四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川13民终179号上诉人（原审原告）：李涛，男，汉族，1990年2月6日出生，住广安市广安区。委托诉讼代理人：梁琛，四川百柯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川省南充市恒兴房地产开发有限公司荣星分公司，住所地四川省南充市顺庆区花园路8号5幢1层52号。负责人：唐志云，该公司经理。委托诉讼代理人：张荣辉，四川泰宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：田芹，四川泰宇律师事务所律师。原审第三人：唐子钧，男，汉族，1986年12月1日出生，住四川省南充市顺庆区。委托诉讼代理人：廖婷婷，四川泰宇律师事务所律师。原审第三人：宋仕贵，男，汉族，1974年7月3日出生，住南充市顺庆区。委托诉讼代理人：廖婷婷，四川泰宇律师事务所律师。上诉人李涛因与被诉人四川省南充市恒兴房地产开发有限公司荣星分公司（以下简称“恒兴房产公司”）、原审第三人唐子钧、宋仕贵房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初7225号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李涛上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人赔偿因侵犯承租人房屋优先购买权而给上诉人造成的损失人民币20万元整，包括房屋的价差即预期收益的损失、同地段同类型房屋开展相同经营的场地租金的损失两部分；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决以上诉人未能提供丧失优先购买权而产生损失的相关证据为由驳回上诉人的全部诉讼请求，认定事实不清，裁判方式明显有误。上诉人与被上诉人于2014年11月2日签订案涉房屋的《房屋租赁合同》，租期自2015年7月10日至2021年7月10日。之后，被上诉人于2015年9月10日将34、35、36号房屋以260,680元的价格售于原审第三人唐子钧，将37、38、39号房屋以247,800元的价格售于原审第三人宋仕贵，却一直未将上述事实告知上诉人。直到2016年6月唐子均、宋仕贵上门要求腾房搬迁时，上诉人才知晓案涉房屋已经出售给他人的事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，本案被上诉人侵害上诉人作为承租人的优先购买权，势必导致上诉人将承受房屋额外购置费等巨额经济损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”原审判决在认定上诉人作为承租人的优先购买权已经遭受被上诉人侵害的情况下，却又对上诉人相关经济损失的主张不予支持，不仅不符合逻辑，更与前述法律规定相悖，明显有失妥当。恒兴房产公司辩称，上诉人的上诉请求于法无据，不应得到支持。根据李涛在一审起诉状中的陈述，李涛在恒兴房产公司于2016年6月通知其向唐子钧、宋仕贵缴纳房租时，已经知道案涉房屋已经出卖给唐子钧、宋仕贵。此后，李涛自行与唐子钧、宋仕贵协商继续履行案涉《租赁合同》事宜，而李涛在此期间并未就优先购买权提出任何异议。后因李涛拖欠房租导致唐子钧、宋仕贵向一审法院提起诉讼，一审法院判决李涛与唐子钧、宋仕贵继续履行原《租赁合同》。此后，李涛才向法院提出其具有优先购买权，企图从中牟利。李涛并未提供其购买同类房屋、产生额外购置费的依据。唐子钧、宋仕贵述称，本案讼争的优先购买权的问题与我方无关，请法院依法裁决。李涛向一审法院起诉请求：判令恒兴房产公司赔偿因侵犯优先购买权给李涛造成的损失共计20万元整；2、本案诉讼费用由恒兴房产公司承担。一审法院认定事实：2014年11月2日，恒兴房产公司法定代表人唐志云的妻子林冬琼代表恒兴房产公司(甲方)与李涛(乙方)签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意将所属的位于南充市租给乙方使用；租期2015年7月10至2021年7月10日；第一年租金为3.8万元，在租赁期间租金每年递增10%；房租一年一付，自签合同之日，乙方即向甲方付清当年租金，以后均在合同期满前一个月付清房租；租期内，乙方不得退租，且不得将房屋转租他人；租期满后，乙方需继续承租，应提前半月向甲方提出申请，否则，乙方将不再享有租房优先权，甲方如因故要收回出租房，也应提前半月告知乙方。……。合同签订后，李涛按约付清了第一年的房租并交纳了压金1,000元。2015年9月10日，恒兴房产公司将位于南充市顺庆区出售给唐子钧，并在2015年11月11日协助唐子钧为该房办理了权属转移登记手续;恒兴房产公司将位于南充市顺庆区出售给宋仕贵，并办理了权属转移登记手续。一审法院认为，恒兴房产公司与李涛签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具有约束力。本案争议的焦点有：一、恒兴房产公司是否违约侵犯李涛的优先购买权。优先权的设立，追求的主要是生存和安全价值，是对一种基本社会秩序的维护，对优先购买权人而言，该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障。根据查明的事实，恒兴房产公司无法证明在出售前以同等条件征询李涛，故使李涛丧失了交易的机会，侵害了李涛在同等条件下享有的优先购买权。二、李涛的损失如何确定。当承租人优先购买权受到侵害，要求出租人承担相应的赔偿责任时，要提供相应的证据，以证明存在实际损害的要件事实。李涛仅提供与恒兴房产公司签订的《房屋租赁合同》和恒兴房产公司将本案涉及租赁房屋出卖与唐子钧、宋仕贵《商品房买卖合同》复印件，况且李涛所租赁的房屋仅属于《商品房买卖合同》中的一部分，李涛主张赔偿侵犯优先购买权造成的损失20万元整，诉状及庭审中均未具体说明损失的具体组成及计算方法，该主张无事实依据。李涛在没有提供丧失优先购买权而支出的额外购置费、第三人要求解除租赁合同腾空出租房而造成的搬迁费及装饰装修损失等费用的相关证据的情况下，主张要求恒兴房产公司赔偿损失的证据不足，可以在实际产生后另行主张。判决：驳回李涛的诉讼请求。本案案件受理费2,150元，由李涛负担。二审中，当事人没有提交新证据。李涛向本院提交《申请书》，申请对位于南充市的价值进行鉴定。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕李涛的上诉请求进行审理。恒兴房产公司违反提前通知义务擅自将房屋转让给唐子钧、宋仕贵，恒兴房产公司的行为侵害了李涛的优先购买权。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持”之规定，李涛如因其优先购买权受到恒兴房产公司的侵害而实际遭受了损失，恒兴房产公司应予以赔偿。李涛在本案诉讼中申请对案涉门面房的价值进行司法评估，主张以评估价与成交价之间的差额作为请求损害赔偿的参照，认为案涉房产价格明显上涨导致其预期利益损失。由于房地产市场本身具有不确定性，既有上涨的可能也有下跌的风险，李涛将不可预见的房屋上涨作为预期收益，并将该差额加诸给恒兴房产公司，有违公平原则，故对李涛的鉴定申请不予准许。李涛并未提交证据证明其在当时购买了替代的商铺，且价格高于案涉房产转让给唐子钧、宋仕贵时的成交价，亦未提交诸如联系中介等材料以证明其当时有强烈的购买愿望并付诸行动的事实，进而证明其损失已经实际发生，故对李涛主张的房屋价差导致预期收益的损失不予支持。李涛主张在同地段租赁同类型房屋开展相同经营活动的租金损失，但其并未提供证据证明该损失已实际发生，应自行承担举证不能的法律后果。综上，李涛没有提交足够的证据证明其因恒兴房产公司侵害优先购买权行为导致实际损失，故李涛上诉请求恒兴房产公司赔偿相关损失的依据不足，本院依法不予支持。综上所述，上诉人李涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,300元，由上诉人李涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱苏川审 判 员 苟 豪审 判 员 刘 苗二〇一八年二月十一日法官助理 朱 薇书 记 员 许岱杉