山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0191民初2635号原告（反诉被告）：左祥宇，男，1993年3月16日出生，汉族，住山东省济南市天桥区。委托诉讼代理人：王景生，山东浩尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，山东浩尚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：赵烨，女，1992年11月30日出生，汉族，住山东省济南市历下区。委托诉讼代理人：魏延芳，山东储誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娅囡，山东储誉律师事务所律师。原告（反诉被告）左祥宇与被告（反诉原告）赵烨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左祥宇及其委托诉讼代理人王景生、张凯，被告赵烨及其委托诉讼代理人魏延芳、张娅囡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。左祥宇（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.请依法判令赵烨立即向左祥宇支付拖欠的商铺转让费用7000元整；2.请依法判令赵烨立即向左祥宇支付因赵烨受让商铺后没有及时缴纳款项给左祥宇造成的经济损失款项49454.03元；3.本案诉讼费用全部由赵烨承担。事实和理由：2019年3月11日，左祥宇与山东传神商业地产运营管理有限公司签订编号为ST12XZ-D11的《舜泰一12星座商业街区项目房屋租赁合同书》一份，约定左祥宇承租济南市高新区舜华路舜泰广场地下空间D11区的商铺，同时还约定了合同期限、费用收取标准及相关事项、违约条款等内容。在上述合同书签订后，左祥宇依约将有关款项支付给了山东传神商业地产运营管理有限公司。2019年7月7日，赵烨与左祥宇签订《商铺转让协议书》一份，约定将上述左祥宇承租的商铺由赵烨受让使用，且明确约定上述商铺的后续费用均由赵烨予以承担。但受让上述商铺后，赵烨没有按照上述合同书等明确约定来履行自己的义务，除没有向左祥宇及时足额支付商铺受让费用7000元外，还没有及时缴纳有关款项导致左祥宇被山东传神商业地产运营管理有限公司起诉。济南高新技术产业开发区人民法院经审理后作出（2020）鲁0191民初5014号民事判决书，判决左祥宇支付商铺占用费等。因赵烨没有依约履行导致左祥宇被诉并造成各项经济损失共计49454.03元，左祥宇多次要求赵烨立即支付上述拖欠的受让费、经济损失款项，但赵烨均拒支付。为了维护自己的合法权益，左祥宇不得不依法提起诉讼，请依法支持左祥宇的全部诉讼请求。赵烨（反诉原告）辩称，1.赵烨与左祥宇签订《商铺转让协议书》之目的不仅是取得诉争标的物占有使用权，亦通过转让行为取得店铺的经营权，两者不可分割。左祥宇在与案外人山东传神商业地产运营管理有限公司（下称“传神公司”）签订的《房屋租赁合同书》中明确约定房屋不能转租的前提下，仍与赵烨签订《商铺转让协议书》，并从中赚取转让费，主观上有明显的过错。并且左祥宇在收取了赵烨支付的转让费后，不仅未按约定协助赵烨办理变更店铺工商登记，且拒不返还赵烨经营商铺所得收益，左祥宇对涉案商铺既无所有权，也无处分权，却依然违约转租，可见左祥宇的意图，即通过占有使用传神公司的房产，恶意转租赚取转让费及营业收益。《商铺转让协议书》约定的转让费为3.5万元，赵烨已经支付了2.8万元，因左祥宇与传神公司签订的《房屋租赁合同书》已经解除，左祥宇与赵烨签订的《商铺转让协议书》无法履行而法定解除，是左祥宇主观故意的过错导致《商铺转让协议书》约定的合同目的无法达成，左祥宇不仅不应再向赵烨追要剩余的7000元转让费，还应当返还赵烨已经支付的2.8万元转让费。2.基于合同的相对性向传神公司按时缴纳房租是左祥宇的义务，左祥宇不履行义务产生的损失无权要求赵烨承担。2019年8月18日赵烨在知悉涉案商铺不能转租后曾多次以不能转租及自身要怀孕生产为由要求解除转租关系，但左祥宇拒绝返还转让费，并且向赵烨父亲赵鲁俭出具授权委托书，要求赵烨以代为经营的方式继续履行转租合同。后赵烨只能按照左祥宇的指示，代为左祥宇向传神公司支付了商铺租金，直到2019年12月10日传神公司退回2019年12月10日至2020年1月10日的商铺租金，赵烨即要求返还商铺给左祥宇，左祥宇对此事置之不理后赵烨考虑到室内财产安全便把商铺锁上将钥匙交给了隔壁商铺，并通知了左祥宇去收店。