重庆市石柱土家族自治县人民法院民事判决书 (2021)渝0240民初2066号 原告：重庆璟鑫物业管理有限公司，住所地重庆市石柱县土家族自治县万寿大道39号，统一社会信用代码9150024058148513XU。    委托诉讼代理人：高亚，重庆经冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾启洪，重庆律缘律师事务所律师。     被告：冉某，女，1965年4月5日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告重庆璟鑫物业管理有限公司（以下简称“璟鑫物业”）与被告冉某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告璟鑫物业的委托诉讼代理人曾启洪、高亚，被告冉某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。璟鑫物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的物业服务费1123.68元、公摊能源费67.08元，合计金额1190.76元；2.并从2019年1月26日起至实际支付之日止每日按其拖欠的物业服务费3‰支付违约金；3.并由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年2月28日，石柱县×小区业主委员会（以下简称“×业委会”）与原告签订了《×小区物业管理服务合同》，由×业委会聘请原告为重庆市石柱土家族自治县（以下简称“石柱县”）×小区提供物业服务，合同第六条约定住宅按建筑面积0.80元/月/平方米收取物业服务费；公用的专项设施设备（公共路灯、绿化等）运行消耗的水电费，按户每月预收10.00元，年底据实分摊到户，多退少补或留下年使用；第十九条约定合同期限为3年，即2014年3月1日至2017年2月28日止。合同签订后，原告按照合同履行了物业管理服务合同的义务，该合同期限届满后，×业委会于2017年3月1日与原告又签订了《×小区物业管理服务合同》，合同期限为5年，自2017年3月1日至2022年2月28日止。原告继续按照合同履行了物业服务义务，被告所居住的×小区也继续接受原告提供的物业服务，被告系×号（建筑面积117.05平方米）的业主，也接受了原告提供的物业服务。截止2019年12月，被告未向原告缴纳2019年1月至2019年12月期间共计12个月的物业服务费和公摊能源费，在此期间，经原告多次电话和书面催收，被告仍未缴纳该费用。被告不履行物业服务合同所约定的缴纳物业服务费的义务，其行为损害了原告的合法权益，现根据《合同法》第六十条、《物业管理条例》第六十七条、《重庆市物业管理条例》第八十一条以及《民事诉讼法》第二十三条之规定，特提起诉讼，请求依法审理。冉某辩称，我从住进去以来，没有欠过物业费一分钱，后面为什么拖欠，是因为我们家的门被打个洞，我去找物业公司，物业公司也不管，我说去报警，他们说报警也没得用。正在疫情期间，门价值千多元，是阳台大门，所以我才没有交钱。我只有2019年那一年没有缴费。因为大门被打个洞，我遭了千多元，所以我不想交。我们在二栋，之前有监控，后面也不知道什么时候拆掉了。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月28日，×业委会作为甲方，与原告璟鑫物业作为的乙方签订了《×小区物业管理服务合同》以下简称《物业服务合同1》，双方就位于石柱县×小区物业管理服务的相关事项进行约定。其中，第六条规定：本物业管理区域内的物业服务收费实行包干制，业主向乙方按照以下约定的标准缴纳物业费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈亏由乙方享有或承担；具体收费标准为住宅0.8元/月/㎡、商业门面（含住改商）2.6元/月/㎡。第七条规定：共用的专项设施设备（公共路灯、绿化等）运行消耗的水电费，按户每月预收10.00元，年底据实分摊到户，多退少补或留作下年使用。第八条规定：业主应于每月10-22日交纳物业服务费。第十九条规定：合同期限3年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止。第二十四条规定：甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第二十六条规定：本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人；业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。2017年3月1日，×业委会作为甲方，与原告璟鑫物业作为乙方，再次就×小区物业管理服务的相关事项签订了《×小区物业管理服务合同》（以下简称《物业服务合同2》）。其中，第八条规定：业主应于每月25日前交纳当月物业服务费。第十九条规定：本合同期限为5年，自2017年3月1日起至2022年2月28日止。双方约定的住宅和商业门面的收费标准、违约金标准及合同效力及于的范围等均与《物业服务合同1》相同。原告提交的《物业服务合同备案证明存根》显示，2017年5月23日，原石柱县国土资源和房屋管理局对×小区的物业服务合同进行了备案，委托单位为“×小区业委会”，物业服务企业为“重庆璟鑫物业管理有限公司”。