广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020)粤0309民初19737号原告：李济民，男，汉族，1985年9月29日出生，户籍所在地江西省吉安市。委托诉讼代理人：王红伟，广东广和（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付代广，广东广和（龙岗）律师事务所律师。被告：朱琳，女，汉族，1978年1月31日出生，户籍所在地广东省深圳市龙华区。委托诉讼代理人：沈志雄，广东百朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋志诚，广东百朋律师事务所实习律师。第三人：中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行，经营地址深圳市罗湖区人民南路3002号国贸大厦B座1-3层，统一社会信用代码91440300G34777324D。负责人：钟鸣，该行行长。委托诉讼代理人：陈鑫，男，汉族，1988年2月17日出生，系该行员工。原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院将两案合并，依法追加中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行为第三人，由审判员陈晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李济民及其委托诉讼代理人王红伟、付代广、被告朱琳及其委托诉讼代理人沈志雄、第三人委托诉讼代理人陈鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告代理人谢明军与被告在2020年3月21日签署的《二手房买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金96万元；3、判令被告向原告退还已经支付的定金19.7万元；4、本案的案件受理费、保全费全部由被告承担。事实与理由：2020年3月21日，原告的代理人谢明军与被告签署了《二手房买卖合同》，被告将位于深圳市现宝安区（现龙华区）龙华街道民德路南侧皓月花园15栋1单元601物业以480万元的价格出售给原告，合同定金为20万元，被告需办理赎楼手续并注销抵押登记。同时合同还约定了递件过户时间，原、被告双方需在原告监管除定金、交楼押金之外的剩余首期款之日起60日内办理递件过户手续，卖方逾期履行合同超过5日的，买方可解除合同并要求卖方支付成立价20%的违约金。合同签订后，原告按照约定在2020年3月21日和23日向被告支付了除交楼押金之外的197000元定金，按期去银行做了首期款监管，并在2020年6月10日获得第三人出具给原告的《个人购房贷款承诺书》后，通知了被告。但被告以各种理由推辞，拒不配合担保公司办理赎楼手续，导致合同交易无法进行。被告的行为已构成根本违约，原告有权解除双方签署的合同，并追究被告的违约责任。被告辩称：1、原告及其委托的中介人员乃至银行的个别工作人员在合同的签订履行过程中违反了诚实信用的基本原则，应当承担相应的法律责任。中介人员是原告指定的，最开始和被告联系的中介是辛林林，自报家门是中原地产的中介。2020年3月21日到被告家中签约的时候是两位中介，即辛林林和谭贺。据被告事后查询，辛林林签约时是中原地产的员工，而谭贺则是世华地产的员工。被告放盘的时候并没有在世华地产挂盘，签约后也是辛林林联系被告去办理了赎楼的公证，并去农业银行办理了开户的手续，但是到2020年6月份联系被告的变成了中介谭贺，也是谭贺在2020年6月10日晚20点17分通过短信发送给被告贷款承诺函。原告在签订合同及履行合同的过程中，始终没有明确其委托的是哪一家中介机构的具体工作人员，而是利用其与房屋中介人员的个人关系隐瞒事实，未签订包括中介在内的二手房买卖三方协议，缺乏作为第三方中介机构对房屋买卖合同签订和履行的支持，客观上对于卖方的被告来讲是不公平的。中原地产是被告所信任的中介机构，也是深圳知名的房产中介机构，但原告实际上并未委托中原地产作为中介为该交易提供服务。中介辛林林在联系被告签约及看房时也明确表示看过了原告的征信报告和银行流水，并称咨询过银行说原告方的征信和流水符合要求，因此在2020年3月21日双方签订二手房买卖合同时，就应该明知原告因为已经有的房贷记录。