北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初1213号原告（反诉被告）：吴平，男，1959年7月10日出生，满族，吉林市铁路局退休人员，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：吴楠（系吴平之子），住北京市海淀区。被告（反诉原告）：李元波，女，1988年7月17日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李虎（系李元波之夫），住北京市大兴区。原告（反诉被告）吴平与被告（反诉原告）李元波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴平的委托诉讼代理人吴楠，被告（反诉原告）李元波的委托诉讼代理人李虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴平向本院提出诉讼请求：1.判令李元波履行合同返还吴平保证金20000元，并赔偿占用期间（2020年9月29日至李元波返还保证金之日）的利息，利息按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率计算；2.判令李元波赔偿吴平垫付给“北京穆清商贸有限公司”的损失3500元；3.判令李元波按照合同约定自2020年9月29日起，按日赔偿吴平合同违约金，每日440元，直至李元波返还吴平保证金之日；4.诉讼费李元波承担。吴平当庭变更诉讼请求为：第1项、第3项的诉讼请求起算日起为2020年10月7日，违约金与赔偿损失不能并举的情形下，不再主张第1项诉讼请求的利息，而主张第3项诉讼请求的违约金。事实与理由：2020年1月16日，吴平、李元波通过中介签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定购买吴平位于北京市大兴区天水大街46号院2号楼506室，由于该房屋存在注册，因此补充协议约定双方协议一致，由吴平就此房地址出租注册登记，物业保证金40000元包含物业保证金20000元和房屋出租注册地址登记保证金20000元，吴平承诺于2020年10月30日前迁出，迁出当日由李元波付吴平20000元注册登记保证金。2020年3月2日，双方完成房屋过户和物业交割，李元波取得不动产权证书并收取吴平转交的3500元地址租金。2020年4月2日，李元波在收取转交的地址租金后，便以登记住所无法联系名义向北京市大兴区市场监督管理局举报，将北京穆清商贸有限公司（以下简称穆清公司）列入经营异常，给穆清公司造成损失3500元，经吴平与穆清公司协商一致，由吴平垫付。2020年4月13日，李元波在微信群中声称要扣减吴平地址保证金，吴平将其诉至法院，2020年8月3日，法院作出（2020）京0115民初8331号民事判决书，因合同约定20000元房屋出租注册地址保证金，吴平承诺于2020年10月30日前迁出，迁出当天，李元波自行支付吴平20000元注册登记保证金，该条件尚未成就，故可待条件成就后，另行主张权利。2020年9月23日，穆清公司从原注册地北京市大兴区天水大街46号院2号楼506室迁出，2020年9月29日，吴平向李元波发送催告函，要求2020年10月7日前将地址保证金20000元转至指定账户，但李元波未支付。故起诉至法院，请求判如所请。李元波辩称，吴平要求穆清公司使用涉案房屋地址没有合同约定，使用费、使用的方式方法没有合同约定，李元波购买房屋之前，穆清公司已经使用涉案房屋地址作为住所地，李元波去举报，只是向工商部门提示要求核查该公司是否真正的在办公，核查后当时并未在此办公，之后就不清楚了。穆清公司被列为异常与李元波无关，是其自己的行为。公司被列为异常，使房屋可能变为高危地址，注册公司受限。吴平主张的3500元的收条，没有公司公章与签名。20000元保证金已经收取，不同意返还，因为合同约定的标准未达到，未在2020年10月30日前迁出。工商部门搜索显示公司不在该地址，不能证明公司已经在房屋地址迁出。对方支付的3500元不够纳税起征点，不符合国家规定，按照税务部门规定，需要交房产税。房屋实际承租人不详。房子还未在李元波掌控下，卖出之前吴平还租给了两个公司。李元波向本院提出反诉，诉讼请求为：1.判令吴平向李元波赔偿房屋收益损失：自2020年3月2日起至2021年5月11日止，按照每月3980元的标准计算共计57003元；2.