贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终1769号上诉人（原审原告）：李庆兵，男，1968年7月13日出生，汉族，住贵州省六盘水市水城区。上诉人（原审原告）：吴永超，男，1964年8月17日出生，汉族，住贵州省六盘水市水城区。上诉人（原审原告）：余昌林，男，1979年12月2日出生，汉族，住贵州省六盘水市水城区。上诉人（原审原告）：刘相龙，男，1986年11月18日出生，汉族，住贵州省六盘水市水城区。四上诉人特别授权委托诉讼代理人：李佳蔚，系贵州大局律师事务所律师，执业证号：15202202010166779。四上诉人特别授权委托诉讼代理人：刘海，系贵州大局律师事务所律师，执业证号：15202201110371894。被上诉人（原审被告）：六盘水市水城区人民政府双水街道办事处（原水城县人民政府双水街道办事处），住所地：贵州省六盘水市水城区双水街道小山社区，统一社会信用代码：115202213564108289。法定代表人：张锡孟，系该办事处主任。特别授权委托诉讼代理人：袁芳，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：15202202111297201。一般授权委托诉讼代理人：尹正璇，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：15202202111297211。被上诉人（原审被告）：肖开艳，女，1971年7月25日出生，汉族，住贵州省六盘水市水城区。被上诉人（原审被告）：六盘水继能物业服务有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区人民西路220号附990号，统一社会信用代码：91520201MA6E1X6Q7C。法定代表人：潘华杨，系该公司总经理。上诉人李庆兵、吴永超、余昌林、刘相龙因与被上诉人六盘水市水城区人民政府双水街道办事处（以下简称双水街道办）、肖开艳、六盘水继能物业服务有限公司（以下简称继能公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市水城区人民法院（2021）黔0221民初134号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李庆兵、吴永超、余昌林、刘相龙上诉请求：1.撤销原判，改判三被上诉人连带支付四上诉人门面租金69390.50元及逾期利息（租金自2019年3月12日至2021年12月30日止按月租金2055元计算；利息以69390.50为基数，自2020年1月5日起按同期一年期贷款市场报价利率计算至实际付清款项为止）；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实及适用法律错误。1.根据一审查明的事实，被上诉人双水街道办对案涉门面享有所有权，四上诉人与双水街道办签订的《安置补充协议》合法有效，且已按《安置补充协议》第三条的约定将6600元的差额向双水街道办支付完毕。依据《安置补充协议》第四条的约定，自该协议签订之日2019年3月12日，双水街道办将对被上诉人继能公司、肖开艳享有的出租方的相关权利义务，包括租金债权全部让与给四上诉人，同时被上诉人双水街道办在其答辩状及庭审过程中也认可四上诉人已继受履行原租赁合同出租方的相关权利义务。2.《中华人民共和国民法典》第五百四十六条规定“债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。债权转让的通知不得撤销，但是经受让人同意的除外。”关于债权转让通知的方式和程序，不应排除受让人直接通过向法院起诉，并经法院送达起诉状的方式通知债务人债权转让的事实，该方式对债务人的权利并未造成实质性影响。本案中，债权受让人四上诉人作为债权转让通知义务主体适格，以起诉方式通知债务人被上诉人继能公司及被上诉人肖开艳未违反法律强制性规定，亦不会导致债务人错误清偿。其次，在最高人民法院（2012）民监字第44号再审案件中认为以起诉的方式通知债务人并不违法。最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组编写的《中华人民共和国民法典理解与适用》关于第五百四十六条的理解与适用中指出“……虽然没有向债务人发出转让通知，但受让人直接起诉或者申请仲裁后，法院或者仲裁机构经过审理确定了受让人已经取得债权，此时也可以判决或者裁决债务人应当向受让人履行。”据此，上诉人认为本案相关证据及庭审查明的事实能够充分证明四上诉人已经取得了被上诉人双水街道办对被上诉人继能公司及被上诉人肖开艳的租金债权及相关权利义务，依法应当判决三被上诉人向四上诉人连带支付门面租金义务。