四川省金堂县人民法院民 事 判 决 书（2013）金堂民初字第213号原告四川省三和房地产开发有限责任公司。住所地：成都市武侯区二环路西一段**号。法定代表人郑维，总经理。委托代理人何泽礼，四川蜀都金丰律师事务所律师。被告成都信谊物业有限公司。住所地：成都市武侯区人民南路四段**号嘉云台办公楼*楼。法定代表人邱凌云，总经理。委托代理人王雷，四川舟楫律师事务所律师。委托代理人李小华，四川舟楫律师事务所律师助理。原告四川省三和房地产开发有限责任公司（以下简称三和公司）诉被告成都信谊物业有限公司（以下简称信谊公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2012年12月24日受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2013年2月4日、5月6日公开开庭进行了审理。原告三和公司的委托代理人何泽礼、被告信谊公司的委托代理人王雷、李小华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告三和公司诉称，2009年8月12日，原、被告签订一份《前期物业服务合同》，合同约定由被告对原告开发的位于金堂县赵镇新建路的“三和·水城之星（1）——汇龙金港”物业进行前期物业服务。2011年6月18日和10月30日，被告分两次接手该物业，并按照《前期物业服务合同》约定大量收取了业主的物业管理、装修、建渣清运等费用。但是被告在合同履行过程中，仅注重收取各种费用，不注重对原告开发的物业按合同认真履行管理义务，管理、服务人员不按合同要求配置，管理措施不完善，服务不到位，给原告物业设施设备造成多处损坏；同时因被告所提��的服务不到位，小区常有业主物品被盗案件发生，管理混乱，环境卫生差，部分业主因此拒交物管费。特别严重的是2012年2月29日，被告单方面与原告解除物业服务合同，并且不顾法律法规强制性规定，在没有按规定办妥相关手续前擅自撤离物业管理现场，致使原告的物业现场管理处于无序状态，更加剧了物业设施设备的受损坏程度，扩大了受损坏范围。由于被告未按照双方所签合同第二十二条（十一）款的约定解除合同和办理交接手续，被告已经违约，其不履行管理义务和擅自撤离物业管理的过错行为给原告造成的损失为700000元。诉请判令被告赔偿原告损失700000元并承担诉讼费。被告信谊公司辩称：一、被告严格履行了双方的前期物业合同；二、双方依法已解除了前期物业服务合同；三、原告所谓损失700000元不真实，即便真实其责任也不应由被告承担；四、双方未进行承接查验是原告的责任所致。综上，被告已履行了前期物业服务合同义务，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年8月12日，原、被告签订一份《前期物业服务合同》（以下简称物业合同），其主要内容为：甲方：三和公司；乙方：信谊公司。第一条本合同所涉及的物业基本情况，物业名称：“三和·水城之星（Ⅰ）——汇龙金港”（以下简称汇龙金港）；总建筑面积：76646.26平方米；其中住宅50640平方米，商业物业17665.01平方米；第三条物业专有部分的专有部位、专有设施设备损坏时，业主、使用人可以向乙方保修，也可以自行维修。经保修由乙方维修的，维修费用由业主、使用人承担。第四条乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定，按《成都市住宅服务等级指导标准》三级服务标准执行：（一）房屋建筑公用部位的养��和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。（二）共用设施、设备的养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、楼内消防设施设备。（三）市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。（四）公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。（六）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运的处理。第六条乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用。