江苏省海门市人民法院民 事 判 决 书（2013）门开民初字第0250号原告孙忠平，退休职工。委托代理人王卫民，江苏东洲律师事务所律师。被告陆新生，个体工商户。委托代理人樊建平，江苏海萌律师事务所律师。原告孙忠平与被告陆新生定金合同纠纷一案，本院于2013年3月22日立案受理后，依法由审判员陈伟适用简易程序于2013年4月11日公开开庭进行了审理。此后，因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2013年8月16日公开开庭进行了审理。原告孙忠平的委托代理人王卫民、被告陆新生的委托代理人樊建平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙忠平诉称，2011年4月15日，我与被告经海门市海门镇文丰信息中介服务所（以下简称文丰中介所）居间介绍，就海门市海门镇通源新村608幢402室住房（以下简称案涉房屋）订立《售房协议书》，约定：被告将该房以53万元的价额转让给我，并于2011年9月30日前完成相应的过户登记手续。被告于当日依约向我收取定金7万元，但至今拒不办理上述房屋的所有权及土地使用权的过户登记手续。现要求被告双倍返还定金人民币14万元。被告陆新生辩称，我因急需资金签署《售房协议书》，而原告本人事后否认订约，《售房协议书》上“孙忠平”三字也确非其本人所签。2012年9月27日，我曾通过文丰中介所通知原告履约，但原告未支付购房款。2012年9月29日，我让代理人樊建平了解一下情况，但代理人发现与其电话商谈履行案涉房屋过户事宜的通话人并非原告，并且代理人当日并未见到原告。事后，我曾写信给原告代理人王卫民，请其转告原告，双方可以再协商，但等来的是法院的通知。原告显然无履约诚意，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年4月8日，案外人陈健（原告丈夫陈刚的妹妹）以原告（乙方）的名义通过文丰中介所与被告（甲方）及其妻子朱卫菊（在合同抬头部分未被列为合同当事人）共同签署“海门开心商品信息咨询服务部房屋买卖合同”（以下简称合同一），内容：甲方以53万元的价额将名下的案涉房屋（含海门镇通源新村709幢前面一只车库）转让给乙方。乙方于订约当日支付定金2万元；2011年4月18日前支付价款30万元；2011年7月20日，双方在房地产交易中心办理产权过户手续并由乙方付清尾款21万元，甲方于当日结清房屋使用所产生的费用（水、电、有线电视、煤气等），并迁出户口。在过户前迁出床2张，橱、餐桌、书桌、鞋柜、电视柜各1张，凳子6张，晒被架1个，电热水器1只，油烟机、灶面各1台（以下统称为房内财产）。关于违约责任，双方在合同一中明确：甲方违约责任分为二种情况，即在收取定金后违约，双倍返还定金并支付中介费5000元；已收房款后违约，退还房款并支付违约金5万元、支付中介费5000元。乙方违约责任也分为二种情况，交付定金后违约，定金扣除中介费后归甲方所有；已交房款后违约，则支付违约金5万元。签署合同一的当日，被告出具收条1份，承认收到孙忠平定金2万元。2011年4月15日，陈健再度以原告（乙方）名义通过文丰中介所与被告（甲方）及其妻子朱卫菊（在合同抬头部分未被列为合同当事人）另行签署《售房协议书》（以下简称合同二），约定：甲方将案涉房屋附708幢前面一只车库、房内财产和窗帘3对、现有的装修一并以53万元的价额转让给乙方。乙方支付定金7万元。双方明确过户时间为2011年9月30日前［第4条第（3）项］，又约定房屋交付时间为：“付清房款同时进行交房”［第四条第（4）项］，在合同二的下方手写注明“留2万元交房时付清”；如任何一方未能执行本协议，另一方有权解除合同，所造成的损失由责任方承担，违约金按总房款的20%计算。在合同二的下方注明合同一作废。