广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2935号上诉人（原审被告）：广东绿百多生物科技有限公司，住所地湛江开发区乐怡路**,统一社会信用代码914408007375585190。法定代表人：孙建新，经理。委托诉讼代理人：黄夏，广东领会律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖雪芳，女，汉族，1970年2月2日出生，住湛江市麻章区。委托诉讼代理人：陈晓明，广东纵信律师事务所律师。上诉人广东绿百多生物科技有限公司（以下简称“绿百多公司”）因与被上诉人廖雪芳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2021）粤0891民初712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人绿百多公司的委托诉讼代理人黄夏，被上诉人廖雪芳的委托诉讼代理人陈晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人绿百多公司上诉请求：一、依法撤销湛江经济技术开发区人民法院（2021）粤0891民初712号民事判决第一项，变更判决为绿百多公司支付逾期交房违约金7754.38元给廖雪芳；二、案件受理费由廖雪芳负担。事实和理由：一、一审判决不予调整违约金错误。《商品房买卖合同（预售)》第十二条约定的逾期交房违约金标准过高，应按照逾期交付房屋使用期间市住建部门公布的同地段同类房屋租金标准合理计算廖雪芳因逾期交房造成的损失，对违约金予以适当调整减少，依法认定本案逾期交房违约金标准为56元/天。对比《商品房买卖合同（预售)》约定的违约金与同地段同类房屋租金标准计算所得损失额，前者明显过高。按合同约定计算违约金：1.本案合同全部房价款326500元，按月计算，违约金为326500元×5?/天×30天=4897元/月。2.按同地段同类房屋租金标准计算损失赔偿额：本案房屋用途为办公室，建筑面积45.97平方米，坐落于开发区乐怡路，约定交房时间为2019年5月30日，根据湛江市住房和城乡建设局2018年2月22日公布的《关于公布〈湛江市市区2018年房屋租赁市场指导性租金〉的通知》（湛建办【2018】108号）、2019年11月25日公布的《关于公布〈湛江市市区房屋租赁市场指导性租金〉的通知》（湛建办【2019】163号），房屋属二等二级类别，两通知（2018年、2019年)指导性租金标准均为25-32元/平方米（建筑面积），合理取其标准幅度的平均值为（25+32)÷2=28.5元/平方米（建筑面积），按月计算，每月租金损失为28.5元/平方米（建筑面积）×45.97平方米（建筑面积）=1310元/月。3.两者对比：4897元÷1290元=3.73倍，合同约定的违约金明显远远超过损失额30%。由上，合同约定的逾期交房违约金显然过高，可按不高于违约金超过造成的损失30%为标准适当减少而确定本案逾期交房违约金，即每逾期交房一个月（按30天计)违约金计算为1290元×130%=1703元，折合每日违约金为1703元÷30天=56元/天。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。此处规定，在买卖双方对违约金有约定的情况下，违约方仍然有权依法请求调整减少违约金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释【2009】5号）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。由此可见，依法调整减少违约金的，以实际损失为基础，如约定违约金过高，应当调整为违约金以不超过造成损失30%为限。关于如何确定逾期交房造成买受人损失的赔偿额方面，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条作出明确规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。之所以如此规定，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。因为在逾期交房的情况下，购房者通过出租或租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故以同地段同类型房屋租金评价，在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。因此，在购房者没有举示充分证据证明其损失的大小、也没有其他证据证明逾期交房造成除租金损失外还存在其他损失的情况下，应按该规定认定逾期交房造成的损失（或称租金损失)，以该损失为基础调整违约金。这也是目前最高人民法院关于如何确定逾期交房造成买受人损失赔偿额方面的具体规定，一审判决“该计算标准并非衡量违约金是否过高或过低的唯一标准”不予调整违约金的理由明显不充分,与上述规定相悖。此外，对比本案约定日万分之五逾期交房违约金及参考《江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知》“4.【逾期交房违约金的调整】合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。”本案约定日万分之五逾期交房违约金确应予以调整减少。二、一审判决不予扣除受政府机构改革影响相应期间错误，应予纠正。计算逾期期间应至少扣除暂停受理消防验收影响50天。受政府相关部门机构改革工作衔接影响，绿百多公司建设工程竣工后未能得到及时受理验收，一审判决也查明建设工程消防设计审查验收职责工作移交承接期为2019年4月1日至6月30日，消防验收系竣工验收的其中环节，暂停消防验收受理实际影响竣工验收的完成，从而影响交付房屋，而不论该暂停受理期间处于合同约定交付房屋时间的前或后，计算违约期间都应扣除该50天暂停受理业务期间。