北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0102民初17902号原告（反诉被告）：李红星，男，1978年9月29日出生，汉族，住北京市西城区807室。被告（反诉原告）：北京码高教育科技有限公司，住所地北京市海淀区远大路20号C-12A。法定代表人：王好强，执行董事、经理。委托诉讼代理人：王齐，北京市天元律师事务所律师。原告李红星与被告北京码高教育科技有限公司（以下简称码高教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。码高教育公司（反诉原告）于2021年6月29日对李红星（反诉被告）提起反诉，本院立案后，决定与本诉合并审理。李红星到庭参加诉讼，码高教育公司委托诉讼代理人王齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李红星向本院提出诉讼请求：1.码高教育公司按《租金优惠协议》约定补交租金22500元；2.码高教育公司按租赁合同约定，押金22500元用于补偿未及时恢复428卫生间和428墙体；3.码高教育公司按租赁合同约定支付李红星退租违约金23175元；4.码高教育公司补交李红星2020年11月10日至2021年2月10日三个月租金递增部分2025元；5.码高教育公司按租赁合同约定支付李红星合同期滞纳金37917元；6.码高教育公司赔偿李红星2021年4月10日至2021年6月29日的租金，每天762元共80天，折算约6万元；7.码高教育公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年11月1日李红星与码高教育公司签订房屋租赁合同，李红星将位于北京市西城区xxx出租给码高教育公司使用，房屋租赁期自2019年11月11日至2022年11月10日，共计3年。签订合同后码高教育公司对李红星房屋内部结构进行了改建，拆除了原房屋的卫生间，拆除了428房间与430房间之间的隔墙，至今未恢复，造成损失。根据租赁合同约定，李红星收取的押金，用于补偿未及时恢复428卫生间和428墙体，如押金不够赔付，李红星有权追偿。2020年5月18日，李红星为响应政府号召和缓解租户资金压力与码高教育公司签署《租金优惠协议》。协议约定李红星不收取码高教育公司2020年5月10日至2020年6月9日的租金22500元，若码高教育公司有单方面解除合同或拖欠费用等违约行为，李红星将撤回优惠协议和费用。据此码高教育公司应补交李红星租金22500元。2021年3月31日，在没按时支付租金，催促几天无果后，码高教育公司单方面决定解除房屋租赁合同。李红星要求双方协商和签署解约协议，按合同约定双方共同清点物品、检查房屋和物业交接。2021年4月15日李红星致电询问码高教育公司律师协商解约方案，截至2021年4月21日无果。由于码高教育公司单方面解除合同，并不积极协商解约方案，造成至今未达成解约协议，未恢复房屋原有结构和设施，未完成正常物业交接，影响了李红星房屋的正常使用和出租，造成损失。码高教育公司单方解除合同违约，根据租赁合同8.3款规定，码高教育公司应支付李红星违约金23175元（第二年度月租金），码高教育公司另应支付2021年4月10日至法院判决前的租金（需要后期补算）。租赁合同约定，第一年度月租金22500元，第二年度月租金23175元，码高教育公司2020年11月10日-2021年2月10日欠交3个月的租金递增部分共2025元。按合同码高教育公司应补交李红星2025元。另外，合同履行期间，在李红星善意给予两次优惠后，码高教育公司变本加厉多次拖欠租金，累计时间较多，并对李红星催促置之不理，不能积极沟通，单方面决定解除合同后仍然没有积极协商。码高教育公司毫无契约精神，背信弃义，没有积极沟通以减少损失。李红星决定按租赁合同8.2.5款追究滞纳金赔偿。租金滞纳累计较多，过程中码高教育公司本应积极主动沟通，协商解决，比如2020年7月经协商李红星同意2020年8月10日-2020年11月9日租金分期支付。但李红星前面的善意却换来码高教育公司后面对契约精神的进一步丧失，第二年度开始无视合同，不做沟通擅自更改支付方式，造成严重滞纳后果。为维护法律尊严和市场秩序，李红星请求法院判决码高教育公司按合同支付全部滞纳金。鉴于码高教育公司为教育机构，其连续多次各种违约逐渐发展由轻变重，给李红星持续造成多项损失，性质恶劣，让人怀疑其能否履行教育责任，希望法庭的依法判决能对码高教育公司形成一定惩戒，籍此能够更好地承担教育的责任。码高教育公司辩称，不同意李红星的诉讼请求。理由如下：1.租金优惠协议是双方真实意思表示，已履行完毕，码高教育公司并非无故单方解除合同的恶意违约，租金优惠协议不存在被撤销的基础；2.