1江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终1393号上诉人（原审原告）：魏凤辉，男，1974年1月12日生，汉族，住江西省永丰县。委托诉讼代理人：梁贵印，贵州恩邦律师事务所律师。上诉人（原审原告）：夏洁，女，1977年1月4日生，汉族，住江西省永丰县。委托诉讼代理人：梁贵印，贵州恩邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西省吉水县房地产开发公司，住所地:江西省吉安市吉水县文明南路111号，统一社会信用代码：91360822162114107C。法定代表人：李坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾洪清，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：罗瑞华，江西庐陵律师事务所律师。上诉人魏凤辉、夏洁因与被上诉人江西省吉水县房地产开发公司（以下简称吉水房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省永丰县人民法院（2021）赣0825民初1269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人魏凤辉及其与夏洁的共同委托诉讼代理人梁贵印，被上诉人吉水房产公司的委托诉讼代理人曾洪清、罗瑞华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏凤辉、夏洁上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持魏凤辉、夏洁的一审诉请或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由吉水房产公司负担。事实和理由：一、原判认定客观事实错误。1.魏凤辉与吉水房产公司签订的两份《永丰?洪伟住宅小区认购协议书》（以2下简称《认购协议》）分别认购的是洪伟住宅小区（以下简称洪伟小区）A栋91号房和B栋23号房，并非B栋67号房，且魏凤辉、夏洁购买1-1067室向银行贷款870,000元，非8,720,000元。2.原判认定案涉房屋配有院子，与事实不符。在吉水房产公司与永丰县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》、永丰县建设局颁发的《建设用地规划许可证》《坑田原轮窑厂地块验收报告（洪伟小区）》及永丰县蓝图测绘有限公司提供的洪伟小区《宗地测绘图》中，均无院子的说明。吉水房产公司非法出售的所谓院子，实为洪伟小区经规划要求配套建设的绿化用地（绿地率不低于35%）。二、原判认定法律事实错误。1.案涉两份《认购协议》只具备预约合同的法律特性，而不具备本约合同的法律特性，原判将该两份《认购协议》认定为商品房买卖合同，于法无据。2.原判错误理解《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定之精神。根据前述条款，《认购协议》（预约合同）需认定或转化为本约合同，应同时具备三个条件：一是双方未签订《商品房买卖合同》；二是《认购协议》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；三是吉水房产公司已按约定收受购房款。然而，本案并不满足前述三个条件。3.原判认为《认购协议》虽是魏凤辉一人所签，但魏凤辉自认夏洁知晓并同意该《认购协议》的内容，故该《认购协议》对魏凤辉、夏洁及吉水房产公司均具有法律效力，违反了合同相对性原则。4.原判认为在《商品房买卖合同》中，经双方协商一致已变更的内容以该合同约定为准，未涉及且未经过双方协商一致进行变更的内容，则应按《认购协议》来履行，于法无据。预约合同是在签订本约合同前的预备阶段，本约合同是履行预约合同的落实阶段，预约合同和本约合同之间并非并列或从属关系，而是一种取代关系，当本约合同签订后，预约合同自然失去了对双方当事人的法律约束力。况且，从最终签订合同的当事人、案涉房屋标的、两个房屋的总价款、房屋付款时间等看，双方实际履行的是《商品房买卖合同》，而非《认购协议》。5.案涉两份《商品房买卖合同》第十六条对于办理房屋不动产权证进行了明确约定，但原判对该事实并未予以确认。6.案3涉两份《认购协议》中的“另外约定”不具有法律效力。首先，《认购协议》中的所有约定条款已被《商品房买卖合同》所取代；其次，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条和第二百七十五条之规定及《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规规定，案涉所谓的“院子”和停车位属于小区业主共有（专属于魏凤辉、夏洁的除外），吉水房产公司取得的《商品房预售许可证》亦不包含土地或绿化地“院子”，吉水房产公司非法转让土地（包括绿化地“院子”和车位）违反了法律、行政法规的强制性、禁止性规定。此外，案外人李荣华取得的不动产权证书载明的土地使用权面积为“分摊”面积，具有小区业主共有的土地使用权性质。因此，吉水房产公司在《认购协议》中以“另外约定”的方式非法高价转让土地，是典型的以合法形式掩盖非法目的的行为，严重侵犯了魏凤辉、夏洁及小区其他业主的合法权益。三、原判程序违法。魏凤辉、夏洁在一审程序中，主要是以两份《商品房买卖合同》作为支撑诉讼主张的主要证据，但一审法院在吉水房产公司未提起反诉的情况下，直接认定《认购协议》的对抗效力，违反了证据效力的认证程序，剥夺了魏凤辉、夏洁的抗辩权。四、原判适用法律错误。本案是在《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，不能只适用《中华人民共和国民法典》的规定。吉水房产公司辩称：1.部分业主已办理的不动产权证将包含院子在内的测绘图作为附件使用，且院子面积包含在分摊面积中，可以证明吉水房产公司出售院子的合法性已得到相关行政机关认可。至于院子设置及出售是否有悖于规划等，属于政府职能部门行政查处范畴。2.案涉《认购协议》已经明确购买主体、房号、面积、价款及付款方式等主要事项，符合认定商品房买卖合同的基本标准。《认购协议》与此后《商品房买卖合同》同时具有法律效力,两者并非从属和取代关系。