河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终2965号上诉人（原审被告）：王一荃，男，1970年3月29日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。被上诉人（原审原告）：张立友，男，1978年2月1日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。原审被告：刘艳，系王一荃之妻，女，1962年9月17日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。原审被告：席阳，男，1984年8月6日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。上诉人王一荃因与被上诉人张立友、原审被告刘艳、席阳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2021）豫1503民初2321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王一荃、被上诉人张立友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王一荃上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判上诉人退还剩余购房款172000元及违约金，违约金以172000元为基数从2021年1月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至还清之日止；二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审对被上诉人实际已付款金额和上诉人已退款金额认定错误。被上诉人实际仅支付购房款375000元，原审认定被上诉人根据上诉人要求现金支付35000元无证据支持。另外协议书签订当日上诉人已退还203000元，实际欠付购房款172000元，原审认定上诉人应退购房款本金错误。二、原审调整后的违约金仍然过高，以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率较为适宜。本案上诉人虽然存在违约，但是给被上诉人造成的实际损失仅为同期银行存款利息。原审酌定按4倍LPR计算违约金，明显参照了民间借贷的利率保护上限，标准过高，按同期贷款利率足以弥补被上诉人的实际损失，也能体现违约金的惩罚性，故应以1倍LPR较为适宜。张立友辩称：一、一审法院查明情况属实，但对上诉人一房二卖行为没有约束和审理。上诉人未经答辩人同意，为了利益又将案涉房屋出卖给第三人并收取房款。答辩人要求上诉人认真处理好此事，但上诉人不愿意认真对待。因此答辩人申请二审法院将第三人纳入本次审理中，查清房屋买卖协议以及购房款支付时间等情况，以便查清事实。上诉人恶意侵占答辩人资金，故意一房二卖的违法行为需要加重处罚和严厉打击。二、原审被告席阳对案涉房屋买卖合同承担连带担保责任，一审判决依据最后的结算证明是不对的。因为本案是房屋买卖合同纠纷，按照房屋买卖合同约定是各方真实意思表示。原审被告席阳对上诉人以及原审被告刘艳一房二卖的违法行为要承担连带责任。故请求二审法院支持答辩人的一审诉讼请求。刘艳、席阳未到庭应诉，亦未提交书面陈述意见。张立友向一审法院起诉请求：1、三被告退还62000元购房款，并承担违约金；2、本案全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2020年6月4日，原告张立友（买受人乙方一）及其妻子王晶（买受人乙方二）与被告王一荃（出卖人甲方一）、刘艳（出卖人甲方二）签订《房屋买卖合同》，主要约定如下：一、甲方和共有人自愿将其名下房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋基本状况，并自愿买受该房屋；该房屋坐落位置：信阳市平桥区，出售房屋的不动产权证号：王一荃豫Ｆ（2017）信阳市不动产权第××号、刘艳豫Ｆ（2017）信阳市不动产权第××号，不动产单元号150304130001090，建筑面积289.99㎡。二、甲方和共有人保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋除在信阳市工区农村信用社抵押贷款陆拾万元（600000元），再没有任何设定担保、没有权属纠纷、买卖等情形，保证该房屋除乙方以外无他人合法追索情形；甲方和共有人保证在2020年9月27日在银行正常解压，如发生意外情况不能解压，给乙方造成不能过户，甲方及共有人承担总房款日2%的违约金，直至解压成功；如因甲方和共有人的延误等其他原因，致影响过户登记或不能过户的情形发生，乙方有权解除合同，解约时，甲方和共有人要双倍返还已付的房款和其他的全部费用。三、房屋价款和支付方式：房屋买卖宗金额人民币壹佰贰拾万元整（1200000元整）；签订合同时支付现金叁拾万元整（300000元）；乙方在2020年6月12日前收到共有人《委托公证书》后支付现金壹拾万元整（100000元）；余下房款人民币捌拾万元整（￥800000.00）乙方分三年按月支付，即每月20号前转到甲方指定账户人民币贰万贰仟叁佰元整（￥22300.00元／月），2020年7月20日开始付款，直至剩余款项全部结清。