广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤13民终2975号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐月莲，女，汉族，出生，身份证住址：广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：何富杰、林怡杉，均系广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审被告一、反诉原告）：雷雅萍，女，汉族，出生，住广东省紫金县。被上诉人（原审被告二、反诉原告）：潘嘉美，女，汉族，出生，住址同上，香港居民。被上诉人（原审被告三、反诉原告）：潘加信，男，汉族，出生，住址同上。被上诉人（原审被告四、反诉原告）：潘安妮，女，汉族，出生，住址同上，香港居民。上列四被告共同委托诉讼代理人：冯计明、邝艳霞，系广东宇仁律师事务所律师。原审第三人：惠州市杰创生物能源科技有限公司，住所：博罗县龙华镇仕塘村仕塘小组，统一社会信用代码：91441322314980937L。法定代表人：赵文明。原审第三人：徐润林，男，汉族，1956年8月29日出生，身份证住址：广东省博罗县。原审第三人：谢创开，男，汉族，1953年7月22日出生，身份证住址：广东省东莞市。原审第三人：博罗县龙华镇仕塘村仕塘村民小组，住所地：广东省博罗县龙华镇仕塘村委会仕塘村小组。负责人：李茂芬。上诉人徐月莲因与被上诉人雷雅萍、潘嘉美、潘加信、潘安妮、原审第三人惠州市杰创生物能源科技有限公司、徐润林、谢创开、博罗县龙华镇仕塘村仕塘村民小组土地租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院(2020)粤1322民初1291号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人徐月莲上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求，驳回被上诉人全部反诉请求，驳回第三人全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。理由如下：一、原审法院将徐润林、谢创开作为有独立请求权的第三人，对第三人提出的请求共同审理并判决，属于程序违法。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”。即法院对第三人提出请求进行合并审理的条件：1、第三人对当事人双方的诉讼标有独立实体权利；2、第三人以起诉的方式加入；3、第三人以当事人双方作为被告（第三人的权益与当事人双方发生矛盾）；4、第三人的请求系对当事人双方的诉讼标的提出的。本案中，上诉人与被上诉人间的诉讼标的是解除上诉人与被上诉人间于2007年10月24日签订的《土地使用权转租合同书》（以下简称“07年转租合同”），而第三人提出的请求是关于解除第三人与原告间于2004年12月11日签订的《土地使用权转租合同书》（以下简称“04年转租合同”）。需要注意的是，第三人对上诉人与被上诉人间的诉讼标的没有独立的实体权利（第三人不是合同当事人，对“上诉人与被上诉人间解除07年转租合同”的诉讼标的没有独立的请求权，上诉人与被上诉人间的07年转租合同是否解除亦不会影响04年转租合同的权利义务），第三人提出的解除与上诉人间的04年转租合同并由上诉人将涉诉土地返还给被上诉人的请求，均系对上诉人单方提出且不是针对上诉人与被上诉人间的诉讼标的提出的请求。07年转租合同与04年转租合同属于两个独立的合同法律关系，在效力上不会互相影响，原审第三人提出的请求应另案处理。原审将第三人作为有独立请求权的第三人，对第三人提出的请求共同审理并判决，属于程序违法。二、上诉人与被上诉人签订的07年转租合同合法有效，原审判决其无效属于适用法律错误。关于07年转租合同的法律效力，（2014）惠中法民四终字第553号民事判决书和（2018）粤民申5039号民事裁定书均认定此合同合法有效。原审判决认定07年转租合同无效，与广东省高级人民法院和惠州市中级人民法院的生效法律文书相矛盾，属于适用法律错误。三、即使07年转租合同无效，原审法院不支持上诉人关于被上诉人返还涉案土地使用权并赔偿损失的诉讼请求属于适用法律错误。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，即使认定07年转租合同无效，根据合同相对性原则，作为07年转租合同中的出租人和涉案土地使用权人，上诉人诉请被上诉人返还涉案土地，完全符合上述法律的规定，原审法院依法应支持上诉人的此项诉讼请求，其以上诉人非涉案土地权属人为由不予支持明显属于适用法律错误。上诉人按照07年转租合同的约定，为使涉诉土地符合约定的用途，进行道路施工、申请环保批文、进行环评等支出均系上诉人因合同产生的损失，有权请求被上诉人赔偿，原审法院对此不予支持属于适用法律错误。综上，原审判决违反法定程序，认定事实不清，适用法律错误，恳请上级人民法院依法纠正原审判决错误，维护上诉人的合法权益。被上诉人雷雅萍、潘嘉美、潘加信、潘安妮答辩称：一、原审法院对第三人徐润林、谢创开作为独立请求权的第三人提出的请求合并审理，符合法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款规定，有独立请求权的第三人，是指对当事人双方争议的诉讼标的有全部或部分的独立请求权，并提出独立的诉讼请求，从而作为当事人参加诉讼的人，其地位相当于原告。