贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4226号上诉人（原审被告）：贵州黔贵房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市延安中路**。法定代表人：吴昆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴庆熙，贵州天筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：付紫兰，贵州天筑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱云，女，1986年11月8日出生，苗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：吴贤芬，女，1975年7月28日出生，苗族，住贵州省台江县，系邱云之姑妈。被上诉人（原审原告）侯厅，男，1972年6月5日出生，苗族，住贵州省台江县。委托诉讼代理人：吴贤芬，女，1975年7月28日出生，苗族，住贵州省台江县，系邱云之妻。原审被告：贵州世纪汇金商业管理有限公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区延安西路66号汇金国际广场（2）1单元10层1号。法定代表人：周章勇。上诉人贵州黔贵房地产开发有限公司（以下简称黔贵公司）因与被上诉人邱云、侯厅及原审被告贵州世纪汇金商业管理有限公司（以下简称汇金公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初11337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。黔贵公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，并改判驳回邱云、侯厅一审诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由邱云、侯厅承担。事实和理由：一、贵阳银行股份有限公司云岩区支行出具的《函》，无单位负责人及制作证明材料人员的签名或盖章，不符合证据的形式，一审法院采信该证据认定因银行的原因导致贷款不能发放，进而解除案涉《商品房买卖合同》错误。二、即使案涉贷款未能获得的原因不能归责于双方，但双方签订的《补充协议》，明确约定黔贵公司无需承担违约责任及支付利息。且黔贵公司对未能获得贷款无过错，虽然收取了邱云、侯厅首付款，但已将案涉房屋交付，因而黔贵公司无需支付利息。邱云、侯厅辩称：一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回黔贵公司的上诉请求，维持一审法院判决。责令黔贵公司尽快将购房款退还给邱云、侯厅。汇金公司述称：与黔贵公司的上诉意见一致。邱云、侯厅向一审法院起诉请求：1.判令解除二原告邱云、侯厅与被告黔贵公司签订《商品房买卖合同》；2.判令二被告退还二原告购房款332635元，并按照银行同期贷款利率5.65%支付2015年5月9日至2020年5月9日期间利息93969元，2020年5月10日后的利息按上述方法计算至付清全部款项为止，截止起诉之日共计519806元；3.判令二被告赔偿二原告直接经济损失63791元；4.诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2015年4月20日，原告向被告汇金公司转账支付60000元，被告汇金公司分别于同日向原告出具两份《收据》，其中载明“交款单位侯厅，人民币伍万元，首款事由定金”；“今收到侯厅交来定金（4Ｆ92号）预付1万元，余88000元在2015年5月9日付款，以实际到账时间、金额为准。”2015年5月9日，原告邱云、侯厅因购买被告开发的位于“云岩区”房屋，与被告黔贵公司签订一份《商品房买卖合同》，主要约定房屋总价款为360480元，第八条约定“买受人采取下列第3种方式付款贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款180480元，余款180000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理……因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（2）种方式（2）买受人有权解除合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在10日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”第二十九条“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容的，仍以本合同为准……”合同附件十二《补充协议》第二条约定“对《商品房买卖合同》第八条付款方式及期限的补充1、买受人向贷款银行提供资料，经贷款银行审查后认为不符合按揭要求，不能提供按揭贷款的，从出卖人书面通知买受人之日起30日内，将未支付的购房款一次性向出卖人支付完毕。