贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民初193号原告：四川荣慧建设集团有限公司，地址：四川省资阳市雁江区文明寺路一段**，统一社会信用代码：915120006653862516。法定代表人：张远华，系该公司董事长。特别授权代理人：罗文举，六盘水中心法律事务所法律工作者。执业证号：32409131100008。被告：舒文美，女，汉族，1947年10月25日生，住六枝特区。第三人：六枝特区瑞兴房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市六枝特区平寨镇贵烟路（平寨过境段房屋**），统一社会信用代码：91520203076045168E。法定代表人：李厚华，系该公司总经理。一般授权代理人：周真恩，系贵州宪张律师事务所律师，执业证号：15201201910155507。一般授权代理人：钟俊丽，系贵州宪张律师事务所实习律师，证号：23012010210707。原告四川荣慧建设集团有限公司（以下简称荣慧公司）与被告舒文美、第三人六枝特区瑞兴房地产开发有限公司（以下简称瑞兴房开）申请执行人执行异议之诉,本院于2020年11月26日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理,原告荣慧公司的委托诉讼代理人罗文举，被告舒文美、第三人瑞兴房开的委托诉讼代理人周真恩、钟俊丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告荣慧公司诉请：准许继续执行“瑞兴银座”项目Ｃ栋1-7-4号房产。事实与理由：原告与第三人瑞兴房开因建设施工合同纠纷一案，在诉讼过程中原告申请查封了第三人瑞兴房开建设的“瑞兴银座”项目Ａ栋门面4间，住房**，Ｂ栋门面7间，，住房**Ｃ栋住房62套，2019年5月28日六盘水市中级人民法院作出了（2019）黔02民初50号民事裁定书和（2019）黔02执保265号协助执行通知书。2019年7月3日经六盘水市中级人民法院主持调解，原告与第三人瑞兴房开达成和解协议，法院作出（2019）黔02民初50号民事调解书。调解书生效后，因第三人瑞兴房开未按法律文书全面履行义务，原告向六盘水市中级人民法院申请强制执行，法院立案后案号为（2019）黔02执行231号。在执行过程中双方已经就履行生效法律文书确定的内容达成执行和解。六盘水市中级人民法院于2020年1月22日作出（2019）黔02执231号之二执行裁定书，裁定终结（2019）黔02执231号案件的执行。但因第三人瑞兴房开仍未按照执行和解协议全面履行义务。原告申请恢复执行，法院立案后，执行案号为：（2020）黔02执恢45号。恢复执行过程中，六盘水市中级人民法院已经查封的房产进行评估、拍卖、变卖时，被告舒文美提出书面执行异议，认为原告查封的六枝特区屋系其2017年1月18日购买，并与第三人瑞兴房开签订了《商品房买卖合同》，合同约定总房款为131674元，2017年1月18日前分期支付38772元，余款91902元在2019年10月30日前付清，被告舒文美提交的银行凭证显示，2019年10月30日冯瑶向瑞兴房开支付了81368元、10534元（附言：舒文美购房款），经2020年10月28日在六枝特区自然资源局查询，舒文美名下有面积53.28平方米的住房，产权证号为：00029577舒文美提供的其与六枝特区服务中心签订的《六枝特区2017城市棚户区改造房屋征收货币补偿安置协议》载明：舒文美被征收的房屋位于六枝特区服务中心、房屋所有权证号为00029755、产权登记面积53.28平方米，实测建筑面积64.8平方米。六盘水市中级人民法院收到被告的执行异议申请后于2020年11月13日作出了（2020）黔02执异130号民事裁定书，裁定解除对第三人瑞兴房开名下位于六枝特区产的查封。原告认为，原告在2019年5月28日就查封了该房产，且查封裁定书及查封清单已经张贴在第三人瑞兴房开项目处一年多，被告舒文美现在才提出异议，原告足以相信是被告舒文美与第三人瑞兴房开2017年1月18日签订的《商品房买卖合同》应系两被告恶意串通，伪造的虚假合同，其目的是为第三人瑞兴房开逃避到期债务。再次，原告依照法律规定提起上诉，请求法院查清事实作出公正判决。被告舒文美辩称：我的购房款是交付给瑞兴公司的，至于瑞兴公司与原告之间的纠纷与我们无关，我只认可我与瑞兴公司之间的合同关系。我与原告方没有任何关系。