云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2013）官民一初字第354号原告（反诉被告）黄小碧，男，汉族，1982年1月23日生，个体户，身份证住址地福建省南安市。委托代理人侯前锋，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人李梅，女，汉族，1987年8月1日生，身份证住址地云南省昭通市彝良县，特别授权代理。被告（反诉原告）昆明居然之家家居建材市场有限公司。法定代表人陈洋，总经理。住所地昆明世纪城金源大道。委托代理人郑红飞、邓羽茜，云南弘瑞律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）黄小碧诉被告（反诉原告）昆明居然之家家居建材市场有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月28日受理后，被告昆明居然之家家居建材市场有限公司于2013年2月18日提起反诉，本院依法组成合议庭于2013年4月23日公开开庭合并进行了审理。原告委托代理人侯前锋、李梅、被告委托代理人郑红飞、邓羽茜到庭参加诉讼。本案经报请批准延长审限，现已审理终结。原告（反诉被告）黄小碧诉称：原、被告双方于2011年6月22日签订《居然之家招商合同》,约定被告向原告提供位于昆明市昆明店三层，不含公摊的面积为188平方米，含公摊的面积为244.4平方米的营业场地由原告租赁经营。租赁期限：自2011年6月1日至2012年5月31日，共计366天。该合同生效后，原告按合同约定履行完其义务，因今年经济不景气，原告多次与被告协商租赁期限满后，不再继续承租该摊位，但被告以减免租金、延长租期等优惠措施多次请求原告支持其工作，原告于2012年7月12日答应再租三个月，即2012年6月1日至2012年8月31日止，并支付了相关费用，该租期满前，原告又向被告提出因市场不景气，租期满后不再承租该摊位。但被告还是以减免租金、延长租期等优惠措施多次请求原告支持其工作，原告于2012年9月27日答应再租两个月，即2012年9月1日至2012年10月31日止，并支付了相关费用，该租期满前，原告再次向被告提出因市场不景气，租期满后，不再承租该摊位。但被告还是以减免租金、延长租期等优惠措施多次请求原告支持其工作，原告于2012年10月19日答应再租两个月，即2012年11月1日至2012年12月31日止，并支付了相关费用。该租赁期间，原告多次与被告协商租期满后，不再承租该摊位，请求被告予以支持与配合，但被告找出各种理由要求原告继续承租该摊位，并且多次阻挠原告正常出货给客户。被告的行为已严重损害了原告的合法权益，给原告造成很大的经济损失。为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求1、依法判令解除原告与被告的租赁关系；2、依法判令被告赔偿原告损失50000元；3、依法判令被告承担本案的诉讼费用。被告（反诉原告）昆明居然之家家居建材市场有限公司（以下简称居然之家）辩称并反诉：同意原告提出的解除租赁关系。但我们并未同意减免租金，我们认为此系原告故意逃避租金的行为。原告在2012年5月31日租期届满后继续使用租赁摊位进行经营，我方予以认同。双方共同按照之前签订的《合同》履行。期间被反诉人多次未按约定足额支付相关费用且于2012年12月15日通知我方于2012年12月31日终止合同。但截止终止合同之日，被反诉人仍欠我方租金及物业管理费人民币等共计70279.30元。对方所称我们阻挠其发货不是事实。按照市场管理规定，进入市场的商家所卖商品由市场统一收银，才能出具出门条。对方违反市场规定，私自收取买家货款。我们是按照《居然之家招商合同》规定的要求办事。现对方未支付完租金而撤离摊位时，我方不配合及采取相关措施是合法和符合规定的，所以我们无须支付违约金，过错在于对方。对方所提5万元的损失不知从何而来。由于被反诉人的迟延支付行为违反合同约定，构成违约，因此被反诉人应当承担违约责任。