广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初3334号原告（反诉被告）：深圳市鸿威源投资有限公司，住所地：深圳市龙岗区横岗街道保安社区坳二路30号厂房1号楼。法定代表人：章倍红。委托诉讼代理人：孔维亮，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：段秋艳，广东卓建（龙岗）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：罗杰，女，汉族，出生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：毛一凡，广东盛唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗晓燕，广东盛唐律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳市鸿威源投资有限公司（以下简称鸿威源公司）与被告（反诉原告）罗杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月9日公开开庭进行了审理。原告鸿威源公司的委托诉讼代理人孔维亮、段秋艳，被告罗杰的委托诉讼代理人毛一凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿威源公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年6月1日至其实际搬离之日的各项租赁费用,截至2021年2月29日，被告应向原告支付租赁费用暂计87752.07元；2.被告立即搬离位于惠州市厂房进电梯左边两格厂房及被告指定的两间宿舍；3.被告向原告支付违约金68820元；4.被告以当月拖欠的租赁费用为基数，按照合同约定的计算标准5‰／日，向原告支付滞纳金，至被告实际清偿之日止；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告鸿威源公司增加诉讼请求：被告承担本案律师费10000元。事实和理由：2020年3月31日，原、被告签订《厂房租赁合同书》，约定原告将位于惠州市出租给被告使用，租期三年，自2020年3月31日起至2023年2月28日止。首年租金13764元／月，每年按5%递增；公共洗手间使用费222元／月；垃圾清运费555元／月；电梯维护费555元／月；变压器管理费1587元／月；电费0.8元／度；水费4.65元／立方；按照电0.45元／度、水2.85元／立方计收综合管理费，用于供电、供水维修管理；按照当月电费、水费的10%，计收综合服务费，用于差额损耗、前期改造费用分摊等。被告应于每月1-5日前支付，逾期一天，原告按欠费额的5‰／日加收滞纳金；逾期一个月以上的，原告有权单方解除合同，并要求被告承担五个月租金的违约责任。合同签订后，原告依约将涉案物业交付给被告使用，但被告自2020年6月1日起，陆续以各种理由拖欠租赁费用，原告曾多次要求被告搬离，但被告至今仍未向原告交还涉案物业。截至2021年2月29日，被告应向原告支付租赁费用87752.07元。原告认为，原、被告双方于2020年3月31日签订的《厂房租赁合同书》系双方真实意思表示，双方应当按照约定履行合同义务。被告自2020年6月起拖欠原告租赁费用，至2020年12月不再支付，并拒不搬离。原告有权要求被告支付租赁费用、承担相应违约责任。原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特诉至贵院，请求贵院依法裁判，维护原告合法权益。被告罗杰辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，1.被告自承租厂房之日起发现原告提供的厂房存在消防问题，致使被告开办的工厂无法正常开工，原告违约行为详见反诉状，事实上被告承租涉案厂房后按期支付租金水电费，洗手间费、垃圾费和电梯费，欠付部分仅为一小部分存在争议的费用；2.被告在2020年11月、12月已向原告明确表示因原告违约被告不再承租，但搬离时却遭到原告违法阻拦，并不存在原告所述拒不搬离情况；3.原告主张的违约金缺乏合同依据并显著过高，依据租赁合同第五条约定按照日千分之五加收滞纳金的条件是被告未按时支付租金及水电费，事实上被告在通知原告解除合同之前一直按期支付租金及水电费，退一步讲，原告未举证证明实际发生的损失，要求被告承担日千分之五、没收租赁保证金、额外承担五个月租金的违约责任显著过高，被告请求法院依据实际发生损失结合双方违约情况酌减违约金金额。反诉原告罗杰向本院提出反诉请求：1.确认双方于2020年3月31日签署的《厂房租赁合同》在2020年12月4日解除；2.反诉被告向反诉原告返还租赁保证金41292元；3.