江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3654号上诉人（原审原告）：卢兴兰，女，1957年3月26日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。委托诉讼代理人：庄重，江苏涤非律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高兴芳，女，1966年10月6日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。委托诉讼代理人：陈磊，盐城市大丰区大丰港法律服务所法律工作者。上诉人卢兴兰因与被上诉人高兴芳排除妨害纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2021）苏0982民初464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢兴兰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审费用由高兴芳承担。事实与理由：一、一审判决认为“被告具有证明案涉房屋存在买卖关系的证据优势，本院依法认定原、被告双方之间存在事实上的房屋买卖关系，被告对案涉房屋系合法占有”无事实依据、违反法律规定并且有悖常理。1.卢兴兰于2002年4月23日取得房屋所有权证书，2007年10月23日取得土地使用权证书。2011年6月17日，卢兴兰持上述权属证书到派出所将户籍由苏州市吴江松陵镇迁入案涉房屋所在地。2005年卢兴兰尚未取得土地使用权证书，故一审认定高兴芳自2005年起至今一直居住、使用案涉房屋，且持有案涉房屋的房产证、土地证原件错误。如果一直由高兴芳持有上述权属证书，卢兴兰无法将户口迁到案涉房屋名下。2.卢兴兰系不识字的农村妇女，没有工作也没有社会经验，其购房及办理房屋的相关手续均是由其女儿代为办理。刚开始高兴芳找卢兴兰借用房子，因为卢兴兰刚好去苏州女儿处带孩子，房子空着，卢兴兰女儿并不清楚是借用关系，之后由于时间较长，且周围邻居出租房子的租金比较高，所以卢兴兰的女儿就和高兴芳商谈出租事宜，并且收取了租金，卢兴兰对此并不知情。如果卢兴兰母女恶意串通，在法庭上就不会出现两种不同的说法，也不会不请律师而是自己女儿出庭代理了。所以卢兴兰称是借用关系，卢兴兰女儿认为是租赁关系表面上的矛盾恰好说明了她们说的是真话。双方当事人之间的关系由最初的借用关系转化为租赁关系。3.高兴芳诉称的房屋买卖合同关系无事实依据且明显违反常理。首先，高兴芳曾做过房产中介，如果其购买案涉房屋，则应签订书面二手房买卖合同，而高兴芳既没有提供书面买卖合同，也没有提供其与卢兴兰存在事实上二手房买卖合同关系的相关证据。其次，高兴芳在原审提供的所谓证人证言，要么是与当事人有利害关系，要么是道听途说，对所谓的房屋买卖细节不清楚，证人证言均不具有客观性，不能作为认定本案事实的依据。再次，无论是房价还是给付房款的时间都有悖常理。案涉房屋的单价在2006年左右已经接近两千元，而高兴芳称房价只有六万元，单价只有几百元，明显不合常理。最后，2020年10月12日，卢兴兰和拆迁实施单位签订了《大新1-7村地块被搬迁房屋补偿补助总额确认单》，高兴芳并未提出异议，也没有向任何单位或者个人主张过权利，这进一步说明卢兴兰是案涉房屋事实上和法律上的权利人。二、一审法院认定“原、被告之间存在事实上的房屋买卖关系，被告对案涉房屋系合法占有”缺乏法律依据。1.依据《物权法》第五条、第六条、第九条规定的物权法定原则、物权公示原则以及登记效力的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力。未经登记不发生法律效力。双方当事人之间既没有买卖的事实存在，更没有依法登记，不发生不动产转移的法律效力。