福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0302民初2456号原告（反诉被告）：董素英，女，1968年10月14日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。委托诉讼代理人：许荣真，福建锋芒律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：李雪，福建锋芒律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：黄仁泉，男，1976年5月4日出生，汉族，住所地莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：王金财，福建理顺律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：陈志霞，福建理顺律师事务所执业律师。原告董素英与被告黄仁泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董素英的委托诉讼代理人许荣真和被告黄仁泉的委托诉讼代理人王金财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董素英向本院提出诉讼请求：1、判令黄仁泉支付自2017年4月13日起至2021年4月12日止的租金合计70749元及以每月拖欠租金为基数从每月拖欠之日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（暂计至起诉日为4000元）；2、本案的诉讼费用由黄仁泉负担。事实与理由：2013年9月13日，董素英与黄仁泉签订《房屋租赁合同》一份，约定董素英将其所有的坐落于莆田市城厢区××街道××街××号××室房屋出租给黄仁泉，租赁期限为八年，即自2013年4月13日起至2021年9月12日止，其中2013年9月13日起至2014年1月12日期间为装修免租期无需支付租金。该房屋第一年月租金为1042元，年租金为12498元，第二年起租金逐年递增7%。在租赁期限内，承租人无故拖欠租金达一个月以上的，由此造成出租人损失的，承租人应予以赔偿等。自2017年4月起，黄仁泉就未支付租金，且截止2021年4月12日已合计拖欠租金70749元，故请求判如所请。黄仁泉辩称：1、2013年9月10日，黄仁泉作为甲方与陈章凯、陈庆龙作为乙方签订《房屋租赁合同》二份，约定甲方自愿将座落在莆田市城厢区××街道××街××号的二层部分房屋（靠近民生）和甲方自有的座落在莆田市城厢区××街道××街××号的三层房屋出租给乙方开展中医养生足浴及其衍生业务使用；租赁期限为8年，自2013年9月10日起至2021年9月10日止；任何一方不履行合同或违反法律法规、相关规定，应承担违约责任。董素英的房屋只是属于整个商场一个摊位，并不能独立出租及使用，因此，为了实现商场能够整体出租使用，黄仁泉才与董素英签订了本案的《房屋租赁合同》，并未从中谋利，后因陈章凯中途撤场，导致董素英、黄仁泉双方所签订的租赁合同无法继续履行，商场整体租赁的目的无法实现。在陈章凯因经营不善无力支付租金后，黄仁泉也将相关事项在业主群中通告各业主，各业主对此知情也表示充分理解。2、本案租赁合同因陈章凯的原因导致黄仁泉无法继续履行，但是，董素英明知租赁房屋已经闲置近三年及黄仁泉已经拖欠租金长达三年后，仍未采取任何措施防止损失扩大，由此造成的损失应当由董素英自行承担。故案涉租赁合同早已不具备继续履行的条件，为衡平双方当事人利益，合同应当给予解除，董素英请求缺乏依据；3、董素英主张2018年6月之前的租金也已超过诉讼时效。黄仁泉向本院提出诉讼请求：1、判令解除黄仁泉与董素英于2013年9月13日签订的《房屋租赁合同》；2、本案的反诉费用由董素英负担。事实与理由：2013年9月10日，黄仁泉作为甲方与陈章凯、陈庆龙作为乙方签订《房屋租赁合同》二份，约定：1、甲方自愿将坐落在莆田市城厢区××街道××街××号的二层部分房屋（靠近民生银行），建筑面积为1628.81平方米（含公摊面积）和甲方自有的坐落在莆田市城厢区××街道××街××号的三层房屋，建筑面积为2023.08平方米（含公摊面积）出租给乙方使用。乙方租赁后的用途作为乙方开展中医养生足浴及其衍生业务使用。2、租赁期限为8年，自2013年9月10日起至2021年9月10日止。3、任何一方不履行本合同规定的条款或违反法律法规或国家、省、市房地产租赁管理规定，应按本合同及租赁管理规定承担违约责任。因董素英的房屋只是整个商场的一个摊位，并不能独立出租及使用。因此，为了实现董素英摊位所在的商场能够整体出租使用，黄仁泉才与董素英签订了本案的《房屋租赁合同》。黄仁泉在收取陈章凯支付的租金后也将租金支付给董素英，后因陈章凯中途撤场，导致黄仁泉与董素英签订的租赁合同无法继续履行，商场整体租赁的目的无法实现。