安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1122民初3号原告（反诉被告）：南京房小宝网络科技有限公司，住所地南京市江北新区大桥北路37号金都汇广场3栋808室，统一社会信用代码91320191MA1T7WCB71。法定代表人：何柳柳，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢娟，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余云云，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：合肥臻诚市场营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区繁华大道南、百鸟路东中环城E3地块办公楼B座1701室，统一社会信用代码91340111MA2T1Q7N64。法定代表人：赵鑫鑫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴华玲，安徽皖国泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：裘睿，安徽皖国泰律师事务所律师。原告南京房小宝网络科技有限公司（以下简称房小宝公司）与被告合肥臻诚市场营销策划有限公司（以下简称臻诚公司）中介合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，臻诚公司提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理，后因案情复杂转为普通程序审理。原告房小宝公司的委托诉讼代理人谢娟、余云云，被告臻诚公司的法定代表人赵鑫鑫及其委托诉讼代理人吴华玲、裘睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房小宝公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照合同约定支付119695元销售佣金及支付逾期付款违约金(以119695元为基数,自2020年5月15日起,每日按销售佣金的千分之二支付违约金，计算至实际给付之日止,至2020年11月24日暂计46442元)；2.判令被告承担本案诉讼费用。审理期间，变更诉讼请求为：支付逾期付款违约金（以119695元为基数，自2020年6月5日起，每日按销售佣金的千分之二支付违约金计算至实际给付之日止，至2021年6月11日暂计88813.69元）。事实和理由：原告与被告签订《石榴紫金院子项目合作协议》,双方约定就被告代理的“石榴紫金院子项目”委托给原告进行独家渠道整合、客户开拓及推广销售事宜。双方约定合同期限为2019年4月25日至2019年10月31日,约定在此期间原告为“石榴紫金院子”项目的独家销售代理商,但自2019年5月份起存在第三方公司与原告同时进行销售代理业务,违反了合同相关约定,给原告造成了严重经济损失。原告依约完成了销售代理业务。成功辅助开发商签订了10份《商品房买卖合同》。依据原被告签订的《石榴紫金院子项目合作协议》第三条第二款及第六条第四款约定,被告应该及时与开发商结佣,并支付原告佣金,若被告故意拖延,原告有权单方面解除合同。被告赔偿违约金每日按佣金金额的千分之二。2020年5月,被告已向开发商结佣。经原告多次催告,被告仍未履行合同义务向原告支付佣金,被告的行为构成了根本违约,给原告造成了严重损失。原告有权根据合同约定及相关法律规定,提起诉讼,请求法院支持原告的诉讼请求。臻诚公司辩称：一、被答辩人南京房小宝公司多处诉称与事实不符。臻诚公司并未就案涉项目再次委托其他第三方进行销售,房小宝公司对臻诚公司与宁润房地产公司之间的约定明确知晓。房小宝公司提出自2019年5月份起存在第三方代理销售相同业务,主张臻诚公司违反约定,无任何事实依据。实际情况却是,在臻诚公司与宁润房地产公司的协议在2019年7月31日期满后,房小宝公司就于2019年8月1日就案涉项目的房屋销售代理,绕开臻诚公司，与宁润房地产公司直接签订了委托协议。