安徽省东至县人民法院民 事 判 决 书(2018)皖1721民初197号原告：东至县国安物业服务有限责任公司，住所地安徽省池州市东至县尧渡镇鑫林河畔小区内，统一社会信用代码：9134172179189816X8法定代表人：吴江汉，公司经理。被告：危小艳，女，1971年11月24日出生，汉族，居民，住安徽省池州市东至县。原告东至县国安物业服务有限责任公司（以下简称国安物业公司）诉被告危小艳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告国安物业公司的法定代表人吴江汉到庭参加了诉讼，被告危小艳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告国安物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告给付原告拖欠的物业费人民币1685元，并支付违约金（违约金按拖欠总金额每日万分之五以计算）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系东至县尧渡镇舜帝花园小区C10幢301室主房（面积104.47㎡）房主，同时在该小购买了C9幢1026号（面积12.97㎡）库房，原告系舜帝花园小区物业服务公司。原告与被告约定：2010年7月1日起至2014年6月30日止，主房每㎡每月给付服务费0.3元。库房每㎡每月给付服务费0.2元。2014年7月1日起至今，主房每㎡每月给付服务费0.4元。库房每㎡每月给付服务费0.2元。如被告不按照约定给付物业服务费的，须每天按照万分之五承担违约金。自2013年8月份起至2016年12月份止，被告共拖欠原告物业服务费1685元未付。后经原告多次催讨无果。原告无奈具状起诉，请求法院依法支持原告的诉求：被告危小艳向本院提交书面答辩状，辩称：一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告履行共用设施、环境卫生、交通项目进行维护、修缮、服务管理的义务时不及时或不到位。1、2013年公共下水管道堵塞，我多次致电物业公司处理未果，厨房下水管道不能正常使用，我自己请人施工，支付施工费用，总管道至今仍堵塞。2、未给每栋楼配备摄像头，大门摄像头形同虚设。2013年我家中丢失一台笔记本电脑，询问物业观看摄像头有无录像，被告知不关物业的事，并没有提供录像，同小区内，曾由多户人家被盗，小区安保形同虚设。3、我家次卧窗户边平台被饭店支起巨大的烟囱管道，每天轰声和油烟不断，导致休息受到很大影响，多次致电物业无果，对我的生活造成很大的困扰。4、不及时维修电子对讲门，我所在的单元电子对讲门出现故障后向原告反映，原告并未及时维修，两次都是过了近3个月才维修好。给业主的生活带来不便并造成一定的安全隐患。电子对讲门出现故障后，物业迟迟不修复，致使电子对讲门形同虚设。5、小区单位楼内未配备消防栓。依据消防法律法规的规定和《物业管理协议》，原告应当保障消防设施设备运转正常。我于2007年8月入住到舜帝花园小区，发现本单元楼梯间没有消防栓，消防设施无法正常使用。6、没有向业主开放公用停车场停放小车。而是出租经营，也没有指挥车辆有序停放。在过道上经常停有车，导致我家及家人通行不便，常常要绕道通过。我家的私家车也经常不便通过，也不好停放。小区消防通道长期被车辆占用，造成安全隐患。二、我主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒缴物业服务费用。原告不能适当履行物业服务义务，给我带来诸多生活不便，并带来了一定的经济损失和精神损害，才从2013年8月起停止缴纳物业管理费。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告没有恰当履行物业服务义务之前，我有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定如下事实：被告系东至县尧渡镇舜帝花园小区C10栋301室主房和C9栋1026号库房业主，主房面积为104.47㎡，库房面积为12.97㎡。原告系具有物业管理资质的企业。2010年7月1日，舜帝花园业主委员会与原告国安物业公司签订《舜帝花园物业管理服务合同》，该合同约定：由国安物业公司向该小区提供物业管理服务，物业服务费标准为多层住宅：0.3元/月/平方米，商业用房：0.4元/月/平方米；2011年7月1日，原告与舜帝花园业主委员会又签订了一份《补充协议》，协议认定原《舜帝花园物业管理服务合同》继续生效。2014年4月12日，原告与舜帝花园业主委员会签订《舜帝花园物业服务委托合同》，合同约定：本物业的管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.40元、阁楼0.24元（高层）、储藏室（库房）0.2元、商铺0.53元向物业或物业使用人收取；该收费标准自2014年7月1日起实行；2014年1月1日至6月30日期间的物业费仍按原标准收取。《舜帝花园物业服务委托合同》期限为叁年，自2014年1月1日起至2016年12月31日。另认定：被告危小艳自2013年8月1日至2016年12月31日拖欠原告物业服务费1676.21元[（0.3元×11月×104.47㎡）+（0.4元×30月×104.47㎡+0.2元×30月×12.97㎡）]。上述事实，有原、被告陈述，营业执照，业主基本情况登记表，物业服务合同等证据在卷佐证。本院认为：原告国安物业公司与舜帝花园业主委员会签订的两份物业管理服务合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，被告危小艳是舜帝花园小区的业主，故上述物业管理服务合同对被告危小艳具有约束力。被告危小艳作为小区业主，应当根据物业管理服务合同的约定缴纳物业费。原告国安物业公司按照合同约定的服务内容及标准，为该小区业主提供了物业服务，基本履行了应尽义务，被告作为该小区内居住的业主，接受了原告提供的物业服务，即应按合同约定履行交费义务，被告主张的先履行抗辩权，本院不予采纳；基于此，原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求本院予以支持，原告计算被告危小艳拖欠物业服务费用有误，应为1676.21元；原告提供服务期间，在公共下水道、小区安保、小区监控、电子对讲门、消防设施等公共设施设备的维护方面存有瑕疵，给业主的正常生活带来不便，但考虑到物业管理服务的广泛性和多样性，业主素质的差异性在客观上也会影响物业服务的质量与水平，故酌情予以减免被告应交物业费的10%。原告要求被告交纳违约金的诉讼请求依据不足，本院不予支持。庭审中被告提及没有向业主开放公用停车场停放小车，而是出租经营，及被告家次卧窗户平台边每天被饭店烟囱管道的轰隆声和排出的油烟，给居家生活带来的困扰问题，与本案非同一法律关系，被告可通过其他途径另行解决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告危小艳应于本判决生效之日起十日内给付原告东至县国安物业服务有限责任公司2013年8月1日至2016年12月31日止的物业服务费人民币1676.21元的90%计1508.59元。二、驳回原告东至县国安物业服务有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告危小艳负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。审判员  丁邦和二〇一八年二月二十四日书记员  檀 婷附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。