河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）石民一终字第01282号上诉人（原审被告）石家庄市新华区金凤凰歌厅，住所石家庄市中华北大街177号。法定代表人李文怀，该公司经理。委托代理人许克军，河北世纪方舟律师事务所律师。委托代理人夏淑絮，该公司员工。上诉人（原审被告）李文怀，男，1949年1月10日出生，汉族，住石家庄市中华北大街***号1-601。被上诉人（原审原告）石家庄市乡镇企业供销公司，住所石家庄市中华北大街177号。法定代表人赵有生，该公司经理。委托代理人李振永、王素彦，��公司职员。上诉人与被上诉人因租赁合同纠纷一案，不服石家庄市新华区人民法院（2013）新赵民初字第29号民事判决，向本院提起上诉，本案依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，被告李文怀系原告职工。1994年9月19日原告与被告李文怀签订协议书，约定由李文怀在石家庄市石岗大街3号筹办一座舞厅，实行独立法人，自主经营、自负盈亏，确保上交原则。具体内容：1、由原告向银行贷款，做为舞厅内外装修，各种设备、音响购置和开业前一切准备事宜的支出。2、由李文怀做出预算，经公司审查同意后将款转入本人账户，专款专用，贷款余额留公司支配使用，贷款利息按双方用款多少承担。3、舞厅开业后，除正常开支外，应首先保证归还银行贷款和利息。4、舞厅每前三年保证上交公司管理费13万元，后三年上交公司管理费11万元，每年分两次交���···。1995年1月1日经工商注册登记，成立了原告为主管部门，李文怀为法定代表人，企业性质为集体性质的石家庄市新华区莉莎夜总会，后更名为石家庄市新华区金凤凰夜总会，又更名为石家庄市新华区金凤凰歌厅。1995年7月1日，原告（甲方）与第二被告（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定乙方承租甲方所有的中华北大街（原石岗路大街3号）培训中心办公楼地下室用于经营夜总会，租赁期限自1995年7月1日起至2000年6月30日止。租金每年8万元，每半年交一次，逾期不交，甲方有权收回房屋，并按年租金20%收取违约金。······。租赁协议签订后，第二被告在此经营。双方约定，可以原告在第二被告处消费款抵顶房屋租金。经原、被告对账，原告在第二被告处消费款合计598246元。租赁期满后，双方未再签订租赁合同，被告继续承租。2007年6月5日，原告向被告发出��其在2007年6月30日搬出承租房屋的通知。2007年7月份原告给第二被告停电，第二被告停止经营，使用租赁房屋至今。2008年10月16日，原告又给被告李文怀发出通知，要求其10日内将租赁房屋物品清理完毕，被告李文怀2008年10月17日在该通知上签收，表示公司还清其借款，问题一并解决。第二被告主张1995年12月5日、1997年5月28日、1997年6月20日，向原告以现金方式交房租40000元、11000元、3000元；1995年5月3日、1995年12月5日以现金方式向被告交65000元、86662元税后利润（管理费），有原告收款收据为证。原告质证称认可收到被告11000元房租及3000元电费，其余给被告开具的是盖有转讫专有章的收据，证明被告并未实际向原告交付现金。第二被告主张用代原告向银行偿还利息285623.80元及原告向被告借款25万元本金及利息抵顶房屋租金。原告质证称贷款、借款一事属另一法律关系，不应在本案一并处理。原审认为，原、被告1994年9月19日、1995年7月1日签订的协议书及房屋租赁协议书是双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，应依法确认有效。协议约定第二被告租赁原告房屋，应按约交纳租金，逾期不交应支付违约金；原告作为第二被告开办单位，被告应按双方约定向原告交纳管理费。第二被告主张已向原告交纳租金54000元、管理费151662元，原告认可已交纳11000元租金，另外40000元租金未实际交纳，另外3000元系电费；管理费151662元未实际交纳。结合被告提供证据及原、被告陈述，本院认为，原告在收据上加盖何种章系其内部财务管理行为，不能作为被告未交款的理由，故对被告交纳51000元租金、管理费151662元予以认定，另外3000元应系被告交纳电费。