广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初4000号原告:广州唯爱文化传播有限公司，住所地广东省广州市海珠区新港东路1066号地下负一层E1商铺自编B11、B12、B13、B14号。法定代表人：邵杰。委托代理人：仇敏，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广东南方起跑体育产业有限公司，住所地广东省广州市海珠区新港东路1066号B105铺（部位：自编B13自编之一）。法定代表人：郑洪洲。委托代理人：董建，系广东梵意律师事务所律师。原告广州唯爱文化传播有限公司诉被告广东南方起跑体育产业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员朱志伟独任审理，于2021年7月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人仇敏与被告的委托代理人董建均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2020年1月1日原被告双方签订合同编号为SZ20191101A的《租赁合同书》，合同约定，原告将位于广州市海珠区新港东路1066号负一层E1商铺自编B13自编之一的商铺租给被告。商铺租期为五年，从2019年11月1日至2024年10月31日。商铺装修期从2019年11月1日至2020年1月31日，装修期内租金（含管理费）为0元；2020年2月1日至2020年10月31日租金（含管理费）为22200元/月；2020年11月1日至2021年10月31日租金（含管理费）为25900元/月。首月租金在合同签订后3天内与租赁保证金同时支付，以后被告每月1日前向原告指定银行账户支付下月租金。被告拖欠租金、管理服务费、水费、电费等其中一项或多项时间超过10天的，在书面通知被告后，甲方有权单方面提前解除合同。被告不能按协议约定按时支付租金的，应当从逾期之日起至实际支付之日止，每日按照应付未付金额的千分之三支付违约金。若被告出现违反合同约定情形，原告有权根据约定单方面提出解除合同，收回商铺，没收被告租赁保证金，并向被告追讨所有欠缴费用（租金、管理费、违约金等一切费用）。2019年12月10日，被告转账支付首月租金22200元和租赁保证金44400元，合计66600元。此后，从2019年11月1至2020年3月31日的三个月免租金的商铺装修期满和二个月的首月租金使用期满（因疫情原因，2020年2月及3月租金减免50%，首月租金在2020年2月1日至3月31日使用期满）后，从2020年4月1日起被告再未向原告支付任何的租金。经多次沟通未果，原告于2020年12月16日委托律师向被告出具律师函，催促被告于2020年12月25日前支付拖欠的租金和违约金。但被告不予理会。2020年12月26日，被告向原告出具《解除合同通知书》，通知被告解除合同并要求被告2020年12月28日前搬出商铺，以及没收租赁保证金等。但被告仍不予理会。直至2021年1月13日，被告的合同联络人严小燕通过微信告知原告将在2021年1月15日搬走，并于2021年1月16日告知原告已经搬走。但是，被告至今仍拒不支付拖欠的租金和违约金。故向法院起诉，要求：1、判决被告向原告支付2020年4月1日至2021年1月15日期间的租金和使用费220150元（其中2020年4月1日至2020年10月31日期间按每月22200元计算，2020年11月1日至2021年1月15日期间按每月25900元计算）；2、判决被告向原告支付2020年4月1日至2021年1月15日期间逾期支付租金和使用费的违约金（其中2020年4月1日至2020年10月31日期间以每月22200元为基数，2020年11月1日至2021年1月15日期间以每月25900元为基数，从逾期支付当月1日起至实际支付之日止，每日按千分之三计算，每月总额以本金为限）；3、判决原告不予退还被告支付的租赁保证金44400元；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、原告违反合同约定及法律规定导致被告无法正常使用租赁物且对被告造成损害，无权要求被告支付租金，即便支付租金，也应当予以减免。