徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0312民初4434号原告：徐州旭鹏物业服务有限公司，住所地徐州市淮海西路**苏豪时代广场**。法定代表人：石亚卿，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴宝剑，江苏泉山律师事务所律师。被告：徐州万泰置业有限公司，住所地，住所地徐州市铜山区北京南路**iv>法定代表人：郑飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：王曦阳，北京市盈科（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：万建文，该公司员工。原告徐州旭鹏物业服务有限公司（以下简称旭鹏物业公司）诉被告徐州万泰置业有限公司（以下简称万泰置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告旭鹏物业公司的法定代表人石亚卿及其委托诉讼代理人吴宝剑，被告万泰置业公司的委托诉讼代理人王曦阳、万建文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告旭鹏物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告310023元，并支付相应利息(按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年6月7日起计算至实际给付之日)；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告原将万泰佳苑小区前期物业管理委托给徐州实华管道物业管理有限公司(下称实华公司)，因被告原因拖欠实华公司物业人员工资。2019年6月6日原被告及实华公司签订《转让万泰佳苑前期物业管理协议》，约定将上述万泰佳苑小区前期物业管理转让给原告，并由原告接收自2016年9月10日起由实华公司对小区进行前期管理至转让协议签订之时止与前期物业管理有关的债权、债务。因被告推诿不付上述工资，为此原告具状诉讼，请依法支持。被告万泰置业公司辩称，被告对原告的诉请均不认可，被告认为三方签订的转让万泰佳苑前期物业管理协议是无效协议。根据江苏省《物业管理条例》及徐州《物业管理条例》的规定，对于前期物业管理需要经过公开招投标，那么在转让协议中实华公司并未经过招投标，因此实华公司所取得的万泰佳苑小区的前期物业服务资格是无效的。故实华公司再将该未通过招投标方式取得的万泰佳苑前期物业管理转让给原告，转让行为也是无效的，因此该转让协议也是无效协议。另外，在该转让协议中并未明确被告拖欠实华公司债权的金额，因此根据转债权转让的相关法律规定，债权转让所转让的债权需要明确并且合法，那么在该债权没有证据证明是确定的债权的前提下，该债权转让对被告也没有法律效力。被告认为在2018年2月之前，被告是与实华公司发生的物业服务关系，在实华公司提供物业服务期间，被告已经与实华公司结清了相关的物业服务费用。原告主张要求被告支付拖欠实华公司的工资款，既没有事实依据，也没有法律依据，均是原告个人的主张，原告没有提供任何证据证明被告与实华公司之间就2018年2月份之前实华公司提供的部分物业服务结算标准。因为实华公司和原告在2019年5月20日之前，均未按照前期物业服务的协议约定的物业服务标准提供物业服务，所以原告也无权按照前期物业服务协议来向被告收取物业服务费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月6日，原告旭鹏物业公司（丙方）、被告万泰置业公司（乙方）、案外人实华公司（甲方）签订《转让万泰佳苑前期物业管理协议》一份，内容为：现甲、乙、丙三方就位于徐州市铜山区的万泰佳苑小区(以下简称“小区”)前期物业管理进行转让等事宜，经友好协商，达成一致，约定如下：第一条转让物业基本情况：1、物业类型：包干制；2、坐落位置：徐州铜山区浦江路12号；3、建筑面积：35892平方米；4、物业办公用房：1号楼二层(物业用房200平方米)；5、住房：336户；6、楼数：4幢(地上2号楼(地上**楼**楼-17F层)；7、其他设施(地面车位、地下车库)；8、在(地面车位、地下车库司前期介入提供的服务内容有：a、施工期的早期介入；b、交付期的前期介入……第三条物业管理转让1、甲方同意将其现在负责的位于徐州市铜山区的万泰佳苑小区前期物业管理转让给丙方，丙方同意接收。2、甲方同意转让给丙方的小区物业管理，包括小区前期物业管理范围内所有的附带权益及权利、义务等。3、甲方“徐州实华管道物业管理有限公司万泰佳苑项目部”前期由石亚卿收取的万泰佳苑小区业主上房押金、装修押金及物业管理费等所有费用，全部转给丙方，由丙方全权进行管理，或退还给业主，甲方不再承担退还押金及相关费用的义务。4、甲方在万泰佳苑小区前期物业购置办公设备和物品等费用，共计人民币66659.75元，已打到石亚卿账号，由石亚卿全部转给丙方。5、丙方充分知悉本协议第一条和第二条甲、丙双方转让事宜，并同意接收自2016年9月10日起，由甲方对小区进行前期物业管理至本协议签订时止所产生的与小区前期物业管理有关的所有债权、债务。