北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初5090号原告：北京析米餐饮文化管理有限公司，住所地：北京市西城区复兴门内大街101号S7-04。法定代表人：高广军，该公司经理。被告：百盛商业发展有限公司，住所地：北京市西城区复兴门内大街101号。法定代表人：钟珊珊，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐兵，女，1978年9月4日出生，百盛商业发展有限公司法务经理。被告：中国工艺美术集团有限公司，住所地：北京市西城区复兴门内大街101号。法定代表人：宋广宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李东伟，北京市君致律师事务所律师。委托诉讼代理人：张珊珊，女，1991年9月19日出生，中国工艺美术集团有限公司法务人员。原告北京析米餐饮文化管理有限公司（以下简称析米公司）诉被告百盛商业发展有限公司（以下简称百盛公司）及中国工艺美术集团有限公司（以下简称工艺美术公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告析米公司的法定代表人高广军、被告百盛公司的委托诉讼代理人徐兵及工艺美术公司的委托诉讼代理人李东伟、张珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告析米公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除双方签订的租赁合同；2.请求判令免除原告2020年2月、3月、4月、5月的租金和物业费；3.请求法院判令被告退还保证金10万元并支付利息（自2020年5月29日起至实际退还之日止，按照银行间拆业利率计算）；4.诉讼费被告承担。事实和理由：2018年12月，原告欲租赁北京市复兴门百盛第7层S7-04南七90平米铺面，经与被告协商一致，原告以北京隆双嵘商贸有限公司名义与被告先行签订《租赁合同》，再由原告办理相关手续。《租赁合同》约定：隆双嵘公司租赁被告复兴门百盛第7层S7-04南七铺面，面积90平米，租赁期限3年，自2018年12月1日起2021年11月30日，2018年12月1日起至2018年12月30日作为装修期免租金；2018年12月1日至2020年11月30日租金为394200元（含物业费），2020年12月1日起2021年11月30日租金为410625元（含物业费），保证金10万元。同时还约定了物业管理、经营销售管理、合同的终止与转让、违约责任等内容。原告按照约定向被告支付了保证金、租金、物业费、水电费等费用，在租赁场地经营餐饮业务。新型冠状病毒疫情于2020年1月23日宣布发生以来，原告接到被告关于国家新冠疫情停业的要求后，原告一直遵守规定予以停业。在这期间原告提出减免租金、退还保证金、解除合同等要求，被告方同意原告撤店、解除合同，但需要缴纳租金、扣除保证金，双方就解除合同初步达成一致意见，就租金、保证金事宜未能达成一致意见。因新型冠状病毒疫情爆发，该不可抗力致使双方的合同目的不能实现，根据法律规定应予解除双方的租赁合同，并免除原告的租金及退还保证金。现诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。被告百盛公司辩称，我公司认可与析米公司之间存在租赁合同关系。2018年12月，我公司与北京隆双嵘商贸有限公司签订《场地租赁合同》，合同期限为2018年12月1日至2021年11月30日。后经双方协商一致，将合同主体变更为析米公司。析米公司于2020年5月6日向我公司提交《撤店函》，并于次日擅自暂停营业。析米公司在《撤店函》中要求我公司给其减免2020年2月至4月期间的租金并要求退还押金。