-1-黑龙江省佳木斯市东风区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0805民初252号原告：郝志宏，女，1971年3月13日出生，汉族，住佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：杨**，黑龙江龙洋律师事务所律师。被告：黑龙江省同江伟业房地产开发股份有限公司，住所地佳木斯市郊区友谊路。法定代表人：葛安禄，总经理。委托诉讼代理人：樊立功，该公司职工。被告：黑龙江同江伟业房地产开发股份有限公司第一分公司，营业场所佳木斯市向阳西区通江街杏湖嘉苑。负责人：葛安禄，总经理。原告郝志宏与被告黑龙江省同江伟业房地产开发股份有限公司（以下简称黑龙江同江伟业房地产公司）、黑龙江同江伟业房地产开发股份有限公司第一分公司（以下简称黑龙江同江伟业第一分公司）房屋买卖合同纠纷一案，佳木斯市向阳区人民法院-2-于2020年11月18日立案后，于2020年11月19日作出（2020）黑0803民初945号民事裁定书，将案件移送佳木斯市东风区人民法院管辖。本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月7日公开开庭进行了审理。原告郝志宏的委托诉讼代理人杨**到庭参加诉讼、被告黑龙江同江伟业房地产公司的委托诉讼代理人樊立功到庭参加诉讼、被告黑龙江同江伟业第一分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案因鉴定扣除审限106天，现已审理终结。郝志宏向本院提出诉讼请求：1.解除郝志宏与被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令黑龙江同江伟业房地产公司、黑龙江同江伟业第一分公司赔偿郝志宏购买阳光绿洲第A幢1号车库价款68000、维修基金2040元、自2007年12月10日至今的车库房款利息损失、自2007年12月14日至今的维修基金利息损失，以及车库增值部分损失112169元（180169元-68000元）；3.案件受理费、鉴定费由被告负担。事实和理由：2007年12月14日，郝志宏与同江市伟业房地产开发有限责任公司佳木斯分公司（2011年6月13日变更登记为佳木斯同江伟业房地产开发有限责任公司第一分公司，2018年1月26日变更登记为黑龙江同江伟业房地产开发股份有限公司第一分公司）签订《商品房买卖合同》（下称“合同”），合同约定：1、郝志宏向被告购买第A幢1号车库，建筑面积为23.31平方米，合同总价为68-3-000元；2、被告保证销售的商品房（因本合同系被告提供的商品房买卖的格式合同，故合同中所称的“商品房”即指阳光绿洲第A幢1号车库）没有产权纠纷和债权债务纠纷。若因被告原因，造成该车库不能办理产权登记或发生债权、债务纠纷的，由被告承担全部责任。郝志宏已分别于2007年12月10日、2007年12月14日向被告支付了阳光绿洲第A幢1号车库价款68000元和维修基金2040元，被告一直承诺该车库能够顺利办理产权变更登记，但被告至今仍未能办理，且近期告知郝志宏，该车库系违章建筑将被拆除。被告明知该车库系违章建筑仍与郝志宏缔结合同的行为已严重违反了诚实信用原则，且对郝志宏造成了严重损失。因黑龙江同江伟业房地产开发股份有限公司第一分公司是黑龙江省同江伟业房地产开发股份有限公司的分公司，应该由总公司承担民事责任。黑龙江同江伟业房地产公司承认郝志宏在本案中所主张的事实，同意解除合同、返还购房款并按同期银行贷款利率给付利息。但认为，1.最高院关于商品房买卖合同纠纷司法解释中，没有提及无法办理产权证照的具体赔偿办法，请法院考虑郝志宏已经实际占有使用车库十余年的情形。2.郝志宏主张的赔偿数额没有提供直接损失的证据，黑龙江金世纪资产评估有限公司出具的评估结果不符合实际情况，不予认可，理由如下：（1）此车库已无法办理产权证照，不具备商品属性。（2）评估报告第六项第-4-一条明确说明，鉴定的前提是双方争议的资产可遵循持续经营的假设，第六条第八款评估假设为该车库可以办理证照，从以上情况说明，评估公司出具的假设不成立，鉴定结果无意义。3.郝志宏在同江伟业房地产公司多次提出异议的情况下，坚持做资产评估，人为增大了损失，公司不应承担鉴定费用。黑龙江同江伟业第一分公司未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：商品房买卖合同、收据、车库现状照片、鉴定费票据、（2015）佳民终字第97号民事裁定书、黑龙江同江伟业第一分公司工商信息，本院予以确认并在卷佐证。