宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0591民初685号原告：宜昌黑旋风置业有限公司，住所地宜昌市高新区大连路8号。法定代表人：张民，该公司执行董事。委托诉讼代理人：代杨莹，该公司员工。被告：熊亚龙，男，汉族，1988年2月26日出生，住宜昌市西陵区，被告：刘洋，男，汉族，1987年4月30日出生，住宜昌市伍家岗区，以上两被告委托诉讼代理人：廖平，湖北七君律师事务所律师。被告：陈肖冰，女，汉族，1985年10月9日出生，住宜昌市西陵区，被告：胡彬，男，汉族，1986年2月17日出生，住当阳市，被告：许先凤，女，汉族，住宜昌市伍家岗区，个体工商户（衣拉拉服装店，无字号），系刘洋之母。委托代理人：何世清，湖北骁阳律师事务所律师。原告宜昌黑旋风置业有限公司（以下简称黑旋风）诉被告熊亚龙、刘洋、陈肖冰、胡彬、许先凤租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月24日和2017年10月12日两次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人代杨莹，被告熊亚龙、刘洋及其委托诉讼代理人廖平，被告陈肖冰、胡彬、许先凤均到庭参加诉讼。本案在庭审过程中，被告陈肖冰、胡彬向本院提出申请，要求对涉案租赁合同中“陈肖冰、胡彬”的指纹的真实性进行鉴定，本院依法委托湖北三真司法鉴定中心对两被告的申请事项进行鉴定，该鉴定中心于2018年1月2日作出了三真司鉴中心［2018］痕鉴字第HW001号《司法鉴定意见书》。本案现已审理终结。原告黑旋风向本院提出如下诉讼请求：1、要求被告一、被告二、被告三、被告四按照《运河佳苑商铺租赁经营合同》支付原告房屋租金295222.6元和滞纳金265700.34元（截止到2017年5月31日）。2、要求被告五对前述债务承担连带清偿责任。3、要求解除原告与被告一、二、三、四签订的《运河佳苑商铺租赁经营合同》，并支付原告违约金279133.56元；4、本案诉讼费、财产保全费用及其他费用由五被告承担。庭审中，黑旋风以不存在“宜昌衣拉拉服装经营部”为由，将第五被告变更为“许先凤”。事实与理由：原告与熊亚龙、陈肖冰、刘洋、胡彬于2016年5月16日签订了《运河佳苑商铺租赁经营合同》，合同约定，原告将位于宜昌市开发区港窑路22号运河佳苑三号商业区第三层000301号商铺出租给四被告经营使用。该商铺建筑面积共计1224.27平方米，经营业态为健身。原告于2016年8月1日前将该商铺交付于四被告，租赁期限为5年，租金为38元/月/平方米。原告给予四被告三个月的装修期，装修期间免收租金。合同履行过程中，四被告自2016年11月1日起至2017年5月31日止，已拖欠房租6个月，累计金额295222.60元。根据该合同第十五条第二款第三项约定，四被告未按合同约定，逾期30日未能交足租金、管理费及各项应缴费用（无论是否已获正式通知催缴），四被告仍应按未缴金额每日0.5%的标准向原告支付滞纳金，同时原告有权单方面解除合同，收回商铺，四被告交付的保证金当做违约金，原告不予退回，欠缴时间达30天的，应按照该合同约定的合同租赁期的总租金的10%向原告支付违约金。在此期间，原告多次书面通知被告缴纳租金。因许先凤为担保方，应对四被告的债务承担连带清偿责任，并赔偿原告经济损失。被告熊亚龙、刘洋辩称：1、原告主张的滞纳金是没有法律依据的，合同中关于滞纳金条款的约定是无效条款；2、原告主张的违约金过高，请求法院予以调低，被告应承担的违约金应该按原告的实际损失的30%计算，而原告的损失就是欠付租金的利息；3、被告已经支付的保证金可以抵作租金，原告要求没收保证金没有法律依据；4、被告不同意解除合同，被告开设健身房为装修和采购健身器材支出了大量的资金，如果合同解除还会面临健身会员退费的问题，这将给被告带来更大的经济损失。被告愿意将拖欠的租金分期支付。被告许先凤辩称：合同上担保人处“许先凤”的签名不是本人所签，许先凤经营的服装店没有取字号，营业执照原件可以证明，“宜昌衣拉拉服装经营部”这几个字是刘洋作假复印上去的，公章也是刘洋私刻的。熊亚龙等人与原告签订租赁合同时将许先凤作为担保人，许先凤并不知情，事后也没有追认，不应承担担保责任。经审理查明，2016年5月16日，黑旋风（甲方）与熊亚龙、刘洋（乙方）签订了《运河佳苑商铺租赁经营合同》，合同对以下内容做了约定：1、租赁期限与租金标准等：甲方将其所有的位于宜昌市港窑路22号运河佳苑3号商业区第三层的00301号商铺出租给乙方经营健身房，租赁期限为5年，从2016年8月1日至2021年7月31日，承租面积1224.27㎡，租金为38元/月/㎡，乙方在本合同签订时向甲方支付三个月租金，以后应提前15日交纳租金，租金每三个月支付一次。2、保证金：乙方向甲方支付保证金12万元。如果乙方违反本合同约定，甲方有权扣留部分或全部保证金作为违约金的一部分或用以抵付甲方因乙方违反本合同所遭受的损失。如乙方未按时支付租金，甲方有权从保证金中扣除该费用。3、违约责任：乙方逾期7日支付租金的，甲方有权停止商铺的水电供应，乙方应按未缴金额每日5‰的标准支付滞纳金；乙方逾期30日支付租金的，乙方应按未缴金额每日5‰的标准支付滞纳金，同时甲方有权单方面解除合同，并不退回乙方的保证金，乙方应按本合同约定的合同租赁期的总租金的10%向甲方支付违约金。