贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0302民初10030号原告：朱鹏飞，男，汉族，1988年2月19日出生，住贵州省遵义市播州区。委托诉讼代理人：杨茹苑，贵州宇辉律师事务所律师。被告：遵义市九园房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道九园国际金地华城****，统一社会信用代码9152030072212139XA。法定代表人：吴义沙，公司执行董事。委托诉讼代理人：张勇，贵州中贵律师事务所律师。被告：贵州桃溪房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市，住所地贵州省遵义市南部新区忠庄街道办事处桃溪河畔住宅小区**团禄桃园****营业房152030258413778X2。法定代表人：钟岗，公司执行董事。委托诉讼代理人：田燕，女，住贵阳市南明区，公司员工。原告朱鹏飞与被告贵州桃溪房地产开发有限公司（以下简称桃溪房开公司）、遵义市九园房地产开发有限责任公司（以下简称九园房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告朱鹏飞及原告委托诉讼代理人杨茹苑，被告桃溪房开公司委托诉讼代理人田燕、被告九园房开公司委托诉讼代理人张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱鹏飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金20,777.78元（从2020年1月1日起计算至起诉之日）；2、判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记违约金43元；3、判令被告承担截止至实际交房日期以前的全部物管费用；4、判令被告向原告支付从逾期交房之日起至起诉之日的房租费8,064元；5、判令被告赔偿入户门不符合承诺约定等级的差价费用3,000元；6、判令被告赔偿房屋验房质量问题（室内门窗及墙体空鼓开裂等）整改费用3,000元（上述费用共计34,884.78元）；7、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2018年12月27日签订了《商品房买卖合同》，被告将桃溪·紫云台第2号楼塔楼1单元30层1-30-2号房（面积92.76平方米，总价款429,293元）出售给原告，后双方签订补充协议，约定出卖人承诺买受人所购房屋在2019年12月31日前交付使用。如该期限出卖人不能交付，则按双方所签订的《商品房买卖合同》所约定的逾期交房违约条款承担违约责任。原告依约履行了支付首付款129293元及专项维修基金的义务，并办理了贷款支付全部房款，但截止原告起诉之日，原告都未曾收到被告发出的书面接房通知，未进行工程竣工验收，亦未办理商品房交付备案，更未履行合同约定的交房义务，被告构成违约，应按照合同约定承担违约责任。由于被告逾期交房，致使原告至今仍租房居住，产生租赁费8,084元。根据被告于2020年7月15日作出的《对桃溪紫云台业主维权登记表》反映对19项问题的回复载明，入户门应是甲级门，但事实上，本案涉房屋的门为乙级，不符合被告承诺的标准。综上所述，原告己完全履行双方签订的《商品房买卖合同》所约定的义务，但被告未按照合同约定交付房屋，构成违约，原告有权要求被告承担违约责任并赔偿相应损失。为此，特提起诉讼，恳请予以支持原告的全部诉讼请求。被告桃溪房开公司辩称，我司已退出该涉案项目，所有债权债务由九园房开公司承担，我司仅是配合九园房开公司完成销售手续，故我司不应当承担责任。被告九园房开公司辩称，因受新冠疫情的影响，我公司在2020年1月27日至2020年6月底的停工期间属于不可抗力，合同约定迟延交房违约金是在交房后90日内支付，故原告的违约金主张不符合合同约定，原告举证了迟延交房实际造成的损失为租金8,064元，我司只应当按原告实际损失赔偿；原告的第2项诉请无任何证据进行证明；原告主张没有接收房屋拒付交房以前的物管费用不符合法律规定，也没有事实依据；原告主张案涉房屋的入户门为乙级门，其证据达不到证明目的，且不能证明甲级与乙级之间的差价为3,000元；整改费用3,000元的诉讼请求，因其个人委托的鉴定报告不合法，不能作为证据使用，加之并没有实际产生整改费，也未进行房屋整改，故该主张并没有事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：遵义桃溪寺银河路中段桃溪·紫云台项目系二被告联合开发建设。2018年12月27日，原告与二被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：由原告按套内面积计算以每平方米5674.73元的价格购买二被告联合开发的位于遵义的套内面积为75.65平方米，总价款为429293元的住房一套；付款方式为贷款方式付款；交房日期在2020年12月31前交付；逾期交房的，逾期在90日内的，从约定交付期限届满之次日起，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于房屋交付之日起90日内向买受人支付违约金、逾期超过90日的，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于房屋交付之日起90日内向买受人支付违约金；转移登记条款约定出卖人承诺于2021年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，出卖人不能按约定交付相关文书的，从约定日期起360日内，出卖人交付办理登记文书的，按已付房款万分之一承担违约责任，约定日期360日以后，出卖人仍不能交付办理登记文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至之日至实际交付办理登记文书之日止，按已付房款万分之一承担违约责任。