青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初2139号原告：王天才，男，1982年9月29日出生，汉族，公民身份号码：，住重庆市梁平县。委托诉讼代理人：张凌斐，北京市盈科（西宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳敏，北京市盈科（西宁）律师事务所律师。被告：窦海英，女，1977年6月3日出生，汉族，公民身份号码：XXX，户籍所在地：青海省贵德县，现住青海省西宁市城西区。被告：青海优居佐佐房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91630104310874045N，住所地：青海省西宁市城中区长江路75号华德大厦23楼12301室。法定代表人：敬昆鹏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王红东，男，该公司分公司经理。委托诉讼代理人：张海，男，该公司职能总监。原告王天才与被告窦海英、青海优居佐佐房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王天才的委托诉讼代理人张凌斐、陈佳敏，被告窦海英，被告青海优居佐佐房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人王红东、张海到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。原告王天才向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与二被告于2020年9月8日签订的《房地产买卖合同》；2、依法判令被告窦海英返还原告300000元购房款并支付占用资金期间的利息损失（以300000为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计息标准，自2020年9月8日起计算至实际履行之日止，暂计算至2021年6月1日为8556元）；3、依法判令被告窦海英双倍返还原告定金100000元;4、依法判令被告青海优居佐佐房地产经纪有限公司向原告返还佣金及过户代办费5850元并支付违约金55500元；5、本案诉讼费4174元、保全费2869元、律师费15000元、财产保险费700元，由二被告共同承担。原告当庭变更第二项诉讼请求为：依法判令被告窦海英向原告返还250000元购房款，并支付占用资金期间的利息损失（以300000元为本金，年利率3.86%，自2020年9月15日计算至实际履行之日，暂计算至2021年6月1日为7130元）。事实与理由：2020年9月8日，原告与二被告签订《房地产买卖合同》，在被告青海优居佐佐房地产经纪有限公司的介绍下由原告购买被告窦海英位于西宁市城西区南川西路105号1号楼3单元342室的房屋。合同约定，该房屋无抵押，由被告窦海英在签订合同20日内向抵押银行申请提前还贷，并于成功还款3天内完成涂销抵押登记，在完成涂销登记之日起3日内，与原告王天才共同到房管部门办理过户手续。约定卖方违约按定金金额的双倍返还买方。原告为保证合同的如约履行，于合同签订当日向被告窦海英支付定金50000元。原告王天才分别于2020年9月8日、2020年9月10日、2020年9月15日向被告窦海英支付购房款共计300000元。后因被告窦海英将此300000元挪作他用，无法按时去银行办理涂销抵押手续，被告窦海英未按合同约定向原告按时交付房屋，在原、被告三方协商下于2020年9月27日、2021年1月13日分别签订《补充协议》，最终约定，被告窦海英应于2021年2月27日前将房屋交接给原告王天才。至今，被告窦海英仍未交付房屋、完成过户手续。本案中，被告青海优居佐佐房地产经纪有限公司在售卖案涉房屋时未向原告披露案涉房屋的典当等权利限制的信息，也未尽到买卖双方成交前资金账户保管的义务，仅向原告告知过该房屋存在抵押，没有明确到底是在银行抵押还是在典当行抵押，而这是影响原告是否签订该合同的一个主要判断内容，被告青海优居佐佐房地产经纪有限公司导致原告产生了错误的判断。被告窦海英作为卖方，未按合同约定及时办理涂销手续，导致房屋不能按时交付原告并办理过户手续。二被告的违约行为，致使原告的合法权益收到严重损害，故诉至法院。