江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏09民终4272号 上诉人（原审原告）：于忠，男，1978年4月14日生，汉族，上海市四岔河监狱干警，住盐城市大丰区。 上诉人（原审原告）：李海燕，女，1979年10月15日生，汉族，住盐城市大丰区。 委托诉讼代理人：于忠（上诉人李海燕之夫），男，1978年4月14日生，居民身份证号码320102197804144638，汉族，上海市四岔河监狱干警，住盐城市大丰区长乐小区17号203室。 被上诉人（原审被告）：盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司，住所地盐城市大丰区白驹镇大白公路6号。 法定代表人：张德军，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：江苏聚诚置业有限公司，住所地盐城市大丰区城东新区花都A区、B区。 法定代表人：张德军，该公司总经理。 上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨小青，江苏东亭律师事务所律师。 上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：费翔，江苏东亭律师事务所实习律师。 原审第三人董勤，男，1973年12月29日生，汉族，盐城市大丰区花都美食新天地苏泽汇业主，住盐城市大丰区。 上诉人于忠、李海燕因与被上诉人盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司（以下简称花都公司）、江苏聚诚置业有限公司（以下简称聚诚公司）及原审第三人董勤委托合同暨租赁合同纠纷一案，不服盐城市大丰区人民法院（2016）苏0982民初3130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 于忠、李海燕上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判被上诉人花都公司返还租赁的“花都美食新天地”第12幢一层第117、118号商铺；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人是基于被上诉人聚诚公司出售房屋并返租的广告作出购房和返租的意思表示的，《商铺委托经营管理合同》是被上诉人花都公司制作的强制格式条款合同，应作出不利于花都公司的解释；2、《商铺委托经营管理合同》中约定的事项是经营管理，并由花都公司统一招租，招租是上诉人同意的，并不是委托其签订转租合同，而且《商铺委托经营管理合同》和花都公司与原审第三人董勤签订的租赁合同内容也不相同，上诉人与花都公司间为租赁合同关系；3、即使认定上诉人是委托花都公司签订租赁合同，既然一审法院已判决解除《商铺委托经营管理合同》，则同时应当判决花都公司向上诉人返还案涉商铺，或由原审第三人按《商铺委托经营管理合同》约定的租金标准向上诉人履行交纳租金的义务。 被上诉人花都公司、聚诚公司未作答辩。 原审第三人董勤未作陈述。 于忠、李海燕向一审法院起诉请求：解除其与花都公司、聚诚公司于2011年9月5日签订的《商铺委托经营管理合同》，同时判令被告将“花都美食新天地”第12幢一层第117、118号商铺立即予以返还。2.判令被告花都公司给付截止2016年4月30日前的租金104910.8元、2016年5月1日至2016年6月30日每天按349.7元计算的租金、自2016年7月1日至商铺返还之日止按每天383.2元计算的租金，同时承担每延迟一日按当期租金总额万分之五计算的违约金以及合同解除后另按当年期租金额的5%支付的违约金。3.判令被告聚诚公司对被告花都公司上述义务承担连带担保责任。4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告于忠与李海燕系夫妻关系。2011年9月5日，原告于忠与被告聚诚公司签订了《商品房买卖合同》并购买了位于盐城市大丰区城东新区飞达路88号“花都·美食新天地”第12幢一层第117、118号商铺。2013年1月8日，两原告办理了上述商铺房产登记手续，该房产证显示坐落于市区飞达路南侧、东宁路东侧花都·美食新天地12幢117、118室房屋所有权人为于忠、李海燕，两间商铺的面积均为48.49平方米。2011年9月5日，原告于忠与被花都公司、聚诚公司签订了两份《商铺委托经营管理合同》。合同的主要内容为：“为了使甲方物业能够获取最大的经济效益，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规之规定，就甲方购买的“花都·美食新天地”项目的产权商铺委托乙方统一经营管理事宜，经甲、乙、丙叁方平等自愿协商一致，达成本合同，以资共同信守：第一条委托事项一、委托商铺的基本情况甲方购买位于大丰市城东新区飞达路88号“花都·美食新天地”第12幢一层第117（118）号商铺，共计1（1）间，总建筑面积为48.52平方米（最终以产权证上的面积为准）。