二、臻诚公司实际到账销售佣金为70542.67元。臻诚公司与宁润房地产公司所有的经济往来均是通过双方协议约定的对公账户进行。2020年6月24日,宁润房地产公司通过对公账户向臻诚公司实际支付销售酬金70542.67元。三、房小宝公司主张完成销售额9943538元、共销售10套房屋,事实不清,证据不足。1、本案中所有的结算材料均由房小宝公司直接交给宁润房地产公司,所有的房屋销售材料臻诚公司不经手,房屋销售工作全部是由房小宝公司进行,对此宁润房地产公司也是知情的(通过房小宝公司提交的房屋销售的POS单、《收据》亦能证实,单据上明确显示商户、收款单位为房小宝公司,并加盖了公章)。2、房小宝公司提交的《认购书》等均系复印件,真实性、合法性无法核实,《民法典》第九百六十二条规定了中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告,但房小宝公司没有依约、依法就有关订立合同的事项向委托人臻诚公司履行如实报告义务,在本案之前臻诚公司从未见过上述材料。3、臻诚公司与宁润房地产公司的酬金支付标准是:销售酬金=完成销售额*酬金系数(成交自拓客户系数为0.9%)(见《房地产销售代理合同》附件二:四、代理费计取);而双方约定的“完成销售额标准”为第六条约定的:客户与房地产公司签订商品房买卖合同并完成备案登记+付清合同价款(房款全额到达开发商账户)、+按开发商要求办理完该商品房交付手续,才视为臻诚公司代理销售完该套商品房(见《房地产销售代理合同》)。4、同时《房地产销售代理合同》还对臻诚公司酬金的扣除做了约定:第十一条:对于客户签署买卖合同草签文本的,后期应换签正式合同否则开发商有权解除该合同,对于已经向被告预付的代理酬金被告应予返还开发商有权直接抵扣;第十二条:退房的,从臻诚公司完成的销售成果中扣除,对于已经向臻诚公司预付的代理酬，金臻诚公司应予返还,开发商有权直接抵扣;5、综上所述,房小宝公司提交的《认购书》等部分收据、POS单据,根本无法证明其最终协助成交的房屋数量,无法证明该套房屋最终是否签订了正式的商品房买卖合同、是否付清全部房款、以及客户是否最终与宁润房地产开发公司完成房屋交付等。进而,房小宝公司主张以上述10套房屋的合同价格9943538元作为臻诚公司从宁润房地产公司结佣的合同价(即,合肥臻诚公司“完成的销售额”),来计算房小宝公司的佣金,无任何事实依据,与约定不符,证据不足。《民法典》第九百六十四条规定:中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬;因此,无论是依约定还是依法律规定,房小宝公司均不能以10套《认购书》记载的金额作为最终臻诚公司从来安县宁润房地产开发有限公司结佣的合同价。四、房小宝公司主张的销售佣金计算错误。1、臻诚公司与房小宝公司在《石榴紫金院子项目合作协议》第三条约定“2、甲方从开发商结佣合同价的0.9%以及现金奖部分,甲方占40%,乙方占60%,开发商佣金到账后,乙方开票后2个工作日内,甲方结清(按实际到账结算)”,现臻诚公司实际到账金额为70542.67元,应以实际到账金额的60%计算;2、臻诚公司与宁润房地产公司所有的经济往来均是通过双方协议的对公账户进行,臻诚公司未收到任何现金奖;3、因房小宝公司销售过程中违反与臻诚公司的约定,在客户赵媛签订的草签合同上私自增设条款,致使臻诚公司被宁润房地产公司罚款20000元。五、臻诚公司不构成违约,房小宝公司主张的违约金无依据且过高。1、臻诚公司于2020年6月4日才收到上述款项70542.67元;2、依《石榴紫金院子项目合作协议》第三条约定“2、甲方从开发商结佣合同价的0.9%以及现金奖部分,甲方占40%,乙方占60%,开发商佣金到账后,乙方开票后2个工作日内,甲方结清(按实际到账结算)”,房小宝公司要求支付佣金还需要向合肥臻诚公司提交相应票据,但房小宝公司并未出具;3、退一步讲,协议约定的违约金过分高于房小宝公司遭受的损失,即使认定臻诚公司未结算的行为造成房小宝公司损失,而其损失就是相应的利息损失。综上所述,房小宝公司的诉称与事实不符,诉求无证据佐证,驳回其全部诉讼请求。