广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初17024号原告：彭惠贤，女，1977年2月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：李冬香，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：李点石，广东安国律师事务所实习律师。被告：广州星宏物业有限公司，住所地广州市黄埔区永和街井泉一路7号501房。法定代表人：温景华。被告：温景华，男，1967年3月21日出生，汉族，住广东省梅州市五华县。上述两被告共同委托诉讼代理人：熊涛，广东佰仕杰律师事务所律师。原告彭惠贤诉被告广州星宏物业有限公司(以下简称星宏公司)、温景华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用简易程序于2020年1月4日公开开庭进行了审理。原告彭惠贤及其委托诉讼代理人李冬香、李点石，被告星宏公司、温景华的共同委托诉讼代理人熊涛到庭参加诉讼。后因案情复杂本案转为普通程序，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案于2021年3月15日再次由审判员独任公开开庭审理。原告彭惠贤及其委托诉讼代理人李冬香、李点石到庭参加诉讼，被告星宏公司、温景华经本院合法传唤，无正当理由均不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现本案已审理终结。原告彭惠贤向本院提出诉讼请求：1.判令解除彭惠贤与星宏公司签订的《商铺租赁合同》；2.判令星宏公司、温景华向彭惠贤退回租金78752.18元及利息(利息分别以38752.19元为本金，按照2012年公布的银行同期五年期贷款利率6.55%从2013年5月5日起计算至实际返还之日止，暂计至2020年11月6日为18922.75元；另一部分利息以40000元为本金按照2012年公布的银行同期五年期贷款利率6.55%从2014年1月5日起计算至实际返还之日止，暂计至2020年11月6日为17786.85元，合计36709.6元。)；3.判令星宏公司、温景华退回租金124599.26元及利息(利息以124599.26元为本金按照2011年4月公布银行同期五年期贷款利率6.8%从2011年5月21日起计算至实际清偿之日，暂计至2020年11月6日为80247.39元)；4.判令星宏公司、温景华向彭惠贤支付违约金81000元；5.判令星宏公司、温景华承担本案的诉讼费。事实和理由：2011年5月21日彭惠贤与星宏公司签订《商铺租赁合同》，承租其所有的位于井泉一路井泉生活综合楼A栋首层9轴至10轴的一半(靠9轴侧)、A轴至C轴的一间商铺，商铺建筑面积为56.5平方米。租赁期限为合同签订之日至2029年8月8日。并特别约定，在2039年8月8日之前，必须按照本合同将租赁协议续约至2039年8月8日。租金共270000元，其中2011年5月21日至2029年8月8日为150000元；2029年8月9日至2039年8月8日金额为120000元。彭惠贤在签订合同后，将270000元支付给星宏公司、温景华，其中150000元当场转账给了给星宏公司的法定代表人温景华的私人账户，后续120000元分别于2011年9月10日、2013年5月5日、2014年1月5日分三次现金支付给温景华，每次40000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的部分无效。本案合同实际租赁年限已经超过二十年，租赁合同租赁期限在二十年内的部分是双方的真实意思表示，合法有效，超出二十年的部分无效。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。星宏公司应当将超出部分租金78752.18元(合同期限自2011年5月21日自2039年8月8日，共10306日，超出二十年的有10306-20×365=3006日；超出金额270000÷10306×3006=78752.18元)归还给彭惠贤，并且按照银行同期贷款利率支付资金占用期间利息，直到付清之日为止。超出部分利息，计息时间按照实际支付时间分别计算至归还之日为止，暂计至2020年11月1日，利率按照2012年7月份公布银行同期五年期贷款利率6.55%。2013年5月5日支付了40000元其中超出20年部分38752.19元，该部分利息为18922.75元，2014年1月5日支付了40000元，该部分利息为17786.85元，合计36709.6元。