贵州省独山县人民法院民 事 裁 定 书（2021）黔2726民初404号原告：何刚，男，1982年4月13日生，布依族，贵州省独山县人，住独山县。委托诉讼代理人：杨萍，广东楚越律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：胡昌燕，女，1982年4月18日生，住独山县。系原告何刚之妻。代理权限为特别授权委托。被告：贵州铎龙置业有限公司，住所地独山县经济开发区毋敛大道旁，统一社会信用代码91522726MA6DTN2U95。法定代表人：王晓仕，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗绍刚，男，1966年6月15日生，住。系贵州铎龙置业有限公司员工。代理权限为特别授权。被告：贵州瑞仕置业有限公司，住所地独山县经济开发区毋敛大道旁，统一社会信用代码91522726MA6ED2U75F。法定代表人：刘文伟，系公司总经理。委托诉讼代理人：张承欢，重庆宏声昌渝律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：重庆主岛房地产顾问有限公司，住所地重庆市渝北区龙山大道300号5-1-商铺5，统一社会信用代码915001126992636555。法定代表人：邓守坤。原告何刚（以下简称“原告”）与被告贵州铎龙置业有限公司（以下简称“铎龙公司”）、贵州瑞仕置业有限公司（以下简称“瑞仕公司”）、第三人重庆主岛房地产顾问有限公司（以下简称“主岛公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案受理后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨萍、胡昌燕，铎龙公司的委托诉讼代理人罗绍刚到庭参加诉讼；瑞仕公司的委托诉讼代理人张承欢第一次庭审到庭参加诉讼，瑞仕公司经本院合法传唤第二次庭审未到庭参加诉讼；主岛公司经本院合法传唤两次庭审均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决“新城天街”项目3号楼1层11、12、13号房所有权归原告；2、判决铎龙公司、瑞仕公司将“新城天街”项目3号楼1层11、12、13号房的所有权变更登记为原告，并由铎龙公司、瑞仕公司支付登记所产生的全部税费；3、判决铎龙公司、瑞仕公司向原告交付中奖奖品东风标致4008汽车一辆；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月6日，原告与铎龙公司分别签订了三份《新城天街项目内部购买协议书》，约定原告购买铎龙公司所开发的物业“新城天街”项目3号楼1层11、12、13号房（均为商铺），11号房建筑面积约40.55平方米，价格为12300元/平方米；12号房建筑面积约38.08平方米，价格为13300元/平方米；13号房建筑面积约32.54平方米，价格为13100元/平方米；每号房约定缴纳诚意金200000元。合同签订当日，原告缴纳了诚意金400000元，主岛公司还向原告收取了选房费6000元。2017年10月30日，原告补缴了诚意金200000元。至此，原告已按合约履行完毕协议约定的义务。2018年6月11日，铎龙公司确认原告为其特别荣誉客户，有资格参加新城天街项目“十年庆典感恩社会”百万豪礼大型酬宾活动，并抽得一等奖，奖品为东风标致4008汽车一辆，并得到瑞仕公司的确认。2018年9月17日，原告与铎龙公司补充协议约定：原告退11号门面，将200000元诚意金转为12、13号房款，被告同意原告可以不领取奖品东风标致4008汽车一辆，而将车辆同等金额170700元冲抵12、13号房款，如原告要奖品车，铎龙公司须于2018年10月20日将奖品车辆交于原告。2018年10月20日，被告无法兑现奖励，与原告又约定将奖品车辆同等金额170700元冲抵购房款。由于铎龙公司未能履行自己的承诺，2020年1月9日，铎龙公司、瑞仕公司共同承诺于2020年3月31日前退还全部退款，如果在2020年3月31日前未全部退完，不再补门市差价，此三套门面归原告所有，同时承诺于2020年1月13日必须对原告抽奖奖品落实处理。故原告起诉。