江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0602民初2759号原告：南通通莲超市有限公司，住所地南通市工农南路164号。法定代表人：李瑞寒，总经理。委托诉讼代理人：郑朝建，江苏容睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：许大伟，江苏容睿律师事务所实习律师。被告：江苏未来已莱企业管理咨询有限公司，住所地南通市崇川区工农南路164号H25-1。法定代表人：季峰峰。原告南通通莲超市有限公司（以下简称通莲超市）与被告江苏未来已莱企业管理咨询有限公司（以下简称未来已莱公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月31日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告通莲超市的委托诉讼代理人郑朝建、许大伟及被告未来已莱公司的法定代表人季峰峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通莲超市向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间《店铺/专柜租赁合同》，并归还店铺；2.判令被告支付拖欠的租金和物管费，算至归还店铺时止；3.判令被告向原告支付违约金199074元(按拖欠金额的20%计算)；4.判令被告支付原告维权支出的律师代理费32000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年签订《店铺/专柜租赁合同》一份，约定被告向原告租赁位于南通市工农南路164号的区域编号为H4的铺位，面积为2100平方米，合同期限自2018年10月1日至2022年9月30日，第一年租金21200元/月，第二年起24200元/月，管理费45200元/月，每月25日前支付下月租金和管理费，前两个月为免租期。合同签订后，被告自2020年3月其拖欠租金和管理费，原告多次催要无果，后于2021年2月索性停止经营人去楼空。被告的行为构成严重违约，原告故诉至法院，提出前述诉讼请求。被告未来已莱公司辩称，同意解除双方间的租赁合同，但对于原告的其他诉讼请求均不认可。原、被告围绕诉讼请求依法进行了举证质证，对双方当事人均无异议的租赁合同、现场照片、微信聊天记录、律师代理合同及发票、接处警工作登记表等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2018年，通莲公司作为出租方（甲方）与未来已莱公司作为承租方（乙方）签订《店铺/专柜租赁合同》一份，约定甲方将位于南通市工农南路164号易初莲花购物中心南通店内的租赁柜台/铺位（租赁区域面积共计约2100平方米）出租给乙方使用；租赁期限45个月，自2018年10月1日起至2022年9月30日止；2018年10月1日至2020年9月30日期间，每月租金21200元（不包括物管费），2020年10月1日至2022年9月30日期间，每月租金24200元（不包括物管费）；自租赁期限开始之日起，物业管理费为固定45200元/月；2018年10月1日起至2018年11月30日止为租赁区域装修免租期，若因乙方原因提前终止本合同的，应按比例（实际租赁期限/合同约定租赁期限）重新计算乙方实际应享受的免租期，装修免租期不影响水电费、煤气费及物业管理费的收取；乙方必须在每月25日前向甲方支付租赁区域内当月发生的所有费用，倘若乙方未能支付本合同规定的应付款项，包括但不限于租赁费用、物管费、履约保证金、开业推广服务费（若有）、逾期付款滞纳金、损害赔偿金等，乙方还应承担甲方未追讨欠款所发生的相关费用（如诉讼费、仲裁费用、律师代理费等）；为确保乙方全面履行合同及保证其商品和服务的质量，乙方应于合同签订前向甲方支付履约保证金（含商品质量保证金）138800元，租赁期内履约保证金可由甲方用作乙方延迟支付租赁费用、物管费、租赁逾期房屋修复保养费、违约金、滞纳金或其他费用的扣款；若乙方违反合同条款应当承担如下责任：1、未能在三天内纠正违约行为的，则甲方有权中断该租赁区域的水、电、空调或其他服务设施的供应，或有权采取甲方认为适当的其他行为，直至乙方纠正其违约行房，乙方还应承担甲方因乙方违约行为而发生的全部费用（包括但不限于违约金、赔偿金以及重新恢复水、电、空调供应的费用）；2、迟延付款的，每迟延一天，应付款项百分之一的滞纳金；3、甲方有权单方面解除合同，乙方应立即撤柜/铺；4、乙方已缴纳之履约保证金和装修管理押金不予退还；5、甲方如有其它直接或间接损失的，乙方还应据实赔偿。合同签订后，原告于2018年10月1日将租赁区域正式交付被告使用，双方签署《计租起始日确认书》，明确乙方自免租期届满后即2018年12月1日起正式营业并计租。庭审中双方确认，若不考虑免租期间，从合同签订之日起，被告实际缴纳的租金已共计付至2020年2月底，2020年3月1日起所涉租金未再给付。因被告欠付租金及物管费，原告曾拒绝接受被告缴纳电费，致案涉租赁房屋在2020年7月19日至25日期间停电，后供电已恢复正常。2021年2月1日，被告负责人季峰峰在微信中向原告工作人员表示，“接下来那边不准备租了，代价太高亏不起了，东西我慢慢顺走”，但此后双方并未办理交接手续。