贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终1798号上诉人（原审被告）：贵州博宏欣欣房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区巴西中路**，统一社会信用代码：91520201714353553F。法定代表人：王宗尧，系该公司执行董事。特别授权委托诉讼代理人：金卫萍，系贵州灏峰律师事务所律师，执业证号：15202201011743931。特别授权委托诉讼代理人：沈律，系贵州灏峰律师事务所律师，执业证号：15202201110454815。被上诉人（原审原告）：六盘水汉洋物业服务有限公司，，住所地：贵州省六盘水市钟山区欣欣溪园**楼**统一社会信用代码：91520201322060612G。法定代表人：吴良军，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：李伟，系贵州景沛律师事务所律师，执业证号：15202201910091243。特别授权委托诉讼代理人：黎挽，系贵州景沛律师事务所律师，执业证号:15202201810065224。上诉人贵州博宏欣欣房地产开发有限公司因与被上诉人六盘水汉洋物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初4971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州博宏欣欣房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定上诉人应当向被上诉人支付2016年1月1日至2020年8月1日期间物业管理费283160.90元错误。一审中上诉人主张上述期间内上诉人的商场已经出租给第三方使用，第三方已经向被上诉人支付了租赁期间的物业管理费，并提供了三份《房屋租赁合同》，租赁合同约定由承租人直接向被上诉人支付物业管理费。被上诉人从未告诉上诉人未收到承租人支付的物业管理费，证明被上诉人已经收到了承租人支付的物业管理费，所以上诉人未欠交被上诉物业管理费，一审法院未采信上诉人陈述的事实，请求二审法院查明事实后作出公正判决。六盘水汉洋物业服务有限公司辩称，上诉人作为案涉物业小区业主，其接受物业公司服务，根据法律规定及合同约定应当支付物业管理费，其将案涉物业出租给他人并不影响物业公司向业主主张物业管理费。六盘水汉洋物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付物业管理费617805.60元及利息暂定35832.72元（利息以617805.60元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.35％从2015年4月1日起暂计算至2020年8月1日，以后利息按617805.60元为基数，利率4.35％计算至被告将上述款项付清时止）；2．本案诉讼费由被告承担（以上款项合计：653638.32元）。一审法院认定事实：2016年1月1日，六盘水汉洋物业服务有限公司（合同乙方）与欣欣水岸家园业委会（合同甲方）签订《欣欣水岸物业服务合同》一份，约定甲方将位于钟山区方进行物业管理，物业服务期限为一年，自2016年1月1日至2016年12月31日。物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：1元／平方米，按月交纳。商业部分按国家相关的规定标准收费。同时合同中还约定，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业管理费按本合同约定的标准交纳。合同还对双方的权利和义务、合同终止、违约责任等事项进行了约定。自2016年1月1日以来，原告一直为欣欣水岸家园提供物业管理服务。现因贵州博宏欣欣房地产开发有限公司未交纳物业管理费，经原告催要未果，故诉至法院。六盘水汉洋物业服务有限公司提供物业服务区域内的钟山区钟山东路19号-101室、101室、201室、301室、401室房屋系贵州博宏欣欣房地产开发有限公司所有，除-101室系停车场外，其余四套房屋建筑面积共计5148.38平方米。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，六盘水汉洋物业服务有限公司与欣欣水岸家园业委会于2016年1月1日签订的《欣欣水岸物业服务合同》对欣欣水岸家园的业主具有约束力。原告为欣欣水岸家园提供物业服务，贵州博宏欣欣房地产开发有限公司作为该小区业主，理应支付相应的物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，对原告主张被告按2元／平方米的标准自2016年1月1日至2020年8月1日支付其物业管理费617805.60元的诉讼请求，1、收费标准：因原告与欣欣水岸家园业委会签订的物业服务合同中对物业服务收费约定为物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：1元／平方米，按月交纳，商业部分按国家相关的规定标准收费，因原告未提交证据证明其与欣欣水岸家园业委会约定的按国家相关规定收费所依据的具体法律法规或规章制度中的收费标准，故对原告主张的物业费酌情按1元／平方米计算；2、建筑面积：按被告拥有产权的商业部分房屋面积5148.38平方米计算；3、交费期间：原告与欣欣水岸家园业委会签订的物业服务合同中对物业服务期限约定为一年，并约定本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，原告应当按照本合同的约定提供服务6个月，故合同约定的物业服务期间应为2016年1月1日至2017年6月30日。