广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1202民初2002号原告：肇庆市三云物业管理服务有限公司，住所地广东省肇庆市城北路西独立营18幢（A幢）首层8号小汽车房（住改商）。法定代表人：熊世豪。委托诉讼代理人：廖松盛，男，该公司工作人员。被告：由忠玉，男，汉族，1943年11月29日出生，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：刘桂荣（是被告的妻子），女，汉族，1944年11月19日出生，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。原告肇庆市三云物业管理服务有限公司与被告由忠玉物业服务合同纠纷一案，本院2021年4月13日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告肇庆市三云物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人廖松盛，被告由忠玉的委托诉讼代理人刘桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理服务费906.5元；2、判令被告承担本案诉讼费用及法院其他关于本案等费用。事实与理由:2019年1月1日肇庆市端州区前站北路社区居委会征集肇庆市端州区站北路45号中铁广州局三公司住宅南区意见，征得七成以上业主意见，并由中铁广州工程局集团第三工程有限公司职工家属区“三供一业”（原中铁广州局三公司住宅东南北小区物业管理）物业管理职能移交给肇庆市三云物业管理服务有限公司管理，征得同意后肇庆市三云物业管理服务有限公司对肇庆市端州区站北路45号中铁广州局三公司住宅南区进行驻场管理，并自2019年1月1日开始实施管理至今在管理。被告是肇庆市端州区站北路45号中铁广州局三公司住宅南区1栋304房业主，房屋建筑面积65.5平方米。按照肇庆市端州区站北居委征集业主意见约定和原中铁广州局三公司住宅东南北小区物业管理职能移交约定对该小区进行物业管理服务，且肇庆市三云物业管理服务有限公司在管理期间以实际行动履行了物业管理服务协议，应当向原告缴纳从2019年1月1日至2020年10月31日的物业管理服务费、公共设备维护费用共906.5元，但被告一直拒绝缴费，物业管理服务费标准为每户0.5元/平方，公共设备电费及维护费8元/月，垃圾清运费5元/月，垃圾清运费只收取2019年1至2月份。物业管理履行至今，原告履行了相关的服务约定，依约履行了义务，为被告的小区提供了物业管理服务，但被告却不履行自己的缴费义务，违反了《物业管理条例》相关规定，物业相关负责人多次催缴，未有效果，为此向法院提出起诉。被告由忠玉到庭参加诉讼,并提出不缴纳物业费的抗辩意见。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋坐落：广东省肇庆市端州区站北路46号第4幢304房，建筑面积64.16平方米，该房屋性质为房改房。二、被告由忠玉系房屋所有权人，房屋坐落于广东省肇庆市端州区。三、原告自2019年1月1日起为上述小区提供物业服务。2020年4月20日，原告作为接收单位与中铁广州工程局集团第三工程有限公司作为移交单位签署一份《中铁广州工程局集团第三工程有限公司职工家属区“三供一业”物业管理职能移交确认单》，载有：移交项目中铁广州工程局集团第三工程有限公司职工家属区“三供一业”物业管理分离移交及维修改造，移交项目范围家属区北区、东区、南区，移交户数1120户，移交时间2019.1.1，管理职能移交情况：站北路46号北区、南区、东区，共1120户完成维修改造工程，自2019年1月1日起，中铁广州工程局集团第三工程有限公司不再承担管理职能和相关费用，由肇庆市三云物业管理服务有限公司承担。同年，肇庆市端州区睦岗街站北社区居民委员会出具一份《证明》，称肇庆市三云物业管理服务有限公司在2019年1月1日接收中铁广州工程局集团第三工程有限公司职工技术区“三供一业”物业管理的职能移交，2019年1月1日三云物业管理服务有限公司征得原物业和睦岗街道站北社区居委会意见，管理至今。在原告接手该小区物业前，该小区由中铁广州工程局集团第三工程有限公司自行管理，被告确认在第三工程有限公司管理期间需要支付物业费用，该费用由公司在个人的工资中进行扣除，但具体的金额不清楚，后因政策原因，第三工程有限公司需要将物业管理分离，但公司将该物业服务移交原告，并没有征得业主同意，原告进入小区进行物业管理，但业主并不认可该物业公司服务。