湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初7651号原告：易可，男，1982年10月20日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：张秀芳，上海天尚（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐青春，上海天尚（长沙）律师事务所律师。被告：杨柳，女，1988年12月12日出生，汉族，户籍地江西省萍乡市上栗县。委托诉讼代理人：肖本岗，湖南五湖律师事务所律师。被告：柳建，男，1988年2月11日出生，汉族，户籍地江西省上栗县。原告易可（以下简称原告）与被告杨柳、柳建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张秀芳、唐青春，被告杨柳及其委托诉讼代理人肖本岗，被告柳建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告杨柳于2020年8月7日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告杨柳双倍退还原告已经支付的定金200000元；3、判令被告杨柳与被告柳建共同赔偿原告房屋差价损失1107001元；4、判令本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：2020年8月7日，被告杨柳与原告签订了一份《房屋买卖合同》，将其位于长沙市雨花区××街道××村××商城××栋××（房屋产权证号：（2019）长沙市不动产权第0××8号）、302（房屋产权证号：（2019）长沙市不动产权第0××7号）的两处房产出售给原告。合同签订当天，原告即向被告杨柳指定账户转账支付100000元定金。合同第四条约定：第二期房款1000000元于房产权证、土地使用权证过户手续办理当天支付，剩余2000000元于原告贷款下款后支付，最迟不超过9月20日。被告在收到原告定金后，迟迟不予办理过户手续。2020年9月30日，原告又一次催被告杨柳尽快办过户，被告杨柳要原告与被告柳建沟通。后原告方知涉房屋已经被法院查封，但此后柳建一直要原告等等，他去法院沟通，想办法让法院解封。直至2021年4月，原告发现涉案房产已经被长沙县人民法院挂网拍卖，拍卖成交时间都为2021年4月23日。拍卖价格分别为2407000元（202房）和1800000元（302房）。至此，被告杨柳交付房屋已无法实现。被告柳建在合同中签订其他补偿协议约定由其办理房屋解压和还款流程，并承担房屋解压的所有费用和责任。该约定系柳建资源承担债务，在法律上系债务加入，因此，应该与被告杨柳共同承担赔偿责任。原告要求被告退还定金并赔偿原告损失，被告只愿意退还定金，既不遵守定金规则，承担违约金，也不赔偿原告损失。被告的行为严重违反了合同约定，并给原告造成了巨大损失，因此请求法院判决被告杨柳依据合同约定双倍返还定金，并针对涉案房屋的增值部分与被告柳建共同对原告予以损失赔偿。被告杨柳辩称：原告起诉要求退还200000元定金，但是杨柳在2020年9月15日实际上和原告沟通好，并把100000元定金退还原告，双方已经了结了合同，现在原告方坚持起诉，事实是虚假诉讼。合同签订后原告与杨柳之间想通过走流水到长沙银行贷八百万的款，而且贷款审批一直没有批下来。2020年8月28日原告已知道房屋被长沙县法院查封，由于原告没有办法在银行办理贷款，没有解封。从原告和杨柳、柳建的微信聊天记录可以很清的看出来，双方之间充分沟通过，原告同意了被告才把钱转给原告；从柳建、杨柳2020年9月15日凌晨6点到上午12点的聊天记录中来看，原告跟杨柳之间退还定金，了结合同是达成一致的。杨柳把钱退还了原告，这件事情是了结了的，所以在合同交易中不存在杨柳违约的问题，也告知原告可以去网上参加房屋拍卖。而在本案起诉中原告通过删除对自己不利的聊天记录部分，以捏造的事实要求退还200000元定金及法拍价格和实际合同价格差价的诉讼请求不合理也不合法，因此原告提起诉讼存在重大的虚假诉讼嫌疑，请求法院依法核查。被告柳建辩称：柳建和原告刚开始交谈时就说过因为房子亏了很多钱，所以要把房子卖了还贷款。当时交谈的金额为3100000元，原告让被告方配合原告走贷款、走流水，但是交易之前柳建和原告说：我方有几笔债务，如果处理不好，房子可能被查封，所以不能拖时间，但是因为走贷款的原因导致最后柳建的房屋被第二次查封，在房子被查封之前被告把定金退还原告，合同了结。到时候如果是房屋查封问题解决了，原告再来买也行，或者原告直接去网上拍。