湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1202民初824号原告：陈桂敏，男，1971年2月1日出生，汉族，户籍地福建省福州市仓山区。被告：黄丽丽，女，1972年2月11日出生，土家族，住湖南省怀化市鹤城区。被告：刘玉兰，女，1975年7月18日出生，汉族，住湖南省邵东县。被告：陈蒲英，女，1969年5月25日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。被告：姜品德，男，1973年7月24日出生，汉族，住湖南省邵东县。被告：陈清江，男，1967年9月9日出生，汉族，住湖南省邵东县。被告：黄学军，男，1970年10月26日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。原告陈桂敏诉被告黄丽丽、刘玉兰、陈蒲英、姜品德、陈清江、黄学军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告陈桂敏及被告黄丽丽到庭参加诉讼，被告刘玉兰、陈蒲英、姜品德、陈清江、黄学军经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈桂敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还门面租金162000元（2019年10月6日至2022年10月5日共计三年租金，每年租金按照54000元计算）；2、判令被告向原告退还门面押金3000元；3、请求判令被告向原告赔偿多支付的门面租金391174元(2019年10月6日至2021年10月6日两年的每年多支付租金：87810元+91800元-54000元=125610元；2021年10月6日至2022年10月5日多支付的租金：94810元+99144元-54000元=139954元);4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年10月6日，原告与被告签订了《门面租赁合同》，被告黄丽丽、刘玉兰、陈蒲英及各自的丈夫陈清江、姜品德、黄学军等人将坐落于怀化市鹤城区河西紫源别墅门面一楼B10#、B11#出租给原告，合同租赁期为62个月(包含免租金2个月装修)，即2016年10月6日至2021年12月6日，约定第一年的门面租金为108000元。以后每年的租金按照一定的数额递增，租金在租赁期的每年10月6日支付。同时一次性收取原告门面押金3000元，待租赁到期后予以退还。签订协议后，原告按照合同约定支付了第一年的租金108000元和门面押金3000元。2017年9月底，被告姜品德和黄学军找到原告，要求原告支付第二年度(2018年度)的租金时，通过核算，扣除原告代被告支付原租户欠下的水电费用即扣除免租金1个月和电改造费用，原告按照被告的指令通过刷POS机的方式向被告支付了83429元的租金。2017年10月份，被告姜品德等人找到原告，建议调整租赁方式，将租赁期改为从2017年10月26日到2022年10月25日，租金一次性支付324000元(含已经支付了的2018年年度的租金108000元，实际支付83429元）。原告考虑再三，答应了。2017年10月28日原告再次按照姜品德等人的要求，扣除免租金1个月，通过刷POS机的方式支付了207000元给被告，被告方姜品德、陈清江、黄学军三人签字并按手印向原告出具了收条，注明收取原告门面租金324000元，租赁期从2017年10月26日至2022年10月25日。原告支付相关租金后，安心经营。但2019年6月份，原告突然收到怀化市鹤城区人民法院的告知书，告知原告租赁的紫园别墅B10#、B11#门面要被拍卖，原告立即联系被告方，但被告方始终不肯出来协商解决这事。2019年10月份，通过法院买到紫园别墅B10#、B11#门面的房东找到原告，要求原告重新签订租赁合同。原告被迫与新房东签订了新的《门面租赁合同》，并重新缴纳了2019年10月6日至2022年10月5日的门面租金。被告方在明知租赁给原告的门面已经抵押给银行，原告的租赁利益无法得到保障的情况下，仍旧要求原告与其签订长期租赁合同并一次性支付全部租金，因被告的原因导致原告与被告签订的《门面租赁合同》无法履行，其收取的租金应当予以退还，同时应退还原告方因与新的房东签订的租赁合同导致原告需增加支出三年的门面租金。