山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终5586号上诉人（原审被告）：山东鲁能朱家峪开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：强锋，董事长。委托诉讼代理人：刘娟，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宁现亮，男，1980年2月26日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：张晶晶，女，1982年1月8日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：郑滨锋，济南章丘普集法律服务所法律工作者。上诉人山东鲁能朱家峪开发有限公司（以下简称鲁能朱家峪公司）因与被上诉人宁现亮、张晶晶商品房销售合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2021）鲁0114民初922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。鲁能朱家峪公司上诉请求：1.撤销一审判决并发回重审，或依法改判驳回宁现亮、张晶晶的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由宁现亮、张晶晶承担。事实和理由：一审法院判令解除涉案《济南市商品房买卖合同》，无法律依据。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，本案涉案地下室符合法律法规规定及双方签订的《济南市商品房买卖合同》约定的交付标准，取得《分期综合验收备案证明》，质量合格。根据一审中各方共同对涉案地下室进行现场勘验的情况，涉案地下室不存在因鲁能朱家峪公司违约行为致使不能实现合同目的的情形，也不存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用或房屋质量严重影响正常居住使用的情形，因此涉案《济南市商品房买卖合同》不具备法定解除事由。二、一审法院判令解除涉案《济南市商品房买卖合同》，无合同依据。涉案《济南市商品房买卖合同》附件补充协议第六条第9款，明确地下室已“充分考虑室内设计情况(包括该地下室内含有管道、阀门、设备等情况以及管道、阀门、设备的占用空间的情况)”，涉案地下室内含有管道阀门以及管道阀门对空间的占用，已明确于双方签订的《济南市商品房买卖合同》，且该条款明确宁现亮、张晶晶在签约前已知晓，鲁能朱家峪公司不承担相关责任。另《济南市商品房买卖合同》附件补充协议第六条第10款，是为在“地下室如潮湿或因管道、阀门、设备等影响使用”时的协商处理方式，该协商需经宁现亮、张晶晶提出书面申请，且鲁能朱家峪公司同意。该条款并非双方对宁现亮、张晶晶享有合同解除权的约定。一审法院以合同约定解除权为由判令解除涉案《济南市商品房买卖合同》无相应合同依据。三、一审法院判令解除涉案《济南市商品房买卖合同》无事实依据。存在管道，与影响使用是不同的概念。无论是一审审理过程中对现场的踏勘，还是宁现亮、张晶晶的举证，均无法证明涉案地下室管道严重或足以“影响使用”。“管道是否影响使用”为本案调查争议焦点问题，对于争议焦点问题的调查及认定式应当以事实为依据。本案中在没有任何证据证明“影响使用”的情况下，一审法院认为“地下室本应无管道”、“管道多必然影响正常使用”仅为其推测及臆断，在推测及臆断的基础上作出的认定严重损害鲁能朱家峪公司的合法权益!综上，一审判决的作出无法律、合同及事实依据，严重损害鲁能朱家峪公司的合法权益，请求二审法院依法撤销一审判决发回重审，或依法改判驳回宁现亮、张晶晶的全部诉讼请求。宁现亮、张晶晶辩称，一、鲁能朱家峪公司存在根本违约。鲁能朱家峪公司的主张向宁现亮、张晶晶交付的涉案商品房已经竣工合格，证明的是鲁能朱家峪公司所售房屋具备出售条件，但不代表该房屋符合鲁能朱家峪公司与宁现亮、张晶晶签订的《济南市商品房买卖合同》及附件补充协议的约定，鲁能朱家峪公司商品房完工后的验收合格不代表房屋不存在质量问题，鲁能朱家峪公司所阐述理由不具备排他性，不能对抗双方所签合同的合同相对性原则，双方所签商品房买卖合同及补充协议的合同相对人为本案双方当事人，本案双方当事人外的任何人均不是本案合同当事人，案外人对本案所涉合同标的物所做任何评价均属无效。鲁能朱家峪公司交宁现亮、张晶晶验收的房屋不符合双方签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议的约定，鲁能朱家峪公司违反了该协议约定，宁现亮、张晶晶有权解除该合同。《济南市商品房买卖合同》附件补充协议第六条第9款，“出卖人在定价时已充分考虑到地下室的室内设计情况（包括该地下室内含有管道、阀门、设备等情况以及占用管道、阀门、设备占用空间的情况）的说明，对地下室进行差异化定价，买受人在签约前已知晓该事实，出卖人不承担因此带来的任何责任”。