上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初4661号原告：朱思乐，男，1993年9月18日生，汉族，住湖北省应城市。委托诉讼代理人：周长剑，山东君诚仁和(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：史曼莉，山东君诚仁和(上海)律师事务所律师。被告：青叶公寓管理(上海)有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：吴求索。原告朱思乐与被告青叶公寓管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序审理，因无法通过邮寄或直接方式向被告青叶公寓管理(上海)有限公司送达诉讼文书，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案于2021年4月19日采用公告方式送达，并于2021年7月6日公开开庭进行了审理。原告朱思乐的委托诉讼代理人周长剑到庭参加诉讼，被告青叶公寓管理(上海)有限公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告朱思乐向本院提出诉讼请求：一、确认解除原、被之间签订的《房屋租赁合同》；二、被告返还押金3,000元；三、被告赔偿原告按月租金两倍金额的违约金6,000元；四、被告退还原告剩余房租31,500元；五、被告支付原告律师费5,000元。审理中，原告将第四项诉讼请求变更为要求被告退还2020年12月2日至2021年9月13日的租金28,200元；并撤回了第五项诉讼请求。事实和理由：2020年9月9日，原、被告签订《房屋租赁》，合同约定被告将坐落于上海市松江区泗泾镇德悦路XXX弄XXX号楼1104室的房屋出租给原告；租期为12个月，自2020年9月14日至2021年9月13日；月租金为3,000元，押金为一个月的房租；月租金的支付方式为每12个月为一期支付，原告于本合同签订后当天支付全部租金；租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备和物业管理等费用由原告承担；双方约定任何一方违约的,除应向另一方承担与月租金的两倍金额相同的违约金外,因此而给另一方造成损失或者使另一方受到第三方索赔的，违约方除应负责向另一方全额赔偿外，还应负责赔偿另一方因此支付的律师费、诉讼费和其他相关费用。合同签订后，因被告与房主之间产生的纠纷，房主收回房屋，并勒令原告搬离。原告多次通知被告，但被告未出面解决。原告于2020年11月2日向被告发出《解除租赁合同通知书》，遭退信。因被告的违约行为致使原告不能实现合同目的，故原告依照法律规定起诉至法院，请求法院判如所请。被告青叶公寓管理(上海)有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2020年9月9日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁合同(租客版)》(编号为QYSHCZ-XXXXXXX),约定被告将位于上海市松江区泗泾镇德悦路XXX弄XXX号1104室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给原告；租赁期限12个月，自2020年9月14日至2021年9月13日；租金每月3,000元，先付后用，租金支付方式为按每六个月或每十二个月支付，首期租金于本合同签署当天支付；承租物业所发生的水、电、煤气、网费、滞纳金等费用由原告及承租物业的其他承租人共同承担并支付。合同另约定，本合同签署时原告应支付款项具体如下：押金3,000元、租金36,000元，总计39,000元；付款方式为押一付十二。合同第八条约定，除非另有规定，任何一方未履行或者未完全履行本合同项下义务的，均构成违约；任何一方违约的，除应向另一方承担与月租金的两倍金额相同的违约金外，因此而给另一方造成损失的或者使另一方受到第三方索赔的，违约方除应负责向另一方全额赔偿外，还应负责赔偿另一方因此而支付的律师费、诉讼费和其他相关费用，但本合同另有规定的除外。合同签订后，原告向被告转账支付了39,000元，被告方出具收款收据一份，确认收系争房屋押金3,000元，租金36,000元。另查明：系争房屋登记的权利人为王桂芝、钱祯炜，建筑面积为78.47平方米，产权登记日期为2019年6月22日。2020年7月22日，王桂芝、钱祯炜作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》。合同约定，甲方将系争房屋出租给甲方，租赁期限自2020年7月26日起至2021年8月25日，共计13个月；每月租金4,130元，押一付一；乙方在承租期内有权将承租房转租给其他第三方。合同另对其他事项进行了约定。2020年11月15日，原告与王桂芝作为房东签订《协议书》，约定：因被告违约未向房东支付房租，房东要求收回房子，并要求租客搬离，现双方协商一致，达成如下协议：房东向租客提供与被告的租赁合同、银行流水、身份证、房产证；房东让租客于2020年12月1日之前搬离系争房屋。当日，原告与王桂芝还签订了《房屋租赁协议》，约定原告有权使用房屋至2020年12月1日，期限届满双方需签订租赁合同，未签订，原告同意搬离，王桂芝收回房屋。同日，双方还签订了《搬离协议》，约定：原、被告的租赁合同与王桂芝无关，王桂芝愿意配合原告提供与被告纠纷所需材料，原告于2020年12月1日之前搬离系争房屋。审理中，原告称，其已按照和产权人的协议于2020年12月1日将系争房屋返还给了产权人。以上事实，有《房屋租赁合同》、支付宝及微信账单、收款收据、房地产权证、协议书、《房屋租赁协议》《搬离协议》及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，关于原、被告签订的《房屋租赁合同》的效力，本院已查明被告转租权来源合法，尽管转租期限超过原合同剩余租赁期限，但并不影响转租合同的有效性，超过部分的约定对其前手出租人不具有法律约束力。本院认定，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的规定，应属有效。原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。因被告未按约定向案外人支付租金，导致原告被案外人要求搬离，原告不能实现其合同目的，被告的违约行为已经符合法定的解约条件，原告据此主张解除双方的合同关系，与法有据，本院予以支持。关于合同解除的时间，因现有的证据尚不能证明在本案诉讼前被告以书面形式向原告提出解除合同，故应以本案诉状送达之日即2021年6月18日作为合同解除日为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金与押金。因原告于2020年12月1日将房屋返还给了产权人，故原告向被告支付的租金应当计算至返还日。鉴于原告已支付了一年的租金，故对于原告多付的租金，被告应予以返还。同时，被告还应将押金返还给原告。原告有关要求被告返还租金及押金的主张成立，本院予以支持。关于违约金。本案合同解除归责于被告，根据《房屋租赁合同》第八条的约定，被告应向原告支付违约金，数额相当于二个月的租金。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第八条、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第(四)项、第五百六十六条第一款、第七百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告朱思乐与被告青叶公寓管理(上海)有限公司于2020年9月9日签订的《房屋租赁合同(租客版)》(合同编号为QYSHCZXXXXXXX)于2021年6月18日解除；二、被告青叶公寓管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱思乐自2020年12月2日起至2021年9月13日止的租金28,200元；三、被告青叶公寓管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱思乐押金3,000元；四、被告青叶公寓管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱思乐违约金6,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费730元，减半收取计365元，由被告青叶公寓管理(上海)有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉书记员 吴诗婕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。……第八条民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……第七百一十七条承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。