一审判决认为消防验收部门于2019年4月30日至6月18日暂停受理消防验收工作对申请办理涉案工程的竣工验收备案没有实际影响是错误的。三、一审判决认定违约金15508.75元错误，计算违约期间扣除以上不可抗力因素影响50天，违约时间计为95天-50天=45天，违约金应计算为2520元，绿百多公司参考一审判决关于确定损失的部分意见，可增加至按一审判决金额的二分之一即7754.38元支付给廖雪芳。绿百多公司2020年1月10日完成竣工验收备案和2020年1月13日取得测绘报告，满足交楼条件，计算违约期间应扣除以上不可抗力因素影响50天，违约时间计为95天-50天=45天，本案逾期交房违约金原应计算为：56元/天×45天=2520元。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，请二审人民法院依法撤销一审判决，变更判决为绿百多公司支付逾期交房违约金7754.38元给廖雪芳。被上诉人廖雪芳答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，请求二审法院驳回绿百多公司的上诉，维持一审判决。廖雪芳起诉请求：1.判令绿百多公司向廖雪芳支付逾期交楼违约金28242.25元（从2019年6月1日起计至2019年11月21日止共173天，按购房款总金额326500元为基数，每日万分之五计算）；2.判令绿百多公司承担本案所有诉讼费用。一审法院查明事实：2018年4月3日，廖雪芳作为买受人与绿百多公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同(预售)》(合同编号：Y2018014953)，合同第一、三、六、七条约定由廖雪芳购买绿百多公司出售的坐落于湛江经济技术开发区乐怡路32号京仕佰公馆7层713号办公室，建筑面积共45.97平方米，总价款为326500元。签订本合同前，廖雪芳已向绿百多公司支付定金50000元。该定金于本合同签订时抵作商品房价款。廖雪芳应当于2018年4月3日前支付首期房价款166500元，余款160000元向贷款机构申请贷款支付。第八条逾期付款责任约定：买受人未按照约定时间付款的，逾期超过30日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件约定：供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；电话通信、宽带网络：交付时线路敷设到户。第十一条交付时间和手续约定：(一)出卖人应当在2019年5月30日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。该合同附件十一《补充协议》第五条约定：如有下列特殊情形之一的，出卖人交付商品房及办理房地产权属证书的期限可顺延，不视为出卖人违约：1.因不可抗力造成延误的；2.因政策变化及政府主管部门原因造成延误的；3.因其他非出卖人责任造成延误的。上述合同签订后，廖雪芳向绿百多公司支付了全部购房款共计326500元，绿百多公司于2018年4月11日向廖雪芳开具了首期房价款166500元发票一张，于2019年11月20日向廖雪芳开具了余款160000元发票一张，金额共计326500元。另查，廖雪芳按揭贷款金额160000元已于2018年4月25日由贷款机构湛江市麻章区农村信用合作联社划款支付给绿百多公司。2019年1月7日，涉案京仕佰公馆项目经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位出具同意竣工验收意见，于2019年9月30日通过规划验收，于2019年10月23日通过竣工验收，于2020年1月10日完成竣工验收备案，于2020年1月13日取得测绘报告。廖雪芳于2019年9月3日在《房屋钥匙签收确认书》上签名，办理了涉案房屋的收楼手续。另查明，2019年3月27日，住房和城乡建设部、应急管理部联合发布《住房和城乡建设部应急管理部做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，通知各级消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交建设工程消防设计审查验收职责工作，移交承接期为2019年4月1日至6月30日。2019年4月30日，湛江市消防救援支队在微信公众号“湛江消防”发布《湛江市消防救援支队关于不再受理消防设计审核、消防验收、备案和抽查等业务的公告》，公告全市各级消防救援机构即日起不再受理消防设计审核、消防验收、备案和抽查业务。2019年1月14日，湛江市住房和城乡建设局人防工程科正式开展工作，工作交接期间正常承办人防业务，该局未发出过暂停办理业务的相关文件。2019年6月18日，湛江市住房和城乡建设局正式承接消防设计审查验收职能。2019年7月10日，涉案京仕佰公馆项目向湛江市住房和城乡建设局申请消防验收，该局于2019年8月23日出具《建设工程消防验收意见书》。2019年9月28日，涉案京仕佰公馆项目向湛江市住房和城乡建设局申请人防工程竣工验收备案，该局于2019年12月13日出具《湛江市住房和城乡建设局关于京仕佰防空地下室竣工验收备案意见》。一审法院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。廖雪芳与绿百多公司签订的《商品房买卖合同(预售)》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。廖雪芳已依约向绿百多公司支付了全部购房款，绿百多公司未按照约定时间交付商品房，已构成违约，其应当承担逾期交房的违约责任。根据廖雪芳的诉求及事实理由和绿百多公司的抗辩意见，本案当事人存在以下争议焦点问题：一、关于绿百多公司逾期交房是否受政府机构改革的影响，相应的期间应否予以扣除的问题。根据有关规定，办理建设工程竣工验收备案，必需已办妥规划、消防、环保等相关验收工作。