湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0903民初194号原告：陈莉，女，1979年8月6日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：彭文科，湖南公言律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：郭艳平，湖南公言律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：益阳市碧桂园房地产开发有限公司，住所湖南省益阳市高新区迎宾东路**。法定代表人：包兴建，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林楚旭，该公司员工，代理权限为特别授权。原告陈莉（以下简称原告）与被告益阳市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭文科和被告委托诉讼代理人林楚旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告从2018年3月1日起，以2052997元为基数，自2018年3月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，支付违约金至办妥案涉房屋的不动产权登记，并将不动产权登记证书交付给原告之日止。（2018年3月1日至2019年8月19日共536天，利率4.75%，2019年8月20日至2020年12月1日共469天，利率4.26%，违约金暂合计259140元）；2.判令被告于2021年1月31日前对原告房屋漏水渗水的位置进行修缮或者以货币赔偿的方式由原告自己进行修缮。诉讼过程中，原告明确诉讼请求为：1.违约金计算至2021年1月25日止；2.被告于2021年5月31日前对原告房屋漏水渗水的位置进行修缮。事实与理由：2016年12月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于益阳市高新区××路××的房产。原告入住后发现屋顶、屋檐和阳台外墙大理石多处渗水，原告多次找被告和市长热线反映，被告一直未予修理。同时，被告应当在商品房交付90日内完成房屋初始登记和办理不动产权登记，但被告直至2021年1月25日才为原告办妥房屋不动产权证。鉴于上述事实，请求判如所请。被告辩称：1.违约金应自2018年11月25日起计算至2021年1月25日止，因原、被告签订的《商品房买卖合同》已约定逾期提交办证资料的违约金为50元/天，故不应适用同期银行贷款利率或贷款市场报价利率计算逾期办证违约金，且因逾期办证并未实际给原告带来经济损失，请求对违约金标准予以调低；2.受新冠肺炎疫情影响，被告办证时间被延长，根据《湖南省卫生健康委员会发布湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应》等规定，受疫情影响的不可抗力期间46天应予以扣除；3.被告多次安排施工单位上门维修，渗水问题已维修完毕，不存在继续渗水，被告同意对属于保修范围内的渗水问题依法予以保修。本院经审理认定事实如下：2016年12月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《益阳市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）以及附件《补充协议书》、附录《委托办理权属登记协议书》。买卖合同约定：原告购买被告开发的益阳市碧桂园美岸三区十二街28幢101号房属于预售商品房，商品房的设计用途为别墅，建筑面积共234.26平方米，商品房单价为每平方米8763.75元，总金额为2052997元。买卖合同第十条约定：出卖人应在2017年12月30日将商品房交付买受人使用。第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。第二十二条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。第二十三条约定：本合同未尽事项，双方当事人可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议，经双方签字盖章的补充协议与本合同具有同等效力；本合同自双方签字或盖章之日起生效。买卖合同未明确约定办理房屋所有权证和土地使用权证的具体时间以及逾期办证违约金。《补充协议书》第二十二条约定：买卖双方一致同意不适用《商品房买卖合同》第十九条的约定，买受人自愿同意委托出卖人代为办理该商品房《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，该委托的具体事宜详见附录《委托办理权属登记协议书》，出卖人未按《委托办理权属登记协议书》的约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。《委托办理权属登记协议书》第一条约定：买受人自愿委托出卖人办理商品房合同预售备案登记、申办买受人所购商品房《不动产权证书》、领取买受人所购商品房《不动产权证书》、申办该商品房的《房屋他项权证》；第二条约定：买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的365天内，将该商品房《不动产权证书》所需的权属登记资料送交益阳市国土资源局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房《不动产权证书》所需的税费代缴给相关部门：1.买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费及其他应付款等一切款项；2.按不动产登记部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《不动产权证书》、《房屋他项证书》所必须一切文件；3.买受人对该商品房质量等无任何异议且已接受了该商品房，签署了相关收楼文件；4.