贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终2968号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，贵州华顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李颖萍，贵州华顿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈路路，男，1982年9月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：洪艳琴，女，1983年2月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：徐元宁，贵州圣伦达律师事务所律师。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（宏益房开）因与被上诉人陈路路、洪艳琴商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初5577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年03月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。宏益房开上诉请求：1、请求撤销一审判决并驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、依据上诉人与被上诉人双方所签署的《商品房买卖合同》约定，自2018年6月30日起，被上诉人享有《商品房买卖合同》的单方解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同纠纷案件解释”）第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，本案中被上诉人的合同解除权应在《商品房买卖合同》解除权发生之日起一年内即2019年6月29日前行使，而被上诉人于2020年4月2日才向一审法院提起的解除之诉，此时其已丧失解除权，无权单方解除合同；2、本案中被上诉人已完全实现对案涉房屋的占有、使用、收益权利，且亦可通过合法途径实现处分权利，所以本案被上诉人签署《商品房买卖合同》的根本目的已实现，不适用法定解除相关法律规定，本案中被上诉人已办理接房手续，并已经实际合法占有房屋并将房屋对外出租进行收益，是房屋的业主，被上诉人《商品房买卖合同》的目的已实现，即使上诉人暂未按约定交付房屋转移登记的有关文书，也不影响被上诉人作为房屋业主行使占有、使用、收益、处分该房屋的权利，一审法院依照《商品房买卖合同纠纷案件解释》第十九条、《合同法》第九十四条规定判决解除上诉人与被上诉人双方签署的《商品房买卖合同》，适用法律错误，法定解除权制度作为合同法项下的制度，必须以维护意思自治为原则，被上诉人所享有的解除权应按照双方所签署的《商品房买卖合同》约定执行，《合同法》第九十四条不应作为解除上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同》的法律依据，《商品房买卖合同纠纷案件解释》第十九条适用情形为“买受人无法办理房屋所有权登记”，如房屋灭失、土地使用手续不合法等，本案所涉房屋所属楼栋已完成了竣工验收备案，另本案所涉房屋所属项目采取的是同步施工、同步建设、同步交房、同步办证的模式，在上诉人积极努力下，该项目其他区域房屋已陆续办理房屋权属转移登记，故被上诉人不存在无法办理房屋权属转移登记的情形，《商品房买卖合同纠纷案件解释》第十九条亦不能作为解除上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同》的法律依据；3、因被上诉人已丧失对《商品房买卖合同》的解除权，上诉人与被上诉人所签署的《商品房买卖合同》应继续履行。故被上诉人所提出的退还购房款、利息等诉讼请求，失去了请求权成立的前提基础，不应予以支持。陈路路、洪艳琴答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回宏益房开的上诉请求，维持原判；2、宏益房开认为本案商品房买卖合同不应解除的上诉理由均不能成立，具体理由如下：第一，商品房买卖合同司法解释第十五条第二款规定了解除权应在解除权发生之日起一年内行使，此款除斥期间的规定系适用于买受人逾期付款或出卖人逾期交房的情形，而本案合同解除是基于宏益房开没有按照合同约定办理转移登记手续。因此本案不适用前述规定。第二，我国不动产物权变动以登记作为物权变动的生效要件，因此商品房买卖中，只有完成转移登记手续，买受人才取得不动产所有权，基于房屋所有权才能实现不动产的财产属性，本案中，由于宏益房开至今仍未办理转移登记手续，因此被上诉人无法出售、抵押涉案房屋，涉案房屋作为投资性房地产，无法实现其财产属性，因此双方签订的商品房买卖合同的合同目的无法实现；3、基于本案商品房买卖合同应被解除，被上诉人一审诉请返还价款及支付利息的诉请有事实和法律依据；4、上诉人应举证证明案涉房屋具备办理合同约定的条件，否则应承担办理不了的举证后果。陈路路、洪艳琴向一审法院起诉请求：1、判令解除原告洪艳琴与被告宏益房开2012年12月22日签订的《商品房买卖合同》（编号121271）；2、判令被告宏益房开退还购房款1006415元及利息（以1006415元为基数按照同期存款利率，从2018年7月1日计算至全部购房款退清之日止，计算至2020年4月20日，为50663.21元）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年12月22日，原告洪艳琴（买受人，共有人陈路路）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发建设的本市南明区花果园五里冲五里冲项目J区第1栋（1）1单元16层23号办公用房，建筑面积133.3平方米，套内建筑面积93.06平方米，按套内建筑面积计算总房款1006415元；买受人采取分期方式付款，应当在2013年1月22日前分期支付房价款。