在订立合同二的当日，被告出具收条一份，承认收到定金7万元（含2011年4月8日收到的2万元）。2011年9月23日，原告致函被告，要求于2011年9月30日前前往行政审批中心办理案涉房屋的过户手续。被告称未收到该函件。2011年9月27日，被告写信给文丰中介，内容为：因原告未留联系地址，所以一直找不到原告，现通过中文丰中介通知告原告速与其见面，要求原告履行合同二的内容并告知原告，其已腾空案涉房屋。2011年9月30日上午9点至10点之间，在文丰中介所从事中介报务的盛秋霞与被告电话联系合同二的履行事宜，被告自称在上海到海门途中，要求盛秋霞联系其代理人樊建平并告知了相应的电话号码。盛秋霞随后与樊建平联系，得知樊建平在满庭芳酒店，遂会同其丈夫徐晓华、陈健夫妇前往满庭芳酒店与樊建平会晤。见面后得知，樊建平当日临时接到被告通知，被告要求其了解一下原告是否带款前来履行合同，樊建平当时并无被告的书面委托手续及用于办理过户手续的材料。于是，双方发生激烈争吵，后经报警后由公安部门接警处理，案涉房屋的过户手续未办理。盛秋霞在本案审理过程中作证时称：当时，孙忠平夫妇等在行政审批中心，而陈健也在事前向其出示过存有款项的银行卡。2011年10月15日，原告委托代理人王卫民致信被告，要求被告于7日内到海门市房地产交易监理所协同原告办理案涉房屋所有权及相关土地使用权过户手续，否则，将启动法律程序。10月24日，陆新生回信给原告委托代理人王卫民，指出其曾数度要求与原告见面未果，9月30日当天，原告并未到房地产交易所和办证中心，如原告要与其商量，王卫民可以陪同原告一起前来。此后不久，原告见被告并无进一步反应，遂起诉来院，要求被告与朱卫菊双倍返还定金人民币14万元。在该案审理过程中，被告提出，其在订约时误将陈健认作原告，后来曾找到原告，原告否认要购房和与其订立过合同。但被告未提供任何证据证实前述陈述。原告本人到庭时称其见到过陈健与被告订立的合同，她也的确想购房并愿意出资53万元，具体事务由其书面委托陈健办理，合同一、合同二上“孙忠平”三字为陈健代签。陈健称，其在订立合同一、合同二时均明确告知是代孙忠平订约，盛秋霞在作证时也证实这一陈述。2012年12月14日，原告以朱卫菊并非合同当事人为由申请撤回起诉，本院于当日裁定准许。2013年3月22日，原告再度起诉来院，要求被告双倍返还定金人民币14万元。在本案审理过程中，被告承认，其在2011年9月23日以前已知晓陈健为原告代签合同的事实。被告在诉讼中明确表示，由于原告违约致2011年9月30日未能完成案涉房屋的过户手续，所以不愿继续履行合同义务。以上事实，由原告提供的合同一和合同二、海门市城镇房屋所有权登记申请书、2011年4月8日和4月15日的收条、原告及其代理人写给被告的信件、被告及其代理人寄给文丰中介及原告的信件、双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，本案中，原、被告享有权利和承担义务的依据是合同二。被告为案涉房屋的出卖方，其不仅与妻子一起签署合同二，并且在知晓陈健代签合同的情况下仍然于2013年9月27日要求履行，原告也在审理过程中认可陈健代为签署合同为其授权行为，故合同二为双方真实意思表达一致的结果，合法有效，双方均应依约履行。合同二中涉及的定金为人民币7万元，原告已交付该定金，定金数额也未超过合同价额的20%（53万元×20%=106000元），故定金条款也有效。合同二中涉及案涉房屋交付的时间与条件的内容主要涉及第4条的二项条文，即过户时间条文［第4条第（3）项］和房屋交付时间条文［第四条第（4）项］，二则在第4条中并列。要理解二项条文之间的关系，需作如下分析：首先，二项条文并不是互为条件，而是各自独立的构成合同二总体权利义务的一部分，由于均属交付过程中的权利义务，故被一并纳入第4条；其次，过户时间和房屋交付时间既然被并列规定，各自应当具有独立的内涵。