浙江省湖州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2018)浙05民特1号申请人：湖州湖祥置业有限公司，住所地浙江省湖州市吴兴区八里店镇草荡漾路2601-5、2601-7号。法定代表人：高志文，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴江美，该公司员工。委托诉讼代理人：黄小民，该公司员工。被申请人：浙江京兴物业管理有限公司，住所地浙江省长兴县太湖街道振力大厦1901室。法定代表人：朱银春，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈继荣，该公司员工。委托诉讼代理人：周栓，浙江六和（湖州）律师事务所律师。申请人湖州湖祥置业有限公司（以下简称湖祥公司）与被申请人浙江京兴物业管理有限公司（以下简称京兴公司）申请撤销仲裁裁决一案，本院于2018年1月2日立案后进行了审查。现已审查终结。湖祥公司请求：1.撤销湖州仲裁委员会作出的湖仲（2017）裁字第16号裁决书；2.仲裁费及诉讼费由京兴公司承担。事实和理由：一、仲裁栽决湖祥公司支付的2015年7月31之后的空置房（住宅、商铺、办公楼）和地下车位物业管理服务费，2015年7月31之后的逾期缴纳空置房（住宅、商铺、办公楼）和地下车位物业管理服务费的滞纳金不属于仲裁协议的范围。双方当事人于2012年8月1日签订《中惠?卡丽兰花园前期物业服务合同》，其中第三十五条约定本项目前期物业服务合同的期限为物业交付前三个月起至首届业主委员会任期结束。2013年7月20日，双方当事人签订《补充协议》，其中第三条约定：“双方同意，原合同第三十五条变更为：本合同期限自2012年8月1日起至2015年7月31日止；合同期满后，如双方不再续约，则本合同自动终止，乙方（京兴公司）应在合同期满后7日内与甲方（湖祥公司）办理交接手续。”第十条约定：“本协议为原合同的补充，本协议与原合同不一致的，以本协议为效。”该补充协议是双方在平等自愿、协商一致的基础上签署，是双方真实意思的表示，内容不违反强制性规定，合法有效。因此，《中惠?卡丽兰花园前期物业服务合同》已于2015年7月31日到期，京兴公司要求湖祥公司支付2015年7月31日之后的空置房（住宅、商铺、办公楼）和地下车位管理服务费、逾期缴纳空置房（住宅、商铺、办公楼）和地下车位物业管理服务费滞纳金没有合同依据，仲裁庭无权就此作出裁决。二、仲裁裁决湖祥公司向京兴公司支付的2015年1月1日至2016年12月31日的物业管理费中减免抵扣券费用707903.36元没有合同依据，不属于仲裁协议的范围。物业费抵扣券的性质为业主购买房屋时湖祥公司给予业主的购房优惠，该优惠以物业管理费减免抵扣券的形式表现，是湖祥公司对业主的单方承诺。本质上业主才是债务人，湖祥公司只是代付款人和债务加入人，业主并未退出债务关系，业主与湖祥公司是共同的债务人。物业管理服务费的缴纳主体是业主和物业使用人，湖祥公司并非物业管理服务费的缴纳主体。湖祥公司与京兴公司也未就物业抵扣券支付事宜达成仲裁协议。因此，物业管理费减免抵扣券费用不属于仲裁范围，京兴公司可以另案向人民法院提起诉讼。京兴公司辩称，一、双方当事人签订的《中惠?卡丽兰花园前期物业服务合同》合法有效，《补充协议》因违法无效，故仲裁裁决的2015年7月31日之后的空置房（住宅、商铺、办公楼）和地下车位物业管理服务费属于仲裁协议的范围。京兴公司经过招投标程序，被湖祥公司确定为其开发的卡丽兰小区的前期物业服务企业。《中惠?卡丽兰花园前期物业服务合同》经过备案，该合同第三十五条约定的服务期限截止时间为首届业主委员会任期结束，涉案小区的业主委员会于2017年8月成立，2017年10月底京兴公司才按照业主委员会的通知正式停止服务，故湖祥公司应当按照合同约定支付至2016年12月31日的相应费用。《补充协议》因违反招投标法和合同法的规定而无效，仲裁裁决关于该补充协议效力的认定正确。即使该补充协议有效，其也未约定争议解决方式，根据最高人民法院相关判决的要旨，其争议解决方式应当适用前期物业服务合同的约定。二、物业管理费减免抵扣券属于合同项下物业管理费的范围，按照协议属于仲裁裁决范围。湖祥公司系该费用的唯一真正债务人，湖祥公司曾经支付过该部分费用，且湖祥公司在仲裁庭审中确认2015年7月31日之前，相应费用是119470元，仲裁庭有权根据双方协议作出相应裁决。三、即使湖祥公司申请撤销仲裁裁决的理由成立，湖祥公司的请求也不应得到支持。湖祥公司在仲裁中确认2015年1月1日至2015年7月31日期间的空置房（住宅、商铺、办公楼）物业管理服务费为6630810.1元，地下车位物业管理服务费为144648元，物业管理费减免抵扣券费用为119470元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十九条的规定，由于各阶段的相应费用具有可分性，湖祥公司要求撤销仲裁裁决全部内容的请求也不符合该规定与本案实际。