广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终24223号上诉人（原审被告）：苏建鹏，男，1980年11月3日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。上诉人（原审被告）：广州鹏博医疗企业管理有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街田美村西村经济合作社碧秀路一幢四层商业综合楼401室。法定代表人：苏建鹏，职务：执行董事兼总经理。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：龚长发，广东粤鑫律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：曾坚，男，1962年5月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人(原审原告)：黎咏璋，女，1971年7月23日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：钟伟，广东科德律师事务所律师。上诉人苏建鹏、广州鹏博医疗企业管理有限公司（以下简称“鹏博公司”）因与被上诉人曾坚、黎咏璋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初1446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。苏建鹏、鹏博公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回曾坚、黎咏璋的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由曾坚、黎咏璋承担。事实和理由：一、苏建鹏是鹏博公司的法定代表人，其于2012年2月17日与曾坚、黎咏璋签订的《房屋租赁合同》是职务行为，苏建鹏并不是涉讼房屋的共同承租人。广州市番禺区沙湾民爱康复门诊部开办后，鹏博公司亦将相关事务交由公司股东苏志忠经营管理。二、郑彬与本案审理有直接的利害关系，依法应当追加为被告。一审法院未能追加郑彬为本案被告，导致涉讼房屋是否转租及实际履行无法查明，致使房屋实际使用人郑彬逃避法律责任。三、一审法院判令鹏博公司在2015年9月停止执业和将门诊部整体转让给郑彬后仍然需要支付租金给曾坚、黎咏璋至2017年5月5日，是不合常理的判决，也显失公平。退一步讲，因双方合同于2017年1月22日解除，而曾坚、黎咏璋也仅于2017年1月16日向鹏博公司寄送了《催租函》，故即使要支付租金，也只能判决鹏博公司向曾坚、黎咏璋支付2016年2月28日至2017年1月22日期间的租金及占有使用费（起诉日期为2017年2月28日）。四、即使曾坚、黎咏璋否认与郑彬存在租赁关系及向郑彬主张过租金或收取过租金的事实，但根据双方2012年2月17日签订的《房屋租赁合同》第二条关于“欠交租金或水电费时间达一个月及以上的，出租人可以立即终止租赁合同，收回租赁物”之约定，曾坚、黎咏璋怠于行使终止租赁合同之权利，故对其损失扩大负有全部责任。五、本案拖欠租金和违约者是郑彬，2015年9月28日至2015年12月2日期间的用电人是郑彬。因此，一审法院判令苏建鹏、鹏博公司向曾坚、黎咏璋返还代垫的电费和不予退还鹏博公司缴纳的租赁保证金，没有事实和法律依据。综上，请求二审法院依法判决。曾坚、黎咏璋辩称：1、一审法院认定苏建鹏、鹏博公司为本案承租方是正确的。租赁合同和补充协议明确承租方是苏建鹏、鹏博公司，苏建鹏、鹏博公司承租房屋后，如何管理分配是其内部法律关系，与曾坚、黎咏璋签署的合同没有关系，不能据此否定苏建鹏与曾坚、黎咏璋租赁关系。