四、交付：甲乙双方定于2020年6月6日前移交该房屋，乙方可进行装修；由于甲方房产尚在信阳市工区农村信用社抵押状态，甲方在2020年9月27日前负责办理解压手续，解压后，甲乙双方在2日内到有关部门办理过户手续。五、乙方违约责任：乙方如未按本合同约定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任，逾期超过6个月时，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，无息退还已经支付的款项；甲方如未按本合同约定办理过户的情形发生，逾期按总房款的日2%承担违约金，因甲方和共有人原因造成房产不能正常过户的情形发生，乙方有权解除合同，甲方和共有人要在3日内双倍返还乙方支付的全部费用，逾期按总房款月息2分利息计算，直至全部还清为止；由于共有人不在家未能签字，甲方保证在2020年6月12日前提供合法的共有人的《委托公证书》，逾期未提供的甲方双倍赔偿乙方支付的前期所有费用，《委托公证书》主要证明共有人暂时不在家，全权委托王一荃处理本次买卖，接受并同意王一荃签订的房屋买卖合同中的全部内容，也是其本人意见。六、为了保证甲方和共有人能按照协议履行，本次协议设置第三方保证人席阳，承担连带责任保证。七、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行订立补充条款或补充协议，补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。甲方王一荃签名按指印，乙方张立友签名按指印，保证人席阳签名。2020年6月6日，原告张立友（买受人乙方一）及其妻子王晶（买受人乙方二）与被告王一荃（出卖人甲方一）、刘艳（出卖人甲方二）签订《房屋买卖补充合同》，约定：因付款金额和付款时间需要调整一下，现达成补充协议如下：一、房款总价不变，定金叁拾万元（300000元）分四次付清：即2020年6月6日支付壹拾万元（100000），2020年6月30日付壹拾万元（100000元），2020年7月30日付伍万元（50000元），2020年8月30日付伍万元（50000元）；二、余下房款人民币玖拾万元整（￥900000.00），乙方分三年按照月支付，即每月20号前转到甲方指定账户人民币贰万伍仟元整（￥25000.00元／月），2020年9月20日开始付款，到2023年8月20日止，直至剩余款项全部结清。原合同其他继续有效。王一荃、张立友在该《房屋买卖补充合同》下面签名按指印。2020年12月16日，原告张立友（乙方）与被告王一荃（甲方）签订《协议书》，约定：前期购买甲方房屋一事，现因种种原因未能实现房产过户等原因，现友好协商如下：1、乙方张立友放弃购买信阳市平桥区；2、现核对乙方已支付现金410000元，甲方保证在2021年1月30日前全部返还给乙方；3、甲方保证按时全部结清退款，逾期愿意按原购买合同中约定的双倍返还前期定金等违约条款；4、双方再无任何纠纷。张立友、王一荃在该《协议书》下面签名。双方签订《协议书》后，原告张立友认可被告王一荃向其返还了购房款20万元。另，2020年7月26日，被告刘艳出具《委托书》，载明因在外地工作繁忙，无暇办理夫妻名下房产合同事宜，委托王一荃全权代表签署该房产合同事宜。另，本案审理过程中，原告张立友向本院提出财产保全申请，提交诉讼财产保全责任保险包含作为担保并交纳了财产保全费，该院依法将登记在王一荃、刘艳名下位于信阳市不动产权证号为豫Ｆ（2017）信阳市不动产权第××号、豫Ｆ（2017）信阳市不动产权第××号的独栋别墅予以查封。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、《协议书》签订后，《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》是否已经解除；二、《协议书》的性质及其约定的违约责任是否明确，若明确，违约金约定是否过高；三、被告席阳是否应该承担连带责任。一、原告张立友与被告王一荃、刘艳均是完全民事行为能力人，在签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充合同》以及《协议书》时，对合同内容是充分了解的，合同依法成立，依法成立的合同受法律保护，对原告、被告均具有约束力。《房屋买卖补充合同》签订后，双方仅对付款金额和付款时间进行了调整，至2020年10月30日，原告张立友按照《房屋买卖补充合同》的约定陆续向被告王一荃转账支付购房款375000元。又根据被告王一荃的要求，支付王一荃现金35000元，合计向被告王一荃支付购房款410000元整。庭审中，被告王一荃提供录音用于证明原告张立友在签订《房屋买卖补充合同》过程中擅自修改合同文本，存在欺诈行为。本院经审理认为，从录音中不能证明原告张立友存在故意修改合同文本的行为，且《房屋买卖补充合同》中除了双方当事人的信息，仅有两条内容且都是关于付款金额和时间的约定，被告在签订时有能力、有义务看清合同内容，如果被告不同意《房屋买卖补充合同》里面的条款，亦有权利拒绝签字。因此，对于被告王一荃、刘艳辩称原告张立友不按照约定付款、擅自修改合同文本行为的意见，该院不予采纳。