广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)桂11民终1167号上诉人（原审被告）：广西富川盛华房地产投资有限公司。住所地：富川瑶族自治县富阳镇沿江路商住小区。法定代表人：李伟超，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈福有，广西共恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈洁平，女，1968年5月3日出生，汉族，住富川瑶族自治县。被上诉人（原审原告）：刘汉强，男，1965年2月24日出生，汉族，住富川瑶族自治县。上诉人广西富川盛华房地产投资有限公司因与被上诉人陈洁平、刘汉强商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区富川瑶族自治县人民法院（2017）桂1123民初932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广西富川盛华房地产投资有限公司上诉请求：1.依法撤销（2017）桂1123民初932号民事判决，并依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.本案一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人在房屋交付过程中存在违约行为是错误的。首先，依据我国民事相关法律法规的规定，因不可抗力导致不能履行合同的，不承担民事责任。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十二条中亦约定除不可抗力外，出卖人逾期交付房屋应承担违约责任，意即出卖人因不可抗力因素导致逾期交付房屋不承担违约责任。依据富川瑶族自治县气象局的气象资料显示，富州县2015年降雨天数为145天，2016年降雨天数为170天,降水天气占到施工期间的近一年之久，此种恶劣天气对施工的影响是巨大的。富川县2016年当年雨量就达到2421.4毫米，远远超出该县30年来的年平均降雨量1678.8毫米。上诉人在开发涉案商品房所在楼盘时能够预见的也只能是年平均降雨量为1678.8毫米，因此，2015、2016年因降雨过多，客观地导致了上诉人的工程施工不能按时进行，该情形上诉人无法预见、不可避免，属不可抗力因素，因该不可抗力因素致使上诉人未能按照商品房买卖合同约定的时间交付房屋的，上诉人不构成违约，不应承担违约责任。其次，上诉人延期交付房屋的另一重要原因系因政府行为导致前施工队多次严重闹事，对工地的进出大门进行上锁，并恐吓、阻拦上诉人另聘的施工队正常施工。本案中，上诉人的老板（实际控制人）在2014年底因政府行为失联，无辜被限制人身自由达360多天，致使公司的经营决策等处于瘫痪状态，与此同时也导致公司因为缺乏有效的监督管理，当时的施工队出现施工质量差、肆意浪费建筑材料、不服从公司人员管理等现象，甚至堵塞、反锁上诉人销售中心，还到县政府闹事以索要超出的工程款等恶劣违约、违法行为，导致上诉人2016年3月18日决定与其解除《建设工程承包施工合同》、《星都时代广场一期低层项目施工合作协议书》，并向施工班组负责人出具了《解除合同通知书》，要求其进行结算，但该负责人不但未按时与上诉人办理结算，反而多次指使工人对工地的进出大门进行反锁。上诉人为了不延误工期，及时另聘了新的施工队前来施工，但竟遭到原施工班组的恐吓与阻挠，甚至发生了肢体冲突，上诉人积极协商但均无果。工期被前施工班组阻挠拖延至2016年7月中旬，最终在政府相关部门多次组织协商的情况下，上诉人顶着巨大压力在2016年7月下旬才得以恢复施工，因此，因为政府行为引发的前施工班组的违法阻挠行为导致上诉人工期延误，属于不可抗力因素，上诉人无法预见、不能避免并不能克服，上诉人不构成违约，不应承担违约责任。第三，上诉人已经在合理的展期内通知被上诉人交房，应不属违约。依据房地产交易惯例及司法判例，交房期限届满后，业主都应给予开发商合理的交房展期时间，一般为3个月。交房期限届满后，被上诉人未向上诉人催告交房，应当视为已经同意给予上诉人展期时间。由被上诉人收到的《业主入伙通知书》可知，上诉人已经通知被上诉人在2017年3月1日进行收房，但被上诉人未按通知书的时间收房，因此，应视为上诉人已于2017年3月1日将房屋交付给了被上诉人，该日期在被上诉人默示同意的交房展期内，上诉人未违约，不应承担违约责任。二、退一步而言，即使上诉人存在逾期交房，—审判决认定的违约金计算标准亦存在过高情形，应予调减并按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。依据合同法第114条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定，一审判决上诉人支付违约金的计算标准为已付房款的日万分之二亦已经超出被上诉人实际损失的30%，应当予以调减。且本案中，上诉人逾期交房仅短短2个月时间，对被上诉人而言没有任何损失，所谓的损失仅仅是两个月的利息，对被上诉人的违约金应当按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。