北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终513号上诉人（原审被告）：张鹤飞，男，1971年5月15日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：沈彦娟，北京京宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京东方鸿润物业服务有限公司，住所地北京市海淀区北四环西路56号辉煌时代大厦地下一层。法定代表人：郭大伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：代志军，男，该公司职员。委托诉讼代理人：蒋斌，女，该公司职员。上诉人张鹤飞因与被上诉人北京东方鸿润物业服务有限公司（以下简称东方鸿润公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初40001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张鹤飞上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回东方鸿润公司一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审法院认定的物业费和违约金的数额错误。第一，一审法院认定我向东方鸿润公司交纳了2009年6月30日之前的物业费，之后的物业服务费未再交纳错误。我从未向东方鸿润公司交纳过物业服务费，由于开发商的违约，开发商以替我交纳部分物业服务费作为补偿。第二，我从未收到过东方鸿润公司的催告函要求支付物业服务费。我未交纳物业服务费，是由于我、东方鸿润公司和开发商之间未就产权变更补偿事宜，包括应交多少物业费、按何种标准交纳，交纳形式达成一致意见。故我并非故意拖延不交纳物业费。第三，一审法院对物业服务费的标准未进行正确认定，东方鸿润公司私自调整物业费收取标准不符合法律规定和正当程序，且未举证说明其为何对不同业主制定不同的物业费标准。1.前期物业服务合同是按照酒店式办公收取物业费，但是房屋产权证上登记的性质是办公配套，故应降低物业费收费标准；2.一审时，我已经提交照片，证明东方鸿润公司提供的物业服务严重不合格；3.一审时，我提交×号楼×××7、×××8室，其收费标准为2.8元/平方米/月，对本案有参考意义。第四，东方鸿润公司采取限电措施，损害我的合法权益，故应当减免物业服务费。第五，东方鸿润公司的诉讼请求超过诉讼时效。东方鸿润公司辩称，同意一审法院判决，不同意张鹤飞的上诉请求和理由。东方鸿润公司向一审法院起诉请求：判令张鹤飞立即向我公司支付拖欠物业费（2009年7月1日-2016年6月30日）107704.36元，支付违约金32311.20元，共计140015元。一审法院认定事实:2007年6月9日，北京辉煌世纪房地产开发有限公司（出卖人）与张鹤飞签订北京市商品房预售合同，约定张鹤飞购买北京市海淀区××区×号地××广场×层×××号房屋，商品房用途为酒店式办公。2011年3月25日，该房屋登记至张鹤飞名下，登记房屋坐落为北京市海淀区××街×号院×号楼×层×××室，房屋建筑面积73.21平方米，房屋性质为商品房，规划用途为办公配套。2008年5月10日，张鹤飞（甲方）就上述房屋与东方鸿润公司（乙方）签订辉煌国际中心前期物业服务合同，约定物业服务费价格为人民币每建筑平方米每天0.5元，费用构成包括物业公共区域保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿地养护费、服务人员及工作人员工资保险及福利、公共配套设施设备能源消耗费用、公共设施设备运行监测费、物业办公用品物料费用、非常规工具机械设备租借购置费用、室内供暖供冷费用、专向顾问费用（管理、维修、会计、法律）、服务酬金及营业税金、其他合理之处费用等；由乙方按季度向业主收取；物业服务费价格的调整，按政策规定调整；业主逾期交纳物业费的，乙方可从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三作为滞纳金；业主应于办理入住手续时向乙方一次性交纳一个季度的物业服务费，业主应于下一个服务季度前一个月向物业服务企业预交下季度的物业服务费；甲方逾期不缴纳物业服务费及其他各项费用的，应按日收取应交费用的千分之三的滞纳金，如逾期30天仍未缴纳服务费的，甲方需向乙方支付为追讨欠款而引致的额外行政费用。