广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终1216号上诉人（原审原告、反诉被告）：李润光，男，1984年7月9日出生，汉族，住广东省南雄市。上诉人（原审原告、反诉被告）：彭清梅，女，1980年9月25日出生，汉族，住广东省南雄市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：邓鸣，广东安国律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：南雄市万通资产管理有限公司。住所地：广东省南雄市雄州街道林荫西路6号西楼3楼02室。法定代表人：高晓威，该公司经理。委托诉讼代理人：李英桂，广东永顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱云霞，广东永顺律师事务所律师。上诉人李润光、彭清梅、南雄市万通资产管理有限公司（以下简称万通公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省南雄市人民法院（2019）粤0282民初2524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李润光、彭清梅上诉请求：1．依法判令万通公司向李润光、彭清梅赔偿装修及购买设备费用261663元；2．依法撤销一审判决书第二项判决，即李润光、彭清梅无需向万通公司支付租金、房屋占用费、物业服务费及公摊水电费用共77741.1元；3．依法判令万通公司负担诉讼费。事实及理由：一、根据鉴定结论，可见，由于万通公司租赁物的原因造成案涉商铺漏水，才使李润光、彭清梅不得不解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第97条之规定，合同解除后当事人有权要赔偿损失。李润光、彭清梅为经营该商铺而投入的261663元，应当由万通公司承担。不论是依据公平原则，还是过错原则，一审法院未支持李润光、彭清梅的损失请求有失公允，应依法改判。二、李润光、彭清梅无需向万通公司支付租金、房屋占用费、物业服务费及公摊水电费用共77741.1元。租赁合同的解除过错在万通公司。一审法院认定合同于2019年7月18日解除，而李润光、彭清梅的物品于2020年4月16日才得以撤离。事实上，李润光、彭清梅至2019年7月后就未再经营。李润光、彭清梅多次要求拉走场地内物品，万通公司均通知保安不予放行。而最后一次得以搬离物品，也是在李润光、彭清梅报警后，万通公司才放行的。结合上述事实，李润光、彭清梅在合同解除后不是不搬离场地，而是万通公司强行扣留李润光、彭清梅物品，阻止李润光、彭清梅搬离。因此，李润光、彭清梅无需向万通公司支付房屋占用费。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院依法予以改判。李润光、彭清梅在二审庭询问时补充称，其在一审时交了退铺申请，载明李润光、彭清梅无需支付上述租铺的租金，因此李润光、彭清梅认为一审法院将租金占用费用计算到2020年4月16日是没有事实和法律依据，应计算到2019年7月15日。另外，李润光、彭清梅之所以退铺主要原因是因为万通公司房屋存在质量问题，一审时判定李润光、彭清梅承担一半的费用，没有事实和法律依据，其过错完全在于万通公司，李润光、彭清梅所支付的装修费用，李润光、彭清梅承租商铺为了营业，在李润光、彭清梅装修时向万通公司交纳装修保证金，虽然李润光、彭清梅没有取得万通公司的书面同意，李润光、彭清梅认为万通公司是知情且默认同意，因此装修损失因由万通公司承担。万通公司对于李润光、彭清梅的上诉答辩称，第一，案涉合同并不存在履行不能的情形，渗水情况并未严重导致影响李润光、彭清梅正常经营后果，且李润光、彭清梅提交的证据均非正式票据，无税务或其他凭证予以佐证，不符合证据形式要件，存在伪造可能；第二，就租金、房屋占用费、物业服务费用及公摊水电费的答辩意见与万通公司的上诉意见一致；第三，关于退铺申请，是由李润光、彭清梅单方提交，但在合同履行过程中李润光、彭清梅并不享有合同解除权，万通公司工作人员签名仅能代表接收此文件，并没有万通公司法定代表人盖章和签字，并不能达成一致合意，并且李润光、彭清梅物品是在2020年4月16日才搬离涉