广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2012)中一法三民一初字第824号原告：洪玉花，女，1968年6月7日出生，澳门居民，现住中山市。委托代理人：刘海星、杨燕芬，系广东广瀚律师事务所律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市三乡镇中心市场6栋33-34号。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住中山市，第三人：叶桂群，女，1955年7月4日出生，委托代理人：苏秋云，系广东永隆律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司中山三乡支行，住所地中山市三乡镇���观大道文化中心一楼。负责人：木文太，职务行长。委托代理人：林剑影，系该行员工。原告洪玉花诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法追加叶桂群、中国工商银行股份有限公司中山三乡支行（以下简称三乡工行）为本案无独立请求权的第三人参加诉讼，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洪玉花及其委托代理人刘海星、杨燕芬，第三人叶桂群的委托代理人苏秋云到庭参加诉讼。被告吉雅公司的委托代理人张嘉慧、第三人三乡工行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪玉花诉称：被告于2007年2月5日与原告签订白石吉雅花园认购书，原告购买被告位于中山市××乡镇××楼××、××楼××、××楼××、××楼××、××楼××、××楼××号，六套房产合计520000元。本案中山市××乡镇××楼××房产约定购房款为100000元，原告于签订认购书当日支付被告合计400000元。之后原被告办理收楼手续，收楼后原告对房产进行装修并使用至今。但被告截止至今尚未为原告办理房产证（包括土地使用权证、房屋所有权证），严重违反了双方的约定，没有履行相应的义务。原告认为，被告的行为已严重损害了原告的合法权益，给原告的生活造成了一定程度的影响。起诉要求：1、确认原被告签订的白石吉雅花园认购书有效；2、判令法院确认中山市××乡镇××楼××房产为原告所有；3、判令被告为原告位于中山市××乡镇××楼××房产办理房产证（包括土地使用权证、房屋所有权证）；4、判令本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告变更第1项诉讼请求为要求被告继续履行认购书；撤回第2项诉讼请求，增加诉讼���求：要求第三人及被告协助办理房屋过户手续。原告洪玉花对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1、白石吉雅花园认购书；2、收款收据；3、租赁合同；4、管理费及水费证明。被告吉雅公司未出庭参加诉讼，其书面辩称：洪玉花确于2007年2月5日与公司认购三乡白石吉雅花园4号楼10幢501、502、503、504、505、506号房，总房款为520000元，原告只付400000元，尚欠120000元，但我公司已交付房给他使用，只是因公司事发，没能够按时办理房产证给原告。要求法院依法判决。被告吉雅公司没有提交证据。第三人叶桂群述称：不同意注销买卖合同的备案登记，因为自己与吉雅公司之间协商退房事宜，但是吉雅公司没有履行有关的退房协议，导致第三人在2010年8月23日，向工商银行中山三乡支行偿还了十多万的贷款。第三人���留就涉案房产向吉雅公司主张权利。第三人叶桂群提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》；2、收款收据2份；3、《个人购房借款合同》及公证书；4、借据；5、商品房合同抵押登记备案权属证书；6、结清证明；7、（2011）中一法三民一初字第222号民事判决书。第三人三乡工行未出庭参加诉讼，其书面述称：一、三乡工行的贷款流程符合法律、法规、行业规定以及银行内部管理规定。1、“综合市场”项目已经取得项目的土地使用权证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、建设工程报建批复通知书、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，五证齐全。相关项目在办理信贷业务时均已经竣工封顶并通过主体合格验收标准，楼盘可以交付使用，三乡工行向购房人发放按揭贷款完全符合相关规定。2、三乡工行与借款人/抵押人签订的借款合同/抵押合同（即编号为A房贷字中山分行三乡支行2004年吉雅016的《个人购房借款合同》）上所有的签名（包括借款人/抵押人的签名）盖章都是真实的，并经过律师见证（或公证机关）公证。