北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初3957号原告：贾宏杰，女，1983年6月7日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：隋思金，北京京知律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫岩，北京京知律师事务所律师。被告：张秀荣，女，1958年3月20日出生，汉族，住所地河南省新县。原告贾宏杰与被告张秀荣清算责任纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月12日、4月29日公开开庭进行了审理。原告贾宏杰及其委托诉讼代理人隋思金、闫岩到庭参加诉讼。被告张秀荣参加了第一次庭审，经本院传票传唤，无正当理由拒不参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告贾宏杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告张秀荣向原告贾宏杰赔偿因北京华玺文博传媒科技有限公司违法清算导致债权无法实现而形成的租金损失280433.40元；2.全部诉讼费由被告张秀荣承担。事实与理由：2014年3月26日，贾宏杰与北京向前海酒店管理有限公司（以下简称“向前海公司”）签订两套房屋的《房屋租赁合同》（租期为20年，自2014年3月31日至2034年3月30日），房屋位于北京市朝阳区XX嘉园以西铁道以东XX号楼214、215室房屋。贾宏杰共计支付租金376000元。2019年4月16日，该房屋因无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，被北京市规划委员会认定为违法建筑，有关单位已经予以拆除。向前海公司于2015年7月31日更名为北京邀拍传媒科技有限公司（以下简称“邀拍公司”），于2019年3月8日更名为北京华玺文博传媒科技有限公司（以下简称“华玺公司”），股东为张秀荣。涉案房屋拆除通知张贴后，贾宏杰于2019年3月到北京市朝阳区人民法院王四营法庭立案，案由为房屋租赁合同纠纷。由于华玺公司在诉讼过程中恶意变更公司名称、更换法定代表人且不签收法院送达的开庭传票，致使案件最终经过法院公告送达。后经查，华玺公司于2020年3月11日向北京市西城区市场监督管理局提交注销申请，其提交的清算报告中显示“债权债务清算完毕”，清算组备案中显示“清算组负责人：张秀荣”。张秀荣从未告知贾宏杰上述清算及注销事宜，而张秀荣作为华玺公司的一人股东及清算组成员，在公司进行清算的过程中，也从未告知贾宏杰就尚未结算的房屋租金申报债权，直接导致了贾宏杰的上述债权无法实现。贾宏杰实际在2019年1月份因为房屋要拆除就搬离了租赁的房屋，但贾宏杰主张按照拆违建的时间计算使用房屋的截止时间。因此实际使用房屋的时间系自2014年3月31日至2019年4月16日，一共不到61个月，但是贾宏杰主张按照61个月计算占用房屋的使用费。按照租赁合同的约定，每套房屋的年租金是9400元，折合到每个月是783.30元。因此，贾宏杰实际占用两套房屋的使用费共计95566.60元，租金损失为280433.40元。本案审理过程中，贾宏杰向法庭提交了以下证据予以佐证：证据1，企业信用信息打印件1份。证据2，公司名称变更记录打印件1份、股东身份证复印件1份。证据3，房屋租赁合同原件2份、收据原件4张、pos机凭证原件10张。证据4，企业注销登记资料复印件1份。证据5，（2019）京0102民初52155号民事判决书原件1份和生效证明书原件1份。张秀荣辩称，不同意贾宏杰的诉讼请求。理由如下：张秀荣按照国家的法律法规清算公司的债权债务后注销了公司。贾宏杰无法实现的债权是由公司的第一任法定代表人张永磊导致的，其用伪造的材料欺骗贾宏杰签订长租合同，该合同无效后，因该合同取得的财产，应当由收款人张永磊予以返还。本案审理过程中，张秀荣向法庭提交了以下证据予以佐证：证据1，企业信用信息资料打印件1份、公司登记资料1份。证据2，暂住人口登记表复印件1份、明细表复印件1份。证据3，地上建筑物买断协议复印件1份。证据4，租房合同复印件3份、转账记录复印件1份、收据复印件1份。证据5，股权转让协议复印件2份、股东决定复印件1份。证据6，王伟等合同诈骗案庭审直播文字记录复印件1份。张秀荣未参加第二次庭审，视为其放弃了质证的权利。本院依法确认贾宏杰提交的证据1至证据5以及张秀荣提交的证据1的真实性、关联性和合法性，可以作为本院认定相关事实的依据。对于张秀荣提交的其他证据，因与本案争议的焦点没有关联性，故本院不予采信。经审理查明：2014年1月7日，张永磊投资设立向前海公司。2014年3月26日，向前海公司（出租方）与贾宏杰（承租方）签订两份《房屋租赁合同》，约定由承租方承租位于北京市朝阳区XX嘉园以西铁道以东XX号楼2层214室和215室，租期均为20年（自2014年3月31日至2034年3月30日），每套房屋每年的租金9400元，一次性支付20年租金，每套总金额188000元。2014年3月26日，贾宏杰向向前海公司付清了两套房屋的租金376000元，向前海公司向贾宏杰出具了收据。2014年6月24日，向前海公司的股东变更为马成学。2015年7月31日，该公司更名为邀拍公司，股东变更为程力和钟超。2019年3月8日，该公司更名为华玺公司，股东和法定代表人均变更为张秀荣。2019年4月16日，上述XX号楼因未取得建设工程规划许可证被拆除。2019年12月4日，华玺公司因决议解散公司而在国家企业信用信息公示系统上发布注销公告。2020年3月11日，张秀荣作为该公司清算组向北京市西城区市场监督管理局申请办理注销登记，并提交了股东会决议以及清算报告，称该公司已成立清算组，清算组对资产进行了全面清算核查，已经清算完毕，债权债务已经清理完毕。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系因民法典施行前的法律事实引起的纠纷，因此应当适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及第五条第一款的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，向前海公司就未取得建设工程规划许可证建设的房屋与贾宏杰签订的两份《房屋租赁合同》均属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，涉案的房屋已经被拆除，因此向前海公司应当按照合同中约定的租金标准扣除房屋占有使用费之后向贾宏杰退还剩余的租金280433.40元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条的规定，公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。本案中，华玺公司注销时并未通知贾宏杰申报债权，且张秀荣作为公司的唯一股东、清算组负责人，现无法提供华玺公司的清算报告，因此可以认定华玺公司未经清算即办理了注销登记，导致公司无法进行清算。现贾宏杰作为华玺公司的债权人要求张秀荣对该公司的债务承担清偿责任，于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告张秀荣于本判决生效之日起七日内向原告贾宏杰退还租金280433.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5506元，由被告张秀荣负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在收到诉讼费交款通知书之日起七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 陆俊芳二〇二一年七月十二日法官助理 马 斌书 记 员 谭 珺书 记 员 车 盈