本案租赁合同因陈章凯的原因导致黄仁泉无法继续履行，董素英明知黄仁泉已拖欠租金长达四年后，仍未采取任何措施防止损失扩大，由此造成的损失应由董素英自行承担，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，黄仁泉有权解除合同，故请求判如所请。董素英辩称：黄仁泉的请求缺乏依据，其反诉请求应予驳回。董素英与黄仁泉签订《房屋租赁合同》，并将房屋交付给黄仁泉使用，黄仁泉即应履行支付租金等义务。黄仁泉将租赁物用于经营商业活动或将租赁物转租给他人，由此产生的风险应由黄仁泉负担，不能转移给董素英。本案租赁合同期限尚未到期，并未达到解除合同的条件，因此黄仁泉应继续履行合同，并及时支付拖欠的租金。本院经审理认定事实如下：2013年9月13日，董素英（甲方，出租方）与黄仁泉（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方自愿将坐落在莆田市城厢区××街道××街××号××室（原铺号：2050）房屋出租给乙方使用。合同第二条约定：租赁期限为八年，计租日自2013年9月13日起至2021年9月12日止（包括首尾两日）。自2013年9月13日至2014年1月12日为装修免租期，免租期乙方不需要向甲方缴纳租金；合同第三条约定：甲乙双方约定，甲方交付该房屋后15天内，乙方应向甲方支付相当于第一年月租金标准的两个月房屋租赁保证金，保证金为2084元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金无息归还乙方；合同第四条约定：该房屋第一年月租金预计为1042元整，年租金为12498元整，第二年起按每年递增7%，即：第二年：2014年9月13日至2015年9月12日，月租金为1114元整，年租金为13373元；第三年：2015年9月13日至2016年9月12日，月租金为1192元，年租金为14309元；第四年：2016年9月13日至2017年9月12日，月租金为1276元，年租金为15311元；第五年2017年9月13日至2018年9月12日，月租金为1365元，年租金为16383元；第六年2018年9月13日至2019年9月12日，月租金为1461元，年租金为17530元；第七年2019年9月13日至2020年9月12日，月租金为1563元，年租金18757元；第八年：2020年9月13日至2021年9月12日，月租金为1672元，年租金为20070元。合同第五条约定：租金按月支付，乙方应于每月租金到期的前五天将该月应支付租金以转账的方式将租金汇入甲方以下账户：……。合同第六条约定：……甲方保证不干涉乙方合法经营行为和对场地的正常使用，同时允许在本合约期限内乙方对标的房屋拥有转租权。合同第九条约定：租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回标的房屋并没收租赁定金，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：（一）利用该房屋进行违法犯罪活动的；（二）无故拖欠租金达一个月以上的。合同第十三条约定：因变更或解除本合同，提出方使另一方造成损失的，应由提出方负责赔偿另一方的全部损失。后双方在履行合同过程中发生争议，2021年4月6日诉至本院，后本院依法展开诉前调解未果，于同年6月8日立了本案。同年6月18日黄仁泉向本院提起反诉，请求解除其与董素英签订的《房屋租赁合同》。同日，本院将黄仁泉的反诉状等材料送达给董素英。黄仁泉向法庭提供《房屋租赁合同》两份，载明2013年9月10日，黄仁泉与陈章凯、陈庆龙签订租赁合同二份，约定黄仁泉自愿将坐落于莆田市城厢区××街道××街××号的二层部分房屋（靠近民生），建筑面积为1628.81平方米以及三层房屋建筑面积2023.08平方米的房屋出租给陈章凯、陈庆龙使用，用于经营中医养生足浴及其衍生业务，合同就租赁期限及交付时间、租金及支付方式和双方权利、义务等作出全面约定。关于双方有争议的事实，本院分析认定如下：1、关于黄仁泉租金支付至何时的问题。董素英主张黄仁泉支付租金至2017年4月13日。黄仁泉主张其支付的最后一笔租金是2017年4月12日，但该租金支付的系下个月即5月份的租金，故租金起算应自2017年5月13日起计算。本院经审查认为：双方在《房屋租赁合同》中约定计租日自2013年9月13日起至2021年9月12日止，且每年度的租金周期均为当年度的9月13日至次年度的9月12日，由此可判断租金支付的周期为每月的13日至次月12日。同时，《房屋租赁合同》第五条约定：租金按月支付，承租人应于每月租金到期的前五天支付该月租金。现董素英、黄仁泉均确认黄仁泉支付的最后一笔租金为2017年4月12日，结合双方租金的支付周期以及当月租金到期前五日支付当月租金的约定来看，该笔租金应为支付2017年4月13日至5月12日的租金，故本院确认黄仁泉实际支付租金至2017年5月12日。