天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终3336号上诉人（原审原告）：田野，男，1963年9月3日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：王小磊，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：王桂安，天津益清律师事务所律师。上诉人（原审被告）：清控科创（天津）实业有限公司，住所地天津市东丽区华明高新技术产业区华丰路6号A座3号楼C-302-8。法定代表人：黄一峰，董事长。委托诉讼代理人：张振，男，该公司员工。原审第三人：天津珅信电子商务有限公司，住所地天津市河北区光复道街翔纬路225号3-312。法定代表人：巨峰，经理。委托诉讼代理人：张卿卿，天津君辉律师事务所律师。上诉人田野因与上诉人清控科创（天津）实业有限公司（以下简称清控公司）、原审第三人天津珅信电子商务有限公司（以下简称珅信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初8261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。田野上诉请求：1.撤销一审判决第四项;2.改判清控公司赔偿田野损失360000元;3.改判清控公司支付田野自2017年12月31日起至清退之日的违约金(违约金以房屋价款为基数,自2017年12月31日起至实际给付之日止按照日万分之一计算);4.本案的诉讼费、上诉费及产生的其他费用全部由清控公司承担。事实和理由：一审判决认定基本事实、适用法律均存在错误。一审法院的判决与先前案情一致的案件的判决不一致，不符合最高法院的规定。田野主张的是赔偿，是基于清控公司违约而产生的赔偿责任，是与珅信公司截然不同的两个法律关系，依照的法律也是不一样的，一审法院认为田野主张清控公司承担赔偿责任并无依据错误。田野支付的优惠费损失应当作为其合理合法的损失，由清控公司承担交房不能的违约责任，一审没有支持属于适用法律错误。田野主张的违约金的损失，因买卖合同中有明确的约定违约金数额的计算方式以及基数，因此有合同依据。此外，关于诉讼责任保全保险费，也应当作为合理损失由清控公司承担。清控公司上诉请求：1.撤销原判决中第一、二、三项判决,并依法改判驳回田野对清控公司的全部诉请；2.一审及二审诉讼费用全部由田野承担。事实和理由：一审法院认定事实不清,清控公司与田野之间依据双方的真实意思表示、且双方均具有民事行为能力,合同约定内容合法,故双方签订的合同有效,且已经做了公示。清控公司与田野双方均能履行合同内容,保证能够达到合同目的,合同没有解除的理由。清控公司之所以不能如期交付房屋,是因为政策性变化导致清控公司暂时无法交付,并非不能交付,田野可以获得商品房的所有权并取得房屋,其合同目的可以实现,并且,依据双方签订的合同,清控公司还将依据合同约定向田野支付相关费用,且清控公司有能力承担违约责任。综上,清控公司认为:清控公司与田野之间的房屋买卖合同不存在法定及约定的解除事由,田野与清控公司之间的商品房买卖合同应当继续履行,且具有实际履行的可能,双方均可以达到合同目的。清控公司不同意解除合同，而应当继续履行合同，也不同意退还房款，即使退，起算时间应当按照双方约定的交付日期产生的实际损失计算。清控公司针对田野的上诉请求辩称，驳回上诉，支持清控公司的上诉请求。田野针对清控公司的上诉请求辩称，驳回上诉。解除合同有事实以及法律根据。商品房买卖合同的司法解释明确规定，经催告后三个月仍未交房的，应予解除合同，其行使的是法定解除权，而非约定解除权。关于清控公司陈述的利息起算问题也不予认可，一审判决的利息给付符合法律规定。珅信公司述称，坚持一审陈述意见，同意一审判决。田野向一审法院起诉请求：1.解除田野与清控公司签订的商品房买卖合同；2.清控公司退还田野已支付的款项915027元、维修资金9839元、登记费550元、契税26143.63元；3.清控公司给付田野自2017年12月31日起至实际退清之日的利息(利息以实际交付金额为基数，自2017年12月31日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.清控公司支付田野自2017年12月31日起至清退之日的违约金(以房屋价款为基数，自2017年12月31日起至实际清退之日止按照日0.1‰计算）；5.依法判令清控公司赔偿田野的损失360000元；6.本案的诉讼费、保全费及其他费用(因财产保全而产生的保全保险费1519元）均由清控公司负担。一审法院认定事实：第三人珅信公司与清控公司就清控公司开发建设的涉诉房屋所在楼盘存在销售合作关系。田野经第三人珅信公司购买涉诉房屋。2017年10月11日，田野确认购买涉诉房屋，并为珅信公司签署《房屋确认单》，该确认单记载的主要内容为：涉诉房屋建筑面积98.39平方米，原单价15260元，原总价款1501431元，优惠后单价9300元，优惠后总价915027元，付款方式为分期付款，第一次缴款金额为265027元（含定金20000元），缴款时间2017年10月11日；第二次缴款金额为650000元，缴款时间2017年12月30日。