青海省祁连县人民法院民事裁定书（2021）青2222民初315号原告：赵某，女，汉族，1984年12月3日出生，公民身份号码XXX,系祁连县八宝镇居民，住祁连县。委托诉讼代理人：张国龙，青海凡圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁风，青海凡圣律师事务所律师。被告：祁连县绿野鹿产品开发有限责任公司，统一社会信用代码916322227104632531,住所地：青海省祁连县八宝北街。法定代表人：李吉祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李吉仓，男，土族，1976年2月23日出生，公民身份号码XXX，住祁连县，系祁连县绿野鹿产品开发有限责任公司主任。第三人：魏某，男，藏族，1985年10月15日出生，公民身份号码XXX,系祁连县八宝镇居民，住祁连县。原告赵某与被告祁连县绿野鹿产品开发有限责任公司（以下简称绿野公司）、第三人魏某合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈军独任审判公开开庭进行了审理。原告赵某、委托诉讼代理人张国龙、祁风，被告绿野公司法定代表人李吉祥、委托诉讼代理人李吉仓，第三人魏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵某提出诉讼请求：1.请求被告按合同约定协助原告办理产权登记手续,被告提供契税税票（原件）及纳税情况单、五证一书、宗地图及分户图、权属来源证明(出让合同、分割证)；2.请求被告赔付自2015年1月1日至2021年4月1日的违约损失49717元﹝2313天×(0.0385×200986.50/360)×1.0﹞；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年4月3日原告赵某与被告绿野公司签订房屋买卖合同，约定被告将位于祁连县新城区建筑面积为60.905平方米的第1幢1单元07号商铺（位于祁连县瑞士印象街）出卖给原告。合同还约定此商铺单价为3300元／平方米，总金额为200986.50元。2015年被告将房屋交付使用。2016年2月18日原告与第三人魏某经祁连县人民法院（2015)祁民一初字第73号判决书判决二人解除婚姻关系，且该判决判令婚姻关系存续期间购买的上述房产暂由第三人使用。涉案房产交付后，原告多次找到被告处要求办理房屋产权登记，但被告多次找理由拒绝，现为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定特向贵院提起诉讼，望盼如所请。原告委托诉讼代理人补充意见称：1.原、被告签订的合同是依法成立受法律保护的。被告称与第三人签订了合同，但未出示合同原件。（2015)祁民一初字第73号判决书判决原告与第三人解除婚姻关系，案涉房产暂由第三人使用，第三人仅仅享有使用权，因此原告有充分的事实和法律依据要求被告办理房产证。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，被告作为开发商没有在规定日期内向祁连县不动产登记管理中心提交契税税票、纳税情况单、五证一书等相关材料，导致原告至今无法办理房产证，被告应协助办理并承担违约责任。3.原被告签订的合同约定商铺面积为60.905平方米，在原告没有得到任何通知下面积变更为48.23平方米，对此原告保留诉讼的权利。4.原被告签订的合同载明涉案土地是被告公司通过出让的方式取得，作为承受方的原告只需承担契税3%，印花税0.5‰。而目前被告公司法定代表人李吉祥表示案涉商铺土地证和房产证办理在其个人名下，或许存在欺诈，原告保留诉讼权利。如果通过李吉祥个人办理房产证，应当是通过商铺转让的方式办理，而不是通过增量的方式办理。基于被告公司和李吉祥原因，通过商铺转让的方式办理需要李吉祥个人缴纳较高的包括增值税及附加5.5%、个人所得税20%等，如果被告承担额外产生的大量税费，且协助办理的话，可以按照48.23平方米办理，但是原告保留合同约定60.905平方米面积的法律权益。原告向法庭出示的证据有：1.《商品房买卖合同》原件一份，欲证实2012年4月3日，原被告签订商品房买卖合同的事实;2.收据原件一份，欲证实2013年9月19日原告交给被告商铺款148500元的事实。3.青海省祁连县人民法院（2017）青2222民初424号民事判决书原件一份，欲证实该判决书确认“2012年4月3日由赵某与开发商签订商品房买卖合同1份”，可以得知合同的相对方为原告与被告，仅约束原被告之间的权利和义务的事实。4.《祁连县人民政府行政服务中心不动产登记中心窗口受理事项一次性告知单》复印件一份，欲证实原告前往祁连县人民政府行政服务中心不动产登记中心窗口咨询，告知商铺首次登记需要提交的材料，申报材料中第4、6、7、8、项需被告提供材料，因被告至今不予出示任何材料导致原告无法办理房产证的事实。