贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终1666号上诉人（原审原告）：向桃玉，女，1960年9月20日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：黄超，系贵州济元（水城）律师事务所律师，执业证号：15202202010237197。委托诉讼代理人：徐榕，系贵州济元律师事务所律师，执业证号：15202201810033218。被上诉人（原审被告）：蒋廷富，男，1953年12月15日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：黄静，系贵州胜创律师事务所律师，执业证号：15202200211727453。原审第三人：刘文浩，男，1988年1月23日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人向桃玉因与被上诉人蒋廷富及原审第三人刘文浩房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院(2020)黔0201民初5074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。向桃玉上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，本案上诉人与被上诉人的租赁关系已经解除。（一）在上诉人与原审第三人签订宾馆转让协议的当天，原审第三人便与被上诉人订立案涉房屋的租赁合同。上诉人与被上诉人转让的是宾馆设备、设施，至于案涉房屋的租赁事宜，是由原审第三人与被上诉人另行签订租赁合同。对于被上诉人及原审第三人所称上诉人伙同原审第三人假借合伙名义欺骗被上诉人不属实，现在原审第三人仍在承租被上诉人的房屋，二者有非同一般的利害关系，而且被上诉人也未提供证据证明上诉人假借合伙名义欺骗被上诉人，应承担举证不利的法律后果。（二）被上诉人与原审第三人已经签订了房屋租赁合同，该合同中未体现上诉人的任何信息，更不存在所谓的合伙。被上诉人与原审第三人订立合同后，原审第三人向被上诉人交纳租金，其完全认可原审第三人承租人的身份。上诉人与被上诉人的合同关系自被上诉人与原审第三人签订租赁合同之日解除，否则，在原租赁合同未解除的情况下，被上诉人不可能与原审第三人签订租赁合同，这不符合常理。（三）在上诉人和被上诉人的租赁合同中约定转租的情况，由房东另议。本案中，上诉人与被上诉人已不存在租赁合同关系，上诉人未使用被上诉人的房屋，无需交纳租金。二、上诉人认为改动的门面不需要恢复，也不能恢复。（一）上诉人与原审第三人转让宾馆时，一并将所改动的门面装修转让给原审第三人，被上诉人与原审第三人签订租赁合同时，是知晓该情况的，但其仍然将改动的门面一并租赁给原审第三人，并收取租金，这证明被上诉人已经接受了改动的门面，无需上诉人再进行恢复。（二）改动的门面已经获得规划手续，属于合法门面，再次改为楼梯，不符合房屋使用利益最大化。（三）现在案涉房屋已经全部由被上诉人租赁给原审第三人使用，上诉人无权对房屋进行修改。综上所述，被上诉人继续扣留上诉人的保证金无事实和法律依据，应当全部返还上诉人。蒋廷富辩称，一、无论《房屋租用协议》是否解除，被上诉人退还押金的条件尚未成就。被上诉人与上诉人签订的《保证押金合同》明确约定了被上诉人退还押金的条件是被上诉人要将案涉租赁房屋改动部分恢复原状，被上诉人才退还押金，本案中被上诉人从未向上诉人作出不用恢复的表示，无论《房屋租用协议》解除与否，在案涉租赁房屋改动部分尚未恢复之前，被上诉人不需向上诉人退还押金，且案涉租赁房屋系被上诉人的个人财产，如何处分是被上诉人的权利，上诉人上诉称“其认为无需恢复，也不能恢复”没有任何权利基础。二、即使暂且不论上诉人与第三人合伙欺骗被上诉人的事实，当上诉人将案涉房屋经营宾馆以含租金方式转让给第三人时，上诉人已丧失要求被上诉人退还押金的权利。上诉人以五十五万元的价格将案涉房屋经营宾馆转让给了第三人，在假定该行为合法有效的情况下，第三人依此获得案涉房屋及附属设施管理使用之权利，在上诉人与第三人没有对恢复案涉房屋事宜另行约定的情况下，《保证押金合同》约定之权利义务应当由第三人概括承受，即本案中，恢复房屋原状的义务由第三人承担，而被上诉人也应在恢复原状之时向第三人返还租金，而非向上诉人返还租金，上诉人已丧失要求被上诉人退还押金的权利。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。刘文浩述称，之前转让宾馆的时候，已经说清楚将宾馆的面积675个平方以及所有附属设施的所有权、经营权、使用权转让给我，合同上是明确清楚的。向桃玉向一审法院起诉请求：1.依法判决被告退还原告保证押金33000元。2.本案一切诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年12月9日，原告向桃玉与被告蒋廷富签订《房屋租用协议》，约定被告将位于交通南路一巷4号二楼租给原告用于经营场所使用，租用期限为10年，即2010年12月8日至2020年12月8日，并约定相关权利义务。2011年6月30日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《保证押金合同》，约定“因乙方改动原有楼后面及一扇墙面，应甲方要求向乙方交纳房屋修损保证金楼梯贰万元窗子壹万叁仟元大写（合计叁万叁仟元正，小写33000），乙方房屋租期期满不再延续时，将改动的地方恢复后，甲方再将保证金全额退还。本合同一式两份，签字生效”。2017年12月8日，原告与被告在租赁期限内再次签订《房屋租用协议》，约定被告将位于交通南路一巷4号二楼租给原告用于经营场所使用，租用期限为10年，即2018年12月8日至2028年12月8日。合同还约定了其他相关权利义务。2018年9月1日，原告与第三人刘文浩签订《宾馆转让合同》，约定原告将其在被告处租赁场地经营的天源宾馆转让给第三人经营，并约定相关权利义务。后刘文浩谎称与原告合伙经营宾馆，需要变更工商登记信息，以自己的名义与被告签订了一份《房屋租用合同》，租赁期限也为10年，即2018年12月8日至2028年12月8日。现原告认为被告应当返还其保证押金，故诉至法院。一审法院认为，原告与被告签订的《保证押金合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中明确约定，房屋租期期满不再延续时，将改动的地方恢复后，再退还押金。现原告未举证证实双方约定的改动的地方已恢复，故双方约定退还押金的条件未成就，对原告请求退还保证押金33000元的诉请，不予支持。因双方发生纠纷的事实发生在民法典实施前，故适用《中华人民共和国合同法》的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告向桃玉的诉讼请求。案件受理费625元，由原告向桃玉负担（原告已预交）。双方当事人在二审中均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：是否应退还上诉人保证押金33000元。经查，上诉人向桃玉与被上诉人蒋廷富在履行租赁合同的过程中，因上诉人改动租赁物故双方另行签订《保证押金合同》，针对改动部分进行了约定。后租赁期间未届满，上诉人将宾馆转让给第三人刘文浩经营。但上诉人未与被上诉人就改动部分进行协商处理。现其要求退还保证押金，因《保证押金合同》约定的退还条件未成就，一审判决不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人向桃玉的上诉请求及理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费625元，由上诉人向桃玉负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒙彩虹审 判 员 杨 梅审 判 员 张德权二〇二一年七月二十三日法官助理 孙婷婷书 记 员 方 效