北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京02民终1317号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京青龙湖燕龙垂钓园，经营场所北京市房山区青龙湖镇南观村*号。经营者：蒲翠琴，女，1963年12月15日出生，北京青龙湖燕龙垂钓园经理，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张强，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：郭志兵，男，1981年6月7日出生，现居住地北京市房山区。委托诉讼代理人：朱瑞鹏，北京市智远律师事务所律师。上诉人北京青龙湖燕龙垂钓园（以下简称燕龙垂钓园）因与上诉人郭志兵租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初12458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人燕龙垂钓园之经营者蒲翠琴及其委托诉讼代理人张强、上诉人郭志兵及其委托诉讼代理人朱瑞鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。燕龙垂钓园上诉请求：撤销本案一审判决第四项，改判我方无需给付郭志兵经济补偿款，并判令郭志兵承担本案一、二审诉讼费及评估鉴定费。事实与理由：根据双方合同约定，郭志兵如需扩建垂钓园，需征得我方同意方可进行，但事实上，郭志兵从未就增建房屋向我方提出过书面申请，更未获得过我方同意。此外，郭志兵在垂钓园增建房屋一事未经村委会及相关部门同意并取得合法手续，增建部分属于违章建筑，不应受法律保护，现已被通知拆除，因此无法给我方带来任何利用价值。郭志兵辩称，我新建、改建、装饰装修都是经过对方许可的，并且我们是在2014年签订租赁合同以后就开始建设、装饰装修，对方也自认2015年10月到垂钓园吃过饭，对我新建、装修情况都是明知的。郭志兵上诉请求：撤销一审判决，改判支持我原审全部反诉请求，并驳回燕龙垂钓园的全部诉讼请求。事实和理由：1.由于燕龙垂钓园主观上怠于接收场地及房屋，故意扩大我的损失，因此2016年7月5日至2017年10月31日的占地使用费不能由我来承担。2.对于评估报告中所谓的有争议的工程实际上是我投入大量物力财力的结果，一审没有依据事实作出合理认定。燕龙垂钓园辩称，一审判决除第四项要求我方对郭志兵扩建的部分给予补偿不妥外，其他事实认定清楚。郭志兵主张一直想交钥匙，但实际只在2017年11月2日一审开庭时才正式提出交钥匙，我方当场接受，之前并没有提过。燕龙垂钓园向一审法院起诉请求判令：1.解除我方与郭志兵于2014年6月15日签订的《垂钓园租赁合同》；2.判令郭志兵支付自2016年1月1日起至2017年10月31日止的租金342321元及利息；3.判令郭志兵腾退燕龙垂钓园并将园内全部鱼塘及附属设施返还给燕龙垂钓园；4.判令郭志兵承担2015年水费1800元；5.由郭志兵承担本案诉讼费用。郭志兵向一审法院反诉请求：1.确认我与燕龙垂钓园于2014年6月15日签订的《垂钓园租赁合同》无效；2.判令燕龙垂钓园返还租金180000元；3.判令燕龙垂钓园赔偿我房屋建造、装修损失766890元；4.案件受理费由燕龙垂钓园承担。如法院认定《垂钓园租赁合同》有效，我仍坚持上述诉讼请求。一审法院认定事实：2014年6月15日，燕龙垂钓园作为甲方与乙方郭志兵签订了《垂钓园租赁合同》，合同约定：甲方将垂钓园的经营权及地上建筑物的使用权租赁给乙方经营；租期10年，从2014年6月15日至2024年12月31日止（双方口头约定2014年6月15日至2014年12月31日为免租期）；采取先交租赁款后使用的原则，年租金180000元，以后每两年租金递增5%，当年租金自签订合同之日一次交清，以后各年租金于12月31日前一次性支付；在租赁期内，营业执照甲方无偿提供给乙方使用，但乙方必须保证合法经营，依法纳税；在租赁期内，乙方如需扩建垂钓园，需征得甲方同意方可扩建，但扩建后的建筑物，合同期满后无偿归甲方所有，在任何时期乙方也不得以任何理由拆除所建建筑物；乙方如拖欠租金、水费、电费达30日或未经甲方书面同意进行建设，甲方有权解除合同，并无偿收回垂钓园；合同落款处有蒲翠琴、郭志兵签名并加盖了燕龙垂钓园印章。