广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终585号上诉人（原审原告）：乐昌市新昌房地产开发有限公司，住所地：广东省乐昌市人民中路**新昌大厦**。法定代表人：李恒，该公司经理。委托诉讼代理人：李琦，该公司员工。委托诉讼代理人：陈玉婷，广东天行健（曲江）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乐昌市豪庭大酒店有限公司，住，住所地：广东省乐昌市人民中路**新昌大厦首层**和**/div>法定代表人：胡建明。上诉人乐昌市新昌房地产开发有限公司（以下简称新昌公司）因与被上诉人乐昌市豪庭大酒店有限公司（以下简称豪庭大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服乐昌市人民法院（2020）粤0281民初780号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人新昌公司的委托诉讼代理人李琦、陈玉婷、被上诉人豪庭大酒店的法定代表人胡建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新昌公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判豪庭大酒店向新昌公司支付拖欠租金12690元；2.判令豪庭大酒店负担案件受理费。事实和理由：一、豪庭大酒店存在拖欠租金及电费行为。新昌公司是乐昌市乐城人民中路**新昌大厦所有权人，豪庭大酒店为了经营酒店需要，于2019年6月1日与新昌公司签订《楼面租赁协议》。协议签订后，新昌公司已经按约定将涉案场地交予豪庭大酒店经营使用，但是豪庭大酒店却没有根据合同约定按时支付租金及相关费用。二、一审法院认定事实不清。一审法院对于豪庭大酒店拖欠租金存在认定事实不清的情形，在判决书第6页陈述“本案所涉2020年2月至9月的租金应计为38070元”新昌公司无异议，但认为“豪庭大酒店已付租金为45684元（即2020年3月付20304元、6月付10152元、7月付5076元、9月付10152元）。故新昌公司诉称豪庭大酒店该期间尚欠租金，事实依据不足，本院不予支持”存在认定事实不清情形。新昌公司是2020年4月起诉，2020年3月豪庭大酒店支付的20304元并非支付新昌公司起诉区间段的租金，而是支付2019年10月-2020年1月4个月的租金。根据本案查明的事实，豪庭大酒店从2019年6月至2020年9月的总租金实际为78678元，扣除豪庭大酒店实际支付的租金65988元，豪庭大酒店的实际拖欠租金应为12690元。豪庭大酒店辩称，一审判决正确，豪庭大酒店付清了租金。新昌公司向一审法院起诉请求：1.解除新昌公司与豪庭大酒店签订的《楼面租赁协议》；2.判令豪庭大酒店向新昌公司支付广东省乐昌市乐城人民中路62号新昌大厦11层活动室3至活动室6租金(2020年2月至2020年4月）12690元、电费累计4930.20元；3.判令豪庭大酒店向新昌公司支付拖欠租金的滞纳金1469.50元（暂计至2020年4月30日），2020年4月30日之后的滞纳金按实欠租金金额千分之三/日计算至租金付清之日止；上述2-3项暂合计19089.70元；4.判令豪庭大酒店负担案件受理费。诉讼过程中，新昌公司增加第2项诉讼请求为：判令豪庭大酒店向新昌公司支付租金(2020年2月至2020年9月租金，期间即9月2日豪庭大酒店支付了一个月租金5076元）32994元、电费累计8945.83元。一审法院认定事实：2019年6月1日，新昌公司为甲方与豪庭大酒店为乙方签订了《楼面租赁协议》，协议约定由新昌公司将其所有的位于乐昌市出租给豪庭大酒店使用，主要内容约定：“……四、租用期限及其约定：1.租用期限：自2019年6月1日起至2021年10月31日；2.楼面租金：租金按18元／㎡计算，每月（含税）5076.00元（人民币伍仟零柒拾陆元整）。租金每满贰年按当年的租金递增5%，从2020年11月1日开始递增；3.付款方式：每月10号前交清，按月支付，另付壹万零壹佰伍拾贰元整（￥10152.00元）作为押金，押金不可当做他用，租赁终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；4.租赁期内的水、电、卫生、治安费等由乙方支付；5.