同时查明，熊亚龙、刘洋、陈肖冰和胡彬欲合资成立公司，公司注册前需经营场所，熊亚龙和刘洋遂与黑旋风商议承租商铺，并代陈肖冰和胡彬在租赁合同上签字捺印。因黑旋风要求签订合同时需有担保人做担保，故刘洋伪造了其母亲许先凤个体工商户的营业执照和公章，在合同担保人处加盖了“宜昌衣拉拉服装经营部”的印章，并代签了“许先凤”。合同签订后，黑旋风将房屋交付给熊亚龙、刘洋使用，熊亚龙、刘洋支付了12万元的保证金及2016年10月前的租金。庭审过程中黑旋风与熊亚龙、刘洋就租赁房屋交付达成调解协议：2018年2月1日熊亚龙、刘洋将房屋返还给黑旋风，熊亚龙、刘洋应在2018年3月1日将房屋内的健身器材予以清场，逾期不清场的由黑旋风自行处理。还查明，湖北三真司法鉴定中心出具的鉴定结论为：2016年5月16日《运河佳苑商铺经营租赁合同》中署名“陈肖冰”签名处捺印指印均不是陈肖冰本人所留；署名“胡彬”签名处捺印指印均不是胡彬本人所留。同时，黑旋风认可合同中“宜昌衣拉拉服装经营部”的印章和“许先凤”的签名均是虚假的。上述事实，有《运河佳苑商铺经营租赁合同》、发票、收据、《鉴定意见书》及庭审笔录等证据证实。本院认为，黑旋风与熊亚龙、刘洋签订的租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效。合同双方均应按合同约定履行各自的义务。关于合同的解除。根据合同约定承租人欠缴租金达30日时出租人有权提前解除合同，现熊亚龙、刘洋从2016年11月起欠付租金，黑旋风要求解除合同的请求符合双方合同的约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本院确认2017年8月9日（即熊亚龙、刘洋收到黑旋风的民事起诉状副本之日）双方之间的租赁合同解除。关于欠付的租金。熊亚龙、刘洋从2016年11月1日起拒付租金，至租赁合同解除之日2017年8月9日，共拖欠租金418700元（1224.27㎡×38元×9个月），房屋占用费按租金标准从2017年8月10日计算至2018年2月1日，即279133元（1224.27㎡×38元×6个月）。关于保证金。合同中关于保证金的约定有两种：一是承租方未按时交纳商铺租金时，出租房从保证金中扣除该费用；二是因承租方违约致使出租方解除合同的，出租方不退回保证金。因该合同条款为格式条款，根据合同法第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故熊亚龙、刘洋辩称用12万元保证金抵扣欠付租金的意见，本院予以采纳，抵扣后，还欠租金298700元。关于滞纳金。黑旋风要求按每天0.5%计算拖欠租金的滞纳金，该滞纳金实为逾期付款的违约金，本院将违约金确定为：按拖欠租金的同期银行贷款利率的1.3倍计算。黑旋风主张的滞纳金不予支持。关于合同解除的违约金问题。熊亚龙、刘洋未按时交纳租金致使黑旋风依约定解除合同，熊亚龙、刘洋已构成违约，黑旋风要求其承担提前解除合同的违约责任的请求符合法律规定。根据合同法规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。熊亚龙、刘洋的违约行为致使黑旋风的可得利益受损，熊亚龙、刘洋将房屋交还给黑旋风后，黑旋风需要时间另行招租，其损失确定为一个月租金为宜。黑旋风主张按合同租赁期总租金的10%计算违约金（279133元），已过分高于原告的实际损失，被告要求予以调整的辩称意见，本院予以采纳，被告应向原告支付的违约金为46522元（1224.27㎡×38元×1个月）。关于陈肖冰、胡彬、许先凤的合同责任。陈肖冰、胡彬在合同上的捺印经鉴定非本人指印，各方当事人对鉴定结论均无异议，本院对该鉴定结论予以采纳；许先凤辩称合同上的签字和印章均是虚假的，黑旋风对该辩称意见予以认可，故本院认为陈肖冰、胡彬没有与黑旋风签订合同的真实意思表示，许先凤也没有提供担保的真实意思表示，均不应承担合同责任，对黑旋风要求其承担责任的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，判决如下：一、确认原告宜昌黑旋风置业有限公司与被告熊亚龙、刘洋之间的《运河佳苑商铺经营租赁合同》于2017年8月9日解除；二、被告熊亚龙、刘洋在本判决生效后十五日内支付原告宜昌黑旋风置业有限公司房屋租金298700元，房屋占用费279133元，违约金46522元，三项合计624355元，并以拖欠的租金为基数，从拖欠之日起到本判决确定的给付之日止，按银行同期贷款利率的1.3倍支付利息；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告宜昌黑旋风置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6100元（已减半），保全费5000元，由被告熊亚龙、刘洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 员 刘青春二〇一八年二月七日法官助理 梅 艳书 记 员 钟 飞