北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初4414号原告（反诉被告）：李秦，男，1989年7月24日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：侯文霞，北京梵清律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：高君宇，女，1996年3月12日出生，汉族，北京自如生活企业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：李玲，女，1992年3月5日出生，汉族，北京自如生活企业管理有限公司员工。原告（反诉被告）李秦与被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李秦的委托诉讼代理人侯文霞、被告（反诉原告）自如公司的委托诉讼代理人高君宇、李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李秦向本院提出诉讼请求：1.原、被告继续履行双方于2019年7月11日签署的《资产管理服务合同》：2.被告支付原告预期收益40480元(2020年9月14日至2021年1月13日月租金8000元，2021年2月13日至2021年4月12日月租金8240元)、服务质量保证金7412元，共计47892元，并以47892元为基数，自2021年4月12日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；3.依法判决被告向原告支付资产管理期间的水费525元；4.依法判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年7月11日，原、被告(原名称：北京自如生活资产管理有限公司)签署《资产管理服务合同》(合同编号：BJGYWD199338169)，约定：1.1原告同意委托被告管理运营位于大兴区西红门镇瑞海家园三区16号楼3层3-301（以下简称301室）的标的资产；1.2原告同意授权被告对标的资产进行管理运营供他人居住、使用，被告为原告提供资产管理服务；1.3.管理期限自2019年11月15日起至2025年5月13日止；2.1.预期合理收益为8000元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%，3.1.管理期间内，原告同意被告对标的资产进行必要的装修，改造及不定期的对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏标的资产的承重结构，并符合国家相应的安全管理规范。5.1.(1)原告授权被告代表原告运营出租标的资产，签署与资产管理有关的合同(包括但不限于房屋租赁合同等)；6.1.双方协商一致解除。可以解除本合同。6.2.(2)被告有下列情形之一的，原告有权随时单方解除合同(a)迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的；7.1.一般违约责任。违约方违反本合同约定应立即纠正起违约行为，如给对方造成损失的，应赔偿相应损失；上述合同签署后，原告按约定交付了标的资产，被告按约定给付预期收益至2020年9月13日，根据被告在“自如业主”小程序中的打款计划，被告应于2020年10月13日、11月13日、12月13日分别向原告支付预期收益8000元，但至今未支付。2020年8月，被告单方要求解除合同，原告不同意。被告在无法定和约定的解除条件下，肆意违约并解除合同，严重违反了诚实信用原则，扰乱市场经济秩序。同时增加三点意见，一、合同履行过程中，原告已全面履行了合同义务，被告存在多个恶意违约行为，无权单方解除合同。根据被告《解约通知函》可知：1.被告单方解除合同的原因系房屋内的间居室被拆除，出租条件客观丧失；2.合同提前解除系不可归责于双方任意-方，因此互不承担违约责任；3.被告向原告下发永久密码将视为原告已确认并接受房屋。原告在收到上述《解约通知函》后，及时提出异议并向人民法院起诉以维护原告的合法权益。原告认为：1.原告将整个特定房屋出租给被告，原告已按合同约定将建筑面积为137平米。居室数量为3室1厅的房屋整体交付给被告，并按合同约定同意被告对房屋进行装修改造，但要求被告装修改造应符合国家相应的安全管理规范。