贵州省桐梓县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0322民初3916号原告：苟廷焱，女，汉族，1969年3月10日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。委托诉讼代理人：李元洪，系贵州大娄山律师事务所律师。被告：贵州耀辉房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省桐梓县燎原镇盘龙大道耀辉俊逸天下一号商业楼1楼。法定代表人：段昌俊，公司董事长。委托诉讼代理人：黄建雄，系桐梓县高桥镇法律服务所法律工作者。原告苟廷焱诉被告贵州耀辉房地产开发有限责任公司（以下简称：“耀辉房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告苟廷焱的委托代理人李元洪，被告耀辉房地产公司的委托代理人黄建雄到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告立即交付骏逸天下×××号房屋转移登记的有关文书，并自2019年5月25日起按照房价的每日万分之0.5计算支付违约金至交付转移登记相关文书之日止，起诉时暂计16917元；二、判令被告从起诉之日起以上述第1、2项诉讼请求为基数按年利率6%计算利息至全部款项清偿之日止；三、案件受理费由被告承担。在庭审过程中，原告自愿放弃第二项诉讼请求。事实理由，2016年10月14日，被告将其开发的位于娄山关镇××村××天下楼盘××楼××房屋以443438元的价格出售给原告，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定，被告应于2016年8月30日前将房屋交付原告使用，出卖人负责在交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，出卖人承诺于2017年3月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，逾期则按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原被告口头约定由桐梓县房屋征收中心支付全部购房款，且原告与桐梓县房屋征收中心签订协议，从原告的拆迁赔偿款中予以扣除该笔购房款，被告对此也表示认可，不持异议。被告于2017年9月1日才将房屋交付原告使用，至今未办理房屋产权证，经原告了解，被告的大房屋产权证至今未办理，其行为已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。另，2019年10月25日，原告起诉至桐梓县人民法院要求被告支付2017年3月30日至2019年5月24日的逾期办证违约金，后双方达成庭外和解，被告向原告支付了该部分违约金。但时止今日，被告仍未将房屋转移登记相关资料交付给原告，亦未办理转移登记。经原告多次催促，但被告却不予理睬，为此，特提起诉讼。被告耀辉房地产公司答辩称，被告并不构成违约，被告为原告办理产权证书是基于原告的委托，原告应当按照合同约定在交房三十日内向被告递交办证所需材料，原告未按照合同约定交付，并未缴纳办证所需要的契税，导致至今不能办理，我公司并没有违约。原告诉请违约金过高应当予以调减，原告所购买房屋未能办理产权登记，没有给原告造成实际损失，我公司认为以总购房款为基数按1%一次性计算违约金。本院经审理认定以下事实：2016年2月22日，桐梓县土地房屋征收中心与被告签订《商品房采购合同》，约定桐梓县土地房屋征收中心在被告处采购230套住房，用于棚户区改造项目拆迁安置。2016年2月4日，案外人李元亮与桐梓县土地房屋征收中心委托实施拆迁的桐梓县燎原镇人民政府签订《桐梓县蟠龙片区（燎原南路）花元棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》，约定燎原镇政府实施征收李元亮位于燎原镇花元严家湾的住房一套，面积167.64平方米，该协议第五条约定，安置的住房由李元亮到贵州耀辉房地产开发有限公司骏逸天下楼盘选择还房，李元亮自愿选择5号楼×单元第×层×户型，面积118.24平方米，单价为3750元，购房款443400元，相关税费22090元，约定由桐梓县燎原镇人民政府代李元亮向贵州耀辉房地产开发有限公司房开企业支付购房款465490元，余款142790.33元支付给乙方李元亮。2016年6月1日，经李元亮与被告协商，被告同意将李元亮前述拆迁安置的房屋变更为原告苟廷焱与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桐梓县房屋，建筑面积为118.25平方米，房屋总价款为443438元，付款方式为一次性付款，买受人应当于2016年6月1日前支付全部房价款，出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付该商品房。