陕 西 省 眉 县 人 民 法 院陕 西 省 眉 县 人 民 法 院 民  事  判  决 书（2021）陕0326民初1496号原告：张维豪，男，生于1999年1月10日，汉族，住眉县横渠镇古城村二组063号。委托代理人：张红军，男，生于1974年11月26日，汉族，住眉县横渠镇古城村二组063号,系张维豪父亲。委托代理人：卜宇飞，河南威鼎律师事务所律师。被告：马连山，男，生于1962年7月10日，汉族，住陕西省眉县齐镇北街010号。被告：马菊梅，女，生于1968年3月29日，汉族，住址广东省佛山市南海区黄岐恒福花园牡丹阁1606房。被告：眉县阳光幼儿园，住所地：眉县首善镇美阳街中段。法定代表人：马菊梅，该园园长。以上三被告共同委托代理人：杨智勇，男，生于1961年3月20日，汉族，住眉县齐镇曲兴村二组090号,眉县阳光幼儿园员工。被告：眉县太白山旅游开发区房地产经营部，住所地：宝鸡市眉县汤峪镇汤峪口。(缺席)法定代表人：常忠平，公司总经理。原告张维豪诉被告马连山、马菊梅、眉县阳光幼儿园、眉县太白山旅游开发区房地产经营部房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张红军、卜宇飞，被告马连山、马菊梅、眉县阳光幼儿园的共同委托代理人杨智勇到庭参加了诉讼，被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部经合法传唤未到庭参加诉讼。本案进行了缺席审理，现已审理终结。原告诉称，2013年11月1日，原被告签订了《阳光商城商铺买卖合同》，约定原告向被告购买太白阳光大厦第1幢2层60、61号商铺，建筑面积为24平方米，房屋单价9100元，房屋总金额为218400元。被告负责办理商铺的产权分割批复及验收合格等手续，自合同签订之日起3年内给原告办理产权登记手续并取得产权证书。否则，原告有权退还所认购房产，被告应无条件退还购房款，并支付原告实际缴纳认购款项总额的1％作为违约金。同日，原、被告签订了《阳光商城商铺委托经营合同》，约定原告拟购买的讼争商铺的招商租赁、运营管理事宜全权交由被告办理，委托期限为2013年11月1日至2016年10月28日，第一年租金为19656元、第二年租金为21840元、第三年租金为24024元。上述两份合同签订后，原告向被告支付购房款218400元，被告开具了收款收据给原告收执。上述两份合同加盖了“眉县太白阳光大厦售楼合同专用章”和“马菊梅”私章，收款收据加盖“眉县太白阳光大厦财务专用章”。截止起诉之日，被告仍未能将讼争商铺办理至原告名下。被告的行为已构成了根本违约，原告购买该房屋的根本目的已不能实现。同时，讼争商铺已被宝鸡市中级人民法院采取了查封、冻结等强制措施。经查，“眉县大白阳光大厦”项目实际控制人系马连山;马菊梅系马连山的妹妹，同时又是“眉县阳光幼儿园(原眉县经济适用住房小区幼儿园)”的法定代表人，购房款已转入“眉县经济适用住房小区幼儿园”账户。“眉县太白阳光大厦”项目开发商系“眉县太白山旅游开发区房地产经营部”，目前讼争商铺仍然在其名下。因四被告之间实际上系关联企业及实际控制人，在商铺买卖合同、商铺委托经营合同、政府公开信息、法院裁判文书、转账凭证等均有体现，故以“眉县太白阳光大厦”名义加上“马菊梅”私章对外销售给原告，并承诺售后包租的合同责任，应由四被告共同承担。此外，被告方仅仅为原告签订了2013年11月1日至2016年10月28日的租赁合同，租赁到期后，买卖合同讼争商铺至今没有登记在原告名下，给原告方造成了实际的经济损失110110元，以阳光商城商铺委托经营合同，最后一年的租金即2015年11月1日至2016年10月28日的24024元为标准，计算至2021年6月。综上所述，原告认为，根据我国《民法典》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干间题的解释》第十九条规定和原、被告签订的《阳光商城商铺买卖合同》第十条第1项、第2项约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，原告有权将讼争商铺退还给被告，并要求被告退还218400元购房款，并赔偿相应的违约金以及根据我国《民法典》第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条的规定向原告支付损害赔偿金110110元。