山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0281民初6274号原告：中国银行股份有限公司胶州支行，住所地：胶州市郑州东路158号，统一社会信用代码91370281869662940U。负责人：王洪凯，行长。委托诉讼代理人：王永宏，山东海金州律师事务所律师。被告：于一武，男，汉族，1987年5月13日生，住山东省胶州市。被告：殷美玲，女，汉族，1987年7月24日生，住山东省胶州市。被告：青岛融成置业有限公司，住所地胶州市中云办事处兰州西路168号；统一社会信用代码：91370281572083542，法定代表人：涂波，总经理。委托诉讼代理人：陈文志，山东康元律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏，山东康元律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司胶州支行与被告于一武、殷美玲、青岛融成置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司胶州支行（以下简称胶州支行）的委托诉讼代理人王永宏、被告青岛融成置业有限公司的委托代理人王鹏到庭参加了诉讼。被告殷美玲未经本院准许擅自退庭，被告于一武经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告于一武、殷美玲偿还原告借款本金及利息、罚息共计382745.23元（利息、罚息计算至2021年2月23日）及2021年2月24日起至实际还款日止按合同约定计算的利息、罚息及违约金；2、判令被告于一武、殷美玲承担原告支出的律师费22037元；3、判令原告对位于胶州市户的房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、判令被告青岛融成置业有限公司对上述一、二项请求承担；5、本案诉讼及保全费用由上述被告承担。事实与理由：2016年4月，被告于一武因购房所需向原告借款410000元，期限25年，以所购房屋作抵押，被告殷美玲为共同债务人，被告融成公司为保证人。原告于2016年6月24日向被告发放该笔借款。依合同约定，被告应按期每月偿还借款本金及利息，但被告违反合同之约定，未按时偿还借款本息，被告的行为以侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法查明事实，支持原告的全部诉讼请求。被告融成公司辩称，担保属实，涉案房屋现在具备办理房产证的条件应当免除连带责任。被告于一武、殷美玲未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证，本院经审理查明的事实如下：证据一：《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，证明，被告于一武向原告借款人民币410000元用于购房，期限25年，借款人以所购住房为该笔借款提供抵押担保。贷款利率为浮动利率，每12个月为一个浮动周期，首次定价日为实际放款日，首次定价日的贷款利率按照定价日当日适用的中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率下浮10％执行；重新定价日的贷款利率按照重新定价日当日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率执行，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率下浮10％。被告青岛融成置业有限公司为该笔借款提供阶段性保证，附件二通用条款第四条第2项约定，若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任；第4项约定主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使；第7项约定借款人违约，贷款人有权要求保证人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等；附件二通用条款第三条第2项第（2）款约定被告逾期还款，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，第（6）款约定律师费由被告承担。证据二：承诺及授权书一份，证明被告殷美玲与于一武系共同债务人，应当与于一武承担共同还款责任。证据三：房屋预告抵押登记证一份，证明2016年6月17日，原告与被告于一武到胶州市国土资源局办理了位于胶州市户房屋的预告抵押登记手续，原告对涉案房屋拍卖变卖的价款享有优先受偿权，同时因原告未取得正式的他项权证，被告融成公司应当承担连带还款责任。证据四：中国银行个人贷款凭证及欠款明细各一份，证明原告于2016年6月24日向被告发放借款，截至2021年2月23日，被告于一武尚欠原告本金371447.73元，利息10830.58元，罚息466.92元。以上证据均提交复印件，原件经质证后由原告收回。被告融成公司质证：无异议。被告于一武、殷美玲未质证。被告融成公司提交如下证据：提交同楼座同单元周书亮的房产证复印件、房屋竣工验收备案表，证明涉案房屋已经具备房产证条件，应当免除连带责任。原告中国银行胶州支行质证：不认可真实性，即使为真，也不能证明涉案房屋具备办证条件，且即便具备办理房产证的条件，但是依据合同约定开发商仍应承担连带保证责任。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院确认以下事实：2016年4月15日，原告与被告于一武签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，被告于一武向原告借款人民币410000元用于购房，期限25年，借款人以所购住房为该笔借款提供抵押担保。贷款利率为浮动利率，每12个月为一个浮动周期，首次定价日为实际放款日，首次定价日的贷款利率按照定价日当日适用的中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率下浮10%执行；重新定价日的贷款利率按照重新定价日当日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率下浮10%执行，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率上浮50%。