2、本案是曾坚、黎咏璋与苏建鹏、鹏博公司之间的租赁合同关系，与郑彬无关。苏建鹏、鹏博公司与郑彬之间属于其他的法律关系。根据合同的相对性，不应当追加郑彬为本案当事人。3、曾坚、黎咏璋与郑彬之间不存在法律关系，曾坚、黎咏璋仅与苏建鹏、鹏博公司之间存在租赁合同关系。曾坚、黎咏璋将租赁物交付给苏建鹏、鹏博公司，其应当承担支付租金、房屋占有使用费等责任。4、因苏建鹏、鹏博公司拖欠电费，如再不补交将导致涉讼房屋被注销用电开户，故曾坚、黎咏璋于2016年12月27日去补交了电费，才知道涉讼房屋停业的事实。因此，不存在曾坚、黎咏璋故意导致损失继续扩大的事实。且鹏博公司是否停业属于其内部事宜，都不能作为其不向曾坚、黎咏璋履行合同义务的理由。5、曾坚、黎咏璋不存在怠于行使权利的行为，也不存在扩大损失，只要苏建鹏、鹏博公司占用了答辩人的房屋，就理应支付租金和占有使用费。综上，请求二审法院驳回苏建鹏、鹏博公司的上诉请求。因本案纠纷，曾坚、黎咏璋于2017年2月28日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认曾坚、黎咏璋和苏建鹏、鹏博公司于2012年2月17日签订的编号为G2120217的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议》于2017年1月22日解除，苏建鹏和鹏博公司立即腾空搬离广州市番禺区沙湾镇大巷涌路89号房屋；2、判令苏建鹏、鹏博公司向曾坚、黎咏璋支付2015年9月1日至2017年1月22日期间的租金604572.47元及滞纳金（滞纳金从每月5日起每日按所欠费用的0.5%计算至实际清偿之日止，暂计至2017年4月28日为1013065.77元）；3、判令苏建鹏、鹏博公司向曾坚、黎咏璋支付逾期腾空搬离广州市番禺区沙湾镇大巷涌路89号房屋期间的占有使用费（从2017年1月23日起按每月76576.9元标准计算至实际腾空搬离之日，暂计至2017年4月28日为229730.7元）；4、判令苏建鹏、鹏博公司立即支付曾坚、黎咏璋代垫的电费9604.24元及滞纳金（滞纳金从起诉之日起每日按所欠费用的0.5%计算至实际清偿之日止，暂计至2017年4月28日为23338.3元）；5、判令曾坚、黎咏璋有权不退还苏建鹏、鹏博公司己交纳的30000元的保证金；6、本案全部的受理费等费用由苏建鹏、鹏博公司承担。一审法院认定事实：曾坚、黎咏璋为位于广州市番禺区沙湾镇大巷涌路89号房屋（以下简称涉讼房屋）的登记权属人，涉讼房屋共5层。2012年2月17日，曾坚、黎咏璋（出租方、甲方）和苏建鹏、鹏博公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方作经营或办公场地使用；租赁期限从2012年7月2日起至2017年7月1日止，当乙方欠交租金或水电费时间达一个月及以上的，甲方可以立即终止合同，没收乙方的租赁保证金，收回租赁物以及乙方在该租赁物上的所有装修和固定设施，乙方不享有收取该装修和固定设施余值的权利。起租租金为30000元，每年按原基础租金递增5%交租，每年递增，起租日为2012年7月2日，乙方应于每月5日前向甲方支付当月的租金。甲方为乙方安装独立的水电表，水电费由乙方直接向相关部门缴纳。本合同签订之日，乙方向甲方缴纳租赁保证金和水电费保证金60000元（备注：签订合同交30000元，剩余30000元在起租日前交齐）。乙方逾期支付租金，应自未及时交纳租金之日起向甲方支付滞纳金，每日滞纳金数额按所欠费用的0.5%计收；逾期支付水电费，应自欠交之日起向曾坚、黎咏璋或相关部门支付滞纳金，每日滞纳金数额按所欠费用的0.5%或相关部门规定计收；逾期不迁离或退还租赁物的，应每月支付双倍租金。