广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终1502号上诉人（原审被告）：英德市中实物业管理有限公司，住所地：广东省英德市英城帽子峰**路南、滨江路西英德市维港半岛花园**A商住楼****B商住楼**。法定代表人：黎永安。委托诉讼代理人：李小娴，广东浈阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶俊宇，男，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：叶俊伟，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：林璐瑶，广东明典律师事务所律师。原审第三人：英德市中实投资有限公司，住所地：广东，住所地：广东省英德市英城帽子峰**路南、滨江路以西维港半岛花园**商住楼首层**法定代表人：张耀坤。委托诉讼代理人：林瑞文，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文谦，广东捷高律师事务所实习律师。上诉人英德市中实物业管理有限公司因与被上诉人叶俊宇及原审第三人英德市中实投资有限公司排除妨害纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2020）粤1881民初2973号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人英德市中实物业管理有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的起诉；2.本案鉴定费、一审、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院将本属于物权请求的问题当作债权纠纷审理，属于定性错误。1.被上诉人的诉求属于物权请求权范围，而物业公司的性质是提供物业服务，基于与业主签订的物业服务合同，建立的是债权关系，二者不是同一法律关系。2.现实中，所谓的“交钥匙”就是房屋的交付工作，房屋的交付问题是物权变动的延续性行为，根据合同的相对性，财产交付应当是物权变动相对方（即原业主杜*胜）的义务，不是物业公司，原审法院混淆物权关系与物业服务的债权关系。上诉人作为物业公司，只有在被上诉人成为“业主”之后，才进行物业服务，而被上诉人如何成为业主，如何取得物权，怎样合法成为业主，不是上诉人的服务范围，与上诉人无关。3.本案中，被上诉人是从原业主杜*胜名下过户取得涉案房屋的所有权的，不管其二人是基于买卖还是赠予，亦或是其他法律关系引起的物权变动，该物权变动均与上诉人无关，上诉人与被上诉人不存在物权关系，故上诉人没有交付涉案房屋的义务。本案中，是原业主杜*胜与被上诉人之间发生了物权变动，依法应当由相对方即原业主杜*胜履行交付义务，而不是上诉人。故被上诉人向上诉人主张权利属主体错误，依法应当驳回起诉。4.原审法院判决违反法律规定，将物权关系中的交付义务强制判给了与业主只有债权关系的上诉人。原审第一项判决：“限被告英德市中实物业管理有限公司于本判决发生效力之日起三日内将位于英城帽子××、××江西××花园××综合楼××商铺和××商铺的钥匙交付给原告叶俊宇，并对上述商铺通水通电；”判的实际就是房屋的交付问题，是基于物权提出的请求权，而上诉人与被上诉人之间不存在物权关系。此外，庭审中，双方已确认上述房屋的状态，1号综合楼1-2号商铺和2栋3号商铺已由被上诉人擅自换锁，钥匙在被上诉人处，被上诉人已实际控制商铺。并且通水通电都是业主自行到供水和供电部门办理个户开通，不是物业公司代办业务，上诉人根本无权办理，被上诉人也从未委托上诉人代办，故原审该项判决完全没有事实依据，严重脱离实际，根本无法履行，应当予以撤销。二、交付涉案房屋不是上诉人的资职和业务范围，被上诉人无法占有使用房屋与上诉人无关，上诉人也没有实施任何行为侵害被上诉人的权益，原审法院判决上诉人交付房屋、赔偿被上诉人租金损失没有事实和法律依据，依法应当予以撤销。综上，原审法院将本属于物权纠纷当做债权纠纷审理，属于定性错误，继而将物权关系中的交付义务强制判给了与业主只有债权关系的上诉人，严重损害了上诉人的利益。故为维护上诉人的合法权益，特上诉至贵院，望贵院依法查明事实，依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的起诉。被上诉人叶俊宇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。原审第三人英德市中实投资有限公司述称，同意上诉人的上诉主张。被上诉人叶俊宇向一审法院起诉请求：1.英德市中实物业管理有限公司排除妨碍，向叶俊宇办理维港半岛花园1号楼综合楼1-2号商铺、2幢3号商铺的收楼手续，并通水通电；2.英德市中实物业管理有限公司赔偿叶俊宇2020年3月20日起（1号楼综合楼1-2号商铺、2幢3号商铺），计算标准按照评估报告，暂计至2020年12月22日的损失是283951.53元；3.案件诉讼费用由英德市中实物业管理有限公司负担。一审法院认定事实：广东省清远市中级人民法院于2019年8月15日作出的（2017）粤18执恢32号之三执行裁定书，裁定：将英德市中实投资有限公司所有的位于英城帽子××、××江西××花园××综合楼××商铺、××、××、××商铺、××商住楼××、××商住楼××号房屋作价11891261.9元，交付给杜*胜以抵偿广东省高级人民法院作出（2016）粤民再83号民事判决书确定的部分债务，上述房屋的所有权自本裁定送达杜*胜之日起转移。上述裁定书于2019年8月22日送达各方当事人，并已发生法律效力。2020年1月15日，杜*胜将上述维港半岛花园1号综合楼1-2号商铺、2幢3号商铺登记在自己名下；2020年3月20日，杜*胜将1号综合楼1-2号商铺（粤20**英德市不动产权第0005511号，面积1032.26平方米）、2幢3号商铺（粤20**英德市不动产权第0005510号，面积89.45平方米）变更登记在叶俊宇名下。