广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤民再308号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：佛山市陆泰商贸有限公司。住所地：广东省佛山市南海区大沥镇盐步穗盐路东秀“大等仔、沟北”地段之二商铺。法定代表人：黄启燎，该公司董事长。委托诉讼代理人：欧阳红刚，广东灯湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伍全，广东灯湖律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：佛山市南海区大沥镇东秀村高村股份合作经济社（现称“佛山市南海区高村股份经济合作社”）。住所地：广东省佛山市南海区大沥镇东秀村。负责人：原焯明，该社社长。委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶海薪，广东盈宇律师事务所律师。再审申请人佛山市陆泰商贸有限公司（以下简称陆泰公司）因与被申请人佛山市南海区大沥镇东秀村高村股份合作经济社（以下简称高村经济社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市中级人民法院（2017）粤06民终1803号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月19日作出（2018）粤民申188号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人陆泰公司的法定代表人黄启燎、委托诉讼代理人欧阳红刚，高村经济社的委托诉讼代理人邓紫聪、叶海薪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆泰公司再审请求：1.撤销二审判决；2.查清事实后发回重审或改判高村经济社向陆泰公司返还已付租金6229069.8元、押金108万元、办证保证金200万元及利息（以租金6229069.8元、押金108万元、办证保证金200万元为本金，同期银行贷款利率为利息，从实际支付给高村经济社之日起计算至实际退还本金之日止，暂计至2019年10月31日）。主要事实和理由：（一）高村经济社明知案涉土地为农用地，却在公开的招标文件中承诺案涉土地能够用于工商业建设，并承诺变更土地用途为建设用地，为此向陆泰公司收取租赁保证金、押金和租金。事实上，即使其积极申请变更土地用途，也未必能得到批准，却明知该情况而与陆泰公司签约，给陆泰公司造成案涉土地用途必能转变成功的错觉。高村经济社还隐瞒陆泰公司案涉土地用途无法转变的情况，向陆泰公司发出由于其他原因暂停收取租金的通知，继续欺骗陆泰公司。高村经济社的前述行为，符合《中华人民共和国合同法》第四十二条关于缔约过失责任的规定，应当退还陆泰公司已付租赁押金、保证金、土地使用费及办证费用等款项，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息。（二）陆泰公司未占有使用案涉土地，无须支付土地使用费。1.高村经济社收取租赁押金和第一期租金后，以案涉土地用途未转变为由一直不予移交。双方三次签订《土地移交及租金确认书》，只是为了确认四至，以准确计算土地面积和租金。2.2015年3月后，高村经济社村民强占土地并引发诉讼，两次动用派出所、城管和武警清场，进一步证明案涉土地未移交，二审判决陆泰公司按合同约定标准的20%支付土地使用费错误。（三）案涉合同不能继续履行是高村经济社不配合陆泰公司办理用地审批手续所致，高村经济社无权主张陆泰公司支付土地使用费。高村经济社辩称：1.双方签订的《土地移交及租金确认书》中载明土地已经移交，陆泰公司也支付了2013年7月前的租金，说明案涉土地已经移交给陆泰公司。案外人占有的只是案涉土地中非常少的一部分，且是在土地移交给陆泰公司之后发生的，不足以推翻土地已经移交的事实。2.高村经济社一直在积极配合陆泰公司办理用地审批手续，陆泰公司再审主张高村经济社不履行协助配合义务没有事实依据。3.案涉合同约定出租集体所有的土地用于非农业建设且未经审批同意，二审判决认定该合同无效正确。4.两审法院认定陆泰公司对于案涉合同无效有过错，并根据实际情况按合同约定标准的20%向高村经济社支付租金正确。5.陆泰公司再审时变更诉讼请求，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十二条，超出本案审理范围，不应予支持。高村经济社向一审法院起诉请求：1.