湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终1656号上诉人（原审原告）：郴州市湘达物业服务有限责任公司，住所地湖南省郴州市北湖区香花路30号华宁花园33栋临街门面201房。法定代表人：张秋生，该公司负责人。委托诉讼代理人：肖美根，男，该公司员工。委托诉讼代理人：史宏斌，广东永隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：临武县舜发城乡发展投资有限公司，住所地湖南省临武县舜峰镇财政路28号财政局办公室五楼。法定代表人：钟建英，该公司负责人。委托诉讼代理人：彭卫华，湖南尚友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘中普。上诉人郴州市湘达物业服务有限公司（以下简称湘达公司）因与被上诉人临武县舜发城乡发展投资有限公司（以下简称舜发公司）、刘中普物业服务合同纠纷一案，不服湖南省临武县人民法院（2021）湘1025民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。湘达公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持湘达公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审全部的诉讼费用由舜发公司、刘中普共同负担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足、缺乏法律依据。1.案涉临武县家园小区（另称“沙溪湖小区”）临街门面与小区内其他建筑物系统一规划建设，其规划设计、建设报建、给排水、供电、绿化消防等均构成不可分割整体。2.2015年7月16日，湘达公司与临武县家园小区开发商湖南二建临武城市建设开发有限公司和临武县家园住宅小区建设工程指挥部签订《临武县家园小区前期物业服务合同》第一条以“物业名称：临武家园住宅小区、物业类型：高层商住楼、占地面积：25125.52平方米、建筑面积：共111830.57平方米，其中住宅82335平方米，商铺8609平方米，地下车场20886平方米”明确约定了物业管理服务范围。案涉临武县家园小区临街门面系临武县家园小区唯一的商铺，其总面积与《临武县家园小区门面房回购协议书》载明的回购商铺总面积8561.84平方米基本吻合，足以说明案涉临武县家园小区临街门面属于湘达公司的物业管理服务区域。3.2017年4月7日，舜发公司与临武县家园小区开发商湖南二建临武城市建设开发有限公司签订《临武县家园小区门面房回购协议书》，取得案涉小区临街门面的所有权，依据法律、法规规定《临武县家园小区前期物业服务合同》对舜发公司具有约束力。4.临武县家园小区成立了业主委员会，舜发公司系小区业主委员会委员。5.湘达公司作为物业管理服务机构，在临武县家园小区物业服务区域内提供公共管理和服务，其项目包括但不限于绿化、消防、保洁、保安、公共设施设备保养维护等，湘达公司的物业管理服务自然及于临武县家园小区的全体业主及物业使用人，舜发公司作为物业服务区内的物业所有权人必然分享到湘达公司的服务成果。6.刘中普依据《郴州市城市生活垃圾处理收费管理实施细则》（郴政办发（2019）17号）的规定缴纳生活垃圾处理费，是履行经营者义务的行为，而根据《郴州市城市生活垃圾处理收费管理实施细则》第十四条“城市居民小区清扫保洁费（含将垃圾归集到附近垃圾站的费用）不属于城市生活垃圾处理费。……清扫保洁费（或称卫生费）在物业服务费中列支，物业服务费不包含城市生活垃圾处理费”的规定，其所缴纳的生活垃圾处理费不属于城市居民小区清扫保洁费。故刘中普向临武县环境卫生管理所缴纳生活垃圾处理费，不能必然否定湘达公司所提供的物业服务，一审判决以此作为认定湘达公司未提供物业服务的理由之一，属于认定事实不清。7.一审判决以“对舜发公司提供的家园小区微信聊天记录的三性予以采信，可以证实门面承租人与湘达物业就物业服务的质量存在矛盾分歧”、“对舜发公司提供的家园小区门面照片予以采信，可反映家园小区门面的物业配套设施不完善”，采信舜发公司的证据，该证据仅能证明双方对物业服务的质量存有分歧，一审判决以此而否定湘达公司提供物业服务的基本事实，证据不足。综上，请求支持上诉请求。舜发公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决客观公正，湘达公司的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。刘中普辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律准确充分，湘达公司的上诉理由不成立。一、刘中普承租铺面不属于湘达公司物业服务区域，让刘中普支付其他物业服务区域的费用对刘中普不合理也不公平。《湖南省物业管理条例》第八条第二款规定：“物业管理区域的划分应当以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。”