四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12655号上诉人（原审第三人）：招商银行股份有限公司成都分行，住所地成都市武侯区人民南路三段1号。负责人：张强，行长。委托诉讼代理人：王立波，四川承道律师事务所律师。委托诉讼代理人：何凡，四川承道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭浩，男，1972年11月29日出生，汉族，住成都市天府新区。被上诉人（原审原告）：肖**，女，1978年11月29日出生，汉族，住成都市天府新区。委托诉讼代理人：彭浩，男，1972年11月29日出生，汉族，住成都市天府新区，系肖**丈夫。被上诉人（原审被告）：成都双发君地置业有限公司（原成都城南之星置业有限责任公司），住所地四川天府新区华阳天府大道南段1888号。诉讼代表人：蔡斌，系成都城南之星置业有限责任公司管理人负责人。委托诉讼代理人：陈星，系成都城南之星置业有限责任公司管理人工作人员。上诉人招商银行股份有限公司成都分行（以下简称招商银行）因与被上诉人彭浩、肖**，成都城南之星置业有限责任公司（以下简称双发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2020）川0116民初6125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。招商银行上诉请求：撤销一审判决第四项，改判彭浩、肖**承担还款责任。事实和理由：1.案涉《个人购房借款及担保合同》第38条明确约定，贷款发放后，借款人与售房人之间的争议均与贷款人无关，贷款人对借款人的权利具有独立性，不受房屋买卖合同履行情况的影响；2.司法解释规定的商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后、担保贷款合同解除的，出卖人将购房贷款和购房本金及利息分别返还，但该司法解释并不免除借款人的还款义务。该条的本意是为了简化法律关系、简化交易过程，而不是因此免除借款人的还款义务，在本案中开发商已经处于破产程序中，借款人应当承担责任，维护银行出借款项的利益。彭浩、肖**二审答辩意见为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双发公司二审答辩意见为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。彭浩、肖**一审诉讼请求：1.判令解除彭浩、肖**与双发公司之间形成的商品房买卖合同关系；2.判令双发公司退还彭浩、肖**已经给付的购房款1117000元和各种损失365200元，共计1482200元；3.判令解除彭浩、肖**与招商银行之间形成的借款及担保合同关系，彭浩、肖**原有的借款本金、利息及罚息全部由双发公司承担；4.由于第一次重整计划是可以要原合同面积的房子，所以彭浩、肖**选择是要房子还贷款，而这次重整是不能按原合同面积要房子，所以彭浩、肖**选择不要房子，而产生多还贷款210000元，应判定为双发公司破产重整的优先债权。招商银行一审诉讼请求：判令彭浩、肖**向招商银行偿还截至2021年2月19日的借款本金234743.38元，利息632.63元，及2021年2月20日后的利息、逾期利息、罚息、复息按借款合同约定计算至款项实际付清之日止。一审认定事实：2013年6月30日，彭浩、肖**与双发公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定彭浩、肖**购买双发公司开发的位于华阳街道天府大道南段××“××星”××办公用房，面积为46.05平方米，合同总价为1117106元。合同约定：“……第十条交付条件（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房……第十二条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：【（1）和（2）不做累加】（1）逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日至实际支付应付款之日止，出卖人按日计算向买受人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同补充协议》约定：“……第二条：对《买卖合同》第六条的补充约定……3.按揭付款（1）买受人在2013年6月30日前支付首付款人民币567106元。（2）买受人应到出卖人指定的银行申请按揭贷款，申请贷款为总房价的50%，贷款总额为人民币550000元。经银行审核批准后，直接全部一次性转付出卖人指定的账户，作为买受人支付的购房款余额……第六条对《买卖合同》第十条、第十九条的补充约定一、出卖人承诺工程竣工日期提前至2014年12月31日之前。二、出卖人承诺房屋交付日期提前至2015年2月28日之前……”。彭浩、肖**于2013年6月2日向双发公司支付了购房款100000元，于合同签订当日向双发公司支付了购房款467106元。2014年6月26日，彭浩作为借款人，彭浩、肖**作为抵押人、双发公司作为保证人、招商银行作为贷款人签订了《个人购房借款及担保合同》，约定彭浩、肖**从双发公司处购买位于华阳街道xx号房屋，彭浩、肖**向招商银行申请个人购房贷款用于支付购房款，招商银行同意提供此项贷款，贷款金额为550000元，贷款期限为2014年6月26日起到2024年6月26日。合同约定：“第24条抵押人愿意以其从售房人处购买的本合同第2条所指房产（下称抵押物）的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保……第33条保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证……第34条保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。”