贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终5771号上诉人（原审被告）：娄义光，男，1984年6月27日出生，汉族，贵州省桐梓县人，户籍地址：贵州省贵阳市南明区，现住贵州省遵义市播州区。被上诉人（原审原告）：贵州银龙物业管理有限公司。统一社会信用代码：915203303224906982。住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路12号。法定代表人：武德祥，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张兴银，该公司监事。委托诉讼代理人：袁永容，该公司总经理助理。上诉人娄义光因与被上诉人贵州银龙物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2021）黔0304民初2659号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。娄义光上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法予以改判或发回重审。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未按合同约定提供相应的物业服务；也未按照《关于南湖之春小区存在的物业问题限期整改责任承诺书》进行整改。被上诉人物业服务存在电梯故障频发且进行控制使用、公共设施损坏未及时修复、垃圾清理不及时、车辆乱停放、无值班人员、小区停车广告收入不公布用途等问题。二、被上诉人没有证据证明2017年4月9日至2018年8月期间上诉人接房入住该小区，无权收取该期间的物管费。三、上诉人提供的商品房买卖合同及陈运海等户物业费收据证明，物业费标准为1元/㎡/月，被上诉人擅自提高为1.5元/㎡/月，不公平合理。被上诉人存在违约，应承担相应的违约责任。贵州银龙物业管理有限公司二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。贵州银龙物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令娄义光按合同约定以1.5元/平方米/月向贵州银龙物业管理有限公司支付物业管理费6830.64元及违约金204.91元（违约金从2017年4月9日起至实际偿清之日止以总金额的百分之三计算，暂计算至2021年4月8日），以上合计7035.55元；2、本案案件受理费由娄义光承担。一审法院认定事实：2017年4月8日，遵义中山房地产开发有限公司与贵州银龙物业管理有限公司签订《前期物业管理合同》，由贵州银龙物业管理有限公司对遵义中山房地产开发有限公司开发的位于贵州省遵义市南部新区（现遵义市播州区）龙坑街道共青社区红军路12号的南湖之春小区进行物业管理，该合同第十七条约定：“委托管理期限为：2017年4月8日起至业主委员会成立3个月内与业主委员会签订合同后本合同自然终止，签订本合同之日起正式提供物业服务”，合同第十三条约定：“前期物业费用开支由甲方业主和物业使用人或甲方项目部每月支付给乙方，由乙方收取下列费用。（1）物业管理费：按播州区商住房收费标准相关文件执行或与业主约定。1、物业管理费收费标准：步梯房1.00元/㎡，电梯房1.5元/㎡，商铺1.8元/㎡，特种行业2.2元/㎡按月向业主收取物业管理费。可向业主预收一年（12个月）的物业费……”，第二十一条约定：“物业管理服务费1、管理服务费标准的调整，按两年一次调整；2、对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金……”，合同签订后，贵州银龙物业管理有限公司对娄义光居住的小区开始进行物业管理。2019年5月12日，遵义中山房地产开发有限公司与贵州银龙物业管理有限公司续签了《前期物业管理合同》，并经遵义市住房和城乡建设局备案，合同期限自2017年4月8日起至2021年4月8日止；并约定在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止；其他物业服务费等约定内容、事项未变。南湖之春小区业主委员会于2020年8月成立，具体开展工作情况不明。娄义光系遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路12号南湖之春小区3栋1单元9-5号房业主，房屋建筑面积为94.87平方米，其房屋属于物业服务合同电梯房范围，自2017年4月至2021年4月未向贵州银龙物业管理有限公司交纳过物业管理费，后经贵州银龙物业管理有限公司多次以书面等方式催收，娄义光一直拒绝交纳。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，2017年4月8日起贵州银龙物业管理有限公司与遵义中山房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》未违反法律和行政法规的相关规定，并经遵义市住房和城乡建设局备案，应为有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，娄义光系遵义中山房地产开发公司“南湖之春”小区的业主，《前期物业管理合同》对其应具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。贵州银龙物业管理有限公司对该小区物业提供了物业管理服务。娄义光认为其并未直接与贵州银龙物业管理有限公司签订任何物业管理合同或以任何其他方式明确表示接受贵州银龙物业管理有限公司的物业服务，其与贵州银龙物业管理有限公司之间不存在物业管理服务合同关系，不应支付物业管理费的理由，与事实不符，对此不予采信。