上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终8253号上诉人（原审被告）：李华，男，1966年5月17日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：马艺林，京衡律师集团上海事务所律师。委托诉讼代理人：张润宇，京衡律师集团上海事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海鹫山实业有限公司，住所地上海市闵行区纪鹤路2号。法定代表人：张爱忠，董事长。委托诉讼代理人：徐国良，上海市华亭律师事务所律师。上诉人李华因与被上诉人上海鹫山实业有限公司（以下简称鹫山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初30975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李华之委托诉讼代理人马艺林、张润宇，被上诉人鹫山公司之委托诉讼代理人徐国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李华上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：根据《土地管理法》的规定，涉案土地属于集体经营性建设用地可以依法出租。根据《土地管理法》第63条、《规范国有土地租赁若干意见》第4条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条之规定，涉案土地属于工业用途，其最高出租年限为50年，因此约定租期为30年符合法律规定。被上诉人起诉意图是以低价恶意收回上诉人高价租赁的涉案房屋，上诉人出于对政府及村委会的信任签订合同，并投入大量资金进行营业，被上诉人起诉要求确认无效明显有违诚信，故导致合同无效的过错明显在被上诉人，一审判决诉讼费由双方各半负担，明显对双方的责任进行了等分，未对责任进行合理的分配。被上诉人鹫山公司辩称：一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。鹫山公司向一审法院起诉请求：1．确认双方于2004年9月22日签订的房屋租赁合同超过20年部分（2024年9月22日起至2034年9月21日止）的合同无效；2．准许鹫山公司退还李华超过20年租期的租金人民币（下同）232，070.40元。一审法院认定事实：位于上海市闵行区XX路XX号（单号）房屋（以下简称涉案房屋）的权利人为鹫山公司，房屋类型为厂房。2004年9月22日，鹫山公司（甲方）与李华（乙方）签订《纪鹤路门面用房租赁合同》，约定：一、乙方向甲方租赁XX路XX号门面房，房屋建筑面积为134.3平方米。二、该租赁房屋的定价为每平方米2，880元，总额为386，784元。三、乙方租赁该门面用房的房价款是指该房屋租赁使用权的价格。乙方租赁该房屋所占的土地使用权为30年，即自2004年5月1日起至2034年4月30日止，房屋使用权为50年，即自2004年5月1日起至2054年4月30日止。四、该房屋竣工验收合格，甲方交付乙方使用，乙方确定该房屋后签订租赁合同，一次性付清386，784元……七、乙方拥有30年土地使用权，30年到期后，土地按30年后价格另付土地租费，50年后，房屋产权归甲方，但乙方如需续租，按同等价格乙方有限考虑，并另行签订租赁合同。上述合同还就其他事项作出约定。合同签订后，鹫山公司向李华交付了土地及房屋。李华向鹫山公司支付了租赁费用386，784元。房屋现由李华实际使用。一审庭审中，双方共同确认，合同约定的土地租赁期限自2004年5月1日起至2034年4月30日止，房屋租赁期限自2004年5月1日起至2054年4月30日止。实际上，土地租赁期限自2004年9月22日起至2034年9月21日止，房屋租赁期限自2004年9月22日起至2054年9月21日止。合同版本问题，数字未做改动，以当庭实际确认的租赁期限为准。另，鹫山公司表示，合同无效后的房屋返还，暂无需由法院于本案中进行处理，待租赁期满20年后，鹫山公司将收回房屋。一审法院认为：1999年《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中，鹫山公司与李华之间的《纪鹤路门面用房租赁合同》签订于1999年《中华人民共和国合同法》施行之后。根据双方约定，闵行区XX路XX号门面用房所占的土地使用权租赁期限为30年（即自2004年9月22日起至2034年9月21日止）、房屋使用权租赁期限为50年（即自2004年9月22日起至2054年9月21日止）。因上述内容违反了法律关于最长租赁期限的强制性规定，故鹫山公司主张其与李华签订的《纪鹤路门面用房租赁合同》中期限超过20年的部分无效的诉讼请求，法院予以支持，但前述超过20年部分的租赁起止日期，应自2024年9月22日起至2054年9月21日止。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故鹫山公司请求将租赁期限超过20年部分所对应的租金返还给李华，于法不悖，法院予以准许。至于返还的具体金额，鹫山公司同意按其收取的租金总额的五分之三计算（即386，784元÷50年×30年）为232，070.4元，该计算方法可予准许，法院予以确认。另，鉴于鹫山公司于本案中表示合同无效后的房屋返还暂无需法院处理，待租赁期满20年后，鹫山公司收回房屋，故法院对此不做处理，双方届时可另行解决。一审法院审理后于二〇二一年四月二十七日作出判决：一、确认鹫山公司与李华于2004年9月22日就位于上海市闵行区XX路XX号门面房（房屋建筑面积为134.3平方米）签订的《纪鹤路门面用房租赁合同》中租赁期限超过二十年的部分（自2024年9月22日起至2054年9月21日止）无效；二、准许鹫山公司于判决生效之日起十日内向李华返还租金人民币232，070.4元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计2，878.56元，由双方各半负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据当事人的庭审陈述，上诉人与被上诉人均确认双方签订的《纪鹤路门面用房租赁合同》系租赁关系性质，故本案的争议主要在于该合同关于租赁期限的约定的效力问题。依据法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。根据合同约定，系争土地的租赁期限为30年，系争房屋的租赁期限为50年，故一审法院认定双方合同约定的租赁期限超过20年的部分无效，于法有据。上诉人关于合同约定的土地使用权租赁期限可以超过20年的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予支持。关于租赁期限无效部分对应租金的返还问题，在合同部分无效的情形下，一审法院对于被上诉人的上述请求予以准许，于法不悖。返还租金的比例及数额亦系结合双方意见予以确定，应属合理。上诉人对于返还租金基数提出的异议，缺乏法律依据，本院难以支持。此外，上诉人二审中虽主张处理合同无效的后果，但其一审中系明确表示保留相关权利，且被上诉人二审中亦不同意在本案中处理，故本院不予处理。上诉人若认为因合同无效导致其存在资金占用等损失，其可另行主张。至于上诉人关于合同无效的责任的上诉意见，本院认为，诉讼费用的承担系法院根据当事人诉请支持与否等因素确定，与合同无效的责任比例并无必然关联，一审法院并未对合同无效的过错责任作出认定，故本院对上诉人的上述意见难以采纳。综上所述，上诉人梁继奎上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。综上所述，上诉人李华上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，878.56元，由上诉人李华负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘兵审 判 员 娄永审 判 员 刘佳法官助理 胡哲书 记 员 胡哲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……