山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2013）市民初字第2131号原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。代表人刘德生，经理。委托代理人周华，山东豪才律师事务所律师。委托代理人于文杰，山东豪才律师事务所律师。被告张兴武，男，1979年7月25日生，汉族，中国联通山东分公司人力资源部主管，住济南市。原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司与被告张兴武物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司代表人刘德生的委托代理人周华、于文杰，被告张兴武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司（以下简称嘉诚物业济南分公司）诉称：被告张兴武系伟东新都二区3号楼4单元1101室房屋业主。原告受开发商济南伟东置业有限公司的委托，对伟东新都二区进行物业管理。被告的房屋面积为189.08平方米，物业费用收费标准为0.9元∕月·㎡，被告应按照合同约定每月向原告支付物业费170.2元，但被告自2008年3月起开始欠交物业费及其他相关费用，至2012年12月共拖欠原告物业管理费9865.8元。原告多次要求被告支付上述费用，被告均置之不理。因被告逾期支付上述费用，其应按《前期物业服务合同》及相关约定，从逾期之日起按日千分之三的标准向原告交纳违约金。被告的欠费行为给原告造成严重的损失，为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判令被告向原告支付拖欠的物业管理费9865.8元；请求法院判令被告向原告支付违约金9865.8元，诉讼费用由被告承担。被告张兴武辩称：1、首先，我不清楚原告所诉欠费9865.8元是如何计算的？是2008年3月-2012年12月共58个月，按0.9元每月每平方米×189.08平方米？我与上海诚成物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》中约定的物业费收费标准为1.2元每月每平方米，且按此标准我已交纳了2007年8月-2008年2月期间的物业费，我应享受按此标准提供的服务，为何费用降低了？根据国家及济南市的相关物业收费文件的规定，“物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，是否原告所提供的服务水平也降低了？原告作为服务的提供方，请提供服务降低的能够量化的标准与依据。本人作为业主，未能享受到协议约定的更高水平的服务，应当是原告违约在先，本人有权暂缓交纳。2、签订《前期物业管理委托合同》的山东嘉诚物业管理有限公司与原告是何关系？3、原告违反了国家发改委、建设部及山东省和济南市地方的物业收费的相关规定，已违约在先，其存在以下问题：（一）未履行《前期物业管理委托合同》约定的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理等全部义务，严重影响了小区安全和业主的人身安全。由于原告管理服务不力，小区多处公用部位、设施损坏且长期未进行维修，公用绿地养护不力、公共环境卫生恶劣，小区安保秩序得不到保障，车辆停放混乱，消防设施存在隐患等。特别是电梯设施经常损坏且维修速度慢，2007年10月份，本人及家人曾被关闭在电梯内近1个小时。因此，当时的物业管理人员曾口头答应免除一定时期的物业管理费用（当时物业公司的侯法芬在场），但后来物业公司不肯承担责任，也未留下书面证据，这是我拒交物业费的直接原因。2008年春节期间，我及家人到外地，家中水龙头损坏漏水，地板被浸泡，水都流到门口走廊及楼下1001室业主家中，但此期间物业公司未联系本人，说明物业未到本人所在楼层及楼下巡视，造成我及楼下业主共损失近1万余元，对此，物业公司应承担一定责任。4、物业公司未按照规定公示物业服务、收费标准等内容，不接受监督，违法违规在先，根据相关规定，我有权拒绝交纳物业费用。5、原告以其服务水平，按照0.9元每平方米每月的标准收取物业费不合法、不合规。原告的物业服务收费应当减免、差额部分由建设单位补偿。综上，原告提供物业服务是事实，基于这样一个事实，我同意按照质价统一的原则，确认原告提供的服务实际价值，交纳相应的物业服务费用，但如何收费不应当由原告说了算，否则，就是一种强盗行为，不应得到法院的支持，但我同意按每平方米每月0.5元的标准向原告交纳物业费用，请求法院依法驳回原告的其他诉讼请求。经审理查明：2008年3月18日，案外人济南伟东置业有限公司与原告山东嘉诚物业管理有限公司签订《伟东新都二区前期物业管理委托合同》一份，约定伟东置业公司将其开发建设的伟东新都二区住宅小区及其封闭区域委托山东嘉诚物业管理有限公司实行前期物业管理。合同第三条约定：“本合同生效时，本物业的现状是：主体完工，配套工程正在施工，尚未竣工综合验收。”