合同签订后，郭志兵支付了2015年租金180000元并接收了燕龙垂钓园的场地及营业执照，进行了部分新建、改建、扩建及装修，后进行短暂经营后停业。因郭志兵拒绝交纳2016年租金，燕龙垂钓园经营者蒲翠琴于2016年6月25日在垂钓园大门上张贴了《租金催缴函》，催促郭志兵交纳租金，后蒲翠琴于2016年7月4日在租赁场地大门张贴了《解除合同函》，通知郭志兵因其逾期未交纳租金，与其解除租赁合同。郭志兵认可收到上述两项通知。郭志兵于2017年11月2日将燕龙垂钓园的场地、建筑及附属设施腾退返还给蒲翠琴。另查，燕龙垂钓园个体工商户营业执照上载明，其经营范围的许可经营项目为垂钓服务、中餐服务。燕龙垂钓园认可原有《食品经营许可证》于2013年9月份到期后，未办理延期。燕龙垂钓园后在租赁期间应郭志兵要求重新办理了《食品经营许可证》，并于2016年3月11日办理完毕，后交付郭志兵。一审审理中，郭志兵主张在承租期间对燕龙垂钓园进行了新建、改建、扩建及装修，共投入630000元，并提供了其与江苏华诚远大建筑工程有限公司的《燕龙垂钓园房屋建造、装修合同》及两张加盖有“北京青龙湖燕龙垂钓园财务专用章”、收款人为邰某（郭志兵主张的实际施工人）、交款人为郭志兵的金额分别为150000元及480000元的收据进行佐证，并主张系现金交付后填写金额，由蒲翠琴现场加盖燕龙垂钓园财务专用章确认，支付工程款的现金平时存放于家中。燕龙垂钓园主张，在租赁垂钓园之初，为便于郭志兵向垂钓者提供付款凭证，燕龙垂钓园向郭志兵提供部分已盖好垂钓园财务章的空白收据，郭志兵利用上述空白收据变造证据，燕龙垂钓园向法庭提出鉴定申请，要求对郭志兵提供的两份收据中所加盖的财务章的真实性以及盖章和字迹的先后顺序，有无涂改进行鉴定。经郭志兵同意，一审法院委托摇号确定的中天司法鉴定中心对上述两张收据上印文的同一性以及印文与字迹的先后顺序进行司法鉴定。中天司法鉴定中心鉴定意见为：两张收据与燕龙垂钓园提供的财务印章样本是同一枚印章所盖印；金额为150000元的收据印文与复写字迹的顺序是先章后字，金额为480000元的收据印文不具备鉴定条件。一审审理中，经郭志兵申请，燕龙垂钓园同意，一审法院委托摇号确定的北京京评价格评估有限公司（以下简称京评评估公司）对郭志兵主张的在承租期间进行的新建、改建、扩建及装修部分的价值进行评估,燕龙垂钓园认为郭志兵主张的部分项目并非由郭志兵承租后投资所建，而系出租前既已存在。经评估，京评评估公司出具《评估价格报告书》，评估结论载明：双方无争议评估项目价值为250287元，有争议评估项目价值为516603元。一审法院结合双方庭审中明确的评估项目中有争议部分的“院对面房屋”以及“围墙及门头”项目中“门式钢屋架方管弧形框架门头”均系郭志兵所作的意见，最终确认无争议部分为273275元，有争议部分价值为493615元。一审法院认为：本案的第一个争议焦点为：燕龙垂钓园与郭志兵之间签订的《垂钓园租赁合同》是否有效。燕龙垂钓园将场地、房屋及营业执照一并租赁给郭志兵，约定郭志兵持该营业执照在垂钓园中实际经营，该合同包含了挂靠经营和场地、房屋租赁两部分内容，属“带照租赁合同”。燕龙垂钓园与郭志兵之间租赁营业执照的行为虽违反相关行政管理规定，但尚不足以因此认定《垂钓园租赁合同》违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，且该合同系双方自愿签订，内容系双方真实意思表示，应属有效。但需指出，法院对《垂钓园租赁合同》效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。本案的第二个争议焦点为：燕龙垂钓园签约后未提供《食品经营许可证》能否成为郭志兵拒付租金的抗辩理由。