北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初1912号原告：刘建波，男，1965年6月4日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：关丽华，女，1964年2月7日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：陈哲，男，1964年6月8日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京万年基业长阳置业有限公司（简称北京万年置业公司），住所地北京市房山区长阳镇水碾屯一村村西100米。法定代表人：周峻，董事长。委托诉讼代理人：贾志刚，男，1972年1月2日出生，汉族，该公司员工。被告：北京万科物业服务有限公司（简称北京万科物业公司），住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B区内北京万科城市花园。法定代表人：邹明，董事长委托诉讼代理人：孙小惠，女，该公司员工。委托诉讼代理人：侯菊红，女，该公司员工。原告刘建波与被告北京万年基业长阳置业有限公司（以下简称万年基业公司）、北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘建波的委托诉讼代理人关丽华、陈哲，被告万年基业公司的委托诉讼代理人贾志刚，万科物业公司的委托诉讼代理人孙小惠、侯菊红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建波向本院提出诉讼请求：1.判令万年基业公司将建造在北京市房山区长阳镇汇商东路一号院清苑嘉园小区内的隔离铁栅栏、围挡、铁艺门拆除；2.判令万年基业公司将建造在北京市房山区长阳镇汇商东路一号院清苑嘉园小区17号楼二层以上的建筑及冷却塔设施拆除；3.判令二被告将栽种在北京市房山区长阳镇汇商东路一号院清苑嘉园小区内的用于隔离的绿植移除；4.判令万科物业公司向原告发放业主一卡通（门禁卡），以保障原告在住宅人行主出入口（小区南门、东门、北门）的通行权；5.判令万年基业公司自交房之日起至今赔偿原告经济损失3万元；6.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年2月22日，原告与万年基业公司签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》（以下简称预售合同），预售合同约定由原告购买万年基业公司出售的位于北京市房山区长阳镇汇商东路一号院清苑嘉园房屋一套。同日，双方签订了《北京市前期物业服务合同》以及《补充协议》。原告按照合同约定支付了部分购房款。2017年4月中旬，万年基业公司通知原告办理入住手续。随后，双方交接房屋并签订《关于商品房楼号和实测面积的补充协议》，原告按照此约定补交了其余房款。根据预售合同附件八《该商品房所在楼栋本期的项目建设方案》，该项目计划建设时间为2014年5月1日至2017年9月6日，限价房竣工时间为2016年4月30日。2017年5月，在原告入住清苑嘉园小区以后，万年基业公司以施工为由，在小区内搭建了部分临时围挡。当时，小区内部分业主曾向其要求拆除围挡，万年基业公司亦承诺在小区施工结束后，其自行拆除。2017年5月至今，涉案小区内施工围挡长期存在，万年基业公司不但没有拆除，反而加建了铁栅栏、铁艺门、绿植等多项设施，将小区3号楼、7号楼、11号楼与其他楼宇隔离，整个小区被隔离成两个区域。按照建设方案及物业管理情况，清苑嘉园小区为一个小区，万年基业公司私搭隔离设施，致使3号楼、7号楼、11号楼的业主在事实上对公用服务设施、市政基础设施、小区非市政道路、公共绿地和其他设施均得不到相应的权益。万年基业公司在规划验收后私自设立铁栅栏、铁艺门、绿植堵塞小区道路，堵塞消防通道，致使小区次入口（西门）不符合住宅区的消防安全要求，留有严重的安全隐患。经小区业主举报，万年基业公司在17号楼加盖的二层建筑及冷却塔设施，亦属于未经审批的违法建设，冷却塔在每日运行时，其噪音严重影响了3号楼业主的日常休息和生活，对部分业主的身心健康造成不利影响。万科物业公司为清苑嘉园小区前期物业服务单位，该公司未按照《前期物业服务合同》的约定向3号楼、7号楼、11号楼的业主发放住宅人行主出入口（小区南门、东门、北门）的门禁卡，严重影响含原告在内的小区业主在南门、东门及北门的通行权利。万科物业公司为业主提供物业服务，应保障其拥有舒适的环境，但在其履行职责过程中，未尽到相关的管理、养护义务，对万年基业公司违法建设的行为，未进行阻止、规劝，其消极不作为的作法亦存在过失。2019年7月，清苑嘉园小区业主向北京市规划和自然资源委员会房山分局（以下简称规自委房山分局）申请信息公开，该行政机关提供清苑嘉园项目的建设工程规划许可备案图、竣工验收平面图，图纸中均不存在铁栅栏、铁艺门、绿植、围栏等设施。此外，备案图纸显示小区内3、7、11号楼配有5条4米宽硬化道路，并形成了小区内环形车道，与现状严重不符。经小区业主举报，北京市房山区住房和城乡建设委员会（以下简称房山住建委）已于2019年8月29日发函《责令改正通知书》京建法改（房住）字【2019】第690003号，要求万年基业公司作为第一责任人，依法依规解决问题，对其开发建设的广阳郡9号（清苑嘉园）实施统一物业管理，商品房、保障性住房之间使用铁栏杆及绿植分割的行为违规，责令其2019年9月13日前立即整改。