广东省汕尾市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）汕尾中法民一终字第28号上诉人（原审被告，反诉原告）：陆丰富荣针织有限公司。组织机构代码：73413955-4。住所地：陆丰市东海经济开发区滨港大道北侧。法定代表人：杨昌贤，系该公司董事长。委托代理人：蔡少锋，系广东众诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：陆丰市东海镇乌坎村民委员会。组织机构代码：C0395913-4。住所地：陆丰市东海镇乌坎村新华东路。法定代表人：林祖恋，系该村委会主任。委托代理人：蔡加，男，汉族，1954年3月16日出生，住陆河县。委托代理人：朱大奎，男，汉族，1974年10月9日出生，现住陆丰市。上诉人陆丰富荣针织有限公司（以下简称富荣公司）因与被上诉人陆丰市东海镇乌坎村民委员会（以下简称乌坎村委）租赁合同纠纷一案，不服广东省陆丰市人民法院（2012）汕陆法民二初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人蔡少锋，被上诉人的委托代理人蔡加、朱大奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明:原、被告于2003年9月28日签订《关于经营厂房租赁合同》，约定原告将位于陆丰市东海经济开发区乌坎港滨港大道北侧占地25200平方米厂房、宿舍楼、食堂、花圃等出租给被告作为针织生产工厂，期限20年；2002年8月起至12月30日止为试产期，交管理费15万元，2003年1月1日起至2012年12月31日止（10年），每月上缴租金5.5万元（年66万元），此后至期满的租金另行协商，合同还就其它事项作了约定。此后，原告将租赁物交付被告管理使用。被告依合同约定向原告交纳了2002年试产期间的管理费15万元，并从2003年1月1日起每月交纳租金5.5万元（年66万元）至2007年12月31日止。2008年间，因金融风暴等原因，双方经协商，于2008年11月15日签订了《厂房租赁合同书》，约定租赁期限10年（从2009年1月1日起至2019年12月31日止），月租金1.5万元（年18万元），并明确约定该合同从2009年1月1日起执行。合同签订后因原告村两委部分干部提出异议，最终经原告村两委干部讨论后与被告达成口头协议，由被告按每年租金40万元交纳。2009年9月间，因乌坎学校缺乏教师宿舍，经协商，由原告安排出租厂房内的员工宿舍三层楼房一幢（三十间）给乌坎学校作为教师宿舍，被告每年向原告减交租金5万元。被告分别于2008年度向原告交纳租金25万元；2009年度向原告交纳租金30万元；2010年度向原告交纳租金35万元；2011年度向原告交纳租金15万元，总计向原告交纳租金105万元。另查，2012年5月19日，被告向广东电网陆丰供电局东海开发区供电所申请自6月1日起暂停供电和拆除变压器，就此停产至今。原告于同年6月17日以恐被告移走生产设备，无法保证租金实现为由将被告的厂房、仓库上锁，并派专人轮流值班，双方由此引起纠纷。原告于2012年9月11日向本院起诉，请求判令解除原、被告于2003年9月28日签订的《关于经营厂房租赁合同》；判令被告支付所欠租金人民币198万元及租金利息56200元；本案一切诉讼费用由被告承担。原审法院认为:原、被告双方于2003年9月28日签订的《关于经营厂房租赁合同》，应予认定，但双方已于2008年11月15日重新签订的《厂房租赁合同书》变更了原合同的内容，并约定新的合同从2009年1月1日起执行。被告辩称从2008年起按年40万元租金支付，缺乏依据，不予认定，该年的租金仍应按原合同约定执行，即年租金为66万元。原告原主任陈舜意证实，由于2008年11月15日新合同签订后因原告村两委部分干部提出异议，最终经原告村两委干部讨论后与被告达成口头协议，由被告按每年租金40万元交纳，原告在庭审中对该证言没有异议，被告也予认可，应予认定，故2009年度起的租金可按双方口头协议约定的年租金40万元执行。关于2010年度的租金，因由原告安排被告原租赁范围内的一幢员工宿舍楼给乌坎学校作为教师宿舍，乌坎学校也已证实是原告于2009年9月间安排被告内一幢员工宿舍作为教师宿舍的事实，故应认定被告辩解的从2010年度起每年减交租金5万元，即以年租金35万元交纳的事实成立。被告以2011年9月23日“乌坎事件”导致其停产为由，主张从2011年9月23日起不应交纳租金，但不能提供证据证明“乌坎事件”导致其停产事实的存在，不予支持。