p.MsoNormal,li.MsoNormal,div.MsoNormal{margin:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align:justify;text-justify:inter-ideograph;font-size:10.5pt;font-family:”TimesNewRoman”;}p.MsoFooter,li.MsoFooter,div.MsoFooter{margin:0cm;margin-bottom:.0001pt;tab-stops:center207.65ptright415.3pt;layout-grid-mode:char;font-size:9.0pt;font-family:”TimesNewRoman”;}div.Section1{page:Section1;}河南省高级人民法院民事判决书（2013)豫法民提字第00037号申请再审人（一审原告、二审被上诉人、原再审申请人）：王万跃，男，1966年2月13日出生，汉族，住登封市。委托代理人：胡小焕，女，1971年11月29日出生，汉族，系王万跃之妻。被申请人（一审被告、二审上诉人、原再审被申请人）：韩新涛，男，1975年10月2日出生，汉族，住登封市。委托代理人：梅淑敏，女，1974年8月8日出生，汉族，系韩新涛之妻。委托代理人：王大力，河南千益律师事务所律师。申请再审人韩新涛因与被申请人王万跃房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中级人民法院(2010)郑民再终字第45-1号民事判决，向本院申请再审。本院于2012年3月23日作出（2012）豫法立二民申字第00001号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。申请再审人王万跃及其委托代理人胡小焕，被申请人韩新涛及其委托代理人梅淑敏、王大力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王万跃起诉称，2001年4月10日，孙占在其子的集体土地上建房向自己借款13万元，房子建成后经协商孙占将其中的两套房抵偿给王万跃。王万跃使用一套，另一套委托杨学斌出卖给韩新涛。当时约定房价59800元，韩新涛只支付了50000元，下余房款未支付，韩新涛一直占用该房屋。由于该房产占用的是集体土地，王万跃和韩新涛均不是该集体经济组织成员，买卖行为违法。请求：1、依法确认王万跃和韩新涛之间的房屋买卖合同无效；2、判令韩新涛返还位于登封市少林大道北侧兴华小区2号楼西单元五楼西户的四室一厅住房一套。韩新涛辩称，王万跃将自己的房屋出卖多年以后，又以双方买卖合同无效为由诉至法院。王万跃为牟取暴利，掩盖违约，屡诉屡撤，无视法律严肃性，应当依法驳回其诉讼请求。登封市人民法院一审查明，2001年底，孙占抵偿给王万跃两套房屋，这两套房屋所占用土地的所有权人系登封市城关镇西关村九组，孙占之子孙光辉享有使用权。王万跃将其中一套房屋委托杨学斌出卖。经杨学斌介绍王万跃把其中的2号楼西单元五楼西户的四室一厅的住房一套卖给了韩新涛，双方口头约定房价59800元。韩新涛搬入该房后，经王万跃多次讨要，韩新涛共付给王万跃房款5万元，下欠9800元房款韩新涛以王万跃未能给其办理该房的房产证为由拒付。王万跃、韩新涛均不属于登封市城关镇西关村九组村民。登封市人民法院一审认为，《中华人民共和国土地法》第二条第三款规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：农村的住宅不得向城市居民出售。2004年12月国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》中规定：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。基于上述行政法规的规定，王万跃、韩新涛均不属于登封市城关镇西关村九组村民，二人买卖该组村民孙光辉宅基地上的房屋属违法行为，二人均有过错，双方间房屋买卖合同属违反法律、行政法规的强制性规定的情形，合同无效。对王万跃请求依法确认其与韩新涛之间房屋买卖合同无效和判令韩新涛返还出卖的位于少林大道北侧兴华小区2号楼西单元五楼西户的四室一厅住房一套的诉讼请求予以支持。韩新涛的抗辩理由不成立，不予采信。登封市人民法院于2007年11月5日作出（2007)登民二初字第326号民事判决：一、依法确认王万跃与韩新涛之间的房屋买卖合同无效；二、判决生效后一个月内，王万跃返还收取韩新涛的购房款5万元；韩新涛返还购买王万跃的位于登封市区少林大道北侧兴华小区2号楼西单元五楼西户的四室一厅住房一套。案件受理费减半收取650元，由王万跃和韩新涛各承担325元。韩新涛不服一审判决，提起上诉。郑州市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实相同。郑州市中级人民法院二审认为，本案宅基地使用权及该宅基地上所建房屋产权登记的权利人是孙光辉，依照国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条“农村的住宅不得向城市居民出售”的规定，王万跃不属于孙光辉所在集体组织登封市城关镇西关村九组成员，不能取得该房屋所有权，也无证据证明王万跃取得该房屋的其他权利，因此，其无权主张该房屋相关权利，因此，对王万跃以原告身份主张本案房屋权利，不予支持。一审法院认定事实错误，应予以纠正。郑州市中级人民法院于2008年10月10日作出(2008)郑民三终字第33号民事裁定：一、撤销登封市人民法院一审判决；二、驳回王万跃的起诉。王万跃不服，申请再审。本院指令郑州市中级人民法院再审。郑州市中级人民法院再审查明的事实与二审查明的事实一致。