被告窦海英辩称，原告所述属实，我向典当行借款200000元后房屋给典当行做了抵押登记，房屋面积是57.6平方米，现在房屋尚在抵押状态。我同意解除与原告之间的购房合同，同意返还购房款250000元，同意支付原告利息损失并返还原告定金50000元。不同意双倍返还定金。被告青海优居佐佐房地产经纪有限公司辩称，一、原告所述属实，同意解除合同。二、我公司已经履行了居间义务，促成了双方买卖合同的有效订立，并且也尽到了告知义务，我方不存在违约的情形，违约的是窦海英，对于原告主张的违约金我方不予认可，不承担。如果在法院判决情况下，我方认为违约金过高，要求调整。三、诉讼费、财产保全费等我方不承担。对于佣金及代办过户费我方可以考虑退回原告，但我方会按照合同约定转嫁到被告窦海英身上。原告王天才为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、2020年9月8日《房地产买卖合同》。证明：1.合同系双方真实意思表示，合法有效；2.案涉房产的房款价格370000元；3.合同约定“卖方应在合同签订后20日内向抵押银行申请提前还贷，并于成功还款3天内完成涂销手续”。证据二、2020年9月8日定金收据、2020年9月10日收据、2020年9月15日收据。证明：1.原告为确保合同履行，于合同签订当日向被告窦海英支付50000元的定金，并约定定金罚则；2.原告分别于2020年9月10日、2020年9月15日向被告窦海英支付购房款共计250000元。证据三、2020年9月27日《补充协议》、2021年1月13日《补充协议》。证明：1.被告窦海英将由原告支付的用于办理银行解押手续的300000元擅自挪作他用，导致合同不能及时履行；2.2020年9月27日《补充协议》未履行，原、被告于2021年1月13日签订了《补充协议》；3.双方约定完成涉案房屋的解押手续，并办理过户手续的时间。证据四、2020年9月8日收据。证明原告向被告青海优居佐佐房地产经纪有限公司支付佣金过户代办费5850元。证据五、保单费用、保全费、诉讼财产保全保险单明细表、保全裁定、诉讼费缴费凭证、诉讼费发票、民事委托代理合同。证明原告因追究被告违约责任产生申请诉前保单费用700元、保全费2869元、诉讼费4174元、律师费15000元的事实。被告窦海英质证意见：对原告提交的五组证据，真实性及证明方向均无异议，予以认可。被告青海优居佐佐房地产经纪有限公司质证意见：对原告提交的证据一、二、三、五真实性及证明方向均无异议，予以认可；对证据四真实性无异议，证明方向不予认可，我公司在不动产登记中心查询并告知了原告关于被告窦海英房屋存在抵押的情况，不存在未向原告披露房屋的实际情况的事实。本院认为，原告提交的证据一至五，内容真实、形式合法，与本案相关，且被告窦海英、被告青海优居佐佐房地产经纪有限公司均认可其真实性，本院予以采信。被告青海优居佐佐房地产经纪有限公司为支持自己的抗辩理由，向本院提交如下证据一组：2020年9月8日《房地产买卖合同》、2020年9月27日《补充协议》、2021年1月13日《补充协议》、二手房交易买方重要事项告知书、微信截图。证明双方签订房地产买卖合同，后期签订补充协议，我公司向买卖双方出示了告知书，我公司向原告提示了案涉房屋存在抵押，经双方协商一致，买方垫资200000元解除抵押。在被告窦海英将购房款挪作他用后，我公司与被告窦海英一起查询了房屋抵押及典当情况，并且通过微信聊天的方式告知了原告案涉房屋的抵押情况，并提示原告交易存在风险，让原告终止交易，起诉被告窦海英，但是原告仍然选择履行合同，且买卖双方在我公司见证下转付了定金50000元及购房款150000元。原告支付100000元是买卖双方私下协商的，与合同约定不一致。原告王天才质证意见：对2020年9月8日《房地产买卖合同》、2020年9月27日《补充协议》、2021年1月13日《补充协议》的三性及证明方向均予以认可；对于二手房交易买方重要事项告知书三性无异议，证明方向不予认可，只是告知提示，并没有实际告知双方具体的权利义务，所以被告青海优居佐佐房地产经纪有限公司仍然存在违约行为；对不动产登记信息查询申请书三性均予认可，证明方向不予认可；不动产信息登记查询申请书的申请人是窦海英并非被告青海优居佐佐房地产经纪有限公司；对聊天记录认可，证明方向不予认可，被告青海优居佐佐房地产经纪有限公司只是尽到了一个提醒的义务，不能免除其在合同签订时、合同签订前应对房屋具体权利限制信息做出明确的审查的义务。