为维护反诉人的合法权益，依照《民事诉讼法》及相关规定，请法院驳回对方的诉讼请求并特向法庭提起反诉，请求1、判令被反诉人支付反诉人租金及物业管理费等费用70279.30元，并按中国人民银行同期贷款利率向反诉人支付该款项自2013年1月1日起至款项付清之日止的利息作为违约损失赔偿；2、判令被反诉人按合同约定的租金和物业管理费用标准向反诉人另行支付自2013年1月1日起至腾还摊位之日止的费用；3、全部诉讼费用由被反诉人承担。原告（反诉被告）黄小碧对居然之家的反诉辩称：2011年双方签订的合同在2012年5月份已经终止，并不是反诉人说的继续履行。因为市场不景气，我方提出退场。对方为挽留我方，当时双方口头约定，6、7、8三个月按照两个月支付租金，已经形成新的法律关系。我们用了三个月，按约定免除了一个月的租金及物业费。支付了两个月的租金，但是，广告费、市场管理费等其他费用我们均足额缴纳。合同终止后的第二次的租赁关系是2012年9月1日至2012年10月30日止，但都没有形成书面合同，第三次的租期为2012年11月1日至2012年12月31日。同样免了一个月的租金和物业费。2012年12月15日我方向对方发出通知，期满后将要搬出。但遭反诉人阻拦。我们已经付清对方各种费用。但对方不让我方将商品搬走。现在还有三个摊位里的货物是因反诉人扣押了我们的货物，导致不能搬走。归纳诉辩主张，本案的争议焦点是：双方在合同约定的租期届满后形成的法律关系是什么？是否存在居然之家减免黄小碧租金的约定？履约过程中各方是否违约？原告是否已经支付足额租金、物业费等全部费用。审理中，原告（反诉被告）黄小碧针对其主张的事实提交下列证据：证据一，原告黄小碧身份证复印件，欲证明原告主体适格；证据二，被告昆明居然之家家居建材市场有限公司工商登记卡片，欲证明被告主体适格；证据三，居然之家招商合同，欲证明原、被告双方于2011年6月22日签订《居然之家招商合同》约定被告向原告提供位于昆明市昆明店二层，不含公摊面积为188平方米，含公摊面积为244.4平方米的营业场地由原告租赁经营(摊位号DS14-1-3-009)。租赁期为：自2011年6月1日至2012年5月31日，共计366天。该合同于2012年5月31日终止；证据四，①居然之家昆明店市场收据，欲证明原被告双方租赁合同终止后，被告因市场不景气等原因请求原告支持其卖场工作并愿意给予其租金减免、免租等优惠措施，双方对优惠措施口头达成一致约定：原告支付6、7月份的租金等费用，被告免去8月份的租金、物业费等费用，并原告于2012年7月12日支付了以上租金等费用，双方重新建立了租赁关系，租期为三个月(即2012年6月1日至2012年8月31日止)。因此，原告已按双方约定履行完其支付租金、物业费等全部义务。②居然之家昆明店市场收据，欲证明2012年8月31日租赁期限届满后，原告提出经营仍然不容乐观并向原告提出终止租赁关系，被告再次请求原告支持其卖场工作并给予租金减免、免租等优惠措施，双方口头达成一致约定后，原告支付9月份的租金及物业费，被告免去10月份的租金、物业等费用，原告于2012年9月27日支付了以上租金及物业等费用，双方重新建立了租赁关系，租期为两个月：2012年9月1日至2012年10月31日止，因此，原告已按双方约定履行完其支付租金、物业费等全部义务。③居然之家昆明店市场收据，欲证明2012年10月31日租赁期限届满后，在被告免租的情况下，原告经营仍然不乐观并向被告提出终止租赁关系，被告又再次请求原告支持其卖场的工作并给予其租金减免、免租等优惠措施，双方对于优惠措施口头达成一致约定：原告支付11月份的租金及物业费，被告免去12月份的租金、物业费等费用，原告于2012年10月19日支付了以上租金及物业费等费用，双方重新建立了租赁关系，租期为两个月：2012年11月1日至2012年12月31日止。因此原告已按约定履行完支付租金、物业费等全部义务；证据五，《关于我方租期满后不再续约并撤场的通知》，欲证明原告于2012年12月15日向被告提出“关于我方租期满后不再续约并撤场的通知”，告知被告：2012年12月31日租期满后，原告不在与被告建立租赁关系并撤场，请被告给予配合、支持；证据六，居然之家三楼1-3-009，欲证明被告一直扣留原告货物381060元，给原告造成经济损失。被告（反诉原告）居然之家质证称：对原告提交的证据一至五组的真实性均予认可。但不认可原告黄小碧的观点。而且并没有减免租金这回事。