福建省德化县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0526民初165号原告：曾华燕，女，1986年6月19日出生，汉族，住福建省德化县。委托诉讼代理人：杨春桂，福建戴云律师事务所律师。被告：苏锡辉，男，1983年4月18日出生，汉族，住福建省德化县。委托诉讼代理人：张剑平，福建岱仙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淑贞，福建岱仙律师事务所律师。原告曾华燕与被告苏锡辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾华燕及其委托诉讼代理人杨春桂、被告苏锡辉的委托诉讼代理人王淑贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾华燕向本院提出诉讼请求：一、依法解除曾华燕与苏锡辉于2019年12月5日签订的《佳美大厦三楼右侧商场租赁合同》；二、判令苏锡辉立即将址在德化县龙浔镇佳美大厦三楼右侧商场腾空并恢复原状后，返还给曾华燕；三、判令苏锡辉支付自2020年6月25日起至合同解除租赁物返还之日止尚欠的租金。租金暂计至起诉日，租金暂计30400元；四、判令曾华燕有权取消履约保证金(押金)14400元，曾华燕无需返还苏锡辉；五、判令苏锡辉支付按合同约定的违约金10000元；六、判令苏锡辉承担本案诉讼费用。事实与理由：曾华燕将其承租的址在德化县佳美大厦三楼右侧商场一部分（以下简称案涉商场）转租给苏锡辉。双方于2019年12月5日，以曾华燕为出租方（简称甲方），与苏锡辉为承租方（简称乙方），签订《佳美大厦三楼右侧商场租赁合同》（以下简称案涉合同）一份。双方达成如下协议：第一条，租赁物的状况：1-1甲方出租给乙方的商场是佳美大厦三楼右侧商场，坐落在德化县××路××路××处，该商场右侧靠德新街，租赁面积为300平方左右（含公摊，厨房保留），……。第三条，租赁期限，除非甲乙双方按本合同约定提前终止合同，本合同商场租赁期限为：自2019年12月25日起至2026年12月25日，期限为7年；双方同意上述期限届满前3个月协商续租或退租事宜，从2019年12月25日起开始收取租金。第四条，租金支付：4-1，租赁费用计算标准为4800元／月，从第二年起，租金采取每年递增5%，即每次调租以上次租金为基数递增5%。押金为3个月租金即14400元。4-2，租金按月支付，乙方于每月30号前由银行汇款给甲方指定的银行账号……第六条，权利、义务：6-1，乙方应按本合同的约定支付租金。6-5，乙方负责租赁期间商场内的人身、财产的安全。对于因在租赁商场内发生的任何事故，包括但不限于斗殴、火灾、烟雾、水渍或任何物质的溢漏等造成的人身伤亡和财产损失，由乙方承担……第八条，违约责任：8-1，租赁期内，非本合同规定的情况或未经甲方许可，乙方中途退租的，已交纳的租金和押金不作退回，且应向甲方支付违约金1万元。8-2，租赁期内，乙方超过10日不支付租金的，甲方有权解除合同，已交纳的租金和押金不作退回。第九条，……。9-4，本合同双方如因履行本合同发生纠纷，应通过协商解决；协商不成的，双方一致同意提交德化县人民法院判决。……具体条款内容详见案涉合同。案涉合同签订后，曾华燕依约向苏锡辉提供上述租赁物，苏锡辉向曾华燕缴交押金14400元。苏锡辉承租后，租金缴交至2020年6月24日。苏锡辉无故拖欠自2020年6月25日起至今的租金。经曾华燕多次催缴，苏锡辉拒绝缴交尚欠租金、亦拒绝腾空租赁物返还给曾华燕。苏锡辉的行为已构成违约。曾华燕为证实其主张，向本院提交下列证据材料：证据一、曾华燕的居民身份证复印件和苏锡辉的居民身份证复印件各一份。拟证明原、被告的诉讼主体资格；证据二、《佳美大厦三楼右侧商场租赁合同》（即案涉合同）一份。拟证明双方当事人之间的权利、义务；证据三、《佳美大厦三楼右侧商场租赁合同》（签约人为黄全忠与陈敏蓉、曾华燕）。拟证明曾华燕将案涉商铺转租给被告是有转租权源依据的；证据四、照片一张。拟证明苏锡辉未将案涉商场返还给曾华燕。