北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初6984号原告（反诉被告）：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内二层256室。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：杜文娜，北京永勤律师事务所律师。被告（反诉原告）：张明月，女，1989年10月1日出生，汉族，自由职业者，住北京市西城区。原告（反诉被告）北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）与被告（反诉原告）张明月房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，于2021年4月27日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。爱家营公司的委托诉讼代理人杜文娜，张明月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。爱家营公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.依法确认双方于2019年5月6日签署的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月25日解除；2.张明月支付2020年2月14日至2020年4月25日租金37200元（共计2个月零12天，租金标准按照15500元/月计算）；3.张明月向爱家营公司支付违约金15500元；4.依法判令张明月承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年5月6日，爱家营公司与张明月签署编号为AFCZ10575160ZY的《北京市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），合同中约定张明月承租位于北京市西城区XXX号房，租赁期限为2019年5月14日至2021年6月26日，租金标准为5400元/月，付款方式为季付。合同签署后爱家营公司依约向张明月交付房屋，根据合同约定，张明月最迟应于2020年2月13日支付2020年2月14日至2020年5月13日的租金，但张明月迟迟未予支付，无奈爱家营公司于2020年4月25日收回房屋。根据《中华人民共和国合同法》第8条以及双方签订的《房屋租赁合同》，张明月应按期支付租金，逾期五日未付的，爱家营公司有权解除合同并要求张明月承担违约责任。综上所述，张明月逾期支付租金的违约行为侵犯了爱家营公司的合法权益，故爱家营公司特提起诉讼。张明月辩称：请求人民法院依法驳回爱家营公司不合理且不合法的诉讼请求，并判令爱家营公司及时归还房屋押金人民币15500元。第一，张明月、爱家营公司双方签订的编号为AFCZ10575160ZY的《北京市房屋租赁合同》解除日期不是2020年4月25日，而是2020年2月10日。2019年5月6日，张明月、爱家营公司签订编号为AFCZ10575160ZY的《北京市房屋租赁合同》，合同约定张明月承租位于北京市西城区XXX号房，租赁期限为2019年5月14日至2021年6月26日，租金标准为15500元/月，付款方式为季付。合同签署后张明月向爱家营公司依约支付房屋租金。2020年1月22日，张明月从北京市返回河北省秦皇岛市海港区金屋秦皇半岛（X区）居住。2020年1月24日，为应对突如其来的新冠肺炎疫情，北京市、河北省分别启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。2020年2月3日，北京市西城区复兴医院发生聚集性疫情，累计确诊病例34例，该地距XX号房步行距离仅972米，进一步突显了疫情防控形势的严峻复杂。2020年2月8日，根据秦皇岛市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组办公室《关于进一步加强新冠疫情防控期间社区管理的通知》要求，秦皇岛市各小区全面实施封闭式管理。为积极响应政府号召，全力配合疫情防控工作，张明月严格遵守所在社区封闭管理及疫情防控相关要求。张明月的职业为瑜伽教练，授课工作受疫情影响无法正常开展，且缺乏其他收入来源。由于无法预计京冀两地一级响应持续的时间以及新冠肺炎疫情后续发展的形势，为避免所租住的北京市西城区XXX号房长期空置造成的损失，张明月于2020年2月10日通过电话及微信联系爱家营公司提出解除房屋租赁合同，当日爱家营公司相关门店业务员表示月坛为重灾区，门店业务员也无法返京。同时，爱家营公司相关门店业务员还表示可以解除合同，但不能保证返还押金（见附件一）。上述事由属于双方签订的租赁合同第六条第二项所列的“因不可抗力（包括拆迁及政府行为）导致本合同无法履行”的情形，因此张明月有权免责解除该合同。