北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初7795号原告：白玉岗，男，1956年6月13日出生，蒙古族，无业，住北京市朝阳区。被告：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，该公司总经理。委托诉讼代理人：才源，男，1993年6月17日出生，北京自如生活企业管理有限公司职员。原告白玉岗诉被告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白玉岗、被告自如公司委托诉讼代理人才源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白玉岗向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告继续履行双方签订的《资产管理服务合同》；2．请求法院判令被告向原告补齐2020年11月3日至2021年4月2日的租金52550元；3、请求法院判令被告支付从每期欠租之次日起截止至2021年4月14日的租金利息；4．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告为西城区XX号的所有权人。2018年5月17日，原告与被告签订的《资产管理服务合同》约定：原告将房屋授权乙方进行管理，合同期限为2018年5月17日起至2023年12月22日止，预计租金为9230元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。合同签订后，原告依约向被告交付了标的资产，双方签署了《交割单》。2020年11月1日之前的付款账期内，被告一直正常按时支付租金。自2020年9月12日以来，被告违背契约精神和诚信原则，持续以各种方式无理要求原告同意降租或解约，但从未得到原告同意。被告最后一次足额到账日期是2020年10月8日，此后再未支付过租金。2020年10月，被告向我发出了解约通知函，我当时没有同意，被告从12月开始没有再支付租金。经过几次协商，双方没有达成一致意见。原告认为被告并不具备《合同》第6．2条约定的单方解约条件，也不具备《合同法》第九十四条规定的法定解除事由；原告也从未同意解除合同，不符合《合同》第6．1条的协商解约的约定。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。被告自如公司辩称，我公司不同意继续履行合同。我方签订涉案合同的目的是出租涉案房屋，双方在合同中确认把客厅做优化间。2020年6月25日，由客厅优化成的隔断间被居委会责令拆除。因此，我们对外出租的房屋少了一间卧室。我公司给业主的租金是远远高于我们实际出租的租金的，这样情况下继续履行合同，对我公司是很不公平的，并且合同里面也有约定，我公司是按照三居室对外出租，但是变成两居室之后，双方合同履行的前提条件发生了变化。我方因此与原告进行过多次协商与沟通，提出降租或者解约的方案，但是都被原告拒绝了。2020年11月11日，我公司向原告发送了解约函件，原告收到的函件的时间是2020年11月16日。此后，我公司又在2020年的12月29号向原告发送了门锁密码。门锁密码下发之后，我公司也联系过原告收房，原告是否收房，我们也不确定。我公司与原告的解约时间是2020年11月16日，在解约完成后，我公司给原告发送了解约结算单，截止到2020年11月16日，原告还需要再向我公司支付568．56元，我方不存在欠租的情况，不同意支付原告租金及利息。如果调解，我方同意共向原告支付35000元，解决双方的纠纷。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月6日，原告白玉岗（甲方）与被告自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，双方约定：第1条标的资产交付及资产管理服务。1．1标的资产：甲方同意委托乙方管理运营的房屋位于北京市西城区XX号房屋（以下简称涉案房屋），标的资产的用途为居住。1．2资产管理：甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。乙方为甲方提供资产管理服务。1．3管理期间：本合同管理期限自2018年5月17日起至2023年12月22日止。1．4管理周期：每个履约年度（管理期间内最后一个履约年度天数可能少于一个自然年的天数）加上该年度甲方承受的空置期。1．5交付时间：甲方应当在本合同约定的交付日，即2018年5月17日交付标的资产。……第2条标的资产收益及费用结算2．1预期收益：双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为9230元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。2．