该合同仅有苏建鹏的签名，并无鹏博公司的盖章。合同约定鹏博公司的公司注册地址为广州市花都区花山镇花山市场对面花山康桥医院内，约定苏建鹏的联系电话为159××××6665。2014年9月26日，苏建鹏作为委托人向案外人刘赏义出具《委托书》，载明其本人由于工作繁忙，委托刘赏义办理民爱康复门诊部房屋签约相关手续，作为其合法代理人，全权代表其办理相关事项。落款处苏建鹏签名并加盖鹏博公司的公章。2014年9月29日，苏建鹏和鹏博公司（承租方、乙方，委托代理人刘赏义）与曾坚、黎咏璋（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定该补充协议是房屋租赁合同书的补充协议，如双方代表签订的其他任何合同书或补充协议，条款与原合同书有冲突的，均以原合同为准。2017年5月5日，经曾坚、黎咏璋申请，为查明涉讼房屋的现状，一审法院前往涉讼房屋实地查看并全程录音录像，涉讼房屋内仍遗留有部分较为大型的医疗器械及大量办公物品等，曾坚、黎咏璋于当天更换了涉讼房屋的门锁。后曾坚、黎咏璋于2017年8月16日回复，同意视为其于2017年5月5日收回涉讼房屋。一审诉讼过程中，曾坚、黎咏璋和苏建鹏、鹏博公司均确认曾坚、黎咏璋自邱绍金处购买了涉讼房屋，该房屋于2011年3月24日方才登记于曾坚、黎咏璋名下；此前，涉讼房屋是出租给案外人吴应耀经营广州市番禺区沙湾民爱康复门诊部（以下简称民爱门诊部）。2011年11月5日，苏建鹏与案外人签订《医疗机构所有权转让协议书》，承接了民爱门诊部的经营权，曾坚、黎咏璋和苏建鹏、鹏博公司重新签订《房屋租赁合同书》，并于2012年7月2日将涉讼房屋交付给苏建鹏、鹏博公司使用；民爱门诊部一直在涉讼房屋内经营，只是经营者发生了变更，由吴应耀变为苏志忠（苏建鹏和鹏博公司陈述其为鹏博公司的工作人员）。一、关于涉讼房屋的承租方的问题。曾坚、黎咏璋主张认为根据《房屋租赁合同书》《房屋租赁合同补充协议》的约定，苏建鹏和鹏博公司均为涉讼房屋的承租人，刘赏义是作为苏建鹏和鹏博公司的共同委托代理人与其签订的补充协议。苏建鹏和鹏博公司则抗辩认为苏建鹏仅是作为鹏博公司的法定代表人与曾坚、黎咏璋签署的《房屋租赁合同书》，为职务行为；而《委托书》亦是鹏博公司委托刘赏义处理相关事宜，整个租赁行为是鹏博公司的行为。二、关于租赁保证金的数额问题。曾坚、黎咏璋主张苏建鹏和鹏博公司在签订合同当天仅支付了30000元保证金，剩余30000元并没有缴纳，其多次催收无果。苏建鹏和鹏博公司则抗辩认为鹏博公司实际上已经支付了60000元的保证金，由鹏博公司直接支付了30000元，上一手承租人吴应耀交付了30000元，应当转计为鹏博公司支付保证金，因此另外30000元鹏博公司无需再支付，应视为已经支付了60000元的租赁保证金。三、关于《房屋租赁合同书》是否解除以及何时解除的问题。苏建鹏和鹏博公司主张认为《房屋租赁合同书》已于2015年9月解除，民爱门诊部被吊销了经营许可证以后，其继续承租房屋也没有意义，当时曾坚、黎咏璋人在国外，其通过电话方式得到了曾坚、黎咏璋同意，将涉讼房屋转租给郑彬，并由郑彬直接向其支付租金。为证明其上述主张，鹏博公司提交了以下证据予以证实：1、《行政处罚事先告知书》《行政处罚听证通知书》《行政处罚决定书》以及广州市番禺区卫生和计划生育局网站的处罚公示，证明广州市番禺区卫生和计划生育局于2015年8月3日拟对民爱门诊部作出罚款及吊销《医疗机构执业许可证》的决定，并于2015年10月16日正式作出上述处罚决定。2、民爱门诊部与郑彬于2015年9月22日签订的《转让协议书》，约定民爱门诊部将涉讼房屋内现有的牌照、室内外装修、所有医疗设备、办公用品、办公家私、房屋押金等作价380000元转让给郑彬。