北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终973号上诉人（原审原告）：王笑蕾，女，1974年10月21日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人:张瑞君（王笑蕾之夫）,住北京市西城区。被上诉人（原审被告）：京港路劲物业管理（北京）有限公司，住所地北京市海淀区信息路15号519-048。法定代表人：孙祥军，该公司总经理。委托诉讼代理人：李燕，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋奎，北京市京师律师事务所律师。原审第三人：顺驰置地（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区百善镇人民政府院内。法定代表人：刁露，该公司主管董事。委托诉讼代理人：李燕，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋奎，北京市京师律师事务所律师。上诉人王笑蕾与被上诉人京港路劲物业管理（北京）有限公司（以下简称路劲物业公司）、原审第三人顺驰置地（北京）房地产开发有限公司（以下简称顺驰公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院2015年昌民初字第08481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王笑蕾上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持我的一审诉讼请求。事实与理由：第一，合同相对性不能对抗房屋物权。我依法取得房屋产权之后，承继前业主与路劲物业公司未完成的房屋查验协议中规定的权利义务。路劲物业公司和顺驰公司不得以业主变更而不履行义务。第二，路劲物业公司是顺驰公司指定的前期物业公司，根据小区物业管理公约明确规定：物业公司“参与”房屋竣工交付验收。第三，本小区的验收工作由物业工程部负责，相关验收手续也是由物业工程部出具，故即使路劲物业公司“参与”不能代替顺驰公司作为验房的主体，但由于路劲物业公司与业主签订的不完全验收协议、承诺装修时完成其他项目的验调，形成事实上的合同。第四，2015年，在法院工作人员的主持下，水电查验也是路劲物业公司完成的，同时该次查验发现路劲物业公司未完成空调未打压试水验收、可视对讲未装、部分电源电压存在问题。综上，我方认为路劲物业公司应当承担相应的责任。路劲物业公司辩称，同意一审法院判决，不同意王笑蕾的上诉请求和理由。顺驰公司述称，同意一审法院判决，不同意王笑蕾的上诉请求和理由。王笑蕾向一审法院起诉请求：1.路劲物业公司由于拒绝履行验收房屋责任而须由王笑蕾承担的重新修缮维护中央空调费用50000元、房屋漏水问题4000元，可视对讲、入户门铃、二层主卧纱窗、地下室弱电箱面板、西侧雨水管重装费用3000元；2.路劲物业公司赔偿王笑蕾自2010年1月以来因物业不履行以上验收和保修义务导致房屋无法装修入住而造成的59万元人民币租金损失（2010年7月至2015年5月）；3.路劲物业公司赔偿王笑蕾装修合同违约金损失5000元人民币、团购建材定金1100元，共计6100元；4.路劲物业公司赔偿毁损王笑蕾树木及花草损失5000元；5.路劲物业公司返还王笑蕾办理物业手续时的身份证复印件、房产证复印件、物业管理合同及托管钥匙；6.诉讼费由路劲物业公司承担。一审法院认定事实:2005年10月30日，秦晋一与顺驰公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定由秦晋一购买昌平区百善镇××园住宅小区××号房屋。该合同第十五条约定：验收交接后，双方应当签署商品房交接单。该合同第十七条约定：该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该合同第二十二条约定：出卖人依法选聘的物业管理企业为天津顺驰物业管理有限公司北京分公司。合同还规定了其他条款。2009年9月5日，秦晋一签署了《承诺书》，同意遵守《××园物业管理公约》。该公约的第三章规定了“物业管理服务内容”，其中第1条为“房屋建筑及其公共服务设施设备的使用管理、维修养护、巡视检查”，第5条为“参与物业竣工交付使用的验收交接”。该公约的第六章规定了“开发企业的权利和义务”，其中第二项“义务”的第4条为“开发企业应按有关规定承担本物业保修期内保修范围内的维修责任。在保修期间，开发企业应及时处理有关保修事宜，发生的费用由开发企业负责”。同日，孙诗明（秦晋一母亲）代理秦晋一签署了《房屋交付验收单》，在“发现的问题及意见”处载明：1.二层主卧纱窗坏；2.地下室弱电箱少面板；3.空调室外机做保温；4.西侧雨水管少2段；5.空调、补水系统未调试；6.可视对讲、入户门铃待装；7.上下水、电、燃气待装修时一起调试，现无法验调。后秦晋一于2009年12月将诉争房屋出售给王笑蕾，王笑蕾于2010年1月18日取得诉争房屋的房屋所有权证书，登记的房屋坐落为昌平区百善镇××园×区至×区×-××号楼-×至×层01号，房屋建筑面积为369.38平方米。后王笑蕾多次与路劲物业公司交涉房屋交接查验的相关问题，直至王笑蕾起诉本案时双方仍未予解决。