北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初4572号原告：张海明，男，1979年11月29日出生，汉族，无业，住广东省汕尾市城区。委托诉讼代理人：刘涛，北京刘涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔卓然，北京刘涛律师事务所实习律师。被告：北京光彩微创源实业发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区康定街6号7幢4层412室。法定代表人：陈力兢，经理。被告：陈力兢，男，1968年6月13日出生，汉族，北京光彩微创源实业发展有限公司法定代表人，住河南省泌阳县。二被告共同委托诉讼代理人：魏昊，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：北京光彩正信投资管理有限公司，住所地北京市平谷区林荫北街13号信息大厦802室。法定代表人：王彬彬，经理。原告张海明与被告北京光彩微创源实业发展有限公司（以下简称微创源公司）、被告陈力兢、被告北京光彩正信投资管理有限公司（以下简称光彩正信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张海明的委托诉讼代理人刘涛、崔卓然，被告微创源公司的法定代表人即被告陈力兢，被告微创源公司、被告陈力兢的共同委托诉讼代理人魏昊，被告光彩正信的法定代表人王彬彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张海明向本院提出诉讼请求：1、判令张海明与光彩正信公司签订的《招商合同》于2018年5月23日解除；2、判令光彩正信公司返还张海明租金142980元、装修款20000元及违约金（以合同总金额为基数，按日万分之五的标准，自2018年5月23日起计算至实际付清之日止）；3、判令微创源公司、陈力兢承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费由光彩正信公司、微创源公司、陈力兢承担。事实和理由：张海明与光彩正信公司于2017年10月29日签订《招商合同》，约定由张海明承租光彩正信公司北京市北京经济技术开发区“光彩微商谷”项目所属创业工作室的B座楼东三层307号的房屋（以下简称涉案房屋），合同还约定了房屋建筑面积、租期、租金、装修标准、交付期限等内容。合同签订后,张海明依约向光彩正信公司支付了租金，并依光彩正信公司要求向第三方北京盛世力兢装饰有限公司（以下简称盛世力兢公司）支付了20000元的装修款，但光彩正信公司未在约定时间交付房屋。张海明后了解到光彩正信公司与微创源公司、陈力兢、王永欣四方于2018年2月14日签署了《协议书》，确认光彩正信公司已于2017年将涉案房屋权利转让给了微创源公司，由微创源公司对涉案房屋所在园区进行经营管理；就园区内的房屋租赁合同纠纷，光彩正信公司在200万元范围内承担赔偿责任，剩余退赔责任由微创源公司、陈力兢承担，相关退赔、解约和招商协议变更文件需由光彩正信公司、微创源公司、陈力兢三方与张海明共同确认。因此，张海明认为，光彩正信公司在《招商合同》签署前已不具备履行合同的客观能力基础，且光彩正信公司未在约定时间内交付房屋，合同目的无法实现，光彩正信公司亦应承担违约责任。张海明基于上述《协议书》要求微创源公司、陈力兢就《招商合同》解除后的退款义务承担连带赔偿责任。另，张海明持续与光彩正信公司、光彩微创源公司沟通合同解除与退款事宜，光彩微创源公司于2018年6月30日与张海明签订了《协议书》，约定由微创源公司向张海明退还118020元，剩余租金由光彩正信公司退还。现微创源公司已经向张海明退还118020元，仍有162980元租金未退还。张海明为维护自身合法权益，诉至法院。光彩正信公司辩称，同意诉讼请求1；同意退还租金；同意支付违约金，但张海明主张的违约金标准过高；不同意退还装修款，其非装修款的收款方，光彩正信公司从未指示张海明交付装修款至盛世力兢公司账户。微创源公司、陈力兢辩称，不同意张海明的诉讼请求。第一，微创源公司、陈力兢与张海明之间不存在房屋租赁合同关系，二者非本案适格被告。第二，《协议书》第三条明确约定光彩正信公司对其承租人承担赔偿责任，并约定光彩正信公司应向微创源公司转移其之前经营的文件资料，包括财务、招商合同、收据等，但光彩正信公司未履行协议内容；2018年4月30日，光彩正信公司与微创源公司签订了《补充项目交接协议》，约定光彩正信公司、微创源公司自行承担各自的债权债务，二者互相独立。第三，由于光彩正信公司逃脱债务，微创源公司为维护园区的稳定，在2018年6月至7月期间为光彩正信公司的部分租户办理退费事宜，后光彩正信公司仍拒绝承担退赔责任，并对外传播不实消息，微创源公司遂不再与光彩正信公司的租户接触。