北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初40491号原告：北京熙仁眼视光科技有限公司,住所地北京市海淀区静淑东里1号楼一层商4B-2。法定代表人:沈飞,经理。委托诉讼代理人：谢华平，北京法贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：李英芳，北京法贤律师事务所实习律师。被告：杨子，女，1956年6月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京熙仁眼视光科技有限公司（以下简称熙仁公司）与被告杨子房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员郝蓬独任审理,于2021年4月13日公开开庭审理了本案。原告熙仁公司之委托诉讼代理人谢华平、李英芳与被告杨子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熙仁公司向本院提出诉讼请求：1.确认我公司与杨子于2019年4月28日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年2月29日解除；2.判令杨子退还我公司2020年1月29日至3月28日期间的房租70000元；3.判令杨子退还我公司押金70000元；4.本案的诉讼费由杨子承担。事实和理由：2019年4月28日，双方签订了北京市房屋租赁合同，约定我公司承租杨子位于海淀区×用于商业经营，租赁面积76.39平方米；租期为五年，从2019年5月28日起至2024年5月27日止；月租金35000元。签约后我公司向杨子按约支付了租金，并支付了押金70000元。2020年1月，新冠肺炎疫情全面爆发，我公司被迫停止经营。2月29日，双方就解除合同退租一事达成一致意见，我公司协助杨子招租张贴了招租启示。3月28日，我公司腾退了房屋，并通知杨子办理交接手续、退还押金，杨子拒绝退还。但杨子却于2020年4月初将涉案租赁房屋重新出租给了北京奥启鑫瑞商贸中心经营电动车业务，经查询该中心于2020年4月2日在北京市海淀区市场监督管理局进行工商注册登记并领取了营业执照，目前正常经营中。2020年1月29日至2020年3月28日，因疫情及疫情防控措施不可抗力因素，我公司停业未实际经营，杨子理应退还我公司疫情期间的租金；我公司已实际腾退了房屋，杨子已重新将房屋出租，理应退还收取的房屋押金。故我公司提起诉讼。杨子辩称，2019年3月我决定出租位于北京市海淀区学院路静淑东里底商的门面房。眼科医院主要负责人林子熙找到我的电话，她跟我说，她们附近小区里面有一家眼科医院，路人很难看到，想要租我的房子，为了给眼科医院做个广告，还可以打造一个宠物界的同仁医院出来。我也想保住我经营了20年的宠物医院，出于对林子熙的信任决定把房子租给她。从3月初开始，她测量房子，我还一直在附近给她找能开宠物院的房子，并于2019年4月28日与其签订了5年的租房合同，合同明确约定付款方式是押二付二。林子熙一直让我保留我的营业执照，在此期间我一直在支付着工商、税务、银行和会计工资及请市区管理部门吃饭等各项费用大约3万元左右。2020年2月29日，签订合同的谢飞提出因为受疫情影响她们决定退租，她们不给我钥匙，也不给我书面解除合同的文件，只提出要我给她们退房租和押金。我多次给林子熙打电话想商量此事，因为是熙仁公司违约，我不同意退，她们退房不是受疫情影响而是属于经营不善，林子熙拒不接电话。林子熙说其在深圳证券工作对各种投资都非常感兴趣，一直让我给她保存宠物院的营业执照。到了7、8月份，突然她提出在眼镜店的门面房里面要多办几个营业执照，必须让我尽快注销宠物院的执照，我只能找中介公司加急注销，花费2万元；林子熙说因为疫情原因眼镜店不能正常营业，可是眼镜城在疫情期间除过年正常休息，其他时间都在正常营业；3月28日，熙仁公司已正常搬完家，可是不允许我把房屋租出去。5月13日我把房子租给了新的租客并给了对方一个月的装修时间，从3月28日至6月13日我的房子共损失9.5万元。故熙仁公司违约在先，不同意退还押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：2019年4月28日，熙仁公司（乙方）与杨子（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定熙仁公司承租杨子位于北京市海淀区×房屋用于经营。租赁期自2019年5月28日至2024年5月27日，共计5年。租金标准及支付方式：前3年，从2019年5月28日至2022年5月27日，每月租金35000元；第4年，从2022年5月28日至2023年5月27日，租金按初始租金递增3%，即每月租金36050元，从2023年5月28日至2024年5月27日，租金按初始租金递增5%，即每月租金36750元。支付方式：押2付2。押金70000元整。