广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1226民初3号原告：德庆县悦城镇翠塘村民委员会。法定代表人：潘亚牛，主任。被告：张宇鹏，男，1965年6月5日出生，汉族，住德庆县。被告：李北妹，女，1958年3月23日出生，汉族，住德庆县。原告德庆县悦城镇翠塘村民委员会与被告张宇鹏、李北妹房屋租赁合同纠纷一案，本案于2018年1月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德庆县悦城镇翠塘村民委员会法定代表人潘亚牛、被告张宇鹏到庭参加诉讼。被告李北妹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德庆县悦城镇翠塘村民委员会向本院提出诉讼请求：1、被告清偿尚欠2017年租金3400元给原告；2、被告张宇鹏非法转租翠塘村委会扶贫楼所得租金55400元退还给翠塘村委会；3、终止被告张宇鹏与李北妹与翠塘村委会扶贫楼签订的扶贫楼租赁合同；4、被告张宇鹏、李北妹承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告张宇鹏签订受法律保护的租赁合同，原告将位于悦城镇开发区横街1号的悦城镇翠塘村委会扶贫楼第一、第二层，按每年3400元租给被告张宇鹏，但被告张宇鹏租赁后违反合同规定，擅自转租给他人且又未按时缴交租金。为此，提起诉讼，请求支持其诉讼请求。被告张宇鹏辩称：一、我与原告签订的房屋租赁合同，是有效合同。我租赁房屋后，将房屋进行了清理和装修，用去费用五万多元。期后，由于经营不善，在原告同意之下，将房屋转租给被告李北妹。为此，我与被告李北妹的转租行为亦合同法有效。现原告起诉要求我支付尚欠租金3400元和将我收取的55400元退回原告，希望法院查明事实，作出公正的判决。被告李北妹未到庭参加诉讼，但其在诉讼期间提出了答辩意见称：我与被告张宇鹏签订的扶贫楼租金流转合同，已得到原告同意，是有效合同。至于2017年的租金我已支付给原告，现尚欠原告的是2018年的租金（先付款后租金），但该款因原告村委会进行换届选举，因各种原因暂不收取，责任不在我方。2018年租金我方随时可以支付，不同意终止合同。本院经审理认定事实如下：原告（甲方）与被告张宇鹏（乙方）于2010年3月4日签订一份《翠塘村委会扶贫楼租赁合同》，约定原告将位于德庆县悦城镇开发区横街1号（翠塘村委会扶贫楼）的第一、二层（粤房地证字第××号），使用面积396.37平方米的房屋给被告张宇鹏管理及使用。合同同时约定：一、租赁期限自2010年6月1日至2020年6月1日。二、租金及支付办法：1、租金每年为3400元；2、在签订本合同时被告张宇鹏应一次性支付2010年的租金3400元和合同押金3400元（该押金转为2020年的租金），即合共6800元给原告；3、自2011年起被告应方在当年的6月份前缴清当年的租金。三、双方的权利和义务第（5）项约定，被告张宇鹏有擅自将承租的房屋转租的，擅自将承租的房屋转让，转借他人、擅自调换使用的自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途，理由承租房屋进行非法活动的，故意损害承租房屋的等情形，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失的，由被告张宇鹏负责赔偿。四、违约责任第（2）项约定，如被告张宇鹏不按合同约定缴交租金的，原告有权终止本合同并收回所出租的房屋，并且被告张宇鹏所交的合同押金不作退回等……。合同由原告在甲方栏上加盖公章，并由村委会干部李秀华、谭少英、陈可康、何沛康和莫树南签名；被告张宇鹏在乙方栏上签名。同日，该合同由德庆悦城镇法律服务所出具悦见（2010）05号见证书。合同签订后，被告张宇鹏即对租赁房屋进行了清理和装修，并进行了经营活动。期后，被告张宇鹏因经营不善，便于2013年12月16日将租赁的房屋转租给被告李北妹，并签订了《翠塘村委会扶贫楼租赁流转合同》，约定被告张宇鹏于2010年3月4日与原告签订《翠塘村委会扶贫楼租赁合同》所租赁的房屋转租给被告李北妹。合同同时约定：一、转租期限从2014年2月1日至2020年6月1日。二、转租款及支付办法：1、转租期间内总转租款为55400元，签订合同时被告李北妹一次性付清给被告张宇鹏；2、被告李北妹应在每年6月份前向翠塘村委会缴交当年租金3400元；被告张宇鹏原签订合同时交给原发包方的合同押金3400元由被告李北妹履行合同至期满时村委会交回给被告李北妹等……。合同由被告张宇鹏、李北妹在甲、乙方栏上签名，德庆县悦城镇翠塘村民委员会在合同上加具同意转让的意见，并加盖村委会公章。2013年12月16日，德庆县悦城镇法律服务所为被告张宇鹏、李北妹签订的《翠塘村委会扶贫租赁流转合同》出具悦见（2013）25号见证书。合同签订后，被告李北妹将租赁房屋一楼（层）用于商铺，二楼（层）作仓库。另查明：被告李北妹承租翠塘村委会扶贫楼后，已依约向原告缴交了2016年前的租金，现尚欠2017年度租金3400元未有支付。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。争议焦点是被告张宇鹏与被告李北妹签订的《翠塘村委会扶贫楼租赁流转合同》是否有效。首先，原告与被告张宇鹏签订的《翠塘村委会扶贫楼租赁合同》，是双方意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。被告张宇鹏在承租房屋后，因其经营不善，在原告村委会同意，并与被告李北妹协商一致的情况下，双方签订《翠塘村委会扶贫楼租赁流转合同》将其承租的房屋转租给被告李北妹。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”依照上述规定，被告张宇鹏的转租行为亦没有违反法律法规强制性规定，是有效合同。双方当事人应当按合同约定履行自己的义务。现原告起诉被告张宇鹏未经其同意，违反合同约定擅自将房屋转租给被告李北妹，理据不足，本院不予支持。其次，被告李北妹在承租房屋后，先后向原告支付了2014年、2015年和2016年的租金，据此，原告亦应当知道被告张宇鹏已将其所租的房屋转租给被告李北妹，而被告张宇鹏的转租行为，原告又未在规定的期限内提出异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干规定的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”依照上述规定，现原告起诉要求终止被告张宇鹏、李北妹与原告签订扶贫楼租赁合同，亦理据不足，本院不予支持。第三，至于被告尚未支付2017年的租金，被告李北妹在承租房屋后，一直依约向原告支付租金，其尚欠2017年的租金与原告村委会换届选举衔接工作有一定关联。此外，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”依照上述规定，被告李北妹在迟延支付租金时，原告应通知对方，并给与相应的期限予以缴纳。现被告李北妹亦表示可以随时支付尚欠租金。据此，原告提出被告未依照合同约定按时缴交租金，有权终止合同，并收回出租的房屋的请求，理据不足，本院不予支持。但被告李北妹尚未支付的2017年租金应支付给原告。综上，原告要求被告李北妹清偿尚欠2017年租金3400元，理据充分，本院予以支持，但其请求被告张宇鹏退还非法转租所得租金55400元及终止被告张宇鹏与被告李北妹与原告签订的扶贫楼租赁合同，理据不足，本院不予支持。被告李北妹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干规定的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、被告李北妹于本判决发生法律效力之日起15日内支付2017年房屋租金3400元给原告德庆县悦城镇翠塘村民委员会。二、驳回原告德庆县悦城镇翠塘村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1270元，减半收取为635元，由原告梁德庆县悦城镇翠塘村民委员会负担585元，由被告李北妹负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  王锦兴二〇一八年二月二十三日书记员  罗 荟