上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初4362号原告：吴美华，女，1954年9月14日出生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：朱平，上海开伦律师事务所律师。被告：朱洁萍，女，1980年11月22日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张域，上海达尊律师事务所律师。原告吴美华与被告朱洁萍所有权确认纠纷一案，本院于2021年1月22日立案。本案先依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后转为普通程序(独任制)公开开庭进行了审理。原告吴美华及其委托诉讼代理人朱平，被告朱洁萍及其委托诉讼代理人张域均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴美华向本院提出诉讼请求：1.判令上海市闵行区龙茗路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权归原告所有。2.被告协助原告办理房屋变更登记手续。事实和理由：原告系被告的母亲。2004年，原告在上海可达房产经纪有限公司的业务经理张颖介绍下，与当时系争房屋的业主吴某某于2004年12月17日签订了《上海可达房产经纪有限公司房屋买卖协议》，就原告向案外人吴某某购买房屋一事达成约定，约定房屋总价为116万元。协议签订后，原告分别向吴某某于2004年11月14日支付房屋定金2万元，于2004年12月17日支付购房款38万元，于2005年2月17日支付购房款20万元，合计支付60万元。后原告准备与吴某某签订正式的《上海市房地产买卖合同》时，房屋中介告知，由于2004年上海市出台第二套房屋限制贷款政策，当时原告名下已经有一套房屋，而且有贷款，因此不能再办理贷款。原告与被告协商，以被告的名义来购买系争房屋，被告协助办理了有关购房手续。2005年4月，为明确房屋所有权归属，原告与吴某某签订《补充协议》，其中第一条约定：“甲乙双方于2004年12月17日签署的龙茗路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖协议继续有效”；第二条约定：“2005年4月通过代理方签署的交易合同。只是考虑到有效避税而为。”因上海房屋限购政策的情况下，原告借被告名义买房，2004年12月17日原告与吴某某签署的买卖协议才是买卖双方真实意思的表现。系争房屋以被告名义购买后，房贷均由原告支付，一开始每到贷款到期日，原告将应付款项存入贷款账户(上海银行XXXXXXXXXXXXXXXXXX)，自2014年开始，原告担任法定代表人的上海华炜燃气工程安装有限公司的公司结算款转入陈旭栋(被告丈夫)的银行卡中，之后就由陈旭栋转款至贷款账户还贷。2016年12月26日，原告将上海奉煜燃气安装工程有限公司的法定代表人转给陈旭栋，之后仍然由陈旭栋以公司收入支付房屋贷款。系争房屋自购买以来，一直由原告居住使用，先后两次进行装修，装修款也全部由原告支付。2017年12月，原告搬至奉贤区居住，遂将系争房屋出租他人，出租时明确租金全部给原告，承租人杨倩璐于2017年12月23日支付租金3万元，2018年3月27日支付租金3万元给原告。后因家庭琐事，被告以自己是房屋产权人，要求承租人将租金支付给被告，原告多次讨要租金无果。系争房屋由原告出资购买，原告与被告系借名买房关系，被告并不是系争房屋实际的权利人。原告请求法院查明事实，确定系争房屋为原告所有。被告朱洁萍辩称，不同意诉请，系争房屋系原告以及原告父母对被告的赠与，现在赠与行为已经完成。原告和被告之间从未对借名买房达成过协议，被告一直认为系争房屋是原告对被告的赠与，故被告回国之后一直在积极地清偿这套房屋的贷款。被告于2008年回国，自2009年2月参加工作开始，被告参与还贷，2011年被告结婚后，其丈夫也参与了还贷，到最后系争房屋的贷款是由被告结清的，系争房屋的产证及还贷的存折、银行卡也都由被告保存。购房时原告说，外公外婆的拆迁房卖了70万元左右，因为外公外婆想和原、被告一起住来养老，所以买了系争房屋，原告的原话还说过，因为原告有几个兄弟姐妹，房子买了之后考虑到上一辈，今后可能会有遗产方面的纠纷，所以登记在被告名下赠送给被告以防后期的纠纷，而且房子以被告名义贷款，原告明确告知被告要偿还贷款的。被告回国以后一直居住在系争房屋，结婚生子都在该房屋内，并不存在借名，被告的孩子报出生在系争房屋，被告丈夫的户口从外地转到上海也是迁入系争房屋。2010年，原告购买了奉贤区海韵馨苑的房屋，之后一直居住在那里，周末会回系争房屋与被告一起居住，原告购买该房屋后将其户口迁到了海韵馨苑。2016年，原、被告共同购买了奉贤区百合苑的一套别墅，装修完毕之后就一起搬去奉贤居住，原告又将其户口迁到了百合苑。系争房屋于2017年开始出租，原告收了两期租客的租金，之后因原告把被告一家从百合苑的房屋中赶出，被告必须得租房，所以后面的租金都是给被告的，系争房屋的维护与维修也都由被告与租客联系处理。购买系争房屋时被告在国外，签字等手续都未参与。补充协议针对的是买卖系争房屋的15万元差价，原协议签订的是116万元，而网签协议只有101万元，所以签订了补充协议，原告也提到是出于避税的考虑，并非是一个由谁来买房的协议。被告不同意原告的诉请，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经原、被告提供的证据进行质证、认证，并结合双方当事人的陈述，本院确认事实如下：原、被告为母女关系。