福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终5473号上诉人（原审原告）：张娜，女，1971年3月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：肖治雷，福建宽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭璐峰，福建宽达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林燕芬，女，1982年7月22日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人：张梅凤，福建联合信实（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨珍，福建联合信实（福州）律师事务所律师。原审第三人：福州合壹置业有限公司，住所地福建省福州市闽侯县甘蔗街道滨城大道69号闽商大厦（现：闽商财富中心）1#、2#楼22层2201、2202、2209办公。法定代表人：林明明。委托诉讼代理人：刘必泉，男，公司员工。上诉人张娜因与被上诉人林燕芬、原审第三人福州合壹置业有限公司（以下简称合壹置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2021）闽0121民初2509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张娜上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项、第三项，改判由林燕芬向张娜支付50000元违约金及8000元律师费。2.本案一审、二审诉讼费由林燕芬承担。事实与理由：一、林燕芬为达成本案房产交易，明知涉案房产的开发商福州兴逸房地产开发有限公司逾期办证一年多而无法开具不动产销售发票，故意向张娜隐瞒该重大事实真相，恶意向张娜虚假承诺并以欺诈方式告知已经可以办理其名下《不动产权证书》，导致本案违约行为发生，主观恶意明显，严重违背诚实信用原则，违背契约精神，一审法院对此未进行认定，属事实认定不清。首先，林燕芬早在2019年12月1日就已知晓无法开具不动产销售发票，但其仍恶意隐瞒真相，虚假承诺，进而与张娜于2021年2月4日签订案涉《房产买卖合同》。张娜并不知晓福州兴逸房地产开发有限公司已逾期办证长达一年两个月之久，导本案合同根本目的无法实现。林燕芬与福州兴逸房地产开发有限公司之间的违约责任纠纷与张娜无关，林燕芬作为完全民事行为能力人，怠于追究福州兴逸房地产开发有限公司违约责任而产生的后果，应由其自行承担，不应强加给张娜。其次，经向林燕芬及中介方邮寄律师函要求妥善处理本纠纷之后，林燕芬仍无动于衷，对律师函置之不理，对其既定违约事实不予处理，更说明主观恶意明显。二、林燕芬未按照《房产买卖合同》约定，在合同签署后五个工作日内办理其名下《不动产权证书》收件受理手续，已构成违约，根据《房产买卖合同》第九条第6项、第8项约定及《中华人民共和国民法典》第五百八十二条、第五百八十八条规定，林燕芬应当支付违约金50000元及因主张违约责任所产生的律师代理费8000元。一审法院在已认定林燕芬构成违约的情况下，以律师费属于张娜自己的损失而未支持张娜的上述诉请，属事实认定不清，证据不足、适用法律错误。首先，涉案《房产买卖合同》第九条第6项、第8项已明确约定了一方违约时，守约方有权要求违约方支付违约金50000元及主张违约责任所产生的律师代理费，并未约定该违约责任的承担必须以造成损失为前提，且该违约条款同时约束张娜与林燕芬。涉案房屋合同总价款为447000元，与法律规定的不能超过合同总金额的30%即不能超过120000元相比，约定的违约金50000元并不高，一审法院以违约金过高、足以弥补损失为由，不支持张娜关于支付违约金及律师费的诉请依据不足，适用法律错误。其次，根据《中华人民共和国民法典》在第五百八十二条、第五百八十四条规定，当事人承担约定的违约责任以存在违约行为为条件，并不以是否造成损失为前提，而若因违约方的违约行为造成守约方损失的，违约方除了承担约定的违约责任外，还应当按照《中华人民共和国民法典》第五百八十四条之规定赔偿守约方因违约行为造成的损失。故张娜诉请林燕芬支付违约金50000元及律师费8000元，有合同依据及法律依据，应当予以全部支持。