预付款302415元。二次房款202000元于2012年12月22日付清，剩余房款502000元于2013年1月22日之前付清；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；合同第二十二条房屋登记约定：“双方约定不申请预告登记。……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。……”；合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第20.2条约定无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。……”。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告分别于2012年12月22日、2013年1月5日、1月6日4次向被告共计支付购房款1006415元。2016年4月8日，原、被告签订《交付协议》及《房屋交付验收表》，原告确认自2016年1月22日起涉案房屋被告交付给原告。2016年1月20日，二原告与恒祥公司签订《委托管理协议》，将案涉房屋委托恒祥公司开展对外招租管理工作，管理期36个月，自涉案房屋的《商品房买卖合同》约定交房期限届满之次日，即2015年7月1日起算，其中第一季度为免租期。后恒祥公司按协议支付原告11个季度总计263934元的租金收益。2016年11月8日，贵阳市公安消防支队对涉案房屋所在1号楼作出筑公消验字（2016）第0743号建设工程消防验收意见书，综合评定该1号楼工程土建部分消防验收合格。因被告在2018年6月29日前未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告。原告于2020年4月21日向一审法院递交民事起诉状，提出如前诉请。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”本案中，原告与被告宏益房开签订的上述《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应遵按约履行合同权利义务。合同签订后，原告作为买方已履行了向被告支付购房款的最基本合同义务，被告的合同目的已经实现，原告作为买方取得房屋及房屋所有权为原告订立商品房买卖合同的根本合同目的，被告作为房屋出卖人须向原告交付房屋并将房屋所有权转移给买受人，这是被告作为出卖人最基本的合同义务，被告逾期履行交房义务或产权转移登记义务其中之一的，即构成根本违约。本案涉案商品房买卖合同签订后，被告已向原告交房，按合同约定，被告承诺于2017年12月31日前，取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至原告起诉时止仍未履行该项产权转移登记义务，以致原告未能取得房屋所有权，原告虽占用房屋，但对房屋缺少最根本的处分权，严重影响原告订立合同时所期望的经济利益。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，自2017年12月31日起180日后即2018年6月29日后原告有权解除合同，至一审庭审终结时止被告逾期履行产权转移登记的违约行为处于持续状态，原告合同目的未能实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，在合同具备继续履行的条件下，守约方原告能通过继续履行合同实现其合同目的并能弥补其损失，其合法权益能够得到有效救济的，为维护合同稳定性可考虑合同继续履行。但本案，被告违约后至今仍未取得初始登记，未能履行产权转移登记义务，也没有向原告明确可以办理产权转移登记的时间，亦未举证证明有向相关产权登记机关申请办理房屋初始登记等积极履行合同义务的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，在被告逾期履行产权转移登记义务的根本违约行为持续的情况下，原告合同目的不能实现，原告有权依照法律规定行使合同解除权，以使其合法权益得到救济。否则，将产生原告作为守约方既不能通过行使合同解除权使其合法权益得到救济，又因违约方怠于履行办理产权转移登记义务无法取得房屋所有权，不能通过行使对房屋的处分权如将房屋出售使其合法权益得到救济，原、被告签订的《商品房买卖合同》将陷入僵局，并明显违反公平原则及诚实信用原则。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条未对由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人行使合同解除权的期间作出规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”，本案中，原、被告于合同中未约定解除权的行使期限，故涉案合同解除权应经被告催告后原告在合理期限不行使，该权利才消灭，被告未对原告进行催告，故对被告除斥期间的抗辩一审法院不予采纳。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条及双方《商品房买卖合同》第二十二条之约定，原告诉请解除原、被告签订的《商品房买卖合同》并要求被告退还相应购房款，于法有据，一审法院予以支持。