江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1003民初3110号原告：扬州市邗江蒋王粮食管理所,住所地在扬州市邗江区蒋王街道。法定代表人：任大祥，该单位主任。委托诉讼代理人：陈志明,江苏琼宇仁方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璐，江苏琼宇仁方律师事务所律师。被告：扬州市邗江区同盛综合门诊部，住所地在扬州市邗江中路371号5楼、6楼。法定代表人：王玉凤，该门诊部负责人。原告扬州市邗江蒋王粮食管理所（以下简称蒋王粮管所）与被告扬州市邗江区同盛综合门诊部（以下简称同盛门诊部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋王粮管所委托诉讼代理人陈志明、张璐，被告同盛门诊部负责人王玉凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋王粮管所向本院提出变更后的诉讼请求：1．确认蒋王粮管所与同盛门诊部签订的《租赁合同》于2020年1月17日解除；2．同盛门诊部立即将承租的扬州市邗江中路371号综合楼5至7楼房屋腾空交付给蒋王粮管所；3．同盛门诊部立即支付所欠蒋王粮管所租金及房屋使用费（算至2021年2月8日为508750元；之后房屋使用费自2021年2月9日起至实际腾空之日止，按租金标准每月41250元计算）、逾期违约金（按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场的贷款市场报价利率计算）；4.同盛门诊部支付水电费12231元（暂算至2021年7月13日，从2021年7月14日至房屋实际交付之日据实结算）；5．本案诉讼费由同盛门诊部负担。事实和理由：2014年12月17日，蒋王粮管所与同盛门诊部（原名称为扬州邗江泓泰综合门诊部）签订《租赁合同》一份，约定同盛门诊部承租蒋王粮管所名下位于扬州市邗江中路371号五至七楼房屋（兴祥苑××号）约2000平方米，租赁期8年，自2015年5月8日至2023年5月8日。双方还约定了租金支付、违约责任等条款。上述合同签订后，同盛门诊部使用租赁房屋至今。自2019年5月8日起，同盛门诊部未按照合同约定交纳租金。同时同盛门诊部尚欠水电费23462元。经蒋王粮管所多次书面催要，同盛门诊部仍未履行合同约定的支付租金及水电费的义务。2020年1月，因同盛门诊部的违约行为，蒋王粮管所委托律师向同盛门诊部发出通知，解除了双方的《租赁合同》并向同盛门诊部催要所欠的租金和水电费，该通知己送达同盛门诊部。2020年3月9日，同盛门诊部出具《关于房屋租金的还款承诺》，承诺2020年4月底支付20万元；余款及2020年度新发生的租金，于6月底前全部结清。2020年4月，同盛门诊部支付租金20万元。之后同盛门诊部没有按照其承诺支付租金及租赁合同解除后发生的房屋使用费。蒋王粮管所认为，同盛门诊部不按约支付租金，经催要后仍未支付，蒋王粮管所已经依法解除合同并履行了通知义务，案涉合同已经在解除通知到达发生法律效力，同盛门诊部应当立即交还承租的房屋，结清所欠的租金、房屋使用费、水电费等，并承担违约责任。被告同盛门诊部辩称，蒋王粮管所赔偿因漏雨造成损失42.96万元，蒋王粮管所应予赔偿。同盛门诊部另向蒋王粮管所缴纳过20万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此可以认定以下事实：2014年12月17日，蒋王粮管所（甲方，出租方）与同盛门诊部（乙方，承租方，原名称为扬州邗江泓泰综合门诊部）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方同意将位于扬州市邗江中路371号扬州市邗江区蒋王粮食管理所综合楼5至7层（兴祥苑××号）房屋面积约为2000平方米出租给给乙方；租赁期为2015年5月8日至2023年5月8日，租金和租金交付方式为2015年5月8日至2020年5月8日期间每年45万元，2020年5月8日至2023年5月8日每年49.5万元，年房屋租金分四期平均支付，即每期支付11.25万元，五年后的三年租金仍分为四期平均支付，即每期支付12.375万元，由乙方在每期的前七日将租金交付甲方，乙方支付租金后方可使用；本合同租金含义指合同规定的房屋、相配套的水、电及相关附属设施的租赁使用费；乙方所用的水电及按政府规定应由乙方缴纳的其他费用均由乙方负责支付，乙方所用的水、电单独计量，乙方按政府规定的价格依法缴纳水电费（以甲方交供电部门、自来水公司的价格为准计费，如有贴损，按实按比例分摊）；租赁期内，租赁物的维修、管理、安全防范、环境保护（医疗废弃物的处理）等均由乙方负责；甲方对供电、供水部门的发票进行分割，乙方保证按期向甲方交付租金，逾期不交，甲方有权每日按所欠租金的0.4%向乙方增收滞纳金，租金逾期三个月不交，视同违约处理；本合同违约金为违约行为发生年度的年租金的20%。本租赁关系终止或因乙方原因提前解除的，乙方应交还承租的房屋、设备、设施等，如因乙方的责任造成的损坏，乙方负责赔偿或维修，乙方的设备、设施、医疗用品等可动产可自行撤走，乙方应在本合同解除日15日内清场办离，逾期视为自动放弃所有权，其他固定装饰装潢等添置物应保持原样并无偿转交甲方。2015年5月28日，扬州邗江泓泰综合门诊部（以下简称泓泰门诊部）出具一份《情况说明》,主要内容为扬州邗江泓泰综合门诊部于2015年3月23日经民政局更名为扬州市邗江区好人综合门诊部（以下简称好人门诊部），与扬州市邗江区蒋王粮管所于2014年12月17日签订的租赁合同中规定的权利义务均由好人门诊部履行，特此说明。《情况说明》尾部有泓泰门诊部、好人门诊部盖章确认。