上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终7474号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海明主餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区晋元路310弄4号3楼332室。法定代表人：李如蕊，总经理。委托诉讼代理人：赵曙东，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亮，上海市汇业律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海聚佑投资管理发展有限公司，住所地上海市徐汇区虹梅路2007号1号楼107室。法定代表人：余兰霞，经理。委托诉讼代理人：吴海泉，上海市龙华律师事务所律师。原审第三人：上海微电机研究所（中国电子科技集团公司第二十一研究所），住所地上海市徐汇区虹漕路30号。法定代表人：施进浩，所长。委托诉讼代理人：杨晓静，女，该单位员工。上诉人上海明主餐饮管理有限公司（以下简称明主公司）因与被上诉人上海聚佑投资管理发展有限公司（以下简称聚佑公司）、原审第三人上海微电机研究所（以下简称微电机研究所）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初18435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。明主公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的原审诉请，驳回被上诉人原审反诉请求。事实和理由：一、被上诉人与原审第三人的租约已在2020年2月15日解除，自此被上诉人已无权转租；二、上诉人已在一审期间与原审第三人达成2020年6月1日至于2023年5月31日的租赁合同，并向原审第三人支付涉讼2020年6月至12月的租金、物业费；三、被上诉人与原审第三人的租赁纠纷已经影响到上诉人与被上诉人合同的履行，原审第三人责令上诉人作出限期撤离或与原审第三人重新建立租赁合同的选择。聚佑公司辩称，一、涉案物业所涉拆违是有政府审批手续的历史遗留问题，当时，政府委托被上诉人管理、整合带租赁以规范原审第三人的业态，被上诉人投入巨大；二、原审第三人拆除了商业价值最好的XX片区的物业、留下XX路区域物业，所给的补偿方案与被上诉人实际损失不符，双方就租金调整协商未果，考虑到政府协调等因素，被上诉人至今未提起诉讼解决双方争议；三、被上诉人与原审第三人的纠纷与本案无涉，被上诉人与上诉人的租赁合同尚存且在履行中。据此，请求二审驳回上诉，维持原判。微电机研究所述称，认同明主公司的上诉请求及事实和理由。拆违问题其原审第三人给予了被上诉人按减少面积同比下降租金标准的方案，被上诉人不予接受而坚持要求一千万元的补偿金，双方协商未果后，原审第三人已通知被上诉人解约并同步通知了上诉人。明主公司向一审法院起诉请求：1、确认明主公司、聚佑公司关于上海市徐汇区XX路XX号的《商铺租赁合同》于2020年2月15日解除；2、要求聚佑公司退还保证金77，964元；3、要求聚佑公司支付违约金51，976元。审理中，明主公司表示保证金金额计算错误，要求聚佑公司退还的保证金应为58，473元。聚佑公司提起反诉请求：1、要求明主公司支付2020年3月1日至10月28日的租金207，904元；2、要求明主公司支付迟延支付租金的违约金112，528.04元，按日万分之三即259.88元／天计算，计算至2020年9月4日提起反诉之日。一审法院认定事实：沪房地徐字（2014）第XXXXXX号上海市房地产权证（2014年2月14日）记载上海市XX路XX号的权利人为微电机研究所，建筑面积42477.61平方米，其中XX号XX幢显示建筑面积179平方米。2012年7月31日，微电机研究所（出租方、甲方）、聚佑公司（承租方、乙方）签署《房屋委托管理及租赁合同》，其中约定：委托管理及租赁房屋地址XX路XX号XX至XX号XX、XX号、XX路XX号、XX号（沪房地徐字（2001）第XXXXXX号）。租赁期自2013年5月1日起至2023年4月30日。月租金228，500元，递增率5％。乙方无故延期支付本合同租金超过90日的，甲方有权提前解除本合同。明主公司、聚佑公司一致称：2014年11月13日双方第一次签署租赁合同，2016年9月22日续签租赁合同，2019年9月5日再次续签租赁合同。