北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初17409号原告：邱某1，男，1964年11月8日出生，汉族，住北京市西城区。原告：邱某2，女，1967年12月10日出生，汉族，住北京市海淀区。二原告共同委托诉讼代理人：岳长凌，北京鸣静律师事务所律师。被告：邱某3，男，1969年9月10日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘小娣，北京市百伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立元，北京市百伦律师事务所律师。原告邱某1、邱某2与被告邱某3确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱某1、邱某2及其委托诉讼代理人岳长凌，被告邱某3的委托诉讼代理人刘小娣、王立元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱某1、邱某2向本院提出诉讼请求：1.确认邱某3与邱某42016年4月26日签订的《存量房屋买卖合同》无效。2.案件受理费由邱某3承担。诉讼中，邱某1、邱某2变更第一项诉讼请求为：确认邱某3与邱某4于2016年4月26日签订的《存量房屋买卖合同》中处分邱某1、邱某2的各自八分之一的份额的行为无效。邱某1、邱某2进一步明确诉讼请求为：确认邱某3与邱某4于2016年4月26日签订的《存量房屋买卖合同》中涉及房屋四分之一份额的部分无效。事实和理由：邱某4与唐某系夫妻关系，二人共生育邱某2、邱某1、邱某3三个子女。位于北京市西城区×××20门1的房屋（以下简称涉案房屋）原是邱某4和唐某的夫妻共同财产。母亲唐某死亡后，2016年4月26日邱某3与父亲邱某4签订《存量房屋买卖合同》，在没有通知邱某1、邱某2的情况下，邱某4将涉案房屋出售给邱某3，后涉案房屋变更登记在邱某3名下。唐某生前未留遗嘱，涉案房屋虽没有进行继承诉讼，但涉案房屋有邱某1、邱某2的份额，父亲邱某4无权将诉争房屋在未经邱某1、邱某2同意的情况下出售给邱某3，其行为侵犯了邱某1、邱某2的权利，且邱某3也没有向邱某4及邱某1、邱某2给付房屋的购房款，邱某3与邱某4恶意串通损害邱某1、邱某2的利益，应确认买卖合同无效。原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼。邱某3辩称，不同意邱某1、邱某2的诉讼请求。邱某4是涉案房屋的所有权人，有权处分。2014年，邱某4办理公证遗嘱，载明其在涉案房屋的份额由邱某3继承，2016年邱某3与邱某4签订的《存量房屋买卖合同》名为买卖，实为赠与，根据《北京市高级人民法院关于房屋买卖纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第四条规定，经查名为房屋买卖实为赠与的，应认定合同有效，受法律保护。邱某4和邱某3基于公证遗嘱签署涉案合同，该合同有效。由2020年1月27日邱某1、邱某2起诉所有权确认纠纷一案中的起诉状可知，邱某1和邱某2明知公证遗嘱和房屋登记过户给邱某3之事，故邱某4和邱某3之间并不是恶意串通，没有损害邱某1、邱某2的权利。邱某4将涉案房屋赠与给邱某3，邱某3未支付对价，符合公序良俗。邱某2之前与邱某3提过不跟弟弟争房产，现在又主张合同无效，实质是邱某2和邱某1恶意串通想争夺遗产。根据与老人共同生活的情况和赡养情况，邱某1、邱某2无权继承涉案房屋八分之一份额。且根据邱某1、邱某2的诉讼请求，邱某4持有涉案房屋三分之二以上份额，根据法律规定可以转让不动产。唐某去世后，另有一套房产已经出售，邱某4与邱某1、邱某2、邱某3已分割完毕唐某的遗产，涉案房屋中没有份额可供继承。本院经审理认定事实如下：邱某4与唐某系夫妻，双方育有邱某1、邱某2、邱某3三个子女。唐某于2008年11月30日死亡，邱某4于2021年1月10日死亡。各方均认可唐某与邱某4的父母均先于其死亡。2001年，邱某4作为购房人与国务院办公厅行政司房管处签订《国务院办公厅机关1999年出售公有住宅楼房买卖契约》，约定国务院办公厅行政司房管处将涉案房屋出售给邱某4。2004年6月30日，涉案房屋登记至邱某4名下。