广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初17979号原告：黄丽玲，女，1980年6月1日出生，汉族，身份证住址广东省惠州市惠城区，委托诉讼代理人：彭书清，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：何玲波，广东华商律师事务所律师。被告：广州诺道投资管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：麦文逸。委托诉讼代理人：陈思远，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁晓馨，广东法制盛邦律师事务所律师。原告黄丽玲与被告广州诺道投资管理有限公司（以下简称诺道公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依照《全国人民代表大会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄丽玲的委托诉讼代理人彭书清，被告诺道公司的委托诉讼代理人陈思远、袁晓馨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄丽玲向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告就涉案房屋签订的《认购合同》；2、被告返还我已付的购房款801408元及其他已交费用35944元（包括税费26106元、权证费1200元、物业维修基金6000元、物业维修基金2638元）；3、被告协助原告到房管部门将涉案房屋产权恢复登记至被告名下，产生的一切过户税、费由被告负担；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月3日，我与诺道公司签订《认购合同》，约定我向被告认购其出售的广州市白云区*路133号三层374房，物业卖价276348元，其他费用525060元。合同签订后，我向被告支付了购房款共计801408元，并承担了税费、权证费及物业维修基金等合计35944元。我收楼后发现涉案房屋的实际状况与被告宣传及样板房展示明确说明的情况严重不符，被告在我签订《认购合同》前宣传房屋层高4.8米，每套均可做阁楼，但房屋实际层高远未达到所宣传高度；宣传与交付的不动产权证的不动产附图所示情况亦与房屋实际状况不符，附图中显示的四部电梯目前仅剩一部，其中一部公共电梯被改造成某一业主的私人电梯。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”我认为依据民法典的规定，涉案房屋的实际状况对我是否签订《认购合同》有重大影响，被告虚假宣传，房屋实际状况与广告宣传及不动产附图严重不符，严重影响了我作为购房人的正常居住和使用，造成我购房的根本目的不能实现，被告已构成根本违约，双方签订的认购合同已符合法定的解除情况。故我提起诉讼，望判如所请。被告诺道公司辩称，请求驳回原告诉讼请求，理由如下：一、我司从未承诺涉案房屋的层高为4.8米，原告购买时已充分了解清楚房屋的状况并已收楼确认，《认购合同》中并未约定房屋层高。房屋的交楼标准应按照《认购合同》约定的交楼标准及附件所列标准履行。二、我司已按约定完全履行了交楼、过户义务，原告在2018年5月已收楼并取得房屋产权，其当时就已知悉房屋现状。原告收楼及过户至今已超过两年，其一直未就涉案房屋向我司提出异议或要求解除合同。三、涉案项目有平层、loft、复式几种户型，我司在出售时已明确告知原告各户型类型及单价差距。项目二楼为复式户型，部分户型层高可达4.8米，三楼主要是平层和loft户型，三楼户型层高为3.6-3.8米。原告购买的涉案房屋是位于三楼的平层户型，其已现场查看房屋并知悉该房屋层高并非4.8米，且单价亦与复式户型差距较大，故双方买卖行为是在透明、公平的环境下完成的，我司不存在虚假宣传。四、我司不存在违约行为，现房屋层高足以满足使用需要并符合正常使用要求，原告无法证明其合同目的无法实现，故原告不享有法定解除权。另，原告于2018年5月收楼时知道或应当知道房屋是否符合其要求，但其在收楼后至提起本案诉讼时已超过两年，该期间内其从未向我司主张行使法定解除权，故原告于2021年向我司主张解除合同，已超过行使法定解除权的除斥期间，解除权已消灭。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的《认购合同》、《收据》、不动产查册表等证据，本院认定事实如下：2017年10月，原告（买受方）与被告（出售方）签订《认购合同》，约定买受方认购广州市白云区*路133号三层374房（以下简称涉案房屋），不动产权证号：*号，建筑面积25.1225平方米。