我公司开始与析米公司展开协商，并于2020年7月1日、2020年7月28日向析米公司提出相应减免方案，均遭该公司拒绝。合同第四条约定：“乙方应按期向甲方缴纳租金。如乙方未按期足额支付到期租金甲方有权提前解除本合同。”我公司同意与析米公司解除《场地租赁合同》，双方可依约定解除《场地租赁合同》，析米公司应履行解除合同前所有应尽的合同义务。不同意析米公司请求免除租金的要求，其提供的证据与本案无关。我公司为外商独资经营企业，自1993年起进驻中国，一直租赁中国工艺美术集团有限公司位于北京市西城区复兴门内大街物业经营百货商店，按照相关政策，为承租人减免租金的主体为国有企业，我公司作为外商独资经营企业，不属于相关政策的适格主体，我公司拒绝析米公司不合理的减免要求并不违反法律法规及政策精神。对于析米公司请求退还保证金及利息，我公司均不同意。合同第十二条第2款约定：“在合同有效期内，若乙方违约而导致甲方解除本合同或乙方单方终止履行本合同，乙方应支付本合同租金总额的50%作为违约金，且保证金不予退还。如果违约金不足以偿付甲方因此遭受的损失，乙方须继续予以赔偿。”现析米公司擅自不履行合同义务，我公司对析米公司缴纳的保证金不予退还。同时，根据合同约定所有保证金退还时一律不计息。析米公司欠缴租金、物业费、水电费共计112940.87元，我公司代垫场地拆除、复原、垃圾清运费用35000元，此外，因场地置还造成我公司租金损失102000元，原告支付的保证金不足以抵扣上述损失，对于保证金不足以偿付的部分及析米公司擅自终止合同的行为，我公司将保留向析米公司要求承担违约及损失赔偿责任的权利，另行追偿。被告工艺美术公司辩称，我公司不是本案租赁房产“S7-04铺位”所涉合同的签约和履约主体，析米公司向我公司提出相关诉求没有事实和法律依据。我公司系“西城区复兴门内大街101号”房产之产权人，2003年8月1日，与百盛公司签订了租赁合同，依约将包括本案租赁房产，即“复兴门百盛商场第七层S7-04铺位（使用面积90平方米）”在内的上述房产中的七层整层物业租给了百盛公司，此后双方又续约，租赁有效期至2028年11月30日。合同第十一条约定，百盛公司有权根据经营情况采取联营、出租柜台或以其他招商等方式出租部分租赁单位。2018年12月1日，百盛公司与北京隆双嵘商贸有限公司签约，将本案租赁房产即“S7-04铺位”转租给了该公司，此后该铺位承租人又变更为析米公司。现析米公司与百盛公司因“S7-04铺位”解约、租金减免和退还保证金等事宜发生了纠纷。综上，依据租赁合同的相对性，我公司不应成为本案租赁合同纠纷之被告，恳请法院依法驳回析米公司向我公司提出的各项诉讼请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市西城区复兴门内大街101号7层登记于被告工艺美术公司名下。被告百盛商业发展有限公司为台港澳法人独资有限责任公司。原告析米公司属于小型微利企业。2003年8月1日，工艺美术公司作为出租方（甲方），百盛公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：第一条、租赁单位情况：（一）、地址：北京复兴门内大街101号的中国工艺美术馆。（二）、租赁面积：中国工艺美术馆地上第七层整层物业，使用面积为2519.23平方米的租赁面积（以下简称“租赁单位”）出租给甲方使用。第二条、租赁用途：租赁单位将作为甲方开展经营百货零售、餐饮、娱乐、超市、物业管理以及相关配套服务等。……第三条、租赁期限：租赁期自2003年8月1日起至2023年11月止。双方此后签订的《租赁合同》，将租赁期限延长至2028年11月30日止。2018年11月，北京隆双嵘商贸有限公司作为出租方（甲方），析米公司作为出租方（乙方），签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市西城区复兴门内大街101号7层S7-04无偿提供给乙方使用。