山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）威民一终字第315号上诉人（原审被告）威海华金房产经纪有限公司。法定代表人李桂芝，董事长。委托代理人徐承良，山东海明达律师事务所律师。上诉人（原审被告）崔宇，男，1960年12月4日出生，汉族。被上诉人（原审原告）王有，男，1946年6月25日出生，汉族。委托代理人王准，山东东方未来律师事务所律师。上诉人威海华金房产经纪有限公司、崔宇因商品房预售合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2012）威环商初字第26号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，被告威海华金房产经纪有限公司（以下简称华金公司）原名称为威海华金装璜有限公司，2008年4月1日变更为现名称。2007年7月8日，威海中顺房地产开发有限公司向该被告华金公司出具代理证书，该证书载明：威海中顺房地产开发有限公司与被告华金公司是战略合作伙伴关系。威海中顺房地产开发有限公司委托被告华金公司销售威海文登南海新区金滩明珠小区楼盘，关于售房手续均由威海中顺房地产开发有限公司出具。2007年7月18日，威海中顺房地产开发有限公司作为甲方与被告华金公司作为乙方又签订了金滩明珠外销合同书一份，该合同书载明：本次分销委托的项目为金滩明珠，项目位于文登市小观镇许家村南，委托权限自2007年7月18日至收盘；甲方委托乙方销售的房产销售价格按附件价格表执行，代理佣金为乙方每月完成3套以上（含3套）按销售额的5％提取佣金，乙方每月完成4套以上按销售额的6％提取佣金；甲方除向乙方支付以上代理费用之外，不再向乙方支付任何形式代理费用，除此之外的一切销售费用全部由乙方负责。该合同由威海中顺房地产开发有限公司与被告华金公司双方盖章确认，并由威海中顺房地产开发有限公司委托的代理人张春霞和被告华金公司委托的代理人崔宇签字确认。2008年5月7日，被告崔宇代原告与威海中顺房地产开发有限公司签订了二份内容不同的《金滩明珠项目认购协议书》，其中一份协议书（以下称第一份协议书）约定：一、原告优先购买威海中顺房产开发有限公司开发的金滩明珠10号楼三单元105室，该商品房建筑面积约79.93平方米（以政府有关部门最终测量核实的数据为准），单价为人民币2420元／平方米，房价总额为人民币190567元（以政府有关部门最终测量核实的数据为准计算房价，购房款多退少补）；另一份协议书（以下称第二份协议书）约定：原告优先购买威海中顺房产开发有限公司开发的金滩明珠10号楼三单元105室，该商品房建筑面积约80.07平方米，单价为人民币2570元／平方米，房价总额为人民币205780元（该协议书的其它事项部分载明：溢价款15213元给华金公司）。同日，原告的女婿梁希峰代原告交付给被告华金公司定金20000元，被告华金公司出具了收据，并注明经手人为被告崔宇。2008年8月26日，原告通过银行汇款给付被告崔宇购房款185780元。2008年8月25日，原告给被告崔宇出具了经黑龙江省巴彦县公证处公证的委托书一份，载明委托人原告于2008年5月购买房产一栋，座落于文登市小观镇金滩明珠居民区****，现委托受托人崔宇全权办理以下事项：一、代为签订《房屋买卖合同》及支付房款；二、代为办理房屋交付手续和领取房屋钥匙；三、代为办理和领取该房屋产权证书和土地使用证；四、代为办理上述房屋的一切有关事项。受托人在其权限范围内签属的有关文件原告均予以承认并保证履行，受托人无转委托权，委托事项完结后，委托书立即终止。2008年9月17日，被告崔宇代原告与威海中顺房地产开发有限公司签订了文登市小观镇金滩明珠居民小区10号3单元105室商品房买卖合同一份，合同约定，该商品房座落于小观镇金滩明珠居民小区10号3单元105室，建筑面积共80.07平方米，单价为每平方米2380元，总金额为190567元。威海中顺房地产开发有限公司收到原告房款190567元。2012年2月7日，原告诉至原审法院，要求被告返还多收取的购房款15231元并支付利息354元，合计18785元，同时要求被告归还其签订的商品房买卖合同。原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、认购协议书、公证书、收款收据、银行汇款单、商品房买卖合同、（2009）文商重宇第639号民事判决书、（2011）威民一终字第844号民事判决书等在案为凭。原审法院认为，被告崔宇作为被告威海华金公司的员工，代表华金公司与威海中顺房地产开发有限公司签订代理合同并对外销售房屋，事实清楚。崔宇在销房过程中与原告相识，并由其代理原告与威海市中顺房地产开有限公司签订认购协议书、收取房款以及签订商品房买卖合同，其目的是为原告节省时间、为被告华金公司售房提供方便，而被告崔宇在履行原告委托事务时，主要目的是为被告华金公司销售房屋，崔宇的行为是实际上是代表被告华金公司履行的职务行为，由该行为产生的法律后果约束原告与被告华金公司，故原告与被告华金之间存在委托合同关系。被告华金公司现已完成了原告委托事务，双方争议的焦点为原、被告之间是有偿委托还是无偿委托、被告收取原告的15213元款项性质如何认定及被告是否应当返还。委托合同可以是有偿的也可以是无偿的，委托合同是否有偿，由当事人双方约定，当事人双方没有约定给付受托人报酬的，且法律没有另外规定，则为无偿合同。该委托合同中，双方对是否给付报酬没有约定，对被告华金公司多收取原告的15213元购房款存有争议，事后亦没有达成一致意见，故双方之间是无偿委托合同。一方面，被告华金公司提交的由被告崔宇代原告签名与威海中顺房地产开发有限公司签订的二份《金滩明珠项目认购协议书》，内容虽不尽相同，但认购协议书仅代表向威海中顺房地产开发有限公司购房的意向，最终的合同条款包括房屋价款应以签订正式的合同为准，购房人支付购房款的数额也应以最终的正式合同为准；另一方面，认购协议书中处分原告财产权利的内容未经原告授权和追认，且二份认购协议书内容相互矛盾，不符合常规，故被告华金公司多收取原告的房款15213元，无合法依据，被告华金公司应当返还该款，并自原告起诉之日起，按照中国人民银行规定的同期基准贷款利率赔偿原告损失。