《临武县家园小区前期物业服务合同》中未明确约定物业管理区域范围。根据上述条例，同一物业区域的划分要综合多方面考虑。本案中，刘中普承租的临街铺面与小区住宅物理上是分开的，在设施上也是区分开的，只有权属是与家园小区同一的，但一家公司或者个人对多个建筑物享有同一权属的很多，以此认定同一物业不合法不合理。湘达公司以《前期物业服务合同》中载明的建筑面积佐证其主张的临街铺面属于物业服务区域，刘中普不予认可。首先，该合同中载明的商铺面积与《临武县家园小区门面房回购协议书》中载明的商铺面积并不一致，不能证明上述两份合同中载明的铺面为同一铺面。其次，《前期物业服务合同》的合同期限至2017年8月20日（即刘中普承租该处铺面前）已届满，在合同期限届满后，业主大会或业主委员会并未与湘达公司签订过任何形式的物业合同。《前期物业服务合同》与本案无关联性，即使有关联性，其也不足以证明湘达公司的主张。二、刘中普未享受到湘达公司的物业服务，不应支付物业费。湘达公司应当为其关于已向刘中普提供物业服务的主张举证，否则，应当承担举证不能的不利后果。湘达公司为证明已提供了物业服务的证据为：照片、收据、证明等，但上述证据刘中普均不认可。照片中并未明确显示形成时间，与本案不具有关联性；盖有环卫公司印章的收据载明的形成时间为2021年4月22日，为本案争议解决期间，刘中普基于合理怀疑，认为该收据是蓄意补充，不能反映本案事实，不能作为认定事实的依据。2020年8月12日的收款收据、送货单中均无公司印章，且不能反映上述货物是否用于该小区物业服务，不满足作为证据的形式要件，而且也与本案无关联性，刘中普不认可。收条为个人出具，从环卫公司出具的证据可以看出，出具收条的个人为公司员工，但公司员工在从事职务行为后，以个人名义收款并出具收条代替公司财务正规手续，湘达公司作为依法设立的有限责任公司向个人支付款项，未索取任何发票的行为，均不符合公司经营管理的形式，刘中普对收据的真实性和合法性均不认可。基于以上，湘达公司未能就自己的主张提供充分的证据证明，应当承担举证不能的不利后果。事实上，刘中普确未享受到湘达公司提供的物业服务。首先，临街铺面与住宅是分开的，日常经营所用水电以及绿化等均不在园区范围内。其次，临街铺面门前排水、环卫、治安方面，刘中普都是自己按门面“五包责任”要求自己完成，路灯照明等享受市政服务。客观上，刘中普确实享受不到湘达公司的物业服务。在本案一审期间，刘中普已举证证明自己缴纳了生活垃圾处理费，该项服务并非湘达公司提供，湘达公司也予以认可。湘达公司主张生活垃圾处理费与物业服务费中的城市居民小区垃圾清扫费不是同一费用，但未提交证据证明湘达公司清扫过临街铺面前的垃圾，不应要求刘中普承担相关物业费。三、舜发公司与湘达公司之间的争议，刘中普与湘达公司之间的争议，不具有同一性，无论舜发公司是否认可湘达公司提供过物业服务，都不能改变湘达公司未向刘中普提供物业服务的事实。在一审中，舜发公司提交的证据能够证明与湘达公司之间就物业服务质量存在矛盾，但并不能说明舜发公司认可湘达公司提供了物业服务，也不能代表刘中普认可湘达公司向刘中普提供了物业服务。事实上，舜发公司在该小区作为物业服务权利人的不止刘中普承租的铺面，舜发公司对湘达公司的任何主张，与湘达公司和刘中普之间的争议不具有任何关联性。湘达公司是否为舜发公司权属的其他区域提供过物业服务，都不能改变湘达公司未向刘中普提供物业服务的事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。湘达公司向一审法院起诉请求：1.判令舜发公司支付其在临武县××小区××栋××号××号××楼门面截止到2020年12月6日拖欠的物业管理费96995元，拖欠物业管理费产生的滞纳金15119元，共计112114元，2020年12月6日之后的物业管理费按月支付；2.判令刘中普对其租赁期间租赁门面所产生的物业管理费与舜发公司承担连带支付责任；3.判令由舜发公司、刘中普共同承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：临武县沙溪湖小区系湖南二建临武城市建设开发有限公司开发建设。2015年7月16日，湘达公司与该公司及临武县家园住宅小区建设工程指挥部签订了《临武县家园小区前期物业服务合同》，合同约定：由湘达公司为临武县沙溪湖小区的业主提供物业服务；服务期限为2年，自2015年8月31日起至2017年8月20日止，湘达物业提前一个月进场；湘达公司对临武县沙溪湖小区的商业门面按2.5元/平方米/月的价格收取物业服务费；如业主逾期缴纳物业管理费，按银行同期贷款利率的两倍缴纳滞纳金；合同期满后，湘达公司完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同；合同期满本合同自然终止，合同方如续订合同，应在该合同期满60天前向对方提出书面意见等内容。