西安市莲湖区人民法院民事判决书   （2021）陕0104民初783号原告：周建新，男，1952年6月12日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：白宝民，男，1948年4月27日出生，住西安市莲湖区。被告：陕西省中医药研究院，住所地:西安市西华门4号。法定代表人：许建秦，该院院长。委托诉讼代理人：张旭丹，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：武琪静，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。被告：陕西世华置业有限公司，住所地:西安市雁塔区。法定代表人：缴亦农，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁伟，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海博，陕西稼轩律师事务所(实习)律师。原告周建新与被告陕西省中医药研究院（以下简称“中研院”）、被告陕西世华置业有限公司（以下简称“世华置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员李娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告周建新及其委托诉讼代理人白宝民、被告中研院委托诉讼代理人张旭丹、武琪静、被告世华置业公司委托诉讼代理人梁伟、张海博均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周建新向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行商品房买卖合同，在案涉房屋建设竣工之时向原告交付房屋；2.判令中研院向原告支付违约金，违约金以414665元为基数从2011年5月1日起按照每天万分之二的标准计算至2020年10月21日，共计268703元；3.判令被告中研院向原告支付违约金，违约金以414665元为基数从2020年10月22日计算至实际交房之日止；4.诉讼费由二被告承担。事实与理由：2009年4月23日，二被告签订《商品房买卖合同》，该合同系团购性质，双方约定，出卖人拥有位于西安市雁塔区东仪路苹果城土地，该地块土地面积为28900平方米，规划用途为住宅，土地使用年限为70年。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名苹果城。合同约定出卖人承诺，保证各种手续合法齐全，买受人承诺，团购商品房的代表是中研院，有权处理购买团购商品房过程中所有与之相关的事项，合同并对户型、面积、数量、设计图纸、签字作出了约定，还对买受人的知情权、房屋价款的支付方式及时限作了规定。双方约定按选定的房屋套型建筑面积付款，每平方米价格为3240元（系商品房的销售均价）。合同交易总面积54000平方米，合同应付174960000元，分6次付清。双方并对违约的责任进行约定。合同签订后，原告按照被告的要求付了房款414665元，但二被告却9年不给原告交房，违反了合同第9条“出卖人应当在2011年5月1日交房”的约定，至今不交房，应承担合同第十条“逾期超过30日，自本合同第9条规定的已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行”之规定，原告要求被告承担违约责任。受托人没有尽到“有权处理购买团购商品房过程中所有与之相关的事项”，另外作为购房合同的相对人没有尽到合同责任。其一，收了原告的钱不给原告交房；其二，错误选择售房人，被告利用合同侵犯了原告的权益。对延误交房的应相互承担连带赔偿责任，为此原告根据购房合同第十九条第一款之规定，向法院提起诉讼，请求判如所请。被告中研院辩称，一、中研院以自己名义与世华置业公司订立《商品房买卖合同》，世华置业公司在订立合同时知道中研院与团购房业主之间的代理关系，涉案合同直接约束团购房业主和世华置业公司，中研院不应承担涉案合同约定的交房和逾期交房支付违约金的义务。根据《中华人民共和国民法典》第九百二十五条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”第一，虽然中研院以自己名义与世华置业公司订立《商品房买卖合同》，但根据合同内容可知，买受人并非中研院，而是团购业主购买涉案房屋，因团购业主众多，由中研院代表全体团购业主就涉案房屋与世华置业公司磋商，订立涉案合同;第二，依据涉案合同第二条和(2020)陕01民初698号民事判决书，订立涉案合同时，世华置业公司明知中研院与团购房业主之间的代理关系，团购房业主为真实买受人，涉案合同直接约束原告与世华置业公司，原告与世华置业公司构成房屋买卖合同关系，原告要求依据涉案合同约定，继续履行涉案合同和支付逾期交房违约金的义务是出卖人世华置业公司的合同义务，原告要求中研院履行涉案合同义务无事实与法律依据。二、原告与中研院之间系委托关系，中研究在委托事项范围内完全履行委托义务，不存在原告所提到“未尽到涉案合同约定的有权处理购买团购商品房过程中所有与之相关的事项。”