北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初5692号原告：北京恒达宏业经贸有限公司，住所地：北京市西城区盆儿胡同xx号院xx号楼旁门。法定代表人：李华昌，董事长。委托诉讼代理人：李宝来，男，1964年12月14日出生，汉族，北京恒达宏业经贸有限公司副总经理，住北京市西城区。被告：北京市宣武炊事食品机械有限公司，住所地：北京市西城区西便门东里甲xx号。法定代表人：徐长林。诉讼代表人：张克贤，北京市汉华律师事务所律师，现任北京市宣武炊事食品机械有限公司清算组负责人。第三人：北京市福腾香面馆，经营者：徐宝林，男，1956年11月22日出生，汉族，住北京市丰台区角门东里xx号楼xx门xx号，经营场所：北京市西城区香厂路xx号。委托诉讼代理人：卢颍中，北京市法大律师事务所律师。原告北京恒达宏业经贸公司诉被告北京市宣武炊事食品机械有限公司、第三人北京市福腾香面馆（经营者：徐宝林）物权保护纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京恒达宏业经贸有限公司的委托诉讼代理人李宝来，被告北京市宣武炊事食品机械有限公司清算组负责人张克贤，第三人北京市福腾香面馆的经营者徐宝林及其委托诉讼代理人卢颍中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告及第三人立即腾退北京市西城区香厂路xx号房屋（以下简称：涉案房屋）。2、依法判令被告及第三人支付自2017年1月1日至2020年12月31日期间的房屋占用费80万元（按每年20万元标准计算，2021年1月1日以后的房屋占用费原告另案起诉）。3、诉讼费由被告及第三人承担。事实与理由：原告是北京市西城区香厂路xx号涉案房屋的所有权人，该房屋现为第三人占有使用。2008年12月25日，原告与被告签订房屋租赁协议，约定：被告租赁涉案房屋，租赁期限自2009年1月1日至2016年12月31日。被告法定代表人徐长林是第三人徐宝林的哥哥。徐长林生前未经原告同意，擅自将涉案房屋交给第三人徐宝林使用，用于开面馆。2015年11月1日，被告公司解散，徐长林去世。2016年12月31日，原、被告关于涉案房屋租赁合同约定的租赁期限届满，但第三人继续占用房屋经营至现在。期间原告多次要求第三人腾退涉案房屋，均被拒绝。2018年5月12日，西城法院指定北京市汉华律师事务所为被告公司清算组，对被告公司进行清算。原告多次向清算组提出腾退涉案房屋并支付房屋占用费，清算组也多次要求第三人徐宝林腾退涉案房屋并支付房屋占用费，但徐宝林拒绝并一直占用涉案房屋至今。被告自2016年1月1日以后，确实没有再占用涉案房屋，房屋一直由第三人占用至今，现在原告要求被告和第三人按照每年20万元的标准支付房屋占用费。另外，涉案房屋产权证上登记的产权人北京市宣武区土产杂品公司，该公司名称是我公司的原名称。2000年12月20日，北京市宣武区土产杂品公司名称变更为北京市恒达投资管理公司，2005年6月21日，我公司名称又由北京市恒达投资管理公司变更为现名称：北京恒达宏业经贸有限公司。原告两次名称变更都有工商局的证明。我公司与被告在2008年12月25日，针对涉案房屋与被告签订了8年期限的租赁合同，租期自2009年1月1日至2016年12月31日，每年租金15万元。现原告诉至法院，望判如所请。被告辩称，被告的营业期限登记截止到2015年的11月1日，企业法人营业的终止时间是2015年的11月1日，股东也不想继续经营了。本来应该2015年11月1日清算，但债权人起诉了全体股东，有部分股东起诉了另一部分的股东，申请强制清算。2017年11月15日，法院下达了强制清算的裁定。2018年5月21日，西城法院指定由我们律师事务所成立清算组来清算被告企业。所以这次诉讼我是以诉讼代表人的地位身份参加诉讼。被告不同意原告要求被告支付房屋占用费的诉讼请求，被告没有实际占用涉案房屋，是第三人在实际占用涉案房屋，第三人应当支付房屋占用费。