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。魏凤辉、夏洁向一审法院起诉请求：1.判令吉水房产公司立即为魏凤辉、夏洁办理位于永丰县的不动产权证；2.本案诉讼费由吉4水房产公司负担。一审法院认定事实：吉水房产公司系洪伟小区的开发商，魏凤辉与夏洁系夫妻关系。2017年3月，魏凤辉、夏洁到吉水房产公司所开发的洪伟小区看房。2017年3月30日，魏凤辉与吉水房产公司签订《认购协议》两份，协议约定由魏凤辉向吉水房产公司购买洪伟小区A栋91号房及B栋67号房，其中A栋91号房约定单价为3,927.09元/㎡,建筑面积约为378.55㎡，成交价约为1,486,600元，首期楼款付30%即446,600元，按揭款为1,040,000元；B栋67号房屋约定单价为3,886.2元/㎡,建筑面积约为323.4㎡，成交价约为1,256,800元，首期楼款付30%即386,800元，按揭款为870,000元。且两份协议均约定：乙方即魏凤辉认购的商品房面积以工程竣工验收后房管部门测绘的最终测绘面积为准，不管最终测绘面积同本协议约定面积误差多少，甲乙双方均同意按本协议约定的每平方米单价实行多退少补，乙方同意不以误差为由要求退房。甲乙双方签署正式《商品房买卖合同》后的房款缴纳时间（含按揭、一次性付款），乙方同意仍按本认购协议书约定时间办理，否则视为乙方严重违约，按本协议违约条款处理。特别声明：①本认购协议所涉面积为估算面积，最终确切面积以房管部门测绘结果为准，且出售物业总价亦以房管部门最终测绘面积按本协议约定单价计收，实行多退少补。②乙方签署本认购协议书前，已经充分了解所认购房产详细情况，了解并接受购买该物业所需签署的由甲方提供的本楼宇认购协议书及正式《商品房买卖合同》样本的合同条款，明确乙方的责任及权利，同意于甲方通知或本认购协议书约定之时间签署此合同之正本，同意交纳因购买该房产于交易及办证环节中所产的政府税费及其他应由乙方支付的有关费用。另外约定：院子面积以土管局测绘面积为准，每平方米贰仟陆佰元整，由甲方（吉水房产公司）另外收取，不含房款内，在办理房产证之前要交清全部院子款，否则不办证。停车位每个捌万元整，停车位不办证，车位款在4月15日前交清，否则按每月三分利息计算，车位不得退换。魏凤辉作为认购方在该协议上签名捺印，夏洁对该协议的内容知晓。2017年4月28日，魏凤辉、夏洁与吉水房产公司签订两份《商品房买卖合同》，合同约5定由魏凤辉、夏洁向吉水房产公司购买位于永丰县，其中1-1091室商品房建筑层数4层，建筑面积共378.55㎡，套内建筑面积378.55㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0㎡（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二），该商品房单价每平方米3865.28元，总金额1463200元，魏凤辉、夏洁应于2017年4月28日交纳房款443200元，银行贷款1020000元；其中1-1076室商品房建筑层数4层，建筑面积共323.4㎡，套内建筑面积323.4㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0㎡（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二），该商品房单价每平方米3886.21元，总金额1256800元，魏凤辉、夏洁应于2017年4月28日交纳房款386800元，银行贷款8720000元。两份合同均约定出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.买受人已交清所有房款与相关费用。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.无。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，双方至房管部门办理了商品房合同备案。2017年4月28日，魏凤辉、夏洁交纳了1-1091号商品房的首付款443200元，交纳了1-1067号商品房的首付款386800元，并于2017年5月10日在永丰农商银行办理了1-1091号商品房1020000元的银行按揭手续；于2017年5月18日在永丰农业银行办理了1-1067号商品房870000元的银行按揭手续。后吉水房产公司将两套商品房交付给了魏凤辉、夏洁，魏凤辉、夏洁装修了1-1091号商品房并已入住。后魏凤辉、夏洁多次要求吉水房产公司为其以上两套商品房办理不动产权证，但吉水房产公司均以魏凤辉、夏洁未支付院子款为由，拒绝为魏凤辉、夏洁办理，魏凤辉、夏洁遂诉至法院。另查明，魏凤辉、夏洁所购的1-1091号商品房系单栋别墅，其套内建筑面积为378.55㎡，房屋所占土地面积为124.47㎡，其中该别墅配有单独的院子；魏凤辉、夏洁所购的1-1067号商品房系单栋6别墅，其套内建筑面积为323.4㎡，房屋所占土地面积为98.55㎡，其中该别墅配有单独的院子。再查明，案外人李荣华于2020年10月21日办理了赣（2020）永丰县不动产权第××号不动产权证书，其购买的别墅位于永丰县，房屋建筑面积为323.40㎡，分摊土地使用权面积为230.08㎡，该面积包含房屋土地面积与院子土地面积在内。本案的争议焦点为：一是魏凤辉、夏洁与吉水房产公司签订的《认购协议》系预约合同还是商品房买卖合同；二是在《认购协议》与《商品房买卖合同》同时存在的情况下，应当适用哪个合同。关于争议焦点一。认购协议书从形式上看是一个预约，其约定的是将来签订的商品房买卖合同才是本约，预约当事人所负的是诚信协商义务，本约当事人所负的是给付义务，预约合同分为未包含主要条款的预约和包含主要条款的预约，其中包含主要条款的预约可转化为本约或者应当视为本约。就买卖合同而言，是否具备主要条款应看是否具备了标的物及其价格条款，具备了主要条款的预约，应当视为买卖合同而不是预约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该规定对商品房买卖合同主要内容的界定，应当理解为该条所规定的商品房买卖合同的标的物及价格条款即为主要内容，而不能机械地理解为必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项全部条款或者必须达到十三项一半以上的多数条款才能达到买卖合同主要内容的条款。