本案上诉人在原一审中除了主张解除其与潘枝亮于2007年10月24日签订的《土地使用权转租合同书》之外，同时主张被上诉人立即返还涉案土地给上诉人。然而，上诉人与潘枝亮签订合同，是经过第三人徐润林、谢创开及博罗县龙华镇仕塘村仕塘村民小组同意，将上诉人于2004年12月11日与第三人徐润林、谢创开签订的《土地使用权转租合同书》合同权益概括转让给潘枝亮的，实际是转让合同，涉及到上诉人与第三人徐润林、谢创开签订的《土地使用权转租合同书》。何况，案涉土地第三人徐润林、谢创开享有合同权益，被上诉人主张案涉返还对第三人徐润林、谢创开明显存在利害关系，第三人徐润林、谢创开对返还土地享有实体权利，有独立请求权，第三人徐润林、谢创开作为有独立请求权的第三人提出独立的诉讼请求，符合《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条：“根据民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。”规定。原审法院对第三人徐润林、谢创开作为独立请求权的第三人提出的请求合并审理，符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”规定，并未违反法律规定。并且，根据《诉讼费用交纳办法》第十八条：“被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费。”规定也可知，人民法院有权决定合并审理。有独立请求权的第三人提起的诉讼与本诉是有密切联系的，合并审理既有利于查事实，正确认定实体问题，又不影响当事人上诉权的行使。因此，原审法院对第三人徐润林、谢创开作为独立请求权的第三人提出的请求合并审理，不仅符合法律规定，而且符合诉讼经济的原则。二、上诉人与潘枝亮于2007年10月24日签订的《土地使用权转租合同书》实际上是对上诉人与第三人徐润林、谢创开签订的《土地使用权转租合同书》权利义务的概括性转让，并非转租。（一）从2007年10月24日签订的《土地使用权转租合同书》租金约定上看，合同约定的250万元的性质并非租金，而是转让费。案涉土地使用权转租租期46年，一次性费用250万元，其中包括上诉人已预交的土地租金20万元。上诉人预交已经占用期限租金计9.75万元由徐月莲承担，超出占用期限的预付租金10.25万元由潘枝亮退还，其后的租金由潘枝亮另行向出租方支付。并且租金却只分两期支付，第一期在双方签约时付150万元，上诉人办理工商营业执照、法定代表人变更手续（变更至潘枝亮名下），取得红线图、进行报建；第二期在潘枝亮领到惠州市环保局颁发的排污许可证后付100万元。由上可见，250万元的性质并非租金，而是转让费。如果是租金，不可能约定一次性费用，这与租赁的惯例、常理不相符合；如果是租金，双方也不可能约定将上诉人预付的租金约定由潘枝亮返还，并由潘枝亮直接向出租方支付，这也并不符合合同相对性原则。因此，该合同显然是对上诉人与第三人徐润林、谢创开签订的《土地使用权转租合同书》权利义务的概括性转让。（二）从2007年10月24日签订的《土地使用权转租合同书》签订的背景及约定内容上看，上诉人徐月莲除了将其与第三人徐润林、谢创开签订的《土地使用权转租合同书》权利义务的概括性转让外，还转让排污许可证，上诉人对案涉土地不再享有权益，其无权要求返还案涉土地。徐月莲与潘枝亮签订合同的背景：潘枝亮以经营电镀生产企业为生，2007年下半年，潘枝亮在深圳市龙岗区，当地对电镀排污许可证延期环评要求高，潘枝亮只好另找其他地方经营电镀厂。徐月莲得知潘枝亮在找有电镀排污许可证的工厂，便主动找潘枝亮洽谈，徐月莲一再向潘枝亮许诺，徐月莲名下的博罗县莲兴电子五金塑料制品厂有电镀排污许可证，可以将牌子（电镀排污许可证）及电镀厂转让给潘枝亮，并协调好土地使用权出租人，转让后由潘枝亮直接将租金支付给集体土地所有人仕塘村委。徐月莲向潘枝亮展示博环建【2002】447号、448号、449号文件，由于这三份文件没有失效期间，再加上潘枝亮基于诚实信用，遂与徐月莲签订了《土地使用权转租合同书》。《土地使用权转租合同书》约定的内容：合同第二条第5项约定，一次性费用250万元，其中包括上诉人已预交的土地租金20万元。上诉人预交已经占用期限租金计9.75万元由徐月莲承担，超出占用期限的预付租金10.25万元由潘枝亮退还，其后的租金由潘枝亮另行向出租方支付。价款分两期支付，第一期在双方签约时付150万元，原告办理工商营业执照、法定代表人变更手续（变更至潘枝亮名下），取得红线图、进行报建；第二期在潘枝亮领到惠州市环保局颁发的排污许可证后付100万元。合同第二条第6项约定，领到排污许可证时，支付尾款100万元；合同第三条约定，徐月莲必须确保博环建【2002】447号、448号、449号文件真实有效，且还需要确保潘枝亮取得惠州市环保局颁发排污许可证前一系列工程能顺利进行，如果文件无效，徐月莲需要无条件退回潘枝亮支付的所有款项，并赔偿损失。从合同第二、三条约定可以看出，《土地使用权转租合同书》是上诉人将其与第三人徐润林、谢创开签订的《土地使用权转租合同书》权利义务的概括性转让给潘枝亮，同时将电镀排污许可证转让给潘枝亮，潘枝亮签订该合同的目的是取得土地使用权及徐月莲的电镀排污许可证。上诉人已经将其与第三人徐润林、谢创开签订的《土地使用权转租合同书》权利义务的概括性转让给潘枝亮，上诉人对案涉土地不再享有权益，其无权要求返还案涉土地。何况，上诉人未将真实有效的排污许可证交付给潘枝亮，违约在先，导致潘枝亮或被上诉人在案涉土地上投资巨大，损失惨重，上诉人无权要求被上诉人赔偿，其应当向被上诉人赔偿经济损失。