山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁02民终7105号上诉人（原审被告、反诉原告）：王月峰。委托诉讼代理人：李国亮，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建升。被上诉人（原审原告、反诉被告）：满宗喜。委托诉讼代理人：库兵，山东睿泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡淑萍。上诉人王月峰因与被上诉人满宗喜房屋买卖合同议纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第1107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王月峰及其委托诉讼代理人李国亮、王建升，被上诉人满宗喜及其委托诉讼代理人胡淑萍、库兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人王月峰上诉称，一、一审法院认定上诉人在收到被上诉人支付的8万元定金以及200万元购房款后，仅向银行偿还贷款801476元，并未在双方约定办理过户手续之日前解除涉案房屋的银行抵押，使得房屋不能在约定期限具备过户条件为由，认定上诉人违约并承担违约责任，属于认定事实错误。实际是，2015年5月12日，该网点的承租方即腾空了该网点东侧300平方米的房屋。2015年5月16日，在被上诉人支付了200万房款后，上诉人将西侧约200平方米房屋交给被上诉人，并同时通知东侧300平方米网点已腾空，请其在约定的7天内支付下一笔400万元，以便上诉人早日还款解押过户。但被上诉人抓出上诉人急于用钱卖房的危机处境，逼迫上诉人妥协为其办理房屋分割。因当初约定好的税费问题没有写到收据上，被上诉人拒绝签订正式合同，企图赖掉本应承担的过户税费120万元。一审法院既然认定上诉人如约清空了房屋，那么被上诉人就应当依约缴纳400万元购房款，以便上诉人办理房屋撤押手续。被上诉人缴纳400元购房款的履行义务在先，而一审法院却以上诉人在收到200万元购房款后，并未在约定办理过户手续之日前解除涉案房屋的银行抵押，使得该房屋不能在约定期限具备过户条件为由，认定上诉人违约是错误的，办理房屋手续涵盖签订正式合同、解押、交房屋维修基金等一系列手续。二、一审法院适用《合同法》第66条规定，认定被上诉人有权行使同时履行抗辩权，属于适���法律错误。被上诉人应在上诉人腾空东侧300平方米房屋后一周内支付400万元。上诉人办理银行撤押手续并不是主给付义务，并且双方未约定上诉人办理银行撤押的时间，只要上诉人能在办理房屋过户至被上诉人名下前完成撤押，就不构成违约。三、本案被上诉人没有履行房屋买卖合同的诚意，反而提出超出约定之外的诸多事项，企图不支付过户费用，不继续履行400万元付款，导致合同无法履行，上诉人不应被上诉人支付利息损失。四、被上诉人在使用200平方米房屋期间，未征得上诉人同意，未经房管部门备案的情况下野蛮施工，在涉案房屋里搭建了钢结构夹层，严重破坏了原承重结构，造成了极大的安全隐患。同时，被上诉人还在房屋内存放大量军服、军用电台、军用雷达等，给上诉人带来很大精神压力。一审应就其违法搭建行为进行鉴定，并据此维护上诉人的合法权益。综上，请求二审法院撤销一审判决第三、第五项啊，改判被上诉人赔偿违约金8万元，赔偿相关损失费用50万元。被上诉人满宗喜答辩称，一、双方当事人签订的收据是各自的真实意思表示，房屋买卖合同的成立合法有效,双方应当遵守、履行。二、王月峰不履行房屋过户手续，已构成根本违约，满宗喜有权要求解除双方之间的买卖合同。王月峰将涉案房屋在银行设立500万元抵押，期限为2014年10月15日至2017年10月15日，王月峰于2015年5月22日还本息共计801476元。房屋在交易过程中，并未还清银行抵押，直至2016年1月才办理了撤押手续。合同履行期内王月峰并没有向银行申请撤押、依约向满宗喜交付剩余房屋并同时办理过户手续，致合同目的不能实现，满宗喜有权行使同时履行抗辩权，在银行抵押解除前拒绝支付房款。三、王��峰收到部分房款后，在长达三个月的时间内没有采取解押措施，双方并没有约定撤押款项需要买受人先期交款。收据中约定了价值200万元房屋分割出售的情形，但就价值200万元的房屋，王月峰也没有办理撤押。2015年7月，王月峰不仅未及时办理撤押，反而雇佣人员以暴力方式将满宗喜存于房屋内的物品毁坏性地移至屋外，其以自己行为表明不履行合同主要义务。