贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4053号上诉人（原审原告）：李毫美，女，1971年11月08日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。上诉人（原审原告）：吴文燕，女，1994年09月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：吴永林，男，1970年9月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，系吴文燕之父亲，李毫美之丈夫。被上诉人（原审被告）：贵州荣丰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区孟关乡孟关村。法定代表人：戴小荣，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冉承利，贵州威驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丽，贵州威驰律师事务所律师。原审第三人：贵阳黔运恒通管理有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区孟关乡汽贸城（汽车配件市场内A区3栋3-4号、37-38号）。法定代表人：李洪龄，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冉承利，贵州威驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丽，贵州威驰律师事务所律师。上诉人李毫美、吴文燕因与被上诉人贵州荣丰房地产开发有限责任公司（以下简称荣丰公司）以及原审第三人贵阳黔运恒通管理有限公司（以下简称黔运恒通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初6221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年04月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李毫美、吴文燕上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求；2、依法解除或撤销上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》；3、依法认定上诉人与第三人签订的委托招租授权委托书及补充协议无效，判令上诉人返还被上诉人租金人民币206975元；4、依法判令被上诉人返还上诉人已付全部购房款人民币2758334元、返还上诉人已付预告登记费人民币1100元、返还上诉人已付维修基金人民币27583.34元；5、依法判令被上诉人按中国人民银行同期商业货款利息向上诉人支付抵押期间（6年零1个月零3天，即2014年6月4日至2020年7月7日）的资金占用使用费831901.45元，即：（全部购房款2758334元＋预告登记费1100元＋维修基金27583.34元=2787017.34元）x4.90％年利息x6年零1个月零3天=831901.45元］；6、依法判令被上诉人承担本案因其掩饰隐瞒出售抵押房违法违约，导致上诉人依法维权提起诉讼产生的一审诉讼费人民币29547元、二审诉讼费人民币59049元、诉讼财产保全费人民币5000元、保险公司出具保单保函费人民币10134元；7、为依法查明本案事实真相，上诉人申请贵阳市中级人民法院依职权在被上诉人处调取上诉人与被上诉人签订的案涉房屋《商品房买卖合同》，审查上诉人、被上诉人的违约责任依法依约判决。事实和理由：1、被上诉人隐瞒出售抵押房存在欺诈的重大过错，违反法律强制性规定，上诉人与其签订的《商品房买卖合同》依法应予以撤销，一审法院未依法认定撤销，实属纵曲枉直，认定事实错误。2、上诉人对所购案涉房屋依法享有所有权、处分权等权利的合同目的至今未实现，一审法院认定上诉人的合同目的已经实现，系认定事实错误。被上诉人未按规定时间办理合同备案登记，亦未办理产权过户登记，上诉人购买案涉房屋的目的是能够成为案涉房屋的所有权人，能独立自主将案涉房屋上市交易，能独立自主将案涉房屋抵押贷款，能独立自主将案涉房屋用于投资或做上诉人愿意做的其他处置，能排除第三人非基于上诉人的原因而对案涉房屋进行查封、拍卖或提出其他异议等等一系列的购买目的没有得到实现，因此，一审认定上诉人买卖合同目的已经实现系认定事实错误。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，一审法院判决认定不符合解除条件系适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”；《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。