上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终7898号之一上诉人（原审被告）：上海名潮置业有限公司，住所地上海市浦东新区泥城镇旭日路501号。法定代表人：刘焙，董事长。委托诉讼代理人：黄雯君，上海融力天闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐璐，女，1987年5月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：邓开来，男，1983年11月3日出生，汉族，住址同上。上诉人上海名潮置业有限公司（以下简称名潮公司）因与被上诉人徐璐商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初19204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年6月28日公开开庭进行了审理。上诉人名潮公司的委托诉讼代理人黄雯君，被上诉人徐璐的委托诉讼代理人邓开来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人名潮公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部一审诉讼请求。事实和理由：逾期办理小产证的原因不在上诉人，而是部分小业主在入住后违规封闭入户花园和南阳台，导致上诉人无法通过土地核验，无法办出大产证，继而才无法办小产证；并无证据能够证明部分业主违规封闭入户花园的行为是由上诉人出资且统一进行设计施工的，业主的行为与上诉人无关；上诉人实际于2017年3月17日取得《住宅交付使用许可证》，故应以该日期起算逾期办证违约金，不能以预售合同的约定为准；上诉人在2020年8月18日向被上诉人送达了《产权过户通知书》，至此已充分履行了通知义务，故逾期办证违约金应截止到该日期；上诉人此前已因逾期交房向业主支付过违约金了，同样是逾期导致的违约金，不应要求上诉人重复承担；逾期办理小产证不影响业主对房屋的使用，一审判决的违约金数额过高。被上诉人徐璐辩称，不同意上诉人的上诉请求；一审判决尚不足以弥补被上诉人的实际损失，但被上诉人并未提起上诉；被上诉人请求二审维持原判。徐璐向一审法院起诉请求：判令名潮公司支付逾期办理产证违约金人民币199，063.29元（以下币种相同；以已付房款1，075，635元为基数，自2017年8月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30％计算，自2019年8月20日起至2020年9月10日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30％计算）。一审法院认定事实：2016年3月6日，徐璐（乙方）与名潮公司（甲方）签订预售合同，约定徐璐向名潮公司购买上海市浦东新区XX街道XX路XX弄“XX庭”XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积暂测52.46平方米，总房价款暂定1，075，430元。合同第十条约定：“该房屋的交付必须符合下列条件：甲方取得《住宅交付使用许可证》，对该房屋设定的抵押已注销，甲方承诺在取得《住宅交付使用许可证》之日起六个月内办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产证（大产证），如到时不能取得商品房房地产证（大产证），乙方有权单方面解除合同。”预售合同第十一条约定：“甲方定于2016年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”预售合同第十四条约定：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向南汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。”预售合同《补充条款一》第九条约定：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，甲方以书面形式通知乙方到甲方指定地点，签署本合同规定的网上备案的《房屋交接书》，《房屋交接书》仅作为办理该房屋过户手续的必备文件。乙方在签署《房屋交接书》之日起30日内，应依法向南汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。”徐璐已支付全部房价款1，075，635元。