北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初13612号原告（反诉被告）：李思晨，男，1995年4月21日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：贾清风，北京市佳诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京福洲房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳九洲溪雅苑一号楼。法定代表人：张松洲，董事长。委托诉讼代理人：杨立超，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈军晓，男，该公司员工。原告（反诉被告）李思晨与被告（反诉原告）北京福洲房地产开发有限公司（以下简称福洲公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李思晨的委托诉讼代理人贾清风，被告（反诉原告）福洲公司的委托诉讼代理人杨立超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李思晨向本院提出诉讼请求：1、判令解除李思晨、福洲公司2014年11月16日签订的《商品房现房买卖合同》；2、判令福洲公司返还李思晨已付购房款1112150元、发图费124元及利息，利息计算方法为：以412150元为基数，自2014年12月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以700000元为基数，自2017年8月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、判令福洲公司赔偿李思晨逾期办理房屋产权证书的违约金，违约金的计算方式为以1112150元为基数，自2017年12月16日起至合同解除之日按照中国人民银行同期存款基准利率计算；4、判令福洲公司赔偿李思晨房屋升值损失1352000元（鉴定结果2714000元，减去合同约定的1362000元，得出1352000元）；5、判令福洲公司赔偿因故意隐瞒房屋抵押事实的损害赔偿金556075元（已付购房款的一半）；6、判令福洲公司承担诉讼费、鉴定费。事实和理由：李思晨于2012年12月6日与福洲公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定由李思晨购买位于北京市房山区XX镇XXX小区X区XX号XX层XXXX室房屋，价款为1362150元。李思晨于2014年12月16日支付了购房款412150元及契税、公维费、代办费等费用，福洲公司同日交付了房屋，李思晨装修后居住使用涉案房屋至今。后，李思晨多次要求福洲公司办理房屋所有权登记手续，而时至今日，涉案房屋仍未取得房屋所有权证书。经查，涉案房屋自2012年起至今处于持续抵押状态且于2017年又被北京市高级人民法院采取查封措施。李思晨认为，依法成立的合同受法律保护。在双方订立合同时，福洲公司故意隐瞒了所售房屋已经抵押的事实，属于民事欺诈行为，应承担赔偿责任。在合同签订后，福洲公司逾期办证属于违约行为，应承担违约责任。现李思晨为维护自身权益，故诉至法院，请求依法判决。福洲公司辩称，不同意李思晨的诉讼请求。1、李思晨与福洲公司之间的合同约定，房屋交付之前要付购房全款，而李思晨至今尚未支付，违约在先，没有合同解除权；2、如果在反诉案件中，李思晨同意解除合同，福洲公司同意退还已付房款；3、不同意李思晨的第三项诉讼请求，李思晨的选择是退房，并非是继续履行合同，福洲公司至今也未收到李思晨的退房通知，故不存在逾期办理房屋产权证的违约金；4、李思晨要求的房屋损失没有依据，且李思晨并没有实际支付完购房款，仅仅支付了部分购房款，无法按照整个房屋的升值情况来确定；5、福洲公司不存在故意隐瞒的情况，李思晨的母亲自2012年就是福洲公司的财务人员，其了解福洲公司的财务状况，福洲公司直到现在也未向李思晨追偿应付房款，也是因为双方对房屋现状很了解，所以不同意李思晨的第五项诉讼请求。福洲公司向本院提出反诉诉讼请求：1、解除福洲公司与李思晨于2014年11月16日签订的《商品房现房买卖合同》；2、判令李思晨支付逾期付款违约金（以250000元为基数，按日万分之0．1的标准自2014年12月16日起计算至解除合同时止），暂计算至2020年12月6日为5475元；3、判令李思晨腾退房屋并支付自2014年12月16日起至实际腾退之日的房屋占有使用费，按每月3200元的标准，暂计算至2020年11月15日为227200元；4、反诉费用由李思晨承担。