广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初4726号原告（反诉被告）：广州市榄核房地产开发公司，住所地广东省广州市南沙区榄核镇镇南路67号102，统一社会信用代码914401011914209558。法定代表人：黄浦宁，职务经理。委托诉讼代理人：罗林，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄英娜，广东格林律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市南沙区榄核德记五金厂，经营场所广东省广州市南沙区榄核镇民生工业区，统一社会信用代码92440101L11059051T。经营者：何桂根。委托诉讼代理人：邓世杰，广东法盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁蕾，广东法盛律师事务所实习人员。第三人：广州市南沙区榄核宏发五金制品厂，经营场所广东省广州市南沙区榄核镇民利工业区，统一社会信用代码92440101L082942370。经营者：何桂根。原告（反诉被告）广州市榄核房地产开发公司（以下简称榄核房地产公司）与被告（反诉原告）广州市南沙区榄核德记五金厂（以下简称德记五金厂）、第三人广州市南沙区榄核宏发五金制品厂（以下简称宏发五金厂）合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告榄核房地产公司的委托诉讼代理人黄英娜、被告德记五金厂和第三人宏发五金厂的经营者何桂根，被告德记五金厂的委托诉讼代理人邓世杰、袁蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。榄核房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认榄核房地产公司与德记五金厂于2002年11月23日签订的《代办土地使用权手续协议》已于2019年8月10日解除；2.德记五金厂承担本案诉讼费用。事实与理由：2002年11月23日，榄核房地产公司与德记五金厂签订《代办土地使用权手续协议》，德记五金厂委托榄核房地产公司代办位于榄核镇民利工业区内（即时利厂以南、蔡新路以北的土地）面积21亩（即14000㎡)的土地使用权手续。德记五金厂于2003年8月11日注册成立宏发五金厂作为申请单位。2003年9月10日，广州市番禺区国土资源和房屋管理局核发《广州市番禺区建设项目用地预审意见书》，对于宏发五金厂拟申请用地面积16579㎡的预审意见为：“经核，该宗用地是广东省国土资源厅粵国土资（地产）函[1998]第18号文批准我区违法用地补办手续列表68号16579㎡的土地，同意宏发五金厂先行办理项目的立项、规划许可等前期手续后，到我局补办用地手续。”而后，经过榄核房地产公司与德记五金厂多次协商，重新调整用地面积，最终同意将原用地面积向北退缩，修改后的用地面积为11.868亩（即7912㎡)，用地面积比原来减少9.132亩（即6088㎡)。之后，榄核房地产公司重新准备资料申请用地选址审批。2005年1月7日，广州市城市规划局番禺分局作出《关于申请选址意见书的复函》，对宏发五金厂送来位于番禺区榄××镇榄××村7912㎡用地的建设项目选址意见书申请资料的复函意见为：“根据广州市城市规划局有关规定，该用地应送广州市城市规划局审批。请你单位根据广州市城市规划局的立案要求组织资料上报广州市城市规划局审批。”同时，涉案用地面积调整后需重新上报省国土厅办理违法用地补办备案手续。2007年5月15日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局作出《关于抓紧办理历史用地手续的通知》（穗番国房字[2007]150号）文件，对于修改后的用地面积（7912㎡),经番禺区国土局于2006年12月上报市局并经省国土厅确认备案，需按市、区国土部门提出的收件要求及办理程序并于2007年9月31日前上报用地报批材料。2007年7月3日，榄核房地产公司向广州市城市规划局递交用地报批材料。2007年8月23日，广州市城市规划局作出《关于申请办理建设项目选址意见书问题的复函》（穗规函[2007]7253号），复函内容：“广州市番禺区榄核宏发五金制品厂，根据2006年8月31日国务院下发的国发[2006]31号文件关于工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让的规定，2007年1月16日广州市建设用地领导小组审批小组会议决定：‘今后新增工业用地一律采用招标拍卖挂牌方式出让；市国土局尽快请示市政府，出台工业项目用地公开出让的相关实施办法；市规划局不再核发以项目为名直接申请的工业用地选址和建设用地规划许可证’，故不同意你厂有关办理《建设项目选址意见书》的申请。”综上所述，由于新政策规定“今后新增工业用地一律采用招标拍卖挂牌方式出让”致使宏发五金厂建设项目无法办理《建设项目选址意见书》和取得《建设用地批准书》，《代办土地使用权手续协议》的合同目的在法律和事实上均无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”榄核房地产公司开始与德记五金厂商议解除协议事宜，但双方始终未能达成一致意见。2019年8月9日，榄核房地产公司向德记五金厂发出《解除函》，自该函送达之日起正式解除《代办土地使用权手续协议》。德记五金厂于2019年8月10日签收《解除函》。关于应退办土地款的说明。《代办土地使用权手续协议》签订后，德记五金厂于2002年12月的3日、12日分别向榄核房地产公司支付了代办土地款30万元、50万元，共计80万元。由于代办土地使用权用地面积调整为11.868亩（即7912㎡)，比原来减少9.132亩（即6088㎡)，经榄核房地产公司与德记五金厂协商一致同意按照40元/㎡的价格计算应退土地款243520元（6088㎡×40元/㎡)。并在何桂根、何金德与广州市榄核对外经济发展有限公司签订出的《土地承包合同书》进行债务抵销，经榄核房地产公司、德记五金厂以及何桂根、何金德、广州市榄核对外经济发展有限公司等多方协商一致同意，在广州市榄核对外经济发展有限公司应收何桂根、何金德的承包租金中减免243520元，用以抵销榄核房地产公司在《代办土地使用权手续协议》中因减少用地面积应退德记五金厂的土地款243520元，相互抵销后，德记五金厂已付榄核房地产公司土地款变更为556480元。另外，2002年4月25日，榄核房地产公司与新利贸易公司、德记五金厂签署《转让土地协议》，约定由德记五金厂受让榄核房地产公司原转让给新利贸易公司的3333㎡土地，新利贸易公司原欠榄核房地产公司的第二、三期土地转让款327567.24元由德记五金厂负责缴交给榄核房地产公司。