福建省闽清县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0124民初1151号原告：闽清县城镇住房发展有限公司，住所地闽清县梅城镇广宇B区地下层，统一社会信用代码91350124754961836W。法定代表人：许建华，执行董事。委托诉讼代理人：姚兴禄，福建学金律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈天泾，福建学金律师事务所律师。被告：张孔铨，男，1985年10月9日出生，汉族，住福建省闽清县。被告：谢玉枚，女，1982年5月3日出生，汉族，住福建省闽清县。谢玉枚委托诉讼代理人：沈基仁，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。谢玉枚委托诉讼代理人：罗娟，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司闽清支行，住所地福建省闽清县梅城镇解放大街262号，统一社会信用代码91350124854788460Y。负责人：陈鹏，行长。原告闽清县城镇住房发展有限公司（以下简称城镇公司）与被告张孔铨、谢玉枚、第三人中国银行股份有限公司闽清支行（以下简称闽清中行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月15日公开开庭进行了审理。原告城镇公司委托诉讼代理人姚兴禄、被告张孔铨、被告谢玉枚的委托诉讼代理人沈基仁到庭参加诉讼，第三人闽清中行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城镇公司向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2012年12月2日签订的编号为MF-2007-01-NO0452779的《商品房买卖合同》，被告将买受的商品房腾空返还原告；2．协助原告申办《商品房买卖合同》备案登记、预告登记、抵押登记的注销手续，注销手续费用由被告承担；3．被告偿还原告承担担保责任所代偿的款项203008.71元及约定利息56106.44元（该款截止到2021年3月25日）2021年4月1日起至还清之日止的利息以代偿的款项203008.71元为基数按日万分之十来计算；4．判令被告支付违约金43000元；5．判决被告自2021年3月26日起尚欠第三人的按揭贷款本息（具体金额以第三人确认的金额为准）由原告从被告处已收的购房款中代扣代偿给第三人；6．判令被告承担本案的诉讼费用及原告支出的律师代理费21963元。事实和理由：2012年12月2日原告与被告签订编号：MF-2007-01-NO0452779的商品房买卖合同及补充约定，被告买受原告开发建设的城镇花园二期5号楼402室，建筑面积113.76平方米，每平方米单价3779.89元，总计购房款430000元，被告支付首付款13万元，余下30万元由被告以按揭贷款形式进行支付，其中合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定逾期超过30天的应从付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，双方对其他权利义务也作了相应约定，合同补充协议（即附件六）第一条第6项关于按揭担保约定：在原告为被告提供阶段性保证期间，被告逾期归还贷款本息导致原告代偿的，参照合同约定的逾期付款违约金标准承担违约金支付责任，原告代偿额超过被告按揭本金的10%，则视为被告根本性违约，原告有权单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿款项，并按商品房总价款的10%承担违约赔偿金，因解除合同及按揭贷款合同而增加的费用由被告承担。合同签订后，原告履行了相应的义务，办理了《商品房买卖合同》备案、预告登记及为被告的按揭贷款提供了阶段性的担保，现今被告没有按期偿还按揭贷款本息，导致原告自2016年6月29日起持续为被告代偿贷款本息，截止2021年3月25日，累计代偿额为203008.71元，被告的行为已构成根本性违约，为维护原告的合法权益，特诉请人民法院依法判准原告诉讼请求。谢玉枚辩称，一、城镇公司诉请答辩人谢玉枚按日万分之三的利率标准承担代偿款的利息无事实与法律依据，依法应不予支持。二、城镇公司诉请被告按购房款总金额的10%支付违约金该标准过高，恳请法院酌情调减。三、城镇公司诉请被告承担其支出的律师代理费21963元无事实与法律依据，依法应不予支持。四、答辩人同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，被告支付的首付款13万元和以按揭贷款形式支付的尾款30万元，合计43万元，原告应退还给被告（详情见书面答辩状）。对于原告主张的律师费用需要原告提供协议原件与律师费用票据，由法庭进行审查。张孔铨未作答辩。闽清中行未作答辩。城镇公司围绕其诉讼请求依法提交了证据：《商品房买卖合同》及补充协议、增值税发票、销售不动产统一发票、住房贷款合同、零售贷款保证金台账、代理收费协议及发票、预告登记证。经审查，上述证据均来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据城镇公司陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告买受原告开发建设的位于闽清县××乡××村××花园××号楼××单元房产，总计购房款430000元，被告支付首付款130000元，余下300000元由被告以按揭贷款形式进行支付；《商品房买卖合同》第七条约定，逾期超过30天后，买受人在出卖人书面催告5日后仍未支付，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。