贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0103民初3324号原告：左祖跃，男，汉族，1981年2月10日生，住贵州省贞丰县。委托代理人：周雄，浙江三衡律师事务所律师。被告：贵州红星利尔置业有限公司，住址：贵阳市云岩区浣纱路壹号综合楼6楼叁号房。法定代表人：薛涛，职务：总经理。委托代理人：杨通敏，女，侗族，1990年1月13日生，住贵州省黎平县。系该公司员工。原告左祖跃诉被告贵州红星利尔置业有限公司（以下简称“红星利尔”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左祖跃及其委托代理人周雄，被告贵州红星利尔置业有限公司之委托代理人杨通敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告左祖跃提出如下诉讼请求：1、判令被告退还原告购房款等共计768032元，支付违约金38401.6元，两项合计806433.6元。2、本案相关诉讼费用由被告承担。审理中，原告增加解除原被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼。事实及理由：2015年9月13日，原告向被告指定的贵州玖志恒通信息科技有限公司支付5万元团购诚意金。2015年9月20日被告（甲方）与原告（乙方）签订“红星城市广场ＶＩＰ铂金卡（下称铂金卡）”，铂金卡第2条约定，原告购房款1082603元由被告收取，原告装修款270651元，根据约定由银齐利商业发展有限公司（代收代付）...。2015年11月5日，原告与被告或被告指定的公司分别签订《商品房买卖合同》、《红星城市广场商铺委托经营管理协议》、《回购协议》等。《商品房买卖合同》第一、三条和第七、八条约定，被告将其位于贵阳市云岩区，房号为4-1、建筑面积为46.68平方米、套内建筑面积为22.22平方米、单价为每平方42414.31元、总价款为942446元、首付款为472446元、按揭贷款为470000元的商铺出卖给原告；第十一条约定，被告应当在2017年12月31日前向原告交付所购买的商品房；第十三条约定，除不可抗力之外，被告未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付的。若逾期超过60日，原告有权退房，买受人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。《红星城市广场商铺委托经营管理协议》第三条第3.1.5约定，自甲方（原告）享有商铺委托经营收益之日起至商场开业满5年期间，乙方（被告指定的贵州银齐利商业发展有限公司）每年按人民币115269元整向甲方（原告）结算并支付经营收入；第四条第4.1约定，为提升项目整体品质和保障之需要，甲方同意于本协议生效当日内一次性向乙方支付装修款235612元。《回购协议》第二条约定：出现以下任一情形的乙方（被告）应按照本协议约定的条件从甲方（原告）处回购商铺：1.受国家政策影响，商场改变其用途的；2.相关职能部门不能验收，致使商场无法开业的；3.商场开业满五年内，乙方与贵阳漫乐城的经营管理合作终止的；4.购买人在经营期满五年后不想拥有物业，要求乙方回购的；5.因乙方原因导致商铺无法使用的。第五条第2项约定，回购价格为甲乙双方所签订的《商品房买卖合同》中的购房款总金额的125%，共计人民币1178058元。上述合同或协议都是由被告提供的格式合同。签订上述合同或协议后，原告并于2015年11月5日当日按约定向被告或被告指定的公司支付了首付款472446元、预告登记费550元、装修款235612元，2015年12月1日，原告向被告支付住宅专项维修费9424元。因此，原告总共向被告或被告指定的公司支付了768032元。原告于2015年5月11日当日还把办理按揭贷款所需要的材料按被告的要求交给被告。签订上述合同或协议时，原告等同一批的购房买受人不仅把办理按揭贷款所需要的材料按被告的要求交给被告，还按被告的通知，到相关银行签字。但因被告的原因，原告等同一批的购房买受人的按揭贷款一直办不了。2017年12月31日为最后交房日，而原告与被告购买的商品房根本没有建好，直到2020年6月份才建好。商品房建好后，原告等同一批购房人找到被告协商购房事宜，要求被告按《红星城市广场商铺委托经营管理协议》、《回购协议》的约定履行返租或回购等义务。但被告不同意返租或回购，原告就要求被告退房，被告称说若要退房，要扣除违约金，并且要等公司有钱后才退还已支付的全部已付款。在找被告协商过程中，有部分买受人还被公安警察以扰乱公共秩序为由被抓起来。综上事实，为维护自己的合法权益，原告特根据《民事诉讼法》等相关法律规定，向人民法院提起诉讼。被告红星利尔辩称：原被告之间并没有解除合同情形出现，被告没有违约行为，该案所涉商铺正在经营中，该商铺为委托经营。原告没有结清房屋尾款，对于原告要求支付违约金没有事实及法律依据。经审理查明：2015年9月13日原告向贵州玖志恒通信息科技有限公司支付团购诚意金，贵州玖志恒通信息科技有限公司出具编号为15235811号《收据》一份，载明：“兹收到左祖跃交来团购诚意金人民币（金额大写）伍万元￥50000元收款人：胡函”。2015年9月20日原被告签订《红星城市广场ＶＩＰ铂金卡》一份，载明：“编号：登记日期：2015.9.22甲方：贵州红星利尔置业有限公司法定代表人：吴永明乙方（登记者）姓名：左祖跃联系电话：151××××9863身份证号码／护照：5223251981××××××××联系地址：团购协议号：0000208收据编号：15235811甲乙双方确认《红星城市广场VIP铂金卡》是双方真实意思表达，具备合同法规定的基本要素，是有效并受保护的。乙方声明对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有了充分的了解，并在签署本表之前已阅读并完全认同《好屋会会员入会协议书》、《玖志恒通团购会员申请书》、《红星城市广场商铺委托经营管理协议》，《回购协议》、《认购合同》，并自愿锁定以下单位，遵循下列条件。1、锁定单位信息房号AB-15-1单位，建筑面积：46.68㎡，套内面积22.22㎡2、锁定单位价格信息原购房价1082603元由贵州红星利尔置业有限公司收取，原装修款270651元，根据约定由贵州银齐利商业发展有限公司（代收代付），合计总付款1353253元，其中购房款部分占80%，装修款部分占20%，付款方式及折扣：/准时签约折扣9.9，团购优惠100000.00元，折后购房款992576.38元，折后购房款单价21263.42元，至AB区开业起满5年期间返收益额115269元/年。