另查明：韩新涛在本案诉讼中表示愿意偿还王万跃9800元下余购房款。郑州市中级人民法院再审认为，涉案房屋属农村住宅，根据国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条“农村的住宅不得向城市居民出售”的规定，当事人之间的房屋买卖合同违反上述强制性规定，故对王万跃关于确认该买卖合同无效的请求，予以支持。虽然房屋买卖合同无效，但双方当事人已实际履行，韩新涛也已按照约定支付王万跃5万元购房款并在涉案房屋内居住。在诉讼中，韩新涛表示愿意偿还王万跃9800元下余购房款，该意思表示系当事人自由处分自己的权利，予以尊重。综合以上情况及房价上涨等因素，为兼顾双方利益，保护双方当事人合法权益，对王万跃请求返还房屋的诉讼请求，不予支持。一审判决返还房屋实体处理欠妥，应予纠正。二审以王万跃无权主张涉案房屋的相关权利为由驳回起诉不当，郑州市中级人民法院已于2011年5月6日作出（2010)郑民再终字第45号民事裁定，撤销了二审裁定。郑州市中级人民法院于2011年5月9日作出(2010)郑民再终字第45-1号民事判决：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二项；三、驳回王万跃要求韩新涛返还位于登封市少林大道北侧兴华小区2号楼西单元五楼西户四室一厅住房的诉讼请求；四、韩新涛于判决生效后十日内向王万跃支付下余购房款9800元以及逾期违约金，逾期违约金按中国人民银行同期贷款利率计算，时间自2007年9月7日起计算至判决规定的付款日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审诉讼费650元，二审诉讼费1300元，共计1950元，由韩新涛承担。王万跃申请再审称：1、原判确认王万跃和韩新涛之间的房屋买卖合同无效是正确的。2、我国《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。郑州市中级人民法院在确认合同无效后却判令双方当事人按照有效合同承担责任，违反《合同法》的规定。郑州市中级人民法院认为：韩新涛表示愿意偿还王万跃9800元下余购房款，该意思表示系当事人自由处分自己的权利，该院予以尊重，该院以此为由作出判决，偏袒一方当事人。3、原判认定双方当事人产生纠纷的起因是房屋价格上涨，该认定错误。韩新涛辩称：1、原判确认房屋买卖合同无效，韩新涛对这一判项有异议，因原判的其他处理结果正确，故而韩新涛未申请再审。2、韩新涛按照合同约定支付了购房款，王万跃交付了房屋，郑州市中级人民法院从维护交易稳定性的角度，兼顾双方当事人利益，判决维持合同交易，符合合同法的相关规定和立法精神。3、王万跃看到房屋价格上涨，心理失衡，拒不为韩新涛办理房产证，构成违约。韩新涛为维护自己权益，也是依照合同约定，才没有支付剩余房款。这才是双方产生纠纷的原因。韩新涛请求维持原判。本院再审传唤证人杨学斌（身份证上记载的姓名是杨学武）到庭作证。杨学斌称，他从未给任何购房人承诺过能将房产证办理到购房人名下。在王万跃起诉之前，杨学斌曾经应王万跃之邀到韩新涛家中协调，经三方协商，最后达成一致意见：确定一个日期，在此日期之前，韩新涛付清下余购房款。王万跃质证认为，杨学斌陈述属实。韩新涛质证认为，杨学斌曾经给韩新涛承诺过要将房产证办到韩新涛名下。本院再审认为，杨学斌与本案双方当事人均不存在利害关系，其证言可信度较高，对其证言予以采信。证人杨学斌在本院再审庭审中的证言能够证明，王万跃和韩新涛双方纠纷产生的起因是，韩新涛在搬入诉争房屋后，拒绝支付下余购房款。本院再审查明：1、2003年5月17日，杨学斌收韩新涛房产证预付款300元，杨学斌给韩新涛出具了收据。2003年6月16日，行政机关就本案诉争房屋填发了房屋所有权证，上面记载的房屋所有权人是孙光辉。该房屋所有权证目前由王万跃持有。2、在韩新涛与王万跃房屋买卖过程中，房屋出卖人王万跃和房屋买卖介绍人杨学斌均不认可向韩新涛承诺会将房屋过户至韩新涛名下。3、在本院再审庭审中，王万跃和韩新涛均认可，根据二人了解的情况，兴华小区内缴纳了300元房产证预付款的业主办理的房屋所有权证所载明的所有权人均为集体组织成员，本案中即孙占、孙光辉父子。本院再审查明的其他案件事实与原判认定的事实一致。本院再审认为：关于本案纠纷产生的起因。本案诉争房屋占用的土地系集体土地，对此韩新涛是明知或者应知的，韩新涛在诉讼过程中主张房屋买卖合同的介绍人杨学斌承诺会将房屋过户至其名下，并提交了杨学斌出具的收取其房产证预付款的收据，用以证明杨学斌向其承诺过要将房屋过户至其名下，但兴华小区内缴纳了300元该项费用的业主办理的都是所有权人是村民的房屋所有权证，对这一点韩新涛是知晓的，故该收据不能证明韩新涛所要证明的事项。王万跃和韩新涛双方产生纠纷的起因主要是韩新涛拒绝支付下余购房款引起的。关于合同的效力的问题。王万跃与韩新涛双方买卖的房屋占用的土地系集体土地，双方均非该集体经济组织成员，双方的房屋买卖行为违反了我国行政法规的强制性规定，原判认定该房屋买卖合同无效是正确的。关于双方当事人责任承担的问题。房屋买卖合同无效，韩新涛应当向王万跃返还房屋，王万跃应当向韩新涛返还已经收取的购房款。原判在确认合同无效的情况下，判决双方当事人按合同有效承担责任，不符合我国《合同法》的规定，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第201条之规定，判决如下：一、维持郑州市中级人民法院(2010)郑民再终字第45-1号民事判决第一项；二、撤销郑州市中级人民法院(2010)郑民再终字第45-1号民事判决第二项、第三项和第四项；三、维持登封市人民法院(2007)登民二初字第326号民事判决第二项。一审诉讼费650元，二审诉讼费1300元，共计1950元，由韩新涛承担。本判决为终审判决。审判长王波代理审判员黄爱玲代理审判员项坤二〇一三年六月九日书记员杨迪