上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2141号上诉人（原审被告）：上海泖港经济技术发展有限公司，住所地上海市松江区泖港镇宾乐路88号。法定代表人：朱连芳，总经理。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海惠丰印务有限公司，住所地上海市青浦区外青松公路7548弄588号10幢1层C区184室。法定代表人：张世强，执行董事。委托诉讼代理人：潘慧，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆诗怡，北京大成（上海）律师事务所律师。原审第三人：上海华美电梯装饰有限公司，住所地上海市松江区泖港镇叶新公路6588号。法定代表人：金立矿，执行董事。委托诉讼代理人：宋营，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫晓晨，上海巨明律师事务所律师。上诉人上海泖港经济技术发展有限公司（以下简称泖港公司）因与被上诉人上海惠丰印务有限公司（以下简称惠丰公司）及原审第三人上海华美电梯装饰有限公司（以下简称华美电梯）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初7087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泖港公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人一审相应诉讼请求或发回重审。事实与理由：第一，签订房屋买卖合同时，双方对于涉案房屋的权属情况是清楚的，被上诉人应当知道集体建设用地只有集体企业才有权使用，故买卖合同未约定过户时间；后涉案房屋划入二级水源保护地，房屋被拆除是双方在订立合同时无法预见的。对于合同解除的原因及过错责任，上诉人均不应当承担比被上诉人更重的责任。第二，一审判令上诉人对于合同解除承担主要过错而赔偿损失80％，明显过重。一审法院另案判决的原告为上海A有限公司（以下简称A公司）与上诉人之间的合同纠纷，基本情况与本案相似，一审法院判令A公司承担30％责任。尽管法官有自由裁量权，但两案处理情况不应存在如此大的差异。第三，按照XX镇的清拆补偿方案，有证房屋、无证房屋、装修、附属设施等项目都是评估重置价，且未折价。被上诉人主张合同解除的损失赔偿，按照XX镇的赔偿标准，被上诉人因此所得比一般合同解除所获损失要大。第四，被上诉人主张的损失赔偿与XX镇水源保护区清拆的补偿无关，但其又按照补偿方案来主张损失，明显矛盾。停产停业损失、搬迁费损失与房屋买卖无关，电容量的费用被上诉人没有充分举证。无证房屋、装修和部分附属设施，原审第三人表示是由其实际出资，被上诉人无权主张，被上诉人主张的房屋增值部分损失与室内装饰装修损失存在重复计算。惠丰公司辩称：上诉人多次承诺可以将所购房屋过户至惠丰公司名下，但却未能过户成功，上诉人应承担过户不能的主要责任。所购房屋被拆除后，一审法院参照政府补偿标准对惠丰公司进行赔偿，惠丰公司基于节约诉讼成本考虑同意按此赔偿。房屋交付后，实际由惠丰公司占有使用，停产停业、搬迁费损失应由惠丰公司享有。一审酌定的赔偿金额，惠丰公司不持异议。故请求驳回上诉，维持原判。华美电梯述称：同意上诉人撤销一审判决第三项，发回重审的意见。被上诉人一审诉讼请求中部分利益包括未登记房屋、装饰装修、附属设施、工棚、停产停业、搬迁费等损失属于华美电梯，华美电梯是实际承租人也实际占有使用房屋。一审对于合同解除后赔偿的相关损失过低，影响了华美电梯另案向被上诉人的权利主张。惠丰公司向一审法院起诉请求：1、判令解除惠丰公司、泖港公司之间签订的《房地产买卖合同》；2、判令泖港公司赔偿因其不履行房屋买卖合同义务而给惠丰公司所造成的经济损失人民币27，257，170元。一审审理中，惠丰公司变更诉讼请求如下：1、判令解除惠丰公司、泖港公司之间签订的《房地产买卖合同》；2、判令泖港公司退还惠丰公司已付购房款1，320，000元；3、判令泖港公司赔偿因其不履行房屋买卖合同义务而给惠丰公司所造成的经济损失27，257，170元。