上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初13958号原告：上海霆卓企业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈永楼，执行董事。委托诉讼代理人：赖小俊，上海嘉钰律师事务所律师。被告：上海翼腾健身服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：孙念超，执行董事。委托诉讼代理人：杨宏辉，男，系被告原法定代表人。被告：何永，男，1988年12月31日出生，汉族，住江苏省海门市。原告上海霆卓企业发展有限公司与被告上海翼腾健身服务有限公司(以下简称翼腾公司)、被告何永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，于同年6月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赖小俊，被告翼腾公司委托诉讼代理人暨其原法定代表人杨宏辉、被告何永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与翼腾公司之间签订的《房屋租赁合同》于翼腾公司收到本案起诉状副本之日即2021年5月11日解除；2.判令翼腾公司支付原告自2021年1月27日起至2021年5月11日止的租金人民币(以下币种同)462,214.38元(计算方式：2021年1月27日至2021年5月11日共3个月15天，翼腾公司应付租金：1,990,801元/年÷12个月×3个月+1,990,801元/年÷365天×15天=579,513.99元，翼腾公司实际支付租金117,299.61元)；3.判令翼腾公司支付原告自2021年1月17日起至实际支付之日止以380,400.64元为基数、以日万分之五为标准计算的逾期付款违约金，以及自2021年4月17日起至实际支付之日止以81,813.74元为基数、以日万分之五为标准计算的逾期付款违约金；4.判令翼腾公司支付原告自2018年7月12日至2018年10月27日共计108天的免租期租金560,200.21元(计算方式：1571.83平方米×3.3元/天/平方米×108天=560,200.21元)；5.判令翼腾公司支付原告解除合同违约金100,000元；6.判令翼腾公司向原告返还上海市闵行区虹中路XXX号第2幢的房屋(以下简称案涉房屋)；7.判令翼腾公司支付原告自2021年5月12日起至实际返还案涉房屋之日止以合同约定的日租金标准的2倍即10,908元/天为标准计算的房屋占有使用费；8.判令翼腾公司支付原告自2020年7月1日起至2021年4月30日止的水费31,296.72元、电费227,096.4元；9.判令翼腾公司支付原告2021年度的宽带费3,440元；10.判令翼腾公司支付原告律师费损失30,000元；11.判令被告何永对翼腾公司的上述付款义务承担连带清偿责任。事实与理由：2018年7月12日，案外人上海霆懋实业有限公司与被告何永签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：上海霆懋实业有限公司将案涉房屋的1571.83平方米出租给何永使用，租赁期限自2018年7月12日起至2023年2月28日止，免租期为2018年7月12日至2018年10月27日；前三年租金为3.3元/天/平方米；但若第一年税收未完成，则第三年租金上调5%，即3.47元/天/平方米；第四年租金在第三年租金的基础上递增8%，即3.74元/天/平方米；先付后用，租金每三个月支付一次，于每期租金到期日五日前支付。2019年4月，上海霆懋实业有限公司、原告、翼腾公司及何永共同签订了《变更协议》，约定：将《房屋租赁合同》的出租方变更为原告，承租方变更为翼腾公司，除了变更协议另有约定外，其余按原租赁合同履行；何永对翼腾公司在履行合同过程总的各项义务承担连带责任。履约过程中，翼腾公司拖延支付多期租金、水电费等。原告多次催讨均未果。为此，原告曾向法院提起诉讼，两被告在该案审理中保证按期支付租金、水电费等。原告本着以和为贵的原则，遂撤回了该案的起诉。但嗣后，翼腾公司仍未按约支付合同项下的相关费用。遂涉讼。翼腾公司、何永共同辩称，不同意解除双方的租赁合同。现翼腾公司有员工20人，会员2000余人，故希望双方的合同继续履行；认可原告第二项诉讼请求中主张的自2021年1月27日起至2021年5月11日止的租金462,214.38元，同意向原告支付；不同意原告的第三项诉讼请求，翼腾公司的经营受疫情影响，在疫情期间原告减免了翼腾公司一个月零几天租金，而大房东减免了原告两个月的租金；不同意原告的第四项诉讼请求，免租期是原告给予承租人的优惠；不同意原告的第五项、第六项、第七项诉讼请求，要求双方的合同继续履行，翼腾公司愿意按合同约定的租金标准向原告支付租金；同意原告的第八项、第九项诉讼请求；不同意原告的第十项诉讼请求；不同意原告的第十一项诉讼请求，承租人是翼腾公司而非何永。