解除《土地租赁合同》，陆泰公司立即向高村经济社返还土地；2.陆泰公司向高村经济社支付拖欠租金16410822元（自暂计至）；3.陆泰公司按合同约定租金标准支付自计至陆泰公司实际返还案涉土地之日止的场地使用费（暂计至止为450672元）；4.高村经济社没收陆泰公司已付定金108万元；5.陆泰公司支付以至拖欠租金总额16410822元30%计算所得的租金迟延支付违约金4923246元。陆泰公司向一审法院反诉请求判令高村经济社交付案涉土地权属证明。一审法院认定事实：2010年3月1日，高村经济社与陆泰公司签订《土地租赁合同》，约定高村经济社将其合法所有的位于南海区土名“下沙”一带，即武广客运专线东面一带约180亩土地租赁给陆泰公司经营建设工商业项目，租赁土地用途：工商业。租赁期自2011年3月1日至2031年2月28日共20年，办证期及建设期自2010年3月1日起至2011年2月28日止共12个月（此期间为免租期）。租金自2011年3月1日起每月每平方米3.1元，以后每三年为一期复式递增10%计算。租金按月缴交，每月10号前缴交当年当月的租金。逾期缴交的，高村经济社按所欠租金日千分之一收取滞纳金。拖欠超过三个月作陆泰公司违约处理，高村经济社有权没收陆泰公司已付定金以及陆泰公司须赔偿双倍合同定金给高村经济社。双方并约定其他权利义务。同日，双方签订《土地租赁合同补充协议》，同意上述《土地租赁合同》的租赁期延长10年，租赁期至2041年2月28日止。诉讼过程中，高村经济社确认已收到陆泰公司支付的保证金108万元。高村经济社与陆泰公司签订《土地移交及租金确认书》，确认上述《土地租赁合同》的租赁土地分批交付，以土地移交实际时间开始计算一年免租期。双方确认第一批土地99.738亩的移交时间为2010年3月1日，租金从2011年3月1日起算，至2014年2月28日每月206125.2元，2014年3月1日至2017年2月28日每月226737.72元。2011年10月24日，双方再签订《土地移交及租金确认书》，约定高村经济社将中铁大桥局搅拌站场的11.8亩，折合7858.8平方米土地于2011年7月1日移交给陆泰公司，租金从2012年1月1日起算，至2014年2月28日每月24387.7元，2014年3月1日至2017年2月28日每月26826.47元。2012年5月31日，高村经济社和陆泰公司再签订《土地移交及租金确认书》一份，确认第三批土地108.742亩，折合72487.42平方米，移交时间为2012年6月1日，租金从2013年6月1日起算，至2014年2月28日每月224711元，2014年3月1日至2017年2月28日每月247182.1元。2013年5月31日，高村经济社向陆泰公司送达《催缴土地租金通知书》，通知陆泰公司缴纳尚欠2013年1月至6月的租金1383077.4元。2013年5月31日，陆泰公司收到《通知》一份，载明“因某种原因，高村经济社据约108亩耕地，暂不收取租金。”通知落款为南海区大沥镇东秀村高村村民小组公章和“冯灿铭”签名。高村经济社确认冯灿铭为高村经济社当时的负责人，上盖公章为高村经济社曾经使用的公章。高村经济社于2010年6月10日开具收据予陆泰公司，确认收到陆泰公司支付的土地办证保证金200万元。高村经济社于2011年12月19日分别开具两张收据，确认分别收到陆泰公司支付的场地管理费825126.80元和103万元。高村经济社于2012年12月24日开具收据确认收到陆泰公司2012年7月至12月的场地管理费1383077.4元。陆泰公司于2013年6月15日向高村经济社账户支付1607788.2元。高村经济社于2013年6月17日出具收据确认收到陆泰公司支付2013年1月至6月场地管理费1607788.2元。陆泰公司合计支付场地管理费（租金）6453780.6元予高村经济社。位于佛山市南海区居委会的面积20.266公顷的土地，登记的土地所有权人为高村经济社，地号440605007027ＪＡ05117，已办理土地所有权证，高村经济社和陆泰公司在诉讼中陈述案涉土地为该土地所有权证登记范围内的部分土地。一审法院诉讼中依法向佛山市南海区国土城建和水务局调查取证，询问案涉土地的规划情况，该局复函：根据东部片区分区规划，72494.63平方米地块的规划用地性质主要为林地，部分为村庄建设用地、道路用地。66492.11平方米地块的规划用地性质主要为村庄建设用地，部分为道路用地、公园绿地。两宗地用地功能以最终审批的控制性详细规划为准。高村经济社和陆泰公司在诉讼中共同陈述，案涉土地现状与高村经济社交付予陆泰公司时的原状一致。