福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0504民初209号原告：廖文琦，女，1986年10月3日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。原告：刘宇镔，男，1987年3月3日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。以上两原告共同委托诉讼代理人：葛宁，福建伟盛律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：刘燕婷，福建伟盛律师事务所律师。被告：蒋爱珠，女，1965年9月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：苏朝生，福建百康律师事务所律师。第三人：泉州华丰房产置业顾问有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万安美尔奇花苑A2幢118。法定代表人：刘春玉，执行董事兼总经理。原告廖文琦、刘宇镔与被告蒋爱珠、第三人泉州华丰房产置业顾问有限公司（以下称华丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，分别于2021年3月15日、2021年5月28日公开开庭进行了审理。两次庭审原告刘宇镔及其与廖文琦的共同委托诉讼代理人葛宁、刘燕婷、被告蒋爱珠的委托诉讼代理人苏朝生、第三人华丰公司的法定代表人刘春玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖文琦、刘宇镔向本院提出诉讼请求：1.判决确认廖文琦、刘宇镔与蒋爱珠、华丰公司于2020年11月27日签订的《房产买卖经纪合同》有效；2.判令蒋爱珠继续履行《房产买卖经纪合同》、立即协助廖文琦、刘宇镔将坐落于泉州市丰泽区以北泉州保利城（一期）5号楼208的房产［不动产证书编号：闽（2020）泉州市不动产权第0065619号］过户至廖文琦、刘宇镔名下并将该房屋交付给廖文琦、刘宇镔居住使用；3.判令蒋爱珠承担廖文琦、刘宇镔因本案诉讼支付的律师代理费30000元；4.本案的诉讼费用由蒋爱珠承担。事实和理由：廖文琦、刘宇镔系夫妻关系，2020年11月27日，经华丰公司居间介绍与蒋爱珠签订了《房产买卖经纪合同》，合同约定：“蒋爱珠将坐落于泉州市丰泽区以北泉州保利城（一期）5号楼208的房产，以1655000元整的价格出售给廖文琦、刘宇镔……如一方违约，违约方除向守约方承担违约责任外，守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等。”合同签订后，廖文琦、刘宇镔向蒋爱珠支付了100000元的定金，该定金由蒋爱珠委托华丰公司代为保管。2020年12月22日，蒋爱珠办理了泉州市丰泽区以北泉州保利城（一期）X号楼XXX的房产的不动产登记证书，编号为：闽（2020）泉州市不动产权第0065619号。办理不动产证书之后，虽经廖文琦、刘宇镔及华丰公司多次催促，蒋爱珠均以房屋价格上涨为由，拖延配合廖文琦、刘宇镔办理泉州市丰泽区以北泉州保利城（一期）5号楼208房产的银行按揭贷款等过户登记手续。2021年1月5日，经廖文琦、刘宇镔、蒋爱珠及华丰公司当面沟通，蒋爱珠明确表示拒绝出售该房屋给廖文琦、刘宇镔，拒绝配合办理任何的贷款、过户登记手续。廖文琦、刘宇镔认为，《房产买卖经纪合同》系各方当事人真实的意思表示，内容合法有效，蒋爱珠应继续履行《房产买卖经纪合同》并配合廖文琦、刘宇镔办理案涉房屋的过户登记等手续。为维护自身的合法权益，廖文琦、刘宇镔特具状诉至法院，望判如所请。蒋爱珠辩称，一、廖文琦、刘宇镔与蒋爱珠、华丰公司签订的涉案《房产买卖经纪合同》应依法认定为无效合同，蒋爱珠有权拒绝继续履行。1.本案中，廖文琦、刘宇镔与华丰公司恶意串通，以远低于实际市场价格诱骗蒋爱珠签订涉案《房产买卖经纪合同》，严重违背了诚实信用原则，涉案合同应依法认定为无效合同。涉案房产位于泉州市丰泽区，而蒋爱珠长期居住在福州，并不清楚泉州市房产的市场行情及交易价格，在此前提下，蒋爱珠委托华丰公司代为出售涉案房产。