广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第1356号上诉人（原审被告）：熊丽娟被上诉人（原审原告）：刘蓉原审被告：王伟成原审被告：麦贤忠原审第三人：深圳市中红星房地产投资顾问有限公司原审第三人：深圳市泽鹏伟业科技有限公司（变更前名称：深圳市明新园房地产经纪有限公司），上诉人熊丽娟因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2011）深罗法民三初字第1101号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，（一）2010年12月8日，刘蓉出具经公证的委托书一份，委托深圳市不动产担保股份有限公司、麦贤忠、李x、曹xx、王伟成作为刘蓉的代理人，办理刘蓉拥有的深圳市罗湖区新银座B栋2817的房产的相关事项。其中王伟成不能办理转卖上述房产的过户、转移登记的相关手续，不能代理签署房地产买卖合同等相关文件，并在相关文件上签字。代理人麦贤忠具有办理转卖上述房产的过户、转移登记的相关手续，代理签署房地产买卖合同等相关文件，并在相关文件上签字的权利。具有收取售房款、包括资金监管协议中的全部楼款放在指定账户内，并在相关文件上签字。麦贤忠具有办理上述房产的房款资金监管以及解除资金监管手续，签署相关文件，收取资金监管协议中的全部购房款的权利。（二）2010年12月8日，王伟成以熊丽娟委托代理人的身份与刘蓉签订《房地产买卖合同》，约定：熊丽娟将座落于深圳市罗湖区xxx大厦B栋28层17单位出售给刘蓉，转让金额为人民币795000元。刘蓉在签署本合同时向熊丽娟支付定金人民币5万元。在合同的一页，王伟成以熊丽娟委托代理人的身份签署了收到刘蓉定金5万元的收据。（三）2011年2月15日，被告麦贤忠以熊丽娟委托代理人的身份与刘蓉及xx银行股份有限公司深圳罗湖支行签订《二手房交易资金托管协议》。托管金额共计人民币745000元。（四）2011年2月28日，王伟成以熊丽娟委托代理人的身份向深圳市地方税务局提交关于个人住房转让交易事实审核认定申请。（五）熊丽娟为深圳市罗湖区新银座B栋2817的房产的所有权人，涉案房产于2007年10月9日登记在熊丽娟名下。刘蓉诉至原审法院，请求：1、判令解除刘蓉与熊丽娟签订的《房地产买卖合同》；2、判令熊丽娟返还刘蓉支付的定金人民币5万元，王伟成、麦贤忠承担连带责任；3、判令熊丽娟向刘蓉支付违约金人民币15.9万元，王伟成、麦贤忠承担连带责任；4、判令本案所有诉讼费用由熊丽娟、王伟成、麦贤忠承担。原审法院认为，熊丽娟出具的授权委托书中王伟成没有出售涉案房产以及签订涉案房产的买卖合同的权限，但刘蓉却仍与王伟成签订了关于涉案房产的买卖合同，刘蓉对于该份买卖合同的签订有过错。王伟成虽然没有出售涉案房产以及签订涉案房产的买卖合同的权限，但麦贤忠作为熊丽娟的代理人有出售涉案房产以及办理涉案房产的房款资金监管手续，签署相关文件，收取资金监管协议中的全部购房款的权利。涉案房产买卖合同签订后，麦贤忠以熊丽娟委托代理人的身份与刘蓉及xx银行股份有限公司深圳罗湖支行签订了关于涉案房产的《二手房交易资金托管协议》。被告麦贤忠的上述行为均以熊丽娟的代理人身份所为，根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此，麦贤忠以熊丽娟委托代理人的身份与刘蓉及xx银行股份有限公司深圳罗湖支行签订《二手房交易资金托管协议》的行为应属对于王伟成以熊丽娟委托代理人的身份与刘蓉签订涉案房产的《房地产买卖合同》的行为的追认。综上，刘蓉与熊丽娟签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。涉案《房地产买卖合同》签订后，熊丽娟以不知王伟成将涉案房产出售给刘蓉以及王伟成没有出售涉案房产的代理权限为由拒绝履行合同义务，构成违约。