贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4734号上诉人（一审原告）：龙海英，女，1969年3月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：黄绩青，贵州瀛黔律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵州广嘉房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市双龙航空港经济区见龙洞路50号。法定代表人：晏福平，该公司董事长。委托诉讼代理人：张光燕，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭英，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上诉人龙海英因与被上诉人贵州广嘉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，上诉人龙海英不服贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初9193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年04月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人龙海英上诉请求：一、撤销原判；二、依法改判支持上诉人一审中提出的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：首先，《补充协议》是对《商品房买卖合同》约定内容的变更，原审判决将《商品房买卖合同》中已被变更的第十五条与《补充协议》的第五条同时进行理解，忽视了《补充协议》是对《商品房买卖合同》相关内容进行变更的作用，从而导致认定事实错误。其次，《补充协议》第五条明确“合同中约定的房屋是按套销售”且“合同中的房屋总价款为最终的房款。”该条款清楚地将《商品房买卖合同》按套内建筑面积销售房屋的方式变更为按套销售，且进一步强调合同价款为最终房款。原审判决却认为上诉人与被上诉人是对《补充协议》第五条有不同理解，且认为上诉人交了差价意味着与被上诉人对条文的理解一致，属于认定事实错误。被上诉人贵州广嘉房地产开发有限公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。龙海英向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告返还位于南明区超面积费用29038.43元，并支付占用期间利息（利息计算标准为：以29038.43元为基数，自2018年3月7日至2019年8月20日，以中国人民银行贷款基准利率为标准计算；2019年8月20日（含当日）以后，以全国人民银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率为标准自2019年8月20日计算至本息清偿完毕之日止，暂计算至2020年5月30日，本金共计31973元）；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月8日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告向被告购买位于南明区。该房建筑面积为138.29平方米，套内面积为巾南明108.68平方米，总价款为967941元，其中首期房款297941元，余款670000元以银行按揭支付。《商品房买卖合同》第七条关于计价方式与价款的约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米8906.34元，总价款（小写：967941元，大写：玖拾陆万柒仟玖佰肆拾壹元整）”。《补充协议》第五条约定：“对《商品房买卖合同》第十五条面积差异处理的补充，合同中约定的房屋是按套销售，若实测面积与合同约定的面积有误差，甲乙双方都不需要对误差的面积多退少补房款，合同中的房屋总价款为最终的房款”。现原告以被告要求原告补足超面积房款，违背《补充协议》约定为由诉至法院，提出诉请如前。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。就本案，对于原告龙海英所主张的诉讼请求即“判令被告向原告返还位于南明区超面积费用29038.43元，并支付占用期间利息（利息计算标准为：以29038.43元为基数，自2018年3月7日至2019年8月20日，以中国人民银行贷款基准利率为标准计算；2019年8月20日（含当日）以后，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准自2019年8月20日计算至本息清偿完毕之日止，暂计算至2020年5月30日，本息共计31973元）”。根据原被告是双方所签订的《商品房买卖合同》第七条的约定，本案原被告双方约定的是按套内建筑面积计算，并不是按套（单元）计算，也不是按建筑面积计算。同时根据原被告双方所签订的《补充协议》第五条“对《商品房买卖合同》第十五条面积差异处理的补充，合同中约定的房屋是按套销售，若实测面积与合同约定的面积有误差，甲乙双方都不需要对误差的面积多退少补房款，合同中的房屋总价款为最终的房款”之规定。虽然原被告双方对《补充协议》第五条对《商品房买卖合同》第十五条面积差异处理的补充的理解各不相同，但从原告龙海英已经交了补差价的行为来看，原告龙海英对于此条的理解与被告一致。另，原告龙海英所说的是被被告贵州广嘉房地产开发有限公司胁迫，由于原告龙海英并未举证予以证明，故对于原告龙海英的陈述一审法院依法不予采信。同时原告龙海英的陈述也不能作为返还的依据。因此，对于原告龙海英的诉讼请求于法无据一审法院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告龙海英的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币600元，由原告龙海英承担。二审期间，被上诉人提交与客户刘美辰签订的别墅《商品房买卖合同》及补充协议，证明补充协议并非对商品房买卖合同的第七条和第十五条的变更以及补充协议第五条并不适用于龙海英等高层客户仅仅适用于按套（单元）计价的别墅客户；且提交与龙海英等高层住户签订的《商品房买卖合同》及补充协议、面积补差款收据证明高层住户是按套内面积计价的并且支付了面积补差款。龙海英质证称被上诉人提交的证据与本案无关联性，合同应当严格遵守相对性且不能用己方与第三方签订的内容与实际履行情况用作对上诉人的解释及证据。本院另查明，《商品房买卖合同》第十五条关于面积差异的处理约定，套内建筑面积误差比在3%（含3%）以内的，据实结算房价款。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案二审争议焦点为逾期办证违约金应如何认定。一般情况下，补偿协议系对主合同内容的补充约定或变更，但本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定的计价方式为按套内建筑面积计价，而补充协议第五条又载明双方系按套计价，与合同约定按套内计价的规则不同，故补充协议第五条是否构成对《商品房买卖合同》第十五条按实际面积据实结算约定的变更存在争议，现双方已经按照《商品房买卖合同》第十五条按实际面积据实结算的约定予以履行，视为双方认可按《商品房买卖合同》第十五条的约定处理面积差异问题，故一审判决驳回上诉人的诉请并无不当。上诉人称其支付补偿款系受被上诉人胁迫，但并未提交证据予以证明，故本院不予采信。综上所述，上诉人龙海英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用600元，由上诉人龙海英负担。本判决为终审判决。选择一项。审判员  邓禹雨二〇二一年七月六日书记员  鄢 塽