陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)陕01民终8942号上诉人（原审原告、反诉被告）：西安网讯信息科技有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：杭涛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王小泉，陕西静远新言律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丽惠，陕西静远新言律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：绿地集团西安置业有限公司，住所地西安市高新区锦业路。法定代表人：李蓟，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：冯婧婷，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张汇子，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。上诉人西安网讯信息科技有限公司(以下简称网讯公司)因与上诉人绿地集团西安置业有限公司（以下简称绿地置业公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初18324号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。网讯公司上诉请求:1.改判（2020）陕0113民初18324号民事判决书第一项为：绿地置业公司向网讯公司支付逾期交付违约金人民币672853.07元；2.判令绿地置业公司向网讯公司赔偿损失178197.01元；3.判令撤销（2020）陕0113民初18324号民事判决第二项；4、一、二审案件诉讼费由绿地置业公司承担。事实与理由:一、一审判决对案涉房屋应交付时间认定错误，致一审判决绿地置业公司应向网讯公司支付的违约金数额错误。绿地置业公司应在2018年2月28日前向网讯公司交付案涉房屋，一审法院对房屋应交付时间认定错误。绿地置业公司应自2018年3月1日起承担逾期交房违约责任，应向网讯公司支付的逾期交房违约金为672853.07元。二、一审判决认定网讯公司逾期支付购房款的事实错误，致一审判决网讯公司向绿地置业公司支付逾期付款违约金错误。网讯公司在2014年与绿地置业公司达成订购五套房屋的意向后，累计向绿地置业公司支付了购房款10500000元。后双方协商将该款转为购买案涉A座1单元49层14904号房屋的购房款。房款差额部分，多退少补。绿地置业公司在向网讯公司退款过程中称多退了房款差额，网讯公司在账务进行核对后，发现确实退多了，便于2018年3月16日将多退的10万余元房款及网讯公司购车位款一并转账支付至绿地置业公司，并不存在逾期付款的事实。案涉合同约定绿地置业公司逾期交付房屋按日计算向网讯公司支付已付全部房价款万分之一的违约金，而网讯公司逾期付款则须按日向绿地置业公司支付总房价款万分之五的违约金。绿地置业公司占用网讯公司购房款10500000元长达五年之久，按照万分之一的标准计算违约金为672853.07元。而绿地置业公司多退了10余万元的购房款差额，且该款在网讯公司账户仅三个月，网讯公司却因此承担459768.19元的逾期付款违约金，显然对网讯公司不公平。三、一审判决驳回网讯公司主张的损失赔偿判决错误。绿地置业公司占用网讯公司购房款五年之久，给网讯公司造成了资金占用费、房屋租金等损失，案涉商品房买卖合同约定的违约金不足以弥补网讯公司的实际损失，网讯公司主张利息损失合法有据。绿地置业公司辩称，一、绿地置业公司并未逾期交房，不应支付逾期交房违约金，一审对绿地置业公司主张的交付情况已经查明，却以网讯公司收房后向物业公司托管钥匙导致其并不直接持有钥匙的事后处分行为，认定绿地置业公司未完成交付，属于事实认定错误，应予纠正。本案系现房销售，网讯公司付清房款后，可随时收房。绿地置业公司早已完成交付，且与网讯公司办理完毕房屋交接手续，对于网讯公司与物业公司之间关于钥匙托管的情况并不清楚。二、网讯公司逾期支付购房款，本案一审法院认定无误。网讯公司与绿地置业公司认购协议解除、定金返还与本案支付购房款相互独立。网讯公司将其支付的五套房的定金及购车位款偷梁换柱到案涉房屋的购房款，无任何依据。网讯公司提出的资金占用问题与本案并非同一法律关系，网讯公司并未另行起诉其余认购协议定金返还和资金占用的问题。网讯公司因其自身原因导致无法办理按揭贷款最终不能如约购买五套房，其还存在因其违约行为导致定金将不予返还。后双方友好协商最终全额返还定金。综上，绿地置业公司并未逾期交房，网讯公司确存在逾期付款，请二审法院依法查清相关事实，纠正一审错误判决，支持绿地置业公司的上诉请求，驳回网讯公司上诉请求。绿地置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回网讯公司关于要求绿地置业公司支付违约金部分的诉讼请求；2.判令网讯公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：绿地置业公司并未逾期交房，不应支付逾期交房违约金。