北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初3417号原告：江勇，男，1937年8月25日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：江洪林，北京市顺新律师事务所律师。被告：北京中隆房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区兴化路甲八号，统一社会信用代码911101016932724890。法定代表人：谢忠涛，总经理。委托诉讼代理人：张羽，男，1988年5月3日出生，汉族，北京中隆房地产经纪有限公司员工。原告江勇（以下简称原告）与被告北京中隆房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李永芝独任公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人江洪林，被告之委托诉讼代理人张羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即支付原告租金5256.67元及违约金7600元，共计12856.67元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年1月14日，原、被告签订《房屋租赁代理合同》，名为租赁代理合同实为房屋租赁合同，该合同约定：被告以原告名义全权代理对外出租北京市顺义区×××房屋并代为办理与承租方之间的洽谈、联络、签署相关合同事宜；代原告向承租方收取租金、有线电视费和卫生费；出租代理自2020年2月16日至2023年2月15日；房屋租金为3800元/月，按季缴付；原告同意每年预留30工作日不计租金作为被告接治承租的工作期，即每年被告给原告11个月房租，作为被告佣金；原告将房屋交付后，无论房屋实际出租与否，被告均应该按约定的租金标准向原告交付租金；出租代理期内，被告需提前终止合同，应当赔偿给原告合同约定的月租金200％支付违约金。合同签订后，原告依约向被告交付涉诉房屋，但被告仅于2020年2月27日向原告支付了3800元租金，2020年5月4日被告工作人员以短信形式发出单方解除涉诉代理合同的通知。原告认为，被告工作人员虽向原告发出单方解除合同的通知，但被告的解除行为并非依法行使法定或约定的合同解除权，该解除行为系被告单方违法解除，应当依法向原告承担违约责任，故原告依法提起诉讼。被告辩称：因新冠肺炎疫情，需要原告配合办理出入证，但原告未予办理，导致租户无法进入小区，故被告业务员于2020年4月20日前电话通知原告解除合同及办理交接，但因原告原因未能交接成功。被告认为因疫情不可抗力导致租赁合同不能继续履行，双方属于和平解除合同，且被告已经支付了租金至2020年5月15日，亦不欠付租金。被告不存在违约行为，不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月14日，原告（出租方、甲方）与被告（代理方、乙方）签订了《北京市房屋出租代理合同》，合同第一条约定：房屋坐落于北京市顺义区×××，面积86.90平方米；第二条约定：房屋租赁用途为居住；第三条以甲方名义委托乙方全权代理对外出租该房屋并代为办理与承租方之间的洽谈、联络、签署相关合同等事宜，代甲方向承租方收取租金、有线收视费、卫生费，监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务；甲方允许乙方在代理期内对房屋进行维修、维护、装饰、装修以及添置新物品；乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可；第四条约定：代理出租自2020年2月16日至2023年2月15日共计3年，甲方应于2020年2月15日前将房屋交付给乙方；出租代理期满，如乙方仍有客户居住该房，乙方应提前通知甲方，甲方需配合将租期延长，但最长不超过三个月，延长期内，乙方应按委托期标准向甲方支付租金；第五条约定：该房屋租金为3800元/月，按季缴付，第一次2020年2月16日（7600元），第二次2020年5月16日（11400元），第三次2020年8月16日（11400元），第四次2020年11月16日（11400元）以后依次类推，合同签订后甲方同意每年预留出30工作日不计租金作为乙方接洽承租的工作期，工作日后于2020年3月16日开始计算租金，即自出租代理期起每年乙方给甲方11个月房租，甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应该按约定的租金标准向甲方交付租金，因甲方原因未能及时领取房租与乙方无关；如乙方实际出租该房屋的价格高于甲方约定的租金标准的，则高出部分归乙方所有，作为乙方对该房屋进行改善、维修或添置设备的费用。第九条合同的解除约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以终止合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲方应提前30天书面通知乙方，租金按实际居住时间计算，甲方及时返还乙方剩余租金及相关费用，甲乙双方互不承担违约责任：1.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、危改范围的；2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损或造成其他损失的。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，按甲方违约处理：1.迟延交付该房屋达3日且未征得乙方同意的；2.交付的房屋不符合合同约定严重影响使用的；3.不承担约定的维修义务致使乙方无法正常代理出租该房屋的；4.设施严重老化，供暖供电供气不足；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理；1.