北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初7075号原告：汤楠，女，1994年3月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵春春，北京市朝阳区管庄乡小寺村民委员会推荐。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。负责人：孙洁。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军。原告汤楠（以下简称原告）与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城不动产北京分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产分公司，以下一并提起简称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月9日立案后，在审理过程中依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，二被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与城城不动产北京分公司签订的《代理出租合同》于2020年11月1日解除；2.判令二被告退还原告房屋租金及押金共48000元；3.判令二被告支付原告违约金4800元；4.判令二被告退还管家服务费365元。事实和理由：原告于2020年6月11日在城城找房中介营业员白某和管家杜某的指导下，在某某家APP通过网络签字的方式，与城城不动产北京分公司签订电子版《代理出租合同》，约定原告自城城不动产北京分公司处租赁北京市朝阳区塔营北街3号院远洋一方小区6栋1单元X室房屋（以下简称涉案房屋）；租赁期限自2020年6月11日至2021年6月10日止，房屋押金4800元、租金每月4800元、管家服务费365元，付款方式为年付。原告选择一次性支付全年租金的方式，是因为城城找房工作人员说一次性付清全年租金，可享受75折优惠，因此原告于2020年6月11日当天支付了租金及押金共计48000元。2020年10月11日，涉案房屋业主王女士找到原告家人，说城城找房中介已经拖欠数月租金未支付绐她了，如果城城找房再这样耗下去，其有权收回房屋。听到业主这样的消息，原告赶紧拨打合同上400-089-XXXX的官方电话进行投诉，后电话为130XXXXXXXX的专员给原告回电话过来，称其是否给业主租金与原告无关。之后再怎么拨打400-089-XXXX官方电话就没通过，于是原告通过城城找房官方微信公众号进行投诉，每次收到的回复都是系统自动回复的内容，并没有专员联系原告，所有的实际问题也没有解决。2020年10月14日，城城找房官方微信公众号发布了《致业主朋友的一封信》，大致意思是目前资金周转困难，想分期支付租金给业主，希望业主积极配合。于是原告也积极向涉案房屋的业主说明了城城找房中介这封信的内容。但业主表示对城城找房已失去信任，不同意分期支付方案。2020年10月20日，城城找房官方公众号上发布《致全体业主和租客的一封致歉信》，大致意思是真心向业主和租客表示歉意，同时承诺会按合同履约，无论是对业主还是租户，都将承担起应当承担的全部法律责任。但是目前只能看到公众号发表的文章，二被告没有实际解决问题。因此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。二被告未出庭应诉，亦未在答辩期内提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月11日，城城不动产北京分公司作为甲方与原告作为乙方签订《代理出租合同》，合同约定：甲方受产权方委托将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限自2020年6月11日至2021年6月10日，月租金4800元，押金4800元；付款方式为年付，本合同签订一小时内，乙方支付首次房屋租金及押金后，本合同自动生效，以后每次付款须提前30天支付，每期付租日为12号；甲方未按约定时间向乙方交付房屋达7日的，乙方可终止合同，甲方应按原途径退还乙方租金及全部押金；在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。2020年6月11日，城城不动产北京分公司向原告出具《收款收据》，收款编号为朝阳三区502店2020611XXXX，载明收到原告押金4800元、租金3200元（租金期间：2020年6月11日至2021年6月10日）。2020年6月11日，城城不动产北京分公司向原告出具《收款收据》，收款编号为朝阳三区502店2020611XXXX，载明收到原告租金10000元（租金期间：2020年6月11日至2021年6月10日）。2020年6月11日，城城不动产北京分公司向原告出具《收款收据》，收款编号为朝阳三区502店2020611XXXX，载明收到原告租金5000元（租金期间：2020年6月11日至2021年6月10日）。2020年6月11日，城城不动产北京分公司向原告出具《收款收据》，收款编号为朝阳三区502店2020611XXXX，载明收到原告租金5000元（租金期间：2020年6月11日至2021年6月10日）。2020年6月11日，城城不动产北京分公司向原告出具《收款收据》，收款编号为朝阳三区502店2020611XXXX，载明收到原告租金10000元（租金期间：2020年6月11日至2021年6月10日）。2020年6月11日，城城不动产北京分公司向原告出具《收款收据》，收款编号为朝阳三区502店2020611XXXX，载明收到原告租金10000元（租金期间：2020年6月11日至2021年6月10日）。经询，原告表示二被告工作人员口头表示一次性支付九个月租金可以减免优惠三个月租金，即一次性支付九个月租金就相当于支付了全年的租金，故原告在支付九个月的租金43200元后，城城不动产北京分公司向其开具了前述六份租金期间为2020年6月11日至2021年6月10日的《收款收据》。