广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第98号上诉人（原审被告）：深圳市万科兴业房地产开发有限公司。被上诉人（原审原告）：邹权招。上诉人深圳市万科兴业房地产开发有限公司（以下简称万科公司）因与被上诉人邹权招房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第843号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2010年5月16日，邹权招与万科公司签订了一份《深圳市房地产认购书》，约定万科公司将万科金域华府项目的X栋座XX房出售给邹权招，套内建筑面积34.79平方米，总价款为1600673元，邹权招采取一次性付款方式付款。2010年5月18日，双方签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定万科公司将位于深圳市xx区xx街道xx大道xx园第x期X栋X座XX房出售给邹权招，用途为住宅，建筑面积47.65平方米，购房总价款1600673元，邹权招采取一次性付款方式付款。合同第九条约定，万科公司应当于2011年12月31日前将本房地产交付给邹权招，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件，万科公司向邹权招交付时，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积，邹权招对万科公司所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对万科公司交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；合同第十一条约定，邹权招收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产；邹权招认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议，万科公司在收到邹权招异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为邹权招异议事实成立，本房地产视为未交付；合同第十二条约定，万科公司如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付邹权招，逾期超过90日的，邹权招有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，邹权招解除合同的，万科公司应当自邹权招解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向邹权招支付违约金；邹权招要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，万科公司按日向邹权招支付本房地产总价款万分之四的违约金。该合同附件五对合同第九、十、十一条进行了修订：1、邹权招应在《入伙通知书》中通知的入伙日起5日内前来验收本房地产，如有异议，应予验收期限届满当日提出；2、若万科公司按相关法律法规及本合同规定将具备工程竣工验收合格证明文件的房屋交付给邹权招，邹权招除非有法定理由，不得拒绝受领，否则视为交付，已交付（包括视为交付）的商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等所有相关费用，自此由邹权招承担；3、对于邹权招在《收楼意见书》中提出的异议，万科公司应按照本条约定的时间向邹权招提供《收楼意见书回函》，并按照合同约定对应保修的项目履行保修义务，不属于保修范围的万科公司应在《收楼意见书》中一并说明，邹权招应当按照万科公司《收楼意见书回函》中约定的验收日期给予验收，邹权招无正当理由不得延期、拒绝验收，否则视为《收楼意见书回函》中约定验收日期为维修合格日。2010年5月18日，邹权招向万科公司付清了购房款。