本院经审理认定如下事实：2018年7月12日，上海霆懋实业有限公司(出租方、甲方)与何永(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.1甲方出租给乙方的房屋坐落于虹中路XXX号第2幢，该房屋建筑面积为1868.83平方米。2.1甲方申明，出租的房屋为工业厂房性质。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公展示、健身服务、游泳池使用。2.4乙方在使用出租房屋从事经营过程中，需发行商业预付卡的，应当符合国家和地方规定。乙方发行商业预付卡后因经营管理不善、违反国家规定等，造成不良影响的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付违约金100,000元，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿甲方损失不足的部分。3.1，该房屋租赁期限自2018年7月12日起至2023年2月28日止，免租期自2018年7月12日起至2018年10月27日止，该年限与甲方和产权方之间的租赁合同约定的年限保持一致，甲方保证不少于8年，后续年限以补充协议形式体现，甲方在本合同签署之日将该房屋交付乙方，双方应签署房屋交接书。3.2租赁期满，甲方有权收回租赁房屋，乙方应如期返还。4.1租金从2018年10月27日开始计算，实租面积为1571.83平方米(具体见附件平面图)，租金3.3元/天/平方米，即157,772元/月，1,893,269元/年；甲方需向乙方提供支付房租款项的增值税发票。4.2该房屋租金前三年(包括免租期)保持不变，2021年7月12日起递增8%。4.3该房屋实行先付后用的原则，首期三个月租金及合同押金共计787,357元，乙方应在本合同签订当天支付500,000元(含乙方签订意向协议时支付的160,000元)，剩余288,860元，在本合同签订后三十日内支付；之后乙方每三个月支付一次租金，每次应在每期租金到期的五日前支付下一期租金。乙方未按时、足额支付任何一期租金的，应当按未付租金进的日万分之五向甲方支付违约金，逾期超过30天的(含30天)，甲方有权单独或同时采取以下方式进行处理：(一)解除本合同；(二)直接向乙方转租后的承租方收取租金；(三)直接与乙方转租后的承租方签订租赁合同，乙方与转租后的承租方之间的转租合同即行终止；(四)甲方解除合同后，乙方仍不退还房屋的，每逾期一日，乙方应按当年度日租金单价的二倍向甲方支付房屋占有使用费。4.4乙方注册企业在租赁期限内，承诺完成年税收总量不低于1200元/平方米，若年税收达不到承诺金额的，则第三年房屋租金按合同计算租金基础上上浮5%；甲乙双方约定，当年度的税收总量以镇财政的当年实际入库数为准，税收总量的核定由镇企业服务中心认定。乙方未完成当年度承诺的年税收总量的，应在下一年度的4月起，按上浮后的租金支付给甲方。逾期或未足额支付的，每逾期一日，乙方还应按应付未付租金的万分之五向甲方支付滞纳金，逾期30天(含30天)未支付的，甲方有权解除合同。5.1甲乙双方约定，乙方应向甲方支付押金315,544元；该押金于本合同解除或终止，乙方按约返还该房屋并经甲方验收合格，且乙方已付清所有应付款项后一周内，由甲方无息退还乙方；5.2乙方使用该房屋所发生的水、电、通讯、有线电视、垃圾处理、卫生防疫等费用由乙方承担；5.3上述费用中，水、电、燃气、通讯、有线电视等社会公共服务费用由乙方根据社会公共服务部门提供的账单直接缴付；7.1乙方应在本合同租赁期届满或者本合同解除后3日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按当年度日租金单价的二倍向甲方支付房屋占用期间的使用费；9.2甲乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除合同，违反合同的一方，应向守约方支付违约金100,000元；(四)乙方未按期、足额支付任何一期租金或水费、电费、煤气费、通讯费、物业服务费等费用超过30天的；10.3租赁期间，非合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付违约金100,000元，若支付的违约金不足抵付乙方的财产损失的，甲方还应负责赔偿乙方财产损失不足的部分；10.4租赁期间，非合同规定的情况乙方擅自解除合同或因违约被解除合同的，乙方应向甲方支付违约金100,000元，并向甲方支付免租期内免除的租金，若支付的违约金不足抵付甲方方的财产损失的，乙方还应负责赔偿甲方财产损失不足的部分。