辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终8839号上诉人（一审被告）：天洁集团沈阳置业有限公司，住所地沈阳市东陵区汪家街道汪南村。法定代表人：陈来兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘春光，辽宁良友律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：朱玉军，男，1972年9月15日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：赵常艳，辽宁华建律师事务所律师。委托诉讼代理人：任俊奇，辽宁华建律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：李英，女，1973年6月17日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：李雨泽，辽宁华建律师事务所律师。委托诉讼代理人：任俊奇，辽宁华建律师事务所实习律师。上诉人天洁集团沈阳置业有限公司（以下简称天洁置业）因与被上诉人朱玉军、李英房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初11456号民事判决向本院提出上诉。本院于2021年5月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。天洁置业上诉请求：一、请求依法撤销(2019)辽0112民初11456号判决书第一项，依法改判。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审案件认定事实错误一审认定《商品房买卖合同补充协议(适用于实测面积与合同面积有差异的房屋)》(以下简称：《补充协议》)中第三条第二款中关于“自行协商、自行解决”的理解为双方对解决这一问题的方式的约定，而非明确的结果。进而认定此约定属约定不明确情形，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更，据置业有此推定双方签订的《商品房买卖合同》第五条未变更，应适第五条的认定是错误的。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定，合同未尽事项，《當可由双方约定后签订补充协议。《补充协议》是对原《商品房买卖合同》中未尽事项的新约定，同时根据《补充协议》中的第三条第二款可以得知，关于面积差额3%以上部分不能在适用《商品房买卖合同》第五条的约定。2、本案案涉房屋是上诉人于2016年10月16日交付于被上诉人，被上诉人将案涉房屋用于经营超市。而直到2018年3月份之前被上诉人一直未就面积差的问题向上诉人提出过质疑，是上诉人在发现案涉房屋存在面积差后，主动联系被上诉人解决问题的。被上诉人选择了按实测面积办理房产证，涉及面积差额问题进过双方协商一致，被上诉人将全部差额面积部分的款项于《补充协议》签订当日退款给被上诉人，被上诉表示接受无异议。因此被上诉就面积差额的问题并未直接损害到被上诉的任何权益。3、本案案涉房屋面积差额误差决定值为22.3%，在沈阳地区情况也极为罕见，超过了法律规定误差3%以上部分双倍的立法精神。上诉人本着诚信的原则，当时并未选择解除合同并赔偿违约金的行为可以看出，在补充协议签订当日双方已就面积差额的解决方案达成了一致。一审法院并未结合《补充协议》书面内容和双方实际履行的情况来综合考察面积差额是否已经解决完毕，而是简单通过对字面的理解认为是解决方式的约定来推定面积差额未解决是错误的。二、一审法院适用法律错误一审法院适用《中华人民共和国合同法》第七十八条直接认定《补充协议》是对《商品房买卖合同》第五条的变更是错误的，《补充协议》是新条款，不是对原合同条款的变更，应适用于合同条款如果约定不明确，同时未达成就《补充协议》内容的达成新的补充协议，应按照合同有关条款或交易习惯约定。因此一审法院直接适用《中华人民共和国合同法》是错误的。被上诉人朱玉军、李英辩称，1.被上诉人所诉双倍赔偿一事，系双方间商品房买卖合同内的明确约定。案涉双方签订的《商品房买卖合同》第五条第二项对于面积误差问题有着明确规定，即当面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权自行选择退房或是不退房，不退房的情况下，出卖人对于面积误差比绝对值超过3%部分的房价款，需双倍返还买受人，故被上诉人要求双倍返还房价款一事系符合合同约定的，有依据的合法请求。2.上诉人虚假陈述，恶意欺瞒被上诉人，试图单独制造赔偿事实，其行为及陈述在合理性和合法性上均存在严重问题。