北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初832号原告：河北千鸿养老服务有限公司，住所地河北省廊坊市永清县永清镇西养马庄村（廊霸路西侧）。法定代表人：张曼，执行董事。委托诉讼代理人：刘宁，北京市丰友律师事务所律师。委托诉讼代理人：戎少东，北京市丰友律师事务所实习律师。被告：北京金海御苑国际商务酒店管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇庑殿一村庑殿路路北（北京市国际舞蹈艺术学校对面）。法定代表人：马换芝，经理。委托诉讼代理人：刘顺义，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张连民，男,1990年1月12日出生,汉族,北京金海御苑国际商务酒店管理有限公司员工。原告河北千鸿养老服务有限公司（以下简称：千鸿养老公司）诉被告北京金海御苑国际商务酒店管理有限公司（以下简称：金海御苑公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告千鸿养老公司的委托代理人刘宁、戎少东，被告金海御苑公司的委托代理人刘顺义、张连民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。千鸿养老公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还保证金500万元；2、赔偿装修费已支付15062548.1元，未付装修欠款2630033元，合计22692581.1元;3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月9日，原告与被告签订七份租赁合同，约定租赁被告的七栋房屋。原告用此七栋房屋用于养老服务业务。合同签订后，原告向被告交付了500万元保证金，后期投入资金650万元用于内部装修。原告在进驻后发现被告并未取得合法房屋产权手续，依法不得从事经营活动。且被告纠集社会人员于2020年10月10日将原告从租赁区域清除驱赶离开，被告收回了涉案房屋并使用原告的装修、设备等投资设施及成果。被告的行为造成了前述租赁合同已经实际终止履行。因被告故意隐瞒其房产未取得合法产权的事实，造成原告的租赁用途不能实现，不能合法经营且又被被告驱离租赁物。故原告请求被告承担返还及赔偿责任，请人民法院判如所请。金海御苑公司辩称：一、我公司不同意原告的全部诉讼请求，原告的诉求没有事实与法律依据。二、我公司未收取过原告交付的500万元保证金，该款项应为原告向我公司支付的房屋租金。2019年4月9日，我公司与原告签订的7份《租赁合同》（简称“租赁合同”）约定，由原告承租我公司位于北京市大兴区旧宫镇x路临10号xx会展中心的7处房屋，具体包括4号楼（建筑面积为6879.6平方米）、14号楼（建筑面积为1284.18平方米）、13号楼（建筑面积为4727.32平方米）、5号楼（建筑面积为447.61平方米）、金御阳光（建筑面积为6898.35平方米）、地下室（西侧）（建筑面积为2640.07平方米）、地下室（东侧）（建筑面积为3020.77平方米）。租赁期限均为15年。该合同中租金约定：4号楼年租金总额为7533162元；14号楼年租金总额为937451元；13号楼年租金总额为3450944元；5号楼年租金总额为326755元；金御阳光年租金总额为5035796元；地下室西侧年租金总额为963626元；地下室东侧年租金总额为1102581元，以上年租金合计14350315元。租金支付时间均约定为租赁合同签订起7日内支付第一年房屋租金，其后租金按年付。在上述7份《租赁合同》中均未约定原告应向我公司支付保证金，因此原告诉称合同签订后向我公司交付了500万元保证金与事实不符。租赁合同第9.1条约定，如原告未按合同约定时间交付租金，应按照所欠租金的千分之五每日向我公司支付滞纳金，逾期7日后仍未交付的，视同原告自动解除合同。我公司不予退还原告此前支付的租金、保证金及费用，我公司不承担任何责任。根据该条款约定，就算原告主张交付的该500万元款项为保证金，但本案的租赁合同因原告违约而解除，我公司有权不予退还该500万元。三、本案租赁合同因原告逾期支付租金而解除。租赁合同第9.1条约定，如原告未按合同约定时间交付租金，应按照所欠租金的千分之五每日向我公司支付滞纳金，逾期7日后仍未交付的，视同原告自动解除合同。2019年4月9日在租赁合同签订后，原告应按租赁合同第2.3项约定在合同签订起7日内支付4号楼、14号楼、13号楼、5号楼、金御阳光、地下室（西侧）、地下室（东侧）共7处房产的第一年租金合计19350315元，但原告仅支付了500万元租金，第一年租金剩余14350315元就未再支付。