北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初19810号原告：陈美香，女，1964年9月13日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：郭浩峰，北京兴展律师事务所律师。被告：北京泰禾嘉华房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层（02）2002。法定代表人：葛勇，执行董事。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。原告陈美香与被告北京泰禾嘉华房地产开发有限公司（以下简称：泰禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈美香及其委托诉讼代理人郭浩峰，被告泰禾公司的委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈美香向本院提出诉求：1.判令泰禾公司返还履约保证金42107.07元；2.判令泰禾公司赔偿装修损失149300元；3.判令泰禾公司赔偿地下空间检测费2000元；4.判令泰禾公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：2018年9月10日任嫣然与泰禾公司签订编号为（2018）SG-DX-000097号《租赁合同》，约定泰禾公司将位于北京市大兴区新源大街30号楼1号楼的泰禾新天地第-1层编号为-1036的商铺出租给任嫣然，约定租赁期限为2018年9月22日至2020年9月21日，第一个租赁年度租金为每月14035.69元，第二个租赁年度租金为每月14737.73元。2018年9月5日任嫣然向泰禾公司交纳了三个月租金42107.07元，交纳履约保证金（三个月租金）42107.07元，同时向北京泰禾商业管理有限公司交纳物业管理费3187.2元及物业合同履约保证金3187.2元。随后泰禾公司与任嫣然达成补充协议，约定自实际开业日起至2018年11月30日期间，泰禾公司减免该期间租金，并自2019年1月1日起提供两个月的经营免租期，任嫣然已经实际支付的首期租金、物业管理费自动转至2019年度第一期账单。2018年12月25日任嫣然与泰禾公司、北京念香餐饮服务有限责任公司（以下简称：念香公司）签订《租赁合同主体变更三方协议》，约定承租人由任嫣然变更为念香公司。2019年1月15日念香公司支付租金14503.55元及物业管理费2160.21元。2019年5月2日泰禾公司以书面的形式向念香公司发送通知，要求自收到函件三日内解除《租赁合同》。念香公司已经按照合同约定履行了相应的义务，但泰禾公司违反合同约定，单方面解除《租赁合同》，给念香公司造成了巨大损失。念香公司多次与泰禾公司沟通要求返还履约保证金42107.07元并赔偿装修损失149300元、地下空间检测费2000元均未果。念香公司法定代表人为陈美香，股东亦为陈美香一人，该公司已于2019年12月9日被核准注销。基于上述情况，陈美香特向贵院提起诉讼，请求依法支持陈美香的全部诉讼请求。泰禾公司辩称，同意陈美香在本案中作为原告起诉，但不同意陈美香的诉讼请求。念香公司未能按时支付租金，存在严重违约行为，经催告仍然没有按期支付租金，泰禾公司有权按照合同约定解除合同，扣缴履约保证金不退还。因为念香公司违约造成解除合同，念香公司所应该承担的经营损失与泰禾公司没有关联关系，不能因为念香公司违约让泰禾公司承担装修损失，是不公平的。地下空间检测费是念香公司的正常经营开支，不应该由泰禾公司承担。双方对租金减免问题存在争议，但念香公司也不能以此为理由不给租金，即便按照念香公司所说2019年第二季度应减免4月、5月的租金，念香公司仍应按照合同约定期限缴纳6月的租金，因为念香公司未能及时足额支付租金，违反租赁合同约定，泰禾公司也多次催要无果才解除合同，因解除合同带来的损失泰禾公司亦不应承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年9月10日泰禾公司（甲方）与任嫣然（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其建造所有的位于北京市大兴区新源大街30号楼1号楼的泰禾新天地第-1层编号为-1036的商铺1间出租给乙方用于餐饮经营，租赁期限为2年，自2018年9月22日至2020年9月21日。第1个租赁年度租金为每月14035.69元，第2个租赁年度租金为每月14737.73元。乙方应于本合同签订之日起五日内向甲方预付首个租赁年度内三个完整租赁月度的租金共计人民币42107.07元，简称“预付租金”，该预付租金将用于抵减租赁起始日后的乙方应付租金。