广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗天法民四初字第688号原告陈翠君，身份证住址为广州市番禺区。委托代理人李春良、方倩玲，均系广东捷成律师事务所律师。被告彭晓汛，身份证住址在广州市越秀区。原告陈翠君诉被告彭晓汛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月25日受理后，依法组成合议庭，于2013年6月17日公开开庭进行了审理。原告陈翠君的委托代理人方倩玲到庭参加了诉讼。被告彭晓汛经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈翠君诉称：2012年6月5日，原、被告签订《商铺认购书》，约定由原告向被告购买位于广州市天河区黄埔大道西201之1金泽大厦商铺首层商铺。原告依照商铺认购书的约定，于6月5日当天向被告支付合同定金5万元。6月11日，原、被告正式签订《商铺买卖合同》，约定由原告向被告购买位于广州市天河区黄埔大道西201之1金泽大厦商铺首层93号商铺。原告于6月13日再向被告支付首期款283605元。上述合同第6条约定：出卖人应当于2012年10月1日前，以书面形式通知买受人办理商铺的交付手续。如出卖人不能于2012年10月1日前，将该商铺及场内商铺正式开业，出卖人以该商铺全部房价款为标准，按每日1%向买受人支付违约金。”但至今，被告尚未通知原告办理商铺的交付手续，也未将商铺及场内商铺开业。原告于2013年1月28日委托广东捷成律师事务所向被告发出律师函，要求被告限期交付商铺并将商铺开业经营。但被告收到律师函后对原告的诉讼请求置之不理。原告委托律师于2013年3月7日到广州市房管局查询，涉案商铺至今未办理产权登记。原告认为，根据合同法的规定，合同是双方的真实意思表示，双方均应严格遵守执行。被告违反合同约定，未将商铺如期交付原告并开业已经构成违约。被告经原告发函催告，依然拒绝履行合同义务，根据合同第6条及合同法第60条、第94条第3款的规定，原告有权要求解除合同。因原告是基于商铺不能交付及不能开业的事实才要求解除合同的，所以原告认为应当按照合同第6条约定计算违约金，该违约金是属于惩罚性质。被告至今未为涉案商铺办理产权登记，合同已经无法继续履行，原告依法可解除合同并要求被告根据合同约定向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、即时解除原、被告签订的《商铺买卖合同》；2、被告返还原告已支付的房款333605元；3、被告向原告支付合同违约金333605元（违约金以553605元为本金，按每日1%的标准，自2012年10月2日计至合同解除之日止，以已付房款为限）；4、本案的诉讼费由被告承担。被告彭晓汛于某提交书面答辩称：原告第一项诉讼请求和第三项诉讼请求自相矛盾，即不符合合同约定，也没有法律依据。理由如下：1、既然原告第一项诉讼请以没办理产权过户登记为由请求判令解除《商铺买卖合同》，根据合同第十四条第二项约定：如因出卖人逾期办理产权过户登记，买受人有权解除合同，出卖人应当退还全部已付房价款并以已收房价款为基数按银行同期贷款利率向买受人计付违约金。因此根据合同约定，如原告解除合同，违约金的计算标准是以已付房价款按银行同期贷款利率来计算违约金。2、合同第六条约定：如果出卖人不能在2012年10月1日前将该商铺及场内商铺正式开业，出卖人以该商铺全部房价款为标准，按每日1%向买受人支付违约金。此条约定的是逾期开业的违约责任，并不是解除合同的违约责任，如果原告要求被告继续履行合同，即可按此标准来计算违约金。但原告起诉要求解除合同，却按照逾期开业的违约标准来计算违约金，明显是诉讼请求前后矛盾。因此如原告起诉请求解除合同，应按合同第十四条约定的标准：以已付房价款按银行同期贷款利率来计算违约金。综合上述，恳请法院依法判决驳回原告的起诉请求。经审理查明：据广州市房地产档案馆2013年8月22日《房地产登记薄查册表》显示：位于广州市天河区黄埔大道西201之一号XX号铺（以下简称案涉商铺）的权属登记人为被告彭晓汛，登记时间为2011年8月22日，规划用途为商铺，建筑面积为5.5481，套内面积为3.084平方米。2012年6月5日，原告（认购方）与被告彭晓汛（出售方）签订《天河国际名品城商铺认购书》（以下简称《认购书》），约定：认购方认购案涉商铺，建筑面积为5.55平方米，套内面积为3.08平方米，用途为商铺，于2012年10月1日前交付使用；认购方付款方式选择商业按揭，认购价553605元；付款期限为2012年6月5日支付定金50000元，同时签署《认购书》，2012年6月8日前支付首期款283605元（已扣除定金）即总价款的60%，同时签署《商铺买卖合同》，余款220000即总价款的40%由认购方申办商业按揭手续；出售方已向认购方公示《商铺买卖合同》（包括其附件和补充合同）等全部签约范本，及法律规定的相关权属证明等，并到现场查看，对该物业现状及交易条件充分了解，无异议；在买卖双方签订《商铺买卖合同》后，本《认购书》与《商铺买卖合同》对所认购物业的均有约定的内容，以《商铺买卖合同》为准，《商铺买卖合同》对认购物业没有约定的内容，仍按本《商铺认购书》约定的内容执行。