山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁09民终79号上诉人（原审原告）：杜某，男，1989年9月25日出生，汉族，住肥城市，现住济南市历下区。被上诉人（原审被告）：山东万联置业有限公司。住所地：肥城市新城街道办事处孙家小庄村。法定代表人：陶澜，总经理。委托诉讼代理人：杨丽娟，山东德然律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司肥城市支行。住所地：肥城市新城路***号。负责人：赵彬，行长。委托诉讼代理人：孙磊，山东同成律师事务所律师。上诉人杜某因与被上诉人山东万联置业有限公司（以下简称万联置业公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司肥城市支行（以下简称农行肥城支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服肥城市人民法院（2017）鲁0983民初2249号判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杜某上诉请求：1、请求改判赔偿原告代办费300元、登记费80元。2、请求改判支持原审原告违约金，按照每月1500元的标准赔偿至实际给付之日，截至上诉之日止数额为23100元。3、请求改判未及时交付房屋后产生的租金损失，截至上诉之日止租房损失为16993元。4、请求被告偿还原告自2017年10月20日起至实际给付之日止的银行贷款还款本金和利息。5、由被上诉人承担本案二审诉讼费用和原告的往返住宿费用以及误工费等其他费用。事实和理由：1、请求改判赔偿代办费300元、登记费80元的理由是，这些费用己经发生，属于因被上诉人不履行合同给上诉人造成的实际损失，依据合同法113条规定理应赔偿给上诉人。2、请求改判支持原审原告提高违约金标准后的违约金。首先是因为该合同约定被上诉人承担违约金明显过低，上诉人有权依据合同法以及司法解释申请增加。其次，上诉人依据合同法114条之规定，依据原审上诉人己经提供经过被上诉人为其他业主出具的违约金承担复印件（每月1500元标准）虽然该复印件不是原件，但是该证据事实存在。原审法院没有酌情裁量且驳回该项请求有失公允。3、请求改判未及时交付房屋后产生的租金损失。因为合同己经明确约定了涉案房屋交付时间，因被上诉人的原因导致上诉人无法实现房屋居住，依据合同法113条之规定，被上诉人应当承担赔偿责任。4、由于上诉期间原告需要继续履行与第三方的合同约定，需要每个月还款银行贷款，故请求由被告偿还原告的还款损失。5、由被告承担本案一切诉讼费用和原告的往返住宿费用以及误工费等其他费用。综上，请求二审法院通过审理依法保护上诉人作为无过错方的合法权益。万联置业公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。上诉人后续发生的偿还贷款参照一审的第三、四项同意由被上诉人偿还。上诉期间的差旅费，因一审判决合法有据本不必要发生，应由上诉人自行承担。农行肥城支行述称，上诉请求与我方无关联性，我方希望尽快结清贷款。对一审判决无异议。杜某向一审法院起诉请求：1、解除2015年2月28日，原告与被告之间订立的商品房买卖合同；2、解除与第三人之间的商品房担保贷款合同；3、请求被告返还原告首付款163098元及利息（自首付款支付之日次日起至起诉之日按照中国人民银行同期存款利率计算为1268.54元）；4、判令被告返还原告已付的银行贷款本金及利息（金额以贷款合同解除之日止实际还款额为准，截止至2017年9月20日本金为34132.64元，利息为36050.20元，总计70182.84元）；剩余贷款本金及利息由被告直接向第三人一次性偿还，并承担由此给第三人造成的损失和违约金；5、判令被告支付原告实际还贷的利息损失223.58元（标准为中国人民银行同期存款利率）；6、判令被告赔偿原告代办费300元、登记费80元、律师费23000元、房租损失9759元（2016年11月1日至2017年5月9日按照每月1500元标准计算），本项请求共计33139元，以上3、4、5、6条共计金额为265627.41元；7、合同约定违约金过低，请求参照每月1500元租金标准调整违约金标准计算至被告实际给付违约金之日；8、判令被告承担本案所有的诉讼费用及律师交通食宿费。一审法院认定事实：2015年2月28日，原告杜某与被告万联置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为第1502280019号）一份，合同约定，原告杜某购买被告的位于肥桃路以南，孙家小庄以西万联国际小区第1幢2单元2-1101号房屋一套；该房屋建筑面积共101.76平方米，房屋单价为每平方米4204元，合计427799元，储藏室面积9.37平方米，价款为25299元整；合同第五条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：签订本合同时支付按揭贷款所需的首付款163098元整（含定金），余额290000元于2015年2月28日办好贷款手续；第七条约定，出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、……5、已经过验收，工程质量监督部门准予交付使用；第八条约定，出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.01%向买受人支付违约金；附件八第十九条约定，因买受人或出卖人任何一方违约，如发生诉讼、仲裁等，由此发生的诉讼费、差旅费、律师代理费等费用由违约方承担。