浙江省临海市人民法院    民事判决书    （2021）浙1082民初3034号     原告：王加友，男，1974年12月12日出生，汉族，住浙江省临海市。。       原告：熊顺辉，男，1971年12月3日出生，汉族，住江西省丰城市。。       俩原告的委托诉讼代理人：张明思，浙江昶日律师事务所律师。       被告：台州市亿嘉礼品有限公司，住所地浙江省临海市上盘北洋七路**。统一社会信用代码：91331082743467365M。       法定代表人：陈林春，经理兼执行董事。       原告王加友、熊顺辉与被告台州市亿嘉礼品有限公司（以下简称“亿嘉公司”）合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月21日、7月12日公开开庭进行了审理。原告王加友、熊顺辉的委托诉讼代理人张明思、被告亿嘉公司的法定代表人陈林春两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       王加友、熊顺辉向本院提出诉讼请求：1．要求亿嘉公司返还购房款13986500元，并自2016年11月13日开始，以13986500元为基数计算违约金，违约金以月息8厘计算至执行完毕之日（暂算至2021年4月12日，违约金为13986500元×53个月×0.8％=5930276元，同时解除《土地厂房分割转让合同》；2．本案诉讼费用由亿嘉公司承担。在审理过程中，王加友、熊顺辉变更诉讼请求为：1．要求亿嘉公司返还购房款13986500元，并自2018年7月3日开始、以13986500元为基数赔偿利息损失，利息损失以月息8厘计算至执行完毕之日（暂算至2021年5月2日，违约金为13986500元×34个月×0.8％=3804328元），同时解除《土地厂房分割转让合同》；2．案件受理费、保全费由亿嘉公司承担。事实和理由：2016年以来，亿嘉公司拟将坐落于临海市上盘镇北洋七路6号（地号为331082113029GB10017）地块分期建成厂房，并分割出售。王加友、熊顺辉有意购买亿嘉公司分割出来的厂房。经多次协商，王加友、熊顺辉自2016年11月13日开始陆续按亿嘉公司指示将购房款支付给亿嘉公司或亿嘉公司指定的收款人。期间，也有由王加友、熊顺辉垫资为亿嘉公司建厂房，并将工程款折抵成购房款。至2018年7月3日，王加友、熊顺辉已支付给亿嘉公司的购房款为13986500元。2019年6月，亿嘉公司厂房分期建设基本完工（指拟出售给王加友、熊顺辉部分）。2019年6月19日，双方签订一份《土地厂房分割转让合同》，合同将双方口头协商的内容形成文字。合同约定了转让给王加友、熊顺辉的厂房、土地在亿嘉公司宗地内的位置、面积、建筑占地、建筑面积、编号及转让款总计金额和经结算的实际已付购房款金额，还约定了违约金的计算方式等。根据厂房建设情况，亿嘉公司应将可分割转让的土地、厂房过户给王加友、熊顺辉，但虽经王加友、熊顺辉口头催告，亿嘉公司仍不愿办理过户手续和办理分割交接手续。直至2021年1月5日，王加友、熊顺辉以书面的形式向亿嘉公司发出催告，亿嘉公司仍不办理。可见，亿嘉公司已不愿或无法办理交接手续及过户手续。王加友、熊顺辉认为，亿嘉公司经王加友、熊顺辉书面催告仍不办理厂房交接及过户手续，其行为表明其已无履约诚意，已构成违约，故要求解除合同，返还购房款，并根据转让合同第四条第三款承担违约责任。       亿嘉公司辩称，同意解除合同，但请求驳回其他诉讼请求。1．《土地厂房分割转让合同》确实是亿嘉公司的法定代表人陈林春签订，但已付的购房款项多算了568862元，是当时陈林春写给对方时就写错了。2．合同有写明利息计算，购房款是2016年11月13日至2018年7月3日陆续支付的，利息也应该从购房款到账之后分别计算，不能全部都从2016年11月13日起算。对约定的利率没有意见。3．涉案1号厂房在2018年就由王加友、熊顺辉在使用，因为之前王加友、熊顺辉已经支付了购房款。1号楼现在由王加友、熊顺辉使用，2号楼我自己出租。据说王加友、熊顺辉出租1楼的租金是25000元、30000元一间不等，一共是26间。2号楼本来是作宾馆，但是工业用地不能开宾馆，且装修投入大，并未租出去。王加友、熊顺辉不能一边出租厂房收取房租一边向亿嘉公司计收利息，房租应该算给我，和购房款互相抵销。王加友、熊顺辉之前还写了一张条子，写明违法使用厂房涉及处罚的都由他俩自行承担。