福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0702民初14号原告：正荣(南平)置业发展有限公司，住所地福建省南平市延平区江滨东路28号正荣财富中心一期A2地块28#楼3层301号。法定代表人：彭丽英，经理。委托诉讼代理人：兰小容、陈勇，北京大成（福州）律师事务所律师。被告：叶李生，男，1982年7月16日出生，汉族，住福建省南平市延平区。被告：叶玉兰，女，1987年6月14日出生，汉族，住福建省南平市延平区。委托诉讼代理人：吴世乐，福建名仕（南平）律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司南平延平支行，住所地福建省南平市延平区新华路35-36号。负责人：罗宇，行长。委托诉讼代理人：苏应秋，福建联政律师事务所律师。原告正荣(南平)置业发展有限公司（以下简称正荣公司）与被告叶李生、叶玉兰商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。本院于2021年3月26日追加第三人中国农业银行股份有限公司南平延平支行（以下简称农行延平支行）作为第三人参加诉讼。本案经审理后发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2021年5月12日公开开庭审理了本案。因人民陪审员蒋秋容另有工作安排，故本案变更为本院审判员陈泱担任审判长与人民陪审员郑学烜、黄丽萍组成的合议庭审理。原告正荣公司的委托诉讼代理人兰小容，被告叶李生，第三人农行延平支行的委托诉讼代理人苏应秋到庭参加诉讼，被告叶玉兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正荣公司向本院提出诉讼请求：1.解除正荣公司与叶李生、叶玉兰于2013年10月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201300727＊1／33），合同总价款611886元；2.叶李生、叶玉兰协助正荣公司办理注销福建省南平市延平区××路××号××中心××幢××室商品房的预告登记、合同备案登记手续；3.叶李生、叶玉兰将福建省南平市延平区××路××号××中心××幢××室商品房腾空返还给正荣公司；4.叶李生、叶玉兰向正荣公司偿还其向农行延平支行支付的代偿房贷款73414.92元及违约金24954元（以代偿款为基数，自向农行延平支行实际垫付之日起按日万分之八的标准计算至代偿款实际偿还之日止；暂计至2020年10月31日违约金为24954元）；5.叶李生、叶玉兰向农行延平支行返还剩余的按揭款本息（以农行延平支行确认的金额为准，由正荣公司在叶李生、叶玉兰己付的购房款中直接抵扣返还），另叶李生、叶玉兰与农行延平支行配合正荣公司办理预购商品房抵押登记注销手续；6.叶李生、叶玉兰向正荣公司支付违约金122377.20元（按购房总价款611886元的20%计算）;7.叶李生、叶玉兰承担正荣公司因实现本案债权而产生的律师费8000元；8.确认上述代偿房贷款及违约金、按揭款、违约金、律师费、等款项从叶李生、叶玉兰己支付的购房款中直接抵扣，如有剩余购房款，则在叶李生、叶玉兰配合正荣公司办理注销预告登记、合同备案登记、预购商品房抵押登记注销手续后退还给叶李生、叶玉兰；9.本案诉讼费用由叶李生、叶玉兰共同负担。诉讼过程中，正荣公司变更第四项诉讼请求为：叶李生、叶玉兰向正荣公司偿还其向农行延平支行支付的代偿房贷款98938.40元及违约金24954元（以代偿款为基数，自向农行延平支行实际垫付之日起按日万分之八的标准计算至代偿款实际偿还之日止；暂计至2020年10月31日违约金为24954元）。事实与理由：正荣公司于2013年10月16日与叶李生、叶玉兰签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同约定，叶李生、叶玉兰向正荣公司购买位于福建省南平市延平区××路××号××幢××室房屋，总房价款为611886元。叶李生、叶玉兰于2013年7月14日支付定金2万元，于2013年7月22日支付首付款171886元。2013年12月17日，叶李生作为借款人，叶李生、叶玉兰作为抵押人，农行延平支行作为贷款人，正荣公司作为保证人签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定，叶李生向农行延平支行借款42万元，用于购买案涉房屋，并由正荣公司作为保证人提供保证责任。2013年12月24日，农行延平支行向叶李生、叶玉兰提供了42万元的借款用于支付购房款。综上，叶李生、叶玉兰共支付购房款611886元。2013年12月2日，南平市房地产交易登记中心向叶李生、叶玉兰出具了预购商品房预告登记证明（证号：南房预字第2××3号）。