青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初2836号原告：青海家园物业管理有限公司，统一社会信用代码：916301007105488391，住所地：西宁市城中区南山路**。法定代表人：张艳，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周青、赵亚莉，青海竞帆律师事务所律师。被告：马小红，女，回族，1974年7月22日出生，公民身份号码：XXX，住西宁市城中区。委托诉讼代理人：马金明，男，回族，1973年11月5日出生，公民身份号码：XXX，住西宁市城中区。原告青海家园物业管理有限公司与被告马小红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告青海家园物业管理有限公司委托诉讼代理人赵亚莉到庭参加了诉讼，被告马小红经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告青海家园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2019年1月1日至2020年6月26日期间的物业费1661.4元，违约金22.84元，共计1684.24元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年12月17日，原、被告双方就乙方所住南山路16号23号楼352室物业服务事宜，签订了《鸣翠柳小区物业服务合同》，该合同第四条“收、交费标准及期限”中明确约定了被告缴纳费用时间为：签订本合同之日起交纳初次物业管理费后，每半年交纳一次，即每年的1月1日至10日缴纳上半年物业费；6月1日至10日缴纳下半年物业费，逾期未缴纳者，将视为违约。上述合同签订后，原告即按照约定为包括被告在内小区全体业主提供了物业服务，被告亦享受了该等服务。但是，自2020年1月起，被告在没有正当理由的情况下，无故拖欠物业费累计达1684.24元，原告曾多次催缴，均未果。被告拖欠物业管理费的行为，已经构成了违约。其违约行为不仅严重影响了原告的正常服务秩序，并给原告造成了较大经济损失。为了避免原告的合法权益不再继续受到侵害，原告依据《民事诉讼法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，依法诉至法院，请求人民法院依法支持原告的各项诉讼请求。被告马小红辩称：一、原告私自将物业涨价未展开价格听证，未听取广大人民群众的意见和建议，违反国家级、、地方有关法律法规二、被告曾按照0.6元每平方米去缴纳物业费，原告拒收。三、现在答辩人愿意按照0.6元每平方米去缴纳。四、本案诉讼费应由被答辩人承担。本案原告围绕诉讼请求提交了如下证据：证据一：业主公约、物业服务合同，证明被告根据业主公约和物业服务合同约定应向原告交纳已服务的物业费用。证据二：催告函、张贴催告函的照片，证明因被告未能按照约定履行交纳物业费的义务，原告对被告进行了催告。证据三：调整物业费用意见征询表、调整物业费用意见征询表《公示》、调整物业费用意见征询表《公示》照片、2019年已交纳物业服务费用收据，证明原告收取物业费的标准。该标准取得了全体小区业主72.18%的认可，且已经有86%业主按照该标准交纳了物业费。被告质证认为对于证据一真实性有意见，不是本人签的，业主公约内容我清楚；对于证据二真实性认可，数额不认可；对于证据三真实性不认可，该事实我不清楚。被告提交的证据有：原版物业服务手册，证明没有签过物业服务合同。原告质证认为对证据的真实性、合法性、关联性认可，证明内容不认可。对原告提交的证据二和被告提交的证据双方对真实性无异议，本院予以认定；原告提交的证据一被告对真实性有异议，称签名不是本人签字，但被告没有提供证据予以佐证，并且原、被告之间存在事实上的物业管理关系，故对证据一本院予以认定；证据三该证据能够证明原告对物业费标准调整至每月每平方米0.9元征得了半数以上业主同意，与本案有关联性，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年12月17日，原、被告双方就被告所住西宁市南山路16号23号楼352室物业服务事宜签订了《鸣翠柳山庄住宅小区物业管理服务合同》，该合同主要载明：被告马小红的住宅建筑面积为103平方米，其自2005年10月1日起开始交纳物业管理费，住宅按建筑面积每月每平方米0.45元计算，该物业管理服务费用标准按物价局核定，届时做出必要的调整。每次交纳费用时间为每半年交纳一次，即每年的1月1日至10日交纳上半年的物业管理费，6月1日至10日交纳下半年的物业管理费。受有关部门或单位的委托，原告家园物业公司可提供水费、电费、燃（煤）气费、采暖费、垃圾处理费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）收费标准执行政府规定，并从业主入住时计收。若业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，家园物业公司有权要求业主补交；双方并没有约定违约金的计算方式。2018年年底家园物业公司以《物业费调整标准征询表》的方式对该小区业主进行逐户征询意见，将物业费收费标准提高至每月每平方米0.9元。征得半数以上业主同意后大部分业主按每月每平方米0.9元的标准交纳了物业费。庭审中被告马小红认可尚欠原告2019年1月1日至2020年6月26日期间的物业费的事实。被告房屋实际建筑面积为102.56㎡。另查明，2019年8月该小区成立了业主委员会。2020年6月26日该小区业主委员会与原告家园物业公司解除了物业服务合同。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《鸣翠柳山庄住宅小区物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示,未违反法律及行政法规强制性规定,应为有效。原告家园物业公司依据合同约定向被告马小红提供了物业服务，被告马小红应按照合同约定向原告家园物业公司交纳物业费等费用。关于物业费收费标准，原告家园物业公司进行了调整，符合《中华人民共和国民法典》第二百七十八条及《物业管理条例》第四十条的规定，亦符合《鸣翠柳山庄住宅小区物业管理服务合同》第四条第七项的约定，其住宅建筑面积实际为102.56平方米，故其应给付原告家园物业公司自2019年1月1日至2020年6月26日期间的物业费1661.4元。原告起诉要求被告给付违约金，但双方在合同中并没有约定明确的计算方式，对该项诉讼请求本院不予支持。被告马小红的抗辩理由，证据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马小红自本判决生效之日起十日内给付原告青海家园物业管理有限公司2019年1月1日至2020年6月26日物业费1661.4元。二、驳回原告青海家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告马小红负担（此款原告已预交，被告随上述应付款项一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 何亚峰二〇二一年七月十三日法官助理 孔爱爱书记员 陈 涛附：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。