湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终1464号上诉人（原审被告）：王智勇，男，1974年4月23日出生，，瑶族。委托诉讼代理人：王碧茂，湖南昱众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋新跃，男，1977年7月13日出生，瑶族。委托诉讼代理人：曹孝前，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄明圆，男，1990年9月4日出生，瑶族。被上诉人（原审被告）：卢玉花，女，1990年6月12日出生，瑶族。上诉人王智勇因与被上诉人蒋新跃、黄明圆、卢玉花执行异议之诉一案，不服湖南省江永县人民法院（2021）湘1125民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王智勇及其委托诉讼代理人王碧茂，被上诉人蒋新跃及其委托诉讼代理人曹孝前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王智勇上诉请求：1、判令继续执行（2020）湘1125执594号之二执行裁定书。2、判令继续执行（2020）湘1125执异26号执行裁定书。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年6月19日被上诉人黄明圆以急用钱向上诉人王智勇借款40万元，到还款时间2020年7月2日未能按时归还。上诉人王智勇于2020年7月8日向江永县人民法院起诉，江永县人民法院于2020年7月31日作出（2020）湘1125民初871号民事判决，限黄明圆在判决生效后十日内一次性向王智勇归还借款本金40万元。黄明圆无还款能力，于是江永县人民法院下达了（2020）湘1125执594之二的执行裁定书，冻结了黄明圆名下位于江永县潇浦镇永廻路万佳名城5栋1508房屋，而被上诉人（案外异议人）蒋新跃与被上诉人黄明圆、卢玉花夫妻有房屋买卖关系；不服上述裁定，于2021年1月4日诉于江永县人民法院，江永县人民法院作出（2021）湘1125民初3号民事判决，否定原告的以上执行裁定，判决不得执行被上诉人黄明圆名下的房产。上诉人认为：1、被上诉人蒋新跃（案外异议人）自身原因未办理房屋过户登记手续有过错，蒋新跃与黄明圆的房屋买卖合同是以房抵债的协议（转账用途和蒋新跃自己的证词可以证明，当时是怕黄明圆还不起借款才签的房屋买卖合同）；其应履行的原始义务并非房款，蒋新跃取得房屋是基于双方的抵债行为，双方签订的《房屋买卖合同》以及相关的补充合同是为了消灭双方之间存在的债权债务关系，这与买受人为了生活居住而购买房屋存在着较大的差异，不能根据债务人与债权人双方签订的以房抵债协议认定债权人享有物权期待权。2、蒋、黄之间签订合同约定办理不动产权证时间是黄明圆收到蒋新跃定金后的30日内（2020年7月1日-2020年7月30日），而被上诉人蒋新跃办理登记日是2020年11月18日，在江永县人民法院2020年10月9日强制执行之前，被上诉人蒋新跃是可以办理过户手续的，还间隔了这么长一段时间（2020年11月3日才一次性归还黄明圆在银行的225,843.82元按揭贷款）被上诉人蒋新跃一直没有通过其他途径主张过权利，上诉人认为蒋新跃自身原因怠于主张权利，造成该讼争房产未及时办理过户登记手续的后果。3、《城市房屋权属登记管理办法》第四条：国家实行房屋所有权登记发证制度。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产，登记在被执行人名下的不动产，特定动产及其他财产权；第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。蒋新跃辩称，1、本案房屋并非蒋新跃（买受人）自身原因未办理过户登记，而是因政府行为客观导致无法办理过户变更登记手续，对于在房屋过户变更前夕被查封导致未能领取变更后的房屋权属证，蒋新跃没有过错。上诉人王智勇认为在2020年10月9日申请强制执行时，该房屋可以过户，这显然不符合事实。根据江永县自然资源局下发的“江永自然资（2020）12号”文件，本案房屋所在的万佳名城房地产项目因多处未按照建设工程规划许可证建设，存在超层、超面积建设的行为，自2020年5月21日起，要求县不动产登记中心等部门暂停办理该项目的各项手续。直到2020年11月11日，江永县自然资源局才下文通知县不动产登记中心等部门即日起恢复办理该项目（除9#楼外）的各项手续。