四川省自贡市大安区人民法院民 事 判 决 书（2021）川0304民初1289号原告：涂超，男，1983年3月18日出生，汉族，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：杨小英，四川宏宗律师事务所律师。原告：吴常洪，女，1986年8月27日出生，汉族，住四川省筠连县筠连镇。委托诉讼代理人：杨小英，四川宏宗律师事务所律师。被告：自贡鑫茂置业有限公司，住所地四川省自贡市大安区凤凰乡济公居委会3组。法定代表人：周照勇，总经理。委托诉讼代理人：郭丹，四川瀚毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭珊，四川瀚毅律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行，住所地四川省自贡市大安区广华路58号附2号。负责人：彭媛，行长。原告涂超、吴常洪与被告自贡鑫茂置业有限公司（简称鑫茂公司）、第三人中国农业银行股份有限公司自贡盐都支行（简称农行盐都支行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2021年7月7日公开开庭进行了审理。原告涂超及吴常洪共同委托诉讼代理人杨小英、被告鑫茂公司委托诉讼代理郭丹到庭参加了诉讼，第三人农行盐都支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告涂超、吴常洪向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告签订的《四川省商品房买卖合同》于2020年11月15日解除；2.判决被告退还原告购房款933709元并支付利息，利息以该购房款为基数，按全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率，自2021年12月15日起计算至购房款实际退清之日止；被告退还维修资金5982.35元、转移登记费80元、共有权证费10元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月28日，原、被告签订了《四川省商品房买卖合同》，以按揭方式购买了坐落于自贡市大安区凤凰坝马吃水片区E2-15-1地块的，房屋预售许可证（自预售）房预售证第18144号下第19幢1单元14层1-14-54号的房屋，建筑面积为108.77平方米，房屋总价为933709元。签订合同当日，双方还签订了《无理由退房协议书》，约定在原告无违约情况，则在办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。2020年11月15日，原告与被告签订了《无理由退房审批表》，但至今为止，原告仍未收到房款。被告鑫茂公司辩称，不认可原告关于合同解除时间的主张，双方没有共同确认合同的解除时间，退房审批表只代表原告向被告表达了意愿，但是需要被告公司领导批准的，不是双方协商解除合同的依据；被告为原告的按揭贷款做了担保，原告按揭款没有结清前，被告不应向原告退还房款；根据无理由退房协议书，需银行同意原告提前还款时，才可以退款退房；原告举示了退房审批表，应是认可了6个月的结清贷款时间，即使要退款也是在6个月后，因此不应支付该期间的资金占用利息；被告即便应当退款，也应扣除佣金和已经支出的转移登记费80元和共有权证费10元；维修资金不是被告收取，不由被告退还；原告也没有举示证据证明第三人已向被告支付650000元。本院经审理认定事实如下：2018年8月27日，涂超、吴常洪与鑫茂公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（下文简称《购房合同》，约定涂超、吴常洪向鑫茂公司购买该公司预售的坐落于自贡恒大未来城第19幢1单元14层1-14-54号的房屋，总价款为933709元，采取按揭的方式付款，即首付283709元，按揭650000元。当日，鑫茂公司还与涂超、吴常洪签订了《无理由退房协议书》，主要内容如下：“一、如乙方（指涂超、吴常洪）按《自贡恒大未来城商品房认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已经全部履行完毕。三、如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购，或由老业主推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金及老业主物业管理费奖励金额。”涂超、吴常洪依约向鑫茂公司支付了首付款283709元并在农行盐都支行处办理了按揭贷款，贷款金额为650000元，农行盐都支行已于2018年9月5日向鑫茂公司支付了该650000元。除支付首付款外，涂超、吴常洪还向鑫茂公司支付了转移登记费80元、共有权证费10元以及向自贡市住宅专项维修资金管理中心支付维修资金5982.35元。