浙江省景宁畲族自治县人民法院民事判决书（2021）浙1127民初494号        原告：张菊录，女，1966年7月8日出生（公民身份号码：XXX），汉族，住浙江省景宁畲族自治县。                原告：张江海，男，1964年8月10日出生（公民身份号码：XXX），汉族，住浙江省景宁畲族自治县。                共同委托诉讼代理人：李光耀，浙江晟耀律师事务所律师。                共同委托诉讼代理人：华盛，浙江晟耀律师事务所律师。                被告：景宁天元房地产有限公司，统一社会信用代码：913311270916961537，住所地浙江省丽水市景宁畲族自治县红星街道团结东路文锦苑1幢。                法定代表人：纪建伟。                委托诉讼代理人：阙树法，浙江君问律师事务所律师。                委托诉讼代理人：刘仰勇，男，1981年9月28日出生（公民身份号码：XXX），汉族，住山东省微山县，系该公司营销总监。                原告张菊录、张江海与被告景宁天元房地产有限公司（以下简称“天元公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告张菊录、张江海向本院提出诉讼请求：一、判令被告依约在交房前完成“跌水瀑布”、亭台廊间、水景水系、绿化景观等公共设施的建设；二、判令被告对不符合设计所划车位、路宽、道路坡度等违约行为，按照设计图纸立即进行整改；三、判令被告在交房前完成将燃气管道预埋至进户；四、判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2021年1月11日起，按原告已交付房价款的日万分之二计算至案涉房屋符合交付条件并实际交付之日止，暂计至2021年4月14日为28606.80元）；五、判令被告赔偿原告因小区品质不符合合同约定、达不到被告原宣传的房屋市场价值的损失1万元（最终以评估为准）；六、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年，被告取得位于景宁县红星街道外舍菖蒲湾（编号为浙（2018）景宁县不动产权第0001523）地块的建设用地使用权，并在上述建设地块开发天元碧水山居商住小区。被告为了更好地销售其开发的案涉商住小区，通过海报、视频、宣传资料、楼盘沙盘等形式进行广告宣传，对拟销售案涉房屋的格局、方位、绿化、设施、休闲区域、景观区域、广场风貌、建筑风格、交通条件等进行了描述，定位该商住小区为景宁的城市名片、高档别墅小区。2020年7月29日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，购买被告开发的天元碧水山居商住小区商品房。合同约定：1．原告向被告购买商品房坐落于景宁畲族自治县红星街道天元碧水山居A79幢01室，面积以房地产产权登记机关登记面积为准（应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单见本合同附件二），除商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，另行约定于本合同附件三；2．下列物业属于出卖人所有，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主共有，车位、车库均无；3．计价方式按建筑面积×单价，购房价款为1538000元，付款方式为按揭付款方式，买受人应在合同签订当日支付首付款46.8万元，剩余107万元通过办理银行按揭贷款方式支付；交付期限及条件：出卖人应当在2021年1月10日前，将符合条件的商品房交付买受人使用：①建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明。②取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。③用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。④上述2-3项内容以第1项为准；出卖人如未按合同规定期限交付商品房的，逾期不超过60天，自逾期之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，如超过60天，买受人有权解除合同，出卖人退还已付购房款并按买受人累计已付购房款的1.5％向买受人支付违约金；4．经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准后十日内书面通知原告：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约履行了付款义务。