贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2844号上诉人（原审被告）：毕节市广厦房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路29号，统一社会信用代码：915224005566150351。法定代表人：林登祥。委托诉讼代理人（特别授权）：黄秋永，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：史学斌，男，汉族，1974年10月2日生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：陆敏，女，汉族，1974年7月28日生，住贵州省毕节市。以上二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：袁艳，贵州百进律师事务所律师。以上二被上诉人委托诉讼代理人：石山，贵州百进律师事务所律师。上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司（以下简称广厦房开）因与被上诉人史学斌、陆敏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初1354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。史学斌、陆敏二审未作答辩。史学斌、陆敏向一审法院起诉请求：1.判令广厦房开立即为二人办理毕节“桂花苑”棚户改造安置小区组团一2-10-2号房屋不动产权证书并交付二人；2.判令广厦房开支付二人逾期办理商品房不动产权证书的违约金暂定计41,097元，具体金额以二人已付房款382,558元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年1月9日起计算至广厦房开为二人办理不动产权证书并交付二人之日止；3.广厦房开返还二人各项开户费人民币3900元；4.诉讼费由广厦房开承担。一审法院认定如下事实：史学斌、陆敏于2017年5月2日与广厦房开签订《商品房买卖合同》，约定购买广厦房开开发的位于毕节市七星关区，房号2-10-2，建筑面积108.81平方米，合同总价382558元，实际交纳总价款382558元，房屋总价款中包括维修基金8160元及三通费3900元。合同第三章第七条第二款定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2018年6月30日前向买受人交付商品房；合同第十四条（四）双方约定按照下列第1种方式邀纳相关费用；1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位邀纳下列费用：（1）、（2）、（5）、（六）......项费用，并在签定本合同之日起，30日内交将上述费用交给出卖人，出卖人应当于邀费后10日内向买受人交付相应邀费凭证......。（1）专项维修基金；（2）契税......（5）办理贷款及相关税费各代办费；（6）办理房屋产权涉及相关税费及代办费。合同第八章第二十二条二约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记、本条三（一）约定出卖人承诺于／前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；该项（二）还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起／个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的／承担违约责任；2、约定日期／起个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定按下列第／项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人自收到退房通知之日起／日内退还买受人已付款，并按／支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款／的违约金。合同签订后，史学斌、陆敏按约实际支付了房款以及办证所需的税费，广厦房开于2018年10月15日向二人交付商品房。出卖人2020年12月15日取得办理涉案商品房转移的初始登记，至今史学斌、陆敏未取得商品房不动产权证。一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，双方订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。史学斌、陆敏已按合同约定支付了购房款及相关费用，根据合同第十四条（四）约定，双方形成事实上的委托代办房屋产权证关系。广厦房开应按合同约定的期限向史学斌、陆敏交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给二人。因史学斌、陆敏委托广厦房开代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故广厦房开无须向二人直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向二人告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，并完成委托办证事项，才履行完毕其合同约定的交付义务。广厦房开未按合同约定的期限向史学斌、陆敏交付涉案商品房，至今仍未交付涉案商品房产权转移证书，已构成违约，故对二人合理诉请应予支持。由于双方对办证时间、违约责任等事项均约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日......；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，广厦房开应当在房屋实际交付使用之日2018年10月15日起90日内即2019年1月15日前向史学斌、陆敏交付房屋权属证书。关于办证违约金的计算标准，应当按照史学斌、陆敏已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合双方的履约情况，支持逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（ＬＰＲ），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。