广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初6265号原告：罗小如，女，汉族，1973年10月5日出生，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：朱照环，广东金粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱艳，广东金粤律师事务所实习人员。被告：周凯宁，男，汉族，1983年1月19日出生，住广州市荔湾区，第三人：广州市番禺区大石明珠房地产中介服务部，住所地广州市番禺区洛浦街珠江花园增江街3号104。经营者：王霞。委托诉讼代理人：王清，该公司员工。第三人：中国工商银行股份有限公司广州西华路支行，住所地广州市荔湾区西华路531号。法定代表人：陈涛。第三人：广州住房公积金管理中心，住所地广州市珠江新城华就路**号**楼。法定代表人：夏卫兵。原告罗小如与被告周凯宁、第三人广州市番禺区大石明珠房地产中介服务部（以下简称明珠中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法追加中国工商银行股份有限公司广州西华路支行（以下简称工商银行西华路支行）、广州住房公积金管理中心作为本案第三人，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗小如的委托诉讼代理人朱照环，被告周凯宁，第三人明珠中介服务部的委托诉讼代理人王清到庭参加了诉讼。第三人工商银行西华路支行、广州住房公积金管理中心经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗小如向本院提出诉讼请求：1.判决被告周凯宁继续履行房屋买卖合同，在原告罗小如代为清偿涉诉房屋商业银行贷款及公积金贷款后，由中国工商银行股份有限公司广州西华路支行及广州住房公积金管理中心协助涂销抵押，且原告付清剩余购房款或者向公证机关提存剩余房款之日起15天内，向房地产产权登记机关申请将涉诉房地产过户至原告罗小如名下；2.判令由被告承担全部诉讼费用。事实与理由：被告于2017年2月9日授权其父亲周晃霖与原告罗小如的委托代理人严志荣先生经过第三人中介，在2017年2月9日签订了关于广州市番禺区南村镇新基海怡花园海宁居5楼C室《房地产买卖合约》，约定成交价人民币206万元。合约签订后，原告如约履行了合约义务，分别于2017年2月9日支付了10万元，3月19日交付了人民币20万元，合计30万定金至被告本人账户。合约签署后原告及第三人明珠中介服务部多次催告被告按合同约定，办理房产网签、贷款及过户等事宜，被告以各种理由借口推脱，拖延至今已长达半年之久。原告与被告签订的《房地产买卖合约》属双方真实意思表示，依法有效且对双方具备约束力，被告应按照合同约定履行相关合同义务。但被告经催告至今拒绝履行交易手续，并准备将房产转卖他人，已严重侵害原告的合法权益。因此，原告提出以上诉请，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告周凯宁辩称，被告周凯宁、原告罗小如、经纪方广州市番禺区大石明珠房地产中介服务部王霞，上述三方本着诚实信用的原则，经友好协商一致，于2017年2月9日，在广州市番禺区洛浦街珠江花园增江街3号104铺广州市番禺区大石明珠房地产中介服务部，共同签订了关于广州市番禺区南村镇新基海怡花园海宁居5楼C室(房地产权证：02××67)的《房屋买卖合约》，其中卖方周凯宁，卖方委托人周晃霖，买方罗小如，买方委托人严志荣。该合约取代过往之三方在谈判中的声称，理解，承诺以及协议。根据上述签订的《房屋买卖合约》，买方应该在2017年3月20日前自行交付所有定金，总额30万元整；并应该在2017年3月26日前自行携带该《房屋买卖合约》、卖方房产证复印件等相关所需资料，到贷款银行填报《个人住房贷款申请审批表》，申请25年150万元的银行按揭贷款。截至2017年7月17日，买方仍然没有能够获得贷款银行经对借款人的贷款申请以及其他各项证明材料审查合格后出具的贷款承诺书，即上述签订的《房屋买卖合约》中所列举的同意贷款通知书。根据上述签订的《房屋买卖合约》中的违约责任条款，由于买方原因导致自本合同签订之日起，五个月内未能完成办理过户手续，应当视作买方违约。因此，卖方有权解除本合约，并有权要求违约方即买方，按定金的双倍作出赔偿。第三人明珠中介服务部辩称，对原告的诉讼请求没有意见。根据第三人了解，由于被告周凯宁还没有还贷，涉诉房屋的抵押银行目前需要三个月左右的时间完成提前还贷、涂销抵押及过户的手续。