江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终1516号上诉人（原审原告、案外人）：孙联忠。被上诉人（原审被告、申请执行人）：吴明忠。原审第三人（被执行人）：陈小立。上诉人孙联忠因与被上诉人吴明忠及原审第三人陈小立案外人执行异议之诉一案，不服镇江经济开发区人民法院（2020）苏1191民初2113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，吴明忠与陈小立民间借贷纠纷一案，该院于2020年6月17日受理，诉讼中吴明忠申请保全，该院于2020年8月3日作出（2020）苏1191民初1164号民事裁定：1.查封申请人吴明忠位于江市不动产权第0053759号]的房产；2.冻结被申请人陈小立的银行存款23.5万元或查封、扣押其等额财产。该民事裁定移送该院执行局立案进行保全，案号为（2020）苏1191执保676号。保全过程中，该院于2020年8月11日预查封被申请人陈小立位于镇江新区平昌新城宜乐苑31幢2001室房产，查封期限为三年，自2020年8月11日至2023年8月10日止，镇江新区不动产登记交易中心在送达回证备注一栏载明证书号为苏（2019）镇江市不动产权第0023555号，江苏瑞城房地产开发有限公司（陈小立）。2020年11月16日案外人孙联忠向该院提起异议，请求该院解除对上述房屋的查封。该院于2020年12月2日作出（2020）苏1191执异116号执行裁定：驳回异议人孙联忠的异议请求。原告孙联忠向该院提出诉讼请求：1.判令立即解除对位于镇江新区平昌新城宜乐苑31幢2001室房屋的查封;2.确认原告孙联忠于2016年12月15日与第三人陈小立签订的《房屋买卖协议》合法有效，并确认位于镇江新区平昌新城宜乐苑31幢2001房屋归原告孙联忠所有;3.判决第三人陈小立立即协助和配合原告孙联忠办理位于镇江新区平昌新城宜乐苑31幢2001房屋的产权过户手续;4.被告吴明忠承担本案诉讼费。事实和理由：孙联忠与陈小立系朋友关系，2016年12月15日孙联忠与陈小立签订《房屋买卖协议》,约定陈小立自愿将位于镇江新区平昌新城宜乐苑31幢2001室拆迁安置房屋以28万元的价格出售给孙联忠，并积极配合孙联忠办理过户手续。签订协议当日孙联忠从银行取款23万元连同家中5万元现金一次性给付陈小立，因该房屋系拆迁安置房屋，需经过五年才能办理过户手续，故双方一直未能办理房屋过户手续，但孙联忠从2017年1月开始就对该房屋进行装修并一直占有使用至今，为该房屋的合法所有人。孙联忠对该院预查封该房屋提出异议，该院作出（2020）苏1191执异116号执行裁定，驳回孙联忠的异议请求。被告吴明忠辩称，该院（2020）苏1191执异116号执行裁定书正确，孙联忠的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回孙联忠的诉讼请求。孙联忠提交的取款凭条只能证明孙联忠于2016年12月15日取款23万元，不能证明孙联忠已经将该23万元交付陈小立。陈小立尚欠孙联忠100万多元，孙联忠不可能再给陈小立28万元，孙联忠与陈小立签订房屋买卖合同没有实际履行。孙联忠提交的装修合同落款时间为2017年1月20日，但是合同约定的装修开工时间从2018年6月14日起，签订合同时间与约定的装修时间相隔一年半，明显不符合常理。孙联忠提交的租赁合同显示该房屋租赁期限从2018年1月1日起，但是此时该房屋尚未装修，说明孙联忠没有实际占有该房屋。第三人陈小立未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，该院依法组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人提供的证据和陈述，该院查明：2016年12月15日陈小立（甲方）与孙联忠（乙方）签订一份《房屋买卖协议》，约定陈小立将镇江新区平昌新城宜乐苑31幢2001室房产（建筑面积为137.95平方米）作价28万元出卖给孙联忠，乙方落款处的电话号码为137××××8225，合同尾部有陈小立签字确认的“已收房款贰拾捌万元整”，落款时间为“2016.12.15”,“2016”的6和“15”的5有改动痕迹。孙联忠当日从中国建设银行账户取款23万元。2017年1月20日镇江新区大港华兴品味装饰经营部（以下简称华兴品味经营部）与孙联忠签订装修合同，约定孙联忠将案涉房屋交由华兴品味经营部进行装修，工期为120个工作日，自2018年6月14日起。2017年7月26日孙联忠在平昌新城宜乐苑房屋验收表上（编号0001093，房号31幢1单元2001室）业主（使用人）一栏签字，业主电话一栏填写的号码为137××××8225。孙联忠与柏俊华签订租房合同一份，约定孙联忠将案涉房屋出租给柏俊华，租期自2018年1月1日起至2023年12月31日止。吴明忠与陈小立民间借贷纠纷一案，该院认定陈小立向吴明忠借款200000元，剩余150000元未还，于2020年8月11日作出（2020）苏1191民初1164号民事判决书，判决陈小立偿还吴明忠借款本金150000元及自2020年6月17日之日起至实际还款之日止按照年利率4.75%计算的利息。该民事判决书现已生效。