福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0206民初4085号原告：厦门湖里万达广场商业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区仙岳路**湖里万达广场**之二。法定代表人：王志彬，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郑跃滨，上海段和段（厦门）律师事务所律师。被告：厦门苏宁易购商业管理有限公司，住所，住所地福建省厦门市湖里区仙岳路**湖里万达广场百货楼**div>法定代表人：许永奎，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴圣墩，男，该公司员工。委托诉讼代理人：祁文生，男。原告厦门湖里万达广场商业管理有限公司（以下简称万达商业管理公司）与被告厦门苏宁易购商业管理有限公司（以下简称苏宁易购公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2021年5月14日，原告万达商业管理公司的委托诉讼代理人郑跃滨、被告苏宁易购公司的委托诉代理人吴圣墩、祁文生到庭参加诉讼；2021年6月16日，原告万达商业管理公司的委托诉讼代理人郑跃滨、被告苏宁易购公司的委托诉代理人祁文生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万达商业管理公司向本院提出诉讼请求：1.苏宁易购公司向万达商业管理公司支付2021年2月1日至2021年2月28日期间的物业服务费200660.06元；2.苏宁易购公司向万达商业管理公司支付延迟付款违约金782.57元（自2021年1月21日起暂计至2021年2月2日，每日按未付物业服务费万分之三计算）。万达商业管理公司当庭变更诉讼请求为：1.苏宁易购公司向万达商业管理公司支付房屋交还期物业服务费20066.01元（自2021年2月23日起至苏宁易购公司实际交还房屋之日止，暂计至2021年2月24日，按月物业费标准7.89/30日*平方米，总计租面积25432.2平方米及实际占用天数的乘积计）及能源费（水电单价以供水供电同期单价为准，并按使用水、电量的5%承担损耗，空调服务费收费标准为10元/月*平方米建筑面积，不足全年使用，按天折算）等；2.苏宁易购公司向万达商业管理公司支付逾期付款违约金2046.73元（计算基数为2021年2月物业费200660.06元，每日按日万分之三计算），自2021年1月21日计至2021年2月23日。在案件审理过程中，万达商业管理公司撤回关于能源费的诉讼请求。事实和理由：2019年2月1日，万达商业管理公司作为甲方与乙方厦门万达百货有限公司签订《厦门湖里万达广场万达百货物业服务合同》。合同约定：乙方自行向公用事业部门缴纳公用事业费，如涉及出租方商户使用乙方能源，甲方应要求出租方按照以下标准向乙方支付相应能源费用及能源损耗，乙方应据实向出租方开具增值税专用发票。水电单价以供水供电同期单价为准，并按使用水、电量的5%承担损耗，空调服务费收费标准为10元/月*平方米建筑面积，不足全年使用，按天折算；延迟达30日仍不予支付或补交租金、物业服务费或其他应付款项的，甲方有权解除合同；本合同于《租赁合同》终止时同时终止，租赁合同于2021年2月21日解除。2019年2月1日，厦门湖里万达广场投资有限公司与乙方厦门万达百货有限公司签订《厦门湖里万达广场（营运期主力店）租赁合同》合同约定：乙方应在交还期内付清应付租金、物业服务费或其他应付款项。2021年1月24日，双方签署《物业服务合同》补充协议，协议约定万达商业管理公司给予苏宁易购公司减免部分物业费用的经营扶持。2021年2月3日双方对未尽事宜签署《补充协议》，协议约定丙方（苏宁易购公司）应于2021年2月20日之前分别向甲方（厦门湖里万达广场投资有限公司）、乙方（万达商业管理公司）一次性足额支付租金及物业欠款，如丙方逾期付款的，甲方及/或乙方有权追回及宣布取消丙方依据2021年补充协议已经享受的甲方及乙方向丙方提供的经营扶持政策，包括但不限于租金，物业费减免付款方式，季度改为月度等，丙方承担由此产生的损失及责任，除此之外，甲方还有权随时书面通知丙方解除租赁合同，如甲方书面通知丙方解约，丙方需承担租赁合同提前终止的全部违约责任。