天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终3325号上诉人（原审原告）：朱连洲，男，1943年10月6日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：王小磊，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：王桂安，天津益清律师事务所律师。上诉人（原审被告）：清控科创（天津）实业有限公司，住所地天津市东丽区华明高新技术产业区华丰路6号A座3号楼C-302-8。法定代表人：黄一峰，董事长。委托诉讼代理人：张振，男，该公司员工。原审第三人：天津珅信电子商务有限公司，住所地天津市河北区光复道街翔纬路225号3-312。法定代表人：巨峰，经理。委托诉讼代理人：张卿卿，天津君辉律师事务所律师。上诉人朱连洲因与上诉人清控科创（天津）实业有限公司(以下简称清控公司）、原审第三人天津珅信电子商务有限公司（以下简称珅信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初8255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。朱连洲上诉请求：1.撤销一审判决第三项;2.改判清控公司赔偿朱连洲损失260000元;3.改判清控公司支付朱连洲自2019年1月1日起至清退之日的违约金(违约金以房屋价款为基数,自2019年1月1日起至实际给付之日止按照日万分之一计算);4.本案的诉讼费、上诉费及产生的其他费用全部由清控公司承担。事实和理由：一审判决认定基本事实、适用法律均存在错误。一审法院的判决与先前案情一致的案件的判决不一致，不符合最高法院的规定。朱连洲主张的是赔偿，是基于清控公司违约而产生的赔偿责任，是与珅信公司截然不同的两个法律关系，依照的法律也是不一样的，一审认为朱连洲主张清控公司承担赔偿责任并无依据错误。朱连洲支付的优惠费损失应当作为其合理合法的损失，由清控公司承担交房不能的违约责任，一审法院没有支持属于适用法律错误。朱连洲主张的违约金的损失，因买卖合同中有明确的约定违约金数额的计算方式以及基数，因此有合同依据。此外，关于诉讼责任保全保险费，也应当作为合理损失由清控公司承担。清控公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项,改判驳回朱连洲对清控公司的全部诉请；2.一审及二审诉讼费用全部由朱连洲承担。事实和理由：一审法院认定事实不清,清控公司与朱连洲之间依据双方的真实意思表示、且双方均具有民事行为能力,合同约定内容合法,故双方签订的合同有效,且已经做了公示。清控公司与朱连洲双方均能履行合同内容,保证能够达到合同目的,合同没有解除的理由。清控公司之所以不能如期交付房屋,是因为政策性变化导致清控公司暂时无法交付,并非不能交付,朱连洲可以获得商品房的所有权并取得房屋,其合同目的可以实现,并且,依据双方签订的合同,清控公司还将依据合同约定向朱连洲支付相关费用,且清控公司有能力承担违约责任。综上,清控公司认为:清控公司与朱连洲之间的房屋买卖合同不存在法定及约定的解除事由,朱连洲与清控公司之间的商品房买卖合同应当继续履行,且具有实际履行的可能,双方均可以达到合同目的。清控公司不同意解除合同，合同应当继续履行，也不同意退还房款，即使退，起算时间应当按照双方约定的交付日期产生的实际损失计算。清控公司针对朱连洲的上诉请求辩称，驳回上诉，支持清控公司的上诉请求。朱连洲针对清控公司的上诉请求辩称，驳回上诉。解除合同有事实以及法律根据。商品房买卖合同的司法解释明确规定，经催告后三个月仍未交房的，应予解除合同，其行使的是法定解除权，而非约定解除权。关于清控公司陈述的利息起算问题也不予认可，一审判决的利息给付符合法律规定。珅信公司述称，坚持一审陈述意见，同意一审判决。朱连洲向一审法院起诉请求：1.判令解除朱连洲与清控公司签订的商品房买卖合同；2.判令清控公司退还朱连洲已支付的房款690000元；3.判令清控公司给付朱连洲自2019年1月1日起至实际退清之日的利息(利息以实际交付金额为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判令清控公司支付朱连洲自2019年1月1日起至清退之日的违约金(以房屋价款为基数，自2019年1月1日起至实际清退之日止按照日0.1‰计算）；5.判令清控公司赔偿朱连洲的损失260000元；6.