2015年12月31日，正荣公司将己竣工验收合格的涉案房屋交付给叶李生、叶玉兰，并办理了房屋交接手续。嗣后，叶李生、叶玉兰未按合同约定向银行归还按揭款，截止2020年7月21日，正荣公司已代叶李生、叶玉兰向农行延平支行代偿银行按揭款项并支付相应的违约金，总计73414.92元。鉴于叶李生、叶玉兰的违约行为，正荣公司于2018年7月4日向叶李生、叶玉兰寄送《及时偿还按揭贷款催告函》，又于2019年3月15日向叶李生、叶玉兰寄送《解除函》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定及《商品房买卖合同（预售）》附件六合同补充协议第三条第六款第一项、第十六条、第十九条约定，正荣公司有权单方解除合同，并要求叶李生、叶玉兰返还房屋，配合办理注销预告登记、合同备案登记手续，支付违约金及律师费等费用。且正荣公司有权从叶李生、叶玉兰己支付的购房款中予以抵扣。叶李生辩称，对正荣公司起诉状所述的事实没有异议，对正荣公司代垫98938.40元亦无异议。但其认为违约金过高，请求法院予以调整。且律师费8000元过高，合同虽有约定，但叶李生未予以注意。请求法院依法作出裁判。农行延平支行诉称，对正荣公司的诉讼请求均无异议。叶玉兰未作答辩。农行延平支行向本院提出诉讼请求：1.解除农行延平支行与叶李生、叶玉兰、正荣公司于2013年12月17日签订的《个人购房担保借款合同》；2.叶李生、叶玉兰共同偿还借款本金315209.18元及利息［截止2021年3月29日止未结清的提前还息为207.95元；从2021年3月30日起的利息（含正常息、复利、罚息）按合同约定的利率标准计算至借款本金实际清偿之日止（具体的金额以农行延平支行系统生成试算为准）］；3.叶李生、叶玉兰支付农行延平支行为实现债权产生的律师费2000元；4.正荣公司对农行延平支行的上述第二、三项诉请承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费由叶李生、叶玉兰共同负担。事实与理由：叶李生、叶玉兰为夫妻关系。2013年11月22日，叶李生、叶玉兰因购买正荣公司开发的坐落于延平区滨江东路（正荣.财富中心Ａ2地块）房产向农行延平支行提出贷款申请。并同意以其购买的坐落于延平区滨江东路（正荣•财富中心Ａ2地块）7幢13层1303室的房屋作为抵押担保。叶玉兰作为上述房屋的共同购买人承诺与叶李生共同偿还上述房屋的银行贷款。2013年12月24日，农行延平支行与叶李生、叶玉兰、正荣公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：35××××090），合同约定：“1.7本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。10.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。12.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。12.3对应付未付利息,贷款人依据中国人民银行规定计收复利。12.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回己发放借款，有权提前行使担保权，……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；……”。该合同特别条款约定：“借款金额为42万元；借款用途为购买房屋；借款期限为240个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%后确定；借款指定支付至正荣公司的农行账户（账号：1391××××3907，开户行：中国农业银行股份有限公司南平四鹤支行）；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月；借款担保采用阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人正荣公司按合同10.1和10.3约定提供保证担保，由本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：......（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；.....”，借款合同还就其他事项进行约定。双方于2013年12月20日办理了房屋预告登记（房屋预告登记证号：南房预字第0××9号）。上述预告登记办理后，叶李生、叶玉兰经农行延平支行多次催促，未办理上述房屋的抵押登记。上述《个人购房担保借款合同》签订后，农行延平支行于2013年12月24日将贷款42万元支付至正荣公司指定的银行账户。