臻诚公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令被反诉人赔偿经济损失20000元及利息损失756.17元(自2020年6月4日起按中国人民银行同期贷款利率付至款清之日止,暂计算至2021年1月20日);2.判令被反诉人赔偿税费损失2576.21元;3、本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由:2019年4月30日,反诉人与来安县宁润房地产开发有限公司签署《房地产销售代理合同》,就“石榴紫金院子”项目商品代理事宜委托反诉人非独家代理销售，代理销售期限为2019年5月1日至2019年7月31日，同时《房地产销售代理合同》对销售完成标准、销售酬金支付标准等双方的权利义务做了约定。之后，反诉人与被反诉人签署了《石榴紫金院子项目合作协议》，就反诉人代理的“石榴紫金院子”项目委托被反诉人进行推广销售。现上述两份代理协议均已期满，在反诉人与来安县宁润房地产开发有限公司进行酬金结算时，因被反诉人在代理销售中对购房者赵媛擅自作出虚假承诺，并在《认购书》等协议上私增合同条款，严重损害来安县宁润房地产开发有限公司的利益，对此来安县宁润房地产开发有限公司依约扣减反诉人销售酬金20000元。来安县宁润房地产开发有限公司于2020年6月4日通过对公账户向反诉人支付销售酬金70542.67元。综上所述，因被反诉人的违约行为导致反诉人遭受直接经济损失，现反诉人依据双方协议及《民法典》的相关规定，特提起反诉。房小宝公司针对臻诚公司反诉辩称：一、房小宝公司已向开发商及臻诚公司告知案涉客户延期支付事宜,不存在违约。臻诚公司反诉争议焦点即涉及客户赵媛延期支付事宜,房小宝公司已向开发商出具客户赵媛本人亲笔签名的《情况说明》,并经由开发商销售经理任俊松签名确认。后又依据相关销售规定,由客户赵媛本人书面申请延期付款,并经由开发商营销总监李伟签名确认。不论是《情况说明》抑或《延期申请》均为认购客户赵媛的真实意思表示,并均由开发商相关负责人签字确认,合法有效。房小宝公司履行了告知义务,并取得了开发商许可,并未违反销售规定。二、房小宝公司并未私增合同条款,未作出虚假承诺,臻诚公司该主张与事实不符。通过对比案涉客户赵媛与房小宝公司服务的其他客户签订的《认购书》全文可知,房小宝公司并未于《认购书》等协议上私增合同条款,采用的是开发商拟制的统一格式文本进行销售工作。如果臻诚公司将客户手写及时付款的承诺也视为“私增合同条款”的话,此承诺也为客户本人的真实意思表示,并非为房小宝公司作出虚假承诺,且从该承诺文义来看,客户承诺其将于确定期限前支付定金否则开发商有权不予保留其所选房屋,此承诺并未给开发商抑或臻诚公司造成实质利益损失,不能据此主张房小宝公司“私增合同条款”。三、案涉客户如期支付定金及结清房款,房小宝公司并未给开发商造成经济损失,开发商扣减臻诚公司销售酬金与房小宝公司无关。案涉客户赵媛所签的《认购书》及其本人承诺其应当于2019年6月21日前支付定金,根据房小宝公司提供的客户赵媛POS机刷卡记录及开发商出具的收款收据均可看出其实际支付定金的日期为2019年6月7日,即按照承诺如期完成了支付定金的约定。而根据开发商已向臻诚公司结清佣金的事实可知,客户赵媛已向开发商支付了所有房屋款项。因此,房小宝公司依约完成了客户赵媛认购房屋的销售任务,全面履行了己方的合同义务,并未给开发商造成任何经济损失,房小宝公司主张与事实不符。房小宝公司从未被告知有臻诚公司出具的《通知发文》情况,对于其内容真实性、合法性、关联性均不予认可。臻诚公司也无法证明其被开发商扣减销售酬金是由房小宝公司造成,根据合同相对性,其与开发商之间的合同纠纷应基于其与开发商所签订的《房地产销售代理合同》解决,而不能以此为由恶意拖延支付房小宝公司应得的佣金。本院经审理认定事实如下：2019年4月30日,臻诚公司与来安县宁润房地产开发有限公司签署《房地产销售代理合同》,就“石榴紫金院子”项目商品代理事宜委托臻诚公司非独家代理销售，代理销售期限为2019年5月1日至2019年7月31日，同时《房地产销售代理合同》对销售完成标准、销售酬金支付标准等双方的权利义务做了约定。