江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1023民初680号原告：中国电信股份有限公司宝应分公司，住所地宝应县叶挺东路1号。负责人：乔飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵军，江苏安宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：高翔，该公司职员。被告：鲁虎，男，1986年10月4日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：王金顺，安徽益友律师事务所律师。原告中国电信股份有限公司宝应分公司与被告鲁虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告中国电信股份有限公司宝应分公司的委托诉讼代理人赵军、高翔，被告鲁虎及其委托诉讼代理人王金顺到庭参加了2021年3月17日诉讼；原告中国电信股份有限公司宝应分公司的委托诉讼代理人赵军、被告鲁虎到庭参加2021年6月4日第二次诉讼。本案现已审理终结。原告中国电信股份有限公司宝应分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租赁费欠款88966.5元并支付违约金（以88966.5元为基数，按年利率24%，从2020年12月1日计算至实际还款日）利息暂计算至起诉日2020年12月30日为1720元，合计90686.5元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：案外人扬州金牌同信连锁有限公司承租原告名下的宝应时代国际营业厅，被告系案外人的员工。租赁合同到期后，经原告、被告及案外人三方商定，原租赁合同继续履行，租赁日期为2019年5月1日至2020年4月30日，被告鲁虎实际承租原告的上述营业厅，租赁期间的房租、水电费等费用均由被告鲁虎承担。续租合同到期后自然终止，但房租水电费等欠费被告一直未支付。2020年7月8日原、被告签订欠款协议，该协议确认了欠款数额为88966.5元，还款日期为2020年11月30日，如被告逾期还款，原告按欠款日千分之三收取滞纳金。债务到期后，被告以无钱还款为由拒绝还款。故诉至法院，望判如诉请。被告鲁虎辩称，1、请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。根据合同相对性原则，被告未与原告签订租赁协议，原告在诉状中也明确了被告系案外人扬州金牌同信电子商贸有限公司的员工，其行为是职务行为，原告是与案外人扬州金牌同信电子商贸有限公司签订的租赁协议，应该起诉扬州金牌同信电子商贸有限公司而不应该起诉被告鲁虎。2、2019年11月30日之前的租金已经支付，后由于疫情原因店铺未实际经营，按照相关规定应该对其房租进行减免。3、被告实际已不欠原告租金，被告多次要求原告对返点进行结算，但是原告拒不提供相关结算依据，也不与被告进行结算，如双方结算后被告不仅不欠原告的租金，原告还要将扣取的返点返还给被告。4、由于原告的锁门对被告造成了巨额的损失，我们将保留要求原告进行赔偿的诉讼权利。原告中国电信股份有限公司宝应分公司绕诉讼请求依法提交了：1、2020年3月9日欠条一份，证明被告本人在该欠条中明确欠房租82262.8元，其本人承诺将于2020年3月20日之前还清以上费用；2、2020年7月8日欠款协议一份，证明被告在该协议中明确由被告实际承租案涉店面，期间为2019年5月1日至2020年4月30日期间发生的房租等均由被告承担。以上两份证据证明被告是适格主体，相关的债务已由被告个人承担。3、欠款催缴通知函一份，证明2020年12月1日原告向被告发出催款通知要求其按照欠款协议还清租赁费用；4、微信聊天记录一张，证明已经将催款函发送给被告；5、时代国际营业厅终端铺货租赁合作（续），证明2018年4月1日，原告与扬州金牌同信电子商贸有限公司续签租赁合同，但扬州金牌同信电子商贸有限公司在该合同中签章，被告作为该公司的授权代表签名。被告鲁虎为支持其抗辩，向本院提供了以下证据：1、接处警记录一份，证明原告给我店面强制锁门，我报警的事实；2、时代国际营业厅终端铺货租赁合作（续），证明2019年原告与扬州金牌同信电子商贸有限公司又续签了协议，该协议中没有被告签名，亦无扬州金牌同信电子商贸有限公司签章；3、经营权转让合作协议一份，证明扬州金牌同信电子商贸有限公司与被告订立经营权转让的事实。上述证据，本院组织各方当事人进行了庭审质证。