此外，在涂销抵押后原告需要向相关税收部门缴纳契税。第三人工商银行西华路支行未到庭应诉，但向本院提交书面答辩状称，借款人周凯宁20**年4月19日申请公积金贷款，我行受委托贷款人广州住房公积金管理中心委托，经该中心审批同意后，我方与借款人一起到房管局办理了合法的抵押登记，于2012年6月18日发放了公积金贷款50万，期限15年，已依法履行《广州住房公积金贷款抵押借款合同》约定的义务发放了贷款支付了对价，因此广州住房公积金管理中心符合《物权法》第一百零六条规定的“善意取得”的三个必须同时具备的构成要件，是善意取得者。该笔贷款的全过程手续合法合规，委托贷款人广州住房公积金管理中心对该诉争房产的债权和抵押权应受法律保护，同时也依法享有对该诉争房产的优先受偿权；暂计至2017年8月18日该笔贷款余额为：361028.21元，现贷款供款正常。原、被告之间的纠纷，我行不清楚，现该诉争的房产的债务尚未到期，该抵押物所涉及的合同约定未履行完毕。原告与被告之间的纠纷，不应损害“广州住房公积金管理中心”合法权益。因此我方不同意原告的诉讼请求，并请求贵院征求有独立请求权的第三人广州住房公积金管理中心的意见并依法判决，保护委托贷款人广州住房公积金管理中心的债权和抵押权。第三人广州住房公积金管理中心未到庭应诉，但回复函件称，我方作为涉诉房屋广州市番禺区南村镇新基海怡花园海宁居5楼C室的委托贷款人暨实际抵押权人，在借款人周凯宁未清偿抵押贷款的前提下，不同意由案外人即本案原告罗小如代为清偿该房屋的按揭贷款。此外，被告周凯宁向本院提出反诉请求，要求解除合同并要求罗小如赔偿60万元。但在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，被告周凯宁未在七日内预交案件受理费。各方当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。经审理查明，周凯宁是位于广州市番禺区南村镇新基海怡花园海宁居5楼C室（以下称涉诉房屋）的权属人。罗小如与严志荣是夫妻关系。周晃霖与周凯宁是父子关系。2017年2月9日，周晃霖作为周凯宁（甲方、卖方）的委托代理人与严志荣作为罗小如（乙方、买方）的委托代理人签订了《房屋买卖合约》，约定：周凯宁将涉诉房屋以2060000元的价格出售给罗小如。定金100000元买方应在签署本合约同时自行交付卖方，定金余款200000元买方须在2017年3月20日前自行交付卖方，2017年3月20日前双方签订按揭合同。卖方应在收到定金后45日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合约后45日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后45日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并向银行申请25年150万元的银行按揭贷款。买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。首期楼款（不含定金）260000元，买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方，楼价余款1500000元由贷款银行直接划给卖方，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方需在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。签订合同后有以下情形的视为违约，守约方有权解除本合约并要求违约方按定金的双倍作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款；（2）一方拒绝出售或购买该物业的；（3）在守约方或有关政府部门、银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后十五天内，仍不履行本合约之条款的；（4）自本合同签订之日起五个月内完成办理过户手续，否则当违约处理。备注收款账号为中国工商银行沙溪支行36×××14周凯宁。周晃霖及严志荣均在合同尾部签名并按捺指模确认，明珠中介服务部加盖公章。2017年2月9日，罗小如通过其银行账户36×××78向周凯宁的银行账户36×××14支付定金100000元。2017年3月12日，罗小如通过其银行账户36×××78向周凯宁的银行账户36×××14支付定金200000元。