湖北省仙桃市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂9004民初1798号原告：潘卫，男，1988年3月29日出生，汉族，湖北省汉川市人，住湖北省汉川市。原告：陈雯，女，1994年3月24日出生，汉族，湖北省汉川市人，住湖北省汉川市。系原告潘卫之妻。被告：湖北天悦置业有限公司，住所地湖北省仙桃市干河办事处规划局宿舍。法定代表人：曾运秋，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张笛，湖北龙田律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪俊龙，湖北龙田律师事务所律师。原告潘卫、陈雯与被告湖北天悦置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告潘卫、陈雯，被告湖北天悦置业有限公司的委托诉讼代理人汪俊龙均到庭参加诉讼。诉讼中，被告湖北天悦置业有限公司向本院申请庭外和解三个月。本案现已审理终结。潘卫、陈雯向本院提出诉讼请求：1.湖北天悦置业有限公司支付潘卫、陈雯逾期交房违约金61871元（以已付房价款535683元为基数，从2019年12月31日起至2021年1月18日止为61871元；从2021年1月19日起至实际交房之日止，按日万分之三计算）；2.湖北天悦置业有限公司限期开通正式民用水、电、气入户；3.湖北天悦置业有限公司承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年12月1日，潘卫、陈雯与湖北天悦置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：ＸＴ19000263），合同约定：湖北天悦置业有限公司将位于仙桃市瑞阳大道以北、杜湖路以南名为都市房住宅房一套出售给潘卫、陈雯；房屋单价为4850元每平方米，110.29平方米，总价535683元；同时特别约定，被告应于2019年12月30日前向潘卫、陈雯交付该住宅房，如延迟交房，湖北天悦置业有限公司应按日向潘卫、陈雯支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，潘卫、陈雯按照湖北天悦置业有限公司的要求，以按揭贷款的方式付清了房款，潘卫、陈雯付清了全部房款后，一直等待湖北天悦置业有限公司按期交房，但湖北天悦置业有限公司将交房日一拖再拖，直至2020年12月29日才收到可以收房的通知，但截止本诉状递交之日，湖北天悦置业有限公司并未按照合同约定完成供水、供电、天燃气入户。潘卫、陈雯认为，该小区楼盘并未达到合同约定的交房条件，截止2021年1月18日，延迟交房天数达385天。潘卫、陈雯特提起诉讼要求湖北天悦置业有限公司支付违约金。湖北天悦置业有限公司辩称，湖北天悦置业有限公司已履行了通知和积极协助办理房产产证的义务，根本不存在违反《房地产买卖合同》的情况，湖北天悦置业有限公司积极为案涉房产相关的六个部门办理相关合格证，并实际取得各个部门的合格文件，积极履行了合同义务；湖北天悦置业有限公司按期已完成供水、供气、供电以及电梯安装，潘卫、陈雯第二项诉讼请求已实际履行；案涉房产因疫情影响导致延期交房，在疫情防控期间内的六个月应当免除违约责任；本案讼争房产即便按照合同约定交房逾期，潘卫、陈雯无权要求继续履行合同，湖北天悦置业有限公司也不必支付逾期交房违约金；即使延迟交房有湖北天悦置业有限公司的原因，按已付购房款按照日万分之三支付日违约金亦过分高于损失，应予减少。综上，湖北天悦置业有限公司及时履行了通知办证的义务，并积极配合按揭银行、潘卫、陈雯办理有关手续，主观上没有过错，客观上也没有给潘卫、陈雯造成任何实际经济损失，潘卫、陈雯延迟前来办理收房的责任应由其自负。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月1日，潘卫、陈雯与湖北天悦置业有限公司签订商品房买卖合同，约定潘卫、陈雯购买湖北天悦置业有限公司开发的位于仙桃市工业园杜湖原种场都市，建筑面积110.45㎡，单价4850元／㎡，总价款535683元；湖北天悦置业有限公司应于2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给潘卫、陈雯；逾期交房不超过180日的，自约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期交房超过360日后，买受人要求继续履行合同的，自约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，潘卫、陈雯于2018年12月1日向湖北天悦置业有限公司支付购房首付款165683元，剩余370000元以银行按揭方式支付。