名潮公司于2017年3月17日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，于次日将涉案房屋交付于徐璐。2017年6月16日，上海市规划和国土资源管理局向名潮公司出具了《建设项目报送不予收理通知书》，告知名潮公司申请XX城主城区-XX地块酒店式公寓项目事项［受理编号：沪临地管委（审）收1137号］的有关材料于2017年5月27日收到，经查，根据相关规定，项目现场发现该项目入户花园移动玻璃窗封闭不符合土地核验相关要求，要求名潮公司完成整改后再申报土地核验，并决定不予受理，退还全部申报材料。2017年9月11日，名潮公司出具《关于入户花园整改的通告》给涉及封闭入户花园的93户业主，告知：“XX庭项目于2016年12月2日取得竣工验收备案证、2017年3月17日取得住宅交付使用许可证、2017年3月18日开始陆续交付各位业主入户，正在‘房地产初始登记’（即办理大产证）的过程中。但是业主入户使用后存在违反原批准规划设计、封闭入户花园现象，经核查涉及业主众多，导致该项目无法通过相关核验，房地产初始登记（大产证）颁发的时间也因此不得不顺延。为保障该项目所有业主利益，我司特通知该93户业主于2017年9月16日前移除违法搭建，我司可提供有关协助，以确保该项目顺利通过相关核验，并顺利获得房地产初始登记（大产证），望相关业主理解并积极予以配合。”2017年9月15日，上海市临港地区开发建设管理委员会作出沪临地管委规［2017］24号《关于上海名潮置业有限公司〈XX庭项目办理土地核验存在问题及解决方案的报告〉的复函》，载明涉案小区经现场检查，发现90余个原设计开敞的入户花园在交付后，违规封闭，涉及违规增加建筑面积，超出合同约定容积率，故不予通过土地核验申请，并要求名潮公司按规定进行整改完成后再申报土地核验。2018年4月19日，上海市浦东新区南汇新城镇人民政府作出（沪浦）责拆决字［2018］第514001号《责令限期拆除违法建筑决定书》，责令名潮公司于收到决定书之日起三十日内自行拆除XX庭项目的违法建筑。名潮公司不服该决定，向上海市浦东新区人民政府申请行政复议，名潮公司认为若存在违法建筑，系业主自行或委托第三方实施的行为，名潮公司并非违法建筑的建设单位，不应作为适格的当事人，要求撤销（沪浦）责拆决字［2018］第514001号《责令限期拆除违法建筑决定书》。复议机关经审查认定：申请人（名潮公司）在销售房屋时承诺替相关业主将北阳台封闭，故交房后通过签订委托装修协议的形式，经其出资，统一设计、统一施工，以铝合金玻璃形式将93户房屋北阳台（即入户花园）进行封闭建设后交由业主无偿使用，且未取得建设工程规划许可证，申请人的复议理由于法无据。复议机关于2018年9月14日作出《行政复议决定书》，维持被申请人于2018年4月19日作出的（沪浦）责拆决字［2018］第514001号《责令限期拆除违法建筑决定书》。2018年5月23日、2019年5月23日，名潮公司出具《整改通告》给涉及封闭入户花园及封闭南阳台的业主，通知各业主立即移除入户花园及南阳台的搭建。2020年4月16日，名潮公司出具《整改通告》，通知业主名潮公司将在2020年4月29日前统一安排施工单位拆除入户花园封窗，业主可在4月22日前至物业公司登记，由名潮公司根据预约时间安排拆除并承担拆除的费用，也可以自行拆除；南阳台封窗由业主自行拆除，也可委托名潮公司安排的施工单位有偿拆除。在大部分业主配合拆除了玻璃封窗后，名潮公司申报土地核验，于2020年7月22日取得涉案房屋大产证。2020年8月17日，名潮公司向徐璐邮寄《产权过户通知书》，通知徐璐领取产权过户手续所需材料，并前往浦东新区房地产交易中心办理产权过户手续，同时告知徐璐在领取产权过户资料前，至少提前两周告诉名潮公司预售合同的确认密码，名潮公司才能打印出《房屋交接书》。徐璐于2020年8月18日收到该通知书，于2020年9月10日领取《房屋交接书》及其他产权过户手续所需材料。本案涉案房屋不涉及封闭入户花园和南阳台。一审法院另查明，名潮公司于2018年6月起诉至一审法院，请求判令案外人姚某拆除XX庭XX号XX层XX室入户花园处搭建的玻璃窗及南面两个阳台处搭建的玻璃窗，恢复入户花园及南面两个阳台的原状。一审法院于2018年8月13日作出（2018）沪0115民初42425号民事判决：姚某于该判决生效之日起十日内拆除上海市浦东新区XX街道XX路XX弄XX庭XX号XX层XX室入户花园处搭建的玻璃窗及南面两个阳台处搭建的玻璃窗，并恢复入户花园及南面两个阳台的原状，拆除上述房屋入户花园处搭建的玻璃窗的费用由名潮公司承担，拆除上述房屋的南面两个阳台处搭建的玻璃窗的费用由姚某承担。姚某不服该判决提起上诉，本院于2019年8月22日作出终审判决，维持原判。