2021年3月31日，原告起诉至法院请求解除合同，并为此支付律师代理费32000元。同年4月15日，被告收到上述起诉状副本。诉讼中，被告对解除合同并无异议，但就原告的其他诉讼请求其提出三点抗辩意见。第一，被告认为其在原告起诉前就通过微信提出解除合同的意思表示，且此后也未再经营，故合同应当于其提出不再续租的表示之日即告解除，房屋也应认定已交还原告。原告对该抗辩事项未予认可，双方当事人虽对房屋交接问题存有争议，但最终确认以2021年5月20日为最后交接日，明确该期限届满后租赁区域由原告自行收回处置，若被告还有物品遗留于该区域内，视为放弃所有权。第二，被告提出原告曾于2020年7月对被告租赁的房屋实施了为期一周的断电，断电行为对被告的经营产生巨大影响。原告承认采取暂停供电措施，但主张停电系因被告拖欠租金违约在先所致，因停电而产生的损失应由被告自行承担。第三，被告提出其尚有履约保证金138800元在原告处，原告予以认可，并同意该保证金用于优先抵扣租金。本院认为，原、被告签订的《店铺/专柜租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。该租赁合同履行过程中，被告虽于2021年2月1日向原告工作人员提出过退租意思表示，但当时被告并不享有单方解除权，且此后双方也未就合同解除事宜达成一致，亦未有证据证明被告已办理房屋交接手续，故对于被告提出的合同关系在原告起诉前已实际解除的主张，本院不予确认。被告作为承租人，在租赁期间未按约支付租金，构成违约，原告起诉主张解除合同，符合双方约定，不违反法律规定，本院依法确认案涉租赁合同自被告收到起诉状副本之日即2021年4月15日解除。合同解除后，被告应当交还租赁房屋并结清算至交房之日止的租金、使用费、物管费等各项费用。诉讼中，双方已确认租赁房屋的最后交接期限为2021年5月20日，现该期限已经届满，本院认定双方已于该日自行完成交接，故不再另行对交房事宜作出判决，被告应当结清的各项费用也应算至该日为止。关于费用的具体结算，庭审中双方确认案涉租赁房屋自2018年10月1日起至2020年2月29日止的租金及物管费已经支付完毕，上述统计并未考虑装修免租期的约定，根据双方合同约定，被告在45个月的租赁期间内共享有2个月装修免租期，合同即便因被告拖欠租金而提前解除，所涉免租期按照实际履行期限进行相应折减后，被告仍可享受1.4个月免租期（算至2021年5月20日止实际履行31.67个月÷原定租期45个月×2个月免租期）。另外，考虑到2020年疫情防控对承租人实际经营确有影响，为扶持小微企业，国家政策号召出租人酌情给予承租商户租金减免或优惠措施；且在租赁期间内原告也的确对被告采取了断电措施，断电期间内被告无法实际经营。基于上述情形，本院从公平原则考量，决定酌情再给予被告减免2个月租金，故本案中被告应付的租金部分共应减免3.4个月，减免期间的租金按21200元/月的费用标准从被告欠付的租金总额中扣除。经计算，被告应支付的费用自2020年3月1日起拖欠，算至2021年5月20日止，共计14.67个月，该期间租金及使用费金额总计334014元（7×21200+7.67×24200），物管费金额总计663084元（14.67×45200），扣除减免的3.4个月租金72080元（3.4×21200）后，租金、使用费及物管费共计欠付925018元（334014-72080+663084）。庭审中，原告同意以被告支付的履约保证金138800元抵扣租金，抵扣后上述费用被告还应支付786218元。原告同时主张被告承担上述欠付费用的滞纳金，并支付原告因维权而发生的律师代理费，其中滞纳金部分，因合同中约定的收取标准过高（每日百分之一），原告已自行调整为按欠付总额的20%收取，该调整不超过法定上限，本院照准；律师代理费部分，原告已提供发票证明费用的实际支出情况，所涉费用的收取未超出行业收费标准，且关于该部分费用的负担合同中亦有明确约定，本院亦予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百六十八条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、确认原告南通通莲超市有限公司与被告江苏未来已莱企业管理咨询有限公司签订的《店铺/专柜租赁合同》于2021年4月15日解除。二、被告江苏未来已莱企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南通通莲超市有限公司支付租金、使用费及物管费合计786218元，并承担上述费用滞纳金157243.6元。三、被告江苏未来已莱企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南通通莲超市有限公司支付律师代理费32000元。四、驳回原告南通通莲超市有限公司其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7302元（已减半），由原告南通通莲超市有限公司负担900元，被告江苏未来已莱企业管理咨询有限公司负担6402元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费14604元。审 判 员 叶菁二〇二一年七月一日法官助理 黄晴书 记 员 吴烨