除第一期预付租金外，其他租金均按每三个自然月缴纳一次，乙方应当在每三个月的第三个月的20日前向甲方支付下三个月份的租金。甲方在确认乙方应付的上述租金款项到账后七个工作日内，向乙方开具符合当地税务机关规定的增值税专用或者普通发票。乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付42107.07元作为租赁的履约保证金。履约保证金在整个合同期内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在合同期间，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项……乙方无正当理由拒绝履行合同约定义务或擅自提前解除合同，或因乙方违约导致甲方提前解除合同的，甲方有权没收乙方履约保证金且不予退还，乙方对此无异议。若因此给甲方造成损失的，乙方还应赔偿甲方全部损失。任嫣然按合同约定向泰禾公司交纳了三个月租金42107.07元，交纳履约保证金42107.07元。2018年12月25日泰禾公司（甲方）、任嫣然（乙方）与念香公司（丙方）签订《租赁合同主体变更三方协议》，约定2018年9月10日甲方与乙方签订的《租赁合同》承租人由乙方变更为丙方。甲方同意丙方代替乙方成为原合同承租人，自本协议签署之日起，乙方在原合同以及基于原合同签订的各项协议项下所有的权利义务均转由丙方享有和承担。2019年1月15日，念香公司向泰禾公司支付了2018年12月1日至2018年12月31日的租金14503.55元。念香公司为自然人独资企业，于2019年12月9日被核准注销，注销前该公司法定代表人及股东为陈美香。庭审中，陈美香提交《租赁合同》补充协议，内容为：甲、乙双方约定乙方正式对外的营业日期为2018年10月31日，若乙方于2018年10月31日（含）前对外经营，甲方同意乙方享有以下租金优惠政策：（一）自乙方租赁场所实际开业日起至2018年11月30日期间，甲方减免该期间租金；（二）自2019年1月1日起，甲方提供贰个月的经营免租期，首年合同期内按贰次分摊减免，甲方同意乙方每季度免缴一个月租金，以此类推直至优惠支持结束；（三）上述租金优惠支持，在乙方充分履行以下约定后方可生效：1、乙方须与北京泰禾商业管理有限公司……3、乙方须在2019年1月15日前，向甲方足额支付2018年12月1日至2018年12月31日的租金，以及2018年10月31日至2018年12月31日的物业管理费，乙方已支付的合同首期租金、物业管理费自动转至2019年度第一期账单……陈美香称2018年9月10日签订《租赁合同》后，泰禾公司与任嫣然补充约定自实际开业日起至2018年11月30日期间，泰禾公司减免该期间租金，并自2019年1月1日起提供两个月的经营免租期，任嫣然已经实际支付的首期三个月租金自动转至2019年度第一期账单。陈美香已经按照补充协议约定支付了2018年12月1日至2018年12月31日的租金，按照泰禾公司的优惠政策，两个月的免租期应分摊至2019年第一季度的1月及第二季度的4月，任嫣然已经实际支付的首期三个月租金应转化为2019年2月、3月及5月的租金，但泰禾公司违反补充协议约定催缴2019年5月、6月的租金，在陈美香表示可以交6月的租金的情况下，泰禾公司表示不同意，如果只交6月的租金不给开发票，所以没交6月的租金。泰禾公司表示补充协议只是体现双方就优惠政策的协商过程，泰禾公司并未盖章，对补充协议不予认可。认可实际计租日为2018年12月1日，即便签订了补充协议，补充协议亦未明确约定2019年两个月的免租期要分摊到哪个季度，没有明确约定要分摊到2019年第一季度减免1月的租金，任嫣然已经实际支付的首期三个月的租金已经转至2019年第一季度账单，所以应在第二季度开始减免租金，第二季度减免4月的租金，5月、6月仍应按照《租赁合同》的约定时间交纳，但念香公司经多次催要仍拒绝交纳，退一步说即便如陈美香所述还应减免2019年5月的租金，念香公司也未按照《租赁合同》约定交纳2019年6月的租金，仍然属于违约。2019年4月16日，念香公司向泰禾公司发出解约告知函，该告知函内容显示，念香公司因发现租金高于周边商铺、泰禾公司存在欺诈和隐瞒，不按照补充协议约定从2019年1月开始免租，自2019年3月就告知念香公司要从第二季度才开始免租优惠，商铺存在排烟问题，达不到开业标准等原因，同意与泰禾公司解除租赁合同并要求返还全部款项，赔偿一切损失。2019年4月30日，泰禾公司向念香公司发出根本违约告知函，该告知函内容显示，念香公司截至2019年4月30日承租商铺期间欠费共计31258.58元，逾期违约金6408.01元。