本案的认购协议书对双方当事人的名称、姓名、住所、房屋的基本状况、房价的确定方式及总价款、付款时间、付款方式等实质性条款均作了明确约定，因此，该认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，该认购协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，同时该认购协议虽是魏凤辉一人所签订，但魏凤辉自认该认购协议内容夏洁知晓并同意，因此该认购协7议对于魏凤辉、夏洁与吉水房产公司均具有法律效力。关于争议焦点二。2017年4月28日，魏凤辉、夏洁与吉水房产公司签订了《商品房买卖合同》，该合同亦系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，对于魏凤辉、夏洁和吉水房产公司双方亦具有法律效力。《中华人民共和国民法典》第五百四十三条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”现案涉《商品房买卖合同》系在《认购协议》之后所签订的，在该合同中并未约定双方在签订该合同后，认购协议作废，因此应当视为两个协议对于双方当事人均有效。在《商品房买卖合同》中，经过双方协商一致已变更的内容以该合同约定的为准，但是在该合同未涉及的内容，亦未经过双方协商一致进行变更的内容，则应当按认购协议来履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”《中华人民共和国民法典》第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”现双方所签订的《商品房买卖合同》中关于如何办理房屋不动产权证并未进行约定，但是在《认购协议》双方对于何时办证作过专门的约定，即“院子面积以土管局测绘面积为准，每平方米贰仟陆佰元整，由甲方（吉水房产公司）另外收取，不含房款内，在办理房产证之前要交清全部院子款，否则不办证。”该约定不违反法律的禁止性规定，因此在双方有约定的情况下，关于何时办理房屋不动产权证应当依据双方的约定。现魏凤辉、夏洁虽按《商品房买卖合同》的约定支付了别墅的款项，但未按特别约定支付院子的款项。因此，根据双方约定，在魏凤辉、夏洁未交纳院子款的情况下，吉水房产公司有权依约不办理该房屋的不动产权证，故对于魏凤辉、夏洁要求吉水房产公司为其办理两套别墅的不动产权证的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十八条、第五百零二条、第五百零九条、第五百四十三条、第五百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房8买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：驳回魏凤辉、夏洁的诉讼请求。案件受理费100元，由魏凤辉、夏洁负担。本院二审期间，上诉人魏凤辉、夏洁补充提交如下证据：1.永丰县人民政府抄告单，用以证明永丰县人民政府同意面向社会公开拍卖永丰县坑田原永平轮窑厂地块；2.《国有建设用地使用权出让合同》及附件，用以证明地块经合法拍卖取得、出让地块的小区车位配套规划要求以及小区绿化配套规划要求（绿化率35%）；3.建设用地批准书，用以证明地块项目命名为“永丰县洪伟小区”，土地可以使用；4.《国有土地使用证》，用以证明永丰县人民政府已对土地进行登记；5.《建设用地规划许可证》，用以证明洪伟小区项目的土地规划经永丰县建设局规划部门审批许可，符合城乡规划要求；6.《宗地图》《宗地分割一览表》，用以证明具有测绘资质的第三方测绘公司对洪伟小区的房屋建筑面积及分摊土地面积进行测绘分割，并标明了每栋房屋的编号、每栋房屋四周实线围起的区域中的院子面积、总面积，且在《宗地分割一览表》中列明了房产面积、土地面积（房子土地面积和院子土地面积之和）、房子土地面积、院子土地面积；7.《商品房预售许可证》，用以证明永丰县房地产管理局批准许可洪伟小区共计90套住宅房屋28677.7m2的商品房屋可对外销售，且预售许可证中没有批准许可小区的土地（或院子）对外销售的相关内容；8.《工程竣工验收备案表》，用以证明洪伟小区工程经各参建单位同意备案并取得备案表；9.《永丰县坑田镇原永平轮窑厂地块竣工检查验收报告》，用以证明永丰县自然资源局（原永丰县国土资源局）对永丰县坑田原永平轮窑厂地块洪伟小区项目竣工检查验收；10.广告宣传图册资料，用以证明地块出让规划设计的主要经济技术指标，其中配有房屋的鸟瞰图，图中房屋四周用简易栅栏围起的区域中显示有花草树木的绿化图样；11.现场拍摄的图片，用以证明每栋房屋四周用简易塑料栅栏围起的区域中栽植有花草树木的地块，实为小区的绿化用地地块。吉水房产公司统一质证认为，对前述证据的真实性、合法性不持异议，关联性有异议，院子用地及车位用地的合法性已通过不动产登记部门登记9这一事实进行确认。本院对前述所有证据的真实性、合法性予以确认，但证据1-5、证据7-10只能证明吉水房产公司合法取得土地和项目开发的合法性，并不能证明吉水房产公司转让案涉院子使用权违反了法律或行政法规的禁止性规定或者违反了《国有建设用地使用权出让合同》等约定，故对其关联性不予确认。至于证据6，《宗地图》上载明的洪伟小区共有宗地面积为35505.40㎡，《宗地分割一览表》上载明的各业主分割使用土地面积为30297.76㎡，故可以认定在各业主分割使用土地面积之外，洪伟小区尚有5207.64㎡无法单独登记到各业主名下的土地使用权面积。被上诉人吉水房产公司补充提交了四份编号分别为赣（2020）永丰县不动产权第0008629号、第0007673号、第××号、第0007675号的不动产权证书，其中第0008629号不动产证载明：权利人为解春苗、彭绍平，标的物洪伟小区1069号，共有宗地面积35505.40㎡，房屋建筑面积323.40㎡，分摊土地使用权面积230.09㎡，这与魏凤辉、夏洁提交的《宗地图》上载明的1069彭绍平院子面积131.54㎡、总面积230.09㎡相符，亦《宗地分割一览表》上载明的1069号彭绍平的房产面积323.4㎡、土地面积230.09㎡（房子土地面积98.55㎡＋院子土地面积131.54㎡）完全相符。另外三份不动产权证书载明的内容同样能与《宗地图》《宗地分割一览表》上载明的相关内容相互对应。吉水房产公司提交前述证据以证明该公司向业主出售的院子能够办理不动产权证书。