规自委房山分局已于2019年9月3日发送《案件移送函》至房山住建委、北京市房山区城市管理综合行政执法监察局（以下简称房山行政执法监察局），确认“经核查，该局未对其（汇商东路一号院清苑嘉园小区内西侧建设的铁质栏杆、17号楼楼顶建设冷却塔降噪设施）核发建设工程规划许可证、临时建设规划许可证及选址意见书、规划条件或者建设工程设计方案审查同意意见。”小区业主也曾多次拨打12345举报万年基业公司违规建设行为，要求其拆除并按照规划整改到位。截止目前，涉案小区内的违法、违规建设尚未整改拆除。万年基业公司在小区规划验收后自行建设，违反规划行政许可，已构成违法建设。其本质是万年基业公司为了赚取高额利润，以牺牲限价商品房业主的合法利益为代价，对外进行虚假宣传，承诺不存在的隔离设施所导致，因万年基业公司拒绝整改，特起诉以维护原告合法权益。被告万年基业公司辩称：不同意原告的诉讼请求。围挡是商品房业主建立的，开发商不应该承担责任。冷却塔是一个设备，为了物业服务建在物业办公楼上无法拆除，基于商品房与两限房业主的两房对立的情况，为了维护两方业主的安全，开发业务在交付为止，后续行为与开发商无关。开发商不应该承担责任，诉讼费不应该由被告承担。被告万科物业公司辩称：不同意原告的诉求。我公司是在2019年10月1日进场时就是现在的现状，拆除绿植不是我公司能够决定的，需要全体业主签字能决定的。同时，我公司已经向小区业主发放门禁卡，小区业主生活并没有受到影响。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月22日，原告（买受人）与万年基业公司（出卖人）签订预售合同，约定原告购买万年基业公司出售的位于北京市房山区长阳镇18-02-13地块（北京理工大学9号地）xxx住宅楼（限价房）xxx层xxx单元xxx号房屋。该合同第十二条“交付条件”约定，出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该限价商品住房。该限价商品住房交付时应当取得《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》、规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表以及有资质的房产测绘机构出具的该限价商品住房面积实测技术报告书，同时满足合同第十三条中约定的市政基础设施和其他设施达到的条件。该合同第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：“出卖人承诺合同附件八载明的该限价商品住房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1.市政基础设施：（1）上水、下水：2017年4月30日达到使用条件；（2）【市政双路供电】、【过渡性供电】：2017年4月30日达到使用条件；（3）供暖：2017年4月30日达到使用条件；（4）燃气：2017年4月30日铺设完成，通气按燃气公司规定执行；（5）电话通信线：2017年4月30日交付，敷设到户；（6）有线电视线：2017年4月30日交付，敷设到户；……2.其他设施（1）公共绿地：各楼栋交付后该楼栋所在庭院绿化在房屋交付后第一个绿化季完成；（2）小区非市政道路：随本小区各楼栋逐步交付逐步具备使用条件。”该合同附件八“该商品房所在楼栋本期的项目建设方案”约定，涉案项目总建设规模为153889.23平方米，共分一期开发建设，包括1#住宅楼、2#住宅楼、3#住宅楼、4#住宅楼、5#住宅楼、6#住宅楼、7#住宅楼、8#住宅楼、9#住宅楼、10#住宅楼、11#住宅楼限价房、12#住宅楼限价房、13#住宅楼限价房、甲1#配套商业、甲2#公建、甲3#配套商业、甲4#配套商业、地下车库。公用服务设施有社区卫生服务站、文体活动站、综合活动场地、商业服务、社区服务中心、社区居民委员会、物业管理用房、存自行车处、居民汽车场库、人防工程。市政公用基础设施有变配电室、锅炉房、换热站、有限电视光电转换间、本区区域内代征道路36422.14平方米、本期区域内绿化面积18376.1平方米、本期区域内代征绿化29877.36平方米。该方案确定临时隔离措施采用施工围挡。该项目设一个物业管理区域，具体四至：东至清苑南街、南至汇商东路、西至规划阜盛东街、北至规划知兴路。另，该合同附件七为双方签订的《清苑嘉园前期物业服务合同》、附件十为双方签订的《补充协议》。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。该合同签订后，原告向万年基业公司支付了全部购房款，万年基业公司于2017年4月底向原告交付了房屋。另查，清苑嘉园项目于2014年取得《建设工程规划许可证》，总规划地上建筑面积约11万平方米，其中商品房约6.7万平方米，配建两限房约4.2万平方米，2018年9月完成全部楼栋规划验收。其中限价房11#、12#、13#、甲2#配套公建于2017年1月完成规划验收；商品房1#、2#、10#住宅楼于2018年8月6日完成规划验收，3#、4#、8#住宅楼及地下车库、甲1#、甲3#、甲4#配套商业于2018年9月13日完成规划核验，5#、6#、7#、9#住宅楼于2018年9月30日完成规划核验。规划核验时的竣工图与审批图一致。