四川自由贸易试验区人民法院民 事 判 决 书（2021）川0193民初6082号原告：陈启龙，男，1982年9月4日出生，景颇族，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。委托诉讼代理人：刘忠祥，四川元绪律师事务所律师。被告：成都旭和房地产开发有限公司，住所地成都市青羊区下南大街2号20楼18号。法定代表人：颜旭，董事长。委托诉讼代理人：周勇峰，男，系公司员工。原告陈启龙与被告成都旭和房地产开发有限公司（以下简称“旭和房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，于2020年8月18日作出（2020）川0193民初6693号《民事判决书》，旭和房地产公司不服该判决，上诉至四川省成都市中级人民法院，四川省成都市中级人民法院于2021年3月22日作出（2021）川01民终2674号《民事裁定书》，裁定撤销（2020）川0193民初6693号《民事判决书》，发回四川自由贸易试验区人民法院重审。本院收到后，于2021年4月7日立案，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭审理。陈启龙及其委托诉讼代理人刘忠祥、旭和房地产公司的委托诉讼代理人周勇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈启龙向本院提出诉讼请求：1.判令旭和房地产公司立即交付位于成都市双流区的房屋；2.判令旭和房地产公司支付逾期交付房屋的违约金（违约金计算方式为：以购房款1936895元为基数，自2019年3月1日起，按每日万分之二标准计算至实际交付房屋之日止）。截止起诉之日，违约金暂计为175095.31元；3.判令旭和房地产公司支付逾期交房的损失60000元（损失暂计算至起诉之日为60000元，实际损失按照每月4000元的标准，计算至实际交付房屋之日止）；4.本案诉讼费用由旭和房地产公司承担。庭审过程中，陈启龙变更诉讼请求为，1.判令旭和房地产公司支付逾期交付房屋的违约金292858.58元（违约金计算方式为：以购房款1936895元为基数，自2019年3月1日起，按每日万分之二标准计算至2021年3月26日止）；2.判令旭和房地产公司支付逾期交房的损失100000元（自2019年3月1日起按照每月4000元的标准计算至2021年3月26日止）。事实和理由:2018年4月18日，双方签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，该合同约定陈启龙购买旭和房地产公司开发的位于成都市双流区的房屋一套，签订合同时，应旭和房地产公司要求，合同中记载的房价为964032元，实际房屋总价款为1936895元，陈启龙采取一次性付款方式支付购房款，其中964032元由陈启龙直接支付，剩余972863元购房款，通过陈启龙母亲王国香私人账户支付至旭和房地产公司指定的谭惠娟账户，并约定旭和房地产公司应当在2019年2月28日前交付该房屋。合同签订后，陈启龙严格按照合同约定履行了付款义务，已付清购房款。但房屋实际在2021年3月26日才交付。因此，陈启龙认为，旭和房地产公司的行为显然已经构成违约，且违约的时间长，而因为旭和房地产公司逾期交房的行为，导致陈启龙一直租房居住，已经给陈启龙造成巨大损失，因此，旭和房地产公司应当按照房屋买卖合同的约定承担违约责任，且应当对其违约行为给陈启龙造成的损失承担赔偿责任。现为维护陈启龙的合法权益，特向贵院提起诉讼，请法院依法支持陈启龙的诉讼请求。旭和房地产公司辩称，请求法院驳回陈启龙的诉讼请求。1.双方之间签订的合同无效，因为双方之间在签订买卖合同的时候规避政策，是在陈启龙没有资格的情况下签订合同，这是违背公共利益的，因此合同无效。2.即使法院认定合同有效，旭和房地产公司也不应当承担逾期交房的违约责任。因为案涉房屋早已修建完毕，但由于中石油公司下属的码浅16号采气井与案涉房屋的安全距离问题导致规划部一直未验收，这并非旭和房地产公司导致的，因此旭和房地产公司不应当承担逾期交房的违约责任。