广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终3331号上诉人（原审被告）：肖冬明，男，汉族，1970年12月13日出生，户籍地：广东省深圳市福田区。被上诉人（原审原告）：广州天力物业发展有限公司惠东分公司，住所地：广东省惠东县稔山镇大埔屯。上诉人肖冬明因与被上诉人广州天力物业发展有限公司惠东分公司因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初4071号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人肖冬明向本院提出上诉请求：一、请求依法撤销原审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；二、要求被上诉人退回2017年4月至7月三个月的物业管理费485.83元；三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，应依法予以撤销。涉案房屋未通过验收，质量问题不能住人，属逾期交房。上诉人与被上诉人签订《前期物业服务协议》、《住宅、小区业主/住户等级表》及缴纳三个月的物业费，不合理也不合法。《物业管理条例》第41条规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。上诉人于2017年4月2日办理收楼手续时，被上诉人要求上诉人签订《前期物业服务协议》、《住宅、小区业主/住户登记表》及缴纳三个月的物业费后才带上诉人去新房验收楼房。如果不做完上述程序，就不能去验收，上诉人交的房款就会打水漂，被迫遵守被上诉人的意愿，违反了签订合同的基本原则。合同的签订应该是在双方对等的情况下，真实意识的表达，当一方受到了或胁和胁迫，这种合同就应该依法判定无效。新房验收时的质量问题、后期维修的过程、新房锁匙退还给被上诉人、已填交《房屋质量问题报修记录表》、没填交《业主交房验收交接表》，时至今日都没有办理再行交付的任何手续，这些事实证据确凿，一审时被上诉人已经确认。涉案房屋维修八次，维修近四年之久，说明房屋质量问题严重。看着满屋子的质量问题，根本不能住人的新房，上诉人与被上诉人签订《前期物业服务协议》、《住宅、小区业主/住户等级表》及缴纳三个月的物业费会是双方真实意思表示？不合理也不合法规。一审法官说双方签订《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，明显与事实及法理不合。并且上诉人与惠州富茂房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中明确规定：“买受人查验的该商品房存在（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。”因为《商品房买卖合同》中明确规定，“修复后再行交付”，那么前期的交付手续应属无效。再说根本没有签订有关新房实际交接的任何手续，只有在被上诉人提供的《房屋质量问题登记表》中登记了该涉案房屋的质量问题。广州天力物业发展有限公司惠东分公司是惠州富茂房地产开发有限公司选聘的前期物业服务的公司，承担了该房屋的新房交接的全部过程。原审认定事实及判决：原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司系于2011年7月13日注册成立的有限责任公司分公司，其总公司广州天力物业发展有限公司隶属于广州富力地产股份有限公司，经营范围为非居住房地产租赁、房地产经纪、物业管理等。被告肖冬明所有的涉案富茂海滨城A区E5栋213房住宅（建筑面积为72.52平方米）位于惠东县稔山镇，系惠州富茂房地产开发有限公司开发建设的地产项目，由原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司提供前期物业管理服务事宜。2017年4月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业服务协议》，协议第二条约定“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运（不包括处理）及雨、污水管道的疏通，餐饮企业所产生的垃圾由企业自行清运，如需乙方代为清运，具体费用双方另行协商；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、其他法律法规规定的服务项目和内容”。第六条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式；物业服务费用按以下标准由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。乙方有权依据市场情况对标准进行调整。公寓、洋房：2.3元/月·平方米……；第七条约定“物业服务费用的计费日期由购房合同的交楼日期开始计起，如业主提前收楼，则从收楼之日起计费。无论物业单元是否空置、被占用或出租等，甲方或物业使用人须负责缴交全额的管理费及其他应付之费用。