据此，史学斌、陆敏主张的逾期交付房屋权属证书的违约金计算方式，以二人已付购房款382558元为基数，自2019年1月15日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至交付商品房权属证书之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。史学斌、陆敏所交房款与合同约定房屋总价款相同，未提交广厦房开公司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取二人的“三通费”的相关证据，对二人主张返还“三通费”3900无的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、广厦房开于史学斌、陆敏缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起，90日内为史学斌、陆敏办理并交付位于毕节市七星关区不动产权证书；二、广厦房开于判决生效十日内支付史学斌、陆敏逾期办证违约金，计算方式以二人已付购房款382558元为基数，自2019年1月15日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至交付商品房权属证书之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；三、驳回史学斌、陆敏的其他诉讼请求。案件受理费462元由史学斌、陆敏负担39元，由广厦房开负担423元。二审中，广厦房开向本院提交以下证据：《办证补充协议》《委托书》，拟证明：根据双方《办证补充协议》的约定，广厦房开于约定时间之内为史学斌、陆敏办理商品房转移登记的，不存在违约事实，不应承担违约责任。史学斌、陆敏质证认为：对证据三性均不认可。首先，该补充协议的形成时间为2020年3月，系在本案一审开庭前，该协议已产生，但上诉人故意不提交，故该协议不应作为新证据被采纳。其次，该协议有多处填写痕迹，均无当事人按印确认，不能体现当事人的真实意思表示。此外，上诉人曾在2020年10月26日的另案庭审中提交过史学斌、陆敏的办证补充协议，但那份协议记载的上诉人应向不动产登记部门提交办证资料的时间为2020年5月1日前，与本次提交不一致。经审查，史学斌、陆敏质虽提出存在另外一份《办证补充协议》，但未提供证据予以证明。虽然广厦房开逾期提交证据，但该证据能够证实双方就涉案商品房办证事宜达成了补充协议的事实，与本案基本事实有关，故对其证明力本院予以确认，并依法采纳作为本案的定案依据。经审理查明：2020年3月19日，广厦房开与史学斌、陆敏达成《办证补充协议》，协议内容为：“甲方：毕节市广夏房地产开发有限责任公司，乙方：史学斌、陆敏，双方于2017年5月2日签订《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发建设的毕节“桂花苑”棚户改造安置小区组团一第2幢/单元10层2号房屋。合同签订时，双方对商品房权属转移登记相关事项约定不够具体明确，为便于甲方依法办理房屋权属转移登记及乙方尽快取得不动产权证书，甲乙双方在互谅互解的原则下经过协商，对合同约定的房屋权属转移登记办理事项达成如下补充协议，由各方遵照执行。一、乙方选择委托甲方代办合同项下房屋权属转移登记，合同约定由甲方提供的办理房屋权属转移登记的相关文书最终需要递交到不动产登记机关，甲方受乙方委托代办后不再交付相关办证文书。二、乙方依照《不动产登记暂行条例》的规定，于2020年3月18日向甲方提交办理合同项下房屋不动产权属转移登记的资料，即视为履行了合同约定的办证义务；甲方于2021年6月18日前将办证资料提交到不动产登记部门即视为甲方履行了合同约定的办证义务，如甲方逾期提交，应自逾期之日起按日万分之一比例向乙方支付逾期办证违约金。除补充协议约定处，因登记部门超过法定期限登记等其他原因导致乙方迟延取得不动产权证书的，甲方不承担责任（甲方将不定期催促登记部门办理，协助乙方尽快获得不动产权证书）。三、本补充协议一式两份，自甲、乙双方签字盖章之日起生效，由甲、乙双方各持一份。”双方签订《办证补充协议》后，按照协议约定于同日签署了办理商品房转移登记所需《委托书》。其余认定事实与一审认定的一致。另查明，史学斌、陆敏认可已于2021年4月左右取得涉案房屋不动产权证。本院认为，根据本案查明的事实，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中未就商品房转移登记办理事宜进行明确约定，为此双方于2020年3月18日签订《办证补充协议》，约定由广厦房开依照《不动产登记暂行条例》的规定，于2021年6月18日前将办证资料提交到不动产登记部门即视为上诉人履行了合同约定的办证义务，如逾期提交，广厦房开自逾期之日起向史学斌、陆敏支付日万分之一的逾期办证违约金。由此可知，《办证补充协议》系双方就《商品房买卖合同》未明事项进一步达成的补充协议，协议经双方当事人签字（章）确认且不存在法定无效事由，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照协议内容履行自身合同义务。史学斌、陆敏虽称《办证补充协议》中约定的广厦房开“履行办证义务的时间2021年6月18日”系擅自填写，但史学斌、陆敏对其主张的该事实未提交充分有效的证据予以证实。如前所述，双方达成补充协议约定由上诉人于2021年6月18日前将办理商品房转移登记的有关文书提交到不动产登记部门即视为广厦房开完成了合同约定的办证义务，但史学斌、陆敏已在约定时间以前取得涉案房屋不动产权证，即广厦房开已在约定期限内履行了相应义务，并未违约，史学斌、陆敏主张广厦房开应支付其逾期办证违约金，缺乏事实依据，依法予以驳回。综上所述，广厦房开的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初1354号民事判决；二、驳回史学斌、陆敏的诉讼请求；一审案件受理费462元、二审案件受理费846元，由史学斌、陆敏负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 周 锐审判员 胡伟科二〇二一年七月十三日书记员 王梨力