文书内容贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初700号原告：杨明勇，男，1968年4月15日出生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：冯卫伟，贵州宜尚律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：李顺，贵州宜尚律师事务所律师，特别代理。被告：贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司（以下简称恒阳房开），住所贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路67号。法定代表人：杨芳俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙子枭，系该公司员工，特别代理。委托诉讼代理人：彭江妮，系该公司员工，特别代理。原告杨明勇诉被告恒阳房开商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告杨明勇委托诉讼代理人冯卫伟、李顺，被告恒阳房开委托诉讼代理人龙子枭、彭江妮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨明勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金36258.33元（从2016年7月1日起每日以购房款为基数，按照每日万分之零点五计算至2019年3月21日）；2.本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。事实及理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于贵阳市经开区。合同第八章第二十二条第三款对被告办理初始登记、转移登记事项及违约责任进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，但被告未如期交付办理商品房转移登记的有关文书，其行为已经构成违约，应当承担相应的责任，故原告依照相关法律规定，诉至法院。被告恒阳房开辩称，第一，原告诉请要求支付逾期办证违约金的请求应受诉讼时效的约束；第二，由于住房和城乡建设部发布了新的消防验收标准，致使按旧标准实施的消防无法通过验收，被告需按照新规重新整改，到2016年11月18日才通过竣工验收。加之行政区划的变更，导致2018年4月3日才完成竣工验收备案。上述原因均应属于不可抗力，由此产生的责任不应由被告承担；第三，根据合同的约定，被告承担的是办理产权证的协助义务。被告已经通过报纸、电话、张贴告示等方式通知原告领取办理转移登记相关文书，已经履行了告知义务，不能将业主不领取的责任归咎于被告。本院经审理认定事实如下：            购房人              杨明勇                  出卖人              恒阳房开                  签订合同时间              2013年 6月6日                  房屋坐落              贵阳市经开区黄河北路1号龙湾国际B地块7幢1单元20层4号                  合同房屋总价              729544元              初始登记期限              2016年6月30日                  约定的违约金标准              第二十二条第三款转移登记：“（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任； 2.约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列处理：……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”                  其他约定              第十七条关于不可抗力：“如发生凝冻、雪灾等自然灾害并且新闻媒体对此已报道，为公众知悉的情形，出卖人不再另行通知买受人，出卖人交房时间相应顺延，并对此不承担违约责任。”                  通知办证情况              被告于2018年6月26日取得不动产权证书，获得了本案案涉商品房所有权初始登记，于6月30日在贵阳晚报刊登 “产权办理通知”的公告，内容为：“尊敬的龙湾国际B地块业主：您在龙湾国际B地块购买的2-7栋住宅、8栋办公，现已符合办理产权条件，请您于通知之日起60日内，由您本人携带购房凭证到龙湾国际营销中心办理产权登记的相关手续”，并于6月30日在小区的门岗处、电梯内、物业前台等地张贴该报纸的照片。                  实付房款              728361元                  办证情况              原告已取得案涉房屋的不动产权证。                  原告诉请的违约金              以购房款为基数计算，从合同约定的交付转移登记文书时间届满之日起，按照每日万分之0.5标准计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。                  原告主张权利情况              2019年12月27日，原告向本院提交了主张逾期交付办理转移登记文书违约金等的诉讼材料。      诉讼中，被告出示了《建筑设计消防规范》（GB50016-2014）、恒阳房开整改前后照片、竣工验收备案表、工程竣工验收报告、审核结算书等，证明2014年8月住房建设部批准《建筑设计消防规范》（GB50016-2014）为国家标准，自2015年5月1日起开始实施，该公司按照新标准重新布置消防车登高操作场地、拓宽消防通道等，由此增加了绿化收益、通道改造等多项施工项目，导致至2016年11月18日才通过消防设施的竣工验收，2018年4月3日才完成竣工验收备案，直接造成了该公司未能按期办证，上述情形属于政府政策变化引起的不可抗力和情势变更，应当免除该公司逾期办证的违约责任；被告同时还提交了搭建照片，表示根据合同约定，在业主违章进行搭建的情况下其有权拒绝协助其办理产权证。原告对上述证据的真实性无异议，但表示并不能说明被告逾期办理竣工验收备案及交付相关文书属于不可抗力因素引起的。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》《商品房买卖合同》、不动产权证等证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。订立合同的双方均应按约履行合同。现被告未按照合同约定的时间即2016年6月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，原告诉请其按照合同约定承担违约责任，事实清楚，于法有据，本院予以支持。对于被告辩称其对于逾期交付转移登记的文书属于政府政策变化而引起的不可抗力和情势变更，但按照国家标准对案涉小区进行消防整改、绿化改造、通道改造等属于其作为出卖人在交付商品房过程中应尽的义务，不能作为其逾期办理转移登记的理由，且双方并未将法律、法规和政策的变化作为免责事由进行约定,而上述政策的变化亦并不属于法律规定的不可抗力的情形，因此，被告该项抗辩理由于约于法均无合理依据,本院不予采纳。关于本案违约金的计算方式，原告主张按照合同约定，即从2016年7月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，以已交付房价款为基数，按日万分之零点五计算。被告对于原告主张的起算日期无异议，但认为截止日期应当以其在《贵阳晚报》上刊登公告的时间为准，即2018年6月30日。本院认为，原、被告双方并未在合同中对通知办理产权登记的方式进行约定，但被告满足交付条件之后针对包括案涉原告在内的众多买受人采取刊登公告的形式，通知买受人办理产权登记的相关手续，应当视为其已经履行了合同约定的交付义务，应当以刊登公告的时间作为本案违约金计算的截止时间，即2018年6月30日。关于被告辩称原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，本案所涉的损害事实发生在《中华人民共和国民法总则》施行之前，为按日计付违约金，原告于2019年12月27日向本院主张权利，故原告的权利保护范围应从2016年12月27日开始计算，对于被告抗辩合理部分，本院予以采纳。综上，本案的违约金计算为：728361元×0.00005×550天（2016年12月27日-2018年6月30日）=20030元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨明勇逾期交付转移登记有关文书的违约金20030元；二、驳回原告杨明勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费353元（已减半收取），由原告杨明勇负担158元，被告贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司负担195元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 魏 丽二〇二〇年四月二十三日书记员 方振华