……甲方已收到入伙通知书但因个人原因未按时办理收楼手续的，或已办理收楼手续但因各种原因尚未入住的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。……物业服务费用、公共区域水、电分摊费用按约交纳，甲方或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务，逾期不交纳的按每日千分之三收取滞纳金。……《住宅小区业主/住户登记表》中明确登记的收楼日期为2017年4月2日。据原告提交的《E5-0213房号欠费清单》显示，被告自2017年7月起开始欠缴物业管理费，截至2020年3月，共欠缴物业管理费5504.4元（166.8元/月×33个月）；2017年7月至2020年4月1日由此产生滞纳金8545.83元。另查，涉案房屋在2017年4月2日已完成交楼手续，被告也缴清了2017年7月之前的物业管理费。2020年8月3日，原告向原审法院提起诉讼，提出了上述诉讼请求。原审法院认为，结合本案现有证据，被告在《住宅小区业主/住户登记表》中已明确涉案房屋的交楼日期为2017年4月2日，且在同一天，被告与原告也签订了《前期物业服务协议》，可认定原、被告之间确认完成涉案房屋的交付。双方签订的《前期物业服务协议》协议内容并未违反相关法律法规，系双方真实意思表示，合法有效，双方应诚实履行合同义务。原告已按约提供了相应的物业管理服务，按照协议约定，被告应按月交付相关费用并分摊负担其它公用设施设备产生的水电费用，原告诉请被告支付2017年1月至2020年3月期间欠缴的物业服务费5504.4元，于理有据，原审法院予以支持。针对被告提出的答辩事由。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业服务费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业服务费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第十条的规定,物业服务企业具有下列行为的,应承担违约责任:对共用部位。共用设施设备维护管理不善的,对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽到管理职责造成物业区域环境恶化的及其他不履行合同义务的行为。被告答辩所称用水、虚假宣传、房屋质量等事项主要涉及到其与涉案房产开发商之间的权利义务关系，无法证明原告构成违约，被告可另行向开发商主张权利，被告据此拒缴物业服务费，依据不足，不予支持。如被告认为原告未履行《前期物业服务协议》第二条约定的物业服务内容，可另行主张权利。关于逾期支付违约金的问题。原、被告在涉案物业合同中针对业主未按时缴纳物业服务费时，应收取滞纳金进行了约定。考虑到涉案物业合同系平等民事主体之间订立的合同，应受民事法律关系的调整，涉案合同约定的滞纳金实际上系《中华人民共和国合同法》中规定的迟延履行的违约金。故，原告诉请被告支付迟延履行期间的违约金，原审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，即明确了违约金本质上系具有补偿性质，而涉案合同约定的违约金按照应付款每日千分之三的标准计算，明显畸高。若机械的遵循合同约定而不加以调整，由违约方承担严重超过违约损失的后果远远超出了当事人缔约时的预见，将会导致实质不公平的结果，使合同各方当事人权利义务严重失衡。因此，参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”的指导意见，兼顾公平诚信原则，将违约金的计算标准调整为2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。另外，从涉案合同对违约金起算时间的约定时间来看，业主须在每月5日前交付物业服务费，逾期未交付的则从次日起收取滞纳金。结合物业服务费系物业服务企业对其提供的服务产生的对价，应该具备“先服务、后付款”的性质特点，故将涉案违约金的起算时间调整为自业主迟延缴纳当月物业服务费的次月6日起开始计付。原告仅主张了2020年4月1日前的违约金，属于对其自身诉讼权利的处分，原审法院予以照准。综上所述，被告应以每月应付的物业费166.8元为基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准，自应付物业服务费的次月6日起计算至2020年4月1日，且每月所产生的违约金以当月物业服务费本金为限。原告诉请有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告肖冬明于本判决生效之日起7日内向原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司支付2017年7月至2020年3月期间的物业服务费5504.4元及逾期付款违约金（以每月应付的物业服务费166.8元为基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准，从应付物业服务费的次月6日起计算至2020年4月1日，且每月的逾期付款违约金以当月的物业服务费本金为限。）