广西壮族自治区隆林各族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）桂1031民初1386号原告（反诉被告）：岑国壮，男，1967年12月23日出生，壮族，农民，住广西县。委托诉讼代理人：王永杰，广西金狮律师事务所律师。被告（反诉原告）：黎伦，男，1975年9月5日出生，壮族，农民，住广西县。委托诉讼代理人：韦伟，广西凌盛律师事务所律师。被告：蔡灿英，女，1982年8月4日出生，汉族，农民，户籍地广东省罗定市，现住广西县。第三人：韦绍福,男，1950年7月1日出生，壮族，住广西县。第三人：王定留,男，1972年9月20日出生，壮族，住广西县新州镇民权社区民权街200号。公民身份号码：4526311972××××××××。原告（反诉被告）岑国壮与被告（反诉原告）黎伦、蔡灿英、第三人韦绍福、王定留建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案后，依法由审判员王建修适用简易程序，于2021年7月20日公开开庭进行了审理，书记员李维倩担任法庭记录。岑国壮及其委托诉讼代理人王永杰、黎伦及其委托诉讼代理人韦伟到庭参加诉讼。蔡灿英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。岑国壮向本院提出诉讼请求：1.判决确认岑国壮与黎伦于2015年7月4日签订的《土地出让协议书》合法有效；2.判决黎伦、蔡灿英继续履行2015年7月4日与岑国壮签订的《土地出让协议书》，并配合岑国壮办理鹤城东区安置点B区B99号地块（96平方米）和B区B29号地块（其中的27.2平方米）的产权过户登记手续；3.本案的诉讼费用由黎伦、蔡灿英承担。事实与理由：黎伦是隆林各族自治县新州镇民族社区民族路居民，政府征用鹤城东区“坡那力”（小地名）的过程中，征用到黎伦的土地。根据自治县人民政府隆政发【2011】16号、隆政发【2011】17号、隆政发【2011】18号及隆林各族自治县征收集体所有土地安置集体发展产业用地实施办法（暂行）等相关文件规定，政府按一亩（667平方米）的6%给予被征地农户生活门面安置补偿。2012年4月21日，黎伦应当取得政府安置住房用地（生活门面）123.20平方米。黎伦将其安置住房用地转让给岑国壮，双方于2015年7月4日签订了《土地出让协议书》，并在协议书上确定了双方的权利义务。协议书还约定，如果黎伦不履行协议，将双倍返还购地款给岑国壮，并按银行贷款利率的4倍计算赔偿岑国壮的经济损失。合同签订后，岑国壮就将土地转让款294000元交付给黎伦(其中108000元是代黎伦归还给韦绍福、王定留的转让款)。2020年10月11日，黎伦又向岑国壮收取了5800元的办理产权过户登记费。2021年1月24日，政府安排被征地户对鹤城东区安置点B区进行抽签，黎伦委托蔡灿英抽到B99号地块(96平方米)，剩余的27.20平方米与王斌等人整合抽签，抽到B29号地块。抽签确定地块后，岑国壮要求黎伦配合按合同约定办理产权登记过户手续，但黎伦以其配偶蔡灿英不同意为借口拒绝配合办理产权登记过户手续，由此产生纠纷。蔡灿英虽系黎伦的妻子，但其户口落户在广东省罗定市，仍享受户口所在地的各项优惠政策。蔡灿英未迁移户口到广西县，其身份不是广西县的合法居民，其不应当享受隆林门面补偿优惠政策。黎伦承包的土地，通过政府征用，并划拨安置给生活补助门面，土地性质已转化为国有建设用地使用权。黎伦取得鹤城东区安置点Ｂ区Ｂ99号地块（96平方米）和Ｂ区Ｂ29号地块中的27.20平方米使用权，在黎伦已有住房保障的前提下，有权转让征用所得的生活门面，未违反国家法律的强制性规定，且双方是在平等、自愿、合法的基础上签订《土地出让协议书》，岑国壮按照合同约定交纳了全部出让款，蔡灿英不同意黎伦配合岑国壮办理产权过户登记手续和缴纳土地出让金，没有事实根据和法律依据，其行为已经侵害到岑国壮的合法权益。国有土地使用权合同解释第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”具体到本案，双方当事人转让的是位于鹤城东区地块中部分土地的国有划拨土地使用权，县人民政府印发的《隆林各族自治县征收集体所有土地安置集体发展产业用地实施办法(暂行)》规定“门面土地原则上不得转让，但如需转让的，必须按地价评估补交土地出让金”，由此可知，只要当事人补交土地出让金，县人民政府即批准转让。因此，可以认定县人民政府同意转让案涉国有划拨土地使用权，故案涉合同不存在导致合同无效的情形，应认定为有效合同。综上所述，岑国壮与黎伦于2015年7月4日签订的《土地出让协议书》系双方当事人真实意思表示，符合《中华人民共和国民法典》关于合同的立法本意，体现当事人意思自治，协议内容未违反法律、行政法规强制性规定。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》第九条“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：……(三)均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持”的规定。