首先，原告作为涉案租赁物的出租方，应当按照合同约定及法律规定保障租赁物在租赁期限内的正常使用，出现非被告原因造成的损坏时负责维护维修，然而在被告装修好租赁物准备入住时却发现租赁物天花存在漏水漏油污的情况，当时向原告反映情况但并未妥善处理，后因邻近春节加之疫情影响，待被告复工时发现租赁物根本没法办公，因漏水漏油污导致天花、墙面、地面装修严重损毁，且电路也不能正常使用，但原告并未进行修复，把责任推给楼上的肯德基公司，无奈之下被告自行请人检修了电路，并跟业主、物业管理方多次沟通协调，物业才对漏水的地方做了简单修复，但并未恢复对租赁物装修造成的损坏。在2020年6月，租赁物又出现了漏水情况，由于租赁物位于地下，通风条件不好，因漏水造成租赁物内湿气很重，致使滋生蚊虫和异味，严重影响被告人员办公，对被告业务开展造成影响。2020年9月份租赁物内又出现刺鼻的油烟气味，经协调发现系原告出租的涉案租赁物隔壁商户做餐饮时产生，由于排风通风管问题导致油烟扩散到涉案租赁物，被告要求原告处理，但也并未解决。在前述问题并未解决的情况下，双方还在协商处理的过程中，原告单方解除了租赁合同，并在2021年1月12日对租赁物采取了停电停水锁门处理，逼迫被告搬离租赁物。被告根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条、第七百一十三条的规定，有权要求减免租金。其次，原告的律师函和解除通知中向被告主张2020年6月之后的租金，并未主张2020年6月之前的租金，说明已经放弃该部分租金或者认为被告没有拖欠2020年6月之前的租金，但在诉讼时又出尔反尔，缺乏诚信，故该诉求无理。综上，原告要求被告支付2020年4月1日至2021年1月15日的租金缺乏事实和法律依据。二、由于原告违约在先，被告根据《中华人民共和国民法典》第五百二十五条、第五百二十六条的规定行使抗辩权，不支付租金并非违约，原告无权要求被告承担逾期支付的违约金，且违约金标准也是过高的。三、由于原告违约在先，在未履行好自身义务的情况下擅自单方解除租赁合同，收回商铺，违反租赁合同约定及法律规定，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百零八条、第七百一十二条、第七百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第九条第（一）项规定，原告不但无权没收保证金，还应赔偿违约给被告造成的所有损失。经审理查明：广州益武国际展览有限公司为位于广州市海珠区新港东路1066号地下负一层E1商铺的权属人。广州益武国际展览有限公司委托广州国茶荟文化策划有限公司代理出租上述物业，委托期限为2016年7月1日至2031年7月31日。广州国茶荟文化策划有限公司将位于广州市海珠区新港东路1066号地下负一层E1商铺自编B11、B12、B13、B14号转租给原告，期限为2019年11月1日至2024年10月31日止。原告为甲方与被告为乙方于2020年1月1日签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于广州市海珠区新港东路1066号负一层E1商铺自编B13自编之一的商铺租给乙方。商铺建筑面积为370平方米。商铺租期从2019年11月1日至2024年10月31日，为五年。商铺装修期从2019年11月1日至2020年1月31日。商铺首年标准月租金（含管理费）为22200元，每年月租金逐步递增，2019年11月1日至2020年1月31日，每月租金（含管理费）为0元；2020年2月1日至2020年10月31日，每月租金（含管理费）为22200元/月；2020年11月1日至2021年10月31日，每月租金（含管理费）为25900元/月；2021年11月1日至2022年10月31日，每月租金（含管理费）为29600元/月；2022年11月1日至2023年10月31日，每月租金（含管理费）为33300元/月；2023年11月1日至2024年10月31日，每月租金（含管理费）为37000元/月。首月租金在合同签订后3天内与租赁保证金同时支付，以后乙方每月1日前向甲方指定银行账户支付下月租金。本《租赁合同》签订时，乙方须向甲方一次性支付相当于二个月首年月租金的金额作为租赁保证金及一个月首年月租金66600元，合同执行期间，乙方如有违约行为导致甲方产生经济损失的，甲方有权以此租赁保证金及履约保证金作为甲方积极损失的赔偿，不足部分，甲方有权以法律允许的方式继续追讨。甲方有权按本《租赁合同》中的约定向乙方收取租金及因乙方违约或违规引起的违约金。