2010年5月18日，双方签订了一份《装修标准意向书》，称邹权招有意购买万科公司开发的X府X栋XX、XXX号房示范单位，双方同意示范单位按现状交楼，交楼时间为2011年12月31日，示范单位装修费用折旧后总价为4427470元，家私及物品费用合计0元；邹权招同意将上述装修及固定装修费用计入示范单位买卖合同总价一并付清；示范单位装修内容如下：固定装修内容包括厨、卫装修，不含家私、窗帘、吊灯、电器、摆饰等可移动物品，此房为示范单位，交付前存在施工改造、恢复工作，邹权招认可并接受示范单位交付时的现状（包括损旧程度），除买卖合同中约定的交楼标准外，万科公司不承担示范单位装修内容的保修责任。2011年3月31日，万科公司取得了深圳市住房和建设局颁发的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，称已经取得万科公司万科XX府第X期X号楼工程项目竣工验收备案的资料。2011年12月23日，万科公司向邹权招发出入伙通知书，要求邹权招于2011年12月31日9时至10时办理涉案房产的交付手续。2011年12月31日，邹权招办理收楼手续时，向万科公司发出一份《投诉及房屋要求》，称1201及1204房存在以下问题：1、室内房屋墙纸均不符原样板房采用的墙纸品牌、样式、型号；2、所有家私、电器严重损坏，要求全新及符合原购买的外型及功能；3、管理费停止扣账，12月31日房主拒绝验收未符合同的房产；4、从2012年1月1日起，赔偿房主滞纳金及相关损失；5、房屋阳台及门口设计完全不符合购买时的样式。请及时处理相关问题。万科公司的员工XX为在该文件上签名“收到”。2012年4月5日，邹权招向万科公司发出解除合同通知书，称邹权招购买了金域华府X栋X座XX、XXX号房，邹权招在根据入伙通知书的要求对房产进行验收时，发现XX、XXX房的装修、家私、家电等均与邹权招看楼时存在很大差异，因此邹权招向万科公司的员工XX为、张翠苗提交了书面异议书，但此后万科公司没有在7日内反馈任何消息。2012年4月1日，邹权招再次和万科公司确认整改事宜，但房产内状况与2011年12月31日时没有任何改变。因此邹权招要求与万科公司解除合同，要求万科公司向邹权招返还购房款及利息，同时支付总价款10%的违约金。邹权招在原审的诉讼请求为：1、解除双方之间的《买卖合同》。2、万科公司退还邹权招购房本金1600673元及利息186653.82元（暂自2010年5月18日计至2012年4月15日，实际应计算至万科公司实际偿付全部债务止）；3、万科公司向邹权招支付违约金160067.3元；4、本案诉讼费用由万科公司承担。原审法院认为：邹权招与万科公司签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面适当地履行合同。邹权招诉称万科公司没有按照《装修标准意向书》完成对涉案房产的装修，在邹权招依约提出异议后，万科公司没有做出回应，应当视为异议的事实成立，因此请求解除合同，由万科公司返还购房款及利息并支付违约金。万科公司认为其已依约、按期向邹权招交付了竣工验收合格且符合合同约定的商品房。原审法院认为，双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十一条约定“邹权招收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产；邹权招认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议，万科公司在收到邹权招异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为邹权招异议事实成立，本房地产视为未交付”，本案中，邹权招对涉案房产进行验收时，对房屋装修及质量问题提出异议，并向万科公司送达了书面的投诉及房屋要求，万科公司在收到该书面形式的异议后，没有做出任何的书面答复和处理意见，根据合同约定应当视为邹权招异议事实成立，本房地产视为未交付，故原审法院认定万科公司于2011年12月31日未向邹权招交付涉案房产。此后，万科公司既未告知邹权招处理意见，也未再次要求邹权招办理入伙手续，持续时间已经超过90日，根据双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十二条约定，邹权招有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，万科公司应当退还全部已付购房款即1600673元并按中国人民银行公布的同期贷款利率标准支付利息，利息从邹权招付款的2010年5月18日起算，同时万科公司应当按本房地产总价款的10%即160067.3元向邹权招支付违约金。