广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初5627号原告（反诉被告）：广州市立中房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区梅花路65号之24-26。法定代表人：黄立广。被告：戚祖立（反诉原告），男，汉族，1980年4月16日出生，身份证住址：广西贵港市覃塘区。委托诉讼代理人：王清，广东品杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝敏康，广东品杰律师事务所实习律师。原告广州市立中房地产代理有限公司（以下简称立中公司）与被告戚祖立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，被告提出反诉，本院经审查，予以受理，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月4日公开开庭进行了合并审理。原告的法定代表人黄立广，被告的委托诉讼代理人王清、邝敏康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年9月的承包费7500元及违约金（以7500元为基数，从2020年9月1日起至实际支付之日止，按照每日1%计算，违约金总额不超过7500元）；2.被告向原告支付2020年10月的承包费7500元及违约金（以7500元为基数，从2020年10月1日起至实际支付之日止，按照每日1%计算，违约金总额不超过7500元）；3.被告向原告支付2020年11月的承包费7500元及违约金（以7500元为基数，从2020年11月1日起至实际支付之日止，按照每日1%计算，违约金总额不超过7500元）；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告是朋友关系。2020年春节后，被告经常到原告处找原告帮工。2020年3月5日，原、被告签订《承包经营合同》，约定原告将涉案店铺发包给被告作商品零售贸易，还约定了承包期限和每月支付承包费的时间及违约责任。之后，被告向原告支付承包费至2020年8月。自2020年9月起，被告未再向原告支付承包费，直至2020年11月5日，被告还在继续使用涉案店铺。因被告未支付2020年9月至同年11月的承包费和违约金，致使原告的合法权益受损，故原告提起本案诉讼。被告辩称，请求法院驳回原告诉讼请求，理由如下：一、原告实施欺诈行为，诱使被告作出错误的意思表示，双方签订的《承包经营合同》应当被撤销，原告应当返还被告支付的保证金。原告于2020年3月5日与被告签订《承包经营合同》时，原告提供的梅花路65号之26（梅花路65号110铺）店铺依然由案外人占有使用，且原告与案外人的诉讼尚未审结。原告明知其不能将店铺提供给被告使用，亦未能将店铺交付被告用于经营，故原告的行为构成欺诈，双方签署的上述合同应予撤销，且原告应返还被告已支付的承包保证金。二、原告于2020年5月16日与案外人解除合同并收回店铺交付于被告，故被告应当返还被告已支付的2020年3月15日至同年5月16日的款项。上述期间，被告按照合同约定向原告支付承包经营费用，经多次催告后，原告直至2020年5月才将该店铺交付给被告，致使被告无法使用该店铺进行正常的经营活动。通过中国裁判文书网获知，原告与被告签署《承包经营合同》后，涉案店铺仍在诉讼中，原告在该案中明确确认于2020年5月16日从案外人处自行收回涉案店铺，而原告未能提供证据证明涉案店铺归被告使用，反而收取被告承包经营费，违反诚实信用原则，故原告应当向被告返还被告在上述期间已支付的款项。三、被告已通知原告自2020年9月1日起不再经营该店铺，原告要求被告支付2020年9月至同年11月每月承包费7500元及违约金的诉讼请求，于法无据，不应得到支持。被告已于2020年8月致电原告，表示自2020年9月1日起不再继续承包原告的店铺，并于同年9月1日前搬离属于被告的物品，更于2020年9月1日及之后多次致电原告，原告均不予接听被告的电话。在原告涉诉的同类型案件中，承包方表示不再承包其店铺经营时，原告多采取不予接听、不予回复等方式，不理会承租人，以达到要求承包方多支付承包费、违约金的目的。