湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0105民初5393号原告（反诉被告）：湖南润和塑胶实业有限公司，住所地长沙市开福区三一大道157号。法定代表人：谭建民，该公司董事长。委托诉讼代理人：左佳，湖南嘉麟律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘伟丹，女，汉族，1965年8月24日出生，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：卢京美，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈鑫，湖南崇民律师事务所律师。原告湖南润和塑胶实业有限公司（以下简称“润和塑胶公司”）诉被告刘伟丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，被告刘伟丹依法提起了反诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年6月7日公开开庭进行了合并审理。原告润和塑胶公司的委托诉讼代理人左佳，被告刘伟丹及其委托诉讼代理人卢京美、沈鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告润和塑胶公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即腾空并向原告交还租赁房屋，同时办理好相关水、电销户手续；2、请求判令被告向原告支付违约金4214元；3、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：原告与被告于2020年6月30日就长沙市开福区××路××号散户北散4号房屋签订《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》，根据协议第四条第1款“乙方应在本项目模拟征收成功、单位公房协议经市征收办备案签订之日起10日内腾房搬迁完毕，并将原房屋及附属物完整地交给甲方和征收指挥部拆除”以及“同时乙方需自行结清房租、水、电等费用并办理水、电销户手续，否则甲方有权在乙方的奖励和补偿费中予以扣除抵扣”：第七条“如乙方未按本协议约定期限腾交房屋，甲方有权扣除本协议约定的奖励，作为违约金。如因乙方未按约定腾交房屋引起纠纷的，由此产生的诉讼费、强制执行费、强制行动引起的搬家费、周转用房房租、律师费等实际费用全部由乙方承担”。现，原告已于2021年3月22日与长沙市开福区区房屋征收部门、房屋征收实施单位签订《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》，并经长沙市城市房屋征收补偿管理办公室备案。被告依约应于2021年4月2日以前腾空房屋交付并办理水、电销户手续，但被告拒不按上述约定履行义务，继续违约占用房屋。被告违约占用房屋的行为导致原告无法如期向房屋征收实施单位交付，违反了双方的协议。综上所述，原告认为，被告未按双方自愿达成的协议履行义务，已构成违约，为此特向贵院提起诉讼。请求判如所请。被告刘伟丹答辩并反诉称，一、被告签订涉案的《单位自管房承租人解除租赁合同关系补偿协议》时润和塑胶公司存在故意隐瞒签约主体的欺诈行为，导致被告产生重大误解，该协议应依法被撤销。被告与其丈夫陈泽文系国有企业长沙塑料厂的前职工，涉案的单位自管房系长沙塑料厂于1988分配给被告及其家属的房屋，分配时就已是一套房屋而非协议中提及的21.07m2的一个房间。1996年长沙塑胶厂破产清算后，由润和塑胶公司对长沙塑料厂的全员进行安置并对其经营性资产(未包括非经营性资产职工宿舍）进行收购，被告遂成为润和塑胶公司职工，原长沙塑料厂的经营性资产及非经营资产职工宿舍的土地权证均登记在润和塑胶公司名下。因国有企业解决住房历史原因，涉案房屋未能办理房屋产权证，但涉案房屋的实际权益人系被告刘伟丹。2006年11月，因国有土地性质由划拨转为出让，润和塑胶公司自挂自摘以7200万元（实际支付340万元）取得原长沙塑料厂的48.37亩土地使用权，但在《长沙市土地使用权挂牌宗地出让方案》及《国有土地使用权挂牌须知》【2006】挂108号中第（七）款中明确指出“前述土地交易价中不含宗地内429户(即包括被告刘伟丹）无产权住户的拆迁、安置、过渡费等，”及“竞得人需与委托方另行协商宗地内429户无产权户的拆迁、安置、过渡等事宜。这是本案的历史背景由此可知润和塑胶公司是对涉案房屋的住户进行拆迁、安置、过渡等补偿事宜的责任主体。