河北省迁西县人民法院民 事 判 决 书2021冀0227民初927号原告：薛传海，男，1958年1月26日出生，汉族，住所地河北省唐山市路北区。委托诉讼代理人：谷岭，河北佳诚信和律师事务所律师。被告：迁西县亚滦湾大酒店，住所地：迁西县小黑汀村北。执行事务合伙人：蔡春英。委托诉讼代理人：于晓珠，男，该酒店经理，系本案被告之一。被告：于晓珠，男，1960年3月24日出生，汉族，住所地河北省唐山市迁西县，现住河北省唐山市迁西县。原告薛传海与被告迁西县亚滦湾大酒店、于晓珠合同纠纷一案，本院于2020年5月25日作出（2019）冀0227民初3132号民事裁定书，裁定驳回原告薛传海对被告迁西县亚滦湾大酒店、于晓珠的起诉。原告薛传海不服，上诉至河北省唐山市中级人民法院，河北省唐山市中级人民法院作出（2021）冀02民终277号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2019）冀0227民初3132号民事裁定，指令本院审理。本院于2021年4月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告薛传海委托诉讼代理人谷岭到庭，被告迁西县亚滦湾大酒店委托诉讼代理人于晓珠、被告于晓珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛传海向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告迁西县亚滦湾大酒店、于晓珠于2019年8月17日所签订的《协议书》；2、要求被告迁西县亚滦湾大酒店赔偿原告损失总计4152330元（其中房产价值3007900元，违约金902370元），并自起诉之日起按全国银行间同行拆借中心公布的市场报价利率支付上述款项利息至实际履行完毕之日，被告于晓珠对上述款项承担连带赔偿责任；3、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年，原告购买被告迁西县亚滦湾大酒店开发的位于迁西县，建筑面积372.49平方米。原告履行完付款义务后，接受案涉房产并实际居住。2019年8月初，被告突然联系原告，称案涉房产因被告迁西县亚滦湾大酒店过错超出合法土地使用范围，被政府认定为违建需要拆除。2019年8月17日，原、被告达成补偿方案并签订《协议书》一份，《协议书》约定：为保障原告权益，被告迁西县亚滦湾大酒店须在协议签订后即为原告以被告迁西县亚滦湾大酒店资产办理抵押，并由被告于晓珠承担连带保证责任。被告若违反合同义务，需按案涉房产现价的30%承担违约责任，案涉别墅经评估价值为3007900元，该房产已被拆除。原告此后多次要求被告履行合同义务，办理抵押手续，皆遭被告无理拖延、拒绝。原告此后查明，案涉房产所占土地没有别墅用地手续，合同目的无法实现。原告认为，原告与被告迁西县亚滦湾大酒店之间的协议合法有效，被告为原告办理抵押是被告的主要合同义务之一，也是保障原告合法权益的重要途径。被告拒不办理抵押手续，已然违约，应承担违约责任。原告为维护自身权益只能解除合同并要求被告赔偿损失。被告于晓珠作为连带保证人依法应承担连带保证责任。第一次审理中，被告迁西县亚滦湾大酒店、于晓珠辩称：原告薛传海的起诉无事实及法律依据。一、关于合同的解除，《合同法》第94条作出了明确规定，只有具备下列情形之一的方可予以解除：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被告正在积极履行《协议书》中约定的建设楼房义务，不存在违约行为，不存在合同解除的法定情形。二、被告于晓珠积极向迁西县自然资源和规划局提出了书面《申请》，请求对现有土地进行修编调规，为建设房屋做必要的前期准备。还专门设计出来了楼房样式效果图，准备在原址上继续建设房屋。2019年9月13日，于晓珠在唐山市嘉禾公司与原告共同协商建房方案、设计效果、木质别墅造价等事宜，原告也答应房子可以面朝北建设。按《协议书》的约定，被告承诺在2020年12月1日前为原告重建相同面积的房产，至原告起诉之时，期限尚未届满。