安徽省淮北市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖06民终796号上诉人（原审被告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市孟山南路新天地广场28楼。法定代表人：吴锐，该公司董事长。委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。委托诉讼代理人：王中兴，安徽镜远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：支乐义，男，1980年1月10日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。被上诉人（原审原告）：高为为，女，1984年3月2日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱旭，安徽亚星律师事务所实习律师。上诉人安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）因与被上诉人支乐义、高为为商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2021）皖0603民初1846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德城公司上诉请求：1.撤销相山区人民法院（2021）皖0603民初1846号民事判决,依法改判驳回支乐义、高为为的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费均由支乐义、高为为承担。事实与理由：一、支乐义、高为为主张的逾期办证违约金系债权请求权，具有相对性，其无法举证证明存在诉讼时效中断的情形，一审判决认定确有错误，应当予以撤销。根据诉讼时效的相关规定，诉讼时效自权利人向义务人提出履行请求时中断，诉讼时效期间重新计算。诉讼时效的中断，法律明确规定需由权利人向义务人提出。本案中，权利人即是支乐义、高为为，义务人是德城公司，诉讼时效的中断应以支乐义、高为为是否向德城公司提出履行请求确定。但在一审中，支乐义、高为为所举证据均无法证明其向德城公司提出履行请求，其仅提供一份匿名的网页留言，但该网页留言可以明确是一人留言，且支乐义、高为为无法证明该留言是其本人留言，亦无法证明其曾授权留言人为其向德城公司主张履行请求。在支乐义、高为为无法证明其（或委托他人）曾向德城公司提出履行请求，要求德城公司支付逾期办证违约金的情况下，本案诉讼时效不能认定中断。二、德城公司不存在恶意违约，而是存在其他客观原因，且德城公司一直在积极为办证做着相关工作，产权证目前已经为业主办理。原审判决德城公司支付全额违约金不当。德城公司未能及时办理产权登记手续也系各项客观不可抗力因素综合导致，并非德城公司有意拖延。淮北“办证难”、“难办证”问题已经形成一种社会问题，并非德城公司主观上违约。自2017年11月开始,淮北市人民政府对淮北市10个月的停工，“德城新天地”项目也被要求停工，造成整体消防验收推迟从而导致逾期办理房产证。另外政府职能部门的改革，职能部门的分拆、合并也影响验收和办证。“德城新天地”项目从开工到办房产证目前已经盖了235个部门及审核公章，德城公司一直在积极配合政府以推进办理房产证问题。另外，“德城新天地”项目目前已经办理了总产权证并且在积极协调业主，为其办理分户产权证，德城公司一直积极配合政府以推进办理房产证问题，法庭应当结合当下社会背景，为避免产生更大的社会矛盾，酌情减少违约金数额，依法作出公正判决。三、本案案由系房屋买卖合同纠纷，但支乐义、高为为要求德城公司返还缴纳的契税、维修基金部分系委托合同关系，且原审法院在未解除双方的委托关系的前提下，错误判决德城公司返还契税、办证费用，应当予以撤销。支乐义、高为为与德城公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，属合法有效的合同，应受法律保护。支乐义、高为为委托德城公司代为办理产权登记，向德城公司支付契税、维修基金等费用，委托德城公司办理产权证书，双方应是一种委托关系。而此次诉讼业主并未提出解除购房合同或解除双方之间的委托关系，因此诉请要求退回契税并无法律和事实基础。一审法院在未解除双方《商品房买卖合同》，也未解除双方的委托关系的前提下，判决德城公司返还契税、办证费用，并无事实和法律基础，应当依法予以撤销。四、一审判决书判决德城公司支付支乐义、高为为契税、维修基金利息于法无据，应当予以撤销。支乐义、高为为作为房屋买受人是缴纳契税的主体，应当依法缴纳契税。契税征收机关为房屋所在地的财政机关或地方税务机关，德城公司作为开发商代收契税，系基于双方合同约定（详见双方《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第13条（4）（5）），支乐义、高为为委托并授权德城公司代为其办理产权登记，统一代收契税只是为了在为各位业主办理产权登记时可以统一缴纳，统一办证，提高办证效率，支乐义、高为为系自愿委托德城公司代收代缴。双方应是一种委托关系，故应该适用委托合同的相关规定，且在双方的委托关系中，德城公司未收取支乐义、高为为任何费用，系无偿委托。