岑国壮依约履行了给付土地使用权转让款义务，黎伦应按约定配合协助岑国壮办理土地使用权变更登记和按规定交纳土地使用权出让金义务，黎伦未按约定配合协助，属违约行为。岑国壮要求黎伦继续履行配合协助办理土地使用权变更登记和按规定交纳土地使用权出让金义务，有事实根据和法律依据。为此，特向人民法院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。黎伦辩称，黎伦与岑国壮签订的《土地出让协议书》虽然成立，但尚未生效，不产生请求黎伦履行合同义务的法律效力，故岑国壮对黎伦提出的诉讼请求、事实和理由没有法律依据。蔡灿英未作答辩。韦绍福、王定留述称，黎伦知道韦绍福和王定留想买地皮，就带社区工作人员和队干一起找到韦绍福和王定留，经协商，黎伦分二次签订《土地出让协议书》将其应得的生活门面中的45平方米地皮转让给韦绍福和王定留，韦绍福和王定留已付清价款108000元，后来韦绍福和王定留将所买的地皮及二份《土地出让协议书》的权利义务按原价一并全部转让给岑国壮，岑国壮也付清了价款108000元。黎伦向本院提出反诉请求：1.判决确认黎伦与岑国壮于2015年7月4日签订的《土地出让协议书》未生效；2.判决确认黎伦与岑国壮于2015年7月4日签订的《土地出让协议书》解除，并由黎伦退还岑国壮294000元土地转让款。反诉事实和理由：一、案涉《土地出让协议书》虽然已成立，但尚未生效。2015年7月4日黎伦与岑国壮签订了一份《土地转让协议书》，协议书约定，黎伦将其获得的政府安置住房用地123.20平方米的土地使用权转让给岑国壮，之后岑国壮即陆续将土地转让款294000元支付给黎伦，但是本案黎伦与岑国壮签订的《土地出让协议书》所涉及的土地是政府安置住房用地，土地使用权性质为划拨的宅基地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照有关国家规定缴纳土地使用权出让金”之规定，涉及划拨土地使用权转让的合同签订后，需办理有关的审批手续，政府有关部门是否批准转让直接关系到合同的效力及合同义务能否得到履行，现黎伦与岑国壮之间的土地转让未得到政府有关部门的审批，且至今也未得到有关部门的批准或者办理土地使用权出让手续，因此，此时双方签订的《土地出让协议书》虽然成立，但是未达到生效的条件，属于是未生效的合同。二、案涉《土地出让协议书》未能或者己经不能达到生效要件，合同已无存续必要，请求人民法院判决确认该合同解除。首先，如上所述，案涉《土地出让协议书》虽然成立，但是尚未生效，在合同生效条件成就前，不能够产生请求对方履行义务的法律效力，因此岑国壮无权要求黎伦履行合同约定的义务，而案涉合同要达到生效要件，必须经过有关政府部门审批，该合同签订距今已经整整6年有余都未能生效，属于政府政策原因，不能达到生效要件，因此，案涉《土地出让协议书》已无存续必要。其次，案涉转让的土地使用权性质为政府划拨安置住房用地，黎伦仅有这么一块地建房居住，但现因黎伦与岑国壮对案涉土地存在尚未生效的合同关系，虽然该地块土地使用权仍然是黎伦拥有，但是双方都不能合理有效的利用该块土地，这无疑是浪费资源的一种表现，因此，为了双方的利益能得到最好的保障，也为了土地资源能够得到更好的利用，案涉《土地出让协议书》继续存续必然会导致各方利益受损。最后，因案涉《土地出让协议书》已无存续必要，黎伦根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时解除”之规定主张解除合同，请求人民法院确认黎伦这一主张，并判决由黎伦向岑国壮返还294000元土地转让款。综上所述，黎伦的反诉请求有充足的事实和法律依据，请求人民法院在查明案件事实的基础上，依法支持黎伦的反诉请求。岑国壮对反诉辩称，蔡伦提出的反诉请求，没有事实及法律依据。1.反诉的理由不能成立。因为合同是2015年7月4日签订的，是双方真实意思表示，没有争议，合同所涉地块已经从农村集体所有制转为国有土地所有制，已经具备了交易条件，合同已经成立并生效。2.黎伦反诉请求解除合同的理由不能成立。解除合同的除斥期间是一年，已经超过合同解除的期限，解除的理由不能成立。蔡灿英对反诉未作陈述。韦绍福、王定留对反诉述称，同意岑国壮的委托诉讼代理人的意见。本院经审理认定事实如下：隆林各族自治县人民政府征收该县新州镇民族社区江那社黎伦等农户的承包经营土地用于城镇建设，按照安置政策，政府划拨土地给被征地农户作第三产业用地即生活门面用地，黎伦户获得位于“坡那力”（地名）的生活门面用地123.20平方米。2015年2月10日，2015年4月21日黎伦作为甲方与韦绍福、王定留作为乙方签订二份《土地出让协议书》将生活门面用地中的45平方米，按2400元/平方米，转让给韦绍福、王定留，韦绍福、王定留当即支付了购地款共计108000元给黎伦。2015年7月，韦绍福、王定留将上述45平方米生活门面及二份《土地出让协议书》中全部权利义务按原价转让给岑国壮，对此黎伦知情并表示同意，岑国壮也将转让款108000元付给了韦绍福、王定留。2015年7月4日，黎伦又将生活门面中余下的78.20平方米也转让给岑国壮，连同受让前述的45平方米，岑国壮已共受让123.20平方米，当日，在生产队队干李春仕等人见证下，岑国壮与黎伦就转让总面积123.20平方米的生活门面用地签订了总的《土地出让协议书》，协议约定：黎伦将“坡那力”（地名）安置生活门面用地123.20平方米转让给岑国壮，价格为2400元/平方米，商定总成交价为294000元;黎伦必须协助岑国壮办理土地过户手续;如黎伦不履行协议，将双倍返还购地款给岑国壮，并按银行贷款利率的4倍计算损失赔偿岑国壮。