北京市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京04民初11号原告（案外人）：如皋耀伟商贸有限公司，住所地江苏省南通市如皋市城南街道万寿南路999号（如皋高新区1号楼416室）。法定代表人：沈际红，执行董事。委托诉讼代理人：雷鹏，北京市义博律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国进出口银行，住所地北京市西城区复兴门内大街30号。法定代表人：胡晓炼，董事长。委托诉讼代理人：柳士杰，北京市惠诚律师事务所律师。第三人（被执行人）：江苏涤诺日化集团有限公司，住所地江苏省如皋市丁堰镇丁新东路1号。法定代理人：顾子兰。第三人（被执行人）：如皋市涤诺皂业有限公司，住所地江苏省如皋市丁堰镇丁新东路1号。法定代表人：张娟，执行董事。委托诉讼代理人：张祥，男，1970年2月15日出生，汉族，江苏省如皋市涤诺皂业有限公司工作人员。第三人（被执行人）：南通泛亚休闲有限公司，住所地江苏省如皋市丁堰镇丁新路79号。法定代表人：蔡晶，执行董事。第三人（被执行人）：张亚明，男，1967年10月27日出生，汉族，住上海市杨浦区。第三人（被执行人）：顾子兰，女，1966年2月22日出生，汉族，住江苏省如皋市。原告如皋耀伟商贸有限公司（以下简称耀伟公司）与被告中国进出口银行（以下简称进出口银行）、第三人江苏涤诺日化集团有限公司（以下简称涤诺日化公司）、如皋市涤诺皂业有限公司（以下简称涤诺皂业公司）、南通泛亚休闲有限公司（以下简称泛亚公司）、张亚明、顾子兰案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告耀伟公司的委托诉讼代理人雷鹏、被告进出口银行的委托诉讼代理人柳士杰、第三人涤诺皂业公司的委托诉讼代理人张祥到庭参加诉讼。第三人涤诺日化公司、泛亚公司、张亚明、顾子兰经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告耀伟公司向本院提出诉讼请求：1、请求北京市第四中级人民法院（以下简称北京四中院）中止（经本院释明，其将“中止”明确为“停止”）对涤诺皂业公司名下位于江苏省南通市如皋市丁堰镇新堰村的房产（权证号为：XXXXXXXX号、XXXXXXXX号、XXXXXXXX号、XXXXXXXX号、XXXXXXXX号、XXXXXX号、XXXXXX号、XXXXXX号、XXXXX号、XXXXXXXX号、XXXXXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号）及相应的国有土地使用权（权证号为皋国用（2006）第XXX号、XXX号、XXX号、XXX号）进行评估、拍卖；2、本案诉讼费用由被告进出口银行承担。事实和理由：北京四中院受理进出口银行与涤诺日化公司、涤诺皂业公司、泛亚公司、张亚明、顾子兰金融借款合同纠纷执行一案（案号为（2020）京04执171号），北京四中院在执行该案中于2020年11月10日发布查封拍卖公告，宣布对涤诺皂业公司名下位于江苏省南通市如皋市丁堰镇新堰村的房产（权证号为：XXXXXXXX号、XXXXXXXX号、XXXXXXXX号、XXXXXXXX号、XXXXXXXX号、XXXXXX号、XXXXXX号、XXXXXX号、XXXXX号、XXXXXXXX号、XXXXXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号）及相应的国有土地使用权（权证号为皋国用（2006）第XXX号、XXX号、XXX号、XXX号）进行评估、拍卖。2020年11月30日，耀伟公司向北京四中院提出执行异议。2020年12月16日，耀伟公司收到北京四中院（2020）京04执异460号执行裁定书，该裁定驳回了耀伟公司的执行异议请求。耀伟公司对（2020）京04执异460号执行裁定书不服，提起本案案外人执行异议之诉。具体理由如下：一、涉案房屋已被耀伟公司承租，且北京四中院查封前就已出租于经营活动，《租赁合同》依法具有对抗进出口银行申请执行的效力。涤诺皂业公司名下房产系经营性用房，长期对外出租。