房屋结构、居室数量，应以原规划设计为准，与房屋主体承重墙有关，房屋的居室数量客观条件从未改变，因此，原告已全面履行了合同义务，被告解约事由并非因原告未履行合同义务所致，原告不存在任何过错及违约行为。2.被告存在多个恶意违约行为：(1)合同成立后，被告在合同没有特别授权，也未征得原告许可的情况下，自行在租赁房屋客厅打隔断出租牟利，不但改变了房屋原规划设计的功能，同时也改变了房屋的内部结构，存在严重的安全隐患，上述行为均系北京市房屋出租管理部门所明令禁止的行为，属于违法群租，也违反了合同3.1条约定。(2)被告未按合同约定支付租金，违反了合同第6.2条第(2)款a小款；(3)被告单方无责解除合同，违法合同第6.1和6.2条：3.双方就被告无责解约事宜尚未达成一致意见，虽然被告向原告发送了房屋密码，但在原告拒绝被告单方无责解除合同并及时诉至法院的前提下，被告向原告发送房屋密码的行为并不能产生任何合同解除或房屋交接的法律效力，且被告作为房屋密码锁所有权人，实际控制、占有、使用该密码锁，从被告系统后台发出的密码为明码，被告在原告拒绝解除合同的情况下是能够继续通过后台查看密码并实际空置房屋的，故不存在合同在客观上无法继续履行的情形。二、被告无责解除合同对原告显失公平，故应当继续履行合同。1.原告将房屋出租给被告时，房屋系原告自有住房，设施设备齐全，完全符合正常出租条件。合同成立时，原告同意每一年均给被告1-2个月不等的空置期即免租期，且同意被告对原告房屋进行装修，是基于合同的履行期为5年零6个多月。现该合同从2019年11月15日正常履行到2020年9月14日，合同尚有四年半左右未履行。若解除合同，原告的损失包括每年的空置期租金损失，原有装修配置的损失，甚至可能赔偿被告高额的装修配置费，对原告显失公平，原、被告之间的利益严重失衡，故合同应继续履行为宜；2.本案合同在继续履行的情况下并未对被告的合法利益造成严重侵害，合同约定的租金是按签约当时的“市场行情”，且符合2019年11月份租赁市场的行情，被告未能举证证明继续履行严重侵害其合法权益，故合同应继续履行为宜；3.被告房屋租赁经营条件稳定，从2020年12月已全面启动收房，扩大经营。广告宣传：合同长期稳定、收入稳定可观、承接蛋壳解约房源、北京租赁市场稳定、业主自行出租困难，租给自如风险小、推荐房源还可获得奖励2000元左右或直接返现35%、自如承接装修业务、销售家具家电业务等。故本合同不存在法律和事实履行不能；4.被告作为一个专门从事住房租赁经营的商务服务行业营利法人，根据《民法典》86条营利法人从事经营活动，应当遵守商业道德，维护交易安全，接受政府和社会的监督，承担社会责任。三根据《资产管理服务合同》附件三第4条约定，被告应承担资产管理期间的生活费用(包括但不限于水费、电费、燃气费等)。资产管理期间，被告违反合同约定，就案涉租赁房屋拖欠北京市自来水集团有限公司525元水费，原告于2021年2月5日缴纳，原告有权向被告追偿上述费用。自如公司辩称，请求法院驳回李秦全部诉讼请求。理由如下，李秦与自如公司双方签署的《资产管理服务合同》在形式上和实质上已经终止履行，自如公司方完成解约手续办理并充分告知了李秦解约事宜的办理进度，相关款项结算清楚无拖欠，且就房屋接收事宜对李秦进行了充分说明，并通过下发房屋永久密码的方式，将房屋返还给了李秦，自如公司方自解约日即不再占有与使用房屋。一、自如公司与李秦签署的《资产管理服务合同》合法有效，双方就合同履行的居室数量、装修配置处置、资产返还等均作出了明确约定。合同约定自如公司为李秦就301室的房屋提供资产管理服务，自如公司收取租金，向李秦支付房租预期收益，涉案房屋原本格局为3居室，为便于房屋出租及提高收益，自如公司就房屋的情况与李秦进行协商，双方确定在客厅设立优化间增加可供出租的居室，以4居室对外合租出租，自如公司评估房屋共4个卧室对外出租的收益后给李秦确定的房租预期收益为8000元/月，每个管理周期递增3%，到2020年预期收益已达8000元/月。2020年4月6日优化间被责令拆除，双方合同约定的居室数量发生变化，房间数量减少后自如公司的收取的房租为6750元/月，远小于自如公司按照约定居室数量为李秦支付的房租预期收益，且李秦已收房，合同履行的客观基础丧失，继续履行对自如公司显失公平。二、优化间拆除非自如公司过错所致，自如公司提出解除合同系因客观情势变更所致，不应承担违约责任。自如公司设立的优化间不同于群租房，设立优化间是在客厅内，不同于厨房、卫生间、阳台等区域，基于客厅本身的功能性及面积大小，自如公司设立的优化间并未违反《商品房租赁管理办法》及《关于进一步规范出租房屋管理的规定(首综办【2013】19号)》中关于禁止出租的规定。