该款只能说明宁现亮、张晶晶可以预料到会有相关管道，但是不能认定宁现亮、张晶晶会允许整个储藏室被管道大面积占用影响正常使用并增加危险性，也不能认定宁现亮、张晶晶会放弃自己的合法权益。换句话说，宁现亮、张晶晶购买地下室是为了使用，而不是为鲁能朱家峪公司储存管道，这些管道的存在已经影响到了宁现亮、张晶晶的正常使用，且增加了危险性。鲁能朱家峪公司对该储藏室适用的是同一售价的标准，也没有依据该款对本案涉案储藏室进行差异化定价。鲁能朱家峪公司已严重违约，其上诉的主张没有法律支持，也不符合市场交易习惯，二审法院应当驳回其上诉请求，维持原判。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。在鲁能朱家峪公司交宁现亮、张晶晶验收房屋时，宁现亮、张晶晶发现该储藏室面积不够且室内污水管道多条占用很大空间，影响该储藏室正常使用，且具有较大危险性，宁现亮、张晶晶拒绝验收且在合同约定期限内的当天提交书面退房申请。宁现亮、张晶晶与鲁能朱家峪公司签订的《济南市商品房买卖合同》附件补充协议第六条第10款约定“地下室如潮湿或因管道、阀门、设备等影响使用的，自该地下室视为已交付买受人起三十日内，买受人可提出书面申请退地下室，出卖人同意的，买受人退还该地下室，并配合出卖人办理《济南市商品房买卖合同》”。该条款为格式条款，根据《民法典》第497条规定，宁现亮、张晶晶认为该格式条款限制排除宁现亮、张晶晶解除合同的主要权利，应被认为无效。根据双方协议约定，原告如因管道问题影响储藏室使用有权解除合同，本案涉案房屋经原审人民法院现场勘察，拍照并现场制作笔录，宁现亮、张晶晶与鲁能朱家峪公司对勘察结果无异议均现场签署勘验笔录，该勘察结果认定正常的储藏室本身极为狭促但应无管道，涉案储藏室内管道繁多必然影响原告的正常使用，因此原审法院认定宁现亮、张晶晶解除涉案储藏室的条件已成就，鲁能朱家峪公司交付的房屋存在《济南市商品房买卖合同》附件补充协议中解除合同的情况，宁现亮、张晶晶解除合同有理有据，符合法律规定。且鲁能朱家峪公司在上诉状中主张《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》中第10条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同”。因此原审人民法院认定宁现亮、张晶晶要求解除涉案储藏室的条件已成就，事实清楚，适用法律正确，并无不当，二审法院应当维持原判。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审依法驳回鲁能朱家峪公司的上诉请求，维持原判。宁现亮、张晶晶向一审法院起诉请求：1.依法解除双方于2017年12月21日签订的济南市商品房买卖合同（合同编号：XXXX）。2.责令被告立即退还购房款119387元及维修基金1592元并赔偿利息损失17550元，合计138529元。3.涉案费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年12月21日，鲁能朱家峪公司（出卖人）与宁现亮、张晶晶（买受人）签订合同编号为XXXX的《济南市商品房买卖合同》及补充协议一份，买受人购买出卖人开发建设的鲁能公馆花园之：地下室：XXXX号楼XXXX号，该套地下室的建筑面积为13.49平方米，单价为每平方米8850.4元。补充协议约定：第二条、一次性付款方式：地下室总价款为人民币119387元，买受人应于签订合同及本补充协议的当日内，一次性向出卖人付清全部房款。第六条关于合同第十一条交接手续的说明及补充…10、地下室如潮湿或因管道、阀门、设备等影响使用的，自该地下室视为已交付买受人之日起30日内，买受人可提出书面申请退地下室，出卖人同意的，买受人退还该地下室，并配合出卖人办理《济南市商品房买卖合同》解除及撤销备案手续，上述手续办理完毕后30日内，出卖人全额无息退还该地下室款，双方相应合同义务解除，买受人放弃主张其它权利，未在上述期限内提出退还申请的，买受人继续使用该地下室，不再追究出卖人任何责任，并有义务配合物业公司管理此类设备的使用。2017年12月5日，鲁能朱家峪公司向宁现亮、张晶晶出具收据一份，证明收到案涉储藏室款119387元。2019年12月27日，双方签订《房屋结算移交协议书》一份，其中储藏室部分，XXXX号楼储藏室XXXX实测建筑面积13.27平方米，实测套内建筑面积6.08平方米，面积差款-1947元，买受人实交地下室款117440元。宁现亮、张晶晶在房屋交接验收表中写明：“配套房面积不够且室内有管道影响使用拒绝签收”。2019年12月28日，宁现亮向鲁能朱家峪公司提交退房申请，以储藏室有大量下水管道为由，要求退还储藏室。鲁能朱家峪公司与原告协商处理未果，致使原告诉至一审法院。