上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终6007号上诉人（原审被告）：上海康邦房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区康桥镇沪南路2502号108室，经营地上海市静安区长乐路560号。法定代表人：卫平，董事长。委托诉讼代理人：姚尚宏，上海宇钧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张鞠铭，男，1981年10月12日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈芳，上海君澜律师事务所律师。上诉人上海康邦房地产开发有限公司（以下简称康邦公司）因与被上诉人张鞠铭商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初90231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康邦公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张鞠铭一审诉讼请求。事实和理由：张鞠铭向康邦公司主张代理费的条件：一是案外人单方违约导致商品房出售合同解除，二是案外人向康邦公司支付违约金。而康邦公司与案外人上海A有限公司（以下简称A公司）签订的商品房出售合同系协商解除，非单方原因导致，且案外人向康邦公司支付的款项性质为经济损失，而非解约违约金，不符合康邦公司支付代理费的两个条件，故张鞠铭无权向康邦公司主张代理费。综上，一审判决有误，请求二审法院依法纠正。张鞠铭辩称，不同意康邦公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。张鞠铭向一审法院起诉请求：康邦公司支付代理服务费人民币（下同）90万元。一审法院认定事实：2016年9月30日，康邦公司（甲方）与上海B有限公司（以下简称B公司、乙方）签订《代理合同》，约定甲方委托乙方独家代理销售甲方开发的XX花园物业。其中合同第七条第1款约定，若客户原因导致认购书、商品房出售合同等认购文件终止或解除的，客户的定金被甲方没收或向甲方支付违约金的，甲方应向乙方支付该违约金的50％作为代理服务费，乙方不再收取其他费用。2017年6月16日，B公司作为康邦公司授权方与A公司法定代表人乔某签订《房屋定金协议书》，约定A公司购买浦东新区XX路XX、XX-XX（单）、XX、XX号商铺，总价4，800万元。2017年7月31日，甲方康邦公司与乙方A公司签订三份《上海市商品房出售合同》，分别约定由乙方购买上海市浦东新区XX路《XX园》XX号XX层XX层室房屋、XX、XX号XX层XX层室房屋、XX-XX单号XX层XX层室房屋，合同总价分别为24，535，310元、9，351，283元、14，113，407元，三套房屋合计4，800万元。其中合同第五条约定，乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过90天，甲方有权单方解除本合同。2018年7月12日，A公司向一审法院提交起诉状，起诉康邦公司要求：1．确认双方之间的《上海市商品房出售合同》已经解除；2．立即返还购房款。后诉前调解未成，于2018年9月12日立案，案号为（2018）沪0115民初70928号、70930号、70932号。2018年10月29日，经一审法院主持调解，双方自愿达成如下协议：70928号：一、A公司与康邦公司于2017年7月31日签订的《上海市商品房出售合同》（201700223359）于2018年1月4日解除；二、康邦公司于2018年12月31日返还A公司购房款282.8万元；三、案件受理费29，424元，减半收取计14，712元，由康邦公司负担。70930号：一、A公司与康邦公司于2017年7月31日签订的《上海市商品房出售合同》（201700223338）于2018年1月4日解除；二、康邦公司于2018年12月31日返还A公司购房款233.52万元；三、案件受理费25，481元，减半收取计12，740.50元，由康邦公司负担。70932号：一、A公司与康邦公司于2017年7月31日签订的《上海市商品房出售合同》（201700223313）于2018年1月4日解除；二、康邦公司于2018年12月31日返还A公司购房款613.68万元；三、案件受理费54，757元，减半收取计27，378.50元，由康邦公司负担。2018年10月18日，康邦公司以A公司拒不支付房款构成根本违约为由，向一审法院提交起诉状，要求：1．解除上述三份出售合同；2．A公司赔偿违约金；3．A公司赔偿预期利益损失。一审法院于2018年12月4日立案。