贵州省铜仁市万山区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0603民初542号原告(反诉被告)：贵州省华联玛客超市有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区开发区智慧产业园4号楼3楼。法定代表人：唐新发，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨应兵，贵州巨合律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭莎莎，贵州巨合律师事务所律师。被告(反诉原告)：铜仁市嘉宏房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市万山区谢桥新区金鳞大道278号天宏尚城8号楼4F。法定代表人：何光清，该公司执行董事。被告：贵州汇兴商业运营管理有限公司，住所地贵州省铜仁市万山区谢桥新区金鳞大道278号。法定代表人：胡强，该公司董事长兼总经理。以上二被告委托诉讼代理人：张**，男，1977年4月18日出生，汉族，系铜仁市嘉宏房地产开发有限公司员工。原告(反诉被告)贵州省华联玛客超市有限公司（以下简称华联公司）与被告(反诉原告)铜仁市嘉宏房地产开发有限公司，（以下简称嘉宏公司）、被告贵州汇兴商业运营管理有限公司（以下简称汇兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华联公司的诉讼代理人杨应兵、彭莎莎，被告嘉宏公司、汇兴公司的诉讼代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华联公司向本院提出诉讼请求：1、、判令二被告立即支付原告赔偿款60万元及违约金，违约金按照月利率2%计算，从2019年4月27日起至2021年2月25日期间的违约金为76.8466万，此后，利随本清；2、本案诉讼费、律师代理费、保全费、担保费及评估鉴定费等由二被告承担。事实和理由：2017年2月1日，嘉宏公司将嘉宏·太平洋商业广场项目（涉案房产包括在其中）委托给汇兴公司运营管理。2017年10月18日，华联公司与汇兴公司签订《房屋租赁合同》及《附加协议一》、《附加协议二》，约定：汇兴公司将铜仁市金鳞大道270号嘉宏商业广场负一层商场（4000平）出租给华联公司，房屋移交日为2017年10月23日，租赁期限为十三年等。上述协议签订后，华联公司按照合同约定向汇兴公司支付8万元定金，并就租赁商场进行装修装饰，开展招商引资、招聘工作人员、定制产品等工作。但汇兴公司却迟迟不交付房屋。2018年7月30日，汇兴公司联系华联公司要求解除涉案《房屋租赁合同》，由此双方产生纠纷。原告于2019年5月5日向万山区人民法院以嘉宏公司为被告，以汇兴公司为第三人提起诉讼。在诉讼过程中，经协调，原告与嘉宏公司、汇兴公司于2019年4月26日签订了《房屋租赁合同解约协议》，明确：1、解除2017年10月18日签订的《房屋租赁合同》及《附加协议一》、《附加协议二》所有约定；2、二被告共同支付原告因租赁合同产生的项目在建工程费、装饰装修费、前期开办费、设备采购费等共计1000万元；3、二被告在签订本协议当天共同支付原告350万元，解约协议在首笔款全额到账后才生效，解约协议签订之后15日内支付第二笔款300万元，在解约协议签订之次日起90日内由二被告共同支付原告第三笔款人民币300万元，在本解约协议签订之次日起180日内由二被告共同向原告支付第四笔尾款人民币50万元；4、前述第二笔、第三笔、第四笔款若二被告未能按时支付，逾期后以未付金额按照每月2%的利率计算违约金，利随本清。签订当天，被告嘉宏公司向原告支付第一笔赔偿款350万元，原告于2019年5月5日向人民法院提交撤诉申请书，人民法院作出（2019）黔0603民初字335号民事裁定书准许原告撤诉。2019年5月13日，被告嘉宏公司向原告支付第二笔赔偿款300万元。截止2021年2月9日，被告只向原告支付了第三笔赔偿款中的290万元，第三笔赔偿款剩余10万元未支付，同时，第四笔50万元赔偿款也尚未支付，现第三笔与第四笔赔偿款的支付时间已经逾期。综上所述，二被告未按协议支付赔偿款的行为，已经违反诚信原则，损害了原告的合法权益，据此，特提起诉讼，望法院支持原告诉请。被告嘉宏公司、汇兴公司辩称，由于原告未按《房屋租赁合同解约协议》的约定移交设备和资料，导致嘉宏公司、汇兴公司未支付剩余赔偿款。嘉宏公司、汇兴公司没有违约行为，请求驳回原告的全部诉请。