但华丰公司为达到尽快出售涉案房产以赚取中介费的目的，以远低于实际市场交易价格将涉案房产出售给廖文琦、刘宇镔，并在征得蒋爱珠口头认可后，廖文琦、刘宇镔与华丰公司急忙赶到福州，并诱骗蒋爱珠签订了涉案《房产买卖经纪合同》，蒋爱珠有权拒绝继续履行。2.蒋爱珠依法请求对涉案位于泉州市丰泽区以北泉州保利城（一期）X号楼XXX室房屋在2020年11月27日的实际市场价格进行估值，而根据《房地产估价报告》显示，涉案房产市场价值为1789000元，市场单价为20981元／㎡，与涉案合同成交价即1655000元相差134000元，实际单价19406元／㎡相差1571元／ｍ².可见，涉案房产的实际市场价值与成交价相差将近10%，这是严重违背市场交易规则的。华丰公司作为具备房地产代理、中介等资质的主体，不可能不了解涉案房产的实际市场价值，但华丰公司却隐瞒涉案房产的实际市场价值私自与廖文琦、刘宇镔达成交易意向，并由此诱骗蒋爱珠签订涉案合同，廖文琦、刘宇镔与华丰公司的行为均严重损害了蒋爱珠的合法权益，蒋爱珠有权拒绝继续履行涉案合同。3.因本案合同应依法认定为无效，涉案购房定金100000元一直是由华丰公司保管，蒋爱珠并未实际收取该款项，华丰公司应将该款项退还给廖文琦、刘宇镔。蒋爱珠不存在任何过错行为，也不存在任何违约行为，故无需承担违约责任，也无需承担本案律师费用。二、蒋爱珠在发现被欺骗后，多次找到廖文琦、刘宇镔预协商解除合同，均被拒绝，在蒋爱珠多次退让，且早已将其收取的全部定金退还的情况下，应当视为合同已解除，蒋爱珠无需再承担违约责任。三、退一步讲，即便法院认定涉案合同有效且蒋爱珠违约，但根据涉案合同第三章违约责任第十五条违约责任“若甲方违约的，则甲方除应将扣除定金数额的乙方已付购房款退还给乙方外，还应向乙方双倍返还定金”之约定，蒋爱珠仅须向廖文琦、刘宇镔赔偿违约金100000元，而华丰公司应将其向廖文琦、刘宇镔收取的定金100000元退还给廖文琦、刘宇镔。此外，廖文琦、刘宇镔诉请蒋爱珠承担本案律师费标准过高，且不符合泉州市物价局及司法局关于律师费收费标准，蒋爱珠请求法院依法调低该律师费为10000元。本案合同签订时涉案房产的实际市场价值及单价均远高于涉案合同成交价，由此，廖文琦、刘宇镔应根据《房地产估价报告》对蒋爱珠作出补偿，并向蒋爱珠支付房屋差价款134000元。华丰公司述称，对廖文琦、刘宇镔诉求无异议。本院经审理认定事实如下：廖文琦与刘宇镔系夫妻。2020年11月27日，蒋爱珠作为甲方（卖方），廖文琦、刘宇镔作为乙方(买方)，华丰公司作为丙方（居间服务方）签订《房产买卖经纪合同》，主要约定：甲方同意将坐落于泉州市丰泽区安吉南路707号泉州保利城一期X号楼XXX室房产（建筑面积85.28㎡）出售给乙方，成交价格为1655000元；双方为确保交易安全顺畅，本协议签订之日，乙方应支付购房定金100000元，乙方应将定金支付给甲方，甲方出具收据给乙方收执，再由甲方将定金交给丙方保管，由丙方开具定金代管收据给甲方。待甲乙双方前往交易中心办理产权过户当日再由丙方将定金交给甲方；甲乙双方应在甲方取产权证原件且乙方银行按揭贷款审核批准通过之日起15个工作日内或2021年1月30日内备齐相关材料并办理该房产过户受理手续，乙方购房首期款应于甲乙双方前往房管局办理不动产权证过户当场支付给甲方；乙方在取得其名下《房屋不动产证》当日应将房产证原件交由机构转交给贷款银行办理房产抵押登记手续。乙方贷款金额在乙方名下《房屋不动产证》送交银行办理出他项权证后由银行直接转至甲方账户；守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等。虽然合同约定本案涉案房产的交易价格为1655000元，但各方当事人在庭审中确认实际交易价格为1690000元。合同签订后，廖文琦、刘宇镔依约支付购房定金100000元，并由华丰公司代为保管。2020年12月25日，蒋爱珠领取了涉案房产的不动产权登记证书。嗣后，蒋爱珠拒绝继续履行合同，故廖文琦、刘宇镔提起本案诉讼，并委托律师进行诉讼，从而支出律师代理费30000元。诉讼中，根据蒋爱珠的申请，本院依法委托泉州宁朗资产房地产估价有限公司对涉案房产进行估价，涉案房产2020年11月27日的住宅市场价值为1789000元，住宅市场单价为20981元/㎡。