协议签订后，岑国壮当即将剩余的购地款186000元付给黎伦。2020年10月11日，黎伦又收取了岑国壮土地过户费5800元。2021年1月24日，政府部门规划后，组织被征地农户抽签确定各户的生活门面建设用地，黎伦户抽得鹤城东区安置点B区B99号地块（96平方米），余下的27.20平方米因达不到一个规划地块的面积，而与王斌等6人的面积进行合并，由王斌代表抽签获得B区B29号地块，黎伦享有B29号地块中的27.20平方米使用权，合并人员未对该地块进行实物分割。确定安置生活门面地块后，岑国壮要求黎伦配合其办理生活门面过户手续遭拒后，遂提起诉讼。另查明，案涉生活门面建设用地使用权属于国家划拨建设用地使用权，案涉转让行为未经县人民政府审批，也未经土地管理部门批准。黎伦与蔡灿英是夫妻关系。本院认为，本案的争议焦点是案涉协议是否已经生效且合法有效,应否继续履行。首先，案涉协议是当事人的真实意思表示。案涉协议是在社干李春仕等人的见证下签订，是当事人的真实意思表示。其次，案涉协议未违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定,只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”上述法律条文均未明确规定违反上述法律条文的行为无效，故不应将《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条理解为效力性强制性规定。因此，案涉生活门面划拨建设用地使用权转让行为虽然未经县人民政府审批及土地管理部门批准，但不必然导致转让行为无效。另，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第三条规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”上述条文体现了鼓励交易，促进经济社会发展，不轻易认定合同无效的理念。虽然《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”但2020年12月23日修正的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年修正）已经删除了法释〔2005〕5号司法解释第十一条，体现鼓励交易的价值取向，因此，从鼓励交易，促进经济社会发展，不轻易认定合同无效的理念出发，不应再适用法释〔2005〕5号司法解释。再次，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条及第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，物权变动效力和合同效力相区分，经有批准权的人民政府审批及土地管理部门批准属于合同履行及物权变动范畴，并非案涉协议生效的条件。因此，黎伦反诉称案涉协议虽然成立，但尚未生效的主张，本院不予支持。本案，案涉协议已经生效，且合法有效，合同应当严格履行，本案不存在解除合同的法定或者约定条件，黎伦是违约方，也不享有依法解除合同的权利。因此，黎伦提出确认协议尚未生效及解除合同并返还价款的反诉请求，本院不予支持。此外，若认定案涉协议无效，则有违诚实信用原则和公平原则。案涉协议自签订至今已有6年时间，岑国壮已全部履行义务，黎伦以户主的身份签订协议并接受了价款，6年来，黎伦及其家庭成员从未提出任何异议，黎伦并于2020年10月11日收受了过户费，现生活门面用地确定及升值后，黎伦以其配偶蔡灿英不同意及以协议尚未生效为由，不同意履行协议，有违诚实信用原则和公平原则，本院不予支持。本案系建设用地使用权转让纠纷，立案案由确定为确认合同有效纠纷不当，应予以纠正。综上所述，案涉协议未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，协议合法有效，合同应当严守，诚信观念应当加强，岑国壮请求黎伦、蔡灿英履行案涉协议，有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用》时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、黎伦与岑国壮于2015年7月4日签订的《土地出让协议书》合法有效;二、黎伦、蔡灿英于本案判决生效之日起十日内继续履行《土地出让协议书》，将《土地出让协议书》项下已抽签取得的位于隆林各族自治县地块（96平方米）及Ｂ29号地块中的27.20平方米的土地使用权及相关手续交付给岑国壮，并配合岑国壮办理上述土地使用权过户手续。三、驳回黎伦的反诉请求。本诉案件受理费2855元，反诉案件受理费2855元，共计5710元，由黎伦、蔡灿英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。审判员  王建修二〇二一年七月二十六日书记员  李维倩书记员  王 红