同日，榄核房地产公司与番禺区彩艺首饰制品有限公司、德记五金厂签署《转让土地协议》，约定由德记五金厂受让榄核房地产公司原转让给番禺区彩艺首饰制品有限公司的3000㎡土地，番禺区彩艺首饰制品有限公司原欠榄核房地产公司的第三期土地转让款126360元由德记五金厂负责缴交给榄核房地产公司。因此，德记五金厂在2002年4月25日受让上述两块土地使用权尚需向榄核房地产公司支付土地转让款合计453927.24元（327567.24元+126360元）。德记五金厂分别于2002年4月29日、30日向榄核房地产公司支付土地转让款200000元、177115.25元，合计377115.25元。截止至今，德记五金厂尚有土地转让款76811.99元（453927.24元-377115.25元）未支付。综上所述，2019年8月10日榄核房地产公司在《解除函》中主张榄核房地产公司与德记五金厂互负债务，相互抵销后，榄核房地产公司需向德记五金厂返还土地款479668.01元(556480元-76811.99元）。榄核房地产公司主张债务抵销符合法律规定。现榄核房地产公司诉至法院确认解除《代办土地使用权手续协议》效力，请求法院支持榄核房地产公司的诉讼请求。德记五金厂辩称：榄核房地产公司怠于履行合同义务，延误办理土地使用权手续，依据《代办土地使用权手续协议》，榄核房地产公司违约行为在先，其以不可抗力不能实现合同目的为由主张解除协议，没有任何法律、合同及事实依据，因此榄核房地产公司应承担单方解约的责任。2002年11月23日，榄核房地产公司与德记五金厂签订《代办土地使用权手续协议》，约定榄核房地产公司为德记五金厂代办涉案土地使用权手续，德记五金厂向榄核房地产公司支付代办土地款。德记五金厂于2002年12月向榄核房地产公司支付80万元首期款，并于2003年8月31日注册第三人，作为办理土地使用权手续的申请单位。从2002年《代办土地使用权手续协议》签订起，长达十多年的时间内，德记五金厂多次催促榄核房地产公司办理土地使用权手续，并无数次与榄核房地产公司负责人进行协商，但榄核房地产公司一直消极不作为，既未告知榄核房地产公司手续办理的进度情况，也未取得办理土地使用权手续的任何进展。直至2007年8月23日，广州市城市规划局作出《关于申请办理建设项目选址意见书问题的复函》（穗规函[2007]7253号），复函内容为：“根据2006年8月31日国务院下发的国发[2006]31号文件关于工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让的规定，2007年1月16日广州市建设用地领导小组审批小组会议决定：‘今后新增工业用地一律采用招标拍卖挂牌方式出让’，故不同意你厂有关办理《建设项目选址意见书》的申请。”至此，德记五金厂关于涉案地块的使用权手续已无法办理。早在2003年9月10日，广州市番禺区国土资源核房屋管理局核发《广州市番禺区建设项目用地预审意见书》（番预审2003第304号），就涉案地块出具的预审意见为：“同意宏发五金制品厂先行办理项目的立项、规划许可等前期手续后，到我局补办土地使用权手续”，同时，该《预审意见书》载明：“遵守事项二、本建设项目用地预审意见书自发出之日有效期为三个月”。榄核房地产公司收到该份《预审意见书》后，未告知德记五金厂，押而不报，延误办理土地使用权手续。自2002年11月榄核房地产公司与德记五金厂签订《代办土地使用权手续协议》，到2007年“新增工业用地一律采用招标拍卖挂牌方式出让”的新政策实施之时，期间榄核房地产公司一直消极不作为，怠于履行合同义务，导致德记五金厂错过了办理用地手续的时间。榄核房地产公司违约行为在先，即便榄核房地产公司认为新政策规定“今后新增工业用地一律采用招标拍卖挂牌方式出让”属于不可抗力，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，“因不可抗力能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”因此榄核房地产公司不能以不可抗力不能实现合同目的为由主张解除协议，从而免除其违约责任。综上所述，榄核房地产公司不履行《代办土地使用权手续协议》约定的办理土地使用权手续的义务，已构成违约。榄核房地产公司主张解除《代办土地使用权手续协议》，并不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条所规定的合同约定解除、法定解除的情形，榄核房地产公司应承担单方解约的责任。因此，榄核房地产公司的诉讼请求及事实和理由，均没有法律、合同及事实依据，请求贵院依法驳回榄核房地产公司的全部诉讼请求。宏发五金厂述称：与德记五金厂的答辩意见一致。德记五金厂向本院提起反诉请求：1.榄核房地产公司向德记五金厂双倍返还《代办土地使用权手续协议》项下已支付土地款800000元，合计1600000元；2.榄核房地产公司向德记五金厂赔偿占用800000元的利息（以800000元为基数，自2002年12月12日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准计算至返还之日止）；3.榄核房地产公司向德记五金厂支付《代办土地使用权手续协议》的违约赔偿9410000元。事实与理由：榄核房地产公司（甲方）与德记五金厂（乙方）于2002年11月23日签订《代办土地使用权手续协议》，第八条约定：“本合同生效后，双方中途不得单方终止协议。如甲方终止协议，必须在乙方指定时间内无条件双倍返还所收土地款。”第十条约定：“乙方将所需的全部资料提供给甲方后，甲方向政府部门申请审批，办理土地使用权手续。”德记五金厂于2002年12月3日支付30万元，2002年12月12日支付50万元，合计支付了首期款项80万元，德记五金厂已经按照《代办土地使用权手续协议》履行支付首期款项的义务。德记五金厂与榄核房地产公司多次沟通土地使用权的办理事宜，但关于榄核房地产公司需要履行的责任，无任何进展。直至近年，德记五金厂才得知原来早在2003年9月10日，番禺国土部门有核发过《建设用地预审意见书》，其预审意见是:“经核，该宗用地是广东省国土资源厅粤国土资（地产）函【1998】46号文和广州市国土穗国土批字【1998】第18号文批准我区违法用地补办手续列表68号16579平方米的土地，同意宏发五金厂先行办理项目的立项、规划许可等前期手续后，到我局补办用地手续。（我局收件日期：2003年8月10日）”上述建设项目用地预审意见书自发出之日起有效期为三个月。榄核房地产公司不但没有通知德记五金厂，更没有按照上述意见书有效期内向番禺国土部门提交任何手续。由于德记五金厂与榄核房地产公司早在1995年以及2002年4月，均有其他土地的合作，因此双方有一定的信任基础。