福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0583民初4349号原告：泉州市万邦物业服务有限公司，住所地福建省南安市霞美镇光伏基地创新大厦三楼。法定代表人：王伟杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志强，男，该公司经理。委托诉讼代理人：杨彩红，女，该公司主任。被告：李雪花，女，1975年2月21日出生，汉族，住福建省南安市。原告泉州市万邦物业服务有限公司（以下简称万邦物业公司）诉被告李雪花物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案受理后，依法组成合议庭于2021年7月26日公开开庭进行了审理。原告万邦物业公司的委托诉讼代理人杨彩红和被告李雪花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万邦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令李雪花向万邦物业公司支付自2016年4月1日至2021年3月31日止物业管理费6606元，自2017年2月5日至2021年1月5日止电费公摊794元，合计7400元；2.判令李雪花向万邦物业公司支付延迟交纳费用的违约金，违约金自欠缴月份起按每日千分之三计算至人民法院判令万邦物业公司还款之日止（暂计至2021年3月31日违约金为5923元），上述各项费用共计13323元；3.判令李雪花承担本案诉讼费用。庭审中，万邦物业公司自愿变更第二项诉讼请求为：判令李雪花支付延迟交纳物业管理费用的违约金，违约金以李雪花尚欠物业费7400元为基数，自起诉之日起至法院判决之日止按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实与理由：南安市金达利投资发展有限公司（以下简称金达利投资发展公司）是南安市博士·慧景城小区的开发商，该公司将上述博士·慧景城小区委托万邦物业公司实行物业管理，双方对委托管理事项、管理期限及收费办法等作了约定，其中住宅物业管理服务费收费标准为1.2元/㎡/月，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊，每月15日前向物业管理处支付各项费用，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费、公摊电费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取。李雪花于2015年4月3日接收位于博士·慧景城18号楼1003室的物业，并自愿与万邦物业公司签订《前期物业管理协议》。万邦物业公司遵照协议履行乙方职责：即对李雪花所在物业共用设施设备、消防、安保、交通秩序、环境卫生及园林绿化等进行日常维护和管理，但李雪花却迟迟不按约定续缴物业管理费，却仍然享有万邦物业公司提供的一切服务。万邦物业公司的工作人员多次以电话通知或上门协调的方式催促李雪花，但李雪花仍未缴纳且一直拖欠至今，导致万邦物业公司无法正常的开展服务业务。现提请法院根据相关法律规定对其进行判令。李雪花辩称，答辩人之所以不交物业费，是因为答辩人和原告之间从交房开始就存在矛盾，答辩人认为原告没有做好工作。当时开发商叫答辩人从山东回来交房，答辩人回来后开发商又不能交房，答辩人又是报警，又是去相关部门反映问题，之后开发商才交房。答辩人本来要按揭交房，开发商说不能按揭交房，要现金交房，答辩人答应现金交房后开发商又说不能交房。直到大概2014年交房，答辩人正月要装修，但是物业不让答辩人装修，答辩人找物业理论后物业才答应让答辩人装修。答辩人装修时，房子没有通水通电，物业又说电梯不能载货，只能载人，之后虽然问题有得到解决，但是都是答辩人多次上门找开发商和物业才得到解决的，答辩人对此很不满意。答辩人装修好入住后，发现房子又没有天然气，开发商又叫答辩人去找物业，物业经理说是其他地方改道，事实是开发商余额没交，不是因为改道才没有天然气。答辩人入住后因为房子墙壁裂开找物业处理，物业来拍照后就没有消息，问题一直没有得到解决。因为物业公司工作做得不好，答辩人不满意才会交了1年的物业费后就不再交物业费了。现答辩人经济紧张，交不了物业费。本院经审理认定事实如下：2011年年底，金达利投资发展公司将其开发的位于南安市霞美镇博士·慧景城小区的前期物业服务发包给万邦物业公司管理，双方签订了一份《福建省前期物业服务合同》，合同期限为2012年1月1日起至2017年12月31日止。