江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0381民初910号原告（案外人）：张茵，女，1963年8月30日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：王娟，江苏苏沂律师事务所律师。被告（申请执行人）：江苏新沂农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省新沂市新安街道钟吾路163号。法定代表人：宋良然，该单位董事长。委托诉讼代理人:王文兴，男，该单位律师事务部律师。第三人（被执行人）：新沂市华泰置业发展有限公司，住所地江苏省新沂市钟吾路84号。法定代表人：徐允，该单位经理。原告张茵与被告江苏新沂农村商业银行股份有限公司（以下简称新沂农商行），第三人新沂市华泰置业发展有限公司（以下简称华泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张茵的委托诉讼代理人王娟，被告新沂农商行的委托诉讼代理人王文兴到庭参加诉讼。被告华泰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张茵向本院提出诉讼请求：1.依法判决停止对张茵购买的位于江苏省新沂市××车库（以下简称涉案车库）强制执行，并解除对涉案车库的查封；2.依法确认涉案车库为张茵所有；3.诉讼费由新沂农商行承担。事实和理由：2016年，新沂农商行与新沂市瑞城商贸有限责任公司（以下简称瑞城公司）、华泰公司等金融借款合同纠纷一案，新沂市人民法院作出(2016)苏0381民初3972号民事判决，瑞城公司于本判决生效后十日内向新沂农商行偿还借款本金4399998元及相应利息；徐召峰、华泰公司等对上述借款本息承担连带保证责任。新沂农商行申请执行后，新沂市人民法院于2019年8月22日查封了涉案车库。张茵提起执行异议，新沂市人民法院于2021年1月12日作出(2021)苏0381执异12号执行裁定，驳回张茵执行异议请求。张茵不服该裁定，提起本案异议之诉，理由如下：1.2009年6月5日，张茵购买了华泰公司开发的新沂市××室房屋（以下简称301室房屋），并于2011年11月9日购买了涉案车库，按约定支付购房款及涉案车库款60000元。华泰公司在款项全部付清后，将××室房屋以及涉案车库交付张茵。张茵提交的301室房屋及涉案车库的买卖合同、发票单据等证据材料，证明了张茵已合法占有涉案房屋及车库，是涉案车库的实际所有权人。2.××室房屋及涉案车库是一个整体，涉案车库是按照购买××室房屋的楼号进行分配的，住户只能按照楼号购买与小区住房相配套的车库，非本小区业主不能购买涉案车库。3.张茵虽未提供书面的车库买卖合同，但根据××室房屋买卖合同可知，张茵购买的房屋价格每平方米为2468.66元/平方米，车库价格为2011.40元/平方米。按照市场正常价值，车库的价格无论如何不会高于房屋的价格。因此，张茵支付的6万元是涉案车库的全部价款完全符合客观事实的。新沂市人民法院在审查张茵提出的执行异议中，以无书面合同无法确定张茵是否支付涉案车库的全款为由，驳回张茵的异议请求，无事实与法律依据。4.张茵与华泰公司签订的房屋买卖以及车库合同是双方真实意思的表示，法律应予以保护。另外，口头合同是我国法律规定合同类型之一，双方已经按照约定全面履行了合同的义务，张茵也已按照约定一次性支付了房屋以及车库的全部款项，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效，应该受到法律的保护。综上，涉案车库虽然没有办理产权登记手续，但涉案车库实际交付后，张茵一直使用至今，涉案车库的所有权属于张茵所有。为此，张茵提起本案诉讼，请依法判决。新沂农商行辩称，新沂农商行根据新沂市不动产登记交易服务中心提供的产权信息登记表依法申请新沂市人民法院查封了华泰公司名下的涉案车库，张茵的主张无事实和法律依据，请依法予以驳回。新沂农商行系依法申请查封，并无过错，故本案诉讼费不论判决结果如何，均不应由新沂农商行承担。华泰公司未予述称。本院经审理认定事实如下：2017年9月14日，本院对新沂农商行诉瑞城公司、徐召峰、余士刚、张宇、马成、乔成刚、范莉、新沂市龙马湖农业发展有限公司、华泰公司、徐州亚皓国际贸易有限公司金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏0381民初3972号民事判决：一、瑞城公司于本判决生效后十日内偿还新沂农商行借款本金4399998元及利息（利息计算至2016年5月17日为1806640.99元，以后利息按合同约定继续计算至实际还款日）；二、徐召峰、余士刚、张宇、马成、乔成刚、范莉、新沂市龙马湖农业发展有限公司、华泰公司、徐州亚皓国际贸易有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任，在承担保证责任后，有权向瑞城公司追偿。