江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终1905号上诉人（原审被告）：黄高阳，男，1944年7月5日生，汉族，住泰州市海陵区。上诉人（原审被告）：泰州市海陵区高阳休闲浴室，住所地泰州市海陵区朝阳路5号。经营者：张碧云。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄文华，女，1969年6月24日生，居民身份证号码321020196906241547，汉族，住泰州市海陵区朝阳路5号，系黄高阳女儿。两上诉人共同委托诉讼代理人：范亚平，江苏国安泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泰州市食品水产有限公司，统一社会信用代码913212021418610233，住所地泰州市海陵区人民西路117号11栋3楼西1室。法定代表人：宫友桂，董事长。委托诉讼代理人：王秋梅,泰州市海陵区城西法律服务所法律工作者。泰州市食品水产有限公司（以下简称水产公司）诉黄高阳、泰州市海陵区高阳休闲浴室（以下简称高阳浴室）房屋租赁合同纠纷一案，泰州市海陵区人民法院于2020年7月1日作出（2019）苏1202民初1917号民事判决，黄高阳、高阳浴室不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月29日作出（2020）苏12民终2351号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。泰州市海陵区人民法院重审后，于2021年4月30日作出（2021）苏1202民初328号民事判决，黄高阳、高阳浴室不服该判决，再次向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄高阳、高阳浴室上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法作出公正判决。事实和理由：（一）涉诉房屋价格评估过程程序违法，评估方法错误。一审法院未通知上诉人要对涉案房屋价格重新评估，评估程序违法，国衡评估公司不应再次参与涉案房屋价格评估，应当回避；国衡评估公司虽就评估基准日作出改变，但评估方法无变化，严重损害了上诉人合法权益，该估价报告不应作为确定房屋价值的依据；双方对所属房屋间数、面积无异议，应按恒兴拆迁公司房屋征收评估价为标准分配各自应有房屋的征收补偿。（二）一审法院适用房屋价格标准错误，上诉人自建的21间房屋应按房屋征收价格补偿，不应按房屋残值补偿。（三）恒兴拆迁公司的《改造工程补偿表》不完整，法院应责令恒兴拆迁公司提供完整的涉案房屋估价资料，便于本案纠纷的解决。（四）一审法院确认被上诉人享有停产停业损失的25%，无法律依据。被上诉人水产公司辩称：本案系房屋租赁合同纠纷，对房屋价值的评判不应适用房屋拆迁的标准；75%的停产停业损失是被上诉人自愿参照拆迁评估给予上诉人的赔偿，一审中上诉人并未就此提出反诉，二审期间其无权提出异议；补充评估程序、时点及方法均无不当。综上，请求驳回上诉，维持原判。水产公司向一审法院起诉请求：1.判令终止原、被告之间房屋租赁合同关系，被告返还房屋；2.判令被告支付2013年1月1日至2017年12月31日止的房屋使用费12万元，并自2018年1月1日起按年租金24000元标准计算至实际交还房屋之日止；3.本案诉讼费、评估费由被告承担。一审法院认定事实：1997年被告开始向原泰州市食品公司肉制品总店租赁案涉位于海陵区房屋，后被告黄高阳、高阳浴室（乙方）再次就案涉房屋与原泰州市食品公司肉制品总店（甲方）签订房屋租赁合同，约定租赁期限为15年，自2003年1月1日至2017年12月31日止；租金为每年24000元，按季交纳6000元整，先交后用；如遇市政规划建设需要，甲、乙均无条件服从统一规划，按时腾空房屋；合同尾部手写备注：如遇城市建设需要拆迁时，所有各种装潢费用归乙方所有，乙方在租赁期内所搭建的房屋归乙方所有，土地归甲方所有。庭审中，原、被告双方均确认案涉房屋虽合同上约定位于海陵区，实际即为不动产登记部门登记的海陵区朝阳路1号。2003年1月3日，原泰州市食品水产总公司领取位于泰州市的国有土地使用权证，土地使用权面积为761.4平方米。2003年7月17日，原泰州市食品水产总公司改制为本案原告水产公司。2004年5月18日，案涉房屋所有权人亦登记为原告水产公司，建筑面积为447.21平方米。2009年6月2日，泰州市建设局发布房屋拆迁公告，将案涉房屋纳入拆迁范围，拆迁实施单位为泰州市恒兴房屋拆迁有限公司（以下简称恒兴拆迁公司）。被告向原告缴纳租金至2012年12月31日止，后未能缴纳租金，现案涉房屋仍由被告实际占有使用。在审理过程中，双方均曾提供《泰州市拆迁调查房屋分户平面图》作为证据，并根据该证据中对案涉房屋编号，一致确认该平面图中载明的编号为1、2、3、4、7、8、9、12、13、14、15、16、18、19、20、21、22、23、24、25、26号的房屋为被告租赁期间搭建，5、6、10、11、17号房屋为原告所有，但被告对5、10号房屋向外延伸搭建了各7平方米，对6、11号房屋向外延伸搭建了各17.1平方米。原一审审理期间，原告曾申请就案涉房屋市场价值进行评估，一审法院委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称国衡评估公司）进行评估，该公司根据《泰州市拆迁调查房屋分户平面图》确定的房屋编号对案涉房屋进行评估，确定案涉房屋于价值时点2009年6月2日的市场价值为480100元。在本案重审期间，原告申请以提起本案诉讼的时点2019年4月15日对涉案房屋的市场价值进行补充评估。国衡评估公司评估确定案涉房屋于价值时点2019年4月15日的市场价值为584500元。