反诉被告向反诉原告返还水电费押金5000元；4.反诉被告向反诉原告返还租赁厂房内原告所有的机器、办公用品；5.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：原被告双方于2020年3月31日签署了《厂房租赁合同》，约定原告承租被告位于惠州市。同日，原告按照合同约定向被告负责人章新峰支付了租赁保证金、水电费押金等合计68860元。后原告为了开办工厂正常生产，拟对租赁厂房进行装修，并进行消防备案及验收（俗称二次消防），原告方才得知，被告并非租赁厂房的实际所有权人。2020年4月，原告为了进行建设工程消防设计备案，聘请了专业设计单位前往租赁厂房现场勘查，得知因租赁厂房主体消防存在问题，根本无法做出可通过消防备案及验收的设计方案。在此期间，原告始终按照合同约定向被告支付租金，并积极承担二次消防责任，但因建筑物主体消防存在问题，工厂无法正常生产经营，给原告造成了极大的经济损失。原告在2020年11月欲将厂房机器迁出出售，却遭遇被告阻拦，机器至今仍滞留在租赁厂房内。2020年11月17日原告与被告负责人章新峰沟通消防问题，并于2020年11月30日再次前往惠州市大亚湾经济技术开发区公安消防大队寻求解决方案，但仍无法得到有效解决。2020年12月4日，因消防主体等问题，原告向被告寄送了《退租通知》，正式通知解除合同。2020年12月18日，原告再次通知被告《租赁合同》于前述日期解除。原告认为，被告因怠于维护租赁厂房主体消防，拒不配合原告办理消防手续，导致原告开办的工厂缺少必要的消防手续，无法投入使用，并已构成根本违约，原告有权解除合同，同时要求被告返还已支付的各类押金、返还违法扣留的原告物品。综上，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。反诉被告鸿威源公司辩称，1.反诉被告虽非涉案物业的产权所有人，但已取得产权所有人惠州市未来科技创新园有限公司（以下简称“未来科技”）同意，可以将涉案物业转租或分租给第三人。2018年10月26日，反诉被告与未来科技签订《厂房租赁合同书》，合同第一条约定：未来科技将位于广东省惠州市厂房出租给反诉被告使用，总面积大约12000平方米至17000平方米，合同第二条约定：租赁期限自2017年2月21日起至2023年2月28日止，合同第六条第四款约定：同意反诉被告将承租物业转租、分租。2.涉案物业主体不存在消防问题，已于2006年取得惠湾公消验［2006］第2号《惠州市大亚湾公安消防大队建筑工程消防设计验收意见书》，于2018年取得粤（2018）惠州市不动产权第4066240、粤（2018）惠州市不动产权第××号不动产产权证书，属于合法、合规建筑。反诉原告签署涉案《厂房租赁合同书》前，已对涉案物业验收并确认符合其承租目的，合同签订时涉案物业即已做移交处理，反诉被告向反诉原告移交涉案物业后即完成了该合同全部义务。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定：申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交房屋已经竣工的材料；根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条规定：建设单位办理工程竣工验收备案应当提交由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。涉案物业已作不动产登记，进而证明涉案物业主体不存在消防问题。涉案《厂房租赁合同书》第三条第三款约定：反诉原告同意以租赁物现状承租，签署合同前已对租赁物验收确认，符合承租目的。3.二次消防设施设备购买及安装、消防报批等，由反诉原告自行负责，与反诉被告无关。涉案《厂房租赁合同书》第四条第七款约定：二次装修所需的消防设施设备由反诉原告自行安装，所需消防管理部门的消防报批由反诉原告负责。4.反诉原告拖欠租赁费用的行为已构成违约，根据合同第五条、第六条第二款第十二项、第七条第二款的约定，反诉被告有权要求反诉原告支付违约金、滞纳金、拖欠的租赁费用、留置反诉原告机器设备。反诉原告自2020年6月起，未足额支付租赁费用，截至2021年2月29日，拖欠租赁费用合计87752.07元。综上，反诉原告的反诉无事实、法律依据，恳请法院查明事实，依法裁判，维护反诉被告合法权益。本院经审理认定事实如下：2018年10月26日，原告鸿威源公司与案外人惠州市未来科技创新园有限公司（以下简称未来科技公司）签订《厂房租赁合同书》，合同约定未来科技公司将其所有的位于广东省惠州市厂房出租给原告鸿威源公司，总面积大约12000平方米至17000平方米，租赁期限为5年，自2017年2月21日起至2023年2月28日止，未来科技公司同意原告鸿威源公司可将承租物业进行转租、分租。