故，邹权招的诉讼请求原审法院予以支持。万科公司辩称邹权招并未依据合同约定向万科公司提交收楼意见书，因此应当根据合同约定认定邹权招逾期未提出异议，已接收涉案房产。原审法院认为，邹权招向万科公司提交的投诉及房屋要求的名称虽然不是收楼意见书，但其内容是对涉案房产验收时存在问题提出的意见，实质上应为收楼意见书，而且合同也没有约定邹权招必须在万科公司提供的收楼意见书上提出异议，邹权招在万科公司没有提供统一格式的收楼意见书的情况下自行手写收楼异议并无不当。因此，万科公司的该项辩解理由不能成立，原审法院不予采纳。万科公司在原审庭审中辩称邹权招未在验收期间内向万科公司送达收楼意见书。原审法院认为，邹权招提供的投诉及房屋要求上注明“12月31日房主拒绝验收未符合同的房产”，说明邹权招对房屋问题提出异议的时间为双方约定的2011年12月31日，且万科公司的员工XX为签收该文件时没有注明签收时间，也没有提出异议，应当认定万科公司已经认可邹权招提出异议的时间和方式，原审法院认定万科公司向邹权招送达投诉及房屋要求的时间为2011年12月31日，邹权招提出异议的时间符合合同的约定。故，万科公司的该项辩解理由不能成立，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除邹权招和深圳市万科兴业房地产开发有限公司于2010年5月18日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》；二、深圳市万科兴业房地产开发有限公司应于原审判决发生法律效力之日起十日内向邹权招返还购房款1600673元及利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率标准，从2010年5月18日计算至原审判决指定支付之日止）；三、深圳市万科兴业房地产开发有限公司应于原审判决发生法律效力之日起十日内向邹权招支付违约金160067.3元。案件受理费22327元（已由邹权招预缴），由深圳市万科兴业房地产开发有限公司负担。万科公司不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）一审判决的主要依据是邹权招提交的《投诉及房屋要求》，该证据存在众多瑕疵，不应予以采纳。该证据的签收人XX为未经万科公司授权，无权对任何具有法律效力的文件进行签收。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同上明确记载了万科公司的通讯地址，即使邹权招可以以《收楼意见书》以外的形式向万科公司提出异议，亦应在验收期间内向万科公司邮寄收楼异议。该证据仅“XX为收到”五个字系人为手写的，其他内容均系通过复印所形成的，该份证据材料的真实性无法证实。据XX为本人回忆，邹权招提交投诉材料的要求可以确定系在2012年，并非邹权招所述的2011年12月31日。XX为在《投诉及房屋要求》上并未注明签收时间，邹权招无法证明其在验收期间内向万科公司提出了异议。一审法院认为，根据其中“12月31日房主拒绝验收未符合同的房产”的内容可以认定该异议系于12月31日向万科公司提出的。该推论并无逻辑依据，上述内容仅能说明邹权招的异议请求，并不能证明其向万科公司提出异议的时间。邹权招提交的《投诉及房屋要求》并不符合《深圳市商品房买卖合同（预售）》约定的《收楼意见书》形式，其异议方式存在瑕疵。一审判决书中认定“原告没有提供统一格式的收楼意见书”与事实不符，且一审法院对此事实的认定没有任何依据，一审庭审时并未对此问题进行调查，各方当事人均未就此事实进行陈述和质证。万科公司作为正规的房地产开发商，于房屋集中交付的现场均有提供《收楼意见书》供买受人填写。涉案房屋所在楼盘金域华府的其他业主均有填写，不存在万科公司不向买受人提供《收楼意见书》的情形。一审法庭调查已经查明，该文件落款处注明的“XX12.31日收件”系由邹权招的女儿所写，并非XX为的真实签名，邹权招自己对此也不否认。据此，不难认定邹权招存在冒名签字的嫌疑，且进而可以推定这份一审法院认定万科公司违约的关键性证据的整体真实性非常值得怀疑。总而言之，邹权招并未有证据证明其在房屋验收期间内向万科公司提出了异议，不能视为异议成立。其所提交的《投诉及房屋要求》并不符合双方合同约定的《收楼意见书》形式，且存在众多瑕疵，万科公司对该文件不负有做出回应和异议的义务，对该证据一审法院不应予以认可。