5.不动产交易办税指南一份，欲证实此指南“增量房办证”一项应提供的资料中显示：“在商铺办理房产证时：承受方缴纳契税3%，印花税0.5‰”，可得知作为承受方的原告在办理房产证时仅需承担上述税费，不存在要缴税30%-40%税费问题的事实。被告绿野公司辩称，案涉商铺合同面积实际是48.23平方米，因政府统一规划，增加了各商铺面积，现为60.59平方米。后因政府未出让增加的面积，房产证只能按48.23平方米办理。2015年2月1日至2018年5月30日商铺租金已经向第三人全部结清，被告无违约行为。而原告未按合同约定交纳房款，违约在先。因为案涉商铺款项要通过对公账户进行，所以原告与被告签订了买卖合同，其余土地出让金等手续都是按公司法定代表人个人办理，所以以法定代表人李吉祥个人名义办理的房产证。被告已向所有业主都通知过交清房款即可办理房产证，原告并没有多次过问。现同意协助原告办理产权证。被告向法庭出示的证据有：1.《商铺房产证》复印件一份，欲证实2013年被告公司法定代表人李吉祥已办理所有商铺统一的房产证，原告和其他购买人在契税办完后可分割办理房产证，并已告知了所有购买人的事实。2.测绘报告复印件一份，欲证实案涉商铺面积为48.23平方米的事实。3.收据原件一份，欲证实原告缴纳最后一期房款41043.90元时间为2018年5月30日的事实。4.收条两张、租金给付协议两份、情况说明两份，欲证实2020年第三人起诉被告，后经法院调解撤诉，被告与第三人达成协议，约定2018年8月13日将案涉商铺交付给第三人使用，2015年2月1日至2019年8月1日的商铺租金62300元全部交给了第三人，后续房租由县商管中心给付的事实。5.买卖合同复印件两份，第一份为2011年与第三人签订的，面积为45平方米，是按照图纸设计面积约定；第二份合同是与原告签订，因签订完第一份合同后，原告称合同丢失，所以补签了第二份，第三人未在场。第二份合同因政府说增加面积，并将增加的面积出让于被告，所以是60.905平方米，合同约定以测绘面积为准，办理房产证等费用由原告承担的事实。原告对被告出示的证据发表质证意见如下：1.对《商铺房产证》复印件三性有异议。案涉商铺合同是原、被告之间签订的，不是与被告法定代表人个人签订的，房产证未明确原告具体的商铺面积。2.对测绘报告复印件三性有异议，被告出示的2013年《商铺房产证》中所有商铺面积为3000余平方米，测绘报告中面积为4777平方米，存在矛盾。该报告无分户明细，未明确具体各个商铺的面积。与原被告签订的合同中明确约定面积为60.905平方米存在矛盾。3.对收据原件关联性不认可，与本案无关。4.对收条两张、租金给付协议两份、情况说明两份三性不认可。涉案合同应为原、被告签订，被告与第三人签订使用协议，损害了原告的权益。5.买卖合同复印件两份中，对原被告签订的合同无异议，对被告与第三人签订的合同提出系复印件，且是第三人和青海宏盛建筑安装工程公司签订，不予认可。第三人对被告出示的证据发表质证意见如下：1.《商铺房产证》复印件真实性无异议。2.测绘报告复印件无异议。3.收据原件无异议。4.收条、租金给付协议、情况说明无异议。提出确实收到被告给付的62300元的租金。2011年7月12日第三人与被告签订了第一份买卖合同，商铺面积为45平方米，后来与被告签订使用协议时，被告称按照测绘面积，该商铺实际面积为48.23平方米，租金也是按这个面积支付的。5.买卖合同复印件真实性无异议，提出原被告签订的合同自己并不知情，合同没有许可证号码，在与原告离婚纠纷时提出了不予认可意见，但是法院最终认定了该份合同。被告对原告出示的证据发表质证意见如下：1.《商品房买卖合同》原件无异议，提出商铺面积在合同中约定以实际测绘面积为准。2.原告交给被告商铺款148500元的收据原件无异议。3.青海省祁连县人民法院（2017）青2222民初424号民事判决书原件无异议。4.《祁连县人民政府行政服务中心不动产登记中心窗口受理事项一次性告知单》复印件无异议。5.不动产交易办税指南无异议。第三人对原告出示的证据发表质证意见如下：1.《商品房买卖合同》原件无异议，提出该合同签订时自己不在场。2.原告交给被告商铺款148500元的收据原件无异议。3.青海省祁连县人民法院（2017）青2222民初424号民事判决书原件无异议。4.《祁连县人民政府行政服务中心不动产登记中心窗口受理事项一次性告知单》复印件无异议。5.不动产交易办税指南无异议。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。现对证据评判如下：1.被告绿野公司、第三人魏某对原告出示的《商品房买卖合同》、商铺款148500元的收据、青海省祁连县人民法院（2017）青2222民初424号民事判决书、《祁连县人民政府行政服务中心不动产登记中心窗口受理事项一次性告知单》、不动产交易办税指南无异议，本院予以认定。2.被告绿野公司出示的《商铺房产证》复印件庭后经与原件核实无误，且第三人无异议，本院予以认定。