福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0581民初3282号原告：苏少东，男，1988年4月24日出生，澳门特别行政区居民，住福建省石狮市，港澳居民居住证号码××。被告：石狮泰禾商业运营管理有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路339号泰禾广场805室，统一社会信用代码91350581MA2Y0MY163。法定代表人：郭淑华，该公司执行董事兼总经理。被告：石狮泰禾广场投资有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路339号，统一社会信用代码91350581062287377W。法定代表人：汤婷婷，该公司执行董事兼总经理。原告苏少东与被告石狮泰禾商业运营管理有限公司（以下简称石狮泰禾管理公司）、石狮泰禾广场投资有限公司（以下简称石狮泰禾投资公司）合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苏少东到庭参加诉讼，被告石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏少东向本院提出诉讼请求：1.石狮泰禾管理公司立即支付苏少东从2020年8月1日至2021年4月30日的款项257077.53元；2.石狮泰禾管理公司支付苏少东从2020年8月1日至实际还款之日止按房价总额5712840元的日万分一计算的违约金；3.石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司上述款项承担保证责任。事实与理由：2017年11月1日，苏少东、苏佳鑫分别与石狮泰禾管理公司签订了编号为0000962及0000963的房屋租赁委托合同，约定将其二人名下的石狮泰禾广场××楼××层××及××号房屋委托给石狮泰禾管理公司代为处理房屋租赁事宜，并约定石狮泰禾管理公司在约定的计租日起15个工作日内预付三个月租金，应付租金每三个月结算一次，约定收款人分别为苏少东、苏佳鑫，并约定了收款账号。同日，苏少东、苏佳鑫又分别与石狮泰禾投资公司签订了担保协议，约定由石狮泰禾投资公司就编号0000962及0000963的房屋租赁委托合同为苏少东、苏佳鑫提供担保。担保协议中约定，石狮泰禾投资公司保证在石狮泰禾管理公司不能按照委托合同约定向苏少东、苏佳鑫支付委托合同约定的租金收益时，石狮泰禾投资公司愿意为苏少东、苏佳鑫支付上述收益。2018年5月29日，由于苏佳鑫将其名下石狮泰禾广场××楼××层××号房屋转让给苏少东所有，苏佳鑫、苏少东与石狮泰禾管理公司签订了一份房屋租赁委托合同主体变更协议，将苏佳鑫与苏少东签订的编号0000963房屋租赁委托合同中的租金收款人由苏佳鑫变更为苏少东，并变更收款账号。2020年8月1日至2021年4月30日，石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司未向苏少东支付苏少东名下的石狮泰禾广场××楼××层××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号共11套房屋这一期间的租金。根据合同第8.4款约定，乙方逾期支付租金，逾期超过30日每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金。至今，已逾期九个月应支付的违约金天数为八个月即240天。××-××单元房屋产权总价2591865元，占××-××单元房屋产权总价6132865元的42.26%，××-××单元房屋产权总价3120975元，占××-××单元房屋产权总价3577924元的87.23%。违约金应为5712840元×240天×0.0001=137108.16元。石狮泰禾管理公司书面辩称，1.苏少东诉请的违约金起算期限错误。根据案涉《房屋租赁委托合同》第4.2条约定，租金支付期限为租期开始之日起15个工作日，同时合同第8.4条约定，石狮泰禾管理公司逾期支付租金超过30日，则方才计收逾期违约金。现苏少东诉请违约金将租期起算日次日作为起算点，与合同不一致，存在错误。应当予以纠正。2.合同约定违约金标准过高，依法应予以调减。《房屋租赁委托合同》第4.2条约定的每月违约金相当于月租金36%，明显高于业主的损失，甚至高于法律允许的民间借贷利息。对于该明显高于损失的违约金，法院应当予以调减。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条第（一）款规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。”福建省高级人民法院发布的《福建高院关于充分发挥审判职能作用为坚决打赢疫情防控阻击战提供有力司法服务保障的指导意见》第12点：“因疫情影响致使合同根本不能履行而引起纠纷，当事人主张部分或者全部免除责任的，依法予以支持。”因此，在疫情的冲击下，石狮泰禾管理公司受影响非常严重，经营困难，逾期支付租金情有可原，也应当予以减免。3.受新冠肺炎疫情防控不可抗力因素影响，承租的商户纷纷提出租金减免，提议业主考虑疫情防控不可抗力因素减免3个月租金，参照内容：由于疫情影响，福建省出台《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，扎实做好“六稳”工作的若干措施》，以此寻求在全面做好疫防控工作的同时，统筹抓好改革发展稳定各项工作，并全力支持和组织推动各类生产企业复工复产，促进经济社会持续发展。着力降低运营成本，对承租国有经营性房产的中小企业，可以免收或减半收取3个月左右的房租。疫情爆发以来，受疫情防控工作影响，目前商业运营收到很大冲击，经营收入锐减，石狮泰禾管理公司响应政府号召，对于承租商户减免了部分租金。请求法院及业主考虑目前实际情况，酌情减免石狮泰禾管理公司租金。4.苏少东提出的租金，经校对，按合同日：2020年8月1日前已付清，按内部会计月（6、7、8）已付清。石狮泰禾投资公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据，本院认定如下：1.