北京市昌平区人民法院执 行 裁 定 书（2021）京0114执异639号案外人：北京敦伦咨询有限公司，住所地北京市海淀区花园路甲13号院7号楼1106-3.法定代表人：许猛，经理。委托诉讼代理人：许智，女，1984年4月6日出生，汉族，住北京市密云区。申请执行人：经典建设有限公司，住所地郑州市金水区经三路15号广汇国贸大厦第6层C区C603A号。法定代表人：李剑聪，总经理。委托诉讼代理人：唐琨，北京市浩天信和律师事务所律师。被执行人：北京汇超房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区城南街道旧县村西（二层楼）。法定代表人：史奎晨，董事长。委托诉讼代理人：刘志刚，男，1964年11月16日出生，汉族，北京汇超房地产开发有限公司副总经理，住河北省保定市。本院在执行经典建设有限公司（以下简称经典公司）与北京汇超房地产开发有限公司（以下简称汇超公司）民间借贷纠纷一案[执行依据：（2019）京0114民初14524号民事调解书，执行案号：（2021）京0114执6341号]过程中，案外人北京敦伦咨询有限公司（以下简称敦伦公司）对本院查封被执行人汇超公司名下坐落于北京市昌平区的房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。敦伦公司称，请求依法解除对涉案房屋的查封行为。事实和理由：2017年1月1日，敦伦公司购买汇超公司涉案房屋，合同编号：XF690718，房产所有权证号：X京房权证昌字第XXXX号，故为维护案外人合法权益，请求法院依法撤销查封涉案房屋的京0114执6341号执行裁定书。补充意见：在2016年8月15日，支付了购房定金200万，2016年9月18日付了500万加40万两笔，共540万剩余购房款，全款740万已付清，2017年8月15日，汇超公司开具了房款发票。在2018年9月27日，此房契税我们已经缴纳215128.57元，同时2016年至今的物业费我们全部支付清，第一年免物业费，从第二年到现在全部由我们缴纳，房子我们现在已经在装修了，而且投入的资金将近100万，后期还在投，我们正在准备办理产权出现这个情况。这个房子2017年1月11日办理网签合同，这个合同编号是网签自动生成的，所以提起案外人异议。依据《北京市商品房现房买卖合同》“补充协议”第二十条，敦伦公司购买的房屋规划用途为住宅，所购商品房系用于居住，敦伦公司准备在昌平区发展业务，购买涉案房屋是为了给公司员工居住使用。并且买受人敦伦公司名下无其他用于居住的房屋（见《不动产登记信息查询结果告知单》）。综上所述，敦伦公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，请求停止对涉案房屋的查封。经典公司称，敦伦公司对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其执行异议请求和理由均不成立，应驳回其执行异议申请。理由如下：一、法院查封房屋登记在被执行人汇超公司名下，其所有权属于被执行人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项规定，对于案外人的异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人，该权利的合法性和真实性，该权利是否排除执行；已经登记的不动产人民法院应当按照不动产登记簿登记的不动产权利人的标准判断其是否系权利人。涉案房屋依法登记在被执行人汇超公司名下（房屋所有权证号X京房权证昌字第XXXX号），根据《民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”，不动产物权的转让必须经依法登记，且自记载于不动产登记簿时发生效力。敦伦公司虽提供了《北京市商品房现房买卖合同》等，但涉案的不动产仍登记在被执行人汇超公司名下，其所有权属于被执行人。二、被查封房屋未办理不动产预告登记，且至今仍未办理权属转移登记，敦伦公司对涉案房屋不享有排除执行的权利。本案中，敦伦公司与汇超公司签订了涉案房屋的现房买卖合同，进行了网签备案，并未办理不动产预告登记，合同网签备案系房屋行政管理部门为规范房屋交易市场秩序、保障交易安全而提供的一项服务举措，只是对房地产买卖双方签订商品房销售合同事实的记录，并不产生民法典第二百二十一规定的物权预告登记的效力。退一步说，即便涉案房屋作了预告登记，根据民法典第二百二十一条第二款的规定“预告登记后，自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记时效”。本案中，涉案房屋是现房销售，汇超公司早已于2014年4月2日即办理完毕房屋初始登记。敦伦公司与汇超公司于2017年1月11日签署现房买卖合同，根据合同约定，买受人应于2017年1月11日前一次性缴付全部房屋总价款740万元（合同附件五付款方式及期限第1条）；出卖人在买受人缴付全款到达指定账户后30个工作日内交付该商品房（合同第九条）；买受人接收商品房前，应缴清合同约定所有款项，包括但不限于全部应付房价款、委托出卖人缴纳的契税、专项维修资金等费用（附件九第二条）。可见涉案房屋自2017年1月11日敦伦公司与汇超公司签署现房买卖合同之日起即具备了进行不动产登记的条件。