湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初1051号原告：贺娟，女，1989年1月2日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：谭柳，湖南同湘律师事务所律师。被告：长沙云枫商业管理有限公司，住所地长沙高新开发区枫林三路**恒泰商业广场******。法定代表人：李晓曦，董事长。委托诉讼代理人：朱立明，男，1962年12月4日出生，汉族，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：刘傲，男，1994年6月11日出生，汉族，系该公司总经理。被告：李晓曦，女，1993年6月15日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：朱立明，男，1962年12月4日出生，汉族，系长沙云枫商业管理有限公司副总经理。委托诉讼代理人：刘傲，男，1994年6月11日出生，汉族，系长沙云枫商业管理有限公司总经理。被告：长沙恒泰房地产开发有限公司，住所地长沙，住所地长沙市岳麓区月宫街省工商行政管理干部中专学校**>法定代表人：李兴林，董事长。委托诉讼代理人：朱立明，男，1962年12月4日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘傲，男，1994年6月11日出生，汉族，系该公司员工。原告贺娟与被告长沙云枫商业管理有限公司（以下简称“云枫公司”）、李晓曦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案。后原告申请追加长沙恒泰房地产开发有限公司（以下简称“恒泰公司”）为被告，本院依法予以准许并适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贺娟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的商场商铺租赁合同；2、判令被告云枫公司、李晓曦退还原告已支付2个月租金及物业管理保证金59582元；3、判令被告云枫公司、李晓曦退还原告已支付租赁保证金89373元；4、判令被告云枫公司、李晓曦支付原告三个月租金作为违约金共89373元；5、判令被告恒泰公司与被告云枫公司、李晓曦承担共同连带清偿责任；6、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月7日，原告与被告签订商场商铺租赁合同，租赁商铺位于恒泰广场第B1-001、Bl-002号，商铺套内面积为96.1平方米，签订租赁协议后，原告按照协议约定，支付给被告2个月租金及物业管理保证金89373元、租赁保证金59582元，被告开具收据。根据协议约定原告租赁期从2019年5月1日至2024年4月30日止，租期五年。但直至原告起诉之日，被告商场装修B1一楼一直未有装修，里面全部仍处于毛坯状态，被告也没有为商场继续完成装修的意愿，整个商场处于长时间完全搁置状态，无法正常营业，更没有客流量，与协议约定严重不符。被告已无法满足原告按期开业要求，构成违约，根据合同约定原告有权解除合同。但原告向被告提出退款，经多次催告，被告态度强硬坚决拒绝退款。根据双方租赁合同约定，被告违约需支付原告不低于相当于三个月租金的违约金，被告需在协议解除后7日内向原告支付违约金，被告无理由拒绝退款也无理由拒绝支付违约金。为保护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，向法院提起诉讼，望判如所请。被告云枫公司、李晓曦共同辩称：1、关于云枫公司，依据双方合同关于装修的约定，装修是原告自身的责任，且没有依据第八条约定与被告云枫公司签订商铺装修协议，被告认为这才是原告没有进场装修经营的主要原因，合同第一条约定，云枫公司只需向原告提供且已经提供约定好的商铺的位置给原告装修、经营，此外合同没有任何关于云枫公司对原告铺面装修和经营的承诺，不进场装修和经营是原告方的自身原因；2、本合同没有任何对原告经营客流的承诺，所以不存在原告称的与协议不符的问题；3、合同第13条关于合同终止和解除有明确规定，因此按照该约定云枫公司一直没有与原告解除合同，造成云枫公司损失一直存在，对此云枫公司保留向原告追责的权利；4、原告的证据三、四与本案没有关联性。被告不同意解除合同。被告恒泰公司辩称，恒泰公司与本案无关，不存在承担任何责任的问题。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月7日，原告贺娟（乙方、承租方）与被告云枫公司（甲方、出租方）签订了《商铺租赁合同》。