魏凤辉、夏洁质证认为，前述四份房产证与案涉两套房屋没有关联，且房产证上载明的分摊土地面积是整个小区业主共有的土地面积，吉水房产公司无权处置或转让。本院对前述四份不动产权证的真实性、合法性、关联性均予以确认。本院另补充查明：1.吉水房产公司与魏凤辉于2017年3月30日签订了一份约定标的物为洪伟小区B栋23#号房的《认购协议》，该《认购协议》亦载有“另外约定”，但B栋23#号最终由案外人购买。吉水房产公司陈述，因B栋23#号房已被他人购买，遂在经魏凤辉同意后，直接在该合同上将数字23改为67，魏凤辉否认直接更改数字这一事实。经将涂改后形成的B栋67#号房的《认购协议》与魏10凤辉、夏洁提交的B栋23#号房的《认购协议》进行比对，除房号有涂改外，其他内容一致。结合魏凤辉就1-1091号房在签订商品房买卖合同之前，亦与吉水房产公司签订了载有“另外约定”的《认购协议》这一事实，以及魏凤辉、夏洁的委托诉讼代理人在一审对该两份《认购协议》进行质证时，对其真实性不持异议这一事实，本院认定双方就B栋67#号房签订了《认购协议》。2.吉水房产公司与魏凤辉、夏洁签订的编号为YF2017050105的《商品房买卖合同》第六条第3点约定：“买受人于2017年4月28日缴纳房款386800元，银行贷款870000元”，一审判决在查明事实部分误将870000元写成8720000元，应系笔误，本院予以纠正。3.魏凤辉二审中自认已在1091号房的附属院子中实施道路硬化、搭建遮阳钢架、栽树、用水泥砌一定高度的水池、部分区域覆盖黄泥土等行为。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的其他事实相一致，予以确认。本院认为，根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一是吉水房产公司能否有偿转让各建筑附属院子的使用权；二是案涉两份《认购协议》上的“另外约定”对魏凤辉、夏洁是否具有约束力；三是吉水房产公司能否以魏凤辉、夏洁未付院子款作为拒绝办理产权证之抗辩事由。关于争议焦点一。根据当事人提供的洪伟小区《宗地图》《宗地分割一览表》及建成后的现状图片，该小区每栋建筑均附有一定面积的院子。因各院子上并没有建筑物或附属设施，故所谓的院子实为供业主单独使用的占有一定面积的土地使用权。且从吉水房产公司提交的四份不动产权证书看，洪伟小区1013号、1069号、1071号及1088号房附属院子的面积均已登载进相应业主的不动产权证书中。魏凤辉、夏洁提供的现有证据不足以认定吉水房产公司向洪伟小区业主转让每栋房屋的附属院子违反了法律或行政法规的规定。魏凤辉、夏洁主张洪伟小区的所有院子为小区全体业主共有的公摊面积，既与前述事实不相符，亦与本院二审查明的各业主分割使用土地面积之外，洪伟小区尚有5207.64㎡共有土地这一事实不相符，更与案涉两份《商品房买卖合同》第三条第五款关于“公共部位与公用房屋分摊建筑面积0㎡”这一约定不符。至于除去全部院子占地11面积之外，小区绿化率能否达到35%，是否违反建设用地规划，应由相关国家行政机关依法定程序进行确认并作相应处理。关于争议焦点二。首先，夏洁虽未在案涉两份《认购协议》上签名，但根据魏凤辉在一审庭审时的陈述，当时夏洁与魏凤辉一起去看房，夏洁清楚并同意《认购协议》的内容。鉴于夏洁与魏凤辉系夫妻关系，且夏洁及其委托诉讼代理人在一审时对于魏凤辉的前述陈述并未提出异议，本院对魏凤辉的陈述予以采信，即夏洁知悉并同意案涉两份《认购协议》上载明的包括“另外约定”在内的全部条款。其次，《认购协议》系买卖双方在签署《商品房买卖合同》前所签订的预约合同，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，对于《认购协议》中特别约定的事项，除非双方在签订《商品房买卖合同》时就此达成了新的合意，否则，应视其为买卖双方履行商品房买卖合同权利义务的重要组成部分，对买卖双方始终具有约束力。魏凤辉、夏洁认为预约合同和本约合同之间是一种完全取代关系，于法无据，本院不予采纳。本案中，案涉两份《商品房买卖合同》上虽未对《认购协议》载明的“另外约定”这部分内容作重复约定，但案涉两份《商品房买卖合同》并未约定《认购协议》上载明的“另外约定”作废或者达成新的合意。同时，虽然案涉两份《商品房买卖合同》第十六条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但对于因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书时如何处理，该条款选择的是第3项“无”，故应视双方对办理房屋产权证没有约定或约定不完整。再结合《商品房买卖合同》系相关国家行政机关制定的范本合同、《认购协议》上载明的“另外约定”是当事人特别手写而成、魏凤辉和夏洁已在一定程度上实际使用1091号商品房附属院子这些事实，本院认定《认购协议》上载明的“另外约定”是买卖双方对于如何办理不动产权证的特别约定，对于魏凤辉、夏洁与吉水房产公司在履行商品房买卖合同的整个过程中，均具有约束力。关于争议焦点三。民事主体在实施民事法律行为时，可以附条件，附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。本案中，买12卖双方在《认购协议》中约定，买受人在办理房产证之前要交清全部院子款，否则出卖人不办证。现作为买受人的魏凤辉、夏洁并未举证证明前述条件已成就，故其要求出卖人吉水房产公司办理案涉房屋不动产权证，本院不予支持。关于一审法院在吉水房产公司未提起反诉的情况下，直接认定《认购协议》的对抗效力，是否违反证据效力的认证程序问题。本院认为，反诉的本质属性是诉，是一种独立的诉讼请求，而抗辩是对抗请求权的主张，是一种诉讼行为。本案中，吉水房产公司提交《认购协议》用以对抗魏凤辉、夏洁要求办理不动产权证书的诉讼请求，应认定为吉水房产公司的抗辩行为，而非一种独立的诉讼请求。故对于魏凤辉、夏洁的前述意见，本院不予采纳。综上所述，魏凤辉、夏洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人魏凤辉、夏洁负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴富强审 判 员 李伟杰审 判 员 罗良华二〇二一年七月二十三日法官助理 曾 柳书 记 员 刘 璐1江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终1393号上诉人（原审原告）：魏凤辉，男，1974年1月12日生，汉族，住江西省永丰县。