贵州省长顺县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔2729民初515号原告：贵州省朝顺房地产开发有限公司。住所：贵州省黔南布依族苗族自治州长顺县城南新区城南大道1号。统一社会信用代码：91522729688446464F。法定代表人：张恒，系该公司总经理。委托诉讼代理人：廖贞雄，男，1994年8月14日生，汉族，住贵州省长顺县。系该公司员工，代理权限为特别授权代理。被告：李涛，男，1992年12月4日生，汉族，从事室内装修，户籍地：贵州省习水县，现居住于贵州省贵阳市花溪区。被告：长顺县佳圆装饰有限公司。住所：贵州省长顺县城南新区城南大道1号朝顺城市花园三期B区4-1-5号。统一社会信用代码：91522729MA6HCTHW8E。法定代表人：何跃，系该公司执行董事兼总经理。原告贵州省朝顺房地产开发有限公司（以下简称朝顺房开公司）与被告李涛租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，被告李涛于2021年5月26日向本院提出申请，请求追加长顺县佳圆装饰有限公司（以下简称长顺佳圆公司）为本案被告参加诉讼，后本院经审查发现本案的处理结果可能与其有法律上的利害关系，于2021年5月27日追加长顺县佳圆装饰有限公司为本案被告参加诉讼，于同年6月16日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告朝顺房开公司的委托诉讼代理人廖贞雄到庭参加诉讼，被告李涛、长顺佳圆公司的法定代表人何跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝顺房开公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即支付原告2019年12月1日至2020年5月31日的房屋租金41976元，2020年12月1日至2021年5月31日的房屋租金41976元，合计83952元及违约金21587元，合计105539元；2.判令解除原、被告之间签订的商铺租赁合同，由原告收回商铺；3.因本案所产生的诉讼费、公告费用由被告承担。事实和理由：2018年10月31日，被告向原告租赁长顺县城南新区朝顺城市花园三期Ｂ区4号楼4-1-5号商铺1间，并与原告签订《商铺租赁合同》，合同编号为：ＣＳ20181031Ａ。《商铺租赁合同》约定：甲方将位于长顺县城南新区间出租给乙方，上述商铺建筑面积合计约269.08平方米，出租期限为2018年12月1日至2023年11月30日共60个月，其中免租期18个月（2019年6月1日至2019年11月30日共6个月，2020年6月1日至2020年11月30日共6个月，2021年6月1日至2021年11月30日共6个月）。商铺租金第1至36个月为26元／平方米／月，第37至48个月为28.1元／平方米／月，第49至60个月为30.2元／平方米／月。乙方未在约定的期限内向甲方支付租金，每逾期一天，应向甲方支付一年租金总额的0.5%作为违约金。租金采用预付形式缴纳，按半年一次在每期租金届满前提前30天缴纳下一期租金。《商铺租赁合同》签订后，截止2021年1月6日，被告向原告共支付该商铺租金至2019年5月31日，此后租金一直未按合同约定支付给原告。为维护自身合法权益，现特诉至法院提出如前诉请。被告李涛辩称，2019年10月其就把自身在被告长顺佳圆公司的股权转让给公司其他三个股东，退出被告长顺佳圆公司的经营，故2019年10月后所欠的房屋租金与被告李涛无关，应当与被告长顺佳圆公司有关。在被告李涛参与经营被告长顺佳圆公司期间，原告一直未处理涉案门面漏水问题。被告李涛离开被告长顺佳圆公司后两三个月该公司就张贴转租公告，也告知原告不再继续承租。涉案门面第一年的租金已交，所欠的租金用保证金抵扣，但原告一直未处理被告退租一事。被告李涛退出被告长顺佳圆公司的经营后把法定代表人转给了何跃，承租房屋的主体也应当变更为被告长顺佳圆公司，但因为各种原因房屋承租主体一直未变更，为此，被告李涛曾多次找过原告的工作人员王天斌和张经理。被告长顺佳圆公司的法定代表人何跃称，被告李涛在经营被告长顺佳圆公司期间就曾多次找原告处理涉案门面漏水问题，但一直未处理好。我虽然是被告长顺佳圆公司的法定代表人，但不是最大股东，最大股东是案外人郑伟，是因为用其余股东的名义办理不了被告长顺佳圆公司的营业执照手续，所以才以我的名义去办理，但我未参与被告长顺佳圆公司的经营。原告围绕其诉讼请求依法提交了合同编号为CS20181031A的《朝顺城市花园商业物业租赁合同》复印件一份（含有被告李涛身份证复印件及补充协议）。用以证明原告与被告李涛于2018年10月31日签订租赁合同的事实及合同约定对收取租金的时间及金额。