另根据《长沙市国有土地上征收直管公房和单位自管房对承租人补偿安置的规定》第十五条之规定“对单位自管住宅承租人的补偿安置方式原则上由产权单位制定。补偿单价由产权单位自行确定”。即润和塑胶公司有权自行决定补偿方案及补偿单价事宜。在签订合同之时，涉案合同的抬头主体上亦清晰标注“单位自管房管理单位湖南润和塑胶实业有限公司(以下简称甲方)”，据此，被告一直认为签订合同的主体系润和塑胶公司。且在签订合同时，提供合同的工作人员已表示签约后会对被告其他的房屋面积一并补偿处理，暂先签约对已认定的21.07m2房屋面积部分进行处理，要求被告先在该协议签字，否则将失去拆迁补偿的机会等进行诱导。在此情形下，被告认为作为房屋拆迁安置补偿的责任主体已对房屋剩余未处理部分作出补偿承诺，从而同意在涉案的《单位自管房承租人解除租赁合同关系补偿协议》上签字。但直至2021年5月被告收到润和塑胶公司的起诉状及传票才得知，合同签订主体并非润和公司而系案外人湖南中一房地产开发有限公司（以下简称中一公司），其根本无权签订涉案合同，也无权就剩余房屋的补偿事宜作出处理承诺。对此，润和塑胶公司从未在签订合同之前或之后向被告告知或予以说明签约主体变更为中一公司，因此存在严重隐瞒事实，导致此协议签署后无法获得润和塑胶公司承诺的获得其他房屋面积拆迁补偿款。因润和塑胶公司故意隐瞒签订主体不一致的事实，导致被告作出错误的意思表示，在合同上签字，且至今润和塑胶公司也未向被告提供一份合同原件。该合同签署后润和塑胶公司也未履行其付款的义务，相反却要求被告先腾空房屋，水电销户交出已签约的部分房屋。这完全不具有可行性，因被告1988年分配时就是一套完整的房屋，并非分开的两部分面积，也非被告违法建设的，因此该协议必然无法履行，不能实现被告签约的目的。根据最高人民法院关于印发《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》的通知【法[2021]94号】“2.行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，人民法院可以认定为民法典第一百四十七条、第一百五十二条规定的重大误解。3.故意告知虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使当事人作出错误意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈”。涉案合同签订时被告对合同主体存在重大误解，且被被告故意隐瞒签约主体与协商时不一致的事实，存在欺诈，依据《民法典》的相关规定，涉案合同应依法被撤销。二、涉案《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》签订明显显失公平，应依法予以撤销。1.涉案合同签订时，被告处于危困、缺乏判断能力的情形之下。在签订《单位自管房承租人解除租赁合同关系补偿协议》之时，提供合同的工作人员曾向被告称，该项目的模拟征收签约期限已到期(根据征收公告通知系2020.4.28-2020.6.26)，其他人都已经完成签订，如被告现在不签订该合同，则被告今后只能获得较少的补偿。因被告系退休工人，在润和塑胶公司诱导，隐瞒事实真相的前提下，又因信息严重不对称，被欺瞒之下签订了涉案协议。2.涉案房屋的实际面积系47.49m2远大于合同中载明的计租面积21.07m2，润和塑胶公司以合同中计租面积21.07m2对被告进行补偿且要求被告腾房，对被告显失公平。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。”以及第二十四条“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿”，以及根据《长沙市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑调查认定办法》第七条之规定“国有土地上房屋征收范围内未登记建筑的合法性认定工作按照以下程序进行：(一）调查。（二）认定。(三）公示”。该文件第六条明确，遵从保护被征收人利益的原则可选择较大的面积进行认定。从前述法律法规可知，无证面积不等于违建面积，无证面积也不意味着不予以补偿。涉案房屋因涉及国企在城乡规划法实施之前建设的职工住房，因历史原因导致未进行房屋产权登记，且涉案房屋在1988年分配给被告之时就已存在，房屋面积远超过21.07m2，对此房屋润和塑胶公司摸底后明确记载为47.49m2，润和塑胶公司是清楚知悉的。润和塑胶公司作为政府认定的被征收人，为了加快拆迁进程，获得拆迁款，对于被告的面积差额问题未能依法向房屋征收部门进行主张，也未要求房屋征收部门对被告的除21.07m2之外的相邻房间、厨房等建筑面积等情况组织调查登记及认定、处理，在此情形下，润和塑胶公司自行与长沙市开福区政府签订的《长沙市国有土地上房屋模拟征收补偿协议》，其法律责任及后果因由润和塑胶公司自行承担。