北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初7040号原告：高春红，男，1987年4月15日出生，汉族，北京中盛兴彩健身服务有限公司员工，住北京市朝阳区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。负责人：孙洁。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。原告高春红（以下简称原告）与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城不动产北京分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司，以下一并提起简称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月9日立案后，在审理过程中依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，二被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与城城不动产北京分公司签订的《代理出租合同》于2020年10月31日解除；2.判令城城不动产北京分公司退还原告剩余房屋租金及押金共计37800元、并支付违约金4725元；3.判令城城不动产公司在第二项诉讼请求范围内对于城城不动产北京分公司的责任承担连带责任。事实和理由：2020年8月4日，原告与城城不动产北京分公司签订《代理出租合同》，原告自城城不动产北京分公司处承租北京市朝阳区管庄镇朝阳路7号院杨闸新村5栋2单元4层X室房屋（以下简称涉案房屋），租期自2020年8月10日至2021年8月9日。原告一次性支付全年房租就免3个月房租，因此原告于2020年8月4日向城城不动产北京分公司支付47250元（包含押金4725元）。2020年10月18日，房屋所有权人突然告知原告未收到城城不动产北京分公司支付的到期租金，要求原告搬家。原告与城城不动产北京分公司的工作人员联系，却被告知其已经办理离职手续。城城不动产北京分公司一直无法有效解决问题，导致原告无法继续入住涉案房屋。综上所述，城城不动产北京分公司的行为已经构成严重违约。城城不动产北京分公司系城城不动产公司的北京分公司，原告要求城城不动产北京分公司、城城不动产公司退还剩余租金、押金，并支付违约金。因此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。二被告未出庭应诉，庭前向本院提交书面答辩意见：一、恳请法院依据相关证据及案件事实确认二被告欠付原告租金的具体数额。二被告与原告签订《代理出租合同》后，按照合同约定向原告交付涉案房屋，原告亦实际租住在涉案房屋。受疫情影响，二被告在2020年9月份经营出现困难，导致大量业主提前解除合同，并且要求原告搬离涉案房屋。因此原告客观上可能存在未按涉诉《代理出租合同》约定履行义务的情况。针对原告已经支付了租金但是未能实际租住的期限对应的租金及押金，原告同意解除涉诉《代理出租合同》并且返还未实际租住期限对应的租金及押金。由于二被告经营异常无法核查原告实际租住日期及搬离涉案房屋的具体日期，恳请法院结合相关证据及案件事实确认二被告应退还原告租金的具体数额。二、原告主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。原告主张的违约金远高于二被告违约给原告造成的损失，加之受疫情影响，二被告无力支付原告高额违约金，恳请法院依法进行调整。综上，恳请法院依据相关证据及案件事实确认二被告应退还原告租金的具体数额，调整原告主张的违约金数额，依法作出公正判决。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年8月4日，城城不动产北京分公司作为甲方与原告作为乙方签订《代理出租合同》，合同约定：甲方受产权方委托将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限自2020年8月10日至2021年8月9日，月租金4725元，押金4725元；付款方式为年付，首期账单支付完毕后，乙方每次付款须提前30天支付，每期付租日为11号；甲方未按约定时间向乙方交付房屋达7日的，乙方可终止合同，甲方应按原途径退还乙方租金及全部押金；在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。2020年8月4日，城城不动产北京分公司向原告出具《收款收据》，收款编号为朝阳一区301店20200804XXXX，载明收到原告押金4725元、租金4275元（租金期间：2020年8月10日至2021年8月9日）。2020年8月4日，城城不动产北京分公司向原告出具《收款收据》，收款编号为朝阳一区301店20200804XXXX，载明收到原告租金5000元（租金期间：2020年8月10日至2021年8月9日）。2020年8月4日，城城不动产北京分公司向原告出具《收款收据》，收款编号为朝阳一区301店20200804XXXX，载明收到原告租金9000元（租金期间：2020年8月10日至2021年8月9日）。2020年8月4日，城城不动产北京分公司向原告出具《收款收据》，收款编号为朝阳一区301店20200804XXXX，载明收到原告租金9000元（租金期间：2020年8月10日至2021年8月9日）。2020年8月4日，城城不动产北京分公司向原告出具《收款收据》，收款编号为朝阳一区301店20200804XXXX，载明收到原告租金9000元（租金期间：2020年8月10日至2021年8月9日）。2020年8月4日，城城不动产北京分公司向原告出具《收款收据》，收款编号为朝阳一区301店20200804XXXX，载明收到原告租金6250元（租金期间：2020年8月10日至2021年8月9日）。