四川省双流县人民法院 民 事 判 决 书 （2013）双流民初字第4289号 原告孙冬梅。 委托代理人严石保、杜善程。 被告成都泓奇实业股份有限公司。 法定代表人张铁耀。 委托代理人唐荣龙、刘馨遥。 原告孙冬梅诉被告成都泓奇实业股份有限公司（以下简称“泓奇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年9月12日立案受理后，依法由代理审判员易炜适用简易程序于2013年11月4日公开开庭进行了审理。原告孙冬梅及其委托代理人杜善程、被告泓奇公司的委托代理人唐荣龙、刘馨遥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙冬梅诉称，2010年12月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于航空港红樱村“双樱阁”某号的房屋，合同总价为218867元。根据双方合同第19条第一项的约定，被告应在2012年6月30日前取得该房屋所在楼栋的权属证明，逾期应按全部已付款每日万分之二向原告支付违约金；根据该合同第19条第二项的约定，被告应在房屋交付之日起90日内办理所有权证书。但被告未按上述约定的期间办理所有权证，给原告造成了极大的损失，按照合同约定，被告应承担违约责任。为维护原告合法权益，特起诉请求：1、判令被告向原告支付因迟延初始登记的违约金按总价款金额每日万分之二计算至付清，自2012年6月29日起计，暂计算至2013年4月8日，金额为12344元；2、判令被告向原告支付因迟延办理转移登记的违约金按总价款金额每日万分之二计算至付清，自2012年6月29日起计，暂计算至2013年9月10日，437天，金额为19128.97元； 被告泓奇公司辩称，1、对原告变更诉讼请求的行为提出异议，第一项诉讼请求对该金额提出异议；对第二项诉讼请求，计算有误，对金额也是有异议的，也从来没有听过要计算至开庭之日，我们的答辩仅针对立案的诉讼请求。2、本案原告确实购买了本公司的房屋，签订了购买合同，但合同中关于办理分户产权证的期限约定是不可能实现的，从双方约定来看，办理分户产权的期限从2012年3月30日起算至90日，应该在2012年6月30日前取得产权证，但是2012年6月30日是双方约定的办理初始登记的时间，不可能在办理完初始登记的同时就完成分户产权的办理，因此对分户产权约定的期限是不可能实现的，该约定不是缔约当事人的本意，只是一个疏忽大意的结果。3、我公司在办理产权证的过程中没有过错。我公司在2011年下半年就开始了产权证的办理工作，当时房产部门就针对该房产进行了测绘，但由于本案出现了特殊情况，房产部门出具的第一份测绘报告当中对房屋的面积数据出现失误，导致房产部门无法办理该产权，后来将数据改过来后，又经过了一系列的报送及审批，行政职能部门在2013年3月底才向房管局进行确认，在得到确认后我公司立即催促房管局办理房产证。由此可见，大产权推迟了一年的客观原因是测绘数据出现错误，导致政府行政部门的审批迟延，对于我公司来说是不可抗力，我公司是没有过错的，不应当承担该责任。我们在拿到整栋权属的证书时候，就及时通知了原告，主观没有过错，客观上也没有恶意的违约行为。在事后，我公司本着解决问题的角度，向前来办证的客户都有解释和沟通，很多客户也进行了谅解，没有给原告造成损失，其主张的违约金过高。综上，我方不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原、被告双方于2010年12月16日签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于双流县白家镇红樱村“双樱阁”某号的房屋一套，建筑面积50.56平方米，房屋总价218867元。合同签订后，原告依约履行了付款义务。双方在合同中约定的房屋交付时间为2012年3月30日。根据双方签订的合同第19条约定，被告应当在2012年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告责任未能在该期限内取得的，原告有权要求被告每日向其支付按全部已付款万分之二的违约金，至其实际取得权属证明时止，并于被告实际取得权属证明之日起30日内向原告支付；该条还约定，如因被告的责任，导致原告未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，原告有权要求被告每日向其支付全部已付款万分之二的违约金，期限为应当取得房屋所有权证书的期限之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，并于原告实际取得房屋所有权之日起30日内由被告向其支付。