第二，合同达到解除条件后，张明月主动联系爱家营公司，表示将积极履行合同约定义务，清空自有物品，配合爱家营公司收回房屋，但由于爱家营公司自身原因及疫情防控政策，导致其迟迟无法收回房屋。（一）2020年4月17日前，由于爱家营公司相关门店员工因未返京或未完成隔离或北京市规定中介无法进入小区，导致其无法收回房屋（见附件二）。（二）2020年4月1日，爱家营公司门相关店员工正式上班后，张明月应爱家营公司要求立即返京配合清空自有物品，并于2020年4月2日至4月17日期间，在北京市西城区XXX号房进行居家隔离（见附件三）。但由于爱家营公司一方面是对2020年4月17日前搬家公司进入该社区的规定了解不清，另一方面又在2020年4月17日后与社区居委沟通搬家事宜不利，导致爱家营公司无法清空自有物品。2020年4月25日，爱家营公司相关员工前往XXX号房更换了门锁。综上所述，张明月、爱家营公司双方签订的编号为AFCZ10575160ZY的《北京市房屋租赁合同》于2020年2月10日因不可抗力而免责解除，因此张明月无须承担违约责任。2020年2月10日至2020年4月25日，张明月始终积极配合爱家营公司履行合同约定义务，除为配合爱家营公司清空自有物品而被要求居家隔离外，再未使用过XXX号房，但爱家营公司因自身原因及疫情防控政策而无法收回房屋，因此张明月无须支付租金。爱家营公司的诉求请求缺乏事实及法律依据，恳请法院查明事实，驳回爱家营公司对张明月的诉讼请求。张明月向本院提出反诉请求：要求爱家营公司返还房屋押金人民币15500元。事实理由：我在2月10号的时候就提出了解除合同，是因为不可抗力的原因解除，所以属于无责解除，所以原告应当退还押金。爱家营公司辩称：不同意退还押金，因为张明月还欠我公司租金，并且水电燃气费用还没有结清。根据合同约定，只有将押金抵扣租金和水电燃气费后才能返还，目前被告拖欠的租金和水电燃气费押金无法抵扣，所以不同意返还押金。爱家营公司围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据：证据1.房屋租赁合同；证据2.张明月和爱家营公司门店人员池立红的短信截屏2页，证明双方在四月份还在协商降低租金，继续履行合同，所以其陈述的2月10日解除合同是不存在的，张明月在4月份还在居住涉案房屋，应当支付租金。张明月围绕诉讼请求向本院提交以下证据：证据1.与我爱我家官方通话记录的照片截图及与爱家营公司业务人员崔永武的微信聊天记录截图，证明张明月于2月10日拨打了我爱我家的官方电话提出了解除合同，同时在微信里面跟爱家营的业务人员提出了解除合同，爱家营门店业务员表示可以解除合同，但不能保证返还押金；证据2.与崔永武的微信聊天记录截图，证明员工因未返京、未完成隔离或因北京市政府相关政策导致爱家营公司工作人员无法进入小区收回房屋；证据3.居间隔离服务卡照片，证明为配合爱家营公司收房，张明月于2020年4月2日至4月17日期间在案涉房屋居家隔离；经庭审质证，双方当事人对以上证据的真实性均无异议，本院予以确认并在案佐证。至于以上证据能否达至当事人的证明目的，本院结合查明的事实在本院认为予以综合论述。根据经审查确认的证据及双方当事人陈述，本院查明事实如下：一、2019年5月6日，爱家营公司与张明月通过“相寓app”签署房屋租赁合同，约定：张明月租赁爱家营公司管理的房屋资产所有人位于北京市西城区XXX的房屋；租赁用途为居住，租赁期限2019年5月14日至2021年6月26日；租金标准为15500元/月，租期总计租金394216.67元，付款方式为季付，首期房租应于合同起租日之前全部付清，张明月应于每个支付周期届满前支付下一期租金；租赁押金为一个月租金15500元；水电费、燃气费由张明月承担；经双方协商一致，可以解除合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的合同免责解除；张明月不按约定支付租金达五日的，爱家营公司有权解除合同，张明月应按月租金的100%向爱家营公司支付违约金；合同生效后张明月提前退租的，应于拟解约日前7个自然日以上向爱家营公司提交解约申请（通过相寓APP），并按月租金的100%向爱家营公司支付违约金，若张明月实际办理日期早于申请之后七日的，乙方应缴租金的截止日期为提出退租申请之日后的第7日。二、上述合同签署后，张明月向爱家营公司支付了15500元的租金押金及至2020年2月13日的租金。张明月未再向爱家营公司交纳2020年2月14日之后的租金。就合同解除一节，双方均不持异议，但就解除原因、解除时点存在分歧。张明月主张，因新冠疫情不可抗力原因其有权无责解除合同，该合同于2020年2月10日解除。张明月提交于2020年2月10日拨打爱家营公司服务电话及后续与爱家营公司员工崔永武的微信聊天记录。微信聊天记录显示：2月10日，张明月要求退租并退还押金，崔永武回复不保证能退押金，退租的话需要将水电燃气费结清但公司财务还没人上班，张明月继续询问如何退租，崔永武回复“在网上能退，但没有人去办退租。。。