苏锡辉辩称，双方租赁合同已经于2020年12月23日前协商解除，苏锡辉也将所租赁场所于2020年12月19日腾空清理干净退还给曾华燕，双方也在2020年12月23日的通话中对租金、押金等款项进行结算，尚欠的租金、公摊水电按9000元支付，双方两清。本案是因曾华燕欲退租而要求与苏锡辉解除租赁合同。所以，本案是曾华燕违约，苏锡辉不必承担违约责任。曾华燕的所有诉求缺乏事实依据和法律依据，依法应予以驳回。苏锡辉为证实其主张，向本院提交下列证据材料：证据1、微信聊天记录一组。拟证明案涉合同已经协商解除，苏锡辉已于2020年12月19日将案涉商场腾空清理干净退还给曾华燕；证据2、录音一份。拟证明曾华燕、苏锡辉于2020年12月23日在电话中对租金、押金等款项进行结算，曾华燕在电话中明确，租金从2020年7月25日起至12月19日，扣减3个月押金，租金为8824元，加上需分摊的水电费用100多元，折合整数9000元，双方两清的事实；证据3、微信聊天记录截图1张（对话当事人为苏锡辉与陈敏蓉）。拟证明苏锡辉向陈敏蓉交付所有的房租费用合计9000元，但陈敏蓉未收的基本事实；证据4、微信聊天记录截图2张（对话当事人为苏锡辉与曾华燕）。拟证明曾华燕于2020年12月3日通知苏锡辉搬离，苏锡辉于2020年12月19日将场地清理完毕，将案涉商场返还给曾华燕的事实；证据5、微信聊天记录1张。拟证明苏锡辉于2021年2月8日向曾华燕支付双方结算的租金费用合计9000元，曾华燕拒收的事实。证据6、银行转账一组。拟证明苏锡辉只支付至2020年6月24日的租金。本院经审理认定事实如下：2019年12月5日，曾华燕作为甲方、苏锡辉作为乙方，双方共同签订一份《佳美大厦三楼右侧商场租赁合同》（即案涉合同）一份。案涉合同约定了以下内容：1、乙方向甲方承租案涉商场；2、租赁期限自2019年12月25日起至2026年12月25日止；3、租金为4800元／月，从第2年起，租金采取每年递增5%。押金为3个月租金即14400元。租金按月支付，乙方于每月30号前由银行汇款给甲方指定的银行账号（德化县农信信用联合社、户名：陈敏蓉、账号6230××××1952）；4、案涉合同第八条约定，（1）租赁期内，非本合同规定的情况或未经甲方许可，乙方中途擅自退租的，已交纳的租金和押金不作退回，且应向甲方支付违约金1万元。（2）租赁期内，乙方超过10日不支付租金的，甲方有权解除合同，已交纳的租金和押金不作退回。案涉合同签订后，苏锡辉向曾华燕支付押金14400元。曾华燕向苏锡辉交付案涉商场后，苏锡辉在案涉商场内自行建造了1个仓库和1间办公室。上述事实，有各方当事人对真实性无异议的居民身份证复印件、《佳美大厦三楼右侧商场租赁合同》（签约人为曾华燕、苏锡辉）、《佳美大厦三楼右侧商场租赁合同》（签约人为黄全忠、陈敏蓉、曾华燕）及当事人的陈述为据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，一、案涉合同系《中华人民共和国民法典》施行前成立的合同，且本案的当事人系在《中华人民共和国民法典》施行前履行房屋租赁合同时发生争议。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”之规定，本案适用发生争议时的法律、司法解释。二、案涉合同系双方当事人的真实意思表示，未损害社会公共利益，也未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效的合同。双方当事人应按照案涉合同的约定履行。三、结合上述已查明的案件事实，本院对本案当事人的诉讼请求分别评判如下：（一）关于依法解除双方于2019年12月5日签订的案涉合同苏锡辉认为，案涉合同已于2020年12月23日协商解除，苏锡辉也于2020年12月19日将租赁场所腾空交付给曾华燕。因曾华燕要把包括案涉商场在内的租赁场所退还给房东，即要求解除与苏锡辉的租赁合同。苏锡辉不得已只能同意解除。后经双方协商，租金计算至12月19日，所租赁场所退还给曾华燕。所以，本案租赁合同已经解除，不存在要再解除的问题。曾华燕认为，根据苏锡辉提供的证据2（即录音一份），苏锡在与曾华燕的通话中表示要找其堂哥（也是大股东）协商一下，过两天才能答复。这说明双方并没有最终达成一致的意见。苏锡辉所主张的案涉合同已被解除的主张不能成立。