河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书(2021)豫1381民初978号原告（执行案外人）：王延伟，男，1969年2月24日出生，汉族，住镇平县。委托诉讼代理人：李德祥，河南宛平律师事务所律师，执业证号14113199710461797（特别授权）。被告（申请执行人）：铁恒波，男，1971年2月9日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：贾守多，河南三贤律师事务所律师，执业证号14113200410116164（特别授权）。第三人（被执行人）：镇平县富豪家俱工程有限公司，住所地镇平县建设大道西段北侧，统一社会信用代码914113246153411518。法定代表人：赵安长，任公司董事长。原告王延伟与被告铁恒波、第三人镇平县富豪家俱工程有限公司（以下简称富豪公司）为案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王延伟及其委托诉讼代理人李德祥、被告铁恒波及其委托诉讼代理人贾守多到庭参加诉讼，第三人富豪公司经合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王延伟向本院提出诉讼请求:依法解封并停止在被告申请执行第三人民间借贷纠纷一案中对位于镇平县房屋的拍卖等一切执行措施。事实和理由：2016年2月，原告全资购买第三人开发的案涉商品房，该买卖合法有效且已实际履行。后被告因与第三人经济纠纷提起诉讼，法院查封并拍卖该房屋。法院查封及拍卖等行为未查明事实且适用法律不当，为此原告提出书面异议，但被裁定驳回。现提起执行异议之诉。被告铁恒波辩称，原告与第三人间商品房买卖合同未经开发商确认，合同价明显低于同一小区同楼层同面积房屋价格且款项支付不确定；买卖后无正当理由长期未预登记，而原告又无证据证实该房屋为唯一住房。所以，诉争房屋仍属于第三人所有，原告并不享有足以对抗执行的权利，其诉求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。被告富豪公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的双方身份信息，本院（2018）豫1381民初1993号民事裁定书、（2018）豫1381民初1993号民事判决书、（2021）豫1381执异2号执行裁定书，二审法院（2019）豫13民终231号民事判决书，合作建房协议、镇平县房管局出具的情况说明、五份许可证等，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的商品房买卖合同、车位买卖协议、收据及收条、银行卡交易明细单、三份房屋买卖合同、司法拍卖网页截图三张、拍卖事项告知书、王延伟执行异议申请一份、情况说明等证据，本院将结合整个案情分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵安长系富豪公司法定代表人，案涉财富新天地小区位于镇平县角。2009年，富豪公司办理该宗土地建设用地规划许可证。同年8月25日，富豪公司与镇平县和平房地产开发有限公司（以下简称和平公司）就合作建设财富新天地项目签订《合作建房协议》。双方约定，由富豪公司以该建设项目所需的全部资金作为投入，和平公司以现有技术作为合作投入；双方联合成立“财富新天地建设工程项目部”，用于业务和销售事宜；富豪公司按工程销售额的1.2%付给和平公司。后富豪公司相继以自己名义办理案涉小区土地使用权证，财富新天地二期3号楼建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证。2015年12月18日，和平公司办理财富新天地二期3号楼商品房预售许可证。2016年2月26日，王延伟与和平公司签订商品房买卖合同，约定王延伟购买财富新天地第三幢中单元九层西户房屋，该房屋建筑面积136.93㎡，总房款为330000元。王延伟在买受人栏签字确认，出卖人处加盖和平公司财富新天地工程项目部财务专用章，赵安长签名盖章。和平公司财富新天地工程项目部出具收据一份，载明“交款单位王延伟收款方式转账330000元收款事由购房。”赵安长出具收条一份，载明“今收到王延伟现金壹万元（10000元），系购房费用、办证，但不含税。”同日，王延伟与富豪公司签订车位买卖协议，约定王延伟支付100000元、取得位于镇平新天地人防工程地下停车场车位、储藏间的所有权与使用权，年限70年。协议上注明“此款已收到.赵。”该房屋买卖合同至今未在当地不动产登记部门登记备案；房屋所在楼房现已封顶，但未竣工、未交付。铁恒波与富豪公司为民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月28日作出（2017）豫1381民初3689号民事判决书，判决富豪公司偿还铁恒波借款3000000元及利息（自2015年9月11日起按年利率24%计算至款付清之日止）；富豪公司已经支付给铁恒波利息中超出年利率36%部分（即562500元）从第一项未支付的利息中扣减。富豪公司不服，提起上诉。南阳市中级人民法院经审理，裁定撤销原判、发回本院重新审理。经铁恒波申请，本院于2018年6月1日作出(2018)豫1381民初1993号民事裁定书，裁定查封包括案涉房屋在内共15套单元房。2018年11月19日，本院作出（2018）豫1381民初1993号民事判决书，判决“被告镇平县富豪家俱工程有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告铁恒波剩余借款本金2880000元及利息（利息以2880000元为本金，自2016年5月30日起按年利率24%计至款付清之日止）”。