山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终4434号上诉人（原审被告）：刘富贤，女，1964年7月15日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：刘永红，女，1962年11月12日出生，住龙口市。系上诉人刘富贤姐姐。委托诉讼代理人：马志毅，山东翔宇韶宽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙振儒，男，1995年11月3日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：孙少辰，1970年4月9日出生，住龙口市。系被上诉人孙振儒父亲。委托诉讼代理人：王思胜，龙口高新法律服务所法律工作者。原审被告：刘永红，女，1962年11月12日出生，汉族，居民，住龙口市。上诉人刘富贤因与被上诉人孙振儒及原审被告刘永红房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2020）鲁0681民初1001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘富贤上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判上诉人返还被上诉人租金15000元及保证金5000元，共计20000元。事实和理由：一、一审法院认定涉案《房屋租赁协议》自2020年3月9日解除缺乏事实基础和法律依据。首先，涉案《房屋租赁协议》的租赁期限自2020年1月1日起至2022年12月20日止，租期长达三年。虽然2020年2月起国内发生××疫情，但在国家政府与广大人民群众的共同努力下，疫情早已得到有效控制，在本案一审审理期间社会各行业均已恢复正常经营，由此可见疫情期间政府部门所采取的防控影响只是暂时性和阶段性的，该影响尚未达到令涉案租赁合同目的无法实现的程度，对于受疫情防控期间的影响完全可以通过延长租期的方式进行弥补，而被上诉人因个人原因无力继续履行合同遂于疫情发生之初就借用疫情的名义来主张解除合同显然不符合《合同法》第94条所规定的法定解除情形。依据相关法律规定当事人根据《合同法》第96条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《合同法》第93条或者第94条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力，因此虽然被上诉人主张其于2019年3月9日向上诉人的代理人刘永红通过快递邮寄和短信两种方式发送了解除通知，但因其解除理由缺乏法定性而并不必然产生合同解除的法律效力。其次，上诉人在2020年6月本案一审庭审过程中经法官协调方才同意与被上诉人解除涉案《房屋租赁协议》，而被上诉人亦是在该次庭审后通过一审法院方才将涉案租赁房屋交还给上诉人，故本案《房屋租赁协议》的解除时间应为2020年6月而并非一审法院所认定的2020年3月。基于上述事实，涉案《房屋租赁协议》已履行部分租金应计算至2020年6月为6万元，扣除已履行部分租金6万元后，根据一审法院所依据的公平原则，剩余租金60000元双方各承担50%，上诉人返还被上诉人的租金金额应为30000元。二、一审法院认定“刘永红仅系刘富贤合同事宜的代理人，并非涉案合同权利义务的主体，该主张涉及的费用与本案不属同一法律关系，对于刘永红主张原告返还上述费用的诉请，本院不予审理”缺乏事实基础和法律依据。涉案《房屋租赁协议》从签订到履行均是刘永红代表上诉人所进行，在本案原审过程中刘永红同时是上诉人的委托诉讼代理人，刘永红代表上诉人为被上诉人所垫付的装修设计费用及消防设施费用15000元完全是基于涉案《房屋租赁协议》的履行所产生，一审过程中刘永红作为上诉人的委托诉讼代理人关于该部分费用应在退还租金中予以扣除的主张与本案显然属于同一法律关系，本案应一并予以处理并从上诉人退还被上诉人的租金中予以扣除。综上所述，上诉人退还被上诉人的租金及保证金在扣除装修设计费用及消防设施费用后的金额应为20000元，一审法院判令上诉人退还被上诉人50000元明显错误。庭审中，上诉人补充上诉理由：被上诉人租赁涉案房屋的目的系办理校外培训机构，据上诉人方了解被上诉人并未依法取得校外培训机构的营业执照和许可证。另外被上诉人是基于与其配偶共同办理培训机构而租赁涉案房屋，其配偶系所租赁房屋附近培基学校的在校老师。2020年3月份被上诉人与其配偶因感情不合发生纠纷导致培训机构无法正常进行，以上两点因素是被上诉人要求解除租赁合同根本原因，所谓的疫情影响只是被上诉人的一个借口。2020年3月份被上诉人提出解除租赁合同是不符合法律规定的，双方之间的租赁合同是在案件审理过程中由法院主持在2020年的6月份上诉人同意解除的。因此双方租赁合同解除的时间应为2020年6月份。被上诉人辩称：一、关于本案基本事实的认定。（一）一审法院认定涉案《房屋租赁协议》自2020年3月9日解除，符合疫情期间国家政策法规，于法有据。