该笔借款执行利率6.55%,逾期利率9.825%。但叶李生、叶玉兰未依约偿还本息。经双方多次协商无果，农行延平支行遂诉至法院。叶李生辩称，对农行延平支行陈述的事实与理由、要求解除合同、偿还借款本息、支付律师费均无异议。正荣公司辩称，解除购房合同后，叶李生、叶玉兰应偿还给银行的款项要从其已支付购房款中优先予以抵扣。对于农行延平支行主张正荣公司承担连带清偿责任没有意见。农行延平支行应协助正荣公司办理抵押权撤销手续。叶玉兰未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。正荣公司提交了如下证据：证据1.《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》各一份，证据2.《南平市商品房买卖合同备案信息表》一份，证据3.《签购单》、《收款收据》、《现金缴款单》各一份，证据4.《个人购房担保借款合同》及《借款凭证》各一份，证据5.《预购商品房预告登记证明》一份，证据6.《预购商品房抵押权预告登记》一份，证据7.《正荣润江房屋交接单》、《房屋交付流程单》、《入伙资料领取、物品签收表》各一份，证据8.《及时偿还按揭贷款催稿函》、《全国邮政特快专递单》各一份，证据9.《解除函》、《全国邮政快递专递单》各一份，证据10.《保证金支付回单》一份，证据11.《委托代理合同》、《福建增值税普通发票》各一份，证据12.《担保人履行责任通知书》一份，证据13.《业务凭证》一份。农行延平支行提交了如下证据：证据1.《个人信贷业务申请表》、《身份证复印件》、《结婚证复印件》、《共同还款承诺书》、《贷款用途说明》各一份，证据2.《个人购房担保借款合同》一份，证据3.《同意房产抵押承诺书》、《不动产预告登记证明》各一份，证据4.《贷款审批通知书》、《个人贷款资金支行授权委托书》、《借款凭证》各一份，证据5.《系统生成还款试算信息》一份，证据6.《农行延平支行的说明》及《农行南平分行机构整合通知》各一份，证据7.《委托代理协议》、《票据》各一份。经质证，正荣公司与农行延平支行对对方提交的证据均无异议。叶李生对正荣公司、农行延平支行提交的证据均无异议。叶玉兰未到庭参加诉讼，又未对前述证据提出书面异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证的权利。正荣公司、农行延平支行提交的证据均具有真实性、合法性，对其提出的待证事实具有证明力，均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：正荣公司以出让方式取得位于××路××号××的地块的土地使用权。该地块规划用途为居住、商业、办公综合用地。经批准，正荣公司在上述地块上建设商品房，暂定名为正荣•财富中心，并经南平市建设局批准进行商品房预售，商品房预售许可证号为2013（南）房预售证第017号。叶李生与叶玉兰于2013年6月24日登记结婚。2013年10月16日，正荣公司与叶李生、叶玉兰签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201300727）。合同主要约定：正荣公司将南平市延平区江滨东路28号正荣•财富中心7幢3单元1303室房屋出售给叶李生、叶玉兰；该房屋建筑面积为90.55平方米；房屋单价为每平方米6757.44元，房屋总价款为611886元；首期付款191886元，二期付款42万元（银行按揭贷款）。该合同的附件六《合同补充协议》第三条第六款第（1）项约定：“出卖人保证期内，买受人未能按按揭贷款合同约定按时足额偿还每期贷款本息，导致银行（公积金中心）要求出卖人承担保证责任，从出卖人在银行开立的帐户中扣款（包括但不限于贷款本息、违约金和复息等），则:①买受人必须在接到出卖人电话或书面通知之日起7日内归还出卖人待还款项（以银行扣款凭证为准），并从出卖人代还之日起至买受人向出卖人还款之日止，每日按出卖人代还金额的万分之五向出卖人支付利息；②如买受人在上述约定时间内未向出卖人归还出卖人代还款项及相应利息，则每逾期一日，买受人还应向出卖人支付代还金额万分之八的违约金；③如买受人累计6个月未偿还银行（公积金中心）贷款本息或逾期超过30日未向出卖人归还出卖人代还款项及相应利息、违约金，出卖人有权单方解除主合同，买受人应一次性向出卖人支付商品房总价款20%的违约金,买受人己支付的购房款，在扣除相关违约金及已发生的相关费用后，不计利息退还给买受人。”第十六条约定：“因买受人违约，出卖人为追索债权而产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等均由买受人承担。”第十九条约定：“双方约定：无论因何种原因导致合同解除的，合同解除后，双方当事人应当从解除之日起三日内一起到房产管理部门办理解除备案登记等相关手续，......。”