河北省辛集市人民法院 民 事 判 决 书 （2012）辛民二初字第20382号 原告（反诉被告）辛集市东森实业有限公司，住所地辛集市兴华路北段路西。 法定代表人孟晓龙，该公司执行董事。 委托代理人牛春见，该公司法律顾问。 被告（反诉原告）石家庄天洋生活电器有限公司，住所地石家庄市桥东区建设北大街203号东海大厦。 法定代表人周政，该公司总经理。 委托代理人勾宇，女，1986年9月7日出生，汉族，现住北京市朝阳区，该公司职员。 委托代理人李苏陵，女，1971年2月18日出生，汉族，现住北京市朝阳区，该公司职员。 原告（反诉被告）辛集市东森实业有限公司与被告（反诉原告）石家庄天洋生活电器有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告法定代表人及委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2010年4月，原告从辛集市万利福商贸有限公司（以下简称万利福公司）处租赁了位于辛集市用于电器等经营。后因经营所需，原告于2011年12月6日与被告签订了房屋租赁合同，将租赁的部分房产及场地转租给了被告从事商业电器连锁经营使用。合同约定，租赁费用采用先付后租的形式，以半年为付款周期，自计租日开始计算至2014年5月31日，每年租赁费用为434000元。双方约定的违约责任为被告未能按时足额支付租赁费用的，每迟延一天，按当期迟延交付租赁费用为基数，以日千分之五为标准向原告支付滞纳金。被告如迟延支付超过60日的，原告有权解除合同，由被告补足已产生的租赁费用和违约金。合同签订后，原告按约履行了义务，而时至2012年6月1日，被告迟迟未支付下半年的租金，直至2012年8月2日，因被告超过60日未支付租金，原告于2012年8月2日以书面形式正式通知被告解除房屋租赁合同。要求法院确认原告于2012年8月2日与被告解除房屋租赁合同的行为合法有效，并判令由于被告的违约行为向原告支付拖欠的从6月1日至7月31日的租金72333元；违约金按当期迟延交付六个月租赁费用217000元为基数，以日千分之五为标准，计算为21700×5‰×63天＝68355元；赔偿原告经济损失16667元，按原告与万利福公司签订的租赁合同下半年的租金是19万元，实际使用时间二个月计算租金应该是63333元，原、被告双方租赁合同解除后原告与万利福公司之间合同解除，万利福公司实际收取原告8万元租金，给原告造成经济损失16667元，以上共计157355元。本案诉讼费及其他费用由被告负担。 被告辩称，一、对合同解除时间无异议，对解除理由有异议，原告于2012年8月2日丧失租赁合同履行主体资格，导致租赁合同的解除，原告应承担违约责任。二、被告6月1日前未付租赁费不算违约，原告以延迟付款60日解除房屋租赁合同不能成立。三、2012年6月6日、6月12日万利福法定代表人刘成多次找被告认为原告没有转租权，已经于6月1日中止了与原告的租赁关系，要求被告中止向原告付款，并于2012年6月1日向原告及包括被告在内的所有商户发正式书面通知，被告有确切证据证明原告很有可能丧失诉争租赁房屋出租权，丧失履约能力，被告中止履行付款符合法律规定，不存在违约行为。 反诉原告（被告）石家庄天洋生活电器有限公司诉称，反诉原告与反诉被告分别于2011年12月6日、2012年1月17日签订了《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）、《房屋租赁合同之变更及补充协议一》（以下简称补充协议一），约定反诉被告将位于河北省辛集市（物业名称为北国电器加盟店）第一层其中一大部分出租给反诉原告用于经营电器，面积约2750平方米。 租赁合同开始履行不久，该房屋所有权人辛集市万利福商贸有限公司（以下简称万利福）的法定代表人刘成找到我方的负责人，多次表示其要与反诉被告解除租赁协议，抬高租金，直接与反诉原告签订租赁合同。为确保合同的履行，我方向反诉被告发邮件，但未回复。