山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民再130号再审申请人（一审原告、二审上诉人）:辛洪梅，女，1967年6月12日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：程明君，男，1964年1月12日出生，汉族，住山东省济南市，系辛洪梅丈夫。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：济南市历下区城市建设综合开发公司，住所山东省地济南市。法定代表人：于克，总经理。委托诉讼代理人：武久文，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：吕军，国浩律师（济南）事务所律师。再审申请人辛洪梅因与被申请人济南市历下区城市建设综合开发公司（以下简称“历下城建开发公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2020）鲁01民终8780号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2021年3月22日作出（2021）鲁民申1210号民事裁定，指令本院审理本案。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，再审申请人辛洪梅委托诉讼代理人程明君，历下城建开发公司委托诉讼代理人武久文、吕军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。辛洪梅申请再审称，请求依法撤销原审判决，将本案发回一审法院重审或改判，支持申请人一审的诉讼请求。1.济南市历下区城建开发物业管理中心只是历下城建开发公司的分支机构，历下城建开发公司组建物业管理中心，是为了收取租金等事务，物业管理中心没有独立资金，根本不能独立承担民事责任，其一切民事行为，都应由济南市历下区城建开发公司承担责任，故二审法院认定该物业管理中心是是独立公司与事实不符。2.本案基本事实是基于2003年房屋买卖关系(使用权买卖)而产生的租赁关系，二审法院未查明该事实，致使认定租赁期限缺乏基本证据证明，申请人一审中递交了被申请开具的5万元的购房发票，该发票开具时间为2003年6月30日，该发票不仅证明缴纳款项，还证明款项性质为购房，既然开具发票，载明购房，不论该房是否有租赁期限，申请人都拥有了部分产权，申请人与被申请人之间存在房屋买卖合同关系，而鉴于之后的租赁合同关系的成立，申请人认为该购房行为是购买的是居住权，而原审判决对发票性质不作评价是对法律事实的歪曲。庭后，中请人收集到了与申请人一起购买住宅使用权的初艳侠与被中请人签订的协议书，该协议书明确约定双方买卖的是住宅使用权。因初艳侠与申请人是同时购买的房屋，该协议书申请人手中的一份因时间过久无法找到，但他人同时购买住宅使用权的协议书，可以证实原审认定事实错误。且自2013年至2020年，辛红梅一直通过邮局汇款，2020年历下城建开发公司收到汇款，一审法院竟以历下城建开发公司否认收到，而不认定通过邮局汇款行为的有效。被申请人历下城建开发公司辩称，被申请人与案外的济南市历下区城建开发物业管理中心，均属由于全民所有制单位，均是自负盈亏自担风险的企业法人。申请人与被申请人之间从未有过房屋居住权买卖合同关系。申请人主张双方之间房屋居住权买卖行为有效，没有事实及法律依据。关于申请人提交招商银行现金缴款凭证中，6万元的款项性质问题，根据双方于2004年4月30日签订的房屋租赁协议，历园小区6号楼701、702室两套房屋打通后，由申请人一并承租，承租期限为5年，合同签订日申请人向被申请人支付11万元，合同约定租赁期限期满后，双方不再续租，则甲方退还乙方现金，因此申请人所交纳的5万元以及该笔6万元，是按照该租赁协议所交纳的款项，并不是申请人所称的涉及购买房屋的居住权所支付的房屋购买费用。由于该笔款项在申请人不再租赁涉案房屋之后，合同约定是予以返还，因此该笔款项不存在为其开具发票的必要。关于申请人所称的通过邮局支付款项问题，因为申请人是通过邮局汇款的方式，向历下建设开发公司物业管理中心汇出该笔款项，但是在被申请人公司账内，以及被申请人所咨询的物业管理中心所作的答复，均没有收到该笔通过由于汇款邮局汇款方式所转来的款项。