福建省永泰县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0125民初1515号原告:名城地产（永泰）有限公司，住所地：永泰县葛岭镇葛岭街**。法定代表人：林振文，经理。委托诉讼代理人：林晓君，福建志昂律师事务所律师。被告：唐文霞，女，1979年3月28日出生，汉族，住山东省沂源县。委托诉讼代理人：詹雄超、许建松，福建重宇合众律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司福建省分行，，住所地：福建省福州市台江区江滨中大道**负责人：黄惠玲，行长。委托诉讼代理人：姜萍萍，女。委托诉讼代理人：陈金辉，男。原告名城地产（永泰）有限公司（下称“名城公司”）与被告唐文霞、第三人中国建设银行股份有限公司福建省分行（下称“建行福建省分行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名城公司委托诉讼代理人林晓君、被告唐文霞委托诉讼代理人许建松、第三人建行福建省分行委托诉讼代理人姜萍萍、陈金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名城公司向本院提出诉讼请求：1.解除名城公司、唐文霞双方签署的《商品房买卖合同》（合同编号：20140180802），唐文霞应于合同解除之日起5日内配合名城公司办理合同及商品房预告登记注销、银行抵押预登记注销等合同解除相关手续；2.唐文霞应于合同解除之日起5日内将坐落于永泰县葛岭镇葛岭村葛岭236号江山××号××号楼××单元商品房腾空并返还给名城公司；3.唐文霞向名城公司支付违约金人民币144105元；4.唐文霞偿还名城公司代垫的全部按揭款项（暂计至2020年12月，名城公司已为唐文霞代垫按揭款人民币64661.13元，具体金额以建行福建省分行实际扣收金额为准），并确认上述款项从名城公司收取的购房款中直接抵扣；5.建行福建省分行在《个人住房借款合同》（编号：350877608-2012-20160914616）约定的贷款本息结清后5日内配合、协助名城公司办理抵押权预告登记注销手续；6.本案的诉讼费用、保全费用、公告费（如有）均由唐文霞承担。本案审理过程中，名城公司变更第4项诉讼请求为：唐文霞偿还名城公司代垫的全部按揭款项（暂计至2021年3月，名城公司已为唐文霞代垫按揭款人民币共计75345.67元），并确认上述款项从名城公司收取的购房款中直接抵扣。事实与理由：唐文霞于2016年5月29日与名城公司签署《商品房买卖合同》及其附件及补充协议（合同编号：20140180802），唐文霞以按揭付款的方式购买名城公司开发的位于永泰县葛岭镇葛岭村葛岭236号江山××号××号楼××单元的房产，房屋总价款为人民币720525元。唐文霞向名城公司支付首付款人民币150525元后，以银行按揭贷款方式向名城公司支付了购房款余款人民币570000元。唐文霞于2016年6月22日与建行福建省分行签署《个人住房借款合同》，向建行贷款人民币570000元，同时名城公司作为唐文霞的保证人。然而，因唐文霞未按照合同约定按期向建行福建省分行偿还借款，暂计至2020年12月，建行福建省分行已扣划名城公司保证金共计人民币64661.13元，且该金额仍在不断增加。根据名城公司、唐文霞双方签署的《商品房买卖合同》附件六第二条第1点第（7）项约定“买受人连续三个月不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以购房款总额为基数，并按合同约定总价款的20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项后，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭付款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”因此，名城公司有权单方解除合同并要求唐文霞承担违约责任。唐文霞辩称，1.唐文霞是由于经济困难，没法按时支付按揭款，而并非故意不向银行支付按揭款。请法院综合唐文霞的经济困难实情。2.名城公司提出的违约金计算比例过高。根据永泰县人民法院判决的案例当中，规定的比例并未超过5%，所以请求法院参考已发生效力的判决。案涉房产购买时是毛坯，唐文霞购买后进行了装修，产生了十多万的装修费用。如果名城公司要收回房产，请对于唐文霞装修的费用进行补偿。建行福建省分行述称，1.根据《个人住房借款合同》第十九条约定“本合同履行期间，借款人与售房人就本合同第二十八条所述房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行。借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务。借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人，贷款人有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系、宣布借款立即到期或采取其他相应措施。贷款人依上款约定解除与借款人的借贷关系后，借款人应当立即返还其所欠贷款人的借款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。”换言之，《个人住房借款合同》与《商品房买卖合同》分别独立，借款关系不会因买卖合同的任何纠纷而解除、终止或受到任何影响。如果买卖合同被解除，作为借款人的唐文霞仍应承担还款义务；2.《个人住房借款合同》第三十五条、三十六条约定，名城公司对唐文霞的贷款行为承担抵押加阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由建行福建省分行核对无误、收执之日止。因此，名城公司的连带保证责任也依然存在。综上，借款合同与买卖合同分别独立，买卖合同的状态不会影响借款合同的履行。建行福建省分行在足额收回贷款本息后，借款合同自然也就相应终止，建行福建省分行自然会依约解除案涉抵押房产的抵押预告登记。名城公司围绕诉讼请求向本院提交以下证据：1.《商品房买卖合同》；2.《个人住房借款合同》；3.建行福建省分行扣款凭证；4.《催款通知函》《解除通知函》、寄件面单及寄件回执；5.建行福建省分行2021年3月扣款凭证。唐文霞为支持其主张向本院提交以下证据：照片。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年5月28日，出卖人名城公司与买受人唐文霞签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：20140180802）及其附件，其中约定：唐文霞向名城公司购买位于永泰县葛岭镇葛岭村葛岭236号江山××号××号楼××单元房，该商品房价款为人民币720525元；买受人应于2016年5月29日向出卖人支付20000元作为履行合同的定金，定金充抵购房首期款，并于2016年6月29日向名城公司支付首期款130525元，余款570000元办理银行按揭。