综上所述，上诉人因为恶劣天气、政府行为的不可抗力因素导致交付房屋的时间延后，不属于违约，且上诉人已经在被上诉人同意的合理展期内交房，不存在逾期交房的违约行为。上诉人认为一审判决认定事实存在错误，请求二审法院依法撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的全部上诉请求。陈洁平、刘汉强辩称，其意见与一审的意见一致。陈洁平、刘汉强向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房滞纳金人民币20593.72元（按已付款346113元每天万分之五计算，时间从2017年1月1日至2017年4月29日共119天）；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告陈洁平、刘汉强于2015年10月23日与被告广西富川盛华房地产投资有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：星都（多层）字第XXXXXX号），原告购买被告开发的商品房。双方对商品房价款、付款方式及逾期付款违约责任、商品房交付条件、交房时间及逾期交房责任等事项作了约定。其中第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的滞纳金，合同继续履行。（2）、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同……。2、买受人不按本合同约定支付房款或办理按揭贷款手续的，视为买受人违约，买受人已缴付的定金不予退还，出卖人有权单方解除合同……”。第九条约定：“商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件……”。第十一条约定：“交付时间和手续：（一）、出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定：“逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受方的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）、逾期90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人交付已付款万分之五的违约金。（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同……”。2015年10月26日，原告交纳了首付款113113元。2016年4月20日，原告通过中国工商银行股份有限公司富川支行交纳余款233000元。由于被告内部原因，导致施工队不能按时施工，造成交房延迟。2017年2月28日，被告开发的涉案商品房经过勘察、设计、施工、监理、建设等部门验收。2017年2月底，被告通过邮寄、电话通知等方式向全体买受人发出《业主入伙通知书》，限买受人于2017年3月1日办理收房手续。被告的通知发出后，部分买受人如期办理了收房手续。但是包括本案原告在内的其余买受人以未取得竣工验收备案证为由拒绝收房。2017年3月27日，勘察、设计、施工、监理、建设五部门出具验收意见。2017年4月26日，富川瑶族自治县住房和城乡建设局签订备案意见，出具竣工验收备案表。从2017年4月底开始，包括本案原告在内的商品房买受人陆续收房。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，也未损害国家、集体或他人的合法权益，该合同合法有效。双方当事人应依合同约定，全面正确履行合同约定的义务。根据原被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）被告在商品房销售中是否违约？（二）如何确定违约金的数额？（一）关于被告在商品房销售中是否违约的问题。原被告在双方签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”。原告以被告未履行合同约定的按期交房义务，已经造成逾期交房为由，要求被告承当违约责任，事实清楚，证据充分，该院予以支持。被告以逾期交房是由于不可抗力因素所致，不应承担逾期交房的违约责任的抗辩主张，缺乏理据，该院不予采信。（二）关于如何确定违约金的数额问题。违约金数额的确定涉及违约天数和支付标准两个问题。第一，关于违约天数问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，商品房交付的实质要件是工程质量经验收合格。本案争议商品房质量验收合格时间为2017年2月28日，被告方以五部门验收质量合格为基础，向原告发出《业主入伙通知书》，限原告于2017年3月1日收房。根据上述规定，本案商品房已经达到交付的实质要件，可以交付使用。原告以被告未取得竣工验收备案表为由拒绝收房，从交付催收之日即2017年3月1日起，延迟交房的违约责任不应由被告承担。理由有二：其一，原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件……”该约定“竣工验收备案证明文件”并非原告方所指的《竣工验收备案表》，而是指经勘察、设计、施工、监理、建设五部门验收质量达到合格的任何证明材料均可认为是“竣工验收备案证明文件”，本案证据表明，2017年2月28日是五部门实际验收的时间。