由于该笔款项并不是通过银行账户转账的行为，直接进入被申请人的账户，因此如果该笔款项没有人接收，或者说被申请人并没有收到该笔款项的邮寄汇款单，并提取该款项，那么该笔款项的实际权利人应当属于申请人。对此该笔款项不应当认定就申请人向被申请人实际支付和缴纳租赁费用。由于涉案的房屋现在也由申请人实际居住使用，且以前所签订的合同均已到期，到目前为止，双方所形成的是涉案房屋的临时租赁关系。由于该租赁行为并没有解除，申请人的第一项诉讼请求没有任何实际意义。综上所述，原一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回申请人的再审请求。辛红梅向一审法院起诉请求：1.判令历下城建开发公司继续履行其与辛洪梅签订的房屋租赁合同；2.给辛洪梅所交租金开具正式发票；3.诉讼费由历下城建开发公司承担。在案件审理过程中，辛洪梅变更诉讼请求为：1.请求法院确认2003年辛洪梅、历下城建开发公司双方的房屋居住权买卖行为有效，判令历下城建开发公司履行维护双方的租赁关系；2.要求历下城建开发公司对已经收取所有费用开具发票(6万元的收款没有开票、2004年至2012年的租金没有开发票)；3.诉讼费用由历下城建开发公司承担。一审法院认定事实：2003年6月30日历下城建开发公司给辛洪梅开具了5万元购房费的发票1张。辛洪梅向历下城市建设公司支付了2004年6月至2012年12月期间的房租共计13903.97元，历下城市建设公司给辛洪梅开具了收据。辛洪梅(乙方)与历下城建开发公司(甲方)签订《直管公有房屋租赁合同》两份，两份合同分别约定历下城建开发公司将位于济南市历下区历园新村6号楼1单元701、702租赁给辛洪梅，使用面积分别为52.38m?、39.23m?，月租金分别为77.36元、57.63元。庭审中，辛洪梅提交了两份《直管公有房屋租赁合同》原件，历下城建开发公司提交了一份《直管公有房屋租赁合同》复印件。辛洪梅提交的两份租赁合同中均载明“乙方承租甲方房屋的租赁期限暂定壹拾年，自2009年7月1日起至2018年6月30日止。”历下城建开发公司提交的关于702号房屋租赁合同复印件中载明：“乙方承租甲方房屋的租赁期限暂定壹年，自2009年7月1日起至2010年6月30日止。”辛洪梅提交的两份租赁合同(原件)的租赁期限由黑色中性笔书写的“壹”后添加了由蓝色中性笔书写的“拾”，租赁终止日期由黑色中性笔书写的“2010年”改成了蓝色中性笔书写的“2018年”2011年4月，历下城建开发公司曾向一审法院起诉辛洪梅[案号为：(2011)历民初字第527号，以下简称527号案件]，要求解除其与辛洪梅的租赁关系，判令辛洪梅腾出所租赁的房屋(本案涉案房屋)。在527号案件中，辛洪梅与历下城建开发公司分别提交了涉案两份租赁合同，双方提交的涉案两份租赁合同记载内容一致，合同有效期均为“2009年7月1日起至2010年6月30日止”，双方对证据的真实性均无异议，且辛洪梅在527号案件中提交的证据目录载明涉案两份租赁合同原件在辛洪梅处。经查阅527号案件卷宗，历下城建开发公司提交了2004年4月30日租房协议复印件一份，辛洪梅以该协议是复印件为由，对该证据不予质证。在本案中，辛洪梅又申请调取527号案件中的该租房协议，欲证明购房款是11万元，历下城建开发公司没有给其开6万元的发票，但辛洪梅主张该租房协议中其签名是伪造的。该租赁协议载明的甲方是济南市历下区城建开发物业管理中心，乙方为辛洪梅，协议内容为“甲乙双方经友好协商，共同商定，甲方将自己所有的历园小区6号701、702室两套房屋(已打通，未装修)，租赁给乙方使用。特订立以下协议共同遵守。一、本租赁房屋2套共计110m?(建筑面积)。二、租赁期限为伍年。自2004年6月1日始。三、协议签订之日，乙方向甲方支付人民币拾壹万元整，该款租赁期满如双方不再续租，则甲方退还乙方(注：后面内容缺损)。四、房租依照国家公有房租赁标准由乙方按时交纳。五、其他未尽事宜，依照合同法规定。六、本协议一式两份，双方各执一份。”甲方处有济南市历下区城建开发物业管理中心盖章，签字人看不清，乙方处有辛洪梅签字捺手印。在527号案件的庭审中，历下城建开发公司称辛洪梅只交纳了5万元，为租房的押金，在租赁期满后由历下城建开发公司物业管理中心一并退还。