贵州省长顺县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔2729民初604号原告：贵州省荣华物业服务有限公司。住所地：贵州省黔东南州凯里经济开发区金源西大道2号经纬汽车城5栋1层商7号，统一社会信用代码：915226200570582622。法定代表人：雷强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：唐德君，系该公司职工，代理权限为特别授权代理。被告：袁小发，男，1972年11月16日生，汉族，贵州省贵阳市人，户籍地贵州省贵阳市花溪区，现住贵州省贵阳市花溪区。原告贵州荣华物业管理有限公司（以下简称“荣华公司”）与被告袁小发物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，于同年6月29日公开开庭进行了审理。原告荣华公司法定代表人雷强、委托诉讼代理人唐德君、被告袁小发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2017年10月1日至2020年12月31日物业服务费共计5649.31元；2.判令被告向原告支付违约金1694.79元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过依法选聘，于2017年9月25日与长顺县顺城国际小区的建设单位长顺县隆顺房地产开发有限公司（以下简称“隆顺公司”）签订了《黔南州长顺县顺城国际前期物业服务合同》。并于2017年9月27日进场，按照合同约定为顺城国际小区提供了物业管理相关服务。2021年1月1日，原告依法终止了顺城国际小区物业管理服务。自原告提供服务以来，被告一直未按合同约定向原告交纳物业管理服务费相关费用。被告作为顺城国际小区3-1-4号房业主，商铺面积62.98㎡，按每月每平方米2.3元计算，从2017年10月1日至2020年12月31日止，拖欠物业服务费共计5649.31元，按30%计违约金1679元。以上欠费经原告多次催收，被告仍一直拖欠，不予交纳。根据前期物业服务合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起按应缴费用每日千分之三的标准支付违约金，但原告考虑到按此计算，违约金数额会很大，为了减轻被告的负担，原告仅主张被告应付金额的30%即可。综上，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告袁小发辩称：1.原告与隆顺公司签订的《商品房买卖合同》明确约定的前期物业服务企业是平塘县新舟物业服务管理有限公司（以下简称“新舟公司”），而不是原告，原、被告之间不存在物业服务合同关系；2.原告物业收费不合理，也不合法，并且原告购买的3-1-4商品房是2018年5月13日购买，原告从2017年10月1日起算与实际不符，物业服务费按每月每平方米2.3元收取与被告签订的《商品房买卖合同》约定的物业服务费按每月每平方米1.2元不相符；3.原告主张的物业服务费及违约金不合法，被告与贵州大都汇房地产开发有限公司（以下简称“大都汇地产公司”）签订的《返租协议》中明确租期内物业服务费由大都汇地产公司承担，且被告从未收到原告任何催收通知，故原告收取违约金不合理；4.原告没有尽到管理义务，顺城国际的露天电梯均没有正常运行，停车收费不符合当地物价，起步收费过高。原告荣华公司围绕诉讼请求依法提交以下证据供法庭质证：1.营业执照及法定代表人身份证明书。拟证明原告公司成立于2012年11月7日，住所地凯里经济开发区金源西大道2号经纬汽车城5栋1层商7号，统一社会信用代码：915226200570582622，法定代表人雷强，自主选择经营物业服务、物业咨询等。2.《顺城国际前期物业服务合同》。拟证明2017年9月25日，隆顺公司与荣华公司签订《顺城国际前期物业服务合同》，约定荣华公司对顺城国际小区提供物业服务，物业服务费按建筑面积交纳，住宅小高层、高层按1.5元/㎡收取，商业物业按2.3元/㎡收取。3.隆顺公司的证明。拟证实原告荣华公司于2017年9月27日正式进驻顺城国际小区提供物业管理服务，商铺于2017年10月1日正式交付使用。4.业主（住户）入住房屋表。拟证实被告袁小发入住房屋后在房屋验收表中签字确认。5.《顺城国际临时管理公约》。拟证实2018年7月29日，被告袁小发作为业主在《顺城国际管理公约》《顺城国际临时管理规约》中的承诺书中签字确认。6.荣誉证书两份。