另查，本案审理过程中，法院工作人员于2015年8月6日组织双方当事人前往诉争房屋，对该房屋的通水、通电和通燃气的情况进行了确认，结果为燃气已通、五孔插座已通电、各房屋电灯已亮、各房屋水管通水。双方当事人对此签字确认。后王笑蕾于2015年11月16日提出变更诉讼请求申请。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除。本案中，从合同主体角度考虑，案外人秦晋一与第三人顺驰公司签订了《北京市商品房预售合同》，根据相关法律规定和合同约定，秦晋一作为该房屋的买受方，与出卖方顺驰公司办理了房屋验收交接手续，且双方签署了商品房交接单，虽然王笑蕾从秦晋一处购买了诉争房屋，双方之间存在房屋买卖合同关系，但王笑蕾与第三人顺驰公司之间并不存在任何的合同法律关系；其次，尽管《××园物业管理公约》的第三章“物业管理服务内容”中规定，物业公司应参与物业竣工交付使用的验收交接，但物业公司的“参与”并不能理解为其已取代房屋出卖方顺驰公司成为房屋交接验收的一方权利义务主体。故本案王笑蕾与路劲物业公司均不属于《北京市商品房预售合同》中约定的诉争房屋验收交接的主体。另外，通过现有证据及双方当事人的陈述可知，王笑蕾在从秦晋一处购买诉争房屋时，秦晋一将《房屋交付验收单》转交给了王笑蕾，即王笑蕾在已经知晓房屋存在水、电、燃气等未调试的情况下，仍愿意购买诉争房屋，故王笑蕾应自行承担其中可能产生的风险。因此，王笑蕾以物业服务合同纠纷为案由，主张要求路劲物业公司、第三人顺驰公司承担由于拒绝履行验收房屋责任而须由王笑蕾承担的重新修缮维护中央空调费用、房屋漏水维修费用、可视对讲、入户门铃、二层主卧纱窗、地下室弱点箱面板、西侧雨水管重装费用，以及要求路劲物业公司赔偿租金损失、装修合同违约金损失、团购建材定金损失的诉讼请求，违背合同相对性原理，且缺乏相关法律依据，法院不予支持。王笑蕾要求路劲物业公司赔偿毁损王笑蕾树木及花草损失5000元，但其并未提供充分的证据证明该项损失实际发生以及具体的损失金额，故对王笑蕾的此项诉讼请求，证据不足，法院不予支持。王笑蕾要求路劲物业公司返还王笑蕾办理物业手续时的身份证复印件、房产证复印件、物业管理合同及托管钥匙的请求，没有充分的理由和依据，法院不予支持。路劲物业公司的答辩意见及第三人顺驰公司的陈述意见，对其合理部分，法院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告王笑蕾的诉讼请求。二审中另查明，2010年1月30日，张瑞君代王笑蕾与天津顺驰物业管理有限公司北京分公司签订物业管理公约承诺书。在公约第三章物业服务内容第5条中有参与物业竣工交付使用的验收交接内容；在第六章开发企业的权利义务中的义务第4条中规定，开发企业应按有关规定承担本物业保修期内保修范围内的维修责任，在保修期间，开发企业应及时处理有关保修事宜，发生的费用由开发企业负责。双方当事人均提交了在北京市工商行政管理局备案的××园（推广名：××）前期物业服务合同。合同载明开发商为顺驰公司，物业企业为北京隽御物业管理有限公司，该公司于2011年11月28日更名为路劲物业公司。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，王笑蕾在购买二手房后，以物业公司未履行验房责任从而导致其损失为由，诉请路劲物业公司承担责任，并在一审审理期间申请追加顺驰公司为共同被告与路劲物业公司共同承担责任。本案为物业合同纠纷，合同相对人为业主及物业公司，开发企业非合同主体，自然不能成为本案适格被告。一审未支持王笑蕾追加被告的申请适当。合同责任是严格责任，一旦合同有约定，义务人就应当承担合同约定的义务，否则就要承担违反合同义务而导致的违约责任。通过本案查实，王笑蕾在购买了秦晋一向其出售的位于昌平区百善镇××园住宅小区××号房屋后，与天津顺驰物业管理有限公司北京分公司签订了物业管理公约承诺书，该公约应为双方建立物业合同关系的依据。通过查证，顺驰公司作为涉案房屋的开发企业，其选聘的前期物业公司为北京隽御物业管理有限公司。该公司于2011年11月28日更名为路劲物业公司。对于路劲物业公司应否承担责任的问题，一方面从合同内容上没有关于物业公司应当履行验房义务的约定。在王笑蕾与天津顺驰物业管理有限公司北京分公司签订的物业管理公约承诺书中对于物业公司关于验房行为的约定是参与物业竣工交付使用的验收交接。物业公司是物业竣工交付使用验收的参与者，并非主体责任人；另一方面，王笑蕾与本案被告路劲物业公司未签订过物业合同，亦从未向路劲物业公司缴纳过物业费。路劲物业公司由北京隽御物业管理有限公司更名而来，与王笑蕾签约的天津顺驰物业管理有限公司北京分公司并非涉案房屋的前期物业公司，与路劲物业公司的关系亦无证据证明。且王笑蕾在明知秦晋一所购房屋在验收中存在问题的情况下，未向秦晋一主张权利，却以物业公司违反合同义务为由诉请路劲物业公司承担赔偿损失的责任，无事实及法律依据。综上所述，王笑蕾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10381元，由王笑蕾负担（已交纳4906元，剩余5475元于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高 萍审 判 员  张永钢审 判 员  张 琦二〇一八年二月七日法官助理  吴银娇书 记 员  杜宏艳