江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终1096号上诉人（原审原告）：董子豪，男，1994年6月2日出生，汉族，江苏省南京市人，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王玉龙，江苏德誉法钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：程惠红，女，1968年11月11日出生，汉族，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。系董子豪母亲。被上诉人（原审被告）：句容紫金房地产开发有限公司，住所地江苏省句容市宝华山山北六颗松。法定代表人：葛春华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：季为玉，系该公司员工。委托诉讼代理人：徐胜，江苏伟宇律师事务所律师。上诉人董子豪因与被上诉人句容紫金房地产开发有限公司（以下简称紫金房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2020）苏1183民初3434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董子豪上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：涉案合同中约定的紫金房地产公司出售的房屋为普通住宅，地上三层，有非封闭阳台；交房时间为2019年9月30日前。董子豪和其他业主前去收房时，发现房屋存在诸多问题且不符合交房条件。合同约定的非封闭阳台没有建造，搭建的脚手架等设施没有拆除，房型图及样板房等宣传中宣称的超大阳台、庭院围栏、二楼双卫、小区铜质大门等均未兑现，故涉案房屋至今未完成交房手续。紫金房地产公司逾期交房，应按照合同约定承担相应的违约责任。被上诉人紫金房地产公司辩称：1.涉案商品房买卖合同附件中明确约定房屋前面的平台为雨蓬，并非阳台，这也与规划图纸相一致，合同中写的非封闭是公司操作人员错误造成的。2.合同附件中的铜质门属于工作人员填写错误，董子豪购买的房屋门窗都是完整的，与规划图纸一致。因为该小区有其他户型，入户门为铜质门，合同模板为统一的，造成工作人员填写错误。3.涉案房屋楼上业主搭建平台，当时向董子豪征求了意见，董子豪同意后脚手架搭在了其房屋的草坪上，对其房屋的使用造成一定影响，一审法院也认定给予补偿，但补偿标准过高，当地实际的租金标准为800-1000元每月左右。董子豪向一审法院起诉请求：判令紫金房地产公司赔偿董子豪逾期交付房屋违约金人民币71996.11元（以购房款总价1682156元为本金，按照日万分之二利率计息，日期暂定为自2019年10月1日起至2020年5月31日止共214天，计算至最终交房日）；并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月29日，紫金房地产公司作为出卖人，董子豪作为买受人签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，合同约定紫金房地产公司将其开发的句容市宝华镇宝华山南大门西侧山卿苑鲍亭A地块088幢1-2层0103号房屋出售给董子豪，房屋总价款为1682156元。合同第三条约定，案涉房屋阳台为非封闭。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2019年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……。合同附件三对装饰、设备标准作了约定，其中门明确为铜质门。合同附件四补充协议第十八条约定，本项目目前展示的内容及沙盘、宣传资料、样板房等仅作为本项目规划效果示意图，具体内容以政府规划部门批准的规划方案及合同相关约定为准；双方还对其它事项进行了约定。2019年6月25日，案涉房屋经验收合格，并于2019年6月27日报句容市行政审批局备案。后紫金房地产公司按照合同约定向董子豪发出收楼通知，董子豪验房后发现涉案房屋存在诸多问题遂拒绝收房。2020年6月10日，董子豪诉至一审法院，请求判如所请。另查明，2019年12月28日至2020年5月9日，紫金房地产公司应其他业主要求搭建平台，将脚手架搭至董子豪房屋周边，影响了案涉房屋的使用。一审法院认为：董子豪与紫金房地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方协商一致的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，涉案房屋在交付时已经通过竣工验收并备案，房屋验收合格，涉案房屋在2019年9月30日前符合合同约定的交房标准，紫金房地产公司亦按照合同约定通知董子豪收房，董子豪拒绝接收房屋的风险应由其自行负担，紫金房地产公司并无逾期交房的违约行为，无需支付逾期交房违约金。关于董子豪所述阳台问题，根据商品房买卖合同第三条约定：“该商品房阳台是非封闭”，但案涉房屋规划设计图上将该部分规划设计为雨蓬，而非阳台，商品房买卖合同附件一房屋平面图亦明确标注为雨蓬。