2020年12月28日，湖北天悦置业有限公司取得仙桃市住房保障服务中心颁发《仙桃市商品房项目竣工交付使用备案证》后，其工作人员于次日微信通知潘卫、陈雯收房，潘卫、陈雯认为不符合交房条件，拒绝收房。为此，潘卫、陈雯遂向本院提起诉讼。诉讼过程中，湖北天悦置业有限公司于2021年2月5日在仙桃市住房和城乡建设局办理建设工程竣工验收备案。本院认为，根据本案各方当事人的诉辩主张和主要理由，本院对争议焦点归纳并评析如下：一、关于湖北天悦置业有限公司是否存在逾期交付商品房的问题。本案中，潘卫、陈雯与湖北天悦置业有限公司签订商品房买卖合同中，约定湖北天悦置业有限公司应于2019年12月30日前向潘卫、陈雯交付经验收合格商品房。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”根据上述规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。本案中，湖北天悦置业有限公司于2020年12月29日通知潘卫、陈雯收房，但涉案楼栋于2021年2月5日才取得建设行政主管部门核发的建筑工程竣工验收备案证明材料，即2021年2月5日交付的涉案商品房符合合同约定，故湖北天悦置业有限公司应当对其未按约定时间履行商品房交付义务的行为，依法承担逾期交房的违约责任。二、关于逾期交房时间认定的问题。本案中，双方约定交房时间为2019年12月30日前，湖北天悦置业有限公司于2020年12月28日取得仙桃市住房保障服务中心颁发《仙桃市商品房项目竣工交付使用备案证》，次日通知潘卫、陈雯收房，履行了通知交房的义务，此时涉案商品房虽不符合交房条件，但湖北天悦置业有限公司于2021年2月5日为涉案商品房在仙桃市住房和城乡建设局办理建设工程竣工验收备案，潘卫、陈雯的合同目的已实现，因此湖北天悦置业有限公司交房时间认定为2021年2月5日。考虑到湖北省因新冠疫情于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，随即开始各类管控措施，2020年5月2日，湖北省由重大突发公共卫生事件省级一级响应调整为二级响应。新冠肺炎疫情属不可抗力，虽然疫情发生在合同约定的交房期限届满之后，但政府因新冠肺炎疫情实施管控措施一定程度影响湖北天悦置业有限公司采取补救措施。为化解房地产市场风险，促进房地产市场平稳过渡，平衡合同双方当事人的利益，本院酌定扣减受疫情影响逾期天数180天。故从2019年12月31日起至2021年2月5日，湖北天悦置业有限公司逾期交房时间为222天（402天－180天＝222天）。三、关于双方约定违约金是否过高以及调整幅度问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿数额计算方法，违约金数额或者损失赔偿数额可以参照以下标准确定：逾期交付使用商品房的，按照逾期交付使用商品房期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类商品房租金标准确定”。根据上述规定，逾期交房违约金过高或过低的，人民法院可以进行调整。本案中，双方约定逾期交房违约金的计算标准为总房款的日万分之三，明显超过仙桃市同地段同类商品房租金行情，考虑到潘卫、陈雯购买商品房的居住目的及湖北天悦置业有限公司履行合同的情况，本院将违约金计算标准调整为每日按照总房款的万分之一点五。综上，潘卫、陈雯与湖北天悦置业有限公司签订商品房买卖合同是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。潘卫、陈雯履行了支付购房款的义务，湖北天悦置业有限公司未按合同约定的时间交付商品房，属违约，应承担相应民事责任，故对潘卫、陈雯要求湖北天悦置业有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的数额，湖北天悦置业有限公司逾期交房222天，以商品房价款535683元为基数，按日万分之一点五计算，违约金的数额为17838.24元（535683元×0.00015×222＝17838.24元），对该诉请中合理的部分，予以支持。关于潘卫、陈雯要求限期开通正式民用水、电、气入户的诉请，经查，湖北天悦置业有限公司已实际履行，该纠纷已不存在。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告湖北天悦置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告潘卫、陈雯逾期交房违约金17838.24元；二、驳回原告潘卫、陈雯其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1347元，减半收取673.5元，原告潘卫、陈雯负担479.5元，被告湖北天悦置业有限公司负担194元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  李行德二〇二一年七月十九日书记员  陈 莎