另查明，自2012年12月26日至2019年12月1日，辛洪梅通过邮政储蓄银行8次向济南市历下区城建开发物业管理中心汇款，每次1620元共计12960元。历下城建开发公司称没有收到上述汇款。2002年7月1日，历下城建开发公司曾以房屋租赁合同纠纷为由起诉山东大陆实业有限公司(法定代表人为津田次郎)，一审法院2002年11月8日缺席开庭后，于2002年11月12日作出(2002)历民初字第3187号民事判决书，判决解除双方的公房租赁合同，历下城建开发公司收回位于花洪小区4号楼(注：现改名为历园新村6号楼)1单元701室、702室，2单元701室并支付租金10380.66元。一审法院认为，关于辛洪梅要求法院确认2003年辛洪梅、历下城建开发公司双方的房屋居住权买卖行为有效的问题。辛洪梅主张与历下城建开发公司存在房屋居住权买卖行为并提交了5万元发票和便条各1份，上述两份证据不足以证实双方存在房屋居住权买卖关系，而从辛洪梅提交的租赁合同、527号案件中2004年4月30日的租赁协议以及交付租金的事实可以证实，双方存在有期限的租赁合同关系。辛洪梅对自己的主张无充分证据予以证实，应当承担不利的法律后果。故辛洪梅要求确认其与历下城建开发公司房屋居住权买卖行为有效的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。关于辛洪梅要求判令历下城建开发公司履行维护双方租赁关系的问题。辛洪梅主张其对涉案房屋有永久使用权，历下城建开发公司辩称房屋租赁合同早已到期，不存在辛洪梅所称继续履行房屋租赁合同事宜，在合同到期后，辛洪梅仍居住在租赁房屋内，双方属于临时租用关系，辛洪梅在缴纳租金后可以继续使用该房屋，但应当按照历下城建开发公司对房屋的安排及要求及时搬腾房屋。根据查明的情况，辛洪梅持有涉案两份租赁合同原件，在527号案件中提交的涉案两份租赁合同记载的租赁期限是壹年，自2009年7月1日至2010年6月30日。故一审法院认定本案中辛洪梅提交的涉案两份租赁合同系篡改形成。退一步讲，即使按照篡改合同的约定时间，房屋租赁期限也已到期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，历下城建开发公司提出辛洪梅交纳租金后，可以继续使用该房屋的主张，一审法院认为系其自行处分权利，不违反法律规定。但对辛洪梅以其对涉案房屋有永久使用权为由，要求历下城建开发公司履行维护双方的租赁关系的诉讼请求，因理由不当，一审法院不予支持。关于辛洪梅要求历下城建开发公司对已经收取所有费用开具发票的问题。历下城建开发公司主张辛洪梅可以拿着历下城建开发公司开具的收据原件开具发票，其否认收到辛洪梅主张的6万元和辛洪梅2013年-2019年通过邮政储蓄银行邮寄的12960元。辛洪梅主张支付6万元款项的证据是2004年4月30日的租赁协议，对该租赁协议辛洪梅仅认可协议约定内容，但否认该协议上其签字的真实性。故辛洪梅主张开具6万元发票，证据不足，一审法院不予支持。关于辛洪梅2013年-2019年通过邮政储蓄银行邮寄的12960元。该款项邮寄的收款人是济南市历下区城建开发物业管理中心，历下城建开发公司又否认收到，辛洪梅提交的证据不足以证明历下城建开发公司收到该12960元。故辛洪梅要求开具该12960元发票的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。根据查明的情况，辛洪梅向历下城市建设公司支付了2004年6月至2012年12月期间的房租共计13903.97元，历下城建开发公司给辛洪梅开具了收据，但未开发票。一审法院认为，收取房屋租金开具发票是历下城建开发公司税法上的义务，辛洪梅要求历下城建开发公司收到房屋租金后开具发票，理由正当，一审法院予以支持。故历下城建开发公司应在收到辛洪梅的收据原件10日内向辛洪梅开具等额发票。综上，一审判决：一、济南市历下区城市建设综合开发公司在收到其开具给辛洪梅的收据原件10日内向辛洪梅开具等额发票；二、驳回辛洪梅的其他诉讼请求。案件受理费50元，由辛洪梅负担25元，由济南市历下区城市建设综合开发公司负担25元。辛洪梅上诉请求：将本案发回重审或予以改判，支持辛红梅的诉讼请求。