曾坚、黎咏璋则质证认为民爱门诊部是否遭受行政处罚与本案无关，也并非苏建鹏和鹏博公司不缴纳租金的理由，根据租赁合同约定，即便在租赁期间遭受行政处罚，其法律责任也由其自行承担；《转让协议书》亦与本案争议无关，本案争议的是曾坚、黎咏璋和苏建鹏、鹏博公司之间的租赁关系，而《转让协议书》的内容是民爱门诊部与案外人之间关于经营权转让的问题，没有涉及涉讼房屋的处理问题，曾坚、黎咏璋也从未认可其将涉讼房屋转租。无论民爱门诊部与案外人郑彬之间是转租还是经营权转让，在未经产权人同意的情况下，根据合同的相对性，苏建鹏和鹏博公司必须对曾坚、黎咏璋承担双方租赁合同之间的责任。曾坚、黎咏璋主张认为《房屋租赁合同书》于2017年1月22日解除，为此其提交了其于2017年1月20日向苏建鹏和鹏博公司寄送的《解除租赁合同并收回物业通知》，载明自通知到达时，双方之间的租赁合同法律关系解除。该函件寄送的地址为合同约定的鹏博公司的注册地址，写明的联系电话为合同约定的苏建鹏的电话号码，该函件于2017年1月22日妥投，由他人签收。苏建鹏和鹏博公司质证认为其从未收到过上述函件。四、关于苏建鹏和鹏博公司是否拖欠租金和水电费的问题。曾坚、黎咏璋主张苏建鹏和鹏博公司缴纳租金至2015年9月1日，自2015年9月2日开始没有再缴纳租金；水电费一直由苏建鹏和鹏博公司缴纳，其对此不清楚，直至其起诉前（后又表示2016年12月左右），供电局表示若再不缴费则注销账户，其才代为缴纳了2015年9月28日至2015年12月2日的电费。为证明其上述主张，曾坚、黎咏璋提交了《广东省广州市国家税务局通用机打发票》5份，计费时段为2015年9月25日至2015年12月2日，开票日期为2015年12月29日，电费分别为1777.46元、2065.26元、1139.18元、2043.34元和2579元，共计9604.24元。苏建鹏和鹏博公司质证认为发票的户名是邱绍金以及门诊宿舍，与其无关；而且曾坚、黎咏璋作为出租人，每个月收取租金，理应每月到涉讼房屋查看，不可能在2016年12月才得知涉讼房屋的状况，其提交的电费发票的出票日期为2015年12月29日，因此其陈述2016年12月左右方才到现场查看并非事实，按常理应该在2015年12月就到了现场查看。民爱门诊部经营许可证已经被吊销，若继续承租也没有意义，其将民爱门诊部转让给了郑彬，且该转让行为是得到曾坚、黎咏璋的同意的，其已通过口头通知的方式告知曾坚、黎咏璋涉讼房屋已经转租，民爱门诊部的经营以及租赁事宜都由郑彬承继和负责，因此2015年9月份以后的租金及电费的问题，应由郑彬负责。此外，曾坚、黎咏璋从未向苏建鹏和鹏博公司追讨过租金，已经超过了一年的诉讼时效。曾坚、黎咏璋反驳认为苏建鹏和鹏博公司从来没有告知过其所谓转租的事宜，其更没有同意苏建鹏和鹏博公司转租，苏建鹏和鹏博公司也没有任何证据证明存在这种事实，即便民爱门诊部转让，也仅是经营权的转让，并不影响双方的租赁合同法律关系。此外，曾坚、黎咏璋曾向苏建鹏和鹏博公司催收过租金，但无法提供相应的证据，仅提供了其于2017年1月16日（落款时间为2016年12月28日）向苏建鹏和鹏博公司寄送的《催租函》，该函件寄送的地址亦为合同约定的鹏博公司的注册地址，写明的联系电话为合同约定的苏建鹏的电话号码，该函件于2017年1月17日妥投，由他人签收。一审法院认为，关于苏建鹏是否为涉讼房屋的承租方的问题。《房屋租赁合同书》和《房屋租赁合同补充协议》的首部当事人基本信息中，均明确列明承租方为苏建鹏和鹏博公司，如承租人仅为鹏博公司，根本无需将其法定代表人苏建鹏单独列明。此外，曾坚、黎咏璋提交的苏建鹏于2014年9月26日出具的《委托书》明确载明，委托人为苏建鹏，委托的原因是其个人工作繁忙，委托刘赏义办理房屋签约相关事宜；但鹏博公司和苏建鹏却抗辩认为该委托书的委托人仅为鹏博公司，明显与事实不符。