浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙台民终字第402号上诉人（原审被告）台州市××开发有限公司，住所地温岭市城西街道××号。法定代表人蒋某某。委托代理人王某某。被上诉人（原审原告）王某。上诉人台州市××开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服温岭市人民法院（2010）台温民初字第527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人台州市××开发有限公司的委托代理人王某某，被上诉人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2009年4月6日，原告王某与被告港源房地产公司使用浙江省建设厅、浙江省工商局统一监制的浙江省2000年修改版合同格式文某，签订了商品房买卖合同一份，备案合同编号为：20××××040。合同约定：“原告购买港源华庭1幢402室商品房一套，房款为234036元；出卖人在2009年5月28日前交付房屋，如逾期超过90天，自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日支付房款的万分之一点五的违约金”等。其中合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后的90日内，办理权属（包括契证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在买受人不退房时，双方同意出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金”。2009年6月，原告已付清全部房款，被告也于2010年1月27日将销售不动产统一发票交给原告。2009年8月6日，原、被告签订商品房销售补充合同，重新约定房屋交付时间推迟至补充合同签订日，出卖人向买受人不支付违约金。2009年7月27日，被告向温岭市房管处申请办理房屋所有权初始登记并提交了相关资料，登记机关于同日受理。同年10月12日，被告向市国土资源局补交土地出让金13048元，同年12月2日，被告与市国土资源局、城西街道莞田村村民委员会签订了国有土地出让合同补充协议书，协议书约定：经验收，地上超合同建筑面积237.84平方米，按有关规定需补交地上建筑面积出让金13048元，被告缴纳上述款项后，按上述变更地上部分建筑面积。被告分别于2009年12月11日和2010年1月12日取得土地使用权分割登记许可证和讼争房屋房产权证。原审法院认为，原告王某与被告台州市××开发有限公司签订的商品房买卖合同以及商品房销售补充合同，系双方当事人真实意思表示，内容合法，应认定有效。商品房销售补充合同双方重新约定房屋交付时间推迟至2009年8月6日，买受人不支付违约金。现原告主张要求被告支付逾期交房违约金缺乏事实依据，不予支持。双方对合同第十五条的理解某某争议，因此需对该条款的含义进行解释。合同法第一百二十五条规定，当事人对合同条款理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同目的、交易习惯以及诚信原则确定该条款的真实意思。结合该合同文某是按照原办证程序制作的，根据合同第十五条所使用的文字的含义及购买人有权及时取得房屋的所有权的合同目的，合同第十五条应解释为：出卖人应当在交房后90日内将合格的规划许可证验收证明、测绘报告、合格的港源华庭整宗地的土地使用许可证明等提交登记机关备案，根据备案资料直接办理购买人的权属登记，否则出卖人就应承担违约责任。虽然现行登记规定需要进行初始登记，购买人不能直接办理权属登记。但被告也应当按照约定在交房后90日内将上述合格的资料交到登记机关。被告港源房地产公司虽然提交了有关资料，但因被告的房屋超标，其提交的整宗地土地证有实质瑕疵，需经土管部门补签土地出让合同、补交土地出让金后方可进行土地分割登记，被告为与有关部门交涉而耽误了时间，从2009年8月6日起算，到2009年12月2日所交资料才全部某某，超过了90日。综上，因被告的责任，致使原告不能及时取得权属证书，应依照约定按已付的房款的百分之三支付违约金。被告支付违约金后，还应依照约定协助原告办理过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款的规定，判决：一、被告台州市××开发有限公司在本判决生效后十日内支付给原告王某违约金7021.08元。二、被告台州市××开发有限公司在本判决生效后十日内将讼争房屋的门牌证、土地分割许可证、房屋所有权证、抵押贷款公证书交给原告王某并协助原告办理过户手续。三、驳回原告王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告台州市××开发有限公司负担。宣判后，台州市××开发有限公司不服，上诉称一、上诉人于2009年7月27日申请办理房屋所有权初始登记并于同日获得受理，此时上诉人的合同义务已完成。被上诉人以双方签订的商品房买卖合同第十五条为依据主张上诉人违约，而该条款的规定已不符合现行房地产权属登记制度。原条款规定的是备案制，现为初始登记制，上诉人申请办理初始登记时应当提交的资料，与原备案制下上诉人申请备案应当提交的资料是一样的。因此应确定上诉人只要向权属登记机关提交相关资料申请初始登记，并获得受理，上诉人即完成了合同义务。至于权属登记机关办理初始登记的时间，一则这是办证制度变更后“多出来”的时间，二则行政机关的办理时间并不是上诉人能控制的，因此不应当将此时间计算到上诉人履行合同义务的90天时间内。否则，就不合理地加重了上诉人的合同义务。二、上诉人申请初始登记时提交的整宗土地证并无实质瑕疵，补交土地出证金是办理初始登记的正常程序，不存在因上诉人责任耽误了初始登记办理时间。所有的房地产建设项目，都会存在建成后的实测面积与规划图纸的规划面积有一定误差的情况。这样的误差是人力不可避免的，也是法律允许的。误差率为1.031%，在正常范围内，国土部门要求补交的土地出让金13048元是原已交土地出让金的0.1%。所以，在初始登记办理中补交土地出让金是正常程序。不能以此认为是上诉人的责任，更不能认为上诉人2009年7月27日提交初始登记的整宗土地证存在实质瑕疵。上诉人不存在违约事实，原判决认定上诉人构成违约，向被上诉人支付逾期办理权属证书的违约金某误。请求撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人王某辩称，到目前为止，上诉人还扣留着已经办好的相关材料，致使被上诉人的房地产权证至今无法办理。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，要求驳回上诉，维持原判。经审理本院认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，双方签订的商品房买卖合同及补充合同是合法有效的。本案争执的是上诉人在履行为被上诉人办理房屋产权登记、土地使用权登记的过程中，有无违约行为，要否承担违约责任。商品房买卖合同第十五条约定了上诉人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，该资料应是合格的，可根据该资料直接办理权属登记。还约定了上诉人只有对被上诉人逾期办证有过错的，才承担责任。本案的商品房交付时间为2009年8月6日，虽然温岭市房管处于2009年7月27日受理上诉人房屋所有权初始登记的申请，但上诉人为办理房屋所有权初始登记而提交的整宗地土地证与实际不符，地上超合同建筑面积237.84平方米，需补签国有土地出让合同并补缴土地出让金后，才可办理土地使用权分割登记许可证和房屋产权证。上诉人于2009年10月12日补交了土地出让金13048元，2009年12月2日又与温岭市国土资源局、城西街道莞田村村民委员会签订了国有土地出让合同补充协议书。之后，上诉人于2009年12月11日和2010年1月12日取得土地使用权分割登记许可证和讼争房屋产权证。上诉人没有提供证据证明其提交的资料完备，补交土地出证金是办理初始登记的正常程序，故原审法院认定因上诉人的责任，至2009年12月2日所交的资料才全部某某，已超过了90日是正确的。上诉人违反商品房买卖合同第十五条约定，判决由上诉人向被上诉人支付逾期办理权属证书的违约金并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人台州市××开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈文杰审 判 员 徐慧华审 判 员 牟伟玲二〇一〇年八月十日代书记员 赵灵仙