一审法院对绿地置业公司主张的交付情况已经查明，却以网讯公司收房后向物业公司托管钥匙导致其并不直接持有钥匙的事后处分行为，认定绿地置业公司未完成交付，属于事实认定错误，应予纠正。案涉房屋完成竣工验收备案后，于2016年11月30日通过登报公告的方式通知业主收房，完全符合法律规定和合同约定。案涉《商品房买卖合同》明确约定房屋的交付时间为2018年2月28日，合同附件12.8条亦特别约定“出卖人无需再行通知买受人验收及交接房屋，买受人应自行按照本合同约定的交房时间办理商品房验收交接手续，如买受人未按本合同约定的交房时间前来办理商品房验收交接手续则自本合同约定的交房时间起即视为该商品房已经交付。”双方在网签时已经属于现房销售，网讯公司在明知上述约定的基础上，亦明知案涉房屋一旦付清房款，则可随时办理交接手续。网讯公司在案涉房屋并无法定不能交付的主体结构质量问题且网讯公司付清全部房款时，即依法取得房屋的转移占有，亦标志着房屋完成了法定“交付”，不应再以网讯公司事后关于钥匙的处置行为重复对绿地置业公司是否完成交付进行二次评价。网讯公司辩称，一审判决认定房屋实际交付时间为2020年4月1日事实清楚，认定正确，绿地置业公司应按照此时间承担逾期交房的违约责任。绿地置业公司上诉所述的事实与理由，于法无据。网讯公司向一审法院起诉请求：1.判令绿地置业公司向网讯公司支付逾期交付房屋违约金人民币陆拾柒万贰仟捌佰伍拾叁元柒分（672853.07元）（自2018年3月1日计算至2020年3月31日止）；2.判令绿地置业公司向网讯公司赔偿损失人民币壹拾柒万捌仟壹佰玖拾柒元壹分（178197.01元）；3.判令本案诉讼费用由绿地置业公司承担。绿地置业公司向一审法院反诉请求：1.网讯公司向绿地置业公司支付逾期付款的违约金468609.89元；2.网讯公司承担反诉的诉讼费用。一审法院经审理查明，2014年10月8日，网讯公司向绿地置业公司转账支付900万元购房款。2014年11月24日，网讯公司（乙方）与绿地置业公司（甲方）签订了五份《定购协议》，约定乙方购买甲方位于绿地中心项目A幢1单元49层14904、14905、14906、14907、14908号房，建筑面积分别为362.75㎡、362.75㎡、161.84㎡、161.84㎡、302.7㎡，房屋总价款分别为8862708元、8862708元、3907465元、3907465元、7163093元，定金均为180万元整。该协议约定乙方已支付的定金将在《西安市商品房买卖合同》签订后转为房价款。2015年6月26日，网讯公司向绿地置业公司转账支付100万元，用途购车位。2015年11月20日，网讯公司向绿地置业公司转账支付购房款50万元。2017年6月20日绿地置业公司向网讯公司退回购房款540万元，同日，网讯公司又向绿地置业公司转账支付了购房款540万元。2017年6月21日，绿地置业公司向网讯公司退房款180万元。2018年3月16日，网讯公司向绿地置业公司支付房款841696元，网讯公司陈述该笔费用中包含购买3个车位的70多万元。因上述五套房屋未能按揭贷款，网讯公司（买受人）、绿地置业公司（出卖人）协商将五套房屋更换成一套房屋后签订了《商品房买卖合同》（合同登记号：X18036382），约定网讯公司购买绿地置业公司开发的位于西安市高新区锦业路以北西安·绿地中心A座6幢1单元49层14904号房屋，建筑面积361.89平方米，总价款8841696元。买受人应在2017年11月30日前支付该商品房全部价款。合同第十二条约定，（一）出卖人应当在2018年2月28日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。该房屋交付时间详见附件十二第二条第2.6款约定，如买受人未按本合同约定的日期办理商品房验收交接手续的，则自本合同约定的日期最后截止日起即视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由买受人承担。（四）查验房屋：2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。第十三条第2款约定逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一。附件四第2条约定，一次性付款买受人未按本合同约定的付款方式和付款期限付款，逾期则视为买受人违约，逾期不超过60天的，买受人须按日向出卖人支付总房价款万分之五的违约金。该合同于2017年11月1日网签，2018年3月19日登记备案。附件十二第2.6条约定，合同双方确认，该房屋已具备交付条件，在买受人全款付清后，于次月底前将房屋交付给买受人。庭审中，因该合同未显示签订时间，网讯公司、绿地置业公司均认为网签时间2017年11月1日为合同签订时间。2016年11月19日，绿地置业公司在华商报刊登交房公告，载明西安绿地中心A座已具备交付条件，将于2016年11月30日起开始办理房屋交付手续。收房时须携带本人身份证原件、个人私章、购房合同、全款房屋票据及相关费用票据。集中交房期为2016年11月30日至2016年12月6日，交房中心地址：绿地中心项目营销中心。2018年10月29日的《业主入住房屋验收表》载明，涉案房屋卫生间墙角变形、裂纹、柱子裂纹，卫生间给排水墙渗漏起皮。另查明，2015年9月18日西安网讯工业材料技术有限公司名称变更为西安网讯信息科技有限公司。