上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初9469号原告(反诉被告)：上海青锦企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：吴成标，经理。原告(反诉被告)：上海祥奉综合市场经营管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：何孙明，经理。委托诉讼代理人：欧建明，男。上列两原告共同委托诉讼代理人：翁佳，上海市君悦律师事务所律师。被告(反诉原告)：张伟忠。委托诉讼代理人：徐荣，上海大庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞玉弟，上海大庭律师事务所律师。原告上海青锦企业管理有限公司(以下简称：青锦公司)、上海祥奉综合市场经营管理有限公司(以下简称：祥奉公司)与被告张伟忠土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，张伟忠提起反诉，本院依法受理并于2021年6月23日公开开庭对本诉和反诉进行合并审理。青锦公司和祥奉公司的共同委托诉讼代理人翁佳、祥奉公司的委托诉讼代理人欧建明，张伟忠的委托诉讼代理人徐荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青锦公司、祥奉公司共同向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2020年5月1日至2020年8月31日的场地占用费人民币68,732.40元(以下币种同)。事实和理由：2017年2月26日，被告与原告签订了《场地租赁合同》，原告将位于上海市奉贤区新奉公路XXX号(祥奉综合市场)西空坪A3-2的面积为508平方米的场地出租给被告使用，租赁期限为3年，自2017年3月1日起至2020年4月30日止，第一年、第二年的年租金为92,710元，第三年年租金为101,981元。《场地租赁合同》约定：租赁合同期满，被告如需续租必须提前二个月书面告知原告，经原告同意双方协商签订续租合同。被告未续租的，须在合同期满前一个月同原告办好退场手续，于合同期满之日交还场地。逾期未交还的，被告同意原告按每逾期一天以原租金的二倍收取场地侵占费，原告有权强制清场，被告无条件配合并服从。现合同约定的租期已于2020年4月30日届满，但被告一直非法占用租赁场地，逾期不返还。原告于2020年9月2日致函被告，要求其尽快归还非法占用的场地，并支付占用期间的费用，被告不予理会，并擅自搬离，未办理退场手续。被告逾期归还租赁场地和不支付占用费的行为已构成违约，依法应承担违约责任故原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告张伟忠辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，租赁期限内，政府部门于2019年11月20日下发《告知书》，要求对祥奉综合市场进行整治并明确租赁土地为公共用地，不得用于堆放钢材等经营活动，因此原告作为出租方未能保证其提供的土地符合法律规定的用途，违约在先。第二，在政府部门作出整治通知后，被告多次与原告协商续租事宜，并积极向政府部门及原告表达诉求，而原告也向被告传递了其正与政府协商，案涉场地可以维持现状继续用于经营，且合同期满后可以续租的信息，基于此种信赖，再加之当时正值新冠疫情爆发时期，被告在合同到期日前并未做搬离准备。第三，双方租赁合同到期时仍处于疫情期间，因该等不可抗力的影响未能及时安排搬迁工作，被告不应承担违约责任。第四，合同到期前，双方一直在协商续租事宜，合同到期后，因政府的整治方案直至2020年6月才最终确定，并协商各商户于2020年8月底前搬离，对此合理搬离期限，原告并未提出异议，现被告已在2020年8月25日搬离，原告又主张占有使用费的，有违诚信。第五，受市场整治及疫情影响，被告自2019年11月开始就无法正常使用租赁土地，原告要求按照原租金标准计算占有使用费有失公平。反而是原告未能保证被告对租赁场地使用，应当返还被告保证金、租金并赔偿被告的损失。基于上述理由，被告张伟忠提出反诉请求如下：1.判令两反诉被告共同向反诉原告退还2019年11月20日至2020年4月30日期间的场地租金45,262.80元、退还商铺租金12,427.40元、赔偿反诉原告不能正常使用租赁场地产生的经营损失9,159元；2.