2012年6月1日，万利福向包括我方在内的所有商户发出书面通知，定于2012年6月2日终止与反诉原告签订的租赁协议，要求所有商户在2012年6月20日前搬出诉争房屋。我方于6月27日、7月20日向反诉被告发函件遭到拒收，也未向我方提供任何履约担保。2012年8月2日，我方收到万利福提供的与反诉被告签订的《辛集市万利福商贸有限公司与辛集东森实业有限公司终止房屋租赁的协议》，未经我方同意，反诉被告丧失了诉争房屋出租权，也丧失了履约能力，存在重大违约行为。 根据双方签订的租赁合同第9.2.2款规定：因租赁房屋的产权、出租权、房屋用途、消防验收合格、房屋质量不符合本合同约定或存在虚假伪造问题，导致无法使用的，反诉原告有权暂停支付租赁费用，或以书面形式解除本合同。如合同解除，反诉被告向反诉原告支付相当于6个月的租赁费用作为违约金，违约金不足以弥补反诉原告损失的，反诉被告还需赔偿反诉原告全部损失。在租期内，反诉原告于2012年3月对诉争房屋进行了装饰装修，共花去装饰装修费用400000元人民币，以上装饰装修反诉原告仅使用了五个月，而双方租赁合同约定违约金217000元不足以弥补反诉原告的装饰装修损失。请求法院判决解除双方签订的租赁合同及补充协议一，判令反诉被告支付反诉原告违约金217000元。增加反诉请求要求反诉被告赔偿反诉原告对诉争房屋的装饰装修损失183000元。反诉被告承担全部诉讼费。 反诉被告（原告）辛集市东森实业有限公司辩称，反诉被告不存在合同的违约行为，反诉原告的反诉请求应当依法予以驳回。理由如下：1、反诉原告诉称房屋所有权人万利福公司的法定代表人刘成多次表示要与反诉被告解除租赁合同，抬高租金，直接与反诉原告签订租赁合同，纯属虚构事实，事实上从双方签订租赁合同后，反诉原告一直在正常使用租赁房屋，万利福公司也从未表示要与反诉被告解除租赁合同，在反诉原告与反诉被告签订租赁合同时，我方已经向反诉原告出具了相应的出租权证明，证明自己的房屋出租权，另外，在反诉原告使用该租赁房屋时进行了重大宣传，万利福公司作为房屋所有权人对于反诉被告的出租行为是明知的；2、反诉原告在诉状中所提到2012年6月1日万利福向反诉被告以及包括反诉原告在内的商铺发出书面通知也不符合客观事实，事实上所谓的书面通知并没有公布与众，万利福公司作出了明确说明，相反，由于反诉原告未按合同约定拖欠租金已经超过60日，按双方约定反诉被告依法向反诉原告行使了合同解除权，综上，反诉原告依照合同法第68条、第69条主张自己的权利不能成立，应当依法驳回其反诉请求。 经审理查明，原、被告的争议之处在于：1、本诉的焦点：2012年8月2日原告解除房屋租赁合同的行为是否成立，被告是否存在违约行为，原告损失如何计算以及依据；2、反诉的焦点：反诉被告是否存在违约行为，违约金如何计算以及依据。原、被告围绕以上焦点进行了举证、质证。 一、2012年8月2日原告解除房屋租赁合同的行为是否成立，被告是否存在违约行为，原告损失如何计算以及依据。 （一）、原告的意见为：关于租金，被告只支付了上半年度的，下半年度的租金没有支付，按双方租赁合同，年租金是434000元，平均到每个月，原告与被告行使解除合同租赁权是8月2日，租金计算请求从6月1日计算至7月31日，按两个月时间算，一共是72333元；关于违约金，双方租赁合同的9.3.1条明确约定了违约金的支付数额，乙方迟延支付超过60日的，甲方有权解除本合同，并由乙方补足已产生的租赁费用和违约金，每迟延一天按当期迟延交付租赁费用金额为基数，以日5‰为标准支付滞纳金，当期迟延交付租赁费用金额是217000元，计算为1085元×63天=68355元。关于经济损失，按原告与万利福公司签订的合同下半年租金是19万元，实际使用二个月计算，应该是63333元，原、被告双方租赁合同解除后原告与万利福公司之间合同解除，万利福公司实际收取8万元租金，给原告造成损失16667元，以上共计157355元。 