湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0105民初5395号原告：湖南润和塑胶实业有限公司，住所地长沙市开福区三一大道157号。法定代表人：谭建民，该公司董事长。委托诉讼代理人：左佳，湖南嘉麟律师事务所律师。被告：王继文，男，汉族，1955年4月10日出生，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：王娜，女，汉族，1983年12月20日出生，住长沙市开福区，系王继文女儿。委托诉讼代理人：韩建业，北京市摩文律师事务所律师。原告湖南润和塑胶实业有限公司（以下简称“润和塑胶公司”）诉被告王继文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月7日公开开庭进行了审理。原告润和塑胶公司的委托诉讼代理人左佳，被告王继文及其委托诉讼代理人王娜、韩建业到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告润和塑胶公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即腾空并向原告交还租赁房屋，同时办理好相关水、电销户手续；2、请求判令被告向原告支付违约金7202元；3、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：原告与被告于2020年5月3日就长沙市开福区××路××号散户北散5号房屋签订《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》，根据协议第四条第1款“乙方应在本项目模拟征收成功、单位公房协议经市征收办备案签订之日起10日内腾房搬迁完毕，并将原房屋及附属物完整地交给甲方和征收指挥部拆除”以及“同时乙方需自行结清房租、水、电等费用并办理水、电销户手续，否则甲方有权在乙方的奖励和补偿费中予以扣除抵扣”；第七条“如乙方未按本协议约定期限腾交房屋，甲方有权扣除本协议约定的奖励，作为违约金。如因乙方未按约定腾交房屋引起纠纷的，由此产生的诉讼费、强制执行费、强制行动引起的搬家费、周转用房房租、律师费等实际费用全部由乙方承担”。现，原告已于2021年3月22日与长沙市开福区区房屋征收部门、房屋征收实施单位签订《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿方式）》，并经长沙市城市房屋征收补偿管理办公室备案。被告依约应于2021年4月2日以前腾空房屋交付并办理水、电销户手续，但被告拒不按上述约定履行义务，继续违约占用房屋。被告违约占用房屋的行为导致原告无法如期向房屋征收实施单位交付，违反了双方的协议。综上所述，原告认为，被告未按双方自愿达成的协议履行义务，已构成违约，为此特向贵院提起诉讼。被告王继文辩称，原告依据签订的单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议要求被告交还房屋无事实与法律依据。1、被告是涉案房屋的实际承租人，涉案房屋是福利房，被告应属涉案房屋的所有权人，原告无权处置涉案房屋。2、涉案房屋已纳入征收项目，征收补偿协议应由征拆部门直接与被告签订。3、拆迁应符合相关法律法规的规定，拆迁公告也应对外公示，并严格按照法律法规进行拆迁。本案模拟征收不符合法律规定。4、被征收方未按协议履行时应由行政部门申请强制执行。原告无权要求被告腾房。请法庭驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，王继文系原长沙塑料厂职工，1986年由原长沙塑料厂安排至厂内传达室（即本案的位于长沙市开福区××路××号××号房屋）居住，后长沙塑料厂在该传达室上加建一层砖木结构房屋，并另搭建七处一层砖木结构房屋供王继文一家居住。原长沙塑料厂于1996年12月经本院裁定破产清算后，润和塑胶公司与长沙市塑料工业公司签订了收购协议，整体收购了原长沙塑料厂破产剩余资产，并负责原长沙塑料厂职工全员安置，王继文亦转变为润和塑胶公司职工并继续居住在上述房屋。2020年3月6日，长沙市开福区城市房屋征收和补偿管理办公室（以下简称开福区征收办）发布了《开福区三一大道-陡岭支路地块棚户区改造项目（北地块）房屋模拟征收公告》，长沙市开福区××路××号北散1-7号房屋（含王继文居住的北散5号房屋）位于该房屋模拟征收公告征收范围。