重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0106民初14535号原告（反诉被告）：彭江，男，1987年8月10日出生，汉族，住西安市。委托诉讼代理人：吴洪，重庆盟昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴盼，重庆盟昇律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：赵晓玲，女，1947年4月8日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：易三妹，重庆沁山律师事务所律师。第三人：重庆万衡房地产经纪有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天星桥正街43号，统一社会信用代码91500106666404730Q。法定代表人：周晓丽，重庆万衡房地产经纪有限公司总经理。委托诉讼代理人：周余刚，男，重庆万衡房地产经纪有限公司员工，住重庆市潼南区。原告（反诉被告）彭江与被告（反诉原告）赵晓玲、第三人重庆万衡房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审判并适用简易程序公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）彭江及其委托代理人吴洪，被告（反诉原告）赵晓玲的委托代理人易三妹，第三人重庆万衡房地产经纪有限公司的委托代理人周余刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）彭江向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除彭江与赵晓玲于2017年4月15日签订的《沙坪坝区不动产中介联盟房屋买卖合同》中关于房屋买卖的约定；2、判决赵晓玲立即返还彭江定金10000元；3、判令赵晓玲向彭江支付违约金119200元；4、判令赵晓玲赔偿彭江中介费损失11920元；5、本案的诉讼费由赵晓玲承担。事实和理由：彭江、赵晓玲及第三人于2017年4月15日签订了《沙坪坝区不动产中介联盟房屋买卖合同》，约定赵晓玲将位于重庆市沙坪坝区某房屋出售给彭江，合同成交价596000元，并约定如任何一方违约，须按照房屋成交价的20%支付违约金，如涉案合同不能履行，由造成不能履行的一方承担中介费。合同签订后，彭江按约支付了定金，并按照约定在第三人安排下办理按揭贷款手续，但办理按揭手续时赵晓玲拒不到场配合办理相关手续，导致至今未成功办理按揭贷款手续。彭江及第三人多次催促赵晓玲配合办理相关手续，但赵晓玲一直拒不配合，明确表示不再出售房屋给彭江。现彭江诉至法院，要求判如所请。被告（反诉原告）赵晓玲辩称，赵晓玲按照合同约定及法律规定履行了彭江办理公积金贷款的所有配合义务，不存在任何违约行为。彭江未按照合同约定办理公积金贷款，已构成根本违约，并导致合同不能继续履行，应该按照合同约定承担中介损失及违约金。如果赵晓玲必须承担违约责任，赵晓玲认为合同约定的违约金过高，应当以彭江的实际损失为准，而彭江在本案中仅仅缴纳了10000元定金，并不存在任何实际损失，我们要求调整。被告（反诉原告）赵晓玲向本院提出反诉请求：1、请求法院解除赵晓玲与彭江于2017年4月15日签订的《沙坪坝区不动产中介联盟房屋买卖合同》中关于房屋买卖的约定；2、判决彭江向赵晓玲支付违约金119200元；3、判决彭江赔偿赵晓玲中介费损失11920元；4、本案的诉讼费由彭江承担。事实及理由：赵晓玲因急需资金，将其位于重庆市沙坪坝区某房屋出售给彭江，彭江及第三人口头向赵晓玲陈述，已经严格审查彭江的个人信用报告，彭江公积金贷款没有任何问题，一个月内可以放款，赵晓玲基于该情况才同意以较低价格出让涉案房屋。合同签订后，第三人通知赵晓玲，因彭江个人信用问题导致公积金贷款审核未通过，要求变更合同付款方式，由公积金贷款转为商业贷款，并要求延长三个月时间。因赵晓玲急需资金，不同意变更合同，并多次通过短信、电话方式与彭江及第三人沟通，要求按照原支付方式立即履行合同，但彭江未按合同履行义务，严重违反了合同约定。故反诉原告诉至法院，要求判如所请。原告（反诉被告）彭江针对反诉辩称，在房屋买卖合同中，赵晓玲的合同目的即为收到相应的售房款，合同中虽然写了公积金贷款的形式，但并非否定了通过商业银行贷款或全额现金的方式支付房款。在合同的履行过程中，赵晓玲拒绝配合彭江办理银行贷款手续，也拒绝收取全额现金支付的房款，且现明确表示拒不出售房屋，因此，彭江没有违反合同约定，而是赵晓玲违约。如果彭江必须承担违约责任，彭江认为合同约定的违约金过高，因为赵晓玲没有任何损失，我们要求调整。第三人重庆万衡房地产经纪有限公司述称，彭江与赵晓玲签订合同后，三方约定去银行面签，但是赵晓玲没有去银行配合面签，三方协调后，赵晓玲明确表示不卖涉案房屋了。经审理查明，赵晓玲系重庆市沙坪坝区某房屋的所有权人。2017年4月15日，彭江（乙方）与赵晓玲（甲方）、第三人重庆万衡房地产经纪有限公司（丙方）签订了《沙坪坝区不动产中介联盟房屋买卖合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区某房屋出售给乙方，合同成交价596000元，建筑面积81.71平方米。房屋交易所产生的一切费用及中介佣金由乙方承担。乙方于签订合同当日应支付万衡房地产经纪有限公司30000元包（干）费用。