因本市非居民供热价格调整，2009年5月14日，东方鸿润公司辉煌国际中心服务处发布告业主通知书，载明：“根据2009年5月4日公示的《关于开展空调缴费方式调查的通知》的内容，物业公司于2009年5月4日-2009年5月12日对业主进行了《辉煌国际中心空调收费方式的调查问卷》的发放和回收工作，截止至2009年5月12日，共发放问卷580份，收回问卷540份，其中323份同意，198份不同意，弃权19份，同意的占59.8%。根据调查结果，我司决定尊重多数业主的意见，于2009年5月15日开始，对辉煌国际中心的空调费收费方式调整为两部制计量方式，即1.供冷季节收费方式为基础运行费15元/建筑平方米+0.28元/千瓦时；2.同时根据北京市发改委2008年11月17日颁布的《关于调整本市非居民供热价格的通知》中的规定，09-10年供暖季收费方式为两部制计量方式，即基础运行费18元/建筑平方米+0.16元/千瓦时。”2013年11月29日，东方鸿润公司辉煌国际中心服务处发布关于调整辉煌国际中心6号楼物业费的通知，载明：“我服务处接到北京实创高科技发展有限公司《关于上地基地蒸汽价格调整的通知》，自2013年11月1日起，实创公司将蒸汽价格由240元/吨调整为265元/吨，上调幅度10%。根据北京市自本采暖季调整非居民用户热力供应价格的指导意见，为确保我服务处正常经济运行，为本中心提供舒适的办公环境，自2014年1月1日起将6号楼物业费能源部分上调0.015元/平方米，上调后6号楼商业部分物业费为0.675元/平方米/天，办公部分为0.585/平方米/天。”另查，张鹤飞依约向东方鸿润公司交纳了2009年6月30日之前的物业服务费，未缴纳2009年7月1日至2016年6月30日期间的物业服务费107704.35元。2015年3月20日至2017年1月31日期间，东方鸿润公司曾限制诉争×××室房屋购电，2017年1月张鹤飞诉至法院，法院经审理作出（2017）京0108民初2242号民事判决书，判决东方鸿润公司赔偿张鹤飞人民币14298.08元。庭审中，张鹤飞主张东方鸿润公司对辉煌国际中心各业主的收费标准不统一，并提交辉煌国际中心×号楼×××7、×××8室房屋所涉物业服务合同，主张该两处房屋的物业费为每月每建筑平方米2.8元，并据此要求按照该标准缴纳诉争房屋的物业费，但东方鸿润公司称×××7、×××8室房屋与本案所涉房屋业态不同，对张鹤飞的上述主张予以否认。上述×××7、×××8室房屋所涉服务服务合同约定的物业服务费用构成包括物业公共区域保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿地养护费、服务人员及工作人员工资保险及福利、公共配套设施设备能源消耗费用、公共设施设备运行监测费、物业办公用品物料费用、非常规工具机械设备租借购置费用、专向顾问费用（管理、维修、会计、法律）、服务酬金及营业税金、其他合理之处费用等，未包括室内供暖供冷费用。张鹤飞另主张东方鸿润公司物业服务不合格，但未提交充分证据证明，东方鸿润公司亦予以否认。张鹤飞主张其与北京辉煌世纪房地产开发有限公司签订的商品房预售合同中约定诉争×××室房屋用途为酒店式办公，但实际产权登记中规划用途为办公配套，故应降低物业服务费标准，但东方鸿润公司予以否认。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张鹤飞与东方鸿润公司签订的辉煌国际中心前期物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应据此履行各自义务。东方鸿润公司依约提供了物业服务，张鹤飞亦应依约交纳相应期间的物业服务费，但张鹤飞自2009年7月1日至2016年6月30日期间未依约交纳物业服务费，其行为以构成违约，理应根据合同向东方鸿润公司交纳违约金。东方鸿润公司主张的违约金数额过高，且在物业服务合同履行过程中，东方鸿润公司限制张鹤飞购电，亦存在过错，故就违约金法院依法予以酌减。张鹤飞主张诉争×××室房屋应参照其他房屋的物业服务费2.8元/建筑平方米/月交纳物业服务费，其一，合同具有相对性，其他房屋业主与东方鸿润公司签订的物业服务合同并不能对诉争×××室房屋产生拘束力；其二，张鹤飞提交的4号楼×××7、×××8室房屋物业服务合同中物业费构成不包括供暖供冷费用，于本案亦无参考价值，故对于张鹤飞的上述主张，法院不予采信。张鹤飞主张东方鸿润公司物业服务不合格，但未提交充分证据证明，且东方鸿润公司亦予以否认，故法院不予采信。