林燕芬辩称，一、本案纠纷的产生由多方面原因造成，虽然林燕芬未按房屋买卖合同约定在签署合同过程后于5个工作日内办理不动产权证书收件受理手续，存在一定的过错，但是导致不能办理收件手续的原因在于福州兴逸房地产开发公司及税务机关。林燕芬与张娜签订房产买卖合同前，案涉房屋所在闽侯时代广场仍可开具发票，所以林燕芬才与张娜签订合同。案涉合同是双方协商一致，合法成立的。合同签订后，林燕芬积极联系开发商、物业，到不动产中心以及税务机关处理办理产权材料事宜。林燕芬并非不愿意继续履行合同，而是因福州兴逸房地产开发有限公司未按时提供办理不动产权登记的材料给合壹置业保管。作为买方的张娜，在签订合同时已经知晓案涉房屋发票未开出来没有办证，不存在林燕芬隐瞒事实。张娜自愿承担相应风险，自身亦存在一定过错。二、林燕芬完全不存在张娜诉称的主观故意或恶意虚假承诺，林燕芬不可能明知无法开具发票、不能办理收件手续仍与张娜签订合同，林燕芬只是因为资金周转困难，才委托中介出售房产。三、本案张娜购房目的具备实现的可能性，林燕芬并无不愿意出售给张娜的意思表示，也未丧失案涉房屋处分权，仅因开发商与税务机关的原因，被限制开票，该问题现已解决，林燕芬已到开发商处登记开票，案涉合同是可以履行的。即使张娜要求解除合同，其仅付定金20000元，一审判决违约金20000元已足以弥补其损失。林燕芬分文未收却要承担20000元违约金，已受到了相应惩罚。合壹置业述称，其为本案提供服务时，林燕芬始终积极配合，本案纠纷的产生主要由于开发商不能开具发票。张娜向一审法院起诉请求：1.判令解除张娜与林燕芬于2021年2月4日签订的《房产买卖合同》；2.判令林燕芬立即向张娜退还定金20000元；3.判令林燕芬立即向张娜支付违约金50000元；4.判令林燕芬向张娜支付律师代理费8000元；5.本案诉讼费、诉讼保全费等由林燕芬承担。一审法院认定事实：2021年2月4日，林燕芬（甲方）与张娜（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定林燕芬将坐落于福州市闽侯县××街道××道××号××广场××＃××＃楼××层××办公的房产（建筑面积：37.34平方米）以447000元出售给张娜。该合同第七条第二款约定甲乙双方自行协商同意购房定金为20000元，甲乙双方自愿选择支付方式为签署本合同当日，乙方直接向全额购房定金交由服务费监管。第九条第六款约定房屋所有权变更至乙方名下前，甲乙双方任何一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金直至违约方履约止。自违约行为发生之日起超过十日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十五日仍未履约的，守约方可单方依法解除本合同，并有权要求违约方支付违约金50000元。第八款约定,交易过程中，因一方违约引起诉讼的，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费、诉讼费、诉讼保全费等以及产生的居间服务费、交易服务费及交易过程中产生的其他费用。第十六条补充协议第三款约定甲方产权办理协议：上述房产甲方名下《不动产权证书》尚未办理，甲方明确已可以办理，乙方同意继续进行本宗交易。乙方认可上述房产的建筑面积及实际坐落地址以办理出件后的《不动产权证书》登记为准。甲方承诺于签署本合同后五个工作日内办理甲方名下《不动产权证书》收件受理手续，办理《不动产权证书》的收件材料由甲方负责备齐，收件受理后的受理单由交易服务方保管，甲方应按受理单指定日期办理缴税及领取《不动产权证书》，办理一道产权证税费、公共维修基金、一道土地证费用由乙方承担……合同签订当日，张娜将购房定金20000元交由合壹置业监管。因林燕芬未办理《不动产权证书》的收件受理手续，张娜于2021年3月18日分别向林燕芬和合壹置业发送《律师函》，要求分别承担相应的违约责任。另查，因本案诉讼，张娜已实际支出律师费8000元。一审法院认为，林燕芬与张娜签订的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。合同签订后，张娜已按约定将购房定金20000元交由合壹置业监管，但林燕芬未按合同约定在签署《房产买卖合同》后五个工作日内办理其名下《不动产权证书》收件受理手续，已构成违约应承担相应的违约责任，故张娜要求解除双方之间签订的《房产买卖合同》，符合合同及法律规定，一审法院予以支持。关于张娜要求林燕芬退还定金20000元的诉求，根据合同约定张娜及林燕芬自行协商同意将该笔定金交由合壹置业监管，因此合同解除之后应由合壹置业将该笔款项退还张娜，故对张娜该项诉请一审法院不予支持。