广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0111民初15524号原告：詹桂超，男，1981年7月4日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市禅城区，原告：谢静，女，1983年10月10日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，两原告共同委托诉讼代理人杜冠鹏，广东辅安律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人王金兰，广东辅安律师事务所律师。被告：幸绍平，男，1970年12月23日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告詹桂超、谢静与被告幸绍平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月14日受理后，依��适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告詹桂超及两原告的共同委托诉讼代理人王金兰，被告幸绍平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即支付购房款10万元及违约金（以10万元为本金，每天千分之一计算，从2017年11月6日起算至实际付清购房款之日止）。2.要求被告立即返还价值35700元家具、家电一批[床三张配床垫（单价2000元，总价6000元）、沙发一套（价值3000元）、电视柜一套（价值1000元）、餐桌一套配4张凳子（价值3000元）、茶几一张（价值800元）、衣柜三个（单价2000元，总价6000元）、鞋柜一套（价值500元）、窗帘五套（单价600元，总价3000元）、空调四台（单价2000元，总价8000元）、冰箱一台（价值800元）、洗衣机一台（价值600元）、煤气炉一台（价值500元）、消毒碗柜一台（价值500元）、热水器一台（��值1000元）、抽油烟机一台（价值1000元）]。3.被告立即支付强占涉案房屋的占用费（按照同一地段的租金标准5000元/月，自2017年11月7日暂计至2017年12月7日，直至被告交清全部房款之日。4.本案诉讼费由被告支付。事实与理由如下：2017年7月25日，原告经过广州市港晟地产介绍与被告签订《房屋买卖合同》，将位于广州市白云区佳园街13号601房以房价3590000元卖给被告，三方签订了上述合同，合同对房款、付款方式、过户等项作了约定。合同签订后，原告依约履行，于2017年11月6日双方到房管局办理了将房屋过户给被告的手续，被告已领取产权证，但至今仍欠10万元房款未付。根据合同第七条约定，被告必须交清房款才能使用房屋，且中介也说明了过户递件的回执由中介方保管，交清房款才将房产证及锁匙交给被告，被告才能使用房屋，2017年11月6日双方到房管局办理过户��续后，被告强行将收件回执及原告收款确认书（尾款110万，实际只转账100万给原告）抢走，原告及中介代理人李某报警，更为恶劣的是，于2017年11月7日，被告擅自在未付清房款的情况下强行将房门大门锁破开，强行占用了房屋，原告在房屋的一批电器、家具尚未搬走，现被告已实际占有了房屋，换了大门的锁匙，原告无法入房内取回家电、家具。被告应支付强占房屋的使用费，按照同地段租金标准，该房屋月租金为5000元。原告就要求被告支付10万元房款及取回家电、家具及强占房屋的问题多次与被告协商，但被告不予理睬，无奈只好起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：1.原告方违反合同，恐吓欺诈我签订支付2万元租金补偿金和提前交易的《补充协议》，设套榨取我2万元。2.原告强迫我提前交易时间，其违反合同强迫我提前16天付部分���款219万元。3.2017年11月6日，我通过转账方式向原告支付100万元房款，原告收款后后拒绝给我100万元的余款收据。4.原告未付清物业费管理费。5.我于2017年11月25日按照原告的要求，双方于当日下午四点半到六点期间，在白云区房管局门口，一手交收据，一手交现金，我已将房款余额10万元当面交给原告，原告向我出具了110万元的收据，并将房屋钥匙交给我，我也写了一张收楼确认书给原告，之后我拿钥匙开门，在11月26号进入涉案房屋，发现涉案房屋内的家具已经搬空了。6.