江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1323民初4044号原告：胡瑞，男，1966年8月10日出生，住泗阳县。被告：唐玉霞，女，1960年7月12日出生，住泗阳县。被告：泗阳县科陶电器有限公司，统一社会信用代码913213236730060447，住所地泗阳县众兴镇众兴中路9号。法定代表人：唐玉霞。原告胡瑞与被告唐玉霞、泗阳县科陶电器有限公司（以下简称科陶公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡瑞、被告唐玉霞及被告科陶公司法定代表人唐玉霞到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。胡瑞向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《租房协议》于2019年1月17日解除；2.被告支付原告2018年8月8日至2019年8月7日租金及利息，利息自2018年8月8日起至实际给付之日止按月利率1.5%计算；3.被告支付违约金32000元；4.被告赔偿原告装修损失50000元；5.被告赔偿原告损失35720元（2018年8月8日至2018年10月24日实际使用费用，2018年11月11日交付钥匙给原告，2019年1月17日原告将房屋重新出租出去。80000元÷365天*163天）；6.诉讼费由被告负担。事实和理由：原被告于2018年7月11日签订租房协议，被告租用原告位于泗阳县门市，用于经营销售空调等电器，租期三年（2018年8月8日至2021年8月7日），房租为80000元每年，租金提前一个月支付年度租金。2018年7月起，原告多次催要房租，被告拖延不付，直至2018年10月被告不再履行约定，于当月24日搬离案涉房屋，被告的行为已经构成违约。唐玉霞、科陶公司共同辩称，案涉租房协议于2018年11月11日解除，该协议系唐玉霞个人与原告签订的，与科陶公司无关，其个人同意支付原告房租及损失合计40000元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月11日，胡瑞（甲方）与唐玉霞（乙方）签订《租房协议》一份，主要约定乙方租用甲方众兴中路9号老众小西门市房，租期自2018年8月8日起至2021年8月7日，房租为每年80000元，水电费由乙方承担，装修由乙方负责，与甲方无关。房租需于到期日前一个月按年一次性付清，否则视为违约（2018年-2019年租金宽限至2018年9月付清）。装修过程中，房屋结构不得破坏，如需适当改造不得影响结构和公共安全，并需征得邻舍同意。甲方原有卷门、玻璃门等设施，乙方要妥善保管，损坏按价赔偿，乙方如不能履约，需赔偿甲方装修损失50000元。协议自双方签订之日起生效，如有违约或违反其中条款，按年租金的40%赔付对方，不可抗力因素除外。唐玉霞于2019年9月底通知胡瑞要求解除合同，胡瑞未予以回应。2019年10月9日，胡瑞在58同城网上发布案涉房屋出租信息。2018年11月11日，唐玉霞将房屋钥匙交付给胡瑞。2019年1月7日，胡瑞与案外人蔡中华、凌某就案涉房屋签订《租房协议》，租期自2019年1月18日起至2022年1月17日止。另查明，科陶公司于2008年3月12日成立，类型为有限责任公司（自然人独资），唐玉霞持股100%，亦系法定代表人。科陶公司原工商登记住所为泗阳县南侧，于2018年1月29日变更为泗阳县众兴镇众兴中路9号。关于租房协议相向对方问题。本院认为，唐玉霞与胡瑞签订案涉租房协议时，其系科陶公司法定代表人，且租赁案涉房屋的用途也是用于科陶公司销售美的牌家用电器，根据唐玉霞提供的案涉房屋的图片打印件，案涉房屋门头上显示泗阳科陶美的专卖店，该公司的住所地亦为案涉房屋地址，故唐玉霞应系基于职务行为与胡瑞签订案涉租房协议，案涉租房协议合同向对方应为科陶公司。关于合同解除时间问题。本院认为，原被告签订的租房协议系双方真实表示，不违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。现双方对合同解除时间未有一致意见，胡瑞于2018年10月已知晓科陶公司搬离案涉房屋，并发布该房屋新的租赁信息，唐玉霞于2018年11月11日将房屋钥匙交付给胡瑞，胡瑞予以接受，故案涉租房协议应于当日解除。关于科陶公司应付租金问题。本院认为案涉合同于2019年11月11日解除，科陶公司应当按照合同约定于2018年9月30日前支付2018年8月8日至2018年11月11日期间的租金，该租金为21041元（80000元÷365天×96天）。科陶公司未按约支付胡瑞上述租金，应向胡瑞支付逾期付款利息，该利息可按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。关于违约金问题。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。就本案而言，虽然双方约定违约金为32000元，但根据本案实际情况，胡瑞在本案合同解除后于2019年1月7日将案涉房屋重新租赁给案外人，故本院结合原告方的实际损失、兼顾合同履行及违约方的过错程度等因素，酌情支持违约金为20000元。关于唐玉霞是否应当承担还款责任。本院认为，一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司的债务承担连带责任。唐玉霞未提供科陶公司财务会计报告，其不能证明公司财产与其财产相互独立，故唐玉霞应当对科陶公司的债务承担连带还款责任。关于原告主张的房屋空置期损失，本院支持的违约金足以弥补该损失，故本院不予支持。关于原告主张的房屋装修损失费用50000元，原告未提供证据予以证明科陶公司违反合同约定造成原告的损失，故本院对该项诉讼请求亦不予支持。关于被告主张胡瑞尚欠空调款27000元，应在本案中予以抵销。本院认为，胡瑞对该欠款金额不予认可，该债务并不符合抵销条件，故本院对被告的辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告胡瑞与被告泗阳县科陶电器有限公司于2018年7月11签订的《租房协议》于2018年11月11日解除；二、被告泗阳县科陶电器有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告胡瑞租金21041元，并支付利息（以21041元为基数，自2018年10月1日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；三、被告泗阳县科陶电器有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告胡瑞违约金20000元；四、被告唐玉霞对本判决第二项、第三项确定的被告泗阳县科陶电器有限公司的还款义务承担连带还款责任；五、驳回原告胡瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8868元，减半收取计2127元，由原告胡瑞负担1000元，被告泗阳县科陶电器有限公司、唐玉霞负担1127元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时按照《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交纳上诉案件受理费。审判员 胥 林二〇二一年七月二十九日书记员 翟晨景附录法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第六十二条一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。