庭审中，原告提交原告与案外人王某于2020年10月31日签订的《房屋租赁合同》及房屋租金支付凭证、王某于2021年1月27日出具的《情况说明》，证明因城城不动产北京分公司逾期向王某支付涉案房屋租金，王某要求原告搬离涉案房屋，因搬家成本较大因此原告于2020年10月31日与王某就涉案房屋另行签订《房屋租赁合同》，其于2020年11月1日起每月向王某支付涉案房屋租金。庭审中，原告主张因城城不动产北京分公司的违约行为导致《代理出租合同》无法继续履行，其于2020年11月1日起每月另行向王某支付涉案房屋租金，故要求确认《代理出租合同》于2020年10月31日解除，并要求二被告承担连带责任，但其未明确向二被告通知过要求解除涉诉《代理出租合同》。另询，原告表示其于2020年6月11日向二被告支付管家服务费365元，当时二被告工作人员口头表示某某家上海运营中心（线上）是其公司旗下专门负责管家事务的公司，原告需就租赁涉案房屋每年向其支付365元的服务费，服务内容包括维修、申请保洁、管家联系等。据此原告提交向商品名称为“某某家上海运营中心（线上）”支付365元的手机支付记录截图。经查，城城不动产公司与城城不动产北京分公司系总公司与分公司的关系；城城不动产公司于2020年10月20日发布《致全体业主和租客的一封致歉信》，表示城城不动产公司受新冠肺炎疫情等影响出现经营困难，希望各位业主和租客理解，其将对于各位业主和租客的基本情况及诉求进行登记，力求尽快提出解决方案等内容。城城不动产公司于2020年10月22日发布《城城不动产管理公司业务信息受理渠道告知书》《通报》，提供官方客服电话、官方微信公众号的信息反馈渠道，并表示将通过多种方式解决公司困境承担社会责任等内容。另查，二被告于2021年5月28日签收本案中原告要求解除涉诉《代理出租合同》诉讼请求的诉讼材料。本院认为：原告与城城不动产北京分公司签订的涉诉《代理出租合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。本案中，城城不动产北京分公司未按时向涉案房屋出租人王某支付租金，导致王某要求收回涉案房屋，因此原告与王某另行就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，并于2020年11月1日向王某另行支付涉案房屋租金。城城不动产北京分公司的行为构成根本违约，致使原告无法正常使用涉案房屋，原告有权要求解除《代理出租合同》。关于合同解除时间，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现原告未提供证据证明其曾通知过城城不动产北京分公司要求解除涉诉《代理出租合同》，因此本院按照原告载有解除涉诉《代理出租合同》诉讼请求的诉讼材料送达至城城不动产北京分公司的时间确认合同解除日期，即涉诉《代理出租合同》于2021年5月28日解除。关于涉案房屋租金，原告主张二被告承诺支付九个月租金即可减免优惠三个月租金，但未提交充分证据予以证明，本院对此难以采信，现原告提交的证据可以证明其已向城城不动产北京分公司支付九个月租金至2021年3月10日，而原告于2020年11月1日需另行向王某支付涉案房屋租金，因此城城不动产北京分公司应向原告退还未能正常使用涉案房屋期间的剩余房屋租金，即2020年11月1日至2021年3月10日期间的租金。关于涉案房屋押金，根据合同约定，在租赁期内如甲方违反约定出现乙方可单方终止合同的情形，甲方应向乙方退还涉案房屋的押金，现城城不动产北京分公司未提交证据证明已向原告退还过涉案房屋押金，原告要求城城不动产北京分公司退还原告押金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，根据合同约定，如甲方违反约定导致合同终止，则甲方应向乙方赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。现因城城不动产北京分公司的原因导致《代理出租合同》无法继续履行，城城不动产北京分公司应当按照合同约定的标准向原告支付违约金。关于管家服务费，现原告提交的证据不足以证明原告与二被告之间就管家服务费的收取、服务内容、退还等事项进行过明确约定，因此原告要求退还管家服务费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。城城不动产北京分公司系城城不动产分公司的分公司，原告要求二被告连带返还租金及支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。二被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃了答辩和举证、质证等权利，本院依法缺席审判。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告汤楠与被告城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《代理出租合同》于二〇二一年五月二十八日解除；二、被告城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内返还原告汤楠租金20800元；三、被告城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内返还原告汤楠押金4800元；四、被告城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内向原告汤楠支付违约金4800元；五、被告城城不动产管理有限公司就前述第二项至第四项的给付义务与被告城城不动产管理有限公司北京分公司承担连带责任；六、驳回原告汤楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1129元，由原告汤楠负担569元（已交纳），被告城城不动产管理有限公司、被告城城不动产管理有限公司北京分公司负担560元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  赵 靓二〇二一年七月九日法官助理  陈逢源-8--7-