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，因2017年6月30日之后原告仍在为欣欣水岸家园提供物业管理服务，故被告在2017年7月1日至2020年8月1日仍应向原告交纳物业管理费，故对原告主张的物业管理费应自2016年1月1日计算至2020年8月1日，按1元／平方米／月，5148.38平方米计算，该期间物业管理费为283160.9元（1元／平方米／月×5148.38平方米×55个月），故对原告主张贵州博宏欣欣房地产开发有限公司支付物业管理费283160.9元的诉讼请求，予以支持；对原告主张的超出部分，不予支持。对原告主张被告支付其利息35832.72元的诉讼请求，因原告与欣欣水岸家园业主委员会签订的合同中并未约定逾期付款利息，原告的该项诉讼请求于法无据，故对原告主张被告支付利息的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《物业管理条例》第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决：一、被告贵州博宏欣欣房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告六盘水汉洋物业服务有限公司物业管理费283160.9元；二、驳回原告六盘水汉洋物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未在判决书指定的期限内履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10336元，由原告六盘水汉洋物业服务有限公司负担5858元，由被告贵州博宏欣欣房地产开发有限公司负担4478元（原告已预交，被告应负担的部分于判决生效之日起十日内连同上述款项一并返还给原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。上诉人贵州博宏欣欣房地产开发有限公司提交以下证据：1、房屋租赁合同1份，证明从2016年10月1日至2021年12月31日期间部分物业由安诚财产保险股份有限公司贵州分公司租赁，租赁面积270平方米，约定物业费承租人支付。2、物业商业管理合同5份，证明安诚财产保险股份有限公司贵州分公司六盘水市中心支公司与六盘水汉洋物业服务有限公司签订物业管理合同，由承租人支付物业管理费，时间2017年1月1日-2021年12月31日，已付款金额19440元，付款时间2017年4月1日，2018年2月7日，2019年4月3日，2020年1月21日，2021年1月29日。付款凭证：中国建设银行客户专用回单3张，中国建设银行网上银行电子回执2张，该部分物业服务费被上诉人起诉时一并起诉主张与事实不符，应予扣除。3、房屋租赁合同1份、房屋退租协议1份，证明从2014年8月25日至2019年2月24日期间部分物业由李科租赁，租赁面积4880平方米，约定物业费承租人支付，该部分物业管理费被上诉人起诉时一并起诉主张与事实不符，应予扣除。4、房屋租赁合同1份、物业商业管理合同1份，证明从2019年6月1日至2022年5月31日期间物业由张伟伟租赁，租赁面积2398平方米，约定物业费承租人支付，该部分物业服务被上诉人起诉时一并起诉主张与事实不符，应予扣除。5、物业商业管理合同2份，收款收据1份，证明2019年4月25日和2020年4月1日被上诉人与承租人张伟伟签订物业商业管理合同，承租人已经向被上诉人支付物业费63360元，该部分物业服务费被上诉人起诉时一并起诉主张与事实不符，应予扣除。6、极昼KTV交费凭证（2015年-2018年）22张，共计付款81449元，证明被上诉人不全面履行物业服务，造成承租人自行承担高额维修设施设备费用，造成承租人提前解除租赁合同，导致上诉人租金损失。7、房屋所有权证1份，证明房屋所有权人是上诉人，上诉人有权对外出租。六盘水汉洋物业服务有限公司质证意见：对证据1的真实性及合法性无异议，对关联性有异议。上诉人将案涉物业出租给他人并不影响其承担物业管理费的责任。对证据2中安诚财产保险股份有限公司贵州分公司与被上诉人签订的合同5份三性均无异议，但该份证据不能证实安诚财产保险股份有限公司贵州分公司租用的物业就位于被上诉人诉请的物管费范围内。对证据3的质证意见与证据1的质证意见一致。对证据4的质证意见与证据1的质证意见一致。对证据5、6中由被上诉人签章的两份收款收据的三性均无异议。但是对除此两份收款收据以外的相关票据的三性均有异议，第一无法核实其真实性及合法性，第二该票据显示内容为KTV的下水道疏通和电梯维护等，上述票据显示的费用不在被上诉人提供服务的范围。对证据7三性均无异议。被上诉人六盘水汉洋物业服务有限公司未提交新证据。