左祥宇作为一个完全民事行为能力人，在明知不得转租的情况下依然获利转租，应认为其已经知悉并且能够承担其违约转租的违约责任，左祥宇后期对店铺权利采取放任的态度也能体现左祥宇对于违约存在故意。根据《合同法》第117条的规定，左祥宇不积极的收店并归还给传神公司，该行为导致的扩大损失即多支付的商铺占用费，应当由违约方即左祥宇承担。综上，左祥宇恶意的转租案外人传神公司的房屋并赚取次承租人赵烨转让费及侵占营业收益的行为，不仅违反法律规定，也违反公序良俗，故左祥宇违约于传神公司的法律后果及法律责任应当由左祥宇自己承担，左祥宇违约于赵烨的违约责任亦应当承担。赵烨（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1.判令左祥宇返还赵烨向其支付的转让费28000元；2.判令左祥宇返还赵烨2019年8月26日至2019年9月10日的租赁费2933元（计算方式：5500元/30天*16天）；3.判令左祥宇承担赵烨转租涉案店铺期间的玻璃维修费1000元、下水道疏通费用600元；4.判令左祥宇返还赵烨转租涉案店铺期间的营业收入2377.73元；5.判令左祥宇向赵烨支付违约金3500元；6.案件受理费等费用由左祥宇承担。事实与理由：左祥宇未经案外人山东传神商业地产运营管理有限公司同意将其租赁的高新区舜华路舜泰广场2号楼负一层1-113店铺转租给赵烨，后案外人山东传神商业地产运营管理有限公司于2019年8月26日与左祥宇解除涉案房屋的租赁合同，该行为直接导致左祥宇与赵烨之间的合同目的无法实现，并给赵烨带来财产损失。为维护自身利益，赵烨特向法院提出反诉，望判如所请。左祥宇（反诉被告）辩称，第一，双方自2019年7月7日签订合同后涉案商铺就交由赵烨经营使用，同时在合同中明确约定原有店铺租赁合同中所规定的条款，及缴纳的有关费用，均由赵烨负责，因此，双方已经就涉案商铺办理了交接，涉及到的转让费退还没有依据，反而赵烨还拖欠7000元转让费至今未付；第二，虽然高新区法院生效判决中做出了合同解除的认定，但是涉案商铺一直到左祥宇、赵烨一起交付给传神公司之前由赵烨掌控、经营、使用，由此产生的商铺占用费应由赵烨承担，因此，主张的租赁费退还没有依据，同时，商铺的后续占用费用生效判决已经判决认定，且已经履行完毕；第三，赵烨在掌控使用商铺期间，产生的有关维修费用，应当由赵烨自行承担，与左祥宇无关，第四，左祥宇认可当时交给赵烨的邮政银行卡里的费用，左祥宇使用了1420元，该款项可以在起诉的请求中予以扣除；第五，左祥宇在本案中不存在违约行为，高新法院生效判决主要是由赵烨没有按照约定及时足额缴纳租金导致的，因此左祥宇不应该承担违约责任。综上，除应扣减1420元以外的反诉请求，均没有法律依据和事实依据，应依法予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月11日，左祥宇与案外人山东传神商业地产运营管理有限公司签订编号为ＳＴ12ＸＺ-Ｄ11的《舜泰-12星座商业街区项目房屋租赁合同书》,约定山东传神商业地产运营管理有限公司将位于济南市高新区提供给左祥宇使用。2019年7月7日,左祥宇（甲方）与赵烨（乙方）签订《商铺转让协议书》,左祥宇将涉案商铺转让给赵烨,租期到2020年3月10日，年租金6.6万元，乙方交付转让费3.5万元，合同第六条约定如果因甲方原因导致转让中止，甲方承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。涉案合同签订后，赵烨仅支付左祥宇转让费28000元，尚欠7000元未支付。2019年8月18日,左祥宇与赵烨又签订《补充合同》,约定1.商铺押金(一万一千元)由左祥宇缴纳,如由于赵烨使用房屋期间不遵守规定扣除的押金全部由赵烨本人承担并补偿给左祥宇。2.如赵烨因未按时缴纳2019年下半年房租造成物业自动解除合同并停止试用期与左祥宇无关。2019年8月26日,山东传神商业地产运营管理有限公司向左祥宇送达《解除通知函》,以其未按约定交纳第二个半年费用为由要求与左祥宇解除合同。济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初5014号生效判决左祥宇支付山东传神商业地产运营管理有限公司商铺占用费34766.8元。左祥宇已于2020年12月31日向山东传神商业地产运营管理有限公司支付商铺占用费34766.8元及案件受理费471元，商铺占用费34766.8元包含左祥宇应支付的物业费1333.8元。赵烨向山东传神商业地产运营管理有限公司支付了2019年9月10日至2019年12月10日的租金16500元。