双方要遵守以下规定：1、具体地址：北京市西城区复兴门内大街101号7层S7-04；2、承租面积：90平米；3、租赁期限：租期三年，时间从2018年12月1日至2021年11月30日；4、水电费由乙方交纳；5、合同期满承租条件另议；6、乙方如遇变更解散及时通知甲方；7、如一方要求解约应提前三个月通知另一方，如不通知应赔偿另一方经济损失；8、甲乙双方应本着积极合作的态度，乙方要合法经营，如有违纪行为跟甲方无关；9、服从工商、税务等有关部门的检查指导，按照办公区有关规定办事；10、协议自签订之日起执行，各持一份并签字生效。2018年12月，北京隆双嵘商贸有限公司作为承租方（乙方方），百盛公司作为出租方（甲方），双方签订《场地租赁合同》，双方约定：第一条租赁场所之位置及面积：1.甲方将其所属复兴门百盛（下称“该商场”）第七层铺位号S7-04室南七层面积为使用面积90（建筑面积135）平方米的场地出租给乙方使用。……第二条租赁场所用途：乙方的租赁用途为餐饮，未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自改变本合同规定的租赁场所用途。第三条租赁期限：租赁期为三年，从2018年12月1日起至2021年11月30日止。装修期为1个月，从2018年12月1日至2018年12月30日。……第四条租金及缴纳方式：乙方应按期向甲方缴纳租金（租金计算及其交缴方式详见附件）。如乙方未按期足额支付到期租金，甲方有权提前解除本合同。……第五条保证金：1.乙方同意向甲方提供保证金（不具有定金性质，不适用定金罚则）100000元（不低于三个月租金），并于本合同签订之日向甲方一次支付。……2.乙方与任何第三方发生的债务关系或其违法经营所造成的法律后果不得影响甲方，如因此导致甲方损失，甲方有权扣除相应保证金以获得补偿。如保证金不足以抵偿甲方所受损失，乙方必须在接到甲方付款通知后7日内补足差额。否则，每逾期一日，乙方应向甲方支付应补交金额5‰的滞纳金，直至全部补齐为止。3.乙方未按时缴纳包括但不限于租赁场所租金、物业服务费、水电费、电话费等费用时，甲方有权自保证金中扣除该费用。……5.租赁期间，乙方如有不服从甲方管理或未经甲方同意超范围经营等违反本合同约定的行为时，甲方有权提前解除本合同并扣留部分或全部保证金作为违约金。……第六条物业管理：1.乙方须按月向甲方缴纳物业服务费（详见附件）。按本合同约定方式计算的物业服务费为增值税不含税金额，承租方应按照增值税含税金额支付物业服务费，不得以国家政策改革等理由要求出租方承担合同规定以外的其他税费。……十二条违约责任：本合同另有约定外，在租赁期内若乙方违反本合同项下任何付款责任或本条款一项或多项违约行为且经甲方通知要求在限定时间内整改但未整改或未能整改到位并满足甲方要求的，乙方同意甲方有权采取如下一种或同时采取如下几种或全部措施追究乙方违约责任，乙方无异议：（1）甲方经事先通知乙方后有权切断该房屋水、电、燃气、网络供应或其他服务或者采取其他措施、行动，直到乙方前述的违反得到改正，且因此而产生的一切损失及所有因此而引起的费用（包括但不限于重新接驳水电供应的费用）均由乙方负责；（2）要求乙方按合同约定租赁期内最后一个月基本租金的3倍或发生违约时月营业租金的3倍支付违约金（两者以数额较高者为准）；（3）乙方已支付的保证金予以没收；（4）要求乙方赔偿给甲方造成的损失；（5）甲方可以立即单方解除本合同。乙方的违约行为包括但不限于：（1）乙方未能按照本合同规定支付租金、管理费、保证金、空调费、推广费及其他费用中的任何一项，且逾期支付超过30日。……（12）乙方通过其行为表明其将不履行合同（包括但不限于发出部分或全部的退租通知），或者有合理理由认为乙方将不履行或者不能履行本合同的。……2.