广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2013)穗南法民三初字第93号原告（反诉被告）周春华。委托代理人蔡建波、冯世锋，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）广州泛科新应用发展有限公司，住所地广州市南沙区港前大道南162号1202室。法定代表人陈金鸿。委托代理人唐振华，该公司法务经理。委托代理人鲜绍翔，国信信扬（南沙）律师事务所律师。原告周春华诉被告广州泛科新应用发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周春华的委托代理人蔡建波、冯世锋，被告广州泛科新应用发展有限公司的委托代理人唐振华、鲜绍翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周春华诉称：2012年9月16日，原被告签订《南沙星河丹堤花园认购书》，约定购买被告开发的位于南沙星河丹堤花园项目A1区A24栋单元101号商品房，总价款12640000元。签订认购书当日，原告按照约定交付购房定金200000元。原告多次要求签订商品房买卖合同，但被告一直以各种借口推诿。2012年11月12日，经原被告协商，将认购书约定购买的商品房变更为B2区B17栋101号商品房，并将原200000元购房定金转为该商品房的定金。同日，原告支付了B2区B17栋101号商品房的房款5000000元。之后，原告要求被告与原告签订正式的商品房买卖合同，但该商品房于2012年11月28日已抵押给银行，已无法签订商品房买卖合同。鉴于原告于2012年11月12日支付了该商品房的定金及部分房款共5200000元，被告未征得原告的同意将商品房抵押给银行，被告以自己的行为明确表示不履行认购书中确定的义务，违反诚实信用原则，并造成合同的目的不能实现。为此，原告周春华请求：1、解除原被告于2012年9月16日签订的《南沙星河丹堤花园认购书》；2、判令被告双倍返还购房定金400000元；3、判令被告返还购房款5000000元及利息（以5000000元为本金，从2012年11月12日起至付清款项之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）。被告广州泛科新应用发展有限公司辩称：同意解除原被告于2012年9月16日签订的《南沙星河丹堤花园认购书》；原告违约，没收定金，不同意双倍返还定金400000元；同意返还购房款5000000元给原告，但不同意支付购房款利息，原告多次迟延付款，对被告也造成了一定的损失，即使要支付，房款也是存在银行，应按银行活期存款利率计算。反诉原告广州泛科新应用发展有限公司反诉称：2012年9月16日，反诉被告与反诉原告签订《南沙星河丹堤花园认购书》，约定认购反诉原告开发的位于南沙星河丹堤花园项目A1区A24栋单元101号房，反诉被告选择一次性付款，购房总价为11897200元，须于签订本认购书之日起10日内签订正式的《商品房买卖合同》，同时支付不低于50%的房款即5948600元（含定金），余款5948600元须于认购书签订之日起30日内付清。签订认购书后，反诉被告仅交付定金200000元，但未按约定支付购房款，也未与反诉原告签订正式的买卖合同，反诉被告已构成严重违约。反诉原告多次催促反诉被告付款签约，反诉被告以房屋风水问题，于2012年9月29日申请换房，并承诺于2012年10月10日前签订正式的买卖合同并支付50%房款，2012年10月30日前付清余款。反诉原告同意其换房申请，将原认购标的变更为B2区B17栋101房，其余仍按原认购书执行。但反诉被告又一次严重违约，仍未按约定的期限、金额支付房款和签订买卖合同。根据订购书第六条、第八条的约定，本案所涉购房认购书自动终止，反诉原告可以另行处置房屋并不返还反诉被告支付的定金。据此，反诉原告广州泛科新应用发展有限公司请求：1、解除南沙星河丹堤花园B2区B17栋101房的认购书；2、反诉被告已付购房定金200000元不予退还；3、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告周春华答辩称：被告与原告没有签订B2区B17栋101房的《南沙星河丹堤花园认购书》，不存在解除；被告违约在先，原告主张被告返还定金400000元合理、合法的。不同意被告的反诉请求。经审理查明，被告是位于广州市南沙区红岭流水井水库周边南沙星河丹堤花园A1、B1、B2区的开发商，于2012年7月12日领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年9月16日，原告周春华（为买方）与被告广州泛科新应用发展有限公司（为卖方）签订《南沙星河丹堤花园认购书》，其中约定：“买方自愿认购卖方开发建设的南沙星河丹堤花园A1区A24栋单元101号房，总价款为12640000元。签订本认购书时，买方应向卖方支付定金200000元，买方愿意采取一次性方式付款，可享94.12%折的付款方式折扣，优惠购房总价为11897200元。买方须于签订本认购书之日起10日内支付不低于50%的房款5948600元（含定金），其余房款5948600元须于2012年10月16日前付清。买方选择一次性付款的，应按第四条约定的时间付清全部房款，并于付清全部款当日与卖方签订正式的买卖合同。买卖双方应于2012年9月26日前签订正式的买卖合同。若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购时效延期，否则认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售。