上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终8594号上诉人（原审被告）：上海页游网络科技有限公司，住所地上海市崇明区横沙乡富明支路58号2969室（上海横泰经济开发区）。法定代表人：李勐黎，执行董事。委托诉讼代理人：易小京，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：上海万宁文化创意产业发展有限公司，住所地上海市长宁区延安西路1262号13幢101室。法定代表人：陈丽琳，执行董事。委托诉讼代理人：盛艳平，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梓，上海市汇业律师事务所律师。原审被告：成都炎龙科技有限公司，住所地四川省成都市高新区紫薇东路77号。法定代表人：鲁剑，执行董事。上诉人上海页游网络科技有限公司（以下简称页游公司）因与被上诉人上海万宁文化创意产业发展有限公司（以下简称万宁公司）、原审被告成都炎龙科技有限公司（以下简称炎龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初18587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。页游公司上诉请求：撤销一审判决第六项、第十三项，改判上诉人应支付的滞纳金计算至2020年10月31日止，改判炎龙公司对上诉人的付款义务承担1／2的连带责任。事实和理由：被上诉人于2020年10月29日行使了单方解除权，将原租赁合同于同年10月31日予以解除，并同时向上诉人追究了违约责任。对于合同解除后的违约责任，法院已在判决书第九、十、十一项中做出了判决，对此上诉人并无异议，但若仍将判决书第六项滞纳金条款继续适用，则违约金条款重复计算。综上，请求支持上诉人的上诉请求。万宁公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。炎龙公司未作答辩。万宁公司向一审法院起诉请求：1．页游公司向万宁公司支付2020年2月1日起至今欠付的固定租金，暂计至2020年9月30日为人民币（以下同）2，576，627.86元；2．判令页游公司向万宁公司支付2020年6月1日起至今欠付的物业管理费，暂计至2020年9月30日为124，275.20元；3．判令页游公司向万宁公司支付2020年2月25日起至今欠付的电费，暂计至2020年7月31日为53，610.62元；4．判令页游公司向万宁公司支付2020年2月25日起至今欠付的水费，暂计至2020年7月31日为1，073元；5．判令页游公司向万宁公司支付因逾期支付各期固定租金、物业管理费、电费、水费产生的滞纳金1，537，107.30元（固定租金、物业管理费、电费、水费按欠付金额的日千分之五计算，自应付之日起计算至实际支付之日止，暂计至2020年8月25日）；6．判令炎龙公司对上述页游公司的全部付款义务承担连带责任；7．判令本案诉讼费由页游公司、炎龙公司承担。一审中，万宁公司变更诉讼请求为：1．确认万宁公司与页游公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年10月31日解除；2．页游公司支付2020年2月1日起至2020年10月31日欠付的固定租金2，966，444.21元；3．页游公司支付2020年6月1日至2020年10月31日欠付的物业管理费155，344元；4．页游公司支付2020年2月25日至2020年9月30日欠付的电费67，606.24元；5．页游公司向万宁公司支付2020年2月25日至2020年9月30日欠付的水费1，363元；6．页游公司、炎龙公司支付因逾期支付各期固定租金、物业管理费、电费、水费产生的滞纳金2，570，105.04元（按欠付金额的日万分之五计算，自应付之日起计算至实际支付之日止）；7．页游公司支付自2020年11月1日起至2021年1月20日止按日租金三倍标准计算的房屋占用费3，118，530.80元；8．