润和塑胶公司作为对涉案房屋的住户进行拆迁、安置、过渡等补偿事宜的责任主体，现不以房屋的实际面积对被告进行补偿，而以21.07m2的补偿即要求被告腾房，实质上是将自己怠于行使权利的法律后果转嫁给被告，对于被告而言显然不公平，严重侵害了被告的合法权益。如果此协议被认定有效，必然导致被告要求整套房屋一并征收实偿的签约目的落空，润和塑胶公司达到了“以小拆大”的目的。且退一步说，无论政府是否是依据1987年的航拍图而认定房屋面积为21.07m2，润和塑胶公司作为涉案房屋拆迁安置过渡补偿的责任主体，均应按被告的实际面积进行补偿，毕竟该房屋作为单位福利房屋，系与润和塑胶公司的职工身份属性、贡献度具有密切联系，且房屋一直处于润和塑胶公司的控制范围之下，是否有增设面积，润和塑胶公司也是清楚知悉及认可的，据此润和塑胶公司对该部分面积不予补偿，对被告而言也是明显不公平。3.如润和塑胶公司仅以计租面积21.07m2对被告全套房屋47.49m2的房屋进行补偿，实则是严重损害被告的合法权益，润和塑胶公司违法行为获得巨大利益。根据被告提供的证据可知，润和塑胶公司于2006年11月，以7200万元（实际支付340万元）取得原长沙塑料厂的32245.3m2的土地使用权（含地上建筑物），即均价2233元/m2。现依据润和塑胶公司提供的证据《长沙市国有土地上房屋模拟征收补偿协议》的内容，仅含职工宿舍的合法房屋补偿面积为982.55m2，房屋补偿金额9214797元，折合均价为9378.45元/m2，与当初取地之时，已溢价四倍有余。润和塑胶公司作为政府认定的被征收方，未了尽快获得拆迁款，在明知被告补偿面积与实际面积相差较大的情况下，漠视职工的合法权益，以21.07m2的面积补偿要求被告腾空实际建面积为47.49m2的房屋，实则是润和塑胶公司违法获利，却严重侵害了被告的合法权益。综上，依据《民法典》第一百五十一条等规定，润和塑胶公司利用自身优势地位，在被告没有经验的情况下且润和塑胶公司存在明显欺诈，隐瞒事实真相，导致被告对主体和合同标的等存在重大误解情况下签订了结果显失公平的协议，应依法予以撤销。故提出如下反诉请求：1、判令撤销双方订立的《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》；2、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。请贵院查明事实后，依法驳回润和塑胶公司的全部诉讼请求，支持被告的全部反诉请求，以维护被告的合法权益。反诉被告润和塑胶公司辩称，1、本案协议真实、合法、有效，协议的双方当事人应按协议履行义务。2、现有证据证明涉案房屋的所有权人为原告。3、中一公司的签章是基于原告的授权，原告予以认可。4、如本案经法庭审查，合同应予撤销或解除，请法庭释明。我方将依据长沙市中级人民法院（2020）湘01民终8177号民事判决相关类似判决中关于单位与承租人未签订公房补偿协议的情形下的判决结果，即要求被告立即腾退房屋，并按评估价的40%予以补偿。经审理查明，刘伟丹夫妇系原长沙塑料厂职工，1988年由原长沙塑料厂安排至厂内一处公房（即本案的位于长沙市开福区××路××号××号房屋，以下简称涉案房屋）居住。原长沙塑料厂于1996年12月经本院裁定破产清算后，润和塑胶公司与长沙市塑料工业公司签订了收购协议，整体收购了原长沙塑料厂破产剩余资产，并负责原长沙塑料厂职工全员安置，刘伟丹夫妇亦转变为润和塑胶公司职工并继续居住涉案房屋。2020年3月6日，长沙市开福区城市房屋征收和补偿管理办公室（以下简称开福区征收办）发布了《开福区三一大道-陡岭支路地块棚户区改造项目（北地块）房屋模拟征收公告》，长沙市开福区××路××号北散1-7号房屋（含刘伟丹居住的北散4号房屋）位于该房屋模拟征收公告征收范围。2020年3月3日，润和塑胶公司向中一公司出具了不可撤销的《授权委托书》，全权授权中一公司全面实施并配合政府开展合同约定转让土地使用权范围内纳入棚改征收范围内所有资产的棚改工作（包括但不限于相关合同签订、司法诉讼等），其产生的收益及棚改所需费用均由中一公司承担。由于长沙市开福区××路××号北散1-7号房屋（含刘伟丹居住的北散4号房屋）经开福区征收办调查为未登记建筑，经开福区征收办委托测绘机构测绘后并组织住建、自规等部门进行联合认定，认定长沙市开福区××路××号北散1-7号房屋所有权人为润和塑胶公司，认定该房屋合法建筑面积196.07㎡，用途为住宅，其中被告刘伟丹居住的北散4号房屋合法建筑面积为21.07㎡。