根据合同约定，星宏公司应在2011年7月将租赁物业交付给彭惠贤使用。但由于星宏公司承建的物业一直未组织竣工验收，没法正常通水、通电，消防设施也不符合要求，达不到合同约定的交付标准，星宏公司一直未能按照合同将租赁物业给彭惠贤使用。按合同第五条约定，星宏公司不能按时交付租赁物业的，应按已交付金额总额每月2%计息给彭惠贤；超过60天仍未交付的，彭惠贤有权解除合同，并要求星宏公司按已交付金额的30%赔偿彭惠贤经济损失。星宏公司未能按时交付商铺已经构成违约，应当向彭惠贤赔偿270000元的30%，即81000元的违约金。2013年9月彭惠贤自行解决了水电问题，并且于2014年1月5日按照合同补齐了租金，才开始实际使用租赁商铺。但自2016年7月31日因星宏公司、温景华与广州市黄埔区永和街永岗社区井三经济合作社(以下统称“井头联社”)的纠纷，商铺再次被停水停电，无法正常使用，彭惠贤又不得不将商铺关闭，开始与星宏公司、温景华协商赔偿退款的问题。彭惠贤认为，如今所租赁商铺已经被井头联社收回，合同已经实际不能履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，彭惠贤要求解除租赁合同，并且要求星宏公司返还剩余部分租金及资金占用利息合理合法；经计算，星宏公司应当归还剩余部分租金124599.26元(自2016年7月31日起，算至2029年8月8日，共4756日；270000÷10306×4756=124599.26)，资金占用期间利息按照按照2011年4月份公布银行同期五年期贷款利率6.8%计算到清偿之日为止，暂计至2020年11月1日为80247.39元(自2011年5月21日起付款，至2020年11月6日共3457天，以124599.26×3457-365×6.8%=80247.39)。综上所述，星宏公司应当向彭惠贤合计赔偿401308.43元(80247.39+124599.26+81000+36709.6+78752.18)元。而温景华是星宏公司的股东及法定代表人。在合同签订之前，温景华一直是以个人身份与彭惠贤商谈租赁合同问题，而且在合同签订后，彭惠贤也按照温景华的要求，将租金直接交给了温景华本人，转账也是转入了温景华的私人账户当中。可见星宏公司与温景华存在公司股东财产、人格混同的情况，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”温景华也应当对本案承担连带责任。被告星宏公司、温景华共同答辩称：1、温景华主体不适格，温景华是星宏公司法定代表人，本案涉案行为均是代表公司行为，彭惠贤提供的证据一、二内容均可证明温景华是代表公司在履行职责。2、星宏公司无需支付诉请二的利息，理由为涉案租赁物业才开始，彭惠贤支付的27万元款项是作为投资而非租赁，后来彭惠贤同星宏公司协商后将该投资转为租赁涉案物业，双方之间已经就一次性缴纳涉案租金进行优惠，将涉案租金的利息考虑其中。3、星宏公司不应当退回诉请三124599.26元的租金，应当是退还92367.99元，也不应承担该部分利息。该退还金额中应当考虑诉讼时效的问题。4、彭惠贤诉请四支付违约金无法律依据，星宏公司无需支付。该涉案物业在签订后已经交由彭惠贤实际掌控，因双方在就投资项目，在该涉案租赁物交付彭惠贤前，彭惠贤已了解熟悉涉案租赁物。涉案房屋彭惠贤真正交还给星宏公司的时间是2018年7月23日。5、彭惠贤至今拖欠星宏公司物业管理费67个月，金额为11356.50元，依据租赁合同第5条第6款约定，水电费67个月是33500元，电费67个月为12060元。星宏公司认为彭惠贤在该案租赁物业中拖欠水电费及物业管理费也是违约的，故星宏公司只应当承担超出20年部分的租金。经审理查明：2011年5月21日，星宏公司（出租方、甲方）与彭惠贤（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定星宏公司将其位于井泉一路永和井泉生活综合楼A栋首层的9轴至10轴的一半（靠9轴侧）、A轴至C轴的一间商铺出租给乙方使用，建筑面积56.5平方米。第二条约定，使用权出租年限自签定合同之日起至2039年止，分2阶段进行：第一阶段自签定合同之日至2029年8月8日止，第二阶段自2029年8月8日起至2039年8月8日止。在第一阶段结束前半年内，甲乙双方必须按本租赁合同的同等条款办理续约手续，重新签订第二阶段租赁生效合同。第三条约定，租金为建筑物及附属配套设施使用租金，商铺面积（包括第一阶段及第二阶段）的使用租金合计270000元，第一期在合同签定后支付150000元，第二期在商铺交付时支付120000元，商铺交付日期为2011年7月，甲方收款后开出收据。