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”案涉土地是农用地，高村经济社和陆泰公司约定由陆泰公司承租案涉土地经营建设工商业项目即用于非农业建设，至一审庭审终结时，双方均未举证证明已办理案涉土地用途变更手续或已获得土地功能转换的审批依据，且一审法院向行政主管部门调查亦未见案涉土地整块作工商业建设用途符合城市总体规划，双方于2010年3月1日签订的《土地租赁合同》及相关补充协议违反法律法规的强制性规定，应属无效。合同无效则自始无效，因合同收取的财产应予返还，故高村经济社主张解除合同及没收定金108万元，一审法院不予支持。高村经济社请求陆泰公司返还合同项下土地，一审法院予以支持。陆泰公司反诉请求高村经济社履行交付土地证予陆泰公司并协助办理土地功能转换手续的合同义务，一审法院亦不予支持。高村经济社与陆泰公司明知案涉土地不具备建设用地功能，在未办理土地证及未被批准为建设用地的情况下，仍签订案涉合同，双方对合同无效均有过错，应当对由此产生的损失各自承担相应的责任。根据合同法第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，参照农用地的土地使用费标准，综合考虑高村经济社的土地面积及闲置损失、陆泰公司对土地的利用状况、双方的过错程度，酌定陆泰公司参照合同约定第一期土地使用费标准的20%即每月91044.78元[（206125.2+24387.7+224711）×20%]向高村经济社支付土地使用费。现陆泰公司已支付了土地使用费6453780.6元，为减少当事人的诉累，陆泰公司已多缴纳的土地使用费直接冲抵已发生但陆泰公司未支付的土地使用费。经核算，从土地交付之日至2016年6月22日一审庭审终结时止，陆泰公司应支付土地使用费为4569334.27元（计算方式见附表），陆泰公司已支付土地使用费6453780.6元，超过陆泰公司应支付的土地使用费，陆泰公司未欠付高村经济社土地使用费。高村经济社主张按双方约定的标准全额计算土地使用费理据不足，一审法院对高村经济社在一审庭审终结前的土地使用费支付请求不予支持。由于本案庭审终结后的土地返还的履行情况及土地占用情况尚未确定，且陆泰公司已支付的土地使用费已超过陆泰公司应支付的土地使用费，一审法院对高村经济社自一审庭审终结日后至土地返还之日止的土地使用费请求在本案中不予支持，高村经济社可根据实际情况另行主张权利。无效合同关于违约责任的约定也对双方无约束力，故一审法院对高村经济社主张陆泰公司支付违约金的诉讼请求也不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2016年10月10日作出（2016）粤0605民初8060号民事判决：一、陆泰公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还与高村经济社于2010年3月1日签订的《土地租赁合同》项下位于南海区土名“下沙”一带面积合计约146846.42平方米的土地予高村经济社；二、驳回高村经济社的其他诉讼请求；三、驳回陆泰公司的反诉请求。一审案件受理费减半收取计78061.85元，由高村经济社负担；反诉受理费减半收取计50元，由陆泰公司负担。陆泰公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项；2.判令高村经济社立即向陆泰公司交付案涉土地。高村经济社亦不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.判令陆泰公司向高村经济社支付租金16410822元（自2013年7月1日起计至2016年4月15日）；3.判令陆泰公司向高村经济社支付场地使用费450672元（按合同约定租金标准，自2016年4月16日起计算至陆泰公司实际返还涉诉土地之日为止，暂计算至2016年5月13日为止）；4.判令高村经济社没收陆泰公司已交付的定金108万元；5.判决陆泰公司向高村经济社支付迟延支付租金的违约金4923246元。二审期间，当事人围绕上诉请求提供了证据。二审法院组织双方当事人进行了证据交换和质证。陆泰公司提交的（2015）佛南法沥民三初字第44、45、47号民事判决与（2015）佛中法民三终字第705、706、707号民事判决、光盘和申请调取的证据均不属于新证据，且上述判决亦不能推翻移交土地的确认书，不应作为本案的定案依据。因此，二审法院确认一审法院认定的事实。二审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据土地管理法第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，农民集体所有的农用地不得用于非农业建设。