1、住宅：1.00元／月·平方米；其中：绿化养护费用：0.02元／月·平方米；环境卫生维护费用：0.04元／月·平方米；秩序维护费用：0.03元／月·平方米；物业共有部分的日常运行维护费用：0.35元／月·平方米；员工工资及福利费用：0.56元／月·平方米。第二十一条甲方相关的权利义务：（四）保��本建筑区划内的附属设施设备符合《物业管理条例》规定的交付使用条件；并完善本建筑区划内的其他配套设施和配套设备，包括物业的安全防范和消防设施、标识系统、公共垃圾桶、垃圾中转站、垃圾房等；（六）按照法定的保修期限、范围，承担物业的保修责任；第二十二条乙方相关的权利义务：（十一）本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时，乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本建筑区划内的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续；第二十三条在物业服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任。（二）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；第二十七条甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同第四条约定的服务事项和质量的，乙方有权依法解除本合同；第二十九条双方协商一致，可解除合同，并在30日内办理交接手续；第三十条（五）若一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付200000元的补偿金；若给对方造成的经济损失超过约定补偿金的，应按给对方造成的实际损失给予补偿。第三十六条本合同为期4年，自2009年8月12日起至2013年5月30日止。第三十八条本合同终止时，乙方应将物业服务用房、物业档案、物业服务档案、业主名册等属于全体业主所有的财务及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未选举产生的，移交给物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或社区居民委员会代管；并按照《物业管理条例》等相关规定办理移交和项目退出手续。附件十三：物业服务承接验收确认书，甲、乙双方就乙方承接汇龙金港物业，办理物业服务承接验收手续等事宜，共同确认如下：工程完工后一个月内，甲、乙双方进行物业验收，办理移交手续。2011年5月20日，三和水城之星2#楼竣工验收合格；同年8月30日，三和水城之星1#楼竣工验收合格；同年10月28日，汇龙金港物业竣工验收合格。2011年6月18日和10月30日，被告信谊公司分两次承接了汇龙金港物业，但双方均未办理承接验收手续。2011年11月30日，被告信谊公司向原告三和公司发函称：2011年11月29日，按贵公司通知要求我司工作人员与贵公司领导对汇龙金港小区设施设备进行承接查验。消防水箱未安装攀爬楼梯，无法对其检查和维修。所有电梯未安装五方通话。总坪外围大量地砖损坏。2012年1月13日，原告三和公司回复被告信谊公司，认为消防模块脱落、未固定，墙面渗水、空鼓等属施工单位保修内，安排施工单位处理；地砖损坏是装修过程中管理不善造成，为配合物业公司，我公司安排人员处理。2012年2月14日、20日，信谊公司在四川省金堂县公证处公证员的参与下对所管辖的物业部分公共设施设备进行拍照，发现部分强电井桥架无盖子、电缆裸露、屋顶墙面开裂等问题，需要对其整改。2012年2月21日，信谊公司通过国内特快专递邮件向三和公司送达了一份《律师函》，其主要内容为：一、情况概要。1、经调查了解，三和公司与信谊公司于2009年8月12日签订了《物业合同》，约定对三和公司开发的位于金堂县赵镇新建路1号三和水城之星（Ⅰ）-汇龙金港物业进行前期物业服务。2011年5月底，三和公司在没有依法办理物业承接验收手续的情况下，将物业交由信谊公司管理。信谊公司接手后才发现该物业的设施设备根本不符合《物业管理条例》规定的交付使用条件，没有完善物业内其他配套设施和配套设备（合同附件四约定的设施设备不完全具备��，包括但不限于物业的安全防范和消防设施、标识系统、公共垃圾桶、垃圾中转站、垃圾房等，更不用说房屋设施设备的标示标牌。该物业共用部位及共用设施设备有明显的瑕疵，致使信谊公司不能完成双方合同约定的服务事项和服务质量，不能实现合同目的。