在乙方延迟缴费的情况，甲方有权以书面的形式通知乙方并从乙方的租赁保证金中扣除。乙方应在甲方通知的合理期限内补足租赁保证金，否则视为乙方自愿放弃租赁该商铺，甲方有权收回商铺。本合同租期内，甲方应对房屋的主体结构及附属的且与乙方经营相关的公共设施进行定期维修保养（乙方自行装修部分除外），以保证房屋及设施的安全和可供乙方正常使用，并达到国家规定的要求。如租赁期内房屋的主体结构或其附属的且与乙方经营相关的非乙方设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障，甲方应在接到乙方通知二十四小时内协助催促物业管理公司负责维修完毕；或在甲方催促后物业管理公司未能采取实际的维修工作时，则乙方亦有权会同甲方一起向物业管理公司发出经营损失申请索偿，超过四十八小时仍未采取实际修复工作，则乙方亦有权视实际需要向物业管理公司发出通知后自行修复，因此产生的维修费由物业管理公司承担。租赁期间，若任何一方无正当理由，擅自变更或提前解除合同，视为违约，违约方需赔偿对方相应损失。若是甲方违约的，甲方同时向乙方退还租赁保证金。若是乙方违约的，乙方缴交的租赁保证金作为违约金归甲方所有。乙方不能按本协议约定按时支付租金或其他应交款项的，应当从逾期之日起至实际支付之日止，每日按照应付未付金额的千分之三支付违约金，逾期5天以上的（含5天），甲方有权单方采取停止供水、供电等措施，因此发生的全部损失及法律责任均由乙方承担。乙方拖欠租金、管理服务费、水费、电费等其中一项或多项时间超过10天的，在书面通知被告后，甲方有权单方面提前解除合同。若被告出现违反合同约定情形，原告有权根据约定单方面提出解除合同，收回商铺，没收被告租赁保证金，并向被告追讨所有欠缴费用（租金、管理费、违约金等一切费用）。2019年12月10日，被告向原告转账支付首月租金22200元和租赁保证金44400元，合计66600元。由于疫情原因，2020年2月、3月的租金减半收取，被告预交的首月租金作为2020年2、3月的租金。被告从2020年4月1日起没有向原告支付租金。2020年12月16日，原告委托北京市盈科（广州）律师事务所向被告发送《律师函》，要求被告在2020年12月25日前支付2020年6月至今的租金和违约金。2020年12月26日，原告委托北京市盈科（广州）律师事务所向被告发送《解除合同通知书》，载明，因贵司拖欠2020年6月至今的租金，我司通知贵司如下：1、自2020年12月26日零时起解除双方于2020年1月1日签订的合同编号为SZ20191101A的《租赁合同书》。2、要求贵司于2020年12月26日与我司共同检查交接商铺，如商铺结构或设备、设施有损坏的，贵司应予赔偿。3、我司没收贵司支付的租赁保证金人民币44400元，并要求贵司立即结清拖欠的租金和违约金。4、要求贵司在2020年12月28日前搬出商铺，逾期不搬走的物品，我司有权当作废弃物处理。2021年1月13日，被告通过微信告知原告将在2021年1月15日搬走，并在2021年1月16日告知原告已经搬走。庭审中，被告表示其承租案涉商铺后，发现商铺天花板存在漏水漏油污的情况，由于原告没有及时处理，导致商铺天花、墙面、地面装修严重损毁，且电路也不能正常使用，经被告多次要求，原告才进行简单维修。2020年6月间，案涉商铺再次发生漏水现象，导致商铺无法正常使用。2020年9月，由于隔壁做餐饮的商户排烟问题没有处理好，导致商铺内空气污浊，无法正常使用。并提供微信聊天记录、照片以及原、被告、业主和百盛餐饮（广东）有限公司间的函件予以证明。原告表示出现漏水的现象后，原告已积极协助被告要求业主及管理公司处理，所以被告的损失不应由其承担，而且被告期间一直正常使用案涉商铺，并提供被告使用商铺时支出的费用清单及微信截图予以证明。被告提供的函件内容如下：原告于2020年5月22日向中洲中心管理处、国茶荟管理处、肯德基公司的《索偿函》载明：我司在中洲中心国茶荟负一层G-B11之办公区域发现上层肯德基厨房污水泄漏，始发时间是2019年12月13日开始持续至今还没解决，严重影响我司搬迁入工作时间。由于漏水涉及到的面积达近200平方，导致我司办公区域电路跳闸和短路，已经无法进行实质办公，员工放假至今。索偿明细为南方起跑办公室维修项目（略）以上索偿要求计算截至2020年5月22日，期间我们不会支付租金，直至污水泄漏问题解决为止。