山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0103民初4070号原告：丁玫，女，1965年4月24日出生，汉族，现住济南市市中区。原告：孙超，男，1963年11月18日出生，汉族，现住济南市历下区。委托诉讼代理人：付博，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：张猛，山东康桥律师事务所律师。被告：华润置地（山东）发展有限公司，住所地济南市市中区纬二路1号东泰凯悦中心23层。法定代表人：蒋智生，董事长。委托诉讼代理人：贾谟荣，华润置地（山东）发展有限公司员工。被告：华润置地（北京）物业管理有限责任公司济南分公司，住所地济南市市中区二环东路136789号兴隆街道办事处兴隆管理区210室。负责人：方晓平，总经理。委托诉讼代理人：蔺妍妍，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：济南热电有限公司，住所地济南市天桥区生产路2号。法定代表人：刘衍波，董事长。委托诉讼代理人：李姝婧，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付进，济南热电有限公司员工。原告丁玫、孙超与被告华润置地（北京）物业管理有限责任公司济南分公司、华润置地（山东）发展有限公司、济南热电有限公司侵权纠纷一案，本院立案后，根据《中国人民共和国民事诉讼法》及《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁玫、孙超及其委托诉讼代理人付博，被告被告华润置地（北京）物业管理有限责任公司济南分公司的委托诉讼代理人蔺妍妍、被告华润置地（山东）发展有限公司委托诉讼代理人贾谟荣、被告济南热电有限公司的委托诉讼代理人李姝婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁玫、孙超向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告华润置地、被告华润置地（北京）物业管理有限责任公司济南分公司、被告济南热电有限公司赔偿因暖气管道漏水给原告丁玫造成的损失73,604元，房屋无法入住损失50,994元（按照2500元/月，物业费333元/月，计算18个月）；2.请求判令被告华润置地、被告华润置地（北京）物业管理有限责任公司济南分公司、被告济南热电有限公司赔偿因暖气管道漏水给原告孙超造成的损失33,994元，房屋无法入住损失50,994元（按照2500元/月，物业费333元/月，计算18个月）；3.请求判令被告华润置地、被告华润置地（北京）物业管理有限责任公司济南分公司、被告济南热电有限公司承担鉴定费21,500元；4.请求本案诉讼费用由被告华润置地、被告华润置地（北京）物业管理有限责任公司济南分公司、被告济南热电有限公司承担。事实和理由：2013年8月5日，原告丁玫与被告一签订了《商品房买卖合同》，购买了华润?依山郡11号楼1单元1601号房屋。同日，原告与被告二签订了《华润依山郡（A3地块）临时管理规约》，由被告二为原告提供物业服务，房屋交付后，原告一直没有入住，缴纳空置期间的物业费。2019年10月20日，被告三上门开阀为1602供暖，因被告一、被告二将管道井房号标识错误，被告三打开的1602实际上是原告1601房间的阀门，导致原告丁玫房屋漏水，丁玫房屋漏水渗透到楼下孙超房屋，为两原告房屋造成重大损失。发生漏水的原因有一下三点：第一、被告一向原告销售的房屋质量不合格，1601房间分集水器北卧供水分支管道接口搭接未按照施工要求丝接，且接口吻合差2公分左右，存在严重质量问题，也未进行热态调整；第二、被告三打开供暖阀门后未对实际供热房间1602进行查验，被告三作为供热部门应当确定1602户供热正常后再离开，而现实情况是1602户暖气管道并没有打开，被告三也没有进行确认，没有发现阀门开错，从而导致原告房屋被淹；第三、根据《物业管理条例》第二十八条“物业服务企业承接物业时，应当对物业共有用部分、共用设施设备进行查验。”被告二作为为原告提供物业服务的服务企业，在承接房屋时应当对供暖阀门以及房屋存在的质量进行检查检验，然而，被告二并没有按照上述规定进行检验，也没有对被告三的供热行为及供热程序进行监督，没有履行物业服务内容，应当承担由此给原告造成的损失。经原告多次与三被告沟通，三被告均未能赔偿给原告造成的损失。华润置地（山东）发展有限公司辩称，1、被告一不应承担两原告的损失。被告一于2015年4月22日向丁玫交付房屋，且原告已在交房验收单上签字，工程维修工作在2015年5月完成。且被告一在之前已取得竣工验收备案，供暖验收已全部通过。