第二年租金60万元，于2021年7月28日前给付第三年租金60万元；张永贤应按合同规定及时将约定的标的物等设施交付周辉使用，原张永贤存放物品的六间房屋仍归张永贤使用，周辉若不按合同规定日期及时、足额交付全部租金，周辉方人员不得擅自进入租赁场地，每拖欠一日，则需要另向张永贤给付租金1%的滞纳金。张永贤表示南院场地具体面积没有测量过，大概有九、十亩土地，一个车间、两个库房，十几间平房，其中六间归其放物品使用。张永贤提交《公证书》、《集体土地建设用地使用证》、《证明》、《拆建房屋申请书》，表示涉诉房屋及土地系其合法所有和使用。《公证书》显示涉诉房屋及土地系原春水木器厂所有，张永贤从顺义区×××村民委员会处租赁，租赁期间为1997年9月8日起至2027年9月7日止，张永贤所持（97）顺经字第77号公证书影印件与原件相符；顺-高丽营镇-集建（证）字第046号显示土地使用者为北京市顺义县春水木器厂，类别为非耕地，用地面积4730．96平方米；《证明》、《拆建房屋申请书》系×××村民委员会出具，内容为原春水木器厂搭建的临时厂房、库房等年久失修，现重新建房，比原房屋地基往外迁了12．9米，从马路中间线到新房的房基是34．7米。周辉提交照片表示张永贤在涉诉土地上堆放大量自身物品，包括砖、机器、砂石料等，一直未将涉诉房屋及土地上的物品腾空，导致涉诉房屋无法交付使用。张永贤认可其在涉诉房屋堆放物品的事实，但其称和周辉说过周辉可随时处理这些物品，周辉表示不予认可，称其建房需用涉诉房屋堆放的水泥砖都需向张永贤花钱购买，其不可能随便处理张永贤的财物。张永贤又表示由于周辉未按时交纳租金，故其有权利在涉诉房屋及土地上堆放物品。周辉提交证人证言，梅泽永的证人证言内容为：我在2019年11月在顺义区×××看见周辉和一人争吵，中间还发生肢体冲突，我过去劝架就听到他们争吵的最多的一句话就是房屋租赁问题，当时周辉就说你一直不能把院中东西清理干净，我们的合同就作废，解除他住房南边院子的租赁合同，当时那人也没说同意也没说不同意，我看没事就干活去了。何俊付的证人证言内容为：2019年11月中旬左右，我在顺义区高丽营镇高泗路8号看见老乡周辉和一个年纪较大的男子发生了争吵，还发生了肢体冲突，我就跑过去劝架，听周辉说这人是他房东，由于这个人一直没有按照合同约定交付房屋场地，他十分生气，当时听到周辉告诉这个人说租赁合同作废，解除南院租赁合同，不再履行了，但这个人回答说不同意合同作废，后来我就走了，其他情况我就不知道了。2021年5月14日庭审中，梅泽永当庭作证表示当日其和何俊付去高白路温榆河管理处想租赁一块土地，看见原被告双方在推搡，说院子纠纷，南院不租了，没有听见张永贤说什么；何俊付当庭作证表示听见原被告双方争吵说因为砖没有弄干净合同用不了，看见周辉扬手了，没有听见张永贤说话内容。张永贤对此不予认可。周辉提交银行流水表示，其于2019年11月份口头告知张永贤解除合同，张永贤当时表示同意，由于其占了一亩左右的面积，约定每年租金6万元，2019年7月16日其向张永贤给付南院定金2万元，于2019年8月24日给付的15万元中11万元系补足（2020）京0113民初19046号案件北院的第三年租金，剩余4万元系给付南院租金，自2020年4月13日起向张永贤给付的共计35．4万元系交纳另案北院部分的房屋租金。张永贤对此不予认可，2021年2月26日庭前会议表示周辉只是口头说给其6万元，剩余期限不再租赁，但其未同意，合同变更应当以书面形式，周辉口头解除合同没有法律效力；2021年5月14日庭审中表示周辉没有告知其合同解除且仅给其6万元。张永贤提交周辉与周继平签订的转租合同，合同约定租期自2019年9月1日至2024年8月31日。周继平表示其于2019年8月从周辉处承租房屋，由于南院没有库房，周辉就在南院给其建了面积一亩左右的库房，其在南院仅仅占用了该库房，其他租赁的房屋均系另案北院房屋，本案南院与另案北院房屋系一份合同，未分开订立。张永贤称周辉2019年9月拆除涉诉房屋的西厢房四间，周辉表示西厢房四间系张永贤自己在2020年9月拆除的，张永贤自行拆除完后将涉诉房屋及场地租赁给其，又表示建造库房是2019年7、8月份。