阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1702民初2593号原告：李宗富，男，1959年4月16日生，汉族，住阳江市江城区。原告：李传勇，男，1983年6月27日生，汉族，住阳江市江城区。上述两原告的委托代理人：马实飞，阳江市江城区南恩街道法律服务所法律工作者。被告：阳江市合和隆木箱有限公司。住所地：阳江市江城区石湾北路金山街**号首层。法定代表人：李旭雄。被告：阳江市泰翔房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区石湾北路金山街**号。法定代表人：蔡珍秀。被告：李旭雄，男，1968年2月3日生，汉族，户籍地址：广东省阳西县，住阳江市江城区。被告：蔡珍秀，女，1981年3月17日生，汉族，户籍地址：广东省阳东县，住阳江市江城区。原告李宗富、李传勇与被告阳江市合和隆木箱有限公司（以下简称合和隆公司）、阳江市泰翔房地产开发有限公司（以下简称泰翔公司）、李旭雄、蔡珍秀建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告李宗富及两原告的共同委托诉讼代理人马实飞到庭参加了诉讼；被告合和隆公司、泰翔公司、李旭雄、蔡珍秀经本院登报公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宗富、李传勇向本院提出诉讼请求：1、请求四被告共同偿还购地款129万元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2016年12月11日起计至还清时止，其中计至2017年7月10日至的利息为：45150元）给原告李宗富、李传勇；2、请求四被告共同偿付购地款的差价补偿款129万元给原告李宗富、李传勇；3、本案诉讼费由四被告共同承担。事实及理由：位于阳江江城区金郊路路边合和隆商住小区是由合和隆公司和泰翔公司共同开发的商住小区。2010年7月1日，原告李宗富与合和隆公司和泰翔公司签订了《土地转让合同》，合和隆公司和泰翔公司将位于合和隆商住小区用地编号分别为第9号、第10号、第11号、第12号、第13号商住地出售给原告李宗富。约定每条地的面积为50平方米，每平方米价格为2400元,价值12万元，五条地价值合共60万。原告支付购地款40万元，余款20万元待合和隆公司或泰翔公司开具发票后一次性付清。同年7月2日，原告李宗富向合和隆公司和泰翔公司购买合和隆商住小区第1号、第2号和第8号商住地，每条地面积为50平方，每平方米价格为2400元，价值12万元，三条地价值合共36万元，原告已支付购地款24万元，余款12万元待合和隆公司或泰翔公司开具发票后一次性付清。2010年7月17日，原告李传勇与合和隆公司和泰翔公司签订《土地转让合同》，合和隆公司和泰翔公司同意将位于金郊路合和隆商住小区的用地编号分别为第3号、第4号、第5号、第6号和第7号商住地出售给原告李传勇，每条地面积为50平方米，每平方米价格为2400元，价值12万元，五条地价值合共60万元，原告李传勇已支付购地款40万元，余下20万元待合和隆公司或泰翔公司开具发票后一次性付清。签订购地合同和原告支付部分购地款后，被告既未开具购地发票给原告，也未实际给地原告。至2014年,被告欺骗原告说，如果再给25万元便可开发票了。于是原告李传勇再给付了25万元被告，合和隆公司开具了收款收据，收据虽然写上原告李宗富的名字，但实际是李传勇付款，综上，两原告一共给付了129万元四被告，其中李传勇给付了65万元，李宗富给付了64万元。被告李旭雄和被告蔡珍秀是夫妻关系，且合和隆公司和泰翔公司是由被告李旭雄和被告蔡珍秀夫妻共同开办和经营，收益用于家庭共同开支，故四被告中任一被告所欠的债务，均应由四被告共同承担。被告收到上述原告给付的款项后,仍未开具购地发票给原告,也没有土地给原告使用。经找被告协商，被告李旭雄代表四被告于2016年10月25日与原告代表李宗富签订了《协议》，被告因无地交付，同意退还购地款129万元，同时还同意补偿购地差价129万元。退款期限届满后，被告尚未退款，原告经多次追讨无故，故向法院起诉，请求如诉讼请求，希法院准予。被告合和隆公司、泰翔公司、李旭雄、蔡珍秀没有作答辩，亦无到庭应诉。