江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0802民初3117号原告：江西中宸物业服务有限公司，住所地：南昌市青山湖区青山湖大道与上海北路交叉口青湖大楼3楼16号，统一社会信用代码：91360100683470238L。法定代表人：杨伟荣，总经理。委托诉讼代理人：罗秋香，物业项目经理。被告：彭夏艳，女，1983年3月24日出生，汉族，住吉安市吉安县。被告：胡慰信，男，1984年3月11日出生，汉族，住吉安市吉安县。原告江西中宸物业服务有限公司与被告彭夏艳、胡慰信物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗秋香到庭参加诉讼，被告彭夏艳、胡慰信经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一、原告江西中宸物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费11999.9元、违约金31125.6元，庭审过程中，原告以物业服务费应计算至2020年8月15日其退场之日，故变更诉讼请求为：判令被告支付物业服务费13038.05元、违约金31125.6元；2、本案诉讼费用由被告承担。二、被告彭夏艳、胡慰信庭前书面辩称，1、被告非适格主体。被告与原告并未签订物业管理合同，也未通知参与过选举业主委员会，故根据合同相对性原则，被告与原告不存在物业合同关系，不能成为本案被告。2、退一步说，即便被告与原告存在事实物业管理关系，原告也未按照物业管理行业规范提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业管理行业规范的行为：原告开展管理经营活动时，损害业主的合法权益，获取不正当收益；原告履行共用设施、环境卫生、公共绿化、交通项目维护、养护、修剪、修缮、服务管理义务时不及时或不到位，比如没有向业主开放公用停车场停放小车，而是出租经营，也没有指挥车辆有序停放，楼道等共用公共区域的清扫、保洁工作不到位；原告并未按照物业管理规范定时向全体业主和物业使用人公布管理费用的收支情况；被告所在小区长期无业主委员会，业主的正当权益得不到维护。3、被告一直未办理交房手续，也未居住，未产生任何垃圾。4、原告主张的违约金31125.6元超高于物业管理费，属于狡诈行为。原物业费单价1.68元/㎡/月高于现在的物业单价1.3元/㎡/月及周边市场的单价。5、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。总之，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理查明：原告系天鼎华庭（水韵蓝湾）小区的前期物业服务企业，于2015年9月进驻小区提供物业服务，于2020年8月14日退场终止服务。两被告系该小区8栋1单元2501室业主，该室面积为122.7㎡。2015年7月9日，原告与天鼎华庭小区开发商江西富强房地产开发有限公司签订了一份《天鼎华庭前期物业管理服务合同》，约定在物业管理区域内，由原告提供前期物业管理服务。物业服务收费标准为：住宅类物业服务费1.68元/㎡/月（含电梯运行费及维保费用），并对商业物业服务费、二次供水分摊、装修垃圾清运费等费用进行了约定，自2017年1月1日起，住宅类物业加收0.1元/㎡/月，以后每两年递增0.1元/㎡/月等等。逾期缴纳物业费的，每逾期一日，按欠费总额的3‰收取违约滞纳金。合同签订后，原告为该小区提供了物业服务，但被告未缴纳相应物业费，原告遂诉至法院。另查明，原告于2017年11月9日、2018年6月25日、2018年9月8日通过短信通知方式通知被告办理交房手续。2020年4月11日原告又通过EMS向被告发送《收房通知函》，但被告仍未收房。2018年5月7日，被告办理了该房屋的不动产权证书。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，原告与天鼎华庭小区开发商江西富强房地产开发有限公司签订的《天鼎华庭前期物业管理服务合同》，对业主具有约束力。双方均应按合同全面履行自己的义务。原告为被告所在小区提供了前期物业服务，被告应按合同约定向原告支付物业服务费。被告作为小区业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务抗辩的，本院不予支持。因此，原告要求被告缴纳物业费的主张，本院予以支持。关于被告缴纳物业服务费的起止时间，根据《物业管理条例》第四十一条，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，被告向原告缴纳物业服务费的起算时间应为其收房之日。本案中，原告多次要求被告收房，被告虽仍未办理收房手续，但被告于2018年5月7日办理了该房屋的不动产权证书，根据《中华人民共和国物权法》第十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。故被告办理房屋不动产权证书之日为房屋物权转移占有之日，该日期应视同其收房之日。又因原告于2020年8月14日退场终止服务。因此，被告向原告缴纳物业服务费的起止时间为自2018年5月7日起至2020年8月14日止。根据物业服务合同约定的物业费缴纳标准，被告向原告缴纳的物业服务费应为1.69元/㎡/月*122.7㎡*（7+24/30）个月+1.7元/㎡/月*122.7㎡*（19+14/30）个月=5677.98元。关于违约金，虽然物业服务合同中已就违约金进行约定，考虑到物业服务的特性及物业服务的标准，物业服务存在瑕疵在所难免，被告拒缴物业费事出有因，因此，对原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。两被告未到庭，视为放弃举证的权利，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十七条第一款规定，判决如下：一、被告彭夏艳、胡慰信共同支付原告江西中宸物业服务有限公司物业服务费5677.98元，限本判决生效后三日内付清；二、驳回原告江西中宸物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费904元，减半收取计452元，由原告江西中宸物业服务有限公司负担427元，由被告彭夏艳、胡慰信负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  郑辉二〇二一年七月一日书记员  李易附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。3、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。