租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可终止合同，收回楼面使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿损失：（1）乙方擅自将楼面转租、转让或转借的（经甲方同意方可转租），（2）乙方利用承租楼面进行非法活动损害公共利益的；（3）乙方无故拖欠楼面租金达30天；（4）连续1个月拖欠相关所有费用。五、双方责任及义务：1.乙方须按时交纳水、电等费用，电费按实际度数交纳，单价按供电部门的标准并加收%线损。……”合同签订后，新昌公司依约将涉案房屋交付给豪庭大酒店使用。豪庭大酒店承租后，又转租给保险公司经营。后新昌公司认为豪庭大酒店拖欠租金、电费，诉至一审法院，要求判如所请。一审庭审中，新昌公司称2020年2月份租金因疫情影响主动减半收取2538元，豪庭大酒店在2020年9月2日支付了2020年3月份的租金5076元；截至2020年9月，豪庭大酒店累计拖欠租金32994元（2020年2月份租金减半，3月份租金已交），电费8945.83元（电费从2019年6月计至2020年9月7日），合计41939.83元。豪庭大酒店认可2020年2月份租金减半收取为2538元，但认为租金已经交齐，未拖欠；电费由于供电局在2019年8月下调了电费收费标准，主张电费应当按照供电局的收费标准结算，因此，电费扣减后只拖欠1000余元；滞纳金由于其未拖欠租金，故不同意支付。双方各执己见，调解未果。另查明，为核实豪庭大酒店的付款情况，一审庭后豪庭大酒店于2020年11月30日提交了《11楼房租、电费缴费清单》及相应付款凭证，具体付款如下：2019年7月付款11908.30元、2020年1月付款12387元、2020年3月付款21418.47元、2020年5月付款15000元、2020年6月付款46157.87元、2020年7月付款21198.25元、2020年9月付款12108.02元、2020年10月付款5451.67元、2020年11月付款5613.91元；新昌公司则于2020年12月8日提出书面《对豪庭大酒店电费/租金汇总表的质证意见》，对已付电费、租金总金额及电费使用度数予以认可，但对电费单价及部分已付租金、电费所对应楼层不认可，认为电费单价应按双方交易习惯即0.7元/度计算。还查明，当初双方租赁时，口头议定电费按照0.7元/度标准计算。2019年7月份后，豪庭大酒店得知供电局电费标准下调了，遂找到新昌公司协商按照供电部门的收费标准计算电费，新昌公司不同意。新昌公司称，其自费安装专用的变电设备，设备会产生线路电流的损失及维护费用，另外，供电部门的电费单价并未包含税款，因此，不同意按照供电部门的收费标准计算电费。另，新昌公司出具给豪庭大酒店的《缴费通知》中温馨提示一栏显示，租金每逾期一日，按房屋月租金千分之三支付滞纳金。再查明，豪庭大酒店还承租了新昌公司涉案房屋新昌大厦的首层商铺第三、四间以及五至十楼，由于新昌公司认为豪庭大酒店该部分租金及电费未付清，亦同时另案起诉至一审法院，案号为（2020）粤0281民初777号。一审法院认为，本案争议的焦点是新昌公司、豪庭大酒店之间签订的合同应否解除？租金、电费是否已经付清？豪庭大酒店是否应当支付新昌公司滞纳金？关于《楼面租赁协议》应否解除的问题。新昌公司与豪庭大酒店签订的《楼面租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案《楼面租赁协议》涉及的租赁物位于新昌大厦十一楼，与（2020）粤0281民初777号案的租赁物即新昌大厦首层商铺第三、四间以及五至十楼均由豪庭大酒店承租经营，双方在履行租赁协议过程中，因酒店消防备案手续以及电费单价的问题发生争议。具体到本案，由于双方对租金以及电费是否足额支付发生争议，而该争议可以通过本案进行处理，尚不足以使新昌公司收取租金、电费的合同目的不能实现，现豪庭大酒店尚在正常经营，并要求继续履行合同，一审法院综合考虑双方的履约情况，从维护交易稳定的角度出发，本案不应解除《楼面租赁协议》为宜。故新昌公司要求解除《楼面租赁协议》的诉讼请求，理由不充分，一审法院不予支持。关于租金、电费是否付清的问题。1.租金。根据双方合同的约定以及新昌公司的诉请，本案所涉2020年2月至9月的租金应计为38070元（每月租金5076元，其中2月份租金减半收取2538元），结合双方在庭审中的陈述、辩解及庭后的核算、对账，在此期间（即2020年2月至9月），而豪庭大酒店已付租金为45684元（即2020年3月付20304元、6月付10152元、7月付5076元、9月付10152元）。