房小宝公司（乙方）与臻诚公司（甲方）签订《石榴紫金院子项目合作协议》,双方约定就臻诚公司代理的“石榴紫金院子项目”委托给房小宝公司进行独家渠道整合、客户开拓及推广销售事宜。双方约定合同期限为2019年4月25日至2019年10月31日,约定在此期间房小宝公司为“石榴紫金院子”项目的独家销售代理商,合作协议“第三条佣金及支付方式……2、甲方从开发商结佣合同价的0.9%，以及现金奖部分,甲方占40%,乙方占60%,开发商佣金到账后,乙方开票后2个工作日内,甲方结清(按实际到账结算)3、税费各自承担。”、“第六条违约责任……3、乙方做出任何超出甲方提供的书面资料以外的承诺及其他欺骗、欺诈、虚假承诺等一切损害本项目及甲方公司形象与利益的行为的,甲方有权即单方解除本合同。4、甲方应该及时与开发商结佣,并且支付乙方佣金,如果甲方故意拖延,乙方有权单方面解除合同。并且赔偿违约金每日按佣金金额的千分之二。”双方均在合同上盖章确认。合同签订后，房小宝公司完成销售房屋10套，合同总价款为9943538元，现金奖共11000元。2020年6月4日，臻诚公司与来安县宁润房地产开发有限公司结算后，收到“石榴紫金院子”项目销售酬金70542.67元。上述事实，有房小宝公司、臻诚公司的陈述，及房小宝公司提交的《石榴紫金院子项目合作协议》、10份《认购书》、《房产销售代理合同》、销售佣金计算表、微信聊天记录、情况说明、赵媛的身份证复印件、延期申请、任俊松工牌及微信聊天记录，臻诚公司提交的《石榴紫金院子项目合作协议》、《房产销售代理合同》、《中国光大银行对公账户对账单》等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房小宝公司与臻诚公司签订的《石榴紫金院子项目合作协议》，是双方当事人真实意思表示，合同内容且不违反法律、行政法规规定，合同合法有效。合同履行期间，经房小宝公司成功销售10套房，在开发商佣金到账后，臻诚公司应按照合同约定时间履行给付销售佣金的合同义务，未及时支付构成违约，按照合同约定应当承担赔偿违约金（每日按佣金金额的千分之二）的法律责任。根据庭审查明的事实，关于“石榴紫金院子”项目销售佣金，臻诚公司是于2020年6月4日才收到来安县宁润房地产开发有限公司给付的70542.67元，依照双方佣金及支付方式的约定，臻诚公司应支付给房小宝公司销售佣金为42325.6元，臻诚公司逾期未付，应当承担合同约定的违约金。但双方约定的违约金计算明显过高，本院依法予以调整，本院认为该违约金按照年利率15.4%计算为宜。故臻诚公司应按照合同约定支付房小宝公司销售佣金42325.6元，并支付逾期付款违约金(以42325.6元为基数,按年利率24%计算，自2020年6月5日起至实际给付之日止)。对房小宝公司提出其他诉讼请求，本院不予支持。对臻诚公司提出反诉的诉讼请求，因臻诚公司提交的证据不足证明其主张事实，故本院对其诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告合肥臻诚市场营销策划有限公司于本判决生效后十日内给付原告南京房小宝网络科技有限公司销售佣金42325.6元及逾期付款违约金(以42325.6元为基数,按年利率15.4%计算，自2020年6月5日起至实际给付之日止)；二、驳回原告南京房小宝网络科技有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告合肥臻诚市场营销策划有限公司反诉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3623元，由原告南京房小宝网络科技有限公司负担2573元，被告合肥臻诚市场营销策划有限公司负担1050元；反诉案件受理费192元，由被告合肥臻诚市场营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  叶宝联人民陪审员  张荣志人民陪审员  戴玉红二〇二一年七月一日法官 助理  詹昌璐代理书记员  单 超附一：本案适用的相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。附二：履行执行款交付开户行：中国建设银行来安支行执行款专户：来安县人民法院账号：34×××62