山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁15民终2808号上诉人（原审原告）：吴春华，男，1991年6月23日出生，汉族，户籍地临清市，现住临清市。被上诉人（原审被告）：临清市盛荣物业有限公司，住址：临清市青年街道办事处温泉路万豪星河湾9-1-102号。法定代表人：孙庆祥，总经理。委托诉讼代理人：齐殿岩，男，临清市盛荣物业有限公司员工。委托诉讼代理人：温振国，山东众星为民律师事务所律师。上诉人吴春华因与被上诉人临清市盛荣物业有限公司（以下简称盛荣公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省临清市人民法院（2021）鲁1581民初1267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴春华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.依法判令被上诉人更改物业费收取标准；3.依法判令被上诉人退还前期交纳的没有得到应有服务部分的物业费665.28元；4.依法判令被上诉人退还违规收取的地暖设施配套费2311元。事实和理由：一、2018年上诉人与被上诉人签订了《前期物业服务协议书》和《恒中清园华府临时管理规约》两份协议。其中前期物业服务协议书第一条第二项约定：被上诉人应对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、服务与管理。而在实际服务中，物业对小区的绿化并没有履行约定进行维护与管理，对小区的交通也没有做到约定的督导指挥，应退还上诉人交纳的且没有得到应有服务部分的物业费。二、根据山东省物价局、山东省财政厅转发国家纪委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》的通知鲁价费发（2001）301号文件第三条规定：取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。山东省物价局关于明确鲁价费发（2001）301号文件有关问题的函其中标明要严格按照国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格（2001）585号）和省物价局、财政厅鲁价费发（2001）301号文件要求，不得再另行收取水电气热道路以及其他名目的专项配套费。收费单位要按规定到当地价格主管部门办理《收费许可证》，到同级财政部门办理“票款分离”手续，领取收费编码，严格按照行政事业性收费管理的有关规定实施收费。故物业收取的地暖设施配套费是违规的，应予退还。三、根据《山东省物业收费管理办法》第四十九条规定：物业存在低于服务等级标准提供服务并收费的客观事实。应依法判令其改正收费标准。盛荣公司辩称，一、答辩人与上诉人签订了《前期物业服务协议书》，并为上诉人提供了物业服务，依约收取物业费，合理合法，上诉人所称物业没做到约定的管理和维护，无事实及法律依据。二、答辩人依据《清园华府前期物业服务合同》，为了保障涉案小区的供暖工作，答辩人自行投资提供地热热源，并进行相关建凿工作，地热项目投资风险、收益由答辩人自理具体收费，由答辩人参照临清市场标准另行与业主签订书面合同，另行收费，双方约定，如有争议由答辩人与业主自行协商解决，小区的暖气开口费暂定为25元/平米。答辩人与上诉人签订了《供暖协议》，上诉人依约交纳相应配套设施费用，获得了供暖服务，答辩人的收费行为并未违反任何规定，一审法院认定本案涉及的并非城市集中供暖，而是小区自打温泉井供暖，双方系市场行为，是正确的。上诉人要求返还配套设施费无法律依据。综上，上诉人的上诉理由全部不成立，请依法驳回上诉的上诉请求，维持原判。吴春华向一审法院起诉请求：一、依法判令被告更改物业费收取标准。二、依法判令被告退还违规收取的地暖设施配套费2311元。三、依法判令被告退还原告前期交纳的没有得到应有服务部分的物业费费用665.28元，庭审时变更为905.52元。四、本案诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月25日，原告与聊城恒中置业有限公司临清分公司签订了商品房预售合同，原告购得聊城恒中置业有限公司临清分公司出卖的恒中清园2号楼2单元25层8号房产一套,总价款336027元，其中合同第十条商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备第3条记载：“供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，以上第3项需要买受人自行办理开通手续。”2016年10月15日被告与聊城恒中置业有限公司临清分公司签订《清园华府前期物业服务合同》，该合同第七条第(四)关于小区供暖各项收费的说明：为了保障小区的供暖工作，乙方承诺自行投资提供地热热源，并进行相关建凿工作，但此项工作需由开发商完成供暖相关配套工作，以便我方热源顺利供暖，地热项目投资风险、收益由乙方自理，具体收费由乙方参照临清市场标准另行与业主签订书面合同，另行收费，如有争议由乙方与业主自行协商解决，小区的暖气开口费暂定为25元/平米。2018年8月22日，原告与被告签订了前期物业服务协议书及供暖协议，并由原告向被告交纳了地暖设施配套费2311元。另，原告分别于2018年8月22日、2019年3月28日、2020年2月10日按每平方米0.95元向被告交纳了物业费。原、被告存有争议的问题:一、被告是否应退还收取的地暖设施配套费2311元。