江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3647号上诉人（原审原告）：嵇仁鸿，男，1975年4月20日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：吕汉超，盐城市建军法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：盐城市华虹房地产开发有限公司，住所地在江苏省盐城市盐都区龙冈镇人民路100号。法定代表人：许洪生，公司经理。委托诉讼代理人：潘连诗，江苏盐龙律师事务所律师。上诉人嵇仁鸿因与被上诉人盐城市华虹房地产开发有限公司（以下简称华虹公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2021）苏0903民初359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。嵇仁鸿上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由华虹公司承担。事实和理由：1.华虹公司在销售房屋时承诺一户一证，但后经询问，案涉房屋无法办理独立的产权证，而是共有产权；2.双方在合同中约定的房屋房号不明确，经嵇仁鸿向不动产登记中心查询，华虹嘉园15-16号门面房101室厕所、102室已经被出卖给案外人；3.嵇仁鸿曾两次要求支付剩余购房款，但华虹公司无人接待且无人接受，故嵇仁鸿不存在违约行为。综上，华虹公司应当双倍返还嵇仁鸿的定金。华虹公司辩称，双方房屋买卖意思表示真实，合法有效，在房屋买卖洽谈时，嵇仁鸿到房屋处实体查看了现场，不存在华虹公司欺骗嵇仁鸿的情况，更不存在所出售的房屋是厕所的情况。嵇仁鸿在认同了所出售的房屋后，才向华虹公司支付了购房定金，对房屋的位置以及房款的价格都做了明确约定，由于嵇仁鸿没有按时交纳房款，华虹公司在2020年5月9日向嵇仁鸿发函催收购房款，嵇仁鸿收到该函后回复拒交房款，嵇仁鸿的行为构成根本违约。故请求驳回上诉，维持原判。嵇仁鸿向一审法院起诉请求：1.判令华虹公司返还购房定金180000元；2.判令华虹公司赔偿利息（以90000元为基数，从2017年5月18日起至实际履行之日止按银行贷款利率的四倍计算）；3.本案诉讼费用由华虹公司承担。一审法院查明的事实：2017年5月12日，嵇仁鸿至华虹公司购买华虹嘉园15-16幢104室4间门面房（1-5轴线）。当日，嵇仁鸿向华虹公司交付定金40000元，华虹公司向嵇仁鸿出具收据一份，载明：“嵇仁鸿，肆万元正，购门面房4间（1-5轴线）定金”。2017年5月17日，嵇仁鸿向华虹公司交付定金50000元，华虹公司向嵇仁鸿出具收条一份，载明：“今收到嵇仁鸿伍万元整购房定金购门市4间（1-5轴线）定金”。2020年5月9日，华虹公司向嵇仁鸿发函要求嵇仁鸿于2020年5月9日前至华虹公司办理门面房购买手续，逾期视为自动放弃处理，定金不予退还。嵇仁鸿当日回复称：“你是废话一个，骗子说有房产证，骗我把订金交了，现在又说没证，你把证办好我交钱。”2020年5月22日，华虹公司将案涉房屋出售给案外人许爱军、曹某。2020年9月20日，嵇仁鸿委托盐城金砺砺法律咨询服务有限公司向华虹公司发函询问案涉房屋能否办理房产证。2020年9月27日，华虹公司回函称：“1.华虹嘉园门面房已经于2014年4月办理了《房屋所有权证》、《国有土地使用证》……2.华虹嘉园门面房销售时，我们一直向每一位业主明确，该房属于共有房产，房产局登记中心将按照共有人所占房产面积比例约定，办理共有产权证过户手续……”。现因案涉房屋已经销售，嵇仁鸿要求华虹公司返还定金，华虹公司未退还，遂诉至一审法院。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案双方已达成房屋买卖合意，虽未签订书面买卖合同，但约定了适用定金，也已实际交付了定金，嵇仁鸿经华虹公司催告后，仍未及时与华虹公司签订买卖合同，导致缔约不能，应当承担违约责任。嵇仁鸿诉称未能签订合同原因有二点：一是嵇仁鸿认为案涉房屋为华虹嘉园15-16幢101-104室，其中102室已于2018年8月被华虹公司出售，导致双方缔约不能。