山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁04民终1614号上诉人（原审原告）：龚传元，男，1964年11月4日出生，汉族，住枣庄市山亭区。上诉人（原审原告）：薛梅荣，女，1963年4月19日出生，汉族，住枣庄市市中区。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：张建磊，山东明公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：枣庄市海天房地产开发有限公司，住所地枣庄市市中区文化东路海天家园。诉讼代表人：王岩，管理人负责人。委托诉讼代理人：许宁，山东法扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丰翼，山东法扬律师事务所实习律师。上诉人龚传元、薛梅荣因与被上诉人枣庄市海天房地产开发有限公司（以下简称海天地产公司）与破产有关的纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2021）鲁0403民初1211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。龚传元、薛梅荣上诉请求：1.依法撤销薛城区人民法院作出的（2021）鲁0403民初1211号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院以上诉人与被上诉人没有实际履行合同认定双方实质上解除了房屋买卖合同，既违反有关合同解除的法律规定，也与事实不符。一、没有任何法律规定，合同双方当事人没有履行合同，就可以直接推定双方已解除了合同。根据原《合同法》及《民法典》的规定，合同解除必须具备三个条件。1、在合同签订生效后，出现法律规定或合同约定的合同解除条件；2、由于对方当事人的行为或法定的合同解除条件，相对方当事人享有该合同的合同解除权；3、具有合同解除权的当事人，依照法律的规定的程序履行了通知义务。而在本案中，在合同签订后，虽然被上诉人方不履行合同义务多年，上诉人享有合同解除权；但是，上诉人并没有行使合同解除权。一审法院单纯的以被上诉人的管理人不认可该合同，就因被上诉人没有履行合同义务，而认定双方实质上解除了房屋买卖合同，严重违反法律规定合同解除条件。二、一审法院认为上诉人没有履行合同义务与客观事实不符。1、在房屋买卖合同签订后数年，双方均没有履行合同义务的原因均是被上诉人导致的，由此产生的法律后果，应当由被上诉人承担。在房屋买卖合同签订后，上诉人通过各种渠道和方式多次与被上诉人联系，但迟迟无法找到被上诉人。造成合同未能及时履行的原因是因客观上无法找到被上诉人造成的，由此产生的不利后果，应当由被上诉人承担，而不是由上诉人承担。2、在客观上无法找到被上诉人的情况下，上诉人只能依据法律的规定，单方面进行债权作最终的清算，依法单方面行使抵销权的方式来履行合同义务。龚传元与被上诉人之间的民间借贷诉讼案件，以及上诉人与被上诉人之间的债务抵销通知中对双方债权债务的计算，均是为上诉人为履行房屋买卖合同进行准备的行为，因双方互负到期债务，没有这些准备行为，无法对抵销债务的具体金额进行最终的落实。因此，这些为行使抵销权而实施的准备行为，从事实和法律上，不能构成法律规定解除合同条件。更不能作为推定双方解除合同的依据。相反，这些行为恰恰证明上诉人积极履行房屋买卖合同。综上所述，一审法律事实认定不清，法律适用错误。海天地产公司辩称，一、上诉人与被上诉人之间存在民间借贷关系，双方签订的商品房买卖合同并不是真实的房屋买卖行为，而是一种担保行为。房屋买卖合同签订后，被上诉人未按约定履行付款义务，2018年2月17日，上诉人之一的龚传元通过诉讼向被上诉人主张借款，双方就房屋抵账曾进行协商，但上诉人不同意抵账，已否定了房屋买卖合同。2019年3、4月份，上诉人突然改变对房屋买卖合同的认识，采取抵销行为支付房款，不仅不符合合同约定，亦显失公平。二、房屋买卖合同最迟已于2019年2月解除。退一步讲，即使商品房买卖合同独立存在，该合同也因两上诉人的迟延付款而解除。再者，两上诉人的抵销行为也因附条件而无效。综上，一审认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。龚传元、薛梅荣向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行2015年2月12日与二原告签订的《商品房买卖合同》约定的合同义务；2.判令被告交付原告购买的位于枣庄市薛城区的房屋（房屋代码：332235）；3.判令被告为原告购买的位于枣庄市薛城区的房屋（房屋代码：332235）办理不动产权属登记备案手续；4.