合同还就其他事项进行约定。叶李生、叶玉兰已于2013年7月22日支付首付款171886元,加上其于2013年7月14日支付的定金2万元，叶李生、叶玉兰共向正荣公司支付首付款191886元。2013年11月28日、12月2日，双方在南平市房地产交易登记服务中心（现更名为南平市不动产登记中心）为分别前述《商品房买卖合同（预售）》办理了合同备案登记（业务宗号：101××30）、房屋预告登记（《房屋预告登记证明》证号：南房预字第2××3号）。2013年11月20日，叶李生、叶玉兰向农行四鹤支行出具一份《同意房产抵押承诺书》，承诺书主要载明：“本人同意以自己合法所有的下列房产为借款人叶李生向贵行借款所产生的债务提供抵押担保：（1）房产位于××路××号××幢××单元××室；（2）房产的购房合同编号：2××××7；（3）房地产权属证书编号：南房预字第2××3号。借款用于购买上述作为抵押物的房产。抵押担保的具体权利、义务与责任以相关当事人签订的借款担保合同的约定为准。”叶李生在抵押人处签字捺印，叶玉兰在共有人处签字捺印。同年11月22日，叶玉兰向农行四鹤支行出具《共同还款承诺书》，其表示对叶李生在农行四鹤支行的个人房地产贷款42万元元愿意共同偿还贷款本息，并负连带责任。同年12月7日，叶李生、正荣公司与中国农业银行股份有限公司南平四鹤支行（以下简称农行四鹤支行）三方签订一份《个人购房担保借款合同》（合同编号：×××90）。合同通用条款约定：1.7本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。10.1.1保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。10.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、保管费、处置费、过户费等贷款人实现债权和担保权的一切费用。10.1.4（3）保证人未按本合同约定履行保证责任的，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户划收相关款项抵偿债务；......。12.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。12.3对应付未付利息，货款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和造约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。12.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；......。12.9因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同特别条款约定，叶李生向农行四鹤支行借款42万元元用于购买南平市延平区江滨东路28号正荣•财富中心7幢1303室房屋；借款期限为240个月，即从2013年12月24日起至2033年12月23日止；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0％后确定，借款期间如遇中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.2约定的第（3）种方式进行浮动，......；还款方式采用等额本息还款法，还款周期为一个月；借款担保采用阶段性保证＋抵押，由阶段性保证正荣公司按10.1和10.3约定提供保证担保，由本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。合同还就其他事项进行约定。叶李生在借款人、担保人处签字捺印，叶玉兰在担保人处签字捺印。借款合同签订后，同年12月20日，农行四鹤支行、叶李生、叶玉兰办理了预购商品房抵押权预告登记手续，预告登记证号为南房预字第2××9号，预告登记权利人为农行四鹤支行，预告登记义务人为叶李生、叶玉兰，房屋坐落为××路（××中心××地块）××幢××室房屋，担保债权数额为42万元，债务履行期限为2013年12月17日至2033年12月16日。2013年12月24日，农行四鹤支行向叶李生发放了借款42万元，并按合同约定将款转入正荣公司的银行账户。2015年12月31日，正荣公司将正荣•财富中心7幢1303室交付给叶李生、叶玉兰。发放借款后，叶李生向农行四鹤支行履行还款义务至2018年3月，总计偿还本金56322.46元。自2018年4月份起，叶李生、叶玉兰未按照借款合同约定偿还借款本息。2018年7月4日，正荣公司向叶李生、叶玉兰寄送《及时偿还按揭贷款催告函》，要求叶李生、叶玉兰按约向农行四鹤支行缴纳截止2018年5月30日逾期未还贷款及利息4328.47元。