委托诉讼代理人：梁贵印，贵州恩邦律师事务所律师。上诉人（原审原告）：夏洁，女，1977年1月4日生，汉族，住江西省永丰县。委托诉讼代理人：梁贵印，贵州恩邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西省吉水县房地产开发公司，住所地:江西省吉安市吉水县文明南路111号，统一社会信用代码：91360822162114107C。法定代表人：李坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾洪清，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：罗瑞华，江西庐陵律师事务所律师。上诉人魏凤辉、夏洁因与被上诉人江西省吉水县房地产开发公司（以下简称吉水房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省永丰县人民法院（2021）赣0825民初1269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人魏凤辉及其与夏洁的共同委托诉讼代理人梁贵印，被上诉人吉水房产公司的委托诉讼代理人曾洪清、罗瑞华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏凤辉、夏洁上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持魏凤辉、夏洁的一审诉请或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由吉水房产公司负担。事实和理由：一、原判认定客观事实错误。1.魏凤辉与吉水房产公司签订的两份《永丰?洪伟住宅小区认购协议书》（以2下简称《认购协议》）分别认购的是洪伟住宅小区（以下简称洪伟小区）A栋91号房和B栋23号房，并非B栋67号房，且魏凤辉、夏洁购买1-1067室向银行贷款870,000元，非8,720,000元。2.原判认定案涉房屋配有院子，与事实不符。在吉水房产公司与永丰县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》、永丰县建设局颁发的《建设用地规划许可证》《坑田原轮窑厂地块验收报告（洪伟小区）》及永丰县蓝图测绘有限公司提供的洪伟小区《宗地测绘图》中，均无院子的说明。吉水房产公司非法出售的所谓院子，实为洪伟小区经规划要求配套建设的绿化用地（绿地率不低于35%）。二、原判认定法律事实错误。1.案涉两份《认购协议》只具备预约合同的法律特性，而不具备本约合同的法律特性，原判将该两份《认购协议》认定为商品房买卖合同，于法无据。2.原判错误理解《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定之精神。根据前述条款，《认购协议》（预约合同）需认定或转化为本约合同，应同时具备三个条件：一是双方未签订《商品房买卖合同》；二是《认购协议》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；三是吉水房产公司已按约定收受购房款。然而，本案并不满足前述三个条件。3.原判认为《认购协议》虽是魏凤辉一人所签，但魏凤辉自认夏洁知晓并同意该《认购协议》的内容，故该《认购协议》对魏凤辉、夏洁及吉水房产公司均具有法律效力，违反了合同相对性原则。4.原判认为在《商品房买卖合同》中，经双方协商一致已变更的内容以该合同约定为准，未涉及且未经过双方协商一致进行变更的内容，则应按《认购协议》来履行，于法无据。预约合同是在签订本约合同前的预备阶段，本约合同是履行预约合同的落实阶段，预约合同和本约合同之间并非并列或从属关系，而是一种取代关系，当本约合同签订后，预约合同自然失去了对双方当事人的法律约束力。况且，从最终签订合同的当事人、案涉房屋标的、两个房屋的总价款、房屋付款时间等看，双方实际履行的是《商品房买卖合同》，而非《认购协议》。5.案涉两份《商品房买卖合同》第十六条对于办理房屋不动产权证进行了明确约定，但原判对该事实并未予以确认。6.案3涉两份《认购协议》中的“另外约定”不具有法律效力。首先，《认购协议》中的所有约定条款已被《商品房买卖合同》所取代；其次，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条和第二百七十五条之规定及《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规规定，案涉所谓的“院子”和停车位属于小区业主共有（专属于魏凤辉、夏洁的除外），吉水房产公司取得的《商品房预售许可证》亦不包含土地或绿化地“院子”，吉水房产公司非法转让土地（包括绿化地“院子”和车位）违反了法律、行政法规的强制性、禁止性规定。此外，案外人李荣华取得的不动产权证书载明的土地使用权面积为“分摊”面积，具有小区业主共有的土地使用权性质。因此，吉水房产公司在《认购协议》中以“另外约定”的方式非法高价转让土地，是典型的以合法形式掩盖非法目的的行为，严重侵犯了魏凤辉、夏洁及小区其他业主的合法权益。三、原判程序违法。魏凤辉、夏洁在一审程序中，主要是以两份《商品房买卖合同》作为支撑诉讼主张的主要证据，但一审法院在吉水房产公司未提起反诉的情况下，直接认定《认购协议》的对抗效力，违反了证据效力的认证程序，剥夺了魏凤辉、夏洁的抗辩权。四、原判适用法律错误。本案是在《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，不能只适用《中华人民共和国民法典》的规定。吉水房产公司辩称：1.部分业主已办理的不动产权证将包含院子在内的测绘图作为附件使用，且院子面积包含在分摊面积中，可以证明吉水房产公司出售院子的合法性已得到相关行政机关认可。至于院子设置及出售是否有悖于规划等，属于政府职能部门行政查处范畴。2.案涉《认购协议》已经明确购买主体、房号、面积、价款及付款方式等主要事项，符合认定商品房买卖合同的基本标准。《认购协议》与此后《商品房买卖合同》同时具有法律效力,两者并非从属和取代关系。