北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终322号上诉人（原审原告、反诉被告）：ＸＸ，女，1968年06月21日出生。委托诉讼代理人：董勋，北京市九洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋宝堂，北京怡德亨律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨中超，男，1979年06月22日出生。委托诉讼代理人：黄振国，北京市京诚律师事务所律师。上诉人ＸＸ因与被上诉人杨中超房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人ＸＸ及其委托诉讼代理人董勋、宋宝堂，被上诉人杨中超及其委托诉讼代理人黄振国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。ＸＸ上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1、一审判决认定杨中超无需向我支付房屋占有使用费错误；2、黄某与杨中超签订合同后，我就明确表示不卖房。杨中超拖延时间，不另行购买房屋，差价损失应由其自行承担；3、中介公司没有促成交易，且在中介过程中严重失职，中介费应由中介公司返还并承担赔偿责任。一审判决我赔偿佣金损失错误。杨中超辩称，1、我对涉案房屋的占有是有权占有，ＸＸ要求我支付房屋占用费没有事实和法律依据；2、一审判决判令赔偿我房屋差价损失320万元金额过低，不足以弥补我的损失，但是我尊重一审判决；3、我已支付佣金，这是我实际发生的损失，ＸＸ应当赔偿。ＸＸ向一审法院起诉请求：1、判令解除我与杨中超于2013年1月13日签订的《北京市房屋买卖合同》；2、判令杨中超立即腾出占有的位于北京市昌平区1104号房屋（以下简称1104号房屋）；3、判令杨中超支付1104号房屋自2013年3月24日起至实际腾退日止期间的占有使用费（按照每月6000元计算）。杨中超向一审法院反诉请求：1、判令ＸＸ退还我已付款3万元，支付违约金666000元，赔偿涉案房屋差价损失4985200元；2、判令ＸＸ赔偿律师费损失15万元及佣金损失73250元。一审法院认定事实：黄某系ＸＸ之父。易某与ＸＸ系夫妻关系。1104号的房屋登记于ＸＸ名下。2013年1月13日，在北京鑫尊房地产经纪有限责任公司的居间服务下，黄某以ＸＸ（出卖人）委托代理人的身份与杨中超（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》。合同约定：出卖人将1104号房屋出售给买受人，成交总价为333万元；经买卖双方协商一致，买受人于签订合同当日支付给出卖人购房定金3万元，于2013年3月15日前支付给出卖人购房款100万元，于过户当日支付给出卖人购房款138万元，剩余92万元由买受人向公积金管理中心贷款放给出卖人；出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋；出卖人应当在房屋权属转移后15个工作日内将该房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起90个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买卖双方任何一方有不按约定期限履行合同，逾期超过十日，或在履行期限届满之前，合同一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要合同义务的行为之一的，合同的另一方有权解除合同，合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的百分之二十向合同的另一方支付违约金；出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5％）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。双方在合同附件《房屋权属状态确认书》中确认：该房屋的共有情况为无共有人。