清苑嘉园小区由万年基业公司开发建设，万科物业公司于2019年10月进驻该小区提供物业管理服务。另查明，2019年8月20日，规自委房山分局向房山行政执法监察局发送市规（房）移送函【2019】第127号案件移送函，载明：市民12345非紧急救助举报，位于北京市房山区长阳镇汇商东路1号院17号楼楼顶建设冷却塔降噪设施。经核查，我局未对其核发《北京市禁止违法建设若干规定》第九条中所列：建设工程规划许可证、临时建设规划许可证及选址意见书、规划条件或者建设工程设计方案审查同意意见。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条，《北京市城乡规划条例》第七十条以及《北京市禁止违法建设若干规定》第九条、第十条之规定，将上述建设工程有关情况移送贵单位。2019年8月23日，房山行政执法监察局向规自委房山分局复函，载明需规自委房山分局补充材料，即移送函所涉内容的土地性质和土地权属、违法建设的现场照片并进行标注。2019年9月3日，规自委房山分局向房山行政执法监察局发送市规（房）移送函【2019】第138号案件移送函，载明：市民举报发现，位于北京市房山区广阳郡9号（汇商东路一号院，清苑嘉园小区）内西侧建设的铁质栏杆（详见照片）。经核查，我局未对其核发建设工程规划许可证、临时建设规划许可证及选址意见书、规划条件或者建设工程设计方案审查同意意见。根据《北京市城乡规划条例》第七十条之规定，将上述建设工程有关情况移送贵单位。2019年9月9日，房山行政执法监察局向规自委房山分局回函称移送内容不属于城管部门的查处范围。2019年9月3日，规自委房山分局向房山住建委发送市规（房）移送函【2019】第139号案件移送函，载明：市民举报发现，位于北京市房山区广阳郡9号（汇商东路一号院，清苑嘉园小区）内西侧建设的铁质栏杆（详见照片）。经核查，我局未对其核发《北京市禁止违法建设若干规定》第九条中所列：建设工程规划许可证、临时建设规划许可证及选址意见书、规划条件或者建设工程设计方案审查同意意见。根据《北京市人民政府印发关于建立制止和查处违法用地违法建设联动工作机制意见》第三条、十九条之规定，将上述建设工程有关情况移送贵单位。对此问题，房山住建委曾于2019年7月进行现场调查核实，并约谈项目建设单位万年基业公司要求其自行整改，并于2019年8月29日向万年基业公司发出《责令改正通知书》，载明：你单位开发建设的广阳郡9号实施统一物业管理，商品房、保障性住房之间使用铁栏杆及绿植分割的行为违反了《关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》第十六条的规定，现责令你单位于2019年9月13日前改正该行为，立即整改。此后，万年基业公司未进行整改，房山住建委已将此情况上报北京市住房和城乡建设委员会。审理中，本院对小区涉案设施进行了现场勘验，涉案小区限价商品住房和普通商品房被铁栏杆、2个铁艺门、绿植分割为东西两个区域，东侧为普通商品房，西侧为限价商品住房，2个铁艺门分别建在限价商品住房11#、12#（现为3号、7号）楼的东侧，两个区域设有门禁单独出入，限价商品住房业主出入口为小区西门。小区甲2#（现为17号）楼顶建设有冷却塔降噪设施。诉讼中，万年基业公司称铁质栏杆不是其建设，并提交《自愿自发捐款建立隔离保护家园名单》证明其主张，原告对此不予认可。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原告与万年基业公司签订的预售合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同。原告与万年基业公司应当按照该合同的约定履行各自的义务。涉案小区隔离设施和17号楼楼顶的冷却塔降噪设施未经规划审批，相应行政主管部门已经发现此问题并正在行政处置过程中，在行政主管部门就上述事项作出生效行政行为之前，该事项不宜由法院通过民事诉讼予以处理。故原告要求拆除铁栅栏、围挡、铁艺门、绿植和17号楼二层以上的建筑及冷却塔设施的请求，应予驳回。关于原告要求万科物业公司向其发放业主一卡通（门禁卡）的请求，本案案由为商品房预售合同纠纷，万科物业公司并非该法律关系的主体，原告在本案中向万科物业公司主张权利，本院不予支持。相关行政主管部门已经向万年基业公司出具《责令改正通知书》，而从现有证据来看，万年基业公司的举证不足以排除其整改义务，现涉案小区内的隔离设施在事实上妨碍了限价商品住房业主对小区内较好设备公共设施使用的权利，万年基业公司作为房屋出卖人对此存在过错，应当承担赔偿责任。故原告要求万年基业公司赔偿相应损失的请求，本院予以支持，具体数额，本院综合考虑本案案情、合同履行、原告的实际损失等情况依法酌定。二被告合理的抗辩意见，本院予以采纳；不合理的抗辩意见，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项规定，判决如下：一、北京万年基业长阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘建波3万元；二、驳回刘建波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由北京万年基业长阳置业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 肖金良二〇二一年七月十二日法官助理 达 媛书 记 员 孔博浩