上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初16992号原告：顾燕琴，女，1973年4月19日出生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：陈洁，上海市临港律师事务所律师。被告：吴广林，男，1973年7月26日出生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：范文成，上海市昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：周春芳，上海市昆仑律师事务所律师。原告顾燕琴诉被告吴广林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告顾燕琴委托诉讼代理人陈洁，被告吴广林委托诉讼代理人范文成、周春芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾燕琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告租金人民币32,222.22元；2.判令被告赔偿原告合理损失143,060元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年7月1日，原告与被告签订《场地租赁合同》，约定由被告向原告提供位于上海市浦东新区华夏西路XXX号场地用于办公(修车厂)使用，具体位于厂房西边，底楼一间，二楼二间，门楼场地共用，保留通道(租赁房屋以下简称涉案房屋)。年租金为145,000元，半年一付，押金10,000元。原告依约向被告支付了半年租金，然被告却迟迟未能按约腾退涉案房屋给原告使用，直至2018年9月初方将涉案房屋交付原告使用。2019年4月10日，被告在未合理提前告知原告的情况下，强行终止合同，原告被迫于当日将全部设备及车辆搬离，于2019年8月才重新找到场地，导致原告相关营业和工人成本损失。同时原告已将租金支付至2019年4月30日，被告至今未退分文和赔偿。原告认为被告的行为已经侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。吴广林辩称，1.不同意诉讼请求1，涉案房屋已于2018年7月1日交付，但原告未搬入系其自身原因，原告要求被告装大棚，且另有康桥路场地租期尚余2个月，原告已实际使用涉案房屋，搬离时间应当是2019年9月27、28日，与原告所述不符。2.不同意诉讼请求2，未看到原告营业执照，营业损失需要有凭证，工人遣散应当有劳动和劳务关系，即社保等相关关系。机器搬迁、仓管也未见相关证据。3.确认租金已收到，押金10,000元也已返还。上海市浦东新区华夏西路XXX号由原、被告在内四家共同使用，是村委会资产，被告转租而来，村委会由于动迁于2019年4月底要求各租户搬离，各租户不同意，故未搬离，但底楼1间作业区及2楼两间仓库加办公室，都被锁掉了，仅留下公共场地可以使用。因物品都还在现场，原告将锁撬掉后依旧工作，直至2019年9月27日、9月28日被动迁组强制清空。本院经审理认定事实如下：2018年7月1日，以被告为出租方(甲方)，原告为承租方(乙方)签订《场地租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限从2018年7月1日起至2020年6月30日止，租赁费用第一年145,000元，第二年145,000元，半年一付，押金10,000元，合同每两年一签，每两年递增10%；乙方向甲方承诺，租赁该厂房仅作为办公和场地使用，证照由乙方自行办理。合同另约定了其他事项。合同签订后，原告支付被告租金至2019年4月30日。合同履行过程中，涉案房屋被强制清空，被告将押金10,000元返还原告，但双方对搬离日期、租金结算等问题发生争议，故原告起诉来院，要求判如所请。审理中，1.原告提交：(1)其与被告的微信聊天记录，证明原告已将相关租金打给被告，但被告未能按约于2018年7月1日交付涉案房屋，直至9月方达成入驻条件。2019年4月10日，被告突然临时要求原告搬离，后原告就相关租金退还一直与被告沟通，被告均是以各种理由推诿。2018年7月2日，原告询问被告电缆线是否接好，大梁校正仪是否安装完毕，被告回复等一等，原告一再要求快点搬入，并非如被告所述是由于原告康桥路场地租期未到的原因。2019年4月25日，原告要求尽快处理押金、退还房屋租金，自2019年4月10日起原告已搬离，就相关损失与被告协商，但被告推诿。2020年1月9日原告就房租退还与被告沟通，被告表示弄好了会跟原告讲。经质证，被告对真实性予以认可，但表示可能存在删减，对关联性有异议。2018年7月2日13时36分谈及的棚子和电缆线并非被告义务，而是帮忙原告，同时也要求帮忙问下康桥路租金能否要回，原告自己也在说这边也要交房租。2018年8月20日要求被告装下玻璃，故原告已在使用场地。2019年4月25日烘房问题也是原告造成的，该时间村里和城管都在检查，对被告和租户均造成损失。2019年6月10日原告发完消息后，被告语音部分就是告知原告在与村里协商希望可以解决。2020年1月9日原告询问何时退房租，被告表示在协商也未答应退房租。最后村里仅同意退还4户合计50,000元，但因4户不同意该方案，故村里也未将50,000元支付被告，双方未达成一致。