四、对于具体的物业服务内容及缴费标准情况，原告称在接收该小区前，曾以肇庆市端州区安居家园物业管理服务有限公司就物业管理服务方案进行调查问卷。该调查问卷中所载的物业服务方案为：一、成立一支由管理员、保安员、保洁员、绿化工、工程人员等21人的管理服务队伍，其中2名管理员，负责管理小区事务；1名保安队长，10名保安员三班制8小时一班，每班3人，每天负责监视小区出入口及对小区各区域进行流动巡查，对小区进行24小时全天候监控；7名保洁员和绿化工，负责清洁小区卫生及修剪小区内的绿化植物及日常浇水；1名工程人员，负责小区日常水电维修。业主按季度缴费，每季度第一个月的月末前缴交当季度应缴的各项费用，每月每户收费标准为：物业管理服务费每户按楼房建筑面积0.5元/平方米，楼宇楼梯公共电费及梯灯维护费每户3元/月（包括楼梯照明系统损坏更换）；垃圾清运费每户5元/月，肇水集团代收垃圾清运费后物业公司取消该项收费；公共水电费及监控系统维护、电费、车辆出入系统维护、电费，每户5元/月（包括系统损坏更换）；汽车固定停车位100元/月；原告负责对小区公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运，达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清；负责小区绿化的管理，花木、草坪的养护。对小区的治安进行全面管理，在小区黑暗路段适当增加路灯和监控，增加车辆识别系统，对小区内各类车辆进出，行使、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的小区环境。小区业主共用的化粪池清理，公共排污管道堵塞维修，费用由物业公司负责，小区各个地方一次性维修费用在3000元以下物业公司负责，3000元以上由居民与物业公司协商解决。被调查人员可就是否同意由安居家园物业公司服务及是否同意服务方案等发表意见。原告接手该小区物业服务后，其主张是按照调查问卷的相关服务标准及收费标准收取物业费用，因为是按照之前的管理现状接手的，因此没有与业主方签署书面的物业服务合同。五、原告起诉要求被告缴纳物业费的期限2019年1月1日至2020年10月31日。原告主张被告拖欠2019年1月1日至2020年10月31日的物业管理费720.5元（每月0.5元/平方米），公共设备电费及维护费8元/月共176元，垃圾清运费5元/月（2019年1-2月）共10元，共计906.5元至今尚未缴纳。六、原告通过在案涉物业门口张贴书面付款通知等方式向被告书面催缴过物业费。七、本院受理的原告起诉案涉小区业主的系列案件中，业主提出不缴纳物业费用的主要理由为：一、原告没有与被告签署物业服务合同，双方没有物业服务关系，也没有物业服务合同纠纷；二、原告违背广东省物业管理条例第四十九条规定，没有向业主公布年度预决算，并每年不少一次公布物业服务资金的收支情况。就算原告进入小区是合法的，进入小区后应该和业主见面沟通，和相关部门约业主成立业主委员会，说明双方的责任，义务，协商物业服务事项及服务费等相关事宜。但原告未如上述，目空一切，自制收费标准，巧立名目乱收费、每月抬杆费5元/月，后因业主反映强烈又改为楼道费。将应属于与业主共享的停车费全数收入囊中，这样物业公司业主是不能接受的，坚决要求退出业主应享有的收费。三、原告称征得七成业主意见，没有任何证据证实，其所称的按站北居委会征集业主意见的说法不实，站北居委会为原告出具的证明无效，请法院不予采信。四、原告所称履行相关物业服务约定，依约履行义务不实，三栋305.306楼道灯经本人自购灯泡还上也不亮至今，给三四五楼带来极大不便，还有原告不给被告维修物业。五、业务管理是业主和物业服务公司的直接关系，没有业主本人的认可，任何单位及他人都不能代表业主的意思。原告所称按照七成业主意见及站北居委会约定和中铁三公司原物业移交约定为依据进入本小区，实施强行物业服务，违背广东省物业管理条例第一章第二条，没有法律依据，对所有业主不具有约束力，请法院驳回原告的诉讼请求。六、原告的服务质量不好，存在车辆乱停放等情况，小区损坏的公共设施是业主自行维修的，原告应当先维修好损耗的公共设施。被告由忠玉的抗辩意见与上述意见基本一致。八、为查明案件情况，本院工作人员前往该小区查看现场情况，该物业公司在小区处商铺设有办公室，有监控设备，大门人口有安保人员值班，大门进出有栏杆，但小区内存在花坛、草坪绿化情况不良、草皮枯死、垃圾堆放没有清理、楼道存在梯灯不亮、部分住户存在房屋漏水情况、没有保安巡逻记录表、地表水道铺盖失修、活动设备生锈失修等情况。案涉小区尚未成立业主委员会。九、原告的情况。