案房屋，一审判决要求其支付租金至2020年4月16日并没有裁判有误；第四，李润光、彭清梅本身存在迟延交付租金行为，属于先违约一方，在涉案商铺出现漏水时，万通公司已积极履行维修义务，且建筑物使用中出现瑕疵是正常的，并不属于合同约定违约情况，也不属于法定违约；第五，李润光、彭清梅提出的装修费用，一审法院认定双方对合同解除都具有一定过错，万通公司不存在违约情况，但李润光、彭清梅在一审时明确表示不愿就装修的现有残留价值进行鉴定，根据房屋租赁合同纠纷司法解释，应按各自责任对房屋装修装饰剩余价值进行赔偿，李润光、彭清梅既不申请鉴定，也无法提供明确的装修支出，且其确实在装修初期未取得万通公司的书面同意，该装修费用万通公司认为原一审判决适用法律正确。万通公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判，支持其反诉请求；2．一审、二审诉讼费用、鉴定费用由李润光、彭清梅负担。事实及理由：一、一审法院事实查明不清。一审法院认为的焦点二中依据的鉴定结论系查明事实不清，李润光、彭清梅承租了时代广场二层第2013、2014、2015号商铺，依据《房屋安全鉴定报告》第6条现场检查情况图2鉴定区域总平面图及6.2检查情况显示，2013、2014号商铺室内未见异常现象，平面图已标明2013、2014号商铺漏水部位系在东面门口天面处，该部位为室外公共区域，且漏水情况并不严重，仅在大雨天气下，雨水渗入时发生漏水，该情况不会产生严重影响李润光、彭清梅经营的后果，一审法院以此判定万通公司承担过错，减免50%租金过高，显失公平。万通公司也不存在任何阻扰李润光、彭清梅搬离物品的行为。二、一审法院适用法律不当，裁判不公。首先，结合本案，两份合同履行过程中，李润光、彭清梅既不享有约定解除权，也不享有法定解除权，其单方向万通公司发出的《退铺申请》仅是其个人意向，而行使解除权的程序必须以当事人享有解除权为前提，万通公司工作人员在下方的签名仅表示接收了此文件，但未有万通公司盖章，也没有法定代表人签字，无法视为双方达成一致合意，不应认定案涉合同于2019年7月18日解除。其次，一审法院适用的租金减免计算方式对万通公司明显不公平。双方分别签订两份合同，1号合同承租了2013、2014号商铺，2号合同承租了2015号商铺。双方确认李润光、彭清梅自2018年10月1日起未交纳租金。案涉商铺第2015号在出现漏水时，万通公司即已积极履行维修义务，并就该漏水问题影响李润光、彭清梅使用的问题，双方进行了协商，且达成一致意见，已就未交纳的租金部分予以核减，减免2015号商铺于2018年6月1日-2019年5月14日的租金，共计27040.2元。现一审法院在原已减免过半的商铺租金内再继续减免50%，对万通公司明显不公正。另，一审法院判定鉴定费用20000元由万通公司负担，是适用法律不当。李润光、彭清梅诉称2015号商铺有漏水情况，且是万通公司原因导致的这一事实，万通公司没有提出异议，但也提出因2015号商铺不存在争议，无需就该商铺进行鉴定。但此后李润光、彭清梅提出书面申请时，未经万通公司同意，对2015号商铺一并进行鉴定申请。维护权益所需必要支出，虽鉴定结论是万通公司原因导致，但双方均不否认的事实进行鉴定申请，是浪费司法资源，并非为维护其权益的必要支出。一审法院判定该笔鉴定费全部由万通公司承担，系判决不当。一审法院认定万通公司要求李润光、彭清梅赔偿违约金27930元于法无据，系法律适用错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之法规，对租赁物影响出租人使用的情形，也仅可以减少租金或延长租期抵销承租人的损失，但不能直接视为出租人违约，抵销出租人行使合同违约责任条款的法律依据。一审法院既要求万通公司减免租金又认为万通公司违约时加大对万通公司的惩罚，属适用法律不当。一审法院认定双方均存在违约行为，属双方违约。双方签订的两份合同中均未对商铺具有瑕疵问题作出任何具体约定，商铺是否漏水并非是合同违约条款，万通公司未违反合同义务，不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，共同违约的构成条件为当事人双方均未履行合同义务或者履行的合同义务都不符合约定。法律并未规定在双方当事人均存在违约的情况下，合同约定的违约责任条款失效。