江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1023民初5177号原告：蒯辉，男，1990年5月29日出生，汉族，住淮安市楚州区。委托诉讼代理人：李明，江苏普非特律师事务所律师。被告：梁云霞，女，1981年10月17日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：乔红华，江苏宝宇律师事务所律师。第三人：谈玉荣，男，1974年12月11日出生，汉族，住淮安市楚州区。第三人：乐海涛，男，1980年8月27日出生，汉族，住淮安市淮安区。第三人：淮安市广和置业有限公司，住所地淮安市淮安区流均镇北街道。法定代表人：乐海涛。原告蒯辉与被告梁云霞、第三人谈玉荣、乐海涛、淮安市广和置业有限公司（以下简称广和置业公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月2日和2021年4月26日公开开庭进行了审理。原告蒯辉的委托诉讼代理人李明、被告梁云霞的委托诉讼代理人乔红华均到庭参加了诉讼。第三人乐海涛、淮安市广和置业有限公司参加了第一次庭审。原告蒯辉、第三人谈玉荣参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告蒯辉向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院停止对执行标的物即淮安市淮安区产的执行；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年10月4日，原告收到宝应县人民法院送达的（2020）苏1023执异116号执行裁定书，该裁定书驳回了原告的执行异议。原告认为该裁定缺乏事实与法律依据。1、被告所申请执行的位于淮安市淮安区产(以下简称506房产)，已由第三人广和置业公司出卖给原告，双方于2015年6月10日签订了《商品房买卖合同》，并按照规定进行了备案。同时广和置业公司向原告出具了购房发票，原告依法缴纳了契税和维修基金。2、原告从2013年9月20日之日起，以分期付款的方式将房款交付给广和置业公司负责销售的人员谈玉荣，而谈玉荣是广和置业公司的隐名股东，主要负责房屋销售工作。3、506房产在法院查封之前就已经交付给原告。鉴于上述事实，被告无权对原告的上述财产申请执行。执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实和法律依据，为此原告特提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告梁云霞辩称：我们认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告诉讼请求。答辩人认为原告在诉讼中所诉称的房屋并非原告购买。1、首先谈玉荣不是广和置业公司的销售人员。2、本案所涉及的商品房首付款、契税、维修资金均是由公司的法定代表人也就是第三人乐海涛和该公司会计刘建俊向该公司支付的，该公司为了向银行套取商品房的按揭款，在收到乐海涛和刘建俊缴纳的首付款等各项款项后就以原告的名义开具了首付款发票，但是之后每个月按揭均是该公司会计刘建俊在银行柜台以原告的名义缴纳的。后来因该公司资金短缺，未能按月向银行缴纳包括原告在内的一共是16套商品房的按揭款，银行经过调查以后发现该公司虚构虚假的商品房买卖，套取银行的按揭款，就敦促该公司用其他贷款偿还了所涉及到的16套商品房按揭款，其中包括本案原告的这套商品房，所以原告现在目前持有的所谓的商品房买卖合同和购买发票均不能证明涉案的商品房系原告购买，房屋的产权仍属于广和置业公司。3、本案所涉及的其他15套商品房，因广和置业公司欠其他人款项，被淮安市人民法院执行，对其中的5套进行拍卖，拍卖前也有案外人提出执行异议，经过审查后均系虚构事实，套取银行商品房按揭款，淮安区人民法院均驳回了案外人的执行异议申请，并且房屋已拍卖。4、原告应当提供证据证明涉案房屋是用于居住且名下没有其他用于居住的房屋。综上所述，答辩人认为原告与广和置业公司之间没有商品房买卖行为，原告的诉讼请求没有事实依据和法律根据，请求法庭驳回起诉讼请求。