湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘1302民初142号原告徐勇，男，汉族，1973年1月2日出生，住址：湖南省娄底市娄星区。委托代理人陈流波，湖南真理律师事务所律师。被告陈铖，男，汉族，1988年12月28日出生，住址：湖南省娄底市娄星区。委托代理人陈健，男，汉族，1963年9月2日出生，住址：湖南省娄底市娄星区，系被告陈铖之父。被告陈理华，男，汉族，1971年7月13日出生，住址：湖南省娄底市娄星区。被告娄底市中欧房地产开发有限公司。住所地娄底市娄星区长青中街汇天国际大厦第**楼。法定代表人陈理华，该公司董事长。被告双峰县华剑置业有限公司。住所地双峰县永峰镇森路与迎宾路转弯处。法定代表人陈理华，该公司董事长。原告徐勇与被告陈铖、陈理华、娄底市中欧房地产开发有限公司（以下简称中欧公司）、双峰县华剑置业有限公司（以下简称华剑公司）执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐勇及其委托代理人陈流波、被告陈铖的委托代理人陈健到庭参加诉讼。被告陈理华、中欧公司、华剑公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐勇诉称：1、解除被告陈铖对娄星区株山华府（华剑首郡）X栋XXX号房的查封，停止执行该房屋；2、明确该房屋为原告徐勇所有；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2014年7月7日与被告中欧公司签订合同，购买其开发的位于娄底市××区株山华府（华剑首郡）X栋XXX号房，购房金额为560515元，原告已经按照商品房买卖合同约定履行支付全部房款义务，双方签订了《商品房买卖合同》。按照所签订商品房买卖合同第八条约定：被告中欧公司应于2015年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付原告使用。而截至今日，因被告中欧公司资金链断裂，未能按时交付房屋给原告使用。被告陈铖基于与被告中欧公司的金钱债务纠纷，于2016年8月将原告所购买的房屋查封，原告向娄星区法院提出了执行异议，但未获得法院支持。为保护原告合法权益，遂向娄星区法院提起诉讼，请求依法判令。被告陈铖辩称：1、原告虽然与被告中欧公司签订了《商品房买卖合同》，但原告没有提供支付购房款的银行流水，虽然被告中欧公司向原告出具了购房收据，但该收据注明“公司开证明抵”，故实际为以房抵债，不是用于购房居住；2、原告没有合法占有涉案房屋，且没有办理《房屋预告登记证明》，涉案房屋仍属于被告中欧公司名下的合法财产。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告陈理华、中欧公司、华剑公司未予答辩。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认本案如下事实：一、1、原告徐勇与被告中欧公司原存在民间借贷关系，后中欧公司因经营不善资金链断裂等原因无力偿还原告借款，双方达成协议，由被告中欧公司以其开发的株山华府X栋XXX号房房屋（即涉案房产）抵偿原告的借款，为此，双方于2014年7月7日签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告向被告中欧公司购买株山华府X幢XXX号房屋，建筑面积135.62平方米，单价4226.47元/平方米，总价款560515元。付款方式为一次性付款，房款原告已于2014年7月7日付清，房屋交付时间为2015年8月30日前。中欧公司向原告出具了收款收据，收据载明“今收到徐勇交来X-15XX购房款人民币（大写）伍拾陆万零伍佰壹拾伍元整，小写¥560515.00元，公司开证明抵”。合同签订后，双方未对合同进行备案登记，亦未办理预告登记。之后，被告中欧公司至今仍未向原告交付房屋及办理产权变更登记手续，原告亦未实际占有该房屋。二、由于被告陈铖与被告陈理华、中欧公司、华剑公司因民间借贷纠纷通过娄底仲裁委员会向本院提出财产保全申请，本院于2016年8月9日作出（2016）湘1302财保167号民事裁定书，裁定将被告中欧公司名下的位于株山华府X栋XXX号的房屋予以查封，原告徐勇称，其于2014年7月7日一次性付款560515元购买由被告中欧公司开发的位于株山华府X栋XXX号房屋，并签订了商品房买卖合同，其认为该房屋归原告所有，本院作出的（2016）湘1302财保167号民事裁定书侵犯了其合法权益，并以此为由于2016年11月23日对该裁定书提出书面异议，请求法院对该裁定书予以撤销，并对该房屋予以解除查封。本院经审理认为，原告徐勇虽然在本院查封之前已经与被告中欧公司签订了《商品房买卖合同》，但是原告不能提交其在法院采取查封措施之前已经合法占有该不动产的证据，本院无法认定原告已经合法占有其购买的不动产的事实。且根据原告提交的证据，原告的主张不符合法律的规定，原告徐勇提出的异议不成立，并于2016年12月22日作出（2016）湘1302执异123号执行裁定书，裁定驳回原告徐勇的异议。原告徐勇不服该裁定，遂向本院提出执行异议之诉。三、原告徐勇于2016年12月12日向娄底仲裁委员会申请仲裁，请求裁决被告中欧公司继续履行上述《商品房买卖合同》约定的交房义务，并办理好房屋产权证书及支付违约金。2017年6月19日，该仲裁委员会作出娄仲裁字〔2016〕118号裁决书，裁决被告中欧公司在2017年7月31日前将经竣工验收合格的涉案房产交付给原告，并向原告支付违约金50782.7元，驳回了原告其他的仲裁请求。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述以及原告提供的《商品房买卖合同》、购房款收款收据、（2016）湘1302执异123号民事裁定书、娄仲裁字[2016]118号裁决书及庭审笔录等证据证实，足以认定。判决的理由及结果本院认为，首先，原告徐勇与被告中欧公司之间虽然原来是民间借贷关系，但是，双方在本院查封涉案房产之前已签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思之表示，未违背相关法律法规规定，合法有效，可以认定双方间的民间借贷关系因此已转换成商品房买卖关系，原告已通过抵债的方式将购房款一次性付清，但因原告未提供证明其名下在娄底城区范围内无其他用于居住的房屋证据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同总价款的百分之五十”之规定，可以认定原告符合该规定的第一、二项，但由于原告未提供证据证明其名下在娄底城区范围内无其他用于居住的房屋，因此不符合该规定的第三项，原告不能依照该规定排除执行。其次，关于原告要求确认涉案房产为其所有的主张的问题，涉案房产系不动产，原告与被告中欧公司虽签订了《商品房买卖合同》，但是，原告基于该合同享有的要求被告中欧公司交付房屋及办理过户登记手续等权利依法仍属于债权。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”之规定，涉案房产至今仍登记在被告中欧公司名下，该房产的所有权并未发生转移，中欧公司仍是涉案房产的所有权人，原告要求确认涉案房产归其所有的主张无法律依据，本院不予支持。被告陈铖基于债权申请查封登记在被告中欧公司名下财产的行为符合法律规定，故原告请求解除对涉案房屋的查封诉求，本院不予支持。原告如果认为自己在本案商品房买卖合同关系中的合法权益受到侵害，遭受损失，可依法另觅途径进行维权以寻求救济。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告徐勇的诉讼请求。案件受理费100元由原告徐勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  谭建农人民陪审员  陈正根人民陪审员  彭耀清二〇一八年二月二日书 记 员  佘铭艳附判决相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同总价款的百分之五十。