因为还没人上班”“按正常来说，如果您提前退租的话公司是不退押金的，现在是特殊时期，您可以要求公司退您押金。您可以找借口说回不了北京，一直空着房子也住不了人，北京这边的也不允许外人暂时住。可如果公司不退钱的话我也就没办法了”；2月13日，张明月称“我给人工客服打电话，他们说没有政策让我找管家”“管家上班了吗?"，崔永武回复管家也没有上班，店长也没有上班只是偶尔过去打印合同；2月18日，张明月问“你们上班了吗”“前几天有人给我打电话说房租的事，我说我想退了，客服说让管家给我打电话，现在都没人给我打”，崔永武回复“都没上班呢。。。我也回不去”；3月31日，崔永武告知爱家营公司于4月1日开始正常上班，并告知“张姐，刚刚主管说明天有客户早晨那会看房子，说明天要撬锁了，您要不让您朋友明天一起过去看着。。。”。爱家营公司主张，因张明月违约故提前解除合同，合同解除时点为2020年4月25日。爱家营公司提交其员工池立红与张明月的手机短信息记录。短信内容显示：4月3日，池立红问“你如果还准备住的话，就协商一下，重新签约”，张明月问“最低能降多少，我考虑一下”，“让永武问我们店长啥条件，我们一个领导了”，张明月回“好的，那让他问好给我微信吧，多谢您”；4月4日，“美女您是准备接着住，还是就想隔离呢，该有的沟通还是要有的，如果和崔沟通的不好可以跟我说，咱们以理相待”“您不交房租住着房子，您如果认为赖可以解决问题的话就按您的意愿躲我们吧，没空和您辩驳太多，有正常流程好吧，您继续不交涉，我们启动法律流程，类似情况也不是一例两例了”。三、庭审中双方一致确认：2020年4月2日至4月17日，张明月在案涉房屋中居家隔离。爱家营公司于2020年4月25日收回案涉房屋，张明月于2020年5月5日腾空屋内物品。另，爱家营公司主张张明月未结清案涉房屋至2020年5月5日的水、电、燃气费数额共计721.5元，但就张明月入住时、2020年5月5日腾空时的水、电、燃气费表数值未提交证据证明，对此亦未提交其他证明。张明月对爱家营公司的该项主张不予认可，主张其系实时交费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，爱家营公司与张明月签署的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。本案的特殊之处为，案涉合同履行过程中，自2020年1月以来，我国武汉等地陆续出现新型冠状病毒肺炎病例确诊，此后，疫情进一步严重。为全面控制新冠疫情进一步蔓延，全国各地均出台了一系列严格的疫情防控政策及防控措施。在此重大背景下，爱家营公司与张明月就合同解除事宜发生纠纷并形成本案诉讼。本案的争议焦点为：一、合同解除的原因及时点；二、合同解除后的法律责任的负担。一、合同解除的原因及时点当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，系张明月要求提前解除合同。双方签署房屋租赁合同中关于张明月提前解除合同主要有如下两条约定：（无责解除条款）因不可抗力导致本合同无法继续履行的合同免责解除；（承担违约责任以行使合同解除权）合同生效后张明月提前退租的，应于拟解约日前7个自然日以上向爱家营公司提交解约申请（通过相寓APP），并按月租金的100%向爱家营公司支付违约金，若张明月实际办理日期早于申请之后七日的，乙方应缴租金的截止日期为提出退租申请之日后的第7日。根据以上合同约定，结合本院查明的事实，本院对双方当事人所持关于合同解除的主张论述如下：关于张明月无责解除合同的主张。本院认为，但就案涉合同而言，新冠疫情确实导致双方当事人合同履行困难，但综合考虑后续疫情形势变化情况、合同期限、租赁用途等因素，新冠疫情就案涉合同的履行而言尚不构成不可抗力。张明月适用不可抗力规则或合同条款行使合同解除权并据此主张合同于2020年2月10日解除的依据不足，本院不予支持。关于爱家营公司所持以其收回案涉房屋的日期为合同解除日期的主张。本院认为，张明月与爱家营公司提交的微信记录或短信记录，显示双方自2020年2月10日起即就合同解除进行协商，从微信聊天记录中崔永武于2020年3月31日所说的“张姐，刚刚主管说明天有客户早晨那会看房子，说明天要撬锁了，您要不让您朋友明天一起过去看着。。。”，以及池立红于2020年4月3日在短信息中所说的“你如果还准备住的话，就协商一下，重新签约”等情况，结合经验法则及通常逻辑，可以推断出因受新冠疫情对双方正常工作、生活秩序的影响，双方虽未就收房、腾房、租金押金结算乃至合同解除日期等合同解除后的事项处理完毕，但就解除合同一节显然均不持异议。综合以上情况，本院对爱家营公司所持以其收房之日2020年4月25日为合同解除时点的主张不予采信，本院不予支持。本院认为，张明月要求提前解除合同，虽不能使用合同约定的不可抗力无责解除合同条款，但合同亦赋予张明月以承担一个月的违约金为代价提前解除合同之权利。