该合同第一条“商铺的位置、面积和用途”约定：1、商铺的位置：乙方同意按本合同约定，承租长沙市岳麓区枫林三路516号恒泰广场第B1层第001、002号商铺。2、商铺的计租面积：乙方承租的该商铺套内建筑面积为96.1平方米。本合同项下的租金、物业管理费、装修基金、营销推广费以及其他款项、费用均以该套内建筑面积为计算基础。3、商铺的用途：乙方承租的该商铺用于经营（商品类别）配套……乙方承租的该商铺所经营的品牌为中国珠宝……第二条“租期、免租期及开业日”约定：1、租期：本合同租期为五年，租赁期间为2019年5月1日起至2024年4月30日止。2、装修免租期自甲乙双方约定的进场装修之日起，至商场开业日前一日为装修免租期，期间免除相应租金及物业管理费，但乙方在装修期间承租该商铺的装修管理费、水、电等能源费用仍由乙方自行承担。3、经营免租期在租赁期间内，乙方享有经营免租期共90天，乙方开业经营后享有的免租期具体时间期间为：首年乙方开业后享有的免租期以甲方通知时间为准。该期限内，乙方免除相应租金，不免物业管理费，但有关商铺的水、电、垃圾费等费用仍由乙方自行承担。4、开业日乙方承租的商铺应于商场开业日当日开业经营（如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲乙双方签署的商铺开业日期确认函为准）。由于乙方自身原因未于约定的日期开业经营的，不影响甲方按本合同约定的开业日计收租金、物业管理费用、装修基金、营销管理费及其他相关费用，乙方对此不持异议。合同第四条“费用及支付”中约定：1、租金及物业管理费：乙方以套内建筑面积为基数向甲方支付合同租期内的租金及物业管理费，明细如下：第一、第二、第三个租赁年度（2019年5月1日至2022年4月30日），租金为每月每平方米280元人民币，物业管理费为每月每平方米30元……3、支付期限：双方约定自商场开业日起计租：项目的租金、物业管理费、装修基金及营销推广费等费用一般按季支付（租赁月三个月为一季度），支付方式采取预付方式（先付租后用铺），即本季末结束前15天内预付下季度的费用。第一个计租期的租金及物业管理费、装修基金、营销推广费等费用，在签订正式租赁合同时向甲方一次性缴清。第五条“保证金”中约定：……2、乙方在本合同签订同时向甲方一次性缴纳2个月租金、物业管理费作为租金、物业管理保证金共计59582元。若乙方逾期缴纳租金、物业管理费或其他约定费用的，甲方有权从租金、物业管理保证金中直接扣抵或扣罚，不足部分仍有权向乙方追索。逾期交纳出现三次的，甲方有权解除租赁合同……在本合同租期内，如果乙方全面履行本合同的约定，并且在租期终止后乙方按约定将商铺交还给甲方的，甲方应在乙方办理完退场手续三个月期满后的15日内，将租金保证金和物业管理保证金余额无息返还。第八条“装修”中约定：1、乙方应在合同约定的进场装修日前与甲方签订《商户装修协议》，并一次性支付所有的装修保证金、进场工牌保证金、垃圾清运费及其他须缴纳的费用。原则上实际装修施工期不得超过本合同约定的装修免租期（如有特殊情况，以甲乙双方签订的《商户装修协议》为准）。2、乙方应在约定的进场装修日45日之前将装修方案交甲方审查，甲方收到乙方装修方案后应在7个工作日内做出书面回复，乙方装修方案经过甲方审核通过后，乙方可按约定时间进场装修，否则甲方将有权拒绝乙方进场装修……5、乙方未依据《商户装修协议》所约定的装修时间进场装修或由于乙方自身原因导致实际装修期超过本合同约定的装修免租期仍未完成装修的，不影响甲方按照本合同约定的开业日计算租金、物业管理费、装修基金、营销管理费等相关费用。第十一条“甲方的权利与义务”中约定，1、甲方有权向乙方收取本合同约定的租金、物业管理费、装修基金、营销管理费、各项保证金、能源费以及按《经营管理制度》的规定应收取的装修保证金、装修垃圾清运费等相关费用……3、甲方负责保持项目的设备设施得到良好的维修保养，保障乙方正常经营。因设备设施保养、维修或第三方原因造成设备设施暂时停止运转且使乙方遭受损失的，甲方不承担赔偿责任，但应积极及时处理。第十三条“合同终止与解除”中约定，1、除本合同另有约定外，双方不得提前解除本合同。2、本合同租期届满，合同自动终止。3、因乙方违约导致本合同解除的，甲方有权立即收回商铺，不返还所有保证金及乙方已交纳的其他款项，并要求乙方赔偿不低于三个月租金（以违约时所在的租赁年度收缴的租金为准）的违约金。乙方应在甲方发出合同解除通知书后7日内向甲方支付该违约金，如乙方未能按时支付该违约金的，甲方有权按本合同第六条约定向乙方加收逾期付款违约金。