江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0582民初6116号原告：张家港市星海货柜服务有限公司，住所地张家港市金港镇。法定代表人：该公司执行董事。委托诉讼代理人：江苏国瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：江苏国瑞律师事务所律师。被告：张家港市金港镇天林红红木艺术馆，住所地张家港市金港镇。经营者：女汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：北京盈科（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：北京盈科（张家港）律师事务所实习律师。第三人：刘俊，男，汉族，户籍地湖北省建始县，住江苏省张家港市。原告张家港市星海货柜服务有限公司（以下简称星海公司）与被告张家港市金港镇天林红红木艺术馆（以下简称天林红红木艺术馆）、第三人刘俊房屋租赁纠纷一案，本院于2021年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2021年5月12日、5月27日、7月13日公开开庭进行了审理。原告星海公司委托诉讼代理人罗春艳、被告天林红红木艺术馆经营者洪子茜、委托诉讼代理人黄晓亮、平浩楠三次均到庭参加诉讼、第三人刘俊到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告星海公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾退并返还承租的相关房屋；2、判令被告向原告支付房屋占有使用费（自2021年5月1日起计算至被告实际返还租赁房屋之日止）；3、判令被告向原告支付逾期退还房屋的滞纳金（自2021年5月1日起按日租金的2倍计算至被告实际返还租赁房屋之日止）；4、判令被告向原告赔偿律师费损失10000元；5、本案诉讼费由被告承担，原告预交部分由法院返还。事实与理由：被告向原告租赁星海大厦1楼17-20间。于2014年3月5日签订了《星海大厦租赁合同》，合同约定每年3月1日支付下一年租金，逾期支付租金的按照每日5%计算滞纳金。在原告与被告之间租赁合同纠纷（2020）苏0582民初7311号案件中，针对上述合同原、被告一致确认租赁期限截止到2021年4月30日。房屋租赁到期后，被告未退还房屋.故被告应腾退房屋并按合同约定支付逾期退房的占有使用费、滞纳金，同时赔偿原告为实现被告腾退房屋所遭受的各项损失。被告诚信木业贸易公司辩称：被告虽然是涉案房屋承租人，但是被告并非实际使用人，不存在妨害原告使用房屋的事实。在2019年被告将案涉部分房屋租赁给次承租人刘俊（系张家港市金港镇红臻坊红木家具经营部实际经营人，以下简称红臻坊经营部），并且在（2020）苏0582民初7311号租赁合同纠纷一案审理的过程当中，原告多次与次承租人沟通，要求次承租人停止支付房租给被告，那么因此在前案生效之后被告并未实际占有案涉房屋。原告起诉被告的主要目的是在于侵占被告的装修，前案审理过程当中双方并未就装修进行过协商。因此本案系原告恶意诉讼。本院经审理认定事实如下：2014年3月5日，星海公司（甲方）与天林红红木艺术馆（乙方）签订《星海大厦租赁合同》，约定甲方将位于香山南路星海大厦现有门面房出租给乙方开发家具会所。一、租期时间：甲方需保证乙方的使用权伍年整（除政策性规划、拆迁外)，任何一方在租期内无故终止协议，需赔偿对方经济损失10万元。合同期自2014年5月1日至2019年4月30日，合同期间甲方帮乙方协调与政府部门和周边的关系。二、租金及付款方式：1、一楼自南向北17-20间，由于有楼梯和配电间，所以4间按3间计算，第一年至第三年按6万元计算，第四年起每年递增5%。2、每年的3月1日前支付下一年的租金。初期的签约后十天内付第一年的租金，并出具收条为凭……四、房屋的修缮与使用……3、乙方装修时，甲方要配合乙方的施工。装修费用一切由乙方支付……五、房屋的转让与转租。1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有权人和乙方继续有效。2、未经甲方向意，乙方不得转租、转借承租房屋。3、合同期间，未经乙方同意甲方不得任意转租……七、房屋交付及收回的验收。1、交付前甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施有异议应当场提出。3、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施的完好状态，对未经同意留存的物品，甲方有权处置。5、乙方的装修设施不得拆除，一并无偿交付给甲方。若乙方要拆除装修，一切得恢复原状。乙方违约责任。1、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付甲方滞纳金。2、乙方如逾期支付租金，则乙方须每日按逾期租金的5%支付滞纳金。3、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付日租金2倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。2019年3月1日，张家港市金港镇天林红木材商贸中心（出租方、甲方）与刘俊、张淑丽签订《天林红木材商贸中心商务用房租赁合同》，约定甲方商贸中心办公楼店面15至20号共六间（法院注：即一层的15—20间）出租给乙方；租用期为三年，即从2019年3月28日起至2022年3月27日止；合同约定了租金、保证金和租金交纳期限、合同解除等。房屋实际用于经营张家港市金港镇红臻坊红木家具经营部。本院于2020年7月7日立案受理了星海公司与天林红红木艺术馆租赁合同纠纷一案，案号：（2020）苏0582民初7311号，星海公司诉请要求天林红红木艺术馆支付租金142387.88元及滞纳金。该案查明：“星海公司向天林红公司租赁其名下星海大厦部分楼层，于2014年3月5日签订了《星海大厦租赁合同》，合同约定每年的3月1日支付下一年的租金，逾期支付租金的，按照每日5%计算滞纳金。