北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终540号上诉人（原审原告）：孟祥刚，男，1976年8月30日出生。委托诉讼代理人：宋奎，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：司迎春，男，1983年10月28日出生。委托诉讼代理人：陈伟，北京陈伟律师事务所律师。上诉人孟祥刚因与被上诉人司迎春房屋买卖合同一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初25108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审��。本案现已审理终结。孟祥刚上诉请求：撤销原判第三项，支持我全部诉讼请求。在本院审理中，孟祥刚提出撤回主张定金利息和因购房资格过期导致的经济损失30万元的上诉请求。事实和理由：本案并非购房新政导致我不具备购房资格、无法继续履行与对方之间的合同而要求解除合同，而是因司迎春的违约行为，拖延履行、拒绝网签，导致我购房资质过期而无法继续履行，不能免除司迎春的违约责任。司迎春辩称，同意原审法院判决。孟祥刚向一审法院起诉请求：1、请求解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2、请求司迎春向孟祥刚返还10万元定金，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2017年4月26日起至实际返还之日止的利息；3、请求司迎春向孟祥刚支付违约金633200元；4、请求司迎春赔偿孟祥刚因购房资格过期导致孟祥刚的经济损失30万元；5、请求司迎春向孟祥刚支付81333元（其中包括居间代理费69652元、保障服务费11081元、评估费600元）；6、诉讼费由司迎春承担。一审法院认定事实：2017年1月22日，司迎春（出卖人）与孟祥刚（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。当天，司迎春（甲方，出卖人）、孟祥刚（乙方买受人），与北京链家房地产经纪有限公司（丙方，居间方）（以下简称链家公司）签订《居间服务合同》并签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》约定：司迎春将其名下位于北京市海淀区12号房屋（以下简称涉案房屋）（建筑面积56.4平方米）出售给孟祥刚；交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作���总计人民币3166000元；孟祥刚向司迎春支付定金460000元，孟祥刚于2017年1月22日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付司迎春，孟祥刚于2017年4月30日前将第二笔定金36万元以理房通支付方式支付司迎春；该房屋已经设定抵押，抵押权人为建设银行，司迎春应于2017年4月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2017年5月31日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方自筹解押所需资金；司迎春应在接到链家公司的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；孟祥刚于2017年6月25日前将第一笔首付款人民币95万元（不包含前期支付全部定金）以建委监管支付的方式支付司迎春；房屋买卖双方应于网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，买受人拟贷款金额为174万元；双方同意，在2017年6月30日前，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；房屋买卖双方应在2017年4月20日前自行办理物业交割手续，孟祥刚从本协议约定的购房款中留存16000元作为物业交割保证金，双方办理物业交割当日，由孟祥刚直接支付司迎春。《居间服务合同》约定：房屋买卖双方同意，共同委托丙方作为交易居间人；居间代理费为69652元，由孟祥刚承担。上述合同签订当日，孟祥刚向司迎春支付第一笔定金人民币10万元。2017年1月24日，孟祥刚向链家公司支付居间代理费为69652元。2017年3月5日，司迎春将涉案房屋交付给孟祥刚。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心联合发布《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（京建法[2017]3号），内容为：���各有关单位：为促进本市房地产市场平稳健康发展，自本通知发布次日起，商品住房销售和居民家庭申请商业性个人住房贷款执行以下规定：一、企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。二、居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。三、暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。”上述文件的内容以下简称3.17新政。3.17新政对孟祥刚购买涉案房屋造成影响，孟祥刚需要提高支付首付款的比例，双方随后反复磋商合同履行事宜，孟祥刚向司迎春承诺其已筹备好购房款。4月，中介人员因3.17新政影响提议双方对合同内容进行变更，司迎春表示拒绝。随后，中介人员催促司迎春办理网签，要求司迎春提供办理网签所需材料，司迎春将户口簿和结婚证的扫描件发送给中介人员。