为证明诉讼主张，原告向本院提交的证据为： 1、原、被告双方于2011年12月6日签订的房屋租赁合同，用于证明被告应当在2012年6月1日之前支付下半年的租金，但至今被告仍在拖欠应当偿付的租赁费用，合同第3.5条规定，只有在被告方付款以后3日内原告才有义务向被告方提供发票。 2、房屋租赁合同的变更及补充协议，证明计租日调整为2012年1月1日； 3、房屋及基础设备交接清单，证明原告履行了合同义务，交付了租赁房屋及基础设备； 4、2011年12月21日正式交接的照片以及天洋公司在2012年1月1日正式开业的材料； 5、租赁物的消防设施合格证明材料，证明原告交付的消防设施合格； 6、原告与万利福签订的房屋租赁协议，证明原告有合法的出租权，租赁协议有约定，原告对于该房屋持有转租权。 7、万利福公司于2012年5月31日出具的证明，证明租赁合同未侵犯房屋权益也未违约，万利福公司对于原告的转租行为是知晓和认可的，原告与万利福之间没有纠纷，也不存在违约行为； 8、万利福公司于2012年5月31日出具的收条，证明万利福公司在2012年5月31日已经收到了原告方所缴纳的2012年下半年的足额房租19万元； 9、顺丰速运底单，证明由于被告拖欠租金以及转让款，原告曾经多次催要，并且于2012年8月2日发出解除合同的通知； 10、原告于2012年8月2日解除合同的通知两份，证明由于被告拖欠租金已经超过60天，原告依法行使合同的解除权。 通知一内容为：天洋电器暨石家庄天洋生活公司及水芝澳、汉诺威热水器、彩票等其他商户，自2012年8月2日起，辛集市东森实业有限公司因所招租的商户拖欠房租超过两个月了，而被迫中止了与房东签订的房屋租赁协议。并从即日起丧失了该房屋的租赁、经营、招租等一切权益。涉及此后的诸如房屋、房租、水电、经营等事宜直接找房东万利福公司协商。 通知二内容为：天洋电器暨石家庄天洋生活公司，因你方原因，迟延超过60天未交房租，故自2012年8月2日起，我辛集市东森实业有限公司声明解除与你方2011年12月06日签订的房屋租赁合同，并从即日起涉及此后的房屋、房租、水电、经营等事宜，请直接找房东辛集市万利福商贸有限公司协商。 11、原告与万利福公司签订的终止租赁协议书、以及万利福收到退还部分房租的传真，证明原告终止协议的原因以及被告应当赔偿原告经济损失的依据；由于被告违约，拖欠租金超过60日，原告不得不与被告解除租赁合同，解除租赁合同后，又与万利福公司达成了终止房屋租赁协议，因被告违约万利福公司多收取了原告房租，给原告造成直接经济损失16667元。 12、证人种志华、李某、冯某出庭作证， 证人种志华，在天洋电器商场里租柜台，证实在商场里所租的柜台和门店外面张贴过万利福公司于2012年6月2日、6月12日发出的两份声明和原告2012年8月2日发出的解除合同的两个通知。如果引起关门或停水停电，到时候知道是怎么回事就行。 证人李某，曾在东森公司和天洋公司工作，证实在2012年6月初，在天洋公司卖场里办公楼二楼，贴有万利福公司的声明，原先不交房租不让待了，后来交清房租了，让安心工作，在张贴这两个声明之前，确实有过通知。天洋电器公司在2012年8月份举行过促销活动。 证人冯某，证实在2012年6月初去天洋电器洽谈业务，看见办公室门口贴过两份声明，大概内容是别听谣言，安全经营之类的。天洋电器公司在2012年8月份举行过促销活动。 2012年6月2日声明主要内容为： 我辛集市万利福商贸有限责任公司于2012年5月底前提前写出了6月1日的通知书，通知书内容：“通知东森实业公司及商户，不按约定交纳房租是违约行为，我方收回房屋、终止租赁、通知撤离等等措辞。”该通知的目的是让东森实业及有关人士提前看到，用以督促东森实业公司，并用来警告不按约定交纳房租的后果。果然东森实业公司孟晓龙听说了，也见到我方早已准备好的上述通知后，于2012年5月31日晚上足额交来下半年房租。所以实际上述6月1日的通知书并未签字发出、即未发行就已经作废。现郑重声明6月1日通知书无效。请东森实业及商户不必撤离、安心经营。下面盖有辛集市万利福商贸有限责任公司的公章及刘成个人的签名。 