四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1321民初3072号 原告：南部县亿联置业有限公司,住所地：四川省南充市南部县蜀北街道办事处蜀北大道西延线8号。 法定代表人：王运浩。 委托诉讼代理人：张梁，四川龙正律师事务所律师。 原告：南部县亿川商业运营管理有限公司,住所地：四川省南充市南部县蜀北街道办事处蜀北大道西延线8号。 法定代表人：陈继阳。 委托诉讼代理人：李鑫，公司副总。 委托诉讼代理人：张梁，四川龙正律师事务所律师。 被告：石明玉，女,1978年11月25日出生,汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：何迅龙，广东广和（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙雯，四川诺鼎律师事务所律师。 原告南部县亿联置业有限公司（以下简称亿联公司）、南部县亿川商业运营管理有限公司（以下简称亿川公司）与被告石明玉房屋租赁合同纠纷、物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿联公司的委托诉讼代理人张梁、亿川公司的委托诉讼代理人张梁、李鑫，被告石明玉及委托诉讼代理人何迅龙、龙雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2013年6月1日签订的《商铺租赁管理经营合同》，并判令被告立即腾退搬离从原告处承租的建材城A区11幢18、19号2间租赁房屋；2、判令被告立即向二原告支付欠付租金51178元及物管费7933元，并支付资金占用期间利息；3、判令被告按约承担违约金。事实与理由：2013年6月1日，原、被告三方签订《商铺租赁管理经营合同》，约定原告将其位于南部县建材城A区11幢18、19号房屋出租给被告经营建材，面积共164.56平方米，嗣后，被告对承租的房屋进行了装饰装修并进场经营至今，后达到被告应向原告支付租金和物管费的约定条件，经二原告多次催收未果，故诉至法院。 石明玉答辩，1、亿联公司与亿川公司将不同的两个法律关系诉请法院一案裁判不当，亿联公司主张租金，而亿川公司主张管理费法院不能在一个诉讼中处理；2、被告的合同不是与亿川公司签订，依据合同相对性原则，亿川公司不是本案适格主体；3、案涉《商铺经营合同》约定的起租条件尚未成就，被告无给付租金的义务，更无违约行为。 本院经审理认定事实如下：2013年6月1日，原告亿联公司（甲方）、南部县亿川公司与被告石明玉（丙方）签订《商铺经营合同》，约定甲方将其位于四川省南部县奥体路8号中国南部五金机电城（以下简称“五金机电城”）A区11幢18、19号商铺，总建筑面积164.56平方米，租赁给丙方经营卫浴、洁具，⒈租赁期限共36个月，起租时间从该区域试营业之日起算租期2.租金标准（1）一层定价租金26.3元/月/平米，折后租金15.78元/月/平米。（2）二层定价租金17元/月/平米，折后租金10元/月/平米。3.租赁费用（1）合同期内每年租金：25454元（2）丙方于2013年6月1日前支付租赁费用25454元（大写贰万伍仟肆佰伍拾肆元整）。（2）丙方于2014年6月1日前支付租赁费用25454元（大写大写贰万伍仟肆佰伍拾肆元整）。（3）丙方于2015年6月1日前支付租赁费用25454元（大写贰万伍仟肆佰伍拾肆元整）。3.其他费用（1）物业管理费定价3元/月·m2，优惠后单价1元/月·m2；丙方于2013年6月1日前支付一年物业管理费1975元，大写：壹仟玖佰柒拾伍元整。（2）经营保证金丙方于2013年6月11前付每间每间500元，合计为1000元。4、本合同到期，丙方可享受18个月免租金使用期限，其余费用正常缴纳。5、丙方有优先承租权，续租所有费用在原定价基础上每年递增8%，并于合同到期前3个月先一次性支付1年商铺租赁费和相关费用。第五条甲、乙、丙三方的权利和义务1.乙方有权根据《中国南部五金机电城商业运营管理公约》所赋予的权利制定相关市场运营管理办法，对丙方的经营管理行为进行监督管理。乙方有权代收商铺租赁费；收取市场服务费、物业管理费、经营管理费、经营保证金等费用。11.丙方须严格遵守乙方的统一装修时间、统一开业时间和统一营业时间规定，不得无故停业或推迟营业；否则乙方有权解除合同，经营保证金不予退还。…第七条4.丙方违反《中国南部五金机电城商业运营管理公约》中涉及合同解除事项，乙方有权单方解除合同。6、租赁期限内，丙方出现下列情形之一的，乙方有权单方解除合同且经营保证金不予退还，并追究丙方违约责任，因此发生的损失由丙方承担：（2）丙方须在合同约定的期限内缴纳全部租赁费及其他费用，每延迟一天须向乙方支付当日租赁费及其他费用总额3‰的滞纳金；如丙方超过约定期限15天仍未缴齐租赁费及其他费用，则乙方有权单方面解除合同，并追究丙方违约责任。