广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初14852号原告：广州高田投资有限公司，住所地广州市天河区林和东路281号21层06-1。法定代表人：符朝华，职务总经理。委托诉讼代理人：林朝银，该司员工，联系地址。委托诉讼代理人：宋晶，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：陈建华，女，1947年3月23日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区，现住广州市越秀区。被告：任晓波，男，1979年11月30日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。两被告共同委托诉讼代理人：卢志平，广东金桥百信律师事务所律师。原告广州高田投资有限公司与被告陈建华、任晓波物权保护纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋晶、林朝银，被告任晓波及两被告共同委托诉讼代理人卢志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告补齐2007年3月1日至2021年2月28日的房屋使用费26609.18元（其中2007年3月至2019年1月的使用费按照12.12平方米×3.5元/平方米+16.8平方米×6.3元/平方米=148.26元/月计算；2019年2月至2021年2月的使用费按照28.92平方米×7.48元/平方米=216.32元/月计付）。2.判令两被告与原告签订租赁合同或者与同住人员迁出广州市越秀区中山四路××房。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告陈建华补齐2018年3月13日至2021年3月12日的房屋使用费80581.19（其中2018年3月18日至2019年3月12日的使用费按照房屋管理所公布的同地段租金参考价60元/平方米计付；2019年3月13日至2021年3月12日的使用费按照2019年同地段租金参考价70元/平方米计付）。2.判令被告陈建华及同住人员迁出广州市越秀区中山四路××房，将房屋交还给原告。事实和理由：1996年1月22日，因广州市建筑置业公司（以下简称置业公司）建设开发广州市中山四路原大塘街78-80号“置晖广场”商住楼项目，被告陈建华与置业公司签订《房屋拆迁安置协议》，置业公司拆除了原广州市越秀区廖氏巷2号二楼房屋，约定回迁面积为20平方米。该项目烂尾后，原告通过公开拍卖方式取得该项目开发权。2006年3月22日，原告与被告签署《广州市房屋拆迁安置协议》，约定回迁房套内建筑面积为28.89平方米。2007年3月，被告回迁至中山四路××“××”商住楼东××房。至今，原告安置被告已达13年多，经多次催收，被告拒绝签订租赁合同。2020年7月，原告再次向被告发出《催告函》，要求被告补齐租金，签订租赁合同。后被告回函，认为应按照套内面积每平方米4.2元的价格支付租金，经其计算，2007年3月至2020年12月的租金为18686.05元。在收到回函后，原告又于同年9月14日向其发出《催收函》，要求其支付2007年3月至2020年9月的租金合计25527.58元及签订租赁协议。但被告不予理会，于2020年9月16日按照其自行计算的价格向原告支付租金18686.05元，并仍拒绝与原告签订租赁合同。因原告已安置被告于9xx房长达13年，其应当与原告签订租赁合同，否则原告有权请求物权保护。因此，原告提起本案诉讼。被告陈建华辩称，请求法院驳回原告全部诉讼请求。理由如下：一、本案应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而非物权保护纠纷。二、对原告的第二项诉讼请求，原告没有权利要求陈建华迁出涉案9xx房。1.陈建华是依据原被告于2006年3月22日签订的《房屋拆迁安置协议》合法占有使用涉案回迁房的，依法受到法律保护。