广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院民 事 判 决 书（2013）南民初（一）字第1449号原告广西福来物业服务有限责任公司，住所地：柳州市白沙路3号之一金瑞国际8层8-10、11、12号。法定代表人莫太贵，总经理。委托代理人杨东戈，广西金中大律师事务所柳州分所律师（特别授权）。委托代理人张莹莹，广西金中大律师事务所柳州分所律师（一般授权）。被告谭如玉，男，汉族。原告广西福来物业服务有限责任公司（以下简称福来公司）诉被告谭如玉物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月23日受理后，依法适用小额诉讼程序由柳州市柳南区人民法院代理审判员周宇独任审理，书记员王玮担任法庭记录。原告福来公司的委托代理人杨东戈及被告谭如玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本院认为，关于本案的诉讼时效问题，因原告与被告在《“飞龙新城”前期物业管理服务协议》中第四条第六点已约定被告向原告交纳物业服务费的时间为每月10日前，则被告当月支付物业服务费的诉讼时效起算时间为当月10日。当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。根据原告于2013年7月16日已通过本院向被告起诉要求其支付欠交物业服务费用（已撤诉）的事实，则本院有理由相信，2011年7月16日之前被告应当交纳的物业服务费用已经超过诉讼时效，则本院对原告要求被告支付2011年5月至2011年7月物业服务费用的诉讼请求不予支持。原告虽称其拨打被告电话、张贴交费通知及律师函的行为产生中断诉讼时效的效力，但其提供的证据却不足以支持其主张。首先，原告称已经通过电话方式向被告催收物业服务费用，但却未举证证明被告已经实际接到原告的催费电话，则应当依法承担举证不能的不利后果。其次，原告在2013年7月16日通过本院向被告起诉要求其支付欠交物业服务费用时，未提交三张催费照片，被告亦在庭审中称原告系在第一次诉讼后补拍照片。最后，原告庭审中陈述张贴交费通知的时间为2012年1月18日，张贴律师函的时间为2013年3月19日，则律师函张贴时间与交费通知张贴时间应当间隔一年以上。与本案合并审理的如下案件中，原告亦提供律师函照片与交费通知照片，原告在这些案件中所称的张贴时间与本案所称张贴时间一致，上述照片所反映的被告大门上及周围环境一致：原告诉被告粟长期物业服务合同纠纷一案的对联位置一致；原告诉被告覃丽新物业服务合同纠纷一案的对联位置一致；原告诉被告赵桂林物业服务合同纠纷一案的对联内容及位置一致；原告诉被告宋功安物业服务合同纠纷一案的对联位置一致；原告诉被告梁虎物业服务合同纠纷一案的对联位置一致；原告诉被告杨慰尊物业服务合同纠纷一案的对联位置及双面胶印记一致。故本院有理由相信，根据生活常理，律师函张贴时间与交费通知张贴时间系同一年张贴，与原告所述不一致，对上述证据的实际张贴时间亦无法核实，虽原告提供的律师函照片下侧注明了拍摄时间，但该照片系原告自行拍摄，照片下侧时间是否真实反映张贴时间处于原告控制范围内。另外，根据原告诉被告杨慰尊一案中其提供的三张催费照片所反映的内容，交费通知照片反映杨慰尊大门左侧有一处油印小广告，而律师函照片反映杨慰尊大门左侧却未有油印小广告，则本院有理由相信律师函张贴时间应当在交费通知张贴时间之前，与原告所述不符，故对原告所称的张贴时间本院不予采信。综合上述事实，原告通过电话方式向被告催收物业服务费用并无证据予以证实，原告所提供的三张催费照片亦不能产生中断诉讼时效的效力。关于原告要求被告支付2011年8月至2013年3月物业服务费的主张。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告与柳州飞龙房地产有限责任公司公司于2009年10月30日签订《柳州飞龙新城前期物业服务合同》，系双方当事人意思一致的结果，其合同内容未违反我国相关法律法规，上述合同有效。虽本案中不能确认原告张贴律师函的具体时间，但根据原告于2013年7月16日已通过本院向被告起诉的方式催收其支付2012年12月以前欠交物业服务费用的事实，以及原告在被告住宅门上张贴律师函催收2013年3月16日之前物业服务费的事实，可以确定原告已经履行书面催收2011年8月至2013年3月物业服务费用的义务。在被告未举证证明其已经支付上述费用的情况下，应当向原告支付上述期间的物业管理费。