2014年12月24日，邱某4在北京市方正公证处立一份公证遗嘱，内容为：“立遗嘱人：邱某4，男，一九三六年十月七日出生，公民身份证号码：×××。在本人名下有一处房产，位于北京市西城区西黄城根南街45号7幢20门1（房屋所有权证编号为：京房权证西私字第XXXX号）。上述房产系我和唐某的夫妻共同财产，现我自愿订立遗嘱，内容如下：1、在我百年以后，将上述房产中属于我所拥有的产权份额及我应继承的唐某所占有的产权份额遗留给儿子邱某3个人所有，不作为其夫妻共同财产。2、本遗嘱不附义务。3、本遗嘱一式三份，一份留存于公证处。立遗嘱人：邱某4日期：二〇一四年十二月二十四日。”北京市方正公证处为此作出（2014）京方正内民证字第66351号公证书。2015年12月31日，中央国家机关房改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室向西城区房地局出具《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》，载明，经审核，同意涉案房屋办理“出售”产权变更登记。2016年4月26日，邱某4作为出卖人与邱某3作为买受人签订《存量房屋买卖合同》，约定邱某4将涉案房屋出售给邱某3，建筑面积65平方米，房屋成交价为130万元。合同对房屋交付、违约责任、权属转移登记、争议解决方式等均保留合同格式，空白处未填写。合同附件一《房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况》中保留合同格式，空白处未填写。同日，邱某4与邱某3签署《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定涉案房屋房价款由双方自行划转交易结算资金。2016年5月17日不动产登记询问笔录记载，邱某4、邱某3均在问题“申请登记不动产或份额是否为夫妻共同共有”处答“否”。2016年5月，涉案房屋转移登记至邱某3名下。各方均认可邱某3未履行支付房屋价款130万元的义务。2019年8月10日，邱某4手写遗嘱一份，载明：“在本人名下有一处房产，位于北京市西城区西黄城根南街45号7幢20门1（房屋所有权证编号为：京房权证西私字第XXXX号）。上述房产系我和唐某的夫妻共同财产，现我自愿订立遗嘱，内容如下：1、在我百年以后，将上述房产中属于我所拥有的产权份额及我应继承的唐某所占有的产权份额遗留给儿子邱某3所有，并作为其夫妻共同财产。2、本遗嘱不附义务。3、本遗嘱一式三份，一份留存于公证处。立遗嘱人：邱某4日期：二〇一九年八月十日。”2019年8月19日，邱某3与赵彦芳签订《共有协议》，约定涉案房屋归邱某3、赵彦芳按份共有，邱某3、赵彦芳各占不动产份额的50%。同日，邱某3与赵彦芳签订《转移协议》，约定邱某3配偶为赵彦芳，涉案房屋为邱某3个人所有，双方同意将涉案房屋的所有权人转移登记为邱某3与赵彦芳按份共有。2019年8月20日，涉案房屋所有权人登记为邱某3、赵彦芳按份共有，其中邱某3、赵彦芳各占50%份额。2021年4月6日，涉案房屋登记设立抵押权，权利人为李英莲。邱某3主张邱某4以买卖的形式将涉案房屋赠与给邱某3，其与邱某4之间的法律关系实际为赠与合同关系。邱某1、邱某2认为，邱某3与邱某4以买卖达到过户的目的，其间可能存在有隐藏的赠与行为，不清楚邱某4生前是否要求邱某3支付房款。邱某3主张邱某1、邱某2此前知晓邱某4将涉案房屋转移登记至邱某3名下，邱某1、邱某2不予认可，称其于邱某4死亡后才发现涉案房屋所有权人变更的情况。邱某3主张唐某死亡后，邱某4与邱某1、邱某2、邱某3已经对唐某的遗产分割完毕，邱某1、邱某2不予认可，邱某3对其该项主张未提供证据。上述事实，有户口簿、死亡医学证明书、房屋产权证、不动产登记证书、《存量房屋买卖合同》《存量房交易结算资金划转声明》《不动产登记询问笔录》《国务院办公厅机关1999年出售公有住宅楼房买卖契约》、公证书、遗嘱及当事人陈述等在案佐证。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。涉案《存量房屋买卖合同》订立于2016年4月26日，故本案适用民法典施行前的法律和司法解释的规定。