江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终4087号上诉人（原审原告）：丁明旺，男，1990年7月15日出生，汉族，居民，住阜宁县。委托诉讼代理人：刘飞虎，阜宁县新华法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：江苏金凡项目管理有限公司，统一社会信用代码913209230632358948，住所地阜宁县香港路596号。法定代表人：王恩林，该公司总经理。委托诉讼代理人：施洋，阜宁县开发区法律服务所法律工作者。上诉人丁明旺因与被上诉人江苏金某项目管理有限公司（以下简称金某公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2021）苏0923民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丁明旺上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由丁明旺负担。事实和理由:1.金某公司的万和购物中心的二层，即丁明旺承租的店面的那一层都未整体营业，根据双方签订的租赁合同第十七条，因甲方原因导致乙方无法正常营业，乙方有权暂停支付租赁费用。而在一审庭审中，丁明旺明确陈述是因金某公司的原因（即整个二层未有实际营业）才导致丁明旺无法正常经营。一审法院未采用该条约定，却采用了租赁合同第十二条、第十三条认定丁明旺违约，显然认定事实不清。丁明旺一审中提交了通话录音，录音中商场负责人明确同表示将所有的费用全部退还给丁明旺，且将店里的装潢设备也退还，但一审法院却未采纳该录音所涉及的内容，且在判决书中也未提及该内容，未给出合理解释。直至丁明旺提起上诉，万和购物中心二层仍未整体营业。2.丁明旺一审中要求赔偿装潢损失，一审法院认为是因丁明旺原因终止合同，所以金某公司有权拆除丁明旺的店铺，该观点显然是错误的。假如是因丁明旺的原因，金某公司也应通知丁明旺回来自行拆除，而不是未通知丁明旺以及未经丁明旺同意就强行拆除。金某公司辩称，双方合同中没有明确约定商场是否整体营业是解除合同的前提，并且金某公司的商场一直在营业中。根据合同约定，丁明旺每月不得以任何理由将承租商铺处于无营业状态，并且拖欠租金超过15日，金某公司有权终止合同。丁明旺提供的录音更能进一步说明双方就解除合同进行了协商，只是没有协商达成一致，本案金某公司按照合同约定解除合同有依据，与丁明旺进行协商更能表示金某公司已尽到了提醒义务。丁明旺向一审法院起诉请求：1.判令金某公司退还租金21078元、物业管理费6387.5元、违约金21078元、装潢损失费22000元，合计70543.5元；2.本案诉讼费用由金某公司承担。一审法院认定的事实：2018年10月20日，丁明旺作为乙方、金某公司作为甲方签订了《万和购物中心商铺租赁合同》一份，合同约定：“一、甲方同意将江苏盐城阜宁县阜城街道办事处通榆北路万和购物中心二层S202室(216)商铺，面积约35平方米租赁给乙方。二、租赁期限3年，从2019年1月1日起于2022年12月30日止……三、合同期满或因乙方原因终止合同，乙方须三日内无条件立即撤出(乙方装修部分可移动自行带走处理，不可移动装修归甲方所有或恢复至原始交房状态)，不得以任何理由拖延，否则造成甲方的损失概由乙方负责赔偿。四、1.关于租金：全年租金42157元，租金押三付三（季度付）首次支付租金为21078元；2.免租期：自合同签订之日起免租/个月（含装修期，无论装修完成与否，自2019年1月1日起开始计算租金）……十二、滞纳金及违约责任：（1）、若乙方未能在约定的期限内缴纳租金及各项费用，甲方或委托代理人(物业公司商管)有权向乙方按所欠缴金额的千分之10按日计算收取滞纳金,并保留其起诉权。（2）、乙方拖欠租金超过15日,甲方或其委托代理人可向乙方追缴应交租金，有权终止本合同，没收乙方履约保证金,并有权向乙方追偿由此造成的其它一切损失。十三、商铺用途及经营管理……(6)、乙方在租赁期内，不得以任何理由使承租商铺处于无营业状态。若无营业状态每月超过3日三次，甲方有权终止合同，没收乙方的三个月履约保证金，无条件收回乙方承租商铺……”。当日，丁明旺向金某公司分别交纳半年租金21078元、半年物业费6387.5元。合同签订后，丁明旺于2019年初对商铺进行了装修。2019年2月25日，金某公司给予丁明旺奖励通知一份，主要内容为由于万和购物中心尚未整体开业，奖励丁明旺免租金、物业费两个月。