广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终23725号上诉人（原审原告）:广州市骏逸物业管理有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街紫薇路26号B2幢首层办公室。法定代表人:马峻峰，职务:执行董事。委托诉讼代理人:柴俊科，该司职员。委托诉讼代理人:范洁怡，该司职员。被上诉人（原审被告）:姚佰宙，男，1971年3月8日出生，汉族，住广西北流市。委托诉讼代理人:冼传乐，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄芊卉，广东法制盛邦律师事务所实习律师。上诉人广州市骏逸物业管理有限公司（以下简称“骏逸公司”）因与被上诉人姚佰宙物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初2626号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。骏逸公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判姚佰宙向骏逸公司支付拖欠的管理费1995880元（从2009年3月19日起计至2017年3月31日）及滞纳金（滞纳金从逾期之日起每天按欠费总额的千分之二计算，不超过管理费的总额）；2.姚佰宙负担一、二审案件的全部诉讼费用和保全费。事实和理由：（一）一审法院对于诉讼时效问题认定事实和适用法律错误。1.骏逸公司已提供证据证明其自2013年9月开始就每季度向广州市花都区云山大道31号五层（以下简称“案涉房屋”）投送、张贴催缴通知书，并且于2013年7月29日至2016年3月15日期间多次向姚佰宙的户籍地邮寄催缴通知书并办理公证，依法足以证明骏逸公司已主张了权利并将催缴函送达或者应当送达给姚佰宙。一审以骏逸公司向姚佰宙身份证地址寄送催缴函或者在涉案房屋张贴书面催费通知，未能送达给姚佰宙为由，认定骏逸公司曾主张权利的事实，但未举证证明催缴通知送达该姚佰宙，不能构成诉讼时效中断错误。2.骏逸公司与姚佰宙的物业服务约定的管理费每月支付属于约定同一债务分期履行范围，即使骏逸公司没有采取向姚佰宙催缴等主张权利的方式中断诉讼时效，但根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，姚佰宙拖欠涉案房屋的管理费均在诉讼期限之内，即诉讼期间从最后一期履行期限届满之日起计算。（二）一审判决调整违约金标准错误。双方约定逾期缴纳有关费用，应从逾期之日起每天按欠费总额的千分之二缴付违约金，该约定是双方真实意思表示，违约金标准并未明显畸高，姚佰宙也未就违约金过分过高造成的损失承担举证责任，而姚佰宙拖欠管理费行为，已严重制约了骏逸公司的业务扩展，影响了骏逸公司的投资收益，上述违约金标准计算出来的违约金数额根本无法弥补对骏逸公司造成的损失和减少的收益，且根据我国合同法关于违约金的规定，违约金是具有赔偿和惩罚的性质，一审判决调整违约金标准连对骏逸公司的赔偿都不能满足，更体现不了惩罚性质，也违反了当事人契约自愿原则。姚佰宙辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意骏逸公司的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回骏逸公司的上诉，维持一审判决。骏逸公司向一审法院起诉请求：1.姚佰宙立即支付拖欠骏逸公司的管理费1995880元（每月管理费20700元，从2009年3月19日起计至2017年3月31日共96个月零13天，计算方法为20700元×96个月+20700元÷31天×13天）；2.姚佰宙立即支付拖欠骏逸公司的管理费滞纳金1995880元（从逾期之日起每天按欠费总额的千分之二计算，不超过管理费的总额）；3.姚佰宙承担案件的诉讼费用。一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市花都区云山大道31号五层，建筑面积5447.24平方米，权属人是姚佰宙。案涉房屋所在的银丰商务大厦从2007年4月至今由骏逸公司提供物业管理服务。2007年3月30日，花都三建（甲方）与骏逸公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对位于花都区新华街云山大道31号的物业提供前期物业管理服务，合同并对双方的其他权利义务进行了约定。2009年1月6日，广州市花都第三建建筑工程有限公司（甲方、卖方，以下简称花都三建）与姚佰宙（乙方、买方）签订《商品房买卖合同》及附件一至五，就案涉房屋的买卖事宜作出约定，约定乙方住所为广西××××浪村上寨12号，通讯地址为广州市花都区新华街聚贤街二号之二201室。甲方交付的房屋应当经有关政府部门办妥竣工验收备案手续，商品房达到交付使用条件后，甲方应当在合同约定的交付日15日前通知乙方办理交接手续，乙方应当在收到该通知之日起10日内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志是签署房屋交接文件及交付房屋钥匙。