被告和原告于2008年12月25日确实签订了关于香厂路xx号145.2平方米建筑面积房屋的房屋租赁合同，但该租赁合同期限到2016年12月31日终止，所以双方目前不存在租赁关系，被告现在没有实际占用涉案房屋，因此无法腾退房屋。被告公司的法定代表人是徐长林，徐长林于2014年8月1日死亡，但现在不能确定徐长林是否同意让第三人使用的涉案房屋。涉案房屋地址是西城区香厂路xx号，建筑面积145.2平方米。合同到期之前及到期以后被告已经不占用涉案房屋了。2015年，原告曾催促过被告腾房。2015年3月，原告找过被告的总经理，要求第三人腾房并且张贴了公告。2015年3月那时候，就已经是第三人在占用涉案房屋了。之后被告和原告一起催促过第三人腾退房屋，但第三人一直没有腾房。所以原告应该向第三人主张房屋占用费。另外，庭审中原告所陈述的被告与原告就涉案房屋约定的租金、租期均没有异议。第三人述称，一、原告不是适格、合法的权利人，其并非涉案房屋的产权人，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。从现有证据可以看出，涉案房屋产权人是北京市宣武区土产杂品公司，原告应当提供相应权利证明。二、涉案房屋在租赁给被告之前的八年，就已经把房屋租赁给北灯灯饰厂了。第三人一直以为涉案房屋的出租人是被告，第三人是从被告处租赁的涉案房屋，一直向被告支付租金。第三人认为原告不是合法权利人，请求驳回原告的诉讼请求。2010年开始，第三人就从被告处承租了涉案房屋经营福腾香面馆，第三人和被告签订过租赁合同，但房屋租赁合同被被告收回了，现在第三人手里已经没有该合同了，当时与被告约定每年租金4万元，第三人一直按此租金标准将租金支付到了2016年12月31日，租金均交给了被告。2017年1月1日以后，第三人确实没有再交纳租金，原因是被告停业，没人收取租金了。第三人认为涉案房屋的权利人是被告，第三人不清楚原、被告之间签订过涉案房屋租赁协议的情况。现在第三人确实仍然在占用涉案房屋。第三人与被告签订租赁合同时，被告的法定代表人徐长林承诺，租赁期限是20年。2016年3月左右，原告和被告的确要求过第三人腾房，但当时第三人还交纳着租金，当时第三人将租金交纳到了2016年12月31日，所以当时第三人没有腾房。第三人徐宝林是徐长林的弟弟，徐长林在2014年8月1日去世。2015年、2016年那段时间，徐宝林提出让被告公司把徐长林持有的股份由二人的母亲继承，然后第三人再腾房，但是由于股份还没有落到母亲名下，所以第三人没有腾房。2016年12月31日之后，第三人还没有腾房，因为第三人和被告约定的租赁期限是20年还没有到期，所以第三人没有腾房。现在第三人不同意原告的诉讼请求，如果第三人找到了涉案房屋的合法权利人，第三人愿意按照每年4万元标准，向涉案房屋的合法权利人支付涉案房屋的房屋使用费，租赁期限仍定为20年。现原告主张的占用费的标准没有依据，第三人不同意。如果合法权利人出现，第三人可以补交自2017年1月1日至今的房屋使用费。第三人与被告的租赁合同的租期是2010年1月1日至2029年12月31日，但是该房屋租赁合同被被告收回去了。现第三人仍然认为原告不是涉案房屋合法的权利人。在被告将涉案房屋租赁给第三人之前，涉案房屋一直由被告管理出租，第三人一直认为被告是涉案房屋的权利人。因为涉案房屋的租赁合同是原告与被告之间签订的，依据合同相对性原则，原告不应该向我们第三人主张租金，也不能够要求我们来退还涉案房屋。我们与被告之间的合同，当时订立的是20年的租赁期限，现在还没有到。所以说，原告对我们第三人的诉讼请求，第三人认为法院应该予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了如下证据：证据1、涉案房屋的产权证，该产权证登记的房屋所有权人是北京市宣武区土产杂品公司，房屋坐落香厂路xx号，面积145.2平方米。证明原告是涉案房屋的产权人。证据2、工商局证明、名称变更通知。显示2000年12月20日北京市宣武区土产杂品公司名称变更为北京市恒达投资管理公司，2005年6月21日，由北京市恒达投资管理公司变更为现名称北京恒达宏业经贸有限公司。证明原告单位的名称变更经过了工商登记。证据3、房屋租赁协议。