三、不管案涉2007年10月24日签订的《土地使用权转租合同书》是否无效，案涉土地均不应当返还给上诉人；如果无效，上诉人不仅应当向被上诉人返还收取上诉人75万元，而且还要赔偿上诉人的巨额经济损失。如上所述，案涉2007年10月24日签订的《土地使用权转租合同书》是上诉人对其与第三人徐润林、谢创开签订的《土地使用权转租合同书》权利义务的概括性转让，合同权益转让后，上诉人对案涉土地不再享有权益，其无权要求返还案涉土地。如果合同无效，那么其与第三人徐润林、谢创开签订的《土地使用权转租合同书》也无效，其请求返还也没有合同依据，相反，上诉人不仅应当向被上诉人返还收取上诉人75万元，而且还要赔偿上诉人的巨额经济损失。潘枝亮是香港居民，自1990年到大陆到与上诉人签订合同前，都一直在深圳经营电镀加工厂，对博罗并不熟悉。如果不是上诉人隐瞒真相，潘枝亮不可能到博罗开办工厂。因潘枝亮在签订和履行合同过程中没有任何违约行为，也不存在任何过错。潘枝亮已故，被上诉人每一次诉讼都是对伤心事的再次提起、伤疤再次揭开撒盐，被上诉人已经筋疲力尽，为了尽快结束长达约十年的纠纷，未提起上诉。如果案涉《土地使用权转租合同书》被生效判决文书认定为无效，被上诉人将通过另案维护自身的合法权益。综上，上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。徐月莲一审本诉诉讼请求：1、判决解除原告与潘枝亮签订的《土地使用权转租合同书》；2、判决被告立即返还涉案土地给原告；3、判决第三人对被告返还涉案土地给原告承担连带责任；4、判决被告赔偿原告经济损失2709815.94元；5、判决本案诉讼费用全部由被告承担。雷雅萍、潘嘉美、潘加信、潘安妮一审反诉请求：1、确认潘枝亮与徐月莲于2007年10月24日签订的《土地使用权转租合同书》无效；2、确认徐月莲与徐润林、谢创开2004年12月11日签订的《土地使用权转租合同书》无效；3、判决徐月莲向反诉原告返还转租费用75万元及利息（利息从支出之日计算至付清之日止，利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4、判决反诉原告无需返还位于博罗县龙华镇仕塘村委会仕塘村小组“大湖剧”土地使用权；5、本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。徐润林、谢创开一审独立诉讼请求：1、解除第三人徐润林、谢创开与原告徐月莲于2004年12月11日签订的《土地使用权转租合同书》；2、判决原告徐月莲向被告一、被告二、被告三及被告四返还位于博罗县龙华镇仕塘村“大湖剧”土地使用权；3、诉讼费由原告徐月莲承担。一审法院认定事实：涉诉土地位于博罗县龙华镇仕塘村委会仕塘小组“大湖剧”（土名），面积49.5亩，四至范围：东至徐晚权屋侧边止（其中留路面宽4米），南至大湖塘边（其中留8米路基），西至下池湖鱼塘边止。第三人徐润林陈述其与谢创开在2004年1月10日与第三人博罗县龙华镇仕塘村委会仕塘村小组签订《土地出租合同书》，租用涉诉土地使用权50年，并一次性付清租金。2004年12月11日第三人徐润林、谢创开与原告签订《土地使用权转租合同书》[（2004）博证经字第537号]，约定将上述土地使用权转让给原告用于兴建厂房。2007年10月24日，原告与潘枝亮签订《土地使用权转租合同书》，约定原告将《土地使用权转租合同书》[（2004）博证经字第537号]所涉土地使用权及博环建[2002]447号、博环建[2002]448号、博环建[2002]449号三份博罗县环境保护局文件转让给潘枝亮，由潘枝亮在土地上投资兴建厂房及其它配套设施。双方约定土地使用权转租费用250万元，其中150万元由潘枝亮在合同签订后支付，余款100万元由潘枝亮在领到惠州环保局核发的排污许可证后付清。合同签订后，原告将土地交由潘枝亮使用，并向潘枝亮提供博罗县生态建设和环境保护局的博环建[2002]447号、448号、449号三份文件。后潘枝亮未支付100万元转让款给原告，原告起诉至一审法院，要求潘枝亮支付剩余的100万元，一审法院作出了（2012）惠博法民三初字第406号民事判决书，判决潘枝亮支付100万元，该案经惠州市中级人民法院作出了（2013）惠中法民四终字第420号民事裁定书，以潘枝亮已死亡，事实不清为由裁定发回重审。经重审，一审法院做出了（2013）惠博法民三初字第261号民事判决，判决四被告向原告支付100万元及利息。四被告不服判决提起上诉，惠州市中级人民法院作出了（2014）惠中法民四终字第553号民事判决，撤销原判，改判原告（反诉被告）徐月莲向四被告（反诉原告）雷雅萍等返还75万元。原告不服申请再审，广东省高级人民法院作出（2015）粤高法民四申字第83号民事裁定书，认定：原告与潘枝亮签订的《土地使用权转租合同书》，性质为土地使用权租赁合同。电镀项目排污许可证无法办理，原告徐月莲要求被告雷雅萍等支付二期款100万元无依据，徐月莲应退还雷雅萍等75万元并无不当。遂驳回原告徐月莲的再审申请。2014年3月11日，被告雷雅萍与案外人许陈雄签订《房地产租赁合同书》，将涉诉使用权及地上钢结构厂房等出租给许陈雄，2014年9月3日，第三人惠州市杰创生物能源科技有限公司成立，在涉诉土地上的厂房经营至今。另查明，潘枝亮已于2012年1月29日死亡，被告雷雅萍、潘嘉美、潘加信、潘安妮系潘枝亮法定继承人。再查明，惠州市中级人民法院再审本案纠纷期间，向博罗县自然资源局查询涉诉土地使用性质，博罗县自然资源局于2019年11月4日复函称涉诉土地地块属农用地，未办理农用地转建设用地审批手续。