上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初10271号原告：上海竹简文化传播有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：许静华，执行董事。委托诉讼代理人：徐来福，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：上海悦光宝盒教育科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：岳俊，总经理。原告上海竹简文化传播有限公司(以下简称竹简公司)与被告上海悦光宝盒教育科技有限公司(以下简称悦光公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐来福，被告的法定代表人岳俊到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告竹简公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2020年11月13日签订的《悦光宝盒课程合作协议书》于2021年1月28日解除；2、判令被告返还原告押金及租金共计80,000元(包含押金20,000元及已支付的房屋租金60,000元)：3、判令被告赔偿原告其他损失共计165,169.18元(包含搬家费4,000元、学员退课费35,808元、品牌形象损失1万元、律师费10,000元、发送律师函费用1,000元及装修损失104,361.18元)。事实和理由：原、被告于2020年11月13日签订《悦光宝盒课程合作协议书》，约定被告将位于上海市嘉定区江桥镇鹤旋路XXX号XXX楼(按建筑图纸)其中的9间教室(以下简称系争房屋)出租给原告经营中小学晚托课程，面积为179.7平方米，租赁期限自2020年12月16日起至2026年9月30日止，其中2020年12月16日至2022年12月15日期间的租金为每年24万元人民币，租金支付方式为付三押一；原告负责装修承租的教室(含窗户和门)，被告负责一楼大厅、过道、家长休息区、公共厕所等公共部分的装修，且协议约定被告应办理江桥镇鹤旋路XXX号XXX楼相关登记注册并应在原告正式经营前办理完成该处的文化辅导类营业执照。协议生效后，原告根据协议约定对教室等进行装修、添置，花费巨大，且原告依照协议约定也已完全履行了全部义务包括但不限于已按约向被告支付租金、押金等。然而，依照协议原告本应于2020年12月16日开始搬入教室正式经营，因被告负责的装修一直未完成加上被告安排的人员未到位，直到2021年1月18日被告才允许原告搬入教室。不仅如此，在原告搬入承租的教室运营时，被告仍未办理完成文化艺术辅导类营业执照。在原告花费了高昂费用对教室进行装修、添置且刚投入运营仅1周，被告却毫无预兆地通知原告要终止合作并让原告搬离教室，原告多次明确拒绝并要求被告给予合理说法，被告仍全然不顾原告面临的巨大损失执意要求原告搬离。2021年1月28日，原告承租的9间教室均已被贴上封条，导致原告根本无法再继续经营，被迫搬离教室，无法为学员在此继续提供服务，引起学员和家长强烈不满和恐慌，造成大量学员退费，同时也给原告品牌形象造成了严重负面影响。综上，被告严重违约并恶意解约给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，故要求判如所请。被告悦光公司辩称，同意第一项诉讼请求；扣除2021年1月18日至2021年1月28日期间的租金后，剩余的租金及押金同意返还；关于原告主张的各项损失，顶面工程的材料费用同意支付，但不同意原告主张的人工费，人工费应为1,100元；不同意墙面工程的护墙板材料费用，均是搬来的，亦不同意原告主张的人工费，原告主张的人工费远高于市场行情，其同意支付人工费2,000元；门窗工程中，套装木门的数量无异议，但套装木门单价应为580元，玻璃拉门单价应为1,000元，玻璃门窗的数量无异议，但玻璃门窗的单价应为60元；地面工程的木地板不是新的，是二手的，认可木地板费用2,700元；由于电路铺设人工费包括材料、总电是被告施工的，原告可能补充拉线，故电路铺设人工费仅认可1,250元；墙角柜系可移动的，原告可以搬走，不同意承担费用；同意原告搬走空调，其可以帮忙搬运，重新安装的费用不同意承担；认可原告支付垃圾清运费2万元，其中1万元系由两台空调抵扣；搬家费同意支付2,000元；不同意支付学员退课补偿费，退费有很多原因导致，并非是被告的过错；不同意支付品牌形象损失费、律师函费用及律师费；其余部分同意原告损失清单上的内容。