广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初12231号原告：屈智明，男，1967年11月30日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：彭妙金，男，1975年12月30日出生，汉族，住广东省罗定市。委托诉讼代理人：冯露，广东雄远律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩婷，广东雄远律师事务所律师。原告屈智明与被告彭妙金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告屈智明，被告彭妙金及其委托诉讼代理人冯露、王倩婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屈智明向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付2019年11月20日至2020年8月19日使用费111760元；2.依法判令被告向原告支付2019年11月20日至2020年8月19日滞纳金45434.4元；3.判令被告向原告支付2019年11月20日至2020年8月19日水电费2195.6元；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求如下：5.判令被告向原告增加支付2020年8月20日至2020年12月19日使用费55840元；6.判令被告向原告增加支付2020年8月20日至2020年12月19日滞纳金12564元；7.判令被告向原告增加支付计算至2020年12月19日的滞纳金15816元。事实和理由：2018年2月19日，原、被告双方签订《临时建筑使用协议》，协议约定2018年2月20日至2023年2月19日5年期间原告将广州市番禺区市桥富华东路206-208号一楼及一楼夹层给被告使用；2018年2月20日至2020年2月19日每月使用费13000元，2020年2月20日至2021年2月19日每月使用费13960元；被告必须在每月20日前交纳，可现金微信支付宝支付；被告不按时交付使用费，除必须补交外，每逾期一天，按所欠使用费的0.3%向原告支付滞纳金。使用费、滞纳金及水电费详细说明如下：1.2019年11月20日至2019年12月19日使用费所欠款2000元，到2020年8月19日止滞纳金为2000×0.3%×250=15000元，以上使用费+滞纳金合计：2000+1500=3500元。2.2019年12月20日至2020年2月19日2个月使用费26000元，到2020年8月19日止滞纳金为13000×0.3%×8×30+13000×0.3%×7×30=17550元，以上使用费+滞纳金合计：26000+17550=43550元。3.2020年2月20日至2020年8月19日6个月使用费83760元，到2020年7月19日止滞纳金为13960×0.3%×6×30+13960×0.3%×5×30+13960×0.3%×4×30+13960×0.3%×3×30+13960×0.3%×2×30+13960×0.3%×1×30＝26384.4元，以上使用费+滞纳金合计：83760+26384.4=110144.4元。4.水电费2019年8月5日至2019年12月31日共1952元，2019年12月31日至2020年6月30日共243.6元，以上水电费合计：2195.6元。5.2020年8月20日至2020年12月19日4个月使用费55840元。6.2020年8月20日至2020年12月19日止滞纳金：13960×0.3%×4×30+13960×0.3%×3×30+13960×0.3%×2×30+13960×0.3%×1×30=12564元。7.2019年12月20日至2020年8月19日的使用费自2020年8月20日至2020年12月19日的滞纳金（4个月120天）增加（17550+26384.4）×120×0.3%=15816.384元（计15816元）。