对原告要求被告支付利息（以1006415元为基数按照同期存款利率，从2018年7月1日计算至全部购房款退清之日止）的诉请，双方合同约定出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款并按照同期银行存款利率支付利息，但并未就利息的起算时间进行约定，现因被告逾期办证的违约行为导致双方签订的商品房买卖合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同的违约方为被告，原告有权要求就利息部分的损失要求赔偿。而原告于2013年1月6日前已支付完毕购房款，现原告要求利息从2018年7月1日起计算，一审法院从其自愿，予以支持。至于被告辩称所承担的违约金中应扣除原告已获取的租金收益，因涉案合同系因被告逾期办证的违约行为导致解除，而原告合法占有涉案房屋期间，对涉案房屋进行出租获取收益，系原告对涉案房屋行使自己的处分权利，该收益理应属原告所有，故被告的该辩解意见，于法无据，一审法院不予采纳。对于被告辩称如合同解除原告还应当配合被告办理完毕商品房买卖合同备案登记注销手续，一审法院认为合同解除以后，房屋的返还以及相关备案登记属于合同解除以后原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，故对房屋的交还及相关备案登记的注销在本案当中一审法院一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决：一、解除原告洪艳琴、陈路路与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2012年12月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号121271）；二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告洪艳琴、陈路路购房款1006415元并支付利息（以1006415元为基数，按照同期银行存款利率，从2018年7月1日计算至全部购房款退清之日止）；三、原告洪艳琴、陈路路于本判决生效之日起十日内将本市南明区花果园五里冲五里冲项目J区第1栋（1）1单元16层23号房屋腾空交还给被告贵阳宏益房地产开发有限公司；四、原告洪艳琴、陈路路于本判决生效之日起二十日内配合被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理本市南明区花果园五里冲五里冲项目J区第1栋（1）1单元16层23号房屋的商品房买卖合同备案登记的注销手续。案件受理费14314元，减半收取7157元，保全费5000元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告洪艳琴、陈路路已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告洪艳琴、陈路路）。二审期间，上诉人称案涉房屋已取得初始登记，并提交了取得初始登记的权属证书。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案二审的争议焦点为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人应于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，双方还约定出卖人超过180日仍不能将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的，买受人有权退房。上诉人作为出卖人未在约定的期限将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人构成违约，本院予以确认。但关于双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否应当予以解除，本院认为，除合同约定的解除条件是否成就外，还应结合合同的履行程度、违约行为是否影响合同目的实现等因素进行综合考量，就本案而言，现不宜判决解除合同，理由如下：首先，上诉人已收房，基于占有的事实已享有使用、收益的权利；其次，被上诉人二审已提交证据证明案涉房屋已取得初始登记，现已具备办理产权转移登记的条件，因办理商品房权属转移登记的障碍已经消除，上诉人虽存在迟延履行协助办证义务行为但该违约行为已经终止，已不影响被上诉人合同目的实现，若判决解除合同亦不利于交易之稳定，基于诚信原则及鼓励交易原则考虑，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”的精神，对于被上诉人要求解除与上诉人之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。考虑到本案纠纷根本上系上诉人的违约行为引起，故本院酌情认定本案一审、二审案件受理费均由上诉人负担，本院在此予以说明。综上所述，上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司的上诉请求成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初5577号民事判决；二、驳回洪艳琴、陈路路的诉讼请求。一审案件受理费14314元，减半收取7157元，保全费5000元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担；二审案件受理费14314元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二一年七月十四日书记员  帅艳芷