广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第1086号上诉人（原审原告）：叶建光。被上诉人（原审被告）：深圳市万科南苑房地产开发有限公司（原深圳市金晖房地产开发有限公司）。上诉人叶建光因与被上诉人深圳市万科南苑房地产开发有限公司（以下简称万科南苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第68号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，万科南苑公司原名深圳市金晖房地产开发有限公司，于2012年10月24日变更企业名称为深圳市万科南苑房地产开发有限公司。深圳市南山区XX路XX中心XX号房（涉诉房产）于2006年1月18日登记在叶建光名下，建筑面积37.92平方米，登记价476605元，房地产证号为：深房地字第400025XX**号。2004年11月26日，叶建光与万科南苑公司签订《XX中心委托租赁合同》，约定：叶建光购买万科南苑公司开发的涉诉房产，建筑面积37.92平方米，购房总价款476605元；自2005年1月1日起至2015年2月28日，叶建光所购买的上述房产委托万科南苑公司代为出租，代租期内，该房产的租赁权、经营权及使用权归万科南苑公司所有，万科南苑公司可按经营需要自由间隔和装修，并可自行经营或选择合法的企业经营、管理，并承担经营风险，叶建光不参与、不干涉万科南苑公司的经营管理，不承担经营风险，由万科南苑公司代租代管，万科南苑公司负责该房产的经营、治安、消防、卫生、水电、物业管理和维修，并相应承担上述费用；代租期内，无论该房产出租与否，万科南苑公司均应向叶建光支付代租租金，叶建光应按国家有关规定缴纳税费；自2005年1月1日起至2015年2月28日止，万科南苑公司每年支付给叶建光的租金为叶建光购房总价款的8%，具体支付方式如下：代租期的前三个月即2005年1月1日起至2005年3月31日止，为叶建光给万科南苑公司的装修免租期，万科南苑公司无需支付代租租金给叶建光；为体现万科南苑公司诚意，在本协议书签订后十日内万科南苑公司一次性将前两年即2005年4月1日起至2007年3月31日止的代租租金76257元提前支付给叶建光；2007年4月1日起至2014年9月30日止的代租租金每半年支付一期，每期19064元，万科南苑公司于2007年7月15日前支付第一个半年租金，2008年1月15日前支付第二个半年租金，其余按此顺序每满半年支付一次，15期共计285960元，2014年10月1日起至2015年2月28日止5个月的代租租金15887元，万科南苑公司于2015年3月15日前支付给叶建光，以上租金由万科南苑公司按国家规定的标准代扣应缴税费后支付；万科南苑公司应按期支付代租租金给叶建光，否则每延期一日，万科南苑公司须支付相当于应付代租租金金额的银行同期存款双倍利息的滞纳金给叶建光；及其他条款。原审庭审中，万科南苑公司确认叶建光主张的租金已届支付期限，并对叶建光主张的欠租金额予以认可，但主张2010年4月1日至2011年9月30日期间的租金及其滞纳金已过诉讼时效。叶建光称其向万科南苑公司主张过上述期间的租金及其滞纳金，但未提交证据予以证明。叶建光在原审法院的诉讼请求为：1、解除双方订立的租赁合同；2、万科南苑公司支付租金95320元（2010年4月1日至2012年9月30日）给叶建光；3、万科南苑公司支付违约金4289元（按年利率2.25%计算，诉讼期间违约金另行计算）；4、万科南苑公司承担本案全部诉讼费用。原审法院认为，叶建光、万科南苑公司签订的《XX中心委托租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。万科南苑公司应按合同约定如期向叶建光支付代租租金，于2010年7月15日支付2010年4月1日至2010年9月30日的租金，于2011年1月15日支付2010年10月1日至2011年3月31日的租金，于2011年7月15日支付2011年4月1日至2011年9月30日的租金，于2012年1月15日支付2011年10月1日至2012年3月31日的租金，于2012年7月15日支付2012年4月1日至2012年9月30日的租金。现叶建光主张万科南苑公司拖欠2010年4月1日至2012年9月30日的租金95320元，万科南苑公司对欠租事实予以认可，其构成迟延支付租金，叶建光请求解除合同，原审法院予以支持，万科南苑公司应向叶建光支付拖欠的租金及其滞纳金。万科南苑公司对2010年4月1日至2011年9月30日期间的租金及其滞纳金提出了诉讼时效的抗辩，叶建光于2012年10月30日提起本案诉讼，其称起诉前向万科南苑公司主张过上述期间的租金，但未提交证据予以证明，应依法承担举证不能的不利法律后果，原审法院对万科南苑公司有关租金诉讼时效的抗辩意见予以采纳。滞纳金虽因迟延支付租金而发生，但性质系万科南苑公司不履行合同义务而依合同约定产生的债务，可与租金相互独立，应适用《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条关于2年诉讼时效的规定，故2010年10月1日至2011年9月30日的租金产生的滞纳金并未过诉讼时效，原审法院对万科南苑公司有关租金滞纳金诉讼时效的抗辩意见予以部分采纳。万科南苑公司应向叶建光支付2011年10月1日至2012年9月30日的租金38128元，及2010年10月1日至2012年9月30日的租金产生的滞纳金。至于租金是否由万科南苑公司代扣代缴税费，因万科南苑公司并未举证证明已实际代缴税费，叶建光、万科南苑公司可另行协商解决。