贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2815号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：罗芳，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘春华，男，汉族，1985年9月15日生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：彭燕琼，女，汉族，1990年7月7日生，住贵州省毕节市七星关区。以上二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：梁松，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。以上二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：曹泽永，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称碧阳置业）因与被上诉人潘春华、彭燕琼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初815号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。碧阳置业上诉请求：1.撤销（2021）黔0502民初815号民事判决，改判上诉人不承担逾期办证违约金或将本案发回重审；2.上诉费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人通过张贴公告、发送短信等方式通知被上诉人配合办证，被上诉人不提交办理产权过户手续所需的所有资料导致办证逾期，一审办证违约金计算截止时间认定错误；2.合同是双方真实意思表示，合法有效，案涉“三通费”上诉人已分别向相关部门交纳，全面履行了代缴义务，不应退还。潘春华、彭燕琼二审未作答辩。潘春华、彭燕琼向一审法院起诉请求：1.判令碧阳置业支付二人逾期办理涉案商品房不动产权证违约金（暂计）39,715元（自2016年11月1日起，以购房款422,500元为基数按日0.01%的利率计算至2020年6月1日）；2.判令碧阳置业返还二人各项开户费共计3,784元；3.诉讼费用由碧阳置业承担。一审法院认定事实：2013年2月20日，双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将碧阳置业开发的位于毕节市，房屋总价款为422500元的住宅出卖给潘春华、彭燕琼；碧阳置业向二人交付涉案商品房的时间为2014年12月31日前；办理入住手续前二人应向碧阳置业交纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费；碧阳置业承诺在二人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续；逾期未能向二人提供的，按二人已付购房款的日万分之一向二人支付违约金；二人应在碧阳置业出现违约情形之日起30日内通知碧阳置业对此情况的处理意见；二人不退房的，碧阳置业按逾期时间每日向二人支付万分之一的违约金。合同签订后，二人实际支付的购房款为422005元。2013年2月20日，碧阳置业向二人收取各项开户费及交易费4584元，其中交易费系按每平方米3元根据房屋建筑面积收取，合同履行过程中，碧阳置业退还水表开户费800元。2016年11月1日，碧阳置业将涉案房屋交付二人使用。2020年6月12日，碧阳置业通过发送手机短信的方式通知二人提交相关办证资料办证。2020年1月13日，毕节市不动产登记中心出具审查意见，同意办理涉案房屋所在楼栋首次登记，碧阳置业现以具备转移登记的条件。2020年6月5日，双方签订《委托书》约定二人委托碧阳置业办理房屋不动产权证。现涉案房屋已办理不动产权证书。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于逾期办证违约金的诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。双方在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。双方在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对潘春华、彭燕琼履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。潘春华、彭燕琼于2016年11月1日实际收房，碧阳置业应当于二人实际收房的360日内即2017年10月28日前为二人办理商品房转移登记，碧阳置业未办理，自2017年10月28日起即构成违约。潘春华、彭燕琼所举证据不能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。潘春华、彭燕琼于2020年11月5日向法院提交诉讼材料的行为，视为二人向碧阳置业主张权利之曰，回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年11月5日起的逾期办理不动产权证书违约金请求权未超过诉讼时效。关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2017年11月5日开始，不再赘述。2020年1月13日，毕节市不动产登记中心出具审查意见，同意办理涉案房屋所在楼栋首次登记，碧阳置业现以具备转移登记的条件。2020年6月5日，双方签订《委托书》约定潘春华、彭燕琼委托碧阳置业办理房屋不动产权证。潘春华、彭燕琼诉请的违约金计算至2020年6月1日，故违约金应计算至2020年6月1日。对于违约金计算的标准问题。双方签订的《补充协议》约定，碧阳置业逾期办理房屋转移登记的，按潘春华、彭燕琼已付购房款的每日万分之一支付违约金，该约定符合法律规定，予以支持。故违约金计算为：39,668.47元（422,005元×0.0001×940日）。碧阳置业虽抗辩新冠肺炎疫情不可抗力，应免除相应期间的责任，但该不可抗力的事由发生在其逾期之后，根据法律规定，不能免除碧阳置业的责任，故对碧阳置业的该抗辩，不予采纳。关于碧阳置业应否返还潘春华、彭燕琼各项开户费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容...（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；...前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，故碧阳置业另行收取潘春华、彭燕琼燃气开户费、电开户费、闭路电视开户费无事实及法律依据，应予退还，退还金额为4584元-800元（已退还的水费开户费）-414元（交易费）=3370元。因上述费用的代收无法律依据，潘春华、彭燕琼可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对碧阳置业提出的诉讼时效抗辩，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决：一、碧阳置业于判决发生法律效力之日起十日内支付潘春华、彭燕琼逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金39,668.47元；二、碧阳置业于判决发生法律效力之日起十日内返还潘春华、彭燕琼各项开户费3370元；三、驳回潘春华、彭燕琼的其他诉讼请求。案件受理费443元，由碧阳置业负担。本院二审查明事实与一审一致。本院认为，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，潘春华、彭燕琼应当向碧阳置业提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对潘春华、彭燕琼履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，潘春华、彭燕琼在向碧阳置业缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对潘春华、彭燕琼应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的碧阳置业，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向潘春华、彭燕琼告知提交具体办证资料的义务，潘春华、彭燕琼据此得以向碧阳置业提交用于代为办理产权转移登记的相关资料。而碧阳置业既要求潘春华、彭燕琼在办理入住手续前缴纳相关办证费用，亦应于潘春华、彭燕琼办理入住手续前向其履行告知义务，便于其及时提交办证资料。根据本案查明的事实，案涉商品房在交付使用时并不具备办理产权转移登记的条件，碧阳置业亦未举证证明该公司于潘春华、彭燕琼办理入住手续时，向潘春华、彭燕琼履行了告知义务，且潘春华、彭燕琼向碧阳置业提交办证资料有赖于碧阳置业提供必要的资料，由此可见，案涉商品房办证迟延系碧阳置业原因所致。据此，一审认定碧阳置业应当于潘春华、彭燕琼办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为潘春华、彭燕琼办理商品房转移登记，碧阳置业未如期履行构成违约，并无不当。关于违约金的起算时间及截止时间及是否应退还各项开户费，一审说理充分，论述翔实，本院予以确认，其理由二审不再赘述。上诉人碧阳置业关于违约时间认定错误、不应退还各项开户费的上诉理由不成立，不予采纳。综上，上诉人碧阳置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费886元，由上诉人碧阳置业负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 周 锐审判员 胡伟科二〇二一年七月十二日书记员 王梨力