庭审中，网讯公司提交2018年12月11日《情况说明》，载明绿地中心A座4904户卫生间因项目施工方找坡度原因，将冷凝水管接入4904卫生间内，造成冷凝水管排水管口暴露墙外，经绿地、长城物业、业主三方沟通，经西安市高新区建筑质量监督站现场协调，达成如下协议：1.将冷凝水管排水口改至4904物业外别处；2.改造完成后，墙面恢复原样，无排水管口；3.改造或恢复工作于2018年12月25日前完成。网讯公司提交了其与物业工作人员的微信聊天记录，欲证明至2019年11月9日网讯公司仍未拿到房屋钥匙。绿地置业公司陈述钥匙在物业处，只有交完物业费才能拿钥匙。网讯公司陈述其2020年4月1日交完物业费之后才拿到了房屋钥匙。一审法院认为，网讯公司、绿地置业公司签订五份《定购协议》后，因未能办理按揭贷款，故双方协商将该五套房屋置换为一套，并签订了《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同的约定履行义务。对于网讯公司主张绿地置业公司支付其逾期交付房屋违约金的诉请，根据涉案合同附件十二第2.6条的约定，网讯公司于2018年3月16日支付完全部房款，故绿地置业公司应在2018年4月30日前交付房屋。网讯公司当庭提出直至2020年4月1日才实际拿到涉案房屋的钥匙，绿地置业公司辩称其已将钥匙交给了物业，网讯公司缴纳完物业费后才能拿到钥匙，同时绿地置业公司提出《业主入住房屋验收表》载明网讯公司2018年10月29日已验收房屋，故该日为房屋交付日的意见。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。结合网讯公司提交的《情况说明》及绿地置业公司提交的《业主入住房屋验收表》，涉案房屋存在多处问题需要修复，同时绿地置业公司作为《商品房买卖合同》的主体，将钥匙交至物业的行为不能表明其已向业主履行了交付钥匙的义务，且业主是否缴纳物业费不应作为绿地置业公司是否履行《商品房买卖合同》义务的条件，因此，网讯公司自2020年4月1日拿到钥匙后，才实际享有涉案房屋的占用、使用等的权利，故网讯公司依据合同第十三条第2款的约定，主张绿地置业公司承担自2018年5月1日至2020年3月31日的逾期交房违约金619802.89元（8841696×0.0001×701）予以支持，对于超出部分，不予支持。对于网讯公司主张的损失178197.01元，其庭审中陈述该部分损失系其房款的利息损失与违约金的差额部分，但该损失没有事实及法律依据，故不予支持。关于反诉部分，涉案合同约定房屋总价为8841696元，买受人应在2017年11月30日前支付该商品房全部价款。网讯公司截止2015年11月20日已向绿地置业公司支付1050万元，绿地置业公司2017年6月21日向网讯公司退回180万元，因此，截止双方认可的合同签订日2017年11月1日，网讯公司在绿地置业公司处仍有房款870万元。合同签订后，网讯公司直至2018年3月16日向绿地置业支付房款及车位款841696元后，才支付完全部房款，故绿地置业公司主张网讯公司未在合同约定的2017年11月30日支付完房款，要求网讯公司依据合同附件四第2款的约定支付逾期付款违约金的诉请，支持自2017年12月1日至2018年3月15日的部分共计459768.19元（8841696×0.0005×104），对于超出部分，不予支持。对于网讯公司认为其未交全款系绿地置业公司多退了房款，并非其原因导致的意见，因绿地置业公司2017年6月21日就已退还了房款，合同2017年7月11日签订后，网讯公司亦应在付款期限到期前就其房款的缴纳情况进行核实，故对网讯公司的该意见，不予采纳。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定,判决如下:一、被告绿地集团西安置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安网讯信息科技有限公司逾期交房违约金619802.89元；二、反诉被告西安网讯信息科技有限公司于本生效之日起十日内支付反诉原告绿地集团西安置业有限公司逾期付款违约金459768.19元；三、驳回原告西安网讯信息科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告绿地集团西安置业有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12311元,由网讯公司承担3693元，绿地置业公司承担8618元。反诉案件受理费4165元，由绿地置业公司承担833元，网讯公司承担3332元。因网讯公司、绿地置业公司已预交，故绿地置业公司、网讯公司在履行生效判决时将上述款项一并支付。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。结合双方当事人一、二审的举证、质证和法庭调查情况，本院对一审判决查明的事实予以确认。另查明，案涉《商品房买卖合同》附件十二第12.8条约定，若根据本合同附件六约定买受人购买的房屋已具备交付使用条件，则出卖人无需再行通知买受人验收及交接房屋，买受人应自行按照本合同约定的交房时间前来办理商品房验收交接手续，如买受人未按本合同约定的交房时间办理商品房验收交接手续则自本合同约定的交房时间起即视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由买受人承担，该房屋及配套设施的保修期自上述通知中约定的验收交接期届满之次日起计算。