按照上述规定，商品房为预售的，房地产开发企业应当协助购房人在交付使用之日起90日内办理所有权登记手续，商品房为现售的，房地产开发企业应当协助购房人在合同订立之日起90日内办理所有权登记手续。若上述90日期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，案涉房屋交付使用时间及合同订立时间均为2014年6月份，上述90日期限届满后再过一年时，由于被上诉人出售的案涉房屋仍处于设立抵押登记状态，导致上诉人无法办理所有权登记，因此，法院对上诉人提出解除《商品房买卖合同》关系的请求，依法应当予以支持，所以，一审法院判决认定不符合解除条件系适用法律错误。上诉人及其代理人认为：本案立案后虽被上诉人对案涉房屋已经解押，但上诉人与被上诉人签订合同成立时，案涉房屋处于设立抵押登记状态，上诉人购房的全部合同目的都不能实现，且由于被上诉人的原因所导致，上诉人因合同目的不能全部实现提起诉讼要求依法解除合同退房还钱，是法律赋予上诉人的法定权利，该项权利不会因案涉房屋于2020年7月解押而消灭，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，一审法院判决认为不符合解除条件系适用法律错误，因此，根据《根据中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十四条之规定，请求贵州省贵阳市中级人民法院依法审理本案改判，依法支持上诉人的上诉请求。花溪住建局对被上诉人隐瞒抵押进行了调查，被上诉人说已于2014年交付给上诉人使用，请被上诉人提供交房的证据。委托招租合同有异议，委托招租合同存在欺诈，是无效合同。被上诉人在销售合同时未告知上诉人案涉房屋存在抵押。被上诉人称签订的是认购合同，应举证。上诉人签订的是商品房买卖合同，但被上诉人一直未将合同交于上诉人。荣丰公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持。上诉人在上诉请求第三项也明确认可其收到了房屋租金，可见房屋已经实际交付上诉人使用，其购买房屋的合同目的已经实现。黔运恒通公司与荣丰公司的意见一致。李毫美、吴文燕向一审法院起诉请求：1、判令被告退还原告支付全部购房款2758334元、预告登记费1100元、维修基金27583.34元；2、判令被告按照银行同期商业贷款支付原告已付全部房款利息810950.196元（购房款2758334元×4.9%×6年）；3、依法判令被告赔偿原告已付全部购房款一倍的损失2758334元；4、判令被告赔偿原告购房6年租金400000元（每年10万，被告已支付2年）；5、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：二原告系母女关系，贵州利海源房地产投资开发有限责任公司于2019年8月22日变更名称为贵州荣丰房地产开发有限责任公司（即本案被告）。被告贵州利海源房地产投资开发有限责任公司于2014年6月4日向原告出具6份收据分别载明，原告向被告支付贵阳国际汽配采购中心A12-8房款1030233元、维修基金10302.33元、预告登记费550元。支付贵阳国际汽配采购中心A12-7房款1728101元、维修基金17281.01元、预告登记费550元。第三人黔运恒通公司提交两份授权委托书及两份补充协议主要约定，二原告同意委托黔运恒通公司对其购买的贵阳国际汽配采购中心A12-7、A12-8商铺以黔运恒通公司的名义签订商铺租赁合同。二原告委托黔运恒通公司对该商铺进行招租、经营及管理期限（A12-7为2014年7月1日起至2018年11月27日；A12-8为2014年7月1日起至2019年1月5日），在上述期限内，黔运恒通公司对案涉商铺相应经营管理收益权，以及在不损害原告合法权益下的自主转租权，A12-7、A12-8商铺年租金分别为48442元、35925元。2014年7月1日至2016年6月30日为市场培育期和装修期，黔运恒通公司免付租金，租金按年支付。后黔运恒通公司向李毫美分别于2016年10月31日支付租金35925元；2016年10月31日支付租金48442元。于2017年8月2日支付租金35925元；2017年8月2日支付租金48442元；于2018年7月17日支付租金38241元。另查明，被告于2013年12月26日以本案所涉房屋向贵阳银行股份有限公司观山湖支行办理抵押权首次登记，后陆续进行注销抵押登记，抵押权变更登记。后经一审法院核实，抵押权登记已于2020年7月7日进行抵押注销。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一，关于原、被告之间的房屋买卖合同是否成立、生效的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款之规定，“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，原告在审理中提交的收据载明了双方当事人的名称或姓名，也明确载明标的物的具体位置及数量，且该案涉房屋已交付原告并由其实际使用。