2020年3月10日，我公司向原告发出《催款函》通知原告支付拖欠的4号楼房屋租金及物业费；2020年8月6日，我公司向原告发出《催款函》，再次通知原告在10日内支付拖欠的7处租赁房屋的租金、物业费及逾期付款滞纳金，并告知如未能按期缴款，我公司将采取必要的法律措施。但原告在收到我公司的多次催款通知后，仍未支付拖欠的款项。2020年10月10日，我公司依据租赁合同第9.1条的约定，通知原告解除租赁合同并收回了租赁房屋。故本案租赁合同是因为原告逾期支付租金的违约行为而解除。四、本案租赁合同因原告逾期支付租金解除后，原告主张的装修费损失应自行承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”根据以上法律规定，在无其他约定的情况下，若由于原告单方违约导致合同解除，我公司不应对租赁场地装饰装修物残值向原告进行赔偿，我公司也不同意对该装饰装修物进行利用。综上所述，我公司已按照《租赁合同》约定将租赁房屋交付给了原告使用，原告未按租赁合同约定支付租金已构成违约，后经我公司多次催款后，原告仍拒绝支付，我公司解除租赁合同有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2019年4月9日，原、被告签订7份《租赁合同》约定，由原告承租被告位于北京市大兴区旧官镇x路临10号xx会展中心的7处房屋，具体包括4号楼（建筑面积为6879.6平方米，免租期6个月，计租开始时间为2019年10月1日）、14号楼（建筑面积为1284.18平方米，免租期9个月，计租开始时间为2020年1月1日）、13号楼（建筑面积为4727.32平方米，免租期9个月，计租开始时间为2020年1月1日）、5号楼（建筑面积为447.61平方米，免租期9个月，计租开始时间为2020年1月1日）、金御阳光（建筑面积为6898.35平方米，免租期9个月，计租开始时间为2020年1月1日）、地下室（西侧）（建筑面积为2640.07平方米，免租期9个月，计租开始时间为2020年1月1日）、地下室（东侧）（建筑面积为3020.77平方米，免租期9个月，计租开始时间为2020年1月1日）。租赁期限均为15年。该合同中租金约定：4号楼年租金总额为7533162元；14号楼年租金总额为937451元；13号楼年租金总额为3450944元；5号楼年租金总额为326755元；金御阳光年租金总额为5035796元；地下室西侧年租金总额为963626元；地下室东侧年租金总额为1102581元，以上年租金合计19350315元。租金支付时间均约定为租赁合同签订起7日内支付第一年房屋租金，其后租金按年付。租赁合同签订后，原告工作人员于2019年1月至4月分五笔向被告支付500万元，其中2019年1月2日支付80万元，2月18日支付120万元，4月9日支付200万元，4月10日支付100万元。但关于该500万元属于押金还是租金，双方存在争议，原告认为是支付的押金，被告则主张是租金，经核实，上述7份租赁合同中均未约定有押金条款，原告提交的支出凭单显示，该500万元“租金”系以张育森个人名义支付被告，并于2020年3月26日通过农行账户返还张育森500万元“租金”。庭审中，就合同的性质，本院总结焦点问题、释明法律后果并组织双方对合同性质进行辩论，原、被告均认为合同合法有效。原告坚持主张被告未能交付有准建手续的房屋构成违约，并要求被告承担违约责任；被告则认为涉案房屋均为合法建筑，并提交大兴区旧宫镇人民政府向大兴区公安消防支队出具的“关于北京xx会展服务有限公司建筑申请办理消防行政许可的证明”，证明金海德贤国际会展服务有限公司建筑，地址位于北京市大兴区旧宫镇x路路北临10号，建筑高度2-7层，建筑面积98965平米，使用性质为商业，该项目属于建设用地。金海御苑公司企业住所证明一份，下有大兴区旧宫镇人民政府盖章证实旧宫镇庑殿一村地址56800平米房屋不存在卫星拍摄违法用地范围内，同意使用上述场所经营。金海御苑公司将涉案地址出租后的的住所证明一份，大兴区旧宫镇人民政府盖章证实该地址不属于拆迁范围。北京郡怡皓轩居家养老服务有限公司的营业执照以及在民政局的备案信息登记等予以佐证。此外，被告主张原告已经在该场地进行经营活动，故应该按照合同约定交纳租金和物业费，现原告拒绝交纳相关费用已经构成违约，反而要承担相关的违约责任，并以此提出反诉。就双方无法继续合作的原因，被告称系原告违约导致，2020年8月10日，被告向原告发送关于停止北京珺怡皓轩居家养老服务有限公司在金海德贤会馆进行经营的函，各位入住老人及其家属：自北京珺怡皓轩居家养老服务有限公司（以下简称珺怡皓轩公司）于【2019】年【4】月【9】日使用我公司所属的xx会馆4号楼等从事养老项目经营以来，至今共拖欠我方租金及滞纳金等共计：伍仟贰佰捌拾贰万壹仟捌佰壹拾贰圆陆角壹分（??:52,821,812.61元）。虽经我公司多次催要，但是，珺怡皓轩公司至今仍未向我公司提交其在此进行合法使用经营的手续及依据，也未与我公司签订租赁合同等；所欠我公司高额租金无人支付，给我公司造成了严重的经济损失。