贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初3956号原告（反诉被告）：安顺恒信汽车商业管理有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区工业园区内。统一社会信用代码：915204020738668338。法定代表人：黄峰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张文涛，男，系该公司员工，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：柯善杰，湖北言达律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：宝能汽车销售有限公司，住所地：深圳市罗湖区笋岗街道笋西社区宝安北路2011号桃园商业大厦6层C610室。统一社会信用代码：91440300MA5F8K2HX5。法定代表人：赵东洋，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何日芳，女，系该公司员工，代理权限：特别授权。原告安顺恒信汽车商业管理有限公司（反诉被告，以下简称原告恒信商管公司）诉被告宝能汽车销售有限公司（反诉原告，以下简称被告宝能汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒信商管公司的委托诉讼代理人张文涛、柯善杰，被告宝能汽车公司委托诉讼代理人何日芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告恒信商管公司向本院诉请：1、判令被告继续履行租赁合同，向原告支付2021年1月1日至2021年6月30日首期房屋租金666666.67元（租金已按约定减免一个月）及租赁保证金133333.33元，共计80万元；2、判令本案的诉讼费、保全费（若有）、担保费（若有）由被告承担。事实及理由：原告与被告于2021年1月1日签订了BQXS-202012-400《房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告管理的安顺汽车博览中心商铺，面积2460㎡，租期为2021年1月1日至2025年12月31日。根据双方合同付款约定，合同约定付款周期为半年支付，给予一个月免租期。被告应于合同签订之日（即2021年1月1日）起15个工作日内向甲方一次性支付首期6个月租赁费用及租赁保证金，共计80万元（大写：人民币捌拾万元整）。该费用经我司多次催要，但至今仍未能向我司缴纳。原告认为，原告与被告签订的租赁合同合法有效，应当受到法律应当保护，被告承诺支付的费用均已届满支付期限，其行为已经构成违约，应当立即支付合同项下的全部费用。现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告宝能汽车公司针对本诉辩称：第一、答辩人已经于2020年5月21日按租赁合同约定向北答辩人送达关于解除房屋租赁合同通知函，租赁合同应该在送达之日合法解除；第二、答辩人从未实际使用租赁场地，从未开店营业，且被答辩人占用租赁场地的停车场、停放自营品牌车辆，被答辩人要求答辩人全额支付租赁费用不合理；第三、答辩人已经将租赁场地全新装修，但却从未使用，如果答辩人与被答辩人结算租赁费用，应将该装修成本扣除，才符合民法典的公平原则。被告宝能汽车公司提起反诉诉请：1、判令确认反诉人与被反诉人签署的《房屋租赁合同》无效；2、判令被反诉人赔偿反诉人装修损失445673.78元；3、本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2020年12月签订《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），反诉人租赁被反诉人位于贵州省安顺市西秀区工业园区的场地（下称“租赁场地”），用于经营汽车4S店业务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一申法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”反诉人与被反诉人签署《租赁合同》后，被反诉人一直未向反诉人提供租赁房屋的建设工程规划许可证，若被反诉人无法提供，则按照相关法律法规规定双方签署的《租赁合同》为无效合同。合同的效力将直接影响本案的裁判，请法庭予以明察。