（8）丙方未在规定的时间进场装修、铺货、开业营业的。第九条违约责任…2.租赁期内丙方有下列行为之一的，乙方有权单方提前终止本合同，保证金不予退还，并追究丙方的违约责任，丙方应以一个合同年度缴纳的商铺租赁费、市场服务费、物业管理费、经营管理费、经营保证金等费用的总和的10%为标准向乙方支付违约金，…⑺未按约定缴纳商铺租赁费及其他费用的。” 同日，亿联物管公司（甲方）与被告石明玉（乙方）签订了《中国南部五金建材城商业运营管理公约》和亿川公司（甲方）与石明玉（乙方）签订了《中国南部五金建材城物业管理服务合同》。其中，管理公约约定：商户应确保按管理公司的规定时间装修、铺货、统一开张营业；商户如需超时经营，必须于当日上午前向管理公司提出书面申请，经管理公司同意后提供相关服务；严格按照建材城统一的营业时间经营，未经管理公司同意擅自推迟开市或提前收市，每周累计超过7小时者，商户应向管理公司作出合理解释，连续3周以上即责令停业整改。管理服务合同约定：乙方按商铺经营合同的约定交纳物业管理费、经营管理费及经营保证金，如甲方合理地调整物业管理费，甲方根据修订后的物业管理费标准，以书面形式通知乙方缴纳；本合同期满后，如乙方已缴清全部物业管理费及其他应缴费用，并无违约行为。甲方在期满后将乙方的经营保证金如数（无息）退回乙方。如乙方有未清缴费用的，甲方将按经营合同约定的欠费违约条款处理；乙方不得因履行经营合同出现争议而拒绝交纳物业管理费或拒绝履行本合同的其他条款；乙方保证按照装修期的约定按时完成合格装修，按时开业；乙方应遵守中国南部五金建材城开业时间和营业时间规定；如乙方延迟缴纳物业管理费、经营管理费、水电费及其他应交的费用，从延迟之日起，甲方将按日加收当日所欠金额总额3%的滞纳金。乙方如逾期15日不交物业管理费、水电费等应缴之费用，甲方有权采取向乙方租赁的商铺停水、停电等措施，追究乙方的违约责任，并要求乙方以应缴而未交款总额的10%/天向甲方支付违约金；本合同随乙方与甲方的经营合同及相关补充协议的解除或终止而相应解除或终止。 合同签订后，被告石明玉按约向原告交费租金25454元、物业管理费1975元、经营保证金1000元。 2013年2、3月，第三人周绍芬、周成保（甲方）将其购买原告亿联公司（乙方）开发的中国南部五金建材城A区11幢18、19号商铺分别委托亿川公司经营，均约定“委托经营管理10年，自2013年5月1日起至2023年4月30日止。委托期限前3年，为了共同培育市场，在此期间甲方自愿放弃该商铺的收益权，乙方在此期间无需向甲方支付租金等任何费用。…”。 2013年7月8日，被告石明玉在《商铺交楼流转表》业主签章栏签名，并在亿川公司提供的《装修申报表》业主栏签名。次日，被告石明玉在《交房验收单》业主签字栏签名，并作为乙方与装修管理方签订了《装饰装修管理服务协议》，该协议约定建筑垃圾清运费329.12元。 2014年5月10日，被告石明玉在《商家承诺书》的承诺人栏签名，该承诺书载明：亿川公司，根据你方对“2014南部亿联·首届建材家装博览惠”活动的要求，我经营的品牌作以下承诺：信誉承诺、价格承诺、质量承诺、服务承诺… 2014年5月25日，原告亿川公司在五金机电城举办了首届“建材家装博览惠”活动。 2016年11月28日，亿川公司市场管理服务中心向被告石明玉发出《缴费通知单》，载明：石明玉商户，你好！感谢您长期以来对市场管理工作的支持与理解，你位于Ａ区11幢18、19号商铺的租金、物业管理费已经到期，请缴纳2014年10月10日到2016年10月9日租赁合同周期内第2、3年的费用。为了便于后期合同的正常履行，请您在接到通知后的7个工作日内交清相关费用。交纳地址：Ａ区。 2016年12月16日，原告亿川公司向被告石明玉发出《通知》，载明：石明玉先生，你于2012年6月1日与我公司签订了五金建材城A区11幢18、19号商铺的租赁合同，2013年7月8日办理了进场手续营业至今。其间，你仅交纳了第一年的租金25454元、物业管理费1975元，合同期内经营保证金1000元。合同约定租36个月，免18个月，其他基本约定见本次通知所附的《商铺租赁交费明细表》。2016年11月28日，我公司先后发给你了《缴费通知单》，通知你7个工作日内到我公司运营部协商确认租赁合同相关内容并交清租金等相关费用；2016年12月6日，我公司工作人员先后又上门通知你到公司运营部协商确认租赁合同相关内容并交清相关费用，但你至今仍未与我公司办理。现经我公司研究决定特通知你户：务必在2016年12月22号17点到我公司运营部协商确认《商铺租赁管理合同》相关内容，若逾期未来办理，则我公司视为你认可本次通知所附的《商铺租赁交费明细表》中确定的你所租商铺租赁期限起止时间及其它事项，即起租时间为2014年1月9日，终止时间为2018年7月8日止，你应交所欠第二、第三交费周期内租金等各种费用共计55148元，请你务必在2016年12月30日前交清。