北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初19046号原告（反诉被告）：张永贤，男，1956年12月13日出生，汉族，北京市昌平区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：张东辉（张永贤之子），1983年12月8日出生，汉族，北京市昌平区居民，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：胡景燕，北京市百瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京京豫辉杰商贸有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇秦北路761号，统一社会信用代码91110114094879887F。法定代表人：周辉，总经理。被告：周辉，男，1981年3月16日出生，汉族，河北省三河市居民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：张志良，男，1970年12月19日出生，汉族，河南省固始县村民，住北京市海淀区，身份号码×××。第三人：周继平，男，1972年2月9日出生，汉族，江西省南昌市安义县村民，住河北省廊坊市香河县，身份号码×××。第三人：李军，男，1982年7月14日出生，汉族，河北省三河市居民，住河北省三河市，身份号码×××。原告（反诉被告）张永贤与被告（反诉原告）北京京豫辉杰商贸有限公司（以下简称京豫公司）、被告周辉、被告张志良，第三人周继平、李军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张永贤及其委托诉讼代理人张东辉、胡景燕，被告（反诉原告）京豫公司法定代表人兼被告周辉，被告张志良，第三人周继平、李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永贤向本院提出诉讼请求：1.请求判令双方房屋租赁合同于2021年2月26日解除，三被告和第三人将涉诉场地及房屋腾退给原告；2.请求判令三被告以每年60万元租金标准向原告给付自2020年2月1日至租赁合同解除之日止的租金，按照每日1644元标准向原告支付自租赁合同解除之日始至实际腾退之日止的房屋占有使用费；3.请求判令三被告向原告给付延期支付租金的违约金40万元（合同约定滞纳金过高，根据原告延期情况酌定40万元）；4.请求判令本案诉讼费由三被告负担。事实和理由：2016年11月27日原告与被告京豫公司、被告张志良签订《租赁合同》，该合同约定：1.被告承租原告位于北京市顺义区×××村委会对面（顺沙路5号）院落内部分房屋场地；2.租赁期自2016年11月28日至2027年9月7日；3.2016年11月28日开始每年11月28日被告向原告支付下一年2月1日至下下年1月31日期间租金（详见合同租金付款表）；4.被告若不按本合同规定日期及时、足额交付原告全部租金，乙方每拖欠一日，则需要另向原告支付年租金1%的违约金，逾期十五日未交租金时，原告有权提前终止本合同。合同签订后，被告接收并实际使用了原告提供之租赁房屋场地，但被告除向原告支付了2020年1月31日之前的租金外，2019年11月28日便无故未向原告支付2020年2月1日至2021年1月31日当期租金600000元。该款虽经原告多次索要，被告始终无理拖欠拒不给付。鉴于被告之行为已构成根本违约，侵犯了原告的合法权益。故原告依法提起诉讼，请人民法院公正判决。被告京豫公司和周辉辩称，不同意原告的诉讼请求，周辉、张志良与张永贤签订租赁合同没两天，张志良就说不干了，所以周辉以京豫公司名义与张永贤重新签署协议，张志良退出合同，所有的租金都是周辉给付的，与张志良无关。京豫公司于2020年4月至9月已经向张永贤给付租金35.4万元，但张永贤误认为是南院的租赁，在2020年2月1日至2021年1月31日租期中，京豫公司仅欠付张永贤24.6万元的租金。京豫公司和周辉未能按时支付租金的原因是受到新冠肺炎疫情的影响，无法收齐租金，故延迟给付给原告。京豫公司和周辉愿意将欠付的26.4万元及实际占有使用期间的租金及时给付给原告，请求双方继续履行合同。被告张志良辩称，我与周辉合伙与张永贤签订房屋租赁协议，签完没几天我就因为和周辉合不来退出了，当时我打电话给张永贤，他和周辉都同意了，我和张永贤没有任何经济往来，也没有履行过合同义务，本案的租赁合同与我方无关。第三人周继平辩称，我不愿意腾退，我和周辉的合同还没有到期，不知道原被告双方的矛盾纠纷。