2021年1月，被告称该天元碧水山居商住小区已通过竣工验收，通知原告办理交房手续并要求缴纳高额物业管理费、装修垃圾清运费等。后原告到案涉房屋小区查看购买房屋的情况及附属设施时，发现购买房屋存在众多问题，不具备交房条件，主要为：1．被告承诺的千熙桥、千山桥未能通车通行，未能兑现碧水山居两公里车程直达行政中心的承诺；2．被告未按广告宣传等所示完成“跌水瀑布”、亭台廊间和小区水景水系、绿化景观建设；3．被告未按与原告所签《商品房买卖合同》第九条的约定，使“用气”具备商品房正常使用的基本条件；4．被告现场用黄线划分标示的露天车位，属于公告区域（用地）；5．现场实际路宽与《关于天元碧水山居初步设计的批复》的设计要求不一致，设计要求“主路宽6米，组团路宽5米”，但小区道路未达到路宽5米，且人车混行，部分路段狭窄两车不能交会。尤为严重的是，小区道路存在坡陡、弯急（达270度），在道路外是几十米陡峭深渊的情况下，路边仅用难起防护作用的护栏，此严重安全隐患危及小区业主和相关人员的人身、财产安全；6．目前碧水山居第三、第四期仍在建设中，大量施工车辆频繁穿越于二期小区，小区管理用房、保安等物业管理人员、以及园林、水系、游乐等景观设施建设根本未到位，不应缴纳相应的物业管理费。另，小区毗邻处有多具坟墓未迁移，严重贬损小区和“别墅”的档次品味。为此，原告发函被告提出异议，并要求兑现承诺并整改相应问题，但被告至今未进行处理。原告认为，原被告签订《浙江省商品房买卖合同》双方应依约履行。该合同为被告为了重复使用而预先拟定的格式合同，其中第九条关于交付期限及条件中第一款第4项免除了被告的责任、限制了原告主要的权利，且在签约前未进行说明，应属无效。被告在销售过程中发布的广告宣传、楼盘沙盘等资料中关于建筑风格、景观绿化、休闲设施、小区风貌、交通便利等内容清楚明确，且对本案原告的购房行为及交易价格起到了重要的作用，原告的购房均价远高于当时当地的市场价，该广告宣传等资料中的上述内容应当作为合同内容。原告已依约履行付款义务，被告通知原告交房时该商住小区存在上述重大问题，不具备交房条件，被告的行为已构成违约，致使其拟交付给原告的房屋品质、功能及环境等与其合同约定不符，达不到被告原宣传的高档小区的房屋市场价值，损害了原告的合法权益。为此，原告特根据《民事诉讼法》、《民法典》等相关法律规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。                被告天元公司辩称，一、无异议的事实：双方签订了商品房买卖合同，原告已付了绝大部分的购房款，跌水瀑布等有关景观目前没有做。二、有异议的事实：1．对《商品房买卖合同》的内容，在原告认购之前，就已向原告公示了合同文本的全部内容，向原告提示了交付时间、交付条件、付款方式、各方的责任、违约责任等主要内容，并就原告提出的疑问一一予以说明。在原告完全清楚了合同的文本全部内容后，原告接受被告提出交易条件的前提下，才签订《天元碧水山居认购协议》，因此，原告以被告对合同中有关内容没有进行提示和说明与事实不符。2．对第一项、第二项的诉讼请求，原告不符合起诉的主体资格。这些内容均有关全体业主的共益事项，应由业主委员会为原告。第一项诉讼请求所涉事项，是位于第三期、第四期区块内，要在后续工程中建设，现在没有，不等于以后没有。《商品房买卖合同》也没有约定交房时这些景观必须投入使用，被告也没有作出承诺，在交房时投入使用。第二项诉讼请求根本没有事实依据，所划车位是根据规划设计来划的，且平面示意图在售楼部着手销售之前就张挂告示，原告在购房时就明知，被告也没有用于销售。规划建筑区外的道路是市政建设工程，业主是政府，规划建筑区内的道路符合建设规划设计。3．第三项诉讼请求也不能成立。商品房买卖合同约定的交付条件并不包括燃气管道。被告的建设行为符合工程规划设计，工程已在2020年12月23日竣工验收，2021年1月8日竣工验收备案。不过，随着管道燃气公司进驻本地，被告也愿意为整个小区去对接沟通，争取管道燃气进小区，更方便业主的生活。但这件事情，不是被告的法定或约定的义务。4．原告的第四项诉讼请求不能成立。被告将符合合同约定条件的房屋用于交付，且在约定的时间向原告分别以微信、或手机短信、打电话、邮件快递等方式送达了交房通知。原告在收到交房通知后，拒不办理交房手续，拒不支付因约定面积与实际面积差异产生的房价款及其他代收的维修基金等费用。根据《商品房买卖合同》第六条第一款、第三款的约定，产权登记面积大于合同面积时，面积误差部分的房价款应由买受人补足；第五条第二款约定，应在物业交付时交纳物业专项维修资金；附件八《补充协议》第7条约定，买受人应交的房款，应由买受人在交房前向出卖人付清。依据《民法典》第五百六十二条的规定，被告享有先履行抗辩权。5．