合同签订后，招商银行于2014年8月25日向彭浩、肖**发放了贷款550000元，并按照约定将该笔款直接转入了双发公司的账户。2014年10月1日，彭浩、肖**按照约定开始向招商银行还款，截止到2021年3月1日，彭浩、肖**已还款金额累计为479998.63元，贷款余额为229782.25元。双发公司至今未向彭浩、肖**交付案涉房屋。2018年1月16日，案外人陈宜勇作为申请人向一审法院申请对双发公司进行重整，一审法院于2018年2月23日作出（2018）川0116破申1号民事裁定书，裁定受理申请人陈宜勇对被申请人双发公司的重整申请。经采取竞争方式，指定浙江京衡律师事务所、泰和泰律师事务所联合担任成都城南之星置业有限责任公司管理人。2020年11月3日，经一审法院（2018）川0116破1号之五民事裁定书批准重整计划草案。2018年8月14日，彭浩、肖**向双发公司管理人申报债权，债权事由为“要房及违约金及其他实际损失”，债权金额为368378.79元，其中利息（违约金）365628.79元，其他2750元。2018年10月31日，双发公司管理人向彭浩、肖**出具《债权初审通知书》载明：“彭浩、肖**：成都城南之星置业有限责任公司重整一案，贵方作为购房者申报债权，主张交房及支付违约金365628.79元，其他2750元，共计368378.79元。管理人根据贵方提交的债权申报材料，依据相关法律法规、司法解释，确认贵方债权如下：违约金365293.66元，其他0元，共计365293.66元……”一审受理本案后，于2020年10月27日向双发公司及招商银行送达了民事起诉状副本等材料。一审法院认为：本案的争议焦点为：1.彭浩、肖**与双发公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的解除条件是否成就；2.彭浩、肖**与招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除条件是否成就；3.双发公司是否应当向彭浩、肖**返还购房款、已向招商银行支付的贷款本息以及购房损失的问题；4.《个人购房借款及担保合同》解除后，剩余未还借款本息的返还问题；5.彭浩、肖**主张的多归还的210000元是否应当认定为优先债权。根据认定的事实和有关法律规定对上述争议焦点评述如下：（一）关于彭浩、肖**与双发公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的解除条件是否成就的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，因双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定：“逾期交房责任（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金……”彭浩、肖**与双发公司在《商品房买卖合同补充协议》中约定交房时间为2015年2月28日之前，截至一审辩论终结前，双发公司尚未向彭浩、肖**交付房屋，已构成违约，按照双方约定，彭浩、肖**可要求退房，彭浩、肖**要求解除合同的条件已经成就。同时，双发公司亦同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，故彭浩、肖**要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的请求，具有事实和法律依据，予以支持。双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议于一审向双发公司送达要求解除合同的民事起诉状副本之日即2020年10月27日解除。（二）关于彭浩、肖**与招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除条件是否成就的问题。彭浩、肖**与招商银行签订《个人购房借款及担保合同》的目的在于，彭浩、肖**通过向招商银行贷款购买涉案房屋，即双发公司开发的位于华阳街道天府大道南段××“××星”××号房屋。彭浩、肖**与双发公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除后，《个人购房借款及担保合同》的目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，现彭浩、肖**与双发公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已经解除，为有利于纠纷的全面解决，故彭浩、肖**要求解除与招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》有事实和法律依据，予以支持。双方签订的《个人购房借款及担保合同》于一审向招商银行送达要求解除合同的民事起诉状副本之日即2020年10月27日解除。（三）双发公司是否应当向彭浩、肖**返还购房款、已向招商银行支付的贷款本息以及购房损失的问题。双发公司未按照合同约定时间向彭浩、肖**交付房屋，导致双方签订的合同解除，双发公司系违约方。双方签订了《商品房买卖合同》后，彭浩、肖**通过支付首付款及向银行贷款的方式支付了全部购房款1117106元（首付款567106元+贷款550000元），根据《中华人民共和国合同法》第九十七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，双发公司应当向彭浩、肖**返还首付款567106元，向招商银行返还购房贷款550000元。对于彭浩、肖**直接向双发公司支付的首付款567106元实际由双发公司占用，故双发公司应当向彭浩、肖**返还购房首付款567106元并支付相应资金占用利息。