北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0114民初10993号原告：胡秀凤，女，1967年8月15日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：宝磊，女，1982年7月18日出生，蒙古族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：董学武，男，1956年8月1日出生，汉族，北京市昌平区东小口镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王桂芬，女，1978年9月23日出生，汉族，北京市昌平区东小口镇法律服务所法律工作者。第三人：北京福瑞置地房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇东环路28-3号一层。法定代表人：徐艳宇，总经理。原告胡秀凤与被告宝磊、第三人北京福瑞置地房地产经纪有限公司（以下简称福瑞地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡秀凤，被告宝磊及其委托诉讼代理人董学武、王桂芬到庭参加诉讼。第三人福瑞地产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡秀凤向本院提出诉讼请求：1．解除宝磊与胡秀凤于2021年2月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关附件；2．请求被告向原告支付逾期过户产生的一个月违约金37590元；3．请求被告向原告支付房屋总成价款20%的违约金及其他各项损失70万元；4．请求被告向原告返还中介费25000元、定金50000元；5．诉讼费由被告承担。事实和理由：我与宝磊于2021年2月5日在福瑞地产公司签订房屋买卖合同，现由于宝磊单方面违约导致房屋买卖合同无法履行，因此我要求解除合同并赔偿相关损失。宝磊辩称，不同意原告的诉讼请求。双方之间的房屋买卖系自愿签订。合同中买卖双方应审慎签订合同，交易存在风险，双方应符合诚信及公平原则。现无证据证明宝磊存在违约行为，因此希望法院驳回原告的全部诉讼请求。福瑞地产公司辩称，本案诉争的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效的合同。涉案房屋在签订买卖合同时登记在宝磊个人名下，宝磊虽属于婚姻关系存续期间，但签约时宝磊多次承诺，该房屋属宝磊的配偶拆迁所得，登记在宝磊配偶个人名下，后经办理婚内赠与，将此房屋的全部产权登记在宝磊个人名下，故此套房屋应属宝磊个人所有。宝磊还向我公司出具了承诺书，承诺房屋产权为其单独所有，并愿意承担由此导致的全部法律责任。因此宝磊有权单独处置此套房屋，买卖双方所签订的房屋买卖合同对双方具有约束力，且他人无权干涉。合同签订后，胡秀凤支付了定金50000元，该款在买卖双方办理完网签备案后由我公司交宝磊收取。签订网签后，因宝磊配偶拒不同意宝磊出售房屋，就涉案房屋向房管部门提出异议登记导致房屋无法实际过户。我公司系促成买卖双方签约的中介公司，根据各方一同签订的居间合同等文件，在促成买卖双方签订存量房屋买卖合同后，居间义务已经视为完成，已收取的中介费不应退还。本院经审理认定事实如下：2021年2月5日，宝磊（出卖人）与胡秀凤（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：0000736），双方约定将宝磊所有的房屋出售给胡秀凤，该房屋建筑面积80．41平方米。买受人应当于2021年3月5日前向出卖人支付。由于该房屋已经设定抵押，抵押权人为平安银行，因此出卖人应当于2021年2月20日前办理抵押权注销登记。第三条成交方式：双方当事人委托房地产经纪机构成交，《北京市存量房屋出售经纪服务合同》编号：FR0000736，机构名称：福瑞地产公司，机构备案号：京经纪（2010）第6281号。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币80万元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币5万元。该定金于本合同签订时抵作本房屋成交价款的一部分。（二）买受人采取一次性付款总金额2506000元的方式付款第六条房屋交付：出卖人应当在2021年3月1日前将该房屋交付给买受人。第七条违约责任：（一）逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照附件七补充协议约定处理。（二）逾期付款责任：买受人未按照第四条及附件七约定的时间付款的，按照附件七补充协议约定处理。（三）因任何一方违约导致合同无法履行的，由该违约方赔偿居间方的全部居间服务费。第九条不动产登记：（二）转移登记：1．出卖人和买受人同意自本合同签订之日起30个工作日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续；2．因出卖人的原因，买受人未能在30个工作日内取得不动产权证书的，双方同意按照下列方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并按照买受人成交总价款的20%向买受人支付违约金。（2）买受人不解除合同的，出卖人自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，按日计算向买受人支付成交总价款的万分之五的违约金，并于买受人实际取得不动产权证书之日起15日内向买受人支付。同日，双方在《补充协议》中约定，第一条成交总价款补充约定：（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币80万元；（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币1706000元。上述价款与上述（一）中约定的房屋成加价组成《存量房屋买卖合同》的成交总价款。买卖双方确认该成交总价款为人民币2506000元。第二条付款方式补充约定：买受人选择一下方式支付成交总价款：鉴于出卖人以银行按揭方式购买的上述房产，目前尚有银行贷款未还清，则出卖人与买受人协商，出卖人与买受人于2021年2月20日之前办理上述房产的提前还款手续（如因银行原因，在此期间未能办理提前还款手续，则还款时间以银行通知为准，此期限向后顺延）。银行出具的还清款证明及相关抵押材料由出卖人交给买受人委托的代办权证机构进行保管，自办理抵押注销登记手续之日起5个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的产权转移登记手续，同时买受人将成交总价款的剩余金额2456000元一次性支付给出卖人。