同日，田野作为乙方，清控公司作为甲方，双方签订了天津市商品房买卖合同，田野向清控公司支付涉诉房屋部分房款265027元，并向第三人珅信公司支付360000元，珅信公司为其出具的收据载明该款项的性质为服务费。2018年8月2日，田野向清控公司支付剩余房款650000元。2019年12月4日，田野、清控公司签订了天津市商品房买卖合同（合同编号：2018-0056324），该份合同作为不动产预告登记的合同文本。田野为合同乙方，清控公司为合同甲方。根据该合同约定，田野购买清控公司开发的涉诉房屋，设计用途为非住宅，建筑结构为剪力墙，建筑面积为98.39平方米，每平方米价格为9300元，房屋价款915027元，清控公司应于2017年12月30日前将涉诉房屋交付给田野使用。该合同第五条就甲方逾期交房问题约定，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。同时约定，如超过上述约定期限，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按照商品房价款的0.1‰向乙方支付违约金。该合同附件六《补充合同》第三条就逾期交房的违约责任约定，“1、买卖双方约定，本合同项下商品房交付日期有三个月的谅解期。即出卖人自合同约定交付日期后三个月内交付，买受人不追究出卖人违约责任；2、由于政策法规或行政命令的改变、市政因素等非出卖人能力所及的情况出现而导致工程逾期交付，出卖人不承担违约责任。”2019年12月16日，田野缴纳涉诉房屋契税26143.63元、房屋维修资金9839元、不动产登记费550元。清控公司至今未履行交房义务。就交房事宜，清控公司曾数次通知业主。2019年6月1日，清控公司发出延期交房致歉函，内容为由于工期的原因交房日期延长，预计2019年12月31日交房；2019年12月4日，第三人珅信公司作为甲方、田野作为乙方，双方签订《慧谷园延期交房赔偿协议》，协议约定甲方就延期交房向乙方支付截止到2019年6月30日的延期交房违约赔偿金38076元（该笔款项并未实际支付）；2019年12月26日，清控公司发出延期交房致歉函，内容为工程进度已经施工完毕，完工手续正在逐步完善并向相关部门报送故交房日期延长，预计2020年4月15日交房；2020年4月10日，清控公司发出延期交房致歉函，内容为受疫情影响，延迟交房，预计交房日期为2020年8月31日；2020年9月7日，清控公司发出告知函，主要内容为受疫情影响，建筑公司人力、资金等受到影响，准备进行五方质量验收，即可申报联合验收，办理竣工备案手续，于2020年10月28日交付。2020年9月7日，田野及其他业主前往清控公司售房处，清控公司有工作人员接待，业主一方出示了致清控科创（天津）实业有限公司的函，该函主要内容是清控公司在2020年8月25日再次发出延期交房通知函后，诸业主已经不信任清控公司的承诺，故以书面形式正式通知清控公司，在此次延期截至日期终止时，如仍不能交房和达到合同承诺的购房落户条款，则清控公司退回房款、服务费，并支付违约金。诉讼期间，田野向一审法院申请财产保全，一审法院作出裁定，查封了涉诉房屋。田野支出保全申请费5000元，担保保函的保险费1519元。庭审中，清控公司自认尚未完成房屋交付，系因尚未完成规划验收。一审法院认为，田野与清控公司于2017年10月11日签订天津市商品房买卖合同后，双方又于2019年12月4日签订了天津市商品房买卖合同（合同编号：2018-0056324），该合同作为不动产预告登记的合同文本，已经替代了此前的商品房买卖合同，该合同内容合法、有效，当事人均应按照该合同的约定全面履行各自的义务，现清控公司迟延履行交付房屋已经构成违约。当事人对于田野主张解除商品房买卖合同是否成立存在争议。合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。本案中，涉诉房屋系因尚未完成规划验收至今未能交付，田野已在清控公司逾期交房后向清控公司催告，清控公司在合理期限内仍未履行交房义务，故田野要求解除合同，一审法院予以支持。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于田野主张的由清控公司退还房款及利息一节，田野、清控公司所签天津市商品房买卖合同解除后，清控公司应向田野返还其已付购房款及利息，现田野的该两项诉讼请求在合法范围内，一审法院予以支持；关于田野主张的由清控公司赔偿维修基金、登记费、契税等损失一节，因田野、清控公司已经就涉诉房屋办理不动产预告登记，田野所诉前述款项已经交付相应主管机关，田野、清控公司在解除商品房买卖合同后，清控公司尚需协助田野向主管机关办理解除商品房买卖合同、注销不动产预告登记以及退费税手续，田野主张清控公司赔偿上述费用并无依据，一审法院不予支持；关于田野主张清控公司赔偿其向珅信公司交付的优惠活动费一节，由于清控公司与珅信公司就涉诉房屋存在销售合作，该款项系田野