广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初12380号原告：郑达盛，男，1992年12月29日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：关惠玲，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市瑞安房地产置业有限公司，住所地广州市番禺区沙头街汀根村沙南路九子岗。法定代表人：吴序典。委托诉讼代理人：庄齐凯，华商林李黎(前海•广州)联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳瑜，华商林李黎(前海•广州)联营律师事务所实习人员。郑达盛与广州市瑞安房地产置业有限公司（以下简称瑞安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。郑达盛的委托诉讼代理人关惠玲，瑞安公司的委托诉讼代理人庄齐凯、刘佳瑜，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑达盛向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付延期交房违约金11808.12元；2.被告向原告支付迟延办理产权登记的违约金（以2146493元为本金，自2021年2月13日起至原告实际取得《不动产权证》之日止，每日0.01%的标准）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月8日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告购买位于番禺区沙头街××大街××（××）1204房，房价总金额2146493元，双方约定交房日期为2018年12月31日前，被告应当在房屋交付之日起720日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。合同签订后，原告已依约支付全部购房款。上述房屋尚未取得《建设工程规划验收合格证》等资料，尚不符合交付标准。双方于2019年2月24日办理收楼手续。根据合同，被告应于2021年2月12日前到房地产登记机构为原告办妥产权登记，但被告至今未办妥。根据合同约定，被告延期交房，应自2019年1月1日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向原告支付违约金。同时，被告迟延办理产权登记，应自逾期之日的次日起至原告实际取得《不动产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.01%的标准向原告支付违约金。原告认为，根据《中华人民共和国民法典》等相关规定，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》合法有效，被告延期交房、迟延办理产权登记，应当依照合同约定向原告支付违约金。请判如所请。瑞安公司辩称，一、房屋买卖合同已约定交楼条件，且约定了原告拒绝收楼的权利，原告在明知交楼资料不符的情况下亦愿意收楼，且在收楼后未提出异议，视为同意接收房屋。商品房买卖合同第十五条以列举的方式载明被告在房屋交付时应向原告提供的文件资料，同时约定，文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。房屋交付时，原告在明知文件资料不齐的情况下没有拒绝收楼，仍然办理了收楼手续。同时原告对涉案房屋进行验收，验收后原告未向被告以书面形式提出异议，按合同第十六条的约定，视为同意接收该商品房。二、被告目前无法获取完全的交楼资料，与该地块历史遗留问题导致的政府报审延误有直接关联，属于合同约定的可延迟收楼的条件。根据双方间签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第六条的约定，若因政府或公共事业部门原因导致的报审、建设、验收延误，属于房屋延期交付使用的不可抗力。本案中，被告本项目地块的用地红线北侧存在相邻汀根村村民房屋入侵小区用地的历史遗留问题，但沙头街道办意见认为若城管部门采取强硬措施解决问题会导致重大维稳隐患。根据广州市番禺区国土资源和规划局的意见，在上述历史遗留问题无法解决的情况下，需重新调整规划条件和用地指标、重新签订出让合同变更协议、重新办理用地批准书、重新办理国土证，因此，被告办理建设工程规划验收合格证的申请长期无法办理，被告亦主动提出退让红线等方式向番禺区国土资源和规划局沟通，但均无法实现。由于出现该不可抗力，并非由于被告的原因导致的，被告本身也是受害者之一，由被告垫付或免除的物业管理费、水电费等，都已给被告造成极大的经济损失，目前经济损失已经超过1500万元，该损失还在扩大中。因此被告未能取得完整的交楼资料，属合同约定的不可抗力因素，无论原告是否已收楼，合同约定的交楼日期均可相应顺延。三、在本案中，被告在办理项目地块规划验收、不动产权证等全过程中不存在过错，应属于法定不可抗力的情形，被告不应承担逾期办证的违约责任。被告于2011年1月28日通过番禺区房地产交易中心挂牌转让的方式受让该地块的使用权，并于2011年6月28日取得该地块的《建设用地批准书》。无论是《国有土地使用证》还是《建设用地批准书》附图，上述红线图均显示该项目地块北侧包含了汀根村村民部分房屋，即被告在取得项目地块、申请办理《建设用地批准书》之初，规划部门已经明确知道项目地块红线内存在部分村民房屋。也就是说，即使红线图内存在村民房屋的情况，规划部门也认为其不属于阻却办理规划验收的缘由。