现据调查确认珺怡皓轩公司的实际经营者张文鸿，为加拿大籍；张文鸿为避免承担责任，已将其所持有的珺怡皓轩公司股权进行了100%的转让；近期，正准备返回加拿大。为避免给客户及入住老人，以及我公司造成更大损失，我公司已于2020年7月31日郑重通知珺怡皓轩公司停止一切经营事宜，妥善解决已入住老人安置问题，且将占有我公司的房屋场地等恢复至原始状态并进行腾退，返还给我公司。如逾期腾退所遗留物品，我公司将视为你公司自愿放弃且同意由我公司自行处理；届时，我公司将采取停水、停电、封门等强制停止经营措施，因此所造成的一切损失由珺怡皓轩公司自行承担。为不给入住老人带来不必要的损失，我们十分抱歉的通知各位入住老人及家属，请于7日内与珺怡皓轩公司解决养老入住及腾退事宜找好去处，以免给您带来不必要的麻烦及损失。原告则称被告存在欺骗行为，隐瞒房屋没有准建手续的事实导致原告投入巨大成本装修，在装修过程中，该场地被北京市大兴区旧宫镇人民政府叫停，并提交大兴区旧宫镇人民政府2019年9月11日向金海御苑公司发送的关于停业停工告知书：2019年9月9日，北京市规划和自然管理委大兴分局召开“大兴区旧宫xx会议中心项目专题会”。根据会议精神，现再次责令你公司停止项目范围内一切施工行为（含装修），同时停止相关经营活动，你单位应立即开展安全隐患自查自改，避免发生安全事故，并将排查整改相关情况上报我镇。2019年11月26日向金海御苑公司发送责令改正国土资源违法行为通知书：你公司未经批准于2007年5月擅自在北京市大兴区旧宫镇x路北侧、果园路西侧，x路临十号占地建楼房和其他设施建设的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款和第四十四条第一款的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款和《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条的规定，现责令你公司在收到本通知书之日起七日内予以改正，恢复土地原状。逾期不改正的，将依法追究相应的法律责任。对于以上两个通知，被告均不予认可。其主张从未收到过《旧宫镇政府关于停业停工告知书》，2019年是新中国成立70周年，2019年5月30日，大兴区旧宫镇人民政府发布关于印发《旧宫镇“除隐患防风险保平安迎大庆”消防安全执法检查专项行动方案》的通知（兴旧政发（2019)22号），内容为旧宫镇党委政府决定从5月至12月在全镇范围内开展“除隐患防风险保平安迎大庆”消防安全执法检查专项行动，通知我公司及原告在国庆节不得进行装修施工。《责任改正国土资源违法行为通知书》是针对涉案房屋原土地租赁人北京市红海三利混凝土有限公司在建设8号楼时占用了383.09平方米的耕地行为所作出的违法处罚行为，而不是针对涉案租赁房屋作出处罚行为，该通知书与本案租赁房屋无关。关于原告不能顺利装修及双方事后协商解决方案的问题，原告提交双方工作人员聊天记录证明系建筑物本身问题导致合同不能继续，被告对相关聊天记录的真实性认可，但其认为镇安全科工作人员不让原告施工系原告自身装修存在安全问题，与被告无关，且双方就涉案合同进行协商并未最终达成一致，也未同意减免租金等，虽在疫情期间进行封闭管理，但未阻止原告工作人员入内，未影响原告正常经营。被告认可于2020年10月10日收回房屋，但原因在于原告违约拒付租金，原告已经装修好的部分楼层已经营业，其剩余20多位老人是由被告垫付费用提供服务，并未接手原告公司的经营业务。除此之外，原告还提交了装修费用花费及支付情况的相关证据、装修前后的照片对比等情况证明装修花费，被告只认可原告对地下室的装修，而认为4号楼在出租前已经装修完毕，原告只是提供了家具等，对原告独立核算的相关费用均不予认可。关于开始营业时间，原告主张2019年9月开始陆续有老人入住，大概有30多位老人，剩余的房间也都预售出去了，被告主张自签订合同之日即开始营业。对于本案7份租赁合同中涉及的房屋，双方均认可没有房屋建设审批手续。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，涉诉房屋未经国家建设单位审核批准建设，原、被告就该房屋达成的租赁合同违反法律强制性规定，应认定为无效合同。经释明，原告仍坚持在合同有效的前提下主张相关违约责任，与本院查明的事实并非同一法律关系，于法无据，应予驳回。同理，被告以合同有效为前提向原告主张违约责任并提出反诉，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回河北千鸿养老服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费78400元，由原告河北千鸿养老服务有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李新亮二〇二一年七月七日书记员  刘籽鸥