福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0104民初4154号原告：福州万嘉利物业管理有限公司，住所地：福州市仓山区金环路7号傲梅苑5#6#7#连接体02-1店面。法定代表人：陈**，执行董事。委托诉讼代理人：廖玉贤，公司员工。委托诉讼代理人：张作农，福建名仕律师事务所律师。被告：李培迟男，1959年9月22日出生，汉族，住福州市仓山区。原告福州万嘉利物业管理有限公司与被告李培迟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州万嘉利物业管理有限公司的委托诉讼代理人廖玉贤、张作农，被告李培迟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福州万嘉利物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付从2015年1月1日至2017年12月31日的物业服务费计6662.4元、以及从2016年1月1日至2017年12月31日的公用水公摊13.3元、以及从2016年1月1日至2017年12月31日的公用电公摊778.6元；2．判令被告从2015年1月1日起以每日千分之一的标准向原告支付逾期违约金至款项付清之日止（计至2017年12月31日为3545.17元）；3．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2005年6月10日，被告作为“金山碧水”××苑××#××的业主与原告签订了《物业管理服务协议》，约定由原告提供物业管理服务，被告按照每月0.55元/平方米的标准支付服务费。2003年10月24日，福州市物价局核准“金山碧水”带电梯住宅的综合管理服务费标准为每月1.0元/平方米。2016年3月1日，原告根据《福州市物业服务收费管理实施细则》的相关规定并报备福州市仓山区住房保障和房产管理局，调整物业收费标准为每月1.2元/平方米。原告按照合同约定提供了相应的物业服务。被告自2015年1月1日起一直拒不支付物业服务费用。原告曾多次以缴费通知单的形式通知其交费，并多次上门以及委托律师发函催收，但被告至今仍不履行支付物业服务费的义务。被告李培迟辩称，原告主张的2017年物业服务费缺乏依据，1．原被告之间不存在物业服务合同关系，原被告初次签订《物业管理服务协议》的合同是2016年前的，按合同法规定物业服务初期合同最长不超过5年，原告所谓的物业服务合同早在10年前就过期了，更不合适现在新时代的管理模式，况且2016年10月傲梅苑小区业委会已经成立，原告的《物业管理服务协议》未经业主大会批准属于无效合同，未经业主同意，原告私自将物业服务费涨到1.2元/平方米，拟定虚假的物业涨价协议；2．2016年10月傲梅苑小区业委会曾多次请求原告签订物业服务合同，原告无视国家法律法规，对业委会不理不睬，拒绝签订物业服务合同，业委会多次劝原告既然不签合同就退出傲梅苑小区，让业委会选聘新的物业公司进入小区管理，原告占着人多，派了很多保安守在大门，不让新物业进入小区，这种强行提供事实服务，强迫业主接受他们不合理的物业服务费，拒绝接受业主的服务监督，根据相关规定，原告以单方强制提供所谓的事实物业服务起诉被告，法院应当予以驳回；3．2017年原告也知道站不住脚也准备撤离小区，在此期间根本就没有管理小区，特别是7号楼跟6号楼原告从接手管理到撤离从来都没有清理过一次生活垃圾，所有的生活垃圾都堆在大门口，苍蝇蚊子老鼠四处都是，臭气冲天，都是社区市政清理，许多热心业委员们看到小区卫生乱七八糟，都自觉为小区无偿做卫生；4．原告只向业主开具收款收据，寻找各种理由，不向业主开具正式发票；5．被告应公示历年来傲梅苑的水电公摊费用明细及真实的维修基金审批同意函件。本院经审理认定事实如下：被告系福州市仓山区××镇××路××号××区××苑××#楼××单元业主，房屋建筑面积为164.91平方米。2005年5月31日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《物业管理服务协议》，约定原告为金山碧水小区提供物业服务；带电梯住宅物业服务费每月每平方米1.2元；业主于每月5日前交纳物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按日加收应交纳费用千分之三的违约金。2003年10月24日，福州市物价局向原告发出《福州市物价局关于核定“金山碧水”物业管理服务收费标准的通知》（榕价房［2003］049号），对原告管理的“金山碧水”物业管理服务收费标准核定如下：带电梯住宅每月每平方米1.2元……停车管理费：地面车场汽车临时停放每辆次3元，按月停放每月每车辆60元，地下车库按月停放每月每辆70元（不含场地费），该通知核准的收费标准自2003年8月1日起执行。另查，2016年2月29日之前，案涉小区物业服务费按照每月每平方米1元收取。福州市住房保障和房产管理局于2016年1月28日收到原告关于傲梅苑项目物业服务费调整意见征询结果的公告报备材料。2016年3月1日之后，案涉小区物业服务费调整为按照每月每平方米1.2元收取。原告为案涉小区提供物业服务至2017年12月31日。本院认为，原告具有物业管理资质，原告与被告签订的《物业管理服务协议》合法有效。原告向被告所在的小区提供物业管理服务至2017年12月31日，被告负有及时交纳物业服务费的合同义务，被告未依约交纳2015年1月1日至2017年12月31日的物业服务费，已构成违约，2015年1月1日至2016年2月29日，被告应按每月164.91元（1元/月·平方米×164.91平方米）标准向原告支付物业服务费2308.74元（164.91元/月×14月），2016年3月1日至2017年12月31日，被告应按每月197.89元（1.2元/月·平方米×164.91平方米）标准向原告支付物业服务费4353.58元（197.89元/月×22月），合计物业服务费6662.32元。根据《物业管理服务协议》第七条第4款约定，被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日千分之三的标准加收违约金，但原告主张逾期交纳物业服务费的违约金按日千分之一计算显属过高，本院予以调整为按日万分之五标准计算。根据原被告签的《物业管理服务协议》，业主应于每月5日前交纳相关费用，故被告逾期交纳费用的违约金应从2015年1月1日起算。原告未提交证据证实公摊水电费的计算方式及该方式经过主管行政机关及业主大会的确认，故原告要求被告支付公摊水电费的诉请，本院不予支持。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李培迟于本判决生效之日起十日内支付原告福州万嘉利物业管理有限公司物业服务费6662.32元及违约金（按日万分之五标准，从2015年1月6日起，按每月应交纳的物业服务费，分别计算至款项全部还清之日止）；二、驳回原告福州万嘉利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，减半收取计37.5元，由被告李培迟负担。被告负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审判员  任小平二〇二一年七月二十六日书记员  陈捷昕附一：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附二：执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。