贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终5772号上诉人（原审被告）：李军，男，汉族，1987年9月2日出生，住贵州省遵义市播州区。被上诉人（原审原告）：贵州银龙物业管理有限公司。统一社会信用代码：915203303224906982。住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路12号。法定代表人：武德祥，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张兴银，该公司监事。委托诉讼代理人：袁永容，该公司总经理助理。上诉人李军因与被上诉人贵州银龙物业管理有限公司（以下简称银龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2021）黔0304民初4028号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李军上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审。二、判令被上诉人在南湖之春小区内公告栏或显著位置公示：营业执照、管理人员持证上岗证书，南湖之春小区管理规约、服务人员的基本情况、职责分工、联系方式、投诉机制、收费项目、收费收据、收费方式、计费起始时间、价格举报电话、消防等设备设施安全生产应急预案等物业管理工作必须公开事项；三、判令被上诉人公开2017年至2021年4月30日期间利用该小区公共区域、公共部分、公共设施的经营性收益明细。公共区域、部位的养护记录、按照规定办理的相关手续、建筑物及其附属设施的维修资金的筹集使用情况。配套设施和地下管网工程竣工图等竣工验收资料。小区停车管理方案、人员配备、建筑区内规划内车位、车库的处分情况。2017年至2021年4月30日期间该小区公共设施设备的养护记录以及相关部门的检查合格准许使用文件，对公共区域路滑部位的养护记录。对楼体墙面、楼顶防水养护记录；四：案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：物业收费不应当按照每平方米1.5元收取，银龙公司承诺的事项也未做到。银龙公司服务本小区期间，曾以断电方式催收物业费。直至今日，该公司又故技重施用梯控的方式催收物业费，派出所、社区都多次协调无果。这一行为已经严重影响了业主们的正常生活。银龙公司服务期间未公示小区的任何公共收益，已侵害了业主知情权和享有权。且本小区业主在给银龙公司书面提出小区问题是，银龙公司一概采取无应答方式回应。银龙公司未在南湖之春小区内公告栏或显著位置公示出营业执照、管理人员持证上岗证书，南湖之春小区管理规约、服务人员的基本情况，职责分工、联系方式、投诉机制、收费项目、收费依据、收费方式、计费起始时间、价格举报电话、消防等设备设施安全生产应急预案等物业管理工作公开事项。且该公司从进住本小区至2021年4月30日前利用该小区公共区域、公共部位、公共设施的经营性收益明细；公共区域、部位的养护记录、按照规定办理的相关手续、建筑物及其附属设施的维修资金的筹集使用情况；配套设施和地下管网工程竣工图等竣工验收资料；小区停车管理方案、人员配备、建筑区内规划内的车位、车库的处分情况、小区内共用设施设备的养护记录，以及相关部门的检查合格准许使用文件，对公共区域路滑部位的养护记录；对楼体墙面、楼顶防水养护记录等等都未曾公示。在银龙公司服务南湖之春小区期间，服务质量大打折扣，曾多次罢工导致小区垃圾成堆；夜间小区消防通道拥堵等等。上诉人只与遵义中山物业管理公司签过南湖之春前期物业服务合同，在合同里已经明确了双方的责任和义务，上诉人不是不交物业费，是物业公司在侵害了上诉人的权益后，从交房至今，上诉人都按合同约定向中山公司抵扣了物业服务费，中山公司至今仍拖欠上诉人四万多元的费用，不存在拖欠被上诉人物业服务费问题。上诉人按照合同约定，有权暂时拒绝交纳物业管理费。而银龙公司何时进驻南湖之春小区，上诉人未看见该公司的任何公示，且上诉人去物业公司办理事情时，该公司的工作人员都未曾更换，业主都只以为是公司换了名字。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。银龙公司二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。银龙公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令李军向银龙公司支付物业管理费按合同约定以1.5元/平米/月计算。房号：5栋2单元13楼1号房，物业费6925.92元及违约金207.77元。共计欠费月数：47个月，合计：7133.69元。（违约金：从2017年5月9日起至实际偿清之日止，按总金额款的百分之三计算）；2、本案案件受理费由李军承担。一审法院认定事实：2017年4月8日，遵义中山房地产开发有限公司与银龙公司签订《前期物业管理合同》，由银龙公司对遵义中山房地产开发有限公司开发的位于贵州省遵义市播州区进行物业管理，该合同第十七条约定：“委托管理期限为：2017年4月8日起至业主委员会成立3个月内与业主委员会签订合同本合同自然终止，签订本合同之日起正式提供物业服务”；合同第十三条约定“前期物业费用开支由甲方业主和物业使用人或甲方项目部每月支付给乙方，由乙方收取下列费用。（1）物业管理费：按播州区商住房收费标准相关文件执行或与业主约定。1、物业管理费收费标准：步梯房1.00元／㎡，电梯房1.5元／㎡，商铺1.8元／㎡，特种行业2.2元／㎡按月向业主收取物业管理费。