陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕05民初62号原告：陕西皓月投资管理有限责任公司。诉讼代表人陕西皓月投资管理有限责任公司破产管理人：陕西西岳律师事务所。法定代表人：王继业，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘楠，陕西西岳律师事务所律师。被告：临渭区鑫汇宾馆有限公司。法定代表人：张少丽，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙四元，陕西浩奋律师事务所律师。被告：李建军，男，1972年3月16日出生，汉族。原告陕西皓月投资管理有限责任公司（以下简称皓月公司）与被告临渭区鑫汇宾馆有限公司（以下简称鑫汇宾馆）、被告李建军排除妨害纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告皓月公司破产管理人陕西西岳律师事务所委托诉讼代理人刘楠、被告鑫汇宾馆的法定代表人张少丽及其委托诉讼代理人孙四元到庭参加诉讼，被告李建军经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告皓月公司起诉请求：1、请求依法判令被告立即撇出陕西皓月投资管理有限责任公司位于渭南市临渭区西三路与东风大街东角的房产;2、请求依法判令被告向原告支付被告自占用房屋起至腾房之日的止的房屋占有使用费4922000元;3、本案诉讼费、保全费，因保全支付的保险费等均由被告承担。事实和理由:陕西皓月投资管理有限责任公司（以下简称皓月公司）因资不抵债、不能清偿到期债务，毛莲芳向渭南市中级人民法院提出对皓月公司进行破产清算的申请，经陕西省高级人民法院指令，渭南市中级人民法院于2020年8月18日作出（2020）陕05破1-1号民事裁定书，裁定受理皓月公司破产清算，并于2020年8月26日作出（2020）陕05破1-4号民事决定书，指定陕西西岳律师事务所担任管理人。2015年以来，被告经营酒店所使用的房产属于皓月公司所有，但被告并未与皓月公司签订任何租赁合同，也未向皓月公司支付过任何租金，管理人在进驻后，经调查了解到以上情况，遂向被告送达了书面通知要求被告交付该部分资产，并向管理人提供合同等，但被告均置之不理。被告没有任何法定理由的情况下，擅自使用皓月公司资产，严重侵害皓月公司的利益，为了维护债权人利益，管理人依法代表皓月公司提起诉讼，以维护广大债权人利益，望判如诉请。被告鑫汇宾馆辩称，开庭前被告的法人向贵院提交管辖权异议申请，被告认为应该移送，具体原因见法人提交的申请书。被告李建军与被告临渭区鑫汇宾馆有限公司签订了合同且房屋租赁费已经足额缴纳，不存在拖欠租赁费的问题，请求依法驳回原告起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告皓月公司提供证据：1、2020年8月18日渭南市中级人民法院作出的（2020）陕05破1-1号《民事裁定书》，证明：渭南中级人民法院已受理陕西皓月投资管理有限责任公司的破产清算。2、2020年8月26日渭南市中级人民法院作出的2020年诉前鉴字第105号《民事决定书》，证明：指定陕西西岳律师事务所担任陕西皓月投资管理有限责任公司的破产清算管理人。3、2020年10月10日渭南市中级人民法院作出的（2020）陕05破1-4号《民事决定书》，管理人人员名单。证据1-3证明：管理人提起诉讼的身份主体资格。4、管理人在渭南市不动产登记中心调取复印的《转移登记申请表》，表中显示东风街西段1-6层，建筑面积4679.10平方米产权由渭南针织厂转移登记至陕西皓月投资管理有限责任公司所有。5、渭房权证登有字第10R03003号《房屋所有权证》，证明东风街西段涉案房产（6层，建筑面积4679.10平方米）的房屋所有权人为陕西皓月投资管理有限责任公司。6、2020年10月18日管理人作出的（2020）皓月破管字第2号《交付财产通知书》，原件已送达临渭区鑫汇宾馆有限公司，复印件上有临渭区鑫汇宾馆有限公司前台工作人员程莎的签名及送达时间，证明临渭区鑫汇宾馆有限公司已于2020年10月18日收到《交付财产通知书》，却一直不予配合向管理人交付财产。7、2020年11月4日渭南市中级人民法院作出的（2020）陕05破1-7号《公告》，《公告》载明：“皓月公司的债务人或者财产持有人应当向皓月公司破产管理人清偿债务或交付财产。”