青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终1146号上诉人（原审被告）：马秉英，公民身份号码XXX，女，回族，1954年2月28日出生，住青海省西宁市城东区。委托诉讼代理人：马志强（系马秉英之子），公民身份号码XXX，男，回族，1982年11月20日出生，瑞达汽车出租车行司机，住青海省西宁市城东区。被上诉人（原审原告）：杜清，公民身份号码XXX，女，汉族，1976年2月26日出生，青海民族大学教师，住青海省西宁市城东区。原审被告：青海房门第房地产营销策划有限责任公司，统一社会信用代码9163290OMA759WO944G，住所地青海省西宁市城东区德令哈路59号。法定代表人：马海莲。上诉人马秉英因与被上诉人杜清、原审被告青海房门第房地产营销策划有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院作出的（2021）青0102民初450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马秉英向本院上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回杜清的全部诉讼请求；2.判令杜清归还案涉房屋内全部家具。事实和理由：案涉《二手房买卖合同》签订之前，杜清就已经知道房屋处于出租状态以及承租人将于2020年12月20日腾退房屋。同时，《二手房买卖合同》中并未约定房屋中的家具归杜清所有，杜清应予返还。杜清辩称，其签订《二手房买卖合同》时确实知道案涉房屋已经出租，当时马秉英称租赁期于2020年11月15日届满，其也要求尽快腾房。另，马秉英主张的家具与案涉房屋无关。当时杜清要求马秉英将家具全部搬离，但马秉英只搬走了部分家具，剩余部分系其自愿抛弃。杜清向一审法院起诉请求：1.判令马秉英支付逾期交房违约金4300元；2.判令马秉英支付擅自出租已经属于杜清的房屋造成的租金损失800元；3.判令马秉英支付欠交的电费18.86元；4.判令马秉英支付逾期交房导致杜清自2020年11月1日起的租房费用2600元；5.本案诉讼费由马秉英负担。一审法院查明事实：2020年10月23日，杜清与马秉英签订了《二手房买卖合同》,约定杜清购买马秉英所有的位于青海民族大学东校区的房屋一套。合同第二条约定交房日期为过户后一星期之内。第四条第三款约定如马秉英逾期交房，每逾期一日，向杜清支付总房款万分之五的违约金。双方在庭审中一致认可房屋过户时间为2020年12月2日，实际交付日期为2020年12月20日。现杜清以马秉英未按期交房诉至法院。另，在杜清与马秉英之子的聊天记录中，杜清称：“你让他9号就搬走，否则从当天开始计算违约金，你们自行商量违约金怎么计算和支付即可。”由此可知杜清对案涉房屋处于租赁状态知情。一审法院认为，本案争议焦点为：1.杜清要求马秉英支付违约金4300元是否符合约定？2.杜清要求马秉英承担因租赁房屋给其造成的租金损失800元及在外租房的费用2600元是否符合双方约定或法律规定？第一，杜清要求马秉英支付违约金4300元是否符合约定？杜清与马秉英在中介公司的促成下，经自愿协商于2020年10月23日签订的《二手房买卖合同》,系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应秉承最大善意原则全面履行合同义务。因在庭审中，双方一致认可房屋过户时间为2020年12月2日，实际交付房屋日期为2020年12月20日，根据《二手房买卖合同》第二条约定，交房日期为过户后一星期之内，故马秉英最迟应于2020年12月9日履行交房义务。马秉英于2020年12月20日实际交房，逾期11日，构成违约。按照合同约定，每逾期一日应支付总房款430000元万分之五的违约金，计每天的违约金为215元。马秉英逾期11天，应承担违约金2365元。第二，杜清要求马秉英承担因租赁房屋给其造成的租金损失800元及在外租房的费用2600元是否符合双方约定或法律规定？案涉房屋于2020年12月2日过户，杜清自此成为案涉房屋所有权人，马秉英在租赁合同中的权利义务应由杜清承继，2020年12月2日至承租人腾退房屋期间的租金亦应由杜清收取，对杜清要求马秉英支付租金800元的诉讼请求，予以支持。关于杜清主张的租房费用2600元，因双方在《二手房买卖合同》中对违约责任作出明确约定，且该约定足以弥补杜清11天的租金费用，杜清亦未提交证据证实中介公司在履行中介服务时存在违约行为，故对杜清该项诉讼请求不予支持。