上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初11192号原告：上海嘉定商晟房产经营有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：朱冬兴，总经理。委托诉讼代理人：朱丽敏，上海萃群律师事务所律师。委托诉讼代理人：张黛华，上海萃群律师事务所律师。被告：刘绪明，男，1973年7月3日生，汉族，住江苏省宿迁市。原告上海嘉定商晟房产经营有限公司(以下简称商晟公司)诉被告刘绪明、上海市嘉定区江桥镇标云电动自行车经营部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月23日公开开庭进行了审理。审理中，原告商晟公司于2021年6月23日当庭申请撤回对被告上海市嘉定区江桥镇标云电动自行车经营部的起诉，本院口头裁定予以准许。原告委托诉讼代理人朱丽敏、张黛华、被告刘绪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商晟公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告刘绪明之间的《房屋租赁合同》于2021年1月31日解除；2、判令被告刘绪明支付自2020年6月1日起至房屋租赁合同解除之日即2021年1月31日止的租金89,702.67元(按年租金134,554元计算)；3、判令被告刘绪明支付自2020年6月2日起至实际支付日止的房屋租金逾期支付违约金26,910.8元(按逾期支付租金总金额89,702.67元的30%计算)。事实与理由：2020年6月1日，原告与被告刘绪明签订《房屋租赁合同》，约定由被告刘绪明承租原告所有的位于嘉定区鹤旋路XXX、XXX号一层房屋，承租面积为86.7平方米，经营用途为宠物店、电瓶车销售店。租赁期为2020年6月1日至2023年5月31日，房屋年租金2020年5月1日至2022年5月31日为134,554元，2022年6月1日至2023年5月31日为141,354元，租赁保证金13,930元，办证保证金5,000元。租赁合同中约定，被告应按先付后用和每半年支付一次的原则支付租金，逾期支付的，每逾一日，按逾期租金金额的3%支付违约金；租赁合同还约定，若被告擅自转租该房屋的，原告可以解除本合同。因存在前序租赁关系，被告一直正常占有使用涉诉房屋，但被告自2020年6月1日起未按约支付租金、物业管理费、房屋租赁保证金及办证保证金。在原告催付时发现被告已擅自将租赁房屋中的一间(嘉定区鹤旋路XXX号一层)转租给上海市嘉定区江桥镇标云电动自行车经营部使用，原告要求上海市嘉定区江桥镇标云电动自行车经营部腾退占用房屋，但遭拒绝。2021年1月31日，原告已收回房屋，但被告仍拖欠租金未付，故涉讼。被告刘绪明辩称，不同意原告的诉讼请求。被告第一次提出退房是2020年10月，第二次提出是2020年12月，对合同在2021年1月31日解除有异议，被告认为应该在2020年12月解除。对于租金，系争房屋是国有房屋，按照政策应给予疫情期间3个月免租，因为疫情期间的租金之前已经预付，双方约定在本合同租赁期间予以抵扣，故2020年6至8月应为免租期，不需要支付租金，扣除3个月后，租金应该计算至2020年12月底，2021年1月的租金不同意支付。被告并非无故拖欠租金，而是双方有纠纷才未付的，故不同意支付违约金，且违约金的标准过高。本合同项下的租金因对押金金额有异议，确实未支付。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：嘉定区鹤旋路XXX、XXX号1-2层房屋(以下简称系争房屋)系国有房屋，权利人系原告商晟公司。2020年6月，商晟公司(出租方、甲方)与刘绪明(承租方、乙方)、上海市嘉定区江桥供销合作社(管理方、丙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，产证面积173.28平方米，承租面积86.70平方米，房屋用途为商铺；乙方承诺租赁该房屋作为经营宠物店、电瓶车销售店使用；房屋租赁期限3年，自2020年6月1日至2023年5月31日止；自2020年6月1日至2022年5月31日租金为134,554元，2022年6月1日至2023年5月31日租金为141,354元，先付后用，每半年支付一次，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期租金金额的3%支付违约金；乙方支付租金的时间如下：2020年6月1日、2020年12月1日、2021年6月1日、2021年12月1日各支付67,277元，2022年6月1日、2022年12月1日各支付70,677元；本合同签订生效之日，乙方应向丙方支付租赁保证金，保证金为13,930元，办证保证金5,000元，丙方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，丙方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