孙联忠与陈小立民间借贷纠纷一案，该院认定2014年至2016年期间，陈小立共向孙联忠借款1046000元，于2017年8月14日作出（2017）苏1191民初1557号民事判决书，判决陈小立归还孙联忠借款本金1046000元以及利息338000元（2017年6月1日至陈小立实际清偿之日止的利息分别以基数700000元、346000元按月利率2%、银行同期贷款利率计算）。判决生效后，陈小立未履行还款义务，孙联忠向该院申请强制执行，该院于2018年5月10日立案执行。本案审理中，孙联忠申请证人解某,4出庭作证。解某,4陈述，其2016年12月15日看见孙联忠与陈小立到其工作的茶楼喝茶，解某,4看见孙联忠拿着一个黑色的方便袋，询问孙联忠为何要带方便袋，孙联忠回答是钱，用来买房，对于孙联忠向谁买房，有没有付款，解某,4不清楚。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈小立与孙联忠于2016年12月15日签订的《房屋买卖协议》，系当事人真实意思表示，是合法有效的。孙联忠提供了《房屋买卖协议》、2016年12月15日取款23万元的银行取款凭证以及解某,4的证言，拟证明孙联忠签订合同当日已向陈小立支付28万元现金作为购房款。孙联忠陈述购房款系现金交付，其仅提供了取款23万元的凭证，证人解某,4的证言不能证明孙联忠向陈小立支付全部购房款的事实，且《房屋买卖协议》虽有“已收房款贰拾捌元整”的字样，但是该字样下方的落款时间有明显涂改痕迹，孙联忠提交的现有证据不足以证明孙联忠已向陈小立支付28万元的全部购房款。房屋验收表是记载开发公司向业主交付房屋时业主验收房屋情况的表格，该表业主（使用人）一栏是孙联忠，可以证明孙联忠以业主（使用人）身份办理案涉房屋的交房手续，再结合装修合同和租房协议，可以认定在该院预查封前孙联忠已实际占有案涉房屋。孙联忠在购买案涉房屋时明知系拆迁安置房，该房屋因政策原因限制流通转让，短期内无法办理过户登记，该情形为案外人自身原因导致未办理过户登记手续，不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。综上，孙联忠对案涉房屋不享有足以排除强制执行的合法权益，孙联忠请求解除对案涉房屋的查封，该院不予支持。孙联忠与陈小立仅签订了《房屋买卖协议》，尚未办理房屋产权的登记、变更等手续，孙联忠要求确认案涉房屋归孙联忠所有的诉讼请求依据不足，该院不予支持。本案是案外人执行异议之诉，孙联忠要求陈小立继续履行《房屋买卖协议》的诉讼请求，本案不予理涉。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第二项的规定，该院判决：驳回原告孙联忠的诉讼请求。并判决案件受理费4300元，由原告孙联忠负担。上诉人孙联忠的上诉请求：撤销一审民事判决，改判支持上诉人孙联忠的一审诉讼请求或将本案发回一审法院重审；一、二审诉讼费用由被上诉人吴明忠负担。事实和理由：孙联忠对陈小立享有高于28万元的债权，孙联忠完全可选择以物抵债的方式获得涉案房屋，孙联忠之所以将涉案房屋的购房款28万元支付给陈小立，是因为孙联忠想给陈小立一些做生意的流动资金，以便陈小立尽快清偿拖欠孙联忠的债务。孙联忠已合法占有使用涉案房屋至今，如果孙联忠未全部支付该房屋的购房款，按常理陈小立早就应向孙联忠主张权利，不可能让孙联忠占有使用该房屋至今。孙联忠向陈小立购买该房屋时虽明知该房屋是拆迁安置房屋，但法律并没有规定拆迁安置房屋不能进行买卖。该房屋短期内无法办理过户登记是政策原因即客观因素所导致，孙联忠没有过错，属非买受人自身原因未办理房屋过户登记。本院认为，本案的争议焦点为案外人孙联忠对执行标的即涉案的镇江新区平昌新城宜乐苑31幢2001室房屋，是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案案外人孙联忠以购买了被执行人陈小立涉案房屋为由，提出案外人对执行标的的异议后，又提起案外人执行异议之诉，可参照该司法解释的规定进行审查和处理。2016年12月15日孙联忠与陈小立签订涉案房屋买卖协议，约定孙联忠购买陈小立涉案房屋的购房款为28万元，在该协议中陈小立虽注明其已收到孙联忠支付的28万元购房款，但该注明事项下方陈小立签名的落款时间有明显的改动痕迹，且孙联忠陈述该28万元购房款其是于签订该协议当日用现金支付给陈小立的。孙联忠提供的其于2016年12月15日从银行取款23万元的凭证及证人解某,4的证言，并不能证明2016年12月15日孙联忠用现金向陈小立支付了28万元购房款。本案案外人孙联忠提供的证据不足以证明其于2016年12月15日已向陈小立支付了涉案房屋的全部购房款28万元，且截止该日陈小立欠孙联忠的款项远超过28万元，在此情况下孙联忠于该日仍向陈小立支付28万元购房款，明显不合常情。故案外人孙联忠就涉案房屋提起执行异议之诉，不符合该司法解释的规定。对涉案房屋案外人孙联忠不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决驳回孙联忠的诉讼请求，并无不当。综上所述，孙联忠的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人孙联忠负担。本判决为终审判决。审判长 于  竞审判员 章 晓 东审判员 司马仲华二〇二一年七月九日书记员 覃 嘉 茜