且自如公司在2011年就以此经营模式进行运营，一直没有遭遇拆除，直至2018年后，房屋内优化间被大批拆除，此为自如公司无法预料的，在北京市住建委的约谈中，自如公司获得了北京市住建委的理解，其后不再进行优化间的拆除。因房间的居室数量是自如公司确定房租预期收益的基础条件，自如公司在优化间拆除后与李秦进行长期协商，希望就房租预期收益进行重新调整，但李秦均不同意，无奈之下自如公司只能单方解除合同，合同解除自如公司在主观上不存在违约的故意，在客观上基于房屋可出租房间减少的事实，因此自如公司不应承担违约责任，即使法院认定自如公司的解约行为构成违约，合同约定的双倍月预期收益的违约金，自如公司认为该金额过高法院应当酌情降低。首先业主并没有证明其有损失，其次我司已经及时向业主交付了房屋密码，其完全可以有时间对房屋进行处置。三、自如公司已经就合同的解除履行了通知义务，并办理了解约结算，自如公司无法继续承租和管理李秦方房屋，合同不适宜强制履行。自如公司与李秦协商无法达成一致后，即通知李秦自如公司要解除合同，并且自如公司于2020年11月10日向李秦寄送了书面解约通知函，通知李秦合同于2020年11月15日解除，其后自如公司腾空房屋，依据合同2.6条、3.3条进行了解约结算，自如公司于2020年11月13日，向李秦主发送短信提示合同款项已结算完毕，李秦可前往微信小程序内自行领取房屋密码。后由于李秦拒绝自行获取密码、接受房屋，自如公司又于2020年12月2日将永久密码下发并书面通知了李秦，李秦获取该密码。依据合同6.5条约定：合同到期或解约的，乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码。甲方应在本合同到期日、解除日或者腾退期届满日与乙方办理合同解除及物业交割等相关手续。现自如公司已完成承租人退租清退和还房前保洁等相关工作，并向业主告知了房门密码锁，根据合同约定应视为完成了交房义务。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大：没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。因此对于李秦主张之后的租金等损失，属于其没有及时收房或采取其他措施降低损失，该部分损失与自如公司解约之间没有因果关系，应由其自行承担。四、自如公司在合同期内最大限度维护李秦利益，继续履行合同对自如公司显失公平。合同虽是自如公司单方解除，但在合同履行期内自如公司最大限度维护了李秦方的利益，一则在优化间拆除后至2020年9月14日期间，自如公司仍长期按照原租金价格进行支付，在此期间自如公司每月亏损；二则在疫情发生时，自如公司作为利润微薄的民生行业，陷入经营困难，资金状况十分紧张，但仍没有停止或减少向李秦支付房租，此次解约自如公司并非恶意，且由于涉及的业主数量众多，此案并非个案，继续履行此类合同自如公司无力承受；三则在合同履行期内自如公司从未有过延迟支付租金或损毁房屋等其他违约行为，针对上述具体情况，自如公司庭后将补交情况说明一份供参考。基于以上事实，本着合理、公平承担损失的原则，请求法院酌情判决，驳回李秦的诉讼请求。自如公司提出反诉请求，1.请求判令确认双方签署的《资产管理服务合同》于2020年11月15日解除；2.要求李秦支付自如公司装修新配置设施损失费用26024.52元；3.本案诉讼费用由李秦承担。事实与理由：自如公司与李秦与2019年7月11日就案涉房屋的经营管理事宜签订了《资产管理服务合同》，双方约定合同期自2019年11月15日起至2025年5月13日止，每月自如公司向李秦支付预期收益标准为8000元每月，并按3%标准按年度递增。后案涉房屋实际出租价格远低于自如公司应向李秦支付的租金等运营成本，因此自2020年始自如公司即同李秦就降低预期收益变更合同或解除合同开展了相关沟通，但双方无法达成一致。自如公司于2020年11月10日以书面函件形式告知李秦合同解约事宜。2020年12月2日李秦获得房屋密码。二、依据约定，资产管理服务合同提前解除的，应当由委托人承担新配置设施损失费用。自如公司接收案涉房屋后，为全面、妥善履行各项合同义务，及时组织专业人员对于房屋进行了必要的装修和改造，增设了大量的电器设备和家居设施，共计投入成本31848.3元。现因合同提前解除，根据《资产管理服务合同》第3.3条“标的资产装修配置设施的处置。