2008年12月25日，原告和被告就涉案房屋签订了房屋租赁协议，协议中确定了租期、租金标准及交付租金的时间。租赁协议中涉及三处房屋，三处房屋分别为：1、西城区西便门东里甲xx号房屋，2、西城区香厂路xx号的房屋，3、西城区北纬路xx号的房屋。现在北纬路xx号的房屋已经拆迁。合同约定以上三处房屋的租期为：2009年1月1日至2016年12月31日，协议期限内，每年租金共计15万元。证据4、2020年11月30日，原告向被告清算组催要腾退涉案房屋的催要函。证明原告向被告催促腾退涉案房屋，催要函给了被告的清算组。证据5、被告法定代表人徐长林死亡证明。证明被告单位法定代表人徐长林于2014年8月1日死亡。证据6、北京市西城区市场监督管理局出具的证明，我公司于2000年12月20日由北京市宣武土产杂品公司变更为北京市恒达投资管理公司，又于2005年6月21日由北京市恒达投资管理公司变更为北京恒达宏业经贸有限公司。被告对原告提供的上述证据的质证意见：对原告提交的上述六份证据的真实性及证明目的均认可，无异议。第三人对原告证据的质证意见：证据1、对产权证真实性无异议，但第三人是从被告处承租的涉案房屋，当时被告也有相应权利，因此不认可原告的证明目的。证据2、对名称变更通知及工商局证明复印件真实性有异议，要求原告提供原件。证据3、对房屋租赁协议真实性有异议，第三人在原告起诉之前没有见过该协议，不认可原告的证明目的。证据4、对催要函复印件的真实性不认可，要求原告提供原件。证据5、对死亡证明真实性无异议，徐长林的确是2014年8月1日去世的。证据6、真实性认可，对原告公司名称变更无异议了。第三人向本院提交了如下证据：证据1、2000年3月30日，被告与北灯灯饰厂签订的租赁协议，租赁期限自2001年4月1日至2005年3月31日。证明被告是有权出租涉案房屋的主体。证据2、2005年12月，被告与北灯灯饰厂签订的租赁协议，证明被告有权出租涉案房屋。原告对第三人提供的证据的质证意见：第三人提交的这两份证据均与本案无关。被告对第三人提供的证据的质证意见：对该两份证据的真实性认可，证明目的有异议，被告没有权利出租涉案房屋，因为被告是从原告那里租赁的涉案房屋，这都是当时的法定代表人徐长林做的事情。庭审中，被告未提供证据。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告的原名称为北京市宣武土产杂品公司，其后经工商部门核准，公司变更为现名称：北京恒达宏业经贸有限公司。第三人徐宝林是被告的法定代表人徐长林的弟弟，徐长林在2014年8月1日去世。2008年12月25日，原告和被告就涉案房屋签订了房屋租赁协议，协议约定被告租赁原告三处房屋，分别为：1、西城区西便门东里甲xx号房屋，2、西城区香厂路xx号的房屋，3、西城区北纬路xx号的房屋。合同约定以上三处房屋的租期为：2009年1月1日至2016年12月31日，协议期限内，每年租金15万元。租赁协议还约定：租赁期间如遇拆迁，租赁费用减少金额为：拆西便门减少12万元，拆北纬路减少2万元，拆香厂路减少1万元。拆什么地方减什么地方的租金，合同继续有效。现在北纬路5xx号的房屋已经拆迁。庭审中，原告表示，西便门东里甲1号房屋建筑面积1200平方米，西城区香厂路xx号房屋建筑面积145.2平方米，西城区北纬路xx号房屋建筑面积130平方米。对于原告陈述的上述三处房屋的建筑面积，被告和第三人均表示：对原告陈述的三处房屋的建筑面积均认可，无异议。第三人自述，自2010年开始就从被告处承租了涉案房屋经营福腾香面馆，且与被告签订过租赁合同，租期自2010年1月1日至2029年12月31日，年租金4万元。被告表示法定代表人已经去世，现对第三人的该陈述无法确认。第三人未提供证据证明其与被告签订有涉案房屋的租赁合同，亦未提供其陈述的将租金交纳给被告的证据。第三人确认自2017年1月1日以后，确实没有再向被告交纳过租金。被告表示，在2015年，原告就曾催促过被告及第三人腾退涉案房屋，其后被告和原告一起催促过第三人腾退房屋，但第三人一直没有腾房。庭审中，原告主张按每年20万元标准要求第三人和被告支付房屋使用费，被告和第三人对原告主张的该租金标准均不认可。