2019年1月22日，两被告共同向上海霆懋实业有限公司提交《申请书》，申请暂支租赁押金200,000元用于支付农民工工资；申请延期支付本应在2019年1月22日支付的2019年第一季度的租金473316元及物业管理费和其他费用。同日，上海霆懋实业有限公司(出租方、甲方)与何永(承租方、乙方)、翼腾公司(担保方、丙方)签订《纾困协议》，上载：“1.甲乙双方于2018年7月12日签订《房屋租赁合同》，乙方承租闵行区虹桥中路XXX号第2幢房屋用于经营健身房，并在该房屋内注册成立了翼腾公司。2.乙方在装修健身房过程中，因资金紧张，无力支付装修款，导致装修承包商拖欠农民工工资，农民工聚集该房屋，上门索要，影响正常的生产经营。3.乙方向甲方申请缓交部分租金，并申请暂支部分租赁合同押金，以解燃眉之急。甲方积极响应政府号召，为了保障农民工能够开开心心回家过年，同意给予乙方相应的帮助，纾缓乙方困难。丙方自愿为乙方提供连带责任担保。现甲乙丙三方在平等自愿的基础上，就上述纾困事宜，达成以下一致协议：一、甲方同意乙方延期缴纳本应在2019年1月22日前支付的2019年第一季度(即2019年1月27日至2019年4月26日期间)的租金473316元及物业管理费和其他费用，延期期限为57天(下称纾困期间)，乙方至迟应在2019年3月20日前向甲方支付2019年第一季度的租金及物业管理费和其他费用。二、2019年第二季度及之后的租金及物业管理费和其他费用不予延期，乙方应当严格按照双方签订的《房屋租赁合同》及时支付和缴纳。三、甲方同意乙方暂支租赁合同押金200,000元作为纾困款项，用于支付农民工工资，该款必须专款专用，不得挪作他用。乙方应当在2019年3月20日前将暂支的租赁合同押金200,000元归还甲方，以补足租赁合同押金至315,544元。四、乙方同意将该房屋内的所有健身器材、设备、设施等抵押给甲方，以作为乙方严格履行双方签订的《房屋租赁合同》及本《纾困协议》的担保。……六、丙方自愿为乙方提供连带责任担保，担保的期限是乙方的债务履行期限届满之日起两年，担保的范围是《房屋租赁合同》和本协议项下乙方应当支付的租金、物业管理费及其他费用的本金、利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费用和甲方为实现质权而发生的费用(包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、申请保全的担保费、交通费等)。八、本协议未约定事宜，仍按双方签订的《房屋租赁合同》履行。”2019年4月4日，上海霆懋实业有限公司(原出租方、甲方)、原告(出租方、乙方)、何永(原承租方、丙方)及翼腾公司(现承租方、丁方)签订《变更协议》，协议约定：鉴于：1.甲方与丙方于2018年7月12日签订《房屋租赁合同》，丙方向甲方承租位于上海市闵行区虹中路XXX号第2幢房屋(建筑面积1571.83平方米)；2.现丙方、丁方向甲方申请变更承租方为丁方，甲方同意丙方、丁方的申请，并同时将合同的出租方由甲方变更为乙方，乙、丙、丁方均同意。现经四方友好协商，就《房屋租赁合同》合同主体变更等相关事项达成以下一致意见，以资共同遵守：一、甲方与丙方的租赁关系自2019年4月4日起解除，甲方就该房屋在《房屋租赁合同》中所享有的一切权利和所承担的一切义务，自2019年4月4日起全部由乙方继受；丙方就该房屋在《房屋租赁合同》中所享有的一切权利和所承担的一切义务，自2019年4月4日起全部由丁方继受，即《房屋租赁合同》的出租方变更为乙方，承租方变更为丁方，乙方与丁方就该房屋建立租赁关系。二、乙方认可并同意承担《房屋租赁合同》项下出租方的所有权利和义务，乙方愿意继续按照《房屋租赁合同》的各项条款与条件履行合同。三、丁方完全清楚、理解、认可并同意承担《房屋租赁合同》项下承租方所有权利和义务，丁方愿意继续按照《房屋租赁合同》的各项条款与条件履行合同。如有违反，愿意按照《房屋租赁合同》承担相应责任，包括但不限于违约责任、损失赔偿责任等。四、如果丙方已按照《房屋租赁合同》缴纳了租赁保证金的全部或一部分，则已经缴纳的保证金直接转为丁方按照《房屋租赁合同》应当缴纳的租赁保证金的全部或一部分，甲方不再返还给丙方，由乙方按照租赁合同约定与丁方结算。如丙方未按《房屋租赁合同》缴足租赁保证金的，丙方应当按约补足。五、对于丙方在租赁关系解除前应当按照《房屋租赁合同》支付的任何款项或应承担的任何违约责任、损失赔偿责任等，由丁方承担连带责任保证，保证期间为主债务履行期限届满之日起两年。六、丙方愿意为丁方在协议签署后履行《房屋租赁合同》过程中的各项义务承担连带责任保证，保证期间为主债务履行期限届满之日起两年。八、本协议为四方对于《房屋租赁合同》达成的相应变更，如本协议与《房屋租赁合同》有冲突的，以本协议为准，除本协议约定的以外，《房屋租赁合同》的其他条款和条件保持不变。签约后，原告收取了押金315,544元。