被告（反诉原告）嘉宏公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告继续履行《房屋租赁合同解约协议》；2、在反诉被告履行完解约协议后，扣除反诉被告未安装且无法再履行的设备款173250.00元（其中监控设备89250元，冷链设备有6台组合岛柜14000元/台×6台=84000元），反诉原告才支付剩余款项426750元；3、因反诉被告违约，判令反诉原告不承担违约责任；4、本案诉讼费、反诉费均由反诉被告承担。事实和理由：嘉宏公司、汇兴公司与华联公司签订的《房屋租赁合同解约协议》约定在签订本协议之日起30日内完成设施设备和资料移交。90日内，由供应商、施工方完成设施设备安装调试，交付使用，由嘉宏公司、汇兴公司支付第三笔款。华联公司未按约定数量移交设施设备，设施设备的资料也未按约定移交，构成违约。综上，请求法院支持嘉宏公司的反诉请求。华联公司针对反诉请求辩称，华联公司根据《房屋租赁合同解约协议》的约定完成了所有设施设备及资料的现实状态移交，双方已经签字确认。嘉宏公司反诉的事实和理由均不成立，华联公司无违约行为，请求驳回反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年2月1日，被告嘉宏公司将其开发的嘉宏·太平洋商业广场委托给被告汇兴公司运营管理。2017年10月18日，原告华联公司与被告汇兴公司签订《房屋租赁合同》，约定：汇兴公司将嘉宏·太平洋商业广场负一层，面积4000平方米的商场出租给原告。房屋移交日为2017年10月23日，租赁期限为十三年。同日，双方又次签订了《附加协议一》、《附加协议二》，再次明确交付日期为2017年10月23日。上述协议签订后，华联公司按照合同约定向汇兴公司支付8万元定金，并对租赁商场进行装修装饰，定制产品等工作。但汇兴公司却在约定时间未交付租赁商场给原告。2018年7月30日，汇兴公司向华联公司发送《联系函》：“要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。”原告于2018年8月1日复函不同意解除合同，双方发生纠纷。2018年10月16日，原告与二被告的财务对原告前期投入进行核对，双方表示账目已清楚，具体实物待双方安排人员清点后认定，未经双方同意，任何一方不得对已核对的前期投入增减金额。2019年3月8日，原告向万山区人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，原告与嘉宏公司、汇兴公司于2019年4月26日签订了《房屋租赁合同解约协议》，该协议约定：1、解除2017年10月18日签订的《房屋租赁合同》及《附加协议一》、《附加协议二》所有约定；2、二被告共同支付原告因租赁合同产生的项目在建工程费、装饰装修费、前期开办费、设备采购费等费用共计人民币1000万元。上述款项，二被告分四次支付：（1）二被告在签订本协议当天共同支付原告350万元，解约协议在首笔款到账后生效；（2）解约协议签订之后15日内支付第二笔款300万元；（3）解约协议签订之次日起90日内由二被告共同支付原告第三笔款人民币300万元；（4）解约协议签订之次日起180日内由二被告共同向原告支付第四笔尾款人民币50万元。前述第二笔、第三笔、第四笔款若二被告未能按时支付，逾期后以未付金额按照每月2%的利率计算违约金，利随本清。《房屋租赁合同解约协议》还约定：1、在签订本协议之日起30日内完成设施设备（以三方前期共同认定的数量质量为准）和资料移交（最终移交资料形式及范围以三方前期共同确认的资料清单及实际移交资料为准）；2、原告协助被告与供应商、施工方完善相关移交手续、协助对项目装修、设施设备安装、物资采购等数量和质量进行验收。设施设备的数量不足和质量不合格，被告有权提出补足或退货，被告自行与施工方或供应商进行相应的结算。相关合同原告均转让给被告，由被告直接向供应商、施工方主张合同权利。解约协议签订当天，被告嘉宏公司向原告支付第一笔赔偿款350万元。2019年5月5日，原告向法院提交撤诉申请书，人民法院作出（2019）黔0603民初字335号民事裁定书准许原告撤诉。2019年5月13日，被告嘉宏公司向原告支付第二笔赔偿款300万元。2019年7月16日，原告将在商场已完成的设施设备等移交给被告，移交单载明：监控设备、冷链设备未进场，未安装。2020年2月24日被告支付原告170万元、4月28日支付40万元、7月21日支付20万元、10月30日支付20万元、2021年1月5日支付10万元、2021年2月9日支付30万元，被告嘉宏公司分6次向原告支付了第三笔赔偿款290万元。