中华人民共和国广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初1943号原告：恩平市金鳌房地产开发有限公司。法定代表人：马强。委托诉讼代理人：郑一鸣，系广东金硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：张桐枫，系广东金硕律师事务所律师。被告：黎健文，男，1967年11月13日出生，汉族，住广东省恩平市。委托诉讼代理人：谢健俊，系广东润晟律师事务所律师。被告：黎艺平，女，1987年1月21日出生，汉族，住广东省恩平市。原告恩平市金鳌房地产开发有限公司诉被告黎健文、黎艺平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，后原告恩平市金鳌房地产开发有限公司于2020年9月13日申请追加黎艺平为被告参加诉讼，由于被告黎艺平下落不明，本院于2020年11月23日裁定本案转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告恩平市金鳌房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑一鸣、张桐枫，被告黎健平的委托诉讼代理人谢健俊到庭参加诉讼。被告黎艺平经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恩平市金鳌房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即支付物业服务费38678元及违约金11603.4元给原告。2、本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：自鳌峰名苑房地产项目建成以来，原告一直为鳌峰名苑全体业主提供物业服务，包括但不限于房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，交通与车辆停放秩序的日常管理等。2010年9月9日，原告与被告黎健文签订了《商品房买卖合同》，约定被告黎健文受让鳌峰名苑G区2号房屋所有权，建筑面积为310.37㎡。当日，原告向被告交付了案涉房屋。原告与被告黎健文约定，由原告向该小区业主提供的物业服务，业主根据其所购买的商品房建筑面积，按每平方米1.50元/㎡月的标准向原告支付物业服务费，即被告每月应支付的物业服务费为466元。2016年12月21日，鳌峰名苑G区2号房屋所有权变更登记至被告黎艺平于名下。但是，两被告并未将物权变动情况告知原告。自2013年2月1日起至今，两被告一直拒付物业服务费给原告。截至2019年12月31日止，两被告累积拖欠申请人物业服务费38678元。原告认为：原告与被告存在真实的物业服务关系，原告有权要求被告支付物业服务费及违约金。违约金计算方式：根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，以38678元为计算基数按30%计算，违约金计得11603.4元。被告应当向原告支付物业服务费38678元及违约金11603.4元。原告多次通过口头、书面催告及委托律师出具律师函等方式向被告催告付款，无果。被告黎健文答辩称，一、黎健文与原告之间未形成物业服务合同关系，原告无权请求黎健文向其支付物业服务费及违约金。（一）黎健文购买涉案房产时，原告承诺若黎健文“旧带新”介绍客户成交房产的，可免除黎健文物业服务费。基于上述优惠，黎健文介绍了数名客人在原告处成交房产，获得免除物业服务费的优惠，所以原告与黎健文并未签订任何的物业服务合同。也是基于上述原因，黎健文从未向原告支付过物业服务费，一直以来，原告未提出过任何异议，也从未向黎健文追讨过物业服务费。（二）根据原告提供的《商品房买卖合同》中第三条明确约定，黎健文与原告之间若成立物业服务合同关系，应当签订《前期物业管理服务协议》，基于前述原因，黎健文与原告之间未签订任何的物业服务合同，对于物业服务的期限、计费标准、违约责任等均无明确约定，换言之，双方的权利义务约定不明确。至于原告与其他业主签订的物业服务合问，是另一个法律关系，不能以上述合同的条款来约束黎健文。因此，黎健文与原告之间未形成物业服务合同关系。二、原告不具备物业服务企业资质，违反国家的强制性规定，其所签订的物业服务合同应当无效。在《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第6**号）施行以前，即2018年4月4日以前，根据《物业管理条例》第二十四条及第三十二条第二款的规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。换言之，在2018年4月4日以前，在我国从事物业管理活动的企业必须具备相应资质。在本案中，即使黎健文与原告之间存在物业服务合同关系，但基于原告未取得物业管理服务资质，违反我国行政法规的强制性规定，在2018年4月4日以前，双方之间的物业服务合同无效，原告也无权请求黎健文支付2018年4月4日以前的物业服务费。三、黎健文于2016年12月21日将涉案房产转让给黎艺平，于当日办理过户手续且完成房产交接，黎健文不是原告物业服务的对象，原告无权请求黎健文支付2016年12月21日以后的物业服务费。