；物业管理费每平方0.15元/天，4,746元/年，乙方应按照先付后用和半年支付一次的原则向丙方支付；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、垃圾清运费、社会费用等费用由乙方承担；租赁期间，甲乙双方同意由丙方负责日常的管理事务，包括但不限于安全管理、催缴租金、租赁物维修维护、垃圾清运等；租赁期间，乙方无故拖欠租金、物业管理费、垃圾清运费、水电费等费用的，由丙方负责催缴；除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人；甲乙双方同意，由下列情形之一的，可以解除本合同，违反合同的一方，还应向守约方按月租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后10日内仍未交付的；2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在重大缺陷，危及乙方人身和财产安全的；3、乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交还各自承租的房屋的；6、乙方逾期支付租金或者水电等费用累计超过1月的。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，丙方可没收乙方的保证金，保证金不足甲方损失的，乙方还应负责赔偿。上述合同签订后，刘绪明未支付该合同项下的租金、押金及物业管理费。刘绪明将系争房屋转租张彩云用于经营上海市嘉定区江桥镇标云电动自行车经营部。商晟公司于2021年1月31日收回了系争房屋。另查，商晟公司(出租方、甲方)与刘绪明(承租方、乙方)及案外人上海嘉百物业管理有限公司(管理方、丙方)于2017年6月25日签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用；乙方租赁该房屋作为经营装潢公司使用；租赁期限自2017年6月1日至2020年5月31日止；年租金122,115元，该房屋租金2年不变，自第3年起按年租金的5%环比提增，从2019年6月1日至2020年5月31日每半年支付64,110.5元；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金9,230元。商晟公司确认双方确实就疫情期间的减免租金问题进行过协商，因疫情期间的租金刘绪明已预付，按照国家规定，国有房屋应当减免疫情期间3个月的租金，其同意按照疫情期间的租金标准另行协商扣减，不同意直接扣减本合同期内3个月租金。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，当事人均应按约履行。合同签订后，被告刘绪明未按约支付租金显属违约，无权行使合同解除权，刘绪明以其与2020年10月、12月提出退租为由主张合同应于2020年12月解除缺乏依据，本院不予采信。原告商晟公司已于2021年1月31日收回系争房屋，故双方的租赁合同于2021年1月31日解除。合同解除后，刘绪明理应支付拖欠的租金。系争房屋系国有房屋，按照相关政策，应给予疫情期间3个月的租金减免，商晟公司对此也无异议，确认刘绪明已预缴疫情期间的租金，双方曾协商给予相应租金的扣减，但认为刘绪明应另行申请，不应在本案中直接予以扣减。本院认为双方对于疫情期间应减免3个月的租金并无异议，商晟公司尚未给予刘绪明相应的租金减免，现双方的租赁合同已经解除，虽然疫情在上一份合同的租赁期间，但为了避免讼累，在本案中扣减相应的租金并无不当，但扣减的租金金额应以疫情期间的租金标准为准。扣除疫情期间应减免的3个月租金32,055.25元后，被告刘绪明还应支付2020年6月1日至2021年1月31日的租金差额57,647.42元。刘绪明未按约支付租金，理应承担相应的违约责任，刘绪明对违约金的标准提出抗辩，结合疫情期间租金扣减等因素，本院酌情确定刘绪明应给付商晟公司逾期付款违约金6,000元。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，判决如下：一、确认原告上海嘉定商晟房产经营有限公司与被告刘绪明之间的《房屋租赁合同》于2021年1月31日解除；二、被告刘绪明应于本判决生效之日起十日内给付原告上海嘉定商晟房产经营有限公司2020年6月1日至2021年1月31日的租金差额57,647.42元；三、被告刘绪明应于本判决生效之日起十日内给付原告上海嘉定商晟房产经营有限公司逾期付款违约金6,000元。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,632.27元，减半收取1,316.14元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫书记员  王芙蓉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。