安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0422民初3171号原告：李浩，男，1989年4月9日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：袁钊，浙江和义观达（杭州）律师事务所律师。被告：安徽保来地产开发有限公司，住所地安徽省寿县新桥国际产业园培训中心一楼，统一社会信用代码913404220723947231。法定代表人：裴世聪，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴墨可，安徽大湖律师事务所律师。原告李浩与被告安徽保来地产开发有限公司（以下简称“保来公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年7月26日公开开庭进行了审理。李浩的委托诉讼代理人袁钊、保来公司的委托诉讼代理人吴墨可，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李浩向本院提出诉讼请求：1.保来公司给付李浩迟延交付房屋481日（从2019年2月28日至2020年6月22日）的违约金20519.46元（426637元×0.01%×481日），及按人民银行贷款市场报价利率计算的自2020年6月22日至2021年5月20日期间的违约金利息730.7元，合计21250.16元，违约金后续利息计算至保来公司实际全额支付违约金之日止；2.本案诉讼费由保来公司承担。事实与理由：2017年7月，李浩与保来公司签订《商品房买卖合同(预售)》(合同备案编号:201707180003，以下简称《合同》),约定：李浩购买保来公司的保来国际城一期2幢23层2302室住房（层高2.9米，建筑面积79.19米）；购房总价款为人民币426637元；保来公司应当在2019年2月28日前向李浩交付该商品房；逾期交房超过60日的，买受人李浩有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人保来公司按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，李浩支付了购房首付款，并及时办理了银行按揭贷款，履行了买受人支付全部购房款的合同义务。但保来公司在2020年6月20日才向李浩送达了交房通知书，明确正式交房时间为2020年6月22日。保来公司未能按期交房，存在明显的违约行为，应该依法承担违约责任。故提出以上诉讼请求。保来公司辩称，对延期交房事实无异议，同意支付逾期交房违约金，但对违约金的计算方式与李浩有不同认识，根据《合同》中的补充协议第七条第二款约定，保来公司认为计算违约金的起点是2019年12月30日，即李浩付清全部房价款的日期，至2020年6月22日交房时，共计逾期173日，应按173日计算违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及举证、质证意见，本院认定事实如下：2017年7月，李浩（买受人）与保来公司（出卖人）签订《合同》，约定：李浩购买保来公司的保来国际城一期2幢1单元23层2302室住房（层高2.9米，建筑面积79.19米）；按建筑面积计价，单价5387.51元每平方米，房屋总价款为人民币426637元。关于付款方式及期限，双方在《合同》第七条中约定：买受人应当于2017年7月14日前支付首付款86637元，余款34万元向寿县农商行申请贷款支付。关于买受人逾期付款，而出卖人不解除合同时买受人的违约责任，双方在《合同》第八条约定：买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。关于房屋交付时间和手续，双方在《合同》第十一条中约定：出卖人应当在2019年2月28日前向买受人交付该商品房。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人的原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）由于买受人原因，未能按期交付的，买受人承担房屋毁损、灭失风险；（2）买受人在接到交房通知后七日内到指定地点办理房屋交接手续，并付清所有应付款项；超过七日的出卖人按每天30元/套收取代管费，如超过60日买受人仍未办理交房手续，出卖人可有权处理该房产，由此造成的一切损失由买受人承担。关于出卖人逾期交房，而买受人不解除合同时出卖人的违约责任问题，双方在《合同》第十二条约定：逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。《合同》附件十一是《补充协议》，《补充协议》第7条第（2）项记载：“出卖人按合同第八条（注：应为合同第十一条）约定日期将该房屋交付给买受人的条件是买受人已经付清全部房价款（包括逾期付款违约金及相关办证费用，下同），若买受人未在第八条（注：应为合同第七条）约定的日期前付清全部房价款，出卖人有权推迟交付房屋。”2019年12月30日，寿县农商行将李浩申请的贷款，支付至保来公司的银行账户。关于迟延办理按揭贷款的原因，双方均未提供证据，李浩陈述：保来公司不愿做保证人向银行提供阶段性保证责任以及保来公司的房屋建设工程迟延，导致难以办理银行贷款。2020年6月20日，保来公司向包括李浩在内的“保来国际城一期业主”送达《保来国际城交房通知书》，通知书记载了交房时间、交房地点、交流流程、交付费用（面积差价款、税费、维修基金、等）、延期交房违约金等事项。其中有关交房时间的内容为“我公司正式交房开始时间:2020年6月22日，交房期间工作时间为上午9点到下午17点”。关于延期交房违约金的内容为“按业主与我公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合同相关条款，我公司计算出应支付业主的违约金，签订《违约金支付协议书》，按协议书规定时间转账到业主指定的银行账户。”