在被告已通知原告的情况下，原告仍然要求被告支付2020年9月至同年11月的承包费及违约金的诉讼请求，不应得到支持。被告对本案提起反诉，反诉请求为：1.撤销原告与被告签订的《承包经营合同》；2.原告向被告退还保证金22500元；三、原告向被告退还2020年3月15日至同年5月16日的承包费15250元。事实和理由：被告因经营需要于2020年3月5日与原告签订《承包经营合同》，约定原告将其经营的位于广州市越秀区梅花路65号之一24-26中的部分已装修可立即经营的商铺发包给被告对外经营，承包期限自2020年3月15日起至2023年3月31日止，其中2020年3月15日至同年3月31日的承包费为3750元，2020年4月1日至2023年3月31日的承包费为每月7500元，被告向原告支付保证金22500元。合同签订当日，被告向原告支付2020年3月15日至同年3月31日的承包费用3750元及承包保证金22500元，原告向被告出具了对应的两张收据。原告并直至2020年5月才将涉案店铺交付给被告，在此期间，被告仍每月向原告支付承包费。因受疫情影响，被告承包涉案店铺后未能正常开展经营活动，于2020年8月致电原告，告知原告自2020年9月1日起不再承包其店铺，并搬离个人物品，更于2020年9月1日及之后多次致电原告，但原告均不予接听。被告于2021年1月21日收到法院传票及原告提交的《增加诉讼请求申请书》后，通过中国裁判文书网查询得知，涉案店铺在原告与案外人的诉讼中，原告自愿确认于2020年5月16日自行收回涉案店铺，后经广州市中级人民法院判决，案外人向原告支付涉案店铺承包费用至2020年5月止。原告明知涉案店铺处于诉讼期间，并不能将涉案店铺交付被告使用的情形下，故意隐瞒真实情况，诱使被告违反真实意愿的情况下做出错误的意思表示，原告的行为构成欺诈，双方签订的《承包经营合同》应予撤销，原告应向被告返还已付的全部承包费及保证金。原告对被告的反诉辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、原告与被告签订涉案《承包经营合同》前，已向被告如实告知涉案店铺涉及诉讼的情况，且向被告出示一审法院的民事判决书，被告在此情况下才愿意向原告支付2020年3月15日至同年8月的承包费。另外，被告知道原告将涉案店铺承包给案外人的每月租金为9000元，表示涉案店铺涉及诉讼的情况下，以每月7000元的价格承包原告的店铺，再将该店铺出租他人，赚取中间差价。原告在2020年2月18日向被告出示二审法院已受理的通知截图，还将定于2020年3月24日开庭的传票出示给被告，告知被告二审审理期限为3个月，要等涉案店铺收回后，才可以将涉案店铺交付给被告，被告仍然愿意承包原告的店铺，并表示不需要将涉案店铺交付给被告使用，被告寻找客户也需要时间，只要原告同意签署《承包经营合同》，就可以在地产中介公司和网上各大平台发布涉案店铺出租信息，若有人愿意承包店铺，被告也可以先收取客户的定金，等原告收回店铺后再交付给被告，被告就可以与交付定金的客户签署合同。2020年3月1日，被告通过微信语音告知原告，决定承包原告的店铺，并通过微信将其身份证发送给原告，让原告打印好合同，可以签合同。最终，原、被告于2020年3月5日签署《承包经营合同》，对承包期限、承包费、违约责任等进行了约定，故原告不存在欺诈被告的行为。二、被告在原告未收回涉案店铺时，已于2020年3月5日在赶集网、58同城网站发布招租信息，足以说明原告未向其交付涉案店铺前，被告已对涉案店铺占有使用，并对外招租，另外，被告提交的（2020）粤01民终1875号民事判决的第18页的内容也可以证明本案原、被告签订《承包经营合同》后，原告未向被告交付涉案店铺前，被告已实际使用原告的店铺。三、2020年8月16日至同年9月1日，被告多次通过微信语音告知原告拟承租涉案店铺客户的相关情况，并要原告帮忙与客户沟通。2020年9月14日、9月15日，原告通过微信催促被告支付涉案店铺承包费及水电费，但被告以各种理由不同意支付。上述事实足以说明被告陈述已告知原告自2020年9月1日起不再使用涉案店铺，并搬离物品及原告不接听其电话的内容不属实。四、原、被告签订的《承包经营合同》是双方的真实意思表示，合法有效，在被告违约的情况下，原告有权没收承包保证金。被告已实际使用原告的店铺，无需向被告退还其已支付的承包费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。