肇庆市三云物业管理服务有限公司在2019年1月11日登记成立，其登记经营范围为：物业管理；环境卫生管理；室内水安装；承装、承修、承试供电设施和受电设施；监控安防工程安装及维护；管道工程安装及维护；广告牌安装拆卸工程及维护；道路管理与维护；房屋修缮；古建筑修缮工程；消防器材、消防工程设备维修保养；零售：电子产品（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。该公司登记股东为熊世豪、熊振伟。调查问卷中所显示的肇庆市端州区安居家园物业管理有限公司，在2010年12月14日登记成立，该公司登记股东为谭红青、陈汝良。十、另查广东省物价局、省建设委员会《关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》第一条规定“我省各类物业管理服务费(指提供房屋、设施维修，绿化的养护，环境卫生，安全防范，档案资料管理服务的收取的服务费)政府指导价(中准收费标准，按每月每平方米建筑面积计算)如下我省各类物业管理服务费(指提供房屋、设施维修，绿化的养护，环境卫生，安全防范，档案资料管理服务的收取的服务费)政府指导价(中准收费标准，按每月每平方米建筑面积计算)如下：(一)住宅1、多层住宅(9层及以下)一级：按优质优价的原则确定；二级：每平方米0.60元(装有电梯的为每平方米0.80元)；三级：每平方米0.40元；四级：每平方米0.30元。”……4、以解困房(经济适用住房)、福利房(房改房)为主的住宅，可参照上述各类标准的70％收取。……”其附件各类物业分级参考标准“二级：1、小区内绿地覆盖率达到25％以上，园林绿化维护管理良好。2、公共配套设施维护良好。道路平整顺畅，水、电、消防设施保障有效。3、有较好的社区活动场所，并能开展文体活动。4、物业管理单位持有三级或以上资质证书。5、保安人员24小时值班、巡逻，保护小区安全。6、环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。7、装有电梯的多层住宅，其每平方米建筑面积收费标准可达到0.80元。”本院认为，本案为物业服务合同纠纷。案涉法律事实发生在2021年1月1日之前，且本案原告主张2021年1月1日之前产生的物业费用，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因此，本案适用当时的法律、司法解释的相关规定处理。对于原告与业主之间存在争议的问题，本院综合评述如下：1、原告与物业之间是否存在物业服务合同关系的问题。本案中，原告既没有与该小区的建设单位签署前期物业服务合同，也没有与业委会或业主签署物业服务合同，但其通过该小区的前物业提供者接收了小区的物业管理业务并得到居委会的证明，实际进驻案涉小区并提供物业管理服务，因此本院确认原告自2019年1月1日起为案涉小区提供了物业服务。原告虽未与业主委员会或者业主签订书面物业服务合同，但其事实上已提供了物业服务，业主亦享受原告提供的物业服务，依据《合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，仍可确定双方之间存在物业服务合同关系，因此原告主张业主支付相应的物业费，本院予以支持。2、对于物业服务费用及其他费用的确定。对于原告所主张的关于调查问卷的问题，该调查问卷中的调查主体是肇庆市端州区安居家园物业管理服务有限公司，并无证据显示与原告存在关联，且原告亦未能证实案涉业主在该调查问卷上签名确认，因此对于该问卷关于收费部分的内容，不能认定对本案被告有约束力，因此本院认定双方没有明确的约定合同价款和履行期限。依据《合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”及第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”约定，双方没有约定物业费的支付标准和支付方式的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。对于履行期限，原告可以随时要求履行。结合小区的情况及相关的广东省物价局、省建设委员会《关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价规定》相关规定，案涉房产均为房改房，因此本院确定案涉小区物业服务费按照0.6元每平方米（相当二级标准）的70%计算为0.42元/平方米。对于原告主张的公共设备电费及维护费8元/月，垃圾清运费5元/月，上述费用均为基于设施维修、绿化的养护、环境卫生所产生，结合上述指导价文件规定，在双方没有明确约定的情况下，该部分费用应当已经包含在物业服务费中，因此原告向被告主张的公共设备电费及维护费、垃圾清运费，本院不予支持。