2020年3月3日，润和塑胶公司向湖南中一房地产开发有限公司（以下简称中一公司）出具了不可撤销的《授权委托书》，全权授权中一公司全面实施并配合政府开展合同约定转让土地使用权范围内纳入棚改征收范围内所有资产的棚改工作（包括但不限于相关合同签订、司法诉讼等），其产生的收益及棚改所需费用均由中一公司承担。由于长沙市开福区××路××号北散1-7号房屋（王继文居住的北散5号房屋）经开福区征收办调查为未登记建筑，经开福区征收办委托测绘机构测绘后并组织住建、自规等部门进行联合认定，认定长沙市开福区××路××号北散1-7号房屋所有权人为润和塑胶公司，认定该房屋合法建筑面积196.07㎡，用途为住宅，其中王继文居住的北散5号房屋合法建筑面积为36.01㎡。2020年5月3日，王继文（单位自管房承租人、乙方）与润和塑胶公司（单位自管房管理单位、甲方）签订了《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》，约定：一、双方自愿就乙方租赁甲方所有的长沙市开福区××路××号散户北散5号房屋（计租面积36.01㎡）解除双方租赁关系；二、乙方自愿选择货币补偿方式解除自管房租赁关系，甲方同意按9332元／㎡的价格共计336045元作为乙方解除该自管房租赁关系的货币补偿。根据相关政策，甲方支付乙方租赁房屋装饰装修及附属设施各类补偿费计88137元（详见附表），其中包含了82.2㎡的一次性成型建筑补偿62801元，庭审中，王继文认可，该82.2㎡的一次性成型建筑即单位后在传达室第二层和周边搭建的建筑物面积。乙方应在本项目模拟征收成功、单位公房协议经市征收办备案签订之日起10日内腾房搬迁完毕，并将原房屋及附属物完整地交给甲方和征收指挥部拆除，甲方同意给予其200元／㎡计7202元提前搬迁奖励。以上甲方应支付乙方总补偿款（含奖励）共计人民币431384元，乙方自愿选择一次性付款方式，如乙方未按本协议约定期限腾交房屋，甲方有权扣除本协议约定的奖励7202元作为违约金，如由此引起纠纷的，所产生的诉讼费、律师费、强制执行费、搬家、周转用房房租等费用由乙方承担。三、若本项目模拟征收签约成功，本协议自动生效，若本项目模拟征收未成功，本协议自动作废。四、本协议经甲乙双方签字或盖章后生效，本协议条款是双方真实意思表示，不存在重大误解、欺诈、胁迫或乘人之危的情形，乙方确认甲方已认真宣讲本协议并认真核对协议内容，并确认不是空白协议。该协议尾部乙方由王继文签字，甲方由中一公司盖章。协议签订后，因王继文尚未腾交房屋，润和塑胶公司尚未向王继文支付补偿款。2020年8月14日，长沙市开福区人民政府发布了《关于开福区三一大道-陡岭支路地块棚户区改造项目（北地块）房屋征收决定公告》。涉案房屋属于该房屋征收决定公告范围内。2021年3月22日，中一公司代理润和塑胶公司与开福区房屋征收部门、房屋征收实施单位就长沙市开福区××路××号北散1-7号等29处房屋签订了《长沙市国有土地上房屋模拟征收补偿协议（货币补偿方式）》，并经长沙市城市房屋征收补偿管理办公室备案。该协议特别约定，在模拟征收公告规定的征收签约期限内，签订模拟征收补偿协议户数达到模拟征收范围内总户数90%以上（含90%），由开福区征收办向长沙市开福区人民政府作出房屋征收补偿决定，本协议自长沙市开福区人民政府作出《关于开福区三一大道-陡岭支路地块棚户区改造项目（北地块）房屋征收决定公告》之日发生法律效力。其中房屋搬迁事项约定，在本协议生效并经市房屋征收部门备案之日起三十日内，润和塑胶公司须结清水、电、燃气、有线电视等费用，并将房屋腾空交由房屋征收实施单位验收，并移交房屋相关手续和有效证明，办理产权注销手续。该协议所附被征收房屋补偿费计算表（附件一）载明，陡岭支路43号北散5号房屋建筑面积36.01㎡，评估单价9332元／㎡，评估总价336045元。该协议生效后，因润和塑胶公司未腾交房屋，开福区征收办于2021年4月26日，向润和塑胶公司发出《催告履行协议通知书》，催告润和塑胶公司按协议腾交29处房屋。润和塑胶公司遂诉至本院，要求王继文立即腾空房屋等。