第三人李军辩称，我和周辉的合同还没有到期，不愿意腾退，且我是做汽车维修的，刚刚装修了两年，不是说腾退就腾退得了的。反诉原告京豫公司向本院提出反诉请求：1.确认京豫公司与张永贤签订的房屋租赁合同无效；2.判令张永贤赔偿京豫公司经济损失200万元；3.本案全部诉讼费由张永贤承担。事实和理由：京豫公司与张永贤于2016年11月27日签订书面的《租赁合同》，约定张永贤将本诉房屋场地等租赁物出租给京豫公司经营使用，租赁期间自2016年11月28日至2027年9月7日，其中2016年11月28日至2017年1月31日为赠与京豫公司装修改造的时间。租金合同签订后，京豫公司经张永贤同意进行装修改造，并对外招租和转租。张永贤将京豫公司诉至法院要求解除合同，后我方知晓张永贤出租的房屋等租赁物没有相关建设规划手续，该合同属于无效合同，给京豫公司带来随时被拆除的风险，故要求张永贤赔偿经济损失200万元，该损失是我进行装修和投入的资金，包括重新做防水、打广告牌、刷内外墙面、地面、中央空调、换门窗等。反诉被告张永贤辩称，不认可反诉原告提交的租赁合同，其各项诉讼请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对张永贤提交的《租赁合同》、转租合同及补充协议、公证书、集体土地建设用地使用证、证明、拆建房屋申请书、（2017）京03民终3537号民事判决书，中信银行流水，予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：张永贤提交《租赁合同》显示，甲方张永贤，乙方京豫公司、张志良，于2016年11月27日签订，约定涉诉房屋位于顺义区高丽营镇三村村委会对面，房屋建筑面积约为3400m2、地下室600m2，设备包括：厨房设备、洗浴设备、消防设备、餐饮设备、通讯设备、监控设备等，租赁期间为2016年11月28日始至2027年9月7日止，其中2016年11月28日至2017年1月31日为甲方赠与乙方的装修改造时间。租金为2017年2月1日始至2020年1月31日止，共三年，每年租金为五十万元，三年租金合计150万元整，2020年2月1日始至2023年1月31日止，共三年，每年租金为60万元，三年租金合计为180万元。付款方式为年付，乙方第一次付款应在2016年11月28日进场前一次性付给甲方第一年的全部租金，共计50万元；第二次付款应在2017年11月28日前一次性付给甲方第二年的全部租金，共计50万元；第三年付款应在2018年11月28日前一次性付给甲方第三年的全部租金，共计50万元，第四次付款应在2019年11月28日前一次性付给甲方第四年的全部租金，共计60万元，第五次付款应在2020年11月28日前一次性付给甲方第五年的全部租金，共计60万元；第六次付款应在2021年11月28日前一次性付给甲方第六年的全部租金，共计60万元……在租赁合同允许范围内，乙方可以转租。乙方在经营期间所产生之债权、债务及法律诉讼等纠纷概由乙方全权负责，一切与甲方无关。乙方若不按本合同规定日期及时、足额交付甲方全部租金，乙方人员不得擅自进入租赁场地，乙方每拖欠一次，则需要另向甲方支付年租金1%的滞纳金。逾期十五天未交租金时，甲方有权提前终止本合同。乙方的一切损失甲方概不负责，并有权继续追缴乙方所欠的剩余租金、滞纳金及利息。合同末尾有张永贤和周辉、张志良签字。经张志良确认，该合同中“张志良”是其本人签字。三被告提交两份租赁合同，内容与张永贤提交相同，甲方均为张永贤，一份合同乙方为张志良和周辉，另一份合同乙方为京豫公司。周辉表示京豫公司、张志良、自己与张永贤签订了三次协议，乙方为京豫公司、张志良的是第一份，也就是原告提交的合同；乙方为张志良、周辉的是第二份合同，乙方为京豫公司的是第三份，最终以第三份合同为准，因为张志良退出以及考虑以公司名义签订更方便。张永贤提交的那一份合同是已经作废的合同，但没有销毁或收回。周辉表示第三份合同是第一、二份签完后两三天签订的，由于租期和合同内容没有改变，故日期没有变化，前两份合同是同一天签订的。张永贤虽认可三被告提交另两份合同原件系其签字，但表示其只和三原告签订一次合同，一次签订了三份，不存在间隔两三天后再签订合同，其让三被告在一份合同上签字就拿走了该份合同，另外两份其在签字后由三被告拿走，当时另两份三被告未进行签字。三被告表示不予认可，称租赁合同都是当面签署的。