说明：乙方须于得到甲方指派人员电话、短信、微信通知期限内付清定金并签署锁定单位《认购合同》、《红星城市广场商铺委托经营管理协议》，《回购协议》；乙方履行在通知期限内付清定金及签署锁定单位《认购合同》、《红星城市广场商铺委托经营管理协议》，《回购协议》的情况下，甲方为乙方保留房源，否则甲方有权将房源另行出售，乙方所交付定金按《好屋会会员入会协议书》、《玖志恒通团购会员申请书》中条款进行退还；乙方同意签署《红星城市广场VIP铂金卡》后不更名和不换房，若乙方违规，甲方有权将房源另行销售；锁定房源建筑面积、价格以签署《商品房买卖合同》约定为准，返收益以《商铺委托经营管理协议》约定为准；甲乙双方联系方式以本《红星城市广场铂金卡》所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供的资料的真实性负责，如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为已履约通知送达义务，乙方承担由此引起的相关全部责任；乙方若未能按照《认购合同》所规定的时间内签署《商品房买卖合同》，则不享受甲方准时签约折扣。登记《红星城市广场VIP铂金卡》须先缴纳团购优惠权益会费，每一个团购优惠权益限买一套单位；《红星城市广场铂金卡》不挂失，必须与身份证原件及《好屋会会员入会协议书》、《玖志恒通团购会员申请书》、收据同时使用方为有效；《红星城市广场铂金卡》申请卡如有遗失或涂改则视为自动作废。甲方（盖章）：贵州红星利尔置业有限公司乙方（盖章）：左祖跃2015年9月20日”。2015年11月5日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买建设项目为红星利尔暨红星美凯龙全球家居生活广场ＡＢ区，建筑面积46.68平方米，套内建筑面积22.22平方米，单价为每平方米42414.31元，总价款为942446元。第八条约定“买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款472446元，余款470000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任，逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后90日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”第十条“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起90日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。……”合同签订当日，被告向原告分别出具《收款收据》，载明收到原告购房首期款472446元，和预告登记费550元，2015年12月1日，被告出具收据收到原告的维修基金9424元。该合同已办理备案登记，2016年2月4日办理了预告登记。2015年11月5日，原告与贵州银齐利商业发展有限公司（下称“银齐利公司）签订《商铺委托经营管理协议》，约定原告将其购买的红星城市广场商铺委托给银齐利息公司经营管理，并支付装修费235612元。同日，银齐利公司向原告出具了收到装修款235612元的收款收据。审理中，原被告双方均未就房屋未能办理按揭贷款的原因向本院提交证据，原告表示因未贷到款，故未全部支付完购房款。被告表示因为原告没有支付完全部购房款，未向原告支付返租。原告另行提交被告及银齐利公司的退房细则一份，拟证明原告要求被告按合同返租或回购，但被告不同意，后被告张贴公告，称要退房需扣除违约金。上述事实，有原被告的陈述及其提交的证据材料在卷佐证，并经庭审举证质证，足以认定。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。现原告已按合同约定向被告支付购房首期款472446元，余款根据《商品房买卖合同》第八条约定，由原告申请银行贷款支付。原告虽未能获得银行贷款，但双方均未能举证证明对方存在过错，故应适用非归责于双方的原因，根据该条第四款约定，因非归责于双方的原因导致买受人未能获得贷款的，买受人应在30日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同。现原告已明确表示不再支付剩余购房款，原告可依该条约定解除《商品房买卖合同》，被告应退还原告已付款472446元及维修基金9424元，共计481870元。对于原告主张的预告登记费，因预告登记已完成，费用已实际产生，再要求退还已无依据，对诚意金5万元，系贵州玖志恒通信息科技有限公司收取，且该款并未转化成购房款，对装修款235612元系银齐利公司依据《商铺委托经营管理协议》收取，该二笔款项非被告收取，被告不应承担退款的责任。对原告主张的违约金，原告在审理中表示系按逾期交房后买受人退房约定的违约金标准5%计算，但本案中原告因未付清全部房款，其属先履行义务一方而未能履行，故本院不予支持。同时，因该商品房买卖合同已办理备案登记和预告登记，作为解除合同的附随义务，原告在合同解除后应协助被告办理相关注销手续。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日起施行）第93条第2款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，第97条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、解除原告左祖跃与被告贵州红星利尔置业有限公司于2015年11月5日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵州红星利尔置业有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告左祖跃首期款472446元、维修基金9424元，共计人民币481870元；三、原告左祖跃于本判决生效之日起十日内协助被告贵州红星利尔置业有限公司办理贵阳市云岩区北京西路红星利尔广场暨红星美凯龙全球家居生活广场房屋的合同备案及预告登记的注销手续；四、驳回原告左祖跃的其余诉讼请求。案件受理费5932元（已减半收取，原告已预交），由原告负担2583元，被告负担3349元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。审判员  章放忠二〇二一年七月八日书记员  乔维姗