买受人已完成本协议第二条约定的事项；第三条约定：出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《不动产权证书》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任，若出卖人未按本协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元违约金。上述合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款、相关税费和办证费用，并于2017年11月25日接收了案涉房屋。2020年12月16日，被告办理了案涉房屋的初始登记。2021年1月25日，被告向益阳市不动产登记中心送交了不动产登记申请书、不动产权属证书等办理案涉房屋不动产权转移登记所需的全部申请登记材料，案涉房屋于同日转移登记至原告名下。原告入住后以案涉房屋屋顶、阳台多处存在渗水问题为由，与被告酿成纠纷。在诉讼过程中，原、被告共同确认第2项诉讼请求中的维修内容为：被告应在本案法律文书生效后2个月内对案涉房屋一楼门口三根外挂大理石柱（两根圆柱、一根方柱）以及与大理石柱相连接的大梁进行维修。另查明，受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，湖南省自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月10日调整为二级响应，期间为46天。上述事实，有原告提交的湖南增值税普通发票、税收完税证明、物业专项维修资金专用收据、碧桂园集团通用机打收据、照片、房地产权登记信息，被告提交的期楼收楼通知书、收楼进程表、益阳市不动产登记受理凭证、湖南省启动重大突发公共卫生事件响应等级的相关规定，原、被告均提交的买卖合同及附件和附录以及当事人陈述等予以证明，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方在签订房屋买卖合同时，所售卖的涉案房屋属于预售性质，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。本案买卖合同签订后，原、被告可以依照法律规定和买卖合同第二十三条的约定，在不与主合同内容相冲突的前提下签订补充协议。因买卖合同对办理房屋权属登记证书以及逾期办证违约金未进行明确约定，原、被告另行签订《补充协议书》和《委托办理权属登记协议书》中，关于约定由原告委托被告在收齐办证资料与相关费用后，在实际收房的365天内递交资料代办房屋产权证书，以及每逾期一天被告应向原告支付50元违约金等内容，与主合同不相冲突，亦未加重原告的义务，属于对买卖合同的补充，本院依法确认其效力。原告于2017年11月25日接收案涉房屋，被告于2021年1月25日向益阳市不动产登记中心递交不动产权转移登记所需的全部申请登记材料，已经超过合同约定递交登记资料的期限，已构成违约，应承担违约责任。违约期间应按约定自原告缴纳相关费用并收房的365天后起，计算至被告向相关部门递交产权登记资料止。被告主张自2018年11月25日起计算至2021年1月25日止，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以采纳。合同约定逾期递交办证资料的违约金每日标准为50元明显过低，原告依法可以请求增加违约金。本院根据违约金具有补偿为主、惩罚为辅的属性，并结合买卖合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，按照公平原则和诚实信用原则，酌情确定本案逾期办证违约金每日标准为原告已付购房款的万分之一，自2018年11月25日起计算至2021年1月25日止为162597元。原告主张的违约金标准超过本院认定的部分，本院不予支持。我国在2020年出现新型冠状病毒感染的肺炎疫情是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力，但该不可抗力发生在被告迟延履行之后，依法不免除被告的违约责任。本院对被告提出违约期间应当扣除新冠疫情影响46天的抗辩意见不予采纳。关于房屋漏水的修缮事宜，因双方当事人在诉讼中一致确认被告应在本案法律文书生效后2个月内对案涉房屋一楼门口三根外挂大理石柱（两根圆柱、一根方柱）以及与大理石柱相连接的大梁进行维修等内容，系当事人真实意思表示，未违反法律规定，本院予以认可。综上所述，本案的买卖合同签订在民法典施行前，但本案争议的违约行为持续至民法典施行后，应当适用民法典的规定。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条第二款、第五百九十条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：一、被告益阳市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付原告陈莉违约金162597元；二、被告益阳市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后2个月内对原告陈莉所有的位于益阳市××街××幢××号××楼门口存在漏水问题的三根外挂大理石柱（两根圆柱、一根方柱）以及与大理石柱相连接的大梁进行维修；三、驳回原告陈莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，减半收取2600元，由原告陈莉负担969元，被告益阳市碧桂园房地产开发有限公司负担1631元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 员 赵炽兵二〇二一年七月二十七日法官助理 王 姣书 记 员 熊 娟附相关法律规定：《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条第二款约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。第五百九十条第二款当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。