所以，高兴芳占有卢兴兰的房屋属于非法占有。2.双方当事人之间的租赁合同早已到期，且高兴芳长期拖欠租金，租赁合同关系已经解除。在案涉房屋早已列入拆迁范围，并且卢兴兰已经和拆迁实施单位签订协议的情况下，高兴芳依然非法占有案涉房屋，损害了卢兴兰的合法权益。高兴芳辩称，虽然双方之间没有签订书面的房屋买卖合同，但存在事实上的房屋买卖关系，且高兴芳对涉案房屋系合法占有，请求二审依法驳回上诉，维持原判。卢兴兰向一审法院提出诉讼请求：1.判令高兴芳搬离房屋；2.本案诉讼费用由高兴芳负担。一审法院经审理查明，卢兴兰与高兴芳系同母异父的姐妹关系。卢兴兰与案外人吴某1于1995年10月6日经一审法院调解离婚；卢兴兰自有一幢位于盐城市大丰区的房屋，并于2002年4月23日领取了案涉房屋的房屋所有权证书、又于2007年10月23日领取了案涉房屋的土地使用权证书；案涉房屋的房产及土地证上登记的权利人为卢兴兰；自2005年至今，案涉房屋一直由高兴芳居住和使用，案涉房屋的房产及土地证原件亦由高兴芳持有。另，高兴芳曾于2006年1月25日从银行取款70000元。卢兴兰的女儿吴某2（卢兴兰的委托诉讼代理人）自认收取高兴芳给付的58000元现金，其中有8000元系舅舅高某转交。双方存在的主要争议焦点：双方当事人之间是否存在房屋买卖关系？对此，卢兴兰诉称其于2005年将案涉房屋借给高兴芳居住，并将案涉房屋的钥匙交给了高兴芳，但双方未约定买卖或是租赁。卢兴兰的女儿吴某2（卢兴兰的委托诉讼代理人）则称，案涉房屋系卢兴兰租赁给高兴芳居住，并称其于2010年与高兴芳商谈过房屋租赁事宜，双方约定租金为500元/月，以后逐年加50元/月，并要求高兴芳将2005年至2009年期间的房租按照500元/月的标准一次性付清，房屋租赁事宜其母亲卢兴兰不知情。吴某2认可收到高兴芳支付的5万元及舅舅高某（与卢兴兰系同母异父的姐弟关系）转交的8000元，但认为上述5.8万元系房屋租金。对上述关于借用或租赁的主张，卢兴兰均未提供证据予以证实。高兴芳辩称案涉房屋系卢兴兰出卖给高兴芳的，并提交了其与卢兴兰2020年10月17日7点55分的电话录音，卢兴兰在电话录音中陈述：“就是想卖房子给你，也不可能按以前的价格了”；吴某2、卢兴兰、高兴芳2020年10月17日10点15分的通话录音中，高兴芳讲：“我这么大一笔钱，我怎么能记不清，你当时也是想卖房子，才来拿钱的”，吴某2回复：“卖是想卖，关键是你不曾给清”、“我贴你双倍的钱，你还不行？”。卢兴兰对录音的真实性无异议，但否认该陈述系房屋卖给高兴芳的意思表示。证人高某到庭陈述，我与卢兴兰系同母异父的姐弟关系，与高兴芳系兄妹关系。案涉房屋系大姐卢兴兰卖给妹子高兴芳的，当初两人在我面前提过房屋买卖的事情，没有租房的说法。至于房屋卖多少钱我不清楚，但其中1万元购房款是我亲手交给大姐卢兴兰的。当时我二哥卢兴存（与卢兴兰系同母同父的姨弟关系，与高兴芳系同母异父的兄妹关系）要我带1万元给卢兴兰，因为卢兴存曾帮小霞（卢兴兰女儿吴某2的小名）的奶茶店打工，工资为2000元，扣除这部分工资，我实际给了卢兴兰8000元，当时小霞也在场；证人杨某到庭陈述，我与高兴芳曾同居过三年，现已分手，与卢兴兰也相识，我现在和高兴芳也有意见，此次到庭作证还是出于良心。我和高兴芳于2005年在一起的，此前高兴芳住在我家，后高兴芳以7万元的价格向其姐姐卢兴兰买了一套房子，我们就住在高兴芳买的房子里。当时我一个朋友在丰收大地创业，曾向高兴芳借款2万元，高兴芳购房时将2万元要了回来，付房款的时候我也在场，时间大约是在2005年底2006年初，在大丰建行门口，高兴芳从卡里取出7万元，交给吴小霞（吴某2）6万元；证人周某到庭陈述，我与杨某系朋友关系，并因此结识高兴芳，我不认识卢兴兰。我曾经向高兴芳借款2万元用于投资，后来她打电话跟我说她要买房子，要我还钱，时间大约是在2005年底2006年春节前，我将钱还给高兴芳，并和老杨（杨某）与她们一起到建行拿钱。