重庆市武隆区人民法院  重庆市武隆区人民法院民事判决书 (2020)渝0156民初3284号   原告：肖明，男，1967年2月4日出生，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：李光泓，重庆剑直律师事务所律师。被告：重庆尚廷房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆区凤山街道建设中路172号3-1，统一社会信用代码915002325789547672。诉讼代表人：周锋，重庆尚廷房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：付圆圆，重庆天亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐斯诗，重庆天亿律师事务所律师。原告肖明与被告重庆尚廷房地产开发有限公司（以下简称“尚廷公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案受理后，依法由审判员王梅适用简易程序于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告肖明及委托诉讼代理人李光泓，被告尚廷公司的委托诉讼代理人付圆圆、唐斯诗到庭参加了诉讼。因案情疑难复杂，不宜适用简易程序进行审理，本院于2020年12月28日将本案转为普通程序审理，由审判员王梅担任审判长，与人民陪审员李春华、徐自权组成合议庭，共同负责对本案的审理，并于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告肖明的委托诉讼代理人李光泓，被告尚廷公司的委托诉讼代理人付圆圆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖明向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决确认2015年6月30日原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》为有效合同；2、判决确认原告对位于武隆区房屋享有所有权；3、判决被告协助原告办理房屋产权证书；4、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：2015年6月30日，原、被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，被告将其开发的位于武隆区的商品房以283233元的总价款出售给原告，原告在签订合同时一次性付完购房款(通过重庆市武隆县盛荣食品有限责任公司欠原告借款抵购房款)，同年原告对该房屋进行装修并实际入住占有。2019年9月20日重庆市武隆区人民法院作出(2019)渝0156破申4号民事裁定书，裁定受理重庆尚廷房地产开发有限公司的破产清算申请。2020年5月9日作出(2019)渝0156破5号决定书，指定重庆天亿律师事务所为重庆尚廷房地产开发有限公司管理人。2020年6月23日，原告依法向管理人申报债权，2020年7月20日，管理人作出(2020)尚廷破债审异字第161号《债权审查意见书》，认定原告只实际支付定金10000元，其余购房款系用重庆市武隆县盛荣食品有限责任公司与原告的借款抵偿。重庆市武隆县盛荣食品有限责任公司的借款与被告无关，不予确认被告购房者权利。原告对此提出异议，2020年8月7日管理人作出（2020）尚廷破债审异字第161号《债权审查意见书异议回复》，维持原审查意见。综上所述，原、被告双方在2015年6月30日签订的《重庆市商品房买卖合司》是双方真实意思表示，不存在恶意串通和损害第三人利益，故该合同属于有效合同。原告用其对重庆市武隆县盛荣食品有限责任公司的债权抵减原告的购房款，是通过被告许可同意，三方之间的债权债务相互转让抵减也是合法有效的民事法律行为。三方抵账的行为已经有五年之久，在这期间被告并没有申请撤销。因此对管理人作出的债权审查回复意见仍有异议，现诉至法院，请求依法判决。被告尚廷公司辩称，一、原告与债务人签订的《重庆市商品房买卖合同》系基于房屋买卖合同关系，亦属于双方恶意串通，损害第三人利益的无效合同。原告向谭荣支付600000元，并由重庆市武隆县盛荣食品有限责任公司出具借条。2015年4月26日，原告与被告签订《认购协议书》认购房屋并缴纳定金10000元。2015年6月30日，原告与被告签订了购房合同，约定购房款为283233元当日付清，但是被告并没有支付除购房定金外的购房款，而是以借款抵扣。原告用以抵扣的款项系出借给重庆市武隆县盛荣食品有限责任公司，并非用于尚廷公司生产经营，与尚廷公司没有债权债务关系。二、谭荣用尚廷公司的财产抵重庆市武隆县盛荣食品有限责任公司债务的行为，属于承认不真实债务的行为，涉嫌为逃避债务而转移财产，应对其行为的效力予以否认。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十三条的规定，应认定该行为无效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告肖明围绕诉讼请求依法提交了下列证据：借条一份、对私客户账户明细、认购协议书、收据、重庆市商品房买卖合同、尚廷公司管理人关于执行职务的报告、重庆市武隆县盛荣食品有限责任公司的营业执照、收据、装饰装修管理服务协议、收据（物业费、装修保证金、水电公摊费等）、前期物业管理服务协议、债权审查意见书异议回复，被告尚廷公司向本院提交了下列证据：认购协议书、收据、借条、关于鑫源仙居竣工验收情况查询的回复，前述证据经质证审查，具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年4月26日，尚廷公司（甲方）与原告肖明（乙方）签订了《尚廷鑫源仙居认购协议书》，约定乙方认购房屋，总成交金额为283233元，乙方签订协议时交纳定金10000元。签订该认购协议时，原告向被告支付了定金10000元。2015年6月30日，尚廷公司为甲方与肖明为乙方签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定甲方将位于原重庆市武隆县的房屋出售给乙方，商品房建筑面积49.69平方米，房屋价格为283233元，付款方式为乙方于合同签订当日付清全部房款283233元，房屋属预售商品房的，甲方在2015年12月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担，双方还对其他事项进行约定。该合同甲方处加盖尚廷公司合同专用章，乙方处由肖明签名捺印。肖明接房后，于2015年10月20日与重庆市钰航物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》并交纳了该年度的物业服务费、装修保证金等费用。