上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初652号原告：上海漕河泾开发区物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：凌晨，执行董事。委托诉讼代理人：周愉珉，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海但以理餐饮有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：马玉庆。原告上海漕河泾开发区物业管理有限公司与被告上海但以理餐饮有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周愉珉、被告的法定代表人马玉庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海漕河泾开发区物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2018年2月1日至2019年10月25日的物业服务费109,821.42元，按5595.75元/月计算;2、要求被告支付2018年4月至2019年9月的电费65,431.64元;3、要求被告支付2018年3月至2019年8月的水费3642.36元;4、要求被告支付2017年8月至2017年11月的清洁服务费1800元，按450元/月计算;5、要求被告支付2019年3月的维修费25元;6、要求被告支付逾期违约金，物业费从2018年1月26日起算(欠费月的上一月26日)，以5595.75元为基数，电费从2018年5月26日起算(欠费月的次月26日)，以每月实际欠费金额为基数，水费从2018年4月26日起算(欠费月的次月26日)，以每月实际欠费金额为基数，清洁服务费从2017年11月26日(欠费月)起算，以1800元为基数，维修费从2020年9月23日起算，以25元为基数，均计算至实际付清之日止，按日利率0.05%计算；7、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为上海市XX路XXX号C座116A单元的物业使用人,原告为物业服务企业。2016年4月26日，原告与被告签订一份《物业使用管理协议》，约定：物业建筑面积为223.83平方米,物业管理期限为2016年5月1日至2018年3月31日;物业服务费标准为每月每平方米25元(建筑面积),共计每月服务费为5595.75元;物业服务费付款方式：按月支付;其他费用付款方式：按约、按实结算(水费、电费、商务服务费用等),被告须在每月25日前支付下一个月的物业服务费;被告单元内的照明、插座、风机盘管等用电,该电费由被告自行负担,由原告代收代缴,按电表每月实际消耗电量计算；被告单元内的生产、生活及清洁等用水,该水费由被告自行负担；如被告逾期缴纳物业服务费及其他费用的,视为违约,每日按应付金额的0.3%承担违约金。2018年3月31日,原、被告签订《关于延长物业服务协议效力的备忘录》,该备忘录约定在被告未签署新《房屋租赁合同》之前,原有《物业使用管理协议》继续生效,直至新的《物业使用管理协议》生效时同时终止。此后,被告一直未签署新的《房屋租赁合同》,也一直未签署新的《物业使用管理协议》,但被告却仍占据上述物业继续经营。2019年10月25日，经该物业业主上海新兴技术开发区联合发展有限公司申请,并经法院执行,被告迁出上述房屋。至此,被告拖欠2018年2月1日至2019年10月25日的物业服务费109,821.42元;2018年4月至2019年9月的电费65,431.64元;2018年3月至2019年8月的水费3642.36元;2017年8月至11月的清洁服务费1800元;2019年3月的维修费25元至今未支付。原告多次催收,被告虽确认欠付事实,但至今仍未支付上述款项。原告认为,原告与被告之间具有物业服务合同关系,被告应当按约向原告支付物业服务费及其他费用。被告未按约支付物业服务费及其他费用,属于违约,还应承担约定的违约责任,向原告支付违约金。故原告诉至法院，要求判如所请。上海但以理餐饮有限公司辩称，不同意原告诉请。被告原来的法定代表人是冯某某，后来变更为马玉庆。转让时马玉庆支付了47万元，是支付给冯某某的老公，其中20万元是转让费，27万元是2018年、2019年的物业费、租金。后来原告方王经理(男)、曹经理(男)、徐经理(女)多次给马玉庆送达交款通知书，马玉庆按上面的金额付款，一共支付20多万元，有10次左右，每次1万元、2万元不等，其中有2万多元是支付给王经理，还有几次是转账到“企服”账号，每次收款人都不一样，但均是支付给了原告，支付时间在2018年春天至2019年上半年，钱款包含了租赁、物业的，具体已经记不清了。马玉庆经营这家店面一共支付了96万元，支付给冯某某的老公、租赁方、物业方，所以原告诉请1-5项的钱款均已付清，不存在欠费。另外原告主张的违约金标准过高，应予以调低。租赁房屋存在漏水，原告一直不予维修，导致被告关店。本院认定事实如下：2016年4月26日，被告(承租方、甲方,法定代表人冯某某)、原告(管理方、乙方)签订《物业使用管理协议》，约定上海市XX路XXX号C座116A单元房屋由原告提供物业服务，服务期限自2016年5月1日起至2018年3月31日，物业服务费每月为5595.75元。物业服务费按月支付。电费、水费、商务服务费用等其他费用按月、按实结算；付款日期约定：每月25日前支付下个月的物业服务费。甲方收到缴款通知书后须将物业服务费和其他费用按时汇入乙方指定的银行账户：上海漕河泾开发区物业管理有限公司绿洲分公司。