西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书        （2020）陕0116民初11374号原告：郝建梅，女，汉族，1990年9月16日出生，住西安市未央区。委托诉讼代理人：王宝兴、李宁，陕西大宽律师事务所律师。被告：西安恒宁健康置业有限公司。住所地：西安市长安区城南大道中段。统一社会信用代码：91610116MA6U08HF8U。 法定代表人：肖小辉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙卫东、王琪，陕西永嘉信律师事务所律师。 原告郝建梅与被告西安恒宁健康置业有限公司（以下简称“恒宁公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员高阳独任审判，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。原告郝建梅的委托诉讼代理人王宝兴、李宁，被告恒宁公司的委托诉讼代理人王琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郝建梅向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告恒宁公司向原告郝建梅支付迟延交房违约金52500元（以房款总额1254604元为基数，按照日万分之一，自2019年6月30日起暂计算至2020年8月31日），并要求计算至符合合同的房屋实际交付之日；2、本案诉讼费由被告恒宁公司承担。事实与理由：2018年6月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告郝建梅购买被告恒宁公司位于西安恒大·养生谷内的房屋一套。双方约定，被告恒宁公司应当在2019年6月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告郝建梅使用；双方进行验收交接时，被告恒宁公司应当出示证明文件，并向原告郝建梅提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；如被告恒宁公司逾期交房，则按日向原告郝建梅支付全部房款万分之一的违约金。合同签订后，原告郝建梅按约缴纳了全部房款，然而被告恒宁公司直至2019年7月30日才陆续通知业主收房。原告郝建梅在收房过程中，发现大量房屋存在地基下沉、卫生间漏水、墙体裂缝、用渣土垫层等多种装饰装修质量问题，无法入住。同时，小区基础设施及公共配套设施均未达到合同约定标准，临电临水，后西安市长安区房管部门责令被告恒宁公司停止交房。被告恒宁公司至今未将验收合格（包含房屋主体以及房屋装修部分均验收合格）并符合合同约定的房屋交给原告郝建梅，已构成迟延交房，依法应承担违约责任。故起诉。被告恒宁公司辩称：涉案房屋在2019年7月31日向原告郝建梅交付时，已经五方单位竣工验收合格，工程各方面满足使用功能要求，且已取得住建部门备案，符合合同约定及法律规定，具备交付条件。其次，原告郝建梅拒绝收房不符合双方合同约定，被告恒宁公司房屋符合交付条件，且已经按约向原告郝建梅邮寄交楼通知书，故不应再承担2019年7月31日以后的迟延交房违约责任。再次，原、被告曾在补充协议中约定了迟延交房违约金的上限（即房屋总价款的2%），故迟延交房违约金应以此为限。最后，原告郝建梅诉称房屋存在严重质量问题，缺乏证据支持，不应采信。现同意支付原告郝建梅2019年7月31日以前的逾期交房违约金；对于2019年7月31日以后的逾期交房违约金，则予以拒绝。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：一、2018年6月25日，原告郝建梅作为买受人，被告恒宁公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告郝建梅购买被告恒宁公司位于西安市长安区常宁新区神禾二路“西安恒大·养生谷”第5幢2单元4层20401号房屋一套，该房屋为精装房，预售预测面积89.55平方米，单价14010.09元，房屋总价1254604元，房屋交付期限为2019年6月30日。二、该《商品房买卖合同》第八条约定：房屋交付时，该商品房经验收合格，并符合本合同约定。第九条约定：出卖人逾期交房，自2019年6月30日的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示该商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理；买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续。买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房。三、该《商品房买卖合同》附件七补充协议第二条约定：“双方同意本合同第八条变更如下：（一）出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）‘该商品房经验收合格’是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。”。该《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条第（五）项约定 ：买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当依法及合同约定对房屋的质量问题进行整改和保修。该《商品房买卖合同》附件七补充协议第四条：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额不得超过房屋总价的2%。四、2019年5月6日，西安市公安消防支队长安大队对于涉案工程出具建设工程竣工验收消防备案凭证；2019年6月19日，陕西省特种设备检验检测研究院检测7号楼电梯合格。2019年7月30日，西安恒大养生谷（CA06-29-2）项目1-9#、15#楼经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格并于2019年8月1日在西安市长安区建设局验收备案。五、2019年7月31日，被告恒宁公司向原告郝建梅邮寄送达《交楼通知书》，要求原告郝建梅于当日办理入住手续。原告郝建梅后至房屋现场查看，认为房屋装修极差，不符合合同约定，拒绝入户收房。后被告恒宁公司在小区众多业主反映装修质量问题后进行整改，并最终于2020年6月底前已经全部整改完毕，但原告郝建梅至今仍未收房。现原告郝建梅诉至本院。本院认为，原、被告曾合同约定于2019年6月30日交房，但被告恒宁公司并未在约定的时间内交房，应属违约。其次，被告恒宁公司在2019年7月31日向原告郝建梅邮寄送达交房通知书，后原告郝建梅在收房时，因房屋装修质量问题与被告恒宁公司发生争执拒绝收房，后经西安市长安区房管部门参与，最终被告恒宁公司承诺对于原告房屋予以重新装修后交付，该重新装修期间原告郝建梅并不能居住使用，故该期间亦应认定为被告恒宁公司逾期交房期间。综上，被告恒宁公司迟延交房，且房屋装修质量存在问题，严重影响原告郝建梅正常入住，依法应承担迟延交房的违约责任。现原告郝建梅诉请要求被告恒宁公司按约支付逾期交房违约金，符合双方约定，本院依法予以支持。又因原、被告曾在《商品房买卖合同》附件七《补充协议》中对于超过180日的逾期违约金设定上限，即房屋总价2%的限额，故本院依法予以照准。鉴于原告郝建梅至今尚未收房，逾期交房日期远超180日，故对于原告郝建梅主张的逾期交房违约金按照双方约定的房屋总价的2%予以计算。至于原告郝建梅诉称《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第九条违约金限额条款属于格式条款一节，本院认为，违约金条款之约定，只有在债务人的行为构成违约后，违约金请求权才发生法律效力；违约行为发生之前，当事人无法事先主张违约金数额是否恰当，更不能得出违约金过高或者过低的结论，故在违约行为发生之前，无法得出该约定内容确定存在具有“免除被告恒宁公司责任或者排除原告郝建梅主要权利”之情形，该补充协议内容并不符合合同法规定的格式条款的构成要件，故对原告郝建梅该主张，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、被告西安恒宁健康置业有限公司于本判决生效后5日内支付原告郝建梅逾期交房违约金25092.08元（以房款1254604元为基数，按照2%予以赔偿）。二、驳回原告郝建梅其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1112元，原告郝建梅已预交，由原告郝建梅承担312元，被告恒宁公司承担800元。被告恒宁公司应承担部分在执行时连同上述判决之款一并给付原告郝建梅。    如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。               审 判 员     高  阳 二O二一 年 七 月  十五  日                     书  记  员      康翠翠  1