基于本答辩状第一点第（一）项所述的原因，黎健文自2010年9月9日签订购买涉案房产以来，黎健文从未向原告支付过物业服务费，原告也从未提出过异议。黎健文又于2016年12月21日将涉案房产出售给黎艺平且完成过户手续，也即从2016年12月21日起，黎健文不再是涉案房产的业主，既然黎健文不是业主，自然无法成为原告的服务对象，根据权利义务对等原则，原告无权请求黎健文支付2016年12月21日以后的物业服务费。四、原告在本案中关于请求黎健文支付2013年2月1日至2017年7月16日物业服务费的诉讼请求己超过诉讼时效，应予驳回。退一步而言，即便黎健文与原告确实形成物业服务合同关系且有效，但基于原告免除黎健文物业服务费的承诺，原告从未向黎健文追讨过物业服务费，其仅仅于2020年7月16日向法院诉请黎健文支付物业服务费。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，原告关于请求黎健文支付2013年2月1日至2017年7月16日物业服务费的诉讼请求己超过三年的诉讼时效，应予驳回。基于上述四点理由，恳请法庭驳回原告的全部诉讼请求。被告黎艺平在庭审后向本院提交一份答辩状，一、黎艺平从黎健文手中购买涉案房屋时，黎健文告知黎艺平因其以“旧业主带新业主”的方式介绍客户在开发商处成交多套房产，所以开发商免除其缴交物管费的义务，也正因为这个原因，黎健文一直以来没有与任何单位签订物业服务合同。且黎健文明确告知黎艺平，黎艺平购买涉案房屋后，可以继续享受免交物管费的待遇，涉案房产过户给黎艺平后，黎艺平从未入住也未对房屋进行过装修。如果黎艺平或者黎健文有与原告签订物业服务合同的事实，即使黎艺平或者黎健文未入住，黎艺平或黎健文应当向原告缴纳物管费。或者，如果黎艺平和黎健文未与原告签订物业服务合同，但存在入住的事实，黎艺平或黎健文也应当向原告缴纳物管费。但，现在是黎艺平既无入住的事实，也无与原告签订物管服务合同的事实，原告请求黎艺平支付物管费缺乏事实基础。二、原告主张黎艺平支付违约金没有合同依据，其违约金的计算方式并没有得到黎艺平的确认。如第一点所述，黎艺平不存在违约行为，即使黎艺平存在违约，但原告与黎艺平也未就违约责任达成过共识，原告主张的违约金没有依据，而且其主张的违约金金额显然过高。三、原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。如前所述，基于黎健文“以旧带新”的原因，原告免收黎健文的物管费，所以原告一直都未向黎健文和黎艺平催讨过物管费。即使最终法院认定黎艺平需要向原告支付物管费，根据诉讼时效的规定，黎艺平也只需承担原告起诉之日起前三年的物管费，而且，在涉案房产未过户前，黎艺平并不是房产的业主，黎艺平也不应对涉案房屋过户前的物管费承担支付责任。本院经审理认定事实如下：原告恩平市金鳌房地产开发有限公司成立于2003年3月10日，类型是有限责任公司，经营范围为投资房地产开发，商品房销售、物业管理。2010年9月9日，原告与被告黎健文签订了《商品房买卖合同》，约定被告黎健文向原告购买鳌峰名苑G区2号房屋，建筑面为310.37㎡。其中第三条约定“买受人在签订本买卖合同时。应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。买卖合同签订后，原告依约交付该房屋给被告黎健文。被告黎健文与黎艺平于2016年12月7日签订《恩平市房地地产买卖合同》，由黎健文将鳌峰名苑G区2号房屋转让给黎艺平，黎艺平于2016年12月21日领取了不动产权证，产权证号：粤（2016）恩平市不动产权第0003475号。原告与被告黎健文、黎艺平没有签订《物业管理服务协议》两被告也没有向原告交纳物业服务费。根据原告提供的证据，原告自2013年开始对鳌峰名苑小区进行管理，并与部分业主签订《物业管理服务协议》和收取物业服务费。2020年5月25日，原告通过EMS向被告黎健文发出《律师函》要求被告黎健文支付自2013年2月起至2019年12月期间服务费金额38678元。被告黎健文仍没有缴纳物业服务费。另查，被告黎艺平于2018年2月26日持中国普通护照前往加拿大至今未回国。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点：一、关于原告是否具有资质和收费是否合法的问题。原告领取营业执照，具备提供物业管理服务的资质。被告认为不具备原告物业管理资质但未提供充分证据证明，对此应承担举证不能的不利后果。原告与两被告虽然没有签订《物业管理服务协议》，但根据原告提供的证据，原告作为物业管理企业，对小区内房屋建筑共用部位、共用设施和公共区域设施等的维修、养护和管理，维护小区内的环境卫生和相关秩序。原告确实对鳌峰名苑小区进行物业管理，其他业主也向原告缴交了物业服务费。案涉房屋已交付给两被告并办理了不动产权证，被告应在房屋交付后履行交纳物业服务费用及相关费用的义务。两被告的辩解意见依据和理由不足，本院不予支持。二、关于诉讼时效问题。原告提供的与鳌峰名苑小区其他业主签订《物业管理服务协议》约定业主缴交物业费及其他费用的周期是每月10日，结合原告提供的收取物业服务费的《收款收据》，因此，本院确认原告是按月收取物业服务费。原告向两被告主张2013年2月1日至2019年12月31日拖欠的物业服务费，两被告均否认原告向其追讨物业服务费。