2021年2月21日，厦门湖里万达广场投资有限公司向苏宁易购公司发出《解约函》宣布解除合同，苏宁易购公司于2021年2月21日签收《解约函》。万达商业管理公司遂诉至法院。苏宁易购公司辩称，第一，双方属于正常的经营合作，双方并未实际解约，苏宁易购公司按照合同约定按月支付租金，万达商业管理公司的第一项诉讼请求无任何事实及法律依据，苏宁易购公司已按合同的补充协议按月交纳租金及物业费至2021年6月30日。第二，万达商业管理公司认为双方已于2021年2月解约，针对2021年2至2021年3月及之后的物业服务合同，万达商业管理公司应提交证据证明其提供了物业服务合同的证明，现在未有证据证明万达商业管理公司已向苏宁易购公司提供了物业服务，因万达商业管理公司声称双方的物业服务合同已实际解除，所以苏宁易购公司才要求万达商业管理公司提交相应的证据。当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的《厦门湖里万达广场（营运期主力店）租赁合同》《厦门湖里万达广场万达百货物业服务合同》《授权委托书》《补充协议》、国家企业信用信息公示系统查询结果、EMS面单、物业服务费缴费单、电费增值税专用发票、电费收款回单、《对厦门湖里万达广场商业管理有限公司的告知函》、租金支付凭证、物业费支付凭证、水电支付回单、小额支付定期借记结算水电协议书、电费支付回单等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析并认定如下：对万达商业管理公司提交的《解约函》，苏宁易购公司质证认为，《解约函》是厦门湖里万达广场投资有限公司发出的，对该份证据的关联性有异议。本院认为，万达商业管理有限公司提交了《解约函》的原件，《解约函》虽系厦门湖里万达广场投资有限公司发出，但里面同时提及了案涉物业服务费的催缴及优惠款项等，与本案具有关联性，本院对该份证据予以采信。根据当事人陈述及经庭审审查的证据，本院认定事实如下：2019年2月1日，厦门湖里万达广场投资有限公司作为出租方、甲方，厦门万达百货公司（于2019年5月29日变更为苏宁易购公司）作为承租方、乙方，双方签订《租赁合同》。租赁场所为厦门湖里万达广场1F，2F，3F，4F，5F，6F，B1，B2层的部分区域出租给乙方使用。自2019年2月1日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均依此类推。物业服务公司为万达商业管理公司。租赁场所面积为25432.2平方米。租赁期限为240个月，自2019年2月1日至2039年1月31日。租赁期限内，每两个租约年的物业服务费标准，在上一个租约年物业服务费的基础上递增3.9%，其中2020年2月1日至2021年1月31日期间的月物业费标准为7.59元/月·平方米，2021年2月1日至2022年1月31日期间的月物业费标准为7.89元/月·平方米。《租赁合同》还对其他事项进行了约定。2019年2月1日，万达商业管理公司作为甲方，厦门万达百货公司作为乙方，签订《厦门湖里万达广场万达百货物业服务合同》（以下简称《物业合同》），合同约定，鉴于厦门万达百货公司与厦门湖里万达广场投资有限公司签订了《租赁合同》，就租赁场所的物业管理服务签订该物业服务合同。物业服务区域为商业广场公共区域，物业服务费计算面积25432平方米，自《租赁合同》约定的“计租日”作为物业服务费计算起始日。物业类型为商业物业。自每三个租约年（含）起，每两个租约年的物业服务费标准在上一个租约年物业服务费的基础上递增3.9%。第一期物业服务费应于本合同签订后15个工作日内支付，收费期间为2019年2月1日至2019年4月30日，应缴物业服务费为579091.2元。除第一期物业服务费外，其他物业服务费均按每三个自然月为一期缴纳一次，乙方应在每期最后一个月20日前（若20日为法定节假日，则顺延至法定节假日后一天），向甲方一次性足额支付下个交费期的物业服务费。乙方无正当理由未支付或迟延支付物业服务费或其他应付款项的，甲方有权要求乙方在合理期限内支付，乙方在甲方书面通知期限内仍未支付的，则每延迟一日，乙方应支付应付未付金额万分之三的款项作为逾期付款违约金。