北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2014）通民初字第14740号原告李志瑜，女，1981年10月6日出生。委托代理人郭胜，男，1974年8月30日出生。被告北京顺开房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺路44号，组织机构代码70022588-4。法定代表人孟庆冬，董事长。委托代理人杨树生，北京市致宏律师事务所律师。委托代理人安二明，男，1983年7月2日出生，北京顺开房地产开发有限公司职员。原告李志瑜诉被告北京顺开房地产开发有限公司（以下简称顺开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员郭明伟独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告李志瑜的委托代理人郭胜，被告顺开公司的委托代理人杨树生、安二明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志瑜诉称：被告顺开公司和北京X房地产开发有限公司（以下简称万福公司）共同开发北京市通州区永顺东里X小区。我与被告顺开公司于2006年9月16日签订北京市商品房预售合同，购买顺开公司开发的X住宅小区B4号商住楼2303号房屋（以下简称2303号房屋）。按合同约定，我应在2009年5月21日前取得该商品房所在楼栋的权属证书，并在之后360日内完成房屋权属转移登记，办理该房的产权证明书。但万福公司和顺开公司至今未为我办理产权证。为此我多次找到顺开公司和万福公司要求为我办理产权证，二公司互相推诿，至今未办理。现要求：1、判令被告顺开公司支付我迟延办理B4号商住楼楼宇房屋产权证书的违约金15083元（自2013年7月17日起至2014年8月25日止，共计405日）；2、本案诉讼费由被告顺开公司承担。被告顺开公司辩称：根据我公司与万福公司签订的合作协议，我公司只负责盖章，X小区的投资和收益均归万福公司，故我公司不承担违约责任；另按照双方签订的商品房预售合同的约定，楼宇产权证书迟延办理时，出卖人应在实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付违约金；X住宅小区B4号商住楼楼宇房屋产权证书尚未取得，原告李志瑜要求我公司支付违约金的条件尚未成就，故不同意李志瑜的诉讼请求。由于李志瑜多次主张违约金的诉讼请求，我公司认为双方签订的合同中违约金数额过高，请法院酌情调整。经审理查明：2006年9月16日，原告李志瑜作为买受人与被告顺开公司作为出卖人签订《商品房预售合同》，李志瑜购买X小区B4号楼2303号房屋。合同第二十条产权登记约定，（一）初始登记，出卖人应当在2009年5月21日前取得该商品房所在楼栋的权属证书，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理，即1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理，即买受人同意委托出卖人或出卖人委托的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用叁佰元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房所在楼栋的权属证明办理完毕之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理，即买受人有权退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付；在房屋产权办理过程中，买受人应保证随时提供相应文件及证明材料，并保证随时同出卖人前往房管部门办理相应手续；如因买受人原因致使出卖人办理产权证明延误的，买受人应按日计算向出卖人支付全部已付房款万分之一的违约金，办理产权证明的时间相应顺延。后李志瑜支付了全部房款共计372426元（含面积补差款）。2008年8月14日，万福公司向李志瑜送达了《X商品房交付暨入住通知书》，该通知书盖有“X交房专用章，开发商北京顺开房地产开发有限公司，投资商北京X房地产开发有限公司”字样，载明XB4号楼2303号房屋已经竣工交验，达到了合同约定的交付条件，并写明了李志瑜在办理房屋交付及入住手续时要交纳办理房屋产权证应交纳的费用，即公共维修基金、契税、印花税、房本印花税、产权证委托办理费。2008年8月30日，李志瑜办理2303号房屋入住手续，向万福公司交纳了购房面积补差款、公共维修基金、契税、印花税、房本印花税和产权证代办费，并提交了办理产权证所需书面资料。万福公司在《X商品房交付暨入住通知书》业主交费情况审核表中“业主证件和房产证资料审核”、“房屋补差手续办理”、“各项税费和产权证代办费交纳”三栏处均签字、盖章。经核实，B4号楼目前尚未通过竣工验收，故仍未取得该楼宇房屋产权证书。另查：顺开公司与万福公司签订了《北京通州“X”项目合作开发协议书》，双方属合作开发X小区关系，万福公司系X小区的投资商，对该建设项目享有收益权。双方在履行协议过程中因办理房屋产权证书手续问题存有争议，X小区业主为迟延办理房屋产权证书问题曾向有关部门反映、信访，并为此在本院提起多起诉讼。再查，李志瑜曾起诉顺开公司主张逾期办证违约金，本院依法分别作出本院依法分别作出（2011）通民初字第9150号民事判决书，判决顺开公司给付李志瑜自2009年5月22日至2011年7月19日的迟延办理楼宇权属证书违约金人民币29384元；（2012）通民初字第11479号民事判决书，判决顺开公司给付李志瑜自2011年7月20日至2012年6月28日的迟延办理楼宇权属证书违约金人民币12849元；（2013）通民初字第12053号民事判决书，判决顺开公司给付李志瑜自2012年6月29日至2013年7月16日止的迟延办理楼宇权属证书违约金14264元。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《X商品房交付暨入住通知书》、购房款发票、（2013）通民初字第12053号民事判决书及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。本案中原告李志瑜与被告顺开公司签订的《北京市商品房预售合同》系有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务。现李志瑜要求顺开公司支付逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。对于顺开公司所持现支付违约金的条件尚未成就及违约金过高的辩解意见，本院认为，违约金的设立既是对当事人违约行为的制裁，同时也是督促当事人积极履行其合同义务。根据已查明的事实，自合同约定的履行期限届满至今已逾五年，而该楼目前仍未取得权属证明，据当事人自述原因在于尚未通过竣工验收，而该事项属于顺开公司可控范围，其应当采取合理措施积极促成办理权属证明，且考虑到现在即由顺开公司支付违约金并不加重其违约责任，故为保护守约方的正当利益，本院对顺开公司主张违约金支付条件尚未成就及违约金过高的辩解意见不予采信。经本院核实，自上次判决给付原告违约金的截止日之次日即2013年7月17日起算至2014年8月25日，迟延履行日期新增405日，故违约金数额应为15083元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告北京顺开房地产开发有限公司给付原告李志瑜迟延办理楼宇权属证书违约金人民币一万五千零八十三元，自本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八十九元，由被告北京顺开房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员  郭明伟二〇一三年九月十八日书 记 员  芦 辛