我听说高兴芳买的她姐姐的房子，但具体房款我不清楚，反正有个人来拿钱的，拿钱的人我也不认识；证人汪某到庭陈述，我与卢兴兰、高兴芳姐妹二人均相识，我是她们的邻居。我在上海帮儿子照顾小孩，有一次回来遇到卢兴兰，卢兴兰跟我说她在苏州帮其女儿带宝宝，我问她房子怎么处理的，卢兴兰跟我说房子卖给她妹妹了，我问她房价多少，她说六七万，卖给妹妹能卖多贵啊；证人姚某到庭陈述，我原来是卢兴兰的邻居，我也认识高兴芳，她姐姐将房子卖给她了，卖多少钱我不清楚。我和高兴芳作了很多年的邻居，她儿子结婚都是在这个房子里，还为此装潢了房屋。卢兴兰对证人高某的证言无异议，其认可收到高某转交的8000元现金，但其认为高某仅是听说卢兴兰卖房子，这不是事实。对其他证人证言，卢兴兰不予认可。一审法院认为，双方当事人之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但高兴芳提交的通话录音中，卢兴兰表示“就是想卖房子给你，也不可能按以前的价格了”，卢兴兰女儿吴某2表示“卖是想卖，关键是你不曾给清”，上述表述可以看出卢兴兰当初有将案涉房屋出卖给高兴芳的意思表示，该表述与证人高某、杨某、汪某、姚某等人关于房屋买卖的相关证言也能够相互印证，证人高某、杨某、汪某、姚某等人的相关证言应予采信。高兴芳自2005年起至今一直居住、使用案涉房屋，且持有案涉房屋的房产证、土地证原件，卢兴兰的女儿吴某2亦曾经收取了高兴芳支付的相关款项，相关证人亦证实案涉房屋存在买卖事实。一审庭审中，卢兴兰未能就案涉房屋房产及土地证原件由高兴芳持有的状态作出合理解释，且前后陈述不一。卢兴兰本人诉称案涉房屋系借给高兴芳使用，与其女儿暨诉讼代理人吴某2陈述的案涉房屋系出租给高兴芳使用两者之间的陈述相互矛盾，且均未提供证据予以证实。卢兴兰女儿吴某2自认收取高兴芳给付的5.8万元现金系房屋出租所得亦未有证据证明。综合双方的陈述及所列举的证据，高兴芳具有证明案涉房屋存在买卖关系的证据优势，一审法院依法认定双方存在事实上的房屋买卖关系，高兴芳对案涉房屋系合法占有。卢兴兰关于要求高兴芳搬离案涉房屋的诉讼请求，与一审法院认定的事实不符，依法应予驳回。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：驳回卢兴兰的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由卢兴兰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。高兴芳提交了其在2020年10月17日寄给拆迁事务所的一份情况说明，证明高兴芳向拆迁事务所提出了异议，目前在拆迁房屋的公示栏中也说明房屋已经出售给高兴芳。卢兴兰质证意见为对该证据的“三性”均不予认可。本院经审核认为该证据与本案不具有关联性。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，卢兴兰主张案涉房屋系其出借给高兴芳使用，但其女儿吴某2自认曾收取了高兴芳相关款项，吴某2认为案涉房屋系出租给高兴芳使用，但未提供任何证据。高兴芳主张案涉房屋系卢兴兰出卖给其，并提交了其持有的案涉房屋房产证、土地证原件，向吴某2支付款项的证据，一审法院结合高兴芳从2005年起至今一直居住在案涉房屋、证人证言及高兴芳提交的录音证据，认定高兴芳在本案中提交了优势证据证明其系购买了案涉房屋并无不当，故高兴芳对案涉房屋系合法占有，卢兴兰要求高兴芳搬离案涉房屋的诉讼请求没有事实和法律依据。综上，卢兴兰的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人卢兴兰负担。本判决为终审判决。审判长  刘圣磊审判员  周 陇审判员  谢超亮二〇二一年七月二十九日书记员  成以琴