一审法院认为：本案争议的焦点主要为:原告徐月莲与潘枝亮于2007年10月24日签订的《土地使用权转租合同书》是否有效。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定:“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”经博罗县自然资源局《复函》确认，直至2019年11月4日，涉诉土地仍属农用地，未办理农用地转建设用地审批手续，故原告与潘枝亮于2007年10月24日签订的《土地使用权转租合同》约定由原告将涉诉土地使用权转让给潘枝亮兴建厂房，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项:“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，涉诉《土地使用权转租合同》无效。关于原告请求被告返还涉诉土地使用权的问题。原告非涉诉土地使用权属人，其起诉要求被告返还涉诉土地使用权，缺乏法律和事实依据，一审法院不予支持。关于本诉被告应否向原告赔偿经济损失2709815.94元的问题。根据双方提交的证据材料，市政基础设施建设配套费、消防验收、违法占用土地行政罚款等支出，均系发生在原告转租土地行为之后，费用由潘枝亮承担，原告亦未就其他投资支出、合同损失的发生等提交证据证明，一审法院对原告的请求不予支持。反诉部分，一审法院认为，原告徐月莲与潘枝亮于2007年10月24日签订的《土地使用权转租合同书》因违反法律强制性规定无效，一审法院对涉诉合同的效力问题在本诉部分已作确认，在此不再赘述。对被告反诉提出原告返还转租费用75万元及利息的请求，涉诉《土地使用权转租合同书》因违反法律强制性规定无效，作为合同主体的潘枝亮也存在过错，且潘枝亮在签订转租合同后即实际使用土地，后由被告雷雅萍出租收益多年，现被告反诉要求原告返还转租费用及利息，显失公平。并且，被告要求原告返还合同转让款及利息的请求已由惠州市中级人民法院（2014）惠中法民四终字第553号生效判决作出处理，一审法院对被告该反诉请求不作重复处理。对第三人徐润林、谢创开的诉讼请求，一审法院认为，第三人徐润林、谢创开与原告徐月莲于2004年12月11日签订的《土地使用权转租合同书》[（2004）博证经字第537号]，约定徐润林、谢创开将涉诉土地使用权转租给原告，用于兴建厂房，该合同亦系在未办理农用地转用审批手续的前提下，约定将涉诉土地转租给原告用于兴建厂房，即用于非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，《土地使用权转租合同书》[（2004）博证经字第537号]因违反法律强制性规定无效。因第三人徐润林、谢创开非涉诉土地使用权属人，其请求原告归还涉诉土地使用权，没有法律和事实依据，一审法院不予支持。第三人谢创开、博罗县龙华镇仕塘村委会仕塘村小组经一审法院传唤无正当理由拒不到庭，视其放弃有关抗辩权利，不影响一审法院对本案的审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告徐月莲与潘枝亮于2007年10月24日签订的《土地使用权转租合同书》无效。二、确认原告徐月莲与第三人徐润林、谢创开于2004年12月11日签订的《土地使用权转租合同书》[（2004）博证经字第537号]无效。三、驳回原告徐月莲其他本诉诉讼请求。四、驳回被告雷雅萍、潘嘉美、潘加信、潘安妮其他反诉诉讼请求。五、驳回第三人徐润林、谢创开其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。经审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：徐月莲主张解除《土地使用权转租合同书》并返还土地及赔偿损失的诉请能否予以支持。据博罗县自然资源局《复函》确认，直至2019年11月4日，涉案土地仍然属于农用地，未办理农用地转建设用地审批手续。因双方合同约定将涉案土地转租给潘枝亮用于兴建厂房，即用于非农建设，原审法院认定上诉人与潘枝亮签订的《土地使用权转租合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条之规定，并依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，认定案涉《土地使用权转租合同》因违反法律强制性规定无效正确，本院予以维持。因上诉人并非涉案土地使用权的权属人，故上诉人要求解除合同并返还土地使用权的诉请，缺乏事实和法律依据，原审不予支持，并无不当。对于上诉人请求被上诉人承担其经济损失2709815.94元的主张，据双方证据显示，市政基础设施建设配套费、消防验收、违法占用土地行政罚款等支出的发生时间均系在上诉人转租土地行为后，费用由潘枝亮承担，上诉人未就其他投资支出、合同损失的发生等提交证据证明，原审法院对上诉人的请求不予支持，并无不当。原审第三人徐润林、谢创开原审中诉讼主张返还涉案土地使用权与上诉人徐月莲返还土地的诉讼请求为同一标的物，依法符合反诉的构成要件，原审予以合并审理，程序并无不当。综上所述，上诉人徐月莲的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费28478.53元，由上诉人徐月莲负担。本判决为终审判决。