二、委托经营目的为了使“花都·美食新天地”项目规范运作，实现市场长期稳定繁荣，解除业主后顾之忧，甲方同意委托乙方统一招租招商、统一经营管理。乙方将对“花都·美食新天地”进行统一规划、统一推广，按照各业态的分布要求，以优质的服务、规范的管理培育市场。双方一致认为，该商铺采用统一经营管理模式，有助于市场的快速培育繁荣，有利于提升商铺的商业价值。三、委托经营期限甲方同意将该商铺委托乙方统一经营管理，委托期限为二十年，即从2012年7月1日至2032年6月30日止（若实际开业日期提前的，委托起始日期以实际开业时间为准）。在委托经营管理期限内，双方不得擅自解除或终止本合同，违者按本合同第三条追究违约责任。四、委托经营收益1、甲方所购买的“花都·美食新天地”第12幢一层117号商铺，享受房屋折扣优惠后合同价为人民币（大写）肆拾玖万玖仟贰佰伍拾柒元整.118号商铺房屋折扣优惠合同价为伍拾壹万肆仟壹佰贰拾玖元整）（￥499257.00514129.00元）；为培育前期市场，实现市场后期的稳定繁荣，确保租金收益，甲方自愿将所购的房屋无条件免租给乙方统一经营管理使用三年，该三年中市场推广、经营管理等费用不足部分由乙方承担，该三年免租期从2012年7月1日至2015年6月30日止。2、第四年、第五年（即2015年7月1日至2017年6月30日）由乙方统一代为出租，为更好保障甲方利益，乙方同意在上述期间支付给甲方固定的租金收益（按购房合同价计算），相关税费按照国家规定由乙方承担；第四年租金为￥62065（118号商铺63828）元（人民币大写陆万贰仟零陆拾伍元整（陆万叁仟捌佰贰拾捌）元整），第五年租金为￥68002（118号商铺为69934）元（人民币大写陆万捌仟零贰元整（陆万玖仟玖佰叁拾肆元整））。3、第六年至第二十年（即2017年7月1日至2032年6月30日），乙方根据“花都·美食新天地”运营情况及周边的市场行情，通过合情、合理、合法的原则和方式以乙方与经营户就该商铺的租赁合同为依据最终确定租金。该租金按9:1比例由甲方获取租金收益的90%，另10%收益归乙方用于市场管理，相关税费按照国家规定由双方各自承担。五、租金支付的时间及方式1、支付时间：委托经营管理第四年至第二十年的租金，每年分两期支付，按每半年期最后一个月内一次性支付半年租金给甲方，若甲方原因造成乙方未能按时支付租金的，则付款时间顺延，且不计利息。第三条违约责任一、甲乙双方必须严格恪守履行本合同条款，若乙方无正当事由延迟支付租金的，每延迟一日向甲方支付当期租金总额万分之五的违约金；若乙方无正当事由逾期3个月未支付当年租金的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同后乙方除支付当年期租金外，另应按当年期租金额的5%向甲方支付违约金。第四条合同期满后经营方式的确定本合同期满前半年内，由乙方统一召集所有业主共同商定本项目的后续经营方式，若半数以上业主（一间商铺视为一位业主）同意维持现有经营方式的（甲方同意少数业主必须服从多数业主决议的原则），其租金标准将根据当时本地市场及花都美食新天地的经营状况另行合理商定；若半数以上业主（一间商铺视为一位业主）不同意维持现有经营方式的（甲方同意少数业主必须服从多数业主决议的原则），则由业主自主经营或委托代租，也可由全体业主另行商定其他经营方式，但任何经营方式均须服从乙方统一的规划布局和经营管理。第五条其他三、本合同在履行过程中如发生争议，各方应本着互谅互让原则友好协商解决，协商不成的，可提交大丰市人民法院判决。四、丙方作为本合同第三方，担保乙方就第四年、第五年（即2015年7月1日至2017年6月30日）租金不能按时足额向甲方支付的不足部分之债务。”合同签订后，原告于忠即将其所购得的花都·美食新天地第12幢一层117、118号商铺交由被告花都公司对外出租经营。 为履行上述委托管理合同，2012年7月24日，被告花都公司即与第三人董勤签订了《花都·美食新天地商铺租赁合同》。合同主要内容为：“第一条：租赁标的物及租赁条件乙方决定租赁花都美食新天地商铺第12号楼（以下简称本商铺），经营店名盐城市大丰区苏泽汇餐饮有限公司。第二条：租赁标的物面积乙方所租赁的商铺建筑面积为1390.56平方米，（其中一层面积为686.08平方米，二层面积为704.48平方米，三层面积为无平方米，最终以房产证面积为准）。第三条：租赁期限、免租期、租金及运营费租赁期为伍年零个月，自2012年10月1日至2017年9月30日止。