（二）邹权招在《投诉及房屋要求》中就“房屋墙纸”、“家电、家私”提出的异议，均不符合双方签订的《装修标准意向书》的约定，邹权招应在双方约定的房屋交付标准内提出异议，因该异议不在双方约定的交付标准范围内，该异议不应视为成立。《装修标准意向书》第五条约定：“固定装修包括厨、卫装修，不含家俬、窗帘、吊灯、电器、摆饰等可移动物品；此房为示范单位，交付前存在施工改造、恢复工作，买房认可并接受示范单位交付时的现状（包括损旧程度）。”首先，涉案房屋并非一般的商品房，而是所在楼盘的示范单位，即该房屋的交付标准在双方签订合同时已经能通过现实情况进行确定。对此，买受人已通过《装修标准意向书》认可该房屋作为示范单位的装修状况，并认同作为示范单位可能产生的损旧程度。换而言之，邹权招在《投诉及房屋要求》中提出的异议均无合同依据，不应视为其异议成立。其次，邹权招提出的异议均不能构成拒绝接收涉案房产的理由，其所述的房屋瑕疵均不会严重影响其对该房屋进行正常使用。一审审理时，主审法官己前往涉案房产进行现场查看，亦认为该房屋不存在瑕疵，对邹权招提出的异议在实体上不予认可。（三）万科公司仅负有按买卖合同约定的交楼标准交付房产的义务，邹权招以装修问题拒绝收楼没有合同依据。根据双方签订的《装修标准意向书》第五条第2款的约定，“除买卖合同中约定的交楼标准以外，卖方不承担示范单位装修内容的保修责任”，同时双方补充协议对合同第九、十、十一条的修订：“若万科公司按相关法律法规及本合同规定将具备工程竣工验收合格证明文件的房屋交付给邹权招，邹权招除非有法定理由，不得拒绝受领；否则，视为交付。房屋质量瑕疵由万科公司按本合同约定对其承担保修责任。”以上条款表明，邹权招不能以装修不合格或房屋质量瑕疵作为拒绝收楼的理由。对于示范单位的装修内容及在交付前存在施工改造、恢复工作可能造成的损旧程度，万科公司在合同签订前已履行充分的告知义务，对此邹权招认可并同意按示范单位交付时的现状接受房产。而邹权招在办理入伙手续时以墙纸不对、家私电器损坏、阳台及门口设计不符合购买时样式等无理请求拒绝收楼，违背合同基本约定，万科公司对其无理诉求不予处理并不构成违约。（四）原审法院在判决支付违约金的同时判决支付利息，属适用了双重违约责任。据此，万科公司请求本院判令：1、撤销原审判决，驳回邹权招的全部诉讼请求；2、邹权招承担一、二审的全部诉讼费用。邹权招答辩称：（一）邹权招提交的《投诉及房屋要求》符合万科公司与邹权招之间房屋买卖合同约定的异议方式，并且已经在约定的时间内提出，应当认定具备法律效力。2011年12月31日，邹权招按照万科公司的通知前往涉案房产现场对房产进行验收，万科公司一共派遣了两名员工参与，一是维修班的XX，二是客户部的XX，这两位员工当日都是在履行职务行为。当时，邹权招因为对涉案房产的现状极为不满，包括对房屋质量存有异议，所以现场手写《投诉及房屋要求》一份，要求该两名员工进行签收，其中XX为签名收件，万科公司在原审时也有进行确认，而XX拒绝签名。对于该份文件提交的时间，除了一审判决确定的理由外，尚有三点可以佐证：一是邹权招在原审中提交的XX谈话录音中提到邹权招是在办理入伙的当天提交该份文件；二是万科公司在上诉状中对XX为的签名行为进行了确认；三是万科公司在收到了邹权招的该份文件后直至诉讼前也从未对邹权招提交该份文件的时间提出异议。深圳市制订通行标准版的商品房买卖合同规定买方验收异议方式的目的是为了保护消费者的异议权利，万科公司事实上并没有，同时也没有证据证明其向邹权招移交了收楼意见书，邹权招为了维护自身权益，按照合同第十一条第1款以书面的方式提出异议，应当确认其法律效力。在邹权招在原审中提交的谈话录音中，万科公司客户部工作人员XX确认其在收到了邹权招的异议后已经向相关部门领导反映，所以邹权招的异议不只是已经在合法期限内以合法方式提交，并且已经事实上送达给了万科公司公司，万科公司是在已经明确知晓邹权招异议的前提下而拒不作出书面答复，应当承担相应的法律后果。（二）邹权招提出的异议内容真实明确，涉及的问题影响到邹权招对房产的正常使用。万科公司与邹权招签订的装修标准意向书以及商品房买卖合同的补充条款都是万科公司单方制订的格式合同，在装修标准意向书明确了邹权招购买的是示范单位（样板房），而根据邹权招自行调查取证了解的情况，邹权招为了购买该两套房产，比同栋楼上的房产贵了50多万元，为了涉案房产中装饰装修、家私家电等支付了巨额对价，而万科公司利用格式条款，在装修标准意向书中意图规避应当承担的质量责任，是典型的霸王条款，严重侵害了消费者的合法权益。