广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院民 事 判 决 书（2013）钦南民初字第1104号原告（反诉被告）钦州市年年丰商业经营管理有限公司。住所地：钦州市永福西大街*号交通组织中心*楼。法定代表人陈泽涛，该公司董事长。委托代理人廖宏锋，该公司法务总监。委托代理人陈晓林，该公司法务专员。被告（反诉原告）黄燕春。委托代理人曾学成，广西华际律师事务所律师。原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司与被告黄燕春租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月16日受理后，依法按简易程序，由审判员杨辞冬独任审判，被告黄燕春在答辩期间内向本院提起反诉，于2013年6月20日公开开庭合并审理了本案本诉和反诉。书记员张静担任记录。原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司的委托代理人廖宏锋、陈晓林，被告黄燕春及其委托代理人曾学成均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钦州市年年丰商业经营管理有限公司诉称，原告受年年丰广场A42商铺产权人黄静的委托，经营管理年年丰广场A42商铺。原告与被告于2012年6月11日签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租位于钦州市年年丰广场四楼A42商铺，建筑面积81.42平方米（实测面积），租赁期自2012年7月1日至2013年6月30日止，租金为每月180元／平方米，首期租金应在约定的装修结束之日前七个工作日内支付，其后应在每月10日内支付下期租金；物业管理服务费为15元／月，当月10日前支付，物管费、公摊费与租金支付同步；另约定被告需交纳租赁履约保证金44238元。合同签订后，原告按合同如约履行，但被告一直拖欠原告的租金、物管费、空调、水电等公摊费用，原告多次催收未果。为了维护原告的合法权益，要求确认原告与被告签订的合同已经解除，被告支付拖欠的租金、物管费、空调、水电等公摊费用145328元（以上费用截止到2013年3月20日止，其中租金102591元、物管费8870元、公摊费2423元、违约金31444元）。被告黄燕春辩称，一、双方商铺合同解除时间是2013年1月7日，证实黄燕春已退铺将商铺返还原告；二、被告主张的租金、物业费没有依据，在签订商铺合同时，原告承诺被告：商铺出租率达不到50%的标准不收取租金、物业费。反诉原告黄燕春反诉称，反诉原告与反诉被告签订的商铺租赁合同时，双方有过约定，一至四楼的商铺开业率未足50%，出租人免收承租人一切费用。签订了合同以后，反诉原告投入了大量的资金进行了装修以及开业的准备，但一楼商铺的开业率严重偏低，远远没有达到50%，人流稀少，商铺难以经营，被迫关门停业，因此，反诉被告违反双方的口头约定，造成反诉原告的严重经损失，反诉被告应当赔偿，要求反诉被告赔偿反诉原告的装修损失费30000元，返还商铺诚意金10000元及装修保证金2500元。反诉被告钦州市年年丰商业经营管理有限公司针对反诉辩称，一、反诉原告有违约行为，反诉被告没有违约行为，现反诉原告没有进行正式的撤铺交接手续，双方没有结算，因此，反诉原告要求退还履约保证金不合理；二、双方签订的租赁合同是合法有效的，签订合同后，反诉被告向反诉原告交付商铺使用，按合同约定，反诉原告应向反诉被告交纳租金、物业管理费等费用；三、反诉被告并没有向反诉原告作出任何合同之外的承诺，反诉原告应按合同约定交纳各种费；四、反诉原告进场装修期间支付的装修费用及其经营损失是反诉原告经营必须承担的经营风险，与反诉被告无关。请求法院驳回反诉原告的诉求，支持反诉被告的诉讼请求。综合全案证据，本院确认以下法律事实：年年丰广场A42商铺产权人黄静于2011年10月28日与原告签订了《委托经营管理合同》，约定由黄静委托原告经营管理A25商铺，由原告以出租方的名义出租给第三人，原告有权以其的名义提起诉讼。《委托经营管理合同》签订后，原告与被告于2012年6月11日签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租位于钦州市年年丰广场四楼A42商铺，建筑面积81.42平方米（实测面积），租赁期自2012年7月1日至2013年6月30日止，租金为每月180元／平方米，首期租金应在约定的装修结束之日前七个工作日内支付，其后应在每月10日内支付下期租金；物业管理服务费为15元／月，当月10日前支付，物管费、公摊费与租金支付同步；另约定被告需交纳租赁履约保证金44238元。合同第十五条约定：如出租方不享有承租方所承租物业的所有权和出租权的，承租方有权单方面解除合同，并要求出租方赔偿对承租方造成的实际损失。16.3约定：承租方的行为构成以下任一情形，出租方可单方解除合同，并没收承租方按本合同约定所缴纳的履约保证金：16.3.1承租方逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用任何中的一项超过20天，经出租方书面催告后10日内仍未缴纳的，或承租方逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用任何中的一项累计超过45天的，或在租赁期内，承租方3次逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用的……《商铺租赁合同》16.4约定：如出租方根据合同16.3规定，提前解除合同，则按如下方式处理：16.4.3因本合同提前解除给承租方所造成的一切损失（包括装修损失和经营损失等），由承租方自行承担，承租方在任何时候不得基于任何理由向出租方主张任何的赔偿要求。