本院认为，根据当事人的陈述，在2020年12月之前，曾华燕因欲搬离案涉商场在内的租赁场所，故与苏华辉协商解除案涉合同。而根据当事人对真实性无异议的由苏锡辉提供的证据1和证据4可以证明，苏锡辉已于2020年12月19日将动产搬离案涉商场。苏锡辉这一行为应视为其同意解除与曾华燕之间的房屋租赁合同关系。所以，案涉合同已于2020年12月19日因当事人当成了解除合同的合意而被解除。所以，曾华燕现要求解除案涉合同的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。（二）关于将案涉商场腾空并恢复原状后返还给曾华燕（经法庭询问，曾华燕明确“恢复原状”是指“租赁物清理干净及钥匙交接”）曾华燕认为，案涉商场是由苏锡辉独立占有使用的。所以，苏锡辉应予以拆除并返还给曾华燕。但，截止至法庭辩论终结前，苏锡辉既未拆除也未提供相应的交付凭证。苏锡辉认为，其已于2020年12月19日将案涉商场腾空清理干净退还给曾华燕。曾华燕要求腾空恢复原状退还案涉商场的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，应予以驳回。本院认为，案涉合同被解除后，将案涉商场腾空并交付给曾华燕系承租人苏锡辉应履行的合同附随义务。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”。所以，曾华燕对案涉商场的原状负有举证证明责任。为此，曾华燕提供证据四以证明其主张。苏锡辉认为，对证据四的真实性无异议，但证据四中的机器人模型并未占用案涉商场，也不存在计算租金的问题。本院认为，1、根据已查明的案件事实，苏锡辉在案涉商场内建造1间办公室和1间仓库。对此，苏锡辉负有拆除之义务，但苏锡辉在本案法庭辩论终结前仍未予以拆除；2、苏锡辉并未举证证明其已向曾华燕交付案涉商场的钥匙，应自行承担举证不能的不利后果；3、当事人对真实性无异议的由曾华燕提供的证据四中的机器人模型虽然并不是放置在案涉商场内，但是系放置在案涉商场所处的1楼门口，该处系案涉商场所属的公共部位，苏锡辉应予以搬离。4、根据当事人对真实性无异议的由苏锡辉提供的证据1可以证明，苏锡辉已于2020年12月19日前将案涉商场的其他物品腾空完毕。综上所述，根据本案现有有效证据，苏锡辉在案涉商场内建造的1间办公室和1间仓库均未拆除，苏锡辉在案涉商场1楼的门口放置的机器人模型也未清理。所以，苏锡辉在证据1中向曾华燕表示“场地全部清理干净给你了”的主张不能成立。苏锡辉应将上述办公室、仓库予以拆除，并将案涉商场1楼的门口所放置的机器人模型清除完毕后，再将案涉商场和案涉商场的钥匙一并移交给曾华燕。（三）关于曾华燕要求苏锡辉支付尚欠的租金问题苏锡辉认为，1、双方已对租金进行结算，其只需再支付9000元的租金。其于2020年12月19日将案涉商场退还给曾华燕后，曾华燕于2020年12月23日通过电话与苏锡辉就尚欠的租金进行结算。曾华燕在电话中明确表示，2××××年7月25日至2020年12月19日期间，扣减押金14400元，尚欠租金8824元，再加上应分摊的水电等费用100多元，折合整数9000元。2、其是自2020年7月25日起开始拖欠租金，而不是自2020年6月25日开始拖欠。苏锡辉为证实其主张，向本院提交证据2。曾华燕认为，1、苏锡辉实际只付租金至2021年6月24日。自2021年6月25日起开始拖欠租金。2、对苏锡辉提供的证据2的真实性无异议，但其与苏锡辉是在协商的基础上同意免除苏锡辉一个月的租金。现因双方协商未果，曾华燕要求按照合同的约定履行。曾华燕为证实其主张，向本院证据6。本院认为，根据当事人对真实性无异议的由苏锡辉提供的证据2即录音（通话对象为苏锡辉与曾华燕）第1分第6秒至第1分第14秒“曾华燕说：你房租7月25日开始未交，至12月19日，就是8824元”。所以，证据2可以证明苏锡辉自2020年7月25日起开始未交租金，而证据6不能证明曾华燕的主张。根据前述分析，案涉合同已于2020年12月19日被解除，但苏锡辉并未将案涉商场内由苏锡辉建造的仓库和办公室全部清除完毕的行为违反合同的附随义务，构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。本案中，曾华燕的损失为房屋租金损失。