广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初6515号原告：黄某嫣，女，1975年5月9日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：刘某龙，系广东国晖（广州）律师事务所律师。被告：林某，男，1984年2月7日出生，汉族，住湖北省桃市，原告黄某嫣诉被告林某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告黄某嫣及其委托诉讼代理人刘某龙到庭参加诉讼，被告林某经合法传唤，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄某嫣向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋租赁合同》解除；2.被告保证金30000元没收；3.被告交回房屋；4.被告清缴：2021年1月租金8500元；从2021年2月1日至房屋交回占用费（按8500元/计算）；房屋交回前水电费、卫生费；5.被告承担本案诉讼费、律师费。事实和理由：2019年11月16日，原告同被告签订《房屋租赁合同》，原告将坐落在广州市大石镇大山村的楼房一栋出租给被告居住出租屋使用，租赁期限6年，自2020年1月1日至2025年12月30日止，租金为每月人民币8500元，租金按月结算，延期十天内未按时交租金，作为违反租赁合同，原告有权没收房屋并没收保证金，房屋租赁保证金3万元，并约定被告违约，原告有权解除合同并没收保证金。基于疫情原因，应被告请求原告同意：免租金装修漆45天（至2019年12月31日）；2020年1月1日至2020年2月28日免租金；2020年3月1日至2020年12月31日月租金减免按6500元收取；2021年1月起租金按原合同履行。2021年1月2日原告微信通知提示被告“今年按合同收8500元每月”，2021年1月15日原告再次微信正告被告“今天还不给房租8500元后果自负按合同办事”。鉴于被告延期20天了仍不支付租金8500元，2021年1月20日原告委托律师发律师函给被告“因被告违约解除合同收回房屋并没收保证金，请被告在收函之日起7日内支付2021年1月租金8500元，交会房屋，结清水电费，房屋恢复原状”，被告至今置之不理。综上，被告无视同原告订立的租赁协议，不依约向原告支付2021年1月租金8500元，原告经多次催告催收，被告仍不支付上述租金，严重侵害原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告林某未进行答辩，亦未提供证据。原告黄某嫣围绕诉讼请求依法提交了证据：1.房屋租赁合同，证明合同约定情况；2.2021年1月2日微信通知提示，证明履行通知提示“今年按合同收8500元每月”;3.2021年1月15日再次微信告知，证明告知“还不给房租8500元按合同办”法律后果;4.2021年1月20日律师函，证明通知“因承租方违约，出租房解除合同，收回房屋并没收保证金，要求支付2021年1月租金8500元，结清水电费，房屋恢复原状”事实;5.EMS律师函（2016958715535），证明2021年1月20日EMS林某律师函;6.EMS律师函（2016958715535）签收查询，证明2021年1月22日EMS律师函林某本人签收。被告林某经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，视为其放弃对原告提供证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院对原告提供的上述证据予以确认并在卷佐证。本院综合分析原告提供的证据和庭审的陈述，认定以下事实：案涉租赁房屋位于广州市番禺区大石镇大山村（整栋），面积约300平方米，黄某嫣自述该房屋并无取得房产证或建设工程规划许可证。2019年11月16日，原告黄某嫣（出租人，甲方）与被告林某及案外人方卫松（承租人，乙方）签订《广州市租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市大石镇大山村富山路富山一街26号之一的楼房一栋出租给乙方作居住出租屋使用；租赁期限6年，自2020年1月1日至2025年12月30日止，租金为每月人民币8500元；租金按月结算，延期十天内未按时交租金，作为违反租赁合同，甲方有权收回房屋并没收保证金；从第2022年1月1日开始，按上年租金基数8500元递增5%，即人民币8925元；2024年1月1日开始递增5%租金9370元；乙方在合同期内向甲方支付房屋保证金人民币30000元。到期结清水电费，卫生费等一切费用后无息归还，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退给乙方；租赁合同签订后即产生法律效力，任何一方不得无故终止合同。