2、据证据显示，三和公司未出售的物业及未交付给业主的物业（包括未办理房屋交接手续的物业和三和公司自营酒店物业）有四十多处，物业管理费至二月份止有10万元之多，至今未给付物业管理费。3、另据了解，因三和公司交房时的设施设备不完善和有明显瑕疵且时至今日也未整改，导致众多业主均以此为由拒交物业服务费，其行为在众多业主及物业使用人中造成不良影响，严重损害信谊公司公众形象。二、律师函告。1、立即解除《物业合同》。三和公司未在交房前办理物业承接查验手续，现仍未办理物���承接查验手续，违反了物业管理条例及物业合同的约定，根据我国《合同法》第九十四条第四款规定及《物业合同》第二十七条的约定，特函告解除《物业合同》，并请在收到本函告之日起五个工作日内立即另行选聘其他物业服务企业或其他管理人到该物业现场办理交接手续。若逾期不来办理现场交接手续，则由此造成一切损失（包括但不限于因信谊公司退出该物业导致的损失）均由三和公司承担。2、立即支付拖欠物业服务费用。请三和公司在收到本函告之日起三个工作日内立即将拖欠的物业服务费及违约金支付给信谊公司。否则，信谊公司将会通过司法途径维护合法权益，由此产生的一切讼累由三和公司承担。2012年2月27日，信谊公司张贴通知，通知相关业主清偿所欠的物业服务费并退还多收的物业服务费，并于同月29日退场。同年3月2日，信谊公司在金堂县赵��人民政府社建办工作人员协调下，与成都金房物业服务有限公司办理了相关物业交接手续。2012年3月2日，金堂县城乡房产管理局、赵镇人民政府、赵镇泰吉社区、成都金房物业服务有限公司与三和公司五方共同对汇龙金港物业的现场设施设备、公共区域等进行了查验（以下简称五方查验）。2012年3月17日，成都金房物业服务有限公司将五方查验结果制作《关于“三和·水城之星”物业查验情况》（以下简称查验情况）并报送给金堂县城乡房产管理局、赵镇人民政府、赵镇泰吉社区与三和公司。该查验情况载明：安全出口指示灯损坏180个，楼梯过道吸顶灯损坏380个，公区及入户过道灯损坏250个，弱电桥架盖板损坏15个，电梯照明灯管损坏15个，电灯开关损坏35个，消防开关盖板损坏12个，消防碰头损坏6个，电梯顶盖损坏6个，排污管堵塞破裂、漏水（3-2-404、3-2-104、2-1-304、1-2-604、1-1-702、3-4-301、1-1-1503、3-4-304），弱电间电缆槽无盖板3个，单元门和商铺门损坏3个（1-1、1-2、63号商铺），楼顶防盗门损坏3个，缺梯步1个，漏水（地下室）2个，业主装修倾倒的建渣5车，设施设备无锁（消防泵、给水泵、风机房、电梯机房、屋面门、弱电井、强电井等处）、插座线（电线）被盗3家（1-2-1704、1-2-1801、1-2-1703），房间玻璃有裂痕1家（3-4-403），外墙漏水2家（1-2-2502、1-2-2501），每栋避雷孔的填补、2栋1单元处违章建筑、水井排水管损坏（1-2-23楼）、地下室插座线短路、跳闸，空调安装有问题（1-2-2802、1-1-1602）。1、部分楼道公共部位墙面、顶板、地面地砖损坏，尤其是一层电梯入门墙面，大多应为装修时搬运材料损坏；2、喷泉水景有大量垃圾，喷泉设备损坏，观景灯不亮，需维修重新安装；3、总平上绿化树木、花草损坏，���重新种植打造；4、各栋部分楼层正压送风口、百叶风口（位于电梯前室和公共楼梯间）均有不同程度损坏，数量共计53个；5、地下室消防泵房中，一台消防栓系统的消防泵不能启动，需维修；6、消防控制系统不能联动，系统显示337个故障。经查，其中大部分是管理缺失造成的虚假火警。需工人花1个多月时间进行排除。2012年3月20日，三和公司与四川胜达建筑劳务有限公司签订三和·水城之星项目维修工程施工协议，约定由四川胜达建筑劳务有限公司根据查验情况中的所有工作内容，对水城之星项目中所损坏的消防工程、水电安装工程、土建工程进行维修、完善，该维修工程预算总价为797713.73元，经双方商定，该维修工程包干总价为700000元，在四川胜达建筑劳务有限公司所附报价清单中载明：建渣清理20000元；漏水处理5940元；避雷孔填补20000元；防盗门（���顶）2142.24元；电子对讲门（单元门）7603.34元；全玻门（商铺门）1523.09元；台阶（地下室）2119.3元；塑钢窗2486.47元；公共部位面砖77861.7元；特殊五金（设备锁）23715元；绿化103632.64元；安全出口指示灯（180套）27529.2元；楼梯过道吸顶（380套）84937.6元；公共区域及入户过道灯（250套）55880元；弱