海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)琼01民终671号上诉人（原审被告）：海南泛华房地产开发建设公司,住所地：海口市秀英区书场街8号。法定代表人：王勃，总经理。委托诉讼代理人：王日明，海南刚峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林爱琴，女，1973年8月20日出生，汉族，现住海口市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：周文红，海南威盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：符昌辉，海南威盾律师事务所实习律师。上诉人海南泛华房地产开发建设公司（以下简称泛华公司）因与被上诉人林爱琴房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2017）琼0105民初4681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人泛华公司上诉请求：依法撤销海口市秀英区人民法院（2017）琼0105民初4681号民事判决，发回重审。事实和理由：一、原判决认定事实错误。涉案金银小区项目在形式上系由与政府合作共同开发建设，实质上就是在政府主导下的城市改造”形象工程”项目，其开发建设完全取决于行政机关关于城市改造规划建设政策取向，加之项目涉及土地性质繁多、项目地理位置特殊、拆迁安置人员复杂多样等成因，实施难度非一般纯商业房地产项目可比，其建设规划分为三期，而设计却为一次性总体规划，绿化与人防工程建设规划基本安排在二、三期，二、三期未能顺利开发促使整个项目绿化和人防指标达标成为不可能实现的客观事实，而项目二、三期工程建设又完全依托取决于国家政策支持与扶持力度。从20多年前的”旧城改造”到”城中村改造”，再到现如今的”棚户区改造”，其税收、拆迁安置、土地变性、补偿赔偿等等相关政策已发生实质性的变化，加之市场因素的根本转变，亦使与秀英区政府间合作履行不能，绝非泛华公司主观意志所能预见及克服，纵使泛华公司已出资完成二、三期项目部分土地前期使用及拆迁安置等工作，均因政策变化因素并未能得以及时开发建设，致使涉案项目持续开发不可能如期实现，亦成为项目一期房产权属证书不能及时办理之瓶颈，一审法院不予认定该客观事实实属错误。二、原判决适用法律错误。一审法院摒弃不可抗力与情势变迁之法律原则，仅依《合同法》第八条、第一百零一条、第一百一十四条第一款规定进行判决有失公允，属法律适用错误。三、一审审判程序不当。法律的目的在于息诉定纷止争，任何案件审理均应兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现公平与正义。本案属群体性诉讼，自2015年违约事宜出现后，引发的各类矛盾纷至沓来，多数业主或多或少地欠缴物业、水电、停车场等相关管理费用数十万元，甚至各种各样的改建扩建的违法现象，破坏了整个小区正常的经营管理工作。历经数次上访未果后，已有20多人通过诉讼方式寻求解决途径，尚有20多位业主静候审判结果后提起诉讼。因此，本案应适用普通程序进行合并审理，方能充分听取各方当事人的总体意愿，综合各方客观现实因素，较好认清双方争纷焦点，通过调解之形式加以全面解决现存所有争纷。然而，一审法院驳回转为普通程序合并审理之申请，以简易程序将案件分派由五名法官分别审理，（2017）琼0105民初1310-1320号、1671-1680号及1845号、4673-4681等29个案件并未充分听取各方意见，匆忙当庭宣判，无形中阻却了双方当事人调解的空间，堵塞了诉讼外其它解决争纷的途径，致使诉辩双方矛盾对立更加激烈，同时对方以年为单位进行分段分期诉讼，无止境地增加泛华公司解决争纷的成本，在消耗大量的人力、物力、财力和极大浪费司法诉讼资源后，问题并未得以真正有效解决。至上诉日止，泛华公司本着公平诚信之原则不断地与小区其余业主充分协商，已达成并签署谅解协议书十三份，适当补偿、赔偿调解协议书二十六份，按实际计算出的应付违约金数额以一至三折内赔付违约金调解协议书十八份，有两位业主在法庭主持下调解并签署调解协议书，同时就欠缴物业管理等各项费用亦达成一致的解决方案。由此看来，一审法院过分注重结案率、当庭宣判率，采用简易程序审理群体性诉讼案件无法律依据，实属程序违法。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，审理程序违法，特依民诉法相关规定，提请上诉，请求二审法院依法撤销原判，发回重审。被上诉人林爱琴辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，泛华公司应当承担逾期办证违约责任。泛华公司的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回泛华公司的上诉请求，维持原判。林爱琴向一审法院起诉请求：1.判令泛华公司向林爱琴支付自2015年7月6日起暂计至2017年7月10日逾期未办理房屋权属证书的违约金32062.46元；2.本案全部诉讼费用由泛华公司承担。