安徽省明光市人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1182民初2221号原告:明光正德房地产开发有限公司,住所地安徽省明光市嘉山大道52号,统一社会信用代码:91341182399054499E。法定代表人:卢嘉明，该公司总经理。委托诉讼代理人：周道修，该公司员工。被告:毛克琴,女,1976年7月15日生,汉族，住安徽省明光市。委托诉讼代理人：戴永兵，男，1973年6月24日出生，汉族，住址同上，系毛克琴丈夫）。第三人:中国银行股份有限公司明光支行,住所地安徽省明光市广场路25号,统一社会信用代码:91341182711751599U。负责人:卢军,该行行长。原告明光正德房地产开发有限公司诉被告毛克琴、第三人中国银行股份有限公司明光支行追偿权纠纷一案，本院于2021年4月22日受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告明光正德房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周道修、被告毛克琴的委托诉讼代理人戴永兵到庭参加诉讼，第三人中国银行股份有限公司明光支行经传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告明光正德房地产开发有限公司（以下称正德房地产公司）向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付原告被第三人扣除的保证金(截止至原告起诉之日为169970.59元)；2、判令被告向原告支付违约金31730.32元;3、判令前述二项诉请款项总额就涉案房屋拍卖款项享有优先受偿权;4、请求法院判决本案的诉讼费由被告承担。上述合计201700.91元。事实和理由：2016年7月30日,被告向原告认购了由原告开发建设的明光市兴业路8号天水湖“天水湖商住小区”32栋8-32-2房商品房,双方签订了合同编号为201600033354的《明光市商品房预售合同》。合同签订后,原告依约为被告办理了涉案房屋的商品房买卖合同登记备案手续。根据合同约定,被告采用首付款加按揭贷款的方式支付房款,为获得按揭贷款,原告、被告与中国银行股份有限公司明光支行签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》,编号:JP7EAA20160549,贷款金额为780000元,由原告作为保证人对本次借款承担阶段性连带担保责任,之后中国银行股份有限公司明光支行也依约向被告发放了贷款。2019年3月开始,被告开始没有按时向银行还款,经银行多次催收未果之后,于是银行直接在原告的保证金账户中扣除欠款,现已经扣除保证金合计人民币105249.47元,截止至原告起诉之日合共169970.59元,原告多次要求被告偿还未果。根据原被告双方签订的《明光市商品房预售合同》以及《补充条款》,原告在履行阶段性担保责任后,有权要求被告返还因被告逾期不支付房款的违约行为导致原告被第三人扣除的保证金以及违约金。鉴于涉案房屋现已经办理了建筑物所有权首次登记,其预抵押登记具备了与抵押登记同等法律效力,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第十八条以及第五十二条之规定,原告代为清偿被告欠款,承担了担保责任相应担保责任,现涉案房屋已经因另案被贵院执行局予以拍卖,原告有权主张涉案房屋拍卖款中已经向银行偿还部分享有优先受偿权。被告毛克琴辩称：1、原告为被告垫付银行按揭款本息169970.59元没有异议；2、对于违约金原告要求支付31730.32元，我认为违约金应按照银行利息（按揭贷款年利率4.9%）计算，不应该按照购房合同上的违约条款日息0.05%计算。第三人中国银行股份有限公司明光支行（以下称中行明光支行）未答辩，也未提供书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年7月30日，正德房地产公司（出卖人）与毛克琴（买受人）签订了《商品房预售合同》及《补充条款》。合同约定：毛克琴购买正德房地产公司开发的位于明光市房屋,总房价款暂定为1315908元，付款方式为首付款535908元，办理银行按揭贷款78万元。2017年12月31日前房屋交付。《补充条款》第四条有关按揭贷款第7项约定：“买受人以银行按揭贷款方式支付购房款时,出卖人对买受人与银行签署的购房按揭贷款合同项下全部债务向银行提供阶段性保证,如因买受人原因导致银行要求出卖人承担保证责任,买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任...（1）出卖人因承担上述保证责任向银行支付了代偿款项的，买受人应在出卖人向银行付款后三日内全额偿还给出卖人，买受人逾期未偿还的，每逾期一天应按欠款总额的万分之五计付违约金给出卖人”。