2004年12月17日，原告吴美华(买入方、乙方)与案外人吴某某(卖出方、甲方)签订《上海可达房产经纪有限公司房屋买卖协议》，约定由乙方向甲方购买系争房屋，房屋转让费为116万元，乙方付给甲方定金2万元，由于自然因素或由于国家政策调整造成不能办理房屋过户手续的，不属于违约，甲方已收取的一切费用退还给乙方，本协议终止。因甲方或乙方的原因造成不能办理房屋过户手续的，属于违约行为，由违约方承担违约金2万元，其中50%给守约方，另50%给居间公司作为劳务费，本协议终止。付款方式：2004年11月14日支付2万元作为定金，2004年12月17日支付38万元为首付款，2005年产证出来交易当日支付40万元，2005年交易后银行放贷后支付36万元。另有手写补充协议：交易手续费及贷款费用由乙方承担，另外乙方支付1%的中介费，甲方到手价115万元。上述协议另对双方其他权利义务进行了约定。之后，原告于2004年11月9日支付购房定金2万元。案外人吴某某于2004年12月17日出具收条，载明收到原告购买系争房屋房款38万元，于2005年2月17日出具收条，载明收到原告购买系争房屋的房款20万元。2005年3月20日，被告朱洁萍(买受人、乙方)与案外人吴某某(出卖人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有的系争房屋，房屋建筑面积146.28平方米，房地产转让价款为101.50万元。合同落款处有“朱洁萍”签名字样，原告吴美华作为被告朱洁萍的代理人亦在落款处签名。2005年4月，原告吴美华(乙方)与案外人吴某某(甲方)签订《补充协议》，约定：1.甲、乙双方于2004年12月17日签署的龙茗路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖协议继续有效。2.2005年4月通过代理方签署的交易合同，只是考虑到有效避税而为。3.甲、乙双方对于龙茗路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖的实际价格不变，仍是116万元。4.到目前为止，乙方已支付给甲方房款60万元，还有房款56万元待本协议签署后，乙方将通过银行贷款在2005年4月20日之前支付给甲方。2005年4月30日，系争房屋登记至被告朱洁萍名下。另查明，被告朱洁萍于2008年回国，并与原告在系争房屋内共同居住。2009年，被告参加工作。2011年10月15日，被告与丈夫陈旭栋登记结婚。诉讼中，原告称被告于2014年参与还贷，但使用的均是原告公司的资金，2014年之前的还贷由原告按月给被告大额现金，被告自行汇入银行账户进行还款。被告则称其2009年参加工作后即参与还贷，其与原告住在一起，钱就放在一起还贷，其怀孕后不再工作就由丈夫以现金或转账的方式向被告的还贷银行卡内支付贷款。本院认为，本案的争议焦点在于原、被告之间是否存在借名登记之约定。原告主张存在借名买房的口头约定即系争房屋虽登记在被告名下但双方约定产权仍然归属于原告，但被告对此予以否认，故原告应提供证据对此加以证明。原告提供的现有证据可以证明其对购买系争房屋存在出资行为，但《上海可达房产经纪有限公司房屋买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》及2005年4月的《补充协议》仅能反映系争房屋购买的过程，《补充协议》所约定的“房屋买卖协议继续有效”并未明确系借名登记，“只是考虑到有效避税而为”“房屋买卖的实际价格不变，仍是116万元”则仅可证明《上海市房地产买卖合同》的签订系出于避税之目的，无法证明原告因限贷无法以自己名义购房而重新签订购房合同以被告名义购房。同时，考虑到原、被告为母女关系，基于父母子女间密切的人身关系和特有的中国传统家庭文化影响，原告出资购房并将系争房屋登记在被告名下存在赠与的可能，故原告以亲情关系作为未订立书面借名买房协议之理由，并以出资、居住、收取部分租金等事实主张双方成立借名买房关系，缺乏依据，不足以证明双方存在借名登记之约定，故本院对于原告要求被告协助其办理房屋变更登记手续之诉讼请求不予支持。即使双方之间确实存在借名买房之法律关系，亦属于债权范畴，借名人可基于双方之间的借名关系要求出名人将房屋过户至其名下，此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，原告起诉要求确认系争房屋归其所有亦缺乏法律依据，故原告要求确认系争房屋归其所有之诉讼请求，本院亦难以支持。综上，原告吴美华的诉讼请求本院均不予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及2007年《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，2015年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吴美华的全部诉讼请求。案件受理费15,240元，财产保全费5,000元，合计20,240元，由原告吴美华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  杨 婷法官助理  段文澜书 记 员  段文澜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、2007年《中华人民共和国物权法》第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。三、2015年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。