因此，在“2020年5月21日至2020年11月11日”期间，本案房屋（万佳名城5栋1508房）系因政府行为而客观上无法办理产权过户，并非蒋新跃自身原因。在得知可以办理过户的第一时间，蒋新跃立即提交了进窗办理过户登记手续的材料，并支付了地籍测绘费及住宅类不动产登记费合计392元。提交材料的当日（2020年11月18日），县不动产登记中心向黄明圆、卢玉花颁发了不动产权证（之前无证）,但也是在这同一天同一时间前后被江永县人民法院查封，造成未能领取过户变更后的房屋权属证书，蒋新跃没有过错，不存在怠于行使权利。2、在本案房屋被查封之前所签订的《房屋买实合同》合法有效，且蒋新跃已经支付了全部价款。（1）本案《房屋买卖合同》签订于2020年7月1日，并于当日交付房屋钥匙，合法占有该房屋在本案房屋被查封之前。（2）双方构成何种法律关系，应当结合合同的具体权利义务约定及实际履行行为来综合判断。本案《房屋买卖合同》标的是买方支付房款、卖方交付房屋并办理产权过户登记，实际上也是这样履行的，双方构成典型的房屋买卖合同关系，根本不是上诉人王智勇认为的以房抵债协议。（3）蒋新跃已经实际支付完毕全部房款，即分别支付了40万元和240,843.82元（为实现过户而代为履行偿还了剩余贷款240,843.82元，视为向卖方黄明圆、卢玉花履行）。（4）对于支付的40万，即便认定支付10万和30万时存在借贷合意，那么也因后续签订了《房屋买卖合同》相关约定及实际履行行为而转化为了40万购房定金。3、本案一审法院法律适用准确，上诉人王智勇在其民事上诉状中援引的法律依据不当，不应得到支持。王智勇援引了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称“查扣冻规定”）第二条，但他这是片面选择法律规定，忽略了查扣冻规定第三条第八项、第十五条，且其在民事上诉状中表述的“第十七条”应为查扣冻规定的第十五条，也是故意忽视该条第二款。法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产，不得查封、扣押、冻结，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。被上诉人黄明圆、卢玉花未到庭参加诉讼，也未提交书面辩解意见。蒋新跃向一审法院起诉请求：1．判令终止执行（2020）湘1125执594号之二执行裁定书；2．确认原告蒋新跃与被告黄明圆、卢玉花于2020年7月1日签订的《房屋买卖合同》有效；3．判令被告黄明圆、卢玉花立即为原告办理湘（2020）江永县不动产权第xxxxxxx号房屋的变更登记手续；4．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：蒋新跃与王智勇、黄明圆系同事，黄明圆与卢玉花原系夫妻。王智勇与黄明圆民间借贷纠纷一案，江永县人民法院于2020年7月31日作出（2020）湘1125民初871号民事判决，判决黄明圆归还王智勇借款本金400,000元。判决生效后，王智勇于2020年10月9日向江永县人民法院申请强制执行，江永县人民法院于2020年11月18日作出（2020）湘1125民初594号之二执行裁定，依法查封了黄明圆、卢玉花名下的江永县潇浦镇永廻路万佳名城5栋1508房[不动产权证号为湘（2020）江永县不动产权第xxxxxx号]，蒋新跃提出异议，认为其享有执行标的的所有权，要求解除对该房屋的查封。经审查，江永县人民法院于2020年12月14日作出（2020）湘1125执异26号执行裁定书，以争议房屋登记在黄明圆名下为由，驳回了蒋新跃的异议申请。蒋新跃收到执行异议裁定后在法定期限内提起本案诉讼。2020年7月1日蒋新跃（乙方）与黄明圆、卢玉花（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方以631,000元的价格将其所有的万佳名城5栋15层08号房出售给乙方，双方还约定：签订合同时乙方一次性向甲方支付购房款定金400,000元，余款在办理产权过户面签完成后，乙方在7个工作日内一次性支付给甲方；乙方支付甲方定金3日内，甲方将房屋（包括钥匙）交付给乙方占用使用，由乙方对房屋进行装修；办理不动产权证变更登记的时间为甲方收到乙方支付定金后的30日内；变更不动产权登记所产生的合理税费，由甲方承担。合同签订后，黄明圆、卢玉花将房屋钥匙交付给蒋新跃。同日，蒋新跃转款300,000元、100,000元给黄明圆，转账附言分别备注：“出借”“出借人”。