此外，案涉合同系由爱家营公司提供的格式合同，根据法律规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，通过张明月与崔永武的聊天记录可以看出，张明月于2月10日当天反复多次要求提前退租并询问退租方式，在此情形下，爱家营公司应当就合同中的提前解约条款向张明月进行说明，告知解约的方式、条件、后果等，崔永武于当日回复张明月可以提前退租但对是否退违约金等不确定、提前退租须将水电费结清但公司财务还未上班、网上能办理提前退租手续但还没人上班等内容。综合以上情况，本院认为，张明月于2月10日的提前退租申请的意思表示明确且已到达爱家营公司，爱家营公司应当负有根据合同约定为其办理相应后续手续之义务。本案中，张明月虽未按照合同约定的方式通过“相寓APP”提出，但系爱家营公司未就合同中的关于提前退租的格式条款向其进行说明且告知公司目前无人上班等情况无法办理之故，该情形不应属于张明月行使合同权利之否定事由。关于爱家营公司主张提前退租需要签署解约文件、结清相关费用一节，考虑到其时正处于新冠疫情肆虐期间，客观上无法办理相关程序，爱家营公司亦未通知张明月办理相关程序，故该情形不能归咎于张明月，亦不应属于张明月行使合同权利的否定事由。综上，根据合同条款“合同生效后张明月提前退租的，应于拟解约日前7个自然日以上向爱家营公司提交解约申请（通过相寓APP），并按月租金的100%向爱家营公司支付违约金，若张明月实际办理日期早于申请之后七日的，乙方应缴租金的截止日期为提出退租申请之日后的第7日”之约定，本院认定案涉合同的解除日期为张明月提出解约申请之日后7个自然日，即2020年2月17日。二、合同解除后的法律责任的负担合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，基于本院认定合同解除日期为2020年2月17日且解除原因为张明月行使提前解除权，故张明月首先其应当支付租金至合同解除之日即2020年2月17日，并承担一个月的违约金为代价，该违约金以押金折抵。另爱家营公司虽主张押金应先抵扣水、电、燃气费，但未提交证据证明张明月尚欠付相关款项及数额，故本院对其该项答辩意见不予采信。张明月已支付租金至2020年2月13日，故尚需支付4天的租金，本院折合金额为2066元（15500元÷30天*4天）。本案另一事实为在本院确定的合同解除日期2020年2月17日之后，张明月与爱家营公司未及时办理退房交接手续，爱家营公司直至2020年4月25日方收回案涉房屋，故2月17日至4月25日为因合同解除导致的房屋空置损失。对此本院认为，关于该期间的房屋空置损失的计算标准，考虑到其时正为新冠疫情肆虐且国家严管严控期间，案涉房屋的租赁的市场行情应会受到较大影响，本院酌情以案涉合同租金标准的70%为案涉房屋空置期间损失的计算标准，即每月为15500元*70%=10850元，每天的损失折合为10850元÷30天=362元。关于房屋空置期间损失的负担，本院认为，合同解除后，双方均负有及时协助办理退房交接之当然义务。本案中，一方面受新冠疫情影响在客观上对办理相关手续带来重大障碍，另一方面双方亦存在沟通处理相关事宜不及时之情形，综合考虑张明月未腾空房屋、在隔离期间使用该房屋的情况，以及在疫情期间爱家营公司另寻租客的难度与成本在客观上应有所增加等因素，基于公平考虑，本院酌情认定双方对2020年2月18日至2020年4月25日房屋空置期间损失各承担一半的责任，该期间的损失总额即为2个月+7天=2*10850元+7*362元=24234元，由张明月负担的部分为12117元。最后，关于张明月要求返还押金的反诉请求，本院已认定押金与违约责任相抵，故不予支持。另，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、确认北京爱家营企业管理有限公司与张明月2019年5月6日签署的《北京市房屋租赁合同》于2020年2月17日解除；二、自本判决生效之日起七日内，张明月支付北京爱家营企业管理有限公司2020年2月14日至2020年2月17日的租金2066元；三、自本判决生效之日起，张明月给付北京爱家营企业管理有限公司2020年2月18日至2020年4月25日期间房屋空置损失12117元；四、张明月给付北京爱家营企业管理有限公司违约金15500元（与张明月已支付的押金相抵，无须另行支付）；五、驳回北京爱家营企业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回张明月的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费559元，由北京爱家营企业管理有限公司负担409元（已交纳），由张明月负担150元（自本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费94元，由张明月负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 周韬二〇二一年七月六日法官助理 姚岚书 记 员 赵雯