2空置期：在管理期间内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意承受如下相应空置期间的资产空档期及标的资产维修维护等原因导致的资产空置期：首个管理周期120天；次个管理周期起每个管理周期25天，管理期间内最后一个履约年度天数少于自然天数的，空置期按照下列方式计算：最后一个履约年度对应月数*3，空置期于每一个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。2．6服务质量保证金。管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金。每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，本合同终止或解除时结算后如仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计9230元，此后，每个管理周期的服务质量保证金需于上一管理周期最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。……2．7结算方式：双方认可自2018年9月14日始计收收益，每个履约年度内每1个月为一次结算周期，如遇需扣减业主承诺承受的空置期的，则空置期间不计算在结算周期内，每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内。本合同项下首个结算日为2018年10月13日。除合同另有约定外，本协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付。……第6条合同解除及续期：6．2违约解除权：……（2）乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：（a）、迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的；（b）、乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的；（c）、将标的资产擅自抵押买卖的；（d）、明知资产使用人在标的资产内从事刑事犯罪活动而不采取措施的；（e）、因为乙方原因导致甲方重大损失的。……第7条违约责任及争议解决办法：7．1一般违约责任：违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失的，应赔偿相应损失。……7．3乙方违约责任。乙方违反合同第6．2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同附件一《标的资产信息及所有权证明》载明：房屋建筑面积98．93平方米，居室数量为：3室1起居室，交房日：2018年5月17日。附件三《标的资产交割清单》载明：冷水单价5元/吨，表底示数1462立方米；厨房燃气单价2．28元/立方米，表底示数29．79立方米，卡显示余额4．44元；电单价0．4883元/度，表底示数24483．34度，卡显示余额145．43元。合同签订后，白玉岗依约将涉案房屋交付于自如公司管理，自如公司收房后在涉案房屋客厅设立了隔断间，以三个卧室对外出租。自如公司向白玉岗支付租金至2020年10月8日。双方合同约定2020年10月9日至2020年11月2日为25天的免租期。自如公司于2020年10月10日向白玉岗支付了服务质量保证金9792．11元。2020年11月11日，自如公司向白玉岗送达了《解约通知函》，主要内容为：服务合同履行过程中，因房屋经营情况客观产生变化，经双方多次沟通未达成一致意见。鉴于以上客观事实，我公司特向您发出本解约通知函，通知如下内容：一、我公司决定于2020年11月16日（以下简称“解约日”）与您解除服务合同，并遵循合同条款约定，向您支付违约金。解约日前的租金预期收益我公司将正常向您支付。二、我公司已经实际支付但尚未转化为租金的服务质量保证金、装修和配置折旧费用以及至解约日应当结算的各项生活费用等服务合同约定的款项将与解约结算时直接进行抵扣。经款项抵扣后如我公司仍应向您支付款项的，自解约日起10个工作日内我公司将向您的预留账户完成付款。如您仍应向我公司进行费用返还的，请于解约日起10个工作日内向我司完成支付。三、我司将于解约日前向您下发永久密码（电子智能锁）或以EMS快递形式回寄机械钥匙（机械锁），下发永久密码或签收快递回执将视为您已确认并接收房屋。四、本函将以书面形式（包括但不限于邮寄、电子邮件、手机短信以及我司向在我司网站中为您开设的业主空间发送通知等方式）作出，具体送达日期为：邮寄送达以信函发出后的第二个工作日为准，电子邮件以到达对方服务器时间为准，手机短信及网站通知已到达对方设备时间为准。该通知的落款时间为2020年10月23日。白玉岗明确表示不同意解除合同。此后，自如公司自行制作了解约结算协议，但未得到白玉岗的认可。2020年12月29日，自如公司通过短信向白玉岗发送了房屋智能锁的密码。审理中，自如公司主张双方协商一致在涉案房屋内用打隔断的方式设置优化间，该公司以3个房间的租金计算收益给予白玉岗预期收益，后隔断被相关部门责令拆除，合同继续履行对该公司显失公平，该公司依据情势变更要求解除合同。白玉岗认为自如公司无权以此为由要求解除合同。自如公司主张该公司已于解约通知函载明的时间腾空了涉案房屋。