3.被上诉人肖开艳在庭审中的答辩意见表明，其向被上诉人继能公司支付的案涉门面租金租期届满日为2019年12月28日，之后的租金至今尚未支付，而根据《租赁合同》的约定，被上诉人肖开艳支付租金的方式为年租金提前1个月支付1年以上租金。四上诉人已经取得对被上诉人肖开艳的租金债权，故被上诉人肖开艳应当于2019年12月1日向四上诉人支付2020年度租金，于2020年12月1日向四上诉人支付2021年度租金共计49320元。4.根据本案证据及庭审查明的事实，被上诉人继能公司收取了被上诉人肖开艳2019年1月1日至2019年12月28日的案涉门面租金，而2019年3月12日被上诉人双水街道办已将案涉门面的所有权及相关权利义务转让给了四上诉人，故被上诉人继能公司应当将2019年3月12日至2019年12月28日的案涉门面租金支付给四上诉人。综上，望依法支持上诉人的上诉请求。肖开艳辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，答辩人不是本案适格当事人，应当维持原判。1.本案系租赁合同纠纷，答辩人与上诉人之间不存在任何合同关系，对案涉门面行使所有权的是继能公司和双水街道办，现答辩人基于《安置补充协议》要求答辩人对其支付租金于法无据。2.根据合同相对性原则，答辩人所涉房屋的权利义务仅在答辩人与继能公司之间产生，并不涉及上诉人，上诉人基于《安置补充协议》仅能在上诉人与双水街道办之间产生权利义务，无权要求答辩人直接支付租金。3.答辩人与继能公司签订《租赁合同》当日即向继能公司支付了一年的租金，但因继能公司租赁物未经消防验收合格，致使答辩人于2019年1月才取得租赁物的使用权，结合《租赁合同》约定的给予一个月装修时间，答辩人差欠的租金也应自2019年2月至2020年1月，并参照八部门联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》精神再免去3个月房屋租金，即应从2019年5月开始起算。继能公司辩称，我公司是基于与双水街道办签订的授权委托书和肖开艳签订租赁合同，和肖开艳签订案涉门面租赁合同约定的租赁期限虽然是从2018年1月1日至2022年12月30日，但是肖开艳实质上只支付了一年的租金（2018年1月1日-2018年12月31日），之后租金并未支付。对于我公司收取的2018年年度的租金即使要交也交给双水街道办，而不能交给上诉人，因种种原因我公司还未与双水街道办结算。现上诉人要求我公司支付其2019年3月12日以后的租金不应得到支持。我公司2019年12月31日合同期满已经撤出以朵小区，后续遗留问题应由双水街道办承担。双水街道办辩称，根据我方与四上诉人签订的《安置补充协议》第四条可知，我方作为安置部门将安置房占有使用收益的权利转让给四上诉人，即债权转让而非所有权转移，在通知承租人后承租人就应当向上诉人履行支付租金的义务，本案中我方并非支付租金的义务主体，我方仅在收到租金后才有义务将租金交付上诉人，但我方并未收取任何租金，继能公司主张已将2018年度租金交付我方，应当举证证明。综上，上诉人请求我方对租金及逾期利息承担连带支付责任无事实及法律依据。李庆兵、吴永超、余昌林、刘相龙向一审法院起诉请求：1．判令三被告连带支付四原告门面租金69390.50元及逾期利息（租金自2019年3月12日至2021年12月30日止按月租金2055元计算；利息以69390.50为基数，自2020年1月5日起按同期一年期贷款市场报价利率计算至实际付清款项为止）；2．判令案件受理费由三被告承担。以上暂合计69390.50元。一审法院认定事实：2017年12月4日，受双水街道办委托，继能公司作为出租方即甲方，将以朵安置区门面出租给乙方肖开艳开设药店使用。双方签订《租赁合同》约定：一、租赁期限自2018年1月1日至2022年12月30日；二、租金为每平方每月20元，实租102.76平方，实付租金为2055元／月，签订合同之日乙方向甲方支付年租金和物业管理费，之后年租金提前一月交甲方，甲乙双方签订合同之后，给乙方1月装修时间……。2019年3月12日，李庆兵作为刘相龙、吴永超、余昌林的委托代理人，并与该三人作为乙方，与当时的水城县人民政府双水街道办事处（甲方）签订《以朵安置区第一期安置房商业用房安置补充协议》：一、乙方应回购商业用房面积共计113.7㎡［其中李庆兵31.67㎡、吴永超21.71㎡、余昌林9.57㎡、余盛达20.6㎡（转让给余昌林）、刘相龙20.6㎡、郭贵祥9.55㎡（转让给刘相龙）］，实际回购商业用房面积共计116.34㎡；二、甲方安置给乙方的商业用房位于以朵安置区一期安置房4.5.6号楼下的1-1-14号，面积116.34㎡，其中22㎡属于吴永超，32.34㎡属于李庆兵，31㎡属于余昌林，31㎡属于刘相龙；三、乙方应一次性补给甲方商业用房差额6600元。