重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终8353号上诉人（原审原告）：重庆宏源花园小区业主委员会，住所地重庆市巴南区鱼洞街道巴县大道107号。负责人：魏晓玲，主任。委托诉讼代理人：陈荣皋,男，业主委员会成员。被上诉人（原审被告）：重庆宏源房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞街道巴县大道35-3号，统一社会信用代码91500113203430975R。法定代表人：刘恩光，总经理。委托诉讼代理人：师争明，重庆格林威律师事务所律师。上诉人重庆宏源花园小区业主委员会（以下简称宏源小区业委会）因与被上诉人重庆宏源房地产开发有限公司（以下简称宏源房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2017）渝0113民初6650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人宏源小区业委会的负责人魏晓玲、委托诉讼代理人陈荣皋，被上诉人宏源房地产公司的委托诉讼代理人师争明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宏源小区业委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持宏源小区业委会的全部诉讼请求。主要事实和理由：一审认定宏源小区业委会将106号房屋第二层建筑面积156.33平方米的物管用房与宏源房地产公司使用的106号房屋第二层建筑面积63.45平方米的房屋和小区门口保安亭进行互换使用并持续至今，是错误的。宏源小区业委会从未认可小区门口保安亭互换使用的事实，且宏源小区业委会一直在准备起诉宏源房地产公司归还物业管理用房。物业费收费标准应按照每月1.2元/平方米，更为合理，包括宏源房地产公司已交纳物业费的会所底层等所有非住宅营业性用房，均是按该标准收取的物业服务费。宏源小区业委会2016年11月7日才完成备案，宏源小区业委会正式成立后，不到半年就提起本案诉讼，故本案不存在超过诉讼时效的问题。宏源房地产公司在2015年6月至2017年5月已经开始缴纳会所部分物业管理费，故应当视为诉讼时效中止。因此，一审判决错误，请求二审依法予以改判。宏源房地产公司辩称，物业费计算标准问题，是一审法院考虑到业委会自己管理及物业环境等情况进行自由裁量的范围，一审认定诉讼时效的问题，也是符合法律规定的。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宏源小区业委会向一审法院起诉请求：宏源房地产公司支付自2012年10月1日至2017年3月31日期间的物业服务费18559元，并以每月逾期金额451.33元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2012年11月1日至2014年3月31日的利息损失4000元。一审法院认定事实如下：宏源房地产公司系位于重庆市巴南区X号商业房屋（以下简称X号房屋）的所有权人，该房屋位于宏源花园小区内，共三层，每层建筑面积均为219.78平方米，其中第二层建筑面积为156.33平方米的房屋属于物管用房。宏源花园小区前期物业服务公司自2010年退场，退场时前期物业服务费标准为商业用房每月1.2元/平方米，退场后，该小区自2010年3月起实行自治管理，由宏源小区业委会管理，但未制订自治管理方案。前期物业管理公司退场后，宏源小区业委会将X号房屋第二层建筑面积156.33平方米的物管用房与宏源房地产公司使用的X号房屋第二层建筑面积为63.45平方米的房屋和小区门口保安亭进行互换使用，并持续至今。宏源房地产公司已经支付了X号房屋第一层房屋自2015年6月1日至2015年6月10日和2015年8月1日至2017年3月31日的物业服务费，但未支付X号房屋第二层的物业服务费。另查明，宏源小区业委会于2014年8月11日向一审法院起(2014)巴法民初字第04504号民事诉讼，主张物业服务费，一审法院于2014年11月24日作出(2014)巴法民初字第04504号民事裁定书，裁定准许撤回起诉，宏源小区业委会当天收到撤诉裁定书。之后，宏源小区业委会于2017年4月5日向一审法院提起（2017）渝0113民初4621号民事诉讼，主张物业服务费，一审法院于2017年4月28日裁定准许撤回起诉，宏源小区业委会当天收到撤诉裁定书。双方就物业服务费用产生纠纷，经协商未果，宏源小区业委会遂向一审院提起诉讼。本案一审审理中，宏源小区业委会坚持其诉讼请求，宏源房地产公司不同意其诉讼请求。一审法院认为，宏源花园小区自2010年3月起实行自治，由宏源小区业委会管理，宏源房地产公司作为小区业主，形成事实上的服务关系，宏源房地产公司应当支付物业服务费，宏源小区业委会享有诉讼主体资格。