北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初4713号原告：杨**，男，1963年12月30日出生，汉族，农民，住北京市房山区。委托诉讼代理人：胡吉弟，北京美铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡小红，北京美铭律师事务所实习律师。被告：北京市房山区青龙湖镇崇各庄村村民委员会，住所地北京市房山区。法定代表人：田福全，村主任。被告：北京市房山区青龙湖镇崇各庄村经济合作社，住所地北京市房山区。法定代表人：高富，社长。二被告的委托诉讼代理人：田健壮，北京市房山区窦店法律服务所法律工作者。二被告的委托诉讼代理人：张海龙，北京市房山区燕山地区法律服务所法律工作者。原告杨**诉被告北京市房山区青龙湖镇崇各庄村村民委员会（以下简称崇各庄村委会）、北京市房山区青龙湖镇崇各庄村经济合作社（以下简称崇各庄经合社）租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨**的委托诉讼代理人胡吉弟、胡小红，被告崇各庄村委会、崇各庄经合社的委托诉讼代理人田健壮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨**向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告因购买被告办公、养殖用房款65万元，并支付利息（以65万元为基数自2011年7月18日起至实际返还之日止按照年息6%计算）；2、判令原被告双方2011年7月9日签订的《崇各庄村鸡场地上物拍卖及土地租赁合同》已经于2017年9月解除；3、判令被告按照评估价值给付原告投资建设的护坡道路价值266485．8元。4、诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：我与崇各庄经合社于2011年7月9日签订了《崇各庄村鸡场地上物拍卖及土地租赁合同》，原告按照合同约定支付了购房款65万元，并按合同约定分批支付了租金共计7．5万元。房山法院已确认该合同中第四条资产的处置条款约定无效，且作出(2020)京0111民初8264号民事判决书，北京市第二中级人民法院(2021)京02民终1895号民事判决书。现该判决已经生效，依据该判决被告应当返还我支付的款项及相应利息。另，双方合同履行至2017年9月，该土地上的地上物全部被被告及镇政府拆除，且被告已经将土地收回并栽种了树苗，导致我租赁土地目的不能实现，我认为合同应当于2017年9月解除。双方合同第九条约定，合同期满后乙方投资的不动产，根据有资质的评估公司，按评估价格的80%由被告收购。我多次找被告返还购房款且作价收购我投资建设的不动产基础设施、道路等，被告不配合，为此，诉至法院。崇各庄村委会、崇各庄经济合作社辩称，不同意原告的诉讼请求，诉讼请求1：当时是经过招标后原告购买，判决无效后应该按照法律规定双反，原告应该返还购买的房屋和地上物，鉴于原告不能返还，故我们也没有义务再返还原告65万元购房款，且不同意支付原告利息。根据鉴定原告要求的数额没有依据，护坡是原告自建，鉴定报告的直接费真实性认可，取费、管理费等都不存在，也没有实际发生。原告主张的道路不存在，根本没有，原告承包地有一条道，与原告没有任何关系，是正常的道路，是公共的田间路，不是原告所修。护坡的直接费也收益多年，有折旧有使用，被告也不同意支付此费用。诉讼请求2：整个合同已经确认无效，故不存在解除的问题。本院经审理认定事实如下：2011年7月9日，出租方北京市房山区青龙湖镇崇各庄村经济联合社（后更名为崇各庄经合社，甲方）与承租方杨**（乙方）签订《崇各庄村鸡场地上物拍卖及土地租赁合同》（以下简称《合同》），约定：“一、租赁土地面积、位置。甲方将本村集体所有的柴鸡养殖场出租给乙方。面积约为8亩，出租鸡场位于xx村西塔坡，四至以鸡场围挡为限；二、租赁期限。自2011年7月9日起至2021年7月9日止，共拾年；三、租金计算标准及交付办法。租金计算标准。每年租金1．5万元，自合同签订之日起开始交租金。（一年一交，实行上交租金）；四、资产的处置。经评估、清查、鸡场内现有办公用房、养殖用房共15间，建筑面积约430平方米，围栏350延米，以及树木和电力设施等。以65万价格转让给乙方，产权归乙方所有……”。签订合同后，崇各庄经济合作社将涉案房屋及租赁场地交于杨**。2011年7月18日，崇各庄经济合作社收到杨**支付购买办公、养殖用房款65万元。2013年至2015年，崇各庄经济合作社分三次收到杨**租金75000元。2017年9月，诉争房屋被北京市青龙湖镇人民政府拆除，诉争地块被植树绿化。2020年，杨**以《合同》无效为由将崇各庄村委会、崇各庄经合社诉至本院，本院于2020年8月28日作出(2020)京0111民初8264号民事判决书，确认原、被告双方于2011年7月9日签订的《合同》中第四条资产的处置条款约定无效。