安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)皖11民终2102号上诉人（原审原告）：安徽皖商物流集团有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市长征北路899号-22号A室，统一社会信用代码91340300094829230N。法定代表人：姚山，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐国庆，安徽展翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽凤阳京都物流产业园有限公司，住所地安徽省滁州市凤阳县区，统一社会信用代码91341126060801563Ｋ。诉讼代表人：安徽知秋律师事务所，安徽凤阳京都物流产业园有限公司管理人。负责人：宫鉴，管理人组长。委托诉讼代理人：耿晓兵，安徽知秋律师事务所律师。上诉人安徽皖商物流集团有限责任公司（以下简称皖商物流公司）因与被上诉人安徽凤阳京都物流产业园有限公司（以下简称京都物流公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省凤阳县人民法院（2020）皖1126民初3530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日作出（2020）皖11民终3365号民事裁定，撤销（2020）皖1126民初3530号民事判决，发回重审。安徽省凤阳县人民法院于2021年4月20日作出（2021）皖1126民初321号民事判决，皖商物流公司仍不服，向本院提起上诉。本院于2021年6月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。皖商物流公司上诉请求：撤销（2021）皖1126民初321号民事判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1.本案不适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，而本案中，其公司已经支付了案涉房屋的全部款项，对于案涉商品房买卖合同破产管理人并无解除权，如果京都物流公司未履行合同，破产管理人也无解除权解除合同；2.本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定；3.其已支付完毕购房价款，并进行备案登记，在未发生法定解除或约定解除事由的情形下，管理人无权解除，且本案出卖人履行交付房屋及办理所有权变更登记行为，并非企业破产法第十六条所称的无效个别清偿行为；4.《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》第71条第（五）项规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付取回权认定对价的特定物不属于破产财产；5.（2017）皖民终249号破产债权确认纠纷二审民事判决书中并未明确该处“消费者”含义与《中华人民共和国消费者权益保护法》中“消费者”的含义相同，亦无只保护生活消费的限制性解释，其公司购房并非投资，而是生产经营，一审法院认为“涉案土地、商品房非为生活居住使用，为投资性质的商业用途”不成立；6.管理人解除合同的目的存在非法性，程序存在非法性；7.本案争议焦点是2020年7月8日京都物流公司管理人向其公司发出《解除合同通知书》是否有效，并不是京都物流公司能否履行合同，如果京都物流公司管理人不能履行合同应全额返还购房款并赔偿损失。京都物流公司辩称，皖商物流公司所购买房屋属于破产财产。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，皖商物流公司支付所购房屋的对价，并不导致案涉房屋发生物权变动，其并非案涉房屋的所有权人。因此，一审法院不予支持皖商物流公司关于案涉房屋不属于破产财产的主张，事实和法律依据充分。基于上述财产属于债务人破产财产，进入破产程序后，为实现全体债权人公平受偿，破产财产只能提供拍卖变价的方式进行分配。且上述破产财产于2021年2月18日在淘宝网破产资产拍卖平台处置。从事实上和法律上合同均无法履行，应当解除。另商品房预售合同的买受人义务并不限于支付房价款，还包括接收房屋、缴纳契税和房屋维修基金、办理物权登记等，案涉合同属于双方均未履行完毕合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，皖商物流公司上诉请求无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。皖商物流公司向一审法院起诉请求：判决确认京都物流公司于2020年7月8日向其公司发出的《解除合同通知书》无效。一审法院认定事实：2015年8月31日，京都物流公司（甲方）与皖商物流公司（乙方）签订了8份《商品房预售合同》，双方在合同中约定：皖商物流公司向京都物流公司购买该公司开发的位于凤阳县，分别为4幢第1、2、3、4、5、6、7、8室，每间商铺价款均为358008元。合同约定乙方在2015年8月31日支付全部购房款，约定甲方于2016年3月31日交付房屋。合同所涉国有土地使用权证号为：凤国用2015年第0069号，土地用途为商服，预售许可证号为：2015年房预售证第021号。合同签订后，皖商物流公司从2015年8月31日至2015年9月6日，通过银行转账分别向京都物流公司付购房款6次，合计支付购房款2,864,064元。上述4幢第1至8室《商品房预售合同》在2015年8月31日至9月23日期间分别在凤阳县住房和城乡建设局备案，但未办理过户登记手续。