辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0302民初4136号原告：郭军，男，1956年11月29日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：杨英建，女，1966年11月25日出生，住辽宁省鞍山市铁东区，与原告系夫妻关系。委托诉讼代理人：刘鹏，辽宁钢城正大律师事务所执业律师。被告：郭翔宇，男，1984年3月29日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。被告：郭戈，男，1958年9月28日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。被告：郭欣，男，1962年1月10日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。上述三被告共同委托诉讼代理人：吕鸿斌，辽宁瀛如律师事务所执业律师。第三人：王丹，女，1970年3月1日出生，汉族，住辽宁省鞍山市。第三人：侯秀玲，女，1975年6月4日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。第三人：刘景宏，女，1970年2月1日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。原告郭军诉被告郭翔宇、郭戈、郭欣、第三人王丹、侯秀玲、刘景宏共有纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭军委托诉讼代理人杨英建、刘鹏，被告郭翔宇、郭戈、郭欣及其共同委托诉讼代理人吕鸿斌到庭参加诉讼。第三人经本院传票传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭军向本院提出诉讼请求：1．判决郭翔宇、郭戈、郭欣向郭军支付本金116.5万元及利息108,610.63元（利息暂计算至2020年9月末，要求计算至实际给付之日止），合计1,191,110.63元；2．案件受理费郭翔宇、郭戈、郭欣承担。事实和理由：鞍山市铁东区人民法院（2011）铁东民二初字第294号及鞍山市中级人民法院（2012）鞍民二终字508号判决确认铁东区二一九路46栋网点及铁东区二一九路馨园小区5#楼2#网点为郭军与郭翔宇、郭戈、郭欣按份等额共有。郭翔宇、郭戈、郭欣滥用共有人的权利将上述房屋租给第三人使用，并将租金据为己有，拒绝向郭军支付应有的份额，因此郭军提起此诉，要求郭翔宇、郭戈、郭欣向郭军支付应有的租金份额及利息。具体计算依据为：铁东区二一九路46栋网点租给王丹、侯秀玲及刘景宏三家。其中租给王丹部分的年租金为33万元，郭军自2016年6月25日至2020年12月24日没有收到相应的租金（半年支付，上打租），计37.125万元，利息41091.88元，本息合计412341.88元；租给侯秀玲部分的年租金为33万元，郭军自2016年7月5日至2021年1月4日没有收到相应的租金（半年支付，上打租），计37.125万元，利息41,091.88元，本息合计412,341.88元；租给刘景宏部分的年租金为21万元，郭军自2017年3月21日至2021年3月20日没有收到相应的租金（年支付，上打租），计21万元，利息20,251.88元，本息合计230,251.88元。铁东区二一九路馨园小区5#楼2#网点租给晋级托管学堂，年租金为52万元，郭军主张2019年9月至2020年9月一年的租金13万元，利息6,175元，本息合计136,175元。上述本息合计1,191,110.63元。郭翔宇、郭戈、郭欣辩称，1、郭翔宇、郭戈、郭欣将房屋租赁给第三人使用，是经三人共同决定的，租金也是三人共同决定的，并且三人占共有份额的75%，超过共有份额三分之二以上，有权决定将房屋出租给第三人。2、郭翔宇、郭戈、郭欣同意按实际收取的租金，在扣除房屋维护费、房屋管理费等必要支出后，按共有比例给付郭军租金。3、郭军没有取得租金，是因为其不执行超过共有份额三分之二以上共有人的决定所致，郭翔宇、郭戈、郭欣不同意支付郭军租金利息及本案的诉讼费。郭翔宇、郭戈、郭欣在房屋租赁期间，欲给付郭军房屋租金，但其不同意租金数额，不同意馨园小区房屋租赁形式及租金数额，不愿承担维护房屋、管理房屋等费用，郭翔宇、郭戈、郭欣与郭军因给付租金的数额不能达成一致，郭军也不同意领取郭翔宇、郭戈、郭欣决定给付数额，没能给付。