北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0116民初2415号原告：北京博旺家园物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾北路1号2楼206室。法定代表人：卢保成，经理。委托诉讼代理人：卢保辉，该公司副经理。被告：北京市怀柔区东园82号院业主委员会，住所地北京市怀柔区东园82号院。负责人：王永华，主任。委托诉讼代理人：彭玉峰，该单位委员。原告北京博旺家园物业管理有限公司（以下简称“博旺家园物业公司”）与被告北京市怀柔区东园82号院业主委员会（以下简称“怀柔东园82号业主委员会”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日受理后，今天依法适用简易程序公开开庭进行了审理，博旺家园物业公司委托诉讼代理人卢保辉和怀柔东园82号业主委员会之负责人王永华、委托诉讼代理人彭玉峰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告博旺家园物业公司向本院提出如下诉讼请求：要求被告立即支付原告垫付的工程款283246元。庭审时原告将其诉讼请求变更为要求被告协助办理怀柔区东园小区82号和83号楼房顶部维修基金的签字、盖章手续。事实和理由：原告系被告所在小区的物业服务公司。自2014年开始，原告入驻被告所在小区提供物业服务，近期物业合同期限为期3年，自2020年1月1日至2022年12月31日止。2016年6月，因天降暴雨，被告小区所在82号和83号两栋楼楼顶发生严重渗水，所住居民将问题反映到政府，随后住建委等相关部门勘查现场后与原、被告进行了协商，住建委要求原告走紧急手续动用小区维修基金进行防水修缮施工。因事关紧急，原告在2016年7月与施工方北京吉阳建筑工程有限公司签订施工合同，就两栋楼的防水修缮改造工程进行施工，工期半个月左右，最终结算工程款为283246元，该笔费用已经由原告全额垫付。之后，原告就工程款支付问题启动公共维修基金申请付款的手续。期间由于被告换届，新一届业委会对原告申请付款的问题不予配合需要签字、盖章的程序，被告为了避免担负责任以各种理由推诿不予办理，导致原告垫付费用后至今无法获得工程款，业务工作受到严重影响。原告认为基于双方签订的物业服务合同，原告履行了合同义务，对于小区出现的涉险情况进行了及时处理，事出紧急响应政府号召也垫付了相关费用，被告作为业主委员会应当配合办理后续请款手续，其拒不配合办理的行为已经构成违约。为了维护自身的合法权益，原告遂起诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告怀柔东园82号业主委员会辩称，2016年6月，曾经连续两次下雨造成82号楼3家和83号楼1家的楼顶渗水。漏水的户主为了让政府提前安排改造给怀柔区政府打电话时将这个事说的有点大，我们业主委员会什么资料都没收到。2016年7月中旬，我们看到82号和83号楼有两个人在给楼顶做防水，一共施工6天。2016年7月至2020年8月，原告没有提供82号和83号所有业主以及业主委员会需要这笔钱的手续。2020年底，原告向被告提出这笔防水款需要从维修基金中分摊，住宅专项维修基金支用分摊明细表，并且用这两个在小区进行的公示。2021年3月14日，我们在法院收到了原告的起诉书和相关材料。82号和83号楼业主委员会由业主推举产生，我们只是代表业主给业主服务，这个组织既没有财产更没有维修基金的支配权。根据《物权法》业主委员会不应作为本案的被告。原告属于老企业在做这个项目时没有审批和招投标，做防水之前根本没有公示，144户业主都可以作证。我们不存在违约行为，原告提交的证据不足，材料和文件造假，收取费用过高，防水的质量极差。第1、我们强烈要求原告提交防水时的材料。第2、2016年7月做防水，2020年10月收取物业费时原告让所有业主在住宅专项维修基金支用分摊明细表签字。144户中只有40多户签了，其他的人没有签字。原告提交的证据上面有100多家签名，我们跟业主进行了核查，一大部分人说没有签。去世的人都在上边签字；长期住北京，房子外租的也在这个表上签字的；房子空的，不在这住的也签字了。这表上边的笔迹属于3个人以上人签名，所以要求法院进行笔迹鉴定。关系到给钱、办手续和盖章，够三分之二以上业主签字，我们才能盖章。如果造假，我们需要追究原告的法律责任。第3、82号有3家、83号有1家渗水完全可以进行小修，144户业主只有4家渗水，就给做了全部的防水。另外，防水材料是否是正品，我们要看到原告提交的增值税发票。第4、楼房顶做了防水保质期5年，前年就有一家已经渗水了，刮风的时候油毡就会被吹起来。我们同意在法院的主持下调解，调解不成，望法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：博旺家园物业公司于2014年开始即入驻怀柔东园82号业主委员会所在小区并提供物业服务。双方分别于2014年1月1日和2020年1月1日签订了82号、83号院各3年期限的物业管理委托合同。合同主要内容为：博旺家园物业公司提供物业服务的内容含1、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理及绿化、楼道等多项内容，其中共用部位包括：楼盖、房顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、雨罩；2、怀柔东园82号业主委员会按照法律政策的规定，决定共用部位、共用设施、设备专项维修资金的使用情况；3、房屋的共用部位、公用设备设施的大、中修和更新改造费用，从专项维修资金支出等，双方在合同中加盖了公章。博旺家园物业公司称2016年6月29日因下大雨导致其服务小区内82号和83号楼有多户房顶和房檐漏水，因当时漏水情况严重，怀柔区住建委等主管部门要求博旺家园物业公司先维修楼房共用部位，然后再履行书面签字手续。