另，该《认购书》合同尾部的出售方处还加盖“广州盈信投资有限公司”公章；合同尾部签订日期下方地脚位置还书写了“支付首期价款及签署《商铺买卖合同》的时间改为2012年6月11日。某某2012.6.8”，原告称上述手写内容为被告的工作人员书写的。2012年6月5日，原告通过POS机向案外人广州盈信投资有限公司支付定金50000元，并取得案外人广州盈信投资有限公司出具的相应收据。2012年6月11日，原告（买受人）与被告彭晓汛（出卖人）及案外人“广州金晟担保有限公司”（保证人）签订《商铺买卖合同》（其首页显示被告的通讯地址为广州市天河区黄埔大道西富力盈隆大厦1703室），约定：买受人购买的商铺为现铺，标的物位于广州市天河区黄埔大道西201号1金泽大厦首层93号铺，建筑面积为5.55平方米，套内面积为3.08平方米；按套内面积计价，价款总额为553605元；买受人按照按揭付款方式于2012年6月8日前支付全部房价款的60%（包含定金）333605元，余下房价款220000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号，买受人接出卖人通知的7天内须到按揭银行指定的按揭代理机构办理按揭贷款手续；（第六条）商铺交付（第一款）出卖人应当于2012年10月1日前以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，如出卖人不能于2012年10月1日前，将该商铺及场内商铺正式开业，出卖人以该商铺全部房价款为标准，按每日1%向买受人支付违约金；（第八条）商铺使用权的交接，出卖人应于2015年10月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准（装修标准见附件二）移交给买受人使用，买受人同意从2015年10月1日后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；（第九条）出卖人逾期交付商铺的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期不超过45日的，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，合同继续履行，逾期超过45日后，按本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金，合同继续履行，买受人有权单方面提出解除本合同，若买受人选择解除合同，出卖人应当于买受人提出解除本合同当天起10天内向买受人退回全部房价款；（第十三条）本合同中约定出卖人告知买受人相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催缴款通知书、解除合同通知书等），均须按本合同载明的双方通讯地址进行传送，如以人手传送，以对方或其代理人签收之时视为送达，如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，及以买受人对上述文件的签收为送达，买受人如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知出卖人，否则，以按原通讯地址传送视为送达；以按揭银行贷款批准后的90个工作日内，由出卖人负责向房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任，等等内容。原告称，除案涉商铺外，其未购买过位于广州市天河区黄埔大道西201之一号金泽大厦的其他房地产。2012年6月13日，原告通过POS机向广州盈信投资有限公司支付首期款283605元，并取得广州盈信投资有限公司出具的相应收据。原告称由于是由广州盈信投资有限公司帮被告销售案涉商铺，所以在签约现场也是由原告通过刷P0S机的方式支付定金及首期房款，P0S机显示的收款商户就是广州盈信投资有限公司，原告不清楚广州盈信投资有限公司与被告之间的关系是否为被告委托广州盈信投资有限公司代为销售案涉商铺。原告还称，《商铺买卖合同》约定买受人应当通知原告就剩余房款办理银行按揭手续，但被告一直没有通知原告去办理。2013年1月28日，原告委托律师通过EMS（邮寄地址为《商铺买卖合同》中约定的被告通讯地址，收件人为被告，内件为关于催促买卖合同及支付违约金的律师函）向被告发出律师函（主要内容为原、被告签订《商铺买卖合同》后，原告依约支付了60%购房款，但被告截止到合同约定的交付期限2012年10月1日从未通知原告办理案涉商铺的交付手续，也未将金泽大厦的商铺正式开业，后经原告多次催促被告至今仍未履行合同约定的义务，故原告通知被告于收函之日起十五日内，与原告办理好案涉商铺交付手续，将案涉商铺开业经营并向原告支付迟延交铺违约金，若被告怠于履行合同义务并拒绝支付违约金，则原告将解除商铺买卖合同并通过法律途径追究被告责任）。原告提供的中国邮政速递物流投递结果单（网上打印件）显示上述EMS邮件的投递结果为张某于2013年1月29日代收。