北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初16768号原告：北京智恒泰科技有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街11号2层2624室。法定代表人：乐磊，总经理。委托诉讼代理人：赵侃，北京市昊方律师事务所律师。被告：华电（北京）热电有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：胡伟。委托诉讼代理人：张馨，北京市隆安律师事务所律师。原告北京智恒泰科技有限公司（以下简称智恒泰公司）与被告华电（北京）热电有限公司（以下简称华电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告智恒泰公司之委托诉讼代理人赵侃、被告华电公司之委托诉讼代理人张馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2021年3月，智恒泰公司向本院提出诉讼请求：1．判令华电公司支付配套公建水、暖、气外线及房屋主体结构完善费用15180896元；2．判令华电公司支付逾期支付智恒泰公司完善费用违约金（以15180896元为基数，按年24%利率为标准，从2015年1月1日计算至实际给付之日，暂计至2021年3月11日为2261天，22569209元）。事实和理由：智恒泰公司、华电公司于通过招投标程序于2013年8月签订《华电（北京）热电有限公司西厂区配套公建楼房屋租赁合同》。其中招标文件第1.17.3-1.17.4条：配套公建水、暖、气外线及房屋主体结构完善的费用由智恒泰公司承担。经双方后续会议洽商，此工程由华电公司垫资完成。经双方同意，委托鉴定机构作出《结算审核报告》，最终结算审核金额15180896.3元，智恒泰公司至今未支付此款。《租赁合同》第十一条约定了智恒泰公司逾期付款的违约责任，依据对等原则，智恒泰公司要求华电公司支付违约金。一、《招标文件》确定，“公建水、暖、电、气外线维护和修缮”费用应由华电公司承担。1．《招标文件》与《租赁合同》中关于“公建水、暖、电、气外线”费用的承担约定不一致，应以《招标文件》为准。《招标文件》1.17.3条第1款约定“公建水、暖、电、气外线维护和修缮”费用由华电公司承担；而《租赁合同》第五条第1款约定“公建水、暖、电、气外线维护和维修”费用由华电公司承担。根据《招投标法》第四十六条：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”。2．《招标文件》中“公建水、暖、电、气外线维护和修缮”的费用，含义包括维护、维修、和完善费用。《招标文件》1.17.3中，对于“公建水、暖、电、气外线”和“建筑物主体结构”的费用承担分别使用了“修缮”和“维修”两种不同的表述，可见，修缮的含义不仅仅是维修。《说文》对于“缮”的定义是“缮，补也”，可见修缮包含了修理、完善两层意义。二、智恒泰公司为满足房屋出租及使用条件的支出，应由华电公司承担。根据《租赁合同》第六条第1款、《招标文件》1.17.1“甲方在合同期内保证租赁房屋符合国家房屋出租的有关规定”，及合同第八条第1款“甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态”的约定，公建水、暖、电、气外线的完善费用，以及其他电力、消防、安防等为满足房屋出租、使用条件而投入的费用，应由华电公司承担。三、华电公司对智恒泰公司的投入进行了结算审核。华电公司因拖欠原承建方工程款，涉案房屋一直未完工，也未进行竣工备案。2017年5月至2017年12月期间，智恒泰公司向华电公司指定的评估机构申请结算审核，就双方确认的原房屋承建商未完施工部分和需要修改的部分工程完善费用进行审核，评估机构于2017年12月26日出具评估报告。华电公司方应承担也曾认可承担这部分费用。华电公司辩称，不同意智恒泰公司的诉讼请求。一、智恒泰公司主张华电公司承担智恒泰公司就配套公建楼水、暖、气外线及房屋主体结构完善的费用缺乏合同依据。根据华电公司西区配套公建楼出租招标文件1.3条招租房屋概况，已明确案涉房屋的整体情况，且告知智恒泰公司可根据自身需要对案涉房屋做二次结构、装修、消防系统及通风空调系统及设备的施工安装工作，华电公司全力配合，但双方并未约定华电公司支付前述施工安装工作的费用。同时，在智恒泰公司与华电公司签订的《房屋租赁合同》第五条以及第七条第1款中约定，华电公司仅需承担配套公建楼水、暖、气外线及房屋主体结构的维修费用，而非完善费用，两者具有本质的区别。