广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0785民初1348号原告：梁有武，男，汉族，住广东省恩平市。委托诉讼代理人：黄宣干，系广东天高律师事务所律师。被告：恩平市新世纪花园小区业主委员会。负责人：黎玩坚，男，汉族，住广东省恩平市。委托诉讼代理人：刘天军，系广东众多律师事务所律师。原告梁有武诉被告恩平市新世纪花园小区业主委员会返还原物纠纷一案，本院于2021年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁有武及其委托诉讼代理人黄宣干，被告恩平市新世纪花园小区业主委员会负责人黎玩坚及其委托诉讼代理人刘天军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁有武向本院提出诉讼请求：l、请求法院判令被告返还恩平市新世纪花园小区负一层地下停车场(64个停车位)给原告；2、请求法院判令被告赔偿2019年3月22日至起诉日（2021年5月22日）的恩平市新世纪花园小区负一层地下停车场(64个停车位)占用费332800元（按12800元／月计算）给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：恩平市新世纪花园是原告于2003年9月份从恩平市金威房地产开发有限公司受让的土地及地上建筑物整体进行开发，2005年左右，建成恩平市新世纪花园小区，其中地上建成的房屋销售出去，负一层地下室由于其它原因，没有办理不动产权登记，一直没有进行销售，2019年2月，因使用问题与吴春培产生纠纷，双方闹到法院，恩平市人民法院于2020年7月作出判决，其中判决吴春培赔偿负一层的占用费，计至2019年3月21日，而2019年3月22日之后被恩平市新世纪花园小区业主占有使用，经原告及其它工作人员与小区业主交涉，没有任何效果，拒不交还给原告，恩平市新世纪花园小区业主在2020年11月20日成立业主委员会，更明目张胆地以业主委员会的名义对全体业主进行出租，无权占有使用原告的物业，原告多次派出工作人员与被告交涉，无果，现特向法院提出诉讼，恳请依法判决。被告恩平市新世纪花园小区业主委员会辩称，1、现有证据不能证明原告是涉案小区的房地产开发商，原告是一个个人，不具有城市房地产管理法所规定的房地产开发的资质，其个人不可能是开发商。2、现有证据不能证明原告对涉案的停车场享有所有权。原告不是物权人，其无权要求返还所谓的原物。在原告不是物权人的情况下，其不是适格的原告。3、涉案小区负一楼停车场是全体业主的公共配套设施，并非原告个人所有，而是属于全体业主共有。4、被告并未占有、控制原告所诉称的地下停车场，也未收取业主的停车费。原告主张的侵权事实并不存在。5、被告备案的日期是2020年11月20日，原告诉求中主张被告赔偿被告备案前的时间段的车位占用费，是非常可笑的。综上，被告认为原告不具备起诉被告的主体资格，其诉求缺乏事实和法律依据，请求法庭查明事实后依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2003年9月3日，恩平金威房地产开发公司（甲方）与梁有武（乙方）签订《转让协议书》，约定甲方将其所有和经营的坐落于恩平市的“金城广场”转让给乙方经营开发，价格为人民币10200000元。原土地使用者恩平市恩城镇房地产开发公司盖章同意转让。2003年9月25日，恩平市恩城镇房地产开发公司（甲方）与梁有武（乙方）签订一份《协议书》，约定乙方挂靠甲方经营“金城广场”，期限至该项目商品全部销售完毕，甲方协助乙方办理项目开发提供必要的便利等。梁有武受让“金城广场”项目后变更项目名称为“新世纪花园”。仍以恩平金威房地产开发公司的名义开发经营。“新世纪花园”竣工后，以恩平市富马华物业发展有限公司、恩平市恩城镇房地产开发公司的名义销售“新世纪花园”的商品房。另查，吴春培与原告梁有武因合同纠纷于2019年3月25日向本院提起诉讼，梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰提起反诉。本院在审理该案时查明，2013年6月1日，吴春培与梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰签订了《房屋买卖合同书》，约定梁有武以总价人民币23275000元将包括恩平市恩城中山东路2号新世纪花园1座1号铺位之二、2号、3-4号、7号、8号、9号、10号（洗衣房和办公室一、二层）、办公室背后首层铺位、负一层停车场、三层（瑜伽室）房屋在内的共计十处物业转让给吴春培。该《房屋买卖合同书》已于2017年9月4日解除。