四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书（2021）川0704民初2311号原告：四川省天青物业服务有限公司，住所地：绵阳市涪城区剑门东路53号3楼。法定代表人：张维雄，法人。委托诉讼代理人：郭红，女，汉族，生于1973年5月11日，公司员工。委托诉讼代理人：蒋晓军，男，汉族，生于1973年1月30日，公司员工。被告：唐永碧，女，汉族，生于1973年1月30日，住四川省绵阳市游仙区。委托诉讼代理人：陈玉平，男，汉族，生于1968年3月21日，与被告系夫妻关系。原告四川省天青物业服务有限公司与被告唐永碧物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川省天青物业服务有限公司之委托诉讼代理人郭红、蒋晓军、被告唐永碧及其委托诉讼代理人陈玉平到庭参加诉讼，现已审理终结。原告四川省天青物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告缴纳物业服务费4683.29元(含每月6元垃圾清运费)(计算自2018年7月9日-2021年6月30日)；2、请求判令被告承担该款自欠费之日起至付清之日止依据双方所签物业管理协议约定按3‰收取滞纳金14.05元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月19日四川省天青物业服务有限公司与四川万辉房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告负责该项目的物业管理服务工作，所有业主负有交纳物业费义务。被告为浪琴湾小区2-2-13-l的业主，也于2017年7月6日与原告四川省天青物业服务有限公司签订了《浪琴湾小区物业服务合同》，明确了双方的权利和义务，但从2018年7月9日一2021年6月30日，被告未向原告缴纳物业管理费。该户属于高层住宅，产权面积为105.73平方米，根据物业服务合同约定，被告应按照1.2元/㎡的标准向原告每月缴纳物业管理费。若逾期缴纳物业管理费，被告应向原告支付合同约定的违约金。原告为被告小区代收代缴垃圾清运费，收费标准为每月6元，被告在物业费欠费期间也一直未缴纳。被告拒不缴纳物业管理费与垃圾清运费的行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了一定的经济损失，同时妨碍了小区的统一管理，侵害了已缴费业主的合法权益。现依照我国相关法律之相关规定，原告起诉至贵院，望贵院作出公正的判决，支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告唐永碧答辩称：我不交物业费，是因为交房时发现房屋有多处需要整改的地方，反映给开发商，开发商委托给物业处理，但是多次找物业处理问题，物业都推脱不管；我们单元楼外面和电梯前到处乱牵拉电线存在火灾隐患；小区内车辆、电瓶车乱停乱放；杂物垃圾乱堆放；物业工作人员不作为。楼顶被锁死，如果发生火灾也没处逃生，有安全隐患。原告也不公布小区内广告费、摊位费的收支情况，我们业主有知情权。不是我不交物业费，物业管理好了我就交。本院经审理认定事实如下：2014年11月19日，四川万辉房地产开发有限公司（甲方）与四川省天青物业服务有限公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，聘请乙方为坐落于绵阳市游仙区石马镇横山村浪琴湾小区提供物业管理服务并约定“委托管理期限：至业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止。物业管理服务费，住宅为1.20元／平方米/月，非住宅为1.50元／平方米/月。3、房屋交付时，业主预存一年物业管理费，之后半年预缴一次……第二十八条违约责任：本合同从签订之日起双方如有违约，由违约方向守约方按三年所收取物业管理费总额的百分之十承担违约责任。”。2016年12月27日，被告购买了位于绵阳市游仙区石马镇横山村统规统建安置点区域内浪琴湾小区2栋2单元13楼1号的房屋，《绵阳市游仙区横山村浪琴湾统规统建余房认购合同》摘要显示建筑面积为105.73㎡，后于2017年7月6日被告接收该房屋。2017年7月6日，原、被告签订了《物业服务协议》，就物业服务权利义务进行明确约定。原告举出如下证据：1、周工作总结图片、巡逻记录表、保修记录表、来访登记表、交班登记表复印件，拟证明原告对涉案小区提供了合法有效的物业服务。被告质证意见对该组证据的真实性无异议，但是原告并未按照合同约定标准提供相应的物业服务；2、催收通知单三份，拟证明因被告欠缴物业费，原告于2019年7月2日、2020年7月2日、2021年4月5日三次以张贴催费通知单在被告门上的方式向被告催收未果。被告质证意见称没看到过原告张贴的催收通知单，只是在2019年有个管水电的和收费员到其家中催收过，之后就是上个月接到过一次原告聘请的法律顾问的催收电话；3、收费标准公示照片，证明垃圾清运费按照6元／户／月的标准由我公司代收代缴。被告对缴纳垃圾清运费无异议。