2020年3月31日，原告鸿威源公司作为甲方、被告罗杰作为乙方，双方签订《厂房租赁合同书》，合同第一条租赁物位置、面积、价格：甲方将位于惠州市厂房进电梯左边两格按现状出租给乙方使用，该租赁物每月租金（含管理费）12432元。宿舍两间（由甲方指定），宿舍租金每月1332元，厂房宿舍租金合计每月13764元。本合同水费、电费及水电管理费用不含税，其税收费用、租赁合同费用由乙方负责，甲方开收款收据，乙方如需开正式税票，由此产生的税费由乙方先行向甲方按规定的纳税额支付应纳税款。租金、电梯使用费、卫生费、变压器管理费用含税，甲方为乙方开具增值税专票。第二条租赁保证金及其它费用：1.合同签订后，乙方应向甲方交纳租赁物3个月的租赁保证金（即押金）41292元。预交一个月租金13764元，两项合计55056元；2.水电费押金5000元；3.装修押金2000元；4.公共洗手间使用费每月222元，水费、电费由乙方负责；5.每月生活垃圾清运费555元／月，由乙方自负，工业垃圾由乙方自行清运；6.每月电梯维护费555元／月，由乙方负责；……10.出现下列情形之一的，乙方所交纳的租赁保证金由甲方没收，甲方没收乙方的租赁保证金不影响甲方追究乙方违约责任的权利：10.1.1租期未满退租；……10.1.5乙方违约拖欠租金、滞纳金、水电费等。第三条租赁期限及用途：1.合同期限自2020年3月31日起至2023年2月28日止。免租日为30天，正式起租日为2020年4月30日。……3.其他经营所需的证件均由乙方自行解决，乙方同意以租赁物现状承租本合同项下的房屋，乙方签署本合同前已对租赁物作了验收确认符合承租目的，如无特别约定，乙方签订合同时租赁物即已做移交处理。甲方向乙方移交该租赁物后即完成了甲方的全部合同义务。第四条租赁物使用要求及责任：1.甲方按乙方要求提供60KW电量，配电房连接乙方设备的线路和装置由乙方自负，乙方在配电房内安装经供电部门检验合格的照明电表和动力电表，电费每度0.8元，供电线路维修管理、综合服务每度0.45元，水费每立方4.65元、综合管理费每方2.85元，乙方在规定地点安装水表（若供电、供水部门价格有变动，就作相应调整）。乙方支付变压器管理费1587元。支付三箱电表费用为3885元。根据乙方用电量和生产设备的增加而增大用电量时，由此产生的基本电费由乙方支付。乙方每月需交总用电量和总用水量各10%综合服务费用于差额损耗、前期改造费用分摊等。乙方应充分认可甲方的水电能源供应收费方式如有异议，甲方有权立即停止对乙方的水电供应，乙方另寻途径自行寻找水电供应，所造成的损失乙方自负，甲方不承担任何责任。所有费用不含税，如要开票，税点由乙方支付。……7.因生产、经营的需要对该物业进行二次装修所需的消防设施设备由乙方自行安装，相关费用由乙方承担。因二次装修所需消防管理部门的消防报批及费用由乙方负责。第五条租赁费用支付：乙方于每月1-5日前预交当月一个月租金，1-5日前支付上月水电费。甲方财务人员收款后，应开具收款收据。如乙方需开具发票，乙方须现承担相关税费。如乙方不按时支付上述款项，逾期一天，甲方将每天按欠费额的5‰加收滞纳金并有权停水停电，逾期一个月以上不支付拖欠租金及其他应付的所有费用，甲方有权单方解除合同收回租赁物及追收拖欠款项并没收租赁保证金，同时乙方向甲方承担五个月租金的违约责任。水、电总表与分表有差额时，按用量比例分摊差额水电费。第六条双方权利责任：（二）乙方权责……6.若乙方因正当理由必须提前终止本合同的，则乙方须至少提前90个工作日书面通知甲方，再协商好其他甲方损失事项的赔偿，租赁保证金不予返还；……11.因乙方违约导致合同解除，乙方须向甲方承担违约责任并承担甲方因追偿损失引起的律师费、诉讼费、保全费和担保费。附加协议：……2.乙方进行二次装修、消防、环评，甲方需全力配合。合同签订后，被告罗杰向原告鸿威源公司支付了租赁保证金41292元、水电费押金5000元、装修押金2000元（已退回）、三箱电表费3885元、变压器管理费1587元，并预付了5月份租金13764元、公共洗手间使用费222元、垃圾清运费555元及电梯维护费555元。原告将厂房及宿舍交给被告使用后，被告向原告支付了6月至11月份的租金及水电费，分别为17552元、17965.87元、17250.54元、22548元、17315.76元、13600元。2020年11月14日，被告欲将厂房内的2台平面口罩机、1台空调及1台空气压缩机搬走，原告以被告未付清费用为由将上述机器留置。