原告提交了关于“×小区物业服务收费公示牌”的照片，用以证明原告已将×小区的物业服务收费标准在物业服务中心予以了公示，其中住宅物业服务费和日常维护费的收费标准为0.80元/㎡/月，公共设施设备水电费的收费标准为10.00元/㎡/月。重庆律缘律师事务所受原告委托向被告发出律师函，对被告所有的×小区2栋1单元3-3号（建筑面积117.05平方米）所欠物业费用进行催收。另查明，1.《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发〔2015〕36号）于2015年5月1日起在涪陵区、江北区、永川区、奉节县试点实施；2016年9月1日起试点范围扩大至主城区，于2017年5月1日起在全市范围内实施。2.《石柱县发展和改革委员会、石柱县国土资源和房屋管理局关于贯彻有关问题的通知》（石发改价格〔2017〕27号，以下简称《石柱发改委通知》）第四条规定：“……物业服务收费实行‘一费制’，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用已计入物业服务成本，物业服务合同不得另行约定电梯费和公摊水电费……”。第七条规定：“新《办法》实施后，新签订前期物业服务合同的，按照《办法》和本《通知》文件执行；新《办法》实施前已签订物业服务合同的，在重新签订物业服务合同前，仍按原收费标准（包括物业服务费、电梯费、公摊水电费和空置房物业费等收费方式和收费标准）执行，即‘新房新办法、老房老办法’物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准”，第八条规定：“本通知自2017年5月1日起执行”。3.原告提交的×小区的公摊水、电费公示表显示：该小区2016年每月每户平均公摊水费0.82元、公摊电费9.60元，2017年每月每户平均公摊的水费为0.43元、电费为9.55元，2018年每月每户平均公摊的水费为0.65元、电费为7.55元，2019年每月每户平均公摊水费为0.5元、电费为5.09元。本院认为，本案的争议焦点为：一、×业委会与原告所签的《物业服务合同》的效力问题，原、被告之间是否存在物业服务关系；二、被告是否应向原告交纳物业服务费、公摊能源费、违约金。关于焦点一。×业委会与原告所签订的《物业服务合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，×业委会与原告所签订的《物业服务合同》效力及于该物业管理区域内全体业主，被告系×小区的业主，虽然其未直接与原告签订《物业服务合同》，但被告亦应受×业委会所签《物业服务合同》的约束，应当按照《物业服务合同》中的约定交纳物业服务费等费用。关于焦点二。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，业主未交物业服务费的，物业服务企业应当进行书面催交。本案中，原告举示的《律师函》及快递查询结果能够证明原告委托律师事务所以书面形式向被告进行过催收。关于物业服务费数额的问题。如前所述，本院应支持的物业服务费的期间为2019年1月1日至2019年12月31日，共计12个月，根据《物业管理条例》第七条第五项及第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。现被告辩称原告提供的物业服务不到位，并提供了大门被损害损坏的相关照片，虽然不能证明原告存在长期性、持续性不履行物业服务、管理义务的行为，达不到原告不应交纳物业服务费的证明程度，但是能够证明原告在为该小区提供物业服务过程中存在一定瑕疵，本院酌情调减10%的物业服务费。故被告应向原告支付的物业服务费数额为0.80元/㎡×117.05㎡×12个月×90%=1011.00元。公摊能源费67.00元。关于违约金的问题。被告未能按照合同约定每月按时交纳服务费，构成违约，应当承担相应的违约责任。本院结合本案中被告逾期交纳物业服务费给原告造成的主要损失为逾期后资金占用期间的利息，认为每日按3‰的标准交纳违约金明显过高，故酌定违约金以每月应交物业服务费（即0.8元/㎡×117.05㎡90%=84.00元）为基数，按照年利率15.4%为标准计算违约金。关于违约金的起止时间的问题，本案违约金应自每期物业服务费逾期之日起分别计算至付清时止。  综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告冉某于本判决生效之日起十日内支付原告重庆璟鑫物业管理有限公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1011.00元、公摊能源费67.00元及违约金（违约金以每月应缴物业服务费84.00元为基数，按照年利率15.4%的标准分别自每期物业服务费逾期之日起分别计算至付清时止）； 二、驳回原告重庆璟鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25.00元，由被告冉某负担。 本判决为终审判决。                          审  判  员      周  胜  二〇二一年七月二日  书  记  员      刘兰欣  、- 1 –