郭军没有按照郭翔宇、郭戈、郭欣的决定，领取租金，因郭翔宇、郭戈、郭欣占共有份额的75%，根据民法典规定的，处分共有的不动产用途的，经占份额三分之二以上的按份共有人同意即可，郭翔宇、郭戈、郭欣认为，如郭军能够按照三被告共同决定的房屋出租形式、租金收取数额，领取应得租金，不会产生本案。所以，租金利息及诉讼费，郭翔宇、郭戈、郭欣不应承担。因郭军现尚欠郭翔宇、郭戈、郭欣租金、利息及迟延履行期间的债务利息，并且法院将执行款划入铁东法院执行专用账户后，因为郭军提出执行异议及向鞍山中法提出执行复议申请，导致郭翔宇、郭戈、郭欣无法继续取得租金利息及迟延履行期间的债务利息，所以，郭翔宇、郭戈、郭欣也不同意给付郭军租金利息。第三人王丹未到庭，未陈述。第三人侯秀玲未到庭，未陈述。第三人刘景宏未到庭，未陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：本院（2011）铁东民二初字第294号及鞍山市中级人民法院（2012）鞍民二终字第508号判决确认铁东区二一九路46栋网点及铁东区二一九路馨园小区5#楼2#的商业网点为郭军与郭翔宇、郭戈、郭欣等额继承，各占25%的份额。2015年9月30日，郭戈、郭欣与王丹签订《房屋租赁合同》，约定将219路46栋部分网点出租给王丹，约定租期为五年，租期自2015年12月25日至2021年2月24日（含两个月装修），年租金31万元，上打租，乙方每年1月25日前支付15.5万元，7月25日前支付另15.5万元，共计31万元。2020年3月25日，郭翔宇、郭戈、郭欣与王丹又签订《房屋租赁合同》，约定年租金为20万元，租期自2020年3月25日至2025年9月24日上打租，乙方每年3月25日前，次年9月24日前交付甲方10万元，共计20万元。后双方于2020年4月29日约定因疫情原因免房租六个月，下次交费时间为2021年3月25日。郭翔宇、郭戈、郭欣承认2016年7月25日至2020年3月25日共收取118.5万元，并同意给付郭军29.625元。2015年11月5日，郭翔宇、郭戈、郭欣与侯秀玲签订《房屋租赁合同》，约定郭翔宇、郭戈、郭欣将219路46栋48号部分网点280平方米出租给侯秀玲，租期为五年，自2015年12月5日至2021年5月4日上打租，乙方于2015年12月5日前首次就交上半年12月5日至7月5日七个月租金为18万元。7月5日至1月5日交下半年租金15万元，每年交13个月租金，共计33万元。按上述标准郭翔宇、郭戈、郭欣收取租金至2019年4月5日，合计99万元。郭军对此租金标准无异议。后双方于2019年8月23日签订《租房协议》，约定租期自2019年11月11日至2029年11月十年租金为20万元，上打租，乙方每年5月17日前交付甲方共计10万元，每年11月17日前交付甲方共计10万元。在该协议下方补充道，由于市场大环境影响，鞍山经济下滑，租金暂时下调为现20万元，本次领取10万元，待经济恢复后租金恢复原价。2020年4月29日，又补充内容为：由于鞍山疫情防控原因，免租金三个月，租金交纳推迟三个半月。郭翔宇、郭戈、郭欣将鞍山市铁东区219路46栋48号部分网点（建筑面积250平方米）出租给刘景宏，约定租赁期限自2016年1月21日起至2021年3月20日止，约定甲方与本合同签订之日将该网点交付乙方，从当日起至2016年3月20日为甲方赠送乙方的装修期，装修期间甲方免收乙方房租，乙方从2016年3月21日起支付甲方房租，房租交纳期5年整。该网点租金为人民币21万元每年，按年支付，乙方于每年的3月15日前向甲方交付当年房租。郭翔宇、郭戈、郭欣承认2017年至2020年4月29日共收取82.8万租金，并称2016年收取租金20万，2017年收取租金20.8万，因刘景宏房屋维护和修缮，2016年扣除1万元租金，2017年扣除2,000元修空调费用，并称郭军领取了2016年租金5.25万，多领取0.25万元。经与刘景宏核实，2017年郭翔宇、郭戈、郭欣收取租金的数额属实，2,000元修空调费用从租金中扣除属实。2019年8月22日，郭翔宇、郭戈、郭欣与案外人李维冰签订租房协议，约定郭翔宇、郭戈、郭欣将铁东区馨园小区5号楼2号网点一楼至二楼（建筑面积458.56平方米，出租给乙方，租期五年，自2019年11月1日至2024年10月31日，共计贰佰万元整。租金交付方式为三个月付一次款，每年以2万元递增房租，即2019年11月1日至2020年10月31日房租为36万元。2020年11月1日至2021年10月31日房租为38万元。2021年11月1日至2022年10月31日房租为40万元。2022年11月1日至2023年10月31日房租为42万元。2023年11月1日至2024年10月31日房租为44万元。