原告提供的单据并不能映证原告的观点。我方也能提供《市场收据》来说明开具收据的情况。即我方本应收租金等费用因为商户账上资金多少须经得对方财务人员确认。对方仅依据数字就说明我方同意减免收取租金及物业费的观点不能成立。对证据六不予认可，我方并不了解原告的货物数量及价值，现原告摆放在市场是因为双方的纠纷尚未清结。被告(反诉原告)昆明居然之家家居建材市场有限公司针对其主张的事实提交下列证据：证据一，①企业法人营业执照②组织机构代码证③法定代表人身份证④法定代表人职务证明，欲证明本案被告（即反诉人）的民事诉讼主体资格和基本情况；证据二，1、《居然之家招商合同》，欲证明①原告向被告承租位于昆明市昆明店的摊位作为营业场所，并约定了双方权利义务及违约责任；②原告承租营业场地面积（含公摊）为244.40平方米，合同约定租金按每平方米每日2.50元计算；物业费按每平方米每日0.33元计算；广告费按每平米每日0.33元计算，同时约定了其它费用支付情况。③被告具有综合管理权利。2、《关于我方租期满后不再续约并撤场通知》，欲证明原告在合同期满后继续租赁场地，并通知被告将于2012年12月31日撤场；证据三，1、居然之家昆明店《市场收据》，欲证明①原告自2012年6月1日至2012年12月31日期间向被告支付费用的情况。②截止2012年12月31日，原告尚欠被告租金、物业费、广告费共计人民币70279.30元。③原告未按时、足额向被告支付款项，构成违约，应承担违约责任。2、《关于商户黄小碧申请撤场相关问题的通知》、《签收表》及《律师函》，欲证明①被告为维护自身权益，已多次通知原告支付所欠费用；②原告至今未向被告支付所欠款项；证据四，物品持出单，欲证明①原告提出撤场后，多次对外发货：②再次证实被告具有综合管理的权利。原告（反诉被告）黄小碧对居然之家的证据质证称：认可对方所交证据的真实性，对摊位号，面积，单价、已付金额均认可。但不认可对方观点。认可《市场收据》均由对方开具，且自己卖出货物的款项也在对方的账上，对方完全可以全额下账。自己七个案件所提交的《市场收据》的数字全部能够映证对方减免了租金和物业费。被告居然之家为反驳对方观点，向本院补充提交以下证据：居然之家昆明店向商户“北京太平馨家商贸有限公司”开具的《市场收据》三份及《招商合同》，欲证明自己开具收据时，并非就是能够按照应收款项收到租金、物业费等费用的。对此，原告黄小碧认为，《市场收据》系由被告居然之家自己财务人员开出，本方不了解其真实性。对该组证据不予认可。经质证，原被告双方所提交的与双方关联的《招商合同》、《市场收据》以及相互发往对方的《通知》《律师函》经对比均一致，本院对此些证据均予采信、认可。对于被告居然之家提交的关于“北京太平馨家商贸有限公司”《市场收据》因与本案无关，本院不予采纳。经审理，本院确认本案事实如下：原告黄小碧系从事家具销售的业主，2011年5月4日，原被告签订了《居然之家昆明店预租协议书》，黄小碧欲向被告居然之家昆明店租用摊位用于家具销售。同年6月22日，双方签订《居然之家招商合同》，约定被告向原告提供位于昆明市昆明店三层，不含公摊的面积为188平方米，含公摊的面积为244.4平方米的营业场地由原告租赁经营。租赁期限：自2011年6月1日至2012年5月31日，共计366天。每日每平方米租金2.50元、物业费0.33元、广告费0.33元。合同对场地、合同期限、经营范围、租金及付款方式以及物业管理、广告费用、市场管理费均明确约定。还约定了原告销售的商品，由被告统一收银、开具“持出单”，所售商品才能离开市场。再由被告依据合同约定的每两个月结算的规定，结算后向原告开具《市场收据》，扣下原告应付费用后将货款转至原告账户。合同签订后，双方均按照约定履行。该合同同到期后，双方未重新签订合同，原告继续租赁上述摊位，被告分别于2012年7月12日以冲账单号的方式收取原告6月1日至8月31日的租金、物业费、市场管理费、其他促销承担费、保险费52643.34元、9月27日收取9月1日至10月31日的租金等费用26658.44元、10月19日收取11月1日至12月31日的租金等费用30704.80元。2012年12月15日，原告向被告发出《关于我方租期满后不再续约并撤场的通知》，告知被告自2012年12月31日后，不再与被告续建租赁关系并撤场。