在沟通中，榄核房地产公司告知恰逢榄核城镇规划修编，镇政府需要对《代办土地使用权手续协议》所涉土地进行使用功能重新布局，德记五金厂信以为真，同意按照榄核房地产公司的提议，在2003年2月23日，为了“办证报批”，与广州市番禺区榄××镇榄××村经济合作社签订《土地使用权补偿协议》，榄核房地产公司明确承诺，该补偿协议一切内容不具任何法律效率，若签订此协议而发生一切经济责任和法律责任等全由我公司负责,与甲乙双方无关。德记五金厂为了尽快办理涉案土地的使用权，同意按照榄核房地产公司把申报土地的面积定为7912平方米，德记五金厂按照榄核房地产公司完成了上述事宜后，相信榄核房地产公司会根据《代办土地使用权手续协议》的约定把涉案土地的使用权办理完成。但是，在2005年5月17日，由广州市城市规划局番禺分局发出的《关于申请选址意见书的复函》中，得知涉案土地应送广州市城市规划局审批。文件的有效期为三个月。德记五金厂收到上述复函后，与榄核房地产公司联系，让其尽快把相关文件提交到广州市城市规划局，榄核房地产公司一直拖延办理，直至2005年11月24日，榄核房地产公司出具《关于宏发五金厂用地办证情况》：“…已办证面积7912平方米（即11.868亩），剩余面积为6088平方米（即9.132亩）。”德记五金厂误以为，涉案土地的土地使用权已有部分办妥土地使用权证。德记五金厂在2007年5月15日，广州市城市规划局番禺分局发出的《关于抓紧办理历史用地手续的通知》，涉案土地也在处理名单。并且在同年8月23日，收到广州市城市规划局的《关于申请办理建设用地项目选址意见书问题的复函》：“根据国务院下发的【2006】31号文件关于工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让的规定”。德记五金厂才真正得知，原来榄核房地产公司从2002年到2007年间均无真正履行过《代办土地使用权手续协议》的义务。德记五金厂考虑到在涉案地块另有土地，考虑到自身的利益以及榄核镇榄核村的发展的大局，提出尽快把涉案土地进行招拍挂或者出租承包给德记五金厂，以此减少双方的损失。但榄核房地产公司无视德记五金厂的利益，枉顾榄核镇榄核村的大局，由2007年至今，仍未真正解决问题，只是一味在逃避责任。终于，榄核房地产公司在2019年7月26日单方提出《解除函》。根据上述事实，德记五金厂提出以下意见：一、榄核房地产公司援引合同法九十四条，以不可抗力解除合同，是没有事实与法律依据的。根据《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”首先，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知-国发（2006）31号》不是“不能预见”的，早在2004年国务院下发的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定-国发（2004）28号》已经有相关的规定；其次，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知-国发（2006）31号》不是“不能避免”的，榄核房地产公司从2002年到2006年有大量的时间可以履行合同义务，完成使用权手续的办理，是由于其刻意拖延并隐瞒重要事实导致的2006年政策出台后仍未办理完毕相关手续；最后，国务院关于加强土地调控有关问题的通知-国发（2006）31号》不是“不能克服”的，德记五金厂只是想使用涉案土地，无论通过发文规定的招拍挂形式，还是承租承包的形式，德记五金厂都可以接受，并且愿意支付费用，配合所有的工作。但是，榄核房地产公司选择以不作为，逃避工作，造成德记五金厂损失最大化。因此，榄核房地产公司解除合同，满足《代办土地使用权手续协议》第八条约定：“本合同生效后，双方中途不得单方终止协议。如甲方终止协议，必须在乙方指定时间内无条件双倍返还所收土地款。”应当双倍退还德记五金厂已支付的80万元，即160万元。二、榄核房地产公司占用德记五金厂80万的资金，长达十数年，德记五金厂要求榄核房地产公司支付由此产生的利息，利息为年化百分之五。三、由于榄核房地产公司对2003年9月10日《建设用地预审意见书》的隐瞒，对在2005年5月17日的《关于申请选址意见书的复函》的欺骗，以及2007年5月15日的《关于抓紧办理历史用地手续的通知》之后的不作为，榄核房地产公司在订立《代办土地使用权手续协议》中以及订立合同后，均有违背诚实信用原则的行为，导致德记五金厂使用涉案土地的可能性已经大大降低，严重损害了德记五金厂获取涉案土地后的信赖利益。根据《广州市2019年工业用地网格点地价图》中的基准地价，涉案土地每平方米价格为719元-727元，取中间价，即每平方米724元，涉案土地的价值达到1200万元（16579平方米乘以724元/平方米），按照《代办土地使用权手续协议》约定的总地价259万元，差价有941万。德记五金厂获取涉案土地后的信赖利益有941万元。根据《合同法》第四十二条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”以及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”榄核房地产公司对于德记五金厂的信赖利益有直接责任，应当承担赔偿责任。榄核房地产公司辩称：一、榄核房地产公司已收德记五金厂土地款为556480元。2002年11月23日签订《代办土地使用权手续协议》后，榄核房地产公司分别于2002年12月3日、12日收到德记五金厂支付的首期土地款30万元、50万元，合计80万元。后来由于办证土地面积变更为7912平方米，比原来减少了6088平方米，双方在2005年11月24日对土地款达成新的意见，按照40元每平方米的标准退还土地款243520元(40元/平方米×6088平方米），并在何桂根、何金德与广州市榄核对外经济发展有限公司签订的《土地承包合同书》第六条中约定，在何桂根应付租金中抵销榄核房地产公司应退的代办土地款243520元。相互抵销后，榄核房地产公司已收土地款为556480元（80万元-243520元）。二、榄核房地产公司应退德记五金厂的土地款为479668.01元。2002年4月25日，榄核房地产公司与德记五金厂签订了两份《转让土地协议》，依据这两份协议约定，德记五金厂应付榄核房地产公司土地使用权转让款合计453927.24元，但截止至今，德记五金厂仅仅支付了377115.25元，尚有土地转让款76811.99元（453927.24元-377115.25元）未支付。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务的，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。当事人主张抵销的，应当通知对方，通知到达对方时生效。由于双方互负的债务的标的物均为土地使用权，属于相同种类、品质标的物，依法是可以主张抵销的。