广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0203民初403号原告：张少菲，女，1971年10月12日出生，汉族，住韶关市武江区。委托诉讼代理人：李胜生，男，1968年9月7日出生，汉族，住韶关市武江区，系原告的丈夫。委托诉讼代理人：张少波，男，1963年8月1日出生，汉族，住广东省佛冈县，系原告的哥哥。被告：彭光开，男，1990年2月16日出生，汉族，住韶关市浈江区。被告:李梅，女，1990年9月5日出生，汉族，住韶关市武江区。原告张少菲与被告彭光开、李梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张少菲的委托诉讼代理人张少波，被告李梅到庭参加了诉讼，被告彭光开经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张少菲向本院提出诉讼请求：1.终止双方租赁合同，被告5天内清空房屋原状返还原告；2.被告彭光开支付11507.3元给原告，其中房租8000元、物管费1422.9元、水费1968.4元、消防改造费98元、化粪池清理费18元，被告李梅承担连带清偿责任；3.承担本次诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求，要求租金计算至2021年6月。事实与理由：两被告是夫妻，2014年7月，原告就位于韶关市武江区的房屋出租给被告一事，与被告彭光开达成租赁协议，约定了相关事项，协议生效后，原告移交标的房。租赁后前几年两被告能按时缴纳租金，自2019年开始需要催促缴交，2020年后欠款数月。2020年12月26日双方对账，两被告至2020年12月欠房租等费11507.3元，其中房租8000元、物管费1422.9元、水费1968.4元、消防改造费98元、化粪池清理费18元。对上述欠款被告彭光开签字认可，并承诺2021年元月10日付清，但至今未付，原告无奈提起本次诉讼，根据合同法第六十条、第一百零七条规定，请法院判如所请。被告李梅辩称，我与彭光开在2020年1月2日已经离婚，并且离婚后我没有使用涉案房屋，且我与被告彭光开离婚时协商离婚后所有房屋费用均由彭光开承担，因此我不应承担本案责任。被告彭光开未作答辩。原、被告围绕诉讼请求和抗辩意见向本院提交了证据，本院组织双方进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张少菲是武江区**房的所有权人。两被告原是夫妻关系，两人于2020年1月2日离婚。原告称其从2014年7月开始将房屋出租给两被告，但自2010年开始两被告拖欠租金未支付，故其于2020年12月26日与被告彭光开进行对账，被告彭光开出具《广厦B座501对账单》，确认至2020年12月欠租金、物管、水等费用11507.3元，包括租金8个月租金8000元、2016年10月至2020年12月物管费1422.9元、水费1968.4元、消防改造费98元、化粪池清理费18元。出具对账单后，被告彭光开仍未付清款项，原告遂诉至本院。被告李梅庭审中称其在案涉房屋居住至2019年12月，之后因两被告离婚其搬离房屋。原告称由于被告未支付租金，其于2021年6月底破门进入案涉房屋，目前房屋已在原告掌控中。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，现原告主张2020年至2021年6月的租金和2021年以前的物业费、水费等，属于民法典施行前成立的租赁合同，履行至民法典施行后。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”的规定，原告主张2020年12月31日前的费用，应适用当时的法律、司法解释的规定，原告主张2021年1月至6月的租金，应适用《中华人共和国民法典》的规定。本案原告将案涉房屋出租给被告彭光开，有被告彭光开出具的对账单佐证租赁事实，且被告李梅作为使用人对租赁事实亦予以认可，故原告与被告彭光开之间构成租赁关系。原告称被告从2014年开始承租，被告李梅对此予以认可，但原、被告均未向本院提交相关的租赁合同，为此，依照《中华人共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，双方构成不定期租赁。被告彭光开拖欠租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，现原告要求终止租赁关系，实质是要求解除双方的租赁关系，原告的该项请求，有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告要求被告5天内清空房屋原状返还原告，庭审中原告已认可其通过破门进入方式进入租赁物，目前租赁物已在原告掌控中，故原告要求被告清空房屋并返还，已无履行的可能性，故对原告该项请求，本院不予支持。至于原告主张至2020年12月的8个月租金8000元、2016年10月至2020年12月物管费1422.9元、水费1968.4元、消防改造费98元、化粪池清理费18元，有被告彭光开出具的《广厦B座501对账单》为证，被告彭光开未应诉提出异议，故本院对原告主张的数额予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定，对原告要求被告彭光开支付截至2020年12月费用11507.3元的请求，本院依法予以支持。至于原告主张2021年1月至6月的租金。原告在2020年12月与被告彭光开对账后，被告彭光开仍未能支付租赁费用，原告于2021年1月提起本案诉讼，鉴于被告彭光开之前亦存在拖欠租金数月未付的情形，原告至2021年6月才收回房屋亦符合常理，故对于原告主张被告彭光开支付2021年1月至6月的租金，本院予以支持。至于租金标准，根据被告彭光开出具的对账单，每月租金为1000元，故被告彭光开应支付2021年1月至6月的租金6000元。至于被告李梅的责任问题。被告李梅与被告彭光开原为夫妻关系，被告李梅庭审中亦认可承租期间其居住至2019年12月。但根据被告李梅提供的离婚协议和离婚证，双方已于2020年1月2日离婚，而被告彭光开出具对账单的时间为2020年12月，故出具对账单应为被告彭光开的个人行为。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条的规定，超出夫妻关系期间的费用不应作为两被告的夫妻共同债务。根据对账单内容，租金8000元产生于2020年，与被告李梅无关；2016年10月至2020年12月物管费51个月，每月27.9元，属于两被告夫妻关系存续期间产生的是39个月，应为1088.1元；水费、消防改造费和化粪池清理费，由于原告无法证明产生时间，不能证明发生在两被告夫妻关系存续期间。综上，被告李梅仅应对产生于夫妻关系存续期间的1088.1元承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零七条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、解除原告张少菲与被告彭光开的租赁合同关系；二、被告彭光开应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张少菲支付截止至2021年6月的租金14000元、2016年10月至2020年12月物管费1422.9元、水费1968.4元、消防改造费98元、化粪池清理费18元，共计17507.3元；三、被告李梅对上述第二项彭光开应承担的支付义务中的1088.1元物管费承担连带支付责任；四、驳回原告张少菲其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费237.68元（原告张少菲已预交），由被告彭光开负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  余艺涛人民陪审员  王 轩人民陪审员  周月玲二〇二一年七月九日法官 助理  潘惠仪书 记 员  陈宇静