江西省龙南县人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0727民初1199号原告：利锦州，男，1974年4月25日生，汉族，户籍登记地址龙南县，现住龙南县。原告：廖红英，女，1976年4月8日生，汉族，户籍登记地址龙南县，现住龙南县。以上二原告共同委托诉讼代理人：吴朝鹏，江西江龙律师事务所律师。被告:陈新伟，男，1966年8月1日生，汉族，住赣州市安远县。第三人：贺丽，女，1973年3月9日生，户籍登记地址龙南县，现住龙南县。原告利锦州、廖红英与被告陈新伟及第三人贺丽案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告利锦州、廖红英及其诉讼代理人吴朝鹏、被告陈新伟到庭参加诉讼，第三人贺丽经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭。现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除对龙翔国际33-1-1002号房屋的查封，终止对该房的执行；2、确认原告与第三人签订的房屋转让协议有效，龙翔国际33-1-××××（房产证号：龙私字第××××号）房屋归原告所有，房屋总价款约￥488610元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：第三人贺丽在2012年9月24日与江西远宏房地产开发有限公司龙南分公司签订房屋买卖合同（编号：2012090××××），买下龙南镇龙翔国际33-1-××××号房屋一套。支付首付款148570元，余340000元在建设银行龙南县支行办理了按揭付款手续。2013年初，第三人欲将该房转让出去，通过朋友介绍，原告于2013年3月1日与第三人贺丽签订了房屋转让协议一份，并当即现金支付了购房款190000元给第三人，第三人也出具了收据一份给原告，第三人将所有的购房手续交给原告，出具一份委托书言明“以后该房一切事务由利锦州全权处理”，还约定建设银行的按揭款由原告继续缴交，物业费的缴交和购房的其他手续由原告全权处理，该房的过户由原告办理，从此该房归原告所有。原告买下该处房产后，与远宏房地产公司重新核实该房的面积，补交购房款8370元，缴纳契税、装修保证金、物业管理费、二次供水费、垃圾清运费、电梯维护费等费用，如约按月向建设银行龙南县支行偿还按揭购房款。因该房的房产证抵押在建设银行，暂时无法办理该房的过户手续。然而，2017年2月，原告突然收到龙南县房管所转来的龙南县人民法院协助执行通知书，才知道第三人贺丽欠了别人（当时不知道是被告）的钱，在2016年6月法院就对贺丽转让给原告的房屋进行了查封，现已进入执行程序。执行该房产严重侵害了原告的合法权益，原告于2017年2月24日向龙南县人民法院提出了异议，并提供了调查笔录、购房合同、第三人出具收条、购房的原始资料、补交费用票据、续缴按揭贷款的明细账册等证据，请求终止对该房屋的执行。贵院组成合议庭进行了审理，并确认了原告从第三人手中购房的事实和证据。但仍以不符合法律规定为由，作出（2017）赣0727执异2号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为：原告与第三人就该房屋的转让交易，符合我国合同法规定的买卖合同的所有要件，而且是在被告与第三人发生债务纠纷三年前即已完成。至于没有依照物权法和城市房屋管理法规定完成过户登记，是因为该房是办了按揭贷款，相当于进行了抵押登记，已对外进行了宣示，不会发生与别人的其他纠纷。原告承担了该房在建设银行的按揭贷款还款之后，可以视为已付清了该房的全部价款，房屋的钥匙在原告手中，该房早就在原告的实际控制之中，对该房的取得，符合民法通则中善意取得之规定，该房屋买卖合法有效。应依法立即解除龙翔国际33-1-××××号房屋的查封，停止对该房屋的执行。被告与第三人的债务问题应通过其他途径解决，该房只有建设银行才具有抵押优先受偿权。为避免今后再发生纠纷，维护原告的合法利益，依照物权法第三十三条和民事诉讼法的相关规定，特向贵院提起诉讼，请依法确认龙翔国际33-1-××××号房屋属原告所有。