2016年9月28日，聚佑公司出具《收据》，载明收到明主公司支付的租赁保证金58，473元。2019年9月5日，聚佑公司（出租方、甲方）、明主公司（承租方、乙方）签署《商铺租赁合同》，其中约定，甲方商铺坐落于上海市徐汇区XX路XX号，建筑面积约35.6平方米。乙方向甲方承诺：租赁该商铺用途为饮品店，品牌为XX茶饮。交付日：2019年10月29日。租赁期限：2019年10月29日起至2022年10月28日止。该商铺租赁保证金77，964元。乙方应于本合同签署之日向甲方缴付。除甲方有权根据本合同扣抵保证金外（甲方在扣抵后以书面形式通知乙方，乙方必须在5个工作日内将被扣抵的保证金部分补足），乙方不得以任何理由要求甲方用本保证金冲抵应由乙方缴付租金及其他的任何费用。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁期届满终止时，在乙方向甲方提供其已结清应由其支付的与该商铺有关的所有费用（包括但不限于租金、自来水费、电话费、电费等费用）的书面证明（指已支付费用的单据或凭证）后七个工作日内，甲方将该商铺保证金无息退还乙方。该房屋租金：2019年10月29日起至2020年10月28日止为每月25，988元……本合同签署之日，乙方向甲方支付首期款共计：129，940元，其中包括租金：51，976元；租赁保证金：77，964元。原先支付的定金可以抵充以上款项。若有未付部分则于本合同签署当日支付。付款方式：先付后用，租金每贰个月预付一次，由乙方于每个计费周期开始之日的十日前交付给甲方。乙方未能按本合同约定的期限足额支付租金、水、电、煤、物业管理或者租赁保证金等费用的，必须向甲方支付滞纳金。前款所述滞纳金按逾期付款的日历天数计算，自本合同约定付款期限的第二日起至乙方实际付款之日止，乙方每日应付滞纳金的金额为逾期付款金额的0.5％。乙方累计拖欠租金、水、电、煤、物业管理费等费用达十五天或在合同期内累计拖欠二次以上，即构成违约，甲方可以要求乙方支付应付的租金及滞纳金，同时收回该商铺并解除本合同。如乙方不支付该租金及滞纳金，甲方有权采取相关措施以保证该租金及滞纳金的偿付，包括但不限于封门、停止电力供应等手段。一方要求提前终止合同：甲方要求提前终止合同停止出租该商铺的，必须提前贰个月通知乙方，乙方同意的，本合同约定的租赁期可以在下列条件得到满足之后的约定的日期终止：A甲方向乙方支付相当于贰个月租金的补偿金；B甲方向乙方支付相当于该商铺内乙方出资内部装修折旧后的净值的赔偿金，折旧期限根据装修质量并参照市场惯例由双方另行商定……乙方要求提前终止合同停止承租该商铺的，必须提前贰个月书面通知甲方，经甲方同意的，本合同约定的租赁期可以在下列条件得到满足之后的约定的日期终止：A乙方向甲方支付相当于贰个月租金的补偿金；B．乙方充分履行本合同约定的各项付款义务和第二十五条约定的撤出义务。违约责任：1、甲方有下列行为的即为违约：A．重复出租该商铺的……2、发生前款A项和B项所述情形的，乙方可以提前解除合同。3、乙方有下列行为之一的即为违约：……B．逾期支付租金、水、电、煤物业管理费超过十五天的……发生违约情形的，违约方应当向守约方支付违约金，违约金相当于该房屋贰个月租金；一方违约给对方造成损失的，违约方还应当向守约方支付损害赔偿金。2020年1月13日，聚佑公司收到微电机研究所的《房屋租赁合同解除通知书》，载明：因聚佑公司自2018年4月起欠付租金及水电费，依据合同约定、法律规定，双方合同自2020年2月15日解除，要求聚佑公司结清欠款、承担违约责任等。2020年2月2日，聚佑公司向微电机研究所发出《关于“解除房屋租赁合同通知书”的回函》：……后由于众所周知的原因（拆违）致使相关合同无法正常履行，期间双方数次协商，我司也多次通过口头及书面向贵司提出解决及补偿方案。《房屋租赁合同》无法正常履行系政府“拆违”所致，通知书中所述因我司严重违约要求解除合同，我司对此不敢苟同亦不认可，贵司解除理由不成立，我司不同意解除合同。合作应是合法且公平的，因“拆违”致使合同无法正常履行而将损失全部归于一方，显然有悖上述原则。2020年2月19日，微电机研究所向明主公司当面送达《关于我所解除与上海聚佑投资管理发展有限公司房屋租赁合同的告知函》，载明：我所与聚佑公司于2012年7月31日签订《房屋租赁合同》，由于聚佑公司长期拖欠我所租金及水电费，自2018年4月起，聚佑公司未再向我所支付过租金及水电费，经我所多次书面及口头催收后，聚佑公司仍迟迟不履行，故我所已向聚佑公司发出《房屋租赁合同解除通知书》并于2020年2月15日起，解除与聚佑公司的房屋租赁合同。