广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初4018号原告：黄耀峰，男，1981年9月15日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：王云松，广东解法律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡雄兵，广东解法律师事务所实习人员。被告：广州明扬物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区康王北路1081号459房。法定代表人：陈健雄，职务：执行董事。被告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：周芳汀，广东合拓律师事务所实习律师。原告黄耀峰诉被告广州明扬物业管理有限公司（以下简称明扬物业公司）、广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月31日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告黄耀峰的委托诉讼代理人王云松、胡雄兵，被告万科物业公司的委托诉讼代理人吴小庆、周芳汀到庭参加诉讼，被告明扬物业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年9月13日,作为广州市荔湾区康王北路万科金色康苑的建设单位-广州万科企业有限公司与被告万科物业公司签订了《前期物业服务合同》。合同约定,委托被告万科物业公司为万科金色康苑提供前期物业管理服务。合同第二章服务内容及附件五前期物业管理服务质量标准详细约定了物业服务的内容及标准。2011年3月,原万科金色康苑商业裙楼一手楼业主李日暖与原告签订了《商铺买卖合同》,并与代理商签订了二年的销售返租协议。买卖合同约定,李日暖将涉案商铺出售给原告。买卖合同第十一条约定:“出卖人交付使用的商铺的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。”原告接收商铺时,验收了该商铺的装饰、设备标准确实符合双方约定(附件三)的标准。二年的销售返租期满后,2014年10月原告等业主与被告明扬物业公司签订了《商铺租赁经营合同书》，约定：由被告明扬物业公司承租原告的商铺，统一招商运营，被告明扬物业公司向原告支付租金，向被告万科物业公司交纳物业管理费。2015年3月16日,利用前期物业服务人总包地位的被告万科物业公司也与被告明扬物业公司签订了《物业服务合作协议》,被告万科物业公司不仅强行收取被告明扬物业公司拖欠的全部物业服务费用,还擅自将商业裙楼的内部物业服务管理分包给被告明扬物业公司,由被告明扬物业公司负责商业裙楼的包括消防安全管理在内的内部物业管理服务。被告明扬物业公司在支付两按一租后，一直拖欠租金，原告等业主遂于2017年9月份发函被告明扬物业公司通知解除合同。此后,由于被告明扬有限公司擅自拆改设施设备,物业管理不善,导致商场内部设施设备丢失损毁严重。此后,业主组织曾洽谈放租广州金骊投资策划有限公司接收招商运营管理。但是,被告万科物业公司以金骊公司须先清缴拖欠的前期物业费,方准进场入驻经营,导致该商铺处于无法经营状态。时值今日,广州市荔湾区康王北路1081号金色康苑商业裙楼存在环境卫生混乱、各处散落着建筑垃圾、电表被偷、公共设施设备无法正常使用,扶梯无法运行、直梯限制人数等情形,被告未全面履行合同约定的物业管理责任,导致所承担的物业设施设备损毁灭失。据此,依据《民法典》第二百八十七条规定:“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。”第二百三十七条规定:“造成不动产或者动产毁损的,权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。”第九百四十一条规定:“物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的,应当就该部分专项服务事项向业主负责。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。”两被告的行为直接导致原告及其他业主无法正常运营商铺,严重损害了原告的合法权益。