三、《协议书》约定的抵押财产未办理抵押登记，依据《物权法》第180条、187条之规定，原告的抵押权不成立。四、被告迁西县亚滦湾大酒店为普通合伙企业，依据《中华人民共和国合伙企业法》第三十一条规定，除合伙协议另有约定外，合伙企业的下列事项应当经全体合伙人一致同意：（一）改变合伙企业的名称；（二）改变合伙企业的经营范围、主要经营场所的地点；（三）处分合伙企业的不动产；（四）转让或者处分合伙企业的知识产权和其他财产权利；（五）以合伙企业名义为他人提供担保；（六）聘任合伙人以外的人担任合伙企业的经营管理人员。本案中涉及到的所谓“抵押”，并没有经过迁西县亚滦湾大酒店的另一合伙人于振付本人同意，该所谓的“抵押”属于无效条款。综上，被告认为，原告的起诉无事实及法律依据，另外，诉讼请求中主张的支付违约金及利息属于重复主张，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本次审理中，被告迁西县亚滦湾大酒店、于晓珠补充辩称：原告薛传海认为我方违约，但违约是因为原告造成的，一开始签订协议原告要房子，后来原告又不执行协议走法律程序，后2021年2月22日原告代理律师又提出不走法律程序进行和解，当时由谷岭律师和李宗满律师协商签字，后原告又不同意了，进行重新起诉。总是这样拉锯战似的弄，我方不清楚应该怎么办。我方认为迄今为止，原告连评估都不做，价格是怎么出来的，我方认为双方需要一个合情合理合法的依据，需要做一个正式的评估。到现在为止原告没有赔偿依据，也没有向被告要过图纸进行评估。包括原告在内的五户情况不同，有的交了全款，有的没有交全款，有的不欠物业费有的欠物业费，有的有家具有的没有家具，情况不同却做了同样的价格。并且当时考虑到房子给了这几户是给了被告于晓珠战友杨丛林和孙洪义的面子，按照内部价格4500元一平米出售，是毛坯没有装修。原告律师在每次开庭时都说了那么多国家、国土资源部禁止别墅用地、禁止盖别墅的规定，原告明知国家不允许却购买，也有过错。协议当中原告把位于迁西县亚滦湾大酒店西北侧的17.6亩商业用地和原业主所处房产的土地作为抵押，理解为用迁西县亚滦湾大酒店作为抵押，是原告理解错误。如果我方用迁西县亚滦湾大酒店作为抵押的话，就没有必要在协议中写明用迁西县亚滦湾大酒店西北侧土地进行抵押。原告说实际入住了，原告还欠我方水电费、物业费，要求原告补交。原告薛传海房款已经交清，还差物业费33600元、水费6000元、电费16000元。第一次审理中，原告薛传海向本院提交以下证据：1、《协议书》一份，用以证明因被告过错，致使案涉房产被政府拆除，原、被告达成补偿协议，被告认可案涉房产及估价并同意以迁西县亚滦湾大酒店资产为原告办理抵押，协议同时约定，原告享有解除协议的权利。2、案涉建筑工程施工许可证及建筑工程规划许可证复印件各一份，用以证明案涉房产实际上并非别墅而是迁西县燕山科学实验站（二期），原告无法实现获得别墅的合同目的。3、《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》【国土资发（2003）356号】、《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》【国土资发（2010）34号】及国土资源部、国家发展和改革委员会关于发布实施《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》的通知，用以证明国家法规明令禁止别墅用地，被告不可能完成合同约定的向原告交付别墅的义务，原告无法实现合同目的，案涉协议书依法应予解除。4、房地产估价明细表、房地产估价报告及原告的授权委托书，用以证明原告授权委托王顺对案涉房屋委托鉴定机构进行的鉴定评估，案涉房产被拆除时市场价值为3007900元。5、录音光盘一张，用以证明被告拒绝履行抵押义务。被告迁西县亚滦湾大酒店对原告薛传海提交的证据质证意见为：对原告提交的证1的真实性没有异议，确实是原、被告所签订，但该协议书第九条与最初原、被告进行协商过程中的约定不相符，原协商过程中不包含以迁西县亚滦湾大酒店作为抵押，同时对原告的证明目的有异议，该《协议书》第一条明确约定了在2020年12月1日前由被告为原告重新建设相同面积的房产，只有在该条不能履行的情况下，原告才享有解除该协议的权利。