而《房屋租赁合同》第四条第5款约定，智恒泰公司应遵守国家有关的防火、卫生等方面的要求，配备必要的设施，所需费用由智恒泰公司负担。由此可见，无论是在招标文件还是在房屋租赁合同中，均未约定案涉房屋二次结构、装修、消防系统及通风空调系统的施工安装费用由华电公司承担，反而约定相关费用应由智恒泰公司承担。因此，智恒泰公司的主张缺乏合同依据。二、智恒泰公司所主张的配套公建楼水、暖、气外线及房屋主体结构完善的费用并不完全等同于租赁合同约定的装修改造费用。根据智恒泰公司与华电公司签订的《房屋租赁合同》第七条第3款的约定，装修改造费用是指为实现房屋使用性能固定在房屋结构上的装修、改造，不包括家具、办公用品、电器（不含空调）等，由此可见，《房屋租赁合同》装修改造费用并不完全等同于配套公建楼水、暖、气外线及房屋主体结构完善的费用。三、即使装修改造费用就是智恒泰公司主张的完善费用，即两者概念内涵相同或相近，智恒泰公司也无权向华电公司主张赔偿。（一）华电公司承担智恒泰公司的装修改造费用应以华电公司存在提前收回房屋的违约行为为前提。《房屋租赁合同》第十一条违约责任中约定，只有在华电公司提前收回房屋、应承担违约责任时，需负责赔偿智恒泰公司的相关损失及智恒泰公司第一次实际投入的装修改造费用。但华电公司并未违反《房屋租赁合同》的约定提前收回房屋；华电公司是以与智恒泰公司达成的（2020）京0102民初25551号民事调解书为依据，基于智恒泰公司未按照民事调解书约定支付房租的事实，于2021年5月7日与智恒泰公司依法解除《房屋租赁合同》。事实上，华电公司与智恒泰公司对装修改造的费用的约定，是为了确保在华电公司违约时，保护智恒泰公司已投资金额的安全，而非是智恒泰公司严重违约时，用于对抗华电公司的权利。因此，智恒泰公司无权以《房屋租赁合同》第十一条违约责任的约定向华电公司主张违约责任。（二）在租赁期限内，智恒泰公司未征得华电公司的书面同意而改变案涉房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，由此所产生的费用应当由智恒泰公司自身承担。根据《房屋租赁合同》第七条第4款约定，智恒泰公司改变案涉房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，涉及规模、范围、工艺、用料等方案约定需事先征得华电公司的书面同意后方可施工。实际上，在房屋租赁期限内，智恒泰公司在开展前述施工时未事先征得华电公司的书面同意，导致案涉房屋未能完成消防验收，由此给华电公司造成了巨大的损失，包括为完成案涉房屋的验收，在收回案涉房屋后，华电公司将面临拆除智恒泰公司改造装修部分重新施工等情况。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁解释》）第十一条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”。因此，对于未经过华电公司书面同意确认的案涉房屋的装修改造费用等应当由智恒泰公司自身承担。（三）即使智恒泰公司的装修改造经过华电公司同意，合同解除时，在华电公司不同意对已形成附合的装饰装修物利用的情况下，智恒泰公司主张残值损失依法不应当予以支持，而未形成附合的装饰装修物可由智恒泰公司自行拆除。根据《城镇房屋租赁解释》第八条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……。”即使智恒泰公司的装修改造经过华电公司同意，鉴于双方合同系因智恒泰公司违约解除，在华电公司不同意对已形成附合的装饰装修物利用的情况下，智恒泰公司主张残值损失依法不应当予以支持，而未形成附合的装饰装修物可由智恒泰公司自行拆除。四、作为出租方，华电公司按照合同的约定，为全力配合智恒泰公司的施工安装工作，已经在《房屋租赁合同》的基础上减免了智恒泰公司的施工期间近一千五百万元的房屋租金，从商业公平合理的角度，智恒泰公司也不应向华电公司主张费用。《房屋租赁合同》约定的2013年8月5日-2014年4月30日8个月的装修期届满后，华电公司与智恒泰公司于2016年11月另行签订书面变更协议，将智恒泰公司2014年5月1日至2015年4月30日的全年租金免除（根据《房屋租赁合同》约定，2014年5月1日至2015年4月30日的全年租金为1434.523万元），并且第一年租金自2015年7月1日计收。由此可见，在商业互惠互利的基础上，华电公司已通过免除一年租金的方式就智恒泰公司对案涉房屋的施工予以实际的支持、配合，因此，智恒泰公司在享有将总共近22个月的免交租金的巨大商业利益后，也不应向华电公司主张所谓的配套公建楼水、暖、气外线及房屋主体结构完善的费用。