北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初16747号原告：余兰蕊，女，1989年4月12日出生，满族，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：张伟，总经理。委托诉讼代理人：杨天择，男，该公司员工。原告余兰蕊诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称“龙源地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余兰蕊，被告龙源地产公司的委托诉讼代理人杨天择，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余兰蕊向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付原告逾期办证违约金31502.4元；2.依法判令被告退赔我侵占面积所收取费用16881.4元及利息5672.3元；3.判令被告支付原告契税占用的利息9097.03元；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告2013年10月24日签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）（合同编号：Y1545679），其中第22条产权登记约定：如因出卖人的责任、买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方约定自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金。被告已于2014年10月30日将房屋交付给原告，自交付房屋之日起已满720日，被告仍未按照合同约定期限办理房屋权属证明，逾期日从2016年10月19日开始计算，到2020年9月23日，被告已逾期满3年，应当承担违约责任，支付原告已付房款1%三年的违约金31502.4元。原被告双方合同中约定，原告在被告处购买一套商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项月7#商业办公楼XX层XX。建筑面积58.47平米，总房款1050080元，其中本层分摊的公共卫生问及前室区域按照公式计算约为0.94平米。2014年10月30日收房后发现合同中约定涉案房屋在本楼层的公摊卫生间及卫生间前室没有，涉案房屋用途为办公，所以公共卫生间是必不可少的配套设施，缺少公共卫生间对于办公用房的使用造成大影响。而且被告并未告知原告缺少公共卫生间的事实，反而一直在占用原告购房时所付公摊面积的款项，应当赔付使用期间的利息。被告于2014年10月30日收取原告位于北京市通州区马驹桥镇景盛北一街甲XX号院XX号楼XX室的房屋契税32102.4元，当时并未及时交给相关部门办理产权使用，本款项直至2019年11月20日才交给相关部门办理产权使用，期间共计1847天，本款项一直由被告使用，按照当时银行商业贷款平均利率计算，被告应支付原告利息共计9097.03元。原告多次要求被告履行合同义务，均遭到被告拒绝。被告的行为已严重侵害了原告的实际利益，为了保护原告的权利及利益，特向法院提起诉讼，请法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告龙源地产公司辩称：关于第一条逾期办证违约金根据合同约定每满一年支付1%的逾期违约金，并非原告主张的按照天数支付违约金。其次，自原告起诉之日时已经超过3年的逾期办证违约金，已经超过的诉讼时效不应得到法院的支持；第二条侵占面积费用，被告认为应按照原告套内面积除以整层面积乘以走道1、走道2及卫生间的面积计算侵占面积的费用；关于第三点贷款利息首先截止起诉已经超过3年的利息不应得到法院的支持，其次5.6%的利率标准过高，请求法院予以适当调整。关于契税利息，首先截止起诉已经超过3年部分已经过了诉讼时效，其次被告已经按照合同约定将契税缴纳至税收部门，原告契税交由被告代交视为其放弃了契税被占用期间的利息，此外原告主张的5.6%的契税标准过高，契税在被告账户产生的存款利息应按存款利率计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月25日，余兰蕊（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1545679）。《北京市商品房预售合同》第三条“基本情况”约定：“该商品房房屋坐落为：通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目7#商业办公楼XX层XX号……该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其房屋平面图及在整个楼栋中的位置见附件一。该商品房的用途为办公……其预测建筑面积为58.47平方米，其中套内建筑面积为45.43平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积13.04平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。”；第五条“计价方式与价款”约定：“出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米23601.23元，总价1072204元。……所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。”；第六条“付款方式及期限”约定：“买受人采取商业贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的51.5%，其余价款可以向渤海银行借款支付。”；第九条“规划变更”约定：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应给予相应的补偿。”；第十二条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房……”；第二十二条“产权登记”约定：“……（二）转移登记。1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；（2）买受人同意委托出卖人指定的中介机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟元人民币（大写）。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列的2种方式处理：……（2）买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率给付利息；买受人不退房，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金，此违约金不得与初始登记的违约金累加处理。