第三人谈玉荣辩称：同意原告的主张。第三人乐海涛辩称：同被告梁云霞的答辩意见。第三人广和置业公司辩称：同被告梁云霞的答辩意见。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据。原告蒯辉为支持其诉讼请求，向本院提交了（2020）苏1023执异116号裁定书、商品房买卖合同、淮安市商品房买卖合同备案证明、契税发票、购房发票、房屋所有权证书（初始登记证书）、分割转让许可证、授权委托书（广和公司委托原告办理产权变更登记用）、淮安市不动产登记申请书、淮安市淮安区房屋登记申请书、授权委托书（原告委托中介办理产权登记用）、房屋登记簿信息利用结果证明、不动产登记部信息查询表、照片、电费发票、证人证言等证据；被告梁云霞提交了现金交款单、收贷收息凭证等证据；被告乐海涛、淮安市广和置业有限公司、谈玉荣未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在审理查明中予以论证并认定。经审理查明：2015年6月10日，蒯辉与广和置业公司签订了《商品房买卖合同》一份。合同约定蒯辉以286000元的价格购买位于淮安市淮安区产，付款方式为受买人于签约当日支付房款的31.5%，为人民币90000元，余款办理银行商业贷款。同日，双方办理了预告登记。2015年6月11日，淮安市淮安地方税务局第一税务分局出具了纳税人为蒯辉的涉案房屋4290元的税收缴款书（契税专用）。2015年8月3日广和置业公司出具了付款方为蒯辉的286000元的购房款发票。案涉淮安市淮安区产登记于广和置业公司名下，产权证号为淮房权证流均字第××号。因梁云霞与谈玉荣、乐海涛、广和置业公司有民间借贷纠纷，梁云霞诉至本院。本院于2018年3月9日作出（2018）苏1023民初935号民事判决书，判决谈玉荣偿还梁云霞借款人民币660000元及利息（从2016年5月18日起至实际还款之日止，按本金660000元，年利率24%计算）；乐海涛、广和置业公司对上述债务承担连带担保责任，其承担保证责任后，有权向借款人谈玉荣追偿。上述判决发生法律效力后，根据梁云霞申请，本院于2018年6月19日立案执行，案号为（2018）苏1023执2014号。在执行过程中，于2020年9月2日恢复执行，案号为（2020）苏1023执恢566号。本案执行过程中，本院依法采取执行措施，并于2020年9月3日依法作出（2020）苏1023执恢566号之四执行裁定书，裁定拍卖广和置业公司所有的位于淮安市淮安区房地产。蒯辉不服，向本院提出执行异议。本院于2020年9月21日作出（2020）苏1023执异115号执行裁定书，裁定驳回蒯辉的异议请求，后蒯辉对执行异议裁定不服，遂引起本诉。本案在审理过程中，蒯辉提出2013年至2015年，分三次交付房款286000元给谈玉荣，谈玉荣对此予以认可。乐海涛在庭审中承认谈玉荣为广和置业公司的隐名股东。另查明，现涉案房屋已交付蒯辉，蒯辉名下无其他用于居住的房屋。本院认为，本案为案外人执行异议之诉案件，判断是否支持原告的诉求在于，原告对本案所涉执行（保全）标的是否具有足以排除强制执行的实体性权利。从本案查明事实来看，原告显然对案涉标的有足以排除执行的实体权利。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告所提交证据能证明符合上述情况。关于被告辩称原告与第三人广和置业公司系为套取银行贷款而签订房屋买卖合同问题，即使第三人广和置业公司套取银行贷款的事实成立，亦仅能证明原告同意以个人名义向银行申请贷款及获得的贷款交由广和置业公司使用，亦不能据此否定其双方之间达成房屋买卖的合意，原告已交付房款的事实，也不能以此否定商品房买卖合同的效力。据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：不得对（2020）苏1023执恢566号执行案件中执行标的第三人淮安市广和置业有限公司名下的位于淮安市淮安区产强制执行。案件受理费5590元，由被告梁云霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  潘玉泉人民陪审员  徐 坚人民陪审员  黄秀芬二〇二一年七月十三日书 记 员  顾久香