审判长  严丽芳审判员  黄宇乐审判员  寇 倩二〇二一年七月一日书记员  赵顺东广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤13民终2975号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐月莲，女，汉族，出生，身份证住址：广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：何富杰、林怡杉，均系广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审被告一、反诉原告）：雷雅萍，女，汉族，出生，住广东省紫金县。被上诉人（原审被告二、反诉原告）：潘嘉美，女，汉族，出生，住址同上，香港居民。被上诉人（原审被告三、反诉原告）：潘加信，男，汉族，出生，住址同上。被上诉人（原审被告四、反诉原告）：潘安妮，女，汉族，出生，住址同上，香港居民。上列四被告共同委托诉讼代理人：冯计明、邝艳霞，系广东宇仁律师事务所律师。原审第三人：惠州市杰创生物能源科技有限公司，住所：博罗县龙华镇仕塘村仕塘小组，统一社会信用代码：91441322314980937L。法定代表人：赵文明。原审第三人：徐润林，男，汉族，1956年8月29日出生，身份证住址：广东省博罗县。原审第三人：谢创开，男，汉族，1953年7月22日出生，身份证住址：广东省东莞市。原审第三人：博罗县龙华镇仕塘村仕塘村民小组，住所地：广东省博罗县龙华镇仕塘村委会仕塘村小组。负责人：李茂芬。上诉人徐月莲因与被上诉人雷雅萍、潘嘉美、潘加信、潘安妮、原审第三人惠州市杰创生物能源科技有限公司、徐润林、谢创开、博罗县龙华镇仕塘村仕塘村民小组土地租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院(2020)粤1322民初1291号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人徐月莲上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求，驳回被上诉人全部反诉请求，驳回第三人全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。理由如下：一、原审法院将徐润林、谢创开作为有独立请求权的第三人，对第三人提出的请求共同审理并判决，属于程序违法。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”。即法院对第三人提出请求进行合并审理的条件：1、第三人对当事人双方的诉讼标有独立实体权利；2、第三人以起诉的方式加入；3、第三人以当事人双方作为被告（第三人的权益与当事人双方发生矛盾）；4、第三人的请求系对当事人双方的诉讼标的提出的。本案中，上诉人与被上诉人间的诉讼标的是解除上诉人与被上诉人间于2007年10月24日签订的《土地使用权转租合同书》（以下简称“07年转租合同”），而第三人提出的请求是关于解除第三人与原告间于2004年12月11日签订的《土地使用权转租合同书》（以下简称“04年转租合同”）。需要注意的是，第三人对上诉人与被上诉人间的诉讼标的没有独立的实体权利（第三人不是合同当事人，对“上诉人与被上诉人间解除07年转租合同”的诉讼标的没有独立的请求权，上诉人与被上诉人间的07年转租合同是否解除亦不会影响04年转租合同的权利义务），第三人提出的解除与上诉人间的04年转租合同并由上诉人将涉诉土地返还给被上诉人的请求，均系对上诉人单方提出且不是针对上诉人与被上诉人间的诉讼标的提出的请求。07年转租合同与04年转租合同属于两个独立的合同法律关系，在效力上不会互相影响，原审第三人提出的请求应另案处理。原审将第三人作为有独立请求权的第三人，对第三人提出的请求共同审理并判决，属于程序违法。二、上诉人与被上诉人签订的07年转租合同合法有效，原审判决其无效属于适用法律错误。关于07年转租合同的法律效力，（2014）惠中法民四终字第553号民事判决书和（2018）粤民申5039号民事裁定书均认定此合同合法有效。原审判决认定07年转租合同无效，与广东省高级人民法院和惠州市中级人民法院的生效法律文书相矛盾，属于适用法律错误。三、即使07年转租合同无效，原审法院不支持上诉人关于被上诉人返还涉案土地使用权并赔偿损失的诉讼请求属于适用法律错误。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，即使认定07年转租合同无效，根据合同相对性原则，作为07年转租合同中的出租人和涉案土地使用权人，上诉人诉请被上诉人返还涉案土地，完全符合上述法律的规定，原审法院依法应支持上诉人的此项诉讼请求，其以上诉人非涉案土地权属人为由不予支持明显属于适用法律错误。上诉人按照07年转租合同的约定，为使涉诉土地符合约定的用途，进行道路施工、申请环保批文、进行环评等支出均系上诉人因合同产生的损失，有权请求被上诉人赔偿，原审法院对此不予支持属于适用法律错误。综上，原审判决违反法定程序，认定事实不清，适用法律错误，恳请上级人民法院依法纠正原审判决错误，维护上诉人的合法权益。被上诉人雷雅萍、潘嘉美、潘加信、潘安妮答辩称：一、原审法院对第三人徐润林、谢创开作为独立请求权的第三人提出的请求合并审理，符合法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款规定，有独立请求权的第三人，是指对当事人双方争议的诉讼标的有全部或部分的独立请求权，并提出独立的诉讼请求，从而作为当事人参加诉讼的人，其地位相当于原告。