3、对于被告主张的原告存在服务标准不达标的问题。虽然双方没有明确约定物业服务表项目及标准，但结合上述二级标准及原告自认的调查表的相关服务项目标准，结合业主反映及现场情况，可以认定原告确实存在绿化、卫生、设施、安保等事项服务瑕疵，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告作为物业服务公司，是以业主交纳的管理费维持日常运转及提供相应服务的，若业主均不交纳管理费，导致其无法运转及提供相应服务，最后利益受损的亦是业主自身，业主以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据，但鉴于各方并无对原告的服务瑕疵责任进行约定，因此本院酌定在被告应付给原告的物业服务费用中适当扣减处理，酌定确定案涉期间物业费按照每月0.4元/平方米支付，因此被告应付原告物业服务费为0.4元/平方米/月×64.16平方米×22个月=564.61元，原告超过该数额的诉请，本院不予支持，被告关于物业服务费的答辩意见，合理部分，本院予以支持。对于被告所主张的停车收费所属以及公示财务信息等主张，与本案属不同法律关系，如被告需要主张权利，可另循法律途径处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第三十六条、第三十七条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告由忠玉应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市三云物业管理服务有限公司支付2019年1月1日至2020年10月31日期间的物业服务费564.61元；二、驳回原告肇庆市三云物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费适用简易程序减半收取25元（原告已预交），由被告由忠玉负担并在本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告肇庆市三云物业管理服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  张伟强二〇二一年七月十四日书记员  朱梁凤广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1202民初2002号原告：肇庆市三云物业管理服务有限公司，住所地广东省肇庆市城北路西独立营18幢（A幢）首层8号小汽车房（住改商）。法定代表人：熊世豪。委托诉讼代理人：廖松盛，男，该公司工作人员。被告：由忠玉，男，汉族，1943年11月29日出生，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：刘桂荣（是被告的妻子），女，汉族，1944年11月19日出生，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。原告肇庆市三云物业管理服务有限公司与被告由忠玉物业服务合同纠纷一案，本院2021年4月13日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告肇庆市三云物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人廖松盛，被告由忠玉的委托诉讼代理人刘桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理服务费906.5元；2、判令被告承担本案诉讼费用及法院其他关于本案等费用。事实与理由:2019年1月1日肇庆市端州区前站北路社区居委会征集肇庆市端州区站北路45号中铁广州局三公司住宅南区意见，征得七成以上业主意见，并由中铁广州工程局集团第三工程有限公司职工家属区“三供一业”（原中铁广州局三公司住宅东南北小区物业管理）物业管理职能移交给肇庆市三云物业管理服务有限公司管理，征得同意后肇庆市三云物业管理服务有限公司对肇庆市端州区站北路45号中铁广州局三公司住宅南区进行驻场管理，并自2019年1月1日开始实施管理至今在管理。被告是肇庆市端州区站北路45号中铁广州局三公司住宅南区1栋304房业主，房屋建筑面积65.5平方米。按照肇庆市端州区站北居委征集业主意见约定和原中铁广州局三公司住宅东南北小区物业管理职能移交约定对该小区进行物业管理服务，且肇庆市三云物业管理服务有限公司在管理期间以实际行动履行了物业管理服务协议，应当向原告缴纳从2019年1月1日至2020年10月31日的物业管理服务费、公共设备维护费用共906.5元，但被告一直拒绝缴费，物业管理服务费标准为每户0.5元/平方，公共设备电费及维护费8元/月，垃圾清运费5元/月，垃圾清运费只收取2019年1至2月份。