广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初11506号原告：广州市越秀区六榕街道社区服务中心，住所地广州市越秀区六榕路133号首层。法定代表人：陈朝晖。委托诉讼代理人：梁丽碧，女，系该单位职员。委托诉讼代理人：罗立行，男，系该单位职员。被告：广州东润市场营销策划有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中185号四楼407房。法定代表人：严凤笑。委托诉讼代理人：商海麒，男，系该公司职员。原告广州市越秀区六榕街道社区服务中心与被告广州东润市场营销策划有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市越秀区六榕街道社区服务中心的法定代表人陈朝晖及委托诉讼代理人梁丽碧，被告广州东润市场营销策划有限公司的委托诉讼代理人商海麒均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市越秀区六榕街道社区服务中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年3月30日签订的《广州市房屋租赁合同》；2、判令被告腾空并返还位于白云区××路××街××、××、××层物业；3.判令被告向原告支付拖欠的2020年2月1日至2021年3月31日期间的租金192555元及违约金5××766元，合计250321元；4.本案受理费由被告承担。事实与理由：2018年3月30日，原被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将位于白云区增槎路榕桂街11号第二-四层房地产出租给被告作为商业用途使用。建筑面积为××92.××5平方米。租赁期间为2018年4月1日至2023年3月31日。因新冠疫情影响，原告作出向被告免收2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金33990元及减半收取2020年4月1日至5月30日期间两个月租金1××505元。原告多次向被告催收租金等费用，并于2021年3月23日向被告发出催款函，但被告并未支付。因被告违约导致合同无法履行，故应承担违约责任。特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告广州东润市场营销策划有限公司辩称，一、因涉案房屋属于违章建筑，导致被告无法办理营业执照等，造成被告巨大损失。二、被告多次要求原告退租，但原告不予理会。截至2020年4月20日，双方租赁关系终止。2020年4月20日，被告向原告提交《申请公告》中明确表示解约，故应当认定2020年4月20日为双方租赁关系终止之日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月30日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《广州房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在白云区××路××街××、××、××层房号的房地产（以下简称涉案房屋）出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积××92.××5平方米；双方协定的租赁期限、租金情况如下：2018年4月1日至2018年5月31日，月租金0元、2018年6月1日至2019年3月31日，月租金16500元、2019年4月1日至2020年3月31日，月租金16995元、2020年4月1日至2021年3月31日，月租金1××505元、2021年4月1日至2022年3月31日，月租金18030元、2022年4月1日至2023年3月31日，月租金18××51元；租金按月结算，乙方在每月的第15日前按转账或现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳49500元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日缴清一切费用后将保证金退回乙方；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支出违约金等。上述合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告将涉案房屋用于公寓出租经营。2020年4月10日，被告（乙方）与原告（甲方）签订《新型冠状病毒防疫期间物业减免租金协议》，约定：根据《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业【2011】300号）规定的划分标准，减免乙方承租该物业自2020年2月1日至2020年3月31日合同有效期内的租金，合共减免租金为33990元。2020年8月20日，被告（乙方）与原告（甲方）签订《新型冠状病毒防疫期物业减（免）租金补充协议》，约定：甲乙双方就2018年3月30日签订的房屋租赁合同的减半收取2020年4、5月租金事宜，达成如下意见：根据《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业【2011】300号）规定的划分标准，减半收取乙方承租该物业自2020年4月1日至2020年5月31日合同有效期内的租金，合共减（免）租金为1××505元等。