4、因甲方违约导致本合同解除的，租金、物业管理费、装修基金、营销推广费、能源费等相关费用据实结算且按约无息退还所有保证金；乙方有权要求甲方赔偿不低于相当于三个月租金的违约金（以违约时所在的租赁年度收缴的租金为准），甲方应在合同解除后7日内向乙方支付该违约金和相关费用。第十四条“商铺的交还”中约定：1、乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还承租商铺……2、租金结算日期应计算至租赁期届满之日或乙方将符合约定条件的商铺交还给甲方接受之日，以发生较晚者为准；合同提前解除的，则为本合同提前解除之日或乙方将符合约定条件的商铺交还给甲方接受之日，以发生较晚者为准。该合同签订当日，原告向被告云枫公司交纳了租赁保证金59582元、首季租赁费及物业管理费89373元，共计148955元。查，原告贺娟一直未对案涉商铺进行装修及实际使用，目前商铺仍处于空置状态。另查，1、被告云枫公司系一人有限责任公司，被告李晓曦系被告云枫公司的唯一股东。2、恒泰公司与云枫公司签订了一份《物业管理授权委托书》，恒泰公司将其开发建设的恒泰广场项目委托给云枫公司进行物业管理，并授权云枫公司以自身的名义与承租商户签署《商铺租赁合同》及《补充协议》，恒泰公司认可云枫公司对“恒泰广场”所有商铺之出租等签约行为，并由乙方代为履行相关合同权利与义务（含商铺出租、收取商铺租金等），恒泰公司对云枫公司的行为承担法律责任。上述事实，有当事人陈述，及经庭审质证的《商铺租赁合同》、收据、物业管理授权委托书等证据佐证。本院认为，原告贺娟与被告云枫公司之间签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。一、关于案涉《房屋租赁合同》应否解除的问题。本案中，原告以被告云枫公司无法满足其按期开业要求，构成违约为由主张解除合同，但其提交的证据并不足以证实云枫公司有违反双方合同约定的情形存在，故其据此主张云枫公司违约而解除合同，理据不充分，但考虑本案现实情况，即原告一直未对案涉商铺进行装修及实际使用，且诉至本院主张解除合同，表明其已经没有继续履行合同的意愿，故本院对原告主张解除合同的诉讼请求予以支持。二、关于案涉《房屋租赁合同》解除后的法律后果问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。本案中，首先，因双方当事人均未就“双方约定的进场装修日”、“商场开业日”等事实提交充分证据予以佐证，故双方当事人主张的对方当事人违约事实均无法确认；其次，本案合同签订后，除有证据证明原告依约支付了合同签订时应当支付的费用外，亦无证据证明双方当事人有其他实际履行合同的行为。综上，本院对原告主张的返还已付款项的诉讼请求予以支持，对其主张被告支付违约金的诉请不予支持。三、关于三被告如何承担责任的问题。首先，案涉《房屋租赁合同》系被告云枫公司与原告贺娟签订，且原告交纳的租金及保证金等均交给了云枫公司，故云枫公司应当向原告贺娟承担返还款项的责任。其次，关于被告李晓曦应否承担责任的问题。李晓曦系云枫公司的唯一股东及法定代表人，且其未提供相应的证据证明自己的财产独立于公司财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”故被告李晓曦应党对云枫公司的债务承担连带责任。第三，关于恒泰公司应否承担责任的问题。根据恒泰公司与云枫公司签订的《物业管理授权委托书》中的相关约定，恒泰公司认可云枫公司对“恒泰广场”所有商铺之出租等签约行为，并由云枫公司代为履行相关合同权利与义务（含商铺出租、收取商铺租金等），恒泰公司对云枫公司的行为承担法律责任，故现原告主张恒泰公司承担连带责任有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、解除原告贺娟与被告长沙云枫商业管理有限公司于2019年3月7日签订的《商铺租赁合同》；二、限被告长沙云枫商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告贺娟返还租金、物业管理费、保证金等款项共计148955元；三、被告李晓曦、长沙恒泰房地产开发有限公司对前述被告长沙云枫商业管理有限公司的返还款项义务承担连带清偿责任；四、驳回原告贺娟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1640元，由原告贺娟与被告长沙云枫商业管理有限公司各负担820元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 员  刘 群二〇二一年七月五日法官助理  林青曼书 记 员  刘 彬附相关法条：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。