该物业卖价276348元；其他费用525060元，该费用包括但不限于该物业装修设计、施工、装修材料、家私家电、出售方代为办理该物业过户费用、该物业所属大厦之公共设施设备费用、置业顾问费用等。定金100000元，于签署本认购合同时支付。第一期款项（含定金）401408元，买受方须在签署本合同之日起七日内付清，并签署《委托公证》及预缴付本次交易产生的全部税费；第二期款项400000元，买受方须在签署本合同之日起二十日内付清。交楼时间：自买受方签署《广州市存量房买卖合同》并付清本合同第二条约定款项之日起150个工作日内，出售方协助买受方到物业管理处办理该物业收楼手续。交楼标准（见附件二）。双方还就办证事项、违约责任等进行约定。同日，双方签署上述合同的附件二《*·*（硬装标准）》，就大厅、操作台区及茶水间的装修标准进行了约定。2017年10月3日，原告向被告支付涉案房屋的定金100000元；同年10月14日，原告向被告支付涉案房屋的房款301408元；同年11月23日，原告向被告支付涉案房屋的房款260000元。原告分别向被告支付了预售房产税26106元、按揭费6000元、权证费1200元及物业维修基金2638元。2018年1月9日，涉案房屋登记至原告名下，登记的所有权取得方式为购买。诉讼中，原告为证实被告对涉案房屋的宣传与实际情况不符向本院提交如下证据：1、*·*项目宣传页面截图。该证据载明该项目推出15-56㎡Loft﹠平层SOHO，4.8米层高。被告对该截图真实性不予认可，称涉案项目部分户型最高层高有4.8米，项目2、3楼有3.6-3.8米层高；2、微信聊天记录。该证据载明原告于2019年3月16日与微信名称为“公寓韩小姐”的用户反映：“房子与买的资料和宣传上存在如此大差异，走廊又窄又矮，房子有阁楼高度也没有那么高，74.75旁边是由楼梯，现在连楼梯也消失了……”被告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为原告购买涉案房屋前已实地看过房屋，直至此时才向销售人员提出异议，亦并未要求解除合同，且在销售人员明确表示离职后原告也从未向被告提出解除合同；3、不动产权证及不动产附图、公证书。拟证实被告的宣传及不动产附图与房屋实际情况不符（电梯数量、位置等），严重影响了原告正常居住和使用。被告对该证据的真实性、合法性无异议，称销控表标准电梯间的位置与附图是一样的，被告未宣传过涉案房屋所在项目有4部电梯。现涉案房屋所在3楼可使用的电梯有两部。原告陈述最左侧电梯是被封堵，交楼时已经用一堵墙封堵住。被告为证实其抗辩主张向本院提交如下证据：1、涉案项目2楼、3楼的《认购合同》，拟证实2楼复式户型的单价与3楼平层或loft户型的单价存在差距。2、贝壳网、安居客网站页面。拟证实涉案项目在2000年至2010年期间已竣工交付，被告并未对层高作出改动；3、涉案房屋所在楼层可用电梯视频。拟证实涉案房屋所在楼层可用电梯有两部，分别为楼层中部及楼层最右侧。原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。庭审中，被告陈述涉案房屋于2018年5月24日、25日交付给原告，原告确认交付签收时间为2018年5月，但未明确具体日期，并称当时仅为签字，被告并未组织验房，原告未实际查看房屋状况，直到2019年原告第一次去现场查看才发现房屋状况与销售介绍状况不符，并向被告提出异议。原告称其收楼后一直未实际使用涉案房屋。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。原、被告签订的《认购合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。该《认购合同》约定涉案房屋的交付标准应以附件《*（硬装标准）》为准，而原、被告双方于该交付标准附件中并未就房屋层高、电梯数量进行约定。涉案房屋的层高符合国家住宅设计规范标准，可用电梯数量亦符合正常居住的要求，原告主张的层高、电梯数量与宣传时不符并未导致原告签订《认购合同》的目的不能实现。其次，原、被告双方已于2018年5月办理涉案房屋的交楼手续，原告并无证据证实在收楼时曾就房屋层高向被告提出异议，且原告于庭审中确认交楼时其中一部电梯已经用墙封堵，其亦未就电梯问题向被告提出异议反而办理了收楼手续，应视为其对被告实际交付房屋的认可。综上，原告主张涉案房屋实际层高、电梯数量与宣传不符，并据此要求解除涉案《认购合同》缺乏事实及法律依据，本院不予支持。同理，原告基于解除《认购合同》而要求被告退还房款等各项费用、办理过户手续的诉讼请求亦依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告黄丽玲的全部诉讼请求。本案受理费5907元，由原告黄丽玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二一年七月二十九日书记员  郑萍军