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定，双发公司已经于2018年2月23日进入破产重整程序，利息应当计算至2018年2月23日，故彭浩、肖**主张的利息损失应当以567106元为基数，从2013年6月30日始计算至2018年2月23日止，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准进行计算。截止到2021年3月1日，彭浩、肖**已经通过按约还款的方式向招商银行偿还了本息479998.63元，为减少诉累，该部分贷款本息由双发公司直接偿还给彭浩、肖**即可，因彭浩、肖**每月仍按时向招商银行偿还贷款，具体金额以彭浩、肖**向双发公司申报破产债权时彭浩、肖**实际向招商银行支付的款项为准。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十四条规定，因双发公司已经进入破产重整程序，彭浩、肖**要求返还购房款以及产生的购房损失，应当在双发公司破产重整程序中解决。在双发公司已经进入破产重整程序的情况下，彭浩、肖**应当依法向双发公司管理人申报债权，不应当在本案中提出要求双发公司返还购房款以及购房损失的诉讼请求。（四）关于《个人购房借款及担保合同》解除后，剩余未还借款本息的返还问题。本案涉及《商品房买卖合同》和《个人购房借款及担保合同》双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，彭浩、肖**支付购房款，双发公司交付商品房；在商品房担保贷款合同中，招商银行将彭浩、肖**所贷款项直接支付给双发公司，双发公司实际用款。彭浩、肖**并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，彭浩、肖**取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因双发公司不能交付房屋而导致合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：双发公司违约不能交付房屋导致各方合同解除，但却实际占有使用彭浩、肖**支付的首付款及招商银行发放的按揭贷款；招商银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对双发公司、彭浩、肖**的债权；彭浩、肖**未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在彭浩、肖**对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。故一审法院认定应当由双发公司向招商银行偿还剩余贷款本金、利息、罚息等（具体金额以双发公司支付该款项时招商银行系统里实际结清的总金额为准），对招商银行主张彭浩、肖**偿还剩余贷款本金、利息等的主张，不予支持。因双发公司已经进入破产重整程序，招商银行作为债权人应当依法向双发公司管理人申报债权，在双发公司破产重整程序中受偿。（五）关于彭浩、肖**主张的多归还的210000元是否应当认定为优先债权的问题。彭浩、肖**于2018年8月14日向双发公司管理人申报债权，并主张继续履行商品房买卖合同，为此彭浩、肖**根据其与招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》继续支付的贷款本息是彭浩、肖**作为借款人应该履行的义务，该归还贷款行为与双发公司无关，该部分还款不应当认定为优先债权，故对彭浩、肖**主张多归还的210000元为优先债权的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第四十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：1.彭浩、肖**与双发公司于2013年6月30日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》于2020年10月27日解除；2.彭浩、肖**、双发公司、招商银行于2014年6月26日签订的《个人购房借款及担保合同》于2020年10月27日解除；3.驳回彭浩、肖**的其他诉讼请求；4.驳回招商银行的诉讼请求。本案一审彭浩、肖**请求标的案件受理费9060元，由双发公司负担；本案一审招商银行请求的标的案件受理费2565元，由招商银行负担。二审期间当事人没有向法庭提交新的证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于在因售房人过错解除房屋买卖合同一并解除借款合同后，房屋买受人（借款人）是否应当对借款继续承担还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”该条文虽然没有明确买受人是否可以免除还款义务，但是明确了此时售房人与贷款人可发生直接的偿还贷款关系。最高人民法院（2019）最高法民再245号案件，经过最高人民法院审判委员会讨论决定，其考虑了按揭贷款商业模式的各种权利义务关系，如何公允、正确评价借款合同权利义务、如何理解“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定内容。一审判决的论证与结论和最高人民法院（2019）最高法民再245号判决逻辑一致，招商银行的类似上诉理由，可以通过最高人民法院（2019）最高法民再245号判决的说理予以回应。故对其要求彭浩、肖**承担还款责任的上诉请求，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费5130元，由招商银行股份有限公司成都分行负担。本判决为终审判决。