二、驳回原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费151元，由原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司负担101元，由被告肖冬明负担50元。本案审理中，上诉人肖冬明提交了如下证据：1、惠东县人民法院的质证通知书；2、询问笔录；3、房屋交接备忘录及工作表；4、微信聊天记录。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对上诉人肖冬明的上诉请求，本院处理如下：关于上诉人应否缴纳物业管理费的问题。案外人惠州富茂房地产开发有限公司于合同约定的交付期间内向上诉人发出《楼宇交付使用通知书》，要求上诉人于2017年3月30日前办理交付手续，上诉人亦认可其收到通知，并于2017年4月2日前往收楼，在办理收楼手续过程中上诉人填写了《住宅小区业主/住户登记表》，并确认了收楼日期。虽然上诉人在查验房屋时发现房屋存在漏水等问题，通过涉案微信聊天记录等证据材料也证实双方针对房屋漏水等非房屋主体结构的维修问题进行过沟通和交涉，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，非因房屋主体结构的质量问题，上诉人不能拒绝收楼，故上诉人所主张的房屋质量问题并不影响涉案房屋在《商品房买卖合同》项下的交付行为，应当认定案涉房屋在合同约定的时间内完成了交付。至于上诉人主张的涉案房屋存在质量问题，上诉人可另行向开发商主张权利。根据《前期物业服务协议》第七条第三款“甲方已收到入伙通知书但因个人原因未按时办理收楼手续的，或已办理收楼手续但因各种原因尚未入住的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。”以及《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”被上诉人广州天力物业发展有限公司惠东分公司提供了物业服务，上诉人作为业主，应履行合同约定按时支付物业服务费用。上诉人主张在签订《前期物业服务协议》过程中存在胁迫，但未提供证据予以证明，故上诉人以此为由拒绝交纳物业服务费于法无据，本院不予支持。原审判决有事实和法律依据，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费151元，由上诉人肖冬明负担。本判决为终审判决。审 判 长 张佳誉审 判 员 沈 巍审 判 员 邹 戈二〇二一年七月五日法官助理 黄湘燕书 记 员 王 清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终3331号上诉人（原审被告）：肖冬明，男，汉族，1970年12月13日出生，户籍地：广东省深圳市福田区。被上诉人（原审原告）：广州天力物业发展有限公司惠东分公司，住所地：广东省惠东县稔山镇大埔屯。上诉人肖冬明因与被上诉人广州天力物业发展有限公司惠东分公司因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初4071号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人肖冬明向本院提出上诉请求：一、请求依法撤销原审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；二、要求被上诉人退回2017年4月至7月三个月的物业管理费485.83元；三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，应依法予以撤销。涉案房屋未通过验收，质量问题不能住人，属逾期交房。上诉人与被上诉人签订《前期物业服务协议》、《住宅、小区业主/住户等级表》及缴纳三个月的物业费，不合理也不合法。《物业管理条例》第41条规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。上诉人于2017年4月2日办理收楼手续时，被上诉人要求上诉人签订《前期物业服务协议》、《住宅、小区业主/住户登记表》及缴纳三个月的物业费后才带上诉人去新房验收楼房。如果不做完上述程序，就不能去验收，上诉人交的房款就会打水漂，被迫遵守被上诉人的意愿，违反了签订合同的基本原则。合同的签订应该是在双方对等的情况下，真实意识的表达，当一方受到了或胁和胁迫，这种合同就应该依法判定无效。新房验收时的质量问题、后期维修的过程、新房锁匙退还给被上诉人、已填交《房屋质量问题报修记录表》、没填交《业主交房验收交接表》，时至今日都没有办理再行交付的任何手续，这些事实证据确凿，一审时被上诉人已经确认。涉案房屋维修八次，维修近四年之久，说明房屋质量问题严重。看着满屋子的质量问题，根本不能住人的新房，上诉人与被上诉人签订《前期物业服务协议》、《住宅、小区业主/住户等级表》及缴纳三个月的物业费会是双方真实意思表示？不合理也不合法规。一审法官说双方签订《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，明显与事实及法理不合。