广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初8409号原告：广州市乐唱娱乐有限公司，住所地广州市越秀区中山三路****C3。法定代表人：刘颖颜，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨亚红，广东越众律师事务所律师。被告：北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司，，住所地广州市越秀区中山三路****A、B塔楼中间位置负责人：王毅青，职务国际董事。第三人：北京仲量联行物业管理服务有限公司，住，住所地北京市朝阳区建国门外大街**国贸大厦****/div>法定代表人：王毅青，职务董事长。被告及第三人共同委托诉讼代理人：张国红，广东厚博律师事务所律师。原告广州市乐唱娱乐有限公司诉被告北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司、第三人北京仲量联行物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨亚红，被告及第三人的共同委托诉讼代理人张国红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告及第三人连带对原告减免2020年1月24日至2020年5月14日停业期间的管理费共203245.75元（详见《减免物业费计算表》按该表计算的减免管理费金额为305614.35元，原告只主张其中的203245.75元，原告基于公平原则，其余部分不再主张）。2.判令原告及第三人连带无需缴纳2020年1月24日至2020年5月14日停业期间的公共公摊水电费共58212.26元（详见《减免物业费计算表》）。事实和理由：原告与广州市乐活餐饮有限公司分别承租广州市越秀区中山三路中华广场九楼C3铺与C2、C5、C6商铺，一体化装修经营“活力无限”KTV。被告是上述商场的物业服务公司。因新冠疫情的影响，2020年1月24日广州市文化广电旅游局下发一份有关娱乐等文化人群聚集场所暂停营业的通知文件，原告据此暂停营业。原告做好防控措施后于2020年5月11日向广州市越秀区文化广电旅游局申请复工复产。因疫情导致的2020年1月24日至2020年5月14日停工停业期间，原告实际没有享受被告提供的物业服务，同时在停业期间除影响正常收入外，还需要承担员工工资等成本。故2020年7月2日原告依法向被告申请减免停工停业期间的管理费，但被告复函表示不予减免。根据《合同法》、《民法总则》及疫情期间的相关规定，特提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原告不能举证证明疫情期间国家出台减免物业管理费及公摊水电费的强制性政策条款。其次，原、被告双方没有就物业管理费及公摊水电费的收取达成减免协议，故原告的诉请于法于约无据。在原告诉请期间，被告对中华广场全体业户从未停止过物业管理服务，为了保障中华广场在疫情期间正常的营商环境，被告除做好约定的物业管理服务内容外，在疫情防控方面更是投入了大量的人力物力等成本支出，被告与原告同样遭遇了前所未有的艰难时刻。被告不仅要保证商场每天正常开门营业，保持商场公共区域及附属设施的正常运转，还要增派人员增设岗位持续加班加点配合政府疫情防控要求进行管理和排查，对商场进行消杀，对进入商场的人员进行体温测量，被告的工作人员放弃自己的休息时间，甚至冒着生命危险在商场值守，尽全力保障商户的人身和财产安全。在支出方面，被告除需要照常向员工支付工资外，还需要采购大量的消毒液和测温仪等防疫物资，经营成本大大增加，物业公司并没有因此向场内商户要求增加支付物业管理费用。因此，被告已经为全体商户提供了物业管理服务，理应得到费用回报。因此，不仅不应减免物业管理费和公摊水电费，商户还应足额按时缴纳。为此，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称：同意被告的答辩意见。经审理查明：原告受昌盛集团有限公司、广州新星实业公司委托，对广州市越秀区中山三路33号中华广场及中华国际中心提供物业管理服务。原告为涉案中华广场九层C3商铺（承租面积3923平方米）的承租人，该商铺与C2、C5、C6铺作KTV附带餐饮服务经营。2012年10月16日，原告签署《承诺遵守管理公约条款》，载明：本公司现同意签定并遵守“中华广场管理公约”及其附件内的一切条款及有关修订并保证本公司遵守该公约一切条款及其附件及有关修订。据原告提供的《中华广场商场管理公约》记载:本公约对中华广场全体业主、用户及管理公司均具约束力。管理公司的专业管理职能包括：安全保卫、机动车辆和自行车停放场地的管理、大堂服务和电梯服务、环境清洁绿化保养、收费服务等；管理费的使用包括（但不限于）下列各项：1应付政府之土地税等应付款项及开支；2.履行本公约项下的管理公司职责的费用。6.中华广场整体而非某一单元或某一业主独家使用之地方所使用或耗用的水电、冷气、电话、服务的收费及其类似支出及电梯保养维修费用等。