另查明，长沙市自然资源和规划局开福区分局于2021年3月21日向开福区城市管理综合执法大队出具了《关于湖南润和塑胶实业有限公司、王继文建（构）筑物的规划专业咨询意见》，内容为：根据你队提供的资料，湖南润和塑胶实业有限公司位于开福区××路××号大门西侧的一处2层混合结构建（构）筑物的第二层（砖木结构）和七处1层砖木结构建（构）筑物，建筑面积共计90.3平方米（具体位置和面积见你队现场勘验及照片），建成后分给王继文居住，上述建（构）筑物至今未办理建设工程规划许可证，违反了《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定，属于违法建筑，且上述建（构）筑物属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形。以上事实，有《开福区三一大道-陡岭支路地块棚户区改造项目（北地块）房屋模拟征收公告》、国有土地上未登记建筑认定表及建筑面积汇总表、授权委托书、《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》及附件、《关于开福区三一大道-陡岭支路地块棚户区改造项目（北地块）房屋征收决定公告》、《长沙市国有土地房屋模拟征收补偿协议》及被征收房屋补偿费计算表（附件一）、《催告履行协议通知书》、《关于湖南润和塑胶实业有限公司、王继文建（构）筑物的规划专业咨询意见》等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、涉案位于长沙市开福区××路××号××号房屋系由原长沙塑料厂建设，虽未办理产权登记，但在本次房屋征收过程中已由房屋征收部门组织相关部门进行了未登记建筑认定，认定其中36.01㎡的建筑面积为合法建筑且认定该部分房屋的所有权人为润和塑胶公司，应据此认定该部分的房屋所有权人为润和塑胶公司。该房屋的搭建部分虽未进行未登记建筑认定，但也是由原长沙塑料厂建设，在润和塑胶公司整体收购了原长沙塑料厂后，该房屋的搭建部分的管理人亦应认定为润和塑胶公司，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，有关该房屋的征收补偿协议，应由房屋所有权人润和塑胶公司与房屋征收部门签订，故王继文以其是涉案房屋的实际承租人，涉案房屋是福利房为由主张其为涉案房屋的所有权人，相关征收补偿协议应由其与房屋征收部门直接签订，与前述事实及相关法律规定不符，本院不予采信。二、原长沙塑料厂将涉案房屋及搭建部分分配给王继文租住，王继文与原长沙塑料厂及之后的润和塑胶公司实际存在事实上的单位公房租赁关系，该关系属平等民事主体之间的民事法律关系，在涉案房屋被列入征收范围后，王继文与润和塑胶公司就解除租赁关系和补偿等事项达成相应协议，系双方对民事权利的处分，不违反相关法律法规的规定，且协议约定的生效条件已成就，故双方签订《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》及附件应认定为合法有效，王继文未按协议约定期限腾交房屋并办理好相关水、电销户手续，违反了协议的约定，润和塑胶公司诉请王继文履行协议约定的腾房和办理相应销户手续义务，符合双方约定，本院予以支持。根据协议约定，如王继文未按本协议约定期限腾交房屋，润和塑胶公司有权扣除本协议约定的奖励7202元作为违约金，故润和塑胶公司请求王继文承担该违约责任，本院予以支持。因王继文租住的82.2㎡的搭建部分已在《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》中约定了补偿，王继文的腾交房屋义务应包括上述搭建房屋。至于王继文提出的尚有部分租住的搭建部分未予补偿问题，不在上述《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》约定的解除租赁关系和补偿范围，本院不予处理。鉴于双方签订《单位自管房承租人解除租赁关系补偿协议》属民事协议，王继文提出的本案应按行政协议由行政部门申请强制执行，润和塑胶公司无权提起民事诉讼要求腾房的辩解意见没有法律依据，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告王继文于本判决生效后五日内将位于长沙市开福区××路××号××号建筑面积为36.01㎡的房屋及建筑面积为82.2㎡的搭建部分腾空并向原告湖南润和塑胶实业有限公司交还，同时办理好该房屋相关水、电销户手续；二、原告湖南润和塑胶实业有限公司有权在向被告王继文支付补偿款人民币431384元时扣除违约金人民币7202元。本案受理费25元（已减半收取），由被告王继文承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二一年七月十九日代理书记员  刘倩妮