贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0302民初8678号原告：汪万美，女，汉族。原告：朱景愉，女，汉族。二原告委托诉讼代理人：刘富刚，贵州新长征律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：李文刚，贵州新长征律师事务所律师。被告：遵义市华玮房地产开发有限公司。法定代表人：吴才华，公司董事长。破产管理人：贵州与之律师事务所。负责人：李学芬。委托诉讼代理人：李亚男，贵州与之律师事务所律师。原告汪万美、朱景愉与被告遵义市华玮房地产开发有限公司（下称华玮公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2021年4月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汪万美、朱景愉的委托诉讼代理人李文刚、刘富刚，被告华玮公司委托诉讼代理人李亚男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪万美、朱景愉向本院提出诉讼请求：一、判令被告履行原被告双方于2016年4月29日签订的《商品房买卖合同》，并依法确认原告已付购房债权金额为200万元，同时原告自愿向被告一次性付清购房尾款1229630.00元。二、判令被告立即履行约定的房屋转移登记义务，并确认被告应当承担逾期办理转移登记的违约金人民币139000.00元（暂计算从2017年7月1日起至2021年4月20日期间的，详见违约金计算清单。），直至房屋产权转移登记完成。三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年4月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于贵州省遵义市汇川区的商品房出让给原告。该商品房建筑面积66平方米，套内建筑面积42.40平方米，总价款为3229630.00元。付款方式为：原告首付1619630.00元，余款1610000.00元以银行按揭贷款支付。原告为减少支付银行按揭贷款。于合同签订当日支付首付款2000000.00元给被告。余款1229630.00元办理银行按揭贷款。由于被告的原因，银行按揭贷款至今也未办理。合同第八章第二十二条第三款对转移登记的违约责任进行了明确约定。合同签订后，被告将该商品房交付给了原告使用，随后进行了商品房预售合同登记备案，但至今未办理房屋产权转移登记。被告将房屋交付给原告后，原告即将案涉商品房委托给案外人遵义环球商机商业经营管理有限公司（以下简称环球商机公司）经营管理，并对相关商铺经营收益进行了口头约定，2019年4月30日，原告作为委托方，案外人环球商机公司作为受托方，被告作为担保方，补签了《商铺委托经营管理合同》，合同委托期限为10年，从2016年5月1日起至2026年4月30日止。该委托合同约定了该商品房的商铺经营收益的结算及支付、双方权利义务违约责任等条款，系对之前各方口头约定的确认，后面支付租金时，案外人环球商机公司也是按约向原告支付了相应的租金。2019年12月11日，由于市场因素，案外人遵义环球商机商业经营管理有限公司重新与原告签订《租金支付协议》，并按照协议约定支付租金。2018年1月10日，遵义市红花岗区人民法院受理了被告的重整申请，并指定贵州与之律师事务所担任管理人。原告于2018年3月2日向管理人申报了债权，债权性质为“支付物业”，即为交付物业办理产权登记，购房债权本金为200万元。管理人于2018年12月18日作出（2018）华破债确第1444号《债权核定书》，确认了原告申报的购房债权本金总额为200万元。2021年1月6日，管理人作出《遵义市华玮房地产开发有限公司重整管理人关于提请债权人核查债权表的报告》，该报告中将原告原有的债权变更减少为812500.00元。原告收到该报告后于2021年2月18日向被告重整管理人提出了书面《异议申请书》，认为该报告与之前已经确认的债权不一致，且将原告从案外人处获得的租赁收入1187500元，视为被告已经退还原告的购房款与客观事实不符，应当予以纠正。