湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初6992号原告：长沙商业物流有限公司，住所地长沙市开福区××路××号。法定代表人：李益，该公司董事长。委托诉讼代理人：李兵，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋晓娴，湖南湘达律师事务所律师。被告：周建常，男，汉族，1953年7月2日出生，住长沙市开福区。原告长沙商业物流有限公司诉被告周建常房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年7月12日公开开庭进行了审理。原告长沙商业物流有限公司的委托诉讼代理人李兵，被告周建常到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长沙商业物流有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告签订的《门面租赁合同》已于2020年9月15日终止；二、依法判令被告立即腾退位于长沙市开福区××路××号××楼××楼二门面、二楼整层及副楼201、202、203、204房屋，并将房屋交还原告；三、依法判令被告向原告支付房屋占有使用费70000元及滞纳金34240元（使用费暂计至2021年6月30日，滞纳金暂计至2021年6月19日，实际计算至被告腾房之日止）；四、依法判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系长沙市开福区××路××号××楼××楼二门面、二楼整层及副楼201、202、203、204房屋所有权人。2019年12月31日，原告与被告签订《门面租赁合同》，约定将上述房屋继续租赁给被告经营使用，合同约定2020年9月1日至2021年8月31日止，每月租金为10000元，付款期限为提前15天付次月租金。另，合同约定如遇政府拆迁改造，合同终止，被告须在原告通知之日起30日内无条件腾退承租门面。2014年6月16日，长沙市开福区人民政府依法作出开政征字［2014］1号《关于长沙市黄兴北路棚户区改造项目（三一大道至开福寺路段及Ｓ1、Ｓ3-1号地块）房屋征收决定公告》，确定被告租赁门面在征收范围内。2020年9月11日，长沙市黄兴北路建设及棚户区改造征收工作指挥部（以下称“黄兴北路征收指挥部”）向原告送达《关于将Ｓ3-1号地块房屋腾空通知》，原告随即召开会议将该通知下达至各承租人（含被告）。2020年11月4日，因支持政府实施棚改工程及市政建设项目，原告与黄兴北路征收指挥部签订《征收补偿协议》，约定原告需在2020年12月30日前将开福寺路Ｓ3-1号地块之上房屋全部腾空。随后，原告多次向各承租人（含被告）发出门面清退及补偿通知，要求各承租人腾空房屋，但被告至今仍未腾房。综上所述，原告为维护自身合法权益，现依据《民事诉讼法》第119条之规定向贵院提起诉讼，望判如所请。被告周建常辩称，一、合同有效期是2020年1月1日到2027年12月31日原告称合同已于2020年9月15日终止不是事实。长沙商业物流有限公司本部范围虽然被“三角洲城投公司”收购，上下坪仓库是本次拆迁范围，但被告承租的综合楼不属于此次拆迁之列，属于保留对象，只是产权变更，根据买卖不破租赁的规定，租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力，故双方签订的租赁合同继续有效。即是“三角洲城投公司”想收回去自己经营也得跟被告协商，在新老（三角洲公司和商业物流公司）产权方对被告造成的违约经济损失进行合理赔偿并由被告同意才行。否则强行威逼腾房都属于违法行为；二、原告未经补偿即要求被告立即腾房违反先补偿后搬家的原则，是威逼横蛮无理的霸道行为，原告到目前为止没有任何领导人找被告谈过任何补偿方案及如何协商解决腾房的事情，更谈不上补偿金到被告手中。连任何补偿协议都没有，没有拿到补偿被告哪来的资金去找场地重新开店，又怎么腾房。三、关于房屋占有费和滞纳金的事，原告自从2020年9月份起就天天喊拆迁腾房就是一直不与被告谈补偿的事，既然原告2020年9月份前就跟黄兴北路征收指挥部签定了征收补偿协议，而且指挥部付了三亿（300,000,000元）定金，原告为什么就不给被告谈补偿签腾房协议呢，在合同期内不经双协商就对被告强行围挡，强行停水停电这是严重的违法行为，如果原告自发腾房通知之日起就与被告进行了协商并按政策补偿到位，被告还会不搬吗，这些都是原告造成的，与被告没搬家没有任何责任。所以房屋占有费和滞纳金不存在这一说法。四、由谁承担诉讼费不是原告说了算，是法律说了算。租赁合同约定如遇政府拆迁改造享受装修和搬迁补偿按国家相关政策标准执行补偿。合同还有6年半未到期，被告刚重新装修的经营场所，6年半的停产停业损失费，按长沙市拆迁条例，搬迁补偿停产停业损失费赔偿是按经营场所总评估资产价值的7%月计算，80个月，我的经营场所这次评估总值26,500,000元×7%%X80=14,840,000元，以及一切装修费和被告将租赁房屋投资改造为KTV和宾馆导致房屋补偿增值的一千多万元，这些理应全部补偿给被告。五、关于拖欠房租的说法不成立。原告自从2020年9月份拆迁指挥部发出拆迁征收公告以后，就从没主动上门收过房租，被告主动交租他们不肯开租金票据。经审理查明，位于长沙市开福区××路××号综合楼系原告长沙商业物流有限公司所有，自2005年起，原告将该综合楼一楼二门面、二楼整层及副楼201、202、203、204房屋出租给被告经营宾馆和ＫＴＶ，并于2013年9月1日续签了一次合同。2019年12月31日，双方就前述房屋又续签了一份《门面租赁合同》，合同约定，租赁期限自2020年1月1日起至2027年12月31日止，租赁用途为宾馆，每月租金为9500元，每月物业管理费9500元，合计19000元每月。