安徽省黄山市黄山区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1003民初48号原告（反诉被告）：陈伟俊，男，1982年2月5日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：江建辉，安徽哲启律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾家鸣，安徽哲启律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡永胜，男，1977年10月7日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：储贵生，安徽。委托诉讼代理人：吴群群，安徽。原告（反诉被告）陈伟俊与被告（反诉原告）胡永胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案受理，依法适用简易程序，于同月27日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）陈伟俊的委托诉讼代理人江建辉、曾家鸣，被告（反诉原告）胡永胜及其委托诉讼代理人储贵生、吴群群等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈伟俊向本院提出本诉请求：1、依法判决解除原被告双方签订的《酒店转让协议》以及《补充协议》；2、依法判决被告立即支付原告2020年1月1日至2021年4月30日酒店转让费40万元；3、依法判决被告立即支付原告合同总价款15%的违约金202500元；4、依法判决被告立即支付原告垫付的2020年12月1日至2021年2月份的电费5839.68元；5、依法判决被告立即支付原告律师费20000元、差旅费2000元；6、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，陈伟俊增加诉讼请求，要求被告支付2019年3月15日至2021年5月1日酒店转让费47.5万元。事实与理由：2019年3月15日，陈伟俊与胡永胜签订《酒店转让协议》，胡永胜以172万元取得陈伟俊所享有的位于安徽省黄山市黄山区时尚酒店（现已注销）四年设施的租赁权及四年酒店经营权。合同签订后，陈伟俊根据协议约定注销了原语荣轩时尚酒店字号，并将酒店交由胡永胜经营。2019年11月，因胡永胜经营发生困难，双方经协商，另行签订《补充协议》，将酒店租赁、经营等权利转让的总价款调整为135万元，并调整了分期付款的金额。但在《补充协议》签订后，胡永胜经营依旧困难，截止起诉之日，根据《补充协议》之约定，胡永胜尚欠陈伟俊转让费50万元未能支付，故诉至法院。胡永胜辩称,一、本案合同已于2021年1月解除；二、其不存在违约。根据酒店转让协议及补充协议，每年租金是45万元，补充协议签订后，其分五次向陈伟俊支付租金50万元，已经超额支付；三、本案合同已于2021年1月解除，且被告也已经将酒店于1月份交还给陈伟俊，故2021年1月之后产生的电费不应由其承担；四、因其不存在违约，故无需承担陈伟俊主张的律师费及差旅费。胡永胜向本院提起反诉请求：一、确认其与陈伟俊之间的《酒店转让协议》及《补充协议》已经解除；二、判令陈伟俊向其返还租金16.25万元（退还三个月租金11.25万元及多付的5万元租金）；三、本案诉讼费由陈伟俊承担。事实与理由：2019年3月15日，其与陈伟俊签订《酒店转让协议》，陈伟俊将其租赁的位于安徽省黄山市黄山区汤口邮局旁的房屋及其内部附属设施转租给其用于经营酒店，租期自2019年3月15日至2022年12月31日，租金共计172万元。经陈伟俊同意，其将酒店转租给韩伟和孙宝利经营。2019年11月26日，其与陈伟俊又签订《补充协议》，将租期调整为自2019年12月1日至2022年12月31日，租金变更为135万元。《酒店转让协议》签订后，其支付了30万元租金，《补充协议》签订后，其分五次向陈伟俊共支付了50万，该50万元均由韩伟和孙宝利付至其账户，再由其付至陈伟俊账户内。根据《补充协议》的约定，三年租金为135万元，每年租金为45万元，其向陈伟俊支付了租金50万元，超额支付了5万元，该5万元应由陈伟俊退还。自2020年1月起，新冠疫情席卷全国，酒店经营生意惨淡，一直处于严重的亏损状态。2020年8月9日，其告知陈伟俊，韩伟和孙宝利无力支付租金，要求退租。其与陈伟俊协商合同解除事宜，陈伟俊告知其与谢来进协商即可，谢来进可以代表他。2021年1月份，韩伟和孙宝利退出酒店，并告知谢来进酒店的大门钥匙所放位置，请其去取，其也将这一情况先后告知了谢来进和陈伟俊。此后，谢来进在酒店大门上加了一把门锁。现特向法院提起诉讼，请依法支持其诉求。陈伟俊反诉辩称，一、本案签订的酒店转让协议及补充协议合法有效，胡永胜不按约定支付转让费，显然构成违约。根据合同相对性原则，上述转让协议的履约义务人是胡永胜，其以案外人不能支付所谓租金为抗辩理由，是不能成立的；二、本案由于胡永胜拒不履行付款义务，其为了减少损失，迫不得已于2021年5月1日通知解除合同。其解除行为是基于胡永胜的违约，我们通知解除并接受房屋的行为不免除胡永胜的违约责任；三、疫情期间，胡永胜从未提出过解除合同。其转租给的是胡永胜，而非他人。