上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终8248号上诉人（原审被告）：朱辉，男，1985年6月13日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：马艺林，京衡律师集团上海事务所律师。委托诉讼代理人：张润宇，京衡律师集团上海事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海鹫山实业有限公司，住所地上海市闵行区纪鹤路2号。法定代表人：张爱忠，董事长。委托诉讼代理人：徐国良，上海市华亭律师事务所律师。上诉人朱辉因与被上诉人上海鹫山实业有限公司（以下简称鹫山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初30973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱辉的委托诉讼代理人马艺林、张润宇，被上诉人鹫山公司的委托诉讼代理人徐国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱辉上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：根据《土地管理法》的规定，涉案土地属于集体经营性建设用地可以依法出租。根据《土地管理法》第63条、《规范国有土地租赁若干意见》第4条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条之规定，涉案土地属于工业用途，其最高出租年限为50年，因此约定租期为30年符合法律规定。被上诉人起诉意图是以低价恶意收回上诉人高价租赁的涉案房屋，上诉人出于对政府及村委会的信任签订合同，并投入大量资金进行营业，被上诉人起诉要求确认无效明显有违诚信，故导致合同无效的过错明显在被上诉人，一审判决诉讼费由双方各半负担，明显对双方的责任进行了等分，未对责任进行合理的分配。被上诉人鹫山公司辩称：一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。鹫山公司向一审法院起诉请求：1．确认鹫山公司、朱辉于2004年5月1日签订的房屋租赁合同超过20年部分的租期无效；2．准许鹫山公司退还朱辉超过20年租期的租金人民币（币种下同）130，500元。一审诉讼中，鹫山公司明确第1项诉讼请求中，确认超过20年部分的合同无效，具体时间为自2024年5月1日起至2034年4月30日止的合同无效。鹫山公司明确第2项诉讼请求，同意按其收取的租金总额的五分之三计算，鹫山公司需退还朱辉超过20年租期的租金234，900元。一审法院认定事实：位于上海市闵行区XX路XX-XX号（单号）房屋的权利人为鹫山公司，房屋类型为厂房。2004年5月1日，鹫山公司（甲方）与朱辉（乙方）签订《XX路门面用房租赁合同》，约定：一、乙方向甲方租赁XX路XX-XX号门面房，房屋建筑面积为135平方米。二、该租赁房屋的定价为每平方米2，900元，总额为391，500元。三、乙方租赁该门面用房的房价款是指该房屋租赁使用权的价格。乙方租赁该房屋所占的土地使用权为30年，即自2004年5月1日起至2034年4月30日止，房屋使用权为50年，即自2004年5月1日起至2054年4月30日止。四、该房屋竣工验收合格，甲方交付乙方使用，乙方确定该房屋后签订租赁合同，一次性付清391，500元。七、乙方拥有30年土地使用权，30年到期后，土地按30年后价格另付土地租费，50年后，房屋产权归甲方，但乙方如需续租，按同等价格乙方优先（一审法院误写为“有限”）考虑，并另行签订租赁合同。上述合同还就其他事项作出约定。合同签订后，鹫山公司向朱辉交付了土地及房屋。朱辉向鹫山公司支付了租赁费用391，500元。房屋现由朱辉实际使用。另，鹫山公司表示，合同无效后的房屋返还，暂无需由法院于本案中进行处理，待租赁期满20年后，鹫山公司将收回房屋。一审法院认为：1999年《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中，鹫山公司、朱辉之间的《XX路门面用房租赁合同》签订于1999年《中华人民共和国合同法》施行之后。根据合同约定，该门面用房所占的土地使用权租赁期限为30年（即自2004年5月1日起至2034年4月30日止）、房屋使用权租赁期限为50年（即自2004年5月1日起至2054年4月30日止）。因上述内容违反了法律关于最长租赁期限的强制性规定，故鹫山公司主张其与朱辉签订的《XX路门面用房租赁合同》中期限超过20年的部分无效的诉讼请求，一审法院予以支持，但前述超过20年部分的租赁起止日期，应自2024年5月1日起至2054年4月30日止。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故鹫山公司请求将租赁期限超过20年部分所对应的租金返还给朱辉，于法不悖，一审法院予以准许。至于返还的具体金额，鹫山公司同意按其收取的租金总额的五分之三计算（即391，500元÷50年×30年）为234，900元，该计算方法可予准许，一审法院予以确认。另，鉴于鹫山公司于本案中表示合同无效后的房屋返还暂无需法院处理，待租赁期满20年后，鹫山公司收回房屋，故一审法院对此不做处理，双方届时可另行解决。一审法院审理后，于二〇二一年四月二十七日作出判决：一、确认上海鹫山实业有限公司与朱辉于2004年5月1日就位于上海市闵行区XX路XX-XX号门面房（房屋建筑面积为135平方米）签订的《XX路门面用房租赁合同》中租赁期限超过二十年的部分（自2024年5月1日起至2054年4月30日止）无效；二、准许上海鹫山实业有限公司于判决生效之日起的十日内向朱辉返还租金234，900元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费计2，910元，由鹫山公司、朱辉各半负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据当事人的庭审陈述，上诉人与被上诉人均确认双方签订的《XX路门面用房租赁合同》系租赁关系性质，故本案的争议主要在于该合同关于租赁期限的约定的效力问题。依据法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。根据合同约定，系争土地的租赁期限为30年，系争房屋的租赁期限为50年，故一审法院认定双方合同约定的租赁期限超过20年的部分无效，于法有据。上诉人关于合同约定的土地使用权租赁期限可以超过20年的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予支持。关于租赁期限无效部分对应租金的返还问题，在合同部分无效的情形下，一审法院对于被上诉人的上述请求予以准许，于法不悖。返还租金的比例及数额亦系结合双方意见予以确定，应属合理。上诉人对于返还租金基数提出的异议，缺乏法律依据，本院难以支持。此外，上诉人二审中虽主张处理合同无效的后果，但其一审中系明确表示保留相关权利，且被上诉人二审中亦不同意在本案中处理，故本院不予处理。上诉人若认为因合同无效导致其存在资金占用等损失，其可另行主张。至于上诉人关于合同无效的责任的上诉意见，本院认为，诉讼费用的承担系法院根据当事人诉请支持与否等因素确定，与合同无效的责任比例并无必然关联，一审法院并未对合同无效的过错责任作出认定，故本院对上诉人的上述意见难以采纳。综上所述，上诉人朱辉上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，910元，由上诉人朱辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘 兵审 判 员  刘 佳审 判 员  娄 永法官助理  张功楷法官助理  胡 哲书 记 员  胡 哲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……