2012年6月12日声明主要内容为： 我万利福商贸公司于2012年5月底前提前写出了6月1日的通知书，通知书的大概内容：“通知东森实业公司及商户，约定交纳房租、违约行为、我方收回房屋、终止租赁、通知撤离等等词句。”我公司的目的是让东森实业及有关人士提前看到，用以督促东森实业公司赶紧交钱，并用来警告不按约定交纳房租的后果。果然东森实业公司孟晓龙听说了、也见到我们早已准备好的上述通知后，于2012年5月31日晚上足额交来下半年房租。所以实际上述6月1日给东森实业的通知书并未签字发出、也就是没发行前就已经作废。但因保管不善遗失掉（其他同事认为既然钱已经给了，这就没用了，被当做废纸丢弃），我公司已经在6月2日郑重声明：6月1日的通知书作废。如有捡到或看到者请自行销毁处理即是。所以我公司也不会在6月20日安排撤离退场行动。请大家稳定心态，不信谣传，安心经营。准确资讯务必以我公司或东森实业给予的书面文件并由商户签字回执为准。 经当庭质证，被告对以下证据没有异议：对租赁合同的真实性没有异议，但合同3.5条存在笔误，付款日前3日写成了付款日后3日，原告没有按照约定提供发票，被告到原告提交正式的发票时有权拒绝付款，被告行使这项权利时不属于违约行为，原告没有按约提交正式发票，被告行使不安抗辩权；对租赁合同补充协议的真实性没有异议；对房屋及基础设备交接清单的真实性没有异议，但资产交接清单是双方签订的资产收购合同，和租赁合同没有关系；对照片本身的真实性没有异议，对原告要证明的目的有异议。对原告与万利福公司房屋租赁协议的真实性没有异议，但不能证明原告对诉争房屋有出租权。 对以下证据真实性有异议：1、对万利福证明出具的时间及内容的真实性都有异议，万利福与原告之间存在经济利益、借贷等利害关系，该证明没有说明是什么协议以及协议内容，不能特指原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、对万利福公司出具收条的时间及内容的真实性有异议，17时38分天洋电器向原告法定代表人孟晓龙发送的文件，直到本案起诉也没有回复，与万利福公司6月1日的通知相矛盾，因为通知说被告在6月1日前没有缴纳房租，万利福对原告的转租行为不认可，被告提交的通知及两份录音资料足以反驳，该证据的签收时间不能排除是原告与万利福解除合同进行结算时倒签的日期，也不能排除为本次诉讼目的出具；3、对解除合同通知的质证意见，天洋电器没有收到这个通知，应提交被告签收的证据；4、对原告与万利福公司终止租赁协议书的质证意见：该证据证明2012年8月2日原告丧失了对诉争房屋的租赁权，也丧失了原、被告所签订租赁合同的履约能力，无论是原告和万利福公司都知道实际房屋使用人是天洋电器，原、被告在解除合同时他们都没有通知天洋电器，都存在恶意。5、对于证人证言的质证意见，三个证人与原告都有利害关系，都在原告处工作过一年过，种志华和李某说一直在天洋电器工作，但是没有提交其在天洋电器工作的证明，且三位证人对声明的内容均记不清了，三个证人证言的效力较低，两份声明有矛盾。 （二）、被告的意见为：对两个月租金的计算方法没有异议，违约金按日千分之五计算过高，应按日应付款的万分之5计算为宜，损失16667元的计算方法没有依据。 被告向法庭提交了以下证据： 1、房屋租赁合同及补充协议，证明原、被告之间存在租赁关系，计租日为2012年1月1日；合同3.5条系笔误，原告应在“付款前3日内”向被告提供应付租赁费用发票，否则被告有权拒绝付款，且不承担违约责任，被告2012年6月1日前未付租赁费用不算违约；合同第9.2.2条规定，因租赁房屋的产权、出租权等不符合本合同约定，导致被告无法使用的，被告可以暂停支付租金，如果合同解除，原告应向被告支付相当于6个月租金的违约金； 2、原、被告双方往来邮件，证明2012年5月30日及5月31日被告要求原告排除隐患，并保证其有履约能力，确保被告能够正常使用租赁房屋； 