2019年8月9日榄核房地产公司向德记五金厂发出《解除函》，主张债务抵销，并已通知到位。因此，相互抵销后，榄核房地产公司应退德记五金厂的土地款为479668.01元(556480元-76811.99元）。三、本案不适用《代办土地使用权手续协议》第八条约定的情形，德记五金厂无权主张双倍返还已收土地款。《代办土地使用权手续协议》并非因榄核房地产公司行使法定解除权而终止，而是因为国务院于2006年8月31日下发国发[2006]31号文致使代办协议合同目的无法实现而终止，即使榄核房地产公司不行使法定解除权，该代办协议也早在2007年8月23日就已经失去履行意义。2007年8月至今，榄核房地产公司多次催促德记五金厂办理终止合同和返还土地款事宜，德记五金厂一直拖延至今拒不办理终止合同事宜，无奈之下，榄核房地产公司才依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定行使法定解除权，因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能继续履行而解除合同的，当事人不承担违约责任。四、德记五金厂无权主张资金占用期间的利息。德记五金厂存在拖延土地办证手续情形存在过错。2002年11月23日《代办土地使用权手续协议》签订后，德记五金厂先是逾期支付首期土地款，而该土地款是用于向榄核村经济合作社征地的征地补偿款，德记五金厂逾期支付款项会导致征地工作受阻，阻碍办证效率。其次是德记五金厂要求设立宏发五金厂作为用地申请单位，但却迟迟不设立宏发五金厂，经榄核房地产公司多次催促，直至2003年8月11日德记五金厂才设立宏发五金厂，严重拖延办证进度。2007年8月23日，广州市城市规划局作出复函明确不同意宏发五金厂办理《建设项目选址意见书》，榄核房地产公司在知晓复函的第一时间已经与德记五金厂协商终止合同和返还土地款事宜，但德记五金厂在明知法律不允许的情形下却仍坚持要求履行合同，拒不办理解除合同和接收土地款返还事项。因此，并非榄核房地产公司故意滯留德记五金厂支付的土地款，而是德记五金厂一直拒不接收返还的土地款，榄核房地产公司不承担德记五金厂恶意拒不接收返还的土地款的法律后果。五、榄核房地产公司不存在任何违约情形，德记五金厂要求榄核房地产公司承担赔偿损失的违约责任缺乏事实和法律依据。（一）榄核房地产公司在办证过程中不曾存在任何拖延履行合同义务、不作为或隐瞒德记五金厂的情形。代办协议签订后，榄核房地产公司开始与榄核村经济合作社协调征地事宜并将代办土地款转支付榄核村经济合作社作为征地款，协调和推进征地事宜；另一方面，按照德记五金厂的要求以宏发五金厂名义开始准备用地申请材料，番禺区国土房管局于2003年9月10日作出《建设用地预审意见书》，该《建设用地预审意见书》由宏发五金厂签收盖章。后由于榄核镇城镇规划修编，经过榄核房地产公司与德记五金厂、宏发五金厂等多方多次协商，最终同意办证土地面积由原来的21亩（14000平方米）变更为11.868亩（7912平方米）。办证面积变更后，所有的办证手续均需重头开始，由于涉案土地原属于广东省国土资源厅和广州市国土局备案批准的违法用地补办手续列表68号16579平方米的土地，土地面积调整后，榄核房地产公司被告知需重新取得广东省国土资源厅的备案批准后才允许办理补办手续。榄核房地产公司一方面跟进备案进度，另一方面继续推进征地和填土工作。直至2007年5月15日，番禺区国土局作出《关于抓紧办理历史用地手续的通知》，涉案土地已经广东省国土资源厅确认备案，确认文号为粵国土资利用发（2007)95号，《通知》要求“发生在1999年1月1日前并须报市国房管局审批的，请于2007年9月31日前上报用地报批材料到我局，逾期不予受理。”于是榄核房地产公司在2007年7月3日有效期内向有关部门递交了用地申请材料。广州市城市规划局于2007年8月23日作出《关于申请办理建设项目选址意见书问题的复函》（简称《复函》）“根据2006年8月31日国务院下发国发[2006]31号文件关于工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让的规定……故不同意你厂有关办理《建设项目选址意见书》的申请。”自此，涉案土地办证手续才被迫停止。综上所述，榄核房地产公司在办证过程中不曾存在任何拖延履行合同义务、不作为或隐瞒德记五金厂的情形，德记五金厂的陈述与事实不符。德记五金厂逾期支付代办土地款、迟延设立宏发五金厂存在过错。依照《代办土地使用权手续协议》第五条的约定，德记五金厂应在协议订立后的十日内支付首期款项80万元，而德记五金厂直至2002年12月12日才支付完毕首期款项80万元，而该款项是作为征地款补偿给榄核村经济合作社的，德记五金厂逾期支付款项严重拖延榄核房地产公司的征地进度。其次，代办协议订立后，德记五金厂要求以宏发五金厂名义申请办证，却迟迟不设立宏发五金厂，经榄核房地产公司多次催促直至2003年8月11日才设立宏发五金厂，严重拖延办证进度。（三）代办协议未曾约定履行期限，办证手续在客观上受到诸多因素的影响，存在诸多变数和不可抗力，但所有的因素均是经过双方进行充分的沟通和取得一致意见的，代办协议最终因国家政策不可抗力导致无法履行，榄核房地产公司不存在过错，无需承担任何赔偿责任。首先，代办协议订立时，根据当时施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条规定，土地使用权是允许通过协议出让的，因此才订立《代办土地使用权手续协议》。其次，代办协议签订后，德记五金厂提出设立宏发五金厂作为用地申请单位。因此，办证手续须等待宏发五金厂设立后才得以进行。再次，涉案土地的特殊性严重影响办证进度。涉案土地属于历史违法用地，原是广东省国土厅备案文号：粵国土资（地产）函[1998]46号和广州市国土局批准【批准文号为：穗国土地批字[1998]第18号】的违法用地补办手续列表68号16579平方米的土地。2005年由于涉案土地经双方协商变更为11.868亩（7912平方米），须重新逐级上报至省国土资源厅备案批准，经备案批准的违法用地才允许办理补办用地手续，而政府行政部门移送交接、审批和备案的时间不受榄核房地产公司控制，正因如此，涉案土地直至2007年5月15日才重新备案批准。另外，协议内容的变更导致办证手续重从头开始。2003年至2005年期间，经过榄核房地产公司与德记五金厂、宏发五金厂及其经营者等多方多次协商最终同意变更土地办证面积为11.868亩（7912平方米），导致榄核房地产公司在之前已开展的办证手续均需从头开始。最后，2006年8月31日国务院下发《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号），明确规定“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让”，广州市城市规划局据此不同意办理涉案《建设项目选址意见书》的申请，涉案土地办证手续被迫停止。