陈建华及其家人曾经位于中山四路廖氏××号的居住权被侵犯，根据被告提供的证据《复函》里的内容，原告也承认拆了被告居住的公房。现在的涉案回迁房是对被告居住权的补偿，是被告通过等价交换得到的。2.根据原被告签订的《房屋拆迁安置协议》，原被告约定涉案回迁房的产权属于公有，回迁后原告有义务将涉案房屋的产权移交给国有性质的房管局，但原告一直拖延未履行义务。虽然目前整栋楼登记在原告名下，但涉案房屋产权依双方约定属于公有，应确权到房管局名下，因此原告不属于涉案回迁房的真正产权人，无权让被告搬走。3.涉案房屋属于补偿性的回迁房，拆迁时，原址房屋有四人居住，任晓波是被安置成员之一。根据《广州市城市房屋拆迁管理条例》第三十六条规定“拆迁范围内具有正式户口并实际居住在被拆除房屋的公民拆迁人应当给予安置。”因此两被告可以居住，被告的亲人也可以陪伴居住，原告无权干涉。况且，陈建华有三种慢××，需要亲人偶尔过去陪护照顾。4.原告与陈建华签订的《房屋拆迁安置协议》是双方真实的意思表示，合法有效，双方应恪守履行。5.《房屋拆迁安置协议》约定涉案回迁房属于公有、回迁后与房管局重新签订租赁合约。之所以这样约定是因为当时被拆迁的房屋是属于房管局直管的公房，所以回迁后，为保护陈建华的利益，也约定产权属于公有，并由房管局直管。这是陈建华签订拆迁安置协议的前提条件。目前原告未按安置协议约定将涉案房屋9xx房产权和管理权移交房管局。按照当时拆迁政策，拆除市房地产管理局代管的房屋，也应以产权调换的方式补偿。6.诉讼时效为三年，原告原诉讼请求从2007年3月1日起请求房屋使用费，超出三年的均已过诉讼时效，请法院不予支持。被告任晓波辩称，不同意原告的诉讼请求。任晓波只是偶尔过来陪伴母亲陈建华居住，但因任晓波属于拆迁安置对象，因此保留居住在涉案房屋的权利。两被告合法占有使用回迁房，根据安置协议，不需要交租给原告，且两被告及家人均有权居住，原告无权干涉。根据《房屋拆迁安置协议》，涉案回迁房属于公有，原告有义务将产权移交给国有性质的房管局，因此涉案回迁房的真正权利人不是原告。经审理查明，1996年1月22日，置业公司（拆迁人、甲方）与被告陈建华（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》。其中载明：甲方经广州市房地产管理局以（95）房拆许字第××号房屋拆迁许可证批准，拆除中山四路廖氏××号的房屋。乙方是该屋的使用人，承租面积12.12平方米，自搭阁楼5.41平方米，有正式户口的实际居住人口4人。乙方同意迁出原址房屋，并自行解决临时搬迁，甲方每月补助360元。甲方应于2001年1月25日前，在中山四路原地段回迁楼东塔楼第8-10层南向，产权属于公有的房、厅面积20平方米，有独立厨、厕，安置给乙方回迁居住等。2003年12月15日，原告与广东景茂拍卖行有限公司签订《拍卖成交确认书》，确认原告通过公开竞价成交下列拍卖标的：委托人广州市中级人民法院拍卖的广州置晖房地产开发有限公司所有的位于广州市中山四路大塘街78-80号“置晖广场”项目。2006年3月22日，原告（拆迁人、甲方）与被告陈建华（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，载明：甲方经广州市房地产管理局以（95）房拆许字第××号房屋拆迁许可证批准，拆除中山四路廖氏××号二楼的房屋；乙方是该屋的使用人，承租面积12.12平方米、阁楼5.41平方米；甲方应于2007年8月1日前，在中山四路235号东鸣轩商住楼东塔第9层，产权属于公有的使用面积28.89平方米安置给乙方回迁居住；回迁安置9层东侧南向位置，套内建筑面积28.89平方米；回迁后与房管局新签订租赁合约等。2007年3月，原告安置被告陈建华户回迁至涉案××房。据广州市房地产测绘所2007年11月21日出具的110109419号《房地产分户图》显示，该房屋套内建筑面积28.8181平方米，共有分摊面积7.3363平方米，单元总建筑面积36.1544平方米。