因当时柳建在外面出差，早上6点钟发完信息后，要杨柳和原告沟通退定金的事，在2020年9月20日之后，双方一直有保持沟通是因为原告一直向柳建了解法院执行的情况，争取做到法院可以裁定过户或者是拍卖挂网通知原告的拍，现在不知道原告是什么原因，把已经了结的事提起诉讼。在拍卖之前被告已经通知原告，原告也查到第一拍4000000元没有人要，被告对于房屋的价格不是很了解，柳建只知道的房屋评估价是8000000元，第二拍的价格是3200000元，到时原告可以自己去拍。在拍卖结束后，原告第一时间截图发给柳建，说恭喜我房屋已经拍卖出去，柳建还特意感谢原告，如果是大家一直存在争议，柳建肯定不会以轻松的口气和原告说话，我方认为原告的行为非常的不道德也不合法，特意进行虚假诉讼。经审理查明：杨柳名下位于长沙市雨花区××街道××村××商城××栋××房于2020年7月31日被长沙县人民法院（2020）湘0121财保608号《民事裁定书》查封；于2020年9月22日被长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102财保603号《民事裁定书》查封；于2021年1月28日被浏阳市人民法院（2021）湘0181执630号《执行裁定书》查封。2020年8月7日，原告（乙方、买方）与被告杨柳、柳建（甲方、卖方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将位于长沙市雨花区××街道××村××商城××栋××房屋出售给乙方，建筑面积每层487.89㎡，产权证号为：湘（2019）0171108、湘（2019）0171227；按建筑面积计算价款，房屋单价为3176.9元／㎡，总金额为3099999元，转账支付；乙方在2020年8月8日前向甲方支付定金100000元，定金在乙方最后一次付款时冲抵房款；房屋价款乙方分三次支付给甲方，签订合同当天支付100000元，在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理当天付1000000元，在按揭贷款下款后付清尾款2000000元；如乙方按揭贷款未通过，乙方需在9月20日前全款支付剩下的尾款2000000元；如因甲方原因，影响到乙方做按揭贷款，乙方有权不继续购买，甲方需把乙方缴纳的定金，全额无息退回到乙方；除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任，逾期超过15日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任。合同还约定了其他条款。被告杨柳、柳建在合同的甲方处签名、捺手印。柳建并在《房屋买卖合同》尾部写下《其它补充协议》，载明：由于柳建、杨柳已离婚，现柳建负责办理对接解押和还款流程，如因解押过程耽误过户或者导致不能办理过户，所有产生的费用和责任由柳建个人承担。2020年8月7日，原告向杨柳支付定金100000元，并由杨柳出具收条。因原告与杨柳、柳建多次就案涉房屋的按揭贷款事宜通过微信进行沟通。2020年8月28日，原告通过微信向杨柳发送“银行询问怎么会有查封限制”，杨柳回复“我问下柳建”“我没有涉及官司啊”“柳建说是跟他合作的公司一起做的资产保全，银行出完批复，当天就会一起去解封解压。确保一定能过户！”。同日，原告通过微信向柳建发送“银行询问怎么会有查封限制”，柳建回复“这个我们自己查封的，可以过户前会解开。长沙县法院查封的”。2020年9月15日，柳建通过微信向原告发送“估计短期内搞不好，有可能一楼这边也会查封我们，我怕我这里刚解封了，又被查封，不敢尝试。要不然我先把定金退给你，等这边搞定了，我再通知你行吗？”。同日，杨柳通过微信向原告发送“先把定金退给您，房子我是一定要卖掉的！如果处理好了我发信息给您”“易总，现在退定金给您！下个月处理好了，咱们再交易”。原告回复“好，转过来吧”“如果下个月不能交易，是否卖方违约呢？”。2020年9月15日，杨柳向原告转账支付100000元，并备注转账用途“退机电市场2.3楼购房定金”。2021年4月23日，涉案302室以1800000元、涉案202室以2407000元价格被长沙县人民法院司法拍卖成交，合计4207000元。2021年4月23日，原告向柳建发送两张涉案203、303房屋被拍卖的截图，杨柳回复“是啊”、“拍出去了”，原告回复“恭喜柳总，多卖了一百多万”，柳建回复“感谢感谢，这个买的人也不亏了”。后原告陈述“我陪跑的违约金是否可以付给我呢”、“当初我也花费不小”，柳建回复“这个当时可不是我们不愿意卖啊，是真被法院查封了”、“而且情况你也一直都清楚”。原告再次回复称“房产瑕疵本就是违约哦”，柳建回复“当时签约的时候合同上面就写了，如果遇到不可抗拒因素，定金退回给你。交易取消的”，原告通过语音进行回复，柳建称“这个没有办法的，你也知道查封确实不是特意为之的。