而根据本案现有有效证据，苏锡辉已将案涉商场内的物品清除完毕（除了仓库和办公室未予以拆除外），并且于2020年12月19日通知了曾华燕。又，双方当事人共同确认苏锡辉所承租的案涉商场与曾华燕所承租的商场属于连接的互通区域，并未进行物理隔断。此时，曾华燕本应采取适当措施，也有条件采取适当措施来防止损失扩大，但曾华燕在向本院起诉之前一直未采取适当措施排除妨害，故曾华燕无权要求苏锡辉对2020年12月19日之后所扩大的损失承担责任。综上所述，苏锡辉缴交租金的截止时间为案涉合同被解除之日即2020年12月19日。2020年7月25日至2020年12月19日期间，苏锡辉共计拖欠4个月又25天的租金。根据案涉合同的约定，第一年的租金为4800元。所以，苏锡辉共拖欠曾华燕2020年7月25日至2020年12月19日期间的租金共计：4800元/月×（4+25/30）个月=23200元。（四）关于曾华燕要求取消履约保证金（押金）14400元和要求苏锡辉支付违约金10000元的诉讼请求苏锡辉认为，本案系因曾华燕不愿继续在租赁场地经营教育培训而要把整个场地退还给房东，进而要求解除双方之间的租赁合同关系。所以，本案的违约方是曾华燕。曾华燕认为，苏锡辉拖欠租金的行为已构成违约。根据案涉合同的约定，苏锡辉除了应承担违约金以外还应承担取消履约保证金的法律后果。本院认为，根据案涉合同的约定“租金按月支付，乙方于每月30号前由银行汇款给甲方指定的银行账号”。但，本案中，根据当事人对真实性均无异议的由苏锡辉提供的证据3和证据5可以证实，苏锡辉虽于2020年9月22日和2021年2月8日欲向曾华燕支付房租，但苏锡辉的上述支付时间均已超过10日。根据案涉合同第八条第2点的约定“租赁期内，乙方超过10日不支付租金的，甲方有权解除合同，已交纳的租金和押金不作退回”。所以，曾华燕要求取消押金14400元有事实依据和法律依据，本院予以支持。又依照案涉合同第八条第1点的约定“租赁期内，非本合同规定的情况或未经甲方许可，乙方中途擅自退租的，已交纳的租金和押金不作退回，且应向甲方支付违约金1万元”。所以，苏锡辉支付违约金10000元的前提条件是“乙方（即苏锡辉）中途擅自退租”。而曾华燕并未举证证明苏锡辉在本案中存在“中途擅自退租”的行为。所以，曾华燕要求苏锡辉支付违约金10000元的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，曾华燕的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、苏锡辉应于本判决生效之日起十日内将址在德化县龙浔镇佳美大厦三楼右侧商场（坐落在德化县××路××街××处，该商场右侧靠德新街）内由苏锡辉自行隔成的一间办公室、一间仓库和在该商场一楼门口的机器人模型予以清除完毕后将该商场及该商场的钥匙一并移交给曾华燕；二、苏锡辉应于本判决生效之日起十日内向曾华燕支付2020年7月25日至2020年12月19日的租金23200元；三、曾华燕无须向苏锡辉退还押金14400元；四、驳回曾华燕的其他诉讼请求。案件受理费1170元，由苏锡辉负担802.77元、曾华燕负担367.23元。限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  陈志群人民陪审员  支烦燕人民陪审员  陈采怡二〇二一年七月五日书 记 员  郑雅婷附：本案适用的法律条文：1《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条第二项：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……；（二）合同解除；……第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。2《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条：民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。3《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起