郝志宏提供的黑金司评报字（2021）A066号资产评估报告书，用以证明诉争车库现价值180169元，黑龙江同江伟业房地产公司对评估报告的真实性无异议，对结论的合理性有异议，认为评估报告假设的前提是诉争车库能继续使用，并可以办理证照，资产评估报告第六条第（一）项载明评估遵循的前提是双方争议的资产可遵循持续经营的假设，第（八）项载明本次评估假设为该车库可以办理证照，但实际情况是该车库已无法办理产权证照，不具备商品属性，故评估公司出具的评估报告假设前提不成立，评估结论对案件没有参考价值。本院经审查认为，评估报告中的“评估假设”是确定评估方法、参数和依据的前提，评估机构结合评估目的和评估对象特点，确定本次评估车库房屋-5-采用市场法，并由此得出评估结果。评估方法科学，评估意见符合逻辑和法律规定，故本院对此结论予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月14日，郝志宏与同江市伟业房地产开发有限责任公司佳木斯分公司签订《商品房买卖合同》，购买位于佳木斯市东风区车库，建筑面积23.31平方米，合同第十二条约定，“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。郝志宏于2007年12月10日交纳全部房款68000元，于2007年12月14日交纳维修基金2040元，同江市伟业房地产开发有限责任公司佳木斯分公司为其出具现金收讫收据。同江市伟业房地产开发有限责任公司佳木斯分公司取得的阳光绿洲小区ＡＢＣＤ栋商品房预（销）售许可证不包括车库，销售的车库无建设工程规划许可证。2021年6月15日，黑龙江金世纪资产评估有限公司根据郝志宏的申请及佳木斯市东风区人民法院的委托，作出黑金司评报字（2021）Ａ066号资产评估报告书，截至评估基准日，诉争车库资产评估价值为180169元。另查明，2011年6月13日，同江市伟业房地产开发有限责任公司佳木斯分公司变更名称为佳木斯同江伟业房地产开发有限责任公司第一分公司，2017年，变更名称为佳木斯同江伟业-6-房地产开发股份有限公司第一分公司，2018年，变更名称为黑龙江同江伟业房地产开发股份有限公司第一分公司，负责人为葛安禄，经营范围是以佳木斯同江伟业房地产开发有限责任公司名义承揽工程。2017年，佳木斯同江伟业房地产开发有限责任公司变更名称为黑龙江省同江伟业房地产开发股份有限公司，法定代表人为葛安禄。本院认为，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。本案中，同江市伟业房地产开发有限责任公司佳木斯分公司对外销售的车库无建设工程规划许可证，至今未取得销售许可证，无法办理产权证照，合同目的无法实现，应予解除，同江市伟业房地产开发有限责任公司佳木斯分公司应返还郝志宏已付购房款68000元、维修基金2040元，郝志宏应将车库腾退。同江市伟业房地产开发有限责任公司佳木斯分公司作为违约方，对合同的解除具有过错，应当赔偿郝志宏因此造成的损失，损失赔偿数额应当包括合同全面履行后可以获得的利益，即郝志宏对车库享有所有权后进行正常公平交易所能获得的收益数额。根据资产评估报告，诉争车库现价值180169元，除去郝志宏购买车库所支出价款68000元，同江市伟业房地产开发有限责任公司佳木斯分公司应赔偿郝志宏损失112169元（180169元-68000元）。郝志宏主张-7-的利息损失包含在合同解除的损失赔偿中，不予重复计算。郝志宏支出的评估费用，是为了明确权利和责任所支出的必要合理费用，应由违约方承担。黑龙江同江伟业第一分公司系同江市伟业房地产开发有限责任公司佳木斯分公司变更名称而来，是黑龙江同江伟业房地产公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任应由总公司承担，故黑龙江同江伟业房地产公司应对上述责任承担履行义务。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第（四）项、第五百六十六条、第五百八十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告郝志宏与同江市伟业房地产开发有限责任公司佳木斯分公司2007年12月14日签订的《商品房买卖合同》；二、被告黑龙江省同江伟业房地产开发股份有限公司返还原告郝志宏购房款68000元、维修基金2040元，并赔偿原告郝志宏损失112169元，上述款项于本判决生效之日起15日内一次性给付；三、原告郝志宏于被告黑龙江省同江伟业房地产开发股份有限公司履行给付义务后15日内将位于佳木斯市东风区车库腾退；-8-四、驳回原告郝志宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3944元，减半收取计1972元（原告已交纳），鉴定费3000元，由被告黑龙江省同江伟业房地产开发股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员 陈 琳二〇二一年七月十六日书记员 张智铨