第三笔赔偿款剩余10万元未支付。至今二被告尚欠原告赔偿款60万未支付。原告经多次催收，二被告仍拒付。另查明，原告委托律师，开支代理费15000元。以上事实，有原告(反诉被告)华联公司、被告(反诉原告)嘉宏公司、汇兴公司的当庭陈述。及华联公司提交的《商业运营管理委托合同》、《房屋租赁合同》、《附加协议一》、《附加协议二》汇兴公司联系函1份、华联公司回复函1份，前期投入核对情况说明、《房屋租赁合同解约协议》、微信截图4张、万山区人民法院民事裁定书（2019）黔民初335号，华联太平洋店移交单、《委托诉讼代理合同》及收款发票、转账凭证等；嘉宏公司提交的《华联超市解约赔偿款支付情况表》，前期投入核对情况说明、华联太平洋店移交单等证据在案佐证。对二被告提交的以下证据，本院认证如下：1、《铜仁市碧江区新思维网络科技店销售合同》及短信截图，《监控合同》，证明：原告未安装监控设备，金额为89250元，应予以扣除。被告多次催促原告完成设备安装和移交，但原告未按约定时间履行完设备移交义务，被告与铜仁市碧江区杰锐科技经营部于2020年3月31日签订《监控合同》，对监控设备施工。原告质证认为，上述合同与本案无关联性。短信是被告与施工方、供应商的联系，原告有协助及配合的义务。本院认为，根据二被告与原告签订的《房屋租赁合同解约协议》的约定：设施设备的数量不足和质量不合格，被告有权提出补足或退货，被告自行与施工方或供应商进行相应的结算。相关合同原告均转让给被告，由被告直接向供应商、施工方主张合同权利。故对二被告的证明目的，本院不予采信。2、《转让协议》，二被告将超市设备转让给百盛公司。原告质证表示真实性不清楚。本院认为，该《转让协议》与本案无关联性，不予采信。本院认为，原告华联公司与被告嘉宏公司、汇兴公司签订的《房屋租赁合同解约协议》，系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告嘉宏公司、汇兴公司应在2019年7月27日付300万元，其在2020年2月24日支付原告170万元、4月28日支付40万元、7月21日支付20万元、10月30日支付20万元、2021年1月5日支付10万元、2021年2月9日支付30万元，属逾期付款。原告要求按合同约定月息2%的利率计算违约金，本院认为畸高，调整为月息1%的利率计算违约金。据此计算逾期违约金为384233元。尚有60万元未付，本院确定从2021年2月10日起，按月息1%计算违约金至付清之日止；原告要求二被告承担律师代理费的诉请，无法律明文规定，本院不予支持。《房屋租赁合同解约协议》签订后，原告与二被告于2019年7月16日完成原告已建设施设备等移交，二被告未提出其他异议，被告嘉宏公司反诉要求原告继续履行《房屋租赁合同解约协议》，已无实质内容，故本院不予支持。原告与二被告在设施设备移交时无监控设备和冷链设备，根据《房屋租赁合同解约协议》的约定：设施设备的数量不足和质量不合格，被告有权提出补足或退货，被告自行与施工方或供应商进行相应的结算。相关合同原告均转让给被告，由被告直接向供应商、施工方主张合同权利。被告嘉宏公司应自行与施工方或供应商进行相应的结算或直接向供应商、施工方主张合同权利。被告嘉宏公司反诉要求扣除原告未安装且无法再履行的设备款173250.00元，只支付原告426750元的意见，与解约协议的约定相悖，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)铜仁市嘉宏房地产开发有限公司、贵州汇兴商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)贵州省华联玛客超市有限公司赔偿款60万元、违约金384233元，合计984233元。二、被告(反诉原告)铜仁市嘉宏房地产开发有限公司、贵州汇兴商业运营管理有限公司支付原告(反诉被告)贵州省华联玛客超市有限公司未付款60万元的违约金，从2021年2月10日起，以60万元为基数，按月息1%计算至付清之日止；三、驳回原告(反诉被告)贵州省华联玛客超市有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)铜仁市嘉宏房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8648元、反诉费3851元、保全费5000元，由被告(反诉原告)铜仁市嘉宏房地产开发有限公司、贵州汇兴商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员 彭忠阳二〇二一年七月二十日法官助理 吴玉荣书 记 员 卢 佳