经审理查明，旭和房地产公司在2011年3月17日取得案涉房屋楼栋《建设工程规划许可证》，在2011年4月8日取得案涉房屋楼栋的《建筑工程施工许可证》。2011年11月30日，旭和房地产公司寄函至双流县国土局、规划局，请求相关领导及时制止采气站侵占其公司宗地红线和违章新建建筑的行为。2012年3月28日，旭和房地产公司再次寄函双流县规划局，请求相关领导及时制止采气站侵占其公司宗地红线和违章新建建筑的行为。2012年8月3日，双流县安监站要求旭和房地产公司暂停洛森堡二期项目的施工。2012年8月21日，旭和房地产公司寄函双流县政府，请求相关领导及时解决其与中国石油天然气股份有限公司西南油气田公司川西北气矿的土地权益使用纠纷，并请求尽快复工。2012年9月21日，旭和房地产公司寄函双流能源办公室请求恢复“洛森堡”二期的施工。2012年11月29日，旭和房地产公司寄函双流县政府，请求部分恢复“洛森堡”二期的施工。2013年3月30日，天府新区双流建设委员会基础设施建设部同意“洛森堡”二期项目22-25号楼恢复施工，但案涉26号楼继续停工，且同意旭和房地产公司办理“洛森堡”二期项目施工证照延期手续。2014年7月7日，政府召集各职能部门推动洛森堡26号楼与码浅17井安全距离问题。2016年7月1日，因案涉房屋26号楼与码浅17井距离太近可能因施工产生的火花而引发爆炸，天府新区建设工程质量安全监督站要求26号楼停工。2016年11月25日，成都市房管局向旭和房地产公司发放《商品房预售许可证》，许可案涉房屋所在的26号楼对外出售。2018年4月18日，陈启龙与旭和房地产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，该合同第十八条约定案涉房屋应当在2019年2月28日前完成交付，第十九条约定了旭和房地产公司逾期交房超过六十日的，应当按照陈启龙已付房屋总价款的每日万分之二的标准承担违约责任。2018年7月1日，陈启龙签订《房屋租赁合同》，租住位于成都市天府新区房屋，合同约定的租赁期自2018年7月11日至2024年7月10日，租金为4000元每月。2019年3月29日，旭和房地产公司寄函四川天府新区成都管委会，申请验收“洛森堡”26号楼。2019年4月17日，旭和房地产公司取得案涉房屋所属楼栋的消防验收意见书。2019年9月29日旭和房地产公司再次寄函四川天府新区成都管委会，申请验收“洛森堡”26号楼。2020年7月20日，案涉房屋所属楼栋完成规划验收。2020年7月24日在（2020）川0193民初6693号案件开庭时，审判员提问“被告对原告支付购房款1,936,895元的事实有无异议？”，旭和房地产公司回答“无异议”。2021年3月9日在（2021）川01民终2674号案件的调查笔录中，旭和房地产公司确认案涉房屋包销给了谭惠娟等个人，旭和房地产公司收到房款964,032元，谭惠娟收取了976,823元。并解释了《暂时不备案申请承诺书》和《承诺函》虽系包销公司的销售人员直接打印，但因旭和房地产公司时商品房买卖合同的相对方，最后需要旭和房地产公司确认，包销公司仅负责买房，所以两份承诺的抬头为旭和房地产公司。而案涉楼栋是以电话通知的方式交付，并未发交房公告。2021年3月26日陈启龙签订了管理单位为成都佳祥物业管理有限公司洛森堡的《消防安全责任书》，同日，陈启龙缴纳了物业服务费749.61元。以上事实，有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、《关于保障我司已有国土地使用权权益实现的报告》《关于洛森堡二期工程暂停施工的通知》《关于请求恢复“洛森堡”二期施工的报告》“天府新区成都管委会办公室关于码浅17井采气站重大安全隐患整治工作会的会议纪要”、停工整改通知书、商品房预售许可证《四川省商品房买卖合同（预售）》链家版《房屋租赁合同》《关于请求对26号楼进行验收的报告》《消防验收意见书》《建设工程规划核实意见书》《消防安全责任书》《佳祥物业统一通用机打收据》（2020）川0193民初6693号案件的庭审笔录、（2021）川01民终2674号案件的调查笔录、当事人当庭陈述等证据在案佐证，本院予以确认。