本案的诉讼费7132元、保全费5000元及其他费用（因财产保全而产生的保全保险费1051元）均由清控公司负担。一审法院认定事实：第三人珅信公司与清控公司就清控公司开发建设的涉诉房屋所在楼盘存在销售合作关系。朱连洲经珅信公司购买涉诉房屋。2018年10月16日，朱连洲与珅信公司销售人员熊艳莉签署一份《说明》，说明朱连洲认购涉诉房屋，交260000元，面积74.72平方米，享受9300元/平方米的优惠价格，签订合同后即同意支付该优惠活动费。2018年10月28日，朱连洲确认购买涉诉房屋，并为珅信公司签署《房屋确认单》，该确认单记载的主要内容为，涉诉房屋建筑面积74.72平方米，优惠后单价9300元，优惠后总价694896元，付款方式为全款，缴款时间2018年10月28日。2018年10月28日，朱连洲、清控公司签订了天津市商品房买卖合同，朱连洲为合同乙方，清控公司为合同甲方。根据该合同约定，朱连洲购买清控公司开发的涉诉房屋，设计用途为非住宅，建筑结构为剪力墙，建筑面积为74.72平方米，每平方米价格为9300元，房屋价款694896元，清控公司应于2018年12月31日前将涉诉房屋交付给朱连洲使用。该合同第五条就甲方逾期交房问题约定，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。同时约定，如超过上述约定期限，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按照商品房价款的0.1‰向乙方支付违约金。该合同附件一《补充合同》第三条就逾期交房的违约责任约定，“1、买卖双方约定，本合同项下商品房交付日期有三个月的谅解期。即出卖人自合同约定交付日期后三个月内交付，买受人不追究出卖人违约责任；2、由于政策法规或行政命令的改变、市政因素等非出卖人能力所及的情况出现而导致工程逾期交付，出卖人不承担违约责任。”2018年10月28日，朱连洲向清控公司支付涉诉房屋房款694896元，并向珅信公司交付260000元，珅信公司为其出具收据。清控公司至今未履行交房义务。就交房事宜，清控公司曾数次通知业主。2019年6月1日，清控公司发出延期交房致歉函，内容为由于工期的原因交房日期延长，预计2019年12月31日交房；2019年12月26日，清控公司发出延期交房致歉函，内容为工程进度已经施工完毕，完工手续正在逐步完善并向相关部门报送故交房日期延长，预计2020年4月15日交房；2020年4月10日，清控公司发出延期交房致歉函，内容为受疫情影响，延迟交房，预计交房日期为2020年8月31日；2020年8月25日，清控公司发出慧谷园交付通知，内容为定于2020年10月28日开始办理交房事宜，将以电话、微信或者邮件形式发送通知，注意查收；2020年9月7日，清控公司发出告知函，主要内容为受疫情影响，建筑公司人力、资金等受到影响，准备进行五方质量验收，即可申报联合验收，办理竣工备案手续，于2020年10月28日交付。2020年9月7日，朱连洲及其他业主前往清控公司售房处，清控公司有工作人员接待，业主一方出示了致清控科创（天津）实业有限公司的函，该函主要内容是清控公司在2020年8月25日再次发出延期交房通知函后，诸业主已经不信任清控公司的承诺，故以书面形式正式通知清控公司，在此次延期截至日期终止时，如仍不能交房和达到合同承诺的购房落户条款，则清控公司退回房款、服务费，并支付违约金。诉讼期间，朱连洲向一审法院申请财产保全，一审法院作出裁定，依法查封涉诉房屋。朱连洲支出保全申请费5000元，担保保函的保险费1051元。庭审中，清控公司自认尚未完成房屋交付，系因尚未完成规划验收。一审法院认为，朱连洲与清控公司签订的《天津市商品房买卖合同》合法、有效，当事人均应按照约定全面履行各自的义务，现清控公司迟延履行交付房屋已经构成违约。当事人对于朱连洲主张解除商品房买卖合同是否成立存在争议。合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。本案中，涉诉房屋系因尚未完成规划验收至今未能交付，朱连洲已在清控公司逾期交房后向清控公司催告，清控公司在合理期限内仍未履行交房义务，故朱连洲要求解除合同，一审法院予以支持。