1、2009年4月23日，中研院与世华置业公司签订《商品房买卖合同》，第二条约定了中研院的具体委托事项，中研院接受委托后，分批次向团购业主收取购房款，并向业主开具收据。其中，周建新的付款情况为:2009年5月29日付款140000元，2011年1月11日，付款60000元，2011年5月17日付款55000元，2011年11月29日付款65000元，2012年12月30日付款29665元，截止2012年12月30日，周建新向中研院共付房款349665元。中研院收取团购业主房款后在对应时间向世华置业公司转账房款，总计转账136488000元，世华置业公司向中研院开具收据。2、因世华置业公司原因导致苹果城项目烂尾长达十多年，为解决苹果城项目遗留问题，降低逾期交房引发的严重社会影响，2020年7月3日，中研院与团购房业主签订《授权委托书》，授权中研院继续处理苹果城项目手续办理、自救金专项金归集、复工续建等遗留问题。为此，中研院与雁塔区政府多次沟通，雁塔区政府组建工作专班，发布《关于苹果城项目遗留问题处置自救专项金归集的通告》，雁塔区政府授权西安雁塔科技创新基地建设开发有限公司负责复工续建，目前苹果城项目已基本完工，预计今年年底交房。3、2020年7月至12月期间，世华置业公司向西安市中级人民法院提起民事诉讼，要求确认与中研院签订的《商品房买卖合同》无效，最终法院判决《商品房买卖合同》应为商品房预约合同，合法有效。综上，原告与世华置业公司之间是房屋买卖合同关系，订立《商品房买卖合同》时，世华置业公司明知中研院与团购房业主之间的代理关系，《商品房买卖合同》应直接约束团购房业主与世华置业公司，合同约定的交付房屋和逾期交付房屋支付违约金的义务均为出卖人世华置业公司的义务，不应由委托代理人中研院承担。中研院与团购房业主之间系委托关系，在委托范围内，已全面履行受托义务，无过错，也不存在未尽合同责任，侵害原告合法权益的事实。因此，请求人民法院驳回原告全部诉讼请求，维护被告中研院的合法权益。被告世华置业公司辩称，一、案涉《商品房买卖合同》己被西安市中级人民法院所作的生效裁判定性为商品房买卖的预约合同，在未缔结本约的情况下世华置业公司并无交房义务，故原告无权要求世华置业公司交房及承担逾期交房的违约责任，其全部诉讼请求依法应被驳回。世华置业公司与原告之间并未直接签订任何商品房买卖合同，原告提起本诉所依据的《商品房买卖合同》系世华置业公司与本案另一被告中研院签订，且在2020年7月至12月期间，世华置业公司与中研院曾就涉案合同在西安市中级人民法院展开诉讼，目前该案己审结，判决己生效。在该案诉讼过程中，明确认定案涉《商品房买卖合同》为商品房买卖的预约合同，而非本约合同。区分合同性质为预约还是本约对本案来说意义重大，预约合同所独有的性质特征、违约责任及法律适用等均与本约合同截然不同。《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任”，由此可明确，预约合同指向的标的物仅为“缔结本约”的行为，缔约人所负义务是订立本约的义务，而并非给付特定物的义务，不存在其他的实体权利义务关系，同时预约合同的违约责任也仅限于不订立本约的违约责任。具体到本案来说，案涉《商品房买卖合同》被上级法院生效判决认定性质为预约合同，其效力范围仅限于约束缔约人在项目正式销售时签订商品房买卖合同本约，违反预约的后果也仅限于在缔约任一方不履行订立本约义务时，守约方可依预约合同追究违约方未订立本约的违约责任，绝不包括商品房买卖本约合同的履行利益—指本约合同有效成立后，债务人依约履行，债权人所能获得的利益。本案原告要求被告交付房屋、支付逾期交房违约金，均属于典型的本约履行利益，并不在预约合同的约束保护范围内。尽管在案涉《商品房买卖合同》中，世华置业公司与被告中研院对交房时间、逾期交房的违约责任做了约定，但这也仅仅是双方对于将来签订本约合同时就相关部分内容的预先磋商，意图在将来订立本约合同时将之作为本约合同的内容，是在预约合同中对本约合同内容的约定，具体内容还有待于将来在本约合同签订时予以确认，因此，该约定并不能等同于世华置业公司与原告就商品房买卖本约合同的交房时间及逾期交房责任进行了约定。在案涉合同被认定为商品房买卖的预约合同且目前又未签订本约合同的情况下，原告无权据此条款要求被告交房及承担逾期交房违约金。综上，由于原告并非诉请世华置业公司承担预约合同违约责任(不签订本约合同)，也并非要求解除预约合同并主张损害赔偿，故其主张交房及要求承担逾期交房违约金的诉求依法不应被支持。二、世华置业公司收受购房款的澄清。原告在诉状中表示其已实际交纳购房款414665元，与世华置业公司目前掌握的信息不符。世华置业公司仅直接收取了原告交纳的购房补款29665元，确认单上记载的320000元房款系其向被告中研院交纳。由于中研院向世华置业公司交纳团购房款时并未提供交款明细，故该320000元是否包含在中研院交纳的团购房款中，请法院依法予以查明。除上述两笔交款之外，世华置业公司再未收取过任何原告的购房款。