北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初8849号原告：王冬明，男，1982年4月19日出生，汉族，户籍地山西省襄汾县，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李长岗，北京首润律师事务所律师。委托诉讼代理人：于鸿洋，北京首润律师事务所律师。被告：杨敬，女，1981年5月14日出生，汉族，户籍地北京市丰台区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：吴岩，男，1981年8月10日出生，汉族，户籍地北京市丰台区，公民身份号码×××。二被告之共同委托诉讼代理人：陈啸林，湖南恒诚律师事务所律师。原告王冬明与被告杨敬、吴岩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王冬明之委托诉讼代理人李长岗、于鸿洋，被告杨敬、吴岩之共同委托诉讼代理人陈啸林均参加庭审诉讼。本案现已审理终结。原告王冬明诉称：2018年9月8日，原告与杨井兰签订《房屋租赁合同》，承租位于北京市顺义区××××××，合同约定月租金7000元，原告在此经营商铺。2019年10月12日，原告将商铺出兑给二被告并交付房屋，双方约定自2019年12月10日之后的房屋租金由二被告承担并直接交付杨井兰，此后涉诉房屋一直由二被告占有使用。2021年，杨井兰向原告提起诉讼，要求原告支付房屋租金，经（2021）京0113民初1396号判决书，判决原告向杨井兰支付2019年12月10日之后的租金共计42000元。原告认为，涉诉房屋由二被告实际占有使用，自2019年12月10日之后的租金应由二被告承担，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1.判令二被告支付原告租金42000元；2.判令二被告支付原告（2021）京0113民初1396号判决的案件受理费1073元；3.判令本案诉讼费由二被告承担。被告杨敬、吴岩共同辩称：不同意原告诉求，双方未签订租赁合同。我方已经支付了5万元包含半年租金（2019年10月12日至2020年4月12日），但被告没有实际使用到2020年4月12日。依据原告与案外人签订的房屋租赁合同，每月房屋租金已经调整为4500元，故二被告支付给原告的租金5万元已经足够支付半年租金。原告与案外人之间产生纠纷的损失不应当由二被告承担。一、双方均认为双方是对租赁合同的转让，而并非转租。原告欲将商铺租赁合同的权利义务一并转让给被告，在与房东杨井兰签订三方合同前，被告向原告支付5万元，原告将商铺交付给被告使用，然后由原告与房东协商租金，待租金重新约定后，再由原被告与房东杨井兰签订三方协议，由被告成为新的承租人，与杨井兰建立新的租赁合同关系，原告退出租赁合同关系。虽然被告向原告支付了款项，被告向原告交付商铺，但此时双方租赁合同权利义务一并转让的合同并没有生效，因为需要征得租赁合同相对方杨井兰的同意，在杨井兰没有同意之前，转让合同并没有生效，待杨井兰明确拒绝后，原被告之间的合同无效。合同无效的，应当返还财产，原告应将被告支付的五万元返回被告。被告没有过错，因为房东是与原告签订的租赁合同，房东不同意转让，导致原被告之间的合同无效，过错责任应由原告承担。二、被告向原告支付的五万元包含半年租金。原告主张被告支付5万元包含哪些费用，应当提供证据证明，其商铺内的货物，双方并没有做结算，事实上不值钱，且大部分是他从供应商处赊账的货物，因为未与供应商结账而被收回，这些事情原告事先未说明，被告不懂诉讼程序，没有按时提交证据，应当自行承担不利后果，但是根据小便利店的常理，能推断出被告没有撒谎。因此原告应该退回五万元给被告。被告为配合原告，编辑信息给房东协商降房租，以及后期想少付房租，双方对话被原告删减后，与事实严重不符，不能作为证据使用。双方约定的5万元含半年租金，如果被告2019年11月就应该缴纳2019年12月的租金，但是原告从未催租，反而是消失不见。三、被告弃租，对房东杨井兰造成的租金损失，不应当由被告承担。被告自春节前就在找王冬明退组，因双方并没有签租赁合同，被告有权离开商铺，但是王冬明消失了，是在房东起诉后才出现，被告为降低自身损失，采取了补救措施，对店内货物进行处理，以减少损失，被告并非在经营商铺而占有使用商铺，但事实上大部分商品都被供应商收回。三方合同没有达成，房东不同意转让且在催租，王冬明消失不见，由此造成的损失，怎能由他人赔偿。经审理查明：2018年9月8日，案外人杨井兰（甲方）与王冬明（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：杨井兰将位于北京市顺义区××××××出租于王冬明使用，租赁期限自2018年9月10日至2023年9月9日，租金为每月7000元，支付方式为每半年支付。