吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉07民终502号上诉人（原审原告）：赵洪涛，男，1987年4月18日出生，蒙古族，公司职员，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：张也（赵洪涛妻子），女，1990年1月16日出生，汉族，无职业，住吉林省松原市宁江区。被上诉人（原审被告）：松原市中东新天地购物公园有限公司，住所地吉林省松原市宁江区。法定代表人：张少杰，该公司总经理委托诉讼代理人：周宇，吉林良佐律师事务所律师。上诉人赵洪涛因与被上诉人松原市中东新天地购物公园有限公司（以下称新天地购物公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2020）吉0702民初4109号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵洪涛及其委托诉讼代理人张也、被上诉人新天地购物公司委托诉讼代理人周宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵洪涛诉上诉请求：1.撤销松原市宁江区人民法院（2020）吉0702民初4109号判决的第一项，改判新天地购物公司向赵洪涛支付逾期办证违约金116,986.29元；2.一审、二审案件诉讼费用由新天地购物公司承担。事实与理由：一审判决第一项关于违约金的计算金额过低。在一审审理过程中，法院对新天地购物公司具有明显的倾向性，有失公平公正。首先，新天地购物公司逾期办证的行为已严重违反合同约定，违约天数长达2142天，将近6年的时间，而判决仅支持违约金3,322.44元，低于中国人民银行同期贷款利息，且明显低于该违约行为给赵洪涛造成的损失。一审审理过程中，赵洪涛多次提出增加违约金的事实与理由，且提交了最高法院关于原告要求调高违约金的指导案例等依据，一审判决未采纳，且未告知不采纳的法律依据。其次，新天地购物公司的违约行为给赵洪涛造成的损失远远不止3,322.44元。众所周知，能否办理房产证是买卖商品房的重要要素之一，在二手房交易中，购房者也首先会问房子是否有产权证，没有产权的房子，交易和价格都会有限制。逾期办证势必给赵洪涛在市场交易落户、子女上学等各方面带来巨大影响，从而失去利用涉案房屋所有权产生的权利和收益，导致赵洪涛不能完全享有涉案商品房的占有、使用、收益等权益。故逾期办证给赵洪涛造成损失，且损失数额难以确定。一审判决中并未从实际角度出发考虑现实情况，仅以一审赵洪涛未提供损失证据为由，未支持诉请有失偏颇。赵洪涛多次提出逾期办证损失为免证事实，被法官当庭驳回，且在一审判决书中遗漏了赵洪涛此项观点，对此只字未提。第三，一审中，赵洪涛作为原告并未提及撤销合同中的违约条款，或确定该条款无效的诉讼请求，但一审判决书中却对此进行了长篇论述，而遗漏赵洪涛实际的诉讼请求观点，依此作出的判决有失公正。一审法院和松原市中级人民法院作出（2019）吉0702民初5944号民事判决和（2019）吉07民终1001号民事判决，均与本案事实相同，均对调高违约金的请求予以了支持，而本案一审判决未支持赵洪涛的诉讼请求，没有充分的法律依据，新天地购物公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序正当，适用法律正确，判决结果合法有效，请求人民法院依法驳回赵洪涛上诉请求，维持原审判决。一、赵洪涛与新天地购物公司签订房屋买卖合同，符合国家相关法律规定，其中对违约金数额的约定也是双方真实意思表示。新天地购物公司未能及时为赵洪涛办理房屋不动产登记，是因为项目整体未拿到相关部门出具的办理房屋产权登记手续所用的文件，才造成在规定时间内未及时为赵洪涛办理房屋产权登记。新天地购物公司按照合同约定承担了违约责任。新天地购物公司既然已经按合同约定承担了违约责任，赵洪涛没有理由要求继续按照合同约定之外的数额主张违约金。一审法院在判决书中已经对新天地购物公司刚才陈述的事实进行了论述和确认。新天地购物公司认为一审判决是正确的。赵洪涛向一审法院起诉请求：1.判令新天地购物公司支付逾期办理房屋产权登记证书的违约金，自2013年12月26日起至2019年11月7日止，以房屋总价款332,244元为基数，按照年利率6%计算，共计116,986.29元；2.新天地购物公司立即协助赵洪涛办理房屋产权登记证书；3.新天地购物公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2012年7月27日，赵洪涛与新天地购物公司签订商品房买卖合同及附件四合同补充协议，新天地购物公司将其开发建设的位于松原市宁江区某小区第24幢603号，建筑面积100.72平方米住宅，以每平方米3300元的价格出售给赵洪涛。双方签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金……”补充协议中第九条标题使用加黑字体，约定：双方同意对买卖合同第十五条作如下约定：“在该商品房交付使用后360日内，出卖人应将办理该商品房产权初始登记的资料提交产权登记机关备案（下称‘初始登记’）。