关于张娜要求林燕芬支付违约金50000元的诉求。双方虽在合同中约定了一方违约，守约方有权要求违约方支付违约金50000元。但林燕芬认为张娜主张的违约金过高，申请一审法院予以调整。鉴于《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定的违约金制度是以补偿性为主，惩罚性为辅。结合本案中张娜在购买房屋时已明知诉争房屋不动产权证尚未办理，其自身亦存在一定过错；庭审中林燕芬也明确表示可以继续履行合同，但张娜不同意，且张娜目前只付了20000元的定金交付给合壹置业进行监管等情况。一审法院认为，张娜诉请50000元违约金过高，一审法院依法对违约金予以适当调整，林燕芬应向张娜支付20000元违约金，张娜诉请违约金超出部分，一审法院不予支持。张娜虽因本案诉讼已实际支出律师代理费8000元，但律师费属于张娜的损失，林燕芬向张娜支付的20000元已足以弥补张娜的损失，故对张娜该项诉求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条第三款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条第二款、第五百九十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除林燕芬、张娜于2021年2月4日签订的《房产买卖合同》；二、林燕芬应于本判决生效之日起十五日内支付张娜违约金20000元；三、驳回张娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费8005元，因适用简易程序审结，减半收取计4002.5元，由林燕芬负担。二审中，林燕芬向本院提交福州市12345便民服务平台答复，证明案涉房屋已具备开具发票。本院经审查认为，福州市12345便民服务平台答复仅为可以联系开发商申请开具发票，如拒绝开票可以联系税务人员，且截至二审庭审，林燕芬尚未开具讼争房屋发票，该证据不足于证明待证对象。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉合同约定林燕芬应在签订合同五日内办理不动产权证书，林燕芬未能按期办理已经构成违约。林燕芬主张未能办理产权证书因开发商未能及时开具不动产发票导致，其不具有主观违约恶意，不足以免除其违反合同约定而应承担的违约责任。同理，即便在签订合同之前或有其他住户可以办理权属证书，其作为房屋出卖人，作出五日内办理不动产权证承诺后未能按约履行仍应承担违约责任，故其二审诉讼中申请调取讼争房屋同小区其他住户已经获开不动产发票并办理权属证书的相关材料已无意义，对该申请不予准许。本案双方对案涉合同系因林燕芬未能按时办理不动产权属证书引发本诉并无争议。双方争议焦点主要在于合同约定的违约金是否过高应予调整。本院认为，违约金的认定应综合讼争合同的约定、合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及违约方给守约方造成的损失情况，同时衡量公平原则和诚实信用原则合理认定。张娜主张林燕芬明知无法开具发票却签订合同、怠于向开发商主张权利导致未能开具发票的后果具有明显主观恶意，林燕芬抗辩称其事先认为可以开具发票其非恶意违约。对此本院认为，首先，开具发票确实涉及开发商、税务等案外第三方，主动权并不在林燕芬，其次，林燕芬作为出卖人，未能开具发票将承担违约责任，签订合同后办理不动产权属证书前林燕芬未能因合同获得利益，张娜主张林燕芬系主观恶意违约以获得签订合同机会有违常理，亦无证据支持，不予采信。本案中，林燕芬未按约办理权属证书，违约在先，并因违约行为导致合同解除，应承担相应违约责任。考虑到在签订合同之时张娜对讼争房屋尚未办理不动产权属证书明知，存在一定过错，以及双方于2021年2月4日签订合同至2021年3月29日张娜诉请解除合同时间及合同签订后张娜支付定金20000元、林燕芬违约情节及张娜未提交证据证明其实际损失等综合因素，本院认为一审法院作出的综合调整并无不当，予以维持。综上所述，张娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费750元，由张娜负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐文生审 判 员 张 敏审 判 员 张力群二〇二一年七月二十三日法官助理 贲丹丹书 记 员 林 舒