2020年11月15日，涂超、吴常洪在鑫茂公司提供的《四川公司自贡恒大未来城项目无理由退房审批表》（下文简称《退房审批表》）上签名，该审批表中“变更原因”一栏中有打印好的以下内容：“现预计退房流程结束到公司结清银行按揭款时间为6个月”；“现客户申请无理由退房并退款：已交房款283709元+已还按揭本金64999.92元+预计还款16249.98元+转移登记费80元+共有权证费10元+维修基金5982.35-上级经纪人佣金934元=370097.25元。”另，农行盐都支行未在本案中提出诉讼请求。以上事实有记录本案审理过程的庭审笔录以及当事人提供的以下证据加以证明：原告提供的身份证明、企业信息、《购房合同》、收款收据、《退房审批表》、第三人出具的《证明》；被告提供的《无理由退房协议书》、收款收据。当事人提供的以上证据客观真实，本院予以确认。本院认为：本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》（简称民法典）施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用民法典施行前的法律及司法解释，即本案适用《中华人民共和国合同法》（简称合同法）及相关司法解释。原、被告签订的《购房合同》经审查未违反法律效力性禁止性规定，为有效合同。双方在签订《购房合同》时还签订了《无理由退房协议书》，该协议书属于双方合同关系的一部分，同样有效。该协议书属于双方对解除合同的条件的约定，根据该协议书的约定，只要原告的按揭贷款经银行审核通过以及在办理入住前没有违约行为，即享有无理由退房的合同解除权利（简称无理由退房权利）。由于本案中并无证据证明原告存在不应享有无理由退房权利，故原告可行使无理由退房权利解除《购房合同》。原告在本案中行使了无理由退房权利，其在《退房审批表》上签名即属于通知了被告解除合同，至于被告的内部审批，则与原告无关。根据合同法第九十六条第一款规定，合同自通知到达对方时解除，由于《退房审批表》中载明的原告签名时间为2020年11月15日，故《购房合同》的解除时间为2020年11月15日。合同解除后，根据合同法第九十七条的规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原、被告之间的《购房合同》解除后，被告即应向原告退还购房款及代收的相关款项。基于被告在交易方面相较自然人而言更具优势，故根据诚信原则的要求，被告应当及时办理相关手续并告知原告具体的退房流程且不得加设无关条件（即退房流程必须是合理的）。换言之，被告应当及时退还购房款和收取的其他费用，同时，对于政府部门要求其垫退的费用（指维修资金），也应当予以垫退。由于被告在合同解除后没有及时退还相关费用，故其取得了资金利益并给原告造成了资金占用损失。根据诚信原则，在双方没有约定的情况下，应由获利的被告来承担原告所遭受的资金占用损失。由于被告在一个月内仍未退款显然不合理，故该损失可按同期贷款市场报价利率自2020年12月15日起进行计算。对于被告提出的被告为原告的按揭贷款做了担保，原告按揭款没有结清前，被告不应向原告退还房款以及被告即便应当退款，也应扣除佣金和已经支出的转移登记费80元和共有权证费10元的抗辩主张，由于是否为按揭贷款提供担保与本案无关，被告有条件结清贷款而至今没有作为，以及被告并未提供佣金、转移登记费及共有权证费已经支付的证据，故本院不予支持；对于被告提出的其他抗辩主张，本院亦不予支持，理由上文说理时已述。对于第三人农行盐都支行与原告之间借贷关系的问题，由于第三人未在本案中提出诉讼请求，依照相关司法解释的规定，本院只处理原、被告之间的争议。综上，原告提出的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、原告涂超、吴常洪与被告自贡鑫茂置业有限公司于2018年8月27日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》于2020年11月15日解除；二、被告自贡鑫茂置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告涂超、吴常洪退还购房款933709元、维修资金5982.35元、转移登记费80元、共有权证费10元；三、被告自贡鑫茂置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告涂超、吴常洪支付利息，计算方式为：以未退还的购房款为基数，按同期贷款市场报价利率，从2020年12月15日计算至购房款实际退完为止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13198元减半收取计6599元，由被告自贡鑫茂置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 员 黄剑波二〇二一年七月八日法官助理 陈 阳书 记 员 游雪婷