上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初11051号原告：上海弼俊电子商务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：江运洪，总经理。委托诉讼代理人：亓延京，男。委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。被告：张国川，男，1986年5月19日出生，汉族，户籍所在地福建省。原告上海弼俊电子商务有限公司与被告张国川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2021年6月24日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人亓延京到庭参加诉讼。被告张国川经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海弼俊电子商务有限公司诉称：1、判令被告支付原告2018年2月16日至2018年11月26日房屋租金人民币43,508.56元及逾期利息(以下币种均为人民币，以43,508.56元为本金，按每日千分之一，自2018年11月27日起计算至实际支付之日止)；2、判令被告支付原告2018年2月16日至2018年11月26日物业管理费9,375.10元及逾期利息(以9,375.10元为本金，按每日千分之一，自2018年11月27日起计算至实际支付之日止)；3、判令被告向原告支付违约金13,814.08元；4、判令被告向原告支付空置期损失20,721.12元；5、本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月9日,上海中暨科技发展有限公司(以下简称“中暨公司”)与被告签订《租赁合同》一份,约定被告租赁中暨公司位于上海市华隆路XXX号D座906B室房屋,租赁面积100.09平方米,租赁期限自2017年6月16日至2020年6月15日,月租金5,906.14元,物业管理费每月1,000.90元。2018年2月16日以来,被告就未支付房屋租金及物业管理费,中暨公司多次进行催告,被告仍未予支付。后中暨公司与原告签订《债权转让协议》,约定将被告欠付中暨公司的租金、物业费、违约金、空置期损失以及《租赁合同》相关权利义务等全部转让于原告,并通知了被告。同时,物业管理公司出具《情况说明》表示相关物业管理费同意由原告一并主张。根据《租赁合同》的约定,被告拒不支付租金和物业管理费的行为已经损害原告的合法利益,属于根本违约,应当承担违约责任。故诉至法院,请求法院查明事实后依法判决。被告张国川未作答辩。经开庭审理查明：2016年12月29日，坐落上海市青浦区华新镇华隆路XXX号房屋登记于中暨公司名下。2017年6月9日，中暨公司(甲方、出租人)与被告(乙方、承租人)签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的物业坐落在上海市华隆路XXX号D座906B室(以下简称“系争房屋”)，面积为100.09平方米。合同第三条约定，租赁期限自2017年6月16日至2020年6月15日，甲方于2017年6月9日前向乙方交付出租物业。乙方装修期为自2017年6月9日起至2017年6月15日止，乙方可于甲方交付租赁物业当日开始进行装修，但需缴纳物业管理费和其他费用。合同第四条约定，租金按每天每平方米1.94元计算，折合每月租金为5,906.14元，每两个月支付一次租金，支付时间为每两个月的首月前五日内支付；甲方委托专业物业管理公司提供物业服务，乙方根据附件二物业相关费用收费规定向物业管理公司支付管理费，由物业管理公司向乙方开具管理费发票；物业管理费每贰个月支付一次,支付时间为每贰个月的首月前五日内支付；首笔物业管理费于本合同生效后3个工作日内支付；物业管理费自甲方将该物业交付乙方装修之日起算，每月物业管理费为1,000.90元；装修期和免租期内乙方无需支付租金，但需按照10元/平方米/月*租赁建筑面积向管理公司支付物业管理费(详见附件二物业相关费用收费标准)；乙方应在签订本合同之日向甲方支付等同于贰个月租金即11,812.28元为履约保证金，甲方有权自行用前述保证金充抵乙方租金、物业管理费和水、电、电话费等欠款及违约金，若有不足，甲方有继续追偿的权利；该保证金被充抵后，乙方应于收到甲方补足保证金通知后3个工作日内补足上述保证金，否则视为乙方未按时支付保证金，甲方有权单方解除本合同；乙方信守合同全面履行其义务，在租赁期间按约付清所有租金和其他费用，且乙方按时将出租物业恢复原状(经甲方验收通过，正常使用折旧除外)退还甲方后，甲方应在租赁期届满后30日内将该保证金无息退还给乙方。合同第七条约定，乙方应按本合同约定按时支付租金、物业管理费、公用事业费及其他本合同约定的费用；如乙方逾期7个工作日仍未向甲方付清应付租金或管理费，甲方或管理公司可暂停对该出租物业的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用(包括但不限于恢复开通费用)；逾期超过10个工作日，甲方有权解除本合同并收回该物业，乙方应当按照本合同承担违约责任；乙方同意，如乙方欠付租金、管理费或其他费用，在欠费期间，未经甲方书面批准，该房屋内乙方商品、货物及办公用品不得转移出该物业，否则甲方有权采取必要强制措施予以制止且无须对乙方承担任何责任。合同第九条约定，出现下列情形之一的，甲方有权提前解除本合同，收回出租物业：1)乙方未按本合同的规定和要求支付租金、物业管理费或其他费用，且在甲方发出催收通知后10个工作日内仍未支付的；……合同第十条约定，任何方单方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金；乙方违约时，甲方也可要求乙方赔偿因提前解除合同而给甲方造成的损失。甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失，保证金余额不足抵扣违约金或损失的，甲方有权向乙方继续追索；因乙方违约导致合同解除的情况下，甲方有权要求乙方赔偿的损失包括：(1)因合同提前解除形成的该出租物业空置期(不低于3个月)的租金、管理费损失；……合同第十一条约定，本合同任何一方给予对方的通知应以书面形式；所有乙方向甲方发出的通知在邮寄或传真等方式送达本合同首部所述的甲方地址(或甲方所通知的通讯地址)后生效；所有甲方向乙方发出的通知在依照本合同首部所述的乙方的传真号码以传真方式发出后，或以邮寄等方式送达该出租物业(或于本合同首部所述的乙方地址,或乙方所通知的通讯地址)后生效。