广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初6968号原告：广州市花都区财政局，住所地广州市花都区迎宾大道18号1-5层，统一社会信用代码11440114007514549Y。法定代表人：李一霖，该局局长。委托诉讼代理人：毕志标、杜星堂，均为广东誉理律师事务所律师。被告：广州市花都房地产综合开发有限公司，住所地广州市花都区新华镇商业大道102号107、108、109商铺，统一社会信用代码91440114191190467C。法定代表人：邱记忠。被告：广州市花都永大房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华镇松园路1号，注册号：4401211100056。法定代表人：周德元。原告广州市花都区财政局（以下简称区财政局）与被告广州市花都房地产综合开发有限公司（以下简称花都房地产公司）、广州市花都永大房地产开发有限公司（以下简称永大房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月31日公开开庭进行了审理。原告区财政局的委托诉讼代理人毕志标到庭参加诉讼，被告花都房地产公司、永大房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告区财政局向本院提出诉讼请求：1.判令花都房地产公司、永大房地产公司协助配合区财政局将位于广州市花都区新华镇松园路1号永大新城恒发商住楼5座***房（建筑面积：109.21平方米）过户至区财政局名下；2.判令本案诉讼费用由花都房地产公司、永大房地产公司承担。事实与理由：1998年9月18日，区财政局与花都房地产公司（原花都市房地产综合开发总公司）签订《以房作价还款协议书》，双方确认花都房地产公司于1994年向区财政局借款1000万元，还款期限已到，花都房地产公司资金紧缺还款困难，双方约定花都房地产公司以永大新城商品楼和富豪山庄别墅折价给区财政局作为还贷处理，其中永大新城“大都会”E座位33套商品房（包括涉案***房）作价550万元，富豪山庄6套别墅作价450万元，共作价1000万元。花都房地产公司于1998年12月31日前，将上述物业交付给区财政局。花都房地产公司保证上述房屋有完备报建、工程验收等手续，区财政局转售上述房屋的，花都房地产公司负责转售后的办证事宜。签订《以房作价还款协议书》后，花都房地产公司就将上述房产交给区财政局处理，区财政局依法将永大新城29套商品房、富豪山庄1套别墅转让他人，购房款已经进入国库，富豪山庄另外5套别墅已经在2020年过户到区财政局名下，涉案***房交付给区财政局一直占有使用至今。涉案***房的永大新城项目开发情况及产权登记情况如下：1995年、1996年，原花都市城建开发公司共转让新华镇公益区4宗建设用地给永大房地产公司（原花都市永大房地产开发公司）开发永大新城。根据《关于将市房地产实业集团股份有限公司、市城建开发公司并入市房地产综合开发总公司请示的批复》（花公办复[1997]51号），花都市城建开发公司并入花都房地产公司，花都市城建开发公司于1998年10月26日注销。1998年3月8日，花都房地产公司与永大房地产公司签订《协议书》，确认永大房地产公司欠花都房地产公司土地转让费1876.5645万元，双方约定永大房地产公司以永大新城楼宇大都会E座（包括涉案***房）、D座80套，景观园别墅6套，荣华Ⅱ型别墅1套，作价1875.642973万元抵扣欠花都房地产公司的土地转让费，抵扣后，永大房地产公司仍欠花都房地产公司土地转让费9215.27元。永大房地产公司于1998年8月30日将物业交付给花都房地产公司，该物业如要转售，永大房地产公司应协助办理相关手续，承担开发商应缴纳的税费且不加收任何费用。另说明，原开发时涉案的楼盘项目为“大都会”E座，在办证时转变为永大新城恒发商住楼5座，房屋面积存在差额是由于合同与原来的面积不一致，以实际测量的面积为准。综上，永大房地产公司将涉案***房作价给花都房地产公司抵扣土地转让款，花都房地产公司再将涉案***房作价给区财政局抵扣借款，但涉案***房现登记在永大房地产公司名下，花都房地产公司、永大房地产公司均有义务协助区财政局办理房产证，且该房屋已具备办证条件，但是因为花都房地产公司、永大房地产公司自身原因无能力为区财政局办理产权证，故区财政局具状至法院，望判如所请。被告花都房地产公司没有到庭，提交书面答辩状辩称，其对区财政局的诉讼请求、区财政局提交的证据均无异议，起诉状的内容是事实。1993年7月，由于花都房地产公司进行旧城区建设需要资金，向区财政局借款1000万元，借款期限为1年，双方签订《合作开发、借款协议书》。