江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终4303号上诉人（原审被告）：亭湖区艾8沐浴会所，住所地江苏省盐城市亭湖区解放南路108号。负责人：姜涌（营业执照登记的经营者），男，1980年8月12日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区盐马路106号绿苑小区3幢305室。实际经营者：张航，男，1979年11月12日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区双元路清华名居10幢601室。委托诉讼代理人：吴少成，江苏零距离律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝思涛，江苏零距离律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：盐城市体育竞赛指导中心，住所地江苏省盐城市解放南路102号全民健身中心。法定代表人：陈静，该中心主任。委托诉讼代理人：王有志，江苏御今律师事务所律师。上诉人亭湖区艾8沐浴会所（以下简称艾8会所）因与被上诉人盐城市体育竞赛指导中心（以下简称体育中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初4974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。艾8会所上诉请求：1.撤销一审判决，改判双方继续履行合同或依法将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由体育中心承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。2019年12月23日，江苏御今律师事务所接受盐城市体育馆的委托，向艾8会所发函的行为不能认定系体育中心向艾8会所催缴租金。因为和艾8会所签订租赁合同的单位为盐城市五环全面健身中心管理有限公司，盐城市体育馆不是合同当事人。体育中心受盐城市体育局的委托管理涉案租赁物，艾8会所对此并不知情，无论是盐城市体育局、盐城市五环全面健身中心管理有限公司还是体育中心，均没有通知过艾8会所。2020年艾8会所缴纳的8万元租金，仍然系向盐城市五环全面健身中心管理有限公司支付，该公司收款前后亦没有提出任何异议。体育中心持有的租赁合同，已经被其篡改得面目全非，与艾8会所持有的合同明显不一。2.一审法院程序违法。一审期间，艾8会所就盐城市五环全面健身中心管理有限公司在履行合同过程中的违约行为提出了相关证据，并提出反诉，但一审法院未予处理，程序严重违法。3.一审法院适用法律错误。出租人解除合同前，应要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。表明出租人必须履行催告义务，否则不能直接行使合同解除权。相反艾8会所为房屋质量问题，多次与盐城市五环全面健身中心管理有限公司交涉未果，给艾8会所经营造成严重影响。一审法院无视艾8会所已经对涉案房屋投入数百万装潢的事实，无视艾8会所尚有大量出卡客户未消费的客观情况，草率判决解除合同，不仅侵害了艾8会所的合法权益，而且给艾8会所和相关消费者带来不可估量的损失。体育中心辩称，1.涉案出租房屋是国有资产，管理权在盐城市体育局，2019年1月市委市政府将市体育局下属单位五环公司整合给市城投集团，故市体育局重新委托体育中心管理全民健身中心大楼，也就是涉案房屋，体育中心就是租赁合同的当事方。2.2019年下半年，盐城市体育局及体育中心召开了承租人会议告知了市委市政府的决定，出资方管理人变更为市体育馆即后更名的体育中心，双方多次就租金和签订租赁合同进行协商，艾8会所对涉案房屋租赁合同主体变更是知情的。3.双方的租赁合同存在两个版本，艾8会所持有的合同属于草签合同，体育中心持有的合同属于正式合同，客观上两个合同之间的内容差距不大，后来一审法院是采用了艾8会所提供的合同，不存在合同被篡改的情形。4.一审法院未接受艾8会所反诉，并不侵害艾8会所权利，艾8会所可以依法另案提起诉讼。5.一审法院适用法律正确，本案中双方约定了解除合同的条件，并且该条件已经成就，体育中心依法可以解除合同，在体育中心发给艾8会所的律师函当中，给与了艾8会所纠正错误行为的时间，并明确如未按时签订租赁合同到期则视为自动解除租赁合同。并且按照合同法相关规定，即使没有预留时间或者没有催告直接向法院起诉解除合同，以起诉时间作为合同解除时间。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。体育中心向一审法院诉请：1.解除2009年8月20日签订的《物业租赁合同》，艾8会所让出位于盐城全民健身大厦第一层承租的房屋；2.艾8会所支付2019年10月1日至2020年9月30日拖欠的租金（含物业费）9.5万，自2020年10月1日起至实际让房之日止按合同约定的标准计算的租金以及自2019年10月1日起至实际让出房屋之日止按LPR的4倍计算的违约金；3.艾8会所支付2019年12月25日至2020年10月25日欠付的水电费28581.9元。一审法院经审理查明：2009年8月20日，盐城市五环全民健身中心管理有限公司（甲方、出租人）与张某、姜涌（乙方、承租人）签订一份《物业租赁合同》，约定：1.甲方受盐城市体育局委托对解放南路108号盐城全民健身大厦进行管理，将其第一层（1380㎡）出租给乙方经营运动水疗、沐浴、休闲、保健等。2.租期12年，自2009年10月1日起至2021年9月30日止。3.房屋租金为每年12.6万元，物业管理费为8.4万元，合计21万。从第四个合同年开始，租金按2%递增率递增。乙方必须提前在起租日前一个月支付甲方本合同年租金总额，在下一年租赁期开始前提前一个月支付甲方本合同年租金，逾期支付租金超过2个月，甲方有权解除本合同。4.违约责任：租赁期间，乙方迟付租金的，构成违约，违约方应向另一方支付违约金，违约金按日计算。计算方式如下：日违约金1000元，违约天数=自违约事实发生之日起至纠正违约之日止，违约金金额=日违约金×违约天数。合同签订后，艾8会所一直经营。期间，双方因租金交纳问题协商未果。