附件三为《银丰商务大厦前期物业管理服务协议》，骏逸公司（乙方）与姚佰宙（甲方）在其上签名，约定，第三条甲方所购房屋基本情况：房屋类型为公寓，建筑面积为5447.24平方米（以《房地产权证》确权面积为准。）甲方的义务第十八条共同分摊缴交公共设施设备（包括大堂、走廊、通道、楼梯、公共洗手间、电梯）在使用过程中所产生的水电费和易耗物品的费用及其维修、保养、更换时产生的有关费用（含电梯的维修保养费）第三十一条本大厦物业管理费收费办法按照《广州市物业服务收费管理实施细则》制定，实行包干制。第三十二条业主须于每月的7日前缴交其单元每月或每季应付的物业管理费，首期物业管理费自《收楼通知书》上所载的收楼日期的最后一日的次日起计算。第三十三条乙方可从物业管理费中支付有关管理本大厦而发生的费用。第三十四条物业服务收费按建筑面积计收。第三十五条物业服务的收费标准暂定为：公寓3.8元／平方米／月。第三十六条不论单元是否空置或被占用、出租予其他租户或许可其他人使用，该单元主均须负责缴交物业管理费及其他该单元应付之费用给乙方。第三十七条电梯、本大厦B座公寓大堂、消防楼梯灯电费及其维修、保养、更换费用，由本大厦B座公寓部分所有业主按其拥有本大厦B座公寓建筑面积的比例共同承担；各层的走廊灯电费及其维修、保养、更换费用按其拥有同一楼层建筑面积的比例共同承担：其他公用设施设备所产生的水费、电费及其他费用由本大厦B座公寓所有业主按其拥有建筑面积所占本大厦B座公寓面积的比例或水电的使用情况平均共同承担；其他如房屋公用部位、公用设施设备的维修、保养、更换费用由本大厦B座公寓的所有业主按其拥有本大厦B座公寓建筑面积的比例共同承担。第四十四条甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，乙方有权要求甲方从逾期之日起每天按欠费总额的千分之二缴付滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。2009年3月18日，花都三建（开发公司）与姚佰宙签订《银丰商务大厦房屋交接书》，载明，花都三建将已建成并经竣工验收合格的银丰商务大厦五层商业用房移交给业主，双方一致同意办理本房屋交接手续，并确认下列条款：1、双方确认，自本交接书签署之日起，该房屋由开发公司移交给业主；2、开发公司确认，按《房屋质量保证书》上内容承担该房屋在保修期内的保修责任；3、业主确认，该房屋的质量符合《商品房买卖合同》的规定，业主无异议。2009年3月18日，骏逸公司与姚佰宙还签署了《银丰商务大厦管理公约》、《银丰商务大厦区域防火责任书》。姚佰宙收楼后未交纳过物业服务费。骏逸公司称其从2009年6月1日起每季度发出《银丰商务大厦缴费通知书》，送到案涉房屋并张贴。骏逸公司自2013年7月29日至2016年3月15日多次向姚佰宙身份证上登记的住址广西××××浪村上寨12号寄送催收函，并在广州市花都公证处办理了公证。骏逸公司分别于2016年12月1日、2017年3月13日向姚佰宙在《商品房买卖合同》中所留的通信地址花都区新华街聚贤街二号之二201室寄送了催收函。2016年12月1日、2017年3月13日的邮件均未妥投，原因为拒收退回。诉讼中，骏逸公司向一审法院申请财产保全，一审法院依法作出（2017）粤0114民初2626号之二民事裁定，并对姚佰宙的财产采取了查封措施。一审法院认为，骏逸公司与姚佰宙签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。骏逸公司对案涉房屋提供物业管理服务，姚佰宙作为案涉房屋的权属人，在接受骏逸公司提供的物业管理服务后，理应向骏逸公司支付物业服务费。姚佰宙针对诉讼时效进行抗辩，骏逸公司称其一直有向姚佰宙主张权利，因此发生诉讼时效中断，骏逸公司的请求未过诉讼时效。一审法院认为，骏逸公司自2013年9月开始就每季度向案涉房屋投送、张贴催缴通知书，并且在2013年7月29日至2016年3月15日期间多次向姚佰宙的户籍地寄送催缴通知书并办理公证。但上述行为只能认定骏逸公司曾经主张权利的事实，骏逸公司并未举证证明催缴通知送达给姚佰宙。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第二项规定：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：(二)当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的”。姚佰宙在《商品房买卖合同》中所留的通信地址为花都区新华街聚贤街二号之二201室，而非户籍地。骏逸公司向姚佰宙户籍地寄送催缴函且未能证明姚佰宙已经签收上述函件，不能视为向当事人一方提出要求。因此，姚佰宙对于时效的抗辩有理，一审法院予以采纳。骏逸公司于2016年12月1日向花都区新华街聚贤街二号之二201室寄送催缴通知，从邮件送达情况看，姚佰宙于2016年12月2日已知悉并拒收。