福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终4893号上诉人（原审被告）：福建同元文化古镇旅游开发有限公司，住所地福建省平潭县翠园南路与环岛路交叉口北侧海坛古城衙门一楼。法定代表人：陈志珠，执行董事。委托诉讼代理人：林海菁，福建共与和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜冬亮，男，1961年7月25日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李书建，福建汇德（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴灵枫，福建汇德（厦门）律师事务所实习律师。上诉人福建同元文化古镇旅游开发有限公司（以下简称同元公司）因与被上诉人姜冬亮商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2020）闽0128民初4352号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。同元公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判驳回姜冬亮一审诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律均有误。一、截止2020年4月26日，同元公司已退还姜冬亮购房款675864.65元并支付利息159096.02元，剩余购房款858872.35元未还。双方签订的《补充协议三》及《补充协议四》存在预付利息，违法无效。根据《补充协议三》第一条、第二条约定，截止2019年10月16日，同元公司已向姜冬亮返还购房款534737元，及全额购房款1534737元在此之前的全部利息。《补充协议三》第三条约定“甲方应于2019年10月18日前预付乙方首月利息20000元，若2019年11月15日甲方仍未能返还全额本金，甲方应预付2019年11月16日至2019年12月25日期间的利息26666.67元。如甲方提前还款，可从应付乙方的本金中扣除已预付的利息”，即双方约定2019年10月18日前预付2019年10月16日至2019年11月15日期间利息，2019年11月15日预付2019年11月16日至2019年12月25日期间的利息，存在预付利息。《补充协议四》第二条还款方案中也约定了预付利息，如2019年12月25日，预付利息18700元，利息期间：2019年12月26日至2020年1月23日，预付利息的约定违法无效，预付的利息扣除已发生的利息外，应用于抵扣购房款。同元公司在2019年10月16日至2020年4月26日期间，共向姜冬亮付款260666.67元。2019年10月16日同元公司拖欠姜冬亮100万元购房款，从2019年10月16日开始按月利率2%计息，2019年10月16日至2020年4月26日期间，同元公司共计返还姜冬亮购房款141127.65元，利息119539.02元，故至2020年4月26日，同元公司欠姜冬亮购房款应为858872.35元，一审判决认定事实有误。二、《补充协议三》及《补充协议四》约定的月利率三分明显偏高，应调整为一年期LPR的四倍，一审判决认定“按月率3%的标准计算利息”，适用法律有误。《补充协议三》第三条约定如同元公司有任意一期未按约还款，姜冬亮有权以实际欠款本金为基数，按照月利率三分向法院起诉，双方对利息的约定过分高于姜冬亮的损失，姜冬亮也无证据证明其损失超过一年期LPR的四倍，故只能按一年期LPR的四倍计息，超过的利息违法、无效，一审判决适用法律有误。姜冬亮辩称，一、双方当事人之间系商品房预售合同法律关系，讼争款项性质为购房款而非借款，补充协议违约责任条款中关于利息、按月利率三分等类似用语表述的真实意思为逾期付款违约金及计算方式。二、各补充协议中载明的利息实为姜冬亮就其持续不断逾期付款违约行为自愿向姜冬亮支付的违约金，案涉多份协议均系双方当事人真实意思表示，并未违反强制性法律规定，合法有效，对已实际履行的事实以及双方约定应当予以尊重和支持。三、因双方当事人之间系商品房预售合同法律关系，讼争款项性质为购房款而非借款，故本案审理应适用《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，并不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题》中关于民间借贷利率的限制性规定。姜冬亮向一审法院起诉请求：1.