第三人瑞兴房开辩称：首先，瑞兴公司与本五案购房人在法院查封之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，购房人也已经按照合同约定将购房款项支付给瑞兴公司，五案购房人购买案涉房屋系用于居住，符合执行异议复议规定29条的情形，享有商品房消费者权，能够排除法院的强制执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告荣慧公司在举证期限内提交了如下证据：第一组证据：公司营业执照、法人身份证明书、身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。瑞兴房开对该组证据无异议。舒文美对该证据无异议。第二组证据：2019年5月16日六盘水中院出具的（2019）黔02民初50号民事裁定书一份、2020年1月22日六盘水中院（2019）黔02执231号之二执行裁定书一份、（2019）黔02执保26号协助执行通知书一份，拟证明我方在2019年5月16日向法院申请了财产保全，保全了部分房产，被告程方购买的房产也在保全范围之内。在2019年10月我方已向法院申请执行，法院在2020年1月22日出具了执行终结裁定书，被告方提起的执行异议是在2020年8月份，已经超过法律规定的提起执行异议的诉讼时效。瑞兴房开对该组证据的真实性无异议，但不能达到其证明目的。首先查封时间应以不动产登记部门所载明的时间为准，案涉房屋已由被告全额付清购房款。被告所提起的执行异议未超过法律规定的时间，对执行标的提执行异议，法律明确规定可在执行标的执行终结之前提起执行异议，因此被告所提起的执行异议未超过法律规定的时间。舒文美的质证意见与瑞兴房开公司质证意见。被告舒文美向本院提交证据：第一组证据：（2020）黔02民终执异130号执行裁定书、《商品房买卖合同》一份、2017年1月18日的收款收据、2017年1月18日瑞兴房开认购书、2019年10月26日收款收据、2019年10月26日瑞兴房开认购书、进入瑞兴房开账户的收款回单，证明我方是全款购买案涉房屋，我方与瑞兴房开的买卖协议是真实合法有效的。原告荣慧公司质证认为130号执行裁定书未生效，我方在法律规定的时间内已向法院提起诉讼。《商品房买卖合同》不具备证据的三性，房开公司只有印章，无具体经办人的签字确认和签订时间。商品房买卖合同无具体的编号，故对商品房买卖合同的三性不予认可。其次，商品房买卖合同的单价明显低于当时的市场单价。对于2017年1月18日的收款收据及认购书，首先收款收据上载明的收款人为杨华，很明显依据前述案件查明的事实，杨华是当时瑞兴房开项目的负责人，该房屋应是杨华作为抵账低价转让给被告舒文美，该款未进入房开公司账户，故该份证据不能作为本案的定案依据使用。对于2019年10月26日的收款收据以及认购书，因此时该房屋处于被查封的状态，第三人瑞兴房开无权变卖该房屋，故对其证据的三性不予认可。其次，舒文美的本人签名系程芳代签，不是其本人所签字。对于中国银行2019年10月30日的收款回单，因付款人名称为冯瑶，并不是被告舒文美，故对其该组证据与本案无关。第三人瑞兴房开质证：对130号执行裁定书无异议，该裁定书查明的基本事实以及法律适用正确，原告无权执行案涉房屋。对商品房买卖合同无异议，2017年1月18日瑞兴房开确实与舒文美存在真实有效的商品房买卖合同关系。对收款收据以及认购书、收款回单均无异议，被告舒文美已按照合同约定全额支付购房款，且有部分房款是按照原告荣慧公司的要求转入原告财务人员冯瑶账户，再由冯瑶转入监管账户，该款作为原告方的工程款。第二组证据：证明一份，拟证明我与程芳系母女关系。原告荣慧公司对该组证据的真实性与合法性无异议，但对关联性有有异议，虽然程芳与舒文美系母女关系，但不能证明程芳的签字是代表舒文美的真实意思表示。第三人瑞兴房开质证对该份证据无异议。第三组证据：2019年10月26日在瑞兴房开购房时缴付房款的凭证。原告荣慧公司对该组证据的三性有异议，按照该组的消费金额已经远远超过商品房买卖合同约定的全款金额，故我方对其三性有异议，且消费时间是在我方保全查封之后。该款的收款单位为瑞兴房开公司，而不是冯瑶。第三人瑞兴房开对该份的真实性无异议，被告舒文美确实是已经全额支付购房款。第四组证据：2017年1月18日购房款缴纳凭证。原告荣慧公司质证认为该组证据注明的是现金销户，并不是证明该款是用于交付购房款。第三人瑞兴房开对该组证据无异议。第三人瑞兴房开未向本院提交证据。本院对各方当事人提交的证据分析认定如下：对原告提交的证据三性予以确认，对第二组证据的证明目的不予采信；对被告提交的证据，可以证明原告与第三人之间存在商品房买卖合同关系，本院予以确认。经审理查明，原告荣慧公司与第三人瑞兴房开因建设施工合同纠纷一案，在诉讼过程中，经荣慧公司申请，本院在（2019）黔02民初50号案件审理过程中，于2019年5月28日依法查封了登记在瑞兴房开名下的“瑞兴银座”项目A栋门面4间，住，住房**栋门面7间，住房，住房**住房62套，其中含本案双方诉争的“瑞兴银座”项目C栋1-7-4号房屋。