广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终14788号上诉人（原审被告）：深圳市点心意饮食连锁有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区春风路联城大厦1栋5层东南2号3号4号。法定代表人：郭明旋。被上诉人（原审原告）：深圳市彩浪投资有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区坂田街道坂雪岗大道4033号江南时代大厦1号楼4F4001。法定代表人：王雨田。委托诉讼代理人：茹晴晴，万商天勤（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市点心意饮食连锁有限公司因与被上诉人深圳市彩浪投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初26023号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于一审受理费、上诉费等）。（上诉理由详见上诉状）被上诉人的答辩意见：上诉人的上诉请求不具备事实和法律依据，请求予以驳回。（事实和理由详见答辩状）被上诉人的原审诉讼请求：1、原告与被告签订的《深圳彩生活时代广场（运营期）商铺租赁合同》于2020年1月14日解除；2、被告腾空并向原告交还其承租的位于龙岗区；3、被告向原告支付2019年1月1日至2020年1月14日的租金（含免租期内租金）、物业服务费、推广费共计464608.52元，支付2019年2月1日至2019年11月30日的水电费共计75049.43元（合计539657.95元）；4、被告向原告支付2020年1月15日至2020年1月21日的房屋占用费6720.93元、物业管理费2016.28元；按37445.2元／月的标准支付2019年1月22日至被告腾空并交还商铺之日的房屋占用费（暂计至2020年4月1日为88620.31元）；按8641.2元／月的标准支付2019年1月22日至被告腾空并交还商铺之日的物业服务费（暂计至2020年4月1日为20450.84元）；5、请求判令被告向原告支付逾期交纳租金、物业服务费、推广费、水电费、房屋交还期内的占用费及物业服务费按年化24%标准计算的违约金至全部款项付清之日止（暂计至2020年4月1日为88048.52元）；6、本案诉讼费用由被告承担。一审判决结果：一、确认原告深圳市彩浪投资有限公司与被告深圳市点心意饮食连锁有限公司于2018年10月25日签订的《彩生活时代广场（运营期）商铺租赁合同》已解除；二、被告深圳市点心意饮食连锁有限公司应于判决生效之日起五日内支付原告深圳市彩浪投资有限公司2019年1月1日至2020年9月5日期间的租金、物业服务费及推广费共计466624.8元；三、被告深圳市点心意饮食连锁有限公司应于判决生效之日起五日内支付原告深圳市彩浪投资有限公司2019年2月1日至2019年11月30日期间的水电费75049.43元；四、驳回原告深圳市彩浪投资有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11256元，减半收取5628元（原告已预交），由原告负担1528元，由被告负担4100元。双方当事人在二审期间均未提交新的证据。根据被上诉人在一审庭审后的自认，本院确认上诉人分别于2018年12月25日和2019年1月31日向被上诉人支付了2019年1月、2月的物业费17282.4元和推广费2880.4元。租赁期间，上诉人向被上诉人付清了2019年2月28日前的物业服务费及推广费等费用。原审查明的其它事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、涉案合同的效力；2、被上诉人是否违约在先，上诉人是否因此而享有先履行抗辩权；3、一审判决上诉人支付租金、物业服务费和推广费的数额是否正确；4、上诉人应否支付水电费。关于第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案合同房屋已经取得相关的规划许可，上诉人主张被上诉人存在未按照规划许可进行建设的行为，但未能提交证据证实，因此上诉人以此为由主张租赁合同无效没有事实依据，本院不予采纳。原审法院对租赁合同效力的认定正确，本院予以确认。此外，合同中约定“妥善履行本合同的权利义务是减免租金优惠政策的前提”，并不属于格式合同提供一方加重对方责任的情形，上诉人主张该条款无效，于法有悖。上诉人主张撤销该条款，但未在一审中提出单独的诉求，本院不以处理。故上述约定对双方均具有约束力。关于第二个争议焦点，被上诉人在与上诉人签订的租赁合同中并未承诺招商文件中的所有品牌均能进驻，该招商文件亦不符合《中华人民共和国合同法》第十四条规定的要约的构成要件,上诉人以此为由主张被上诉人违反合同约定，依据不足。此外，上诉人以被上诉人逾期退回装修押金3万元为由，主张其有权拒绝支付相应的物业服务费。本院认为，上诉人未能举证证实其对涉案商铺的装修何时竣工验收，导致无法认定被上诉人存在拖延返还押金的行为，相应的不利后果应由上诉人承担。综上，上诉人主张被上诉人违约在先，缺乏事实依据，上诉人主张其享有先履行抗辩权，于法无据，本院不予采纳。关于第三个争议焦点，上诉人无故拖欠租金和物业管理费、推广费等费用，已经构成根本违约。被上诉人依约有权没收上诉人缴纳的履约保证金、物业服务费保证金及推广费保证金。在被上诉人采用停电、锁门等失当方式催收费用后，上诉人既未补交租金和相关费用，亦未与被上诉人协商解除合同，其对后续费用的产生存在过错。一审法院结合合同的履行情况、被上诉人自身对损失扩大的过错，根据公平原则酌定由上诉人向被上诉人支付2019年12月31日前的租金、物业服务费及推广费，并无不当。但一审判决中未扣除上诉人已支付的2019年1月和2月的物业服务费17282.4和推广费2880.4元，导致上诉人的应付金额核算有误，本院予以纠正。故上诉人应向被上诉人支付租金345648元、物业服务费86412元、推广费14402元，共计446462元。关于第四个争议焦点，租赁合同中已约定水电等能源费用由被上诉人代相关公用事业部门收取，可见被上诉人要求上诉人支付该笔费用并不以已经实际代缴为前提。上诉人欠付水电费且未与被上诉人核对抄表数据，而仅以不认可被上诉人单方制作的抄表数据为由拒绝缴纳水电费，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人深圳市点心意饮食连锁有限公司的上诉请求部分成立，原审判决认定事实基本清楚，但对应交费用核算有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初26023号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初26023号民事判决第四项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初26023号民事判决第二项为：上诉人深圳市点心意饮食连锁有限公司应于本判决生效之日起五日内向被上诉人深圳市彩浪投资有限公司支付租金、物业服务费及推广费共计446462元；四、驳回被上诉人深圳市彩浪投资有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币5628元，由深圳市彩浪投资有限公司负担1962元，深圳市点心意饮食连锁有限公司负担3936元。深圳市点心意饮食连锁有限公司应于本判决生效之日起五日内向深圳市龙岗区人民法院缴纳3936元，深圳市龙岗区人民法院退回深圳市彩浪投资有限公司3936元。二审案件受理费人民币7567元，由深圳市彩浪投资有限公司负担365元，深圳市点心意饮食连锁有限公司负担7202元。本院退回深圳市点心意饮食连锁有限公司365元，深圳市彩浪投资有限公司应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳365元。本判决为终审判决。审判员  王健二〇二一年七月七日书记员  刘佳