上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初9952号原告：王雅。委托诉讼代理人：余群，上海汇隽律师事务所律师。被告：唐康。被告：刘炫伯。原告王雅与被告唐康、刘炫伯房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王雅的委托诉讼代理人余群和被告唐康到庭参加诉讼。被告刘炫伯经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告唐康于2020年10月29日签订的《房屋出租合同》于2021年3月16日解除；2、判令两被告腾退并返还房屋；3、判令两被告支付2020年10月3日到2021年3月16日期间的房屋租金人民币(以下币种同)27,010元(按4,940元/月的标准计算)，并以27,010元为基数，按照年利率6%的标准支付自2021年2月26日起至实际付款之日止的利息；4、判令两被告按照每月4,940元的标准支付2021年3月17日至2021年3月31日期间的房屋占有使用费；5、判令两被告支付违约金4,940元。事实与理由：两被告系案外人上海舜缘房地产咨询有限公司(以下简称舜缘公司)的股东。两人于2018年3月2日以舜缘公司的名义与原告签订《房屋委托合同》，约定原告将位于上海市嘉定区金耀南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给舜缘公司，租赁期限从2018年3月3日至2021年3月2日。2020年10月29日，两被告通知原告即日起由两被告继受舜缘公司与原告签订的《房屋委托合同》，舜缘公司欠付的房租由两被告负责偿还。在取得原告同意后，当日被告唐康便与原告重新签订了《房屋出租合同》，租赁期限变更为自2018年3月3日起至2023年3月2日止，前三年租金为4,940元/月(已经履行部分不变)，第四年和第五年月租金为5,000元，租金支付方式为按月支付，每月25日支付下个月租金；合同另约定，在租赁期间，被告逾期支付当期房租超过7个工作日，需向原告支付一个月租金作为违约金；如被告逾期支付当期房租超过一个月为被告违约，原告有权收回房屋。合同签订当日，两被告另向原告出具了还款计划书，承诺由两人共同向原告支付舜缘公司之前欠付的房租，并支付之后正常租期的房租。因两被告没有按其承诺向原告支付房租，经原告多次催要无果，原告便于2021年3月16日通知被告解除合同。另，原告已于2021年4月1日自行收回房屋，故当庭撤回第2项诉讼请求。被告唐康辩称，确认双方的合同已于2021年3月16日解除；对于原告主张的拖欠租金没有异议；不同意支付利息，认为原告主张的标准过高；不同意支付占有使用费，原告已于2021年3月17日通知租客收回房屋；不同意支付违约金。被告刘炫伯庭后辩称，仅同意与唐康共同承担《付款计划书》中提及的拖欠的五个月租金，其余诉讼请求均不予认可。其签署《付款计划书》并非对原合同权利义务的一并承受，仅对原告和唐康签约之前拖欠的5个月租金承担付款义务，对原告与唐康签约后的租金不承担责任，其对后续合同履行情况亦不清楚。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王雅是涉案房屋的产权人。2018年3月2日，王雅、王张荣(甲方)与舜缘公司(乙方)签订《房屋委托合同》，约定甲方将涉案房屋委托给乙方代为管理，委托期从2018年3月3日至2021年3月2日；其中免租期自2018年3月3日起至2018年5月2日止；乙方按以下标准按时支付甲方委托租金：第一年月委托租金为4,942元，首次支付时间为2018年4月25日；第二年月委托租金为4,942元，首次支付时间为2019年2月25日；第三年月委托租金为4,942元，首次支付时间为2020年2月25日等。合同落款处甲方由王雅一人签字。上述合同签订后，王雅将涉案房屋交付舜缘公司。起初，舜缘公司尚能按约支付租金。后因舜缘公司欠付租金，刘炫伯和唐康于2020年10月向王雅出具《付款计划书》，载明：现拖欠绿地7号1501室(涉案房屋)和明日新苑XXX号XXX室(另案房屋)各5个月，关于涉案房屋拟定付款计划如下：2020年10月25日绿地7号1501室一个月；2020年11月25日绿地7号1501室两个月；2020年12月25日绿地7号1501室两个月；2021年1月25日绿地7号1501室两个月；2021年2月25日绿地7号1501室两个月；2021年3月25日绿地7号1501室两个月，落款为“责任人：刘炫伯、唐康”。2020年10月29日，王雅(甲方)与唐康(乙方)就涉案房屋签订《房屋出租合同》，约定委托期自2018年3月3日至2023年3月2日，免租期自2018年3月3日起至2018年5月2日止；前三年月委托租金为4,940元，第四、五年月委托租金为5,000元；租金按月支付，乙方于每月25日向甲方支付；乙方发生下列违约行为的，甲方有权向乙方索赔，乙方须支付一个月租金作为违约金：……(3)在委托期间，乙方逾期支付当期房租超过7个工作日；其他事项约定，乙方逾期支付当期房租超过1个月为乙方违约，甲方有权收回房屋。