湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初9051号原告：蒋博，男，1985年1月23日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被告：杨子红，男，1974年4月2日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告蒋博诉被告杨子红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋博、被告杨子红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋博提出如下诉讼请求：1、解除原、被告双方于2021年5月9日签订的房屋租赁合同，租赁房屋地址为：岳麓区××路××号××广场××栋××房，租赁用途：茶馆经营。2、判令被告退还原告于2021年5月9日支付的房屋租赁订金人民币40000元。3、判令被告支付逾期交付房屋使用给原告造成的物资采购、装修前期人力成本和时间成本的损失，暂计至2021年6月1日为4000元，以上合计44000元。4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1、原告通过网络平台的招租信息了解到被告有位于岳麓区金星中路468号郡原生活广场一处场地出租，后原告于2021年5月2日联系被告表达租赁意向，并于5月3日在被告公司员工带领下到场地内进行了解（被告未到场，公司员工也并未将场地的浸漏的严重情况，以及之前物业方的维修处理结果如实介绍）,原告观察场地后，通过微信方式将场地几处浸漏情况以拍照和视频形式如实告知被告，被告回复会在交付租赁前维修完毕，双方达成初步租赁意向。2、2021年5月9日，原、被告双方达成租赁合作方案，并签订租赁合同，原告向被告支付40000元的租赁订金，被告交付房屋钥匙一把给原告。3、2021年5月11日，原告去往场地，发现大雨之后房屋有4处漏水、1处浸水情况，其中2处涉及到楼上住户卫生间的防水维修、2处属于管道老化漏水，并从被告公司员工处了解到漏水情况之前向物业方反映过，但并没有得到妥善和根治处理，并且时间周期较长。考虑到此类漏水情况势必严重影响到装修进度和后期经营，原告遂向被告提出协商解除合同。得到被告口头应允，同时被告提出扣除2000元作为违约金并立刻交还房屋钥匙，原告接受此方案并在当天交还房屋钥匙给被告公司员工娄某某。4、2021年5月12日，被告联系原告，推翻2021年5月11日的约定，声称漏水情况不影响原告装修和经营，如若原告方坚持解约将不退还定金。原告不接受并提出严格按照租赁合同9.5.1条规定给予被告方补救期。如若补救期过后场地仍未达到交付标准，根据合同约定原告有权选择终止合同，并就已造成的损失要求被告进行赔偿。5、2021年5月13日，被告通知原告，物业方在进行维修，原告赶往场地发现物业维修师傅仅简单进行外墙疏通和内部管道的防水胶带处理。6、2021年5月18日，原告询问被告处理进度如何，被告知2处需要楼上住户配合的防水处理目前无法进行，被告表示会有方案，但之后没有下一步动作。7、2021年5月19日，原告结合当前场地维修的进度和质量都差强人意，时间和其他成本会继续增加，给予被告方的补救期限也已经超出合同9.5.1条约定的时间，遂联系被告进行协商解约，并表达仅需退还租赁定金，其他已造成的物资采购费用、施工前期费用和其他人力时间成本均自行承担，但遭到被告拒绝。8、2021年5月29日，被告通知原告根据合同约定，在6月1日未能交付第一季度租金时就属于原告违约，房屋有可能进行自用或另租。原告于29日下午3时左右在被告公司员工带领下到场地进行拍照，并将目前的漏水拍照情况和详细说明发给被告知晓。综上，原告认为原告完全按照合同约定，严格遵守相关内容，在发现房屋滴水情况后，本着积极配合、努力达成合作的原则，积极向被告反映情况并给被告方留出足够长的补救时间，但截止5月29日被告的房屋在质量上并未能达到房屋正常的交付标准。经过多次协商和平解约无果的情况下，只能通过司法途径寻求帮助，向贵院提起诉讼，恳请贵院查明事实后，支持原告的诉讼请求。被告杨子红辩称：1、原告提出解除合同等诉求的主要理由是房屋漏水，但是原告在签订合同前就知道房屋有少量漏水情况的事实。合同签订的时间为2021年5月9日，但是早在5月3日，原告在查看场地的时候，就告诉答辩人房屋有几处漏水。见双方的微信聊天内容,答辩人回复“OK”表情，是表示知道了。2、在合同签订时，原告向答辩人提出漏水问题后，答辩人积极解决问题并联系了物业。在2021年6月1日约定正式交房日期前，已经基本解决了大部分漏水问题，现在房屋只有一处有微量漏水。3、2021年6月1日存留的问题，完全解决需要住户配合（目前物业正在积极联系住户）。但这只是微小问题，并不影响房屋使用，且原告签订合同前是知情的。合同约定是将“当前状态的房屋”出租给原告，原告并未在合同中要求被告进行改造，不构成原告正常解除合同的充分条件（合同中也无相应条款）。所以，请法院裁决：1、原告继续履行合同，按约交纳房屋租金；2、如原告不愿意继续履行合同，其构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，保证金不退还；3、原告承担诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：原告蒋博（乙方、承租方）与被告杨子红（甲方、出租方）于2021年5月9日订立了《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将其名下位于岳麓区××路××号××广场××栋××号的房屋出租给乙方使用。租赁期限自2021年6月1日起至2026年5月31日止。本合同签订之日起1日内，乙方应支付给甲方40000元的保证金，作为履行合同和按照约定使用租赁房屋的保证。甲方应对租赁房屋及其提供的消防、配电设施进行定期维修保养，以保证租赁房屋及设施的安全和正常使用，并达到国家规定的要求。甲方对租赁房屋及设施的定期维修保养应事先通知乙方，乙方应予协助配合并提供相应的便利。甲方违反其保证、责任或违反本合同的其他约定，在乙方通知的补救期（七个工作日）内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质的损害。乙方有权选择提前解除合同。同日，原告向被告支付了40000元保证金。2021年5月11日，原告发现涉案租赁房屋存在漏水问题，便与被告进行了协商，原告将涉案房屋的钥匙退还给了被告，并未对涉案房屋进行使用。之后，被告自行对租赁房屋进行了维修。因双方对解除合同存在争议，原告诉诸法院。另查明，被告于庭审中认可还有两处存在微小漏水，但不影响使用。本院认为，本案的争议焦点为：涉案租赁合同是否应予解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告作为出租方，应当向承租方交付没有质量瑕疵的房屋。而截至法庭辩论终结前，被告仍不能交付完整、无瑕疵的标的房产。根据合同约定，被告在原告通知的补救期（七个工作日）内未及时补救，致使原告不能正常对外营业，原告有权解除合同。故原告主张解除涉案租赁合同，合理有据，本院予以支持。因被告原因致使房屋租赁合同解除，被告应向原告退还履约保证金40000元。对于原告主张的物资采购、装修前期人力成本等损失4000元，原告举证不足以证明其主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第七百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告蒋博与被告杨子红于2021年5月9日订立的《房屋租赁合同》。二、限被告杨子红于本判决生效之日起十日内向原告蒋博返还履约保证金40000元。三、驳回原告蒋博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取450元，由原告蒋博承担40元，被告杨子红承担410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 秦海松二〇二一年七月二十六日法官助理 龚雪娟书 记 员 谭 佳