山东省齐河县人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1425民初2690号原告：山东齐河农村商业银行股份有限公司，住所地：山东省齐河县齐鲁大街215号。法定代表人：李冰云，职务：董事长。委托诉讼代理人：苑军，男，系原告单位职工。被告：汤应金，男，1970年11月2日出生，汉族，住山东省齐河县城区。被告：翟怀香，女，1972年3月30日出生，汉族，住山东省齐河县城区。被告：平原鑫勇房地产开发有限公司（原齐河恒基房地产开发公司），住所地：山东省平原县汉唐古街8幢01号。法定代表人：孙振勇，职务：执行董事。委托诉讼代理人：张金武，山东忆兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊芳，山东忆兴律师事务所实习律师。原告山东齐河农村商业银行股份有限公司（以下简称齐河农商行）与被告汤应金、翟怀香、平原鑫勇房地产开发有限公司（原齐河恒基房地产开发公司，以下简称鑫勇房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月6日公开开庭进行了审理。原告齐河农商行委托诉讼代理人苑军、被告翟怀香、被告鑫勇房地产公司委托诉讼代理人张金武、张俊芳到庭参加诉讼，被告汤应金经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐河农商行向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告偿还借款本金97632.14元及全部利息；2.请求依法判令原告对被告所购的位于齐河县城区湖滨花苑7-6-302的房产折价或以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿上述请求的债权；3.请求被告鑫勇房地产公司对本次借款本金及利息承担连带清偿责任；4.请求由被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2008年4月10日，汤应金与原告下属单位城区支行签订了个人借款合同。于2011年1月10日借款19.4万元，到期日为2023年4月10日；现借款余额为97,632.14元。该笔贷款由齐河恒基房地产开发公司（现名平原鑫勇房地产开发有限公司）提供担保，承担连带担保责任。翟怀香与借款人汤应金是夫妻关系，承担共同还款责任。原告与被告签订《共同还款责任承诺书》，被告同意以所购房产抵（质）押给原告。至起诉之日，汤应金未按合同约定履行还本付息的义务，尚欠山东齐河农村商业银行股份有限公司借款本金97,632.14元及全部利息。现依据原被告签订合同的违约及违约责任条款第十五条、第十六条的约定，决定提前收回贷款，故诉至法院。被告汤应金未做答辩，未提交任何证据。被告翟怀香答辩称，借款属实，希望后期原告给予时间调解，被告尽快还钱。鑫勇房地产公司答辩称，其公司与原告不存在担保合同关系，已超担保期限，其不承担担保责任。原告围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。原告提交如下证据：1.《个人住房借款合同》、《共同还款责任承诺书》、身份信息各一份，证明2008年4月10日被告汤应金与原告签订个人借款合同，翟怀香为共同还款人，被告鑫勇房地产公司与原告签订保证合同，承诺为汤应金的借款承担担保责任；2.借款凭证一份，证明2008年4月10日汤应金从原告处借款194000元；3.抵（质）押证明一份，证明汤应金、翟怀香将湖滨东苑7号楼6单元302室抵押给原告；4.还款明细一份，证明被告还款情况；5.银监会山东监管局批复三份，证明原告的主体资格。被告翟怀香质证称，对原告的证据没有异议，都是其与汤应金夫妻签字确认的，对原告的主体资格没有异议，想赶紧挣钱还给原告。被告鑫勇房地产公司质证称，对证据的真实性无异议，但已经超过担保期限，其公司不承担担保责任，对还款详情不清楚，对批复的真实性、合法性无异议，对批复的关联性和证明目的有异议，依据民法典第五百四十六条、第六百九十六条之规定，债权人转让债权，未通知债务人、保证人的，该转让对债务人、保证人不发生效力，原告主张债权是受让取得，但债权人未举证证明债权转让通知了债务人、保证人，因此对债务人、保证人不发生效力。本院对证据认证如下：原告齐河农商行提交的证据真实、合法，能够证明本案事实，本院予以确认。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月16日，齐河县农村信用联社下属机构城区分社与被告汤应金、鑫勇房地产公司签订《个人住房借款合同》，借款人（抵押人）为汤应金（甲方），贷款人（抵押权人）为齐河县农村信用联社城区分社（乙方），保证人为齐河恒基房地产开发公司（丙方，现名平原鑫勇房地产开发有限公司），第一条约定借款金额为194000元，第二条约定借款用途为甲方购买湖滨花苑东苑7楼6单元302室，第三条约定借款期限从2008年4月10日至2023年4月10日止，第四条约定贷款利率执行月利率为5.54625‰，第十二条担保方式约定为保证、抵押、质押。第十三条约定：一、保证人提供连带责任保证及质押担保，当甲方未能按本合同约定履行其债务时，无论乙方对本合同项下的债权是否拥有其它担保，乙方均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任及质押担保责任。二、保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的相关费用。四、保证期间约定：保证期间于本合同生效之日起至符合下列全部条件时止：1.甲方的房屋所有权证、土地使用权证办妥并与乙方办理完毕抵押手续；2.购房人（借款人）无逾期还款行为。八、乙方根据本合同的约定宣布贷款提前到期、提前收回已发放贷款本息的，乙方有权要求保证人在该提前到期日起10日内承担保证责任，保证人同意按照乙方要求承担保证责任。