但翼腾公司在履约过程中，多次拖延支付租金，原告多次发函催讨。2020年6月25日，原告以房屋租赁合同纠纷起诉两被告至本院，案号为(2020)沪0112民初24054号。本案审理过程中，翼腾公司于2020年7月23日向原告出具《承诺书》，上载：“一、我司于2020年7月31日前向贵司支付2020年7月27日至2020年10月26日期间的租金473,316元、逾期付款利息10,000元及电费、物业管理费等；二、如我司未能在2020年7月31日前按照上述第一条约定履行付款义务，双方之间的租赁合同于2020年8月1日解除，我司将按照租赁合同约定承担违约责任，并且我司承担贵司维权成本(包括但不限于诉讼费、律师费、担保费、保全费等一切合理费用)；三、我司保证日后严格按照合同约定履行相应的付款义务，如未按合同约定履行付款义务，贵司有权随时解除租赁合同，且我司将按照租赁合同约定承担违约责任，并且我司承担贵司维权成本(包括但不限于诉讼费、律师费、担保费、保全费等一切合理费用)。”同日，原告就(2020)沪0112民初24054号案件向本院申请撤诉，本院裁定准许原告撤回起诉。2021年3月17日，两被告共同向原告提交《申请书》，上载：“迈博健身吴中路店(上海翼腾健身服务有限公司)对贵司目前尚欠以下款项：2020年10月27日至2021年1月26日期间尚未支付租金157,700.32元，2021年1月27日至4月26日租金497,700.32元，2020年7月至2021年2月水电费213,200.96元，2021年度宽带费3,440元，合计872,041.6元。公司深表歉意并对贵司作出以下还款计划表：2021年3月10日已付6万，剩余812,041.6元，2021年3月29日付款55万元，2021年4月26日付款262,041.6元。因受疫情影响及此时正值健身行业寒冬，本公司能力范围之内保证按照上述还款计划旅行，如经营状况好转可在此基础上进行调整尽可能增加还款速度……。”翼腾公司向原告提交上述申请书后，于2021年4月15日向原告付款35,000元，于2021年4月23日付款50,000元，于2021年4月30日付款130,000元。根据合同约定，翼腾公司应于2021年1月22日前支付2021年1月27日至2021年4月26日期间的租金，应于2021年4月22日前支付2021年4月27日至2021年7月26日期间的租金。现翼腾公司未按期足额支付2021年1月27日至2021年4月26日期间的租金，实际仅支付了租金117,299.61元，该期间尚欠租金380,400.64元至今未付。对2021年4月27日至2021年5月11日期间的租金81,813.74元，翼腾公司亦未支付。同时，翼腾公司尚欠2020年7月1日至2021年4月30日期间的水费31,296.72元、电费227,096.4元、2021年度的宽带费3,440元至今未付。另查明，原告为本案诉讼聘请律师并支付律师费30,000元。以上事实，由原告提交的《房屋租赁合同》、《变更协议》、《申请书》、《纾困协议》、《房屋租金催收函》、《律师函》、《合同解除通知书》、(2020)沪0112民初24054号民事裁定书、《承诺书》、2021年3月17日的《申请书》、律师费发票以及原、被告的当庭陈述予以佐证。本院认为，原告与翼腾公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。翼腾公司作为承租方，按约向原告支付租金为其最主要的合同义务。但翼腾公司在履约过程中，长期拖欠租金等费用，显属违约，原告有权依约解除合同。现原告主张双方的合同自本案起诉状副本送达翼腾公司之日即2021年5月11日解除，合法有据，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对原告主张的自2021年1月27日起至2021年5月11日止的租金462,214.38元，翼腾公司同意支付，本院予以照准。且原告及翼腾公司均同意将翼腾公司已支付的押金315,544元用于抵扣应付租金的相应金额，本院亦予以照准。故本院确定，翼腾公司应向原告支付自2021年1月27日起至2021年5月11日止的租金146,670.38元。对原告主张的自2020年7月1日起至2021年4月30日止的水费31,296.72元、电费227,096.4元以及2021年度的宽带费3,440元，翼腾公司均同意支付，本院予以照准。本案合同解除系翼腾公司违约所致，其应承担相应的违约责任。现原告主张的逾期付款违约金，符合双方的合同约定，该约定属于双方的真实意思标准，且不违法法律规定，故对原告的该项主张，本院予以支持，但本院根据双方的合同约定，将逾期付款违约金的计算时间起点分别调整为2021年1月23日、2021年4月23日。原告主张的合同解除违约金100,000元，符合双方的合同约定，该约定属于双方的真实意思表示，且不违法法律规定，故对原告的该项主张，本院予以支持。