双方均认可，周辉和京豫公司已向张永贤给付了2017年2月1日至2020年1月31日的150万元租金，根据周辉提交的银行流水，2019年8月24日周辉向张永贤转账15万元，2020年4月13日周辉向张永贤转账10万元，2020年4月30日转账5万元，2020年5月25日转账3.5万元，2020年7月21日转账5万元，2020年9月8日转账1.9万元，2021年1月18日转账10万元，周辉表示2019年8月24日给付的15万元中11万元系欠付上一年度本案北院租金，4万元系另案南院租金，由于另案南院张永贤未予以腾退房屋无法使用，故自2020年4月13日给付的共计354000元系2020年2月1日至2021年1月31日期间的北院租金。张永贤提交另案南院与周辉的房屋租赁合同，南院合同于2019年7月29日签订，租赁期间自2019年7月28日始至2027年9月7日止，每年租金60万元，其中2019年7月28日至2019年9月30日为赠与周辉的装修改造时间，2019年10月1日至2020年9月30日止的租金周辉应于2019年7月28日前给付,2020年10月1日至2021年9月30日止的租金周辉应于2020年7月28日给付。张永贤表示周辉于2019年8月24日给付的租金15万元中10万元系欠付上一年度北院租金，由于另案南院的租金一直未交，故剩余给付的404000元均系另案南院的租金。虽然没有标注给付的是哪院租金，但北院租金下一次支付时间是2019年11月28日，南院应付租金时间为2019年7月28日，故2019年8月24日付款应先冲抵南院租金。周辉和京豫公司提交其与第三人周继平和李军的转租合同，张永贤对周继平的合同予以认可，称李军合同的真实性无法核实，据其了解周辉和李军签订了两份合同。李军和周继平对转租合同予以认可，均表示与周辉只签订一次合同。周继平表示其租赁的是涉诉北院900平方米的门脸房，还有(2020)京0113民初19045号案件中周辉为其建造的南院厂房区800平方米，房屋租金交至本案诉讼之前，想待诉讼结果出来后再交纳租金，其于2019年承租后翻新了吊顶、刷墙面、改造室内格局、做样品展示台和广告牌、翻新地面大理石、投入展示架、重新走线、拆了塑钢换了断桥铝合金等，周继平又往下转租了三家，次承租人又进行了装修改造。李军表示其租赁的是涉诉北院，租金交至2021年3月15日，其在2018年3月中旬做了广告牌，粉刷外墙和贴铝塑板、做地面硬化、盖了一个车间、改造室内结构、水电改造，未转租给别人。京豫公司表示其转租和改造均电话告知张永贤，张永贤每次均同意并表示不需要书面材料。张永贤对京豫公司的陈述不予认可，表示合同约定进行房屋改造需经其书面同意，周辉和第三人未经其同意，应当恢复原状。双方一致认可现场地上共有周继平、李军和被告占有使用，无其他人占有使用。张永贤提交《公证书》、《集体土地建设用地使用证》、《证明》、《拆建房屋申请书》、（2017）京03民终3537号民事判决书，表示涉诉房屋及土地系其合法所有和使用。《公证书》显示涉诉房屋及土地系原春水木器厂所有，张永贤从顺义区高丽营镇三村村民委员会处租赁，租赁期间为1997年9月8日起至2027年9月7日止，张永贤所持（97）顺经字第77号公证书影印件与原件相符；顺-高丽营镇-集建（证）字第046号显示土地使用者为北京市顺义县春水木器厂的土地，类别为非耕地，用地面积4730.96平方米；《证明》、《拆建房屋申请书》系高丽营镇三村村民委员会出具，内容为原春水木器厂搭建的临时厂房、库房等年久失修，现重新建房，比原房屋地基往外迁了12.9米，从马路中间线到新房的房基是34.7米；（2017）京03民终3537号民事判决书认定张永贤与案外人郑桂荣就涉诉土地上房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。京豫公司和周辉表示涉诉房屋未有建设规划许可手续，故主张双方合同无效。2021年5月17日经张永贤申请，本院对周辉、张志良名下价值114万元的财产予以查封，张永贤交纳保全费用5000元。本院认为：本案的争议点之一为谁为合同相对方，张永贤称双方仅签订一次协议，一次性签了三份，另两份合同其在仅签署自己名字后就任由对方将乙方空白的合同拿走，表示三被告提交的合同系其拿走后伪造的合同；根据三被告陈述，其与张永贤共计签订三次协议，第三次签订时张志良退出合同，不再作为合同主体，周辉称其考虑以公司名义签署更为合适，故最后以京豫公司名义单独与张永贤签订合同。三份租赁合同都记载一式两份，与张永贤陈述不符，且张永贤在周辉欠付租金情形下未向张志良主张任何权利。结合双方陈述以及一般商业交易习惯，张永贤所述其仅在另两份合同上签字任由乙方空白即交给被告有违一般交易习惯，即使张永贤交给被告合同时乙方落款处未签字，在合同第一页不注明承租人名称与合同交易惯例亦不符，三被告提交的两份合同除签订主体不同，其余合同内容与张永贤合同完全一致，张永贤认可本人签过三次字，但对三被告提交合同上没有张志良未能合理反驳。