2020年1月23日，根据广东省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，广东省决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月24日，广州市文化广电旅游局向各区文广旅（体育）局发出《广州市文化广电旅游局关于暂停网吧、卡拉OK娱乐等文化人群聚集场所营业的通知》称：根据《启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应》“当地人民政府可以在本行政区域内采取限制或者停止集市、集会、影剧院演出，以及其他人群聚集活动”精神，以及广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组《通告》“自1月24日起，暂停开放人员密集的公共服务场所”要求，请各区局自即日起指导网吧、卡拉OK娱乐等文化人群聚集场所暂停营业等。原告自2020年1月24日起暂停营业，至2020年5月15日恢复营业。2020年7月2日，原告与广州市乐活餐饮有限公司共同向被告发出《共渡难关管理费减免申请函》称，因受新冠××疫情影响，广州市文化广电旅游局下发了《广州市文化广电旅游局关于暂停网吧、卡拉OK娱乐等文化人群聚集场所营业的通知》，原告于2020年1月23日即时停业，即时停业造成原告损失非常惨重，除了没有收入之外，期间还要安排人员工资、食宿、原材料浪费损失等，生产经营异常艰辛，为此申请减免自1月24日至5月14日停业期间原告承租涉案商铺的物业管理费用。2020年7月7日，被告向原告与广州市乐活餐饮有限公司函复称：管理处并未收到国家关于号召减免商家物业管理费的相关文件；自2020年1月我国爆发新型冠状病毒××疫情至今，为了方便市民购物，中华广场在疫情防控期间一直开放经营，管理处从1月22日开始，投入大量人力、物力以及资金用于加强商场清洁、消毒和防护等防疫工作，而由此增加的费用并未转嫁给业/租户，目前，我处仍持续开展防疫工作，待疫情受控才停止，故无法接受原告关于减免管理费的申请，并要求原告尽快缴清拖欠的巨额管理费等。2020年1月31日以前，及自2020年6月1日起的物业管理费及公摊水电费，原告均已按25元/平方米的标准向被告支付。2020年2月1日至2020年5月31日，即原告暂停营业期间的物业管理费及公摊水电费，原告未向被告支付。本案诉讼期间，被告向本院陈述：在原告暂停营业期间，涉案中华广场一直开业经营，被告一直提供物业管理服务，包括公共的软硬件设施的维护和保养、清洁安保、绿化、消防等方面，且在疫情期间增设相关人员及岗位，增加了防疫管控措施，包括入场人员的体温测温、场内及入场人员消毒工作。原告确认涉案中华广场一直开业经营，被告亦确实有提供物业管理服务，但认为原告被有关部门要求停业，故没有享受被告提供的物业服务，根据公平原则，应酌情减免原告的物业管理费，且原告无须承担公摊水电费。就原告交纳物业管理费及公摊水电费的标准，被告陈述：被告的收费标准是在2002年8月16日在东山区物价局办理报备手续，当时报备的收费标准为：一般散户按每平方米60元收取的，包括中央空调、公共水电、清洁卫生、保安、绿化和公共装饰等服务。后来2006年业主方广州兴盛房地产发展有限公司向被告发出《关于执行的通知》，将原来报备的60元/平方米的标准下降到48元/平方米。经与税务部门沟通后，将48元/平方米的标准拆分为综合管理费24元/平方米、公摊水电费24元/平方米，并按该标准开具发票。实际上，被告一直按40元/平方米的标准收取与涉案C3铺一体化经营、由广州市乐活餐饮有限公司承租的C2、C5、C6铺的物业管理费及公摊水电费。但涉案C3铺收费标准与C2、C5、C6铺是不一样的，原告从2013年入场经营开始，就一直按25元/平方米计付C3铺物业管理费加公摊水电费，其中管理费21元/平方米、公摊水电费4元/平方米，双方一直按此标准交收管理费、公摊水电费，根本不存在说原告主张的费用包含了公摊水电费。本院认为：被告受涉案中华广场建设方委托对商场提供物业管理服务，原告作为涉案中华广场九层C3铺的承租人，已签署《承诺遵守管理公约条款》，承诺遵守《中华广场商场管理公约》，并接受了被告提供的物业管理服务，双方形成物业管理合同关系。根据本案现已查明的事实，除原告停业期间的物业管理费及公摊水电费外，2020年1月23日以前，及自2020年6月1日起的物业管理费及公摊水电费原告均已按物业管理费21元/平方米、公摊水电费4元/平方米向原告交纳，由此可见，原告对上述交费标准并无异议。因新型冠状病毒××疫情影响，广东省自2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，同时，广州市文化广电旅游局向各区文广旅（体育）局发出《广州市文化广电旅游局关于暂停网吧、卡拉OK娱乐等文化人群聚集场所营业的通知》，要求网吧、卡拉OK娱乐等文化人群聚集场所暂停营业。原告经营的涉案商铺作为上述通知要求暂停营业的场所，自2020年1月24日起暂停营业，至2020年5月14日恢复营业，在此期间的资金周转、营业收入受到较严重的不利影响，属于原告不可预见的商业风险。在原告上述停业期间，涉案中华广场整体仍继续开业经营，被告作为涉案中华广场物业管理服务提供方，除依约提供公共的软硬件设施的维护和保养、清洁安保、绿化、消防等方面的管理服务外，还在疫情防控方面增设相关人员及岗位、增加了出入管理、测温、消毒等防疫管控工作，因此，被告的物业管理服务并未停止，故根据公平合理、等价有偿原则，原告据此要求减免上述期间的物业管理及公摊水电费依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告广州市乐唱娱乐有限公司的诉讼请求。本案受理费减半收取2611元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员 张 丽二〇二一年七月一日书记员 梁菁菁