若出卖人虽未能如期完成初始登记，但买受人仍然在该商品房交付使用之日起720日内取得该商品房权属证书的，则出卖人无须承担任何违约责任。……”双方签订合同后，赵洪涛向新天地购物公司交纳涉案房屋首付款，新天地购物公司于2013年1月5日将涉案房屋交付给赵洪涛。2019年11月7日，涉案房屋所在某小区24幢能够办理产权登记。2020年11月4日法庭审理过程中，新天地购物公司认可收到涉案房屋房款332,244元，并明确表示可以为赵洪涛出具销售不动产统一发票及商品房买卖合同（黄皮）。本次庭审辩论终结前，涉案房屋查档证明显示涉案房屋座落宁江区某街24幢603号建筑面积100.68平方米，抵押权人为中国银行股份有限公司松原分行，抵押人赵洪涛。本次庭审结束后，新天地购物公司为赵洪涛出具了销售不动产统一发票，该发票显示涉案房屋建筑面积100.72平方米，金额为332,376元。赵洪涛、新天地购物公司均认可赵洪涛实际缴纳房款332,244元。另查明，赵洪涛为证实其主张在庭审中提交了商品房买卖合同、民事判决书、赵洪涛制作的诉讼请求计算表格，证人张某某出庭作证，赵洪涛提交上述证据欲证明商品房买卖合同中第十五条关于因出卖人原因逾期办理房地产权属证书按已付房价款的1%支付违约金的约定属于格式条款，其主张权利并未超过诉讼时效等。对此新天地购物公司不予认可，要求按双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定处理。赵洪涛提供三份判决书称其在“裁判文书网”打印，新天地购物公司对三份判决书真实性无异议。赵洪涛提供三份判决书主要内容如下：1.（2014）抚中民一终字第379号民事判决，上诉人王磊与抚顺乐活房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，王磊因抚顺乐活房地产开发有限公司未按双方合同约定交付房屋，故请求解除买卖合同并支付违约金及利息，“因合同未能继续履行是因为乐活公司原因造成，在王磊交纳全部购房款的情况下，未能如期取得房屋，给其造成一定经济损失”，故对违约金进行了调整。2.（2019）吉0702民初5944号民事判决，张艳荣与某公司房屋买卖合同纠纷一案，“上述约定中，如系原告逾期付款，需按日向被告支付应付款万分之三的违约金，如系被告逾期办理产权登记，则需向原告支付已付房款万分之十的违约金，双方需承担的违约责任明显不对等”，故对违约金进行了调整。3.（2019）吉07民终1001号民事判决，“如系刘苹逾期付款，需按日向住康房地产公司支付应付款万分之三的违约金，如系住康房地产公司逾期办理产权登记，则需向刘苹支付已付房款万分之十的违约金，双方需承担的违约责任明显不对等”，故对违约金进行了调整。另查明，新天地购物公司为支持其抗辩在庭审中提交了商品房买卖合同及补充协议，抗辩称要求按双方补充协议第九条约定履行。原审法院认为，一、关于商品房买卖合同第十五条及补充协议第九条关于逾期办理产权登记违约金的约定是否属于格式条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”根据上述法律规定，格式条款存在无效或者可撤销两种情形。本案中，首先，新天地购物公司作为商品房买卖合同及补充协议的提供方，应当依法履行说明和提示义务，新天地购物公司对补充协议第九条标题字体加黑属于足以引起对方注意的文字；其次，商品房买卖合同第十五条内容赋予了买受人选择权，即如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3……。也就是说，当买受人选择不退房时，并未免除出卖人逾期交房违约责任，同时并没有排除买受人赵洪涛取得房屋之主要权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”之规定，出卖人与买受人可以约定出卖人协助办理房屋权属证书的期限，也可以约定出卖人不承担逾期未履行该协助义务的违约责任。故商品房买卖合同第十五条、补充协议第九条关于出卖人协助办理房屋权属证书，仅指办理房屋所有权证且协助期限为该商品房交付使用后360日内、720日内之约定，符合法律规定。根据该约定，出卖人应当承担协助买受人办理房屋所有权证逾期的违约责任，这并没有排除买受人的主要权利。因此，赵洪涛与新天地购物公司签订的商品房买卖合同第十五条及补充协议第九条，不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条应当认定无效的情形。再次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条规定，买受人可向人民法院申请撤销该格式条款。但根据《中华人民共和国合同法》第五十五条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”之规定，赵洪涛在签订商品房买卖合同及补充协议后一年内没有向法院提出申请撤销该条款，故其撤销权已消灭。综上，基于以上理由，商品房买卖合同第十五条及补充协议第九条对双方当事人赵洪涛、新天地购物公司均具有法律约束力。另外关于赵洪涛所举三份民事判决，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”。