福建省德化县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0526民初1491号原告：泉州市佳虔物业服务有限公司，住所地：福建省德化县龙浔镇湖中路，统一社会信用代码：913505265532032031。法定代表人：梁仕丁，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘春杜。委托诉讼代理人：徐石榴，该公司员工。被告：梁诗彬，男，1974年12月4日出生，汉族，住福建省德化县。原告泉州市佳虔物业服务有限公司与被告梁诗彬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泉州市佳虔物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘春杜、徐石榴到庭参加诉讼，被告梁诗彬经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泉州市佳虔物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付华骏东方城7号楼1707室自2019年6月1日—2020年12月31日止物业管理费2229元；自2018年8月1日—2020年12月31日止公摊水电费613元；自2019年7月1日—2021年3月31日违约金102.31元，总计：2944.31元；2.判令被告支付本案全部诉讼费用。事实与理由：德化县浔中镇华骏东方城小区系德化华骏房地产开发有限公司开发建设。德化县浔中镇华骏东方城7号楼1707室业主梁诗彬，于2017年10月26日办理交房手续，该房屋建筑面积为111.69平方米。原告按照《德化县华骏东方城前期物业服务合同》及相关法律法规规定，一直依法对被告居住的小区实施物业管理，为被告履行了所约定的物业服务。根据《德化县华骏东方城东方城前期物业服务合同》第七条物业服务收费（三）约定，物业服务费从物业交付买受人之日起按季度收取，业主应于每季度的第一个月的20日前向乙方支付物业服务费。被告自2019年6月1日起至今拖欠应缴纳的物业管理费，经原告打电话、发短信息、上门催讨、发放缴纳物业费通知书等方式，多次向被告催讨物业管理费，但其未予理睬。根据《德化县华骏东方城前期物业服务合同》第十四条的违约责任第二款第二项约定：业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照违约之日起日千分之三的标准向乙方支付违约金，原告按中国人民银行同期基准贷款年利率的1.3倍计算，被告自2019年7月1日至2021年3月31日应缴纳违约金102.31元，累计应缴纳物业管理费、违约金等共达2944.31元。为此，提起诉讼。梁诗彬未作答辩，也未提供相关证据材料。经审理查明，2015年1月26日，德化华骏房地产开发有限公司与泉州市佳虔物业服务有限公司签订一份《福建省前期物业服务合同》，由泉州市佳虔物业服务有限公司为德化华骏东方城小区提供物业服务。梁诗彬系德化县华骏东方城小区业主，产权面积111.69平方米。物业服务合同约定：物业服务费从物业交付买受人之日起按季度收取，业主应于每季度的第一个月的20日前交纳。物业服务收费按建筑面积计算，高层住宅为1.05元/月·平方米。业主经书面催缴，未按时足额支付物业服务费，应当按照违约之日起日千分之三的标准支付违约金等进行约定。梁诗彬自2019年6月1日起至2020年12月31日止，尚欠物业管理费2229元，自2018年8月1日起至2020年12月31日止，尚欠公摊水电费，以及自2019年7月1日起至2021年3月31日止的违约金未交纳。上述事实，有泉州市佳虔物业服务有限公司提供的梁诗彬身份证复印件、《交房通知单》、《承诺书》、《福建省前期物业服务合同》、《缴交物业服务费通知书》、物业管理费及违约金明细表、拖欠物业费清单、邮政局挂号邮寄缴纳物业费通知书给梁诗彬的信封照片、挂号邮寄缴纳物业费通知书给被告的邮政局收费凭据、发送短信息向梁诗彬催缴物业费截图、书面通知梁诗彬的照片、公摊水电费公示照片、中国人民银行贷款基准利率调整表等及其委托诉讼代理人在法庭上的陈述为据。本院认为，泉州市佳虔物业服务有限公司与德化华骏房地产开发有限公司签订的《福建省前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。泉州市佳虔物业服务有限公司已经为德化县华骏东方城小区进行了物业服务，按照权利义务相一致的原则，梁诗彬作为小区业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用和公摊的水电费。梁诗彬未按时交纳上述费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。泉州市佳虔物业服务有限公司只要求梁诗彬支付拖欠物业管理费的违约金102.31元，系其对自己权利的处分，且不违反法律规定和合同约定，给予准许。因泉州市佳虔物业服务有限公司未提供德化县华骏东方城小区已支付的自2019年7月1日至2021年3月31日的公摊水电费发票，梁诗彬应承担的公摊水电费金额无法确定，故对其要求梁诗彬支付公摊水电费613元的诉讼请求本院不予支持。梁诗彬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上所述，对泉州市佳虔物业服务有限公司要求梁诗彬支付物业管理费、水电公摊费及违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、梁诗彬应在本判决生效后十五日内支付泉州市佳虔物业服务有限公司自2019年6月1日—2020年12月31日止物业管理费2229元及自2019年7月1日—2021年3月31日止的违约金102.31元，合计：2331.31元。二、驳回泉州市佳虔物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由梁诗彬负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  陈文东二〇二一年七月五日书记员  徐凝蕾一、附相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。