针对上述两份合同星海公司、天林红公司一致确认租赁期限截止到2021年4月30日，天林红公司结欠星海公司租金72930.38元。”本院判决：“被告张家港市金港镇天林红红木艺术馆应支付原告张家港市星海货柜服务有限公司租金72930.38元及滞纳金（以72930.38为本金，自2020年3月2日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。限于本判决生效后10日内履行”该案中双方均确认案涉合同于2021年4月30日到期。再查明，2021年7月1日，星海公司（出租方、甲方）与红臻坊经营部签订《租赁合同》，约定：鉴于甲方与诚信木业贸易公司排除妨害纠纷一案（2021苏0582民初5956号），甲方与张家港市金港镇天林红红木艺术馆排除妨害纠纷案(2021苏0582民初6116号)，乙方在上述两个案件中作为第三人参加诉讼。在两个案件中，诚信公司向甲方租赁一层13至16四间房屋、天林红公司向甲方租赁-层17至20四间房屋。诚信公司、天林红公司分别以关联公司张家港市金港镇天林红木材商贸中心的名义将一层15至20六间房屋转租给乙方，甲方与诚信公司、天林红公司的租赁合同到期后，诚信公司、天林红公司未腾退房屋。为乙方继续正常使用租赁上述15至20六间房屋，甲乙双方签订该合同。甲方将位于星海大厦第一层南起15间至20间,共6间。租赁期限为5年，即从2021年7月1日起至2026年6月30日止,每年7月1日起次年的6月30为一个租赁年度。合同约定了租金及保证金、租赁物的交付和返还、水电费、改建装修、转租、合同解除等。审理中，原告表示由于已经与红臻坊经营部签订租赁合同，故就案涉第一层17-20间四间不再要求腾退。还查明，原告星海公司为本次诉讼委托江苏国瑞律师事务所，并支付律师代理费10000元。以上事实有《星海大厦租赁合同》、《天林红木材商贸中心商务用房租赁合同》、《民事判决书》、《租赁合同》、委托代理合同、律师发票及庭审笔录予以证明。本院认为，首先，星海公司与天林红红木艺术馆签订的《星海大厦租赁合同》涉及星海大厦从南向北数一层17-20间房屋，根据租赁合同约定，双方租赁期限于2019年4月30日到期，此后双方为不定期租赁合同关系。在（2020）苏0582民初7311号案件中，双方均明确租赁期间截至到2021年4月30日届满。租赁合同到期后，天林红红木艺术馆应根据约定向星海公司交还房屋，但天林红红木艺术馆未按约交还，应承担违约责任。其次，天林红红木艺术馆通过其关联单位张家港市金港镇天林红木材商贸中心将案涉一层17-20间房屋于2019年3月1日转租给刘俊。根据双方约定天林红红木艺术馆转租需经星海公司同意，但诚信木业贸易公司未有证据证明经过星海公司同意后进行的转租。即使星海公司知道转租但在合理期间内，未就转租提出过异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，故超过租赁期间的转租也应属于无效。双方租赁合同于2021年4月30日已到期，诚信木业贸易公司对于一层17-20间房屋此后的转租应认定无效。刘俊（红臻坊经营部）是基于与天林红红木艺术馆、张家港市金港镇天林红木材商贸中心之间存在租赁合同关系才得以占用房屋，基于合同的相对性，刘俊（红臻坊经营部）所占用的案涉一层17-20间房屋仍应当由天林红红木艺术馆向星海公司支付占用使用费，刘俊（红臻坊经营部）、作为次承租人占用房屋期间租金或使用费与天林红红木艺术馆、张家港市金港镇天林红木材商贸中心结算。再次，关于腾退义务，基于上述一、二点理由，原告主张要求天林红红木艺术馆就案涉房屋（一层17-20间房屋，共计四间）进行腾退应当予以支持。鉴于星海公司已与次承租人达成租赁合同，并表示不再要求腾退，故原告该项诉请本院不再理涉。关于装修问题，由于目前为原次承租人（红臻坊经营部）使用，且原告不再要求腾退，次承租人表示对装修等也作出过添附，故对于该四间房屋涉及的与天林红红木艺术馆有关的装修权利本案不作理涉，天林红红木艺术馆可与星海公司、刘俊（红臻坊经营部）另行交涉。最后，关于占用使用费及违约责任的承担。结合上述几点理由，天林红红木艺术馆应向星海公司支付租赁合同到期后占有使用费，即一层17-20间房屋自2021年5月1日起至6月30日止期间费用。虽然根据根据合同约定，逾期返还房屋逾期一日需支付租金2倍的滞纳金，该约定的违约责任过高，且星海公司对于天林红红木艺术馆因逾期返还违约行为对其所造成的损失未能举证，本院综合认定天林红红木艺术馆因逾期返还案涉房屋需承担的责任是以约定租金的1.3倍计算的占用使用费。根据双方租赁合同约定，合同期自2014年5月1日至2019年4月30日，第一年至第三年按6万元计算，第四年起每年递增5%。据此计算2018年5月1日至2019年4月30日租金标准为66150元，由于此后双方为不定期租赁合同关系，故租金仍按照66150元计算较为合理，2021年5月1日起至2021年6月30日占有使用费为14332元（66150元÷12×2×1.3倍）。关于原告主张的律师费损失，双方对此并未有约定，故该项诉请本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告张家港市金港镇天林红红木艺术馆于本判决生效后十日内向原告张家港市星海货柜服务有限公司支付星海大厦一层17-20间房屋占有使用费14332元。二、驳回原告张家港市星海货柜服务有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费458元减半收取229元由原告张家港市星海货柜服务有限公司负担84元，被告张家港市金港镇天林红红木艺术馆负担145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 卞干国二〇二一年七月二十日法官助理 侯苈芮书 记 员 刘 燕张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号：62×××65。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港分行营业部，执行款账号：62×××62。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院