广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1225民初964号原告：封开县江口船队，住所地广东省封开县江口镇东方一路118号，统一社会信用代码9144122519567539XP。法定代表人：何树权，职务队长。委托诉讼代理人：翟志平，男，江口船队队委。委托诉讼代理人：吴英华，男，江口船队队委。被告：何土凤，女，1956年5月4日出生，汉族，住广东省封开县。第三人：林琼好，女，1971年10月13日出生，汉族，住广东省封开县。原告封开县江口船队诉被告何土凤、第三人林琼好房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告封开县江口船队的法定代表人何树权及其委托诉讼代理人翟志平、吴英华，被告何土凤和第三人林琼好均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告封开县江口船队向本院提出诉讼请求：1、解除2013年与被告签订的和顺家园（旧预制厂）二梯Ａ704房租赁协议；2、判令被告及第三人立即退还强占原告位于封开县（旧预制厂）二梯Ａ704房给原告；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：因原告于2013年2月25日分配给被告封开县（旧预制厂）二梯Ａ704房时，由于当时还没有该楼房的产权证，而且该楼房还被县交通局暂封了，才使被告没有入住该楼。所以，原告为解决被告的居住问题，便于2018年4月重新分配一间位于江口镇东方，面积68.33平方的楼房给被告居住。按理，被告就应及时把2013年原告分配给被告的封开县（旧预制厂）二梯Ａ704房，退还给原告。可是，被告不但不退回该房给原告，相反，却在县房产局发该房产权证给原告后，未经原告同意，就强行把该房转给她自己的亲戚朋友居住至今。对此事实，虽经原告多次要求被告退还多占的楼房，然而被告直至今天都不愿意退还该楼房给原告。被告的做法属侵占集体财产的行为，违反了法律的相关规定。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，愿判如所请。被告何土凤辩称，房子我没有居住在里面，我怎么退给他？我没有去过那个房子那边，我没有房子退给原告，对于诉讼费用，又不是我起诉的，我为什么要支付。第三人林琼好辩称，房屋退出来没问题，但房子装修的钱要给回我，谁叫我退出来就谁把装修费给回我。本院根据当事人的陈述和对质证的证据审查，认定事实如下：原告封开县江口船队为1996年9月18日成立的集体所有制企业，其经营范围为珠江水系内河省际及广东省内河普通货船运输；搬运、装卸。经营期限为长期。被告何土凤为原告的退休员工。2013年2月25日，原告封开县江口船队为甲方，被告何土凤为乙方，签订《封开县江口船队东方二路和顺家园（旧预制厂）住房租赁协议》，其中约定，甲方将涉案房屋的二梯Ａ704房面积58.01平方米租给乙方作住宅使用，租金为每月每平方米1.5元，如有变更，重新签订租赁合同。甲乙双方在履行合同中，因涉案楼房产权问题，原告遂又于2018年4月20日与罗炳均（为被告丈夫）签订《封开县水上安居房项目江口船队各住房租赁协议》，其中约定将封开县回迁718房，使用面积68.33平方米租给罗炳均使用。2018年9月18日，原告通过EMS快递（快递单号：1041180385724）向被告发出《解除的通知》，被告于2018年9月20日收到该通知。后因被告未将二梯A704房退还给原告，原告遂诉至本院并提出上述请求。另查明，原告曾因本案诉至本院，本院于2019年3月28日作出（2019）粤1225民初23号民事裁定：驳回原告封开县江口船队的起诉。原告不服该裁定上诉至肇庆市中级人民法院，肇庆市中级人民法院于2019年7月30日作出（2019）粤12民终1543号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。原告因不服肇庆市中级人民法院的民事裁定，遂向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2020年5月22日作出（2020）粤民申2213号民事裁定决定提审该案。2020年9月24日，广东省高级人民法院作出（2020）粤民再316号民事裁定：一、撤销广东省封开县人民法院（2019）粤1225民初23号民事裁定和肇庆市中级人民法院（2019）粤12民终1543号民事裁定；二、指令广东省封开县人民法院对本案进行审理。再查明，涉案房屋A704房由林绍彬及其家人使用，原告于2020年12月14日向本院申请追加林绍彬为第三人，本院依法追加林绍彬为本案第三人后，林绍彬于2021年1月12日因病离世。现第三人林琼好为房屋实际使用人。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，需要解决的焦点是：一、关于原、被告签订的涉案房产房屋租赁协议是否已解除的问题。原、被告曾于2013年2月25日签订的《封开县江口船队东方二路和顺家园（旧预制厂）住房租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，依法属有效协议，受法律保护，本院予以认定有效。本案中，原告依约将涉案二梯A704房钥匙交给被告，且被告在接收之后进行了装修及上锁，据此，应当认定原告已依约将涉案二梯A704房交付给被告使用。同时，原、被告签订的《封开县江口船队东方二路和顺家园（旧预制厂）住房租赁协议》中第五点“五、乙方必须遵守船队住房公约，有下列行为的，甲方有权收回房屋。1、将房屋擅自转让、转租、转借他人或擅自调换使用的。”