广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初9025号原告：郑志刚，男，1966年6月4日出生，汉族，住广州市番禺区,被告：刘启阳，男，1991年3月18日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区,原告郑志刚诉被告刘启阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月22日受理后，依法适用简易程序，由审判员李晓阳独任审理，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令于2021年4月25日起解除原告、被告双方签订的《金沙路商铺租赁合同》;2、判令被告立即返还租赁商铺；3、判令被告支付原告租金人民币11839元（暂计从2021年2月25日至2021年4月24日止，实计至被告返还商铺日止）；4、判令被告支付原告租金利息人民币201.26元（按银行一年期定期最低利息1.7%计算）；5、判令被告支付迟延支付租金的违约金人民币4695.14元（暂计从2021年2月25日至2021年4月24日止，实计至被告履行完毕日止）；6、判令被告支付原告租金违约金利息人民币79.82元（按银行一年期定期最低利息1.7%计算）；7、判令被告支付原告水电费其他费用3000元（暂计从2021年2月25日至2021年4月24日止，实计至被告返还商铺日止）；8、判令原告不需返还被告履约保证金人民币11000元及水电周转金人民币1705元；9、判令被告支付原告自2021年4月25日至2023年3月17日止剩余租期23个月租金总额人民币139472元的80%作为合同违约金合计111577.6元；10、判令被告承担全部诉讼费及财产保全费。庭审中，原告明确其诉请7的数额为2021年2月份水电费404.3元，2021年3月水电费169.7元。事实和理由：原被告于2019年3月20日前签订《金沙路商铺租赁合同》，约定：租赁期限自2019年3月18日至2023年3月17日；租金起算日为2019年3月25日；租金支付时间为每月第5日前以转账方式向原告缴纳当月的租金，履约保证金为11000元以及水电周转金为1705元。其中第七条违约责任规定原告、被告双方中任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担，守约方并有权按未履行租赁期的租金总额80%向责任方收取违约金。被告逾期交纳租金的，每逾期一日，被告须按当月租金金额的1%向原告支付违约金，如拖欠时间超过十天，原告有权采取停止向被告供电等强制措施，如拖欠时间达十四天，原告有权终止合同，被告所交款项不予退还，被告还须付清所拖欠的款项及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回原告。合同执行期间，被告因违反合同有关规定，须支付违约金、赔偿金的，原告有权直接从被告保证金中扣除，并书面通知被告违约事项及所扣除的违约金或赔偿金的数额，当保证金不足合同规定数额的三分之二时，被告必须在7日内补齐否则原告有权单方面终止合同，收回商铺，所收款项不予退还，并有权按未履行租赁期的租金总额80%向被告收取违约金，当保证金不足以支付违约金、赔偿金时，原告有权继续要求被告支付并有索赔的权利。合同签订后，原告依约履行合同，但被告未能依约履行付款义务，自2021年2月25日起，被告共拖欠原告租金11839元、租金的违约金4695.14元、水电费等其他费用3000元，原告多次上门及发函向被告催收欠款，但均无效果。被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告辩称：我方认为合同期限原本是三年，最后合同显示是五年。合同约定在每月5日前支付当月的租金，但实际履行是每月25日前支付当月的租金。因为疫情的原因，我经营困难，并且我在签订合同的时候没有看清楚合同内容。我方已经在2021年3月15日上午12时前将钥匙隔壁邻居处，已将房屋交还给原告，故我方认为双方的租赁合同已在3月16日解除。经审理查明：2021年4月29日的广州市不动产登记查册表显示，位于海珠区现代一街42号房的不动产权证号为4795693，产权人为原告郑志刚，建筑面积为56.85平方米，规划用途为非居住用房，使用性质为商业。2019年3月20日，原告（出租方、甲方，委托代理人为周蔚婷）与被告（承租方、乙方）签订《金沙路商铺租赁合同》，主要内容为：甲方将坐落于广州市海珠区现代一街42号（自编第1008铺）出租给乙方使用；建筑面积为56.85平方米，乙方租用商铺用以开设保健食品咨询及预包装食品销售；租赁期限自2019年3月18日至2023年3月17日；租金起算日为2019年3月25日；2019年3月25日至2020年3月24日每月租金为96.75元/㎡，每月租金金额为5500元；2020年3月25日至2021年3月24日每月租金为101.58元/㎡，每月租金金额为5775元；2021年3月25日至2022年3月17日每月租金为106.67元/㎡，每月租金金额为6064元；乙方须向甲方缴纳租赁保证金11000元、水电周转金1705元，租赁期满或合同解除后在乙方无违约且已交清全部应缴费用后，甲方在乙方撤场之日起15天内将该保证金无息退还给甲方；乙方须于每月第5日前以转账方式向甲方缴交当月的租金；租赁期内甲乙任何一方无法定或约定理由而单方解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按未履行租赁期内的租金总额80%收取违约金；甲乙双方中任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律法规的，另一方有权提前解除合同，造成的损失由责任方承担，守约方并有权按未履行租赁期的租金总额80%向责任方收取违约金；乙方逾期缴纳租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金，拖欠时间超过十天，甲方有权采取停止供电等强制措施；拖欠达十四天，甲方有权终止合同，乙方所交款项不予退还，乙方还需付清所拖欠的款项及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金；合同执行期间，乙方因违反合同有关规定，须支付违约金、赔偿金的，甲方有权直接从乙方保证金中扣除，并书面通知乙方违约事项及所扣除的违约金或赔偿金的数额，当保证金不足合同规定数额的三分之二时，乙方必须在7日内补齐，否则甲方有权单方面终止合同，收回商铺，所收款项不予退还，并有权按未履行租赁期的租金总额80%向乙方收取违约金。