贵州省贵阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）黔01民终1045号上诉人（原审原告）：海南鑫海物业开发有限公司贵州分公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路81号鑫海大厦22楼B座。法定代表人：刘建平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘建涛，男，1956年5月5日出生，系该公司副总经理。被上诉人（原审被告）：韩贵君，男，1964年12月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：周天球，贵州文福律师事务所律师。上诉人海南鑫海物业开发有限公司贵州分公司（以下简称鑫海物业贵州分公司）因与被上诉人韩贵君房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初3471号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。鑫海物业贵州分公司上诉请求：1.请求确认上诉人解除《拆迁安置协议书》收回房产的法律效力，撤销一审法院民事判决第一项，改判解除上诉人签订的《拆迁安置协议书》，将该套房产返还上诉人；2.一、二审诉讼受理费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，错误认定被拆迁的原住房属于福利住房不符合事实。1994年省建总公司拆除的居民住房是1955年新建省建总公司办公楼时临时搭建的工棚，超期使用，无产权证的非永久性临时住房，从法律意义上说属于违章建筑，被上诉人未提交任何证据证明是合法的福利住房。一审法院错误认定“福利住房”的福利对象，居住在省建总公司工棚改建住房内的承租户很大部分不是省建总公司的职工家属，上诉人在安置时只负责安置原住户租用的房屋和原承租人，一审法院将租用省建总公司民宅的社会承租户无证据认定为系省建总公司单位员工，缺乏证据支撑。二、本案双方签订的《拆迁安置协议书》合法有效，对双方均有法律约束力，一审法院的自由裁量结论不符合客观事实，于法无据。三、一审法院适用法律不当，在被上诉人异议权灭失的前提下，排除上诉人依法享有的约定和法定解除权，不依法确认上诉人依程序解除《拆迁安置协议书》的法律效力，引用法律错误。韩贵君答辩称，一、上诉人在诉状中引用的法律法规系作废的法规，且引用的《指导意见》对本案没有意义，不能参照适用。二、根据《拆迁安置协议书》内容来看，并没有对“租赁使用”有附加限制，被上诉人韩贵君转租房屋系自由处置，没有构成违约。三、上诉人无权违法解除《拆迁安置协议书》，双方之间根据《联建协议》签订《拆迁安置协议书》取得永久租赁使用安置房的权利，该《拆迁安置协议书》对双方具有法律约束力，上诉人必须严格遵守，信守《联建协议》和《拆迁安置协议书》，充分保障韩贵君享有单位福利和永久租赁使用安置房的权利，故《收房通知》不合法，上诉人没有解除《拆迁安置协议书》和收回安置房的效力。鑫海物业贵州分公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《拆迁安置协议书》，将原告的房产返还原告；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，被告原居住房屋系其单位省建总公司分配的自管公房，居住面积27.05㎡。1994年9月3日，省建总公司（甲方）与鑫海物业公司（乙方）签订《联建协议》，约定：经甲乙双方协商，对甲方现有办公楼改建达成改建协议。项目名称为：鑫海商厦，项目地址为：贵阳市（原42号）。联建方式为：甲方负责提供现有用地2304㎡和用地范围内的现有办公用房及住宅4550.52㎡。乙方负责从新建大楼的规划设计到房屋建成交付使用所需的一切费用及拆迁范围内的民用住宅拆迁安置。安置房屋的产权属乙方所有，由甲方按政府规定的房租标准向住户收取房租。原告在该《联建协议》乙方处加盖合同专用章。1994年10月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《拆迁安置协议书》，约定：甲方以南明区狮峰路82-88号花果园新村3幢1单元4楼12号（建筑面积62.4㎡）给乙方作为拆迁后的永久安置房，房屋产权属甲方，乙方有永久租赁使用权；甲方提供的搬迁安置房面积为62.4㎡，拆迁户原居住面积27.05㎡，房租按国家规定0.4元／㎡／月收取，多余面积加一倍收取房租，应为／，乙方每月应向甲方缴纳20元房租。甲方按季度收取。甲方有权随国家房改对房租价格调整而调整租金标准并收取房租；甲方提供的搬迁房只限于乙方户主、配偶及其子女居住。乙方不得出租、转借他人及对换，如出现这一情况甲方有权收回该房屋；该住宅在使用期内若国家政府公用事业或应规划需要拆除，均由政府与住户协商解决，甲方一律不予补偿。住户今后单位解决住房或政府解决安居房，甲方有权在一个月内收回房屋使用权。协议还对其他搬迁事项进行了约定。协议签订后，被告在使用涉案房屋过程中，于2019年1月21日与案外人陈娟、陈雪娇签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给案外人陈娟、陈雪娇居住使用，租赁期限从2019年1月21日起至2019年7月21日止，租金标准为每月1300元。