并且上诉人与惠州富茂房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中明确规定：“买受人查验的该商品房存在（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。”因为《商品房买卖合同》中明确规定，“修复后再行交付”，那么前期的交付手续应属无效。再说根本没有签订有关新房实际交接的任何手续，只有在被上诉人提供的《房屋质量问题登记表》中登记了该涉案房屋的质量问题。广州天力物业发展有限公司惠东分公司是惠州富茂房地产开发有限公司选聘的前期物业服务的公司，承担了该房屋的新房交接的全部过程。原审认定事实及判决：原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司系于2011年7月13日注册成立的有限责任公司分公司，其总公司广州天力物业发展有限公司隶属于广州富力地产股份有限公司，经营范围为非居住房地产租赁、房地产经纪、物业管理等。被告肖冬明所有的涉案富茂海滨城A区E5栋213房住宅（建筑面积为72.52平方米）位于惠东县稔山镇，系惠州富茂房地产开发有限公司开发建设的地产项目，由原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司提供前期物业管理服务事宜。2017年4月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业服务协议》，协议第二条约定“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运（不包括处理）及雨、污水管道的疏通，餐饮企业所产生的垃圾由企业自行清运，如需乙方代为清运，具体费用双方另行协商；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、其他法律法规规定的服务项目和内容”。第六条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式；物业服务费用按以下标准由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。乙方有权依据市场情况对标准进行调整。公寓、洋房：2.3元/月·平方米……；第七条约定“物业服务费用的计费日期由购房合同的交楼日期开始计起，如业主提前收楼，则从收楼之日起计费。无论物业单元是否空置、被占用或出租等，甲方或物业使用人须负责缴交全额的管理费及其他应付之费用。……甲方已收到入伙通知书但因个人原因未按时办理收楼手续的，或已办理收楼手续但因各种原因尚未入住的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。……物业服务费用、公共区域水、电分摊费用按约交纳，甲方或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务，逾期不交纳的按每日千分之三收取滞纳金。……《住宅小区业主/住户登记表》中明确登记的收楼日期为2017年4月2日。据原告提交的《E5-0213房号欠费清单》显示，被告自2017年7月起开始欠缴物业管理费，截至2020年3月，共欠缴物业管理费5504.4元（166.8元/月×33个月）；2017年7月至2020年4月1日由此产生滞纳金8545.83元。另查，涉案房屋在2017年4月2日已完成交楼手续，被告也缴清了2017年7月之前的物业管理费。2020年8月3日，原告向原审法院提起诉讼，提出了上述诉讼请求。原审法院认为，结合本案现有证据，被告在《住宅小区业主/住户登记表》中已明确涉案房屋的交楼日期为2017年4月2日，且在同一天，被告与原告也签订了《前期物业服务协议》，可认定原、被告之间确认完成涉案房屋的交付。双方签订的《前期物业服务协议》协议内容并未违反相关法律法规，系双方真实意思表示，合法有效，双方应诚实履行合同义务。原告已按约提供了相应的物业管理服务，按照协议约定，被告应按月交付相关费用并分摊负担其它公用设施设备产生的水电费用，原告诉请被告支付2017年1月至2020年3月期间欠缴的物业服务费5504.4元，于理有据，原审法院予以支持。针对被告提出的答辩事由。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业服务费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业服务费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第十条的规定,物业服务企业具有下列行为的,应承担违约责任:对共用部位。共用设施设备维护管理不善的,对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽到管理职责造成物业区域环境恶化的及其他不履行合同义务的行为。被告答辩所称用水、虚假宣传、房屋质量等事项主要涉及到其与涉案房产开发商之间的权利义务关系，无法证明原告构成违约，被告可另行向开发商主张权利，被告据此拒缴物业服务费，依据不足，不予支持。如被告认为原告未履行《前期物业服务协议》第二条约定的物业服务内容，可另行主张权利。