河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初4226号原告：河南玉泽物流有限公司，住所地新郑市郭店镇107国道东侧小李庄村东200米，统一社会信用代码91410184MA3X7AFU99。法定代表人：袁伯合，总经理。委托诉讼代理人：吕曙光，河南格东律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国福，系公司员工。被告：河南省东健物流有限公司，住所地郑州经济技术开发区国际物流园傲雪南路以东、浔江东路以北，统一社会信用代码91410100724104462N。法定代表人：袁东生，总经理。委托诉讼代理人：周海良，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张卫云，北京华泰（郑州）律师事务所律师。原告河南玉泽物流有限公司(以下简称“玉泽物流公司”)诉被告河南省东健物流有限公司(以下简称“东健物流公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玉泽物流公司的委托诉讼代理人吕曙光、李国福，被告东健物流公司的委托诉讼代理人周海良、张卫云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告玉泽物流公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告支付拖欠的货场占用费950232元（自2021年1月4日起至2021年1月21日止，共16天，共11877.9㎡，按5元/㎡/日计算）；2、被告支付违约金244258元（每日按年租金3053230.8元的千分之五，计算16天）；3、被告赔偿原告厂房及附属物等损失共294266元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月17日，原、被告签订《玉泽物流园房屋租赁协议》，约定原告将位于新郑市玉泽物流园A区部分货场出租给被告，并约定租期、租金、违约金等。2021年1月4日，租赁协议到期，被告未按合同约定腾空交付场地，租赁期间将原告场地内的财产大量破坏，造成原告损失。为维护原告的合法权益，特起诉至法院。被告东健物流公司辩称，1、双方租赁合同属于无效合同。（1）针对原告诉讼请求第一项，因原告没有提供租赁合同中出租面积的土地及房屋的相关证书，在合同无效情况下，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释第4条规定，被告愿意按照合同约定的第3年租金3198000÷365×16天=140186元支付原告诉讼请求第一项的占用费。（2）针对诉讼请求第二项，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释第2条规定，在合同无效情况下不存在违约责任。因为违约的前提是合同有效，违约指的是合同一方违反有效合同所约定的义务时产生的责任后果，即违约的前提是合同有效。（3）针对诉讼请求第三项，原告提供的证据不能证明其厂房和附属物是被告损坏，更不能证明厂房及附属物的价值为294266元。2、即使法院认定双方租赁合同有效，租赁合同到期后，原告应给予被告适当合理的搬离期限，这属于租赁合同的附属义务，被告不存在违约。被告仍同意按照租赁合同约定的第3年租金3198000÷365×16天=140186元支付原告诉讼请求第一项的占用费。双方合同第10条约定合同终止时，一方将属于及的物品带走，甲方验收后收回，并没有约定逾期交房时应承担怎样的违约责任。在被告愿意支付16天房屋占有费的情况下，原告也不存在任何的损失。且双方合同没有约定违约金，故原告第二项诉讼请求无事实和法律依据。原告提供的证据也不能证明其厂房和附属物是被告损坏，更不能证明厂房及附属物的价值为294266元。3、原告至今未向被告出具缴纳租金同等金额的增值税专用发票。4、经原告同意，被告在原厂房上加装了1200㎡的二次钢结构，按照双方租赁合同第10条的约定，被告有权将第2层加装的钢结构拆除，恢复原状后交付原告，现被告向原告提出准予被告合理期限，将被告加装的1200㎡的钢结构拆除。5、在双方租赁合同期限内，2020年1月-3月属于新冠肺炎疫情防护期间，根据当时的规定，原告至少给被告减免1-3月的租金。6、截止今日，原告未退还被告缴纳的押金200000元，被告主张从押金200000元中扣除16天的占用费140186元后，多余部分原告应退还被告。本院认定事实如下：2017年12月17日，（甲方、出租方）玉泽物流公司与（乙方、承租方）东健物流公司签订《玉泽物流园房屋租赁协议》，主要内容为：第一条租赁范围及用途：1、甲方同意将玉泽物流园A区内部分货场（后附租赁布局图）租赁给乙方，计租赁建筑面积为12117平方米。