广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初3523号原告：广州市花都区花城兰花社区钻石豪园业主委员会，住所地广州市花都区紫薇路26号钻石豪园。责任人：陈勇。委托诉讼代理人：王云松，广东解法律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡丛泽，广东解法律师事务所律师。被告：黄啟南，男，1960年8月15日出生，汉族，住广州市花都区,被告：钟志锦，男，1964年7月28日出生，汉族，住广州市花都区,两被告的共同委托诉讼代理人：刘成坚，广东誉理律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：杨蜀，广东誉理律师事务所律师。第三人：马峻峰，男，1970年8月17日出生，汉族，住广州市越秀区,原告广州市花都区花城兰花社区钻石豪园业主委员会（以下简称钻石豪园业委会）与被告黄啟南、钟志锦，第三人马峻峰所有权确认纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序于2021年4月28日进行公开开庭审理，原告钻石豪园业委会的委托诉讼代理人王云松，被告黄啟南、钟志锦的共同委托诉讼代理人刘成坚，第三人马峻峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钻石豪园业委会向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认位于广州市花都区紫薇路23号钻石豪园的保安室（即钻石豪园A座120商铺，具体见规划图，标的价值为10万元）归广州市花都区花城街兰花社区钻石豪园全体业主所有；2、请求被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、请求判决确认位于广州市花都区紫薇路23号钻石豪园的保安室（即钻石豪园A座120商铺，具体见规划图，标的价值为10万元）归广州市花都区花城街兰花社区钻石豪园全体业主所有；2、请求判决第三人立即腾退钻石豪园的小区西北门保安室（即钻石豪园A座120商铺），并承担腾退过程中产生的必要的合理花费；3、请求判决被告、第三人在本案判决生效十日内负责将钻石豪园的小区西北门保安室（即钻石豪园A座120商铺）恢复为规划验收时的原状，并承担为恢复原状所产生的必要的合理花费。4、请求被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2000年广州市信业房地产开发有限公司（下称信业房地产开发公司）取得了位于花都××××镇紫薇路的编号为「2001」字第11034640地块的土地使用权，建设工程规划许可证为A200200242，施工许可证号为44018200302210101，开发了钻石豪园小区。2003年取得花国房预「2003」第033号商品房预售许可证。2004年4月业主陆续收楼入住。本案诉争房屋平面图为经花都区规划部门批准，规划用途为业主共有的保安室。2019年5月，原告依据相关法规重聘了物业管理单位广州市建威物业管理有限公司对广州市花都区紫薇路26号钻石豪园进行管理。今年来，小区原物业管理单位广州市骏逸物业管理有限公司的法人马俊峰多次与小区业主及建威物业公司发生纠纷，不允许建威使用小区西北门保安室（即钻石豪园A座120商铺，原设计规划为小区保安室，且自小区建成后一直用作保安室），并出示了市规资局办理的房地证字××号房地产权证（即钻石豪园钻石豪园A座120商铺），全体业主才得知该业主共有部分被变更登记为私人产权。案涉房产于2004年完成房屋首次登记，2005年办理增量房转移登记，登记权属人为本案第三人马峻峰。本案中，涉案房产原设计规划为小区保安室且自小区建成后一直由物业公司管理并由业主免费使用，其性质为物业管理用房，属于业主共有部分。原告业经2018年7月钻石豪园首次业主大会表决选举产生，于2018年9月7日获准备案。信业房地产开发公司未经过业主大会表决通过决议，并办理规划变更手续，擅自将业主共有产权出售给第三人，导致第三人多次与小区业主以及物业公司发生纠纷，严重损害了小区全体业主的利益。现因公司已注销，故将其股东作为本案被告。截止到起诉之日，原告已穷尽救济途径，现为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。被告黄啟南、钟志锦答辩称，1、根据第三人证据可以证实以下内容，涉案三个物业登记在第三人名下，在2005年通过合法买卖方式依法转移至第三人名下的，2、根据物权法定原则涉案商铺物权属于第三人。在第三人产权证没有撤销的情况下，原告对该案件没有诉权，根据铁路法院及广州中院作出的法律文书可以得知原告与本案没有利害关系，非产权登记人也非债权人，也未能提供证据证明涉案房产属于全体业主共有，原告无权提起诉讼，关于本案所有权的确认及产权转移登记，应当使用2005年之前的法律法规。并不适用物权法，在物权法实施前并没有共有部分，所以第三人购买的涉案商铺是合法合规的，相关部门也予以认可，办理相关证件。3、（2020）粤01民终20600号判决书已经生效，认定120号商铺属于第三人，也支持第三人要求腾房的请求，也应由花都区人民法院执行。原告的诉请与第三人的执行行为是冲突的。第三人马峻峰答辩称，一、原告提起本案诉讼主体不适格（一）答辩人于2003年签署《商品房买卖合同》，合法购买涉案房屋，既没有侵占钻石豪园小区业主的共同利益，更没有损害成立于2018年的原告的合法权益，涉案房屋登记在答辩人名下，并非原告毫无根据地杜撰所说的“共有产权”。