原告在买受人栏处签名捺印，二被告在出卖人栏处加盖公司印章及法定代表人个人印签。同日，双方还签订了《补充协议》，该协议约定出卖人承诺买受人所购房屋在2019年12月31日前交付。合同签订后，原告按约定交纳购房款至被告九园房开公司账户。2019年1月24日，桃溪·紫云台小区2号楼1单元30层2号房屋办理了预告登记，《不动产登记证明》编号为黔（2019）遵义市不动产证明第0007703号，权利人为原告。交房期限届满后，因案涉项目未完成竣工验收备案不具备交付条件，原告遂诉至本院。另外查明，2019年4月30日，二被告签订《合作协议》，载明：双方合作开发紫云台项目，甲方（九园房开公司）占项目80%股份，乙方（桃溪房开公司）占20%股份；双方解除合作关系，乙方退出合作项目；甲方支付乙方款项七千五百万元；乙方配合甲方融资，配合甲方销售房屋；项目的一切法律责任由甲方负责，乙方不再承担任何责任。本院认为，原告与二被告桃溪房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，该合同合法有效，对各方当事人均有约束力，当事人应当按约定全面履行各自义务，原告按约履行了支付房款义务，但因案涉房屋至法庭辩论终结时仍不具备交付条件，被告至今不能履行该义务，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，因被告原告导致在交付房屋期限届满且超出90日后仍未能向原告交付房屋，被告已违反合同约定，构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应当承担违约责任，合同约定被告于房屋交付之日起90日内向买受人支付违约金，因案涉项目至今未竣工验收，交付时间不确定，以此作为支付违约金条件，当被告长时间逾期交付或者不能交付时，因所附条件不成就，将导致原告长期不能向被告主张权利甚至于出现被告不承担违约责任的后果，明显减轻了被告的责任，由于该条款系被告事先拟定且针对不特定多数购房者使用，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”、第四百九十七条第（二）项”有下列情形之一的，该格式条款无效：......（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”之规定，该约定无效，故本院对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持，因2020年初新型冠状病毒肺炎疫情影响，本市于2020年2月中旬进入突发卫生事件一级响应状态至2020年3月中旬解除，客观上必然对项目施工、房屋交付产生影响，被告辩解理由成立，本院予以采信，逾期交房时间以原告主张期间扣减一个月，被告应当支付的逾期交房违约金为20,648.99元（429,293元×481天×0.01%/天）。合同约定被告于2021年3月31日前取得该商品房所有权初始登记并将相关登记文书交付原告，但因案涉项目至今未完成初始登记，故被告应当承担违约责任，原告该项请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因案涉房屋尚未竣工验收亦未交付原告，且原告所提交证据不能证明入户门与合同约定不符，亦不能证明已安装的入户门价格与合同约定的入户门价格相差3,000元的事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，本院对原告该项请求不予支持。原告在案涉项目竣工验收前单方面对房屋质量进行鉴定，该鉴定意见不能客观反映项目完成竣工验收备案后的状态，且原告并未实际支付修复房屋的款项，故对原告要求被告赔偿房屋质量问题的整改费用3,000元的请求，本院不予支持。因紫云台项目系二被告联合开发，案涉房屋由二被告共同出售给原告，该合同对二被告具有约束力，且二被告签订《合作协议》系双方对合作事宜的内部约定，对外无约束力，故被告桃溪房开公司辩解其已退出项目的建设，不应当承担责任的理由于法无据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告遵义市九园房地产开发有限责任公司、贵州桃溪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱鹏飞逾期交房违约金20,648.99元，逾期办理商品房转移登记违约金43元；二、驳回原告朱鹏飞其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费680340元（已减半收取），由被告遵义市九园房地产开发有限责任公司、贵州桃溪房地产开发有限公司承担400200元，原告朱鹏飞承担280140元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审 判 员 刘远贵二〇二一年七月三十日法官助理 沈 妍书 记 员 张 进