物业管理履行至今，原告履行了相关的服务约定，依约履行了义务，为被告的小区提供了物业管理服务，但被告却不履行自己的缴费义务，违反了《物业管理条例》相关规定，物业相关负责人多次催缴，未有效果，为此向法院提出起诉。被告由忠玉到庭参加诉讼,并提出不缴纳物业费的抗辩意见。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋坐落：广东省肇庆市端州区站北路46号第4幢304房，建筑面积64.16平方米，该房屋性质为房改房。二、被告由忠玉系房屋所有权人，房屋坐落于广东省肇庆市端州区。三、原告自2019年1月1日起为上述小区提供物业服务。2020年4月20日，原告作为接收单位与中铁广州工程局集团第三工程有限公司作为移交单位签署一份《中铁广州工程局集团第三工程有限公司职工家属区“三供一业”物业管理职能移交确认单》，载有：移交项目中铁广州工程局集团第三工程有限公司职工家属区“三供一业”物业管理分离移交及维修改造，移交项目范围家属区北区、东区、南区，移交户数1120户，移交时间2019.1.1，管理职能移交情况：站北路46号北区、南区、东区，共1120户完成维修改造工程，自2019年1月1日起，中铁广州工程局集团第三工程有限公司不再承担管理职能和相关费用，由肇庆市三云物业管理服务有限公司承担。同年，肇庆市端州区睦岗街站北社区居民委员会出具一份《证明》，称肇庆市三云物业管理服务有限公司在2019年1月1日接收中铁广州工程局集团第三工程有限公司职工技术区“三供一业”物业管理的职能移交，2019年1月1日三云物业管理服务有限公司征得原物业和睦岗街道站北社区居委会意见，管理至今。在原告接手该小区物业前，该小区由中铁广州工程局集团第三工程有限公司自行管理，被告确认在第三工程有限公司管理期间需要支付物业费用，该费用由公司在个人的工资中进行扣除，但具体的金额不清楚，后因政策原因，第三工程有限公司需要将物业管理分离，但公司将该物业服务移交原告，并没有征得业主同意，原告进入小区进行物业管理，但业主并不认可该物业公司服务。四、对于具体的物业服务内容及缴费标准情况，原告称在接收该小区前，曾以肇庆市端州区安居家园物业管理服务有限公司就物业管理服务方案进行调查问卷。该调查问卷中所载的物业服务方案为：一、成立一支由管理员、保安员、保洁员、绿化工、工程人员等21人的管理服务队伍，其中2名管理员，负责管理小区事务；1名保安队长，10名保安员三班制8小时一班，每班3人，每天负责监视小区出入口及对小区各区域进行流动巡查，对小区进行24小时全天候监控；7名保洁员和绿化工，负责清洁小区卫生及修剪小区内的绿化植物及日常浇水；1名工程人员，负责小区日常水电维修。业主按季度缴费，每季度第一个月的月末前缴交当季度应缴的各项费用，每月每户收费标准为：物业管理服务费每户按楼房建筑面积0.5元/平方米，楼宇楼梯公共电费及梯灯维护费每户3元/月（包括楼梯照明系统损坏更换）；垃圾清运费每户5元/月，肇水集团代收垃圾清运费后物业公司取消该项收费；公共水电费及监控系统维护、电费、车辆出入系统维护、电费，每户5元/月（包括系统损坏更换）；汽车固定停车位100元/月；原告负责对小区公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运，达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清；负责小区绿化的管理，花木、草坪的养护。对小区的治安进行全面管理，在小区黑暗路段适当增加路灯和监控，增加车辆识别系统，对小区内各类车辆进出，行使、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的小区环境。小区业主共用的化粪池清理，公共排污管道堵塞维修，费用由物业公司负责，小区各个地方一次性维修费用在3000元以下物业公司负责，3000元以上由居民与物业公司协商解决。被调查人员可就是否同意由安居家园物业公司服务及是否同意服务方案等发表意见。原告接手该小区物业服务后，其主张是按照调查问卷的相关服务标准及收费标准收取物业费用，因为是按照之前的管理现状接手的，因此没有与业主方签署书面的物业服务合同。五、原告起诉要求被告缴纳物业费的期限2019年1月1日至2020年10月31日。原告主张被告拖欠2019年1月1日至2020年10月31日的物业管理费720.5元（每月0.5元/平方米），公共设备电费及维护费8元/月共176元，垃圾清运费5元/月（2019年1-2月）共10元，共计906.5元至今尚未缴纳。