本院就此询问原告对涉案房屋的租金标准是否申请评估鉴定,原告表示：不要求评估鉴定，由法院酌情判决。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告虽然公司名称变更，但原告为涉案房屋产权人的地位没有变更。原告为涉案房屋的产权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原、被告就涉案房屋签订有租赁合同，双方的租赁合同至2016年12月31日到期。被告在租赁合同到期后，双方未约定续租，被告亦未继续向原告支付租赁费用，故被告具有将租赁物返还给出租人的义务。但是，双方的租赁合同到期后，被告并没有将涉案房屋交还给原告收回，而且被告在涉案房屋的租赁期间内（控制期间内），将涉案房屋转由第三人使用至今。原告诉讼请求要求被告腾退涉案房屋，退含有退还、返还的意思，因此，被告虽然自己没有实际占用涉案房屋，仍具有履行返还租赁物的义务，故对原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。第三人北京市福腾香面馆的经营者徐宝林，与原告没有租赁关系，其占用原告的产权房屋，没有合法依据，亦无合同依据。故对原告要求第三人北京市福腾香面馆的经营者徐宝林腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于被告及第三人返还涉案房屋的具体时间，本院酌情予以判定。第三人陈述其与被告存在租赁关系，第三人在腾退原告的房屋后，可根据自己掌握的证据情况，向被告主张相应的合法权益。原告为涉案房屋的产权人，因此原告对涉案房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权益。被告在租赁合同到期后，继续将租赁物涉案房屋交由第三人使用，第三人自2017年1月1日至今期间，无偿占用涉案房屋从事经营活动，因此，被告与第三人的行为对原告不动产的收益权造成了侵害。根据民事活动应当遵循的公平原则，被告与第三人应当负连带责任向原告支付房屋占用费。被告与第三人之间的房屋租金或使用费问题，被告与第三人另行解决。关于房屋占用费的具体数额，因为原告不申请评估鉴定，本院酌情比照2008年12月25日，原告和被告就涉案房屋签订的房屋租赁协议确定的总租金（每年15万元），同时按照原、被告及第三人均认可的三处房屋总面积（1475.2平方米），折算出每平方米每年的租金数额，再乘以涉案房屋的面积（145.2平方米）确定被告和第三人每年应当向原告支付的房屋占用费标准数额。对原告的过高标准请求，因无合法依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第二百三十五条、第二百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三十日内，被告北京市宣武炊事食品机械有限公司、第三人北京市福腾香面馆的经营者徐宝林将原告北京恒达宏业经贸公司所有的位于北京市西城区香厂路xx号的房屋腾空，并将该房屋返还给原告北京恒达宏业经贸公司收回。二、自本判决生效之日起十五日内，被告北京市宣武炊事食品机械有限公司、第三人北京市福腾香面馆的经营者徐宝林连带向原告北京恒达宏业经贸公司支付自二○一七年一月一日至二〇二〇年十二月三十一日期间的房屋占用费五万九千零五十六元。三、驳回原告北京恒达宏业经贸公司的其他诉讼请求。如果被告北京市宣武炊事食品机械有限公司、第三人北京市福腾香面馆的经营者徐宝林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万八千二百一十六元，由原告北京恒达宏业经贸公司负担二千九百六十四元（已交纳）；由被告北京市宣武炊事食品机械有限公司、第三人北京市福腾香面馆的经营者徐宝林负担一万五千二百五十二元（自本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 王德海二〇二一年七月七日法官助理 田茂盛书 记 员 赵威文书 记 员 胡玉亚