综上所述，一方面，代办协议不曾约定榄核房地产公司代办土地使用权证的期限；另一方面，办证过程中受到德记五金厂拖延履行的因素、涉案土地自身的特殊性质的因素、双方中途变更协议内容的因素、国家施行新的政策不可抗力因素等的影响，最终导致代办协议的合同目的在事实和法律上均无法实现。综上，国家施行新的政策属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，构成不可抗力，致使代办协议合同目的最终无法实现，榄核房地产公司对此不存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”《中华人民共和国民法通则》第一百零七条规定“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”榄核房地产公司行使法定解除权依法解除代办协议，无需承担任何民事责任。德记五金厂的反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其反诉请求，支持榄核房地产公司的诉讼请求。宏发五金厂述称：对德记五金厂的诉请没有意见。本院经审理查明，广州市番禺区榄××镇房地产开发公司于2013年5月21日经核准名称变更为榄核房地产公司。各方在庭审中确认广州市南沙区榄核德记五金厂与广州市番禺区榄核德记五金厂系同一主体，广州市南沙区榄核宏发五金制品厂与广州市番禺区榄核宏发五金制品厂系同一主体。2002年4月25日，榄核房地产公司与新利贸易公司、德记五金厂签署《转让土地协议》，约定：榄核房地产公司将原转让给新利贸易公司的3333平方米土地转让给德记五金厂，榄核房地产公司收取的新利贸易公司首期土地转让款140385.96元由德记五金厂支付给新利贸易公司，德记五金厂尚需向榄核房地产公司支付327567.24元土地转让款。2002年4月25日，榄核房地产公司与广州番禺彩艺首饰制品有限公司、德记五金厂签署《转让土地协议》，约定：榄核房地产公司将转让给广州番禺彩艺首饰制品有限公司的3000平方米土地转让给德记五金厂，榄核房地产公司收取的广州番禺彩艺首饰制品有限公司首期土地转让款291642元由德记五金厂支付给广州番禺彩艺首饰制品有限公司，德记五金厂尚需向榄核房地产公司支付126360元土地转让款。其后，德记五金厂分两笔向榄核房地产公司缴纳土地转让款377115.25元。各方在庭审中确认德记五金厂至今尚欠76811.99元未向榄核房地产公司支付。2002年6月8日，榄核房地产公司（甲方）与广州市番禺区榄××镇榄核经济合作社（乙方）签订《土地补偿协议》，约定：甲方征用乙方位于珠宝城以南、蔡新路以北的土地，合计征用面积约30亩，甲方支付乙方征地补偿费为每亩38639.93元，合计补偿费为1159197.9元，首期在2002年6月30日前付50万元，第二期在2003年12月底前付40万元。另外，青苗费在第二期付款之日起付清，第三期在2004年4月底前将剩余土地款付款完毕。榄核房地产公司分别于2002年12月2日、2004年1月23日、2005年1月6日向广州市番禺区榄××镇榄××村经济合作社支付征地款500000元、400000元、259197.90元，共计1159197.90元。2002年11月23日，榄核房地产公司（转让方、甲方）与德记五金厂（受让方、乙方）签订《代办土地使用权手续协议》，约定：“经双方友好协商，甲方同意在榄核镇民利工业区代乙方办理土地使用权下续，以便乙方作为办厂之用，并达成协议如下:一、土地位置及面积：甲方为乙方代办的土地位于榄核镇民利工业区内（即时利厂以南、蔡新路以北的土地），面积约14000平方米（说明：填土由乙方负责，费用由乙方负责。填土高度为负蔡新路公路面20cm），该面积包括公路预留地面积，详见用地平面图（附件一）。实际使用面积以国土部门测量及颁发的《建设用地批准书》所列的面积为准。二、乙方实际用地界址为：按附件一用地平面图所列，蔡新路退线5米，珠宝路退线5米，退线后的红线即为今后乙方的用地红线，也是核发《土地使用证》用地范围，在建筑物布局上要符合规划部门的要求。三、该土地的使用期限以该用地《建设用地批准书》签发的时间为准。在使用期间，乙方可按国家对土地管理的有关规定进行开发、出租、转让或抵押。四、为办理该用地手续，乙方必须付给甲方每平方米185元（按包括公路预留地面积计，包括一次性收取30元/㎡管理费），合计代办土地总款共2590000元，包括代乙方交的国土税费、集体土地征地补偿费及青苗费，但不包括国家和政府今后应由用地者继续支付的其他费用，因国土税费、集体土地征地补偿费及青苗费是代乙方支付，因此直接由收费方开具署乙方名的发票给乙方，冲减甲方应收乙方款项的发票额。五、付款方法：分三期支付，首期在本协议签订后十天内由乙方支付800000元；第二期在该用地国土税费缴款通知书发出后十天内付1000000元；第三期在乙方领取该用地《建设用地批准书》后十天内给付余下款项。如乙方不按时缴付土地转让款，每逾期一天，乙方除要继续缴交欠款外，还应向甲方缴付所欠款的1‰的违约金，逾期三个月未缴清，由政府部门收回土地使用权，所收款项不予退回。……八、本合同生效后，双方中途不得单方终止协议。如甲方单方终止协议，必须在乙方指定时间内无条件双倍返还所收土地款。如乙方单方终止协议，甲方有权将乙方所付土地代办款作违约金给甲方。九、甲方负责道路、自来水、下水道、通讯线、电力线到工厂旁边。十、乙方将所需的全部资料提供给甲方后，甲方向政府部门申请审批，办理土地使用权证手续。十一、乙方承让甲方的土地使用权用途为工业用地，做为建筑厂房、职工宿舍及附属配套设施之用，如有改变用途，应征得甲方同意，再报政府规划部门办理变更手续。乙方取得土地使用权后，依法可以将土地使用权及地上的建筑物转让、出租或抵押。……十四、本协议如有未尽事宜，双方可另行补充修订，补充协议与本协议有同等法律效力。……十七、本协议经双方签订之日起生效。”双方在庭审中确认双方未约定办理土地使用权手续的期限。德记五金厂在庭审中陈述其在签订上述协议时要求以宏发五金厂名义作为用地申请单位，榄核房地产公司确认德记五金厂在签署上述协议后，在2003年8月11日前提出以宏发五金厂名义作为用地申请单位。宏发五金厂于2003年8月11日设立。双方在庭审中确认德记五金厂于2002年12月3日向榄核房地产公司支付代办土地款30万元，于2002年12月12日向榄核房地产公司支付代办土地款50万元；确认国土局未向各方当事人发出过缴款通知书。2003年9月10日广州市番禺区国土资源和房屋管理局核发《广州市番禺区建设项目用地预审意见书》，对于宏发五金厂申请番禺区（现南沙区）榄核镇榄核村拟用地面积16579平方米的预审意见为：“经核，该宗用地是广东省国土资源厅粤国土资（地产）函[1998]46号文和广州市国土局穗国土地批字[1998]第18号文批准我区违法用地补办手续列表68号16579平方米的土地，同意宏发五金厂先行办理项目的立项、规划许可等前期手续后，到我局补办用地手续（我局接件日期：2003年8月8日）。