宝鸡市金台区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0303民初2636号原告陕西秦佳房地产开发有限公司，住所地西安市碑林区永宁村23号，统一社会信用代码91610000671529669A。法定代表人景常荣，任公司执行董事兼总经理。委托代理人张科锋，陕西高理律师事务所律师。被告兰晓鹏，男，生于1990年4月19日，汉族，住宝鸡市金台区。被告张琳，女，生于1992年2月26日，汉族，住宝鸡市。原告陕西秦佳房地产开发有限公司与被告兰晓鹏、张琳商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告张琳到庭参加诉讼，被告兰晓鹏经本院公告传唤未到庭参加诉讼，依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告起诉称，2013年8月16日原、被告签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的秦佳西花园第X幢X单元XXXX室，建筑面积97.02平方米，房屋价款369644元，付款方式按揭贷款，首付款119644元于合同签订日前付清，余款25万元以按揭贷款方式支付。9月16日被告与建设银行宝鸡分行签订个人住房借款合同，原告为该借款合同提供最高额保证担保。后被告支付首付款，12月20日原告交付了房屋。合同履行期间，被告无力按期偿还银行贷款，建设银行宝鸡分行于2015年12月21日直接从原告保证金账户扣划资金14898.85元，用于清偿被告拖欠的借款本息。原告多次向被告追讨，被告于2016年3月22日出具承诺书，承诺按期清偿银行借款。之后被告未履行还款义务，2016年6月28日建设银行宝鸡分行以被告违约为由具状渭滨区法院，同年11月25日渭滨区法院（2016）陕0302民初2232号民事判决书判令解除建设银行宝鸡分行与被告签订的个人住房借款合同，由被告支付借款本金237329.98元及利息，并由原告承担连带清偿责任。该判决已生效并进入执行程序，原告与被告多次联系未果，故诉至法院请求判令：1、解除原、被告签订的编号为YS00102170《商品房买卖合同》；2、被告协助原告在房屋管理部门办理商品房买卖合同解除相关手续；3、被告承担本案全部诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，提供证据如下：1、营业执照、法定代表人身份证明，证明原告身份情况，主体资格合法。2、商品房买卖合同、交钥匙清单，证明双方签订商品房买卖合同，原告于2013年12月20日交付房屋的事实。3、记账凭证、承诺书，证明因被告不按期偿还贷款，建设银行宝鸡分行于2016年1月11日扣划原告保证金14898.85元，被告承诺保证按期还款，否则原告有权解除合同。4、（2016）陕0302民初2232号民事判决书，证明因被告违反借款合同约定，渭滨区法院判令解除建行与被告的借款合同，并由原告承担连带保证担保责任。5、银行还款凭证、结清证明、回单、诉讼费发票，证明原告履行生效判决义务，代替被告结清借款本息、承担诉讼费、执行费。被告违反承诺义务，原告要求解除合同符合约定。被告兰晓鹏未答辩，亦未提供证据。被告张琳答辩称，原告所述属实，二被告于2013年8月16日与原告签订商品房买卖合同，购买位于金台区新福路xx号院秦佳西花园x幢x单元xxxx号房屋，二被告办理了按揭贷款手续，清偿了2年的贷款后再未清偿。被告张琳与兰晓鹏曾系夫妻关系，2016年11月法院判决离婚，离婚时因兰晓鹏下落不明，未就该房屋进行分割。现被告张琳同意解除与原告签订的商品房买卖合同。被告张琳未提供证据。上述原告提供的证据，被告张琳均无异议，除承诺书以外的证据能够相互印证，本院予以采信，作为本案认定事实的依据。但原告提交的签有二被告姓名的承诺书，因该协议书内容处分当事人重大民事权益，仅有一名当事人到庭确认，被告兰晓鹏缺席，原告没有直接证据证实被告兰晓鹏签名的真实性，不予采信。根据双方当事人当庭陈述及上述认定的证据，本院查明以下事实：二被告于2013年7月12日登记结婚，2016年1月4日、8月4日张琳两次向本院提起离婚诉讼，要求与兰晓鹏离婚，2016年11月22日经本院缺席判决离婚（（2016）陕0303民初1744号民事判决书）。该判决确认以下事实：2014年8月双方发生打闹后，原告（张琳）搬出独自租房居住，被告（兰晓鹏）外出无下落，双方再无联系。