按照《建设工程质量管理条例》第40条及买卖合同约定，供暖质保期为两年，原告2019年产生质量问题，已超过供暖质保期。2、被告一不应承担两原告无法入住的损失原告发生漏水问题后未及时采取补救措施，导致房屋长时间空置，一年半的空置时间并非因被告导致，且租金计算方式缺乏依据，被告一不应承担无法入住损失。华润置地（北京）物业管理有限责任公司济南分公司辩称，第一，供热设施不属于物业公司承接的范围，答辩人对该专营设备不负有查验的义务在前期物业服务合同附件三、附件四中详细列明了物业公司承接的共用部分、共用设施设备，其中并不包括供热设备，根据合同第十二条的规定，甲方应当依法移交的供水、供电、供气、供热、通信和有限电视等专营设施设备，不作为乙方现场检查和验收的内容乙方不承担管理或维护责任，根据山东省物业管理条例第七章的规定，共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。供热设备属于专业经营设备，应由专业经营单位也就是济南热电有限公司负责维修、养护，因此物业公司对供热设备不负有检查和验收义务，也不承担由此造成的损失。第二，前期物业服务合同未约定答辩人对供热公司的行为、程序进行监督的义务供热设施移交至热电公司后，由热电公司向业主收取供热费，热电公司负有对该专营设备查验、维修、养护的责任。前期物业服务合同并未约定答辩人物业管理公司对热电公司供热行为及程序负有监督的义务，对供热过程中产生的纠纷应由供热公司承担，物业公司不是承担责任的主体。第三，在发生漏水事故后，物业公司积极处理，已尽到了相应的管理职责由于漏水点发生在1601室内，属于业主的专有部位，公共区域管道并未发现异常，在接到楼下业主报示后，物业公司进行排查，发现漏水点在1601室后，及时与业主取得联系，入户进行清扫、吸水，减少了业主的财产损失，物业公司已尽到了相应的管理职责。第四，丁玫、孙超物业长期空置房屋，未尽到注意义务，应承担一定的过错责任根据前期物业服务合同及法律规定，对于物业长期空置的情形，业主应当书面告知物业服务公司，业主并采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。从华润置地、华润置地（北京）物业管理有限责任公司济南分公司、济南热电有限公司提供的照片上看，当时入户的管道阀门也是打开的状态，丁玫、孙超如将供热阀门关闭，有可能避免事故的发生，且经鉴定报告显示漏水原因是室内分水器松动导致，丁玫、孙超对此也没有尽到检查和注意义务，因此，丁玫对损害结果的发生存在一定的过错，应承担一定的法律责任。华润置地（北京）物业管理有限责任公司济南分公司主张的租金损失并不是因漏水造成的实际损失，两被告的主张无事实和法律依据。综上，两原告对答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，应依法驳回丁玫、孙超对答辩人的诉讼请求。济南热电有限公司辩称，二位原告要求济南热电有限公司承担赔偿责任并无事实和法律依据：1、济南热电有限公司对损失的发生没有故意或者是重大过失，1602号业主要求开阀后热电公司派两位工作人员前往，按照管道井内暖气供水标识为1602的阀门开阀，在检查了1602暖气管道中有水回水正常并且其他情况正常才离开。同时，热电公司也向1602房屋业主发送了开阀短信通知，已经尽到了供暖方的审慎义务；2、经本鉴定造成漏水损失直接原因是分水器未联接，属于施工质量问题，热电作为供热方，并非施工方，不应承担赔偿责任。本案认定事实如下：2013年8月5日，丁玫与华润置地（山东）发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买华润?依山郡11号楼1单元16层1-1601室；孙超则购买了11号楼1单元1501室。华润置地（北京）物业管理有限责任公司济南分公司为该小区提供物业服务，其物业服务协议中第四章第十二条约定，物业服务企业不对供热、供水、供电、供气等专营设施设备承担管理或维护责任。该小区已经过建筑工程竣工验收备案，2015年4月29日，华润置地（山东）发展有限公司将房屋交付丁玫使用。2019年10月19日，该楼房1602住户向济南热电有限公司拨打电话，要求开启供热阀门。济南热电公司派遣人员到该楼房，按照管道井内暖气供水标识为1602的阀门开阀。但该管道井中暖气供水标识存在错误，标识为1602的阀门实际为1601，即丁玫房屋的阀门，而丁玫房屋的管道被标识为1602。阀门开通后，暖气管道开始供水，由于丁玫房屋内分水器存在损坏，导致房屋漏水，浸泡房屋，并浸泡居住楼下孙超的1501室房间。根据丁玫、孙超的共同申请，本院委托山东智邦建设工程检测有限公司就前述1601房屋漏水原因鉴定，结论是1601暖气管道漏水主要原因为分水器漏水导致。