6、乙方充分知悉本协议内容，并同意甲方将小区前期物业管理转让给丙方。7、本协议自生效起，万泰佳苑小区前期物业管理即转让给丙方旭鹏物业公司，甲乙双方签订的万泰佳苑2#-5#楼前期物业管理委托合同自动作废。此外，三方还约定了转让的物业管理的项目以及各自的权利义务。在合同尾部盖有实华公司、万泰置业公司及旭鹏物业公司的公章。2018年11月10日，实华公司向万泰置业公司发送《关于确认物业公司人员工资的联系函》，内容为：我公司受贵公司邀请于2016年11月20日进驻万泰佳苑小区，计划于2017年元月1日起接收该小区并办理该小区正式上房手续。由于贵公司未能通过该小区的验收手续，致使正式上房日期一拖再拖。后与贵公司协商，贵公司同意在正式上房前我物业公司的人员工资由贵公司负担，并发放了2016年12月至2017年3月份的人员工资。但从2017年4月份起，由于贵公司人事发生变化，致使我物业人员工资一直被拖着未发放。其中2017年4月至8月，月工资为35800元；2017年9月至12月经与贵公司协商，月工资降至25800元。以上我物业人员工资拖延未发放请予以确认。万泰置业公司在收到该联系函后，其总经理徐坚在该联系函上回复：收悉，前面若干个月的小区物业服务由贵公司负责，并已付款清楚，后续的直至现在的已由旭鹏公司接手服务，相关费用将由我公司与他们协商解决，特此说明。徐坚在该回复内容下签名确认。2019年12月3日，万泰置业公司总经理徐坚向旭鹏物业公司出具《情况说明》，内容为：2016年底2017年初，贵公司实际负责人石亚卿受我徐州万泰公司委托为老百姓业主提前入住维稳，提供保安保洁服务。2017年前几个月用徐州实华物业公司名义开票予我方，并收取了相应的服务费，后续若干月服务费经我与贵公司协商，由贵公司与石总先行垫付，至2018年在贵公司困难情况下减少相应人员后按实际支出逐月支付服务费到实际交付日2019年5月20日。在2019年，贵司协调物管中心之下减免部分开办费至约5.7万元。今天再次与石总协商，请中标物业公司为万泰1#-5#过户电表水表，待其过户后支付1#开办费及2019年5月服务费，其2017年若干服务费涉及到提前入住业主承诺书应支付的费用，已在与贵司配合收取业务相关服务费（或与相关业主代表司法诉讼）。根据以上事实及石总个人为万泰公司协调政府相关事宜情况下，考虑其实际经济困难，我将向董事会申请2019年12月底、2020年1月逐步支付其2017年度有关服务费，金额力争为10-15万元，特此说明。另根据我们之间物管协议内容精神，协商解决2019年5月20日-11月30日用户变电表事宜，剩余部分的所欠2017年服务费待春节后协商确认后支付。庭审中，被告万泰置业公司陈述，万泰置业公司向实华公司支付了2016年12月份至2017年3月份的物业服务费143200元，每月为35800元；2018年1月至2019年4月份，万泰公司向实华公司支付了363200元的物业服务费，每月为22700元。本院认为，徐坚在进行回复及出具情况说明时，职务为万泰置业公司的总经理，负责案涉万泰佳苑小区项目，其行为应认定为职务行为，对万泰置业公司具有约束力，可以作为认定案件事实的依据。情况说明开头载明“2016年底2017年初，贵公司实际负责人石亚卿受我徐州万泰公司委托为老百姓业主提前入住维稳，提供保安保洁服务。2017年前几个月用徐州实华物业公司名义开票予我方，并收取了相应的服务费。”可见，2016年11月开始至2017年前期几个月，一直由旭鹏物业公司以实华公司的名义安排安保及保洁人员向万泰佳苑小区提供前期物业服务，而万泰置业公司对此亦明知。徐坚在工资联系函中回复“前面若干个月的小区物业服务由贵公司负责，并已付款清楚，后续的直至现在的已由旭鹏物业公司接手服务，相关费用将由我公司与他们协商解决”与情况说明中“后续若干月服务费经我与贵公司协商，由贵公司与石总先行垫付，至2018年在贵公司困难情况下减少相应人员后按实际支出逐月支付服务费到实际交付日2019年5月20日”相互印证，可以认定万泰置业公司认可2017年后续几个月直至2019年5月20日旭鹏物业公司改为由自己名义为万泰佳苑小区提供物业服务并同意与之结算、部分物业服务费由旭鹏物业公司法定代表人进行垫付的事实。虽然被告万泰置业公司认为2017年4月份至12月份的项目停了，实华公司未按照原来的标准提供物业服务，但其未提供证据予以证明其向实华公司或者旭鹏物业公司履行了停止提供服务的通知，且与徐坚出具的回复及情况说明中的内容不符，故对于被告该抗辩意见，本院不予采信。因此，本院确认旭鹏物业公司自2016年11月至2019年5月20日上房之前实际为万泰佳苑小区提供了物业服务，被告也接受了物业服务，原告根据其实际提供的物业服务主张相关费用，于法有据，本院依法予以支持。被告万泰置业公司还抗辩称，实华公司与万泰置业公司的前期物业管理协议未经过招投标系无效合同，实华公司再将该前期物业管理转让给原告，转让行为也是无效的，故三方于2019年6月6日签订的《转让万泰佳苑前期物业管理协议》无效。合同法第五十二条第五项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。