四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12890号上诉人（原审被告）：成都市福泉房地产开发有限责任公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉镇东街**。法定代表人：许宏茂，职务董事长。委托诉讼代理人：吴韶华，四川道言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都广唯营销策划有限公司，，住所地四川省成都市武侯区红牌楼北街********法定代表人：杨历，职务执行董事。委托诉讼代理人：邹铜，男，系公司员工。委托诉讼代理人：邓泓梅，女，系公司员工。上诉人成都市福泉房地产开发有限责任公司（以下简称福泉公司）因与被上诉人成都广唯营销策划有限公司（以下简称广唯公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2021）川0112民初1537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。福泉公司上诉请求：1.请求撤销成都市龙泉驿区人民法院（2021）川0112民初1537号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由广唯公司承担。事实与理由：广唯公司未完成合同约定的销售任务，福泉公司不应向其退还保证金。双方于2017年8月19日和2018年6月6日共2次签订承包销售合同，约定由广唯公司代福泉公司销售福泉中心项目一号楼购物中心一楼部分商铺。承包销售期限为2018年5月30日至2019年5月30日，具体分为：1.团队培训期：乙方入场日（即2018年6月6日）起7天内为团队熟悉项目培训阶段，此阶段不计入考核周期。2.首期考核阶段：双方约定自团队培训期满次日起2018年8月6日止，合同签约金额达到20000000元。3.考核周期：自首期考核阶段结束后，每个月为一个考核周期，每个考核周期内签订合同金额应达到甲方下发的任务书金额为准。广唯公司未按合同约定履行义务，不符合退还保证金的条件。另，广唯公司明知案涉房屋存在查封、抵押状况，且房源销售表上载明中国华西股份有限公司、廖学刚的房屋存在抵押，因此，不影响房屋销售。广唯公司辩称，广唯公司在销售期内申请了延期，且福泉公司予以了同意，延期后广唯公司完成了销售任务。另外，广唯公司知道案涉房屋存在抵押查封，但抵押权人或查封的权利人承诺在销售后要解除查封或抵押，给买方备案，因福泉公司未履行相应义务，导致买方未能实现备案，导致广唯公司无法继续进行销售。且很多房屋目前为止未解除查封、抵押，也未给客户备案，因为该情况，有些客户要求退房退款，也导致无法继续销售。广唯公司向一审法院起诉请求：1.判令福泉公司退还5000000元保证金；2.诉讼费由福泉公司承担。一审法院认定事实：2017年8月9日，福泉公司（甲方）与广唯公司（乙方）签订《承包销售合同》，合同约定：本项目位于四川成都市龙泉驿区的“福泉中心”项目，建筑面积约155358平方米。本合同约定可售物业为“福泉中心”商场一楼，建筑面积约10158.95平米。合同对成功销售进行了界定，1.分期客户：正式签订《商品房买卖合同》，客户支付首付款并按约定支付完毕50%的房款；一次性客户：正式签订《商品房买卖合同》，付完100%房款；2.承包销售期限为2017年8月19日至2018年8月18日。合同约定甲方必须确保一楼商业每月1000平方米的可售面积（无抵押、无权属纠纷等），乙方方能确保实现项目销售任务。关于承包保证金：5000000元。签约后3日内支付到甲方指定账户（甲方按承包销售底价将一楼等值商铺备案到乙方指定个人名下）。如完成各阶段任务量，按照每季度1250000元进行返还保证金。如未完成各阶段任务量，按照每季度1250000元未完成比例暂扣。后期某时间（合作期限内）补足任务量时，在补足任务量的次月10日前退还。