智恒泰公司的行为有违商业公平，严重违背了商业信用。五、智恒泰公司主张的违约金并无法律依据。鉴于华电公司与智恒泰公司并未在《房屋租赁合同》及相关文件中并未约定华电公司就延期支付智恒泰公司所主张的费用应当承担违约金的金额或违约金的计算方式，智恒泰公司就违约金所提出的主张缺乏依据。综上所述，智恒泰公司主张的配套公建楼水、暖、气外线及房屋主体结构完善的费用既无合同约定，也无法律依据；同时，鉴于在商业上，华电公司已经通过免除智恒泰公司将近22个月的租金给予智恒泰公司巨大的利益让渡，因此请求法院，从合理合法、商业公平的角度出发，依法驳回智恒泰公司的全部诉讼请求，维护华电公司的合法权益。另外补充下，第一个招标文件和租赁合同之间并不存在约定不一致的情况，双方并没有在招投标过程之后另行签订违背合同实质性内容的协议。第二，自始至终智恒泰公司对于其所承租的房屋状况明确知晓，因为在招投标招标文件中，对房屋的实际状况已经全部披露。第三，现在恰恰是因为这个，智恒泰公司在进行主体完善的过程中，未提前告知华电公司相关的事项，导致华电公司至今未能完成项目的验收，相关责任应由智恒泰公司承担。最后，如法院认定华电公司违约，申请对违约金进行酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月，华电公司就华电（北京）热电有限公司西厂区配套公建楼对外进行招租，华电公司的招标文件对房屋概况作如下表述：房屋地址：北京市宣武区广外手帕口北街小马厂东里10号院5号楼配套公建。（1.3）房屋概况：该配套公建项目地上建筑面积约为8606平方米（另有人防148平方米），设计形式是L型裙房，地上5层，其中局部3层。局部三层部分建筑结构，约1496平方米已外租给另一家公司，作为茶楼使用，不在本次招标范围内。地下共二层，建筑规模约为4046平方米，其中地下一层2030平方米；地下二层为车库，不在此次招标范围内，中标方可根据自身需要，另行整租或部分租赁。该项目主体目前满足公共建筑设计要求，给排水、暖气、电气、燃气、室内二次结构、消防系统、通风空调系统及设备没有施工及安装，给排水、暖气、电气、燃气主管线已接至负一层；项目整体没有验收。承租单位可根据自身需要做二次结构、装修、消防系统及通风空调系统及设备安装工作，招标人全力配合。由于项目整体没有验收，房产证在装修完成，项目通过整体验收后办理。（1.17）租赁期间华电公司承担的费用为5号楼配套公建水、暖、电、气外线维护和修缮以及建筑主体结构的维修，合同期间中标人承担水、暖、电、气费用、楼内物业管理费用，5号楼配套公建周围绿化和环境的整治费用及甲方应承担的费用之外的其他费用。智恒泰公司参加了本次招标活动，并向华电公司递交了投标文件。智恒泰公司在投标文件中表示已经详细审查全部招标文件，包括修改意见（如有），以及全部参考资料和有关附件，完全理解并同意放弃对这方面有不明产生误解而要求招标人解释和承担责任的权利。智恒泰公司投标租金报价总价为380515566元。2013年8月5日，华电公司作为出租方（甲方），智恒泰公司作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》，约定：一、房屋租赁范围。华电公司西厂区配套公建楼位于北京市宣武区广外手帕口北街小马厂东里10号院。租赁范围为地上建筑面积7110平方米，地下一层建筑面积2030平方米，共计9140平方米。二、租赁房屋用途及经营范围。租赁房屋不得用作经营卡拉OK、洗浴、餐饮、医院等气味大、噪音大的场所，也不得从事违法或不道德活动。三、租赁期限。租赁期限为15年，自2013年8月5日起至2029年4月30日止，其中2013年8月5日至2014年4月30日为装修期，起租日为2014年5月1日。四、租赁期间租金及支付方式。1．租金：租赁期间第一年至三年每年租金为14345230元；自第四年起至租赁期满每年比上年递增，递增率10%。租赁期十五年承租总价为380515566元。2．支付方式：租金每年一次性支付。第一年租金在合同签订后，起租前一个月内一次性付清。从第二年起每年租金在上一合同年的最后一个月内一次性付清（即每年4月30日为次年租金最后缴纳日）。五、租赁期间相关费用。1.甲方承担的费用，配套公建楼水、暖、电、气外线维护和维修，以及建筑物主体结构的维修费用；2.乙方承担的费用，乙方承担水、暖、电、气费用，楼内物业管理费用，配套公建楼周围绿化和环境的整治费用以及甲方应承担的费用之外的其他费用。六、甲乙双方责任。1．甲方责任：甲方在合同期内保证租赁房屋符合国家房屋出租的有关规定，租赁房屋房产证于2015年12月31日前办理完毕。