2020年6月30日，刘伟丹（单位自管房承租人、乙方）与润和塑胶公司（单位自管房管理单位、甲方）签订了《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》，约定：一、双方自愿就乙方租赁甲方所有的长沙市开福区××路××号散户北散4号房屋（计租面积21.07㎡）解除双方租赁关系；二、乙方自愿选择货币补偿方式解除自管房租赁关系，甲方同意按9265元／㎡的价格共计195214元作为乙方解除该自管房租赁关系的货币补偿。根据相关政策，甲方支付乙方租赁房屋装饰装修及附属设施各类补偿费计14271元（详见附表）。乙方应在本项目模拟征收成功、单位公房协议经市征收办备案签订之日起10日内腾房搬迁完毕，并将原房屋及附属物完整地交给甲方和征收指挥部拆除，甲方同意给予其200元／㎡计4214元提前搬迁奖励。以上甲方应支付乙方总补偿款（含奖励）共计人民币213699元，乙方自愿选择一次性付款方式，如乙方未按本协议约定期限腾交房屋，甲方有权扣除本协议约定的奖励4214元作为违约金，如由此引起纠纷的，所产生的诉讼费、律师费、强制执行费、搬家、周转用房房租等费用由乙方承担。三、若本项目模拟征收签约成功，本协议自动生效，若本项目模拟征收未成功，本协议自动作废。四、本协议经甲乙双方签字或盖章后生效，本协议条款是双方真实意思表示，不存在重大误解、欺诈、胁迫或乘人之危的情形，乙方确认甲方已认真宣讲本协议并认真核对协议内容，并确认不是空白协议。该协议尾部乙方由刘伟丹签字，甲方由中一公司盖章。协议签订后，因刘伟丹尚未腾交房屋，润和塑胶公司尚未向被告刘伟丹支付补偿款。2020年8月14日，长沙市开福区人民政府发布了《关于开福区三一大道-陡岭支路地块棚户区改造项目（北地块）房屋征收决定公告》。涉案房屋属于该房屋征收决定公告范围内。2021年3月22日，中一公司代理润和塑胶公司与开福区房屋征收部门、房屋征收实施单位就长沙市开福区××路××号北散1-7号等29处房屋签订了《长沙市国有土地上房屋模拟征收补偿协议（货币补偿方式）》，并经长沙市城市房屋征收补偿管理办公室备案。该协议特别约定，在模拟征收公告规定的征收签约期限内，签订模拟征收补偿协议户数达到模拟征收范围内总户数90%以上（含90%），由开福区征收办向长沙市开福区人民政府作出房屋征收补偿决定，本协议自长沙市开福区人民政府作出《关于开福区三一大道-陡岭支路地块棚户区改造项目（北地块）房屋征收决定公告》之日发生法律效力。其中房屋搬迁事项约定，在本协议生效并经市房屋征收部门备案之日起三十日内，润和塑胶公司须结清水、电、燃气、有线电视等费用，并将房屋腾空交由房屋征收实施单位验收，并移交房屋相关手续和有效证明，办理产权注销手续。该协议所附被征收房屋补偿费计算表（附件一）载明，陡岭支路43号北散4号房屋建筑面积21.07㎡，评估单价9265元／㎡，评估总价195214元。该协议生效后，因润和塑胶公司未腾交房屋，开福区征收办于2021年4月26日，向润和塑胶公司发出《催告履行协议通知书》，催告润和塑胶公司按协议腾交29处房屋。润和塑胶公司遂诉至本院，要求被告刘伟丹立即腾空房屋等。另查明，长沙市开福区城市管理综合执法大队于2021年1月25日对刘伟丹居住的涉案房屋进行了现场勘验，勘验该房屋的面积为32.27㎡。以上事实，有《开福区三一大道-陡岭支路地块棚户区改造项目（北地块）房屋模拟征收公告》、国有土地上未登记建筑认定表及建筑面积汇总表、授权委托书、《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》及附件、《关于开福区三一大道-陡岭支路地块棚户区改造项目（北地块）房屋征收决定公告》、《长沙市国有土地房屋模拟征收补偿协议》及被征收房屋补偿费计算表（附件一）、《催告履行协议通知书》、长沙市开福区城市管理综合执法现场勘验笔录等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、润和塑胶公司已向中一公司出具了不可撤销的《授权委托书》，将其纳入棚改征收范围内所有资产的所有棚改工作全权授权中一公司全面实施，从润和塑胶公司因棚改征收所涉及的实际工作来看，其授权的所有棚改工作，不但应包括润和塑胶公司因房屋征收需配合房屋征收部门等政府部门进行房屋调查、评估、未登记认定、签订征收补偿协议等征收工作，还应当包括签订征收补偿协议后的腾房工作，而征收补偿协议所约定的部分征收房屋已作单位自管公房由职工承租使用，润和塑胶公司签订征收补偿协议后的腾房工作势必会涉及到润和塑胶公司与职工解除单位自管公房租赁关系及补偿工作，故润和塑胶公司主张其授权所有棚改工作包括其与职工解除单位自管公房租赁关系和补偿工作，中一公司代理其与刘伟丹签订《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》在其授权范围，符合本案实际，本院予以采信。