一审法院认定事实如下：包括涉案房地产在内的上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX、XX、XX、XX号房屋的登记权利人为泖港公司，核准登记时间为2005年9月13日，房屋用途为厂房，土地权属性质为集体土地，使用权取得方式为集体土地批准使用。2004年5月31日，惠丰公司（买受人、乙方）与泖港公司（出卖人、甲方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：甲方将其所有座落于XX工业区XX港XX期工业区XX号的房屋（建筑面积为1，862平方米，实际对应有产权登记的XX号XX、XX、XX幢房屋）及与该房屋相关的7亩土地的土地使用权转让给乙方，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况已充分了解，自愿买受该房地产；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价为房屋750元／平方米，总计1，340，000元；土地使用权120，000元／平方米。总计840，000元，以上二项合计2，240，000元，另加设施60，000元，总计2，300，000元整；甲、乙双方同意，乙方转让价款按以下方式支付：在2004年5月30日之前支付定金300，000元，在甲方交付房地产时再付300，000元，原则上在收到第二笔资金半年内再支付700，000元，其余1，000，000元原则上在乙方拿到小产证时支付；甲、乙双方同意，乙方必须在约定时间内及时支付房地产转让价款，如无正当理由逾期不交的，甲方有权视乙方为自动放弃，并有权要求乙方在十日内搬离，按照每平方每日0.35元的租赁价格按日结算，起算期自本合同签订之日起。合同另对其他事项作了约定。审理中，惠丰公司主张前述《房地产买卖合同》中的房屋总价款2，300，000元为笔误，真实价款应为2，240，000元；泖港公司则主张前述《房地产买卖合同》中的房屋价款总计1，340，000元为笔误，根据面积和单价计算应为1，400，000元，其余数字均无误。2004年6月至2007年1月期间，惠丰公司陆续向泖港公司支付购房款1，320，000元。2007年7月9日，泖港公司向惠丰公司出具《证明》一份，载明：兹证明XX工业区XX港XX期XX区XX号房权属上海惠丰印务有限公司，房地产权证正在办理之中。此后，惠丰公司始终未能取得涉案房地产的房屋产权证。2018年4月28日，上海市松江区人民政府发出《告知书》，载明：“各相关企业：为贯彻落实《中华人民共和国水污染防治法》，根据上海市环境保护局关于对饮用水水源二级保护区现存工业企业实施整治的通知（沪环保自［2017］435号）及松江区人民政府关于印发《松江区水源二级保护区内工业企业清拆资金补贴方案》的通知（沪松府［2018］86号）的文件要求，于2018年9月底前完成清拆任务。为了顺利推进此项工作，请各相关企业配合政府于2018年6月底前完成补偿协议签订工作，于2018年8月底完成设备搬迁、厂房移交工作。特此告知。”2019年4月14日，涉案房地产被政府拆除。就涉案房屋的拆除，政府与惠丰公司、泖港公司和华美电梯均未签订过房屋拆迁补偿协议。但在拆除前，政府委托上海地维房地产估价有限公司于2018年2月20日出具《估价结果汇总表》一份，载明：登记房屋面积1，854.94平方米，评估价格为2，905，666元；未登记房屋636平方米，评估价格为404，496元；装饰装修27项，评估价格359，208元；附属设施8项，评估价格467，526元。此外，在《清拆补偿汇总表》上还载明就涉案房屋应给予停产停业损失费463，735元（250元／平方米＊1，854.94平方米）、搬迁费55，648元（30元／平方米＊1，854.94平方米）、速搬奖励费50，000元。一审审理中，惠丰公司主张其诉讼请求的计算依据如下：1．土地价值按当前市场价值1，000，000元／亩计算，共7亩，合计7，000，000元；2．