3、万利福发给原告及租赁房屋商户的通知，证明2012年6月1日，万利福书面通知原告及涉案房屋内所有商户，万利福定于2012年6月2日与原告终止租赁协议，并要求原告及商户于2012年6月20日前自动无条件撤离清场；基于原告很有可能丧失诉争房屋出租权，被告于2012年6月1日后行使不安抗辩权中止支付租金； 4、被告单位总经理与万利福法定代表人刘成的通话记录，证明截至2012年6月6日，被告与万利福法定代表人刘成均找不到原告法定代表人孟晓龙；刘成再三强调和要求被告不得再向原告支付租金，否则要制裁被告，不让被告继续经营，并称于2012年5月20日与原告终止租赁合同；原告恶意逃避被告，未做任何解释和履行保证，被告行使不安抗辩权中止履行付款证据充分； 5、万利福法定代表人刘成等人到被告北京总公司与被告总经理王峰、总裁王伟等人谈话记录，证明诉争房屋所有权人多次强调，原告无权转租诉争房屋，对原、被告之间签订的租赁合同不予认可；刘成确认于2012年6月1日已向原告发终止租赁合同的通知，要求被告不得向原告支付租金，否则不让被告继续经营，被告有权行使不安抗辩权。 6、2012年6月27日被告发给原告的商函及顺丰速递运单，证明被告要求原告见面协商租赁合同履行事宜，原告拒收函件； 7、2012年7月20日被告发给原告关于租赁合同履行事宜商谈及EMS运单，证明被告再次发函要求与原告见面协商租赁合同履行事宜，原告拒收函件； 8、2012年8月2日原告与万利福签订的辛集市万利福商贸有限公司与辛集市东森实业有限公司终止房屋租赁的协议，证明未经被告同意，原告私自与万利福终止租赁关系，丧失诉争房屋出租主体资格，属于重大违约行为，应承担违约责任。 9、资产收购合同。 经当庭质证，原告对以下证据没有异议：1、对房屋租赁合同的真实性没有异议，对被告主张的关联性有异议，合同3.5条笔误不能成立。出租物已经交接完毕后，被告已经加盖了公章予以验收，证明原告按合同履行了义务，被告明知原告的转租行为，也明知原告有相应的转租权，之后合同履行近10个月之久，被告提出原告违约不能成立；2、对公证书的真实性没有异议，但是公证书并不能证明被告方具备行使不安抗辩权的权利，被告发出这个邮件的时间是在下午五点三十八分，但在该时间前并没有确凿证据证明原告在5月31日前不能缴纳房租；只有在出租方在合理期限催告之后才有权解除租赁合同，万利福公司在2012年5月31日已经收到了下半年的足额房租，被告在5月31日就行使不安抗辩权，是给自己拖欠租金找借口；3、对原告与万利福签订的终止房屋租赁的协议的真实性没有异议，但被告有意歪曲了其真实意思，按租赁合同，拖欠租金超过60日属于租赁合同约定的解除合同的条件，无需被告同意，原告有权与被告解除合同，解除租赁合同后与万利福公司达成了终止房屋租赁协议，原告并不存在重大违约行为；4、对资产收购合同的真实性没有异议，但该证据与本案的本诉没有关联性。 对以下被告证据真实性持有异议：1、对万利福的通知有异议，反诉证据1-5已经说明了：这是万利福公司提前书写的通知，并没有公开，未下发给东森公司，书写的目的是督促东森公司务必按合同缴纳房租，并且说明证据3已经作废，该通知属于遗失文件，是被告方人员私自拿走的，被告利用自己的员工从万利福公司找到书面的通知来作为自己的抗辩不能成立，马峰的通话录音也能证实上述情况。被告在5月31日没有任何证据证明原告不履行与万利福公司的合同义务。2、二份录音光盘证据无法证实万利福公司刘成与被告方人员通话的真实性，是不是刘成不知道，是被告恶意逃避缴纳房租的义务。3、对于被告自己书写的商函，证明不了被告方有权利行使不安抗辩权，实际上被告一直在正常享受合同权利。顺丰快件的质证意见和商函的质证意见基本一致。 二、针对第二个争议焦点，反诉原告的意见为：2012年3月份反诉原告将涉案房屋承租给北京天洋兴业装饰工程有限公司进行装修，装修费共花476968元。因被反诉原告严重违约，涉案房屋装修完毕后，反诉原告仅使用了5个月，经济损失重大，反诉原告主张违约经济损失数额40万元，并没有超过实际发生的装修损失。反诉数额40万元计算为，根据租赁合同第9.2.2条，半年租金217000元，因为违约金不足以赔偿反诉原告的损失，故有权要求继续追偿。