2012年6月17日，原告对被告工厂上锁的行为已限制了被告对租赁物权利的行使，导致被告不能实现合同的目的，故从此时起不应由被告继续支付租金，即被告应向原告支付的租金只计至2012年6月16日止。因陆丰市东海镇人民政府于2012年1月11日向被告发出的《应缴租金确认函》并未得到被告确认，对双方不具有约束力，原告以《应缴租金确认函》为依据，请求被告按《应缴租金确认函》核定的从2008年起至2011年6月止欠租金121万元支付租金，缺乏事实依据，不予采纳。综上，被告应向原告交纳的租金为：2008年度66万元、2009年度40万元、2010度35万元、2011年度35万元、2012年1月至6月16日161175.7元,合计1921175.7元,除上述被告已向原告交纳的105万元外，尚欠租金871175.7元未交。被告未按合同约定交清租金，显属违约，本应按逾期付款数额以人民银行规定的计收逾期贷款利率计算的利息向原告支付逾期付款违约金，但鉴于原告只请求被告赔偿逾期支付租金的利息损失56200元，未超过被告应付的逾期付款违约金的数额，可予照准。原、被告均请求解除双方于2003年9月28日签订的《关于经营厂房租赁合同》，因该合同已被双方于2008年11月15日重新签订的《厂房租赁合同书》所替代，故其请求解除的《关于经营厂房租赁合同》已不存在。现双方均请求解除租赁合同，实际上应解除的是2008年11月15日签订的《厂房租赁合同书》，依法予以准许。合同解除后，被告向原告所承租的厂房场地应依法返还原告管业。被告于2012年5月19日向陆丰市供电局东海开发区供电所申请从2012年6月1日起暂停供电（暂停变压器），且该厂已于2012年6月3日被停止供电。该事实证明被告工厂停产属其主动行为，并非原告于6月17日对其工厂上锁所致，故其反诉请求原告赔偿因对工厂大门上锁造成其停产、遣散员工补发工资和与外商订单造成的损失，缺乏理由根据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条和第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告陆丰市东海镇乌坎村民委员会与被告陆丰富荣针织有限公司于2008年11月15日签订的《厂房租赁合同书》。二、限被告陆丰富荣针织有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告陆丰市东海镇乌坎村民委员会支付租金人民币871175.7元和迟延支付租金的利息损失56200元，合计人民币927375.7元。三、限被告陆丰富荣针织有限公司在本判决生效之日起三十日内在不损坏原租赁物及基础设施的前提下，将向原告承租的位于陆丰市东海经济开发区乌坎港滨港大道北侧占地25200平方米（除现东海镇乌坎学校使用的教师宿舍楼一幢外）的厂房、宿舍楼、食堂、花圃等属自己所有的物品自行腾空后，交还原告陆丰市东海镇乌坎村民委员会管业。四、驳回原告陆丰市东海镇乌坎村民委员会的其他诉讼请求。五、驳回被告陆丰富荣针织有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23090元，由原、被告各负担11545元；反诉费3408元由被告负担。上诉人富荣公司不服原审判决，提起上诉称：（一）、原审判决上诉人向被上诉人支付租金和迟延支付租金的利息共计927375.7元，属认定事实不清。双方经协商于2008年11月15日签订了《厂房租赁合同书》，约定租赁期限10年，月租金1.5万元(年18万元)，为方便书面形式，合同上写明从2009年1月1日起执行。合同签订后因被上诉人村两委部分干部提出异议，最终经被上诉人村两委干部讨论后与上诉人达成口头协议，上诉人实际上自2008年起就按每年租金40万元交纳。上诉人向原审法院提交租金单据105万元，代被上诉人支付所得税和印花税等145378.86元，代被上诉人购置割草机和配件等单据21115元，共合计1216494元。结合上面数据计算，自2008年起至2010年止，三年中上诉人应交纳租金为115万元(2008年40万元，2009年40万元，2010年35万元)，该款上诉人己全部交清，超过115万元部分为66494元应结算为2011年度的租金。原审法院未将上诉人代被上诉人支付所得税和印花税等145378.86元，以及代被上诉人购置割草机和配件21115元计入己交租金数额明显是认定事实不清。（二）、原审法院判决支持被上诉人2008年租金数额为66万元，属适用法律错误。本案自2008年开始至2011年，上诉人实际己交纳租金总额为1216494元，证明上诉人2008年度40万元租金数额己交清。即使2008年度租金数额为66万元，由于法律规定请求支付租金的时效为1年，被上诉人于2012年9月11日提起诉讼己超过诉讼时效期间。