湖北省远安县人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0525民初673号原告：远安县某置业有限公司，住远安县。法定代表人：陈某，男，1993年6月8日出生，汉族，户籍地远安县。委托诉讼代理人：郑某，女，1987年8月9日出生，汉族，户籍地远安县，系远安县某置业有限公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：袁某，女，1997年8月24日出生，汉族，户籍地湖北省荆门市，系远安县某置业有限公司员工，特别授权代理。被告：鲁某，男，1964年11月9日出生，汉族，职业个体工商户,现住远安县。委托诉讼代理人：周某，女，1968年10月16日出生，汉族，现住远安县，系被告鲁某妻子，特别授权代理。原告远安县某置业有限公司与被告鲁某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告远安县某置业有限公司委托诉讼代理人郑某、袁某,被告鲁某及其委托诉讼代理人周某均到庭参加诉讼。原告远安县某置业有限公司与被告鲁某物业服务合同纠纷一案现已审理终结。原告远安县某置业有限公司向本院提出诉讼请求：一、请判定被告立即给付所欠综合管理费12750元；二、由被告承担违约金，根据所签《某建材家居市场管理公约》第十三条的费用缴纳管理规定，承担逾期至清偿之日的日3%的违约金；三、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告于2010年7月29日在某建材市场购买商铺三间：D-1-108、109、110,面积合计141.66平方米，并于2011年4月4日与原告签订了市场管理公约，承诺商铺综合管理费（物业费）1.5元/月/平方米，于每年的4月1日至8日一次性交清，原告多次催促被告缴纳拖欠综合管理费（物业费），可是被告却违背管理公约承诺，至今仍未缴纳，故原告向法院提起诉讼。被告鲁某辩称，承认未缴纳物业费，也认为物业服务费是应该缴纳，但是因以下原因造成了没有按时缴纳：1、物业服务费计收面积应该是134.55平方米，而不是原告所谓的141.66平方米，这个在《管理公约》上写得清清楚楚，明明白白，而原告就是不按其执行；2、店面门口的积水问题十多年来一致困扰我，这个问题在2016年6月通过人民法院解决，鲁某缴清2012年至2016年的物业服务费，原告将店面门口的积水问题彻底解决。但是鲁某通过法院缴清了费用，原告并没有处理好积水问题，只是象征性的处理了一下，每次下雨后都要扫好几天的水，并且每当有客户进店都会将积水带进店里。客户走后，鲁某就要打扫店里面的卫生，搞得其身心疲惫，直接影响到了店里面的经营；3、屋面漏水问题也是经过多年向原告方反映，一直拖到去年才解决，而解决前几年屋面的漏水经三楼、二楼到达一楼，将鲁某的屋顶吊顶和灯具损坏，且每年都要对吊顶维修数次，造成了鲁某的额外支出费用；4、小区住户停车，物业是没有任何规定的，任由住户将车停在店面门口，影响店面的正常经营。鲁某多次找物业解决，物业都置之不理。鲁某认为其是商铺，物业应该规定小区住户的停车时间，早上7:00—10:00小区住户不得将车停放在商铺位置，并加强监督和管理，而物业什么都不做，放任自由；5、放在店外的花盆被盗走和损坏了，找物业看监控都看不到。2017年为花盆丢失还报警处理了。综上所述，物业公司是一个服务性公司，只有服务到位，合理合法，才能获取相应的收益，而什么都不做或做得不合理合法，那就与被告付了优等品的钱而物业给了一个残次品，甚至是假冒伪劣产品有什么区别。本院经审理认定事实如下：鲁某于2010年7月29日与远安县某建材家居有限公司签署《宜昌市商品房买卖合同》，购买了位于远安县，分别为Ｄ-1-108、Ｄ-1-109、Ｄ-1-110。《宜昌市商品房买卖合同》均注明三间商铺的建筑面积均为46.92平方米。2011年4月4日远安县某建材家居有限公司市场管理部与鲁某签署《远安县某建材家居市场管理公约》，该管理公约第十四条及第十五条约定租金及综合管理费按商铺建筑面积计收，综合管理费按每月1.5元每平方米计收。远安县某建材家居有限公司于2010年8月31日将公司名称变更为远安县某置业有限公司。原告远安县某置业有限公司于2020年7月左右到被告鲁某经营的欧派门店送达《物业管理费催缴通知》。至今被告鲁某未缴纳2016年4月1日至2021年3月31日的综合管理费（即物业服务费）。本院认为，1、原被告双方对三间商铺的建筑面积存在争议。根据《商品房销售管理办法》第十八条规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。故按照原被告双方签署的《宜昌市商品房买卖合同》，本案中的三套商铺建筑面积应当为（套内建筑面积44.85平方米+公摊面积2.07平方米）×3＝140.76平方米。2、《远安县某建材家居市场管理公约》中第14条规定按照建筑面积收取物业服务费中的建筑面积是否包含公摊面积。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十八条、第九百四十四条的规定，业主应当按照物业服务合同约定向物业服务人支付物业费，即被告鲁某应当依据《远安县某建材家居市场管理公约》第14条的约定向原告支付以建筑面积46.92平方米（包含公摊面积2.07平方米）为基数缴纳物业服务费，即建筑面积46.92平方米×3×1.5元/平方米×12个月×5年（2016年4月1日至2021年3月31日）＝12668.4元。3、被告方以原告方未尽到服务责任为由是否可以成为不缴纳物业管理费的理由。依据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条的规定，被告鲁某未提交充足的证据证明物业公司未按《中华人民共和国民法典》第九百四十二条的规定履行物业服务人的义务，故对于被告鲁某的抗辩理由本院不予支持。4、违约金的计算。依据《远安县某建材家居市场管理公约》第十三条规定，自觉缴纳商铺租金和其他各项费用，每逾期一天按照3%缴纳滞纳金。因鲁某当庭提出降低违约金，本院酌情认定违约金按照中国人民银行一年期贷款利率4.35%计算违约金，即2016年4月1日至2017年3月31日物业服务管理费的违约金截止2021年3月31日为440.86元（46.92平方米×3×1.5元/平方米×12个月×4.35%×4年）；2017年4月1日至2018年3月31日物业服务管理费的违约金截止2021年3月31日为330.65元（46.92平方米×3×1.5元/平方米×12个月×4.35%×3年）；2018年4月1日至2019年3月31日物业服务管理费的违约金截止2021年3月31日为220.43元（46.92平方米×3×1.5元/平方米×12个月×4.35%×2年）；2019年4月1日至2020年3月31日物业服务管理费的违约金截止2021年3月31日为110.22元（46.92平方米×3×1.5元/平方米×12个月×4.35%×1年）；2021年4月1日之后的违约金以逾期未缴纳的全部物业管理服务费12668.4元为基数按照中国人民银行一年期贷款年利率4.35%计算违约金至清缴之日止。综上所述，原、被告之间的物业服务合同真实有效。依据《商品房销售管理办法》第十八条、《中华人民共和国民法典》第九百三十八条、第九百四十二条、第九百四十四条的规定判决如下：一、被告鲁某于本判决生效后三日内支付原告远安县某置业有限公司物业管理服务费12668.4元、截止2021年3月31日违约金1102.16元及自2021年4月1日起以12668.4元为基数按照中国人民银行一年期贷款年利率4.35%计算违约金至清偿之日止；二、驳回原告远安县某置业有限公司其他诉讼请求。（本院执行账户名：远安县人民法院；开户行：中国银行股份有限公司远安支行；账号：5560××××9288）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118元，减半收取计59元，由被告鲁某负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 王 娇二〇二一年七月二十二日书记员 郭心艺