河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0402民初2224号原告：平顶山市美佳物业服务有限公司，住所地河南省平顶山市新城区福佑路新城铭座220室，统一社会信用代码914104005735756298。法定代表人：史广伟。委托诉讼代理人：李宏非，河南金年华律师事务所律师。被告：熊小龙，男，汉族，1988年7月31日生，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：张永丽，女，汉族，1985年5月15日生，住河南省平顶山市新华区。与熊小龙系夫妻关系。原告平顶山市美佳物业服务有限公司（以下简称“美佳物业公司”）诉被告熊小龙物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告美佳物业公司的委托诉讼代理人李宏非、被告熊小龙的委托诉讼代理人张永丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美佳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的物业费1482元及违约金1482元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系西堤漫步小区物业服务提供者，被告系该小区1号楼西单元7楼03号房屋业主。2013年9月10日，被告与原告签定《前期物业服务协议》，约定由原告对西堤漫步小区进行管理，被告按照住宅每月每平方米1.16元的标准向原告支付物业服务费用，每年度6月30日开始预收下年度物业费用。被告房屋面积为106.52平方米，每年度物业费用为1482元。原告一直按照与被告及其他业主签定的物业服务合同积极履行合同义务，对西堤漫步小区进行物业管理，为被告及小区提供各种物业服务。但被告自2020年6月起，开始不按照合同缴纳物业管理费用，截止起诉之日，被告共欠付物业费用1482元。同时按照合同约定，被告还应当承担延期支付的违约金1482元。经原告多次催要，被告拒不缴纳物业服务费用，为此原告特向贵院提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。熊小龙辩称：我认为我不应当交纳物业管理费，2013年9月10日，被告于西堤漫步小区购买了1号楼西单元7楼703室房产时与原告签订了《前期物业管理服务协议》，由被告提供物业管理服务。自签订之日起至2019年被告均已按时足额缴纳了物业管理费予原告。实际上，被告于2019年6月15日才入住此房产内，自入住后发现原告未按《前期物业管理服务协议》标准提供相应的物业管理服务。具体列为以下几点:1、西堤漫步小区按照每平方每月1.16元收费，依据《物业管理条例》属三星级物业服务标准，实际人员配置为物业经理1名，保安3人，保洁1人，维修1人，配置不足；除保安之外，其余人员基本找不到，解决问题由保安电话汇报给物业经理，而且不能及时解决；2、房屋质量问题：东06户客厅墙面裂缝过大，卧室墙面返潮；东04户客厅飘窗返潮；西01、03户主卧墙面返潮；3、小区规划问题:小区大门与图纸不符，西堤漫步小区业主出行需要经过李庵小区十分不便，小区大门口路面坑洼不平，下雨积水，多个业主因此绊倒并受伤，反映给物业经理后物业经理并未对此事做明确答复，电话内回答让业主去找开发商；原有的大厅改变了使用用途被当做住宅房屋出售且已入住；小区停车位不足的情况下物业允许个别业主停2-3辆车，甚至个别业主无需交停车费，停车费600/年并无公示用途和管理痕迹；4、电梯2019年8月份之前常年单梯运行，每单元54户，出行十分不便，经不断强烈要求于2019年8月开启双梯运行，但故障问题频繁发生，物业并未按照《前期物业管理服务协议》内约定的时间进行管理服务；2015年年末西单元4层失火，因消防栓内水压过小无水且物业工作人员未能及时到达现场扑救导致层火势过大不能控制危及到楼上所有业主的生命安全，此事过后，原告并未因此公开回复或致歉业主，西单元东电梯内至2019年10月还存在有火灾后的痕迹；电梯超出年检期限7个月仍未检修。5、消防问题:小区公共区域消防通道被物业规划成车位常年占用，消防栓水压小甚至多数楼层无水，无巡检记录，灭火器过期，消防通道无逃生指示且多数楼层有易燃物且有电动车辆占用充电，天台防火门锁闭，天台杂物多被占用，楼层逃生台被占用。6、环境问题:原告并未按照《前期物业管理服务协议》内约定的内容提供相应的环境清洁服务，楼道内有大量蜘蛛网，大厅墙面污渍严重并有墙皮脱落现象，电梯内常年有垃圾，公共区域地面积尘严重，楼道内小广告严重，楼梯扶手及台阶常年积尘严重。108户使用四个垃圾桶，常年垃圾溢出且异味严重，污水不能及时清理；地下车库积尘严重。绿化与图纸不符，无管理痕迹。7、秩序安全问题:公积金安置小区出行需经过西堤漫步小区，人员混杂，无登记询问痕迹；小区内无巡逻人员。