一审判决以双方均存在过错为由，认为不适用合同关于违约责任的约定，属适用法律错误。2015号商铺内存在漏水问题双方均已认可，2013、2014号商铺漏水部位在公共部位，对于是否影响李润光、彭清梅经营、影响结果是否严重、万通公司对此应承担过错责任比例是多少，应分别审理，不应混为一谈。最后，一审法院在物业服务费计算方式上存在错误，案涉合同解除日期非2019年7月18日。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院予以纠正。李润光、彭清梅对万通公司的上诉辩称，第一，房屋安全鉴定书上明确显示，房屋安全鉴定报告鉴定结论，明确为2013号商铺漏水现象是由公共部分伸缩缝所致，房屋安全鉴定报告明确了房屋漏水责任在于万通公司，因此李润光、彭清梅发出退铺申请是在行使合同履行不能的自立救助；第二，李润光、彭清梅存在延期支付租金行为，正是因为万通公司交付的租赁物存在漏水问题，李润光、彭清梅才想以缓交租金的形式促使万通公司维修租赁物，但万通公司迟迟未能完成房屋维修，才被迫发出退铺申请，房屋在李润光、彭清梅提起诉讼时仍然在漏水中，可见漏水情况严重及万通公司的敷衍；另外，退铺申请的签收人是当时招商引资与李润光、彭清梅签订合同的招商人，其完全有权利代表公司去签订相关的文件，一审法院对此认定正确，综上，应驳回万通公司的上诉请求。李润光、彭清梅向一审法院起诉请求：1.确认李润光、彭清梅与万通公司签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》于2019年7月15日解除；2.判令万通公司赔偿李润光、彭清梅装修及购买设备费用385433元；3.判令万通公司退还李润光、彭清梅押金、保证金共计37930元；4.判令万通公司负担诉讼费用。万通公司反诉请求：1.判决解除李润光、彭清梅、万通公司之间签订的合同编号为：NXSDGC2018-01-19-01号、NXSDGC2018-04-20-01号《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》；2.判令李润光、彭清梅支付房屋租金151036.8元（暂计至2019年12月31日，实际要求计算至李润光、彭清梅返还所占用房屋之日）；3.判令李润光、彭清梅支付物业服务费15788元（暂计至2019年12月31日，实际要求计算至李润光、彭清梅返还所占用房屋之日）；4.判令李润光、彭清梅支付公摊水电费707.1元（暂计至2019年12月31日，实际要求计算至李润光、彭清梅返还所占用房屋之日）；5.判令李润光、彭清梅赔偿违约金27930元；6.诉讼费用由李润光、彭清梅负担。一审法院认定事实：2018年1月22日，李润光、彭清梅、万通公司签订一份合同编号为：NXSDGC2018-01-19-01号的《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》，约定李润光、彭清梅承租万通公司位于南雄时代广场10栋2层第2013、2014号商铺。租赁期限自2018年1月20日至2022年6月30日止，第一年的租金每月9992元，第二年的租金每月9992元，第三年的租金每月10487元。物业服务费每月1465元；公摊水电费按乙方（李润光、彭清梅）租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊。其中，合同签订之日起计5个月装修免租期。同时需支付租赁保证金19984元、服务费按金2930元、水电费预付金5000元、装修保证金5000元、首月租金9992元及首月服务费1465元。另，合同第八条第五款约定：乙方（李润光、彭清梅）可在租赁物业进行装修改造，但须以书面形式附效果图向甲方（万通公司）申请，经得甲方书面同意后，装修改造的一切费用由乙方负责。2018年5月31日，李润光、彭清梅、万通公司签订一份合同编号为：NXSDGC2018-04-20-01号的《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》，约定李润光、彭清梅承租万通公司位于南雄时代广场10栋2层第2015号商铺。租赁期限自2018年6月1日至2022年6月30日止，第一年的租金每月2169元，第二年的租金每月2169元，第三年的租金每月2277元。