湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初9837号原告:瞿焱，女，1968年11月29日出生，汉族，住湖南省岳阳市云溪区。被告:湖南弘吉投资有限公司，住所地长沙市岳麓区枫林三路292号宇洋楼609房。法定代表人:任清华，总经理。委托诉讼代理人：刘佳丽，北京市鑫诺（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷竣雄，北京市鑫诺（长沙）律师事务所实习律师。原告瞿焱诉被告湖南弘吉投资有限公司（以下简称“弘吉投资公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瞿焱、被告弘吉投资公司的委托诉讼代理人刘佳丽、雷竣雄均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告瞿焱向本院提出诉讼请求：1.要求被告开具原告购房款发票，并履行购房合同要求办妥原告的房屋所有权证；2.要求被告向原告支付违约金15725元（人民币）；3.要求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年4月9日，原告瞿焱与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＤ1301315029）（以下简称合同），原告向被告购买了坐落于岳麓区××路××号××公寓××号商品房（现房）1套，支付房款人民币449361元（其中向中国建设银行股份有限公司湖南省分行商业贷款290000元）。按合同第十九条要求被告应在原告购得房屋730日内办妥原告的房屋所有权证，现已过去近3年了，原告一直未兑现合同承诺，并因被告自身欠税等原因导致被告一直没有向原告开具购房发票（只开具了1张首付款收据）。因被告单方面原因不履行合同，要求被告日息按房价款449361元的0.1‰向原告支付违约金，共计15725元（人民币），并原告须在30个工作日内会同原告办妥房屋所有权证。要求被告承担全部违约责任，积极做出赔偿并承担本次全部诉讼费。根据上述事实证据，理由和法律依据，请法院实现原告的诉讼请求。被告弘吉投资公司辩称：一、答辩人并非恶意违约，因此无需承担违约金。答辩人因被岳麓区人民法院（2018）湘0104刑初838号刑事判决列为非法吸收公众存款的退赔主体，目前答辩人所有资金及运营、管理均已被岳麓区政府托管，答辩人无法开具发票系客观不能。因此答辩人并非主观恶意违约，无需承担违约金。二、即使答辩人应当承担违约金，原告计算的违约金也不符合合同约定。本案双方签订的《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：XD1301315029)(以下简称“合同”)第十条约定：出卖人（即答辩人）应当在2018年6月30日前交付房屋；第十九条约定：出卖人应在对商品房交付使用后730日内，将该商品房向长沙市土地产权管理局办妥买受人的房产所有权证。根据上述合同约定，答辩人应当在2018年6月30日后的730日内，即2020年6月29日前办妥房产所有权证。如果未按期办理，则按合同第十九条第四款约定，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，按已付房价款的0.1‰向买受人支付违约金。故本案违约金的起算时间应当是2020年6月30日。答辩人只需要按照原告已支付房价款的0.1‰*逾期天数支付违约金。综上，答辩人非恶意违约，无需承担违约金，即使应当承担违约金，原告计算金额也是错误的，望法院查明事实。经审理查明：2018年4月9日，原告瞿焱（买受人）与被告弘吉投资公司（出卖人）签订了一份《长沙市商品房买卖合同》及其附件。合同第一条约定，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）为座落于岳麓区××路××号××公寓［层］5029号房屋，规划用地为住宅；第六条约定付款方式及期限，银行按揭贷款或公积金贷款：买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计壹拾伍万玖仟叁佰陆拾壹元整（￥159361.00），剩余房款贰拾玖万元整（￥290000.00）向银行申请贷款，出卖人应协助办理；买受人应在接到出卖人通知之日起7日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交，在接到出卖人或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；第十九条约定产权登记，自本合同生效之日起90天内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请办理合同备案；出卖人应在对商品房交付使用后730日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局办妥买受人的房屋所有权证。取得栋产权证后730日内申请办理买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内进行预告登记或取得房屋所有权证、土地使用权证的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按已付房价款的0.1‰向买受人支付违约金。合同签订后，原告共计向被告支付了159361元购房款，被告向原告交付了房屋，但被告未向原告开具购房款发票，至今未为原告办理不动产权登记手续，原告遂诉至本院。另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区××天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。上述事实，有原告提供的《长沙市商品房买卖合同》、收款收据、岳麓区委办公室关于成立岳麓区西海广场项目专制整顿委员会的通知等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原告瞿焱与被告弘吉投资公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律法规禁止性规定，依法成立并合法有效。原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。关于原告要求被告开具购房款发票，并履行购房合同办妥房屋所有权证的诉请。在庭审中，被告表示愿意为原告开具发票及办理不动产手续,但由于楼盘已被政府托管，导致目前无法开具发票和办理产权证。本院认为，原告依约支付了购房款159361元，被告向原告交付了房屋，但未向原告开具购房款发票，且未按约为原告办理不动产权登记手续，被告未履行合同义务已构成违约，应承担违约责任，故对原告的该诉请，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金15725元的诉请。《长沙市商品房买卖合同》中明确约定：“出卖人应在对商品房交付使用后730日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局办妥买受人的房屋所有权证取得栋产权证后730日内申请办理买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内进行预告登记或取得房屋所有权证、土地使用权证的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按已付房价款的0.1‰向买受人支付违约金。”本案中，原告收房时间为2018年7月27日。被告据此提出抗辩意见称违约金的计算方式应为：以已付购房款15725元为基数，按0.1‰每天的标准，自2020年6月30日起至实际办妥不动产权登记手续之日止，原告计算金额有误。该抗辩意见符合合同的约定，本院予以采纳，故对原告的该诉请，本院予以部分支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告湖南弘吉投资有限公司于本判决生效后三十日内为原告瞿焱开具购房发票及办理长沙市岳麓区××路××号××公寓［层］5029号房屋办理不动产权登记手续；二、被告湖南弘吉投资有限公司在本判决生效后七日内支付原告瞿焱违约金（以已付购房款15725元为基数，按0.1‰每天的标准，自2020年6月30日起至实际办妥不动产权登记手续之日止）；三、驳回原告瞿焱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取97元，由被告湖南弘吉投资有限公司。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 王立文二〇二一年七月十三日法官助理 刘利平书 记 员 陈双飞