《公告》发出之后，管理人将该公告在临渭区鑫汇宾馆有限公司门口张贴并多次催促告知其交付财产，临渭区鑫汇宾馆有限公司均置之不理。8、《国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告》临渭区鑫汇宾馆有限公司工商登记信息，证明：临渭区鑫汇宾馆有限公司自2015年4月10日在渭南市工商行政管理局临渭分局登记注册时的住所为陕西省渭南市临渭区东风街西段西三路十字东北角，证明2015年4月10日临渭区鑫汇宾馆有限公司就占用了陕西皓月投资有限责任公司名下的房产。9、2020年11月19日管理人拍摄的照片三张，证明：临渭区鑫汇宾馆有限公司在东风大街与杜化路十字东北角现在仍在占用陕西皓月投资有限责任公司名下的房产在正常营业，拒不履行向管理人交付财产的义务。10、2015年3月23日何名仁作出的《解除房屋租赁合同通知》。证明皓月公司与何名仁签订的《房屋租赁合同》已于2015年3月23日解除。11、2015年4月4日皓月公司与李建军签订的《房屋租赁合同（二）》，合同租赁期限为：签订合同之日至2016年12月31日止，原告与李建军之间的合同已于2016年12月31日到期，已经到期未续签，另外合同约定不能转租，李建军将皓月公司的房屋转租给鑫汇宾馆行为无效。12、牛孝华出具的鑫汇宾馆未支付费用清单明细一份，证明:从2015年4月1日起至2020年7月30日止，鑫汇宾馆尚欠皓月公司4328000元。2020年8月1日起计算至开庭之日2021年4月30日，共9个月，未支付租金594000元，以上共计4922000元。13、2017年6月2日映西泰普律师事务所律师催告函一份。证明:皓月公司曾委托泰普律师事务所的李栋律师向李建军出具律师函，要求退还房屋并支付占有使用费。14、两份书面通知，一份是2017年4月17日作出的，一份是2017年9月29日作出的。两份通知书均是牛孝华作为皓月公司实际控制人对李建军作出的要求搬离的书面通知。证明:2016年12月31日皓月公司与李建军签订的合同到期后，因牛孝华要开发金瑞国际项目，一直和被告协商要求被告搬离，返还房屋并支付占用费。证据12-14证明牛孝华与李建军签订的租赁合同在2016年12月31日已经到期，再未续签。被告鑫汇宾馆质证意见为：证据1真实性认可，证明目的不认可，原告与案外人签订租赁合同在先，原告破产在后，不能否认租赁合同的效力。证据2真实性认可，证明目的不认可。只能证明目前原告破产后指定了管理人的情况，但是原告应当对破产前面存续的合同关系承担责任，管理人也无权否认已经存在的租赁合同的效力。证据3真实性认可、证明目的不认可。原告和管理人不应该对被告提起诉讼，应该对案外人李建军提起诉讼，依据相关司法解释，被告应该为第三人。证据4、5真实性认可，证明目的不认可，被告只是租赁了其中的一部分，具体租赁房屋情况另行统计。证据6真实性和证明目的均不认可。被告没有收到原告要求《交付财产通知书》，被告的员工更换频率快，被告根本不知道此事，不存在不配合的情况，原告也无权要求被告交付财产，原被告合同履行完毕后，原被告、第三人均存在租赁合同，管理人没有强制要求被告交付财产的权利，而无视被告的合法权利。证据7真实性认可，证明目的不认可，公告中称是2021年1月25日前申报债权，即使今日也没有到期，那有管理人称置之不理的事情，事实上，被告也在积极联系案外人李建军处理此事，因李建军电话无法接通暂时没有处理。证据8真实性、证明目的均不认可，和本案无关。证据9真实性、证明目的均不认可，被告正常租赁房屋，难道管理人用破产的借口就要强行将房屋收回，否认掉租赁合同的效力。证据10真实性无法确认。证据11真实性、合法性均不予以认可，证明目的也不认可。我们提交的也有一份房屋租赁合同二，原件在李建军处，我们也是复印件，房屋租赁合同二的租赁期限是2026年12月31日，而且是我们提交的是正式的，原告提交的是草稿式的，并且原告提交的房屋租赁合同二有涂改的痕迹。证据12真实性不认可，没有原告公司公章没有经手人签字。证据13、14真实性均不认可，同时证明原告一直说要拆迁，要房，干扰被告临渭区鑫汇宾馆有限公司经营，导致被告一直无法正常经营，2017年4月17日发通知的时候没有说租赁费的问题，6月份就说有拖欠租赁费的问题，与事实不符，我们的合同根本就没有到期。