因此，对于苏建鹏和鹏博公司提出的苏建鹏并非涉讼房屋的承租人的抗辩意见，缺乏理据，不予采信。曾坚、黎咏璋和苏建鹏、鹏博公司签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格遵照履行。曾坚、黎咏璋作为涉讼房屋的出租人，其已经将涉讼房屋交付苏建鹏和鹏博公司使用，苏建鹏和鹏博公司理应按照《房屋租赁合同书》的约定按时、足额地履行支付租金、水电费用等合同义务。鉴于曾坚、黎咏璋确认其已于2017年5月5日收回了涉讼房屋，故对于其要求苏建鹏和鹏博公司搬离并返还涉讼房屋的诉请，不再重复处理。关于《房屋租赁合同书》的解除时间问题。首先，苏建鹏和鹏博公司仅提交了民爱门诊部和案外人郑彬签订的《转让协议书》，并未提交相应的证据证明该协议是否实际履行；其次，上述协议的当事人双方为民爱门诊部和案外人郑彬，苏建鹏和鹏博公司并非该协议当事人；再次，该协议仅仅约定了民爱门诊部将涉讼房屋内现有的牌照、室内外装修、所有医疗设备、办公用品、办公家私、房屋押金等作价380000元转让给郑彬，并未涉及任何关于涉讼房屋转租的事项；苏志忠是否将民爱门诊部的经营权转让给郑彬，并不必然导致曾坚、黎咏璋和苏建鹏、鹏博公司签订的《房屋租赁合同书》解除，苏建鹏和鹏博公司承租涉讼房屋自行使用或转租他人使用，亦无法免除其必须依约按时、足额地履行支付租金、水电费用等的合同义务。最后，苏建鹏和鹏博公司虽然多次抗辩认为其将涉讼房屋转租郑彬由郑彬直接向曾坚、黎咏璋支付租金，但其并未提交相应的证据予以证明，而曾坚、黎咏璋对此亦予以了否认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此，对于苏建鹏和鹏博公司提出《房屋租赁合同书》已于2015年9月解除，其不再拖欠涉讼房屋租金及水电费的抗辩意见，理据不足，不予采纳。苏建鹏和鹏博公司仅缴纳租金至2015年9月1日，自2015年9月2日开始没有再缴纳租金且未支付2015年9月25日至2015年12月2日的电费，已经违反了《房屋租赁合同书》的约定，曾坚、黎咏璋有权解除双方签订的《房屋租赁合同书》和《房屋租赁合同补充协议》。曾坚、黎咏璋向合同约定的鹏博公司的注册地址寄送的《解除租赁合同并收回物业通知》，写明电话号码为合同约定的苏建鹏的联系电话，该函件于2017年1月22日妥投，应视为曾坚、黎咏璋解除合同的意思已于该日到达苏建鹏和鹏博公司。因此，对于曾坚、黎咏璋提出要求确认《房屋租赁合同书》于2017年1月22日解除的诉请，理据充分，予以支持。至于租赁保证金的数额问题，苏建鹏与案外人吴应耀签订《医疗机构所有权转让协议书》承接民爱门诊部的经营权在前，与曾坚、黎咏璋签订《房屋租赁合同书》承租涉讼房屋在后，《房屋租赁合同书》明确约定签订合同交30000元，剩余30000元在起租日前交齐，并未约定吴应耀支付的30000元租赁保证金转为苏建鹏和鹏博公司交纳的租赁保证金，故对于苏建鹏和鹏博公司抗辩认为其实际上已经支付了60000元保证金的意见，理据不足，不予采信。现由于苏建鹏和鹏博公司的原因导致《房屋租赁合同书》解除，曾坚、黎咏璋要求没收30000元租赁保证金的诉请，符合法律的规定和合同的约定，予以支持。关于苏建鹏和鹏博公司拖欠曾坚、黎咏璋租金及水电费的数额问题。苏建鹏和鹏博公司缴纳租金至2015年9月1日，自2015年9月2日开始直至曾坚、黎咏璋于2017年5月5日收回涉讼房屋期间，其并未缴纳租金，但其并未履行向曾坚、黎咏璋交还涉讼房屋的合同义务，仍然继续占用涉讼房屋，屋内仍遗留较为大型的医疗器械和大量办公物品。但是作为出租方，曾坚、黎咏璋除了在2017年1月16日曾向苏建鹏和鹏博公司寄送《催租函》以外，并未提交相应的证据，证明其在长达一年多时间里曾向苏建鹏和鹏博公司主张过权利。