贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0102民初4593号原告：何*，男，1965年4月5日出生，汉族，住贵州省织金县。委托诉讼代理人：何露漫，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师，执业证号：15270202011196211，特别代理。被告：贵阳成诚商场管理有限公司（以下简称成诚商管公司），住所在贵阳市南明区花溪大道北段346号，统一社会信用代码：91520100775341054Y。法定代表人：何传志。委托诉讼代理人：王**，男，1970年6月30日出生，汉族，住贵阳市南明区，系公司员工，特别代理。被告：贵阳创艺房地产开发有限公司（以下简称创艺房开），住所在贵阳市南明区青云路1号创艺.时代主城3层1号，统一社会信用代码：9152010071438048XB。法定代表人：尹肖莹。委托诉讼代理人：彭源渊，贵州听和律师事务所律师，执业证号：15201201410372240，特别代理。原告何*与被告成诚商管公司、创艺房开房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何*及其委托诉讼代理人何露漫、被告成诚商管公司的委托诉讼代理人王**、被告创艺房开的委托诉讼代理人彭源渊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何*本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付商铺2016年12月-2020年2月少付的租金13760.97元，支付2020年3月-2021年2月欠付的租金36410.65元，合计50171.62元；2、判令两被告支付欠付租金的利息（计算方法：以50171.62元为本金，按照3.85%的年利率，自2021年3月1日计算至付清之日止）；3、判令两被告继续履行合同；4、诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与成诚商管公司于2005年8月15日签订两份《房屋租赁合同》，约定：原告将位于贵阳市南明区出租给被告一，108号的面积的建筑面积为9.11平方米，64号商铺的建筑面积为14.36平方米。房屋租赁的期限为2005年12月1日起至2025年11月30日止。租金计算方式为：2005年12月1日-2008年11月30日的月租金为90元每平方米，从2008年12月1日起每年租金在上一年租金的基础递增百分之三，租金按季度支付，每季度租金支付日期在该季度10日前支付。2005年8月15日，原告与两被告签订两份《终身保租协议》，合同约定被告二作为被告一履行《房屋租赁合同》的连带保证人。合同签订后，被告一未按合同约定向原告足额支付租金，按照合同约定：第一，Ａ5Ａ6一层108号商铺2016年12月1日-2020年2月29日的应付租金为43186.06元，被告一仅支付37833.85元，少付5352.21元，2020年3月-2021年2月被告一未支付租金，欠付租金为14132.97元。第二Ａ5Ａ6一层64号商铺2016年12月1日-2020年2月29日应付的租金为68073.72元，被告一仅支付59664.96元，少付8408.76元，2020年3月-2021年2月被告一未支付租金，欠付租金为22277.68元。原告为维护其合法权益诉至本院，并诉请如前。案件审理中，原告当庭变更第一项诉请为“判令两被告向原告支付商铺2016年12月-2020年2月少付的租金13660.97元，支付2020年3月-2021年2月欠付的租金45716.6元，合计59377.57元。”被告成诚商管公司答辩称：1、对于原告要求支付2016年12月至2020年2月期间少付的租金（如有），原告应当提供相应证据予以证明，同时如确有未足额支付租金的情况，原告诉请的时间段中，2016年12月份至2018年5月份期间少付的租金已超过诉讼时效，不应当得到支持；2、原告主张2020年3月至2021年2月租金未付，我司认为《房屋租赁合同》因2020年新冠肺炎疫情原因，我司根据合同约定通知原告后合同已解除，不应再支付，即使因疫情影响仍应继续支付租金，该期间租金计算也有误，根据合同约定，原告A5A6栋1层108号和64号商铺合计租金应为36301.88元，同时2020年3月份至2021年2月份期间的租金酌情减免。被告创艺房开答辩称：《终身保租协议》中并未约定我司的连带保证人责任，其余意见同成诚商管公司的意见一致。本院经审理认定事实如下：原告与成诚商管公司、创艺房开于2005年8月15日签订《房屋租赁合同》、《终身保租协议》，上述合同、协议约定，原告将其所有的位于贵阳市南明区铺面（即“逸彩·第五大道”，以下简称案涉商铺），交由成诚商管公司租赁，由创艺房开承担保租责任。