浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2009）温瑞民初字第3095号原告雷甲。委托代理人（特别授权代理）赖某某、包某某。被告郑某某。被告金某某。被告徐某某。被告彭某某。上述四被告委托代理人（特别授权代理）胡某、陈某。第三人鲍某某。第三人王某某。原告雷甲为与被告郑某某、金某某、徐某某、彭某某房屋买卖合同纠纷一案，于2009年11月3日向本院起诉，本院同日受理本案后，依法适用简易程序，第三人鲍某某、第三人王某某获准参加诉讼后，本案转为普通程序进行审理，于2010年1月26日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、四被告及其委托代理人、两第三人到庭参加诉讼。在诉讼过程中，应原告申请，本院裁定查封了登记在被告郑某某、金某某、徐某某名下的本市莘塍镇周家桥小区第22幢1单元202室的房屋。本案现已审理终结。原告雷甲诉称：2006年12月19日，原告与四被告订立一份《房地产买卖合同》，约定四被告将其所有的本市安阳街道周家桥旧村拆建房第13幢东边间2楼（即现周家村小区第22幢1单元202室）出卖给原告，约定价款为155平方米×3150元／平方米=486500元。合同订立后，原告按约支付436500元，被告按约交付房屋，原告对房屋进行装修并实际占有。被告至今未办理产权过户手续。故起诉要求判令：1、确认原告与被告订立的房屋买卖合同有效。2、判令被告协助原告办理房产证、土地证过户手续。被告郑某某、金某某、徐某某、彭某某辩称：原告诉称已实际装修、占有房屋不实；双方订立合同时尚无产权证、土地使用权证，故合同是无效合同，即使合同成立，由于双方在合同中有一条双方同意悔约的内容，故原告的起诉没有法律依据。要求驳回原告的诉讼请求。第三人鲍某某、王某某述称：两第三人分别系被告徐某某之妻、被告金某某之妻，被告徐某某、金某某未经各自妻子同意，将属于夫妻共同财产的涉案房屋出卖给原告，损害了两第三人的合法权益，故参加诉讼，要求法院判令确认原告与四被告于2006年12月19日订立的《房地产买卖合同》无效。原告针对第三人的陈述辩称：房产证及国土资源局的公告均没有两第三人的名字，两第三人对涉案房屋没有权某，并且两第三人与其丈夫共同生活在一起，而房屋已于三年前出卖，两第三人应该知道此事，原告系善意占有人，故第三人的要求应予以驳回。在本院指定的举证期限内，原告提供以下证据，并经其余两方当事人质证。证据1、原告身份证，以证明原告的主体资格。证据2、户籍证明，以证明被告主体资格及被告金某某与被告彭某某系夫妻关系。证据3、《房地产买卖合同》，以证明原告与四被告之间存在房屋买卖合同。证据4、2007年1月2日被告郑某某、徐某某、金某某出具的收条、原告2007年1月1日存款业务回单，以证明被告收到原告房款、履行义务的事实。证据5、2007年1月3日吴某某出具的收条，以证明居间人吴某某促成双方订立合同、收到居间费、合同已实际履行。证据6、2008年10月15日何某某出具的收条，以证明涉案房屋电表已过户。证据7、产权证明，以证明被告协助原告办理房屋产权过户手续的条件已成就。证据8、瑞安市国土资源局文件，以证明双方的买卖行为合法的事实。证据9、2008年10月15日瑞安市自来水公司的发票，以证明原告已实际占有、使用涉案房屋的事实。证据10、照片及装修材料购买清单，以证明原告已实际占有、使用涉案房屋，结合证人雷乙、朱某某的证言，以证明被告损坏财物的事实。证据11、瑞安市国土资源局的文件，以证明涉案房屋系四被告所有。质证后，四被告对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据7、证据8均无异议，认为证据6是原告擅自变更户头的结果，不能反映实际情况，证据10中的照片不能反映拍摄地点，不能确定其真实性，清单与本案没有关联性，证据11仅反映形式上的产权人，不能反映实际所有权人。两第三人对证据1、证据2没有异议，但同时认为享有对涉案房屋的份额，不知晓房屋买卖的事实，亦未收取价款。本院认为，证据5、证据6的出具者是个人，但不能确定其真实性，证据10中照片不能反映其拍摄地点，清单不规范，不能确定其真实性，均不予采纳，证据9客观真实，但不能反映涉案房屋的实际使用者，不予采纳，证据11客观真实，但该文件出具机关不是房屋产权管理机关，与本案没有关联性，不予采纳，其余证据客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳。原告申请本院通知证人高某某、胡甲、胡乙出庭作证，以证明房屋买卖及交付的事实，申请通知证人雷乙、朱某某出庭作证，以证明被告2009年11月2日损坏已交付的房屋某某及其他财物的事实。证人高某某的证言内容主要为：该证人与原告一起去买屋，曾三次到（房屋）介绍所，看到双方订立合同，认识被告郑某某一个人，不认识其余被告及两第三人，听说被告三家人均在场。证人胡乙证言的主要内容为：该证人听说原告想购买房屋，就叫原告买了郑某某等三人共有的房屋，对郑某某较熟，对其余两个人不熟，订立合同时证人在场，不知道合同内容。证人雷乙证言的主要内容为：该证人系原告的女婿，曾拿着原告交付的钥匙入住涉案房屋，被房东阻止，后来公安机关称双方的纠纷系民事纠纷，管不了。证人朱某某证言的主要内容为：该证人居住在涉案房屋对面，与原告系同村人关系，2009年10月，原告女婿想入住涉案房屋中遭到阻止，发生纠纷后报警。