判令吴平向李元波根据房屋买卖合同独立条款赔偿合同违约金176000元。事实与理由：2020年1月16日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买位于北京市大兴区天水大街46号院2号楼506室房屋，并于2020年3月2日取得该房屋的所有权。在购买房屋前，吴平2018年9月已经将该房屋出租给穆清公司为住所，并在工商、税务、银行机构办理了登记备案。吴平在穆清公司不知情的情况下，又将房屋于2018年12月出租给紫梧桐北京资产管理有限公司，签署财产委托管理服务合同，根据该合同，吴平已经构成对财产委托管理服务合同的违约。2020年1月，吴平隐瞒上述事实，在不平等条件下与李元波签订了房屋买卖合同及补充协议，违背了真实意思表示，在李元波2020年3月2日取得房屋所有权证书后，吴平继续隐瞒，其出售房屋前所签署的所有关于房屋的合同及当事人，导致房屋存在多个租赁合同，无法收回房屋，亦无合同依据提出赔偿请求，给李元波造成较大损失。故提出反诉，请求判如所请。吴平针对反诉请求辩称，不同意李元波的诉讼请求，因为房屋交割的时候对方收取了3500元，半年的房屋地址租金，不能重复向吴平主张。吴平没有违约行为，房屋实体出租给蛋壳公寓，地址出租给穆清公司，出卖之前已经明确向对方告知。本院经审理认定事实如下：吴平曾以李元波为李元波，北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、紫梧桐（北京）资产管理有限公司（以下简称紫梧桐公司）为第三人起诉至本院，案由为房屋买卖合同纠纷，要求：1.判令李元波履行合同，配合蛋壳公寓完成变更，继续履行租约至2022年4月4日；2、判令李元波提前返还吴平保证金2万元，并赔偿占用期间（2020年3月2日至李元波返还吴平保证金之日）的利息，利息按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率计算；3、判令李元波按照合同约定，自2020年3月2日起，按日赔偿吴平合同违约金，每日440元，直至纠纷解决之日；4、诉讼费由李元波承担。李元波提出反诉，请求为：1、判令吴平赔偿房屋租金、租金违约金和延迟支付的利息，自2020年3月2日取得房屋不动产权证书之日起至2020年6月10日止（承租人正常退租，蛋壳公司正在招租），按3790元/月逐日计算房屋租金，按2个月租金计违约金，按民事诉讼法、相关法规和中国人民银行同期利率计延迟支付的利息；2、判令吴平赔偿《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》补充协议违约金，自2020年3月2日取得房屋不动产权证书之日起至2020年6月22日止（2020年6月22日之后的不再主张），每日按房屋成交总价款88万元的万分之五计违约金（440元/日），按民事诉讼法、相关法规和中国人民银行同期利率计延迟支付的利息；3、诉讼费由吴平承担。本院查明，2020年1月16日，吴平（出卖人）与李元波（买受人）通过链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定李元波购买吴平位于北京市大兴区天水大街46号院2号楼506室房屋，建筑面积46.65平方米，价格88万元。同日，吴平（甲方）与李元波（乙方）签订《补充协议》，约定：房屋的租赁期限至2022年4月4日止，就房屋租金，甲乙双方一致同意作出如下约定：过户前租约房屋租金归甲方所有，过户后租金归乙方所有。甲乙双方协商一致：由于甲方就此房屋地址出租注册登记，物业保证金4万元包含2万物业保证金和2万房屋出租注册地址登记保证金，甲方承诺于2020年10月30日前迁出，迁出当天由乙方自行支付甲方2万元注册登记保证金。2020年3月2日，双方完成房屋交割手续，李元波取得不动产权证书。2020年3月4日，案涉房屋变更登记至李虎名下。另查，2018年12月27日，吴平与紫梧桐公司签订《财产委托管理服务合同》，约定吴平委托紫梧桐公司将案涉房屋对外出租。2019年6月12日，案外人李若谷与紫梧桐公司签订《房屋代理租赁合同》，租赁期限为2019年6月11日至2020年6月10日……本院认为……吴平要求李元波提前返还保证金2万元，并赔偿占用期间利息的诉讼请求，因合同约定为“2万元房屋出租注册地址登记保证金，吴平承诺于2020年10月30日前迁出，迁出当天由李元波自行支付吴平2万元注册登记保证金”，该条件尚未成就，而根据庭审查明的情况，吴平主张李元波应提前返还的事实和理由均无客观依据，故本院不予支持，其可待约定条件成就后另行主张权利。