本案中，本院依职权向广州市国土资源和房屋管理局发函查询《商铺买卖合同》中约定的标的物即位于广州市天河区黄埔大道西201号1金泽大厦首层93号铺的房地产的产权情况，该局以穗国房协查复字（2013）332号函答复称：我局暂无天河区黄埔大道西201号1金泽大厦首层93号铺的房地产登记信息；另查，与来函地址相近似的房屋地址为天河区黄埔大道西201号之一XX号铺，以2011登记字09022473号登记在彭晓汛名下。另查，在本院另案审理的原告杨某诉被告彭晓汛、广州金晟融资担保有限公司房屋买卖合同纠纷（案号为（2013）穗天法民四初字第339号）中，该案原告提供《委托书》（复印件，主要内容为彭晓汛委托广州盈信投资有限公司负责办理《荟爱名品城》（天河区黄埔大道西201之一号金泽大厦首层）项目的所有财务相关事宜）作为证据；并称彭晓汛向其出具《委托书》，其按指示将购房款支付广州盈信投资有限公司，广州盈信投资有限公司在双方签订的《商铺认购书》的出卖人盖章确认。本院认为：《认购书》及《商铺买卖合同》中涉及房屋买卖合同关系的内容均是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应书合法有效，双方当事人均应依约切实履行。《认购书》、《商铺买卖合同》反映出标的物的地址有异，根据《房地产登记薄查册表》及穗国房协查某字（2013）332号函的内容，结合原告关于除案涉商铺外，其未购买过位于广州市天河区黄埔大道西201之一号金泽大厦的其他房地产的陈述来看，案涉商铺的准确地址应为天河区黄埔大道西201号之一193号铺。从《商铺买卖合同》的约定来看，被告义务包括通知原告到按揭银行指定的按揭代理机构办理按揭贷款手续、于2012年10月1日前以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，作为履行上述义务一方，被告理应对其依约履行上述义务承担举证责任，但被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃抗辩和举证的权利，本院依法对原告关于被告一直未通知其就剩余房款办理按揭手续及被告未通知原告办理案涉商铺交付手续的陈述予以采信。对于已付款，原告称是由广州盈信投资有限公司帮被告销售案涉商铺，该陈述与《认购书》的出卖人加盖“广州盈信投资有限公司”公章及由该公司出具的收据一致，本院予以采信。原告付款333605元至广州盈信投资有限公司，应视为向被告彭晓汛支付购房款。原告作为案涉商铺的买受人，其已支付了案涉商铺的全部首期款（含定金），且首期款占总房款比例达到了60%，现有证据并未显示原告未能就剩余房款办理按揭手续的原因归责于原告，在此情况下，被告作为案涉商铺的所有权人及出卖人应当依约向原告交付案涉商铺，但被告至今未通知原告办理案涉商铺交付手续，显属违约。且被告作为出卖人，向作为买受人的原告交付案涉商铺属于其主要的义务，但其未依约于2012年10月1日前通知原告办理案涉商铺交付手续，显属迟延履行主要债务的行为，对此，原告已经于2013年1月28日向被告发出律师函进行催告，但被告至今仍未将案涉商铺交付原告，上述情形已经符合《合同法》第94条（三）款所规定的当事人可以解除合同的情形，因此，原告依法享有解除《商铺买卖合同》的权利。现原告起诉要求解除《商铺买卖合同》，有事实和法律依据，本院依法予以支持。鉴于合同已依法解除，被告彭晓汛继续持有原告所付的首期款333605元缺乏依据，应予以返还。至于原告依据《商铺买卖合同》第6条所主张的违约金333605元，被告以书面形式辩称《商铺买卖合同》第6条的约定违约金计算方式适用于合同继续履行的情况之下，鉴于《商铺买卖合同》第六条并未明确约定该条款中的违约金是否适用于合同解除情形，对比《商铺买卖合同》第十四条中关于解约违约金的计算方式，根据公平合理原则，本院采纳被告上述辩称陈述，在本案中合同依法予以解除的情形下，原告上述诉请缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。但须指出的是，被告上述违约行为给原告造成了一定损失，原告的损失体现为已付首期款产生的利息损失，原告可另案主张相应的权利。被告经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈翠君、被告彭晓汛、案外人广州金晟融资担保有限公司于2012年6月11日就广州市天河区黄埔大道西201之一金泽大厦商铺首层193号铺签订的《商铺买卖合同》中涉及原告陈翠君与被告彭晓汛之间的房屋买卖合同关系。二、被告彭晓汛于本判决发生法律效力之日起10日内向原告陈翠君返还上述商铺购房款333605元。三、驳回原告陈翠君的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10570元、保全费3860元，合计14430元，由原告陈翠君负担7165元，由被告彭晓汛负担7265元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  关东英人民陪审员  卓燕君二〇一三年九月三十日书 记 员  何靖文陈嘉丽