被反诉人无法提供建设工程规划许可证，导致租赁合同无效，造成反诉人在租赁场地中进行了装修并产生了445673.78元装修费用，该装修无法拆卸搬走，故被反诉人因就其过错承担赔偿责任。再者，反诉人在租赁合同签署后一直未实际使用租赁场地，被反诉人亦一直占用租赁场地的停车场，且反诉人已于2021年5月17日告知对方我方不再承租该场地，并于2021年5月21日向被反诉人送达“关于解除《房屋租赁合同》的通知函”，被反诉人要求我司按租赁合同标准支付费用显失公平。综上，反诉人为维护自身权益，特提起反诉，恳请贵院在查明事实的基础上作出公允之裁判。原告恒信商管公司针对被告反诉辩称，第一、双方签订的房屋租赁合同真实有效，不存在法律规定的无效情形；第二、双方签订租赁合同后，原告已按约交付房屋场地并做了相应水电交接，原告因被告的申请也同意被告提前进场装修，被告占用原告的该房屋场所，在自行离开后，未做任何交接，钥匙和其他东西都未安排，原告截止到目前都无法使用该场所，装修损失系被告经营开业所必要，即使本租赁合同提前终止和解除，按照双方的合同第七条第十四的第四小条明确；第三、被告使用占有该场所后，一直未支付任何费用，毫无商务诚信道德，且据原告了解，被告在安顺的其他场所也存在与其他经营者有经营纠纷，另外被告在承租关联单位合肥恒信汽车管理公司也存在拖欠租金未交付的相关情形。本案经审理查明：2020年12月，原告恒信商管公司作为出租方（甲方）与被告宝能汽车公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：第一条、甲方将位于贵州省安顺市西秀区工业园区内土地、房屋（建筑结构钢构），建筑面积2460平方米（具体范围见附件一租赁场地平面图）出租给乙方；第二条、租赁期限期限为5年，即自2021年1月1日起至2025年12月31日止；第三条、2021年1月1日至2022年12月31日含税月租金为133333.33元，免租期1个月，在首期租金中减免、2023年1月1日至2024年12月31日含税月租金为140000元，租金每两年递增5%……租赁保证金为1个月含税租金，即133333.33元，同首期租赁费用一起支付给甲方。租赁保证金仅用于保证租赁期间租赁物主体、结构和附属设施的完整，非因乙方原因造成的租赁物主体、结构破坏、附属设施损毁，乙方一概不承担责任。在合同解除或者终止后3日内，甲方以银行转账的方式一次性无息返还给乙方；第四条、乙方应于本合同签订之日起15个工作日内向甲方一次性支付6个月租赁费用（免租期一个月在首期租金中减免）、租赁保证金，共计800000元，租赁费用按半年为支付周期，先付后用；第八条第3款、乙方根据自身经营和发展规划的需要，经提前60日书面通知甲方，且继续支付实际使用租赁物期间产生的无争议的相关费用的（按实际使用天数计算），乙方可不承担责任（亦不视为违约）地提前单方解除本合同；第十条1、乙方应在合同终止或提前解除之日起10个工作日内搬离租赁场地，并将租赁场地完整地交还甲方，配套设施及物品按交还时实际状态交还甲方，甲方应配合接收。甲方无正当理由不配合接收的，视为乙方已完成租赁场地交还，以乙方实际搬离租赁场地之日作为租赁场地交还之日。2、乙方交还租赁场地时可搬走其自行添置的设备设施及物品，无法移动或拆除的固定装修归甲方所有。签订上述房屋租赁合同后，原告按被告要求提前将场地交付被告装修，被告装修后因自身经营和发展规划需要未实际经营，亦未向原告支付租金和保证金，现原告以被告逾期未付租金和保证金向本院提出如前诉请。被告后于2021年5月21日以短信方式向原告公司发出关于解除《房屋租赁合同》的通知函，于6月17日通过邮寄的方式向原告发送纸质关于解除《房屋租赁合同》的通知函。现因双方对《房屋租赁合同》的履行发生争议，致成本案诉讼。上述事实有原、被告的陈述，有原告提供的原告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件及证明书、租赁合同及附件复印件、两次租金催告函及签收记录复印件、短信截图复印件、公司装修照片复印件、水电交接单复印件、提前进场装修确认单复印件、微信聊天记录复印件、公司员工张文涛与宝能马经理聊天记录及三个证件复印件、刘正涛与仲总聊天记录复印件、被告提交的EMS送达面单及记录复印件等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以采信。原告提供的录音光盘，拟证实原告为催促被告缴纳租金，前往深圳向被告公司催告租金，被告公司认可租金支付事实，回复的是该租赁租金已经到了资金审批部，以审批手续为由多次推脱。