且根据双方提交的银行流水，向张永贤给付房屋租金的一直是周辉一人，无证据证实张志良实际履行合同，故张永贤要求确认张志良为合同相对方并承担相应责任的依据不足，本院不予采信，故本院确认合同相对方应为京豫公司。经（2017）京03民终3537号民事判决书确认，张永贤与案外人郑桂荣合法有效的合同，本案中涉诉房屋与（2017）京03民终3537号民事判决书所涉房屋标的相同，张永贤与京豫公司签订的合同应属合法有效。鉴于周辉系京豫公司的独资股东，系一人公司，京豫公司并非以公司走账方式而是以股东周辉个人名义向张永贤转账汇款，且周辉未能证明其财产独立于公司，故应该与京豫公司共同承担责任。本案的争议点之二为周辉向张永贤给付的354000元房租应属于哪个院落。根据张永贤提交的银行流水，周辉除第一年租金按时交付以外，第二年、第三年租金均未按时给付，2018年2月1日至2019年1月31日期间的租金于2018年10月12日给付完毕；结合周辉陈述2019年7月16日给付的2万元系另案南院的定金，对此双方并无异议。2019年8月24日给付的15万元中周辉自认11万元系补足第三年租金，故2019年2月1日至2020年1月31日的租金于2019年8月24日给付完毕；关于2020年2月1日至2021年1月31日期间的租金，结合周辉之前给付租金的情况，其于2020年4月起给付2020年2月1日至2021年1月31日的租金符合其支付规律。双方就两院落租金的支付方式如何区分并未进行约定，也没有就支付租金354000元系哪院租金达成一致意见，且周辉早已对南院使用及租金提出异议，在此情况下仍支付大额租金不符合其真实意思表示，故租金的支付应以周辉自认为准，关于南院租金原告已经主张权利，可在另案中解决，并不影响原告合法权利行使。张永贤主张354000元系另案南院租金，但未提交证据足以反驳周辉的意见，本院对京豫公司主张该354000元系给付本案北院的房租予以认可。关于原告主张解除合同及腾退房屋的诉讼请求，根据双方合同约定，京豫公司超过15天未给付租金构成违约，张永贤起诉要求解除合同具有事实和法律依据，京豫公司领取本案民事起诉状的时间意味着其收到张永贤的解除通知，故本院认定双方合同于2020年11月10日解除，京豫公司应向张永贤给付解除合同前应付的租金以及合同解除后的占有使用费。经确认涉诉房屋由京豫公司及第三人李军、周继平占有使用，故应向张永贤腾退涉诉房屋，鉴于京豫公司已向张永贤给付本案北院租金35.4万元，京豫公司还应给付张永贤房屋租金112850.56元及至腾退之日止的占有使用费，标准参照租金计算。关于原告主张违约金，考虑到2020年新冠疫情确实对京豫公司和周辉的经营产生一定影响，综合考虑张永贤的损失大小，本院对违约金依法予以调整，酌定支持20万元。对于京豫公司的反诉请求，由于其延迟给付房屋租金违约在先，合同明确约定因承租人不按合同规定造成的一切损失由承租人自行承担，故京豫公司的主张损失无事实和法律依据，故对其反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告张永贤与被告北京京豫辉杰商贸有限公司二〇一六年十一月二十七日签订的《租赁合同》于二〇二〇年十一月十日解除，被告北京京豫辉杰商贸有限公司、第三人周继平、李军于本判决生效之日起十五日内将位于顺义区高丽营镇三村村委会对面的房屋及场地腾退给原告张永贤；二、被告北京京豫辉杰商贸有限公司、周辉于本判决生效之日起七日内共同给付原告张永贤房屋租金十一万二千八百五十元五角六分元及占有使用费（自二〇二〇年十一月十一日起至实际腾退之日止，按每日一千六百四十三元八角四分计算）三、被告北京京豫辉杰商贸有限公司、周辉于本判决生效之日起七日内共同给付原告张永贤违约金二十万元；四、驳回原告张永贤的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告北京京豫辉杰商贸有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万六千零三十九元，由原告张永贤负担七千七百零七元（已交纳），由被告北京京豫辉杰商贸有限公司、周辉负担八千三百三十二元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费一万一千四百元，由反诉原告北京京豫辉杰商贸有限公司负担（已交纳）。保全费五千元，由被告北京京豫辉杰商贸有限公司、周辉共同负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  张 蕾二〇二一年七月十二日法官助理  夏 天书 记 员  孙建伟