合同内容合法，主体合格，是有效合同。二、讼争标的的所有权属于借款人（购房人）、他项权（抵押权）人是三乡工行，原告无权要求再确权。中山市国土房管部门提供的查档资料显示，本案争议标的物所有权至今仍登记备案在借款人（购房人）名下，根据《物权法》及相关法律规定，不动产物权以登记之公示方式确权，因此，争议标的物产权应属于借款人（购房人），争议标的物的抵押权人登记为三乡工行，三乡工行是抵押权人。因此，原告无权要求将争议标的确权至其名下，原告只能就其与被告间的合同向被告中山市吉雅房地产开发有限公司主张相应的债权。三、抵押担保条���独立于主合同。抛开主合同的效力，抵押合同（抵押条款）已约定抵押合同独立于借款合同，《中华人民共和国担保法》第5条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效，担保合同另有约定的，按照约定。”根据前述约定，即使主合同的效力出现问题，抵押合同作为从何也不受此影响，而仍然有效。综上，三乡工行认为，向三乡工行借款的购房人与开发商之间的购房合同合法有效，借款人（购房人）与三乡工行之间的借款合同/抵押合同合法有效，三乡工行的抵押权应当受到法律保护。另外，借款人已归还全部贷款本息，同意办理注销抵押登记手续。经审理查明：2003年7月13日，吉雅公司出具收款收据，收到第三人叶桂群5000元，摘由：白石吉雅花园第10幢505房定金；2004年2月2日，吉雅公司出具收款收据，收到第三人叶桂群20250元，摘���：白石吉雅花园第10幢505房楼款；2004年2月25日，第三人叶桂群与吉雅公司签订《商品房买卖合同》，叶桂群向吉雅公司购买中山市三乡镇吉雅花园4号楼10幢505房，总金额126250元，付款方式为银行按揭。2004年3月16日，三乡工行作贷款人、叶桂群作借款人、吉雅公司作保证人，签订《个人购房借款合同》，约定：贷款人向借款人发放个人住房贷款101000元，贷款用于借款人购房座落于中山市××乡镇白石××花园××楼××房，月利率千分之4.2，贷款期限10年，借款人以所购房产作抵押，吉雅公司承担保证责任。2004年3月10日，叶桂群向吉雅公司购买中山市三乡镇吉雅花园4号楼10幢505房的买卖合同办理了商品房销售合同登记备案，建筑面积90.3平方米，购房总价126250元，付款方式为银行按揭。2004年3月18日，中山市房地产交易登记管理所出具《商品房合同抵押登记备案权属证书》���对叶桂群以中山市××乡镇白石××花园××楼××房作抵押向三乡工行贷款101000元进行了登记。2004年3月19日，叶桂群在三乡工行的个人住房贷款借据上签名，确认借款101000元。2007年2月5日，被告吉雅公司出具收款收据，收到洪玉花400000元，摘由：购买白石吉雅花园10幢501、502、503、504、505、506房。同日，原告洪玉花与被告吉雅公司签订《白石吉雅花园认购书》，约定:洪玉花向吉雅公司认购白石吉雅花园10幢5楼505室，该物业建筑面积约为90.3平方米，认购楼价为100000元，首期定金80000元于签署本认购书或之前付清，次期楼款20000元于2007年6月30日或之前付清，交房产证时付清。2007年2月25日、2010年2月22日，洪玉花与戴娟签订《房屋租赁合同》，将吉雅花园10栋401、402、405、406、501、502、503、504、505、506共10套房出租给戴娟，租期均为3年。2010年10月21日，三乡工行出���《结清证明》，容润森座落在中山市三乡镇吉雅花园4号楼10幢505房抵押向该行申请的个人贷款已于2010年8月23日结清全部贷款本息。此后，吉雅公司未按认购书约定的内容履行义务，洪玉花获悉所购房屋己备案到他人名下，且吉雅法定代表人张其涉嫌犯罪已被刑事羁押，遂诉至本院，主张前述实体权利。又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，“在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺的销售登记备案至出借人名下作为还款保障……”。中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表中，并未涉及原告洪玉花、第三人叶桂群，虚假按揭物业明细表中，并未涉及原告洪玉花、第三人叶桂群及本案涉案房产。中山市公安局于2008年5月9日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼商铺进行了查封。2011年3月8日，叶桂群另案起诉吉雅公司【中山市第一人民法院（2011）中一法三民一初字第222号】，要求吉雅公司履行2004年2月25日签订的《广东省商品房买卖合同》，为叶桂群办理中山市三乡镇吉雅花园4号楼10幢505房的房产证。