因缺少部分办理网签所需材料，中介人员向司迎春发邮件催要，司迎春答复中介人员称3.17新政明确限制了孟祥刚的贷款能力，在孟祥刚没有提供有足够付款能力的证明前，其不会贸然进行网签，要求中介督促孟祥刚提供购买能力证明并澄清其家庭状况。孟祥刚在2017年4月30日前未向司迎春支付第二笔定金36万元。司迎春于双方约定的解抵押日（2017年4月30日）前向��央国家机关住房资金管理中心申请提前还贷解除房屋抵押，于2017年4月27日获得批准，司迎春称因孟祥刚未向其如期支付第二笔定金故其无资金提前还款解除房屋抵押。孟祥刚至今未向司迎春支付第二笔定金36万元及首付款。现涉案房屋仍由孟祥刚居住使用，双方均主张若房屋买卖合同被判决解除则关于涉案房屋退还问题双方另行解决。另查，根据孟祥刚提供的购房家庭填报信息打印表，孟祥刚分别于2017年1月3日、3月10日、4月20日申请核验购房家庭在京购房资格，前两次的核验结果均为：初步核验通过，第三次核验结果为：核验未通过，纳税反馈为：未连续5年缴纳个人所得税。一审法院认为合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。司迎春���孟祥刚签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效。孟祥刚于2017年4月20日申请核验购房家庭在京购房资格，核验未通过，故孟祥刚因购房资格核验未通过而无法继续履行其与司迎春之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，合同目的落空，故孟祥刚要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的诉讼请求，具备事实及法律依据，法院予以支持。上述合同解除后，司迎春应退还孟祥刚已支付的10万元购房定金，故孟祥刚要求司迎春退还10万元购房定金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。合同解除系孟祥刚购房资格核验未通过导致合同目的落空，非因孟祥刚违约所致，故司迎春以孟祥刚违约为由不予退还10万元购房定���的抗辩理由法院不予采信。根据查明的事实，司迎春不存在故意拖延合同履行、明确表示不履行合同等违约情形，上述合同的解除非因司迎春违约所致，故孟祥刚要求司迎春支付10万元定金自2017年4月26日起至实际返还之日止的利息、支付违约金633200元、赔偿因购房资格过期导致经济损失30万及其他相关费用81333元的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：一、解除司迎春与孟祥刚于2017年1月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；二、司迎春于本判决生效后七日内退还孟祥刚购房定金人民币十万元；三、驳回孟祥刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的，可以中止履行；当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。司迎春称，因3.17新政大幅提高首付款比例，其认为可能影响孟祥刚的付款能力，造成司迎春无法取得售房款。但经本院询问，司迎春未就此咨询过银行或中介公司，只是其个人认为此时如果办理网签无法取消，风险较大，因此未配合办理网签。司迎春并无确切证据证明孟祥刚可能丧失履行能力，加之孟祥刚已向司迎春承诺准备好了购房款，中介人员也提出了变更合同等解决方案，因此司迎春拒绝履行网签义务的理由并不充分，就其中止履行的行为应当承担违约责任。房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。孟祥刚在合同履行过程中曾取得购房资格，如及时履行是可以实际履行的，但因司迎春违约拒绝及时履行网签义务，导致该资格过期，不再符合新政下的购房条件，致使合同无法继续履行，对孟祥刚要求司迎春承担违约责任的请求法院应予支持。孟祥刚在本院审理中表示不再主张赔偿经济损失、定金利息，坚持要求赔偿中介费、服务保障费，以上损失本院在确定违约金数额时一并考虑，不再单独处理。截至本院审理期间，并无充足证据显示涉案房屋价格与双方签约时相比存在较大升值差价，因此，双方约定的违约金数额过分高于实际损失，对司迎春要求减少违约金的请求，本院予以支持。考虑到孟祥刚主张的各项损失具有一定合理性，但本案涉及房屋调控新政的客观因素，本院依公平原则确定司迎春给付孟祥刚违约金20万元。综上所述，孟祥刚的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决适用法律不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初25108号民事判决第一项、第二项二、撤销北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初25108号民事判决第三项三、司迎春于本判决生效后七日内支付孟祥刚违约金人民币二十万元。四、驳回孟祥刚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第��百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16064元，由孟祥刚负担4820元，已交纳；由司迎春负担11244元，于本判决生效后七日内交纳。二审案件受理费10945元，由孟祥刚负担3284元，已交纳；由司迎春负担7661元，于本判决生效后七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘 磊二〇一八年二月二十六日法官助理 李昊婷书 记 员 罗娇杨