判令被告向原告支付逾期交房违约金90738.77元（自2016年1月1日至2020年7月31日，以购房款为基数按照日万分之一计算）；5.判令被告向原告支付逾期办理不动产权属登记备案手续的违约金（自2016年4月1日至2020年7月31日，以购房款为基数按照日万分之一计算）；6.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月26日，被告向龚传元借款人民币18万元，约定月息2份，被告支付利息至2015年1月。2018年年初龚传元向枣庄市山亭区人民法院提起诉讼，被告与龚传元达成调解协议：被告支付龚传元借款本金18万元，利息133，200元（该利息自2015年2月起计算至2018年2月，共计37个月），2018年2月7日，枣庄市山亭区人民法院作出（2018）鲁0406民初31号民事调解书，对上述协议内容予以确认。2013年12月10日，被告向薛梅荣借款人民币20万元，约定月息2份，借期6个月，被告支付利息至2014年10月。另认定，2015年2月12日原告与被告签订了《商品房买卖合同》（YS0049407），约定被告将其开发的众信大厦2-703号房屋卖给二原告，总价款542，696元，原告于2015年2月10日前一次性付清全款，海天地产公司于2015年12月31日前交付房屋，在房屋交付90日内办理不动产权属登记备案手续。二原告没有按约定的时间和金额支付购房款，被告未向原告主张过购房款，也未向原告交付涉案房屋。以在被告经营场所张贴书面通知和登报公告的方式，龚传元于2019年3月28日通知海天地产公司抵销其债务257，067元，薛梅荣于2019年4月18日通知海天地产公司抵销其债务285，629元。还认定，涉案房屋工程至今未能竣工，根据被告申请，于2020年7月31日一审法院作出（2020）鲁0403破申6号民事裁定书，裁定受理被告提出的重整申请，二原告在规定期限内向被告管理人申报了交付涉案房屋、逾期交房违约金、逾期办证违约金及抵销后的余额借款债权。2020年11月12日被告管理人就原告的债权作出审查意见，对原告申报的基于涉案房屋买卖合同产生的债权均未予确认。原告对被告管理人确认的其债权有异议，依法提起本案诉讼。一审法院认为，本案争议焦点问题为原被告间的涉案房屋买卖合同的效力认定。原被告对双方间曾经存在资金借贷关系以及在2015年2月12日曾经订立涉案房屋买卖合同没有异议，但是在涉案房屋买卖合同订立后的数年间双方均未对该合同约定的权利义务有任何的实际履行行为，同时二原告不仅没有如约支付购房款，而且还继续按原约定利率向被告计算和主张原出借资金的本金和利息，并直至2019年3、4月份才单方以持续计算的本息向被告主张抵销原约定购房款，现被告管理人对该房屋买卖合同及原告后来的单方抵销行为的法律效力也均不予认可。因此，通过从上述原被告的对涉案房屋买卖合同的实际履行情况来看，可以认定原被告已以实际行动实质上解除了该房屋买卖合同，该合同对被告现已没有约束力。综上，原告的诉讼请求缺少事实和法律依据，依法不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告龚传元、薛梅荣的诉讼请求。案件受理费减半收取计1，034元，由原告龚传元、薛梅荣负担。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，龚传元、薛梅荣与海天地产公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。根据商品房买卖合同的约定，龚传元、薛梅荣应于2015年2月10日前支付全部价款，海天地产公司应于2015年12月31日前交付商品房。但在合同约定的期限内、乃至合同签订后的4年期间，龚传元、薛梅荣未向海天地产公司交付房款，海天地产公司亦未向龚传元、薛梅荣主张房款并交付商品房。本案虽无证据证明龚传元、薛梅荣或是海天地产公司正式向对方提出解除合同，但双方当事人均以实际行为向对方表明不再履行合同，一审法院认定双方当事人以实际行为解除该房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以确认。龚传元、薛梅荣上诉提出，合同签订后，上诉人通过多种渠道均无法联系到被上诉人，合同签订数年间未履行合同系海天地产公司的原因所致。但根据查明的案件事实，2018年龚传元曾因借款对海天地产公司提起诉讼，并与海天地产公司达成调解，龚传元与海天地产公司的案件调解，亦未涉及债务抵销，因此龚传元、薛梅荣提出的合同签订数年间未履行合同系海天地产公司的原因所致亦不能成立。综上所述，龚传元、薛梅荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2068元，由上诉人龚传元、薛梅荣负担。本判决为终审判决。审判长  朱东徽审判员  王 丹审判员  张 硕二〇二一年七月十二日书记员  杨 丽