我于2017年11月20日才拿到房产证，2017年11月21日在物业管理处办理了业主资料变更手续，原告说我2017年11月7日日破锁占用房屋并搬走家私不属实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告提交的《房屋买卖合同》，原告提交的微信记录、银行��账记录、户口本，被告提交《广州市存量房买卖合同》、不动产权证、税费发票、收款收据（落款日期2017年7月25日、7月26日、8月6日、8月7日、8月30日、10月20日）、银行转账记录、中介收款收据、退费通知书、缴款票据、退契税预收件回执、物业管理处证明，领证受理回执，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。双方对以下证据和事实有争议：原告提交报警回执，并申请李某、宋某到庭作证，拟证明被告在2017年11月6日将递件回执和110万元的收款收据从李某处拿走。其中证人李某出庭作证称：其系广州市港晟地产代理有限公司员工，是负责跟进原、被告涉案房屋买卖事项的经办人。2017年11月6日上午，其与原、被告双方一起到房管局办理递件手续，11点左右就基本完成手续。根据双方之前说好的，递件当天被告应支付剩余110万元房款，被告付清尾款后其才会将递件回执和原告出具的收款收据交给被告。因为当天过户之后原告要返还佛山，所以收款收据其在2017年11月5日就写好，写的是收到110万元房款，只写了11月，没有写日的时间。递件之后其就将之前写好的收据拿给原告签名。原告签完收据之后，其开车送被告到大金钟路的工行去转账，其将该份收据和递件回执一起放在车上副驾驶扶手处。到银行时其在门口等被告，当被告打电话给其说有事要先回去的时候，其才发现被告趁其不注意的时候将收据和回执拿走了。之后其就与宋某联系，宋某也打电话给被告，被告说半小时之内将剩余的10万元转账给业主，结果被告没有转账。后来其就到涉案房屋所在地的新市派出所报警，新市派出所说要回到事发地报警，所以其就到景泰派出所报警了。涉案房屋的钥匙至今仍由其保管，其并未交付给被告。证人宋某出庭作证称：其系广州市港晟地产代理有限公司店长，李某是其下属，2017年11月6日，李某与原被告去房管部门办理交易过户递件手续。按照其行业惯例，递件过后递件回执是由业主或者中介拿着，当天10点多其打电话给李某，李某说收据和回执单都不见了。其与李某一起到新市派出所报警，新市派出所说要到案发地报警，其与李某就到景泰派出所报警。警察说属于经济纠纷，让其到房管局撤销递件，其到房管局了解，房管局说没有递件回执不行。其尝试打电话给被告，被告说让其不要管这个事情。对于报警回执，本院根据原告申请向广州市公安局白云分局景泰派出所调取现场询问笔录，广州市公安局白云分局景泰派出所出具情况说明称：“2017年11月6日12时55分，我所接到报警人李某报案，民警到现场了解到，报警人李某是房屋中介，有一名买家幸绍平，未结清款项，就强��从报警人手中拿走收据和房管局回执。此属于房屋买卖纠纷，民警指引报警人联系买家和屋主自行调解处理。因房屋纠纷不属于案件，我所没有受案和做现场询笔录。”被告对证人证言的质证意见为其怀疑证人报假警，因为之前证人与原告欺诈其签署《补充协议》，欺诈了其2万元，并强迫其提前支付200多万的房款。对报警回执的质证意见为：真实性无异议，因其转账支付100万元房款后，因原告不向其出具收款收据，其与李某发生争执，李某因此报警。原告提交其电话清单（电话号码138××××9797）及通话明细、快递截图和视频录像，拟证明2017年11月8日以后，原、被告双方再无联系，以及2017年11月25日16时至19时，其在佛山市，其并未与被告在广州见面。原告提交的电话清单显示电话号码138××××9797自2017年11月8日以后从未有与被告通话的记录（电话号码135××××4529）。原告提交的通话明细显示2017年11月25日，其电话（电话号码138××××9797）共发生7通通话，通话地址均位于佛山。原告提交的视频录像内容为其在佛山市禅城区绿景三路雅居乐花园C区“速递易”智能快件箱，其通过远程回放功能调取的其分别在2017年11月25日16时23分左右、16点49分左右以及19点20分左右到快件箱领取包裹的视频图像，原告并提交其淘宝账户包裹签收记录予以佐证。被告对电话清单及通话记录明细不予确认，主张原告在2017年11月25日前一个星期左右有打电话给其，当时用的是另外一个号码，并不是138××××9797这个号。对于快递截图和视频录像及快递签收记录，被告的质证意见为：快递签收记录无法证实是原告本人签收，视频中的人也不能确定是原告，且即使原告当时在佛山，从佛山其居住的小区到达白云区房管局只需要一个小时，实际上从原告小区出发半小时就可以到达广州。原告提交涉案房屋于2015年期间给中介放盘出租时的照片，并主张其放租时的家具等其一直未动，拟证明被告在未付清购房款的情况下强行破锁进入涉案房屋，原告在屋内的一批家私家电无法取回。被告对该组照片不予确认，主张其在2017年11月25日收到原告交付给其的钥匙，于11月26日进入涉案房屋时发现房屋内家具已经搬空了。