判令两反诉被告共同向反诉原告退还合同保证金4,635.50元。反诉被告青锦公司、祥奉公司针对反诉请求辩称，确认收到反诉原告支付的合同保证金4,635.50元，同意在本案中一并处理。不同意反诉诉请，请求驳回。第一，反诉原告一直能够正常使用租赁土地，要求退还土地租金没有依据。首先，涉案租赁土地有相应的权利证明、消防检查合格证等，并经相关部门认可是可以用作堆场使用，并非反诉原告所称的非法使用。其次，合同到期前反诉被告正常使用租赁土地，并未受到限制，反诉被告在疫情期间采取对市场的管控措施并非是针对反诉原告作出的限制其经营的行为，且反诉原告正常缴纳电费也反映其可以正常使用租赁场地。最后，反诉被告并未与政府部门协商给予合理搬离期限，且协商与否都不影响反诉原告支付搬离前的占有使用费。第二，本案是土地租赁合同纠纷，反诉被告系基于双方签订的土地租赁合同提起本案诉讼，而反诉原告要求退还的商铺租金系基于双方之间另行签订的房屋租赁合同，与本案不是同一法律关系，应当另案主张处理。第三，反诉原告主张的损失金额如果是要求反诉被告返还其基于对接协议支付的违约金，则已超过三年的诉讼时效；而如果是要求赔偿损失，则无事实依据。本院经审理认定事实如下：2017年2月26日，青锦公司和祥奉公司(出租方，甲方)与张伟忠(承租方、乙方)签订《场地租赁合同》，约定乙方租用甲方位于上海市奉贤区新奉公路XXX号(祥奉综合市场)西空坪A3-2的场地用于堆放钢材使用，场地面积508平方米，租期3年，自2017年3月1日至2020年4月30日，租金第一年、第二年每年92,710元，第三年租金101,981元。同时，合同保证金4,635.50元，合同期满，乙方按时交还场地并清结所有租费后，甲方无息退还乙方。此外，合同还约定：租赁合同期满，乙方如需续租必须提前二个月书面告知甲方，经甲方同意双方协商签订续租合同。乙方未续租的，乙方须在合同期满前一个月向甲方办好退场手续，于合同期满之日交还场地。逾期未交还的，乙方同意甲方按每逾期一天以原租金的二倍收取乙方场地侵占费，甲方有权强制清场，乙方无条件配合并服从。上述《场地租赁合同》签订后，张伟忠支付了保证金4,635.50元，并支付了至2020年4月30日的租金。2019年11月，上海市奉贤区奉城镇人民政府(以下简称：奉城镇政府)对祥奉综合市场开展专项整治工作，并成立整治工作领导小组。同年11月20日，该领导小组向祥奉市场内各经营户发出《告知书》，指出公告用地不得租赁后用于堆场、生产加工及其他经营，责令各商户于2019年12月15日前自行清空搬离。后考虑到商户租赁合同期限及疫情原因，该项工作暂未推进。至2020年4月，区、镇相关部门初步拟定整治方案调整为保留市场西场地，清理3号楼南、北面场地商户分流至西场地。同月27日，青锦公司与商户们开会传达政府相关部门对市场的整治精神。会上，商户提出保留市场西北角2,488㎡钢型材堆场以及希望市场管理方就新合约续租及租价事宜尽快予以答复等诉求。2020年6月，祥奉综合市场最终整治方案明确为清理该市场内全部租赁场地的商户。同时整治工作领导小组要求各堆场经营商户限期搬离，并责令祥奉综合市场管理方配合整治工作领导小组要求，自2020年6月份起对堆场经营商户采取管制措施，在市场大门处张贴了相关公告，所有堆场经营商户货物只能出、不能进，不得开展任何经营活动。此外，经镇政府出面与各商户协商后确定，各商户同意于2020年8月30日前完成搬离工作，祥奉综合市场管理方在该协商过程中对政府部门确定的搬迁期间未提出异议。2020年9月2日，青锦公司和祥奉公司致函，要求张伟忠将占用的场地交还并按照合同约定支付自2020年5月1日起至场地交还日止的占用费。后未果，青锦公司和祥奉公司遂诉讼来院。另查明，1、涉案租赁场地所在的上海市奉贤区新奉公路XXX号登记的房地产权人为上海祥奉实业有限公司，其全权授权青锦公司和祥奉公司将其公司名下持有的土地对外租赁。2011年8月30日，上海市奉贤区公安消防支队出具的检查合格证上载明场所使用情况为：1号楼、2号楼，周边5处空地作为堆场。2、张伟忠于2020年9月24日搬离租赁场地，电费付至2020年9月。以上事实，有《场地租赁合同》及附件、函、快递信息、房地产权证、授权委托书、场地清退验收单、电费收据、检查合格证、平面示意图、企业名称变更预先核准通知书、告知书、青锦公司会议纪要、银行支付业务回单、押金收据以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，青锦公司、祥奉公司与张伟忠于2017年2月26日签订的《场地租赁合同》系双方自愿、真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。