因此，2016年12月2日因骏逸公司向姚佰宙提出要求发生诉讼时效中断，因此，姚佰宙应向骏逸公司缴纳2013年12月份至2017年3月份的物业服务费。经核算，姚佰宙每月应交的物业服务费为20699.51元（3.80元×5447.24平方米）姚佰宙欠交2013年12月份至2017年3月份的物业服务费为827980.40元（20699.51元×40个月）。因此,骏逸公司要求姚佰宙支付2013年12月1日至2017年3月31日期间的物业服务费827980.40元的请求，合法有据，一审法院予以支持。骏逸公司诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。姚佰宙未按时交纳物业服务费构成违约，姚佰宙应当向骏逸公司支付违约金，至于违约金的标准，姚佰宙抗辩违约金过高，合同约定的每日千分之二的计算标准确实过高，骏逸公司亦未能举证证明其实际损失，因此，姚佰宙要求调整违约金标准，一审法院予以采纳，一审法院将违约金标准调整为中国人民银行制定的同期同类贷款利率。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第二项规定，于2017年10月27日作出如下判决:一、姚佰宙于判决发生法律效力之日起十日内向骏逸公司支付2013年12月1日至2017年3月31日期间的物业服务费827980.40元；二、姚佰宙于判决发生法律效力之日起十日内向骏逸公司支付自2013年12月1日至2017年3月31日止物业服务费的违约金，违约金以各月欠交的物业服务费20699.51元为本金，按中国人民银行制定的同期同类贷款利率的标准，分别从欠交各月8日起计至姚佰宙付清款项之日止，上述各月物业服务费的违约金以本金为限；三、驳回骏逸公司的其他诉讼请求。一审案件受理费38734元，由骏逸公司负担7575元，姚佰宙负担31159元；保全费5000元，由姚佰宙负担。经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，骏逸公司确认案涉房屋在起诉之前没有人使用。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合骏逸公司的上诉请求和理由以及姚佰宙的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.案涉房屋2013年12月1日之前的物业管理费是否超过诉讼时效；2.逾期缴付物业管理费的违约金标准应否调整。现评析如下：关于案涉房屋2013年12月1日之前的物业管理费是否超过诉讼时效问题。首先，骏逸公司与姚佰宙签订《银丰商务大厦前期物业管理服务协议》作为姚佰宙与花都三建签订的《商品房买卖合同》中的附件三，除了上述服务协议外，骏逸公司未有证据证明其与姚佰宙单独签订过类似服务协议，而姚佰宙在上述合同中已预留了通讯地址，可见，花都三建对于姚佰宙预留通讯地址应是清楚的。故在姚佰宙逾期支付物业管理费的情况下，骏逸公司应向姚佰宙预留的通讯地址发函主张权利。本案中，骏逸公司并未举证证明其在2016年12月1日之前曾向上述通讯地址寄送催收函，其向姚佰宙的户籍地寄送催收函，也无姚佰宙签收的依据，而骏逸公司明确案涉房屋在起诉之前没有人使用，其在该房屋中张贴催缴通知行为，显然不能视为其已将该通知送达给姚佰宙的事实。因此，骏逸公司认为其向姚佰宙户籍地寄送催收函以及在案涉房屋张贴催收通知构成诉讼时效中断，依据不充分，本院不予采纳。其次，根据双方签订《银丰商务大厦前期物业管理服务协议》第三十二条的约定，姚佰宙须于每月的7日前缴交其单元每月或每季应付的物业管理费。由此可知，双方约定的物业管理费是按月或按季缴交，而每月或每季产生的物业管理费各自属于一个独立的债权。骏逸公司上诉认为其主张的物业管理费属于同一债务与事实不符，其以此为由认为2013年12月1日之前的物业管理费诉请未超过诉讼时效期间，并要求姚佰宙支付2009年3月19日至2013年12月1日的物业管理费理由不成立，本院不予支持。关于逾期缴付物业管理费的违约金标准应否调整问题。姚佰宙未能依约向骏逸公司支付物业管理费，依据双方合同约定，骏逸公司有权要求姚佰宙从逾期之日起每天按欠费总额的千分之二交付滞纳金，因上述滞纳金属于违约金的性质，而姚佰宙抗辩双方合同约定违约金标准过高，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，一审法院酌情将违约金的计付标准调整为按同期中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准计算，并无不妥，本院予以维持。骏逸公司上诉对一审法院调整违约金标准提出的异议，但未能就姚佰宙逾期缴付物业管理费给其造成的损失提出充分证据，因此，其上诉坚持主张违约金按合同约定标准计算，本院不予支持。综上所述,骏逸公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费25486元，由上诉人广州市骏逸物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一八年二月十一日书记员 李志康游瑞娜