综上，涉案仲裁裁决书不存在予以撤销的情形，请求驳回湖祥公司的申请。经审查查明：2017年10月20日，湖州仲裁委员会作出湖仲（2017）裁字第16号裁决书，裁决：一、湖祥公司应向京兴公司支付2015年1月1日至2016年12月31日的空置房（住宅、商铺、办公楼）物业管理服务费981691.23元，地下车位物业管理服务费417379.2元，2015年1月1日至2016年12月31日的物业管理费减免抵扣券费用707903.36元。二、湖祥公司应向京兴公司支付2015年1月1日起至2017年8月31日期间的逾期履行空置房（住宅、商铺、办公楼）物业管理服务费的违约金121215.28元，逾期履行地下车位物业管理服务费的违约金45958.54元。上述第一、二项湖祥公司应支付京兴公司2274147.61元，限于裁定书送达湖祥公司之日起十日内付清。若湖祥公司逾期支付的，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、湖祥公司自2017年9月1日起，以物业管理服务费1399070.43元为基数向京兴公司支付违约金至上述物业管理服务费实际清偿之日止（按合同约定每日万分之二计算）。四、驳回京兴公司的其他仲裁请求。五、本案仲裁受理费24555元，处理费2456元，财产保全费5000元，合计仲裁费用32011元，由京兴公司承担2334元，湖祥公司承担29677元。因京兴公司已预交，湖祥公司应在裁决书送达其之日起十日内支付给京兴公司，仲裁委员会不再向京兴公司办理退费。本院认为，《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定：“当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：（一）没有仲裁协议的；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。”根据该条规定，撤销仲裁裁决的理由主要为程序事项以及违背社会公共利益。湖祥公司申请撤销仲裁裁决的理由为：湖州仲裁委员会对2015年7月31之后的空置房（住宅、商铺、办公楼）和地下车位物业管理服务费，2015年7月31之后的逾期缴纳空置房（住宅、商铺、办公楼）和地下车位物业管理服务费的滞纳金，以及物业管理费减免抵扣券费用作出裁决，上述事项不属于仲裁协议的范围。本院认为，湖祥公司与京兴公司经招投标程序签订的《中惠·卡丽兰花园前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同亦经备案。湖祥公司与京兴公司之后签订的《补充协议》在物业费标准、物业服务质量标准、履行期限等方面，均与上述备案合同不一致，违反《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》的强制性规定，仲裁庭以《补充协议》违反法律、行政法规的强制性规定为由认定该协议无效并无不当。《中惠·卡丽兰花园前期物业服务合同》第三十五条约定：“本项目前期物业服务合同的期限为物业交付前三个月起至首届业主委员会任期结束，首届业主委员会成立后提出终止前期物业服务合同的，经业主大会批准后，前期物业服务合同终止，……。”据此，2015年7月31之后，双方前期物业服务合同并未终止，且京兴公司在2015年7月31之后亦按照前期物业服务合同的约定履行了物业服务义务，故涉案仲裁裁决涉及的2015年7月31之后的空置房（住宅、商铺、办公楼）和地下车位物业管理服务费，2015年7月31之后的逾期缴纳空置房（住宅、商铺、办公楼）和地下车位物业管理服务费的滞纳金属于仲裁协议范围。关于物业管理费减免抵扣券费用的事项，《中惠·卡丽兰花园前期物业服务合同》第四十二条约定：“本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第1种方式处理：1、向湖州市仲裁委员会申请仲裁；……。”物业管理费减免抵扣券费用涉及双方当事人在合同履行过程中，对物业管理费进行缴纳所约定的方式问题，其争议亦属于合同履行中发生的争议，且在仲裁中，双方也就物业管理费减免抵扣券费用的数额进行了核对，故仲裁庭对该事项作出裁决不属于“裁决的事项不属于仲裁协议的范围”的情形。综上，湖祥公司申请撤销仲裁裁决的理由不能成立，依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条之规定，裁定如下：驳回申请人湖州湖祥置业有限公司要求撤销湖仲（2017）裁字第16号裁决书的申请。申请费400元，由申请人湖州湖祥置业有限公司负担。审判长 徐 晶审判员 赵哨兵审判员 周辰晨二〇一八年二月二十六日书记员 沈文婷