广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2013）茂南法民三初字第392号原告：冯世喜。委托代理人：吴燕平，茂名市法律援助处律师。被告：车晨东，经商。委托代理人：杨木欣，广东华创律师事务所律师。原告冯世喜诉被告车晨东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月23日立案受理。依法由审判员梁国锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯世喜及其委托代理人吴燕平，被告车晨东及其委托代理人杨木欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告看到在被告经营的商铺门口张贴的转让商铺的信息，与被告进行协商，被告称出租人同意转租，最终双方商定转让费为人民币90000元，并签订了商铺转让协议，原告按协议支付了90000元转让费给被告后，收到被告交来的其房东签订的房屋租用合同，才获知涉案商铺不能转租，但被告口头保证没问题，称其会解决。为此，原告对商铺进行了装修，共用去装修费18818元；采购了相关销售设备60658元和货物；招聘了工人，并签订了劳动合同；筹备开业用去9330元，择好日子，于2013年4月15日开张营业。2013年4月12日，应被告要求，原告从银行柜员机转账2013年4月至6月共3个月的租金12000元给房东练为群。练为群知道被告将商铺转租给原告后，于2013年5月20日到商铺，明确告知原告其不同意转租，并要求原告支付占用商铺的费用，要立即搬空商铺。原告试业1个月后，即自2013年5月20日至目前为止，未能营业，又要支付工人工资，造成巨大的损失。为维护原告的合法权益，请求法院：一、判决原被告签订的《商铺转让协议》无效；二、判令被告返还收取的转让费人民币90000元给原告；三、判令被告赔偿损失共206377.91元；四、判令被告承担本案一切诉讼费用。被告辩称：一、原告签订协议前已了解原租用合同。原告在与被告签订协议和支付转让费前已清楚了解被告与房屋业主之间的租用合同等情况，因为双方协议第5条已列明有关情况，在签订协议前对方已经对有关情况作审查了解。二、被告可以转租房屋。按被告与房屋业主之间的租用合同第12、13条的约定，被告可以转租房屋，因此，被告在转租前经房屋业主口头同意后与原告签订协议，签订转租协议后经房屋业主事后书面同意，由原告向房屋业主履行租赁义务，包括将押金单转为原告的名义和由原告向房屋业主支付租金。三、被告履行义务后继续取得转租权。关于被告与房屋业主之间的转租事宜，被告与业主已经按租用合同第13条的约定进行了处理，被告向业主支付违约金后，继续履行合同，被告有权将房屋进行转租。押金单转为新租户的名义和由新租户向房屋业主支付租金，至此，被告对与房屋业主之间的义务履行完毕。四、被告与原告之间的协议有效，并且原告已经履行完毕。被告与原告之间的转让协议不存在无效情形，协议第8条约定的情况发生后，被告已经严格按照该条约定进行了处理，对约定义务已经履行完毕。五、清铺通知真实性存疑。房屋业主在租金交至2013年6月的情况下，2013年5月20日发出清铺通知，要求当日清铺，不符合常理，另外，原告自愿签名接收房屋业主的清铺通知的行为，也不符合常理。因此怀疑该清铺通知的真实性。六、房屋业主存在侵权。房屋业主的清铺通知行为，没有事实依据和法律根据，是违法的侵权行为，因此无论原告的损失是否属实，原告因此造成的损失应由该侵权行为实施人承担。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年3月29日，原告与被告签订商铺转让协议，甲方（被告车晨东）将位于茂名市双山六路亨利苑首层11.12号商铺转让给乙方（原告冯世喜）经营。约定的条款如下：1.签订本合同前由甲乙双方协商原商铺甲方将留下什么物件给乙方，并作好记录，甲乙双方同时签名确认，经双方确认后甲方不能随意拆除留给乙方的物件，否则照价赔偿；2.转让费人民币九万元整（含商铺押金及原有的固定装修，转让后甲方将押金收据交给乙方，租约到期后押金收回后归乙方，甲方不能拆除商铺所有固定装修）。3.签订协议，转让费即日付清。4.甲方于收到转让费之日起，五日内搬走并交铺给乙方。5.甲方收到转让费时，将所有与房东的有关协议、押金收据、交租账号、水电账号等全部资料移交给乙方。6.租约合同期满后，甲方协助乙方与房东商谈租金（不高于周边商铺租金）及续签合同。7.本店在转让合同签订之前甲方对外所有的债务及其它一切事务均由甲方负责，与乙方无关，乙方对此不负任何法律责任。8、甲方转让商铺给乙方经营后，若因甲方与业主原租约出现纠纷或因甲方转让商铺给乙方而引起与业主出现任何纠纷由甲方出面解决，若不能解决而造成乙方任何损失均由甲方负责。上述未含事项，经甲乙双方协商解决。原告于签订商铺转让协议当天交付90000元给被告。