原告为支持其主张，提供了下列证据材料：1、原告身份证复印件，证明原告主体身份情况；2、（2017）赣0727执异2号执行裁定书，证明被告主体、原告异议的事实，法院已认定原告购房；3、（2016）赣0727民初762号民事判决书，证明被告申请查封了原告所购房屋；4、送达回证、协助执行通知书，证明原告房产已处于被执行状态；5、（2016）赣0727民初762号民事裁定书，证明因被告的申请，原告所购房产被查封；6、执行异议书，证明原告已提出异议；7、调查笔录二份，证明原告购房及付款事实；8、原告与第三人微信聊天记录二份，证明原告与第三人房产交易、付款数额等事实；9、原告向建设银行缴按揭贷款的回执、流水账，证明原告在为自己所购的房依约履行义务；10、房屋转让协议，证明原告与第三人进行房产交易的事实；11、第三人出具的收条，证明原告已支付了交易房屋的全部价款；12、第三人出具的委托书，证明第三人授权原告处理该房的一切事务，证明原告对该房的所有权；13、第三人交给原告的原始购房合同，证明房产交易的事实；14、第三人交给原告的房权证，证明房产交易的事实；15、第三人交给原告的购房发票、原告补缴相关费用发票等14张，证明房产交易的事实，原告已经对该房进行了控制和管理。被告陈新伟辩称：我与贺丽于2016年打过民间借贷官司，法院判决我胜诉，我就申请了财产保全，龙翔国际这个房子登记在贺丽名下，去年原告提出了执行异议。原告现在把我列为被告是不合理的，到目前为止，房子依旧登记在贺丽名下，且房子原告没有装修、入住。且原告说他买了贺丽的房子，这是他与贺丽的买卖关系。我就发表一个观点，根据最高人民法院处理相关案外人执行异议之诉纠纷案的相关法律规定要以登记机关的登记为准，这个房子仍然登记在贺丽的名下，没有登记的应当以实际控制和管理为准，原告也没有客观事实去占有。原告与贺丽的房屋买卖合同生效是原告与贺丽的事实，我不去说，应当按法律规定来处理。我就上述观点，反正现在房子也还没有拍卖，依旧登记在贺丽名下。被告陈新伟未提交证据。第三人贺丽经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人贺丽在2012年9月24日与江西远宏房地产开发有限公司龙南分公司签订房屋买卖合同（编号：2012090××××），买下龙南镇龙翔国际33-1-1002号房屋一套。支付首付款148570元，余340000元在建设银行龙南县支行办理了按揭付款手续。2013年初，第三人欲将该房转让出去，通过朋友介绍，原告于2013年3月1日与第三人贺丽签订了房屋转让协议一份，并当即现金支付了购房款190000元给第三人，第三人也出具了收据一份给原告，第三人将所有的购房手续交给原告，出具一份委托书言明“以后该房一切事务由利锦州全权处理”，还约定建设银行的按揭款由原告继续缴交，物业费的缴交和购房的其他手续由原告全权处理，该房的过户由原告办理。签订书面协议后，原告支付了首付款190000元给第三人贺丽，缴纳了2013年3月至2016年6月的银行按揭款150930元。原告与远宏房地产公司重新核实该房的面积，于2013年9月2日补交购房款8370元。期间原告还缴纳契税9938.8元、装修保证金2978元、物业管理费、二次供水费、垃圾清运费、电梯维护费等费用共计12579元。因该房的房产证抵押在建设银行，暂时无法办理该房的过户手续。2012年10月29日，第三人贺丽以资金困难为由，向被告陈新伟借款100000元，2015年12月22日至27日期间，贺丽又分三次向陈新伟借款72000元，双方口头约定按月利率3%计付利息。2016年3月26日，经陈新伟与贺丽双方协商，双方一致认可贺丽共结欠陈新伟本息合计为人民币270000元，同时口头约定仍按月利率3%计付利息。经陈新伟多次催告贺丽还款均未果的情形下，陈新伟于2016年6月15日诉至龙南县人民法院，陈新伟同时向龙南县人民法院申请了财产保全，要求查封贺丽所有的位于龙南县龙翔大道龙翔国际书香苑33-1-××××号房屋，本院认为陈新伟的申请合法有据，作出了查封贺丽所有的位于龙南县龙翔大道延伸东段龙翔国际书香苑33-1-××××号房屋的裁定书并于2016年6月16日送达了龙南县房地产交易管理所，本院于2016年8月15日作出（2016）赣0727民初762号民事判决书，判决：“一、限被告贺丽于本判决生效之日起十日内归还借款（含前期结欠的能认定为后期本金的部分利息）计人民币258320元给原告陈新伟，并自2016年3月26日起至借款清偿之日止按月利率1.5%计付利息，利随本清。