新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院民 事 判 决 书（2021）兵0601民初157号原告：曹**江，男，1974年12月15日出生，住乌鲁木齐市米东区。原告：董智萍（系曹**江妻子），女，1974年8月15日出生，住乌鲁木齐市米东区。二原告共同委托诉讼代理人：郎先锋，乌鲁木齐米东区精汇法律服务所法律工作者。被告：五家渠新天雨房地产开发有限公司，住所地：五家渠1区军垦北路1143号，统一社会信用代码：916590045762416167。法定代表人：李彬，该公司总经理。原告曹**江、董智萍与被告五家渠新天雨房地产开发有限公司（以下简称新天雨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹**江本人及曹**江、董智萍的委托诉讼代理人郎先锋到庭参加诉讼，被告新天雨公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告曹**江、董智萍向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令原、被告继续履行《商品房买卖合同》，并办理商品房的房产手续(房屋价值368515.5元)；2.请求依法判令被告向原告支付逾期办证违约金110554.65元（368515.5×6%×5年，自2015年9月23日至2020年9月23日），2020年9月23日之后的违约金计算至被告实际履行完毕止。事实与理由：2012年11月15日，原、被告签订预约登记书，交付定金1000元，同年11月9日原告向被告交纳购房款367515.5元。原告将全部房款付清后，原、被告于2015年9月12日签订《商品房买卖合同》，被告于2016年4月22日向原告出具了正式发票一份。按照双方约定，原告所购房屋应于2015年9月23日交付，但被告在交付房屋钥匙后，至今房屋内的配套设施未完善，也未办理房产证，现原告诉至法院，请求支持原告各项诉讼请求。被告新天雨公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。原告针对其诉讼请求，提交的《预约登记书》、《商品房买卖合同》、交款收据、不动产销售发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告提交的证据及原告当庭陈述，本院认定事实如下：2012年11月5日，原告曹**江与被告新天雨公司签订桐鑫商厦《预约登记书》，双方约定原告预定登记某某商厦1号楼1层3B号商铺，商铺预定面积暂定为48.81平方米，单价为7550元，总价款368515.5元；约定原告于2012年11月5日交纳预约金1000元，2012年11月交纳预约金367515.5元，约定在被告通知签订正式商品房买卖合同时应在十日内签订商品房买卖合同，否则视为放弃预定。预约登记书签订后，原告按约定日期及金额履行了全部款项368515.5元。2015年9月12日，原告曹**江、董智萍与被告新天雨公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于农六师102团团部土地编号为XXXX-XXXXX某某商厦一幢1层06号商铺，建筑面积48.81平方米，套内面积46.70平方米，公摊面积2.11平方米，每平方米单价为7550元，商铺总价值367515.5元；付款方式为原告于2015年9月23日前一次性支付367515.5元；约定交房时间为2015年9月23日前，按照合同约定交付经验收合格的房屋交付给原告，对逾期交付房屋条款未进行约定；对产权登记约定为，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金；合同还约定了使用用途等事项。2016年4月22日，被告新天雨公司开具了销售不动产发票一张，发票载明不动产项目名称及编号楼牌号为102团水厂某某商厦1号综合楼1-1-06，购房款368515.5元。至此原告曹**江所购案涉房屋款项已于签订商品房买卖合同前支付完毕。合同约定交付房屋时间到期后，被告将案涉商铺钥匙交付给原告，但经原告实地查看，案涉商铺内配套水电暖未施工完毕。经原告多次向被告催促完善设施并办理房产证，被告迟迟未能完成，引发本案诉争。另查，被告新天雨公司因客观原因，其公司所开发房产不能向不动产登记部门递交办理不动产权登记所需的必要证明文件。本院认为，原告曹**江、董智萍与被告新天雨公司签订的《商品房买卖合同》,系双方真实意思的表示,内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,为合法有效合同,双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的,应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。关于原告主张的逾期办证违约金,本案中原告曹**江、董智萍已按照合同约定向新天雨公司付清全部房款,新天雨公司应按合同约定协助原告曹**江、董智萍办理不动产权登记。逾期办证,构成违约,应当承担逾期办证的违约金。合同约定被告新天雨公司应在商品房交付使用后180日内即2016年3月20日前办理商品房权属初始登记,违反该约定,被告按已付房款的0.5%向原告支付违约金，该违约金条款系被告新天雨公司提供的格式条款，按照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容”及第四百九十七条:“有下列情形之一的,该格式条款无效：……(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利……”的规定,由于该补充协议对违约金加以限制,客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担逾期未交付办理商品房权属登记证书的违约责任,部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利,故该违约金条款无效。现原告主张以已付房款368515.5元为基数按照年利率6%，计算自2015年9月23日至2020年9月23日期间的违约损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”及《最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》规定：买受人请求出卖人承担逾期办证的违约责任,合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的,可参照年利率6%标准确定。原告计算违约金的标准符合法律规定，但原告计算时间有误，应自2016年3月21日计算至2020年9月23日，违约金金额为99832元（368515.5元×6%÷365天×1648天），自2020年9月23日之后违约金按照以368515.5元为基数，按照年利率6%计算至被告将办理不动产权登记所需的必要证明文件递交不动产登记部门之日止。被告新天雨公司未到庭，视为放弃相关诉讼权利，不影响本院依法作出判决。综上,依据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第五百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,缺席判决如下:一、确认原告曹**江、董智萍与五家渠新天雨房地产开发有限公司于2015年9月12日签订的《商品房买卖合同》合法有效;被告五家渠新天雨房地产开发有限公司待符合办理条件后应协助原告曹**江、董智萍办理位于102团团部土地编号为XXXX-XXXXX某某商厦一幢1层06号商铺的不动产登记手续，并向不动产登记部门递交办理不动产权登记所需的必要证明文件；二、被告五家渠新天雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告曹**江、董智萍支付逾期办证违约金99832元，(计算至2020年9月23日，自2020年9月23日之后至被告将办理不动产权登记所需的必要证明文件递交不动产登记部门之日止,以368515.5元本金为基数，按照年利率6%计算);三、驳回原告曹**江、董智萍的其他诉讼请求。案件受理费4243元（已减半收取），邮寄送达费80元，合计4323元（原告已预交），由原告曹**江、董智萍负担339元，被告五家渠新天雨房地产开发有限公司负担3904元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第六师中级人民法院。审判员  赵辉二〇二一年七月三十日书记员  杨梅