第一，2020年3月9日，被上诉人通过邮寄方式向原审被告刘永红发出《解除租赁合同通知书》一份，载明因××影响，政府和教育部门要求教育机构停业，被上诉人租赁上诉人房屋开办辅导班的目的无法实现，其损失仍在继续扩大，要求解除合同。快递于3月11日签收。同时被上诉人还采用短信方式将解除合同通知书发送给原审被告刘永红。上述事实均有证据可查，一审法院根据国家法律法规，对该事实予以认定正确。第二，一审判决对双方合同解除时间的认定是依法依事而认定的，上诉人对该问题上诉理由不能成立。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第一项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”。第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据上述法律规定，被上诉人在将通知送达至上诉人的代理人刘永红时，双方之间合同的解除就依法发生效力。至于，交付房屋是合同解除的法律后果和完成方式，并不是合同解除发生效力的依据。而且，被上诉人直到6月才交付房屋，是上诉人一方无理拒绝造成的，责任不在被上诉人，上诉人应当承担相应的法律后果。（二）、上诉人主张被上诉人返还装修设计费8000元和消防设施费用7000元没有事实和法律依据。装修设计费和消防设施费用，是原审被告刘永红在双方签订合同前承诺由上诉人其负担的，其它装修费用依合同也应由被上诉人自己负担。故此，上诉人的主张没有证据证明，依法不应支持。二.一审判决适用法律不当。一审判决适用公平原则处理本案不当，判决被上诉人承担剩余房租90000元的50%与法相悖。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述法律规定，被上诉人和上诉人双方合同的履行，受到当时全国××的严峻形势影响，根本无法顺利履行。依法解除合同后，法律后果是被上诉人解除合同后应当全部免除责任，不再履行合同义务。因为办理营业执照需要有房屋，所以先签订了租赁合同，后来相关手续已逐级进行申请办理，结果因疫情影响没有办理完毕，也没有开业。上诉人主张2020年3月份被上诉人与配偶感情不合不属实，被上诉人与配偶感情是在2020年6月份出现不合，现在已经通过法院调解离婚。原审被告意见同上诉人。原审原告孙振儒向一审法院起诉请求：1.判令二被告退还原告租金及保证金共计95000元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：二被告系姊妹关系。2019年12月12日，原告与被告刘富贤签订《房屋租赁协议》，主要约定原告承租被告刘富贤位于天韵尚城南商铺（门洞西第二户）102号，租赁用途为辅导班。租赁期限自2020年1月1日至2022年12月20日，租金为每年120000元，保证金5000元整。因被告刘富贤在外地，该协议由其姐姐刘永红代刘富贤签字。协议签订后，原告向被告交纳了第一年的租金120000元及保证金5000元，共计125000元。被告刘永红帮助原告办理房屋装修设计事宜支付8000元，办理消防事宜支付7000元。2020年3月9日，原告向被告邮寄发出《解除租赁合同通知书》一份，主要载明因××疫情影响，导致原告租赁被告商铺开班辅导班的目的无法实现，其损失仍在继续扩大，故解除上述协议一事。该邮寄快递显示3月11日“已签收”。同时原告采用短信方式将上述解除合同通知书照片及内容发送至被告刘永红。发出解除合同通知后，原告更换了涉案房屋的门锁，但未将钥匙交付被告。庭审中被告刘永红称刘富贤的出租事宜均由其代理，不认可收到过上述快递，认可收到上述短信，并同意解除合同。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，原告与被告刘富贤签订《房屋租赁协议》后不久，我国××疫情突然发生，为了保护社会公众健康，政府按照甲类传染病的标准采取了相应疫情防控措施。企业停产停工，学校停课停学，居民居家隔离，从其产生和形成的突发性、传播和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，××疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。双方签订《房屋租赁协议》时××疫情尚未发生且不可预见，原告租赁被告刘富贤房屋用于开办辅导班，后因××疫情影响，导致其租赁目的无法实现，双方均可以不可抗力为由提出解除合同。2019年3月9日原告向被告刘富贤的房屋合同代理人刘永红通过快递邮寄和短信两种方式发送了解除通知，被告刘永红辩称未收到快递邮件，但其认可收到了短信通知，故自解除通知到达对方时即2019年3月9日，双方签订的《房屋租赁协议》即解除。原告与被告刘富贤之间的协议解除后，对于双方解除后的合同责任，应结合“不可抗力是否是造成损失的唯一因素”和“当事人是否尽到合理注意义务”来综合评判。双方签订协议时××疫情尚未发生且不可预见，双方均无须具备合理注意义务这一要求，双方均无主观过错；2019年3月9日原告发出解除合同通知时，政府允许学校开学时间及开学后学生是否能够聚集辅导，因防控疫情原因均不可预见，可以认定防控××疫情系造成双方合同解除及经济损失的唯一因素。