湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1103民初3864号原告：湖南省鼎木商业管理有限责任公司，住所地永州市冷水滩区河东潇湘东路与舜皇路交汇处302。法定代表人：蒋群芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡桂芳，女，1984年8月15日出生，汉族，户籍地永州市冷水滩区，该公司会计，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：桂红，湖南新星律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：王艳丽，女，1993年1月2日出生，汉族，户籍地永州市零陵区。被告：永州超阅文化传媒有限责任公司，住所地永州市冷水滩区零陵北路148号二楼（步步高电器对面）。法定代表人：王艳丽，该公司董事长。两被告共同委托诉讼代理人：李永松，男，1986年8月1日出生，汉族，户籍地永州市零陵区，系被告王艳丽之夫、永州超阅文化传媒有限责任公司员工，代理权限为特别授权。被告：李永松，男，1986年8月1日出生，汉族，户籍地永州市零陵区。原告湖南省鼎木商业管理有限责任公司（以下简称鼎木公司）与被告王艳丽、永州超阅文化传媒有限责任公司（以下简称超阅公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月23日立案后，原告鼎木公司于2021年7月1日申请追加李永松为共同被告，本院依法追加李永松为共同被告，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎木公司的委托诉讼代理人胡桂芳、桂红、被告李永松、被告王艳丽及超阅公司的共同委托诉讼代理人李永松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎木公司向本院提出诉讼请求：１．请求依法判令解除原告与被告于2019年10月12日签订的《商铺租赁合同》及《商铺管理服务合同书》；2．请求依法判令被告王艳丽、永州超阅文化传媒有限责任公司按商铺每月租金5662.5元及商铺月管理服务费453元向原告支付自2019年12月12日起至被告返还原告租赁商铺之日止的租金及商铺管理服务费，并自2019年12月12日起以欠租金额为基数按银行同期贷款市场报价利率的四倍计算逾期付款占用利息，利随本清（租金、商铺管理服务费及利息暂计算至2021年6月30日为110727.46元）；3．请求依法判令被告王艳丽、永州超阅文化传媒有限责任公司支付原告公共电费、消防款、垃圾清理费等共计23022.97元；4．请求依法判令被告王艳丽、永州超阅文化传媒有限责任公司向原告支付违约金共计25987.5元；5．请求依法判令原告无需退还被告商铺押金17000元及合同履约保证金3000元，并判令被告王艳丽、永州超阅文化传媒有限责任公司清理物品将租赁商铺返还给原告；6．请求依法判令被告李永松对上述承担连带责任；7．本案的诉讼费用、公告费、律师费以及实现债权的其他一切费用等由三被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年10月12日签订了《商铺租赁合同书》及《商铺管理服务合同书》，商铺号3019。《商铺租赁合同书》约定被告租赁原告位于永州市冷水滩区经营超级阅读品牌项目，面积约226.5平方米，租赁期限5年，商铺租金单价为25元／平方米／月，每月租金按租赁面积226.5平方米计算，租金按季度缴纳，合同对商铺的交付、装修、双方权利与义务、违约责任等事项作出了明确约定。《商铺管理服务合同书》约定原告为被告租赁的商铺提供管理服务，服务期限5年，商铺月管理服务费为453元，商铺管理服务费按季度缴纳，合同对双方权利与义务、违约责任等事项作出了明确约定。合同签订后，被告只向原告交付了商铺押金及合同履约保证金共计20000元，原告按合同约定将商铺交付给了被告，被告自行对商铺进行了装修、营业。后被告无故拒绝向原告交付商铺租金、商铺管理服务费、电费等各项费用，也不将租赁商铺返还给原告。