北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终1416号上诉人（原审被告）：谭庆生，男，1953年10月3日出生，住辽宁省朝阳市。委托诉讼代理人：赵丽丽，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：何慧贤，北京盈科（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马华，男，1953年4月16日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：段淑兰，女，1951年8月31日出生，住北京市顺义区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：马继杰（马华和段淑兰之女），女，1979年3月31日生，住北京市顺义区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱洪喜，北京市蓝鹏律师事务所律师。上诉人谭庆生因与被上诉人马华、段淑兰农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初17051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人谭庆生的委托诉讼代理人赵丽丽，被上诉人马华、段淑兰的委托诉讼代理人马继杰和朱洪喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谭庆生上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回马华、段淑兰的全部诉请；3.本案一二审诉讼费由马华、段淑兰承担。事实和理由：本案的农村房屋买卖合同有效。房屋买卖在1998年完成交易，经过村委会和镇政府土地管理科的批准，已经向顺义区财政局缴纳契税，约定在2002年交房。在交房时马华、段淑兰涨价，就涨价事宜在2002年又签订了一个补充买卖协议。本案农村房屋买卖合同的效力应该依据当时的法律，根据1998年的法律法规，本案农村房屋买卖合同有效，并没有禁止规定。最早的禁止性规定是在1999年，本案交易不在禁止范围。1998年草契完成后，履行了手续以及实际交付。本案房屋已经缴纳了契税，合法性经过了确认。依据民法的诚实信用原则和公平原则，也应该认定本案的农村房屋买卖合同有效。马华、段淑兰辩称，同意一审判决。谭庆生一审中曾经提出反诉，在其反诉中请求确认合同无效，说明谭庆生也认为合同无效。谭庆生没有实际居住在涉案房屋，谭庆生现在也在网站上发布销售信息，说明其无实际居住需要。房屋买卖关系实际发生在2002年，不是1998年，依据当时的政策应该是无效的。合同是否有效和诚实信用没有关系。马华、段淑兰向一审法院起诉请求：1.判令马华、段淑兰、谭庆生之间的《买房合同书》无效；2.判令谭庆生将位于北京市顺义区李桥镇庄子营村南二条×号宅院返还给马华、段淑兰；3.判令谭庆生承担本案受理费。一审法院认定事实：北京市顺义区李桥镇庄子营村南二条×号院所在宅基地登记在马华名下。马华曾与谭庆生就上述宅院内共十二间房屋包括北正房五间、西厢房两间以及东边棚子五间的买卖达成协议，约定马华将上述房屋出售给谭庆生。后马华将涉诉宅院及房屋于2002年交付给谭庆生，谭庆生将九万元购房款支付给马华。本案审理过程中，马华、段淑兰向该院提交《买房合同书》一份，共三页，其中第三页为合同落款页，马华与谭庆生在落款页签名捺印。该合同记载：出卖方为北京市顺义区李桥镇庄子营村马华、段淑兰（甲方）；购买方为北京新华联房地产公司谭庆生（乙方）。第一条：乙方购买甲方坐落在北京市顺义区李桥镇庄子营村房屋壹所宅院壹拾贰间，用地面积508.14平方米。第三条：上述房地产的交易价格玖万元整（90000元整）。第四条：1.乙方应于2002年3月4日前向甲方付购房款柒万元，与此同时，甲方负责将该房产及地产的所有有效法律文件均变更为乙方。2.其余款贰万元2002年7月1日前，甲方全部搬出后当日一次付清。第五条：甲方在乙方付柒万元房款后，先交给乙方2间房屋供乙方使用，甲方保证在2002年7月1日前在乙方付清其余2万元房款的当天，将交易的房产全部交给乙方，完成交易。第六条：本合同交易包括：院内所有房屋、院墙、室内暖气系统、锅炉、大门、灯具、太阳热水器及院内树木。第九条：合同主体1.甲方是北京市顺义区李桥镇庄子营村马华，段淑兰共2人，其身份证号×××（仅记载该一人身份证号），代表人是马华。2.乙方是谭庆生，身份证号是：×××。该合同未填写签署时间。谭庆生认可上述合同中“谭庆生”的签名是其本人所签，但称该合同已经作废。谭庆生另提交一份《买房合同书》，其中第一页为复印件，与马华、段淑兰提交的《买房合同书》的第四、五条约定不同，谭庆生的《买房合同书》第四条内容为：1.乙方于1998年3月4日前向甲方付购房款柒万元……。2.其余款贰万元1998年7月1日前，甲方全部搬出后当日一次付清。