经询，原告表示二被告工作人员口头表示一次性支付九个月租金可以减免优惠三个月租金，即一次性支付九个月租金就相当于支付了全年的租金，故原告在支付九个月的租金42525元后，城城不动产北京分公司向其开具了前述六份租金期间为2020年8月10日至2021年8月9日的《收款收据》。庭审中，原告提交案外人李某于2020年1月1日出具的《告知书》、原告与李某签订的《房屋租赁合同》、原告与李某的微信聊天记录，证明因城城不动产北京分公司逾期向李某支付涉案房屋租金，李某要求原告搬离涉案房屋，因搬家成本较大因此原告于2020年10月31日与李某就涉案房屋另行签订《房屋租赁合同》，其于2020年11月1日起每月向李某支付涉案房屋租金，并于2021年1月31日将涉案房屋交还给李某。庭审中，原告主张因城城不动产北京分公司的违约行为导致《代理出租合同》无法继续履行，其于2020年11月1日起每月另行向李某支付涉案房屋租金，故要求确认《代理出租合同》于2020年10月31日解除，并表示因联系不上二被告，因此未向二被告通知要求解除涉诉《代理出租合同》。经查，城城不动产公司与城城不动产北京分公司系总公司与分公司的关系；城城不动产公司于2020年10月20日发布《致全体业主和租客的一封致歉信》，表示城城不动产公司受新冠肺炎疫情等影响出现经营困难，希望各位业主和租客理解，其将对于各位业主和租客的基本情况及诉求进行登记，力求尽快提出解决方案等内容。城城不动产公司于2020年10月22日发布《城城不动产管理公司业务信息受理渠道告知书》《通报》，提供官方客服电话、官方微信公众号的信息反馈渠道，并表示将通过多种方式解决公司困境承担社会责任等内容。另查，二被告于2021年5月28日签收本案中原告要求解除涉诉《代理出租合同》诉讼请求的诉讼材料。本院认为：原告与城城不动产北京分公司签订的涉诉《代理出租合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。本案中，城城不动产北京分公司未按时向涉案房屋出租人李某支付租金，导致出租人李某要求收回涉案房屋，因此原告与李某另行就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，并于2020年11月1日向李某另行支付涉案房屋租金。城城不动产北京分公司的行为构成根本违约，致使原告无法正常使用涉案房屋，原告有权要求解除《代理出租合同》。关于合同解除时间，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现原告未提供证据证明其曾通知过城城不动产北京分公司要求解除涉诉《代理出租合同》，因此本院按照原告载有解除涉诉《代理出租合同》诉讼请求的诉讼材料送达至城城不动产北京分公司的时间确认合同解除日期，即涉诉《代理出租合同》于2021年5月28日解除。关于涉案房屋租金，原告主张二被告承诺支付九个月租金即可减免优惠三个月租金，但未提交充分证据予以证明，本院对此难以采信，现原告提交的证据可以证明其已向城城不动产北京分公司支付九个月租金至2021年5月9日，而原告于2020年11月1日需另行向李某支付涉案房屋租金，因此城城不动产北京分公司应向原告退还未能正常使用涉案房屋期间的剩余房屋租金，即2020年11月1日至2021年5月9日期间的租金。关于涉案房屋押金，现城城不动产北京分公司同意退还原告押金，本院对此不持异议，现城城不动产北京分公司未提交证据证明已向原告退还过涉案房屋押金，原告要求城城不动产北京分公司退还押金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，根据合同约定，如甲方违反约定导致合同终止，则甲方应向乙方赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。现因城城不动产北京分公司的原因导致《代理出租合同》无法继续履行，城城不动产北京分公司应当向原告支付违约金，双方约定的违约金标准适当，本院按照合同约定的标准予以支持。公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。城城不动产北京分公司系城城不动产分公司的分公司，原告要求二被告连带返还租金及支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。二被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃了答辩和举证、质证等权利，本院依法缺席审判。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告高春红与被告城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《代理出租合同》于二〇二一年五月二十八日解除；二、被告城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内返还原告高春红租金29767.5元；三、被告城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内返还原告高春红押金4725元；四、被告城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内向原告高春红支付违约金4725元；五、被告城城不动产管理有限公司就前述第二项至第四项的给付义务与被告城城不动产管理有限公司北京分公司承担连带责任；六、驳回原告高春红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费863元，由原告高春红负担83元（已交纳），被告城城不动产管理有限公司、被告城城不动产管理有限公司北京分公司负担780元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  赵 靓二〇二一年七月九日法官助理  陈逢源