上述《房屋租赁合同》约定：原告将案涉商铺，计租面积共计23.4平方米（其中64号商铺14.32平方米，108号商铺9.08平方米），租赁给成诚商管公司从事商业经营，合同期限从2005年12月1日起至2025年11月30日止。从2005年12月1日起至2008年11月30日止的三年间，每年的年租金均为25272元（23.4平方米×90元／月／平方米×12月）。从2008年12月1日起，每年租金在上一年租金基础上递增3%，以此类推至2025年11月30日，之后房屋租金根据市场价双方另行协商。上述《终身保租协议》约定，若成诚商管公司履行房屋租赁合同过程中，因成诚商管公司的原因导致成诚商管公司无力支付原告到期房屋租金时，被告创艺房开承诺：1、用北京华联承租花溪大道北段346号房屋的租金为成诚商管公司支付欠付原告的房屋租金；2、若在租赁合同有效期内，成诚商管公司不能按时履行合同支付租金，且创艺房开也不能按时收取北京华联租金履行第1条承诺，创艺房开依据本协议在12个月内变卖北京华联所承租部分的8590㎡房屋所有权，变卖全部所得按单个业主购房款总额占商场全部业主购房总额的比例赔付原告，创艺房开的保租义务即终结，原告所购商铺产权仍属原告所有。上述合同经贵州省公证处予以公证。二被告于2020年4月18日向原告的手机发送短信内容为“解除《房屋租赁合同》、《终身保租协议》通知函……由于2020年1月以来，全国遭受了新冠病毒的肆虐，政府为控制疫情，出台了一系列的管控措施来阻止病毒传播。受此影响，承租贵方房屋的商家因无法正常经营而解除了租赁合同。根据贵方与成诚公司签订的《房屋租赁合同》第八的约定……。另根据贵与成诚公司、创艺房开三方签订的《终身保租协议》第五条约定：因甲、乙方双方所签订的租赁合同终止，本协议即终止。鉴于此疫情及相关的管控、禁令等行为属于不可抗力，根据相关法律规定和合同约定，特通知贵方解除《房屋租赁合同》，同时解除《终身保租协议》，后续招租和市场运作由业主共同协商解决。特此函告”。据此，二被告主张其与原告的签订的上述合同及协议已于2020年4月18日解除，之后的租金不应再向原告支付。原告于次日回复“不认可减免一个月的租金，不同意减免一个月的租金，不同意解除合同，要求贵阳成诚商场管理有限公司和贵阳创房地产开发有限公司继续履行合同。”、“不同意减免一个月的租金、不同意解除合同等无理请求，要求贵阳成诚商场管理有限公司和贵阳创房地产开发有限公司继续履行合同。”黔（2018）南明区不动产权第0027729号、第0026076号不动产权证分别记载的商铺的建筑面积为9.11平方米、64号商铺的建筑面积为14.36平方米，两套商铺的建筑面积共计为23.47平方米。案件审理中，被告提交意见称2018年5月30日前的租金已过诉讼时效，且已经支付2018年6月1日至2020年2月28日期间的租金共计58219.92元。原告提交的明细跟被告意见一致。上述事实，有《房屋租赁合同》、《终身保租协议》、公证书、不动产权证、当事人陈述为证，并经庭审质证核实，予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告成诚商管公司签订的《房屋租赁合同》，原告与二被告签订《终身保租协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。关于二被告主张合同已经解除。首先，二被告以短信方式向原告发送解除合同通知函，且未得到原告肯定回复，通知函上亦未加盖二被告公章，二被告行使单方解除权的形式不符合法律规定的程序；其次，从双方签订的《房屋租赁合同》第八条的约定来看，双方当事人享有单方解除权附有“合同不能继续履行”的条件，从查明事实，被告成诚商管公司将其从原告处租赁的转租第三人，形成转租合同关系，此时，原、被告的租赁合同与成诚商管公司和第三人转租合同属于两个法律关系，成诚商管公司在转租合同解除后仍然实际占用租赁房屋且对外招租，所以转租合同的解除属于成诚商管公司的商业风险，并不因成诚商管公司转租合同的解除，而导致本案讼争《房屋租赁合同》不能继续履行的情形；最后，从不可抗力的影响角度来看，新冠疫情在2020年1月底爆发，原、被告双方的《房屋租赁合同》确受不可抗力影响产生履行困难的情形，但贵阳市政府已于2020年3月下发“全面复工、复产”的通知，且防控等级从一级调整到三级，涉案房屋租赁合同虽受疫情及防控借施影响，但该影响并不构成合同不能继续履行，合同目的不能实现的情形。综上所述，二被告主张行使单方解除权的条件未成就，二被告单方提出解除合同，违反了《中华人民共和国合同法》第八条关于当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同的规定，构成违约，故二被告单方解除合同、协议的行为无效，原告主张继续履行合同于法有据，依法予以支持。关于原告要求成诚商管公司支付2016年12月至2021年2月期间欠付、未付租金59377.57元并支付利息的主张。