因此，在这样的前提下，被告依照法律规定、行政程序取得《国有土地使用证》以及《建设用地批准书》，且根据《建设工程规划条件核实合格证核发》指南，本项目完全符合申请办理建设工程规划条件核实合格证的各项条件。被告根据规划部门确认的规划条件，已经办理完毕《建设用地批准书》以及《建设工程规划许可证》等资质文件，现规划部门因相同的规划条件驳回被告的申请，如规划部门认为项目规划条件存在问题，为何不在项目开发初期明确告知被告验收延误的可能性，甚至应不予办理《建设用地批准书》。对于相同的建设用地规划状况，规划部门办理规划验收程序却持着截然相反的态度，这也是被告所无法预见到的，应属于不可抗力的情形，根据《中华人民共和国民法典》关于180条的规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”因此，被告作为出卖人无需承担逾期办证的违约责任。四、被告先前已多次向番禺区城市管理综合执法局反映项目存在涉嫌违章建筑情况，但城管部门一直未采取实际行动，由此造成的损失不应由被告来承担。本案中，被告本项目用地红线北侧存在相邻汀根村村民房屋进入小区用地的历史遗留问题，被告先前已多次向番禺区城市管理综合执法局申报，城管部门虽已对涉及的9幢房屋进行立案调查，并初步认定上述房屋属村民违章建筑，但是因处理历史遗留违章建筑流程复杂、周期较长，长期未取得实际进展。由于违章建设的房屋不是由被告建设，被告也不是执行拆除违章建设的主体，而城管部门具有依职权拆除违章建筑的法定义务，却不积极履行行政行为的职责和义务，其行政不作为是导致项目地块无法正常办理规划验收的直接原因，因此被告无法按照合同约定办理不动产权证的违约责任，不应由被告来承担。五、被告为了办理项目规划条件核实验收手续，与规划部门进行多次沟通后，项目日前已初步具备办证条件。根据《广州市城乡规划条例》第四十二条的规定，以出让方式提供国有土地使用权的住宅、商业、办公类建设项目，应当严格执行规划条件。在本案中，被告已经严格执行规划条件，于合同约定交付房产日时，项目工程已完全具备办理规划验收的条件，在完成批前公示且无异议后，则可按现状出具规划条件核实的验收批文，即可分批办理规划条件核实合格证，有利于切实解决业主入户、入学等需求。虽然本项目存在各方面的不可抗力因素，但被告仍然积极履行自己的义务，在被告的不断努力推进下，本项目已经初步具备办理产权登记的条件，被告正积极推进办证事宜。六、根据《广州市商品房买卖合同》补充协议第12条第二款，被告向原告移交钥匙当天或实际交付涉案房屋时间起720日内为原告办妥产权登记，每延期一日，被告按已付房款的万分之一向原告支付违约金。被告与原告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议中，已明确约定被告应当办妥产权登记的期限，合同内容合法、主体适格，是双方真实意思的表达，双方均应依约履行。因此，被告向原告支付的违约金应以购房本金为基数自逾期达到720日的次日开始计算。七、房屋买卖合同及补充协议已明确约定迟延交楼的违约金按每日万分之一每日的标准，且总额不超过房价款的1%，因此原告主张的违约金标准与合同约定不符，且根据现行广州市中级人民法院关于商品房逾期办证纠纷的相关案例，大部分判决为出卖人逾期办证的违约金以总房款价的5%作为上限。被告与原告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第四条中，双方已明确约定，若在合同履行中存在违约金及利息的约定，统一确定为每日万分之一的标准，若双方因违反合同约定及补充协议而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的1%，且该约定同时调整了买卖双方应付的违约金。在本案中，由于出现各种不可抗力因素导致规划验收工作受到重重阻力，被告始终站在各业主的根本利益上，一直主动与各政府部门沟通解决问题。同时被告也是受害者之一，自交楼至今，被告已代缴了巨额的物业费、水电费用。被告恳请法院考虑综合客观因素，根据公平原则，调整违约金为实际购房款的5%为限。合同签订后，被告积极履行合同约定的义务，此过程中，被告并没有主观违约意愿，也没有主动违约行为，而是积极履行合同义务，且始终未向原告隐瞒任何情况，主动积极沟通，并主动减免或代缴了大量费用。现今项目已具备相关办证条件，被告将采取措施推进办证事宜，以期尽快为广大业主办理产权登记手续。被告一直在珍惜、维护来之不易的品牌形象，我们相信原告作为购房业主，比被告更不希望自己所居住的小区长期涉诉不得安宁，营造一个和谐美好幸福的社区，既需要建设单位不懈努力地推动小区的建设发展，也需要广大业主的信任和支持。被告亦始终关注和重视每一位业主的利益，就是希望能得到广大业主的支持。因此，我们希望法院可依法公正裁决，亦希望原告可放下成见，大家同心同德建立温馨幸福家园。本院认为，瑞安公司与郑达盛签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方当事人对交付房屋时间、办理产权登记时间、逾期办证的违约责任均进行了明确约定，上述约定对双方均有约束力。就郑达盛要求瑞安公司支付延期交房违约的诉请。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条的约定，甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。现瑞安公司已确认收到郑达盛支付的全部房价款，瑞安公司应当遵照合同约定的日期将符合约定的房屋交付给郑达盛使用。