第三条违约责任的补充约定（本协议对违约责任未作补充约定的以《存量房屋买卖合同》中约定的内容为准）：（一）逾期交房责任：1．逾期在30日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付成交总价款的万分之五的违约金，合同继续履行；2．逾期超过30日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人衣服全部总房价款（含已付贷款部分），并按照成交总价款的20%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款的万分之五的违约金，合同继续履行。（二）逾期付款责任：1．逾期在30日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款的万分之五的违约金，合同继续履行；2．逾期超过30日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向买受人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款的万分之五的违约金，合同继续履行。（三）其他违约责任：因出卖人或买受人任何一方的其他原因，最终导致房屋买卖合同终止履行的，应当由违约方向守约方支付成交总价款的20%作为违约金。第八条本协议作为《存量房买卖合同》的补充约定，具有同等法律效力，如本协议就相同事项与《存量房屋买卖合同》约定不一致的，均以本协议为准。同日，宝磊出具《产权单独所有承诺书》，载明：“本人系宝磊，现本人承诺如下：在我婚姻关系存续期间，我已与丈夫沈炳波协商一致，坐落于（房屋所有权证书号京（2019）昌不动产权第）归我单独所有，并由丈夫配合将此房屋过户至我个人名下。现我将此房屋对外出售，如因房屋权属问题发生任何争议的，由我本人承担由此造成的全部法律责任。”宝磊在承诺人处签字并摁手印。2021年2月8日，福瑞地产公司开具《收据》，载明收到孙凯交来5万元，收款事由订金暂存款（业主宝磊）。该收据下方载明：“宝磊领”。同日，福瑞地产公司开具《收据》，载明收到孙凯25000元，收款事由：居间服务费。双方均认可，由于宝磊配偶沈炳波向房屋登记管理部门提出异议登记，导致涉案房屋无法办理产权登记手续，现合同无法继续履行。另查，2021年5月7日，胡秀凤当庭提出要求解除2021年2月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，该解除通知于当日送达宝磊。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案争议的焦点之一在于宝磊是否存在违约行为，该违约行为是否直接导致合同解除。双方在合同中约定出卖人应当在2021年3月5日将房屋交付给买受人。时至今日，宝磊并未将房屋交付胡秀凤，且无法办理房屋转移登记手续，因此应当承担违约责任。宝磊辩称无法过户系因其配偶沈炳波向房屋登记管理部门提出异议登记，宝磊认为自身对此无过错。对此，依照法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。本案中，宝磊认可涉案房产为其与沈炳波婚姻关系存续期间取得，在无相反证据的情况下该财产为夫妻共同财产，夫妻双方对该财产均有平等的处理权。现宝磊提交的证据并不能证明涉案房屋为其一方的个人财产，宝磊在未经沈炳波同意的情况下处分涉案不动产应当知晓相应的法律后果。且宝磊在其出具的《产权单独所有承诺书》中明确表示因房屋权属问题发生任何争议的，由其本人承担由此造成的全部法律责任。因此，本院认为宝磊对于房屋无法办理转移登记存在过错，按照合同约定应当承担违约责任。双方当事人在《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议中均约定逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，且由于该房屋无法办理产权转移登记，事实上无法继续履行。因此，胡秀凤主张解除合同符合事实及法律规定，本院予以支持，合同解除时间以宝磊收到该项诉讼请求当日为准。宝磊应当按照合同约定及法律规定退还胡秀凤已交房款50000元。宝磊虽称其先收到5万元定金，而该款项为福瑞地产公司交与其的，并非胡秀凤所交，胡秀凤交纳定金的时间晚于其收到定金的时间。本院认为，双方在合同中明确约定胡秀凤已交纳定金5万元，且福瑞地产公司在答辩意见中亦对该事实进行认可，宝磊亦认可收到涉案房屋定金5万元，故本院对宝磊辩称该5万元并非胡秀凤所交，因此不予退还的主张不予采信。本案的争议焦点之二在于违约金及胡秀凤一方损失的确定。双方合同中约定了逾期交房30日之内的责任及逾期交房超过30天的责任。本案中，宝磊逾期交房早已超过30日，因此应当按照合同中约定的逾期超过30日条款确定违约金额。双方约定应当按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金。本案中，双方成交总价款为2506000元，宝磊辩称没有收到胡秀凤的全部购房款项，因此对其造成的损失较小，希望法院对违约金进行调整。本院认为，由于双方已对涉案房屋进行网签，胡秀凤至今未取得房屋所有权，亦无法实际入住，更无法另行购买其他房产，但胡秀凤未对其实际造成损失进行举证，且其交纳购房款仅50000元，因此本院依据宝磊过错程度、胡秀凤损失情况酌情对违约金进行调整，酌定为250000元。胡秀凤主张的超出违约金之外的损失亦未提交证据予以佐证，本院不予支持。另外，由于合同明确约定，违约一方承担相对方居间服务费，因此，胡秀凤主张由宝磊承担中介费25000元的诉讼请求符合双方约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、胡秀凤与宝磊于2021年2月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件于2021年6月2日解除；二、本判决生效之日起十日内，宝磊向胡秀凤退还购房定金50000元；三、本判决生效之日起十日内，宝磊向胡秀凤支付违约金250000元；四、本判决生效之日起十日内，宝磊向胡秀凤赔偿居间服务费25000元；五、驳回胡秀凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5963元，由胡秀凤负担2875元（已履行），由宝磊负担3088元（于本判决生效之日起十日内履行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 谭舒戈二〇二一年七月八日法官助理 蔡文效书 记 员 王雅楠