拟用地权属现状为村集体耕地面积16579平方米。遵守事项第二条：本建设项目用地预审意见书自发出之日起有效期为三个月。”2003年2月23日，宏发五金厂（乙方）与广州市番禺区榄××镇榄××村经济合作社（甲方）签订《土地使用补偿协议》，约定：甲方将广州市番禺区榄××镇榄××村工业区内11.868亩（即7912㎡）的土地有偿给乙方作建设厂房用地。补偿协议尾部有打印的说明，内容为：“本协议的签订属为乙方办证报批手续之用，协议内的土地补偿价格及付款方式等一切内容条款不具任何法律效力，若因签订此协议而发生的一切经济责任和法律纠纷等问题全由我公司负责，与甲、乙双方无关。特此说明！广州市番禺区榄××镇房地产开发公司2004年6月28日。”榄核房地产公司在说明处盖章。榄核房地产公司主张其与德记五金厂协商确定涉案土地面积调整为7912平方米，德记五金厂主张面积调整为7912平方米系为配合办证所需，非双方真实意思表示，认为涉案土地面积为16579平方米。2004年6月30日，广州市番禺区环境保护局批复同意宏发五金厂在番禺区榄××镇民利工业区建设的申请。2005年1月7日，广州市城市规划局番禺区分局出具穗规番规选复字[2005]第0002号《关于申请选址意见书的复函》，载明：“广州市番禺区榄核宏发五金制品厂：你单位送来位于番禺区榄××镇榄××村7912平方米用地的建设项目选址意见书申请资料收悉。根据广州市城市规划局有关规定，该用地应送广州市城市规划局审批。请你单位根据广州市城市规划局的立案要求组织资料上报广州市城市规划局审批。说明：1、下次送审时要附本文；2、本复函有效期限为三个月，过期则自动失效。”榄核房地产公司于2005年11月24日向德记五金厂出具《关于宏发五金厂用地办证情况说明》，载明：已办证面积7912平方米，剩余面积为6088平方米，6088平方米×40元/平方米=243520元。经质证，德记五金厂对上述情况说明的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为系榄核房地产公司单方制作的。2005年12月8日，广州市榄核对外经济发展有限公司（发包方、甲方）与何桂根、何金德（承租方、乙方）签订《土地承包合同书》，约定：甲方将位于万顷沙镇（原番禺新垦镇）内榄核围垦场耕地（在十四涌东南围下间）总面积共60亩土地（以实际测量用地红线为准）发包给乙方承包；甲方发包给乙方的地块，其土地所有权属甲方所有；土地承包期为30年，即从2006年1月1日至2035年12月28日止；承包金及续包金在签订合同时一齐交付，即甲方按30年每亩20000元为标准一次性收取乙方土地承包续包金，总数为1200000元；因乙方在2002年11月23日与镇房地产签订一份购买工业用地21亩的合同书，后因镇规划用地改变，减少用地9.132亩，经镇领导研究决定，在地租金中减免243520元补偿给乙方；乙方实付租金886480元，在签订合同15天内付清。2006年8月31日，国务院制定《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，载明：“五、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度……工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准……六、禁止擅自将农用地转为建设用地，农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过‘以租代征’等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内，未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过‘以租代征’等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过‘以租代征’等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。”2007年5月15日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局印发穗番国房字[2007]150号《关于抓紧办理历史用地手续的通知》，内容为：“各镇（街）国土所（城建服务中心）：一、我局于2006年12月上报市局的历史违法用地已经省国土资源厅确认备案，确认文号为粤国土资利用发〔2007〕95号（《关于贯彻落实国务院土地调控工作座谈会精神完善历史用地手续的通知》）（见附件1）。现将2004年及2006年已业经省国土资源厅确认备案的名单发给你们（见附件2），请你单位依照粤国土资（利用）字〔2004〕9号文和穗国房字〔2004〕652号文的要求，对照补办手续必须同时符合的条件，按市、区国土部门提出的收件要求及办理程序（见2007年3月22日我局会议通知附件），严格把关，抓紧办理用地报批的各项手续。二、发生在1999年1月1日后并须报省国土资源厅审批的，请于2007年7月15日前上报用地报批材料到我局，逾期不予受理；发生在1999年1月1日前并须报市国土房管局审批的，请于2007年9月31日前上报用地报批材料到我局，逾期不予受理。”《补办用地手续申报表》（榄核镇1999年1月1日前发生的违法用地）载明：宏发五金厂的榄核镇榄核村的动工用地时间为1997年，动工面积为11.87亩。2007年6月23日，宏发五金厂委托郭杰斌办理宏发五金厂项目建设项目选址意见书手续的事宜。何桂根认为其根据榄核房地产公司的要求授权郭杰斌办理相关手续，榄核房地产公司则否认要求何桂根作出上述授权。同日，宏发五金厂向广州市城市规划局番禺区分局出具《关于申请的函》，载明：“我厂经论证，决定在广州市番禺区榄××镇榄××村工业集聚区内受让总用地7911.9平方米进行工业厂房、宿舍、综合楼及配套设施建设……建设项目拟选址东侧为规划路，西侧为规划路，北侧为时利厂，南侧为番禺区地方税务局。为了尽快落实项目建设投产，现向贵局申请办理《建设项目选址意见书》。”2007年7月3日，宏发五金厂填报《广州市城市规划局立案申请表》，申请办理《建设项目选址意见书》。2007年8月23日，广州市城市规划局向宏发五金厂出具穗规函[2007]7253号《关于申请办理建设项目选址意见书问题的复函》，载明：“你厂《关于申请〈建设项目选址意见书〉的函》及有关资料收悉。