被告提交落款日期为2017年11月25日的收款收据、银行取款记录、电话清单（电话号码135××××4529），拟证明其于2017年11月24日取款10万元，于2017年11月25日接到原告从佛山打来的电话，此后双方按电话约定在白云区房管局门口，被告向原告支付10万元购房款，原告向被告交付涉案房屋的钥匙。其中落款日期为2017年11月25日的收款收据内容为原告收到被告交来购买涉案房屋尾款110万元。银行取款记��显示2017年11月24日，被告在其上海浦东发展银行账户上取款10万元。被告并提交电话清单，拟证明2017年11月25日14时左右，原告通过佛山的电话在14时左右与其联系。对于收款收据，原告质证认为该收据系被告于2017年11月6日从中介李某处拿走的，并非11月25日交付给被告的，其也并未向被告交付涉案房屋的钥匙。对取款记录的真实性确认，但关联性不予确认。对通话记录，原告的质证意见为：双方在11月25日并未联系，被告提交的电话记录中11月25日16时至18时期间双方没有任何通话不符合常理，被告带着十万元现金不可能与原告没有任何通话联系。被告提交补充协议、领取他项权利证回执、收款收据（落款日期为2017年9月2日）及银行转账记录，拟证明原告通过欺骗和恐吓手段，以错误的交易时间为由，诈骗被告2万元，强迫改变交易时间。原告对上述证据的三性无异议，但对被告主张的证明内容有异议。被告提交物业管理费发票，拟证明原告未以合同要求付清该物业近4个月的管理费。原告对物业管理费表示无法确认。经审查，本院对双方有争议的证据认定如下：对原告提交的报警回执以及景泰派出所对该次报警出具的情况说明、证人李某、宋某的证人证言，由于李某、宋某系负责原、被告房屋买卖交易的具体经办人，对原、被告双方交易的情况最为了解，结合报警回执及景泰派出所出具的情况说明，本院对证人证言的三性予以确认。原告提交其电话清单（电话号码138××××9797）及通话明细、快递截图和视频录像，其中视频系保存于独立的第三方机构即“速递易”智能快件箱运营者视频监控存储终端，具有高度可信性，且原告提交快递签收截图及通话明细予以佐证，本院对该证据的三性予以确认，故本院对原告���于其在2017年12月25日16：30时至18时之间在佛山，并未到广州，也未在白云区房管局门口与被告见面及交接的主张予以确认。对于原告提交的电话清单及通话明细，本院确认自2017年11月8日以后，原告并未通过其电话号码为138××××9797的电话与被告联系。对原告提交的涉案房屋放盘时的照片，该照片得到中介人员的确认，本院对其三性予以确认。对被告提交的落款日期为2017年11月25日的收款收据、银行取款记录、电话清单等，被告陈述11月25日下午16：30至18：00原被告双方约在白云区房管局对面街道当街交接10万元款项并交接钥匙等，对于该陈述，首先，被告该陈述之内容并无证据予以证实；其二，双方房屋买卖交易有中介参与，但10万元房款交接双方未通过中介参与不符合常理；其三，被告陈述双方当街清点交接10万元现金不符合常理；其四，被告陈述双方见���时间在2017年11月25日16：30至18：00之间，可推定双方并未约定具体见面的确切时间点，但根据被告提交的其电话通话记录，16：30至18：00之间原、被告双方无任何通话记录不符合常理；最后，根据被告陈述，双方交接钥匙后未到涉案房屋进行房屋交接既不符合房屋买卖房产交接的惯例，也不符合双方合同中关于房屋交接时一起到现场查验房屋，签署房地产交接确认书的约定。因此被告关于落款日期为2017年11月25日的收款收据系2017年11月25日由原告交给其的陈述中存在诸多不符合常理之处，而被告提交的取款记录无法证实被告已经将所取款项支付于原告，被告提交的电话清单，被告未能证实其所述以为181和178开头的电话号码属于原告或为原告所使用，结合证人李某、宋某证言，本院确认被告提交的落款日期为2017年11月25日的收据系被告于2017年11月6日从李某处拿走的。对被告提交补充协议、领取他项权利证回执、收款收据（落款日期为2017年9月2日）及银行转账记录，以上证据无法证实被告受到欺骗及胁迫的事实。对于被告提交的物业费发票，本院该证据的真实性本院予以确认，但该证据与本案待证事实无关。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月25日，两原告作为卖方，被告作为买方，广州市港晟地产代理有限公司作为经纪方，三方签订了《房屋买卖合同》，约定：原告将广州市白云区佳园街13号601房出售给被告；该房建筑面积约125.66平方米；该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为3590000元整；本次交易所产生税费按照买方的方式交付；卖方交付该物业予买方使用之日为卖方收齐楼款当天。该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购买该物业。该物业之现状为不带租约，不带家私电器（带家私电器（详见到物业清单）。