2008年7月10日，广州市国土资源和房屋管理局出具《广州市房地产权属证明书》，载明：越秀区中山四路201、217、233、235号（第7-30层），总建筑面积54264.5416平方米，权属人为原告。2008年10月14日，被告陈建华向原告发函，称其在回迁后主动向所辖房管部门要求签订租赁合同时，被告知回迁房产权仍在原告名下，剥夺了陈建华租用公房的权益。同年10月17日，原告复函称，根据被告陈建华与置业公司签订的《房屋拆迁安置协议》的约定，陈建华原承租的公房面积为12.12平方米，按照当时广州市关于人均住房面积最低标准有关政策规定，所以回迁约定面积为20平方米，产生了约8平方米的膨胀面积；而原告与陈建华重新签订的《房屋拆迁安置协议》又约定回迁套内建筑面积28.89平方米，建筑面积为36.1544平方米，即陈建华回迁居住房屋的实际产权面积比原承租的公房面积多出了24.0344平方米，这部分面积只能由原告提供，而一套房屋只能有一个产权人，所以为保证陈建华的居住权利，不得不变更租赁关系；原告愿意对陈建华承租的物业仍按政府颁布的同时期公房的政策、法规和承租条件执行，原告将按公房承租的租金标准向陈建华收取租金和订立租赁合同，陈建华仍可继续享受公房承租的有关待遇等。2017年8月24日，原告向“东鸣轩”各房屋使用人发出《高田公司产权房屋签订租赁合同告知函》，要求与各房屋使用人签订书面租赁合同，租赁合同参照原公房租赁合同签订，房租标准为民用公房标准，租赁期限为2年等。但双方至今未签订书面租赁合同。2020年7月22日，原告向被告陈建华邮寄《催收函》，其中载明：你于2007年3月回迁入住广州市中山四路××房，该房产权属于我司。经多次拜访，该房长期由任晓波居住，请你督促任晓波收到本函后7日内与我司签订《房屋租赁合同》，并结清2007年3月至今的房屋租金及利息99014.29元（详见附表），并。如你逾期未结清租金，及未能与我司签订《房屋租赁合同》（签约文本附后）的，请于收到本函后30日内腾空广州市中山四路××房，并交还我司。其中附件一《东塔9xx房租金及利息清单》列明，该房屋2007年3月至2017年9月，建筑面积36.1544平方米，租金单价4.2元/平方米，月租金151.85元，时长115（月），小计17462.58元；2017年10月至2020年7月，建筑面积36.1544平方米，租金单价60元/平方米，月租金2169.26元，时长34（月），小计73754.98元等。所附租赁合同文本列明2020年8月1日起租金标准为2169.26元/月。2020年7月30日，两被告向原告复函称：收到贵公司《催收函》件，同意从第一期2007/3-2017/9房屋使用费每平方米4.20元的公房收费标准，但公房是按使用面积28.89平方米收费的，而非建筑面积，因此应该是28.89平方米×4.2元×115个月=13953.87元。第二期按2017/10-2020/12计算，共计39个月，应该是28.89平方米×4.2元×39个月=4732.18元。两期相加总计18686.05元。这种公房的计算方法，贵公司如无异议，回函后五日内向贵公司指定账户付款，视同房管局管理收费一样，请开具收费收据。2020年9月14日，原告再次向两被告寄出《催收函》，载明：截止2020年9月30日，按照公房租金标准计算的租金合计25527.58年，请你们于收到本函后7日内按照附件明细支付租金，并签订附件《房屋租赁合同》等。其中附件一《东塔9xx房租金清单》列明：2007年3月至2019年1月的使用费按照12.12平方米×3.5元/平方米+16.8平方米×6.3元/平方米=148.26元/月计算；2019年2月至2020年9月的使用费按照28.92平方米×7.48元/平方米=216.32元/月计付）2020年9月16日，被告陈建华向原告转账支付18686.05元，备注为“07/3-20/12东鸣轩东塔9xx房使用费”。2021年3月5日，被告陈建华向原告转账支付1822.20元，备注为“21/1-21/12东鸣轩东塔9xx房使用费”。