福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0211民初2960号原告：禹洲物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区禾祥西二路37号裙楼。法定代表人：林聪辉，执行董事长兼总经理。委托诉讼代理人：曾文威，福建天翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓亮超，福建天翼律师事务所律师。被告：艾彬，男，1984年8月4日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。委托诉讼代理人：刘颖，北京盈科（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄威龙，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。原告禹洲物业服务有限公司（以下简称禹洲物业）与被告艾彬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告禹洲物业的委托诉讼代理人曾文威、卓亮超律师，被告艾彬的委托诉讼代理人刘颖律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。禹洲物业向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付厦门市集美区XX里XX号XX室房产项下自2017年7月1日至2019年7月31日期间的物业管理费6337.5元、2017年4月1日至2019年8月18日公摊电费1018.8元、2017年4月1日至2019年8月18日公摊水费74.8元、2017年4月1日至2019年8月18日自用水费1491.2元以及滞纳金（以应付物业管理费为基数，自逾期之日起按日万分之五的标准计算至实际付款之日止，暂计至2021年3月19日为3130.85元）；（以上请求支付款项暂合计12053.15元）2.本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费等）由被告承担。事实和理由：2013年10月28日，原告与厦门禹洲海景城房地产有限公司签订《禹洲·中央海岸A3地块前期物业服务合同》，约定：1、厦门禹洲海景城房地产有限公司选聘原告对禹洲·中央海岸（A3地块）提供前期物业管理服务；2、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体为：综合物业管理服务费（住宅）2.5元/㎡·月，综合物业管理服务费（商业店面）3元/㎡·月,车位管理服务费地面60元/车位·月、地下80元/车位·月；3、物业服务费用按两月缴纳，业主或物业使用人应在每交费期第一个月15日前履行交纳义务；4、业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，原告可向其按每日万分之五的标准收取滞纳金；5、合同期限自本合同签订之日起至首届业委会与物业公司签订物业服务合同生效之日止；6、本合同发生争议的，可向物业所在地人民法院提起诉讼。被告作为涉案房产的业主，应当按照《前期物业服务合同》约定及法律规定及时向原告支付物业服务费用。但是，被告经原告多次催告，仍未支付相关费用的行为已严重侵犯原告的合法权益。因此，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律提起诉讼，望判如所请！艾彬辩称，一、原告未依约履行前期物业服务合同义务，无权主张物业费、车位管理费等相关费用。依据《前期物业服务合同》第二条的约定，原告应提供的服务内容及对应的现实情况：1、物业共用部位的维修、养护、管理。现实情况：大量的图片和视频显示小区共用部位长期处于损坏、混乱的状态，楼梯、架空层等多处共用部位脏乱不堪，甚至有人在此点明火焚烧物品，物业管理人员熟视无睹，导致乱象频生。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。现实情况：小区共用设施设备包含路灯、泳池、儿童游乐场、电梯等，原告对上述区域毫无管理，游泳池长期搁置，杂草丛生，路灯坏掉后，原告为了节省成本直接将灯杆拔出，其余部分进行填埋，并不增换新灯，小区公共场所从交房后，夜间就越来越暗，时而走路都会看不清楚。儿童游乐场就更是恐怖吓人，游乐场是给儿童设置的，但却没有安全保障，游乐设施螺丝松动，底部位置暴晒破裂，无人问津，导致游乐场成为摆设，空占大片位置。电梯轿厢、电梯口更加是破乱不堪，电梯口时有墙皮脱落砸到业主。地下车库的顶层也是墙皮脱落，砸伤业主的车辆。3、物业共用部位和公共场地的卫生清洁，生活垃圾的收集、清运。现实情况：视频和图片显示的非常清晰，可以看出小区的公共场地油渍、污渍成片，生活垃圾甚至是装修垃圾都堆积到楼梯口，无人清运和管理。4、排水排污主管道的疏通。