原被告双方于2020年12月16日签订了《协议书》，双方均同意原告不再购买涉案房屋，视为双方就《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》达成了解除的合意，至此，双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》已经解除。二、《协议书》系原被告双方就退还购房款及逾期退还的违约责任所签订的独立的协议，双方约定了违约责任。根据《中华人民共和国民法典》中第五百六十八条规定，定金数额由当事人约定，但是不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力，涉案房屋总标的是120万元，则定金最高为24万元，若适用返还双倍定金的违约责任，则被告应当承担的违约金为24万元。就本案而言，解除《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》系原被告双方真实的意思表示，被告王一荃应该承担的是逾期退还购房款的违约责任，按照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少，本案中，原告要求被告赔偿违约金过高，被告王一荃请求适当减少违约金的请求，该院予以支持，酌定按照以预期支付费用即21万元为本金从逾期之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算利息至本息还清之日止。三、被告席阳仅在《房屋买卖合同》中签名，承担连带责任保证，《协议书》签订后，《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充合同》即已经解除，被告席阳也未在《协议书》上签名，此时，被告席阳的保证责任也一并终止，本案中，原告请求被告席阳承担连带保证责任没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百五十六条、第五百零二条、第五百零九条、第五百四十三条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百八十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、被告王一荃、刘艳于本判决生效之日起十五日内退还原告张立友剩余购房款210000元及违约金（以21万元为本金从2021年1月31日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算利息至本息还清之日止）；二、驳回原告张立友的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5000元、保全费3620元，由原告张立友负担3620元，被告王一荃、刘艳负担5000元。本院二审期间，王一荃于庭审后提交了其与张立友的通话录音，拟证明除一审认定的200000元退款外，其又返还张立友3000元。张立友不认可收到王一荃3000元现金。经审核，该录音内容不能反映张立友认可收到王一荃支付的3000元现金，亦无收条等款项交付凭证相印证形成证据链，不能达到王一荃主张的证明目的，不作为新证据采信。张立友书面申请追加购买案涉房屋的第三人参加本案诉讼，经查，购买案涉房屋的第三人不是案涉合同的当事人，现有证据亦不足以证明其与本案处理结果有法律上的利害关系，故对张立友的申请不予准许。二审查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。张立友、王一荃对于双方签订的2020年6月4日《房屋买卖合同》、2020年6月6日《房屋买卖补充合同》以及2020年12月16日《协议书》的真实性不持异议。根据查明事实，2020年12月16日《协议书》系双方为解除2020年6月4日《房屋买卖合同》、2020年6月6日《房屋买卖补充合同》而订立的书面协议。该《协议书》约定张立友已付购房款410000元，王一荃保证在2021年1月30日前全部结清退款，逾期愿意按原购房合同约定的双方返还前期定金等违约条款。王一荃上诉虽称张立友实际支付375000元、其余35000元系承诺支付的利息，但未提交足以推翻该《协议书》证明力的证据，故一审认定张立友已付购房款为410000元有事实依据。王一荃上诉虽称该《协议书》签订后其已返还张立友203000元，但未提交充分证据支持其主张，一审根据张立友的自认意见认定王一荃已退款200000元并无不当。该《协议书》中的违约责任条款虽系当事人的真实意思表示，但由于张立友未举证证明因王一荃逾期退款给其造成的实际损失，一审中王一荃亦提出适当减少违约金的辩称意见，一审根据查明事实酌定按照贷款市场报价利率的四倍计算违约金并无不当。王一荃上诉虽称原审调整后的违约金计算标准仍然过高，但未提交充分证据证明，对其意见不予采纳。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定、社会公共利益、他人合法权益的除外。张立友未在法定期限内向本院提起上诉，故对其答辩请求不予审理。综上所述，王一荃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由上诉人王一荃负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 买戈良审 判 员 付 巍审 判 员 周振力二〇二一年七月二十八日法官助理 严 隆书 记 员 陈锦星