福建省惠安县人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0521执异45号案外人：石狮市义德房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市八七路信义大厦六楼E室，统一社会信用代码913505006115396701。法定代表人：李贤义，该公司董事长。委托代理人：龚延禄、陈珊珊，福建博广律师事务所律师。申请执行人：蔡建良，男，1981年10月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托代理人：庄智强，福建泉台律师事务所律师。被执行人：贺碧江，男，1977年10月27日出生，汉族，住福建省惠安县。在本院执行申请执行人蔡建良与被执行人贺碧江买卖合同纠纷一案中，案外人石狮市义德房地产开发有限公司（以下简称义德公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人义德公司称，贵院受理蔡建良与贺碧江买卖合同纠纷一案，现已进入执行阶段，案号（2016）闽0521执801号。贵院对贺碧江址在石狮市镇的房产采取查封、拍卖等强制执行措施，现义德公司提出如下异议：涉案房产尚未确权，该房产的实际所有权人仍属于义德公司，贵院予以查封、拍卖存在执行错误。义德公司与贺碧江于2014年5月28日签署《商品房买卖合同》（合同编号：xxxxx）及《商品房买卖合同补充协议》，约定贺碧江购买义德公司开发址在石狮市镇中路西侧信义华府2号楼3层301单元房产。但贺碧江违反其与义德公司签订的《商品房买卖合同》约定条款，为此义德公司于2016年9月19日以贺碧江为被告向石狮市人民法院提出商品房预售合同纠纷诉讼，案号（2016）闽0581民初5082号。石狮市人民法院于2017年3月6日作出判决，判决解除义德公司与贺碧江的《商品房买卖合同》（合同编号：xxxxx）及《商品房买卖合同补充协议》，并返还义德公司址在石狮市镇中路西侧信义华府2号楼3层301单元房产，及支付违约金。涉案商品房买卖合同签订后，义德公司协助贺碧江办理登记备案手续，这仅是预告登记，涉案房产并未正式登记在贺碧江名下，所有权并没有发生转移，也没有重新确权，故该房产的实际所有权人仍是义德公司。综上所述，涉案房产仅进行预售合同登记备案，贺碧江并非所有权人，且双方之间签署的商品房买卖合同已被判决解除，法院并不能对属于义德公司所有的房产进行查封、拍卖。异议事项：请求贵院立即解除址在石狮市镇中路西侧信义华府2号楼3层301单元房产的查封、拍卖、变卖等所有执行措施。案外人义德公司提交异议书时，提交了营业执照、石狮市人民法院（2016）闽0581民初5082号民事判决书、石狮市人民法院（2018）闽0581执5025号受理执行案件通知书、执行通知书以及石狮市不动产登记中心查询业务单等证据，以证明其主张。本院查明，原告蔡建良与被告贺碧江买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案，案号（2015）惠民初字第8635号。2015年11月23日，本院作出（2015）惠民初字第8635号民事判决书，判决：一、被告贺碧江应于本判决生效之日起十五日内偿还原告蔡建良货款217800元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付自2015年10月15日起至付款之日止的利息损失。二、驳回原告蔡建良的其他诉讼请求。判决生效后，蔡建良于2016年2月26日向本院申请强制执行，案号（2016）闽0521执801号。2016年5月31日，本院轮候查封（预）登记在贺碧江名下的址在石狮市镇房产〔石狮市人民法院于2016年5月13日查封（预），现期满失效〕。另查明，2014年5月28日，义德公司与周宝兰、贺碧江签订编号为xxxxx号《商品房买卖合同》及附件六《商品房买卖合同补充协议》各1份，约定周宝兰、贺碧江向义德公司购买址在石狮市镇房产，购房总价款1340280元，付款方式为首付加按揭贷款，其中首付款410280元，按揭贷款93万元。2014年7月2日，义德公司作为保证人、周宝兰、贺碧江作为借款人与贷款人中国建设银行股份有限公司石狮分行（以下简称建行石狮分行）签订合同编号为xxxxxxx号的《个人住房借款合同》。因周宝兰、贺碧江逾期偿还贷款，建行石狮分行向石狮市人民法院起诉，石狮市人民法院于2016年6月12日作出（2015）狮民初字第5348号民事判决书，判决：一、解除原告建行石狮分行与被告周宝兰、贺碧江、义德公司签订的合同编号为xxxxx号的《个人住房借款合同》；二、被告周宝兰、贺碧江应在本判决生效后立即偿付原告建行石狮分行借款本金883500元、利息及罚息10173.05元，同时支付自2015年10月15日起至本判决确定的还款之日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息；三、被告义德公司应对被告周宝兰、贺碧江的上述债务承担连带清偿责任。被告义德公司承担清偿责任后，有权向被告周宝兰、贺碧江追偿；四、驳回原告建行石狮分行的其他诉讼请求。2016年9月19日，义德公司以周宝兰、贺碧江为被告向石狮市人民法院提起商品房预售合同纠纷诉讼，案号（2016）闽0581民初5082号。2017年3月6日，石狮市人民法院作出（2016）闽0581民初5082号民事判决书，判决：一、解除义德公司与周宝兰、贺碧江于2014年5月28日签订的编号为xxxx的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、周宝兰、贺碧江应于本判决生效之日起十日内将址于石狮市镇的房产返还给义德公司；三、周宝兰、贺碧江应于本判决生效之日起十日内支付义德公司违约金134028元；四、驳回义德公司的其他诉讼请求。2018年11月28日，义德公司向石狮市申请强制执行，案号（2018）闽0581执5025号。以上事实，有案外人义德公司提供的营业执照、石狮市人民法院（2016）闽0581民初5082号民事判决书、石狮市人民法院（2018）闽0581执5025号受理执行案件通知书、执行通知书、石狮市不动产登记中心查询业务单，以及本院（2016）闽0521执801号执行案件卷宗材料为据。本院认为，在涉案《商品房买卖合同》的履行过程中，因贺碧江、周宝兰逾期偿还按揭贷款，导致建行石狮分行通过诉讼方式使义德公司承担保证责任，后义德公司向石狮市人民法院提起商品房预售合同纠纷诉讼，石狮市人民法院判决解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，周宝兰、贺碧江返还义德公司涉案房产，故义德公司对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。义德公司请求解除对涉案房产的查封，依据充分，应予支持。本院对涉案房产并未采取拍卖、变卖等其他执行措施，义德公司请求解除拍卖、变卖执行措施，缺乏事实依据，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销对址在石狮市镇中路西侧房产的查封行为。二、驳回案外人石狮市义德房地产开发有限公司的其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的,应依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  许一鸣审判员  刘锦仁审判员  邓彩霞二〇二一年七月二十三日书记员  陈子良附本案援引的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。