天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终3975号上诉人（原审被告）：马国庆，男，1954年9月26日出生，汉族，手表集团退休职工，住天津市河东区。委托诉讼代理人：刘春霞（马国庆之妻），1955年5月5日出生，汉族，住天津市河东区。被上诉人（原审原告）：付文君，女，1969年2月7日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司双鸭山市分行电厂支行职员，住双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：王正军，北京市博儒（南宁）律师事务所律师。原审被告：马楠，女，1983年10月7日出生，汉族，建设银行河北支行职员，住天津市河东区。上诉人马国庆因与被上诉人付文君、原审被告马楠房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初3262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。马国庆上诉请求：1、请求依法判决付文君退还马国庆2017年4月15日至2018年4月15日,2018年4月15日至2019年4月15日,诱骗多收房屋租金人民币19200元。2、请求依法对判决马国庆支付付文君自2020年3月15日至2020年9月3日房屋租金人民币17100元及承租时间的重新认定和计算。3、由付文君承担本案的一审和上诉的全部诉讼费。4、一审法院认定马楠承担连带给付责任,没有法律依据,请求二审法院撤销一审判决。事实与理由:1、马国庆2015年9月8日与付文君委托人汪淑芝签约房屋租赁合同,合同规定房屋租金半年一付,押一个月的租金,月租金人民币3100元。半年租金共计人民币18600元。2、2015年冬季案涉房屋发现暖气不热,内装修存在不安全的隐患,房顶漏水严重等问题。与签订合同的房屋安全居住严重不符,案涉房屋属于违约。2016年3月15日马国庆提出退租,汪淑芝反复请求并提出降低租金要求续租。在双方平等协商一致下签约了以房屋租金收据形式的合同,租金改为一年一付,共计人民币30000元,月租金人民币2500元。时间为2016年4月15日启租至2017年4月15日止。2017年4月15日至2018年4月15日,2018年4月15日至2019年4月15日汪淑芝与马国庆续签了房屋租金收据合同,还是一年一付,每年租金人民币30000元,月租金人民币2500元。3、2019年春马国庆偶然发现女儿马楠给付文君及委托人汪淑芝的房屋租金转账租金与租金收据严重不符,付文君两年内多收了近20000元,经询问得知,汪淑芝承诺多收租金在以后不续租时可顺延租期三个月(一年),合计六个月(两年),付文君及委托人汪淑芝怕不续租,故意隐瞒马国庆。现在付文君及委托人汪淑芝矢口否认,拒不承认当初的承诺,性质恶劣,属于诱骗租金行为。二、1、2016年4月15日签约房屋租金收据合同至2020年9月期间,付文君未向马国庆提出变更房屋租金及租赁时间。2、2020年6月7日付文君的代理人聚众威迫马国庆的女儿强行闯入承租房,毁坏屋内生活用品,打骂马楠。马国庆接到求救电话,赶到并报警。出警后警察同志严厉制止违法行为,并进行双方调解,马国庆同意调解,并表示付文君把多收的房屋租金退回立即腾房。付文君要求解除租赁关系,但拒绝调解。此时房屋已不具备正常安全租住条件,故搬出此房。2020年9月3日一审法院上午法庭调查,马国庆如实回答诉争房屋情况,付文君中午采取撬锁的违法行为,强占诉争房屋。综上所述:一审法院认定付文君2020年3月15日至2020年9月3日租金、日期,客观上认可了付文君的违约、违法行为。3、一审判定2020年3月15日至2020年9月3日房屋租金人民币17100元,是一审的认定错误。无视马国庆提供的书证,曲解客观事实,割裂了证据之间的联系,违反了客观事实,导致判决错误。付文君辩称，不同意上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。马国庆和马楠共同居住案涉房屋，一审法院对于取暖费没有支持有错误，马楠承诺2020年5月30日搬出该房屋和承担违约责任，我们的主张没有被支持。马楠述称，同意马国庆的上诉请求及事实理由。付文君向一审法院起诉请求：1.请求依法判决马国庆及马楠连带支付给付文君2020年3月15日至2020年9月3日房屋租金17100元，每月按3100元计算，并向付文君支付延期腾退房屋违约金8000元（2020年5月31日至2020年9月3日）；2.