经质证，被告李涛对此证据予以认定，称缴纳15000元履约保证金也是事实。2000元装修保证金是交给物业公司的。被告长顺佳圆公司的法定代表人何跃称不清楚合同的签订及缴纳保证金的情况。被告李涛提供以下证据供庭审质证：《佳圆装饰公司股东合作协议》、《佳圆装饰有限公司股权转让合同》复印件各1份、图片1张。用以证明是为了成立被告长顺佳圆公司才租赁的涉案门面，2019年10月被告李涛即退出长顺佳圆公司的经营。经质证，原告及被告长顺佳圆公司的法定代表人何跃对此证据均无异议。被告长顺佳圆公司没有提供证据供庭审质证。经核实确认，原告及被告李涛出示的证据双方均无异议，本院予以确认并附卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：2018年11月22日，被告李涛与郑伟、何跃、尚丽平签订佳圆装饰公司股东合作协议，以现金出资的形式成立被告长顺佳圆公司，合伙期限自2018年11月22日起至2021年11月22日止。由被告李涛出资102000元占公司股份34%，担任法定代表人，案外人郑伟出资90000元占公司股份30%、被告长顺佳圆公司现法定代表人何跃出资60000元占公司股份20%、案外人尚丽平出资48000元占公司股份16%。在被告长顺佳圆公司股东达成合作意向尚未签订合作协议时，由于朝顺城市花园商铺招租正在进行策划招商活动，加上需租赁商铺后以此商铺注册登记为被告长顺佳圆公司的营业场所，2018年10月31日，以被告李涛名义（即乙方，租赁人）与原告（即甲方，出租人）签订合同编号为CS20181031A《朝顺城市花园商业物业租赁合同》，合同约定如下内容：（1）甲方将位于长顺县城南新区房屋出租给乙方，乙方同意承租建筑面积按269.08平方米计算（最终面积以该商铺的房屋测绘报告确认的建筑面积为准）;(2)租赁期限5年，自2018年11月1日至2023年10月31日。自承租期开始，乙方享受18个月（2019年5月1日至2019年10月31日止共6个月，2020年5月1日至2020年10月31日止共6个月，2021年5月1日至2021年10月31日止共6个月，总计18个月）的装修免租期，装修免租期包括在承租期内；(3)在租赁期间内，乙方应每6个月向甲方交纳租金;(4)涉案商铺租金第一年至第三年为每月每平方米26元，月租金6996元，第四年为每月每平方米28.1元，月租金7561元，第五年为每月每平方米30.2元，月租金8126元。乙方应于签订合同时一次性支付给甲方2018年11月1日始至2019年4月30日止共6个月的租金，计41976元，乙方应于2019年11月1日前向甲方交纳该合同约定的2019年11月1日至2020年4月30日止共6个月的租金，计41976元，乙方应于2020年11月1日前向甲方交纳该合同约定的2020年11月1日至2021年4月30日止共6个月的租金，计41976元。租赁期内的物业管理费由乙方承担。为保证乙方装修质量，避免对房屋结构、外观等造成破坏，乙方应在进场装修前向甲方缴纳装修保证金2000元，装修结束，验收合格后无息退还；乙方须向甲方缴纳履约保证金15000元。2019年1月24日，原告与被告李涛签订《房屋（商铺）租赁合同》补充协议，因施工方工期延迟，甲方于2018年12月1日正式将长顺县城南新区朝顺城市花园三期B区4-1-5号商铺（建筑面积269.08平方米）交付给乙方使用。租赁时间、免租时间和计租时间均顺延1个月。顺延后的租赁期限时间为2018年12月1日起至2023年11月30日止；免租时间：2019年6月1日至2019年11月30日共6个月，2020年6月1日至2020年11月30日共6个月，2021年6月1日至2021年11月30日共6个月，总计18个月。原告在诉状中已经认可被告李涛已经支付涉案商铺租金至2019年5月31日。若乙方未按期足额向甲方支付租金，则自本合同约定的支付日之次日起，每逾期一日，乙方应按逾期应付但未付款的千分之一向甲方或甲方委托的管理机构支付违约金，直至乙方足额付清租金之日。合同签订后，被告李涛向原告缴纳了履约保证金15000元，装修保证金2000元交给长顺县百美物业管理有限公司。涉案商铺用于经营被告长顺佳圆公司。后被告李涛（即甲方，转让方）于2019年9月30日与郑伟、何跃、尚丽平（即乙方，受让方）签订《佳圆装饰有限公司股权转让合同》，甲方将持有被告长顺佳圆公司34%的股权共102000元的出资额以24000元的价款转让给乙方，甲方转让其股权后，其在被告长顺佳圆公司原享有的权利和应承担的义务，随股权转让而转由乙方享有与承担。但转让后，双方未至工商部门办理股权变更手续，只对法定代表人进行工商变更登记。被告长顺佳圆公司现已未经营，自行上锁关闭，股东间对合伙经营被告长顺佳圆公司的相关事宜也未清算。