原告于2020年5月25日向被告黎健文发出《律师函》，被告确认收到该《律师函》，可认为是诉讼时效中断。按该日期计算，2017年5月25日前的物业服务费已经超过三年诉讼时效，原告主张该期间的物业服务费不应得到支持。被告黎健文于2016年12月7日将鳌峰名苑G区2号房屋转让给黎艺平后。被告黎艺平作为业主，没有履行交纳物业服务费用及相关费用的义务。原告作为物业管理公司，理应及时了解和掌握小区物业的业主情况，原告以提起本案诉讼时才知道鳌峰名苑G区2号房屋产权变动事宜的理由不足，本院不予支持。现原告没有证据证明其向被告黎艺平催收物业服务费，存在诉讼时效中断的情形，故诉讼时效应从原告于2020年9月13日申请追加黎艺平为本案被告主张权利之日起计算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……”的规定，原告主张被告黎艺平支付2017年9月14日前的物业服务费已超过诉讼时效，本院不予支持。被告黎艺平辩称只需承担原告起诉之日起前三年的物业服务费，本院予以采纳。因此，被告黎艺平应向原告支付2017年9月14日至2019年12月31日期间的物业服务费。三、关于被告缴纳物业服务费的标准及金额问题。原告主张物业服务费按每月1.5元/㎡计算，并提供了原告与鳌峰名苑小区的其他业主签订《物业管理服务协议》和原告收取物业服务费的《收款收据》，证实原告按月1.5元/㎡收取业主的物业服务费。两被告对物业服务费的计算标准没有异议。因此，本院对原告的主张予以采纳，故2017年9月14日至2019年12月31日期间的物业服务费为12833.8元（310.37㎡×1.5元/㎡×27个月+310.37㎡×1.5元/㎡÷30日×17日）。四、关于原告请求违约金问题。原告与被告没有约定违法责任，但被告黎艺平购买案涉房屋后，接受了原告的物业管理，应当缴交物业服务费，而被告黎艺平没有缴交物业服务费的行为，已造成原告的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原告主张按逾期未交纳物业服务费38678元的30%计算，可以认定为原告请求的损失过分高于造成的损失，本院结合本案情况予以适当调整。原告请求的逾期付款损失可参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30-50%……”。中国人民银行已经自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故自2019年8月20日调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款损失。参照原告与其他业主约定物业服务费交纳时间为每月10日，本院确定被告黎艺平应从2017年10月14日起支付逾期付款损失给原告。2017年10月至2019年8月期间每月的逾期付款损失，以当月应缴物业服务费465.56元（310.37㎡×1.5元）为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率；2019年9月至实际付清之日止每月的逾期付款损失，以当月应缴服务费465.56元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。被告黎艺平经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黎艺平应在本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的2017年9月14日至2019年12月31日期间的物业服务费12833.8元及逾期付款损失（其中：2017年10月至2019年8月期间每月的逾期付款损失，以当月应缴物业服务费465.56元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年9月起至实际付清之日止每月的逾期付款损失，以当月应缴物业服务费465.56元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）给原告恩平市金鳌房地产开发有限公司；二、驳回原告恩平市金鳌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1057.04元（原告恩平市金鳌房地产开发有限公司已预交），由原告恩平市金鳌房地产开发有限公司负担787.23元，被告黎艺平负担269.81元。原告恩平市金鳌房地产开发有限公司多预交的受理费269.81元，本院予以退回；被告黎艺平应向本院补缴案件受理费269.81元。案件公告费300元（原告恩平市金鳌房地产开发有限公司已预交），由被告黎艺平负担。被告黎艺平在履行本判决时直接向原告恩平市金鳌房地产开发有限公司支付案件公告费300元。如不服本判决，原告恩平市金鳌房地产开发有限公司、被告黎健文可在判决书送达之日起十五日内，被告黎艺平可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  梁日稳人民陪审员  吴醒仪人民陪审员  吴清媛二〇二一年七月二十七日法官 助理  冯艳权书 记 员  吴敏仪