青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2021）青0102民初2555号原告：马文豪（身份证号：XXX），男，1961年1月10日出生，回族，现住西宁市城东区。委托诉讼代理人：张青楠，青海金略律师事务所律师。被告：张保龙（身份证号：XXX），男，1964年1月27日出生，回族，现住西宁市城东区。委托诉讼代理人：马忠良，青海安祺律师事务所律师。原告马文豪与被告张保龙租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序。于2021年7月9日公开开庭进行了审理，原告马文豪及其委托诉讼代理人张青楠、被告张保龙及其委托诉讼代理人马忠良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马文豪向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退现租住原告的位于城东区下南关的银瑞宾馆；2.判令被告支付原告租金220000元（每月20000元暂定自2020年6月1日起至2021年5月1日止）；3.判令本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告增加诉讼请求要求解除马文贵与张保龙签订的租赁合同。事实与理由：被告租住马文贵、马文华位于城东区下南关街68-2号1号楼68-2室、2号楼68-2室，马文华位于城东区下南关街68-2号1号楼2号楼及上述三、四层的房屋，两人约定房屋租赁期至2020年5月24日止。之后因原告与马文贵、马文华民间借贷纠纷一案经城东区人民法院作出了（2019）青0102民初4135号民事调解书（以下简称调解书），该调解书确定将马文贵位于城东区下南关街68-2号1号楼68-2室、2号楼68-2室，以及马文华位于城东区下南关街68-2号1号楼2号楼及上述房屋三、四层未办理产权登记的建筑物整体抵债给原告，即确认了被告租住的房屋产权归原告所有。被告与马文贵的租赁合同到期后，原告多次协商催促与被告签订新的租赁合同或搬离腾退房屋，被告却置之不理并占用房屋不腾退不缴纳租金至今，原告无奈故诉至法院，望判如所请。被告张保龙辩称，1.本案租赁合同履行期限尚未届满，且不具备法定解除或约定解除的条件，房屋租赁合同不应解除；2.被告不应腾退承租的银瑞宾馆，租赁合同约定租赁期限自2017年12月5日起至2023年12月5日止，现租赁期限尚未届满，且租赁物所有权变动不得对抗租赁物债权；3.被告不应向本案原告支付承租涉案宾馆原告所主张的租金，理由一是租赁合同约定的年租金为100000元，月租金仅有8333.33元，并非原告所主张的月租金20000元，原、被告也并未签订合同变更原租赁合同。二是被告签订租赁合同时，向马文贵交纳押金100000元尚未退还，可以冲抵合同约定的年租金，且马文贵尚欠被告280000元未偿还，2019年8月29日，马文贵、马文华与原告、童生林、马晓君签订涉案租赁物的房屋买卖契约、补充协议，将马文贵欠被告的280000元债务转移给包括原告在内的房屋受让人，该280000元债务亦足以抵消租金；4.租赁合同约定的涉案宾馆设施设备及其一切用具均归属于被告所有，迄今原告与被告也未就设施设备协商过具体处理方案。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。原告马文豪为支持其主张，向本院提交了如下证据：一、民事调解书、西宁市房屋买卖契约、欠条，欲证明：1.原告与马文贵已经达成协议，将涉案房屋整体抵债给原告；2.2019年9月27日城东区人民法院出具的民事调解书及2019年8月29日签订房屋买卖契约，已经确认所有权已经转移给原告；3.马文贵与被告于2019年8月26日确认双方之间欠款为280000元，该欠款用房屋租金进行折抵，租期至2020年5月24日；4.截止2020年5月24日之后，被告应腾退房屋，截止2020年6月1日至2021年6月1日，房屋租金为240000元。二、租赁合同一份，欲证明2016年被告与马文贵双方签订的租赁合同约定的年租金为260000元，与被告提交的租赁合同所约定的租金并不一致，故对被告提交的租赁合同的真实性有异议。经被告张保龙质证，对上述证据一的真实性不持异议，但认为民事调解书被告并不知情，对其没有约束力。