湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初3735号原告：湖南长盛房产物业有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉中路三段**汇金苑****。法定代表人：叶明，董事长。委托诉讼代理人：周芳，湖南金州律师事务所律师。被告：张威巍，男，1993年10月13日出生，汉族。原告湖南长盛房产物业有限公司（以下简称长盛公司）与被告张威巍商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月25日公开开庭进行了审理。原告长盛公司的委托诉讼代理人周芳到庭参加了诉讼，被告张威巍经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案经缺席审理现已审理终结。原告长盛公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告补交购房款13593元；2.判令被告以13593元为基数，从2019年9月16日起至款项付清之日按每日万分之二向原告支付逾期付款违约金（计算至2021年2月3日为1378元）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年8月11日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的位于长沙市天心区竹塘西路378号“长盛岚庭”房屋，建筑面积122.32平方米，商品房单价为9310元/平方米。合同还约定买受人未按合同约定付款的，逾期未超过10日，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过10日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定以合同面积与产权面积之差乘以合同单价多退少补作为双方最终的房款结算。被告所购上述房屋不动产权证办妥后，原告于2019年8月12日通知被告在收到通知后30日领取上述房屋的不动产权证，并通知被告所购房屋最终产权面积比买卖合同面积出多1.46平方米，应补交购房差价款13593元，被告未履行补交义务；后原告又委托物业公司进行多次催缴，并委托律师事务所发送律师函向被告催缴购房差价款未果。被告的行为已经构成违约，严重损害了原告的合法权益，故原告为维护自身的合法权益依法向法院起诉。望法院判如所请。被告张威巍未予答辩，亦未提交相关证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了《长沙市商品房买卖合同》、不动产权证、《关于领取不动产权证及办理结算的通知》、《律师函》及邮寄单等相关证据，经与原件核对无误，本院予以确认并在卷佐证。根据原告提交的证据以及其委托诉讼代理人的当庭陈述，本院认定以下案件事实：2018年8月11日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：1、被告向原告购买天心区竹塘西路378号长盛岚庭房屋，建筑面积122.32平方米，单价9310元/平方米，总房价1138799元；2、首付款348799元于2018年8月11日支付，剩余房款790000元采用银行贷款方式支付；3、被告未按本合同规定的时间付款，应按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金；4、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式处理即以合同面积与产权面积之差乘以合同单价多退少补作为双方最终的房款结算，结算经双方确认后支付；5、原告应当在2018年12月11日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同约定条件的商品房交付被告。同时《补充协议》约定：1、被告地址及联系电话以《商品房买卖合同》记载的地址及联系电话为准，如买卖任何一方地址及联系电话变更，应在发生变更之日起五日内以书面形式通知另一方。2、《商品房买卖合同》及本补充协议中的通知事项须以挂号信或特快专递方式送达。下列情形下视为已送达：1、该通知已交付对方的；2、该通知以挂号信或特快专递方式发出后7天的；3、以传真、电话或其它类似方法通知后，对方以书面形式确认的；4、报纸公告刊登后3天的。在合同上，原、被告均盖章、签名及捺印予以确认。后被告于2018年6月28日、2018年8月11日、2018年10月12日分别向原告支付了购房价款30万元、48799元、79万元，原告则于2018年8月11日向被告出具载明“不动产购房款，数量122.32，价税合计348799元”的湖南增值税普通发票1份，于2019年5月23日向被告出具载明“不动产购房款，数量123.78，价税合计803593元”的湖南增值税普通发票1份。2018年10月14日，被告在《长盛岚庭入伙手续表》、《长盛岚庭房屋交接验收表》上签名。2019年5月5日，长沙市国土资源局将被告所有的天心区竹塘西路378号长盛岚庭房屋的不动产权进行登记，建筑面积为123.78平方米。另，2019年8月12日，原告向被告发送的《关于领取不动产权证及办理结算的通知》，载明“尊敬的张威巍业主：根据贵我双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议（以下简称买卖合同），您所购买的‘长盛岚庭’二期不动产权证我司已按买卖合同约定办出。