所使用的合同文本不是格式合同。《合同法》第39条规定：格式合同是当事人为了重复使用而预先拟定的。案涉文本是浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局规定统一使用的网签合同文本，对该文本固有条款内容，无法修改，只有在固定条款之下的空白行供双方自行约定或补充约定的方式来对固有条款内容进行修改、增补或删除。因此，该文本不是格式文本。6．被告第三期、第四期工程建设，使用既有道路符合法律规定，原告应有容忍义务。毗邻小区的少数未迁移的坟墓，一是距原告购买的房屋较远，且若要迁移，也是政府部门工作原因所致，并非被告所能作为。7．原告第六项诉讼请求也不成立。千熙桥和千山桥问题，首先它们不属于建筑规划区内的公共交通设施；其次，在案涉项目立项时，当地的城市规划已公布，属政府投资建设，且千熙桥已在去年动工兴建，被告根据公布的城市规划，对项目可预期的交通设施作介绍并不违反规定，2018年原告等众多购房者联名向县政府、交通局申请尽早建桥；再次，《商品房买卖合同》、宣传资料中，也没有约定或描述在约定的交房时间，这两座桥必定通车使用。这个介绍的内容也并不能成为合同内容。被告的沙盘、视频资料均是一个大致情况的概括的、一般性的介绍，并不构成具体的要约或承诺，不能成为合同的内容，况且，附件八《补充协议》第24条，对此有明确的约定。8．有关物业管理关系的内容是另一法律关系，与本案无关。综上，请裁定驳回原告第一项、第二项请求的起诉，判决驳回第三项至第六项的诉讼请求。                本院经审理认定，2017年2月20日，景宁畲族自治县发展和改革局作出景发改投资（2017）10号《关于天元碧水山居初步设计的批复》，原则同意上海同大规划建筑设计有限公司编制的《天元碧水山居项目初步设计报批稿》。2017年4月24日，被告取得天元碧水山居（二期A01-A88楼）项目的建设工程规划许可证（建字第331127201700023号），建设位置为景宁红星街道外舍菖蒲湾。                2020年7月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，购买被告开发的天元碧水山居商住小区商品房一处。合同约定：“第三条买受人所购商品房的基本情况：房屋坐落景宁畲族自治县红星街道天元碧水山居A79幢01室……第四条建筑区划内相关物业归属的约定：……下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主共有。1、车位，×；2、车库，无。……第六条面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。当事人选择建筑面积（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。……买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。……第九条交付期限及条件：出卖人应当在2021年1月10日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4、上述2-3项内容以第1项为准。……第十条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十一条规划设计变更的约定：经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。……第十二条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……”                合同附件八补充协议内容约定：“第20条，如果未能在合同第十二条约定的期限内交付房屋的，则交房期限变更为再顺延2个月。对出卖人逾期交房违约责任内容变更为：买受人仍选择继续履行合同，但自顺延期限届满之日起由出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。第22条，对规划、设计变更的补充约定。（1）在不影响买受人所购商品房的结构形式、户型、尺寸空间、朝向以及商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出局部调整的，可不通知买受人。若变更无需经过规划部门批准或设计单位同意的，在不影响买受人所购商品房的结构形式、户型、尺寸空间、朝向以及商品房质量或使用功能的前提下，出卖人对原规划设计方案进行局部调整的，可不通知买受人。（2）出卖人可根据时代发展的需要对商业用房的配套设施、设备进行调整和改建，不再另行通知买受人。出卖人可以根据建设需要，对小区规划、设计进行微调，最终按相关部门批准或者同意的规划变更、设计变更为准，出卖人不再另行通知买受人。”                