本案上诉人在原一审中除了主张解除其与潘枝亮于2007年10月24日签订的《土地使用权转租合同书》之外，同时主张被上诉人立即返还涉案土地给上诉人。然而，上诉人与潘枝亮签订合同，是经过第三人徐润林、谢创开及博罗县龙华镇仕塘村仕塘村民小组同意，将上诉人于2004年12月11日与第三人徐润林、谢创开签订的《土地使用权转租合同书》合同权益概括转让给潘枝亮的，实际是转让合同，涉及到上诉人与第三人徐润林、谢创开签订的《土地使用权转租合同书》。何况，案涉土地第三人徐润林、谢创开享有合同权益，被上诉人主张案涉返还对第三人徐润林、谢创开明显存在利害关系，第三人徐润林、谢创开对返还土地享有实体权利，有独立请求权，第三人徐润林、谢创开作为有独立请求权的第三人提出独立的诉讼请求，符合《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条：“根据民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。”规定。原审法院对第三人徐润林、谢创开作为独立请求权的第三人提出的请求合并审理，符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”规定，并未违反法律规定。并且，根据《诉讼费用交纳办法》第十八条：“被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费。”规定也可知，人民法院有权决定合并审理。有独立请求权的第三人提起的诉讼与本诉是有密切联系的，合并审理既有利于查事实，正确认定实体问题，又不影响当事人上诉权的行使。因此，原审法院对第三人徐润林、谢创开作为独立请求权的第三人提出的请求合并审理，不仅符合法律规定，而且符合诉讼经济的原则。二、上诉人与潘枝亮于2007年10月24日签订的《土地使用权转租合同书》实际上是对上诉人与第三人徐润林、谢创开签订的《土地使用权转租合同书》权利义务的概括性转让，并非转租。（一）从2007年10月24日签订的《土地使用权转租合同书》租金约定上看，合同约定的250万元的性质并非租金，而是转让费。案涉土地使用权转租租期46年，一次性费用250万元，其中包括上诉人已预交的土地租金20万元。上诉人预交已经占用期限租金计9.75万元由徐月莲承担，超出占用期限的预付租金10.25万元由潘枝亮退还，其后的租金由潘枝亮另行向出租方支付。并且租金却只分两期支付，第一期在双方签约时付150万元，上诉人办理工商营业执照、法定代表人变更手续（变更至潘枝亮名下），取得红线图、进行报建；第二期在潘枝亮领到惠州市环保局颁发的排污许可证后付100万元。由上可见，250万元的性质并非租金，而是转让费。如果是租金，不可能约定一次性费用，这与租赁的惯例、常理不相符合；如果是租金，双方也不可能约定将上诉人预付的租金约定由潘枝亮返还，并由潘枝亮直接向出租方支付，这也并不符合合同相对性原则。因此，该合同显然是对上诉人与第三人徐润林、谢创开签订的《土地使用权转租合同书》权利义务的概括性转让。（二）从2007年10月24日签订的《土地使用权转租合同书》签订的背景及约定内容上看，上诉人徐月莲除了将其与第三人徐润林、谢创开签订的《土地使用权转租合同书》权利义务的概括性转让外，还转让排污许可证，上诉人对案涉土地不再享有权益，其无权要求返还案涉土地。徐月莲与潘枝亮签订合同的背景：潘枝亮以经营电镀生产企业为生，2007年下半年，潘枝亮在深圳市龙岗区，当地对电镀排污许可证延期环评要求高，潘枝亮只好另找其他地方经营电镀厂。徐月莲得知潘枝亮在找有电镀排污许可证的工厂，便主动找潘枝亮洽谈，徐月莲一再向潘枝亮许诺，徐月莲名下的博罗县莲兴电子五金塑料制品厂有电镀排污许可证，可以将牌子（电镀排污许可证）及电镀厂转让给潘枝亮，并协调好土地使用权出租人，转让后由潘枝亮直接将租金支付给集体土地所有人仕塘村委。徐月莲向潘枝亮展示博环建【2002】447号、448号、449号文件，由于这三份文件没有失效期间，再加上潘枝亮基于诚实信用，遂与徐月莲签订了《土地使用权转租合同书》。《土地使用权转租合同书》约定的内容：合同第二条第5项约定，一次性费用250万元，其中包括上诉人已预交的土地租金20万元。上诉人预交已经占用期限租金计9.75万元由徐月莲承担，超出占用期限的预付租金10.25万元由潘枝亮退还，其后的租金由潘枝亮另行向出租方支付。价款分两期支付，第一期在双方签约时付150万元，原告办理工商营业执照、法定代表人变更手续（变更至潘枝亮名下），取得红线图、进行报建；第二期在潘枝亮领到惠州市环保局颁发的排污许可证后付100万元。合同第二条第6项约定，领到排污许可证时，支付尾款100万元；合同第三条约定，徐月莲必须确保博环建【2002】447号、448号、449号文件真实有效，且还需要确保潘枝亮取得惠州市环保局颁发排污许可证前一系列工程能顺利进行，如果文件无效，徐月莲需要无条件退回潘枝亮支付的所有款项，并赔偿损失。从合同第二、三条约定可以看出，《土地使用权转租合同书》是上诉人将其与第三人徐润林、谢创开签订的《土地使用权转租合同书》权利义务的概括性转让给潘枝亮，同时将电镀排污许可证转让给潘枝亮，潘枝亮签订该合同的目的是取得土地使用权及徐月莲的电镀排污许可证。上诉人已经将其与第三人徐润林、谢创开签订的《土地使用权转租合同书》权利义务的概括性转让给潘枝亮，上诉人对案涉土地不再享有权益，其无权要求返还案涉土地。何况，上诉人未将真实有效的排污许可证交付给潘枝亮，违约在先，导致潘枝亮或被上诉人在案涉土地上投资巨大，损失惨重，上诉人无权要求被上诉人赔偿，其应当向被上诉人赔偿经济损失。