乙方租用上述库房作物流集散分拨、分拣之用，未经甲方同意，乙方不得将库房另作他用或转租。2、甲方同意将玉泽物流园A区临107国道西南角楼房第三层全部租赁给乙方，共计19间做办公住宿使用，甲方玉泽物流园A区临时招商部一套租给乙方做办公使用。未经甲方同意，乙方不得将房屋另作他用或转租。办公、住宿场所应以甲方满足交付使用条件为准，具体事宜应以后续补充协议为准。3、甲方同意将玉泽物流园A区北面朝南门面房一套（14号）租给乙方做员工食堂使用，租金60000元/年，未经甲方同意，乙方不得将房屋另作他用或转租。第二条租期及租金：1、租赁期自2018年1月5日起至2021年1月4日止。（1）第一年支付租金租赁期限为：2017年12月16日起至2019年1月4日止，全年年租金2908000元（不含税）。其中2017年12月16日至2018年1月4日为搬迁期，不计入租金。（2）第一年租金分三次缴清，第一次在本合同签订之日起七日内打入甲方指定账户160万元，大写：壹佰陆拾万元整，第二次在2018年1月10日前打入甲方指定账户60万元，大写：陆拾万元整，尾款在2018年2月5日前打入甲方指定账户。如违约则按余额部分日千分之五收取违约金，乙方如不履行本约定，则按乙方违约处理。乙方享有优先续租权。2、第二年支付租金租赁期限为：2019年1月5日起至2020年1月4日，全年租金3053000元（不含税）。3、第三年支付租金租赁期限为：2020年1月5日起至2021年1月4日，全年租金3198000元（不含税）。4、租赁期满后乙方若续租，必须在租房合同期满前三个月，以书面形式通知甲方，次年租金必须提前两个月交清，如违约则按年租金每日千分之五收取违约金，乙方如不履行本约定，则按乙方违约处理。乙方享有优先续租权。5、乙方应支付给甲方贰拾万元整押金，租房合同终止时，乙方如无违约现象，甲方应退还乙方押金，若乙方不履行租房合同，则押金不予返还。6、库房租金每年按1元/平方递增，办公场所不递增。第三条支付方法：1、租金须预付，乙方租金以年为一个支付周期，乙方提前两个月付清。2、乙方须按合同约定及时间将租金在本合同签订之日起七日内打入甲方指定账户。第九条合同解除：乙方如发生以下行为之一时，甲方可不通知乙方而解除本租房合同，如对甲方造成损失的，乙方还必须承担赔偿全部经济损失。1、租金及其他债务超过半个月以上未付；2、有明显失信或欺诈行为事实的；3、违反本合同的有关约定。第十条租赁场所的归还：合同终止时，乙方可以将租赁场所内属于乙方所有的物品带走，应使租赁场所恢复原状，但不得破坏固定设施，房屋和地面，经甲方验收合格后由甲方收回，以上所需费用由乙方全部承担。第十一条本合同一式两份，双方签字盖章后生效。袁伯合作为甲方代表人、丁巍巍作为乙方代表人，分别在合同落款处签名并加盖各自公司印章。庭审中，被告认可自2021年1月5日起至2021年1月21日止（共计16天），被告并未搬出涉案场地。原告提交其公司工作人员李国福与被告公司工作人员丁巍的微信聊天记录，拟证明：被告未按合同约定的到期时间（2021年1月4日）搬离，构成违约。原告已经通过微信通知被告，逾期每平米每天5元占用费，并约被告和原告一起交接验收，赔偿毁损的场地物品。被告对微信聊天记录的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为通过聊天记录内容可以证明被告在合同到期前已提前告知原告不再续约并请求原告给予合理的搬离期限，另被告已向原告明确表示搬离期间愿意按照合同的租金标准折合成每日的租金费用，但原告拒收该房屋占用费。聊天内容也可以证明在被告搬离期间原告采取停水停电的方式阻碍被告搬离，被告保留向原告追究造成实际损失的权利。原告提交照片及录音，拟证明：被告毁损场地及设施的情况。被告对上述证据有异议，认为照片不显示拍摄人、时间、地点、范围，照片内容不能直接证明与本案有关联性。另原告没有提交双方签订租赁合同时原告向被告交付场所的原始状态，所以不能证明原告提交照片中的现状是被告损坏的。原告提交被告公司工作人员李运祥书写的损坏面积清单，拟证明：被告损坏租赁物的面积情况。被告有异议，认为不能证明是李运祥本人签字及签字人李运祥的身份，证据上的笔迹明显可以看出“东健物流搬迁后损坏面积”这几个字与其他字并非同一人同一时间书写，也不能证明平方数指的是哪一部分，不能证明是由被告造成损坏及是否存在损坏。被告提交房屋租赁协议一份、收据一份，拟证明：被告按照协议第2条第5款约定，向原告支付押金200000元。合同并没有约定合同到期后，具体占用费的标准和违约责任。原告认可收到押金20万元，但认为房屋租赁协议第10条约定“租赁场所归还、物品带走”是指活动的物品，但不得破坏固定设施、房屋和地面，但被告在撤离时将固定设施房屋地面进行破坏，另外合同约定甲方验收合格后场地由甲方（即原告）收回，但原告多次找被告验收，被告拒不配合。