的约定，其实际是属于合同解除条件的约定，在原告发现依约租赁给被告使用的涉案二梯A704房由第三人林琼好及其家人使用时，便于2018年9月18日通过EMS快递形式向被告发出《解除的通知》，被告于2018年9月20日收到该通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，原告向被告发出《解除的通知》实际上是解除合同的通知，被告在2018年9月20日收到该通知后，既未明确向原告表示不同意解除合同的意思表示，也未就涉案合同的解除采取提起诉讼或其他法律途径，应当视为被告默认该租赁合同已解除。再者，从合同目的、公序良俗方面来看，原告与被告签订《封开县江口船队东方二路和顺家园（旧预制厂）住房租赁协议》实际上是属原告为合理、科学分配职工的安置房，用租赁合同的形式将房屋分配给职工使用，其实质目的是让所有职工有房可住，本案中，原、被告于2013年2月25日签订了《封开县江口船队东方二路和顺家园（旧预制厂）住房租赁协议》，但因涉案楼房的相关产权问题，原告遂又于2018年4月20日与罗炳均（为被告丈夫）签订了《封开县水上安居房项目江口船队各住房租赁协议》，约定将封开县回迁718房、使用面积68.33平方米租给罗炳均使用，原告租给罗炳均使用的封开县回迁718房实际上是属分配给被告何土凤一家使用的。而被告何土凤自2018年4月20日后，既拥有了涉案二梯Ａ704房，还拥有东方二路回迁718房的使用权，不符合原、被告签订租赁合同时合理、科学分配单位公租房的目的，也不符合公平公正的公序良俗要求。综上，原、被告签订的《封开县江口船队东方二路和顺家园（旧预制厂）住房租赁协议》合同，既符合法定形式合同解除的条件，该合同的解除也符合社会公序良俗的要求。而原告要求解除原、被告之间签订的《封开县江口船队东方二路和顺家园（旧预制厂）住房租赁协议》，该诉求本质上是要求本院确认该合同的解除时间，因被告在收到原告发出的《解除的通知》后，既未明确向原告表示不同意解除合同的意思表示，也未就涉案合同的解除采取提起诉讼或其他法律途径，应当视为被告默认该租赁合同已解除。据此，本院确认原、被告签订的《封开县江口船队东方二路和顺家园（旧预制厂）住房租赁协议》合同解除时间为2018年9月20日。二、关于原告诉请被告、第三人返还房屋应如何解决的问题。原告依法向本院提交了《不动产权证书》（编号：粤[2017]封开县不动产权第0001021号）可证实涉案房屋属原告所有，而原、被告曾于2013年2月25日签订的《封开县江口船队东方二路和顺家园（旧预制厂）住房租赁协议》已依约解除，被告已无权占有涉案的二梯A704房，至于被告辩称涉案二梯A704房其一直未使用的问题，因原告在与被告签订租赁协议后，依约将涉案房屋交付给被告使用，且被告自行装修并加装了门锁，应当视为原告已将涉案房屋交付给被告，被告的抗辩因证据不足，本院不予采纳。据此，被告应当承担返还原物、返还房屋的义务。而本案中，涉案二梯A704房现由第三人林琼好及其家人在使用，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”、第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”的规定，第三人林琼好作为涉案房屋的占有使用人，应当将房屋返还给原告。同时，因原告曾将涉案二梯A704房的钥匙交予被告，虽第三人林琼好如何住进涉案房屋等情况不明，但被告何土凤及第三人林琼好已损害了原告对涉案房屋所有权的权益，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十二条“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。”、第十五条“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。”的规定，被告何土凤及第三人林琼好应当共同承担将涉案房屋A704房返还给原告的义务。原告要求返还房屋的诉求，于法有据，本院予以支持。三、关于被告、第三人各自所称装修费应如何处理的问题。被告要求原告将涉案房屋的装修费退回给被告的问题，因被告未向本院提供相关证据证明其装修费的明细支出，同时也未就装修费问题向本院提出反诉，本院依法不予审查，被告要求的装修费可另行起诉或循其他途径予以解决。第三人林琼好要求原告返还装修涉案房屋的装修费问题，因本案处理的是涉案房屋返还给原告的问题，该装修费纠纷可由第三人林琼好另行起诉或通过其他法律途径予以解决，本院依法不予审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十二条、第十五条的规定，判决如下：一、确认原告封开县江口船队与被告何土凤签订的《封开县江口船队东方二路和顺家园（旧预制厂）住房租赁协议》于2018年9月20日解除；二、被告何土凤和第三人林琼好应于本判决发生法律效力之日起7日内将位于封开县（旧预制厂）二梯Ａ704房返还给原告封开县江口船队。本案受理费50元，由被告何土凤和第三人林琼好共同负担，因原告封开县江口船队已预交诉讼费，由被告何土凤和第三人林琼好在履行判决时直接将诉讼费给付给原告封开县江口船队。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人对财产案件上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求款额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。此页无正文审 判 长 莫湛慈审 判 员 袁武衡审 判 员 莫炎生二〇二一年七月九日法官助理 兰泽宇书 记 员 蒙天照