这个谁都控制不了，知道查封解决不了的时候，我们也第一时间把订金退回给你了”、“而且当时退订金给你的时候也给你说了，订金退回给你合同取消的”。庭审中，原告陈述：案涉202房、302房原告与被告未完成交易后，原告没有购买新的房产；选择主张诉请第2、3项中的第2项。庭审后，2021年6月11日，被告杨柳向本院邮寄民事反诉状，主张原告承担律师费78420元及本案诉讼费。以上事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、微信聊天记录、转账记录、收条、拍卖信息，被告杨柳提交的微信聊天记录、银行流水、转账记录、不动产情况登记表，被告柳建提交的通话录音以及当事人的陈述等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告杨柳、柳建签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，当事人均应按照该协议约定履行各自的义务。一、关于合同的解除。合同签订后，原告依约向被告杨柳支付了定金100000元，后因案涉202房、302房已被司法拍卖，双方经协商后，被告杨柳向原告退还了定金100000元。至此，《房屋买卖合同》目的已无法实现。原告主张解除双方于2020年8月7日签订的《房屋买卖合同》，本院予以支持。二、关于违约责任。案涉202、302房于2020年7月31日被长沙县人民法院查封，且被告柳建知晓该查封。被告杨柳、柳建又于2020年8月7日与原告签订《房屋买卖合同》，两被告辩称签订合同前已告知原告案涉房屋被查封，但未提交证据予以证明，原告亦予以否认，合同的《其它补充协议》也仅载明了案涉房屋有抵押，并未载明案涉房屋已被法院查封。从双方的微信聊天记录中可知，原告系在按揭贷款过程中于2020年8月28日从银行处得知案涉房屋被法院查封。故后续案涉房屋被司法拍卖导致《房屋买卖合同》目的无法实现，被告杨柳、柳建应承担违约责任。双方虽经协商，被告杨柳向原告退还了定金100000元，但原告并未表明不主张违约责任，相反在微信聊天记录中明确表示两被告违约、要求支付违约金。被告杨柳、柳建辩称双方协商退还了定金，《房屋买卖合同》已经了结的意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告主张被告杨柳双倍返还定金，因被告杨柳已退还定金100000元，还应向原告支付双倍返还定金的差额100000元；又因《房屋买卖合同》的一方当事人为被告杨柳、柳建两人，故两被告应共同承担上述责任。原告主张被告杨柳、柳建共同赔偿房屋差价损失1107001元。第一、案涉房屋被法院查封及被司法拍卖，系因案涉房屋本身的抵押所造成，原告签订合同时知晓案涉房屋被抵押，《房屋买卖合同》合同目的无法实现并非被告杨柳、柳建故意不向原告交付房屋或被告杨柳、柳建恶意“一房二卖”；第二、《房屋买卖合同》签订后，原告并未向两被告支付除定金之外的任何购房款，案涉房屋亦未办理贷款，无法认定两被告的违约行为造成了原告的实际损失；第三、原告未提交证据证明其另行购买了相应房产支付了房屋价款，导致原告承担了与《房屋买卖合同》约定的房屋价款之间1107001元差价的实际损失。综上，对原告的该诉请，本院不予支持。被告杨柳于法庭辩论结束后向本院提交反诉状，违反了《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、第五百六十六条第一款、第二款、第五百八十七条、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告易可与被告杨柳、柳建于2020年8月7日签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告杨柳、柳建于本判决生效后七日内共同向原告易可支付双倍返还定金的差额100000元；三、驳回原告易可的其他诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取8282元，保全费5000元，合计13282元，由原告易可负担12266元，被告杨柳、柳建共同负担1016元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 张 林二〇二一年七月二十六日书记员 曾江秋附：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第二款合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第五百八十八条  当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。