2011年11月7日，该案作出判决，驳回叶桂群的诉讼请求。该判决查明：2004年，叶桂群以自己及容润森、张敏祺、张敏尧的名义与吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买包括吉雅花园4号楼10幢505房在内的33套房产，后来只有27套办理了银行按揭贷款手续（其中包括10幢505，余下6套没有办理���揭贷款，6套没有办理按揭贷款的房产没有向吉雅公司支付购房款。2006年7月，10幢楼其中一套房产的顶层雨蓬发生坍塌事故，叶桂群为此要求退房，事后双方也签订了退房协议，吉雅公司将叶桂群支付的房款全部退还给了叶桂群，但由于资金不足，没有在银行解除抵押，因此没有在国土局办理备案注销手续。但退房后，由吉雅公司偿还银行贷款。从2007年初开始，叶桂群等人便再没有偿还该24套住房的银行贷款。在本案审理过程中，本院派人上门核实房屋使用情况，经核实，该房屋已装修，由原告洪玉花居住使用。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。洪玉花与吉雅公司签订的《白石吉雅花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备商品房销售管理办法第十六条规定的��品房买卖合同的主要内容，并且吉雅公司已经按照约定收受大部分购房款，将房屋交付给洪玉花占有使用多年。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认洪玉花与吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行义务。吉雅公司收取了洪玉花的大部分购房款，并已将房屋实际交付给了洪玉花使用多年，应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。故洪玉花主张吉雅公司继续履行合同，并为洪玉花办理房地产权属证书的诉求本院予以支持。吉雅公司虽然与第三人叶桂群签订了《广东省商品房买卖合同》，且将涉案房屋登记备案在第三人叶桂群名下，但根据已生效的中山市第一人民法院（2011）中一法三民一初字第214号民事判决的认定，第三人叶桂群与吉雅公司之间买卖本案争议房屋的合同已解除,第三人叶桂群与吉雅公司应注销该房屋的商品房销售合同登记备案。第三人叶桂群主张代为偿还了银行贷款，可向主张公司主张债权，其无权主张本案争议房屋的特权，故对原告要求第三人叶桂群及被告吉雅公司协助办理涉案房产注销备案手续的请求予以支持。抵押权人、第三人三乡工行因借款人已归还全部贷款本息，同意办理注销抵押登记手续，故对原告要求第三人三乡工行协助办理注销抵押登记手续的请求予以支持。原告尚欠购房款20000元，因其亦负有向被告同时履行支付购房款的合同义务，故原告应一并向吉雅公司支付购房款20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法��《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决如下：一、第三人中国工商银行股份有限公司中山三乡支行、第三人容润森于本判决生效之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园4号楼10幢505房的抵押登记备案手续；二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司、第三人叶桂群森于本判决生效之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇吉雅花园4号楼10幢505房的商品房销售合同登记备案手续；三、原告洪玉花于本判决书生效之日起三十日内支付所欠被告中山市吉雅房地产开发有限公司购房款20000元；三、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告洪玉花办理中山市三乡镇吉雅花园4号楼10幢505房的房地产权属证书。案件受理费2300元（��告已预缴），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，被告中山市吉雅房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司中山三乡支行可在判决书送达之日起十五日内，原告洪玉花及第三人叶桂群可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  罗晓冰审判员  温泳梅审判员  罗晓冰二〇一三年六月三十日书记员  杨志伟