原、被告在租赁合同期满后未续签租赁合同，被告仍继续使用，原告未表示异议，双方已形成不定期租赁合同，根据我国合同法规定，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。2007年6月5日原告通知第二被告解除合同，结合2007年7月原告给第二被告断电的行为，认定原告已向第二被告作出了解除合同的意思表示，被告拒不返还租赁物，应向原告交纳使用租赁物期间的租金及2007年7月之前的违约金。鉴于双方约定以消费款抵顶租金，结合双方庭审对账确认数额598246元，本院予以确认以该款抵顶租金。综上，第二被告应向原告支付房屋租金750754元、违约金192000元。原告主张被告李文怀向其支付管理费720000元，因协议中明确约定系“舞厅每前三年保证上交公司管理费13万元···”，李文怀作为舞厅筹办人与原告签订的协议，应系职务行为，故第二被告应向原告支付管理费568338元。对于被告主张代原告偿还贷款利息以及用原告向其借款25万元本金及利息抵顶所欠原告租金，因原、被告于银行的借贷关系以及原、被告之间的借贷关系与本案不是同一法律关系，原被告可另案解决。原告要求注销石家庄市新华区金凤凰歌厅营业执照与之相关各种执照，不是本案审理范围，故不予处理。遂判决：一、限被告石家庄市新华区金凤凰歌舞厅于本判决生效之日起十日内支付原告石家庄市乡镇企业供销公司房屋租金750754元及违约金192000元；二、限石家庄市新华区金凤凰歌舞厅于本判决生效之日起十日内支付原告石家庄市乡镇企业供销公司管理费568338元；三、解除原告石家庄市乡镇企业供销公司与被告石家庄市新华区金凤凰歌舞厅的租赁关系，限被告石家庄市新华区金凤凰歌舞厅于本判决生效之日起十日内搬离原告所有石家庄市中华北大街177号（原石岗大街3号）培训中心办公楼地下室，将房屋交与原告；四、驳回原告其它诉讼请求。原审判决后，石家庄市新华区金凤凰歌舞厅、李文怀不服，向本院提起诉讼，其上诉的理由是：一审法院认定我公司交纳的3000元租金为电费与事实不符；一审法院未将我方交纳给被上诉人的钢管钱6602.4元及多交电费9476元认定为租金，显属错误；一审判决认定被上诉人曾发出解约通知错误，被上诉人提供证据系假造，且断电通知是由于电路改造而非解除合同；一审判决认定我方承担租金的数额有误，断电后的租金不应由我方承担；一审判决认定的违约金有误，我方并不存在违约事实；一审判决否决我方互负债务抵消主张，即不符合当事人双方交易结算习惯，更属适用法律错误；一审判决未予认定我方提出诉讼时效主张，显属错误。请二审法院撤销原审第一项、第二项判决并依法改判。经审理查明，二审查明的本案事实与原审判决认定的事实���致。本院认为，上诉人与被上诉人于1994年9月19日、1995年7月1日签订的协议书及房屋租赁协议，是双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，应依法确认有效，应当按期履行。上诉人、被上诉人在租赁合同期满后未续签租赁合同，上诉人金凤凰歌厅仍继续使用，被上诉人未表示异议，双方已形成不定期租赁合同。根据我国合同法规定，不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。2007年6月5日，被上诉人通知上诉人金凤凰歌厅限期搬离房屋，结合2007年7月被上诉人给上诉人金凤凰歌厅断电的行为，认定被上诉人已向上诉人作出了解除合同的意思表示，并已在合理期限内通知上诉人。依据合同法规定，自被上诉人采取断电措施时，双方合同便应认定解除。但上诉人即不按约交纳租金，也不返还租赁物并占用至今，其行为构成违约，上诉人金凤凰应支付被上诉人2007年7月前的租金、违约金及2007年7月以后的房屋使用费用（以租金为标准）；上诉人、被上诉人与银行之间的借贷关系，上诉人与被上诉人之间的借贷关系与本案不是同一法律关系，本院不予处理，上诉人与被上诉人可另案解决；原审关于上诉人交纳电费等费用的认定无误，原审判决并无不当。上诉人的上诉理由不成立，请求不予支持。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律及判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23632元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  史占群审判员  刘春林审判员  张素华二〇一三年六月二十八日书记员  王晓娅