3.如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”；附件一“房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应标明方位）”显示，通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目7#商业办公楼XX层XX号房屋（以下简称“涉诉房屋”）所在的楼层南侧有两个公共卫生间，每个公共卫生间南侧均留有一条通往该卫生间及最南侧户型房屋（以下简称“南边户”）的走道；“7#商业办公楼共有共用部分建筑面积分摊说明”载明，二至十七层办公本层分摊的共有部分为卫生间和走道。此外，双方还约定了其他内容。上述合同签订后，余兰蕊于2014年4月30日于向龙源地产公司支付房款500000元；于2014年5月15日向龙源地产公司支付房款20000元；于2016年4月28日向龙源地产公司支付房款530080元。余兰蕊于2014年10月30日向龙源地产公司支付契税32102.4元，龙源地产公司于2019年11月20日将上述契税缴纳税务部门入库。余兰蕊于2014年10月30日办理入住手续，案涉房屋于2020年9月23日转移登记至余兰蕊名下。涉诉房屋所在原7号楼现已变更为6号楼。涉诉房屋的实际建筑面积为58.53平方米、套内建筑面积为45.34平方米。根据龙源地产公司提供的房屋面积测算技术报告书中“本楼（功能区）共有共用建筑面积分层汇总表（表3）”载明3层办公分摊的共有共用面积包括卫生间11.66平方米、走道141.35平方米。涉诉房屋所在的楼层共有27套房屋，实测套内建筑面积共计1176.61平方米，两个公共卫生间及两条通往公共卫生间及南边户的走道实测建筑面积共计24.39平方米。在本案之前，涉诉房屋所在小区“合生世界花园”的业主李纯、陶忠喜、董海霞等曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复公厕。上述案件经本院审理后查明，龙源地产公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源地产公司限期恢复公共卫生间，龙源地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。本案审理过程中，龙源地产公司表示其对于被封闭的走道及公共卫生间不能予以恢复原状，并对原告所提供的被占用公摊面积的计算方式没有异议，但主张应当按照卫生间的面积与3层整层的套内面积之商乘以涉诉房屋的套内面积的方式计算。上述事实，有不动产权证书、《北京市商品房预售合同》、契税收据、契税税收完税证明、房款发票、房屋面积测算技术报告书及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，余兰蕊与龙源地产公司签订的预售合同系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。余兰蕊于2014年10月30日办理入住手续，按照合同约定，龙源地产公司应在2016年10月19日前为余兰蕊办理完毕涉案房屋的权属证书，龙源地产公司直至2020年9月23日才为余兰蕊办理完毕涉案房屋所有权证书，已逾期满三年，但被告辩称存在超过3年的诉讼时效的部分，因原告未及时主张权利，不利后果应由原告自行承担，故对于原告主张的逾期办证违约金的诉讼请求，未超过诉讼时效的部分，本院予以支持，超过诉讼时效的部分，本院不予支持。龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道建成南边户的一部分，对于余兰蕊来说其被占用的公摊面积应约为0.94平方米（45.34平方米/1176.61平方米×24.39平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给余兰蕊。虽然双方约定按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出余兰蕊被占用的0.94平方米对应房款约为16864.43元（1050080元/58.53平方米×0.94平方米）。余兰蕊主张的数额中超出本院核算范围的部分，本院不予支持。因龙源地产公司实际上多收了余兰蕊房款16864.43元并占用多年，并且余兰蕊就涉诉房屋存在按揭贷款的情况，因此在该部分房款被退还之前，必然造成余兰蕊相应的利息损失，龙源地产公司应予以赔偿。因余兰蕊未提交证据证明最后一笔房款的支付时间，故本院以最后一笔房款的发票日期即2016年4月28日为利息起算时间，余兰蕊主张的利息计算截止时间为递交起诉状之日，本院对此不持异议，经计算，自2016年4月28日至2021年2月28日的利息损失数额为3880.21元，过高部分，本院不予支持。对于被告辩称侵占面积应返还的房款所产生的利息自起诉时已经超过3年诉讼时效的部分不应得到支持的答辩意见，因被告在庭审中表示同意返还原告被侵占面积所对应房款，并未以超过诉讼时效抗辩，故其理应返还该部分房款产生的利息，故对于被告的该答辩意见，本院不予采信。对于余兰蕊主张的契税利息，龙源地产公司占用该笔钱款确已给余兰蕊造成相应利息损失，故其主张利息，理由正当，本院予以支持，其主张的利息中超出本院核算数额的部分，本院不予支持。对于被告辩称契税利息已经超过诉讼时效的答辩意见，因被告未举证证明核实将契税发票交与原告，故原告知道权利受到侵害的具体日期无法确定，被告作为负有举证义务的一方应承担举证不利的后果，故对于被告的该项答辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司支付原告余兰蕊逾期办证违约金21001.6元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司返还原告余兰蕊房款16864.43元并赔偿原告余兰蕊利息损失3880.21元，以上共计20744.64元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司支付原告余兰蕊契税占用利息8239.45元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告余兰蕊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费689元，由原告余兰蕊负担164元（已交纳）；由被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担525元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  秦 玲二〇二一年七月七日法官助理  付 岩书 记 员  孟令蕊