根据本案查明的事实，首先双方合同中没有燕龙垂钓园需提供《食品经营许可证》的相关内容；其次，根据双方陈述，签订合同时郭志兵并未要求燕龙垂钓园提供《食品经营许可证》，而是在垂钓园内餐厅经营后才提出要求燕龙垂钓园提供《食品经营许可证》，而之后燕龙垂钓园确协助予以办理，办理完毕后亦曾将《食品经营许可证》交付郭志兵；再次，郭志兵主张因垂钓园餐厅不具备《食品经营许可证》而被行政机关责令停业，但未向法庭提供证据予以证实。综上，燕龙垂钓园签约后未提供《食品经营许可证》不能成为郭志兵拒付租金的抗辩理由。本案的第三个争议焦点为：对于郭志兵在承租期间进行的新建、改建、扩建及装修部分的范围及价值如何认定。法院认为，郭志兵应对其相应的主张承担举证责任。现其提供的一张收据经鉴定印文与复写字迹的顺序是先章后字，与其在庭审中初次陈述的“先签字，后由蒲翠琴盖章确认”的过程不符。且其向燕龙垂钓园支付第一年租金180000元为转账支付，但依郭志兵庭审陈述，其向施工方支付总额为630000元工程款均为现金支付，且如此大额现金日常存放于家中，有悖于常情，法院对相关证据难以采信。郭志兵提供的其他证据亦不能支持其相关主张。故法院仅对双方无争议的新建、改建、扩建及装修部分予以确认，确定该部分价值为273275元。综上所述，郭志兵要求确认合同无效，并要求燕龙垂钓园返还已付租金的诉讼请求，法院不予支持。现燕龙垂钓园起诉要求解除租赁合同，而郭志兵欠付近二年租金，已构成根本违约，且双方也以实际行动表明不再继续履行合同，故法院依法确认双方合同解除，解除日期为燕龙垂钓园《解除合同函》到达郭志兵之日，即2016年7月4日。合同解除后，郭志兵继续占有使用涉案土地、房屋，应参照租金标准向燕龙垂钓园支付占地使用费。燕龙垂钓园要求郭志兵支付欠付租金及相关利息损失的诉讼请求，于法有据，法院予以支持，但计算过高部分，法院不予支持。现郭志兵已将涉案场地、房屋腾退返还燕龙垂钓园，燕龙垂钓园的相关诉讼请求，法院不再处理。郭志兵同意支付燕龙垂钓园2015年水费1800元，法院不持异议。郭志兵承租期间对垂钓园确有新建、改建、扩建及装修，燕龙垂钓园虽辩称不知情，但根据庭审查明的情况，其经营者蒲翠琴至少于2015年10月份对垂钓园新建、改建、扩建及装修情况已经知情，但燕龙垂钓园在合理期限内并未提出异议，应视为对此表示同意。虽然法院认定双方解除合同的责任在于郭志兵，但郭志兵对于垂钓园的建设及装修部分对燕龙垂钓园的后续经营确有利用价值，燕龙垂钓园应给予郭志兵适当补偿为宜，具体补偿数额由法院酌定。据此，一审法院判决：如下：一、确认北京青龙湖燕龙垂钓园与郭志兵于二一四年六月十五日签订的《垂钓园租赁合同》于二一六年七月四日解除。二、郭志兵于判决生效后十日内给付北京青龙湖燕龙垂钓园租金及占地使用费三十三万七千五百元并支付相应利息（利息计算分为两部分，第一部分以180000元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，从2016年1月1日起计算至2016年12月31日止；第二部分以157500元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，从2017年1月1日起计算至2017年10月31日止）。三、郭志兵于判决生效后十日内给付北京青龙湖燕龙垂钓园水费一千八百元。四、北京青龙湖燕龙垂钓园于判决生效后十日内给付郭志兵经济补偿款十三万六千六百三十八元。五、驳回双方的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方对于一审判决已经认定的事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。双方一致确认租赁之初，未就垂钓园内房屋、设施等进行过登记，也没有交接明细。郭志兵认可其改扩建、装修等均没有以书面报请燕龙垂钓园同意的证据，为证实其上诉主张，提供署名“王永才”的证人证言及与王永才交谈的视频和录音、部分收据、与京评评估公司工作人员的录音等证据，并提出和王永才的录音反映出一审过程中蒲翠琴所称王永才去往外地，属于虚假陈述。