2009年6月24日，甲方（出租方）练为群与乙方（承租方）车晨东签订房屋租用合同，甲方将位于茂名市双山六路十三号大院1、2号首层11、12号商铺出租给乙方经营，并约定：1.出租商铺面积（以房产证载明面积为准），109.92平方米，甲方保证房产的合法性。2.租用期为五年整，自2009年6月1日起至2014年5月31日止，租用期满后如甲方继续出租铺面，经双方协商可续租，另行签定租用合同，在同等条件下，甲方应优先租给乙方。3.租金，以月计算，每月租金为人民币4000元，一定五年不变，租金按季度（三个月）交付，先交后用，交租期为该季度首月5号前交清。4.押金，为保障甲方合法权益，乙方交纳人民币12000元整的金。如乙方违约，押金不予退还，甲方于合同期满退还押金给乙方，合同期满后如乙方续租，则按新价格补足押金。5.乙方不得在租用场所进行非法经营活动，并承担由此造成的损失。6.下列情况，甲方可直接在押金抵扣相关费用：a、乙方不按期交付租金超过一个月的；b、乙方造成房屋损坏又未能按甲方要求给予修复的。甲方行使抵扣后，有权要求乙方一个月内补足押金，如未补足，视为违约，终止租用关系。7.因甲方利用商铺进行抵押、贷款或其它一切经济活动而产生的债务及纠纷与乙方无关。8.因第7项所列事宜而导致商铺发生被查封、拍卖等产权转移的事件，从而令乙方被迫中止正常经营活动而造成的一切经济损失由甲方负责赔偿。9.合同期内，如非乙方违反合同约定或无违法经营活动，甲方不得将商铺转租他人或无故终止乙方行使商铺的使用权。10.乙方交付的押金或租金需由甲方指定人员收取，并开具收款收据，在乙方交付押金或租金给该指定人员后，甲方不得以乙方未付款而终止该租用合同。11.乙方在改变该商铺用途前必须征得甲方同意。12.乙方不得擅自将商铺转租他人。13.若因各种因素造成乙方无力继续经营，可与甲方协商后，将商铺转租，由甲方与新租客重新签定新的租用合同，并退还押金给乙方。甲方与新租客重新签定新的租用合同后，本合同自动终止。14.其它未尽事宜，双方友好协商解决，协商不了的，由法院提出诉讼解决。2013年5月20日，涉案商铺业主向原告发出清铺通知，内容为：由于原商铺承租方（茂名市峻东建筑装修工程有限公司车晨东）违反经双方签订的原房屋租用合同条款第12条，已于2013年4月初，将位于茂名市双山六路十三号大院1、2首层11、12号商铺非法转租给你（冯世喜）使用，你属非法使用我商铺。原商铺承租方（茂名市峻东建筑装修工程有限公司车晨东）已于2013年4月15日向我商铺产权人（出租方）缴交了违约金4800元，并将该商铺交还我产权人，现我方要求你在2013年5月20日前清理你所属财产。在清理财产时，你必须通知我产权人（商铺出租方）或我产权人（出租方）代表（委托人）到现场确认双方所属权属物，并监督清理。另外，在清理过程中不得损坏本商铺一、二层原地板、墙里墙外、水电设备、门窗、卫生间、商铺门面等设施，若损坏，则你方负责恢复原状，由此产生费用由你方负责。原告为装修涉案商铺，相关的装修费用包括：1.2013年4月6日，4m㎡铜线1120元（4扎×280元）；2.5m㎡铜线1120元（4扎×190元）；1.5m㎡铜线1120元（4扎×95元）；30w光管230元（23套×10元）；线槽120元（20条×6元）；开关（明装）180元（10个×18元）；插座（明装）170元（8个×17元）；胶布（1条×18元）；钢钉10元（1个×10元）。2.2013年4月9日，双飞粉700元（20×35元）；刮双飞粉工钱1800元（10天×180元）；装修木工工资4500元（15天×300元）；电工工资1260元（7天×180元）；搞卫生500元（5天×100元）；灰油100元（1桶×100元）；拆除旧装修1500元（10天×150元）；拆旧砖墙2000元（2幅×1000元）；运费1000元（4车×250元）；水泥450元（15包×30元）；砂600元（3方×200元）。2013年4月12日，12厚玻璃（包运费、安装、配件、玻璃胶等）1800元（1块×1800元）；2013年4月14日，开业前搞卫生400元（4人×100元）；员工培训750元（5人×7天×50元）；发传单1400元（10人×2天×70元）；2013年4月16日，开业庆典2000元（汉拜神、搞活动，1天×2000元）；2013年4月2日，开日子1380元；2013年4月16日，摆货人工费2400元（6人×5天×100元）；2013年4月27日，40×30条码打印纸200元（20卷×10元）；2013年4月8日，1800×900单面特厚货架2560元（8个×320元）；1800×900双面货架1900元（5个×380元）；1500×900双面、货架3960元（12个×330元）；促销台19**元（2张×950元）；青菜货架750元（不锈钢订做，3个×2500元）；拆招牌字、招牌喷画及安装2500元，贴绿色纸1925元，贴白色纸165元，反面广告宣传单12000元。2013年4月14日，双门冷柜2500元。