北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初6141号原告：中国农业银行股份有限公司北京顺义支行，营业场所北京市顺义区府前西街，统一社会信用代码9111011380249142XF。负责人：杨蕾，行长。委托诉讼代理人：刘红英，北京市康德律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦小宏，北京市康德律师事务所律师。被告：管德荣，男，1977年1月23日出生，汉族，户籍地江苏省江都市，公民身份号码×××。被告：北京天正华特房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区张镇大街21号，统一社会信用代码91110113102566363D。法定代表人：马长明，董事长。委托诉讼代理人：崔志华，女，1983年9月3日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，北京天正华特房地产开发有限公司员工，公民身份号码×××。原告中国农业银行股份有限公司北京顺义支行（以下简称农业银行顺义支行）与被告管德荣、被告北京天正华特房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行顺义支行的委托诉讼代理人刘红英、秦小宏，被告管德荣、被告房地产公司的委托诉讼代理人崔志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行顺义支行向本院提出诉讼请求：1．判令被告管德荣偿还借款本金683745．62元，截止至2021年5月26日的利息、罚息和复利合计4289．59元，自2021年5月27日至实际付清之日的利息、罚息和复利按照双方签订的《个人购房担保借款合同》约定的标准计算；2．判令被告房地产公司对上述第一项债务承担连带保证责任；3．判令原告农业银行顺义支行有权以被告管德荣位于×××房产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；4．判令被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等实现债权的所有费用。事实与理由：2013年10月23日，管德荣向农业银行顺义支行申请贷款，于2014年3月6日与农行北京顺义支行签订编号为11020120140002886的《个人购房担保借款合同》（以下简称合同）。合同约定：1．借款金额为人民币780000．00元，用途为购买房产，借款期限360个月，借款利率为年利率6．2225%；逾期利率为9．33375%；2．还款方式为按月等额本息还款；3．借款的担保方式为阶段性保证+抵押，由阶段性保证人房地产公司提供保证担保，由在本合同签章的抵押人提供抵押担保；4．借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；5．本合同争议解决方式为向贷款人所在地人民法院提起诉讼。原告于2014年3月6日依约足额地发放了贷款，管德荣名下的房屋至今尚未办理抵押登记。在合同履行过程中，被告未按照合同约定按期偿还借款本息，原告向被告多次催要欠款未果。截至2021年5月26日，被告尚欠原告借款本金683745．62元及利息、罚息、复利4289．59元。基于上述事由，为维护自身权益，原告特向贵院提起诉讼，望判如请。被告管德荣辩称，不同意原告的诉讼请求，希望能够按照之前的合同约定分期还款，继续履行合同。之前房地产公司一直在替我方还款，我方就只有2021年5月份未还款。被告房地产公司辩称，我方自2018年7月27日至2021年4月12日，共计替管德荣偿还121272．2元，我方也履行了担保责任。我方希望管德荣尽快办理房产证，用房产证作抵押。本院经审理认定事实如下：2013年10月23日，管德荣签署中国农业银行个人信贷业务申请表，申请贷款金额78万元，贷款用于购房。2014年3月6日，农业银行顺义支行（贷款人）与管德荣（借款人）、房地产公司（保证人）签订合同编号为ABC（2012）5006-1的《个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同），借款合同约定：借款金额为78万元，借款用途为购买位于×××房产，借款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证的记载为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期贷款基准利率为基础下浮5%后确定。借款期间如遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。借款提取方式为借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入户名为北京天正华特房地产开发有限公司浅山香逸在农行北京张镇支行的账户。还款方式为等额本息还款法，借款人的还款账号为×××。借款担保为阶段性保证+抵押，由阶段性保证人房地产公司提供保证担保，保证期间为阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。抵押人同意以×××房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。借款合同第12条对借款人、担保人违约责任约定如下：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为，停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。合同签订后，2014年3月6日，原告农业银行顺义支行依约发放借款78万元，借款种类为一手房贷款，借款日期为2014年3月6日至2044年3月5日，还款周期为月，还款日为6日。后因管德荣多次未还款，农业银行顺义支行向房地产公司发放担保人履行责任通知书。房地产公司分别于2018年7月27日至2021年4月12日代管德荣向农业银行顺义支行还款，金额共计121272．2元。诉讼中，农业银行顺义支行明确第一项诉讼请求为管德荣偿还原告农业银行顺义支行截至2021年6月28日的借款本金682321．44元，利息、罚息和复利合计4458．13元，自2021年6月29日起至实际付清之日止的利息、罚息和复利按照双方签订的《个人购房担保借款合同》约定的标准计算。另查，涉诉房屋尚未办理抵押登记。上述事实，有农业银行顺义支行提交的身份证复印件、个人信贷业务申请表、个人购房贷款面谈笔录、个人购房担保借款合同、同意房产抵押承诺书、借款凭证、贷款发放通知书、担保人履行责任通知书、债务逾期催收通知书、还款明细、中国农业银行贷款还款试算信息，房地产公司提交的承诺书、申请书、明细表、业务凭证及本院的庭审笔录在案佐证。本院认为：本案的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。农业银行顺义支行已经按照约定发放了借款，管德荣作为借款人应按照合同约定期限履行还款义务。现管德荣未按照约定的期限足额偿还借款本息，已构成违约，按照《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放借款。《借款合同》中对利息、罚息及复利计算标准的约定，符合法律规定，应予支持。关于农业银行顺义支行要求房地产公司承担连带清偿义务的请求。本院认为，按照《个人购房担保借款合同》的约定，房地产公司为管德荣的上述借款承担阶段性保证担保，现涉诉房产尚未办理抵押登记手续，故对农业银行顺义支行的该项诉讼请求，本院依法予以支持。关于农业银行顺义支行要求以涉诉房产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿的请求。《中华人民共和国担保法》第四十三条规定，当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。因涉诉房屋尚未抵押登记，故农业银行顺义支行要求对涉诉房屋享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告管德荣偿还原告中国农业银行股份有限公司北京顺义支行截至2021年6月28日的借款本金682321．44元，利息、罚息、复利共计4458．13元，并支付自2021年6月29日起至欠款实际付清之日止的利息、罚息、复利（按照原告中国农业银行股份有限公司北京顺义支行与被告管德荣于2014年3月6日签订的《个人购房担保借款合同》约定的标准计算，以不超过年利率24%为限），于本判决生效之日起七日内执行；二、被告北京天正华特房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带保证责任，被告北京天正华特房地产开发有限公司在对上述债务承担连带保证责任后，有权在承担保证责任的范围内向被告管德荣追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司北京顺义支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5383元、保全费4020元（原告中国农业银行股份有限公司北京顺义支行已预交），由被告管德荣、被告北京天正华特房地产开发有限公司共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京金融法院。审 判 员 刘蓉蓉二〇二一年七月一日法官助理 白 云书 记 员 李 琛