另原一审期间，被告曾申请就案涉房屋装饰装潢价值进行评估，但因未能缴纳评估费用导致评估机构退还评估。重审期间，被告明确表示对装饰装潢价值不申请评估。一审法院认为，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，合同应当终止履行。现案涉租赁合同在租赁期限届满前遇泰州市建设局拆迁，双方签订的租赁合同应于2009年6月2日起终止履行，故对原告要求终止双方之间房屋租赁合同关系、被告返还房屋并按合同约定租金标准向原告支付自2013年1月1日起至实际交还房屋之日止房屋使用费的诉讼请求予以支持。被告辩称原告已就案涉房屋签订拆迁协议，其对案涉房屋不享有所有权，诉讼主体资格不适格。一审法院认为，案涉房屋被纳入征收范围后，原告虽与拆迁部门签订拆迁安置补偿协议，但一直未将被拆迁房屋交付拆迁部门予以拆迁，案涉房屋仍登记在原告名下，原告并未丧失物权；被告也未将租赁房屋返还原告，而是一直占有、使用，并通过经营从租赁房屋中获取收益，根据合同相对性以及权利与义务相一致原则，租赁关系终止后，被告应向原告返还案涉房屋并支付使用费，故对被告该项抗辩意见不予采纳。房屋租赁合同中有如遇城市建设需要，所有装潢费用及被告租赁期间搭建的部分房屋归被告所有的约定，而租赁房屋及其附属物均已纳入拆迁范围，双方在终止房屋租赁合同关系后，原告应对被告的损失予以补偿。对于被告租赁期间搭建的房屋，因土地使用权由原告享有，被告仅应享有其搭建部分房屋的价值。根据双方提供的《泰州市拆迁调查房屋分户平面图》及双方当庭陈述，被告搭建的房屋为1、2、3、4、7、8、9、12、13、14、15、16、18、19、20、21、22、23、24、25、26号房屋以及5、10号房屋中各7平方米，6、11号房屋中各17.1平方米。根据案涉房屋以两个时间节点所作评估报告，时间节点在后的房屋市场价值明显大于在前的房屋市场价值，现原告自愿以时间节点为2019年4月15日的评估报告所评房屋市场价值贴补被告损失，予以照准，原告应补偿被告在租赁期间搭建的部分房屋市场价值404894元。关于其他补偿费用，原告提供拆迁实施单位恒兴拆迁公司出具的《南通路拓宽改造工程补偿明细表（表一）》及《泰州市房屋装修及附属设施评估表》，证明案涉房屋征收补偿项目及金额，被告虽对该证据予以否认，但并未对装饰装潢价值申请评估，对被告该项抗辩不予采纳。根据《南通路拓宽改造工程补偿明细表（表一）》，案涉房屋停产停业补偿费551979元、搬迁补助费12478元、临时安置补偿费93585元、提前搬迁奖135000元、设备搬迁补偿费65960元、电话电线等迁移费1872元、未显示面积补偿费143645元、给予企业特殊事项补助费5654459元。《泰州市房屋装修及附属设施评估表》载明案涉房屋装饰装潢费用266780元。审理中，原告认可装饰装潢费、搬迁补助费、临时安置补偿费、设备搬迁补偿费、电话电线等迁移费归被告所有，应予以确认。关于停产停业损失，原告主张给予被告75%的份额即413984元（551979*75%），根据泰州市人民政府《泰州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》的规定，出租经营的，停产停业损失补偿中租赁损失部分支付给被征收人，其他部分支付给实际经营人。本案原、被告之间对停产停业损失补偿的归属未作约定，综合考虑原告的租赁损失、被告每年支付的24000元租金标准以及被告的实际情况等因素，原告自认停产停业损失中的75%归被告所有，予以采纳。至于被告要求分割的给予企业特殊事项补助费5654459元，原告予以拒绝，被告未能提供证据证明该项费用应当归其所有，故对此不予采纳。综上，原告应补偿被告各项费用合计1259553元。判决：一、水产公司与黄高阳、高阳浴室之间的房屋租赁关系终止；二、黄高阳、高阳浴室于判决生效之日起十五日内将位于泰州市海陵区房屋腾空并交还水产公司；三、黄高阳、高阳浴室于判决生效之日起十五日内向水产公司支付自2013年1月1日起按年租金24000元计算至实际交还房屋之日止的房屋使用费；四、水产公司于判决生效之日起十五日内向黄高阳、高阳浴室支付补偿款人民币1259553元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案一审系本院裁定发回重审的案件，一审法院重新审理时委托原一审期间的评估机构进行房屋价值补充评估，评估程序并不存在违反法律规定的情形。就估价方法应采用重置成本法、不适宜采用比较法和收益法，国衡评估公司在估价报告中已作出详细说明；此外，2009年6月2日泰州市建设局发布房屋拆迁公告后，案涉房屋租赁合同即应依据约定而终止，其后上诉人仍长期占用使用案涉土地及房屋并获取收益，因此，国衡评估公司采用重置成本法对案涉房屋进行估价，无明显不当之处，亦未严重损害上诉人的合法权益。上诉人系案涉房屋的承租人，并非被拆迁人，其主张按房屋征收价格补偿及要求恒兴拆迁公司提供案涉房屋估价资料，均缺乏事实和法律依据。案涉房屋租赁合同2009年6月即应终止，其后上诉人仍长期占用使用案涉房屋，占用使用费仍为每年24000元，被上诉人客观上存在租赁损失，其自认停产停业损失中75%的份额归上诉人所有，一审法院予以确认，不违反相关法律规定，亦未损害上诉人的合法权益。因此，上诉人黄高阳、高阳浴室的上诉理由均无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人黄高阳、高阳浴室的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7340元，由上诉人黄高阳、泰州市海陵区高阳休闲浴室负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇二一年七月八日书记员  侯永羚