现原告根据《民事诉讼法》的规定依法起诉，请求法院根据《中华人民共和国民法总则》、《合同法》等法律相关规定判如所请，维护原告合法权益。被告彭妙金辩称：一、我方与原告签订的《临时建筑使用协议》无效，原告主张涉讼商铺2020年3月11日之后的占用使用费没有事实和法律依据。我方与原告基于原告将涉讼商铺交付给我方占有、使用、收益，我方支付使用费的行为而签订《临时建筑使用协议》，与《合同法》第二百一十二条规定的租赁合同的定义相符合，双方就涉讼商铺实际上存在着租赁合同关系。因涉讼商铺是非法建筑，在广州市规划和自然资源局并没有查到其不动产登记信息，双方基于此而签订的《临时建筑使用协议》无效，该协议条款对双方均没有约束力，我方于2020年3月11日腾空涉讼商铺后，不再占有、使用涉讼商铺至今，原告主张涉讼商铺2020年3月11日之后的占有使用费没有事实和法律依据。退一万步来讲，即便双方签订的《临时建筑使用协议》有效，但是我方在2020年3月通过微信通知原告不再租用涉讼商铺后，原告也表示同意，但需要当面交接钥匙。由于母亲病危，我方匆匆忙忙腾空涉讼商铺，将商铺钥匙交付给隔壁店铺老板庄志永转交给原告后，就返回老家，但原告多次到隔壁店铺收租、闲逛，且明知钥匙在隔壁店铺却一直拒不取回钥匙，只认我本人亲自交付钥匙给他这个死理。另外，双方关于退租早已达成合意，从2020年4月15日原告发微信要求我方将涉讼商铺钥匙邮寄给他的意思表示也可以反映出双方已达成退租合意，交付钥匙只是一个形式，而且钥匙就存放在原告随时都可以取回的隔壁店铺处，但是原告不但没去取回钥匙将涉讼商铺对外放租防止损失的扩大，甚至还在8月份拒收我方邮寄给其的涉讼商铺钥匙，继续放任损失的扩大。故在我方腾空商铺后，原告没有正当理由拒不接受商铺钥匙，商铺空置的租金损失应当由其自行承担。二、原告要求我方按协议约定的标准支付滞纳金的请求于法无据。因双方签订的《临时建筑使用协议》无效，因此该协议条款中关于使用押金、滞纳金等的约定对双方均没有约束力，同时原告还需返还我方支付的26000押金，为了减少讼累，我方同意用该部分押金来抵扣2020年3月11日前的商铺占有使用费。退一万步来讲，即使双方签订的《临时建筑使用协议》有效，但因原告没有提供任何证据证明我方逾付使用费给其造成的损失，该协议中约定按所欠使用费的0.3%的标准支付滞纳金过分高于给原告所造成的损失，应当予以调低。另外，原告在2020年3月份之后一直放任使用费总额损失的扩大，关于原告放任扩大使用费部分的滞纳金也不应得到支持。三、原告要求我方支付2019年8月5日至2020年6月30日的水电费2195.6元没有事实依据。首先，我方已经于2020年3月11日之后不再使用涉讼商铺，原告主张2020年3月11日之后的水电费没有事实依据。其次，原告所主张的水电费是仅凭其自己一方计算的结果，该计算结果没有任何计算依据，同时也没有相关的水电费的支付凭据等证据予以证明，对于原告单方面计算结果其方不予认可。综上，原告主张的我方需向其支付2020年3月11日后的使用费，以及逾付使用费的滞纳金及水电的诉求均没有事实和法律依据，恳请法院查清本案的事实，采纳我方的答辩意见，作出公正的判决。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2018年2月19日，屈智明作为甲方，与彭妙金作为乙方共同签订一份《临时建筑使用协议》，约定甲方将坐落在广州市番禺区市桥富华东路206号和208号一楼、一楼夹层（以下简称涉讼商铺）给乙方使用；交付标准为按现状已装修好的交付，乙方在签订本使用协议前已亲临现场及向有关部门了解该协议标的物的现状及性质；自2018年2月20日起至2020年2月19日止每月使用费为13000元，自2020年2月20日起至2021年2月19日止每月使用费为13960元，自2021年2月20日起至2022年2月19日止每月使用费为14996元，自2022年2月20日起至2023年2月19日止每月使用费为16116元，每月的使用费乙方必须在每月20日前缴纳，可现金或微信支付宝支付；使用押金26000元；协议期满或本协议其它原因终止的，除可以搬