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所求。被告王艳丽、超阅公司、李永松辩称，答辩人是主要负责人，当时进驻时口头约定由原告统一管理招生，2019年12月4日前要完成装修，由于公共设施没有完备没有开业，由于疫情至2020年7月才开始使用场地，至今开业活动都没有启动，答辩人是报了两个课程：超级阅读、阅读理解，合同约定只能由答辩人做阅读理解，而现在作文也在做阅读理解，导致答辩人的阅读理解的课程没有做起来，因此原告让答辩人一直欠着租金，因答辩人亏损，答辩人一直想多招学生收取学费抵租金，2021年5月25日起原告停用了答辩人的电，导致答辩人无法经营，答辩人实际下欠原告租金及公共电费、消防款、垃圾清理费共计69000元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月12日，原告鼎木公司（甲方）与被告王艳丽（乙方）签订《商铺租赁合同书》，双方约定：“第一条商铺概况：1.1租赁场地：甲方同意将位于永州市冷水滩区，商铺编号为3019，商用建筑物对外招租，面积约226.5平方米的场地出租给乙方。乙方对该物业的现状已详细了解并同意按本合同的约定接受甲方提供的产权证、国土证等证件复印件。乙方不得以面积误差或物业条件不完善为由拖欠甲方及甲方指定的商管公司相关应交费用（包括但不限于商铺租金、管理服务费和水电费等）……。第二条租赁期限及生效：2.1租赁期限自2019年10月12日至2024年10月11日止，共计5年；乙方在合同期限内对该商铺享有承租使用权和经营权。2.2合同期内甲方同意给予乙方5个月的免租期，乙方在免租期内需缴纳水电费和管理服务费，具体免租期执行如下：（1）2019年10月12日至2019年12月11日止，合计2个月；（2）2020年免租2个月；（3）2021年免租1个月。……第三条乙方经营业态：3.1为了合理商业布局，乙方经营的业态、品牌须经甲方审批。乙方经营类别及经营品牌为超级阅读……。第四条商铺租金、递增及付款约定：4.1商铺租金单价为25元／平方米／月，计算面积按租赁面积226.5平方米计算。4.2合同期内，从第4年起每平方米租金单价按每年5%标准递增……。4.3合同期内，商铺租金收取一律使用自然月、自然季度结算，如未满一个月的日租金按当年度月租金除以叁拾天计算（日、月租金计算方式采用四舍五入保留整数）。4.4商铺租金的付款约定：（1）在乙方办理进场装修手续时应一次性缴纳叁个月商铺租金，以及叁个月的商铺押金，免租期届满后自动转为其首个计租期三个月的商铺租金，合同期内的剩余商铺租金按自然季度缴纳，缴纳时间为每月前七日内付清当期租赁费。如逾期时间超过7日，则每日按逾期支付商铺租金的2‰向甲方支付违约金。……第五条合同履约保证金、水电费等：5.1本合同签订后3日内，乙方应向甲方指定的商管公司即湖南省鼎木商业管理有限责任公司交纳合同履约保证金（具体保证金金额及支付方式详见乙方与商管公司签署的《商铺管理服务合同书》保证金条款约定内容）。合同期内，如乙方没有违反本合同任何条款的行为，且乙方已按时结算并缴清所有费用给甲方，甲方须指令商管公司在合同期满一个月内无息退还保证金给乙方；如乙方有违反本合同任何条款的行为，甲方有权指令商管公司扣除乙方交纳的合同履约保证金，并有权向乙方追缴各项应缴费用及应支付给甲方的款项。5.2乙方应在每月7日前向甲方指定的商管公司即湖南省鼎木商业管理有限责任公司缴纳上月水电费等其他费用，乙方不得以任何理由和借口拖欠或拒交，否则视为乙方违约。如乙方违反上述约定，甲方及商管公司有权单方解除合同，扣除乙方交纳的合同履约保证金，并有权向乙方追缴各项应缴费用。……第七条租赁场地的交付：7.1甲方按合同约定于2019年10月12日将该租赁场地整清交付乙方装修和使用。甲乙双方同意交付时间变动的，双方互不承担违约责任。……第八条商铺内部装修：8.1甲、乙双方一致同意选择以方式，对本合同约定租赁场地的装修报建手续及相关责任进行明确：以甲方为代表牵头办理二级消防验收合格意见书，所产生的消防办理费用由远志三楼教育城各机构共同按面积（含公摊面积）分摊。