借款后，花都房地产公司将资金用于旧城区建设。借款到期后，花都房地产公司资金较为紧缺，经区财政局与花都房地产公司协商一致，于1998年9月18日签订《以房作价还款协议书》，约定花都房地产公司以永大新城商品楼和富豪山庄别墅折价给区财政局作为还贷处理，其中永大新城“大都会”E座位33套商品房(包括涉案***房)作价550万元，富豪山庄6套别墅作价450万元，共作价1000万元，以此抵扣花都房地产公司欠区财政局的借款本金1000万元。签订协议书后，涉案***房交付给区财政局一直占有使用至今，涉案***房虽然登记在永大房地产公司名下，但实际上永大房地产公司已将该房屋折价抵给花都房地产公司作为土地转让款，具体过程如下：1995年2月28日，原花都市城建开发公司(后并入花都房地产公司)与被告永大房地产公司签订《合同书》，确认花都市城建开发公司已转让公益区两块建设用地给永大房地产公司，土地转让总价4065.6万元，永大房地产公司尚欠土地转让款465.6万元。另外，花都市城建开发公司同意将公益区4号建设用地60亩转让给永大房地产公司，土地转让总价为2160万元。1996年3月10日，花都市城建开发公司与永大房地产公司再次签订书面合同，约定花都市城建开发公司将“金菊花”西侧地块转让给永大房地产公司,土地转让款为686.16万元。由于永大房地产公司欠付花都房地产公司上述4块土地转让款，经双方协商，永大房地产公司以永大新城商品房现楼折价抵给花都房地产公司作为土地转让款，用于折价的房屋包括永大新城楼宇大都会E座(包括涉案位于广州市花都区新华镇松园路1号永大新城恒发商住楼5座***房)、D座80套，景观园别墅6套，荣华Ⅱ型别墅1套，作价1875.642973万元抵扣欠花都房地产公司的土地转让费，永大房地产公司有配合花都房地产公司办证的义务，并缴纳相应税费。综上，协助区财政局办理涉案房屋的房产证手续和办证的税费应由永大房地产公司承担。被告永大房地产公司未到庭应诉，亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、永大房地产公司转让涉案房屋给花都房地产公司的情况。1995年2月28日，花都市城建开发公司（甲方）与花都市永大房地产开发公司（乙方）签订《合同书》，约定甲方转让公益区建设用地供乙方使用，全部土地款本息必须于1997年6月底前付清。1997年11月8日，花都市公有资产管理委员会办公室出具花公办复[1997]51号《关于将市房地产实业集团股份有限公司、市城建开发公司并入市房地产综合开发总公司请示的批复》，载明同意市城建开发公司并入市房地产综合开发总公司，合并后，市城建开发公司的所有债权、债务由市房地产综合开发总公司承担。1998年3月8日，花都市房地产综合开发总公司（甲方）与花都市永大房地产开发有限公司（乙方）签订《协议书》，约定根据双方签订的合同书，甲方转让公益区建设用地供乙方开发永大新城，总地价为6911.562万元，乙方已付款5034.9975万元，余款1876.5645万元未付，双方协商同意乙方以永大新城商品房现楼折价抵给甲方作土地转让费，1.甲方同意认购乙方永大新城楼宇大都会E座、D座80套（附表含***房，面积为107.97平方米）；景观园别墅6套，荣华Ⅱ型别墅1套，建筑面积共8736.3㎡，经双方议定该批物业买卖的成交总价格为1875.642973万元。2.乙方至本协议签定之日前，共欠甲方土地转让款1876.5654万元，此款与上述甲方应付楼款相抵扣，抵扣后，乙方尚欠甲方土地转让款9215.27元。3.……。4.乙方定于1998年8月30日将该物业全部交付甲方使用。5.甲方认购的此批楼宇如要转售，乙方应协助办理相关手续并不加收任何费用。6.乙方应协助甲方办理转售后相关的产权证书工作并交纳乙方作为开发商应缴纳的各种税费。2012年6月11日，永大房地产公司因不按照规定接受年度检验，被依法吊销营业执照，尚未注销，历史名称有花都市永大房地产开发公司；花都市永大房地产开发有限责任公司。二、花都房地产公司转让涉案房屋给区财政局的情况。1993年7月7日，广东省花县财政局（甲方）与花县房地产综合开发总公司（乙方）签订《合作开发、借款协议书》，约定乙方向甲方借用周转金1000万元，借款期限为1年，从1993年7月10日至1994年7月20日止，利息计算按月利率10.5‰，利润分配按月利润率10‰。广东省花县财政局于1993年7月13日支付借款1000万元给花县房地产综合开发总公司。1998年9月18日，广东省花都市财政局（甲方）与花都市房地产综合开发总公司（乙方）签订《以房作价还款协议书》，约定据统计乙方向甲方贷款1000万元，因乙方资金紧缺，还款有一定困难，经双方协商，乙方以富豪山庄别墅和永大新城商品楼折价给甲方作为还贷处理，1.