被告已经违反合同条款，应当按照合同约定的违约责任支付违约金并进行赔偿。押金200000元是确保被告在合同履行及合同解除后按照合同约定进行履行，但被告已构成严重违约，该押金不应退还，且被告公司的领导在开庭前两次和原告进行协商，均同意该押金进行没收。被告提交钢结构制作安装工程承包合同及承办人周学石身份证复印件一份、对应的转账记录三份，工程装修合同一份及承办人李香中身份证复印件一份，指定收款账户说明一份及转账记录二份，东健物流办公楼中央空调设备购置合同一份，转账记录附收据二份及付款审批表附收据一份，产品购销合同及供货方营业执照复印件一份，委托书二份、付款审批表一份及转账记录三份，南区办公室投资情况说明表一份及采购清单，照片八张；上述证据拟共同证明：1、东健物流在经过玉泽物流同意的情况下，加装了1200平方米二层钢结构，向周学石支付工程款186000元，向李香中支付了装修款150000元向河南广建新能源科技有限公司支付了中央空调安装费100000元，向河南百弘节能材料有限公司支付了安装监控工程款160000元，减去拆除部分价值99060元后，剩余价值为60940元；加上东健物流自购材料，加装部分总价值为936039元。2、上述被告加装的1200平方米的钢结构等固定设施至今由原告保管并使用，原告不同意被告拆除。原告对上述证据真实性不予认可，认为被告未提供任何证据证明其加装二层钢结构经原告同意，私自加装本身就违反合同约定，其加装的钢结构属于固定设施，其撤场时不应当拆走，只应当对可活动的物品带走，破坏性的拆除也未经原告同意，肆意践踏合同，被告花费款项与原告及本案无关联性。被告举证所列的所有物品已被被告破坏，其加盖的钢结构也已被被告拆毁殆尽。以上事实，有当事人的陈述、《玉泽物流园房屋租赁协议》、收据、本案庭审笔录等证据足以证实。本院认为，原告玉泽物流公司与被告健物流公司签订的《玉泽物流园房屋租赁协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同第二条约定“租赁期限自2018年1月5日起至2021年1月4日止，第三年全年租金为319800元”，庭审调查证实自2021年1月5日起至2021年1月21日止（共计16天），被告仍占用涉案场地并未搬出，原、被告亦未签订续租合同，故被告东健物流公司应向原告玉泽物流公司支付自2021年1月5日起至2021年1月21日止的货场占用费，占用费金额参照合同第二条约定的2020年1月5日至2021年1月4日全年租金319800元的标准计算为宜，即为140186元（3198000÷365×16）。原告提交的微信聊天记录不能证实合同终止后双方对被告继续占用货场期间费用按5元/天/㎡计算协商一致并予以确认，故原告要求按5元/天/㎡标准计算的意见本院不予支持。合同到期后原、被告并未签订续租合同，但被告认可其自2021年1月5日起至2021年1月21日止确实继续使用涉案货场，被告实际占用货场不应认定为违约，但被告未付货场占用费给原告实际造成有经济损失，被告应予支付。参考合同第二条第四项约定“租赁期满后乙方若续租，必须在租房合同期满前三个月，以书面形式通知甲方，次年租金必须提前两个月交清，如违约则按年租金每日千分之五收取违约金，……”该约定过高，考虑到本案的实际情况，本院认为被告支付的经济损失应以其欠付货场占用费的30%计算为宜，即为42056元。关于原告诉请的厂房及附属物损失问题，本院认为庭审调查证实2021年1月21日被告撤场时原、被告并未对当时现存物品状况共同清点、由双方签订交接清单予以确认，故对原告提出的厂房及附属物损失鉴定申请本院不予准许。原告提交的微信聊天记录、照片、录像、清单也不能证明损失的具体金额，故对于原告要求被告赔偿厂房及附属物损失的诉讼请求本院不予支持。被告辩称因合同终止其向原告交纳的押金200000元原告应予退还，可与被告支付的货场占用费相冲抵。本院认为，被告在一审辩论终结前就押金问题未提起反诉，故被告的上述辩称意见本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南省东健物流有限公司应于本判决生效后十日内支付原告河南玉泽物流有限公司自2021年1月5日起至2021年1月21日止的货场占用费140186元，并支付经济损失42056元，共计182242元；二、驳回原告河南玉泽物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18198元，减半收取计9099元，由原告河南玉泽物流有限公司负担7985元，由被告河南省东健物流有限公司负担1114元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  徐亚磊二〇二一年七月二十一日书记员  张 豪