上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初18020号原告：上海约好实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：李宗慧，执行董事。委托诉讼代理人：瞿晨，上海锶镫律师事务所律师。被告：俞伟兴，男，1975年2月21日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：程霞，女，1978年4月24日出生，汉族，住上海市闵行区。原告上海约好实业有限公司与被告俞伟兴、程霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，于同年6月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人瞿晨，被告俞伟兴、程霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告俞伟兴签订的《商铺租赁合同》于本案起诉状副本送达之日即2021年5月15日解除；2.判令两被告支付原告自2019年7月1日起至2020年1月19日止的租金人民币(以下币种同)255,028.4元(计算方式：38,497元/月×6个月+4.52元/天/平方米×19天×280平方米=255,028.4元)；3.判令两被告支付原告以230,982元为基数自2019年6月16日起至实际之日止以日万分之五为标准计算的逾期付款违约金、以24,046.4元为基数自2019年12月16日起至实际支付之日止以日万分之五为标准计算的逾期付款违约金(被告应于2019年6月15日前支付2019年7月1日止2019年12月31日的租金230,982元，应于2019年12月15日前支付2020年1月1日至1月19日的租金24,046.4元，故违约金分别自2019年6月16日、2019年12月16日起算)；4.判令两被告支付原告自2019年7月1日起至2020年1月19日止的物业管理费5,564.71元(计算方式：840元/月×6个月+840元/月×12个月÷365天×19天=5,564.71元)；5.判令两被告支付原告提前退租违约金230,982元。事实与理由：2016年5月6日，原告与被告俞伟兴签订《商铺租赁合同》一份，约定：俞伟兴向原告承租位于上海市闵行区春都路XXX号XXX幢101+前间103室房屋(以下简称案涉房屋)，租金每6个月支付一次，先付后用，俞伟兴应于每年6月15日、12月15日前支付下期租金。但履约过程中，俞伟兴仅向原告支付押金7万元，并支付租金及物业管理费至2019年6月30日，按合同约定，其应于2019年6月15日前支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金及物业管理费，但俞伟兴至今未付，并于2020年1月19日搬离案涉房屋。俞伟兴的行为显示违约，应承担相应的违约责任。且程霞作为俞伟兴的配偶，在俞伟兴租赁案涉房屋期间，共同参与经营。故原告提出上述诉讼请求。两被告共同辩称，对本案的租赁合同关系无异议，两被告租赁案涉房屋共同经营，同意原告的第一项诉讼请求。两被告实际向原告支付租金至2019年6月30日，自2019年7月1日起未再支付租金，且两被告已于2020年1月19日搬离案涉商铺并将钥匙交还给了原告。故两被告认可欠付的租金金额，但无钱支付。对于原告主张的物业管理费，两被告同意支付。对于原告主张的违约金，不同意支付，因为两被告与原告协商搬走时并不知道需要承担违约金，否则不会搬走。两被告同意以其支付的7万元押金冲抵其欠付租金的相应金额。本院经审理认定如下事实：2016年5月6日，原告(出租方、甲方)与俞伟兴(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：1.1甲方向乙方出租案涉房屋，建筑面积共约280平方米。2.1乙方向甲方承诺，租赁该房屋的用途为快餐、面条。3.1租赁日期自2016年7月1日起至2022年6月30日止，租期为6年，免租期68天。3.2租赁期满，乙方应按房屋交付时的完好状态归还房屋和有关设备。4.1该房屋自2016年7月1日起每日每平方米租金4.1元，年租金总计419,020元；从2008年7月1日开始每年在上一年单价租金基础上递增5%，第一年月租金为34,918元，第二年月租金为34,918元，第三年月租金为36,664元，第四年月租金为38,497元，第五年月租金为40,422元，第六年月租金为42,443元。4.2该房屋实行先付后用，乙方每6个月支付一次租金，乙方在签订本合同两日内应付清第一期租金，之后乙方应于每年6月、12月15日前向甲方支付下期租金；逾期支付的，每逾期一日，乙方需按每年租金的千分之五向甲方支付违约金。4.3物业管理费按该房屋每平方米每月3元收取(不含餐厨垃圾)，收取方式与该房屋租金同步。5.1乙方于本合同签订生效当日向甲方支付房屋租赁保证金7万元；该保证金于本合同终止，甲方验收房屋合格，且乙方已付清所有应付款后，甲方无息退还乙方，合同期内保证金不能抵扣租金和违约金及其他的费用。7.3租赁期间，若因乙方违约导致本合同提前终止的，租赁保证金甲方不予退回。