动的器具乙方可以自行搬走外，所有的入墙入地的装修及其他设施（包括灯具）无偿归甲方所有，乙方必须将协议标的物内的水电、墙、地面完好无损的交甲方验收，如有损坏，乙方应赔偿损失或负责恢复原状；乙方不按时交付使用费，除必须补交外，每逾期一天，按所欠使用费的0.3%向甲方交付滞纳金，如乙方未按本协议规定的时间向甲方交付管理费超过5天，甲方有权解除本协议，强行收回协议标的物，乙方拒不退还协议标的物给甲方，甲方按使用费标准双倍计算使用费直到乙方退还协议标的物给甲方为止，同时使用押金不退还给乙方；本协议标的物是广州市番禺区市桥黄编村股份合作经济社的物业，并且甲方明确告知乙方是临时建筑，乙方认可并愿意接受和承担相应风险；等等。合同签订当日，屈智明出具《收据》，确认收到彭妙金交付的涉讼商铺的押金26000元。2020年7月24日，屈智明以彭妙金欠付其涉讼商铺使用费为由提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，关于涉讼商铺的产权情况，屈智明称之前向黄编村了解过，涉讼商铺没有产权登记及进行报建。双方当事人均确认彭妙金已向屈智明支付使用押金26000元，并支付足额支付使用费至2019年11月19日，2019年11月20日至2019年12月19日的使用费只支付了11000元，剩余使用费2000元未付，自2019年12月20日起的使用费未再支付。但双方当事人对于以下问题存在争议：一、对于涉讼商铺的使用情况。彭妙金称于2017年4月10日以其妻子陈锦萍的名义与屈智明签订涉讼商铺的租赁合同，租赁期限是2017年2月19日至2018年2月18日，签订该合同时屈智明就将涉讼商铺交付给其方使用了，此后双方又于2018年2月19日签订了涉案《临时建筑使用协议》；其方租赁涉讼商铺用于经营广州市番禺区市桥追音汽车配件商行，该商行已于2020年3月13日办理了注销登记，其方于2020年3月11日搬离了涉讼商铺；在搬离商铺之前通过微信方式通知了屈智明，屈智明当时同意但要求当面交接，后由于其方母亲病危，其返回了老家，所以其将商铺腾空后就把涉讼商铺钥匙放到隔壁商铺聚车汇处，当时其通过电话方式通知了屈智明，隔壁商铺的庄志永也通知屈智明前来取回涉讼商铺钥匙，但遭到屈智明拒绝，后来其方返还广州，于2020年7月29日在庄志永处取回钥匙，并于2020年8月3日邮寄给屈智明，根据物流信息显示屈智明在2020年8月4日签收，但之后又于8月8日退件，证明屈智明已经收到商铺钥匙。彭妙金提交了聚车汇商铺导航地址截图、聚车汇商铺门面照片、手机尾号“5637”机主庄志永支付宝实名信息、聚车汇商铺工商登记信息，拟证实庄志永手机尾号“0862”机主庄志永支付宝实名信息、彭妙金与庄志永通话录音及书面文字记录、彭妙金结婚证、彭妙金所经营店铺工商登记信息、彭妙金经营店铺注销登记通知书、申通快递详情单、物流信息记录、彭妙金与申通快递员短信记录、彭妙金与屈智明的短信记录以及证人黄某的证人证言等证据拟证实其上述主张。其中彭妙金与屈智明的短信记录显示：彭妙金于2020年8月5日发送信息“老板，钥匙发回你先把店招租吧！我的责任会认的也走不了的，但你要给时间我，我在弄着信用卡，15号之前应该可办好的了，……”；对方回复信息“一切都法院定夺，未收你任何东西”。黄某作证称其是隔壁商铺聚车汇的员工，彭妙金在2020年3月11日晚上开面包车搬走，将钥匙放到聚车汇店铺内，当时老板庄志永在店铺内，过几天后屈智明曾到过聚车汇店铺，其没有听过或看过庄志永通知屈智明取钥匙，过几天钥匙被拿走了，其不清楚是谁拿走的。屈智明确认在双方签订第一份租赁协议时就已将涉讼商铺交付给了彭妙金使用，但不确认彭妙金搬离商铺的时间，彭妙金没有通知其方搬离商铺，其方没有收到彭妙金通知将钥匙放到隔壁商铺的消息，也没有通知其方取商铺钥匙，其方没有收到庄志永转交商铺钥匙，也没有委托庄志永接收商铺钥匙；其方没有到涉讼商铺查看过，因为其方没有钥匙；双方在2020年5月7日曾短信交流，彭妙金回复回家找一下钥匙邮寄过来，此时涉讼商铺仍在彭妙金手中；彭妙金在邮寄快递前没有告知其要邮寄商铺钥匙，快递员送到时，其不在市桥，家人看到快递写的是日用品，因为我没有购买日用品，所以没有签收。