杭州市西湖区人民法院民事判决书（2021）浙0106民初4947号        原告：杭州润邦物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区转塘街道。                法定代表人：徐某，执行董事。                委托诉讼代理人：周光富，浙江律晓律师事务所律师。                被告：杭州二条人物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区转塘街道。                法定代表人：陈某。                被告：杭州翰迪物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区双浦镇。                原告杭州润邦物业管理有限公司与被告杭州二条人物业管理有限公司（以下简称二条人公司）、杭州翰迪物业管理有限公司（以下简称翰迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月13日受理后，依法由审判员杨志敏独任审判，于2021年6月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周光富到庭参加诉讼，两被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告向本院提出如下诉讼请求：1．确认2020年5月1日签订的《房屋租赁合同》于起诉状送达二条人公司之日解除，并判令被告二条人公司腾退并返还租赁房屋；2．被告二条人公司支付至2021年6月2日起诉状送达之日的尚欠房屋租金198280元；3．被告二条人公司支付违约金1000000元；4．被告二条人公司向原告支付自2021年6月3日起的房屋占有使用费，按照每日2592.5元租金价格（总面积1037平方米×2.5元／平方米）计付至实际腾退之日止；5．被告翰迪公司对被告二条人公司上述二、三、四款项承担连带清偿责任；6．本案诉讼费用由两被告承担。                事实和理由：2020年5月1日，被告应经营需要，向原告租用位于杭州市转塘街道美院南街89号2号楼房屋，并签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：“1.2甲方同意将其合法取得的位于杭州市西湖区转塘街道美院南街二号楼2楼部分物业（以下简称租赁物业）出租给乙方，该租赁物业建筑面积977平方米及60平方米；4.2租赁期限为14年。自2020年5月1日至2034年4月30日；4.3租金采取先付后用的方式，租金每半年一付，每次付清，每次支付时间需提前一个月；8.1有下列情形之一的，甲方有权提前解除合同，收回租赁物业，按照本合同其他条款的相关规定收取违约金，（1）乙方逾期支付租金超过三十日的；违约责任：9.1无论甲方是否正式催款，乙方逾期支付租金及其他款项，逾期时间超过30日，影响甲方赔偿违约金100万元；9.5丙方为乙方担保方，如乙方无法继续履行本协议或乙方违反本协议约定，需要承担违约责任时，丙方需要承担连带担保责任”等权利义务条款。合同签订后，原告依约交付租赁物业，但被告经支付了第一个半年的租金和第二个半年的部分租金。经原告多次催要，被告始终以暂时资金困难为由予以拖欠，致使原告催要未果。原告认为，原告与被告二条人公司之间的租赁关系合法有效，被告二条人公司理应按照约定及时支付所欠房屋租金，其一再拖欠不付，显属违约，应当承担违约责任；被告翰迪公司作为被告二条人公司的连带责任保证人，应对被告二条人公司的债务应当承担连带清偿责任。                两被告未作答辩。                本院经审理认定事实如下：2020年5月1日，原告（出租方、甲方）与被告二条人公司（承租方、乙方）、被告翰迪公司（担保方、丙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将位于杭州西湖区转塘街道美院南街89号二号楼2楼部分物业（以下简称租赁物业）出租给乙方用于餐饮，该租赁物业建筑面积977平方米及60平方米；2、租赁期限为14年，从2020年5月1日至2034年4月30日，租金支付采取“先付后用”方式，租金每半年一付，每次支付时间需提前一个月，逾期不付则根据第九条违约责任的（9.1）承担违约责任；3、977平方米物业的第一年租金891513元（租金单价2.5元／天／㎡），第二年794261元（租金单价2.5元／天／㎡），第三年891513元（租金单价2.5元／天／㎡）…第十四年1248118元；60平方米物业的第一年租金47250元（租金单价2.5元／天／㎡），第二年54750元（租金单价2.5元／天／㎡），第三年61758元（租金单价2.82元／天／㎡）…第十四年76650元；4、乙方逾期支付租金超过三十日的，甲方有权解除合同，收回租赁物业，并收取违约金，要求赔偿损失；5、第九条违约责任：9.1无论甲方是否正式催款，乙方逾期支付租金及其他款项，逾期时间超过30日，应向甲方赔偿违约金人民币100万元，甲方有权无偿收回租赁物业；9.5丙方为乙方担保方，如乙方无法继续履行本协议或乙方违反本协议约定，需承担违约责任时，丙方需要承担连带担保责任。各方当事人在该份合同上签名、盖章。                合同签订后，原告向被告二条人公司交付租赁物业。被告二条人公司付清了977平方米租赁物业的第一期半年租金445756.5元，第二期半年租金仅付了322878.5元，尚欠122878元未付，以后未再支付租金。60平方米租赁物业2021年5月1日起至2021年10月30日这半年租金27375元，被告二条人公司未付。原告经催讨无果，诉至本院，要求判如所请。原告的起诉状副本于2021年6月2日送达被告二条人公司。                上述事实由《房屋租赁合同》、庭审笔录等在案佐证。                本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故案涉合同合法有效，对双方均有法律约束力，被告二条人公司理应按约支付租金，被告翰迪公司理应承担连带担保责任。根据合同约定，被告二条人公司逾期支付租金已超过三十日，故原告有权据此解除合同，案涉合同自起诉状副本送达被告二条人公司时解除。租赁合同解除后，被告二条人公司理应返还租赁物业，故本院对原告要求腾退并返还租赁物业的请求予以支持。经计算，截至合同解除之日即2021年6月2日，被告二条人公司尚欠原告租金198280元，此后的房屋占有使用费，原告主张按照合同约定的2.5元／天／㎡计付至实际腾退返还之日，该项请求合法有据，本院亦予以支持。关于违约金数额。虽然租赁合同不能继续履行，租赁物业再行出租可能会产生一定时期的空置而无法获得租金收益，但约定的违约金不能过分高于造成的损失。本案约定违约金100万元，而租赁物业按照2.5元／天／㎡计算，年租金为946262.5元，约定违约金超过年租金，显然过分高于实际造成的损失，故本院酌情降低至相当于六个月租金损失即473131元。两被告经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理和判决。                综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：                一、确认杭州润邦物业管理有限公司与杭州二条人物业管理有限公司、杭州翰迪物业管理有限公司于2020年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2021年6月2日解除；                二、杭州二条人物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于杭州市西湖区转塘街道美院南街二号楼2楼租赁物业（建筑面积977平方米及60平方米）自行腾退并返还给杭州润邦物业管理有限公司；                三、杭州二条人物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州润邦物业管理有限公司拖欠的租金198280元（计至2021年6月2日）；自2021年6月3日起至实际腾退返还租赁物业之日的占有使用费，由杭州二条人物业管理有限公司按照日租金2592.5元标准支付给杭州润邦物业管理有限公司；                四、杭州二条人物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州润邦物业管理有限公司违约金473131元；                五、杭州翰迪物业管理有限公司对杭州二条人物业管理有限公司上述第三、四项债务承担连带责任；                六、驳回杭州润邦物业管理有限公司其他诉讼请求。                如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费减半收取7792元，由杭州润邦物业管理有限公司负担2535元，由杭州二条人物业管理有限公司负担5257元。杭州翰迪物业管理有限公司对杭州二条人物业管理有限公司负担的上述诉讼费用承担连带责任。                原告杭州润邦物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告杭州二条人物业管理有限公司、杭州翰迪物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费用。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。                    审判员杨志敏    二О二一年七月十五日            书记员陈佳佳