吴平要求判令李元波自2020年3月2日起按日赔偿违约金（每日440元）直至纠纷解决之日的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决如下：一、驳回吴平的诉讼请求；二、驳回李元波的反诉请求。上诉判决已经生效。双方签署的房屋买卖合同第五条房屋产权及具体状况的承诺，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，……且无他人对该房屋享有优先购买权……如乙方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋总价款的20%赔偿守约方的损失。李元波主张依据该条规定，涉案房屋具有出租，涉及债权纠纷，要求吴平支付违约金。补充协议第四条违约责任，第1款约定，双方任何一方逾期履行补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第五条其他约定，双方协商一致，由于甲方就此房地址出租注册登记，物业保证金肆万元包含两万元物业保证金和两万房屋出租注册地址登记保证金，甲方承诺于2020年10月30日前迁出，迁出当天乙方自行支付甲方两万元注册登记保证金。吴平主张已经该规定，李元波未按时将注册登记保证金退还，应支付违约金。2020年4月2日，穆清公司被列入经营异常名录，随后穆清公司向工商登记部门申请注册地址变更，2020年9月23日将其注册地址迁出涉案房屋。随即吴平向李元波发送催告函、短信，告知上述地址迁出的事实，并要求李元波于2020年10月7日前将地址保证金20000元支付至指定账户，李元波认可收到上述催告函及短信，但主张即使查询到的地址不在涉案房屋处，亦不能证明穆清公司的注册地址已经迁出，应于2022年4月3日之后返还保证金。2020年9月24日，吴平与曹素兰签订协商一致确认书，就李元波于2020年4月2日向北京市大兴区市场监督管理局将涉案房屋注册地址列入经营异常名录，导致穆清公司受损，协商损失金额为3500元（半年地址租金），鉴于吴平将半年的租金3500元支付给李元波，吴平与曹素兰约定，吴平垫付3500元赔偿款，约定后续由吴平向李元波另行索赔。吴平解释称，曹素兰系地址出租的中介方，吴平将地址通过曹素兰出租给穆清公司。李元波对此不认可，认为双方无权就此事进行确认。本院认为，吴平与李元波就案涉房屋签订的房屋买卖合同及补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。根据补充协议约定，吴平应在2020年10月30日前将出租注册地址登记迁出，根据现已查明的事实，穆清公司曾使用涉案房屋地址作为住所地，后于2020年9月23日将注册地址迁出，吴平已经按照补充协议的约定履行了义务，李元波应按约返还吴平保证20000元。根据补充协议约定“双方任何一方逾期履行补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”，综合本案的实际情况，吴平主张李元波支付违约金，不再主张利息，本院不持异议，酌情确定由李元波支付吴平违约金2000元。关于吴平主张的由李元波赔偿其垫付给穆清公司的损失，本案系房屋买卖合同纠纷，就此无合同依据，本院对此不予支持。关于李元波的反诉请求，双方就房屋买卖合同签订时已经就该房屋实体出租、地址出租进行了说明，现李元波主张由吴平赔偿其房屋收益损失，无法律及合同依据，本院不予支持。关于其主张的违约金，李元波已知房屋出租及地址出租的情形下购买涉案房屋，现主张仅清楚租赁，不清楚具体情况而主张依据房屋有债权纠纷，要求支付违约金，本院对其主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、李元波于本判决生效之日起十日内返还吴平保证金20000元；二、李元波于本判决生效之日起十日内支付吴平违约金2000元；三、驳回吴平的其他诉讼请求；四、驳回李元波的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费388元，反诉案件受理费2398元，均由李元波负担（其中2398元已交纳，剩余388元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘京京二〇二一年七月八日书记员  郑曼曼