湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初7630号原告（反诉被告）：湖南思居园物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区织机街47号明景公寓607房。法定代表人：胡贵民，总经理。委托诉讼代理人：吴钢明，湖南弘湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘太送，男，该公司员工。被告（反诉原告）：徐一朵，曾用名徐建新，女，1980年11月5日出生，汉族，住湖南省宁乡县。原告（反诉被告）湖南思居园物业管理有限公司（以下简称“思居园物业公司”）诉被告（反诉原告）徐一朵物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李亦雯独任公开开庭进行了审理，由书记员刘苗担任本庭记录。原告（反诉被告）思居园物业公司的委托代理人吴钢明、刘太送，被告（反诉原告）徐一朵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告思居园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告自2017年5月1日起至2020年11月30日止的物业服务费3509.66元。2、判决被告支付原告违约金（滞纳金）350.97元。3、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：西城龙庭小区坐落于长沙市××道××号，被告徐一朵（曾用名徐建新）系该小区12栋1608号房的业主，该房归徐一朵所有，产权面积为56.29平方米。2013年11月30日，原告与长沙市岳麓区西城龙庭小区业主委员会签订了《物业服务合同》，该合同就总则、物业服务事项、服务期限、双方权利义务、物业服务质量标准、服务收费、违约责任、附则等方面进行了约定。其中：物业服务期限为五年，自2013年11月20日至2018年11月19日止；服务收费为本合同期内物业服务采用包干制，物业服务费按房屋产权面积，高层电梯住宅按每月1.45元／平方米；业主和物业使用人应及时缴纳物业管理服务费；业主和物业使用人逾期无故未交纳物业服务费的，业主委员会应协调督促其限期交纳，情节严重的物业公司有权向长沙市岳麓区法院提起诉讼，并有权自逾期之日起，每日按应缴纳费用的千分之三累计计算收取违约金。《物业服务合同》签订后，原告积极履行了合同约定的物业管理等义务。合同到期后，原告暂未与长沙市岳麓区西城龙庭小区业主委员会续签书面《物业服务合同》，但继续为小区提供物业管理服务，双方存在事实上的物业管理服务关系，双方权利义务关系等应按原《物业服务合同》的约定执行。被告自2017年5月1日起未交纳物业服务费，至2020年11月30日止共计欠费43个月，被告房屋面积为56.29平方米，欠费金额为56.29平方米＊每月1.45元／平方米Ｘ42个月＝3509.66元）。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请贵院判如所请。被告徐一朵辩称：一、被答辩人没有按照《物业服务合同》的约定履行合同义务，造成答辩人存放在门口的价值5,392元的家具建材丢失。二、答辩人一直是信守承诺的人，征信记录良好，从不拖欠物业费。本案答辩人于2017年5月9日还按期缴纳了物业费1,230元。三、答辩人于2017年9月初发现存放在门口的价值5,392元的家具建材丢失，询问被答辩人得知，是被答辩人进行了清理并违规处理。根据《关于全面清理整治公共区域内堆积物的通知》要求，被答辩人应通知答辩人，并应该建立清理整治台账，并对整治工作情况的数据和照片及时汇总和上报。四、答辩人就向被答辩人索赔损失的问题有通过报警、人民调解、信访等多种途径一直在反映和维护自己的合法权益，一直未停止。