青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初2700号原告（反诉被告）：杨晓旭，公民身份号码：XXX，男，1987年3月23日出生，回族，住青海省西宁市湟中区。被告（反诉原告）：青海瀚祥电子商务有限公司，统一社会信用代码：91630100MA754N7R4L，住所地：青海省西宁市城中区南川东路15号。法定代表人：张汉诚，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘彬、马腾飞（实习），青海立詹律师事务所律师。原告（反诉被告，以下称杨晓旭）杨晓旭与被告（反诉原告）青海瀚祥电子商务有限公司（以下称瀚祥公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杨晓旭、瀚祥公司的委托诉讼代理人刘彬、马腾飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨晓旭向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的租赁合同；2、依法判令被告向原告给付退还剩余仓位租金18400元；3、依法判令被告向原告支付损失赔偿2500元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2021年4月份，原告在被告所经营的青海省西宁市城中区南川东路15号幸福优鲜城市共配中心租到B区35号仓位一个，双方签订合同写明面积、租金及保证金，原告一次性交清一年的租金20000元，原告在仓位做蔬菜批发生意，开业至今被告的幸福优鲜城市共配中心许多仓位闲置影响到原告及其他商户的生意，商家两次拿出方案希望能帮助大家提高销售量以便维持生计，因被告拿出的方案与商户生意不符，并无好处能提高生意销售额，所以商户们在会中否决被告提出的方案，原告仓位实际经营了17天，生意做赔了2500元，无奈之下原告于2021年5月初向被告招商部提出退仓并退还剩余11个月的租金，被告不予退还退仓，扬言告知原告去走法律程序。综上所述，被告的行为严重已损害原告的合法权益，现原告依据相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法裁决，支持原告的所有诉讼请求。瀚祥公司答辩并反诉称：本案是由于原告违约导致合同无法履行，原告缴纳的两万是涉案仓位的定金，原告违约的情况下，无权要求返还。因为原告违约，依据双方签订的6.9和2.9条约定原告缴纳的款项不予退还并视为放弃本合同优惠条件，原告无权要求返还。第三点原被告签订的合同合法有效，原告作为完全民事行为能力人，自己考察过市场，应当了解市场的风险，原告自负盈亏，自主经营，被告没有在合同中承诺过有关经营的事项，被告应自行承担经营的盈亏。同意解除双方签订的租赁合同。另双方于2021年4月4日签订了《租赁合同书》，被告将位于城中区南川东路15号幸福优鲜城市供配中心B区35号仓位租赁给原告使用。按照《租赁合同书》第7.5.9条约定，原告应当在合同履行期内保证正常营业，连续或每月停业十日以上的，被告有权解除合同并要求原告赔偿被告的所有损失。合同签订，被告按照约定向原告交付了案涉仓位，原告也利用被告交付的摊位进行了经营，但是自2021年4月20日开始停止经营。被告认为，原告的行为违反了双方合同约定，应当承担由此造成的全部损失。原告经营期间，被告向原告支付了过磅补贴840元，现原告违约解除合同，应当返还被告支付的过磅补贴。另外，依据双方签订的《租赁合同书》9.2条约定，原告提前解除租赁合同的，租赁期内租金不予退还且应承担年租金额10%的违约金。现原告要求解除合同，应当按约定承担违约金。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律、行政法规、司法解释之规定提出反诉，请求：一、依法判令原告返还被告支付的补贴款840元。二、本案诉讼费用由原告承担。杨晓旭针对瀚祥公司的反诉答辩称：我进驻被告的市场仓位经营期间，该市场人流量太少，无法经营。我是经营蔬菜批发的，蔬菜保质期短，每天都存在蔬菜变质被扔掉的现象。我2021年4月22日我还在市场经营，不是4月20日停止经营的。经营期间一直都处在赔钱的状态，没法继续经营。被告市场的仓位空闲的多，只有四到五家仓位在经营。被告所述的840元是我在经营期间被告给我的上货补贴，也不存在在合同解除后退款的事情。我不存在违约行为，因被告的市场无法经营。请求法院驳回被告的反诉请求。杨晓旭为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：第一组租赁合同书，证明我和被告签署了合同。第二组收据，证明我交了20000元的预付款，是第三年的租金。