浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民终字第364号上诉人（原审被告）陈莲荣。上诉人（原审被告）陶兰英。上诉人（原审被告）陈志勇。上述三位上诉人共同委托代理人张付钢、王平。被上诉人（原审原告）项碎楷。委托代理人曹启练、何朝丹。上诉人陈莲荣、陶兰英、陈志勇与被上诉人项碎楷因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2009）温瑞民初字第2969号民事判决，向本院提起上诉。本院决定不开庭审理，依法询问了当事人，依法组成合议庭对本案进行了评议，现已审理终结。原判认定，2003年6月18日，被告陈莲荣等五户村民作为乙方与瑞安市星海房地产开发有限公司作为甲方签订了一份“代建合同”，合同约定：乙方陈莲荣等五户，每间安置270平方米，共计1350平方米，连同该村的旧村改造统一开发建设，住宅安置：有750平方米在该组团2号楼东首1单元4层开始从下而上安置，有600平方米在组团4号楼东首1单元4层开始从下而上安置。在上述安置房屋所在的云海二期工程的建设过程中的2007年1月17日，被告陈志勇作为甲方与原告项碎楷作为乙方订立了一份房地产买卖合同，合同约定：甲方将坐落于云海二期第4幢东边间4、5层，东内套4、5、6层中摸文的房屋出卖给乙方，房屋建筑面积约120平方米，成交价格为每平方米5420元，总价650000元，订立合同之日付定金50000元，余额在2007年2月1日前付550000元，扣留50000元待开发补足平方，甲方签字后再付清，补平方价格归乙方。合同订立后，原告已按约向被告方支付了房价款600000元。2009年6月29日，在未通知原告情况下，被告陈莲荣与其他四户村民订立了“分房方案”，对五户村民依“代建合同”分到的9套房屋（其中2号楼5套，4号楼4套）进行分配，并以抽签定位方式，确定被告陈莲荣家庭分到2幢（2号楼）一单元6A室房屋一套，而其他四户村民均分到二套房屋。由此依“分房方案”约定：4号楼面积找补以15000元每平方米计算，被告方收取了其他四户村民交付的补偿款1800000元（以120平方米面积计算）。由于被告方未分到4号楼房屋，致使原、被告之间订立的上述合同无法履行。原判认为，本案所涉的房地产买卖合同中约定的标的物系由第三人代建的安置房，根据“代建合同”及“分房方案”，该安置房分配的对象是家庭，被告陈志勇系家庭成员之一，使原告足以相信被告陈志勇系作为家庭成员的代表与原告签订合同，且根据证据7证人的陈述，被告陈莲荣、陶兰英也知道被告陈志勇与原告订立合同，而被告陈莲荣、陶兰英在被告陈志勇与原告订立合同前后都没有提出异议，至于被告家庭内部对上述安置房的处分，不影响原、被告之间的合同效力。由于“代建合同”系包括被告在内的五户村民共同与第三人订立，每户应分到的安置房具体的坐落位置尚不能确定，但被告方对“代建合同”中约定的安置房享有安置270平方米房屋是确定的，而原、被告在房地产买卖合同中也是以“代建合同”中约定的安置房摸文确定的房屋作为标的物。因此，原、被告之间订立的房地产买卖合同没有违反法律规定，双方当事人意思表示真实，属有效合同，原、被告应按约履行合同约定的义务。合同约定被告将云海二期第4幢（4号楼）中摸文确定的一套房屋出卖给原告，被告在未通知原告情况下擅自参与分房定位，而在定位时未得到4号楼房屋，收取了面积找补的经济补偿款1800000元，使原告无法实现合同目的取得房屋，原、被告之间的买卖合同可予解除，被告并应承担相应的违约责任，赔偿原告的损失。关于损失的计算问题，考虑到房产市场价格的波动较大，不确定因素较多，且合同本身就存在着定位时不能实际得到合同标的房屋，仅产生补偿款的风险，原告诉称被告故意放弃摸文权利也缺乏证据予以证实，因此，对原告主张以房屋市场价格计算损失额，不予采纳，确定以经济补偿款1800000元作为原告的损失额。另被告已向原告收取的购房款600000元也应返还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，原审判决：一、解除原告项碎楷与被告陈志勇于2007年1月17日订立的房地产买卖合同。二、被告陈莲荣、陶兰英、陈志勇返还原告项碎楷房价款600000元，并赔偿损失1800000元，合计2400000元，于本判决生效后二十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34531元，减半收取17265元，由原告项碎楷负担4265元，被告陈莲荣、陶兰英、陈志勇负担13000元。一审宣判后，上诉人陈莲荣、陶兰英、陈志勇不服，向本院提出上诉。其上诉称，一、房产以及拆迁之后的安置权益均系陈莲荣、陶兰英的共有财产，并非包括陈志勇在内的家庭财产。本案的房产登记在陈莲荣的名下，依照《物权法》第九条的规定、《婚姻法》共有财产制度，该房产系陈莲荣、陶兰英共有的财产，其子女包括陈志勇在内均无权享受任何财产权利。代建合同、分房合同均未显示分房对象是家庭。上诉人家庭除了陈志勇外还有两个女儿，如果分配对象是家庭成员，那么原审就应当追加其他家庭成员为案件当事人，否则就是程序违法。