重庆市第三中级人民法院重庆市第三中级人民法院民事裁定书 (2021)渝03民申21号 再审申请人（一审原告）：重庆五洲世纪教育发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区龙江路******，统一社会信用代码91500107MA5UDQ3F7F。 法定代表人：马某，总经理。 委托诉讼代理人：史永峰，重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭婷婷，重庆万同律师事务所律师。被申请人（一审被告）：郑志跃，女，1981 年 1 月 10 日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：张斌，重庆百哲千行律师事务所律师。被申请人（一审第三人）：重庆地产集团南川新城区征地拆迁办公室，住所，住所地重庆市南川区渝南大道传媒中心 16 楼社会信用代码 11500384784237419X。负责人：张琳。 委托诉讼代理人：蒋毅，重庆华升律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓航，重庆华升律师事务所实习律师。再审申请人重庆五洲世纪教育发展有限公司（以下简称五洲公司）因与被申请人郑志跃、重庆地产集团南川新城区征地拆迁办公室（以下简称南川新城区拆迁办）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2020）渝0119民初3840号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人五洲公司申请再审称，一、本案有新的证据足以推翻原判决。再审申请人提交该公司与郑志跃之间资金往来的网上银行电子回单及该公司法定代表人马某与郑志跃之间的微信聊天记录等新证据，证明该公司于2018年8月31日向郑志跃缴纳了2018年8月1日至2019年7月31日的租金，由于被申请人南川新城区拆迁办出租的涉案房屋划转至重庆博润资产经营管理有限公司的原因，无法支付租金，郑志跃于2018年11月27日向再审申请人退还了上述租金，故原生效判决以“五洲公司未按约向郑志跃支付租金且提出其未按约支付租金的理由在涉案房屋转租协议中并无约定”为由，驳回再审申请人关于主张违约金5万元的诉讼请求系错误的。二、原判决认定的基本事实缺乏证据证明，且超出诉讼请求，应当再审。原判决认定“南川新城区拆迁办与郑志跃于2017年2月20日签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月2日解除”，依据不足，且超出原告的诉讼请求。三、原判决的裁判依据多处引用错误，导致本案事实认定多处错误，裁判结果不公。一是，南川新城区拆迁办向郑志跃于2020年3月2日发出的“解除《房屋租赁合同》的通知”缺乏事实依据。郑志跃未按时向南川新城区拆迁办支付租金是由于涉案房屋划转至博润公司的原因导致，而非其主动违约，且涉案房屋的租金实际支付至2019年10月31日，南川新城区拆迁办认定未按时缴纳租金的理由不能成立。事实上，南川新城区拆迁办是知晓再审申请人存在的，且郑志跃与南川新城区拆迁办签订的《房屋租赁合同》并未禁止转租，故不存在擅自转租的问题。二是，再审申请人在履行《房屋转租协议》中，按约定缴纳了相应的租金，不存在违约行为，原判决认定再审申请人未按期缴纳租金系错误的。三是，郑志跃在本案中存在违约行为，应当承担向再审申请人支付违约金的民事责任，原判决驳回再审申请人此项诉讼请求属适用法律错误。再审申请人租赁涉案房屋系用于开办幼儿园的，而郑志跃在收取租金及股权转让款后，未能确保再审申请人在合同约定期限内取得房屋使用权及开办幼儿园资质，郑志跃已构成根本违约，应当支付资金利息及违约金。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，申请对本案进行再审。被申请人郑志跃提交意见称，一、五洲公司的再审申请已超过再审期限。二、五洲公司与郑志跃之间系房屋转租关系，五洲公司作为次承租人于2019年11月开始未向承租人郑志跃缴租金，出租人南川新城区拆迁办即依据租赁合同相关约定，于2020年3月2日向郑志跃发出解除合同通知书，并实际收回租赁房屋，上述事实是导致五洲公司无法实际使用房屋，转租协议合同目的不能实现的根本原因。三、郑志跃在本案中不存在违约行为。一是，郑志跃将房屋转租给五洲公司，出租人是知道的，且在2018年得到出租人（管理人）的认可或追认。二是，根据出租人与郑志跃签订的《房屋租赁合同》，郑志跃就2020年度的租金最迟可以在2020年8月1日前支付，出租人单方提前未按合同约定解除合同，并实际收回租赁房屋的行为，是致使郑志跃无法实际使用该房屋，转租协议的合同目的不能实现的根本原因，郑志跃在该房屋租赁合同纠纷中无任何违约行为，不应承担违约责任。原判决认定郑志跃不构成违约的事实清楚，理由充分。四、五洲公司因国家政策对幼儿园开办条件进行了调整，从主观上已不愿意租赁房屋继续开办幼儿园，于2019年11月1日起怠于支付租金，不愿意履行房屋转租协议，已构成违约。郑志跃提交五洲公司与他人签订的《幼儿园股权转让协议》和《房屋转租协议》，证明五洲公司于2019年5月13日将幼儿园股权作价转让他人及涉案房屋转租他人。