江苏省东海县人民法院执 行 裁 定 书（2021)苏0722执异104号异议人（被执行人）:杨建，男，住东海县。申请执行人：中国农业银行股份有限公司东海县支行，住所地东海县牛山街道牛山北路13号。负责人：陈福亚，行长。被执行人：刘小芳，女，住东海县。被执行人：东海县双店镇绿茵家庭农场，住所地东海县双店镇竹北村。经营者：杨建。被执行人：东海县双店镇新纪元生猪养殖场，住所地东海县双店镇北沟村。经营者：杨建。在本院执行中国农业银行股份有限公司东海县支行（以下简称农行东海支行）与杨建、刘小芳、东海县双店镇绿茵家庭农场、东海县双店镇新纪元生猪养殖场金融借款合同纠纷一案中，被执行人杨建对本院作出的执行行为不服，提出书面异议，本院立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，本院受理农行东海支行与杨建、刘小芳、东海县双店镇绿茵家庭农场、东海县双店镇新纪元生猪养殖场金融借款合同纠纷一案，于2019年12月28日作出(2019)苏0722民初7478号民事判决：一、被告杨建于本判决生效后10日内向原告农行东海支行偿还借款本金200万元及利息（暂算至2019年7月20日利息24147.64元，其余利息分段计算，自2019年7月21日至2019年8月28日按年利率4.77%计算，自2019年8月29日至借款还清之日止按年利率7.155%计算）。二、被告刘小芳、东海县双店镇绿茵家庭农场、东海县双店镇新纪元生猪养殖场对本判决第一项确定的款项承担连带偿还责任。三、原告农行东海支行对坐落于双店镇驻地东郯公路北侧、双店镇驻地中央路东侧的房屋及国有土地使用权拍卖、变卖后所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司东海县支行的其他诉讼请求。根据农行东海支行的申请，本院于2020年4月3日立案执行，执行案号（2020）苏0722执795号。2020年9月15日裁定终结本次执行程序。2021年3月31日作出（2020）苏0722执795号执行裁定：一、查封被执行人杨建名下位于东海县双店镇驻地东郯公路北侧的房屋及国有土地使用权。二、拍卖上述房产及土地使用权。三、涤除上述房产及土地上的租赁。2021年4月19日，恢复执行，执行案号（2021）苏0722执恢467号。因申请执行人不同意议价，且不具备定向询价及网络询价的条件，遂委托江苏苏北土地房地产评估测绘咨询有限公司对执行标的物进行评估。2021年5月22日，该公司出具评估报告，编号（江苏）苏北（2021）（房估）第221号，确定执行标的物市场价值为261.7万元。2021年6月2日，本院作出（2021）苏0722执恢467号通知书，告知杨建评估结果及合议庭评议结果，决定在评估价基础上降价30%拍卖，确定拍卖保留价为1831900元。若流拍，将在第一次保留价基础上降价20%进行第二次拍卖。2021年6月16日，向杨建送达评估报告、价格通知书。异议人杨建提出异议称，请求撤销（2021）苏0722执恢467号通知书的拍卖。事实和理由，一、拍卖通知不符合程序，在评估和挂网拍卖之前应当通知异议人，而被查封的不动产在已经挂网进入拍卖程序才通知异议人。二、对挂网拍卖的东海县双店镇驻地东郯公路北侧的房产，评估面积与实际面积悬殊较大，比实际建筑面积少100多平方，评估价格也较低。该房产西邻两间三层房产拍卖了160多万元，而拍卖房产为四间三层。三、挂网拍卖的房产存在租赁合同，异议人于2018年5月和他人签订了20年的租赁，已经履行了3年多（当时农业银行贷款调查员也知道租赁）。申请执行人未提交答辩意见。另查明，就异议人杨建提出的遗漏评估面积问题，本院要求评估机构予以说明，评估机构提交《东海县双店镇东郯公路北侧一处商业房地产司法鉴定报告的说明》称：我公司出具的评估报告中“估价对象证载占地范围东西14米，南北7.55米，经现场实地查勘估价对象所在建筑物有部分位于证载范围外，占地范围外建筑物现作为估价对象保持建筑物完整性和使用功能完整性的一部分，本次估价已考虑占地范围外建筑物对估价对象价值的影响”。估价对象占地范围外建筑主要为两部分，一部分位于一楼，占地范围外部分与证载建筑物是一个整体，无法分割，共同保证建筑物的完整性，体现其使用价值，本次评估结果已考虑该部分价值；一部分为通往第2-3层的楼梯，如果没有此楼梯，无法到达估价对象的第2-3层，此楼梯的存在保证了建筑物的完整性，体现其使用价值，本次评估结果已考虑该部分价值。本院认为，本案的争议焦点是，一、评估报告是否遗漏建筑物面积；二、确定财产处置参考价及确定拍卖保留价的程序是否符合法律规定；三、处置涉案房地产程序中是否存在违法行为。一、关于评估报告是否遗漏建筑物面积。评估报告中载明的建筑物面积和土地使用权面积是证载面积，但评估机构提交《东海县双店镇东郯公路北侧一处商业房地产司法鉴定报告的说明》已释明占地范围外建筑物现作为估价对象保持建筑物完整性和使用功能完整性的一部分，本次估价已考虑占地范围外建筑物对估价对象价值的影响，本次评估结果已考虑该部分价值。故评估报告没有遗漏建筑物面积。二、关于确定财产处置参考价及确定拍卖保留价的程序是否符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》的规定，人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。当事人议价不能或者不成，且财产有计税基准价、政府定价或指导价的，人民法院应当向确定参考价时财产所在地的有关机构进行定向询价。定向询价不能或者不成，应当通过司法网络询价平台进行网络询价。网络询价不能或者不成的，人民法院应当委托评估机构进行评估。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，网络司法拍卖一拍的起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十,第二十六条规定再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。本案执行过程中，在申请执行人不同意议价且涉案房产不具备定向询价、网络询价条件情况下，本院从人民法院司法评估机构名单库中确定评估机构进行评估，经合议庭评议决定在评估价基础上降价30%作为保留价进行网上拍卖，符合上述司法解释规定的确定财产处置参考价及拍卖保留价的方式，程序并无不当。三、处置涉案房地产程序中是否存在违法行为。经查，2021年3月31日作出（2020）苏0722执795号执行裁定：一、查封被执行人杨建名下位于东海县双店镇驻地东郯公路北侧的房屋及国有土地使用权。二、拍卖上述房产及土地使用权。三、涤除上述房产及土地上的租赁。该裁定作出后既已向异议人送达并张贴于涉案房产门上，均有照片在卷为证。2021年6月9日，在网络司法拍卖平台发布拍卖公告，2021年6月16日，向杨建送达评估报告、价格通知书。该执行实施行为不符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人”的规定。后因杨建提出执行异议，执行实施部门已主动纠正，撤回拍卖公告。关于异议人提出的涉案房产于2018年5月租赁问题，经查(2019)苏0722民初7478号民事判决已认定“2017年8月11日双方就双店镇驻地东郯公路北侧的房屋办理了抵押登记；8月14日，双方就国有土地使用权办理了抵押登记”。根据法律规定，在抵押物设立抵押权之后签订租赁合同不得对抗已经登记的抵押权。综上，异议人杨建依据上述异议理由，请求撤销（2021）苏0722执恢467号通知书及对涉案房地产的拍卖，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回异议人杨建的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向连云港市中级人民法院申请复议。审判长  徐兴彬审判员  颜廷海审判员  杨司光二〇二一年七月二十九日书记员  高亚威