根据当事人提交的证据及庭审陈述，本院认定事实如下：2020年3月5日，立中公司（发包方、甲方）与戚祖立（承包方、乙方）签订《承包经营合同》，订明：一、甲方同意将其经营的本市梅花路65号之24-26中的部分场地，即已完全装修可立即经营的梅花路65号之26（梅花路65号110铺，下简称该铺）发包给乙方经营商品零售贸易，乙方可随时以甲方的营业执照对外经营。二、承包期限及承包费：2020年3月15日至2020年3月31日的承包费为3750元，2020年4月1日起至2023年3月31日止的承包费为每月7500元。承包费按月计收，由乙方在每月的第1日前转账付款给甲方。三、在承包经营期间，乙方对外从事的一切经营活动均以甲方的名义进行。乙方必须在甲方营业执照核准的经营范围内从事经营活动，不得从事违法经营活动。四、在承包经营期间，乙方负责承担该铺的物业管理费、水费、电费、垃圾费等费用。乙方如更改或撕毁掉该铺招牌靠东风东路的“开锁换锁135××××2328”“开锁换锁、家电维修、承接装修135××××2328”以及靠中山一路“开锁换锁、化州橘红135××××2328”，则属乙方违约。五、签订本合同时，乙方须向甲方交纳如下费用：1.承包保证金22500元。2.2020年3月15日至2020年3月31日的承包费3750元。3.甲方应在承包经营期满或解除本合同之日扣除乙方所有应缴之费用后，即时将承包保证金本金无息退回乙方；在承包经营有效期内，乙方不得将承包保证金抵作他用。六、违约责任：1.甲方在承包经营期内如有违约，需向乙方赔偿9000元。2.乙方在承包经营期内违约，承包保证金抵作违约金，不予退回，甲方还有权要求乙方赔偿由此引起的其他承包费损失。3.乙方如逾期支付承包费的，每逾期一日，乙方须按当月承包费的1%向甲方支付违约金；若逾期5天尚未交付拖欠款项，则视为乙方违约，甲方有权立即取消本合同，收回该铺，并有权没收乙方的承包保证金。七、其他约定：1.承包经营期满或解除本合同之日，乙方必须将该铺返还给甲方，仍未搬走的物品视作自动放弃，甲方有权自行处理。……3.承包经营期满或解除本合同之日，如乙方还未能返还该铺给甲方，还继续占用该铺使用，则属乙方违约，甲方有权按原每月承包费的双倍标准计收使用费直至乙方实际返还之月止，并有权没收乙方的保证金等。同日，戚祖立向立中公司支付2020年3月5日至同年3月31日的承包费3750元及保证金22500元。另外，戚祖立还按照每月7500元的标准向立中公司支付2020年4月至同年8月的承包费合共37500元。戚祖立自2020年9月未再向立中公司支付承包费。立中公司陈述其于2020年12月中旬收回涉案店铺，故要求戚祖立支付2020年9月至同年11月的承包费，但双方未办理书面的交接手续。戚祖立也确认双方未办理书面交接手续。立中公司提交了广州58同城网站、赶集网网站的网页截图，拟证明双方签署《承包经营合同》后，自2020年3月5日起，戚祖立在上述网站发布涉案店铺的出租、转让信息，并于2020年3月22日、同年4月23日更新相关网页信息。其中2020年4月23日页的网页截图显示的店铺照片门面的上方有“旺铺寻求合作137××××5169”字样，2020年3月22日的网页截图显示的店铺照片为“28包铺”，铁门的上方及铁门上均张贴有出租店铺的信息。2020年3月5日及2020年4月23日的网页截图“房源概况”下方均显示“戚生”。戚祖立对上述证据质证后表示，对上述证据的真实性均不予确认。戚祖立确认立中公司提交的店铺照片中显示的电话号码“137××××5169”是戚祖立的电话，但表示已在2020年8月告知立中公司，自2020年9月1日开始不再承租店铺，不清楚为何涉案店铺中仍张贴戚祖立的电话。立中公司申请对其上述截图的手机页面进行鉴定。立中公司提交的其与戚祖立的微信聊天记录显示：戚祖立向立中公司发送电话号码，并语音告知立中公司客户拟承租涉案店铺的相关内容，同时也让立中公司帮忙与客户沟通等。另查，立中公司与戚祖立签署本案《承包经营合同》期间，立中公司与之前使用涉案店铺的客户陈斯的诉讼尚在上诉审理中。立中公司与案外人陈斯的上述诉讼，广州市中级人民法院于2020年5月18日作出（2020）粤01民终1875号民事判决，判决如下：……三、……本判决发生法律效力之日起十日内，陈斯向立中公司支付承包费（从2018年12月至2020年5月止，按照每月9000元计算）；等。