有关计划在番禺区榄××镇榄××村工业聚集区内建工业厂房，申请办理《建设项目选址意见书》的事宜，现函复如下：一、根据2006年8月31日国务院下发的国发[2006]31号文件关于工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让的规定，2007年1月16日广州市建设用地领导小组审批小组会议议定：‘今后新增工业用地一律采用招标拍卖挂牌方式出让；市国土局尽快请示市政府，出台工业项目用地公开出让的相关实施办法；市规划局不再核发以项目为名直接申请的工业用地选址和建设用地规划许可证’，故不同意你厂有关办理《建设项目选址意见书》的申请。二、有关违法用地后续手续的办理和处置，政府有关部门正在拟定此类土地市场治理整顿中遗留历史问题的相关处置办法，请你厂待市政府明确有关处置办法后，再按规定的要求办理。”榄核房地产公司认为上述复函由广州市城市规划局向宏发五金厂作出并直接送给宏发五金厂，德记五金厂和宏发五金厂则认为上述复函是向榄核房地产公司送达的，榄核房地产公司通过郭杰斌获取德记五金厂和宏发五金厂经营者何桂根的授权，上述复函是送达给代理人的，德记五金厂和宏发五金厂于2019年才知道上述复函。德记五金厂于2019年8月10日收到榄核房地产公司寄发的《解除函》，载明：“我司与贵司于2002年11月23日签订《代办土地使用权手续协议》，协议约定：由我司代办位于民利工业区的土地（即榄核镇蔡新路北则，变电站西则）使用权手续，土地面积为21亩。贵司于2002年12月向共计向我司支付了代办土地款1070000元。协议签订后，由于贵司一直未落实土地办理的主体单位，直至2003年8月11日贵司注册成立一家名为‘广州市南沙区榄核宏发五金制品厂’的个体工商户，经营者为何桂根。按贵司的要求，以‘广州市南沙区榄核宏发五金制品厂’的名义申请办理上述土地使用审批手续及证件等。2003年9月10日，我司获得番禺区国土部门核发的《建设项目用地预审意见书》。但当时恰逢榄核城镇规划修编，镇政府需对上述土地使用功能重新布局。我司与贵司多次协商，最终在2004年底达成一致意见将原地块面积向北退缩，修改后的土地面积为7912平方米（即11.868亩），土地面积比原来减少9.132亩。为此，经镇领导、贵司、我司以及广州市榄核对外经济发展有限公司多方协商最终决定，在广州市榄核对外经济发展有限公司（甲方）与何桂根、何金德（乙方）于2005年12月8日签订的《土地承包合同》中约定：因镇规划用地改变，导致贵司委托榄核房地产公司代办的民利工业区土地面积减少9.132亩，经镇领导研究决定，在地租金中减免243520元给何桂根、何金德。经核查汇算，何桂根、何金德在《土地承包合同》应付榄核外经公司的土地承包款243520元用于抵扣我司在《代办土地使用权手续协议》中因土地面积减少而应返还给贵司的土地款243520元后，贵司实际已付《代办土地使用权手续协议》土地款总额为826480元。土地面积修改后，我司按照修改后的土地面重新准备资料，并上报用地选址审批，并于2005年1月7日获得广州市城市规划局番禺分局《关于申请选址意见书的复函》。但由于番禺撤市设区审批权限的原因，用地选址需上报广州市城市规划局审批。在报送过程中更是由于原番禺市审批的大部分资料、证件（如：地形图、组织机构代码证、立项）等都需重新申请办理，而该段时间恰好是市、区两级职能部门交接期，新的办事流程未明确，窗口暂停受理案件等多方面原因更是耽误了大量时间，致使直至2007年8月23日，我司才获得广州市城市规划局《关于申请办理建设项目选址意见书问题的复函》，但复函明确了根据《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）文件规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。因贵司委托我司代办土地未采取招标拍卖挂牌方式出让，不符合《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）的规定，因此最终无法办理《建设用地批准书》。综合上述情况，由于政策的变化导致《代办土地使用权手续协议》在法律和事实上均无法继续履行，合同目的无法实现。我司多次与贵司商议终止协议以及退还已收土地款均未能达成一致意见。另外，2002年4月25日，我司、新利贸易公司、贵司三方签署《转让土地协议》，约定由贵司受让新利贸易公司在《转让土地使用权合同》中的权利义务，根据协议约定，贵司需向我司缴交土地转让款327567.24元。同日，我司、番禺区彩艺首饰制品有限公司、贵司三方签署《转让土地协议》，约定由贵司受让番禺彩艺首饰公司在《转让土地使用权合同》中的权利义务，根据协议约定，贵司需向我司缴交土地转让款126360元。协议签订后，贵司分别于2002年4月29日和2002年4月30日向我司缴纳土地转让款200000元、177115.25元，合计377115.25元。贵司尚欠我司土地转让款76811.99元未支付，我司有权在应返还贵司的土地款826480元中抵销贵司尚欠我司的土地转让款76811.99元，抵销后，我司需返还贵司土地款749668.01元。综上所述，现我司依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条第一项规定以及《最高人民法院关于适用德记五金厂为证明涉案地块基准地价为每平方米727元，土地价值增值巨大，榄核房地产公司单方解除合同损害德记五金厂的利益，获益巨大，在庭审中向本院提交《基准地价示意图》、《地图对照图》，经质证，榄核房地产公司对《基准地价示意图》、《地图对照图》的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为根据广州市规划局2007年8月23日的复函，因政策调整，涉案《代办土地使用权手续协议》已经失去履行意义，德记五金厂明知合同无法履行，却拒不与榄核房地产公司办理返还土地款事宜，存在过错，榄核房地产公司没有义务为德记五金厂的故意拖延承担责任。诉讼中，德记五金厂申请对涉案16597平方米土地于2020年7月27日的现值进行评估。德记五金厂在庭审中认为榄核房地产公司违反合同法第四十二条和第一百零七条规定，在合同成立后违背诚实信用，未对德记五金厂进行协助、告知、通知，存在缔约过失责任，造成德记五金厂信赖利益损失。榄核房地产公司和德记五金厂在庭审中确认涉案地块在签订《代办土地使用权手续协议》时属于榄核村集体所有的耕地，至今仍属于榄核村集体所有的耕地。榄核房地产公司在庭审中陈述涉案《代办土地使用权手续协议》系榄核房地产公司转让补办用地手续权利的合同，该协议在2007年8月23日之后不能继续履行，因为需要通过招拍挂方式取得使用权，但涉案土地属于违法用地，无法通过招拍挂方式出让土地使用权。德记五金厂则认为涉案《代办土地使用权手续协议》系榄核房地产公司转让土地使用权的协议，理由是榄核房地产公司取得涉案土地的转让权益，两份《转让土地协议》在协议价格、形式、交易主体均与涉案《代办土地使用权手续协议》内容一致。榄核房地产公司与德记五金厂在庭审中确认榄核房地产公司于2005年12月8日在《土地承包合同书》中抵销土地款243520元，于2019年8月10日的解除函中抵销76811.99元的其他土地的转让款。