第三组蔬菜进货出货清单，证明我损失了2500元。第四组微信聊天记录，证明自2021年4月26日被告停止了在相关微信群里的宣传。第五组照片，证明签署的批发的合同，蔬菜没法批发，我自己的摊位当时的经营情况。第六组录像光盘，是我和朋友聊天发的视频，证明当时我的仓位经营的状态。第七组早市租赁合同，证明我在被告市场经营期间，因为蔬菜没法卖掉，我拉到早市去卖的。第八组微信聊天记录，证明被告给了我补贴。瀚祥公司质证认为：对第一组证据租赁合同书的三性没有异议，但对证明方向不认可。根据合同2.1条约定，杨晓旭缴纳的2万元是租赁三年期间的定金，杨晓旭擅自解除合同不应返还，合同6.9条和9.2条约定，杨晓旭擅自违约解除合同，其享受的各项优惠政策视为放弃，缴纳的各项费用。对第二组证据收据的三性认可，收据收款事由为35号仓位的定金，合同期满是充抵各项租金费用，现在杨晓旭违约，该定金不应返还。对第三组证据蔬菜进货出货单的三性不认可，该证据为杨晓旭自己的记账，同时证明杨晓旭使用了案涉的仓位，不能证明其损失。对第四组证据微信聊天记录的三性不予认可，该证据显示的是一个信息交流群，用来交流信息，而不能证明被告存在违约情形，并且能证明杨晓旭确实使用了被告提供的仓位，杨晓旭自己经营了17天后不再经营，其损失应当由自己承担。对第五组证据照片的真实性有异议，不能确定拍摄场地和时间，对其合法性的证明方向不认可。仓位是杨晓旭自己选定的，与被告无关。对第六组证据光盘的三性不认可，视频信息一晃而过不能看清，拍摄的时间、地点不能确定，相关内容不能证明杨晓旭的诉讼请求，不能证明其要求损失的证明目的。对第七组证据早市租赁合同的三性不认可，该份证据与本案无关。第八组证据微信聊天记录，补贴的事实存在，对其真实性不持异议，杨晓旭进场过磅的时候我们会有补贴。本院认为：瀚祥公司对证据一、二的真实性不持异议，故对该部分证据本院予以采信。但对于杨晓旭以证据二所要证明的事项应根据该证据内容、本案其他证据即法律规定予以确认。证据三、四、五、六、七、八，因杨晓旭无其他证据证明其经营亏损系瀚祥公司的违约行为所导致，故对该部分证据本院不予采信。瀚祥公司为支持其抗辩理由及反诉请求，向本院提交了下列证据：第一组租赁合同书，证明：1、合同第2.1条约定，杨晓旭缴纳的2万元系租赁合同定金，杨晓旭违约无权要求退还。2、合同第6.9条约定，承租方违约导致合同无法继续履行的情况下，视为放弃各项优惠，缴纳的费用不予退还，杨晓旭无权要求退还任何费用。第二组商户过磅登记表、第三组收条，共同证明：1、杨晓旭在经营期内，瀚祥公司为帮助杨晓旭经营向其支付了过磅费840元，现杨晓旭无故终止合同应当退还原告支付的补贴费用。2、杨晓旭经经营了一个月即停止经营，违反了合同约定，系违约方。杨晓旭质证认为：对上述证据没有异议。本院认为：杨晓旭对上述证据不持异议，故对上述证据本院予以采信。杨晓旭未针对瀚祥公司的反诉向本院提交证据。根据当事人陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2021年4月4日，杨晓旭与瀚祥公司签订了一份《租赁合同书》，合同约定由杨晓旭承租瀚祥公司位于西宁市城中区南川东路15号的西宁幸福优鲜城市共配中心B区35号仓位，承租期限至2023年12月19日止，其中2020年12月19日至2022年12月18日为优惠免租金期，租赁总面积40平方米。本合同定金按仓位数量计取，20000元/仓位，由乙方（承租方）签订本合同时足额向甲方（出租方）缴清。免租金期满后，定金自动转为履约保证金。租赁仓位租金20000元/年，租金按仓位建筑面积或仓位数量计算。免租金期满自2022年12月18日起开始计租并缴清2023年12月19日前全部租金，先款后用。履约保证金随乙方签订本合同时与租金同时足额向甲方缴清，当乙方在租赁期内出现所扣履约保证金不足以向甲方支付应付款时，乙方需在接到甲方通知后十日内补足，否则甲方将按应缴租金总金额的5%/天收取滞纳金，并有权解除合同。合同期内因乙方自身原因未完全履行本合同，即视为乙方自动放弃本合同各项优惠政策，甲方不予退还已缴各项费用，且甲方有权追究乙方违约责任。乙方若逾期支付租金等相关费用，除应按日负担违约金（违约金为年租金总额的5%/日乘以逾期天数）外，仍应承担违约责任，情节严重者，甲方有权解除合同并强制收回仓位。乙方提前退租的，剩余租期内租金不予退还，并承担10%违约金。本合同在履行过程中如发生争议，双方应协商解决，协商未果时，任何一方可向甲方住所地人民法院提起诉讼。合同签订当日，杨晓旭给瀚祥公司支付了20000元，瀚祥公司给杨晓旭出具收款收据，收款事由为35号车（仓）位定金。后杨晓旭开始经营，至2021年4月20日，共计17天，因生意不景气，杨晓旭自此未再经营，并于2021年5月初向瀚祥公司提出退还所承租的仓位，退还剩余22个月的租金，瀚祥公司未同意，杨晓旭即诉来本院，瀚祥公司提出反诉。