厂房价值，按当前市场价值10，000元／平米计算，共1，862平方米，合计18，620，000元；3．未登记房屋636平方米，参照评估价格404，496元计算；4．装饰装修27项，参照评估价格359，208元计算；5．附属设施8项，参照评估价格467，526元计算；6．附属设施漏算工棚面积435平方米，参照评估单价220元／平方米的标准计算，合计95，700元；7．停产停业损失，按照案情类似的（2018）沪0117民初17430号案中经鉴定得出的350元／平方米的标准计算，应算面积为合同约定面积（1，862平方米）和未登记房屋面积（636平方米）之和，合计874，300元；8．搬迁费损失，参照评估价格30元／平方米计算，应算面积为合同约定面积（1，862平方米）和未登记房屋面积（636平方米）之和，合计74，940元；9．速迁奖励费，参照评估价格50，000元计算；10．剩余未评估搭建项目，车间部位为57，800元，绿化面积部位为8，200元，办公楼部位为45，000元，电容费为116，400元；此外，上述各项损失相加后还应扣除惠丰公司剩余应付购房款920，000元。经一审法院释明，惠丰公司明确其请求权基础为基于合同解除后要求泖港公司赔偿损失，而非主张在泖港公司处的拆迁补偿利益，并增加了返还购房款的诉讼请求，但对于前述损失的计算构成未作变更。泖港公司向一审法院确认，同意以评估报告中未登记房屋636平方米的评估价格404，496元、装饰装修27项的评估价格359，208元、附属设施8项的评估价格467，526元作为计算泖港公司装修及附属设施等损失的参考依据。对于电容费116，400元，华美电梯表示在其承租前涉案房屋即已有电力设施，其仅是办理了户名变更手续，没有为此支出费用；泖港公司称未查询到惠丰公司电力设施增容的资料，泖港公司自己未办理过增容手续，也不清楚由谁办理增容手续；惠丰公司称电力设施增容系自泖港公司处受让涉案房屋后自行办理。华美电梯提供基建工程合同、上海C有限公司工程合同、转账记录、发票作为证据，用于证明在评估报告中附属设施栏目下的工棚面积仅为865平方米，实际为1，205平方米，少评340平方米，除此之外不存在其他少评、漏评的情况。惠丰公司对华美电梯的前述证据的真实性无异议；泖港公司对华美电梯的前述证据的真实性不清楚，但认为865平方米是现场实测的面积，华美电梯工作人员也在场，应以此为准，对此华美电梯称当时虽有工作人员在场，但评估内容较多，未能注意核实实际面积，事后才发现有短少。一审法院依据当事人申请委托上海国城土地房地产估价有限公司，对于上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX、XX、XX幢工业厂房及相应的集体土地使用权的市场价值进行评估。上海国城土地房地产估价有限公司于2020年6月10日向一审法院出具《房地产估价报告》一份，载明评估时涉案房地产中的7亩工业用途集体土地使用权的的评估总价为4，481，000元，XX幢房屋的评估总价为48，000元，XX幢房屋的评估总价为700，000元，XX幢房屋的评估总价为2，718，000元，合计7，947，000元；又于2020年6月12日向一审法院出具《房地产估价报告》一份，涉案房地产中的7亩土地若设定为国有出让工业用途的建设用地，评估时的评估总价为6，874，000元。惠丰公司对于两份报告的三性均无异议；泖港公司对两份报告的真实性无异议，但认为双方在签订合同时对于涉案土地属集体土地均明知，不应参照国有出让建设用地进行认定，其对评估价格不认可，根据其向其他评估公司咨询的结果，集体工业用地价格约为每亩300，000元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。惠丰公司、泖港公司之间于2004年5月31日签订的《房地产买卖合同》系出自双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。