广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1881民初2562号原告：刘博雅,女,1990年8月24日出生，汉族，广州市从化区人，住广州市从化区。委托代理人：吴雪平，系原告的母亲。被告：英德市城建房地产有限公司，所在地：英德市大站镇浈阳东路北侧城建·时代海岸。法定代表人：陈伟辉原告刘博雅诉被告英德市城建房地产有限公司（以下简称城建房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本案于2021年4月16日立案受理后，依法由审判员廖明阳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘博雅委托代理人吴雪平、被告城建房地产公司法定代表人陈伟辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《商品房认购书》《商品房买卖合同》；2、被告立即双倍返还定金共100000元、首期购房款155145元、房屋维修基金3099元、房产综合费用1500元，以上四项费用合计259744元给原告；3、被告向原告支付违约金2597.44元；4、被告支付第二项请求总金额的利息（即自2017年11月30日起至实际清偿之日止的资金占用费，暂计算至2021年4月13日约为18000元）、误工损失费3000元、交通费损失2000元；5、被告协助原告办理退税手续；6、本案诉讼费由被告承担。2021年5月11日，原告变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金31277.31元（含定金5万元，首期购房款155145元，房屋维修基金3099元，房产综合费用1500元，房屋契税费用8216.35元以上五项合计217960.35元为基数从2018年12月31日起按年利率6%计算至实际交付房屋之日止，暂计算至2021年5月10日的违约金约31277.31元）。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年11月8日签订《广东省商品房买卖合同》一份，由原告向被告购买位于英德市房屋一套。合同明确约定该房屋面积123.96平方、房屋总价575145元、购房款支付方式、房屋交付条件及方式等条款。购房合同签订后，原告按合同约定向被告交付定金、首期款合计人民币205145元（含定金50000元）、并按被告要求缴纳房屋维修基金3099元、房产综合费用1500元、房屋契税费用8216.35元等费用。原告依约按时履行合同义务，按时向被告交付了首付款、产权综合费、物业维修基金、契税等相关费用和按约定提供完整资料协助被告办理房屋按揭手续，但被告开发商管理不善，资金不足，导致建设工程超期，也因合同纠纷及拖欠银行贷款，银行已停止放贷业务。开发商与购房者网签后，没有按规定时间办理合同备案手续，导致网签系统自动锁定。原告依约按时履行合同义务，但被告却迟迟未能依约履行相应义务（未按时办理交易手续、无法按时交楼），为此，原告与其他业主多次集体要求被告解决，但无果。原告认为与被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，合法有效应受法律保护。现被告已经存在严重违约并且已经无能力履行合同义务，根据合同及法律的规定，承担违约责任、且在实际约定的违约金低于造成原告损失的情况下，应根据原告的请求支付占用资金217960.35元为基数从2018年12月31日起按年利率6%计算增加赔偿。原告将钱用于购房，稳定生活、安定居住。被告作为开发企业，应秉持诚信，明知没有能力履行合同义务的情况下，仍然没有采取补救措施，继续拖延处理，以致原告损失严重。为维护原告的利益，现依法向贵院提起诉讼，请贵院支持原告的诉讼请求。原告向本院提交的证据如下：1：原告身份证、被告企业登记信息复印件，证明原、被告主体适格；2、商品房买卖合同复印件，证明原告向被告购买房屋并签订有关文书约定双方权利义务的事实。3、购房相关款项的支付凭证复印件，证明原告依合同之约定向被告支付购房定金、购房首付款、房屋维修基金，房产综合费用、房屋契税费用等款项的事实；4、告知及承诺书、信访事项的答复，证明被告存在严重违约的事实。被告城建房地产公司答辩称,1、计算的金额不能这样子计算，应该计算房款，而不是按照所有缴纳的费用计算，只能计算定金加首期购房款。2、计算时间应该是从2020年1月1日开始计算至交楼止。因为新冠疫情的原因，人手不足，我们的施工受到了影响。而且我们去政府部门办事的效率也慢了很多。影响到交楼的时间。被告城建房地产公司未向法院提交证据。本院经审理认定如下事实：2017年11月8日，原告刘博雅（买受人）与被告城建房地产公司（出卖人）签订编号为201711073592897的《商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》，原告向被告购买位于英德市房屋一套。合同明确约定该房屋建筑面积123.96平方、房屋总价575145元。合同主要内容：第八条交付期限。出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房经竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期。1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；3、遭遇异常天气、异常地质状况，第三方责任和政府行为而导致工期延误的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。签订合同后，原告已经交了含定金5万元，首期购房款155145元，房屋维修基金3099元，房产综合费用1500元，房屋契税费用8216.35元以上五项合计217960.35元。被告城建房地产公司在合同约定的交付商品房日期2018年12月30日未能交付涉案商品房，至本案开庭审理时，仍未交付。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，是合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。在履行合同过程中，原告已按合同约定向被告支付了相应的购房款，但由于被告自身的原因未能按合同约定的交付日期交付房屋，被告城建房地产公司应承担逾期交付的违约责任。对于原告请求的计算违约金的基数问题，根据合同的约定为“已交付房价款”，因此，应按原告已交付房价款即定金加上首期款共205145元为基数进行计算。至于计付违约金的利率问题，应当依照合同约定的按日已交付房价款万分之0.5计算，对原告请求按年利率6%进行计算，违反合同约定，本院不予支持。违约金应从2018年12月31日暂计算至2021年5月10日共861天，每天为10.26元（205145元×万分之0.5），违约金为8833.86元（861天×10.26元/天），从2021年5月11日起至交付房屋之日止按上述方式另计。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告英德市城建房地产有限公司支付给原告逾期交付房屋违约金8833.86元（以205145元为基数，从2021年5月11日起至交付房屋之日止的违约金按上述方式另计）。此款项限被告于本判决发生法律效力之日起十五日内付清。本案受理费290.97元（原告已预交3796.16元），由被告城建房地产公司负担82.18元，原告负担208.79元。原告变更诉讼请求后多预交的受理费3505.19元，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  廖明阳二〇二一年七月五日书记员  赖静君附：本案适用的法律法规《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。