杨晓旭在经营期间，瀚祥公司给杨晓旭支付了补贴款840元。庭审中，经本院释明，瀚祥公司只主张由杨晓旭返还已支付的补贴款840元，放弃要求杨晓旭给付违约金2000元的反诉请求。并同意解除双方签订的《租赁合同书》。本院认为：杨晓旭与瀚祥公司签订的《租赁合同书》，虽系双方真实意思表示，合同内容中，除定金数额超过《中华人民共和国民法典》第五百八十六条第二款规定的定金上限外，其余内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该部分合同内容对双方均具有法律约束力，双方均应依约享受权利，履行义务。合同签订后，瀚祥公司向在收取杨晓旭支付的定金后，向杨晓旭交付了合同约定的仓位，杨晓旭开始经营。但在履行过程中，杨晓旭因生意不景气，只经营了17天便停止经营，并向瀚祥公司提出退租，要求退还11个月的租金。因杨晓旭系具有完全民事行为能力的成年人，在承租瀚祥公司仓位时，应当对所承租的市场环境、客流量等有所了解和认知，且杨晓旭并无证据证明其生意不景气是由于瀚祥公司的违约行为所致，双方签订的合同中也无瀚祥公司必须保证承租人经营不发生亏损的约定，杨晓旭本诉要求瀚祥公司赔偿其损失2500元的请求无事实和法律依据，对此本院不予支持。有关杨晓旭主张解除双方签订的《租赁合同书》的本诉请求，因瀚祥公司同意解除，该行为符合《中华人民共和国民法典》第五百六十二条之规定，本院予以准许。有关杨晓旭主张由瀚祥公司退还11个月租金的本诉请求，因双方在合同中约定，本合同定金按仓位数量计取，20000元/仓位，由乙方（承租方）签订本合同时足额向甲方（出租方）缴清。免租金期满后，定金自动转为履约保证金。2020年12月19日至2022年12月18日为优惠免租金期，免租金期满自2022年12月18日起开始计租并缴清2023年12月19日前全部租金，故杨晓旭向瀚祥公司支付的20000元系双方约定的仓位定金而并非租金。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，定金数额由当事人约定，但是不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。本案中，双方在合同中约定的定金数额为20000元，合同履行时间为2年，按照每年20000元计算，租金共计40000元，依据上述法律规定，瀚祥公司只能收取杨晓旭8000元的定金，以保障杨晓旭在合同履行期内其相应的权益，瀚祥公司多收取的12000元，不产生定金效力。在合同解除后，瀚祥公司应当退还多收取部分的定金。同时杨晓旭在合同签订后实际经营了一段时间，产生了租赁费，且其只要求退还11个月的租金，对此瀚祥公司也未对此提出异议，根据双方合同约定，应当从返还的定金中扣减一个月的租金计1666.67元。杨晓旭在瀚祥公司无违约行为的前提下提前终止合同的履行，其行为构成违约，故其无权要求瀚祥公司退还其余（租金）定金，杨晓旭就此提出的本诉请求本院不予支持。瀚祥公司所持不予退还杨晓旭部分定金的抗辩理由成立，本院予以支持。有关瀚祥公司主张由杨晓旭返还已支付的补贴款840元的反诉请求，因补贴款是否属于瀚祥公司的优惠政策未在合同中予以明确，故该反诉请求无事实和法律依据，对此本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十七条、第五百八十七条、第五百八十六条、第五百八十八条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨晓旭与被告（反诉原告）青海瀚祥电子商务有限公司于2021年4月4日签订的《租赁合同书》。二、被告（反诉原告）青海瀚祥电子商务有限公司于本判决发生法律效力后十日内退还原告（反诉被告）杨晓旭定金10333.33元。三、驳回原告（反诉被告）杨晓旭的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）青海瀚祥电子商务有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费322元，减半收取161元，由原告（反诉被告）杨晓旭承担80.50元，被告（反诉原告）青海瀚祥电子商务有限公司承担80.50元，反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）青海瀚祥电子商务有限公司承担（该款中原告已预交本诉案件受理费161元，被告承担的费用由被告随上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 史长州二〇二一年七月六日法官助理 喇晓媛书记员 魏 蓉第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。