上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初35873号原告：严玉峰，男，1975年3月1日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：庄梅林，女，1974年11月21日生，汉族，住址同原告严玉峰。上列两原告共同委托诉讼代理人：陈杨，上海德禾翰通律师事务所律师。被告：上海晓帆房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王建萍，总经理。委托诉讼代理人：卫晨霏，上海胜杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹丽君，上海胜杰律师事务所律师。原告严玉峰、庄梅林与被告上海晓帆房地产经纪事务所中介合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月13日公开开庭进行了审理。原告严玉峰及两原告共同委托诉讼代理人陈杨，被告的委托诉讼代理人卫晨霏、尹丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严玉峰、庄梅林向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告服务费30,000元(人民币，下同)；2、判令被告赔偿原告实际损失360,499.50元；3、判令被告支付原告资金占用利息(以390,499.50元为本金、自2020年8月27日至债务实际清偿之日止、按年利率3.85%计算)；4、判令被告赔偿原告房屋买卖合同纠纷案的一、二审诉讼费、鉴定费、保全费等合计43,785.50元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月，经被告居间介绍，原告向案外人金科威、朱莉购买坐落于上海市浦东新区惠南镇英雄村9组1036号占地面积为143平方米四层洋房一幢(以下简称涉案房屋)。经原、被告及案外人三方协商签订了正式房地产买卖居间协议，约定定金35,000元；待案外人办理好手续，合同房屋总价为3,135,000元；一次性付清房款，并支付给被告中介费30,000元。后上海市浦东新区人民法院及上海市第一中级人民法院判决，确认原告与案外人就涉案房屋所建立的买卖关系无效。原告装修折旧后残值为1,529,999元，经判决，案外人承担850,000元，原告自行承担679,999元。原告在涉案房屋上安装三相电支出41,000元。故原告的损失合计720,999元，要求被告按照50%的比例赔偿。与案外人的房屋买卖合同纠纷案，原告支出一、二审诉讼费、保全费、司法鉴定费、租赁评估费共计43,785.50元，要求被告全额赔偿。原告认为，被告作为专业的房产经纪公司，在提供中介服务时误导原告，且没有尽到勤勉尽责义务，致原告与案外人的房屋买卖无效，损害了原告的合法权益并造成原告巨大损失。原告现提起诉讼，请求判如所请。被告上海晓帆房地产经纪事务所辩称：原告夫妇属于限购对象，当时原告找到被告，要求被告帮助其寻找不需要产证的房子，被告根据原告的要求匹配了20多套房源供原告选择，原告均看不中。后来被告通过与其他中介公司合作找到涉案房屋，原告表示满意。交易过程中，出卖人金科威夫妇将涉案房屋的具体情况如实向原告作了说明，原告在明知涉案房屋无产权证的情况下，仍与被告、出卖人三方签订房地产买卖居间协议，之后也按协议约定履行了房款支付义务。被告在交易过程中并未隐瞒任何情况，也按照协议第16条的约定对原告做了详细解释和合理提示，原告在出卖人完成房屋交付后才向被告支付了中介服务费30,000元，被告认为原告是认可中介服务的，对服务也是满意的。之后，原告装修房屋并开通三相电等行为，均表明原告对此次房屋买卖并无异议，对被告的中介服务并无意见。综上，被告认为被告已完成中介服务，不同意返还服务费。原告装修入住后，出于内心不安才提起房屋买卖合同之诉，并被法院判决认定买卖关系无效，无效的法律后果应由原告与出卖人承担，与被告无关。另，被告的中介服务早已于2017年4月13日完成，原告直至2020年6月才第一次提起诉讼，已超过法律规定的三年诉讼时效规定。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年3月13日，金科威、朱莉作为出卖方(甲方)、两原告作为买受方(乙方)、被告作为中介方(丙方)，三方签订《房地产买卖居间协议》一份，约定甲方将涉案房屋(毛坯、占地面积143平方米)以3,135,000元出售给乙方，由乙方向丙方支付服务费30,000元。协议第15条手写补充约定记载：“此房无产证，如果此房不能改名，双方不作违约；甲方必须开通水、电；如果此房能做产证，甲方必须配合乙方做好产证，此房如果有纠纷由甲方负责，此房开通水电费用甲方负担伍仟元”。2017年3月13日，金科威、朱莉出具收据确认收到原告支付的购房定金35,000元；2017年4月13日，原告通过转账向金科威、朱莉支付购房款3,095,000元。