另查明，黄明圆、卢玉花为购买执行标的于2020年4月23日向银行按揭贷款242,000元。为顺利办理产权更名手续，2020年11月3日，蒋新跃代黄明圆、卢玉花偿还了剩余的贷款本息225,843.82元及转给开发商代付的贷款本息15,000元，提前还清了该笔按揭贷款。2020年11月18日，蒋新跃将办理房屋过户登记的相关材料递交给江永县不动产登记中心并支付了地籍测绘费以及住宅类不动产登记费用共392元，该不动产登记中心于2020年11月28日颁发了执行标的（2020）江永县不动产权第xxxxxxx号不动产权证，登记权利人为黄明圆、卢玉花。一审法院认为，本案系执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”办理房屋变更登记的诉请不属于本案处理范围，对原告该项诉请不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，即无过错不动产买受人的物权期待权属于可以阻却人民法院强制执行的法定情形，故蒋新跃对执行标的是否享有物权期待权是本案争议焦点。对此法院作如下评判：第一，关于《房屋买卖合同》的效力以及履行情况。首先，案涉合同约定签订合同时蒋新跃一次性支付购房款定金400,000元，原告转给黄明圆400,000元与双方签订合同系同日，虽然原告转账附言“出借”“出借人”，但是不影响合同签订当日出卖人黄明圆收到买受人蒋新跃400,000元的事实成立，且该款项数额与合同约定的购房款定金数额相同，合同又约定购房定金交付3日内出卖人将房屋（包括钥匙）交付给蒋新跃占用使用，本案中黄明圆在收到蒋新跃400,000元转款后如约交付了执行标的钥匙，因此即使转款行为发生时蒋新跃与黄明圆之间有借贷合意，从双方前述合同履行的情况来看，也已将该笔款项作为400,000元购房款定金；其次，案涉合同的标的物系黄明圆尚在按揭贷款期内的房屋，合同签订后，蒋新跃以出卖人的名义为其代为清偿了剩余银行按揭贷款240,843.82元，构成第三人代为履行，视为蒋新跃向黄明圆、卢玉花支付了240,843.82元购房款；再次，执行标的抵押消灭后，蒋新跃将办理房屋过户登记的相关材料递交给江永县不动产登记中心并支付了地籍测绘费以及住宅类不动产登记费用办妥了执行标的权属证书。基于上述理由，可看出在合同履行过程中，虽然蒋新跃与黄明圆多次就合同约定的付款方式作出变更，但是不影响蒋新跃与黄明圆、卢玉花之间形成房屋买卖的真实意思表示，双方签订的《房屋买卖合同》应认定合法有效。第二，结合本案查明的事实，在法院依被告王智勇的申请对执行标的采取强制执行程序之前，原告蒋新跃与被告黄明圆、卢玉花已签订了《房屋买卖合同》，购买了执行标的。在合同履行过程中，原告蒋新跃通过将借款转为购房款并代为清偿执行标的按揭贷款的方式全额缴纳了购房款，原告已全面履行了合同约定的义务。其次，通过原告提交的执行标的钥匙、非税收入缴款书等证据并结合原告递交给不动产登记中心办理房屋过户登记相关材料的情况，可以确认执行标的在法院查封前已由买受人（即本案原告）占有。对于执行标的交易的过户登记问题，根据查明的事实，原告在执行标的被查封之前，原告与黄明圆、卢玉花均已完成办理房屋过户登记的相关手续并取得房屋权属证书，房屋在过户变更前夕被查封，造成原告未能领取过户变更后的房屋权属证，原告蒋新跃并无过错。综上，原告与黄明圆、卢玉花签订了合法有效的房屋买卖合同，原告按合同约定履行了支付全部购房款的义务，并实际占有涉案房屋。虽因不动产变更登记事项尚未完成，原告不是执行标的所有权人，但其因合法有效的房屋买卖合同而对诉争房屋享有物权期待权，该权利依法应受法律保护。本案情形符合了法律规定的排除法院执行的四个条件，原告蒋新跃对执行标的享有的物权期待权能够阻却法院对涉案房屋的执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行江永县潇浦镇永迴路万佳名城5栋1508房；二、原告蒋新跃与被告黄明圆、卢玉花于2020年7月1日签订的《房屋买卖合同》有效；三、驳回原告蒋新跃的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告王智勇负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。