第四点双方权利义务中约定，乙方收铺后同时交纳自用的水电及污水处理费，自收铺日起计，水电按金和物业管理费一楼商铺按3元/平方米计，每五年递增10%计价。第五条，商铺于2011年7月交付使用，如甲方不能按时交付，甲方按乙方已交金额每月按百分之二计付利息给乙方。如甲方超过六十天仍未交付，乙方有权解除本合同，甲方应返还乙方所付的款项，同时甲方赔偿乙方经济损失按已交金额的30%给乙方，交楼标准为包门窗，消防设施、水电到位，毛坯房交楼，公共部分装修按设计图纸。第六条违约责任，合同签定后，由于甲方原因商铺在租赁中途被收回，乙方必须赔偿乙方一切直接和间接经济损失（按最新市场价值评估）。合同签定后如乙方原因造成违约不履行合同条款，甲方不退还乙方已交租金，并按所交款30%作赔金。双方确认，彭惠贤丈夫黄汉华于2011年5月21日将150000元支付至星宏公司法定代表人温景华个人账户中；彭惠贤在2011年9月10日现金支付40000元给温景华；彭惠贤于2013年5月5日现金支付40000元给温景华；2014年1月5日，彭惠贤再次现金支付40000元给温景华。另，本院（2018）粤0112民初5728号《民事判决书》查明涉案综合楼A栋由永和街永岗社区居民委员会建设，于2012年通过规划验收，建筑面积为6240平方米。2009年7月8日，甲方广州市萝岗区永和街永岗社区井一经济合作社（以下简称井一合作社）、广州市萝岗区永和街永岗社区井二经济合作社（以下简称井二合作社）、广州市萝岗区永和街永岗社区井三经济合作社（以下简称井三合作社）与乙方广州南呈投资管理有限公司签订了《井头联社留用地租赁合同》，广州南呈投资管理有限公司于2011年5月5日更名为广州星宏物业有限公司。本院于2015年12月17日作出（2015）穗萝法民三初字第247号《民事判决书》查明：广州开发区永和街井泉一路以南、井泉三路以西5852平方米自留用地的使用权人是井一合作社、井二合作社、井三合作社，该土地属集体所有，可以按程序办理出租手续，规划可部分设置商业配套设施。广州市萝岗区永和街永岗社区居民委员会于2015年5月5日出具《证明》，载明：位于广州市经济开发区永和经济区井泉一路面积为6482平方米的土地，其中5852平方米系该居委自留用地，630平方米系该居委五边用地，上述土地的使用人为井一合作社、井二合作社、井三合作社，井一合作社、井二合作社、井三合作社有权就上述土地与第三人签订土地租赁合同。上述“630平方米五边用地”经法院向广州市开发区、广州市黄埔区国土资源和规划局查询，由于该土地无四至坐标，无法查询到该土地的权属情况及用地性质。星宏公司确认位于广州市经济开发区永和经济区井泉一路面积为6482平方米的土地的使用权人是井一合作社、井二合作社、井三合作社。本院于2019年8月28日作出的（2018）粤0112民初1313号《民事判决书》查明：星宏公司承租案涉土地后，投资在案涉土地上兴建了物业，上盖物业取得了建设工程规划许可证，证载建设单位是永和街永岗社区居民委员会；上盖物业还于2010年7月12日取得建设工程施工许可证，证载建设单位为井一合作社。关于案涉商铺的交付使用时间。双方未办理任何的交接手续，彭惠贤主张案涉商铺一直未做好水电，也没有达到竣工验收标准，直至2013年4月10日才竣工验收，因此不可能在2011年7月交付商铺，星宏公司是在2015年末才交付商铺给彭惠贤使用。但在本院询问在2011年至2015年期间有无向星宏公司主张交铺或解除合同的相关证据，彭惠贤明确回应没有书面证据。星宏公司主张其按照双方租赁合同约定于2011年7月交付了案涉商铺。关于退还商铺情况。彭惠贤主张其仅断断续续使用过案涉商铺，在2016年7月份左右案涉商铺已被权属人停水停电，但其明确并未与星宏公司办理退还商铺的交接手续。彭惠贤提交本院作出的（2018）粤0112民初5728号《民事判决书》，该判决查明井一合作社、井二合作社、井三合作社于2016年7月11日向该案当事人黄塅标发出《撤场通知书》，要求黄塅标在2016年7月31日前，搬出商铺并交回。彭惠贤未提交井一合作社、井二合作社、井三合作社直接向其发出《撤场通知书》的相关举证。星宏公司不确认停水停电事宜，主张（2018）粤0112民初5728号案件中是因黄塅标拖欠租金、水电费，其才停水停电，并非权属人对全部商铺停水停电。星宏公司另提交（2017）粤0112执3472号《执行笔录》，拟证实案涉物业真正移交的时间为2018年7月23日。