被告享受上述减免租金政策后未再向原告支付租金，被告至今使用经营涉案房屋。2021年3月23日，原告向被告发出《欠付保证金、租金催款函》，要求被告支付拖欠租金1××5050元，否则追究法律责任。另查，被告曾于2021年4月8日起诉原告，本院受理案号为（2021）粤0111民初10956号，要求解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》并判令原告向被告返还保证金49500元等。在（2021）粤0111民初10956号案中，被告表示其于2020年4月提出解除合同的理由是因疫情原因导致其经营出现了亏损，且涉案房屋因未取得产权登记，其无法在网络平台登记。被告提交落款时间为2020年4月20日的申请报告一份和2020年9月30日的书面材料一份，拟证明因涉案房产不能办理商业用途的租赁登记备案，其多次向原告提出解约、退租申请，但原告未作回应。原告质证表示，其仅收到落款时间为2020年9月30日的书面材料，并未收到过落款时间为2020年4月20日的申请报告，且涉案房屋是有合法产权登记的建筑，只是因其并非产权人，不持有产权证，另双方的租赁合同亦办理了租赁备案。为证明涉案房屋的产权登记情况、出租法定程序情况、租赁备案情况，原告提交广州市房地产权属证明书、行政事业单位物业出租申报审批表、招租公告、证明（地址）、房屋租赁登记备案证明等材料。根据上述广州市房地产权属证明书和证明反映，位于广州市白云区增槎路螺涌榕桂街东一巷××-21单元（门牌号××、9、11、15、1××、19号）的房屋为广州市越秀区城市建设开发公司、广州市白云区松洲街螺溪村民委员会的共有房产，所有权性质为全民，××、9、11、15、1××、19号二至八层为住宅。另在本院组织的2021年5月31日的庭审中，原告明确虽其对被告主张的合同解除时间不予认可，但鉴于被告明确表示不想再继续履行合同，其同意解除双方的租赁合同关系。庭审中，被告同意解除合同并返还涉案房屋。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。根据原告提交的广州市房地产权属证明书和证明（地址）能够反映涉案房屋已取得产权登记，故双方就涉案房屋签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。鉴于原被告均同意解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》，且被告亦同意向原告返还涉案房屋，故原告主张解除其与被告签订的《广州市房屋租赁合同》并要求被告返还涉案房屋的诉请，本院予以支持。关于解除时间，以被告收到原告起诉状副本即2021年4月19日解除。关于租金。被告至今仍使用涉案房屋，且未提供证据证实其已向原告支付2020年2月1日至2021年3月31日期间的租金，故被告应向原告支付上述期间的租金。考虑到疫情原因，原告同意免除2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金33990元，并减半收取2020年4月1日至2020年5月31日期间的租金1××505元，被告应向原告支付上述期间的租金192555元（1××505元+1××505元/月×10个月）。关于违约金。因被告未履行支付租金义务，构成违约，其应向原告支付违约金。双方合同中约定的违约金标准过高，被告通过抗辩形式请求予以调整，本院酌情认定违约金为：2020年4月1日至2020年5月31日期间的违约金以1××505元为本金，自2020年5月16日起按年利率6%的标准计至被告实际清偿之日止；2020年6月1日至2021年3月31日期间的违约金，以当月应缴租金1××505元为本金，自当月第16日起按年利率6%的标准计至被告实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、原告广州市越秀区六榕街道社区服务中心与被告广州东润市场营销策划有限公司于2018年3月30日签订的《广州市房屋租赁合同》自2021年4月19日解除；二、自本判决生效之日起三十日内，被告广州东润市场营销策划有限公司向原告广州市越秀区六榕街道社区服务中心腾空并返还位于广州市白云区增槎路榕桂街11号第二、三、四层物业；三、自本判决生效之日起十日内，被告广州东润市场营销策划有限公司向原告广州市越秀区六榕街道社区服务中心支付拖欠的租金192555元及违约金（2020年4月1日至2020年5月31日期间的违约金以17505元为本金，自2020年5月16日起按年利率6%的标准计至被告广州东润市场营销策划有限公司实际清偿之日止；2020年6月1日至2021年3月31日期间的违约金，以当月应缴租金17505元为本金，自当月第16日起按年利率6%的标准计至被告广州东润市场营销策划有限公司实际清偿之日止）；四、驳回原告广州市越秀区六榕街道社区服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6981.95元，由原告广州市越秀区六榕街道社区服务中心负担1611.21元，由被告广州东润市场营销策划有限公司负担5370.74元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  周子珺二〇二一年七月九日书记员  陈春燕