贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔03民终1002号上诉人（原审被告）：遵义市美的房地产发展有限公司，住所地：遵义市新浦新区礼仪新城平庄大道美的城，统一社会信用代码：91520390090335655L。法定代表人：徐传甫，该公司董事长。委托诉讼代理人：任静，该公司员工。被上诉人（原审原告）：苏德磊，男，1974年9月8日生，汉族，河南省泌阳县人，现住遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：孙青敏，女，1977年6月19日生汉族，河南省泌阳县人，住址同上。二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑勇，贵州于道律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：袁会琼，贵州于道律师事务所实习律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司遵义市分行，住所地：遵义市红花岗区中山路82号。负责人：朱勇，该分行行长。委托诉讼代理人：雷建明，该分行员工。上诉人遵义市美的房地产发展有限公司（以下简称美的公司）因与被上诉人苏德磊、孙青敏，原审第三人中国建设银行股份有限公司遵义市分行（以下简称建设银行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院(2017)黔0302民初5806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。美的公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。美的公司与苏德磊、孙青敏所签订的《商品房买卖合同》所附平面图并不能显示是否有台阶，该房屋立体图示以及外围环境情况并不体现在合同条款中。沙盘中的模型与实际交付时周边环境不符，是由于政府原因引起，与上诉人无关。一审法院认定上诉人准备交付的涉案营业房与合同约定不一致是错误的，被上诉人无权解除合同。2、一审被上诉人提交的视听资料证据有瑕疵。不能根据该视听资料认定上诉人承诺过涉案房屋与公路的距离是17米左右。3、本案中被上诉人不存在损失，即使存在损失也不是上诉人造成的，故被上诉人无权解除合同。被上诉人苏德磊、孙青敏辩称：1、一审法院认定事实清楚，被上诉人有权解除合同。双方所签订的《商品房买卖合同》所附图纸中均未显示涉案营业房前有台阶，沙盘模型中也未能体现台阶位置，但美的公司交付的涉案营业房外围却有台阶。一审中被上诉人提交的视听资料已经过双方当事人质证，上诉人再次提出质疑于法无据。上诉人准备交付的涉案营业房与合同约定不一致。无论美的公司是否事先知道上拉式立交桥公路规划许可的事实，上拉式公路开始修建时的事实美的公司必然知晓。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条与第十七条之约定，被上诉人也有权解除合同。2、造成合同解除的原因系上诉人过错，被上诉人有权解除合同。苏德磊、孙青敏向一审法院起诉请求:1、判决解除苏德磊、孙青敏与美的公司签订的《房屋买卖合同》，并退还已付购房款438755元，并支付该款自2015年4月7日起至付清之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率进行计算）；2、判决解除苏德磊、孙青敏与建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同剩余按揭贷款由美的公司偿还；3、判决美的公司赔偿损失共计157423.92元（其中代收款1190元，房屋维修基金4452元，已付银行按揭款151781.92元）。一审法院认定事实：1、2015年4月7日，苏德磊、孙青敏与美的公司签订《商品房买卖合同》，约定苏德磊、孙青敏以总价人民币788755元，购买由该公司开发所有的位于贵州省××新区××大道遵义市美的城市综合体美的城S-2栋1-10号营业房，约定房屋交付时间为2017年3月30日，其中合同第十六条约定双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公告服务设施等规划许可的内容的变更，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，买受人选择退房的，出卖人应当退还买受人购房款并按照银行同期活期存款利率付给利息，合同第十七条约定，建筑工程施工图设计文件的商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的设计变更影响到商品房质量或使用功能的，出卖人应当在批准变更之日起10日内书面通知买受人，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人收到通知后可以选择退房，出卖人应退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。合同签订后，苏德磊、孙青敏又与该公司签订补充协议，对按揭方式、期限等作了补充说明。2、苏德磊、孙青敏向美的公司分别于2015年3月31日交纳50000元定金，2015年4月7日交纳购房首期款388755元，共计交纳购房首付款438755元，余款350000元以按揭方式支付；2015年4月7日，该公司收取了苏德磊、孙青敏交纳的维修基金4452元及其他代收费用1190元；3、2015年5月25日，苏德磊、孙青敏以上述涉案门面房为抵押，与建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定苏德磊、孙青敏向建设银行共计借款440000元，借款期限为2015年5月25日至2020年5月25日止，借款利率为浮动利率即在基准利率水平上浮35%，罚息利率为借款利率的水平上浮100%。合同签订后，建设银行于2015年5月26日按合同约定发放了借款350000元至美的公司的账户；截止2017年7月18日苏德磊、孙青敏共计向建设银行偿还借款本金131761.30元，偿还利息为40575.87元；尚欠借款本金218238.70元；4、美的公司拟交付的位于贵州省××新区××大道遵义美的城第S-2幢1层营业房外围修有台阶，而双方签订的《商品房销售合同》中所附房屋平面图中未显示有台阶且美的公司售房部沙盘中呈现的房屋模型中并未有台阶，沙盘中的模型与实际交付房屋时周边环境不符，另外，购房时美的公司的置业顾问向苏德磊、孙青敏介绍涉案营业房与公路距离有十七米左右，但现在涉案营业房与公路距离为十二米左右，美的公司工作人员称原规划图纸显示涉案营业房与公路的距离为十七米左右，后规划变更才导致距离缩短为十二米左右。