又根据土地管理法第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”和第三款“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准”的规定，将农用地转为建设用地，以及具体建设项目用地，均须办理审批手续。具体到本案中，案涉土地为农用地，双方约定用于非农业建设，但至今没有证据证明已办理建设用地审批手续。一审法院据此认定双方于签订的《土地租赁合同》及相关补充协议违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同正确，二审法院予以维持。高村经济社和陆泰公司的上诉理由均不成立，二审法院不予采纳。根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方根据该无效合同收取的财产应予返还。因此，高村经济社上诉主张没收定金108万元、请求陆泰公司支付违约金4923246元缺乏法律依据，一审法院不予支持正确，二审法院予以维持。陆泰公司上诉请求高村经济社交付土地属于新增加的诉讼请求，且据高村经济社提供的证据证明其已交付土地给陆泰公司，陆泰公司再次要求高村经济社交付土地亦与其确认的土地移交确认书不符。案涉土地为农用地，陆泰公司未进行非农业建设，未因使用土地而获得高于农用地的收益，故高村经济社因土地闲置造成的损失实质应为农用地的损失。为此，一审法院酌定陆泰公司参照合同约定第一期土地使用费标准的20%即每月91044.78元[（206125.2+24387.7+224711）×20%]向高村经济社支付土地使用费符合公平原则。法院审理的为双方已发生权利义务争议的事实，一审法院将使用费计至一审庭审终结日，此后的使用费由高村经济社另行主张并无不当，二审法院对此予以维持。因陆泰公司已支付土地使用费6453780.6元足以抵销一审判决确定的应支付的土地使用费，一审法院据此驳回高村经济社关于判令陆泰公司支付租金及至陆泰公司实际归还土地时止的土地使用费的请求正确，二审法院予以维持；高村经济社该上诉请求缺乏法律依据，二审法院不予采纳。综上所述，高村经济社、陆泰公司的上诉理由均不成立，二审法院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，二审法院于2017年7月2日作出（2017）粤06民终1803号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费156223.7元，由佛山市南海区大沥镇东秀村高村股份合作经济社负担156123.7元，由佛山市陆泰商贸有限公司负担100元。本院再审查明：再审庭审中，双方当事人确认陆泰公司向高村经济社支付的款项包括保证金108万元、办证保证金200万元、2011年至2013年上半年场地管理费6229069.8元，共计9309069.8元。二审判决认定陆泰公司共向高村经济社支付场地管理费6453780.6元错误，本院予以纠正。除此之外，一、二审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：二审时，陆泰公司提供的（2015）佛南法沥民三初字第44、45、47号民事判决与（2015）佛中法民三终字第705、706、707号民事判决显示，该三案被诉侵权者自2014年7月开始在原武广高铁梁场地块约263亩土地范围内从事种植活动，但未载明侵权者具体占用的土地面积。本案再审时，双方确认前述三案项下土地在案涉土地范围内，陆泰公司则确认其未围蔽案涉土地。再审期间，被申请人佛山市南海区大沥镇东秀村高村股份合作经济社的名称变更为“佛山市南海区高村股份经济合作社”。再审过程中，陆泰公司明确表示不同意调解。本院再审认为，本案为土地租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”；土地管理法第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”；土地管理法第四十四条第三款规定：“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准”；土地管理法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”陆泰公司与高村经济社签订案涉合同约定出租讼争集体所有的土地使用权用于非农业建设且未获相关职能部门审批同意，违反了前述法律的效力性强制性规定，二审判决认定该合同无效并无不当，再审时双方当事人对此亦不持异议，本院予以确认。