但叶李生、叶玉兰未实际签收该函件。因叶李生、叶玉兰仍未归还逾期贷款本息，农行四鹤支行从2018年8月27日起直接从正荣公司的账户内扣划当月应付的借款本息2774.80元。2019年3月15日，正荣公司向叶李生、叶玉兰寄送《解除函》，通知叶李生、叶玉兰解除合同，并要求其于2019年3月23日前偿还正荣公司代偿银行的按揭款项22654.45元，付清逾期还款违约金及解除赔偿金。并按协议约定配合办理相关注销登记手续。同年3月18日，由叶李生、叶玉兰的姐夫签收了该函件。截止至2020年7月21日，农行四鹤支行扣划正荣公司代叶李生、叶玉兰偿还银行的按揭款项总计73414.92元。2021年3月26日，农行延平支行向正荣公司发出《担保人履行责任通知书》，宣布叶李生、叶玉兰的借款提前到期，要求正荣公司履行担保责任。主合同编号为×××90，债务金额为340732.66元，到期日为2020年12月21日，尚欠的本金为328374.28元，尚欠利息（含罚息、复利）为12358.38元。同日，农行延平支行从正荣公司的保证金账户扣划25523.48元用以缴纳叶李生、叶玉兰未付的按揭贷款本息，现叶李生、叶玉兰尚欠农行延平支行借款本金315209.18元。同时查明，2015年5月21日，中国农业银行南平分行下发一份《南平分行关于三元支行、四鹤支行机构整合的通知》[农银南发（2015）78号]，通知主要载明：“为进一步理顺机构关系，精简管理人员，经市分行党委研究决定，三元支行将不再作为一级支行管理，将三元支行、四鹤支行机构管理归属延平支行统一管理。机构整合时间自发文之日起执行。”2021年3月29日，农行延平支行向本院出具一份《农行延平支行诉叶李生金融借款合同纠纷案的说明》，将农行四鹤支行对叶李生相应的债权、诉权及农行四鹤支行签订的《个人自助小额借款合同》项下享有的权利义务均转归农行延平支行行使和承担。另查明，2020年12月22日，正荣公司与北京大成（福州）律师事务所签订一份《委托代理合同》，2021年2月22日，正荣公司支付律师代理费8000元。2021年3月29日，农行延平支行与福建联政律师事务所签订一份《委托代理协议》。次日，农行延平支行支付律师代理费2000元。还查明，2018年4月16日起，叶李生、叶玉兰共有的××路（××中心××地块）××幢××层××室房屋陆续被南平市延平区人民法院查封，查封结束时间为2022年9月2日。本院认为，正荣公司与叶李生、叶玉兰签订的《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》，叶李生、叶玉兰、正荣公司与农行延平支行签订的《个人购房担保借款合同》，均系合同当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于正荣公司主张解除《商品房买卖合同（预售）》及农行延平支行主张解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求。《商品房买卖合同（预售）》的附件六《合同补充协议》第三条第6款第（1）项约定：“如买受人累计6个月未偿还银行(公积金中心)贷款本息或逾期超过30日未向出卖人归还出卖人代还款项及相应利息、违约金，出卖人有权单方解除主合同......”本案中，叶李生在农行延平支行发放借款后，未依照《个人购房担保借款合同》的约定及时归还借款，导致正荣公司被扣款。叶玉兰作为叶李生的妻子，在《个人购房担保借款合同》的担保人处签字，并出具了《共同还款承诺书》，承诺共同偿还贷款本息，但亦未及时归还借款。且叶李生、叶玉兰至今仍未按《个人购房担保借款合同》约定履行还本付息义务，叶李生、叶玉兰的行为已构成违约。双方合同解除条件已成就，正荣公司主张解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，具有合同和法律依据，予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，因本院已对正荣公司主张解除其与叶李生、叶玉兰之间的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求予以支持，根据前述司法解释的规定，农行延平支行有权解除《个人购房担保借款合同》。因此，农行延平支行主张解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，具有法律依据，予以支持。关于《商品房买卖合同（预售）》及《个人购房担保借款合同》解除后的法律后果的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”正荣公司已向叶李生、叶玉兰交付了案涉房屋，《商品房买卖合同（预售）》解除后，叶李生、叶玉兰应当将诉争房屋腾空、恢复原状并返还给正荣公司。