后双方于2020年8月1日解除租赁关系，2020年2月1日至2020年8月1日期间的房租郭翔宇、郭戈、郭欣同意免除，该房屋郭翔宇、郭戈、郭欣共收取租金9万元。后该房屋至今没有出租出去。郭军认可郭翔宇、郭戈、郭欣支出的取暖费7,996.80元、修房盖23,000元及违建费4,183元，合计35,179.8元，同意从租金中扣除。对于郭翔宇、郭戈、郭欣主张其支付的修下水5,120元、房顶漏水1,450元及给付郭翔宇的自2016年至2021年管理费120,000元均不予认可。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。本案诉争房屋系郭军与郭翔宇、郭欣、郭戈按份共有的房产，且每人各占四分之一的份额，故郭翔宇、郭欣、郭戈占有本案诉争房屋四分之三的共有份额，其对该房屋对外出租、确定租金数额及因疫情等原因免除租金的行为合法有效。《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿”。本案中，郭翔宇、郭欣、郭戈将本案诉争房屋进行出租，并收取了相应租金，其应将其中的四分之一返还给郭军。同时，郭翔宇、郭欣、郭戈提出为管理房屋支出的各项费用，亦应由四人共担，即在返还郭军租金时应予以扣除，但对此并未提起反诉，故对双方有争议的部分应另行诉讼解决，对于郭军认可扣除的部分本院予以准许。关于郭军主张的王丹承租房屋的租金数额。因郭翔宇、郭欣、郭戈承认2016年7月25日至2020年3月25日按年租金31万元收取租金108.5万元，郭军对此标准予以认可，本院予以确认。关于2020年3月25日收取的10万元，郭军虽不认可，但未提供反驳证据，且经本院与王丹电话核实，情况属实。上述租金合计118.5万元。郭翔宇、郭欣、郭戈主张房顶漏水，维修费支付1,450元，因郭军不认可，郭翔宇、郭欣、郭戈对此未提起反诉，应另行诉讼，本案不予处理。故郭翔宇、郭欣、郭戈应返还郭军上述租金的四分之一，即29.625万元，并应支付该款项自郭翔宇、郭欣、郭戈收到之日起至给付之日止的利息（其中3.875万元的利息自2016年7月25日开始计算，3.875万元的利息自2017年1月25日开始计算，3.875万元的利息自2017年7月25日开始计算，3.875万元的利息自2018年1月25日开始计算，3.875万元的利息自2018年7月25日开始计算，3.875万元的利息自2019年1月25日开始计算，3.875万元的利息自2019年7月25日开始计算，2.5万元的利息自2020年3月25日开始计算，计算标准为2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于郭军主张的侯秀玲承租房屋的租金数额。因双方认可截至2019年4月5日收取租金99万元，并且郭军并未领取，本院对此部分予以确认。后郭翔宇、郭欣、郭戈又于2019年11月14日按年租金20万元的标准收取了10万元，于2021年1月30日收取租金10万元，郭军对此两笔虽不认可，但未提供相反证据，且经本院与侯秀玲本人核实，侯秀玲称郭翔宇、郭欣、郭戈所述属实，故本院对此予以确认。上述租金合计119万元。郭翔宇、郭欣、郭戈主张在该段时间内即2017年8月20日修房盖支付23,000元，郭军同意从租金中扣除。故郭翔宇、郭欣、郭戈应返还郭军租金为（119万元-2.3万元）/4=29.175万元，并应支付该款项自郭翔宇、郭欣、郭戈收到之日起至给付之日止的利息（其中3.75万元的利息自2016年7月5日开始计算，4.5万元的利息自2017年2月5日开始计算，3.75万元的利息自2017年8月6日开始计算，3.925万元的利息自2018年3月5日开始计算，3.75万元的利息自2018年9月5日开始计算，4.5万元的利息自2019年4月5日开始计算，2.5万元的利息自2019年11月14日开始计算，2.5万元的利息自2021年1月30日开始计算，计算标准为2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于郭军主张的刘景宏承租房屋的租金数额。郭翔宇、郭欣、郭戈称2017年3月20日收取租金20.8万元，因扣除了上一年度修空调费用2,000元，2018年3月20日、2019年3月20日郭翔宇、郭欣、郭戈分别收取租金21万元。对上述情况，经与刘景宏核实属实，本院予以确认。针对2020年4月29日收取租金数额，郭翔宇、郭欣、郭戈称因疫情原因更改合同，收取租金20万元，刘景宏对于郭翔宇、郭欣、郭戈提供的收条亦予以确认，故本院对此数额予以确认。上述合计82.8万元。