该通知所附《商铺租赁交费明细表》载明的内容为： 合同基本信息                            商户姓名                       石明玉                       经营品牌                       威麦                       位置                       A4-1/2F                       房号                       18/19                               合同签约时间                       2013-6-1                       办理进场装修手续时间                       2013-7-28                       进场经营累计天数                                                     合同面积                       164.56                       测绘面积                       165.14                       面积差                       -0.58                               租金定价                       21.65                       租金折后                       12.89                       物管费定价                       3                       优惠后定价                       1                       物管费支付比例                       100%                               租期                       36                       免租期                       18                       起租时间                       自该区域试营业之日起（2014-1-9）                       终止时间                       2018-7-8                               合同约定年租金                       25454                       合同约定年物业管理费                       1975                       经营保证金                       1000                       交费方式                       年交                               已交租金                       25454                       已交物业管理费                       1975                       已交经营保证金                       1000                交费信息                            计费周期                       起止时间                       租金/元                       物业管理费                       经营保证金                       应交费合计                       已交费合计                       差额                       收费时间                       收款人                       状态                               第一年                       2014.1.9             -2015.1.8                       25544                       1982                       1000                       28526                       28429                       -97                       2013.6.1                                             未付清                               第二年                       2015.1.9             -2016.1.8                       25544                       1982                                             27526                       -97                       -27622                                                                   未付清                               第三年                       2016.1.9             -2017.1.8                       25544                       1982                                             27526                       -27622                       -55148                                                                   未付清                               第四年                       2017.1.9             -2018.1.8                       免租期                       1982                                             1982                       -55148                       -57129                                                                   未付清                               第五年                       2018.1.9             -2018.7.8                       免租期                       991                                             991                       -57129                       -58120                                                                   未付清                说明1、第四、五年物业管理费暂按每平米每月1元计，实际收费按照当期市场定价计，但不低于1元；2、交费时间提前一个月于下一计费周期的起始日；3、以上明细经双方确认，签字生效；4、参与了2014年5月25日中国南部五金建材城“首届建材家装博览‘惠’”。被告石明玉至今未在该明细表商户签名栏签字。 2017年10月16日，亿川公司向被告石明玉发出《商铺租金缴纳通知书》，载明：尊敬的石明玉商户朋友,你好!您于2013年6月1日与我公司签订了五金建材城A区11幢商铺的租赁管理合同，于2013年7月8日办理了进场装修手续营业至今。其间，您仅交纳了第一年的相关费用（包括：租金和租赁保证金以及物业管理费）。2016年11月28日至今，我公司先后多次通过书面方式向您发放《缴费通知单》，您均以各种理由要求暂缓缴纳租金。现最后一次敦促您，请您于2017年10月31号17点前到我公司运营部确认《商铺租赁管理合同》相关内容并交清欠缴租金等相关费用，若在上述期限内再次拖欠租金等相关费用，除加收利息以外，我司将通过法律途径解决，因此造成的经济损失与后果将由您自行承担。请商户朋友认真考虑我方意见，避免不必要的损失和麻烦。让我们全体员工以饱满的热情、优质的服务、敬业的态度为您的事业更加努力而服务。感谢您对我们工作的支持与信任，我们期待您的到来。特此通知。 2018年5月4日，亿川公司向被告石明玉发出《缴款通知书》，载明：尊敬的石明玉商户朋友，您好！你于2013年6月1日与我公司签订了五金建材城A区11幢的租赁合同，2013年7月8日办理了进场手续营业至今。2016年11月28日至今，我公司先后多次口头或书面形式向你催收相关费用，你均以各种理由要求暂缓缴纳。