2019年3月21日，梁有武收回恩平市恩城中山东路2号新世纪花园1座7号，8号、9号铺位、负一层停车场。本院于2020年7月10日作出(2019)粤0785民初763号《民事判决书》，其中判决的第三项为吴春培支付恩平市恩城中山东路2号新世纪花园1座7号，8号、9号铺位、负一层停车场2017年9月4日至2019年3月21日期间的占用费1407189.3元给梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰。上述判决已经发生法律效力。再查，恩平市新世纪花园小区负一层地下停车场没有产权证书。根据原告提供的收据，原告于2019年5月至2020年7月期间，收取了一些车辆的停放费（保管费）。被告恩平市新世纪花园小区业主委员会成立后于2020年10月22日申请备案，恩平市住房和城乡建设局于2020年11月20日同意备案（NO.010号）。本院认为，本案属返还原物纠纷。根据原、被告的诉辨意见，本案的争议焦点有：一、原告是否是涉案停车场的所有权人？二、被告是否占有涉案的停车场？三、原告请求被告返还涉案停车场并支付涉案停车场占用费应否支持？一、原告是否是涉案停车场的所有权人。原告提供已发生法律效力的(2019)粤0785民初763号《民事判决书》和2003年9月3日签订的《转让协议书》等证据证明其是涉案停车场的所有权人，但确认涉案的停车场未办理不动产权登记手续。被告辩称原告提供的证据不能充分证明涉案停车场的所有权人是原告。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”的规定，不动产物权的设立应当依法登记。原告提供的《转让协议书》是关于原“金城广场”的土地及地上建筑物整体转让开发的约定，对于原“金城广场”的土地及地上建筑物在开发后依法应当及时办理不动产权登记手续，而涉案停车场尚未办理不动产权登记。原告庭审时陈述因办理涉案停车场不动产证需要一定费用，因此尚未办理手续。依法办理不动产登记手续是法律强制性规定行为，不能因当事人意愿而变更。不动产登记是不动产登记部门的职能，原告在尚未提供证据证明已经向不动产登记部门申请办理登记手续而无法成功办理的情形下，本院不宜直接确认涉案停车场的所有权人是原告。本院于2020年7月10日作出的(2019)粤0785民初763号《民事判决书》确认由案外人吴春培支付涉案停车场2017年9月4日至2019年3月21日期间的占用费给原告以及郑群妹、吴松熙、梁培兰。该民事判决主要是依据原告与案外人吴春培签订的《房屋买卖合同书》于2017年9月4日解除后，案外人吴春培仍占用《房屋买卖合同书》中的不动产所产生的占用费，并不是以生效裁判文书方式确认涉案的停车场的所有权人是原告。故原告主张其是涉案停车场所有权人的理据不足，本院不予采纳。被告的抗辩理由充分，本院予以采纳。二、被告是否占有涉案的停车场。原告主张被告自2019年3月22日起占有使用涉案停车场并向全体业主进行出租。被告辩称未占有、控制涉案停车场，也未收取停车费。本院认为，（一）涉案停车场的入口、出口位于被告小区内，如需进入涉案停车场，必须经过被告小区的大门口，该情形是基于被告小区原始的设计规划原因造成的，不宜以此原因认定被告对涉案停车场实施了占有、控制的行为；（二）在被告小区地面有少量停车位，被告在小区内张贴关于收取进出被告小区的车辆管理费的公告，在被告作为业主委员会的职责范围内；（三）根据原告提供的《收据》等证据显示，原告以每月200元/辆标准收取了2019年、2020年涉案停车场的停车费，原告在2019年和2020年仍管理涉案停车场并收取费用。原告主张被告将涉案停车场出租给业主并收取停车费，但并没有提供证据证明。因此，原告主张被告占有、控制涉案停车场并出租收取费用的理据不充分，本院不予采纳。三、原告请求被告返还涉案停车场并支付涉案停车场占用费应否支持。原告请求被告返还涉案停车场并支付自2019年3月22日起至起诉日止的占用涉案停车场的占用费332800元。本院认为，结合上述两个焦点认定情况，涉案停车场的权属尚未明确，也没有充分证据证明被告占有涉案停车场，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告请求被告返还涉案停车场并支付涉案停车场占用费的理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百三十五条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告梁有武的全部诉讼请求。案件受理费3146元（原告梁有武已预交），由原告梁有武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 梁日稳二〇二一年七月二十九日法官助理 冯艳权书 记 员 吴敏仪