湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初3026号原告：中国银行股份有限公司常德分行，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道办事处长胜桥社区洞庭大道1588号。负责人：彭勃，该分行行长。委托诉讼代理人：田芳，湖南协平律师事务所律师，特别授权代理。被告：祝红荣，女，汉族，住湖南省临澧县。被告：彭红星，男，汉族，住湖南省临澧县。被告：常德市新碧房地产开发有限公司，住湖南省常德市武陵区长庚街道杨桥社区桃花源路与紫菱西路交汇处常德碧桂园商业G二楼201号。法定代表人：冯朝阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：张静，女，汉族，住长沙市岳麓区，该公司法务人员，特别授权代理。原告中国银行股份有限公司常德分行（以下简称中行常德分行）与被告祝红荣、彭红星、常德市新碧房地产开发有限公司（以下简称新碧房产）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中行常德分行的委托代理人田芳，被告彭红星，被告新碧房产的委托诉讼代理人张静，到庭参加了诉讼。被告祝红荣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中行常德分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，宣布被告未到期的贷款本金提前到期；2、判令被告祝红荣立即偿还原告未到期本金金额546976.49元、逾期本金2448.53元、逾期利息6851.03元、罚息97.02元，合计556373.07元（利息、及罚息暂计算至2021年5月18日，此后利息、罚息按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定计算方式计算至清偿日止）；3、判令被告向原告支付律师费27818元；4、判令被告彭红星、新碧房产对上述确定的债务承担连带清偿责任；5、判令被告承担本案诉讼费。祝红荣经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，视为放弃相关诉讼权利。彭红星辩称：没有意见，原告起诉属实。新碧房产辩称：1、涉案房屋已办理预抵押和房屋首次登记，根据民法典关于担保制度的司法解释规定，本案中涉案房屋的抵押权已实际设立，原告应当优先处理已设立抵押权的房屋，就不足部分再由新碧房产来承担连带清偿责任；2、根据原、被告双方于2016年9月6日签订的按揭业务担保合作协议对于办理抵押预告登记后发放的贷款，在新碧房产保证期限内，若购房者未履行个人购房借款和担保合同约定并由中行常德分行向有管辖权的人民法院提起诉讼，中行常德分行承诺先行使预抵押权，在处置已办理抵押预告登记的房产后仍不足以清偿的，就不足部分再向新碧房产要求承担连带清偿责任，如新碧房产已履行本协议项下义务但预抵押权仍无法行驶的，则新碧房产立即向中行常德分行承担连带保证责任。根据采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：2017年10月26日，祝红荣与中行常德分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2017年个借字172号）约定：1、祝红荣向中行常德分行贷款580000元用于购买新碧房产开发的位于湖南省常德市武陵区紫菱路常德碧桂园8#楼902室房屋；2、贷款期限360个月；3、贷款利率采用浮动利率方式，参考中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，在参考利率基础上浮5%，每12个月为一个浮动周期，按月付息，逾期罚息在贷款利率水平上加收50%；4、贷款支付方式为受托支付，放款账户名为常德市新碧房地产开发有限公司，账号为59xxxx；5、还款方式为等额本息，按月还款；6、祝红荣以上述所购买的房屋作为抵押担保，并于2017年12月19日办理了预售商品房抵押权预告登记；7、祝红荣未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，中行常德分行有权宣布贷款本息全部或部分提前到期，并解除合同；8、祝红荣因其违约造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等；9、若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则应按照本合同的约定承担连带责任，要求保证人赔偿其因违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等。新碧房产作为保证人在贷款合同上签字盖章。2017年10月25日，彭红星与中行常德分行签订《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》（编号：2017年个保字172号），彭红星为祝红荣的上述借款提供连带保证责任。2017年10月26日，中行常德分行向约定的账户发放了贷款580000元，祝红荣并签署了中国银行借款借据，借据载明月利率为5.145%。祝红荣在按约偿还数期贷款本息后，开始出现逾期，截止2021年5月18日已逾期3期，尚欠未到期贷款本金546976.49元、拖欠本金2448.53元、利息6851.03元、拖欠本金罚息25.67元、利息罚息71.35元，其中本金合计549425.02元，利息及罚息6948.05元。中行常德分行为维护自身合法权益，遂诉至人民法院，提出前列诉讼请求。