浙江省海盐县人民法院民事判决书（2021）浙0424民初2320号        原告：张霞，女，1967年4月23日出生，汉族，住嵊州市，公民身份号码：XXX。                被告：海盐新天地广场实业有限公司。住所地：海盐县武原街道海滨西路天宁寺商游城。统一社会信用代码91330424753993350N。                法定代表人：袁风六，董事长。                委托诉讼代理人：陆少刚，该公司总经理。                原告张霞与被告海盐新天地广场实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2021年4月9日向本院提起诉讼，本院同日以（2021）浙0424民诉前调1081号受理，并于同年5月17日转为正式立案。本院立案受理后，依法由审判员王东月适用简易程序独任审判，并于同年6月9日公开开庭进行了审理。原告张霞、被告委托诉讼代理人陆少刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告合同约定的房屋租金25947.28元（2004年9月至2021年3月）；2、被告支付原告违约金3389.49元；3、被告承担本案全部诉讼费用；4、被告自2021年4月起根据合同约定履行每月向原告支付房屋租金313.84元。事实和理由：2004年2月8日，原告与被告签订了《海盐新天地广场（天宁寺商游城）商用房产租赁合同》。租赁合同中明确写明，原告将其C2080号商用房产（二层）租赁给被告，被告根据合同约定支付租金。租赁期限约定为自合同签署之日至2021年12月31日止。根据合同第五条【租金】第二款海盐新天地广场商用房产（除一层外）租金计算方法：1、海盐新天地广场自开业之日起，至2006年12月31日止，租金以该商用房产购入总价格的8％，除以12个月，作为原告每月租金收入。2、自2007年1月1日起，被告将每年转租租金收入的70％作为租金支付给原告，若某年租金收入不到原告商用房产购入总价的5％，被告将该商用房产购入总价款的5％作为原告的当年租金收入。3、租金每月缴纳一次，每月月底前缴纳当月租金。另外，根据合同第七条【违约责任】第2款乙方逾期向甲方支付当年租金的，应向甲方支付未缴纳部分每天万分之二的违约金。如乙方逾期6个月以上未支付当月租金的，则甲方有权单方解除合同，并由乙方按当年应交纳租金总额的10％承担违约金。然而，被告自合同生效之日起前几年比较准时支付租金，但从2012年12月开始就零星支付租金，未根据合同约定严格履行责任，开始原告以为被告因暂时资金困难到时会补发，等待多年被告依然没有主动联系原告支付租金和解释未支付原因，因被告拒不履行合同义务，特提起诉讼。                被告答辩称，2014年6月之后确实没有支付过租金。2014年6月份之后付给原告的应该是补发前面的租金，2014年6月开始原告收到的钱是每月259.62元。原告诉称多次联系答辩人，但实际情况是原告从来没有和答辩人联系过，原告部分主张已经超过诉讼时效。另外，对于原告诉称的违约金，答辩人不认可，因为答辩人与案外人有纠纷，答辩人的账号被法院查封，无法使用。原告不来联系答辩人，答辩人根本无法联系到原告。                本院经审理认定：2004年2月8日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，合同内容包括，第一条租赁范围：甲方将其C2080号海盐新天地广场（天宁寺商游城）（以下简称新天地广场）商用房产，共壹间出租给乙方，并同意乙方以乙方的名义统一对外招商及统一经营管理。第四条租赁期限：租赁期限自本合同签署之日起至2021年12月31日止。第五条租金：（二）新天地广场商用房产（除一层外）租金计算方法：1、自新天地广场正式开业之日起算，至2006年12月31日止，以本出租新天地广场商用房产（除一层外）购入总价款的8％，除以12个月，作为甲方每月租金收入；2、自2007年1月1日起，至本合同期限届满时止，乙方将甲方所属新天地广场商用房产（除一层外）转租后，甲方得每年转租租金收入的70％，另30％用于弥补乙方各类开支，若有余额则作为乙方收入；3、若甲方某年租金收入不到本出租新天地广场商用房产（除一层外）购入总价款的5％，则以本出租新天地广场商用房产（除一层外）购入总价款的5％作为甲方当年租金收入，不足部分由乙方补足。（三）租金每月缴纳一次，每月底前缴纳当月租金。第七条违约责任：乙方逾期向甲方支付当年租金的，应向甲方支付未交纳部分每天万分之二的违约金，如乙方逾期6个月以上未支付当年租金的，则甲方有权单方解除合同，并由乙方按当年应交纳租金总额的10％承担违约金。租赁合同另对其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告统一对外招商及经营管理。                另查明：一、C2080号商铺建筑面积为14.41平方米，成交总价款为75323.95元。二、2014年起至今，被告支付租金情况如下：2014年1月6日支付295.02元、2014年1月23日支付295.02元、2014年4月30日支付295.02元、2014年6月30日支付259.62元、2014年7月30日支付259.62元、2014年9月29日支付259.62元、2014年12月10日支付259.62元、2015年6月2日支付519.24元。被告自认支付原告租金至2014年6月，此后支付给原告的为补发之前的租金。                本院认为，原告与被告签订的租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，被告应按约定支付租金。本案中，双方当事人的争议焦点为：原告主张的租金是否超过诉讼时效、被告应当支付原告多少租金以及原告诉请违约金是否应当支持。首先，就诉讼时效问题，2017年10月1日起施行的民法总则第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。最高人民法院2018年7月18日公布2018年7月23日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效三年，法律另有规定的依照其规定。本案中，原、被告约定的租金支付方式为：租金每月缴纳，每月月底前缴纳当期租金。这属于定期发生的不同债务，而不属于同一笔债务的分期履行。因此，诉讼时效应自每一期房屋租金交纳期限届满之日起分别起算。原告于2021年4月9日向被告提出支付租金的主张，因此2018年4月之前的租金已超过诉讼时效。对原告主张的2018年4月份之前的租金，本院不予支持。对于原告主张租金应当按照313.84元／月计算，按照合同约定被告支付年度租金的最低标准为原告购买房屋价款的5％，故原告主张符合双方约定，本院予以支持。原告主张被告支付租金，因双方约定每月月底支付当期租金，故本院计算原告租金至2021年6月，上述租金合计金额为12239.76元。2021年7月起的租金，被告应按照313.84元／月的标准支付。                另，就原告主张的违约金，因2018年4月之前的租金已经超过诉讼时效，故该段时间的违约金也超过了诉讼时效，原告仅能够主张2018年4月起的违约金。根据双方的约定，被告逾期6个月以上未支付当年租金的，应当按当年应交纳租金总额的10％承担违约金，故本院对原告主张的违约金支持1223.98元，超出部分本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十九条、第五百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：                一、被告海盐新天地广场实业有限公司支付原告张霞租金12239.76元及违约金1223.98元（租金及违约金均算至2021年6月30日），合计13463.74元，由被告于本判决生效之日起十日内清结；                二、驳回原告其余诉讼请求。                如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                本案受理费267元，由原告张霞负担144元，被告海盐新天地广场实业有限公司负担123元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。                    审判员王东月    二○二一年七月十九日            书记员冯维