彭惠贤于2020年12月14日向本院邮寄《财产保全申请书》，本院审查彭惠贤的申请及担保材料后于2020年12月16日作出（2020）粤0112民初17024号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结广州星宏物业有限公司、温景华名下价值人民币401308.43元的财产。（冻结银行存款期限为1年；查封、扣押动产期限为2年，不动产查封期限为3年）。以上事实有《井泉一路永和井泉生活综合楼A栋商铺租赁合同》、收据、（2015）穗萝法民三初字第247号《民事判决书》、（2018）粤0112民初5728号《民事判决书》、（2018）粤0112民初1313号《民事判决书》、（2020）粤0112民初17024号《民事裁定书》、（2017）粤0112执3472号《执行笔录》及当事人庭审陈述等证据予以证实，上述证据经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案是因民法典施行前的法律事实发生的纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案适用当时的法律、司法解释。星宏物业从井一合作社、井二合作社、井三合作社承租涉案商铺，其有权对涉案商铺进行转租，彭惠贤与星宏物业于2011年5月21日签订的《井泉一路永和井泉生活综合楼A栋商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，约定租赁期限自2011年5月21日至2039年8月8日止，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”之规定，该合同约定的租赁期限在二十年内的部分（即2011年5月21日至2031年5月20日，共7305天）有效，超出部分（即2031年5月21日至2039年8月8日，共3014天）因违反上述法律规定应认定无效。至于星宏物业辩称彭惠贤支付的270000元款项系投资款问题。本院认为，星宏物业没有提交证据证明270000元款项系涉案商铺的投资，且其已开具收据确认该270000元款项系涉案商铺租金，故本院对其提出的该抗辩意见，本院不予采纳。关于涉案《井泉一路永和井泉生活综合楼A栋商铺租赁合同》是否应予解除的问题。已生效的（2015）穗萝法民三初字第247号民事判决已判决星宏物业于判决生效之日起十日内向井一合作社、井二合作社、井三合作社交还涉案商铺，（2017）粤0112执3472号《执行笔录》亦载明2018年7月23日当场交还井泉一路6428平方米土地及上盖物，故涉案《井泉一路永和井泉生活综合楼A栋商铺租赁合同》已无法继续履行，故对彭惠贤关于解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于星宏物业应否退还涉案商铺超过20年租赁期限的租金及利息的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，涉案《井泉一路永和井泉生活综合楼A栋商铺租赁合同》约定的租赁期限超过二十年部分被认定无效，该部分已支付租金及产生的利息应当予以返还。彭惠贤已支付涉案商铺从2011年5月21日至2039年8月8日的租金合计270000元，故星宏物业应当返还超过二十年部分租金合计78862.29元【270000元÷（7305天+3014天）×3014天）】。彭惠贤诉请退回租金78752.18元，属于对自身权利的合法处分，本院予以准许。另关于利息，彭惠贤主张分段计算，符合其缴款款项的时间，本院予以支持。但彭惠贤主张按照年利率6.55%的标准计算利息缺乏依据，本院确定分别以38752.18元、40000元为基数，分别自2013年5月5日、2014年1月5日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起至实际付清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计息标准以不超出年利率6.55%为限。关于退回自2016年7月31日至2029年8月8日租金。彭惠贤请求的该项退回租金即从其交还商铺至合同20年有效期间该段时间的租金。争议焦点为彭惠贤向星宏公司交还商铺的时间。彭惠贤主张2016年7月左右案涉商铺被停水停电无法使用，在本院释明下未能提交相关证据，其在庭审中也明确并未与星宏公司办理退还商铺的交接手续。彭惠贤仅依照（2018）粤0112民初5728号井一合作社、井二合作社、井三合作社向黄塅标发出的《撤场通知书》要求黄塅标在2016年7月31日撤场的情况，来证实其也于该时间段撤场。本院认为，（2018）粤0112民初5728号案查明的《撤场通知书》系井一合作社、井二合作社、井三合作社向案外人发出的，并非涉及本案商铺。