逾期未支付购房款的，按照《商品房买卖合同》约定的购房总价，以每日万分之0.5计算违约金支付给出卖人。出卖人解除《商品房买卖合同》的，违约金支付到法律文书生效之日。3、买受人自愿选择按揭贷款方式支付房款的买受人应在《商品房买卖合同》签订三日内，向出卖人提供银行按揭所需要的全部真实有效的资料，并同意在收到出卖人通知后三日内亲自前往银行办理完毕银行按揭贷款的相关手续，买受人迟延向贷款银行提交申请贷款的相关资料或迟延办理贷款手续的，视为逾期付款，应承担逾期付款的违约责任；5、因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项，逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人退还买受人已付款，但不承担任何违约责任也不需要支付银行同期存款利息。”同日，二原告与被告汇金公司签订一份《商铺租赁合同》，主要约定由二原告将上述所购房屋出租给汇金公司使用。同日，原告向被告黔贵公司支付182985元，被告黔贵公司于同日分别向二原告出具《收款收据》两份，分别载明收到原告维修基金3605元、购房款180480元。同日，原告另转账支付88000元，但因原告提交的支付凭证模糊不能识别收款方，被告汇金公司于同日出具一份《收据》，载明今收到侯厅交来定金（4Ｆ92号）以实际到账时间、金额为准，补收据6015246尾款。同时，被告汇金公司另向原告出具一份《收据》，载明邱云、侯厅交来代收登记费550元。被告汇金公司表示其非收款人，该款用于抵扣装修款，其中登记费550元已经向房管局支付，原告诉请已过诉讼时效。后被告黔贵公司就上述《商品房买卖合同》办理预售合同备案登记，登记号为Ｙ15054955。因原告未能获得银行贷款以支付剩余购房款，原告经与被告协商未果，故诉至一审法院，提出如前诉请。本案审理过程中，一审法院依法向贵阳银行股份有限公司云岩区支行去函调查未能发放贷款原因，该支行于2020年11月9日向一审法院回函，称……我行于2016年与黔贵公司签订了《商品房按揭业务担保合作协议》，于2019年2月受理邱云、侯厅的贷款申请，我行在后续贷款审批过程中，发现保证人黔贵公司因涉诉、账户存在被冻结的风险，为保障客户与我行利益，暂停与黔贵公司合作，我行与黔贵公司就合作事宜多次协商，但未达成一致，故未审批邱云、侯厅贷款，也未设置抵押登记，支行对原告主张无异议。一审法院认为，黔贵公司与邱云、侯厅签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效协议。根据双方签订协议约定，二原告向被告黔贵公司所购买的涉案房屋价款360480元，原告已按约定向被告黔贵公司支付购房款180480元，余款180000元采取银行贷款方式支付。现二原告未能获得银行贷款，未能获得贷款原因，根据贵阳银行股份有限公司云岩支行回函称未发放贷款原因为“发现保证人黔贵公司因涉诉、账户存在被冻结的风险，为保障客户与我行利益，暂停与黔贵公司合作”导致，即系贷款银行主观原因导致，而非被告黔贵公司客观原因导致，应为非归责于双方原因导致，根据《商品房买卖合同》第八条第3款约定，该种情形原告与被告黔贵公司任何一方均可单方解除合同，故对原告主张解除《商品房买卖合同》的诉请，一审法院予以支持。合同解除后，被告黔贵公司依据该合同所收取的购房款180480元、维修基金3605元应予退还原告。对于该款的资金占用费，《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第二条第5项虽约定出卖人不承担任何违约责任也不需要支付银行同期存款利息，但因该约定与主合同第八条第3项第4款约定冲突，根据主合同第二十九条约定，应以主合同第八条第3项第4款约定为准，故被告黔贵公司应自收款之日起按中国人民银行同期存款利息标准向原告支付资金占用费至退款之日。但原告并未举证证明被告汇金公司与该款的收取之间关联，故对原告主张被告汇金公司承担对该款的返还责任的诉请，于事实法律无据，一审法院不予支持。对原告主张被告汇金公司退还148550元及资金占用费的诉请，经查，被告汇金公司虽表示其中88000元并非由其收取、款项用于原告所购房屋的装修，但该款系由被告汇金公司出具《收据》确认收款事实，根据合同相对性原则，该款收款人应为汇金公司。故一审法院认定原告向被告汇金公司支付款项合计为148550元。其中148000元系被告汇金公司以购房定金名义收取，但经庭审调查，该款并未计入购房款金额，庭审中，被告汇金公司未举证证明其与原告存在房屋买卖合同关系，也未提供其收取原告该款148000元的合法依据，该款148000元作为汇金公司所收取的不当得利款项，应由汇金公司予以退还。被告汇金公司收取定金的行为构成不当得利，占用了原告的资金，对原告造成了一定的损失，对原告要求汇金公司按同期银行贷款利率支付利息损失的请求，支持起诉之后的部分，即汇金公司应以148000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告从起诉之日即2020年7月8日起至该款实际返还之日止的利息。其中550元系由汇金公司收取的代收登记费，且已完成备案登记行为，该款不应属于不当得利范围，也因代办行为已完成，而不具备解除退款基础，故不应退还。