按照深圳市现行的限贷政策首付款必须是5成，但是该合同签订时却约定了首付款为3成，所以原告方在签订合同时就和中介人员串通隐瞒了其已有购房贷款的记录，违背了诚实信用的民法原则。原告方于2020年4月9日到第三人处办理资金监管手续，需要同时提交按揭贷款的申请资料，其中就包括个人征信报告和银行流水，但是双方于4月9日签订的资金监管协议仍约定首付款为3成，这不能排除原告、中介、银行工作人员三方串通以规避深圳市限贷政策的可能性。根据合同的约定，原告最迟应于2020年6月13日前取得贷款承诺函。原告方为了避免其因为逾期取得银行的贷款承诺函而需要承担违约责任，和中介人员及银行个别工作人员串通、伪造了虚假的贷款承诺函。根据后来银保监深圳局的调查，原告在起诉中提交的贷款承诺函没有日期、编号、骑缝章，也没有银行的审批记录，就是原告方伪造的。即使是农业银行的贷款经理陈响道所提交的，也是不规范而错误出具的。实际上农业银行后续也承认出具该函是其工作人员的个人行为，不能代表农业银行。被告曾经于2020年6月11日、12日连续两天去农业银行取正式的贷款承诺函都没有取到，而银行的贷款经理陈响道在明知银行的审批没有出来的情况下，告诉被告，原告所提交的“三无”的贷款承诺函是真实的。原告、中介人员、银行工作人员三方配合提交了虚假的贷款承诺函，违背了民法的诚实信用的原则。被告在原告方未取得真实有效的贷款承诺函前拒绝赎楼，依法履行法律规定的先履行抗辩权。原告并非实际的购房人，其委托代理人谢明军在签约时就明确表示该房屋是委托原告代持的。在后续协商的过程中，谢明军再次确认。这一点可以看出原告及其委托代理人谢明军并非出于自住的目的，而是基于投资甚至投机的目的购买涉案的房产。原告及其代理人和相关的行业从业人员串通规避限购限贷政策违反了国家房住不炒的基本政策，损害了社会的公共利益。2、被告依据合同的约定，忠实履行了合同的义务，其未赎楼的原因是基于原告没有取得真实有效的贷款承诺函，享有先履行抗辩权。原告方违反了诚实信用的民法原则，履行合同超过合同约定的期限，导致后续的合同无法继续履行，应当承担相应的违约责任。由于前述的原告方种种不诚实的行为，导致被告对于自身的资产安全和交易安全产生担忧，也会对原告的违规行为产生疑问。在深圳二手房交易贷款承诺函通常会在办理资金监管手续后7至10日内作出，而原告方在2020年4月9日办理资金监管后迟迟没有取得贷款承诺函，明显是因为原告提供虚假的按揭贷款申请资料规避深圳的限贷政策所导致的。至于原告补足5成首付款后，银行为何迟迟未出具贷款承诺函，据被告方根据原告提交的银行流水计算，原告需要补足的96万元的首付款中有77万余元是从案外人处转账过来的，按照银行的审批政策在原告不能证明首付款为自有前提下，通过借贷或者第三方转账来支付首付款，银行是不会审批该笔贷款的。原告出具的所谓的贷款承诺函虽然通知被告的时间为2020年6月10日，还在合同约定的递件过户期间内，但该函经银保监深圳局调查核实没有银行的审批记录，属于伪造的，原告不能据此要求被告赎楼以进行后续的交易。而在原被告双方网签的合同中，原告有亲笔手书的声明愿意就提供虚假资料及不符合政策条件而进行的房产交易所产生的法律责任承担全部责任，因此本案是原告利用虚假的资料申请银行贷款，逾期未取得贷款承诺函，属于原告违约。请求法庭依法审查、依法判决解除本案房屋买卖合同，驳回原告其他的诉讼请求，支持被告的全部反诉请求。基于上述答辩意见，被告向本院提出反诉请求：1、判令解除2020年3月21日签订的二手房买卖合同；2、判令原告向被告支付违约金763000元（已扣除定金19.7万元）；3、判令原告向被告支付履行合同实际支付的费用2960元（包括公证费960元，评估费2000元）；4、本案全部诉讼及保全费用由原告承担。针对被告提出的反诉请求，原告辩称：1、原告已经按照二手房买卖合同的期限内，于2020年4月9日去银行办理了资金监管手续，并按照合同第4条的约定监管了首期款124万元，原告资金监管的行为符合合同约定。2、在被告恶意投诉到深圳银监局之后，原告也积极配合监管银行以及被告的要求，且在经过被告的同意情形之下，在2020年4月30日再次监管了96万元。两次监管的金额合计达到220万元，首期款的监管符合银行以及深圳市的银行贷款政策的要求。3、原告所申请的二手房贷款也符合银行的审批条件，第三人也向原告出具了合法有效的贷款承诺书，贷款金额为240万元。至于被告所提到的贷款承诺书不规范的问题，银行的工作人员也多次跟被告提到此贷款承诺函真实有效，不影响银行的贷款金额的发放。且深圳市银保监的回函也明确的提到原告的二手房贷款申请在银行是有审批记录，并且银行也出具了贷款承诺函，并没有认定该贷款承诺函属于虚假的。