百盛餐饮（广东）有限公司于2020年5月28日致广州国茶荟文化策划有限公司《关于肯德基国茶荟店漏水事件沟通函》的复函，载明贵司《关于肯德基国茶荟店漏水事件沟通函》我司已收悉，现回复如下：经过我司委派厂商多次现场查看并试水，结果显示：漏水源头不是肯德基餐厅；漏水的起因是楼板裂缝引起，属于房产原因。餐厅开业前期我司基于双方的友好合作关系和餐厅正常经营，做过几次维修工作，但不能证明该问题即属于我司原因。对于第三方提出的《索偿函》中提及的一切费用，我司也无理由承担。被告于2020年12月10日致国茶荟物业管理处及唯爱文化《关于南方起跑体育办公室区域存在刺鼻炸鸡油烟气味的告知函》中载明：我司办公区域于2020年9月10日开始，存在一股刺鼻的炸鸡油烟气味，此事已经发生两个月，国茶荟物业及唯爱文化尚未给予回复，我司深感失望！我司员工已经感到不舒适。已经严重影响办公环境以及我司员工工作效率！国茶荟物业管理处于2020年10月19日上午08:45-09:00已经派人到场确认该气味的存在，并认同为食品油烟气味．国茶荟物业人员郭秀雯女士于2020年10月19日下午l7:30-17:45受我司邀请亦到场察看确认该气味存在。我司担忧会对人的身体健康造成慢性危害，烦请物管调查原因并改善，并派遣第三方环保行业专业机构到现场评估并出具报告，特此函告！敬请2020年12月15日之前给予回复！原告于2020年12月29日致百盛餐饮（广东）有限公司《索偿函》中载明广东南方起跑体育产业公司（以下简称“租户”）在中洲中心国茶荟负一层G-B11之办公区域发现上层肯德基厨房污水泄漏，始发时间是2019年12月13日开始，持续至今还没彻底解决，严重影响租户搬迁入户时间以及正常的工作。由于漏水涉及到的面积达近200平方，导致租户办公区域电路跳闸和短路，已经无法进行实质办公。被告于2020年12月29日致百盛餐饮（广东）有限公司《关于广东南方起跑体育产业公司办公区域漏水问题》中载明广东南方起跑体育产业公司（以下简称“我司”）在中洲中心国茶荟负一层G-B11之办公区域发现上层肯德基厨房污水泄漏，始发时间是2019年12月13日开始，持续至今还没彻底解决，严重影响我司搬迁入户时间以及正常的工作。由于漏水涉及到的面积达近200平方，导致我司办公区域电路跳闸和短路，已经无法进行实质办公。广州国茶荟文化策划有限公司于2020年12月30日致百盛餐饮（广东）有限公司《“关于肯德基国茶荟店漏水事件沟通函的复函”的回复》中载明，贵司自2019年11月开业后即出现厨房区域出现漏水情况，并直接对负一层G-B11租户造成严重影响，包括天花变形、木板剥落、地面油漆变色、漏水致使G-B11租户插座短路跳闸，员工未能正常返回公司办公等。从发现问题开始，物管公司、G-B11租户、贵司施工人员已检视了双方各自工程状况。我司认为：漏水是由于肯德基厨房部件的过重及加固工程未做好而造成楼板裂缝，或厨房区域防水工程未做好而导致。……我方咨询的专业工程顾问认定漏水原因的确是由于贵司工程和防水未做好造成。本院认为：原告与被告于2020年1月1日签订《租赁合同书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应依约履行。关于合同解除问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。原告主张被告承租案涉商铺后，长期没有依约交租，故于2020年12月26日向被告发送《解除合同通知书》，故原告主张双方《租赁合同》于2020年12月26日解除，本院予以采纳。关于场地租金和场地使用费问题。（一）场地租金。原告主张被告从2020年4月开始拖欠租金，被告抗辩原告向其提供的案涉商铺持续存在天花漏水漏油污（面积达200平方米）的现象，造成商铺内滴水、天花变形、木板剥落、地面油漆变色、插座短路跳闸，商铺中还有刺鼻气味，导致被告员工无法正常上班工作，被告因此损失巨大，不同意支付租金。虽然原告否认被告的抗辩意见，但从被告提供的现场照片、微信聊天记录截屏及相关函件，特别是原告及商铺业主的函件，均证明案涉商铺2019年11月开始，就出现被告陈述的事实，故此本院采纳被告对案涉商铺的陈述。基于原告提供被告使用商铺时支出的费用清单及微信截图，本院认为被告在商铺租赁期内一直使用案涉商铺，根据商铺漏水漏油、出现刺激气味等情况对被告使用商铺的影响程度，本院认为原告对被告不能正常使用商铺应承担50%的责任，故被告应负担使用商铺期间50%的租金。