现刘蓉要求解除《房地产买卖合同》，且刘蓉从起诉至今未交纳个人所得税，已经不具有购房资格，合同实际已经不能继续履行，因此，原审法院对于刘蓉要求解除《房地产买卖合同》的诉讼请求，予以支持。鉴于刘蓉在明知王伟成没有出售涉案房产的代理权限仍与其签订涉案《房地产买卖合同》，刘蓉对于涉案《房地产买卖合同》的订立以及解除亦存在过错，因此，原审法院对于刘蓉要求熊丽娟支付违约金的诉讼请求不予支持。关于刘蓉支付的定金5万元，原审法院认为，虽然刘蓉将该笔定金支付给了王伟成，但由于麦贤忠后来的行为属于熊丽娟对于王伟成代理行为的追认，因此，该笔定金应视为刘蓉已经支付给熊丽娟。涉案《房地产买卖合同》解除后，熊丽娟收取的定金5万元应返还给刘蓉，对于刘蓉的该项诉讼请求原审法院予以支持。由于王伟成、麦贤忠均是以熊丽娟的代理人的身份进行涉案房产的买卖行为，该代理行为的后果应由被代理人熊丽娟承担，因此，对于刘蓉要求王伟成、麦贤忠承担连带责任的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除刘蓉与熊丽娟于2010年12月8日签订的编号为0010710号的《房地产买卖合同》。二、熊丽娟应于本判决生效之日起10日内向刘蓉返还定金人民币5万元。三、驳回刘蓉的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币4435元，由刘蓉负担人民币3374元，由熊丽娟、王伟成、麦贤忠负担人民币1061元。保全费人民币1520元，由刘蓉负担人民币1188元，由熊丽娟、王伟成、麦贤忠负担人民币332元。上诉人熊丽娟不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定“被告麦贤忠以被告熊丽娟委托代理人的身份与原告及xx银行股份有限股份有限公司深圳罗湖支行签订《二手房交易资金托管协议》的行为应属对于被告王伟成以熊丽娟委托代理人的身份与原告签订涉案房产的《房地产买卖合同》的行为的追认。综上，原告（即被上诉人）与被告熊丽娟签订的《房地产买卖合同》……合法有效”是完全错误的。我国《民法通则》第六十六条第一款明确规定；“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。两部法律均规定：只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。在本案中，一审法院已经查明（第6页第5段第一排）“被告王伟成没有出售涉案房产以及签订涉案房产的买卖合同的权限”，因此，依照上述法律规定，只有经过被代理人即上诉人的追认，上诉人才对被追认的行为承担民事责任。事实上，自始至终，上诉人从未对原审被告王伟成签订涉案房产买卖合同的行为予以追认过，即上诉人对此依法不应当承担民事责任。但一审法院却以原审被告麦贤忠签订《二手房交易资金托管协议》的行为是一种追认行为，进而认定上诉人与被上诉人之间有房地产买卖合同关系，明显是认定事实不清，适用法律错误。（1）既然法律规定的是必须经被代理人追认，那么在本案中，只有上诉人才是被代理人，原审被告麦贤忠的身份也仅仅是上诉人的代理人之一，其不是被代理人，不具备追认行为的主体资格；（2）其次，上诉人基于与原审第三人深圳市中红星房地产投资顾问有限公司、胡毅三方的《房地产买卖合同》，才签署了公证授权书，授权给原审第三人深圳市中红星房地产投资顾问有限公司的法定代表人王伟成、麦贤忠等人作为买方是胡毅（并非被上诉人）的房产买卖关系的代理人，该公证书内容和格式全部是由王伟成提供，内容提及的“麦贤忠”等代理人也全部是原审被告王伟成拟定的，至今上诉人均没有见过也不认识麦贤忠等人，很显然王伟成与麦贤忠之间具有法律上的利害关系，根据《民法通则》第六十六第三款、第四款规定：“代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。”