该物业公司陈述其于2016年7月初委托第三方完成了82号和83号楼整个屋顶做防水工程。博旺家园物业公司称因在此之前即2015年完成82号楼的地下室维修工作动用维修基金的书面手续花费了1年之久。该公司与北京吉阳建筑工程有限公司于2017年补签了北京市建设工程施工合同，其中约定：工程名称怀柔东园82号、83号楼防水修缮、改造工程；工程地点怀柔东园82号、83号院小区；建筑面积15635.48平方米，承包造价283246元…。北京吉阳建筑工程有限公司依约施工，工程完工后，博旺家园物业公司直至2018年1月29日、1月31日、12月29日和2021年2月24日陆续支付了82号和83号防水款共计283246元。2017年10月，博旺家园物业公司就“东园82号、83号楼房顶年久失修、房顶油毡开裂和材料老化脱落导致大量雨水沿着开裂的缝隙渗透至居民家中…需动用业主维修资金进行维修”进行了公示，上述公示显示：“2017年5月8日至2017年9月30日，就是否同意适用住宅专项维修资金用于支付房顶防水维修工程费用法问题，进行了入户调查，并以书面形式征求意见。经调查结果为（工程对应建筑物总面积15635.48元，业主总户数144户）对应专有部分建筑面积15635.48平方米，占工程对应建筑总面积100%，同意使用的业主户数115户，占工程对应业主人数的79.86%，均已达到了法定的2/3比例，符合使用住宅专项维修资金用于支付工程费用的规定”。后在建委、居委会、物业、业委会、农行和泉河街道城建科等部门在场的情况下，召开了关于82号、83号楼房顶漏水的协调会。2020年12月14日，被告前任业主委员会主任在应急维修资金申请书原82、83号业主委员会签字盖章处签名，申请书主要内容为：2016年6月27日、28日，因下雨该小区的两栋楼房房顶分漏水严重，小区业主给居委会、物业及怀柔区住建委物业办打电话反应83号楼顶楼12户有10户严重漏水，82号楼楼顶有8户漏水。经业主委员会及物业、居委会、住建委物业办共同协商，当时决定特事特办进行应急维修、做防水。同意使用应急维修资金进行楼顶防水工程的修复。因被告的现任负责人等不同意签字盖章，故博旺家园物业公司诉至法院。审理时，该公司就其意见向法庭提交了证据：2014年1月1日至2016年12月31日和2020年1月1日-2022年12月31日双方签订的《82、83号院物业管理委托合同》、《住宅专项维修资金支用分摊表》、2020年12月14日原业主委员会主任王瑞平签字的《应急维修资金申请》、2020年12月9日《关于82、83号楼房顶漏水的协调会》记录、垫付了283246元的施工费结款单、《施工合同》和施工预算书及现场施工照片及2019年8月30日上午9点《协调会》证明。被告仅认可双方签订的物业服务合同对其它证据均不认可。被告于庭审时称涉案小区内业主委员会于2017年9月1日在有关部门备案且表示不做业主签字的笔迹鉴定并就其辩称意见提交了2020年12月21日《东园小区82、83号楼业委会决议》证明本届业主委员会不在补办工程过程中的书面文本签字盖章。本院认为，关于本案争议焦点一怀柔东园82号业主委员会是否是适格被告？根据法律规定：怀柔东园82号业主委员会系依法成立并向政府房屋行政主管部门备案，它是业主大会的执行机构，并依法接受法律监督，对物业公用部位、共用设备占有支配权，故该业主委员会应属于非法人组织。既然法律赋予了业主委员会在一定范围内相应的权利义务，则其在相应的民事法律关系中就应有其诉讼地位。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。故怀柔东园82号业主委员会可作为本案适格被告。关于本案争议焦点二博旺家园物业公司提交的住宅专项维修基金支用分摊明细表中的签名和做楼顶防水时提供的防水材料计文件是否存在造假？怀柔东园82号业主委员会虽然称上述分摊表中签名和其做防水文件及材料造假，但博旺家园物业公司不予认可，而怀柔东园82号业主委员会于庭后明确表示不作签名的笔迹鉴定，且其亦未能提供充分确凿证据予以证明，故本院对于其该项主张不予采信。因当事人签订的《82、83号院物业管理委托合同》是其真实意思的表示，合同内容亦不违反法律、法规的强制性规定，故该协议合法、有效。双方本应按约履行各自的义务。博旺家园物业公司于2016年夏季突发大雨致使业主家房顶漏水依约及时完成了82号和83号楼房楼顶的防水修缮和改造工程，并已先行垫付了工程款。因上述物业管理委托合同明确约定了房屋的共用部位、公用设备设施的大、中修和更新改造费用，从专项维修资金支出。博旺家园物业公司亦提交了业主签名的《住宅专项维修资金支用分摊表》、2020年12月14日原业主委员会主任王瑞平签字的《应急维修资金申请》、公示单及多个部门于2019年和2020年12月9日召开的《关于82号、83号楼房顶漏水的协调会》记录和博旺家园物业公司垫付了施工费283246元的结款单、现场施工照片等书证，怀柔东园82号业主委员会对于上述证据虽然均不认可，但其并未能提供证据予以证明，故本院对其辩称意见不予采信。鉴于博旺家园物业公司就其请求已经履行了“双2/3特别多数原则”等义务，故怀柔东园82号业主委员会应当协助博旺家园物业公司办理东园小区82号和83号房屋楼顶维修基金启用的签字和盖章手续。为此，本院对博旺家园物业公司的诉讼请求予以支持。综上，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、《物业管理条例》第十一条第（五）项、第（六）项、第十二条、第十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：北京市怀柔区东园82号院业主委员会于本判决生效后十五日内协助北京博旺家园物业管理有限公司办理怀柔区东园小区82号和83号楼房顶部房屋维修基金启用的签字和盖章手续。案件受理费25元，由北京市怀柔区东园82号院业主委员会负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 傅玉英二〇二一年七月一日法官助理 王梦桐书 记 员 杨鸿菲