(2)其与修理厂技师之间的微信聊天记录，原告与案外人上海谊隆汽车维修服务有限公司于2019年7月17日签订的《租赁协议书》及微信支付转账电子凭证，原告员工麻志坚、张彬签字捺印的《情况说明》，证明原告于2019年4月10日因被告强制要求后搬离，设备及事故车辆均拖至上海锦持汽车有限公司停车场，半个月后设备停放至合作单位，事故车辆停放马路边，直至2019年7月才重新找到租赁房屋，于2019年8月1日才搬入新租赁房屋，此前均无法正常经营。期间原告停业但仍在向员工支付工资，存在损失。经质证，被告对真实性均不予认可，认为不符合证据的形式要件，且说明人表示的是跟着张继军做，不是原告，无法看出与原告存在关系及何种关系。(3)道路清障施救牵引服务作业单及上海通用定额发票(于2021年6月24日邮寄到达本院)，证明其搬迁费损失。经质证，被告认为已超出举证期限，且对真实性均不予认可，表示原告提供的道路清障施救牵引服务作业单顾名思义非搬场车辆，2019年7月18日及2019年5月6日的作业单，时间相隔间隔2个月，却编号联系，大小倒挂，而2019年4月10日的作业单的备注内容也不符合通常牵引服务公司的工作范围。至于定额发票，系假票，非作业单载明的企业所购买。被告认为合同届满原告也会产生搬迁费，非必要损失。2.被告提交：(1)上海市浦东新区北蔡镇卫行村村民委员会出具的《证明》及《集体土地建设用地使用证》，证明涉案房屋属于违章建筑，但本案租赁物是场地而非厂房。经质证，原告对真实性予以确认，但表示2018年3月涉案房屋即被列入拆违的范围，被告作为转租人之一，应当对此明知，是恶意通过欺诈的方式让原告租赁涉案房屋达到赚取至拆违之日止的短期租金。(2)证人郁某某出庭证人证言，证人证言主要内容为：①原告实际于2018年8月底、9月初搬入，原因是被告未将场地上可移动棚搭建完毕，证人也曾询问被告此事，被告回答是原告另有场地2个月租期未到，证人表示大棚不是想搭就能搭的，被告不应答应，城管不允许搭建的。原告需要大棚用于下雨天遮盖设备。原告实际搬离时间不清楚，证人于2019年5月20日便搬离了。②2019年4月10日，环保局来检查，因被告上家烤房未通过检查，被告要求拆除烤房、停止全部升降机运作，自该日起设备在原地无法使用，大约2-3天内原告将部分事故车辆、设备校正仪等搬至被告上家的修理厂，升降机在原地，原告偶尔至隔壁修理厂使用，2019年9月27日及28日搬走了二楼办公室内的东西，一楼和场地的东西当时已经没有了，因证人很少去现场故不清楚如何处理的。③原告使用部分为二楼1间仓库、1间办公室，办公室约20平方米，仓库小一点，一楼车间大约20平方米，原告自用的场地大约15平方米，其余部分共用。对于证人证言，原告确认证人系被告合伙人，表示恰恰印证原告所述，如入驻时间，被告所述要造大棚故无入驻，在习惯中就是需要大棚，是必要的，被告抗辩理由不成立。二楼办公室及仓库都锁起来了，于2019年9月27日才统一通知可以领取物品，但车辆及校正仪等设备早已于2019年4月10日搬离，证人陈述是只剩下场地上的升降机。被告认可证人证言，正是因被告上家的烤房问题才引起2019年4月10日的停工，上家又给原告提供了相应场地。证人亦表示2019年4月10日之后上家已提供场地给原告使用，原告实际使用了2块场地，大棚搭建与本案无关，被告可以给原告搭建也可以不搭建，其他租户也未搭建，不认可原告所述大棚搭建。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告提交的《证明》显示本案地块内房屋因拆违而拆除，且原、被告签订的《场地租赁合同》中主要租赁物为上海市浦东新区华夏西路XXX号厂房，共用的门口场地系附属设施，双方签订的《场地租赁合同》无效。原告起诉要求被告返还2018年7月1日至2018年9月2日及2019年4月11日至2019年4月30日期间的房屋使用费。被告辩称不同意。根据庭审查明的事实，原告表示涉案房屋于2019年9月方达到入驻条件，应以实际搬入之日作为房屋使用费起算点，并已于2019年4月10日搬离，但并无充分证据予以证明，本院对其意见不予采纳。双方约定租赁期限自2018年7月1日起，并未约定免租期等，故原告应当于该日起计算租金。至于原告的搬离日期，证人郁某某当庭陈述原告因上家原因于2019年4月10日之后二三天内将部分设备及车辆搬离至上家处，留下升降机在原地，涉案房屋停止经营，二楼办公室内物品原告于2019年9月搬离。原告对证人所述时间予以确认，表示二楼物品较晚搬离系因办公室及仓库被锁所致。被告对证人证言予以确认。考虑上述情况，本院将被告需返还的房屋使用费金额酌定为7,000元。原告主张搬迁费损失。考虑到双方约定的租期尚未过半原告即因被告原因停止经营，会产生一定的搬迁费损失，本院将搬迁费损失酌定为3,000元。原告另主张经营损失、工人成本、遣散费及仓库保管费等损失，无事实及法律依据，本院均不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、原告顾燕琴与被告吴广林签订的《场地租赁合同》无效；二、被告吴广林于本判决生效之日起十五日内返还原告顾燕琴房屋使用费7,000元；三、被告吴广林于本判决生效之日起十五日内赔偿原告顾燕琴搬迁费损失3,000元；四、驳回原告顾燕琴其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,805元，减半收取计1,902.50元，由原告顾燕琴1,794元，被告吴广林负担108.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。