广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初856号原告：莫超荣，男，1981年8月28日出生，汉族，住广东省吴川市，原告：杨词恩，女，1988年7月20日出生，汉族，住广东省吴川市，两名原告的共同委托诉讼代理人：杜紫明，广东富颂达律师事务所律师。两名原告的共同委托诉讼代理人：黄荣江，广东富颂达律师事务所律师。被告：广州碧花园房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区狮岭镇南航碧花园会所，统一社会信用代码91440114708213466G。法定代表人：张海标，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴裕斌，男，1991年12月28日出生，汉族，该公司工作人员。被告：揭阳市中萃房产开发有限公司，住所地广东省揭阳市区下义东湖路中段西侧1-3号，统一社会信用代码91445200707919897E。法定代表人：林榜昭。原告莫超荣、杨词恩与被告广州碧花园房地产开发有限公司（以下简称碧花园公司）、揭阳市中萃房产开发有限公司（以下简称中萃公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告莫超荣、杨词恩的共同委托诉讼代理人杜紫明，被告碧花园公司的委托诉讼代理人吴裕斌到庭参加诉讼。原告莫超荣、杨词恩于2021年3月23日撤回对被告揭阳市中萃房产开发有限公司的起诉，本院予以准许。在审理过程中，本院发现有不宜适用简易程序审理的情形，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，2021年4月2日裁定转为普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。案件事实一、商品房预售合同的名称、当事人和签订时间：碧花园公司（甲方，卖方）与莫超荣、杨词恩（乙方，买方）于2015年11月3日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号2015111008302，以下简称《商品房买卖合同》）及其附件一至七。二、商品房地址、建筑面积、用途：广州市花都区狮岭镇南航碧花园香林一街69号101房，269.03平方米，住宅。三、商品房价款及其支付：已支付总房价款2448173元。四、商品房交付条件的约定：第十二条约定，“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”五、商品房交付时间的约定：第十三条约定，“甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。”六、延期交房的违约责任约定：第十四条约定，“甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理（不作累加）：……⑵逾期超过30日后，乙方有权单方面解除合同……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。”附件七《本合同补充协议》，第九条约定，“6.发生买卖合同延迟交楼、延迟办证情形的，支付的违约金不超过总房价的1%。”七、原告莫超荣、杨词恩向本院提起诉讼请求：1.判令碧花园公司立即向莫超荣、杨词恩交付广州市花都区狮岭镇南航碧花园香林一街69号101房房屋；2.判令碧花园公司向莫超荣、杨词恩支付逾期交房违约金暂计100000元（以2448173元为基数，按照每日0.05%的标准计算，从2017年1月1日起计至交付房屋之日止）；3.判令中萃公司对第1、2项诉讼请求承担连带责任；4.诉讼费用由碧花园公司、中萃公司负担。莫超荣、杨词恩于2021年3月23日撤回第3项诉讼请求，变更第4项诉讼请求为：诉讼费用由碧花园公司负担。八、需要说明的其他事项1.莫超荣、杨词恩于2021年3月23日撤回对被告揭阳市中萃房产开发有限公司的起诉，本院予以准许，不另行制作民事裁定书。2.莫超荣、杨词恩于2020年12月14日提起诉讼，本院于2020年12月18日立案，案号（2020）粤0114民诉前调8661号。3.截至2021年3月23日法庭调查之日，碧花园公司仍未向莫超荣、杨词恩交付房屋。碧花园公司主张，因国家政策变动要求，小区必须配套幼儿园方可竣工验收，其已经完成幼儿园的竣工验收和房屋规划验收，但房屋仍未取得竣工验收备案表，其因房屋配套费用问题与政府部门在沟通，无法明确可以交付房屋的时间，其不应承担逾期交房的违约责任。4.关于违约金的计算标准。莫超荣、杨词恩主张，每日按照总房价款的万分之五计收违约金。碧花园公司抗辩，违约金标准过高，应按同期同类银行贷款利率的1.3倍计收违约金，不应超过约定的总房价款的1%。5.关于诉讼时效。碧花园公司抗辩，违约金应适用三年的诉讼时效，自立案之日起倒推计算三年。莫超荣、杨词恩抗辩其持续主张权利，没有提供证据。裁判理由与结果本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。”莫超荣、杨词恩主张碧花园公司交付房屋及逾期交楼违约金，该违约的法律事实，持续至民法典于2021年1月1日起施行后，应适用民法典的规定。莫超荣、杨词恩与碧花园公司于2015年11月3日签订的《商品房买卖合同》及其附件，依法成立，具有法律约束力。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的双务合同。莫超荣、杨词恩已支付全部购房款，碧花园公司应于2016年12月31日前交付房屋，但至今未交付，已违反合同约定，应当承担违约责任。对于第1项诉讼请求。莫超荣、杨词恩主张碧花园公司交付房屋，因房屋尚未具备法定及约定的交付条件，为此，该项诉讼请求暂不具备客观条件，本院不予支持。莫超荣、杨词恩可待房屋具备交付条件后另行主张。对于第2项诉讼请求。首先，碧花园公司逾期交楼，应当支付逾期交楼违约金，因不能确定何时具备交付条件，本院认定截止于2021年3月23日法庭调查之日的逾期交楼违约金，对于自2021年3月24日起至实际交房之日止的逾期交楼违约金，莫超荣、杨词恩可另行主张。其次，关于违约金的标准问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院……可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院……可以根据当事人的请求予以适当减少”。一方面，房屋至今未取得竣工验收备案表，碧花园公司也无法明确可以交付房屋的时间。如无论碧花园公司持续违约时间长短，均以总房价款的1%为限计算违约金，实有违公平和诚实信用原则，既不足以弥补碧花园公司因逾期交楼给莫超荣、杨词恩造成的损失，也不利于约束碧花园公司及时履行交付房屋的合同主要义务，也不利于保障合同当事人对于交付房屋的正当期待和合理权益。另一方面，碧花园公司逾期交楼给莫超荣、杨词恩造成的损失，主要是房屋占有使用费的损失，如每日按照总房价款2448173元的0.05%标准计算违约金，每月违约金平均为36723元（2448173元×0.05%×30天/月），也明显超过莫超荣、杨词恩所受的实际损失。为此，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，裁决调整为：以2448173元为基数，2019年8月19日前按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。再次，关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。莫超荣、杨词恩于2020年12月14日向本院提起诉讼，没有提供证据证明此前已向碧花园公司主张违约金的权利，应当承担举证不能的后果。为此，莫超荣、杨词恩主张自2017年12月15日起的违约金，本院予以支持，对于2017年1月1日至2017年12月14日的违约金，因已超出诉讼时效，本院不予保护。碧花园公司抗辩不应承担违约责任，没有理据，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民法典》第六条、第一百八十八条、第一百九十五条第（三）项、第四百六十四条第一款、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条第一款第（一）项、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州碧花园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告莫超荣、杨词恩支付2017年12月15日至2021年3月23日的逾期交楼违约金（以2448173元为基数，自2017年12月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至2021年3月23日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；二、驳回原告莫超荣、杨词恩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告广州碧花园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二一年七月七日书记员  刘雄燕