如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还，如因卖方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，卖方应双倍返还买方已付定金。本认购书所称的买方原因包括但不限于逾期付款超过3个自然日，买方逾期未与卖方签订买卖合同或买方单方解除本认购书，若发生上述事由之一，本认购书自动终止，买方所交定金不予退回，卖方有权单独向有关政府部门办理认购书解锁手续等”。签订认购书当日，原告向被告支付定金200000元。2012年9月29日，原告向被告提出换房申请，将原认购商品房变更为B2区B17栋101房，折后总价11680000元，原告承诺于2012年10月10日前签约并支付50%房款，2012年10月30日前支付余下50%房款。被告同意原告申请后未及时告知原告。2012年11月12日，双方同意将原购房定金200000元转为B2区B17栋101房的定金，原告并支付了B2区B17栋101号商品房的部分房款5000000元给被告，但双方并未就何时签订正式买卖合同、剩余房款何时支付、房屋何时交付等条款作出具体约定。同日，原告立下声明书给被告，承诺原告原因在签订买卖合同时尚欠的婚姻证明、户口本、配偶身份证、配偶查册资料，于2012年11月15日补交至国信联合律师事务所。被告于2012年11月26日办理B2区B17栋101号商品房在建工程抵押权预告登记，于2012年12月7日完成该房屋在建工程抵押权注销预告登记。受原告的委托，北京市盈科（广州）律师事务所于2012年12月10日向被告发出律师函，要求被告双倍返还定金和购房款10400000元。被告于2012年12月13日回复该律师事务所，说明B2区B17栋101号房已于2012年10月7日完成解押手续，希望尽快让原告签署《商品房买卖合同》，但双方一直未签订《商品房买卖合同》。诉讼期间，广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局复函本院，证实该局于2012年7月12日向广州泛科新应用发展有限公司核发穗房预（网）字第20120424号《商品房预售许可证》，该《商品房预售许可证》未被注销。本院认为，原、被告签订的《南沙星河丹堤花园认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。后经原告申请将原认购商品房作出了变更，并对签订合同时间和付款时间进行变更。被告同意原告申请后虽未及时通知原告，但双方同意将原告原支付的购房定金转为变更后认购商品房的定金及被告并收取原告购房款5000000元时，原告应知道被告同意其申请变更认购的商品房，故双方签订的《南沙星河丹堤花园认购书》从该日起解除。因当日已超过原告申请签订合同的时间及付款时间，双方已不可能按原告向被告提出书面申请的约定内容继续履行，但双方之后就涉案房屋何时签订买卖合同、何时支付剩余房款、交楼时间及违约责任等条款未作具体约定，故双方至今未能签订《商品房买卖合同》不能归责于任何一方。在双方对前述诸多重要条款未作明确约定的情况下，双方应就上述问题进一步协商解决。现双方对上述问题不能协商一致，致使不能签订《商品房买卖合同》，故被告应将收取的定金200000元及购房款5000000元返还给原告，并以购房款5000000元基数从2012年11月12日起至返还款项之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率计付利息给原告。原告以被告违约为由要求被告双倍返还定金及被告以原告违约为由反诉要求没收原告已付购房定金均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方未签订《南沙星河丹堤花园B2区B17栋101房认购书》，本案不存在解除该认购书的问题，本院对被告反诉要求解除《南沙星河丹堤花园B2区B17栋101房认购书》不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、原告周春华与被告广州泛科新应用发展有限公司于2012年9月16日签订的《南沙星河丹堤花园认购书》于2012年11月12日起解除；二、被告广州泛科新应用发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还定金200000元给原告周春华；三、被告广州泛科新应用发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款5000000元及利息（以5000000元为本金，从2012年11月12日至付清款项之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）给原告周春华；四、驳回原告周春华的其它诉讼请求；五、驳回反诉原告广州泛科新应用发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50066元、反诉受理费4300元，由原告周春华负担本诉受理费1299元，被告广州泛科新应用发展有限公司负担本诉受理费48767元、反诉受理费4300元。上述本诉受理费50066元已经由原告周春华预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  老善涵代理审判员  邓小春人民陪审员  陈金好二〇一三年六月六日书 记 员  罗 娜