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。魏凤辉、夏洁向一审法院起诉请求：1.判令吉水房产公司立即为魏凤辉、夏洁办理位于永丰县的不动产权证；2.本案诉讼费由吉4水房产公司负担。一审法院认定事实：吉水房产公司系洪伟小区的开发商，魏凤辉与夏洁系夫妻关系。2017年3月，魏凤辉、夏洁到吉水房产公司所开发的洪伟小区看房。2017年3月30日，魏凤辉与吉水房产公司签订《认购协议》两份，协议约定由魏凤辉向吉水房产公司购买洪伟小区A栋91号房及B栋67号房，其中A栋91号房约定单价为3,927.09元/㎡,建筑面积约为378.55㎡，成交价约为1,486,600元，首期楼款付30%即446,600元，按揭款为1,040,000元；B栋67号房屋约定单价为3,886.2元/㎡,建筑面积约为323.4㎡，成交价约为1,256,800元，首期楼款付30%即386,800元，按揭款为870,000元。且两份协议均约定：乙方即魏凤辉认购的商品房面积以工程竣工验收后房管部门测绘的最终测绘面积为准，不管最终测绘面积同本协议约定面积误差多少，甲乙双方均同意按本协议约定的每平方米单价实行多退少补，乙方同意不以误差为由要求退房。甲乙双方签署正式《商品房买卖合同》后的房款缴纳时间（含按揭、一次性付款），乙方同意仍按本认购协议书约定时间办理，否则视为乙方严重违约，按本协议违约条款处理。特别声明：①本认购协议所涉面积为估算面积，最终确切面积以房管部门测绘结果为准，且出售物业总价亦以房管部门最终测绘面积按本协议约定单价计收，实行多退少补。②乙方签署本认购协议书前，已经充分了解所认购房产详细情况，了解并接受购买该物业所需签署的由甲方提供的本楼宇认购协议书及正式《商品房买卖合同》样本的合同条款，明确乙方的责任及权利，同意于甲方通知或本认购协议书约定之时间签署此合同之正本，同意交纳因购买该房产于交易及办证环节中所产的政府税费及其他应由乙方支付的有关费用。另外约定：院子面积以土管局测绘面积为准，每平方米贰仟陆佰元整，由甲方（吉水房产公司）另外收取，不含房款内，在办理房产证之前要交清全部院子款，否则不办证。停车位每个捌万元整，停车位不办证，车位款在4月15日前交清，否则按每月三分利息计算，车位不得退换。魏凤辉作为认购方在该协议上签名捺印，夏洁对该协议的内容知晓。2017年4月28日，魏凤辉、夏洁与吉水房产公司签订两份《商品房买卖合同》，合同约5定由魏凤辉、夏洁向吉水房产公司购买位于永丰县，其中1-1091室商品房建筑层数4层，建筑面积共378.55㎡，套内建筑面积378.55㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0㎡（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二），该商品房单价每平方米3865.28元，总金额1463200元，魏凤辉、夏洁应于2017年4月28日交纳房款443200元，银行贷款1020000元；其中1-1076室商品房建筑层数4层，建筑面积共323.4㎡，套内建筑面积323.4㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0㎡（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二），该商品房单价每平方米3886.21元，总金额1256800元，魏凤辉、夏洁应于2017年4月28日交纳房款386800元，银行贷款8720000元。两份合同均约定出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.买受人已交清所有房款与相关费用。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.无。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，双方至房管部门办理了商品房合同备案。2017年4月28日，魏凤辉、夏洁交纳了1-1091号商品房的首付款443200元，交纳了1-1067号商品房的首付款386800元，并于2017年5月10日在永丰农商银行办理了1-1091号商品房1020000元的银行按揭手续；于2017年5月18日在永丰农业银行办理了1-1067号商品房870000元的银行按揭手续。后吉水房产公司将两套商品房交付给了魏凤辉、夏洁，魏凤辉、夏洁装修了1-1091号商品房并已入住。后魏凤辉、夏洁多次要求吉水房产公司为其以上两套商品房办理不动产权证，但吉水房产公司均以魏凤辉、夏洁未支付院子款为由，拒绝为魏凤辉、夏洁办理，魏凤辉、夏洁遂诉至法院。另查明，魏凤辉、夏洁所购的1-1091号商品房系单栋别墅，其套内建筑面积为378.55㎡，房屋所占土地面积为124.47㎡，其中该别墅配有单独的院子；魏凤辉、夏洁所购的1-1067号商品房系单栋6别墅，其套内建筑面积为323.4㎡，房屋所占土地面积为98.55㎡，其中该别墅配有单独的院子。再查明，案外人李荣华于2020年10月21日办理了赣（2020）永丰县不动产权第××号不动产权证书，其购买的别墅位于永丰县，房屋建筑面积为323.40㎡，分摊土地使用权面积为230.08㎡，该面积包含房屋土地面积与院子土地面积在内。本案的争议焦点为：一是魏凤辉、夏洁与吉水房产公司签订的《认购协议》系预约合同还是商品房买卖合同；二是在《认购协议》与《商品房买卖合同》同时存在的情况下，应当适用哪个合同。关于争议焦点一。认购协议书从形式上看是一个预约，其约定的是将来签订的商品房买卖合同才是本约，预约当事人所负的是诚信协商义务，本约当事人所负的是给付义务，预约合同分为未包含主要条款的预约和包含主要条款的预约，其中包含主要条款的预约可转化为本约或者应当视为本约。就买卖合同而言，是否具备主要条款应看是否具备了标的物及其价格条款，具备了主要条款的预约，应当视为买卖合同而不是预约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该规定对商品房买卖合同主要内容的界定，应当理解为该条所规定的商品房买卖合同的标的物及价格条款即为主要内容，而不能机械地理解为必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项全部条款或者必须达到十三项一半以上的多数条款才能达到买卖合同主要内容的条款。