被告崔宇作为原告委托事务的实际经办人，在履行委托事务时，未经原告授权直接将该款项给付被告华金公司，事后亦未得到原告的追认，且被告崔宇系被告华金公司职员，二被告之间有利害关系，故可以认定二被告相互串通，损害原告的利益，被告华金公司与被告崔宇应负连带责任。原告在起诉时，已提交了商品房买卖合同，证实原告已直接或间接地持有该合同，故原告再要求被告返还，理由不当，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零二条、第四百零四条、第四百零六条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条之规定，判决：一、被告威海华金房产经纪有限公司于判决生效后十日内返还多收取原告的购房款15213元；二、被告威海华金房产经纪有限公司自2012年2月8日起至上述第一项确定履行之日止，以欠款金额15213元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率赔偿原告利息损失；三、驳回原告要求被告返还文登市小观镇金滩明珠居民小区10号3单元105室商品房买卖合同的诉讼请求。上述一、二项义务，被告崔宇与被告威海华金房产经纪有限公司互负连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135元、财产保全费220元，共计355元，原告负担25元、被告负担330元。上诉人威海华金房产经纪有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、上诉人崔宇代理被上诉人签订认购协议书及商品房买卖合同的行为系其个人行为，与上诉人华金公司无关，该行为不属于双向代理，上诉人华金公司与崔宇之间亦不存在恶意串通的事实；二、上诉人华金公司系按照威海中顺房地产开发有限公司的要求收取上诉人崔宇交付的“溢价金”15213元，该款的收款主体为威海中顺房地产开发有限公司，被上诉人应当向威海中顺房地产开发有限公司主张权利而非向上诉人主张。综上，请求撤销原判，依法改判。上诉人崔宇不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人崔宇经合法授权代理被上诉人签订认购协议书及商品房买卖合同，该行为与上诉人华金公司无关，上诉人崔宇系在征得被上诉人及威海中顺房地产开发有限公司同意的情况下将“溢价金”给付上诉人华金公司，上诉人崔宇与上诉人华金公司不存在恶意串通，故被上诉人不应向上诉人崔宇索要诉争款项。综上，请求撤销原判，依法改判。被上诉人王有答辩称，原判正确。请求驳回上诉，维持原判。经二审审理查明，上诉人华金公司在二审中提交了其与案外人梁晓敏签订的合作协议书及业绩确认清单一份，以证明被上诉人购买的涉案房屋系案外人梁晓敏销售，与上诉人华金公司无关。上诉人崔宇对该证据无异议，被上诉人对该证据不予认可。另查明，上诉人崔宇认可第二份认购协议书中被上诉人的签字系其代被上诉人所签，同时认可其收取了被上诉人交付的购房款205780元，并将其中的15213元直接给付上诉人华金公司。上述认购书中约定的购房款为205780元，与商品房销售合同中约定的购房款190567元的差价为15213元。本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，双方争议的焦点为第二份认购协议书中载明的“溢价款”15213元是否应由二上诉人返还给被上诉人。被上诉人于2008年8月25日向上诉人崔宇出具了签订房屋买卖合同的授权委托书，上诉人崔宇于2008年9月17日代理被上诉人与威海中顺房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，被上诉人对该合同予以认可，故应当认定该合同系被上诉人的真实意思表示，属有效合同。上诉人崔宇提交的第二份认购协议书虽约定了“溢价金”15213元给付上诉人华金公司，但该协议书中被上诉人的签名系上诉人崔宇所签，且该协议书签订日期是在被上诉人出具授权书之前，被上诉人对该协议书不予认可，上诉人崔宇亦无法提供证据证明被上诉人同意其签订该协议书，故无法认定该认购协议书系被上诉人的真实意思表示，在被上诉人不予认可的前提下，该协议书应对被上诉人不具有约束力。同时，认购协议书只能说明购房者的购房意向，当签订了正式的商品房买卖合同时，双方应当按照商品房买卖合同的约定履行合同义务。因此应当认定，被上诉人与威海中顺房地产开发有限公司约定的购房款为190567元，上诉人崔宇多收取了被上诉人的购房款15213元，应当予以返还。上诉人崔宇系上诉人华金公司的职工，基于二上诉人之间的该特殊关系，上诉人华金公司应当知晓上诉人崔宇签订合同的行为，而其在上诉人崔宇签订的认购协议书与商品房买卖合同约定的购房价款不一致，上诉人崔宇在签订认购协议书时未取得被上诉人授权及征得被上诉人同意的情况下，仍然收取了上诉人崔宇给付的诉争“溢价款”，二上诉人的上述行为足以认定二上诉人之间系恶意串通，损害了被上诉人的合法权益。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，代理人和第三人串通，损害被代理人利益的，由代理人和第三人负连带责任。因此二上诉人应当连带返还上诉人华金公司多收取的购房款15213元。综上，二上诉人的上诉主张理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费540元，上诉人华金公司负担270元，上诉人崔宇负担270元。本判决为终审判决。审 判 长  宋智慧代理审判员  郑华章代理审判员  蒋 涛二〇一三年六月八日书 记 员  黄 诺