4、按照双方签署的二手房买卖合同第5条第2款的约定，房屋买卖双方需最晚在首期款监管60日办理相关过户手续。原告最后一笔首期款监管时间是在2020年4月30日，按照此条的约定，双方需最晚在2020年6月29日办理过户手续。而在此期间原告已经取得了银行合法有效的贷款承诺书，被告却未按照约定在此期间完成赎楼手续、注销抵押登记并配合原告办理过户手续，最终导致本案物业的交易失败。因此，本案的被告才是违约方。综上，本次涉案物业交易不成功在于被告，原告并不存在违约，故原告有权按照二手房买卖合同第11条之约定解除合同，要求被告承担成交价20%的违约金，退还原告已支付的定金，因此请求法院依法驳回被告的反诉请求，支持原告的诉讼请求。第三人述称：原告为购买位于深圳市龙华区房产向第三人申请个人住房按揭贷款。2020年4月9日，原、被告双方在第三人处办理了涉案房产的首付款资金托管124万元后，经第三人调查发现原告不符合首套房贷款要求，认为原告需要增加首付款。2020年4月30日，双方在第三人处又办理了第二笔首付款资金托管96万元。以上共计托管资金220万元，首付款资金托管办理完成后，原告确定向第三人申请住房按揭贷款金额为240万元。经第三人审批后，认为原告符合住房按揭贷款条件具备贷款资格，并于2020年6月11日出具了贷款承诺函。后因原、被告双方买卖合同的履行产生纠纷，未完成涉案房产的交易过户以及后续放款程序，根据第三人与原、被告双方签订的资金托管协议，上述两笔首付款资金托管已于2020年10月9日、10月30日分别到期，第三人按照资金托管协议约定将托管资金原路退回了原告账户。综上，第三人仅作为涉案房产购房首付款的托管银行与原告住房按揭贷款的受理行，与原、被告双方没有合同上的义务，亦无法律上的利害关系。本案原、被告之间因二手房买卖合同的履行产生的纠纷，与第三人无关。经审理查明：2020年3月21日，原告委托谢明军与被告签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将会位于深圳市龙华区（原宝安区）民德路南侧皓月花园15栋1单元601的房屋转让给原告。该合同约定的主要内容包括：1、转让价格为480万元，其中原告于合同生效三日内向被告支付定金20万元，于2020年4月20日前将除定金、交楼押金之外的首期款124万元支付至双方约定的监管账号中，并向按揭银行提交申请贷款的相关资料；2、双方约定办理递件过户时间为原告监管除定金、交楼押金之外的楼款或监管除定金、交楼押金之外的剩余首期款之日起六十日内；3、从定金或首期款中预留3000元作为交楼押金，此款在被告实际交付房屋时结算；4、若原告没有按照合同约定履行义务，逾期履行超出五日，被告可解除合同并选择要求原告支付转让成交价20%的违约金或没收原告已支付的定金；5、若被告未按照合同约定履行义务，逾期履行超出五日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价20%的违约金或双倍返还已支付的定金。上述《二手房买卖合同》签订后，原告依约定在扣除交楼押金3000元后，在2020年3月21日和3月23日实际向被告支付了定金197000元。2020年4月9日，原、被告在第三人处办理了资金托管手续，由原告向资金托管账户交付124万元，托管期限为6个月。后原告在第三处申请贷款过程中因需要增加首付款，原、被告遂又于2020年4月30日再次在第三人处增加托管资金，又办理了96万元的资金托管，由原告将托管资金96万元交付至托管账户。至此，原、被告为履行双方之间的《二手房买卖合同》，完成了220万元的资金托管。在完成资金的托管后，原告向第三人申请240万元的二手房贷款，第三人于2020年6月11日出具了《贷款承诺函》，承诺对原、被告之间的房屋买卖交易，为原告提供240万元的贷款，并将贷款发放至原、被告指定的被告的银行账户。第三人工作人员与被告联系领取《贷款承诺函》，并先将承诺函拍照发送给被告。后被告在2020年6月15日在第三人处领取《贷款承诺函》时，认为格式不规范，并未领取。此后至2020年7月期间，第三人再与被告联系领取承诺函，但被告并未再去领取。原、被告之间的《二手房买卖合同》至今未再继续履行，被告也未退还原告已支付的定金。另查明：在2020年6月下旬，被告向中国银行保险监督管理委员会深圳监管局投诉，认为第三人出具虚假的个人购房承诺函。