被告在双方约定的交房时间之前向原告交付了房屋。 另查明，2011年12月12日，四川腾辉房地产测绘有限公司受被告委托对讼争楼栋出具了测绘报告，报告类型为实测。2012年6月5日，四川腾辉房地产测绘有限公司受被告委托出具了房产测绘报告，报告类型为实测变更1，报告载明：“因对大地下室与1、2号楼一层架空车位分车们，所以对原实测报告编号为（2001）A066号进行第一次变更，原报告中相关栋的数据作废”。2013年3月20日，双流县规划管理局对双流县房管局回函称：“收到贵局来函（双房函（2013）13号），我局对“双樱阁”竣工验收资料进行再次核实，现将核实情况回复如下：成都泓奇实业股份有限公司在西航港修建的“双樱阁”商品房于2011年竣工，经我局核实符合规划，按照当时建设单位提供的贵局已审核的房产测绘成果报告（腾辉（2001）A066号），实际竣工面积为25562.03平方米（其中地下3925.78平方米，物管用房面积126.09平方米），于2011年12月30日办理了该项目《建设工程规划合格证》（建字第510122201151083号）。关于确认测绘报告房屋用途更正问题，经我局核实，该项目审批总平确有一层架空层机动车停车位，建议贵单位按照规划审批的总平进行房屋产权登记。2013年4月8日，被告向双流县房管局申请办理原告所在楼栋的大产权。原告于2013年9月10日取得了分户产权证。 以上事实，有原、被告的身份信息、商品房买卖合同、不动产统一发票、维修基金发票、贷款合同及还款的流水信息、两份测绘报告及规划局的复函、收据、报纸、情况说明、分户产权的房屋清单、办理原告所在楼栋大产权及分户产权的材料及原、被告双方的一致陈述在卷佐证。 本院认为，本案双方当事人对于合同的签订、原告支付了房款和迟延办证的事实均无异议，其争议焦点在被告是否应当承担违约责任。根据本案查明的事实，被告应当于2012年6月30日前取得原告所购房屋所在楼栋的大产权，于房屋交付之日起90日内取得原告所购房屋的分户产权，但其未能按照合同约定在上述期间内取得相应的产权证书，应当承担违约责任。被告主张其违约系因测绘单位过错造成，本院认为，《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起6０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，由此规定可以看出，房地产开发企业与房产测绘单位之间系委托关系，房地产开发企业不得以测绘单位的过错对抗善意第三人，因此，无论本案被告是否系因为测绘单位的过错造成办理产权证迟延，均不影响其对原告承担违约责任。 在原告未能举证证明被告迟延办证的行为导致其产生实际损失的情况下，被告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条的规定主张违约金数额过高，本院依法予以调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。从本案查明的事实来看，首先，原告已经在双方合同约定的期限内取得了其购买的房屋，可以对该房屋进行占有、使用和收益，原告所购楼栋的大产权证只是办理分户产权证的一个必要步骤；在原告不对该房屋加以处分的情况下，分户房产证的价值其实只是证明房屋所有权的存在及归属，使原告获得心理上的安全感和满足感，被告未在约定的期限内为原告办理房屋产权证，给原告造成的损失就是在一定时期内因为没有取得房产证而产生的不安全感和不满足感，原告根据合同约定要求被告对原告这种心理上的不适进行赔偿没有法律依据；其次，被告已经向原告交付了房屋，履行了主要合同义务，过错程度较轻；第三，双方就迟延办理产权证约定违约金，包含着通过约定一定数额违约金，防止被告怠于为原告办理房产证的行为，保证原告能够按约定取得房屋的产权证的目的，因此该违约金具有一定的惩罚性质。综合上面几个因素考虑，本院认为，原告主张计算违约金的期间为2012年6月30日起计算至其取得分户产权证时并无不妥，其要求支付迟延办理产权证的违约金数额酌情调整为5738.69元为宜。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定之规定，判决如下： 被告成都泓奇实业股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙冬梅支付违约金5738.69元。 案件受理费184元，由被告成都泓奇实业股份有限公司负担。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 代理审判员  易炜 二〇一三年九月二十九日 书 记 员  谢静