装饰装修的残值损失上的计算方式：装饰装修总价款476968元÷65个月（合同总期限）×57个月=418264.25元，请求数额共计40万元。证据是：反诉证据1—9同本诉的证据1—9，证据10是辛集店的装饰装修工程施工合同书，涉案房屋装修完毕内部及外部的图片；证据11是中国工商银行网上银行电子回单，北京天洋兴业装饰公司出具的证明，反诉原告已向北京天洋兴业公司支付涉案房屋的装修费用453000元，余款23968元，在天洋电器辛集店开业满一年后10个工作日支付。 反诉被告的质证意见为：1、关于装饰装修费用，被告对租赁物实施装饰装修未征得原告同意，原告在签订合同时并不知情；2、按照最高院城市房屋租赁司法解释，因为被告在履行租赁合同过程中违约，致使原告与被告解除合同，相应的装饰装修损失费用应由违约人自行承担，原告不予承担。对天洋电器公司和天洋兴业装饰公司合同的真实性不予认可，这是这两个下属公司为了索要装饰装修费用而伪造的证据；按照合同第6条工程价款支付方式是按照工程进度进行支付，被告的证据是一次性支付了40万元，合同约定与实际履行方式不符，而且款项并没有针对天洋电器辛集店的款项，不能证明被告履行了装饰装修合同的义务。证据是：1、万利福公司2012年5月31日出具的收条，证明万利福公司已经收到了下半年的租金，万利福公司认可原告的出租权，原告已经履行了与万利福公司的合同义务；2、万利福公司于2012年6月2日出具的声明，证明6月1日的通知系提前书写，且已声明作废；3、万利福公司2012年6月12日书面声明，证明内容同上；4、万利福公司于2012年7月26日给东森出具的关于遗失文件的声明，主要针对2012年6月1日的通知，证明天洋公司经理马峰跑到万利福公司办公室将这个通知拿走，并且说明租金已经收到，6月1日的通知是废弃通知，该通知没有给东森公司发放，没有刘成的签发字样，也没有东森的签收，没有效力。5、原告法定代表人与天洋公司员工马峰的通话，证明马峰认可6月1日文件是遗失文件；6、资产收购合同以及东森公司法定代表人给天洋的信件，证明被告屡次违约，已经出现信用危机，内部管理混乱，原告不想再与其协商拖欠租金的问题。7、本诉中证人已出庭作证。 反诉原告的质证意见为：对反诉证据1的意见同本诉证据8的质证意见；对万利福公司两份声明的发出时间有异议，内容和真实性也有异议，天洋电器从没有见过这个声明，也没有见过在诉争房屋内进行张贴；与6月6日、6月12日录音资料中，万利福法定代表人刘成及股东所陈述的内容是相矛盾的，该两份声明疑点较多，不足以反驳被告提交的通知；关于遗失文件声明的真实性有异议，疑点也很多，经核实没有叫马峰的人，既然是万利福公司没有发出的通知，怎会让被告拿走扫描存档，显然不符合逻辑，并且复印件和原件不一致；录音内容听不清，录音中原告所称的那份证明，并没有说清楚是6月1日的通知；对资产收购合同的真实性没有异议；所有的信件不符合证据的规定形式，不能作为证据使用，是原告单方面书写；对证人证言已经发表过质证意见。对于刘成的两个录音资料，当庭要求申请鉴定。 分析审核双方当事人的证据和质证意见后，对原、被告双方提供的房屋租赁合同及该合同的变更、补充协议，原告提供的房屋及基础设备交接清单、天洋公司开业照片及材料、原告与万利福公司签订的房屋租赁协议，被告提交的公证书、原告与万利福公司终止房屋租赁协议、资产收购合同，对方认可证据的真实性，本院予以采信。但资产收购合同与本案无关。对被告提交的万利福公司发给商户的通知，原告认为已经作废，但不能否认万利福公司曾经发出过，对其真实性予以采纳。原告提供的三个证人证言，三个证人均已出庭作证，能够与原告提供的万利福公司2012年6月2日声明、6月12日声明和7月26日遗失文件说明、万利福公司的租金收到条、原告与万利福公司终止房屋租赁的协议相互印证，其中万利福公司的收条与2012年6月2日声明、关于遗失文件的说明均盖有万利福公司的公章及负责人刘成的个人签名，以上证据能够形成完整的证据链条，本院予以采信。