广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初13897号原告:李翠平，女，1988年1月25日出生，汉族，身份证住址广东省阳西县，委托诉讼代理人：徐剑文，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑域，广东宏安信律师事务所实习律师。被告：广州云梯地产开发有限公司，住所广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层。法定代表人：梁国锋。第三人：广州颐和房产策划代理有限公司，住所广州市越秀区环市东路416号6楼615房。法定代表人：何建信。第三人：广州丰渡科技有限公司，住所广州市海珠区瑞宝瑞兴街一横街3号506.507。法定代表人：张强。原告李翠平与被告广州云梯地产开发有限公司（以下称云梯公司）、第三人广州颐和房产策划代理有限公司（以下称颐和公司）、第三人广州丰渡科技有限公司（以下称丰渡公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李翠平的委托诉讼代理人徐剑文到庭参加了诉讼。被告云梯公司及第三人颐和公司、丰渡公司经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李翠平向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签署的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《花都颐和山庄商品房买卖协议书》；2、判令被告向原告返还定金20000元；3、判令被告向原告返还已支付购房款272622元并赔偿损失直至被告返还已支付购房款之日为止，暂计至2021年1月15日赔偿41001.55元（以已付定金20000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年3月16日起算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至全部清偿之日止，暂计至2021年1月15日为3240.56元；以已支付购房款182622元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年3月24日起算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至全部清偿之日止，暂计至2021年1月15日为29413.3元；以已付房款70000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年3月5日起算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至全部清偿之日止，暂计至2020年12月29日为8347.69元）；4、判令被告向原告赔偿损失合计64375元（包括E区H3栋503单元的维修资金11221元、代办维修资金费1050元、房道网会员增值服务费50000元、国信信扬律师事务所代收费用2104元）；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《花都颐和山庄商品房买卖协议书》，约定原告向被告购买位于花都颐和山庄E区H3栋503号住宅，总金额为672622元。2019年，经业主举报，原告得知因被告无法办理涉案房屋备案登记，导致银行无法向原告发放贷款，合同目的无法实现，被告已构成违约。原告有权解除案涉合同。涉案房屋经原告验收，不具备基本使用条件。H3栋道路、电梯、供水、燃气等基础设施均是临时使用状态。H栋电梯控制面板、入户门尚未安装。因此，涉案房屋并不符合收楼标准。原告已向被告支付首期购房款共计272622元，由于被告违约，占用原告上述资金产生利息损失。同时，因被告违约造成原告支付的维修资金、代办维修资金费等损失应由被告赔偿。综上，特向法院提起诉讼。被告云梯公司辩称，一、无法办理银行按揭的原因在于原告，按揭银行认为原告资信不足，要求原告多交一成首付款，但原告不同意才导致不能办理按揭。二、原告已超过一年合同解除期限，不具有解除权。三、被告云梯公司不同意解除认购书及协议书，即便判令解除，原告缴纳的定金不予退回，原告缴纳的维修资金已由房管部门指定的银行收取，原告应向房管部门要求退还维修资金。四、原告向广州房道网络科技有限公司缴纳的增值服务费50000元及向国信信扬律师事务所缴纳的费用2104元，收款主体并非被告云梯公司，其应向收取主体索要。第三人颐和公司及丰渡公司均无陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告云梯公司原名称为广州白云国际机场集团综合开发有限公司，于2020年5月14日变更为现名称。2017年3月16日，原告（乙方，认购方）与被告云梯公司（甲方，发展商）及第三人颐和公司（代理方）签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，约定：原告向被告云梯公司认购花都颐和山庄E区H3栋503号住宅（以下简称涉案房屋），建筑面积106.87平方米，总房价为672622元。契税按总房价的1.5%，即10089元。《商品房买卖合同》预约登记费住宅50元/套，非住宅550元/套，测绘、房产、土地登记费、工本费及代办费用1000元。上述费用合计11139元。乙方于签署认购书时交付定金20000元，乙方于2017年3月23日前付清首期房款，即成交总房价的30%为202622元，除首期款外，剩余房款金额须于2017年5月30日前办完全部按揭贷款手续并支付。双方所有购房合约解除后，乙方在接到甲方通知之日起3日内与甲方共同办理注销合同网上备案和撤回登记申请的手续，因乙方原因导致合同解约的，办理注销合同备案和撤回登记申请手续所发生的所有费用由乙方承担。否则，甲方不予退还乙方交付的全部款项，并收取成交总房价的20%作为违约金，由乙方承担由此引起的一切责任和费用（包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费、税费等）。落款处由原告签名及第三人颐和公司盖章确认，但甲方处未有被告云梯公司盖章确认。同日，第三人颐和公司向原告出具《收款收据》，称收到原告交来代收涉案房屋定金20000元。2017年3月24日，原告（乙方，买方）与被告云梯公司（甲方，卖方）及第三人颐和公司（委托代理机构）签订《花都颐和山庄商品房买卖协议书》，约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇花都颐和山庄E区H3幢503房。建筑面积为106.87平方米，总借款672622元。2017年3月23日前向甲方支付总房价的30%即202622元，2017年5月30日向甲方支付总房价的5%即40000元，2017年7月30日前向甲方支付总房价的65%即430000元，剩余43万元房款须于2017年7月30日前办完全部按揭贷款手续并支付。落款处由原告签名及第三人颐和公司盖章确认，但甲方处未有被告云梯公司盖章确认。同日，第三人颐和公司向原告出具《收款收据》，称收到原告交来代收涉案房屋房款182622元。