但管理人回复称，由于原告未对其2020年5月9日送达的《债权核定书》提出异议，故视为原告对债权金额的认可，故于2021年4月15日作出了《债权异议复核意见》，对原告提出的异议不予调整。原告认为，管理人在确认原告的债权时存在下列错误应当纠正：第一、管理人在作出的（2018）华破债重确45号《债权核定书》时，并未撤销管理人于2018年12月18日作出的（2018）华破债确第1444号《债权核定书》；第二、管理人所核减的1187500元，是原告从案外人处获得的租赁收益，收取的租金与被告无关，并非被告退还的购房款，管理人无端进行扣减，毫无法律依据和事实依据。故管理人在《遵义市华玮房地产开发有限公司重整管理人关于提请债权人核查债权表的报告》中对原告债权金额确认为812500.00元，与客观事实不符，应当依法予以纠正。同时，被告应当按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，承担逾期办证的违约责任。被告华玮公司辩称：一、原、被告双方的真实意思表示是买房还是借款，是认定原告债权的重要依据，本案中虽原告提供了买卖合同、备案表、收款收据、委托经营管理合同等证据，证明其主张的买卖合同意思表示真实，但其证据与华玮公司持有的相关依据存在矛盾之处，第一，委托经营管理合同明确约定原告需付清全款后才有权收取委托经营管理费，但本案中原告向被告支付了案涉200万元后被告就已经向原告支付了118.75万元，该付委托经营费的付款条件尚未成就，依法不应当予以支付，故若认定200万元系购房款，那么原告已经收取的118.75万元的性质如何认定？第二，依据华玮公司提供的转账凭证，环球商机公司及谭建红的转账附言里面均写明代华玮公司支付，充分证明该款项并不是环球商机作为主体依据委托经营管理合同向原告支付的委托经营管理费，而是以华玮公司作为主体向原告支付的费用。该费用的性质依据华玮公司的记账凭证载明相关款项系借款利息，借款等，说明华玮公司的真实意思表示是向原告支付的借款利息。在原告提供的证据存在诸多疑点的情况下，不能直接认定该118.75万元与原告支付的200万元无关。所以在原告要求认定其债权就是购房债权的情况下其已收到的款项依法应当予以扣减，故若原告要求继续履行合同，那么已经支付的剩余款项应当为81.25万元。其要求继续履行合同应当将81.25万元之外的购房款全部补足。二、针对原告主张的逾期登记的违约金，原告此前并未向被告进行申报，依据破产法的相关规定，债权人的债权应当先向管理人申报，对管理人的核查不服才有权提起诉讼，故原告直接向法院提起诉讼要求确认其该项违约金不符合法律规定，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2016年4月29日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将位于贵州省遵义市汇川区的商品房出卖给原告。建筑面积66平方米，套内建筑面积42.40平方米，总价款为3229630.00元。付款方式为：原告首付1619630.00元，余款1610000.00元以银行按揭贷款支付。同日，华玮公司向二原告出具收款收据，载明收到汪万美、朱景愉房款50万元。2016年5月11日，华玮公司向二原告出具两张收款收据，载明收到汪万美、朱景愉房款95万元、55万元。二原告共计向被告支付款项200万元。同日，原、被告就该《商品房买卖合同》办理了商品房预售合同登记备案。2019年4月30日，二原告（甲方、委托方）、被告华玮公司（担保方、丙方）、环球商机公司（受托方、乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，约定：1.1，委托经营管理商铺坐落于遵义，建筑面积66㎡。2.5，甲方须在收到丙方接房通知后的15日内，将该商铺移交给乙方，以便乙方对该商铺进行相应的业态布局、装修、改造、布置等正常运营所需的全部事宜；甲方同意如甲方未能在本条规定的时间内接房将商铺移交乙方，则由乙方全权代甲方行使该商铺的接房事宜，由此产生的一切责任由甲方承担。3.1，委托经营管理期限为10年，自2016年5月1日起至2026年4月30日止。