江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0602民初3408号原告：陆林，男，1971年7月14日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：巫志达，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。被告：李运民，男，1972年11月18日出生，汉族，住安徽省临泉县。被告：丁于城，男，1981年11月16日出生，汉族，住南通市崇川区。第三人：曹杨敏，女，1994年1月10日出生，汉族，住江苏省通州市。委托诉讼代理人：黄正一，江苏金平川律师事务所律师。原告陆林与被告李运民、丁于城及第三人曹杨敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陆林的委托诉讼代理人巫志达、被告李运民、丁于城及第三人曹杨敏的委托诉讼代理人黄正一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆林向本院提出诉讼请求：1.判令两被告退还原告订金5000元、被告误算少转给原告两店面房租金11095.40元和原告方多汇转让费26500元，合计42595.40元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：南通市崇川区青年东路79号1-106室店面房原来由被告李运民、丁于城承租，租赁期间其将店面房东西首各隔出一间分别转租给赵福华和曹杨敏。原告前妻鲍中梅与李运民是老乡。2020年10月6日，李运民告知鲍中梅欲将店面房整体转租，鲍中梅与其初步达成意向并于次日向其支付定金5000元。当年10月12日，经原、被告、房东及介绍人共同商定，被告提前终止其与房东之间的租赁协议，由原告重新与房东签订为期三年的租赁合同，被告在店面房中的装修费26万元（含已交给房东的2万元）作为转让款由原告向被告支付，另外对于转租后已由被告提前收取的部分租金被告同意退还，直接从转让费中扣除。当时费用均由被告计算，鲍中梅出于对老乡的信任按照被告的算法先后支付转让费246500元，事后才发现当时的计算存在错误，被告应当退还的租金少算了一万余元。此外，在2020年10月15日，原告的儿子从手机上误转26500元给被告。原告请求被告重新计算应退租金并退还多收扣款项，被告予以拒绝。原告故诉至法院，提出前述诉讼请求。被告李运民辩称，其与原告之间就房屋整体转租事宜已经结算完毕，不存在少算或多收的费用，原告的诉讼请求应予驳回。被告丁于城辩称，同李运民的意见。第三人曹杨敏未发表意见。原、被告围绕诉讼请求依法进行了举证质证，对双方当事人均无异议的结算单、转让合同、租赁协议、微信聊天截图、证人出具的说面说明等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：案外人潘敏、任智系南通市青年东路79号1幢06室房东，二人原将案涉店铺出租给李运民、丁于城用于经营。李运民、丁于城承租经营期间，在案涉店铺内另行隔出两间，并将其中一间转租给案外人赵福华，租期自2019年6月30日至2022年6月30日，年租金135000元；另一间转租给第三人曹杨敏，租期自2020年6月21日至2021年6月21日，年租金60000元。2020年10月7日，原告陆林的前妻鲍中梅与被告李运民就案涉店铺的转让事宜初步达成意向，鲍中梅向李运民支付定金5000元。同年10月12日，陆林与李运民、丁于城及房东潘敏共同协商达成一致，确认李运民、丁于城与房东之间的房屋租赁协议提前解除，此后由陆林作为承租人与房东重新签订房屋租赁合同，并继续向赵福华、曹杨敏转租隔出的两间店铺，李运民、丁于城在案涉店铺内投入的装饰装修作价26万元，作为店铺转让费由陆林向李运民、丁于城支付。三方就上述转让事宜并未签订书面协议，但协商过程中，丁于城草拟了一份结算明细，记载有：“转让费26万元（含2万押金）；房租半11万+17天10388元；退（5000+5000）押金、30000房租；26万-4万，给李22万；房租11万+10388=120388元”；另外，李运民在抬头为“转让合同”的单据上签字明确“至2020.10.12日止本店之前的一切费用由本人自行结清，与陆林无关。”当日，原告陆林通过鲍中梅的银行账户向任智转账给付租金120388元。次日，潘敏、任智作为出租方与陆林作为承租方签订《租房协议》，约定本市青年东路79号1-106室店铺由陆林承租，租期自2020年11月1日至2023年10月31日，房屋租金22万元，每半年支付一次；租房押金2万元，到期退租时若各项费用均清则全额退还。同日，陆林又以出租人（转租人）身份分别与转承租人赵福华、曹杨敏重新订立了租房协议，赵福华的租期自2020年10月13日至202年10月13日，年租金13.5万元；曹杨敏的租期自2020年6月21日至2021年6月21日，年租金6万元。上述协议签订当天，原告通过鲍中梅银行账户分四次共计向李运民转账给付19万元；10月15日，再次转账给付26500元。诉讼中，原、被告对店铺转让事实及转让过程中形成的的结算明细均无异议，确认案涉店铺的转让费为26万元，该款中包含被告此前已支付的2万元租房押金，原告无需另行向房东支付；另外，赵福华、曹杨敏转租房屋时各自向被告支付押金5000元，合计1万元，店铺转让后该款由被告向原告退还，从转让费中扣除。