审判员  李俊二〇二一年七月二十六日书记员  李青四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川01民终12655号上诉人（原审第三人）：招商银行股份有限公司成都分行，住所地成都市武侯区人民南路三段1号。负责人：张强，行长。委托诉讼代理人：王立波，四川承道律师事务所律师。委托诉讼代理人：何凡，四川承道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭浩，男，1972年11月29日出生，汉族，住成都市天府新区。被上诉人（原审原告）：肖**，女，1978年11月29日出生，汉族，住成都市天府新区。委托诉讼代理人：彭浩，男，1972年11月29日出生，汉族，住成都市天府新区，系肖**丈夫。被上诉人（原审被告）：成都双发君地置业有限公司（原成都城南之星置业有限责任公司），住所地四川天府新区华阳天府大道南段1888号。诉讼代表人：蔡斌，系成都城南之星置业有限责任公司管理人负责人。委托诉讼代理人：陈星，系成都城南之星置业有限责任公司管理人工作人员。上诉人招商银行股份有限公司成都分行（以下简称招商银行）因与被上诉人彭浩、肖**，成都城南之星置业有限责任公司（以下简称双发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2020）川0116民初6125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。招商银行上诉请求：撤销一审判决第四项，改判彭浩、肖**承担还款责任。事实和理由：1.案涉《个人购房借款及担保合同》第38条明确约定，贷款发放后，借款人与售房人之间的争议均与贷款人无关，贷款人对借款人的权利具有独立性，不受房屋买卖合同履行情况的影响；2.司法解释规定的商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后、担保贷款合同解除的，出卖人将购房贷款和购房本金及利息分别返还，但该司法解释并不免除借款人的还款义务。该条的本意是为了简化法律关系、简化交易过程，而不是因此免除借款人的还款义务，在本案中开发商已经处于破产程序中，借款人应当承担责任，维护银行出借款项的利益。彭浩、肖**二审答辩意见为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双发公司二审答辩意见为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。彭浩、肖**一审诉讼请求：1.判令解除彭浩、肖**与双发公司之间形成的商品房买卖合同关系；2.判令双发公司退还彭浩、肖**已经给付的购房款1117000元和各种损失365200元，共计1482200元；3.判令解除彭浩、肖**与招商银行之间形成的借款及担保合同关系，彭浩、肖**原有的借款本金、利息及罚息全部由双发公司承担；4.由于第一次重整计划是可以要原合同面积的房子，所以彭浩、肖**选择是要房子还贷款，而这次重整是不能按原合同面积要房子，所以彭浩、肖**选择不要房子，而产生多还贷款210000元，应判定为双发公司破产重整的优先债权。招商银行一审诉讼请求：判令彭浩、肖**向招商银行偿还截至2021年2月19日的借款本金234743.38元，利息632.63元，及2021年2月20日后的利息、逾期利息、罚息、复息按借款合同约定计算至款项实际付清之日止。一审认定事实：2013年6月30日，彭浩、肖**与双发公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定彭浩、肖**购买双发公司开发的位于华阳街道天府大道南段××“××星”××办公用房，面积为46.05平方米，合同总价为1117106元。合同约定：“……第十条交付条件（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房……第十二条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：【（1）和（2）不做累加】（1）逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日至实际支付应付款之日止，出卖人按日计算向买受人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同补充协议》约定：“……第二条：对《买卖合同》第六条的补充约定……3.按揭付款（1）买受人在2013年6月30日前支付首付款人民币567106元。（2）买受人应到出卖人指定的银行申请按揭贷款，申请贷款为总房价的50%，贷款总额为人民币550000元。经银行审核批准后，直接全部一次性转付出卖人指定的账户，作为买受人支付的购房款余额……第六条对《买卖合同》第十条、第十九条的补充约定一、出卖人承诺工程竣工日期提前至2014年12月31日之前。二、出卖人承诺房屋交付日期提前至2015年2月28日之前……”。彭浩、肖**于2013年6月2日向双发公司支付了购房款100000元，于合同签订当日向双发公司支付了购房款467106元。2014年6月26日，彭浩作为借款人，彭浩、肖**作为抵押人、双发公司作为保证人、招商银行作为贷款人签订了《个人购房借款及担保合同》，约定彭浩、肖**从双发公司处购买位于华阳街道xx号房屋，彭浩、肖**向招商银行申请个人购房贷款用于支付购房款，招商银行同意提供此项贷款，贷款金额为550000元，贷款期限为2014年6月26日起到2024年6月26日。合同约定：“第24条抵押人愿意以其从售房人处购买的本合同第2条所指房产（下称抵押物）的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保……第33条保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证……第34条保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。”