王永才未出庭，录音里反映出王永才与蒲翠琴有矛盾。燕龙垂钓园不认可郭志兵提供的票据的真实性和关联性，不认可王永才证言的证明目的，京评评估公司工作人员的录音不清晰，也没有确认蒲翠琴拒绝接受钥匙的陈述。郭志兵另申请一审证人邰某出庭作证，邰某称其曾看见郭志兵追着蒲翠琴交垂钓园钥匙，燕龙垂钓园认为证人与郭志兵存在利害关系，当时也不在现场，且自己并未接收钥匙。燕龙垂钓园为证实垂钓园已被通知拆除，且其已开始拆除，提供《关于重大火灾隐患单位清退的公告》及部分照片。郭志兵认为该公告并非针对垂钓园的，照片也不能实现证明目的。本院认为，本案双方当事人对于一审判决关于双方之间所签《垂钓园租赁合同》有效、系带照租赁合同的相关认定及水费的处理均表示认可，本院对此不再赘述。现双方争议焦点问题之一是郭志兵是否应当支付一审判决确定的租金及占用费。应当指出，租赁合同中承租人的主要义务即按期缴纳租金。现郭志兵并未履行按照合同约定支付租金的义务，郭志兵抗辩未按时缴纳租金系燕龙垂钓园未提供《食品经营许可证》所致，但双方并未约定燕龙垂钓园需提供《食品经营许可证》，签订合同之初，郭志兵也并未要求燕龙垂钓园提供《食品经营许可证》，在其提出要求燕龙垂钓园提供《食品经营许可证》后燕龙垂钓园也予以协助办理，并将办理的《食品经营许可证》交付郭志兵。郭志兵虽主张因垂钓园餐厅不具备《食品经营许可证》而被行政机关责令停业，且其曾多次要求燕龙垂钓园供《食品经营许可证》，但未并未就此提供证据予以证实，故郭志兵的此项抗辩不能成立。郭志兵欠付近2年租金，已构成根本违约，燕龙垂钓园因此行使合同解除权，并要求郭志兵支付租金及合同解除后郭志兵占用垂钓园期间的占地使用费，理由充足，应予支持。至于郭志兵提出的2017年11月2日前，其曾多次向蒲翠琴归还垂钓园钥匙被拒绝，其不应承担此期间的相关费用一节，因双方合同中约定郭志兵对垂钓园进行改扩建应经燕龙垂钓园书面同意，而郭志兵对垂钓园进行的改扩建并未履行书面申请的手续，理论上燕龙垂钓园有权要求其将租赁标的物恢复原状，故即便郭志兵曾要向蒲翠琴归还钥匙的事实存在，在双方对垂钓园内房屋、设施等进行清点、交接前，仅要求归还钥匙，蒲翠琴也有权予以拒绝。现郭志兵以其曾向蒲翠琴归还钥匙被拒为由，不同意支付一审判决确定的租金及占地使用费，缺乏依据，本院难以支持。双方争议焦点问题之二是对于郭志兵在承租期间进行的新建、改建、扩建及装修部分，燕龙垂钓园是否应该予以补偿及具体补偿数额应如何确定。本院对此认为，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。根据本案查明的事实，燕龙垂钓园的经营者蒲翠琴至少于2015年10月份对垂钓园新建、改建、扩建及装修情况已经知情，但其在合理期限内并未提出异议，应视为对此表示同意。但应当指出，双方之间的租赁合同系因郭志兵违约导致合同解除，即便郭志兵能够证实蒲翠琴知晓郭志兵在承租期间对垂钓园进行了新建、改建、扩建及装修，郭志兵也无权要求燕龙垂钓园赔偿此项损失。一审法院认定郭志兵所作改扩建等对燕龙垂钓园尚有利用价值，判令燕龙垂钓园给予当予以补偿，并无明显不当。至于具体补偿数额，一审法院参考双方无争议部分价值及合同解除的责任，予以酌定，是适当的。郭志兵在本无权要求就此获得补偿的情况下，进一步要求燕龙垂钓园给予更多补偿，依据不足，本院不予支持。燕龙垂钓园二审提供的《关于重大火灾隐患单位清退的公告》及部分照片，尚不足以证明郭志兵进行的改扩建及装修对其无利用价值，本院对其所述不予采信。综上所述，燕龙垂钓园及郭志兵的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18163元，由北京青龙湖燕龙垂钓园负担3033元（已交纳），由郭志兵负担15130元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  白 松审 判 员  王 磊审 判 员  刘慧慧二〇一八年二月十二日法官助理  胡珊珊书 记 员  孙春玮