贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0112民初2128号原告：杨某某，女，住贵州省绥阳县。委托诉讼代理人：杨洋，贵州龙在田律师事务所律师，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：王羽菲，贵州龙在田律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告：贵州宏德置业有限公司，住所贵州省贵阳市乌当区东风镇后所村乌当区东风镇翠湖路7号-乐湾国际旅游综合体G（17）056号地块（商业2）2号楼，统一社会信用代码91520100697502560J。法定代表人马海峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋璠，贵州宇泰律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：贵州世纪银河房地产顾问有限公司，住所贵州省贵阳市云岩区中华北路贵银大厦1幢1单元20层2号，统一社会信用代码：91520103MA6DKA3M59。法定代表人：刘堃,系该公司总经理。第三人：贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行，营业场所贵州省贵阳市南明区梭草路11号[油榨社区]，统一社会信用代码：91520102053301560X。负责人：叶帝男，系该行行长。委托诉讼代理人：曹阳，贵州公达律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：杨阳，贵州公达律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。原告杨某某与被告贵州宏德置业有限公司（以下简称宏德公司）、贵州世纪银河房地产顾问有限公司（以下简称世纪银河公司）、第三人贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行（以下简称贵阳农商行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案受理后，依法适用简易程序于2021年7月8日公开开庭进行了审理。原告杨某某的委托诉讼代理人杨洋、被告宏德公司的委托诉讼代理人蒋璠、第三人贵阳农商行的委托诉讼代理人曹阳到庭参加了诉讼，被告世纪银河公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨某某向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判决解除原被告于2018年3月17日签订的201800586号《商品房买卖合同》；二、请求人民法院判决解除原告、被告与第三人于2018年7月18日签订的筑农商（梭草路支行）2018年个贷字08010号《贵阳农商银行个人住房（商业用房）按揭借款合同》；三、请求人民法院判决被告贵州宏德置业有限公司立即退还原告杨某某支付的首期购房款388252元，资金占用费40766.46元（暂计算至2021年4月1日，2021年4月1日后以388252元为基数，按同期银行贷款利率计算至款项全部退还完毕时止），合计429018.46元；三、请求人民法院判决被告贵州宏德置业有限公司立即支付原告杨某某已偿还的银行按揭贷款本金、利息（以贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行当日出具的金额为准）；四、请求人民法院判决被告贵州宏德置业有限公司向第三人贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行支付原告杨某某在第三人贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行支付剩余贷款本金、利息及提前还款违约金（以贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行当日出具的金额为准）；五、请求人民法院判决被告贵州宏德置业有限公司支付原告杨某某违约金12482.52元；六、请求人民法院判决被告贵州宏德置业有限公司立即退还原告杨某某缴纳的维修基金24965元；七、请求人民法院判决被告贵州宏德置业有限公司、贵州世纪银河房地产顾问有限公司退还原告杨某某团购费20000元；八、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年3月17日，原告杨某某与被告贵州宏德置业有限公司订立《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于贵阳市乌当区国际旅游综合体6号地（龙津山）工程第114号楼1单元7层2号房，建筑面积为：140.06平方米，双方约定按贷款方式付款，原首期房款388252元和维修基金24965元，原告向第三人按揭贷款86万元，被告应在2019年3月31日前向原告交房，后经原告发函后至今为止，已达两年之久被告仍未交房，无奈诉至贵院。综上，为保障自身合法权益，万般无奈之下，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定，特向贵院起诉，恳请贵院依法判决如前所请。被告宏德公司辩称：一、被答辩人资金占用费的主张没有事实和法律依据，被答辩人主张对违约金调整应当举证证明损失，否则应承担举证不利的后果。原被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定了逾期交房的违约金计算方式，被答辩人也在诉状中计算出了相应的违约金金额，违约金的设置本来就是双方在订立合同时对预计违约损失的一个约定，充分体现民法的主体契约自由原则，答辩人在签订合同之时以下划线及加粗字体对违约金金额进行了强调，被答辩人充分理解并接受该条款，说明被答辩人作为一个理性的市场参与人，对合同收益及风险已经具有充分的考虑与衡量，该约定是公平合理的，被答辩人无权再主张额外金额。根据最高院《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》及最高院主编的《民法典理解与适用》的权威观点来看，主张对约定违约金进行调整的，同样应遵循谁主张谁举证的原则，对损失的金额以及损失的因果关系进行具体举证。二、案涉工程已经完工，已经可以交房，本于诚实守信的民诉法原则及鼓励交易的司法标准，本案合同应当继续履行。三、根据一案一诉的原则，本案为商品房买卖合同纠纷，被答辩人与被告2签订的团购合同与答辩人无关，答辩人不是该合同的相对方，亦无相关司法解释规定该合同可以突破合同相对性向答辩人主张权利，被答辩人应另行起诉。四、如判决解除按揭贷款合同，宏德公司退还金额不应包括罚息、违约金等其他额外费用。