经验收质量合格后，被告完全有理由告知并催促原告方收房；其二，勘察、设计、施工、监理、建设五部门在竣工验收合格后，在出具《竣工验收备案表》的过程中，往往要经历一个行政审批期间，而且期间的长短取决于这些部门行政效率的高低。将行政部门在行政审批过程中经历的期间，强加在房地产开发商身上，要求其承担逾期的违约责任，对房地产开发商有失公平。庭审中，被告提出原告应根据房地产开发惯例及本案实际给予被告交房3个月展期。对此，原告不予认可。被告对这一主张未提供依据，该院不予支持。据此，本案违约天数应从2017年1月1日起计算到2017年3月1日止（不包括当日），共59天。第二，关于违约金计算标准问题。本案被告抗辩主张违约金按双方合同约定的日计算万分之五过高，应按银行同期同类贷款利率计算原告的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成损失的，可以请求人民法院予以适当减少”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，被告的辩驳主张于法有据，该院予以支持。本案中，被告逾期交房构成事实，其在逾期交房期间违约占用了原告已付房款，客观上造成了原告被占用资金在此期间的利息损失。因此，可参照中国人民银行同期同类贷款利率标准确定被告违约给原告造成的损失。虽然原告主张因被告违约给其造成的损失高于银行贷款利息，但未能提供证据予以证实。2017年1月中国人民银行一年以内含一年贷款基准利率为年利率4.35%，折算为日利率为日万分之一点二，即原告损失计算标准应为已付房款的日万分之一点二。对比原告主张的按照合同约定的违约金计算标准为已付房款的日万分之五计算标准得出的违约金明显超过了原告损失的30%。该院以当事人的实际损失为基础，兼顾违约金的惩罚性质，结合案件的实际和本区域的审判实践，酌定本案违约金的计算标准为已付房款的日万分之二。经计算，被告应当支付原告违约金为4084.1元（346113元×0.0002×59天）。综上所述，原告的诉讼请求部分有理，部分无理，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：被告广西富川盛华房地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈洁平、刘汉强逾期交房违约金4084.1元。案件受理费314元，减半收取157元(原告已预交)，由原告陈洁平、刘汉强负担120元，被告广西富川盛华房地产投资有限公司负担37元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交有符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》所规定的新证据。双方当事人对一审认定的事实无异议。经审理查明，一审认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：上诉人迟延交房是否构成违约。一审判决的违约金是否过分高于损失。上诉人广西富川盛华地产投资有限公司与被上诉人陈洁平、刘汉强签订的《商品房买卖合同》是有效合同，在合同履行过程中，被上诉人陈洁平、刘汉强依约履行了支付购房款的义务。上诉人未按合同约定于2016年12月31日前向被上诉人交付商品房。上诉人主张未按期交房是因为2015年、2016年降雨天数过多，客观上导致上诉人的工程施工不能按时进行，属于不可抗力。且上诉人延期交房的另一重要原因是因政府行为导致施工队多次严重闹事、工程的实际控制人也于2014年底因政府行为失联，致使公司的经营决策等处于瘫痪状态，这些均属于不可抗力因素，上诉人不构成违约，不应承担违约责任。还有依据房地产交易惯例，交房期限届满后，业主都应给予开发商合理的交房展期时间，一般为3个月。本院分析认为，上诉人与被上诉人在合同中虽然约定有除不可抗力外，上诉人未按约定时间交付商品房的，上诉人承担逾期交付责任。但对何为不可抗力事由，双方在合同中没有具体约定。“下雨”为常见的天气现象，不具有不可预测的性质，不能作为不可抗力的事由。且双方的合同也没有将“下雨”作为顺延交房的条件，也未约定到期后开发商有合理的交房展期。同样上诉人也未能提供证据证实因施工队闹事致工程受阻，也未能具体说明受阻的具体时间长短；上诉人主张其工程实际控制人失联也是发生在双方合同签订之前，故上诉人所主张的延期交付行为不构成违约的理由均不成立，其主张不承担违约责任的理据不充分，本院不予支持。虽然合同约定逾期交付房屋的，上诉人应按日计算向被上诉人支付已付款万分之五的违约金。但一审判决根据上诉人一审时的抗辩主张，结合被上诉人的实际损失，兼顾违约金的处罚性质，酌定上诉人按已付房款的日万分之二支付被上诉人违约金4084.1元，符合相关的法律规定。上诉人主张一审判决确定的违约金过高的意见，本院不予采纳。综上所述，上诉人广西富川盛华房地产投资有限公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费314元，由上诉人广西富川盛华房地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈立峰审判员  吕小莉审判员  陈小坤二〇一八年二月二十八日书记员  钟秋燕