该判决查明：立中公司与陈斯自愿确认已于2020年5月16日自行收回涉案店铺。另外，陈斯在二审中提交了商铺招租信息截图，拟证明涉案店铺（28包铺）已由立中公司招租。立中公司质证后表示，商铺招租信息截图不是立中公司发布的，也不真实，与本案不存在关联。因戚祖立自2020年9月未向立中公司支付承包费，立中公司于2020年9月29日提起本案诉讼。本案审理过程中，戚祖立认为立中公司在与其签订《承包经营合同》时，隐瞒涉案店铺的诉讼尚未审结的事实，致使其作出错误的意思表示，立中公司存在欺诈，故双方签订的《承包经营合同》应当撤销，立中公司直至2020年5月16日才将涉案店铺交付给戚祖立，故立中公司应当返还戚祖立保证金22500元及2020年4月至同年5月16日的承包费15250元。立中公司表示已向戚祖立口头告知涉案店铺正在诉讼的事实，不同意返还戚祖立已支付的上述款项，虽立中公司未在2020年5月16日前向戚祖立交付店铺，但戚祖立已在网站发布招租信息，事实上已使用涉案店铺，且戚祖立未依约支付承包费，已构成违约，立中公司没收保证金22500元。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，引起本案纠纷的法律事实发生在民法典施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。综合双方举证、质证，本案的争议焦点是：1.《承包经营合同》是否应予撤销。2.原告要求被告按照每月7500元支付2020年9月至同年11月的承包费及违约金的诉讼请求是否成立。本院对此评析如下：第一个争议焦点：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”依据上述法律规定，以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同才存在撤销的可能，本案中，虽然原告提交的现有证据不足以证明其在与被告签订《承包经营合同》签署前已将涉案店铺涉及诉讼且尚未审结的事实告知被告，但被告的真实意思就是承租涉案店铺，原告未告知被告涉案店铺的诉讼情况也仅仅影响涉案合同的实际履行，但不足以对被告构成欺诈，故被告要求撤销涉案合同的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。被告也未提交证据证明因原告的行为影响合同的履行，故被告要求原告返还保证金22500元、2020年3月15日至同年5月16日的承包费15250元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。第二个争议焦点:被告表示其于2020年8月已告知原告自2020年9月1日不再承包涉案店铺，原告不予确认，被告也未提交证据予以证明，故本院对被告的上述陈述不予采纳。由于双方未办理书面交接手续，原告提交的证据显示直至2020年11月5日，涉案店铺仍张贴着招租信息，且注明被告的电话号码，故本院认定被告继续承包涉案店铺至2020年11月，仍应依约向原告支付承包费。但原告明知涉案店铺存在尚未审结的诉讼，仍然与被告签署涉案《承包经营合同》，明显存在不妥。另外，针对同一店铺，原告在另案的案件审理过程中，隐瞒已将涉案店铺出租给被告的事实，同时向被告及案外人陈斯收取承包费，原告的行为明显违背诚实信用的基本原则，且不存在任何损失，反而存在不当获利的行为，在原告明确表示没收被告已付保证金22500元的情况下，基于本案特殊情况，本院不再支持原告要求被告支付2020年9月至同年11月的承包费合共22500元及违约金的诉讼请求。原告申请对其提供的有关网页截图进行鉴定。本院认为，该截图信息真实与否不影响本案的处理结果，本院不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回广州市立中房地产代理有限公司的诉讼请求；二、驳回被告戚祖立的反诉请求。本诉案件受理费375元，由原告广州市立中房地产代理有限公司负担。反诉案件受理费减半收取372元，由被告戚祖立负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 邵巧玲二〇二一年七月十六日法官助理 王燕燕书 记 员 张英丹