北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初11760号原告（反诉被告）：孙建新，女，1966年8月28日出生，汉族，北京华懋有限公司退休职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：范建文，北京市翔龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：康永辉，男，1959年3月20日出生，汉族，北京天海工业有限公司退休职工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：魏泽（康永辉至女婿），男，1969年10月6日出生，汉族，住北京市东城区。被告（反诉原告）：康健，女，1984年12月15日出生，汉族，无业，住北京市东城区。原告（反诉被告）孙建新与被告（反诉原告）康永辉、康健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙建新的委托诉讼代理人范建文,被告（反诉原告）康健及康永辉的委托诉讼代理人魏泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孙建新向本院提出诉讼请求：1、判令二被告返还原告购房款10万元；2、判令二被告向原告支付上述款项的利息，以10万元为基数，按照年利率6%的标准，自2003年4月26日计算至实际给付之日。事实和理由：原告与被告康永辉之妻、康健之母郭秀华是多年好友，与二被告熟识。2003年郭秀华向原告借款10万元用于康健出国留学使用。此后由于郭秀华无力偿还，与原告协商，将其承租的位于北京市东城区方砖厂胡同X院内X、X号两间平房（以下简称涉案房屋）抵偿原告的10万元借款。郭秀华向原告出具书面承诺，并主动将原告及原告之子刘洋的户口迁至涉案房屋，口头承诺适当时候与原告到房屋管理部门办理承租人变更手续。原告及家人始终在涉案房屋居住并以郭秀华的名义交纳租金。郭秀华于2006年6月12日因病去世。此后，被告与原告协商，企图让原告向其腾退涉案房屋，同时退还原告购房款10万元并给与原告适当补偿。因原告未予同意，二被告于2014年将原告诉至法院，经法院审理确认原告与郭秀华就房屋使用权形成的买卖合同无效，基于上述原因，在原告不能取得涉案房屋承租权的情况下，二被告作为郭秀华的继承人应当退还原告购房款。故诉至法院，诉如所请。被告（反诉原告）康健、康永辉辩称：不同意原告的诉讼请求。郭秀华是否收到购房款不清楚，原告主张的购房款根本不存在。2014年东城区人民法院审理的原、被告确认合同无效纠纷一案中，原告曾陈述因康健出国需要10万元，原告做生意有闲钱，就借给郭秀华10万元，郭秀华主动提出将原告及其子的户口迁入涉案房屋。但康健并未出国，康健于2003年7月取得民族职高毕业证，原告所述与事实不符。原告曾表示10万元是当着康健和郭秀华的面给的，后来又称其中6万元是现金支付，2万元是找朋友借款，2万元直接从银行取款，之后给了郭秀华，但10万元购房款二被告并未收到。涉案房屋自1995年至今一直由原告占有使用，不同意原告诉讼请求。且二被告认为原告与郭秀华之间的买卖合同不成立，原告捏造事实提起诉讼，意图通过诉讼让被告承担虚假债务，故被告提出反诉：1、要求原告向二被告返还北京市东城区方砖厂胡同X院内X、X号房屋及该房屋的公房租赁合同；2、要求原告支付自1995年4月13日至2021年4月12日期间的房屋占用费78万元，并按照年利率6%的标准，以每年3万元的标准分段计算，向二被告支付自1995年4月13日起至原告实际返还房屋之日的利息。针对被告（反诉原告）康健、康永辉的反诉请求，原告（反诉被告）孙建新辩称：2014年确认合同无效纠纷一案诉讼中，二被告多次承认郭秀华收取了10万元，并一直要求返还原告。涉案房屋已由生效法律文书判决返还公房管理单位，故二被告无权要求原告返还涉案房屋及公房租赁合同。原告已向房屋管理部门交纳了租金，被告既不是房屋所有权人，也没有对涉案房屋进行出租的权利，被告主张占用费及利息没有依据。综上请求法院依法驳回被告全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：康永辉与郭秀华系夫妻关系，康健为二人之女。郭秀华于2006年6月12日去世。康健及康永辉均表示郭秀华父母先于郭秀华去世，康健是康永辉与郭秀华的独生女。位于北京市东城区方砖厂胡同X号X、X号房屋2间（使用面积14.6平方米）系北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心（以下简称交道口分中心）管理公房，该房屋承租人登记为郭秀华。康健、康永辉曾以确认合同无效纠纷一案将孙建新诉至本院，要求判令郭秀华于2003年与孙建新订立的房屋买卖合同无效；孙建新返还郭秀华承租的北京市东城区方砖厂胡同X号房屋的《北京市公有住宅租赁合同》原件；判令康健、康永辉返还孙建新购房款100000元。本院于2015年3月19日作出（2015）东民初字第02616号民事判决。