乙方应自收到甲方的书面终止合同通知之日起15日内将房屋及有关设施设备返还给甲方，逾期未返还的，乙方同样应按本合同约定租金标准的3倍向甲方支付房屋占有期间的使用费。7.4乙方确认，本合同租赁期满或提前终止的(不论出于何种原因导致本合同提前终止)，由乙方在租赁期间对该房屋所进行的改造和添附均无偿归甲方所有，乙方不得拆除破损或要求甲方赔偿。9.2甲乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，同时违约方应向守约方支付三个月总租金作为违约金，若该违约金不足抵付守约方因此遭受的损失，则违约方还应就不足部分承担赔偿责任：……(六)乙方未按合同约定支付租金、物业管理费等，逾期超过15天仍未支付的；10.2非本合同规定的情况，乙方在租赁期间中途擅自退租的，乙方须提前退租天数的租金向甲方支付违约金。签约后，原告向两被告交付了案涉商铺，两被告共同在案涉商铺内共同经营。两被告向原告支付了租赁保证金7万元，并支付租金、物业管理费至2019年6月30日。2019年6月10日，原告向俞伟兴发送《付款通知单》，要求其于2019年6月20日前支付2019年7月至2019年12月的租金230,982元、物业管理费5,040元。但自2019年7月1日起，两被告未再向原告支付租金及物业管理费。2020年1月19日，被告程霞微信联系原告法定代表人李宗慧：“约好店今天我们已经停业了，剩下的事情我们春节回来面谈。跟你打个招呼，这几年麻烦你们了。房租我们会陆续支付的。”李宗慧：“我看到你店贴了转让，意思是你们保留转让？不是退房？退房就得把钥匙给我，办理交接才生效……欠了一年租金，到时候律师那边会出一份还款计划。”程霞：“对的，办理交接是必须的。到时候会联系你的。是2019年7月到现在。”李宗慧：“我这里是出了两张单子，也就是半年加后续日期(交钥匙日)。”后被告于2020年1月19日将案涉房屋要求交还给原告，于2021年3月17日注销在案涉房屋尚的工商登记。以上事实，由原告提交的上海市房地产权证、《商铺租赁合同补充协议》、《商铺租赁合同》、付款通知单、微信聊天截屏、企业信用信息公示单、常住人口登记表摘抄以及原、被告的当庭陈述予以佐证。本院认为，原告与俞伟兴就案涉房屋签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。签约后，原告按约向俞伟兴交付了案涉房屋，俞伟兴应按约支付租金、物业管理费等费用。但俞伟兴自2019年7月1日起未再向原告支付租金及物业管理费，并于2020年1月19日将案涉房屋钥匙交还原告，显属违约，应承当相应的违约责任。原告有权依约行使合同解除权，现原告要求双方的合同于本案起诉状副本送达之日即2021年5月15日解除，俞伟兴亦同意双方的合同于该日解除，本院予以照准。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告主张的2019年7月1日至2020年1月19日期间的租金255,028.4元、物业管理费5,564.71元，本院认为，原告的该项诉讼请求符合双方的合同约定，合法有据，本院予以支持。双方均同意俞伟兴已支付的租赁保证金7万元用于抵扣应付款项的相应金额，故本院确认，俞伟兴应支付原告自2019年7月1日起至2020年1月19日止的租金及物业管理费共计190,593.11元。因俞伟兴违约导致本案合同提前解除，其应承担相应的违约责任。原告主张的逾期付款违约金，低于合同约定的违约金标准，且现主张的逾期付款违约金计算标准亦在合理范围内，故对原告逾期付款违约金，本院予以支持。原告主张的提前退租违约金，虽低于合同约定的违约金标准，但本案综合本案的实际情况及原告的实际损失情况，为平衡双方当事人的利益，酌情将该违约金调整为115,491元。审理中，被告程霞表示，其确实与俞伟兴在案涉房屋内共同经营，愿意与俞伟兴共同承担租赁合同项下的相关义务，本院亦予以照准。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第三项、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、原告上海约好实业有限公司与被告俞伟兴于2016年5月6日签订的《商铺租赁合同》于2021年5月15日解除；二、被告俞伟兴、程霞于本判决生效之日起三十日内支付原告上海约好实业有限公司租金及物业管理费共计190,593.11元；三、被告俞伟兴、程霞于本判决生效之日起三十日内支付原告上海约好实业有限公司以230,982元为基数自2019年6月16日起至实际之日止以日万分之五为标准计算的逾期付款违约金、以24,046.4元为基数自2019年12月16日起至实际支付之日止以日万分之五为标准计算的逾期付款违约金；四、被告俞伟兴、程霞于本判决生效之日起三十日内支付原告上海约好实业有限公司提前退租违约金115,491元；五、驳回原告上海约好实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,336.82元，由被告俞伟兴、程霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 沈旺迪法官助理 王夙伟书 记 员 王夙伟附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。