判令解除姜冬亮与同元公司于2018年8月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令同元公司立即向姜冬亮退还剩余购房款880000元并支付违约金（以剩余购房款880000元为基数，按月利率3%的标准自2020年4月27日起计至实际还清剩余购房款之日止）；3.判令同元公司承担案件受理费、保全案件申请费。一审法院认定事实：2018年8月15日，姜冬亮（买受人）与同元公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定姜冬亮以总价1534737元购买同元公司开发的位于平潭县××路××路××北侧地块的海坛古城项目（一期）Ｅ区Ｅ14-105号房屋，约定交房时间为2019年5月31日。2019年5月，姜冬亮与同元公司签订《合同解除协议书》，确认姜冬亮已于签订协议前向同元公司支付了购房款1534737元，并约定《商品房买卖合同（预售）》于本协议生效，姜冬亮收到全部退款之日起立即解除；同元公司在2019年6月30日前向姜冬亮返还全额购房款1534737元，并支付部分利息作为补偿，利息标准按照中国人民银行公布的同期活期存款利率计算；姜冬亮应在同元公司返还上述购房款及支付利息前退还同元公司于2018年8月21日开具的编号为ＮＯ：07818113增值税普通发票，否则同元公司可顺延支付以上款项且不承担任何违约责任等。2019年5月30日，姜冬亮向同元公司退还编号为ＮＯ：07818113增值税普通发票。2019年7月，姜冬亮与同元公司签订《补充协议》，就购房款退回方式等作了约定。2019年9月，双方签订《补充协议二》，就欠款金额、计息方式及支付方式等作了约定。2019年10月，双方签订《补充协议三》，就欠款金额、计息方式及延期支付事宜等作了约定。2019年12月，双方签订《补充协议四》，共同确认截至2019年12月26日同元公司尚欠姜冬亮购房款本金1000000元，并约定同元公司于2019年12月25日付款18700元，于2020年1月23日付款108300元，于2020年4月25日付款87000元……2019年12月26日至2020年11月25日期间利息按照月利率两分计算，利息计算至同元公司实际还款之日止，同元公司可随时提前还本付息，利息按天据实结算，已预付未产生的利息可作为归还本金的一部分；如同元公司有任意一期未按上述方案履行还款义务，姜冬亮有权以实际欠款本金为基数，按照月利率三分向平潭县人民法院提起诉讼，要求同元公司支付自逾期之日起的利息并返还本金。另查明，1.同元公司于2020年3月11日取得（2020）岚综实房许字第010号《商品房预售许可证》，项目名称为海坛古城项目（一期）E区，项目座落于环岛东路与翠园路交叉口北侧，批准预售楼号为E3#、E4#、E8#、E14#等。2.诉讼过程中，姜冬亮申请一审法院对同元公司名下价值1004080元的财产予以诉讼保全，并预交了保全案件申请费5000元。一审法院经审查认为姜冬亮的申请符合法律规定，遂作出（2020）闽0128民初4352号《民事裁定书》，裁定：查封、冻结同元公司名下价值1004080元的财产。再查明，庭审过程中，姜冬亮与同元公司共同确认：1.双方于2019年5月31日同意解除《商品房买卖合同（预售）》；2.截至2020年4月26日，同元公司已按《合同解除协议书》和各补充协议的约定，向姜冬亮退还购房款654737元及利息180223.67元。一审法院认为，姜冬亮与同元公司签订的《商品房买卖合同（预售）》《合同解除协议书》《补充协议》《补充协议二》《补充协议三》《补充协议四》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。姜冬亮与同元公司明确双方于2019年5月31日同意解除《商品房买卖合同（预售）》，故一审法院确认《商品房买卖合同（预售）》已于2019年5月31日解除。姜冬亮认为协议约定的利息实质上为违约金，同元公司应按协议约定向其支付利息并返还剩余购房款，而同元公司认为协议约定的利息过高，应予以调整，故本案的争议焦点为补充协议约定的利息是否过高的问题。本案系商品房预售引发的合同纠纷，同元公司因无法按《商品房买卖合同（预售）》约定的期限交付房屋，其在与姜冬亮签订《合同解除协议书》并承诺支付利息后，仍未能依协议约定履行后续给付义务，而后陆续与姜冬亮签订《补充协议》《补充协议二》《补充协议三》《补充协议四》，数次就利息计算标准及支付方式等问题作了变更约定。同元公司作为商事主体，其在解除合同中自愿与作为一般民事主体的姜冬亮达成协议并承诺高额利息，但在没有正当理由的情形下，未依协议约定履行后续给付义务，属于主观上具有严重的恶意，现同元公司主张约定利息过高应按4倍LPR标准予以调整，理据尚不充分，一审法院不予支持。