福建省连城县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0825民初1501号原告：童文强，男，1986年5月26日出生，汉族，住福建省连城县。委托诉讼代理人：童长洪，男，1959年12月5日出生，汉族，住福建省连城县，系童文强之父。被告：连城恒大置业有限公司，住所地福建省连城县大桥下路48号莲峰镇政府三楼，统一社会信用代码91350825MA31GQ5034。法定代表人：石书鑫，职务：董事长。委托诉讼代理人：廖旭峰，男，1996年8月29日出生，汉族，住福建省福州市台江区。第三人：中国建设银行股份有限公司连城支行，住所地福建省连城县莲峰镇北大东路24号，统一社会信用代码91350825858105639B。负责人：罗德生，职务：行长。委托诉讼代理人：江涛，男，1971年12月29日出生，汉族，住福建省连城县。原告童文强与被告连城恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）、第三人中国建设银行股份有限公司连城支行（以下简称建行连城支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人童长洪、被告恒大公司委托诉讼代理人廖旭峰、第三人建行连城支行委托诉讼代理人江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。童文强向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××74）合同关系，并全额归还童文强交付的首付款和按揭贷款金额合计938304元；二、请求判令自判决之日起总房款按建设银行同期贷款利率计算利息直至全部退还本息；三、本案的诉讼费用由恒大公司负担。事实与理由：童文强于2019年5月3日同恒大公司签订了《连城恒大悦澜湾商品房认购协议》，认购了恒大公司开发的连城××楼盘××号楼××室。于2019年5月6日支付首付款288304元，2019年7月30日又追加首期款50000元，通过银行按揭600000元，随后签署商品房买卖合同，从2019年12月1日开始至今原告以等本的还款方式按时还款。同时签订了《无理由退房协议书》，约定办理入住前的任何时候，都可以申请无理由退房。童文强按合同约定交付了30%以上的首付款和按揭还款。2021年2月初，童文强到恒大公司售楼部提出按合同约定退房退款要求，恒大公司以退房流程需要法院起诉，退款时间不确定等各种理由推脱。童文强购房时，均无条件配合恒大公司办理手续，支付房款，现需要退房时，确有严苛的条件，有违公平原则。根据《无理由退房协议书》的约定，并在签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，童文强都有权行使无理由退房的权利，恒大置业有限公司拒不归还首付款和按揭贷款，违反了合同的约定，为维护本人合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决。恒大公司辩称，一、案涉相关合同合法有效，恒大公司严格按合同约定履行义务，亦未存在违约行为。《商品房买卖合同（预售）》系童文强与恒大公司在平等、自愿的基础上经协商一致签订的，其内容不违反法律、行政法规的规定，未损害童文强的合法权益，同时不存在《合同法》第五十四条、第九十四条规定的可撤销或可变更、可解除的情形，具有法律约束力，各方均应严格履行。在履行过程中，恒大公司依照合同约定履行应尽合同义务，并无违约行为。因此，建议童文强考虑双方良好的合作关系，继续履行合同。二、恒大公司同意解除《商品房买卖合同（预售）》，但无理由退房并非绝对无条件退房，童文强应在退房的同时，依照《无理由退房协议书》的约定配合办理包括但不限于撤销商品房买卖合同备案手续等义务。鉴于双方已签订《无理由退房协议书》，在童文强履行合同义务且不存在任何违约的情况下，按照约定，童文强具备无理由退房的权利，故恒大公司同意解除《商品房买卖合同（预售）》。但是，无理由退房不是绝对的无条件退房，《无理由退房协议书》意在当童文强符合该协议书所约定的条件后、童文强提出退房要求时可以免受违约责任追究，并不是童文强无须履行任何义务，恒大公司对其任意且随时提出的退房要求立刻绝对无条件地进行退款。否则，无理由退房便违背了国家“房住不炒”的政策。《无理由退房协议书》第二条明确约定：“乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还。”因此，在符合无理由退房情形的前提下，童文强在申请退房时，还应按照协议书的约定同时履行退房相关的义务，包括但不限于向恒大公司提交书面退房申请，提供房管局要求的证明文件或生效法律文书，配合办理撤销商品房买卖合同备案手续。待办理完毕上述有关手续后，恒大公司才有退还房款的约定义务。三、合同解除过程中恒大公司未违约，按照《无理由退房协议书》的约定及公平原则，恒大公司仅应退还房款本金，且退还的房款本金应先支付给贷款银行，剩余的部分归还给童文强，童文强无权要求恒大公司支付利息。根据《无理由退房协议书》第二、三条约定，恒大公司仅应退还楼款本金，童文强选择无理由退房，恒大公司仅需退还购房款本金即可，但因本案中童文强还拖欠银行贷款，恒大公司对该笔贷款承担阶段性保证责任，同时房屋处于银行的抵押状态中，因此恒大公司应将退还给童文强的本金优先支付给银行，剩余部分再退还给童文强。恒大公司在合同履行中不存在任何违约行为，无论童文强是否享有无理由退房的权利，合同的解除也不应使守约方遭受任何损失。由于解除合同的请求是由童文强发起，按照公平合理的原则，诉讼费等作为童文强单方提出解除合同增加的费用，应由其自行承担。因此，童文强要求恒大公司支付利息及承担诉讼费的请求，没有事实和法律依据，应依法予以驳回。四、无理由退房实际上是恒大公司附条件主动增加己方义务而减轻童文强责任的行为。