屈智明并提交了屈智明与彭妙金之间的微信聊天记录、短信聊天记录以及屈智明与庄志永之间的微信聊天记录拟证实其上述主张。其中微信记录显示日期2020年4月15日，昨天晚上11时02分，屈智明发送微信给彭妙金，内容为：“彭老板，你已欠几个月使用费，请你将房移交给我，把钥匙按以下地址快递寄来，地址，番禺市桥街沙二村祠前大街7巷1号屈智明133××××1502”。该微信记录彭妙金亦作为证据提交拟证实双方对退租达成合意。庭审中，彭妙金将涉讼商铺钥匙交付给屈智明，屈智明确认收到钥匙，但只认可当日收回商铺。二、关于水电费的问题。屈智明主张涉讼商铺有独立水电表，由其代收后向黄编村缴纳；彭妙金缴纳水电费至2019年12月19日，至2019年12月30日欠缴水电费1952元，2019年12月31日至2020年6月30日欠缴水电费243.6元，水电费一般是滞后几天才发给彭妙金；该费用其已向黄编村缴纳了。屈智明提交了其自己出具的《收据》两份、屈智明与彭妙金的微信聊天记录、由黄编村股份合作经济社开具的《收款收据》两份以及广州市新宇电子科技有限公司的营业执照复印件拟予以证实。其中屈智明2019年12月31日出具的《收据》载明电费自2019年8月5日至2019年12月31日1803元，水费2019年12月31日148.5元，合计1951.5元（1952元），该收据于2020年1月1日由屈智明通过微信发送给彭妙金；2020年6月25日出具的《收据》载明自2019年12月31日至2020年6月25日电费210.6元、水费33元；黄编村股份合作经济社开具的《收款收据》载明缴款单位为广东新宇电子有限公司，分别载明“收到富华东路202-208号2019年8-11月电费12675元”和“收到富华东路202-208号2019年12月至2020年3月电费6322元”。彭妙金确认其2019年8月5日之后没有缴纳过水电费，搬离商铺时也没有查看过水电表读数，其对屈智明出具的《收据》不予确认，认为是屈智明单方计算，且没有相关支付凭证证实产生了相关水电费；确认黄编村股份合作经济社开具的《收款收据》的真实性，但该收据载明的是202-208四间商铺的电费，其方只承租了涉讼商铺，其方所需支付的用电费应扣减隔壁202、204两间商铺的用电费用。三、关于租赁押金的处理问题。屈智明主张彭妙金单方终止协议，按照合同约定，租赁押金不予退还。彭妙金则认为租赁押金应用于抵扣所欠的使用费。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。针对双方就涉讼商铺成立何种法律关系。虽然《临时建筑使用协议》没有明确采用租赁的字眼，但该协议具体约定了交付使用的涉讼商铺概况、交付时间、使用期限、使用费标准及支付方式，还对使用者的转让使用等权利进行了限制，上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的定义，故屈智明与彭妙金就涉讼商铺成立房屋租赁法律关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日，最高人民法院审判委员会通过）第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”屈智明自认涉讼商铺未办理产权登记及报建手续，亦未提交涉讼商铺的产权登记资料或相关报建资料，应承担举证不能的不利后果，故应认定屈智明与彭妙金就涉讼商铺所建立的房屋租赁合同关系无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”屈智明应将收取彭妙金的押金26000元返还给彭妙金。屈智明主张有权没收该押金，理据不成立，本院不予采纳。虽然合同无效，鉴于屈智明已将涉讼商铺交付给彭妙金使用，彭妙金一直对涉讼商铺占有使用，依据公平合理原则，彭妙金应当向屈智明支付占有使用费。对于占有使用费的标准，应参照《临时建筑使用协议》约定的使用费标准计算。依据该合同，自2018年2月20日起至2020年2月19日止每月使用费为13000元，自2020年2月20日起至2021年2月19日止每月使用费为13960元。