浙江省台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2010）台椒商初字第1125号原告：吴海青，市莘塍镇莘周路42号，身份证号码：3303251980********。委托代理人：魏海岩，浙江海豪律师事务所律师。被告：台州市椒江铂金购物中心有限公司（原台州君泰百货有限公司），住所地：台州市椒江区解放南路凤凰铂金广场三楼。法定代表人：何塞剖，该公司总经理。委托代理人：吴有风，浙江海贸律师事务所律师。原告吴海青为与被告台州市椒江铂金购物中心有限公司（以下简称铂金公司）租赁合同纠纷一案，于2010年6月24日向本院起诉，本院于当日受理。原告吴海青于2010年9月8日向本院提出申请，要求对其租用的专柜装修价值进行评估，本院予以准许，并委托浙江建经��资咨询有限公司进行评估。本案依法由审判员胡红芳适用简易程序于2010年7月22日、10月22日、11月19日三次公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告吴海青及其委托代理人魏海岩，被告铂金公司的委托代理人吴有风三次均到庭参加诉讼。前两次庭审结束后，原、被告双方曾一致要求庭外和解，本院予以准许。后双方未达成一致意见。原告吴海青起诉称：2008年11月开始，被告发出《邀请函》，对原君泰百货进行招商。在《邀请函》中，被告表示“台州君泰百货（grandpeaceful）是由香港益诚（国际）投资有限公司、杭州米勒投资管理有限公司、浙江椒江建设房地产开发有限公司和欧洲（ittierre）品牌营销机构共同策划合作经营的一家大型百货零售企业。君泰百货作为一种全新的女性消费品零售业态，将在台州打造一个女性主题百货，以驰名的品牌、优质的质量和低廉的价格为喜好时尚、流行、前卫、名牌的台州女性消费者增添了一个购物、休闲、餐饮、娱乐的好地方。”，被告并表示已有大量的一线品牌意向进入君泰百货，君泰百货预计将于2009年10月1日开业。原告考虑到君泰百货的位置以及招商的介绍等情况，在2009年9月7日，与被告签订了《专柜租赁合同》，合同约定由原告租赁位于凤凰铂金广场二楼，编号a-38，实用面积25m2，设立专柜，销售“欧珂”服装；承租期限三年，自2010年4月1日起至2013年3月31日止；第一年的租金为13000元、管理费60000元，合同保证金5000元、质量保证金2500元、水电空调费保证金2500元。《专柜租赁合同》签订后，原告按约支付了租金、管理费73000元，保证金10000元，并花费28000元对租赁专柜进行了装修，同时采购女装、招聘营业员等准备营业。被告却没有在原先约定的时间开业，而是将开业时间拖延至2009���10月23日。被告并于2009年9月17日发出《通知》，因装修进度的原因，统一将承租商户的免租期顺延到2010年4月30日。而且，开业后，被告对原先口头承诺的一些条件均没有做到，如一楼的店面没有都市名品街，而且也不是被告经营的。君泰百货开业后，初期营业还算正常，在实际承租期开始后的2010年5月12日，被告在未与原告等各承租商户达成一致的情况下，发出《关于台州君泰百货有限公司对商场的整改征求商户意见函》，要将君泰百货的经营方式改为市场模式（例如银河商城模式），更换名称（台州百联购物中心），并定于2010年5月23日前停业清仓。由于原告等承租经营户的极力反对，被告又分别发出《函》及《通知》，将停业清仓的时间延至2010年6月1日至2010年6月6日，已签订补充协议的商户于2010年6月6日下午17时清场撤柜。同时，被告在门口打出大型的“君泰百���停业清仓大甩卖，全场一折到三折”巨幅广告。鉴于被告已经在事实上对君泰百货进行了停业，同时又要更改君泰百货的经营模式，完全偏离了被告招商以及签订合同时明确的“女性主题百货”的经营模式，原告已经无法继续经营。同时，原告发现君泰百货只是香港益诚（国际）投资有限公司的独资企业，与宣传不符。为此，原告要求解除《专柜租赁合同》，返还租金、管理费、保证金，并酌情赔偿原告装修费用的80%作为经济赔偿，经与被告协商未果。