北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初498号原告：钟余新，女，1970年1月1日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：张雪艳，北京市环球律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱海龙，北京仁道律师事务所律师。被告：北京沧盛发废旧物资回收有限公司，住所地北京市密云区十里堡镇靳各寨村村南38号。统一社会信用代码XXX。法定代表人：刘颖新，经理。委托诉讼代理人：王玉娟，北京市檀州律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑一桐，北京市檀州律师事务所实习律师。第三人：宗跟东，男，1969年8月12日出生，户籍所在地辽宁省凌源市，现住北京市密云区。委托诉讼代理人：杨军，北京兆盈律师事务所律师。原告钟余新与被告北京沧盛发废旧物资回收有限公司（以下简称沧盛发公司）、第三人宗跟东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告钟余新之委托诉讼代理人张雪艳、钱海龙，被告沧盛发公司之委托诉讼代理人王玉娟、郑一桐，第三人宗跟东及其委托诉讼代理人杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟余新向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原被告双方于2015年4月28日签订的编号为XXX号《存量房屋买卖合同》；2．请求判令被告配合原告将坐落于北京市密云区XXX的房屋变更登记至原告名下；3．诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2015年4月28日，我与被告签订了编号为XXX号的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），我将坐落于北京市密云区XXX的房屋（以下简称涉案房屋）出售给被告，双方于当日办理了过户登记手续，将房屋变更登记在被告名下，但被告至今未向我支付购房款，已构成根本违约，为维护合法权益，故诉至法院。沧盛发公司辩称，我公司的法人已经变更为刘颖新，刘颖新从宗跟东处以股权转让方式得到公司。现在涉案房屋的权属我公司不清楚。当时好像是宗跟东以300万元从蒲保岩处购买了涉案房屋，但因为宗跟东是外地户口，没有购房指标，无法过户到宗跟东名下，蒲保岩就把公司股权转让给他，这样涉案房屋就在他名下了，实际宗跟东买的是涉案房屋。宗跟东把公司转给我们的时候说涉案房屋属于他的个人财产，登记在公司名下，转让公司股权不包括涉案房屋，涉案房屋和公司没有关系，涉案房屋是他在控制，但具体情况不清楚，这都是他跟我们陈述的。我们当时也是为了经营废旧物品回收业务，废旧物资执照不好办理，所以想着其他的跟我们也没有关系。据我们了解，涉案房屋上有抵押，应该是宗跟东和银行借款。我们认为诉讼已过时效，根据民法典规定应该是一年之内，这是2015年的。现在有抵押而且过了行使解除权的期限，解除权已经消灭。蒲保岩现在应该是下落不明，是否付款不清楚。如果原告认为蒲保岩没有支付房款，应该找蒲保岩。我公司认为涉案房屋和我公司没有关系，因为我公司和宗跟东股权转让时有明确约定，所以我公司不是本案的适格被告。综上，不同意原告的诉讼请求。宗跟东述称，我是和被告原法人蒲保岩以及被告一起签订的合同，时间是2016年4月16日，我以300万元的价格购买了涉案房屋。但涉案房屋属于商业用房，我的户籍在辽宁，没有购房资格，所以涉案房屋一直登记在被告名下。但我已经实际支付房款履行了义务。当时被告法人蒲保岩约定我们2018年4月16日以后收取涉案房屋，收房过程中，曾经有案外人找到我，因蒲保岩与相关人员可能有其他经济往来，所以收取涉案房屋推迟了。后来我也找了相关人员收房，而且进行了多次报警，当时警察建议我通过诉讼方式解决。后来在2016年4月和12月，因为我没有购房资格，所以通过变更股权的方式，把我变更为被告公司股东。2021年1月还是2月因为有其他人员需要公司执照，我把公司股权转让给了新的股东，并且我跟新股东以及被告公司之间出具了一份房屋所有权的证明，证明是2021年2月出具的，证明涉案房屋依然属于我所有。现在原告在时隔多年后起诉确认无效或是撤销，我知道后及时向法院申请参加诉讼。我认为涉案房屋所有权依然登记在被告名下，但根据合同约定，应该是归我所有。综上，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年4月28日，钟余新（出卖人）与沧盛发公司（买受人）签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：XXX），约定钟余新将其所有的涉案房屋出售于沧盛发公司，房屋成交价格为800000元。签约时，沧盛发公司法定代表人为蒲保岩。2015年5月7日，涉案房屋产权变更登记至沧盛发公司名下。钟余新另向本院提交如下证据：1．《房屋所有权证》（X京房权证密字第XXXX号），证明钟余新系涉案房屋的原合法所有权人。2．2003年8月1日，钟余新与北京大明长安景园眼镜店就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2003年8月1日至2013年7月31日止，年租金为10万元。2013年8月1日，钟余新与北京大明长安景园眼镜店就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年8月1日至2028年7月31日止，年租金为10万元。钟余新收取涉案房屋的租金收条若干（复印件）。证明涉案房屋并未实际交付，钟余新为涉案房屋的实际控制人。沧盛发公司认为房屋所有权人无法核实。宗跟东认可房屋所有权证的真实性，但对其证明目的不予认可，对两份《房屋租赁合同》及租金收条的真实性均不予认可。