后期如有产生的维保费用也由各机构按面积均摊。……第九条甲方的权利和义务：9.1甲方有权要求乙方按时缴纳本合同第四、五条约定的商铺租金及水电费等。超过15日未缴纳的，甲方有权解除合同，不予退还合同履约保证金，并有权留置、处理乙方置于甲方商铺及仓库的物品以抵偿乙方应付的各项费用。……第十条乙方的权利和义务：……10.8乙方在此经营期间需负责自接收租赁场地之日起承担房屋所需的水、电、煤气、暖气等一切使用发生的费用，应单独安装水表和电表，并按时缴纳水、电费等其他相关的费用。……第十二条违约责任：……12.3本合同任何一方违反合同约定的义务，合同已对违约责任作出明确约定的，违约方按合同约定承担相应违约责任；合同未对违约责任作出明确约定的，违约方应承担当年度一个月租赁费用金额为标准的违约金。12.4如因一方违约导致诉讼，违约方还应承担守约方支付的诉讼费、律师费、保全费、评估费、调查费等实现权利的一切费用。12.5如乙方有如下情形之一的，均为违约行为，应承担相应的违约责任：（1）租赁期内，乙方无故逾期交纳本合同约定应由乙方负担并由甲方收取的费用的，每逾期一天，则按未交纳费用的千分之二支付违约金。……12.6若乙方的违约行为构成如下根本违约情形的，则甲方有权单方面解除本合同并收回房屋，并有权要求乙方按照乙方支付履约保证金的叁倍支付违约金。乙方还需赔偿甲方全部损失（如租金拖欠期间的利息损失等）：（1）拖欠租金及其他费用超过15天的；（2）拖欠委托湖南省鼎木商业管理有限责任公司管理服务费等其他费用超过15天……。12.10甲方有法定或约定理由行使合同解除权而终止合同的，对乙方的装修及投入不作补偿，由此造成的损失由乙方自行承担，乙方须于甲方解除合同之日起3日内迁出该房屋。12.11本条约定一般违约责任和根本违约责任可以同时适用……”。同日，原告鼎木公司（甲方）与被告王艳丽（乙方）还签订了《商铺管理服务合同书》，双方约定：“第一条商铺概况：甲方同意将位于永州市冷水滩区，商铺编号为3019，商用建筑物对外招租，面积约226.5平方米的场地出租给乙方。第二条租赁期限及生效：2.1租赁期限自2019年10月12日至2024年10月11日止，共计5年；乙方在合同期限内对该商铺享有承租使用权和经营权。……第四条保证金条款：4.1履约保证金：为确保乙方按照本合同约定支付各项费用，乙方应于本合同签订后3日内，向甲方一次性缴纳3000元作为合同履约保证金。……第五条服务范围、管理服务费及支付方式：乙方同意按如下约定向甲方交纳管理费：5.1服务范围包含商业物业管理服务、商业经营管理服务等。5.2商铺管理服务费按每平米每月2元计算，计算面积按226.5平方米计算。如果后续服务成本增加，由甲方牵头双方共同协商具体价格。5.3合同期内，具体管理服务费如下：自2019年10月12日至2024年10月11日止，商铺管理服务费单价为2元／平方米／月，计算面积按第五条的5.2条中的面积计算，即商铺月管理服务费为453元。5.4合同期内，商铺管理服务费收取一律使用自然月、自然季度结算，如未满一个月的日管理服务费按当年度月管理服务费除以叁拾天计算（日、月管理服务费计算方式采用四舍五入保留整数）。5.5商铺管理服务费的付款约定：（1）在乙方办理进场装修手续时应一次性缴纳叁个月商铺管理服务费，合同期内的剩余商铺管理服务费按自然季度缴纳，缴纳时间每季度的前七日内付清当期管理服务费。如逾期时间超过7日，则每日按逾期支付费用的2‰向甲方支付违约金。……第六条其他费用：6.1因物业实际经营、使用产生的其他费用由乙方据实自行承担，包括但不限于：水费、电费等。其中乙方的水费、电费按甲方指定地点装表计量，另加公共损耗，乙方按月购买或缴纳；公共区域产生的电费按照商铺租赁面积比例分摊，由甲方按季度收取费用。6.2乙方应按季度向甲方缴纳公共区域（接待大厅、物管办公室、公共过道、公共场所、电梯等）的水电使用费用或其他费用。6.3乙方在每月7日前向甲方缴纳上月水电费等其他费用，公共区域水电费按6.1条，每季度一交，乙方不得以任何理由和借口拖欠或拒交，否则视为乙方违约。如乙方违反上述约定，甲方有权单方解除合同，扣除乙方交纳的合同履约保证金，并有权向乙方追缴各项应缴费用。