合同签订当日，黄某代ＸＸ收取了杨中超支付的3万元购房定金。杨中超向北京鑫尊房地产经纪有限责任公司支付了佣金73250元。因ＸＸ拒绝履行《北京市房屋买卖合同》，黄某与杨中超协商一致在2013年9月30日前暂缓履行该合同，暂缓履行期间，黄某负责做ＸＸ的工作，以便继续履行该合同，杨中超亦可自行购买其他房屋，如杨中超购买到其他房屋，该房屋买卖合同解除，杨中超从1104号房屋搬出。暂缓履行期间，黄某将1104号房屋无偿借给杨中超居住使用，杨中超自行负担借住期间发生的水、煤气、电及物业管理费等费用。为此，杨中超于2013年3月24日向黄某出具了一份借据，内容为：“杨中超今借住黄某房子居住，借住期自2013年3月24日起至2013年9月30日止。期间如杨中超买到房子则即搬出，借住期间本房所发生水、煤气、电及物业管理费由杨中超承担。房屋位置北京市昌平区1104室。”当日，杨中超入住1104号房屋。暂缓履行期间届满后，黄某未能做通ＸＸ的工作，ＸＸ仍拒绝履行房屋买卖合同，杨中超亦未能自行购买到其他房屋。杨中超至今仍居住在1104号房屋内。2014年，杨中超诉至本院，要求ＸＸ、黄某继续履行《北京市房屋买卖合同》，协助办理过户手续。2014年6月18日，本院作出（2014）昌民初字第02488号民事判决书，认定黄某签订合同的代理行为有效，该房屋买卖合同对杨中超与ＸＸ均产生约束力，但依据借据的内容，通过文义解释的方法，认定买卖双方已达成解除合同的合意，遂判决驳回杨中超的诉讼请求。后杨中超不服该判决，提起上诉。2014年10月17日，北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民终字第06948号民事判决书，认定黄某的代理行为有效，ＸＸ应对黄某以代理人身份签订的《北京市房屋买卖合同》承担全部责任，并认为从借据无法得出ＸＸ已经与杨中超协议解除《北京市房屋买卖合同》的结论，遂判决撤销（2014）昌民初字第02488号民事判决，改判ＸＸ与杨中超继续履行《北京市房屋买卖合同》，杨中超于判决生效后15日内一次性支付ＸＸ购房款330万元，ＸＸ收到上述购房款后15日内协助杨中超将1104号房屋的产权过户到杨中超名下，并驳回杨中超要求黄某协助履行《北京市房屋买卖合同》的诉讼请求。该判决尚未执行。2014年，易某诉至北京市第一中级人民法院，以1104号房屋为易某与ＸＸ的夫妻共同财产，易某未同意出售该房屋，上述两审法院的判决侵犯了易某的合法权利等为由，请求撤销（2014）昌民初字第02488号民事判决及（2014）一中民终字第06948号民事判决，并请求确认黄某与杨中超签订的《北京市房屋买卖合同》无效，判令杨中超腾退1104号房屋。2015年12月23日，北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民初字第9770号民事判决书，认为：易某作为房屋的共有权人，黄某以ＸＸ的名义与杨中超签订《北京市房屋买卖合同》前未征得易某同意，易某对黄某该行为并未予以追认，且易某明确表示不同意出售涉案房屋。杨中超在交付黄某定金3万元后，由于ＸＸ及易某的反对，《北京市房屋买卖合同》未能继续履行，在此情况下，买卖合同构成法律上的履行不能。在易某未参加诉讼的情况下，（2014）一中民终字第06948号民事判决书，判决ＸＸ协助杨中超将1104号房屋的产权过户至杨中超名下，侵害了易某的民事权益，应予撤销。鉴于二审生效判决被撤销，与之相对应的原一审判决也应同时撤销。遂判决：一、撤销北京市第一中级人民法院（2014）一中民终字第06948号民事判决；撤销北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第02488号民事判决；二、驳回易某的其他诉讼请求。后杨中超不服该判决，提起上诉。2016年4月29日，北京市高级人民法院作出（2016）京民终64号民事判决书，认定黄某的代理行为有效，ＸＸ应对黄某以代理人身份签订的《北京市房屋买卖合同》承担全部责任，并认为1104号房屋登记在ＸＸ名下，易某亦为房屋的共有权人，黄某不能构成对易某的表见代理，易某对黄某代ＸＸ与杨中超签订的《北京市房屋买卖合同》未予以追认，易某明确表示不同意出售涉案房屋，杨中超在交付黄某定金3万元后，《北京市房屋买卖合同》未能继续履行，在此情况下，买卖合同构成法律上的履行不能。