西安市莲湖区人民法院民事判决书  (2021)陕0104民初5155号原告（案外人）：郑本忠，男，1968年10月16日出生，汉族，住西安市高新区。委托诉讼代理人：李华民，陕西尚文律师事务所律师。被告（申请执行人）：张孝普，男，1959年4月3日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：宋红科，男，1976年4月5日出生，汉族，住西安市。第三人（被执行人）：陕西班博材料新技术有限公司,住所地西安市高新区。法定代表人:戴其康，该公司总经理。第三人（被执行人）：陕西班博投资有限公司,住所地西安市雁塔区。法定代表人:韩富荣，该公司总经理。第三人（被执行人）:陕西世纪锦业地产有限公司,住所地西安市。法定代表人:戴智敏，该公司总经理。第三人（被执行人）:锦业地产集团有限公司,住所地西安市高新区。法定代表人:景西生，该公司总经理。第三人（被执行人）:戴慧敏，男，1975年3月8日出生，汉族，住西安碑林区。第三人（被执行人）:苏胜，男，1975年7月18日出生，汉族，住西安市碑林区。六名第三人共同委托诉讼代理人：任小龙，男，1982年7月2日出生，汉族，住西安市长安区。原告郑本忠与被告张孝普、第三人陕西班博材料新技术有限公司（以下简称班博材料公司）、陕西班博投资有限公司（以下简称班博投资公司）、陕西世纪锦业地产有限公司（以下简称锦业公司）、锦业地产集团有限公司（以下简称锦业地产公司）、戴慧敏、苏胜案外人执行异议之诉，本院于2021年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告 郑本忠及其委托诉讼代理人李华民，被告张孝普的委托诉讼代理人宋红科，第三人班博材料公司、班博投资公司、锦业公司、锦业地产公司、戴慧敏、苏胜的共同委托诉讼代理人任小龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑本忠向本院提出诉讼请求：1、依法判令不得执行位于西安市高新区XX路XX号XX园XX小区XX幢XX号房屋（不动产权证号:201XXXXXXXX）；2、案件受理费由被告和第三人负担。事实和理由：2017年7月18日，原告与第三人班博公司签订《商品房买卖合同(预售)》 和《锦业76地下车位销售协议》。原告购买第三人班博公司位于西安市高新区锦业路76号锦业76文化创意园SOHO空间小区8幢1单元6层162号房(现该房登记在第三人班博公司名下)，建筑面积259.45平方米，房屋总价款1780000元及地下C21号车位，车位使用权总价款220000元，合计2000000元。原告已按约定于2018年1月17日一次性向第三人班博公司支付完毕（以借款转为购房款和车位款）。2018年1月20日，第三人班博公司向原告交付该房屋，原告花费大量资金装修后和家人居住至今。原告依据《商品房买卖合同》第15条的规定多次要求第三人班博公司办理所购房屋不动产权证书，但未果。为此原告与小区其他业主共同向西安高新区管委会投诉，2017年西安高新区成立处理房屋办证遗留问题领导小组办公室，将“锦业76号”列为处遗项目。2018年6月1日，高新区XX幢XX房XX户的首次登记，但由于该项目存在在建工程抵押登记，抵押权人为西安市长安区XX社，故导致该项目无法办理商品房转移登记。原告依据《商品房买卖合同》第19条规定的仲裁条款，向西安仲裁委员会申请仲裁。2020年12月24日西安仲裁委员会作出裁决第一项为:被申请人陕西班博材料新技术有限公司在本裁决书送达之日起一个月内协助申请人郑本忠办理其购买的位于西安市高新区XX路XX号XX园XX小区XX幢XX单元XX层XX号(实际备案房号:8幢11102号)房的房地产权属证书，仲裁裁决生效后，第三人班博公司拒不行。履行生效裁决，原告依法向西安市中级人民法院申请强制执行。在执行过程中，原告被告知涉案执行标的的房产于2019年9月4日被西安市莲湖区人民法院作出的(2018)陕0104执2850号之一执行裁定查封。原告依法提起执行异议，经审查，以(2021)陕0104执异102号执行裁定书驳回原告的执行异议请求。原告不服该裁定，依法提起执行异议之诉。依据本案事实，首先原告与第三人签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，且合同签订的时间早于法院查封该涉案房屋的时间(2019年9月4日).其次2018年1月20日原告接受现被查封的涉案房产，与家人占有并居住至今，在法院查封之前已合法占有该不动产即房屋。再次，原告已按约定在2018年1月17日已支付全部房款178万元。最后，涉案房屋至今未办理过户登记是因第三人班博公司违约造成，其应承担由此给原告造成的经济损失。