北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初3269号原告：田义，男，1973年1月16日出生，汉族，香山公园员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：安璟，北京市京都律师事务所律师。被告：北京旺佳权得房地产经纪有限公司，住所地:北京市昌平区东小口镇立汤路181号院2号楼2层201。法定代表人：高文斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘立军，北京市国首律师事务所律师。被告：毛红军，男，1974年8月18日出生，汉族，北京厚喜福商贸有限公司员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘立军，北京市国首律师事务所律师。原告田义诉被告北京旺佳权得房地产经纪有限公司、毛红军（以下简称旺佳权得公司）委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田义及其委托诉讼代理人安璟、被告旺佳权得公司及毛红军委托诉讼代理人刘立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田义向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令二被告向原告返还购房款1850000元，并就上述还款责任承担连带责任；2.请求法院判令旺佳权得公司向原告支付2020年4月2日起至实际给付之日止的违约金（以5350000元为基数，按每日万分之五计算，从2020年4月2日起算至2020年8月17日，共计138天；以4350000元为基数，每日万分之五计算，从2020年8月18日起算至2020年8月26日，共计9天；以2850000元为基数，每日万分之五计算，从2020年8月27日起算至2020年9月10日，共计15天；以1850000元为基数，每日万分之五计算，从2020年9月11日计算至实际付清日止）；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2016年12月24日，原告和旺佳权得公司签订《房屋委托代理合同》及《补充条款》，约定旺佳权得公司受原告委托购买林奥嘉园两居室一套，房屋面积103平米，房款5150000元及中介费200000元，以上共计5350000元。合同签订后，原告依约向旺佳权得公司支付了全部房款及中介费共计5350000元。合同签订后，经原告多次催促，旺佳权得公司未完成所托事项，原告与旺佳权得公司在2020年1月4日签署《房屋退款协议》，旺佳权得公司承诺在2020年4月1日前退还原告购房款5150000元及200000元中介费，共计5350000元，如果没有及时归还购房款，按房款的万分之五/日支付违约金。后旺佳权得公司未在约定时间内返还约定款项。2020年6月29日，毛红军向原告出具《承诺书》，承诺于2020年7月22日前退还原告房款5350000元，此后毛红军向原告还款3500000元，至原告起诉之日，仍有1850000元未偿还。原告认为毛红军向原告出具承诺书，构成债务加入，应对还款义务承担连带责任。故诉至法院，请求维护合法权益。被告旺佳权得公司辩称，一、同意原告第一项诉讼请求，同意退还185万元；对于第二项诉讼请求，旺佳权得公司认为双方约定的违约金过高，恳请法院予以调整。被告毛红军辩称，原告支付的购房款及签订的委托购房协议，均是与旺佳权得公司进行的，毛红军没有与原告签订过任何协议，毛红军不是合同主体，毛红军并没有收取原告任何款项。原告主张承担连带责任并无事实基础及法律依据。承诺书中加盖了北京厚喜福商贸有限公司的公章，毛红军是北京厚喜福商贸有限公司的法定代表人，毛红军出具承诺书的行为属于职务行为，并非是个人行为。综上，不同意原告的所有诉讼请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月24日，田义作为委托方（甲方），旺佳权得公司作为受托方（乙方），签订《房屋委托代理合同》，双方约定：第一条房屋地址：北京市朝阳区林奥。第二条该房产建筑面积：103平方米（以产权人提供的产权证为准）。合同中其他内容均未填写。同日，旺佳权得公司出具补充条款，内容为：1、林奥嘉园房屋单价45000元/平米，面积103平米，（房款小写金额：￥4650000）大写金额：人民币肆佰陆拾叁万伍仟元整。房款以实际面积多退少补，甲方入住时自行办理交付契税、公用维修基金、物业费等。2、甲方委托乙方购买林奥嘉园两居室一套，委托期限一年，过平房手续时甲方需一次性缴纳每平米壹万伍仟元的房款。3、乙方办理完平房的相关手续后，甲方直接将每平米叁万元的房款直接交给开发商。开发商开具房屋发票。4、在乙方为甲方办理好平房房本或已签订腾退协议时甲方要求退款，乙方不能办理退款。5、签订平房房本时乙方收取甲方服务费壹拾万元整。同日，田义向旺佳权得公司支付了200000元定金。