山东省济南市章丘区人民法院山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0114民初4648号原告：刘宝泽，男，1989年11月5日出生，汉族，户籍地山东省无埭县，现住山东。委托诉讼代理人：刘江，泰和泰（济南）律师事务所律师。被告：山东众美房地产开发有限公司，住所地山东省济南市济阳区孙耿镇文化大院东侧2-05室。法定代表人：刘长久，执行董事。原告刘宝泽与被告山东众美房地产开发有限公司（以下简称众美公司）合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月5日公开开庭进行了审理。原告刘宝泽及其委托诉讼代理人刘江到庭参加诉讼，被告众美公司法定代表人刘长久经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘宝泽向本院提出诉讼请求：1.判令众美公司支付本金117万元及利息190886.3元（计算至2020年1月10日），后期利息以117万元为基数，按照年利率10%计算至实际支付完毕之日止；2.保全费5000元、保全保险费1800元，由众美公司承担；3.诉讼费由众美公司承担。事实与理由：2018年，原告计划买一套住房，恰好被告开发的楼盘在原告单位附近，且推出了一项优惠政策：先交齐房款，按年利率10%计息，被告具备卖房条件时原告可以按照约定的优惠价格购买，也可以选择不要房子，本金和利息一并退回。2018年4月25日，按照被告的要求，原告与深圳东方汇海资本管理有限公司（以下简称东方公司）签订了《金融资产收益权认购协议》一份，投资者为刘宝泽，承销商为东方公司，转让方为石家庄众达房地产开发有限公司，转让标的为“石家庄众达房地产开发有限公司对河北众美房地产开发集团有限公司52190万元的债权”。协议约定刘宝泽认购东方公司持有的金融资产收益权产品，成交金额117万元，转让标的到期日为2020年8月25日。产品到期时，刘宝泽可选择按照约定的预期收益率取得投资本金及收益，产品投资收益＝投资本金×10%（年化预期收益率）×实际存续天数／365，也可选择转让方提供的指定项目即被告位于山东省济南市章丘区以北的章丘项目的优惠购房权实现退出。根据协议，原告与众美公司签订了《投资意向书》一份，约定了房屋单价和面积，总房款为117万元。《金融资产收益权认购协议》签订后，刘宝泽通过银行转账的方式，按照协议履行完缴款117万元的义务。现因被告开发的房产项目迟迟不能满足预售条件，原告要求退还房款，被告于2020年1月13日承诺退还本金及利息，但一直没有兑现承诺。为维护原告合法权益，起诉至法院。众美公司未作答辩。刘宝泽围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审予以出示，众美公司未到庭质证。经审查，刘宝泽提供的证据符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定如下事实：1.刘宝泽称2018年欲从众美公司购买住房，因当时不能网签，应众美公司的要求先签订了一份《金融资产收益权认购协议》，由此多一份保障，可以选择买房，也可以选择退出。2018年4月25日，石家庄众达房地产开发有限公司（转让方）、东方公司（承销商）及刘宝泽签订了《金融资产收益权认购协议》（编号：022190），约定：按照政府批准的金融资产交易中心交易规则及转让的挂牌申请所列相关交易条件规定，承销商已成为转让方挂牌转让的金融资产收益权产品的持有人，投资者认购承销商持有的产品，成交金额117万元，转让标的到期日为2020年8月25日，转让标的为“石家庄众达房地产开发有限公司对河北众美房地产开发集团有限公司52190万元的债权”。本产品在存续期内不进行收益分配，到期时，投资者可选择按照《产品说明书》约定的预期收益率取得投资本金及收益，产品投资收益=投资本金×10%(年化预期收益率)×实际存续天数/365，也可选择转让方提供的指定项目的优惠购房权实现退出。投资者在本期产品成立后每年的3月30日、9月30日，且满足缴款之日起期满6个月，均有权选择退出投资，并向承销商提出书面申请，承销商应在收到申请之日起30天内，安排转让方提前赎回对应部分的产品，并参照上述收益计算方式兑付投资者的本金及收益。协议还约定了其他事项。根据上述协议，刘宝泽与项目公司即众美公司签订《投资意向书》一份，约定：基于《金融资产收益权认购协议》，项目公司将不晚于本产品终止日前30个工作日，确认投资者是否能够获得房产的认购权利。投资者优惠购房权具体内容如下：项目名称为章丘项目，项目公司山东众美房地产开发有限公司，项目坐落山东省济南市章丘区以北，优惠行权价格￥7800元／㎡，拟投资面积150㎡。投资者应严格按约定时间缴纳投资款，如投资者未按约定时间缴纳投资款的，则按上述《金融资产收益权认购协议》中的退出机制执行，投资者将不能获得房产认购权利。双方还约定了其他事项。上述协议签订后，刘宝泽分别于2018年4月25日、2018年6月25日向东方公司指定账户转款共计117万元，东方公司为刘宝泽出具收据两份。2.刘宝泽称因所投资房产项目迟迟不能网签，要求众美公司退回投资款。2020年1月13日，众美公司为刘宝泽出具《承诺书》一份，内容为：“认购方在我司项目章丘书香华府项目定制情况如下：认购方刘宝泽于2018年4月25日参与章丘书香华府项目定制，投资本金117万元，止息到2020年1月10日，利息核计190,886.3元，本金利息共计1360,886.3元。我公司承诺2020年2月28日前退还定制本金款30万元，2020年3月30日前退还定制本金30万元，2020年4月30日前退还定制本金30万元，2020年5月20日前退还剩余定制本金及利息460,886.3元（其中本金27万元及定制利息190,886.3元）。”此后，众美公司于2020年3月30日退还刘宝泽5万元，剩余款项未偿还。3.刘宝泽因申请财产保全支付财产保全担保保险费1,800元。本院认为，根据在案证据可以认定刘宝泽签订涉案合同的目的是为了从众美公司购买房产，由于当时众美公司开发的房产项目不具备预售条件，所以才签订了涉案的认购协议及投资意向书。根据认购协议，刘宝泽可选择按照约定的预期收益率取得投资本金及收益，也可选择转让方提供的指定项目的优惠购房权，基于此刘宝泽与众美公司签订了投资意向书，明确了行使优惠购房权的项目名称、座落、价格、面积等。由于众美公司开发的房产项目不具备预售条件，致使刘宝泽的优惠购房权无法实现，刘宝泽要求退回投资，众美公司针对退款事宜为刘宝泽出具了承诺书。刘宝泽与众美公司形成合同关系，而非民间借贷关系，因为双方没有借贷的意思表示，故本案案由应为合同纠纷。众美公司未依约退还投资本息，构成违约，应承担违约责任。刘宝泽要求众美公司返还投资款117万元，理由正当，证据充分，应予支持；关于利息，因众美公司出具承诺书后偿还了5万元，双方未明确是偿还本金还是利息，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”故，众美公司于2020年3月30日偿付的5万元，应抵充利息，予以扣减。因财产保全担保保险费系刘宝泽为实现债权支付的合理费用，其要求众美公司支付，理由正当，应予支持。众美公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃一审中的抗辩权，由此造成的法律后果应当自负。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告山东众美房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内返还原告刘宝泽款项117万元及利息(截止2020年1月10日利息为190,886.3元，嗣后利息以117万元为基数，自2020年1月11日起至实际给付之日止按年利率10%计算，然后扣除5万元)；二、被告山东众美房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付原告刘宝泽财产保全保险费1,800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,546元、财产保全申请费5,000元，原告刘宝泽负担239元，被告山东众美房地产开发有限公司负担13,307元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  王 云二〇二一年七月二十一日法官助理  赵俊彩书 记 员  滕绪莉