鉴于涉讼房屋的租金交纳时间为每月的5日前，起租日为2012年7月2日，而曾坚、黎咏璋寄送的《催租函》于2017年1月17日妥投，故根据当时有效的《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条关于“下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的”的规定，曾坚、黎咏璋主张的2015年9月至2016年1月的租金已经超过了一年的诉讼时效，故该租赁期间的租金支付诉求不予支持。根据《房屋租赁合同书》的约定，涉讼房屋租赁期从2012年7月2日起至2017年7月1日止，租金为每月30000元，每年按原基础租金递增5%交租，即2015年7月2日至2016年7月1日，涉讼房屋每月租金为34729元，2016年7月2日至2017年7月1日，涉讼房屋每月租金为36465元。因此，苏建鹏和鹏博公司应当向曾坚、黎咏璋支付2016年2月2日至2017年5月5日的租金及占有使用费541824元（34729元×5个月+36465元×10个月+36465元÷31天×3天），超出部分，理据不足，不予支持。此外，根据曾坚、黎咏璋提交的5份《广州东省广州市国家税务局通用机打发票》显示，2015年9月25日至2015年12月2日涉讼房屋的电费共计9604.24元，而根据《房屋租赁合同书》约定，该费用应当由苏建鹏和鹏博公司自行向供电部门缴纳，现曾坚、黎咏璋已代为垫付，苏建鹏和鹏博公司理应向曾坚、黎咏璋返还。关于曾坚、黎咏璋要求苏建鹏和鹏博公司自2017年1月23日起按照双倍租金的标准支付占有使用费以及要求苏建鹏和鹏博公司支付拖欠租金及水电费滞纳金的问题。曾坚、黎咏璋于庭审中陈述其于2016年12月左右，在供电局要求其缴纳拖欠的2015年9月28日至2015年12月2日的电费时，才知晓涉讼房屋一直锁门未再经营；然而，根据其提交的5份《广州东省广州市国家税务局通用机打发票》显示，电费的交纳时间为2015年12月29日，即早在2015年12月29日其已知晓涉讼房屋已经关闭未再对外经营。此外，《房屋租赁合同书》明确约定当苏建鹏和鹏博公司欠交租金或水电费时间达一个月及以上的，曾坚、黎咏璋可以立即终止合同，收回租赁物以及该租赁物上的所有装修和固定设施。本案中，虽然苏建鹏和鹏博公司并未将涉讼房屋交还，但曾坚、黎咏璋在明知其已拖欠租金且已经锁门不再对外经营后，怠于采取相应的措施解除合同收回涉讼房屋，在一定程度上放任了损失的进一步扩大。而且，曾坚、黎咏璋要求没收30000元租赁保证金的诉请已经得到了全部的支持，其并未提交相应的证据证明其存在超过保证金范围的损失。因此，对于曾坚、黎咏璋要求苏建鹏和鹏博公司自2017年1月23日起按照双倍租金的标准支付占有使用费以及要求苏建鹏和鹏博公司支付拖欠租金及水电费滞纳金的诉请，缺乏理据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2017年10月20日作出判决如下：一、确认曾坚、黎咏璋和苏建鹏、鹏博公司于2012年2月17日签订的《房屋租赁合同书》于2017年1月22日解除；二、苏建鹏、鹏博公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向曾坚、黎咏璋支付2016年2月2日至2017年5月5日的租金及占有使用费541824元；三、苏建鹏、鹏博公司支付的租赁保证金30000元归曾坚、黎咏璋所有；四、苏建鹏、鹏博公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向曾坚、黎咏璋返还代垫的电费9604.24元；五、驳回曾坚、黎咏璋的其余全部诉讼请求。