页游公司支付2020年11月1日起至2021年1月20日止的物业管理费82，850.13元；9．页游公司支付装修期免除的租金1，369，808.52元；10．万宁公司有权对页游公司已支付的租赁保证金及公共事业费保证金1，273，860.45元不予退还；11．页游公司支付相当于4个月租金及物业费总额1，683，540.60元作为违约金；12．页游公司支付万宁公司代为将租赁房屋恢复至原状产生的实际损失费用260，000元；13．炎龙公司对上述页游公司全部付款义务承担连带责任；14．诉讼费由页游公司、炎龙公司承担。一审法院认定事实：2017年6月8日，万宁公司（甲方）与成都炎龙科技有限公司上海分公司（乙方，以下简称炎龙公司上海分公司）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方出租上海市长宁区XX路XX弄“XX”项目XX楼XX（部分）-XX楼房屋（以下简称涉讼房屋）给乙方作为办公使用，租赁面积1，120.50平方米，房屋交付日2017年5月1日，合同期自交付日起至2022年4月30日止，装修期自交付日起至2017年8月31日止，租金起算日为2017年9月1日。租金：XX部分＋XX第一、二、三年内，每平方米日租金为15元，租赁面积304.50平方米，每月租金为138，928.13元；3F-5F第一、二、三年内，每平方米日租金为8.20元，租赁面积816平方米，每月租金为203，524元；第一、二、三年内月租金合计342，452.13元。第四年起，按前一年租金的15％递增，XX部分＋XX第四、五年内，每平方米日租金为17.25元，租赁面积304.50平方米，每月租金为159，767.34元；XX-XX第四、五年内，每平方米日租金为9.43元，租赁面积816平方米，每月租金为234，052.60元；第四、五年内月租金合计393，819.94元。物业管理费：每平方米每月28元，每月计31，374元。租金、物业管理费每一个日历月为一个支付期，先付后用，出租了开始前首期预付租金和预付物业费外，乙方将在每一个支付期开始前的日历月的第十（10）日前（前述日期的最后一日恰逢法定节假日的，则顺延至节假日后的第一个工作日）将下个支付期租金交付到甲方指定账户，并将下个支付期的物业管理费支付自甲方或甲方指定的第三方账户。首期预付租金为一个月租金342，452.13元，预付管理费为31，374元。租赁保证金：相当于3个月租金和3个月物业管理费的总额，自交付日起第一、二、三年为1，121，478.39元，第四、五年为1，275，581.82元。公共事业费保证金：按照房屋租赁面积每平方米10元，合计11，205元。合同补充条款，第12-12条第（1）款约定，乙方应最迟于合同期满日或合同提前终止日后的当日内按照本条规定向甲方交还房屋，乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该房屋，每逾期一日，乙方应向甲方支付占用使用费（按合同期限届满时或者合同提前终止之日每日租金标准三倍计算），还应承担该房屋在占用期间内的物业管理费和其他一切费用。如因乙方逾期不迁出房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。第（2）款约定，乙方向甲方交还房屋，应使房屋处于完好和可租状态，按照合同要求将房屋恢复原状，费用由乙方承担等。第（3）款约定，合同期满或合同提前终止乙方交还房屋时……乙方未按约定将自行添置不可移动物品拆除的，甲方代为拆除所发生的费用由乙方承担。合同补充条款第12-15条第（1）款约定乙方违约事项，包括乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付合同项下应付款项，或逾期补足或重新缴纳保证金，且逾期超过十四日的；乙方未按时办理房屋交接手续且逾期超过十四日的，或未按时交回或未按合同约定条件交回房屋的；等。