而根据委托合同的相关法律规定，无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。在此委托中，（1）德城公司并无故意或重大过失，是因产权证无法办理，契税与维修基金等没有部门愿意收取。（2）德城公司并未给支乐义、高为为造成任何损失。在支乐义、高为为无法证明上诉人具有故意或重大过失，且因此给其造成损失的情况下，一审法院认定德城公司向支乐义、高为为支付占用期间利息损失于法无据，一审判决认定确有错误。应当予以撤销。支乐义、高为为辩称,德城公司主张的诉讼时效不成立。1.一审提交的证据留言板看出在法定期间内支乐义、高为为主张过权利，诉讼时效中断，该留言系委托留言，是代表众多业主的请求，法律效果是各个业主不是一个人，故各个被上诉人的请求并不超出诉讼时效。2.关于德城公司应当支付的违约金数额。双方签订的合同是双方当事人真实意思表示，不违反规定，是合法有效的，双方均应按照合同履行，支乐义、高为为依照合同约定交付了购房款及其他费用，但德城公司并未按照合同约定，将办理房产证的材料在房屋交付730日内报房屋产权登记机关备案违反合同义务，应当承担合同约定的违约责任。一审判决违约金数额符合合同约定和法律规定。3.关于支乐义、高为为要求德城公司支付契税、维修基金占用期间的利息损失。虽然合同约定了德城公司代收契税、维修基金，但德城公司并非最终的有权收取机关，在德城公司收到费用后，并没有将其交付相关部门，存在占用资金行为，也没有按照合同约定为各个被上诉人办理产权登记，也没有返还上述费用，故应当支付上述费用占用期间的利息损失，综上，一审法院认定事实清楚,适用法律正确,德城公司的上诉请求不成立，请依法驳回上诉,维持原判。支乐义、高为为向一审法院起诉请求：1.依法判令德城公司支付逾期办理房屋产权证的违约金5394.7元；2.依法判令德城公司返还支付契税、维修基金、办证费21679元，并支付的占用期间的利息损失4339.67元（以21679元为基数，自2016年11月16日计算至2021年3月13日，请求至清偿之日止，其中2016年11月16日至2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算）；3、本案的全部诉讼费用由德城公司承担。一审法院认定事实：2014年3月7日，支乐义、高为为与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将德城新天地广场7幢201号房出售给支乐义、高为为，房屋总价539740元，采用按揭贷款方式付款，于2014年3月7日前支付全部房价款即539740元。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第13条第（5）项规定“住房贷款的客户及一次性付款的客户在出卖人书面通知的交房日期前一次性向出卖人交纳办理房产证手续所需的契税、维修基金、交易费、工本费等……”合同签订后，支乐义、高为为支付了购房款539740元。2014年11月16日，德城公司将涉案房屋交付支乐义、高为为，支乐义、高为为向德城公司缴纳了契税、维修基金、办证费共计21679.8元（其中契税10794.8元、维修基金10795元、办证费90元）。因德城公司未按合同约定期限协助支乐义、高为为办理案涉房屋权属登记，现涉案房屋7幢楼的总产权证已于2021年1月8日办好，但支乐义、高为为购买的7幢201号房屋尚未取得不动产权证，支乐义、高为为遂诉至一审法院。一审另查明，因涉案小区交房三年多，未能办理房产权证，该小区业主多次上访无果，于2018年1月14日在人民网“领导留言板”上进行留言，反映上述问题。淮北市人民政府责成市房管局认真调查，于2018年1月31日作出答复：市房管局已约谈开发企业要求其履行协议，如开发企业未按协议约定赔偿违约金，建议走法律途径解决问题。一审法院认为，支乐义、高为为与德城公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务，支乐义、高为为交付了购房款及契税、维修基金等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋至今未能办理产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对支乐义、高为为要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金5397.4元（539740元×1%）。德城公司辩称未能及时办理产权登记手续非其主观原因造成，而是由于相关政府政策原因各方面导致，属于不可抗力的因素。因德城公司并未提供证据证明其已在约定期限内履行了提交办证资料的义务，也未提供证据证明未能办证的原因属不可抗力或不能归责于其的其他原因，故违约责任应由其自行承担。故对德城公司的该项辩称，不予采信。德城公司辩称支乐义、高为为请求上述违约金已过诉讼时效，从支乐义、高为为提交的人民网“领导留言板”留言记录等证据可以看出，其在法律规定的诉讼时效期间向德城公司主张过权利，诉讼时效期间应重新计算，故支乐义、高为为主张德城公司支付上述违约金的请求未过诉讼时效，对德城公司该项辩称，不予采信。关于支乐义、高为为请求德城公司返还契税、维修基金、办证费共计21679元并支付契税、维修基金、办证费占用期间利息的问题。