遂判决：驳回上诉，维持原判。本案诉讼过程中，ＸＸ、杨中超分别申请对1104号房屋在2013年3月24日、2017年1月4日时点的市场价值进行评估。经北京市高级人民法院摇号，本院依法委托北京百成首信房地产评估有限公司进行此项评估工作。2017年7月21日，北京百成首信房地产评估有限公司作出房地产估价报告，确定1104号房屋在估价时点2013年3月24日的市场价值为4087100元，在估价时点2017年1月4日的市场价值为8315200元。ＸＸ、杨中超为此评估分别交纳评估费10100元、18600元。本案庭审中，杨中超称为购买1104号房屋，于2013年2月将其名下的原有房屋出售，售房款仍一直保存，并未另行购买其他住房。以上事实，有《北京市房屋买卖合同》、《房屋权属状态确认书》、房屋所有权证、定金收条、佣金收据、（2014）昌民初字第02488号民事判决书、（2014）一中民终字第06948号民事判决书、（2014）一中民初字第9770号民事判决书、（2016）京民终64号民事判决书、房地产估价报告、评估费发票及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。一审法院认为，法院生效判决已认定黄某的代理行为有效，ＸＸ应对黄某以代理人身份与杨中超签订的《北京市房屋买卖合同》承担全部责任。ＸＸ、杨中超均应按照《北京市房屋买卖合同》的约定履行各自的义务。根据本案查明的事实，1104号房屋为ＸＸ与易某的夫妻共同财产，在《北京市房屋买卖合同》签订后，ＸＸ拒绝履行该合同，且因黄某不能构成对易某的表见代理，易某对黄某代ＸＸ与杨中超签订《北京市房屋买卖合同》未予以追认，易某明确表示不同意出售1104号房屋，导致《北京市房屋买卖合同》构成法律上的履行不能。在此情况下，双方签订《北京市房屋买卖合同》的合同目的不能实现，故此，ＸＸ主张解除《北京市房屋买卖合同》，杨中超亦同意解除，本院应判决解除该合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该规定，《北京市房屋买卖合同》解除后，ＸＸ应将收取的3万元购房定金返还给杨中超，杨中超应将1104号房屋腾退给ＸＸ。根据《北京市房屋买卖合同》的约定，ＸＸ应当在房屋权属转移后15个工作日内将1104号房屋交付给杨中超。但在合同履行过程中，ＸＸ拒绝履行合同，黄某为促成合同的履行与杨中超签订了借据。借据签订当日，杨中超入住1104号房屋。黄某在授权期限之内将1104号房屋交付给杨中超，应视为黄某为了《北京市房屋买卖合同》的实际履行与杨中超达成了补充约定，在房屋交付时间上变更了《北京市房屋买卖合同》中的约定。故此，杨中超占有、使用1104号房屋是基于《北京市房屋买卖合同》及上述补充约定，系有权占有。故ＸＸ要求杨中超按照每月6000元的标准向其支付自2013年3月24日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，缺乏法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《北京市房屋买卖合同》签订后，ＸＸ拒绝履行合同，该根本违约行为致使《北京市房屋买卖合同》无法履行，对此，ＸＸ应承担相应的违约责任。考虑到房地产市场价值变动等情况，杨中超要求ＸＸ赔偿房屋差价损失，理由正当，本院应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。北京市高级人民法院于2016年4月29日作出终审判决，认定《北京市房屋买卖合同》在法律上履行不能，此后杨中超即应在合理期限内采取适当措施防止损失的扩大。故此，对于房屋差价损失的赔偿额，本院以杨中超申请评估的房屋市场价值为基础，综合考虑杨中超作为守约方的履约情况，以及其未采取合理措施致使损失不当扩大等因素，酌情予以确定。杨中超主张的过高部分损失赔偿额，本院不予支持。ＸＸ辩称应以2013年3月24日时点的房屋市场价值为准确定房屋差价损失，本院不予采信。