董子豪提供的样板房照片因无其他证据佐证，不能证明确与案涉房屋有关，一审法院不予采信。根据商品房买卖合同附件四补充协议第十八条“本项目目前展示的内容及沙盘、宣传资料、样板房等仅作为本项目规划效果示意图，具体内容以政府规划部门批准的规划方案及合同相关约定为准”的约定，一审法院认为，合同约定的“阳台”二字当属笔误，该部分应以规划设计图为准属于雨蓬，且该雨蓬并未计入房屋总面积内，未收取任何费用，故董子豪以此为由认为紫金房地产公司违约不能成立，一审法院不予支持。董子豪另诉称房屋存在严重质量问题，如地下室漏水，停车位缺少一个且被堵无法停车，宣传册、样板房中院子半砖墙上部铁质未施工。地下室漏水问题，经核实，紫金房地产公司已经维修完毕。其他问题因董子豪提供的照片系孤证，无法证明确与案涉房屋有关，且宣传册中停车位本为一个，董子豪诉称应为两个亦无相关证据证明，一审法院不予采信。关于董子豪所述铜质门问题，合同附件三明确约定为铜质门。一审中，紫金房地产公司亦承认系其笔误导致，并表示愿意补偿董子豪8000元，一审法院予以确认。2019年12月28日至2020年5月9日，紫金房地产公司应其他业主要求搭建雨蓬，在未取得董子豪同意的情况下将脚手架搭至其房屋周边，影响了案涉房屋的使用，应当赔偿董子豪相应损失。紫金房地产公司辩称搭建平台前已征得董子豪书面同意，但经核实，紫金房地产公司提供的书面同意书并非董子豪所签，故对紫金房地产公司该项辩称意见不予采信。结合句容市疫情防控工作以及企业复工复产相关要求，在计算董子豪损失时应扣除2020年1月24日至2020年3月23日共计59天。根据涉案房屋同地段同类型租金标准，一审法院酌情认定董子豪的损失为8633.33元【3500元/月×（133天－59天）】。综上，紫金房地产公司并无逾期交房的违约行为，无需支付逾期交房违约金。但考虑到紫金房地产公司确有影响案涉房屋使用的情形，应当赔偿董子豪相应的损失，经核算，紫金房地产公司共需赔偿董子豪16633.33元。一审法院判决：一、紫金房地产公司于本判决生效后十日内赔偿董子豪损失共计16633.33元；二、驳回董子豪其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，本院多次组织双方调解，因差距过大未果。本院认为：董子豪与紫金房地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方协商一致的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同的约定行使自己的权利、履行各自的义务。双方合同约定，紫金房地产公司应当在2019年9月30日前交付经验收合格的商品房。涉案房屋于2019年6月25日经验收合格，并于2019年6月27日报句容市行政审批局备案，紫金房地产公司亦依约通知董子豪收房。现董子豪主张涉案房屋未达到约定的交付条件，其应当提供充分、有效的证据予以证明。首先，关于双方争议的合同约定了阳台还是雨蓬的问题。涉案合同第三条虽注明“该商品房阳台是非封闭”，但合同附件一房屋平面图明确标注为雨蓬。且涉案房屋规划设计图上将该部分规划亦设计为雨蓬，而非阳台。结合涉案商品房买卖合同附件四补充协议第十八条约定：“本项目目前展示的内容及沙盘、宣传资料、样板房等仅作为本项目规划效果示意图，具体内容以政府规划部门批准的规划方案及合同相关约定为准”，一审法院认定该部分应以规划设计图为准，属于雨蓬，并无不当。且该雨蓬部分并未计入房屋总面积内，未收取任何费用，故董子豪以此主张紫金房地产公司违约，应当承担逾期交房责任，本院不予支持。其次，董子豪主张的地下车位、庭院围栏、二楼双卫、小区铜质大门等内容，并无合同约定。董子豪提供的房型图及样板房照片等无法明确是否针对涉案的房屋，且相关宣传材料中亦注明了“仅供购房参考，不作为权利义务的确定依据。相同户型单位因楼栋、单元不同，局部结构、面积等均可能有所不同”，“具体交付单位细节、面积尺寸应以政府最后批准的法律文件及双方签订的买卖合同为准”等字样。董子豪以此拒绝接收房屋，并主张逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。最后，涉案合同附件三中关于门窗约定为“铜质门”，涉案房屋实际交付虽不符合该约定，但现有门窗并不影响房屋的正常使用，并不足以认定紫金房地产公司应承担逾期交房的违约责任。紫金房地产公司就合同中约定的“铜质门”未予兑现，自愿补偿董子豪8000元，本院予以确认。因此，董子豪主张紫金房地产公司逾期交房，不能成立，本院不予支持。一审法院认定紫金房地产公司在未取得董子豪同意的情况下将脚手架搭至其房屋周边，影响了案涉房屋的使用，并根据涉案房屋同地段同类型租金标准，酌定紫金房地产公司应当赔偿董子豪损失8633.33元，并无不当，本院予以维持。综上所述，董子豪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1184元，由上诉人董子豪负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二一年七月十五日书记员 柳婷婷