山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2020）晋0213民初6001号原告：李迪李某，男，汉族,居住地大同市。被告：马建中马某1，男，汉族，居住地大同市。委托诉讼代理人：田瑞芳田某，女，汉族，居住地大同市，系马建中马某1母亲。委托诉讼代理人：马欣芮马某2，女，汉族，居住地大同市，系马建中马某1妹妹。被告：大同市悦家物业管理开源街有限责任公司，住所地大同市平城区御河西路东侧126号商铺。法定代表人：郭正平郭某，总经理。第三人：大同银星房地产开发有限公司，住所地大同市平城区小南街鼓楼市场电器城2层D号。法定代表人：张晓刚张某1，总经理。共同委托诉讼代理人：张志强张某2，山西云泽律师事务所律师。原告李迪李某与被告马建中马某1、大同市悦家物业管理开源街有限责任公司（以下简称悦家物业公司），第三人大同银星房地产开发有限公司（以下简称银星房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年12月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告李迪李某，被告马建中马某1的委托代理人田瑞芳田某、马欣芮马某2，被告悦家物业公司、第三人银星房地产公司的共同委托代理人张志强张某2到庭参加诉讼。第二次庭审，原告李迪李某，被告马建中马某1，被告悦家物业公司、第三人银星房地产公司的共同委托代理人张志强张某2到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李迪李某向本院提出诉讼请求：1、判令被告马建中马某1与被告悦家物业公司共同赔偿原告橱柜、实木烤漆门套等财产损失20000元；2、判令被告马建中马某1与被告悦家物业公司共同赔偿原告租金损失547.6元(自2020年10月3日起至2020年10月9日止),以及自2020年10月9日起至判决确定之日止的租金损失；3、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2018年，原告购买了第三人开发建设的位于大同市××区二期13-1-901房屋(下称:房屋)。2020年10月3日，原告发现房屋内厨房橱柜、实木烤漆门套等室内装修遭到不同程度的水淹、水泡，损毁严重。经查找，漏水原因是被告马建中马某1(11层1101业主)家中阀门儿漏水。原告认为,被告悦家物业公司在小区进行供热打压测试时，未尽到管理通知职责,致使原告房屋内的物品遭受严重损害；被告马建中马某1与被告悦家物业公司的行为是共同侵权，应共同承担侵权赔偿责任。同时原告因维修被淹的房屋需要另外租房解决居住问题，故要求两被告赔偿租金损失。事发之后，原告曾找到两被告协商处理，以防止原告损失进一步扩大，但遭到两被告的推诿扯皮。无奈之下，原告为维护自己的合法权益，依据《侵权责任法》之规定，特起诉至法院，望判如所请。被告马建中马某1辩称，对因答辩人屋内暖气漏水导致原告财产损失的事实予以认可，但答辩人不认可被告悦家物业公司尽到通知及告知义务。因答辩人所购买的案涉房屋尚未装修入住，且现居住地离案涉房屋距离有40分钟左右的路程，被告悦家物业公司通过张贴公示的方式未尽到其充分的通知义务，答辩人在房屋漏水事件发生后，即2020年10月3日，被告悦家物业公司工作人员才将答辩人加入其微信，并附上电子注水通知公告，故答辩人不应承担全部责任。被告悦家物业公司辩称，对漏水事件的事实认可，漏水是因被告马建中马某1家中暖气分水器的排气阀没有关紧而发生的，所以责任不在于答辩人悦家物业公司。暖气注水打压是供热公司的责任，答辩人没有告知义务，而且供热公司张贴了暖气注水公示，答辩人随后也以公告形式告知。所以答辩人不存在过错，不应承担赔偿责任。第三人银星房地产公司辩称，银星房地产公司与被告马建中马某1(11层1101业主)在采暖期内办理房屋验收交接手续完成交付，暖气分水器的排气阀当时能正常使用，不存在漏水情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对存有争议的证据，本院在判决书争议焦点认定事实和理由部分综合评判认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李迪李某是大同市××区二期13号楼1单元901室业主，被告马建中马某1是楼上1101室业主，被告悦家物业公司是××区二期物业管理服务企业，第三人银星房地产公司是案涉房产的开发、销售企业。2020年4月5日，被告马建中马某1办理1101室房屋交付手续并领取钥匙，但未装修入住。2020年10月3日，因被告马建中马某1室内暖气分水阀处漏水渗入楼下，导致原告李迪李某室内厨房橱柜、实木烤漆门套等部分室内装修受损。