各年租金及运营费如下表：                            年度                       起止日期                       月租金及运营费单价                       年租金及运营费总额                       租金及运营费每年递增幅度                               第一年                       2012年10月1日                       24974.88元                       299698.56元                       不变                               2013年9月30日                               第二年                       2013年10月1日                       24974.88元                       299698.56元                       不变                               2014年9月30日                               第三年                       2014年10月1日                       24974.88元                       299698.56元                       不变                               2015年9月30日                               第四年                       2015年10月1日                       27974.88元                       335662.38元                       在第三年的租金及运营费基础上提价12%                               2016年9月30日                               第五年                       2016年10月1日                       31328.48元                       375941.87元                       在第四年的租金及运营费基础上提价12%                               2017年9月30日                以上费用中租金和运营费的比例各占50%，从第六年起，按市场经营状况，每年租金、运营费及其递增幅度由甲方另行制定；但在同等条件下，乙方享有优先续租权。为培育市场，扶持乙方经营发展，甲方根据乙方品牌及投资规模大小，给予乙方免租16个月的优惠，免租期间同时免除相应运营费，免租期自2012年10月1日至2014年1月31日止。第四条：租金及运营费支付方式租金及运营费缴纳实行先支付后使用的办法，乙方在本合同签订之日需向甲方缴纳首期（2014年2月1日至2015年1月31日止）的租金及运营费人民币（大写）贰拾玖万玖仟陆佰玖拾捌元（￥299698元）。下一支付年度开始按每年约定租金及运营费逐年缴纳，乙方应于每年租期前提早2个月以现金或现汇方式一次性交付年租金及运营费给甲方，甲方收款后出具收款凭证。第七条：甲、乙双方的权利和义务1、如乙方有如下情形之一的，甲方有权单方解除合同，有权收回已租赁的商屋用途，且不予退还乙方所交保证金、租金及运营费，且由乙方承担当年租金及运营费50%的违约金并赔偿甲方损失：（1）未经甲方书面同意擅自改变商铺用途的；（2）未经甲方书面同意擅自改变商铺承重结构或擅自转租商铺的；（3）逾期缴纳租金及运营费用30日以上的；（4）自收到甲方进场装修通知书之日起十五日内未进场装修或四个月内未开业经营的；（5）乙方开业后连续停止营业半个月或一年内累计停止营业一个月的；（6）严重违反市场管理规定及其他严重违反合同行为的；3、乙方签订本合同即视为已完全了解并接受甲方所出租商铺的所有情况。本合同出租商铺建筑设计及工程建设质量经报国家职能部门审批验收合格，如因乙方使用不当原因导致乙方物品或设备损坏的，一切责任由乙方自行承担。如遇自然灾害等不可抗力原因，则甲乙双方互不承担责任。第八条：关于装修的约定乙方必须于合同签订之日起20日内将装修方案报甲方审核，逾期提交的，甲方将取消其免租期。装修方案及所用材料必须符合国家消防和环保等行业标准，经甲方审核同意并收到甲方进场装修通知书后方可进场装修，乙方装修时不得损坏房屋承重结构及设施。租赁期限届满、合同终止或合同被解除时，乙方必须将装修后的租赁商铺现状交还甲方。