请求依法判决马国庆及马楠连带支付给付文君2019-2020年度欠付的取暖费1871元；3.判决马国庆及马楠连带支付给付文君其欠付的物业费758.66元（2020年5月1日至2020年9月3日）；4.由马国庆、马楠承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：付文君、马国庆系房屋租赁合同关系，付文君为甲方，马国庆为乙方，2015年9月8日签订租赁合同（以下简称合同），付文君由案外人汪淑芝代理签订合同，租赁天津市河东区万东花园6-2-502号房屋，租期一年，从2015年9月15日至2016年9月14日，租金每月3100元，租金每半年一交，押一付六，押金3100元。2016年3月15日，案外人汪淑芝出具房屋租金收据，载明，今收到马国庆租金共计人民币叁万元整，租住时间：2016年4月15日至2017年4月15日止，房屋押金叁仟壹佰元整……。2017年4月5日，案外人汪淑芝出具房屋租金收据，载明，今收到马国庆租金共计人民币叁万元整，租住时间：2017年4月15日至2018年4月15日止，房屋押金叁仟壹佰元整……。2018年3月31日，案外人汪淑芝出具房屋租金收据，载明，今收到马国庆租金共计人民币叁万元整，租住时间：2018年4月15日至2019年4月15日止，房屋押金叁仟壹佰元整……。对此，付文君认可案外人汪淑芝上述代收租金的事实，2020年5月22日，马楠出具了声明，载明：本人马楠因租住天津市河东区2门502号房屋，承诺在2020年5月30日前交齐暖气费及所欠的房租的费用，在5月31日前搬出，如果没有，愿意承担一切后果，违反承诺每日罚金伍佰元……。马国庆于2020年9月3日搬离涉诉房屋。案经调解，双方未达成一致意见。一审法院认为，公民的合法民事权利受法律保护。付文君、马国庆签订了书面租赁合同，房屋租赁是各方真实意思表示，双方应当按照合同履行。关于付文君主张要求马国庆给付自2020年3月15日至2020年9月3日房屋租金17100元一节，马国庆自2020年9月3日搬离涉诉房屋以后，双方合同已经解除，马国庆应当交纳自2020年3月15日至2020年9月3日房屋租金，关于计算标准，付文君主张按照合同约定的3100元计算，马国庆认可按照每月2500元计算，对此，综合双方陈述以及提供的证据，出具的收据上写明年租金为30000元，但是根据提供的转账记录等证据，可以看出，每年支付付文君的租金远超过30000元，故应以实际支付金额为准，按照合同约定计算每月租金，付文君主张马国庆给付17100元，不违反法律规定，予以支持。关于付文君主张要求马国庆给付自2020年5月31日至2020年9月3日延期腾退房屋违约金8000元一节，对此，马楠并非签订合同的相对方，其该承诺没有效力，付文君主张该违约金，没有依据，不予支持。关于付文君主张要求马国庆给付2019-2020年度欠付的取暖费1871元一节，马国庆提出暖气不热，对此，付文君称涉诉房屋暖气进行过装修改装，可能影响暖气供暖，对此，应由付文君承担暖气不热的后果，故付文君主张给付暖气费，不予支持。关于付文君主张要求马国庆给付自2020年5月31日至2020年9月3日物业费758.66元一节，马国庆在涉诉房屋居住并使用，对于该项请求，予以支持。上述费用，付文君要求马楠共同承担，根据双方陈述以及提供的证据，马楠对于其租赁涉诉房屋的事实予以认可，付文君要求马楠共同承担，不违反法律规定，予以支持。关于马国庆主张要求付文君返还多收房屋租金及利息一节，马国庆主张按照每月2500元计算租金，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，马国庆所举证据无法证明其该主张，故对马国庆该项主张，不予支持。关于马国庆要求付文君给付违约金及押金一节，关于押金，双方合同已经解除，付文君应当返还马国庆押金3100元，付文君不同意返还，没有依据，不予支持。