2017年7月8日，田义向旺佳权得公司支付房款2400000元。2017年10月29日，田义向旺佳权得公司支付服务费200000元及房款2550000元。2020年1月4日，田义作为委托方（以下简称甲方）与受托方（以下简称乙方）旺佳权得公司签订《房屋退款协议》，载明：甲方购买林奥家园房子二居室共交总房款伍佰壹拾伍万元整（5150000）中介费贰拾万元整（200000）计伍佰叁拾伍万元整（5350000）。在2016年12月27日签订（房屋委托代理合同）于2020年1月4日委托期满甲乙双方协议终止。经甲乙双方达成协议在2020年4月1日之前退回甲方购房款伍佰壹拾伍万元整（5150000）以及中介费贰拾万元整（200000）总计伍佰叁拾伍万元整（5350000）如果没有及时归还购房款按房款的万分之五日息为违约金。2020年6月29日，毛红军出具《承诺书》，载明因房屋未办理，我承诺于2020年7月22日前退回田义房款5350000元（伍佰叁拾伍万元整），双方合同取消，如不能退回，承诺将名下房产抵押至田义名下，贷款还钱。该承诺书中加盖了北京厚喜福商贸有限公司公章。2020年8月18日，田义收到来自金明珠的转账汇款1000000元。2020年8月27日，田义收到来自金明珠的转账汇款1500000元。2020年9月11日，田义收到来自金明珠的转账汇款1000000元。庭审中，田义陈述金明珠是旺佳权得公司的经办人员，其与金明珠催款后，金明珠表示需要毛红军解决并向其提供了毛红军的电话号码，其联系毛红军后，就陆续得到了金明珠退还的房款。田义针对其主张提交了转账记录、田义与金明珠的微信截图、田义与毛红军的短信截图。毛红军对上述证据的真实性认可，毛红军称其与旺佳权得公司的法定代表人高文斌系朋友关系，当时高文斌比较困难所以替高文斌还款。另查，北京厚喜福商贸有限公司的法定代理人是毛红军，持有北京厚喜福商贸有限公司99%的股份。现田义诉至本院，提出诉讼请求：要求二被告返还购房款185万元并要求旺佳权得公司支付违约金。旺佳权得公司同意退还，但主张双方约定的违约金数额过高，请求法院予以调整。毛红军主张其不是合同相对方，不同意承担连带付款责任。本院认为：田义与旺佳权得公司签订的《房屋委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。旺佳权得公司未完成委托事项，未按约定代田义购买林奥家园房屋，田义与旺佳权得公司于2020年1月4日协商终止合同，旺佳权得公司同意退还田义购房款1850000元，本院不持异议。关于违约金，根据田义与旺佳权得公司签订的《房屋退款协议》，若旺佳权得公司未能于2020年4月1日之前退款的，应按照每日万分之五的标准支付违约金。旺佳权得公司提出双方约定的上述违约金标准过高，请求法院予以调整，对此问题，本院认为，旺佳权得公司未按退款协议约定履行退款义务，理应承担违约责任，田义未提交证据证明其因此产生损失的情况，本院认为双方约定的违约金标准过高，本院根据双方合同履行情况、当事人违约情形及田义的损失情况，酌情判决旺佳权得公司一次性支付田义违约金200000元。关于田义要求毛红军对1850000元承担连带付款责任的请求，所谓债务加入，是指第三人承诺或与债权人协商偿还债务人的情形，本案中，毛红军出具《承诺书》，同意偿还田义购房款5350000元，可以说明毛红军具有加入到该债务的意思表示，因第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人亦予以接受属于债务加入的有效形式，故本案毛红军向旺佳权得公司出具《承诺书》的行为在法律性质上实际构成债务加入，现田义要求毛红军对退还1850000元购房款的债务承担连带责任的请求，有据可依，本院予以支持。毛红军抗辩称其出具《承诺书》系职务行为，但毛红军并未提交证据证明其出具《承诺书》的行为，系依据北京厚喜福商贸有限公司的明确授权，且该行为并非实现经营目的之必要活动。毛红军在庭审中明确陈述其与旺佳权得公司法定代表人高文斌系朋友关系，所以替高文斌还款。同时结合《承诺书》中“我承诺于2020年7月22日前退还田义房款5350000元”的表述，本院认为毛红军出具《承诺书》的行为属于个人行为。因此，本院对毛红军履行职务行为的抗辩意见不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，北京旺佳权得房地产经纪有限公司、毛红军退还田义购房款1850000元。二、自本判决生效之日起七日内，北京旺佳权得房地产经纪有限公司向田义支付违约金200000元。三、驳回田义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25296元、保全费5000元，由原告田义负担负担2866元（已交纳），由被告北京旺佳权得房地产经纪有限公司负担27430元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二一年七月十四日法官助理 姜 洁书 记 员 温晓娟