江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）苏0803执异1号 案外人：李川，男，1993年1月15日出生，汉族，住淮安市。 案外人：陈琳瑶，女，1992年9月8出生，汉族，住淮安市。 两案外人共同委托诉讼代理人：赵卫青，淮安市淮安溪河法律事务所法律工作者。 申请执行人：淮安市淮安区建设工程质量检测中心，住所地淮安经济开发区。 法定代表人：姜林，该中心主任。 委托诉讼代理人：孙卫东，江苏大业天平律师事务所律师。 被执行人：淮安楚涟房地产开发有限公司，住所地淮安市淮安区。 本院在执行淮安市淮安区建设工程质量检测中心申请执行淮安楚涟房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案中，案外人李川、陈琳瑶向本院提出书面异议。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2018年10月23日淮安市淮安区人民法院对淮安市淮安区建设工程质量检测中心诉淮安楚涟房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案作出（2018）苏0803民初5245号民事判决：被告淮安楚涟房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告淮安市淮安区建设工程质量检测中心检测费96046元，并承担所欠原告淮安市淮安区建设工程质量检测中心检测费的逾期付款利息（利息计算：从2018年1月1日起，按中国人民银行同期银行贷款利率标准计算，至实际付清时止）。案件受理费2201元（原告已预交2201元），由被告淮安楚涟房地产开发有限公司负担。 根据淮安市淮安区建设工程质量检测中心的申请，本院于2019年7月16日立案强制执行，案号为（2019）苏0803执2354号。在本案执行过程中，本院于2019年8月23日作出（2019）苏0803执2354号执行裁定：查封被执行人淮安楚涟房地产开发有限公司位于淮安区席桥镇滨河路席桥人家4幢402室的不动产（不动产权证号为苏（2018）淮安区不动产权第0002065号）。查封金额为99621元。 案外人李川、陈琳瑶提出异议称：案涉不动产及车库为被执行人淮安楚涟房地产开发有限公司开发。2017年12月16日，异议人从被执行人处购买席桥人家4号楼402室房产，支付了全部购房款295000元，当日签订了国家工商行政管理局、中华人民共和国建设部监制的《商品房买卖合同》，并办理了淮安市住建部门网签手续。2019年3月2日，被执行人向异议人出具295000元购房款增值税发票。2019年11月23日异议人发现自己购买的案涉房屋被法院查封并拍卖，同时责令异议人迁出的公告。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权，不得对抗已支付大部分或全部购房款的购房消费者。据此，可以说明异议人享有的不动产所有权具有排除其他申请执行人的强制执行行为。请求裁定解除淮安市淮安区人民法院作出的（2019）苏0803执2354号案件中，对位于淮安区席桥镇滨河路席桥人家4号楼402室查封、拍卖、裁定，并撤销（2019）苏0803执2354号查封、拍卖、迁出公告。 申请执行人淮安市淮安区建设工程质量检测中心辩称：1.商品房销售合同网上备案查询不能证明异议申请人对被查封的房屋享有所有权；2.异议申请人持有的《商品房买卖合同》有造假之嫌；3.异议申请人在获得房款增值税发票后一直未办理房屋“不动产权证”，可以看出异议申请人对该房屋不能及时办理权属证书是明知的；4.异议申请人依据的最高人民法院的《批复》提出异议申请，适用法律错误。 被执行人淮安楚涟房地产开发有限公司未作答辩。 另查明，2017年12月16日，案外人李川、陈琳瑶和被执行人淮安楚涟房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同编号：1034040000195，该合同主要内容：该房屋位于淮安市淮安区席桥镇镇政府北侧楚涟路东侧席桥人家4幢402号房，该商品房建筑面积共112.18平方米，套内建筑面积100.42平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.76平方米，按套内建筑面积计算，总金额274841元；买受人于2017年12月16日将购房款贰拾柒万肆仟捌佰肆拾壹元整（￥274841.00）支付给出卖人；出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在具备合同条件下，将该商品房交付买受人使用。同日，案外人李川、陈琳瑶将房款295000元给付被执行人淮安楚涟房地产开发有限公司，被执行人淮安楚涟房地产开发有限公司法定代表人许飞出具了收据：“今收到李川房款贰拾玖万伍仟元整（含车库）”。同时，双方办理了网上备案登记手续。2019年3月21日，被执行人淮安楚涟房地产开发有限公司向案外人李川、陈琳瑶出具274841元的购房发票。 再查明，2020年1月9日，淮安市自然资源和规划局出具的《不动产登记簿信息利用结果证明》，“没有查询到李川、陈琳瑶在淮安市不动产登记中心登记范围内（指淮安区）电子登记簿中有其它房产”。 本院认为，本案的争议焦点为案外人李川、陈琳瑶对涉案房屋所有权的主张能否阻却本院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉商品房买卖合同签订于2017年12月16日，而本院查封时间为2019年8月23日；查封行为发生在商品房买卖合同签订之后；根据《不动产登记簿信息利用结果证明》，证实李川和陈琳瑶在淮安区没有其它房产；李川和陈琳瑶已向淮安楚涟房地产开发有限公司支付了全部的购房款。李川和陈琳瑶的购房行为，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的要件，因此，对于案外人李川和陈琳瑶的异议请求，本院予以支持。申请执行人淮安市淮安区建设工程质量检测中心辩称：该《商品房买卖合同》有造假之嫌，但未提供证据予以证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项、第二十九条之规定，裁定如下： 中止对位于淮安区席桥镇滨河路席桥人家4号楼402室房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 林以喜 审 判 员 王玉辉 审 判 员 耿怀礼 二〇一〇年一月十七日 法官助理 胡 伟 书 记 员 毕 颖 附页――裁判依据的法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）、案外人是否系权利人； （二）、该权利的合法性与真实性； （三）、该权利能否排除执行。 第二十五条第一款对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。