山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0213民初2241号原告：唐鸿华，女，1968年2月23日出生，汉族，住所地青岛市市南区，现住青岛市市北区。委托诉讼代理人：王东，山东和安律师事务所律师。被告：青岛新海园山溪春城置业有限公司，住所地青岛市李沧区。法定代表人：李延臣。委托诉讼代理人：李伯锋，山东海剑律师事务所律师。原告唐鸿华与被告青岛新海园山溪春城置业有限公司（以下简称“青岛新海园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐鸿华的委托诉讼代理人王东，被告青岛新海园公司的委托诉讼代理人李伯锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐鸿华向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同，被告退还原告已支付的全部购房款及房屋维修基金，共计1759284.93元；2、以全部购房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向原告支付自2019年9月28日起至购房款退还完毕之日止的违约金；3、本案诉讼费、保全费、评估费等由被告承担。事实与理由：原告于2019年1月26日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发的位于李沧区，按照合同约定被告应于2019年9月28日前交付符合交房条件的房产，但在原告按时足额支付房款及房屋维修基金的前提下，被告经催告后仍未交房，被告的违约行为已经致使原告的购房目的无法实现，原告现诉至法院要求退房。青岛新海园公司辩称，原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》没有任何事实和法律依据，其诉讼请求依法不能成立。涉案房屋经政府批准变更相关规划，导致目前没有交付，该行为并非被告导致。根据双方所签补充协议第6条第6款约定，出卖人可逾期交付房屋。原告要求解除合同的理由依法不能成立，应当驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1、《商品房买卖合同（预售）》1份；2、收款收据3份。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交住宅专项维修资金专用票据原件1张，证证明原告已交纳涉案房屋维修基金6015.96元。被告称，住宅专项维修资金并非向被告交纳，该证据是否真实由法院进行裁决。上述住宅专项维修资金专用票据为原件，真实性本院予以采信。2、原告提交《逾期交房催告函》1份、EMS邮寄单原件2张、物流信息查询打印件2张，证明被告逾期交房后，原告于2020年8月20日向被告住所地邮寄催告函，该邮件被退回；原告确认被告实际营业地址后于2020年9月8日再次进行了催告，被告签收。被告称，2020年8月20日的催告函已经退回，是否真实由法院进行认定；2020年9月8日的催告函被告未收到。原告提交的2020年8月20日的ＥＭＳ邮件为原件，真实性本院予以采信。2020年9月8日的ＥＭＳ邮寄单亦为原件，邮寄地址为青岛市李沧区米罗湾3期16号楼1楼米罗湾营销中心，物流信息查询打印件显示上述邮件已签收，上述证据相互佐证，真实性本院予以采信。3、原告提交2021年7月13日现场照片打印件5张，证明因被告原因涉案房屋长期处于停工状态，至今未复工建设，被告已经根本违约，合同应予解除。被告称，仅有1张照片显示是2021年7月13日，其他照片真实性有异议；且，照片是静止的，不能证明涉案房屋处于停工状态，涉案房屋大约于2021年8月交付。本院于庭审结束后组织原、被告双方进行现场勘验，现场情况与原告提交的照片一致。上述照片的真实性本院予以采信。4、被告提交米罗湾四期商品房改建工程《建设工程规划许可证》原件1份。被告称，涉案房屋没有交付，但规划许可证证明涉案房屋所在米罗湾四期商品房项目工程规划调整，需要进行改建，符合双方签订的商品房买卖合同（预售）附件十一补充协议第六条a、c项的约定。原告对该证据的真实性没有异议，证明事项不予认可。原告称，被告延期交房非政府原因导致；被告违规施工，被群众举报，案涉房产开发项目被有关部门勒令停工，停工期间被告再次申请更改施工规划，直至2020年7月3日才被批准。原告对上述证据的真实性没有异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月6日原告唐鸿华向被告青岛新海园公司交纳定金2万元；2017年12月13日交纳房款100万元；2017年12月27日交纳房款733268.97元。2019年1月26日，原告唐鸿华与被告青岛新海园公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发建设的李沧区惠水路518号31号楼2单元002户房屋，预测建筑面积117.96平方米，房屋总价款1753268.97元；原告应于2019年1月26日前支付商品房全部价款，被告应于2019年6月30日前向原告交付该商品房。双方并在补充协议第六条约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：…a、因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；…c、因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设周期延长…；（5）、出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人，则买受人给予出卖人90日的宽展期，宽展期内合同继续履行，出卖人无需向买受人承担任何违约责任；如宽展期届满后出卖人仍未将该房屋交付买受人，出卖人应按买受人已交纳购房款的日万分之零点五向买受人支付违约金，合同继续履行，但逾期交付房屋的违约金累计不超过总房款的百分之二。2019年1月25日，原告支付涉案房屋的住宅专项维修资金6015.96元。2020年7月3日，被告取得米罗湾四期商品房改建项目《建设工程规划许可证》。2020年8月20日，原告向被告邮寄《逾期交房催告函》被退回；2020年9月8日，原告再次向被告邮寄《逾期交房催告函》，被告签收。原告于催告函中主张解除双方签订的商品房买卖合同，被告退还其房款、住房维修基金并支付违约金。经现场勘查，截至2021年7月14日，涉案房屋尚未建成完毕，不具备交付条件。本院认为，原告唐鸿华与被告青岛新海园公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，为双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。原告已于双方签订上述买卖合同之前支付全部购房款1753268.97元，被告亦应按合同约定于2019年6月30日之前将涉案房屋交付原告。经现场勘查，涉案房屋尚未建成，不具备交付条件。被告主张，被告未能如期交付房屋系政府原因所致，但对该主张并未提交有效证据予以证实，本院不予采信。被告虽与原告在补充协议中约定如因出卖人的原因，不能交付房屋，则买受人给予出卖人90天的宽展期，宽展期届满仍不能交付房屋，出卖人人向买受人支付相应的违约金，双方继续履行合同。但，在双方约定的合同履行期限届满后，被告在长达2年之久的时间内未能向原告交付房屋，且截至法庭辩论终结前，涉案房屋尚在建设过程中，仍不具备交付条件，被告的违约行为致使原告购房的合同目的长期不能实现。原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项之规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告退还已支付的购房款1753268.97元本院予以支持。原告并主张被告自2019年9月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，向原告支付本金1753268.97元至购房款退还完毕之日止的违约金，上述违约金实为原告所交纳购房款的利息损失，原告的该项主张不违反法律规定，本院予以支持。上述利息损失支付至本判决生效之日止。原告主张被告退还房屋维修基金6015.96元，因该款项并非被告收取，原告可在合同解除后另行向相关部门主张权利。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告唐鸿华与被告青岛新海园山溪春城置业有限公司就李沧区惠水路518号31号楼2单元002户房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告青岛新海园山溪春城置业有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告唐鸿华购房款1753268.97元；三、被告青岛新海园山溪春城置业有限公司于本判决生效之日起10日内按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向原告唐鸿华支付本金1753268.97元自2019年9月28日至本判决生效之日止的利息损失；四、驳回原告唐鸿华的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21386元、诉讼保全费5000元（原告已预交），由被告青岛新海园山溪春城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  韩雪梅人民陪审员  吕群力人民陪审员  宋秀芝二〇二一年七月二十八日书 记 员  王 妍书 记 员  刘亚君