遂判决：一、马秉英于判决生效后十五日内向杜清支付违约金2365元；二、马秉英于判决生效后十五日内向杜清支付租金800元；三、驳回杜清的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由马秉英负担。本案二审期间，双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，对双方均无异议的事实，本院予以确认。二审中，马秉英提交了以下证据：1.马秉英之子马志强与房屋承租人、马志强与杜清之间的微信聊天记录，用以证明杜清明知案涉房屋承租人于2020年12月20日腾退房屋，马秉英是为了让杜清放心才提前办理过户登记，故马秉英未在过户后一周内交付房屋不构成违约；2.《出租合同书》及转账凭证，用以证明案涉房屋租金为900元/月。对马秉英提交的上述证据，杜清质证称，1.对微信聊天记录的真实性无异议，但其对马志强和承租人之间的聊天并不清楚，更没有同意2020年12月20日腾退房屋；2.《出租合同书》无签署时间，对其真实性不予认可，微信转账凭证是马秉英和承租人协商的结果，不能约束杜清，且《出租合同书》于2020年11月15日到期，此后马秉英与承租人之间并无合同。青海房门第房地产营销策划有限责任公司未发表质证意见。本院经审查认为，1.微信聊天记录虽然显示马志强告知杜清承租人将于2020年12月20日腾房，但并不显示其系“为了让杜清放心而提前过户”，对其证明目的不予认定；2.马志强与承租人之间的微信聊天记录、转账记录经与原始载体核对无异，真实性可以确认，《出租合同书》与微信聊天记录、转账记录相互印证，可以形成证据链以证明案涉房屋的租金标准，对该组证据予以采信。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：1.马秉英应否承担逾期交房违约金？2.杜清主张的逾期交房给其造成的租金损失800元能否成立？关于违约金。马秉英上诉主张杜清购买案涉房屋时知道房屋已被出租且承租人将于2020年12月20日退房，其系为了让杜清放心而提前办理过户登记。对此，杜清不予认可，而马秉英提交的证据并不能证明杜清在购买房屋时就知道且同意承租人于2020年12月20日腾退房屋，亦不能证明双方办理房屋过户登记系提前办理，故马秉英的该项上诉理由缺乏证据支撑，不能成立。根据《二手房买卖合同》，马秉英应于房屋过户后一周内即2020年12月9日之前交付房屋，现其于2020年12月20日交房，构成违约，应按约定以总房款430000元为基数，按每日万分之五承担11日的违约金共计430000×0.05%×11=2365元。一审判决此节认定正确，予以维持。关于租金损失。杜清主张马秉英逾期交房给其造成租金损失，具体按40元/天的标准计算20天，合计800元。如前所述，马秉英逾期交房的违约期限应认定为2020年12月10日起至2020年12月20日，共计11天，杜清主张租金损失按20天计算与《二手房买卖合同》约定及事实不符，不能成立。诚然，马秉英逾期交房的11天期间案涉房屋由原承租人占有使用，在权利人杜清并未同意其无偿使用的情况下，势必产生租金利益。但根据现有证据，并不能认定该部分租金利益已由马秉英收取，故杜清要求马秉英支付该笔款项缺乏依据，不能成立。一审法院判令马秉英支付800元租金损失错误，予以纠正。最后，马秉英上诉要求杜清返还房屋内的家具，超出了本案二审审理范围，且双方又未能调解，本案不予处理，马秉英可另行主张。综上，一审判决认定马秉英承担逾期交房违约金2365元正确，予以维持；但认定马秉英支付租金损失800元缺乏依据，应予纠正。马秉英的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持青海省西宁市城东区人民法院（2021）青0102民初450号民事判决第一项即“马秉英于判决生效后15日内向杜清支付违约金2365元”；二、撤销青海省西宁市城东区人民法院（2021）青0102民初450号民事判决第二项即“马秉英于判决生效后15日内向杜清支付租金800元”及第三项“驳回杜清的其他诉讼请求”；三、驳回杜清的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由马秉英负担8元，由杜清负担17元；二审案件受理费50元，由马秉英负担16元，由杜清负担34元。本判决为终审判决。审判长 尹菲菲审判员 张 薇审判员 左志萍二〇二一年七月三十日法官助理 雷 蕾书记员 李洪倩附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。