本案的认购协议书对双方当事人的名称、姓名、住所、房屋的基本状况、房价的确定方式及总价款、付款时间、付款方式等实质性条款均作了明确约定，因此，该认购书具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，该认购协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，同时该认购协议虽是魏凤辉一人所签订，但魏凤辉自认该认购协议内容夏洁知晓并同意，因此该认购协7议对于魏凤辉、夏洁与吉水房产公司均具有法律效力。关于争议焦点二。2017年4月28日，魏凤辉、夏洁与吉水房产公司签订了《商品房买卖合同》，该合同亦系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，对于魏凤辉、夏洁和吉水房产公司双方亦具有法律效力。《中华人民共和国民法典》第五百四十三条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”现案涉《商品房买卖合同》系在《认购协议》之后所签订的，在该合同中并未约定双方在签订该合同后，认购协议作废，因此应当视为两个协议对于双方当事人均有效。在《商品房买卖合同》中，经过双方协商一致已变更的内容以该合同约定的为准，但是在该合同未涉及的内容，亦未经过双方协商一致进行变更的内容，则应当按认购协议来履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”《中华人民共和国民法典》第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”现双方所签订的《商品房买卖合同》中关于如何办理房屋不动产权证并未进行约定，但是在《认购协议》双方对于何时办证作过专门的约定，即“院子面积以土管局测绘面积为准，每平方米贰仟陆佰元整，由甲方（吉水房产公司）另外收取，不含房款内，在办理房产证之前要交清全部院子款，否则不办证。”该约定不违反法律的禁止性规定，因此在双方有约定的情况下，关于何时办理房屋不动产权证应当依据双方的约定。现魏凤辉、夏洁虽按《商品房买卖合同》的约定支付了别墅的款项，但未按特别约定支付院子的款项。因此，根据双方约定，在魏凤辉、夏洁未交纳院子款的情况下，吉水房产公司有权依约不办理该房屋的不动产权证，故对于魏凤辉、夏洁要求吉水房产公司为其办理两套别墅的不动产权证的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十八条、第五百零二条、第五百零九条、第五百四十三条、第五百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房8买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：驳回魏凤辉、夏洁的诉讼请求。案件受理费100元，由魏凤辉、夏洁负担。本院二审期间，上诉人魏凤辉、夏洁补充提交如下证据：1.永丰县人民政府抄告单，用以证明永丰县人民政府同意面向社会公开拍卖永丰县坑田原永平轮窑厂地块；2.《国有建设用地使用权出让合同》及附件，用以证明地块经合法拍卖取得、出让地块的小区车位配套规划要求以及小区绿化配套规划要求（绿化率35%）；3.建设用地批准书，用以证明地块项目命名为“永丰县洪伟小区”，土地可以使用；4.《国有土地使用证》，用以证明永丰县人民政府已对土地进行登记；5.《建设用地规划许可证》，用以证明洪伟小区项目的土地规划经永丰县建设局规划部门审批许可，符合城乡规划要求；6.《宗地图》《宗地分割一览表》，用以证明具有测绘资质的第三方测绘公司对洪伟小区的房屋建筑面积及分摊土地面积进行测绘分割，并标明了每栋房屋的编号、每栋房屋四周实线围起的区域中的院子面积、总面积，且在《宗地分割一览表》中列明了房产面积、土地面积（房子土地面积和院子土地面积之和）、房子土地面积、院子土地面积；7.《商品房预售许可证》，用以证明永丰县房地产管理局批准许可洪伟小区共计90套住宅房屋28677.7m2的商品房屋可对外销售，且预售许可证中没有批准许可小区的土地（或院子）对外销售的相关内容；8.《工程竣工验收备案表》，用以证明洪伟小区工程经各参建单位同意备案并取得备案表；9.《永丰县坑田镇原永平轮窑厂地块竣工检查验收报告》，用以证明永丰县自然资源局（原永丰县国土资源局）对永丰县坑田原永平轮窑厂地块洪伟小区项目竣工检查验收；10.广告宣传图册资料，用以证明地块出让规划设计的主要经济技术指标，其中配有房屋的鸟瞰图，图中房屋四周用简易栅栏围起的区域中显示有花草树木的绿化图样；11.现场拍摄的图片，用以证明每栋房屋四周用简易塑料栅栏围起的区域中栽植有花草树木的地块，实为小区的绿化用地地块。吉水房产公司统一质证认为，对前述证据的真实性、合法性不持异议，关联性有异议，院子用地及车位用地的合法性已通过不动产登记部门登记9这一事实进行确认。本院对前述所有证据的真实性、合法性予以确认，但证据1-5、证据7-10只能证明吉水房产公司合法取得土地和项目开发的合法性，并不能证明吉水房产公司转让案涉院子使用权违反了法律或行政法规的禁止性规定或者违反了《国有建设用地使用权出让合同》等约定，故对其关联性不予确认。至于证据6，《宗地图》上载明的洪伟小区共有宗地面积为35505.40㎡，《宗地分割一览表》上载明的各业主分割使用土地面积为30297.76㎡，故可以认定在各业主分割使用土地面积之外，洪伟小区尚有5207.64㎡无法单独登记到各业主名下的土地使用权面积。被上诉人吉水房产公司补充提交了四份编号分别为赣（2020）永丰县不动产权第0008629号、第0007673号、第××号、第0007675号的不动产权证书，其中第0008629号不动产证载明：权利人为解春苗、彭绍平，标的物洪伟小区1069号，共有宗地面积35505.40㎡，房屋建筑面积323.40㎡，分摊土地使用权面积230.09㎡，这与魏凤辉、夏洁提交的《宗地图》上载明的1069彭绍平院子面积131.54㎡、总面积230.09㎡相符，亦《宗地分割一览表》上载明的1069号彭绍平的房产面积323.4㎡、土地面积230.09㎡（房子土地面积98.55㎡＋院子土地面积131.54㎡）完全相符。另外三份不动产权证书载明的内容同样能与《宗地图》《宗地分割一览表》上载明的相关内容相互对应。吉水房产公司提交前述证据以证明该公司向业主出售的院子能够办理不动产权证书。