原告康健、康永辉不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2015年7月20日作出（2015）二中民终字第05070号民事判决。被告孙建新不服，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2016年12月12日作出（2016）京民申2651号民事裁定，指令北京市第二中级人民法院再审。北京市第二中级人民法院于2017年6月28日作出（2017）京02民再22号民事裁定，发回北京市东城区人民法院重审。在重审中，康健、康永辉诉称，郭秀华生前与被告孙建新是好朋友。康健、康永辉曾于2014年10月就涉诉房屋在本院起诉孙建新返还原物。在该案审理过程中，康健、康永辉才得知郭秀华在生前于2003年以100000元的价格将涉诉房屋卖与了孙建新，并收取了相应款项。但公房禁止买卖，故要求确认房屋买卖合同无效，孙建新返还涉案房屋《北京市公有住宅租赁合同》原件；康健、康永辉返还孙建新购房款100000元。本院经审理查明以下事实：1995年4月13日，孙建新及其子刘洋将户籍迁入涉诉房屋处。2005年3月23日，郭秀华及康健将户籍迁出涉诉房屋，康永辉的户籍未在此处。郭秀华去世后，涉诉房屋未进行承租人变更。2009年，交道口分中心更换《北京市公有住宅租赁合同》，就涉诉房屋签订了编号为东房交字第50273号的《北京市公有住宅租赁合同》。该合同出租方为交道口分中心，承租方为郭秀华，住宅坐落为东城区方砖厂胡同X号X、X号。租期自2009年6月1日始，合同中未约定租期停止日期。合同甲方有交道口分中心盖章，乙方处为空白。该合同原件在孙建新处。涉诉房屋由孙建新居住使用。康健自1998年起，即不在涉诉房屋内居住。孙建新在该案中提交收条一份，载明“今已收齐方砖厂X号房款10万元正”。收条落款日期为2003年3月7日，落款签字为“郭秀华”。康健、康永辉对孙建新提交的收条真实性认可，并认可郭秀华与被告孙建新之间就涉诉房屋形成房屋买卖关系。重审中，本院致函交道口分中心询问孙建新与郭秀华的买卖行为是否符合当时的政策，该中心是否同意或者认可孙建新与郭秀华的买卖行为。东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心复函：东城区方砖厂胡同X号系我单位直管公房，该院内X、X号房屋承租人为郭秀华。从贵院来函中获悉2003年郭秀华与孙建新存在公房承租权买卖行为。根据《北京市公有住宅租赁合同》第十二条之规定：乙方有下列情况之一时，甲方有权终止合同，收回房屋。第一款：擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的。故郭秀华与孙建新之间的买卖行为不符合当时的政策，且我单位不认可郭秀华与孙建新之间的买卖行为。该案中另查明，康健、康永辉曾于2014年10月31日向本院提起诉讼，要求孙建新返还涉诉房屋《北京市公有住宅租赁合同》原件。本院经审理认为，被告系基于其与郭秀华的房屋买卖关系取得的该合同原件，故于2015年2月2日作出（2014）东民初字第13682号民事判决书，驳回了二原告的诉讼请求。现该民事判决书已发生法律效力。康健、康永辉与孙建新确认合同无效纠纷一案经重审，本院认为郭秀华与孙建新之间就涉案房屋形成了房屋使用权买卖合同关系。郭秀华从涉案房屋的产权单位北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心承租公房，其对该房屋仅有居住、使用的权利，并无处分权。郭秀华与孙建新买卖行为的交易标的为郭秀华不具备处分权的公房，产权单位复函本院“郭秀华与孙建新之间的买卖行为不符合当时的政策，且我单位不认可郭秀华与孙建新之间的买卖行为。”故房屋使用权买卖合同因郭秀华不具有相应处分权利而应认定为无效。康健、康永辉要求孙建新返还《北京市公有住宅租赁合同》原件一节，因本院作出了（2014）东民初字第13682号民事判决书，故本案不宜再行处理。原告要求返还被告购房款100000元一节，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上本院作出（2017）京0101民初13682号民事判决书，判决一、郭秀华与孙建新订立的关于北京市东城区方砖厂胡同X号X、X号房屋的房屋使用权买卖合同无效；二、驳回康健、康永辉的其他诉讼请求。判决后，孙建新提起上诉，北京市第二中级人民法院于2018年5月22日判决驳回上诉，维持原判。另查，2020年，北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心以返还原物纠纷为由，将孙建新、孙建新之子刘洋及康永辉作为被告，以案外人王和斌作为第三人诉至本院，要求孙建新、刘洋将涉案房屋腾空并返还交道口分中心，王和斌协助履行腾退义务；孙建新将涉案房屋前加盖的自建房拆除，并将渣土清运干净。在该案审理中，本院查明，康永辉系北京市东城区九道湾南巷X号3号房屋的公房承租人，康健系北京市东城区九道湾南巷X号2号房屋的公房承租人，交道口分中心表示因康永辉、康健承租其他公房，均不符合变更承租人的资格，无权承租涉案房屋。