为维护我所合法权益，按照相关法律法规的规定，现将我所与聚佑公司解除房屋租赁合同的情况告知贵公司（次承租人）。为避免损失进一步扩大，请贵公司暂停向聚佑公司交付租金及水电费等一切可能造成贵公司及我所损失的行为。（同时，微电机研究所表示，该日其向明主公司提供两个选择方案，如果明主公司需继续承租房屋，则等微电机研究所发给聚佑公司的解除函生效后，明主公司和微电机研究所重新签署租赁合同；如果明主公司不需要继续承租房屋，则应向微电机研究所返还房屋。明主公司称，因明主公司还想继续经营、也重新装修了房屋，且聚佑公司、微电机研究所已经解除合同，所以明主公司另行与微电机研究所签署了租赁合同。）2020年9月2日（微电机研究所签署日期2020年8月31日），微电机研究所（出租方、甲方）、明主公司（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》，其中约定，甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市徐汇区XX路XX号，建筑面积35平方米，租赁期限2020年6月1日起至2023年5月31日，甲方应于2020年5月31日前向乙方交付该房屋。2020年6月1日至2021年5月31日，房租189，708.75元、管理费21，078.75元。此后每年有递增。租赁保证金金额为17，325元。2020年9月21日，明主公司支付给微电机研究所70，262.48元，摘要：租金、物业6.1-12.31。2020年10月15日，明主公司支付给微电机研究所52，696.88元，摘要：10.1-12.31租金物业费。（明主公司、微电机研究所确认此系明主公司支付涉讼租赁房屋2020年6月至12月的租金、物业费。）审理中，三方当事人一致陈述称，本案涉讼租赁房屋徐汇区XX路XX号为本市XX路XX号XX幢中的一部分，是有产权登记的合法建筑，因办理工商执照的需要等，由公安部门编制了“XX路XX号”门牌号。明主公司自承租起一直使用同一处房屋，并未改变位置，目前明主公司仍继续使用租赁房屋。审理中，明主公司、聚佑公司确认聚佑公司已经向明主公司支付了至2020年2月28日的租金。明主公司、聚佑公司均未支付涉讼房屋2020年3月至5月的租金。审理中，微电机研究所明确表示，依据相关通知，因为新冠疫情，微电机研究所免予收取涉讼房屋2020年3月至5月的租金，此后其不会向明主公司或聚佑公司主张2020年3月至5月的租金。聚佑公司也表示愿意免除明主公司2020年3月至5月的租金。审理中，聚佑公司表示于2020年4月15日向明主公司发送《情况说明》明确聚佑公司与产权人的租赁关系依然合法有效，明主公司、聚佑公司的租赁合同亦合法有效。明主公司称未收到此函件。审理中，聚佑公司、微电机研究所均表示，就聚佑公司、微电机研究所之间租赁合同的纠纷并未提起诉讼。微电机研究所认为因聚佑公司违约，其行使单方合同解除权，租赁合同已经解除。聚佑公司认为，其已经向微电机研究所提出异议，明确表示不同意解除合同，所以双方的租赁合同仍在有效履行中。一审法院认为，明主公司、聚佑公司之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。明主公司现称因产权人即微电机研究所于2020年2月15日解除与聚佑公司的租赁合同，聚佑公司丧失出租房屋的权利，无法继续履行和明主公司的租赁合同，明主公司的合同目的无法实现，故双方当事人的租赁合同解除，聚佑公司应当退还保证金、承担违约金。但是根据目前查明的事人实可知，虽然微电机研究所向聚佑公司送达了解除合同通知，但是聚佑公司已向微电机研究所提出异议、明确表示不同意解除合同；本案审理中，聚佑公司亦明确向微电机研究所、明主公司表示了不同意解除合同，租赁合同均继续履行。故聚佑公司、微电机研究所之间的租赁合同是否解除，目前尚无定论。且明主公司一直使用租赁房屋，并无证据显示其使用房屋受到影响。故明主公司上述意见，依据不足，难以采信。明主公司据此要求解除与聚佑公司的租赁合同、要求聚佑公司退还保证金、承担违约金，不具有事实与法律依据，亦不予支持。目前明主公司、聚佑公司之间的租赁合同尚未解除，明主公司仍在使用租赁房屋却未向聚佑公司支付2020年2月29日起的租金，故聚佑公司反诉要求明主公司支付租金、承担逾期支付租金的违约金，具有事实与法律依据，予以支持。本案审理中，微电机研究所明确表示依据相关通知，因为新冠疫情，微电机研究所免予收取涉讼租赁房屋2020年3月至5月的租金，此后其不会向明主公司或聚佑公司主张2020年3月至5月的租金。