物业服务费每月339元；公摊水电费按乙方（李润光、彭清梅）租赁物业建筑面积占总商业体的比例进行分摊。其中，合同签订之日起计5个月装修免租期。同时需支付租赁保证金4338元、服务费按金678元、水电费预付金1000元、装修保证金1000元及首月租金2169元。另，合同第八条第五款约定：乙方（李润光、彭清梅）可在租赁物业进行装修改造，但须以书面形式附效果图向甲方（万通公司）申请，经得甲方书面同意后，装修改造的一切费用由乙方负责。上述合同签订后，万通公司依约向李润光、彭清梅交付了租赁物，李润光、彭清梅也依约交付了各项保证金，并开始入场装修，并采购了相应的健身设备。但在此期间，涉案商铺出现漏水现象，影响李润光、彭清梅经营商铺，遂要求解除合同及赔偿装修损失、退还押金等，便诉至一审法院，并提出上述诉讼请求。一审庭审中，李润光、彭清梅变更第二项诉讼请求为：请求万通公司支付装修损失费用261663元。万通公司变更第二项反诉请求：若法院认定双方的租赁合同于2019年7月18日解除，则要求李润光、彭清梅支付租金至2019年7月18日，之后的房屋占用费支付至商铺返还之日止，并增加一项反诉请求为：李润光、彭清梅立即腾空并交付2013、2014、2015号商铺。李润光、彭清梅、万通公司在庭审时一致确认万通公司收到李润光、彭清梅交纳的租赁保证金、装修保证金、服务费按金等保证金共计37930元，万通公司已于2018年5月28日退还保证金4000元给李润光、彭清梅。一审庭审期间，李润光、彭清梅、万通公司对于李润光、彭清梅欠付商铺的租金、物业费及公摊水电费进行了确认。李润光、彭清梅确认租金已足额支付至2018年9月31日。万通公司主张就2015号商铺漏水，双方曾协商过减免2015号商铺2018年6月1日至2019年5月14日的租金27040.2元。现李润光、彭清梅自2018年10月起拖欠万通公司2013、2014号商铺租金，自2019年5月15日起拖欠万通公司2015号商铺租金；自2019年5月起拖欠万通公司2013、2014号商铺物业费，自2019年1月起拖欠万通公司2015号商铺物业费；自2018年8月起拖欠万通公司2013、2014、2015号商铺公摊电费，自2018年10月起拖欠万通公司2013、2014、2015号商铺公摊水费。在审理期间，李润光、彭清梅向一审法院申请对涉案商铺的漏水原因进行鉴定。一审法院经摇珠选定广州仲恒房屋安全鉴定有限公司进行鉴定，李润光、彭清梅预交20000元鉴定费后，经鉴定第2013号商铺东面的渗水痕迹以及渗水现象是由于公共部位处的伸缩缝在有雨水时渗进天面板所致；第2015号商铺天面的渗水是由于三层公共过道地面的防水失效，东面公共过道在下雨天或有积水时，水从过道渗进2015号商铺天面板所致。另查明，李润光、彭清梅因万通公司不准许其搬离健身设备于2020年4月16日通过报警方式取回物品后已搬离涉案2013、2014、2015号商铺，万通公司确认李润光、彭清梅已搬离商铺并归还钥匙。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。案件的焦点为：1.双方解除租赁合同及补充协议的时间；2.造成李润光、彭清梅无法经营商铺或损失的原因。关于焦点一，李润光、彭清梅、万通公司一致同意解除双方于2018年1月22日、2018年5月31日签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》。李润光、彭清梅主张其自2019年7月15日向万通公司发出退铺申请，要求解除涉案商铺的租赁合同，万通公司于2019年7月18日签收，故合同解除的时间应为2019年7月15日。万通公司主张李润光、彭清梅一直使用涉案商铺，合同解除时间应为法院判决生效之日。一审法院认为，李润光、彭清梅于2019年7月18日向万通公司发出退铺申请，该申请书反映了李润光、彭清梅解除上述租赁合同的真实意思表示，且万通公司已签名确认，视为双方已对解除上述租赁合同达成合意，故一审法院认定双方于2018年1月22日、2018年5月31日签订的《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》，于2019年7月18日解除。关于焦点二，李润光、彭清梅主张万通公司交付的商铺存在漏水，导致李润光、彭清梅无法正常经营。