现实情况：小区排水排污管道堵塞，地下停车场污水四溢，常年积水导致地板极滑，容易摔倒。5、公共绿化的养护和管理。现实情况：小区绿化千疮百孔，地皮裸露，视频和图片都能看出。6、车辆停放秩序管理。7、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。8、装饰装修管理服务。9、物业档案资料管理。除了以上情况外，原告自服务小区以来就未按合同约定履行义务，导致小区消防设施、器材被挪用，存在极大的火灾隐患，因此被消防机关多次进行处罚。被告向原告反映、投诉上述情况时，原告没有积极回应，进行沟通、协调、处理，必要时，及时向有关行政管理部门报告，切实解决小区和业主反馈的问题。广大业主无法忍受原告不管理、不作为，甚至严重侵害业主利益的行为，遂通过业主大会投票将《前期物业服务合同》解除，而原告在小区实施流氓行径，通过各种方式严重阻挠业主选聘新的物业公司进驻小区提供服务，霸占小区并组织非小区服务人员200多人到小区聚众，多次与业主发生肢体冲突，给小区和社会带来极大的不稳定、不安全因素，多次由集美区建设局发函要求整改，由此可见原告多年在小区存在的欺行霸市行为。原告服务质量一塌糊涂，其行为违反了合同约定和《物业管理条例》第三十五条规定，“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”给被告及整个小区的业主造成了巨大的生活困扰，添加了很多不必要的烦恼，甚至侵犯了广大业主的合法利益，业主用尽各种方法维护自己的利益，原告用尽手段阻止或不作为，现却诉讼业主要求支付物业服务费。原告主张的物业服务费用无事实和法律依据，不应予以支持。二、原告无权主张公摊水电费、代垫水费及逾期付款滞纳金。原告在起诉状中的表述就是明确知道水费、电费是代垫代缴，而原告却未能提供代垫代缴的发票和合法依据，且据业主们集体反映，原告多收取业主的电费，与现有万科物业相比，对业主的电费进行了二次收费，一部分费用原告私吞，中饱私囊，违反了《物业管理条例》第四十四条第二款规定“物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”三、原告主张的诉求期限超过实际服务期限，应该是到2019年6月25日，次日被告方业委会就与万科物业签订了物业服务合同，且之后的一个多月均是由集美城发接管。由于原告在物业服务履行职责过程中存在众多违约甚至侵权行为，存在重大过错，给被告造成巨大的生活困扰，才导致被告拒绝交纳物业费等，因此原告主张逾期付款滞纳金没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：被告艾彬系禹洲中央海岸一期小区的业主，房屋面积为101.4平方米。2013年10月28日，禹洲物业服务有限公司与厦门禹洲海景城房地产有限公司签订《禹洲·中央海岸A3地块前期物业服务合同》，约定：1、厦门禹洲海景城房地产有限公司选聘原告对禹洲·中央海岸（A3地块）提供前期物业管理服务；2、在物业管理区域内，提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护、管理；物业共用设施设备运行、维修、养护和管理；物业共用部位和公共场地的卫生清洁，生活垃圾的收集、清运；排水排污主管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放秩序管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。3、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体为：综合物业管理服务费（住宅）2.5元/㎡·月，综合物业管理服务费（商业店面）3元/㎡·月，水电公摊费用按实际发生额依据《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》执行；4、物业服务费用按两月交纳，业主或物业使用人应在每交费期第一个月15日前履行交纳义务。业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，原告可向其按每日万分之五的标准收取滞纳金；5、合同期限自本合同签订之日起至首届业委会与物业公司签订物业服务合同生效之日止；6、本合同发生争议的，可向物业所在地人民法院提起诉讼。2016年4月9日，原告出具物业服务收费告知性备案信息表一份，载明禹洲中央海岸小区物业服务等级标准为三级。2019年6月26日，中央海岸一期小区业委会与厦门市万科物业服务有限公司签订物业服务合同，合同约定一个月后生效。之后，因物业交接工作原告与中央海岸一期业委会产生争议，（2021）闽02民终43号判决书载明2019年8月15日至9月9日期间由宁海社区居委会与厦门市集美城发物业有限公司代管讼争小区，禹洲物业及其厦门分公司分阶段为讼争小区提供物业服务。