涉案房屋的装修经过李红星的同意，且履行了装修管理手续，不属于未经出租人同意擅自拆改房屋结构；3.码高教育公司因新冠疫情和疫情防控措施持续导致无法继续履行租赁合同，主张解除合同，不属于租赁合同约定的“借故解除合同”；4.在新冠疫情影响期间，双方未调增租金，并将支付方式由季付改为月付，且李红星未提出异议，码高教育公司不构成违约；5.码高教育公司已于2021年3月31日从涉案房屋搬离，且已通知李红星解除合同，收回房屋，李红星主张2021年4月10日以后的租金没有事实和法律依据。码高教育公司向本院提出反诉请求：1.确认李红星与码高教育公司的租赁合同于2021年3月31日解除；2.李红星退还码高教育公司租赁押金22500元；3.李红星赔偿码高教育公司办公用品和设备损失60000元；4.李红星承担全部诉讼费用。李红星辩称，不同意码高教育公司的诉讼请求。码高教育公司属于单方面解除合同，没有和李红星办理物业交接，解除合同时新冠疫情已经得到控制，且码高教育公司还在别的地方租赁了房屋；租赁押金应用于维修和恢复租赁房屋原状；码高教育公司的办公用品和设备损失与李红星没有关系，不是李红星的原因造成的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经证据交换和庭审质证，对于当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年，李红星（出租方、甲方）与码高教育公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意将位于北京市西城区xxx之房屋在设备完好状态下出租给乙方使用；承租区域的建筑面积为110.83平方米，出租面积为110.83平方米，承租区域作为商业办公用途；房屋租赁期自2019年11月11日至2022年11月10日止，共计3年，免租期自2019年11月1日至2019年11月10日止；房屋第一年租金为22500元每月，第二年起每年租金比照前一年租金递增3%，租金包括房租，不包括物业费，取暖费，电费，水费，网费，停车费等；租金支付方式为押一付三；租金每3个月支付一次，于付款月起租日前15天支付下一次租金。同一有效期内租金不予调整；押金为22500元，押金是乙方作为诚信履行本合同条款之规定，向甲方交付的押金；合同期满后，乙方应将本公司物品及时搬出本房屋，除个别约定外，视为乙方遗弃物品甲方有权自行处理；协议租赁期满后，如果乙方不续租的，甲方应与乙方共同清点室内设备设施，在设备设施良好（正常使用折旧磨损除外），且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用（如物业费，取暖费，电费，水费，宽带，电话费，停车费等）后并将营业执照迁出本房屋地址后七日内，甲方应将押金退还给乙方；乙方对承租区域进行的装修应符合国家相关法律、法规及行业规范的要求，并提前向甲方提供内部装修设计施工图，由此产生的一切费用由乙方承担；在装修和使用的过程中，乙方对承租区域的主要结构及装置进行任何改动，改变或调整，应先征得甲方同意；方应按时缴纳房屋租金及本房屋产生的各项费用；乙方未经甲方书面同意，擅自拆、改、变动本房屋的内外结构，损坏本房屋的设备、设施不及时修复或者改变房屋的使用性质，甲方有权解除合同；因以上原因双方解除本合同，甲方无须退还乙方所交付的押金，如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿；乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的1%作为滞纳金；逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，并追究乙方的违约责任；本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方相当于押金金额的违约金；“不可抗力事件”指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，如：自然灾害、政府行为等社会异常现象，若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十五天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能地减少损失，若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、延迟，不得视作对本合同的违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行受不可抗力事件影响的义务。因不可抗力原因而终止本合同的，租金按照实际使用的时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。