现涉案房地产因属集体土地上的房屋无法过户，且已于2019年被政府实际拆除，惠丰公司主张解除合同，一审法院依法予以支持，合同解除时间应为涉案房地产的实际拆除时间2019年4月14日，惠丰公司在本案中主张因泖港公司拒不归还建行抵押贷款等原因导致涉案房地产未能过户而行使解除权，依据不足，一审法院不予采信。合同解除后，因合同取得的财产，应当返还，惠丰公司已向泖港公司支付的房款1，320，000元应当返还，鉴于涉案房地产已被政府拆除，且拆除原因与惠丰公司无关，故惠丰公司已无需履行返还涉案房地产的义务，泖港公司可自行与政府协调处理拆除补偿事宜。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鉴于惠丰公司、泖港公司在缔约时对涉案房地产的性质和由此产生的合同不能履行的风险均属明知，对于最终合同的解除均负有一定的过错，且泖港公司对此负主要过错，一审法院在认定损失时对该情节一并予以考虑。本案中，惠丰公司遭受的损失主要包括：1．房屋土地增值损失，鉴定结论明确涉案房地产在评估时的价值为7，947，000元，结合惠丰公司、泖港公司各自陈述的合理性以及合同内的具体条款，一审法院认定惠丰公司、泖港公司在缔约时确定的总价款为2，300，000元，差额部分为5，647，000元，惠丰公司主张参照国有出让土地使用权的价格全额计算房屋和土地损失，于法无据，一审法院不予采信，考虑双方的过错等因素，一审法院认定泖港公司应当赔偿惠丰公司房屋土地增值损失4，517，600元；2．装修及附属设施损失，一审法院结合评估报告的内容和惠丰公司、泖港公司双方的意见，认定惠丰公司存在未登记房屋建造损失404，496元、装饰装修27项的损失359，208元、附属设施8项的损失467，526元、电容费损失116，400元，合计1，347，630元，对于惠丰公司主张的附属设施漏算工棚面积、剩余未评估搭建项目，无充分证据予以证明，一审法院对此不予采信，考虑双方的过错等因素，一审法院认定泖港公司应当赔偿惠丰公司装修及附属设施损失1，078，104元；3．停产停业损失，鉴于本案系房屋买卖合同纠纷，且惠丰公司已主张合同解除，并非拆迁利益的直接享有者，不应参照拆迁利益标准进行确定，但考虑到合同解除确会对惠丰公司及华美电梯的经营产生一定的影响，故一审法院酌情确定泖港公司应当赔偿惠丰公司停产停业损失185，494元；4．搬迁费损失，鉴于本案中涉案房地产的实际使用人为惠丰公司或自惠丰公司处承租涉案房地产的承租人，合同解除确会导致相应的搬迁费损失，考虑双方的过错等因素，一审法院认定泖港公司应当赔偿惠丰公司搬迁费损失44，518元。对于搬迁中涉及的速迁奖励费，基于本案的请求权基础，惠丰公司无权进行主张。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，于二〇二〇年十一月三十日作出判决：一、确认上海惠丰印务有限公司与上海泖港经济技术发展有限公司之间于2004年5月31日签订的《房地产买卖合同》于2019年4月14日解除；二、上海泖港经济技术发展有限公司于判决生效之日起十日内向上海惠丰印务有限公司退还购房款1，320，000元；三、上海泖港经济技术发展有限公司于判决生效之日起十日内向上海惠丰印务有限公司赔偿损失5，825，716元；四、驳回上海惠丰印务有限公司的其余诉讼请求。案件受理费184，686元，鉴定费37，264元，合计221，950元，由上海惠丰印务有限公司负担170，886元，由上海泖港经济技术发展有限公司负担51，064元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，2005年11月21日，上诉人将涉案XX号XX、XX、XX幢房屋抵押给中国建设银行股份有限公司上海松江支行，并于同年12年8日核准登记，登记债权数额为1，000万元。二审中，上诉人认为赔偿金额中的装饰装修损失存在重复计算。本院要求评估公司确认房地价值估价中装饰装修的费用。2021年6月8日，上海国城土地房地产资产评估有限公司出具《关于〈房地产估价报告〉的补充说明》，估价对象建筑物价值（不考虑室内装饰装修对房屋价值的影响）于价值时点2020年5月22日测算的价值为322万元。