现再次敦促你，请于2018年5月7号17点前到我公司运营部确认《商铺租赁管理合同》相关内容并交清租金等相关费用，若在上述期限内再次拖欠租金等相关费用，除加收利息以外，因你方拒绝履行合同，我司采取收回商铺、腾退房屋、解除租赁合同等措施予以解决，因此而造成的经济损失与后果将由你方自行负责。 原告向本院提交的书面意见尾部，亿联物管公司确认案涉物业管理费其已转让与亿川公司。 本院认为，原告亿联公司和亿川公司与被告石明玉签订的《中国南部五金机电城商铺经营合同（五年）》《中国南部五金建材城物业管理服务合同》以及亿联物管公司与被告石明玉签订的《中国南部五金机电城商业运营管理公约》、和装修管理方与被告石明玉签订的《装饰装修管理服务协议》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。本案争议焦点如下，分别分析认定如下： 一、亿川公司是否本案适格主体 案涉合同中虽有亿联物管公司名称，但合同尾部系加盖亿川公司印章，且亿联物管公司确认案涉物业管理费其已转让与亿川公司，故亿川公司应当认定是《中国南部五金机电城商业运营管理公约》、《中国南部五金建材城物业管理服务合同》合同相对方，其有权主张权利。本案中，2013年6月1日，被告石明玉在亿川公司提供的《商铺交楼流转表》、《装修申报表》、《交房验收单》、《装饰装修管理服务协议》业主栏签名，并于2014年5月10日向亿川公司举办的“2014南部亿联·首届建材家装博览惠”活动作出承诺，且至2016年11月28日起，亿川公司多次向被告石明玉发出《缴费通知单》等，能够证明被告石明玉知晓提供物管服务的亿联物管公司将其享有的权利已转移给亿川公司，亿川公司也履行了通知义务，同时，本案中的债权转让并没有致使债务人错误履行债务、双重履行债务或加重债务人履行债务的负担，也没有损害被告的利益。故亿川公司是本案的适格主体。 二、亿联公司与亿川公司的不同诉求能否合并审理 本案中虽亿联公司主张的是租赁费，亿川公司主张的是物业服务费，系两个不同的法律关系，但二者的诉讼标的是同一种类，都为合同之诉，且为同一合同的当事人，合并审理不违反法律的禁止性规定，受诉人民法院都有管辖权，而且合并审理不会给当事人及法院带来不便，有利于提高审判效率，减少当事人诉累。故被告抗辩将不同的两个法律关系诉请法院一案裁判不当的理应不能成立，本院不予采纳。 三、案涉《商铺经营合同》约定的起租条件是否成就 当事人对案涉合同涉及统一装修时间、统一开业时间、统一营业时间和市场培育期及区域试营业之日理解有争议，根据《合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，故：对于统一装修时间，由于亿联和亿川公司与各业主签订《商铺经营合同》的时间不同，装修时间进行统一会损害部分业主的权益，对此，各业主的商铺经营合同中虽约定了装修时间，但存在不一致，且部分业主在装饰装修管理服务协议中对装修时间进行了合意变更，故统一装修时间事实上没有得到切实履行，但装修时间是否统一并不对本案处理结果产生影响；对于统一开业时间，合同并没有约定，综合案件实际，统一开业时间应指正式营业时间；对于统一营业时间，结合其他合同的约定，本院认定为开市和收市时间的统一，目的便于管理；对于市场培育期，属于亿川公司与房屋所有人签定返租协议中约定，即委托期限前3年（即2013.5.1-2016.5.1）为共同培育市场，公司无需向所有人支付租金。该约定实质是对房屋所有人回报的约定，属于当事人在法律规定的范围内对自己民事权利的有权处分，不在亿川公司与承租人之间产生效力，故不能将此市场培育期与本案的试营业混同。本案中，试营业时间没有约定，虽其他业主约定“中国南部五金机电城A区统一试营业时间为于2013年5月1日开业”，但案涉房屋交付时间为2013年7月8日，由此，本案的试营业时间不能认定为2013年5月1日。2014年5月25日，原告举办“2014南部亿联·首届建材家装博览惠”活动时，涉案十二户业主和其他业主均开业经营，即此时应为前述所称的统一开业，也为正式开业，试营业时间应该在之前，从原告向被告发出《缴费通知单》载明的内容看，被告试营业时间为2013年10月10日，但原告2016年12月16日向被告谭章发出的《通知》又载明起租时间为2014年1月9日，在被告不能提供试营业时间的基础上，根据对于己不利的事实明确表示承认的认定原则，本院认定试营业时间为2014年1月9日。 同时，原告于2016年11月28日就开始催款，并在通知书上载明“若逾期未来办理，则我公司视为你认可本次通知所附的《商铺租赁交费明细表》中确定的你所租商铺租赁期限起止时间及其它事项，即起租时间为2014年1月9日，终止时间为2018年7月8日止”，被告未在通知的期限办理，应当视为对通知所附的《商铺租赁交费明细表》的确认。被告至今不支付租金及管理服务费，显属违约，经原告催收后，仍不履行支付义务，依约应承担相应的违约责任。