当保证金不足以支付违约金、赔偿金时，甲方有权继续要求乙方支付并有索赔的权利；等。2021年2月25日，原告向被告发出《催交租金通知书》，主要内容为：您应在2021年1月29日前缴纳2021年1月份的租金5775元，经多次催要，但至今未交纳。请您于2021年2月26日12:00前缴纳拖欠租金5775元及逾期28天的滞纳金1617元。根据租赁合同约定，我方有权于2021年2月26日解除与您签订的租赁合同，您所交款项不予退还，请于2021年2月26日前清空您的私人物品，逾期不清的，我方视为无用的垃圾，自行处理并追究您的违约责任。2021年3月14日，原告再次向被告发出《催缴欠款通知书》，主要内容为：您应在2021年2月25日前缴纳2021年2月份的租金5775元，经多次催要，但至今未交纳。请您于2021年3月15日12:00前缴纳拖欠租金5775元及逾期18天的滞纳金1039.5元、水电费约1000元（以实际金额为准）、2020年10月至今出租屋管理税费约1460元（以实际金额为准）。根据租赁合同约定，我方有权于2021年3月15日解除与您签订的租赁合同，您所交款项不予退还，请于2021年3月15日前清空您的私人物品，逾期不清的，我方视为无用的垃圾，自行处理并追究您的违约责任。另查，2011年5月31日，原告出具《委托书》给周蔚婷，委托周蔚婷办理涉案房屋的出租等事宜，该《委托书》在广州市广州公证处办理了公证。诉讼中，双方确认以下事实：被告支付了租赁保证金11000元以及水电周转金1705元，被告已经支付了2021年2月24日前的租金。双方于2021年5月28日办理了涉案商铺的交接手续，原告将涉案商铺收回，被告已经支付了涉案商铺拖欠的水电费574元。原告表示：合同约定是在当月5日前支付当月租金，但是被告总是拖延至月底左右支付，租金起算日为2019年3月25日，故被告应在4月5日前支付3月25日至4月24日的租金。被告表示：租金起算日是从2019年3月25日起算，故应当在下个月25日前支付当月租金。我方在2021年3月14日收到原告的《催缴欠款通知书》，在次日搬出案涉房屋。本院认为：原告与被告签订的《金沙路商铺租赁合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方均应严格遵照履行。原告作为涉讼房屋的出租人，其已经将涉讼房屋交付被告使用，被告理应按照租赁合同的约定按时、足额地履行支付租金、水电费用等合同义务。根据被告的租金支付记录及原被告均确认被告自2021年2月25日起开始拖欠涉讼房屋的租金，被告逾期支付租金的行为已然构成违约，理应承担相应的违约责任。根据合同的约定，欠缴租金十四天的，原告有权解除合同，原告于2021年3月14日向被告发出《催缴欠款通知书》表示于2021年3月15日解除涉案租赁合同，被告亦予以确认，故本院认定双方的租赁合同于2021年3月15日解除。原被告双方确认被告已经支付了2021年2月24日前的租金，且双方于2021年5月28日办理了涉案商铺的交接手续，原告将涉案商铺收回，故被告仍应支付2月25日至3月15期间的租金及3月16日至5月28日的占用费给原告，原告主张按照租金标准计算占用费并无不当，本院予以确认。经核算，上述租金及占用费为18685元（5775＋6064×2＋6064÷31×4）。被告主张其于2021年3月15日将房屋清空交给原告，原告对此不予确认且被告并无提交证据证明，故被告该抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。关于水电费的问题。原被告均表示被告已经支付了拖欠的水电费，本院对此予以确认。关于租赁保证金及水电周转金的问题，如上所述，涉案租赁合同因被告违约导致解除，故原告现主张没收被告缴纳的租赁保证金11000元，并无不当，本院予以支持。但水电周转金是为了补足被告拖欠的水电费而缴纳，在被告已经缴清拖欠的水电费的情况下原告主张没收，依据不足，本院不予支持。鉴于被告并未就水电周转金的问题提起反诉，故该款项双方可另寻途径解决。关于解除合同违约金的问题，原告主张被告支付未履行租赁期的租金总额80%作为违约金，本案中，考虑到被告实际履行合同期限已经过半，原告已于2021年5月28日收回涉案商铺且已经没收被告所缴纳的租赁保证金，同时被告亦未举证证明其实际损失的情况，故本院认定没收保证金已足以弥补原告的损失，对原告主张被告支付未履行租赁期的租金总额80%作为违约金的请求，本院不予支持。同理，原告主张被告支付租金利息、迟延支付租金的违约金、违约金利息的请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告郑志刚与被告刘启阳签订的《金沙路商铺租赁合同》于2021年3月15日解除。二、被告刘启阳在本判决生效之日起10日内支付2021年3月16日至2021年5月28日的租金及占用费18685元给原告郑志刚。三、被告刘启阳缴纳的租赁保证金11000元归原告郑志刚所有。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2777元，由原告负担1120元，被告负担1657元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓阳二〇二一年七月二十二日书记员  李敏燕