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，贷款合同被解除的，出卖人只承担返还收受的贷款本金及利息的义务，而罚息等其他额外费用系原告方与第三人在履约过程中双方自行产生的其他费用，不能归责于我方，应由原告方自行承担。何况原告与宏德公司约定的逾期交房违约金条款已对解除合同后的可能损失进行的约定，违约金系补偿性条款，原告方不能在主张违约金条款的同时要求宏德公司承担其他损失赔偿责任，否则将导致双重受偿。五、被答辩人交给其他主体的费用不是答辩人收取，不应由答辩人负责返还。更不应由被答辩人支付资金占用费。综上所述，答辩人认为被答辩人的诉请没有事实和法律依据，同时，案涉房屋已经可以交付房屋，也理解被答辩人迫切期待交房的心情，答辩人也在做好房屋的相关手续和质量保障等工作，希望被答辩人考虑协商收房，友好解决纠纷。被告世纪银河公司未到庭参加诉讼，未提交书面意见。第三人贵阳农商行陈述称，我方不是合同相对方，原告与我方订立的是借款合同，我方在审核原告资质后，向被告发放贷款，没有满足该合同的解除条件。原告与被告宏德公司之间的商品房买卖合同可以继续履行，依据为民法典577条，本案是因被告宏德公司逾期造成的延期交房，我方没有过错，我方与原告之间的借款合同不应当被本案解除，在本案作出判决前，合同处于生效阶段。原告主张解除与我方借款合同行为，影响了交易安全，也造成了金融秩序的不稳定，此外，原告与被告宏德公司对第三人的债权负有偿还责任，原告诉请由被告宏德公司进行还款是在减除风险，不应突破借款合同的约定。本院经审理认定事实如下，2018年3月17日，原告与被告宏德公司签订合同编号为201800586的《商品房买卖合同》，约定原告以1248252元的价格购买被告宏德公司开发的位于乌当区地（龙津山）工程114号楼1单元7层2号房屋。付款方式为银行按揭贷款，首付款为388252元，余款860000元以银行按揭方式支付。合同约定交房日期为2019年3月31日，合同第十三条还约定逾期交房超过90日，原告有权退房，原告退房的，应当书面通知宏德公司，宏德公司应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付房款，并按照原告全部已付的1%向原告支付违约金。2018年7月18日，原告与第三人贵阳农商行签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，原告向第三人借款860000元用于购买案涉房屋，原告按约定向宏德公司支付了全部购房款。原告于2021年1月8日向被告宏德公司邮寄《律师函》，要求退房和退还全部购房款及相关义务。后因约定的交付期限届满后，被告宏德公司未按约定的期限向原告交付案涉房屋，原告遂诉至本院，请求判令准予其如前诉请。另查明，原告与被告世纪银河公司签订《世纪银河团购优惠服务说明书》，并向被告世纪银河公司交纳团购优惠服务费20000元。被告宏德公司于2019年11月29日在《贵阳晚报》刊登公告，通知案涉房屋龙津山114栋业主办理入住手续。另，案涉楼栋龙津山114栋已有部分业主入住。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）按揭借款合同》、收据、银行流水、《世纪银河团购优惠服务说明书》、《律师函》、快递信息、交房公告、收房明细等证据佐证，且所有证据经庭审质证属实并相互印证，形成证据琐琏，足以认定。本院认为：《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十一条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》中约定，被告宏德公司向原告交付案涉房屋的时间为2019年3月31日前。根据商品房买卖合同中关于宏德公司未按照约定的期限和条件将该商品房交付原告超过90日，原告有权解除商品房买卖合同的约定及《中华人民共和国民法典》第五百六十四条“法律规定或者当事人约定解除权行使期间，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期间，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，原告以宏德公司逾期交房超过90日为由要求解除合同的权利产生时间为2019年6月30日，但原告在该解除权产生之日起一年内未向宏德公司提出解除合同，虽原告于2021年1月8日向被告邮寄《律师函》，要求解除《商品房买卖合同》，但该解除权的行使时间已超过法律规定的解除权行使的一年除斥期间，故应视为原告自愿放弃行使合同解除权，继续履行合同。虽然案涉房屋还未达到合同约定的交付条件，商品房买卖合同的主要合同目的是交付修建完毕的房屋并实现房屋的居住属性，在案涉房屋已经修建完毕，并有部分业主已经入住的情况下，合同主要目的可以实现，故不存在因不能实现合同目的而行使法定解除权的事由。虽宏德公司确有逾期交房的违约行为，但该违约行的产生系案涉建设项目在施工过程中的客观因素所致，且并非宏德公司主观追求的结果，原告也未提交证据证实案涉商品房买卖合同已不具有继续履行的可能。综上，原告行使合同解除权已过除斥期间，被告宏德公司逾期交房的行为并未构成根本性违约，从鼓励交易、维护交易稳定的角度考虑，对原告要求解除《商品房买卖合同》的诉请，本院不予支持。由于原告与宏德公司之间的商品房买卖合同继续履行，原告要求被告贵州宏德置业有限公司向原告返还购房首付款、解除《个人住房（商业用房）按揭借款合同》及退还团购费等其余诉讼请求的请求权基础不成立，故对原告的其余诉讼请求，本院亦不予支持。若宏德公司的违约行为客观上给原告造成了损失，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告亦可针对该违约行为向宏德公司主张违约责任。关于被告宏德公司逾期提交的贵阳晚报公告、案涉楼栋部分业主的收房明细和收房手续等证据是否应当采纳的问题，该组证据能够证明案涉房屋已经修建完毕，并有部分业主入住，房屋的居住属性这一主要合同目的已经实现，被告只是因为未能取得交房所需相应文书而暂时不能按合同约定的交付条件向原告交付房屋。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第二款：“当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。”的规定，本院对被告宏德公司提交的该组证据予以采纳。被告世纪银河公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告杨某某的诉讼请求。案件受理费8017元，已减半收取，由原告杨某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审 判 员 陈治宏二〇二一年七月二十七日法官助理 杨 琴书 记 员 龙叙铭