在合同签订后才对该房子的权利、信息进行审查，被告青海优居佐佐房地产经纪有限公司应当尽到对房屋审查和资金监管的义务。被告窦海英质证意见：真实性及证明方向均无异议，予以认可。本院认为，2020年9月8日《房地产买卖合同》、2020年9月27日《补充协议》、2021年1月13日《补充协议》与原告提交的证据一、三一致，本院不再重复认定；被告青海优居佐佐房地产经纪有限公司提交其他证据，内容真实、形式合法，与本案相关，且原告与被告窦海英均认可其真实性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年9月8日，原告王天才与被告青海优居佐佐房地产经纪有限公司签署《二手房交易买方重要事项告知书》，载明已向原告介绍房地产交易的一般程序和可能存在的风险，因非被委托方原因，导致交易最终未能履行的，被委托方有权按合同约定收取相关费用或有违约方代为支付。同日，原告（买方）与被告窦海英（卖方）、青海优居佐佐房地产经纪有限公司（中介人）签订《房地产买卖合同》，三方约定:原告以370000元的价格购买被告窦海英所有的位于西宁市城西区南川西路105号1号楼3单元342室的房屋，面积57.27平方米。房屋现状：“已办理抵押登记，由买房出资赎契”。付款方式：被告窦海英指定收款账户。付款期限：1.签订合同时支付定金50000元，抵首付；2.买卖双方到房管部门签订买卖合同做资金监管时支付楼价款。解押约定：“卖方应在签订本合同20日内向抵押银行申请提前还贷，并成功还款3日内完成涂销抵押登记及归档等手续。买卖双方应在物业涂销抵押之日起3日天内共同到房管部门办理递件过户手续”。居间服务费：总房价的1.5%于签订本合同当日支付。代办过户费：300元。违约责任：1.任何一方不履行合同，违约方应代守约方向中介支付佣金，守约方已经支付的，中介不予退还，由违约方直接赔偿守约方。2.守约方有权就追究违约责任而发生的费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼费等均由违约方承担。备注：“1.买卖双方协商一致卖方的20万垫资撤押由买方出资解押，卖方最晚于2020年9月28日前完成解押；2.卖方不得将固定装修物拆除；3.买卖双方最晚于2020年10月1日前完成过户；4.剩余十七万元房款于过户当天由买方转给卖方”。同日，原告向被告窦海英支付定金50000元，并由被告出具《定金收据》予以确认，约定卖方违约按定金金额的双倍返还买方。同日，原告向被告青海优居佐佐房地产经纪有限公司支付佣金5550及代办费300元。2020年9月10日原告向被告支付购房款150000元。2020年9月15日原告向被告支付购房款100000元，被告出具收条上注明：剩余70000元过户当天付清，过户日期为2020年9月28日之前。2020年9月27日，被告青海优居佐佐房地产经纪有限公司作为见证人，原告与被告窦海英签订《补充协议》，约定：被告窦海英于2020年12月25日前完成涉案房屋的解押手续，被告窦海英将原告支付的300000元挪作他用导致无法按照合同约定的时间过户，被告窦海英放弃剩余60000元房款，原告于过户当天支付被告10000元。风险提示处载明“若卖方不能按照补充协议时间完成解押手续，房子仍不能正常交易。”2021年1月12日，被告青海优居佐佐房地产经纪有限公司向原告发送涉案房屋的涉税及抵押信息查询单，显示被告尚未办结解除抵押的手续。2021年1月13日，原告与被告窦海英、被告青海优居佐佐房地产经纪有限公司签订《补充协议》，重新约定过户时间为2021年3月12日，被告窦海英在2021年3月12日前凑够150000元，最低不得低于120000元，原告愿意继续履行合同，被告窦海英2021年2月27日前交付房屋。后因被告窦海英未能按时履约，原告为追索本案债权，支出诉前保全费2869元、保险费700元、诉讼费4174元，原告认为合同已经无法履行，二被告均存在违约行为，故诉至本院。庭审中,双方对于房屋不能继续交易即合同解除已经达成一致,但对于赔偿不能达成一致。本院认为，原告与被告窦海英、青海优居佐佐房地产经纪有限公司所签订的《房地产买卖合同》系三方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制规定,合法有效。现三方均对解除合同无异议，原告的该项诉讼请求本院予以支持。