根据新沂农商行的申请，本院于2019年7月10日立案强制执行，案号为（2019）苏0381执3074号。在本案执行过程中，本院于2019年8月22日作出（2019）苏0381执3074号执行裁定：查封华泰公司名下的位于新沂市××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号、××号车库，查封期限均为三年。新沂市自然资源和规划局于2019年8月22日收到上述执行裁定及协助执行通知书，并在送达回证上注明系轮候查封。案外人张茵对本案执行标的提出异议后，本院于2021年1月12日作出（2021）苏0381执异12号执行裁定，驳回张茵的异议请求。张茵不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，2009年6月5日，华泰公司与张茵签订《商品房买卖合同》一份，约定张茵购买涉案××室房屋，建筑面积290.52平方米（其中套内建筑面积262.71平方米，公摊面积25.3平方米），房屋总价为71.1万元，付款方式为首付款22.1万元，余款49万元贷款，双方对其他权利义务亦进行了约定。2009年9月4日，华泰公司向张茵出具××室房屋销售不动产统一发票，数额为71.1万元。2011年11月9日，华泰公司向张茵出具涉案车库的销售不动产统一发票，数额为6万元。2019年11月24日，新沂市鑫泰物业管理有限公司出具证明一份，主要内容为：张茵自2010年8月起向我公司缴纳××室以及车库××室的物业费至今。2020年1月9日，张茵向北京市第四中级人民法院起诉，案件名称为原告张茵与被告中合中小企业融资担保股份有限公司案外人执行异议之诉一案，后于2020年3月8日申请撤诉。再查明，涉案车库的不动产登记信息如下：不动产权证书号为苏(2016)新沂市不动产权第000××号，房屋所有权人为华泰公司，共有情况为单独所有，坐落新安镇××，不动产单元号320××××，房屋用途为车库，所在层/总层数为-1层/5，建筑面积为27.74平方米。诉讼中，张茵陈述张茵与华泰公司未就涉案车库签订书面合同，涉案车库是2011年购买，晚于301室房屋购买时间，涉案车库不存在以车库抵偿债务的情形，张茵于涉案车库发票记载日期以家中自有现金一次性付清购房款。后张茵表示涉案车库款支付时间为2009年6月5日，并提交当日的6万元收据照片，该收据照片载明：交款单位为徐成吉，数额为6万元，收款事由为9号楼3单元301室车库款，其上加盖华泰公司财务专用章，经办人处为“尹”。对该收据照片，张茵解释徐成吉是其丈夫逄忠海的朋友，因张茵夫妻在徐州，故联系徐成吉开车将儿子逄伟送至售楼处交纳车库款，车库款是张茵夫妇事先在家中备好的6万元现金。张茵陈述其家庭已经搬到徐州居住，301室房屋未装修，一直未使用，涉案车库简单装修。本院认为，《最高人民法院》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。只要买卖合同以有形的方式记录和固定在载体上，即成立书面买卖合同。本案中，张茵虽未与华泰公司签订可以网上备案的涉案车库的《商品房买卖合同》，但在华泰公司向张茵出具的销售不动产统一发票中记载了涉案车库的价格、房号等，可以确认张茵与华泰公司就涉案车库的买卖主要内容形成合意，并以有形的方式加以记录、固定，应当认为双方成立了合法有效的书面买卖合同，存在真实的涉案车库的买卖关系。根据审理查明的事实，301室房屋的对应买卖合同签订时间与车库款收据照片记载的支付车库款时间一致，但张茵却陈述其夫妻二人不在家，是案外人徐成吉带逄伟去交纳的车库款，故本院对张茵关于涉案车库款的支付情况的相关陈述不予采信。虽然涉案车款如何支付现无确切证据证实，但根据张茵提交的车库款发票可以认定华泰公司认可张茵已支付全部价款，且该时间远早于涉案查封时间。华泰公司后向张茵交付了涉案车库，张茵在本院查封前已合法占有了涉案车库。办理涉案车库的过户登记需要华泰公司向张茵发出通知并交付相应的资料，华泰公司未提交证据证明其已履行上述义务，故涉案车库未办理过户登记非因张茵的原因。综上，张茵对涉案车库请求排除执行的诉请符合法律规定，本院予以支持。因华泰公司尚未配合办理涉案车库过户的前提下，张茵可以根据合同约定要求华泰公司履行相应义务，故本院对张茵请求确认涉案车库是其所有的诉请不予支持。张茵关于解除查封的诉请，不属本案的审查处理范围，本案不予理涉。因涉案房屋仍登记在华泰公司名下，新沂农商行申请查封涉案房屋并无过错，故本案案件受理费应由张茵负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、停止对位于新沂市××室车库的执行。二、驳回张茵其他诉讼请求。案件受理费1300元，由张茵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  马会婷人民陪审员  胡春雷人民陪审员  刘祖红二〇二一年七月二十日书 记 员  张旖桐