五、本小区路面坑坑洼洼；楼顶、楼道杂物成堆、绿化带荒废成秃：垃圾蚊虫满天飞；污水外排等情况；六、被答辩人与第一届业主委员会签订的《物业管理合同》第三章服务期限之规定，该物业合同于2018年11月19日到期，即在2018年11月20日之后答辩人与被答辩人不存在物业服务合同关系，因此，答辩人只认可存2018年11月19日之前存在物业服务合同。综上，物业服务合同约定提供服务在前，业主缴费在后，被答辩人的物业管理服务存在重大瑕疵，答辩人未缴费，是行使先履行抗辩，不构成违约，不应当承担违约责任。本案是被答辩人违约在先，答辩人恳请驳回被答辩人的全部诉讼请求。反诉原告（被告）徐一朵向本院提出以下反诉请求：1、驳回被反诉人申请的所有诉讼请求。2、判决被反诉人照价赔偿经济损失5,392元（详单见票）；3、判决被反诉人承担本案全部诉讼费用；4、判决被反诉人在业主总群公开向反诉人道歉；5、判决被反诉人赔偿反诉人精神损失费2,000元、误工费2,000元。事实与理由：我是岳麓区西城龙庭12栋1608的业主徐一朵。2017年6-7月，思居园物业公司在我完全不知情的情况下，擅自处置了我暂时存放在门口的物品（不影响任何人的通行），超越了《物业服务合同》的管理权限。2017年9月我去退房，发现放在门口的家具建材丢失，后立即反馈给小区“思居园”物业。说是我存放的这批物资被清理了（物资清单附后）。因房屋出租，不会天天跑来观察情况，而房客那段时间正好在国外出差，6月7月8月，他们几乎没住。业主群是个QQ群，并不是专业的服务群，平时里面都是天南地北乱七八糟地聊，我也没有时间天天抱着手机阅览群消息。我的这些家具建材从摆放门口之日起到丢失，至始至终“思居园”物业没有给过我任何提示，包括不能摆放在门口，问我什么时候搬回房间、和物业公司要清理掉。而我自入驻西城龙庭小区，都有按时交纳物业费等相关费用，并留有我一直未变更的手机号码。家具建材丢失后，我跑到物业公司与其沟通，物业人员最初还承认是自己拿了，后面听说要求赔偿，便矢口否认。多次向小区思居园物业公司反映，物业公司不予处理。客服及管理人员态度恶劣。维权数月，前后经过了物业、派出所、社区、街道、信访，其后因司法调解分歧较大，调解未能达成协议。思居园物业公司对待业主财产不负责任，没有沟通和告知，且没有按正常流程操作，根据“长沙市岳麓区住房和城乡建设局”颁发的《关于全面清理整治公共区域内堆积物的通知》及《物业服务合同》的第二章第十二条、第五章，第一条，第1点、第七章第二条，思居园侵权在前，物业服务存在重大瑕疵，是导致个人财产损失的直接原因；思居园不是物权人，无权处置他人合法财产，其在物业管理中随意处置业主私人财物，而且不留现场记录，应当承担全部责任，照价赔偿业主损失5,392元；并在业主群公开向反诉人道歉；赔偿反诉人精神损失费2,000元及误工费2,000元。为维护反诉人合法权益，特提起反诉，请法院依法公正判决。反诉被告（原告）思居园物业公司辩称：一、我方认为反诉与本诉不是同一法律关系，反诉不能与本诉合并审理。本诉为物业服务合同关系，是双方关于物业服务合同所引起的纠纷，从反诉请求能够明确看出，其要求照价赔偿经济损失、公开道歉、赔偿精神损失费及误工费，在本质上，该诉请不属于物业服务合同关系，属于侵权纠纷。二、我方认为反诉请求不成立，应该予以全部驳回。1、反诉原告徐一朵的反诉请求一要求驳回本诉原告的所有诉讼请求，不能成立。思居园物业公司与西城龙庭小区签订的《物业服务合同》于2018年11月已经到期，但思居园物业公司至今仍然在提供物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系，徐一朵作为小区业主，应当按照《物业服务合同》约定的价格支付物业服务费，徐一朵延期履行债务，依法应当支付违约金。2、反诉原告徐一朵的反诉请求要求被反诉人照价赔偿经济损失5,329元的诉讼请求，不能成立。第一，徐一朵在公共区域堆放物品，属于《西城龙庭小区管理规约》中禁止的行为，徐一朵作为小区业主，对于公共区域不能堆放物品是明知或应知的。湖南思居园物业有限公司是根据《西城龙庭小区管理规约》、上级有关文件，来清理侵占公共区域的物品。