西安市莲湖区人民法院 西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2021）陕0104民初1012号原告（反诉被告）：西安市莲湖区XX餐厅，住所地西安市大唐西市XX层门面房。经营者：李萍。委托诉讼代理人：曹莹，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张勇妮，陕西永嘉信律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安大唐西市商业管理有限公司，住所地西安市莲湖区大唐西市三格一、二层。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢海周，男，1988年2月3日出生，汉族，住西安市雁塔区，该公司法务谢海周，男，1988年2月3日出生，汉族，住西安市雁塔区，该公司法务委托诉讼代理人：杨冬芹，女，1978年3月5日出生，汉族，住西安市雁塔区，该公司法务杨冬芹，女，1978年3月5日出生，汉族，住西安市雁塔区，该公司法务原告（反诉被告）西安市莲湖区XX餐厅（以下简称XX餐厅）与被告（反诉原告）西安大唐西市商业管理有限公司（以下简称西市公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）XX餐厅之委托诉讼代理人曹莹、张勇妮，被告（反诉原告）西市公司之委托诉讼代理人谢海周、杨冬芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告XX餐厅向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告赔偿房屋建造损失172080元；2、请求判令被告将餐厅内价值68683元设施设备返还原告；3、请求判令被告向原告返还履约保证金3000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月1日，原、被告签订《促销场地管理服务合同》，约定被告将其经营的商场之三宫格第一层4个点位平方米西市XX街XX号的经营场地提供给乙方，原告自行出资建造美食街，合同有效期自2018年11月1日至2019年10月30日止，场地促销费用每月管理服务费6000元，原告应支付履约保证金3000元。合同签订后，原告实际自2018年8月1日开始进入场地进行建造及装修，双方口头约定2018年8月1日至2018年10月31日为装修期及试运营期，原告同时支付了该三个月的管理费。2019年1月22日，原告原经营者钟山将店转让给现经营者李萍，双方办理了工商变更登记，李萍继续向被告交纳管理费至2020年7月31日止。7月31日被告向原告送达告知函，要求原告与2020年8月3日向被告交还场地，并于9月10日晚将原告餐厅予以强行全部拆除。原告投入高额美食城经营成本后实际只经营不到2年，就被被告强行予以拆除，给原告造成巨大损失，为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告西市公司辩称，原、被告并未签订租赁协议，双方也不是租赁关系，原告在被告商场的促销场地做阿迪羊新疆美食街，被告对促销场地进行管理，管理费每月6000元。且合同明确约定政府职能部门对乙方在商场的经营活动或经营商铺进行检查提出意见或处罚时，乙方应自行主动积极处理，并承担一切责任和经济损失。2019年4月17日，被告收到莲湖区XX大队《责令限期改正通知书》，要求拆除占用消防通道的阿迪羊新疆美食街，随即被告发函给原告，要求原告于4月20日前撤铺，被告返还原告未使用期间的场地管理费，但原告迟迟不予理会，XX大队XX沟通，最后确定等原告合同期满后撤离。但合同期满后，被告多次发函件，请被告交还场地。被告一直不予理会，直至2020年9月11日，城市综合执法局协同劳南派出所对阿迪洋搭建的场地进行了清理。故被告不应承担原告的房屋建造损失赔偿责任，且原告的行为造成被告因拆除店铺、搬离并保管其设施设备产生了大量的经济损失，原告应赔偿被告的所有损失及承担相应的违约责任，待赔偿后有权自行处理其设施设备。另合同约定原告违反合同约定，被告有权将履约保证金作为违约金予以扣除，不再返还。 反诉原告西市公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告逾期撤场管理费20500元；2、判令反诉被告支付反诉原告库房占有费、保管费、搬迁费48000元；3、判令反诉被告支付反诉原告树木赔偿款1500元；4、本案反诉费由反诉被告承担。反诉被告XX餐厅针对反诉辩称，首先，反诉原告与XX餐厅原经营者签订的《促销场地管理服务合同》已于2019年10月30日终止，现经营者与反诉原告未签订任何场地租赁协议，双方之间构成事实上的租赁关系，原告不受服务合同约定的不利条款的约束，因而也无需承担任何违约责任并无需支付任何管理费、保管费。其次，反诉原告提供的场地为未经规划许可具备对外出租条件的消防通道，依据法律规定，双方之间形成的事实租赁合同关系应为无效，因反诉原告的过错导致反诉被告被强制拆除，应当赔偿由此给反诉被告造成的全部损失。再次，反诉原告在拆除场地前，并未向反诉被告送达合法有效的拆除通知，也未告知应搬离设施设备，故反诉原告应承担反诉被告的全部损失，反诉被告无义务承担管理费及保管费。 当事人围绕本诉与反诉诉讼请求一并依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：      2018年11月1日，被告西市公司（甲方）与钟山（乙方）签订《促销场地管理服务合同》，约定甲方同意将其经营的商场之三宫格第一层4个点位平方米西市XX街XX段的经营场地提供给乙方，经营场地的用途为阿迪羊新疆美食街，未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自改变上述经营场地的用途，且非经甲方书面同意不得转租。