2013年8月16日原告与二被告签订商品房买卖合同，合同约定：二被告购买位于金台区新福路20号院2幢1单元1803号住宅一套，房屋建筑面积97.02平方米，房屋总价款369644元，付款方式为按揭贷款，首付款119644元于签订合同之日前付清，其余房款25万元由买受人自签订合同之日起七日之内提交按揭资料并申请银行贷款。2013年8月30日二被告支付首付款119644元，2013年9月16日二被告与中国建设银行股份有限公司宝鸡分行签订个人住房（商业用房）借款合同，该合同约定：二被告向银行借款25万元，用于购买位于金台区新福路XX号院X幢X单元XXXX号住宅一套，借款期限自2013年9月16日至2033年9月16日，借款利率为年利率6.55%，银行将贷款一次划入原告账户。2013年12月20日兰晓鹏领取房屋钥匙。2014年1月6日原告与中国建设银行股份有限公司宝鸡分行签订个人住房借款最高额保证合同，该合同约定原告对二被告上述借款承担连带保证责任，保证期间为借款期限届满后两年。2014年1月7日银行将二被告借款25万元转入原告账户，用于支付购房款。2015年12月8日起二被告未按期清偿借款本息。2015年12月21日中国建设银行股份有限公司宝鸡分行从原告账户扣款14898.85元用于清偿二被告到期借款本息。2016年6月28日中国建设银行股份有限公司宝鸡分行将原告及二被告诉至渭滨区人民法院，请求解除个人住房（商业用房）借款合同及支付借款本息。2016年11月25日渭滨区人民法院作出（2016）陕0302民初2232号民事判决：1、解除中国建设银行股份有限公司宝鸡分行与兰晓鹏、张琳签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、兰晓鹏、张琳于判决生效之日起十日内归还中国建设银行股份有限公司宝鸡分行借款本金237329.98元并支付利息（从2015年12月8日起至2016年1月7日，按年利率6.55%计付，自2016年1月8日起至判决确认给付之日止，按年利率9.825%计付）；3、陕西秦佳房地产开发有限公司对兰晓鹏、张琳上述债务承担连带清偿责任；4、驳回中国建设银行股份有限公司宝鸡分行的其他诉讼请求。该判决生效后，原告清偿中国建设银行股份有限公司宝鸡分行借款本息261240.46元，支付诉讼费4920元，执行费3800元。2017年10月20日该判决确定的金钱给付义务已由原告履行完毕。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》规定，合同只有在有效成立后、履行完毕前才发生合同解除的效力，合同解除必须具备法定或者约定条件，禁止当事人任意解除合同。本案中，原告与二被告于2013年8月16日签订商品房买卖合同，约定二被告购买原告开发建设的商品房一套，房屋总价款369644元，二被告于2013年8月30日支付首付款119644元，于2014年1月7日向建设银行贷款25万元转入原告账户、用于支付购房款，原告亦已于2013年12月20日向二被告交付了房屋，因此，案涉商品房买卖合同主合同条款已于2014年1月7日履行完毕，商品房买卖合同的合同目的已经实现。二被告在清偿银行部分按揭贷款后，再未按期清偿贷款，导致银行从原告保证金账户扣款以清偿二被告的到期贷款本息，并诉讼解除银行与二被告尚在履行期的借款合同，由原告承担担保责任，向银行履行还款义务，以上原告代替二被告履行的债务清偿责任，系担保合同之债，并非商品房买卖合同所涉债务，现原告以其已履行担保责任，故而主张解除主合同义务已经履行完毕的商品房买卖合同，没有法律依据，不予支持，原告可依据担保合同法律规定，向二被告另行主张债权。对于原告提交的二被告承诺书，该承诺书落款时间2016年3月22日，但2016年1月4日、8月4日被告张琳两次向本院提起离婚诉讼，均查明兰晓鹏下落不明，本院生效判决确认兰晓鹏自2014年8月即下落不明，原告没有证明下落不明人员于两次缺席诉讼期间突然出现并签写承诺书这一事实的真实性，即对被告兰晓鹏署名的真实性，本院无法核实。被告张琳虽同意解除商品房买卖合同，但因涉及二被告共同的民事权益，被告张琳一人的意思表示不能当然代表被告兰晓鹏的意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告陕西秦佳房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，公告费900元，由原告陕西秦佳房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨潇蕊人民陪审员  王明芳人民陪审员  赵小豹二〇一八年二月二日书 记 员  杨宛齐