青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终108号上诉人（原审原告）：马阿舍，公民身份号码XXX，女，回族，1956年9月7日出生，无固定职业，现住西宁市城东区。上诉人（原审原告）：马海梅，公民身份号码XXX，女，回族，1981年7月25日出生，无固定职业，现住青海省化隆回族自治县。上诉人（原审原告）：马有青，公民身份号码XXX，男，回族，1982年4月9日出生，无固定职业，现住西宁市城中区。上诉人（原审原告）：马海兰，公民身份号码XXX，女，回族，1983年3月11日出生，无固定职业，现住西宁市城东区。上诉人（原审原告）：马有林,公民身份号码XXX，男，回族，1985年12月7日出生，现于青海省西宁监狱服刑。上诉人（原审原告）：马海芳，公民身份号码XXX，女，回族，1987年5月13日出生，现住青海省化隆回族自治县。上诉人（原审原告）：马海燕，公民身份号码XXX，女，回族，1990年2月7日出生，无固定职业，现住青海省化隆回族自治县。上述7上诉人委托诉讼代理人：陈苇，城中区天圆法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：韩生福，公民身份号码XXX，男，回族，1971年11月7日出生，现住西宁市城东区。委托诉讼代理人：韩福财，公民身份号码XXX，回族，1992年2月27日出生，无固定职业，现住青海省兴海县。系韩生福儿子。上诉人马阿舍、马海梅、马有青、马海兰、马有林、马海芳、马海燕因与被上诉人韩生福房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院（2020）青0102民初3912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日受理后，依法组成合议庭，于2021年3月5日公开开庭进行了审理，上诉人马阿舍、马有青、马海兰、马有林、马海燕及委托诉讼代理人陈苇、被上诉人韩生福及其委托诉讼代理人韩福财到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。马阿舍、马海梅、马有青、马海兰、马有林、马海芳、马海燕的上诉请求：改判支持其诉讼请求。事实和理由：马占海与韩生福为亲戚关系，2010年9月，韩生福与同德县巴沟乡然果村的五位村民签订了承包土地植树协议，韩生福获得了相关的土地承包权利。2010年10月，韩生福找到马占海，表示希望购买所属马占海名下位于西宁市城东区的房产，并表示由于资金不充足，房款先付一部分，其承包的位于同德县巴沟乡然果村的相关土地即将被政府征收，待补偿款到位后，将剩余房款一次性付清。同时，韩生福将2010年9月与同德县巴沟乡然果村的五位村民签订的《承包土地植树协议书》向马占海及马有青出示。马占海经过了解，确定韩生福承包的土地即将被征收，同意韩生福的购房方案。双方于2010年10月7日签订了房地产买卖契约，约定待韩生福取得补偿款后，一次性向马占海支付剩余520000元。2018年韩生福经过诉讼，获得其承包土地征迁补偿款669175元，同德县法院民事调解书虽显示该笔补偿款为韩生福与案外人共同所有，但相关收条显示该笔款项由韩生福签收。自土地被征收之后，马占海、马有青及叔叔便不时地向韩生福催要剩余房款，韩生福以各种理由拒不支付房款。后马占海于2017年12月因病去世，马阿舍等人以继承人的身份，继续向韩生福催要房款，韩生福称补偿款的事宜在同德县法院进行诉讼，待诉讼结果明确后，便支付房款。2020年马阿舍等人了解到，韩生福所称案件已经结案，并取得相应款项，随即向韩生福发出催款函，并给予韩生福合理的支付期限。但是韩生福在收到催款函后，仍然拒不支付剩余房款，并将马有青的电话号码拉入黑名单。房地产买卖契约是双方在没有专业人员指导下自愿签订，协议的内容表述存在瑕疵，所谓搬迁费实质指的就是韩生福所承包的土地的苗木征收补偿费用，因为苗木补偿款在双方签订房屋买卖契约时是可预见的，在时间上也是有预期的。一审法院仅以字面意思判断“搬迁费”为韩生福所属房屋征迁的费用，枉顾双方购房协议产生的事实基础，将搬迁费狭义地界定为不可预见房屋及土地搬迁费，错误认定剩余房款的支付条件尚未成就，属事实认定不清，存在遗漏。韩生福出示的证据一至五，均为复印件，马阿舍等人明确质证认为复印件在没有原件予以核对的情况下，不具有证据的证明效力，但一审法院却认定韩生福出示的复印件三性相符，并在案件事实认定的判决理由中加以引证阐述违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条、第六十一条、第九十条等相关法律的规定。一审法院主要是以韩生福在一审中提交的证据为依据，驳回马阿舍等人的诉讼请求错误。一审中唯一明确能证明韩生福所属房产尚未搬迁的事实的证据为庭审后一审法院与兴海县移民局“李先生”打电话的通话内容。该证据应当属于证人证言的范畴，但一审法院并未向马阿舍等人明确告知该人员的具体身份信息、职务及具体通话内容，也未制作调查笔录，未组织双方当时人进行质证或听取当事人对该证据的具体意见，严重违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十二条的规定，一审法院程序违法。韩生福辩称，签合同时，我及妻子、马占海、马有青、马阿舍5人在场。购买房屋是马占海等人找到我，当时房屋仅价值390000元，但因含有贷款利息，因此定价570000元。签订的协议是马有青拟定的，协议备注写的很清楚，现因搬迁费未到，不能支付剩余房款。