被告李涛及被告长顺佳圆公司的法定代表人主张该公司经营至2020年1月，原告主张被告长顺佳圆公司使用涉案门面经营至2020年约3-4月。被告李涛称被告长顺佳圆公司不再继续经营后，其他股东确实将不愿继续承租涉案门面的意向告知过原告，原告对此予以认可，但称被告告知的时间应为2020年5月左右。两被告均主张涉案门面存在漏水问题，在被告长顺佳圆公司经营期间虽多次向原告反映处理，但一直未处理好。就此，两被告庭审中未提交证据予以证实，庭后被告长顺佳圆公司的法定代表人何跃提交了图片6张，但因已过了举证期限，本院未组织双方当事人进行质证。本院认为，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。本案中，被告李涛等人为设立被告长顺佳圆公司，于2018年10月31日以被告李涛名义与原告签订的《商业物业租赁合同》以及后期2019年1月24日签订的《补充协议》，租赁原告享有的位于长顺县城南新区作为被告长顺佳圆公司的经营场所，结合被告李涛已于2019年10月退出被告长顺佳圆公司的经营，被告长顺佳圆公司由其余股东对外以该公司名义进行经营活动的事实，被告长顺佳圆公司对案涉房屋一直实际管理、使用、收益,是涉案房屋的实际承租人。虽原告起诉时只对被告李涛提出支付租金的诉请，但经被告李涛申请本院予以追加长顺佳圆公司为本案被告参加诉讼后，其未再明确由谁承担涉案门面欠付租金的给付责任，基于公平合理原则及门面的实际使用人状况，本院认定应由被告长顺佳圆公司享有涉案《商业物业租赁合同》及《补充协议》的合同权利及应承担此合同约定的义务，即应承担欠付租金的给付责任。关于应给付的租金数额，因被告长顺佳圆公司未按时支付租金已存在违约，此后要求解除租赁合同时，原告应当采取适当措施防止损失的扩大，但其没有采取适当措施即怠于实施合同的提前解除权，收回涉案门面，对本案损失的扩大即欠付租金的增加存有放任心态，理应不得就扩大的损失即增加的欠付租金请求赔偿。但由于被告长顺佳圆公司虽主张涉案门面自2020年1月起即未再使用，也向原告提出了退租的意愿，但其也怠于办理解除合同的相关手续从而导致双方的损失扩大，对欠付租金的增加亦存在过错，且其仍对涉案门面进行上锁控制、占有，由此引发的不利后果其也应承担相应的民事责任。故本院结合各方在庭审中主张涉案门面的实际使用期限、原告认可的知晓解除合同意愿的时间节点及双方对损失扩大的过错程度，本院酌定被告长顺佳圆公司应将其实际占有涉案门面期间的租赁费支付给原告，故涉案门面2019年12月1日至2020年5月31日的租金由被告长顺佳圆公司承担，此后产生的扩大损失即2020年12月1日至2021年5月31日的租金41976元，本院酌定由原告及被告长顺佳圆公司各承担一半。被告长顺佳圆公司理应给付的租金合计为62964元，鉴于原、被告之间的租赁合同已经准予解除，且原告主张给付欠付的租金等诉讼请求是其提起诉讼根本目的，故将已缴纳的履约保证金15000元予以抵扣部分所欠租金既是维护双方公平合法权益，亦是实现原告诉讼目的的有效手段，故本院对此予以确认。实际尚需支付租金为47964元。关于被告长顺佳圆公司主张的房屋漏水给其使用造成影响从而造成损失的问题，如有证据，可另行主张。关于原告主张的违约金问题，双方在合同中虽然对违约责任进行了约定，但鉴于原告未有证据证明在诉前进行了租金的催收，原告存在怠于履行催收的义务，且在被告长顺佳圆公司未按合同约定履行租金交付义务时，原告仍将涉案门面租赁给被告使用，未提前解除合同予以收回涉案门面，可视为其已以实际行为接受被告迟延给付租金的事实，且原告的实际损失即所欠付的租金本院已经支持，故对其要求给付因迟延交纳租金而应承担违约金的诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第七十五条、第五百六十三条第一款第二项、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十一条第一款、第五百九十二条第一款、第七百零三条的规定，判决如下：一、解除原告贵州省朝顺房地产开发有限公司与被告李涛于2018年10月31日签订的合同编号为ＣＳ20181031Ａ的《朝顺城市花园商业物业租赁合同》，由原告贵州省朝顺房地产开发有限公司收回位于长顺县城南新区；二、被告长顺县佳圆装饰有限公司于本判决生效之日起七日内向原告贵州省朝顺房地产开发有限公司交纳所欠租金47964元；三、驳回原告贵州省朝顺房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费692元（已减半收取），由被告长顺县佳圆装饰有限公司承担412元，由原告贵州省朝顺房地产开发有限公司承担280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  邵 娟二〇二一年七月七日法官助理  陈梅珍书 记 员  吴 莉