一审法院认定事实：2011年6月28日，林爱琴、泛华公司双方签订一份《海口市商品房买卖合同》，约定泛华公司将”海口市海秀西路北侧金银小区B栋603房”出售给林爱琴，林爱琴向泛华公司支付房屋价款436224元，泛华公司应当在2012年8月30日前将上述房屋交付给林爱琴；泛华公司应当自房屋交付之日起950日内为林爱琴办理房屋权属证书，如因泛华公司的责任，林爱琴不能在约定期限内取得房地产权属证书的，泛华公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向林爱琴支付违约金，逾期365日以上的，林爱琴有权单方解除合同。合同签订后，2011年6月28日，林爱琴向泛华公司支付了购房款436224元，2012年11月26日，泛华公司将涉案房屋交付给林爱琴，但至林爱琴起诉之日，泛华公司仍未为林爱琴办理房屋权属登记。一审法院认为，林爱琴、泛华公司签订的《海口市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示未违反有关法律的禁止性规定，属于有效合同。本案争议的焦点是泛华公司是否应承担逾期办理房产证的违约责任。林爱琴、泛华公司签订的房屋买卖合同约定，泛华公司应当自房屋交付之日起950日内为林爱琴办理房屋权属证书。泛华公司于2012年11月26日将涉案房屋交付给林爱琴，至今仍未办理涉案房屋权属证书已存在逾期办证的事实。泛华公司未能举证证明办理涉案房产首次登记，各套房产的产权转移登记及不能办证的责任在于政府部门。因此，泛华公司应依约承担相应的违约责任。现林爱琴诉求泛华公司支付自2015年7月6日起至2017年7月10日的违约金32062.46元（436224×735×0.0001=32062.46）的请求，既有事实依据，亦有法律规定，一审法院予以支持。对泛华公司提出的由于政府部门不可抗力的原因、林爱琴仅依合同约定主张违约金缺乏依据进而主张泛华公司不应当承担逾期办证责任的抗辩理由于法无据，一审法院不予采纳。林爱琴、泛华公司双方签订的《海口市商品房买卖合同》已约定泛华公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向林爱琴支付违约金，泛华公司以违约期间计算不正确，应按30天／月、360天／年为基数计算的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：泛华公司于本判决发生法律效力之日起十日内向林爱琴支付2015年7月6日起至2017年7月10日逾期办理房屋权属证书的违约金32062.46元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费602元，减半收取301元，由泛华公司负担。二审期间，双方当事人未向本院提供新证据。二审查明：2008年9月1日，泛华公司与海口市秀英区人民政府签订一份《丘海-海秀立交西北角地块整治改造合作协议书》，协议书违约责任第1条约定：”甲方（海口市秀英区人民政府）只是依法协助、配合乙方（泛华公司）在本项目中的整治改造工作，乙方不得以任何理由要求甲方承担任何赔偿责任；在本项目的整治改造中造成的经济责任，全部由乙方承担；若因本项目的整治改造，造成甲方被第三人要求承担赔偿责任，甲方的赔偿责任全部由乙方承担”。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审双方争议的焦点问题为：一、泛华公司逾期办证是否因不可抗力造成；二、一审法院审判程序是否违法。关于第一个争议焦点问题。根据本案查明事实，2008年9月1日，泛华公司与海口市秀英区人民政府签订的《丘海-海秀立交西北角地块整治改造合作协议书》中并未约定海口市秀英区人民政府负责涉案小区的绿化达标以及人防达标工作，且协议书中约定了海口市秀英区人民政府只协助、配合泛华公司进行项目整治改造，不承担任何赔偿责任。并且，泛华公司诉讼中提交的证据不能证明涉案小区是由于绿化不达标或人防不达标而造成未能办理房屋权属证书，也不能证明海口市秀英区人民政府存在违反双方协议书约定的情形或者存在其他政府行为影响其办理房屋权属证书，故泛华公司关于逾期办证是因不可抗力造成的上诉理由，没有事实与法律依据，本院不予采纳。泛华公司未按照与林爱琴签订的《海口市商品房买卖合同》的约定时间办理房屋权属证书，构成违约，应承担相应的违约责任。关于第二个争议焦点问题。一审法院对本案适用简易程序审理，并未违反《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》的相关规定；同时，泛华公司关于一审法院未合并审理此类案件的上诉理由，亦于法无据。泛华公司关于一审程序违法的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，泛华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费602元，由海南泛华房地产开发建设公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王春芬审 判 员 杨 曦审 判 员 杜 蕾二〇一八年二月六日法官助理 王子超速 录 员 李 萍附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。