对于汇金公司诉讼时效的抗辩意见，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条规定：“返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。”原告与黔贵公司签订的《商品房买卖合同》虽然约定了房屋总价，但汇金公司开具给原告的定金收据上备注有房屋具体楼层位置，原告买房先是与汇金公司交涉，而在普通人的认知范围，交纳购房定金、签订房屋买卖合同、办理房屋权属证书，退还多交费用，均属于商品房买卖交易的内容，原告作为一名普通购房者，在被告汇金公司或黔贵公司未明确原告交纳的定金与购房无关之前，或者至少在房屋权属证书办理完毕之前，要求原告对于其交纳的定金作出汇金公司构成不当得利之事实的判断过于苛刻。另，鉴于被告汇金公司当庭作出自愿退还该款的承诺，故一审法院对汇金公司关于原告应在支付完最后一笔房款时知道权利被侵害并起算诉讼时效的意见不予采纳。对原告主张被告黔贵公司退还由汇金公司收取的其余款项148550元及资金占用费的诉请，该款收取人并非被告黔贵公司，原告亦未举证证明黔贵公司与该费的收取之间关联，也未举证证明黔贵公司与汇金公司存在恶意串通行为导致其损失，故对原告该诉请，于事实法律无据，一审法院不予支持。对原告主张的租金损失，原告虽与被告汇金公司签订租赁合同，但原告并未完全支付案涉房屋房款，也未完全取得涉案房屋所有权，并无主张租金损失的基础，故对原告该诉请，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除原告邱云、侯厅与被告黔贵公司于2015年5月9日签订的《商品房买卖合同》；二、被告黔贵公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告邱云、侯厅购房款、维修基金合计184085元及资金占用费（资金占用费以应退还款项金额为基数，自2015年5月9日起按中国人民银行同期存款利率标准计至该款退还之日止）；三、被告汇金公司于本判决生效之日起十日内退还邱云、侯厅定金人民币148000元及资金占用费（资金占用费并以该款为基数，自2020年7月8起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至该款退还之日止）；四、驳回原告邱云、侯厅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4499元（已减半收取），由被告黔贵公司承担2490元（原告已预交），由被告汇金公司承担2009元（原告已预交）。二审中，黔贵公司向本院提交了《结算业务申请书》一份，拟证明黔贵公司已经将维修基金交给了贵阳市住房和城乡建设局。邱云、侯厅质证称，对该证据的三性不予认可，不能达到证明目的。汇金公司质证称，对该证据无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因该证据是复印件，而黔贵公司明确表示不能提交原件，且邱云、侯厅对该证据的真实性不予认可，本院依法对该证据的真实性不予采信。经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，本案中，黔贵公司以贵阳银行股份有限公司云岩支行出具《函》不具有证明力主张一审判决认定因银行原因导致贷款现已经不能发放错误。但是该函已加盖以贵阳银行股份有限公司云岩支行的公章，且载明导致案涉贷款不能发放的原因在于黔贵公司存在账户被冻结的风险，符合证据的形式并具有证明力，且黔贵公司未提交证据证明贷款发放的条件已具备，因而，对黔贵公司的该项主张，本院不予支持。邱云、侯厅依据《商品房买卖合同》第八条第三款第三项主张解除合同，符合双方约定，一审判决据此认定为非归因于双方原因所致，进而解除《商品房买卖合同》，并无不当，本院予以维持。案涉的房屋维修基金3605元由黔贵公司收取并出具票据，应由黔贵公司退还。黔贵公司主张应适用《补充协议》（附件十二）第二条第1款第5项，不承担任何违约责任也不需要支付银行同期存款利息。但是，该补充协议与主合同的内容冲突，属于不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任的情形，根据《商品房买卖合同》第二十九条约定，此种情况下，应当适用主合同的约定支付资金占用费。故对黔贵公司的该项主张，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第八条第三款第三项约定，合同解除后，黔贵公司应退还邱云、侯厅已付款及银行同期存款利息，一审判决据此支持同期存款利息，具有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，黔贵公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4980元，由上诉人贵州黔贵房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 程奕二〇二一年七月十四日法官助理 赵渊书 记 员 鄢爽