广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民 事 判 决 书(2021桂0405民初1009号原告：欧冰奇，男，1980年10月29日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。委托诉讼代理人：王木昌，广西建梧律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖飞，广西建梧律师事务所实习律师。被告：杨文康，男，1981年3月21日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：吴广秀，广西飞全律师事务所律师。第三人：赵嫦静，女，1984年4月8日出生，汉族，住广西梧州市。原告欧冰奇与被告杨文康、第三人赵嫦静租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧冰奇的委托诉讼代理人王木昌，被告杨文康的委托诉讼代理人吴广秀到庭参加诉讼，第三人赵嫦静经本院送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告欧冰奇向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还多收的租金120665.83元，并从2016年6月1日起，按年利率3.85％支付资金占用费至被告付清之日止(暂算至2021年4月1日资金占用费为27099.53元)；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年10月18日，原告、第三人与被告、案外人中国移动通信集团广西有限公司梧州分公司签订《灏景尚都商铺租赁合同》，合同约定：被告同意原告承租梧州市商场，建筑面积为120.63㎡（以上建筑面积为预售测绘面积，具体面积以政府主管部门最终认定之测绘数据为准），租赁期限为2011年12月1日至2018年5月31日中，其中2011年10月12日至2011年11月30日为免租期。由于中国移动通信集团广西有限公司梧州分公司已向被告支付租金至2012年5月31日，因此被告同意2011年12月1日至2012年5月31日的租金直接由原告支付给中国移动通信集团广西有限公司梧州分公司，期间租金标准为每月9409元（每平方米78元×面积120.63㎡）；另外合同约定了2012年5月31日后租金计算方法。合同签订后，原告依约缴纳了租金给被告。至2016年5月7日，第三人同意退出《灏景尚都商铺租赁合同》，把租赁合同的权利义务全部转让给原告，由原告单独承租。故原告提前与被告终止租赁合同，双方于2016年5月7日签订《租赁合同》，约定由原告继续承租上述商铺，租赁期限自2016年6月1日起至2020年5月30日止，其中第一年月租金为10000元，第二年月租金为10000元，第三年月租金为10500元，第四年月租金为11300元。合同签订后，原告依约支付了租金。2019年被告将包括出租商铺在内的房产转卖给黄泳年、谭燕华，原告从2019年9月起与黄泳年、谭燕华先后签订租赁合同，继续租赁涉案商铺至今。2021年黄泳年取得了不动产权证，原告看到该不动产权证后才知道自己承租的商铺面积为96.13㎡，而不是合同约定的120.63㎡。由于原告与被告签订的租赁合同约定的租金计算方式为以单价乘以面积得出租金总额，故原告从2011年12月1日至2016年5月31日，一直按120.63㎡向被告缴纳租金合计594133元，其中2011年12月1日至2012年5月31日的租金直接由原告支付给中国移动通信集团广西有限公司梧州分公司，租金标准为9409元，应视为原告支付租金给被告。原告实际上多支付租金120665.83元。原告发现此事后多次与被告协商退还租金，但双方未达成一致意见。为此原告诉至法院并提出上述诉讼请求。原告欧冰奇向法庭提供的证据有：1.原告的身份证复印件，证明原告的主体资格；2.被告的身份证复印件，证明被告的主体资格；3.《灏景商都商铺租赁合同》，证明原告与被告存在房屋租赁关系，双方约定按总商铺面积收取租金；4.《租赁合同》，证明原告与被告于2016年5月7日签订《租赁合同》，由原告续租涉案商铺的事实；5.赵嫦静、欧冰奇的银行卡交易明细清单，证明原告按合同约定按月缴交租金以及实际缴交租金的事实；6.(2021)梧州市不动产权第0003343号产权证，证明被告的商铺实际只有96.13平方米，被告按总面积120.63平方米收取租金，属于多收租金；7.房价款结算书，证明2013年3月5日被告与开发商确认涉案商铺的面积为96.13㎡。被告杨文康辩称，一、合同约定计算商铺租金的建筑面积为120.63㎡，不因商铺不动产证登记面积变化而改变。该约定三方意思表示一致，没有违反法律规定。原告对此如有异议，也应当在诉讼时效内提出，但原告在2016年5月7日终止合同时没有提出异议，直至2021年4月才提出异议，已经超过诉讼时效。