2020年4月24日原审法院作出（2020）皖1126破申1号之一民事裁定，受理了代红伍对京都物流公司的破产清算申请。同日作出（2020）皖1126破1号决定书，指定安徽知秋律师事务所担任京都物流公司管理人。2020年7月8日，皖商物流公司收到京都物流公司破产管理人发出的解除合同通知书，主要内容为：京都物流公司因不能清偿到期债务及资产不足以清偿全部债务已被凤阳县人民法院受理破产清算。皖商物流公司与京都物流公司签订的《商品房预售合同》，约定皖商物流公司购买京都物流公司4幢1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19室房产，因双方均未履行完毕，管理人决定解除该合同。如果有异议，应在2020年7月20日前向法院提起诉讼，超过期限不起诉的，视为对解除合同无异议。2021年2月18日，京都物流公司的房产、土地使用权（含案涉房产）经破产拍卖在淘宝网拍卖网络平台成功处置。皖商物流公司就购房款已向京都物流公司管理人申报债权，数额为2,864,064元。案涉房屋建设工程已竣工验收并于2015年1月22日经凤阳县城乡建设局备案。一审法院认为，皖商物流公司与京都物流公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。皖商物流公司虽已全额支付案涉4幢第1至8室房产购房款，但未办理所有权过户登记，不发生物权效力，皖商物流公司不享有案涉4幢第1至8室房产所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。参照上述司法解释的法律精神，涉案土地、商品房非为生活居住使用，为投资性质的商业用途，双方在签订房屋买卖合同后，皖商物流公司作为买受人未提交其公司向房屋登记部门主张过户登记及未办理过户登记存在合理客观理由的相关证据。在此情况下，即便皖商物流公司支付了案涉4幢第1至8室房款并占有使用，其对该房产享有的也仅是依据买卖合同取得的债权，而非物权期待权，该商品房仍属于破产清算案件债务人即本案京都物流公司的财产。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。京都物流公司破产清算案受理后，以公司财产清偿个别债务为法律禁止，皖商物流公司如要求京都物流公司继续履行合同，办理房屋过户登记在法律和事实已不能履行。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。皖商物流公司签订案涉4幢9至19室房产《商品房预售合同》后未支付购房款，京都物流公司进入破产程序后，管理人未在二个月内通知皖商物流公司，视为皖商物流公司与京都物流公司签订的案涉4幢9至19室房产《商品房预售合同》已经解除。综上，皖商物流公司的诉请无事实和法律依据。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第五百八十条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回安徽皖商物流集团有限责任公司的诉讼请求。案件受理费29,680元，由原告安徽皖商物流集团有限责任公司负担。二审中，各方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案中皖商物流公司与京都物流公司虽就京都物流园4幢第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19室商品房签订了19套房屋的商品房预售合同。但双方并未约定支付房款以19套房屋总价整体计算，就其中的1-8室而言，双方于2015年8月31日签订了8份《商品房预售合同》，并进行了网签备案，合同约定每间商铺价款为358,008元，付款方式为一次性付款。合同签订后，皖商物流公司从2015年8月31日至2015年9月6日，通过银行转账分别向京都物流公司支付购房款6次，每次付款的金额均为每套房款的整数倍，合计支付购房款2,864,064元。从每次付款的数额以及合同网签备案的结果看，皖商物流公司是针对上述1-8室进行的付款，且房款已全额支付完毕。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而本案中，皖商物流公司已经支付了案涉京都物流园4幢第1、2、3、4、5、6、7、8室商品房的全部款项，其合同义务已履行完毕，故对于该8份商品房买卖合同，京都物流公司破产管理人通知予以解除与上述法律规定不符。京都物流公司破产管理人于2020年7月8日向皖商物流公司发出的《解除合同通知书》中涉及京都物流产业园4幢第1到第8室的内容无事实和法律依据，不产生解除双方合同关系的效力。综上，上诉人皖商物流公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。原判认定事实错误，适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省凤阳县人民法院（2021）皖1126民初321号民事判决；二、确认安徽凤阳京都物流产业园有限公司于2020年7月8日向安徽皖商物流集团有限责任公司发出的《解除合同通知书》中涉及京都物流产业园商铺4幢第1到第8室的内容无效；三、驳回安徽皖商物流集团有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费29,680元，由安徽凤阳京都物流产业园有限公司负担。二审案件受理费29,680元，由安徽凤阳京都物流产业园有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高奎审判员  王敏审判员  刘勇二〇二一年七月二十六日书记员  吴敬附相关法条：《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。