五、关于五洲公司提出的郑志跃未按《股权转让协议》约定履行配合其办理幼儿园开办资质证等事宜，已在另案中处理。综上，原审判决适用法律正确，再审申请人五洲公司的再审申请事由不能成立，应驳回其再审申请。被申请人南川新城区拆迁办提交意见称，一、南川新城区拆迁办与再审申请人并无房屋租赁合同关系，根据合同相对性原则，南川新城区拆迁办不应承担任何责任。二、南川新城区拆迁办依据与郑志跃的租赁合同约定，已合法解除了与郑志跃的租赁合同关系，原审法院依法予以确认和评述并无问题，原审法院作出判决后，各方当事人并未上诉，应视为双方均已认可该事实。三、再审申请人五洲公司因其自身原因放弃本案二审的权利，不具备可以申请再审的法定情节，不应得到支持。本院经审查认为，本案争议焦点是：一、五洲公司的再审申请是否超过法定期限；二、原审判决认定南川新城区拆迁办与郑志跃于2017年2月20日签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月2日解除的问题，是否构成超出诉讼请求；三、郑志跃、五洲公司在履行《房屋转租协议》中是否存在违约行为，原审判决驳回五洲公司关于主张郑志跃支付违约金5万元的诉讼请求是否正确。具体评述如下：关于焦点一。经查，涉案原审判决于2020年11月4日生效，五洲公司于2021年4月20日就该判决向本院申请再审。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零五条“当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出”之规定，五洲公司的再审申请并未超过六个月期限，故被申请人郑志跃关于“五洲公司的再审申请超过法定期限”的述称不属实。关于焦点二。本院认为，原审诉讼虽系五洲公司针对其与郑志跃之间签订的房屋转租协议提起的合同纠纷，但因该转租协议纠纷的处理，必然会涉及到郑志跃与南川新城区拆迁办于2017年2月20日签订的《房屋租赁合同》，原审判决仅对该《房屋租赁合同》的履行情况进行了评述，并未作出超出诉讼请求的实体判项。且根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十二条之规定，当事人未对原审判决超出诉讼请求问题上诉的，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十一项的适用范围。五洲公司的此项再审申请事由不能成立。关于焦点三。经查，南川新城区拆迁办与郑志跃签订的《房屋租赁合同》以及郑志跃与五洲公司签订的《房屋转租协议》均是在2017年签订，在该两份协议中均约定“租赁期限为10年，从2017年8月1日至 2027年8月1日；租赁金按年度支付，于每年的8月1日前全额支付当年度的租赁金”，南川新城区拆迁办与郑志跃之后签订的《补充协议》虽将租赁期间变更为“2017年11月1日至 2027年11月1日”，但租金支付方式及期限并未变更。郑志跃、五洲公司实际支付了两个年度的租金，支付时间分别为2017年12月13日、2018年12月24日，涉案房屋的租金实际支付至2019年10月31日。对此，本院认为，根据双方合同约定及日常交易习惯，涉案房屋的租赁金系按年度缴纳，于每年的8月1日前支付，即第一年度（2017年11月1日至2018年10月31日或2017年8月1日至2018年7月31日）租金应于2017年8月1日前缴纳，第二年度（2018年11月1日至2019年10月31日或2018年8月1日至2019年7月31日）租金应于2018年8月1日前缴纳，逐年以此类推，则第三年度（2019年11月1日至2020年10月31日或2019年8月1日至2020年7月31日）租金应于2019年8月1日前支付。五洲公司在再审审查期间提交的该公司与郑志跃之间资金往来的网上银行电子回单及该公司法定代表人马某与郑志跃之间的微信聊天记录，不能证明五洲公司或郑志跃按照合同约定向南川新城区拆迁办缴纳了第三年度租金。相反，本案中，郑志跃、五洲公司仅将涉案租赁房屋的租金支付至2019年10月31日，2019年11月1日以后的租金即第三年度的租金至南川新城区拆迁办2020年3月2日发出解除合同通知时未支付的事实客观存在。故原审判决认定郑志跃、五洲公司未按约定支付租金，导致南川新城区拆迁办解除合同、收回涉案租赁房屋，并无不当。同时，原审判决据此驳回五洲公司要求郑志跃支付违约金的诉讼请求，亦无不当。五洲公司、郑志跃关于第三年度租金应当在2020年8月1日前支付、不存在逾期缴纳租金行为的述称，未能提供充分证据予以证明，本院不予以采信。关于五洲公司认为郑志跃在收取股权转让款后，未能确保五洲公司在合同约定期限内开办幼儿园资质，已构成根本违约，应承担违约责任的问题。本院认为，五洲公司的此项主张涉及双方的股权转让合同，系另一民事法律关系，不应在本案中予以审查。五洲公司以此为由要求郑志跃承担本案房屋租赁合同违约责任，于法无据，原审判决驳回其相关诉讼请求正确。综上，再审申请人五洲公司的再审申请不符合我国《民事诉讼法》第二百条之规定，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回重庆五洲世纪教育发展有限公司的再审申请。  审  判  长   蓝晓蓉审  判  员   倪  静审  判  员   谭红艳   二0二一年七月二十日 法 官 助 理   吴  小书  记  员   陶明洪  - 1 -