原告为了维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，恳请法院查明事实，依法维护原告的合法权益。被告刘玉兰、陈蒲英、姜品德、陈清江、黄学军未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见和证据。被告黄丽丽辩称：被告黄丽丽和被告陈清江系夫妻关系，被告黄丽丽仅代表黄丽丽和陈清江这一户，被告黄丽丽愿意退还162000元中被告黄丽丽、陈清江这一户（即三户中的一户）所收取的三年的部分租金。门面押金没有问题，但是具体租赁合同被告黄丽丽没有参与过，如果确实是被告陈清江签的字，被告黄丽丽愿意退还三份中的一份。被告黄丽丽不知道原告诉请的多支付的门面租金391174元是怎么计算来的，这一部分的违约金被告黄丽丽拒绝支付。原告如果觉得后面业主的租金高，原告可以不租，而且租金没有绝对的标准，租金的高低与双方之间的人际关系和行情有关，原告诉请的这一部分赔偿被告黄丽丽不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告提交的原被告身份信息证明资料、《门面租赁合同》、收条、付款凭证（借款卡账户历史明细清单）、法院的通知及执行裁定书、原告与新房东签订的《门面租赁合同》及新房东出具的押金、租金收条等证据复印件，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定本案的事实如下：被告黄丽丽与被告陈清江系夫妻关系，被告刘玉兰与被告姜品德系夫妻关系，被告陈蒲英与被告黄学军系夫妻关系。六被告之间系朋友关系，被告黄丽丽、刘玉兰、陈蒲英合伙购买了位于怀化市河西滨江路与神龙南路交汇处的紫园B10B11栋115号、116号商铺。2016年10月6日，原告陈桂敏（合同中的乙方，承租方）与被告黄丽丽、刘玉兰、陈蒲英、陈清江、姜品德、黄学军（合同中的甲方，出租方）了签订《门面租赁合同》，该合同约定：甲方将其紫园别墅一楼B10#、B11#门面出租给乙方使用；该门面租赁期共计62个月，自2016年10月6日至2021年12月6日止（包含免租金2个月）；乙方承诺租赁该门面仅作为餐饮使用；该门面第一年租金共108000元，从2018年12月6日起租金递增8640元，从2019年12月6日起租金递增9331元，从2020年12月6日起租金递增10077元，租赁期间该门面的水电费、通讯费、物业费、一切相关费用及中央空调使用费等由乙方自理；该门面押金3000元，于签约后支付，租赁期满办理退租手续后且承租方无违约即日全额无息退还给乙方；签订合同当天，乙方付甲方租金10万元整，余下8000元加承租方送被告4000元，共计12000元用来消费等内容。合同上原告陈桂敏、被告陈清江、姜品德、陈蒲英、黄学军签名确认，被告黄丽丽的签名系陈清江代签，被告刘玉兰的签名系姜品德代签。合同签订当天，原告陈桂敏通过POS机刷款的方式向被告姜品德支付第一年度租金10万元及门面押金3000元，被告姜品德向原告陈桂敏出具了收款收据。2017年9月26日，原告陈桂敏通过POS机刷款的方式向被告姜品德支付了第二年度（即2017年10月6日至2018年10月6日）租金（第二年度租金总金额按108000元计算，因涉案门面前期租户欠物业、水电费8671元，电安装费+材料费6900元，合计15571元，由原告垫付，再加上扣除免租9000元，原告实际刷款支付给被告姜品德的第二年度租金为83429元），被告姜品德向原告陈桂敏出具收据一份，写明：“今收到房屋租金92429元，扣除免租9000元，实收83429元”。2017年10月，被告姜品德等人找到原告陈桂敏，协商重新调整租金的交付方式、期限及租金额，将租赁期变更为从2017年10月26日起到2022年10月25日止，租金为一次性支付，但双方未重新签订书面的租赁合同；2017年10月28日，原告陈桂敏向被告姜品德、陈清江、黄学军交纳了变更后的五年期租赁期间租金324000元(含原告已经支付的2017年10月6日至2018年10月6日期间的租金）。被告姜品德、陈清江、黄学军向原告出具收条一份，内容为：“今收到石步堂（陈桂敏）门面租金共计叁拾贰万肆仟元整（324000元）。时间从2017年10月26日到2022年10月25日止，（共计伍年租金），可转让但必须通知房东重签合同，收款人：黄学军、姜品德、陈清江2017.10.28”。