江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终1393号上诉人（原审原告）：浙江鼎益物业服务有限公司兴化分公司，住所地兴化市小戚路43-2号西子御园物业用房。负责人：金大春，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢利萍，江苏丹正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈娟，女，1982年3月1日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：景涛，男，1975年1月16日生，汉族，住兴化市。系陈娟之夫。上诉人浙江鼎益物业服务有限公司兴化分公司（以下简称鼎益公司）因与被上诉人陈娟物业服务合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院（2019）苏1281民初7570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月23日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2021年5月8日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人鼎益公司的委托诉讼代理人谢利萍，被上诉人陈娟及其委托诉讼代理人景涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人鼎益公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未区分物业服务费与公共能耗费，对公共能耗费进行酌定，缺乏事实及法律依据。公共能耗费与物业服务费不同，该费用系业主消耗相关能源而实际发生的费用，上诉人系代收代缴。该费用的多少与上诉人提供的物业服务质量没有任何关联性，被上诉人应当支付该费用。依据上诉人与西子御园小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》，多层公共能耗费0.1元/月一平方米，高层公共能耗费0.4元/月一平方米，被上诉人应向上诉人支付2018年1月至2019年12月期间公共能耗费918元，该部分费用被上诉人应足额支付。二、一审法院未审查上诉人提供的物业服务是否符合合同约定的要求，直接酌定被上诉人应当缴纳的物业费远低于合同约定的物业费，缺乏事实及法律依据。一审法院酌定物业费的理由系本着收费与服务水平相一致的原则，然一审法院并未审查上诉人提供的物业服务是否符合同约定的要求，被上诉人亦未提交证据证明上诉人提交的物业服务不符合《物业服务委托合同》的要求。事实上，上诉人己按照《物业服务委托合同》的约定提供了物业服务，上诉人依据上述合同向被上诉人收取的费用亦符合法律法规的相关要求，被上诉人应当按照约定全面履行支付物业服务管理费的义务。同时，相关法律也未直接规定一审可以酌定被上诉人可以少交物业费。被上诉人陈娟辩称，上诉人的上诉没有依据。上诉人的服务水平与收费标准不一致，上诉人服务不到位。我们没有和上诉人签订服务合同。一审判决不合理，上诉人无权要求我们给物业费。鼎益公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告给付2018年1月至2019年12月期间物业管理费共计3898元（其中物业服务费2980元、公共能耗费918元）；2.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：陈娟系鼎益公司所管理的西子御园小区的业主，鼎益公司在接收物业时按《物业管理条例》的相关规定与业主委员会签订了《物业服务委托合同》，并约定按建筑面积1.3元/㎡收取物业管理费以及0.4元/㎡公共能耗费。在陈娟欠费期间，鼎益公司对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的管理工作，但陈娟从2018年1月起，一直未交物业管理费。且经鼎益公司工作人员多次催促未果。陈娟一审辩称，鼎益公司物业服务不到位，1.我家里墙体裂缝，已经反映超过一年多，还未解决该问题；2.鼎益公司在我不知情的情况下，擅自在我家的窗户上安装了电信公司的电线放大器；3.可视电话和门禁，无法使用；4.小区内的摄像头均没有用，我的汽车曾被划，无法调取监控录像；5.小区保安上班期间睡觉，没有履行相应的义务；6.小区的设施不到位；7.小区门口以前是大理石砖头，现在改成了浇灌的水泥，没有阴井盖；8.小区夜间照明路灯不亮，31号楼及32号楼楼顶的警示灯也关闭了；9.电梯经常坏，不经常维修；10.顶楼的烟道排风已经坏了九个多月，我家里都是烟。一审法院认定事实：鼎益公司（乙方）与兴化市西子御园小区业主委员会（甲方）签订《物业服务委托合同》一份，约定甲方将“西子御园”项目委托给乙方实施物业管理服务，费用标准为多层住宅0.6元/月.平方米，高层住宅为1.3元/月·平方米，还约定多层公共能耗费0.1元/月·平方米，高层公共能耗费0.4元/月·平方米。委托管理期限为2018年1月1日至2020年12月31日。合同中还约定了其他事项。陈娟系兴化市西子御园31幢1单元3702室的业主，尚未缴纳2018年1月至2019年12月期间的物业费。一审法院认为：鼎益公司与西子御园小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》，其形式及内容不违反法律及行政法规的规定,系有效合同。合同签订后,鼎益公司依照合同的约定为作为小区业主的陈娟提供相应的物业服务,陈娟作为业主理应按时履行交纳物业服务费义务。本案中,鼎益公司主张陈娟欠交2018年1月至2019年12月期间物业管理费共计3898元，本着收费与服务水平相一致的原则,从有利于物业服务市场的健康发展,衡平当事人利益的角度出发,该院酌定由陈娟向鼎益公司交纳物业费2729元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、陈娟于判决生效后七日内给付浙江鼎益物业服务有限公司兴化分公司2018年1月至2019年12月期间的物业费2729元。如果被告未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回浙江鼎益物业服务有限公司兴化分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由被告承担。本院二审期间上诉人提供涉案小区业主委员会出具的函复印件，证明上诉人在物业服务合同存续期间做了大量的物业服务工作，并且得到了广大业主以及业委会的肯定。被上诉人质证认为，业委会没有通过业主选举，是在业主不知情的情况下成立的，所以业委会出具的函不具有法律效力。上诉人的服务没有得到小区业主的认可。被上诉人提供手机照片2张，一个是在楼顶拍摄现场照片，还有一张是对上诉人进行行政处罚的行政处罚详情，证明上诉人管理不作为，消防管道没有水，存在安全隐患。上诉人质证认为，该两张照片系传来证据，真实性不予认可。手机照片不能证明发生在涉案小区内，且不能证明消防设施存在问题，两张照片的关联性不予认可。本案上诉人向被上诉人主张的是2018年1月至2019年12月期间的物业管理费，该两张照片上的时间均为2020年，与本案无关。一审查明的事实有相关证据及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，被上诉人主张上诉人提供的物业服务存在诸多问题，但其所称的问题属于合同履行之瑕疵，不属于法律规定的根本违约，被上诉人不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。但同时，鼎益公司作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为案涉小区提供更好的物业服务。但从当事人在本案提供的证据看，鼎益公司在合同履行期间提供的物业服务确实存在不够到位之处。一审法院结合鼎益公司实际提供的物业服务水平，综合全案酌情认定被上诉人应缴纳物业管理费并无不当。综上，鼎益公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人浙江鼎益物业服务有限公司兴化分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘艳生审 判 员 潘贻杰审 判 员 鲁兵兵二〇二一年七月五日法官助理 田 扬书 记 员 叶 红