七、房屋修缮、使用及装修。3.合同签订后，乙方第一次实际投入的装修改造费用不得高于3500万元，若低于3500万元按实际进行确认，若有争议评估确定，装修改造费用指为实现房屋使用性能固定在房屋结构上的装修、改造不包括家具、办公用品、电器（不含空调）等。4.乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案须事先征得甲方的书面同意后方可施工，租赁期满或乙方原因导致退租的，甲方可选择依附于房屋的装修归甲方、要求乙方恢复原状或向乙方收取实际恢复工程实际发生的费用。八、房屋交付及收回的验收。1.甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。十一、违约责任。1.合同期内，甲方提前收回房屋，甲方应承担违约责任，赔偿乙方当年半年租金，并负责赔偿乙方相关损失。相关损失仅指乙方第一次实际投入的装修改造费用即本合同第七条中第3款规定的装修改造费，按以下方式计算，在起租日1-5年内，甲方应补偿乙方实际投入的全部装修改造费用；在起租日起6-10年内，甲方从第六年起补偿乙方全部装修改造费用的70%，以后每年以10%递减，在起租日其11-15年内，从11年起补偿乙方全部装修改造费用的30%，以后每年以6%递减。3．在本合同期内，乙方逾期交纳本合同约定的年租金，每逾期一天，按当年租金的3‰支付甲方违约金。十五、其他。招标文件、投标文件与本合同密切相关，均为本合同附件，具有同等法律效力，若附件内容与本合同相关内容发生冲突或不一致时，以本合同内容为准。上述合同签订后，华电公司向智恒泰公司交付了房屋。2016年11月，华电公司作为甲方，智恒泰公司作为乙方，签订《房屋租赁合同变更协议》，约定：一、变更内容：1．租赁期限因租赁房屋动力电源接入施工延期影响，租赁期限变更如下：变更后租赁期限15年。自2013年8月5日起至2030年4月30日止，2014年5月1日至2015年4月30日期间因租赁房屋动力电源接入施工延期影响不计算租期及收取租金，起租日为2015年5月1日。2．租赁房屋范围：变更后地上建筑面积5690平方米，地下一层建筑面积350平方米，共计6040平方米。3．租赁期间租金：变更后租赁期间第一年因租赁房屋动力电源接入施工延其影响，租金自2015年7月1日起计收，至2016年4月30日按10个月（305天）收取。因租赁房屋范围变更，其中2015年7月1日至2015年9月30日（92天）按照原租赁范围9140平方米收取租金。2015年10月1日至2016年4月30日（213天）按照变更后租赁范围6040平方米收取租金，合计第一年租金为9120218元；第二年至三年每年租金为9479780元；自第四年起至租赁期满每年比上年递增，递增率10%。租赁期十五年承租总价为251069914元。二、双方已签订的《房屋租赁合同》除本协议涉及的变更内容外维持不变，继续有效。2018年12月，华电公司向本院起诉智恒泰公司，诉讼请求为：1.判决智恒泰公司向华电公司支付2015年7月1日至2020年4月30日期间的房屋租金35252952元；2.判决智恒泰公司向华电公司支付迟延支付租金的违约金37826620.24元（暂计算至2018年12月21日，每日按照年租金千分之三计算至实际支付全部拖欠租金之日）。本院经审理于2020年1月2日作出（2019）京0102民初4473号民事判决，判决：一、自判决生效之日起十日内，智恒泰公司给付华电公司二〇二〇年四月二十日前的租金35252952元；二、驳回华电公司其他诉讼请求。智恒泰公司不服，上诉至北京市第二中级人民法院。该院于2020年6月12日作出（2020）京02民终5655号民事裁定，裁定：准许北京智恒泰科技有限公司撤回上诉；一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。2020年8月，华电公司以智恒泰公司为被告向本院提起诉讼，诉讼请求为：1.确认华电公司、智恒泰公司于2013年8月签订的房屋租赁合同及2016年11月补充协议于2020年7月15日解除；2.判决智恒泰公司从北京市西城区广外手帕口北街小马厂东里10号院的西厂区配套公建楼中腾退；3.判决智恒泰公司将2020年4月21日至2020年7月15日的房屋租金2938342.178元支付给华电公司并且按照租赁合同约定的年租金的3‰支付自2020年4月21日至智恒泰公司偿还全部租金之日起的违约金10163.21元（暂计算至起诉之日）；4.判决智恒泰公司按照年租金1261.7587万元人民币向华电公司支付自2020年7月16日至智恒泰公司腾退之日起的占有使用费用414824.78元人民币（暂计算至起诉之日）。