浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙杭民终字第2170号上诉人（原审被告）杭州××集团有限公司，住所地杭州市××区××-××轴底层××场。法定代表人翁某某。委托代理人徐某、汪某某。被上诉人（原审原告）傅某某。委托代理人焦某某、邵某。上诉人杭州××集团有限公司（以下简称华元某某）因与被上诉人傅某某房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2010）杭江民初字第745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年7月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定：2008年1月26日，傅某某与华元某某就购买位于江干区丁桥“长睦邻里人家”经济适用房签订了《商品房买卖合同》一份。合同第八条约定：华元某某应当在2009年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：华元某某应在房屋交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由华元某某提供的资料报产权登记机关备案。如因华元某某的责任，傅某某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3、4项处理：1、傅某某退房，华元某某在傅某某提出退房要求之日起60日内将傅某某已付房价款退还给傅某某，并按已付房价款的1%赔偿傅某某损失。2、傅某某不退房，华元某某按已付房价款1%向傅某某支付违约金。3、傅某某未付清全部购房款的，华元某某有权不提供有关资料报产权登记机关备案，由此导致傅某某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，华元某某不承担责任。4、傅某某办理土地证、房产证、契证等三证过程中，因为傅某某不提供有关资料或政府机关等原因而导致三证无法或延时办理的，华元某某不承担责任。合同签订后，华元某某于2009年5月31日前向傅某某交付了所购房产，双方于2009年6月2日办理房产交接手续，傅某某实际支付房价款人民币294899元，华元某某于2009年11月3、4日向杭州市房产管理局产权中心递交资料备案。为此，傅某某以华元某某违约为由于2010年5月5日诉至原审法院，诉讼请求为：1、华元某某支付违约金2749元，2、华元某某承担本案全部诉讼费用。原审法院认为，傅某某、华元某某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应属有效，双方均应恪守约定，履行义务。本案中，华元某某如期交付房屋后，傅某某按约支付了房价款，但华元某某未能在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，该行为构成违约，理应承担违约责任。关于华元某某辩称构成逾期交付备案资料的原因是市政排水管道破损影响排水许可证如期取得，排水许可证取得又影响备案资料中合同履行确认证明书取得，故责任不在华元某某，华元某某未构成违约。该院认为，排水许可证延期取得并不必然导致提交备案资料的延期，且排水许可证延期也并非无华元某某责任。本案中，华元某某递交申请房产备案资料时间系2009年11月3、4日，排水许可证取得时间系2009年12月31日，从上述时间可见，排水许可证在申请房产备案后取得，排水许可证不取得并不必然导致房产资料不能申请备案。而且现实中，华元某某承认排水管问题发生时间是2009年3月31日前，而华元某某出示的证据中关于申请协调排水许可证事宜的时间最早是2009年9月22日，这就意味华元某某未积极协调申请排水许可证与合同履行确认证明书问题，如其积极尽义务，也不致于引起逾期提交房产备案资料手续。再则，华元某某的抗辩事由既不属于法律规定的免责条件也不符合当事人约定的免责条款。综上，华元某某认为其无违约责任的理由不能成立，对此辩称，该院不予采信。另外，关于华元某某认为按合同第十五条规定，其承担违约责任须同时具备四个前提条件的问题，该院认为，合同第十五条的约定并不存在四个前提条件问题，此系华元某某对合同第十五条内容理解有误，且该辩称并不表示华元某某无违约责任，故对此辩称该院不予采信。还有，关于华元某某认为傅某某无实际损失，违约金应当调整为零的辩称，该院认为，违约金具有弥补守约方实际损失和约束合同当事人履行合同、制裁违约行为的作用。本案所涉经济适用房按照相关政策规定可以在一定期限后上市交易，延期办理权属证书会影响上市交易的时间，故仍有一定的经济损失，且双方约定的违约金并非过高，故华元某某要求调整为零的辩称，与事实法律不符，该院不予采信。综上，华元某某未能在交房后90日内办理房产备案手续是形成本纠纷的原因，对傅某某要求按房价款1%的约定由华元某某承担违约责任的诉请，理由正当，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：杭州××集团有限公司于判决生效之日起十日内支付傅某某违约金人民币2748.99元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取为人民币25元，由杭州××集团有限公司承担。宣判后，华元某某上诉称：关于华元某某是否构成违约的问题，根据合同约定，华元某某如要承担违约责任需满足四个条件：一是在房屋交付使用后90日内未完成某案；二是该结果系由于出卖人原因所致；三是买受人在规定期限内未取得房屋权属证书；四是未取得房屋权属证书的原因不属于政府行为所致。本案中，华元某某已经积极、全面履行了案涉《商品房买卖合同》第十五条约定的合同义务，导致备案延迟的原因是由于项目周边市政管线破损堵塞迟迟未能修复，由此引起的连锁反应并不属于华元某某的责任，而系政府原因所致，华元某某并不构成违约。傅某某所称的90天期限依据是《城市房屋权属登记管理办法》第17条。