合同提前解约，甲方应向乙方支付新配置设施的损失费。合同到期或提前解约，乙方购置的相应配置设施所有权归甲方，并保证配置设施处于正常使用状态的相关约定，现因合同已解除，自如公司有权按照约定要求李秦承担装修配置费用。李秦应承担自如公司新配置设施的损失费用，金额为26024.52元。李秦针对自如公司的反诉请求辩称，不同意自如的所有反诉请求及事实理由，具体答辩意见分别论述如下：第一部分关于房屋居室数量、租金确定标准部分答辩如下：一、根据合同1.3条，本合同系自如的制式合同，所有合同条款均为自如拟定后出具电子合同，双方通过自如的自如APP进行电子签约，无纸质合同，合同中自如并未对“优化间”就是隔断做任何书面或口头解释，隔断设立、拆除时，自如均未与李秦协商确认，李秦不知情，双方就对房屋打隔断出租提高收益事宜从未达成书面或口头的合意，更不是双方确定租金标准、订立和履行合同的客观基础条件，也非合同约定的自如可单方解约事由。二、合同成立前，自如已到房屋进行实地考察，并查验了房屋产权证明，房屋为3室1厅，自如公司对此明知且认可，附件1中居室数量无勾选，约定不明，居室数量应以房屋产权证明中原规划设计及房屋实际情况为准。三、根据合同2.1条，双方是根据签约时的市场行情确定租金标准，每年均为固定金额，签约时北京租赁市场几大中介机构竞争激烈，竞相抬价抢房源，市场行情普遍高涨，双方的租金标准也符合当时的市场行情。四、根据合同2.4、2.5.条，自如公司转租所得收益全部归自如公司享有，李秦并未参与分配，双方是基于平等、自愿原则订立该份长期租赁合同，系租赁关系，而非共同经营关系，自如作为专业经营租赁房屋的中介机构，承租李秦房屋后如何经营、是否盈利均与李秦无关，也不是双方订立、解除合同的前置条件，故自如应自行承担经营风险，自负盈亏，而不是转移风险给李秦，自如在其收益高时正常履行合同，收益低时以单方违约解除合同的方式来降低其自身的经营损失，构成恶意违约。五、北京市禁止打隔断违法群租政策是2013年实施，自如公司作为专业从事住房租赁经营的中介机构，自身应对国家政策进行充分了解，合同成立后，自如公司为谋取高额收益而擅自打隔断出租，不但改变房屋原规划设计功能，也改变房屋内部结构，存在严重安全隐患，违反了合同3.1条约定，构成严重违约，自如应当预见而没预见，系其主观过错所致，应自行承担风险。另，自如主张其打隔断合法，那行政机关为何责令拆除？自如不能自圆其说，也未提供行政机关作出该具体行政行为的证明文件。自如自行拆除隔断后，一直按合同订立时的居室数量对外出租，现以居室数量减少、经营亏损为由解除合同，无事实和法律依据。第二部分关于自如解约方式答辩如下：一、李秦已将建筑面积、居室数量固定的特定房屋交付给自如，全面履行了合同义务，无任何违约和过错行为，根据合同6.1和6.2条，自如单方解约不符合民法典563条及合同约定事由，因此自如不享有单方解除权，其单方解约、结算、交接行为均为无效的法律行为。二、李秦未收到结算协议，更未签字确认，该协议未生效，双方应在合同到期或依法解除时重新进行结算。自如发送电子锁密码的行为不构成交接房屋，其作为密码锁所有权人，实际占有、控制、使用该密码系统，密码由自如发出，自如不可能不知道或无法获取，更不存在永久密码之荒唐说辞，如只要发送电子锁密码便能构成法律上的房屋交接，将会给现在及未来所有房屋租赁合同的当事人造成不安全感，超出当事人的预期，甚至导致合同稳定性无法得到法律保障，租赁市场秩序陷入混乱。三、根据国家锁具安全通用技术条件标准，电子密码锁必须配备物理钥匙，房屋的机械钥匙及合同订立时李秦交付给自如的水卡、电卡、燃气卡、门禁卡、机械钥匙等实物在双方未依法办理交接前仍在自如处，租赁房屋仍由自如控制。第三部分关于装修配置折旧费部分答辩如下：一、结合合同1.3、3.3、3.4、7.2、7.3条可知该合同为自如的制式合同，3.3、3.4条的约定明显是自如不合理地免除、减轻其责任，加重李秦责任、限制李秦主要权利，根据民法典第496条、497条、498条，李秦认为：3.3、3.4条为无效的格式条款，故该条款不成为合同的内容，对该格式条款的理解发生争议时，应作出不利于提供格式条款即自如一方的解释根据合同7.2、7.3条，因李秦违约致使自如单方解除合同，李秦应赔偿装修配置折旧费，现因自如违约提前解除合同，导致装修配置不能继续合理利用，无权要求李秦赔偿。二、根据北京市住建委等五部门于2021年1月28日发布的联合发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》第八条：“住房租赁企业出资对租赁住房进行装修的，应当取得房屋产权人书面同意。