出现乙方违约情形的，甲方有权要求：（a）乙方限期纠正；（b）取消乙方装修期，乙方须立即全额向甲方补交装修期内免除的租金；（d）乙方支付义务每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之五的逾期付款违约金，自应付之日直至乙方付清所有签署费用的本金、逾期付款违约金和其他相关费用止；（e）涉及乙方交回房屋义务的，每延迟一日，向乙方收取相当于届时每日租金的占用费，并要求乙方赔偿甲方因此遭受的一切损失；……（k）提前解除合同，收回房屋，乙方已支付的租赁保证金和公共事业费保证金不予退还，并有权要求乙方支付合同规定的装修期内免去的所有租金，此外就合同期在合同提前解除后的剩余部分甲方的租金损失，乙方还需按照下述规定向甲方支付违约金，该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应向甲方补足：相当于房屋4个月租金和4个月物业管理费之总额；等。2018年3月，万宁公司与炎龙公司上海分公司签署《租赁合同变更协议》，约定自2018年3月1日起，租金标准变更为：每三年递增15％，XX单元及XX-XX楼自2018年3月1日至2020年4月30日，每平方米租金为10.04792518元，租赁面积1，109.60平方米，月租金339，120.82元；自2020年5月1日起按前一年租金15％递增，XX单元及XX-XX楼自2020年5月1日至2022年4月30日，每平方米每日租金11.55元，租赁面积1，109.60平方米，月租金389，816.35元。物业管理费每平方米每月28元，计每月31，068.80元。租赁保证金相当于3个月租金和3个月物业管理费总额，自交付日起第一、二、三年为1，110，568.86元，第四、五年为1，262，655.45元。因与前期乙方支付的保证金1，121，478.39元存在差额，差额部分10，909.53元甲方应退还乙方。2019年8月5日，炎龙公司上海分公司注销。炎龙公司在隶属企业单位处盖章。2019年8月16日，万宁公司（甲方）、炎龙公司上海分公司（乙方）和页游公司（丙方）签署《房屋租赁合同之补充协议》，约定自2019年8月1日起，乙方将其在涉讼房屋与甲方的租赁合同项下承租方全部权利义务转给丙方承继履行，丙方同意接受，乙方确认并同意对丙方履行租赁合同项下的权利义务承担连带责任；甲方同意上述转让。落款处炎龙公司上海分公司、页游公司加盖公章，未注明日期，万宁公司加盖公章，并注明日期为2019年8月16日。2020年3月至8月期间，万宁公司向页游公司多次就欠付水电费、租金、物业费等发出缴款通知书。万宁公司员工于2020年8月向金某发送页游公司欠费情况，页游公司法定代表人确认，金某系炎龙公司总经理。2020年，万宁公司（甲方）与页游公司（乙方）签署《商铺租赁合同之补充协议》，约定，双方于2017年5月就涉讼房屋签订租赁合同，合同签署后，乙方系甲方项目第一批交付前承租客户，甲方项目施工和乙方装修施工存在交叉施工现象，乙方代甲方承担了部分公共区域的装修费用，涉讼房屋内电路部分系甲方提供图纸，乙方完成施工。期间因沟通问题，竖向电路操作不规范，用电归集开关未能统一，分电量计量设施缺失，导致2018年初至今乙方承担了应由甲方负担的公区洗手间、公区泛光照明和屋顶基站设施用电费用。同时2020年1月末起，因新冠疫情爆发，应市政府要求各企业于2020年2月9日前不得复工。因上述原因，双方协商一致，约定，一、甲方共需向乙方返还装修费用及电费金额394，866.71元，该金额在乙方未付租金中予以抵扣。二、因新冠疫情影响，甲方根据公司统一政策，给予乙方2020年1月31日起至2020年2月9日期间共计10天租金减免，免租金额为111，491.78元。三、双方确认，乙方尚有如下款项未支付给甲方：2020年2月1日至4月30日租金1，017，362.46元，2020年6月1日至7月31日租金779，632.70元，2020年2月1日至7月31日物业管理费62，137.60元，2020年2月1日至5月31日水电费30，714.45元，2020年6月1日至7月31日水电费后续双方确认确切数字为准，上述欠费除6、7月水电费以外，共计1，889，847.21元。