合同附件一优惠免租期约定，双方协商除合同正文条款3.4.3所约定的装修免租期外，甲方承诺给予乙方第一年61日免租期、第二年61日免租期、第三年61日免租期，免租期在每租赁合同年度年末执行，具体免租时间为：2018年4月16日起至2018年6月15日止，2019年4月16日起至2019年6月15日止，2020年4月16日起至2020年6月15日止，以上免租期内甲方免收乙方租金，但在免租期内不免除物业管理费和其他费用。合同附件二物业相关费用收费标准约定，物业管理费10月/平方米/月，押二付二，管理费保证金相当于两个月物业管理费。合同附件三租金付款账号和物业费付款账号约定，租金收款单位是中暨公司，物业费收款单位为上海一通世界投资管理有限公司(下称“一通公司”)。合同签订后，被告向中暨公司支付了履约保证金11,812.29元。被告支付主租金至2018年2月15日。2020年7月16日，中暨公司(甲方、债权转让人)与原告(乙方、债权受让人)签订《债权转让协议》，约定：截至本协议签署之日，债务人张国川欠甲方2018年2月16日至2018年11月26日房屋租金43,508.56元及逾期利息、2018年2月16日至2018年11月26日物业管理费9,375.10元及逾期利息、违约金13,814.08元、空置期损失20,721.12元，现甲方将其中的全部债权暂计87,418.80元以及《租赁合同》相关权利义务及后续协议(如有)项下债务人所欠甲方的所有债务转让给乙方，乙方同意受让该债权。(上述甲方转让的债权标的用于抵偿甲方所欠乙方的等额债务款)。……。2020年7月16日，中暨公司向被告发送《债权转让通知书》，载明：我司已将我司对贵司的债权，包括自2018年2月16日至2018年11月26日房屋租金43,508.56元及逾期利息、2018年2月16日至2018年11月26日物业管理费9,375.10元及逾期利息、违约金13,814.08元、空置期损失20,721.12元。现甲方将其中的全部债权暂计87,418.80元以及《租赁合同》相关权利义务及后续协议(如有)项下贵司所欠我司的所有债务，转让给了债权受让人上海弼俊电子商务有限公司。请贵司接到本通知后，将贵司所欠的上述债务款在原债务还款期限内全部直接支付给上述债权受让人。债务受让人因此享有转让人所有权利，包括提起诉讼等。以上查明的事实，由原告的陈述，租赁合同、债权转让协议、通知书等予以证明，并经庭审出证属实，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告上海弼俊电子商务有限公司表示，违约金按租赁合同10.1条约定，任何方单方提出要求解除合同或出现合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金。空置期的损失租赁合同10.3.1条约定，因合同提前解除形成的该出租物业空置期不低于三个月的租金管理费损失。债权转让通知书向被告户籍地寄送退件。保证金在本案中不作处理，系争房屋已收回，2018年11月27日与另外的承租人签订租赁合同。上海园翼物业管理有限公司(以下简称“园翼物业”)出具的情况说明，证明园翼物业将物业管理费同意由原告在本案中一并主张，并认可中暨公司与原告就物业管理费的债权转让。根据庭审查明的事实，本院认为，中暨公司与被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。园翼物业表示物业费同意由原告在本案一并向被告主张，本院予以认可。现中暨公司已将其对被告享有的债权转让给原告，故原告有权向被告主张相应债权。针对转让债权的范围，虽然债权转让协议约定中暨公司转让给原告的债权除特定期间的租金、物业费、违约金、空置期损失外，还包括租金和物业费的逾期利息，还包括了出租合同相关权利义务及后续协议项下债务人即本案被告所欠中暨公司的所有债务，但该协议未经被告同意并作为一方当事人参与，故本院认定中暨公司向原告转让的仅为债权及其从权利，并非合同权利义务的概括转移，由中暨公司向被告主张因被告违约提前解除合同而产生的违约金及空置期租金损失等法律后果。债权转让的标的应为履行期已届满的确定债权。故本院认定中暨公司向原告转让的为截至债权转让协议签订之日即2020年7月16日止的应付租金及物业费。债权转让协议签订时，租金和物业费逾期利息并非确定债权，对原告主张租金和物业费逾期利息的诉请，本院不予支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百四十五条、第五百四十六条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张国川应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司租金人民币43,508.56元；二、被告张国川应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司物业管理费9,375.10元；三、原告上海弼俊电子商务有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,985.50元，减半收取计人民币992.75元，由原告上海弼俊电子商务有限公司负担人民币431.70元，被告张国川负担人民币561.05元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百四十五条债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根据债权性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。第五百四十六条债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。债权转让的通知不得撤销，但是经受让人同意的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。