贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终6893号上诉人（原审被告）：贵州宏德置业有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区东风镇后所村乌当区东风镇翠湖路7号-乐湾国际旅游综合体G（17）056号地块（商业2）2号楼。法定代表人：马海峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗婷婷，女，1989年11月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：邱辰，贵州纵贯律师事务所律师原审第三人：贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行，营业场所地贵州省贵阳市南明区梭草路11号［油榨社区］。上诉人贵州宏德置业有限公司（以下简称为宏德公司）因与被上诉人罗婷婷、原审第三人贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2021）黔0112民初1507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。贵州宏德置业有限公司上诉请求：1、请求二审法院撤销贵阳市乌当区人民法院作出的（2021）黔0112民初1507号《民事判决书》第四项，依法改判为：驳回被上诉人罗婷婷一审要求上诉人贵州宏德置业有限公司向其支付违约金5224.46元的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为原审判决认定事实不清，适用法律错误。2018年12月22日，上诉人与被上诉人签订合同编号为Ｙ18142558号的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及补充协议，合同约定上诉人应在2020年1月30日前交付房屋，但是在2019年下旬，全国全面爆发××××，导致上诉人不能如期交房。根据公平原则以及《合同法》规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。直至今日该疫情仍在延续，上诉人的正常生产经营受到严重影响，不能按时交房实属不可抗力，上诉人对此不存在主观过错，故上诉人认为应当免除上诉人的违约责任，上诉人不应当承担违约金的支付。罗婷婷答辩称，根据双方合同约定，违约金按照已付房款的1%进行赔付，上诉人逾期交房已构成违约并且至今不能确定交房的时间和条件，因此，合同的根本目的无法实现。上诉人主张的新冠疫情为由导致不能交房不能作为抗辩理由，所以根据合同约定及相关法律规定请求依法驳回上诉。罗婷婷向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告2018年12月22日签订的编号Y18142558号《商品房买卖合同》；二、判令解除原告与第三人签订的编号筑农商（梭草路支行）2019年按揭字01008号《贵阳农商行个人住房（商业用房）按揭借款合同》；三、判令被告自收到原告《解除合同通知书》之日起90日内退还原告已付的首付款490670元，维修基金32413元，共计523083元；四、判令被告向原告支付违约金5224.46元；五、判令被告向原告偿还已支付的银行按揭本金3176.36元及利息119449.3元，该项金额共计151225.66元；六、判令被告向第三人偿还剩余的按揭贷款本金1098223.64元、利息5100元及提前解除借款合同的违约金5000元，前述费用共计1108323.64元；七、判令被告配合原告办理解除商品房预售备案登记手续。一审法院认定事实：2018年12月22日，原告与被告宏德公司签订合同编号为Y18142558号的《商品房买卖合同》（以下简称合同）及补充协议，约定：被告宏德公司将乐湾国际6号地块118栋2单元9层2号房屋出售给原告。该房屋建筑面积138.61平方米，套内面积106.78平方米，合同约定的总价为1620670元。合同约定的首付款为490670元，剩余房款1130000元，约定为按揭贷款支付，为办理银行按揭贷款，原告与贵阳农商行签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，借款金额为1130000元。被告宏德公司2018年12月18日向原告出具收到首付款490670元的收据，被告认可收到由第三人向其支付的房屋按揭贷款1130000元。原告向住建部门缴纳房屋维修基金32413元。另查明，合同第十一条约定被告宏德公司应在2020年1月30日前交付房屋，交付房屋应当符合该条第二款约定的相关条件。合同第十三条约定逾期交房责任：第1（2）约定“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。”该房至今未按合同约定的交付时间、交付条件向原告交付使用。还查明，2021年1月21日，原告罗婷婷的委托律师邱辰向被告宏德公司邮寄《解除合同通知书》，要求解除案涉《商品房买卖合同》，被告宏德公司于2021年1月27日收到《解除合同通知书》。一审法院认为；依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的合同系有效合同，原告按合同约定支付了购房款，被告未按合同约定的时间和条件向原告交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。被告在2021年1月27日收到原告邮寄的解除合同通知书，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”的规定，本案中，被告宏德公司于2021年1月27日收到原告邮寄的《解除合同通知书》，被告庭审中亦同意解除合同，故原告与被告签订的《商品房买卖合同》已于2021年1月27日解除。因《商品房买卖合同》已经解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二十条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，原告与第三人贵阳农商行签订的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》也一并解除。《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）按揭借款合同》解除后，因被告宏德公司需要收回房屋，原告应当配合被告办理备案登记、抵押登记的注销手续。关于诉请第三项，原告已向被告实际支付购房首付款490670元，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”的规定，对于原告退还首付款的请求，于法有据，一审法院予以支持。但维修基金系房屋管理部门收取，并非被告收取，故不应由被告退还，但合同解除后，被告应当配合原告办理退还维修基金。关于原告的第四项诉请，合同约定如买受人退房的，按全部已付款的1%支付违约金，原告要求被告按5224.46元支付违约金，系对其自身权利的处分，一审法院从其自愿。关于第五项、第六项诉请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二十一条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，被告宏德公司应当返还原告已经向第三人偿还的按揭贷款本金及利息，并向第三人支付《个人住房（商业用房）按揭借款合同》解除后剩余的贷款本金及利息，因双方目前还未就解除合同的后续事宜达成一致，上述两项的具体金额应以判决生效之日第三人出具的数据为准。关于第七项，合同解除后，原、被告双方都有相互配合办理因合同解除后的后续事宜，故对该诉请，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款、第五百六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第二十条、第二十一条第二款之规定，判决：一、确认原告罗婷婷与被告贵州宏德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：Y18142558）于2021年1月27日解除；二、解除原告罗婷婷与第三人贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行签订的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》；三、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告罗婷婷购房首付款490670元，被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起三个工作日内配合原告罗婷婷办理房屋维修基金的退还手续；四、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗婷婷支付违约金5224.46元；五、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告罗婷婷在《个人住房（商业用房）按揭借款合同》解除前已偿还给第三人贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行的贷款本金及利息（具体金额以判决生效之日第三人出具的原告已归还的本金、利息为准）；六、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行支付在《个人住房（商业用房）按揭借款合同》解除后剩余的贷款本金及利息（具体金额以判决生效之日第三人出具的原告已归还的本金、利息为准）；七、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效后配合原告罗婷婷办理解除商品房预售备案登记手续；八、驳回原告罗婷婷的其余诉讼请求。案件受理费9693元，已减半收取，由被告贵州宏德置业有限公司负担。本院二审期间，当事人均未没有提交新证据，本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案二审争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人支付违约金以及违约金如何认定。本案中，上诉人存在逾期交房的违约行为，且双方合同约定的解除合同条件已经成就，一审判决解除合同上诉人亦无异议，故本院对一审判决解除双方签订的商品房买卖合同的判决结果予以维持。依据商品房买卖合同的约定，因逾期交房解除合同的，出卖人需按已付购房款的1%支付违约金，故一审判决上诉人按已付购房款的1%支付违约金符合双方约定及法律规定，虽发生新冠疫情，但扣除新冠疫情的影响期间，合同约定的解除条件同样成就，且案涉房屋至今未达到合同约定的交付条件，故新冠疫情并不影响上诉人违约行为的认定以及依据合同约定承担违约金，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，贵州宏德置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由贵州宏德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二一年七月二十七日书记员  鄢 塽