鉴于退房协议未约定退款时间，且恒大公司已将童文强交付的购房款投入工程建设，考虑到办理完整个退房退款手续客观上需要一定的期限及兑付大量现金对恒大公司财务所造成的影响，恳请法院酌定给予三个月以上的办理期限。综上，恒大公司积极诚信履行约定义务，恳请法院综合考虑合同约定及童文强单方请求解除合同给恒大公司造成的不利影响，查明案件事实，依法公正判决，依法维护恒大公司的合法权益。建行连城支行述称：涉案房产以建行连城支行为权利人办理了预购商品房抵押预告登记证明（闽（2019）连城县不动产证明第0××6号），且建行连城支行已依约发放贷款。涉案借款合同即编号为3501××××7208的《个人住房借款》合法有效。童文强若要解除涉案借款合同，则涉案贷款立即到期，童文强应立即清偿上述借款合同项下的全部本金（截至2021年7月1日止商业贷款本金290015.83元、公积金贷款本金272584.41元），及至结清日止的利息。建行连城支行请求法院若判令解除编号为3501××××7208的《个人住房借款合同》，则应依据该合同的相关约定，同时判令童文强偿还贷款本金，及至还清贷款本息之日止按贷款合同约定计算的利息；建行连城支行有权依法处置童文强向第三人提供的该笔贷款的抵押物（位于连城县××镇××幢××室房产及其占用范围内的土地使用权，房屋产权证编号为：闽（2019）连城县不动产证明第0××6号），建行连城支行对处分该抵押物所得价款有优先受偿权；恒大公司对童文强的前述债务承担连带清偿责任；本案诉讼费用由童文强、恒大公司承担。本院经审理认定如下事实：2019年5月3日，童文强与恒大公司签订《连城恒大悦澜湾商品房认购协议》，认购了连城××楼盘××幢××单元房产。2019年5月6日，童文强支付首付款288304元。2019年7月30日，童文强又追加支付首期款50000元，余款600000元向建行连城支行申请贷款支付。同日，双方签订编号为×××74的《商品房买卖合同（预售）》和《无理由退房协议书》。《商品房买卖合同（预售）》约定：童文强购买恒大公司开发的“恒大悦澜湾”11＃楼301室房屋，房屋面积138.49平方米，单价为6775.25元／平方米，总价938304元。2019年8月9日，涉案商品房办理了备案登记手续。双方签订的《无理由退房协议书》载明：“如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利”。协议书同时载明：“乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。”2019年9月30日，建行连城支行作为贷款人，童文强作为借款人、抵押人，恒大公司作为保证人三方签订编号为3501××××7208的《个人住房借款合同》，童文强向建行连城支行借款600000元用于支付购房款，其中公积金借款300000元，商业性借款300000元。截止2021年7月20日止，童文强结欠建行连城支行贷款本金562600.24元。上述事实，有童文强提供的下述证据：1、《连城恒大悦澜湾商品房认购协议》，2、《无理由退房协议书》，3、《收款收据》，4、《商品房买卖合同（预售）》，5、《个人住房借款合同》，6、《个人贷款对账单》，7、增值税发票，8、完税证明，9、商品房买卖合同备案信息表；恒大公司提供的下述证据：1、《无理由退房协议书》，2、连城房管局《合同注销申请资料清单及申请表》，3、连城开发企业沟通微信截图，4、房管局联系人微信截图；建行连城支行提供的下述证据：1、不动产抵押权登记证明，2、个人贷款对账单；以及当事人在法庭上所作的陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，童文强与恒大公司签订的《无理由退房协议书》，属双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的规定，对双方当事人均具有法律约束力。根据《无理由退房协议书》的约定，在童文强不存在任何违约行为并支付总房款30%及以上，则在签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，童文强有权行使无理由退房的权利。庭审中，恒大公司和建行连城支行均未主张童文强有违约行为，故童文强要求解除其与恒大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉请，本院予以支持。因童文强购买的房屋在建行连城支行办理了按揭贷款，本案合同解除后所退回的购房款首先应当用于归还建行连城支行的按揭贷款本息，剩余部分返还童文强。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、解除童文强与连城恒大置业有限公司于2019年7月30日签订的编号为×××74号的《商品房买卖合同（预售）》。二、连城恒大置业有限公司应于本判决生效之日起一个月内归还童文强结欠的中国建设银行股份有限公司连城支行贷款本金562600.24元，及自2021年7月21日起至实际归还之日按借款合同约定的相应利息。三、连城恒大置业有限公司应于本判决生效之日起一个月内返还童文强购房款938304元，并支付以938304元为基数自本判决确定履行期限届满之日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心于2021年7月公布的贷款市场报价利率计算的利息。连城恒大置业有限公司返还给童文强的购房款938304元首先用于归还本判决第二项中童文强结欠的贷款本息，剩余部分返还给童文强。四、驳回童文强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13183元，减半收取6591.50元，由连城恒大置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  杨义龙二〇二一年七月二十七日法官 助理  林 敏代理书记员  童文静附注法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。