合同签订后，招商银行于2014年8月25日向彭浩、肖**发放了贷款550000元，并按照约定将该笔款直接转入了双发公司的账户。2014年10月1日，彭浩、肖**按照约定开始向招商银行还款，截止到2021年3月1日，彭浩、肖**已还款金额累计为479998.63元，贷款余额为229782.25元。双发公司至今未向彭浩、肖**交付案涉房屋。2018年1月16日，案外人陈宜勇作为申请人向一审法院申请对双发公司进行重整，一审法院于2018年2月23日作出（2018）川0116破申1号民事裁定书，裁定受理申请人陈宜勇对被申请人双发公司的重整申请。经采取竞争方式，指定浙江京衡律师事务所、泰和泰律师事务所联合担任成都城南之星置业有限责任公司管理人。2020年11月3日，经一审法院（2018）川0116破1号之五民事裁定书批准重整计划草案。2018年8月14日，彭浩、肖**向双发公司管理人申报债权，债权事由为“要房及违约金及其他实际损失”，债权金额为368378.79元，其中利息（违约金）365628.79元，其他2750元。2018年10月31日，双发公司管理人向彭浩、肖**出具《债权初审通知书》载明：“彭浩、肖**：成都城南之星置业有限责任公司重整一案，贵方作为购房者申报债权，主张交房及支付违约金365628.79元，其他2750元，共计368378.79元。管理人根据贵方提交的债权申报材料，依据相关法律法规、司法解释，确认贵方债权如下：违约金365293.66元，其他0元，共计365293.66元……”一审受理本案后，于2020年10月27日向双发公司及招商银行送达了民事起诉状副本等材料。一审法院认为：本案的争议焦点为：1.彭浩、肖**与双发公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的解除条件是否成就；2.彭浩、肖**与招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除条件是否成就；3.双发公司是否应当向彭浩、肖**返还购房款、已向招商银行支付的贷款本息以及购房损失的问题；4.《个人购房借款及担保合同》解除后，剩余未还借款本息的返还问题；5.彭浩、肖**主张的多归还的210000元是否应当认定为优先债权。根据认定的事实和有关法律规定对上述争议焦点评述如下：（一）关于彭浩、肖**与双发公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的解除条件是否成就的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，因双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定：“逾期交房责任（2）逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金……”彭浩、肖**与双发公司在《商品房买卖合同补充协议》中约定交房时间为2015年2月28日之前，截至一审辩论终结前，双发公司尚未向彭浩、肖**交付房屋，已构成违约，按照双方约定，彭浩、肖**可要求退房，彭浩、肖**要求解除合同的条件已经成就。同时，双发公司亦同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，故彭浩、肖**要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的请求，具有事实和法律依据，予以支持。双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议于一审向双发公司送达要求解除合同的民事起诉状副本之日即2020年10月27日解除。（二）关于彭浩、肖**与招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除条件是否成就的问题。彭浩、肖**与招商银行签订《个人购房借款及担保合同》的目的在于，彭浩、肖**通过向招商银行贷款购买涉案房屋，即双发公司开发的位于华阳街道天府大道南段××“××星”××号房屋。彭浩、肖**与双发公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除后，《个人购房借款及担保合同》的目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，现彭浩、肖**与双发公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已经解除，为有利于纠纷的全面解决，故彭浩、肖**要求解除与招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》有事实和法律依据，予以支持。双方签订的《个人购房借款及担保合同》于一审向招商银行送达要求解除合同的民事起诉状副本之日即2020年10月27日解除。（三）双发公司是否应当向彭浩、肖**返还购房款、已向招商银行支付的贷款本息以及购房损失的问题。双发公司未按照合同约定时间向彭浩、肖**交付房屋，导致双方签订的合同解除，双发公司系违约方。双方签订了《商品房买卖合同》后，彭浩、肖**通过支付首付款及向银行贷款的方式支付了全部购房款1117106元（首付款567106元+贷款550000元），根据《中华人民共和国合同法》第九十七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，双发公司应当向彭浩、肖**返还首付款567106元，向招商银行返还购房贷款550000元。对于彭浩、肖**直接向双发公司支付的首付款567106元实际由双发公司占用，故双发公司应当向彭浩、肖**返还购房首付款567106元并支付相应资金占用利息。