确认案涉房屋出现误差后，上诉人依合同约定要求被上诉人承担赔偿责任，但上诉人为逃避自身应承担的双倍补偿问题，提出与被上诉人签订《商品房买卖合同补充协议》，因被上诉人不同意双方间面积误差赔偿标准从双倍返还更改为补充协议内第2项的约定内容，双方就赔偿没有达成一致，转而协商按补充协议内第1项的约定处理此事，第1项约定为：“双方均同意按实测面积办理产权证，涉及问题自行协商，自行解决”。补充协议签订后，上诉人自行向被上诉人就面积误差部分转了一倍房款，便称双方间面积误差一事已解决，其表述及行为在合理性及合法性上均存在严重缺陷：1.在合理性上，上诉人所述情况显著不符合正常人的思维逻辑。因出现面积误差问题，被上诉人本就基于合同有权自主选择是否适用双倍赔偿条款，而在上诉人后来出具的补充协议里，第2项约定也规定了除相应房款外，相应部分维修基金和契税也由被上诉人承担，试问，被上诉人在明知自身有权依法获得更多赔偿的情况下，怎么会退而求其次，去接受上诉人区区一倍房款的赔偿金额，且对于该情况在补充协议内只字不提，上诉人的陈述说法显然不符合正常人的思维逻辑，也不符合正常的公序良俗情况。2.在合法性上，其补充协议内约定内容并非确定下明确的赔偿结果，依法应属于约定不明确的情形。正如本案一审法院认定，补充协议内第1项的约定为：“双方均同意按实测面积办理产权证，涉及问题自行协商，自行解决”。自行协商、自行解决，从字面意思上看应视为对案涉房产面积误差问题解决方式的约定而不是确定下了明确的解决结果，在此情况下，因被上诉人并未同意上诉人的解决方案，应认定双方间的此项约定未能达成，属于约定不明确的情形，而合同当事人对合同变更的内容约定不明确的，应推定为未变更。据此被上诉人与上诉人间签订的《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理项未变更被答辩人应当依《商品房买卖合同》中“产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（包含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的约定履行义务。综上所述，被上诉人认为本案业经沈阳市浑南区人民法院一审，案件事实清晰，适用法律正确，请求人民法院驳回上诉人的上诉请求，维护被上诉人的合法权益。朱玉军、李英向法院提出诉讼请求：1.请求判令天洁置业支付房屋误差面积超出3%部分的房价款2倍返还279504.5元，及支付的贷款利息25431.21元(322936.8×5.4%/年)，合计304935.71元；2.天洁集团沈阳置业有限公司承担本案诉讼费。一审法院认定，朱玉军、李英与天洁置业于2016年9月30日签订《商品房买卖合同》，朱玉军、李英购买由天洁置业开发建设的位于沈阳市浑南区8门，建筑面积为141.53m²的商业用房一处。房屋单价为10229.23元/平方米，总价款为1447743元。《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理中有“(房屋面积差)绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的约定。2017年12月27日，沈阳市房产局测绘中心出具的《房屋建筑面积测算审核分层分户表》显示该房屋建筑面积为109.96m³，小于合同面积31.57m²。双方于2018年3月9日签订《商品房买卖合同补充协议(适用于实测面积与合同面积有差异的房屋)》，其中约定“双方均同意按实测面积办理产权证，涉及问题自行协商，自行解决”。当日，天洁置业通过其名下的中国建设银行企业网上银行账户将面积差款322937元转给李英。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。朱玉军、李英与天洁置业所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应当全面履行。因案涉房屋的合同面积与实测面积产生较大差异，为此双方签订《商品房买卖合同补充协议(适用于实测面积与合同面积有差异的房屋)》，其中约定，“实测面积小于约定面积31.57m²，所差房款及相关费用，双方协商按下列第1项处理：(1)双方均同意按实测面积办理产权证，涉及问题自行协商，自行解决”。本案争议焦点即是对双方约定的“自行协商，自行解决”的理解和适用。庭审中，双方对此各执一词。从字面看，“自行协商，自行解决”，应当视为双方对解决这一问题的方式的约定，而非明确的结果，天洁置业又没能够就其“双方已就面积差问题协商一致，朱玉军、李英同意天洁置业退还误差面积购房款方式的解决方案”的抗辩提供有效证据予以证明，故认定此约定属约定不明确情形。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。