上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初4664号原告：柏宏元，男，1981年10月26日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：周长剑，山东君诚仁和(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：史曼莉，山东君诚仁和(上海)律师事务所律师。被告：青叶公寓管理(上海)有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：吴求索。原告柏宏元与被告青叶公寓管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序审理，因无法通过邮寄或直接方式向被告青叶公寓管理(上海)有限公司送达诉讼文书，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案于2021年4月19日采用公告方式送达，并于2021年7月6日公开开庭进行了审理。原告柏宏元的委托诉讼代理人周长剑到庭参加诉讼，被告青叶公寓管理(上海)有限公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告柏宏元向本院提出诉讼请求：一、确认解除原、被之间签署的《房屋租赁合同》(合同编号QYSH-XXXXXXX)于2020年11月5日解除；二、被告返还上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告向原告支付自2020年10月1日至2021年6月1日止的租金(以每月4,700元为标准计算)；四、被告向原告支付违约金9,400元；五、被告向原告支付律师费5,000元。审理中，原告撤回了第二项、第四项及第五项诉讼请求；并将第三项诉讼请求变更为要求被告向原告支付自2020年10月2日至2021年2月28日止的租金23,343元(4,700元/月×5个月-4,700元/月÷30天/月×1天)。事实和理由：原告于2020年5月29日与被告签订《房屋租赁合同》(合同编号为QYSH-XXXXXXX)。约定：原告将上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)委托被告管理，原告委托被告就系争房屋进行运营及出租；委托期限自2020年6月2日起至2022年7月1日止，共计26个月；月租金4,700元,押一付一,押金4,700元；如被告逾期支付租金超过十五个工作日，原告书面通知后仍不支付的，原告可单方解除合同，并要求被告按月租金的二倍向原告支付违约金。合同签订后，被告于2020年6月6日与案外人胡某某签订《房屋租赁合同》，约定租金为每月3,500元；租赁期2020年6月7日起至2021年6月6日止；租金支付为押一付十二，共计付45,500元。但自2020年10月1日开始，被告未能按约支付租金，原告也无法联系被告。后原告找到案外人胡某某，经交涉，原告于2021年2月28日收回了系争房屋，但被告欠付的租金仍然未予支付。现提起此诉讼,请法院判如所请。被告青叶公寓管理(上海)有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：位于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋登记的权利人为原告柏宏元及案外人柏某1、柏某2、王某某、柏某3、柏某4，产权登记日期为2015年11月2日。2020年5月29日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》。合同约定，原告将系争房出租给被告。合同第二条约定，租赁期限自2020年6月2日至2022年7月1日，免租期为2020年6月2日至2020年7月2日。合同第三条约定：房屋租金为每月4,700元，支付方式为押一付一；乙方应于2020年6月2日前向甲方支付押金4,700元；乙方于2020年7月2日前向甲方支付第一笔租金(即1个月租金)4,700元，之后租金的支付依次类推直至租金期限届满。合同第七条约定，乙方在承租期内有权将承租房屋转租给其他第三方。合同第十一条第3款约定：甲方单方解除权为：(1)乙方逾期支付租金超过十五日，经甲方书面通知后乙方仍不支付租金的；(2)乙方欠缴各项使用水电费用大于单月租金总额，经甲方书面通知后乙方仍不支付的。合同另对其他事项进行了约定。当日，原告向被告出具了授权被告出租的委托书，并签订房屋交接清单。被告接收房屋将房屋转租给了案外人胡某某，被告与胡某某签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2020年6月7日至2021年6月6日，租金为每月3,500元，支付方式为押一付十二。审理中，原告称，被告向其支付了2020年10月1日之前的租金，自2020年10月2日起的租金未再支付。另，被告还向原告支付了4,700元的押金，本案中同意返还押金，要求与被告欠付的租金进行抵扣。原告还称，其于2020年11月5日向被告发送了《解除租赁合同通知书》，以被告不缴纳租金为由要求解除双方之间的租赁合同，该通知书寄至被告在闵行区的办公地，但遭退信。原告认为按照合同第十一条第3款的解约条件是需要先书面催讨不支付的情况才能解约，鉴于其未发函催讨，故约定解约条件尚未成就，但被告迟延履行租金的行为致使其不能实现合同目，符合法定的解约条件，其据此要求解除本案租赁合同。原告另称，案外人胡某某于2021年2月28日搬离了系争房屋，并交系争房屋交给了原告，双方未办理书面交接手续，原告确认于当日收回系争房屋。以上事实，有《房屋租赁合同》、房地产权证、交房清单及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的规定，应属有效。原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。合同约定，被告逾期支付租金超过15日，在原告书面催交未果的情况下，可行使解除权，鉴于原告并未提供书面催交的依据，该约定的解约条件尚未成就。但因被告自2020年10月2日起至今的租金均未支付，且目前也下落未明，被告迟延履行债务的行为致使原告不能实现其合同目的，该情形已经符合法定的解约条件，原告可据此解除双方的合同关系。关于合同解除的时间，因本案诉讼前原告并未以书面形式向被告提出解除合同，故应以本案诉状送达之日即2021年6月18日作为合同解除日为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于房屋返还。原告为避免损失进一步扩大接收了案外人交某的房屋，并撤回了要求被告返还房屋的诉讼请求，并无不当，本院予以准许。关于租金。原告主张被告按照合同约定，按照每月4,700元的标准支付自2020年10月2日起至2021年2月28日至的租金23,343元，有事实和法律的依据，本院予以支持。关于押金4,700元。原告同意在被告尚欠的租金的予以抵扣，并无不当，本院予以确认。租金及退还押金两相抵扣，被告还应支付原告租金18,643元。关于违约金。因并无相应约定，审理中原告予以撤回，此系原告对于自行权利的处分，于法不悖，本院予以准许。关于律师费，审理中原告予以撤回，并无不当，本院予以准许。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第(四)项、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告柏宏元与被告青叶公寓管理(上海)有限公司于2020年5月29日签订的《房屋租赁合同(业主版)》(合同编号为QYSH-XXXXXXX)于2021年6月18日解除；二、被告青叶公寓管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告柏宏元自2020年10月2日起至2021年2月28日止的租金18,643元(其中已扣除应退还的押金4,700元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费266元，减半收取计133元，由被告青叶公寓管理(上海)有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉书记员 吴诗婕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。……二、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。