邹权招在质量异议中提到的墙纸质量问题，已涉及到涉案房产中墙纸多处脱落、渗水、霉变。邹权招从2011年12月31日起至原审开庭之前先后三次向万科公司提出该点问题，均没有引起重视，而墙纸的脱落、渗水、霉变，极其有可能是房产内墙体渗水造成，可能涉及到房屋严重质量问题，若不进行整改，实际上涉案房产并不具备入伙入住条件，所以邹权招在验收房产时以此为由拒收房产，合法合理有据。（三）万科公司上诉称原审法官在进行现场勘察时认为该房产不存在瑕疵，但邹权招以及诉讼代理人也参与了现场勘察，原审法官并没有表达类似的观点，并且已经对霉变、脱落的墙体部分进行了拍照。本院经审理查明，原审法院已查明的事实基本无误，本院予以确认。本院认为，涉案买卖合同第十一条中虽有“出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付”的约定，但买卖合同附件五第四条第2款则针对合同第十一条进行了变更约定：买受人除法定理由外不得拒绝受领，否则视为交付；房屋质量瑕疵由出卖人依约承担保修责任。从合同附件五前述约定的文义可知，买受人仅在具备除房屋质量瑕疵问题以外的法定理由的情况下才可拒绝接收房屋，房屋质量瑕疵问题则应由当事人通过保修予以解决。本院认为，涉案买卖合同附件五经双方当事人签署，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，附件文本中用大号和黑体字体已经对可能免除、限制卖方责任的内容和其它重要补充内容进行了标注提示，且未免除房屋出卖人就房屋质量问题应承担的法定保修责任，应为合法有效而对双方当事人均有法律约束力。据此，该补充约定已经变更和修改了买卖合同第十一条中的相关约定，万科公司对邹权招的异议是否在7日内进行书面答复则依约不再构成认定房屋是否交付的条件。关于邹权招是否具有其他拒绝接收房屋的法定理由的问题。本案中，邹权招在其向万科公司提交的《投诉及房屋要求》中所提出的异议为：墙纸品牌、样式和型号与原样板房不符；家电家私严重损坏；阳台及门口设计与购买时的样式不符。首先，本案双方当事人在各项合同及补充约定中并未明确墙纸品牌和样式型号，双方《装修标准意向书》中则约定固定装修内容只包括“厨、卫装修”。邹权招虽上诉另称墙纸存在“脱落、渗水、霉变”现象，但亦未就墙纸质量问题申请鉴定，仅依据其二审提交的房屋局部照片尚不足以认定其所主张的墙纸问题达到了严重影响居住的程度。其次，双方当事人在《装修标准意向书》中已明确约定装修内容不含家具、电器等可移动物品。邹权招提交的《销售事务申请记录表》中虽有申请“房屋家居（家电）”的内容，但根据万科公司在该表中所附的提示，该申请内容“仅代表客户单方意愿”，是否为万科公司接受尚有待其最终决定，故而该申请表所载内容在法律性质上仅构成邹权招要求万科公司附送家具、电器的要约，在万科公司没有对该要约作出明确承诺的情况下，家具、电器并不构成涉案买卖合同的标的物。再次，根据双方签订的《装修标准意向书》，双方已经认可涉案房屋在交付前将存在施工改造和恢复工作，邹权招在该意向书中亦承诺接受房屋交付时的现状，且其在本案中也未举证证明阳台及门口设计的改变对其正常使用居住构成了严重影响。据此，原审判决以万科公司未按期书面答复质量异议为由认定其构成延期交房，与涉案买卖合同附件五第四条的补充约定不符。另一方面，邹权招关于墙纸、家具电器和阳台及门口设计的异议内容则既无合同约定依据，也无证据显示其所主张的质量问题达到了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款所规定的严重影响正常居住使用的程度，故而原审判决认定邹权招有权解除涉案合同有误，本院对此予以纠正。因邹权招在本案中没有提出进行墙纸更换或修复的诉讼请求，当事人就此可自行协商或另循法律途径解决。综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第843号民事判决；二、驳回邹权招的全部诉讼请求。本案一、二审案件受理费共计44654元，由邹权招承担。本判决为终审判决。审 判 长 龚    萍代理审判员 唐    毅代理审判员 朱    宽二〇一三年六月十四日书 记 员 伍圣权（兼）附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。