2、关于2015年起的租金是否有按7折计算的问题。黄仁泉主张2015年起租金双方已协议按约定的租金标准的7折计算，但董素英对此予以否认，而黄仁泉又未能提供证据予以证明，故本院对黄仁泉的该主张不予采纳。综上，本院认为：董素英与黄仁泉签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，董素英依约将讼争房屋交付给黄仁泉使用。但黄仁泉自2017年5月13日起未再按约支付租金，已构成违约。黄仁泉承租了董素英等业主的房产后，与陈章凯、陈庆龙签订《房屋租赁合同》将莆田市城厢区××街道××街××号二层部分房屋以及三层房屋整体实则为商场整体出租给陈章凯、陈庆龙，用于开展中医养生足浴及其衍生业务使用。董素英的房屋亦系该商场一部分，且该董素英的房屋只占很小比例，没有空间隔离设施，与相邻商铺紧密相连，不具有独立使用功能，须与其所在的商场整体使用才能发挥最大效用，现因陈章凯、陈庆龙在租赁期间中途退场，未再继续承租、使用前述商场，故本案的《房屋租赁合同》事实上已不能履行；且现讼争房屋所在商场的大多数业主均已与黄仁泉解除合同，董素英与黄仁泉签订的《房屋租赁合同》已形成僵局，若在要求黄仁泉继续履行该合同，对其明显不公平。《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款第一项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”，故黄仁泉请求解除其与董素英于2013年9月13日签订的《房屋租赁合同》符合法律规定。又因董素英于2021年6月18日签收了黄仁泉的反诉材料，故本院确认董素英于黄仁泉签订的《房屋租赁合同》于2021年6月18日解除。董素英请求黄仁泉支付租金至2021年4月12日，为避免当事人讼累，本院予以调整黄仁泉应支付租金至2021年6月18日。因黄仁泉自2017年5月13日起未按约定支付租金，自该日起董素英知道或应知道其权利已受损，董素英于2021年4月6日才向本院起诉主张权利，故董素英请求黄仁泉支付2017年5月13日起至2018年4月5日止该段期间的租金，已过诉讼时效，本院对董素英请求的该款期间的租金不予支持。故黄仁泉应支付给董素英自2018年4月6日起至2021年6月18日止按双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算的租金，经核算该段租金为58812.9元。双方在《房屋租赁合同》中对逾期支付租金的违约责任未作出约定，故董素英还请求黄仁泉支付以每月拖欠的租金为基数自每月拖欠之日起至实际还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息缺乏依据，本院对其该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百六十五条、第五百八十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认董素英与黄仁泉于2013年9月13日签订的《房屋租赁合同》于2021年6月18日解除；二、黄仁泉应于本判决生效之日起十日内支付给董素英自2018年4月6日起至2021年6月18日止的租金58812.9元；三、驳回董素英的其他诉讼请求。案件受理费1669元，减半收取为834.5元，由董素英负担177.9元，由黄仁泉负担656.6元；反诉案件受理费1778元（已减半），由董素英负担。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，应自觉主动前往执行法院申报经常居住地及财产情况，并不得转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨碍或逃避执行的行为；本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明确认的送达地址送达相关法律文书，并依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人依法采取纳入失信被执行人名单、限制消费令、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  洪俊达二〇二一年七月十九日书记员  陈 颖附：本案相关的法律法规及申请执行提示《中华人民共和国民法典》第一百八十八条【普通诉讼时效、最长权利保护期间】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第五百六十五条【合同解除程序】当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百八十条【非金钱债务实际履行责任及违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。