三方同意买方可将楼款（含定金）交经纪方保管，以经纪方开具加盖收款专用章的代收款收据作实，再由经纪方根据买方指示或者按照合同约定将楼款转交卖方。付款方式为一次性付款，签订合同时支付100000元作为定金，于交易过户完成当天（以付清双方交易税费为准）付清楼价余额共计3490000元。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金。无论本合同是否已经履行，如卖方、买方或经纪方任何两方或三房发生争议且无法协商解决的，应选择下列第①种方式，即向合同履行地即该物业所在地人民法院提起诉讼。经买卖双方友好协商如下：①由于卖方挂有户口在该物业，卖方同意买方保留十万元作为保证金由买方保管，在卖方迁出户口当天，买方支付十万元给卖方，双方约定于2019年9月30日前迁出；②卖方同意2017年8月30日前申请还贷手续同时买方支付二十万元给卖方赎契，过户时间以卖方拿到他项权利证书起算十个工作日内，最迟不超过2018年1月30日前。2017年9月2日，双方签订《补充协议》，约定：1.现申请银行加急还贷手续，银行在2017年9月30日出具它项权利证，则在2017年10月14日至2017年10月24日前办理房管局递件过户手续；2.2017年9月2日签订本协议时买方同意补偿租金20000元给卖方。2017年11月6日，两原告作为甲方，被告作为乙方签订《广州市存量房买卖合同》（网签合同），该合同主要内容与双方于2017年7月25日签订的《房屋买卖合同》在交易的标的、房屋总价款等方面一致，部分条款对《房屋买卖合同》的约定进行了补充或变更，其中第一条第8款约定，该房地产以现状售予乙方，该房地产不带家私电器。第三条约���房款总金额3590000元，乙方应于2017年11月30日前向甲方支付。第四条约定甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到现场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，视为房屋交付使用。第五条约定双方应当于2017年11月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。第十二条约定：乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十六条约定本合同在履行过程中发生争议的，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决：1.提交广州仲裁委员会仲裁。等等。被告于2017年7月25日以现金方式向原告支付了2万元定金，于2017年7月26日以转账方式向原告支付定金8万元，于2017年8月6日以转账方式向原告支付房款3万元，于2017年8月7日以转账方式支付房款5万元，于2017年8月30日以转账方式支付房款12万元，于2017年10月20日以转账方式支付房款219万元。2017年9月2日，被告向原告转账支付租金补偿款2万元。原告均出具了收款收据予以确认。2017年9月30日，原告将其户口从涉案房屋中迁出。2017年11月6日，双方至房管部门办理交易过户登记递件手续，被告向原告转账支付100万元。被告趁经纪人李某不注意的情况下拿走递件回执及收到110万元购房尾款的收款收据。涉案房屋已于2017年11月9日登记至被告名下。2017年11月21日，被告到涉案房屋所在小区物业管理处办理变更业主资料的手续。被告现已自行进入涉案房屋。另查明，涉案房屋位于广州市白云区××市街纵横缤城花园，属于电梯楼。本院认为：原告与被告就涉案房��买卖签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《广州市存量房买卖合同》（即网签合同）是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。其中《广州市存量房买卖合同》签订时间晚于《房屋买卖合同》，该合同系双方最新合意，故《房屋买卖合同》与《广州市存量房买卖合同》约定不一致的，应以《广州市存量房买卖合同》约定为准。《房屋买卖合同》与《广州市存量房买卖合同》中约定争议解决方式不一致，后者约定争议提交广州仲裁委员会仲裁，原告向本院提起诉讼时未能声明双方存在仲裁协议，本院受理后，被告应诉答辩，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理”之规定，因被告未对本院受理本案提出异议并应诉答辩，本院应继续审理本案。《房屋买卖合同》中约定被告于交易过户完成当天（以付清双方交易税费为准）付清楼价余额。《广州市存量房买卖合同》约定被告应于2017年11月30日前向原告付清购房款359万元。两份合同约定的付清购房款的时间不一致，应当以《广州市存量房买卖合同》的约定为准。