合同签订后，王冬明于2018年9月10日向杨井兰转账27000元，于2019年2月20日向杨井兰转账40000元，于2019年8月25日向杨井兰转账20000元。后，杨井兰向本院提起诉讼，案号为（2021）京0113民初1396号，请求判令解除杨井兰与王冬明于2018年9月8日签订的《房屋租赁协议》；王冬明支付2019年12月10日至2020年10月22日租金72800元、违约金21000元，并承担案件诉讼费。本院经过审理，作出判决：一、解除杨井兰与王冬明就北京市顺义区××××××签订的《房屋租赁合同》；二、王冬明向杨井兰支付租金42000元，扣除王冬明已付押金7000元，余款35000元于判决生效之日起七日内执行；三、王冬明向杨井兰支付违约金14000元，于判决生效之日起七日内执行；四、驳回杨井兰的其它诉讼请求。案件受理费1073元（已由杨井兰全部预交），由王冬明负担，于判决生效之日起七日内交纳。该判决现已生效。王冬明提交业务回执，主张其已经将判决载明的剩余租金35000元及案件受理费1073元向杨井兰支付。杨敬、吴岩认可业务回执的真实性。在上述判决中记载“关于转租相关情况，庭审中，经本院明确询问，各方陈述如下：王冬明称：2019年10月，吴岩和我协商，把店盘过来，当时说价格是货物库存一共5万，2019年10月12日办的手续，店面就转给杨敬和吴岩了，吴岩支付了5万元的转让费。当时转让店面没有通知杨井兰，因为当时吴岩说不用通知房东，他们要去和房东谈，把房租降下来。店盘给杨敬之后，租金是2019年12月10日之后杨敬给杨井兰，12月10日之前的租金含在5万元里。我把杨井兰的微信给吴岩了，他们之间联系，杨井兰知道之后同意租金向吴岩主张。杨敬称：当时王冬明协商，双方口头约定店面转给我是5万，5万元包含半年的房租还有商品的盘点交接，还有营业执照过户。我们是2019年10月12日接的店，陆续向王冬明支付了5万元，5万元含半年的租金。半年之后的租金标准由王冬明和房东协商，我们支付给王冬明之后，王冬明支付给房东。经营了一个月之后，情况和王冬明说的不一样，我们就和王冬明说不想租了，希望转回给他，但王冬明一直推脱，我们也找不到人。大概经营了一个月之后王冬明来店里，以营业执照需要审查为理由把营业执照拿走了，我们一直经营到2020年春节前，这之间我们一直找王冬明联系，但是一直找不到人，春节之后我们进行清仓甩卖，甩卖了一周，货架也被别人买走了。房子是电子锁，用密码开，我们就关上了，空置了。王冬明交付给我们的时候我们水电燃气卡和钥匙都没有给我们，我们只有电子门的密码。杨井兰称：王冬明没有告知我转租了，我是后来才知道的。但是我方并不认为我方同意由杨敬来交租金，等同与杨敬建立了租赁关系，谁交租金都是一样的。后来王冬明没有按时交付租金，我一直找他要，王冬明一直不给。关于腾退交接相关情况，经本院明确询问，各方陈述如下：王冬明称：其并未与杨井兰交接房屋，将房屋转租给杨敬后，杨敬和杨井兰如何交接的不知情。杨敬称：杨敬与吴岩承租后，一直经营到2020年春节前。就退租事宜，二人一直未联系到王冬明。春节之后，杨敬与吴岩进行清仓甩卖。清仓之后，由于房屋是电子锁，用密码开，我们就关上了，后处于空置状态。王冬明交付给我们的时候水、电、燃气卡和钥匙都没有给我们，我们只有电子门的密码。杨井兰称：大概到2020年3月份之后，杨敬就不再经营了，我们之间也没有做交接，但是我方看房子已经空了，找王冬明也找不到，我就开始通过朋友找意向出租人。2020年11月20日我才把房子租给别人。我一直有密码，随时可以进房屋，但我是向法院起诉之后才进去。”此外，上述判决中还记载“庭审中，双方一致认可王冬明租金已支付至2019年12月10日，另向杨井兰支付押金7000元……杨井兰主张的租金支付时间为2019年12月10至2020年10月22日，但考虑到杨井兰明确知晓杨敬、吴岩已于2020年3月撤店，且杨井兰一直持有涉案房屋的密码并可随时接收房屋，故其对损失扩大负有一定责任，对于其主张的租金期间，本院予以适当调整。”本案庭审中，双方均认可没有签订书面租赁合同，但是形成了实际的租赁关系，杨敬、吴岩向王冬明支付5万元转让金，自2019年10月12日，杨敬、吴岩开始使用涉诉房屋。关于租金，王冬明主张双方口头约定自2019年12月10日之后，租金由杨敬、吴岩直接支付给案外人杨井兰。杨敬、吴岩对此不予认可，称从未向杨井兰支付过租金。关于转让金额，王冬明主张5万元转让金包括涉诉房屋内所有的货物、货架、床、冰箱、设备等及2019年12月10日前的租金、营业执照使用费。杨敬、吴岩主张5万元除王冬明陈述的物品外，还包括2019年10月12日至2020年4月12日半年租金。关于腾退时间，杨敬、吴岩认可其实际经营至2020年3月12日。王冬明在本案中主张不清楚具体腾退时间。