被告鑫汇宾馆提交证据：第一组证据：营业执照复印件，证明：被告的主体资格，以及被告的经营范围；第二组证据；皓月公司与何名仁签订的《房屋租赁合同》及补充协议，皓月公司与鑫汇宾馆签订的《房屋租赁合同》，皓月公司与李建军签订的《房屋租赁合同》，李建军与鑫汇宾馆签订的《房屋租赁合同》，证明：（1）皓月公司与何名仁签订有《房屋租赁合同》租赁期限从2011年12月1日到2016年12月31日止；（2）皓月公司与鑫汇宾馆签订有《房屋租赁合同》租赁期限从2015年4月1日到2018年12月30日止；（3）皓月公司与李建军签订有《房屋租赁合同二》租赁期限从2015年3月28日到2026年12月31日止；（4）李建军与鑫汇宾馆签订有《房屋租赁合同》租赁期限从2019年1月1日到2026年12月31日止。第三组证据：收条两份，证明一份，证明：（1）鑫汇宾馆给李建军交纳2019年1月1日至2020年1月1日房租50万元时出具的收条。（2）鑫汇宾馆给李建军交纳2020年1月1日至2021年1月1日房租50万元时出具的收条。（3）李建军给鑫汇宾馆因为疫情影响协商后时出具的证明房租顺延至2020年4月1日；第四组证据：装修合同3份，证明：（1）2015年4月装修花费849255元；（2）2017年9月原大厅被拆改造门头花26万；（3）2020年9月装修花费569355元；第五组证据：宾馆门头新旧为止对比，停车位新旧位置对比，证明：（1）宾馆前街道大厅拆迁改造造成的花费损失；（2）原承诺有停车位30个，改门头后无停车位。第六组证据：两份资产转让合同书，证明:李建军受让皓月公司资产246万元，装修改造花费90万元，不可能在租期一年半时间投资这么多，而且也不可能没有补偿；第七组证据：协议一份，证明2015年4月1日至2016年3月31日一楼三间门面由原告租赁，原告皓月公司承诺一年返还，但是到现在都没有返还，租赁费应当扣除三间门面房的租赁费。原告皓月公司质证意见为：第一组证据，营业执照复印件，真实性无异议，证明目的无异议。第二组证据，1、皓月公司与何名仁签订的《房屋租赁合同》及两份补充协议，该份证据与本案没有关联性，且该合同已于2015年3月23日解除。原告补充提交的证据：2015年3月23日何名仁作出的《解除房屋租赁合同通知》。证明皓月公司与何名仁签订的《房屋租赁合同》已于2015年3月23日解除。2、2015年8月18日皓月公司与鑫汇宾馆签订的《房屋租赁合同》，真实性不认可，证明目的不认可。皓月公司从未与鑫汇宾馆签订过任何租赁合同，①合同第一页出租方皓月公司的联系电话13892354555系李建军的电话号码（从被告提供的第二组证据中2019年1月1日李建军与鑫汇宾馆的《房屋租赁合同》出租方信息可以看出13892354555系李建军的电话号码），并非皓月公司当时的法定代表人或公司电话。②被告提供的该份合同中租赁期限自2015年4月1日起至2018年12月30日，合同已经到期，再未续签。③该合同实际并未履行，鑫汇宾馆也未按照合同约定每月租金50万元向皓月公司支付过租金，被告未提供银行流水或转账凭证等证明向皓月公司缴纳过房屋租赁费。3、2015年3月28日皓月公司与李建军签订的《房屋租赁合同（二）》，真实性不认可，证明目的不认可。该份合同系伪造，原告补充提交的一份证据：2015年4月4日皓月公司与李建军签订的《房屋租赁合同（二）》，真实的合同租赁期限为：签订合同之日至2016年12月31日止，而被告提供的假合同租赁期限为签订合同之日至2026年12月31日止。两份合同李建军的签名字迹不统一，明显不是一个人写的。被告提供的假合同骑缝章也无法合上。另外，被告提供的该合同第六条约定“现承租方在租赁期间内不得私自对租赁房屋转租，更不得以甲方资产与乙方租赁权进行各种抵押，若发生均无效。”原告提供2015年4月4日皓月公司与李建军签订的《房屋租赁合同（二）》也可证明：皓月公司与李建军签订的房屋租赁合同已经到期未续签，合同约定不能转租，李建军将皓月公司的房屋转租给鑫汇宾馆行为无效。4、2019年1月1日李建军与鑫汇宾馆签订的《房屋租赁合同》真实性不认可，证明目的不认可，与本案无关联性。首先，案涉房产属于皓月公司所有，被告要租房子，应和皓月公司签订租房合同。原告并未授权李建军将房屋对外出租，2019年1月1日李建军将皓月公司的房屋转租给鑫汇宾馆行为无效。原告对李建军与鑫汇宾馆签订的《房屋租赁合同》不予认可。另外，据原告了解，鑫汇宾馆的法定代表人张少丽与李建军系夫妻关系，夫妻之间恶意签订租赁合同强占原告房产，原告对此不予认可。