合同签订后，原告按合同如约履行了商铺交付义务，被告对所承租的商铺进行了装修，并支付了履约保证金10000元和装修保证金2500元，被告一直经营至2013年1月7日止，但被告一直拖欠原告的租金、物管费、空调、水电等公摊费用，截止到2013年3月20日止，被告支付拖欠原告的租金、物管费、空调、水电等公摊费用113884元（其中租金102591元、物管费8870元、公摊费2423元），2013年1月7日，被告撤离了商铺并向原告申请解除合同。原告于2013年3月23日向被告发出了《解除商铺合同通知》，并于2013年3月29日在《钦州日报》刊登公告，催收被告的欠费和告知双方解除租赁合同关系。2013年4月16日，原告向本院起诉，要求确认双方签订的《商铺租赁合同》已经解除，被告支付拖欠的租金、物管费、空调、水电等公摊费用145328元（以上费用截止到2013年3月20日止，其中租金102591元、物管费8870元、公摊费2423元、违约金31444元），被告在答辩期间内，向本院提起反诉，要求反诉被告赔偿反诉原告的装修损失费30000元，返还商铺诚意金10000元及装修保证金2500元。本院认为，原告经业主黄静特别授权，拥有以出租方的名义出租给第三人的权利后，原告与被告签订的《商铺租赁合同》，是经原、原告双方自愿、协商一致的基础上签订的，双方的意思表示真实，原、被告双方均具有完全行为能力，协议也没有违反法律或社会公共利益，因此，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，协议对原、被告双方均具有约束力。协议签订后，原告已经按协议约定履行了合同义务，但被告没有按照合同约定交纳租金，已经构成违约，原告要求被告支付拖欠的租金、物管费、空调、水电等公摊费用以及违约金，有事实和法律依据，本院应当予以支持；因被告于2013年1月7日已经退铺，实际已经不经营，原告于2013年3月23日也通知被告解除合同，因此，原告要求确认2013年3月23日已经解除双方的租赁合同关系，本院应予确认。被告主张原告出租的商铺，并不属于原告所有，即原告从合同签订始已经构成合同违约。合同第十五条约定：如出租方不享有承租方所承租物业的所有权和出租权的，承租方有权单方面解除合同，并要求出租方赔偿对承租方造成的实际损失。该约定设定的条件是“既没有所有权也没有出租权”，现原告经业主黄静特别授权，由原告以承租方的名义出租给第三人，原告有权以其的名义提起诉讼。原告据此享有出租权，有权以承租方的名义签订合同，没有违反该约定；同时，协议也没有因商铺产权的纷争影响到反诉人的正常经营活动，因此，不能以此来对抗协议对双方具有的约束力，对被告的该主张本院依法不予采纳。被告主张原告口头承诺“年年丰广场一至四楼开业率如没有达到50%的是免租的，并承诺退还押金和装修保证金，并负责赔偿承租人的经济损失”，被告没有提供相应的证据，充分证实该主张，本院依法不予采纳。双方签订的《商铺租赁合同》约定，在租赁期间内，承租人逾期交纳租金、物管费、空调、水电等公摊费用的，经出租人书面通知，仍未能于七天内交付的，每逾期一天，必须每天按上述费用的0.2%向出租人交付违约金。但每天0.2%的违约金约定，不符合法律规定，本院应当按照中国人民银规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算违约金。应当从2012年11月1日（欠费的中间时间）开始计算所拖欠费用113884元的违约金，计算至欠款全部还清之日止。《商铺租赁合同》16.3约定：承租方的行为构成以下任一情形，出租方可单方解除合同，并没收承租方按本合同约定所缴纳的履约保证金：16.3.1承租方逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用任何中的一项超过20天，经出租方书面催告后10日内仍未缴纳的，或承租方逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用任何中的一项累计超过45天的，或在租赁期内，承租方3次逾期缴纳租金、管理费、水电费及公摊费用的。《商铺租赁合同》16.4约定：如出租方根据合同16.3规定，提前解除合同，则按如下方式处理：16.4.3因本合同提前解除给承租方所造成的一切损失（包括装修损失和经营损失等），由承租方自行承担，承租方在任何时候不得基于任何理由向出租方主张任何的赔偿要求。本案被告明显违反了合同的以上约定，因此，被告反诉要求赔偿装修费用30000元，退还履约保证金10000元及装修保证金2500元，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，被告支付拖欠原告的租金、物管费、空调、水电等公摊费用113884元及其违约金（违约金按照中国人民银行规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算违约金）支付给原告；被告反诉要求原告赔偿装修费用30000元，退还履约保证金10000元及装修保证金2500元，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄燕春支付给原告（反诉被告）钦州市年年丰商业经营管理有限公司租金、物管费、空调、水电等公摊费用113884元及该款违约金（按照中国人民银行规定的六个月流动资金贷款利率的四倍分段计算，从2012年11月1日起计算至欠款全部还清之日止）；二、驳回被告（反诉原告）黄燕春的反诉请求；三、被告（反诉原告）黄燕春与原告（反诉被告）钦州市年年丰商业经营管理有限公司双方签订的《商铺租赁合同》于2013年3月23日已经解除。本诉案件受理费1653元（原告已预付），由原告（反诉被告）负担160元，被告（反诉原告）黄燕春负担1493元；反诉案件受理费432元（被告已预付），由被告（反诉原告）黄燕春负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区钦州市中级人民法院递交上诉状及副本五份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审判员  杨辞冬二〇一三年六月二十日书记员  张 静