同日，吴永超向水城县财政局双水财政所缴纳了6600元。2019年10月29日，继能公司将肖开艳诉至一审法院，请求：1.判决被告支付原告以朵安置小区12号门面租金及违约金18084元（从2019年1月1日至2019年7月11日，租金2055元/月×7月零10天+违约金3014元）；2.判决原被告双方终止于2017年12月4日签订的租赁合同；3.判决被告交出以朵安置小区12号门面；4.诉讼费由被告承担。经审理查明，继能公司与肖开艳签订《租赁合同》当日，继能公司收到肖开艳所交一年租金。后因继能公司所出租给肖开艳的门面消防未予验收，故继能公司不准许肖开艳对门面进行装修使用，并告知肖开艳若自行使用该门面，造成的损失由肖开艳自行承担。到2019年，肖开艳才取得所承租的门面使用。故法院据此认为，肖开艳并无违约行为，并于2019年12月19日作出（2019）黔0221民初4463号民事判决：驳回继能公司的诉讼请求。后双方均未提出上诉。2020年3月4日，双水街道办向肖开艳发出《通知》：“你租用的以朵安置小区一期安置房12号门面（物管编号）合同期为2018年1月1日至2022年12月30日，你缴纳了2018年1月1日至2018年12月30日租金人民币24660.00元后未续交门面租金，根据合同约定租金需提前一月续交，你已逾期15个月未续交租金。因双水街道办事处委托继能物业服务公司管理出租以朵安置小区一期安置房门面，现继能物业服务公司已撤出以朵安置小区，限你7日内将续交租金交到水城县财政局双水财政所，逾期不续交的，视为你不再续租该门面，请在15日内搬离以朵安置小区一期安置房12号门面。”肖开艳于次日签收后，未续交租金，并仍继续使用租用门面。2020年10月21日，水城县以朵街道社区建设和环境卫生服务中心作出《关于以朵安置区第一期1-1-14号商业用房核实的情况说明》：“2017年12月4日肖开艳与六盘水继能物业服务有限公司签订《租赁合同》（位于以朵一期商业安置房4、5、6楼栋第一排从左到右第十五个门面，水城县百信大药店）与2019年3月12日水城县人民政府双水街道办事处与刘相龙、吴永超、余昌林、李庆兵等4人共同签订的《以朵安置区第一期安置房商业用房安置补充协议》明确的安置商业用房1-1-14（面积116.34㎡）同属一个房屋（门面）。”。一审法院认为，案涉《租赁合同》系肖开艳与继能公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故应为合法有效。而关于原告提出的诉讼请求，首先，根据审理查明的事实，虽然肖开艳与继能公司于2017年12月4日签订的《租赁合同》约定的租期为2018年1月1日至2022年12月30日且肖开艳在签订合同当日即如约支付了一年的租金24660元，但因继能公司提供的租赁物未经消防验收即不符合租赁用途，以致肖开艳直到2019年1月才取得承租物，故结合《租赁合同》约定的“给乙方1月装修时间”，肖开艳应付租金的计算，应从2019年2月起算，故肖开艳已支付的一年租金24660元，应为2019年2月至2020年1月的租金。因此，原告从2019年3月12日起算租金的诉请不当；其次，虽然原告于2019年3月12日与当时的水城县人民政府双水街道办事处签订《以朵安置区第一期安置房商业用房安置补充协议》而获得案涉门面的安置，但从此后的2019年10月29日继能公司将肖开艳诉至法院要求支付租金、2020年3月4日双水街道办向肖开艳发出《通知》要求支付租金到水城县财政局双水财政所等来看，均足以说明继能公司、双水街道办仍然在对案涉门面行使管理权及所有权，从而也说明了继能公司、双水街道办并未将案涉门面交付给原告更谈不上登记，原告仅仅对双水街道办享有因安置补充协议而产生的债权而非案涉门面的物权，故原告不能直接向承租人肖开艳主张租金。而对于双水街道办，原告也仅能基于安置补充协议向其主张案涉门面的交付及因迟延交付所产生的损失。至于继能公司，不存在向原告支付租金的事实依据和法律依据。综上所述，对原告要求三被告支付租金的诉讼请求，不予支持。判决：驳回李庆兵、吴永超、余昌林、刘相龙的诉讼请求。案件受理费1534元，因适用简易程序减半收取767元，由李庆兵、吴永超、余昌林、刘相龙负担。本院二审期间，被上诉人继能公司提交以下证据：2017年11月20日委托书一份，证明双水街道办委托继能公司统一管理代租以朵安置门面的事宜。上诉人李庆兵、吴永超、余昌林、刘相龙、被上诉人肖开艳、双水街道办质证意见：对证据无异议。上诉人李庆兵、吴永超、余昌林、刘相龙，被上诉人肖开艳、双水街道办未提交新证据。对证据分析认定：对被上诉人继能公司提交的委托书，经各方当事人质证后无异议，能证明双水街道办委托继能公司统一管理代租以朵安置门面的事实，本院予以确认。对一审认定的事实，本院予以确认。