2020年11月16日，原告向被告发出《催缴通知书》，其中载明被告拖欠的费用有：“6月综合服务费1923.03元、变压器管理费1587元；7月综合服务费2233.78元、变压器管理费1587元、6月滞纳金438.75元；8月综合服务费5925.9元、变压器管理费1587元、电费5367.96元、7月滞纳金1040.77元；9月综合服务费6996.38元、变压器管理费1587元、电费1789.32元、8月滞纳金2810.78元；10月综合服务费1889.23元、变压器管理费1587元、电费276.22元、9月滞纳金4328.39元；11月租金164元、其他费用（卫生间）222元、变压器管理费1587元、电梯费555元、垃圾费555元、10月滞纳金5228.39元。”2020年12月18日，被告向原告发出《关于解除与贵司签订的的律师函》，其中被告认为原告交付的厂房未经消防验收，致使被告对厂房无法正常经营使用，并且原告催收的费用存在不合理之处，函告原告解除合同并退回租赁保证金及水电押金。另查明，2006年案涉厂房、宿舍建筑工程经消防验收合格。本院认为，原告鸿威源公司与被告罗杰签订《厂房租赁合同书》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。原告按约定将厂房及宿舍交付被告使用，被告却未按约定向原告足额支付租金及水电费等，已构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告双方均同意解除合同，合同解除后，被告应将厂房内存放的2台平面口罩机、1台空调及1台空气压缩机搬离并支付欠付租金等费用。关于被告拖欠费用数额的问题。对变压器管理费问题，合同未约定每月需支付管理费1587元，被告也仅支付过一次变压器管理费1587元，据此认定变压器管理费为一次性收费。被告2020年4月起承租，2020年6月起欠付有关费用，根据原告向被告发出《催缴通知书》载明的各项费用，结合原告给被告出具的收款收据及被告转账说明，认定8月至10月的电费已付，被告欠付费用按原告催缴通知书载明的金额剔除变压器管理费、滞纳金后为27897.82元，欠付费用在27897.82元扣减8月至10月电费7433.5元后，实欠费用为20464.32元。抵扣被告已付水电押金5000元，被告应向原告支付拖欠的费用共计15464.32元。至于原告请求被告支付2020年12月以后的租金，因被告已在2020年11月、12月以停止营业及发送律师函的形式告知原告解除合同，而原告未及时将租赁物收回，防止损失扩大，因此原告不得就扩大的租金损失请求赔偿。关于违约金数额的问题，合同既约定了三个月的租金41292元为租赁保证金，又约定了欠费额的日千分之五的滞纳金，同时还约定了五个月租金的违约金，租赁保证金及滞纳金的性质均为违约金，双方在合同中约定的违约金数额明显超过原告的实际损失，故被告抗辩称违约金约定过高，请求酌减违约金金额，本院予以支持。本院酌定被告向原告支付三个月的租金即租赁保证金41292元作为违约金，原告请求超过部分不予支持。原告鸿威源公司请求被告罗杰支付律师费10000元，有事实依据，予以支持。反诉原告罗杰辩称案涉厂房建筑主体消防存在问题导致其无法正常生产经营，但未提交相关证据予以证明，该辩解意见不予采纳，请求反诉被告鸿威源公司返还租赁保证金41292元及水电押金5000元不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、五百六十二条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第五百九十一条第一款、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）深圳市鸿威源投资有限公司与被告（反诉原告）罗杰于2020年3月31日签订的关于惠州市大亚湾澳头石化大道中路362号厂房及宿舍的《厂房租赁合同书》；二、被告（反诉原告）罗杰于本判决发生法律效力后十五日内将厂房内存放的2台平面口罩机、1台空调及1台空气压缩机搬离；三、被告（反诉原告）罗杰于本判决发生法律效力后十日内向原告（反诉被告）深圳市鸿威源投资有限公司支付拖欠的费用15464.32元；四、被告（反诉原告）罗杰于本判决发生法律效力后十日内向原告（反诉被告）深圳市鸿威源投资有限公司支付律师费10000元；五、驳回原告（反诉被告）深圳市鸿威源投资有限公司其他的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）罗杰其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1815.72元，由被告（反诉原告）罗杰负担377元，由原告（反诉被告）深圳市鸿威源投资有限公司负担1438.72元。反诉案件受理费478.65元，由被告（反诉原告）罗杰负担。本诉案件受理费由被告（反诉原告）罗杰负担（已由本诉原告预交）377元，判决生效后原告（反诉被告）深圳市鸿威源投资有限公司可向本院申请退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二一年七月二十九日法官助理 李红兰书 记 员 陈 露