常州市金坛区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0413执异94号异议人（被执行人）:宜兴市西郊农副产品交易市场有限公司，住所地江苏省宜兴市徐舍镇潘家坝村。法定代表人：周顺奇。申请执行人：方来忠，男，汉族，住江苏省常州市金坛区。被执行人：周顺奇，男，汉族，住江苏省宜兴市。被执行人：芮文佳，女，汉族，住江苏省宜兴市。被执行人：宜兴市奇奇生态农业有限公司，住所地江苏省宜兴市徐舍镇丰台村。法定代表人：周顺奇。本院在执行方来忠申请执行周顺奇、芮文佳、宜兴市奇奇生态农业有限公司（以下简称奇奇公司）、宜兴市西郊农副产品交易市场有限公司（以下简称西郊公司）民间借贷、保证合同纠纷一案中，被执行人西郊公司对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2016年12月28日，本院对方来忠诉周顺奇、芮文佳、奇奇公司、西郊公司民间借贷、保证合同纠纷一案作出（2016）苏0482民初2528号民事判决：一、被告周顺奇于本判决生效之日起十五日内向原告方来忠偿还借款本金782.5万元和利息109.54万元（计算至2016年5月9日），并以782.5万元为基数按年利率24%承担自2016年5月10日起至实际清偿之日止的利息。二、被告芮文佳以其与被告周顺奇的夫妻共同财产为限对上述第一项确定的债务承担清偿责任。三、被告奇奇公司、西郊公司对上述第一项确定的债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后，有权向债务人追偿。四、驳回原告方来忠的其他诉讼请求。案件受理费74243元、诉讼保全费5000元，合计79243元，由原告方来忠负担1500元，被告周顺奇、芮文佳负担77743元（被告芮文佳以其与被告周顺奇的夫妻共同财产为限对该款承担清偿责任）。因芮文佳不服本院上述判决，提起上诉。江苏省常州市中级人民法院经审理于2017年5月27日作出（2017）苏04民终791号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77743元，由芮文佳负担。根据方来忠的申请，本院于2016年5月19日以（2016）苏0482民初2528号民事裁定分别查封了西郊公司名下的坐落于江苏省宜兴市××镇××村的不动产［土地证号为宜国用（2014）第08600019号，以下简称案涉不动产］，芮文佳名下的坐落于宜兴市××街道××号××室不动产，周顺奇名下的坐落于宜兴市丰台村庄里x号的不动产及坐落于宜兴市××街道××幢××号××室不动产。根据方来忠的申请，本院于2017年8月7日立案强制执行，案号为（2017）苏0482执2371号，在执行过程中因当事人达成执行和解协议，方来忠向本院撤回执行申请。嗣后，因被执行人未按执行和解协议履行义务，方来忠向本院申请恢复执行，本院于2018年10月17日以案号为（2018）苏0482执恢384号立案强制执行，于2019年5月6日以（2018）苏0482执恢384号执行裁定查封了案涉不动产。2020年11月17日，本院作出（2020）苏0413执恢288号之一执行裁定：评估、拍卖、变卖案涉不动产。2021年4月19日，本院作出（2020）苏0413执恢288号评估告知书，该告知书载明：案涉不动产在估价时点的市场价值为6473.29万元[包括土地证号为宜国用（2014）第08600019号国有土地估价为2145.20万元及上述土地上3幢未进行不动产登记的房屋估价为4328.09万元]，评估结果、过程和有关说明，详见江苏鲲鹏土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称鲲鹏评估公司）出具的（江苏）鲲鹏2021（估）字第SW031508号及SW031508-1号房地产估价报告（以下简称案涉估价报告）。如对上述估价报告有异议，可自报告送达之日起5日内向本院书面提出，逾期未提出的，本院依法公开拍卖、变卖。异议人西郊公司提出异议称，异议人针对案涉估价报告特提出异议如下：评估机构确定程序严重违法：一、根据《最高人民法院关于人民法院确定的财产处置参考价若干问题的规定》第十六条规定：“采取委托评估方式确定参考价的，人民法院应当通知双方当事人在指定期限内从名单分库中协商确定三家评估机构以及顺序；双方当事人在指定期限内协商不成或者一方当事人下落不明的，采取摇号方式在名单分库或者财产所在地的名单子库中随机确定三家评估机构以及顺序。双方当事人一致要求在同一名单子库中随机确定的，人民法院应当准许。”但实际上，金坛区人民法院并未按照上述规定进行评估机构的选择。首先，金坛区人民法院根本就没有通知异议人在指定期限内从名单分库中与对方当事人协商确定评估机构；其次，金坛区法院究竟是通过摇号还是随机确定还是直接选定的评估机构也从未通知异议人；最后，在选定鲲鹏评估公司作为此次评估机构后，也从未通知过异议人，异议人直至2021年4月23日收到金坛区人民法院出具的（2020)苏0413执恢288号《评估告知书》后才第一次得知评估机构已经选定。