二、原告与被告签订《灏景尚都商铺租赁合同》时，商铺是现房，当时建筑面积已经确定，原告对此是知晓的。原告在承租商铺期间，商铺的建筑面积并没有减少，故原告要求被告返还租金并没有事实和法律依据。三、商铺的承租方是原告和第三人，原告的诉讼请求必须得到第三人的认可。为此请法院驳回原告的诉讼请求。第三人赵嫦静庭前提交答辩状述称，2013年12月30日，本人已经与原告解除合伙经营关系，双方约定《灏景尚都商铺租赁合同》的事宜由原告继续履行，本人退出该合同涉及的经营场所一切合作事宜，不再履行该合同的责任与义务。本案原告的主张与本人无关。经过庭审质证，对于原告提供的证据，被告的质证意见为：证据1、2无异议；证据3由于没有原件，三性有异议，并对证明内容有异议，合同中的面积与不动产权证登记的面积无关，不能证明被告多收取了租金；证据4并不能证明合同是续租的事实，2011年的合同已经终止；证据5无异议；证据6对证明内容有异议，被告根据合同约定收取租金，不存在多收取租金的情况；证据7有异议，不能根据该结算书认定被告多收取了租金。第三人赵嫦静经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃答辩、举证及对原告举证进行质证的权利。本院认为，原告提交的证据1-7，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月18日，原告欧冰奇、第三人赵嫦静(乙方)与被告杨文康(甲方)、中国移动通信集团广西有限公司梧州分公司(丙方)签订一份《灏景尚都商铺租赁合同》，合同约定：一、甲方是为出租房产的产权人，乙方需租用甲方的房屋，甲方同意乙方承租梧州市长洲区西堤三路28号第5、6幢一层18号商场，出租一层建筑面积为120.63㎡，以上建筑面积为预售测绘面积(具体面积以政府主管部门最终认定之测绘数据为准)。二、租赁期限为6年6个月，从2011年12月1日至2018年5月31日止，丙方于2011年10月12日将该物业交付给乙方使用，其中2011年10月12日至2011年11月30日为装修免租期。三、由于丙方已向甲方支付租金至2012年5月31日，因此从2011年12月1日至2012年5月31日，此段期间的租金甲方同意由乙方每月5日前向丙方支付9409元，而甲方不再收取乙方这段期间的租金。四、面积120.63平方米，按每平方米78元，2012年6月1日至2013年5月31日第一年租金为112909元；面积120.63平方米，按每平方米85.8元，2013年6月1日至2014年5月31日第二年租金为124200元；面积120.63平方米，按每平方米94.38元，2014年6月1日至2015年5月31日第三年租金为136620元；面积120.63平方米，按每平方米113.26元，2015年6月1日至2016年5月31日第四年租金为163950元；面积120.63平方米，按每平方米124.58元，2016年6月1日至2017年5月31日第五年租金为180338元；面积120.63平方米，按每平方米137.03元，2017年6月1日至2018年5月31日第六年租金为198360元。2011年12月1日至2016年5月31日期间，原告实际已支付租金594133元，其中向被告支付537679元。2013年3月5日，被告与广西梧州粤成房地产开发有限公司签订《房价款结算书》，双方约定：被告购买梧州市商场，《商品房买卖合同》签订的房屋面积为预测面积120.63㎡，现梧州恒基房地产测绘有限责任公司实测该房的建筑面积为96.13㎡，根据合同约定的房屋单价11000元／㎡，实际结算总房价金额为1057430元。广西梧州粤成房地产开发有限公司按合同多还少补的约定退付给被告房屋差价269500元。2016年5月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《租赁合同》，合同约定：一、甲方同意将梧州市商场出租给乙方经营使用。二、租赁期限为四年，从2016年6月1日至2020年5月30日止，共四年。三、第一年租金为每月10000元，第二年租金为10000元，第三年租金为10500元，第四年租金为11300元，乙方于租赁期内每月5日前支付甲方租金。2019年，被告将梧州市商场出售给案外人黄泳年。黄泳年取得该商铺的不动产权证，登记的房屋建筑面积为96.13㎡。为此原告与黄泳年签订了新的租赁合同。原告认为，其与被告于2011年10月18日签订《灏景尚都商铺租赁合同》，约定租金按面积120.63㎡计算，但承租商铺的建筑面积实际为96.13㎡，原告实际多支付租金120665.83元。为此原告诉至法院成讼。在庭审过程中，原告代理人陈述，一、双方签订合同时，商品房买卖合同约定的面积为120.63㎡，故双方约定按该面积计算租金，并未约定以实测面积对租金进行“多还少补”。二、原告在2021年黄泳年取得了新的产权证时，才知道商铺的实测面积为96.13㎡。被告代理人陈述，一、双方并未约定以实测面积对租金进行“多还少补”。二、被告在2013年结算房价款时，并未告知原告商铺的实测面积为96.13㎡。