2013年4月20日，商城超市收银机4500元；条码电子称3000元，管家王收银软件3000元。2013年4月8日，收银台15**元；猪肉不锈钢台56**元，标价胶条600元，特厚铁床640元。2013年4月20日，700线高清监控枪500元，420线监控枪700元（两支），十九寸液晶显示器850元，硬盘录像机630元，500g硬盘430元，监控电源90元，监控线300元，支架45元，pnc接头48元，线槽105元，安装维护费用500元。原告经营的商店名称为左邻右里农副产品商店（双山店），停业经营后剩余货物价值37028.91元。原告聘请的员工4月份工资分别为：冯世浩3000元，江章森1800元，江南3000元，吴丹1634.60元，何英1634.60元，梁文锐2076.90元，梁观宝2076.90元。原告聘请的员工5月份工资分别为：冯世浩3000元，江章森1800元，江南3000元，吴丹1700元，何英1700元，梁文锐3000元，梁观宝3000元。原告聘请的员工6月份工资分别为：冯世浩3000元，江章森1800元，江南3000元，吴丹1700元，何英1700元，梁文锐3000元，梁观宝3000元。原告聘请的员工7月份工资分别为：冯世浩1800元（3000元×0.6），江章森1080元（1800元×0.6），江南1800元（3000元×0.6），吴丹1020元（1700元×0.6），何英1020元（1700元×0.6），梁文锐1800元（3000元×0.6），梁观宝1800元（3000元×0.6）。原告于2013年4月10日支付12000元给涉案商铺业主练为群。2013年4月15日，涉案商铺业主练为群与被告签订关于涉案商铺交接事宜处理协议，内容为：现车晨东向业主练为群交付违约金4800元（人民币肆仟元整），关于上述商铺原押金12000元（人民币壹万贰仟元整）转为新租户冯世喜押金，车晨东与业主练为群之间交接完全。ＸＸＸ为涉案商铺业主练为群的代理人。原告向被告索赔无法经营涉案商铺所造成损失未果，诉至本院，请求判如所诉。以上事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原告主张其与被告签订的商铺转让协议无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原、被告之间于2013年3月29日签订的商铺转让协议，是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，本院予以认定。关于被告是否有违约的问题。本院认为，首先，根据被告与涉案商铺业主签订的房屋租用合同的第11条、12条、13条的规定，被告改变商铺用途、转租或无力经营，均需取得业主的同意，并特别强调业主同意的转租，需由业主与次承租人重新签订租用合同后方可终止被告与业主的合同，本案中，被告提供的证据不足以证明其将涉案商铺转租给原告取得业主的同意，同意业主与原告亦未签订书面合同，故被告违约。其次，根据原、被告之间商铺转让协议第8条的约定，被告有解决涉案商铺转租过程中产生的纠纷的义务，故本案中，无论原告是否知道被告违反约定转租，对于商铺无法经营的损失都应由被告承担。再次，被告已经就违约转租的行为支付违约金4800元给业主，这既表明原告违反其与业主的约定的事实，也表明被告违反原、被告之间协议的事实。再者，业主要求原告清铺的通知，证明业主与原告之间并没有重新订立租赁合同。因此，被告的行为已经构成违约。原告已支付转让费90000元给被告，原告已经按照协议履行义务。关于原告的损失如何确定的问题。本院认为，由于被告无权转租，导致原告无法经营商铺，故被告收取原告的转让费应予返还给原告。至于原告主张的装修商铺共用去的18818元、筹备开业用去的9330元，为营业购买设备用去的60658元均属合理损失，被告应予赔偿。由于原告自2013年4月15日开始经营，至2013年5月20日，时间约为一个月，原告支付的4月工资属正常的经营成本开支，原告请求，本院不予支持，至于5、6月份的工资合计27520元，本院予以支持。由于原告无法经营商铺，故原告已经支付的5、6月租金合计8000元，被告应予以返还。至于原告主张的未售货物37028.91元，虽然原告未能继续经营，但其未售的货物不属于已经损失的物品，故原告请求剩余的货物损失37028.91元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告车晨东应于本判决生效之日起十五日内返还转让费90000元给原告冯世喜。二、被告车晨东应于本判决生效之日起十五日内赔偿124326元给原告冯世喜。三、驳回原告冯世喜的其他诉讼请求。本案适用简易程序减半收的案件受理费2873元，由被告车晨东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  梁国锋二〇一三年九月十八日书记员  车燕茹