本合同于《租赁合同》终止时同时终止。厦门湖里万达广场投资有限公司向万达商业管理公司出具《授权委托书》一份，授权万达商业管理公司代为管理案涉物业的物业服务相关事宜，包括但不限于与厦门万达百货有限公司签订物业服务合同、代为收取厦门万达百货有限公司租赁期间产生的物业服务费等相关费用。2019年5月29日，厦门万达百货有限公司变更为苏宁易购公司。2021年1月24日，万达商业管理公司与苏宁易购公司签订《补充协议》一份，载明：双方就2019年2月1日签订的《物业合同》签订补充协议如下：2021年2月1日至2021年12月31日期间，物业服务费按每个自然月一个交费期缴纳，苏宁易购公司应在每个交费期的20日前（若20日为法定节假日，则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性定额支付下个交费期的物业服务费。自2022年1月1日起，苏宁易购公司仍按照《物业合同》约定的缴费周期缴纳物业服务费。本协议是《物业合同》的组成部分，如两者有不一致，以本协议约定为准，本协议未约定的，仍执行《物业合同》约定。2021年2月3日，厦门湖里万达广场投资有限公司作为甲方（出租方），万达商业管理公司作为乙方（物业公司），苏宁易购公司作为丙方（承租方），签订《补充协议》一份，载明：甲、丙双方于2019年2月1日签订了《租赁合同》，乙、丙双方2019年2月1日签订了《物业合同》，后于2021年1月分别签订了补充协议（即2021年补充协议），同意丙方向甲方支付租金的方式、丙方向乙方支付物业费的方式由按季度支付改为按月支付，甲方和乙方对丙方相应租金和物业费予以优惠。截至本协议签署之日，丙方应付未付甲方租金1466420.65元、丙方应付未付乙方物业费200660.06元。丙方确认并保证，丙方应于2021年2月20日前分别向甲方、乙方一次性足额支付上述租金及物业费欠款。如丙方逾期付款，甲方及/或乙方有权追回及宣布取消丙方依据2021年补充协议已经享受的甲方及/或乙方向丙方提供的经营扶持政策（包括但不限于租金、物业费减免，付款方式“季度”改为“月度”），丙方承担由此产生的损失及责任；除此之外，甲方还有权随时书面通知丙方解除《租赁合同》。2021年2月21日，厦门湖里万达广场投资有限公司制作《解约函》一份，载明：根据双方于2021年2月3日签署的《补充协议》，苏宁易购公司应于2021年2月20日前分别向厦门湖里万达广场投资有限公司及物业服务公司支付租金1466420.65元及物业服务费200660.06元。苏宁易购公司截至本函发出之时仍未支付所欠费用，已触发延期付款协议约定的解约条件。现正式函告：1.自本解约函送达苏宁易购公司之日起，双方所签租赁合同正式解除；……4.苏宁易购公司应于收到本解约函之日起5日内，按照租赁合同约定的租金及物业服务费标准分别向厦门湖里万达广场投资有限公司及物业服务公司一次性支付自2021年2月1日至苏宁易购公司收到本解约函之日止期间的租金及物业服务费。苏宁易购公司还应按已签署的相关协议约定，向厦门湖里万达广场投资有限公司返还已享受的租金、物业服务费等全部扶持优惠款项。《解约函》还载明了其他内容。厦门湖里万达广场投资有限公司向苏宁易购公司邮寄了前述《解约函》，苏宁易购公司于2021年2月22日签收。庭审中，双方确认，苏宁易购公司已缴交物业服务费至2021年6月30日，其中2021年2月的物业服务费系于2021年2月23日缴纳。万达商业管理公司在庭审中述称，物业服务合同解约前，应按合同约定的期限支付物业服务费，解约后，苏宁易购公司应在搬出之日结清物业服务费。本院认为，万达商业管理公司接受厦门湖里万达广场投资有限公司的委托，对苏宁易购公司承租的厦门湖里万达商业广场1F，2F，3F，4F，5F，6F，B1，B2层的部分区域进行物业管理及服务；万达商业管理公司与苏宁易购公司签订了《物业合同》，双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。关于物业服务费的缴交期限。