广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第659号上诉人（原审被告）：深圳市广国行投资发展有限公司。被上诉人（原审原告）：深圳市宝之源鞋业有限公司。被上诉人（原审原告）：罗烈范。被上诉人（原审第三人）：深圳市奇建贸易有限公司。上诉人深圳市广国行投资发展有限公司（以下简称广国行公司）因与被上诉人深圳市宝之源鞋业有限公司（以下简称宝之源公司）、罗烈范及深圳市奇建贸易有限公司（以下简称奇建公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2337号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年9月29日，罗烈范与广国行公司法定代表人李XX签订《房地产租赁合同》，约定罗烈范将其位于深圳市龙岗区XX道XX社区南通道XX段房地产出租给广国行公司使用，租赁房地产面积一栋5层厂房、厂房面积7656平方米（以丈量为准），一栋6层宿舍面积2810平方米，每月租金104660元，广国行公司应于2010年10月1日前交付首期租金104660元，每月10日前向罗烈范支付当月租金，因租赁房地产配套设施没完善，广国行公司无法进行装修生产，因此2010年10月1日至2011年1月30日为免租期，从2011年2月1日起计租，租期6年，自2011年2月1起至2017年1月30日止；广国行公司应于2010年10月1日前向罗烈范支付两个月租赁保证金209320元。合同签订后，广国行公司依约向罗烈范支付每月租金104660元及押金209320元。2011年3月18日，宝之源公司、罗烈范与广国行公司及奇建公司签订《房屋租赁合同》，约定罗烈范、宝之源公司共同委托广国行公司代为出租和管理位于深圳市龙岗区XX道XX社区南通道XX段厂房五层楼，罗烈范、宝之源公司同意以广国行公司名义与奇建公司签订上述物业租赁协议，租期共计12年；第四条约定，上述物业租金每月140000元，每三年每月递增10%，（第五层办公室除外）及宿舍（第二楼6间以及第一楼1间商铺除外）在租赁期内由罗烈范、宝之源公司、广国行公司、奇建公司使用；奇建公司须于每月5日将当月租金及管理费足额交付给罗烈范、宝之源公司；协议签订后三日内，奇建公司需支付广国行公司相当三个月租金的押金；罗烈范、宝之源公司同意免租期60天，租金从2011年5月18日起计收。合同签订后，奇建公司向广国行公司支付押金及租金。2012年5月7日，广国行公司与奇建公司签订《补充协议》，协议载明：广国行公司作为委托代理人，奇建公司作为承租人与罗烈范、宝之源公司共同签订了前述《房屋租赁合同》，经罗烈范、宝之源公司、广国行公司、奇建公司同意将前述合同第四条款约定厂房第五层办公室和宿舍楼的六间交与奇建公司使用自用到2017年5月17日；奇建公司一次性支付广国行公司装修费用等全部费用共计10万元。《补充协议》签订后，广国行公司向奇建公司出具收据，同时奇建公司向广国行公司支付了装修费用等全部费用共计10万元。庭审时罗烈范、宝之源公司、广国行公司、奇建公司确定如下事实：广国行公司每月向罗烈范支付租金104660元，租金已支付至2012年11月；奇建公司向广国行公司每月支付租金140000元，租金已支付到2012年11月；广国行公司向罗烈范、宝之源公司支付押金209320元，奇建公司向广国行公司支付押金420000元，押金均没有退回；罗烈范将涉案房屋出租给广国行公司时已有简单装修，奇建公司承租涉案房屋后对涉案房屋进行了整体的装修，现涉案房屋由奇建公司用于经营汽车4S店。另外，审理过程中原审法院告知广国行公司及奇建公司，因罗烈范、宝之源公司主张租赁合同无效，是否主张装修损失；广国行公司表示在原审法院的规定的期限内未提出反诉主张，则表示其将另行主张；奇建公司称其另行寻求途径解决。另查，涉案房屋无相应的产权登记记录，未取得建设工程规划许可证，亦无政府职能部门相关报建批准手续，已申报为深圳市农村城市化历史遗留违法建筑。罗烈范、宝之源公司在原审法院的诉讼请求为：一、确认罗烈范、宝之源公司、广国行公司及奇建公司于2011年3月18日签订的《房屋租赁合同》及罗烈范与李XX于2010年9月29日签订的《房地产租赁合同》无效；二、广国行公司承担本案全部诉讼费用。原审法院认为2010年9月29日，罗烈范与广国行公司法定代表人李XX签订《房地产租赁合同》，合同签订后，广国行公司向罗烈范支付押金209320元及租金104660元，租金已支付至2012年11月；2011年3月18日，宝之源公司、罗烈范与广国行公司及奇建公司签订《房屋租赁合同》，合同签订后，奇建公司向广国行公司支付押金420000元及租金140000元，租金已支付到2012年11月；据此，原审法院认为2011年3月18日，宝之源公司、罗烈范与广国行公司及奇建公司签订的《房屋租赁合同》实为广国行公司将其向罗烈范承租的涉案房屋转租给奇建公司使用。由于涉案房屋无相应的产权登记记录，未取得建设工程规划许可证，亦无政府职能部门相关报建批准手续，且已申报为深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，因此，罗烈范与广国行公司法定代表人李XX于2010年9月29日签订的《房地产租赁合同》，宝之源公司、罗烈范与广国行公司及奇建公司于2011年3月18日签订的《房屋租赁合同》因违反了法律和行政法规的强制性规定，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，上述租赁合同应为无效合同。因此，宝之源公司、罗烈范主张确认其与广国行公司法定代表人李XX于2010年9月29日签订的《房地产租赁合同》，其与广国行公司及奇建公司于2011年3月18日签订的《房屋租赁合同》无效，合理合法，原审法院予以支持。合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。