浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙金民终字第556号上诉人（原审被告）卢培珍。委托代理人（特别授权）陈菊华。被上诉人（原审原告）东阳市歌山镇西宅村象溪滩村民小组。代表人胡明生。委托代理人（特别授权）葛俊明。原审被告胡正财。上诉人卢培珍因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2012）东民初字第1223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审原告东阳市歌山镇西宅村象溪滩村民小组（以下简称象溪滩村民小组）诉称，两被告胡正财、卢培珍是本村的村民。2006年4月16日，原告象溪滩村民小组与胡正财签订了大会堂租用合同，约定：象溪滩村民小组将象溪滩村的大会堂出租给胡正财用于办厂，租赁期限为五年（2006年4月16日至2011年4月15日），每年租金4万元，租金应在每年3月1日前付清，先交租金后使用，如拖欠租金象溪滩村民小组有权终止合同。之后，胡正财交纳了第一年租金4万元。2007年，胡正财未经象溪滩村民小组同意，将大会堂交给卢培珍使用至2010年4月28日止。胡正财、卢培珍在2007年之后就没有再交纳租金，致使象溪滩村民小组集体利益受损，村民民怨很大，村干部难以向村民交待，也不利于村务工作正常开展。考虑到胡正财、卢培珍是本村村民，村干部每年向其催讨租金，但胡正财、卢培珍拒绝交纳。请求判令胡正财、卢培珍支付象溪滩村民小组租金12万元并支付利息（从起诉之日起按银行同期贷款利率的四倍计算至实际履行之日）并互负连带责任。原审被告胡正财未作答辩也未提供证据。原审被告卢培珍答辩称，象溪滩村民小组没有退还胡正财其交纳的押金5000元。卢培珍向胡正财转租了大会堂，但没有拖欠租金，已将租金交给胡正财。因未经三方当事人协商一致，本案也不存在胡正财将租赁合同的权利义务转让给卢培珍的情形。象溪滩村民小组的起诉已超过诉讼时效。综上，象溪滩村民小组对卢培珍的诉请没有事实和法律依据。原判认定，2006年4月16日，象溪滩村民小组与胡正财签订了大会堂租用合同，约定：象溪滩村民小组将象溪滩村的大会堂出租给胡正财使用，租赁期限为五年（2006年4月16日至2011年4月15日），每年租金4万元，租金应在每年3月1日前付清，先交租金后使用，如拖欠租金象溪滩村民小组有权终止合同，租用期内交押金伍仟元（现金），到期经村验收合格后（电风扇、门窗玻璃完整）押金退回。合同还约定了其他内容。合同签订后，胡正财向象溪滩村民小组支付了第一年租金4万元并交纳了押金5000元，2007年4月中旬后将大会堂转交给卢培珍使用，卢培珍实际使用至2010年4月下旬。象溪滩村民小组对此一直予以默许。胡正财、卢培珍一直未支付象溪滩村民小组2007年4月16日后的租金。近年来，胡正财一直下落不明。象溪滩村民小组村干部曾多次向卢培珍催讨租金。象溪滩村民小组未将5000元押金退还被告胡正财。原审法院认为，象溪滩村民小组与胡正财签订的大会堂租赁合同系双方当事人的一致真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应确认合法有效，对象溪滩村民小组和胡正财具有法律约束力。在卢培珍实际使用大会堂的三年时间内，象溪滩村民小组和胡正财间的大会堂租赁合同关系一直没有解除，胡正财负有依约支付原告三年租金合计12万元的义务。因象溪滩村民小组尚未返还胡正财押金5000元，且象溪滩村民小组没有主张押金不应返还的事由，对该5000元押金，可在应付租金中抵销，胡正财尚应实际支付象溪滩村民小组租金115000元。卢培珍系自2007年4月16日至2010年4月下旬期间大会堂的实际使用人，没有证据证明其向胡正财转租了大会堂并支付了胡正财租金，应确认其在上述期间事实上与象溪滩村民小组成立了大会堂租赁合同关系，其作为大会堂的实际承租人，也应向象溪滩村民小组承担支付租金的民事责任。胡正财、卢培珍应互负连带责任。胡正财、卢培珍对租金支付的最终责任承担问题，应另行解决。胡正财、卢培珍至今未支付象溪滩村民小组自2007年4月16日至2010年4月15日的大会堂租金，应支付象溪滩村民小组逾期利息，象溪滩村民小组主张逾期利息从其起诉之日起开始计算，是象溪滩村民小组对自身合法民事权利的处分，予以准许，但其要求按照银行同期贷款利率的四倍计算逾期利息，与法律规定不符，不予支持，逾期利息应按中国人民银行规定的银行同期贷款基准利率计算。象溪滩村民小组村干部曾多次向卢培珍催讨租金，本案并未超过诉讼时效。胡正财经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，法院可对本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、被告胡正财、卢培珍应共同支付原告东阳市歌山镇西宅村象溪滩村民小组房屋租金12万元及逾期利息，与被告胡正财已交纳的押金5000元抵销后，尚应实际支付原告东阳市歌山镇西宅村象溪滩村民小组房屋租金115000元及逾期利息（按中国人民银行规定的银行同期贷款基准利率计算，从2012年7月12日起计算至本判决生效后的第十日，如两被告提前履行，则计算至实际履行日），限于本判决生效后十日内履行完毕。被告胡正财、卢培珍互负连带责任。