一审法院认为，讼争双方签订的预售合同系当事人的真实合意，合法有效，双方均应恪守履行。本案第一个争议焦点在于名潮公司延期取得大产证是否归因于名潮公司，名潮公司是否应当承担逾期办理小产证的违约责任。根据本案查明的事实，名潮公司在销售房屋时虚假宣传“两房一厅，双卧室”，而实际交房时入户花园为敞开式，并非卧室，故名潮公司承诺替相关业主将入户花园封闭，交房后以业主签订委托装修协议的形式，经名潮公司出资，统一设计、统一施工，用铝合金玻璃将93户房屋入户花园进行封闭建设后交由业主无偿使用，导致该项目无法通过相关核验，无法及时取得大产证。名潮公司关于部分业主擅自封闭入户花园和南阳台导致名潮公司不能取得大产证的辩称意见，缺乏事实依据，故法院对名潮公司关于无需承担逾期办证违约金的抗辩不予采纳。本案的第二个争议焦点在于逾期办证的期间以及违约金的标准。根据预售合同第十条、第十一条约定，名潮公司应于2016年12月31日前取得《住宅交付使用许可证》，于2017年6月30日前办出涉案房屋的大产证。《补充条款一》第九条约定，徐璐申请办理小产证的时间为签署《房屋交接书》之日起30日内，但对名潮公司的办证期限未另行约定，故根据合同第十四条约定，名潮公司应于2018年1月26日前配合徐璐办理涉案房屋的所有权转让登记手续。名潮公司向徐璐送达的《产权过户通知书》中未明确徐璐领取《房屋交接书》的时间，而名潮公司要求徐璐提前两周告知打印房屋交接书必需的确认密码，故徐璐主张违约金计算至领取《房屋交接书》及其他办证所需材料之日即2020年9月10日，并无不当，法院予以支持。名潮公司应支付徐璐自2018年1月27日至2020年9月10日期间的逾期办证违约金。对于违约金的计算标准，双方签订的预售合同中未作约定，名潮公司认为徐璐主张的违约金过高，请求法院依法调整。法院综合考量双方履行合同的客观情况，考虑到双方逾期办证期间属于房价上涨期间，且徐璐并未提供实际损失的证据，酌情确定违约金以实际购房款为基数，在2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院审理后，于二〇二一年四月二十八日作出判决：名潮公司于判决生效之日起十日内支付徐璐逾期办证的违约金（以1，075，635元为基数，自2018年1月27日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至2020年9月10日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4，116元（徐璐已预交），减半收取计2，058元，由徐璐负担796元，由名潮公司负担1，262元。二审中，双方当事人都没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据查明事实，上诉人不能通过土地核验、无法及时办理大产证的根本原因显然在于上诉人自身的违规行为，况且本案中的被上诉人并不涉及封闭入户花园或南阳台的情形。上诉人欲将责任推卸给其他业主，此等行为显失诚信，本院不能认同。上诉人出资为部分业主封闭入户花园（北阳台）并为此统一组织设计和施工、建成后交付业主无偿使用，上述情节早已由相关行政机关查证属实，现上诉人辩称“无证据证明”，显与事实不符，本院不能采信。根据双方签订的预售合同，交付房屋的“必须”条件是上诉人取得《住宅交付使用许可证》；同时，预售合同明确约定上诉人应于2016年12月31日前将涉案房屋交付被上诉人。由此可以认定，上诉人取得《住宅交付使用许可证》的期限应为2016年12月31日前。一审据此推算本案中逾期办证违约金的起算时点，有充分的事实依据，本院予以认可。上诉人虽在2020年8月送达了《产权过户通知书》，却并未明确领取《房屋交接书》的时间，还要求被上诉人“至少提前两周告知确认密码”，此等内容显非妥善履行通知义务。一审认定的逾期办证违约金计算截止日期实属合理，本院亦予以认可。至于计算标准，一审法院根据实际情况，以中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）分段计算，与法不悖，并无不当。逾期交房的违约金与逾期办证的违约金，分别适用于不同的违约情形，不存在上诉人所谓“重复承担”。综上所述，上诉人名潮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4，280元，由上诉人上海名潮置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘兵审 判 员 娄永审 判 员 刘佳法官助理 范瑶法官助理 胡哲书 记 员 范瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……