电桥架安装3463.56元；电梯照明灯管831.3元；电梯顶盖更换安装15602.34元；单联开关614.6元；消防手动报警按钮3930.48元；水喷头安装282元；正压送风口37168.46元；百叶风口6227.64元；消火栓泵27895.83元；消防控制系统故障排除处理80344.17元；第8回路故障处理及调试21363.75元；自喷、消火栓系统注水调试36314.31元；电气配线BV4㎜2（住户户内补线）31680元；喷泉水泵3669.02元；喷泉喷头（雪松、涌泉）1904.08元；喷泉水下景观灯2829.84元；庭院灯、景观灯安装14104.44元；排水管堵塞破裂维修2133.18元；地下室插座线路检查维修2148.42元。2012年6月1日，三和公司向四川胜达建筑劳务有限公司支付工程款700000元。2012年5月14日，信谊公司向本院起诉三和公司，要求其支付物业服务费及违约金。本院于2012年11月7日作出（2012）金堂民初字第1288号民事判决书，认定三和公司未按物业合同约定支付相关物业服务费，其行为已构成违约，信谊公司未按约办理退场手续而退场，也未提供部分公共设施设备未整改以及未支付物业服务费而导致物业合同不能继续履行的相应证据，应当承担相应的违约责任。判令三和公司向信谊公司支付除已交付房屋外的物业服务费，驳回了信谊公司关于违约金的诉讼请求。该民事判决书现已生效。以上事实有“三和·水城之星（Ⅰ）——汇龙金港”前期物业服务合同、竣工验收备案表、竣工验收报告、房屋所有权证、工作衔接函、会议签到表、承接查验设备设施遗留问题清单、汇龙金港承接查验照片、关于成都信谊物业有限公司2012年1月5日工作衔接函的回复、“水城之星”项目承接查验设施设备遗留问题回复、公证书、律师函、交接清单、金堂县城乡房产管理局和赵镇人民政府及泰吉社区居民委员会公告、关于“三和·水城之星”物业查验情况、调查笔录、“三和·水城之星”项目维修工程施工协议、预算清单、企业法人营业执照、建筑业企业资质证书、税务登记证、四川胜达建筑劳务有限公司委托书、发票、资金汇划补充凭证以及当事人的一致陈述等证据在案佐证。上述证据经庭审质证核实，具有真实性、合法性和与本案纠纷事实的关联性，本院予以采信。本院认为，三和公司与信谊公司签订的物业合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均应严格���合同约定履行各自义务。物业合同附件十三约定在工程完工后一个月内，三和公司和信谊物业进行物业验收，办理移交手续，但信谊物业先后两次承接水城之星物业时均未与三和公司办理验收、交接手续，对此双方均有过错。三和公司认为信谊物业在进行物业管理服务过程中存在违约行为，并提供部分业主书写的情况说明予以证明，本院认为，该情况说明系证人证言，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条、第六十九条第（五）项的规定，证人应出庭作证，接受当事人的质询，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。对三和公司提供的业主情况说明本院均不予采信。三和公司未能提供证据证明信谊公司在进行物业管理服务过程中存在违约行为。物业合同约定本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止��，信谊公司方应当按照有关规定和本合同约定退出本建筑区划内的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续。《成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见》第八条规定“物业服务合同期满，物业管理企业不再续约或者提前解除合同，业主大会重新选聘物业管理企业予以接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：（一）在解除合同90日前，物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就退出事宜进行协商，并以书面形式在物业管理区域内公告15日。（二）拟退出物业项目管理的物业管理企业，在未正式退出前，应当继续按照物业服务合同的约定做好物业服务，积极协助业主大会选聘新的物业管理企业。”信谊公司于2012年2月21日向三和公司邮寄送达解除合同函件，于同月29日退场的行为不符合相关规��，属于违约行为，应承担相应的违约责任。