本院认为，根据榄核房地产公司和德记五金厂的诉辩意见，本案的争议焦点在于《代办土地使用权手续协议》的性质、效力及法律后果。关于《代办土地使用权手续协议》的性质。首先，从《代办土地使用权手续协议》的内容来看，德记五金厂需要向榄核房地产公司支付的代办总款包括国土税费、集体土地征地补偿费及青苗费，且榄核房地产公司负责道路、自来水、下水道、通讯线、电力线到工厂旁边，并载明德记五金厂承让榄核房地产公司的土地使用权用途为工业用地；其次，从榄核房地产公司在德记五金厂与广州市番禺区榄××镇榄××村经济合作社签订的《土地使用补偿协议》上盖章承诺该协议内土地补偿价格及付款方式等一切条款不具任何法律效力，若因签订此协议而发生的一切经济责任和法律纠纷等问题全由榄核房地产公司负责。再次，根据德记五金厂与广州市番禺区榄××镇榄××村经济合作社签订的《土地使用补偿协议》，广州市番禺区榄××镇榄××村经济合作社将涉案部分土地有偿给德记五金厂用作建设厂房用地，德记五金厂支付集体土地征地及青苗补偿费、附属物和劳动力安置费等。综上，说明榄核房地产公司以代办土地使用权手续的名义，实则与广州市番禺区榄××镇榄××村经济合作社共同向德记五金厂出让涉案土地使用权。关于《代办土地使用权手续协议》的效力。《代办土地使用权手续协议》的性质属于集体土地使用权出让合同，故应以此为据判断合同效力。从查明事实分析，涉案土地原属榄核村经济合作社集体所有的耕地，亦为历史违法用地，榄核房地产公司向有关部门补办用地手续，虽然国土部门已出具项目用地预审意见，但至今双方仍未能完善合法用地手续，依照民事行为发生时《中华人民共和国土地管理法》第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”及该法第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的有关规定，榄核房地产公司未经合法批准程序即向德记五金厂出让集体所有耕地的土地使用权，且双方迄今不能完善合法用地手续，现行《中华人民共和国土地管理法》第三十七条规定：“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”故《代办土地使用权手续协议》因违反国家法律法规的强制性规定，应认定无效。榄核房地产公司诉请确认涉案《代办土地使用权手续协议》于2019年8月10日解除，于法无据，本院不予支持。最后，关于《代办土地使用权手续协议》无效的法律后果。《代办土地使用权手续协议》无效，违约责任的约定亦属无效条款，德记五金厂据此要求榄核房地产公司双倍返还已支付款项1600000元，于法无据，本院不予支持。但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，榄核房地产公司和德记五金厂在签订《代办土地使用权手续协议》时均应当清楚知晓涉案土地的用地性质即集体所有的农用地以及国家法律法规有关农民集体所有的农用地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的禁止性规定，双方在此情况下仍签订《代办土地使用权手续协议》，双方对协议无效均有过错，均应对本案纠纷承担各自的责任。德记五金厂已向榄核房地产公司支付款项800000元，榄核房地产公司于2005年12月8日抵销243520元，于2019年8月10日抵销76811.99元，因此，榄核房地产公司仍应当向德记五金厂返还剩余土地款479668.01元。榄核房地产公司收取涉案土地款期间产生的利息属于法定孳息，合同无效后，榄核房地产公司应将占用期间的利息一并返还给德记五金厂，德记五金厂已付款分两笔支付，最后一笔是2002年12月12日支付，德记五金厂要求自该日起计付利息，理据充分，本院予以支持。鉴于已付款项于2005年12月8日抵销243520元，于2019年8月10日抵销76811.99元，计算利息的基数在抵销之次日应当相应予以扣减。德记五金厂主张2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息，2019年8月20日至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算利息，合理有据，本院予以支持。德记五金厂和榄核房地产公司在涉案《代办土地使用权手续协议》签订时即已知晓协议违反法律法规的强制性规定而无效，合同无效则自始无效，双方应当承担各自的风险。因此，德记五金厂以榄核房地产公司在合同成立后违反诚实信用原则造成德记五金厂信赖利益损失为由，主张榄核房地产公司赔偿9410000元损失，缺乏依据，本院不予支持。因此，德记五金厂申请对涉案土地在2020年7月27日的现值进行评估，本院不予接纳。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力若干规定》第一条、《中华人民共和国土地管理法》第三十七条、第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、反诉被告广州市榄核房地产开发公司应于本判决发生效力之日起十日内向反诉原告广州市南沙区榄核德记五金厂返还土地款479668.01元；二、反诉被告广州市榄核房地产开发公司应于本判决发生效力之日起十日内向反诉原告广州市南沙区榄核德记五金厂支付资金占用利息（1、以800000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2002年12月12日其计算至2005年12月8日止；2、以556480元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2005年12月9日起计算至2019年8月10日止；3、以479668.01元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2019年8月11日起计算2019年8月19日止；4、以479668.01元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至付清之日止）；三、驳回原告广州市榄核房地产开发公司的全部诉讼请求；四、驳回反诉原告广州市南沙区榄核德记五金厂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费100元，由原告广州市榄核房地产开发公司负担；反诉受理费46075元，由反诉原告广州市南沙区榄核德记五金厂负担41684元，由反诉被告广州市榄核房地产开发公司负担4391元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 王 健二〇二一年七月十四日书记员 陈洁莹