第六条第3款约定：若非乙方原因，甲方不按本合同约定支付乙方的承包费及退还保证金，从逾期第10个工作日起，甲方应向乙方支付相当于应付款项每日万分之一的违约金，逾期30日未支付时，乙方有权解除本合同；第7款约定：如出现其它违约责任，甲乙双方可按原《中华人民共和国合同法》向违约方追究法律责任等，并追讨由此所造成的经济损失；第8款约定：任何一方违约时，守约方为主张损害赔偿责任、违约责任所支付的合理费用（包含但不限于律师费、诉讼费、鉴定费等）由违约方承担。同日，双方签订了《承包销售合同补充协议》，对代理销售价格、代理费结算标准及结算方式等进行了补充约定。福泉公司于合同签订当日出具付款委托书，委托广唯公司将代理保证金5000000元直接转入福泉公司委托的银行账户内，账户资料为成都市福泉商业管理有限责任公司的兴业银行成都龙泉驿支行账户。2017年8月11日，广唯公司向成都市福泉商业管理有限责任公司转账5000000元。2018年6月6日，双方再次签订《承包销售合同》，约定承包期限自2018年5月30日至2019年5月30日。第三条第3.2条约定首期考核阶段：自团队培训期满次日至2018年8月6日止，合同签约金额达到20000000元。关于承包保证金：5000000元。已于2017年7月支付到甲方指定账户，若乙方根据本合约第三条第3.2条所约定完成首期考核任务，则甲方在乙方完成任务并经甲方审核通过后的10个工作日内将保证金（即5000000元）无息退还给乙方或将一号楼购物中心1楼等价值商铺备案在乙方或乙方指定的个人名下。第七条违约责任约定，若因甲方原因造成销售停滞，甲方应于30日内无息退还乙方保证金。合同签订后，广唯公司即进行代理销售。2018年8月6日，广唯公司向福泉公司提交《延期销售任务函》，并经双方签字确认。延期销售函载明截止2018年8月6日，广唯公司已完成18366172元的销售任务，并还有订单金额6300000元未签约，如无外因影响完全可以完成销售任务。房地产大检查到目前未结束，面临极大风险。故申请将《成都市福泉中心项目承包销售合同》中约定的首期考核期延期至2018年8月30日。2018年8月6日至8月30日期间，广唯公司共销售4套房屋，其中8月16日销售福泉中心xx号，房屋总价394511元，8月27日销售xx号房屋，房屋总价460746元，8月29日销售xx号房屋、xx号房屋，房屋总价分别为433233元、460746元，前述4套房屋销售订单金额共计1749236元。福泉公司在一审庭审中陈述，目前案涉房屋均已被查封或抵押，已经没有出售。一审法院认为：广唯公司、福泉公司于2017年8月9日、2018年6月6日签订的合同及补充协议均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，广唯公司依约向福泉公司指定的账户转账5000000元承包保证金，并按约进行房屋销售，至2018年8月6日，已完成18366172元的销售任务，福泉公司抗辩《延期销售任务函》为复印件，广唯公司对此已作出合理解释，故一审法院对延期销售任务函中双方一致认可销售阶段任务延期至2018年8月30日予以确认。在2018年8月6日至8月30日期间，广唯公司销售4套房屋，销售总价为1749236元，故截止2018年8月30日广唯公司已按合同约定完成了合同约定的首期考核任务20000000元的目标，福泉公司应按约退还承包保证金5000000元。退一步说，即使广唯公司未按时完成销售目标，根据2018年6月6日签订的《承包销售合同》第七条违约责任中“若因甲方原因造成销售停滞，甲方应于30日内无息退还乙方保证金”约定，现案涉房屋均已被查封或抵押，已经没有出售，故福泉公司亦应当退还5000000元保证金。故对广唯公司的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，原《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：福泉公司于判决生效之日起十日内支付广唯公司5000000元。案件受理费23400元，由福泉公司负担。二审中，福泉公司提交以下证据：1.佣金结算表，拟证明广唯公司未完成合同约定的销售任务；2.中国华西股份有限公司承诺函、成鹏琳委托销售书、廖学刚抵款房源对应承包销售表、请示呈批件，拟证明合同签订时，广唯公司明知案涉房产处于查封、抵押状况，且查封、抵押不影响销售。3.