陈启龙与旭和房地产公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，但该合同系双方在成都市限购政策出台后签订，故案涉合同的继续履行应受限购政策的影响。本案争议焦点为：1.双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是否合法有效；2.旭和房地产公司是否应向陈启龙支付违约金，并赔偿陈启龙的相关诉请损失。对此本院认定如下：一、关于第一个焦点。2016年10月开始成都市开始施行限购政策。在成都323限购政策出台后，关于印发《关于落实我市住房限购政策的具体操作规则》的通知（20170326）中关于购房主体第二条载明：高新区南部园区或天府新区成都直管区分别作为单独的限购区域，符合限购政策的购房人只能在本区域购买住房，两区不能交叉。在成都5.15住房调控新政发布后，成都市城乡房产管理局发布的2018年成都市住房调控政策知识问答（一）中第六个问题关于在天府新区成都直管区新购买住房应当具备哪些条件的回答为：（1）限购人具有天府新区直管区户籍（户籍迁入拟购房所在区已满24个月或虽未满24个月但已在拟购房所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上）或在天府新区成都直管区稳定就业且连续缴纳社保24个月以上；（2）在本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有一套以下（含一套）自有产权住房，本市户籍成年单身居民家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。在2019年12月4日，成都限购政策确认具有相应社保或户籍的情况下，高新南区、天府新区、高新西区、锦江区、青羊区、金牛区、成华区、武侯区社保可购买天府新区成都直管区房屋。即在2019年12月4日开始，五城区社保或户籍可以购买天府新区房屋。直至本案庭审结束时，陈启龙在诉讼过程中具有了相应规定的社保，但其名下已有一套位于成华区的房屋，单凭其社保不具有购买第二套房屋的资格。而陈启龙在签订《四川省商品房买卖合同（预售）》前，其家庭仅在成华区购有一套住宅，而其配偶户籍系成都市龙泉驿区户籍，该家庭确有购买第二套房屋的资格，但该合同的签订方仅为陈启龙，无法视为其家庭所购第二套房屋。与此同时，陈启龙的配偶户籍在成都市龙泉驿区，该户籍无购买天府新区直管区房屋的资格。综上所述，陈启龙与与旭和房地产公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，违反成都市相应限购政策，应属无效，其合同的内容不能作为确定双方权利、义务的依据，双方应依法承担合同无效的相应后果。关于第二个焦点。根据双方身份信息《承诺函》《暂时不备案申请承诺书》及双方的当庭陈述，可以确认双方实际是在明知违反相应限购政策的情况下签订了该合同，双方对于合同的无效均有过错。虽然双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定了违约责任，但《四川省商品房买卖合同（预售）》因不符合相应规定而无效，其约定的违约条款也就自然无效，因此对于陈启龙要求的旭和房地产公司承担违约责任的诉讼请求，缺乏相应依据，本院不予支持。而对于陈启龙诉请的损失。一方面，因该租房损失是建立在合同约定的交付时间为有效的基础上，而对于该合同的无效陈启龙具有过错，且其在诉讼过程中也未能取得购买案涉房屋的资格。另一方面，陈启龙及其配偶名下已有一套位于成华区桂林西路88号的房屋，其租房的必要性未予阐述。因此对于要求旭和房地产公司支付租金损失的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈启龙的全部诉讼请求。案件受理费为7,193元，由原告陈启龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  夏旭东人民陪审员  苏红梅人民陪审员  徐金龙二〇二一年七月三十日书 记 员  曾李清