3.测绘报告系复印件，商铺面积与《商铺房产证》中面积存在矛盾，本院不予认定。4.缴纳房款41043.90元收据系原件，第三人无异议，本院予以认定。5.商铺租金收条、租金给付协议、情况说明系被告与第三人之间发生的客观事实，第三人对此无异议，予以认定，但收条中显示租金金额为62000元，对该数额本院予以认定。6.买卖合同复印件中，原告对2012年4月3日与被告签订的合同无异议，且在本院（2017）青2222民初424号民事判决书中对此予以认定，对该合同予以认定。而第三人与被告签订的合同系复印件，系第三人和青海宏盛建筑安装工程公司签订，无其他证据印证，不予认定。根据当事人陈述和确认的有效证据，本案事实认定如下：原告赵某与第三人魏某原系夫妻关系。2012年4月3日原告与开发商被告绿野公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于祁连县瑞士印象街07号商铺，面积60.905平方米，每平方米3300元，房款共计200986.50元，另注明按测绘为准计算房款，办理房产、水电暖等接口费用由原告承担。合同签订后，原告、第三人共向被告支付房款189543.9元。2014年8月4日，原告赵某向本院提起离婚诉讼，本院（2015）祁民一初字第73号民事判决书判决原告与第三人离婚，因该商铺未取得产权证，73号民事判决书判决商铺由第三人使用。2015年7月商铺交付使用。2017年9月25日第三人魏某向本院起诉称，案涉商铺开发商通知要退还房款，要求与赵某分割退还房款148500元。因退款条件尚未成就，本院驳回了第三人的诉讼请求。后被告公司法定代表人李吉祥以个人名义办理了包括案涉商铺在内的33套商铺产权证。2020年8月13日、11月30日李吉祥向第三人魏某给付商铺租金共计62000元。现原告提起诉讼，请求被告协助原告办理产权登记手续,赔付自2015年1月1日至2021年4月1日的违约损失49717元，并承担本案的诉讼费。上述事实有原、被告、第三人陈述、《商品房买卖合同》、商铺款收据、祁连县人民法院（2017）青2222民初424号民事判决书、《祁连县人民政府行政服务中心不动产登记中心窗口受理事项一次性告知单》、不动产交易办税指南、《商铺房产证》、商铺租金收条、租金给付协议、情况说明等证据予以证实。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，并依照约定履行各自义务。2012年原告赵某与被告绿野公司签订了商品房买卖合同，原告所购买的商铺于2015年已交付使用，依据《中华人民共和国民法典》第五百九十八条的规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，作为合同中的开发商被告绿野公司应当协助原告办理不动产权属证书。但被告公司法定代表人李吉祥以个人名义办理了包括案涉商铺在内的33套商铺部分面积产权证，被告无案涉商铺的所有权，原告与李吉祥办理不动产权属证书，会因所有权人的变更导致案涉房屋性质变化，产生的新的交易税税费。被告违背诚实信用原则，存在过错，应承担违约责任。在庭审结束后，查明被告对案涉商铺未取得所有权，需通过实际所有权人李吉祥才能办理产权证，在李吉祥不参加本案诉讼的情况下，本院无法直接判定李吉祥与被告共同协助原告办理产权证的责任，因此遗漏了当事人。原告诉讼请求要求被告赔付自2015年1月1日至2021年4月1日的违约损失49717元，是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条的规定，以被告作为开发商因其自身原因，导致原告在规定日期内未能办理房产证为由，要求被告承担违约责任。庭审中原告要求被告应当承担在办理商铺产权证时增加的大额的交易税税费，该意见与诉讼请求不相一致,且原、被告买卖合同约定办理房产、水电暖等接口费用由原告承担，本院无法超出诉讼请求判定被告承担税费的责任，亦无法超出诉讼请求判定被告应当承担违背诚实信用原则的违约责任。被告作为开发商与原告签订合同，后由李吉祥个人办理产权证，合同相对方变更，双方买卖合同效力待定，本案也不能超出诉讼请求处理合同效力问题。因本案存在遗漏当事人、诉讼请求不明等因素，依据出示的证据、查明的事实、诉讼请求和答辩等作出判决，无法维护当事人合法权益，故原告可明确当事人和诉讼请求后另案再诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告赵某的起诉。案件受理费1044元，减半收取522元依法退还原告。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海北藏族自治州中级人民法院。审判员 陈军二〇二一年七月十二日书记员 马成法律链条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：(三)驳回起诉;