甘肃省靖远县人民法院民事判决书（2021）甘0421民初1317号原告：武某，男，汉族，住靖远县。        被告：甘肃怡园置业股份有限公司，住所地：靖远县滨河路3号怡园靖远古城3幢（1号楼）101室-104室。        法定代表人：蔡某，该公司董事长。        委托诉讼代理人：张某，该公司职工。        原告武某与被告甘肃怡园置业股份有限公司（以下简称怡园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        原告武某向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《商品房买卖合同》违约赔偿责任：被告从即日起十日内给付原告按照合同约定因延期交房产生的违约金87600元（2018年3月15日-2021年3月15日共1095天，返租协议约定每天的房租是80元，则1095天×80元＝87600元，庭审中原告将2018年3月15日变更为2018年1月1日）。2、判令被告七日内给付原告按照约定按期取得商品房房产证。3、判令被告七日内向原告提供购买此商品房房款420007元的正规税务发票。4、判令被告向原告每月给付自2021年3月15日至正式交房期间每日违约金80元（交房应满足合同约定的条件：1、取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得房屋测绘报告）。5、判令被告给付原告因此案造成的误工费9000元（期间为三年）、交通费100元（每次找被告催促交房时往返路上的交通花费）及精神损失费2900元，三项共计12000元。6、判令被告立即向原告交付房屋。7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月17日起被告开发了商品房项目--靖远怡园古城，在未取得售房许可证的情况下，违规向原告收取售房定金。原告于2015年3月15日与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买靖远怡园古城5号楼6幢1013号商铺（面积53.92平方米），并于2015年3月15日交清全部购房款420007元（2015年8月6日贷款210000元，剩余的分三次交清，2014年12月18日刷卡50000元，2014年12月31日刷卡50000元，2015年3月15日现金加刷卡交了共计110007元），每笔交款被告都向原告出具收据。按《商品房买卖合同》中第十一条（一）约定：出卖人应当于2015年12月31日前向买受人交付该商品房，但是被告至今仍未向原告交付具有合格手续的商品房。按《商品房买卖合同》第十二条（二）的约定：出卖人应当按日向买受人支付已交纳房款万分之五的违约金，除去返租2年的期限（2016年1月1日至2017年12月31日），被告应向原告支付2018年1月1日至2021年3月15日期间的违约金共计87600元。现原告已按照合同约定履行了交房款的义务，而被告经原告多次催要，迟迟未交房。今年三月原告找见被告公司的代理人，代理人要给原告钥匙，原告说要起诉，就没有拿钥匙。购房税票原告曾多次向被告要过，但被告一直说让等等。原告当初借款支付了购房款，至今债台高筑，债务未清，债主天天催债，致原告夜不能寐，整日精神恍惚，已经严重影响了原告的日常生活。为此提起诉讼。庭审中，原告另外述称购房六年来，被告从未说过原告欠了1000元房款，也未向原告催要过。现被告出具的小票欠1000元应为被告工作人员的失误导致。另外，原告要求被告按每天80元标准赔偿是根据被告给他人的赔偿情况而提出的。        被告怡园公司辩称，其一、原告所述与事实不符，被告已经积极履行了合同义务。2015年3月15日双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买靖远怡园古城5号楼6幢1013号商铺，房款总价420007元，原告应于2015年3月15日交清所有房款，但实际原告尚欠1000元房款未付（原告前两次刷卡共10000元，最后一次转账加现金共计109007元），原告构成违约。后双方又签订了《返租协议》，约定原告所购买的上述商铺由被告承租，又将交房日期推迟至2018年1月1日（返租2年）。租赁到期后，被告多次通知原告给原告交房，但原告以市场尚未成熟为由多次推脱。且原告在双方签订合同之前已取得商品房预售许可证，出售房屋完全符合法律规定，原告所述与事实不符。退一步讲，因原告违约在先，如要计算交房日期，应当将原合同约定的日期相应顺延至原告违约情况消除之日，顺延期间不视为逾期交房，但至今原告尚未履行全部义务。况且在本案中因双方签订《返租协议》，签订日期应视为交房日期。故针对原告的第一项、第四项及第五项诉讼请求要求被告承担违约责任及赔偿误工费、交通费、精神损失于法无据。且本案中，被告已积极履行自身义务，反而是原告未按照合同约定于2015年3月15日交清所有房款，应按照合同约定向被告支付违约金及损失。原告的第三项诉讼请求，原告交清房款后，被告可以提供税务发票。其二、从立法目的及维护市场交易安全的角度来看，本案中双方都具有履行合同的能力及义务，故应督促双方积极履行自身义务。现被告能随时向原告交房，被告正在办理集体的不动产证书，不动产证书办下来后再给各住户办理房产证。综上，原告的诉求既与事实不符又无法律依据，更无法提供相关证明，请依法驳回原告的诉讼请求。另外，《返租协议》中约定了第一年及第二年的反租租金支付方式为所购买商铺的单价5％每年乘以建筑面积计付租金给原告，该租金原、被告双方已在商品房买卖合同上直接抵扣总房款价。        原告为证明其主张，当庭提交下列证据：        证据1、交款收据复印件各三张，证明原告向被告交清房款210007元的事实。        