综上，原告对位于西安市高新区XX路XX号XX园XX小区XX幢XX号房屋（不动产权证号:201XXXXXXXX）依法享有民事权益即物权期待权，该权益足以排除强制执行，原告为维护其合法的民事权益，特依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第307条、第312条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干的规定》第28条规定，故，原告不服异议裁定，遂诉至法院，望判如所请。被告张孝普辩称，不动产以登记为准，涉案房屋登记在班博材料公司名下，法院查封正确；原告购买房屋没有办理相关备案手续，请求依法驳回原告诉请。第三人班博材料公司、班博投资公司、锦业公司、锦业地产公司、戴慧敏、苏胜均陈述，认可原告的诉讼请求，原告诉状所述属实，班博材料公司委托案外人从原告处借款2000000元，后用涉案房屋以及车尾折抵借款，房屋在2018年交付原告，原告已经入住，涉案房屋虽然登记在班博材料公司名下，但系因开发商的问题未变更登记，房屋属于原告所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人就真实性及关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷作证，作为认定本案相关事实的依据。根据上述证据并结合当事人的陈述，认定以下事实：2015年8月5日，戴慧敏向邹黎出具《借条》，载明：今借到邹黎2000000元（贰佰万元），每年利息480000元，年付。借条出具当日，邹黎向戴慧敏指定账户转账2000000元，用途备注为借款。2017年7月18日，原告与班博材料公司签订《商品房买卖合同》,原告购买该公司开发建设的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX室（不动产权证号：201XXXXXXXX），房屋总价1780000元，买受人于合同签订时一次性付清；出卖人应当在2017年7月18日将商品房交付买受人使用。同日，原告与班博材料公司签订《“锦业76”地下车位销售协议》（合同编号：JYDC-C-C21号），约定原告自班博材料公司处购买位于西安市XX路XX号XX号车位的使用权，使用权总价款为220000元，签订协议当日，原告将总价款一次性支付完毕，签署本合同后，即视为将车位交付。2018年1月17日，班博材料公司向原告出具的《收据》记载：交款单位系郑本忠、收款方式1780000元，收款事由系8-162号房房款。班博材料公司另于当日向原告出具的《收据》记载：交款单位系郑本忠、收款方式220000元，收款事由系8-162号房车位款。2018年1月20日，班博材料公司向原告发出《入伙通知书》，载明锦业76号项目已具备交房标准，原告购买的8幢1单元162（8-11102）室可以交付使用。当日，原告收房，并签订了物业服务协议。2021年3月23日，西安彩胜家物业管理有限公司锦业76服务处出具《证明》，载明：锦业76小区物业房号8幢1单元602号房，在住建局备案系统中备案房号为8-11102号房，于2018年1月20日由业主郑本忠先生办理收房入伙手续。2018年8月22日正式入驻，物业费交至2021年12月31日，水、电、暖正常缴费，自收房之日起至今业主各项费用均已交清。庭审中，原告提交涉案房屋家庭居住照片及行政处罚决定书，证明涉案房屋交付后其装修并与家人在此居住。2021年6月1日，班博材料公司出具《证明材料》，载明：班博材料公司已全款收到郑本忠用于购买锦业76号“锦业76文化创意园              SOHO空间”8幢1单元6层162号房款及C21号地下车位款，总计2000000元，其中购房款1780000元，车位款220000元。以上购房款由戴慧敏向邹黎的借款转化形成。2019年8月20日，西安市莲湖区公证处出具(2019)西莲证经字第6674号执行证书，该执行证书记载的执行标的为：班博材料公司、班博投资公司、锦业公司、锦业地产公司、戴慧敏、苏胜向张孝普清偿借款本金28000000元,2019年3月20日之前利息及逾期利息（按照尚欠本金28000000×2%/月计算），2019年3月21日起至借款清偿之日的逾期利息（按照尚欠本金28000000×2%/月计算），债权人实现债权而支付的相关费用。原告向本院提交《西安市高新区处理房屋办证遗留问题领导小组办公室公告》《西安市高新区行政审批服务局关于协助办理“锦业76号”项目不动产登记的函》、《西安高新区处理房屋办证遗留问题工作会议纪要[2020]1号》，用于证明包含案涉房屋在内的房屋未能过户系其公司过错造成。