天元碧水山居项目二期工程于2020年12月23日进行了竣工验收，之后取得二期工程竣工验收备案。2021年1月上旬，被告向原告邮寄碧水山居交房通知书、天元碧水山居交房收费一览表。                另查明，被告广告宣传资料中提到了千山桥、千熙桥，但这两座桥不在天元碧水山居规划建设范围内。天元碧水山居二期工程中无私人车位，但规划有公共车位，目前被告已对二期的公共车位完成了划线标识。另外，天元碧水山居项目规划设计中无燃气管道敷设设计。截至2021年7月29日止，天元碧水山居二期楼盘未预埋燃气管道。                本院认定上述事实并采信的证据有：原告提供的身份证复印件、企业登记信息、商品房买卖合同、广告视频、楼盘照片、沙盘照片、收款收据、银行交易凭证、宣传广告图、小区现场照片、现场视频、关于天元碧水山居初步设计的批复，被告提供的商品房预售许可证、房屋建筑竣工验收备案表、规划设计图、建设工程规划许可证、售楼部销售现场照片、微信朋友圈页面截图、邮件寄送凭证、交房通知书、天元碧水山居交房收费一览表、房屋建筑面积测量报告、天元·碧水山居定房协议，本院调取的房屋建筑工程竣工验收备案表、建设工程消防验收备案凭证、新建房屋白蚁预防证明书、节能分部验收记录、检测报告、监理质量评估报告、竣工验收报告、天元碧水山居二期工程竣工验收报告（上海同大规划建筑设计有限公司）、房屋建筑与市政基础设施工程竣工报告（勘察单位）、天元碧水山居二期工程竣工验收报告（景宁天元房地产有限公司）、工程竣工验收备案文件目录、浙江省建设工程规划核实确认书及双方当事人当庭陈述。原告举证的项目总设计方案节选图片，花园面积表格，被告举证的外舍古城修建性详细规划、沙盘说明照片真实性无法确定，本院不予采纳。                本院认为，案涉房产系天元公司开发的景宁天元碧水山居第二期楼盘，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行合同义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项的规定，民事诉讼的原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案系商品房预售合同纠纷，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告作为合同一方当事人提起诉讼，第一、二项诉讼请求与原告具有利害关系，故原告具有适格的主体资格。                关于跌水瀑布、亭台廊间、水景水系、绿化景观等公共设施被告是否需在交房前完成建设。本院认为，以上公共设施在广告宣传中有说明，也有规划设计，是天元碧水山居整体项目中较大的建设项目，但是规划区域在第三期、第四期工程项目范围内，目前，第三期、第四期项目工程还在施工中。原告诉请被告现在完成跌水瀑布、亭台廊间、水景水系、绿化景观等公共设施的建设条件未成熟，对于该项诉请，本院不予支持。                关于车位、路宽、道路坡度等建设项目，属于小区建造过程中的规划、设计、施工等问题，工程是否符合规划设计，应由相关职能部门予以认定，现天元碧水山居项目二期工程已通过相关职能部门验收，并取得竣工验收备案，对原告的该项请求，本院不予支持。                关于燃气管道预埋敷设问题。天元碧水山居规划时没有对燃气管道的敷设进行设计，原、被告所签《商品房买卖合同》也没有对燃气管道预埋敷设进行约定，被告交房时未完成预埋入户不构成违约。故对原告诉请被告在交房前完成燃气管道预埋至进户的诉请，本院不予支持。但是，随着经济社会发展，燃气管道入户是发展趋势，景宁县正逐步对符合条件的住宅小区开展燃气管道敷设。因此，被告应积极创造条件，主动与相关部门沟通协调，争取尽早推进天元碧水山居燃气管道预埋进户建设，方便业主生活。                另外，被告广告宣传中提及的千熙桥、千山桥两桥，系小区外围市政道路，并非天元碧水山居二期区划内的项目工程，在交付日期前未完工的，不能视为被告违约。综上所述，对于原告要求被告支付逾期交房违约金及赔偿损失的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：                驳回原告张菊录、张江海的诉讼请求。                案件受理费765元，减半收取计382.5元，由原告张菊录、张江海负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。                    审判员练俊晨    二〇二一年七月二十九日            书记员朱婷婷