北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初266号原告：王春雨，男，1974年5月18日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：任立安，北京兴创律师事务所律师。被告：孙超，男，1981年12月3日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：曹慧敏，北京瀛和律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍雨佳，北京瀛和律师事务所实习律师。原告王春雨与被告孙超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告王春雨的委托诉讼代理人任立安、被告孙超的委托诉讼代理人曹慧敏、霍雨佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王春雨向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方于2018年1月9日签订的北京市存量房屋买卖合同；2.判令孙超向王春雨支付违约金300000元；3.判令孙超向王春雨支付居间服务费50000元；4.本案的诉讼费由孙超负担。事实与理由：2018年1月9日，经北京市兴商房地产经纪中心有限公司（以下简称兴商地产公司）居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买位于北京市大兴区安顺北路1号院8号楼7层2单元702房屋，由于涉案房屋系孙超与妻子共有产权，孙超妻子拒绝在合同附件《共有权人同意出售声明》承诺人处签名同意，房屋买卖合同无法继续履行，后经兴商地产公司多次催促，孙超明确告知兴商地产公司房屋不卖了，不再继续履行买卖合同。2019年11月20日，兴商地产公司起诉王春雨、孙超，经审理，判决王春雨向兴商地产支付居间服务费50000元。王春雨认为，涉案房屋买卖合同不能履行的责任应归于孙超，王春雨无任何过错，因孙超的违约行为，导致王春雨遭受经济损失，应由孙超承担赔偿责任，故起诉至法院，请求判如所请。孙超辩称，不同意王春雨的诉讼请求。孙超不存在违约行为，合同签订时遇到障碍，只签订了部分文件，没有形成整体签订，没有实际履行，如果认为孙超没有履行出卖义务，那么王春雨的支付定金义务更是没有履行，王春雨存在违约行为。根据合同的约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力，作为附件二的《共有权人同意出售声明》房屋共有产权人没有签字，相当于整体合同没有完成，生效无从谈起，如果认为合同生效了，附件是否签字不影响合同效力，那么王春雨应按照合同第二条第（二）项签订合同当日，向孙超支付定金500000元。如果孙超收取了定金，最终合同无法履行，则应双倍返还定金，但王春雨未实际支付定金，当时一切关注点在落实附件二的签字问题上，房屋共有权人未签字，合同未生效，没有涉及履行问题，不存在违约行为。房屋中介行业惯例系中介负责找合适房源，与房主沟通后，洽谈价格，促成交易后协助办理网签、过户、贷款等手续，服务费由买房人负担。孙超作为卖方，未与兴商地产公司建立委托关系，兴商地产公司提供居家服务基于王春雨的买房委托，居间合同也约定由王春雨承担服务费。兴商地产公司起诉王春雨、孙超二人要求支付居家服务费，经(2019)京0115民初28240号民事判决书认定，由王春雨承担居间服务费50000元。判决认为兴商地产公司提供了居家服务合同中列明的大部分服务内容，《房屋共有权人同意出售声明》未有共有权人签字，视为房屋买卖合同存在瑕疵，兴商地产公司居间服务并未完全履行，根据兴商地产公司已经提供居间服务费的约定，酌定王春雨应支付居间服务费50000元。王春雨对于居间服务费的判决结果有直接责任，中介收取居间费本是帮助王春雨成功买房，在未能达成交易的情况下，应让兴商地产公司继续寻找房源，最终促成交易的情形下收取服务费，本案中，兴商地产公司未真正促成此单交易，按照惯例，中介不仅需要与房主洽谈价格，促成合同签订，还负责后续的协助办理网签、过户、贷款等，兴商地产公司的合同中约定双方签订房屋买卖合同时，居间服务完成，加重买房人支付服务费的责任，王春雨自愿接受这种约定。房屋买卖合同未签订，未实际履行，王春雨支出中介费系对兴商地产公司提供部分服务支付的对价。综上，请求驳回王春雨的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年1月9日，王春雨（买受人）与孙超（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定出售房屋坐落于北京市大兴区安顺北路1号院8号楼7层2单元702室，房屋建筑面积128.97平方米，房屋规划用途为住宅，成交价格为1740000元，合同中第一条（三）中所列的物品经双方协商作价2540000元，以上两部分总计4280000元。买卖双方采取自行交割的付款方式，双方签订《存量房交易结算资金自行划转声明》（附件一），本合同签订日买受人向出卖人支付购房定金500000元。第五条违约责任，第（三）项根本违约责任，约定除不可抗力外，如出现以下情况之一的，则违约方的违约情形已构成根本违约，守约方有权单方解除合同，且违约方须按照本合同约定的购房款总额的20%向守约方支付违约金且赔偿守约方已交纳的居间服务费用和各种损失。第十一条生效及变更，约定本合同自双方签字或盖章之日起生效，双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容通过书面协议进行变更或补充。