因此，金坛区人民法院选定案涉评估机构的程序严重违法！二、财产基本信息错误。案涉估价报告中对于评估财产的基本信息认定错误：1、此次评估财产的土地面积应当为【35996m2】而非案涉估价报告所述的【13840m2】，其中【22156m2】无证的，但有前期投入，地块前期及“五通一平”成本，可以看国土部门建设前的卫星图。2、冷库工程发改委批复和设计图纸中建筑面积为【21701.24m2】，而案涉估价报告中评估面积为【17980.38m2】，严重不符。3、商铺、门面房（目前徐舍地区的价格在13000元/平方米左右），按商铺的三分一计算，三分之二为商业用房（目前徐舍地区的价格为8000元/平方米左右）。4、交易大棚面积有出入，评估价偏低。2020年4月2日，徐舍镇人民政府已委托评估过。5、遗漏评估项目：土地：无证土地的前期投入；建筑物：车间、生活办公用房、配电间、附房；附属物：办公室装修、大棚桩基、设施设备、冷库桩基、冷库承台、场地硬化、绿化、土方、围墙、驳岸等零星附属工程。三、评估程序严重违法。根据《最高人民法院关于人民法院确定的财产处置参考价若干问题的规定》第二十一条规定：“人民法院收到定向询价、网络询价、委托评估、说明补正等报告后，应当在三日内发送给当事人及利害关系人。”案涉估价报告的出具日期为2021年3月16日，但金坛区人民法院并未在收到案涉估价报告后的三日内发送给异议人，评估程序严重违法！四、对案涉估价报告参照标准、计算方法、评估结果均存在异议。异议人认为案涉估价报告的评估结果明显低于评估土地及房屋的市场价值，案涉【宜国用（2014)第08600019号国有土地】性质为商业用地，产证面积为13840m2，目前该土地使用权的市场价值约为1950元/平方米，总价约为2698.8万元。并且，2020年4月2日，徐舍镇人民政府委托江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司无锡分公司对案涉土地、地上房屋及附属物进行预评估并出具【ZT2020-03-72(yl)】号预评估报告，预评估价值为13322.82万元。需要指出的是，江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司同样人民法院司法评估机构名单库成员，两家专业评估机构出具的两份评估报告出具日期仅相差不到1年，评估价格竟然差距达6849.53万元，不合常理。故异议人认为，案涉估价报告评估价格畸低，严重损害了异议人的利益！综上四点，故异议人特此向贵院提出异议，请求贵院依法撤销案涉估价报告，依法重新委托评估！另查明，坐落于宜兴市××镇××村的不动产［土地证号为宜国用（2014）第08600019号］登记在被执行人西郊公司的名下，为国有建设用地，性质为出让。在本案执行过程中，本院于2021年1月13日向被执行人西郊公司发出（2021）苏0482法鉴委字第00016号选择评估机构通知书，该通知书载明：本院需要对被执行人西郊公司名下的位于宜兴市××镇××村的不动产及土地附属物［包括无证房屋、土地证号为宜国用（2014）第08600019号］的价值进行评估；根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》的有关规定，请你单位或委托代理人于2021年1月20日9时30分到本院司法鉴定室（407室）摇号工作室参加评估机构的随机选择，如在规定时间无故缺席，我院将依法随机选择确定。该通知书以法院专递方式（单号1068449562293）向被执行人西郊公司、周顺奇进行送达，但因“公司无人、无法联系”被退回。2021年1月20日，被执行人西郊公司未参加评估机构的随机选择。随机选择结果为：鲲鹏评估公司定为首选，江苏中南汇江房地产资产评估有限公司定为备选。2021年1月20日，本院向鲲鹏评估公司作出（2021）苏0482法鉴委字第00016号司法鉴定委托书，委托鲲鹏评估公司对案涉不动产及附属物［包括无证房屋、土地证号为宜国用（2014）第08600019号］的价值进行评估。鲲鹏评估公司持有营业执照，评估人员姜波、韩加峰持有有效的土地估价师资格证书及房地产估价师资格证书。鲲鹏评估公司于2021年3月15日向方来忠出具交费通知。鲲鹏评估公司于2021年3月16日出具案涉估价报告。2021年4月9日，方来忠向鲲鹏评估公司交纳评估费合计136400元。本院司法鉴定部门于2021年4月10日收到鲲鹏评估公司提交的案涉估价报告。2021年4月12日，本院司法鉴定部门将案涉估价报告移交本院执行局。再查明，2020年9月7日，周顺奇委托刘智敏及周羽正作为其代理人，代理权限为：就和解方案谈判协商、作出和解承诺、签收法律文书等。