原告特提起诉讼：1、请求法院判令两被告在本案判决生效十日内负责将广州市荔湾区康王北路万科金色康苑商业裙楼场地设施设备恢复为原告购铺办证时的原状,并承担为恢复原状所产生的必要的合理花费;2、请求法院判令两被告承担因其物业服务瑕疵管理不善到恢复原状所导致无法正常经营的租金损失(暂计至起诉之日起89154元)；3、请求法院判令两被告承担本案的鉴定、评估费用;4、由被告承担本案的诉讼费用。被告明扬物业公司没有到庭答辩。被告万科物业公司答辩称：一、原告要求被告万科物业公司将万科金色康苑商业裙楼场地设施设备恢复为原告购铺办证时的原状没有事实与法律依据，请法院予以驳回。1、被告明扬物业公司基于租赁合同的法律关系占有涉案商业裙楼，基于原告的同意，对商铺进行了重新分割，布局。造成涉案商业裙楼目前状况与被告明扬物业公司租赁涉案商铺时不一致的原因是被告明扬物业公司对商铺进行了重新分割、布局，这与被告万科物业公司提供物业服务之间并无因果关系，原告依据物业服务合同的法律关系向被告万科物业公司主张权利没有法律依据，原告应该另案依据租赁合同的法律关系主张其权益。2、涉案商业裙楼有800多户业主，其中负一楼、一楼、二楼、三楼有部分业主将自己的商铺与其他业主的商铺打通，整体出租给商家，这些商家目前在正常经营，这些业主肯定不会同意将涉案商业裙楼设施设备恢复到原告购铺办证时的原状，原告在未经其他业主同意的情况下，要求将涉案商业裙楼设施设备恢复到原告购铺办证时的原状明显没有法律依据。3、本批系列案中，原告办证的时间都不相同，最早的时间为2011年7月，最晚的时间为2018年2月2日，时间差距长达7年，每位原告办证时的设施设备都不一样，本批系列案中原告都要求将场地设施设备恢复到各自办证时的原状，这样就造成了一位原告要求将涉案商业裙楼恢复到2011年7月，另一位原告同时要求将涉案商业裙楼恢复到2018年2月2日，这明显是无法同时做到的。4、原告购买涉案商铺时，就明知该商业裙楼是作为商场，统一交给第三方整体经营的，对于第三方整体经营该商业裙楼的模式也是明知的，这次，原告将涉案商铺交给被告明扬物业公司经营，对被告明扬物业公司是将整个涉案商业裙楼作为一个商场进行整体经营的模式也是明知的。原告享受自己商业行为带来的收益的同时，也理应承担自己商业行为所带来的风险。现在涉案商业裙楼经营出现困难所引发的后果应该由原告自行承担，不应该将该风险转嫁到被告万科物业公司头上。5、开发商将涉案商业裙楼交给被告万科物业公司的时候，是毛胚交楼的，第一手业主收楼后将之分拆为多个商铺出售，涉案商铺最早的于2011年办理了房产证，至今已过了10年，原告先后交给多家经营公司对涉案商业裙楼进行经营，相关的设施设备均有所变动，有些设施设备是这些经营公司或者业主自行加建的，有些设施设备属于业主私有的，这些都不属于被告万科物业公司的物业服务范围，这些设施设备的相关资料都没有移交给被告万科物业公司，被告万科物业公司就是想管也管不了。原告要求涉案商业裙楼恢复至其购铺办证时的状态，明显没有事实与法律依据。6、开发商将涉案商业裙楼交给被告万科物业公司时，并没有手扶电梯。从手扶电梯的设备注册代码可以看出这些手扶电梯是后来加建的，经查该手扶电梯的使用单位一直都是涉案商业裙楼的租赁经营公司。7、一个商铺对应一个电表，将几个商铺打通变成一个商铺出租，只需要一个电表，基于新的布局，相关的电线走向、负荷、电表数量等都会发生相应的变化，被告明扬物业公司基于经营的需要，基于原告的同意，对商铺进行重新布局，重新设置电表也是符合其与原告签订的租赁合同的约定，被告明扬物业公司是基于租赁合同的约定对电表进行变动，如果原告认为相应电表应恢复原状，原告应依照租赁合同的法律关系另案主张。二、原告要求被告万科物业公司承担恢复原状之前的租金损失没有事实与法律依据。请法院予以驳回。1、原告没有提供证据证明其租金损失已经发生及具体金额，也没有提供证据证明其所主张的租金损失与被告万科物业公司的物业服务之间存在因果关系，所以原告向被告万科物业公司主张的租金损失没有事实与法律依据，请法院予以驳回。2、原告于2021年3月31日立案，原告主张的关于涉案商铺2020年3月31日之前的租金损失均因超过了诉讼时效，不应得到法院支持。3、被告万科物业公司的物业服务只是存在瑕疵，该瑕疵并不会导致涉案商铺租不出去。涉案商业裙楼负一楼、一楼、二楼、三楼均有商铺出租出去了，且负一楼、一楼、三楼的商铺均处于正常经营状态。