合同有效期内，若乙方违约而导致甲方解除本合同或乙方单方终止厦行本合同，乙方应支付本合同租金总额的50%作为违约金，且保证金不予退还。如果违约金不足以偿付甲方因此遭受的损失，乙方须继续予以赔偿。……第十三条合同的终止和转让：……2.租赁期间，若商场遭到自然灾害、火灾及其它不可抗力的毁损，导致租赁场所无法继续使用时，本合同自行终止，甲方无息返还乙方已支付的剩余租赁期间的租金以及保证金。甲方对乙方因此所遭受的损失，不承担任何责任。……第十四条租赁场所的返还：……3.合同终止之日起7日内，乙方应将租赁期间所发生的费用全部结清。若乙方欠缴任何费用（包括本条第2款所述费用），甲方有权从乙方交纳的保证金中扣除，若保证金不足以偿付，乙方应继续清偿所欠的费用。《场地租赁合同附件（三）》中约定，乙方按下述方式向甲方缴纳租金：1.固定租金：第1-2年租金394200元/年，从2018年12月1日至2020年11月30日，每月租金32850元（含物业费），……支付方式为：保底租金和提成租金取其高的形式，以电汇或支票转账。于每月25日前支付下一个月的固定租金及物业管理费，同时于每月五日前提供上个月加盖公章的营业额报表给甲方，并支付营业额的变动所对应的固定租金差额部分的金额，甲方收到差额部分租金后10日内提供租金发票。首期租金应与双方就房产交接之日起（3）日内缴纳。《场地租赁合同附件（三）》中并未约定乙方的目标营业额。庭审中，经本院询问，双方当事人均认可北京隆双嵘商贸有限公司与百盛公司签订的租赁合同由析米公司作为承租方实际履行，合同承租主体变更为析米公司。百盛公司因此向析米公司交付了涉案房屋，析米公司向百盛公司如期支付租金至2020年1月31日。2020年2月4日，百盛公司向商户发出服务变更通知：因受到疫情影响，自2020年2月4日起营业时间调整为11：00至17：00时。2020年2月11日，百盛公司租赁部工作人员王某将复工复产时间安排的文件截图通过微信发送给析米公司法定代表人高庆军，同时发送微信语音：“那个高总，这个您看一眼我不知道哪儿结的，但应该是市政府发的，里面有一个对餐饮的要求，上面很明确，就是从17号开始才可以复工，而且还不能够提供现场就餐，所以你得调整一下儿，因为发完这个之后，马上派出所打电话就问，说咱们这有没有开餐的，我跟他们说都没有，所以您一定要跟他们说不行就别开餐了，可能是不允许。”2020年4月3日，百盛公司向析米公司出具《百盛商业发展有限公司催缴租金函》，内容为尊敬的析米料理：根据关于贵我双方于2018年签订的《场地租赁合作协议》，贵司租赁我司南楼七层90平米场地用于餐饮，协议期限为2018年12月1日至2021年11月30日，月租金为32850元（包括物业费），租金月付，每个租赁月度前五个工作日贵司应支付租金。截至2020年4月1日，贵司应向我公司支付租金65700元，依约应于1月25日、2月25日前支付，但贵司至今未付，欠缴租金达66天。贵司欠缴租金的行为已构成违约，请收到此函后7日内向我公司支付欠缴租金65700元。逾期不支付，我司将有权依约采取解除合同、收回租赁场地等措施，并保留向贵司追究违约责任的权利。2020年4月28日，百盛公司租赁部工作人员王某向析米公司法定代表人高庆军发送微信，内容为：“高总，昨天我跟王总聊了一下，关于4月份房租的情况，您这边是什么想法？”，高庆军回复：“工作上支持您，也跟公司打过报告！但政府已经下了文件，而且其它的业态也已经执行，公司也建议按中国法律执行！”。王某回复：“政府文件是指国有企业，市属企业，我们不在范围内。工美属于央企，也没给我们减多少，我们正在提报的方案，还要给租户倒贴呢”。2020年5月2日，百盛公司向析米公司出具《百盛商业发展有限公司催缴租金函》，内容为尊敬的析米料理：根据关于贵我双方于2018年签订的《场地租赁合作协议》，贵司租赁我司南楼七层90平米场地用于餐饮，协议期限为2018年12月1日至2021年11月30日，月租金为32850（包括物业费），租金月付，每个租赁月度前五个工作日贵司应支付租金。