并且在清理之前于2017年6月13日、2017年8月2日已经张贴了《通知》，要求各业主自行在2017年8月5日前清理物品，逾期物业公司将作为无主物品代为处理，物业公司不负任何责任。徐一朵本人不在小区居住，根据有关规定，出租房屋需要登记备案，徐一朵出租房屋并没有向有关部门等级备案，也没有通知物业公司，思居园物业公司并不清楚其房屋出租的事实。因思居园物业公司通过在小区内张贴《通知》，小区业主QQ群张贴《通知》也已尽到了通知义务，徐一朵未按照通知中的时间自行清理，逾期后，思居园物业公司派人清理无主物品，不需要承担责任。第二，徐一朵没有证据证明反诉被告处理了其所列出的物品。第三、即便徐一朵所列物品全部被思居园物业公司工作人员清理走，徐一朵也不能证实该物品价值。三、徐一朵反诉请求三、四、五，不能成立。道歉、赔偿精神损失费、误工费，属于侵犯人格权时适用的责任承担方式，对于合同纠纷不予适用。误工费及精神损失费没有事实与法律依据。综上所说，请求驳回徐一朵反诉的起诉，或者驳回其全部反诉请求。经审理查明，被告（反诉原告）徐一朵系长沙市岳麓区西城龙庭小区12栋1608房业主，建筑面积为56.29平方米。2013年11月30日，长沙市岳麓区西城龙庭小区业主委员会（甲方）与原告（反诉被告）思居园物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同约定管理服务期从2013年11月20日起，至2018年11月19日止；物业服务合同期限届满或依法终止的，原物业服务企业撤出物业服务区域，应当向业主委员会交接。物业服务采用包干制。物业服务费按房屋产权面积，高层电梯住宅按每月1.45元/平方米，多层住宅按每月0.6元平方米收取（住宅改变用途后，按改变后的性质标准收取），门面商铺按每月3.63元/平方米收取，由业主（使用人）向乙方交纳。业主和物业使用人应及时缴纳物业管理服务费。业主和物业使用人应及时缴纳物业管理服务费，业主委员会应协助督促其限期交纳，情节严重的乙方有权向岳麓区人民法院提起诉讼，并有权从逾期之日超，每日接应缴费用的千分之三累计计算收取违约金。4、业主和物业使用人因物业服务不到位，或因非自身原因利益受到损失而拒绝交纳物业服务费的，由乙方与业主或物业使用人协商处置，并报甲方备案。因案涉小区业主委员会换届后于2020年11月成立第二届业委会，思居园物业公司在合同到期后未能及时续签合同，但至今仍为案涉小区提供物业服务。2017年5月9日，徐一朵缴纳物业服务费1,230元（缴纳至2017年4月30日）后未再缴费，思居园物业公司多次张贴《缴费通知书》催要未果，遂诉至法院。另查明，1、2017年3月，徐一朵将案涉房屋出租后将房屋内部分家具及建材搬至房屋同层过道处。思居园物业公司为进一步做好小区物业管理以及配合长沙市文明城市创建工作，于2017年6月13日和8月2日分别两次在案涉小区各楼栋内张贴了关于小区公共楼顶种菜、公共楼道堆物等违法违规行为进行清理并限期整改的通知，并在案涉小区业主群里多次通知。在物业出示通知后，徐一朵未及时清理物品。在第二次清理限期（2017年8月5日）后，思居园物业公司开始对案涉小区公共楼道和公共区域的堆物进行清理处理。2017年9月初，徐一朵发现堆放在案涉房屋门口楼道价值5,392元的家具及建材丢失，向思居园物业公司反映并要求思居园物业公司赔偿。双方自行协商未果后，咸嘉湖派出所、荷叶塘社区、咸嘉湖街道办事处介入调查并组织调解，仍未调解成功，徐一朵遂诉至本院。2、2013年4月22日长沙市西城龙庭小区全体业主出具《西城龙庭小区管理规约》，规约约定：第十五条使用物业的禁止行为（六）违反市容及环境卫生保洁规定，不按规定堆放物品、投放垃圾、倾倒污水、或者从阳台、窗户向外抛掷杂物垃圾；随意弃置生活和建筑垃圾；占用物业区域内的走廊、楼梯间或其他公共区域对堆放物品，晾晒衣物或悬挂物品，随意置放危险、有毒、易燃、易爆物品；不按相关规定清除须业主自行清运的物品垃圾，拒绝向物业服务企业或其他管理支付额外清洁服务费用。