原审法院支持超过诉讼时效的请求适用法律错误。（三）、“乌坎事件”、被上诉人上锁上诉人厂房事件对上诉人造成严重影响，造成近千万元的损失，上诉人据此不应再缴交2011和2012年度租金。原审判决不予支持上诉人的免交请求是错误的。（四）、原审法院没有支持上诉人反诉损失367710元属司法不公。“乌坎事件”对上诉人造成严重影响。为避免更大损失，上诉人于2012年5月19日申请停用大型变压器，但仍然保留足够上诉人工厂需要的小型用电。由于被上诉人非法对上诉人厂房上锁，造成上诉人经济损失367710元，依法应由被上诉人负责赔偿。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，存在司法不公的情况。上诉请求:（1）、判决撤销原审判决第二项，改判上诉人不用向被上诉人支付租金和迟延支付租金的利息损失共计927375.7元;（2）、判决撤销原审判决第五项，改判被上诉人赔偿上诉人367710元违约金和工资损失。被上诉人乌坎村委答辩称：原审判决合理、公正，上诉人上诉系故意缠讼。由于上诉人拒不缴纳租金及归还租赁物业，造成被上诉人自2012年6月17日起至实际支付之日止10个月的租金损失计29.5万元及雇人看守厂房工资计3.7万元，应由上诉人负责赔偿。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系双方当事人因楼房租用产生的租赁合同纠纷。现双方当事人均同意解除2003年与2008年先后签订的租赁合同，应予准许。本案争议的主要焦点是：1，2008年至2012年期间的租金标准以及是否应予支付的问题；2，上诉人提出的代被上诉人支付税款145378.86元以及购置割草机21115元是否应该抵扣租金；3，上诉人反诉请求被上诉人赔偿367710元损失是否应该支持。对上述焦点问题，分别评析意见如下：1，2008年至2012年期间的租金标准以及是否应予支付的问题。关于2008年度的租金问题，双方当事人于2008年11月15日所签订的租赁合同条款当中明确约定了新的合同从2009年1月1日起执行的内容，因此，2008年的租金标准应按前期2003年签订的合同租金标准即每年66万元结算，上诉人主张2008年租金按2008年签订的合同租金标准40万元结算，缺乏事实与理由根据，不予支持；另外，上诉人认为被上诉人请求支付2008年度租金超过诉讼时效。因上诉人在本案原审期间无提出时效抗辩，且上诉人无依约按时交付租金，其交付租金的收据也没有注明是补交何时的租金，因此，诉讼时效的起算时间无法确定。依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，上诉人提出的诉讼时效抗辩，缺乏事实与法律依据，应不予支持。关于2009年与2010年的租金标准问题，双方均同意按照40万元和35万元标准给付，本院予以确认。关于2011年、2012年度的租金问题。上诉人以2011年9月23日“乌坎事件”及被上诉人上锁厂房事件对上诉人造成严重损失，主张从2011年9月23日起免交租金。由于上诉人不能提供充分有效的证据证明“乌坎事件”是导致其停产的原因，且当地供电部门依上诉人的主动申请于2012年6月3日停止供电，该事实证明上诉人工厂停产属其本身原因造成，并非被上诉人之后的上锁行为所致。因此，上诉人请求免交租金，不予支持。2，上诉人提出代被上诉人支付税款145378.86元以及购置割草机21115元是否应该抵扣租金的问题。上诉人虽提供了付税及购买割草机的单据，但并没有提供证据证实双方有约定由上诉人先预付这部分款项后在应交纳的租金中抵扣。因此，上诉人主张在租金中应予抵扣这部分款项，缺乏依据，应不予支持。3，上诉人反诉请求被上诉人赔偿367710元损失是否应该支持的问题。上诉人提出被上诉人于2012年6月17日对其厂房进行上锁造成损失367710元，请求被上诉人予以赔偿。据上所述，上诉人工厂停产与被上诉人上锁无因果关系对上诉人的反诉请求，本院不予支持。另外，被上诉人在二审请求上诉人支付因迟延交纳租金和看护厂房的损失，因被上诉人对原审判决没有提出上诉，对该项主张本院不予审理。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持；上诉人上诉请求，缺乏事实与法律根据，应予驳回。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币16456元，由上诉人陆丰富荣针织有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶剑亚代理审判员  施伟强代理审判员  彭晓春二〇一三年六月五日书 记 员  蔡育青