拟证实原告作为物业企业荣获2019年度消防工作先进集体荣誉，2020年8月获得中共长顺县委宣传部、长顺县精神文明办长顺县五星级文明小区的荣誉称号。7.长顺县顺城国际小区业主委员会关于退出顺城国际小区物业服务的通知。拟证实2020年12月31日，长顺县顺城国际小区业主委员会向原告发出通知，因长顺县顺城国际小区业主委员会已依法公开选聘新的物业服务企业，特通知原告荣华公司于2020年12月31日退出小区物业服务，并由业主委员会临时接管。8.《顺城国际前期物业服务协议》。拟证实2018年7月29日，荣华公司与被告袁小发签订《顺城国际前期物业服务协议》，约定荣华公司对被告购买商铺所在的顺城国际小区提供物业服务，物业服务费按建筑面积交纳，住宅多层、高层按1.5元/㎡收取，商业物业按2.3元/㎡收取。被告袁小发依法提交以下证据供法庭质证：1.《商品房买卖合同》。拟证明2018年5月13日，被告与隆顺公司签订商品房买卖合同，被告购买位于长顺县，建筑面积62.98㎡，合同约定前期物业服务企业为新舟公司，前期物业服务收费价格为每月1.2元／㎡。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业。2.《顺城国际商铺返租协议》。拟证明2018年5月16日，被告与大都汇公司签订《顺城国际商铺返租协议》，约定被告将位于长顺县反租给大都汇公司，协议约定租赁期间为2018年5月16日至2021年5月16日，租赁期内的物业服务费由大都汇公司或者实际经营人承担。3.《租房合同》。拟证实2020年9月20日，被告将长顺县租给班成俊经营餐饮，租期从2020年9月20日至2022年12月30日，并约定房屋管理费等一切税费由班成俊承担。以上证据，经法庭举证质证，被告对原告提供的证据1、7、无异议，对无异议的证据本院予以确认并在卷佐证；对证据2、3，被告提出其购买商铺是2018年5月，在《商品房买卖合同》约定前期物业服务企业为新舟公司而提出异议；对证据4，被告以业主（住户）入住房屋表上其没有写日期签字而提出异议；对证据5、8，被告提出该两份证据上的签名系其本人签名是事实，但当时是签订《商品房买卖合同》时一并签的，其当时没有注意协议中的内容；对证据6，被告表示不认可。原告对被告提供的证据1、2、3的真实性没有异议，但认为虽然《商品房买卖合同》中约定的物业服务企业是新舟公司，但实际与隆顺公司签订《顺城国际前期物业服务合同》的是原告，提供物业服务的也是原告，被告与大都汇公司的协议与原告没有关联。以上证据，经本院综合审查，结合原、被告提出的质证意见，综合认定以下认定的事实。经审理本院认定事实如下：2017年9月25日，隆顺公司与荣华公司签订《顺城国际前期物业服务合同》，约定荣华公司对顺城国际小区提供物业服务，物业服务费按建筑面积交纳，住宅小高层、高层按1.5元/㎡收取，商业物业按2.3元/㎡收取。原告荣华公司于同月27日正式进驻顺城国际小区提供物业管理服务，商铺于2017年10月1日正式交付使用。2018年5月13日，被告与隆顺公司签订商品房买卖合同，被告购买位于长顺县，建筑面积62.98㎡，合同约定前期物业服务企业为新舟公司，前期物业服务收费价格为每月1.2元／㎡。同月16日，被告与大都汇公司签订《顺城国际商铺返租协议》，约定被告将位于长顺县反租给大都汇公司，协议约定租赁期间为2018年5月16日至2021年5月16日，租赁期内的物业服务费由大都汇公司或者实际经营人承担。2018年7月29日，荣华公司与被告袁小发签订《顺城国际前期物业服务协议》，约定荣华公司对被告购买商铺所在的顺城国际小区提供物业服务，物业服务费按建筑面积交纳，住宅多层、高层按1.5元/㎡收取，商业物业按52.3元/㎡收取。同日，被告袁小发作为业主在《顺城国际管理公约》《顺城国际临时管理规约》中的承诺书中签字确认。2020年9月20日，被告将长顺县租给班成俊经营餐饮，租期从2020年9月20日至2022年12月30日，并约定房屋管理费等一切税费由班成俊承担。原告荣华公司进驻顺城国际小区提供物业管理服务的过程中，因管理的露天电梯没有正常运行、停车收费等物业服务与业主发生争议，2020年12月31日，长顺县顺城国际小区业主委员会向原告发出通知，因长顺县顺城国际小区业主委员会已依法公开选聘新的物业服务企业，特通知原告荣华公司于2020年12月31日退出小区物业服务，并由业主委员会临时接管。合同签订后，原告荣华公司按照物业服务合同对长顺县顺城国际小区提供物业服务。被告袁小发于2018年7月29日与荣华公司签订《顺城国际前期物业服务协议》并作为业主在《顺城国际管理公约》《顺城国际临时管理规约》中的承诺书中签字确认后，一直没有交纳物业服务费直至2020年12月31日长顺县顺城国际小区业主委员会通知原告退出，共计29个月3天，后经原告催缴未果故诉至法院。