张鹤飞主张其与北京辉煌世纪房地产开发有限公司签订的商品房预售合同中约定诉争×××室房屋用途为酒店式办公，但实际产权登记中规划用途为办公配套，故应降低物业服务费标准，但房屋产权登记用途与商品房预售合同中约定的用途不符，应由张鹤飞与北京辉煌世纪房地产开发有限公司之间解决，与本案无关，故对张鹤飞的上述主张，法院亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，判决：张鹤飞于判决生效后十日内支付北京东方鸿润物业服务有限公司物业服务费人民币十万零七千七百零四元三角五分、违约金人民币一万五千元，以上共计人民币十二万二千七百零四元三角五分。如果张鹤飞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，张鹤飞提交以下证据：证据一，维修单证明复印件一份。证据二，2017年5月27日录音笔录一份。证据三，告知函复印件一份。经本院审查，上述证据张鹤飞在一审期间已经提交，且一审法院组织当事人进行了质证。上述证据不属于二审新的证据。本院经审理查明，因张鹤飞二审并未提供新的证据并据此形成新的事实，故一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护,对双方当事人具有法律约束力,双方当事人应当依照约定全面履行自己的义务。本案中，张鹤飞与东方鸿润公司签订的辉煌国际中心前期物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应据此履行各自义务，且东方鸿润公司已实际为辉煌国际中心提供了物业服务，张鹤飞作为业主，应当交纳物业费。关于张鹤飞针对物业费收费标准问题所提及的上诉理由，本院认为，第一，张鹤飞与东方鸿润公司签订的物业服务合同已经对收费标准进行了明确约定。张鹤飞也已经按照约定收费标准自行交纳了2009年4月1日至2009年6月30日的物业费。虽然商品房预售合同中约定的房屋用途为酒店式办公与房屋产权证登记的规划用途位办公配套存在差异，但张鹤飞未能举证证明上述问题导致物业服务的内容和标准发生变化，故张鹤飞以此为由要求降低收费标准不能成立。第二，根据合同相对性原则，东方鸿润公司与其他业主约定的收费标准对本案没有约束力。张鹤飞提交的4号楼×××7、×××8室房屋物业服务合同中物业费构成不包括供暖供冷费用，故张鹤飞以其他业主物业合同为依据主张收费标准过高不能成立。第三，张鹤飞上诉认为东方鸿润公司私自调整物业费收取标准不符合法律规定和正当程序，对此，东方鸿润公司提交了北京市发改委的行政文件、告业主通知书、物业服务项目收支情况报告等证据，证明其系根据政府相关文件对物业服务费用进行调整，张鹤飞虽认为物业费收取标准不当，但未提交充分证据予以证明，本院不予采信。关于张鹤飞针对应当减免物业费问题所提及的上诉理由，本院认为，第一，东方鸿润公司采取限电措施给张鹤飞造成的损失，张鹤飞已通过另案诉讼予以解决，另案已对此部分争议作出事实认定并判决东方鸿润公司赔偿张鹤飞相关损失。本案中一审法院亦综合考虑到东方鸿润公司限电行为的过错，对违约金数额进行了调整，故张鹤飞上诉要求减免物业费本院不予支持。第二，物业服务是一种综合性、全方面、长期性的服务，对于服务质量应从物业服务的长期性和整体性进行综合评价，不能仅以一时，局部存在的问题否定物业服务的整体水平。本案中，张鹤飞提交的照片证据不足以反映东方鸿润公司物业服务的整体质量，也不能充分证明物业服务存在长期违约的情况，故张鹤飞关于物业服务质量不合格的上诉理由本院不予采纳。关于张鹤飞提出的违约金问题。张鹤飞长期不交纳物业费构成违约，应当承担违约责任。张鹤飞与开发商之间的争议与本案不属同一法律关系，不能以其与开发商之间的争议协商未成为由不交纳物业费。东方鸿润公司在本案中并未按约定全额主张违约金，一审法院根据本案实际情况对东方鸿润公司主张的违约金予以了酌减，本院不持异议。张鹤飞不同意支付违约金本院不予支持。关于张鹤飞提出的诉讼时效问题。根据本案事实，张鹤飞与开发商和东方鸿润公司就物业费问题进行过多次协商，因东方鸿润公司的限电问题双方还为此产生诉讼。基于以上事实并结合东方鸿润公司提交的物业费催告函，张鹤飞否认东方鸿润公司向其主张过权利与事实不符，本院对张鹤飞提出的此项上诉理由不予采纳。综上所述，张鹤飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2754元，由张鹤飞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李晓龙审 判 员 张永钢审 判 员 张 琦二〇一八年二月二日法官助理 吴银娇书 记 员 杜宏艳