280000元欠款金额属实，原告并未根据补充协议约定给付被告欠款，2020年5月24日后的租金可以该笔欠款进行抵消。认为证据二违背证据规则，超过举证期限，请求法庭不予采信。本院对上述原告提交的证据一的真实性予以确认。对证据二的证明效力在本院认为部分进行评判。被告张保龙为支持其主张，向本院提交了如下证据：一、原告身份证，欲证明原告主体适格。二、宾馆租赁合同，欲证明被告与原房主签订租赁合同，约定押金100000元，年租金100000元，租期至2023年12月5日止等内容。三、收条，欲证明原房主于2017年10月25日出具收到被告押金100000元的事实。四、收条，欲证明2017年10月25日原房主收到被告交付的2017年12月5日至2018年12月5日租金100000元的事实。五、收条，欲证明2018年5月15日原房主收到被告交付的2018年5月25日至2019年5月24日租金200000元的事实。六、欠条，欲证明2019年3月20日与原房主经结算，原房主出具欠款280000元，宾馆租金已交至2020年5月24日的事实。七、房屋买卖协议、补充协议，欲证明：1.马文华、马文贵以3700000元的价格将被告承租宾馆卖于马文豪等三人；2.价款抵债额中包括欠被告的280000元。八、房屋交接协议，欲证明涉案房屋虽无不动产权证但可以证明原告与马文贵之间的债权债务。经原告马文豪质证，对证据一的真实性及证明方向均无异议。对证据二的真实性及证明方向均有异议。证据三、四、五、六请求法庭综合评判，双方之间租金已经全部抵完，无任何债权债务。对证据七、八的真实性无异议，证明方向有异议，被告与马文贵之间的债权债务是280000元，已用截止到2020年5月24日的租金全部抵完。被告关于年租金为100000元的陈述，与其提交的收条相互矛盾。本院对上述证据一、七、八的真实性予以确认。证据三、四、五、六的证明效力在本院认为部分进行评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月29日，马文华、马文贵（卖方）与马文豪、童生林、马晓君（买方）签订《西宁市房屋买卖契约》，约定卖方自愿将其坐落在西宁市城东区下南关68-2号整体房屋出售给买方，买方也充分了解和知悉该房屋的具体状况，并自愿买受该房屋，双方同意上述房屋转让价格为人民币3700000元。同日，马文华、马文贵（甲方）与马文豪、童生林、马晓君（乙方）签订《补充协议》，约定甲方将位于西宁市城东区下南关68-2号的房屋，共计四层约750平方（称号：银瑞宾馆、烧鸡店、理发店、饭馆）整体出售给乙方，甲乙双方协商同意总价人民币3700000元整；甲方将此款作为还款，债务合计为3530000元；甲方债务人员名单如下：甲方欠马文豪、马付祥870000元，甲方欠童生林500000元，甲方欠马晓君460000元，甲方欠周文地尼300000元，甲方欠张保龙280000元；甲方向中国邮政储蓄银行的贷款820000元，至2019年8月28日，此铺面房款剩余170000元乙方于法院立案财产保全后向甲方付70000元，剩余100000元在法院执行裁决书判决书后再向甲方一次性支付完毕。并在该补充协议最后手写“本债务还清后，以上人员与马文贵所有债务全部还清”。2019年9月27日，本院作出（2021）青0102民初4135号民事调解书，确认如下调解协议：一、马文贵、马文华欠马文豪借款1200000元，马文贵将其所有的城东区下南关街68-2号1号楼68-2室、2号楼68-2室（产权证号：宁房权证城东区字第XXXX号），马文华将其所有的城东区下南关街68-2号1号楼2号楼（产权证号：宁房权证城东区字第XXXX号）（上述房屋的共同土地证号：城东国用（证）字第0102-86号），以及上述房屋三、四层未办理产权登记的建筑物整体抵债给马文豪；二、马文华以其所有的上述房屋作为抵押向中国邮政储蓄银行申请的贷款尚未偿还的本金及利息由马文豪偿还；三、马文豪向马文华、马文贵退还房屋差价款470000元。2019年10月10日，马文贵、马文华（甲方）与马文豪（乙方）签订《房屋交接协议》，载明：1.甲方将位于西宁市城东区下南关68-2号1号楼68-2室、2号楼68-2室共计四层楼房整体交接给乙方，现根据法院调解书完成了房屋交接手续；2.一楼为烧鸡店、理发店、清真饭馆，二、三、四层为银瑞宾馆，现一楼及二、三、四楼的租户的租赁合同正常履行，所有合同到期后由乙方与租户签订，甲方不得干涉。