本院于2019年8月22日受理（2019）陕0104执2850号申请执行人张孝普与被执行人戴慧敏、苏胜、锦业地产集团有限公司、陕西世纪锦业地产有限公司、陕西班博投资有限公司、班博材料公司借款合同纠纷一案，执行依据为西安市莲湖区公证处出具的（2019）西莲证经字第6674号执行证书，申请执行标的28000000元。执行中，本院于2019年9月4日作出（2019）陕0104执2850号之一执行裁定，查封了被执行人班博材料公司名下位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX室房屋（不动产权证号：201XXXXXXXX）在内的共计14套房产。郑本忠作为案外人于2021年2月8日向本院提出执行异议。本院作出（2020）陕0104执异102号执行裁定，驳回了案外人郑本忠的执行异议请求；原告郑本忠不服，遂向本院提起本案诉讼。本院认为，本案原告郑本忠系执行案件中的案外人，其系以商品房消费者的身份对执行案件中的标的提出执行异议。根据原、被告及第三人提交证据和当事人庭审中陈述，本案争议焦点为郑本忠对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX室房屋（不动产权证号：201XXXXXXXX）初始登记在班博材料公司名下；2017年7月18日，郑本忠与班博材料公司签订《房屋买卖合同》时均自愿，该合同系双方当事人合法、真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。郑本忠于2017年7月18日与班博材料公司签订的《房屋买卖合同》，案涉房屋于2019年9月4日被本院作出的（2019）陕0104执2850号之一执行裁定依法查封。故，郑本忠系在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 其次，原告郑本忠实际于2018年1月20日接收案涉房屋，后即由本人开始装修使用，并于2018年8月22日开始居住。实际于2019年1月22日向西安彩胜家物业管理有限公司交纳案涉房屋2018年5月21日至2020年1月31日物业费13273.31元，并向本庭提交物业费发票4份、西安彩胜家物业管理有限公司于2021年3月23日出具的《证明》予以证明，以上证据相互印证，形成完整证据链，本院予以采信。又因原告向法庭提供涉案房屋装修行政处罚决定书及家庭居住照片，该证据合法有效，故，本院对原告所购案涉房用于居住予以确认。再者，庭审中，原告提交《商品房买卖合同》、借条、银行流水、收据、证明、物业费缴费发票，以上证据相互印证，形成完整证据链，证明涉案房屋的购房款由戴慧敏向邹黎的借款转化形成，原告在2017年7月18日已经全部履行完购房付款义务并于2018年1月20占有管理案涉房屋，房屋买卖合同签订时间及案涉房屋购房款的付款时间均在法院查封前。郑本忠已支付案涉房屋全部价款，明显属于支付价款超过合同约定总价款的百分之五十的情形。另，原告依约向第三人班博材料公司支付案涉房屋全款后，第三人班博材料公司未按约积极协助办理合同网签手续,房屋产权证亦未取得。结合本案的实际情况和原告提交的《西安市高新区处理房屋办证遗留问题领导小组办公室公告》《西安市高新区行政审批服务局关于协助办理“锦业76号”项目不动产登记的函》、《西安高新区处理房屋办证遗留问题工作会议纪要[2020]1号》，足以认定案涉房屋未能过户系班博材料公司过错造成。郑本忠作为商品房消费者向作为房地产开发企业的班博材料公司购买商品房，班博材料公司因房屋办证遗留问题原因未及时为郑本忠办理房地产过户手续，导致初始登记仍在班博材料公司名下的案涉房屋因班博材料公司欠债而被强制执行，不属于原告自身过错。综上，郑本忠以自己对案涉房屋享有的权利，足以排除本院对尚登记在房地产开发企业即第三人班博材料公司名下但已出卖给消费者即原告郑本忠的案涉商品房的强制执行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：不得执行位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX室房屋（不动产权证号：201XXXXXXXX）。案件受理费100元，由被告张孝普负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判     长      王  霞      审    判     员      倪晓盈           审    判     员      高  红 二Ｏ二一年七月二十七日 书    记    员      狄鸣柔  1