2016年9月19日，毛克琴（借款人）、中行明光支行（贷款人）、正德房地产公司（保证人）签订《中行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，该合同约定由中行明光支行向毛克琴提供78万元贷款，还款方式为等额本息，正德房地产公司作为保证人为该合同项下贷款提供保证。上述《商品房预售合同》及《补充条款》、《中行股份有限公司个人一手住房贷款合同》签订后，毛克琴交付了商品房首付款535908元，其余房款78万元在第三人中行明光支行办理了按揭贷款，并向明光市房产管理部门办理了登记备案和预抵押权备案。自2019年3月29日起，由于毛克琴未能偿还中行明光支行按揭贷款，中行明光支行按期待从正德房地产公司帐户中扣划逾期贷款本息，至2021年3月30日，正德房地产公司被中行明光支行扣划逾期贷款本息合计169971.35元。上述事实，有正德房地产公司提交的《商品房预售合同》、《补充条款》、《中行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《明光市房地产登记申请书》、《中行贷款回单》、《不动产登记证明》及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。各方当事人间签订的《商品房预售合同》及《补充条款》、《中行股份有限公司个人一手住房贷款合同》均系各方真实意愿表示，合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行义务。正德房地产公司为毛克琴在中行明光支行的贷款本息提供阶段性保证，正德房地产公司在毛克琴未按期向中行明光支行偿还贷款本息的情况下，已依照合同约定为毛克琴向中行明光支行代偿贷款本息169971.35元，对正德房地产公司要求毛克琴向其偿还代偿款169970.59元的诉讼请求，本院予以支持。《补充条款》第四条有关按揭贷款第7项约定：“买受人以银行按揭贷款方式支付购房款时,出卖人对买受人与银行签署的购房按揭贷款合同项下全部债务向银行提供阶段性保证,如因买受人原因导致银行要求出卖人承担保证责任,买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任...(1)出卖人因承担上述保证责任向银行支付了代偿款项的，买受人应在出卖人向银行付款后三日内全额偿还给出卖人，买受人逾期未偿还的，每逾期一天应按欠款总额的万分之五计付违约金给出卖人”。就本案而言，毛克琴在2019年3月29日至2021年3月30日间，存在逾期还贷的行为，且在正德房地产公司因承担保证责任向银行支付代偿款项后三日内，逾期未向正德房地产公司偿还代偿款项的情形。即毛克琴存在违约，应承担相应的违约责任。对正德房地产公司要求毛克琴按逾期金额承担日万分之五的违约金的诉讼请求，毛克琴认为违约金过高，应按银行利息（按揭贷款年利率4.9%）计算。对此，本院结合正德房地产公司与毛克琴签定的《商品房预售合同》中关于如正德房地产公司不能按期交付房屋，由正德房地产公司承担日万分之一违约金的约定综合考虑，酌定由毛克琴承担日万分之三的违约金，对超过该部分的赔偿请求不予支持。对正德房地产公司关于判令前述二项诉请款项总额就涉案房屋拍卖款项享有优先受偿权的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百七十七条、第七百条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告毛克琴于本判决生效后十五日内向原告明光正德房地产开发有限公司偿还代偿款169970.59元及相应的违约金（违约金以中国银行股份有限公司明光支行扣划明光正德房地产开发有限公司保证金数额为基数，从贷款还款回单日起以日利息万分之三计算至2021年4月20日止。具体计算基数及起始日期详见附表）；二、驳回原告明光正德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。（本院开户银行：安徽明光农村商业银行城中支行，户名：明光市人民法院，账号：20×××55）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2163元，由原告明光正德房地产开发有限公司负担163元，被告毛克琴负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 程 峰二〇二一年七月二十一日书记员 刘修藩附表：欠款人扣款日期捐款金额（元）计算时间（天）利率毛克琴2019.03.298008.477490.03%2019.05.3116138.206860.03%2019.06.268039.306600.03%2019.09.2924269.575650.03%2020.03.1348793.933990.03%2020.06.2424246.032960.03%2021.03.3040475.85170.03%合计169971.35附本案适用法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第一款人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。