第一，原告的起诉是否超过诉讼时效期间，关键在于其主张的租金是否适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定。对此，本院认为，本案不应适用该规定。首先，该条规定中的同一债务是指债务在合同订立之日即已形成并确定，分期履行仅是当事人对履行方式的约定，而债权的内容和范围不随时间的经过而变化，典型表现形式如分期还款。而本案中的租金支付，尽管双方也是约定分期履行，但原告所主张的租金性质上并非上述规定中的同一债务。因租金之债本质上属于定期给付之债，该债务在双方房屋租赁合同签订时还未实际形成，要待被告实际使用房屋后才产生相应的租金，即租金随着双方房屋租赁合同的履行而不断产生，与上述规定中的同一债务在合同签订时即已形成的债务不同。其次，租金之债系每期因合同履行而产生的每期租金，实质上每期均可以视为一个独立的双务合同，均是一个独立的债务，这点与上述规定中的同一债务在合同签订时债权已全部履行完有本质的不同。故本案中的租金支付请求的诉讼时效期间应从每期租金履行期限届满之日起算。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》，租金按季度支付，“每季度租金支付日期以划账方式在该季度首月10日前支付”。如上所述，被告未按期支付租金的，每一笔租金的诉讼时效期间单独计算，从约定的支付期限届满之日起开始计算一年。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条之规定，原告现主张的2016年12月1日至2017年8月31日期间的租金应当适用一年诉讼时效，此后的租金适用三年诉讼时效的规定，原告起诉时间为2021年2月24日，故2016年12月1日至2018年2月28日期间的租金，因超过一年或者三年的诉讼时效期间而丧失胜诉权。原告主张2018年3月1日起至2021年2月28日止的房屋租金尚在诉讼时效期间内，原告主张该部分租金，理由正当，应予支持。第二，关于计租面积及租金标准，双方签订的《房屋租赁合同》虽约定了面积为23.4平方米，但商铺的实际面积经产权证记载实为23.47平方米，原告于《房屋租赁合同》签订后即将商铺交付给被告使用，被告实际占有使用商铺的全部面积，其应当按照产权证记载的面积支付租金。根据《房屋租赁合同》约定，2005年12月1日起至2008年11月30日止期间的租金为25347.6元/年（23.47平方米×90元/月/平方米×12月），从2008年12月1日起，每年租金在上一年租金基础上递增3%，以此类推至2025年11月30日。按照此标准，2018年3月1日至2021年2月28日被告应支付的租金总额计105061.5元，被告已经支付61118.98元，尚欠43942.52元未支付；2020年3月1日至2020年5月31日期间，由于上述期间属于新冠疫情爆发期及疫情防控措施实施期，因不可抗力原因导致被告履行上述合同确有困难，故对3月至5月三个月的租金由被告按“免一月租金，其余两月按50%支付租金”的方式向原告支付，之后2020年6月之后的租金因疫情已得到全面控制，因情势变更，案涉租赁房屋已可继续正常经营，故被告亦应按合同约定履行支付租金义务。故成诚商管公司应支付原告租金共计37977.2元。被告未按照约定履行支付租金的义务，应当支付迟延履行期间的利息，现原告要求被告自2021年3月1日起支付利息，未超出法律规定，依法予以支持，因双方对被告逾期支付租金应承担的违约责任未作出约定，故本院酌情参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。创艺房开自愿为成诚商管公司对原告按约支付租金承担保证责任，故原告诉请其承担连带责任，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：一、原告何*同被告贵阳成诚商场管理有限公司、被告贵阳创艺房地产开发有限公司于2005年8月15日签订《房屋租赁合同》、《终身保租协议》继续履行；二、被告贵阳成诚商场管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告何*支付租金37977.2元及利息（以37977.2元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2021年3月1日起计算至实际履行之日止）；三、被告贵阳创艺房地产开发有限公司对上述第二判项承担连带清偿责任；四、驳回原告何*的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1054元、减半收取计527元，由原告何*负担152元，被告贵阳成诚商场管理有限公司、贵阳创艺房地产开发有限公司负担375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审判员 翟 涛二〇二一年七月三十日书记员 陈桂梅