2017年9月22日，好人门诊部出具一份《情况说明》,主要内容为好人门诊部因与扬州好人政治品牌相雷同，故于2017年8月由邗江区民政局、邗江区卫计委审批通过更名为同盛门诊部。原好人门诊部与蒋王粮管所2014年12月17日签订的租赁合同中规定的权利和义务均由同盛门诊部履行，特此说明。该《情况说明》尾部有同盛门诊部盖章确认。2019年11月14日，蒋王粮管所向同盛门诊部送达了《催缴水电费及租金通知》，主要内容为你单位已知悉我所下发的《催缴租金及水电费函》，至今费用未到账（租金225000元、水电费30020元，合计人民币255020元。为不影响您单位用水用电，请收到本通知一周内缴清所欠费用，逾期不交，我所有权在不通知贵单位的情况下，断电、断水，由此带来的损失请贵单位自行承担。同盛门诊部负责人王玉凤在回执上签字确认。2020年1月17日，江苏琼宇律师事务所代表蒋王粮管所向同盛门诊部寄送一份律师函，主要内容为自2019年5月8日起同盛门诊部（王玉凤）未按合同约定交纳租金，同时欠缴水电费3.56万元，经我所多次书面催缴，同盛门诊部仍未履行合同约定的支付租金及水电费的义务，鉴于上述情况，通知同盛门诊部：双方于2014年12月17日签订的租赁合同于本通知到达你方解除，请你方按照合同约定将承租的房屋腾空交还给我所，并结清房租、水电费等所有费用，承担逾期支付的违约责任。2020年3月9日，同盛门诊部出具一份《关于房屋租金的还款承诺》，主要内容为由于同盛门诊部2019年经营效益不佳，资金周转困难，加之2020年新冠疫情影响，门诊部尚欠2019年房屋租金未给付。为了保证双方租赁顺利继续合作，同盛承诺，2020年4月底，交付2019年度房租20万元，余款及2020年度新发生的租金，于6月底全部结清。敬请贵单位领导给予谅解和宽容。庭审中，因新冠疫情影响，蒋王粮管所免除同盛门诊部2020年三个月房屋租金11.25万元。蒋王粮管所自认2020年4月、2020年6月8日、2020年6月10日同盛门诊部分别向其汇款20万元、11.25万元2.5万元（同盛门诊部不认可该2.5万元缴纳的为水电费）。另查明，扬州市邗江区蒋王粮食管理所综合楼5至7层（兴祥苑××号）所有权人为蒋王粮管所。截至2021年7月13日，同盛门诊部尚欠水电费为12231元。庭审中，经本院释明，同盛门诊部因漏雨造成损失可以提起反诉，但同盛门诊部未在规定时间提交相应材料，当庭告知可另案主张。本院认为，蒋王粮管所与同盛门诊部签订的《租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。蒋王粮管所按约履行房屋出租义务，同盛门诊部未按约支付租金，已构成违约。蒋王粮管所主张解除双方签订的《租赁合同》并要求同盛门诊部返还房屋、支付租金、违约金及水电费，有法律和事实依据，依法应予支持。因蒋王粮管所发送的律师函于2020年1月17日寄送到同盛门诊部，故送达之日视为合同解除之日，合同解除后房屋占用费仍应参照租金标准支付。算至2021年2月8日，同盛门诊部尚欠租金及房屋占用费用总额为821250元，扣除同盛门诊部已支付的三笔款项和三个月减免的租金，同盛门诊部尚欠租金及房屋占用费371250元（821250元－20万元－11.25万元－11.25万元－2.5万元），之后的房屋占用费按每月4.125万元的租金标准计算至实际将房屋腾空交付之日止。关于逾期付款违约金计算标准问题，蒋王粮管所主动调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的市场的贷款市场报价利率计算，不高于合同约定，本院予以准许。至于起算时间，因合同仅约定年房屋租金分四期平均支付，故每一期的具体起算时间并不清楚，故本院酌定以尚欠租金及房屋占用费371250元为基数，自2020年1月17日律师函送达之日起计算至实际给付之日止。综上所述，蒋王粮管所经本院确认的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。蒋王粮管的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告扬州市邗江蒋王粮食管理所与被告扬州市邗江区同盛综合门诊部签订的《租赁合同》于2020年1月17日解除；二、被告扬州市邗江区同盛综合门诊部于本判决生效之日起三十日内将位于扬州市邗江中路371号综合楼5至7楼房屋腾空并交付给原告扬州市邗江蒋王粮食管理所；三、被告扬州市邗江区同盛综合门诊部于本判决生效之日起十日内向原告扬州市邗江蒋王粮食管理所支付租金及房屋占用费（算至2021年2月8日为371250元；从2021年2月9日起至至实际腾空交付房屋之日止，房屋占用费按每月4.125万元计算）；四、被告扬州市邗江区同盛综合门诊部于本判决生效之日起十日内向原告扬州市邗江蒋王粮食管理所支付逾期付款违约金（以371250元为基数，从2020年1月17日至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款市场报价利率计算）；五、被告扬州市邗江区同盛综合门诊部于本判决生效之日起十日内向原告扬州市邗江蒋王粮食管理所支付截至2021年7月13日的水电费12231元（从2021年7月14日至案涉房屋实际交付之日止的水电费按照合同约定继续计算）；六、驳回原告扬州市邗江蒋王粮食管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9282元，减半收取计4641元，由被告扬州市邗江区同盛综合门诊部负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 曹保山二〇二一年七月二十一日法官助理 李 云书 记 员 李雅静