（二）就算原告有权提起本案诉讼，但也应该遵照有关法律规定及流程办理。原告提起本案诉讼，应经过业主大会表决，并满足“专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”原告在本案中并未提交相关证据。（三）答辩人在2003年签署买卖合同，购买涉案房屋，而原告于2018年9月才成立，正如广州铁路运输法院在（2020）粤7101行初4771至4779号裁定书所说的，原告并非涉案房屋的债权人，也未能提供证据证明涉案房屋属于全体业主共有，其与广州市规划和自然资源局颁发涉案房屋的“房地产权证”不存在法律上的利害关系，所有原告根本就不具有主体资格。二、经过查询有关工商登记资料，广州市信业房地产开发有限公司在2005年通过股东会决议，通过清算，通过登报公告，基于其开发的项目已经全部完成，结束经营；并且在2005年10月13日经广州市工商局花都工商分局予以确认。两被告作为广州市信业房地产开发有限公司的股东，在该公司注销后，不应承担责任。三、答辩人通过合法手段购买涉案房屋，至今已近二十年，理应受到法律的保护。广州铁路运输法院在（2020）粤7101行初4771至4779号裁定书也认可了广州市规划和自然资源局的答辩意见，裁定原告败诉。四、2019年5月以来，答辩人及答辩人任法定代表人的骏逸物业公司的房产、设施设备等财物被原告及建威公司侵占，当答辩人及骏逸物业公司向法院起诉后，原告就与建威公司通过诉讼方式，拖延时间，企图继续侵占答辩人的房屋。对此，贵院和广州市中级人民法院已作出判决，支持了答辩人。五、原告在起诉状中将房屋价值认定为10万元，严重偏离了涉案房屋的实际价值。建议由有资质的评估公司进行评估，评估费用由原告承担。六、本案已超过诉讼时效，答辩人在2003年就已经与开发公司签订《房屋买卖合同》，原告的主任陈勇、副主任王凯均清楚知道及理应知道涉案房屋属于答辩人的私有财产。原告在2017年筹备至2018年成立，在筹备时，业委会委员也确认钻石豪园小区总建筑面积为62810.534平方米，包括了涉案房屋的面积。答辩人也多从在小区内张贴通知，告知各业主，涉案房屋是其私人财产。且答辩人购买涉案房屋时，钻石豪园小区还有多少房屋尚未出售，那时业主大会在哪，当时又有哪个规定支持原告“需要经业主大会表决通过决议”？七、答辩人购买涉案房屋后，提供给由答辩人担任法定代表人的骏逸公司使用，这样的安排与原告何干？骏逸公司退出钻石豪园管理后，答辩人将涉案房屋收回自用有何不可。原告出具的《对花都区紫薇路26号A座120商铺历年来使用情况的说明》与事实不符。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都××××镇紫薇路26号A座120商铺，房屋登记用途为商铺。原告以广州市规划和自然资源局为被告，马峻峰为第三人，于2020年10月14日向广州铁路运输法院提起房屋登记行政纠纷一案，原告主张广州市规划和自然资源局未遵循法律规定，就对涉案小区建设规划变更、办理产权证，程序不合法，要求撤销涉案房屋的产权证书。广州铁路运输法院以马峻峰于2005年4月4日向广州市规划和自然资源局申请涉案房屋的初始登记，广州市规划和自然资源局于2005年4月27日向马峻峰核发涉案房地产权证。而原告于2018年9月7日获准备案，既非涉案房屋的登记权利人，亦非涉案房屋的债权人，也未能提供证据证明涉案房屋属于全体业主所有，不具有原告诉讼主体资格为由，于2020年12月30日作出（2020）粤7101行初4771号行政裁定书，裁定如下：驳回原告的起诉。原告陈述，其已向广州铁路运输中级人民法院提出上诉。诉讼中，本院依职权发函询问广州市规划和自然资源局花都区分局涉案商铺现状是否与广州市信业房地产开发有限公司在报建时的规划不符？报建时的规划用途是何种用途？广州市信业房地产开发有限公司是否办理过变更商铺规划的手续？该局复函，涉案商铺已办理房屋确权登记，具体使用功能以房屋确权登记为准，涉案商铺登记用途为商铺。另查明，广州市信业房地产开发有限公司于2005年10月13日经广州市工商行政管理局花都工商分局核准注销。两被告为该公司股东。原告于2018年9月7日获准备案。本院认为：原告主张广州市信业房地产开发有限公司未经业主大会表决通过决议，办理规划变更手续，擅自将业主共有产权出售给马峻峰。虽然原告提交的报建图中注明了保安室的位置，但经本院发函询问，广州市规划和自然资源局花都区分局复函未能证实原告的主张。《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”根据本案查明的事实，马峻峰系合法取得涉案商铺的产权，合法享有涉案商铺的所有权。原告主张，涉案商铺归其所有，本院不予支持。马峻峰为涉案商铺的合法权属人，有权对于该商铺进行占有使用。原告要求马峻峰腾退该商铺并恢复原状，本院不予支持。原告要求被告恢复原状，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:驳回原告广州市花都区花城兰花社区钻石豪园业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费1150元，由原告广州市花都区花城兰花社区钻石豪园业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇二一年七月十九日书记员  利文智黄瑜