价格调整说明、申请书、评审表、审批单，拟证明广唯公司一直向福泉公司申请降低底价，福泉公司同意广唯公司以降低底价的方式进行销售。结合合同第4条第1款约定，广唯公司压低底价，额外收取溢价款。4.审批单、福泉公司与广唯公司签订的《分销合同》，拟证明广唯公司为了盈利，以广阔公司名义申请佣金以及收取溢价款。广唯公司质证认为，一、2018年1月7日佣金结算表（五套房源）的内容不清晰，无法确认真实性。对于其他明细表的真实性、合法性、关联性无异议，但不能证明福泉公司的证明目的，首先结算日期是针对第一份合同，其次结算明细表的完整度无法确认，故不能根据该结算表证明广唯公司未完成销售目标。另，福泉公司也未按照结算表全额支付佣金。二、对证据2的中国华西股份有限公司承诺函、成鹏琳委托销售书、廖学刚抵款房源对应承包销售表、请示呈批件的真实性、合法性、关联性无异议，但福泉公司并未按照承诺将广唯公司销售的房源解除查封、抵押并将房源备案到买方名下，导致客户退房，广唯公司无法继续销售。三、对证据3的价格调整说明、申请书、评审表、审批单的真实性、合法性、关联性无异议，上述证据都是在第一份合同执行期间进行了的工作，与最后一期任务无关。四、对证据4的审批单、福泉公司与广阔公司签订的《分销合同》的真实性、合法性、关联性无异议，但审批单仅为福泉公司内部文件且系第一份合同履行的事务，与本案无关。分销合同签署的时间是第一份合同执行期间，仅为支付广唯公司的代理佣金，因为广阔公司系广唯的渠道商，故由福泉公司直接签订合同后向其支付。本院对二审审理查明的事实依法予以确认。另查明，二审中双方均陈述：现尚有48套房屋存在抵押、查封，未备案给客户。现福泉公司所有房屋都处于抵押、查封状态。再查明，福泉公司二审向本院出具情况说明，载明“关于广唯公司提交给法庭的《延期销售任何函》的复印件，经与李淑萍、梁健核实，系他们签字，但公司未查见相关资料”。本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。双方当事人签订案涉合同不违反法律、行政法规等强制性规定，不违背公序良俗，故合同有效，双方应当受到合同的约束。根据各方当事人的上诉请求及答辩意见，本院二审争议焦点为：福泉公司主张广唯公司未能达成销售任务故不应当退还保证金是否成立。本院认为，保证金在于督促当事人按照合同约定全面履行，故案涉保证金的收取与退还都应当从合同约定来考察。首先，因福泉公司原因案涉房屋存在查封、抵押，导致部分房屋未能备案给客户的情况，造成了广唯公司销售停滞，根据2018年6月6日签订的《承包销售合同》第七条违约责任中“若因甲方原因造成销售停滞，甲方应于30日内无息退还乙方保证金”的约定，广唯公司已达成请求福泉公司无息退还保证金的合同条件。其次，对于《延期销售任务函》，虽然该证据为复印件一审中福泉公司也对该证据的真实性持有异议，但结合一审中福泉公司作出的“原告在考核期总的销售额只有1800多万元”的陈述与《延期销售任务函》所载明的“截止2018年8月6日，广唯公司已完成18366172元的销售任务，并还有订单金额6300000元未签约，如无外因影响完全可以完成销售任务。”内容可相互印证，同时该《延期销售任务函》上落款处有福泉公司代表的签字，该签字与双方签订的2018年6月6日的《承包销售合同》的甲方代表的签字以及福泉公司在二审中提交的《评审表》、《审批单》、《请示呈批件》中的常务副总经理的签字也可以相互印证，且福泉公司已说明，该《延期销售任务函》上的李淑萍、梁健的签字是本人所签，故对于该《延期销售任务函》的真实性本院予以确认。《延期销售任务函》作为双方的约定，对福泉公司与广唯公司具有约束力，一审法院据此认定广唯公司已经完成了合同约定的销售目标，福泉公司应当向广唯公司退还保证金并无不当，本院予以维持。综上，福泉公司的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的承担，按原审判决方式执行；二审案件受理费23400元，由成都市福泉房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  冯 璐审 判 员  李 俊审 判 员  白福群二〇二一年七月三十日法官助理  刘 杨书 记 员  何佳林