乙方以富豪山庄6套别墅，售房总面积为1339.74平方米，每套75万元，总楼价450万元，永大新城“大都会”E座位33套商品房（附表含***房，面积为107.97平方米），售房面积共2892.78平方米，按均价每平方米1900元计价，总价550万元，以上两项房款共计1000万元。2.……。3.乙方定于1998年12月31日前，将该物业全部交付给甲方使用。4.甲方转售上述楼宇，甲方办理转售后上述楼宇的房屋产权证书由乙方负责办理。办理产权证的费用应按国土房管局的收费标准执行，并按规定各自承担有关的税费。2001年7月24日，广州市花都区人民政府办公室出具花府办复〔2001〕44号《关于花都区房地产综合开发总公司转制的批复》，载明花都区房地产综合开发总公司转制为国有独资有限公司，公司名称为广州市花都房地产综合开发有限公司。三、涉案房屋的权属、使用等情况。上述协议载明的涉案房屋地址为广州市花都区永大新城大都会E座***房，区财政局主张永大新城大都会只是开发商永大房地产公司对楼盘宣传、开发时的自我命名，房屋登记时按永大新城恒发商住楼地址登记，且广州市规划和自然资源局花都区分局（以下简称区规资局）工作人员口头答复称无大都会的档案资料。区财政局、花都房地产公司均确认涉案房屋登记地址为广州市花都区新华镇松园路1号永大新城恒发商住楼5座***房，且涉案房屋于签订《以房作价还款协议书》后一直由区财政局占有使用至今。区财政局提交的广州市花都区房地产产权情况表显示，广州市花都区新华镇松园路1号永大新城恒发商住楼5座***房的权利人为花都市永大房地产开发有限公司，建筑面积为109.21平方米。诉讼中，区财政局明确涉案两份以房抵债协议不存在恶意损害第三人合法权益的情形，且除901、905、907、908房用于出租外，其他以房抵债的29套房屋已由其转售并登记至案外人名下。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中以房抵债的事实发生在民法典施行前，故本案房屋买卖合同纠纷适用当时的法律、司法解释的规定。本案是各方当事人通过以房抵债的方式清理各方之间的债权债务，先是永大房地产公司与花都房地产公司签订《协议书》，永大房地产公司以其开发建设的包括涉案房屋在内的永大新城大都会80套房屋和7套别墅抵扣其拖欠花都房地产公司的土地转让款1875.642973万元，之后，在未办理产权变更手续的情况下，花都房地产公司与区财政局签订《以房作价还款协议书》，花都房地产公司以包括涉案房屋在内的永大新城大都会33套商品房和6套别墅抵扣其拖欠区财政局的到期借款1000万元，上述两份以房抵债协议是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且不存在恶意损害第三人合法权益等情形，对各方当事人均具有法律约束力，永大房地产公司、花都房地产公司、区财政局均应按约定履行合同义务。根据《协议书》的约定，如花都房地产公司转售涉案房屋，永大房地产公司负有协助办理相关产权证书等手续的义务，现花都房地产公司通过以房抵债的方式将涉案房屋转让给区财政局，永大房地产公司负有协助办理过户的义务。根据《以房作价还款协议书》的约定，花都房地产公司通过以房抵债的方式将涉案房屋转让给区财政局，同样负有协助办理过户的义务，且涉案房屋由区财政局占有使用至今，现区财政局要求永大房地产公司、花都房地产公司一并协助办理涉案房屋产权过户手续，花都房地产公司无异议，永大房地产公司未到庭应诉答辩，应承担不利的法律后果，区财政局的诉讼请求合法，本院予以支持。至于房屋地址和面积的问题，房地产交易市场存在楼盘名称与登记地址不一致、合同约定载明面积与实际测量登记面积不一致的情形，区财政局、花都房地产公司均确认协议约定的地址和登记的地址为同一地址，且无相反证据予以反驳，故本院亦确认涉案房屋地址为广州市花都区新华镇松园路1号永大新城恒发商住楼5座***房。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告广州市花都房地产综合开发有限公司、广州市花都永大房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告广州市花都区财政局将位于广州市花都区新华镇松园路1号永大新城恒发商住楼5座***房过户至原告广州市花都区财政局名下。案件受理费50元，由被告广州市花都房地产综合开发有限公司、广州市花都永大房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 胡运如二〇二一年七月十五日法官助理 张仲娟书 记 员 方琢华附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。