根据本院调取的（2021）京0113民初1396号案件2021年1月22日庭审笔录记载，王冬明提交聊天群组聊天记录，主张2020年3月9日杨敬、吴岩开始进行店内清仓，3月11日开始卖货架，截至2020年3月11日为止，店铺已经腾退。就其上述主张，王冬明提交其与吴岩、杨井兰的微信聊天记录、录音等予以证明。杨敬、吴岩认可王冬明与吴岩的微信聊天记录和录音的真实性，不认可王冬明与杨井兰的微信聊天记录真实性。2019年11月10日22:48，吴岩语音：我的意思就是最高控制在四千五以里对你受累，你给问问，那当然这个等这个马上就要交房租啦，对吗，月底就要交房租了。2019年11月16日17:05，杨井兰：……我觉得咱们合作得挺好才一再的让步，现在实在是不能再让这么多了，一个月4500吧，不能再少了，这已经超出了我的底线了，你再难也不差200元吧？我等你的回信。当日17:08，王冬明将上述与杨井兰微信聊天记录截图发送给吴岩。当日20:30，吴岩语音：老王，四千五可以啊，四千五没问题，但是这房租得12月9号之前给，而且还得是一季度一季度，因为现在实在是没钱。2019年11月16日20:47，王冬明语音：行行行呢，我就跟他说一下你，你让我怎么跟他说啊？说说倒是而已，怎么结都行，就是怎么给他说就是四千五行那个得赶事事，赶赶九号以前给他转过去。当日20:57，吴岩语音：对对对，下月9号之前给她，以后还是季度给呗，因为这个店且得缓缓呢。另，根据本院调取的（2021）京0113民初1396号案卷中王冬明与杨井兰的微信聊天记录显示，2019年12月9日17:48，王冬明：大姐，房租给您转过去了吗。杨井兰：没有啊。你们到底咋回事儿？王冬明：您稍等啊。杨井兰：他说过些天给我。2020年1月20日，王冬明：房租要到期啦，您不收，我去要房租，他说你们商量好啦，你也说他过几天给，我就没当回事，谁知道到现在都没收房租呢。杨井兰：他的房租我会要的，你违约怎么办。我和你签的合同，我没和他签合同呀。经询问，双方均主张就租金标准没有约定。上述事实，有当事人陈述、民事判决书、微信聊天记录、录音、开庭笔录等各项证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：出租人知道或应当知道承租人转租的，但是在合理期间内未提出异议的，应视为出租人同意转租。庭审中，王冬明与杨敬、吴岩均认可没有签订书面租赁合同，但是形成了实际的租赁关系。根据（2021）京0113民初1396号案件及本案证据可知，杨井兰在2019年12月已知王冬明将涉诉房屋转租给杨敬、吴岩，但并未提出异议，故应视为杨井兰同意王冬明将涉诉房屋转租给杨敬、吴岩，王冬明与杨敬、吴岩之间的租赁关系合法有效,双方未签订书面租赁合同，对租赁期限没有明确约定，应视为不定期租赁。杨敬、吴岩于2019年10月12日开始使用涉诉房屋，自认实际经营至2020年3月12日搬离，故应当向王冬明支付其此期间的租金。关于杨敬、吴岩向王冬明支付的5万元店铺转让金所包含的租金期间，双方各执一词。杨敬、吴岩主张5万元店铺转让金中包含2019年10月12日至2020年4月12日半年租金。王冬明主张5万元店铺转让金中仅包含2019年12月10日前的租金。根据王冬明与吴岩之间的微信聊天记录可知，吴岩已明确知晓其应交纳2019年12月10日之后的租金，故本院对于王冬明主张5万元店铺转让金仅包含2019年12月10日前的租金的意见予以采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。杨敬、吴岩作为履行给付租金义务的一方，对于租金给付情况应当负有举证责任。现杨敬、吴岩未提交证据证明其已支付2019年12月10日之后的租金，应当承担举证不能的不利后果。因此，杨敬、吴岩应向王冬明支付2019年12月10日之后至2020年3月12日期间的租金。关于租金标准，双方均主张就租金标准没有约定，但根据杨井兰、王冬明、吴岩之间的微信聊天记录可知，在2019年11月16日各方已同意将租金降为每月4500元，故本院认定以此作为月租金计算标准，具体数额由本院依法核算。此外，王冬明要求杨敬、吴岩支付（2021）京0113民初1396号案件受理费，依据不足，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨敬、吴岩给付原告王冬明租金13800元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告王冬明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费439元（已由原告王冬明预交），由原告王冬明负担300元（已交纳），由被告杨敬、吴岩负担139元，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员  张 莉二〇二一年七月九日法官助理  王 婧书 记 员  张宏云