支乐义、高为为已于收房时向德城公司支付了契税、维修基金、办证费合计21679元，德城公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收的费用交至相关部门办理产权登记手续。现查明涉案7幢楼总产权证时已办好，涉案7幢201号房的分户不动产权证已经具备办理条件，缴纳维修基金是办理总产权证的前提，该幢楼的维修基金不应返还，故支乐义、高为为请求德城公司返还维修基金，不予支持。因德城公司并未按照约定将代收支乐义、高为为的契税、维修基金、办证费交到相关部门，存在占用资金的行为，支乐义、高为为请求德城公司返还已缴纳的契税及办证费并支付契税、维修基金、办证费资金占用期间利息损失并无不当，予以支持。今后，德城公司在办证过程中如涉及相关费用需要缴付的，可要求支乐义、高为为再行支付。因合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2016年11月17日前将上述费用交至相关部门办理产权登记。因德城公司未能提交证据证明何时将上述费用交至相关部门，故其应自2016年11月17日起支付利息损失至案涉房屋的不动产权证之日止（其中维修基金的利息损失计算至涉案7幢楼总产权证办理之日即2021年1月8日）。综上，判决：一、德城公司于判决生效后十日内支付支乐义、高为为违约金5397.4元，返还契税10794.8元、办证费90元，并支付利息损失（以21679元为基数，自2016年11月17日起计算至2021年1月8日止，2019年8月20日前的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以10884.8元为基数自2021年1月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至10884.8元款项清偿完毕之日止）；二、驳回支乐义、高为为的其他诉讼请求。一审案件受理费585元，因适用简易程序，减半收取292.5元，由德城公司负担。双方当事人二审未提交新证据，均坚持一审举证质证意见，本院的认证意见同一审。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审争议焦点是：1.支乐义、高为为主张逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效；德城公司应否支付逾期办证违约金，如应支付数额如何确定；2.德城公司应否返还支乐义、高为为契税、办证费并支付资金占用期间的利息。关于争议焦点1。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据与本案相关联的系列案件所查明的事实，德城公司于2017年6月2日作出办理住宅总产权证的承诺，小区业主于2018年1月14日就德城公司未能办理产权证及赔偿违约金等相关问题在人民网“领导留言板”上留言，能够证明小区业主在法律规定的诉讼时效期间内向德城公司主张过权利。德城公司上诉称，支乐义、高为为应直接主张权利。由于办理产权证是小区业主的共同诉求，并无必要每户业主都分别进行留言，具体由哪户业主进行留言对于其他业主亦发生诉讼时效中断的效果。因此，支乐义、高为为请求德城公司支付逾期办证违约金未超过诉讼时效。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方都应全面遵守履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后730日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。德城公司未在合同约定期限内完成产权证办理手续,其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，且合同约定的违约金并非明显过高，故一审判决认定德城公司按照已付房价款的1%支付逾期办证的违约金并无不当。德城公司上诉称未能及时办理产权登记手续系因相关政策等客观原因，其不应全额支付违约金，但其并未提供充分证据证明未能办证的原因属不可抗力或不能归责于其的其他原因，故违约责任应由其自行承担。其该项上诉理由并非法定或约定的免责或减责事由，本院不予支持。关于争议焦点2。支乐义、高为为向德城公司支付了契税、办证费等费用，德城公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收的费用交至相关部门办理产权登记手续。因德城公司并未将代收支乐义、高为为的契税、办证费交到相关部门，故一审判决其返还相关费用并无不当。德城公司长期占用上述资金未予代缴，应当向支乐义、高为为支付利息损失。该利息损失与逾期办证违约金是基于不同的违约事实所产生，两者并不重复。一审判决德城公司返还相关费用并支付占用资金期间的利息，亦无不当。综上所述，德城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费585元，由上诉人安徽省德城投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵永生审 判 员 葛 侠审 判 员 李 姗二〇二一年七月二十三日法官助理 周梦漪书 记 员 段超群附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。