合同约定“未按约定缴纳商铺租赁费及其他费用超过15天的，乙方有权单方提前终止本合同，保证金不予退还，并追究丙方的违约责任，丙方应以一个合同年度缴纳的商铺租赁费、市场服务费、物业管理费、经营管理费、经营保证金等费用的总和的10%为标准向乙方支付违约金”，故原告主张解除合同，符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。 原告在自制的《商铺租赁交费明细表》中载明被告租赁房屋的合同面积与测绘面积少0.58平方米，故本院应以测绘面积计算租赁费和物业服务管理费。经审查，原告提供的《商铺租赁交费明细表》中载明的租金及物业管理费已按测绘面积进行的计算，本院予以确认。由此，2014年1月9日至2018年7月8日期间，被告欠付的租赁费为：25544元×3年-已交租金25454元=51178元；被告欠付的管理费为：1982元×4年+991元-已交物管费1975元=6944元。关于原告主张的违约金及资金占用利息，系基于不同性质、不同基础、不同法律依据提出的指向不同的利益主张。违约金主张基于合同明确约定而提出，而资金占用利息损失则基于法定孳息和实际损失提出。依照民法原理，违约金请求权的存在并不排斥损害赔偿请求权的存在，二者相互独立、可并存且不重合。合同约定“租赁期限内，丙方出现下列情形之一的，乙方有权单方解除合同且经营保证金不予退还，并追究丙方违约责任，因此发生的损失由丙方承担：（2）丙方须在合同约定的期限内缴纳全部租赁费及其他费用，每延迟一天须向乙方支付当日租赁费及其他费用总额3‰的滞纳金；如丙方超过约定期限15天仍未缴齐租赁费及其他费用，则乙方有权单方面解除合同，并追究丙方违约责任。”、“违约责任…2.租赁期内丙方有下列行为之一的，乙方有权单方提前终止本合同，保证金不予退还，并追究丙方的违约责任，丙方应以一个合同年度缴纳的商铺租赁费、市场服务费、物业管理费、经营管理费、经营保证金等费用的总和的10%为标准向乙方支付违约金”，被告交纳的经营保证金1000元不应退还，仍需承担租赁费、物业管理费总和10%的违约金，即（51178元+6944元）×10%=5812.2元。资金占用利息损失以中国人民银行同期同类贷款利率标准分段计算。 综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持，被告的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告南部县亿联置业有限公司和南部县亿联物业管理有限公司与被告石明玉于2013年6月1日签订的《商铺租赁管理经营合同》及相关附属合同； 二、被告石明玉于本判决生效之日起十日内返还原告南部县亿联置业有限公司位于四川省南部县奥体路8号中国南部五金机电城A区11幢18、19商铺； 三、被告石明玉于本判决生效之日起十日内支付原告南部县亿联置业有限公司租赁费51178元和逾期租赁费（逾期租赁费的计算方法：以年租金25544元递增8%为标准，从2018年7月9日起至实际退场之日止的时间进行计算）及资金占用利息损失（损失的计算方法：以本金90元为基数，从2014年1月9日起；以本金25544元为基数，从2015年1月9日起；以本金25544元为基数，从2016年1月9日起；以逾期租赁费为基数，从2018年7月9日起，均至清偿之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准进行计算。）； 四、被告石明玉于本判决生效之日起十日内支付原告南部县亿川商业运营管理有限公司管理费6944元和逾期管理费（逾期管理费的计算方法：以年管理费1982元为标准，从2018年7月9日起至实际退场之日止的时间进行计算）及资金占用利息损失（损失的计算方法：以本金7元为基数，从2014年1月9日起；以本金1982元为基数，从2015年1月9日起；以本金1982元为基数，从2016年1月9日起；以本金1982元为基数，从2017年1月9日起；本金991元为基数，从2018年1月9日起；以逾期管理费为基数，从2018年1月9日起，均至清偿之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准进行计算。）； 五、原告南部县亿联置业有限公司、南部县亿川商业运营管理有限公司对被告石明玉向其交纳的履约保证金1000元不予退还； 六、被告石明玉于本判决生效之日起十日内支付原告南部县亿联置业有限公司、南部县亿川商业运营管理有限公司违约金5812.2元； 七、驳回原告南部县亿联置业有限公司、南部县亿川商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费1278元（减半收取639元），由被告石明玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 王琳琅 二〇一八年十二月二十六日 法官助理 向明思 书 记 员 杜睿漪