广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初14795号原告：广州高田投资有限公司，住所地广州市天河区林和东路281号21层06-1。法定代表人：符朝华，职务总经理。委托诉讼代理人：林朝银，该司员工，联系地址。委托诉讼代理人：宋晶，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：黄玉莲，女，1961年7月18日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区，现住广州市越秀区。被告：罗景贤，男，1986年3月4日出生，汉族，户籍住址同上。两被告共同委托诉讼代理人：卢志平，广东金桥百信律师事务所律师。原告广州高田投资有限公司与被告黄玉莲、罗景贤物权保护纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋晶、林朝银，被告罗景贤及两被告共同委托诉讼代理人卢志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告补齐2015年8月1日直至交还涉案房屋之日止的房屋使用费（2019年1月31日前，按照公房标准4.2元/平方米；2019年2月1日起，按7.39元/平方米计付）。2.判令两被告向原告支付诉请1产生的利息1241.24元(利息从2016年8月1日开始计算，按照同期贷款利率计算至付清为止，如超出1241.24元视为原告放弃）。3.判令两被告立即腾空广州市越秀区中山四路235号1203房，将该房屋交还给原告。2021年4月28日本案庭审时，原告变更第一项诉讼请求房屋使用费的标准为：2017年8月31日前，按照公房标准4.2元/平方米；2017年9月1日至搬出之日，按广州市房地产租赁管理所每年发布的同时期同地段的租金参考价，2020年至2021年是70元/平方米，2018年至2019年是60元/平方米，2017年是50元/平方米（被告已付款7399.28元可从中扣除）。事实和理由：1996年3月26日，因广州市建筑置业公司（以下简称置业公司）建设开发广州市中山四路原大塘街78-80号“置晖广场”商住楼项目，被告黄玉莲与置业公司签订《房屋拆迁安置协议》，置业公司拆除了原广州市中山四路百岁坊8号的房屋，约定回迁面积为20平方米。该项目烂尾后，原告通过公开拍卖方式取得该项目开发权。2006年3月20日，原告与被告签署《广州市房屋拆迁安置协议》，约定回迁房套内使用面积为27.59平方米。2007年3月，被告回迁至中山四路××“××”商住楼东××房，建筑面积33.8553平方米。至今，原告安置被告已达13年多，但被告并未向原告支付任何费用，双方也未达成任何协议。2008年、2013年，原告要求被告签订租赁合同无果。2017年8月，原告再次向被告等发出告知函，要求被告与原告签订租赁合同，补齐租金亦无果。2020年7月，原告又一次向被告发出《催告函》，但仍未收到被告任何答复。鉴于被告拒绝与原告签订租赁合同及交纳租金，双方亦无法就房屋使用事宜达成一致意见，故为维护合法权益，原告提起本案诉讼。被告黄玉莲辩称，请求法院驳回原告全部诉讼请求。理由如下：1.本案应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而非物权保护纠纷。2.对于原告第一项诉讼请求，被告认为2017年7月之前的租金均过了诉讼时效。被告已按安置协议约定交纳了2017年7月至2021年6月的使用费共6825.28元，是按原告《催收函》的公房标准4.2元和建筑面积33.8553平方米缴纳的，没有欠原告租金或使用费。但需要指出来，原告无权按建筑面积收租，因为公房标准是按使用面积计算租金的，因此应按使用面积26.98平方米计算。另外，原告直到2020年7月发催收函，自己都没有搞清楚公房租金标准是多少。催收函告知公房标准是4.2元/平方米，后来又说公房标准是7.39元/平方米。但根据《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》，公房标准是没有每平方米多少元租金的，只有月租金计算方式。最后，严格按照原被告的安置协议，原告应该履行完第三条第1点，产权移交房管局，并且双方签订租赁合同后，才有权收租。3.对于原告第二项诉讼请求，因2017年7月之前的租金均过了诉讼时效，故不存在利息。虽然原告起诉中的利息计算错误，但被告为平息纠纷，还是按照《黄玉莲1203房利息计算表》缴纳了2017年7月1日至2020年12月31日的利息574元。4.对于原告第三项诉讼请求，原告没有权利要求被告搬迁，因为被告是依《房屋拆迁安置协议》合法占有使用涉案房屋的，涉案房屋是对被告原居住房屋的补偿。5.本案诉讼费应由原告承担。6.根据《房屋拆迁安置协议》，被告应回迁公有产权房屋，原告却一直霸占，未将涉案房屋移交房管局名下，其应尽快将产权移交房管局后再收租。其次，安置协议约定签订租赁合同后再按公房标准交租，但原告在2020年7月21日前一直未提供租赁合同，到2020年7月21日却提供一份2602房的租赁合同，且条款极不公平，不符合安置协议的目的，导致双方迟迟未能签订租赁合同。不过为平息纠纷，被告仍主动将未过诉讼时效的租金缴纳。