贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0304民初1982号原告：遵义保利置业有限公司。住所：贵州省遵义市播州区遵南大道保利未来城市A1地块商住楼。统一社会信用代码：91520300569217511R。法定代表人：王浩，董事长。委托诉讼代理人：申万权，贵州新长征律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖乾锋，贵州新长征律师事务所律师。被告：徐静，女，1986年5月1日出生，满族，住贵州省遵义市红花岗区。被告：罗刚，男，1982年5月24日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。第三人：中国农业银行股份有限公司遵义新华支行。营业场所：贵州省遵义市红花岗区凤凰路2?。统一社会信用代码：91520300429381168P。负责人：穆伟，行长。原告遵义保利置业有限公司（以下简称保利公司）诉与被告徐静、罗刚及第三人中国农业银行股份有限公司遵义新华支行（以下简称农行遵义新华支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月28日受理后，依法组成合议庭，于2021年7月8日公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托诉讼代理人申万权到庭参加了诉讼，被告徐静、罗刚经公告送达传票传唤、第三人农行遵义新华支行经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保利公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2017年10月15日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告立即支付原告被第三人扣划的21750.79元（最终以第三人实际扣划的保证金数额为准）；3、判令被告立即返还保利未来城市Ｂ2地块四组团92?楼2单元24层2-24-1号房屋；4、判令被告立即协助原告撤销保利未来城市Ｂ2地块四组团92?楼2单元24层2-24-1号房屋在遵义市住房和城乡建设局的预告、备案登记，并承担办理撤销的费用530元（以房管部门实际收取为准）；5、判令被告立即支付违约金36432元和律师费5000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告购买原告开发的位于遵义市遵南大道保利未来城市，总价款为364320元。被告支付了首付款74320元，余款29万元以银行按揭方式支付。原告为被告的贷款提供担保，并与第三人签订了《个人一手住房贷款合同》的三方合同。因被告未能足额归还银行借款，导致银行扣划原告保证金21750.79元。根据《商品房买卖合同》补充协议及相关条款的约定，原告有权解除合同并收回房屋。为此，为维护其合法权益，特依法提起诉讼。审理中，保利公司将第2项诉讼请求中的保证金数额明确：截至2021年6月30日为45376.25元。因房屋未实际交付，保利公司撤回了在本案中的第3项诉讼请求。徐静、罗刚、农行遵义新华支行未到庭陈述也未提交书面答辩意见。根据当事人的陈述、本案证据及当事人对证据所发表的意见，本院对本案事实作如下认定：2017年10月15日，徐静、罗刚（买受人）与保利公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，徐静、罗刚购买保利公司开发建设的位于现遵义市播州区房屋（规划用途为住宅），该房屋建筑面积92.65㎡，套内建筑面积71.44㎡。按照套内建筑面积计算，该房屋5099.66元／㎡，总价款364320元。合同约定首期付款74320元，余款29万元以银行按揭支付。合同附件十二（补充协议）第1.1.4条约定：因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人可书面通知买受人可解除《合同》，买受人须在出卖人发出通知之日起30日内将所购房屋退还出卖人，办完退房手续后，出卖人在售出该房并扣除相关损失（包括但不限于所发生的贷款本金、利息、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、律师代理费等费用）后30日内将购房款退还给买受人。第5.6条约定：若因买受人原因导致出卖人解除《合同》或买受人在取得《不动产所有权证》前申请变更买受人的，经出卖人同意后，视为买受人退房或违约，买受人需向出卖人支付总房款10%的违约金，同时产生的其他费用由买受人自行承担。合同签订后，双方各自履行了合同义务。2017年11月2日，徐静、罗刚（借款人、抵押人）与农行遵义新华支行（贷款人、抵押权人）、保利公司（保证人）签订《个人担保借款合同》，约定：借款金额29万元，借款用途为购买案涉房屋，还款方式为等额本息还款法，借款期限自2017年11月2日起至2037年11月1日止，共计240个月。徐静、罗刚以其所购住房向农行遵义新华支行提供抵押担保；保利公司对徐静、罗刚的借款承担连带责任保证担保。后农行遵义新华支行向徐静、罗刚发放借款29万元。徐静、罗刚以所购买的保利未来城市B2地块四组团92?楼2单元24层2-24-1号房屋办理了不动产预告、权属、抵押登记。因徐静、罗刚未按期偿还按揭贷款，截至2021年6月30日，农行遵义新华支行从保利公司保证金账户上扣划了45376.25元，用于偿还徐静、罗刚所欠付的借款。审理中，保利公司以《商品房买卖合同》附件十二（补充协议）第1.1.4条主张解除合同，第5.6条主张由徐静、罗刚支付违约金。上述事实，有原告陈述，《商品房买卖合同》及相关附件、不动产登记查询结果、《个人购房借款/担保合同》、相关票据及证明、说明等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，徐静、罗刚与保利公司于2017年10月15日签订的《商品房买卖合同》及相关附件未违反法律法规的相关规定，应为有效。因徐静、罗刚未按期偿还房屋按揭贷款，基于保证责任，农行遵义新华支行扣划了保利公司保证金账户上款项共计45376.25元，用于偿还徐静、罗刚所欠付的借款的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本案中，根据《商品房买卖合同》附件十二（补充协议）第1.1.4条的约定，保利公司被农行遵义新华支行扣划之后，应书面通知徐静、罗刚偿付款项并赔偿损失，否则可解除《合同》。而保利公司未举证证明从款项被扣划之日起已经向徐静、罗刚进行了书面通知。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款关于“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定，保利公司已经超过了行使解除权的一年的法定期间。因此，保利公司请求解除与徐静、罗刚于2017年10月15日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，本院不予支持。由此，对保利公司在本案中的第4项诉讼请求，本院亦不予支持。保利公司请求由徐静、罗刚支付其截至2021年6月30日被农行遵义新华支行扣划的保证金45376.25元，根据《中华人民共和国民法典》第七百条关于“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益”的规定，结合本案实际，本院予以支持。保利公司基于《商品房买卖合同》附件十二（补充协议）第5.6条请求由徐静、罗刚支付违约金36432元，因本案事实不符合该5.6条所约定的情形，本院不予支持。保利公司请求由徐静、罗刚支付律师代理费5000元，根据当地经济发展水平状况、本案诉讼实际和保利公司该类诉讼的数量，本院酌定支持3000元。徐静、罗刚、农行遵义新华支行经传票传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条关于“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理”的规定，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百六十四条第二款、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：由徐静、罗刚在本判决生效后立即支付给遵义保利置业有限公司截至2021年6月30日的代偿款项45376.25元；二、由徐静、罗刚在本判决生效后立即支付给遵义保利置业有限公司律师代理费3000元；三、驳回遵义保利置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1392元，由徐静、罗刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本案判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。审 判 长  代志林人民陪审员  何德华人民陪审员  徐应江二〇二一年七月十二日法官 助理  薛祖芬书 记 员  穆佳雯