广西壮族自治区桂平市人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0881民初3267号原告：覃日钦，男，1979年11月10日出生，汉族，住桂平市。委托诉讼代理人：周伟丽，广西诚济（桂平）律师事务所律师。被告：谭杰倍，男，1980年2月8日出生，汉族，住桂平市。委托诉讼代理人：李坤志，桂平市城区法律服务所法律工作者。原告覃日钦与被告谭杰倍租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用简易程序审理。本案后因案情复杂，依法裁定转为普通程序，分别于2017年9月14日、2017年12月27日公开开庭进行了审理。原告覃日钦及其委托诉讼代理人周伟丽，被告谭杰倍及其委托诉讼代理人李坤志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告覃日钦向本院提出诉讼请求：判决被告返还合同保证金15000元给原告，并由被告支付逾期返还保证金期间的利息900元（以15000元为基数，自2016年10月1日起至还清保证金之日止，按中国银行同期同类贷款利率计付）给原告。事实和理由：2015年1月1日，被告将其管理、使用的坐落于桂平市的第X卡铺面租赁给原告使用，租期自2015年1月1日起至2017年12月31日止。涉案铺面为桂平市园林管理处所有，被告以其所设立的广西大印象投资置业有限公司（以下简称大印象投资公司）的名义与桂平市园林管理处签订了租赁协议承租了涉案商铺后，被告以其个人名义与原告签订了《铺面租赁合同》。原、被告签订合同时，原告支付了20000元合同保证金给被告，双方约定合同期满，双方算清所有费用后，被告将保证金退还给原告。租赁期间，原告已按时缴纳所有费用给被告。2016年9月14日、9月18日，原告分别收到了桂平市园林管理处送达的搬迁通知书，通知书载明“广西大印象投资置业有限公司：为创建广西特色旅游名县的需要，人民政府决定对桂平城区的市容市貌进行综合整治。”并于2016年9月14日下达了关于限期拆除城区糖厂路客运中心门口搭建的棚屋的通知，通知要求于2016年9月22日前自行拆除城区糖厂路客运中心门口搭建的棚屋。原告收到上述通知后告知了被告，被告也叫原告另行寻找铺面开展营业。原告收到通知一段时间后，供电局则断了涉案铺面的电，原告不得已在涉案铺面对面另行租赁商铺进行营业。原、被告的租赁期限尚未届满，但因政府行为，原、被告已经终止履行合同，根据法律规定及涉案合同约定，被告应如数退还合同保证金给原告，原告多次追讨，被告仅退回了5000元。原告认为，被告虽是大印象投资公司的法定代表人，但其没有资格转租涉案铺面给原告，更没有权利向原告收取保证金，且涉案铺面属于违章建筑，原、被告签订的《铺面租赁合同》无效，被告因合同收取原告的财产应当予以返还。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告谭杰倍辩称，请求法院驳回原告的诉请。1、原告要求被告返还保证金不符合合同的约定。涉案《铺面租赁合同》约定合同期满，原、被告清算所有费用后被告才将保证金无息退还原告，合同期限尚未届满，原、被告也未经清算，被告不应退还保证金，且双方约定保证金为无息退还，原告的主张违反了合同的约定。2、原告尚欠被告涉案铺面自2016年6月起至2017年9月止15个月的水费共计52.5元，欠2016年6月至2016年10月期间的电费共计2216.5元，欠2016年10月1日起至2017年9月1日止11个月的铺面租金合计44000元。3、原告至今仍在使用涉案铺面，尚未交还给被告，原、被告签订的《铺面租赁合同》在解除前属有效合同，原告一直在使用被告的铺面，原告应支付铺面租金给被告。即使涉案《铺面租赁合同》无效，原告也应要支付铺面占用资金。本院结合原、被告的诉辩意见，归纳本案的争议焦点：1、原、被告签订的《铺面租赁合同》是否合法、有效；2、若涉案《铺面租赁合同》合法、有效，该合同是否已经解除；3、被告应否返还保证金及支付利息给原告，数额多少，利息应当如何计算。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院予以确认证据相互印证部分的事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2015年1月1日，原、被告签订了《铺面租赁合同》约定，被告将坐落于桂平市西山镇客运中心对面糖厂路口三角绿化地的铺面第5卡租赁给原告做商业使用，租赁期间自2015年1月1日起至2017年12月31日止，每月租金4000元，按季交付。原告于签订合同时向被告支付20000元保证金，合同期满，双方清算所有费用后，被告将保证金无息退还给原告……租赁期间，若因政府规划征用、拆迁铺面等不可抗力的因素致使合同无法继续履行的，不视为任何一方违约……。