证据2、《商品房买卖合同》复印件一份，证明原告购买被告房屋的事实。        证据3、银行出具的《借款合同》复印件一份及被告向银行提供的原告给被告交了210007元房款的收据一份，也是证明原告交清房款的事实。        证据4、《返租协议》复印件一份，当时被告公司只和房款交清的用户签订了返租协议，以此来证明原告交清了房款。        证据5、原告与被告代理人的录音一份，证明被告认可交清房款的事实。        被告质证意见：对2014年的两张收据无异议，对2015年3月15日收据的真实性无异议，收据上显示原告只交付了109007元房款，其中转账98000元，现金11007元。对证据2、3、4无异议，对证据5真实性没异议，但是不能证明房款已交清，打电话时其没有代表公司说话，公司也没有委托其，当时也没有核账。        被告为支持其抗辩，提交书证及申请证人出庭作证：        1、书证为刷卡小票三张，证明被告刷卡三次，两次各50000元，一次98000元。        2、证人黄某出庭证言：其系被告公司会计，原告于2014年12月18日刷卡50000元，2014年12月31日刷卡50000元，2015年3月15日刷卡98000元，交纳现金11007元，收据上的备注与交款没有关系，收据上的备注意思是以后要开具正式发票的金额，与实际交付了多少房款没有关系。所有的发票现在都没有开。        原告质证意见：对被告提交的书证无异议，对证人证言未发表意见。        证据分析认定如下：对于原、被告无异议的证据如交款收据、《商品房买卖合同》、《借款合同》、《返租协议》等证据的效力予以确认。对于原告提交的录音证明、对于证人证言的真实性予以认定。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月15日，原告武某与被告怡园公司签订《商品房买卖合同》（预售）。该合同约定：武某购买怡园公司开发的的位××县商铺一间，面积53.92平方米，单价每平方米7789.45元，总房款420007元，房款交付时间及方式为2015年3月15日交付首期房价款210007元，占全部房价款的50％，余款210000元向工行申请贷款支付。商铺交付时间是2015年12月31日（合同第11条规定）。同时，双方在该合同第12条中约定：逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第11条规定的交付期限届满后，第90日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交房款万分之五的违约金。在该商品房买卖合同签订前后，武某分别于2014年12月18日刷卡50000元，2014年12月31日刷卡50000元，2015年3月15日交付现金11007元，刷卡98000元，当天共计交付109007元，怡园公司对于武某3月15日的交款出具了收据，收据上写的金额为109007元，并注明出具正式发票金额为210007元。但根据上述交款凭证计算，武某交纳的金额为209007元。2015年8月6日，武某与工商银行靖远支行签订《个人购房借款／担保合同》，从该行贷款210000元用于商铺房款交纳。同时，怡园公司是该笔贷款的保证人。        2016年9月11日，怡园公司（甲方）与武某（乙方）签订《返租协议》。该协议约定，武某将所购买的“怡园·靖远古城”5号楼6幢1013号商铺出租给怡园公司经营，租赁期限为自武某与怡园古城办结该商业用房手续次日起贰年，每满12个月为一个经营年度。返租费用及支付方式为第一年及第二年返租租金交付方式：甲方按乙方所购买商铺的单价5％／年×建筑面积计付租金给乙方，该租金甲乙双方已在商品房买卖合同中直接抵扣总房价款。        2021年3月10日，武某为商铺的交付问题曾找过被告公司负责此方面事宜的职工。        本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《返租协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。在合同有效成立后，合同双方均应按照约定全面履行合同义务，否则应承担相应的违约责任，支付对方因此而遭受的损失。本案中，原、被告对于各自是否全面履行了合同发生争议，因此首先要确定合同是否全面履行，才能确定违约责任存在于否及具体承担方式。对此评判如下：        其一、原告是否交清了房款既履行了全部付款义务，是否存在违约行为。        原告认为其已交清了房款，收据上的数额与合同确定的首付款数额相差1000元，是被告工作人员失误导致，且收据中的备注部分明确写明按210007元开具发票，同时原告还提出若其未交清房款，被告不会与其签订《返租协议》。被告辩称，收据中备注与交款数额没有关系，原告尚欠房款1000元，原告已构成违约。        对此认为，首先该笔数额较小只有1000元，原告应该有能力交付而不是拖欠未付。其次，从原告交付最后一笔首付款2015年3月15日起至2021年3月10日原告与被告公司职工交涉时，被告从未告知原告未交清首付款，也从未向原告催要过该款项。再其次，若原告未交清房款，双方在签订《返租协议》也应协商处理此事，但被告对此未提。最后被告给原告出具的收据上注明“出具正式发票金额为210007元”，既然原告未交清房款，被告为什么不按实际交款数额来开具发票却作此说明呢？是对原告的首付款予以减免还是其他原因不得而知。综上理由，虽然首付款收据上的数额与合同约定的首付款不一致，但不能认定是原告拒不交纳造成，也不能证明原告存在违约行为。被告的辩称意见不能成立。        其二、该商铺交付时间如何确定，被告是否因未按期交房而构成了违约？        按原、被告在《商品房买卖合同（预售）》中确定的交付时间为2015年12月31日。