江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0311民初4576号原告：交通银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市中山南路**。负责人：阚海云，行长。委托诉讼代理人：穆孝森，男，1987年1月8日生，汉族，住徐州市泉山区。被告：贺文娜，女，1981年3月28日生，汉族，住徐州市云龙区。被告：徐州隆耀置业有限公司，住徐州市翠屏山办事处院内综合楼**。法定代表人：陈桂芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡晨曦，江苏元封律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭园，江苏元封律师事务所实习律师。原告交通银行股份有限公司徐州分行（以下简称交行徐州分行）与被告贺文娜、徐州隆耀置业有限公司（以下简称隆耀公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年7月15日公开开庭进行了审理。原告交行徐州分行的委托诉讼代理人穆孝森，被告隆耀公司的委托诉讼代理人蔡晨曦到庭参加诉讼。被告贺文娜经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交行徐州分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告贺文娜立即归还贷款本金956815.89元、利息（包括罚息、复利）131592.73元（截至2021年1月20日）及按照合同约定自2021年1月21日起至贷款还清之日止的利息；2、判令被告隆耀公司对上述债务承担连带清偿责任；3、判令以上被告承担本案诉讼费用及其他费用。事实和理由：被告贺文娜作为借款人于2016年5月24日向原告借款99万元，双方约定借款期限360月，采取按月等额本息还款，借款用于购买徐州市产一套，由隆耀公司提供担保，双方签订了抵押贷款合同。上述合同生效后，原告已按约发放贷款，但被告贺文娜未能按约偿还，隆耀公司也未代偿本息。截至2021年1月20日，被告贺文娜尚欠贷款本息合计1088408.62元，其中贷款本金956815.89元、利息（包括罚息、复利）131592.73元，经多次催要未果。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法判决。被告贺文娜未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。被告隆耀公司辩称，1、担保合同无效，根据公司法第十六条规定，被告向为他人提供担保需要董事会或者股东会决议，本案中并未经过董事会或股东会决议，擅自为他人提供担保，构成越权代表，根据合同法第五十条规定，被告认为订立合同时，原告不存在善意，原告作为专业从事金融借贷业务的机构，在与被告签订个人房产抵押贷款业务时，应对被告为贺文娜提供担保是否经其董事会或者股东会决议而负有形式审查义务，但是原告在订立合同时，未对该事项进行审查，未尽到合理注意义务。为此原告对法定代表人以公司财产为贺文娜提供担保的行为未经其董事会或者股东会追认，根据公司法第十六条，合同法第五十二条，第四十八条第一款的规定，本案中的担保合同对被告不发生法律效力，担保合同无效；2、涉案房屋已经办理抵押登记，贺文娜提供物的担保，债权人应当优先对物的担保实现债权，故原告应该就涉案房产优先实现债权；3、涉案抵押贷款合同系格式条款，签订时，原告拿着该合同要求被告进行盖章，并未就相关条款向被告进行释明，也未将生效合同交付被告，所以被告对该合同相关内容不知晓。根据法律有关格式条款的规定，属于免除原告责任，加重被告的相关义务条款，对被告不适用。本案的争议焦点为：1、原告在本案中主张欠款本息数额如何确定？2、被告隆耀公司在本案中是否应承担连带责任？保证合同效力如何认定以及有关合同中条款是否属于格式条款？原告交行徐州分行为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、《个人房产抵押贷款合同》原件一份，系2016年5月18日被告贺文娜、隆耀公司与原告签订，证明原告与被告贺文娜之间存在借款合同关系，被告隆耀公司与原告存在连带责任保证关系；2、《徐州市房地产抵押合同》原件一份，系2016年5月18日被告贺文娜与原告签订，证明被告贺文娜所有房产与原告之间存在抵押担保关系；3、苏20**徐州市不动产证明第6065911号不动产登记证明一份，证明被告贺文娜所有的位于徐州市产已经抵押给原告，双方办理了抵押权预告登记；4、借款凭证一份，证明原告于2016年5月24日向被告贺文娜发放贷款990000元，履行放款义务；5、欠款明细一份，证明截至2021年1月20日，被告贺文娜贷款逾期本息的情况；6、贷款提前到期通知书及EMS快递邮寄单共3份，原告已经书面向被告贺文娜、隆耀公司宣布该贷款提前到期；7、被告隆耀公司的营业执照副本、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明、股东大会决议、个人住房抵押贷款业务合作协议。