三、不管案涉2007年10月24日签订的《土地使用权转租合同书》是否无效，案涉土地均不应当返还给上诉人；如果无效，上诉人不仅应当向被上诉人返还收取上诉人75万元，而且还要赔偿上诉人的巨额经济损失。如上所述，案涉2007年10月24日签订的《土地使用权转租合同书》是上诉人对其与第三人徐润林、谢创开签订的《土地使用权转租合同书》权利义务的概括性转让，合同权益转让后，上诉人对案涉土地不再享有权益，其无权要求返还案涉土地。如果合同无效，那么其与第三人徐润林、谢创开签订的《土地使用权转租合同书》也无效，其请求返还也没有合同依据，相反，上诉人不仅应当向被上诉人返还收取上诉人75万元，而且还要赔偿上诉人的巨额经济损失。潘枝亮是香港居民，自1990年到大陆到与上诉人签订合同前，都一直在深圳经营电镀加工厂，对博罗并不熟悉。如果不是上诉人隐瞒真相，潘枝亮不可能到博罗开办工厂。因潘枝亮在签订和履行合同过程中没有任何违约行为，也不存在任何过错。潘枝亮已故，被上诉人每一次诉讼都是对伤心事的再次提起、伤疤再次揭开撒盐，被上诉人已经筋疲力尽，为了尽快结束长达约十年的纠纷，未提起上诉。如果案涉《土地使用权转租合同书》被生效判决文书认定为无效，被上诉人将通过另案维护自身的合法权益。综上，上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。徐月莲一审本诉诉讼请求：1、判决解除原告与潘枝亮签订的《土地使用权转租合同书》；2、判决被告立即返还涉案土地给原告；3、判决第三人对被告返还涉案土地给原告承担连带责任；4、判决被告赔偿原告经济损失2709815.94元；5、判决本案诉讼费用全部由被告承担。雷雅萍、潘嘉美、潘加信、潘安妮一审反诉请求：1、确认潘枝亮与徐月莲于2007年10月24日签订的《土地使用权转租合同书》无效；2、确认徐月莲与徐润林、谢创开2004年12月11日签订的《土地使用权转租合同书》无效；3、判决徐月莲向反诉原告返还转租费用75万元及利息（利息从支出之日计算至付清之日止，利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4、判决反诉原告无需返还位于博罗县龙华镇仕塘村委会仕塘村小组“大湖剧”土地使用权；5、本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。徐润林、谢创开一审独立诉讼请求：1、解除第三人徐润林、谢创开与原告徐月莲于2004年12月11日签订的《土地使用权转租合同书》；2、判决原告徐月莲向被告一、被告二、被告三及被告四返还位于博罗县龙华镇仕塘村“大湖剧”土地使用权；3、诉讼费由原告徐月莲承担。一审法院认定事实：涉诉土地位于博罗县龙华镇仕塘村委会仕塘小组“大湖剧”（土名），面积49.5亩，四至范围：东至徐晚权屋侧边止（其中留路面宽4米），南至大湖塘边（其中留8米路基），西至下池湖鱼塘边止。第三人徐润林陈述其与谢创开在2004年1月10日与第三人博罗县龙华镇仕塘村委会仕塘村小组签订《土地出租合同书》，租用涉诉土地使用权50年，并一次性付清租金。2004年12月11日第三人徐润林、谢创开与原告签订《土地使用权转租合同书》[（2004）博证经字第537号]，约定将上述土地使用权转让给原告用于兴建厂房。2007年10月24日，原告与潘枝亮签订《土地使用权转租合同书》，约定原告将《土地使用权转租合同书》[（2004）博证经字第537号]所涉土地使用权及博环建[2002]447号、博环建[2002]448号、博环建[2002]449号三份博罗县环境保护局文件转让给潘枝亮，由潘枝亮在土地上投资兴建厂房及其它配套设施。双方约定土地使用权转租费用250万元，其中150万元由潘枝亮在合同签订后支付，余款100万元由潘枝亮在领到惠州环保局核发的排污许可证后付清。合同签订后，原告将土地交由潘枝亮使用，并向潘枝亮提供博罗县生态建设和环境保护局的博环建[2002]447号、448号、449号三份文件。后潘枝亮未支付100万元转让款给原告，原告起诉至一审法院，要求潘枝亮支付剩余的100万元，一审法院作出了（2012）惠博法民三初字第406号民事判决书，判决潘枝亮支付100万元，该案经惠州市中级人民法院作出了（2013）惠中法民四终字第420号民事裁定书，以潘枝亮已死亡，事实不清为由裁定发回重审。经重审，一审法院做出了（2013）惠博法民三初字第261号民事判决，判决四被告向原告支付100万元及利息。四被告不服判决提起上诉，惠州市中级人民法院作出了（2014）惠中法民四终字第553号民事判决，撤销原判，改判原告（反诉被告）徐月莲向四被告（反诉原告）雷雅萍等返还75万元。原告不服申请再审，广东省高级人民法院作出（2015）粤高法民四申字第83号民事裁定书，认定：原告与潘枝亮签订的《土地使用权转租合同书》，性质为土地使用权租赁合同。电镀项目排污许可证无法办理，原告徐月莲要求被告雷雅萍等支付二期款100万元无依据，徐月莲应退还雷雅萍等75万元并无不当。遂驳回原告徐月莲的再审申请。2014年3月11日，被告雷雅萍与案外人许陈雄签订《房地产租赁合同书》，将涉诉使用权及地上钢结构厂房等出租给许陈雄，2014年9月3日，第三人惠州市杰创生物能源科技有限公司成立，在涉诉土地上的厂房经营至今。另查明，潘枝亮已于2012年1月29日死亡，被告雷雅萍、潘嘉美、潘加信、潘安妮系潘枝亮法定继承人。再查明，惠州市中级人民法院再审本案纠纷期间，向博罗县自然资源局查询涉诉土地使用性质，博罗县自然资源局于2019年11月4日复函称涉诉土地地块属农用地，未办理农用地转建设用地审批手续。