2019年12月23日，江苏御今律师事务所受盐城市体育馆委托向艾8会所发送《律师函》，载明：你方所租房屋从2020年1月1日起由盐城市体育馆管理，租赁合同须在2019年12月31日前和盐城市体育馆签订；相关租赁费、2020年物管费等亦应在2020年1月10日前依据新签订的合同向盐城市体育馆交纳。此后，因纠纷仍未解决，体育中心遂诉至法院。姜涌为艾8会所营业执照载明的经营者，张某为实际经营者。自2020年1月1日起，盐城市体育局委托下属单位体育中心管理涉案租赁物，并享有和承担盐城市五环全民健身中心管理有限公司与各承租户所签合同中明确的所有权利和义务。2019年10月1日至2020年9月30日，艾8会所应交租金21万元，实缴8万元，尚欠13万元。2020年1月底至2020年3月31日，艾8会所因疫情原因停业，经艾8会所申请，体育中心同意免除2个月租金合计3.5万元，2020年10月1日至今的租金未予交纳。艾8会所尚欠水电费28581.9元。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.涉案租赁合同是否应予解除；2.艾8会所欠付的租金及水电费的数额应如何认定；3.艾8会所是否应承担违约金及违约金的具体数额应如何计算。依法成立的合同受法律保护。租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，《物业租赁合同》约定：“逾期支付租金超过2个月，甲方有权解除本合同”。艾8会所在租赁期间内未按期足额交纳租金早已超过2个月，其行为导致体育中心签订合同的目的无法实现。根据上述约定及法律规定，体育中心有权要求解除合同，并要求艾8会所让出涉案房屋，缴纳欠付租金及水电费，承担违约金。关于争议焦点2，2019年10月1日至2020年9月30日，艾8会所共欠付租金13万元，扣除因疫情原因体育中心同意免除的两个月租金3.5万元，艾8会所尚欠租金9.5万元。根据合同约定，2020年10月1日至2021年9月30日的租金应在上一年21万元的基础上递增2%，以后每年均递增2%。艾8会所尚欠水电费28581.9元。艾8会所应依约向体育中心交纳。关于争议焦点3，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，涉案《物业租赁合同》约定：违约方应支付违约金，违约金按日计算，每日1000元。艾8会所在体育中心催要后仍未支付租金构成违约，导致体育中心利益受损，体育中心有权要求其支付违约金，但合同约定的违约金过分高于造成的损失的，体育中心请求调整，体育中心主动调整为按一年期贷款市场报价利率的四倍计算违约金。该违约金支付标准在法律许可的正常范围之内，予以支持。一审法院遂判决：一、解除2009年8月20日签订的《物业租赁合同》；二、艾8会所应于判决生效之日起三十日内让出其承租的位于盐城全民健身大厦第一层的租赁物；三、艾8会所应于判决生效之日起三十日内向体育中心支付2019年10月1日起至2020年9月30日止欠付的租金9.5万元及自2020年10月1日起至实际让出上述租赁物之日止按照《物业租赁合同》约定的标准计算的租金（含物业费）；四、艾8会所应于判决生效之日起三十日内向体育中心支付违约金（自2019年10月1日起至实际让出上述租赁物之日止，以上述第三项所欠租金为基数，按一年期贷款市场报价利率的四倍计算）；五、艾8会所应于判决生效之日起三十日内向体育中心支付水电费28581.9元。案件受理费3731元,由艾8会所负担，于判决生效之日起三十日内一并支付给体育中心。二审中，体育中心向法庭提交如下证据：2020年6月3日，艾8会所发给盐城市市体育局函件原件一份，拟证明艾8会所知道涉案房屋管理权属在市体育局和体育中心，艾8会所认可合同的相对是体育中心。艾8会所质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议。该函件是要求双方签订新的补充协议，但是该函发出以后并未达成新的补充协议，所以艾8会所和体育中心之间其实没有达成房屋租赁合同的法律关系。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，艾8会所与盐城市五环全民健身中心管理有限公司签订的涉案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自已的义务。自2020年1月1日起，盐城市体育局委托下属单位体育中心管理涉案租赁物，并享有和承担原合同中明确的所有权利和义务。从2020年6月3日艾8会所发给盐城市体育局的函件也看出艾8会所知道涉案租赁合同的主体已经变更为体育中心，故体育中心有权向艾8会所主张权利。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，涉案租赁合同约定逾期支付租金超过2个月，出租方有权解除本合同。艾8会所在租赁期间内未按期足额交纳租金早已超过2个月，其行为导致合同目的无法实现，根据双方约定及法律规定，一审法院判令解除合同、艾8会所让出涉案房屋、缴纳欠付租金及水电费并承担违约金，有充足事实依据和法律根据，并无不当。艾8会所于2020年11月7日收到体育中心要求解除合同的起诉状副本，涉案租赁合同应于2020年11月7日解除。自2020年10月1日起至艾8会所实际让出涉案租赁物之日止，艾8会所应参照涉案租赁合同约定的标准支付占有使用费（含物业费），一审对该处仍表述为租金不当，应为占有使用费。一审时，因双方提交的合同文本不一致，一审法院于2021年3月10日庭审中在征得双方当事人意见后，双方当事人一致确认“按艾8会所提交的物业租赁合同处理本案，合同签订日期为2009年8月20日。”艾8会所现上诉主张合同存在篡改行为的理由与其一审期间的自认相悖，该主张不能成立。至于艾8会所主张的租赁房屋存在质量问题，影响其营业造成其损失等，其可以另行主张权利。综上，上诉人艾8会所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3731元，由亭湖区艾8沐浴会所负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘圣磊审 判 员 周 陇审 判 员 谢超亮二〇二一年七月三十日法官助理 徐 平书 记 员 郁婷婷