马国庆称付文君存在违约，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，马国庆所举证据无法证明其该主张，故对马国庆该项请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：“一、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）马国庆给付原告（反诉被告）付文君自2020年3月15日至2020年9月3日房屋租金17100元；二、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）马国庆给付原告（反诉被告）付文君自2020年5月31日至2020年9月3日物业费758.66元；三、被告马楠对上述第一、二项承担连带给付责任；四、本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）付文君返还被告（反诉原告）马国庆押金3100元；五、驳回原告（反诉被告）付文君其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）马国庆其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”。二审中，马国庆提交新证据：一份刘春霞和物业人员的录音，证明房屋被换锁，物业有责任。付文君质证意见为：与本案无关，当时对方不交房租也不退房，我们报警，在物业人员陪同下换的锁。马楠认可马国庆的证据。经本院认证：马国庆提交的证据缺乏与本案的关联性，不能达到其证明目的，不予采信。本院查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，争议焦点为：房屋租赁合同履行义务主体、欠付租金起止时间、租金标准问题。对于房屋租赁合同履行主体问题，付文君与马国庆曾于2015年签订租赁合同，承租人是马国庆。一审中汪淑芝作为证人出庭作证，其陈述：“签合同时被告一家人都在；每次交房租都是马楠交，每次租金收据都是马楠签”，汪淑芝亦认可收据签一年3万元是马楠为了孩子上幼儿园方便、为了哄他父亲；案涉房屋由马国庆居住，马楠也偶尔过来住；马楠曾出具承诺表示本人租住天津市河东区2门502号房屋；马国庆与马楠是父女关系；上述事实结合马楠与王寒冬等有关房屋租金、腾退、暖气费缴纳等内容的通话、聊天记录，出租方付文君有理由相信，马楠的行为能够代表马国庆，一审法院认定马国庆与马楠承担连带给付责任并无不当。房屋欠租的时间问题，马楠与王寒冬的通话记录与微信记录中，双方均提到租金交至3月15日，故欠租时间应为2020年3月15日。对于截止时间，应以付文君实际控制占有房屋时间为准，马国庆虽主张早于2020年9月3日就搬离房屋，但并未与付文君交接钥匙，且其在一审庭审中表示“我认可租金从4月15日交到9月3日，按每月2500元交纳”。故，一审法院认定的租金给付时间自2020年3月15日至2020年9月3日准确，本院予以维持。租金标准问题，付文君与马国庆曾于2015年签订的租赁合同中，明确约定房租为3100元每月；而在2017至2018年、2018至2019年两年度马楠所付租金为39600元，高于每月2500元租金、即每年3万元租金；马楠出具的承诺书中，其承诺在2020年5月31日前搬出，备注房租欠款为7700元。付文君主张该7700元为：两个半月房租应为7750元，减免50元。故欠付租金标准应为3100元每月较为客观。综合上述事实，马国庆主张双方已经就房租达成一致即每月2500元、每年3万元租金，缺乏事实依据，不予支持。但同时，付文君主张合同始终按3100元每月的租金履行，但2017至2018年、2018至2019年两年度马楠所付租金为39600元，高于每月3100元全年37200元的标准，付文君虽主张多出来的部分是之前欠付的租金，但并未提供证据证明。故，对于高于每月3100元的部分，付文君应予以返还，两年共计4800元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市河东区人民法院（2020）津0102民初3262号民事判决第一至四项；二、撤销天津市河东区人民法院（2020）津0102民初3262号民事判决第五、六项；三、本判决生效之日起十日内，付文君返还马国庆、马楠多收取的房租4800元；四、驳回付文君其他诉讼请求；五、驳回马国庆其他上诉请求及反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费331元，减半收取计165.5元，反诉费232.44元，付文君负担107.94元，马国庆、马楠负担290元。二审案件受理费428.91元，由马国庆、马楠负担378.91元，付文君负担50元。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  兰 岚审判员  吴晓勇二〇二一年七月二十九日书记员  单 珊