四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书（2021）川0704民初2269号原告：四川鑫泰物业服务有限公司，住所地：绵阳市游仙区滨江东路南段3号。法定代表人：汪文斌，法人。委托诉讼代理人：李玉恒，四川英冠律师事务所律师。被告：王静，男，汉族，生于1977年3月14日，住重庆市万州区。被告：郑能清，女，汉族，生于1978年08月16日，住四川省绵阳市高新区。原告四川鑫泰物业服务有限公司与被告王静、郑能清物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川鑫泰物业服务有限公司之委托诉讼代理人李玉恒到庭参加诉讼，被告王静、郑能清经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告四川鑫泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照1.2/月/平方米立即支付2015年1月1日起至2018年4月30日止的物业管理费4996.8月，按照6元/月支付垃圾清运费240元，共计5236.8元。2、判令被告按照未支付总金额的5%支付违约金。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年1月四川龙都实业有限公司就其开发建设的“布鲁斯﹒国际新城B区项目”与原告签订了《前期物业服务合同》约定，由原告从事该项目物业服务和管理工作，服务期限自2008年11月30日起至项目小区业务大会另选聘物业服务企业并重新签订合同之日止，项目所涉物业按照,高层住宅1.56元/㎡；多层住宅0.78元/㎡；营业和办公用物业1.5元/㎡；住宅改商(办公)则按2元/㎡标准收取物业服务费，另合同还就权利义务和违约责任等其他，作出了明确约定。成约后原告立即组织相关物业服务人员，进驻布鲁斯·国际新城B区项目，对项目进行物业服务和管理工作。原告服务期间，被告购买并入住“布鲁斯·国际新城B区”20栋1单元104号房屋，被告拖欠2015年1月1日起至2018年4月30日期间的物业费至今不予缴纳，期间原告多次向被告催缴相关费用，但被告均以各种理由搪塞拖延不予支付。原告认为，合法的权益应当予以保护，被告不予缴纳物业服务费行为，违反了相关合同约定属违约行为，同时，也侵害了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，特根据《民法典》等相关法律法规之规定依法向贵院提起诉讼，望贵院依法判决如所请。被告王静未到庭也未提交书面答辩状。被告郑能清未到庭也未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2008年1月4日，原告（乙方）与甲方四川龙都实业有限公司签订前期物业服务合同，约定合同期限：物业承接验收2008年11月30日至本小区业主大会选聘物业服务企业重新签订合同止。同时合同第八条物业服务收费约定：物业服务费自物业移交（入住生效次日）开始计费，每半年首月首日缴费。1、高层住宅1.56元/㎡；多层住宅0.78元/㎡；营业用物业1.5元/㎡（一楼）；办公用物业1.5元/㎡（一楼）；住宅改商(办公)2元/㎡；3、乙方按照上述标准收取物业管理服务费，并按照合同约定的服务标准和内容提供服务。被告王静与被告郑能清于2009年4月2日与四川龙都实业有限公司签订商品房买卖合同，该商品房位于绵阳市高新区虹阳街1号20幢1单元1楼4号，钢混结构，为住宅用房，套内面积87.09㎡，公摊面积16.92㎡，合计面积104.01㎡，总价284000.00元。2014年11月27日，原告新泰物业发出入住通知单。自2016年11月2日至2020年12月31日起，原告新泰物业服务有限公司陆续发出6张催费通知单，向被告王静、郑能清催收物业管理费；2016年11月2日发出第一张催费通知单，欠费起止日期为2015年1月1日至2016年10月31日，欠费金额2878元；2017年1月2日发出第二张催费通知单，欠费起止日期为2015年1月1日至2017年12月31日，欠费金额4493元；2018年1月3日发出第三张催费通知单，欠费起止日期为2015年1月1日至2017年12月31日，欠费金额4709元；2018年6月22日发出第四张催费通知单，欠费起止日期为2015年1月1日至2018年4月30日，欠费金额5232元；2019年12月31日发出第五张催费通知单，欠费起止日期为2015年1月1日至2018年4月30日，欠费金额5232元；2020年12月31日发出第六张催费通知单，欠费起止日期为2015年1月1日至2018年4月30日，欠费金额5232元。原告举出《垃圾委托清运合同》、《巡逻巡查记录表》、《保修登记本》、《清洁保洁检查记录表》等拟证明原告鑫泰物业提供了完善的物业服务，并以每月6元／户的标准代收代缴了垃圾清运费。上述事实有当事人身份信息、《前期物业服务合同》、商品房买卖合同、《物品领用登记表》、电梯保养单、保洁签到表、欠费催缴函等证据在案佐证，足以认定。本院认为：四川龙都实业有限公司与四川鑫泰物业服务有限公司签订的《布鲁斯·国际新城B区物业服务合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同对布鲁斯·国际新城B区全体业主均具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”以及第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，《布鲁斯·国际新城B区物业服务合同》中约定的高层电梯住宅物业服务收费为每月1.56元/㎡对原、被告双方具有约束力。因原告只按每月1.2元/㎡主张，低于合同约定的金额，系原告对其权利的自由处分，本院予以支持。综上，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告作为该小区的物业管理企业，已对小区提供了相应的物业服务，且经过书面催收，被告应按合同约定支付物业服务费经计算应该40个月，计算方式（104.01㎡×40个月×1.2元／月/㎡）=4992.48元，本院予以支持，原告主张金额为4996.8元，计算错误，超出部分本院不予支持。关于垃圾清运费的收取，因收款单位系市环卫处，其收取标准系政府出台，因此原告向被告收取垃圾清运费合法且标准合理，故对原告要求被告支付从2015年1月至2018年4月30日的垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持，计为240元（6元/户/月×40月）。上述两项费用共计5232.48元，本院予以支持。关于违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按照合同约定缴纳物业管理费及垃圾清运费的行为属于违约行为，但考虑到原告本身存在被告所陈述的一些服务不完全尽人意之处，据此，对原告主张的违约金不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：一、被告王静、郑能清于本判决生效后五日内向原告四川鑫泰物业服务有限公司支付2015年1月1日至2018年4月30日止的物业服务费4992.48元，垃圾清运费240元，合计5232.48元。二、驳回原告四川鑫泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费25元，由被告王静、郑能清承担（该款原告已预交，二被告在履行判决义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  奂思宇二〇二一年七月八日书记员  龚 苓