石狮泰禾管理公司提供的《福建省财政厅福建省机关事务管理局关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租的补充通知》（闽财资函〔2020〕3号），载明可减免房租的对象是承租省级国有资产类经营性房产的中小企业（含服务业小微企业，不含国有独资、控股企业）和个体工商户，案涉房屋不符合相应条件，该份证据与本案处理不具有关联性；2.石狮泰禾管理公司提供的《泉州市防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部办公室关于恢复场所开放和活动举办的通告》（泉防控指办〔2020〕113号），因案涉房屋出租的用途不属于图书馆、博物馆、文化馆（站）、科技馆、艺（美）术馆、青少年宫、百姓书屋、体育场馆、沐足场所等室内场馆，也不属于因疫情暂未开放的景区（包括其中的室内场所、儿童游乐区域、动物展示区域等），不适用该文件规定，无法体现与本案的关联性，故本院不予采纳。各方当事人对其他证据均未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：址于石狮市宝岛中路339号石狮××广场××幢××单元房屋系苏少东向石狮泰禾投资公司所购买。址于石狮市宝岛中路339号石狮××广场××幢××单元房屋系案外人苏佳鑫向石狮泰禾投资公司所购买。2017年11月1日，苏少东、苏佳鑫作为甲方，石狮泰禾管理公司作为乙方，分别就××幢××-××、××-××单元房屋各签订《房屋租赁委托合同》一份份，载明甲方将案涉房屋委托乙方代为处理房屋租赁事宜，合同约定主要条款如下：2.1委托租赁期限为十年，自开发商收到甲方支付的购房全款且甲方与开发商实际办理完交付手续之日起开始计算租金；3.2乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每个租赁年度（每12个月为一个租赁年度，下同）的租金总额（相当于购房合同总价6%）分别为367971元、214675元；4.2应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在该合同2.1条约定的计租日起15个工作日内预付三个月的租金给甲方（如遇法定节假日，则顺延），依次类推；8.1甲乙双方应严格履行本合同规定的各项条款，如有违约，违约方向守约方承担违约责任并赔偿经济损失；8.4乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等。同日，苏少东、苏佳鑫作为甲方，石狮泰禾投资公司作为乙方，分别签订《担保协议》一份，载明：甲方与石狮泰禾管理公司签订《房屋租赁委托合同》，为确保委托合同的履行，乙方愿意向甲方提供担保，甲、乙双方经协商一致达成如下协议：1.乙方保证范围为甲方按照委托合同约定而取得的租金收益。2.乙方保证：在石狮泰禾管理公司不能按照委托合同约定向甲方支付委托合同约定的租金收益时，乙方愿意向甲方支付上述收益。3.本合同保证期间为委托合同约定的债务履行期限届满之日后一个月等内容。2018年5月30日，苏佳鑫作为甲方、石狮泰禾管理公司作为乙方、苏少东作为丙方签订《房屋租赁委托合同主体变更协议》，载明：鉴于甲方已于2018年5月29日将房屋转让给丙方所有，甲方申请自2018年5月29日起将《房屋租赁委托合同》中的权利义务转让给丙方，丙方愿意接受，乙方同意甲方转让等内容。上述合同签订后，石狮泰禾管理公司支付址于石狮市宝岛中路339号石狮××广场××幢××单元房屋租金至2020年7月31日。本案的争议焦点为：1.逾期违约金的起算日期；2.违约金约定是否过高；3.应否减免租金。对此，本院进一步予以分析、审查和认定。一、关于逾期违约金起算日期的问题本院经审查认为，根据《房屋租赁委托合同》约定，石狮泰禾管理公司应在合同约定的计租日起15个工作日内预付三个月的租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向苏少东支付逾期违约金。故每一期租金逾期的起算日期应为该期租金计租日起第15个工作日后再加上30日的次日，即2020年8月1日至2020年10月30日、2020年11月1日至2021年1月31日、2021年2月1日至2021年4月30日期间租金的逾期违约金应分别自2020年9月21日、2020年12月21日、2021年3月27日开始计算。二、关于违约金约定是否过高的问题本院经审查认为，苏少东因石狮泰禾管理公司逾期支付租金的违约行为所遭受的损失主要是利息损失，而案涉《房屋租赁委托合同》8.4条约定，若石狮泰禾管理公司逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向苏少东支付逾期违约金，明显高于苏少东所遭受的实际损失，因此石狮泰禾管理公司关于违约金过高要求调低的主张，本院予以采纳。根据案涉《房屋租赁委托合同》履行的情况、石狮泰禾管理公司过错程度、新冠疫情的影响及苏少东预期利益等因素，本院酌情将违约金的计算方式调整为以当期尚欠的租金为基数，自约定的违约金起算之日起至实际付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。故石狮泰禾管理公司应分别以三个月租金38877.9元（367971元×2591865元÷6132865元÷4）、46814.5元（214675元×3120975元÷3577924元÷4）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付自2020年9月21日、2020年12月21日、2021年3月27日起至实际付清款项之日止的违约金。三、关于应否减免租金的问题本院经审查认为，因本省出台《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，扎实做好“六稳”工作的若干措施》规定可以免收或减半收取3个月左右租金的对象是承租国有经营性房产的中小企业，《福建省财政厅福建省机关事务管理局关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租的补充通知》载明可减免房租的对象是承租省级国有资产类经营性房产的中小企业（含服务业小微企业，不含国有独资、控股企业）和个体工商户，而案涉房屋并非国有经营性房产，故不适用相关规定。因此，石狮泰禾管理公司主张减免租金，缺乏依据，本院不予支持。