《存量房屋买卖合同》及其附件仅就交易双方、房屋基本情况及价款进行了约定，对交付房屋的时间、违约责任、合同解除均保留原合同格式，需填写处均为空白，且邱某3时隔多年仍未交付房款，结合邱某4对涉案房屋处置立有遗嘱的情况，本院认为，邱某4与邱某3之间名为房屋买卖合同关系，实为赠与合同关系，故《存量房屋买卖合同》中关于支付房屋价款的约定欠缺当事人真实意思表示，应属无效；而《存量房屋买卖合同》中将涉案房屋的所有权转移给邱某3的约定，符合邱某4与邱某3赠与合同关系的意思表示，但该约定是否有效，应依照法律、司法解释关于民事法律行为无效的情形认定。邱某1、邱某2要求确认邱某3与邱某4于2016年4月26日签订的《存量房屋买卖合同》中涉及房屋四分之一份额的部分无效，其实质系要求确认《存量房屋买卖合同》中关于将涉案房屋四分之一份额转移给邱某3的约定无效。涉案房屋于2004年登记于邱某4名下，为邱某4与唐某的夫妻共同财产，邱某4与唐某就涉案房屋为共同共有。唐某于2008年死亡后，应将邱某4对涉案房屋的份额析出，即邱某4享有涉案房屋二分之一份额，剩余二分之一份额系唐某的遗产。依照《中华人民共和国物权法》第二十九条的规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。在现有证据不足以证明继承人邱某4、邱某1、邱某2、邱某3已就唐某的遗产继承分割完毕的情况下，在唐某死亡后，涉案房屋所有权登记变更为邱某3之前，邱某4、邱某1、邱某2、邱某3就唐某遗留的涉案房屋二分之一份额为共同共有，四人作为唐某第一顺序继承人均享有继承权。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。故邱某4、邱某3处分涉案房屋二分之一份额，应经全体共有人同意。邱某3提供的证据不足以证明邱某4与邱某3签订《存量房屋买卖合同》及转移涉案房屋所有权经过了邱某1、邱某2的同意，且根据邱某4于2014年立有的公证遗嘱的内容，邱某4及遗嘱持有人邱某3均明知涉案房屋中涉及其他继承人邱某1、邱某2的利益，故邱某4与邱某3的行为构成恶意串通并损害了邱某1、邱某2的利益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项及第五十六条的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效；合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故《存量房屋买卖合同》中涉及邱某1、邱某2利益的部分应属无效。关于《存量房屋买卖合同》无效所对应的涉案房屋份额问题，本院认为，根据2014年公证遗嘱的内容，及邱某4与邱某3订立《存量房屋买卖合同》的行为，邱某4将其享有的涉案房屋二分之一份额及其应当继承的份额赠与邱某3，系邱某4与邱某3的真实意思表示，应属有效。依照《中华人民共和国继承法》第十三条第一款的规定，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。现各方均未举证唐某留有遗嘱或遗赠协议，故一般情形下，邱某4、邱某1、邱某2、邱某3各自对涉案房屋八分之一份额享有继承权，其中，在各方均未举证证明邱某4存在应当少分或者不分唐某遗产的情况下，结合邱某1、邱某2主张其就涉案房屋各自应继承八分之一份额的情形，本院认定《存量房屋买卖合同》中关于转移涉案房屋四分之一份额所有权的部分涉及邱某1、邱某2的利益，应属无效。因邱某3对邱某1、邱某2各自继承涉案房屋八分之一份额持有异议，故邱某1、邱某2最终能否依法分得上述份额，应由各继承人依法协商或另行诉讼解决。综上所述，邱某1、邱某2的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第二十九条、第九十七条、《中华人民共和国继承法》第十三条第一款规定，判决如下：邱某3与邱某4于2016年4月26日签订的《存量房屋买卖合同》中涉及北京市西城区西黄城根南街45号院7号楼1层20门1房屋四分之一所有权份额的部分无效。案件受理费3088元，由邱某3负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 赵 凯二〇二一年七月二日书记员 李晓丛