北京四中院（2019）京04民初539号民事判决书判决进出口银行对上述房屋有权行使抵押权之前，上述房产已被整体出租给耀伟公司，且耀伟公司承租上述房屋的同时继受履行涤诺皂业公司与其他承租方之间的租赁合同，租赁合同签订多数早于法院2019年8月20日对涉案房屋、土地的查封日期。耀伟公司与涤诺皂业公司之间的《租赁合同》签订时间虽晚于北京四中院对涉案房屋查封时间，但耀伟公司与涤诺皂业公司签订的《租赁合同》的目的在于代表涤诺皂业公司统一履行与原有承租人之间的租赁合同。耀伟公司与涤诺皂业之间的《租赁合同》亦明确约定涤诺皂业公司与原有承租人之间的租赁合同对耀伟公司具有约束力，耀伟公司承租后仍应继续履行。因而本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，即承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。相应《租赁合同》具有对抗进出口银行执行的效力。北京四中院应依法中止对涉案房屋的拍卖行为。二、如北京四中院对上述房屋进行拍卖，将导致耀伟公司及原承租人无法正常使用房屋，租赁合同无法继续履行，造成巨额经济损失。如上所述，耀伟公司与涤诺皂业公司之间的租赁合同及其他承租人与涤诺皂业公司之间的租赁合同实际履行期间早于北京四中院查封时间，租赁合同依法有效。如北京四中院不考虑房屋目前的实际情况就处置房产，不但导致耀伟公司与涤诺皂业公司之间的合同无法继续履行，也将导致众多原有承租人之间的合同丧失履行基础，给各方造成严重经济损失。北京四中院对房屋进行拍卖，以实现抵押权的行为将严重损害承租人的合法权利。综上，耀伟公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出案外人执行异议之诉，请求法院支持其请求。被告进出口银行辩称，不同意耀伟公司的诉讼请求。理由如下：一、耀伟公司依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，向法院主张停止查封和拍卖，但耀伟公司的陈述事实及提交的《租赁合同》却证明合同是北京四中院采取查封、冻结措施后签署的，耀伟公司依据的事实与最高人民法院的规定是相互冲突的。二、从耀伟公司提交的证据看，其提交的案外人其他公司的租赁合同，合同或到期，耀伟公司并无证据证明其与其他案外公司之间存在法律关系，耀伟公司应承担其诉讼存在举证不能的法律责任。综上，请求法院依法驳回耀伟公司的全部诉讼请求。第三人涤诺皂业公司辩称，同意耀伟公司的诉讼请求。涤诺皂业公司为涤诺日化公司提供抵押担保的房产及土地为经营性用地，长期对外出租，并用于日化产品生产经营。进出口银行对案涉房屋有权行使抵押权之前，房产已被整体出租给耀伟公司，此前，部分房屋一直由涤诺皂业公司出租给其他承租人。北京四中院于2019年8月20日对涉案房屋、土地进行查封，而此前相关房屋就已出租。上述租赁合同未解除前，不应被执行。第三人涤诺日化公司、泛亚公司、张亚明、顾子兰未参加庭审，但其书面答辩称，涤诺皂业公司为涤诺日化公司提供抵押担保的房产及土地为经营性用地，长期对外出租，并用于日化产品生产经营。进出口银行对上述房屋有权行使抵押权之前，上述房产已被整体出租给原告，此前，部分房屋一直有涤诺皂业公司出租给其他承租方。北京四中院2019年8月20日对涉案房屋、土地进行查封，而此前相关房屋已出租。上述租赁合同未能解除之前，不应被执行。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。耀伟公司围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据材料：证据一、北京四中院（2020）京04执171号查封拍卖公告。证据二、北京四中院（2020）京04执异460号执行裁定书。证据三、2019年9月30日耀伟公司与涤诺皂业公司之间签订的《租赁合同》。证据四、耀伟公司房租支付凭证。证据五、耀伟公司代缴电费情况。证据六、2016年10月13日上海制皂（集团）如皋有限公司（以下简称上海制皂公司，已更名为涤诺皂业公司）与南通天晟塑料包装有限责任公司（以下简称南通天晟公司）签订的《租赁合同》；2003年10月1日上海制皂公司与如皋市亚雅自来水厂（以下简称亚雅自来水厂）签订的《土地使用权租赁合同》。进出口银行对耀伟公司提交的证据一、二的真实性予以认可。