2021年1月12日，本院接受原告书面提交的财产损失鉴定申请后，委托山西中瑞天诚资产评估有限公司，对案涉房屋因漏水造成的财产损失进行鉴定（评估范围包括：厨房橱柜、实木烤漆门套、踢脚线、工人工费）。2021年3月4日，山西中瑞天诚资产评估有限公司作出[2021]第009号资产评估报告书，评估结论为：案涉房屋财产损失评估价值为4139元。另外，原告因本次评估支出评估费3000元。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、情况说明、照片、视听资料、评估报告书、评估费发票以及当事人庭审陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，公民的合法财产受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以要求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”根据原、被告双方诉辩意见，本案的争议焦点为：一、关于财产损害赔偿主体及责任划分的认定问题。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”具体本案：首先，因被告马建中马某1室内暖气分水阀处漏水，导致原告李迪李某房屋渗水后财产受损，各方当事人对此均不持异议，本院予以认定。被告马建中马某1作为1101室房屋的业主，虽领取钥匙后长期没有入住，但对自己的住房及配套设施负有管理义务。其未能尽到妥善的管理责任和谨慎的注意义务，导致暖气阀门漏水，是造成原告李迪李某财产受损的主要原因，作为实际侵权人的被告马建中马某1应承担主要责任。其次，本案涉及的暖气排气阀属于公共设施，被告悦家物业公司处作为小区物业服务企业收取了管理费，就应对该设施负有管理责任。因该设施设置在被告马建中马某1家中，被告悦家物业公司虽无法直接行使管理权，但其有义务在供暖加压前，提前通知业主检查室内供暖设施隐患，排查漏水点，避免损失发生。被告悦家物业公司虽提交照片证明其在小区内进行了供暖公告，但不能以此证明其已向全体业主履行充分的提示和告知义务，尤其是对于未入住的业主尽到特别提醒义务，故其对损害结果的发生亦存在过错，应承担相应的责任。结合双方的过错程度，综合考虑漏水程度和财产损失情况，本院酌情认定被告马建中马某1承担80%比例的责任，被告悦家物业公司承担20%比例的责任。再次，因原告在诉讼请求中未主张第三人承担责任，故本院不予赘述。二、关于原告主张赔偿数额的认定问题。首先，关于房屋财产损失。原告因房屋漏水造成财产损失，公估机构出具的评估报告书，系法院按照法定程序委托具有鉴定资质的鉴定机构作出，该结论是公估机构通过现场对评估资产进行实地查看后，依照法律、法规、规章规定的方式、方法、步骤，遵守和采用相关技术标准和技术规范而作出，更接近客观真实，本院予以采信，并据此确认房屋财产损失价值为4139元。其次，关于评估费。司法鉴定费用是为查明和确定财产的损失程度所支付的必要的、合理的费用，在原告损失范围内，亦属于诉讼费用范畴，故原告通过司法途径保障其财产权益的实现而产生的评估费3000元，应由被告马建中马某1、悦家物业公司承担。再次，关于原告主张房屋租赁费用，因现有证据无法证明漏水事件发生时原告已实际装修完毕并居住使用，且漏水程度并不必然导致原告确需另行租赁房屋居住，加之原告亦未提交实际租房并支出租金的相应证据，故该项诉请无事实依据，本院依法不予支持。综上，按照前述认定的损失数额和责任比例，本院认定被告马建中马某1承担80%的责任即7139元（4139元＋3000元）×80%=5711元，被告悦家物业公司承担20%的责任即7139元×20%=1428元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告马建中马某1于本判决生效之日起十日内赔偿原告李迪李某财产损失5711元。二、被告大同市悦家物业管理开源街有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李迪李某财产损失1428元。三、驳回原告李迪李某的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费314元，由原告李迪李某负担205元，被告马建中马某1负担87元，被告大同市悦家物业管理开源街有限责任公司负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判长 袁瑞东人民陪审员 白淑芳人民陪审员 张文革二〇二一年七月九日书记员 黄英洁