本案中，涉案工程于2019年9月30日才通过规划验收，而涉案工程于2019年8月23日通过消防验收，早于2019年9月30日，故消防验收部门于2019年4月30日至6月18日暂停受理消防验收工作，对绿百多公司申请办理涉案工程的竣工验收备案并没有实际影响。绿百多公司以政府部门机构改革，消防验收部门于2019年4月30日至6月18日暂停受理消防验收工作为由，抗辩在计算逾期交房天数时应扣除受影响的50天，没有事实和法律依据，不予支持。二、关于违约金应计算到何时止的问题。本案中，合同签订后，廖雪芳已按合同约定向绿百多公司履行了支付购房款的义务，绿百多公司应按合同约定于2019年5月30日前将具备合同约定条件的商品房交付给廖雪芳使用，但绿百多公司于2019年9月3日才将涉案房屋交付给廖雪芳，其行为已构成了违约，依法应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，廖雪芳已于2019年9月3日实际接收涉案房屋，其请求逾期交房违约金计至2019年9月3日止，系其对自身权利的自由处分，予以支持。廖雪芳主张从交房期限届满之次日2019年5月31日起计算逾期交房违约金，予以采纳。据此，绿百多公司逾期交房的期限应自2019年6月1日起至2019年9月3日止，共计95天。三、关于违约金是否过高，应否调整的问题。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，只有在违约金过分高于造成的损失的情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失的情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量，并非仅以租金损失作为计算基准。本案中，虽然根据本案的证据未能确定廖雪芳具体的损失数额，但根据涉案房屋的总房款326500元、违约时长95天、双向义务是否对等(廖雪芳逾期付款超过30日违约金亦应按每日万分之5计算)等事实，涉案逾期交房违约金每日按总房款万分之5计算为15508.75元(326500元×5?/天×95天)，并未明显过高。综上，绿百多公司关于应调低逾期交房违约金的抗辩理由缺乏充足依据，不予支持。对于廖雪芳诉求绿百多公司支付逾期交房违约金28242.25元，超过本院确认的上述合理金额的过高部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第一百一十七条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：限广东绿百多生物科技有限公司在判决发生法律效力之日起10日内向廖雪芳支付逾期交房违约金15508.75元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费506.06元，减半收取计253.03元，由廖雪芳负担159.17元，广东绿百多生物科技有限公司负担93.86元。二审期间，廖雪芳、绿百多公司均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人绿百多公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人绿百多公司的上诉请求和理由，及被上诉人廖雪芳的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、关于绿百多公司逾期交房是否受政府机构改革的影响，相应的期间应否予以扣除的问题。绿百多公司上诉主张在计算逾期交房天数时应扣除消防验收部门机构改革受影响的50天。根据本案已查明的事实，涉案工程的消防验收早于规划验收完成，即在消防验收完成时涉案工程还有其它项目的验收工作尚未完成，而办理建设工程竣工验收备案的条件是规划、消防、环保等相关验收工作均已办妥，由此可见虽然消防验收部门存在暂停受理消防验收工作的期间，但是其对绿百多公司申请办理涉案工程的竣工验收备案并没有造成实际影响，故绿百多公司以政府部门机构改革，消防验收部门于2019年4月30日至6月18日暂停受理消防验收工作为由，上诉主张应在计算逾期交房天数时扣除受影响的50天，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于违约金是否过高，应否调整的问题。绿百多公司上诉主张应按照逾期交付房屋使用期间市住建部门公布的同地段同类房屋租金标准计算廖雪芳因逾期交房所造成的损失，对违约金予以适当减少。首先，虽然违约方在合同双方对违约金有约定的情况下仍然有权依法请求调整减少违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，约定的违约金可予以调整的前提是“过分高于造成的损失”，考虑到违约金本身具有惩罚和补偿双重性质，如果仅是一般高于造成的损失情形则并无调整的必要。其次，房屋租金损失并非判断损失数额的唯一标准因素，根据法律规定，人民法院应当以实际损失为基础，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则对约定的违约金是否过高予以衡量。对此，一审法院已根据涉案合同的履行情况和本案查明的事实，对按照合同约定计算的违约金并未过分高于绿百多公司逾期交房给廖雪芳造成的损失进行充分合理论述，故本院不予赘述，绿百多公司关于一审法院计算违约金过高、应予以调整的主张，本院不予采纳。综上，一审判决判令绿百多公司向廖雪芳支付逾期交房违约金15508.75元并无不当，本院予以维持。综上所述，绿百多公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广东绿百多生物科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 林 竹审 判 员 陈小媚二〇二一年七月九日法官助理 杨 旸书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。