所谓的减免转让费非法律强制性规定，如果胡永胜继续履行合同，其可考虑。在胡永胜已经严重违约的情况下，其拒绝给予任何减免。谢来进是受胡永胜委托帮忙接受韩伟和孙宝利的交房，非代表其收房。大门加锁也是胡永胜的要求。本院经审理认定事实如下：2019年3月15日，陈伟俊与胡永胜签订酒店转让协议，约定陈伟俊将其经营的原语茉轩酒店转让给胡永胜经营使用，转让费172万元，转让期限为四年，即2019年3月15日至2022年12月31日止，陈伟俊注销原语茉轩时尚酒店字号，并约定了付款方式。同时约定了违约责任，胡永胜未按本协议第二条向陈伟俊支付转让金，每逾期一日，胡永胜每日需向陈伟俊支付转让总款千分之五的违约金。逾期超过七日，陈伟俊有权单方面终止本协议并要求胡永胜赔偿因此产生的所有损失。前期支付的转让款项不予退款，胡永胜需承担因违约而造成的陈伟俊诉讼费、律师费以及差旅费。同年4月2日，胡永胜向黄山风景区市场监督管理局申请注册黄山区汤口镇汤口卡瑞登酒店字号，同月16日被核准。同年11月26日，陈伟俊与胡永胜经过协商，根据市场实际情况，签订补充协议，约定本协议生效后，即成为双方于2019年3月15日签订的酒店转让协议不可分割的组成部分，与酒店转让协议具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款外，原合同的其余部分应完全有效。双方同意继续以总价135万元转让原语茉轩酒店的经营权给胡永胜，转让时间为2019年12月1日至2022年12月31日，并约定了转让费用付款方式。补充协议签订后，胡永胜分别于2019年11月28日、2020年1月4日和同月6日、11日支付陈伟俊转让费10万元、20万元、15万元和5万元，合计50万元。后胡永胜经陈伟俊同意，将该酒店转租给韩伟和孙宝利经营。因韩伟和孙宝利经营困难，双方协商提前解除酒店转让协议，陈伟俊提出让胡永胜找谢来进进行协商。2021年2月，韩伟、孙宝利交出酒店钥匙，放于酒店门口石狮子下。陈伟俊将此消息告知谢来进，谢来进闻讯后，在酒店大门上另加一把链条锁予以锁上。以上事实，有陈伟俊提交的原告身份证、酒店转让协议、补充协议、低压客户电费清单、委托代理合同、安徽增值税普通发票、胡永胜提交的身份证、酒店租赁协议、卡瑞登酒店工商登记信息、中国建设银行个人活期账户交易明细、微信聊天记录、录音文件、照片及当事人陈述予以证实。对于谢来进的当庭证言，鉴于其与陈伟俊的特殊关系，且所作证言与本案事实不符，故本院不予采信。本院认为,双方当事人签订的合法有效协议应当全面诚实履行。陈伟俊与胡永胜签订的酒店转让协议及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，本院确认其合法有效。陈伟俊提出的补充协议作废、无效的观点与本案事实不符，本院不予采信。因为双方在签订补充协议后一直按照该协议履行各自义务，虽然胡永胜支付转让费时间不符合补充协议的约定，但陈伟俊事后并未提出异议，并且起诉时仍以该补充协议主张权利，在本案庭审中也认可该补充协议的合法有效性。由于胡永胜履行合同期限未满，其在双方协商未果的情况下单方面终止合同，停止支付转让费，构成违约，应承担违约责任，依法支付陈伟俊的酒店转让费、电费和陈伟俊因此而诉讼花费的律师费及差旅费，陈伟俊提出的上述费用请求符合本案事实，本院予以支持。本院认定的上述费用为：转让费47290元[36486元/月（135万元/年÷37个月）×15个月－50万元）]、电费5839.68元、律师费20000元，合计73129.68元。由于陈伟俊没有提供差旅费相关票据，故本院不予支持。关于陈伟俊违约金诉求，由于酒店转让协议第二条的付款金额及期限已做修改，故该协议第六条对逾期付款的违约责任约定不再继续有效，该项诉求于法无据，本院不予支持。由于胡永胜履行协议期限未满，虽然合同履行期间存在新冠肺炎疫情的发生，但此不足以导致双方之间的租赁合同关系完全不能履行、合同目的完全无法实现的结果，且胡永胜在合同履行期间也未提出减免租金的请求，故其提出的要求减免三个月转让费的请求于法无据，本院不予支持。由于双方已实际终止涉案协议的履行，故陈伟俊提出的解除酒店转让协议及补充协议的诉求符合本案事实，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈伟俊与被告（反诉原告）胡永胜于2019年3月15日签订的《酒店转让协议》和双方于同年11月26日签订的《补充协议》；二、被告胡永胜（反诉原告）于本判决生效后二十日内支付原告（反诉被告）陈伟俊酒店转让费47290元、电费5839.68元、律师费20000元，合计73129.68元；三、驳回原告（反诉被告）陈伟俊其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）胡永胜的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10500元减半收取5250元，由原告（反诉被告）陈伟俊负担4600元，被告（反诉原告）胡永胜负担650元。反诉案件受理费3550元减半收取1775元，由被告（反诉原告）胡永胜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  崔志强二〇二一年七月十九日书记员  俞 伟