经审理查明：2010年7月1日，原告李宗富（乙方，买方）与被告合和隆公司、泰翔公司（甲方，卖方）签订1份《土地转让合同》，合同约定：“甲方将位于金郊路（65米）路边合和隆商住小区用地编号L9、L10、L11、L12、L13，规格：5M×10M面积：50㎡转让给乙方，土地价格为2400元/㎡，土地总价为陆拾万元正，预收土地总价80%现金，所欠余额在甲方向乙方提供用地发票后一次性付清所欠余额为贰拾万元整。甲方负责土地三通一平建设，所需费用不再向乙方收取，并协助乙方报装居民水电安装，费用由乙方自行支付。本土地出让金由甲方负责”，被告合和隆公司、泰翔公司在甲方一栏加盖公章。当日，被告合和隆公司、泰翔公司出具一份收到40万元的购地款的收款收据给原告李宗富收执。收款收据载明收款单位是被告合和隆公司和被告泰翔公司，经手人是李旭雄。2010年7月2日，原告李宗富（乙方，买方）与被告合和隆公司、泰翔公司（甲方，卖方）又签订1份《土地转让合同》，合同约定：“甲方将位于金郊路（65米）路边合和隆商住小区用地编号L1、L2、L8，规格：5M×10M面积：50㎡转让给乙方，土地价格为2400元/㎡，土地总价为叁拾陆万元正，预收土地总价80%现金，所欠余额在甲方向乙方提供用地发票后一次性付清所欠余额为壹拾贰万元整。甲方负责土地三通一平建设，所需费用不再向乙方收取，并协助乙方报装居民水电安装，费用由乙方自行支付。本土地出让金由甲方负责”，被告合和隆公司、泰翔公司在甲方一栏加盖公章。当日，被告合和隆公司、泰翔公司出具一份收到24万元的购地款的收款收据给原告李宗富收执。收款收据载明收款单位是被告合和隆公司和被告泰翔公司，经手人是李旭雄。2010年7月17日，原告李传勇（乙方，买方）与被告合和隆公司（甲方，卖方）签订1份《土地转让合同》，合同约定：“甲方将位于金郊路（65米）路边合和隆商住小区用地编号L3、L4、L5、L6、L7，规格：5M×10M面积：50㎡转让给乙方，土地价格为2400元/㎡，土地总价为陆拾万元正，预收肆拾万元正。甲方协助乙方搬走居民用水电”，被告合和隆公司在甲方一栏加盖公章，被告泰翔公司在正文上加盖公章，原告李宗富在乙方一栏签名并盖指模。当日，被告合和隆公司、泰翔公司出具一份收到40万元的购地款的收款收据给原告李传勇收执。收款收据载明收款单位是被告合和隆公司和被告泰翔公司。2014年原告李传勇再给付了25万元被告，合和隆公司开具了收款收据，收款收据载明收款单位是被告合和隆公司，经手人是李旭雄。原告诉称该收据虽然写上原告李宗富的名字，但实际是李传勇付款。综上，两原告一共给付了129万元购地款，其中李传勇给付了65万元，李宗富给付了64万元。被告收到上述原告给付的款项后,仍未开具购地发票给原告,也没有土地给原告使用。经找被告协商，2016年10月25日，被告李旭雄与原告李宗富签订《协议》一份，载明：“现李旭雄与李宗富就原购买合和隆C1-C13共拾叁条地一事达成协议，李旭雄同意退还李宗富所交地款壹佰贰拾玖万元，另补偿壹佰贰拾玖万元给李宗富，本金须一个半月内退清，补偿金壹佰贰拾玖万元三个月内付清。特立此据”，被告李旭雄在退款人一栏签名并盖指模确认。原告李宗富自述称实际上是原告李传勇出资的，因其与被告李旭雄比较熟，所有早期的协议就写了其名字。两原告主张因涉案土地已经被阳西县人民法院拍卖，无法交付，因此请求解除与被告签订的《土地转让合同》；《协议》上的“合和隆C1-C13”地块实际是其所购买的“L1-13L”地块，是书写笔误，2016年10月25日李旭雄签订协议时说地块已经抵押了，无法交付地块，当时同意返还购地款及支付地块的差价129万元给两原告，李旭雄是被告合和隆公司的法定代表人，其签名实际上是代表上述公司的签名，当时因公章没有带在身上，所以签了李旭雄本人的名字，129万元地价差价不属于违约金，是属于被告补偿原告的损失，是被告自愿补偿涉案地块的差价，但未能提供证据证实溢价的情况。两原告主张签订上述协议书后，被告逾期未履行退款义务，故起诉如诉称。另查，2012年，被告合和隆公司办理了阳府国用（2012）第10141号国有土地使用权证，该地块位于阳江江城区金郊上朗，土地面积：9150.16平方米，用途为商住。被告转让给原告的A4号在上述土地使用权证的范围内。2015年，被告合和隆公司将该土地使用权为案外人刘平向阳西县农村信用合作联社借款500万元作抵押担保。2016年7月8日，阳西县人民法院立案受理了阳西县农村信用合作联社诉刘平等借款合同纠纷一案，诉讼中，阳西县人民法院裁定查封了合和隆公司的上述国有土地使用权。2016年9月18日，阳西县人民法院作出(2016）粤1721民初1174号民事判决书，判决阳西县农村信用合作联社有权以该土地使用权折价或者拍卖、变卖所得的价款支付所欠的银行借款本息等。