住房租赁企业提前解除合同的，应依据合同约定履行各方责任，不得强制收取装修费用。”本案中，自如针对案涉租赁房屋的装修配置方案、费用明细均未曾向李秦出示并书面确认，且因自如违约提前解除合同，其无权收取或抵扣装修配置费，另该装修配置已使用了几年，残余价值极低。第四部分综合意见。自如公司存在擅自对租赁房屋打隔断出租牟利、拖欠租金、单方无责解除合同、强制收取装修配置费等一系列恶意违约情形，其打隔断出租被相关政府部门制止后，便按房屋实际居室数量正常出租至纠纷发生前，其合法利益并未受损。李秦每年均授予自如免租期并同意其对房屋装修改造，是基于自如能够按合同约定的管理期限完整履行完毕该长期租赁合同，现因自如单方违约致使该长期租赁合同提前解除，李秦的损失包括每年的空置期租金损失，原有装修配置损失等，考虑到：(1)自如与李秦单方解约前，租赁房屋处于满租状态，自如为达到与李秦解约以保全其自身利益的目的，强行清退租客，导致房屋空置，损失扩大的过错方系自如；(2)本长期租赁合同现因自如违约提前解除，给李秦造成合同正常履行完毕后的可得利益损失(3)合同解除后，李秦另寻新租户极其困难，还需承担2.3个月的空置期对租赁房屋重新进行修缮、配置设备，以达到符合再次出租的标准，甚至再另向第三方中介机构承担23个月的免租期；(4)李秦与自如公司约定的违约金尚不足以弥补因自如单方违约给李秦造成的实际损失。综上，请求人民法院依法查明事实，驳回自如全部反诉请求，并支持李秦的全部诉求，以维护李秦的合法权益，否则对李秦显失公平。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2019年7月11日，李秦（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定甲方委托乙方管理运营301室。管理期限自2019年11月15日起至2025年5月13日止。双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益8000元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。首个管理周期的空置期为60天，第二个管理周期起每个管理周期空置期为30天，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。关于服务质量保证金，管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金，每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，本合同终止或解除时结算后如仍有剩余，甲方应在当期付款期限内将余额返还给乙方。结算方式：双方认可自2020年1月14日开始计收收益，每月为一次结算周期。4.3甲方应于乙方向其支付服务质量保证金当日向乙方支付828元/年的维修基金，该维修基金适用于单个管理周期。6.2（2）乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：（a）迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日；（b）乙方对本合同构成严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应义务已经不可能或不公平的……7.3乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于两倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同签订后，自如公司向李秦支付租金至2020年9月13日。现管理周期，月租金为8000元。双方均认可自如公司应支付服务质量保证金8000元，自如公司扣除828元后支付李秦7172元。委托管理期内，自如公司将涉案房屋客厅内设置优化间，形成四居室的事实对外出租，后优化间于2020年4月拆除。自如公司主张因优化间被拆除，房屋作为四居室出租的目的无法实现，与李秦协商降低房租未果后，向李秦发送《解约通知函》，决定于2020年11月15日解除合同。李秦称自如公司解除合同的理由不成立，拆除优化间属于商业风险，签订合同时，自如公司应自己预见优化间被拆除的风险。