上述事实，有各方当事人在庭审中的陈述，廖文琦、刘宇镔提供的身份证及结婚证、蒋爱珠的户籍信息、企业信用信息公示报告、《房产买卖经纪合同》、不动产权登记证书、定金授权保管书、收款收据、微信聊天记录、委托合同及发票，泉州宁朗资产房地产估价有限公司出具的房地产估价报告等证据佐证，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉诚守约。蒋爱珠提出廖文琦、刘宇镔与华丰公司恶意串通，以远低于实际市场价格诈骗其签订本案买卖合同的辩解意见。本案涉案房产的实际成交价为1690000元，虽然经估价双方交易时的市场价值为1789000元，每平方的单价相差仅1161元[（1789000元-1690000元）÷85.28㎡]，成交价与市场价相差不及10%。且从华丰公司提供的其与蒋爱珠于2020年11月18日-24日的微信聊天记录如“蒋爱珠：要抓紧，今天早上也有人已开价167了…”“蒋爱珠：所以你应该抓紧这个客人，我这边肯定要168成交”“华丰公司：好的”“华丰公司：168万，中介费没有题吧，还是实收价”“蒋爱珠：实收”“华丰公司：168万实收呀…那我们不是没中介费”“蒋爱珠：如果170万，给你中介费2万”“蒋爱珠：今天你这个客人谈怎样了”“华丰公司：还是165万…明天应该会加价”“蒋爱珠：抓紧了，不然被其他中介撬走了”“华丰公司：客户现在，可能也找其他中介也在谈”“蒋爱珠：其他中介也是168…一分不少…只是你没赚到佣金了”“丰华公司：蒋姐，你好。成交价169万实收。预付款3.5万购房款。签约合同以165.5万数字填写”“蒋爱珠：我现在暂且先把钱收了！因为那边中介还没处理好，她还不肯退款”等内容来看，蒋爱珠在欲出售涉案房产之前，除了与华丰公司联系外，还和其他中介有联系，可见其对当时的市场行情有一定的了解。现蒋爱珠亦无法提供相应的证据证明廖文琦、刘宇镔与华丰公司存在恶意串通诱骗其签订本案合同，故其该辩解意见，缺乏事实和依据，不予采信。本案中，廖文琦、刘宇镔与蒋爱珠、华丰公司于2020年11月27日签订的《房产买卖经纪合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均需依约履行。廖文琦、刘宇镔已经按照《房产买卖经纪合同》的约定支付了定金100000元,现涉案房产已经办理不动产权证,符合继续履行的条件,应当按照合同约定继续履行。故廖文琦、刘宇镔提出蒋爱珠继续履行合同、立即协助廖文琦、刘宇镔将涉案房产过户至廖文琦、刘宇镔名下并将该房屋交付的主张，合法有据，应予支持。因蒋爱珠拒绝继续履行合同，构成违约，廖文琦、刘宇镔为此进行维权并支出律师代理费30000元，现廖文琦、刘宇镔主张蒋爱珠承担该笔费用，符合法律规定及双方的约定，可予支持。综上所述，廖文琦、刘宇镔的诉讼请求合法合理，本院予以支持。蒋爱珠的辩解意见缺乏事实和依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、廖文琦、刘宇镔与蒋爱珠、华丰公司于2020年11月27日签订的《房产买卖经纪合同》合法有效；二、蒋爱珠应于本判决生效之日起十五日内协助廖文琦、刘宇镔将坐落于泉州市丰泽区安吉南路707号泉州保利城一期X号楼XXX室的相关不动产权权属过户登记至廖文琦、刘宇镔名下，并将该房产交付给廖文琦、刘宇镔；三、蒋爱珠应于本判决生效之日起十五日内支付廖文琦、刘宇镔律师代理费30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20280元，减半收取计10140元，由蒋爱珠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林海岚二〇二一年七月二日书记员  陈婷婷附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定,合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的,适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百九十八条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。