无法核实通话人，本院不予采信。被告提交的解除《房屋租赁合同》的通知函送达截图复印件、“解除《房屋租赁合同的通知函》”复印件，拟证实被告于2021年5月21日通过短信、微信的方式将解除房屋租赁合同的函发送原告，合同已经于通知到达之日解除，原告认可于2021年6月17日收到邮寄的解除函，否认于2021年5月21日通过电子方式收到解除函。本院认为，因6月17日纸质解除函的签收人联系方式与5月21日电子发送收件人的联系方式均为180××××8666，且短信和微信送达截屏均显示有回复“法庭见”、“开庭再说吧”字样，可见原告已于2021年5月21日收到被告发送的电子关于解除房屋租赁合同解除函。被告提交的租赁场地图片复印件，拟证实租赁场地被原告的车辆占领，原告一直在使用租赁场地的停车场。该组证据不能证实是原告车辆，达不到其证明目的，本院不予采信。被告提交的直营店改建工程订单复印件，证明被告已将租赁场地完整装修，装修费用为445673.78元。该组证据系与第三方所签，无法核实真实性，对该组证据不予采信。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案被告以原告出租场地违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”规定，提出反诉诉请确认案涉《房屋租赁合同》无效，经庭审查明，案涉场地已依法取得建设工程规划许可证，不存在被告所述情形，为合法有效合同。被告宝能汽车公司租用原告场地，未按合同约定支付租金，显属违约。根据《房屋租赁合同》第八条第3款约定，乙方享有单方解除权，其依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”和第五百六十五条：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定于2021年5月21日向被告发送关于解除《房屋租赁合同》的通知函，本院依法确认《房屋租赁合同》于2021年5月21日解除，同时因《房屋租赁合同》约定系提前60天行使单方解除权，被告最早应向原告支付租金至2021年7月20日，根据《房屋租赁合同》约定的月租金133333.33元，截至2021年7月20日的租金（扣除一个月免租期）为133333.33元×5个月＋133333.33÷31天×20天≈752688.15元。原告诉请的租赁保证金133333.33元，因合同已经解除，根据《房屋租赁合同》约定，被告因自身经营和发展规划需要行使单方解除权的，不承担违约责任，对原告该项诉请，本院不予支持。关于合同解除后的房屋占用费，同样根据《房屋租赁合同》第八条第3款、第十条约定：“继续支付实际使用租赁物期间产生的无争议的相关费用（按实际使用天数计算）”和“乙方应在合同终止或提前解除之日起10个工作日内搬离租赁场地，并将租赁场地完整地交还甲方”，因原、被告至今未办理交接手续，本院以判决生效后10日为被告返还场地的期限。2021年7月21日至被告实际返还租赁场地的占用费，按月133333.33元的标准以被告实际占用天数进行计算。被告反诉原告赔偿装修损失445673.78元，因被告未实际经营系自身原因，非因原告导致，对其该项诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告宝能汽车销售有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告安顺恒信汽车商业管理有限公司截至2021年7月20日的租金752688.15元及自2021年7月21日起按月133333.33元的标准计算至实际返还租赁场地日止场地占用费；二、被告宝能汽车销售有限公司在本判决生效之日起十日内将位于贵州省安顺市西秀区工业园区租赁场地（建筑面积2460㎡）腾空并返还给原告安顺恒信汽车商业管理有限公司；三、驳回原告安顺恒信汽车商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告宝能汽车销售有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11800元，减半收取5900元，保全费4520元，反诉费4017元，共计14437元，由被告宝能汽车销售有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，原告可在判决生效履行期限满后二年内，向本院申请强制执行。审 判 员  谌 静二〇二一年七月十七日法官助理  谭雅露书 记 员  韩超乾