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年11月13日，竹简公司(乙方)与悦光公司(甲方)签订《悦光宝盒课程合作协议书》一份，约定甲方将中小学晚托课程委托乙方进行经营；甲方将标有中小学晚托字样的教室交由乙方经营中小学晚托课程，共九间教室，按179.7平方米承担房租；乙方向甲方承诺，该教室用于经营中小学晚托的课程；合作协议自2020年12月16日起至2026年9月30日止；乙方负责装修晚托教室，包含窗户和门；甲方负责一楼大厅、过道、家长休息区、公共厕所灯公共部分的装修；甲方提供一个月免租期(2020年11月16日起至2020年12月15日止)用于双方装修，乙方于2020年12月16日正式经营，如甲方负责的装修未完成，影响乙方经营的，免租期自动顺延一个月，且乙方于次月16号起计算房租；2020年12月16日至2022年12月15日期间，合作经营费用每年24万元，合作经营费先支付后使用，每三个月支付一次合作经营费；甲方在国家法律法规规定下自行办理相关登记注册，且甲方应在乙方正式经营前办理完成文化艺术辅导类营业执照，并保证在合同期内该营业执照不做变更；甲方若未如期办理文化艺术辅导类营业执照(政策窗口关闭除外)或办理后又变更，影响乙方经营的，乙方有权解除本协议，且有权要求甲方退回全部已收取的租金、保证金等，并赔偿所有损失，损失包括但不限于装修费、添附费用、搬家费、学生退费、遣散费及律师费、诉讼费等费用。有下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除本合同，并有权要求甲方赔偿损失：……(6)非因乙方原因导致的该教室无法在合同期内继续正常使用的。合同签订后，悦光公司将系争房屋交付给竹简公司进行装修，竹简公司于2020年11月16日向悦光公司支付押金2万元、租金6万元及1万元垃圾清理费，共计9万元，并用2台空调折抵垃圾清运费1万元。2021年1月18日，竹简公司正式经营使用系争房屋。2021年1月25日，竹简公司通过微信询问悦光公司不合作的理由，合同期内要求继续履行合同，不同意搬离系争房屋，悦光公司回复要求先搬离，赔偿走程序，并表示由于产权所有人要求其先办理相关证照才能经营，其认为疫情情况不明确，不适合学员过度集中，存在重大安全隐患，其与竹简公司沟通希望竹简公司分散学员，但竹简公司明确表示不愿意继续合作，故要求竹简公司尽快搬离。2021年1月28日，系争房屋被悦光公司贴上封条，竹简公司搬离系争房屋。2021年2月1日，竹简公司委托律师向悦光公司发送一份律师函，载明：因悦光公司恶意解约、侵犯竹简公司合法权益的行为，悦光公司应赔偿竹简公司全部损失，该损失包括但不限于协议约定的竹简公司已支付未使用的租金、押金、装修费、添附补偿费、学员退费、搬家费、品牌形象损失费、律师费及因教室被贴封条所造成的无法经营等所有损失。竹简公司为此支付了律师费1,000元。因双方对合同解除后果未能协商一致，故竹简公司涉诉，竹简公司为本次诉讼支付律师费10,000元。庭审中，双方确认竹简公司实际使用系争房屋5天，同意在已付租金中扣除已使用的房屋租金3,000元。审理中，竹简公司提交了一份损失清单汇总，载明：顶面工程中材料费490元，人工费8,800元(4位工人)，涂料115元，辅料200元，请工人吃饭140元，钢钉枪185.92元；墙面工程中护墙板材料费5,450元，护墙板运费491.30元，货拉拉高速附加费87元，护墙板搬运费400元，顶角线373元，顶角线运费50元，顶角线搬运费200元，人工费12,000元，防水涂料210元，辅料1,000元；门窗工程中套装木门9,000元，玻璃拉门4,000元，玻璃窗1,500元，门贴28.53元；地面工程中地面清理200元，防滑防水木地板5,913元、门压条270元；电路铺设人工费11,250元；墙角柜共计4,421.43元；制冷工程共计17,586元；建筑垃圾清运费20,000元；搬家费4,000元；除搬家费未提交付款凭证外，竹简公司均提交了相应的付款凭证或者收据，其中人工费均为案外人出某的现金收据，无相应的付款凭证或取款记录。损失清单汇总中另载明品牌形象损失10,000元，但竹简公司未提交相应凭证。竹简公司另提交了一组微信退款凭证及微信聊天记录，欲证明其存在学员退费损失35,808元，其中仅2021年2月21日、2021年2月26日备注晚托退费480元、1,900元，其余退费备注寒假班退款。悦光公司认可搬家费2,000元与建筑垃圾清运费20,000元，但认为装修损失中的人工费均过高，顶面工程人工费应为1,100元，墙面工程的人工费应为2,000元，电路铺设人工费应为1,250元；护墙板材料费不同意支付，门窗工程中的套装木门、玻璃拉门、玻璃窗单价过高，套装木门单价应为580元，玻璃拉门单价应为1,000元，玻璃窗的单价应为60元，地面工程的木地板仅需2,700元，转角柜、空调设备可搬离，不同意承担费用；对其余装修费用无异议；学员退费均与其无关，且合同仅约定开设晚托班，竹简公司提交的退费凭证多数为寒假班，不同意承担学员退费补偿及品牌形象损失。