另查明，被告李旭雄是被告合和隆公司的法定代表人，被告蔡珍秀是泰翔公司的法定代表人。根据原告的财产保全申请，本院于2017年8月17日作出(2017)粤1702民初2593号民事裁定书，依法查封登记在被告合和隆公司名下坐落于阳江江城区金郊上朗的建设用地使用权[编号：2012-10141]及担保人李惠萍名下坐落于阳江市江城区创业路××号房屋（产权证号：阳01000169**）。以上事实，有原告提供的身份证复印件、企业机读档案登记资料、《土地转让合同》3份及收款收据、合和隆商住小区规划图、《协议》、（2016）粤1721民初1174号民事判决书等证据证实，结合本院庭审笔录，经综合分析，本院予以认定。本院认为：本案为建设用地使用权转让合同纠纷。位于金郊路（65米）路边合和隆商住小区用地编号L1-13L地块，是被告合和隆公司阳府国用（2012）第10141号国有土地使用证的用地范围，该事实有原告方提供的《土地转让合同》、合和隆商住小区规划图等证据证实，本院予以确认。原告与被告合和隆公司订立合同转让土地使用权时，被告合和隆公司尚未取得土地使用权证书，但其在2012年已取得土地使用权证书，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”之规定，本案的《土地转让合同》应为有效。由于涉案土地已抵押给阳西县农村信用合作联社并已被阳西县人民法院依法查封，被告合和隆公司不能将涉案土地交付及过户到原告名下，双方签订的《土地转让合同》的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，原告请求解除其与被告合和隆公司签订的《土地转让合同》，合法合理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告请求被告合和隆公司、泰翔公司返还购地购地款129万元及利息（从2016年12月11日起至还清欠款之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算），合法合理，本院予以支持。对于被告合和隆公司的法定代表人李旭雄及泰翔公司的法定代表人蔡珍秀是否应承担还款责任的问题，本案《土地转让合同》的合同相对人是被告合和隆公司及泰翔公司，并不是被告李旭雄及蔡珍秀，原告是支付购地款给土地使用权人被告合和隆公司及泰翔公司，被告李旭雄、蔡珍秀分别作为被告合和隆公司及泰翔公司的法定代表人经手收取购地款，法律后果应由被告合和隆公司、泰翔公司承担。合同解除后负返还购地款责任的是被告合和隆公司及泰翔公司，并不是李旭雄及蔡珍秀。故原告以被告李旭雄、蔡珍秀经手收取了购地款为由，主张被告李旭雄、蔡珍秀承担返还责任，于法无据，本院不予支持。至于购地款的差价补偿款129万元问题，两原告主张该129万元差价补偿款不属于违约金，是涉案地块的差价，即原告的损失，但未能提供证据证实其的损失及地块的溢价情况，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，故本院对原告主张差价补偿款129万元不予支持。被告合和隆公司、泰翔公司、李旭雄、蔡珍秀经本院登报传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告李宗富、李传勇与被告阳江市合和隆木箱有限公司、阳江市泰翔房地产开发有限公司于2010年7月1日、2010年7月2日、2010年7月17日签订的《土地转让合同》；二、限被告阳江市合和隆木箱有限公司、阳江市泰翔房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还购地款共129万元及其利息（从2016年12月11日起至判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）给原告李宗富、李传勇；三、驳回原告李宗富、李传勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27801元（该款原告已预交），由原告李宗富、李传勇共同负担13900.5元，被告阳江市合和隆木箱有限公司、阳江市泰翔房地产开发有限公司共同负担13900.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长 姚    水    椋人民陪审员 李志伟人民陪审员关建威二〇一八年二月十二日书 记 员 敖    惠    容