原、被告约定年租金为120000元，双方之间的协议于3月解除，根据公平原则，剩余房租90000元双方各自承担50%为宜，结合本案具体案情，法院酌定被告刘富贤向原告返还租金45000元，保证金5000元被告刘富贤亦应全部返还原告。原告主张被告刘富贤返还租金及保证金，于法有据，对于其请求合理部分，法院予以支持。原告主张被告刘永红承担连带责任，理由不足，法院不予支持。被告刘永红主张原告应返还其房屋装修设计费用及消防设施费用合计15000元，因本案系房屋租赁合同纠纷，合同相对人为原告孙振儒与被告刘富贤，被告刘永红仅系被告刘富贤合同事宜的代理人，并非涉案合同权利义务的主体，该主张涉及的费用与本案不属同一法律关系，对于被告刘永红主张原告返还上述费用的诉请，法院不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十七条之规定，一审法院于2020年6月22日判决：一、被告刘富贤于判决生效后十日内返还原告孙振儒房屋租金45000元及保证金5000元，共计50000元；二、驳回原告孙振儒的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2275元，减半收取1138元，原告孙振儒承担539元，被告刘富贤承担599元。二审中，上诉人提交两份网上下载的1、提交关于疫情期间学校开学规定，在2020年4月15号我省学校开始陆续开学，2、龙口市教育培训机构关于回复线下学校上课的通知，证明2020年6月13号教育培训机构已经通过审核准许线下复课，以上两份证据证明疫情对于双方之间租赁合同的履行只是阶段性的影响，完全可以通过延长租期的方式进行弥补，并不必然导致合同目的无法实现。该两份证据可以证实被上诉人在2020年3月份以疫情原因提出解除合同是不符合《合同法》以及最高人民法院《关于妥善处理新冠疫情民事案件若干问题指导意见（二）》中对于承租非国有房屋用于经营的处理意见，其解除行为并不产生法律效力。被上诉人进行质证称：对于上诉人提交的两份证据不予认可。关于证据1当时政府是有相关规定，但后来政策又根据实际情况做了调整，并没有按这个规定如期开学，我方不予认可。关于证据2教育机构回复线下开课证据是被上诉人提出解除合同并且已经提起起诉之后才下发的有关规定，与本案无关。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同》，约定由被上诉人租赁上诉人的涉案商铺用以开办辅导班，租期自2020年1月1日至2022年12月20日，由上诉人的姐姐即本案原审被告刘永红代为签字并办理房屋装修等事宜，合同签订后被上诉人交纳了第一年租金及保证金，2020年3月9日被上诉人向上诉人邮寄发出《解除租赁合同通知书》，并以短信方式将该解除合同通知书的照片及内容发送至原审被告刘永红，上述事实清楚。一审庭审中刘永红认可其代理上诉人处理涉案房屋的租赁事宜，收到了被上诉人向其发送的短信，并同意解除合同。结合上述事实，一审法院考虑到2019年末新冠疫情在我国爆发，后实行了严格的居家隔离政策，在疫情有所缓解，全面复工复产以后，仍对公共场合采取严格的防控措施，非必要不提倡出入公共场所，给各行业效益带来了重创，被上诉人租赁涉案房屋系为开办培训班，疫情爆发后，使得其该合同目的不能得以实现，因疫情系无法预见、不能预测其发展形势的不可抗力，被上诉人提出解除合同符合《中华人民共和国合同法》关于合同解除的法定情形，一审法院判决涉案租赁合同解除，并充分考虑到双方因疫情均遭受了损失，按照公平原则判决双方对被上诉人已交租金但未实际租赁涉案房屋期间的房租各承担一半，上诉人退还被上诉人支付的保证金，系情理、法理与实际情况的综合考量。现上诉人上诉主张在本案一审庭审一审法官组织协调时其才同意解除合同，故涉案租赁合同解除时间应为2020年6月，且被上诉人解除合同非因疫情，而是因被上诉人个人原因无力履行合同，故不属于法定的解除合同的情形。对此本院认为，上诉人对其主张的被上诉人要求解除合同时因其个人原因未能提供充分证据证实，因不可抗力导致合同目的不能实现的属于《中华人民共和国合同法》规定的法定解除合同事由，解除通知到达上诉人时即视为合同解除，而上诉人认可其收到了被上诉人发送的短信，上诉人据此主张按照双方的租赁合同于2020年6月解除，其按照公平原则应返还被上诉人30000元房租，证据不足，理由不当，本院不予支持。因刘永红仅系上诉人处理租赁合同相关事宜的代理人，非涉案租赁合同的相对方，上诉人要求在本案中一并处理刘永红为涉案房屋花费的装修设计费用及消防设施费用，于法无据，本院不予支持。综上所述，刘富贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人刘富贤负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨忠霞审 判 员 王天松审 判 员 尹鹏亮二〇二一年七月二十日法官助理 孔彤彤书 记 员 王亚男