三和公司认为信谊物业的违约行为给其造成了的损失为其在信谊公司退场后委托四川胜达建筑劳务有限公司根据查验情况中的所有工作内容，对水城之星项目中所损坏的消防工程、水电安装工程、土建工程进行维修、完善所支付的工程款700000元。本院认为，三和公司委托四川胜达建筑劳务有限公司完成的工程项目中：漏水处理5940元、避雷孔填补20000元、台阶（地下室）2119.3元、排水管堵塞破裂维修2133.18元为水城之星项目修建单位的修建和保修范围，三和公司应自行承担；全玻门（商铺门）1523.09元、塑钢窗2486.47元、电气配线BV4㎜2（住户户内补线）31680元、地下室插座线路检查维修2148.42元应为业主自行承担部分，不应由信谊公司负责，三和公司可另行向相关业主主张；特殊五金（设备锁）23715元、弱电桥架安装3463.56元、正压送风口37168.46元、百叶风口6227.64元、消火栓泵27895.83元、消防控制系统故障排除处理80344.17元、第8回路故障处理及调试21363.75元、自喷、消火栓系统注水调试36314.31元系2011年11月29日三和公司与信谊公司进行查验以及三和公司申请公证查验时即发现的问题，由于对信谊公司进场未办理交接手续三和公司和信谊公司均负有责任，且无证据证明信谊公司在退场前存在违约行为，本院认为该部分损坏项目无证据证明系由信谊公司违约行为所致，不应由信谊公司承担违约责任；因水城之星物业项目系在施工建设过程中分两次交付于信谊公司管理，该建渣是修建该物业的建筑施工建渣还是业主装修建渣不能确定，且在四川胜达建筑劳务有限公司施工过程中也会产生建渣，故该建渣清理费20000元不应由信谊公司承担；关于绿化103632.64元，本院认为，虽信谊公司按合同约定负有绿化维护的责任，但三和公司无证据证明信谊公司进场时的绿化标准及情况，也无证据证明信谊公司撤场时绿化的具体情况，且树木花草的生长受较大的自然条件限制，信谊公司并非专业园林绿化公司，不可能保障花草的完全存活，该笔费用不应由信谊公司承担。综上，700000元中应扣除以上施工费用及相应的规费、税费等共计411757元{［（797713.73元-727878元）×（428155.82元÷727878元）＋428155.82元］×（700000元÷797713.73元）}。对于剩余的安全出口指示灯、楼梯过道吸顶灯等的安装更换等费用及相关规费、税费等共计288243元（700000元-411757元），本院认为，五方查验虽确定有该部分项目损坏情况存在，但对于具体损坏的数量不能确定，成都金房物业服务有限公司出具的关于“三和·水城之星”物业查验情况中关于该部分设施损坏的数量明显过多，不符合常理。鉴于，水城之星物业项目已经过维修、安装，并由成都金房物业服务有限公司进行了物业管理，对当时的损害具体情况已无法查清，本院酌情认定损坏情况为清单所列情况的60%，即损失为172945.8元（288243元×60%）。本院认为，虽信谊公司存在未按规定办理撤场手续的违约行为，但在物管合同履行过程中，三和公司也有未按期缴纳物业服务费的违约行为，且在（2012）金堂民初字第1288号案件中信谊公司未按规定办理撤场手续应承担的责任已经与三和公司未按期缴纳物业服务费的应承担的违约金进行了一定程度上的折抵，故本院认为，信谊公司对上述损失酌情承担60%的责任较为合适。即本案信谊公司应赔偿三和公司违约损失共计103767.48元（172945.8元×60%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款���《物业管理条例》第二十八条、第三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：一、被告成都信谊物业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告四川省三和房地产开发有限责任公司支付103767.48元违约金；二、驳回原告四川省三和房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10800元，诉讼保全费1027元，两项共计11827元，其中3421元由被告成都信谊物业有限公司负担，8406元由原告四川省三和房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 陈 晓代理审判员 熊 寒人民陪审员 谢爱军二〇一三年六月十八日书 记 员 廖 栩