双方在《物业合同》中约定物业服务费按季度支付，后于2021年1月24日《补充协议》中约定将2021年2月1日至2021年12月31日期间的物业服务费的缴费周期变更为按月支付，又于2021年2月3日《补充协议》中将当时尚欠的2021年2月物业服务费200660.06元的付款期限变更为2021年2月20日前。双方在2021年2月3日《补充协议》中约定，如苏宁易购公司逾期付款，则万达商业管理公司、厦门湖里万达广场投资有限公司有权追回或宣布取消苏宁易购公司依据2021年1月24日《补充协议》已享受的经营扶持政策（包括但不限于租金、物业费减免，付款方式“季度”改为“月度”等）；《解约函》虽系由厦门湖里万达广场投资有限公司发出，但万达商业管理公司系接受厦门湖里万达广场投资有限公司委托进行物业管理服务，且《解约函》中亦涉及了物业服务费催缴事宜，万达商业管理公司亦对《解约函》中涉及《物业合同》、尚欠物业服务费的内容表示认同，故万达商业管理有限公司主张《解约函》应作为处理其与苏宁易购公司物业服务合同纠纷的依据，本院予以采纳。从《解约函》的内容来看，《解约函》要求苏宁易购公司返还已享受的租金、物业服务费等全部扶持优惠款项，但并未涉及交费周期的变更。万达商业管理公司主张交费周期已通过《解约函》将物业服务费的缴费周期由按月支付变更回按季度支付，没有事实依据，本院不予采纳。2021年2月1日至2021年12月31日期间的物业服务费的交费周期应仍为按月支付，于每个交费期的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）交付下个交费期的物业服务费；其中2021年2月的物业服务费，依据2021年2月3日《补充协议》的约定，应于2021年2月20日前付清。苏宁易购公司已缴交至2021年6月30日止的物业服务费。万达商业管理公司主张苏宁易购公司缴交2021年2月23日起至2021年6月30日期间的物业服务费，没有事实和法律依据。双方对物业服务费的缴费期限进行了约定。截至庭审之日（2021年6月16日），2021年7月1日之后的物业服务费缴费期限尚未届满，万达商业管理公司主张苏宁易购公司支付2021年7月1日至实际腾房之日止的物业服务费，没有事实依据，亦不符合双方约定，本院不予支持。关于逾期付款违约金。如前所述，2021年2月的物业服务费的缴费期限为2021年2月20日前。苏宁易购公司实际缴交2021年2月的物业服务费的时间为2021年2月23日。根据《物业合同》的约定，每逾期一日，苏宁易购公司应按应付未付金额的万分之三支付逾期付款违约金。因此，苏宁易购公司应以2021年2月物业管理费200660.06元（25432.2*7.89）为基数，按日万分之三的标准，支付自逾期付款之日2021年2月21日起至实际付款之日2021年2月23日止的逾期付款违约金120.4元；对万达商业管理公司主张的超过该金额部分的逾期付款违约金，本院不予支持。综上，苏宁易购公司应向万达商业管理公司支付逾期付款违约金120.4元，对于万达商业管理公司的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下：一、厦门苏宁易购商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门湖里万达广场商业管理有限公司支付逾期付款违约金120.4元；二、驳回厦门湖里万达广场商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费353元，减半收取计177元，由厦门湖里万达广场商业管理有限公司负担176元，厦门苏宁易购商业管理有限公司负担1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。本案裁判文书生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效文书为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。违反本条款规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。本条款即为执行通知。审判员 王 蕊二〇二一年七月十三日书记员 林淑欣附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。