万通公司认为李润光、彭清梅的装修存在问题，造成商铺漏水，过错在于李润光、彭清梅。一审法院认为，针对漏水原因，一审法院已依法委托鉴定机构进行鉴定，鉴定结论为：第2013号商铺东面的渗水痕迹以及渗水现象是由于公共部位处的伸缩逢在有雨水时渗进天面板所致；第2015号商铺天面的渗水是由于三层公共过道地面的防水失效，东面公共过道在下雨天或有积水时，水从过道渗进2015号商铺天面板所致。由此可见，由于万通公司租赁物的原因造成涉案商铺漏水，故万通公司应对此承担一定的责任。因此，一审法院对李润光、彭清梅、万通公司在提出的各项诉讼请求作如下认定：1.关于李润光、彭清梅要求万通公司赔偿装修损失261663元。根据双方签订的两份《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》第八条第五款约定：“乙方（李润光、彭清梅）可在租赁物业进行装修改造，但须以书面形式附效果图向甲方（万通公司）申请，经得甲方书面同意后，装修改造的一切费用由乙方负责。乙方在租赁物业进行装修改造所造成甲方的损失，由乙方赔偿”。由此可见，装修费用应由承租方即李润光、彭清梅自行承担。现要求万通公司赔偿装修损失于法无据，一审法院不予支持。2.关于李润光、彭清梅要求万通公司退还押金、保证金共计37930元。李润光、彭清梅、万通公司在庭审中确认万通公司共收到李润光、彭清梅押金、保证金共计37930元，万通公司已于2018年5月28日退还保证金4000给李润光、彭清梅，故万通公司应向李润光、彭清梅返还押金、保证金为33930元（37930元-4000元）。此款可在计算相关费用时予以减除。3.关于万通公司要求李润光、彭清梅支付租金、房屋占用费。双方签订的合同已于2019年7月18日解除，但李润光、彭清梅直至2020年4月16日才搬离涉案商铺。故李润光、彭清梅应向万通公司支付租金至2019年7月18日，支付房屋占用费至2020年4月16日。李润光、彭清梅、万通公司确认李润光、彭清梅自2018年10月起未向万通公司支付租金，故一审法院分时段计算：2013、2014号商铺2018年10月1日至2019年7月18日的租金为94924元（9992元×9.5个月）,2013、2014号商铺2019年7月19日至2020年4月16日的房屋占用费为91413元（9992元×6个月+10487元×3个月），合计186337元（94924元+91413元）；2015号商铺已减免2018年6月1日至2019年5月14日的租金27040.2元，故2015号商铺2019年5月15日至2019年7月18日的租金为4338元（2169元×2个月）,2015号商铺2019年7月19日至2020年4月16日的房屋占用费为19521元（2169元×9个月），合计23859元（4338元+19521元）。综上，2013、2014、2015号商铺2018年10月1日至2020年4月16日的租金、房屋占用费共计210196元（186337元+23859元）。由于涉案商铺存在漏水的过错在于万通公司，故万通公司应对上述租金进行相应的减免，故一审法院认定李润光、彭清梅应承担租金、房屋占用费为105098元（210196元×50%）。4.关于万通公司要求李润光、彭清梅支付物业服务费15788元（费用时段暂计至2019年12月31日，实际要求计算至李润光、彭清梅返还所占用房屋之日）。2013、2014号商铺自2019年5月1日起欠缴物业服务费，2015号商铺自2019年1月1日起欠缴物业服务费。现双方的租赁合同已于2019年7月18日解除，故李润光、彭清梅只需缴纳物业服务费至2019年7月18日止。2013、2014号商铺2019年5月1日至2019年7月18日的物业服务费为3662.5元（1465元×2.5个月）；2015号商铺2019年1月1日至2019年7月18日的物业服务费为2203.5元（339元×6.5个月）。综上，2013、2014、2015号商铺2019年1月1日至2019年7月18日的物业服务费为5866元（3662.5元+2203.5元)。5.关于万通公司要求李润光、彭清梅支付公摊水电费707.1元（费用时段为自万通公司进场至2019年7月，实际要求计算至李润光、彭清梅返还所占用房屋之日止）。2013、2014号、2015号商铺公摊电费自2018年8月起欠缴；2013、2014、2015号商铺公摊水费自2018年10月起欠缴。