ＸＸ以杨中超未尽到审慎义务，应该注意到1104号房屋为夫妻共同财产而未注意到为由，辩称杨中超对《北京市房屋买卖合同》的不能履行亦存在过错。对此，本院认为，ＸＸ在合同附件《房屋权属状态确认书》中确认房屋共有情况为无共有人，且《北京市房屋买卖合同》亦约定房屋出卖人应当保证已如实陈述房屋权属状况，此时，要求房屋买受人杨中超更加审慎地注意到房屋为夫妻共同财产，此义务未免过苛。ＸＸ未如实陈述房屋的权属状况，亦是《北京市房屋买卖合同》构成法律上履行不能的原因。对此，杨中超无过错，ＸＸ应对此承担违约责任。ＸＸ辩称杨中超在ＸＸ表示不同意卖房后，还一直跟代理人黄某联系，不跟真正的房主ＸＸ联系，亦构成过错，对此一节，生效法院判决已认定黄某的代理行为有效，杨中超与黄某联系并无过错。根据《北京市房屋买卖合同》的约定，杨中超在ＸＸ明确拒绝履行合同后，即取得合同单方解除权，但是否行使，杨中超有权自由选择，故此，ＸＸ以杨中超在知道ＸＸ不同意履行合同的情况下，不是主张解除合同而是强制要求继续履行合同为由，主张杨中超扩大了损失，该主张缺乏法律依据，本院不予采信。根据《北京市房屋买卖合同》的约定，因ＸＸ拒绝履行合同，杨中超有权单方解除合同，并可以主张按照房屋总价款20％计算的违约金。但违约金的基本功能为弥补损失，杨中超在主张房屋差价损失的同时主张违约金，法律依据不足。现杨中超选择要求ＸＸ赔偿房屋差价损失，本院不持异议，对于其违约金主张，本院不予支持。根据《北京市房屋买卖合同》的约定，一方违约，除依据合同相关约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费，导致交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。现杨中超要求ＸＸ赔偿佣金损失73250元，于法有据，本院应予支持。杨中超要求ＸＸ赔偿律师费损失，但未提供相应证据，故对该项请求本院不予支持。判决如下：一、解除原告ＸＸ与被告杨中超于二○一三年一月十三日签订的《北京市房屋买卖合同》；二、被告杨中超于本判决生效后十日内将位于北京市昌平区1104号的房屋腾退给原告ＸＸ；三、反诉被告ＸＸ于本判决生效后十日内返还反诉原告杨中超购房定金3万元；四、反诉被告ＸＸ于本判决生效后十日内赔偿反诉原告杨中超房屋差价损失320万元、佣金损失73250元，以上共计3273250元；五、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告杨中超的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人没有提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，ＸＸ与杨中超之间的房屋买卖纠纷几经诉讼，最终北京市高级人民法院作出判决，认定黄某的代理行为有效，ＸＸ应对黄某以代理人身份签订的《北京市房屋买卖合同》承担全部责任，黄某不能构成对易某的表见代理，故本案应当根据以上原则作出判决，即ＸＸ应受到《北京市房屋买卖合同》的约束。《北京市房屋买卖合同》签订后，ＸＸ拒绝履行该合同，其应将收取的3万元定金退还杨中超。除此之外，ＸＸ还应承担合同不能继续履行的责任，即赔偿杨中超的房屋差价损失及佣金损失。一审法院参考鉴定机构的鉴定意见，结合本案的具体案情确定的损失数额既体现出对守约方的保护，又体现出对于违约方的惩罚，数额适当，本院予以维持。ＸＸ认为违约金数额过高，本院对其意见不予采信。关于佣金损失，因ＸＸ与杨中超做出了“如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金”的约定，故杨中超已支出的佣金，ＸＸ应予以承担。关于房屋使用费，由于出卖人的原因，合同迟迟不能向前推进，黄某自愿将房屋出借给杨中超，且并未约定为有偿出借，故ＸＸ要求杨中超支付房屋使用费本院不予支持。综上所述，ＸＸ的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33440元，由ＸＸ负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 赵 蕾审 判 员 辛 荣二〇一八年二月八日法官助理 李 想书 记 员 舒 妍