若甲方在该委托期起始日仍未完善与丙方的全部交易手续（即前述商品房买卖合同并交纳全部房款），则乙方委托期限应根据甲方完善与丙方全部交易手续后次月1日起执行，同时委托期限的截止日顺延。4.1，自2016年5月1日起至2019年4月30日止，乙方每年向甲方支付商铺经营收益人民币226074元；4.2，自2019年5月1日起至2023年4月30日止，乙方每年向甲方支付商铺经营收益人民币258370元；4.3，自2023年5月1日起至2026年4月30日止，乙方每年向甲方支付商铺经营收益人民币290667元。4.5，甲方购买该商铺无论是办理银行按揭还是一次性付款的，自甲方完善与丙方的全部交易手续（即签署商品房买卖合同并交纳全部房款）次月1日起作为起付日期的计算时点，乙方在起付时点之后的次季度第一个月开始向甲方支付首个季度的经营收益，以后在每季度第一个月乙方将属于甲方上一个季度的经营收益汇入甲方指定账户。2019年12月11日，案外人环球商机公司（甲方）与原告汪万美（丙方）签订《租金支付协议》，约定：一、甲方出租给乙方的1层1F-W-8号商业用房租赁合同约定面积106㎡，其中66㎡系丙方合法购买。该66㎡房屋总价款为3229630元，丙方实际已支付购房款200万元。三、根据租赁物业中丙方所购物业占比例及丙方实际支付购房款占购房款总额的比例计算，丙方第一年第一、二、三季度应分得租金7765.6元，第四季度应分得租金11648.4元，第二年每季度应分得租金12384元，第三年每季度应分得租金13119.8元。该协议乙方（承租方）处没有自然人、法人或非法人组织签章。2018年1月10日，本院受理了被告华玮公司的重整申请，并指定贵州与之律师事务所担任管理人。2018年3月2日，二原告向管理人申报债权，申报债权总金额3229630元，其中购房债权本金3229630元。管理人于2018年12月18日作出（2018）华破债确第1444号《债权核定书》，确认二原告对华玮公司享有的债权总额为200万元，其中购房债权本金200万元。2021年1月6日，管理人作出《遵义市华玮房地产开发有限公司重整管理人关于提请债权人核查债权表的报告》，其中《债权表九（购房类债权）》将二原告收到的1187500元，视为被告已经退还原告的购房款，将二原告的购房款债权本金调整为812500元。二原告申请复核，管理人作出（2018）华破债复第6号复核意见，认为管理人于2019年12月24日向二原告出具（2018）华破债重确第45号债权核定书，载明“现管理人根据审计结果，进一步核查你对华玮公司享有的债权，你向华玮公司实际支付了200万元购房款，审计结果表明华玮公司已向你实际退还了1187500元，故复核确认你对华玮公司享有债权金额为812500元。”你于2020年5月9日签收文件后未提异议，管理人视为你认可（2018）华破债重确第45号债权核定书载明的金额。故管理人不予调整《遵义市华玮房地产开发有限公司重整管理人关于提请债权人核查债权表的报告》中《债权表九（购房类债权）》载明的金额。如你对上述复核意见不服，应在收到本回复之日起十五日内向遵义市红花岗区人民法院提起诉讼；逾期，则视为您放弃了提出异议的相关权利。关于二原告收到的1187500元。依据管理人的测算，呈现出以200万元为本金，月息3分，按季度收取利息至2017年12月30日的特征。1187500元的汇款人为环球商机公司或谭建红，汇款备注为“代华玮公司支付”，公司内部记账为“代华玮公司支付朱景愉借款”、或“代华玮公司支付汪万美（石林）借款”、或“代华玮公司支付石林借款”、“汪万美、朱景愉结息”等。庭审中，管理人陈述依据二原告的申请，认定原告的债权为购房类债权。二原告收到环球商机公司、谭建红代付1187500元期间，环球商机公司与二原告并未签订商铺委托经营管理合同，二原告主张环球商机公司支付的款项系商铺经营收益时间上不符合逻辑，不满足商铺委托经营管理合同约定付清全部购房款的前提条件，亦与转款凭证附言不符。所以管理人将华玮公司委托他人代付的款项作为退还给原告的购房款本金进行抵扣。因华玮公司进入破产程序后，所有的房屋买卖合同管理人都决定继续履行，只有在购房人逾期不支付购房款的情况下管理人才发送解除合同的通知，因为案涉房屋的合同尚在诉讼，虽款项没有付清，管理人也尚未向原告发出催款通知或解除通知，所以目前的状态是继续履行。