王月峰的行为严重违反了合同约定的义务，满宗喜有权解除。四、王月峰违反合同义务，应当承担违约责任，包括赔偿满宗喜装修损失费19万元，并按照法律规定双倍返还定金。综上，请求二审法院查明事实，驳回王月峰的上诉。满宗喜在一审中提出诉讼请求：（一）解除原、王月峰之间的房屋买卖合同；（二）王月峰归还满宗喜购房款200万元以及利息（以银行同期贷款利��计算至款项全部支付完毕之日止）；（三）王月峰双倍返还满宗喜购房定金16万元；（四）王月峰赔偿满宗喜房屋装修费损失19万元。王月峰在一审中提出反诉请求：（一）不予返还被反诉人购房定金8万元；（二）赔偿反诉人损失50万元；（三）被反诉人恢复房屋原状。一审法院查明如下事实，2015年5月10日，满宗喜因欲购买崂山区崂山路龙苑花园1号楼2号网点房（产权证号：青房地权崂字第××号），向王月峰支付购房定金8万元。王月峰出具收条一份，该收条上双方还约定：总房款670万元，王月峰于2015年5月17日前将该网点西侧约200平方米房间腾空交于满宗喜，满宗喜同日交房款200万元。5月17日后三个月内，王月峰负责将东侧约300平方米的房屋腾出，一周内满宗喜再交房款400万元，并同时办理正��过户手续，余款待办完房产证，取证同日付清。若王月峰不能在三个月内将东侧300平米房屋腾空，王月峰承诺现将西侧已交付约200平米房屋办理分割房产证手续，办理单独的房产证。（该部分实际面积以房产部门实际测量数据为准、购买单价以13400元为准）。2015年5月16日，满宗喜又给付王月峰购房款200万元。一审另查明，2015年6月3日，王月峰通过顺丰快递向满宗喜送达通知书，告知满宗喜东侧300平方米房屋已于2015年5月12日腾出，具备交房条件，要求满宗喜交付400万元购房款。2015年8月14日，青岛市市中公证处对该网点腾空情况做了现场拍摄公证，并出具公证书。2015年8月17日，王月峰在半岛都市报刊登《催交房款通知书》，内容为：“满宗喜先生，根据约定，龙苑花园1号楼2号网点东侧约300平方米房屋腾空一周内，你��交400万元房款，我于2015年5月12日腾空了该房屋，经多次催告拟仍未履行，现再次通知，你在2015年8月23日前付清400万元，我方可对你前期的失信违约行为给予谅解，免除给我方造成的部分损失，否则房屋买卖关系完全解除，我方不再送达解除买卖关系通知书，并将依法追究你的违约责任”。满宗喜当庭述称：未向王月峰履行支付400万元购房款的原因系由于双方约定在支付400万元的同时办理过户。但王月峰在之前收到满宗喜给付的200万元购房款后并未解押，因此不敢将400万元在过户前支付王月峰。一审又查明，涉案房屋曾设立银行抵押，贷款500万元，贷款期限自2014年10月15日至2017年10月15日。王月峰在收到满宗喜支付房款200万元后，于2015年5月22日还款本息共计801476元，在涉案买卖合同履行过程中并未还清银行抵押，涉案房屋直至2016年1月办理撤押。一审再查明，2015年6月24日，王月峰以满宗喜未依约支付剩余购房款为由，向本院提起诉讼，要求满宗喜腾退涉案房屋。但2015年8月20日，王月峰撤回了该案起诉，王月峰当庭称撤诉理由为其自行腾空了涉案房屋。满宗喜为证明其诉讼主张，提交照片一宗，用以证明王月峰强行堵门收房。经质证，王月峰认为该证据系复印件，没有形成时间，亦无法证明满宗喜的主张。满宗喜另提交装修合同，实际装修人证明，材料费单据，工程款收费收据等10张，用以证明装修支出19万元。经质证，王月峰对该证据的真实性不予认可，且认为满宗喜的装修行为未经王月峰同意，其损失应由自己承担。王月峰为证明其诉讼主张，提交房屋租赁合同一份，用以证明由于满宗喜违约，使其流失了优质租赁客户，造成租金损失。经质证，满宗喜认为该租赁合同已经在2014年11月30日到期，其房屋租金不能收取是王月峰本人违约造成。王月峰还提交照片一宗，用以证明满宗喜在房屋内搭建钢结构，拆除部分承重墙的装修行为给房屋造成损害，存在巨大安全隐患。经质证，满宗喜称其确实对房屋进行了合理性装修，但王月峰提交的照片所反映的房屋状态并非其造成，其从未砸过墙。王月峰于庭审结束后提交评估申请书一份，申请对涉案房屋内装修现状的形成时间、修复价值、以及房屋不能出租产生的租金损失进行评估。一审法院认为,本案焦点问题为涉案房屋买卖合同关系中违约责任主体的认定。根据双方约定，2015年5月17日后三个月内，王月峰负责将东侧约300平方米的房屋腾出，一周内满宗喜再交房款400万元，并同时办理正式过户手续，余款待办完房产证，取证同日付清。