……第二十二条甲方的权利和义务：22.1甲方有权要求乙方按时缴纳本合同项下约定的管理服务费、其他费用等。超过30日未交纳的，甲方有权解除合同，并不予退还合同履约保证金。……第二十六条违约责任：……26.3本合同任何一方违反合同约定的义务，合同已对违约责任作出明确约定的，违约方按合同约定承担相应违约责任；合同未对违约责任作出明确约定的，违约方应承担一个月租赁费用金额为标准的违约金。26.4如因一方违约导致诉讼，违约方还应承担对方支付的诉讼费、律师费、保全费、评估费等实现权利的一切费用。26.5如乙方有如下情形之一的，均为违约行为，应承担相应的违约责任：（1）租赁期内，乙方无故逾期交纳本合同约定应由乙方负担并由甲方收取的费用的，每逾期一天，则按未交纳费用的千分之二支付违约金……。26.6若乙方的违约行为构成如下根本违约情形的，则甲方有权单方面解除本合同并收回房屋，并有权要求乙方按照乙方支付履约保证金的叁倍支付违约金。乙方还需赔偿甲方全部损失（如租金拖欠期间的利息损失等）：（1）拖欠管理服务费等其他费用超过15天……。26.7本条约定一般违约责任和根本违约责任可以同时适用……”。上述两份合同签订后，原告鼎木公司收取了案涉商铺的押金及保证金共计20000元。2020年11月25日，原告与被告李永松对案涉商铺的消防款21606元、垃圾清理费455.4元、2020年11月的公共电费315元以及截至2020年11月30日止的租金、管理服务费进行结算，原告鼎木公司对案涉商铺2020年的租金按约给予了免租期，并抵扣已收取的押金及保证金20000元后，被告李永松向原告鼎木公司出具了一张《欠条》：“今欠到鼎木商管合同应交款45000元（肆万伍仟元整），经双方商定2020年寒假之前交叁万元到鼎木商管，剩余的租金应交款在春季之前付清”。此后，被告王艳丽、李永松未向原告鼎木公司支付上述款项，也未支付后期的租金及管理服务费，且该商铺2020年12月、2021年1月、2021年4月、2021年5月的公共电费646.6元（174.7元＋138.2元＋199.1元＋134.6元）亦未支付。另原告鼎木公司于2020年12月代收了“超级阅读”课程的学费6960元。另查明，被告王艳丽与被告李永松于2020年9月9日登记结婚，被告王艳丽系被告超阅公司的法定代表人。本院认为，原告与被告王艳丽签订的《商铺租赁合同书》及《商铺管理服务合同书》系双方真实意思表示，除违约金约定过高外应属合法有效。上述两份合同均系被告王艳丽与原告签订，被告王艳丽虽系被告超阅公司的法定代表人，但两份合同中均未加盖被告超阅公司的公章，且原告亦未提供证据证实被告王艳丽签字时是履行超阅公司的法定代表人职务的行为，而不是王艳丽的私下行为。因此，被告超阅公司与本案无关，不应承担责任。另被告李永松与原告结算出具的《欠条》在其与王艳丽夫妻关系存续期间，因此应视为被告王艳丽、李永松共同租赁的案涉商铺，两被告应共同履行合同义务。被告王艳丽、李永松未按约支付租金、管理服务费及公共电费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，根据上述两份合同的约定以及《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”，因此原告有权主张解除《商铺租赁合同书》及《商铺管理服务合同书》，解除之日应为本院将起诉状副本送达给被告王艳丽之日即2021年7月2日。因合同已解除，故被告王艳丽、李永松应将案涉商铺返还给原告。被告李永松在2020年11月25日与原告结算时已将押金及保证金20000元予以抵扣欠款，故对该20000元本院不再作处理。被告王艳丽、李永松自出具欠条后未向原告支付45000元的欠款，应继续履行支付义务，因此两被告应向原告支付截至2020年11月30日止的租金及管理服务费等费用45000元。