现赵洪涛并未提供新天地购物公司逾期办理产权登记手续给其造成的实际损失是多少，关于实际损失并未有相关证据予以支持，而赵洪涛所举的三份民事判决书或因房屋一直未交付造成实际损失或违约责任约定不对等，才将违约金予以调整，三份民事判决书中所载案件情况与本案事实不具同一性，且双方之间关于违约责任有明确约定，双方均应当按约定履行。二、赵洪涛的起诉是否超过诉讼时效。赵洪涛与新天地购物公司对本案案涉房屋于2013年1月5日交付给赵洪涛，2019年11月7日具备办理产权证照的条件均无异议。由此可见新天地购物公司逾期办证的违约行为持续至2019年11月7日，赵洪涛于2020年6月3日缴纳诉讼费提起诉讼，故赵洪涛的起诉并未超过诉讼时效，新天地购物公司的抗辩理由不予支持。三、关于赵洪涛要求“新天地购物公司立即协助赵洪涛办理房屋产权登记证书”的诉讼请求，赵洪涛与新天地购物公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效应受法律保护。新天地购物公司作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付标的物占有使用之义务，亦负有移转标的物房屋的所有权于买受人，协助买受人办理房屋所有权证书的义务，这不仅是出卖人的合同义务，亦是法定义务，故新天地购物公司应当协助赵洪涛办理涉案房屋产权登记手续。综上，依照赵洪涛与新天地购物公司双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，赵洪涛在该商品房交付使用之日起720日即2014年12月26日前取得权属证书，则新天地购物公司无须承担违约责任。但本案案涉房屋于2019年11月7日才具备办理产权登记的条件，故新天地购物公司应当按合同约定承担相应的违约责任，赵洪涛实际向新天地购物公司交纳房款为332,244元，对此新天地购物公司无异议，故新天地购物公司应当向赵洪涛支付违约金3,322.44元（332,244元×1%）。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条、第十条、第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：一、新天地购物公司于本判决生效后立即给付赵洪涛违约金3,322.44元；二、新天地购物公司于本判决生效后协助赵洪涛办理座落于松原市宁江区某街中东某24幢603室（建筑面积100.68平方米）的产权登记手续。如果新天地购物公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2640元，由新天地购物公司承担。经本院审理查明事实与原审判决认定事实一致。本院认为，赵洪涛与新天地购物公司于2012年7月27日签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，且赵洪涛支付房屋全部价款，新天地购物公司将房屋交付赵洪涛，双方买卖房屋合同已经实际履行，原审认定买卖合同和补充协议合法有效正确。本案争议焦点：赵洪涛主张调整逾期办理证书的违约金数额是否应予支持。双方签订《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金……”《补充协议》第九条约定：双方同意对买卖合同第十五条作如下约定：“在该商品房交付使用后360日内，出卖人应将办理该商品房产权初始登记的资料提交产权登记机关备案。若出卖人虽未能如期完成初始登记，但买受人仍然在该商品房交付使用之日起720日内取得该商品房权属证书的，则出卖人无须承担任何违约责任。”房屋于2013年1月5日交付给赵洪涛，2019年11月7日方具备办理产权证照的条件，新天地购物公司未按约定时间为赵洪涛办理产权登记手续，构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用解释二》第二十八条:“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”违约损害赔偿是指违约方因不履行或者不完全履行合同义务而给对方造成的损失，依法或者根据合同约定应承担损害赔偿责任。违约金的约定应估价到一方违约可能给另一方带来的损失，不得约定与实际不相当的违约金。违约金具有补偿性，以填补其损害，从维护当事人利益与社会公共秩序出发，违约损害赔偿也体系一定惩罚性，即违约金与实际损失仅是大致相当，而非绝对相等，可以略高于实际损失。本案中，双方在买卖合同中明确约定新天地购物公司未能在约定的时间内为赵洪涛办理产权登记手续，承担的违约责任为赵洪涛已经支付购房款1%，该约定对双方具有约束力。赵洪涛主张该约定过低，不能弥补其实际损失，并称其实际损失为没有产权证、不能正常交易、不能办理公积金贷款的利息差。二审中，赵洪涛虽提供了银行存折和还款回执，不足以证明其直接实际损失的数额，其主张调整为银行贷款利率没有事实依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2640元，由赵洪涛承担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二一年七月二十八日书记员  邹仕尧