另查明，2016年9月6日，中行常德分行与新碧房产签订了《按揭业务担保合作协议》，由中行常德分行为购买新碧房产开发的房产的购房者提供按揭贷款，新碧房产为购房者提供连带责任保证，保证范围为贷款本金及利息、逾期利息及实现债权支付的律师费等费用，对于在未办理商品房抵押权预告登记期间发放的贷款，中行常德分行承诺先追索借款人和处置借款人所购房产，处置后不足清偿的，就不足部分再向新碧房产追索连带清偿责任，如购房者所购房产无法处置或难于处置的，则由新碧房产立即承担连带保证责任。同时，还约定该协议与个人住房贷款合同不一致的以此协议为准。再查明，2021年5月20日，中行常德分行与湖南协平律师事务所签订《民事委托代理合同》，并支付律师费27818元。上述事实有双方当事人信息、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、收入证明、贷款申请书、担保承诺声明、不动产登记证明、借款借据、还款明细单、《民事委托代理合同》、律师费发票、《按揭业务担保合作协议》等证据存卷予以佐证。本院认为：祝红荣与中行常德分行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系其真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同签订后，中行常德分行依约履行了发放贷款的义务，祝红荣未依约按时履行偿还借款本息的义务，出现逾期，根据双方合同约定，中行常德分行有权宣布尚未到期贷款立即到期，并解除合同，要求祝红荣立即偿还贷款本息，故对中行常德分行要求解除与祝红荣签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及要求祝红荣偿还贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。律师代理费因双方合同有约定，且数额未超出相关法律规定的范围，故对中行常德分行要求祝红荣支付律师费的诉讼请求，本院予以支持。彭红星与中行常德分行签订《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》，为祝红荣的上述债务提供连带责任保证，系其真实意思表示，亦未违反法律规定，合法有效，且尚在保证期间内，故对中行常德分行要求彭红星对祝红荣的上述债务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。中行常德分行与新碧房产于2016年9月6日签订的《按揭业务担保合作协议》系真实意思表示，亦不违反法律规定，双方均应依约履行，在该协议中双方明确约定新碧房产为购房者提供连带保证责任与个人住房贷款合同不一致的以此协议为准，因此新碧房产在本案中是否承担连带保证责任应以《按揭业务担保合作协议》为准。双方在该协议中约定“对于在未办理商品房抵押权预告登记期间发放的贷款，中行常德分行承诺先追索借款人和处置借款人所购房产，处置后不足清偿的，就不足部分再向新碧房产追索连带清偿责任，如购房者所购房产无法处置或难于处置的，则由新碧房产立即承担连带保证责任”，案涉房屋在贷款发放前未办理预售商品房抵押权预告登记，贷款发放后虽办理了预售商品房抵押权预告登记，但至今未办理正式的抵押登记手续，则新碧房产在本案中是否承担连带保证责任就在于案涉房屋的抵押权是否设立。《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”可见预告登记是“为保障将来实现物权”，并非物权登记行为，预售商品房抵押权预告登记保护的仍是合同之债的请求权，认定抵押权自预告登记之日起设立还需已经办理了建筑物所有权首次登记和不存在预告登记失效的情形，而其中建筑物所有权首次登记应指抵押人自房地产开发企业处取得建筑物所有权而办理的首次登记，即案涉房屋已办理首次登记，虽然新碧房产提交了案涉房屋所在楼栋的首次登记，但并未提交案涉房屋的首次登记情况，无法证明案涉房屋已具备办理抵押登记条件，以及抵押权自预告登记之日起已设立，则中行常德分行对案涉房屋不享有抵押权，亦无法处置案涉房屋，故对新碧房产辩称案涉房屋抵押权已实际设立的意见不予采纳。因此，根据约定新碧房产应对祝红荣的上述债务承担连带保证责任，且尚在保证期间内，故对中行常德分行要求新碧房产对祝红荣的上述债务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。祝红荣经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理、判决。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国银行股份有限公司常德分行与祝红荣签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、祝红荣于本判决生效之日起十日内向中国银行股份有限公司常德分行偿还借款本金549425.02元、利息及罚息6948.05元，此后利息及罚息按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定标准自2021年5月19日起支付至借款本金清偿之日止；三、祝红荣于本判决生效之日起十日内向中国银行股份有限公司常德分行支付律师费27818元；四、彭红星、常德市新碧房地产开发有限公司对祝红荣上述第二、三项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9462元，减半收取4821元，由祝红荣、彭红星、常德市新碧房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员 徐 丽 芳二〇二一年七月六日法官助理 卢 俊 宗书 记 员 欧阳方圆附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。法信超链：裁判398篇×第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。法信超链：裁判754篇×第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。