四、双方确认，乙方可直接在第三条所述的2020年2月1日至4月30日未付租金中调减第一条和第二条所述总金额和免租金额后予以支付，即乙方应向甲方支付调减后的欠费总计1，383，488.72元，其中欠租1，290，636.67元，物业管理费62，137.60元，水电费30，714.45元。乙方承诺于2020年8月15日前缴清欠款，否则除乙方无权享有补充协议项下任何租金减免优惠外，甲方还有权根据《租赁合同》约定追究乙方违约责任及损害赔偿责任等。后万宁公司提起本案诉讼。2020年10月29日，万宁公司通过微信向金某发送解约函，告知因逾期支付租金等费用，万宁公司要求租赁合同于2020年10月31日解除，页游公司结清欠款、承担违约责任、恢复房屋原状后交还等。金某回复解约事宜联系页游公司法定代表人，并提供该法定代表人手机号码。万宁公司向该号码发送短信，告知因页游公司逾期支付租金等各项费用，万宁公司要求解除合同，并将解除函发送至该号码。一审另查明，涉讼房屋登记产权人为上海XX有限责任公司，万宁公司自2016年8月31日向产权人承租包括涉讼房屋在内的上海市长宁区XX路XX号房屋，租期十年。产权人同意万宁公司转租。自2017年11月28日起，炎龙公司成为页游公司的唯一股东。一审中，双方一致确认，对合同解除时间无异议；页游公司、炎龙公司方租金付至2020年1月，2020年5月租金已付，物业管理费付至2020年5月底；万宁公司主张的欠租中未扣除万宁公司应返还的装修费用及电费394，866.71元；万宁公司处租赁保证金和公共事业费保证金金额总计为1，273，860.45元；双方于2021年1月20日办理了房屋交接手续，将房屋交还万宁公司；涉讼房屋恢复原状费用为260，000元。万宁公司主张，2020年2月至4月期间每月欠付租金金额为339，120.82元，2020年6月至2020年10月期间欠付每月租金金额为389，816.35元；2020年6月至10月期间的每月物业管理费为31，068.80元；欠付租金及物业费的滞纳金，均自前一月的10日起算。关于水电费的滞纳金，万宁公司主张自应付之日起算，具体如下：表1：费用性质欠付金额每月合计金额应付之日2020年2月水费876410.402020.3.192020年2月电费6323.402020年4月水费197.20115482020.5.202020年4月电费11350.802020年5月水费272.6012756.052020.6.162020年5月电费12483.452020年6月水费272.6014268.052020.7.162020年6月电费13995.452020年7月水费243.609701.122020.80192020年7月电费9457.522020年8月水费278.4013345.782020.9.162020年8月电费13067.382020年9月水费11.60939.842020.10.232020年9月电费928.24页游公司、炎龙公司对上述欠付的租金、物业费、水电费金额无异议，但认为滞纳金应当计算至合同解除之日止，即2020年10月31日，计算标准应按照贷款利率计算。炎龙公司另提供页游公司及炎龙公司2018年、2019年审计报告，其中炎龙公司审计报告系与子公司合并审计报告。一审法院认为，双方对合同解除时间无异议，一审法院依法予以确认。双方争议焦点在于，一、页游公司应付租金中是否应当扣除其代万宁公司支付装修费用、电费及因疫情减免的10天租金。依据双方的补充协议，万宁公司应返还页游公司代万宁公司承担的部分公共区域的装修费和电费394，866.71元，并同意在页游公司应付租金中抵扣。该笔费用不属于租金优惠，而是双方互负金钱债务的相互抵销，故应当在页游公司应付租金中扣除。关于因疫情影响页游公司、炎龙公司要求减免10天租金，双方补充协议约定，若页游公司未能按时支付租金，则不享受租金优惠。页游公司实际未能按约支付后续租金，现要求依据双方补充协议约定减免该笔租金，缺乏依据。考虑到因疫情爆发并非万宁公司、页游公司、炎龙公司可以预见，页游公司复工受到防疫政策影响有所迟延，在此期间无法使用涉讼房屋，故该10天租金酌定由双方各半负担，页游公司、炎龙公司可免除的租金金额为55，745.89元。