北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初6749号原告：北京大鹏冠通商贸有限公司，住所地北京市大兴区采育镇山西营街23号甲1号。法定代表人：刘冠，总经理。委托诉讼代理人：蒋曼，北京天昇律师事务所律师。被告：北京八界餐饮店，住所地北京市大兴区经济开发区科苑路9号10号楼1-2层。法定代表人：胡卫国，总经理。原告北京大鹏冠通商贸有限公司（以下简称大鹏冠通公司）与被告北京八界餐饮店（以下简称：八界餐饮）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大鹏冠通公司的委托诉讼代理人蒋曼，被告八界餐饮的法定代表人胡卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大鹏冠通公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令双方于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月11日解除；2、判令被告将坐落于北京市大兴区科苑路9号院10号楼（房屋所有权证书号：兴全字第XXXX号)的房屋腾退并返还给原告；3、判令被告向原告支付至2020年12月31日的租金645750元；4、判令被告向原告支付自2021年1月1日起至实际腾退之日止的租金（2021年1月1日至2021年9月30日按年1323000元计算，2021年10月1日至2022年9月30日按年1389150元计算）；5、判令被告向原告支付违约金252000元；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年4月1日双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于北京市大兴区科苑路9号院10号楼出租给被告，建筑面积575平米，租赁用途餐饮，租期自2019年4月1日至2025年11月14日，年租金为120万元，每年递增5%(第一年半年后递增)。并约定被告逾期支付租金超过10日，合同解除，被告所交押金及房租不退。被告自2020年4月1日起未支付租金超过10日，经原告多次催要，被告仅支付部分租金后未再支付剩余租金。无奈，原告只得诉至法院，请求法院判如所请。八界餐饮辩称，不同意原告的诉讼请求。我要求继续履行合同，也不同意腾退给原告房屋，还要求继续使用。第三项诉讼请求租金数额不对，2020年4月1日向原告支付了三个月的租金（2020年4月1日至2020年7月1日共30万元），这30万元我是银行转账给原告的，我这有银行转账记录。第四项诉讼请求也不同意支付，第五项违约金也不同意支付。我方迟迟没有交租金的原因是因为我和原告因为疫情原因，双方因3个月免租期有争议，并且原告和大房东有诉讼案件，我担心大房东会再和我要租金，所以我就没有向原告支付。本院经审理认定事实如下，对双方无争议的事实，本院予以确认。房屋坐落于北京市大兴区科苑路9号院10号楼（以下简称：涉案房屋），2019年4月1日大鹏冠通公司（出租方甲方）与八界餐饮（承租方乙方）签署房屋租赁合同，租期自2019年4月1日至2025年11月14日，合同约定第五条租金，（一）年租金为：1200000元，每年递增5%，(第一年半年后递增)。2019年4月1日至2019年9月30日，每年租金总计为人民币600000元【大写陆拾万元整】；2019年10月1日至2020年9月30日，每年租金总计为人民币1260000元【大写壹佰贰拾陆万元整】；2020年10月1日至2021年9月30日，每年租金总计为人民币1323000元【大写壹佰叁拾贰万叁任元整】…(二）支付方式：（银行汇款）押贰拾万付六。(三）支付日期：甲乙双方合同签订的同时，乙方应向甲方一次性支付第一个计租期租金。2019年第一个租期租金支付日期为2019年4月1日至9月30日，租金为600000元，下一付款日期依次为：2019年9月30日付款金额为：630000元；2020年3月30日付款金额为：630000元；2020年9月30日付款金额为：661500元；2021年3月30日付款金额为：661500元…第六条押金（履约保证金）（一）在双方签订本合同的同时，乙方应向甲方支付押金(履约保证金)，合计人民币200000元整）。甲方收到押金(履约保证金)后向乙方开具收据。续租企业原缴纳的押金及履约保证金转为本合同中的押金，不再另行缴纳，待本合同租赁期满后，按照约定退还。（二）押金（履约保证金）的退还：租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏(双方特殊约定和自然磨损除外)，且无其它欠款，在乙方办理退房手续时退还(不计息)；若有其他欠款，则甲方有权从押金（履约保证金）中抵扣；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，押金（履约保证金）不予退还。第十一条合同的变更和解除：（五）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋并由乙方负责赔偿甲方全部损失：1.逾期支付租金超过10日，合同解除，乙方所交押及房租不退。第十二条违约责任：（三）乙方未按约定日期支付租金或相关费用未达到10日时，除应按甲方要求支付拖欠租金或费用外，还应按应付未付租金或费用总额的万之五以日计向甲方支付违约金。乙方未按约定日期支付租金或相关费用超过10日时，则乙方需向甲方支付年租金总额的20%作为违约金，且甲方有权单方面解除合同。乙方的违约行为给甲方造成其他损失的，甲方在收取乙方的违约金后仍然可以向乙方索赔。（四）在本合同约定的租赁期限届满，或者本合同解除后，乙方未按本合同第四条（二)约定履行房屋返还义务的，应当按照上一计租期内日短全标准的3倍，以日计向甲方支付占用费，直至乙方将房屋交付甲方之日止。第十三条免责条件：若租赁房屋因不可抗力（如洪水、地震）导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。合同签订后，甲方按约定将该房屋交付给乙方，乙方按约定支付甲方房屋租金。八界餐饮缴纳大鹏冠通公司押金200000元。涉案房屋性质载明为全民产，八界餐饮承租涉案房屋用于经营餐饮行业。