2015年12月2日，尚廷公司向肖明出具购房款收据，并加盖尚廷公司财务专用章。收据上交款单位为肖明、王森林，收款方式为抵谭荣借款，收款事由为此收据用于抵谭荣盛荣食品厂借款，经办人陈静。另查明，2019年9月20日，本院作出（2019）渝0156破申4号民事裁定，裁定受理重庆市南浦建筑工程有限公司申请尚廷公司破产清算。2020年5月9日，本院指定重庆天亿（涪陵）律师事务所为尚廷公司的管理人。2020年6月左右，原告肖明向尚廷公司管理人申报债权，管理人对其申报的债权不予确认。原告对此提出异议，管理人于2020年9月24日作出（2020）尚廷破债审异字第161号债权审查意见书异议回复，确认原告与债务人没有债权债务关系，债务人的行为系承认不真实的债务，系无效行为，且涉及逃避债务而转移财产，对行为的效力应予否认。2020年9月27日，原告肖明起诉到法院，提出前述请求。还查明，2012年11月7日，谭荣作为借款人向原告出具借条一份，载明：“今借到肖明人民币600000元（陆拾万元整），借款时间3个月，利息每月18000元。”重庆市武隆县盛荣食品有限责任公司在借款人谭荣处加盖了公司印章。2012年11月6日，原告向谭荣转账100000元，同年11月7日，原告向谭荣转账500000元。再查明，原重庆市武隆县盛荣食品有限责任公司的法定代表人系谭荣，尚廷公司的实际控制人也系谭荣。又查明，案涉房屋尚未通过建设工程竣工验收备案登记，亦未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，普通破产债权确认纠纷系对于普通债权人申报的债权是否存在、债权数额以及有无担保等事实予以确认的纠纷。本案中，原告诉请要求确认合同效力并要求履行合同，其基础法律关系为房屋买卖合同纠纷，并非属于对债权进行确认，故本案案由为房屋买卖合同纠纷。根据原、被告的当庭陈述和审理查明的事实，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是否有效；二、在破产程序中，原告要求被告继续履行合同，确认房屋所有权，协助办理房地产权证的请求是否应予支持。关于争议焦点一。其一，原告与被告之间的法律关系为房屋买卖合同关系。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。被告尚廷公司以谭荣用尚廷公司的财产抵重庆市武隆县盛荣食品有限责任公司债务的行为，属于承认不真实债务的行为，涉嫌为逃避债务而转移财产系无效行为的抗辩理由，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十三条 “涉及债务人财产的下列行为无效：（一）为逃避债务而隐匿、转移财产的；（二）虚构债务或者承认不真实的债务的”的规定，原告已举示了借条和银行交易明细，重庆市武隆县盛荣食品有限责任公司、谭荣欠原告借款属实，被告抗辩尚廷公司存在虚构债务或承认不真实的债务，但未举示证据予以证明，应当承担不利的法律后果，对其抗辩理由本院不予采信。若被告尚廷公司认为原、被告之间存在恶意串通、逃避债务、转移财产的行为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定，原告享有的系撤销权，而撤销权的基础为合同有效，因此，对被告尚廷公司的此项抗辩意见均不予采信。且被告尚廷公司未提交证据证明原、被告在签订《重庆市商品房买卖合同》时尚廷公司存在经营困难，恶意销售的证据，也应当承担举证不能的法律后果。其二，涉案商品房买卖合同签订以前，原告与重庆市武隆县盛荣食品有限责任公司、谭荣之间存在民间借贷关系。借款到期后重庆市武隆县盛荣食品有限责任公司、谭荣难以清偿债务时，被告作为谭荣实际控制的公司，自愿将案涉房屋以物抵债的形式抵偿给了原告肖明。此后原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，作为实现各方权利义务平衡的一种交易安排，根据合同自由原则，该交易行为并无不当。故该《重庆市商品房买卖合同》应认定合法有效，原告请求确认涉案《重庆市商品房买卖合同》系有效合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于争议焦点二。其一，本案争议房屋系不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。”之规定，不动产权属状况原则上应当以不动产登记薄记载的内容为准。本案中，因涉案房屋尚未经过竣工验收，也未取得房地产权的初始登记，不符合办理产权登记手续的条件。而且债务企业进入破产程序实质上构成阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由，并且被告进入破产程序后房屋仍未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，涉案商品房买卖合同虽然有效，但是属于法律上或者事实上不能履行的合同，原告作为债权人可以向被告管理人申报其他相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利。其二，原告的诉讼请求属于个别清偿请求，有违破产程序的相关制度。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”而公平清理破产企业的债权债务系破产程序的基本宗旨。本案中，被告进入破产程序后，原告起诉请求办理房屋产权证，系通过诉讼方式提出清偿债务的权利主张，属于对其进行个别清偿的诉讼请求，与前述破产程序的宗旨和相关规定均不符。原告未取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利，本院对于原告请求确认对案涉房屋享有所有权，主张被告为其办理房屋产权证的诉请，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告肖明与被告重庆尚廷房地产开发有限公司于2015年6月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效；二、驳回原告肖明的其余诉讼请求。本案案件受理费5548.5元（原告已预交），由原告肖明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。  审  判  长    王  梅      人民陪审员    李春华      人民陪审员    徐自权                                     二〇二一年七月二十二日       法 官 助 理    谭  鹏                                   书  记  员    颜  益       1