据此计算，页游公司欠付租金总额2，966，444.21元，扣除上述两项后，2020年2月租金可以全部抵销，页游公司尚需向万宁公司支付2020年3月1日起至2020年10月31日欠付的固定租金2，515，831.61元，其中，2020年3月欠付租金为227，629.04元。租期内欠付的物业费、水电费，页游公司、炎龙公司同意支付，于法不悖，一审法院予以确认。二、合同解除的违约责任。页游公司、炎龙公司欠付租赁合同项下应付费用，万宁公司按约行使解除权，具有合同依据，页游公司、炎龙公司应当承担相应违约责任。关于迟延支付租金、物业费、水电费的滞纳金，万宁公司主张计算滞纳金，具有合同依据。页游公司、炎龙公司对滞纳金标准和计算截止时间提出抗辩，一审法院认为，日千分之五的计算标准过高，综合欠费的金额和期间，一般的资金占用成本等因素，酌情调整为日万分之三，自应付之日次日起计算至实际支付之日。关于租赁合同解除后至房屋交还之日的房屋占用费，因页游公司未能按约恢复原状并交还，此期间占用的费用页游公司应当承担，标准参照租金标准确定。万宁公司主张的恢复原状费用，页游公司亦应当承担。占用期间的物业费，页游公司同意负担，一审法院予以确认。关于装修免租期的租金，免租期系基于合同完全履行情况下出租人给予承租人的免租优惠，现合同因页游公司、炎龙公司方原因解除，万宁公司要求页游公司支付该期间免除租金，具有合同依据。考虑到页游公司、炎龙公司已履行了较长期间，一审法院认为，应当按照实际履行时间予以折算，据此计算应返还金额为410，943元。关于保证金及解约违约金，页游公司、炎龙公司提出违约金过高抗辩。考虑到合同解除后至另行出租期间可能的空置损失，一审法院酌定，页游公司违约责任以租赁保证金及公共事业费保证金不予退还，另承担一个月租金、物业费之和的违约金为限。三、炎龙公司是否应当承担连带责任。万宁公司主张，炎龙公司上海分公司系炎龙公司分支机构，其连带责任应当由炎龙公司承担。且炎龙公司系页游公司的一人股东，无法证明两公司财产相互独立，亦应当承担连带责任。首先，炎龙公司上海分公司与万宁公司、页游公司签署的补充协议，炎龙公司上海分公司未在落款处注明盖章时间，协议落款处仅有万宁公司盖章时间，该时间晚于炎龙公司上海分公司注销时间。炎龙公司上海分公司注销手续应由其隶属的炎龙公司办理，分公司未结清的债权债务应当由炎龙公司负担。故该补充协议中炎龙公司上海分公司的债权债务应当由炎龙公司承担。其次，炎龙公司上海分公司系炎龙公司分支机构，页游公司系炎龙公司全资子公司，前后两位承租人均与炎龙公司密切关联，炎龙公司对该两位承租人均有控制权，对于两位承租人之间转让承租权的相关事宜应当知晓。故万宁公司要求炎龙公司承担连带责任，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。另外，炎龙公司提供了2018年至2019年的审计报告及页游公司该期间的审计报告，炎龙公司审计报告系与页游公司及其他子公司合并审计报告。万宁公司认为上述审计报告不足以证明炎龙公司与页游公司财产相互独立。一审法院认为，万宁公司未能说明审计报告中存在财产混同的线索或事实，仅凭概括性意见尚不足以认定两者财产存在混同，万宁公司该项意见，一审法院难以采信。一审法院判决：一、上海万宁文化创意产业发展有限公司与上海页游网络科技有限公司就上海市长宁区XX路XX弄XX号楼XX（部分）-XX楼房屋订立的房屋租赁合同于2020年10月31日解除；二、上海页游网络科技有限公司应于判决生效之日起十日内向上海万宁文化创意产业发展有限公司支付2020年3月至2020年10月的固定租金2，515，831.61元；三、上海页游网络科技有限公司应于判决生效之日起十日内向上海万宁文化创意产业发展有限公司支付2020年6月至2020年10月的物业管理费155，344元；四、上海页游网络科技有限公司应于判决生效之日起十日内向上海万宁文化创意产业发展有限公司支付2020年2月至2020年9月的电费67，606.24元；五、上海页游网络科技有限公司应于判决生效之日起十日内向上海万宁文化创意产业发展有限公司