同时，即使上述授权委托就中一公司是否可代理润和塑胶公司与刘伟丹签订《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》授权不明，而润和塑胶公司已以原告就本案《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》向本院起诉，应认定润和塑胶公司已就中一公司代理签订《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》的行为进行了追认。综上理由，本院认定中一公司代理润和塑胶公司与刘伟丹签订《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》的行为合法有效，对刘伟丹就《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》签订主体问题提出的抗辩和反诉理由不予采信。二、根据《长沙市国有土地上征收直管公房和单位自管房对承租人补偿安置的规定》中有关单位自管房产权人对承租人补偿安置的规定，单位自管房产权单位负责承租人的补偿安置，旨用在所获得的安置款中列支，解除房屋租赁关系货币补偿安置按承租房屋的计租面积进行核算，补偿单价由产权单位自行确定，但每平方米补偿单价不得低于1200元。从双方签订的《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》约定的补偿来看，双方约定的补偿面积21.07㎡为房屋征收部门对该房屋认定的合法补偿面积，也是房屋征收部门针对该房屋对润和塑胶公司的补偿面积，双方约定的补偿价格9265元/㎡为该房屋的征收评估价，也是房屋征收部门针对该房屋对润和塑胶公司的补偿单价，故润和塑胶公司事实上已将其从房屋征收部门获得的该房屋的价值补偿全部补偿给了刘伟丹，刘伟丹并不会因为该补偿协议实际是由润和塑胶公司还是中一公司与其签订而在补偿上会有所区别；另外，《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》已明示“本协议条款是双方真实意思表示，不存在重大误解、欺诈、胁迫或乘人之危的情形，乙方确认甲方已认真宣讲本协议并认真核对协议内容”等内容，被告刘伟丹在签订协议时对此应有充分了解，故被告刘伟丹以润和塑胶公司故意隐瞒协议实际由中一公司签订的事实真相为由，提出该协议签订存在欺诈、重大误解、显失公平等可撤销的法定情形的主张，与前述事实不符，本院不予采信，对其要求撤销双方签订的《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》的反诉请求亦不予支持。综上，鉴于双方签订的《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》不违反相关法律规定，且协议约定的生效条件已成就，被告刘伟丹未按协议约定期限腾交房屋并办理好相关水、电销户手续，违反了协议的约定，原告润和塑胶公司诉请被告刘伟丹履行协议约定的腾房和办理相应销户手续义务，符合双方约定，本院予以支持。根据协议约定，如被告刘伟丹未按本协议约定期限腾交房屋，原告润和塑胶公司有权扣除本协议约定的奖励4214元作为违约金，故原告润和塑胶公司请求被告刘伟丹承担该违约责任，本院予以支持。由于被告刘伟丹提出的其他房屋面积不在《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》约定的解除租赁关系和补偿范围，其提出其他房屋面积是否应认定为合法建筑，是否应予补偿及腾空交付等问题，均不在本案审理范围，本院不予处理。综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘伟丹于本判决生效后五日内将位于长沙市开福区××路××号××号，建筑面积为21.07㎡租赁房屋腾空并向原告（反诉被告）湖南润和塑胶实业有限公司交还，同时办理好该房屋相关水、电销户手续；二、原告（反诉被告）湖南润和塑胶实业有限公司有权在向被告（反诉原告）刘伟丹支付补偿款人民币213699元时扣除违约金人民币4214元；三、驳回反诉原告刘伟丹的全部反诉请求。本案本诉受理费25元（已减半收取），反诉受理费40元（已减半收取），合计65元，由被告（反诉原告）刘伟丹承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二一年七月十九日代理书记员  刘倩妮