根据上述法律规定，即便被查封的房屋办理过预告登记，预告登记已于合同签订满三个月即2017年4月11日失效，因此对敦伦公司不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条有关物权预告登记权利人的规定进行保护。敦伦公司在完全没有客观障碍的情况下，却长达4年多时间未依法办理产权登记，其2018年9月27日取得房屋买卖契税、产权转移书据印花税《税收完税证明》也已有二年半时间，敦伦公司未办理过户登记系因其自身原因造成，直至法院查封涉案房屋之后，敦伦公司才提起执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。因此，就敦伦公司对登记在被执行人汇超公司名下的涉案房屋提出排除执行异议，应不予支持。三、敦伦公司购买商品房不是用于居住。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；”异议人敦伦公司是公司法人，其购买商品房不可能是用于居住，且上述房屋至今未居住使用，其异议不符合上述规定第二十九条适用的条件。四、敦伦公司提交相关证据不能证明其支付了购房款。敦伦公司为证明其已向汇超公司支付全部购房款，向法院提交了开票日期为2017年8月15日的北京增值税普通发票，该发票并不是付款凭证，不能证明其向被执行人汇超公司实际支付了相应购房价款，发票开票日期与合同约定的付款日期2017年1月11日也明显不符。该证据不能证明敦伦公司已实际支付购房款的金额，不符合上述规定第二十九条第一款第（三）项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。综上所述，敦伦公司对被查封房屋不享有足以排除强制执行的权利，请求法院依法驳回其执行异议申请。汇超公司称，认可对方的异议请求。本院查明，经典公司与汇超公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2019）京0114民初14524号民事调解书，主要内容为：一、被告汇超公司于2019年10月31日之前返还原告经典公司借款本金2155万元；二、如被告汇超公司未按期履行上述还款义务，则需另行支付原告经典公司利息（以2155万元为基数，自2016年6月23日起至实际付清之日止，按年利率12.5%计算）及律师费15万元；三、双方就本案再无其他争议。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。案件受理费94437元，由被告汇超公司承担，于2019年9月12日之前交纳。经典公司据此向本院申请强制执行，本院以（2021）京0114执6341号立案受理。执行过程中，本院于2021年6月1日查封了汇超公司名下涉案房屋。案外人敦伦公司就此向本院提出书面异议。另查，2017年1月11日，汇超公司（出卖人）与敦伦公司（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定出卖人以出让方式取得坐落于昌平区地块的国有土地使用权，买受人购买的商品房现已取得房屋所有权证，证号为X京房权证昌字第XXXX号，该商品房房屋坐落为昌平区全部；该商品房的用途为住宅、储藏及设备用房；该商品房单价每平方米16810.93元，总价款740万元；买受人采取下列第4种方式（其他方式）付款；出卖人应当在2013年10月30日前向买受人交付该商品房；买受人同意委托出卖人指定的代办公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。该合同还约定有其他内容。双方办理了涉案房屋的网上签约。敦伦公司另提供了增值税发票、北京银联商务刷卡单、农业银行银行卡交易明细清单、交通银行电子回单凭证等，证明其已支付全部购房款；提供了住房维修基金收据、测绘费收据和契税发票，证明其交了房屋的维修基金、测绘费和契税；提供了转账凭证、物业费发票、装修协议、汇款凭证等，证明涉案房屋已交付且其已实际占有涉案房屋，并对涉案房屋进行了装修；补交了不动产登记信息查询结果告知单，证明其名下无住房。本院认为，案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻却执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出异议。本案中，敦伦公司在涉案房屋被查封之前已与汇超公司签订了书面的房屋买卖合同，支付了全部价款并已实际占有该房屋，但在房屋具备办理过户登记的条件下，敦伦公司并未及时办理房屋过户登记；此外，敦伦公司主张所购商品房系用于居住，为了给公司员工居住使用，敦伦公司名下无其他用于居住的房屋，并请求依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，停止对涉案房屋的执行，但敦伦公司作为法人，其购买房屋并不符合上述规定第（二）项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形，故本院对其上述主张不予采信。综上，敦伦公司的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回北京敦伦咨询有限公司的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  梁永胜审判员  吴全会审判员  谢 肖二〇二一年七月十三日书记员  张秋菊