5、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十七条第一款基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0802民初3117号原告：江西中宸物业服务有限公司，住所地：南昌市青山湖区青山湖大道与上海北路交叉口青湖大楼3楼16号，统一社会信用代码：91360100683470238L。法定代表人：杨伟荣，总经理。委托诉讼代理人：罗秋香，物业项目经理。被告：彭夏艳，女，1983年3月24日出生，汉族，住吉安市吉安县。被告：胡慰信，男，1984年3月11日出生，汉族，住吉安市吉安县。原告江西中宸物业服务有限公司与被告彭夏艳、胡慰信物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗秋香到庭参加诉讼，被告彭夏艳、胡慰信经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一、原告江西中宸物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费11999.9元、违约金31125.6元，庭审过程中，原告以物业服务费应计算至2020年8月15日其退场之日，故变更诉讼请求为：判令被告支付物业服务费13038.05元、违约金31125.6元；2、本案诉讼费用由被告承担。二、被告彭夏艳、胡慰信庭前书面辩称，1、被告非适格主体。被告与原告并未签订物业管理合同，也未通知参与过选举业主委员会，故根据合同相对性原则，被告与原告不存在物业合同关系，不能成为本案被告。2、退一步说，即便被告与原告存在事实物业管理关系，原告也未按照物业管理行业规范提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业管理行业规范的行为：原告开展管理经营活动时，损害业主的合法权益，获取不正当收益；原告履行共用设施、环境卫生、公共绿化、交通项目维护、养护、修剪、修缮、服务管理义务时不及时或不到位，比如没有向业主开放公用停车场停放小车，而是出租经营，也没有指挥车辆有序停放，楼道等共用公共区域的清扫、保洁工作不到位；原告并未按照物业管理规范定时向全体业主和物业使用人公布管理费用的收支情况；被告所在小区长期无业主委员会，业主的正当权益得不到维护。3、被告一直未办理交房手续，也未居住，未产生任何垃圾。4、原告主张的违约金31125.6元超高于物业管理费，属于狡诈行为。原物业费单价1.68元/㎡/月高于现在的物业单价1.3元/㎡/月及周边市场的单价。5、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。总之，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理查明：原告系天鼎华庭（水韵蓝湾）小区的前期物业服务企业，于2015年9月进驻小区提供物业服务，于2020年8月14日退场终止服务。两被告系该小区8栋1单元2501室业主，该室面积为122.7㎡。2015年7月9日，原告与天鼎华庭小区开发商江西富强房地产开发有限公司签订了一份《天鼎华庭前期物业管理服务合同》，约定在物业管理区域内，由原告提供前期物业管理服务。物业服务收费标准为：住宅类物业服务费1.68元/㎡/月（含电梯运行费及维保费用），并对商业物业服务费、二次供水分摊、装修垃圾清运费等费用进行了约定，自2017年1月1日起，住宅类物业加收0.1元/㎡/月，以后每两年递增0.1元/㎡/月等等。逾期缴纳物业费的，每逾期一日，按欠费总额的3‰收取违约滞纳金。合同签订后，原告为该小区提供了物业服务，但被告未缴纳相应物业费，原告遂诉至法院。另查明，原告于2017年11月9日、2018年6月25日、2018年9月8日通过短信通知方式通知被告办理交房手续。2020年4月11日原告又通过EMS向被告发送《收房通知函》，但被告仍未收房。2018年5月7日，被告办理了该房屋的不动产权证书。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，原告与天鼎华庭小区开发商江西富强房地产开发有限公司签订的《天鼎华庭前期物业管理服务合同》，对业主具有约束力。双方均应按合同全面履行自己的义务。原告为被告所在小区提供了前期物业服务，被告应按合同约定向原告支付物业服务费。被告作为小区业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务抗辩的，本院不予支持。因此，原告要求被告缴纳物业费的主张，本院予以支持。关于被告缴纳物业服务费的起止时间，根据《物业管理条例》第四十一条，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，被告向原告缴纳物业服务费的起算时间应为其收房之日。本案中，原告多次要求被告收房，被告虽仍未办理收房手续，但被告于2018年5月7日办理了该房屋的不动产权证书，根据《中华人民共和国物权法》第十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。故被告办理房屋不动产权证书之日为房屋物权转移占有之日，该日期应视同其收房之日。又因原告于2020年8月14日退场终止服务。因此，被告向原告缴纳物业服务费的起止时间为自2018年5月7日起至2020年8月14日止。根据物业服务合同约定的物业费缴纳标准，被告向原告缴纳的物业服务费应为1.69元/㎡/月*122.7㎡*（7+24/30）个月+1.7元/㎡/月*122.7㎡*（19+14/30）个月=5677.98元。关于违约金，虽然物业服务合同中已就违约金进行约定，考虑到物业服务的特性及物业服务的标准，物业服务存在瑕疵在所难免，被告拒缴物业费事出有因，因此，对原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。两被告未到庭，视为放弃举证的权利，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十七条第一款规定，判决如下：一、被告彭夏艳、胡慰信共同支付原告江西中宸物业服务有限公司物业服务费5677.98元，限本判决生效后三日内付清；二、驳回原告江西中宸物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费904元，减半收取计452元，由原告江西中宸物业服务有限公司负担427元，由被告彭夏艳、胡慰信负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  郑辉二〇二一年七月一日书记员  李易附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。3、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。5、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十七条第一款基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。