因此，姜冬亮有权按协议约定向同元公司主张以剩余购房款880000元为基数按月利率3%的标准计算利息。因姜冬亮确认同元公司已支付利息至2020年5月25日，故一审法院对从2020年5月26日起计算的利息予以支持，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、福建同元文化古镇旅游开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还姜冬亮购房款880000元并支付相应的利息（以880000元为基数，按月利率3%的标准从2020年5月26日起计至还清款项之日止）；二、驳回姜冬亮的其他诉讼请求。案件受理费18612元，保全案件申请费5000元，均由福建同元文化古镇旅游开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于同元公司尚欠姜冬亮购房款金额的问题。双方于2019年12月20日签订《补充协议四》确认截止2019年12月26日同元公司尚欠姜冬亮购房款本金1000000元，并约定同元公司于2019年12月25日付款18700元，于2020年1月23日付款108300元，于2020年4月25日付款87000元。根据查明事实，同元公司分别于2019年12月25日、2020年1月23日、2020年4月25日分别付款18700元、108300元、87000元，付款金额、时间均符合《补充协议四》约定。一审法院据此认定同元公司尚欠880000元购房款本金并无不当。同元公司以2019年10月16日起至2020年4月25日间付款金额等情况主张其尚欠购房款金额不足880000元与前述约定不符，不予采信。关于同元公司欠付购房款利息问题，同元公司主张协议约定的月三分利率过高，应调整为一年期LPR的四倍，姜冬亮主张本案非借款、且双方约定的月三分利率是逾期付款违约金和计算方式，不受LPR四倍利率上限的限制。本院认为，同元公司与姜冬亮在补充协议中关于逾期履行按月三分利率提出诉讼请求的约定实际属于逾期付款违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。根据本案查明的事实，姜元亮未提交证据证实因同元公司逾期付款所造成的实际损失，目前已知姜元亮因同元公司未及时履行义务造成的损失应主要为资金占用损失，因此，本院对同元公司关于违约金约定过高的抗辩予以采纳，一审法院根据双方的约定按照月三分利率标准计算同元公司应向姜元亮支付逾期付款的违约金，明显过高。综合本案双方的约定及履行情况、同元公司的违约情节及预期利益等综合因素，本院对同元公司欠付购房款利息支付标准予以调整。同元公司应以880000元为基数、按照月利率二分向姜元亮支付2020年5月26日起至2020年8月19日的利息。以880000元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率四倍标准向姜元亮支付2020年8月20日起至还清款项之日止的利息。综上所述，同元公司的上诉请求部分成立,据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销福建省平潭县人民法院（2020）闽0128民初4352号民事判决；二、福建同元文化古镇旅游开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还姜冬亮购房款880000元并支付相应的利息（以880000元为基数，按月利率2%的标准从2020年5月26日起计至2020年8月19日，以880000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率四倍的标准从2020年8月20日起计至还清款项之日止）；三、驳回姜冬亮的其他一审诉讼请求；四、驳回福建同元文化古镇旅游开发有限公司的其他二审上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18612元，由姜元亮负担1600元，由福建同元文化古镇旅游开发有限公司负担17012元。一审保全案件申请费5000元由福建同元文化古镇旅游开发有限公司负担。本案二审案件受理费18612元，由福建同元文化古镇旅游开发有限公司负担17012元，由姜元亮负担1600元。本判决为终审判决。审 判 长 唐文生审 判 员 张 敏审 判 员 张力群二〇二一年七月十九日法官助理 贲丹丹书 记 员 林 舒