周继平表示其租赁之初（2019年8月）大门旁边的一排房屋还没有拆除，但不知道是谁拆的，因为其需要库房，而南院没有库房，周辉答应给其建一个，建库房时用了大门，后来又建了一个新门。本院认为：本案的争议点为涉诉南院的租赁合同是否已经解除及租金支付数额。第一，租赁合同系出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。从周辉提交的证据看，涉诉场地及房屋内确实存在堆积的大量物品，张永贤表示其通知过周辉可以随时处理这些物品，但就此并未提交证据证实，另根据周继平陈述、两位证人证言、周辉提交的购买砖的转款记录等一系列证据可知周辉因堆放物品无法使用房屋、场地与张永贤发生争议，周辉并非可以无偿使用院落内物品，也没有获得张永贤授权清理物品，且张永贤作为出租人有将满足出租条件和用途的房屋、场地交付给周辉的义务，其未履行合同义务已经构成违约。第二，张永贤在我院庭前会议谈话时认可周辉曾于2019年11月口头告知其解除南院租赁合同，但其没有同意。周辉基于张永贤的违约行为无法实现其全部合同目的而提出解除合同不违反法律规定。周辉对于解除合同已经口头通知张永贤，通知达到张永贤之日即为合同解除之日，因双方未能明确具体时间，本院酌情确定2019年11月30日作为合同解除之日。张永贤关于解除合同应采取书面形式的意见，根据双方合同第八条，采用书面行为仅限于对合同内容的更改和补充，且补充更改的内容是作为原合同的附件，周辉基于合同目的无法实现要求解除合同，并非是更变履行合同内容，故本院对该意见不予采信。鉴于合同已经解除，周辉、周继平应将涉诉房屋及场地腾退返还给原告。第三，关于租金，周辉自2020年4月之后给付的354000元是否属于南院租金是关键问题。双方就两院落租金的支付方式如何区分并未进行约定，也没有就支付租金354000元系哪院租金达成一致意见，且周辉早已对南院使用及租金提出异议，在此情况下仍支付大额租金不符合其真实意思表示，故租金的支付应以周辉自认为准，张永贤针对北院已经另行提起诉讼解决，不影响其合法权利的行使，故本院结合本案及(2020)京0113民初19046号案件案情，依法认定周辉交纳的35．4万元系(2020)京0113民初19046号案件北院房屋租金，针对南院周辉已交付2019年10月1日至2020年9月30日的租金数额为6万元。第四，鉴于双方合同已经于2019年11月30日解除，周辉同意按照其实际占有使用的场地面积支付每年6万元占有使用费，本院根据查明事实、参照每亩租金标准、实际占有情况对2020年10月1日之后的占有使用费数额酌情予以确定。第五，对于张永贤主张周辉拆毁四间西厢房的损失，周辉建造库房需要占用西厢房场地，其自述系2019年7、8月份建造的库房，后又称是张永贤在2020年9月自行拆除的西厢房，周辉前后陈述矛盾，对其意见本院不予采信，可以认定西厢房系周辉拆除。张永贤在知道或应当知道周辉拆除西厢房建造库房之日起超过六个月未提出异议，应视为其认可周辉的改造行为，另，张永贤未提交证据证实西厢房的价值，在此情形下，张永贤向周辉主张损失的依据不足。最后，对于张永贤要求给付违约金的诉讼请求，本案系张永贤违约行为导致合同解除，该诉求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告张永贤与被告周辉二〇一九年七月二十九日签订的《租赁合同》于二〇一九年十一月三十日解除；被告周辉、第三人周继平于本判决生效之日起十五日内将位于顺义区×××村委会对面南院占用的房屋及场地腾退给原告张永贤；二、被告周辉自二〇二〇年十月一日起至腾退之日止按每月五千元标准给付原告张永贤占有使用费，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告张永贤的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万七千二百三十五元，由原告张永贤负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  张 蕾二〇二一年七月十二日法官助理  夏 天书 记 员  孙建伟