经质证，被告隆耀公司对上述证据１的真实性无异议，认为担保合同条款内容对隆耀公司不适用，隆耀公司只是在担保人处盖章，并未对担保条款进行盖章，无论是条款主文内容还是盖章处上方标记写明已经进行详细说明相关内容，均为格式条款，且该合同并未交给隆耀公司。合同虽然没有拆减的痕迹，隆耀公司并未对每一页进行确认，所以对于相关担保条款是否存在于合同签订时不确认；证据2是原告与贺文娜之间签订，真实性无法确认；对证据３的真实性无异议，涉案房产确实已经办理了抵押登记；证据4的借款和收款均是贺文娜与原告，对于该证据证明目的无法确认，请法院依法核实认定；对证据5请法院依法认定；对证据6真实性无法核实；对证据7的真实性无异议，但该涉案房产自2016年7月7日办理房地产证件的条件已经成就，原告应该要求被告贺文娜办理涉案房屋的所有权登记，并办理不动产抵押登记。根据法律规定，原告的抵押权自预告登记时设立。被告隆耀公司为支持自己的抗辩意见，向本院提交了不动产信息查询结果一张，证明涉案房屋抵押方式是一般抵押以及分割转让证一份，证明涉案房屋在2016年7月7日办理房地产证的条件已经成就。经质证，原告交行徐州分行对不动产信息查询结果单的真实性无异议，但认为上述抵押属于预告登记；分割转让证系复印件，不予质证。根据原被告的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月18日，原告交行徐州分行作为贷款人与作为借款人的被告贺文娜、作为担保人的被告隆耀公司签订《个人房产抵押贷款合同》一份，被告贺文娜向原告贷款990000元，用于购买和平大道以北、香溪左岸小区以东提香湾小区G3幢3单元1802号房产一套，贷款期限360个月，利率：五年以上（期限）人民银行贷款基准利率下浮10%。还款以月为一期，首期自放款日起计算。逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。放款账户：62×××62，贷款的支付方式为贷款人受托支付方式，借款人委托贷款人在贷款发放后，将贷款资金以借款人购房款名义从放款账户支付至下述账户，收款人为隆耀公司，账号为323600660018170751442，开户行为交通银行徐州分行。还款方式采用等额本息还款法，本息按期支付，还款日为每期末月的21日。借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。本合同利率发生调整的，贷款人有权相应调整罚息利率，自合同利率调整日起，按调整后的罚息利率计收逾期或挪用贷款的罚息，但包含合同利率调整日的当期复利不分段计算，适用调整后的罚息利率。借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。隆耀公司为本合同项下贷款提供连带责任保证。保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。借款人未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，担保人应按贷款人的要求立即支付借款人的全部到期应付款项。借款人取得房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除。但在担保人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任。借款人、贷款人在本合同中填写的联系方式（包括地址、联系电话、传真号码、电子邮件等）均真实有效。任一联系方式发生变更，借款人应立即以书面方式将变更信息寄送至贷款人在本合同填写的通讯地址。该等信息变更仅在贷款人实际收到更改通知并更改有关记录后生效。合同还约定了其他权利义务，双方约定被告贺文娜的送达地址为徐州云龙区庄馨园公建B27D幢1层111室。2016年5月18日，原告交行徐州分行（抵押权人）与被告贺文娜（抵押人）签订《徐州市房地产抵押合同》，约定被告贺文娜以其位于徐州市云龙区产为上述双方签订的个人房产抵押贷款合同项下债务提供抵押担保，并于2016年5月21日办理了预售商品房抵押权预告登记。2016年5月24日，原告向被告贺文娜指定账户发放贷款990000元，并出具借款凭证，借款凭证载明借款期限360个月，起息日期2016年5月24日，利率为月息3.675‰，根据原告提供的贺文娜欠款明细，截至2021年1月20日，被告贺文娜尚欠原告贷款本息合计1088408.62元，其中借款本金956815.89元，利息、罚息及复利131592.73元。2020年9月，原告向被告贺文娜、隆耀公司邮寄了《贷款提前到期通知书》。另查明，2012年10月16日，原告交行徐州分行与被告隆耀公司签订了《个人住房抵押贷款业务合作协议书》，被告隆耀公司为购房人的贷款提供连带责任担保。为上述担保，被告隆耀公司还提交了股东大会/股东会决议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告交行徐州分行与被告贺文娜、隆耀公司签订的《个人房产抵押贷款合同》、原告与被告贺文娜签订的《徐州市房地产抵押合同》以及原告与被告隆耀公司签订的《个人住房抵押贷款业务合作协议书》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告按合同约定履行了发放贷款的义务，被告贺文娜应按时还款。