但在双方实际履行过程中，虽然王月峰依约清空了房屋，但其在收到满宗喜支付的8万元购房定金以及200万元购房款后，仅向银行偿还贷款801476元，并未在双方约定办理过户手续之日前解除涉案房屋的银行抵押，使得涉案房屋不能在约定期限具备过户条件。根据《中华人民共和国合同法》第66条之规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。一审认为，由于满宗喜、王月峰约定支付400万元购房款与房屋办理过户手续为同时履行，且办理房屋过户登记手续系房屋买卖合同中的主要给付义务，但本案王月峰仅腾空房屋后即要求满宗喜支付购房款400万元，并未将涉案房屋上的银行抵押借款还清，使得该房屋在约定办理过户之日并不具备过户条件，王月峰该行为不符合双方约定，且王月峰在收到200万元购房款后，仅向银行偿还借款801476元的行为，亦足以使满宗喜对合同目的能否实现产生合理的不安怀疑。综上，一审认为，根据《合同法》第66条之规定，满宗喜有权行使同时履行抗辩权，在王月峰解除涉案房屋银行抵押之前，拒绝支付相应购房款。但本案王月峰却以满宗喜未支付余款为由向满宗喜寄送解除房屋买卖关系及腾房通知书，并以要求满宗喜腾还房屋为由诉至法院，之后��行腾空房屋，最终导致双方房屋买卖合同无法继续履行，对此王月峰应当承担违约责任。一审就本诉及反诉的各项诉讼请求，分析如下：一、关于解除双方房屋买卖合同关系的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。满宗喜、王月峰当庭均同意解除，对此一审予以确认；二、关于双倍返还定金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案因王月峰违约导致合同无法继续履行，故满宗喜要求王月峰双倍返还定金共计16万元，有事实及法律依据，一审予以支持。对王月峰要求不予返还的诉讼请求，予以驳回。三、关于返还购房款及支付利息的诉讼请求，本案因王月峰违约导致合同无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，现满宗喜要求王月峰返还购房款200万元，并按中国人民银行贷款利率支付利息损失（自2015年5月17日至实际返还之日）的诉讼请求，具有事实及法律依据，一审应予支持。四、关于本诉中要求赔偿装修损失的诉讼请求，以及反诉中要求赔偿租金等经济损失的诉讼请求，一审认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证���。一审认为本诉及反诉满宗喜提交的相关证据均不足以有效证明其所主张的损失事实及金额，故对此一审均不予支持。五、关于要求满宗喜恢复原状的诉讼请求，本院认为，因双方买卖合同未能继续履行系由于王月峰的违约行为导致，且王月峰亦自认涉案房屋系其于2015年8月20日前自行腾空收回，一直占有控制至今，综合上述案情，一审认为，王月峰的该项反诉请求，无事实及法律依据，一审不予支持。关于王月峰提出的相关鉴定申请，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条之规定，一审亦不予准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条以及《中华共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条之规定，一审判决：一、解除满宗喜与王月峰就青岛市崂山区崂山路龙苑花园1号楼2号网点的房屋买卖合同关系；二、王月峰于判决生效之日起十日内返还满宗喜购房款200万元，并按照中国人民银行同期贷款利率向满宗喜支付利息（自2015年5月17日至实际返还之日）；三、王月峰于本判决生效之日起十内双倍返还满宗喜购房定金共计16万元；四、驳回满宗喜的其他诉讼请求；五、驳回王月峰的全部诉讼请求。本诉案件受理费26089元，由王月峰负担24033元，由满宗喜负担2056元；保全费5000元，由王月峰负担。反诉案件受理费4400元，由反诉满宗喜王月峰负担。经审理查明，二审中，王月峰提供以下证据：一、2015年6月1日，青岛市建筑设计院对龙苑花园1号楼2号网点分割成4个小网点的改造设计书；二、青岛市建筑设计院对龙苑花园1号楼2号网点分割成4个小网点的改造设计工程蓝图；三、2015年6月5日，网点所属辖区沙子边防派出所根据设计院分割设计对该网点进行重新门牌编号，××个门牌号：××、181-6号、181-7号、181-8号；四、涉案房屋的四套房产证。