被告青岛融成置业有限公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证，附件二通用条款第四条第2项约定若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。第3项约定如果借款人在正常还款日未按照约定向贷款人清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。第4项约定主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。附件二通用条款第三条第2项第（2）款约定被告逾期还款，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，第（6）款约定律师费等由被告承担。2016年6月17日，原告与被告于一武到胶州市国土资源局办理了位于胶州市户房屋的预告抵押登记手续，原告已取得预告抵押登记证（鲁2016胶州市不动产证明第0013455号）。被告殷美玲作为共同债务人在共同债务人还款承诺书上签字，该笔借款为于一武、殷美玲共同债务。借款合同签订后，原告于2016年6月24日向被告发放借款，截至2021年2月23日，被告于一武尚欠原告本金371447.43元，利息10830.58元，罚息466.92元，至今未按约定偿还。涉案房屋已通过综合竣工验收，被告青岛融成置业有限公司已取得了房地产权属登记证明，涉案房屋已具备办理房产证的条件。本院认为，中国银行胶州支行与于一武、殷美玲、青岛融成置业有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，各方应自觉履行合同义务。本案中，中国银行胶州支行已经按照合同约定向借款人履行了发放借款的义务，但于一武在借款合同履行期间内未按合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约，故中国银行胶州支行有权依照合同约定宣布借款提前到期，提前收回全部借款本息。故中国银行胶州支行要求于一武偿还借款本息的诉讼请求符合法律规定及合同约定，一审法院依法予以支持。被告殷美玲作为共同债务人在承诺授权书上签字，为该笔借款的共同债务人，原告请求于一武、殷美玲两人共同承担还款责任，于法有据，本院予以支持。关于中国银行胶州支行主张的对涉案房产处置价款的优先受偿权，本院认为，涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力，但并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。但是本案中，涉案房屋已具备办理不动产权属登记及抵押登记的条件，但于一武、殷美玲怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人于一武、殷美玲负有协助办理抵押登记的义务，本院确定于一武、殷美玲应在本判决生效后三十日内协助办理涉案房产抵押登记。若于一武、殷美玲逾期仍未协助办理抵押登记，在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。本案中，虽尚未办理涉案商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于业主财产，客观上应作为业主财产进行处置。其二，涉案商品房已具备不动产抵押登记条件，购房人于一武、殷美玲却不办理已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对涉案房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人于一武、殷美玲怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式的抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。本案中，因涉案房产已经可以办理产权登记手续，具备办理现房抵押的条件，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。据此，本院依法确认债权人工商银行胶州支行对涉案胶州市304户房屋的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。关于原告要求被告融成公司承担保证责任的诉讼请求，依融成公司提交竣工综合验收备案证，可以证实涉案房屋已经具备了办理房屋所有权证及正式抵押登记的条件，由此可以确定对于该房屋至今未办理正式抵押登记融成公司没有过错，且该房屋现已经可以办理正式抵押登记，融成公司的阶段性连带保证责任应依法予以免除，故关于原告要求被告融成公司承担保证责任的诉讼请求本院依法不予支持。中国银行胶州支行主张代理费22037元，未提交相关证据予以证明，本院不予支持。被告殷美玲未经准许擅自退庭，被告于一武经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自己诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告于一武、殷美玲于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司胶州支行借款本金371447.43元、利息10830.58元、罚息466.92元（暂计至2021年2月23日），及以借款本金371447.43元为基数，自2021年2月24日起至实际给付之日止，按合同约定的利率计算的利息、罚息。二、被告于一武、殷美玲于本判决生效后三十日内协助原告中国工商银行股份有限公司胶州支行办理胶州市户的房产的抵押登记手续。三、上述房产抵押登记办妥后，或被告于一武、殷美玲逾期仍未办理抵押登记的，原告中国银行股份有限公司胶州支行对被告于一武名下位于胶州市户房屋房屋拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权。四、驳回中国银行股份有限公司胶州支行对青岛融成置业有限公司的诉讼请求。五、驳回中国银行股份有限公司胶州支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7372元，适用简易程序减半收取3686元，由被告于一武、殷美玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 员  郭 倩二〇二一年七月二十七日法官助理  王海鑫书 记 员  陆格格