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第八条约定，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达15日的。2、不配合甲方进行维修的，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金及增补租金达15日的。2、欠缴各项费用达5000元的……第九条违约责任约定，（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的全部损失如（装修款、设备款等）外并按月租金的200%向对方支付违约金，此外，甲方提前收回房屋，甲方还应退还乙方相应的租金；乙方提前退租，甲方不退还乙方押金。合同签订后，杨子向熙仁公司交付了房屋，熙仁公司亦按时向杨子支付房屋租金。2019年12月27日，熙仁公司支付杨子2020年1月至3月28日房租。2020年1月新冠疫情发生以后，熙仁公司预判到对公司的经营产生重大影响，故向杨子提出解除合同。诉讼中，熙仁公司提供微信记录，证明杨子于2020年2月29日同意解除合同，杨子于2020年2月29日给熙仁公司回信“如果你们老板决定不租房子了，那么你就给我在玻璃里面贴上一个招租启示吧。东西暂时放在这里，我先招租房子了”。熙仁公司：“好的，我告诉她一声”。杨子：“行啊，反正我也没有钥匙，先租着。算是我麻烦你帮我的。因为你们的东西在里面，我也不方便拿钥匙”。熙仁公司：“我明天上门店负责人贴招租广告，有人来问我们配合看。”杨子：“行吧。”熙仁公司：“好的，谢谢您的理解。”杨子：“投资有风险，这也是没有办法的事。”熙仁公司于3月1日张贴招租启示后，向杨子发送了照片。杨子表示认可，并称“慢慢的等着吧，反正也不急”。3月5日熙仁公司向杨子发出因疫情解租的案例，但未得到杨子认可。杨子：“当时她考虑一下我的损失了吗？”“我没有让他们马上搬家已经是理解和帮助你们了。”熙仁公司：“是呀，老板意思搬家随时可以搬，押金您能考虑退呀。”“不是那么回事，所以和您协商，能否各自负担一半损失。”……杨子：“咱们是这么商量的，在没有新的房客来的时候，房子你们可以继续用。我已经很同情达理了。另外物业费和暖气费，还有水电费，你想着交了。”“你先写一个解除租赁合同呢。”熙仁公司：“有这一条，自动解除。”杨子：“律师说单方解除要发书面通知，对方收到才可以算解除了。必须是书面。”3月11日杨子：“我也积极的往外租房子呢。”3月13日杨子“有人要去看房子，门面房里面锁门了，要不你把钥匙放一个在你们传达室，有人看房子就去拿钥匙。”3月28日，熙仁公司腾退房屋，并将照片发送给杨子，杨子表示将钥匙放在传达室。杨子对上述微信记录不持异议，但表示熙仁公司张贴外租启示后一天就摘了，熙仁公司腾退房屋给其造成了很大损失。本院确认上述微信证据的真实性。经查，2020年4月13日，杨子将房屋租予他人。本院认为，熙仁公司与杨子签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。双方均应依照合同履行各自权利、义务。熙仁公司在疫情发生后，出于对公司经营的影响，向杨子提出解除合同。因熙仁公司并未提供证据证明疫情的发生直接影响导致合同不能履行。故熙仁公司提前解除合同，已构成违约。熙仁公司于诉讼中提交的与杨子微信记录，证明熙仁公司向杨子提出解约，杨子虽然同意让其张贴招租启示，但并没有体现杨子同意熙仁公司解除合同之事实。故熙仁公司单方向杨子提出合同解除的行为，不符合双方之间关于合同解除的相关约定，亦不符合合同法定解除的情形，故熙仁公司单方解除合同的行为不具有法律效力。2020年3月28日，熙仁公司将房屋腾退后，杨子同意接收并在此之后将房屋出租他人，视为双方就合同解除达成一致。现熙仁公司要求确认双方合同于2020年2月28日解除，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。熙仁公司要求杨子退还2020年1月29日至3月28日期间的房租，考虑到疫情因素使熙仁公司经营受到一定影响，同时熙仁公司亦实际使用涉案房屋到3月28日，故综合上述情况本院判决由杨子退还部分房屋租金，具体数额由本院酌情判定。但因熙仁公司违约提前解除合同，依据合同约定，杨子有权不退还其押金。本院对于熙仁公司要求退还押金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、驳回北京熙仁眼视光科技有限公司要求确认与杨子于2019年4月28日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年2月29日解除的诉讼请求；二、杨子于本判决生效后七日内退还北京熙仁眼视光科技有限公司5000元；三、驳回北京熙仁眼视光科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元（北京熙仁眼视光科技有限公司已预付），由北京熙仁眼视光科技有限公司负担3000元；由杨子负担100元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郝 蓬二〇二一年七月十二日书记员 秦芳芳