综上所述，原告的诉请于法于理无据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，经审理本院认定事实如下：2009年4月23日，被告世华置业公司作为出卖人，中研院作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，出卖人承诺具有商品房开发资源，在合作过程中非因买受人产生的任何纠纷均不影响本商品房团购协议的履行。买受人承诺已接受本单位所有购房职工的委托，作为团购商品房的代表，有权处理购买团购房过程中所有与之相关的事项。出卖人拥有西安市雁塔区东仪路苹果城地块，该地块土地面积28900平方米，规划用途为住宅，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名苹果城。XX楼XX城项目中XX、XX、XX号XX楼，剪力墙结构28层，地上建筑规划面积为54000㎡，最终面积以实测成果表为准，由出卖人办证到户。购买人本次购买的团购商品房的目的为本单位职工居住使用，户型、面积、数量由出卖人在买受人需求的原则框架上，提供户型与渲染图供买受方职工选择。买受人按选定的房屋套型建筑面积付款，每平方米均价为3240元，本次合同交易总面积为54000㎡，合同应付总款合计174960000万元，共分六次付清。合同约定出卖人应当在2011年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格、取得商品房住宅交付使用批准文件的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之贰向买受人支付违约金。买受人有权继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第9条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰违约金。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，办理完权属登记。原告周建新作为被告中研院职工参与苹果城项目房屋团购。庭审中，原告提交了中研院于2009年5月25日、2011年1月11日、2011年5月17日、2011年11月29日、2012年12月30日分别出具的收据，载明分别收到原告交来团购房房款140000元、60000元、55000元、65000元、29665元，并提交其2011年12月5日向被告中研院转账65000元转账凭证。2012年12月30日，XX城XX房XX号确认单，载明选定房屋为6#-10805，房屋面积为136.12平方米，单价3211元，总房款为437081元，已付款金额为320000元，补款金额29665元，原告在该确认单签名确认，确认单加盖有世华置业公司苹果城项目部公章。另查，世华置业公司与中研院因商品房买卖合同纠纷，世华置业公司向西安市中级人民法院提起诉讼，要求确认双方于2009年4月23日签署的《商品房买卖合同》无效。该院经审理认定涉案《商品房买卖合同》应为商品房买卖的预约合同，而非本约合同，为有效合同。西安市中级人民法院作出（2020）陕01民初698号民事判决，驳回世华置业公司的全部诉讼请求。该判决宣判后，世华置业公司与中研院均未提起上诉。再查，被告世华置业公司称截至庭审时，其未取得案涉苹果城项目的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。原告与世华置业公司之间未签订房屋认购、买卖等合同。本院认为，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预约合同。本案中，被告中研院接受其单位包含周建新在内众多职工的委托，以中研院的名义与世华置业公司签署《商品房买卖合同》，但在该合同中又代表其单位职工就团购房屋的基本情况与世华置业公司进行磋商确定，该合同所涉实际购房人应为原告周建新等中研院参与团购的职工。原告周建新虽为上述《商品房买卖合同》所涉的实际购房人之一，但该合同对原告等人所购房屋的具体房号、户型面积、房屋价款、交房时间、办证时间、面积差的处理以及违约责任等正式商品房买卖合同应具备的具体要素并未明确约定，该合同已经被西安市中级人民法院生效判决认定为预约合同。庭审中，原告向本院提供一份被告世华置业公司下属苹果城项目部向其出具的“苹果城项目团购选房房号确认单”作为证据佐证其主张，但该选房确认单中仅对预定的房号、房屋面积、房屋价款、已付款项等内容进行了确认,未对交房时间、办证时间、违约责任等正式商品房买卖合同应具备的合同要素予以涉及。现原告周建新在尚未与被告世华置业公司签订正式商品房买卖合同的前提下，仅凭二被告之间所签订的预约合同及其提供的选房确认单作为证据，要求被告向其交付房屋并承担违约金，证据明显不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 驳回原告周建新的全部诉讼请求。案件受理费10634元（原告已预交），由原告周建新承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员   李 娟  二Ｏ二一年七月二十日  书  记  员   种文康1