合同第九条约定：“委托管理期限自二○○八年四月一日零时起至本物业管理区域业主委员会成立与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。合同约定物业费标准为小高层每月每平方米建筑面积1.20元；多层及小高层的一层每月每平方米建筑面积0.80元；商铺每月每平方米建筑面积1元。合同还约定：”如果甲方、业主及使用人逾期交纳物业管理服务费及相关费用，从逾期之日起，按照应交纳金额的3‰按日交纳滞纳金。经乙方（嘉诚物业公司）催收仍不交纳的，乙方有权对其采取停止物业服务等催交措施，或向人民法院提起诉讼。"因小区配套设施尚不完善，开发商济南伟东置业有限公司给予每位小区业主每月应交物业费每平方米每月0.3元的补贴，业主实际应交物业费的标准为0.9元每平方米每月；山东嘉诚物业管理有限公司将该小区交由其济南分公司在此实际经营管理。被告张兴武所居住的伟东新都二区3号楼4单元1101室房屋建筑面积为189.08平方米，被告自2008年3月至2012年12月期间未交纳过物业费。另查明，原告嘉诚物业济南分公司陈述其所主张被告张兴武欠交的物业费9865.8元是根据被告房屋的建筑面积189.08平方米以及每月每平方米0.9元的收费标准，从2008年3月起至2012年12月31日止，相应的滞纳金是按照日千分之三的标准计算。2013年1月2日，原告嘉诚物业济南分公司撤出该小区，不再为该小区提供物业服务。2010年8月21日，原告嘉诚物业济南分公司曾向被告张兴武邮寄过一份《催费通知单》，回执单中显示是已被退回，未能送达到，被告张兴武也称从未收到过此函件。庭审后，原告嘉诚物业公司济南分公司撤回了要求被告张兴武支付2008年3月份的物业服务费170.17元的诉讼请求，只要求其支付2008年4月至2012年12月的物业服务费9695.63元并由被告承担诉讼费用。再查明，被告张兴武为证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵，向本院提交了一组照片，欲证实小区内杂草丛生，尚有在建工程没有施工完毕，车辆乱停放等现象。原告嘉诚物业公司对被告委托代理人的指责不予认可，认为小区的现有状况，是由开发商造成的，这些问题都是开发时的遗留问题，不应由原告来承担此责任，被告更不应以此为由拒交物业费用。以上事实，由前期物业管理委托合同、催交通知单邮寄回执、照片及原、被告当事人陈述等证据予以证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，山东嘉诚物业管理有限公司与济南伟东置业有限公司签订了《伟东新都二区前期物业管理委托合同》，并且也由其济南分公司为伟东新都二区实际提供了物业服务，故山东嘉诚物业管理有限公司与与济南伟东置业有限公司签订的《伟东新都二区前期物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对包括被告在内的小区全体业主均具有约束力。我国《合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2008年4月至2012年12月期间，原告为被告所居住的伟东新都二区提供了物业服务，被告应当及时向原告交纳物业服务费，故对原告要求被告张兴武交纳2008年4月至2012年12月的物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。对于被告张兴武辩称原告所提供的物业服务存在严重瑕疵，本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。但是从被告所提交的证据来看，尚不足以证明原告的物业服务存在重大瑕疵，且大部分原因是开发商在建设施工时存在的遗留问题，不应由原告方承担此责任，故被告的上述抗辩理由不能成立，本院不予采信。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。因原告嘉诚物业济南分公司的物业服务确实存在一定瑕疵，被告张兴武并非恶意拖欠物业费，只是其维权的方式欠当，故对原告嘉诚物业济南分公司要求被告方支付相应的违约金（滞纳金）的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第八十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张兴武于本判决生效之日起十日内给付原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司2008年4月至2012年12月的物业服务费9695.63元。二、驳回原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。案件受理费150元，原告山东嘉诚物业管理有限公司济南分公司负担75元，被告张兴武负担75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  李江二〇一三年九月二十二日代理书记员  孙靖