第十四条约定抵押条款，十、抵押权的实现，发生下列情况之一的，抵押人同意乙方有权依法拍卖、协议折价、变卖抵押物：（一）本合同项下全部或部分债权本金或利息履行期限届满，乙方未受清偿的；（二）、根据本合同的约定乙方可以提前实现债权的其他情形。第十六条约定违约责任，二、甲方违反本合同约定的任一条款，乙方均有权采取停止发放贷款、提前收回已发放贷款本息或其他资产保全措施。合同中还约定了双方的其他权利义务。被告汤应金、翟怀香、鑫勇房地产公司在合同中签字、捺印、盖章。被告翟怀香出具《共同还款责任承诺书》，承诺其与汤应金系夫妻关系，作为借款人的共同还款成员，对汤应金贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。2008年3月29日，被告汤应金、翟怀香出具《抵（质）押证明》，自愿将湖滨花苑东苑7楼6单元302室抵押给齐河县农村信用合作联社，为汤应金申请的贷款提供担保。双方办理了抵押登记。2008年4月10日，齐河县农村信用合作联社将借款194000元发放给被告汤应金。合同履行过程中，被告汤应金自2015年11月份开始出现逾期还款情况。至本案庭审辩论终结前，被告尚欠本金67632.14元及利息。另查明，2010年8月9日，中国银监会山东监管局批准山东齐河农村合作银行开业，开业的同时，齐河县农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为该行债权债务。2013年12月11日，中国银监会山东监管局批准山东齐河农村商业银行股份有限公司即原告开业，开业的同时，山东齐河农村合作银行自行终止，其债权债务由山东齐河农村商业银行股份有限公司承担。本院认为，原告齐河农商行系由中国银监会山东监管局批准后，逐步由齐河县农村信用合作联社筹建、改制、挂牌而来，并依法承担了齐河县农村信用合作联社的债权债务，其有权作为原告向被告主张债权。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续到民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案中，涉案合同系民法典施行前成立、当事人约定履行持续至民法典施行后，被告汤应金自2015年11月份开始出现逾期还款情况，系民法典施行前履行合同发生争议的情形，应当适用《中华人民共和国合同法》等法律和司法解释的规定。被告鑫勇房地产公司抗辩原告未向债务人、保证人通知债权转让，该转让对被告不发生效力，但本案中原告齐河农商行系经批准后由齐河县农村信用联社逐步筹建改制而来，二者之间债权债务的转化，并非是《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条规定的权利转让给第三人的情形，鑫勇房地产公司的抗辩理由不能成立。合法的借贷关系应受法律保护，涉案《个人住房借款合同》系各方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立，为有效合同，各方应当依照约定履行自身义务，被告汤应金作为借款人应当向原告归还借款本金及支付利息。被告翟怀香与汤应金系夫妻关系，其向原告出具《共同还款责任承诺书》，并认可该贷款为共同债务，对原告主张的债权及金额均无异议，故本院对于原告要求其承担共同还款责任的诉讼请求予以支持。综上，本院对于原告要求被告汤应金、翟怀香偿还尚欠借款本金67632.14元及利息的主张予以支持。合同中约定了抵押条款，被告汤应金、翟怀香向原告出具了抵押证明，双方办理了抵押权登记手续，原告主张在债权范围内对抵押物（被告购买的位于齐河县城区湖滨花苑东苑7号楼6单元302室）进行折价或者拍卖、变卖价款优先受偿的主张于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告鑫勇房地产公司承担保证责任是否超过担保期限的问题。根据《最高人民法院关于适》若干问题的解释》第三十二条第二款：“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期限届满之日起二年”，本案中，涉案合同中第十三条第四项约定：保证期间于本合同生效之日起至符合下列全部条件时止：1.甲方的房屋所有权证、土地使用权证办妥并与乙方办理完毕抵押手续；2.购房人（借款人）无逾期还款行为，以上合同约定符合约定不明情形，故保证期间为主债务履行期限届满之日起二年。具体到本案中，主债务履行期限尚未届满，原告依照合同约定要求汤应金提前偿还本息，根据合同第十三条第八项约定，原告有权在提前收回贷款时要求保证人承担责任，故原告要求被告鑫勇房地产公司承担担保责任未超过担保期限，鑫勇房地产公司应当对抵押物不足以清偿的部分借款本息承担连带偿还责任。综上，本院依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十八条、第三十三条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九第二款、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告汤应金、翟怀香于本判决生效之日起七日内一次性偿还原告山东齐河农村商业银行股份有限公司借款本金67632.14元及利息（利息以所欠的借款本金为基数、按照合同约定的利率计算至实际付清之日，并扣除已付利息）；二、原告山东齐河农村商业银行股份有限公司在本判决第一项确定的债权范围内对抵押物（位于齐河县城区湖滨花苑东苑7号楼6单元302室）的折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权；三、被告平原鑫勇房地产开发有限公司对抵押物不足以清偿的部分借款本息承担连带偿还责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1120元，由被告汤应金、翟怀香、平原鑫勇房地产开发有限公司连带承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 员  李 超二〇二一年七月二十三日法官助理  宰金萍书 记 员  穆 玲