因此，可以认定原、被告之间的房屋买卖合同已经成立。另外，双方之间的房屋买卖合同系自愿达成，该房屋已经实际交付给原告进行使用并装修，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，“依法成立的合同，自成立时生效”，双方之间成立的房屋买卖合同对原、被告双方发生法律效力。第二，关于双方之间的房屋买卖合同是否达到解除的条件的问题。原告以发现该房屋办理了抵押登记，被告已无法依约办理产权转移登记，要求解除合同。在本案中，被告已经将涉案的房屋交给原告使用，且原告还与第三人签订委托租赁合同，并实际获得了相关租金收益。被告在商品房买卖合同未正式签订前即履行了主要的合同义务，原告购房的使用方面的目的是已经得到了实现。经一审法院核实，被告以本案所涉房屋向贵阳银行股份有限公司观山湖支行办理抵押权登记，并且该抵押权登记已2020年7月7日进行注销。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项之规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”，原告方已经取得了相应的房屋并进行了租赁，并且该房屋的抵押权登记已经注销，从本案现有的证据来看，原告可以实现其购买房屋的合同目的，原告行使法定解除权的主张并未到达法律规定的条件。另外，原告提交《关于对吴文燕、李毫美反映情况的回复》可证实被告未在规定的时限内报主管部门备案，有关部门已下达整改通知书进行处理。原告也并未提交证据证明，双方存在约定解除合同的相关情况。因此，对于原告要求解除房屋买卖合同的诉请，一审法院不予支持。第三，关于原告主张的退还购房款项以及赔偿的问题。原告主张被告退还购房款、维修基金、代收预告登记费、利息、并要求赔偿损失的前提在于被告存在违约行为，不能实现合同目的而导致合同解除。如前文所述，原告提交的证据不足以证明双方之间合同应当解除，因此，对于原告主张退还购房款以及要求赔偿的诉请，一审法院不予支持。第四，关于原告要求判令被告赔偿原告购房6年租金400000元的问题，本案中，原被告之间不存在租赁合同关系，其无权要求被告支付租金。本案在追加第三人参加诉讼后，原告亦未向第三人提出相应主张，至于原告与第三人之间如存在租赁合同纠纷，原告可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决：驳回原告李毫美、吴文燕的全部诉讼请求。案件受理费29547元（已减半收取），保全申请费5000元，由原告李毫美、吴文燕负担。二审期间，上诉人提交2020年5月6日被上诉人向花溪住建局出具的情况说明，拟证明2014年6月15日被上诉人并没有组织购房人进行现场交房，是一个虚假的情况说明，一审提交的证据可以证明案涉房屋是2014年5月27日才竣工验收的，不可能在2014年就交付使用的。被上诉人质证称，一审已经提交过了，对真实性无异议。另查明，一审庭审中上诉人曾明确增加诉讼请求要求解除其与被上诉人签订的商品房买卖合同。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案一审庭审中，经一审法院询问，上诉人已明确增加诉讼请求要求解除商品房买卖合同，解除合同与撤销合同并非同一概念，上诉人一审已经明确诉讼请求为解除合同，本案审理的范围即为合同是否应当解除，故对于其上诉请求要求撤销合同的诉讼请求，本院不予审查。现本案二审争议焦点为上诉人与被上诉人荣丰公司之间形成的商品房买卖合同关系是否应当解除。根据本案查明的事实，案涉房屋在上诉人与被上诉人荣丰公司之间形成的商品房买卖合同关系之前即已存在在建工程抵押，被上诉人荣丰公司并未提交证据证明其将房屋存在在建工程抵押的事实告知上诉人，故荣方公司确实存在隐瞒相关事实的违约行为，但上诉人通过与原审第三人签订商铺委托经营管理协议的方式将其购买的商铺委托原审第三人经营管理，并实际获取租金收益，被上诉人购买房屋的目的一定程度上已得以实现，上诉人提起本案诉讼后，被上诉人已注销案涉房屋的抵押登记，已不影响上诉人取得案涉房屋的产权，故上诉人的违约行为并未达到使上诉人合同目的不能实现的程度，一审未支持上诉人要求解除合同的诉讼请求并无不当。上诉人本案其他诉讼请求需以合同解除为前提，现案涉商品房买卖合同关系未解除，故对于上诉人本案其他诉讼请求，本院不予支持。考虑到本案确因被上诉人的违约行为引起，本院判令由被上诉人承担本案一审、二审案件受理费及保全费。综上所述，上诉人李毫美、吴文燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费29547元、保全申请费5000元，二审案件受理费59049元，均由贵州荣丰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  邓禹雨二〇二一年七月十二日书记员  帅艳芷