二、上诉人陈志勇与被上诉人签订房屋买卖合同的行为属于无权处分，到纠纷发生的时候，陈志勇没有得到权利人的追认，也没有在订立合同后取得财产处分权。因此，根据《合同法》第五十一条的规定，应当认定上诉人陈志勇和被上诉人签订的买卖合同无效。三、上诉人陈莲荣没有分到第4栋的房屋并非故意不摸文或放弃，而是摸文的风险导致陈莲荣没有分到第4栋的房屋。即使是陈志勇也不存在违反合同的行为，所以本案只能由陈志勇返还已收房款60万元，如有利息损失，应当由陈志勇和被上诉人共同承担。合同已经约定定金为5万元，如有违约，应适用定金罚则。四、原审判决适用《合同法》第九十四条和九十七条的规定属于适用法律错误。本案的买卖合同本身无效，所以不存在合同解除的问题。同时，假设法庭认为合同有效，合同已经约定的定金，此外合同没有约定另外还要赔偿经济损失。约定了定金的合同，如果被上诉人违约，被上诉人已经支付的定金5万元无权要求返还，如果上诉人违约，上诉人应双倍返还定金。这一点在《合同法》第115条已经有规定。综上，本案应当驳回被上诉人对上诉人陈莲荣、陶兰英的起诉，由于合同无效系被上诉人和上诉人陈志勇的共同过错所致，应当由陈志勇返还60万元，银行利息由被上诉人和陈志勇各半负担。被上诉人项碎楷答辩称，一、上诉人的第一个和第二个观点是相连的，我们认为这个观点是正确的，但上诉人缺失了一个基础。原来挂牌要卖房子的是上诉人陈莲荣，在中介所留的电话是上诉人陈莲荣。所有的价格谈判都是告诉陈莲荣的。在签约时陈莲荣、陶兰英、陈志勇都在中介所，之所以没有签字是因为对方说不用，所以在合同上才没有上诉人夫妻的签字。上诉人在上诉状中讲到钱收到不知道，但今天对该代理人归纳时没有讲到这句话。原来一审开庭的时候都承认收到了60万元，该事实是明白的。房屋买卖款项的收取是上诉人指示的。上诉人认为代建合同和分房的方案没有讲到是家庭成员，但有证据显示是以户签订合同的，事实上代建合同中也显示是“户”。另外，特别是上诉人强调的仅仅由陈志勇一个人签字，即使签合同、收款项上诉人的陈莲荣夫妻都不知道，但也构成了表见代理。房屋买卖合同在主体上是没有问题的，不能以没有签字为由逃避自己的责任。合同的内容也是合法的。房屋是可以转让的，土地是国有的，拆迁必然取得房屋。本案不存在无权处分的问题。二、关于上诉人的第三个观点即没有摸到的房子。事实上根据没有抽签摸文。我庭前提交的证据可以后来房开公司同意再给你一套，安排在云海二期，但上诉人不积极去履行。如果像上诉人说的有摸文或抽签，既然明知房子已经卖给他人，那么摸文的权利也应该给被上诉人。三、上诉人认为原判适用合同法属于适用法律错误，本案本身就是合同关系，一审适用法律没有错误。上诉人认为合同本身无效，我认为不管从主体还是内容来看，这个合同都是有效的。上诉人存在违约行为，如果仅仅适用定金罚则，那么极易引发道德风险，交易安全也没办法进行维护。如果上诉人诚信，我们这套房子的单价已经达到三万多了。这个损失就是我们预期利益的损失。原判仅仅补偿性的判决，与我们的损失还是差得比较大的。原判符合法律、符合本案事实，请求二审法院维持原判。二审中上诉人提供瑞安市房产局产权证明，证明拆迁的房屋属于陈莲荣夫妻的共同财产，登记在陈莲荣一个人名下，其子女均没有任何份额或其他权益。被上诉人项碎楷对该产权证明的真实性无异议。老的房屋拆迁后新的安置安置房屋包括土地在内的其他权益，瑞安旧村改造涉及到家庭成员。该份证据也不影响买卖合同的效力，不管房子安置的是家庭还是上诉人夫妻的财产，但转让的时候本来就是上诉人夫妻的真实意思表示，在签订合同的时候上诉人夫妻都在场，定金五万元是上诉人夫妻亲手点过去的。产权证明书和本案买卖合同的效力无关。本院认为瑞安市房产局产权证明的内容是真实，双方当事人也没有异议，该证据的真实性可以认定。经审理二审查明的事实与原判认定的事实一致，本案有一审已认定的证据以及双方当事人的陈述予以证明。本院认为，2007年1月17日，上诉人陈志勇与被上诉人项碎楷签订的房地产买卖合同，涉及将座落于云海二期第4幢东边间4、5层，东内套4、5、6层中摸文的房屋出卖给被上诉人项碎楷，由于陈志勇系上诉人陈莲荣、陶兰英的家庭成员之一，根据本案的事实和相关证据，原审判决认为被上诉人项碎楷足以相信陈志勇系作为陈莲荣、陶兰英家庭成员的代表与其签订合同，对上述安置房进行处分的理由充分，并无不当。关于“代建合同”中约定的安置房为270平方米房屋已确定，本案双方在房地产买卖合同中也是以“代建合同”中约定的安置房摸文确定的房屋作为标的物，因此原审判决认定本案买卖合同有效正确。由于上诉人在未通知被上诉人的情况下擅自参与分房定位，使被上诉人无法实现合同目的取得房屋，上诉人对此应承担违约责任并赔偿损失。一审判决确定以上诉人得到经济补偿款1800000元作为被上诉人的损失金额，考虑到现在房价上涨幅度比较大，被上诉人经济损失的事实，本院确认一审认定的赔偿经济损失的金额。综上，本案上诉人陈莲荣、陶兰英、陈志勇的上诉理由不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费34531元，由上诉人陈莲荣、陶兰英、陈志勇共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 毅审 判 员  陈肖俭代理审判员  厉 伟二〇一〇年八月二十四日书 记 员  姜 益