乙方签订协议当天交纳租房定金22500元。2020年5月18日，李红星（甲方）与码高教育公司（乙方）签订《因“新冠疫情”影响经营之租金优惠协议》（以下简称《优惠协议》），协议约定：甲乙双方就甲方承租乙方位于国英园1号楼4层0428房屋事宜签订的《房屋租赁合同》及其补充协议。2020年1月突发新型冠状病毒肺炎疫情，严重影响正常经营，乙方也深受影响。经与甲方沟通，甲方慎重考虑，本着长期合作、共克时艰的良好意愿，甲方同意给乙方减免一个月房租，共同分担目前阶段的财务压力。经协商，达成以下补充协议：甲方同意给予乙方原合同项下一个月的租金优惠支持，具体租金优惠期间为2020年5月10日至2020年6月9日，租金优惠金额为：22500元，原合同项下甲方该期间上述金额应付租金，甲方不再收取；甲乙双方共同确认，本协议约定的租金优惠扶持政策执行且乙方实际享受前述政策后，乙方应按照原合同约定的内容继续履行其他合同义务。若乙方有单方面解除合同或拖欠费用等其他违反合同的行为，甲方有权撤回所有减免协议和费用。2020年7月30日，李红星（甲方）与码高教育公司（乙方）签订《补充协议》，约定：将原合同第4条付款周期表中，“周期为2020年8月10日至2020年11月9日，费用为67500元。付费时间为2020年7月9日”修改为“2020年7月26日支付租金22500元，2020年8月26日支付租金22500元，2020年9月26日支付租金22500元”；除本补充协议上述条款修改外之外，本补充协议约定租赁房屋所涉其他条款按原合同及《减租协议》执行。码高教育公司向李红星支付租金的情况：2020年8月3日，支付22500元（为2020年8月10日至2020年9月9日租金）；2020年8月28日，支付22500元；2020年9月28日，支付22500元；2020年10月28日，支付22500元；2020年11月26日，支付22500元；2020年12月28日，支付22500元；2021年1月28日，支付23175元；2021年3月5日，支付23175元（为2020年8月10日至2020年9月9日租金）。房租支付至2021年4月10日。码高教育公司于2021年3月30日将租赁房屋内的物品搬离，搬离过程中曾受小区物业工作人员阻挠并报警。2021年3月26日，李红星向码高教育公司负责人张楚催要租金。张楚短信回复：“主要还是因为受疫情影响，我们去年1月中旬就停课了，今年3月份迟迟才开课，两会期间，新签地推也没办法进行，整体教培行业受3月不让线下机构开课影响特别大，家长在报名方面都很谨慎，想要在形势明朗后再缴费，我们是在无力支付房租了，希望您能谅解，正常来说，3月的房租我们付到4月10日，我们这两天就搬走。押金方面，用之前付的房租押金给您弥补损失。”李红星：“我们需要看下合同。”2021年3月29日，张楚：“现在就是谈赔偿，跟总部律师沟通，您不让我们搬走，从法律上来说，您不占道理。”2021年3月31日，张楚将《租赁合同解除通知书》电子版发给李红星，内容为：“李红星先生您好！非常抱款，我公司决定自2021年3月31日起不再租赁您位于国英园1号楼4层428的房屋，双方的租赁合同于2021年3月31日解除。自2021年3月31日起，您可以自行处理房屋和房内物品，特此通知。后续事宜我公司仍希望与您协商解决。”张楚：“您好，请您看一下，要是给您寄回，地址在哪儿？”李红星：“你好，我们一直坚持协商解决相关事宜和争议，我们需要协商和签署解约协议，做物业交接，搬离，请尽快安排贵司律师协商。”另查明，2020年1月，我国爆发新冠肺炎疫情，2020年4月得到初步控制，但是疫情在局部呈现反复爆发的迹象，给国民经济发展造成严重影响。北京市教育主管部门多次发布通知，暂停校外培训机构回复线下课程和集体活动。再查明，码高教育公司是为一家以机器人培训、少儿编程和科学探索的教育机构。截至庭审之日，涉案房屋的卫生间尚未恢复原状，亦没有出租。本院认为，本案争议焦点：一、码高教育公司解除合同是否符合法律规定；二、码高教育公司是否存在违约行为；三、损失赔偿的范围。一、码高教育公司解除合同是否符合法律规定《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”本案当事人的争议焦点之一为新冠肺炎疫情是否构成不可抗力，是否可以主张不可抗力免责或解除合同。对此问题，本院认为，2020年新冠疫情袭来，党和政府领导人民采取了有力的疫情防控措施，使我国疫情迅速得到控制，但疫情在局部地区偶有爆发，频发爆发的疫情和政府采取的疫情防控措施，对国民经济各行各业都造成严重影响。疫情是否构成法律规定的不可抗力，不可一概而论，需要综合考虑行业性质、行业受疫情影响的程度、当事人履约能力等多种因素。