现双方当事人均确认彭妙金支付使用费至2019年11月19日，2019年11月20日至2019年12月19日的使用费尚欠2000元，2019年12月20日起的使用费未支付，本院予以采纳。对于使用费的止算时间，彭妙金主张其已于2020年3月11日搬离涉讼商铺，但未能予以充分举证证实，亦未能提交相关证据证实已将其搬离商铺的事宜告知屈智明，应承担举证不能的不利后果，故对于该主张本院不予采纳。彭妙金虽然抗辩称已将涉讼商铺钥匙放至隔壁商铺并告知屈智明收取，但屈智明不予确认，彭妙金对此未能予以充分举证证实，本院亦不予采纳。根据双方提交的证据及庭审中的陈述，彭妙金自2019年11月20日起存在拖欠使用费的情况，且从双方均有提交的屈智明与彭妙金的微信聊天记录来看，2020年4月15日（或4月14日）显示屈智明向彭妙金发送微信，要求彭妙金交付涉讼商铺并邮寄钥匙，结合屈智明自己提交的相关水电费收据所载金额，2019年12月31日起的水电费存在大幅减少的情况，屈智明理应及时查看涉讼商铺情况并在合理期间内及时收回涉讼商铺避免扩大损失，故结合双方的过错责任问题，本院酌定屈智明收回涉讼商铺的合理期间至2020年5月19日为宜。因此，彭妙金应向屈智明支付自2019年11月20日至2020年5月19日的占有使用费共计69880元（2000元+13000元/月×2个月+13960元/月×3个月）。对于屈智明主张主张的超出上述金额的占有使用费，属于屈智明怠于收回涉讼商铺所造成的损失，应由其自行承担，本院不予支持。鉴于屈智明应返还彭妙金押金26000元，该押金可以抵扣上述占有使用费，抵扣后，彭妙金仍应向屈智明支付占有使用费43880元。由于屈智明在明知涉讼商铺无报建无产权登记的情况下，仍将涉讼商铺出租给彭妙金使用，自身对于导致合同无效存在与彭妙金同等的过错，故对于屈智明诉请彭妙金支付滞纳金的主张，本院不予采纳。但鉴于彭妙金至今未向屈智明支付涉讼商铺的占有使用费，屈智明确实存在利息损失，故本院酌定彭妙金应以43880元为本金，自屈智明起诉主张权利之日即2020年7月24日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，向屈智明支付利息至实际清偿之日止，利息总额以本金为限。对于屈智明诉请支付涉讼商铺的水电费1952元和243.6元，屈智明对此提交了其向黄编村股份合作经济社缴纳电费的相关凭证予以证实，彭妙金虽然不确认屈智明主张的电费金额，但未能举证予以反驳，因此本院对于屈智明主张彭妙金尚欠的电费2013.6元（1803元+210.6元）予以合理采纳。故，彭妙金应向屈智明支付电费2013.6元。屈智明未能提交其缴纳水费的相关凭证亦未能举证证实水费实际产生的金额，应承担相应的举证责任，故对于屈智明主张的水费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日，最高人民法院审判委员会通过）第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告彭妙金应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告屈智明支付占有使用费43880元及利息（利息以43880元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2020年7月24日起计至实际清偿之日止，利息总额以本金为限）；二、被告彭妙金应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告屈智明支付电费2013.6元；三、驳回原告屈智明的其余诉讼请求。如被告彭妙金未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4167元，由原告屈智明负担3178元，被告彭妙金负担989元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二一年七月一日书记员  陈东冬