前者较易理解，而后者却需要放在特定的语境中理解，因为，从物权转移理论意义上讲，不动产的交付，包括权属的转移登记和交付使用，而在一般的群众观念中，登记与交付是两个概念，后则就是指交付使用，主要标志为实际管领的易手。在合同的其他条文中已明确过户登记时间的情况下，尤其应如此理解，否则，会与合同的其他部分产生矛盾。例如，如果原告在2011年9月30日前的某一天付清房款，那么被告应当同时向原告转移案涉房屋管领权，但此时如果要求被告必须同时办理过户登记，就与第4条第（3）项产生明显冲突。反之，如果原告在2011年9月30日以后的某一日付清房款，则被告可以在当时向原告转移案涉房屋，同时在该日办理相应的过户登记手续而不算违约，但如此理解仍与第4条第（3）项产生冲突。据此，合同二第四条第（4）项载明的“房屋交付时间”，只应被理解为房屋交付使用的时间，并不包含与过户登记相关的内容；最后，合同二第四条第（4）项明确：付清房款的同时进行交房，原告可以在一个合理的期限内付清房款，被告也可以催告原告在一个合同期限内付款，原告不履行的，被告可以解除合同。但原告的上述付款义务与被告在2011年9月30日前协助原告办理过户手续之间并无履行意义上的时间关联。本案中，根据中介的联系与安排，双方定于2011年9月30日办理过户手续。但至目前，除了被告事后的信件与陈述以外，没有证据显示其曾到海门约定地点协助办理过户手续，其在当日给代理人樊建平的电话授权内容是了解一下原告是否带款前来履行合同，但原告是否带款并不购成其行使同时履行抗辩权的合法依据，至于原告是否到场，不管真实情况如何，从陈健代为签约，到支付定金，被告有理由相信其能代表原告履行过户过程中的必要手续。更何况，目前并不排除原告如证人盛秋霞所言等在行政审批中心。至于被告所称原告曾否认签约和购房的陈述，因无证据证实，本院不予采信。故被告因未履行在2011年9月30日前与原告办理案涉房屋的过户登记手续，又无合理理由构成其行使同时履行抗辩权的合法条件，因而构成违约。目前尚无充分证据显示原告存在违约行为。本案中，从原告的诉讼请求内容看，其主张对被告全面适用定金罚则。合同二中的定金条款只明确了定金数额和交纳义务，并未明确定金类型。原告显然主张前述定金类型为违约定金，被告在审理过程中未就此提出抗辩，这种情况下，应理解为违约定金。实际上，在合同一中也确定了定金条款，包括适用条件及后果，是典型的违约定金。合同二虽然规定合同一被作废，但在有关定金的法律概念运用方面，仍构成合同一相应概念运用的延续。由于原告已交纳定金7万元，合同二中的定金条款已生效。被告因未履行在2011年9月30日前协助原告办理案涉房屋的过户登记手续而构成违约，但这一违约尚未构成完整适用定金罚则的条件，原因在于，合同二对双方仍有约束力，被告仍可通过迟延履行实现合同目的。但在本案审理过程中，被告已明确不愿继续履行合同义务，从而构成完整意义上的拒绝履行，由于不存在不可抗力、意外事件等能排除定金罚则运用的法定事实要件，原告有权要求被告双倍返还定金人民币14万元。据此，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款的规定，判决如下：被告陆新生于本判决生效后十日内双倍返还原告孙忠平定金人民币14万元。如被告未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3100元，由被告陆新生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件案件受理费人民币3100元（户名：南通市财政局；开户行：中国银行南通市西被闸支行营业部；账号：47×××82）。审 判 长  陈 伟审 判 员  张丽丽人民陪审员  黄 芬二〇一三年九月十六日书 记 员  张丽敏