2021年5月17日，广州市越秀区房屋管理局向原告作出《广州市越秀区房屋管理局关于广州高田投资有限公司联系函的复函》，其中载明：中山四路大塘街78-80号地块，由广州高田投资有限公司于2003年以合同编号粤景拍确字（2003）第134号拍卖所得。经核，该地块中涉及直管房24幢，建筑面积共6352.1322平方米，该地块已办妥直管房拆迁补偿手续。来函提及的广州市越秀区中山四路235号909等21间房屋均不属于我局管理的直管房。诉讼过程中，原告为证明被告不具备继续承租公房的资格，向本院提交了如下证据：1.《清查记录（一）》（记载：清查时间为2017年8月28日，房号909，被拆迁人陈建华，实际使用人任晓波，有权使用房产的证明材料有租赁合同、安置协议、无房证明，并有任晓波作为实际使用人签名确认；9月1日22：35无人）。2.《清查记录（二）》（记载：房号为909陈建华，清查时间2017年9月4日，实际使用人任晓波、苏佳英；清查时间2017年9月6日，实际使用人任晓波；清查时间2017年9月11日，实际使用人任晓波；清查时间2017年9月13日，待提供陈建华、任晓波身份证、户口本及夫妻无房证明；清查时间2017年9月18日，实际使用人任晓波；以上五项均有任晓波作为实际使用人签名确认。2017年9月8日8：55及同年9月22日9：57、9月25日9：06、9月27日9：08均为无人）。3.广州东鸣轩物业管理服务中心于2021年3月31日出具的《证明》（载明该司于2020年4月11日承接东鸣轩小区的物业服务工作，业主均为前手广州天伦物业管理有限公司交接而来，未重新登记；经查，广州市越秀区中山四路××房实际居住人为任晓波，该房物业管理费是银行托收缴纳，缴纳人为任晓波）。4.《广州市房地产租赁契约》复印件（载明：出租人为立新房管站，承租人为陈建华，租赁房屋为中山四路廖氏××号二楼，使用面积12.12平方米，月租金14.2元，租赁期限为1992年6月1日至1997年5月30日，乙方之家属名单有户主陈建华、丈夫任某利、儿子任晓明、任晓波）。5.查册时间为2021年3月31日的《广州市不动产登记查册表》（记载白云区金钟横路4号203房，建筑面积72.8797平方米，规划用途为住宅，登记权利人为任某利）。两被告对上述证据质证意见为：对证据1、2真实性确认，合法性、关联性不确认，不能证明实际居住人为任晓波。从证据看得出来2017年8、9两个月任晓波总共才来陪护间隔住了6天，签名时陈建华也在场，只是原告要求其中一人签名。对证据3真实性、合法性、关联性均不确认，该服务中心出具证明比较匆忙，造成误会，后已于2021年4月7日重新出具了证明进行了更正。对证据4，被告暂时找不到这份原件，无法确认具体条款，只是确定当时是租房管站的公房，一家四人居住在里面，并且拆迁时仍在合法租赁期内。该租赁契约已被房屋拆迁协议所覆盖，对本案没有意义。对证据5真实性、合法性、关联性不确认，任某利不是被告陈建华的家庭成员，陈建华目前单身，名下无房产，居住在涉案9xx房。为证明相关争议事实，两被告还向本院提交如下证据：1.离婚登记申请受理回执单（载明陈建华与任某利于2021年3月26日向婚姻登记机关提出离婚登记申请并已受理）。2.广州东鸣轩物业管理服务中心于2021年4月7日出具的《居住证明》（载明涉案9xx房现实际居住人为陈建华，广州市越秀区大塘街秉正社区居民委员会加注“陈建华是居住在中山四路××房，请相关部门给予办理有关手续”）。3.离婚证（载明陈建华与任某利于2021年4月26日登记离婚。4.两被告广州市个人名下不动产登记结果查询证明（显示两被告查无不动产登记结果记录）。原告对上述证据质证意见为：对证据1、3、4，真实性、合法性认可，关联性不认可。原告多次发函向被告催交租金并于2021年3月12日提起本案诉讼，被告不仅不予配合，反而在不具备继续承租资格的情况下创造条件，意图按公房租金标准继续使用涉案房屋，但不能改变其在有自住房屋的前提下没有将涉案房屋交还原告的事实。证据2真实性、合法性认可，原告同意以被告方当庭陈述为准，陈建华为涉案房屋的实际居住人。