另查明，2019年3月22日，厦门市消防支队集美大队向中央海岸一期小区业委会做出关于禹洲中央海岸一期小区消防监督政务公开情况及信访要求的回复，回复主要载明政务公开及小区建筑消防设施现状两部分内容。该回复载明在2014年6月至2019年3月期间该小区存在被行政处罚情形；2019年对该小区公共部位的消防设施进行全面测试，测试报告显示小区建筑消防设施不存在系统性故障，各主要的消防系统均能正常运行，检测发现的问题多属于消防设施日常运行过程中可能出现的常规性故障，经判定不满足《重大火灾隐患判定方法》，不构成重大火灾隐患。原告提供2014年至2019年期间的水电费发票及计算方式证明其已代为支付2017年4月1日至2019年8月18日期间的公摊电费1018.8元、公摊水费74.8元和2017年4月1日至2019年8月18日自用水费1491.2元，被告在原告服务期间均能正常使用水电。以上事实，有原告提供的前期物业服务合同、水电费发票、费用清单、关于公摊水电及自用水费用计取的说明，被告提供的信访回复、备案信息公示、（2021）闽02民终43号判决书，本院依法制作的庭审笔录以及原被告的当庭陈述相互佐证，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力。关于双方的争议焦点，本院分述如下：一、关于原告的服务期间。依据庭审查明事实，讼争小区由他人代管的期间为2019年8月15日至9月9日。被告主张原告实际服务至2019年6月25日，未能提供证据证明，故本院不予支持。二、关于公摊水电及自用水费。被告主张公摊水电及自用水费的费用清单由原告单方制作，因此不予认可。本院认为，原告提供2014年至2019年期间的水电费发票及计算方式供被告核实，被告在原告服务期间亦能正常用水，两者已可证明原告代为垫付相关费用。被告未能提供证据证明原告费用计算存在错误，则应承担举证不能的后果。故原告主张被告支付2017年4月1日至2019年8月18日期间的公摊电费1018.8元、公摊水费74.8元和2017年4月1日至2019年8月18日自用水费1491.2元，于法有据，本院予以支持。三、关于物业管理费的问题。被告主张原告未依约履行前期物业服务合同义务，物业费应按5折计算。本院认为，被告就其主张提供视频、图片中多数为因物业交接与原告产生纠纷的场景，讼争小区业委会与原告禹州物业双方已就该争议另行进行诉讼，被告以此尚无法证明原告未依约履行物业服务。被告提供的其他视频、图片及信访回复，虽然可体现原告的物业服务存在瑕疵，但也可看出小区状况基本良好，原告履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务。物业服务企业的服务具有公共性，也是长期、动态过程，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用。业主以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，更非促进小区物业服务水平提升的明智之举。本案中被告已履行合同的主要义务，对于合同履行过程中存在的瑕疵，不属于合同法中的根本违约，被告据此要求物业费打折缴纳，于法无据，本院不予支持。故本院认定，被告应向原告支付2017年7月1日至2019年7月31日期间的物业管理费：101.4㎡*2.5元/㎡·月*25月=6337.5元。四、关于违约金。原告主张以应付物业管理费为基数，自逾期之日起按日万分之五的标准计算至实际付款之日止。被告主张原告未依约提供物业服务，违约金不应计算，即使计算也应下调。本院认为，依据前述分析，被告未按约定缴纳物业服务费，构成违约，依法应承担相应违约责任。原告主张的违约金计算标准过高，考量原告的损失、违约金约定、合同履行情况等因素，本院酌定违约金调整为以6337.5元为计算基数，按2019年8月的一年期贷款市场报价利率，从2019年8月15日起计算至实际还款之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告艾彬应于本判决生效之日起十日内支付原告禹洲物业服务有限公司2017年7月1日至2019年7月31日的物业服务费6337.5元、2017年4月1日至2019年8月18日的公摊电费1018.8元、公摊水费74.8元和2017年4月1日至2019年8月18日的自用水费1491.2元及违约金（以6337.5元为计算基数，按2019年8月的一年期贷款市场报价利率，从2019年8月15日起计算至实际还款之日止）；二、驳回原告禹洲物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101.3元，减半收取51元，由原告禹洲物业管理有限公司负担15元（已预缴），由被告艾彬负担36元。被告艾彬应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员  林达二〇二一年七月十三日书记员  叶迷附：本案所适用法律法规及相关司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”