对证据三的真实性认可，对关联性不认可。对证据四的真实性、关联性均不认可。对证据五的真实性、关联性均不认可。对证据六的关联性有异议，证明目的不认可。第三人涤诺日化公司、涤诺皂业公司、泛亚公司、张亚明、顾子兰对耀伟公司提交的证据的真实性、合法性、关联性均认可。被告进出口银行向本院提交了房地产抵押合同证明其主张。耀伟公司对房地产抵押合同的关联性不予认可，认为该证据对耀伟公司无约束力。第三人对该房地产抵押合同的真实性认可，但认为该抵押合同约定的有瑕疵。第三人涤诺日化公司、涤诺皂业公司、泛亚公司、张亚明、顾子兰未向本院提交证据。对各方当事人提供的证据，当事人对真实性无争议的，本院予以确认并在卷佐证。对证据的真实性和证明目的存在争议的，本院根据各方当事人的陈述及质证意见，并结合案件事实及证据情况予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：进出口银行与涤诺日化公司、涤诺皂业公司、泛亚公司、张亚明、顾子兰金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月13日作出（2019）京04财保46号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结涤诺日化公司、涤诺皂业公司、泛亚公司、张亚明、顾子兰的财产，限额190305132元。冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。本院依据上述财产保全的民事裁定书，依法查封涤诺皂业公司名下的案涉房屋，查封期限三年，自2019年8月20日起至2022年8月19日止（轮候，有抵押）。2019年12月26日，本院作出（2019）京04民初539号民事判决：一、被告涤诺日化公司于判决生效后十日内偿还原告进出口银行贷款本金1950万美元、利息994924.25美元、罚息（截至2019年10月19日为448690.36美元，自2019年10月20日起至款项实际付清之日止，以1950万美元为基数，按照《借款合同》约定的利率计算）、复利（截至2019年10月19日为27602.12美元，自2019年10月20日至款项实际付清之日止，以994924.25美元为基数，按照《借款合同》约定的利率计算）……四、对判决第一项确定的债权，原告进出口银行有权对被告涤诺皂业公司提供的他项权证号为皋房他证字第XXXXXXXX号、皋他项（2013）第XXXXXXXX号的位于如皋市丁堰镇新堰村的房产及国有土地使用权折价或者拍卖、变卖所得的价款在人民币116977440元限额内优先受偿等。（2019）京04民初539号民事判决生效后，进出口银行向本院申请强制执行，本院予以立案，案号为（2020）京04执171号。本院于2020年11月10日作出（2020）京04执171号《查封拍卖公告》如下：本院在执行进出口银行与张亚明、顾子兰、泛亚公司、涤诺皂业公司、涤诺日化公司金融借款合同纠纷一案中，依法查封了财产抵押人、被执行人涤诺皂业公司名下位于江苏省南通市如皋市丁堰镇新堰村的房产（权证号为：XXXXXXXX号、XXXXXXXX号、XXXXXXXX号、XXXXXXXX号、XXXXXXXX号、XXXXXX号、XXXXXX号、XXXXXX号、XXXXX号、XXXXXXXX号、XXXXXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号）及相应的国有土地使用权（权证号为皋国用（2006）第XXX号、XXX号、XXX号、XXX号）。对上述查封的财产折价、拍卖、变卖的价款进出口银行享有优先受偿权，非经本院同意任何人不得对财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、租赁、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。本院将评估、拍卖上述财产，与该财产有关的担保物权人、优先权人及其他拟参加竞买的单位和个人及时与本院联系。优先权人届时未参加拍卖的，视为放弃优先权。2020年11月30日，案外人耀伟公司向北京四中院提出执行异议。2020年12月14日，本院作出（2020）京04执异460号执行裁定驳回耀伟公司的异议请求。