现请求判令解除原、被告签订的《专柜租赁合同》，返还原告租金、管理费65600元、保证金10000元，并赔偿给原告经济损失22400元。被告铂金公司答辩称：一、被告没有违反合同约定。在合同签订后，被告按照合同约定，将租赁的场地及面积交付给原告，并提供了管理和服务。原告在合同约定的范围内享���自主经营权，被告未曾干涉。自2009年10月营业以来，绝大多数商户反映存在经营状况不好、亏损的情形，为做好管理工作，2010年4月27日，在台州市椒江区海门街道有关领导的组织下，被告的相关负责人与原君泰百货商户委员会协商达成一致意见：对君泰百货进行正常的调整，将部分空余的商铺进行招商，现有商户如果愿意转让的，可由被告帮助联系受让人；对于要求继续经营的商户，被告会继续提供相关管理及服务。君泰百货现在非关门停业，而是正常调整，而且在调整期间不计算租金，并且对商户增加了45天免租期。故被告没有违反合同。二、原告擅自撤柜，违反合同约定。原告在维持了一段时间的经营后，在被告继续为其提供管理和服务的情况下不同意正常的调整，未经被告同意而擅自撤柜。根据《君泰百货专柜租赁合同》第二条第3款“合同期满前，乙方如���撤去所租赁专柜，应于3个月前书面向甲方提出撤柜申请，并经甲方同意后方可撤柜，若未经同意中途撤柜，属乙方违约，乙方应向甲方赔偿违约金10000元整，所缴纳租金不予退还。”原告的撤柜行为已构成违约，被告将保留追究原告违约责任的权利。三、原告要求解除合同的原因是经营亏损。原告在诉状中主张因被告单方对君泰百货进行了停业，又强制单方改变经营模式等原因导致其无法继续经营，缺乏事实依据。首先，君泰百货一直在营业，被告仍然为仙踪林、牛骑士、日本料理等提供管理及服务，且现在只是正常的调整。其次，原、被告之间严格按照签订的合同履行。如果原告不同意变更合同，被告不会单方变更合同，被告已按约向原告提供了经营场地，原告也已全额缴纳了第一年的租金和管理费，作为被告只要维持现状就可确保收益，没有必要做费力不讨��的事；根据合同约定，原告如果不按期缴纳第二年租金，被告可以直接解除合同。其三，导致原告无法继续经营的真正原因是原告的经营亏损。亏损的原因是多方面的，如品牌影响力不够、定价过高有可能是主要因素，而租金和管理费的大笔支出也可能是因素之一；原告继续经营，将会面临继续亏损，所以原告请求解除合同。综上所述，原告因经营亏损而要求解除合同，以减少损失，其在诉状中要求解除合同的事实和理由缺乏依据，请求法院驳回原告的诉讼请求原告吴海青为支持其诉讼主张，当庭宣读和出示了以下证据：1、身份证、外商投资企业基本情况及变更登记情况各1份，证明原、被告的主体资格及被告系香港益诚（国际）投资有限公司的独资企业，不是邀请函中所称由四家机构组成，且台州君泰百货有限公司已于2010年6月25日变更为台州市椒江铂金购物中心有限公司。2、邀请函1份，说明被告发了《邀请函》，对君泰百货进行招商，在《邀请函》中，被告表示“台州君泰百货（grandpeaceful）是由香港益诚（国际）投资有限公司、杭州米勒投资管理有限公司、浙江椒江建设房地产开发有限公司和欧洲（ittierre）品牌营销机构共同策划合作经营的一家大型百货零售企业。君泰百货—作为一种全新的女性消费品零售业态，将在台州打造一个女性主题百货，以驰名的品牌、优质的质量和低廉的价格为喜好时尚、流行、前卫、名牌的台州女性消费者增添了一个购物、休闲、餐饮、娱乐的好地方。”被告表示已有大量的一线品牌意向进入君泰百货，君泰百货预计将于2009年10月开业等事实。3、公证书2份，进一步证明被告在招商时确实以女性主题百货进行招商营业的事实，同时证明被告的出资人及君泰百货也是以��性主题百货的形式在进行宣传的。4、报纸2份，证明被告在台州商报、台州晚报做过广告以及进行过专题采访，原法定代表人杨杰一直在强调君泰百货是女性专题的百货商场，特别是在2009年9月4日的台州商报第十三版中，标题是“打造台州首家女性主题百货”，原君泰百货总经理杨杰的访谈中，杨总回答的第一句话就明确讲到，台州还没有一家集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的女性专业主题百货商场。