根据双方再审诉辩意见，本案争议焦点是：1.陆泰公司再审变更诉讼请求是否超出本案审理范围；2.讼争土地有无移交；3.陆泰公司应否向高村经济社支付土地使用费及该项费用如何计算。关于陆泰公司再审变更诉讼请求是否超出本案审理范围的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。”陆泰公司一审反诉请求判令高村经济社交付案涉土地权属证明，其实质是请求高村经济社继续履行合同，而其再审请求判令高村经济社返还其已付费用及利息明显超出原审诉讼请求，根据上述司法解释的规定，对该再审请求，本院不予审理。高村经济社抗辩主张陆泰公司的再审请求超出本案审理范围理由成立，本院予以采纳。陆泰公司基于合同无效请求高村经济社返还已付款项等，可以另循法律途径解决。关于诉争土地有无移交的问题。本案中，陆泰公司、高村经济社签订三份《土地移交及租金确认书》，载明高村经济在2010年3月1日、2011年7月1日、2012年6月1日分三批向陆泰公司交付土地共约146846.42平方米，计220.27亩。陆泰公司主张前述文件仅表示双方核实土地面积以便计算租金，并不代表案涉土地已经实际移交，但其该项主张与其向高村经济社支付场地管理费的行为不符，本院不予采纳。陆泰公司二审时提交的（2015）佛南法沥民三初字第44、45、47号民事判决与（2015）佛中法民三终字第705、706、707号民事判决显示，该三案被诉侵权者自2014年7月开始在案涉土地范围内进行种植，但未载明侵权者具体占用的土地面积，且前述行为发生在高村经济社移交土地给陆泰公司之后，二审判决认定前述判决不足以推翻案涉《土地移交及租金确认书》并无不当，本院亦予确认。关于陆泰公司应否向高村经济社支付土地使用费及该项费用如何计算的问题。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”高村经济社因履行无效合同移交土地给陆泰公司的行为，不因案涉合同无效而逆转，二审判决陆泰公司赔偿高村经济社因此遭受的土地使用费损失，有事实依据。案涉土地用途至今未变更为建设用地，二审法院参照农用地的土地使用费标准，综合考虑高村经济社的土地面积及闲置损失、陆泰公司对土地的利用状况、双方的过错程度，酌定陆泰公司参照合同约定的第一期土地使用费标准的20%即每月91044.78元[（206125.2+24387.7+224711）×20%]向高村经济社支付土地使用费，高村经济社再审期间对此亦予认可，本院予以维持。双方当事人在《土地移交及租金确认书》中分别确认了三批土地租金的起算时间，二审判决认定案涉土地使用费损失起算时间与三批土地的租金起算时间一致，有事实依据。二审判决认定高村经济社该项损失计算至一审庭审终结时即2016年6月22日，此后的使用费由高村经济社另行主张，并无不妥，本院予以维持。综上所述，陆泰公司的再审请求部分超出原审诉讼请求，本院不予审理；其他再审请求理由均不成立，本院不予支持；二审判决认定陆泰公司已付款项数额有误，本院予以纠正；二审判决实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持广东省佛山市中级人民法院（2017）粤06民终1803号民事判决。本案一审案件受理费78061.85元，由佛山市南海区大沥镇东秀村高村股份合作经济社负担；反诉受理费50元，由佛山市陆泰商贸有限公司负担。二审案件受理费156223.7元，由佛山市南海区大沥镇东秀村高村股份合作经济社负担156123.7元，由佛山市陆泰商贸有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  余洪春审判员  王红英审判员  钟锦华二〇二一年七月二十二日书记员  李艳丽附表：地块（平方米）时间月份（个）原约定第一期租金标准（元）核定租金标准（元）租金（元）664922011.3.1确认书一约定的第一批土地管理费起算时间-2016.6.2263.73206125.241225.042627271.79978672011.7.1确认书二约定的第二批土地管理费起算时间-2016.6.2259.7324387.74877.54291335.4642724872013.6.1确认书三约定的第三批土地管理费起算时间-2016.6.2236.7322471144942.21650727.006合计91044.784569334.269确认书一约定的第一批土地管理费起算时间#table_2#确认书二约定的第二批土地管理费起算时间#table_3#确认书三约定的第三批土地管理费起算时间#table_4#