2017年3月24日，广州房道网络科技有限公司收到原告支付的增值服务费50000元。2018年3月5日，原告向被告云梯公司支付房款70000元。同日，原告向第三人颐和公司支付维修资金11221元，并支付代办费用1050元。国信信扬律师事务所出具《交款收据》，称收到代办费用（按揭代理费900元，代收合同印花税74元、代收合同公证费600元、代收委托公证费300元、代收抵押备案费280元）2104元。2018年12月25日，广州颐和酒店物业管理有限公司向原告发出《入伙通知书》，称涉案房屋已于2018年12月30日交付使用。于2019年1月3日办理收楼手续。另查，因云梯公司与颐和地产集团合作期终止后，双方因再续合作问题未达成一致意见，涉案房屋至今未能办理商品房预售合同登记备案和预购商品房预告登记手续，故原告的按揭贷款申请未被银行受理，原告至今未能支付剩余购房款。原告称涉案房屋至今未完成竣工验收，被告云梯公司至今未向其交付具备法定交付条件的涉案房屋。再查，涉案房屋开发商为云梯公司，涉案房屋所在楼盘已取得广州市商品房预售许可证。广州市住房和城乡建设局行业数据查询上述房屋现状态为未备案状态。庭后，经向原告核实，其称与被告已签订《广州市商品房买卖合同（预售）》并办理网签，但《广州市商品房买卖合同（预售）》在被告云梯公司处，并未交付给原告。本院认为，第三人颐和公司作为被告云梯公司的代理人与原告签署的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《花都颐和山庄商品房买卖协议书》及收取相应款项，其行为的后果应由被告云梯公司承担。《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《花都颐和山庄商品房买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依法、依约履行合同，行使合同权利，履行合同义务。办理商品房预售合同登记备案手续系被告云梯公司的法定合同义务，由于被告云梯公司与案外人存在的纠纷，被告云梯公司何时能办妥涉案商品房预售合同备案手续不能确定，导致原告的按揭申请无法获得银行批准，现原告要求解除双方之间的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《花都颐和山庄商品房买卖协议书》，本院对此予以支持。原告未提供证据证实在本案起诉前曾告知被告云梯公司解除上述合同，故上述合同自本案起诉状副本送达被告云梯公司之日即2021年5月1日解除。涉案合同由于被告云梯公司未办理商品房预售合同登记备案手续而解除，被告云梯公司构成违约。关于原告要求被告云梯公司适用定金罚则，双倍返还定金的诉讼请求。根据本案查明的事实，第三人颐和公司作为被告云梯公司的代理人与原告签署《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》约定原告应于签署认购书时交付20000元的定金，因认购书属于预约合同，故认购书中约定的定金，属于为担保合同的订立而支付的定金，其后一方拒绝订立主合同应承受定金罚则，其性质不同于履约定金。因原告与被告云梯公司在签署认购书后已签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，故本案不存在订约定金罚则适用的条件，《广州市商品房买卖合同（预售）》中并未约定定金，因此原告现以合同解除为由要求被告云梯公司向其双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。合同解除后，双方权利义务终止。被告云梯公司应将收取的所有费用退还给原告，该费用应当包括已付首期款272622元以及第三人颐和公司代被告云梯公司向原告收取的维修资金11221元和代办费1050元。原告要求被告云梯公司赔偿其因合同解除造成上述损失应予支持。原告支付给第三人丰渡公司的增值服务费50000元及原告支付给国信信扬律师事务所的按揭代理费900元属于因原告未能购买涉案房屋实际发生的损失，其要求被告云梯公司予以赔偿本院予以支持。对于国信信扬律师事务所代收的合同印花税、合同公证费、委托公证费、抵押备案费，由于该部分费用仅系代收性质，无证据证实该费用已实际发生，原告要求被告云梯公司赔偿该费用损失依据不足，本院对此不予支持。因被告云梯公司占用购房首期款给李翠平造成了利息损失，故李翠平要求云梯公司赔偿其利息损失，本院予以支持。利息应当分段计算，计算方式为以20000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年3月16日起计算至2019年8月19日；以182622元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年3月24日起计算至2019年8月19日；以70000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年3月5日起计算至2019年8月19日；以272622元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止。被告云梯公司和第三人颐和公司、丰渡公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李翠平与被告广州云梯地产开发有限公司之间签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《花都颐和山庄商品房买卖协议书》于2021年5月1日解除；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州云梯地产开发有限公司向原告李翠平返还购房款272622元并赔偿利息损失（利息应当分段计算，计算方式为以20000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年3月16日起计算至2019年8月19日；以182622元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年3月24日起计算至2019年8月19日；以70000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年3月5日起计算至2019年8月19日；以272622元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止）；三、在本判决生效之日起三日内，被告广州云梯地产开发有限公司向原告李翠平退还维修资金11221元、代办费1050元；四、在本判决生效之日起三日内，被告广州云梯地产开发有限公司向原告李翠平赔偿按揭代理费损失900元、增值服务费损失50000元；五、驳回原告李翠平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5263.11元，由原告李翠平负担2635.61元，被告广州云梯地产开发有限公司负担2627.5元并于本判决生效之日起三日内迳付给原告李翠平。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  周子珺二〇二一年七月二十一日书记员  陈春燕