广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初3320号原告：卢锦涛，男，汉族，出生，住广东省揭阳市揭东区。委托诉讼代理人：张莉珍，广东鹏鲸律师事务所律师。委托诉讼代理人：代函，广东鹏鲸律师事务所律师。被告：惠州市嘉长源房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区龙海二路288号东岸花园22栋1号房。法定代表人：马灿辉。被告：佳源创盛控股集团有限公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区巴黎都市总部办公楼101室。法定代表人：沈宏杰。两被告共同委托诉讼代理人：张帅，北京德和衡（深圳）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：潘海滨，北京德和衡（深圳）律师事务所实习律师。原告卢锦涛与被告惠州市嘉长源房地产开发有限公司（以下简称嘉长源公司）、佳源创盛控股集团有限公司（以下简称佳源创盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月8日公开开庭进行了审理。原告卢锦涛的委托诉讼代理人代函、张莉珍，被告嘉长源公司、佳源创盛公司的共同委托诉讼代理人张帅、潘海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢锦涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告嘉长源公司向原告支付逾期交付房屋的违约金（违约金以合同总价1051438元为基数，按日万分之二的标准自2020年1月1日起计至交付房屋之日止，现暂计至2021年4月1日为95891.15元）；2.判令被告佳源创盛公司对被告嘉长源公司上述第1项债务承担连带清偿责任；3.判令被告嘉长源公司承担本案律师费1600元；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告嘉长源公司于2018年7月31日签订《商品房买卖合同》（预售）（下称“合同”）及《补充协议》，约定由原告购买被告嘉长源公司坐落于惠州大亚湾澳头中兴二路18号畔山悦海花园2栋10层04号商品房，建筑面积88.15平方米，房屋总价款为1051438元。该《合同》约定，出卖人（被告嘉长源公司，下同）应当在2019年12月31日前向买受人（原告，下同）交付案涉房屋；另外，《补充协议》第六条约定关于被告嘉长源公司逾期交付的责任条款：逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的5%。上述合同签订后，原告依约向被告嘉长源公司支付了购房款，但截止至本案起诉日前，被告嘉长源公司仍未向原告交付案涉房屋，且经原告多次催告未果。经原告了解，因被告嘉长源公司经营不善，现已引入被告佳源创盛公司作为合作方共同开发涉案房屋所在楼盘，且原楼盘名“畔山悦海花园”现已变更为“嘉晟悦海印象”，成为了被告佳源创盛公司的开发项目，并在其集团官网上进行了展示，现已成为该楼盘的实际开发商。原告认为，原告与被告嘉长源公司之间签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，依法受法律保护。被告嘉长源公司未按约定交付房屋的行为已严重违反了双方合同约定，严重损害了原告的合法权益。《补充协议》中约定的逾期交房“违约金总额最高不超过买受人已付购房款的5%”的约定属于无效的格式条款，该条款不合理的减轻了被告嘉长源公司逾期交付的违约责任，与《补充协议》中第三条第2款原告在逾期付款情况下合同继续履行的“买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金总额不超过总房款的30%”违约责任严重不对等。另外被告佳源创盛公司作为现实际开发商应对被告嘉长源公司的违约责任承担连带责任。综上所述，原告为了维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民法典》及《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定诉至贵院，望贵院判如所请。被告嘉长源公司辩称，1.原告诉请的和补充协议约定的违约金过高，远远超出了原告的实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，请求法院按照周边同类型房屋租金标准依法减少违约金数额。另原告认为《补充协议》约定逾期交房违约金总额最高不得超过买受人已付购房款的5%的约定，不合理的减轻了答辩人的违约责任，属于无效格式条款。答辩人认为此违约金的约定已远远超过逾期交房期间原告遭受的损失。2.因突发新冠肺炎疫情，影响了答辩人的交房计划，造成答辩人违约时间延长、违约责任扩大，请求法院酌情考虑不可抗力因素的影响和企业经营的困难，依法酌情减免违约金。3.原告要求答辩人支付律师费，要求答辩人与被告佳源创盛公司承担连带责任，没有事实和法律依据，应当予以驳回。被告佳源创盛公司辩称，答辩人不是本案合同当事人，与原告也没有连带责任的约定，对逾期交房也不存在过错；答辩人不是被告嘉长源公司的直接或间接股东，也非案涉项目的开发商，答辩人在运营的网站上宣传案涉项目，不是造成被告嘉长源公司逾期交房的原因。故原告要求答辩人对逾期交房违约行为与被告嘉长源公司承担连带责任，没有事实法律依据，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年7月31日，原告与被告嘉长源公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定原告购买被告嘉长源公司开发的位于惠州，建筑面积88.15平方米，房屋总价款为1051438元。合同第九条约定商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。合同第十一条约定被告应当在2019年12月31日前向原告交付商品房。补充协议第三条逾期付款责任：原告如未按合同约定的时间付款，……逾期超过90日后，被告不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过总房款的30%。补充协议第四条第一款约定买卖双方一致同意，对合同第九条商品房交付条件1的补充：被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。补充协议第六条逾期交付责任：……逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过原告已付购房款的5%。合同签订后，原告按照约定向被告付清了全部购房款。2021年6月24日，被告嘉长源公司向原告发出入伙通知书，通知原告收房时间为2021年7月15日。另查明，涉案房产于2021年6月22日取得房屋测绘报告，于2021年6月24日取得竣工验收备案。本院认为，原告与被告嘉长源公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。合同签订后，原告按照约定付清了购房款，被告嘉长源公司却未按约定期限向原告交付涉案房产，已构成违约，被告嘉长源公司应承担逾期交房违约责任。因庭审之日，案涉房屋尚未取得备案和房屋实测报告，按规定逾期交房违约金计算至庭审之日，但在庭审后被告嘉长源公司又取得备案和实测报告，并通知原告收房，为减少诉累，节约司法资源，逾期交房违约金计算至达到收房条件后被告嘉长源公司通知原告收房之日，即2021年7月15日。关于逾期交房违约金计付标准问题，合同及补充协议约定，被告逾期交付超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过原告已付购房款的5%，该约定虽与原告逾期付款超过90日，合同继续履行的，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金，违约金总额最高不超过总房款的30%的约定违约责任不一致，但原告如果违约仅是逾期付款，被告嘉长源公司违约则可能是逾期交房、逾期办证及其他瑕疵交付等，而逾期交房的违约金只是其中一种需承担违约责任的标准之一，并非违约责任一定不对等，合同补充协议对逾期交房违约金的约定，应予以采纳。因此，被告嘉长源公司应从2020年1月1日至2021年7月15日止以已付房价款为基数按日万分之二的标准计算逾期交房违约金，但超过总房款的5%的部分不予支持，故被告嘉长源公司应支付逾期交房违约金为52571.9元。至于原告请求被告佳源创盛公司承担连带责任，原告未提交相关证据证明两被告之间存在关联关系，故该请求没有事实依据，不予支持；原告请求被告嘉长源公司承担本案律师费，因没有合同约定，也非必然损失，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告惠州市嘉长源房地产开发有限公司自本判决生效后十日内向原告卢锦涛支付逾期交房违约金52571.9元；二、驳回原告卢锦涛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1118.64元，由被告惠州市嘉长源房地产开发有限公司负担557元；原告卢锦涛负担561.64元；由原告预交被告负担的案件受理费557元，判决生效后原告可向本院申请退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二一年七月二十八日法官助理 李红兰书 记 员 陈 露