原告称，根据《国家计委财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》、《国家发改委财政部计价格（2001）585号文件》、《山东省物价局关于明确鲁价费发（2001）301号文件有关问题的函》规定，在2001年已经取消供暖设施配套费的收取，故被告违反上述规定收取的地暖设施配套费应予退还原告。被告称，涉案小区温泉井系被告投资建设，与开发商有服务合同明确约定由被告来收取供暖配套设施费用，另被告与原告也签订了供暖协议，根据合同约定收取地暖设施配套费不违反任何政府文件，该行为为市场行为，被告收取配套设施供暖费是有依据的。二、被告是否应更改物业费收取标准并退还原告前期交纳的物业费905.52元。原告称，2018年原、被告签订了《前期物业服务协议书》和《恒中清园华府临时管理规约》两份协议，其中前期物业服务协议书第一条第二项约定：被告应对房屋共用部位、公用设施设备、绿化环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、服务与管理。而在实际服务中，小区的绿化物业并没有履行约定进行维护与管理，物业对小区的交通也没有做到约定的督导指挥。根据聊城市物业收费管理办法，收费标准分一级、二级、三级。根据被告实施的实际物业服务等级为三级收费标准，一级收费标准减去三级收费标准乘以物业费交纳年限（0.95元-0.6元）×28个月×92.4平方米=905.52元。要求被告返还物业费905.52元。因物业存在低于服务等级标准提供服务并收费的客观事实，请求法院判令其改正收费标准。被告称，被告依据合同提供服务，原告没有充分的证据证实被告的服务级别降低，继而原告计算的公式是没有依据的，该项诉求无事实和法律依据。一审法院认为，关于供暖配套设施费问题。供热设施配套费是指城市集中供热工程建设集资费，属于城市基础设施配套费的一个名目，是新建工程项目由建设单位按照规定向政府缴纳的集中供热工程入网费。本案涉及的并非城市集中供暖，而是小区自打温泉井，涉案小区温泉井系被告投资建设，且原被告自愿签订了供暖协议，该协议系双方真实意思表示，原告要求被告返还供暖配套设施费2311元，不予支持。关于物业费收取问题。根据原告提交的照片不足以证实被告未按合同约定做到约定的管理和维护义务，故对原告要求被告更改物业费收取标准并退还原告前期交纳的物业费905.52元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告吴春华的诉讼请求。案件受理费25元，由原告负担。本院二审期间，吴春华提交：1.城市集中供热的定义（打印件），来源于华为手机自带浏览器搜索关键词“集中供热系统”显示的词条。说明小区自打温泉井进行供热也属于集中供热。2.关于小区部分业主就小区物业服务质价不符签字表（原件）共42户，证明小区物业确实存在服务质量低于服务等级的事实。3.申请证人李某1、李某2、贺某出庭，证明物业存在低于服务等级提供服务。盛荣公司对上述证据的质证意见为：对证据1和2的合法性、关某、真实性均有异议。从形式上，该两份证据并不是新证据，其内容也不能证明上诉人要求证明的内容，不具有证明效力，法庭不应采纳。对三证人的证言真实性、关某均有异议。首先，该三份证言并不是新证据。另外，其证明的内容均是三位证人主观感受或者道听途说，且其能证明的时间点也不明确，不具有客观真实性。三位证人并不明确物业服务的具体范围，而是主观上认为均由物业负责，导致其主观感受出现偏差。主观感受是不稳定的，且每人的感受也是不一样的，现在三证人均拖欠物业费，未及时交纳，而是从自身的主观感受出发要求物业提供其认为其主观认可的标准服务，是不客观的。三人与上诉人具有利害关系，也不应采信。物业服务是全天侯的各项服务，并不是某一个时间点所呈现的情况，该小区的物业依法提供服务收取费用，于法有据，各项服务也经备案获得相关部门许可，收费标准是临清市物业部门所制定，物业只是执行单位，无权改动收费标准。盛荣公司提交光盘一张，证明其已提供相应的物业服务。吴春华质证称：对于提供的光盘拍摄地点确实是我们小区，里面的部分内容真实性存在质疑。小区整体验收未通过，消防设施验收未通过。一审时物业称开发商并未将小区绿化交付物业管理。因此，物业不应向业主收取绿化管理费，而是应向开发商索要因开发商未交付造成的物业相关损失的费用。我个人的初衷就是让物业将物业服务质量提高，在向12345热线反映小区物业服务质价不相符的情况后，物业管理部门（房管局物业科）约谈物业管理人员，要求物业提高服务质量。而物业并未采取相应的措施，来提高服务质量。我们业主按照有关规定和合同约定，要求物业公布物业服务费用或者物业服务资金收支情况，而物业并没有出具。光盘内容并不能完全证明物业真实提供相应服务。我想让物业提交物业与开发商签订的物业承接验收通知书及消防设施的详细检测记录，并提供前期物业管理服务质量标准，录像监控中心、可视楼宇对讲等真实照片，物业管理人员的岗位资格证明。本院查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，供暖方式有市政供暖和小区集中供暖等之分，其中市政供暖是城市集中供热，由一个或多个热源厂向各个单位或生活小区集体供热的系统。而本案涉及的供暖系小区物业自行建造供热设施向本小区业主输送暖气，不属于城市集中供热，且吴春华与盛荣公司签订了供暖协议，其要求退还地暖设施配套费2311元本院不予支持。关于物业收费与服务标准不符的问题，二审期间出庭的证人与吴春华就本案有一定的利害关系，其证言本院不予采信，吴春华提交的证据不足以支持其该项主张，不予支持。综上所述，吴春华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴春华负担。本判决为终审判决。审 判 长 周凤魁审 判 员 张运华审 判 员 陈家勇二〇二一年七月二十二日法官助理 任天一书 记 员 刁元龙