沧盛发公司未向本院提交证据。宗跟东另向本院提交如下证据：1．记载签订日期为2016年4月16日的《房屋买卖协议》，出卖方为蒲保岩、沧盛发公司，买受方为宗跟东，载明约定内容：“出卖方将北京沧盛发废旧物资回收有限公司名下商品房密云县XXX建筑面积183．44㎡，总价款人民币300万元出售给买受方宗跟东，合同签订后一个月内付清全款。此房为商业用房买受方宗跟东无购房指标，款付清后蒲保岩负责把北京沧盛发废旧物资回收有限公司100%股权平价无偿转让给宗跟东（法人）永久使用，宗跟东不负担合同签定日以前所有的债权债务，此房现租赁大明眼镜店，两年内的租金由蒲保岩收取，到2018年4月16日以后买卖权和租赁权全部移交给买受方宗跟东。本合同自签订之日起生效”。证明涉案房屋买卖行为真实，进行了交易。2．中国农业银行银行卡交易明细清单，证明已经实际支付房款。3．记载签订日期为2016年4月19日的《转股协议》，转让方为蒲保岩，受让方为张志强，载明约定内容：“蒲保岩同意将北京沧盛发废旧物资回收有限公司所持股权50万元以货币形式一次性平价转让给张志强，张志强同意以50万元平价受让，并以出资额为限对公司承担责任”。4．记载签订日期为2016年12月20日的《转股协议》，转让方为张志强，受让方为宗跟东，载明约定内容：“张志强同意将北京沧盛发废旧物资回收有限公司所持公司股权100万元中的60万元占公司注册资本的60%转让给宗跟东，宗跟东同意以60万元平价受让，并以出资额为限对公司承担责任，付款时间2016年12月30日”。5．北京市中信公证处的《公证书》，系对沧盛发公司（抵押人）与北京鑫顺融资担保有限公司（抵押权人）于2019年8月16日签订的《主债权及不动产抵押合同》进行公证，该合同记载抵押不动产即涉案房屋，被担保主债权金额为300万元，宗跟东代表沧盛发公司在合同中进行签名。6．记载出具日期为2021年2月1日的《房屋所有权证明》，出具人为沧盛发公司，刘颖新代表沧盛发公司签名，载明内容为：“在北京沧盛发废旧物资回收有限公司名下，现有密云县XXX房屋一套，产权证号：为京（XXXX）密不动产权第XXXX号。上述房屋产权为宗跟东，（身份证号：×××）个人所有与北京沧盛发废旧物资回收有限公司及现股东刘颖新无关。在条件允许的情况下北京沧盛发废旧物资回收公司及刘颖新无条件，无偿配合宗跟东将上述房屋变更到宗跟东或宗跟东指定的公司或个人名下。特此证明”。钟余新对《房屋买卖协议》、中国农业银行银行卡交易明细清单、《转股协议》《房屋所有权证明》的真实性、关联性及证明目的均不认可；对《主债权及不动产抵押合同》的真实性不认可。沧盛发公司认可宗跟东提交的上述证据的真实性。另查，2020年12月17日，本院根据钟余新的诉前财产保全申请及担保，依法作出（2020）京0118财保263号民事裁定书，裁定：“一、查封钟余新名下坐落于密云县XXX【房产证号：京房权证密私字第XXXX号】。二、对钟余新提供的担保财产进行查封后，查封北京沧盛发废旧物资回收有限公司名下坐落于密云区XXX【房产证号：京（XXXX）密不动产权第XXXX号】”。钟余新为此支付保全费5000元。上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《存量房屋买卖合同》《公证书》《转股协议》《房屋所有权证明》、中国农业银行银行卡交易明细清单等证据材料在案佐证。本院认为，根据查明的事实，钟余新与沧盛发公司签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。沧盛发公司已依据《存量房屋买卖合同》取得涉案房屋产权登记，但沧盛发公司至今未支付房屋价款，致使钟余新出售涉案房屋的合同目的不能实现，故本案现有争议焦点在于钟余新是否可以行使合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”虽然合同法相关法律未直接规定解除权行使的具体期限，但是合同解除权作为一种形成权，行使期限应当受到合理期间的限制，否则将导致合同关系的存续与否处于无限期的不确定状态，不利于交易秩序和安全。出于此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款即规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该条款是在合同法第九十五条规定的立法本意基础上作出的规定，在法律对解除权行使的合理期间未具体作出一般性规定的情况下，该解释可以作为确定解除权行使合理期限的参照。具体到本案，钟余新与沧盛发公司于2015年4月28日签订《存量房屋买卖合同》，合同未约定具体付款期限，但钟余新在合同签订及房屋过户后持续主张给付购房款未果，则沧盛发公司应立即给付购房款项，而钟余新亦应知晓其在合同目的不达的情况下享有合同解除权，但至本案起诉时沧盛发公司未付购房款项行为已经历时5年有余，钟余新才提起解除合同之诉。本案为二手房买卖合同纠纷，解除权的除斥期间可类推适用商品房买卖司法解释中关于合同解除权行使，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭的规定。故，钟余新在将涉案房屋过户后，即知晓沧盛发公司未支付购房款，且按钟余新陈述，在涉案房屋过户后，其多次催交，沧盛发公司均未支付购房款，而其亦未提起诉讼主张权利，现钟余新于过户5年有余后方起诉要求解除合同，超过合理除斥期间，本院认为其合同解除权已消灭，故对其诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告钟余新的全部诉讼请求。案件受理费一万三千八百元（系原告钟余新预交），由原告钟余新自行负担，已交纳。保全费五千元（系原告钟余新预交），由原告钟余新自行负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱成辉二〇二一年七月七日法官助理 江 南书 记 员 李 曼