租赁期限届满后，案外人陈娟、陈雪娇继续居住使用涉案房屋。2020年1月14日，原告在涉案房屋门上张贴《收房通知》，以被告将涉案房屋转租他人，已构成违约为由，解除双方签订的《拆迁安置协议书》、收回住房。并要求被告在接到本书面通知之日起15日内结清所欠电费等费用，搬出所有家具用具，按时将房屋交回原告。一审法院认为，原告于2009年12月25日因不按照规定年检，被贵州省工商行政管理局行政处罚吊销营业执照后，不能再开展经营活动，已无经营主体资格，但原告至今未办理工商注销登记，在注销之前处于存续状态，其诉讼主体资格仍然存在。一审法院对被告关于原告诉讼主体不适格的辩解意见，不予采纳。被告原居住房屋系省建总公司分配的自管公房，具有一定的福利性质，因城市建设规划需要，原告与省建总公司联建综合性商业大厦，需拆迁被告原居住房屋。原、被告经协商于1994年10月26日达成《拆迁安置协议书》，由原告提供涉案房屋安置被告。被告在使用过程中，于2019年1月21日将安置房屋出租他人，虽违反了双方所签协议“被告不得将安置房屋出租”的约定，但原告据此诉请解除双方签订的《拆迁安置协议书》，势必导致被告丧失其享有居住省建总公司福利房及该房被拆迁后被安置的权利。故原告的该诉请于法无据，一审法院不予支持。原告要求被告返还涉案房屋的诉请系基于解除合同而提出，现合同未解除，一审法院对原告的该诉请也不予支持。鉴于本案系被告的违约行为引起，本案的诉讼费由被告承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决:驳回原告海南鑫海物业开发有限公司贵州分公司的诉讼请求。案件受理费2174元，减半收取1087元，由被告韩贵君负担（原告已预交，被告在本判决生效后3日内支付原告）。本院二审期间，上诉人鑫海物业贵州分公司为支持自己的上诉请求，提交《贵阳市城乡建设委员会文件》复印件一份，拟证明案涉房屋是危房。被上诉人韩贵君对该证据质证称，真实性不清楚，合法性很难说，且如不真实合法就与本案没有关联。二审经审理查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。根据本案查明的事实，被上诉人韩贵君系案外人贵州省建筑总公司的职工家属，原居住于贵州省建筑总公司的自管公房内，后因鑫海物业贵州分公司与贵州省建筑总公司于1994年签订《联建协议》，约定拆除贵州省建筑总公司的自管公房，由鑫海物业贵州分公司负责另行安置韩贵君，并由鑫海物业贵州分公司与韩贵君签订《拆迁安置协议书》。因此，鑫海物业贵州分公司之所以与韩贵君签订《拆迁安置协议书》并对韩贵君进行房屋安置，事实上是基于《联建协议》的约定，其替代贵州省建筑总公司履行安置职工的义务。《拆迁安置协议书》中约定，韩贵君对案涉房屋享有永久租赁使用权，这一永久使用权是源于贵州省居住福利的一种延生，鑫海物业公司向韩贵君安置房屋仍具有政策性、福利性，本案鑫海物业贵州分公司与韩贵君之间因履行《拆迁安置协议书》产生的纠纷，实质上属于公房租赁纠纷。进一步分析，首先，从主体上看，《拆迁安置协议书》中承租人和出租人的资格身份均受到严格限制。只有符合贵州省建筑总公司职工身份才能签订《拆迁安置协议书》成为承租人，而出租人亦不得将安置福利随意让渡给他人，只能与贵州省建筑总公司认可的职工签约，不能随行就市自主选定承租人，不能体现合同法中当事人签约自由、自愿的原则。且出租人鑫海公司在《拆迁安置协议书》中居于主导、支配地位，是协议条款的制定者，出租人与承租人地位不平等，不属于平等主体之间的民事权利义务关系。其次，从租金标准上看，本案双方约定的租金标准是按照政府规定的公房租赁标准执行，租金标准低廉，带有福利性、保障性色彩，不同于一般传统意义上的租赁关系租金由双方当事人协商且通常符合市场价格规律。再次，从租赁期限上看，承租人享有的永久租赁使用权，租期长期而稳定，同样具有福利性和保障性，主要解决的是保障承租人居住权问题，不同于一般传统意义上的租期短、不稳定的租赁关系。因此，综合上述因素，本院认为，鑫海物业贵州分公司与韩贵君签订《拆迁安置协议书》所形成的租赁关系，不能体现意思表示自由、自愿和当事人地位平等的合同法基本原则，不属于平等主体之间的民事权利义务关系，与人民法院受理的平等主体间的民事权益争议案件的条件不一致，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，鑫海物业贵州分公司与韩贵君因履行《拆迁安置协议书》产生的纠纷，不属于人民法院民事受案范围。并且，本案案由应当确定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，一审法院确定本案案由为房屋租赁合同纠纷不当，本院予以纠正。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，裁定如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初3471号民事判决；二、驳回海南鑫海物业开发有限公司贵州分公司的起诉。一审案件受理费1087元，二审案件受理费2174元，均予退还海南鑫海物业开发有限公司贵州分公司。本裁定为终审裁定。审 判 长  田 勇审 判 员  颜 云审 判 员  李云鹤二〇二一年七月六日法官助理  钟 钦书 记 员  骆红梅