截至2020年5月1日，贵司应向我公司支付租金98550元，依约应于1月25日前支付，但贵司至今未付，欠缴租金达97天。贵司欠缴租金的行为已构成违约，请收到此函后10日内向我公司支付欠缴租金98550元。逾期不支付，我司将有权依约采取解除合同、收回租赁场地等措施，并保留向贵司追究违约责任的权利。2020年5月4日，百盛公司通知商户，周一至周四营业时间调整为10：00至21：00；周五至周日营业时间调整为10：00至20：00。2020年5月6日，高庆军向王某发送微信，内容为：“王总：刚开完会，因百盛店方只免2月和3月租金，不执行中国政府要求对在京注餐饮企业免2月—4月底租金规定和此次疫情的不可抗力等原因，所以我公司通知您正式撤店。”王某回复：“高总，2,3月租金也没同意呢。”2020年5月6日，析米公司向百盛公司出具《撤店函》，内容为：“……受新型冠状病毒疫情影响，我司也积极响应国家要求和百盛店方的管理规定，于2020年1月24日已经关店停止营业至今未完全进入正常营业状态（因百盛店方一直未进入到正常营业状态）。并按照百盛店方的要求每天安排2名工作人员，开关灯，疏导人员、消杀、记录体温、等工作，以避免人员聚集造成病毒感染及扩散。目前餐次无收入，运营成本、人工成本支出非常大，经营压力巨大，运营压力巨大。因疫情不可抗力的影响和不限于此的相关因素等，现我司特告知贵公司，我司正式撤店。诉求如下：1、函件发出之日起停止租金的继续测算；2、按国家规定免除2月3月4月租金等费用；3、店面装修的拆除可立围挡（也可协商解决）；4、退回押金。”2020年5月21日，百盛公司通过邮件回复析米公司，该公司认为无法认定疫情属于免除解除合同责任的不可抗力。2020年5月23日，析米公司将疫情认定为不可抗力的判例发送给了百盛公司。2020年5月26日，析米公司再次向百盛公司发送邮件，要求百盛公司落实对小微企业免除租金的政策。2020年5月29日，双方办理了涉案店铺的交接手续。此后，双方就免除2、3、4月租金的问题多次进行协商，但均未达成一致意见。现析米公司诉至本院，请求法院判令解除双方签订的租赁合同，请求法院判令被告免除其2020年2月、3月、4月、5月的租金和物业费，请求法院判令被告退还其保证金10万元并支付利息（自2020年5月29日起至实际退还之日止，按照银行间拆业利率计算）。百盛公司同意解除双方签订的《场地租赁合同》，不同意析米公司其他诉讼请求；工艺美术公司称其并非租赁合同主体，不同意析米公司的诉讼请求。针对免除租金的请求，析米公司提交百盛公众号微信截图及2020年2月15日和3月31日的申请、2020年4月4日的回函，证明自2020年1月24日疫情爆发以后，析米公司按照百盛公司的要求一直停业到2020年5月上旬，百盛公司调整营业时间不足正常时的50%，7楼餐饮区全部关停，通往7层的扶梯自2020年5月6日才开始运行，所以一直没有提供任何服务，其曾向百盛公司申请免除其疫情期间的租金。百盛公司主张没有收到析米公司的减租申请及回函，认可调整营业时间的事实，百盛公司主张时间调整是根据北京市西城区有关部门对大型商场统一的要求，但商场一直没有停业，且商场内的电梯一直是运营的，每天都有记录。百盛公司提交其公司员工的微信聊天截图，用以证明南楼扶梯每日正常开启。析米公司认为微信证据完整性不足，且属于内部材料，可能存在造假可能。析米公司主张通往七层有两部直梯、一部扶梯，扶梯经常被关停，不清楚直梯的运行情况。析米公司未能提供证据证明扶梯停运的情况。庭审中，百盛公司申请证人王某出庭，证明疫情防控只是对堂食有影响。析米公司认可不能堂食的情况，但是不认可其所称仍在开业的事实。针对退还保证金的请求，百盛公司主张析米公司提前退租构成违约，该公司对析米公司应承担的违约责任另行主张权利，但认为该保证金应抵扣析米公司所欠的租金、物业费、水电费、拆除场地费用、清运垃圾费用，但百盛公司未提交证据证明析米公司水电费用的支出情况和百盛公司垫付拆除场地及清运垃圾费用的证据。