本院认为，网讯公司、绿地置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定享受权利、承担义务。本案中，《商品房买卖合同》约定案涉房屋总价款8841696元，买受人应当在2017年11月30日前支付该商品房全部价款。但截至2017年6月21日，网讯公司向绿地置业公司交纳的购房款为8700000元。2018年3月16日，网讯公司才又向绿地置业公司支付房款及车位款共计841696元（其中包括购房款141696元、车位款700000元）。显然网讯公司未按照合同约定的时间在2017年11月30日前向绿地置业公司足额支付房屋总价款8841696元。网讯公司逾期支付购房款应向绿地置业公司支付逾期付款违约金。至于网讯公司称其公司在2018年3月19日前并没有《商品房买卖合同》，2018年3月16日绿地置业公司通知其公司退款多退了，于是其公司将多退的金额连同车位款一并转给绿地置业公司一节，案涉商品房买卖合同网签时间为2017年11月1日，既然双方已经进行网签，则网讯公司应当对合同的内容有所了解，尤其是付款时间等合同中的重要条款。网讯公司亦未举证证明其所称绿地置业公司通知其公司退款多退了的事实。而绿地置业公司对此亦不予认可，称退款系退还定购协议所涉其中四套房屋的定金。绿地置业公司的退款金额与《定购协议》约定的定金数额能够对应。故对于网讯公司的上述理由，缺乏证据佐证，本院不予采信。关于违约金的计算标准一节，案涉合同约定逾期不超过60天的，买受人须按日向出卖人支付总房价款万分之五的违约金。逾期超过60日的，出卖人有权解除合同。本案绿地置业公司并未要求解除合同，其仅主张网讯公司支付违约金，该主张应予支持。但合同约定的违约金标准过高，考虑到网讯公司逾期时间较短且逾期欠付的房款金额较小，结合逾期交房出卖人应承担的违约金条款的约定，本院酌情认定以日万分之一计算逾期付款违约金为91953.64元（8841696元×0.0001×104天）。关于网讯公司主张绿地置业公司应支付逾期交房违约金一节，根据案涉《商品房买卖合同》附件十二第2.6条、12.8条的约定，双方确认案涉房屋已具备交付条件，在网讯公司全款付清后，于次月底前将房屋交付给网讯公司。且案涉房屋已具备交付使用条件，绿地置业公司无需再行通知网讯公司验收及交接房屋。网讯公司应自行按照合同约定的交房时间办理商品房验收交接手续。如网讯公司未按合同约定的交房时间办理验收交接手续则合同约定的交房时间即视为该商品房已经交付。网讯公司虽称其在2018年3、4月去收房，但发现房屋有质量问题未收房。对此，网讯公司并未提交证据证明案涉房屋存在买受人可以拒绝收房的质量问题。故网讯公司于2018年3月16日付清全款，案涉房屋的交付日期为2018年4月30日，该日起即视为该商品房已经交付。关于网讯公司称其在2020年4月1日才拿到房屋钥匙一节，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若个问题的解释》第十一条第一款约定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”网讯公司、绿地置业公司在《商品房买卖合同》中对房屋的交付使用进行了约定，本案应依据当事人的约定进行认定。故绿地置业公司并不存在逾期交房的情形，网讯公司要求绿地置业公司支付逾期交房违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。至于网讯公司主张的损失178197.01元，因绿地置业公司并未逾期交房，网讯公司该主张亦缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，网讯公司的上诉请求部分成立，绿地置业公司的上诉请求成立，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:一、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初18324号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初18324号民事判决第二项为：西安网讯信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付绿地集团西安置业有限公司逾期付款违约金91953.64元；如未按照本判决指定的期限履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回西安网讯信息科技有限公司的全部诉讼请求。四、驳回绿地集团西安置业有限公司的其余诉讼请求。一审本诉案件受理费12311元（网讯公司已预交）,由网讯公司承担。反诉案件受理费4165元（绿地置业公司已预交），由绿地置业公司承担3115元，网讯公司承担1050元。二审案件受理费24622元（网讯公司已预交12311元、绿地置业公司已预交12311元），由网讯公司承担15492元，绿地置业公司承担9130元。一、二审案件受理费于执行时一并清结。本判决为终审判决。审判长  王吉利审判员  任 蕾审判员  蒋 瑜二〇二一年七月五日书记员  陈子俊