山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁03民终2064号上诉人（原审原告）：李晓振，男，1988年10月2日出生，汉族，个体，现住山东省广饶县。委托诉讼代理人：梁玉辉，山东柳泉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淄博恒越房地产开发有限公司，现住山东省淄博市文昌湖区萌水镇兴萌路115号。法定代表人：赵鑫，总经理。委托诉讼代理人：李笋笋，女，1991年5月11日出生，汉族，淄博恒越房地产开发有限公司法务员，现住山东省青岛市北区。委托诉讼代理人：王国杰，男，1967年8月13日出生，汉族，淄博恒越房地产开发有限公司法务员，现住山东省青岛市北区。上诉人李晓振因与被上诉人淄博恒越房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市周村区人民法院（2021）鲁0306民初85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李晓振上诉请求：一、依法撤销（2021）鲁0306民初85号判决或依法改判；二、本案的一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院在判决书第5页第2-3行认定上诉人“明知其征信可能存在问题会导致房屋按揭贷款无法办理”，是错误的。2020年8月13日(签订《商品房认购书》之前)，上诉人微信告知被上诉人：其已归还了所有信用卡逾期、解决处理了征信逾期问题，在银行系统数据同步至人民银行系统后，征信逾期记录即可消除。因此上诉人才在2020年8月16日签订了《商品房认购书》，上诉人并不能预见到房屋按揭贷款无法办理。2、一审法院将“按揭须知”作为认定本案事实的依据是错误的，上诉人未见过被上诉人庭审中提交的“按揭须知”。被上诉人未将“按揭须知”告知上诉人，且“按揭须知”没有上诉人的签字。被上诉人提交的“认筹须知”有上诉人签字，也间接证明被上诉人当时未将“按揭须知”交给上诉人，“按揭须知”是被上诉人单方制作的。3、一审法院在判决书第5页第5行认定“双方未能进一步签订《商品房买卖合同》，系因原告的原因造成的”，是错误的。《商品房认购书》第二条约定上诉人选择按揭付款，于2020年8月20日前签署《商品房买卖合同》并支付首期房款235014元，余款590000元由银行提供按揭贷款。后上诉人如期到被上诉人处要求签订《商品房买卖合同》并支付首付款，但被上诉人明确告知不能签订，因被上诉人拒绝签订合同，上诉人才未支付首付款。2020年10月，上诉人再次到被上诉人售楼处要求被上诉人签订《商品房买卖合同》，但被上诉人工作人员明确告知其“仍不能签订《商品房买卖合同》，且何时能签订也不能确定”。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定做出判决，却并未采纳《最高人民法院关于印发(全国民事审判工作会议纪要)的通知》(法办【2011】442号)第19条对“不可归责于双方当事人的事由”的进一步说明：“对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。”“不能办理按揭贷款”系《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条中不可归责于当事人双方的事由之一，因此导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。淄博恒越房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，依法维持原判。一、上诉人知晓按揭须知内容，未能签订《商品房买卖合同》系因上诉人未按约定时间支付首付款、办理按揭贷款导致，一审判决事实认定清楚。1、答辩人已将按揭须知告知上诉人。《按揭须知》与《认筹协议书》和《认筹须知》等是答辩人一整套的工作材料，同时出示是答辩人处工作人员的工作习惯。且答辩人处的售楼大厅有按揭须知等所有售房材料面向公众展示，上诉人不可能不知晓该按揭须知。退一步讲，即使上诉人不知晓按揭须知具体内容，其作为具有完全民事行为能力人，对购房时自身是否符合办理按揭贷款的条件这一重要事宜也应积极主动与银行进行核实，答辩人并无对其办理按揭贷款是否符合银行规定进行审查的权利和义务。2、双方未能签订《商品房买卖合同》系因上诉人未按约定时间前往答辩人处支付首付款、办理按揭贷款导致，答辩人并未拒绝与上诉人签署《商品房买卖合同》。二、一审判决适用法律正确。《最高人民法院关于印发的通知》（法办【2011】442号）属于纪要，不是法律和司法解释，不能作为裁判依据进行援引，且该纪要并未在官方网站查到，上诉人主张适用需举证证明该纪要现行有效。