湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初4723号原告：长沙市地华梅溪湖畔小区第二届业主委员会，住所地长沙市岳麓区枫林三路238号。负责人：刘宇俊，业主委员会主任。委托诉讼代理人：刘西菁，湖南红雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖翔，湖南红雨律师事务所律师。被告：湖南省地华置业有限公司，住所地长沙市岳麓区枫林三路238号公寓。法定代表人：张子仲，总经理。委托诉讼代理人：曾凯立，湖南越一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雨林，湖南越一律师事务所律师。原告长沙市地华梅溪湖畔小区第二届业主委员会（以下简称“梅溪湖畔第二届业委会”）诉被告湖南省地华置业有限公司（以下简称“地华公司”）排除妨害纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梅溪湖畔第二届业委会向本院提出诉讼请求：一、责令被告将长沙市岳麓区枫林三路238号地华梅溪湖畔小区1#栋房屋的结构转换层与3#栋房屋的结构转换层腾空并交还原告管理；二、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系长沙市岳麓区枫林三路238号地华梅溪湖畔小区的开发商。地华梅溪湖畔小区1#栋房屋的三层与四层之间原设计修建有结构转换层，3#栋房屋的二层与三层之间原设计有修建结构转换层。根据法律法规的规定小区结构转换层不得擅自占用、改建，但2015年后被告违法将上述1#栋房屋的结构转换层与3#栋房屋的结构转换层改建为办公室用于办公。为此，原告多次现场查看并责令被告恢复原状交还业主，后又通过社区、街道协调，但被告一直不予理睬。被告长期非法占用、改建结构转换层，给小区业主安全造成巨大隐患，侵害了业主利益。原告为维护广大业主合法权益，特提起诉讼，恳请人民法院判如所请。被告地华公司辩称：一、原告并非本案的适格主体。业委会是业主大会的执行机构，只能在法律规定及授权的范围内履行职务，原告对本案争议标的的起诉行为不符合根据《物业管理条例》第十一条第（七）项的规定，本案属于有关共有及共同管理权利的重大事项，应由业主共同决定；原告如要代表全体业主进行诉讼活动，应当报请业主大会表决授权且出具相应的授权文书，故原告并非本案的适格主体。二、1栋三层与四层之间、2、3栋的二层与三层之间的建筑空间为结构转换层而非设备层。《湖南省房产面积测算规则》(湘建房（2017）42号)第2.0.10条规定，结构转换层是指建筑物某楼层因上部与下部的平面使用功能不同而采用不同建筑结构类型，通过该楼层进行结构转换；技术设备层（简称技术层或者设备层）是指专用于为安装布置水、电、暖、卫系统等设施的楼层。地华·梅溪湖畔小区1栋l至3楼均为商业楼层，4楼及以上是住户，3楼与4楼之间的建筑空间的设置系因商业楼层与住户楼层的平面使用功能不同而建筑的空间，应当属于结构转换层。长沙市不动产登记中心出具的《勘测成果表》（测绘宗号：201311070003）也明确了该楼层属于结构转换层；2、3栋的二层和三层之间的建筑空间功能与1栋的建筑空间相同，长沙市不动产登记中心出具的《勘测成果表》（测绘宗号：201401060002）也明确了该楼层属于结构转换层。原告将l栋三层与四层之间、2、3栋的二层与三层之间的建筑空间定性为结构转换层或者设备转换层明显属于混淆概念、定性错误。三、原告无权要求被告腾空并交付l栋及2、3栋的结构转换层。（一）结构转换层没有作为公用部分由全体业主分摊面积，其建设成本也没有计入房价。根据《湖南省房产面积测算规则》第5.7.1条之规定，结构转换层内可独立使用的部分不进行分摊；从1栋及2、3栋的结构转换层平面图可以看出，长沙市房地产测绘队（以下简称“测绘队”）出具的《共有建筑面积分摊方案》及《房屋分层分户平面图》均显示诉争的结构转换层可独立使用的部分未作为公用部分分摊。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。