上诉人对补充说明无异议，认为如按泖港镇政府的装饰装修评估价为处理依据，则在计算房屋土地增值损失时应当以不含装饰装修的房地产价格即770.10万元为基数，否则存在装饰装修重复赔偿。被上诉人对补充说明无异议，但认为被上诉人在土地评估性质及合同履行不能的过错责任上已经多重受损，一审确定金额系酌定而成，故不应对装饰装修部分的赔偿金额进行调整。华美电梯认为实际装修系其完成，同意泖港镇政府的装饰装修估价。本院认为，本案二审的争议焦点在于合同解除的责任承担比例以及解除后果的处理。上诉人认为合同解除系双方过错所致，上诉人承担80％的责任过重，70％的责任系其可以接受的范围。被上诉人认为合同之所以解除，系因上诉人先行抵押后被政府强制拆除，系上诉人单方不作为所致，上诉人应承担全部责任。本院认为，双方于2004年5月签订买卖合同后，上诉人在2005年11月就将涉案房屋抵押给银行，直至涉案房屋被划入二级水源区范围并在2019年4月被拆除时，涉案房屋上的银行抵押仍未涤除。虽然上诉人在2007年向被上诉人出具证明表示涉案房屋的产权证正在办理中，但并无其他证据证明上诉人曾积极履约以将涉案房屋尽早过户至被上诉人名下。被上诉人非乡镇集体企业，明知涉案厂房及土地的性质，却依然受让集体土地上的涉案厂房，对合同不能继续履行应承担次要责任。一审基于本案的事实情况，考虑合同解除的原因，酌情由上诉人承担主要责任，本院不持异议。至于上诉人主张，基于同样事实，另案法院判决上诉人承担70％的责任，本案由其承担80％的责任，责任过重，对此，本院认为，另案的事实与本案并不完全相同，不能完全类同，故对上诉人的本项主张不予采纳，上诉人以责任过重为由要求减轻责任，本院难以准许。合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同正常履行后可以获得的利益。被上诉人主张的装修及附属设施的价值、未登记房屋的价值、电容量的费用等，上诉人应当赔偿，一审确定的金额本院予以确认。上诉人所述装修损失赔偿重复计算的意见，因评估公司明确不含装饰装修的厂房价值为322万元，在被上诉人已经就装饰装修价值另行赔偿的情况下，在计算房地增值损失时应当扣除装饰装修对房屋价值的影响部分，即应当按照540.10万元（770.10万元-230万元）计算。本院综合本案的情况、过错责任等因素，酌定由上诉人向被上诉人赔偿房地增值损失440万元。一审法院未注意此节事实，本院予以纠正。被上诉人认为，其利益已经多重受损，酌定金额也可维持，因与事实不符，本院不予采纳。至于上诉人所述无证房屋、装修和附属设施实际系华美电梯出资，被上诉人无权主张一节，因案涉房屋已被拆除，作为买受人的被上诉人有权进行主张，现华美电梯已经到庭，如确属华美电梯出资，可由华美电梯与被上诉人另行结算，故上诉人的该节主张本院也不予采纳。至于上诉人主张停产停业损失及搬迁费损失与房屋买卖合同无关，不应赔偿，因被上诉人作为购房方已经实际占有使用涉案厂房，合同解除确会影响其生产经营，并产生搬离的费用，一审判决上诉人酌情给付，尚属合理，本院予以维持。综上，泖港公司的上诉请求部分成立，相应部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初7087号民事判决第一、二、四项；二、变更上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初7087号民事判决第三项为上海泖港经济技术发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海惠丰印务有限公司赔偿损失5，708，116元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行，二审案件受理费52，580元，由上海惠丰印务有限公司负担1，062元，由上海泖港经济技术发展有限公司负担51，518元。本判决为终审判决。审 判 长  何 建审 判 员  叶振军审 判 员  胡桂霞法官助理  朱晨阳法官助理  王 力书 记 员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……