四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川06民终51号上诉人（原审原告）：德阳玉峰化工有限公司，住所地：四川省德阳市旌阳区天元镇黄连桥村。法定代表人：陈凤英，该公司董事长。委托诉讼代理人：王培，四川锦绣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张琼，女，1968年2月3日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：刘恒，四川科通律师事务所律师。上诉人德阳玉峰化工有限公司（以下简称玉峰公司）因与被上诉人张琼房屋租赁合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2017）川0603民初2746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人玉峰公司委托诉讼代理人王培，被上诉人张琼委托诉讼代理人刘恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玉峰公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用（包括不限于诉讼费、保全费）由被上诉人承担。事实和理由：1.张琼与上诉人于2015年5月12日签订的《工业厂房租赁合同》并非代表四川省多能环保科技有限公司（以下简称多能公司）从事的经营活动。2.张琼与多能公司是相互独立的主体，多能公司成立在2015年8月19日，在2015年5月12日不可能授权张琼与上诉人签订租赁合同。上诉人与张琼履行的是第一份合同，双方的租赁关系在起诉前并未解除，该份合同与上诉人和多能公司签订的合同（第二份合同）相互独立，两份合同签订主体、租赁物、租期、履行情况均不同，第二份合同也没有任何内容表明系对前一份合同的补充和变更。3.上诉人与被上诉人一直履行的是第一份合同，上诉人从未认可在第一份合同中是与多能公司建立了租赁关系。上诉人一审中提交的2015年12月至2016年6月租赁厂房的电费收据，张琼认可其真实性，该票据上记载交款单位为张琼，若双方履行的第二份合同，交款单位就应为多能公司。双方当事人均认可在2016年6月、7月左右，张琼（或多能公司）曾提出向上诉人赔偿30000元，根据两份合同的约定，第一份合同约定违约金50000元，第二份合同未约定违约金，若履行的是第二份合同，则多能公司仅需向上诉人支付几千元清理场地费用，则履行第二份合同不符合常理，双方当事人应履行的第一份合同。鉴于张琼既是承租人又是多能公司的法定代表人，上诉人发送短信是同时向张琼主张占用费，并非仅向多能公司主张。综上，上诉人认为一审认定事实不清，双方当事人履行的是第一份合同，虽张琼提出过解除合同，但因其消极行为，导致多能公司的设备占用厂房致上诉人损失继续扩大，上诉人对此没有过错，不论张琼是自用厂房还是将厂房交由他人使用，张琼均应承担合同责任。张琼辩称，1.虽然第一份合同系张琼与上诉人签订，但该合同在第二份合同签订时就已终止。2.与上诉人建立租赁关系的系多能公司，签订租赁合同的经过是，在2015年5月，张媛媛、姜富军（后来多能公司的股东）与刘世富商量租赁厂房，谈好后，由张琼出面签订合同，多能公司成立后，就同一租赁物与上诉人签订租赁合同。上诉人称两份租赁合同不一致，在一审庭审时，多能公司的刘世富出庭时并未说第二份合同系多能公司租赁的另一厂房，在一审实地查看时，也未提出多能公司租赁厂房的事，上诉人说法自相矛盾。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。玉峰公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付2016年7月1日至2017年6月底的租金100000元；2.被告向原告支付违约金50000元；3.解除双方于2015年5月12日签订的《工业厂房租赁合同》并令被告立即腾退房屋；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月12日，出租方玉峰公司（甲方）与承租方张琼（乙方）签订《工业厂房租赁合同》，主要约定：1.甲方出租给乙方的厂房坐落在德阳市旌阳区，租赁面积约1300平方米。厂房类型为结构标准钢结构厂房；2.厂房租赁自2015年7月1日起至2018年6月31日止，租赁期三年，租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的或合同租赁满一年后提前终止的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经双方协商后重新签订租赁合同或者终止合同；3.甲乙双方约定，该厂房租赁租金为每年人民币十万元，采用先付后租形式，甲、乙双方一旦签订合同，合同即生效。承租方应先行交纳租赁费三万元整，乙方进场后付清前半年费用三万元整，其中一万元用于前期改建厂房及大门。然后按顺序每半年满前15日内支付，第二年租金在第一年期满前15日内一次性支付，在合同执行期内任何一方违约赔偿对方违约金五万元整；4.租赁期间，使用该厂房所发生的水电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担;5.租赁期间，乙方应缴纳综合物业管理费200元/月。为证明玉峰公司与张琼不存在房屋租赁合同关系，被告提供原告与多能公司于2015年9月22日签订的《工业厂房租赁合同》（第二份租赁合同），合同主要约定：1.