诉争的结构转换层在法律上并未明确是否属于共有部分，更不可能属于业主专有部分，所以各业主是否已实际分摊了该结构转换层的建设成本可以作为判断该结构层是否属于业主共有的依据，从测绘队出具的测绘结果，可明确诉争结构转换层的可独立使用部分未作为公用部分分摊。诉争的结构转换层系开发商合法投资建设取得的，因此，诉争的结构转换层不属于全体业主共同共有。（二）被告与业主签订的房屋买卖合同已明确诉争结构转换层为被告所有。诉争的结构转换层系开发商一次性合法投资建造取得，且其建造成本未列入房价成本、未作为公用部分分摊给业主，根据被告与全体业主签订的《长沙市商品房买卖合同》附件七物业服务条款中第4条，在本物业服务区域内，根据商品房买卖合同，以下部位、房屋、设施设备为本物业开发商所有：（1）车库、会所、架空层、配套设施用房等由出卖人投资建设但未列入房价成本的设施设备、房屋。《补充协议》第8条，商品房在小区的车位、会所等由出卖人投资建设未列入房价成本的设施、设备、用房所有权归出卖人所有。诉争结构转换层系被告投资建设且未列入房价成本，应属于被告所有，该约定并不违反《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于共有部分的法律规定，且属当事人的真实意思表示，应当认定为合法有效，从而确定诉争的结构转换层属于被告所有。四、结构转换层由开发商占有使用系房地产行业的普遍做法，属于行业惯例。现代高层建筑向多功能和综合用途发展，在同一竖直线上，顶部楼层布置住宅，下部楼层作为商店、餐馆等商业铺面的现象非常普遍，而在位于不同建筑功能的楼层之间设置结构转换层则是必要且常见的。目前，如开发商和业主没有特别约定，结构转换层由开发商占有、使用、管理系房地产行业的普遍做法，属于行业惯例，原告在缺乏法律规定及双方合同约定的情况下，要求被告腾空并交付诉争的结构转换层明显与市场通行做法相悖。综上，诉争的结构转换层并非地华·梅溪湖畔小区业主共同共有，原告要求被告腾房并交付1栋及2、3栋的结构转换层既缺乏法律依据，也无合同约定，更违背了行业惯例。以上答辩意见，望法院予以充分考虑并加以采纳。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告梅溪湖畔第二届业委会于2020年7月21日成立，任期五年。被告地华公司系长沙市岳麓区枫林三路238号地华•梅溪湖畔小区（以下简称“案涉小区”）的开发商。根据原、被告双方提交的由长沙市房地产测绘队出具的《勘测成果表》（测绘宗号：201311070003），载明案涉小区1栋的勘测结论为：该房系竣工验收后实测，l-4#栋规划审批为地上27层，地下2层（地下2层另单独测绘），钢混结构，1-4#栋地上批建总面积为73568.78平方米。本栋为l栋，现根据规划审批图纸，实勘该房屋为地上25层（3层至4层之间有结构转换层），建筑面积为22109.88平方米，钢混结构，房屋建设基本符合规划审批图纸要求（1-3层室外观光梯尺寸现实勘为3.0×2.3米），且建在自有土地红线范围内，实测面积与批建面积的差异系上述变化及计算等原因所致（差异表上差异规划已认可）。房屋设计用途：1-3层为商业，4-25层为住宅。整栋四至墙界为自墙，分户后各户室为共墙。各户室面积见户室面积对照表。其他房屋要求见成果表。案涉小区1栋“栋分摊”中确定的共有建筑面积范围为：外墙水平投影面积的一半，第1-3层、结构转换层、顶层楼梯01-02，第2-3层楼梯08-11。“功能分摊”中确定的共有建筑面积范围为：第2层烟道、风井、管井；第1层楼梯03-06，第2、3层楼梯03-07，结构转换层楼梯07；第3层烟道、风井、管井；第4-25层楼梯01、02；第1层烟道、风井。该楼栋的结构转换层层公用面积为140.95平方米，建筑面积为150.78平方米，层高4.8米，共有分摊面积为0。根据原、被告双方提交的由长沙市房地产测绘队出具的《勘测成果表》（测绘宗号：201401060002），载明案涉小区2、3栋的勘测结论为：该房系实测变更，变更内容为：101和201以及203和305户室合并，与预测保持一致。1-4#栋规划审批层数为地上27层，地下2层（地下2层另单独测绘），钢混结构，1-4#栋地上批建总面积为73568.78平方米。