后双方在2019年或是2020年有签订过一份租赁合同，但该租赁合同是无效的，当时是说租给王加友、熊顺辉，法院就无法查封，租赁合同就是虚假的。4.4号厂房由熊顺辉建造，但因为该厂房没有验收就在使用，绿化、消防也没做完，至今未通过验收，导致厂房无法分割。厂房在2020年7月被法院查封，王加友、熊顺辉也确实有发送过催告函，但现在客观上已无法办理转让登记。5．本案已付购房款里面包括了熊顺辉5105543元，王加友8361000元。1、2号厂房由熊顺辉包工不包料建造的。熊顺辉已付购房款里包括了1、2号厂房亿嘉公司欠熊顺辉的工程款，不包括4号厂房的工程款，其余是熊顺辉银行汇款作为购买1、2号厂房的购房款。1、2号厂房大概是2018年6月完工的。       针对亿嘉公司的答辩，王加友、熊顺辉补充陈述：1．《土地厂房分割转让合同》真实有效，合同第三条对于转让价款做了明确约定，亿嘉公司认为当时书写错误理由牵强。2．双方另行签订的租赁合同是为了对抗法院执行，是无效的。3.2019年10月份双方签订《土地厂房分割转让合同》后，亿嘉公司迟迟未交房，在亿嘉公司同意下王加友才开始使用了1号厂房。1号厂房现在还是由王加友、熊顺辉在使用，是否腾退应另案处理。且双方关于厂房租赁关系非常复杂，不应在本案中一并审理，厂房的占有使用费用也应另案主张。4．本案转让合同涉及的是1、2号厂房，4号厂房与本案无关。       王加友另行补充陈述：我是做钢管租赁的。熊顺辉介绍我跟亿嘉公司的陈林春认识，刚开始向他买厂房两间，就是1号厂房西边数来1、2间卖给我。后来，陈林春及其女儿陈洁跟我联系，说向我借款，也出具借条给我。借条都是以亿嘉公司名义借，有陈林春签字。之后陈林春说把1号厂房26间厂房全部卖给我跟熊顺辉，就把借条全部收回去了，并在2018年7月7日签订了一份《土地厂房转让合同》，当时结算好已经支付了13986500元，其中我大概1100万元左右，熊顺辉不到300万元。我的钱就是之前买厂房的钱、借款的钱都算在一起，转账也有，现金也有。2019年，因为亿嘉公司还欠银行2000万元，就与我和熊顺辉说把1、2号厂房都一起卖给我们，让我们把他银行的债付了。我们就重新签订一份《土地厂房分割转让合同》，约定把厂房分割好证办好，我们把银行的钱付掉，不够的钱我们再借款给对方。1、2号厂房是熊顺辉建造的，但工程款有没有结算不清楚。       熊顺辉另行补充陈述：购房款在2018年上半年结算过一次，不包括后续的钱。已付购房款里我大概支付了三百多万元，王加友支付了一千多万元。我的钱都是银行转账，也有现金交付的，现金给的二十几万、十七八万都有，每笔不超过三十万。2017、18年给的，都是以购房款名义给的，中间亿嘉公司也有还过一部分，最后算下来我支付了三百万元左右，但里面不包括1、2号厂房的工程款，工程款陈林春一直拎在外面，没有跟购房款一起算，工程款也一直没算。1、2号厂房是2018年8月10日竣工验收。       当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王加友、熊顺辉提交的土地厂房转让合同、土地厂房分割转让合同、催告函、照片、不动产登记情况查询结果等证据，经亿嘉公司质证对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：       1．亿嘉公司提交的汇总清单、银行回单等，拟证明王加友2017年2月19日至2018年2月14日期间付款给亿嘉公司9401000元，扣除亿嘉公司2018年3月29日至2020年1月21日期间支付给王加友的1040000元，王加友总计支付购房款为8361000元；熊顺辉2016年11月3日至2019年9月23日期间支付给亿嘉公司2625000元，亿嘉公司2015年4月10日至2017年9月12日期间支付给熊顺辉1748095元，加上1、2号厂房工程款3527332元、熊顺辉垫付529400元、水泥款70000元、气泡砖23486元、人工费78420元，熊顺辉总计支付购房款5105543元。王加友、熊顺辉质证对银行回单真实性无异议，但只认可亿嘉公司返还王加友仅有2018年3月29日的350000元、2018年4月20日的425000元，其余转给王锡坚、王爱林、王伟斌的一、二万元都是支付利息，不应作为本金减掉；“2016-2019陈洁收入”清单可以看出熊顺辉转账给亿嘉公司2625000元，再加上熊顺辉垫付529400元、水泥款70000元、气泡砖23486元、人工费78420元等款项可以说明熊顺辉已付购房款中不包括1、2号厂房的工程款3527332元。