被告提交的公证书能证实在2012年5月31日某一时间点之前争议存在的真实性，与万利福公司当日晚上收到原告下半年房租并无矛盾。 以上证据证实： 原告与万利福公司的房屋租赁协议书于2010年4月20日签订，合同约定租赁期限为七年，从2010年6月1日至2017年5月31日，每年租金为38万元。 2011年12月6日，以原告辛集市东森实业有限公司为出租方（甲方）、被告石家庄市天洋生活电器有限公司为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），合同约定原告将位于河北省辛集市（物业名称为北国电器加盟店）第一层（以下简称租赁房屋）其中一大部分出租给被告用于从事商业电器经营活动及其他相关的附属商店等配套经营活动，租赁房屋面积约2750平方米。租赁房屋东段的15平方米面积仍由原告使用。该房屋系原告租赁所有权人辛集市万利福商贸有限责任公司（以下简称万利福公司）的房屋。租赁期限自计租日开始计算，即2011年12月22日起至2017年5月31日止。甲乙双方签订租赁房屋交付确认书之次日即为计租日，即2012年12月22日。计租日起至2012年5月31日，租赁费用为192888.00元，自2012年6月1日至2014年5月31日，每年租赁费用为434000.00元。采用先付后用的形式，以半年为付款周期，自计租日开始计算。甲方应在本合同约定的乙方付款日后3日内，向乙方提供当期应付租赁费用发票。甲方未按约全额提供发票的，乙方有权拒绝付款，直至甲方提供正式租赁发票时止。乙方行使该项权利不受本合同违约条款的约束，不为违约行为。乙方有权对租赁区域进行封闭式管理，并进行封闭式装修。乙方可按自己使用要求进行装修，甲方不得干涉，但应予以必要的配合。甲乙双方任何一方违反合同约定，均应赔偿对方全部损失。乙方无正当理由未能足额支付租赁费用的，每迟延一天，按当期迟延交付租赁费用金额为基数，以日千分之五为标准向甲方支付滞纳金。乙方迟延支付超过60日的，甲方有权解除本合同，由乙方补足已产生的租赁费用和违约金。该合同附件二是产权证明，附件三是出租权证明。2012年1月17日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同之变更及补充协议一》（以下简称补充协议一），双方一致同意将原租赁合同的计租日调整为2012年1月1日。租赁费用从计租日起至2012年5月31日变更为180833.00元。 万利福公司于2012年5月底前提前写出了6月1日的通知书，通知书内容：通知东森实业公司及商户，不按约定交纳房租是违约行为，否则收回房屋、终止租赁、通知撤离等等措辞。原告法定代表人孟晓龙于2012年5月31日晚上交付下半年房租后，万利福公司于6月1日和6月12日发出声明，声明6月1日的通知书并未签字发出、未发行就已经作废。 2012年8月2日，辛集市东森实业有限公司因被告拒付租金，向被告及商户发出了两个解除合同的通知，内容为因迟延超过60天未交房租，自2012年8月2日起解除2011年12月6日签订的房屋租赁合同，从即日起涉及房屋、房租、水电、经营等事宜直接找房东万利福公司协商。同日，原告与万利福公司签订了终止房屋租赁协议。庭审中，被告自认2012年9月2日从诉争房屋搬走，房屋由所有权人万利福公司接收。 被告石家庄天洋生活电器有限公司于庭后向我院提交书面鉴定申请，因刘成未配合提供鉴定对比样本，本院无法启动鉴定程序。 本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同全面及时地履行义务。因原、被告双方提交的租赁合同一致，被告关于合同3.5条是笔误的主张不能成立，对此抗辩主张本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第六十八条不安抗辩权规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。被告提供的证据不足以证实存在行使不安抗辩权的情形，故被告以不安抗辩权拒绝给付拖欠租金的理由不能成立。