就本案而言，码高教育公司作为一家以机器人培训、少儿编程和科学探索的教育机构，线下培训是其主营业务。少儿线下培训强调沉浸式体验，需要老师现场教学，和少儿共同参与、合作、探索，非线上培训或其他方式可以代替。码高教育公司租赁涉案房屋用于线下教学，频发的疫情和疫情防控措施，阻碍了码高教育公司业务正常开展，严重影响其营业收入。2021年1月，北京市教育主管部门发布通知，暂停校外培训机构回复线下课程和集体活动，码高教育公司因经营困难，关闭学校、缩减机构、节省开支均属正常，其无力继续按照原租赁合同履行支付租金的义务，请求解除租赁合同，本院表示同情和理解，本院认为码高教育公司解除合同的主张符合法律规定，并予以确认。码高教育公司于2021年3月31日向李红星发送《租赁合同解除通知书》，已履行通知义务，本院确认李红星与码高教育公司签订的《房屋租赁合同》于2021年3月31日解除。二、码高教育公司是否存在违约行为李红星与码高教育公司签订的《房屋租赁合同》《优惠协议》《补充协议》均系当事人真实意思表示，无法定无效情形，应属合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。《房屋租赁合同》约定涉案房屋租赁期限自2019年11月11日至2022年11月10日止，而码高教育公司于2021年3月31日却单方面提前终止合同；码高教育公司在使用涉案房屋期间，对房屋原有结构进行了拆改，其并未提供证据证明经过李红星的同意；对于租金的履行期限，码高教育公司擅自将2020年11月后的租金由季付改为月付，在按月支付时也偶有迟延，其受疫情影响虽情有可原，但其未与李红星就租金支付方式充分沟通协商，也未提交李红星同意租金支付方式变更的其他证据；码高教育公司未与李红星充分沟通协商关于解除合同的善后事宜，即自行将租赁房屋内物品搬离，甚至在搬离时与小区物业工作人员发生肢体冲突。以上事实证明，码高教育公司在合同履行、解除过程中存在违约行为。三、损失赔偿及违约金《民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”关于当事人诉讼请求中所争议的损失赔偿及违约金的数额，本院作如下回应：1.关于李红星根据《租赁优惠协议》要求码高教育公司补交22500元租金。因受疫情影响，李红星与码高教育公司经协商，李红星为码高教育公司免除2020年5月10日至2020年6月9日的租金22500元，该协议同时约定码高教育公司有单方面解除合同或拖欠费用等其他违反合同的行为，李红星有权撤回所有减免协议和费用。《民法典》第第六百六十一条规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”第六百六十三条规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：……（三）不履行赠与合同约定的义务。”《租赁优惠协议》约定李红星给与码高教育公司一个月的租金减免，同时又约定了码高教育公司应当继续按照原合同履行义务，若有违约李红星可以撤回减免协议和费用，其约定符合法律规定的附义务赠与的情形，现码高教育公司提前解除租赁合同，造成李红星预期合同利益受到损害，李红星要求撤销优惠协议和费用，由码高教育公司补交2020年5月10日至2020年6月9日的租金22500元，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。2.关于码高教育公司22500元押金应否返还。根据租赁合同的约定，如果码高教育公司不续租的，双方共同清点室内设备设施，在设备设施良好（正常使用折旧磨损除外），且码高教育公司已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用（如物业费，取暖费，电费，水费，宽带，电话费，停车费等）后并将营业执照迁出本房屋地址后七日内，李红星应将押金退还给码高教育公司，租赁合同又约定码高教育公司未经李红星书面同意，擅自拆、改、变动本房屋的内外结构，损坏本房屋的设备、设施不及时修复或者改变房屋的使用性质，李红星有权解除合同，因以上原因双方解除本合同，李红星无须退还码高教育公司所交付的押金，如押金不够赔付给李红星带来的经济损失，李红星可再向码高教育公司追偿。由此可见，根据合同目的，押金其主要目的在于用于弥补租赁房屋因拆改结构而造成的损失，并兼具违约惩罚功能，本案中，码高教育公司在装修租赁房屋的过程中，对原有墙体、卫生间进行了结构上的改动，现双方的租赁合同已经解除，码高教育公司有义务恢复房屋原状，若不能恢复的，应当赔偿李红星因恢复房屋结构的损失。关于修复租赁房屋墙体、卫生间的费用，双方当事人经各自询价，不能达成一致意见。