本院认为，本案属涉港澳案件，应参照涉外案件处理，适用与案涉合同具有最密切联系的法律即内地法律作为本案的准据法。苏少东、苏佳鑫与石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司分别签订的《房屋租赁委托合同》、《担保协议》，苏少东、苏佳鑫与石狮泰禾管理公司签订的《房屋租赁委托合同主体变更协议》，系各方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。苏少东、苏佳鑫已按照合同约定将案涉房屋交付石狮泰禾管理公司，苏佳鑫并将其在《房屋租赁委托合同》中享有的权利义务转让给苏少东，石狮泰禾管理公司亦应按合同约定的时间、金额向苏少东支付租金。现石狮泰禾管理公司未按约定足额支付自2020年8月1日起至2021年4月30日止址于石狮市宝岛中路339号石狮××广场××幢××单元房屋的租金116634元（38877.9元×3）、址于石狮市宝岛中路339号石狮××广场××幢××单元房屋的租金140443元（46814.5元×3），且逾期超过30日，已构成违约，故苏少东诉请判令石狮泰禾管理公司支付尚欠的租金257077元（116634元＋140443元）及相应的违约金，于法有据，应予支持，但违约金应分别以本院认定的以三个月租金38877.9元、46814.5元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付自2020年9月21日、2020年12月21日、2021年3月27日起至实际付清款项之日止的金额为限。苏少东主张超过本院认定的部分，本院不予支持。《担保协议》约定，石狮泰禾投资公司保证在石狮泰禾管理公司不能按照《房屋租赁委托合同》约定向苏少东支付租金收益时，愿意向苏少东支付上述收益，故石狮泰禾投资公司承担的是一般保证责任，且保证的范围仅是租金。石狮泰禾投资公司作为一般保证的保证人，在石狮泰禾管理公司经人民法院已依法强制执行仍未能支付其应付的自2020年8月1日起至2021年4月30日止8幢××-××单元房屋的租金116634元时，应对该租金的债务承担保证责任。苏佳鑫与石狮泰禾管理公司协议变更主合同，未取得石狮泰禾投资公司书面同意，石狮泰禾投资公司对××幢××、××-××单元房屋的租金不再承担保证责任。苏少东诉请判令石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司应支付的××幢××、××-××单元房屋的租金140443元及违约金债务承担保证责任，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，对苏少东的诉讼请求，本院予以部分支持。石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百八十七条、第六百九十一条、第七百条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十一条第一款、第二十四条，第三十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、石狮泰禾商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付苏少东址于福建省石狮市宝岛中路339号石狮××广场××幢××单元房屋自2020年8月1日起至2021年4月30日止的租金116634元，并以38877.9元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付自2020年9月21日、2020年12月21日、2021年3月27日起至实际付清款项之日止的违约金；二、石狮泰禾商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付苏少东址于福建省石狮市宝岛中路339号石狮××广场××幢××单元房屋自2020年8月1日起至2021年4月30日止的租金140443元，并以46814.5元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付自2020年9月21日、2020年12月21日、2021年3月27日起至实际付清款项之日止的违约金；三、石狮泰禾广场投资有限公司在石狮泰禾商业运营管理有限公司经人民法院依法强制执行仍未能履行本判决第一项确定的支付租金116634元的义务时，应对该债务承担保证责任；四、石狮泰禾广场投资有限公司承担保证责任后有权向石狮泰禾商业运营管理有限公司追偿；五、驳回苏少东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7213元，由石狮泰禾商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，苏少东可以在判决书送达之日起三十日内，石狮泰禾商业运营管理有限公司、石狮泰禾广场投资有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  叶 青审 判 员  李少雄审 判 员  庄英材二〇二一年七月二十八日法官助理  董 瑶书 记 员  谢菲菲附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示一、本案适用的主要法律条文《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十七条涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第六百八十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，有权拒绝向债权人承担保证责任，但是有下列情形之一的除外：（一）债务人下落不明，且无财产可供执行；（二）人民法院已经受理债务人破产案件；（三）债权人有证据证明债务人的财产不足以履行全部债务或者丧失履行债务能力；（四）保证人书面表示放弃本款规定的权利。第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十四条债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。