六、原告通过在案涉物业门口张贴书面付款通知等方式向被告书面催缴过物业费。七、本院受理的原告起诉案涉小区业主的系列案件中，业主提出不缴纳物业费用的主要理由为：一、原告没有与被告签署物业服务合同，双方没有物业服务关系，也没有物业服务合同纠纷；二、原告违背广东省物业管理条例第四十九条规定，没有向业主公布年度预决算，并每年不少一次公布物业服务资金的收支情况。就算原告进入小区是合法的，进入小区后应该和业主见面沟通，和相关部门约业主成立业主委员会，说明双方的责任，义务，协商物业服务事项及服务费等相关事宜。但原告未如上述，目空一切，自制收费标准，巧立名目乱收费、每月抬杆费5元/月，后因业主反映强烈又改为楼道费。将应属于与业主共享的停车费全数收入囊中，这样物业公司业主是不能接受的，坚决要求退出业主应享有的收费。三、原告称征得七成业主意见，没有任何证据证实，其所称的按站北居委会征集业主意见的说法不实，站北居委会为原告出具的证明无效，请法院不予采信。四、原告所称履行相关物业服务约定，依约履行义务不实，三栋305.306楼道灯经本人自购灯泡还上也不亮至今，给三四五楼带来极大不便，还有原告不给被告维修物业。五、业务管理是业主和物业服务公司的直接关系，没有业主本人的认可，任何单位及他人都不能代表业主的意思。原告所称按照七成业主意见及站北居委会约定和中铁三公司原物业移交约定为依据进入本小区，实施强行物业服务，违背广东省物业管理条例第一章第二条，没有法律依据，对所有业主不具有约束力，请法院驳回原告的诉讼请求。六、原告的服务质量不好，存在车辆乱停放等情况，小区损坏的公共设施是业主自行维修的，原告应当先维修好损耗的公共设施。被告由忠玉的抗辩意见与上述意见基本一致。八、为查明案件情况，本院工作人员前往该小区查看现场情况，该物业公司在小区处商铺设有办公室，有监控设备，大门人口有安保人员值班，大门进出有栏杆，但小区内存在花坛、草坪绿化情况不良、草皮枯死、垃圾堆放没有清理、楼道存在梯灯不亮、部分住户存在房屋漏水情况、没有保安巡逻记录表、地表水道铺盖失修、活动设备生锈失修等情况。案涉小区尚未成立业主委员会。九、原告的情况。肇庆市三云物业管理服务有限公司在2019年1月11日登记成立，其登记经营范围为：物业管理；环境卫生管理；室内水安装；承装、承修、承试供电设施和受电设施；监控安防工程安装及维护；管道工程安装及维护；广告牌安装拆卸工程及维护；道路管理与维护；房屋修缮；古建筑修缮工程；消防器材、消防工程设备维修保养；零售：电子产品（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。该公司登记股东为熊世豪、熊振伟。调查问卷中所显示的肇庆市端州区安居家园物业管理有限公司，在2010年12月14日登记成立，该公司登记股东为谭红青、陈汝良。十、另查广东省物价局、省建设委员会《关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》第一条规定“我省各类物业管理服务费(指提供房屋、设施维修，绿化的养护，环境卫生，安全防范，档案资料管理服务的收取的服务费)政府指导价(中准收费标准，按每月每平方米建筑面积计算)如下我省各类物业管理服务费(指提供房屋、设施维修，绿化的养护，环境卫生，安全防范，档案资料管理服务的收取的服务费)政府指导价(中准收费标准，按每月每平方米建筑面积计算)如下：(一)住宅1、多层住宅(9层及以下)一级：按优质优价的原则确定；二级：每平方米0.60元(装有电梯的为每平方米0.80元)；三级：每平方米0.40元；四级：每平方米0.30元。”……4、以解困房(经济适用住房)、福利房(房改房)为主的住宅，可参照上述各类标准的70％收取。……”其附件各类物业分级参考标准“二级：1、小区内绿地覆盖率达到25％以上，园林绿化维护管理良好。2、公共配套设施维护良好。道路平整顺畅，水、电、消防设施保障有效。3、有较好的社区活动场所，并能开展文体活动。4、物业管理单位持有三级或以上资质证书。5、保安人员24小时值班、巡逻，保护小区安全。6、环境清洁卫生，公共场地每天清扫、保洁，无积存垃圾，无乱堆乱放，下水道、沙井、化粪池通畅，公共用水池定期清洗。7、装有电梯的多层住宅，其每平方米建筑面积收费标准可达到0.80元。”本院认为，本案为物业服务合同纠纷。案涉法律事实发生在2021年1月1日之前，且本案原告主张2021年1月1日之前产生的物业费用，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因此，本案适用当时的法律、司法解释的相关规定处理。