本栋为2、3栋，现实勘该房屋为地上26层（1、2层之间局部有夹层；3#栋2、3层之间有结构转换层），建筑面积为29859.27平方米，房屋建设基本符合规划审批图纸要求，且建在自有土地红线范围内。实测面积与批建面积的差异系计算等原因所致（差异表上几点差异规划已确认）。房屋设计用途：2#栋1-3层为商业（其中112户室为商业办公），3#栋1-2层为商业，其余均为住宅。整栋四至墙界为自墙，分户后各户室四至为共墙。各户室面积见户室面积对照表。其它房屋要求见成果表。案涉小区2、3栋“栋分摊”中确定的共有建筑面积范围为：外墙水平投影面积的一半，第1、2层楼梯01、02，第2、3层楼梯05，第2层楼梯08，结构转换层风井，结构转换层楼梯01，第3层楼梯02，第26层楼梯02，顶层1楼梯01、02，顶层2楼梯01，顶层2楼道01。“功能分摊”中确定的共有建筑面积范围为：第1、2层楼梯06，第3-26层楼梯01、楼道01，第4-25层楼梯02，第1-3层楼梯03，第1层楼梯09，第1-3层楼梯04，第1、2层楼梯07，第1、2层风井、烟道。该楼栋的结构转换层层公用面积为47.64平方米，建筑面积为52.43平方米，层高4.8米，共有分摊面积为0。另查明，根据被告地华公司与买受人就案涉小区房屋所签订的《长沙市商品房买卖合同》，附件七第4条中约定：在本物业服务区域内，根据商品房买卖合同，以下部位、房屋、设施设备为本物业开发商所有：（1）车库、会所、架空层、配套设施用房等由出卖人投资建设但未列入房价成本的设施设备、房屋。（2）楼宇、小区命名权。（3）小区的屋面（含商铺上方平台）以及外墙面使用权。开发商享有上述部分的所有、使用、收益、处分权。附件八第8条中约定：商品房所在小区的车位、会所等由出卖人投资建设未列入房价成本的设施、设备、用房所有权（占有、使用、收益、处分）归出卖人享有；买受人同意小区的屋面（含商铺上方平台）、外墙面使用权以及小区的命名权均归出卖人所有。上述事实，有当事人陈述及经庭审质证的《勘测成果表》（测绘宗号：201311070003）、《勘测成果表》（测绘宗号：201401060002）、《共有建筑面积分摊方案》、《楼层面积对照表》、《房屋分层分户平面图》、《长沙市商品房买卖合同》等证据佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告梅溪湖畔第二届业委会的诉讼主体资格问题。二、案涉结构转换层是否属业主共有的问题。一、关于原告梅溪湖畔第二届业委会的诉讼主体资格问题。首先，原告系经相关政府部门批准同意设立，符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的“其他组织”的条件，有权对外代表业主维护业主的共同利益。其次，本案系业主与开发商之间所产生的物权争议。综上，梅溪湖畔第二届业委会在本案中具有诉讼主体资格。二、关于案涉结构转换层是否属业主共有的问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。本案中，首先，当事人诉争标的为建筑物的结构转换层，在上述法律规定中，并未明确结构转换层是否应属业主共有。其次，根据相关证据显示，案涉结构转换层的面积并未作为业主的分摊面积，即案涉结构转换层的建设成本未列入业主购房的房价成本。而根据业主与地华公司签订的《商品房买卖合同》及其附件的约定，由出卖人投资建设未列入房价成本的设施、设备、用房所有权（占有、使用、收益、处分）归出卖人享有。综上，原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告长沙市地华梅溪湖畔小区第二届业主委员会的全部诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取40元，由原告长沙市地华梅溪湖畔小区第二届业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘 群二〇二一年七月十六日法官助理  付承千书 记 员  刘 彬附相关法条：《中华人民共和国民法典》第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。