但万通公司只提交2018年8月至2019年3月的公摊电费明细，2018年10月至2019年7月的公摊水费明细，一审法院认为公摊水电费属于合理支出费用，基于双方的租赁合同已于2019年7月18日解除，故上述公摊水电费应支付至2019年7月18日。综上，2013、2014、2015号商铺2018年8月至2019年3月的公摊电费为584.44元（474.66元+109.78元）；2013、2014、2015号商铺2018年10月至2019年7月的公摊水费为122.66元（99.62元+23.04元）。但万通公司未提交2019年4月至2019年7月的公摊电费，应承担举证不能的法律责任。故李润光、彭清梅应向万通公司支付2013、2014、2015号商铺2018年8月至2019年7月的公摊水电费为707.1元（584.44元+122.66元）。6.关于万通公司要求李润光、彭清梅赔偿违约金27930元。万通公司主张李润光、彭清梅拖延支付租金、物业服务费、公摊水电费等，已构成违约，其作为守约方可以向李润光、彭清梅主张违约责任。李润光、彭清梅认为其不存在违约，系万通公司的商铺存在漏水造成李润光、彭清梅无法经营，故无须支付违约金。一审法院认为，李润光、彭清梅拖欠万通公司租金等费用属实，但涉案商铺漏水的过错在于万通公司，双方对租赁合同的履行均有过错，故万通公司主张李润光、彭清梅赔偿违约金于法无据，一审法院不予支持。7.关于万通公司要求李润光、彭清梅腾空并搬离2013、2014、2015号商铺的诉讼请求。李润光、彭清梅自2020年4月16日已搬离涉案商铺，万通公司对此亦予以确认。现涉案商铺已处于万通公司管理、控制及使用状态，故万通公司的该诉讼请求无事实依据，一审法院不予支持。以上3-5项合计111671.1元，减去万通公司需向李润光、彭清梅退还的保证金、押金等共计33930元，李润光、彭清梅李润光、彭清梅还应支付万通公司租金、房屋占用费、物业服务费、公摊水电费等费用共计77714.1元（111671.1元-33930元），万通公司超出这一数额的请求部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认李润光、彭清梅与南雄市万通资产管理有限公司签订的合同编号为：NXSDGC2018-01-19-01号、NXSDGC2018-04-20-01号《南雄时代广场商铺租赁合同》及《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》于2019年7月18日解除；二、限李润光、彭清梅于判决生效之日起十日内向南雄市万通资产管理有限公司支付租金、房屋占用费、物业服务费及公摊水电费等费用共77741.1元；三、驳回李润光、彭清梅提出的其他诉讼请求；四、驳回南雄市万通资产管理有限公司提出的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7650元，由李润光、彭清梅承担6800元，南雄市万通资产管理有限公司负担850元。反诉费2105元，由李润光、彭清梅承担840元，南雄市万通资产管理有限公司负担1265元。鉴定费20000元，由南雄市万通资产管理有限公司负担。万通公司二审庭询时向本院提交五组证据，第一，回复函，拟证明2015号商铺在2018年9月出现漏水，该情形一经发现，万通公司即与承租人取得联系，准备好修缮方案；第二，请示（报告）报审单，拟证明就2015号商铺漏水事宜，万通公司已准备好补漏方案及补偿承租人损失方案；第三，工作联系函，2013、2014号商铺是在2018年12月27日出现大量漏水情况，万通公司工程部员工及承租人消防施工单位共同在现场查看后确认该漏水是属于承租人装修二次消防整改时未按消防规范要求施工所导致；第四，图片，拟证明承租人是于2020年4月16日开始搬离案涉商铺；第五，图片，拟证明承租人大致是于2018年7月份开业。李润光、彭清梅对上述五组证据发表质证意见称，所有证据均形成于二审诉讼之前，不属于新证据，且已经过了举证期限，依法应不予以采纳，且都只是复印件真实性无法确认。