一审法院认为：本案争议的焦点主要为:原告徐月莲与潘枝亮于2007年10月24日签订的《土地使用权转租合同书》是否有效。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定:“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”经博罗县自然资源局《复函》确认，直至2019年11月4日，涉诉土地仍属农用地，未办理农用地转建设用地审批手续，故原告与潘枝亮于2007年10月24日签订的《土地使用权转租合同》约定由原告将涉诉土地使用权转让给潘枝亮兴建厂房，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项:“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，涉诉《土地使用权转租合同》无效。关于原告请求被告返还涉诉土地使用权的问题。原告非涉诉土地使用权属人，其起诉要求被告返还涉诉土地使用权，缺乏法律和事实依据，一审法院不予支持。关于本诉被告应否向原告赔偿经济损失2709815.94元的问题。根据双方提交的证据材料，市政基础设施建设配套费、消防验收、违法占用土地行政罚款等支出，均系发生在原告转租土地行为之后，费用由潘枝亮承担，原告亦未就其他投资支出、合同损失的发生等提交证据证明，一审法院对原告的请求不予支持。反诉部分，一审法院认为，原告徐月莲与潘枝亮于2007年10月24日签订的《土地使用权转租合同书》因违反法律强制性规定无效，一审法院对涉诉合同的效力问题在本诉部分已作确认，在此不再赘述。对被告反诉提出原告返还转租费用75万元及利息的请求，涉诉《土地使用权转租合同书》因违反法律强制性规定无效，作为合同主体的潘枝亮也存在过错，且潘枝亮在签订转租合同后即实际使用土地，后由被告雷雅萍出租收益多年，现被告反诉要求原告返还转租费用及利息，显失公平。并且，被告要求原告返还合同转让款及利息的请求已由惠州市中级人民法院（2014）惠中法民四终字第553号生效判决作出处理，一审法院对被告该反诉请求不作重复处理。对第三人徐润林、谢创开的诉讼请求，一审法院认为，第三人徐润林、谢创开与原告徐月莲于2004年12月11日签订的《土地使用权转租合同书》[（2004）博证经字第537号]，约定徐润林、谢创开将涉诉土地使用权转租给原告，用于兴建厂房，该合同亦系在未办理农用地转用审批手续的前提下，约定将涉诉土地转租给原告用于兴建厂房，即用于非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，《土地使用权转租合同书》[（2004）博证经字第537号]因违反法律强制性规定无效。因第三人徐润林、谢创开非涉诉土地使用权属人，其请求原告归还涉诉土地使用权，没有法律和事实依据，一审法院不予支持。第三人谢创开、博罗县龙华镇仕塘村委会仕塘村小组经一审法院传唤无正当理由拒不到庭，视其放弃有关抗辩权利，不影响一审法院对本案的审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告徐月莲与潘枝亮于2007年10月24日签订的《土地使用权转租合同书》无效。二、确认原告徐月莲与第三人徐润林、谢创开于2004年12月11日签订的《土地使用权转租合同书》[（2004）博证经字第537号]无效。三、驳回原告徐月莲其他本诉诉讼请求。四、驳回被告雷雅萍、潘嘉美、潘加信、潘安妮其他反诉诉讼请求。五、驳回第三人徐润林、谢创开其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。经审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：徐月莲主张解除《土地使用权转租合同书》并返还土地及赔偿损失的诉请能否予以支持。据博罗县自然资源局《复函》确认，直至2019年11月4日，涉案土地仍然属于农用地，未办理农用地转建设用地审批手续。因双方合同约定将涉案土地转租给潘枝亮用于兴建厂房，即用于非农建设，原审法院认定上诉人与潘枝亮签订的《土地使用权转租合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条之规定，并依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，认定案涉《土地使用权转租合同》因违反法律强制性规定无效正确，本院予以维持。因上诉人并非涉案土地使用权的权属人，故上诉人要求解除合同并返还土地使用权的诉请，缺乏事实和法律依据，原审不予支持，并无不当。对于上诉人请求被上诉人承担其经济损失2709815.94元的主张，据双方证据显示，市政基础设施建设配套费、消防验收、违法占用土地行政罚款等支出的发生时间均系在上诉人转租土地行为后，费用由潘枝亮承担，上诉人未就其他投资支出、合同损失的发生等提交证据证明，原审法院对上诉人的请求不予支持，并无不当。原审第三人徐润林、谢创开原审中诉讼主张返还涉案土地使用权与上诉人徐月莲返还土地的诉讼请求为同一标的物，依法符合反诉的构成要件，原审予以合并审理，程序并无不当。综上所述，上诉人徐月莲的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费28478.53元，由上诉人徐月莲负担。本判决为终审判决。审判长  严丽芳审判员  黄宇乐审判员  寇 倩二〇二一年七月一日书记员  赵顺东