经审理查明：2018年4月1日，原告与扬州金牌同信电子商贸有限公司签订《时代国际营业厅终端铺货（续）》协议，约定由扬州金牌同信电子商贸有限公司承租原告时代国际电信营业厅终端销售柜台，租赁期间自2018年4月1日至2019年4月30日，年租金219999元。被告作为扬州金牌同信电子商贸有限公司授权代表也在该合同中签名。2019年4月，原告欲将2019年5月1日至2020年4月30日时代国际电信营业厅终端销售柜台仍以年租金219999元出租给扬州金牌同信电子商贸有限公司，但该合同中仅有原告单方签章。2020年3月9日，被告向原告出具欠条一张，载明“今有我鲁虎（扬州金牌同信电子商贸有限公司）自2019年5月10日承租宝应时代国际广场4间门面，截止2020年1月31日，已拖欠75622.8元，同时又拖欠白田路营业厅7000元房租，共计82262.8元。本人承诺将于2020年3月20日前还清以上费用。欠款人鲁虎，欠款人住宅地址：扬州市宝应县南园路南方凤凰城小区16栋602室，经办人：鲁虎,欠款人身份证编号：”。欠据落款处由鲁虎签名。2020年7月8日，原、被告达成《欠款协议》，明确“时代国际电信营业厅四间店面，为宝应电信自租后，以柜台租赁的方式转租给扬州金牌同信电子商贸有限公司，年租金为219999元。鲁虎为扬州金牌同信电子商贸有限公司的操盘手，2019年初希望出来单干，在金牌同信老总张飞的同意下，让鲁虎以扬州金牌同信的名义继续承租时代国际电信营业厅，时间节点为2019年5月1日至2020年4月30日。在此期间发生的房租，往来债务等均由鲁虎承担。2019年5月1日至2020年4月30日签订的柜台租赁合同，甲方是扬州金牌同信，但签字方以及每次房租欠条均是由鲁虎签字承担。一、前期结算。2020年3月9日鲁虎写欠条给原告，截止2020年1月31日清算后鲁虎仍欠房租82262.8元。二、电费、水费、物业费清算，时代国际电信营业厅2019年12月份至今的电费6499元，2019年12月份至今的水费204.7元。三、清算结果。鲁虎需缴纳88966.5元（82262.8+6499+204.7）给原告。被告承诺上述所有欠款归还时限为2020年11月30日一次性还清，并于签订协议后取走在时代国际电信营业厅的所有被告财产。被告方逾期未还清，原告将按欠款每日千分之三向被告收取滞纳金。”该协议签订后，由于被告未能偿还所欠款，原告于2020年12月1日向被告发出“欠款催缴通知函”，并与被告多次微信联系催款未果。案涉出租柜台已交付给原告。本院认为，原、被告间的租赁关系是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行义务。本案中，尽管原、被告双方未签订租赁合同，但根据双方2020年7月8日达成的《欠款协议》可认定，原、被告已约定在2019年5月1日至2020年4月30日间由被告实际承租原告柜台，且对截止到2020年1月31日间的租金及水、电、物业费已清算，被告应当按照《欠款协议》的约定履行给付租金的义务，其拒不支付租金应承担本案的民事责任。被告在庭审中对原告所主张的租金违约金和2020年因疫情影响需减免租金的主张，本院认为，违约金应以损失为基础以补偿性为主，故对原告主张的租金违约金以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为宜；对被告主张的因疫情原因减免租金的意见，本院酌情减免2020年半月租金，即9167元（219999元/年÷12÷2）；对被告辩称原告应当返点给其的主张，依法应由被告另行主张。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典时间效力〉若干问题》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六项之规定，判决如下：一、被告鲁虎于本判决生效之日起十日内给付原告中国电信股份有限公司宝应分公司房租租金（含水、电、物业费）79799.5元及其违约金（以79799.5元为基数，自2020年12月1日至实际还款之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计）；二、驳回原告中国电信股份有限公司宝应分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2066元，由被告鲁虎负担2000元，原告中国电信股份有限公司宝应分公司负担66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  朱宏宙人民陪审员  施 萍人民陪审员  徐 坚二〇二一年七月十五日书 记 员  沈 阳