事实和理由：2014年11月16日，福洲公司与李思晨签订《商品房现房买卖合同》，房款总计1362150元。福洲公司按照合同约定于2014年12月16日向李思晨交付了房屋，后李思晨居住并使用涉案房屋至今。但李思晨自2014年12月16日支付了第一笔购房款412150元后，直到2017年8月1日才支付了第二笔购房款700000元，剩余房款250000元至今未付，而合同约定房屋交付时需向福洲公司支付全部购房款。现因李思晨违反合同约定，特提起反诉，请求法院判如所请。李思晨针对福洲公司的反诉辩称：1、李思晨同意解除合同；2、福洲公司要求的逾期付款违约金没有事实和法律依据，双方合同第十一条是关于交接手续的约定，而不是针对付款的约定，如果买受人没有付清全部房款，出卖人可以拒绝办理交接手续，本案中关于付款的约定是合同第七条，付款方式及期限采取的是第四种其他方式，具体方式参见附件五，2014年12月7日前交首付款，剩余90万元办理按揭贷款，在办理贷款过程中发现涉案房屋设立了抵押登记，无法办理贷款；3、由于福洲公司在与李思晨签订合同时故意隐瞒了涉案房屋设立抵押登记的事实，在2016年12月16日没有办理产权登记手续，福洲公司的行为构成严重违约，李思晨一直未支付剩余250000元系不安抗辩权的正常行使，不是违约，不应承担逾期付款的违约责任；4、李思晨诉求解除合同的理由是福洲公司严重违约，在法院判决双方之间的商品房买卖合同解除前，李思晨仍然是房屋的合法占有、使用人，福洲公司要求李思晨支付房屋使用费缺乏事实基础和法律依据，另外福洲公司要求李思晨支付房屋使用费的标准明显虚高。综上，请求法院驳回福洲公司第二、三、四项反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月6日，福洲公司（出卖人）与郝思晨（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定郝思晨购买北京市房山区XX镇XXX小区X区XX号XX层XXXX室房屋，房屋总价款为1362150元。合同第四条约定，涉案房屋未设定抵押。合同第七条约定，具体付款方式及期限见附件五，附件五载明，买受人于2014年12月7日前向出卖人交纳首付款412150元，余款950000元做银行按揭贷款……。合同第九条约定，出卖人应当在2014年12月16日前向买售人交付涉案房屋。合同第十一条第三款第二项约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、物业服务费、产权代办费、分户发证图费、房屋所有权证印花税，并在接收涉案房屋的同时将上述税费凭证交给出卖人。2014年12月16日，郝思晨向福洲公司支付契税40865元、公共维修资金18162元、产权代办费2000元、发证费80元、发图费124元，共计61231元。同日，福洲公司将涉案房屋交付给郝思晨。2014年12月22日，郝思晨向福洲公司支付首付款412150元。2016年5月17日，郝思晨改名为李思晨。李思晨与福洲公司补签《商品房现房买卖合同》一份，签订日期书写为2014年11月16日。双方约定，李思晨购买北京市房山区XX镇XXX小区X区XX号XX层XXXX室房屋，房屋总价款为1362000元。合同第四条约定，涉案房屋未设定抵押。合同第七条约定具体付款方式及期限见附件五，附件五载明，买受人于2017年10月9日前向出卖人交纳首付款794587元。合同第八条约定，买受人未按照约定的时间付款的，逾期在60日之内的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的预期应付款的万分之零点一向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。但关于剩余购房款款何时付清双方未进行约定。合同第九条约定，出卖人应当在2017年11月1日前向买受人交付涉案房屋。合同第十一条约定，……（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：1、买受人办理该商品房交接手续时，须付清全部房价款和其他应付费用；以贷款方式支付房款的，自贷款到达出卖人指定帐户之日起视为付清房款；2、买受人收到或应当收到出卖人收房通知后，在收房通知规定期限届满后的15日内仍未办理接收手续，则视为……；3、超过60日买受人仍未办理接收手续的，出卖人有权……。合同第十八条约定，买受人未能在商品房交付之日起三年内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照当日中国人民银行同期存款利率付给利息。2017年8月1日，李思晨向福洲公司交纳房款700000元。