该合同虽名为房地产买卖合同,但该合同中既包括原告与被告窦海英间的房屋买卖合同关系,又包括原告、被告窦海英与被告青海优居佐佐房地产经纪有限公司间各自形成的居间服务合同关系,故基于合同相对性,当事人是否存在违约责任应在其相应的合同关系下判断。因被告窦海英在收取原告50000元定金，250000元购房款后，不积极履行解除抵押的义务，导致与原告签订的合同目的无法实现，应当承担违约责任，应当返还原告购房款250000元并双倍返还原告定金100000元。对原告该项诉讼请求，本院予以支持。被告窦海英抗辩称不同意双倍退还原告定金，无事实及法律依据，本院不予采纳。原告主张的资金占用期间的利息实际系损失，损害赔偿具有补偿性，定金不足以弥补一方违约造成的损失的，可以请求赔偿超过定金数额的损失。损失赔偿不得超过违约一方订立合同时预见到的因违约可能造成的损失，因原告订立合同时明知房屋的权利状态，能够预见到违约的可能性，且在被告窦海英连续违约后原告仍愿意继续履行合同，同时原告未提交证据证明其定金不足以弥补损失，故本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。关于原告主张被告青海优居佐佐房地产经纪有限公司返还佣金5550元、代办过户费用300元，并支付违约金55500元。合同中明确约定任何一方不履行合同，违约方应代守约方向中介支付佣金，守约方已经支付的，中介不予退还，由违约方直接赔偿守约方。但鉴于原告与被告窦海英的房屋买卖合同最终未履行，且被告青海优居佐佐房地产经纪有限公司同意返还佣金及代办过户费，故对原告主张由被告青海优居佐佐房地产经纪有限公司返还佣金及代办过户费5850元的诉讼请求，本院予以支持。原告在签订《房地产买卖合同》时已经明知被告窦海英的房屋存在抵押，并约定了办理解除抵押的期限，在被告窦海英违约后，被告青海优居佐佐房地产经纪有限公司又再次进行了风险提示，其作为中介人不存在故意隐瞒或提供虚假信息等情况,且已经尽到谨慎、勤勉责任和基本的注意义务,故对被告窦海英的违约行为不应承担违约责任，对原告主张青海优居佐佐房地产经纪有限公司承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的保全费2869元、律师费15000元、保险费700元。《房地产买卖合同》中第十一条约定，守约方有权就追究违约责任而发生的费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼费等均由违约方承担。由于被告窦海英根本违约，应当支付原告保全费2869元、财产保险费700元。因原告未提交律师代理费的支出发票，故对其律师代理费的诉讼请求，本院不予支持。原告主张由二被告共同承担上述费用，不具有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十六条、第五百八十七条、第五百八十八条、第九百六十一条、第九百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王天才与被告窦海英、青海优居佐佐房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖合同》。二、被告窦海英于本判决生效之日起七日内返还原告王天才购房款250000元，并双倍返还原告定金100000元，合计350000元。三、被告窦海英于本判决生效之日起七日内给付原告王天才保全费2869元、保险费700元，合计3569元。四、被告青海优居佐佐房地产经纪有限公司退还原告王天才佣金5550元、代办过户费300元，合计5850元。五、驳回原告王天才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8348元，减半收取计4174元，由被告窦海英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 吴 宁二〇二一年七月十五日法官助理 李文博书记员 魏孔萍第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。第九百六十一条中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第九百六十二条中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。