被上诉人蒋新跃提交证据一：江永自然资（2020）12号文件：《关于暂停办理江永鸿泰置业发展有限公司开发建设的万家名城房地产项目相关手续的通知》，拟证明执行标的所在的万佳名城房地产项目，因多处未按建设工程规划许可证的规划建设，存在超层、超面积建设的行为，违反《中华人民共和国城乡规划法》，被江永县自然资源局监察大队责令停止施工，2020年5月21日，江永县自然资源局下文要求县不动产登记中心等部门暂停办理该项目的各项手续；证据二：《关于逐步解除江永鸿泰职业发展有限公司开发建设的万佳名城房地产项目各项手续的通知》，拟证明:1、2020年11月11日，江永县规划委员会同意决定回复办理万佳名城房地产项目（除9#楼外）合法建设的楼栋各项建设手续，江永县自然资源局下文停止县不动产登记中心等部门即日起回复办理该项目（除9#楼外）的各项手续。2、2020年5月21日至2020年11月11日期间，执行标的（万佳名城5栋1508房）因政府行为而客观上无法办理产权过户，并非蒋新跃自身原因未办理过户登记，当月18日进窗过户时，在黄明圆、卢玉花取得房屋权属证书进行变更登记的前夕被查封，造成蒋新跃未能领取过户变更后的房屋权属证书，蒋新跃没有过错，不存在怠于行使权力。上诉人王智勇质证提出：真实性、合法性无异议，关联性有异议，对方没有提供他以前知晓房子是否能办证这种情况的证据。本院认证认为，被上诉人蒋新跃提交的证据一和证据二，均为证明力强的公文书证，上诉人王智勇对其真实性、合法性无异议，本院予以采信。本院除确认一审查明的事实外，补充认定如下事实：2020年5月21日，江永县自然资源局发文暂停办理江永鸿泰置业发展有限公司开发建设的万佳名城房地产项目的各项手续，政府部门发文停止办理产权过户。2020年11月11日，江永县自然资源局发文恢复江永鸿泰置业发展有限公司开发建设的万佳名城房地产项目（除9#楼外）的各项手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定确定了无过错不动产买受人的物权期待权可以阻却人民法院强制执行的法定情形。本案的争议焦点是，蒋新跃对执行标的是否享有阻却人民法院强制执行的物权期待权。第一，被上诉人蒋新跃与被上诉人黄明圆、卢玉花签订的《房屋买卖合同》的时间是2020年7月1日，蒋新跃依约于合同签订当日支付黄明圆400,000元，虽然转账附言“出借”“出借人”，但不影响合同签订当日出卖人黄明圆收到买受人蒋新跃400,000元购房款的事实。黄明圆在收到蒋新跃400,000元转款后依约交付了执行标的钥匙。双方的行为表达了买卖房屋的真实意思，其行为不违反法律的强制性规定，合法有效。第二，《房屋买卖合同》约定购房定金交付3日内出卖人将房屋（包括钥匙）交付给蒋新跃占用使用，黄明圆在收到蒋新跃400,000元转款后依约交付了执行标的钥匙。黄明圆交付房屋钥匙给蒋新跃的行为表明，自交付钥匙之日起已经将出卖的房屋交付给蒋新跃占有使用，蒋新跃自接受钥匙之日起取得购买房屋的占有、使用权，由此可以认定蒋新跃已经合法占有执行标的。第三，合同的标的物系黄明圆尚在按揭贷款期内的房屋，合同签订后，蒋新跃以出卖人的名义代黄明圆清偿了剩余银行按揭贷款240,843.82元，构成第三人代为履行，视为蒋新跃向黄明圆、卢玉花支付了240,843.82元购房款。至此，蒋新跃已经支付了全部购房款。第四，根据二审查明的事实，2020年7月1日至11月11日，因为客观原因不能办理执行标的过户手续，阻碍办理房屋过户的原因消失后，蒋新跃将办理房屋过户登记的相关材料递交给江永县不动产登记中心并支付了地籍测绘费以及住宅类不动产登记费用办妥了执行标的权属证书，说明蒋新跃并非怠于办理过户登记。房屋在过户变更前夕被查封，造成蒋新跃未能领取过户变更后的房屋权属证，买受人蒋新跃并无过错。综上，蒋新跃在人民法院查封之前与黄明圆、卢玉花签订了合法有效的房屋买卖合同，按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，并实际占有执行标的。虽因不动产变更登记事项尚未完成，蒋新跃不是执行标的所有权人，但其因合法有效的房屋买卖合同而对诉争房屋享有物权期待权完全符合前述司法解释规定的排除人民法院执行的四个条件，蒋新跃对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，依法不得执行该执行标的。综上所述，王智勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王智勇负担。本判决为终审判决。审判长  吕伟文审判员  彭样平审判员  杨世清二〇二一年七月三十日书记员  陈红华附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。