签订本合同之日起，如因任何一方的责任导致本合同不能履行，由责任方承担甲乙双方本应支付给万衡房地产经纪有限公司全部中介佣金11920元。甲乙双方协商于2017年4月15日乙方交购房定金10000元给甲方，当甲方收到房屋定金之时起不得将房屋转售给第三方；乙方以按揭方式向甲方付房款，甲乙双方即日起准备相关资料到公积金中心出合同，待公积金中心通知面签时双方到公积金中心面签，待审批通过后双方到房屋交易中心办理过户手续，乙方同时支付房屋首付款110000元给甲方，余下房款470000元由银行见证见抵押后直接支付给甲方。甲方应在收到全款五日内将房屋交割给乙方，甲方将户口迁出，乙方将房屋尾款6000元支付给甲方。如有一方未按本合同约定内容执行，违约方应向守约方支付违约金，违约金按房屋成交总额的20%支付守约方。合同没有约定甲乙双方到公积金中心办理公积金贷款手续的期限。合同签订当日，彭江向赵晓玲支付定金10000元，赵晓玲将涉案房屋的房地产权证原件交付给第三人万衡房地产经纪有限公司。签订合同后，截止到2017年11月1日，彭江仍未向重庆市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，第三人万衡房地产经纪有限公司也没有通知彭江和赵晓玲到公积金管理中心办理公积金贷款手续。其间，彭江及第三人要求赵晓玲协助彭江到商业银行办理贷款手续，但赵晓玲认为彭江改变了合同约定的到公积金管理中心办理公积金贷款手续的付款方式，拒绝协助彭江到商业银行办理贷款手续。此后，彭江未以任何方式向赵晓玲支付购房款。2017年7月13日，彭江向赵晓玲发送短信：你们赢了，把定金退到这个账号，咱们的合同解除，留言请注明赵晓玲退还购房定金。2017年7月14日，赵晓玲回复彭江短信：我回重庆取到房本（即房地产权证）就退你（定金）。庭审中，赵晓玲认为其回复短信“我回重庆取到房本（即房地产权证）就退你（定金）”，意思是同意解除合同并退还定金。上述事实，有原告举示的《沙坪坝区不动产中介联盟房屋买卖合同》、收条、短信截图，被告举示的证明、收条、短信截图等证据及双方的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，彭江与赵晓玲签订的《沙坪坝区不动产中介联盟房屋买卖合同》中关于房屋买卖的约定，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。彭江于2017年7月13日以短信方式要求解除合同并要求赵晓玲退还定金，赵晓玲回复短信“我回重庆取到房本（即房地产权证）就退你（定金）”，且赵晓玲在庭审中解读其短信意思为同意解除合同并退还定金。因此，本院确认彭江与赵晓玲于2017年4月15日签订的《沙坪坝区不动产中介联盟房屋买卖合同》中关于房屋买卖的合同约定于2017年7月14日解除，对本诉原告彭江、反诉原告赵晓玲要求判决解除涉案房屋买卖合同的请求均不予支持。合同解除后，赵晓玲应当退还定金，本院对彭江要求赵晓玲退还10000元定金的请求予以支持。合同约定双方到公积金中心办理公积金贷款，但没有约定双方到公积金中心办理公积金贷款的期限，截至2017年11月1日，距合同签订已长达六个月之久，彭江未向重庆市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，彭江要求变更合同约定的房款支付方式，但未与赵晓玲达成一致意见。彭江未在合理的期间内向重庆市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，也未以其他方式向赵晓玲支付购房款，其行为违反了合同约定。本院对彭江要求赵晓玲支付违约金的请求不予支持，对赵晓玲要求彭江支付违约金的请求予以支持，但合同约定按房屋成交总额596000元的20%计付违约金，其约定的违约金过分高于赵晓玲的实际损失。本院根据彭江的抗辩，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等因素，将违约金予以调低，由彭江向赵晓玲支付违约金30000元。关于中介费损失的问题。由于本案系彭江违约，本院对彭江要求赵晓玲赔偿中介费损失11920元的请求不予支持。合同约定如因任何一方的责任导致本合同不能履行，由责任方承担双方本应支付给万衡房地产经纪有限公司全部中介佣金11920元，赵晓玲未举示证据证明其已经承担并支付该中介费，本院对赵晓玲要求彭江承担中介费损失的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵晓玲于本判决发生法律效力后三日内退还原告（反诉被告）彭江定金10000元。二、原告（反诉被告）彭江于本判决发生法律效力后三日内向被告（反诉原告）赵晓玲支付违约金30000元。三、驳回原告（反诉被告）彭江的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）赵晓玲的其他诉讼请求。本诉案件受理费3124元，减半收取1562元（彭江已预交），反诉案件受理费2922元，减半收取1461元（赵晓玲已预交），合计3023元，由彭江负担1962元，由赵晓玲负担1061元，限彭江于本判决发生法律效力后三日内向赵晓玲支付400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数及代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 谢凤鸣二〇一八年二月二十五日法官助理 张懋原书 记 员 郭 琴