本院认为，该组证据中的银行回单能够认定各方款项来往情况，且王加友、熊顺辉对真实性无异议，故本院对银行回单的真实性予以认定，但因双方在合同中确认已付购房款发生期间为2016年11月13日至2018年7月3日，故该期间之外发生的款项来往与本案无关，且王加友、熊顺位未表示同意一并结算，本院对证明效力不予认定；各汇总清单系亿嘉公司自行制作，王加友、熊顺辉对其中列明的部分款项的性质以及已付购房款中是否包括1、2号厂房工程款有异议，故对上述有异议部分汇总清单的证明效力不予认定，对其他证明效力予以认定。       2．亿嘉公司提交的对账单5张，拟证明1、2号厂房工程款结算在已付购房款中。王加友、熊顺辉质证认为已付购房款中不包括1、2号厂房工程款，对账单第1张不是熊顺辉写的，后面四张是熊顺辉写的，第2张写的最早，大概2017年、18年写的，第3张是2020年熊顺辉要跟亿嘉结算的时候写的，第4、5张是2018年写的；第4张“已收到的工程款140万元”是熊顺辉写的，上面“151万元”不是熊顺辉写的，“应付购房款3832800元”是熊顺辉写的，“63800元／间”不是熊顺辉写的，“水泥款70000元”以及后面的括号部分不是熊顺辉写的；第5张记载2016年11月18日王加友付陈洁50万元没有算在证据1王加友已付购房款里。因熊顺辉对第2至5张对账单中其书写部分无异议，也认可1、2号厂房工程款3527332元，而亿嘉公司在庭审中表示认可，并陈述第5张对账单中2016年11月18日陈洁收到的50万元系王加友支付，故本院对第2至5张对账单中熊顺辉书写的无异议部分予以认定。同时，根据合同确定已付购房款时间是2016年11月13日至2018年7月3日，结合双方陈述和该期间的银行明细、对账单等内容核算，除去1、2号厂房的工程款及附言是利息的款项后，王加友、熊顺辉总计转账支付的款项与13986500元相差较大，王加友、熊顺辉虽主张有现金交付，但未提供证据证实，且王加友、熊顺辉在诉状明确陈述其垫资为亿嘉公司建厂房、并将工程款折抵成购房款，存在前后陈述不一致情形，故本院认定已付购房款中包括1、2号厂房的工程款。       3．亿嘉公司提供的补充协议，拟证明王加友、熊顺辉擅自出租厂房收取租金，不应再向亿嘉公司主张利息损失。王加友、熊顺辉质证认为三性均有异议，但王加友、熊顺辉并未签过名，乙方处王加友、熊顺辉签名字迹不是他们本人的，甲方处亿嘉公司签名都是写在盖章上面。本院认为，该份补充协议反映的是王加友、熊顺辉和亿嘉公司关于涉案厂房出租事宜，与本案系不同法律关系，与本案无关，故在本案中对其证明效力不予认定。       经审理，本院认定事实如下：       2018年7月7日，亿嘉公司（甲方）和王加友、熊顺辉（乙方）签订一份《土地厂房转让合同》。合同约定：“第一条，甲方自愿将厂区内一号厂房（厂房整幢共计26间）及该厂房四周道路、绿化用地转让给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体情况，并自愿购买该房产。第二条，房价款1、甲乙双方同意上述房产转让价格为每间人民币：陆拾叁万叁仟捌佰元整，该房产有26间，共计人民币：壹仟陆佰陆拾万捌仟捌佰元整（16608800元）。2、该房产四周道路、绿化用地的转让价格已包含在厂房的价款中（不包括厂房西北角的门卫室），乙方不在另行支付价款。第三条，付款方式及付款期限1、2016年11月13日至2018年7月3日，乙方已付一号厂房购房款13986500元，剩余房款待甲方将一号厂房建造完工验收合格，并到有关部门办理号土地分割及不动产证等全部手续，乙方在10天一次性付清”等。       2019年6月19日，亿嘉公司（甲方）和王加友、熊顺辉（乙方）又签订一份《土地厂房分割转让合同》。合同约定：“第一条，分割转让厂房的四至以宗地图（宗地号：331082113029GB10017）为准，即原来厂区的1号2号及西北角2层门卫；第三条，付款方式及付款期限1、2016年11月13日至2018年7月3日，乙方已支付给甲方购房款13986500元，乙方未支付给甲方购房款15112300元；第四条，违约责任3、如甲方因政府等其他原因导致无法交房，除退还预付购房款之外，还要再赔偿乙方协议金额，预付金额按照月息8厘计算，预付金额起算时间为2016年11月13日（详情按支付之日起算，双方协商分两期还款）；4、除原预付款外，乙方再次建设的商业消防设施、地下水池、水泵房及其它设施计费用捌拾万圆整，及一号厂房三楼装饰工程约贰拾捌万圆整，也都相应退还给乙方，累计1080000元（此条不计利息）”等。