国务院《物业管理条例》第二十四条关于招投标的规定应属于管理性强制规定,未经过招投标而签订的合同只要不违反法律规定,即应有效,故上述规定不应理解为导致合同无效的效力性强制性规定。实华公司即使未经过招投标方式与万泰置业公司签订前期物业服务合同，再与旭鹏物业公司签订转让协议,也不会必然导致转让协议无效。因此，万泰置业公司以此为由，主张三方于2019年6月6日签订的《转让万泰佳苑前期物业管理协议》无效的理由不能成立。而旭鹏物业公司向万泰置业公司主张的是基于其向万泰置业公司的万泰佳苑小区提供的安保、保洁服务而实际产生的人员工资，即使该转让协议无效，但根据上述分析旭鹏物业公司实际提供了物业服务，万泰置业公司明知且接受了服务，仍应向旭鹏物业公司支付其实际产生的安保及保洁费用。关于尚欠工资的数额。对于尚欠人员工资的明细，原告主张为：1、2017年4月份至8月份的人员工资，共计是179000元（35800元/月*5个月）；2、2017年9月份至12月份的人员工资，共计是103200元（25800元/月*4个月）；3、2016年11月20日到31日之间的人员工资，一共是11933元（35800元/30天*10天）；4、2019年5月份的人员工资，实际支出是15890元。关于2017年4月份至2017年12月份的工资。万泰置业公司在第一次庭审中陈述已经全部付清，在第二次庭审中又陈述项目停工，没有实际提供服务，不需要支付服务费。首先，万泰置业公司两次庭审中的陈述相互矛盾，其陈述可信性较低。其次，万泰置业公司认为2018年前费用已经结清的理由为“万泰置业公司找徐坚本人核实，徐坚说2018年原告管理万泰佳苑物业，所有费用已经结清”，而万泰置业公司所依据的徐坚该陈述与徐坚向原告提供的情况说明内容不符，徐坚在该情况说明中确认2017年后续几个月的费用由原告法定代表人垫付的事实，并对2017年尚欠的费用向原告出具了初步的还款计划。因此，万泰置业公司关于2018年前人员工资已经结清的抗辩主张，本院不予采信。原告主张的2017年4月份至12月份的工资尚欠数额，与其提供的实际支出凭证相符合，且计算标准亦与向万泰置业发送的工资联系函中的数额一致，徐坚在回复时对该数额并未提出异议，故本院对于原告主张的2017年尚欠物业人员工资282200元予以支持。关于2019年5月份的工资。原告按照实际支出的人员工资主张2019年5月1日至5月19日的物业人员工资为15890元，但庭审中原告同意按照2019年万泰置业公司1-4月份工资发放标准每月22700元予以计算，符合双方的约定，本院予以支持，经计算为13912.9元（22700元/31天*19天）。被告万泰置业公司认为根据双方签订的物业服务委托管理协议，约定原告应提前一个月进场服务，因此2019年5月份的费用不需要支付。但经庭审核实，万泰置业公司所依据的条款系双方于2019年5月份签订的商业公寓的物业服务合同相关约定，与本案没有关联性。同时，徐坚在情况说明中亦认可相关物业费用支付至2019年5月20日之前。因此，万泰置业公司认为2019年5月份的工资不需要支付，缺乏依据，本院不予支持。关于2016年11月20日至31日的工资。原告在2018年11月10日向被告发送的索要工资的工作联系函中，对于所欠的工资明细中并未提及2016年11月份的工资，且在徐坚出具的情况说明中也仅仅是认可2017年及2019年5月份的工资，未涉及到2016年11月份的工资。如果该工资确实需要万泰置业公司支付，原告在主张时一直未予以提及，不符合常理，因此万泰置业公司认为2016年11月份的工资因公司应提前驻入而不需要支付的解释，具有高度可信性。故，对于原告主张的2016年11月份的工资，本院依法不予支持。以上尚欠物业人员工资合计296112.9元。关于原告主张的利息。案涉欠款的支付时间，双方并未明确约定，在2019年12月底之前，原被告双方负责人对于支付时间一直在协商，最后约定协商的时间为2019年春节后，本院根据双方协商的情况酌定利息起算点为2020年1月26日（春节次日）。原告主张按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，不违反法律规定，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条、《物业管理条例》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告徐州万泰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐州旭鹏物业服务有限公司物业人员工资296112.9元及利息（以296112.9元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年1月26日计算至实际给付之日止）。二、驳回原告徐州旭鹏物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5950元减半收取2975元，保全费2070元，合计5045元，由被告徐州万泰置业有限公司负担4870元，由原告徐州旭鹏物业服务有限公司负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  刘莉平二〇二一年七月十四日书记员  袁依人