原、被告签订上述合同后，原告已将20000元保证金支付给了被告。2016年9月14日，桂平市人民政府向市旅发委、市园林管理处作出《桂平市人民政府关于限期拆除城区糖厂路客运中心门口搭建的棚屋的通知》，该通知载明“为了创建广西特色旅游名县的需要，现对桂平城区的市容市貌进行综合整治。你单位在桂平城区糖厂路口客运中心东门搭建的棚屋，不符合创特的要求，……现通知你单位于2016年9月22日前自行拆除在上述地段搭建的棚屋；逾期不拆除的，市人民政府相关职能部门将依法强制拆除。”，2016年9月18日，桂平市园林管理处向大印象投资公司作出《桂平市园林管理处关于限期拆除城区糖厂路客运中心门口搭建的棚屋的通知》，要求大印象投资公司于2016年9月22日前自行拆除该公司租赁桂平市园林管理处于桂平市西山镇糖厂路口客运中心东门搭建的棚屋……。2016年9月27日，桂平市城乡建设综合执法办公室组织召开协调会，并作了《客运中心出口临时搭建房屋拆除涉及业主协调会议纪要》，该纪要第二点“综合执法办陈林军、李斌就各业主提出的问题作了解说和建议”中的第（4）项载明“2015年3月17日政府文书上很明确的表明：同意建临时建筑，政府需要时将咨询点拆除，时间三年……”。原告收到相关拆除通知后曾向被告提出解除《铺面租赁合同》，2017年4月19日，被告通过微信转账方式退还了5000元保证金给原告。另查明，大印象投资公司成立于2013年7月30日，属有限责任公司，股东有二人，被告为该公司的股东之一，任法定代表人。涉案铺面原为大印象投资公司向桂平市园林管理处租赁获得。本院认为，关于原、被告签订的《铺面租赁合同》是否合法、有效的问题。涉案铺面原为大印象投资公司向桂平市园林管理处承租得来，后经被告以其个人名义转租给原告。原告认为被告个人未取得涉案铺面的处分权，且该铺面属违章建筑，故其与被告签订的《铺面租赁合同》无效。原告主张涉案铺面属违章建筑，但未能提供充足的证据予以证实，本院依法不予确认。被告辩称，其为大印象投资公司的法定代表人，大印象投资公司承租涉案铺面后，经与另一股东协商，口头发包给被告，由被告转租他人，因此，被告签订的《铺面租赁合同》合法、有效。本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。涉案铺面为第三人大印象投资公司向桂平市园林管理处承租得来，理应由大印象投资公司进行处分。被告以其个人名义转租涉案铺面，其虽为该公司的法定代表人，亦应取得相应的处分权或者获得公司追认。被告表示公司已口头将涉案铺面承包给其，但无其它证据予以佐证，仅凭其个人口头陈述，证据不充分，本院不予采信；在辩论终结前，被告也未能提供充足的证据证实其将涉案铺面租赁给原告的行为得到大印象投资公司的追认。综上，本院认为，被告以其个人名义将涉案铺面租赁给原告，既未取得涉案铺面的权利人大印象投资公司的追认，也未取得相应的处分权，是无效的民事行为，因此，本院认定原、被告签订的《铺面租赁合同》是无效的合同。关于被告应否返还租赁保证金及支付利息给原告，利息应如何计算的问题。无效的合同自始没有法律效力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原、被告签订《铺面租赁合同》后，原告支付了20000元租赁保证金给被告。2017年4月19日，被告已退还了5000元，尚余15000元，故原告主张被告返还保证金15000元，于理有据，本院依法予以支持。被告将未取得处分权的铺面出租给原告，原告签订《铺面租赁合同》时，也未尽合理审查义务，原、被告对涉案合同的无效均存在一定的过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，原告主张被告支付占用保证金期间的利息，于法无据，本院依法不予支持。被告主张原告支付涉案铺面租赁费、水电费，本案审理过程中，本院依法向原告释明，被告表示不提起反诉，故本院不宜于本案进行处理。关于涉案铺面的上述费用缴纳问题，原、被告可自行协商解决，协商不成，被告可另行提起诉讼。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告谭杰倍应返还铺面租赁保证金15000元给原告覃日钦；二、驳回原告覃日钦的其他诉讼请求。本案受理费196元（原告已预交），由原告覃日钦负担16元，由被告谭杰倍负担180元。上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费196元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  覃海燕审 判 员  甘 剑人民陪审员  李达球二〇一八年二月二十八日代书 记员  李晓静