中国银行保险监督管理委员会深圳监管局于2020年8月27日对被告作出书面回复，回复内容包括：1、买方李济民向深圳农行申请二手房贷款240万元，深圳农行于2020年5月8日完成审批；2、2020年6月11日，深圳农行经审批错误出具一份无存根编号的不规范贷款承诺函，2020年7月6日深圳农行经审批重新出具了补足存根编号的贷款承诺函；3、该笔业务办理过程中，暴露出深圳农行内部管理松懈，业务发起、审批等流程环节管理不到位，员工管理有待加强，违规操作仍有发生，不符合相关制度相求。以上事实有庭审举证、质证的《二手房买卖合同》、房产证、贷款承诺函、聊天记录、函件等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定主张权利和履行义务。综合原、被告在本案中的意见，双方的争议焦点在于合同履行过程中就办理按揭贷款，并由按揭银行出具贷款承诺函时，原告是否存在违约行为。首先，关于涉案房屋的首付款由30%变更为50%的问题。在原、被告所签订的《二手房买卖合同》中，约定原告首付款的支付比例为总房款的30%。原告在签订合同后，已按该约定办理了124万元的资金托管，履行了相应合同义务。后在申请贷款过程中，因原告自身原因，需完成首付款达到50%比例才能符合贷款要求从而继续履行合同。而后原告已另行提供资金，使首付款比例满足贷款的要求，并完成了资金监管。上述事实证明双方对于首期款和资金监管的数额进行了变更，原告并不因此构成违约。其次，关于原告是否依约定取得按揭银行贷款承诺书的问题。根据被告与银行工作人员的聊天记录、中国银行保险监督管理委员会深圳监管局回复等材料，能够证实第三人已完成对涉案房屋交易提供按揭贷款的审批，且于2020年6月11日出具了《贷款承诺函》。该《贷款承诺函》虽存在没有存根编号的不规范情况，但仍是第三人基于完成贷款审批的事实而出具，确认了其为涉案房屋交易提供贷款的真实意思表示。该承诺函并不因“无存根编号”的不规范情形，而影响对第三人的约束力，从而也不影响原、被告之间《二手房买卖合同》的继续履行。被告以此主张该《贷款承诺函》系原告方伪造，并无事实依据。被告以此主张原告违约的，不能成立，被告基于该主张提出的各项反诉请求，本院不应支持。第三，关于被告履行递件过户的期限。原、被告约定的递件过户期限为资金监管起六十日内，双方实际完成资金监管的时间为2020年4月30日。则依该约定，被告应当于2020年6月30日之前完成递件过户等约定义务。综上所述，原告在签订《二手房买卖合同》后，已依约完成了资金监管，取得按揭银行的贷款审批及贷款承诺，则被告应当按约定继续履行合同。而被告在原告已依约进行了资金监管，取得按揭银行贷款承诺书，在够继续履行合同的情况下而拒绝继续履行合同，应属于违约，应当承担相应的违约责任。合同当事人约定解除条件的，该条件成就时，解除权人可以解除合同。双方所签订的《二手房买卖合同》约定，被告逾期履行合同义务超过五日的，原告可以解除合同。因此原告要求解除原、被告于2020年3月21日所签订的《二手房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。其中解除的时间，按照本案原告起诉状送达被告的时间，即2020年10月22日予以确定。合同解除的，原告对已向被告支付的定金，可以要求返还。原告要求被告退还定金197000元的诉讼请求，本院亦予以支持。另合同当事人可以约定违约金或违约损失的计算方式，原、被告在签订的《二手房买卖合同》中对违约金亦有明确约定，按成交价的20%，即96万元(480万元×20%)。原告要求被告按约定标准支付违约金96万元的诉讼请求，符合该约定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告李济民与被告朱琳于2020年3月21日签订的《二手房买卖合同》于2020年10月22日解除；二、被告朱琳于本判决生效之日起十日内向原告李济民退还定金197000元；三、被告朱琳于本判决生效之日起十日内向原告李济民支付违约金960000元；四、驳回被告朱琳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7607元、保全费5000元，反诉案件受理费5729.8元，合计18336.8元，均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈    晖二〇二一年七月五日书记员 刘  莉  莎书记员 仇晓婷(兼)附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。