一审法院于2019年7月3日作出（2018）沪0115民初91314号、91315号、91316号民事判决书，判决：A公司支付康邦公司经济损失（三案分别以未付款7，016，083元、11，285，407元、18，398，510元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2017年11月1日起计算至2018年10月29日止）；驳回康邦公司其余诉讼请求。另法院在“一审法院认为”部分认定：“开具发票并非合同的主要义务，当事人不能以对方当事人未开具发票为由拒绝履行付款义务，目前没有证据证明康邦公司要求A公司汇款至案外人账户，因此A公司拒付房款应属违约”“康邦公司于2017年12月12日发出律师函时确实已享有解除权，但律师函的内容主要是房款支付催告，并非直接行使单方解除权的解除通知，双方合同未在律师函到达A公司时解除。故一审法院认定，双方系协商一致解除合同，但康邦公司未放弃追究A公司违约及赔偿责任的权利”“现双方合同并非康邦公司行使单方解除权而解除，故康邦公司要求按双方合同第12条的约定支付解约违约金，一审法院不予支持”。判决后，康邦公司与A公司不服提起上诉。二审期间在法院主持下，双方达成调解，上海市第一中级人民法院出具（2019）沪01民终11354号、11355号、11356号民事调解书，调解协议第一条内容为：A公司在三案中分别支付康邦公司经济损失36万元、90万元、54万元，以上合计180万元。一审中，张鞠铭认为《代理合同》第七条第1款前面约定“客户的定金被甲方没收或向甲方支付违约金的”，后面约定“甲方应向乙方支付该违约金的50％作为代理服务费”，未提及定金，显然该条款中约定的“该违约金”包括定金、赔偿损失等客户因违约而承担的所有责任。故上述条款中的“违约金”系广义的违约金，客户承担的补救措施、赔偿损失等所有违约责任均属该条约定的“违约金”，A公司因三份民事调解书支付康邦公司的180万元经济损失具有违约金性质。一审法院认为，康邦公司与B公司签订的《代理合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效，当事人均应全面、切实履行。《代理合同》第七条第1款约定了代理费支付条件和标准，即康邦公司支付代理费有二个条件：客户原因导致认购书、商品房出售合同等认购文件终止或解除；客户的定金被甲方没收或向甲方支付违约金。结合本案，其一，不论从（2018）沪0115民初91314号、91315号、91316号三案中一审关于“A公司拒付房款应属违约”“康邦公司于2017年12月12日发出律师函时确实已享有解除权”的认定内容，还是二审中双方达成调解，由A公司支付康邦公司经济损失的最终诉讼结果，均体现出案涉出售合同系因A公司原因解除。其二、违约金是指按照当事人的约定或法律直接规定，一方当事人违约时，应向另一方支付的金钱。违约金的主要法律特征为数额的预先确定性，这样可免去非违约方在另一方违约后就实际损失所负的举证责任。故约定的违约金视为因违约造成的损失赔偿。就本案而言，A公司向康邦公司支付的经济损失，其实质就是A公司因其违约应向康邦公司承担的违约损失赔偿金，张鞠铭要求康邦公司按A公司损失赔偿额50％支付代理费的诉请，符合双方约定，一审法院予以支持。康邦公司以违约金和损失赔偿为二个不同概念为由，拒绝支付代理费，缺乏依据。一审法院审理后，于2021年2月1日作出判决：上海康邦房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付张鞠铭代理服务费90万元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12，800元，减半收取计6，400元，由上海康邦房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，B公司于2019年8月22日注销登记。张鞠铭是B公司的唯一股东。本院认为，本案二审的争议焦点在于张鞠铭在本案主张的代理服务费是否符合《代理合同》约定的支付条件。根据康邦公司与B公司签订的《代理合同》第七条第1款的约定，康邦公司支付代理费的条件有两个：一是客户原因导致认购书、商品房出售合同等认购文件终止或解除；二是客户的定金被康邦公司没收或向康邦公司支付违约金。从康邦公司与A公司之间的多次诉讼及调解的过程来看，双方虽系协商解除合同，但合同解除的原因在于A公司，故符合代理费支付的第一个条件。A公司与康邦公司之间的调解款项名目虽为赔偿损失，但该损失与违约金同属于解除合同的法律后果，故一审法院认定符合合同解除的第二个条件，并无不当，本院予以认同。综上所述，康邦公司的上诉主张，不能成立。一审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12，800元，由上海康邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……