5、2009年9月17日通知1份，证明被告在开业之前就给各商户造成重大损失，因开业时间延迟，原免租期起始时间从2009年10月1日顺延至2009年11月1日的事实。6、专柜租赁合同1份及租金、管理费、保证金收据2份，证明原、被告签订了租赁合同及被告收取原告第一年的租金、管理费、保证金，同时约定了免租期的事实。7、关于台州君泰百货有限公司对商场的整改征求商户意见函1份，证明在2010年5月12日，被告在未与原告等各承租商户达成一致意见的情况下，要将君泰百货的经营模式改为市场模式，并更换名称为台州百联购物中心，暂定于2010年5月23日停业清仓等事实。8、2010年6月4日的通知1份，证明被告又向各商户发出通知，将停业清仓的时间延到2010年6月1日至2010年6月6日，已签订补充协议的商户于2010年6月6日下午17时清场撤柜等事实9、照片9份，证明被告在门口打出大型的“君泰百货停业清仓大甩卖，全场一折到三折”巨幅广告及商场内部已无法继续进行正常营业的事实。10、招商函1份，证明被告又在招商，要将君泰百货改成银河商城模式，及拟定于2010年9月28日开业的事实。11、照片2张，证明君泰百货曾改名为椒江购物中心，现在又更名为椒江铂金购物中心，说明被告改变经营模式的事实。12、2010年5月至6月的收银凭证若干，证明原告经营至2010年6月6日，因此按照合同原告只经营了37天，剩余的租金及管理费被告应当退还，并返还保证金10000元。13、装修清单2份，证明原告对专柜进行了装修，共花费装修费用28000元的事实。14、建设工程造价鉴定书、鉴定费发票各1份，证明原告为租赁专柜进行了装修，投入不可移动部分装饰价值为24015元（折旧后价值为19212元），可移动部分价值为3460元，支付鉴定费2000元的事实。经质证，被告对证据1无异议。对证据2的真实性有异议，该邀请函不能证明是被告发给原告的，而且也不能构成原、被告之间的协议。对证据3的合法性无异议，但对真实性和关联性有异议，该网页记载内容真实性无法得知，而且从公证书的证明内容来看，无法知晓该域名的使用者和拥有者是谁，至少不是君泰百货，无法证明该域名的使用者是香港益诚有限公司。对证据4的关联性有异议，在杨杰的访谈录里并没有说明台州君泰百货就是原告刚才所陈述的以女性为主题的百货，仅表示未来百货公司的发展方向。对证据5的真实性无异议，但是，该通知是征得原告同意，是符合合同约定的。对证据6无异议。对证据7的真实性无异议，但该证据只能证明被告希望与原告进行协商，若原告不同意，则仍然按照原合同履行。对证据8的真实性无异议，通知是针对已经同意的商户发出的，是促销的一种手段。对证据9的真实性有异议，照片的具体拍摄时间不明，且从照片内容不能证明被告停业的事实，只是促销的一种形式。对证据10的真实性和关联性均有异议，该证据不能证明被告改变经营模式。对证据11的真实性无异议，对关联性有异议。被告更名为台州市椒江铂金购物中心有限公司，按照工商局的规定，应变更外面的牌子，但该变更不影响原、被告之间的合同权利和义务。对证据12无异议，但认为原告经营至起诉前才撤柜，租金及管理费应从2009年10月23日算至撤柜之日，原告违约，保证金应当予以没收。对证据13有异议，看不出装修内容及装修地点、是否装修，且是否付款，不能确定是否全部用于装修。对证据14的合法性、真实性和关联性均有异议。鉴定报告中陈述不实，被告方没有任何人接受鉴定人的询问，相关资料的复印件也没有经被告方任何人确认，并且鉴定书中的价格基本上按照原告提供的价格清单认定。故该鉴定报告不能作为法院审理案件的依据。对鉴定费发票的真实性无异议，鉴定费是原告支出的，应由原告承担。被告铂金公司未提供证据。本院认证，原告提供的证据1，被告无异议，本院予以采信，能够证明原、被告的主体资格及被告变更的相关情况。