第三组证据，收条两份、证明一份，真实性不认可，证明目的不认可。①案涉房产属于皓月公司所有，李建军将皓月公司的房屋转租给鑫汇宾馆行为无效。被告鑫汇宾馆并未与原告签订任何租赁合同，也从未向原告交过任何房屋租赁费，原告从未授权李建军收取房屋租赁费。李建军出具的收条，不能证明被告向原告交过任何租赁费，被告称房租交给李建军，可另案起诉追回，与原告无关。②被告仅仅提供两张收条就说自己交了房租，无任何票据，即使现金交付，100万元也应有银行流水佐证，单方手写证明真实性不认可。另外，被告鑫汇宾馆的法定代表人张少丽与出具收条的李建军系夫妻关系，夫妻之间恶意出具的收条及证明，原告对此不予认可。第四组证据，装修合同三份，真实性不认可，证明目的不认可，与本案无任何关联性。案涉房产属于皓月公司所有，原告并未要求被告进行装修，被告强占房屋进行装修，应自行承担装修花费，与原告无关。而且被告提供的装修合同以及第二组证据中房屋租赁合同李建军的签名笔迹均不相同，明显不是同一人签名，真实性不予认可。第五组证据：宾馆门头新旧位置对比的照片；停车场新旧数量位置对比照片。照片真实性认可，但是与本案无任何关联性，案涉房产属于皓月公司所有，被告至今未与原告签订租赁合同，被告改造门头是为了自身经营宾馆需要私自改造，该费用应自行承担，与原告无关。且改造门头并未取得原告同意，被告私自破坏原告房屋外部结构，对原告造成损失。关于停车位数量等问题，被告并未提供证据证明原告与其有关于停车位相关约定，照片不能达到被告的证明目的，原告对此不予认可。第六、七组证据，真实性和证明目的均不认可，与本案无关系，本案审理的是是否应该退房屋，与房屋内的资产没有关系。对当事人提供证据认定如下：对双方当事人认可真实性的证据包括原告提供证据1、2、3、4、5、7、8、9，被告第一组证据、第二组证据1、第五组证据的真实性予以确认。原告第六份证据，管理人作出的（2020）皓月破管字第2号《交付财产通知书》，被告对真实性提出异议，该份文件复印件上有临渭区鑫汇宾馆有限公司前台工作人员程莎签名，应视为原告已经签收，对真实性予以确认。原告第七份证据，何名仁作出的《解除房屋租赁合同通知》，该证据可与被告提供的何名仁与皓月公司签订的房屋租赁合同相互印证，对真实性予以确认。原告第八份证据，皓月公司与李建军签订的《房屋租赁合同（二）》，被告对该份合同的真实性不予认可，虽被告提供的名称一致的复印件与原告提供的合同内容不一致，但原告提供的租赁合同系原件，且被告提供的合同文段内容有残缺，故对原告提供的该份合同的真实性予以确认。原告第九份证据，鑫汇宾馆未支付费用清单明细，该明细系牛孝华根据皓月公司与何名仁、李建军签订的合同约定计算得来，但根据庭审查明，双方均认可被告并没有完全占有合同约定的房屋数量，即被告占有房屋的实际数量小于合同约定的数量，故该份明细计算没有依据，真实性不予认可。原告第八、九份证据，催告函和书面通知能证明原告向李建军退出解除合同要求，真实性予以确认。被告提供的第二组证据2、3、4，第三组证据，因上述证据均为复印件且未有其他证据可以相互佐证，真实性不予确认。被告第四、五、六组证据，该两组证据涉及的装修费用、花费损失与本案无关，依法不予认定。第七组证据，结合庭审查明事实，对该证据真实性予以确认。对于各方当事人提交证据的证明力，本院将根据审理案件的需要，结合其他相关证据，综合考量后作出认定。经审理查明：2011年12月1日，原告皓月公司和案外人何名仁签订了房屋租赁合同，约定：一：甲方皓月公司将位于的六层办公楼一层南边三间、北边十大间两小间（含水房、厕所）、二层整体、三层整体、四层整体、五层二十四大间（含水房、厕所）房屋面积共计3000平方米（不含一层南边三间）租赁给乙方何名仁使用。二、租赁期限：一层自2011年起12月1日起至2013年11月30日止，租赁期限为两年；二、三、四、五层自2011年12月1日至2016年3月31日止，租赁期限为四年（因装修顺延4个月时间）。三、租赁费的确定和缴纳：一层门面房三间每间每月1500元，一层北边房屋和二、三、四、五层房屋租赁费按面积每平方米每月15元。面积共3000平方米，季度租赁费共计148500元。于签订本合同时一次性交清一季度租赁费，以后每一季度的最后一个月的20日之前交清下一季度的季度租金，如未按时缴纳每延迟一日承担千分之二的违约金，拖欠一月以上者，除追收房租和违约金之外，甲方有权收回房屋，终止合同。