原告主张被告从2020年4月1日开始欠租，双方在2020年12月26日解除合同，故被告应向原告支付场地租金为101511元［（22200元/月×7个月＋25900元/月+25900元/月÷31天/月×26天）×50%］。（二）场地使用费。双方在2020年12月26日解除合同，被告最后使用场地时间为2021年1月15日，故被告应向原告支付场地使用费为8355元［25900元/月÷31天/月×（5天+15天）×50%］。关于违约金问题。被告使用原告提供的案涉商铺，应及时向原告支付使用费。根据上述意见，被告应承担使用原告商铺的一半使用费，故被告应负担原告2020年4月份租金为11100元（22200元/月×50%）、2020年5月份租金为11100元（22200元/月×50%）、2020年6月份租金为11100元（22200元/月×50%）、2020年7月份租金为11100元（22200元/月×50%）、2020年8月份租金为11100元（22200元/月×50%）、2020年9月份租金为11100元（22200元/月×50%）、2020年10月份租金为11100元（22200元/月×50%）、2020年11月份租金为12950元（25900元/月×50%）、2020年12月1-26日租金为10861元（25900元/月÷31天/月×26天×50%）、2020年12月26-31日场地使用费为2089元（25900元/月÷31天/月×5天×50%）、2021年1月1-15日场地使用费为6266元（25900元/月÷31天/月×15天×50%）。被告没有按期向原告交付商铺租金及场地使用费，应依法承担相应违约责任。原告主张按照合同约定每日按千分之三标准计算，明显过高，应按1年期LPR标准计付为宜，每月违约金总额以本金为限。关于保证金问题。如上所述，原告对被告不能正常使用商铺应承担50%的责任，故本院认为原告应将被告缴纳的租赁保证金的50%退还给被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广东南方起跑体育产业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州唯爱文化传播有限公司支付商铺租金101511元和场地使用费8355元；二、被告广东南方起跑体育产业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州唯爱文化传播有限公司支付2020年4月1日至2021年1月15日期间逾期支付租金和使用费的违约金（2020年4月份以11100元为基数，从2020年5月2日至实际清偿时止，按1年期LPR标准计付；2020年5月份以11100元为基数，从2020年6月2日至实际清偿时止，按1年期LPR标准计付；2020年6月份以11100元为基数，从2020年7月2日至实际清偿时止，按1年期LPR标准计付；2020年7月份以11100元为基数，从2020年8月2日至实际清偿时止，按1年期LPR标准计付；2020年8月份以11100元为基数，从2020年9月2日至实际清偿时止，按1年期LPR标准计付；2020年9月份以11100元为基数，从2020年10月2日至实际清偿时止，按1年期LPR标准计付；2020年10月份以11100元为基数，从2020年11月2日至实际清偿时止，按1年期LPR标准计付；2020年11月份以12950元为基数，从2020年12月2日至实际清偿时止，按1年期LPR标准计付；2020年12月份以12950元为基数，从2021年1月2日至实际清偿时止，按1年期LPR标准计付；2021年1月份以12532元为基数，从2021年2月2日至实际清偿时止，按1年期LPR标准计付；每月违约金总额以本金为限）；三、原告广州唯爱文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告广东南方起跑体育产业有限公司退还22200元租赁保证金；四、驳回原告广州唯爱文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费7521元（其中本诉受理费5751元，保全费1770元），由原告广州唯爱文化传播有限公司负担3760.5元，被告广东南方起跑体育产业有限公司负担3760.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  朱志伟二〇二一年七月二十八日书记员  李科慧钟绮雯