虽然瑞安公司表示在合同约定的交楼期限内曾通知郑达盛收楼，但根据瑞安公司提供的证据来看，瑞安公司通知郑达盛收楼时，并未取得房屋交付时应提供的商品房资料，根本不符合合同约定的交楼条件，郑达盛有权根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条“甲方在交付房屋时应向乙方提供或出示的文件资料，同时约定文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担”的约定拒绝收楼。瑞安公司抗辩称其未取得合同约定应提供的商品房资料的原因是因历史遗留问题和政府报审延误所致，但对此未能提供相关证据证实，故对瑞安公司的该抗辩理由，理据不成立，本院不予采纳。另，根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条的约定，该条款载明了甲方在交付房屋时应向乙方提供或出示的文件资料，同时约定文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。郑达盛于2019年2月24日签署了《尚东嘉御雅苑收楼确认书》，接收涉讼房屋。虽然在交付涉讼房屋时，瑞安公司未能按照上述合同第十五条的约定向郑达盛提供全部文件资料，但郑达盛在明知或理应知悉的情况下没有拒绝收楼，仍然办理了收楼手续并收取了房屋钥匙。郑达盛进入涉讼房屋查看验收后亦未向瑞安公司以书面形式提出异议，因此根据该合同补充协议“乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项，未在约定的验收期限内提出或说明异议具体事项的，视为乙方无异议，房屋已达到交付标准”的约定，应视为郑达盛同意接收该商品房。现瑞安公司表示同意以2146493元作为本案计算违约金的基数，故依据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条以及补充协议第四条的约定，郑达盛主张的延期交房违约金应以2146493元为本金，以每日万分之一的标准，自逾期之日起即2019年1月1日起计至2019年2月24日止，共计11805.71元（2146493元×0.01%/日×55日），郑达盛诉请超过部分，本院不予支持。对于瑞安公司应否向郑达盛支付逾期办证违约金的问题。如上所述，郑达盛已于2019年2月24日接收了涉讼房屋，又根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定，甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应当在甲方向乙方移交钥匙当天或是本合同第十三条约定的交付时间（以日期较后者为准）起720日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记。现双方均于庭审中确认瑞安公司应于2021年2月12日前为郑达盛办妥涉讼房屋的房地产权证，而瑞安公司至今仍未能按照合同约定履行办证义务，应当承担相应的违约责任。瑞安公司抗辩称其未能办妥涉讼房屋产权登记的原因是因历史遗留问题和政府相关行政部门不作为，以及业主无理提出异议阻碍办理验收等所致，但对此未能提供充分的证据证实，故对瑞安公司的该抗辩理由，理据不成立，本院不予采纳。即瑞安公司应以2146493元为本金，按每日万分之一的标准，自逾期之日的次日即2021年2月13日起向郑达盛计付逾期办证违约金。至于双方争议的逾期办证违约金的上限问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款及第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。因此，本院依法对双方的违约金约定进行调整。瑞安公司与郑达盛签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议约定“双方因违反本合同及补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的1%，本补充协议另有约定除外”。虽然瑞安公司自愿主张逾期办证违约金调整至房价款总额的5%为上限，但由于涉讼房屋能办妥产权登记手续的时间尚不明确，故逾期办证违约金是否应当设置上限及如何设置上限，应视后续履约情况再作认定，故本院对瑞安公司的该主张不予采纳。鉴于本案开庭之日瑞安公司仍未办妥涉讼房屋的《不动产权证》，为避免当事人诉累，本院对本案所涉违约金每日按商品房总价款的万分之一标准计算至庭审之日即2021年7月16日，即瑞安公司应支付的逾期办证违约金为33055.99元（2146493元×0.01%/日×154日）。对于后续可能产生的逾期办证违约金，郑达盛可视瑞安公司的后续履约情况另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十六条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、广州市瑞安房地产置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向郑达盛支付广州市番禺区沙头街房的延期交房违约金11805.71元；二、广州市瑞安房地产置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向郑达盛支付广州市番禺区沙头街东桥大街68号8栋（A8栋）1204房自2021年2月13日至2021年7月16日的逾期办证违约金33055.99元；二、驳回郑达盛的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费254元，由广州市瑞安房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黎美仪二〇二一年七月二十六日书记员  杜嘉华