上述合同约定住宅物业管理服务费收费标准为1.2元/㎡/月，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；业主和物业使用人同意按照物业服务企业公示的公摊方法、收费清单缴纳水电公摊等公用费用；每月15日为当月物业管理服务各项费用的缴交时限；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费、公摊水电费，从逾期之日起每日按应交管理费的千分之三收取违约金。上述合同期满后，金达利投资发展公司与万邦物业公司续签《福建省前期物业服务合同》并进行公告，合同期限为2018年1月1日至2020年12月31日止。合同期满后，金达利投资发展公司又与万邦物业公司续签《福建省前期物业服务合同》，合同期限为2021年1月1日起至2022年12月31日止。经查，博士·慧景城小区至今尚未成立业主委员会。李雪花向金达利投资发展公司购买博士·慧景城小区18号楼1003室。2015年4月，李雪花接收该物业并与万邦物业公司签订《博士·慧景城前期物业服务协议》。交房后，李雪花自2016年4月1日起开始拖欠物业管理费，自2017年2月5日起开始拖欠电费公摊费。截至2021年3月31日，李雪花累计拖欠物业管理费6606元；截至2021年1月5日，李雪花累计拖欠电费公摊794元，合计7400元。万邦物业公司多次通过电话通知或上门协调的方式向李雪花催收欠缴的物业管理费、电费公摊费，但李雪花至今未能缴纳上述费用，万邦物业公司遂起诉至本院要求解决。上述事实，有万邦物业公司提供的李雪花的身份证、房屋买卖合同、《博士·慧景城前期物业服务协议》、《福建省前期物业服务合同》（合同期限为2012年1月1日起至2017年12月31日止）、《福建省前期物业服务合同》（合同期限为2018年1月1日起至2020年12月31日止）、《福建省前期物业服务合同》（合同期限为2021年1月1日起至2022年12月31日止）、合同续签公告、欠费及滞纳金明细表、公摊催缴通知单及万邦物业公司的委托诉讼代理人、李雪花在庭审中的陈述为证。上述证据来源合法，经庭审质证属实，与本案具有关联性，本院对上述证据予以认定。本院认为，万邦物业公司与金达利投资发展公司签订的《福建省前期物业服务合同》，主体适格，内容真实，应认定为合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，李雪花作为博士·慧景城小区18号楼1003室的业主，该合同对李雪花具有约束力，万邦物业公司、李雪花均应按合同的约定履行自己的义务。万邦物业公司已为李雪花提供物业服务，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定及上述合同的约定，李雪花应按时缴纳物业费、电费公摊费，但其未能按时缴纳，且经万邦物业公司催讨后也未能缴纳相关费用，李雪花的行为已构成违约。现万邦物业公司要求李雪花支付支付自2016年4月1日至2021年3月31日止物业管理费6606元，自2017年2月5日至2021年1月5日止电费公摊794元，合计7400元，合理合法，本院予以支持。根据《福建省前期物业服务合同》和《博士·慧景城前期物业服务协议》的约定，每月15日为当月物业管理服务各项费用的缴交时限，若业主未能按时足额交纳物业费，每逾期一日，应当按照欠缴数额的日千分之三的标准支付违约金。可见，双方对逾期支付物业费所应承担的违约金作出了明确约定，但该约定明显偏高，审理中，万邦物业公司将请求李雪花支付延迟交纳物业管理费用的违约金变更为以李雪花尚欠物业费7400元为基数，自起诉之日即2021年4月12日起至法院判决之日止按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金，该诉请并未超过合同约定且不违背法律规定，本院予以支持。本院确定起诉时市场报价利率标准为一年期市场报价利率即年利率3.85%。庭审时，万邦物业公司自愿变更诉讼请求，系对其自身权利的处分，未违反法律规定且对李雪花并无不利，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十条、第九百四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：李雪花应于本判决生效后10日内支付泉州市万邦物业服务有限公司物业管理费6606元、电费公摊费794元及违约金（违约金以尚欠物业费7400元为基数，自2021年4月12日起至法院判决之日止按年利率3.85%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李雪花负担，李雪花应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  黄永茂人民陪审员  陈春生人民陪审员  洪槟玲二〇二一年七月二十六日书 记 员  黄新雅附页：一、判决依据的主要法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。