二、限被告贺丽于本判决生效之日起十日内归还借款利息计人民币11680元给原告陈新伟。三、驳回原告陈新伟其他的诉讼请求。”另查明，陈新伟与贺丽民间借贷纠纷一案本院于2016年12月14日立案执行。原告利锦州、廖红英于2017年2月21日知悉所购房屋由于第三人贺丽欠钱已被查封，并于2017年2月24日向龙南县人民法院提出了执行异议，法院于2017年8月4日作出了（2017）赣0727执异2号裁定，驳回了利锦州、廖红英的异议请求。本院认为，本案争议焦点在于：原告与第三人签订的房屋转让协议是否有效以及房屋归谁所有；原告提起的执行异议之诉是否具备阻却执行的条件。其一，原告利锦州与第三人贺丽于2013年3月1日签订了房屋转让协议，该协议是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议有效，第三人贺丽须配合办理过户手续，办理过户手续后该房屋归原告所有。其二，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的物主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的物进行强制执行的一种救济方法，其目的在于排除法院对执行标的物的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与第三人于2013年3月1日签订了房屋转让协议，该协议是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议有效且属于在法院查封之前签订的书面买卖合同。合同签订后，根据转让合同和收条、委托书等其他相关书面约定，原告利锦州向第三人贺丽支付了首付款19万元，缴纳了2013年3月至2016年6月的按揭款150930元。原告与远宏房地产公司重新核实该房的面积，于2013年9月2日补交购房款8370元。期间原告还缴纳契税9938.8元、装修保证金2978元、物业管理费、二次供水费、垃圾清运费、电梯维护费等费用共计12579元。第三人贺丽向原告利锦州交付了房屋、移交了钥匙和购房原始资料，争议之房屋应认定为原告实际占有。由于涉案房屋尚有银行抵押贷款无法办理权属登记变更，非买受人自身的原因未办理过户登记，原告并无过错。上述事实符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故原告请求停止执行涉案房屋的理由能够成立，原告对涉案房屋享有的物权期待权应该优于被告陈新伟申请执行的债权予以保护。另外，关于原告主张的解除诉争房屋查封的请求，由于解除查封措施属于程序性和阶段性审查，而诉讼程序是认定案外人是否享有阻却执行的实体权利的救济，故解除查封不属于本案的审查范围，对原告的该项请求不作审查，但双方当事人可凭本案生效判决书决定执行的有关事项。第三人贺丽经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃质辩的权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对龙翔国际33-1-1002号房屋（房产证号：龙私字第××××号）的执行。二、原告利锦州与第三人贺丽签订的房屋转让协议有效，龙翔国际33-1-1002（房产证号：龙私字第××××号）房屋归原告所有。三、驳回原告的其他诉讼请求。权利人可在判决书发生法律效力后规定的履行期最后一日起两年内向本院申请执行。案件受理费8629元，被告陈新伟负担4314.5元，第三人贺丽负担4314.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  曾飞鹏人民陪审员  刘 成人民陪审员  廖彩宁二〇一八年二月八日书 记 员  张小华