故起诉至法院，请求：1、判令解除原被告于2013年11月1日签订的《阳光商城商铺买卖合同》；2、判令被告退还原告218400元购房款，并支付违约金2184元。3、判令被告向原告支付损害赔偿金110110元。4、本案诉讼费由被告承担。被告眉县阳光幼儿园、马菊梅、马连山共同辩称，由于眉县阳光幼儿园没有开发建设房屋的资质，就挂靠眉县太白山旅游开发区房地产经营部的资质开发建设。眉县阳光幼儿园同意解除合同，并给原告退还购买商铺款218400元和合同约定的购房款1%的违约金，但涉案商铺应该退还给眉县阳光幼儿园。原告购买商铺后，签订了三年委托经营合同，被告阳光幼儿园按合同约定已支付了返租费，委托经营租赁期满后双方再未签订任何合同，不存在被告阳光幼儿园给原告补偿经济损失。故应驳回原告的第三项诉讼请求。被告马连山在商铺买卖合同中没有签字，不应承担责任。被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部未到庭参加诉讼，亦未答辩。经审理查明，2011年9月9日，眉县太白山旅游开发区房地产经营部（甲方）与眉县经济适用住房小区幼儿园（乙方）签订《合作开发建设合同》，合同约定：一、项目概况：该项目位于眉县美阳街中段东临净光寺，南临眉县经济适用房小区幼儿园，西临经济小区，北临美阳街，占地约4.54亩，建设商品住宅一栋......；二、合作开发形式及权属：1、该项目由乙方将土地使用权手续转入甲方，然后由甲方实施开发。项目的实施由甲方负责，乙方给甲方交项目管理费用......；2、开发建设所需的全部资金由乙方投入，乙方项目的规划、运作、销售由甲方负责实施；3、该项目由甲乙双方共同管理，乙方自负盈亏；4......;5、建设项目完成后土地使用权属及甲方开发所有建筑物归乙方所有;6、项目部负责销售，乙方负责物业管理，甲方负责出具相关印件手续协助乙方办理房屋产权证等内容。该项目在建设过程中定名为“太白阳光大厦”。2013年11月1日，原告张维豪与眉县太白阳光大厦签订《商铺买卖合同》，购买了太白阳光大厦第二层60、61号商铺，合同落款处加盖有“眉县太白阳光大厦售楼合同专用章”及“马菊梅”私章，并有张维豪签名，合同约定房屋单价为9100元/平方米，房屋总价款为218400元，还约定自合同签订之日起3年内给买受人办理产权登记手续并取得产权证书，如在合同约定期限内未能为买受人办理完产权登记手续，买受人退还所认购房产，出卖人一个月内无条件退还买受人实际缴纳的全部款项，并支付给买受人实际缴纳购房款项的1％作为违约金等条款。2013年11月1日原告张维豪交购房款218400元，收款人向原告出具收款收据一张，收款收据上加盖有“眉县太白阳光大厦财务专用章”。后由于被告方原因，原告所购商铺至今尚未取得产权证书。现原告以被告严重违约为由，状诉至法院，请求：1、判令解除原被告于2013年11月1日签订的《阳光商城商铺买卖合同》；2、判令被告退还原告218400元购房款，并支付违约金2184元。3、判令被告向原告支付损害赔偿金110110元。4、本案诉讼费由被告承担。另查明，眉县经济适用住房小区幼儿园现更名为眉县阳光幼儿园，该幼儿园的法定代表人为马菊梅，马连山为该幼儿园的委托代理人，处理该幼儿园的事务。再查明，眉县太白山旅游开发区房地产经营部于2016年1月13日取得太白阳光大厦项目商品房预售许可证。上述事实，有原被告陈述、商铺买卖合同、收款收据、陕西省眉县人民法院（2018）陕0326民初752号民事判决书、宝鸡市中级人民法院（2019）陕03民终561号民事判决书等证据在卷佐证。本院认为，眉县太白山旅游开发区房地产经营部（甲方）与眉县经济适用住房小区幼儿园（乙方）签订《合作开发建设合同》，根据《合作开发建设合同》约定和建设部《商品房销售管理办法》第四条的规定，涉案商品房的销售应该由被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部实施，应加盖其印章和法定代表人私章，但本案《商铺买卖合同》落款处加盖了“眉县太白阳光大厦售楼合同专用章”及“马菊梅”私章，“眉县太白阳光大厦”仅为双方合作开发项目的名称，并不是实体单位或组织，被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部应该对其违规销售行为负责，鉴于原告是在该项目售楼部签订的《商铺买卖合同》，可以按表见代理认定商铺销售行为系被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部所为，可以认定该合同为有效合同。