单号为1068449562293法院专递在收件人周顺奇后面填写了代理律师刘智敏、周律师及他们的手机号码，与周顺奇向本院提交的委托书中的手机号码一致。本院在选择鲲鹏评估公司作为评估机构后，没有将随机选择评估机构的结果告知被执行人西郊公司。2021年2月22日，本院电话通知周顺奇于2021年2月24日去现场勘查评估，但周顺奇讲已经写信反映了，你们该怎么办就怎么办。本院认为，本案的争议焦点为：一、评估机构的确定程序是否严重违法；二、评估的财产信息是否错误，是否遗漏评估项目，评估参照标准、计算方法是否错误；三、本次案涉不动产评估价明显低于江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司无锡分公司评估价，是否严重损害异议人的利益。四、未在收到评估报告后的三日内向异议人发送评估报告，是否属于评估程序严重违法。一、关于评估机构的确定程序是否严重违法的问题。依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第九条规定：“人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场；当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人”。本案中，本院在选择评估机构前已书面通知被执行人西郊公司的法定代表人周顺奇及其代理人在指定的时间参加选择评估机构的活动，通知其代理人的联系电话与周顺奇提交的一致。被执行人西郊公司的法定代表人周顺奇及其代理人未到场，故无法协商确定评估机构。被执行人西郊公司经本院通知，在规定时间无故缺席本院组织的评估机构的随机选择，其后果应当由被执行人西郊公司承担。虽然，被执行人西郊公司没有到场，但依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第九条规定，将选择机构的情况，以书面形式送达当事人，并非必经程序，故不属于评估机构的确定程序严重违法的情形。二、关于评估的财产信息是否错误，是否遗漏评估项目，评估参照标准、计算方法是否错误的问题。本案中，本院委托鲲鹏评估公司评估的财产范围为：被执行人西郊公司名下的位于宜兴市××镇××村的不动产及及土地附属物［包括无证房屋、土地证号为宜国用（2014）第08600019号］。对于上述财产以外的财产，包括无证土地及其上的建筑物及附属物不在本次评估范围内，故对其认为无证土地等财产遗漏评估的异议不予支持。冷库工程未完全竣工及交易大棚，评估面积为实际丈量所得；由于门面房分布在有证土地及无证土地上，无法按市场法评估，故采用成本法，符合实际情况。三、关于本次案涉不动产评估价明显低于江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司无锡分公司评估价，是否严重损害异议人的利益的问题。本案中，鲲鹏评估公司对房产采用重置成本法、对土地价格评估评估采用市场比较法及剩余法。由于评估目的不同、评估范围不同、估价时点不同，故江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司无锡分公司出具的评估价与鲲鹏评估公司出具的评估价，没有可比性。四、关于未在收到评估报告后的三日内向异议人发送评估报告，是否属于评估程序严重违法的问题。本院认为，关于评估程序严重违法的情形：评估机构选择违法、未经实地查勘程序、估价报告未经注册估价师签字等。本案中，虽然鲲鹏评估公司于2021年3月16日已出具案涉估价报告，但鲲鹏评估公司于2021年4月10日才将案涉估价报告交付本院司法鉴定部门。本院司法鉴定部门于2021年4月12日将案涉估价报告移交本院执行局，后再移交至执行案件承办人。执行案件承办人于2021年4月19日向被执行人西郊公司发出评估告知书及案涉估价报告。故此为流程管理过程中出现的问题，应当在改进，案涉估价报告仍在有效期限内，延误向被执行人西郊公司发送案涉估价报告并非属于上述评估程序严重违法的情形。鲲鹏评估公司及其评估人员均具备相应的评估资质，本院未发现评估程序存在严重违法的情形。案涉不动产的评估价值并不是最终的交易价格，最终的成交价格仍需经拍卖、变卖确定。综上所述，被执行人西郊公司的异议理由不能成立，对其要求撤销案涉估价报告，重新选择评估机构进行评估的异议请求，不予支持，应依法裁定驳回其异议请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回被执行人宜兴市西郊农副产品交易市场有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按当事人的人数提出副本，向江苏省常州市中级人民法院申请复议。审 判 长  金昌大人民陪审员  汪小芳人民陪审员  石 瑛二〇二一年七月五日法官 助理  张卫明书 记 员  李 珏