本批系列案中4019号案中的256号铺、4037号案和4073号案的涉案商铺都处于二楼已出租的商铺中。目前不断有业主与商家签订了租赁合同，有商家有意向租赁整个四楼，该商家也正在跟相关的业主积极洽谈租赁事宜。这些都充分说明涉案商铺如果能租出去，是可以正常经营的，所以，涉案商铺没有租出去与被告万科物业公司的物业服务瑕疵没有因果关系。4、如果原告在起诉状中所述其早就发函通知被告明扬物业公司解除租赁合同属实的话，原告应及时收回涉案商铺，重新放租，以防止其损失扩大，但原告并没有采取适当措施避免损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第119条及《中华人民共和国民法典》第591条之规定，对于原告主张的发函通知被告明扬物业公司解除租赁合同之日后的损失应该自行承担责任。案件事实2007年9月13日，涉案大厦的开发商广州市万科房地产有限公司（甲方）与被告万科物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：由乙方对涉案大厦的物业提供前期物业管理服务。乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理,物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理、车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理。物业费实行酬金制，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，商业物业为5元/月·平方米。在第三十三条以下情况乙方不承担责任，第4款约定：非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。在合同附件二（物业构成明细）其中商业用房：幢数与套数（均为空白）,建筑面积约15462平方米；车库及设备用房约10000平方米。附件三物业共用部位明细其中包括公共门厅、公共走廊等。附件四物业共用设施设备明细其中包括电梯约6部、消防设施一套、公共照明设施一套、监控设施一套及共用设施设备用房待定平方米。《前期物业服务合同》签订后，涉案小区至今未成立业主委员会。万科物业公司与裙楼商铺业主没有签订新的物业服务合同。2012年6月6日荔湾区康王北路1081号XXXX房登记的房地产权属人为原告黄耀峰。2021年1月16日本院受理万科物业公司诉黄耀峰物业服务合同纠纷一案。该案其中查明2015年3月26日，万科物业公司（甲方）与明扬物业公司（乙方）就涉案大厦商业裙楼物业管理及相关费用缴纳问题签订《物业服务合作协议》，约定：乙方接受商业裙楼业主委托和授权为金色康苑商业裙楼提供统一招商、内部运营管理及商业裙楼内部的基础物业服务等。甲方负责对商业裙楼的外围提供公共清洁、公共设施维护；商业各楼层配电房管理以及商场内三台垂直电梯的日常维护保养。乙方负责商业裙楼内部设备设施维护、消防安全管理、清洁卫生、客户投诉处理及商业营运管理等。乙方负责支付商场的历史欠费，从2015年4月1日开始每月20日前支付商场当月物业费、公共部位、共用设备设施分摊费用，按每月每平方米5元计算等。在该案本院认为关于争议焦点之四认为本院在（2021）粤0103民初1683号案的审理中，已根据证据情况及现场勘验情况，认定万科物业公司为涉案小区及商业裙楼按照《前期物业服务合同》约定的范围提供了物业服务及支付了公摊电费，并认定整个商场处于明扬物业公司准备整合装修的过程中，配电设备由明扬物业公司使用，目前没有直接证据证明配电房设施的缺失是原告管理不善所导致，但万科物业公司未对业主反映的问题采取相应的措施进行维护，物业服务存在一定的瑕疵。故此，结合上述法律规定，万科物业公司已按《前期物业服务合同》提供了相关物业服务，业主仅以万科物业公司提供的物业服务存在瑕疵抗辩拒绝支付物业费，缺乏正当理由，本院不予支持。本院于2021年3月15日作出（2021）粤0103民初1727号民事判决书，判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，黄耀峰向广州市万科物业服务有限公司支付2017年2月至2020年10月期间的物业费共4286.25元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，黄耀峰向广州市万科物业服务有限公司支付2017年2月至2020年10月期间的公摊电费共66.09元。