请您本人（购房合同中多人签名的须一同前来）携带身份证原件及复印件、购房合同原件、费用收据到长盛岚庭物业管理处（长盛岚庭西7栋二楼财务室）领取不动产权证原件或复印件，并办理最终购房结算。因您所购房屋不动产权面积为123.78平方米（见附件），而您与我司的买卖合同面积为122.32平方米，其最终产权面积比买卖合同面积多出1.46平方米。根据贵我双方买卖合同第八条的相关规定，您应按买卖合同中约定的该房屋销售单价9310元/平方米，向我司补交该房屋购房款壹万叁仟伍佰玖拾叁元整（¥13593元）。请您在接此通知后30日领回您的不动产权证原件或复印件，并按买卖合同的约定交清上述结算房款。”2021年1月20日，原告委托湖南金州律师事务所以特快专递的形式向被告发送《律师函》，载明“张威巍：湖南金州律师事务所依法接受湖南长盛房产物业有限公司（以下简称‘长盛公司’）的委托，就您补交购房款事宜，向您发送律师函如下：您与长盛公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买长盛公司开发的位于长沙市天心区竹塘西路378号长盛岚庭小区房屋，合同约定购房面积为122.32平方米，销售单价为9310元/平方米。现长盛公司已经按合同约定为您所购房屋办理好不动产权证，该房屋不动产权证面积为123.78平方米，最终产权面积比买卖合同约定面积多出1.46平方米。根据《长沙市商品房买卖合同》第八条约定‘产权登记面积与买卖合同面积发生差异，双方同意以合同面积与产权面积之差乘以合同单价多退少补作为双方最终的房款结算。’您应向长盛公司补交购房款13593元，但经长盛公司多次催告后您至今仍未履行交纳义务。鉴于上述事实，我所郑重向您函告如下：1、请您在收到本律师函后3日内向长盛公司补交购房款13593元；联系人：王女士；2、如您在收单本律师函后3日内未向长盛公司补交购房款13593元，长盛公司有权依据《长沙市商品房买卖合同》第七条约定，自第一次通知您补交购房款之日起要求您承担相应的违约责任，并通过诉讼途径维护自身的合法权益，请您积极按本律师函限定的期限履行相应的义务，以避免给您造成不必要的损失。”本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》，为当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行各自的义务，原告已依约向被告交付符合约定的商品房，被告则应依约向原告足额支付购房价款。现合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积相差1.46平方米（123.78平方米-122.32平方米），依照合同约定，被告应当向原告支付购房款差额13593元（9310元×1.46平方米）。通过原告提交被告支付购房款的全部凭证，被告未付购房款差额属实，故本院对原告诉请被告支付购房款差额13593元予以支持。关于原告诉请被告支付逾期付款违约金的问题，本院认为，原被告双方在合同中对购房款差额的履行情况仅约定为“结算经双方确认后支付”，未对购房款差额的支付时间、期限、方式、违约责任等进行明确约定。本案中，被告已于2019年5月5日取得涉案房屋的不动产权证，逾期至今尚未补交购房款差额，确已构成违约，应承担相应的违约责任，本院酌情以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金的计算标准确认为中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率。其次，关于违约金的计算时间问题。原告以2019年8月12日向被告发送《关于领取不动产权证及办理结算的通知》的时间为违约金的起算时间，因原告未提交该通知已送达的相关证据，本院对此不予支持。但本院受理该案后，通过EMS法院专递向被告邮寄了起诉状副本等诉讼材料，被告于2021年5月11日本人签收后，即应当知晓原告向其催要购房款差额的事实，故违约金起算时间从2021年5月12日开始计算较为适宜。被告张威巍经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃对本案进行抗辩，应自行承担由此产生的对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》十九第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张威巍于本判决发生法律效力后10日内向原告湖南长盛房产物业有限公司支付购房款差额13593元；二、被告张威巍于本判决发生法律效力后10日内向原告湖南长盛房产物业有限公司支付以购房款差额13593元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率自2021年5月12日起至款项实际清偿之日止的违约金；三、驳回原告湖南长盛房产物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取87元，由被告张威巍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 向利二〇二一年七月五日法官助理 王钰书 记 员 卢蓓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。