上诉人最终不能办理按揭贷款系因其自身未尽审慎义务导致征信有问题所致，不属于银行政策调整、情势变更等不可归责于双方的事由。一审法院依据最新颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行裁判并无不当。李晓振向一审法院起诉请求：判令被告返还原告定金2万元。一审法院认定事实：2020年7月26日，原告与被告签订《淄博恒大养生谷认筹须知》，原告作为意向购房人向被告缴纳登记金2万元，同日原告向被告账户转账支付2万元作为意向金。该认筹须知第6条约定：如公开发售日客户放弃认购意愿，开发商将于公开发售日后30天内办理全额无息退还优惠登记金手续；第7条约定，按揭贷款客户须到开发商指定银行进行办理，夫妻双方征信无不良记录且满足贷款条件（详见按揭须知）。按揭贷款客户在认购后当日内向银行提交齐全按揭资料并签署《个人购房借款合同》，且在约定时间内缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》，逾期由购房人承担违约责任，出卖人有权对认购房屋另行处置，同时定金不予退还。2020年8月16日原、被告签订编号为G1507331号的《淄博恒大养生谷商品房认购书》，约定原告购买淄博恒大养生谷楼盘A05-1地块9幢1单元601号房。认购书第二条约定原告选择按揭付款，原告须于2020年8月20日前支付首付款235014元；同时第七条约定若原告不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》，视为原告违约，乙方无权要求返还定金。一审法院认为，原被告双方签订的《商品房认购书》，系签约当事人真实意思表示，于法不悖，应属有效，当事人均应信守并依约履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，原告于2020年7月26日向被告缴纳的2万元性质仅为登记意向金，原告有权利在被告公开发售时选择认购或者放弃认购。被告作为开发商对于客户需提前了解征信情况在认购前已明确告知客户，且征信存在问题无法办理银行按揭贷款亦符合普通社会公众的普遍认知。原告作为具有完全民事行为能力的主体，明知其征信可能存在问题会导致房屋按揭贷款无法办理，其有权利选择放弃认购的情况下仍与被告签订《商品房认购书》，且原告亦未按照《商品房认购书》的约定期限付清首付款，双方未能进一步签订《商品房买卖合同》，系因原告的原因造成的，依据上述法律规定及双方约定，对原告要求被告返还定金20000元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告李晓振的诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由原告李晓振负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交现金缴款单原件及情况说明原件一份，拟证明2020年8月3日，上诉人已经到银行办理了核销信用卡还款事项，银行内部上报，关于客户李晓振已核销信用卡还款的挂账情况说明，该两份材料结合上诉人与被上诉人工作人员陈金苹2020年8月13日的聊天记录，可以证明上诉人对自己的征信问题已经进行了恢复，被上诉人对上诉人的征信也是知晓的。在2020年8月16日，双方签订合同时，被上诉人对上诉人的征信已经进行修复也是知情的，之后未能办理按揭贷款，属于不可归责于双方当事人的事由，因此被上诉人应当返还收受的购房款或者定金。被上诉人质证称，对证据的真实性没有异议，但对证明事项不予认可，该证据无法证实上诉人为其个人征信问题尽到全面的注意和审核义务，且不能证实被上诉人对其征信问题知情。本院经审查认为，上诉人提交的证据仅能证明其对信用卡6259××××0074（账号9106××××1003）进行核销信用卡还款，不足以证明其个人征信符合办理银行按揭贷款条件以及未能办理贷款属于不可归责于双方当事人的事由，且与其起诉状中主张的因其个人征信出现问题不能办理按揭贷款导致无履约能力的理由矛盾。本院二审审理查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案系因上诉人征信问题导致无法办理贷款审批手续，亦未按约定支付首付款致使双方之间未能签订商品房买卖合同，非因不可归责于双方当事人的事由，依据上述法律规定及双方约定，一审判决对上诉人要求被上诉人返还定金20000元的诉讼请求未予支持并无不当。综上所述，上诉人李晓振的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人李晓振负担。本判决为终审判决。审 判 长 王忠熙审 判 员 李灵福审 判 员 王 娜二〇二一年七月二十三日法官助理 陈 蒙书 记 员 杨 柳