除可移动物品外乙方不得擅自拆除装修及设备设施等，且甲方对乙方的投入不予任何补偿。第九条：违约责任1、如无约定的合同解除情形，任何一方单方提前终止合同的，视作违约，违约方将赔付相对方当年租金及运营费的50%作为违约金，并赔偿相对方由此所造成的实际经济损失。2、乙方须在本合同租赁期限届满、合同终止或解除后10日内向甲方交付租赁之房屋，乙方逾期退房交付的，甲方有权要求乙方按本合同约定租金及运营费标准的三倍支付占用商铺期间的费用。”合同签订后，董勤取得所租商铺从事经营活动，其知悉被告花都公司与其签订上述租赁合同的行为系代理行为，且其在经营中已向被告花都公司缴纳截止2016年12月前的租金（含运营费）。 因被告花都公司在此后的委托管理经营中，未能按约向原告给付2015年下半年固定租金收益，原告遂于2016年5月30日向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，原告于忠、李海燕对案涉商铺享有共同共有的财产所有权，原告于忠对案涉商铺的合同权利应与原告李海燕共享，因此原告李海燕与原告于忠共同主张案涉合同权利，应予支持。原告于忠与被告花都公司、聚诚公司所签订的《商铺委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。被告花都公司应按合同约定及时履行向原告于忠、李海燕支付租金的合同义务，其逾期未向原告于忠、李海燕支付租金的行为已构成履行合同违约，应承担相应的违约责任，该违约行为以及审理中其亦未能支付到期租金的行为导致案涉《商铺委托经营管理合同》约定解除的条件成就，故对原告于忠、李海燕要求解除《商铺委托经营管理合同》的诉讼请求依法予以支持。 鉴于第三人董勤在订立案涉《花都·美食新天地商铺租赁合同》时知道被告花都公司签订该合同的行为系代理行为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，该租赁合同应约束作为委托人的原告于忠、李海燕。因此，案涉《商铺委托经营管理合同》解除效力不及于被告花都公司与董勤所签订的租赁合同，即委托经营管理合同的解除不影响案涉房屋租赁合同的履行。在租赁合同约定的承租期限未予届满的情形下，原告于忠、李海燕要求返还商铺，以及要求解除被告花都公司与董勤签订的租赁合同的诉求，依法不予支持。 就原告要求被告花都公司按《商铺委托经营管理合同》中有关约定的固定租金标准向其支付租金直至商铺返还之日止的诉讼请求。一审法院认为：案涉委托经营管理合同仅就第四年、第五年固定租金收益的租金具体数额进行了约定。委托经营管理合同中亦约定第六年起花都公司视其运营情况及市场行情等与原告确定具体应付租金数额。结合案涉租赁合同对原告于忠、李海燕具有约束力的情形，以及该合同于2017年9月30日租赁期限届满，原告方可取得讼争商铺占有权，及相应的经营风险，加之被告花都公司以其行为表明不履行支付相应档期租金之合同义务，构成预期违约的情形，一审法院支持原告于忠、李海燕要求被告花都公司向其支付委托经营管理合同中约定的2017年6月30日前固定租金收益的租金。因原告与被告花都公司签订的《商铺委托经营管理合同》解除后，作为委托人的原告受花都公司与董勤所签订的租赁合同的约束，原告可依被告花都公司与董勤签订的《商铺租赁合同》约定的内容，在其委托被告花都公司经营管理的案涉商铺合同权利范围内，按租赁约定的期限向承租人董勤主张支付承租人尚未向被告花都公司支付的剩余租金（含运营费）。 关于原告要求被告花都公司承担案涉委托经营管理合同约定的违约金之诉讼请求，一审法院认为：案涉委托经营管理合同违约责任部分所约定的延期支付的当期租金所应承担日万分之五违约金以及解除案涉委托经营管理合同后应承担当年期租金百分之五的违约金属正常计算标准，不存在过高情形，应予采信。综合原告的起诉时间节点，一审法院对原告主张的第四年当期租金未履行部分从合同约定的延迟支付之日起至实际给付时止按日万分之五标准计算违约金的诉讼请求及解除案涉委托经营管理合同后承担的当年期租金百分之五的违约金的诉讼请求均予以支持。 被告聚诚公司在本案中对花都公司应付的第四、第五年的租金所提供的保证未明确担保方式，根据相关规定，应按连带责任保证承担保证责任。其保证范围为合同约定的第四年、第五年（即2015年7月1日至2017年6月30日）租金不能按照足额向原告支付的不足部分。被告花都公司、聚诚公司、第三人董勤经传票合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为是对其在本案中所享有的答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第四百零二条、第四百一十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、解除原告于忠、李海燕与被告盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》。