2020年1月13日杜*胜向英德市中实物业管理有限公司出具《律师函》，要求英德市中实物业管理有限公司交付涉案商铺，但英德市中实物业管理有限公司以杜*胜未支付2013年1月23日至2020年1月1日的物业费为由拒绝交付涉案商铺给杜*胜占有和支配。2020年4月15日，杜*胜再次出具《律师函》给英德市中实物业管理有限公司，要求英德市中实物业管理有限公司交付涉案商铺，但英德市中实物业管理有限公司以同样理由拒绝交付涉案商铺。庭审中，叶俊宇、英德市中实物业管理有限公司均确认：涉案1号综合楼1-2号商铺未通水电，且叶俊宇未取得维港半岛花园小区门禁卡，无法占有使用该商铺；2幢3号商铺未通水电，无法使用和收益。另查明，经清远汇城价格鉴证评估有限公司评估并出具PGJZ-029号《报告书》，价格认证结论：涉案1号综合楼1-2号商铺基准单价27.02元/月/平方米（面积1032.26平方米，每月27891.66元/月）；2幢3号商铺基准单价40.9元/月/平方米（面积89.45平方米，每月3658.8元/月）。一审法院认为，根据清远市中级人民法院于2019年8月15日作出的（2017）粤18执恢32号之三执行裁定书，杜*胜通过以物抵债方式已取得涉案维港半岛花园1号综合楼1-2号商铺和2幢3号商铺的所有权，后杜*胜将上述商铺所有权变更登记在叶俊宇名下。但英德市中实物业管理有限公司以杜*胜未支付2013年1月23日至2020年1月1日的物业费为由拒绝交付上述商铺的钥匙并拒绝提供水电服务，英德市中实物业管理有限公司的行为已经构成侵权。现叶俊宇请求英德市中实物业管理有限公司交付涉案维港半岛花园1号综合楼1-2号商铺和2幢3号商铺的钥匙并提供水电服务，排除对叶俊宇物权的侵害，一审法院予以支持。英德市中实物业管理有限公司虽否认叶俊宇有向其主张权利，但其答辩及庭审中多次提及并承认杜*胜有向其出示（2017）粤18执恢32号之三执行裁定书，但未出示产权证书，因此拒绝交付上述商铺的钥匙并拒绝提供水电服务。对于2013年1月23日至2020年1月1日的物业费，英德市中实物业管理有限公司可另案起诉，英德市中实物业管理有限公司以该费用的主张作为拒绝交付上述商铺的钥匙并拒绝提供水电服务的抗辩理由一审法院不予采纳。关于叶俊宇请求涉案商铺的租金损失，因英德市中实物业管理有限公司拒绝交付涉案商铺钥匙并拒绝提供水电服务，导致叶俊宇不能占有使用其物权，造成了收益损失，现叶俊宇请求租金损失一审法院予以支持，租金损失应从2020年3月20日起算；其中1号综合楼1-2号商铺从2020年3月20日计算至英德市中实物业管理有限公司排除妨害之日止，暂计算至2020年12月22日之日为254743.8元；2幢3号商铺从2020年3月20日计算至英德市中实物业管理有限公司排除妨害之日止，暂计算至2020年12月22日之日为33417元；上述商铺的租金损失暂计算至2020年12月22日为288160.84元，但叶俊宇只请求283951.53元一审法院予以支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、限英德市中实物业管理有限公司于判决生效之日起三日内将位于英城帽子××、××江西××花园××综合楼××商铺和××商铺的钥匙交付给叶俊宇，并对上述商铺通水通电；二、限英德市中实物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付给叶俊宇英城帽子××、××江西××花园××综合楼××商铺和××商铺从2020年3月20日计算至英德市中实物业管理有限公司排除妨害之日止的租金损失（上述商铺的租金损失暂计算至2020年12月22日为283951.53元）；三、驳回叶俊宇其他诉讼请求。案件诉讼费2779.64元，由英德市中实物业管理有限公司承担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系排除妨害纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为英德市中实物业管理有限公司应否排除妨害及赔偿损失。依据本案查明的事实，案外人杜*胜经本院（2017）粤18执恢32号之三执行裁定取得位于英城帽子××、××江西××花园××综合楼××商铺、××、××、××商铺、××商住楼××、××商住楼××号房屋后，于2020年3月20日将其中的1号综合楼1-2号商铺和2幢3号商铺的所有权已变更登记到叶俊宇名下，叶俊宇自此对上述商铺依法享有占有、使用、收益和处分的权利。英德市中实物业管理有限公司以杜*胜未支付2013年1月23日至2020年1月1日的物业费为由拒绝向叶俊宇交付通往上述商铺的门禁卡及上述商铺的钥匙并拒绝提供水电服务，其行为已妨害了叶俊宇对上述商铺进行正常的装修和使用，构成侵权。叶俊宇请求英德市中实物业管理有限公司排除妨害及赔偿无法使用涉案商铺的租金损失，有事实和法律依据，应当予以支持。关于租金损失的数额，一审法院采信清远汇城价格鉴证评估有限公司评估并出具ＰＧＪＺ-029号《报告书》予以确定亦无不当，本院予以采纳。对英德市中实物业管理有限公司称一审法院错误将物权关系中的交付义务确定由其承担一节，对此本院认为，叶俊宇取得涉案商铺的所有权后，已成为维港半岛花园的业主，而向维港半岛花园业主交付门禁卡及提供水电服务，是英德市中实物业管理有限公司的义务，叶俊宇要取得通往商铺的门禁卡及使用水电等，均需通过英德市中实物业管理有限公司办理，故交付通往商铺的门禁卡及提供水电服务并不能等同于涉案商铺的交付，英德市中实物业管理有限公司的上述主张缺乏依据，本院不予采信。综上所述，上诉人英德市中实物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5559.28元，由上诉人英德市中实物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二一年七月七日法官助理 梁家惠书 记 员 周 莹附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。