另外，康乾新城天街项目为重庆康乾置业有限公司（以下简称“康乾公司”）在2012年9月19日与独山县政府签订《建材家居商贸城综合开发项目投资合同书》后投资开发，2017年前该项目主体结构基本完成，康乾公司的法定代表人王晓仕于2017年2月24日与李国慧投资注册铎龙公司开始预售康乾新城天街项目。2017年11月2日,康乾公司注册了全资子公司瑞仕公司作为项目公司，全权负责实施康乾天街新城项目，并于瑞仕公司成立的次日向独山县经济开发区管委会（以下简称“独山经开区管委会”）请示，将康乾公司所负《建材家居商贸城综合开发项目投资合同书》中的合同权利义务全部转由子公司瑞仕公司承担及实施。2017年11月21日独山经开区管委会对上述请示回复同意，并由瑞仕公司办理相关手续。本案实际开发商为瑞仕公司，且康乾天街新城项目在进行预售时，多数由铎龙公司与客户签订协议，也有由瑞仕公司与客户签订协议，因此应由两被告共同承担连带退款责任。铎龙公司辩称：对原告的诉请无异议，请法院依法判决。瑞仕公司辩称：瑞士公司系涉案房屋的实际开发商，没有与原告签订内部协议和正式的房屋买卖合同，原告也没有向瑞士公司支付过任何款项。涉案房屋系瑞仕公司所有，涉案楼盘并不具备交付条件，本案系房屋确权纠纷，并不是商品房预约合同纠纷，房屋产权以登记发生效力，涉案房屋不存在登记错误，权属不清等情况，系瑞仕公司的合法财产，原告主张所有权没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉请。主岛公司未进行答辩。当事人围绕诉讼请求分别向本院提交了证据，本院当事人进行了质证。当事人所提供的证据和质证意见具体为：1、原告的证据及质证意见：（1）新城天街项目内部购买协议书（商铺），拟证明原告向铎龙公司购买“新城天街”项目3号楼1层11、12、13号商铺，签订的协议约定诚意金各200000元，共600000元。（2）诚意金收据、银行结算业务申请书、个人账户明细账，拟证明原告向铎龙公司支付三间商铺的诚意金600000元、选房费6000元。（3）特别荣誉资格确认书，拟证明2018年6月11日，铎龙公司确认原告为“特别荣誉客户”，可参加铎龙十年庆典抽奖活动。（4）新城天街中奖确认函，拟证明原告参加“十年庆书典感恩社会”百万豪礼大型酬宾活动抽奖获得一等奖，奖品为价值170700元的东风标致4008汽车一辆。（5）认购门面协议补充条款，拟证明2018年9月17日，铎龙公司与原告达成协议，约定原告退11号门面，将200000元诚意金转为12、13号房款，被告同意原告可以不领取奖品东风标致4008汽车一辆，而将车辆同等金额170700元冲抵12、13号房款，如原告要奖品车，铎龙公司须于2018年10月20日将奖品车辆交于原告。（6）补充协议，拟证明2018年10月20日，铎龙公司与原告又达成以中奖车辆冲抵房款的协议。（7）承诺书，拟证明2019年4月18日，铎龙公司承诺于2019年5月30日退还原告购房诚意金606000元，如逾期不退款按日补偿1000元。2020年1月9日，瑞仕公司和铎龙公司共同承诺全部退还原告的购房诚意金和对奖品落实处理。（8）渝康司文（2017）第11号文件、独开管复（2017）15号文件、企业信息查询单、企业信用信息公示报告，拟证明铎龙公司与瑞仕公司系关联公司。铎龙公司质证意见：对原告提供的证据均无异议。瑞仕公司质证意见：对证据（1）至（7）号的三性均不认可，瑞仕公司和原告没有签订相应协议，也没有收取款项和作出相应的承诺，是铎龙公司与原告发生关系，承诺书实际上是李国会为解决铎龙公司债务所签署的，李国会签字由瑞仕公司承担责任的承诺不合法。对证据（8）号的真实性无异议，案涉项目实际取得开发资质是2019年，且铎龙公司不是该项目的开发商；铎龙公司与瑞仕公司是相互独立的主体，不存在关联关系；涉房屋是瑞仕公司所有，不能证实房屋权属是原告的；且本案是确权纠纷在没有登记错误、权属不清等情况下，原告的诉请不应当得到支持。2、铎龙公司提供授权委托书、关于设立贵州铎龙置业有限公司的说明，拟证明铎龙公司与康乾公司、瑞仕公司系关联公司，案涉项目系瑞仕公司承建，所产生的债权、债务应由瑞仕公司承担。原告质证意见：无异议。瑞仕公司质证意见：对授权委托书的三性不予认可，案涉项目地块系瑞仕公司通过土地拍卖合法取得，铎龙公司与康乾公司是否有关联与本案无关，即使委托书真实，也不能反映项目权利、义务是否转移，不能据此要求瑞仕公司承担责任；说明系铎龙公司的陈述，不能作为证据使用，与本案无关。瑞仕公司及主岛公司未提供证据。