泰禾公司已于2019年3月30日发函催告，但至今念香公司仍未及时缴纳欠款。已构成根本违约。现泰禾公司就各项欠款事宜再次函告念香公司，请念香公司收到本函件后，务必于2019年5月5日前将欠缴租金等相关费用转至《租赁合同》指定账户，逾期支付泰禾公司将依据约定追究念香公司相应的违约责任（包括但不限于提前解除合同、没收履约保证金、要求支付相当于月租金的违约金等），念香公司应自行承担因其违约行为造成的所有损失。2019年5月2日，北京泰禾商业管理有限公司向念香公司发送书面回函，该回函内容显示，北京泰禾商业管理有限公司作为泰禾公司授权管理方，函复念香公司：念香公司单方解除租赁合同行为已构成根本违约。对此依据《租赁合同》对念相香司的违约行为处理如下：一、贵司应于2019年5月10日前撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内贵司所添置的可移动物品，并将租赁场所以毛胚状态返回给我司。二、贵司须于2019年5月10日前支付我司截止2019年5月10日的租金、物业费共计20130.78元……四、因贵司根本违约致使贵我双方解除《租赁合同》，故我司有权直接没收履约保证金45294.27元，用于弥补我司损失。五、本《租赁合同》于贵司收到函件三日内解除。特此函告。陈美香认为泰禾公司于2019年4月30日函告念香公司将租金交纳期限延长至2019年5月5日，而后又于2019年5月2日向念香公司发送解除合同通知，泰禾公司明显属于违约解除合同。念香公司于2019年5月10日搬离租赁商铺，不再营业。念香公司租赁的商铺现已被泰禾公司另行出租给他人经营。泰禾公司表示新租户重新改造了一部分装修，继续使用了一部分念香公司的原有装修。关于装修损失的数额，双方均表示不申请评估鉴定，同意由法院酌情确定。关于合同解除时间，经询问，陈美香表示念香公司于2019年5月3日收到泰禾公司发送的解除合同通知函件，双方《租赁合同》应予2019年5月3日解除。泰禾公司亦表示认可双方的《租赁合同》于2019年5月3日解除。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。泰禾公司与任嫣然于2018年9月10日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。双方均应严格按照约定履行各自的义务。现该《租赁合同》的承租人已于2018年12月25日通过《租赁合同主体变更三方协议》的约定变更为念香公司，该公司为自然人独资企业，于2019年12月9日被核准注销，现陈美香作为该公司法定代表人及股东在本案中主张权利，泰禾公司亦同意陈美香在本案中作为原告起诉，本院对此不持异议。陈美香表示念香公司已于2019年5月10日搬离租赁商铺，泰禾公司亦认可涉案租赁商铺已另行出租给他人经营，关于《租赁合同》的解除时间，双方均认可应于2019年5月3日解除，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方在《租赁合同》履行过程中因租金优惠减免政策问题产生争议，陈美香认为在此情况下泰禾公司要求念香公司交纳2019年5月、6月租金的行为属于违约，但陈美香提交的证据不足以证明泰禾公司已明确表示同意减免2019年5月的租金，亦不能证明念香公司存在其他未能按照《租赁合同》约定支付租金的正当理由，故本院认定念香公司未按照《租赁合同》的约定交纳租金的行为系违约，泰禾公司不存在违约行为，双方《租赁合同》因念香公司违约于2019年5月3日解除，故对陈美香要求泰禾公司赔偿装修损失及地下空间检测费的诉讼请求，本院不予支持。关于陈美香要求返还的履约保证金42107.07元，考虑到念香公司已于2019年5月10日搬离租赁商铺，后泰禾公司将该商铺另行出租且承租人实际利用了念香公司装修的事实，念香公司的违约行为并未给泰禾公司造成重大损失，本院酌情确定泰禾公司返还33686元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京泰禾嘉华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还陈美香履约保证金33686元；二、驳回陈美香的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4168元，由原告陈美香负担3442元（已交纳），由被告北京泰禾嘉华房地产开发有限公司负担726元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  桂盼盼人民陪审员  姜永江人民陪审员  武秋凤二〇二一年七月十二日书 记 员  孙 佳