欲证明在被上诉人向上诉人提出双方的书面约定之外的网点分割请求后，上诉人为推动买卖关系履行，立即进行相关手续的办理，并按照规划变更的要求对房屋进行了相关分割施工，并将相关进度及时通报被上诉人，充分说明了上诉人对促成该房屋交易的诚意和积极行为。上诉人对双方约定之外的房屋分割事宜尚且能够积极协助办理，更不用说双方约定之内的事情。被上诉人质证称，上诉人提交的证据不属于新证据，该宗证据系上诉人单方的行为，并不��因上诉人具备了房屋分割这一事项的发生就切实能保证涉案房屋在交款后能够办理过户手续，该宗证据不能证明上诉人的主张。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的主要焦点问题是：涉案房屋买卖过程中，何方存在违约行为，以及满宗喜是否应当对王月峰的损失进行赔偿。双方当事人于2015年5月10日以收据的形式签订了房屋买卖协议，其中约定2015年5月17日后三个月内，王月峰负责将东侧约300平方米的房屋腾出，一周内满宗喜再交房款400万元，并同时办理正式过户手续，余款待办完房产证取证的同日付清。该约定明确了合同义务履行的先后顺序，即王月峰先在约定的时间内腾出房屋，满宗喜在腾出房屋后一周内付款300万元，同时启动办���程序。王月峰曾在本案之前提起要求满宗喜腾房的诉讼，满宗喜在一审中认可其是该诉讼之后才知道房屋有抵押,并且其代理人在诉讼中承认收到了王月峰于2015年6月3日发出的已腾空房屋并要求满宗喜支付房款的通知。同时，双方并没有约定王月峰收到200万元购房款须用于解押及将解押作为支付后续400万房款的条件，且房屋在银行抵押值为500万元，满宗已交部分房款亦不足解除银行抵押，本案没有证据证明交易期间满宗喜向王月峰提出因涉案房屋有抵押而不支付房屋房款。因此，一审法院以王月峰未在约定办理过户手续之日前解除涉案房屋的银行抵押，使得涉案房屋不能在约定期限内具备过户条件为由，认为满宗喜可以行使同时履行抗辩权，认定王月峰存在违约行为，系认定事实错误，本院依法予以纠正。本案应认定满宗喜未按约定向王月峰支付后续400万元购房存在违约行为。在王月峰起诉要求满宗喜腾出涉案房屋一案的审理过程中，满宗喜腾出涉案房屋，王月峰撤回起诉。由此可以认定，双方当事人均同意解除房屋买卖合同。合同解除后，王月峰应向满宗喜返还200万元购房款。因满宗喜存在行为，王月峰不返还8万元定金的反诉主张应予支持。王月峰未在满宗喜腾出房屋之后返还购房款，其应支付相应的利息，时间应从满宗喜返还房屋之日次日起计算。对于房屋返还的举证责任应由房屋占有使用方承担，因双方当事人均未提交证据证明房屋返还的时间，故本院采信王月峰的主张，认定房屋返还的时间为2015年8月20日，即王月峰应自次日起支付利息。一审认定支付利息的起始时间为2015年5月17日，于法无据，本院予以纠正。对于王月峰主张的50万元损失问题，因其未提交充分有效的证据证明��失的存在及造成损失的因果关系，本院对王月峰的该上诉请求不予支持。对于王月峰在二审中提交的证据，与认定本案事实无关联性，本院不予采信。综上，上诉人王月峰的上诉理由部分成立，对其请求本院部分予支持。一审判决认定部分事实不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第1107号民事判决第一项；二、撤销青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第1107号民事判决第三、第四、第五项；三、变更青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第1107号民事判决第二项为，上诉人王月峰自本判决生效之日起10日内返还被上诉人满宗喜购房款200万元，并以该款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，支付自2015年8月21日至本判决生效给付之日止的利息；四、驳回被上诉人满宗喜的其他诉讼请求。五、驳回上诉人王月峰的反诉请求。一审本诉案件受理费26089元，由上诉人王月峰负担23091元，由被上诉人满宗喜负担2998元；保全费5000元，一审反诉案件受理费4400元，由上诉人王月峰负担607元，由被上诉人满宗喜承担3793元；二审案件受理费11200元，由上诉人王月峰负担9843元，由被上诉人满宗喜负担1357元。本判决为终审判决。审判长 苏 勇审判员 孙 琦审判员 安太欣二〇一八年二月五日书记员 胡浩东书记员 于国英