白玉岗认为收到自如公司解除通知后，其不同意解除合同，自如公司发送的智能锁密码，其并未收到，涉案房屋也未收回。经本院释明后，白玉岗将诉讼请求变更为：1．请求法院判令解除双方签订的《资产管理服务合同》；2．请求法院判令被告向原告支付2020年10月9日至2021年4月14日期间的租金；3．请求法院判令被告支付2个月空置期租金19584元；4．请求法院判令被告支付违约金19584元；5．请求法院判令被告支付从每期欠租之次日起截止至2021年4月14日的租金利息；6．请求法院判令被告赔偿再次出租的空置期损失（按一个月租金标准计算）；7．要求被告结清水电费用，具体数额以双方交房时结算为准；8．判令被告承担本案全部诉讼费用。自如公司表示同意解除合同，同意支付2020年10月9日至2020年12月29日期间的租金，不同意支付租金利息，不同意退还白玉岗空置期租金，自如公司认为合同约定的4个月的空置期是针对第一年租期的，而不是针对四年的空置期，第一年的租期已经履行完毕。自如公司同意支付违约金，不同意支付再次出租房屋的空置损失，自如公司认为双方合同解除时，已将房屋门锁密码发送给白玉岗，房屋控制权已经交给白玉岗。水、电、燃气费用可以根据收房情况确定。2021年4月14日，白玉岗与自如公司于办理了收房手续，双方认可自如公司应支付白玉岗水费95元、电费65．32元，白玉岗应支付自如公司燃气费179．43元，折算后白玉岗应支付给自如公司19．11元，白玉岗因此撤回了要求自如公司结清水、电、燃气费用的诉讼请求。本院认为：原、被告签订的《资产管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定的内容履行合同义务。《资产管理服务合同》约定白玉岗将房屋交由自如公司经营出租供他人居住，自如公司按照合同约定的标准向白玉岗支付“预期合理收益”，《资产管理服务合同》在性质上应当属于房屋租赁合同。房屋内的优化间系自如公司设置，自如公司以优化间拆除为由主张适用情势变更解除合同，缺乏依据，本院不予采纳。自如公司不具有合同解除权，其发送的解约通知函不发生解除合同的效力，自如公司单方要求解除合同的行为已经构成违约。然双方所签租赁合同作为长期性合同，履行过程需要双方之间的相互配合，自如公司在2020年11月已向白玉岗提出解除合同，且在2020年12月29日以短信方式向白玉岗发送智能锁密码，白玉岗虽然表示未收到，但是经本院核实，该号码系白玉岗起诉时自留的手机号，本院对白玉岗未收到短信的陈述意见不予采纳。自如公司以自己的行为表明不再继续履行合同，双方的租赁合同客观上已无法继续履行，本院确认双方的租赁合同于2020年12月29日解除。白玉岗要求法院判决解除合同的诉讼主张属于认识上的错误，本院予以纠正。关于违约金，自如公司违约导致合同提前解除，白玉岗要求自如公司支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于再次出租房屋的损失，根据本案查明的事实，白玉岗在2020年11月11日已经知悉自如公司要求解约的意思表示，白玉岗作为守约方也负有避免损失扩大的义务，否则对于扩大的损失应自行承担责任，本院已经判决自如公司向白玉岗支付违约金，该违约金已可弥补白玉岗合理的损失，对白玉岗要求自如公司赔偿再次出租房屋空置期损失的请求，本院不予支持。关于租金，双方租赁合同已于2020年12月29日解除，根据在案证据显示，自如公司已向白玉岗支付租金至2020年10月8日，自如公司欠付白玉岗租金的时间应为2020年10月9日至2020年12月29日，根据合同约定，自如公司已交纳的服务质量保证金9792．11元可用于抵扣房屋租金，抵扣后自如公司还应向白玉岗支付房屋租金9792．11元/30天*82天-9792．11=16972．99元。对白玉岗要求自如公司支付房屋租金诉讼请求的合理部分，本院予以支持。白玉岗要求自如公司支付欠付租金利息的请求，依据不足，本院不予支持。关于白玉岗要求自如公司支付首个管理期2个月空置期租金的请求，双方合同约定在第一个管理周期，白玉岗给予自如公司4个月的空置期，用以弥补自如公司装修房屋、寻找租户的空置损失，现双方租赁合同的第一个管理周期已经履行完毕，白玉岗要求自如公司支付空置期租金的请求，缺乏合理依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告白玉岗与被告北京自如生活企业管理有限公司之间签订的《资产管理服务合同》于二〇二〇年十二月二十九日解除。二、被告北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告白玉岗租金16972．99元；三、被告北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告白玉岗违约金19584元。四、驳回原告白玉岗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1114元，由原告白玉岗负担514元（已交纳），由被告北京自如生活企业管理有限公司负担600元，余款自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二一年七月八日法官助理 姜 洁书 记 员 高 雅