此外，安置协议已对安置楼层、房屋已作出明确约定，不得单方进行变更。被告罗景贤辩称，同意被告黄玉莲的答辩意见。补充：1.罗景贤长期不居住在涉案房屋，原告的证据《催收函》也证明黄玉莲长期一人居住在该房屋，因此原告要求罗景贤支付房屋使用费、利息及腾空房屋是没有事实依据的。2.虽然罗景贤长期未居住在涉案房屋，但拆迁时是有罗景贤的，因此罗景贤保留居住在涉案房屋的权利。经审理查明，1996年3月26日，置业公司（拆迁人、甲方）与被告黄玉莲（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》。其中载明：甲方经广州市房地产管理局以（95）房拆许字第××号房屋拆迁许可证批准，拆除中山四路百岁坊8号的房屋。乙方是该屋的使用人，承租面积9.45平方米，木阁3.69平方米，有正式户口的实际居住人口2人。乙方同意迁出原址房屋，由甲方提供临迁用房。甲方应于2001年3月31日前，在中山四路原地段回迁楼东塔楼第12层东向，产权属于公有的一房一厅套间，居住面积20平方米，其中房、厅面积20平方米，独立厨、厕按设计，阳台按规划安置给乙方回迁居住等。2003年12月15日，原告与广东景茂拍卖行有限公司签订《拍卖成交确认书》，确认原告通过公开竞价成交下列拍卖标的：委托人广州市中级人民法院拍卖的广州置晖房地产开发有限公司所有的位于广州市中山四路大塘街78-80号“置晖广场”项目。2006年3月20日，原告（拆迁人、甲方）与被告黄玉莲（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，载明：甲方经广州市房地产管理局以（95）房拆许字第××号房屋拆迁许可证批准，拆除中山四路百岁坊8号地下的房屋；乙方是该屋的使用人，承租面积9.45平方米；甲方应于2007年8月1日前，在中山四路235号东鸣轩商住楼东塔第12层，产权属于公有的使用面积27.59平方米安置给乙方回迁居住；回迁安置12层西侧南向，套内建筑面积27.59平方米；回迁后与甲方重新签订租赁合约，租金以公房标准向甲方缴交等。2007年3月，原告安置被告黄玉莲户回迁至涉案××房。据广州市房地产测绘所2007年11月21日出具的110109419号《房地产分户图》显示，该房屋套内建筑面积26.9855平方米，共有分摊面积6.8698平方米，单元总建筑面积33.8553平方米。2008年7月10日，广州市国土资源和房屋管理局出具《广州市房地产权属证明书》，载明：越秀区中山四路201、217、233、235号（第7-30层），总建筑面积54264.5416平方米，权属人为原告。2017年8月24日，原告向“东鸣轩”各房屋使用人发出《高田公司产权房屋签订租赁合同告知函》，要求与各房屋使用人签订书面租赁合同，租赁合同参照原公房租赁合同签订，房租标准为民用公房标准，租赁期限为2年等。但双方至今未签订书面租赁合同。2020年7月15日，原告向被告黄玉莲发出《催收函》，其中载明：你于2007年3月回迁入住广州市中山四路235号1203房，该房产权属于我司。经多次拜访，该房长期由你一人居住，现将你调整至广州市中山四路235号2602房居住，请于收到本函后7日内结清1203房2007年3月至今的房屋租金及利息27935.21元（详见附表），并与我司就承租2602房签订《房屋租赁合同》。如你逾期未搬迁、结清租金，及未能与我司签订《房屋租赁合同》（签约文本附后）的，请于收到本函后30日内腾空广州市中山四路235号1203房，并交还我司。其中附件一《东塔1203房租金及利息清单》列明，该房屋2007年3月至2017年9月，建筑面积33.8553平方米，租金单价4.2元/平方米，月租金142.19元，时长115（月），小计16352.11元；2017年10月至2020年7月，建筑面积33.8553平方米，租金单价4.2元/平方米，月租金142.19元，时长34（月），小计4834.54元等。2020年12月31日，被告黄玉莲向原告转账支付853.14元，备注为“东鸣轩东塔1203房半年租金”。2021年1月6日，被告黄玉莲向原告转账支付853.14元，备注为“东鸣轩东塔1203房交2021年1月-6月租金”。2021年4月13日，被告黄玉莲向原告转账支付5119元，备注为“东塔1203房交2017年7月-2020年6月租金”。2021年4月14日，被告黄玉莲向原告转账支付574元，备注为“货款东塔1203房2017年7月至2020年12月31日利息”。以上共计租金6825.28元、利息574元。2021年5月17日，广州市越秀区房屋管理局向原告作出《广州市越秀区房屋管理局关于广州高田投资有限公司联系函的复函》，其中载明：中山四路大塘街78-80号地块，由广州高田投资有限公司于2003年以合同编号粤景拍确字（2003）第134号拍卖所得。经核，该地块中涉及直管房24幢，建筑面积共6352.1322平方米，该地块已办妥直管房拆迁补偿手续。来函提及的广州市越秀区中山四路235号1203等21间房屋均不属于我局管理的直管房。另查明，广州市房地产租赁管理所公布的广州市越秀区中山四路“东鸣轩”居住用房2020年租金参考价为每月每平方米70元。诉讼过程中，原告为证明被告不具备继续承租公房的资格，向本院提交了广州市规划和自然资源局档案资料作为证据。