华虹公司辩称案涉房屋为华虹嘉园15-16幢104室1-5轴线4间门面房，根据嵇仁鸿方提交的收条载明的内容结合华虹嘉园15-16幢101-104室房屋面积、定金金额等因素，一审法院认定案涉房屋为104室1-5轴线，同时华虹公司方提交房屋买卖合同、发票等证据证明104室1-5轴线出售时间为催告后即2020年5月22日，故嵇仁鸿的该项陈述意见一审法院不予采纳。二是嵇仁鸿认为华虹公司出售的房屋不能办理独立产权证，但未提交证据予以证明，华虹公司辩称能办理产权证并提交房屋产权证予以证明，故嵇仁鸿的该意见一审法院亦不予采纳。综上，一审法院依法判决：驳回嵇仁鸿的诉讼请求。案件受理费3902元，减半收取1951元，由嵇仁鸿负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明，一审中，嵇仁鸿陈述，我问他（华虹公司许总）证件是否齐全，他说只有大证，全卖了以后才能分割办证小证，我问多长时间，他说三个月左右，我就先给了4万元定金；华虹公司陈述，案涉房屋属于大产权，需要所有的门市销售后进行分割，办理产权登记。本院认为，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。本案中，嵇仁鸿向华虹公司支付9万元，作为购买华虹嘉园15-16幢1-5轴线4间门面房的购房定金，双方之间存在预约合同关系。双方未约定何时签订本约合同，则双方应积极妥善协商并签订本约合同。因案涉房屋产权转移登记手续须经过申请分户，而当时案涉房屋尚未具备分户条件，故双方对案涉房屋办理分户手续及将产权变更登记至嵇仁鸿名下的时间产生分歧，华虹公司要求嵇仁鸿先签订合同支付房款，嵇仁鸿担心无法及时办理过户手续，双方至此发生僵持。至2020年5月9日，华虹公司发函给嵇仁鸿要求其立即办理购房手续，逾期视为放弃处理，定金不予退还；嵇仁鸿当日回复把证办好我交钱；后华虹公司将案涉房屋出卖给他人，但至今未办理产权转移登记手续。本院认为，华虹公司在向嵇仁鸿介绍案涉房屋状况时，应明确告知办理产权转移登记的时间须等房屋全部出售后才能办理分户过户，然其介绍的情况较为含糊导致嵇仁鸿不能清晰正确认识房屋过户的手续和时间，具有一定过错；而嵇仁鸿作为买受人，在已经知晓案涉房屋为大产权的情形下，应仔细询问核实分户办证程序和手续后，方可审慎决定是否购买，其未能善尽核实义务，自身亦负有一定过错。根据双方函复情况，能够认定双方已于2020年5月9日明确不再签订正式房屋买卖合同，此后华虹公司亦已将房屋出卖给他人，华虹公司应及时将收取的9万元定金返还给嵇仁鸿。考虑到双方对未能签订正式房屋买卖合同均负有一定过错，而华虹公司未及时返还款项，给嵇仁鸿造成资金占用损失，故本院酌定华虹公司赔偿嵇仁鸿自2020年5月10日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。本案中，一审法院将未能签订正式房屋买卖合同的原因归责于嵇仁鸿违约不妥，本院予以纠正。另，关于嵇仁鸿提出双方约定买卖房屋的房号不明，华虹嘉园15-16号门面房101室为厕所，102室已经被出卖给案外人的上诉理由。经查，根据案涉房屋平面图显示的内容，华虹嘉园15-16号楼1-5轴线四间房屋，具体明确，虽没有注明房号，但与嵇仁鸿上诉所称的101室厕所、已经被出卖给案外人的102室，并不存在混同，故嵇仁鸿提出的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，嵇仁鸿的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市盐都区人民法院（2021）苏0903民初359号民事判决；二、被上诉人盐城市华虹房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还上诉人嵇仁鸿定金9万元及利息（以9万元为基数，自2020年5月10日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回上诉人嵇仁鸿的其余一审诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3902元，减半收取1951元，由上诉人嵇仁鸿负担926元，被上诉人盐城市华虹房地产开发有限公司负担1025元；二审案件受理费3902元，由上诉人嵇仁鸿负担1852元，被上诉人盐城市华虹房地产开发有限公司负担2050元。本判决为终审判决。审判长  刘圣磊审判员  谢超亮审判员  周 陇二〇二一年七月二十九日书记员  施凯钰