同时根据《商品房买卖合同（预售）》的附件六《补充协议》第十九条约定及前述法律规定，《商品房买卖合同（预售）》解除后，叶李生、叶玉兰应协助正荣公司办理解除《商品房买卖合同（预售）》备案登记及房屋预告登记手续。故正荣公司要求叶李生、叶玉兰返还诉争房屋及协助解除《商品房买卖合同（预售）》备案登记及房屋预告登记手续的诉讼请求，具有合同依据，且符合法律规定，予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案，正荣公司已收受叶李生向农行延平支行贷取的个人住房借款42万元，依据前述司法解释的规定，《商品房买卖合同（预售）》及《个人购房担保借款合同》解除后，叶李生、叶玉兰尚欠农行延平支行的借款本金315209.18元及利息（截止至2021年3月29日的利息207.95元，之后的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率标准计算至借款本金实际清偿之日止），由正荣公司直接返还给农行延平支行。另根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款的规定，正荣公司向农行延平支行返还尚履行的借款本金及利息后，农行延平支行应当与叶李生、叶玉兰协助正荣公司办理解除涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记手续。关于正荣公司主张叶李生、叶玉兰立即返还其代为偿还的借款本金及利息、罚息合计98938.40元及产生的违约金的诉请。因叶李生、叶玉兰逾期未还按揭款构成违约，导致《商品房买卖合同（预售）》解除。正荣公司作为《个人购房担保借款合同》项下的住房借款的阶段性担保人，在叶李生、叶玉兰未按期履行偿还银行借款的义务时，承担了保证责任，并为叶李生、叶玉兰代偿借款本息、罚息98938.40元。正荣公司为叶李生、叶玉兰代偿借款本息、罚息后有权向叶李生、叶玉兰追偿。故正荣公司主张叶李生、叶玉兰归还其为叶李生、叶玉兰代为偿还的本息、罚息诉讼请求，符合法律规定，予以支持。叶李生提出，合同约定的每日万分之八的违约金标准过高，应予以调整。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）》第十二条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”正荣公司与叶李生、叶玉兰约定的日万分之八的违约金标准明显超出正荣公司作为阶段性担保人因承担保证责任所造成的实际损失的30%。根据前述法律规定，本院认为合同约定的按日万分之八计算违约金的标准过高，依法将违约金调整为按照每日万分之二的标准计算。经计算，叶李生、叶玉兰应向正荣公司支付的违约金为8367.53元（截止2021年3月26日），之后的违约金按照每日万分之二的标准计算至代偿款实际偿还之日止。关于正荣公司主张合同总价款20%的违约金（即122377.20元）的诉请。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”叶李生、叶玉兰未按约履行《商品房买卖合同（预售）》，已构成违约，应承担相应的违约责任。正荣公司主张按照《商品房买卖合同（预售）》的附件六《补充协议》第三条第六款第（1）项第③点的约定,要求叶李生、叶玉兰按实际购房款的20%支付违约金。本院认为,正荣公司与叶李生、叶玉兰约定的违约金明显高于正荣公司因承担保证责任所造成的实际损失,若按该约定要求叶李生、叶玉兰支付违约金,对叶李生、叶玉兰明显不公平,且本院已支持正荣公司逾期付款违约金的诉请，为平衡合同当事人的利益,根据公平原则及前述法律规定,本院酌情将违约金调整为实际购房款的10%。即正荣公司有权主张叶李生、叶玉兰支付购房款总额的10%的违约金61188.60元。关于正荣公司、农行延平支行要求叶李生、叶玉兰支付律师代理费的诉请。《商品房买卖合同（预售）》的附件六《补充协议》第十六条约定：“因买受人违约，出卖人为追索债权而产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等均由买受人承担。”故叶李生、叶玉兰应向正荣公司支付其为实现本案债权而产生的律师费8000元。《个人购房担保借款合同》通用条款12.9约定：“因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。”故叶李生、叶玉兰应向农行延平支行支付其为实现本案债权而产生的律师费2000元。正荣公司作为《个人购房担保借款合同》项下的住房借款的阶段性担保人，对叶李生、叶玉兰的该笔债务承担连带清偿责任。关于叶李生、叶玉兰已向正荣公司支付的购房首付款191886元及叶李生、叶玉兰已向农行延平支行归还的本金56322.46元。