其中显示，两被告于2017年10月28日签订《存量房买卖合同》，载明两被告为广州市荔湾区南岸路81号之二802房共有人，二人各占1/2产权，该房屋建筑面积共67.83平方米，使用性质为住宅，黄玉莲将其占有的1/2产权出售给罗景贤，转让单价为2506.31元/平方米，总金额为85000元。两被告对该证据真实性无异议，称该房屋的购房款来源于罗景贤父亲，也就是黄玉莲前夫继承祖屋遗产时分得的12万元，2012年7月二人离婚时各分得一半，罗景贤父亲将其1/2产权份额赠与给罗景贤，而黄玉莲因生病需要用钱，所以将其1/2产权出售给罗景贤。原被告应按安置协议内容履行，与家庭成员无关，且罗景贤已独立生活。本院认为，原被告之间争议的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案纠纷应适用当时正在施行的法律法规及司法解释的规定。被告户自2007年3月经原告安排回迁入住该房屋后，未与原告签订书面租赁合同，至2020年12月31日前，双方也没有收交租金的行为，可见双方并未建立租赁合同关系。根据《广州市房地产权属证明书》的记载，原告为涉案××房所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其以物权保护作为法律关系的基础提起本案诉讼并无不当。由于两被告在2017年以前已经取得了自有产权房屋，涉案1203房也不属于广州市越秀区房屋管理局直管公房范围，现原被告又无法就继续租赁该房屋协商一致订立租赁合同，在此情况下，原告要求被告户腾空交还涉案房屋于法有据，本院予以支持。依据本案现有证据，原告直至2020年7月15日才向被告黄玉莲发出《催收函》明确要求黄玉莲支付的“租金”总额及计算方式，根据于2017年10月1日起施行并于2021年1月1日失效的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，结合租金按月支付的交易惯例，原告关于2017年7月1日前的使用费的诉讼请求已超过诉讼时效，被告方就此提出的诉讼时效抗辩成立，本院予以采纳。原告在2017年8月24日向“东鸣轩”各使用人发出的《高田公司产权房屋签订租赁合同告知函》并未列明具体的计租方式及欠租金额，故该行为不构成明确的权利主张，因此不产生中断诉讼时效的效力。据此，原告诉请被告方支付2017年7月1日以后的房屋使用费可予支持，超出部分予以驳回。关于房屋使用费标准，虽然原被告未签订租赁合同，但双方签订的《房屋拆迁安置协议》约定，“回迁后与甲方重新签订租赁合约，租金以公房标准向甲方缴交”。原告2020年7月15日向被告黄玉莲发出的《催收函》载明涉案1203房2007年7月至2020年7月的“租金”标准均为4.2元/平方米、建筑面积33.8553平方米，被告按照该标准向原告支付了部分房屋使用，双方对此已达成一致意见。原告直至2021年4月28日本案庭审时才结合被告方已购买住房的事实提出按广州市房地产租赁管理所每年发布的同时期同地段的租金参考价计算涉案房屋使用费，故该日以前的房屋使用费仍应按4.2元/平方米×33.8553平方米=142.19元/月计付，该日起的房屋使用费参照广州市房地产租赁管理所公布的“东鸣轩”居住用房2020年租金参考价为70元/平方米×33.8553平方米=2369.87元/月计算。此外，因该房屋由被告黄玉莲实际居住，使用费亦应由其支付，黄玉莲已付使用费6825.28元可从中扣减。关于使用费的利息，由于原被告双方一直未能订立租赁合同明确租金数额、支付期限、交租方式等事项，且现有证据不足以证明未订立合同的责任为被告黄玉莲一方。且如前所述，原告关于房屋使用费的部分诉讼请求已超过诉讼时效，被告黄玉莲也自愿支付了部分房屋使用费利息。在此情况下，原告要求被告黄玉莲额外支付使用费利息的诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条之规定，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款判决如下：一、被告黄玉莲户（含同住人员）在本判决发生法律效力之日起六十日内，将广州市越秀区中山四路235号1203房腾空交还原告广州高田投资有限公司。二、被告黄玉莲在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州高田投资有限公司支付2017年7月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（其中2017年7月1日至2021年4月27日的使用费按照142.19元/月计付，2021年4月28日至本判决发生法律效力之日的房屋使用费按照2369.87元/月计付，被告黄玉莲已付使用费6825.28元可从中扣减）；本判决发生法律效力之次日起至腾空交还房屋之日止的使用费，由被告黄玉莲按照2369.87元/月的标准逐月支付给原告广州高田投资有限公司。三、驳回原告广州高田投资有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1385元，由原告广州高田投资有限公司负担1335元、被告黄玉莲负担50元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  杜轶群二〇二一年七月九日书记员  梁 涛刘睿祺