诉讼过程中，双方均认可案涉房屋已按上述交房通知书予以交付，并办理了面价差价款等费用的结算，但双方因对逾期交房违约金的计算方式有不同认识，致该项费用未能结算，以致成讼。当事人争议的焦点是李浩是否迟延交付购房款，保来公司是否可相应减少给付违约金。保来公司提出，李浩应当在约定的交付房屋时间前付清购房款，合同约定的交房时间是2019年2月28日前，而李浩通过按揭贷款的方式付清购房款的时间是2019年12月30日，根据《补充协议》第7条第（2）项的约定，保来公司可以延迟交付房屋至2019年12月30日，逾期交房违约金应从2019年12月30日计算至2020年6月22日，即计算至实际交付房屋之日。李浩认为，第一，《商品房买卖合同（预售）》第七条和第八条没有明确约定李浩的付款时间；该合同第十一条中约定了买受人在接到交房通知后七日内到指定地点办理房屋交接手续并付清所有应付款项，从该约定可以看出双方有先交房后付款的明确约定；而《补充协议》第7条第（2）项是格式条款，约定的内容显失公平，因不合理的加重了买受人责任，排除了买受人主要权利，（关于李浩的付款时间）仍以本合同为准；保来公司的迟延交房行为与李浩的贷款行为不具有因果关系，即使李浩在2019年2月28日以前办妥贷款，保来公司也不可能按期交房；第二，基于保来公司开发的房屋建设项目存在烂尾的可能，李浩（迟延付款）是在行使不安抗辩权。李浩的（迟延）付款行为并不是保来公司行使先履行抗辩权的前提条件。本院认为，一、关于违约金的金额确定问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，保来公司未按约定的交房日期交付房屋，应承担违约责任，双方对此并无争议，保来公司不同意按李浩主张的违约金计算方式支付违约金，其理由是李浩在约定的交房期限前也未付清购房款，保来公司提出应按李浩于2019年12月30日付清购房款的时间作为计算违约金的起点，本院认为该主张已包含了对违约金的调整意见。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，李浩申请的贷款34万元于2019年12月30日才支付至保来公司账户，其要求从2019年2月28日以全部购房款426637元为基数计算违约金有失公允，故本院确定违约金的计算基数按首付款和贷款分别计算，其中，首付款86637元从2019年2月28日按日万分之一计息至2020年6月22日（共计481日），另34万元从2019年12月30日按日万分之一计息至2020年6月22日（共计176日），违约金为10151元[(86637÷10000×481)+(340000÷10000×176)]。对于李浩主张的违约金计算方式，本院不予采纳，理由如下：首先，李浩主张双方约定过“先交房、后付房款”的事实没有证据证明。双方当事人在《合同》第八条中约定了“逾期付款责任”，而双方在《合同》第七条中关于“付款方式及期限”的条款中没有明确约定买受人付清购房款的时间，故双方对买受人的付款时间可以补充约定，前述《补充协议》第7条第（2）项记载：出卖人按合同约定日期将该房屋交付给买受人的条件是买受人已经付清全部房价款，若买受人未在约定的日期前付清全部房价款，出卖人有权推迟交付房屋。据此约定，可以认定李浩应当在2019年2月28日前付清全部购房款。至于合同签订后，保来公司未能在约定的期限内交房的事实并不能改变双方此前关于购房款支付期限的约定。而且该约定既未加重李浩的责任、也未限制其权利，本院对李浩主张该条款系格式条款，不应适用的意见，不予采纳。李浩援引《合同》第十一条的内容，主张双方约定过“先交房、后付房款”，本院对此认为，《合同》第七条是关于“付款方式及期限”的约定，第八条是关于“逾期付款责任”的约定，第十一条是关于房屋“交付时间和手续”的约定，根据《合同》体系并参考《交房通知书》中所列的“交付费用”，《合同》第十一条中约定的“买受人在接到交房通知后七日内到指定地点办理房屋交接手续并付清所有应付款项”中的“所有应付款项”可以理解为是指房屋面积差价款、专项维修基金、契税、产权登记费、证照印花税等费用，即使该处的“所有应付款项”包括尚未支付的购房款，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，也不能据此得出李浩与保来公司已约定了“先交房、后付房款”的结论。其次，关于李浩主张其迟延付款是行使不安抗辩权问题。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”本案中，李浩未提交证据证明其中止履行合同及时通知了保来公司；而且其主张行使不安抗辩权既与其提出的合同双方约定了“先交房、后付款”的主张相矛盾，也与其当庭陈述的按揭贷款不能及时办理的原因相矛盾；本院对其该项主张，不予采信。二、关于违约金利息。李浩与保来公司因对违约金的计算方式发生争议后未能达成支付协议，李浩诉求给付违约金利息，没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告安徽保来地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告李浩违约金10151元；二、驳回原告李浩的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费332元，减半收取计166元，由被告安徽保来地产开发有限公司负担79元，限于本判决生效后七日内交纳，逾期将强制执行；其余87元，由李浩负担，在办理诉讼费退费手续时冲抵。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  余益辉二〇二一年七月二十七日书记员  马云蕴附一：本案所适用的法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。附二：本院案款账户户名：寿县人民法院其他案款开户行：中国邮政储蓄银行寿县支行。账号：10×××86。附三：本院诉讼费账户户名：寿县非税收入征收管理局开户银行：邮储银行寿县十字街支行账号：10×××01。