正荣公司已收受叶李生、叶玉兰向农行延平支行贷取的个人住房借款42万元，在《商品房买卖合同（预售）》及《个人购房担保借款合同》均解除后，正荣公司应当将购房首付款和已归还的借款返还给叶李生、叶玉兰。但因叶李生、叶玉兰未在本案中对于购房首付款和已归还的借款本金提起主张，故本院对该部分不予处理，叶李生、叶玉兰可另行向正荣公司主张。关于正荣公司主张上述由叶李生、叶玉兰支付的代偿款、违约金、律师代理费等款项应从其收取的购房款中直接抵扣的问题。因正荣公司要求叶李生、叶玉兰返还的代偿款、违约金及律师代理费等属于普通债权,不具有优先受偿权,故正荣公司主张在其向叶李生、叶玉兰收取的购房款中直接扣除上述款项的有关诉请,于法无据,不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）》第十二条、第二十条、第二十一条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除正荣(南平)置业发展有限公司与叶李生、叶玉兰于2013年10月16日签订的商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201300727）；二、解除中国农业银行股份有限公司南平延平支行与正荣（南平）置业发展有限公司、叶李生、叶玉兰于2013年12月7日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：×××90）；三、叶李生、叶玉兰应于本判决生效之日起十日内偿还正荣(南平)置业发展有限公司垫付的借款本息、罚息共计98938.40元及违约金（从2021年3月27日起按每日万分之二的标准计算至代偿款实际偿还之日止，暂计至2021年3月26日违约金为8367.53元）；四、叶李生、叶玉兰应于本判决生效之日起十日内协助正荣（南平）置业发展有限公司办理解除《商品房买卖合同（预售）》备案登记及房屋预告登记手续（合同备案登记业务宗号：101310100030、房屋预告登记证号：南房预字第2××3号）；五、叶李生、叶玉兰、中国农业银行股份有限公司南平延平支行应于本判决生效之日起十日内协助正荣（南平）置业发展有限公司办理解除预购商品房抵押权预告登记手续（房屋预告登记证号：南房预字第2××9号）；六、叶李生、叶玉兰应于本判决生效之日起十日内将坐落于南平市延平区××路××号××幢××单元××室房屋腾空、恢复原状并返还给正荣（南平）置业发展有限公司；七、正荣（南平）置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内代叶李生、叶玉兰偿还其尚欠中国农业银行股份有限公司南平延平支行借款本金315209.18元及利息〔从2021年3月30日起按《个人购房担保借款合同》（合同编号：×××90）约定的利率标准计算至借款本金实际支付之日止，暂计至2021年3月29日的利息为207.95元〕；八、叶李生、叶玉兰应于本判决生效之日起十日内向正荣(南平)置业发展有限公司支付违约金61188.60元；九、叶李生、叶玉兰应于本判决生效之日起十日内向正荣(南平)置业发展有限公司支付律师费8000元；十、叶李生、叶玉兰应于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司南平延平支行支付律师费2000元，正荣(南平)置业发展有限公司对该笔债务承担连带清偿责任；十一、驳回正荣(南平)置业发展有限公司的其他诉讼请求；十二、驳回中国农业银行股份有限公司南平延平支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费18267.56元，由叶李生、叶玉兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效裁判为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  陈 泱人民陪审员  黄丽萍人民陪审员  郑学烜二〇二一年七月十五日法官 助理  王国镇书 记 员  陈 欣一、本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）》第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、主动履行生效法律文书提示（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户：开户单位：南平市延平区人民法院开户行：福建南平农村商业银行股份有限公司胜利支行账号：9050××××4965支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。