对证据分析认定：上诉人贵州博宏欣欣房地产开发有限公司提交的证据1、2，能证实上诉人贵州博宏欣欣房地产开发有限公司将其所有的案涉商铺中270平方米的商铺出租给安诚财产保险股份有限公司贵州分公司，安诚财产保险股份有限公司贵州分公司向六盘水汉洋物业服务有限公司支付上述270平方米商铺2017年1月1日至2021年12月31日期间物业管理费19440元的事实，本院予以确认。证据3，上诉人贵州博宏欣欣房地产开发有限公司未提交李科支付案涉商铺物业管理费的凭证，不能达到其证明目的，本院不予确认。证据4、5，能证实上诉人贵州博宏欣欣房地产开发有限公司将其所有的案涉商铺中一至二层2398平方米的商铺出租给张伟伟，张伟伟经营的极昼亮K支付承租的商铺2019年5月1日至2021年4月30日期间物业管理费63360元的事实，本院予以确认。证据6与本案无关联性，本院不予确认。证据7，经被上诉人质证后无异议，本院予以确认。对一审认定的事实，本院予以确认。另查明，2016年10月8日，上诉人贵州博宏欣欣房地产开发有限公司与安诚财产保险股份有限公司贵州分公司签订《房屋租赁合同》，将其所有的5148.38平方米商铺中270平方米商场租赁给安诚财产保险股份有限公司贵州分公司使用，租赁期限为5年，从2017年1月1日至2021年12月31日。安诚财产保险股份有限公司贵州分公司六盘水市中心支公司分别于2017年1月1日至2021年1月1日期间与六盘水汉洋物业服务有限公司签订5份《物业商业管理合同》，并于2017年3月10日、2018年1月11日、2019年3月15日、2020年1月21日、2021年1月29日向六盘水汉洋物业服务有限公司支付上述270平方米商铺2017年1月1日至2021年12月31日期间的物业管理费19440元（3888元×5年）。其中，2020年8月1日至2021年12月31日期间物业管理费为5508元。2019年5月13日，上诉人贵州博宏欣欣房地产开发有限公司与张伟伟签订《房屋租赁合同》，将其所有的5148.38平方米商铺中2398平方米一至二层商场租赁给张伟伟使用，租赁期限自2019年6月1日起至2022年5月31日。张伟伟经营的极昼亮K分别于2019年4月25日、2020年4月1日与六盘水汉洋物业服务有限公司签订《物业商业管理合同》，2019年5月1日向六盘水汉洋物业服务有限公司支付2019年5月至2020年4月期间物业管理费31680元，2020年5月1日向六盘水汉洋物业服务有限公司支付2020年5月至2021年4月期间物业管理费31680元。其中，2020年8月1日至2021年4月30日期间物业管理费为23760元。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人贵州博宏欣欣房地产开发有限公司应支付被上诉人六盘水汉洋物业服务有限公司2016年1月1日至2020年8月1日期间物业管理费金额是多少。本案中,上诉人贵州博宏欣欣房地产开发有限公司对其所有的商业用房2016年1月1日至2020年8月1日期间物业管理费为283160.90元的事实无异议，但主张在此期间已将案涉商业用房对外出租，承租人已经支付相应物业管理费。经查，安诚财产保险股份有限公司贵州分公司向被上诉人六盘水汉洋物业服务有限公司支付承租的270平方米商铺2017年1月1日至2021年12月31日期间的物业管理费19440元，其中2020年8月1日至2021年12月31日期间物业管理费为5508元；张伟伟经营的极昼亮K向被上诉人六盘水汉洋物业服务有限公司支付2019年5月至2021年4月期间物业管理费63360元，其中，2020年8月1日至2021年4月30日期间物业管理费为23760元。安诚财产保险股份有限公司贵州分公司、张伟伟在2016年1月1日至2020年8月1日期间支付的物业管理费13932元（19440元-5508元）、39600元（63360-23760元）应从上述应支付的283160.90元物业管理费中予以扣减。上诉人贵州博宏欣欣房地产开发有限公司应支付2016年1月1日至2020年8月1日期间的物业管理费为229628.90元（283160.90元-13932元-39600元），对被上诉人六盘水汉洋物业服务有限公司诉请超出部分不予支持。综上所述，贵州博宏欣欣房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，基于二审出现的新证据，本院予以改判。依照《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初4971号民事判决；二、上诉人贵州博宏欣欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人六盘水汉洋物业服务有限公司物业管理费229628.90元；如上诉人贵州博宏欣欣房地产开发有限公司未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回被上诉人六盘水汉洋物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费10336元，由上诉人贵州博宏欣欣房地产开发有限公司负担3631元，被上诉人六盘水汉洋物业服务有限公司负担6705元；二审案件受理费5547元，由上诉人贵州博宏欣欣房地产开发有限公司负担4498元，被上诉人六盘水汉洋物业服务有限公司负担1049元。本判决为终审判决。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年七月七日法官助理 浦红梅书 记 员 李炳兰