项目在做整体上的质量鉴定，尚未综合验收，涉案房屋未办理初始登记。以上事实，有原、被告的陈述，商品房买卖合同、商品房预售合同登记备案表、商铺委托经营管理合同、租金支付协议、（2018）华破债确第1444号债权核定书、遵义市华玮房地产开发有限公司重整管理人关于提请债权人核查债权表的报告、（2018）华破债复第6号复核意见、（2018）华破债重确第45号债权核定书等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，二原告诉请被告履行双方签订的《商品房买卖合同》，管理人根据原告申请认定原告的债权为购房类债权，只有在购房人逾期不支付购房款的情况下管理人才考虑解除合同。双方对继续履行《商品房买卖合同》不存在争议，双方争议的焦点问题为原告方认为其收到的1187500元系购买商铺的经营收益，管理人则认为是按月息3分偿还的利息，应当抵扣本金。本院认为该争议焦点并不影响原告请求继续履行《商品房买卖合同》的诉请，故对原告的该诉请，本院予以支持。即便如管理人所述原告方收到的1187500元是按月息3分偿还的利息，二原告转款之日至管理人所称的付息截止日2017年12月30日期间，按月息3分收取利息符合当时的法律规定，即《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十六条第二款“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”，且在本院裁定受理被告华玮公司的重整申请前，不能抵扣本金。故二原告仍对被告华玮公司享有200万元的本金债权。双方签订的《商品房买卖合同》约定总价款为3229630元，二原告还欠被告购房款1229630元。二原告应及时补足购房款，否则对于双方均未履行完毕的合同，管理人有权依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定予以解除。二原告诉请被告履行约定的房屋转移登记义务。一方面，管理人辩称二原告要求继续履行合同应补足购房款。本院认为二原告请求办理房屋转移登记的前提条件是付清购房款。在未交清购房款的情况下，无权请求被告办理房屋转移登记。另一方面，管理人陈述项目尚未综合验收，没有办理初始登记。二原告购买的房屋不具备办理房屋转移登记的条件。二原告也未举证证明涉案房屋具备办理房屋转移登记的条件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对二原告请求办理房屋转移登记的诉请，本院不予支持。二原告诉请确认被告应当承担逾期办理转移登记的违约金。本院认为，一方面，对于未能办理按揭贷款，二原告未举证证明系被告华玮公司责任。二原告请求办理房屋转移登记的前提条件是付清购房款。在未交清购房款的情况下，无权请求被告办理房屋转移登记。另一方面，根据《中华人民共和国企业破产法》第五十六条第二款“债权人未依照本法规定申报债权的，不得依照本法规定的程序行使权利”，第五十八条第三款“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼”的规定，二原告应先向管理人申报债权，不服管理人认定的，可向本院提起诉讼。因此，对于二原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第五十六条第二款、五十八条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：原告汪万美、朱景愉与被告遵义市华玮房地产开发有限公司继续履行双方于2016年4月29日签订的《商品房买卖合同》；原告汪万美、朱景愉对被告遵义市华玮房地产开发有限公司享有200万元的购房款债权；驳回原告汪万美、朱景愉的其他诉讼请求。案件受理费16875元（已减半收取），由被告遵义市华玮房地产开发有限公司负担10000元，原告汪万美、朱景愉负担6875元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。-审 判 员 孟荣钊二〇二一年七月二十日法官助理 王 庆书 记 员 黄远鑫