《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第二条第1款第5项约定：“买受人同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7天内向出卖人归还出卖人垫付的全部款项（包括但不限于贷款本、息和有关费用），并应以出卖人垫付的全部款项为基数，自银行扣款之日起到买受人归还之日的期间内，按照日万分之五的比率向出卖人归还计付利息。”《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第二条第1款第7项约定：“买受人连续三个月不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以购房款总额为基数，并按合同约定总价款的20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项后，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭付款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”唐文霞向名城公司支付了首期购房款150525元。2016年6月22日，借款人、抵押人唐文霞、贷款人建行福建省分行、保证人名城公司签订一份《个人住房借款合同》，约定唐文霞向建行福建省分行借款570000元，借款期限自2016年7月20日起至2036年7月20日止；借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额约为人民币3578.47元；永泰县葛岭镇葛岭村葛岭236号江山××号××号楼××单元房作为抵押物，名城公司承担连带保证责任。同时合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，建行福建省分行向唐文霞发放贷款570000元用于支付案涉房屋的购房款。上述借款期间，因唐文霞未按约定履行还款义务，名城公司向建行福建省分行承担连带责任保证，截至2021年3月，名城公司累计偿还贷款75345.67元，具体时间、金额如下：2019年9月26日10780.23元、2019年12月26日10797.36元、2020年3月31日10673.54元、2020年6月28日10807.92元、2020年9月27日10802.70元、2020年12月28日10799.38元、2021年3月26日10684.54元。2021年1月26日，唐文霞收到名城公司委托福建志昂律师事务所发出的《催款通知函》。2021年3月24日，名城公司向唐文霞发出《解除通知函》，通知唐文霞解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求按照合同约定支付违约金。2021年4月1日，唐文霞收到该函。2021年5月6日，名城公司诉至本院。另查明，2021年6月2日，名城公司向本院申请财产保全。本院作出（2021）闽0125民初1515号民事裁定书，裁定冻结案涉商品房产权，期限为三年。为此，名城公司支付诉讼保全费4122元。本院认为，名城公司与唐文霞签订的《商品房买卖合同》及其附件以及名城公司、唐文霞与建行福建省分行签订的《个人住房借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应按合同约定履行义务。《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第二条第1款第7项约定了单方解除合同的条件，截止2021年3月，名城公司累计代唐文霞偿还贷款75345.67元，未付款项累计达到六个月以上，已具备解除合同的条件。现名城公司主张解除《商品房买卖合同》，本院予以支持。同时，唐文霞违反案涉买卖合同约定，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故唐文霞应当偿还名城公司代垫款项及承担解除合同的违约金。鉴于唐文霞按期交纳两年多的按揭银行贷款，综合考虑房价变化因素和减少当事人利益失衡，本院将唐文霞应向名城公司支付的解除合同违约金调整为购房款总额的10%即72052.5元（720525元×10%=72052.5元）。合同解除后，双方互负返还责任，唐文霞应向名城公司返还案涉商品房并协助办理买卖合同及案涉商品房预告登记注销手续，而名城公司亦应向唐文霞返还购房款720525元。双方之间就垫付款项的偿还形成债权债务关系，而根据债权平等原则，名城公司并无该垫付款项的优先受偿权，故名城公司主张唐文霞应偿还的垫付款从名城公司收取的购房款中直接抵扣，缺乏法律依据，本院不予支持。现《个人住房借款合同》尚未解除，建行福建省分行对案涉商品房享有抵押权，故名城公司主张唐文霞、建行福建省分行协助办理案涉商品房抵押权预告登记注销手续，本院不予支持。唐文霞主张名城公司收回房产应补偿唐文霞装修费用，缺乏合同依据，本院不予采纳。名城公司为实现其合法权益而支出的诉讼保全费4122元，应由唐文霞负担。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条规定，判决如下：一、解除名城地产（永泰）有限公司与唐文霞于2016年5月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20140180802），唐文霞于本判决生效之日起15日内配合名城公司办理合同及商品房预告登记注销手续；二、唐文霞于本判决生效之日起15日内将位于永泰县葛岭镇葛岭村葛岭236号江山××号××号楼××单元房腾空并返还名城公司；三、唐文霞于本判决生效之日起15日内支付名城地产（永泰）有限公司违约金72052.5元；四、唐文霞于本判决生效之日起15日内偿还名城地产（永泰）有限公司代垫的银行按揭款75345.67元；五、唐文霞于本判决生效之日起15日内支付名城地产（永泰）有限公司诉讼保全费4122元；六、名城地产（永泰）有限公司于本判决生效之日起15日内返还唐文霞购房款720525元；七、驳回名城地产（永泰）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11005元，减半收取5502.5，由名城地产（永泰）有限公司负担550元，唐文霞负担4952.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林茂椿二〇二一年七月十二日书记员  张美芳附：本案适用的主要法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。窗体顶端第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。窗体底端二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。