本院综合考虑当事人各自的询价情况、房屋改动范围、装修市场价格、当事人违约等因素，酌情确定码高教育公司交予李红星的22500元的押金，李红星不再退还，由李红星用于租赁房屋的结构修复和修复期间产生的租金损失，若无更充分、合理之事实与证据，李红星不得再要求码高教育公司在押金之外赔偿因修复房屋墙体与卫生间的额外损失。3.关于李红星要求码高教育公司补交2020年11月10日至2021年2月10日三个月租金递增部分2025元，本院认为其该项主张符合双方的合同中租金递增条件的约定，予以支持。4.关于李红星依照租赁合同要求码高教育公司支付其退租违约金23175元，以及按照租赁合同约定支付逾期付款滞纳金37917元。李红星的上述主张均系关于违约金的主张，本院一并作出处理。《民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”本院认为，我国民法体系中的违约金，其主要功能在于填补因违约所造成的损失，这种损失包括合同履行后可以获得的利益。本案中，涉案租赁房屋恢复原状的费用损失，本院已作出处理，李红星其主要损失在于因码高教育公司退租后给其造成的租金损失。根据本案合同的履行情况，码高教育公司在租金支付时，虽偶有逾期，但仍然积极地履行租金支付的义务，在2021年3月31日解除合同时，其已经将租金支付至2021年4月10日，总体上看其租金并无拖欠，且多交了10天租金。本院综合考虑疫情对线下教育培训行业的影响、当事人履行合同的情况、违约情形及过错，且本院已确定码高教育公司向李红星补交疫情期间优惠的一个月租金、李红星不退还押金，根据公平原则，本院认为在本案中不宜判处过高的违约金，故将本案违约金酌情调整为10000元。5.对于李红星主张码高教育公司赔偿2021年4月10日至庭审之日乃至之后的租金损失。本院认为，根据《民法典》第五百零九条的规定，当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《民法典》第五百九十一条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”本案中，码高教育公司就合同解除事宜曾与李红星提前沟通，但李红星以要求签署解约协议、物业交接和屋内物品清点为由，不履行协助配合的义务，不提供接收钥匙的地址，客观上可能造成码高教育公司延长使用租赁房屋从而扩大损失的后果，码高教育公司为避免损失扩大，未与李红星充分协商即自行将租赁房屋内物品搬离，且未锁门即离开，双方均存在一定过错。码高教育公司于2021年3月31日解除租赁合同，且已将租金支付至2021年4月10日，在此期间李红星完全可以对租赁房屋进行修复，并寻找新的承租人，即使是因疫情和经济形势原因，难以一时找到新的承租人，也不应将空租期间的扩大损失归责于码高教育公司。故本院认为李红星要求码高教育公司赔偿2021年4月10日后的租金损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。6.关于码高教育公司反诉请求中要求李红星赔偿其办公用品和设备损失60000元的诉讼请求。本院认为码高教育公司未能提出证据证明其办公用品和设备损坏的事实，且其在未通知李红星的情况下自行搬出租赁房屋，事后亦有能力和责任取回办公用品和设备，现并无证据证明其办公用品和设备损失是因李红星行为所导致，本院对码高教育公司该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认李红星与北京码高教育科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2021年3月31日解除；二、北京码高教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付李红星租金24525元；三、北京码高教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿李红星恢复房屋原状损失22500元（以北京码高教育科技有限公司留存于李红星处的押金22500元抵扣，本项不再单独支付）；四、北京码高教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿李红星违约金10000元；五、驳回李红星的其他诉讼请求；六、驳回北京码高教育科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1831元，由李红星负担1213元（已交纳），码高教育公司负担618元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费931元，由码高教育公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  文 潇二〇二一年七月九日法官助理  何宗遥书 记 员  陈妮娅