本院认为，原告荣华公司是依法成立的物业服务企业，与建设单位隆顺公司于2017年9月25日签订《顺城国际前期物业服务合同》，并按约定对顺城国际小区提供了物业服务，原告与隆顺公司签订的《顺城国际前期物业服务合同》对全体业主均产生效力，原告有权依据《顺城国际前期物业服务合同》约定向业主收取物业服务费。原告对顺城国际小区提供物业服务的过程中，被告袁小发于2018年5月与隆顺公司购买位于长顺县后，于同年7月29日与原告签订《顺城国际前期物业服务协议》和《顺城国际管理公约》《顺城国际临时管理规约》，该协议是双方在平等、自愿的前提下签订的，并不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对被告具有约束力。从2017年9月开始原告作为物业服务企业已按协议的约定对顺城国际小区提供了物业服务，而被告作为业主在购买房屋后接受物业服务，原、被告之间存在事实上物业服务合同关系，被告应当依照合同约定和法律规定向原告支付物业服务费，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。对于支付的期间应从原、被告签订《顺城国际前期物业服务协议》和《顺城国际管理公约》《顺城国际临时管理规约》之日（2018年7月29日）起算，为29个月零3天；对于物业服务费的收取标准应以原告与建设单位隆顺公司于2017年9月25日签订的《顺城国际前期物业服务合同》中约定的商铺按每月每平方米2.3元计算为宜，所以被告拖欠原告的物业服务费确定为4215元。对于原告主张的违约金，因原告在提供物业服务的过程中存在露天电梯疏于管理等不足和瑕疵，后与顺城国际小区业主矛盾重重而被迫退出小区物业管理，故对原告主张的违约金本院不予支持。被告提出与隆顺公司签订的商品房买卖合同约定的前期物业服务企业为新舟公司，而非原告，并且约定的前期物业服务收费价格为每月1.2元/㎡，因该合同条款是格式条款，并且新舟公司亦没有实际对顺城国际小区提供物业服务，故对该商品房买卖合同中约定的物业企业和每月1.2元/㎡的物业服务收费价格，本院不予认定。被告提出与大都汇公司签订的《顺城国际商铺返租协议》约定租赁期内的物业服务费由大都汇公司或者实际经营人承担，被告与班成俊签订的租赁合同约定房屋管理费等一切税费由班成俊承担，所以其不应承担物业服务费的意见，因该协议和合同只对被告与大都汇公司和班成俊具有约束力，而被告作为业主，不能免除其支付物业服务费的责任。一个生活幸福的小区是需要物业和广大业主共同努力才能建成的，大多数业主购房，旨在为自己谋求一个更好的生活和营商环境，物业服务企业在小区存在的意义是为所有业主提供公共服务，维护小区的日常秩序，但作为企业也摆脱不了盈利的目的，因此交纳物业服务费与提高服务质量是相辅相成的。物业管理服务是综合性事务，项目多、范围广，个别之处存在瑕疵在所难免。物业管理服务面向的是整个小区，时间上具有连续性，不能以小区个别区域和某一时段的物业服务存在瑕疵而否认整体的物业管理水平。本案中的被告作为顺城国际小区业主，在物业服务公司提供的物业服务不尽人意或者是存在异议时，本该协助物业公司改进服务，提高水平，或及时向小区业主委员会提出意见、建议，尽量通过协商方式解决问题，必要时可提议召开业主大会解聘现有物业企业，重新选聘物业企业，但被告却以拒交物业服务费的方式对抗原告提供物业服务中存在的瑕疵，此举不仅不利于小区物业的健康发展，最终影响的是包括被告自己在内的小区全体业主的正常生活秩序和营商环境。当然，被告作为物业企业在收到业主的投诉和建议后，也应积极、及时地为业主解决问题，改进和完善物业服务，以获取业主的认可，建立美好舒适的小区环境。综上所述，原告荣华公司已按合同约定和法律法规及相关规定提供物业服务，被告作为房屋所有人已接受相关物业服务，应当依约依法支付物业费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告袁小发于本判决生效之日起10日内向原告贵州荣华物业管理有限公司支付物业服务费肆仟贰佰壹拾伍（4215）元（从2018年7月29日至2020年12月31日）；二、驳回原告贵州荣华物业管理有限公司驳回其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告袁小发负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 谢昭立二〇二一年七月二十日法官助理 曾林志书 记 员 肖 涛