宝之源公司、罗烈范、广国行公司、奇建公司应各自返还占有对方的押金或租赁房屋。宝之源公司、罗烈范应返还已收取的广国行公司的押金209320元，广国行公司应返还已收取的奇建公司押金420000元。对于涉案租赁房屋，由于已由次承租人奇建公司使用，涉案房屋应由奇建公司返还给罗烈范。对于广国行公司及奇建公司的装修损失，原审法院已告知广国行公司及奇建公司，由于宝之源公司、罗烈范主张与其签订的租赁合同无效，广国行公司及奇建公司是否主张装修损失，广国行公司及奇建公司均表示另行主张，因此，本案对广国行公司及奇建公司的装修损失不予以处理，但广国行公司及奇建公司可另寻途径解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认罗烈范与广国行公司法定代表人李XX于2010年9月29日签订的《房地产租赁合同》无效，罗烈范及宝之源公司、广国行公司及奇建公司于2011年3月18日签订的《房屋租赁合同》无效；二、罗烈范应于本判决生效之日起十日内返还已收取的广国行公司的押金人民币209320元，广国行公司应于本判决生效之日起十日内应返还已收取的奇建公司押金人民币420000元；三、奇建公司应于本判决生效之日起十日内向罗烈范返还涉案房屋。本案诉讼费人民币7305.45元，由罗烈范承担。上诉人广国行公司不服原审判决，向本院提起上诉。其所依据的事实与理由为：1、原审法院违反法定程序，影响判决的公正性。原审法院在审理过程中，超出被上诉人的诉讼请求，判决返还押金违反了不告不理的原则系错误的。2、原审法院将两个诉讼混合在一起，导致所列诉讼主体资格混乱。被上诉人罗烈范与宝之源公司起诉要求与奇建公司的合同无效，那么奇建公司就与本案有直接利害关系，应当列为被告而非第三人。在该房屋纠纷中应该有两个诉讼，原审法院将其作为一个案件审理错误。并且罗烈范、宝之源公司与奇建公司之间的《房屋租赁合同》属于新的法律关系，在起诉时没有提起，而在法院行使释明权的情况下，罗烈范与宝之源公司只能就其之间的合同关系变更诉讼请求而不能增加其对奇建公司的直接请诉请。3、原审法院没有房屋的装修损失进行处理，违反了无效合同所引起的事项一并处理原则。庭审中上诉人明确提出上诉人装修所租赁房屋的损失，并列举出了相应的证据，法院在认定涉案合同无效的情况下，依法应当对无效后的装修损失进行处理。4、原审法院适用法律错误，应当发回重审。原审法院根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》来认定合同无效。但是根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第十一条，经普查记录的违法建筑，尚未按照本决定和相关规定处理前，可以允许有条件临时使用。所以该建筑是可以临时使用的，原审法院适用法律错误。据此请求：一、撤销原审判决并发回重审或改判；二、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。罗烈范与宝之源公司答辩认为：一、原审法院在程序上并无错误。根据合同无效的原则，合同无效后，应返还到无效前的状态，即返还押金、交还涉案房屋。二、被上诉人罗烈范、宝之源公司并无将两个诉讼混同在一起，原审法院也未将两个诉讼混合在一起。三、上诉人承租涉案房屋后，除了对其自用的第5楼的小部分办公室作了简单的装修外，并无对涉案房屋进行装修。四、最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已经对房屋租赁合同无效的情形做出了规定，本案符合租赁合同无效的情形。《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》并无对租赁合同的效力进行界定，其第十一条仅为允许有条件临时使用，但可以临时使用并不等于租赁合同有效。综上所述，原审法院认定事实清楚、使用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。奇建公司答辩称，同意被上诉人罗烈范和深圳市宝之源鞋业有限公司的答辩意见。上诉人在一审期间提到了《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，该决定不属于国家的法律和行政法规，同时也不属于深圳市经济特区的立法权的范畴，故该决定不能作为审理本案的依据。本院经审理查明，原审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，虽已申报深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，但在一审法庭辩论终结前尚未提交相关处理结果，原审据此认定被上诉人罗列范与上诉人奇建公司的法定代表人于2010年9月29日签订的《房屋租赁合同》和被上诉人宝之源公司、罗列范与上诉人广国行公司及被上诉人奇建公司之间于2011年3月18日签订的《房地产租赁合同》无效正确，本院予以确认。合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，原审法院对当事人之间因上述合同取得的租赁押金予以处理并无不妥，本院予以维持。关于装修问题，当事人在原审表示另行主张，原审法院未作进一步处理并无违反法定程序，当事人可另循合法途径解决。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国物权法》第一百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币100元，由上诉人深圳市广国行投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 龚 萍代理审判员 唐 毅代理审判员 朱 宽二〇一三年六月十三日书 记 员 伍圣权