2019年7月3日，荣慧公司与瑞兴房开达成和解协议，本院作出（2019）黔02民初50号民事调解书。确认第三人瑞兴公司自愿支付原告荣慧公司各项费用共计31306284元。后因第三人瑞兴公司未按（2019）黔02民初50号民事调解书的内容履行支付义务，被告荣慧公司向本院申请强制执行，在执行过程中，双方达成了执行和解协议，本院终结了执行程序。后又因第三人瑞兴公司未按执行和解的约定履行支付义务，本院遂恢复了案件的执行程序。恢复执行过程中，本院对已经查封的案涉房产进行评估、拍卖、变卖，被告舒文美向本院提出书面执行异议，认为原告申请查封的六枝特区屋系其2017年1月18日购买，并与瑞兴房开签订了《商品房买卖合同》。经本院审查，于2020年11月13日作出（2020）黔02执异130号民事裁定书，裁定解除对瑞兴房开名下位于六枝特区产的查封。另查明，2017年1月18日，被告舒文美与瑞兴房开签订《瑞兴银座认购书》，约定舒文美购买瑞兴公司开发的“瑞兴银座”C栋7层4号住宅，成交总价为131674元。同日，舒文美与瑞兴房开签订《商品房买卖合同》，约定舒文美购买瑞兴公司开发的“瑞兴银座”C栋1单元7层4号房屋，房号为C-7-4,建筑面积为76.2平方米，单价每平方米2091.06元，总价款131674元。支付方式为分期付款，2017年1月18日前分期支付房价款39772元，余款91902元2019年10月30日前付清。2019年10月26日，舒文美与瑞兴房开又签订了一份《瑞兴银座认购书》，约定签订认购书是支付定金人民币91902元。2017年1月18日，舒文美向瑞兴房开支付购房款39772元及代收款18199元，共计57971元。2019年10月26日，舒文美以刷卡方式支付购房款91902元。2019年10月30日，瑞兴房开与荣慧公司共管账户的经办人冯瑶将舒文美所交纳的购房款91902元分两笔由其个人账户转入瑞兴房开公司账户。再查明，本院在执行异议审查过程中，经在六枝特区自然资源局查询，舒文美名下有面积53.28平方米的住房，产权证号为：00029577。舒文美提供了其与六枝特区服务中心签订的《六枝特区2017城市棚户区改造房屋征收货币补偿安置协议》，表明该房屋已被征收。本案的争议焦点为：原告所提准许继续执行“瑞兴银座”项目C栋1-7-4号房产的请求是否应予支持？本院认为，本案案由为申请执行人执行异议之诉。原告申请执行的标的系被告向房地产开发企业购买的商品房，登记于瑞兴公司名下，在被告（案外人）提出的执行异议人民法院予以支持的情形下，原告（申请执行人）提出执行异议之诉符合提起申请执行人执行异议之诉的条件。本案应对被告是否享有排除执行的民事权益进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，案涉房产能够排除执行需符合三个条件，即：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，（3）已交付的价款超过合同约定总价款的50%。本案中，首先，被告提交了其与第三人于2017年1月18日签订的《瑞兴银座认购书》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案被告与瑞兴公司签订的《瑞兴银座认购书》明确了当事人的名称、商品房基本状况，明确了具体的位置、房号、价款、交付方式，且被告已经按照认购书的约定交付了相应款项，故该认购书已经具备商品房买卖合同的基本要素，可以认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的合法有效的书面买卖合同；其次，本案在执行异议审查程序中已查明被告拥有的一套住房已被拆迁，可视为无其他用于居住的房屋；第三，本案查明被告于2017年1月18日向瑞兴房开支付购房款39772元，于2019年10月26日支付购房款91902元。已超过房屋总价款131674元的50%。2019年10月26日支付的购房款虽在人民法院查封之后，但该笔购房款系由瑞兴房开与荣慧公司共管账户的经办人冯瑶于2019年10月30日转入瑞兴房开账户，表明原告荣慧公司知晓案涉房屋出售给被告舒文美的相关情况，原告在庭审中亦认可冯瑶所付款项。综上，被告作为房屋消费者在本案中享有物权期待权，对其买受的案涉房屋的具有足以排除执行的民事权益。原告所提诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告四川荣慧建设集团有限公司的诉讼请求。一审案件受理费2934元，由原告四川荣慧建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审 判 长  张 嘉审 判 员  刘 靖审 判 员  付振义二〇二一年七月十五日法官助理  尹倩茹书 记 员  黄 虎