本院又根据丁玫、孙超申请，委托山东正衡价格评估有限公司，对“华润中央公园11-1-1601室、华润中央公园11-1-1501室因暖气管道漏水导致房屋被浸泡所造成的损失进行鉴定”，该机构出具价格评估意见为“在评估基准日华润中央公园11-1-1601室因暖气管道漏水导致房屋被浸泡所造成的损失价值为73604元；在评估基准日华润中央公园11-1-1501室因暖气管道漏水导致房屋被浸泡所造成的损失价值为33994元”。为前述两次鉴定，丁玫、孙超分两次支付鉴定费15000元和6500元。华润置地（山东）发展有限公司为房屋出卖人，亦是工程建设单位，根据《房屋建筑工程竣工验收备案单》载明的施工单位为“江苏江中集团有限公司”，庭审中，本院询问管道井中的标识方，华润置地（山东）发展有限公司答复不清楚，华润置地（北京）物业管理有限责任公司济南分公司答复不是我们标的，济南热电有限公司答复系华润置地（山东）发展有限公司标识。2020年8月7日，丁玫、孙超向本院提起诉讼。本院认为，本案应属于财产损害赔偿纠纷。就华润置地（北京）物业管理有限责任公司济南分公司，该物业公司对供热设施不负有管理职责，漏水后亦提供必要协助，故原告要求该公司承担赔偿责任的诉讼请求，不予支持。就济南热电有限公司，其接到1602室房屋申请后，派员按照管道标识打开阀门，并不存在故意或重大过失，且2019年10月19日尚未开始供热，故原告要求济南热电有限公司承担责任，不予支持。本案1601房屋之所以发生漏水，存在两个因素，即管道井水管标识错误导致开启阀门错误和1601房屋分水器存在损坏，如果管道井标识不存在错误，则1601房屋分水器就不会打开，如果分水器没有损坏，即使阀门开错，亦不会导致漏水发生。尽管分水器损坏是导致损失发生的因素之一，但是该房屋长期未居住，暖气阀门长期未开通，丁玫也没有报开阀门，无论丁玫对自身房屋内分水器是否损坏是否清楚、是否及时维护、该房屋是否经过验收，丁玫不可能预料到在自身未要求供热的情况下，会有人打开其房屋管道阀门，故本案漏水责任应当归咎于阀门标识错误一方承担责任。就标识发生错误，根据庭审调查情况，应当系由出卖人，即华润置地（山东）发展有限公司尽到应有的注意义务，承担责任。就具体赔偿数额，根据鉴定意见，丁玫的损失为73604元，孙超的损失为33994元。就丁玫、孙超要求的物业费用，审理认为，该物业费用属于业主应当缴纳的费用，无论是否发生漏水，业主均需要承担物业费用。物业服务包括的范围、种类较多，亦不因业主不在房屋内居住而完全无法享受物业服务，故该费用不应计算在因漏水发生的损失当中。就丁玫、孙超要求房屋无法入住产生损失，属于丁玫、孙超因财产受到损害受到的预期利益损失，应予支持，但间接损失与直接损失不同，应当限定在合理范围之内。从具体标准及期限上，考虑到涉案房屋所在地段、环境和交通等因素，按照2500元/月计算租金处于合理范围之内，无须调整。但是，本案漏水发生于2019年10月，丁玫、孙超于2020年8月方提起诉讼，此后本案即进入诉讼程序。如果按照18个月支持原告房屋无法入住损失，会导致间接损失数额因原告选择起诉的时间不同而产生不合理扩大，当事人依法参与诉讼程序，必要鉴定程序等完成后，房屋即可以正常维修，亦不应当完全计入间接损失。综合本案因素，本院酌定房屋损害维修期及必要诉讼程序期间4个月支持原告关于房屋无法入住损失。综上所述，原告诉讼请求应予部分支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的规定》第一条第二款规定，判决如下：一、华润置地（山东）发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向丁玫偿付73604元；二、华润置地（山东）发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向孙超偿付33994元；三、华润置地（山东）发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向丁玫偿付房屋无法入住导致损失1万元；四、华润置地（山东）发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向孙超偿付房屋无法入住导致损失1万元；五、驳回丁玫、孙超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4766元，减半收取2383元，由华润置地（山东）发展有限公司负担1538元，由丁玫、孙超负担845元；鉴定费用21500元，由华润置地（山东）发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 迟 忱二〇二一年七月六日书记员 曲光学