涉案房屋一直由赵烨占有，直至2020年12月26日。截止至本案开庭审理之日赵烨在涉案商铺期间的营业收入为2347.73元，赵烨营业收入的银行卡被左祥宇所持有，左祥宇自认已取走其中1420元。另查明，2020年12月26日左祥宇代付2020年12月26日前水电费2137.83元、2020年第一至第四季度物业费1778.4元，合计3916.23元，赵烨向左祥宇微信转账700元。本院认为，左祥宇与赵烨签订的《商铺转让协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。赵烨未按合同约定支付全部商铺转让费，现左祥宇要求其支付剩余的7000元转让费，本院予以支持。赵烨抗辩左祥宇未按照合同约定办理商铺过户手续，本院认为左祥宇该项义务仅为协助义务，赵烨未提供证据证实其要办理过户手续而左祥宇不予配合的情形，故本院对其该项抗辩不予支持。关于左祥宇主张赵烨未及时缴纳款项给其造成的经济损失49454.03元，本院认为，赵烨未及时履行合同义务，导致左祥宇赔偿山东传神商业地产运营管理有限公司占有使用费33433元（63433元-30000元），该部分损失系由赵烨占有涉案房屋期间产生，该部分损失应由赵烨承担。赵烨未及时缴纳2020年第一至第三季度的物业费，现左祥宇向山东传神商业地产运营管理有限公司代为支付，故应当向左祥宇予以赔偿。综上，本院左祥宇主张的（2020）鲁0191民初5014号生效判决书中的34766.8元予以支持。左祥宇要求赵烨承担（2020）鲁0191民初5014号生效判决中其已承担的案件受理费471元没有法律依据，本院不予支持。《补充合同》中约定押金11000元由左祥宇缴纳,如由于赵烨使用房屋期间不遵守规定扣除的押金全部由赵烨本人承担并补偿给左祥宇，现因赵烨未及时交纳租金，导致左祥宇押金损失，结合合同约定，该押金损失应由赵烨负担。左祥宇主张赵烨赔偿其已垫付的物业费1778.4元及水电费2137.83元，扣除赵烨已微信转账700元，共计3216.23元，赵烨在凭证上签字确认，本院予以支持，但济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初5014号生效判决中已包含2020年第一至第三季度的物业费1333.8元，左祥宇重复向山东传神商业地产运营管理有限公司支付该期间的物业费，系因其自身过错导致，该部分物业费应当在3216.23元中扣除，故本院支持赵烨向左祥宇支付水电费、物业费1882.43元。关于反诉原告赵烨主张要求左祥宇返还其已支付的转让费28000元，没有法律依据，本院不予支持。关于反诉原告赵烨主张要求左祥宇返还2019年8月26日至2019年9月10日期间的租赁费2933元，山东传神商业地产运营管理有限公司虽解除了与左祥宇的租赁合同，但这不影响赵烨在此期间占有涉案房屋的事实，其应当向左祥宇交纳在此期间的占有使用费，故对于其该项诉讼请求，依法不予支持。关于反诉原告赵烨主张的玻璃维修费1000元，单据上未有相关人员签字盖章，本院不予支持。对于反诉原告主张的下水道疏通费用600元，涉案租赁合同对该项费用未作约定，按照一般常理而言，下水道疏通系承租人自己应承担的义务，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于反诉原告赵烨要求左祥宇返还营业收入2377.73元，因左祥宇的店铺绑定银行卡由赵烨控制，现赵烨无证据证实左祥宇占有了该部分损失，左祥宇自认提取了1420元，故本院仅对该部分予以支持。关于反诉原告赵烨主张的违约金3500元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、本诉被告赵烨于本判决生效之日起十日内支付本诉原告左祥宇商铺转让费7000元；二、本诉被告赵烨于本判决生效之日起十日内支付本诉原告左祥宇经济损失47649.23元；三、驳回本诉原告左祥宇的其他诉讼请求；四、反诉被告左祥宇于本判决生效之日起十日内返还反诉原告赵烨营业收入1420元；五、驳回反诉原告赵烨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1201元，减半收取计605.5元，由原告（反诉被告）左祥宇负担19.5元，被告（反诉原告）赵烨负担586元；本案反诉案件受理费380元，由原告（反诉被告）左祥宇负担14元，被告（反诉原告）赵烨负担366元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 郭鹏鲁二〇二一年七月八日法官助理 袁巍巍书 记 员 孙熙明