因此，本案事实上是有原审被告王伟成超越代理权限与被上诉人签订房地买卖合同在先，后有原审被告麦贤忠在明知道原审被告王伟成没有签订房地产买卖合同代理权的情况下，仍继续和被上诉人、银行签订《二手房交易资金托管协议》，最后给被上诉人造成了损害，该损害不是由上诉人实施的，也没有经过上诉人的追认，损害的结果和责任的承担与上诉人完全没有关系，原审法院不但没有追究行为人的过错，反而要求没有任何过错的上诉人来承担该损害责任，显然是不符合法律的规定。二、原审法院认定“由于被告麦贤忠后来的行为属于被告熊丽娟对于被告王伟成代理行为的追认，因此，该笔定金应视为原告已经支付给被告熊丽娟。涉案《房地产买卖合同》解除后，被告熊丽娟收取的定金5万元应返还给原告”，判决“被告熊丽娟应于本判决生效之日起10日内向原告刘蓉返还定金人民币5万元”，原审法院基于错误的前提，作出了更加错误的认定和判决。如上所述，对于王伟成超越代理权行为的追认权依法只有上诉人才享有，其它人根本不具备追认的资格，且原审法院已经查明，被上诉人的5万元定金并非交给了上诉人，而是直接交给了原审被告王伟成，但一审法院却错误的以被告麦贤忠这个代理人身份直接替代了上诉人这个真正的被代理人身份，进行推导出王伟成收取的定金视为上诉人已经收取，这既不符合客观事实，也完全没有任何法律依据。代理人与被代理人是两个完全不同的概念和主体，原审法院的直接混同替代不仅有悖法律的宗旨，也直接损害了上诉人的权益。鉴于，法律规定未经追认的行为，由行为人承担民事责任，本案只有上诉人才是被代理人，才有追认的资格，因此，原审法院判决由上诉人承担未经追认的代理行为的责任是完全错误的，依法应予以纠正。请求：1、请求撤销《2011》深罗法民三初字第1101号《民事判决书》，依法改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求：2、判决上诉人无须承担本案诉讼费用、保全费用，由相关责任人承担。被上诉人刘蓉口头答辩称，一、在涉案房屋买卖合同中上诉人的代理人麦贤忠是经过公证授权的，其代理权限包含出售涉案房产，办理资金监管，签署相关文件，收取资金监管协议中的全部购房款，其在代理权限范围内以被代理人的名义，即上诉人的名义实施的法律行为，上诉人应承担相应的法律责任，在本案中麦贤忠与被上诉人及xx银行股份有限公司深圳罗湖支行签订了关于涉案房产的二手房交易资金托管协议，这就表明其对于另一代理人王伟成以上诉人熊丽娟的名义与被上诉人签订涉案房产的房地产买卖合同行为的追认。二、深圳市罗湖区地方税务局在2011年3月14日出具给上诉人《深圳市罗湖区地方税务局关于房地产交易时间认定证明》，此份文件认定了上诉人与被上诉人的房屋交易行为及上诉人收取了被上诉人的定金，所以上诉人上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。经本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。另查，刘蓉于2010年12月8日出具的委托书中，王伟成的代理权限包括“全权办理收取上述房产的售房款、赎楼贷款、按揭贷款、赎楼尾款……”。本院认为，综合上诉人与被上诉人一、二审的诉辩主张，本案二审的争议焦点是王伟成以熊丽娟委托代理人的身份收取刘蓉的定金5万元熊丽娟是否应当退还刘蓉。对此，本院认为，熊丽娟出具的授权委托书中王伟成没有出售涉案房产以及签订涉案房产的买卖合同的权限，但有收取售房款的权限，而事实上王伟成以熊丽娟委托代理人的身份收取了刘蓉定金5万元。根据相关法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此，熊丽娟对于王伟成收取刘蓉定金5万元的代理行为，依法应当承担民事责任。原审判决熊丽娟收取的定金5万元返还给刘蓉，处理正确，应予维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 阮  思  宇审 判 员 杨  潮  声代理审判员 路  德  虎二〇一三年九月十三日书 记 员 严军军（兼）所附法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。