郭翔宇、郭欣、郭戈主张在此期间修下水5,120元、2016年维修房屋支付10,000元，但没有扣除，郭军2016年多收取0.25万元租金，因郭军不认可，郭翔宇、郭欣、郭戈对此未提起反诉，应另行诉讼，本案不予处理。故郭翔宇、郭欣、郭戈应返还郭军租金为82.8万元的四分之一，即20.7万元，并应支付该款项自郭翔宇、郭欣、郭戈收到之日起至给付之日止的利息（其中5.2万元的利息自2017年3月20日开始计算，5.25万元的利息自2018年3月20日开始计算，5.25万元的利息自2019年3月20日开始计算，5万元的利息自2020年4月29日开始计算，计算标准为2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于郭军主张的李维冰承租房屋的租金数额。因郭翔宇、郭欣、郭戈承认共收取租金9万元，郭军虽然不认可，但未提供相反证据反驳，故本院予以确认，郭翔宇、郭欣、郭戈应返还郭军租金为9万元的四分之一，即2.25万元并应支付该款项自郭翔宇、郭欣、郭戈收到之日起即2019年8月22日至给付之日止的利息，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于郭翔宇提出每年管理费20,000元，6年（2016年至2021年）合计120,000元，应从返还给郭军的租金中扣除的主张，因其未提起反诉，郭军不认可，应另行诉讼解决，本案不予处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、郭翔宇、郭欣、郭戈于本判决生效之日起十日内向郭军给付王丹所承租商业网点的租金29.625万元，并应支付该款项自郭翔宇、郭欣、郭戈收到之日起至给付之日止的利息（其中3.875万元的利息自2016年7月25日开始计算，3.875万元的利息自2017年1月25日开始计算，3.875万元的利息自2017年7月25日开始计算，3.875万元的利息自2018年1月25日开始计算，3.875万元的利息自2018年7月25日开始计算，3.875万元的利息自2019年1月25日开始计算，3.875万元的利息自2019年7月25日开始计算，2.5万元的利息自2020年3月25日开始计算，计算标准为2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、郭翔宇、郭欣、郭戈于本判决生效之日起十日内向郭军给付侯秀玲所承租商业网点的租金29.175万元，并应支付该款项自郭翔宇、郭欣、郭戈收到之日起至给付之日止的利息（其中3.75万元的利息自2016年7月5日开始计算，4.5万元的利息自2017年2月5日开始计算，3.75万元的利息自2017年8月6日开始计算，3.925万元的利息自2018年3月5日开始计算，3.75万元的利息自2018年9月5日开始计算，4.5万元的利息自2019年4月5日开始计算，2.5万元的利息自2019年11月14日开始计算，2.5万元的利息自2021年1月30日开始计算，计算标准为2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、郭翔宇、郭欣、郭戈于本判决生效之日起十日内向郭军给付刘景宏所承租商业网点的租金20.7万元，并支付该款项自郭翔宇、郭欣、郭戈收到之日起至给付之日止的利息（其中5.2万元的利息自2017年3月20日开始计算，5.25万元的利息自2018年3月20日开始计算，5.25万元的利息自2019年3月20日开始计算，5万元的利息自2020年4月29日开始计算，计算标准为2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、郭翔宇、郭欣、郭戈于本判决生效之日起十日内向郭军给付李维冰所承租商业网点的租金2.25万元，并支付该款项自郭翔宇、郭欣、郭戈收到之日起即2019年8月22日至给付之日止的利息，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；五、驳回郭军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,521元，原告郭军已预交，由郭翔宇、郭欣、郭戈负担11,721元，于本判决生效之日起七日内向鞍山市铁东区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告郭军负担3,800元，应予退还11,721元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  赵丽玲人民陪审员  王敬麟人民陪审员  马 静二〇二一年七月二十九日代理书记员  李美慧