关于上述物业管理费具体数额，考虑到原告所提供物业服务的小区确实存在车辆停放管理不到位的情形，本院酌定扣减10%原告收取的物业服务费。按照合同第七条第3点约定的建筑面积每月每平方米1.2元的标准，在此基础上扣减10%，并结合原、被告双方庭审中认可被告房屋建筑面积为114.82平方米的事实，计算被告应当向原告支付的2011年8月至2013年3月物业服务费用114.82平方米×1.08元每月每平方米×20个月=2480.1元。被告虽辩称原告所提供物业服务未达到相关物业服务等级标准，不应按照1.2元每月每平方米的标准收费，但因物业服务等级标准系由政府行政主管部门进行核定，在政府行政主管部门未对本案前期物业服务合同约定的物业服务收费标准进行更改的情况下，应当在前期物业服务合同的约定的基础上综合考虑原告是否存在物业服务问题确定物业服务费用。关于原告要求被告支付2013年4月至2013年6月物业服务费的主张。因书面催交是物业服务企业诉请业主缴纳物业服务费的法定前置条件。原告作为物业服务费的收取方，应当提供证据证明其已经向业主书面催交物业服务费，现原告未提供证据予以证明，应当依法承担举证不能的不利后果，对原告要求被告支付2013年4月至2013年6月物业服务费的主张，本院不予支持。关于原告要求被告支付2011年5月至2013年6月垃圾费的主张，被告对上述欠费期间予以认可，因原、被告双方未约定上述费用的交付期限，则原告有权随时要求被告支付上述期间的垃圾费，对原告的该项主张本院予以支持。关于垃圾费的计算方式，应当根据原告提供的柳州市物价局柳价费（2013）8号《关于调整我市生活垃圾处理费的通知》中载明的从2013年4月1日起垃圾费由7元／户.月调整至7.5元／户.月的标准进行计算，则被告应当向原告支付2011年5月至2013年6月垃圾费7元×23个月＋7.5元×3个月=183.5元，对原告超出上述数额的诉请部分，本院不予支持。关于滞纳金，在物业服务合同中实为逾期付款违约金，由于物业服务费诉请未经书面催收不能得到支持，则逾期的计算应当从催收之后开始计算。本案中，原告要求被告按照每天千分之三的标准支付从欠交物业服务费之日起至2013年4月滞纳金的请求，因原告所提供的所有证据均未能证明其已于2013年4月之前书面催收被告支付物业服务费用，则本院对原告的该项主张不予支持。关于原告要求被告支付电梯维护费的主张，虽原告提供了广西福美楼宇设备有限公司出具的结算单及报价单一组作为证明其支出电梯维护费的证据，但原告却未提供其支付给广西福美楼宇设备有限公司相关费用的票据，即原告未能证明其实际支付了电梯维护费，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付电梯电费的主张，根据原告提交的《柳州市物业服务等级标准和收费标准备案表》中载明的事项，该费用系属电梯升降系统的日常运行费用，已经包含在物业服务费用之内，原告不应另行收取该费用，且原告未提供证据证明实际用电量及交纳的费用，则本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告要求被告支付路灯费的主张，根据原告提交的《柳州市物业服务等级标准和收费标准备案表》中载明的事项，路灯费系属公共照明系统的日常运行费用，已经包含在物业服务费用之内，原告不应另行收取该费用，且原告在本案中亦未举证证明上述费用的实际发生情况，故本院对原告的该项主张不予支持。综上所述，本院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条之规定，判决如下：一、被告谭如玉向原告广西福来物业服务有限责任公司支付2011年8月至2013年3月物业服务费及2011年5月至2013年6月垃圾费合计2663.6元。二、驳回原告广西福来物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由原告广西福来物业服务有限责任公司负担18元，被告谭如玉负担7元并迳付原告广西福来物业服务有限责任公司。上述债务，义务人应当于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。本判决为终审判决。代理审判员  周宇二〇一三年九月十七日书 记 员  王玮附相关法律条文：一、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条：当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。