享受房价优惠所付，现田野与清控公司之间的房屋买卖合同已解除，该房价优惠已无意义，珅信公司亦应将该款项退还田野，但田野现仍坚持此款项系其损失要求由清控公司赔偿，并无依据，一审法院不予支持；田野要求清控公司支付财产保全的保险费并无依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：“一、解除原告田野与被告清控科创（天津）实业有限公司于2019年12月4日签订的天津市商品房买卖合同（合同编号：2018-0056324）；二、被告清控科创（天津）实业有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告田野房款915207元并支付利息（利息计算方式：以265027元为基数，自2017年12月31日起至2019年8月19日止以中国人民银行同期同档贷款基准利率为标准计算，自2019年8月20日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至实际给付之日止；以650000元为基数，自2018年8月2日起至2019年8月19日止以中国人民银行同期同档贷款基准利率为标准计算，自2019年8月20日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至实际给付之日止）；三、被告清控科创（天津）实业有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告田野办理解除天津市东丽区华明街慧谷园19号楼-2-204号房屋的天津市商品房买卖合同（合同编号：2018-0056324）、注销不动产预告登记以及维修基金、登记费、契税等退款手续；四、驳回原告田野的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9238元，由原告田野负担2998元，由被告清控科创（天津）实业有限公司负担6240元；财产保全申请费5000元，由被告清控科创（天津）实业有限公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。田野提交证据：证据一：（2016）津0110民初5246号以及（2017）津02民终2860号民事判决书，证明：该两份判决案情与本案是一致的，但是裁判结果不同，证明目的是一审法院同案不同判。证据二：（2020)津0110民初4381号、（2021）津03民终370号，证明：该判决书中明确认定珅信公司收取上述费用是符合法律规定的，上述费用作为合理损失，应由清控公司予以赔偿。清控公司质证意见：证据一、证据二真实性、合法性认可，证明目的不认可。珅信公司质证意见：同清控公司意见，该案事实与本案存在不同，与本案无关。本院认为，证据一、证据二的真实性、合法性本院予以认可，关联性本院不予采信。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.案涉房屋买卖合同是否应当予以解除；2.如应解除，一审对于案涉房屋买卖合同解除的相关法律后果处理是否得当。对于第一个争议焦点,本院认为,当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。本案中，案涉房屋系因尚未完成规划验收至今未能交付，清控公司自认需要进行变更规划,并补交土地出让金,田野已向清控公司进行催告，清控公司在合理期限内仍未履行交房义务，综合考虑清控公司逾期交房的时间及目前无法明确规划验收的进展等事实，一审法院判决解除案涉商品房买卖合同，并无不当，本院予以维持。对于第二个争议焦点,本院认为,关于田野主张清控公司赔偿其向珅信公司交付的优惠活动费的问题，清控公司与珅信公司存在销售合作关系，该款项系田野享受房价优惠所付，现田野与清控公司之间的房屋买卖合同已解除，该房价优惠已无意义，珅信公司应将该款项退还田野。现田野坚持此款项系其损失要求由清控公司赔偿，但该项损失尚未实际产生，故田野的上诉主张依据不足，本院不予支持。关于田野主张清控公司支付其违约金的问题，因田野主张解除案涉商品房买卖合同，而在合同中，对于买受人要求解除合同时，双方并未约定违约金，故田野该项主张缺乏依据，本院不予支持。清控公司迟延交房构成违约，导致案涉房屋买卖合同解除，田野要求支付购房款利息具有事实和法律依据，一审判定清控公司给付其购房款利息并无不当，认定的利息起算时间亦无不妥，本院予以维持。田野要求清控公司支付财产保全的保险费并无依据，一审法院未予支持并无不当。综上所述，田野、清控公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19652元，由上诉人田野负担6700元，清控科创（天津）实业有限公司负担12952元。本判决为终审判决。审 判 长  王 欣审 判 员  何日升审 判 员  郭小峦二〇二一年七月二十八日法官助理  王飞凡书 记 员  翟 畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……