本案审理过程中，李思晨申请对涉案房屋价值进行评估。经本院委托，2021年3月19日，北京吉翔房地产土地评估有限公司出具了房地产估价报告，估价结果为：估价对象房地产于价值时点2021年3月11日的市场价值为单价29887元/平方米，总价271．40万元。李思晨支付评估费9300元。另查明，《商品房现房买卖合同》签订时涉案房屋上设有抵押登记，现涉案房屋被北京市高级人民法院依法查封，李思晨至今未取得涉案房屋的所有权证书。庭审中，福洲公司称李思晨母亲李新芳系本公司财务，李思晨一方不予认可，称其母亲李新芳2014年系福洲公司的关联公司许昌九州红玉置业有限公司（音）工作，生活在河南，2018年开始在福洲公司工作。本院认为，李思晨与福洲公司签订的签订日期书写为2014年11月16日的《商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另外一方当事人可以解除合同。李思晨在2014年12月16日涉案房屋交付后至今未能取得房屋所有权证书，且目前涉案房屋又被查封，不具备办理变更登记的条件，李思晨取得房屋所有权证书的合同目的已无法实现。故李思晨要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。福洲公司在与李思晨签订《商品房现房买卖合同》时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，李思晨要求福洲公司返还已付发图费、购房款及利息、赔偿房屋升值损失，并承担已付购房款一半赔偿责任的诉讼请求，于法有据。但关于利息损失、房屋升值损失、已付购房款一半赔偿责任的具体数额，因过分高于李思晨所受实际损失，本院予以调整，酌情考虑为1352000元。福洲公司关于李思晨的母亲自2012年就是福洲公司的财务人员，其了解福洲公司的财务状况，福洲公司不存在故意隐瞒房屋抵押事实的抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。因福洲公司原因致使涉案房屋未能进行变更登记，李思晨以逾期未办理房屋所有权证为由起诉要求解除合同并赔偿损失，李思晨第二项诉讼请求中的利息与第三项诉讼请求中的逾期办理房屋产权证书违约金系因同一违约事实产生、系同一性质，第三项诉讼请求属重复主张，对此，本院不予支持。李思晨与福洲公司关于剩余购房款何时支付没有明确约定，福洲公司亦未向李思晨主张剩余购房款，李思晨未支付剩余购房款的行为不构成违约。福洲公司与李思晨约定买受人办理该商品房交接手续时，须付清全部购房款，却在李思晨未付清全部购房款时交付房屋，是对自己权利的处分，并不能依此约束李思晨一方。福洲公司要求李思晨支付逾期付款违约金的反诉请求，本院不予支持。案涉《商品房现房买卖合同》已经法院解除，李思晨占有使用涉案房屋的事实基础已不存在，故福洲公司要求李思晨返还涉案房屋的反诉请求，本院予以支持。福洲公司要求李思晨支付房屋占有使用费的反诉请求，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第九条规定，判决如下：一、解除北京福洲房地产开发有限公司与李思晨签订的签订日期书写为2014年11月16日的《商品房现房买卖合同》；二、北京福洲房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还李思晨发图费124元，返还李思晨已付购房款1112150元；三、北京福洲房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿李思晨损失1352000元；四、李思晨于本判决生效后三十日内将坐落于房山区XX镇XXX小区X区XX号XX层XXXX室房屋返还北京福洲房地产开发有限公司；五、驳回李思晨的其他诉讼请求；六、驳回北京福洲房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30962元，由李思晨负担5613元（已交纳），由北京福洲房地产开发有限公司负担25079元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费9576元，由北京福洲房地产开发有限公司负担1436元（已交纳），由李思晨负担8140元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费9300元，由北京福洲房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  秦艳玲人民陪审员  李 洁人民陪审员  崔 东二〇二一年七月五日法官 助理  王竹萌书 记 员  杨 飞