再者，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。该《商铺买卖合同》签订时，尚未取得商品房预售许可证明，但在原告起诉时已取得了商品房预售许可证，也可以认定该合同有效。原告请求解除《商铺买卖合同》退还购房款，并支付违约金，因双方在《商铺买卖合同》中约定自合同签订之日起3年内给买受人办理产权登记手续并取得产权证书，如在合同约定期限内未能为买受人办理完产权登记手续，买受人退还所认购房产，出卖人一个月内无条件退还买受人实际缴纳的全部款项，并支付给买受人实际缴纳认购款项的1％作为违约金；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。根据以上规定，涉案《商铺买卖合同》解除后，原告关于退还被告商铺、被告返还原告购房款、支付原告实际缴纳认购款项的1％作为违约金的诉讼请求符合法律的规定，应该予以支持。原告要求110110元的实际损失，是根据双方《商铺委托经营合同》所计算的，因《商铺委托经营合同》与本案不属于同一法律关系，本案不予涉及，除此原告再没有提供其他证据证明实际损失，亦不予支持。《商铺买卖合同》签订日期为2013年11月1日，至今已超过双方约定的办证期限和相关规则确定的办证期限，由于被告的原因，原告仍未取得产权证书，属被告单方违约，原告现在要求解除《商铺买卖合同》，符合双方合同的约定及司法解释的规定，应该予以支持。原告起诉要求四被告共同承担责任，但从本案查明的情况来看，马菊梅系被告眉县阳光幼儿园的法定代表人，马连山为该幼儿园的委托代理人，受托处理幼儿园的事务，两人的行为均为职务行为，不应由其个人承担责任。眉县太白山旅游开发区房地产经营部与眉县经济适用住房小区幼儿园（眉县阳光幼儿园）签订《合作开发建设合同》，合同约定开发建设所需的全部资金由眉县阳光幼儿园投入，项目的规划、运作、销售由眉县太白山旅游开发区房地产经营部负责实施，该项目由双方共同管理，眉县阳光幼儿园自负盈亏，建设项目完成后土地使用权属及开发的所有建筑物归眉县阳光幼儿园所有等内容。从《合作开发建设合同》可以看出，被告眉县太白山旅游开发区房地产经营部为涉案项目的开发商，房屋的销售由其负责，其应该对房屋销售中的违规操作承担责任，也应该对《商铺买卖合同》解除后购房款的返还等承担责任；被告眉县阳光幼儿园为项目的投资方，且项目建成后其为实际产权所有人，应该对《商铺买卖合同》解除后购房款的返还等承担责任。由于涉案《商铺买卖合同》解除后购房款的返还被告眉县阳光幼儿园、眉县太白山旅游开发区房地产经营部均承担责任，因此，原告张维豪购得的眉县阳光大厦第二层60、61号商铺应退还给被告眉县阳光幼儿园、眉县太白山旅游开发区房地产经营部。故被告眉县阳光幼儿园辩称涉案商铺应退还给被告眉县阳光幼儿园的理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十九条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：一、解除双方2013年11月1日签订的《商铺买卖合同》。二、由被告眉县阳光幼儿园、眉县太白山旅游开发区房地产经营部于判决生效后七日内返还原告张维豪购房款218400元，并支付违约金2184元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6260元，减半收取3130元，原告张维豪承担850元，被告眉县阳光幼儿园、眉县太白山旅游开发区房地产经营部承担2280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方人数向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费6260元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。   审  判  员   王贵琴  二0二一年七月二十七日                             书  记  员   石小倩