同日，金科威、朱莉将涉案房屋交付给原告。之后原告对涉案房屋进行了装修、使用。2017年4月13日，原告向被告支付服务费30,000元。另查明，2019年8月16日，本院受理原告起诉金科威、朱莉房屋买卖合同纠纷案。原告在该案中的诉讼请求为：1、确认《房地产买卖居间协议》无效；2、金科威、朱莉向原告返还购房款313万元；3、金科威、朱莉向原告赔偿装修、搭建费用1,529,999元；4、金科威、朱莉向原告支付购房款利息(以313万元为本金，从2017年3月14日至判决之日止，按照同期贷款利率计算)；5、金科威、朱莉向原告赔偿三相电安装工程款及材料费41,000元；6、金科威、朱莉承担本案诉讼费。本院经审理后于2020年8月31日作出判决：一、确认原告与金科威、朱莉就涉案房屋所建立的买卖关系无效；二、金科威、朱莉向原告返还购房款313万元；三、金科威、朱莉向原告支付搭建装修损失85万元；四、驳回原告的其余诉讼请求。一审判决后，原告不服，提起上诉。2021年2月25日，上海市第一中级人民法院作出终审判决：一、维持上述民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销上述民事判决第四项；三、金科威、朱莉向原告支付购房款利息(以301万元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标注，自2020年8月27日起计算至本判决生效之日止)；驳回原告其余诉讼请求。一审案件受理费23,627.50元、诉讼财产保全费5,000元，由原告负担5,375.50元，金科威、朱莉负担23,252元；司法鉴定费51,800元，由原告和金科威、朱莉各半负担；租赁评估费10,000元，由原告负担2,500元，金科威、朱莉负担7,500元。二审案件受理费11,010元，由原告负担10,010元，金科威、朱莉负担1,000元。2020年6月2日，本院受理原告起诉被告的居间合同纠纷案，后因关联案件尚在审理中故裁定中止诉讼，2021年3月1日，原告以关联案件未终审结案为由撤回该案起诉，本院裁定予以准许。上述事实，由当事人的陈述、《房地产买卖居间协议》、(2019)沪0115民初72663号民事判决书、(2020)沪01民终14128号民事判决书、(2020)沪0115民初37870号民事裁定书等证据证实。本院认为，被告提出其向原告提供的中介服务已于2017年4月13日完成，原告于2020年6月才第一次向法院起诉，已超过诉讼时效。按照法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告、出卖方、被告三方于2017年3月13日签订《房地产买卖居间协议》，原告与出卖方于2017年4月13日完成交易，并由原告向被告支付服务费。2019年原告以出卖方为被告向本院提起房屋买卖合同诉讼，该案终审判决于2021年2月25日作出，应当认定原告此时才知道权利受到损害，故原告提起本案诉讼并未超过三年时效规定。对于被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。被告作为专业的房屋买卖中介公司，其应履行的中介服务并不仅限于促成买卖双方签订房屋买卖合同，而是达到买卖房屋的最终目的。现经被告的居间介绍，虽促成了原告与出卖方签订了涉案房屋的《房地产买卖居间协议》，但生效判决认定双方的买卖关系无效，房屋买卖最终并未完成，被告并未全面完成居间义务，故不能收取全额佣金。鉴于被告作为中介方已就此次交易提供了一定的中介服务，故本院综合考量本案的事实并结合公平合理原则，确定由被告返还原告服务费20,000元。《房地产买卖居间协议》第15条明确约定涉案房屋无产权证，被告在提供中介服务时并未隐瞒该重要事实，原告应当知晓就涉案房屋建立的买卖关系可能存在的风险。原告现要求被告赔偿装修损失、安装三相电损失，支付资金占用利息以及赔偿房屋买卖合同纠纷案件的一、二审诉讼费用等请求，均缺乏依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、第四百二十六条的规定，判决如下：一、被告上海晓帆房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内返还原告严玉峰、庄梅林服务费20,000元；二、驳回原告严玉峰、庄梅林的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,960元(原告严玉峰、庄梅林已预交)，减半收取计3,980元，由原告严玉峰、庄梅林负担3,800元，被告上海晓帆房地产经纪事务所负担180元。被告上海晓帆房地产经纪事务所应负之款于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚彩虹书记员  邢茜莹附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。