耀伟公司不服该执行裁定书，在法定期限内向本院提起本案案外人执行异议之诉。本案审理期间，耀伟公司提交了其与涤诺皂业公司2019年9月30日签订的《租赁合同》。该合同部分约定如下：甲方（出租方）涤诺皂业公司、乙方（承租方）耀伟公司。租赁范围为四止范围内的土地300085平方米、房屋75966.54平方米、待领房产证房屋114444平方米及附属设施（土地及房屋清单详见附件1）。租赁期限及交付为租赁期限为十五年，自2019年10月1日至2034年9月30日止。特别约定：合同第一条租赁范围内的部分标的已由甲方涤诺皂业公司出租给附件2中的九家单位，自合同生效后该九家单位的应缴纳的租金由乙方收取。甲方收取的该九家单位的租金在乙方应当支付的租金总额中予以扣减。耀伟公司另提交了上海制皂公司与亚雅自来水厂于2003年10月1日签订的《土地使用权租赁合同》、上海制皂公司与南通天晟公司于2016年10月13日签订的《租赁合同》。耀伟公司另行提交的涉及案外人亚雅自来水厂、南通天晟公司的《租赁合同》《土地使用权租赁合同》以证明其承继了此两份租赁合同中承租人南通天晟公司、亚雅自来水厂的权利义务，成为新的承租人，此两份合同目前仍在履行中。耀伟公司亦称，此两份合同所涉出租房屋及土地使用权的承租权，耀伟公司未曾与承租人南通天晟公司、亚雅自来水厂签订过权利义务转让的合同。另查，2013年5月7日，抵押人上海制皂公司与抵押权人进出口银行签订《房地产抵押合同》，约定案涉房屋抵押给进出口银行。案涉房屋对应16个房产及4宗土地，16个房产对应他项权证号为：皋房他证字第XXXXXXXX号，4宗土地对应他项权证号：皋他项（2013）第XXXXXXXX号。抵押登记材料显示房屋及土地他项权利人均为进出口银行，义务人均为上海制皂公司，登记日期均为2013年6月14日。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。案外人提起执行异议之诉的主要目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。本院对（2019）京04民初539号民事判决所确定的债权人的金钱债权强制执行过程中，本院据（2019）京04财保46号民事裁定查封了涤诺皂业公司名下的案涉房屋，之后，于2020年11月10日作出（2020）京04执171号查封、拍卖公告。耀伟公司提出执行异议被本院裁定驳回后，提起本案案外人执行异议之诉称，其与涤诺皂业公司签订《租赁合同》及其他承租人与涤诺皂业公司之间的租赁合同实际履行期间早于北京四中院的查封，北京四中院对查封的案涉房屋进行拍卖，将导致耀伟公司及原承租人不能正常使用房屋，租赁合同无法继续履行。本院认为，耀伟公司主张与涤诺皂业公司之间签订有《租赁合同》，且其承继了案外人南通天晟公司、亚雅自来水厂的租赁合同中承租人的权利义务，并在涤诺皂业公司与耀伟公司之间的《租赁合同》中有约定。本院认为，根据查明事实，涤诺皂业公司与耀伟公司签订的《租赁合同》晚于本院依法对涤诺皂业公司的案涉房屋、土地使用权查封的时间。耀伟公司对其与案外人之间就承租人的权利义务依法移转并未提交证据予以证明，即使耀伟公司与涤诺皂业公司之间《租赁合同》中载有与案外人有涉的租赁标的物，但仍因《租赁合同》的签订时间晚于本院对涤诺皂业公司的案涉房屋、土地使用权依法查封的时间，耀伟公司在本案中请求本院停止案涉房屋、土地使用权的查封拍卖不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，耀伟公司对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对耀伟公司的诉讼请求不予支持，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告如皋耀伟商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费70元，由如皋耀伟商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  朱秋菱审 判 员  于颖颖人民陪审员  刁全贵二〇二一年七月一日法官 助理  靳贤泽书 记 员  郭 怡