2017年4月7日，舜发公司与湖南二建临武城市建设开发有限公司签订《临武县家园小区门面房回购协议书》，舜发公司以10000元／平方米的价格回购临武县沙溪湖小区商业铺面。同年11月2日，舜发公司与刘中普签订的《门面租赁合同》，合同约定刘中普承租了舜发公司所有的临武县××小区××栋××号××号××楼门面，建筑面积881.77平方米，租赁期限为3年，从2017年11月2日起至2020年11月1日止，物业管理费和其他相关费用均由刘中普负责等内容。另查明，《临武县家园小区前期物业服务合同》中未约定对所涉门面进行物业管理的具体项目。在庭审中，经本院多次询问，湘达公司未说明该合同期间及该合同到期至今，湘达公司实施物业管理的具体项目。从2017年舜发公司将所涉门面分别出租给刘中普等20余名承租人至今，双方对物业管理项目、服务质量和费用等问题存在重大分歧，多次协商未果而引发诉讼。一审法院认为，本案争议的焦点为：湘达公司要求舜发公司支付物业服务费并由刘中普承担连带责任是否有事实依据。据查，湘达公司是基于《临武县家园小区前期物业服务合同》主张权利，而该合同并未约定对所涉门面进行物业管理的具体项目。在庭审中，经一审法院多次询问，湘达公司也未说明该合同期间及该合同到期至今实施物业管理的具体项目。由此可见湘达公司至今并未向舜发公司和刘中普提供物业管理服务，故湘达公司的诉讼请求，因缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：“驳回原告郴州市湘达物业服务有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费2542元，减半收取计1271元，由原告郴州市湘达物业服务有限责任公司承担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：湘达公司提交的《建设工程消防验收意见书》、《工作联系函》、业主满意度调查情况统计表、物业服务工作满意度测评结果的公示，与本案的处理缺乏关联性，不予采信；照片未提供原始拍摄载体，舜发公司及刘中普对真实性有异议，不予采信；收据、收条及证明，收据、收条不是正式发票，且出具收条和证明的相关人员未出庭作证，无其他证据佐证，真实性不能确定，不予采信；门面物业费应缴费用联系函、《关于临武县家园小区临街门面物业服务费有关问题的回复》不足以证明湘达公司为舜发公司、刘中普提供了物业服务，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。二审争议焦点为舜发公司、刘中普是否应向湘达公司支付物业服务费。《物业服务收费管理办法》第二条规定：“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”第十条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”具体到本案：1.湘达公司于2015年7月16日与临武县家园小区开发商湖南二建临武城市建设开发有限公司和临武县家园住宅小区建设工程指挥部签订《临武县家园小区前期物业服务合同》，对涉案家园住宅小区和商业门面的物业服务收费标准进行了约定，合同期限为2015年8月31日起至2017年8月20日止。2017年4月7日，舜发公司与湖南二建临武城市建设开发有限公司签订《临武县家园小区门面房回购协议书》，但该回购协议书并未对物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容进行约定，舜发公司表示其在回购涉案门面时，对物业管理以及收费标准等均不知情。涉案门面位于家园小区外围临街铺面，与家园小区住宅区属于不同的区域，湘达公司亦未提交充分的证据证明2017年4月7日至2017年8月20日期间湘达公司为涉案门面所在区域提供过维修、养护、管理以及维护该区域内的环境卫生和秩序等物业服务。故对湘达公司要求舜发公司支付该期间的物业服务费，本院不予支持。2.上述《临武县家园小区前期物业服务合同》已于2017年8月20日到期终止。一方面，湘达公司并未与临武县家园小区开发商湖南二建临武城市建设开发有限公司续签合同，亦未与家园小区业主委员会签订物业服务合同；另一方面，湘达公司提交的证据亦不足以证明其在2017年8月20日至今为涉案门面所在区域提供过维修、养护、管理以及维护该区域内的环境卫生和秩序等物业服务，故湘达公司要求舜发公司支付2017年8月20日至今的物业服务费以及要求门面承租户刘中普连带支付门面租赁期间的物业服务费，依据不足，本院不予支持。综上，湘达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2542元，由上诉人郴州市湘达物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢末钢审 判 员 廖 军审 判 员 雷金梅二〇二一年七月三十日法官助理 雷 彬书 记 员 瞿殷婷书 记 员 陈 峰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。