第五条：甲方在乙方付柒万元房款后，先交给乙方2间房屋供乙方使用，甲方保证在1998年7月1日前在乙方付清其余2万元房款的当天，将交易的房产全部交给乙方，完成交易。其中，三处“1998”有明显的变造痕迹。谭庆生无法出示其所持《买房合同书》第一页的原件。就双方房屋买卖事宜，谭庆生向该院提交1998年8月8日《买卖房屋草契》一份，记载：“卖房人马华今将房壹所计壹拾贰间，坐落顺义区李桥镇庄子营村，凭中人李津洲说和情愿卖与谭庆生名下永远为业，言明卖价每间三千三百元共计人民币叁万玖仟六百元，笔下交清，并无短少。日后如有任何纠葛，俱有卖主与中证人一面承当，于买主无涉，恐口无凭，立此草契为证”。该草契上有立卖契人马华的签名及捺印，并加盖了庄子营村村委会及李桥镇人民政府土地管理科的公章。谭庆生称双方于1998年达成房屋买卖协议，约定房款为39600元，并约定于2002年交付房屋。但双方于2002年交房时，马华、段淑兰将房屋价款涨至九万元。马华、段淑兰认可《买卖房屋草契》的真实性，但称实际交易时间为2002年。谭庆生另向该院提交涉诉房屋交易的《北京市契税纳税收据》（1998年11月22日)、《北京市房屋契证》（记载：现立契约日期：1998年11月23日）及村委会出具的文件两份，用以证明涉诉房屋买卖交易的合法性。其中庄子营村村委会于2002年10月8日出具给顺义区房屋土地管理局的文件内容为：我村村民马华于1998年11月28日将本户的房屋和宅基地一同出卖给谭庆生，谭庆生同志前往去贵处办理房屋、宅基地变更手续，望贵处见信后给予接洽。2004年8月12日庄子营村出具的《证明》记载：谭庆生在我村南二条×号自家房申办福运成工程信息技术咨询有限公司，该院总面积:508平方米。房屋拾贰间，价值80万元，产权归谭庆生所有。涉诉院落内12间房屋的主体格局无变化，谭庆生购买后对房屋院落进行了部分装修改造。谭庆生为非农业户籍，户籍所在地为辽宁省。经该院释明，谭庆生称如法院认定涉诉合同无效，关于合同无效的后果不要求在本案中解决，其另行主张权利。本案审理过程中，马华、段淑兰向该院申请撤回要求谭庆生返还涉诉宅院的诉讼请求。一审法院认为，马华、段淑兰提交的《买房合同书》系原件，且谭庆生认可合同书上谭庆生的签名为其本人所签，故该院对马华、段淑兰提交的《买房合同书》的真实性予以确认；因该合同书上未签有订约时间，从谭庆生提交的草契、契证等文件可以看出双方买卖农村房屋的合意在1998年即已达成。《买房合同书》的签订时间虽然不确定，但该合同书对买卖双方的权利义务进行了明确约定。因段淑兰并未在上述合同书上签名，结合草契内容及契证记载的出让人为马华，该院认定《买房合同书》的另一方当事人为马华，段淑兰不是《买房合同书》的一方当事人。谭庆生所提交的《买房合同书》第一页为复印件，且有明显变造的痕迹，该院对其真实性不予采信。违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。农村宅基地属于农村集体所有，只有本集体经济组织成员才能享有宅基地使用权。而农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。谭庆生非涉诉房屋所在地的集体经济组织成员，故马华于1998年8月8日签署的《买卖房屋草契》及马华、段淑兰、谭庆生签订的《买房合同书》违反了上述法律规定，均应属无效，马华、段淑兰要求确认《买房合同书》无效，该院予以支持。谭庆生所提关于村委会出具的证明、《北京市契税纳税收据》及《北京市房屋契证》等均无法证明双方交易的合法性。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。关于合同无效的后果，双方均不要求在本案中处理，该院对此不持异议，双方可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条之规定，判决：确认马华与谭庆生签订的《买房合同书》无效。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。农村宅基地属于农村集体所有，只有本集体经济组织成员才能享有宅基地使用权。而农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。谭庆生非涉诉房屋所在地的集体经济组织成员，故马华于1998年8月8日签署的《买卖房屋草契》及马华、谭庆生签订的《买房合同书》违反了上述法律规定，均应属无效，谭庆生所提关于村委会出具的证明、《北京市契税纳税收据》及《北京市房屋契证》等均无法证明双方交易的合法性。故一审法院认定的马华、谭庆生签订的《买房合同书》无效并无不当，本院予以支持。综上所述，谭庆生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由谭庆生负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  咸海荣审 判 员  张 帆代理审判员  王天水二〇一八年二月六日法官 助理  朱宏哲书 记 员  刘怡然