而该《办法》在2008年7月1日已告废止。据此，傅某某关于上述逾期办证违约责任的主张缺乏法律依据。关于实际损失和违约金的问题，据了解，案件所涉178户业主至今未办理三证，36户业主是在2010年5月5日之后才办理权属证书，如果华元某某迟延备案的行为侵害了业主及时取得权属证书的权利，那么首先要基于业主享有并积极行使这个权利，如果业主中未积极行使自己的权利，则说明该迟延备案并未对业主的权利造成实际影响。另，基于经济适用房的特殊性，经济适用房只能用于自住，不可用于出租等用途。故即使华元某某构成违约，业主也没有实际损失。案涉房屋已按期交付，不影响业主的实际使用。据此，即便华元某某构成违约，该违约金也应调整为0。综上，请求二审法院查某事实，撤销原审判决，依法改判。被上诉人傅某某答辩称：一、案涉《商品房买卖合同》约定了出卖人应当按期履行报送产权资料备案的义务，华元某某逾期报送备案资料即构成违约。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在房屋交付后90天内递交资料报产权登记机关备案。”本案交房时间在2009年6月上旬，而华元某某递交资料备案的时间则迟至2009年11月，显然已构成违约。二、华元某某虽主张免责，却未能证明其违约行为存在法定或约定的免责事由。华元某某辩称造成逾期备案的原因在于周边市政管线破损堵塞迟迟未能修复，但这一辩解不能成为其免责事由：首先，依据《合同法》的规定，因第三方某因造成的合同违约，违约方仍应向合同相对方承担违约责任，只不过在承担违约责任后可以向第三方追偿而已。故不能将第三方某因作为违约免责事由。案涉《商品房买卖合同》中也不存在“因第三方某因造成华元某某逾期报送产权资料备案可以免责”的约定。结合华元某某一审提供证据，其完成产权资料报送备案是在2009年11月，而其取得排水许可证的时间则迟至2009年12月31日。由此可知并不存在华元某某所称的“市政管线破损修复迟延--领取排水许可证迟延……产权登记材料备案迟延”的“连锁反应”，不存在因第三方某因造成华元某某违约的事实。三、华元某某提出的“经济适用房不能取得收益，业主方没有实际损失，故要求核减违约金损失为0”的抗辩理由亦不能成立：1、华元某某的违约行为必然影响到业主取得产权证书的时间，对业主的权益造成不利的影响；2、业主为了维权，到华元某某主张权利、催告履行，无果后又多次向房管部门、信访部门等反映、求助，此外还参与了一、二审诉讼活动的往来奔波。这些维权行为自然都会发生一定的费用。这些经济利益上的损失是客观存在的。3、违约金既有补偿损失的作用，同时也有制裁违约的惩罚性作用。综上，华元某某的上诉请求和理由不能成立。请求二审法院驳回上诉、维持原判。二审调查中，傅某某未向本院提交新证据。华元某某向本院提交：1、“关于邻里人家经济适用房项目接通排污过程的情况说明”，证明：自2009年3月31日到2009年12月31日期间，华元某某就市政道路破损影响项目排水许可证取得一事，向相关政府部门多次主动反复地协调和督促。2、杭州市房管局档案中心的查档资料220份，证明：经查证，部分业主至今仍未办理权属证书，即该部分业主对于办理权属证书之权利，并不在意，华元某某即使迟延备案，也未对业主权利造成实际影响。傅某某认为，证据1系华元某某单某陈述，且该证据不属于二审新证据。另，在该材料上签名人员的身份无法确认，证人未出庭作证，不符合证据形式要件，且不能证明其待证事实；对证据2的形式真实性无异议，证明对象有异议，即使客观上部分业主没有办理产权登记，也只是业主对自己权利的处分，不能免除华元某某此前的违约责任。本院认为，证据1中加盖的系华元某某自己的公章，故该情况说明的内容仅可视为华元某某的单某陈述，上面虽然有“情况属实”、“蔡某某”、“裘某某”、“杭州市城市管理办公室”的字样，但并未加盖“杭州市城市管理办公室”的公章，“蔡某某”、“裘某某”亦未出庭作证，不符合证据的形式要件，故对该证据不予采信。对证据2的形式真实性予以确认。二审调查中，关于原审判决认定事实部分，傅某某无异议。华元某某认为，原审法院遗漏认定了案涉项目排水许可证的取得过程。对原审判决已认定事实部分，华元某某无异议。故对原审判决已经认定的事实部分，本院予以确认。本院另查某，华元某某于2009年12月31日取得了案涉项目的《城市排水许可证》。本院认为，（一）关于华元某某是否构成违约的问题。根据案涉《商品房买卖合同》第十五条的约定，华元某某应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。本案中，双方当事人系于2009年6月2日对案涉房屋进行验收交接，而华元某某向杭州市房产管理局产权中心递交资料备案却是在2009年11月，故华元某某迟延提交备案材料的事实客观存在。虽然华元某某辩称，迟延提交备案材料系由于项目周边的市政管道抢修导致《城市排水许可证》迟延取得，连锁导致《杭州市房管局产权中心受理单》等材料的迟延取得。故其提交备案材料迟延系政府行为所致，华元某某不构成违约。但从原审法院和本院已经查某的事实来看，华元某某系于2009年11月递交资料备案，而其取得《城市排水许可证》的时间则是在2009年12月31日。据此，华元某某的该抗辩理由不能成立。原审法院认定华元某某应承担违约责任正确。（二）关于违约金数额应否调整的问题。华元某某主张违约金调整的主要理由为业主不存在实际损失。本院认为，违约金既有填补损失的补偿性作用，也有制裁违约的惩罚性作用。本案双方当事人在合同中就办理产权登记事宜明确约定了违约金罚则，且双方约定的违约金并非过高，故对华元某某要求调整违约金的请求，原审法院不予支持正确。综上，华元某某的上诉请求依法不能成立。原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币50元，由上诉人杭州××集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周志军审 判 员  张一文代理审判员  李国标二〇一〇年八月二十日书 记 员  陈 斌