上述事实，有当事人的陈述及原告（反诉被告）提交并经质证的《不动产登记情况表》、《物业服务合同》、照片、《资质证书》、《社区证明》、《通知》、《西城龙庭小区管理规约》、微信聊天记录截屏等证据，被告（反诉原告）提交并经质证的聊天记录截图、票据、报警案件登记表、人民调解申请书、信访答复意见、《关于全面清理整治公告区域内堆积物的通知》、物业费发票、照片等证据及予以证明，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、被告（反诉原告）徐一朵拒付物业服务费的理由是否成立；二、原告（反诉被告）是否需要为被告反诉被告的财物遗失进行赔付。本院认为，关于争议焦点一，被告（反诉原告）徐一朵拒付物业服务费的理由是否成立。徐一朵主张思居园物业公司未按照《物业服务合同》约定履行合同义务。经查，思居园物业公司在案涉小区服务质量存在一定瑕疵，但该瑕疵并未造成思居园物业公司对双方《物业服务合同》的根本违约；徐一朵主张双方合同于2018年11月19日到期，双方不存在物业服务合同关系。参照《中华人民共和国民法典》第九百四十八条，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人员继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效。本案中，思居园物业公司于西城龙庭小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法、有效。虽该合同于2018年11月19日到期，但后续业主委员会未能及时续签或另聘，思居园物业公司为案涉小区提供物业服务至今，该合同对全体业主具有约束力，徐一朵仍需按约缴纳物业费。故对思居园物业公司主张徐一朵支付物业费的诉请，本院予以部分支持，即徐一朵应支付2017年5月1日至2020年11月30日物业服务费3428.06（56.29*1.45*42）元。因思居园物业公司的服务质量存在一定瑕疵，故对思居园主张滞纳金的诉请，本院不予支持。关于争议焦点二，原告（反诉被告）是否需要为被告（反诉原告）的财物遗失进行赔付。经查，《西城龙庭小区管理规约》禁止业主占用物业区域内走廊、楼梯间或其他公共区域堆放物品。徐一朵于2017年3月将家具及建材堆放至其房屋前过道直至2017年9月遗失，其占用公共过道期间共计6个月。其堆放行为未告知思居园物业公司或经其同意，徐一朵对自身财务损失应当承担责任。思居园物业公司按上级要求及相关规定进行公共区域堆放物品清理，但未按规定制作清理台账及照片，以致徐一朵财务遗失后无法及时追回。根据双方行为过错及公平原则，对徐一朵主张思居园物业公司赔偿5,392元的诉请，本院酌情调整为1,392元。徐一朵主张思居园物业公司赔偿精神损失2,000元、误工费2,000元并公开道歉的诉请，其对上述主张未能提供相应证据予以证明，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《物业管理条例》第十七条、第三十四条、第四十一条、第五十条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐一朵应在本判决生效之日起五日内向原告湖南思居园物业管理有限公司支付物业服务费3,428.06元；二、原告湖南思居园物业管理有限公司应在本判决生效之日起五日内向被告徐一朵赔偿经济损失1,392元；三、驳回原告湖南思居园物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告徐一朵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取25元，由原告湖南思居园物业管理有限公司承担5元，由被告徐一朵承担20元；反诉案件受理费减半收取25元，由反诉原告徐一朵承担15元，由反诉被告湖南思居园物业管理有限公司承担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 李亦雯二〇二一年七月一日法官助理 杨 婧书 记 员 刘 苗