富豪公司不服，提起上诉。南阳市中级人民法院于2019年3月14日作出（2019）豫13民终231号民事判决书，判决“一、撤销河南省邓州市人民法院（2018）豫1381民初1993号民事判决。二、镇平县富豪家俱工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付铁恒波借款本金3000000元及利息（以3000000元为本金，自2017年1月10日起按年利率24%计算至款付清之日止）”。判决生效后，铁恒波向本院申请执行。执行过程中，王延伟以案涉房屋（及车位等）已由富豪公司于2016年2月26日以430000元价格卖给自己为由，对本院查封提出书面异议。2021年1月21日，本院作出（2021）豫1381执异2号执行裁定书。裁定书认定“案外人王延伟提交了商品房买卖合同等购房材料，该合同只有买卖双方签字，但未在相关登记部门办理不动产登记或备案手续，亦未实际入住”，并以“案外人王延伟提出自己已经取得争议房屋的物权，但该房屋未在房产登记部门登记，亦未向房产登记部门备案公示，提交证据不能排除执行”为由，裁定“驳回案外人王延伟的异议请求。”由此形成本案诉讼。诉讼中，就案涉商品房房款交付问题，原告提交的中国农业银行银行卡2016年2月1-29日交易明细清单显示“20160206消费交易金额-400000.00余额599976.00对方账号82×××97”“20160226现支交易金额-40000.00余额459950.00交易地点166711”，两笔合计440000元，其中房款330000元，车位100000元，办证费10000元；被告提出异议，认为款项无法确认是打入和平公司的对公账户，要求明确银行卡交易的对方户名。在原告自认、本院指定的15日内，原告未能明确、未申请律师调查令、未申请延期。就“付款时间在先合同在后”，原告解释“合同当时没有哩，是农村人也不懂。”就“合同是项目章，收据又是个人”，原告解释“当时给钱的时候说先给我打个收到条，当时合同没有，说合同拿过来了，他说分着给我写的，我也不懂。”就房价明显低于同一小区同楼层同面积房屋价格，原告解释“第三人一直处于资金紧张状态，故存在优惠促销，符合正常交易性，不能认为价低来否认交易的真实性。被告提供的张建等三份合同显示价款41万元，这是用于抵偿劳务施工人施工款，所以价高。”就购房后一直未备案，原告解释“有预登记的情况，是按揭的……未备案责任不在原告。原告长期在外务工是客观情况。”本院认为，本案的争议焦点在于原告对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益、原告诉称的房屋买卖是否可以对抗被告的债权并阻却执行。对该类纠纷，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，第一，作为执行依据二审法院生效的（2019）豫13民终231号民事判决书基于被告与第三人之间民间借贷纠纷而作出，本院的执行属于金钱债务执行。第二，原告提交的2016年2月26日商品房买卖合同，虽早于本院查封案涉房屋的时间(2018年6月1日)和铁恒波申请执行的时间(2019年5月5日)，但庭审时原告亦认可房屋未竣工、未交付、更不可能入住。第三，购房款的支付问题，原告先称“房款系转账支付，2016年陆续转44万元；签合同之前打了一笔，给我打的收据，就是所提供的收据。后10万元及1万元是分开写的”，后又称“购买单元房33万元，车位10万元，办证费1万元。在售楼部pos机共刷了44万元，40万元是一次性刷的，后刷了3万元和1万元。33万元开有收据，1万元有收据，另10万元在协议上有备注。”原告陈述前后矛盾，其提供的2016年2月26日赵安长出具收到10000元现金收据，与其陈述亦不一致。原告提交的中国农业银行2016年2月6日交易明细显示消费400000元，不显示对方账号的户名。本院限其于庭审后15日内提交刷卡40万元的对方账号开户名，原告既未在指定期限向本院提交，亦未申请调查令，又未申请延期举证，视为举证不能。另原告称签合同之前转了一笔款，其对先付房款后签合同并未作出令人信服的合理解释，不符合一般人的常理。原告提供的证据并不能充分证明其按合同约定实际支付了全部购房款。第四，原告在购买案涉房屋后，未及时到房管部门进行预登记或备案公示，其自身存在明显过错。原告主张未办理备案登记非其自身原因，称按揭房屋才能备案，其应提供售楼部或和平公司或不动产登记部门的相关规定及处理情况等相关证据予以证明而未提供，应依法承担相应的不利后果。第五，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告在购买案涉房屋后，并未依法进行物权预登记，因此不发生物权效力。综上，原告在本案诉讼中提供的证据并不能充分证明其在法院查封之前已支付全部房款且非因买受人自身原因未办理备案登记。因此，原告对案涉房屋并不具有物权期待权，不享有足以排除强制执行的民事权益，不能对抗被告的债权并阻却执行。综上所述，原告所举证据，相对于被告所举证据并不具有优势，其诉求本院难以支持；其民事权利可通过其他合法途径救济。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回王延伟的诉讼请求。案件受理费6250元，由王延伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  王 伟审 判 员  陈洪龙审 判 员  赵玉涛二〇二一年七月三十日法官助理  宋 哲书 记 员  岳芳芳