另查明，2012年4月29日，周凯宁作为借款人与广州住房公积金管理中心作为委托贷款人，工商银行西华路支行作为受托贷款人、抵押权人签订编号为00021952012042350《广州住房公积金贷款抵押借款合同》，约定公积金借款金额500000元。2012年5月31日，涉诉房屋办理粤房地他项权证穗字第0210107118号他项权证，房地产他项权利人为工商银行西华路支行。2012年6月18日，工商银行西华路支行发放贷款500000元。截至2017年11月18日，周凯宁共偿还借款本金146790.59元、利息95851.06元，剩余353209.41元本金未偿还。为证明其具有广州市的购房资格，罗小如提交了其家庭成员《个人名下房地产登记情况查询证明》，载明罗小如、严志荣及其子女严芷欣名下查无房地产情况记录。在庭审过程中，被告周凯宁确认《房屋买卖合约》中签名的真实性，但认为其未委托周晃霖签订房屋买卖合同，周凯宁只是委托周晃霖与买家、中介进行联系出售涉诉房屋，但没有出具书面委托书，故周晃霖无权签订房屋买卖合同及出具定金收据。原告确认签订合同时没有看到周凯宁委托周晃霖的授权委托书。第三人明珠中介服务部则称没有看到书面的授权委托书，但周晃霖是周凯宁的父亲，签订合同当时周晃霖持有涉诉房产证原件、供楼存折原件及贷款合同原件，周晃霖也有向周凯宁确认是否同意出售及成交价格，并提供了工作人员通过手机号码137××××3766与周晃霖手机号码153××××5020进行联系的短信往来予以证明。该短信往来载明：“2017年2月7日，周晃霖发送短信给明珠中介服务部的工作人员王霞，称：“我儿子同意签约，你们按流程办吧。”原告罗小如对该短信往来没有异议，确认被告父亲周晃霖是与被告周凯宁确认后才委托出售涉诉房屋的事实。被告周凯宁则认为短信中的“按流程办”只是证明按流程办的情况我同意签约，2017年2月7日我爸跟我说以206万元的价格出售涉诉房屋，在买方符合购房资格的条件下，严格按照交易流程，我是同意出售涉诉房屋的。被告周凯宁确认《房屋买卖合约》的有效性。关于合同履行情况。原告称其按照合同约定支付30万元定金给被告，且预约办理网签、还贷手续，也通过第三人多次提醒被告向该物业的原贷款银行申请提前还贷，但被告以时间繁忙为由拒绝履行或拖延履行，直至原告起诉前均是之前的状态。被告周凯宁则认为，原告罗小如需在2017年3月20日前交付30万元定金，在2017年3月26日自行办理按揭贷款，但原告没有取得同意贷款通知书。第三人明珠中介服务部则称，合同签订后，我方通过电话无法与被告联系，于是通过被告提供的邮箱向其发送提前还贷资料，并催促被告前来办理提前还贷手续，另外原告申请银行贷款也需要被告的配合，例如：银行的收据需要被告签名及提供被告的户口本、婚姻证明、涉诉房屋查册。被告周凯宁曾经来过两次，第一次2017年7月17日来办理网签，并将该房子的所有复印资料带走，当时我方已经告知被告应该协助办理的手续，但被告没有前来办理，并称需要拿资料回去看。第二次大概在一个星期后，被告来查询确认原告是否有购房资格，我方把原告的资料给被告看，在被告要求下，我方在网上办理网签手续，当时我也将网签合同打印出来给被告，但被告没有签字，拿完合同就走了。关于合同没有继续履行的原因。原告罗小如认为是被告周凯宁收到定金后拒绝履行提前还贷手续，拒绝提供资料配合网签及申请贷款。被告周凯宁则认为是原告没有依约取得同意贷款通知书，合同签订时间为2017年2月9日，故买家需要在2017年3月26日前签署银行按揭文件。我提供了身份证、房产证，其他资料例如房屋买卖合同原告也有，中介也知道，故我没有提供，我本人没有去打印查册资料，但中介作为专业机构，应该有去打查册资料。关于被告周凯宁有无协助原告罗小如申请按揭贷款的事宜。原告罗小如及第三人明珠中介服务部均称没有，第三人明珠中介服务部还称一直有通知被告办理网签合同及办理后续事宜，被告周凯宁则称没有收到通知需要其本人到银行协助原告办理贷款手续，2017年7月17日我要求第三人办理网签手续时，我要求第三人与买家沟通，确认没有问题后，面对面签订。被告周凯宁认为，双方之所以没有在网签合同签名的原因是因为买家没有出示身份证且没有提供同意贷款通知书。第三人明珠中介服务部称，业主方协助买方申请银行按揭贷款需要提供身份证、户口本、婚姻证明、房子的查册、房产证、晒图、首付款的收据、收款存折，提前约好银行由业主方与买方共同到银行申请贷款，提前还贷成功及同意贷款通知书出来后，双方进行递件。被告周凯宁还称之所以没有向涉诉房屋的抵押银行申请提前还贷是因为周凯宁认为，在房屋没有办理网签手续及原告没有取得同意贷款通知书的情况下，其不应该申请提前还贷，否则会损害其利益。另外，本院依原告罗小如的申请于2017年8月7日对被告周凯宁名下位于番禺区南村镇新基海怡花园海宁居5楼C室采取财产保全措施，查封限值为2060000元。