对于证据一，万通公司在回复函中所称“因贵方拒绝我司工作人员进场施工”没有任何证据可以证明；证据二，免租期是合同第四条中约定的装修免租期，而非因漏水的减免；证据三，2013、2014号商铺装修经过万通公司同意的，当时交了4000元押金，后装修完毕，万通公司将此押金退还给李润光、彭清梅，后期此两商铺未再改动，所谓的私自改动没有任何证据，关于房屋是否漏水，因何漏水已有鉴定意见，此联系函与本案无关；证据四、五，2013、2014号商铺于2018年4月30日已经开张，7月份开张的是2015号商铺。李润光、彭清梅在二审期间未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院仅针对李润光、彭清梅、万通公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，故本案二审争议焦点为：一、案涉合同于何时解除；二、一审法院认定李润光、彭清梅需向万通公司支付租金、房屋占用费、物业服务费及公摊水电费等费用共77741.1元是否妥当。关于焦点问题一，案涉《南雄时代广场商铺租赁合同》和《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》履行期间，因万通公司交付的租赁物出现漏水的现象，双方产生纠纷。根据一审法院摇珠选定的鉴定机构广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出的鉴定意见，第2013号商铺东面的渗水痕迹以及渗水现象是由于公共部位处的伸缩缝在有雨水时渗进天面板所致，第2015号商铺天面的渗水是由于三层公共过道地面的防水失效，东面公共过道在下雨天或有积水时，水从过道渗进2015号商铺天面板所致，因此，应认为导致案涉租赁物漏水的原因在于万通公司。现双方均同意解除合同，虽双方未在合同中对租赁物的防水进行特别约定，但万通公司交付的租赁物需保持租赁物符合约定的用途，其交付的2013及2015号商铺存在渗水、漏水问题，必然影响李润光、彭清梅对租赁物的使用及其经营，且案涉商铺于2018年便出现漏水问题，但在鉴定机构于2020年9月16日到现场勘验时，仍存在漏水问题，故应认定于李润光、彭清梅向万通公司发出《退铺申请》时即2019年7月18日，万通公司仍未解决案涉租赁物的漏水问题。在此情况下，李润光、彭清梅向万通公司发出《退铺申请》，要求解除案涉租赁合同，案涉租赁合同自万通公司签收该《退铺申请》时即2019年7月18日解除，故一审法院认定案涉《南雄时代广场商铺租赁合同》和《南雄时代广场商铺租赁合同补充协议书》于2019年7月18日解除并无不当，本院予以确认。关于焦点问题二。案涉合同于2019年7月18日解除，李润光、彭清梅应于合同解除后及时将其财物搬离案涉租赁物，不再占用案涉租赁物。对于李润光、彭清梅购买的健身设备，其现已搬离案涉租赁物，故其主张万通公司赔偿其该部分支出理据不足，应不予支持。虽然万通公司与李润光、彭清梅已协商减免2015号商铺自2018年6月1日至2019年5月14日的租金27040.2元，李润光、彭清梅装修案涉租赁物亦花费了一定的费用，而李润光、彭清梅未及时依约支付租金等费用亦有一定的过错，综合考虑双方的过错程度、双方的实际损失情况、双方的约定、租赁物的实际使用情况等因素，一审法院对李润光、彭清梅的装修损失均未予以支持，但对合同解除前即2019年7月18日以前李润光、彭清梅尚未支付的租金及合同解除后至李润光、彭清梅实际搬离租赁物之日即2020年4月16日的房屋占用费用认定由双方各承担一半的责任并无明显不妥。根据李润光、彭清梅本需支付的租金、房屋占用费、物业服务费、公摊水电费与万通公司需向李润光、彭清梅退还的保证金、押金的金额，经扣减，李润光、彭清梅还需向万通公司支付租金、房屋占用费、物业服务费及公摊水电费等费用共77741.1元。此外，如前所述，经鉴定，导致案涉租赁物漏水的原因在于万通公司，而万通公司此前对此未予完全确认，故李润光、彭清梅申请人民法院对租赁物漏水原因予以鉴定而产生的鉴定费用，应由万通公司承担。万通公司主张李润光、彭清梅支付违约金27930元亦理据不足，应不予支持。综上所述，李润光、彭清梅、万通公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9045.48元，由上诉人李润光、彭清梅负担6391.06元，由南雄市万通资产管理有限公司负担2654.42元。本判决为终审判决。审 判 长 焦晓巍审 判 员 神玉嫦审 判 员 赖洁华二〇二一年七月十三日法官助理 龙 娟书 记 员 刘宇璠