但庭审中双方对于结算明细中记载的应退的“30000元房租”的来由及计算存有较大争议。原告主张，赵福华和曹杨敏2020年度的租金已由被告实际收取，而店铺转让后租金收取权利应由原告享有，故自转让之日即2020年10月13日起至2020年底的租金部分应当由被告向原告退还，赵福华的租金自2020年10月13日算至2020年12月31日，共计应退29588.8元（135000÷365×80），曹杨敏的租金自2020年10月13日算至2021年6月21日，共计应退11506.6元（60000÷365×70），两项合计41095.4元。结算单中所列的3万元计算有误，原告当时也并未核算，故本案中要求补足差额。被告抗辩称，店铺转让时双方明确约定2020年度已收取的转租租金不再退还，只退还曹杨敏已支付的2021年度的租金3万元，故结算单所列“30000元房租”实际上是代表只退曹杨敏下年度的租金部分，并非计算错误。第三人曹杨敏对被告抗辩所述的事实予以认可，表示确实是只退2021年度的租金。除上述争议外，原告还主张，转让费部分除已经支付的221500元（具体为：2020年10月7日支付定金5000元、2020年10月13日支付19万元、2020年10月15日支付26500元）之外，其另外通过向案外人借款筹集3万元现金交付给李运民，故其共计向被告给付251500元，请求被告退还多收取的部分。庭审中，李运民不认可收取原告3万元现金的事实，两被告只承认收取221500元，并明确该款中22万元系根据结算单确定的转让费，1500元系店内遗留酒水折价款。原告对此也未认可。为佐证存在3万元现金付款的事实，原告向本院提交案外人陈志兰和任智分别出具的证明各一份，陈志兰的证明中详细陈述了其夫妇二人在2020年10月12日应原告借款请求到银行取款并在当晚送至饭店向原告交付3万元的事实，任智出具的证明中提及了“看见一男一女送钱到店来”的事实。被告对上述证明的真实性未提异议，但其质证认为，上述证明只能证明原告曾向案外人借款，但不能证明所借款项原告交付给李运民，故对证人证言的证明目的不予认可。本院认为，原、被告就案涉店铺的转让事宜虽未签订书面转让协议，但双方对此均不持异议，且已就主要权利义务的交接进行了实际履行，应当认定双方间店铺转让合同关系成立。所涉转让事项不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案中，原、被告就店铺转让结算中的部分事宜存有争议。因案涉转让合同系当事人口头协商，未订立书面协议，协商过程中形成书面材料仅有丁于城书写的结算明细和李运民单方签署的承诺，并无其他可供参考确定各方权利义务约定的材料；而书面结算明细中也只是简单罗列了几类项目和金额，既无详细解释说明，也未有双方签字确认，不能作为合同性质的材料予以认定。因此，除庭审中当事人已共同确认的转让总价26万元以及总价中扣除1万元押金部分，对于其他约定不明的权利义务应按法律规定予以确定。经庭审查明，原、被告就店铺转让事宜已与房东及转承租人完成了交接，原告作为新的承租人和转租人于2020年10月13日正式与相对方重新订立书面租房协议，此后相应的权利义务即由原告享有承担，而被告基于原租赁协议享有的权利义务则于2020年10月12日终止。在双方当事人无特别约定的情况下，自2020年10月13日起因案涉商铺对外转租而产生的租金收益即应当由原告享有。被告虽抗辩提出双方协商转让事宜时曾约定2020年度已收取的租金不再退还，但上述主张除第三人曹杨敏予以认可外，并无其他证据予以证明，而第三人曹杨敏并未参与转让事项的协商，故其对于相应事实的认可不能作为定案依据，本院不予采信。现所涉租金由被告实际占有，构成不当得利，原告主张被告退还其已实际收取的赵福华和曹杨敏自2020年10月13日至该年底租金的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于已付转让款的认定。诉讼中，双方对有转账凭证佐证的221500元的往来均无异议，被告主张其中1500元系酒水折价款，原告未予认可，被告未能提供证据证实其主张，本院不予采信，上述221500元本院均认定为原告为履行转让款付款义务而给付的款项。至于原告另主张的3万元现金付款，因该部分主张并无相应依据，原告提供的证人证言也不足以证明其所借款项已向李运民交付，故本院对该部分主张不予采信。综上，转让款总价26万元，扣除押金1万元以及应当由被告退还原告的赵福华、曹杨敏租金合计41095.4元，原告共计应当向被告给付208904.6元。原告实际给付221500元，多付的12595.4元被告应向原告退还。根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告李运民、丁于城于本判决生效之日起十日内向原告陆林退还转让款12595.4元。二、驳回原告李运民其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费432元（已减半），由原告陆林负担317元，被告李运民、丁于城负担115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费864元。审 判 员 叶菁二〇二一年七月十六日法官助理 黄晴书 记 员 吴烨