二审双方当事人均未提交新证据，对一审法院认定事实予以确认。二审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据527号案件的庭审笔录，历下城建开发公司提供两份房屋租赁合同（2009年7月1日至2010年6月30日），辛红梅对其真实性无异议，本次诉讼中辛红梅提供的两份租赁合同与527号案件中租赁合同租赁期限不一致，一审法院据此对本案辛红梅提供的两份租赁合同未予采信并无不当。结合涉案租赁合同及辛红梅定期交纳租赁费用的事实，可认定辛红梅与历下城建开发公司间为有期限的租赁合同关系。辛红梅主张其2003年购买了涉案房屋的居住权，并据此要求继续履行租赁关系，但未提供有效的证据证明其与历下城建开发建设公司间存在书面的居住权买卖的合同，故二审法院对其该项主张不予支持。辛红梅要求历下城建开发公司开具6万元购房款发票，但历下城建开发公司对此不予认可，因诉争该笔款项的支付以及性质存有争议，故对辛红梅该项诉请一审法院不予支持并无不当。辛红梅要求开具2013年至2019年租金的发票，其提供的邮政储蓄银行汇款收据的收款人为济南市历下区城建开发物业管理中心。辛红梅之前交纳房租，均系历下城建开发公司为其出具房租收据，并盖有公章，辛红梅后期汇款交纳租金至济南市历下区城建开发物业管理中心未能做出合理解释，历下城建开发公司否认收到上述租金款项，且济南市历下区城建开发物业管理中心与历下城建开发公司系独立的公司，故一审法院对其该项诉请不予支持亦无不当。综上所述，辛洪梅的上诉请求不能成立，依法判决驳回上诉，维持原判。本院再审对原审查明事实予以确认。本院再审认为，当事人争议的焦点问题是：1.申请人与被申请人之间是买卖合同关系还是房屋租赁关系？2.被申请人应否对申请人交的款项开发票？关于申请人与被申请人之间的法律关系问题。在(2011)历民初字第527号一案中，申请人对2009年7月1日至2010年6月30日之间的租赁合同的真实性是认可的。申请人在原审中提交的2009年7月1日起至2018年6月30日的租赁合同虽为原件，但该合同明显是对“2009年7月1日至2010年6月30日”合同的修改，本院依法对前合同予以认可，对修改之后的合同不予认定。涉案标的物是房产，房屋价值重大，属于难以寻找替代物的特定物，依照《城市房地产管理法》第四十条“房地产转让，应当签订书面转让合同”的规定，当事人之间签订房屋买卖合同，应当签订书面合同。本案中，申请人主张其与被申请人签订了房屋买卖合同，未能提交买卖合同，被申请人也不予认可；在津田茨郎与城建开发公司、辛洪梅、初艳侠侵权责任纠纷一案中，法院认定的辛洪梅、初艳侠与被申请人之间系租赁合同关系，与本案当事人之间的直管公房租赁合同并不相矛盾，只不过是在合同到期后申请人与被申请人之间的定期租赁合同变更为不定期租赁合同，故应认定申请人与被申请人之间是租赁合同关系。关于辛洪梅要求历下城建开发公司对已经收取所有费用开具发票的问题。申请人主张济南市历下区城建开发物业管理中心系被申请人下属企业，其再审提交了被申请人济历开[1995]41号《关于成立济南市历下区城建开发物业管理中心的决定》，可以证实济南市历下区城建开发物业管理中心是由被申请人开办的企业，为独立法人，现正常经营。辛洪梅2013年-2019年通过邮政储蓄银行邮寄的12960元，汇入济南市历下区城建开发物业管理中心帐户，应由该物业管理中心为申请人开具发票。故原审判决由历下城建开发公司应在收到辛洪梅2004年至2012年租赁费收据原件10日内向辛洪梅开具等额租赁费发票并无不当。辛洪梅主张支付6万元款项的依据是2004年4月30日的租赁协议，对该租赁协议内容辛洪梅是认可的，对该协议被申请人并无异议，所以该6万元实为租赁押金，对于该款项，按协议约定在合同期满后应退回申请人，故被申请人应在双方解除租赁关系后退回押金，无需开具发票。综上所述，再审申请人辛洪梅再审理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一百七十条【二审裁判】第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2020）鲁01民终8780号民事判决。本判决为终审判决。审判长  秦华玲审判员  李树周审判员  秦光启二〇二一年七月三十日书记员  姜蒙蒙