二、驳回原告东阳市歌山镇西宅村象溪滩村民小组的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由原告东阳市歌山镇西宅村象溪滩村民小组负担100元，由被告胡正财、卢培珍共同承担2600元并互负连带责任。宣判后，原审被告卢培珍不服，向本院提起上诉称，一、一审判决适用法律错误，诉讼主体认定错误。一审判决认定没有证据证明卢培珍向胡正财转租大会堂的事实，据此可以得出结论，一审法院没有认定本案中存在转租关系。胡正财与象溪滩村民小组、卢培珍之间就是两个不同的租赁法律关系，不能并案审理。象溪滩村民小组可以选择胡正财或卢培珍主张权利，但不能同时把胡正财、卢培珍作为共同被告，共同主张权利。一审判决由卢培珍与胡正财承担连带责任，无法律依据。即使本案存在转租关系，根据最高院《关于审理城镇房屋租赁纠纷案件司法解释的理解与适用》第16条的规定，法院也不应当把卢培珍列为共同被告，而只能列为有独立请求权的第三人。二、根据《合同法》第二百二十四条的规定，只有存在转租，并且转租有效的情况下，承租人与出租人之间的租赁合同才继续有效，而本案中一审判决已经否定存在转租，那么原承租人胡正财与象溪滩村民小组之间的租赁合同对卢培珍不产生约束力的。一审判决凭该合同判令卢培珍支付租金，显然是错误的。三、本案的客观事实是在胡正财已经不租用本案所涉的大会堂的情况下，卢培珍作为同村人且与当时的村干部关系尚可的情况下才搬进来使用，并非从胡正财那里转租。当时双方虽然对租金没有商定，但是对于不参照胡正财的租金执行的意见表示是一致的。卢培珍认为租金不会超过1万元／年。一审判决按照胡正财与象溪滩村民小组的租赁合同中约定的租金来判令卢培珍支付租金是完全错误的。因象溪滩村民小组对租金没有定论，所以一直未向卢培珍催讨，唯一一次催讨是2011年的农历年底。根据我国《民法通则》第一百三十六条规定，应付拒付租金的诉讼时效为1年，本案象溪滩村民小组的主张已超过诉讼时效。综上，请求驳回象溪滩村民小组的全部诉讼请求。被上诉人象溪滩村民小组答辩称，在本案中，卢培珍与胡正财不成立大会堂的转租关系，胡正财将大会堂转租给卢培珍没有事实和法律依据。象溪滩村民小组也从未同意胡正财将大会堂转租给卢培珍用。2007年4月到2010年4月期间卢培珍成为大会堂的实际承租人，卢培珍的地位事实是与象溪滩村民小组成立了大会堂租赁关系，应作为合同相对人来处理，依法付有支付租金的义务。卢培珍使用大会堂以来，只是在支付租金时向象溪滩村民小组要求便宜点，但租金数额已确定，在村里要经过村干部讨论后才能降低租金，因为无法满足卢培珍降低租金的要求，才引发了本案纠纷。卢培珍上诉认为上诉主体错误，不应由卢培珍和胡正财承担连带支付租金责任的这个理由显然不能成立。象溪滩村民小组的村干部每年都去催讨租金，不仅仅有村干部胡松尧的证人证言，包括象溪滩村民小组的代表人胡明生也作了陈述，且两人的陈述能够相互印证。卢培珍认为本案已超过诉讼时效的理由也不能成立。综上，请求二审法院查明事实，驳回上诉。卢培珍在二审中提供证据1、胡松尧录音资料一份，证明胡松尧在一审出庭作证中证实每年都向卢培珍催讨过租金不事实，只有在2011年年底向卢培珍催讨过一次，以前从来没有催讨过。胡正财与象溪滩村民小组的租赁合同已终止，卢培珍与象溪滩村民小组至今未对租金进行过商定，但不能按照胡正财的租金执行。象溪滩村民小组商定同意在结算租金时补偿卢培珍1.5万元。证据2、胡明生录音资料一份，证明胡正财与象溪滩村民小组的租赁合同终止，卢培珍的租金与胡正财与象溪滩村民小组的租金无关。双方的租金没有最后商定。象溪滩村民小组商定同意在结算租金时补偿卢培珍1.5万元。经质证，象溪滩村民小组认为不是新证据，胡松尧的录音资料真实性无法确定，合法性有异议，证人没有出庭作证。胡明生的录音真实性无异议，但对证明目的有异议。本院认为，胡松尧的录音资料与其在一审出庭作证所作的陈述不一致，胡松尧又未出庭作证，故对该证据不予采信。胡明生的录音并不能证明待证事实，对该证据本院亦不予采信。象溪滩村民小组在二审中提供证据村干部证词一份，证明象溪滩村民小组每年都有向卢培珍催讨租金的事实，卢培珍之所以拖欠租金，就是为了要求价格优惠。经质证，卢培珍认为该证据不是新证据，对证据的真实性、关联性、合法性均有异议，证人应出庭作证。本院认为，证人应出庭作证，对该证据本院不予采信。经审理查明，原审认定的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本院认为，根据二审查明的事实看，卢培珍与象溪滩村民小组均认可双方存在事实上的租赁关系，卢培珍作为实际承租人理应支付租金。因双方未达成过新的租赁协议，而卢培珍在使用大会堂时明知胡正财承租时的租金价格，其在未得到象溪滩村民小组同意降低租金前就使用大会堂，应视为其对原租金的认可，象溪滩村民小组要求按照原承租价格4万元一年支付租金，于法有据。卢培珍上诉认为不应按胡正财承租时的价格计算租金，缺乏事实和法律依据。根据现有证据可证明象溪滩村民小组一直向卢培珍催讨租金，故本案起诉并未超过诉讼时效。卢培珍作为实际承租人，本应判由卢培珍直接支付租金，但鉴于本案系卢培珍提起上诉，胡正财对此并未提起上诉，故本案可予以维持。综上，卢培珍的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2700元，由上诉人卢培珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  金 桦审 判 员  陈旻尔审 判 员  杜月婷二〇一三年六月四日代书记员  周 莉