北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初7987号原告：王冠松，男，1976年8月14日出生，汉族，北京世纪雪松商贸有限责任公司总经理，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：马霞，北京融秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：马慧，北京融秀律师事务所实习律师。被告：兰金坡，男，1979年1月12日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：花健，北京市京广律师事务律师。原告王冠松与被告兰金坡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王冠松的委托诉讼代理人马霞、马慧，被告兰金坡的委托诉讼代理人花健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王冠松向本院提出诉讼请求：1.兰金坡向王冠松支付租金、供暖费、物业费共计338950元及违约金（以338950元为基数，按照年利率7.7%的标准计算，自2019年7月20日起计算至实际付清之日止，暂计至2021年2月2日，违约金暂计为：40257元），共计379207元。事实和理由：2017年11月14日，双方签订《房屋租赁合同》，约定王冠松向兰金坡出租位于北京市大兴区天宫院地区天水大街46号院1号楼104底商的房屋，并对租金、支付时间及方式、取暖费、物业费、违约金等做了约定。合同签订后，王冠松将房屋交付给兰金坡使用，后经双方协商一致，租金支付方式变更成了月付，兰金坡每月19日左右支付下一月度房租。但自2019年7月19日起，兰金坡未能按照合同约定全额支付房租、取暖费、物业费，经王冠松多次催要，兰金坡一直未能付清所欠款项。因一直拖欠租金，兰金坡将房屋返还给了王冠松，不再承租。经双方结算，兰金坡尚欠王冠松房屋租金、取暖费、物业费共计338950元，双方于2020年8月10日就租金支付方式签订了《协议书》，但兰金坡仍未按照协议书约定履行，特依法起诉，望判如所请。兰金坡答辩称，一是《房屋租赁合同》和《协议书》写明租赁面积为300平方米，但涉案房屋实际的合法建筑面积仅为103.4平方米，超出部分系违建，故双方签订的相关合同系无效合同，王冠松在知道房屋超出部分系违建的情况下，仍与兰金坡签订合同，导致合同无效，存在重大过错；二是诉讼请求中的租金数额过高，请求法院予以减免，基于合同无效及疫情影响，兰金坡经营餐饮行业受疫情影响损失惨重；三是诉讼请求中的供暖费、物业费数额过高，不予认可，王冠松多收取了109.02平方米至300平方米的供暖费和物业费，多收取的费用应予以扣除；四是违约金不应支付，基于无效合同，基于王冠松存在重大过错，另外违约金过高；五是兰金坡在涉案房屋中的装饰装修物费用共计368095元，王冠松同意利用，进行折价，然后冲抵所欠款项。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月14日，王冠松（承租方）和兰金坡（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定王冠松向兰金坡出租位于北京市大兴区天宫院地区天水大街46号院1号楼104底商的房屋共叁层，建筑面积共计约300平方米，出租方从2017年12月20日起将出租房屋交付承租方使用，2023年12月19日租期截止。租金每贰年递增一次，递增标准是在年租金基础上递增10%。租金、保证金及水费、电费、卫生费、采暖费、物业费，收费标准和交纳期限：租金标准为每年450000元。2020年8月10日，兰金坡在《天宫院底商1号楼104号兰金坡欠费明细》上签字，明细上载明：截止至2020年8月20日共欠缴租金、供暖费、物业费392700元，减免2020年8月11日至8月20日租金13750元，房屋内所有设备归王冠松所有，保证金肆万元抵扣房租肆万元，2019年7月至2020年8月10日租金共计338950元，分三次付给王冠松，时间为2020年12月31日前付款壹拾万元整，2021年5月31日前付款壹拾万元整，2021年12月31日前付款壹拾叁万捌仟玖佰伍拾元整。2020年8月10日当天，王冠松（甲方）与兰金坡（乙方）签订《协议书》，约定：“1.自本协议签订之日，乙方将租赁房屋交接给甲方（包含房屋内所有设备设施）；2.2019年7月至2020年8月10日租金、供暖费、物业费共计338950元，分三次付给甲方，分别为2020年12月31日前付款壹拾万元整，2021年5月31日前付款壹拾万元整，2021年12月31日前付款壹拾叁万捌仟玖佰伍拾元整。”协议书落款处有双方签字，有兰金坡摁手印。庭审中，王冠松提交了《通知》，旨在证明因兰金坡未按照协议书约定方式付款，2021年1月8日王冠松向兰金坡发送通知催告后仍未履行，兰金坡对证据的真实性有异议，称未收到该通知。王冠松提交了涉案房屋隔层装修报备手续，兰金坡对证据的真实性、证明目的均不认可。庭审中，兰金坡提交了证明、建设工程施工合同、发票、截图等，旨在证明装修费用，王冠松对该证据真实性不认可、证明目的不认可，认为与本案无关。兰金坡提交了建设项目环境影响登记表，旨在证明涉案房屋实际合法的建筑面积为103.04平方米，王冠松对该证据真实性不认可、证明目的不认可，认为双方签订的合同中约定建筑面积为300平方米，包括地下一层、地上一层及隔层，面积共计300平方米，兰金坡实际使用也是300平方米。兰金坡提交了北京市卫建委的公告，旨在证明因疫情损失惨重，王冠松对该证据证明目的不认可。经兰金坡申请，法院出具调查令，兰金坡向有关部门调取了涉案房屋物业费、供暖费、水电燃气费等相关费用记录，王冠松对该材料的真实性不认可，证明目的不认可，认为与本案无关。经询问，王冠松和兰金坡均认可涉案房屋地上一层，地下一层，地上一层打了隔断，形成了两层。王冠松称，地上面积确实为103.04平方米，但租给兰金坡地下室也给了对方使用，合同中就直接写了约300平米，地上一层的高度为5.8米，存有向物业报备隔断的相关手续。兰金坡称，地下其主要用于堆放杂物，地上用于经营。经询问，王冠松和兰金坡均认可涉案房屋已于2020年8月10日腾退交付。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王冠松与兰金坡签订的合同系双方自愿达成，结合双方陈述及王冠松提交的隔层装修报备等证据，双方签订的合同未违反法律规定，属合法有效。租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持。2020年8月10日双方签订有协议书且涉案房屋当日交还，应视为双方对于解除合同及后果达成了一致意见，具有解除协议的性质，本院确认双方合同于2020年8月10日解除。兰金坡应当按照协议书约定的时间履行给付款项义务，现兰金坡未能按照协议书履行按时履行付款义务，关于王冠松要求兰金坡支付租金、供暖费、物业费共计338950元的诉讼请求，本院予以支持；关于王冠松要求兰金坡支付违约金的诉讼请求，因双方达成的协议书中未约定违约责任，该项请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内，兰金坡支付王冠松租金、供暖费、物业费共计338950元；二、驳回王冠松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3494元，由被告兰金坡负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二一年七月十二日法官助理  孟 洋书 记 员  张海利