一审法院于2021年4月15日，到案涉地下室进行现场勘查。勘查结果为：案涉地下室为东西走向，门朝东；储藏室顶部有管道，屋内西南角管道一组为管道尾部，该管道由西墙向东延伸0.55米，管道下方有支撑架，支撑架高约0.2米，支撑架距离地面高1.8米；另从屋内不同方向5个出口组成一大组管道，该大组管道布满储藏室顶部及西墙中上部。原被告双方对勘查结果无异议。原告于2019年11月23日交纳了案涉储藏室的住宅专项维修基金1592元。一审法院认为，本案中当事人争议的焦点问题为案涉储藏室的管道是否影响原告方的使用并符合合同解除条件。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方协议约定，原告方如因管道问题影响储藏室使用有权解除合同。经现场勘查，正常的储藏室本身极为狭促但应无管道，案涉储藏室屋内管道繁多必然影响原告方的正常使用，因此应认定原告方要求解除案涉储藏室的条件已成就。对于原告解除合同的诉请，应予支持。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此案涉合同解除日期为2019年12月28日。根据约定被告应在一个月内退款117440元，因此原告方主张的资金占用损失，可自2020年1月28日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。债权债务终止后，当事人应当遵循诚信等原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密、旧物回收等义务。案涉合同解除后，被告需协助原告方办理退还维修基金手续的相应义务。判决：一、确认原告宁现亮、张晶晶与被告山东鲁能朱家峪开发有限公司于2019年12月28日解除合同编号为XXXX的《济南市商品房买卖合同》及补充协议。二、被告山东鲁能朱家峪开发有限公司于判决生效之日起10日内返还原告宁现亮、张晶晶购房款117440元，并支付利息损失（以117440元为基数，自2020年1月28日起至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告山东鲁能朱家峪开发有限公司于判决生效之日起10日内协助原告宁现亮、张晶晶办理住宅专项维修基金1592元的退还手续。四、驳回原告宁现亮、张晶晶的其他诉讼请求。案件受理费1535元（已减半），原告宁现亮、张晶晶负担234元，被告山东鲁能朱家峪开发有限公司负担1301元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方应依约履行合同义务。本案二审争议焦点为：案涉《济南市商品房买卖合同》及补充协议应否予以解除。关于焦点问题，案涉《济南市商品房买卖合同》及补充协议应否予以解除。宁现亮、张晶晶主张案涉地下室存在大量管道，不符合合同约定且无法正常使用，因此要求解除购房案涉《济南市商品房买卖合同》及补充协议；鲁能朱家峪公司主张案涉房产已取得《分期综合验收备案证明》，符合合同约定的交付标准，且宁现亮、张晶晶在签订合同时对地下室含有管道阀门等均是知晓，管道也未达到影响使用程度，不应解除合同。本院认为，案涉补充协议第六条第9项约定……出卖人在定价时已充分考虑到地下室的室内设计情况（包括该地下室室内含有管道、阀门、设备等情况以及占用空间情况），对地下室进行差异化定价，买受人在签约前已知晓该事实，出卖人不承担因此带来的任何责任。第10项同时约定了地下室如潮湿或因管道、阀门、设备等影响使用的，自该地下室视为已交付买受人之日起30日内，买受人有退房的权利。案涉地下室并非现房销售，销售时亦也无样板间及平面图，现双方虽对鲁能朱家峪公司是否告知地下室管道情况存有争议，但即使鲁能朱家峪公司告知地下室存在管道情况，若存在的管道问题已影响日常正常使用的，根据上述合同约定，宁现亮、朱晶晶仍有权解除合同。关于案涉地下室存在的管道问题是否影响使用，是否足以达到合同解除的问题。案涉地下室的套内建筑面积经实测为6.08平方米。而经一审法院现场勘验，地下室屋内不同方向5个出口均有管道，组成一大组管道；其中屋内西南角管道由西墙向东延伸0.55米，支撑架高约0.2米，支撑架距离地面高1.8米，上述管道情况使原本已经比较狭促的地下室空间更为狭小。一审法院根据现场勘验的情况，认为案涉储藏室屋内管道繁多已经影响原告方的正常使用，宁现亮、朱晶晶要求解除案涉储藏室的条件已成并无不当，应予维持。综上所述，鲁能朱家峪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3071元，由上诉人山东鲁能朱家峪开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二一年七月十二日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