8、公共区域问题:地下室机房常年噪音严重，影响生活；自行车棚僵尸车过多导致部分业主电动或自行车辆无法停放；天台排气孔被堵导致部分户型卫生间常年反味；公共区域照明不亮，损坏待修时间过长，甚至多数楼层公共照明常年损坏未修；楼层逃生指示灯多数损坏常年未修；部分楼层防火门破损严重常年未修；部分公共区域墙皮脱落严重常年未修；西单元大厅内下水管道漏水常年未修；公共区域自然散水的情况下导致西单元出口常年积水；小区除大门口往外公共区域无监控。9、原告未按时公示物业管理费收支账目明细。10、原告无正常服务记录。11、原告聘用的物业人员服务态度懒散，未经过培训，物业经理服务态度差，毫无服务意识，问题常年得不到解决；原告未按照《前期物业管理服务协议》及《物业管理条例》规定的收费标准提供同等价值及相应的物业服务。被告生活在西堤漫步小区，按时缴纳物业管理费的同时享受不到应有的服务，正是基于以上事实，被告自2020年起停止向原告支付物业管理费。而原告于日前向贵院提起诉讼要求被告支付2020年6月至今的物业管理费，现被告为了维护自己的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，向贵院提起反诉，望贵院判如诉情，做出合法公正判决。经审理查明，熊小龙系西堤漫步小区1号楼西单元7楼703号房屋的业主，2013年9月10日，美佳物业公司作为甲方与熊小龙作为乙方签订了前期物业服务协议，协议约定“乙方房屋建筑面积106.52平方米物业管理服务内容：一、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位包括:房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面等）；二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；四、公共绿化的养护和管理；五、车辆停放管理；六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；七、装饰装修管理服务；八、物业档案资料管理；九、其他特约服务等。……物业管理服务费用每月每平方米1.16元”。协议签订后，熊小龙向美佳物业公司支付物业费至2020年6月份，而美佳物业公司主张的物业费为2020年6月30日至2021年6月30日期间的费用。此外，美佳物业公司已于2021年7月起不再为西堤漫步小区提供物业服务。另查明，西堤漫步小区在美佳物业公司撤出小区之前存在电梯维保检验粘贴的标签显示逾期、楼层内防火门破损有污迹、车棚内自行车长期积灰停放等现象。上述事实，由美佳物业公司提交的前期物业服务协议，熊小龙提交的照片多份，以及庭审笔录在卷予以证实。本院认为，本案系美佳物业公司诉请熊小龙支付物业费的物业服务合同纠纷。美佳物业公司与熊小龙签订的前期物业服务合同未违反法律、法规的强制性规定,应为合法有效,对美佳物业公司和熊小龙均具有约束力。而物业服务企业的服务具有公共性,收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用,个别业主拒交物业费的行为,不仅损害了物业服务企业的利益,也损害了其他正常交费业主的利益,不利于物业整体管理。而美佳物业公司提供的物业服务中虽然存在部分瑕疵，但美佳物业公司的委托诉讼代理人在庭后提交的代理词中认可该小区90%以上的业主都正常缴纳了物业费用，也能够说明小区大部分业主对于美佳物业公司提供的物业服务基本满意，故熊小龙辩称不应当交纳物业管理费不能成立，熊小龙应当向美佳物业公司支付物业服务费1482元。关于美佳物业公司主张的违约金，虽然前期物业服务协议约定了“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期交纳并按照逾期应交纳费用每天百分之一的标准承担相应的滞纳金”的违约责任，但美佳物业公司未能证明在本案起诉之前其向熊小龙发出过书面催收通知，对美佳物业公司主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、熊小龙于本判决生效之日起十日内向平顶山市美佳物业服务有限公司支付物业服务费1482元；二、驳回平顶山市美佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由熊小龙负担25元，由平顶山市美佳物业服务有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本同时缴纳上诉费用，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长 孙运涛审 判 员 王焕丽审 判 员 赵小飞二〇二一年七月二十八日法官助理 陈 卓书 记 员 董便变附本案适用的相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。