二、被告盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司给付原告于忠、李海燕至2017年6月30日前的房屋租金263829元，并承付自2016年1月1日起至履行之日止以62946.5元计算的每日万分之五的违约金，及自2016年7月1日起至履行之日止以62946.5元计算的每日万分之五的违约金，及以137936元的百分之五计算的违约金6896.8元。上述款项均于本判决生效后十日内履行完毕。三、被告江苏聚诚置业有限公司对上述被告盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司给付至2017年6月30日前的房屋租金263829元的还款义务承担连带清偿责任。四、驳回原告于忠、李海燕的其他诉讼请求。义务人如果不按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2398元，减半收取1199元，由被告盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司、被告江苏聚诚置业有限公司共同负担。 本院二审期间，围绕上诉请求，于忠、李海燕提交了下列证据： 证据一、来源于中国裁判文书网和全国法院被执行人信息查询网的有关聚诚公司和花都公司的三份裁判文书及七份被执行人信息，证明花都公司和聚诚公司因多次不履行合同义务和法定义务，已有多起案件被起诉并被判决承担民事责任，没有能力支付上诉人的房租，一审法院判决花都公司和聚诚公司对支付涉案商铺第四年和第五年的房租承担连带责任，实际上无法兑现。 证据二、顾海军的名片一张和苏泽汇生态野味馆菜单一张（复印件），证明原审第三人董勤已将涉案商铺再转租给顾海军开办苏浙汇生态野味馆，一审法院认定上诉人与花都公司签订的合同为委托合同，致使上诉人不能收回商铺，上诉人的合法权益受到进一步的损害。 证据三、涉案商铺及其周边环境的照片一组，证明涉案商铺所在小区目前没有能得到有效的管理和维护，卫生状况不佳、绿化不能得到有效的维护、违法建筑频频出现，一审法院认定上诉人与花都公司签订的合同为委托合同，是造成上述现象的根源。 本院经审核认为，证据一可以证明聚诚公司和花都公司有多案涉诉并被判决承担民事责任，但与本案无关联性；证据二与上诉人的一审诉讼请求无关，上诉人与花都公司签订的《商铺委托经营管理合同》未禁止花都公司对案涉商铺出租和再转租；证据三不能证明上诉人的举证目的；对上述证据本院均不予认定。 本院二审查明的事实与一审判决相同，本院予以确认。 二审另查明，于忠、李海燕与聚诚公司签订的《商品房买卖合同》附件四《购房合同补充协议》第十八条约定“买受人将所购房屋委托大丰市花都美食新天地市场管理有限公司统一经营管理20年”。 本院认为:于忠、李海燕与聚诚公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，以及与花都公司、聚诚公司签订的《商铺委托经营管理合同》，均系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《合同补充协议》第十八条“买受人将所购房屋委托大丰市花都美食新天地市场管理有限公司统一经营管理20年”的约定，于忠、李海燕已授权花都公司对案涉房产进行统一经营管理20年。于忠、李海燕与花都公司签订的《商铺委托经营管理合同》进一步明确由花都公司统一招租招商。从合同的名称及实质内容，可以认定于忠、李海燕与花都公司间系委托合同法律关系。于忠、李海燕上诉称其与花都公司间形成租赁合同关系，与查明的事实不符。花都公司未按《商铺委托经营管理合同》的约定及时履行支付租金的合同义务构成违约，合同约定的解除条件已成就，一审法院予以解除符合法律规定。花都公司受于忠、李海燕的委托，以自己的名义与原审第三人董勤签订《花都·美食新天地商铺租赁合同》，该合同亦合法有效，并已实际履行，且《商铺委托经营管理合同》的解除效力也不及于《花都·美食新天地商铺租赁合同》，《商铺委托经营管理合同》解除后，作为委托人的于忠、李海燕应受花都公司与董勤所签订的租赁合同的约束，在《花都·美食新天地商铺租赁合同》约定的承租期限未届满的情形下，于忠、李海燕要求返还商铺，一审法院不予支持并无不当。至于于忠、李海燕上诉要求董勤直接向其支付租金的请求，超出其一审诉讼请求，本案不予审查。 综上所述，上诉人于忠、李海燕的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人于忠、李海燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  丁益钧 审判员  陈 东 审判员  樊丽萍 二〇一七年一月十七日 书记员  成以琴