本合同有效期自2018年11月1日至2019年10月30日止，甲方向乙方支付场地的日期为2018年11月1日。乙方应于本合同有效期内向甲方支付促销管理服务费，计费日从经营场地交付之日起算，至合同期满日或终止日止，并按照本合同约定的经营场地面积计算，每平方米每月1500元，每月管理服务费6000元。乙方同意于本合同签订后3日内，一次性向甲方支付履约保证金3000元，乙方依约完全如实履行本合同各项义务后，则于本合同期满或终止且甲方确认乙方无违约行为后30日，甲方将保证金无息全额退还乙方。乙方在该经营场地内进行经营活动前，应向政府有关部门申请必要的执照、批准证书或许可证手续等。在乙方出现上述合同解除的情况，甲方以书面或其他形式向乙方通知，该合同即告解除，在甲方发出解除合同通知当日内，乙方必须将其所有物品及经营用具撤离经营场地，将良好使用状态下的场地交付给甲方，逾期视为乙方放弃该场地内遗留物品的所有权，并交由甲方自行处置。在合同签订之前于2018年8月开始，原告即在被告提供的经营场地内自行修建阿迪羊新疆美食街。2019年1月22日，钟山向西市公司提出申请，载明：钟山退出与大唐西市丝路风情街所签订铺位租赁合同。2019年1月25日，李萍向西市公司提出申请，载明：钟山已退出阿迪羊美食餐厅的经营权及所有股份，现有李萍接管成为餐厅的法人，现申请重新和西市公司签订租赁合同，并将餐厅名改为阿迪洋美食餐厅。上述租赁合同签订后，原告向被告交纳履约保证金3000元，并在涉诉场地内经营阿迪洋美食餐厅，合同履行期内，原告依约向被告交纳场地管理费及电费。租赁期满后，原告又于2020年4月23日向被告交纳了场地管理费18000元，为支付的2020年5月1日至2020年7月31日的费用。2020年7月17日，原告向李萍致《关于收回阿迪羊新疆美食使用场地的告知函》，载明：“贵方于2020年4月与我方商谈租赁西市XX街XX段的场地用于经营“阿迪羊新疆美食”。意向达成后，但贵方迟迟未缴纳合同保证金，导致合同未能正常签订，且贵方在经营过程中经常占到经营，严重影响街区整体形象，贵方还将污水倒入市政雨水管道，综上，为维护我司应由权益，于2020年7月31日起不再与贵方合作，并收回贵方所使用的场地，请贵方提前将店内所有物品清理并完成对店铺的拆除工作，于2020年8月3日向我司交还场地。若贵方未在上述期限内腾交所占用商铺，则视为贵方对所遗留物品放弃所有权，任由我司处理，由此所发生的一切后果我司不承担任何法律责任”。但原告未按函告时间腾交场地，2020年9月12日被告强行将涉诉场地内房屋拆除，并自行收回场地。本院认为，被告西市公司与钟某某签订的是促销场地管理服务合同，但合同内容为被告将场地交付钟山经营阿迪洋新疆美食街使用，且被告收取相关费用，合同形式符合租赁合同的要件。该合同系双方真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，钟山退出了阿迪洋美食餐厅的经营权，由李萍继续经营该餐厅，向被告交纳场地管理费及电费，李萍替代了原租赁合同中承租人钟山的地位，继受了租赁合同中承租人的权利义务。租期自2018年11月1日至2019年10月30日止，后原告又于2020年4月23日向被告交纳了场地管理费18000元，为支付的2020年5月1日至2020年7月31日的费用。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故原、被告的租赁合同自2020年5月1日起为不定期租赁合同。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2020年7月17日，被告通知李萍于2020年7月31日起双方不再合作，请原告提前将店内所有物品清理并完成对店铺的拆除工作，于2020年8月3日向被告交还场地，若原告未在上述期限内腾交所占用商铺，则视为对所遗留物品放弃所有权。但原告未按时间腾交场地，2020年9月12日被告自行将涉诉场地内房屋拆除并收回场地。现原告请求被告赔偿房屋建造损失172080元并要求被告返还餐厅内价值68683元设施设备，没有法律依据，本院不予支持。另原告要求被告返还履约保证金3000元，符合法律规定，本院予以支持。反诉原告西市公司要求反诉被告支付逾期撤场管理费及库房占有费、保管费、搬迁费、树木赔偿款，但其未提交相关证据证明，无法确定费用的计算依据，且树木已经毁损，具体价值无法证明，故因证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告西安大唐西市商业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告西安市莲湖区XX餐厅履约保证金3000元；二、驳回原告西安市莲湖区XX餐厅其余诉讼请求；三、驳回反诉原告西安大唐西市商业管理有限公司要求反诉被告西安市莲湖区XX餐厅支付逾期撤场管理费20500元；库房占有费、保管费、搬迁费48000元；树木赔偿款1500元的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费4956元、反诉费813元，由原告（反诉被告）西安市莲湖区XX餐厅负担4895元，被告（反诉原告）西安大唐西市商业管理有限公司负担874元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员   高  红 二〇二一年七月二十一日 书  记  员   张萌萌