双方所签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条：三、转移登记：（一）“出卖人承诺于2017年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的相关文书交付买受人”；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理，2，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约责任；同时该项（四）约定，买受人同意委托贵州耀辉骏逸天下房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，（五）其他有关事项约定如下：“1.本条（一）款为除不可抗力及政策因素影响外的承诺日期，2.买受人在交房30日内提供完整的产权登记资料，否则延误办理转移登记的责任由买方承担”。合同签订后，被告按约定向原告交付了房屋，原告装修入住至今。2017年11月23日，桐梓县地方税务局通知原告已受理了原告的契税减免事项。案涉五号楼房屋已于2021年6月3日办理初始登记。现原告以被告未按合同约定将涉案房屋的产权证相关文件办理并交付给原告为由诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行相应权利义务。根据《商品房采购合同》约定，被告同意由桐梓县燎原镇人民政府代李元亮向贵州耀辉房地产开发有限公司支付案涉购房款443438元，且被告同意将李元亮前述拆迁安置的房屋变更为原告苟廷焱与被告签订《商品房买卖合同》，故苟廷焱已付清了购房款，贵州耀辉房地产开发有限责任公司在交付房屋后，应按约定在2017年3月30日前将商品房所有权转移登记在苟廷焱名下，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给苟廷焱。贵州耀辉房地产开发有限责任公司至今未履行前述义务已构成违约，应当承担违约责任。故对原告要求被告立即向原告交付涉案房屋的商品房转移登记有关文书和支付违约金的请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，本院予以支持。虽然双方合同约定以购房款为基数按日万分之三计算违约金，但原告苟廷焱已顺利接房，被告贵州耀辉房地产开发有限责任公司的违约行为对苟廷焱危害和损失较小，结合本案合同履行情况和贵州耀辉房地产开发有限责任公司请求调减违约金，本院认为，原告主动将违约金调减为按日万分之零点五计算，对双方当事人较为合理，也符合当地市场经济发展的客观情况，苟廷焱要求贵州耀辉房地产开发有限责任公司支付2019年5月25日起至被告通知原告提交相关办理房屋产权证转移登记手续的相关证件之日止的违约金，本院予以支持。关于违约金支付方式：以总房价款443438元为基数，按日万分之零点五计算从2019年5月25日起至原告向本院主张权利之日2021年5月13日止共计718天的违约金为15919元，后期的违约金以总房价款443438元为基数按日万分之零点五计算从2021年5月14日起至被告通知原告提交相关办理房屋产权证转移登记手续的相关证件之日止。由于原被告双方约定原告委托被告代为办证，被告接受原告委托，则有义务通知原告提交办证所需的资料，但被告没有证据证明已通知过原告提交办证资料；况且，案涉房屋于2021年6月3日才完成初始登记，按产权登记的规定，在此前，无论原告是否已提交办证所需资料和交清契税，被告均不能为原告办理产权转移登记，因此，被告以前述理由抗辩自己不构成逾期办证的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。本案纠纷的法律事实，发生于2021年1月1日实施的《中华人民共和国民法典》之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应当适用2021年1月1日前的法律、法规以及司法解释的规定。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、贵州耀辉房地产开发有限责任公司在本判决生效后，并在原告苟廷焱提交完毕办理产权转移登记所需资料后三十日内为原告苟廷焱位于桐梓县房屋办理完成所有权转移登记并交付权属证书。二、贵州耀辉房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向苟廷焱支付从2019年5月25日起至2021年5月13日止的逾期办证违约金15919元，从2021年5月14日起至被告通知原告提交相关办理案涉骏逸天下五号楼××单元××号房屋产权证转移登记手续的相关证件之日止的违约金，以购房款443438元为基数按日利率万分之零点五计算支付原告。三、驳回苟廷焱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费88元，由被告贵州耀辉房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，还应当在上诉期限届满后七日内预交上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院，逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，义务人未按法律文书的确定履行义务的，权利人应在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  王乃富二〇二一年七月二十日书记员  江 锐