未按约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由；2.擅自改变房屋用途的；3.设备、设施损坏并拒不赔偿。第十条违约责任（二）约定：出租代理期内，乙方需提前终止合同，应赔偿给甲方合同约定的月租金200％支付违约金。合同签订后，被告于2020年2月27日向原告支付3800元。2020年5月4日，被告员工向江勇发送消息称：“因疫情原因，自即日起本公司解除于（应为与）甲方位于顺义区×××脱管合同。因疫情不可抗力的原因，解除本合同，一切合同处理，因甲方拒收钥匙，特此短信告知。本公司于2020年4.20号电话通知甲方退房。”关于合同解除，被告称，因疫情原因，被告无法进入小区，原告亦未配合办理出入证，导致租户无法使用租赁房屋，故被告于2020年4月20日前通知原告解除合同，原告亦同意，故合同于2020年4月20日解除，双方于2020年5月3日在出租房屋内办理交接手续，但原告拒绝接收钥匙。对此，被告并未提交相关证据。原告称，出租房屋所在小区并未因疫情封闭，不存在无法进入的情况，被告也未向原告提出过办理出入证的相关请求，2020年4月20日，被告工作人员电话通知原告要求退租，双方约定于2020年5月4日在出租房屋内办理交接手续，交接时原告要求被告清理房屋、修复损坏设施及支付剩余租金，但被告拒绝，故原告未接收钥匙，当日被告员工就发送了前述短信息，同意双方租赁合同于2020年5月4日解除，但被告没有法定或约定解除，属于单方违约解除，且被告欠付租金，其应当承担相应的违约责任。关于租金支付情况，被告称第一季度租金，其中有1个月的免租期，另原告因疫情免租金1个月，故第一季度只需要支付1个月的租金3800元即可，被告已经于2020年2月27日支付了，故不欠租金。原告不认可因疫情减免被告租金1个月，被告对此亦未提交相关证据予以证明。原告主张的租金5256.67元系2020年2月16日至2020年5月4日期间，按照3800元/30天×78天×91.67％（按照一年12个月免租1个月考虑的租金优惠率）计算并扣除已经给付的3800元；因被告单方解除合同，构成违约，根据双方合同约定按照月租金的200％主张违约金。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据双方合同约定，原告将涉案房屋交付中隆公司使用、收益，被告向原告按月支付房租，因此原告与被告虽签订的是《北京市房屋出租代理合同》，但双方之间实际成立房屋租赁合同关系。关于涉案合同的解除及解除的原因、时间。双方对涉案《北京市房屋出租代理合同》解除均无异议，本院亦不持异议，对涉案合同已解除予以确认。关于合同解除原因、时间，原告主张合同应在双方办理房屋交接手续之日即2020年5月4日解除，而被告则主张涉案合同受新冠疫情影响导致合同不能履行，其取得合同解除权，应自被告电话通知之日即2020年4月20日解除。就此，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。不可抗力，是指不能预见、不能免除并不能克服的客观情况，新冠肺炎疫情从整体上和宏观上可以认定为不可抗力，但在个案的法律适用上需区分不同合同类型、不同行业等情况予以处理。根据法律规定，只有在因不可抗力导致不能实现合同目的时，当事人方有权解除合同。就本案而言，涉案合同系属房屋租赁合同，属于继续性合同，新冠肺炎疫情对约定有较长合同期间的租赁合同的履行通常只会造成暂时性的障碍，不会导致整个合同目的无法实现，从而导致整个合同无法继续履行，被告未提交任何证据证明新冠肺炎疫情及防控措施导致涉诉合同不能履行的情况，故本院认为被告并不因此而取得合同解除权，涉案合同亦不因其通知原告而解除。双方于2020年5月4日办理房屋交接手续，原告亦认可上述时间解除，故可视为双方已就涉案合同解除达成一致意见，本院确认涉案合同于2020年5月4日实际解除。关于合同履行期间的租金，双方合同约定租赁期限自2020年2月16日起始，至2020年5月4日合同解除，此期间为合同履行期间，被告应当支付相应的租金。对于租金标准，合同约定3800元/月，被告主张原告同意因疫情减免1个月的租金，原告否认，被告未提交证据证明双方就此达成了一致意见，且涉诉合同租赁目的为居住，被告亦未提交相关证据证明因受疫情防控措施影响导致承租房屋无法正常居住使用，存在应当减免租金的客观情况，故本院对其因疫情减免1个月租金的意见不予采纳。对于所涉免租期问题，双方合同约定每年有1个月免租期，考虑到该免租期系在合同期限3年正常履行的基础上双方所做约定，而现双方合同提前解除，原告按照每年1个月的免租期酌情考虑租金优惠率91.67％主张被告应承担合同履行期内租金5256.67元，合理适当，本院予以支持。关于合同解除的后果，依法成立的合同合法有效，双方均应依约履行，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，被告在合同履行期内未取得合同解除权的情况下要求提前解除合同已经构成违约，应承担相应的违约责任。根据涉案合同约定，在此情况下，被告应按照月租金的200％支付违约金，故原告主张的违约金符合双方合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告北京中隆房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告江勇租金5256.67元、违约金7600元共计12856.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费122元（原告江勇已预交），由被告北京中隆房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费260元，由原告江勇负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李永芝二〇二一年七月七日书记员  吴晓枫