自如公司单方出具《＜资产管理服务合同＞解约结算协议》，记载：“双方于2020年11月8日（交割日）对标的资产内的费用结算、生活费用、装修配置等事宜予以确认……双方费用结算明细，根据本协议附件《费用结算清单》，自如公司应向李秦支付费用10907.48元”。自如公司于2020年12月2日，通过短信形式向李秦手机发送房屋智能锁密码，自如公司称该密码为永久密码。李秦2021年2月5日缴纳301室水费525元，缴费说明为10月水费。本院认为，李秦与自如公司签订的合同虽名为《资产管理服务合同》，但合同对租金标准、租金支付方式等内容均作了约定，符合租赁合同的一般特征，故本院认定双方之间成立房屋租赁合同关系。双方之间签订的合同是双方真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，属合法有效。双方均应按照前述协议行使权利、履行义务。本案中，自如公司作为经验丰富的房屋租赁市场主体，对租赁市场的相关行政管理政策应明知且熟悉，拆除隔断间应属执行原有政策规定而非出台新的行政管理政策所致，自如公司对此并非不可预见，不构成情势变更。自如公司以无力支付租金为由提出解除合同，在李秦不同意解除合同的情况下，自如公司不具有合同解除权，对自如公司主张合同于2020年11月15日解除的反诉请求，本院不予支持。自如公司单方清退租户的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同。李秦坚持要求继续履行合同，考虑到自如公司不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，合同目的已无法实现，故本院认定判决解除合同为宜。故对李秦要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。自如公司于2020年12月2日向李秦发送房屋永久密码，李秦收到该短信。自如公司向李秦发送房屋门锁密码，因客观上自如公司失去了对房屋的控制而出租人能够控制房屋，故本院确认李秦收到密码之日为解除时间，即2020年12月2日。关于租金问题。合同解除前，自如公司应如约交纳租金。自如公司支付租金至2020年9月13日，自如公司还应支付2020年9月14日至2020年12月2日期间的租金。自如公司在解约结算中支付李秦10907.48元，该笔款项应在租金中进行抵扣。自如公司另支付李秦服务质量保证金7172元，自如公司主张该笔保证金为租金，为了减少诉讼成本，本院将该笔费用在租金中进行抵扣。经核算，自如公司应支付李秦租金2987.15元。对李秦超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。对于李秦关于服务质量保证金的诉讼请求，本院不予支持。关于水费，李秦提交的证据可以证明其缴纳了301室2020年10月的水费，该费用应由自如公司承担。关于自如公司主张的装修配置损失。自如公司作为经验丰富的房屋租赁市场主体，对租赁市场的相关行政管理政策应明知且熟悉，拆除隔断间应属执行原有政策规定而非出台新的行政管理政策所致，自如公司对此并非不可预见，不构成情势变更。本案中系自如公司单方违约导致合同解除并直接通过发送房屋密码的方式强行将房屋交还李秦，李秦不存在过错，故对于自如公司要求李秦支付装修、新配置设施损失费的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、确认李秦与北京自如生活企业管理有限公司于2019年7月11日签订的《资产管理服务合同》于2020年12月2日解除；二、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李秦支付租金2987.15元；三、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李秦水费525元；四、驳回李秦其他诉讼请求；五、驳回北京自如生活企业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费505元，由李秦负担468元（已交纳），由北京自如生活企业管理有限公司负担37元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费225元，由北京自如生活企业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  吴 晶二〇二一年七月二十日法官助理  孙学博书 记 员  郑少杰