湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0302民初653号原告（反诉被告）：黄波，女，汉族，1960年3月出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托代理人：王宇亮，湖北大和律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，签收法律文书，上诉等特别授权。被告（反诉原告）：湖北汇城置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区北京北路***号。法定代表人：程志海，该公司董事长。委托代理人：张海明，该公司资产部经理。代理权限：代为出庭参加诉讼，承认对方请求，进行和解，代为反诉，代收法律文书等特别授权。委托代理人：孟爱民，该公司法务人员。代理权限：代为出庭参加诉讼，承认对方请求，进行和解，代为反诉，代收法律文书等特别授权。原告（反诉被告）黄波诉被告（反诉原告）湖北汇城置业有限公司（下称汇城置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄波及其委托代理人王宇亮，被告（反诉原告）汇城置业公司的委托代理人孟爱民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄波提出以下诉讼请求：1、解除黄波和汇城置业公司的《房屋租赁合同》；2、判令汇城置业公司赔偿黄波装修及设备设施损失共计1209667元；3、汇城置业公司承担全部诉讼费用。事实与理由：2010年12月27日，黄波和汇城置业公司委托的十堰汇盈商业管理有限公司（下称汇盈管理公司）签订房屋租赁合同，约定汇盈管理公司将位于十堰市香格里拉城市花园北京路19#-22#楼的第三层、22#-26#楼的商铺（面积约2000平方米）租赁给黄波经营宾馆，租赁期限九年零四个月。合同签订后，黄波依约交纳了租金，对房屋进行了装修，并购买了大量办公设备设施及电梯等，为此投入了600余万元。2012年9月，黄波开始经营时，汇城置业公司因其他债务纠纷将该房屋约960平方米部分抵债给十堰工行、280平方米部分拍卖给赖玉聪。2014年8月，十堰工行又将这960平方米的房屋委托十堰正平拍卖有限公司拍卖给张列等人。2012年12月1日，因赖玉聪要将购买的房屋改作他用，将黄波已装修好的12个房间砸毁。黄波多次找汇城置业公司解决此装修及营业损失赔偿事宜，但汇城置业公司至今没有赔偿。后来，赖玉聪将购买的房屋进行改造装修，两端消防通道被封堵。十堰市茅箭区公安消防大队在消防监督检查中发现消防通道被封堵，认为存在重大安全隐患，多次向黄波下达《责令立即改正通知书》。黄波多次找汇城置业公司解决此事，但汇城置业公司至今没有解决。另外，因长期漏水、废气入侵等，导致黄波的20多个房间长期无法入住。被告（反诉原告）汇城置业公司辩称：1、汇城置业公司和黄波合作多年，汇城置业公司愿意继续合作，不同意解除合同；2、黄波的损失应有明确清单，汇城置业公司愿意协商解决。被告（反诉原告）汇城置业公司提出以下反诉请求：1、判令黄波支付汇城置业公司租金513908.16元（截止到2017年6月5日，最终数额以黄波交付房屋按合同约定应付租金数额为准）；2、黄波承担案件受理费。事实与理由：自2011年3月1日至2017年6月5日，黄波应向汇城置业公司交纳租金1437556.34元，实际交纳租金1008260元；应交纳张列租金509991.82元，实际交纳425380元（其中61830元由汇城置业公司代付），共欠租金513908.16元。原告（反诉被告）黄波辩称：自十堰市中级人民法院裁定后，其中864.796平方米的租金应支付给中国工商银行股份有限公司十堰东汽支行，实际上中国工商银行股份有限公司十堰东汽支行也已向黄波主张权利，汇城置业公司无权主张2013年7月22日至2014年8月26日期间，该864.796平方米的租金；张列的租金应由张列主张，汇城置业公司无权代为主张。经审理认定案件事实如下：2010年12月27日，受汇城置业公司委托，汇盈管理公司（甲方）以自己名义与黄波（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位于十堰市香格里拉城市花园北京路19#-22#楼的第三层、22#-26#楼的第二层商铺租赁给黄波使用，租赁房屋建筑面积约2000平方米，租赁期限自2011年3月1日至2020年6月30日止；2012年1月1日至2014年12月31日每平方米租金15元，年租金36万元；2015年租金每平方米16元，年租金384000元；2016年租金每平方米17元，年租金408000元；2017年租金每平方米18元，年租金432000元；2018年租金每平方米19元，年租金456000元等；租金按年度计算，按季度支付，实行押三个月付三个月的原则，签订合同之日起一次性交清三个月房屋租金作为押金，金额为9万元（押金在合同期满时房屋保持完好无损、无欠费等情况下无息退还）；2011年9月25日前交付首季租金9万元，以后提前在每季度第三个月的20日前将下季度租金以现金或转账方式一次性交付甲方。