涉案房屋已于2017年11月9日转移登记于被告名下，被告至今尚欠原告购房款10万元未支付已构成违约，依法应承担违约责任。原告要求被告支付购房款10万元，本院予以支持。关于逾期支付购房款违约责任的约定，《房屋买卖合同》的约定与《广州市存量房买卖合同》的约定���一致，应当以《广州市存量房买卖合同》的约定为准，即每日按未付房款0.05%的标准支付违约金，原告现主张从2017年11月6日起算，按照每日千分之一的标准支付违约金依据不足，对其主张的超出部分，本院不予支持，违约金应当以10万元为本金，按照每日0.05%的标准，从2017年11月31日开始计算至实际付清之日止，根据公平原则，违约金应以本金为限。《房屋买卖合同》约定，卖方交付该物业予买方使用之日为卖方收齐楼款当天。《广州市存量房买卖合同》也约定，双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，双方应当交楼当天一起到现场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，视为房屋交付使用。根据本案查明的事实，原告并未将涉案房屋的钥匙交付给被告，双方也未到涉案房屋进行查验及签署房产交接确认书。被告在未付清房款，未与原告一同对房屋进行查验交接的情况下破锁进入涉案房屋，违反双方合同约定。现原告要求被告按照同地段租金标准支付付清房款之日前的房屋占用费，本院予以支持。原告未能举证被告强行进入涉案房屋的时间，故房屋占用费按被告自认进入涉案房屋的时间即2017年11月26日起算，计算至被告付清剩余购房款10万元之日为止。因原告未能对房屋租金标准进行举证，涉案房屋位于白云区××市街纵横缤城花园，属于电梯楼，本院酌情参照广州市房地产租赁管理所发布的《2016年广州市房屋租金参考价》中白云区××市街纵横缤城花园电梯楼的租金标准38元/月/平方米计算，即每月占用费标准为4775.08元，原告主张超出部分，本院不予支持。《广州市存量房买卖合同》约定，该房地产以现状售予乙方，该房地产不带家私电器。现原告提交其在中介处放盘时所��的涉案房屋照片，照片中显示的家私家电基本能与原告要求返还的家私家电对应。被告在双方未进行交接的情况下进入涉案房屋，导致房屋内原有家私家电的种类、数量无法核查，由于该情形系被告的违约行为导致，故被告主张其进入涉案房屋时房屋已经搬空，其应对此进行举证。被告未能提供证据对其主张予以证实，本院认为原告的陈述其家私家电未搬出具有高度盖然性，本院对其主张予以确认。原告要求被告返还未搬出的家私家电，本院予以支持。被告若无法返还，应当折价予以赔偿，考虑到家私家电存在折旧等情形，本院酌情认定，折旧后的赔偿金额分别为床三张配床垫（单价1200元，总价3600元）、沙发一套（价值1800元）、电视柜一套（价值600元）、餐桌一套配4张凳子（价值1800元）、茶几一张（价值480元）、衣柜三个（单价1200元，总价3600元）、鞋柜一套��价值300元）、窗帘五套（单价360元，总价1800元）、空调四台（单价1200元，总价4800元）、冰箱一台（价值480元）、洗衣机一台（价值480元）、煤气炉一台（价值300元）、消毒碗柜一台（价值300元）、热水器一台（价值600元）、抽油烟机一台（价值600元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告幸绍平向原告詹桂超、谢静支付购房款10万元并支付违约金（违约金以10万元为本金，按照每日0.05%的标准，从2017年11月31日开始计算至实际付清之日止，违约金应以本金为限）���二、被告幸绍平向原告詹桂超、谢静支付房屋占用费（按照4775.08元/月标准，从2017年11月26日起算，计算至被告付清购房余款10万元之日止；至判决生效之日的房屋占用费于判决生效之日起三日内支付；判决生效之日起的房屋占用费在每月5日前支付）；三、被告幸绍平向原告詹桂超、谢静返还床三张配床垫（单价1200元，总价3600元）、沙发一套（价值1800元）、电视柜一套（价值600元）、餐桌一套配4张凳子（价值1800元）、茶几一张（价值480元）、衣柜三个（单价1200元，总价3600元）、鞋柜一套（价值300元）、窗帘五套（单价360元，总价1800元）、空调四台（单价1200元，总价4800元）、冰箱一台（价值480元）、洗衣机一台（价值480元）、煤气炉一台（价值300元）、消毒碗柜一台（价值300元）、热水器一台（价值600元）、抽油烟机一台（价值600元）；��无法返还原物则按照价值予以赔偿；四、驳回原告詹桂超、谢静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1587元，由被告幸绍平负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一八年二月十二日书记员  郭嘉嘉