另马占海告诉我，该房屋仅和马有林、马阿舍有关。马阿舍、马海梅、马有青、马海兰、马有林、马海芳、马海燕的一审诉讼请求：1.依法解除被继承人马占海与韩生福于2010年10月7日签订的《房地产买卖契约》，判令韩生福返还房屋；2.判令韩生福支付房屋占有使用费55575元；3.本案诉讼费用由韩生福承担。一审认定的事实：2010年10月7日，马阿舍之夫、马海梅、马有青、马海兰、马有林、马海芳、马海燕之父马占海与韩生福签订《房地产买卖契约》，约定马占海将其位于西宁市城东区东关大街郁金香8号楼1单元1182室出售给韩生福，面积为100平方米，价款570000元。另双方在合同备注中另行约定：“预付伍万元（50000元），下欠款伍拾贰万元（520000元）搬迁费收到后付清。”合同签订后，韩生福支付了50000元，剩余款项未支付。马占海于2020年6月8日去世，现其继承人马阿舍等人以韩生福收到搬迁款后一直未支付剩余房款为由，提起本诉。庭审后，一审法院与兴海县移民局(李先生，电话139XXXXXXXX)电话核实，韩生福所在兴海县唐乃亥乡下村因水电站工程建设规划整体搬迁，目前尚未搬迁，也未支付搬迁费，仅对树苗陆续给予补偿款。一审法院认为：马占海与韩生福签订《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方之间的买卖关系依法成立，马阿舍等人作为马占海的继承人主张权利符合法律规定，但马阿舍等人的主张不能成立。双方在合同中备注中明确约定：“……下欠款伍拾贰万元（520000元）搬迁费收到后付清。”马阿舍等人提供的同德县人民法院调解书中所涉补偿款属于韩生福与他人共同承包其他村土地植树补偿款，所得660000元补偿款均被共同承包人分配，且有转账凭证、证明均能证实，韩生福只认可分得8700元补偿款，对此马阿舍等人未提供证据予以否定。且该补偿款不是房屋买卖合同中所涉及的搬迁费，韩生福的房屋及土地附着物均未拆迁，搬迁费尚未收到，马阿舍等人亦未提供充足证据证明韩生福收到其搬迁款的事实。双方合同中约定的给付房款的条件尚未成就。故对马阿舍等人的主张不予支持。遂判决：驳回马阿舍、马海梅、马有青、马海兰、马有林、马海芳、马海燕的全部诉讼请求。案件受理费4678元，由马阿舍、马海梅、马有青、马海兰、马有林、马海芳、马海燕承担。本案二审期间，马阿舍等人与韩生福对签订合同的事实无异议，本院对双方均无异议的事实应予以确认。主要争议就是马占海与韩生福签订的房屋买卖协议应否解除。二审中，马阿舍等人对一审认定的马占海的死亡时间提出异议，并提交一份青海省居民死亡登记报告卡，证明其一审中提交的青海省居民死亡登记报告卡中的死亡时间系笔误，马占海的实际死亡时间为2017年12月13日，双方均认可马占海于2012年向韩生福交付了案涉房屋。另查明，韩生福自2016年8月25日至2021年2月3日从兴海县自然资源局分别领取了产值补助、房屋补偿款、过渡费，其所在的青海省兴海县唐乃亥乡下村未开始拆迁安置。本院认为，韩生福与马占海签订的是房屋买卖合同，韩生福的主要义务是支付房款，马占海的主要义务是交付房屋。双方在合同中关于“预付伍万元（50000元），下欠款伍拾贰万元（520000元）搬迁费收到后付清。”的约定并非是对韩生福支付剩余房款的条件约定，而是对韩生福支付剩余房款的履行期限的约定，因此韩生福并不能以“搬迁费”未下发为由不支付房款，支付剩余房款是韩生福当然应该履行的合同义务。韩生福能否收到、何时收到约定的“搬迁费”存在不确定性，因此双方虽对支付剩余房款的履行期限有约定，但实际上属于对履行期限约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”但双方现对约定的“搬迁费”具体为何产生争议，对履行期限不能达成补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”的规定，马占海于2012年向韩生福交付了房屋后，即具有随时要求韩生福履行支付剩余房款的权利。自签订合同后，期间马占海去世，马占海去世后其继承人马阿舍等人继承了该合同的权利义务，马阿舍等人向韩生福发出催款函，韩生福认可收到催款函，韩生福应在收到催款函后履行支付剩余房款的义务，其不应以“搬迁费”未到拒绝履行支付剩余房款的义务。但马占海与韩生福对支付剩余房款的履行期限约定不明，双方对此约定不明均存在过错，马占海应能预见到“搬迁费”的不确定性。马阿舍等人继承马占海该合同的权利义务时亦应接受并承担该过错，在韩生福以“搬迁费”未到拒绝履行支付剩余房款时，双方应友好协商对支付剩余房款的履行期限达成补充协议。虽因双方对支付剩余房款的履行期限不能达成补充协议，但为鼓励交易，尽量使依法成立的合同得以继续履行，本案在明确马阿舍等人有随时要求韩生福履行支付剩余房款的权利后，对马阿舍等人关于解除案涉合同等诉讼请求不予支持。虽本案中马阿舍等人行使解除权不能发生解除合同的效力，但并不能排除若韩生福在之后不履行合同约定，达到解除合同的条件时，马阿舍等人再次行使解除权的权利。综上，根据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9356元，由马阿舍、马海梅、马有青、马海兰、马有林、马海芳、马海燕负担。本判决为终审判决。审判长 左志萍审判员 张 薇审判员 尹菲菲二○二一年七月十二日法官助理 岳文伟书记员 乔 红第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。