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于朱连洲主张的由清控公司退还房款及利息一节，朱连洲、清控公司所签天津市商品房买卖合同解除后，清控公司应向朱连洲返还其已付购房款及利息，现朱连洲的该两项诉讼请求在合法范围内，一审法院予以支持；关于朱连洲主张违约金一节，双方并未约定违约金，现朱连洲主张违约金并无依据，一审法院不予支持；关于朱连洲主张清控公司赔偿其向珅信公司交付的优惠活动费一节，由于清控公司与珅信公司就涉诉房屋存在销售合作，该款项系朱连洲享受房价优惠所付，现朱连洲与清控公司之间的房屋买卖合同已解除，该房价优惠已无意义，珅信公司亦应将该款项退还朱连洲，但朱连洲现仍坚持此款项系其损失要求由清控公司赔偿，并无依据，一审法院不予支持；朱连洲要求清控公司支付财产保全的保险费并无依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：“一、解除原告朱连洲与被告清控科创（天津）实业有限公司于2018年10月28日签订的天津市商品房买卖合同；二、被告清控科创（天津）实业有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告朱连洲房款690000元并支付自2019年1月1日起至实际退还之日期间的利息（以690000元为基数，2019年8月19日之前以中国人民银行同期同档贷款基准利率为标准计算，自2019年8月20日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算）；三、驳回原告朱连洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7132元，由原告朱连洲负担2086元，由被告清控科创（天津）实业有限公司负担5046元；财产保全申请费5000元，由被告清控科创（天津）实业有限公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱连洲提交证据：证据一：（2016）津0110民初5246号以及（2017）津02民终2860号民事判决书，证明：该两份判决案情与本案是一致的，但是裁判结果不同，证明目的是一审法院同案不同判。证据二：（2020)津0110民初4381号、（2021）津03民终370号民事判决书，证明：该判决书中明确认定珅信公司收取上述费用是符合法律规定的，上述费用作为合理损失，应由清控公司予以赔偿。清控公司质证意见：证据一、证据二真实性、合法性认可，证明目的不认可。珅信公司质证意见：同清控公司意见，该案事实与本案存在不同，与本案无关。本院认为，证据一、证据二的真实性、合法性本院予以认可，关联性本院不予采信。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.案涉房屋买卖合同是否应当予以解除；2.如应解除，一审对于案涉房屋买卖合同解除的相关法律后果处理是否得当。对于第一个争议焦点,本院认为,当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。本案中，案涉房屋系因尚未完成规划验收至今未能交付，清控公司自认需要进行变更规划,并补交土地出让金,朱连洲已向清控公司进行催告，清控公司在合理期限内仍未履行交房义务，综合考虑清控公司逾期交房的时间及目前无法明确规划验收的进展等事实，一审法院判决解除案涉商品房买卖合同，并无不当，本院予以维持。对于第二个争议焦点,本院认为,关于朱连洲主张清控公司赔偿其向珅信公司交付的优惠活动费的问题，清控公司与珅信公司存在销售合作关系，该款项系朱连洲享受房价优惠所付，现朱连洲与清控公司之间的房屋买卖合同已解除，该房价优惠已无意义，珅信公司应将该款项退还朱连洲。现朱连洲坚持此款项系其损失要求由清控公司赔偿，但该项损失尚未实际产生，故朱连洲的上诉主张依据不足，本院不予支持。关于朱连洲主张清控公司支付其违约金的问题，因朱连洲主张解除案涉商品房买卖合同，而在合同中，对于买受人要求解除合同时，双方并未约定违约金，故朱连洲该项主张缺乏依据，本院不予支持。清控公司迟延交房构成违约，导致案涉房屋买卖合同解除，朱连洲要求支付购房款利息具有事实和法律依据，一审判定清控公司给付其购房款利息并无不当，认定的利息起算时间亦无不妥，本院予以维持。朱连洲要求清控公司支付财产保全的保险费并无依据，一审法院未予支持并无不当。综上所述，朱连洲、清控公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15900元，由上诉人朱连洲负担5200元，清控科创（天津）实业有限公司负担10700元。本判决为终审判决。审 判 长  王 欣审 判 员  何日升审 判 员  郭小峦二〇二一年七月二十八日法官助理  王飞凡书 记 员  翟 畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……