如果苏建鹏、鹏博公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21993元，由曾坚、黎咏璋负担15300元，由苏建鹏、鹏博公司负担6693元。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审过程中，曾坚、黎咏璋向本院提交了4份证据：1、沙湾供电所2017年11月17日出具的盖有番禺供电局用电业务专用章的证明；2、兴业银行2016年12月27日的转账凭证；3、曾坚的堂弟曾任辉出具的付款说明；4、收款人张盛雄（番禺区供电局员工）的名片；上述4份证据拟证明涉案的2015年12月29日五张电费发票的实际交费时间是2016年12月27日。曾坚、黎咏璋并非于2015年12月就知悉鹏博公司停业的事实。对于曾坚、黎咏璋二审提交的证据，苏建鹏、鹏博公司发表如下质证意见：对曾坚、黎咏璋提交的证据真实性没有异议，但是该证据证明了曾坚、黎咏璋从2015年9月开始没有向苏建鹏、鹏博公司主张租金的事实，以及鹏博公司因为门诊部被查处吊销证书后，离开租赁物，将租赁物转给郑彬继续租赁的事实。2016年12月27日，曾坚、黎咏璋补交电费与苏建鹏、鹏博公司无关。按照双方合同约定，当苏建鹏和鹏博公司欠交租金或水电费时间达一个月及以上的，曾坚、黎咏璋可以立即终止合同。但是曾坚、黎咏璋没有按照双方合同约定及时解除合同，更进一步证明本案的租金主张已过诉讼时效。整个房屋的损失是应该由曾坚、黎咏璋自行承担。本院认为，曾坚、黎咏璋二审提交的证据虽能够证明其于2016年12月份才知道欠缴电费的事实，但也反映了其对房屋疏于管理，一审对其要求支付电费滞纳金的请求不予支持，并无不当。且，一审判决后，曾坚、黎咏璋并未提起上诉，本院对其该项抗辩主张，不予采纳。苏建鹏、鹏博公司与曾坚、黎咏璋于2012年2月17日签订的《房屋租赁合同书》首部合同当事人载明有苏建鹏姓名、电话，尾部有苏建鹏签名，且在双方于2014年9月29日签订的补充协议对租赁合同予以确认，因此，一审认定苏建鹏为合同当事人，应承担合同责任，并无不当，本院予以维持。苏建鹏、鹏博公司在履行合同过程中，欠缴租金和电费达一个月以上，构成违约。按照双方合同约定，曾坚、黎咏璋享有单方解除合同的权利，其于2017年1月22日向苏建鹏、鹏博公司发出解除合同的通知，一审法院认定双方合同于2017年1月22日解除，并无不当，本院予以维持。一审法院对苏建鹏、鹏博公司欠缴的租金、占有使用费、电费等费用的处理和计算正确，本院不再赘述，予以维持。苏建鹏、鹏博公司上诉主张其已经于2015年9月22日将案涉场所转让给案外人郑彬，本案欠费责任应由郑彬负担，但苏建鹏、鹏博公司的转让行为未经曾坚、黎咏璋同意和追认，且义务的转让涉及案外人的权益，属于另一层法律关系，本案不予调处，对苏建鹏、鹏博公司的该项上诉主张，不予支持。双方租赁合同解除，因苏建鹏、鹏博公司违约所致，一审法院判令保证金不予退还，并无不当，本院予以维持。苏建鹏、鹏博公司主张案外人吴应耀支付的保证金30000元应视为苏建鹏、鹏博公司履行了保证金支付义务，因苏建鹏、鹏博公司并未举证证明案外人吴应耀有支付保证金30000元给曾坚、黎咏璋的事实，曾坚、黎咏璋予以否认，也未提供证据证明双方当事人对此有明确约定，且涉及到案外人利益，一审法院不予支持苏建鹏、鹏博公司已支付60000元保证金的主张，并无不当，本院予以维持。综上所述，苏建鹏、鹏博公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9614元，由苏建鹏和广州鹏博医疗企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一八年二月二十四日书记员  眭 翘李倩妤