第四，光彩正信公司曾于2019年8月29日就上述协议向北京仲裁委员会申请仲裁，裁决明确微创源公司无需向光彩正信公司的租户承担退赔责任。综上，微创源公司无需向张海明承担赔偿责任。本院经审理认定事实如下：2017年10月29日，光彩正信公司（甲方）与张海明（乙方）签订《招商合同》，约定：乙方承租甲方投资开发并经营的园区内的涉案房屋；关于招商期限，自2018年5月31日起至2053年3月9日止，在此期间，甲方保证房屋无土地使用及房屋产权纠纷；关于招商款，总款项为261000元，乙方应于本合同签署之日前一次性付清该招商标的招商款项；关于招商标的交付，甲方同意暂定于2018年5月31日前将招商标的交付乙方，招商标的具体交付时间按甲方通知，招商标的交付标准为精装修交付；关于甲方的权利和义务，甲方陈述和保证，甲方系依法成立、存续、具备签署和履行本合同的主体资格，甲方保证按本合同约定的条款和条件向乙方提供招商标的及附属设施、设备等；关于违约责任，甲方未按本合同规定的时间交付招商标的，甲方逾期每日应按招商标的金额的0.5‰支付违约金。庭审中，张海明与光彩正信公司、微创源公司、陈力兢均认可涉案房屋位于北京经济技术开发区康定街6号院的园区（以下简称涉案园区）。另，张海明依约向光彩正信公司交纳了261000元招商款。张海明向本院提交了一张盛世力兢公司开具的金额为20000元的装修款的收据，欲证明其按照光彩正信公司的要求向盛世力兢公司支付了20000元装修款。光彩微创源公司、陈力兢、光彩正信公司均对该证据的真实性认可。经查，涉案园区的产权人为北京海辰瑞安科技有限公司（以下简称海辰瑞安公司），土地使用用途为“工业”，土地使用权终止日期为2053年3月10日，房屋规划用途为“科研服务楼”。2017年7月24日，海辰瑞安公司与华远锦恒（北京）物业管理有限公司（以下简称华远锦恒公司）签订房屋租赁合同书，约定海辰瑞安公司将涉案园区整体出租给华远锦恒公司，租赁期限为20年，自2017年8月1日起至2038年3月31日止。2017年8月31日，光彩正信公司作为承租方与出租方华远锦恒公司签订了《房屋租赁合同书》，约定光彩正信公司承租华远锦恒公司拥有合法租赁使用权的位于北京经济技术开发区康定街6号院园区内的全部房屋，租期20年，自2017年9月1日起至2038年3月31日止。2018年2月14日，光彩正信公司（甲方）与微创源公司（乙方）、陈力兢（丙方）、王永欣（丁方）签订《协议书》，内容为：“鉴于甲方2017年8月31日与华远锦恒（北京）物业管理有限公司签订了《房屋租赁合同书》并就甲方承租位于北京经济技术开发区康定街6号院工业楼和科研楼及厂房（以下简称‘微创园项目’）事宜进行了确认，鉴于甲乙丙丁四方一致确认由乙方和丙方全面接管‘微创园项目’并向甲方支付相关对价，经友好协商，甲乙丙丁四方一致决定签订本协议，以资信守。一、甲方将其承租的微创园项目的经营权和管理权全部转让给乙方，乙方以其名义对该项目进行经营管理并向华远锦恒（北京）物业管理有限公司履行支付租金及物业费用的义务，甲方配合乙方办理其与华远锦恒（北京）物业管理有限公司就《房屋租赁合同书》涉及的承租方和协议内容的变更事宜。二、本协议签订后，由乙方单独对涉案项目进行经营管理，甲方不再参与微创园项目的经营和管理，不得干涉乙方对该项目所有经营活动并在本协议签订之日十日内向乙方移交‘微创园项目’涉及的承租人的所有文件和手续（包括财务资料、甲方与承租人签订的《招商合同》、收据）。三、甲方已出租的房屋与承租人之间的纠纷由甲方负责并在人民币贰佰万元责任范围内承担退赔责任，并应当在2018年3月底前退赔完毕，其余针对承租人的退赔责任由乙方和丙方承担【如承租人同意甲方将收取租金交付给乙方后可将合同变更至乙方名下；如承租人与甲方解除租赁合同，租金由甲方在前述退赔责任范围内负责退还给承租人，房屋继续由乙方另行出租和招商；相关退赔、解约和招商协议变更文件均需由甲乙丙三方与相关承租人共同予以确认】……”2018年6月30日，微创源公司（甲方）与张海明（乙方）就涉案房屋签订《协议书》，约定：一、甲方代替光彩正信公司退还乙方租金118020元，用于冲抵甲方应付光彩正信公司的项目转让款，剩余租金由乙方向光彩正信公司主张权利，对剩余租金及其他费用甲方不承担任何责任；二、乙方领取甲方退还租金之前将乙方与光彩正信公司签订的《招商合同》及全部收据原件交付甲方，甲方随时提供政府及法院使用；三、乙方收到甲方退还租金后对《招商合同》中涉及的房屋不再有任何权利，甲方有权对该房屋进行对外出租，乙方不得再干涉甲方的正常经营活动。庭审中，张海明认可其已经收到了上述租金118020元。