江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0303民初2296号原告：重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市云龙区绿地商务城公园首府小区物业服务中心。负责人：刘小平，该公司经理。委托诉讼代理人：李文平，该公司员工。委托诉讼代理人：金苏彭，该公司员工。被告：李坤远，男，1990年7月9日出生，汉族，住徐州。委托诉讼代理人：原国华，江苏清韵律师事务所律师。原告重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司（以下简称泓山物业徐州公司）与被告李坤远物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告泓山物业徐州公司的委托诉讼代理人李文平、金苏彭，被告李坤远的委托诉讼代理人原国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓山物业徐州公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决被告给付物业管理费14024.4元、违约金1096元，合计15120.4元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年2月14日原告与上海绿地集团徐州新诚置业有限公司签订了《绿地商务城B5-5前期物业服务合同》，合同约定由原告对业主提供前期物业管理服务事宜，合同期限自开发商公告的交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同约定，业主应于开发商公告的交房截止之日(截止日为2012年6月8日)起交纳物业服务费。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠付物业服务费的每天万分之三的标准支付违约金。被告李坤远系物业业主，按约定应当向原告缴纳从2012年6月9日至2020年6月30日以上物业的物业管理费用，并且由于被告一直拒绝缴纳而产生了一定的违约金(具体数额见诉讼请求)。原告按照合同的约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自已的缴费义务，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中原告变更诉讼请求为：被告支付2012年6月9日至2019年9月30日止的物业费，原价12719.58元，按空置房七折收取为8903.7元，违约金免除。被告李坤远辩称，该涉案房屋因不符合双方房屋买卖合同的相关约定，被告在上房验收时，发现房屋存在诸多问题。也在上房验收的相关材料上明确列明了房屋存在的各项问题(因上房手续由原告办理，该上房材料在原告处保存)，开发商同意整改后再交房，但之后再次通知被告再验收房屋，但并没有对存在的问题给予解决。之后开发商就没有再联系被告交付房屋，也未交付钥匙，该房屋就一直处于开发商控制及空置状态。根据《物业管理条例》的规定，房屋在交付前产生的物业费应当由开发商承担，而不应当由被告承担。涉案房屋在2019年9月30日已经出售给案外人，并且和购买人共同到原告处办理了上房、交钥匙等手续，涉案房屋才正式交付。那么该房屋从2019年9月30日出售后相关的物业费用不应当再由被告承担。原告实际并未像其在诉状中陈述的那样，其为小区提供了优质高效的物业管理服务。根据之前法院的判决可以证实其提供的服务并没有达到物业服务合同约定的标准，存在较大瑕疵，因此涉案房屋物业费的缴费标准应当给予下调，违约金的要求也不应当给予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月14日，上海绿地集团徐州新诚置业有限公司（甲方）和原告重庆泓山物业管理有限公司（乙方）签订《绿地商务城B5-5公园首府项目前期物业服务合同》，该合同约定：甲方选聘乙方对绿地商务城B5-5公园首府提供前期物业管理服务事宜，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅1.50元/月/平方米；业主应于开发商公告的交房截止之日起交纳物业服务费，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因为甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，延期交房超过三个月，甲方支付乙方延期交房物管费，其物业服务费用由甲方按全额的50%支付，纳入物业管理范围的已出售但业主尚未收房之物业（甲方原因造成业主拒绝接收物业的除外），由乙方负责向物业买受人收取物业服务费用。业主委员会成立前物业服务费暂按年交纳，业主或物业使用人应在上次服务时间结束前的15日前根据乙方书面公告或通知交纳下年度物业服务费；停车场由甲方作为出租方，乙方代办租赁手续，车位使用人应按露天车位240元/月/个、车库车位240元/月/个的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位20元/月/个、车库车位40元/月/个的标准提取停车管理服务费；停车场属于甲方所有，委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位240元/月/个、车库车位240元/月/个的标准向乙方交纳停车费；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位20元/月/个、车库车位40元/月/个的标准向乙方交纳停车管理服务费；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠付物业服务费每天万分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限自开发商公告的交房截止之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方还就物业的承接验收、使用与维护、违约责任、其他事项进行了约定。另查明，被告李坤远于2010年7月2日与上海绿地集团徐州新诚置业有限公司签订商品房买卖合同一份（合同号：0226941）购买绿地商务城第58幢1单元1602号房，系案涉小区业主，其房屋建筑面积为96.65平方米。其尚欠原告自2012年6月9日至2019年9月30日期间的物业服务费12719.58元。本院认为，2012年2月14日上海绿地集团徐州新诚置业有限公司和原告重庆泓山物业管理有限公司签订的《绿地商务城B5-5公园首府项目前期物业服务合同》合法有效，对案涉小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法规规定的业主应履行的法定义务。原告具有从事物业管理服务的资质，为案涉小区提供了物业管理服务，被告为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。关于被告辩称涉案房屋因不符合上海绿地集团徐州新诚置业有限公司与被告房屋买卖合同的相关约定，被告在上房验收时，发现房屋存在诸多问题，系与开发商之间就房屋质量问题的争议，不应构成其拒绝缴纳物业费的理由。原告同意按照空置房标准即70%收取物业费8903.7元（12719.58元×70%≈8903.7元），本院予以确认。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家苑。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，被告李坤远支付原告重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司自2012年6月9日起至2019年9月30日期间的物业服务费8903.7元。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为89.01元，由原告重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司负担36.61元，由被告李坤远负担52.4元。本判决为终审判决。审 判 员 魏萌二〇二一年七月十六日法官助理 张赛书 记 员 李娜