据此推定双方签订的《商品房买卖合同》第五条关于面积确认及面积差异处理项未变更，天洁置业应当依《商品房买卖合同》中“产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的约定履行义务。即，天洁置业除已返还的全部差价款322937元外，还应当返还绝对值超过3%部分的279504.5元。朱玉军、李英既主张天洁置业返还案涉房屋合同面积与实测面积差异超过3%部分双倍房价款，又主张多付房价款的利息，没有法律依据，故对其关于利息的主张该院不予支持。综上所述，朱玉军、李英要求天洁置业支付房屋误差面积超出3%部分的房价款2倍价款的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第七十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告天洁集团沈阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱玉军、李英房价款279504.5元；二、驳回原告朱玉军、李英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5874元，由原告朱玉军、李英负担381元，由被告天洁集团沈阳置业有限公司负担5493元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供证据如下：证据一：1、《商品房买卖合同》附件四《沈阳市商品房买买合同》（以下简称：附件四《补充协议》）补充协议复印件一份；2、《商品房买卖合同》附件一《商品房买买合同附图》(以下简称：附件一《合同附图》)复印件一张。证明目的：附件四《补充协议》第十八条第二款约定：若因规划、设计变更导致房屋面积发生变化的，不受本合同“面积差异处理”相关内容的限制，出卖人与买受人均同意按实际测绘的面积，据实结算房价款。被上诉人购买的浑南区浑南东路437-29号8门房产面积差异是由于29号楼设计变更导致，其房屋二楼面积缩小。依据本条款约定，被上诉人的房产面积差异不受《商品房买卖合同》第五条面积差异处理相关内容的限制，上诉人与被上诉人按实际测绘的面积，据实结算房价款。附件四《补充协议》第十八条第三款第三项约定，在本合同及附件和《补充协议》生效日前发生的规划/或设计变更的，出卖人无需通知买受人，买受人不以此为由要求出卖人承担违约或其他责任。上诉人对29号楼8门的设计变更是于2015年5月6日做出的，早于与被上诉人签订《商品房买卖合同》日期2016年9月30日。因此上诉人就29号楼8门的设计变更无需通知被上诉人。附件一《合同附图》是依据2014年12月4日沈阳市房产测绘中心向上诉人出具的测绘附图，上诉人向被上诉人提供的。上诉人对29号楼8门的设计变更时间为2015年5月6日，晚于沈阳市房产测绘中心向上诉人出具的测绘附图。在上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，沈阳市房产测绘中心还没有进行二次测绘，向上诉人出具《商品房销售面积（预测变更1）分层分户表》，《房屋建筑面积测算审核分层分户表》。上诉人只能依据首次测绘的面积，向被上诉人销售商品房。上诉人无法对销售备案系统中29号楼8门的面积进行修改，只能按照销售备案系统显示的面积向被上诉人销售商品房。证据二：1、辽宁北方建筑设计院有限责任公司《设计修改/补充通知单》复印件一份；2、浑南区浑南东路437-29号楼《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》（编号：2017年第10074号）复印件一份。证明目的：1、2015年5月6日，29号楼设计单位依据施工现场状况对29号楼西侧进行了设计变更，变更内容为：“天洁华尔街广场29#楼根据施工现场条件发生设计变更，29#1轴西侧一层原人行通道取消，原人行通道上部空间，即二层网点相应部位取消，29#楼二层1轴西侧图纸做如下变更：”。被上诉人购买的29号楼8门网点位于29号楼西侧，29号楼的设计单位依据施工现场条件发生设计变更，造成了29号楼西侧网点2层面积的变动。2、依据沈阳市房产测绘中心于2017年12月27日向上诉人出具的《商品房销售面积（预测变更1）分层分户表》，《房屋建筑面积测算审核分层分户表》可知，被上诉人二层房产面积缩小了31.57㎡。上诉人在发现被上诉人购买的商品房面积减少如此多后，即通知了被上诉人。被上诉人表示，不退房，双方按照实测面积办理房产证，上诉人将多收房款退还给被上诉人的解决方案。3、29号楼的设计单位是辽宁北方建筑设计院有限公司。证据三：4份商品房买卖合同，其中有两份为被上诉人在上诉人手中购买的房产，分别为437-36号1单元1楼2号，437-29号7门，为被上诉人的儿子购买的房产，证明该两份合同均有附件4、附件11商品房买卖合同补充协议，其中有被上诉人的签字和骑缝签字，且该两份合同在沈阳市房产局和沈抚示范区房产局均有原件存档。