对原告提交的证2有异议，因为该证据为复印件，不予认可。对证3有异议，各项通知不属于证据。对证4的真实性有异议，在对房产价值进行评估的过程中，评估机构并没有向被告迁西县亚滦湾大酒店索要过对房产进行评估的任何资料，该评估过程缺乏客观真实性，同时该评估报告的委托方为王顺并不是本案原告，所以对评估报告不予认可。对证5的证明目的有异议，录音当中明确证实被告于晓珠不同意用迁西县亚滦湾大酒店作为抵押，签订的协议与原告商定的底稿不一致。被告于晓珠对原告薛传海提交的证据的质证意见为：对原告提交的证1的真实性无异议，但原告提交的《协议书》与被告手中的《协议书》的内容不一致，对原告提交的《协议书》的真实性不认可。原告提交的证2属实，是案涉的别墅用地，但对原告的证明目的有异议，这个项目在承建过程中通过与政府和农业部进行协商，对这个项目名称进行了变更，变为了迁西县亚滦湾大酒店。原告提交的证3没有关联性，不发表意见。原告提交的证4在庭审之前没有提交鉴定机构的鉴定资质，其他质证意见同被告迁西县亚滦湾大酒店的质证意见。被告迁西县亚滦湾大酒店向本院提交的证据有：1、2019年9月18日，被告迁西县亚滦湾大酒店向迁西县自然资源和规划局提出的书面申请，要求对案涉的房屋所涉及的土地进行修编调规，同时公司愿意承担相应的行政处罚和补交土地出让金，证明被告为履行2019年8月17日与原告所签订的《协议书》做积极的准备筹划工作。2、于振富出具的书面证明，证明内容为：“我是亚滦湾大酒店股东，占股份51%，两股东没有开过股东会议，将酒店抵押给个人及任何人，2019年12月23日。”原告薛传海对被告迁西县亚滦湾大酒店提交的证据质证意见为：对证1的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据证明了案涉土地没有合法的别墅用地手续；由于只是被告迁西县亚滦湾大酒店单方面申请没有政府机关的签章和回应，无法证明被告在履行合同约定的义务，且因案涉土地没有合法手续不可能实现在原址上建设别墅的合同目的。对证2的真实性不认可，因证人未到庭，且即使该证据属实也不影响案涉《协议书》抵押条款的效力，因案涉协议有被告迁西县亚滦湾大酒店的签章和执行事务合伙人的签章。第一次审理中，被告于晓珠未提交证据。本次审理中，原告薛传海向本院提交以下证据：证1、案涉房产的限期拆除违法建设决定书复印件。证2、案涉房产占地情况图复印件，证明：1、被告迁西县亚滦湾大酒店对案涉土地没有使用权；2、案涉房产是违法建筑。被告迁西县亚滦湾大酒店、于晓珠对原告提交薛传海提交的证据质证意见为：对证1、证2的真实性无异议。对证2的证明目的有异议，原告说我方没有案涉土地的使用权不成立。实际情况是有部分土地有使用权、部分土地无使用权。被告迁西县亚滦湾大酒店、于晓珠未提交证据。综合分析原、被告诉、辩意见及举、质证意见，本院认定以下事实：2014年，原告薛传海与被告迁西县亚滦湾大酒店签订《购房协议》，原告从被告处购买迁西县，2019年8月，该房产因违建被拆除。2019年8月17日，原告薛传海作为甲方与被告迁西县亚滦湾大酒店作为乙方、被告于晓珠作为丙方签订《协议书》一份。其中，该《协议书》第一条约定：“乙方承诺于2020年12月1日之前，在《购房协议》约定的土地上（若乙方需要择址另建，需事先征得甲方同意，并按每平方米500元补偿甲方）为甲方重新建设相同面积的房产并满足交付甲方居住的条件，其建筑结构和样式设计需得到甲方认可。新建房产手续齐全，符合法律规定，所有费用由乙方承担。甲方无正当理由，不得否定乙方的建筑结构和样式设计”。第二条约定：“若甲方选择解除或者不能履行协议，乙方须按现有房产评估价赔偿甲方；若甲方不选择解除协议，对于新建房产低于现有房产面积部分由乙方现金补偿甲方，对于新建房产超出现有房产面积部分，所有权归甲方，甲方不予补偿”。第三条约定：“乙方充分理解并认可现有房产评估价以甲方选定的第三方评估机构评估价为准”。第四条约定：“乙方负责新建房产装修，其标准不得低于现有房产装修标准（以第三方评估数据为准）”。