案涉商铺自被告李永松出具欠条后即2020年12月1日起至合同解除日（2021年7月2日）止的租金为40015元（5662.5元／月×7个月＋5662.5元／月÷30天×2天），但根据《商铺租赁合同书》的约定，原告给予案涉商铺2021年免租1个月，因此扣减1个月租金后，被告王艳丽、李永松应向原告支付34352.5元（40015元-5662.5元）租金，又被告王艳丽、李永松在此期间按约应向原告支付管理服务费3201元（453元/月×7个月＋453元／月÷30天×2天），两项合计37553.5元，抵扣原告代收的6960元学费后，被告王艳丽、李永松仍应向原告支付2020年12月1日起至2021年7月2日止的租金及管理服务费30593.5元。上述合同中虽约定被告王艳丽、李永松应支付租金拖欠期间的利息损失，但未约定具体的计算标准，因此对原告诉请的租金利息，本院不予支持。根据《商铺租赁合同书》及《商铺管理服务合同书》的约定案涉商铺经营期间的水、电等一切使用发生的费用，由承租方承担，现原告诉请公共电费、消防款、垃圾清理费等共计23022.97元，但其中的消防款21606元、垃圾清理费455.4元以及315元公共电费已于2020年11月25日的结算中计入了45000元欠款金额，因此对原告的该项诉请，本院予以部分支持，被告王艳丽、李永松应支付原告公共电费646.57元。对于原告诉请的违约金，被告李永松出具的《欠条》中未约定逾期付款的违约责任，因此该欠条中载明的45000元欠款不应计算违约金，另《商铺租赁合同书》及《商铺管理服务合同书》约定的租金、管理服务费、公共电费的违约金计算标准过高，本院结合公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定租金、管理服务费、公共电费的违约金自2020年12月起以当月逾期未付的金额为基数，按年利率6%的标准分段计算违约金。经核算，截至2021年7月2日止被告王艳丽、李永松应向原告支付逾期未付租金的违约金403.01元、管理服务费的违约金64.46元以及公共电费的违约金11.48元，三项合计478.95元，且被告王艳丽、李永松仍应自2021年7月3日起以未付的租金、管理服务费、公共电费的总额31240.07元（30593.5元＋646.57元）为基数，按年利率6%计付违约金至31240.07元付清之日止。《商铺租赁合同书》及《商铺管理服务合同书》中虽约定因一方违约导致诉讼，违约方还应承担守约方支付的诉讼费、律师费等实现权利的一切费用，但原告仅提供了3000元律师代理费的《发票》，因此对于原告诉请的诉讼费用、公告费、律师费以及实现债权的其他一切费用等的诉请，本院予以部分支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第五百六十六条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告湖南省鼎木商业管理有限责任公司与被告王艳丽于2019年10月12日签订的《商铺租赁合同书》及《商铺管理服务合同书》自2021年7月2日起解除；二、限被告王艳丽、李永松于本判决生效之日起五日内向原告湖南省鼎木商业管理有限责任公司支付截至2020年11月30日止的租金及管理服务费等费用45000元以及后期的租金及管理服务费30593.5元、公共电费646.57元，合计76240.07元；三、限被告王艳丽、李永松于本判决生效之日起五日内支付原告湖南省鼎木商业管理有限责任公司的律师代理费3000元；四、限被告王艳丽、李永松于本判决生效之日起五日内向原告湖南省鼎木商业管理有限责任公司支付截至2021年7月2日止的违约金478.95元以及自2021年7月3日起的违约金（以31240.07元为基数，按年利率6％计付至31240.07元付清之日止），不超过25987.5元；五、限被告王艳丽、李永松于本判决生效之日起五日内将位于永州市冷水滩区教育城的3019号商铺返还给原告湖南省鼎木商业管理有限责任公司；六、驳回原告湖南省鼎木商业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3495元，减半收取计1747.5元，由原告湖南省鼎木商业管理有限责任公司负担875.5元，被告王艳丽、李永松负担872元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  周湘荣二〇二一年七月二十三日法官 助理  龙金豆代理书记员  李 珍