该案经审理，本院认为涉诉房屋系交道口分中心管理的直管公房，该中心依法享有对涉诉房屋的处分权利。孙建新基于其与郭秀华签订房屋买卖合同，占有使用涉案房屋，鉴于已有生效判决确认，孙建新与郭秀华签订的房屋买卖合同无效，故孙建新占有使用涉案房屋缺乏事实和法律依据，交道口分中心要求孙建新腾退涉案房屋的诉讼请求，于法有据，应予支持。王和斌现居住于涉案房屋，代孙建新看管房屋，王和斌负有配合腾退房屋的义务。原告并未提供证据证明刘洋在涉案房屋居住，故原告要求刘洋腾退涉案房屋的意见，本院不予支持。关于自建房一节，因该自建房确实影响了原告对涉案房屋的使用、通行、采光等权利，孙建新自认该房屋系其翻建，故原告要求其拆除自建房，于法有据，应予支持。综上，本院作出（2020）京0101民初12438号民事判决书，判决一、孙建新于本判决生效后三十日内将北京市东城区方砖厂胡同X号院X、X号房屋腾空并返还原告北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心，第三人王和斌协助履行腾退义务；二、孙建新于本判决生效后十五日内将北京市东城区方砖厂胡同X号院X、X号房屋前加盖的自建房拆除，并将渣土清运干净；三、驳回北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心的其他诉讼请求。此后，孙建新、刘洋、康永辉提起上诉，北京市第二中级人民法院经审理判决驳回上诉，维持原判。本案审理中，原告于庭前提交了2003年3月7日郭秀华出具的收条复印件一张，证明其收到涉案房屋房款10万元。被告对其真实性不认可，并提交了双方此前诉讼中，孙建新作为证据提交的收条，该收条左下角写有“失业人人1999.11；2002.9”字样，被告以此证明原告提交的证据前后不一致，本案中原告提交的收条系伪造。后经与原告提交的收条原件核对，该原件与被告提交的收条一致。被告另提交双方在此前诉讼中，孙建新作为证据提交的银行查询单及储蓄挂失申请书。被告表示当时孙建新系作为支付购房款的证据提交的，上述证据并不能证明其支付了购房款，原告系虚假诉讼。经质证，孙建新对上述证据的真实性认可，证明目的不予认可。另，被告表示之所以在此前的诉讼中提出要求判令康健、康永辉返还孙建新购房款10万元，是康永辉出于息事宁人的考虑。本院认为，合同无效，行为人因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于已有生效法律文书判决郭秀华与孙建新订立的关于北京市东城区方砖厂胡同X号X、X号房屋的房屋使用权买卖合同无效，故该合同自始不发生法律效力。郭秀华因该合同取得的购房款应予返还。鉴于郭秀华已于2006年6月12日去世，二被告作为郭秀华第一顺位继承人，且二被告曾就涉案合同的效力作为原告进行诉讼，故二被告对郭秀华生前所负债务应当承担偿还义务。故原告要求二被告返还购房款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原、被告明知涉案房屋系公房的情况下仍签订房屋买卖合同，双方均存在过错，且郭秀华收取购房款后已将涉案房屋交付原告，故原告要求被告支付上述购房款利息的诉讼请求，本院不予支持。另鉴于在康健、康永辉起诉孙建新确认合同无效纠纷一案中，二人明确表示郭秀华收到了上述购房款，并要求返还孙建新。现二被告反言称不予认可郭秀华收到了上述购房款，本院不予采信。关于二被告的反诉请求，鉴于原告占有使用涉案房屋系基于其与郭秀华签订的房屋使用权买卖合同，孙建新已支付了相应对价，且涉案房屋系公房，公房管理单位为交道口分中心，二被告并非涉案房屋的产权人或承租人，不享有涉案房屋相关物权利益，且生效法律文书已判令孙建新向交道口分中心返还涉案房屋，故二被告要求原告返还涉案房屋及公房租赁合同，并支付房屋返还之前的占用费及利息的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。二被告要求原告返还公房租赁合同的反诉请求，亦已由生效法律文书作出处理，本案不再重复处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）康永辉、康健于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）孙建新购房款10万元；二、驳回原告（反诉被告）孙建新的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）康永辉、康健的全部反诉请求。案件受理费2210元，由原告（反诉被告）孙建新负担1148元（已交纳），由被告（反诉原告）康永辉、康健负担1062元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费5800元，由被告（反诉原告）康永辉、康健负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二一年七月九日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