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定，双发公司已经于2018年2月23日进入破产重整程序，利息应当计算至2018年2月23日，故彭浩、肖**主张的利息损失应当以567106元为基数，从2013年6月30日始计算至2018年2月23日止，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准进行计算。截止到2021年3月1日，彭浩、肖**已经通过按约还款的方式向招商银行偿还了本息479998.63元，为减少诉累，该部分贷款本息由双发公司直接偿还给彭浩、肖**即可，因彭浩、肖**每月仍按时向招商银行偿还贷款，具体金额以彭浩、肖**向双发公司申报破产债权时彭浩、肖**实际向招商银行支付的款项为准。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十四条规定，因双发公司已经进入破产重整程序，彭浩、肖**要求返还购房款以及产生的购房损失，应当在双发公司破产重整程序中解决。在双发公司已经进入破产重整程序的情况下，彭浩、肖**应当依法向双发公司管理人申报债权，不应当在本案中提出要求双发公司返还购房款以及购房损失的诉讼请求。（四）关于《个人购房借款及担保合同》解除后，剩余未还借款本息的返还问题。本案涉及《商品房买卖合同》和《个人购房借款及担保合同》双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，彭浩、肖**支付购房款，双发公司交付商品房；在商品房担保贷款合同中，招商银行将彭浩、肖**所贷款项直接支付给双发公司，双发公司实际用款。彭浩、肖**并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，彭浩、肖**取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因双发公司不能交付房屋而导致合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：双发公司违约不能交付房屋导致各方合同解除，但却实际占有使用彭浩、肖**支付的首付款及招商银行发放的按揭贷款；招商银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对双发公司、彭浩、肖**的债权；彭浩、肖**未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在彭浩、肖**对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。故一审法院认定应当由双发公司向招商银行偿还剩余贷款本金、利息、罚息等（具体金额以双发公司支付该款项时招商银行系统里实际结清的总金额为准），对招商银行主张彭浩、肖**偿还剩余贷款本金、利息等的主张，不予支持。因双发公司已经进入破产重整程序，招商银行作为债权人应当依法向双发公司管理人申报债权，在双发公司破产重整程序中受偿。（五）关于彭浩、肖**主张的多归还的210000元是否应当认定为优先债权的问题。彭浩、肖**于2018年8月14日向双发公司管理人申报债权，并主张继续履行商品房买卖合同，为此彭浩、肖**根据其与招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》继续支付的贷款本息是彭浩、肖**作为借款人应该履行的义务，该归还贷款行为与双发公司无关，该部分还款不应当认定为优先债权，故对彭浩、肖**主张多归还的210000元为优先债权的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第四十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：1.彭浩、肖**与双发公司于2013年6月30日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》于2020年10月27日解除；2.彭浩、肖**、双发公司、招商银行于2014年6月26日签订的《个人购房借款及担保合同》于2020年10月27日解除；3.驳回彭浩、肖**的其他诉讼请求；4.驳回招商银行的诉讼请求。本案一审彭浩、肖**请求标的案件受理费9060元，由双发公司负担；本案一审招商银行请求的标的案件受理费2565元，由招商银行负担。二审期间当事人没有向法庭提交新的证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于在因售房人过错解除房屋买卖合同一并解除借款合同后，房屋买受人（借款人）是否应当对借款继续承担还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”该条文虽然没有明确买受人是否可以免除还款义务，但是明确了此时售房人与贷款人可发生直接的偿还贷款关系。最高人民法院（2019）最高法民再245号案件，经过最高人民法院审判委员会讨论决定，其考虑了按揭贷款商业模式的各种权利义务关系，如何公允、正确评价借款合同权利义务、如何理解“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定内容。一审判决的论证与结论和最高人民法院（2019）最高法民再245号判决逻辑一致，招商银行的类似上诉理由，可以通过最高人民法院（2019）最高法民再245号判决的说理予以回应。故对其要求彭浩、肖**承担还款责任的上诉请求，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费5130元，由招商银行股份有限公司成都分行负担。本判决为终审判决。审判员  李俊二〇二一年七月二十六日书记员  李青