上述合同签订后，因唐康未按约支付租金，王雅于2021年3月16日微信通知唐康“自即日起与你解除租赁合同，望你在三日之内腾空房屋并搬离”。审理中，1、王雅和唐康一致确认《付款计划书》中拖欠的5个月租金是指2020年6月3日至同年11月2日期间的租金；该拖欠的租金分别在2020年11月25日、12月25日、2021年1月25日、2月25日、3月25日各支付一个月；另需于2020年10月25日及上述五个付款时间分别支付当期租金。《付款计划书》签订后，唐康按4,940元/月的标准向王雅共计支付了四个月租金；2、王雅表示因一直无法联系唐康和刘炫伯，为减少损失，其于2021年4月1日直接向次承租人收取租金，且与次承租人直接签订了租赁合同，起租日期为2021年5月1日(提交了租赁合同)，故主张占有使用费至2021年3月31日。唐康对此不予认可，认为王雅已于2021年3月20日收回房屋，对此王雅不予认可，唐康未能提交充分证据予以证明；3、王雅和唐康均确认并未收取和支付押金；4、王张荣向本院出具《情况说明》，载明其系王雅父亲，就涉案房屋的租赁事宜，其自愿放弃向舜缘公司、刘炫伯和唐康主张任何权利。本院认为，王雅和舜缘公司及唐康间签订的租赁合同均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同履行过程中，唐康未按约支付租金且逾期超过1个月，王雅据此行使解除权，符合合同约定，双方间的合同已于解除通知送达唐康之日即2021年3月16日解除，唐康对此予以确认，故王雅要求确认其与唐康签订的《房屋出租合同》于2021年3月16日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，唐康理应结清拖欠的租金。从舜缘公司和唐康两份合同的内容及履行情况来看，涉案租赁合同系唐康替代舜缘公司作为承租人与王雅直接建立租赁关系，租赁期限覆盖了原合同并进行了延长，结合唐康出具的《付款计划书》，舜缘公司拖欠的租金理应由唐康负责偿还。现唐康对王雅主张的截至2021年3月16日的欠付租金27,010元无异议，本院予以确认。因唐康未及时支付租金，王雅主张利息损失，于法有据，其主张的起算时间尚属合理，本院予以支持，至于标准本院酌情调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付。合同解除后，承租人应及时返还房屋，未及时返还房屋的，理应承担返还房屋之前的占有使用费。现王雅主张至2021年3月31日的占有使用费，唐康不予认可，认为王雅已于2021年3月20日收回涉案房屋，对此王雅不予认可且唐康未提交充分证据予以证明，本院不予采信。审理中，王雅自认其于2021年4月1日收回房屋，据此主张至2021年3月31日止的房屋使用费，于法有据，经核算，唐康应支付房屋使用费2,390.32元。涉案合同因唐康违约致解除，王雅按照合同约定主张违约金，于法有据，本院亦予支持。至于刘炫伯在本案中应承担的责任，其虽非租赁合同主体，但其自愿出具《付款计划书》属债务加入，故其应在《付款计划书》范围内和唐康共同承担付款义务。刘炫伯辩称其仅对舜缘公司拖欠的5个月租金承担付款义务与《付款计划书》载明的内容相悖，本院不予采信。根据《付款计划书》，刘炫伯应对计划书内确定且尚未支付的截至2021年3月31日的租金(使用费)及其中租金部分的利息和唐康共同承担付款义务。因刘炫伯并非前后两份租赁合同的主体，故其无须对王雅主张的违约金承担责任。诉讼中，王雅撤回了要求腾退并返还房屋的诉请，系其自行处分权利，于法不悖，本院予以准许。刘炫伯经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百八十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王雅与被告唐康于2020年10月29日签订的《房屋出租合同》于2021年3月16日解除；二、被告唐康和被告刘炫伯应于本判决生效之日起十日内支付原告王雅截至2021年3月16日拖欠的租金人民币27,010元及逾期利息损失(以27,010元为基数，自2021年2月26日计算至被告实际付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付)；三、被告唐康和被告刘炫伯应于本判决生效之日起十日内支付原告王雅房屋使用费人民币2,390.32元；四、被告唐康应于本判决生效之日起十日内支付原告王雅违约金人民币4,940元；五、原告王雅的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费598元，减半收取299元，由被告唐康负担，被告刘炫伯对其中253元承担共同付款义务，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 邓珍法官助理 方靖书 记 员 姚青附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条……当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。