关于违约责任，合同约定：乙方若逾期交纳租金、水电费，租金按应交额的日万分之五计算滞纳金，水电费按应交纳数额承担日千分之三的滞纳金；拖欠租金一个月，甲方有权采取包括停电、停水等措施催缴，并有权单方解除合同，同时乙方还应按该年度租金额的5%承担违约金，并缴清经营期间的房屋租金、水电费等其他相关费用（含前期减免部分），同时乙方投入的不动产部分无偿归甲方所有；在合同期间，乙方无违约行为，甲方因债权债务、企业改制、纠纷等原因，造成合同中途中止，应赔偿乙方所投入的装修及设备设施费用（以折旧后的费用计算），甲方还应按该年度租金金额的5%承担违约金。合同签订后，黄波按约交纳了押金9万元,投资对房屋进行装修，并添置设施设备经营“凯萨假日宾馆”。因汇城置业公司的其他债务纠纷，出租给黄波的部分房屋被抵债给他人。2012年11月1日，新的房屋所有人拆除黄波租用的173.52平方米装修，2013年3月12日又拆除60平方米装修。2013年7月22日，十堰市中级人民法院裁定上述房屋中的864.796平方米给中国工商银行股份有限公司十堰东汽支行。张列通过拍卖购得上述房屋中的924.74平方米房屋（含裁定给中国工商银行股份有限公司十堰东汽支行的864.796平方米），并于2014年8月26日办理过户手续。现黄波经营的“凯萨假日宾馆”实际使用面积1766.48平方米房屋，其中汇城置业公司841.74平方米、张列924.74平方米。前述被拆除装修的233.52平方米原宾馆用房，新使用人用于其他用途，对房屋进行改造，由此造成“凯萨假日宾馆”的原消防通道被封堵。十堰市茅箭区公安消防大队认为“凯萨假日宾馆”安全出口不符合要求（通向兄弟爬爬虾方向），于2015年12月29日发出《责令限期改正通知书》，要求在2016年1月25日前采取措施，确保消防安全；对消防安全违法行为，将依法予以处罚。2016年2元22日，该单位在检查中有发现“凯萨假日宾馆”存在“场所第二安全出口上锁（喜悦香格里拉方向）”问题，认为“凯萨假日宾馆”存在封闭疏散通道、安全出口的违法行为，再次发出《责令限期改正通知书》。黄波要求汇城置业公司解决上述问题，但未得到解决。此后，黄波向本院起诉，引起诉讼。本院在审理过程中，依黄波申请，委托湖北嘉信达资产评估房地产估价有限公司对黄波承租房屋的装修及设施设备损失进行鉴定。2017年11月14日，湖北嘉信达资产评估房地产估价有限公司作出鄂嘉鉴字【2017】064号价格评估报告，在该报告中，以2017年6月5日为基准日，室内装修的成新率确定为40%，设备设施成新率为50%，评定室内装修和设施设备评估价值共1209667元，其中室内装修评估价值891565元、设施设备评估价值318102元。本院认为：汇盈管理公司受汇城置业公司委托与他人签订民事合同，相应的后果由汇城置业公司承担。汇城置业公司与黄波之间的《房屋租赁合同》不违反法律规定，合同有效。黄波租赁房屋是用于经营宾馆，出租给黄波的部分房屋被汇城置业公司抵债给他人后，后续的改造行为影响了黄波经营的宾馆的消防安全，汇城置业公司未予解决，致使黄波不能正常使用租赁房屋从事经营活动，黄波要求解除合同的请求应予支持。因汇城置业公司的原因，导致合同解除，黄波请求汇城置业公司赔偿装修及设备设施费用应予支持。湖北嘉信达资产评估房地产估价有限公司的评估报告具有较高的证明力，应予采信。鉴定中适用的基准日是2017年6月5日，此后黄波仍然使用装修及设备设施从事经营活动，鉴定认定的成新率应结合黄波的实际使用时间作适当调整，可将装修的成新率调整为35%、设备设施的成新率调整为45%,调整后装修部分价值为780119.38元、设施设备部分价值为286291.8元。十堰市中级人民法院将864.796平方米房屋裁定给中国工商银行股份有限公司十堰东汽支行后，相应房屋的所有权人应为中国工商银行股份有限公司十堰东汽支行，汇城置业公司无权继续主张该部分房屋此后的租金，自2013年7月22日至2014年8月26日期间的租金为170364.81元【（864.796×15）×13.133】。黄波使用张列的房屋，应由张列向黄波主张权利，汇城置业公司主张张列房屋的租金84611.82元不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除被告（反诉原告）湖北汇城置业有限公司和原告（反诉被告）黄波之间的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）湖北汇城置业有限公司赔偿原告（反诉被告）黄波装修及设备设施费用1066411.18元；三、原告（反诉被告）黄波支付被告（反诉原告）湖北汇城置业有限公司2017年6月5日前的租金258931.53元，并支付自2017年6月6日至腾退房屋之日止的租金（其中2017年12月31日前的租金按每平方米18元，计租面积841.74平方米；2018年1月1日后的租金按每平方米19元，计租面积841.74平方米）；四、驳回原告（反诉被告）黄波和被告（反诉原告）湖北汇城置业有限公司的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15687元，减半收取7843.5元，鉴定费16000元，合计23843.5元，原告（反诉被告）黄波负担645元，被告（反诉原告）湖北汇城置业有限公司负担23198.5元，退还原告（反诉被告）黄波7843.5元；反诉案件受理费8940元，减半收取4470元，被告（反诉原告）湖北汇城置业有限公司负担1878.5元，原告（反诉被告）黄波负担2591.5元，退还被告（反诉原告）湖北汇城置业有限公司4470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  张京郧二〇一八年二月二十二日书记员  陈怡然