另，马文贵于2019年3月20日向张保龙出具欠条一张，载明：今有马文贵欠张保龙人民币贰拾捌万元整280000元（此前马文贵给张保龙打的480000的借条同时作废），马文贵收张保龙的租赁宾馆租金到2020年5月24日止。原告马文豪认为《补充协议》中所涉马文贵欠张宝龙的280000元系银瑞宾馆2019年5月24日至2020年5月24日的房屋租金，被告张宝龙应自2020年5月25日起向其交纳租金，而被告张保龙则认为，其与马文贵签订的租赁合同尚未到期，2019年5月24日至2020年5月24日的房屋租金与张保龙进行债务抵消后张保龙尚欠其280000元，并涉案房屋尚有100000元押金交给张保龙，欠款及押金足以抵消2020年5月25日之后的房屋租金。因原、被告双方对280000元欠款是否与2019年5月24日至2020年5月24日的房屋租金进行抵消未能达成一致，进而导致本案诉讼。本院认为，原、被告对2019年3月20日欠条中所涉280000元欠款是否抵消2019年5月24日至2020年5月24日的房屋租金持不同意见，根据被告提交的其与马文贵签订的《宾馆租赁合同》，涉案房屋租期截止2023年12月5日，该合同约定年租金100000元，但根据被告提交的收条来看，2018年5月25日至2019年5月24日的房屋租金为200000元，被告与马文贵就房屋租金实际已进行了变更，故本院对被告关于涉案商铺年租金为100000元的意见不予采信。2019年3月20日的欠条载明“今有马文贵欠张保龙人民币贰拾捌万元整280000元（此前马文贵给张保龙打的480000的借条同时作废），马文贵收张保龙的租赁宾馆租金到2020年5月24日止”。结合2019年8月29日《补充协议》中“……甲方欠张保龙280000元……”的表述，本院对于原告关于280000元欠款已用2019年5月25日至2020年5月24日租金抵消完毕的意见无法采信，现原、被告对年租金标准无法达成一致意见，按照被告2018年5月25日至2019年5月24日交纳的年租金标准，即200000元，2800000元债务可抵消自2020年5月25日开始将近17个月的房屋租金，本院对被告以欠款抵消房屋租金的意见予以采纳，现280000元欠款尚未抵消完毕，故本院对原告要求解除租赁合同，被告腾退涉案房屋并支付租金的诉讼请求无法予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款、第四百六十五条、第四百六十六条、第五百零九条、第五百六十八条之规定，判决如下:驳回原告马文豪的全部诉讼请求。案件受理费4600元，减半收取计2300元，由原告马文豪承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马晓宇二〇二一年七月二十四日法官助理 刘连连书记员 韩美玲附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。适用民法典的规定、法律、司法解释另有规定、法律、司法解释另有规定、民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件、适用当时的法律、司法解释的规定、民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件、民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件、适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第一百四十二条有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第四百六十六条当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的相关条款、性质、目的以及诚信原则等予以解释。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十八条当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵消；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵消的除外。当事人主张抵消的。应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵消不得附条件或者附期限。