2015年3月23日，案外人何名仁向皓月公司发出解除房屋租赁合同通知。2015年4月4日，原告皓月公司与被告李建军签订房屋租赁合同（二），约定：一：双方关于租赁合同的所有约定仍按皓月公司和何名仁签订的租赁合同及补充协议执行。二：租赁期限变更为本合同签订之日起至2016年12月31日止。合同期满，若承租方续租，年租赁费变更为捌拾万元整。三：租金支付为：自签订合同之日起3日内支付一个季度的租金，以后的租金仍按皓月公司和何名仁签订的合同约定提前支付。合同另外约定承租方在租赁期限内不得私自对租赁房屋转租，若发生无效。李建军租赁房屋用于鑫汇宾馆经营。合同到期后,双方未续签合同。2017年4月17日、2017年9月29日皓月公司书面通知李建军搬离，返还房屋并支付占用费。鑫汇宾馆一直占用案涉房屋经营酒店至今。另查明，被告鑫汇宾馆于2015年4月10日成立，法定代表人张少丽与李建军原系夫妻关系。2020年8月18日本院作出（2020）陕05破1-1号民事裁定书受理皓月公司破产清算，2020年8月26日作出（2020）陕05破1-4号民事决定书，指定陕西西岳律师事务所担任管理人。2020年10月18日，管理人向鑫汇宾馆送达《交付财产通知书》，要求接到通知书之日起七日内交付鑫汇宾馆所占有的房屋。同日，鑫汇宾馆工作人员程莎签字接收。双方就案涉房屋交付发生纠纷，诉至本院。又查明，鑫汇宾馆没有占用的房屋包括一层南边三间，五楼五间每间20平方米，五楼一间300平方米和二楼300平方米的两间办公室。本院认为，2015年4月4日，原告皓月公司与被告李建军签订房屋租赁合同，李建军以所租赁房屋用于鑫汇宾馆经营，故鑫汇宾馆应为实际承租人。租赁期限届满，双方未续签，鑫汇宾馆仍继续占有使用承租房屋，原告皓月公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。因鑫汇宾馆一直未缴纳租金，到期后也未续签合同，原告皓月公司于2017年4月17日书面通知李建军解除合同。因双方合同约定“拖欠一月以上者，除追收房租和违约金之外，甲方有权收回房屋，终止合同。”故原告单方解除合同符合合同约定解除条件，双方合同应自2017年4月17日解除。合同解除后，被告鑫汇宾馆继续占有房屋构成无权占有。根据《中华人民共和国民法典》第二百三十六条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告要求被告腾退房屋具有事实和法律依据，应当依法予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第二百三十八条规定:侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。被告鑫汇宾馆实际占有并使用原告房屋，在租赁期限内应承担支付租金义务，在合同解除后应承担支付房屋占用费义务。房屋占用费标准参考租金标准计算。原告诉请被告支付2015年4月1日至2021年4月30日的房屋占用费，因被告于2015年4月10日设立，应自2015年4月10日起算至2021年4月30日，被告占有使用房屋面积为2300平方米（合同约定面积3000平方米减去未占有房屋面积700平方米），依双方约定的租金标准“按面积每平方米每月15元”计算，租金及房屋占用费共计2507000元。依照《中华人民共和国民法典》第二百三十六条、第二百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定,判决如下：一、被告临渭区鑫汇宾馆有限公司于判决生效之日起十五日内将位于陕西省渭南市临渭区东风街西段西三路十字东北角的房屋腾退给皓月公司；二、被告临渭区鑫汇宾馆有限公司于判决生效之日起十五日内支付皓月公司租金、房屋占用费2507000元；三、驳回原告陕西皓月投资管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45336元，由原告陕西皓月投资管理有限责任公司负担22236元，被告临渭区鑫汇宾馆有限公司负担23100元。保全费5000元，由原告陕西皓月投资管理有限责任公司负担2500元，被告临渭区鑫汇宾馆有限公司负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长 吴丽宁审 判 员 秦文强审 判 员 李 谦二〇二一年七月十三日法官助理 李 鑫书 记 员 徐文晴