罗小如于2018年2月7日将剩余购房款1760000元提存至本院代管帐户。本院认为，本案争议焦点一是哪方存在违约行为，二是原告罗小如是否有权要求周凯宁继续履行合同。对此，本院分析如下：通过审理查明的事实与各方当事人提供的证据可知，涉诉房屋曾经进行买卖，房屋买卖过程中，买卖双方因事而在签署房屋买卖合同后没有继续履行合同。原告认为是被告拒绝履行提前还贷手续，拒绝提供资料配合网签及申请贷款。被告则认为是原告没有依约取得同意贷款通知书。故本案须先厘清合同没有继续履行的原因。首先，根据各方当事人的陈述及书面证据可知，原告罗小如的委托代理人严志荣与被告周凯宁的委托代理人周晃霖签订房屋买卖合约后，明珠中介服务部已通过存量房网上交易系统办理了涉诉房屋的网签合同登记手续，提前录入了相应的信息，但被告周凯宁并未签署上述网签合同的纸质打印版。周凯宁在庭审中抗辩认为没有在网签合同上签名是由于原告罗小如没有提供同意贷款通知书。故须分析罗小如没有取得同意贷款通知书的原因。根据一般二手房买卖交易流程可确定，双方当事人签名确认的网签合同是申请办理按揭贷款的必备资料，而周凯宁明确其并未签署网签合同打印版。其次，从周凯宁在庭审中陈述的已经提供的资料可见，周凯宁并未依约配合罗小如提供按揭贷款所需的资料及相关手续。故原告罗小如没有取得同意通知书的责任在于被告周凯宁。退一步讲，《房屋买卖合约》明确约定银行实际贷款额与原贷款额之间的差额可由罗小如于房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天支付，即使罗小如未能获得银行按揭贷款，《房屋买卖合约》也并非必然无法继续履行，其仍可通过一次性支付剩余购房款的方式继续履行合同约定的付款义务。因此，本院认定是被告周凯宁拒绝提供资料配合网签手续及申请贷款导致合同没有继续履行，构成违约。周凯宁提出由于罗小如未能取得银行同意贷款通知书导致合同没有继续履行构成违约的主张，理据不足，本院不予支持。罗小如与周凯宁签订的《房屋买卖合约》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当严格遵照履行。虽然第三人广州住房公积金管理中心不同意由原告罗小如代为清偿涉诉房屋的按揭贷款，但原告罗小如已于2018年2月7日将剩余购房款1760000元提存至本院代管帐户，足以清偿涉诉房屋的按揭贷款，未对第三人广州住房公积金管理中心、工商银行西华路支行实现债权与抵押权构成障碍。原告罗小如依约支付了定金300000元，并向本院代管款账户存入剩余房款1760000元，双方可继续履行合同。故《房屋买卖合约》并不存在履行不能的情况，完全具备履行条件。作为守约方的罗小如主张要求周凯宁继续履行《房屋买卖合约》，并在原告罗小如代为清偿涉诉房屋贷款，由工商银行西华路支行及广州市公积金管理中心协助涂销抵押登记后，周凯宁收取相应房款后负有协助原告罗小如办理房屋所有权登记、转移房屋所有权于罗小如的合同义务，故原告罗小如的诉请，理据充分，本院予以支持。被告周凯宁在案件审理过程中提起反诉，在本院向其送达交纳诉讼费用通知后，周凯宁未在七日内预交案件受理费，应按其撤回反诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告罗小如在本判决发生法律效力之日起五日内向第三人中国工商银行股份有限公司广州西华路支行、广州住房公积金管理中心清偿广州市番禺区南村镇新基海怡花园海宁居5楼C室房产尚欠的抵押贷款本息及相关提前还贷费用；二、在原告罗小如清偿上述判决第一项的本息和相关费用后的五日内，被告周凯宁和第三人中国工商银行股份有限公司广州西华路支行、广州住房公积金管理中心应当协助原告罗小如办理广州市番禺区南村镇新基海怡花园海宁居5楼C室房产的涂销抵押手续；三、在广州市番禺区南村镇新基海怡花园海宁居5楼C室房产的涂销抵押手续办妥后五日内，原告罗小如应向被告周凯宁支付剩余房款（具体剩余房款为剩余房款1760000元扣减原告罗小如代被告周凯宁向第三人中国工商银行股份有限公司广州西华路支行、广州住房公积金管理中心清偿的金额后的剩余数额）；原告罗小如付清房款后，被告周凯宁应当于当天协助原告罗小如办理广州市番禺区南村镇新基海怡花园海宁居5楼C室房产过户至原告罗小如名下的登记手续。案件受理费23280元、财产保全费用5000元，由被告周凯宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 婉人民陪审员  何梓莹人民陪审员  陈育欢二〇一八年二月十二日书 记 员  王雅佩