另外两份合同，一份为浑南东路437-29号3门商品房，签订日期为2016年9月29日，购买人郑连强、杨春华。一份为浑南东路437-29号6门商品房，日期2016年10月20日，上述两份合同的签订日期一份在被上诉人购房之前，一份在被上诉人购房之后，附件四补充协议首页、尾页和骑缝处均有购房者的签名。被上诉人对证据一、二的质证意见为：我们认为证据不属于新证据。该案件在原一审、二审、发回重审中，被上诉人已经提供了商品房买卖合同及附件，在庭审中，上诉人已经就合同的真实性表示没有异议。依据被上诉人提供的商品房买卖合同上诉人已经确认。因此，该证据不属于新证据，我方不予质证。如果法官将该证据作为新证据，要求当事人进行鉴定，该合同均是经过房产局备案登记的，在上诉人提供的合同原件中附件4第19页为空白，并且经过了房产局的盖章已备案。应当以备案的合同为交易的合同文本。上诉人提交的自制的附件4并没有经过房产局备案登记。因此，真实性、合法性关联性均有异议。我方认为应该由上诉人自行拟定的，不应当以没有公示、备案的附件作为定案依据。且我方当事人购置的三套房屋、商品房买卖合同附件4第19页全部都是空白，并且已经经过了房产局备案，盖上了备案章，应当以被上诉人的合同文本为该商品房交易的合同文本。另该案中在原一审被上诉人提供的商品房买卖合同已经经过了上诉人的确认，真实性没有异议。改变了原有的合同文本，违背了民诉法证据规则以及禁止反言的行为。对证据三质证意见为不属于新证据。不是在一审、二审、发回重审后形成的，不应视为新证据。该证据的合法性、关联性有异议，该证据被上诉人作为购买人的合同，上诉人交付给被上诉人的不一致，没有经过房产局的备案，没有关联性。朱振禹的商品房合同附件4页是空白的，且经过了房产局备案，也恰恰证明了上诉人商品房购房合同的版本附件4是空白的，与案涉商品房买卖合同附件4是空白的是一致的，至于上诉人提出附件11的补充协议，在朱振禹商品房的主合同中明示了附件11的存在，并且在主合同中有备注附件11.因此能够反证上诉人的商品房买卖合同的版本附件4的内容是空白的。与被上诉人收到的商品房买卖合同是一致的，附件4均是空白的。并且该合同已经经过了房产局备案，在附件4空白处盖有备案章。也恰恰证明了上诉人商品房合同附件4的合同内容并不存在。其他两份合同与本案没有关联性，三性均有异议。本院对该证据予以采纳，对所要证明问题应结合全案事实综合予以认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。该合同第五条规定：面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，按实结算房价款；(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，绝对值超出3%部份的房价款由出卖人双倍返还买受人。本院二审期间，上诉人提供了与被上诉人签订的商品房买卖合同原件，其中附件四为《沈阳市商品房买卖合同补充协议》（以下简称为“补充协议”），对双方签订的商品房买卖合同作出了补充。其中首页、骑缝处、尾页均有被上诉人朱玉军、李英的签字。该补充协议第一条关于买卖合同第五条面积确认及面积差异处理的补充约定：买卖双方在进行面积确认及面积差异处理时，如由于测绘规范调整，产权登记面积的计算方式与合同约定面积的计算方式不一致，导致面积误差比绝对值超出3%的情况，不执行买卖合同第五条第2点（2）项约定的处理方式，双方应据实结算房款。被上诉人对补充协议上的三处签字均不予认可，且被上诉人提供的合同原件附件四一栏为空白与上诉人提供的合同不一致，但被上诉人提供的合同附件四有明显装订过的痕迹，经法院释明不同意进行司法鉴定，应承担不利的后果，本院对该补充协议予以采信。关于被上诉人所购房屋面积误差是否是由于测绘规范调整所致？上诉人在本院审理期间提供了辽宁北方建筑设计院有限责任公司设计修改、补充通知单，载明：天洁华尔街广场29#楼根据施工现场条件发生设计变更，29#1侧轴西侧原人行通道取消，原人行通道上部空间即二层网点相应部位取消，29#二层1轴西侧图纸做如下变更。原图纸与本联系单有冲突的地方，按此联系单执行。该证据已经被上诉人质证。该设计休改、补充通知单在双方签订商品房买卖合同时已作出，不属设计规范调整范围。故一审法院判决上诉人给付被上诉人房价款并无不当。上诉人提出的上诉主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5874元由上诉人天洁集团沈阳置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  赵 智审判员  金 鑫二〇二一年七月二十三日书记员  张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。