对于原告与业主之间存在争议的问题，本院综合评述如下：1、原告与物业之间是否存在物业服务合同关系的问题。本案中，原告既没有与该小区的建设单位签署前期物业服务合同，也没有与业委会或业主签署物业服务合同，但其通过该小区的前物业提供者接收了小区的物业管理业务并得到居委会的证明，实际进驻案涉小区并提供物业管理服务，因此本院确认原告自2019年1月1日起为案涉小区提供了物业服务。原告虽未与业主委员会或者业主签订书面物业服务合同，但其事实上已提供了物业服务，业主亦享受原告提供的物业服务，依据《合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，仍可确定双方之间存在物业服务合同关系，因此原告主张业主支付相应的物业费，本院予以支持。2、对于物业服务费用及其他费用的确定。对于原告所主张的关于调查问卷的问题，该调查问卷中的调查主体是肇庆市端州区安居家园物业管理服务有限公司，并无证据显示与原告存在关联，且原告亦未能证实案涉业主在该调查问卷上签名确认，因此对于该问卷关于收费部分的内容，不能认定对本案被告有约束力，因此本院认定双方没有明确的约定合同价款和履行期限。依据《合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”及第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”约定，双方没有约定物业费的支付标准和支付方式的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。对于履行期限，原告可以随时要求履行。结合小区的情况及相关的广东省物价局、省建设委员会《关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价规定》相关规定，案涉房产均为房改房，因此本院确定案涉小区物业服务费按照0.6元每平方米（相当二级标准）的70%计算为0.42元/平方米。对于原告主张的公共设备电费及维护费8元/月，垃圾清运费5元/月，上述费用均为基于设施维修、绿化的养护、环境卫生所产生，结合上述指导价文件规定，在双方没有明确约定的情况下，该部分费用应当已经包含在物业服务费中，因此原告向被告主张的公共设备电费及维护费、垃圾清运费，本院不予支持。3、对于被告主张的原告存在服务标准不达标的问题。虽然双方没有明确约定物业服务表项目及标准，但结合上述二级标准及原告自认的调查表的相关服务项目标准，结合业主反映及现场情况，可以认定原告确实存在绿化、卫生、设施、安保等事项服务瑕疵，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告作为物业服务公司，是以业主交纳的管理费维持日常运转及提供相应服务的，若业主均不交纳管理费，导致其无法运转及提供相应服务，最后利益受损的亦是业主自身，业主以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据，但鉴于各方并无对原告的服务瑕疵责任进行约定，因此本院酌定在被告应付给原告的物业服务费用中适当扣减处理，酌定确定案涉期间物业费按照每月0.4元/平方米支付，因此被告应付原告物业服务费为0.4元/平方米/月×64.16平方米×22个月=564.61元，原告超过该数额的诉请，本院不予支持，被告关于物业服务费的答辩意见，合理部分，本院予以支持。对于被告所主张的停车收费所属以及公示财务信息等主张，与本案属不同法律关系，如被告需要主张权利，可另循法律途径处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第三十六条、第三十七条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告由忠玉应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市三云物业管理服务有限公司支付2019年1月1日至2020年10月31日期间的物业服务费564.61元；二、驳回原告肇庆市三云物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费适用简易程序减半收取25元（原告已预交），由被告由忠玉负担并在本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告肇庆市三云物业管理服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  张伟强二〇二一年七月十四日书记员  朱梁凤