关于解除合同的原因，大鹏冠通公司称合同约定为2020年3月30日支付2020年4月1日至2020年9月30日期间的租金63万元,八界餐饮于2020年5月12日缴纳了315000元的租金，该租金如果按照时间推算应系2020年4月1日至2020年6月30日的租金，八界餐饮延期支付租金达10日以上，按照合同约定，合同应予以解除；八界餐饮认可2020年4月29日至2020年5月12日期间分两笔转给大鹏冠通公司2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金315000元，但称其系因为疫情，电话沟通的就是先只交一半，也就是三个月的租金，并且物业经理王成海告知其大鹏冠通公司与上家签署的合同已经解约了，让我们先不要向大鹏冠通公司支付租金。大鹏冠通公司不认可上述陈述。大鹏冠通公司提交与上一手的房屋租赁合同及产权证明，证明其租赁权利来源，其中房屋租赁合同中的出租方为北京市文化创新工场投资管理有限公司，房屋产权人是北京大兴工业开发区开发经营总公司。八界餐饮称不知道该证据是从哪里来的，物业就是房东。八界餐饮公司提交：1、整改复查意见书，证明2019年1月28日已经复查允许经营；2、盆友老火锅证明，证明原告断水断电造成损失，未进行赔偿；3、电话录音，证明物业不让向原告缴纳房租；4、转账记录、截屏，证明已经付给原告20万元的事实；5、转账记录，证明4-7月份已经向原告交房租31.5万元。大鹏冠通公司提交质证意见：1、整改复查意见书，原告收到的证据材料中并无该份证据的复印件，故不发表质证意见。2、2021年4月17日盆友老火锅证明，对该证据真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可。首先，该证据形成于诉讼期间，不具有证明效力。其次，该证据内容属于证人证言，依据法律规定，证人应当出庭作证并接受法院和双方当事人的询问，故该证据形式不合法。第三，该证明内容与事实不符，原告无权给房屋断水断电且原告以给唐兴武减免三个月租金的形式对其进行了补偿，故唐兴武的证明内容不属实。3、电话录音，对该录音的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。原告无法确认该录音中通话的两个人的身份，至少都不是原告的工作人员，不是原告的工作人员所说的话，原告均不予认可，被告依据与不明身份的人的对话抗辩原告是毫无事实和法律依据的。4、转账记录、截屏，真实性认可，原告的确收到被告交给原告的20万元赔偿款（该款项系被告请求原告代为转交给火锅店），经过原告与火锅店进行协商，最终原告给火锅店免除了三个月的房租作为赔偿，该三个月房租为22.5万，在此，原告表示保留向被告追索2.5万元损失的权利。5、转账记录，真实性认可，原告已经收到该部分租金，但该期间租金总额应为63万元，被告延期未足额支付租金属于违约行为，依据双方签订的房屋租赁合同，原告有权据此提出解除合同。原告收到了被告缴纳的押金20万元，但依据双方房屋租赁合同第六条（二）约定，由于被告的违约行为导致合同提前解除或者终止，押金不予退还。关于房屋交付状态，八界餐饮称涉案房屋交付的时候不是毛坯房，墙是白墙、地面是地板砖，四白落地。大鹏冠通公司称房屋进行了精装修。双方均未提供证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。现大鹏冠通公司要求解除合同，八界餐饮虽不同意解除合同，但是其消极支付租金直至庭审之日，属于以自己的行为表示不再继续履行合同，因此本院对大鹏冠通公司要求解除合同的诉讼请求予以支持，本院以起诉状副本、证据材料送达八界餐饮之日作为解除时间，即2021年2月3日；关于腾退涉案房屋的诉讼请求，因大鹏冠通公司未提交证据证明涉案房屋在交付时的装修情况，因此本院对其要求原状返还的诉讼请求不予支持；八界餐饮迟延支付租金，称物业经理王成海告知其先不要向大鹏冠通公司支付租金，但是其提交的证据并不足以证明其延迟支付租金的合理性，本院对该抗辩不予采信；关于其所述的应当减免3个月租金抗辩，因该房产系全民产，根据《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》中的规定，本院对2020年4月1日至2020年9月30日租金予以酌减，酌减后该期间的租金金额为315000元，因八界餐饮已经向大鹏冠通公司支付该期间的租金315000元，因此本院对大鹏冠通公司要求八界餐饮支付2020年10月1日起至实际腾退房屋之日止的租金及占有使用费的诉讼请求予以支持；关于违约金，本院结合本案情况以及疫情等因素，对违约金的诉讼请求不予支持。关于八界餐饮主张的2019年火灾事故造成的损失，双方可另行主张。因大鹏冠通公司不同意以押金折抵租金，且八界餐饮未提起反诉，关于押金退还等相关事宜其可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、北京大鹏冠通商贸有限公司与北京八界餐饮店于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2021年2月3日解除；二、北京八界餐饮店于本判决生效之日起三十日内将位于北京市大兴区科苑路9号院10号楼腾退于北京大鹏冠通商贸有限公司；三、北京八界餐饮店于本判决生效之日起十日内支付北京大鹏冠通商贸有限公司房屋租金及占有使用费（自2020年10月1日起至房屋实际腾退完毕之日止，2020年10月1日至2021年9月30日，按照每年1323000元租金标准计算；2021年10月1日至2022年9月30日，按照每年1389150元租金标准计算；2022年10月1日至2023年9月30日，按照每年1458608元租金标准计算；2023年10月1日至2024年9月30日，按照每年1531538元租金标准计算；2024年10月1日至2025年9月30日，按照每年1608115元租金标准计算；2025年10月1日至2025年11月14日，按照每年211065元租金标准计算）；四、驳回北京大鹏冠通商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6389元，由北京大鹏冠通商贸有限公司负担4735元（已交纳），由北京八界餐饮店负担2104元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二一年七月七日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源