甲方逾期未交纳物业服务费以及其他费用的，作为违约，每日按应付金额的0.3%承担违约金。甲方应在入住前向乙方支付相当于两个月的物业服务费作为物业服务费押金,总计为11,191.5元。2018年3月31日，被告(承租方)、原告(管理方)签署《关于延长物业服务协议效力的备忘录》，其中约定：上海市XX路XXX号C座116A房屋，因本期《物业使用管理协议》在2018年3月31日已到期,而新一轮《房屋租赁合同》签署事宜正与上海临港漕河泾企业服务有限公司洽谈之中,故应与同期《房屋租赁合同》同时生效的新一轮《物业使用管理协议》无法及时签署。在客户未与上海临港漕河泾企业服务有限公司签署《房屋租赁合同》之前,原有《物业使用管理协议》继续生效,直至新的《物业使用管理协议》生效时同时终止。如客户未能就租赁事宜达成一致导致撤离本区域的,原有《物业使用管理协议》约定的终止时期至客户完全撤离本区域时的物业管理费用,参照原有《物业使用管理协议》约定的标准执行。落款承租方处显示为“马玉庆”签名。另有原告发送给被告的《交款通知书》、《缴款通知书》、《催款通知书》多份，其中记载了每月被告应付的水费、电费、物业管理费、清洁服务费、垃圾清运费等，并注明付款账号上海漕河泾开发区物业管理有限公司绿洲分公司。其中部分有被告方签名确认。(被告称，原告方人员说被告已经支付了钱款，缴款通知等材料只要被告签字即可、其用于交差。)另查明，上海新兴技术开发区联合发展有限公司诉上海但以理餐饮有限公司、上海建微餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案于2017年9月由法院立案审理，后(2019)沪0104执2469号案执行裁定书载明：经法院强制执行，上海但以理餐饮有限公司已于2019年10月25日迁出并返还上海市XX路XXX号C座116A房屋。审理中，原告称，原告并不清楚被告的法定代表人变更事宜，也不清楚具体付钱的是马玉庆还是其他人，原告仅知晓合同相对方为被告。经原告核账，原告最后一次收到被告方款项的时间是2018年3月31日、金额4181.54元，此后再未收到被告方支付的款项。据原告了解，出租管理方上海临港漕河泾企业服务有限公司有一名叫徐玉春的女经理，不清楚是不是被告所称的“徐经理”，而原告处并无王经理、曹经理，被告未能提供具体姓名，原告也难以核实，可能是被告付款时混淆了租赁方、物业方。审理中，原告确认，被告已支付押金11,191.50元，同意抵扣被告欠付的费用，希望在本案中一并处理。以上事实，除原、被告一致陈述外，另有物业使用管理协议、关于延长物业服务协议效力的备忘录、执行裁定书、交款通知书等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的物业使用管理协议、关于延长物业服务协议效力的备忘录，系当事人真实意思表示，内容合法，当属有效，双方应恪守履行。被告方法定代表人的变更并不影响上述协议的效力、约束力。被告虽称诉请所涉费用均已经支付，但被告对于付款情况的陈述模糊不清，收款方亦无法明确，被告未能提供任何证据证明其已经支付相应费用，应自行承担举证不利的后果，被告上述意见本院不予采纳，原告要求被告支付物业服务费、电费、水费、清洁服务费、维修费，具有事实与法律依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，考虑到租赁房屋事宜于2017年9月已经涉讼，被告未能及时交费系事出有因，故对于原告主张的违约金本院不予支持。原告表示以被告支付的保证金11,191.50元冲抵其应支付的费用，于法无悖，为避免当事人讼累，本院予以一并处理。综上，依照1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、上海但以理餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司2018年2月1日至2019年10月25日的物业费109,821.42元；二、上海但以理餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司2018年4月至2019年9月的电费65,431.64元；三、上海但以理餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司2018年3月至2019年8月的水费3642.36元；四、上海但以理餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司2017年8月至2017年11月的清洁服务费1800元；五、上海但以理餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司2019年3月的维修费25元；六、上海但以理餐饮有限公司已支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司的保证金11,191.50元用以抵充上述上海但以理餐饮有限公司应付款项；七、驳回上海漕河泾开发区物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4904元，由上海但以理餐饮有限公司负担3690元，由上海漕河泾开发区物业管理有限公司负担1214元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李理书记员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。