证据2邀请函，被告对真实性有异议，证据3公证书，被告对真实性和关联性提出异议，证据4报纸，被告对证明内容有异议，但从两份公证书保存的页面看标题栏都有“君泰百货—香港益诚（国际）投资有限公司”字样，而被告并未对公证书的真实性提供其他反驳证据予以推翻，并从（2010）浙台东证字第003414号公证书第5页的图片与被告经营的原君泰百货商铺外的广告照片一致，以及页面中所陈述的内容与邀请函、报纸中的内容能够相互印证的情况综合分析，能够证明被告经营的君泰百货是以女性为主题的百货商场，并以中高档路线确定了市场定位的经营模式等事实，故本院对证据2、3、4予以采信。证据5的通知，被告对真实性无异议，本院对真实性予以采信，能够证明被告为招商而在大量���体进行宣传，包括台州商报，并对所有商铺的免租期顺延至2009年11月1日等事实，亦从侧面证明了证据4的真实性。证据6租赁合同及收据，被告无异议，本院予以采信，能够证明原、被告对专柜租赁相关权利义务进行的约定，以及原告支付了第一年的租金、管理费及保证金的相关事实。证据7、8，被告对真实性无异议，本院对真实性予以采信，能够证明被告针对君泰百货采取的一系列调整方案及整改措施。证据9照片，被告对真实性有异议，但只要期间经过君泰百货的所有人们都能看到照片所记录的现象，此为众所周知的事实，本院应予采信，能够证明因被告采取的整改措施而致原告无法继续正常经营。证据10招商函，被告对真实性有异议，因该证据只能反映招商的相关情况，而不能证明被告将君泰百货改成银河商城模式的相关事实，故该证据不能证明原告的证明目的，本院不予采信。证据11照片二张，被告对真实性无异议，本院对真实性予以采信，能够证明被告更名为台州市椒江铂金购物中心有限公司，但不能证明被告经营模式的转变。证据12收银凭证，被告无异议，但被告主张原告经营至起诉前，也即6月二十几号，对此被告负有举证责任，且商场一直由被告派员进行管理，被告亦有举证的便利条件，因此被告应当承担举证不能的不利后果，根据收银凭证并结合证据8的通知，能够证明原告经营至2010年6月6日，此后撤柜停止经营的事实，本院予以采信。证据13装修清单，证据14鉴定书及鉴定费发票，被告对装修清单及鉴定书有异议，因浙江建经投资咨询有限公司是获准加入台州市中级人民法院司法鉴定人名册的工程造价机构，并具有相应的资质，同时鉴定人及复核人均持有相应的资格证书，而被告亦未提供其他证据推翻该鉴定结论，故结合证据13的清单原件，本院对鉴定书予以采信，能够证明原告在租赁期间投入的装饰工程不可移动部分价值为24015元（折旧后价值为19212元），不可移动部分价值为3460元。被告对鉴定费发票的真实性无异议，本院予以采信，能够证明原告因鉴定而支出鉴定费2000元的事实。根据以上认证结果，并结合原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：台州君泰百货有限公司系香港益诚（国际）投资有限公司的独资企业，于2010年6月25日变更为台州市椒江铂金购物中心有限公司，其法定代表人也由原来的杨杰变更为何赛剖。2008年11月开始，被告通过发送《邀请函》、登报、户外灯箱广告及网络等形式对外宣传，被告经营的原君泰百货是“以女性为主题的百货商场，并以中高档路线确定了市场定位的经营模式”对君泰百货进行招商，预计将于2009年10月1日开业。2009年9月7日，原、被告签订了《专柜租赁合同》，合同约定被告将位于台州市椒江区解放南路凤凰铂金广场二楼，编号a-38（实用面积25m2）场地租给原告设置专柜，用于销售“欧珂”服装，承租期三年，自2010年4月1日起至2013年3月31日止，每年租金13000元、管理费60000元，并约定合同保证金5000元、质量保证金2500元、水电空调费保证金2500元，同时约定了支付方式及违约责任等条款，合同中载明2009年10月1日到2010年3月31日为免租期，之前为免费装修期。《专柜租赁合同》签订后，原告按约向被告支付了租金及管理费73000元，缴纳了保证金10000元，并按约对租赁专柜进行装修以及其他开业准备工作。