三、驳回广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求等。该案现已发生法律效力。原告在本案中提供：产权证、前期物业服务合同、物业服务合作协议、规划图、物业环境图片、物业损坏告知函、明扬物业公司致广州星域商业咨询有限公司的函、银洁公司告知书、星域广场一楼电表房火灾调查、星域广场业主对商业电房的调查报告、电表照片等证据。被告提供判决书、企业信用信息公示报告、广州市电梯日常维护保养合同、广州市特种设备使用登记证。2021年4月27日本院到现场勘验，负一层、一层、二层、三层、四层均有客户在经营或装修，现场手扶电梯铭牌显示的使用单位和维保单位均不是被告万科物业公司。庭审中，原告黄耀峰明确本案是以物业服务合同关系主张权利并要求被告恢复公共部分走廊、中央空调、消防、配电、手扶电梯、洗手间、排烟排风排污等满足公共使用的标准及由被告自行承担恢复商铺的费用。另原告黄耀峰确认与被告明扬物业公司就涉案商铺存在租赁合同关系，租赁关系已解除，被告明扬物业公司在2020年2月1日已退场。商铺已交还给原告，但没有履行恢复原状的交接手续。原告认可被告明扬物业公司套内面积的拆改。被告明扬物业公司退场时全部商铺已经打通拆除间隔。本院认为:根据被告万科物业公司与广州市万科房地产有限公司于2007年9月13日签订的《前期物业服务合同》，明确约定被告万科物业公司对涉案场地的物业管理服务是物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运…公共绿化的养护和管理…等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理。其中物业共用部位明细其中包括公共门厅、公共走廊等；物业共用设施设备明细其中包括电梯约6部、消防设施一套、公共照明设施一套、监控设施一套、共用设施设备用房待定平方米且约定没有注明涉案场地存在套数间隔划分。根据原告提供的产权证书证实2012年期间涉案场地进行了商铺划分包括原告在内的认购人分别办理认购商铺的产权登记，出让人与原告没有就涉案商铺及场地的物业管理与被告万科物业公司重新签订物业服务合同。根据本院（2021）粤0103民初1727号民事判决书的查明和认定以及本院现场勘验有其他商户及经营者正在涉案场地经营的事实，证明开发商广州市万科房地产有限公司移交给被告万科物业公司管理的设备设施都正常运作。原告所诉请要求万科物业公司恢复公共部分走廊、中央空调、消防、配电、手扶电梯、洗手间、排烟排风排污等满足公共使用的标准与《前期物业服务合同》约定的设备设施不符，根据原告在庭审承认《商铺租赁经营合同书》解除后没有要求被告明扬物业公司履行恢复商铺原状的事实。原告的证据不能证明涉案场地的现状是万科物业公司没有履行《前期物业服务合同》约定的义务所造成，被告万科物业公司的抗辩理由成立。原告诉请以物业服务合同为由要求万科物业公司恢复公共部分走廊、中央空调、消防、配电、手扶电梯、洗手间、排烟排风排污等满足公共使用标准的诉讼请求，本院不予支持。因明扬物业公司与原告不存在物业服务合同关系，原告要求以物业服务合同关系主张权利并要求明扬物业公司恢复公共部分走廊、中央空调、消防、配电、手扶电梯、洗手间、排烟排风排污等满足公共使用标准缺乏合同及法律依据，本院亦不予支持。对于原告申请评估鉴定及要求两被告承担因物业服务瑕疵管理不善至恢复原状期间无法正常经营租金损失的问题。根据上述查明和认定被告万科物业公司的物业服务存在瑕疵，但不足以影响原告的物业出租和收益。故原告申请评估鉴定，本院不予准许。同理原告请求两被告承担因物业服务瑕疵管理不善至恢复原状期间所导致无法正常经营租金损失的诉讼请求，本院也不予支持。被告明扬物业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。依照《物业管理条例》第四十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告黄耀峰的全部诉讼请求。案件受理费1014元，由原告黄耀峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二一年七月五日书记员  谢绮雯黄嘉琪