庭审结束后，竹简公司于2021年6月20日搬离位于系争房屋内的空调设备。本院认为，竹简公司与悦光公司签订的《悦光宝盒课程合作协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同履行中，竹简公司按约向悦光公司支付租金，但在竹简公司正常使用系争房屋后不久，悦光公司就对系争房屋贴上封条，致使竹简公司无法使用系争房屋，故竹简公司要求确认双方之间的合同关系于其搬离系争房屋之日即2021年1月28日解除，悦光公司对此亦无异议，本院予以照准。合同解除后，悦光公司应返还竹简公司押金及已支付未使用的租金。关于悦光公司应返还的租金金额，双方确认竹简公司实际使用系争房屋5天，同意在已付租金中扣除已使用的房屋租金3,000元，于法不悖，对此本院予以照准，故悦光公司还应返还竹简公司租金57,000元。本案合同的解除系悦光公司违约所致，悦光公司应承担相应的民事责任。关于竹简公司主张的各项损失，本院分述如下：1、搬家费，由于竹简公司未提交相应的凭证，本院以悦光公司确认的搬家费金额为准。2、学员退课补偿，根据合同约定，竹简公司承租系争房屋用于经营中小学晚托课程，故竹简公司提交的退款凭证中备注寒假班退款的费用，本院不予采信。至于竹简公司于2021年2月21日、2021年2月26日备注晚托退费的480元、1,900元，竹简公司未能举证证明系因系争房屋无法使用而退款，故本院不予支持。3、品牌形象损失，无合同约定且竹简公司未提交证据予以证明，本院不予支持。4、律师费、律师函费用，符合合同约定，也未超过相关收费标准，故本院予以支持。5、装修损失，悦光公司对竹简公司主张的建筑垃圾清运费2万元无异议，本院予以照准。空调设备、墙角柜不属于添附物，竹简公司庭后已将空调设备搬离，故竹简公司主张的墙角柜、空调设备费用本院不予支持。至于顶面工程、墙面工程、门窗工程、地面工程、电路铺设的费用，虽然悦光公司对所有人工费、护墙板材料费、门窗工程中的单价、木地板费用提出异议，但其未提交证据予以证明，本院不予采信。考虑到竹简公司提交的人工费收据，无相应的付款凭证，故本院综合考量租赁期限、竹简公司因合同解除的合理损失、悦光公司认可的费用等情况，酌情确定悦光公司应偿付竹简公司装修损失7万元(含建筑垃圾清运费2万元)。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款、第五百七十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海竹简文化传播有限公司与被告上海悦光宝盒教育科技有限公司于2020年11月13日签订的《悦光宝盒课程合作协议书》于2021年1月28日解除；二、被告上海悦光宝盒教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海竹简文化传播有限公司租金57,000元；三、被告上海悦光宝盒教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海竹简文化传播有限公司押金20,000元；四、被告上海悦光宝盒教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海竹简文化传播有限公司装修损失70,000元；五、被告上海悦光宝盒教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海竹简文化传播有限公司搬家费2,000元；六、被告上海悦光宝盒教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海竹简文化传播有限公司律师费11,000元；七、原告上海竹简文化传播有限公司的其他诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,977.54元，减半收取2,488.77元，由原告上海竹简文化传播有限公司负担864.57元，由被告上海悦光宝盒教育科技有限公司负担1,624.20元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘燕枫法官助理 卜文茜书 记 员 王芙蓉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条……当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……