广东省广州市越秀区人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤0104民初26350号原告：刘佳瑜，女，1996年4月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：广州市越秀区东川大厦业主委员会，住所地广东省广州市越秀区东川路6号。被告：广州市志联房产物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东川路2号之一3楼。法定代表人：林国民。委托诉讼代理人：李桂雄，该司员工，通讯地址。委托诉讼代理人：温淑贞，该司员工，通讯地址。原告刘佳瑜诉被告广州市越秀区东川大厦业主委员会、广州市志联房产物业管理有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法进行审理。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告广州市越秀区东川大厦业主委员会、被告广州市志联房产物业管理有限公司配合原告自行筹资改造开通东川大厦B栋7楼电梯。2.判令被告广州市越秀区东川大厦业主委员会接受原告参与东川大厦小区B栋电梯改造。事实与理由：一、东川大厦8栋7楼设计建造时配套有电梯，有开通电梯的条件。东川大厦小区为广州市志联房地产开发有限公司开发的物业，分为A、B、C三栋，设计均为1-4层裙楼，5楼以上电梯住宅的结构。从住建部门接受广州市志联房地产开发有限公司申报的楼宇设计材料可以看出，东川大厦8栋7楼的设计开发方案中，是有电梯的配套设施。被告广州市志联房产物业管理有限公司作为小区的物业管理公司也承认，东川大厦8栋7楼的电梯的开通没有技术上的障碍，只需打开电梯口。因此，东川大厦B栋7楼具备开通电梯的条件。二、原告已经取代广州市志联房地产开发有限公司成为东川大厦B栋710房新的物权所有人，有权使用本栋电梯。原告于2020年7月26日在京东司法拍卖平台以公开拍卖方式购得广州市越秀区东川路二号之四710房，并于2020年12月17日取得不动产权证书【不动产登记号为：粵（2020）广州市不动产权第00424364号】。根据广州市房地产测绘所出具的测绘图、本栋房屋规划图和广州市中级人民法院作出的粵01民终16859号《民事裁定书》，原告所有的房屋对本栋电梯井所占用的面积进行了分摊。根据《物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，电梯为公建配套设施，且实际预留电梯通道及门口，原告使用电梯充分的法律依据。三、原告愿意自行承担开通费用，开通电梯不影响其他住户权益。原告从未以任何方式放弃过使用电梯的权利。同时，原告承认电梯未开通使用是原业主原因，因此愿意承担开通电梯所须费用。只需要两被告配合，即可进行技术调整开通，不影响其他住户杈益。至于未要求开通电梯的其他住户是否挤占公共资源，按照目前电梯以电梯长控的方式，可以做到精准管理控制。四、原告要求参与东川大厦8栋电梯改造，并分摊电梯改造费用，属于原告正当权益，应获得法律保护。目前被告正在组织小区业主更换本小区4号楼和6号楼，原告得知后，曾组织低层业主对电梯改造事宜拿出方案，并向业委会提出，该方案获得低层绝大部分业主表决同意。但两被告以各种理由推脱，拒绝原告参与电梯改造。根据《物权法》第七十条的规定，原告所有房产既已参与电梯井道的面积分摊，电梯作为公建配套设施，应由建筑物共有部分业主进行共同管理。电梯改造属于《物权法》第七十六条第六款规定的“为改建、重建建筑物及其附属设施”，应由业主共同决定。但被告广州市越秀区东川大厦业主委员会在组织更换电梯进行表决时，仅非正式召开业主大会，而是私下组织、统计高层业主（即本栋9层以上业主）的表决意见，拒绝原告主动要求参与电梯改造的正当诉求，属于违法行为，故请法院予以纠正。五、开通本小区电梯，既符合法律规定，也符合低层小区业主迫切的生存、生活需求及社会主义和谐社会发展精神。为维护合法权益，原告提起本案诉讼。本院经审查认为，本案争议的焦点为原告是否有权主张开通东川大厦B幢7层电梯进出口的问题。现评析如下：其一，开通东川大厦B幢7层电梯属于相关业主的共益事项，原告不得单独起诉主张。原告作为东川大厦B幢710业主单独诉请开通东川大厦B幢7层电梯进出口，涉及共有现状的改变，属于相关业主的共益事项，应当充分考虑其他业主的合法权益和意见。东川大厦B幢9-32层业主是基于对该楼不开通5-8层电梯的合理信赖取得房屋，并按较高标准缴纳物业管理费，如开通7层电梯必然会增加电梯的用户量和使用频率，加快电梯的老化，影响电梯的合理性使用。且涉案楼房的一部电梯是由9-32层业主共同出资更换，如在没有对电梯更新维护费用分摊作出合理安排的情况下直接开通7层电梯，显然侵害9-32层业主利益。另外，根据《广州市住宅设计试行规范》关于十九层以上、三十层以下，服务总户数在150-270户之间者，电梯不应少于3台的规定，开通7层电梯将会导致涉案楼房电梯适用紧张问题更加突出。本案中，原告亦无举证证明增加开通7层电梯的使用不会存在安全隐患问题，而上述问题为东川大厦B幢特别是高楼层业主所关切。开通7层电梯，必然会涉及因电梯使用产生的电费、维修费用和9层以上住户更换电梯的费用如何分摊以及相关楼层物业服务费的相应调整等问题，这些问题亦关系到东川大厦B幢7层住户的切身利益。根据原告在本案中提交的《B座5-8楼、C座5-7楼业主参与更换东川大厦电梯申请书》，东川大厦B幢7层14户业主中仅有5户业主在东川大厦2号之四申请开通5-8层电梯意愿表上签字，并不足以证明东川大厦B幢7层的其他住户对增加或分摊使用电梯的相应支出没有异议。东川大厦B幢7层住户对于该楼层电梯的开通存在共同权利和义务，应当由其共同协商后主张权利。原告在提起本案诉请过程中，并未提交其已获得了东川大厦B幢7层其他住户授权的依据，因此，原告作为单个业主以个人名义提起本案诉讼，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第五十三条的规定。其二，是否开通东川大厦B幢7层电梯属于应由业主共同决定的事项，应遵循业主自治决定和救济程序。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项到第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”第二百八十条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”如前所述，开通东川大厦B幢7层电梯口涉及对该幢楼房共有部分及共有设施用途的改变，涉及到该幢业主的共同权益，属于上述法律规定由业主共同决定的范围，应由享有共有利益的业主就相关主体利益冲突和协调进行充分讨论协商后，按照自治决定程序作出决定。专有部分业主对自治决定不服的，按照相应救济程序主张权利。按照现行法律规定和业主自治的实际情况，东川大厦B幢全体业主可在秉承尊重历史、尊重传统、同时考虑社会发展因素、便利所有业主生活等理念的基础上就电梯开通问题主动进行协商和讨论解决。原告可单独或联合其他业主申请召开业主大会就东川大厦小区包括电梯等公共设施设备的使用、费用分摊、物业费的调整等形成方案，作出决议。相关业主对业主大会的决议不服认为损害其权利的，方可依法提起相关业主撤销权诉讼进行救济。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第二百八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告刘佳瑜的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  梁志铭二〇二一年七月二十二日书记员  杨迎春