彭惠贤未能举证证明其将案涉商铺交还给星宏公司的具体时间，应承担举证不能的法律后果。本院以星宏公司主张的2018年7月23日作为案涉商铺交还时间。因此，星宏公司应返还彭惠贤二十年合同有效期内部分租金时间段为2018年7月24日至2031年5月20日共计4684天，合计122558.39元（270000元÷10319天×4684天）。至于利息，彭惠贤主张从2011年5月21日起算，但其缴纳款项时间存在多次，本院酌情统一从其退还商铺之日即2018年7月23日开始支持。即以122558.39元为基数，从2018年7月23日开始起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起至实际付清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计息标准以不超出年利率6.8%为限。至于违约金。彭惠贤以星宏公司并未将案涉商铺在2011年7月交付给其使用为由，要求星宏公司承担违约责任。合同约定若因星宏公司原因商铺被中途收回，星宏公司须赔偿彭惠贤一切直接、间接经济损失，本案中彭惠贤并未举证其存在经济损失。另租赁合同违约责任第二点约定若因彭惠贤原因造成违约，星宏公司有权不退还租金并要求彭惠贤支付所交款30%作赔偿金。根据公平原则及违约金的性质，本案中星宏公司确存在违约行为且存在因星宏公司原因导致案涉商铺中途中被收回情况，结合本案合同签订及履行情况，双方过错程度，本院酌情支持星宏公司向彭惠贤支付20000元违约金，彭惠贤诉请超出部分，本院不予支持。至于星宏公司抗辩彭惠贤拖欠的涉案商铺的物业管理费和水电费问题。星宏物业在本案中并无提出上述反诉请求，故本案不予调处，双方可另循途径解决。星宏公司非一人有限责任公司，温景华是星宏公司的法定代表人，其与彭惠贤商谈案涉商铺租赁事宜应视为代表星宏公司的行为。且《商铺租赁合同》一方主体是星宏公司，《商铺租赁合同》及收据上均有星宏公司加盖公章，根据《中华人民共和国公司法》第三条的规定，星宏公司以其全部财产对公司的债务承担责任，彭惠贤并未提交证据证明温景华与星宏公司存在混同，其主张温景华承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第九十四条、第二百一十四条，《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条之规定，判决如下：一、确认原告彭惠贤与被告广州星宏物业有限公司于2011年5月21日签订的《井泉一路永和井泉生活综合楼A栋商铺租赁合同》解除；二、被告广州星宏物业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告彭惠贤退回返还超过二十年部分租金合计78752.18元及利息（利息分别以38752.18元、40000元为基数，分别自2013年5月5日、2014年1月5日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起至实际付清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计息标准以不超出年利率6.55%为限）；三、被告广州星宏物业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告彭惠贤退回二十年合同有效期内部分租金122558.39元及利息（利息以122558.39元为基数，从2018年7月23日开始起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起至实际付清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计息标准以不超出年利率6.8%为限）；四、被告广州星宏物业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告彭惠贤支付违约金20000元；五、驳回原告彭惠贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7320元，由原告彭惠贤负担2467元，被告广州星宏物业有限公司负担4853元。保全费2526元，由原告彭惠贤负担851元，被告广州星宏物业有限公司负担1675元。缴付义务人应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张淳淳二〇二一年七月十四日书记员  张炜珊