崇各庄村委会、崇各庄经合社上诉，（2021）京02民终1895号民事判决维持原判。本案审理过程中，杨**为证明涉案护坡、道路是其修建，申请证人王某出庭。王某向法庭陈述，涉案地块原为田间道路，本无护坡及道路。涉案护坡、道路均为杨**修建，护坡于2013年修建，道路于2014年修建。崇各庄经合社为证明涉案护坡、道路并非杨**修建，提交崇各庄村委会《关于崇各庄村西塔坡路修建维护情况说明》：“位于我村西塔坡路为我村自建的田间生产路，始建于六、七十年代，只是生产队和村民田间耕作之用，此后村里经常维修。杨**承租塔坡地后，也使用此路出行，房山区残联在该地块建鸡场（残疾人活动中心）也对此路进行过改造维修。2011年杨**承租该地块后也是用此路进出其承包地，但杨**从没有对该路进行建设维护。”本案审理过程中，杨**申请对涉案的护坡、道路进行造价鉴定。经北京市高级人民法院摇号确定鉴定机构为北京双圆工程咨询监理有限公司。鉴定机构鉴定意见为：1．护坡工程的直接费金额为133682．79元、取费金额为41973．23元；2．道路工程的直接费金额为71241．79元、取费金额为19587．99元。本案审理过程中，杨**申请调查xx村西塔坡、四至以鸡场围挡为限，杨**承包土地上房屋时的拆除依据（是否为违建或其他原因）、诉争承包地的土地性质、土地现在的用途及是否被收回（即土地归属）。我院向北京市房山区青龙湖镇人民政府发出《调查令》，北京市房山区青龙湖镇人民政府回函称：经查阅北京市规划委员会房山分局案件协查复函（规划（房）执函（2017）149号），杨**在xx镇xx村西承包地内建设的彩钢、砖混结构房屋，北京市规划委员会房山分局未对其核发规划许可证。以上事实有原告提交的（2020）京0111民初8264号民事判决书复印件、（2021）京02民终1895号民事判决书复印件、租金收据及房款收据复印件、《合同》、《村民代表会议决议》、附属图、《北京市房山区青龙湖镇关于清理崇各庄村工业区的通知》、证人王某证言、被告提交的《关于崇各庄村西塔坡路修建维护情况说明》、《北京市房山区青龙湖镇人民政府案件协查复函》、双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，生效判决已认定《合同》中第四条资产的处置条款约定无效。故崇各庄经合社首先应按照相关法律规定将所取得的款项返还杨**，由于涉案违建房屋已被拆除，故已不存在相应的房屋返还问题。双方对该合同条款无效均存在过错，崇各庄经合社将集体土地上未经审批建设的房屋出售，过错程度明显大于杨**，但杨**因自身未尽到相应的审慎注意义务，在缔约过程中亦具有一定过失，故其要求利息的诉讼请求，本院不予支持。鉴于涉案房屋已实际交付杨**使用多年，涉案房屋虽属违建，但并不影响杨**占有期间的合理使用，从公平原则考量，杨**应支付一定的房屋使用费，本院参照涉案房屋的位置、面积、使用时间等相关因素综合考量，酌予确定为人民币11万元；该笔费用从崇各庄经合社应当返还杨**的购房款中直接扣除。《合同》其他部分履行过程中，政府将租赁场地上物拆除，并将场地绿化。杨**租用地块经营及崇各庄经合社对外出租的目的自2017年9月起均不能实现，符合合同解除条件。故本院认定《合同》其他部分于2017年9月解除。有关原告主张被告按照评估价值给付投资建设护坡道路款项的诉讼请求。本院认为，经本院现场查看，该道路为村内田间路，仅途径涉案地块，并非专门通向该地块，且综合原、被告提交的证据，无法确认道路为杨**出资建设。故杨**要求给付道路款的诉讼请求，本院不予支持。双方确认护坡为杨**出资建设，被告崇各庄经合社应当按评估价值175656．02元承担支付建设款项的责任。另，本案为合同纠纷，合同的相对方系杨**及崇各庄经合社，崇各庄村委会并非本案适格被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、被告北京市房山区青龙湖镇崇各庄村经济合作社于本判决生效之日起十日内返还原告杨**购房款540000元；二、原告杨**与被告北京市房山区青龙湖镇崇各庄村经济合作社签订的《崇各庄村鸡场地上物拍卖及土地租赁合同》中有效部分于2017年9月解除；三、被告北京市房山区青龙湖镇崇各庄村经济合作社于本判决生效之日起十日内返还原告杨**护坡出资款175656．02元；四、驳回原告杨**其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6482元，由原告杨**负担1004元（已交纳），由被告北京市房山区青龙湖镇崇各庄村经济合作社负担5478（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费22100元，原告杨**负担14567元（已交纳），由被告北京市房山区青龙湖镇崇各庄村经济合作社负担7533元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  王俊伟二〇二一年七月二十九日书记员  罗新娅