根据原、被告的当庭陈述，以及双方的举证、质证情况，本院查明本案事实如下：2017年10月6日，原告与铎龙公司签订了三份《新城天街项目内部购买协议书（商铺）》，主要约定：原告购买铎龙公司所开发的物业“新城天街”项目3号楼1层11、12、13号房（商铺）；11号房建筑面积约40.55平方米，价格为12300元/平方米；12号房建筑面积约38.08平方米，价格为13300元/平方米；13号房建筑面积约32.54平方米，价格为13100元/平方米；原告向铎龙公司缴纳11、12、13号房的诚意金均为200000元；正式签订房地产预售（销售）合同时，原告所缴纳诚意金即自动转为所购物业的房款。合同签订当日，原告向铎龙公司缴纳11、12、13号房的购房诚意金共400000元，并向主岛公司缴纳11、12、13号房的选房费6000元。2017年10月30日，原告再向铎龙公司缴纳11、12、13号房的购房诚意金200000元。2018年6月11日，铎龙公司为在“新城天街”项目现场举行“十年庆典感恩社会”百万豪礼大型酬宾活动，向签订《新城天街项目内部购买协议书》的客户发出《特别荣誉客户资格确认书》，确认书的“活动内容及规则”中载明“在2018年7月28日新城天街B区一期开盘当日，凡购买B区1号、7号、8号楼及商铺客户（含新老客户），均获得开盘当日抽大奖活动参加资格。……B、一等奖1名，东风标致4008汽车一辆”。2018年7月28日，原告在“十年庆典感恩社会”百万豪礼大型酬宾活动抽奖中，获得一等奖，瑞仕公司向原告出具了《新城天街中奖确认函》。2018年9月17日，铎龙公司（甲方）与原告（乙方）签订内容为“1、乙方于2017年10月6日认购了新城天街，3-1-11、3-1-12、3-1-13号门面，因乙方个人资金原因要求退掉3-1-11号门面，甲方同意乙方退掉3-1-11号门面，不退诚意金，将3-1-11号门面诚意金转入3-1-12、3-1-13号门面的房款内。2、甲方承诺免收何刚3-1-12、3-1-13号门面物管费各15个月。3、甲方同意若乙方不要奖品车辆，可将乙方所中奖品车辆同等金额（￥170700元，大写：壹拾柒万零佰元整），冲抵何刚所购3-1-12、3-1-13号门面的房款；如若乙方要奖品车辆（型号：东风标致4008，排量：350THP，2018款精英版）。甲方于2018年10月20日将奖品车辆交于乙方，奖品过户费由甲方全部承担。4、对于乙方所中奖品的个人偶然所得税，依据国家纳税法行”的《对何刚认购门面协议补充条款》。2018年10月20日，铎龙公司（甲方）又和原告（乙方）签订内容为“甲方承诺免收乙方业主：何刚门面（3-1-11、113-1-12、3-1-13）号门面物管费用两年，具体免收金额和相关事宜由甲方和物业公司商谈。中奖车辆同等金额（人民币170700元整）冲抵房款”的《对于何刚认购门面协议补充协议》。2019年5月10日，铎龙公司向原告出具内容为“今贵州铎龙置业有限公司，承诺2019年5月30日前退何刚于2017年10月6日在新城天街购买3-1-11、113-1-12、3-1-13号门面诚意金共计606000元。如果逾期不退款，将按照每超出一天1000元进行补偿，直到退款为止”的《承诺书》。并于2020年1月14日，又向原告出具内容为“今贵州铎龙置业有限公司，承诺2019年5月30日前退何刚于2017年10月6日在新城天街购买3-1-11、113-1-12、3-1-13号门面诚意金共计606000元。如果逾期不退款，将按照每超出一天1000元进行补偿，直到退款为止”的《承诺书》，承诺：何刚于2017年10月6日认购3-1-11、113-1-12、3-1-13号门面。分别缴纳了认购诚意金（人民币606000元），关于康乾新城××街项目××期退付客户订购诚意金的事宜，我公司作出如下承诺：1、2020年1月20日前，我公司筹集资金，用于退付给客户缴纳的部分诚意金。2、2020年3月15日前，退付至全部款项的90%。3、全部款项于2020年3月31日前全部退完，如果我公司在2020年3月31日前未全部退完，不再补门市差价，此三套门面归客户所有。4、关于抽奖奖品落实情况本公司承诺于2020年1月13日必须给何刚落实处理，且完毕后签字盖章的《承诺书》。另查明：“新城天街”项目是康乾公司开发。康乾公司的法定代表人、大股东是王晓仕，占股75%。