但被告并未按该约定时间交付，双方为此又于2016年9月11日签订了两年《返租协议》，对该租赁截止时间，原、被告陈述基本一致，并结合《返租协议》中约定的“每满12个月为一个经营年度”，认定租赁到期日为2017年12月31日。在租期届满后，原、被告未签订续租合同，那么被告就应立即交付商铺，而被告至今未交付商铺，已构成违约，应承担相应的违约责任。对此，对于原告主张由被告承担自2018年1月1日至实际交房日止违约责任的诉讼请求予以支持。        其三、关于违约金数额的确定        原告主张每日的违约金为80元，并说明80元是依据《返租协议》中确定的每日房租标准而定，后又说明是根据被告对其他购房户的赔偿标准而提出。但对于两种说法，原告均未提交相关证据证明，故对其提出标准不予采纳。        原、被告双方在《商品房买卖合同（预售）》确定的逾期交房日万分之五的违约金，该数额明显偏高，不能采用，并因其后的《返租协议》又实际改变了交房时间，也不能采用该标准。        最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据此规定，对于违约金可采用原、被告签订的《返租协议》中规定的租金标准来确定。该返租协议中确定的租金标准为“商铺的单价5％／年×建筑面积计付”，因该商铺单价为420007元，则每日的租金为57.54元（420007元×5％／年÷365日），按原告诉请从2018年1月1日起至2021年3月15日止共计1170天，该期间的违约金为67321.80元。此后至实际交房日的违约金仍按此标准计算。        其四、关于原告主张的其他诉讼请求的处理        1、原告主张被告七日内给付原告按照合同约定按期取得商品房房产证。对此认为，根据原、被告在《商品房买卖合同（预售）》中第八章第二十条中约定的内容（“双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记”）及房屋产权证书的取得关系到政府的具体行政行为，因此被告只有协助义务而不是实际办理方，故原告的此项请求与法无据，不予支持。        2、原告主张由被告在七日内向原告提供购买此商品房房款420007元的正规税务发票。对此，根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定，销售商品，提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票……。据此规定并结合被告在收据上备注承诺对原告的首付款按210007元开具发票及原告贷款交付的房款210000元，两项合计420007元，应由被告按此数额开具发票，对原告的该项请求予以支持。        3、原告主张由被告向原告每月给付自2021年3月15日至正式交房期间每日违约金80元（交房应满足合同约定的条件：1、取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得房屋测绘报告）。对于原告诉请的违约金仍应按房租标准确定，如前所述每日为57.54元。对于原告提出的交房条件，根据该《商品房买卖合同（预售）》第四章第九条中约定：该商品房的交付应当符合下列条件：1、取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得房屋测绘报告……。据此，原告提出的交房条件系原、被告双方在合同中的明确约定，则对原告的该项请求予以支持。        4、原告主张由被告给付原告因此案造成的误工费9000元、交通费100元及精神损失费2900元，三项共计12000元。对此认为，虽然法律规定“在履行义务后对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。现原告虽提出要求被告赔偿其上述损失，但未提交相关证据来证明存在上述损失。因原告举证不能，则应承担对其不利的法律后果。故对原告的该项诉请依法不予支持。        5、原告主张被告立即向原告给付房屋。既然原、被告签订《商品房买卖合同》，原告已按被告的要求交付了房款，被告就应履行交付商铺的义务，因此对于原告要求被告交付商铺的诉讼请求予以支持。        综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十五条、第五百九十八条、第五百九十九条、《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条第一、二款之规定，判决如下：        一、被告甘肃怡园置业股份有限公司向原告武某交付位于××县商铺一间，面积53.92平方米，且在交付商铺时提供建设工程竣工验收备案证明和房屋测绘报告，并于本判决生效后十日内履行完毕；        二、被告甘肃怡园置业股份有限公司于本判决生效后十日内给付原告武某逾期交房违约金67321.80元；此违约金计算至2021年3月15日，自2021年3月16日起的逾期交房违约金仍按商铺总价款420007元×5％／年计算至该商铺实际交付之日止；        三、被告甘肃怡园置业股份有限公司于本判决生效后七日内给原告武某开具金额为420007元的购房税务发票；        四、驳回原告武某的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费2290元，减半收取1145元，由原告武某负担303元，由被告甘肃怡园置业股份有限公司支付842元。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。        审判员    温东玉二〇二一年七月二日法官助理    杜薇书记员    金莹