2020年7月30日，涉案厂房被台州市椒江区人民法院查封。2021年1月5日，王加友、熊顺辉书面向亿嘉公司催告，要求亿嘉公司办理土地房屋分割手续和过户手续，但亿嘉公司至今未办理过户手续。       另，在本案审理过程中，王加友、熊顺辉向本院申请财产保全，本院作出（2021）浙1082民初3034号民事裁定，裁定查封亿嘉公司所有的位于临海市浙江头门港经济开发区北洋七路6号的房地产［不动产权证号：浙（2018）临海市不动产权第XXXX号、浙（2018）临海市不动产权第XXXX号，保全价值13986500元］或查封、扣押、冻结同等价值财产，王加友、熊顺辉为此支出诉讼保全费5000元。       本院认为，王加友、熊顺辉和亿嘉公司自愿签订《土地厂房转让合同》、《土地厂房分割转让合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。但各方后签订的《土地厂房分割转让合同》系对先签订的《土地厂房转让合同》的变更，故各方应以《土地厂房分割转让合同》为依据履行各自义务。现各方均同意解除《土地厂房分割转让合同》，本院予以确认。合同解除后，亿嘉公司应当返还已付的涉案厂房购房款。至于已付购房款金额，亿嘉公司抗辩《土地厂房分割转让合同》中载明已付购房款金额错误，多算了568862元，但各方在《土地厂房转让合同》、《土地厂房分割转让合同》中均确认2016年11月13日至2018年7月3日已付购房款金额为13986500元，且后签订的《土地厂房分割转让合同》还经亿嘉公司法定代表人陈林春、陈林春的妻子林云芳、女儿陈洁、陈一卿逐一签字确认，足以认定亿嘉公司认可已付购房款金额，故亿嘉公司应按确认的13986500元返还购房款。亿嘉公司的抗辩意见于法无据，本院不予采纳。       同时，《土地厂房分割转让合同》第四条规定，“如甲方因政府等其他原因导致无法交房，除退还预付购房款之外，还要再赔偿乙方协议金额，预付金额按照月息8厘计算，预付金额起算时间为2016年11月13日（详情按支付之日起算，双方协商分两期还款）”，现涉案厂房被法院查封、且亿嘉公司陈述该厂房即将被拍卖，故一致确认无法办理过户手续，则亿嘉公司应按上述合同约定承担赔偿利息损失等违约责任。亿嘉公司抗辩系因熊顺辉承建的4号厂房消防、绿化等未完工且已在使用、无法通过验收导致不能分割厂房，但未提供证据证实，且不能对抗厂房已被查封的事实，故对该抗辩意见不予采纳。庭审中，亿嘉公司对利息损失按月利率0.8％计算无异议，但认为利息应从每一笔款项实际交付之日计算，现王加友、熊顺辉主张利息损失从款项支付完毕之日即2018年7月3日开始计算利息损失，本院予以支持。另，王加友、熊顺辉因本案申请财产保全，并支出诉讼保全费5000元，该款项应由亿嘉公司承担。至于双方陈述的厂房出租和租金、占有使用费等事宜，与本案系不同法律关系，不宜在本案处理，双方可另行主张。综上，王加友、熊顺辉变更后的诉讼请求合法有理，本院予以支持。       依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：       1、解除王加友、熊顺辉和台州市亿嘉礼品有限公司于2019年6月19日签订的《土地厂房分割转让合同》；       2、台州市亿嘉礼品有限公司于本判决生效之日三十日内返还王加友、熊顺辉购房款13986500元，并赔偿利息损失（利息以13986500元为基数、按月利率0.8％自2018年7月3日起计算至本判决履行完毕之日止）；       3、台州市亿嘉礼品有限公司于本判决生效之日三十日内支付王加友、熊顺辉为本案支出的诉讼保全费5000元。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费141300元，减半收取计70650元，由亿嘉公司负担。       如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。       如判决生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。       审判员金珊珊     二〇二一年七月十六日     代书记员金琪