关于青锦公司和祥奉公司主张的场地占用费。本院认为，合同期限内，奉城镇政府自2019年11月开始对租赁场地所在市场进行清理整治，因在合同到期日前整治方案并未最终确定，清理范围也尚不明确，故市场内商户仍在与出租方协商西边场地的续租事宜，对此青锦公司2020年4月27日的会议亦有体现。一方面，青锦公司和祥奉公司并未提供证据证明其明确拒绝协商或拒绝续租，而在2020年6月前，政府对市场的整治方案尚不明朗，双方能否续租确会在客观上受此影响。另一方面，2020年6月，政府最终确定整治方案后，已与商户协商于2020年8月底前搬离，青锦公司和祥奉公司作为市场管理人和出租方并未提出异议，因此张伟忠在2020年8月底前未搬离虽然超过了原合同届满日期，但确系为协商续租事宜，故不宜认定为违约行为，青锦公司和祥奉公司要求按照租金二倍的标准计算违约责任缺乏依据，不予支持。但考虑到2020年5月1日至2020年8月31日期间，张伟忠仍保持占有和使用租赁场地，故其仍应支付相应的占有使用费，但费用的计算标准，因2020年6月开始市场采取管制措施，张伟忠对租赁场地的使用确实受到限制，故对2020年6月1日至2020年8月31日期间(共计92天)，本院酌情确定按照原租金标准(第三年年租金为101,981元，日租金为279.40元/日)的50%计算占有使用费，计12,852.40元，至于2020年5月期间(共计31天)的占有使用费仍按照原租金标准计算，计8,661.40元，两项合计张伟忠需支付青锦公司和祥奉公司占有使用费21,513.80元。至于2020年9月1日至2020年9月24日的占有使用费，经本院释明，青锦公司和祥奉公司坚持计算至2020年8月31日，故该部分占有使用费，本案中不作处理。关于张伟忠主张的租金退还和损失赔偿。首先，整治工作领导小组于2019年11月20日下发《告知书》后实际并未对市场采取整治措施，在原合同到期日前张伟忠仍在使用场地，故对其提出的要求返还2019年11月20日至2020年4月30日的场地租金，本院不予支持。其虽称经营受到疫情影响，但涉案租赁场地系用于堆放钢材，其并未举证证明疫情对使用场地造成了影响，故对该项意见本院不予采纳。其次，张伟忠要求退还的商铺租金与本案并非同一法律关系，故其可以另案主张，本案不作处理。最后，张伟忠根据《对接租赁商铺和场地协议书》项下曾经发生的违约金额作为本案其主张的损失赔偿金额，缺乏关联性，且张伟忠并未就其实际遭受的损失进一步提供证据证明，故对该项主张本院亦不予支持。关于张伟忠主张退还合同保证金，青锦公司和祥奉公司确认收到合同保证金4,635.50元，且同意本案一并处理，故对该项主张本院予以确认。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告(反诉原告)张伟忠于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海青锦企业管理有限公司、上海祥奉综合市场经营管理有限公司场地占有使用费21,513.80元；二、驳回原告(反诉被告)上海青锦企业管理有限公司、上海祥奉综合市场经营管理有限公司的其余诉讼请求；三、原告(反诉被告)上海青锦企业管理有限公司、上海祥奉综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)张伟忠合同保证金4,635.50元；四、驳回被告(反诉原告)张伟忠的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,518元，减半收取计759元，由原告(反诉被告)上海青锦企业管理有限公司、上海祥奉综合市场经营管理有限公司负担524元，被告(反诉原告)张伟忠负担235元；反诉案件受理费1,586元，减半收取计793元，由原告(反诉被告)上海青锦企业管理有限公司、上海祥奉综合市场经营管理有限公司负担51元，被告(反诉原告)张伟忠负担742元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 张英法官助理 刘伟书 记 员 刘伟附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》（1999年）第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。