庭审中，被告唐永碧举出如下证据：1、照片打印件8页，拟证明房屋存在质量问题，案涉房屋入户门外有一块瓷砖没贴、外墙落灰以及小区管理混乱，二单元电梯门口全是电瓶车乱牵的电线、楼道走廊垃圾未清理、垃圾清运人员盘腿在桌子上耍，不履行职责。原告的质证意见认为达不到其证明目的，房屋接收时都是没质量问题才签字入住，对业主的乱接电线公司进行了劝解且修建了专门的充电桩，物业在积极解决相关问题；2、统建房认购合同复印件，拟证明房屋面积105.73平方米。原告对此无异议。另查明，案涉小区并未成立业主委员会。原告主张被告所购买房屋系电梯高层，按合同约定1.2元／平方米/月支付物业管理费，被告拖欠物业管理费时间系2018年7月9日至2021月6月30日，按36个月计算为（105.73㎡×36个月×1.2／平方米/月）+6元／户／月×36个月=4783.5元，原告只主张4683.29元。主张滞纳金标准按照合同约定的3‰收取14.5元。上述事实有当事人身份信息、《前期物业服务合同》、商品房买卖合同、周工作总结图片、巡逻记录表、电梯保养单、保洁签到表、欠费催缴函通知单、照片打印件、统建房认购合同复印件以及原、被告当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为：本案争议焦点，结合本案证据分析如下：一、关于被告提出案涉房屋存在房屋质量问题，例如瓷砖缺失、墙灰脱落以及小区管理混乱、电线乱牵乱拉、走廊垃圾未清理、垃圾清运人员偷懒、消防通道被占用等问题，认为原告提供的物业服务存在瑕疵的抗辩理由。本院认为，物业服务是个动态的服务过程，小区物业服务也是不断对新出现的问题予以及时处理解决的过程，不能仅凭个别突发事件等认定物业服务存在根本违约，且被告也未举出证据证明。业主若以通过不交纳物业服务费用的方式应对物业服务企业服务瑕疵，势必进一步导致物业服务质量降低，不仅损害自身利益而且影响全体业主的利益，因此对于被告该抗辩理由，本院不予支持。二、关于被告提出原告物业公司没有向小区业主公示公共区域的收益明细的抗辩理由。本院认为，浪琴湾小区目前未成立业主委员会，业委会作为业主大会的执行机构，小区业主可以通过业主大会议事规则约定小区共有部分的经营收益方式，而不能在本案中作为不予缴纳物业费的抗辩理由从而有损其他业主的利益，因此对于被告该抗辩理由，本院不予支持。综上，四川万辉房地产开发有限公司（甲方）与四川省天青物业服务有限公司（乙方）签订的《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同对浪琴湾全体业主均具有约束力。原、被告自愿签订了《浪琴湾小区物业服务合同》，对双方的权利义务作出明确约定且内容合法。根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”以及第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，因此《前期物业服务合同》以及《浪琴湾小区物业服务合同》中约定的物业服务收费为1.2元/月/平方米对原、被告双方具有约束力。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告作为该小区的物业管理企业，已对小区提供了相应的物业服务，且经过书面以及电话、上门催收，被告应按合同约定支付物业服务费。从2018年7月9日至2021年6月30日期间为35个月零20天，经计算拖欠物业管理费为4525.24元（计算方式：105.73㎡×35个月×1.2／平方米/月+105.73㎡×1.2／平方米/月÷30天×20天）；关于垃圾清运费，被告并无异议，因收款单位系市环卫处，其收取标准系政府出台，因此原告向被告收取垃圾清运费合法且标准合理，故对原告要求被告支付2018年7月9日至2021年6月30日期间的垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持，计为200.6元垃圾清运费（35个月×6元／月／户+6／月／户÷30天×20天）=214元，两项费用合计4739.24元，原告诉请主张4683.29元，低于计算后的金额，系原告对自身权利的自由处分，本院予以支持。关于滞纳金的问题，合同约定的实为违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按照合同约定缴纳物业管理费及垃圾清运费的行为属于违约行为，但考虑到原告本身存在被告所陈述的一些服务不完全尽人意之处，据此，对原告主张的违约金不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告唐永碧于本判决生效后十日内向原告四川省天青物业服务有限公司支付自2018年7月9日起至2021年6月30日止的物业管理费、垃圾清运费共计4683.29元。二、驳回原告四川省天青物业服务有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费25元，由被告唐永碧承担（该款原告已预缴，被告在履行支付义务时一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  奂思宇二〇二一年七月二十八日书记员  龚 苓