铎龙公司是康乾公司按独山县政府要求在独山县注册的公司，注册时间为2017年2月24日，法定代表人、大股东是王晓仕，占股60%，股东李国慧，占股40%。康乾公司特别授权铎龙公司全权负责“新城天街”项目的开发报建、经营管理等工作。铎龙公司就经营管理“新城天街”项目对外签订约120份《新城天街项目内部购买协议书》。瑞仕公司系康乾公司全资子公司，注册时间为2017年11月2日，法定代表人李国慧，唯一股东是康乾公司，占股100%。2017年11月3日，康乾公司出具《关于在独山项目所在地注册子公司并开展康乾新城天街项目相关报建工作的请示》（渝康司文[2017]第11号文件）向独山经开区管委会说明康乾公司为投资康乾“新城天街”项目专门注册全资子公司瑞仕公司，全权负责实施“新城天街”项目，并请示将康乾公司与独山县人民政府所签订的《建材家居商贸城综合开发项目投资合同书》中康乾公司的合同权利和义务全部转由子公司瑞仕公司承担及实施。2017年11月21日，独山经开区管委会出具《关于重庆康乾置业有限公司在独山注册项目公司并开展康乾新城天街项目相关报建工作的回复》（独开管复[2017]15号文件），同意由瑞仕公司作为《建材家居商贸城综合开发项目投资合同书》合同书项目的实施主体，负责“新城天街”项目的实施，将《建材家居商贸城综合开发项目投资合同书》中康乾公司所负有的相关合同权利和义务转移到瑞仕公司。由于铎龙公司、瑞仕公司资金紧张及项目报建手续等原因造成交房时间延后，不能与已签订《新城天街项目内部购买协议书》的购房人签订正式房地产预售（销售）合同，包括原告在内的几十位购房人多次信访。在独山县相关部门的主持下，铎龙公司、瑞仕公司与包括原告在内的几十位购房人多次协商后出具承诺书（1-3份不等），瑞仕公司的法定代表人李国慧多次亲自参加，有部分承诺书还加盖瑞仕公司公章（如已向本院起诉的原告唐元猛和原告莫品科案）。2019年6月28日，瑞仕公司股东由康乾公司变更为新东鑫公司。2020年9月21日，瑞仕公司法定代表人由李国慧变更为刘文伟。本院经审查认为，原告提起民事诉讼，提出诉讼请求主张应有充分的证据。本案中，原告为了购买房屋（商铺）与铎龙公司签订《新城天街项目内部购买协议书（商铺）》，在协议书中双方约定，缴纳购房诚意金后，在正式工签订房地产预售合同时，所缴诚意金自动转为购房款，同时约定了原告所购商铺的房号。但因被告在具体项目建设中，由于项目报建手续及资金紧张原因，导致项目建设停工，现今原告所购房屋建设未完成，被告与原告也未签订正式的商品房销售合同，如要明确房屋所有权属及办理相关权属登记，应以房屋修建完成且可交付使用、双方签订商品房销售合同及能在房屋管理部门办理产权登记为前提。故原告现要求确认案涉新城天街项目3号楼1层11、12、13归其所有，并为其办理登记手续，条件未成就，无法实现。2018年6月11日，原告在参加被告举行的“十年庆典感恩社会”百万豪礼大型酬宾活动，向签订《新城天街项目内部购买协议书》的客户发出特别荣誉客户资格确认书后，原告在参加活动中中奖，并经瑞仕公司确认，中奖确认函中载明领奖方式为“通知领取”。原告在瑞仕公司一直未通知领取奖品后与铎龙公司达成补充协议，约定中奖奖品可冲抵购房款。后由于被告资金紧张及项目报建手续等原因，“新城天街”项目停工，所有《新城天街项目内部购买协议书》的房屋交房时间无法确定，铎龙公司向原告出具的承诺书，对中奖奖品的承诺是“于2020年1月13日必须给何刚落实处理，且完毕后签字盖章”，但承诺中未明确落实处理的方式。现原告要求交付中奖奖品，应先与被告确定兑现的方式或方法。故原告主张铎龙公司、瑞仕公司交付中奖奖品东风标致308汽车一辆的条件亦未成就。综上，原告向本院提出的诉讼请求条件尚未成就，如为此做出驳回诉讼请求的实体判决，对原告而言显失公平，原告可在“新城天街”项目房屋修建完成，能在房屋管理部门办理产权登记，以及双方签订正式商品房买卖合同后再行主张确认房屋的所有权和要求办理登记；在和被告明确中奖奖品的兑现方式或方法后，可再行主张兑现交付中奖奖品。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告何刚的起诉。案件受理费（原告起诉时已申请缓交）予以免收。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黔南苗族自治州中级人民法院。审 判 长  陆荣森人民陪审员  陈德龙人民陪审员  罗黎平二〇二一年七月六日书 记 员  唐艺璇书 记 员  白荣娜