该租赁合同履行期间，陈蒲英、黄学军、黄丽丽、陈清江等人因与华融湘江银行股份有限公司怀化分行存在债权债务关系而被华融湘江银行股份有限公司怀化分行起诉至本院，后因陈蒲英、黄学军、黄丽丽、陈清江等人未履行本院已生效判决所确定的义务导致涉案门面被依法拍卖。2019年6月，原告陈桂敏收到本院通知，知晓己方所租门面被抵押的事实。2019年9月29日，本院分别作出（2018）湘1202执1574号之二执行裁定书和（2019）湘1202执恢282号之二执行裁定书，将怀化市河西滨江路与神龙南路交汇处紫园B10B11栋115号商铺和116号商铺分别处置给了买受人楚亚丽和贺祥斌所有。楚亚丽、贺祥斌分别取得上述商铺所有权后，要求与原告陈桂敏重新签订租赁合同。2019年10月18日，原告就紫园B10B11栋115号商铺与新房东楚亚丽重新签订了《门面租赁合同》，就紫园B10B11栋116号商铺与新房东贺祥斌重新签订《门面租赁合同》，合同约定，紫园B10B11栋115号商铺第一年租金87810元，前两年租金不变，第三年递增8%，第四、第五年以此类推，紫园B10B11栋116号商铺第一年租金91800元，前两年租金不变，第三年递增8%，以此类推。合同签订后，原告向新房东楚亚丽、贺祥斌各缴纳了门面押金3000元,紫园B10B11栋115号商铺租金原告按年租金87800元/年已缴纳至2021年11月5日，紫园B10B11栋116号商铺租金原告按年租金91800元/年已缴纳至2021年11月5日。另查明，华融湘江银行股份有限公司怀化分行在2013年2月1日就对被告黄丽丽、陈蒲英、刘玉兰名下位于怀化市河西滨江路与神龙南路交汇处紫园B10B11栋房产进行了商品房抵押权预告登记（怀房预河西开发字第213001139号）。原告认为被告在明知租赁给原告的商铺已经抵押给银行的情况下不告知原告仍与原告签订长期租赁合同并要求原告一次性支付全部租金，现因被告的原因导致双方间的《门面租赁合同》无法履行，被告应当退还相应的门面押金及租金并赔偿损失，为此，双方酿成纠纷。本院认为，原、被告签订的《门面租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应受此约束，合同履行过程中，原、被告对租赁合同的期限及付款方式和金额进行了调整，双方均应遵循诚实信用原则，按调整后的合同约定履行合同义务。原告依约向被告履行了支付租金的义务，而被告签订租赁合同时在明知紫园B10B11栋房产设有抵押权的情况下未如实履行告知义务，导致原、被告双方在租赁合同履行过程中涉案门面被拍卖，房产易主，被告理应将涉案门面被拍卖易主后的租金退还给原告，并退还原告的门面押金，故对原告要求被告退还2019年10月6日至2022年10月5日的门面租金162000元（2018年-2022年四年租金：324000-108000=216000元，每年租金216000÷4=54000元，2019年-2022年三年租金：54000×3=162000元）及门面押金3000元的诉讼请求本院予以支持。涉案门面因陈蒲英、黄学军、黄丽丽、陈清江等人未履行法院生效判决所确定的义务而被司法机关拍卖，但基于买卖不破租赁的原则，所有权在租赁期内发生变动并不影响租赁合同的效力，原告可以继续按原租赁合同的约定使用租赁物，原告选择与拍卖后的新房东重新签订租赁合同并提高了门面租金，该行为系原告自行处分其民事权利的表现，其多支付门面租金与被告之间并无必然的因果关系，因此，原告要求被告赔偿该费用损失于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款、第五百六十三条第一款（五）项、第五百六十六条第一款、第七百零八条、第七百二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告黄丽丽、刘玉兰、陈蒲英、陈清江、姜品德、黄学军于本判决生效之日起7日内退还给原告陈桂敏门面租金162000元;二、被告黄丽丽、刘玉兰、陈蒲英、陈清江、姜品德、黄学军于本判决生效之日起7日内退还给原告陈桂敏门面押金3000元；三、驳回原告陈桂敏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9362元，由原告陈桂敏负担6584.6元，被告黄丽丽、陈清江、陈蒲英、黄学军、刘玉兰、姜品德负担共同负担2777.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  范晓红人民陪审员  熊浩然人民陪审员  孙 勇二〇二一年七月二十二日代理书记员  彭玲丽