2020年3月，金某公司杨经理向丁明旺提出解除租赁合同，但丁明旺提出需要赔偿，否则不同意解除合同，双方最终未能达成一致意见。2020年6月2日，金某公司与案外人陈丽丽签订《租赁合同》一份，约定将万和购物中心二层约1100平方米商铺转租给案外人陈丽丽。同年6月，金某公司拆除丁明旺商铺的装潢。本案在审理过程中，关于丁明旺的商铺经营，丁明旺主张在2019年4月装潢后并未有实际经营，金某公司主张于2019年3月开始经营不足一个月，但双方均未有提供证据予以证明。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，丁明旺与金某公司签订的房屋租赁经营协议是双方真实意思表示，依法成立并已生效。丁明旺主张金某公司的万和购物中心整体未有开业致其未能开业，但其未能举证予以证明，其应当承担举证不能的后果，且合同对此并未作特别约定，故其该点理由不能成立。相反，根据双方合同约定：丁明旺拖欠租金超过15日，则金某公司有权终止本合同；丁明旺使承租商铺处于无营业状态每月超过3日三次，则金某公司有权终止合同，没收乙方的三个月履约保证金，无条件收回乙方承租商铺。本案中，丁明旺仅交纳半年租金，加上两个月免租期，至2020年6月金某公司拆除丁明旺承租商铺装潢，已达数月未有交纳租金，且丁明旺长期使承租商铺处于无营业状态，故金某公司享有单方解除权，有权收回商铺，故金某公司不构成违约，对于丁明旺要求退还租金、物业管理费，支付的诉讼请求，不予支持。对于丁明旺要求赔偿装潢损失的诉讼请求，根据合同约定，合同因丁明旺原因而终止，丁明旺须无条件撤出，可移动装潢可自行带走、不可移动装潢归金某公司所有或恢复原状。本案中，丁明旺未能举证证明存在可移动装潢，更未能证明可移动装潢的价值，故对丁明旺要求装潢损失的诉讼请求，亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回丁明旺的诉讼请求。案件受理费1564元，减半收取计782元，由丁明旺负担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。另查明，丁明旺与金某公司2018年10月20日签订了《万和购物中心商铺租赁合同》第十九条约定：本合同只针对甲、乙双方的权责利，与其他商铺无关，其经营风险和乙方债权、务和法律、民事责任由乙方自行承担，与甲方无关。本院认为，丁明旺与金某公司于2018年10月20日签订的房屋租赁经营协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，丁明旺向金某公司分别交纳了半年租金的半年物业费，并对商铺进行了装修。根据2019年2月25日金某公司给予丁明旺的奖励通知，由于万和购物中心尚未整体开业，金某公司同意奖励丁明旺免租金、物业费两个月。在免租两个月租金后，丁明旺仍应按合同约定向金某公司交付租金。根据双方合同约定，丁明旺拖欠租金超过15日，金某公司有权终止本合同；丁明旺使承租商铺处于无营业状态每月超过3日三次，则金某公司有权终止合同，没收乙方的三个月履约保证金，无条件收回乙方承租商铺。本案中，丁明旺在交纳半年租金后，一直未有交纳租金，并且案涉商铺长期处于无营业状态，金某公司要求解除合同符合双方合同约定。丁明旺上诉认为，其未能交付租金的原因是因为其承租的万和购物中心的二层未整体营业，因而导致其无法正常营业。对此，本院认为，双方合同中并未将丁明旺承租的万和购物中心是否整体营业作为丁明旺交付租金的前提条件，合同约定的是案涉租赁合同的权责利与其他商铺无关，其经营风险也是由丁明旺自己承担，故丁明旺以此为由认为不应交付租金的理由不能成立，对其要求退还租金、物业管理费的请求，不予支持。对于丁明旺要求赔偿装潢损失的请求，依据双方合同约定，因丁明旺原因而终止，丁明旺须无条件撤出，可移动装潢可自行带走、不可移动装潢归金某公司所有或恢复原状。故本案中丁明旺无权要求金某公司赔偿不可移动装潢部分的损失。对可移动装潢部分，丁明旺并未能举证证明其存在的具体内容及可移动装潢的价值，故其请求难以支持。综上，丁明旺的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1564元，由上诉人丁明旺负担。本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  荀玉先审判员  张晨阳二〇二一年七月三十日书记员  刘 湘