再查，北京市第二中级人民法院就上诉人（一审原告）微创源公司与被上诉人（一审被告）北京经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）不服强制性拆迁补偿决定一案于2020年4月30日作出（2020）京02行终356号行政判决书，该行政判决书已经生效，认定事实如下：2018年9月5日，北京市规划委员会开发区分局（以下简称规划分局）作出规（亦）执函〔2018〕175号《关于违法建设的认定函》，载明：“经查，位于北京经济技术开发区康定街6号（北京海辰瑞安科技有限公司）其7号楼（科研服务楼）、综合楼、疫苗生产车间内部改建，未取得规划行政许可手续，涉嫌改变房屋及土地使用性质，属于违法建设，改建面积共约20600平方米。”2019年5月16日，开发区管委会收到规划分局移送的上述认定函。2019年5月17日，开发区管委会所属北京市城市管理综合行政执法局开发区分局（以下简称城管分局）向规划分局作出《关于协助调查北京经济技术开发区康定街6号违法建设的函》，请求协助对北京经济技术开发区康定街6号（北京海辰瑞安科技有限公司）其7号楼（科研服务楼）、综合楼、疫苗生产车间的违法建设开展调查，并提供违建相关图纸。2019年5月21日，规划分局作出《回复函》，对于该项目规划分局的认定内容为整体违法建设，其7号楼（科研服务楼）、综合楼、疫苗生产车间的内部改建，均未取得规划行政许可手续。2019年5月30日，开发区管委会前往北京经济技术开发区康定街6号进行现场检查，并拍摄现场照片。同日，开发区管委会对微创源公司作出京技管城管责改字〔2019〕0366号《责令改正通知书》及《谈话通知书》，并于当日对微创源公司留置送达。经释明，张海明称如《招商合同》被认定为无效合同，其主张如下：1、判令光彩正信公司、微创源公司、陈力兢连带向张海明退还租金142980元；2、判令微创源公司、微创源公司、陈力兢支付张海明违约金（以142980元为基数，按日万分之五，自2018年5月23日起计算至实际退还之日止）；3、本案诉讼费由光彩正信公司、微创源公司、陈力兢承担。光彩正信公司就张海明的上述主张发表意见如下：同意退还租金，同意支付违约金，但违约金应按中国人民银行同期贷款利率计算，认可违约金计算周期。微创源公司、陈力兢就张海明的上述主张发表意见如下：微创源公司、陈力兢与张海明之间无合同关系，不同意承担任何责任。本院认为，张海明与光彩正信公司签订《招商合同》并向光彩正信公司缴纳了转让款、约定了招商年限，根据合同内容可以认定双方之间成立房屋租赁合同关系，光彩正信公司系出租人，张海明系承租人。出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据已查明的事实可以认定，涉案房屋未取得规划行政许可手续，涉嫌改变房屋及土地使用性质，属于违法建设，故张海明与光彩正信公司签订的《招商合同》应属无效合同。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。经本院释明后，张海明就合同无效提出了诉求，光彩正信公司、微创源公司、陈力兢亦发表了意见。关于房屋租金，光彩正信公司同意退还142980元，本院对此不持异议。关于违约金，合同无效后，张海明主张违约金存在不当，但光彩正信公司同意以142980元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，以及张海明主张的周期支付损失，本院对此不持异议。关于微创源公司、陈力兢的连带责任，张海明依据《协议书》的内容，主张由微创源公司、陈力兢承担连带赔偿责任，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、北京光彩正信投资管理有限公司与张海明签订的《招商合同》无效；二、北京光彩正信投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还张海明租金142980元并支付利息损失（自2018年5月23日起至2019年8月19日止，以142980元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际退款之日止，以142980元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、驳回张海明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3560元，减半收取计1780元，由北京光彩正信投资管理有限公司负担（于本判决生效后七日内支付给张海明）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二一年七月八日法官助理 孙 青书 记 员 龙可鑫