娄义光经贵州银龙物业管理有限公司通过书面、短信方式催收，一直未向银龙公司交纳物业费，银龙公司请求其按照合同约定支付物业费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，予以支持。庭审中贵州银龙物业管理有限公司陈述，南湖之春小区业主委员会于2020年8月成立，但未进一步完善物业服务合同的签订等情况，依照遵义中山房地产开发有限公司与贵州银龙物业管理有限公司签订《前期物业管理合同》及遵义市住房和城乡建设局对贵州银龙物业管理有限公司对南湖之春小区进行物业服务管理的备案合同期限自2017年4月8日起至2021年4月8日止，本案中，娄义光暂应向贵州银龙物业管理有限公司交纳物业管理服务费的期间计算至2020年12月止较为恰当，故对贵州银龙物业管理有限公司主张被告交纳物业费自2017年4月9日起至2021年4月8日止的请求部分不予采纳。且贵州银龙物业管理有限公司在物业服务方面确实存在较为突出的卫生、管理等问题，酌情按涉案合同约定的物业服务费标准的80%计算娄义光应缴纳的物业服务费。对娄义光提出贵州银龙物业管理有限公司服务质量差等问题，并不属于拒交物业费的理由，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业的服务情况进行评价，但物业服务具有不间断、全方位、公共性等过程性的特点，娄义光主张的物业服务过程中存在的问题并不能反映物业服务的全部内容，娄义光以此为由拒付物业管理费，一方面对其他已按时交纳物业管理费的业主不公平，另一方面则可能导致贵州银龙物业管理有限公司因资金短缺无力继续提供物业服务，或降低服务能力和服务品质，反过来不利于包含娄义光在内的全体业主。因此，娄义光拒交物业服务费用，既无合法依据，也非明智之举。综上，娄义光应按照物业服务合同之约定，向贵州银龙物业管理有限公司交纳必要的物业服务费用，即从2017年4月8日起至2020年12月止共44个月，按合同约定物业服务费交纳标准的80%计算，金额为5009.14元（94.87平方米×1.5元/平方米×44个月×80%）。关于贵州银龙物业管理有限公司请求娄义光支付违约金的问题，因贵州银龙物业管理有限公司提供的物业服务质量确系有让小区业主不尽满意之处，本案娄义光拒交物业服务费之原因主要是对法律规定及服务质量中存在问题所产生的误解，为了双方后续更有效地履行各自的合同义务，对贵州银龙物业管理有限公司请求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、限被告娄义光在本判决生效后十日内支付原告贵州银龙物业管理有限公司物业管理费5009.14元；二、驳回原告贵州银龙物业管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费减半收取25.00元，由娄义光负担。双方当事人二审未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释［2009］8号第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，被上诉人贵州银龙物业管理有限公司与遵义中山房地产开发有限公司的《前期物业管理服务合同》，属于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对包括上诉人娄义光在内的南湖之春小区全体业主具有约束力。贵州银龙物业管理有限公司也对该小区物业提供了物业管理服务。娄义光认为其并未直接与贵州银龙物业管理有限公司签订任何物业管理合同或以任何其他方式明确表示接受贵州银龙物业管理有限公司的物业服务，其与贵州银龙物业管理有限公司之间不存在物业管理服务合同关系，不应支付物业管理费，与事实不符。因此，一审法院判决娄义光向贵州银龙物业管理有限公司支付物业管理费，依据充分，本院依法予以确认。关于物业费的计算标准，娄义光的房屋属于电梯房，根据《前期物业管理合同》约定，物业费的计算标准为1.5元/㎡/月，上诉人主张应根据商品房买卖合同的约定，按照1元/㎡/月的标准计算物业费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于物管费的计算期限，贵州银龙物业管理有限公司与遵义中山房地产开发有限公司于2017年4月8日签订的《前期物业管理合同》后，为案涉小区提供物业服务，并且娄义光在2017年3月6日已经交纳了垃圾清运费，根据本地交房的习惯，一般房开企业向业主交房时，需要交纳垃圾清运费，由此可见，娄义光在2017年3月已经接管了涉案房屋。贵州银龙物业管理有限公司已经按照约定和有关规定提供服务的，娄义光不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，娄义光主张贵州银龙物业管理有限公司无权收取2017年4月9日至2018年8月期间的物业费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。根据娄义光一审提供的证据显示，贵州银龙物业管理有限公司在提供物业管理服务期间，案涉小区存在环境卫生质量差，物业管理服务不到位等情形，在贵州银龙物业管理有限公司履行物业服务存在瑕疵的情况下，一审基于此酌情在《前期物业服务协议》约定的物业服务收费标准的基础上减免20%的物业管理费符合本案的客观实际，公平合理。综上所述，娄义光的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由娄义光负担。本判决为终审判决。审 判 长 张启飞审 判 员 施正高审 判 员 杨恩高审 判 员 贺灿灿审 判 员 谭应勇二〇二一年七月二十七日法官助理 朱 梅书 记 员 胡汝静