甲方出租给乙方的厂房坐落在德阳市旌阳区，租赁面积约1300平方米。厂房类型为结构标准钢结构厂房；2.厂房租赁自2015年8月12日起至2016年8月11日止，租赁期三年（该处为合同表述内容），租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的或合同租赁满一年后提前终止的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经双方协商后重新签订租赁合同或者终止合同；3.甲乙双方约定，该厂房租赁租金为每年人民币十万元，采用先付后租形式，甲、乙双方一旦签订合同，合同即生效。承租方应先行交纳租赁保证金壹万元整，然后按顺序每季度期满前15日内支付，到期后，在乙方结清甲方所有费用甲方退还租赁保证金，为协助乙方尽快进场，甲方同意免租为一个月；4.租赁期间，使用该厂房所发生的水电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担。庭审中原告对该合同上其公司公章真实性无异议，但认为合同是虚假的，其手上并无这份合同，与本案无关；庭审后，原告又陈述两份合同不是同一标的物，系两个相邻的1300平方米的厂房，该合同系多能公司租用原告工厂内另一厂房而签订的，与本案无关，该租赁合同未实际履行。原告公司经理刘世富（即本案委托诉讼代理人）多次通过手机短信与被告联系催收租金及处理合同事宜，短信中多次出现“根据合同条款贵公司租用我公司厂房”、“根据租房合同贵公司早已应该支付房租了”、“请贵公司把房租付给我公司”等表述。另查明，案外人多能公司于2015年8月19日成立，住所地位于四川省德阳市旌阳区玉山街8号，法定代表人张琼（即本案被告），经营范围包括环保技术研究、机械设备技术开发等，该公司于2016年8月30日注销，注销原因决议解散。庭审休庭后，经与原告、被告双方一起实地查看，原告指认了一个厂房为涉案厂房，该厂房目前为闲置状态,系规则的长方形结构。厂房内，厂门左侧系一个高约7米，宽约4米用钢板搭建的大型机器，该机器为租赁期间搭建，机器旁堆放了几件不锈钢材质的机械设备，也系承租期间所制造的产品，上述物品占用厂房约1/4到1/3面积。厂房内其余面积内放置原告的物品：机器、大型行车、袋装化肥。除此之外，原告称还出租了二层平房中的两间办公室，其中一间办公室挂有另外公司的门牌，并且门牌上已有厚厚的灰尘。一审法院认为，涉案的两份《工业厂房租赁合同》均系合同当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。被告作为多能公司的发起人以及法定代表人，与原告签订租赁合同的行为（签订第一份租赁合同）系代表公司从事经营活动。在多能公司成立之后，2016年9月22日原告与多能公司再次签订租赁合同（第二份租赁合同）。两份租赁合同中租赁物位置、面积及房屋结构类型均相同，合同的内容也基本一致，仅变更了少数条款，故后一份租赁合同应为对前一份合同的变更和补充，第一份租赁合同已于第二份租赁合同签订之日终止。从双方的短信记录也可看出，原告是认可与多能公司建立了租赁合同关系的，可以认定实际履行的是第二份租赁合同。现原告主张解除第一份租赁合同以及依据第一份租赁合同主张2016年7月1日至2017年6月底的租金、违约金的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回德阳玉峰化工有限公司的诉讼请求。二审中，玉峰公司提交录音录像，证明玉峰公司有两处1300平方米的厂房，两份合同分别是不同的标的物。张琼质证认为一审中去过现场查看，玉峰公司并未提出多能公司租赁了另一厂房的事，不能达到其证明目的。本院经审查认为，该份录音录像是上诉人自行去到现场拍摄，对其证明力本院将结合案件其他证据予以综合评判。二审查明的案件事实与一审基本一致，本院予以确认。另二审中，上诉人对于如何区分两份合同均是约1300平方米的厂房，表示“当时也没有在合同上明确”；上诉人针对被上诉人的提问“双方履行的租赁合同的标的物是闲置，上次是否查看”，上诉人称“现在是闲置的，上次我们没有去查看”，后又表述为“当时去的第一车间，是双方都没有争议的车间，对于第二车间经手人刘世富完全搞忘了”。本院认为，上诉人的上诉理由不成立，理由如下：1.根据玉峰公司一审提供的短信内容，可知玉峰公司向张琼发出短信，内容表述为要求“贵公司”支付租金等，根据双方提供的证据，与玉峰公司发生租赁关系的公司本案中仅有多能公司。2.一审第一次庭审中玉峰公司对张琼提供的以双方公司名义签订的租赁合同中玉峰公司所盖公章真实，但主张合同内容虚假，玉峰公司无该份合同。在第二次庭审中玉峰公司又称与多能公司的合同真实，但系多能公司租用另一厂房而签订的，与本案无关，该租赁合同未实际履行，结合两次庭审陈述分析，玉峰公司陈述存在内在矛盾，故本院对此不予认可。3.反之，张琼作为多能公司的发起人，在公司设立前以个人名义代表公司与玉峰公司签订合同符合一般的商业运作模式。多能公司成立后，玉峰公司与多能公司重新签订合同选择公司作为承继人亦符合法律规定，故张琼对租赁经过的陈述更为合理，符合一审法院去现场查看时玉峰公司仅指认一车间的事实，也印证了玉峰公司认可只履行了一个租赁标的物的说法。故玉峰公司与多能公司签订的合同应为对其与张琼之间合同的变更。一审对此认定并无不当。综上所述，玉峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1650元，由德阳玉峰化工有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 畅审判员 陈书娟审判员 陈洪斌二〇一八年二月二十八日书记员 吕筱瑜