合同补充协议（即附件六）第一条第6项还约定：在原告为被告提供阶段性保证期间，被告逾期归还贷款本息导致原告代偿的，参照合同约定的逾期付款违约金标准承担违约金支付责任，原告代偿额超过被告按揭本金的10%，则视为被告根本性违约，原告有权单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿款项，并按商品房总价款的10%承担违约赔偿金，因解除合同及按揭贷款合同而增加的费用由被告承担。合同签订后，原告履行了相应的义务，办理了《商品房买卖合同》备案、预告登记及为被告的按揭贷款提供了阶段性的担保，但被告没有按期偿还按揭贷款本息，导致原告自2016年6月29日起持续为被告代偿贷款本息，截止2021年3月25日，累计代偿本金203008.71元。另查明，因本案城镇公司支出律师代理费为21963元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张孔铨、谢玉枚作为案涉房产买受人，在《商品房买卖合同》履行过程中，逾期归还贷款本息，导致城镇公司代偿额超过按揭本金的10%，其行为已构成根本违约，现城镇公司主张解除与张孔铨、谢玉枚签订的《商品房买卖合同》，张孔铨、谢玉枚也同意解除《商品房买卖合同》，予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”的规定，城镇公司主张张孔铨、谢玉枚协助其办理《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续、偿还城镇公司因承担保证责任所代偿的本金203008.71元、资金占用期的利息及因违约支付违约金及律师代理费，符合《商品房买卖合同》规定，予以支持；对资金占用期间的利息按日万分之十计算偏高，故应从2016年6月29日起至还清之日止以每次代偿金额为基数按同期全国银行行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；对违约金主张按合同总价款的10%，标准过高，综合本地商品房买卖市场状况及张孔铨、谢玉枚的违约程度，在无证据显示城镇公司实际存在高额损失的情况下，本院酌情调整违约金金额为合同总价款的5%，即24500元（总购房款430000元×5%）；对代理律师费收取21963元明显偏高，考虑本案为系列案件，本院酌定代理律师费收取15000元。同时，在《商品房买卖合同》解除后，双方互负返还责任，城镇公司依法应将收取的购房款430000元返还张孔铨、谢玉枚，张孔铨、谢玉枚应将案涉房屋腾空返还给城镇公司。城镇公司主张自2021年3月26日起将其收取的购房款直接支付给闽清中行，用以清偿张孔铨、谢玉枚尚欠的贷款本息，缺乏法律依据且涉及案外人的权利，不予支持。由于借款担保合同纠纷的处理将涉及到闽清中行利益，而闽清中行在本案中并没有提出独立的诉讼请求，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第一款“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”规定，本案仅处理城镇公司与张孔铨、谢玉枚之间的商品房预售合同纠纷，借款担保合同问题应另行处理。诉讼中，闽清中行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条规定，判决如下：一、解除闽清县城镇住房发展有限公司与张孔铨、谢玉枚于2012年12月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-NO0452779）；二、张孔铨、谢玉枚在本判决生效之日起十日内协助闽清县城镇住房发展有限公司到房屋权属登记部门办理《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-NO0452779）的备案登记注销手续和预告登记注销手续；三、张孔铨、谢玉枚在本判决生效之日起十日内将位于闽清县××乡××村××花园××号楼××单元房产腾空返还给闽清县城镇住房发展有限公司；四、闽清县城镇住房发展有限公司在本判决生效之日起十日内返还张孔铨、谢玉枚购房款430000元；五、张孔铨、谢玉枚在本判决生效之日起十日内共同支付闽清县城镇住房发展有限公司代偿本金203008.71元及从2021年4月1日起至还清之日止以每次代偿金额为基数按同期全国银行行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；；六、张孔铨、谢玉枚在本判决生效之日起十日内共同支付闽清县城镇住房发展有限公司违约金24500元；七、张孔铨、谢玉枚在本判决生效之日起十日内共同支付闽清县城镇住房发展有限公司律师费15000元；八、驳回闽清城镇住房发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11343元，减半收取5671.5元，由张孔铨、谢玉枚共同负担5262.5元（该费由闽清城镇住房发展有限公司垫付，在张孔铨、谢玉枚首付款扣除），闽清城镇住房发展有限公司负担409元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员  俞桂天二〇二一年七月十九日书记员  张 俐附主要法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算：法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照民法典第五百八十五条第二款的规定处理。