湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0302民初2365号原告：王利前，男，1986年1月11日出生，汉族，湖南省安化县人，住湖南省安化县。委托诉讼代理人：张炯，湖南芙蓉（湘潭）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭可欣，湖南芙蓉（湘潭）律师事务所实习律师。被告：湘潭金鹏置业有限公司，住所地湘潭经开区。法定代表人：胡建平，该公司总经理。委托诉讼代理人：易军，湖南湘晋律师事务所律师。原告王利前与被告湘潭金鹏置业有限公司（以下简称金鹏公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月27日公开开庭进行了审理。原告王利前、被告金鹏公司的委托诉讼代理人易军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王利前向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告双方于2017年9月5日签订的《商品房买卖合同》，并退还366,321元房款；2、判决被告支付违约金1,831.6元（按已付房款的0.5%计算）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由如下：原告系被告开发的涉案房屋楼盘的防水实际施工人。在完成该楼盘的防水工程后，因开发商金鹏公司资金困难，双方协商以房屋抵扣工程款，经过与被告、承包人和上手发包人余志远协商，被告以其在湖南省湘潭市九华经开区XX路XX号XX栋XX单元XX号房屋作价366,321元抵扣工程款，双方于2017年9月5日签订了《商品房买卖合同》并将房屋交付。原告接收房屋后，交纳了相关的物业费用。随后，原告一直催促被告金鹏公司办理网签手续，但被告一直以种种理由推脱。2020年11月，原告在催促被告办证的过程中得知被告与他人有纠纷在法院，遂委托律师去不动产中心查询才知道其买受的房屋已被法院查封。随后，原告依法向湘潭市中级人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。湘潭市中级人民法院作出（2021）湘执异字第9号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。综上，原告认为被告原因未及时给房屋办理网签手续、过户登记，从而导致房屋被其他债权人查封，原告现已无法获得房屋所有权，合同目的无法实现。为维护原告合法权益，故诉至人民法院，望判如所请。被告湘潭金鹏置业有限公司辩称:1、原告与被告签订的房屋买卖合同属实，涉案房屋已被查封，但该房屋系工程款抵扣购房款而来，原告并非实际支付购房款，另外本案涉及到工程款抵购房款几方主体，包括建筑商、分包人、实际施工人等，原告并没有提出工程款的结算依据，故原告直接要求被告退还未实际履行购房款没有法律依据。2、本案除买卖关系之外还涉及到工程款结算及支付问题，被告开出的收据仅仅是为了便于房屋交付和办理权证的需要，现在因为房屋无法交付，房屋买卖合同的目的不能实现，同意解除案涉《商品房买卖合同》，原告应向其承包人还有发包人主张相应的权利。3、该房屋买卖合同解除之后，实际上工程款抵扣购房款的方式，债务并未发生转移，原债务人是否要继续承担或履行清偿义务不清楚，缺少必要的诉讼主体，请求人民法院在查明事实的基础上依据驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告金鹏公司系湘潭经开区XX小区项目的开发商。2018年10月17日湘潭市中级人民法院作出的（2018）湘03民初313号民事裁定书裁定查封本案案涉房屋。2021年2月1日，王利前向该院提出书面异议，该院于2021年3月8日作出（2021）湘03执异9号执行裁定书认定下列事实：2017年9月5日王利前与金鹏公司签订《商品房买卖合同》，购买湘潭市九华经开区XX路XX号XX栋X单元XX层XXXX号房屋，建筑面积106.18平方米，单价每平方米3450元，总价为366，321元，该《商品房买卖合同》未在房产部门作备案登记。王利前提供金鹏公司盖章的收据一张，金额为366，321元，收款方式为工程抵款，另提供收据一张，金额为1，911元，收款方式为现金，收款事由为物业费等。湘潭市中级人民法院认为，2017年9月5日王利前与金鹏公司签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》未在房产部门作备案登记，王利前称《商品房买卖合同》约定的房款系冲抵工程款，但王利前未提交施工合同或工程结算单，亦未提交以房屋抵工程款的协议，王利前所述以工程款冲抵房款的事实无法确定。王利前主张其系施工方，以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，享有建设工程价款优先于普通债权受偿的主张，该院不予支持。王利前异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押：冻结财产的规定》第十七条：“…第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法不得查封、扣押、冻结。”的规定，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款（三）项；“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。”的规定，故该院不予支持。驳回了王利前的异议。上述裁定书作出后，王利前未提起执行异议之诉，现（2021）湘03执异9号执行裁定书已生效。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于原告请求解除原、被告双方于2017年9月5日签订的《商品房买卖合同》的诉请。《商品房买卖合同》签订后，被告至今未与原告就案涉房屋签订电子备案合同，现案涉房屋已被湘潭市中级人民法院查封，被告已无法向原告交付房屋，双方的合同目的已不能实现，且原、被告双方均同意解除案涉合同。故对原告的诉请，本院予以支持。对于原告请求被告退还366,321元房款及支付违约金的诉请。湘潭市中级人民法院（2021）湘03执异9号执行裁定书已经认定“王利前称《商品房买卖合同》约定的房款系冲抵工程款，但王利前未提交施工合同或工程结算单，亦未提交以房屋抵工程款的协议，王利前所述以工程款冲抵房款的事实无法确定。”根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条之规定“下列事实，当事人无须举证证明：……（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；……前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”本案中，原告未提交相反的证据推翻上述已经发生法律效力的裁定书所确认的基本事实，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对该部分款项，原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告王利前与被告湘潭金鹏置业有限公司于2017年9月5日签订的《商品房买卖合同》；二、驳回原告王利前的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,822元，减半收取计3，411，由原告王利前负担3，211元，由被告湘潭金鹏置业有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  李育君二〇二一年七月六日法官 助理  何婵娟代理书记员  彭 铼附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。