原告杜某于2014年12月14日支付被告万联置业公司定金10000元，于2015年2月7日支付购房款5299元，于2015年2月28日支付购房款147799元，以上共计163098元。2015年3月16日，原告杜某（借款人）与被告万联置业公司（保证人）、第三人农行肥城支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定贷款金额为290000元，贷款期限为180个月；借款人应将借款用于购置涉案房产；贷款人将贷款资金划入被告万联置业公司名下账户；贷款以等额本息还款方式偿还；被告万联置业公司为本合同项下原告杜某的借款提供保证担保。同时，原告与第三人签订抵押合同一份，原告以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，但涉案房产未在房产管理部门办理抵押登记。2015年3月16日，第三人农行肥城支行发放贷款290000元，同日被告万联置业公司为原告出具收据一份。原告杜某自2015年4月20日起逐月向第三人归还贷款本息，截至2017年9月20日，共计偿还贷款本金为34132.64元，利息为36050.20元。因被告万联置业公司未能按合同约定向原告交付涉案房屋，2017年2月23日，原告曾向被告万联置业公司邮寄涉案房屋退房通知书一份，被告拒收。后双方就涉案房屋未能达成一致意见，原告于2017年5月9日诉至本院。另查明，诉讼中，原告委托河北吴秀萍律师事务所代理此案，支付律师代理费23000元、差旅费736元。一审法院认为，原告杜某与被告万联置业公司签订的《商品房买卖合同》，原告杜某与被告万联置业公司、第三人农行肥城支行签订的《个人购房担保借款合同》，均系当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以认定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告已足额交清购房款，合同义务已经完成。根据合同约定，被告应于2016年5月31日前交付涉案房屋，逾期超过60日，原告有权解除合同。现被告逾期交房已超过60日，至今未能履行交房义务，显已违约，原告据此行使合同解除权，符合合同约定，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，原告要求解除其与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，亦符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，被告万联置业公司应按约将原告支付的房款返还原告，并赔偿原告因此所产生的损失。故原告要求被告返还已付购房首付款及已向第三人所还贷款本金，并赔偿首付款利息及按中国人民银行同期存款利率计算支付已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人，故原告要求被告向第三人返还剩余贷款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付律师代理费23000元及差旅费736元，符合双方约定及《河北省律师服务收费标准》的规定，本院予以支持。关于违约金，因合同中已明确约定按已付购房款的0.01%支付，系双方当事人的真实意思表示，本院予以确认，故对原告主张的要求调整违约金的主张，本院不予支持。原告主张的要求被告支付代办费300元、登记费80元、实际还贷的利息损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的租金损失，因其提交的现有证据与本案不具有关联性，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告杜某与被告山东万联置业有限公司于2015年2月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：第1502280019号）；二、解除原告杜某与被告山东万联置业有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司肥城市支行于2015年3月16日签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告山东万联置业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告杜某