故新昌公司诉称豪庭大酒店该期间尚欠租金，事实依据不足，一审法院不予支持。2.电费。双方对电费单价是按照0.7元/度还是以供电部门收费单价计算产生争议，一审法院认为，虽然《楼面租赁协议》约定了按照供电部门单价标准，但同时也约定了线损，虽线损的百分比处留空白，但双方在实际操作中默认电费按照0.7元/度进行结算，视为双方在实际履行过程中约定了线损值。豪庭大酒店辩称应按照供电部门的电费单价计算电费，缺乏依据，一审法院不予采信。根据双方在庭审中的陈述、辩解及庭后的核算、对账，本案所涉2019年6月至2020年9月期间的用电度数为19723度，按0.7元/度计算电费应为13806.10元，而豪庭大酒店已付电费为42376.50元（即2019年7月付1756.30元、2020年1月付2235元、2020年5月付15000元、2020年6月付20656.75元、2020年7月付772.43元、2020年9月付1956.02元）。故新昌公司诉称豪庭大酒店该期间尚欠电费，事实依据不足，一审法院不予支持。由于豪庭大酒店已付清本案租赁物的租金、电费，新昌公司提出要求豪庭大酒店支付滞纳金的诉请，事实依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年12月15日作出（2020）粤0281民初780号民事判决：驳回乐昌市新昌房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费885.23元，由乐昌市新昌房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕新昌公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：豪庭大酒店是否拖欠租金12690元。关于豪庭大酒店是否拖欠租金12690元的问题。根据现已查明的事实及双方提交的证据材料，双方自2019年6月至2020年9月应付租金及已付租金的情况如下表：日期应付租金（元）已付租金（元）备注2019年6月2019年7月2019年6、7月租金2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年1月2019年8、9月租金2020年2月2538（新冠疫情减半收取）2020年3月2019年10月-2020年1月租金2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月合计从该表可知，2019年6月-12月共7个月，豪庭大酒店仅交纳了4个月租金，豪庭大酒店于2020年3月交纳的租金应先补交之前欠付的租金即2019年10月-2020年1月租金，所以新昌公司未主张2019年6月-2021年1月的租金。根据该表统计，2020年2月-4月的租金为12690元，豪庭大酒店应向新昌公司交纳拖欠的租金12690元。因此，新昌公司的上诉主张成立，本院予以支持。一审法院将豪庭大酒店于2020年3月交纳的租金认定为2020年2月至9月拖欠的租金，与事实不符，本院予以纠正。综上所述，新昌公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省乐昌市人民法院（2020）粤0281民初780号民事判决；二、乐昌市豪庭大酒店有限公司应于本判决生效之日起七日内向乐昌市新昌房地产开发有限公司支付2020年2月至4月的租金12690元；三、驳回乐昌市新昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费885.23元，由乐昌市新昌房地产开发有限公司负担626.45元，乐昌市豪庭大酒店有限公司负担258.78元。乐昌市新昌房地产开发有限公司已向一审法院预交一审案件受理费885.23元，由一审法院退回258.78元。乐昌市豪庭大酒店有限公司应向一审法院交纳一审案件受理费258.78元。二审案件受理费117.25元，由乐昌市豪庭大酒店有限公司负担。乐昌市新昌房地产开发有限公司已向本院预交二审案件受理费117.25元，由本院予以退回。乐昌市豪庭大酒店有限公司应向本院交纳二审案件受理费117.25元。本判决为终审判决。审判长刘茜审判员梁晓芳审判员毛文芳二〇二一年七月五日书记员李娟