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”，小区自治管理不以营利为目的，不应当按当地物业服务费市场价格收取，而应当以实际管理成本等为基准据实收取，但宏源小区业委会并未举示充分证据予以证明实际管理成本，综合本案相关证据，结合当地物业服务费市场价格、税收比例、经营利润等因素，本案物业服务费按每月0.6元/平方米主张较为适宜。对于宏源房地产公司的时效抗辩，主张物业服务费的时效为2年，宏源小区业委会于2014年8月11日向法院提起(2014)巴法民初字第04504号民事诉讼，于2014年11月24日收到撤诉裁定书，诉讼时效自2014年11月24日重新计算。之后，宏源小区业委会于2017年4月5日向法院提起（2017）渝0113民初4621号民事诉讼，于2017年4月28日收到撤诉裁定书，诉讼时效自2017年4月28日重新计算。但宏源小区业委会并未举示充分证据证明自2014年11月24日至2017年4月5日期间发生了诉讼时效的中止或中断事由，结合当地物业服务费一般按月交纳的习惯，对于2015年3月31日以前的物业服务费，已经超过诉讼时效，不予支持。综上所述，对于宏源小区业委会要求宏源房地产公司支付2012年10月1日至2017年3月31日的物业服务费18559元的诉讼请求，予以支持X号房屋第一层219.78平方米自2015年4月1日至2015年5月31日和自2015年6月11日至2015年7月31日的物业服务费483.52元（219.78平方米×0.6元/平方米×（2+20/30+1）月）、第二层156.33平方米自2015年4月1日至2017年3月31日期间的物业服务费2251.15元（156.33平方米×0.6元/平方米×24月），合计2734.67元，超出部分不予支持。对于宏源小区业委会要求宏源房地产公司以每月逾期金额451.33元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2012年11月1日至2014年3月31日的利息损失4000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：“一、被告重庆宏源房地产开发有限公司在本判决生效后七日内支付原告重庆宏源花园小区业主委员会X号房屋第一层219.78平方米自2015年4月1日至2015年5月31日和自2015年6月11日至2015年7月31日的物业服务费483.52元、第二层156.33平方米自2015年4月1日至2017年3月31日期间的物业服务费2251.15元，合计2734.67元；二、驳回原告重庆宏源花园小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费364元，减半收取182元，由原告宏源小区业委会负担157元，由被告宏源房地产公司负担25元（此款原告宏源小区业委会已经垫付，被告宏源房地产公司在本判决生效后七日内支付原告宏源小区业委会25元，本院预收的诉讼费不作清退）”。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，双方当事人在一审中未提交证据证明前期物业管理公司退场后，宏源小区业委会将X号房屋第二层建筑面积156.33平方米的物管用房与宏源房地产公司使用的X号房屋第二层建筑面积为63.45平方米的房屋和小区门口保安亭进行了互换使用，现宏源小区业委会仅认可X号房屋第二层建筑面积156.33平方米的物管用房与宏源房地产公司使用的X号房屋第二层建筑面积为63.45平方米的房屋进行了互换使用，故本院对宏源小区业委会的该项陈述予以认定。本院二审认定的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，宏源花园小区自2010年3月起实行自治，由上诉人宏源小区业委会管理，而小区实行自治管理不以营利为目的，故在宏源小区业委会未举示充分证据证明其实际管理成本的情况下，一审综合当地物业服务费市场价格、经营利润、案涉房屋空置时间等情况，酌定本案按0.6元/平方米主张物业服务费，并无不当。宏源小区业委会提起本次诉讼是在2017年5月4日，现宏源小区业委会未举证证明自2014年11月24日撤诉后至2017年4月5日再次提起诉讼期间存在诉讼时效中止或中断的事由，故一审在结合物业服务费缴费习惯的情况下，认定宏源小区业委会主张的2015年3月31日以前的物业服务费，已经超过诉讼时效，也无不当。因此，宏源小区业委会的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审对小区门口保安亭互换使用的认定虽有误，但不影响本案的处理结果。综上所述，一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，故本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费364元，由上诉人重庆宏源花园小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  夏兴芸审 判 员  倪洪杰代理审判员  陈 莹二〇一八年二月八日书 记 员  陈 丽