购房款163098元及自2015年4月20日起至2017年9月20日止原告已向第三人中国农业银行股份有限公司肥城市支行归还的贷款本金34132.64元；四、被告山东万联置业有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告杜某购房款利息损失（本金163098元，自2015年2月28日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算支付）；五、被告山东万联置业有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告杜某自2015年4月20日起至2017年9月20日止已向第三人中国农业银行股份有限公司肥城市支行支付的贷款利息损失36050.20元；六、被告山东万联置业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告杜某违约金45.31元；七、被告山东万联置业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告杜某律师代理费23000元及差旅费736元；八、被告山东万联置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向第三人中国农业银行股份有限公司肥城市支行偿还原告杜某自2017年9月21日起就《个人购房担保借款合同》剩余的银行按揭贷款本金及利息；九、驳回原告杜某的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人杜某提交证据一、自2017年10月20日起至2018年6月20日止银行贷款本金及利息的银行流水单。证明：自2017年10月20日起至2018年1月20日止上诉人还银行贷款本金4989.49元，偿还银行贷款利息4148.71元。证据二、误工费证明1张100元、交通费单据3张70.5元、住宿费单据1张98元，共计268.5元。证明：因二审审判发生的费用。证据三、上诉人与万联业主之间的微信群聊天记录10张，拍摄的补充协议的图片,当庭提交上诉人的手机，查看补充协议内容。证明:补充协议真实存在。被上诉人万联置业公司质证认为，对证据一无异议，对证据二真实性无异议，对济南和肥城的两张车票58元有异议，无法证明与本案的关联性，不予认可。对济南到泰安的无异议。对住宿费单据真实性无异议，但未记载住宿人的姓名，无法确定关联性。误工费证明没有证明出具人及单位负责人的签字，不具备单据出具证明的形式要件且也无银行流水能证明实际扣发工资的证据，不能证明上诉人的误工费主张。对证据三真实性无异议，但根据记载的时间都发生在一审判决之前，不属于新证据，且如此长的聊天记录加之上诉人一审中提交的补充协议复印件第四条，如果签订协议的业主到山东万联置业有限公司或肥城市人民政府无理取闹视为该业主本人自动放弃本协议第三条约定的权利，可以看出即使确实存在该补充协议也是在众多业主采取了不合法的维权手段的情况下产生的，是无效的，且根据复印件显示内容看，只是用于未解除合同的业主。原审第三人农行肥城支行质证认为，对证据一无异议，对证据二、三真实性无异议，但与我们无关。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2017年10月20日起至2018年1月20日止上诉人杜某还银行贷款本金4989.49元，偿还银行贷款利息4148.71元。支付交通费70.5元、住宿费98元，共计168.5元。上诉人杜某当庭明确违约金按照补充协议合同约定的每月1500元计算，期限自2016年11月1日至2018年1月30日，共合计14个月共21000元，合同违约金不再按照租金损失主张。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人是否应当赔偿上诉人的代办费、登记费、违约金（每月按照1500元）、住宿费、交通费、误工费、2017年10月20日起至2017年1月0日止的银行贷款还款本金和利息。关于被上诉人是否应当赔偿上诉人的代办费、登记费、违约金（每月按照1500元）、住宿费、交通费、误工费、2017年10月20日起至2017年1月20日止的银行贷款还款本金和利息的问题，上诉人主张代办费、登记费不是签订购买房屋合同必须发生的费用，对该主张本院不予支持。原告主张违约金按照补充协议约定每月1500元计算，因上诉人提交的补充协议为复印件，且被上诉人不认可，该补充协议不能作为本案依据，对该主张本院不予支持。上诉人主张的住宿费、交通费、误工费、2017年10月20日起至2017年1月20日的银行贷款还款本金和利息是上诉人杜某在一审判决送达后，上诉期间发生的，并未包含在上诉人一审诉讼请求范围内，上诉人可另行主张权利，在本案中本院不予审理。综上所述，杜某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费812元，由杜某负担。本判决为终审判决。审判长  谭明娜审判员  王 芳审判员  井 慧二〇一八年二月八日书记员  白金金