支付2020年2月至2020年9月的水费1，363元；六、上海页游网络科技有限公司应于判决生效之日起十日内按日万分之三的标准向上海万宁文化创意产业发展有限公司支付上述第二、三、四、五项费用至实际支付之日的滞纳金（其中，欠付2020年3月至4月、6月至10月期间的固定租金及2020年6月至10月期间的物业管理费的滞纳金本金及起算日分别为：以227，629.04元为本金，自2020年2月11日起算；以339，120.82元为本金，自2020年3月11日起算；以420，885.15元为本金，分别自2020年5月11日、2020年6月11日、2020年7月11日、2020年8月11日、2020年9月11日起算；欠付2020年2月至9月期间的水电费的滞纳金的本金及起算日分别为：以6，410.40元为本金，自2020年3月20日起算；以11，548元为本金，自2020年5月21日起算；以12，756.05元为本金，自2020年6月17日起算；以14，268.05元为本金，自2020年7月17日起算；以9，701.12元为本金，自2020年8月20日起算；以13，345.78元为本金，自2020年9月17日起算；以939.84元为本金，自2020年10月24日起算）；七、上海页游网络科技有限公司应于判决生效之日起十日内向上海万宁文化创意产业发展有限公司支付2020年11月1日至2021年1月20日的房屋占用费1，035，950.30元；八、上海页游网络科技有限公司应于判决生效之日起十日内向上海万宁文化创意产业发展有限公司支付2020年11月1日至2021年1月20日的物业管理费82，566.40元；九、上海页游网络科技有限公司应于判决生效之日起十日内向上海万宁文化创意产业发展有限公司支付部分免租期的租金410，943元；十、上海页游网络科技有限公司已支付的租赁保证金和公共事业费保证金1，273，860.45元由上海万宁文化创意产业发展有限公司没收；十一、上海页游网络科技有限公司应于判决生效之日起十日内向上海万宁文化创意产业发展有限公司支付违约金420，885.15元；十二、上海页游网络科技有限公司应于判决生效之日起十日内向上海万宁文化创意产业发展有限公司支付恢复原状费用260，000元；十三、成都炎龙科技有限公司对上述上海页游网络科技有限公司的付款义务承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103，096.70元，由上海万宁文化创意产业发展有限公司负担54，562.70元，由上海页游网络科技有限公司、成都炎龙科技有限公司负担48，534元。保全费5，000元，由上海万宁文化创意产业发展有限公司负担2，646.20元，由上海页游网络科技有限公司、成都炎龙科技有限公司负担2，353.80元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为上诉人应支付的逾期付款的滞纳金是否应计算至2020年10月31日。上诉人认为一审法院在已判决解约违约金的情况下，逾期付款滞纳金应计算至合同解除日即2020年10月31日为止。对此本院认为，双方的租赁合同中分别约定了逾期付款违约金以及提前解除合同的违约金，因此被上诉人现向上诉人主张逾期付款违约金和提前解除合同违约金有相应的合同依据，一审法院予以支持并无不当。且一审法院对于两项违约金都已酌情予以调整，故上诉人认为违约金过高且重复计算的上诉观点，本院不予采纳。至于炎龙公司如何承担连带责任的问题，并不属于上诉人的上诉利益，故上诉人的相应诉请应予驳回。综上所述，上诉人页游公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5，509.52元，由上诉人上海页游网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘 兵审 判 员  娄 永审 判 员  刘 佳法官助理  刘 羽书 记 员  赵云龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……