后聚佑公司也表示因新冠疫情，愿意免除明主公司2020年3月至5月的租金，此于法无悖，予以认可，该部分租金金额在聚佑公司诉请主张的金额中相应予以扣减，故按照聚佑公司主张的期间，明主公司尚应支付聚佑公司2020年6月1日至10月28日的租金计128，207元（25，988元／月＊4月＋25，988元／月／30天＊28天）。明主公司、聚佑公司租赁合同约定“租金每贰个月预付一次，由明主公司于每个计费周期开始之日的十日前交付给聚佑公司”，“滞纳金按逾期付款的日历天数计算，自本合同约定付款期限的第二日起至明主公司实际付款之日止，明主公司每日应付滞纳金的金额为逾期付款金额的0.5％”。因聚佑公司已减免明主公司2020年3月至5月的租金，则逾期付款违约金起算、基数亦相应调整，故明主公司本应于2020年4月19日前支付2020年6月1日至6月28日的租金24，255元，于2020年6月19日前支付2020年6月29日至8月28日的租金51，976元，于2020年8月19日前支付2020年8月29日至10月28日的租金51，976元。聚佑公司按照259.88元／天的标准主张至2020年9月4日的违约金，明主公司辩称违约金标准过高，要求法院予以调低，考虑到租赁合同履行的情况，一审法院采信明主公司的意见，酌情调低为按照日万分之三为标准计算逾期付款违约金。据此计算明主公司应支付的期付款违约金金额为2，454元（24，255元＊138天＊0.0003／天＋51，976元＊77天＊0.0003／天＋51，976元＊16天＊0.0003／天）。一审法院依照1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条规定，判决：一、上海明主餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海聚佑投资管理发展有限公司2020年6月1日至2020年10月28日的租金128，207元；二、上海明主餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海聚佑投资管理发展有限公司逾期支付租金的违约金2，454元（计算至2020年9月4日）；三、驳回上海明主餐饮管理有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1，489元，由上海明主餐饮管理有限公司负担。反诉案件受理费3，053元，由上海明主餐饮管理有限公司负担1，245元，由上海聚佑投资管理发展有限公司负担1，808元。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明，原审法院认定事实无误。本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人明主公司就其与被上诉人聚佑公司的房屋租赁合同已经于2020年2月15日解除的主张是否成立。上诉人提出，原审第三人微电机研究所作为系争房屋的权利人已向被上诉人发出解除通知，自此被上诉人已无权向上诉人转租。对此本院认为，首先，根据本案查明的事实，原审第三人的单方解除行为系起因于双方对政府拆除违章建筑的补偿协商未果，目前尚存在争议，亦无确定的解除效力判断。现被上诉人明确表示不予认可并回函提出异议，就原审第三人的解除行为效力双方亦未通过诉讼予以确认，对合同解除的责任、后果等均未作出处理。故上诉人主张被上诉人与房屋权利人的租赁合同已经解除，其事实依据并不充分。其次，本案系争的房屋租赁合同是一个独立的合同，对于合同解除的认定应当依据当事人的约定或法定的解除条件作为依据，原审第三人与被上诉人之间的合同解除时间，并不当然成为本案合同解除的时间；上诉人与原审第三人之间签订租赁合同，亦非当然否定其与被上诉人原有租赁合同的继续履行。再次，从房屋的实际使用情况来看，上诉人一直都在正常使用，其作为承租人的合同权利没有受到影响，并无充分证据证明其合同目的无法实现。据此，原审对于上诉人解除租赁合同的诉请不予支持、对于被上诉人要求支付租金及违约金的诉请予以支持，判决处理并无不当。综上所述，上诉人明主公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3，965.60元，由上诉人上海明主餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙春蓉审 判 员 岑佳欣审 判 员 王韶婧法官助理 曹 沁书 记 员 曹 沁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……