另查明，2017年11月20日，双水街道办出具委托书，委托继能公司统一管理代租以朵安置门面，由物业公司代租后，租金转入双办账上代管，租金参照相应市场价执行，门面出租在同等条件下原则上先以安置户为主（按登记时先后顺序），租金一年一付。物业公司提取管理费待双办党政联席会议研究后再定。因合同期满，继能公司于2019年12月31日撤出以朵安置小区。案涉商业用房现在仍然为肖开艳占有。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人能否对案涉商业用房主张租金；2.如可主张租金，租金的支付主体如何确定，租金金额如何确定；3.上诉人主张的逾期支付租金利息应否得到支持，如予以支持，逾期支付租金利息应如何确定。关于争议焦点一，与肖开艳签订租赁合同的相对人虽然是继能公司，但是继能公司系基于双水街道办的委托统一管理代租以朵安置门面，根据《中华人民共和国民法典》第九百二十六条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。但是，第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”的规定，双水街道办已知道案涉门面出租给肖开艳，肖开艳未向继能公司履行支付租金义务时，双水街道办可依据租赁合同主张权利。2019年3月12日，上诉人又与双水街道办签订《以朵安置区第一期安置房商业用房安置补充协议》，约定“交纳完应补给政府资金后，甲方交付商业用房给乙方。因前期部分商业用房已由物业管理方出租给商户，乙方所抽取的商业用房如已出租，将由乙方继续履行租用合同，所得租金归乙方所有，待合同期满后，乙方可自行处置所抽取的商业用房出租和使用问题。”上诉人在交纳完应补给政府资金后，即成为案涉商业用房的权利人，对案涉商业用房享有占有、使用、收益、处分权利，双水街道办收取租金的合同权利已转移给上诉人，上诉人有权对案涉商业用房主张租金。关于争议焦点二，根据（2019）黔0221民初4463号民事判决认定的事实及《租赁合同》约定的“给乙方1月装修时间”，肖开艳已支付的一年租金应为2019年2月至2020年1月期间租金，此后肖开艳未继续支付租金。继能公司收取肖开艳一年租金的行为系基于双水街道办的委托，继能公司是否将案涉商业用房租金转交双水街道办，均不影响双水街道办应将2019年3月12日至2020年1月31日的门面租金支付给上诉人，即双水街道办应支付上诉人2019年3月12日至2020年1月31日期间租金21920元（2055元×10个月+2055元÷30天×20天）。根据租赁合同约定“乙方提前一个月交甲方一年以上租金”，2020年2月至2021年12月31日期间的租金由肖开艳向上诉人直接支付，即肖开艳应支付上诉人2020年2月1日至2021年12月31日期间租金47265元（2055元×23个月）。肖开艳辩称应参照《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》精神免去3个月房屋租金，该指导意见并非强制性规范，本院不予采信。关于争议焦点三，继能公司与肖开艳签订的租赁合同仅约定任何一方要求终止合同，需提前三个月通知对方，并偿付对方总租金20%的违约金，未约定逾期支付租金违约责任，上诉人主张按同期一年期贷款市场报价利率计算逾期利息不予支持。综上所述，上诉人李庆兵、吴永超、余昌林、刘相龙部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第七百零三条、第九百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市水城区人民法院（2021）黔0221民初134号民事判决；二、被上诉人六盘水市水城区人民政府双水街道办事处于本判决生效之日起十日内支付上诉人李庆兵、吴永超、余昌林、刘相龙2019年3月12日至2020年1月31日期间租金21920元；三、被上诉人肖开艳于本判决生效之日起十日内支付上诉人李庆兵、吴永超、余昌林、刘相龙2020年2月1日至2021年12月31日期间租金47265元。如义务人未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回上诉人李庆兵、吴永超、余昌林、刘相龙的其他诉讼请求。一审案件受理费767元，由被上诉人六盘水市水城区人民政府双水街道办事处负担242元，被上诉人肖开艳负担525元；二审案件受理费1534元，由被上诉人六盘水市水城区人民政府双水街道办事处负担484元，被上诉人肖开艳负担1050元。本判决为终审判决。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年七月六日法官助理 浦红梅书 记 员 李炳兰