质证后，原告对上述五证言均无异议，被告认为证人高某某提到仅认识郑某某一个人，两第三人不在场，被告认为证人胡乙关于三家人在场的证言是听说的，两第三人对该证言没有意见，被告认为证人胡甲的证言反映证人可能在事后认识两第三人，不是事前认识两第三人。两第三人称不认识证人，对其证言没有意见。被告认为证人雷乙、朱某某分别系原告的女婿、同村人，与本案有利害关系，并且涉案房屋购买用于证人雷乙居住，两第三人对证言没有意见，两第三人对证人雷乙、朱某某的证言没有意见。本院认为证人高某某、胡乙、胡甲的证言客观真实，但其证言不能反映涉案房屋已交付的事实，故对该三证言不予采纳；证人雷乙、朱某某证言中的关于双方为入住涉案房屋而发生纠纷的陈述，能与双方当事人的陈述相印证，予以采纳，其余部分证言与本案无关，不予采纳。本院应原告申请，通知证人吴某某出庭作证，但该证人没有出庭作证。在本院指定的举证期限内，被告提供了以下证据，并由其余两方质证。证据12、本市莘塍镇周家桥村村委员会的证明，以证明原告未入住涉案房屋。证据13、照片，以证明原告未入住涉案房屋。证据14、用水情况查询清单，以证明原告未入住涉案房屋。证据15、中介人证明，以证明原告曾同意被告反悔。证据16、通话清单，以证明被告主动要求原告解决争议。质证后，原告认为证据12是先盖公章，后写文字，因而不真实，证据13系双方纠纷后拍摄的，对证据14没有异议，不能确定证据15系吴某某的证明，不符合证据的形式，不能确定其真实性，证据16仅能反映双方的通话，不能证明被告主动要求原告解决纠纷。本院认为证据12没有该村村委员会负责人的签字，形式上不合法，并且作为一个单位不能感知原告的活动，不予采纳，证据13不能反映拍摄时间，也不能反映与本案相关的事实，不予采纳，证据14客观真实，但与本案没有关联性，证据15不符合证据的形式，不予采纳，证据16系复印件，不能确定其真实性，不予采纳。两第三人提供了各自的结婚证，质证后，原告及被告均无异议。本院认为结婚证客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳。综合以上证据及三方当事人的陈述，本院认定事实如下：被告金某某与被告彭某某系夫妻关系。被告徐某某与第三人鲍某某于2001年6月9日办理结婚登记手续，被告郑某某与第三人王某某于1990年3月10日办理结婚登记手续，该两对夫妻近二、三年一直共同生活。2006年12月19日，原告与四被告订立一份房地产买卖合同，约定四被告将座落于本市莘塍镇周家桥村旧村拆建房第13幢东边间二楼出卖给原告，建筑面积155平方米，价款486500元，订立合同之日支付某某10000元，2007年1月10日前支付426500元，办理产权过户时支付20000元，办理土地使用权过户时支付30000元，房产于2007年1月10日交付。双方另约定被告若在过户前悔约，应按已收房款数额双倍返还给原告，双方另对其他事项作出了约定。2007年1月2日，被告郑某某、金某某、徐某某收取原告支付的房款436500元。2008年10月15日，瑞安市自来水公司开具户名为原告、地址为周家桥小区第22幢1单元202室水费发票三份。2009年6月16日，瑞安市房产管理局对周家桥小区第22幢1单元202室的房屋填发了产权证，该房屋所在土地系国有出让性质。2009年11月2日左右，原告之女婿入住上述房屋时，被告予以阻止，双方发生纠纷后，公安机关出警后告知双方系民事纠纷，应由法院解决。原告已对房屋简单装修，花费了10000元左右。被告称不再履行办理过户手续的义务。本院认为：原告与四被告订立的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，又不具有合同无效的情形，上述合同有效，双方均应约履行义务，虽然双方约定被告可以悔约，但本案被告能继续履行合同，合同尚未解除，被告的抗辩缺乏法律依据，故原告的诉讼请求合法，本院予以支持。两第三人称原告与四被告的买卖合同无效，由于订立合同时，在合同上签字的是四被告，房产证上记载的房屋所有权人为被告郑某某、金某某、徐某某，而两第三人与被告之间关于房屋关系系双方之间的内部关系，并且两第三人未提供证据证明合同无效，故其主张没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十五条的规定，判决如下：一、原告雷甲与被告郑某某、金某某、徐某某、彭某某于2006年12月19日订立的房屋买卖合同有效。二、被告郑某某、金某某、徐某某、彭某某于本判决生效后十日内协助原告雷甲办理瑞安市安阳街道阳光小区第22幢1单元202室的房屋房产证、土地使用权证过户手续。三、驳回第三人鲍某某、王某某的诉讼请求。本案受理费26400元，由四被告、两第三人各负担8800元，本案诉讼保全费2500元，由四被告负担（上述四被告于本判决生效后十日内到本院缴纳诉讼费）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［被告在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费26400元，第三人缴纳上诉案件受理费8800元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，账号：31×××6651。逾期按自动撤回上诉处理］。审 判 长  缪正坚人民陪审员  秦传光人民陪审员  叶信者二〇一〇年二月二十一日书 记 员  戴成余