本院认为，百盛公司与北京隆双嵘商贸有限公司签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。庭审中析米公司与百盛公司均认可，承租方主体由北京隆双嵘商贸有限公司变更为析米公司，本院不持异议。工艺美术公司并非该合同主体，依据合同相对性原则，合同的权利义务应当由合同主体承担，析米公司要求工艺美术公司承担合同义务对其免除租金、退还保证金的请求，于法无据，本院不予支持。关于合同解除问题，涉案租赁合同签订后，百盛公司依约向析米公司交付了房屋，析米公司亦应履行支付租金的义务。涉案租赁合同履行期间，北京发生新冠疫情，2020年1月24日，北京市启动突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市突发公共卫生事件一级响应级别由一级调为二级。疫情及防控措施构成不能预见、不能避免、且不能克服的不可抗力，虽对涉案合同的履行造成一定影响，但析米公司提交的证据不足以证明百盛公司在疫情期间存在全部停业的情况，尚未达到导致合同无法履行的程度，析米公司以不可抗力为由要求解除合同，缺乏依据。双方未就解除合同事宜达成一致的情况下，析米公司单方搬离涉案场地，属于违约解除合同。但考虑到双方已于2020年5月29日完成交接，涉案合同已难以实际履行，故本院确认双方间涉案合同于2020年5月29日解除。关于租金及物业费，因双方涉案合同于2020年5月29日解除，析米公司应当支付2020年2月1日至2020年5月29日的租金。但考虑析米公司作为服务类小微企业，承租房屋用于经营，受疫情及疫情防控措施的影响，经营出现困难，营业收入明显减少，要求析米公司继续按照原合同约定交付租金将会显失公平。加之工艺美术公司对百盛公司的房屋租金予以适当减免，故本院根据公平原则，免除析米公司2020年2月1至2020年4月30日的租金及物业费，原告析米公司应当支付2020年5月1日至2020年5月29日的租金31755元（含物业费）。（32850/30*29）。关于退还保证金及利息的请求，依据合同约定，析米公司单方终止合同的，保证金不予退还，该约定使保证金具有了违约金的性质，但由于百盛公司在本案中并未就析米公司提前解除合同应承担的违约责任提出反诉，故本案中只考虑合同约定保证金抵扣所欠租金及各项欠费的情况予以处理。由于百盛公司针对其主张的析米公司拖欠水电费用及为析米公司垫付相关费用的事实未提供充分证据加以证明，本案只对析米公司欠付的租金（含物业费）予以抵扣，本院判决百盛公司退还析米公司100000-31755元=68245元保证金。百盛公司如有相关损失，或主张违约责任，可另诉解决。析米公司要求百盛公司支付利息的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、确认原告北京析米餐饮文化管理有限公司与被告百盛商业发展有限公司签订的《场地租赁合同》于二〇二〇年五月二十九日解除。二、免除原告北京析米餐饮文化管理有限公司二〇二〇年二月一日至二〇二〇年四月三十日期间的租金（含物业费）98550元。三、自本判决生效之日起七日内，被告百盛商业发展有限公司退还原告北京析米餐饮文化管理有限公司保证金68245元（已抵扣租金31755元）。四、驳回原告北京析米餐饮文化管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3217元，由原告北京析米餐饮文化管理有限公司负担805元（已交纳），由被告百盛商业发展有限公司负担2412元，余款自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二一年七月五日法官助理 姜 洁书 记 员 李 婷