本院认为，原告欧冰奇与被告杨文康签订《灏景尚都商铺租赁合同》，承租被告所有的商铺，故双方成立租赁合同关系，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。至2016年5月31日，双方已经解除该合同。现原告主张按商铺的实测面积计算租金，其已多支付租金120665.83元。故本案的争议焦点为：一、本案应当如何确定租金金额？按照合同约定原告是否多支付租金给被告？二、原告的起诉是否已经超过诉讼时效？三、被告是否应当向原告返还租金？关于第一个争议焦点。第一、关于如何确定租金金额。原告与被告于2011年10月18日签订《灏景尚都商铺租赁合同》时，双方约定商铺的预测面积为120.63㎡，至2013年被告与开发商对房价进行结算时，确定商铺的实测面积为96.13㎡。在涉案商铺的实测面积较合同签订时预测面积减少的情况下，原告主张应当相应减少租金。对此本院认为，租金是否应当相应的减少，应当结合合同的条款内容，对双方约定租金是按整体计算，还是以商铺面积计算进行认定。首先，2011年12月1日至2012年5月31日，合同约定该期间的租金为每月9409元，并未约定单价和面积，属于按固定金额确定租金，不属于以面积计算租金，租金金额不以面积的变更而发生变化。其次，2012年6月1日至2016年5月31日。对于该期间的租金确定，虽然合同并未明确约定租金按商铺面积计算，但合同约定了面积120.63㎡以及每年的租金单价，而每年的租金单价乘以面积120.63㎡，得出的金额与合同约定的每年租金金额相一致，可以证明双方按面积及单价确定每年的租金标准。再有，合同约定120.63㎡为预测面积，实际面积以最终的测绘为准，证明合同约定的建筑面积120.63㎡具有不确定性。虽然原告与被告并未约定实测面积确定后，双方再对租金进行结算后“多退少补”，但合同并未约定双方不得就商铺的面积变更主张权利。故对于2012年6月1日至2016年5月31日期间，在合同约定租金按面积计算的情况下，任何一方均有权在商铺面积变更的情况下向对方主张权利。第二、关于确认商铺实测面积后的租金金额。根据合同约定每年的租金单价，按实测面积96.13㎡计算，2012年6月1日至2013年5月31日的租金为89978元(78元×96.13㎡×12个月)；2013年6月1日至2014年5月31日的租金为98975元(85.8元×96.13㎡×12个月)；2014年6月1日至2015年5月31日的租金为108872元(94.38元×96.13㎡×12个月)；2015年6月1日至2016年5月31日的租金为130652元(113.26元×96.13㎡×12个月)，以上合计428477元。第三、关于原告多支付的租金。从2011年12月1日至2012年5月31日，期间租金按固定金额确定，原告并未多支付租金。从2012年6月1日至2016年5月31日，按商铺面积重新计算租金，期间租金为428477元，原告已支付537679元，多支付109202元。关于第二个争议焦点。原告与被告于2016年5月31日解除《灏景尚都商铺租赁合同》，虽然被告于2013年3月5日与开发商对房价进行结算，当时已得知商铺的实测面积为96.13㎡，但被告并未主动向原告告知此事。直至被告于2019年将商铺出售给黄泳年后，原告与黄泳年重新签订租赁合同时，才得知商铺的实测面积为96.13㎡，故诉讼时效应当从原告知道商铺实测面积时计算，至原告起诉时尚未超过诉讼时效。关于第三个争议焦点。首先，2012年6月1日至2016年5月31日期间，原告应支付租金428477元，已支付537679元，多支付109202元。对于原告多支付的租金109202元，被告是受益主体，应当履行返还义务。第三人赵嫦静作为承租方，与原告一起签订《灏景尚都商铺租赁合同》，但第三人在答辩状中表示已与原告解除合伙关系，原告的主张与其无关。因此，被告应当向原告返还租金109202元。其次，合同并未约定双方何时对租金进行结算，故原告要求被告支付资金占用费，其性质为利息，应从原告起诉之日，即2021年4月23日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，即年利率3.85%，计至被告实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：被告杨文康应向原告欧冰奇返还租金109202元，并支付利息(利息计算，从2021年4月23日起，按年利率3.85%，计至被告实际清偿之日止)。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3255元，减半收取1628元，由原告欧冰奇负担425元，被告杨文康负担1203元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审 判 员 杨慎瑜二〇二一年七月十六日法官助理 谢廷耘书 记 员 郭 莹附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。