关于逾期支付违约金的问题。原、被告在涉案物业合同中针对业主未按时缴纳物业服务费时，应收取滞纳金进行了约定。考虑到涉案物业合同系平等民事主体之间订立的合同，应受民事法律关系的调整，涉案合同约定的滞纳金实际上系《中华人民共和国合同法》中规定的迟延履行的违约金。故，原告诉请被告支付迟延履行期间的违约金，原审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，即明确了违约金本质上系具有补偿性质，而涉案合同约定的违约金按照应付款每日千分之三的标准计算，明显畸高。若机械的遵循合同约定而不加以调整，由违约方承担严重超过违约损失的后果远远超出了当事人缔约时的预见，将会导致实质不公平的结果，使合同各方当事人权利义务严重失衡。因此，参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”的指导意见，兼顾公平诚信原则，将违约金的计算标准调整为2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。另外，从涉案合同对违约金起算时间的约定时间来看，业主须在每月5日前交付物业服务费，逾期未交付的则从次日起收取滞纳金。结合物业服务费系物业服务企业对其提供的服务产生的对价，应该具备“先服务、后付款”的性质特点，故将涉案违约金的起算时间调整为自业主迟延缴纳当月物业服务费的次月6日起开始计付。原告仅主张了2020年4月1日前的违约金，属于对其自身诉讼权利的处分，原审法院予以照准。综上所述，被告应以每月应付的物业费166.8元为基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准，自应付物业服务费的次月6日起计算至2020年4月1日，且每月所产生的违约金以当月物业服务费本金为限。原告诉请有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告肖冬明于本判决生效之日起7日内向原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司支付2017年7月至2020年3月期间的物业服务费5504.4元及逾期付款违约金（以每月应付的物业服务费166.8元为基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准，从应付物业服务费的次月6日起计算至2020年4月1日，且每月的逾期付款违约金以当月的物业服务费本金为限。）二、驳回原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费151元，由原告广州天力物业发展有限公司惠东分公司负担101元，由被告肖冬明负担50元。本案审理中，上诉人肖冬明提交了如下证据：1、惠东县人民法院的质证通知书；2、询问笔录；3、房屋交接备忘录及工作表；4、微信聊天记录。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对上诉人肖冬明的上诉请求，本院处理如下：关于上诉人应否缴纳物业管理费的问题。案外人惠州富茂房地产开发有限公司于合同约定的交付期间内向上诉人发出《楼宇交付使用通知书》，要求上诉人于2017年3月30日前办理交付手续，上诉人亦认可其收到通知，并于2017年4月2日前往收楼，在办理收楼手续过程中上诉人填写了《住宅小区业主/住户登记表》，并确认了收楼日期。虽然上诉人在查验房屋时发现房屋存在漏水等问题，通过涉案微信聊天记录等证据材料也证实双方针对房屋漏水等非房屋主体结构的维修问题进行过沟通和交涉，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，非因房屋主体结构的质量问题，上诉人不能拒绝收楼，故上诉人所主张的房屋质量问题并不影响涉案房屋在《商品房买卖合同》项下的交付行为，应当认定案涉房屋在合同约定的时间内完成了交付。至于上诉人主张的涉案房屋存在质量问题，上诉人可另行向开发商主张权利。根据《前期物业服务协议》第七条第三款“甲方已收到入伙通知书但因个人原因未按时办理收楼手续的，或已办理收楼手续但因各种原因尚未入住的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。”以及《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”被上诉人广州天力物业发展有限公司惠东分公司提供了物业服务，上诉人作为业主，应履行合同约定按时支付物业服务费用。上诉人主张在签订《前期物业服务协议》过程中存在胁迫，但未提供证据予以证明，故上诉人以此为由拒绝交纳物业服务费于法无据，本院不予支持。原审判决有事实和法律依据，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费151元，由上诉人肖冬明负担。本判决为终审判决。审 判 长 张佳誉审 判 员 沈 巍审 判 员 邹 戈二〇二一年七月五日法官助理 黄湘燕书 记 员 王 清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。