第九条约定：“为保障甲方权益和保证本协议的履行，乙方承诺以其位于的迁西县亚滦湾大酒店和土地面积17.6亩的商业用地（乙方位于栗香湖西侧、小黑汀村北、大黑汀水库西岸、迁西县亚滦湾大酒店西北）共同为甲方办理抵押，并在本协议签订后立即协助甲方办理相关抵押手续。若协议签订日非工作日，则自协议签订后第一个工作日起为甲方办理抵押权手续”。第十条约定：“乙方若违反上述第十条的约定，须向甲方承担赔偿责任，赔偿金额是现有房产评估价的30%”。第十二条约定：“丙方是乙方的代理人和实际控制人，丙方充分理解本协议的内容并自愿为乙方向甲方承担连带保证责任。保证期间为主债务履行期满之日起3年”。《协议书》签订后，被告未能如期履行该《协议书》约定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一、关于《协议书》应否解除的问题。原告薛传海作为甲方与被告迁西县亚滦湾大酒店作为乙方、被告于晓珠作为丙方于2019年8月17日签订的《协议书》，系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应当遵照履行。被告迁西县亚滦湾大酒店违反《协议书》第一条约定，未在2020年12月1日之前为原告重建房产，根据《协议书》第二条约定，原告有权选择解除《协议书》。因此，本院对原告要求解除与被告签订的《协议书》的诉讼请求予以支持。二、关于原告案涉房产损失问题。原告的案涉房产经唐山东正房地产评估有限公司评估，并出具《房地产估价报告》（冀东正【2019】（估）字第A926号）、《房地产估价明细表》（2019年8月14日），结论为：薛传海住宅建筑面积372.49平方米，估价现值3007900元。根据双方签订的《协议书》第三条约定，本院对该《房地产估价报告》、《房地产估价明细表》予以采信，被告迁西县亚滦湾大酒店应按此评估价值3007900元赔偿原告的房产损失。三、关于违约金问题。《协议书》第十条约定：“乙方若违反上述第十条的约定，须向甲方承担赔偿责任，赔偿金额是现有房产评估价的30%”，该条对违反《协议书》具体条款的约定不明确。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据双方《协议书》第一条、第二条、第九条约定，被告迁西县亚滦湾大酒店未按《协议书》约定于2020年12月1日之前为原告重建房产或者按现有房产评估价赔偿原告、未协助原告办理抵押登记手续属于违约，被告迁西县亚滦湾大酒店应当赔偿因违约给原告造成的损失。结合原、被告签订的《协议书》，综合考虑本案实际情况，本院酌定被告的违约时间自2020年12月2日起算，损失金额以房产评估价值3007900元为基数，按照违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准3.85%上浮50%即年利率5.775%计算支付利息，对原告主张的违约金902370元不予支持。原、被告签订的《协议书》约定被告于晓珠自愿为被告迁西县亚滦湾大酒店向原告薛传海承担连带保证责任，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对原告要求被告于晓珠承担连带赔偿责任的诉讼请求予以支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告薛传海与被告迁西县亚滦湾大酒店、于晓珠于2019年8月17日签订的《协议书》；二、被告迁西县亚滦湾大酒店于本判决生效之日起十日内赔偿原告薛传海房产损失3007900元，并以3007900元为基数，自2020年12月2日起至实际履行完毕之日止按照年利率5.775%计算支付利息，被告于晓珠承担连带给付责任；三、驳回原告薛传海的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38082元，由原告薛传海负担8788元，由被告迁西县亚滦湾大酒店、被告于晓珠连带负担29294元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长  赵桂英审 判 员  刘艳静人民陪审员  吴小凤二〇二一年七月二十六日书 记 员  武姗姗