本院审理后于2020年11月27日作出（2020）京0102民初25551号民事调解书，内容为：“一、原、被告双方同意，在被告严格按照如下期限向甲方足额支付应付未付租金的条件下，继续履行原、被告双方的房屋租赁合同。为保障被告能够正常履行本协议，原告同意协议签署后三日内并收到被告支付的200万租金后，向西城区人民法院申请解除对被告全部账户的查封。（一）在2020年12月22日前，被告向原告支付到账应付未付租金800万元；该笔租金与被告已在2020年11月24日向原告支付到账的租金人民币200万元，总计1000万元作为被告向原告支付的2020年5月-2021年4月年度的房屋租金的一部分。（二）2021年4月30日前，被告向原告支付到账2021年5月-2022年4月年度的房屋租金1387.9346万元及2020年5月-2021年4月年度的房屋租金不足部分261.7587万元，两项合计1649.6933万元。（三）被告在2021年11月30日前向原告支付到账1200万元作为偿还一部分（2019）京0102民初4473号民事判决中被告应付未付的房屋租金。（四）在2022年4月30日前，被告向原告支付到账2022年5月-2023年4月年度的房屋租金1526.728万元。（五）2022年12月31日前，被告向原告付清剩余部分（2019）京0102民初4473号民事判决中被告应付未付租金2325.2952万元。上述房屋租金均按照原、被告双方签订的租赁合同及补充协议约定的相应当期租金数额计算，欠租金额按照（2019）京0102民初4473号民事判决数额计算。二、如被告未能履行本和解协议第一条约定的义务的，则原、被告双方签订的房屋租赁合同及补充协议自原告向被告发出书面解除通知之日起解除，且原告有权依据本和解协议的约定向北京市西城区人民法院申请强制执行：要求被告向原告支付房屋租赁合同解除前应付未付租金金额并要求被告7日内从北京市宣武区广外手帕口北街小马厂东里10号院五号楼配套公建楼（租赁物）中搬出，并将租赁物交还甲方。三、因本案纠纷产生的诉讼费、财产保全费由被告承担。四、本协议书经原、被告双方签字盖章后生效，协议书一式三份，原、被告双方各存一份，向北京市西城区人民法院提供一份，各份之间具有同等法律效力。五、未尽事宜原、被告双方签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。”智恒泰公司未按照上述调解书履行，华电公司向智恒泰公司发出解除合同通知，智恒泰公司于2021年5月7日收到解除通知。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。通过招投标程序，华电公司与智恒泰公司签订《房屋租赁合同》。招标文件明确约定“承租单位可根据自身需要做二次结构、装修、消防系统及通风空调系统及设备安装工作，招标人全力配合”，并约定费用负担，即“租赁期间招标人承担的费用为5号楼配套公建水、暖、电、气外线维护和修缮以及建筑主体结构的维修，合同期间中标人承担水、暖、电、气费用、楼内物业管理费用，5号楼配套公建周围绿化和环境的整治费用及甲方应承担的费用之外的其他费用”。《房屋租赁合同》也对上述费用负担予以进一步确定。《房屋租赁合同》约定装修改造费用的限额，并确定对装修改造费用意见不一致时的处理办法，同时规定华电公司承担装修改造费用的条件，即应是合同期内华电公司提前收回房屋。综合本案情况，华电公司将房屋出租给智恒泰公司，也告知其房屋状况，华电公司并未约定以承担费用的方式要求智恒泰公司进行完善相关部分。智恒泰公司承租房屋后，自行对房屋进行装修改造，并未与华电公司就费用承担达成由华电公司负担的约定。现因智恒泰公司不按照调解书约定支付款项，华电公司要求解除合同，已符合调解书规定的合同解除情形，本院不持异议。在此情况下，即使认定智恒泰公司主张的费用系装修改造费用，也不具备由华电公司负担的条件。综上，智恒泰公司主张华电公司承担相关费用，缺乏依据，不能予以支持。逾期违约金系以华电公司有付款义务为基础，既然法院未认定华电公司应付款，智恒泰公司要求华电公司支付违约金的诉讼请求，一并予以驳回。综上所述，智恒泰公司的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十五条规定，判决如下：驳回北京智恒泰科技有限公司的诉讼请求。案件受理费115275元，由北京智恒泰科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高磊二〇二一年七月十二日书记员  任卓