魏凤辉、夏洁质证认为，前述四份房产证与案涉两套房屋没有关联，且房产证上载明的分摊土地面积是整个小区业主共有的土地面积，吉水房产公司无权处置或转让。本院对前述四份不动产权证的真实性、合法性、关联性均予以确认。本院另补充查明：1.吉水房产公司与魏凤辉于2017年3月30日签订了一份约定标的物为洪伟小区B栋23#号房的《认购协议》，该《认购协议》亦载有“另外约定”，但B栋23#号最终由案外人购买。吉水房产公司陈述，因B栋23#号房已被他人购买，遂在经魏凤辉同意后，直接在该合同上将数字23改为67，魏凤辉否认直接更改数字这一事实。经将涂改后形成的B栋67#号房的《认购协议》与魏10凤辉、夏洁提交的B栋23#号房的《认购协议》进行比对，除房号有涂改外，其他内容一致。结合魏凤辉就1-1091号房在签订商品房买卖合同之前，亦与吉水房产公司签订了载有“另外约定”的《认购协议》这一事实，以及魏凤辉、夏洁的委托诉讼代理人在一审对该两份《认购协议》进行质证时，对其真实性不持异议这一事实，本院认定双方就B栋67#号房签订了《认购协议》。2.吉水房产公司与魏凤辉、夏洁签订的编号为YF2017050105的《商品房买卖合同》第六条第3点约定：“买受人于2017年4月28日缴纳房款386800元，银行贷款870000元”，一审判决在查明事实部分误将870000元写成8720000元，应系笔误，本院予以纠正。3.魏凤辉二审中自认已在1091号房的附属院子中实施道路硬化、搭建遮阳钢架、栽树、用水泥砌一定高度的水池、部分区域覆盖黄泥土等行为。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的其他事实相一致，予以确认。本院认为，根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一是吉水房产公司能否有偿转让各建筑附属院子的使用权；二是案涉两份《认购协议》上的“另外约定”对魏凤辉、夏洁是否具有约束力；三是吉水房产公司能否以魏凤辉、夏洁未付院子款作为拒绝办理产权证之抗辩事由。关于争议焦点一。根据当事人提供的洪伟小区《宗地图》《宗地分割一览表》及建成后的现状图片，该小区每栋建筑均附有一定面积的院子。因各院子上并没有建筑物或附属设施，故所谓的院子实为供业主单独使用的占有一定面积的土地使用权。且从吉水房产公司提交的四份不动产权证书看，洪伟小区1013号、1069号、1071号及1088号房附属院子的面积均已登载进相应业主的不动产权证书中。魏凤辉、夏洁提供的现有证据不足以认定吉水房产公司向洪伟小区业主转让每栋房屋的附属院子违反了法律或行政法规的规定。魏凤辉、夏洁主张洪伟小区的所有院子为小区全体业主共有的公摊面积，既与前述事实不相符，亦与本院二审查明的各业主分割使用土地面积之外，洪伟小区尚有5207.64㎡共有土地这一事实不相符，更与案涉两份《商品房买卖合同》第三条第五款关于“公共部位与公用房屋分摊建筑面积0㎡”这一约定不符。至于除去全部院子占地11面积之外，小区绿化率能否达到35%，是否违反建设用地规划，应由相关国家行政机关依法定程序进行确认并作相应处理。关于争议焦点二。首先，夏洁虽未在案涉两份《认购协议》上签名，但根据魏凤辉在一审庭审时的陈述，当时夏洁与魏凤辉一起去看房，夏洁清楚并同意《认购协议》的内容。鉴于夏洁与魏凤辉系夫妻关系，且夏洁及其委托诉讼代理人在一审时对于魏凤辉的前述陈述并未提出异议，本院对魏凤辉的陈述予以采信，即夏洁知悉并同意案涉两份《认购协议》上载明的包括“另外约定”在内的全部条款。其次，《认购协议》系买卖双方在签署《商品房买卖合同》前所签订的预约合同，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，对于《认购协议》中特别约定的事项，除非双方在签订《商品房买卖合同》时就此达成了新的合意，否则，应视其为买卖双方履行商品房买卖合同权利义务的重要组成部分，对买卖双方始终具有约束力。魏凤辉、夏洁认为预约合同和本约合同之间是一种完全取代关系，于法无据，本院不予采纳。本案中，案涉两份《商品房买卖合同》上虽未对《认购协议》载明的“另外约定”这部分内容作重复约定，但案涉两份《商品房买卖合同》并未约定《认购协议》上载明的“另外约定”作废或者达成新的合意。同时，虽然案涉两份《商品房买卖合同》第十六条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但对于因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书时如何处理，该条款选择的是第3项“无”，故应视双方对办理房屋产权证没有约定或约定不完整。再结合《商品房买卖合同》系相关国家行政机关制定的范本合同、《认购协议》上载明的“另外约定”是当事人特别手写而成、魏凤辉和夏洁已在一定程度上实际使用1091号商品房附属院子这些事实，本院认定《认购协议》上载明的“另外约定”是买卖双方对于如何办理不动产权证的特别约定，对于魏凤辉、夏洁与吉水房产公司在履行商品房买卖合同的整个过程中，均具有约束力。关于争议焦点三。民事主体在实施民事法律行为时，可以附条件，附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。本案中，买12卖双方在《认购协议》中约定，买受人在办理房产证之前要交清全部院子款，否则出卖人不办证。现作为买受人的魏凤辉、夏洁并未举证证明前述条件已成就，故其要求出卖人吉水房产公司办理案涉房屋不动产权证，本院不予支持。关于一审法院在吉水房产公司未提起反诉的情况下，直接认定《认购协议》的对抗效力，是否违反证据效力的认证程序问题。本院认为，反诉的本质属性是诉，是一种独立的诉讼请求，而抗辩是对抗请求权的主张，是一种诉讼行为。本案中，吉水房产公司提交《认购协议》用以对抗魏凤辉、夏洁要求办理不动产权证书的诉讼请求，应认定为吉水房产公司的抗辩行为，而非一种独立的诉讼请求。故对于魏凤辉、夏洁的前述意见，本院不予采纳。综上所述，魏凤辉、夏洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人魏凤辉、夏洁负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴富强审 判 员 李伟杰审 判 员 罗良华二〇二一年七月二十三日法官助理 曾 柳书 记 员 刘 璐