宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院民事判决书（2021）宁0303民初1386号原告：宁夏鑫泉房地产开发有限责任公司，住所地宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区红寺堡镇团结街。        法定代表人：赵志江，该公司经理。        委托诉讼代理人：杨学武，宁夏杨学武律师事务所律师。（特别授权代理）        被告：李应龙，男，1986年12月8日出生，回族，农民，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。        第三人：王银广，男，1982年7月5日出生，回族，农民，住宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区。        原告宁夏鑫泉房地产开发有限责任公司（以下简称鑫泉公司）与被告李应龙、第三人王银广物权保护纠纷一案，本院于2021年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫泉公司的委托诉讼代理人杨学武、被告李应龙、第三人王银广均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告鑫泉公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告李应龙停止对涉案房屋侵害、恢复原状，并将位于红寺堡区人和雅苑20幢1单元301号房屋返还给原告；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在吴忠市红寺堡区南川路东侧、利民街北侧开发建设“人和雅苑小区”项目，2016年5月18日原告与第三人签订了《商品房买卖合同》约定将原告开发建设的人和雅苑小区20幢1单元301号房屋出售给第三人，后第三人按合同约定支付了购房款，但至今未到原告处办理交房手续。2019年原告物业工作人员发现，被告将原告出售给第三人的房屋门锁更换并进行了水电改造，且没有在原告物业处办理任何手续。现第三人要求原告向其交付涉案房屋，后原告向辖区派出所报案，但被告至今拒不向原告返还上述房屋，故诉至法院。        被告李应龙辩称，1．不同意返还房屋；2．案外人朱维珍与原告公司售楼部的工作人员很熟悉，可以很随意的拿到该售楼部出售房屋的钥匙，当时是案外人朱维珍带我去看了涉案房屋的情况，后被告与朱维珍协商房屋以25.5万元价格从案外人朱维珍手中购买，且被告已经支付了14万元给案外人朱维珍，下剩11.5万元协商将涉案房屋过户至被告名下后付清，并且案外人朱维珍当场提供第三人与原告之间的商品房买卖合同以及涉案房屋钥匙，被告当时还拍摄了照片。        第三人王银广辩称，第三人作为涉案房屋的权利人都没有拿到钥匙，被告是怎么拿到钥匙的，按第三人所知没有在物业公司交纳装修保证金是不可能对涉案房屋进行装修。第三人认为原告与被告之间有瓜葛，还有就是第三人手中商品房买卖合同原件自始没有离开过本人，第三人有将合同拍摄成照片发送到网上进行出售，还给一个想要购买房屋的人拍摄成照片发送过去。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对原、被告及第三人均无异议的证据即原告提交的不动产登记证书一份、商品房买卖合同一份，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据认定如下：被告提交的住宅楼买卖合同一份、收条一张、朱维珍身份证复印件一张，对以上证据的真实性予以认定，但该证据不能证明涉案房屋的真正权利人为朱维珍，故对上述证据证明目的不予认定；被告提交的装饰工程施工合同一份，结合原、被告当庭陈述及法庭现场勘验，能够证实被告对涉案房屋水电线路进行了相应改造，故对该事实予以认定。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月18日原告鑫泉公司与第三人王银广签订《商品房买卖合同》将原告开发的位于吴忠市红寺堡区利民街北侧人和雅苑20号楼1301号房屋作价323861元出售给第三人。合同签订后，第三人通过吴忠市红寺堡区棚改办向原告支付了上述房款。涉案房屋原告与第三人至今未办理交付手续亦未办理产权转移手续，涉案房屋至今登记在原告名下。2018年11月6日，被告与案外人朱维珍签订《住宅楼买卖合同》一份，合同约定朱维珍将涉案房屋作价25.5万元出售给被告，被告已向案外人支付购房款14万元，现被告实际占有涉案房屋并对涉案房屋内水电线路进行了相应改造。        本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋登记在原告名下，属原告所有，原告作为涉案房屋的产权人，其对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告未经原告允许，继续占有使用该房产没有法律依据，原告要求被告停止侵权，并将涉案房屋返还给原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。庭审中原告明确恢复原状的范围为拆除被告加装的水管设施，若胜诉原告愿意自行拆除，从现场勘验来看被告只是对水电线路进行了刨槽施工，并未安装水管，故对该项主张不予支持。关于被告辩称涉案房屋系从案外人朱维珍处购得的辩解分析如下：一、被告李应龙与案外人朱维珍虽于2018年11月6日达成了房屋买卖的合意，但案外人朱维珍并非房产所有权人，在事先未取得原告授权，事后亦未获得原告追认的情况下，案外人朱维珍向被告出售涉案房屋的行为系无权处分。二、案外人朱维珍向被告出售房屋的行为也不符合表见代理的条件，综合全案分析，首先，被告与案外人朱维珍协商的房产买卖事宜原告不知情，且已支付的款项14万元是直接支付给了案外人朱维珍的，从整个房屋买卖行为看，案外人朱维珍是以自己的名义出售房屋，并非以原告的名义，其行为不具有具有代理权的外观条件。其次，被告是在案外人朱维珍明确向其出示了原告与第三人王银广买卖合同的重要条件下与案外人朱维珍又签订的合同，被告作为相对人不符合善意无过失条件。故对被告的辩解理由本院不予采信。        综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十五条、第三十六条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、四十九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第一款规定，判决如下：        被告李应龙于本判决生效之日立即将位于吴忠市红寺堡区利民街北侧人和雅苑20号楼1301号房屋返还给原告宁夏鑫泉房地产开发有限责任公司。        案件受理费100元，减半收取计50元，由被告李应龙负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。        审判员    洪海二〇二一年七月二十七日书记员    叶文亮《中华人民共和国物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。