根据合同约定，因翼腾公司违约导致合同解除的，翼腾公司应向原告支付免租期租金，该约定属于双方的真实意思表示，合法有效。但本院根据本案的实际情况，结合双方租赁合同已实际履行的期限，酌定翼腾公司应向原告支付相当于第一个租赁年度1.5个月租金的免租期租金即236,658元。合同解除后，翼腾公司应于3日内即2021年5月14日前向原告返还房屋，故对原告要求返还案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。翼腾公司未按约返还房屋的，应自2021年5月15日起支付相应的占有使用费，本院对原告主张的房屋占有使用费，根据本案的实际情况，为更好平衡双方当事人的利益，将翼腾公司应付房屋占有使用费的计算标准调整为参照合同约定的租金标准，即5,454元/天计算。翼腾公司在履约过程中向原告承诺，若翼腾公司违约，其愿意承担原告因维权而产生的律师费损失，该承诺系翼腾公司的真实意愿表示，合法有效。故原告要求翼腾公司支付其律师费损失的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据《变更协议》的约定，何永对翼腾公司履行《房屋租赁合同》义务承担连带责任保证，该约定属于当事人的真实意思表示，合法有效。故原告主张何永对翼腾公司的上述付款承担连带清偿责任合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百八十八条之规定，判决如下：一、原告上海霆卓企业发展有限公司与被告上海翼腾健身服务有限公司之间签订的《房屋租赁合同》于2021年5月11日解除；二、被告上海翼腾健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海霆卓企业发展有限公司租金146,670.38元；三、被告上海翼腾健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海霆卓企业发展有限公司自2021年1月23日起至实际支付之日止以380,400.64元为基数、以日万分之五为标准计算的逾期付款违约金，以及自2021年4月23日起至实际支付之日止以81,813.74元为基数、以日万分之五为标准计算的逾期付款违约金；四、被告上海翼腾健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海霆卓企业发展有限公司免租期租金236,658元(计算方式：157,772元/月×1.5个月=236,658元)；五、被告上海翼腾健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海霆卓企业发展有限公司违约金100,000元；六、被告上海翼腾健身服务有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告上海霆卓企业发展有限公司返还上海市闵行区虹中路XXX号第2幢的租赁房屋；七、被告上海翼腾健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海霆卓企业发展有限公司自2021年5月15日起至实际返还上述房屋之日止以5,454元/天为标准计算的房屋占有使用费；八、被告上海翼腾健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海霆卓企业发展有限公司自2020年7月1日起至2021年4月30日止的水费31,296.72元、电费227,096.4元；九、被告上海翼腾健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海霆卓企业发展有限公司2021年度的宽带费3,440元；十、被告上海翼腾健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海霆卓企业发展有限公司律师费损失30,000元十一、被告何永对被告上海翼腾健身服务有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任；十二、驳回原告上海霆卓企业发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7,980元，由被告上海翼腾健身服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 沈旺迪法官助理 王夙伟书 记 员 王夙伟附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百六十二条……当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。