基于合同的相对性，被告与房屋所有权人没有合同上的权利义务关系，被告以万利福公司作为房东要与原告解除租赁协议行使抗辩权本院不予采纳。依据合同约定，承租方迟延支付超过60日的，出租方有权解除本合同，被告拖欠原告租金超过60日仍不交纳，已构成了根本违约，原告有权要求依约定解除合同。原告向被告发出了解除合同通知，通知到达的时间即2012年8月2日为合同解除的时间。 关于租金数额，原告有权要求被告给付从2012年6月1日起至解除合同之日止的租金，原告请求给付至2012年7月31日是对诉讼权利的自行处分，本院予以支持。租金数额计算为434000元÷12月×2月=72333元。关于违约金，依据合同约定，乙方无正当理由未能足额支付租赁费用的，每迟延一天，按当期迟延交付租赁费用金额为基数，以日千分之五为标准向甲方支付滞纳金。鉴于原告与被告、原告与万利福公司在2012年8月2日终止了房屋租赁关系，违约金的给付金额以实际迟延交付租赁费用金额为基数为宜，对原告以下半年租金217000元作为基数的主张本院不予采信。被告主张违约金以日千分之五为标准计算数额过高，但未提供证据证实，本院不予支持。当期迟延交付租赁费用金额是72333元，迟延交付是63天，违约金计算数额为72333元×5‰×63天=22785元，连同租金共计95118元。 原告请求的经济损失16667元，是原告与房屋所有权人万利福公司解除租赁合同后损失的租金差额，基于合同的相对性，该损失系间接损失，原告要求被告赔偿没有法律依据，本院不予支持。 关于反诉，反诉原告同意解除租赁合同，关于其主张的违约金，因反诉原告的证据不能证实反诉被告存在违约行为，故反诉原告提出要求反诉被告给付违约金的主张不能成立，本院不予采信。对于反诉原告主张的装饰装修损失，反诉被告对反诉原告装修的具体项目和花费数额均持有异议，且反诉原告自认从诉争房屋中撤出后，该房屋是由所有权人万利福公司接收，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的司法解释，在合同解除时，对于装饰装修中未形成附合的装饰装修物可由反诉原告自行拆除；对已形成附合的装饰装修物，因双方合同中对合同解除时如何处理没有约定，该合同是由反诉原告违约导致解除，对反诉原告要求反诉被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的主张，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十四条第三款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条、第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）辛集市东森实业有限公司和被告（反诉原告）石家庄天洋生活电器有限公司于2011年12月6日签订的房屋租赁合同以及2012年1月17日双方签订的房屋租赁合同之变更及补充协议一于2012年8月2日解除。 二、被告（反诉原告）石家庄天洋生活电器有限公司于本判决生效后五日内给付原告（反诉被告）辛集市东森实业有限公司租赁费、违约金共计95118元。 三、从立案之日起至一审诉讼终结之日止本案的特快专递费用（以实际发生的票据为准），由被告（反诉原告）石家庄天洋生活电器有限公司负担。 四、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3447元，由原告（反诉被告）辛集市东森实业有限公司负担1363元，被告（反诉原告）石家庄天洋生活电器有限公司负担2084元。反诉费3650元由 如不服本判决，可在判被告（反诉原告）石家庄天洋生活电器有限公司负担。决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判长  张海涛 审判员  赵彦表 审判员  赵彦慈 二〇一三年九月六日 书记员  陶林可