可向业主预收一年（12个月）的物业费。······”，第二十一条约定：“物业管理服务费1、管理服务费标准的调整，按两年一次调整；2、对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金······”合同签订后，银龙公司对李军居住的小区开始进行物业管理。2019年5月12日，遵义中山房地产开发有限公司与银龙公司续签了《前期物业管理合同》，并经遵义市住房和城乡建设局备案，合同期限自2017年4月8日起至2021年4月8日止，并约定在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止，其他物业服务费等约定内容、事项未变。现“南湖之春”小区业主委员会未成立。李军系遵义中山房地产开发小区南湖之春5栋2单元13楼1号房屋业主，李军已从房开公司实际接管了房屋，其房屋属于物业服务合同电梯房范围，物业管理费交至2017年4月，从2017年5月起未向银龙公司交纳过物业管理费，后经银龙公司多次以书面等方式催收，至今未交。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款的规定，2017年4月8日银龙公司与遵义中山房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》未违反法律和行政法规的相关规定，应为有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，李军系遵义中山房地产开发公司“南湖之春”小区的业主，《前期物业管理合同》对其应具有约束力。李军欠物业管理费用经银龙公司通过书面方式催收，一直未向银龙公司交纳，银龙公司请求其按照合同约定支付物业管理费，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，予以支持。银龙公司在物业服务方面确实存在较为突出的卫生、管理等问题。结合本案的客观实际，公平合理原则，按涉案合同约定缴纳物业服务费的80%计算李军应该缴纳的物业服务费。因银龙公司服务管理等方面原因导致李军未按时交纳物理管理费。银龙公司主张李军交纳物业费用违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百七十七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、限被告李军在本判决生效后三十日内支付贵州省遵义市播州区龙坑街道共青社区“南湖之春”小区5-2-13-1号房屋从2017年5月9日至2021年4月8日所欠原告贵州银龙物业管理有限公司物业管理费5541.00元；二、驳回原告贵州银龙物业管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由李军负担。本院二审期间，李军为证明其主张，向本院提交了：一、播州区南湖之春小区业主委员会关于要求银龙物业公司加强小区管理、提示物业服务水平的意见：二、遵义市播州区南湖之春小区业主委员会的证明；三、微信聊天记录；四、小区照片；五、车辆停放收款收据；六、遵义市播州区龙坑街道办事处《关于南湖之春未办不动产登记证名单的公示》。拟证明银龙公司未尽到物业服务，有乱收费的情形等。银龙公司经质证认为，上述证据达不到李军的证明目的。本院二审查明，案涉小区已经成立了业主委员会。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，被上诉人银龙公司与遵义中山房地产开发有限公司的《前期物业管理服务合同》，属于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对包括上诉人在内的南湖之春小区全体业主具有约束力。银龙物业公司也对该小区物业提供了物业管理服务。上诉人认为其并未直接与被上诉人签订任何物业管理合同或以任何其他方式明确表示接受被上诉人的物业服务，其与被上诉人之间不存在物业管理服务合同关系，不应支付物业管理费，与事实不符。因此，一审法院判决上诉人向被上诉人支付物业管理费，依据充分，本院依法予以确认。其次，根据李军一审提供的证据显示，银龙公司在提供物业管理服务期间，案涉小区存在环境卫生质量差，物业管理服务不到位等情形，在银龙公司履行物业服务存在瑕疵的情况下，李军有权主张扣减部分物业管理费。一审酌情在《前期物业服务协议》约定的物业服务收费标准的基础上减免20%的物业管理费符合本案的客观实际，公平合理。最后，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业的服务情况进行评价，但物业服务具有不间断、全方位、公共性等过程性的特点，上诉人主张的物业服务过程中存在的问题并不能反映物业服务的全部内容，上诉人以此为由拒付物业管理费，一方面对其他已按时交纳物业管理费的业主不公平，另一方面则可能导致被上诉人因资金短缺无力继续提供物业服务，或降低服务能力和服务品质，反过来不利于包含上诉人在内的全体业主或使用者对物业的使用。因此，上诉人拒交物业服务费用，既无合法依据，也非明智之举。至于李军要求银龙公司对案涉小区共有部分的使用和收益情况进行公示的上诉请求，不属于本案的审理范围。综上所述，李军的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李军负担。本判决为终审判决。审 判 长 贺灿灿审 判 员 施正高审 判 员 杨恩高二〇二一年七月二十六日法官助理 朱 梅书 记 员 胡汝静