2009年9月17日，被告根据各商户的装修进度发出通知，2009年9月23日君泰百货开业，同时将免租期的时间顺延至2009年11月1日，原赠送期限不变。原告于2009年10月23日开始经营，初期���业正常。2010年5月12日，被告向包括原告在内的各经营户发出《关于台州君泰百货有限公司对商场的整改征求商户意见函》，将君泰百货整改成市场模式（例如银河商城模式），并更换名称（暂定台州百联购物中心），并定于2010年5月23日下午17时前做品牌调整，停业清仓；如在5月23日前未处理完库存清仓销售的商户，由商场统一安排至一楼做特卖。2010年6月4日，被告又向各商户发送《通知》，将停业清仓调整的时间延至2010年6月1日—2010年6月6日下午17时，已签订补充协议的商户于2010年6月6日下午17时清场撤柜，公司于2010年6月7日开始正式对外招商。后被告在门口打出大型的“君泰百货停业清仓大甩卖，全场一折到三折”巨幅广告。原告无法继续经营，于2010年6月6日下午撤柜。另查明，原告为装修专柜投入不可移动部分价值24015元，可移动部分价值3460元，至撤柜尚有残余装修价值19212元，同时支付鉴定费2000元。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容并不违反法律禁止性规定，应确认为有效，双方均应按约全面履行。被告在未征得原告同意的情况下，擅自停业清仓，并将“以女性为主题的百货商场，中高档路线的市场定位”的经营模式改变为市场模式（例如银河商城模式），已构成根本性违约，原告享有解除权。事实上，被告在向原告发送通知，要求于2010年6月6日17时前清场撤柜，而原告也于同日撤柜，即原告以自己的行为表明不再继续履行合同，故原、被告之间的租赁合同已于此时予以解除，现原告要求解除合同已无必要。根据合同约定，租赁期限自2010年4月1日起至2013年3月31日止，后因开业时间延迟，免租期起始时间也顺延了一个月，因此，原告应缴纳给被告的租金及管理费为2010年5月1日至6���6日，共37天，计7400元。对于此前原告经营的时间被告已承诺为免租期，对于免租期的租金，被告不应收取。由于双方对免租期间的管理费并未约定，因此，免租期间的管理费，被告也不应收取。本案因被告违约，而非原告违约，故对于原告缴纳的保证金，被告应当予以返还，并退还原告剩余的租金及管理费，以及因解除合同而造成原告的装修损失，被告应当予以赔偿。因原告可移动部分的装修可由原告继续使用，并未造成损失，故被告不应予以赔偿。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。不合理部分，本院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条的规定，判决如下：一、被告台州市椒江铂金购物中心有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还给原告吴海青租金及管理费65600元，并返还保证金10000元，同时赔偿经济损失19212元；二、驳回原告吴海青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1130元（已减半），鉴定费2000元，合计3130元，由原告吴海青负担100元，被告台州市椒江铂金购物中心有限公司负担3030元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费2260元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，帐号：90×××35，开户银行：中国农业银行台州市经济开发区支行］。审 判 员 胡红芳二〇一〇年十一月十九日代书记员 林 晓附件：本案判决所依据的相关法律和法条《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。