双方并约定自2020年9月1日起租金每年递增500元每月，即2020年9月1日至2021年8月31日月租金10000元，以此类推。付款期限为提前15天付次月租金。被告在本协议签订时交纳3个月租金作为保证金，原告收到保证金后合同生效，合同到期被告结清原告所有费用并退还房屋后，原告将保证金一次性无息退还。被告应按期向原告交纳合同规定的租金及水、电等费用，如不按期交纳，按不交纳部分4‰／日交纳滞纳金，同时，原告有权终止合同。合同履行期满，被告应腾退门面交还原告，逾期按双倍租金支付门面占用费。未经原告同意，被告不得对房屋进行装修改造，经同意的装修、改造所发生的所有税费由被告承担。对被告自有的装修物件，遵循来修去丢的原则，在合同期满（或拆迁终止合同）后，被告不能因装修或增加的设施向原告提出要求或冲抵租金或拖延交还房屋。如遇政府拆迁改造，本合同终止，被告须在原告通知之日起30日内无条件腾退承租门面。被告能享受的装修和搬迁补偿只能按国家政策标准执行补偿，原告不再承担门面装修等任何经济补偿，租金以实际搬迁日为准，多退少补。合同有效期内，如一方提前终止合同，须提前2个月通知对方，如未按规定通知对方而提前终止合同，则应支付另一方10000元的违约金。如属被告责任，原告还可不退还保证金。合同签订后，被告继续将房屋用于经营宾馆和ＫＴＶ，并租金及物业管理费交纳至2020年11月30日。2014年6月16日，长沙市开福区人民政府发布《关于长沙市黄兴北路棚户区改造项目（三一大道至开福寺路段及Ｓ1、Ｓ3-1号地块）房屋征收决定公告》，原告所有的长沙市开福区××路××号综合楼在本次征收范围内。2020年9月11日，黄兴北路及棚户区改造征收指挥部单位和长房工作组向原告发出通知，通知原告于2020年9月12日开始并于2020年11月30日前将Ｓ3-1号地块上的全部房屋全部腾空。原告于2020年9月15日将该通知转告被告及其他租户。2021年3月22日，原告在被告经营宾馆门口张贴了原告与黄兴北路及棚户区改造征收指挥部单位和长房工作组联合发出的《限期腾房通知》，通知被告于3月30日前腾房。2021年4月15日，原告在被告经营宾馆门口张贴了原告与黄兴北路及棚户区改造征收指挥部单位和长房工作组联合发出的《实施围档通告》，通知被告及其他租户将于2021年4月20日前对将在Ｓ3-1号地块实施全封闭围档，要求被告及其他租户将于2021年4月17日腾房。后涉案房屋于2021年4月20日被围档和停电。因被告仍未腾交房屋，且双方就相关补偿协商未成，原告遂提起本案诉讼。上述事实，有《门面租赁合同》、房屋征收决定公告及征收范围图、租金发票及情况说明、限期腾房通知、围档通知等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、原、被告签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。合同约定，如遇政府拆迁改造，本合同终止，被告须在原告通知之日起30日内无条件腾退承租门面。本案中，涉案租赁房屋已列入政府征收范围，且原告已与房屋征收部门签订征收补偿协议，合同已继续履行不能，故原告诉请提前解除合同并要求被告腾退房屋，符合双方约定及相关法律规定，本院予以支持。原告于2020年9月15日将黄兴北路及棚户区改造征收指挥部单位和长房工作组向其发出通知的相关内容转告被告，不能作为其通知被告提前解除合同的依据，原告据此请求确认《门面租赁合同》于2020年9月15日提前解除，本院不予认可，原告通知被告合同提前解除的时间应以原告于2021年3月22日向被告发出的《限期腾房通知》为准。涉案房屋已列入政府征收范围，至于政府征收后是将房屋拆除还是保留，不改变房屋被征收的法律性质，被告以涉案房屋政府只是只征不拆为由，主张房屋征收只是产权变动属房屋买卖，并以买卖不破租赁在原则主张合同应当继续履行，与本案事实不符，本院不予采信。二、被告自2020年12月1日起未按合同约定向原告支付租金及占用费，原告诉请被告支付，本院予以支持。但被告承租涉案房屋的合同目的为经营，而涉案房屋已于2021年4月20日被原告及黄兴北路及棚户区改造征收指挥部单位和长房工作组围档和停电，致被告已不能利用涉案房屋经营，故原告诉请围档和停电后的租金及占用费，本院不予支持。经核算，被告应向原告支付的租金及占用费为46667元（4个月＋20天）。三、被告未按期支付租金，理应按合同约定承担迟延支付的违约责任，考虑被告欠租时相关部门已通知原、被告需腾交涉案房屋，涉案房屋租赁已履行不能，且双方还存在相关合同提前解除补偿未谈妥的客观情况，故本院对原告要求被告承担租金迟延支付违约责任的请求不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、确认原告长沙商业物流有限公司与被告周建常签订的《门面租赁合同》于2021年3月22日解除；二、被告周建常于本判决生效后五日内将位于长沙市开福区××路××号××楼××楼二门面、二楼整层及副楼201、202、203、204房屋腾空并向原告长沙商业物流有限公司交还；三、被告周建常于本判决生效后五日内向原告长沙商业物流有限公司支付租金及占用费人民币46667元；四、驳回原告长沙商业物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期限履行给付义务，就当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费1192元（已减半收取），由原告长沙商业物流有限公司承担592元，被告周建常承担600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二一年七月三十日代理书记员  徐绯璠