当月26日，被告居然之家昆明店向原告黄小碧发出《律师函》，向原告指出原告的迟延付款行为已然违反《合同法》及《招商合同》，应支付所欠租金及相关费用且在合同期内享受的广告费应当退回。并声明有权采取扣留费用、货款等方式协助追讨损失。审理中，双方一致确认双方不定期的租赁关系已解除，至今原告尚有第1-3-009、1-3-010、1-3-007三个摊位未腾还给被告。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付租赁人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第九十四条规定：“有下列情形的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务：”（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”。第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”。第二百三十六条规定：“租赁期满，承租人继续使用租赁物，承租人没有提出异议的，租赁合同继续有效，但租期为不定期。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案当事人双方签订的《招商合同》，实为租赁合同，该合同符合法律规定，为有效合同，但合同期满后，原告继续租赁上述摊位至2012年12月31日，视为双方之间形成不定期租赁合同关系，审理中双方均认可该租赁合同于2012年12月31日解除，符合本案法律事实，且未违反法律规定，本院依法由于确认。关于原告以被告阻挠其发货给客户，请求判令被告赔偿经济损失50000元的诉讼请求，因原告未举证证明被告存在以上侵权行为，以及给原告造成了经济损失，故该诉讼请求本院不予支持。关于被告请求判令原告支付拖欠的租金、物业费及利息的诉讼请求，本院认为，从被告出具给原告《市场收据》载明的内容可以看出，被告在注明收款金额的同时，还注明该金额对应的租赁期限，即被告认可其2012年7月12日、9月27日、10月19日收取的租金、物业费等费用分别为2012年6月至8月、9月至10月、11月至12月期间的费用。而被告在原告上一租期的租金未清结的情况下，收取下一租期租金未对欠款进行抵扣也未在收据上注明，不符合交易习惯，且根据双方约定，原告货款由被告先行收取，在扣下原告应付费用后再将货款转至原告账户，而被告出具给原告的《市场收据》中，载明收款方式为冲账单号，被告也未举证证明原告存在货款金额不足等不能足额扣款的情形，故可以认定双方在《招商合同》期限届满后形成的不定期租赁合同中，对租金金额已进行了变更，且原告已足额向被告支付了租金。故被告的反诉请求，无事实依据，本院不予支持。被告反诉中要求原告支付2013年1月1日起至腾还摊位之日止的费用，本院认为原被告双方是因为租赁合同产生的诉讼纠纷，为合同之诉，根据本院认定的法律事实双方的租赁合同已于2012年12月31日解除，在双方合同期满后，若原告仍然继续占用被告的摊位，可能构成侵权之诉，不属于本案审理范围，被告认为原告不腾还摊位构成的经济损失，可依法主张权利，故此项请求本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十二条、第九十四及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）黄小碧与被告（反诉原告）昆明居然之家家居建材市场有限公司之间的租赁合同于2012年12月31日解除；二、驳回原告（反诉被告）黄小碧的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）昆明居然之家家居建材市场有限公司的反诉请求。本诉诉讼费1050元由原告（反诉被告）黄小碧承担；反诉诉讼费人民币778元，由被告（反诉原告）昆明居然之家家居建材市场有限公司承担。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  林胜华人民陪审员  刘红丽人民陪审员  黄 娅二〇一三年九月二十六日书 记 员  马 毕