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。上述合同签订当日，双方签署了《存量房交易结算资金自行划转声明》（附件一），但附件二《共有权人同意出售证明》，孙超妻子不同意签署，王春雨考虑到共有权人未签署的风险，未按约于合同签订当日支付定金及后续房款。2020年4月21日，本院作出（2019）京0115民初28240号民事判决书，查明：2018年1月9日，孙超（甲方、出卖人）、王春雨（乙方、买受人）与兴商地产公司（丙方、居间人）签订《居间服务合同》。内容为：第一条，甲乙双方经丙方居间服务，于2018年1月9日签订坐落于大兴区安顺北路1号院8号楼702的房屋（以下简称：涉案房屋）存量房屋买卖合同（以下简称：房屋买卖合同）；第二条，丙方已为甲乙双方提供如下居间服务：提供房屋买卖市场行情咨询，寻找、提供并发布房源、客源信息，引领买受人实地看房，斡旋议价服务，协助查看房屋权属证明文件，协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，促成交易双方签署合法有效的买卖合同；第三条居间服务费，因双方买卖房屋属于住宅，经各方友好协商，同意乙方应按照住宅买卖成交价格的2.2%向居间人支付居间服务费，并应于房屋买卖合同签订当日向丙方支付；第四条，居间服务完成标准:甲乙双方签订房屋买卖合同时，居间服务完成；第五条，甲乙双方共同委托丙方为该套房产的网签、过户、贷款、结房提供服务需另行签署委托协议；第七条，甲方或乙方违反本合同约定，导致房屋买卖合同不能继续履行的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用。已收取的居间服务费无须退还；第八条，与本合同相关的任何争议，三方应协商解决，协商不成的，由丙方住所地即北京市大兴区人民法院管辖。同日，孙超（出卖人）与王春雨（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定涉案房屋的成交价格为4280000元，并对付款方式、房屋交付、双方权利义务、违约责任等进行了约定。其中，共有权人同意出售声明上未有涉案房屋共有权人的签字……本院经审理认为，孙超、王春雨与兴商地产公司三方签订的居间服务合同，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据居间服务合同第二条所列明的居间服务内容以及第四条居间服务完成标准的约定，在孙超与王春雨签订房屋买卖合同时，兴商地产公司的居间服务已经完成，居间服务合同已经履行完毕。兴商地产公司提供了居间服务合同中列明的大部分服务内容。但房屋买卖合同中共有权人同意出售声明上并未有共有权人的签字，房屋买卖合同仅有孙超的签字，应视为房屋买卖合同的签订存在瑕疵，兴商地产公司的居间服务并没有完全履行完毕。居间服务合同中第三条居间服务的约定为王春雨应按照住宅买卖成交价格的2.2%向居间人支付居间服务费，并应于房屋买卖合同签订当日向居间人支付。故根据兴商地产公司已提供居间服务的内容，房屋买卖合同签订的程度，以及关于居间服务费的约定，本院酌定王春雨应支付兴商地产公司居间服务费50000元。最终判决：一、王春雨支付兴商房地公司居间服务费50000元；二、驳回兴商地产公司的其他诉讼请求。上述判决生效后，2020年11月3日，王春雨向兴商地产公司支付居间服务费50000元。另查，孙超称，涉案房屋因孙超与妻子签署离婚协议，于2018年3月18日签订买卖合同出卖，以4400000元的价格出售，但并非王春雨所述的一房二卖。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。王春雨与孙超签订《北京市存量房屋买卖合同》，自双方签字时合同成立，对孙超主张的因附件二未签订，合同未成立，本院不予采信。王春雨与孙超签订《北京市存量房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。根据现已查明的事实，因孙超妻子未配合签署附件二即《共有权人同意出售证明》，王春雨考虑到实际履行中的风险，未按照合同约定于合同签订当日支付定金，并无不妥，现《北京市存量房屋买卖合同》并未实际履行，且涉案房屋已经再次出售，对于王春雨当庭要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据合同第五条第（三）项约定“除不可抗力外，如出现以下情况之一的，则违约方的违约情形已构成根本违约，守约方有权单方解除合同，且违约方须按照本合同约定的购房款总额的20%向守约方支付违约金且赔偿守约方已交纳的居间服务费用和各种损失。”考虑到王春雨已经及时止损，并未产生较大的实际损失，综合本案的实际情况，本院对王春雨主张的违约金、居间服务费综合考虑，酌定由孙超支付王春雨违约金60000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十七条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、王春雨与孙超于2018年1月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2021年4月26日解除；二、孙超于本判决生效之日起十日内支付王春雨违约金60000元；三、驳回王春雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，由孙超负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘京京二〇二一年七月六日书记员  郑曼曼