综上，苏德磊、孙青敏在美的公司通知其接收房屋时，认为其与当初美的公司所允诺环境不符，因此为保护自身合法权益，苏德磊、孙青敏拒绝接收上述房屋，并要求解除与美的公司及建设银行分别签订的合同，但美的公司不同意解除上述合同，遂酿成讼争。审理中，苏德磊、孙青敏提出因已偿还建设银行的借款金额有变动，故诉请中涉及其要求美的公司返还的已偿还建设银行借款本息金额和尚欠的建设银行借款金额以最新的建设银行对账单为准。一审法院认为：本案的争议焦点为美的公司准备交付给苏德磊、孙青敏的涉案营业房是否符合合同约定，双方签订的购房合同是否达到解除条件。苏德磊、孙青敏与美的公司于2015年4月7日签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。且苏德磊、孙青敏已按约履行了付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，美的公司理应交付与合同约定及楼盘模型相吻合营业房给苏德磊、孙青敏，本案中美的公司在推销营业房时作出了该营业房离公路的有十七米多的允诺，美的公司售房部所呈现的沙盘模型中营业房外部系平坦的人行道、无台阶，且美的公司向苏德磊、孙青敏提供的建设工程设计方案总平面图中，也并未标注所涉营业房前有修建的台阶，但美的公司拟交付给苏德磊、孙青敏的营业房外部修有台阶外围的环境，且离公路距离只有十二米左右。营业房的外围环境将会影响所购商品房使用功能及价值，对营业房的价格有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，美的公司的沙盘模型以及销售时所作的说明应依法作为合同的组成部分。美的公司违反其在销售时的允诺和说明，已构成违约，现美的公司已不可能兑现其允诺的营业房外部环境，其允诺事实上已不可能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，对苏德磊、孙青敏要求解除与美的公司的《商品房买卖合同》，退还苏德磊、孙青敏已付购房款438755元，支付该款自2015年4月7日起至付清之日止的利息，并返还苏德磊、孙青敏已支付银行按揭贷款本息的诉讼请求，予以支持。关于利息计算的标准，虽然双方合同约定合同解除后，按照银行同期活期存款利率付给利息，但苏德磊、孙青敏主张按银行同期贷款利率标准计算利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，关于利息损失，酌定按中国人民银行发布的同期贷款基准利率标准计算。对苏德磊、孙青敏要求解除与建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，予以支持。对苏德磊、孙青敏要求由美的公司向建设银行清偿尚欠借款及利息诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，予以支持，截至2017年7月18日，苏德磊、孙青敏已清偿建设银行的借款本金为131761.30元，利息40575.87元，应由美的公司返还给苏德磊、孙青敏；苏德磊、孙青敏尚欠建设银行借款本金218238.70元及利息应由美的公司返还给建设银行，利息按《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的中国人民银行发布的同期银行贷款基准利率标准上浮35%计算；对苏德磊、孙青敏要求美的公司返还的代收款1190元，房屋维修基金4452元的诉讼请求，因房屋维修基金系房屋产权登记部门收取，双方签订《商品房买卖合同》解除后，苏德磊、孙青敏可向房屋产权登记申请退回，而不能要求美的公司予以赔偿，不予支持。关于美的公司收取的其他代收费用1190元，因该款系美的公司收取，虽然注明是代收费用，但并未明确系代收的何种费用，故美的公司应予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除苏德磊、孙青敏与遵义市美的房地产发展有限公司于2015年4月7日签订《商品房买卖合同》；二、苏德磊、孙青敏与建设银行中国建设银行股份有限公司遵义市分行于2015年5月25日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、由遵义市美的房地产发展有限公司在本判决生效之日起十日内退还苏德磊、孙青敏已付购房款人民币438755元，并承担该款自2015年4月7日起至付清之日止的利息（按中国人民银行发布银行同期贷款基准利率标准计算）；四、由遵义市美的房地产发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付给苏德磊、孙青敏截至2017年7月18日已偿还的按揭款本金人民币131761.30元，利息40575.87元、其他代收款1190元，共计173527.17元；五、由遵义市美的房地产发展有限公司偿还给建设银行中国建设银行股份有限公司遵义市分行苏德磊、孙青敏尚欠的按揭贷款本金218238.70元及该款从2017年7月19日起至付清款之日止的利息（按中国人民银行发布的银行同期贷款基准利率上浮35%计算）；六、驳回苏德磊、孙青敏的其余诉讼请求。案件受理费9700元，减半收取计4850元，由遵义市美的房地产发展有限公司承担。二审期间，本院认定事实与一审认定事实基本一致。本院认为：第一、上诉人美的公司与被上诉人苏德磊、孙青敏签订《商品房买卖合同》时，该公司有义务将影响涉案营业房使用价值的事实明确告知购房人，涉案营业房周围是否会修建台阶属于影响涉案营业房使用价值的事实，但本案审理过程中该公司未举证证明在双方签订合同时已将该事实明确告知购房人。双方签订《商品房买卖合同》后，上诉人美的公司应当依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定全面履行合同义务，兑现其事先允诺的涉案营业房外围环境，而修建上拉式公路与上诉人美的公司售房部沙盘中所呈现的情况不同，已经对涉案营业房使用价值构成重大影响。虽然该上拉式公路的修建是政府城市基础建设行为，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”的规定，因第三人原因造成违约不能作为上诉人美的公司未履行义务的免责事由。故一审法院判决并无不当，本院予以支持。第二、被上诉人苏德磊、孙青敏所提交的视听资料在一审中已经质证，上诉人美的公司在一审庭审中已认可视听资料中所出现的人是其公司员工，故上诉人美的公司在二审中对该视听资料提出质疑理由不充分，本院不予采纳。综上，上诉人美的公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费减半收取4850元，二审案件受理费9700元，共计14550元，由上诉人美的公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  邓雪梅审判员  蔡一雷二〇一八年二月五日书记员  何红莉