乙方违约，甲方有权解除合同并没收保证金，甲方违约或无故收回房，必须赔偿乙方双倍保证金，以及乙方在出租屋内购置的所有物品的原价；租赁期间该房屋产生的房屋租金，其他费用（如卫生、水电费、电视费、网费、保险费租赁税等）由乙方缴纳，如果乙方不按时向收费单位缴纳，作乙方违约处理；本合同在履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，依法向人民法院起诉，或向仲裁委员申请仲裁；等等。合同签订后，黄某嫣收取林某保证金30000元，并将案涉房屋出租给林某使用。合同履行过程中，由于被告未按时足额支付租金，原告遂提起本案诉讼要求解除合同。庭审中，原告自述：从起租的第一个月开始，由于疫情原因，双方经协商我方同意第一年租金按6500元每月收取，第二年租金按原合同执行。2020年1月，被告只支付了6500元每月的租金，没有按照合同约定支付每月租金8500元。另补充，从2020年1月1日至2020年2月28日为免租期，所以，我方从2020年3月1日开始收取租金。我方认为，被告没有按照原合同履行相应的义务，所以我方要求解除合同。此外，原告陈述：按照合同的约定，被告应当支付租金8500元/月，但是从2021年1月1日至2021年6月的租金被告仍然按照每月6500元支付，每月差额2000元，所以被告应当支付我12000元差额部分的租金。从下个月即2021年7月开始，按照8500元每月收取，直至将房屋还给我方为止。案涉物业的水电费等费用，被告截止至庭审结束时已缴清。本院认为，本案争议的法律事实发生的时间在2019年11月至2021年6月，本案争议的法律事实发生的时间在2020年9月至2021年1月，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，审理本案应当适用《中华人民共和国民法典》。原、被告2019年11月16日签订的《广州市租赁合同》记载，案涉租赁物位于广州市番禺区大石镇大山村（整栋），该房并未取得房产证或建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”及《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事行为无效或者被撤销后，因该民事行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原、被告2019年11月16日签订的《广州市租赁合同》因在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设而无效，原告要求被告返还案涉租赁物的诉讼请求本院予以支持，但是原告因《广州市租赁合同》收取被告的保证金30000元应予以退还。关于原告主张的占用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，案涉《广州市租赁合同》虽无效，但原告主张参照《广州市租赁合同》约定租金标准8500元/月主张占用费的，本院予以支持。故此，被告应向原告支付2021年1月1日起至2021年6月30日止的占用费差额12000元，并且从2021年7月1日起至案涉租赁物交回原告黄某嫣管业为止的占用费（从2021年7月1日起至2021年12月31日止按8500元/月的标准支付，从2022年1月1日起至2023年12月31日止按8925元/月的标准支付，从2024年1月1日起按9370元/月的标准支付）。原告主张的律师费，事实和法律依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第一千二百六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告林某于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市番禺区大石镇大山村（整栋）物业交回原告黄某嫣管业；二、被告林某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄某嫣支付2021年1月1日起至2021年6月30日止的占用费差额12000元；三、被告林某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄某嫣支付从2021年7月1日起至位于广州市番禺区大石镇大山村（整栋）物业交回原告黄某嫣管业为止的占用费（从2021年7月1日起至2021年12月31日止按8500元/月的标准支付，从2022年1月1日起至2023年12月31日止按8925元/月的标准支付，从2024年1月1日起按9370元/月的标准支付）；四、原告黄某嫣于本判决发生法律效力之日起七日内向被告林某退还保证金30000元；五、驳回原告黄某嫣的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3575元，原告黄某嫣已预缴（判决生效后可申请退还不应由其负担的费用），该费由原告负担275元，被告林某负担3300元（判决生效后七日内向本院交费，逾期的，本院立案强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员  崔淑冰二〇二一年七月十五日书记员  张 荣