因被告贺文娜未按期足额还款已构成根本违约，故原告有权按照合同约定要求被告偿还全部贷款本息，且原告已经向被告贺文娜送达了贷款提前到期通知书，履行了通知义务，故被告贺文娜应当偿还全部贷款本金。现原告要求被告贺文娜偿还借款本金956815.89元并支付截至2021年1月20日止的利息、罚息及复利131592.73元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张自2021年1月21日起至实际付清之日止的复利及罚息的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”和中国人民银行颁发的《人民币利率管理规定》（银发〔1999〕77号）第二十条“对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”的规定，原告主张被告支付逾期罚息和复利的基础是借款人逾期偿还本金及利息应当承担的合同约定的违约责任。而如被告贺文娜逾期未履行判决确定的义务时，应当按照民事诉讼法的有关规定承担延迟履行的责任，因被告贺文娜对其逾期履行的行为已承担相应的法定义务，故在本判决确定的履行期限届满之日起，原告交行徐州分行再行主张逾期罚息、复利的，本院不予支持。被告隆耀公司与原告及被告贺文娜签订个人房产抵押贷款合同时自愿为被告贺文娜借款提供连带责任保证，其中《个人房产抵押贷款合同》5.5条约定借款人取得第二十二条约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除。但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任，故被告隆耀公司承担的是阶段性连带保证责任，即属于附解除条件的保证合同，当原告取得正式的抵押登记后，被告隆耀公司的保证责任免除。本案中，原告与贺文娜于2016年5月18日签订了涉案房屋的抵押合同，并于2016年5月21日办理了房屋抵押预告登记，在案涉房屋未办理正式抵押登记的情况下，原告现依据抵押贷款合同约定的担保期限及方式，要求被告隆耀公司承担连带保证责任，有事实及法律依据，本院予以支持。被告隆耀抗辩称，案涉房产已作抵押登记，抵押权已经设立，原告应先行以物之担保实现优先受偿的问题。本院认为，原告与被告贺文娜签订了抵押担保合同，嗣后进行了不动产的抵押预告登记，该种登记行为不能产生设立抵押权的物权效力，其行为性质应属于在不动产物权设立后进行预先性排他保全的债务行为。在物权登记条件成就的前提下，原告可作为权利方请求被告贺文娜协助配合办理抵押登记，以实现物之担保的目的。被告隆耀公司在本案中未提供证据证明案涉房屋已交付被告贺文娜，且房产在已具备办理权属登记的条件下，存在权利人怠于行使权属登记的事实行为，故被告隆耀公司仍应按照合同约定承担作为担保人的担保责任。另外，对于被告隆耀公司陈述的合同存在格式条款的抗辩理由。本院认为，原告作为债权人与作为担保人的隆耀公司签订了《个人住房抵押贷款业务合作协议》，其中约定个人住房抵押贷款业务领域合作范围为案涉房产所属楼盘，被告隆耀公司为所发放贷款提供连带保证责任。就此，双方业已知悉各自所应负担之合同义务，隆耀公司知晓自身作为担保人的身份及责任。在后续订立的涉及贷款人的个人房产抵押贷款合同中，被告隆耀公司亦是再次明确了自身的担保人身份及担保责任的存续期间。合同虽由原告草拟制定，但对于原告而言，被告隆耀公司承担阶段性担保责任系其进行业务放贷的前提条件，被告隆耀公司作为房产开发商，在双方所拟定的业务合作框架内、个人房产抵押贷款合同及后续放贷过程中，对原告放贷之行为目的皆有着充分且清晰的认知，故对被告隆耀公司的上述抗辩理由，本院不予采信。被告贺文娜在个人担保贷款合同中明确约定了送达地址，根据最高人民法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条规定，当事人在所涉合同中对送达地址有明确约定的，以该约定地址为送达地址，故本院依据被告贺文娜约定的地址向其进行了送达，其无故不到庭参加诉讼，则应承担缺席审判的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贺文娜于本判决生效后十日内向原告交通银行股份有限公司徐州分行偿还借款本金956815.89元及利息、罚息、复利（截至2021年1月20日，利息、罚息、复利为131592.73元；自2021年1月21日起至本判决确定的给付之日止的利息、罚息、复利，按照双方合同约定计算；自本判决确定的给付之日次日起至实际清偿之日止的利息，按照合同约定的年利率标准计算）；如被告贺文娜在2021年1月20日后有相应还款的，相应款项可按照双方合同约定的清偿顺序予以折抵；二、被告徐州隆耀置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14596元，减半收取7298元，由被告贺文娜、徐州隆耀置业有限公司共同负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 刘现伟二〇二一年七月二十六日法官助理 王鹏里书 记 员 刘 文