此外，被告陈建华确认白云区金钟横路4号203房是其与任某利夫妻关系存续期间购买，但双方长期分居、感情破裂，因不想太多纠缠，所以于2017年双方协商析产，该房屋归任某利单独所有，目前该房屋由任某利及两个儿子、儿媳居住。关于原告变更后第一项诉讼请求“判令被告陈建华补齐2018年3月13日至2021年3月12日的房屋使用费80581.19元”的计算方式，原告陈述：被告是按照每月4.2元/平方米×套内建筑面积28.89平方米计算使用费，对于该标准原告认为2018年3月12日之前原告不再提出异议，视为按照该标准已经履行完毕；2018年3月13日以后，原告不同意该标准，因此按照我方诉请的60元/平方米和70元/平方米计得应付使用费后减去同期原告按照每月4.2元/平方米×28.89平方米计算支付的使用费余额为82403.39元，再扣减2021年3月5日被告支付的1822.2元，被告还应支付使用费数额为80581.19元。本院认为，原被告之间争议的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案纠纷应适用当时正在施行的法律法规及司法解释的规定。被告户自2007年3月经原告安排回迁入住该房屋后，未与原告签订书面租赁合同，至2020年9月16日前，双方也没有收交租金的行为，可见双方并未建立租赁合同关系。根据《广州市房地产权属证明书》的记载，原告为涉案××房所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其以物权保护作为法律关系的基础提起本案诉讼并无不当。由于被告陈建华户已回迁涉案9xx房逾14年，其家庭在2017年以前已经取得了自有产权房屋，涉案9xx房也不属于广州市越秀区房屋管理局直管公房范围，现原被告又无法就继续租赁该房屋协商一致订立租赁合同，在此情况下，原告要求被告陈建华户腾空交还涉案房屋于法有据，本院予以支持。关于房屋使用费标准，虽然原被告未签订租赁合同，但双方签订的《房屋拆迁安置协议》约定被告陈建华户回迁公房，原告在2008年10月17日的复函也承诺“原告将按公房承租的租金标准向陈建华收取租金和订立租赁合同，陈建华仍可继续享受公房承租的有关待遇”，因此回迁后亦应参照公房租金标准计算房屋使用费。而对于公房租金标准，被告提出按照4.2元/平方米×套内建筑面积28.89平方米=121.34元/月计算，原告确认同意2018年3月12日前按此标准并且已履行完毕，只是认为2018年3月13日起应按照私房租金参照广州市房屋租赁管理所发布的同时期同地段租金参考价计算涉案房屋使用费。即原被告争议焦点在于2018年3月13日至2021年3月12日的房屋使用费应按何种标准计算。如前所述，根据双方约定，被告陈建华回迁后本应按照公房租金标准计付使用费，原告向陈建华发出的多份函件中对于使用费金额也表述不一，包括本案立案时其提交的起诉状亦非按照租金参考价计算房屋使用费，直至2021年4月6日本案第一次庭审时原告才结合被告陈建华家庭已购买住房的事实提出按广州市房地产租赁管理所每年发布的同时期同地段的租金参考价计算涉案房屋使用费，故该日以前的房屋使用费仍应按双方已经确认的4.2元/平方米×套内建筑面积28.89平方米计算为宜。而被告陈建华已按该标准向原告付清了2018年3月13日至2021年3月12日的房屋使用费，此后的房屋使用费原告本案未提出诉讼请求，故对原告本案中关于房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告陈建华户（含同住人员）在本判决发生法律效力之日起六十日内，将广州市越秀区中山四路235号9xx房腾空交还原告广州高田投资有限公司。二、驳回原告广州高田投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取907.27元，由原告广州高田投资有限公司负担857.27元、被告陈建华负担50元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  杜轶群二〇二一年七月九日书记员  梁 涛刘睿祺