叶建光、万科南苑公司对适用的中国人民银行同期存款利率未明确约定，原审法院酌定以中国人民银行同期活期存款利率的双倍为计算标准，以每一期租金19064元为计算基数，2010年10月1日至2011年3月31日的租金19064元的滞纳金自2011年1月16日起计，2011年4月1日至2011年9月30日的租金19064元的滞纳金自2011年7月16日起计，2011年10月1日至2012年3月31日的租金19064元的滞纳金自2012年1月16日起计，2012年4月1日至2012年9月30日的租金19064元的滞纳金自2012年7月16日起计，均计至本判决确定的付款之日止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除叶建光与万科南苑公司于2004年11月26日就深圳市南山区XX路XX中心XX号房签订的《XX中心委托租赁合同》；二、万科南苑公司于本判决生效之日起十日内向叶建光支付2011年10月1日至2012年9月30日的租金38128元；三、万科南苑公司于本判决生效之日起十日内向叶建光支付2010年10月1日至2012年9月30日的租金产生的滞纳金（上述期间租金共计四期，每期19064元，滞纳金以每一期租金19064元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率的双倍计算，分别自2011年1月16日、2011年7月16日、2012年1月16日、2012年7月16日起计，均计至本判决确定的付款之日止）；四、驳回叶建光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1145元，由叶建光负担667元，由万科南苑公司负担478元，该款叶建光已预交，万科南苑公司应负担之数于本判决生效之日起十日内迳付叶建光。上诉人叶建光不服原审判决，向本院提起上诉。其所依据的事实与理由为：（一）一审法院适用法律错误。一审法院认定上诉人2010年10月1日至2011年9月30日的租金己过诉讼时效，该认定不符合相关法律规定。根据最高院2008年颁布的《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》规定当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。施行前与最高人民法院作出的有关司法解释与本规定相抵触的，以上述规定为准。本案中，上诉人与被上诉人签订的合同自2005年1月1日至2015年2月28日，被上诉人每年支付给上诉人的代租租金为甲方购房款的8％。也就是说，从合同订立时，上诉人与被上诉人之间的债务总额是确定的，分期付款只是履行的一种方式。双方在履行合同过程中，对债务总额及履行方式未做任何变更，也未对分期付款单独另行约定，不存在分期合同，分期付款并未阻断债务的延续性及统一性。因此可以认定，上诉人和被上诉人的权利义务是基于同一份租赁合同产生的，法律关系只有一个，权利义务具有整体性，只是租金分期缴纳而已，属于同一债务分期履行的情形，应当适用《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，从被上诉人最后一期履行债务履行期限届满之日起算时效。同时，租赁合同是一个整体，尽管约定了分期支付，但承租人多期未依约交付租金，是一种连续状态的违约行为，因而诉讼时效期间应从合同的整体出发而不应将合同的每个阶段割裂开来分别计算；另外，时效的前提首先是当事人的权利被侵犯。本案中委托租赁合同对迟延支付租金的滞纳金有清楚约定，因此，尽管被上诉人未按约支付租金，但合同中滞纳金的约定又保护了出租人的财产权益。租金因滞纳金的存在而得以时效延续，在合同履行阶段的任何期间承租人支付租金和滞纳金都不是对出租人权利的侵犯，因此，诉讼时效应从合同终止时计算；（二）一审法院的认定不利于保障债权人利益。被上诉人故意拖欠租金的恶意是显而易见的，上诉人已在2009年起诉一次。如按照一审法院认定，每一期租金时效都独立计算，将导致整个合同被分为多个诉，增加诉讼成本，浪费诉讼资源。对租赁合同的时效以每一期租金分别计算，实际上保护的是未履行义务的债务人利益，只会给债务人恶意逃避履行债务的借口，有违诚实信用原则及立法本意。（三）从委托的角度来说，本案可以适用普通诉讼时效。本案租赁合同为委托租赁合同，上诉人委托被上诉人代为出租，被上诉人负责涉案房产的管理。如果被上诉人将房产租给他人使用，应将收取的租金交付给上诉人。被上诉人未将收取的租金转付给上诉人，是对上诉人财产的侵害，属一般侵权行为，应适用2年的诉讼时效，因此本案适用一年的时效不当。万科南苑公司二审期间未提交书面答辩意见。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为上诉人诉请的2010年10月1日至2011年9月30日期间的租金是否已过诉讼时效的问题。首先，根据上诉人与被上诉人签订的《XX中心委托租赁合同》的内容，可以确认涉案合同的性质为房屋租赁合同，本案案由属房屋租赁合同纠纷，上诉人主张本案属侵权纠纷，没有事实依据。对上诉人以本案属侵权纠纷为由请求上述期间的租金应适用2年的诉讼时效的主张，没有事实依据，本院不予支持。其次，分期履行合同约定之债分为定期给付债务和分期给付债务，其中，定期给付的债务为不同债务，分期给付的债务为同一笔债务。本案中，租金是在合同履行过程中持续定期发生的债务，属定期给付债务，其在各期债务履行期限届满后，均为独立债务。因此，本案租金的诉讼时效应从合同约定的各期租金履行期限届满之日起开始起算。上诉人主张的《最高人民法院关于民事案件诉讼时效司法解释理解与适用》第五条规定，仅适用于同一笔债务即分期给付债务的情形，上诉人以该条规定请求本案租金的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效的主张，与本案事实不符。再次，上诉人在二审期间提交的与案外人的录音资料，因无法核实是否为案外人本人所陈述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，该证据不能单独作为认定案件事实的依据，上诉人提交的证据不足以证明诉讼时效中断。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币2290元，由上诉人叶建光负担。本判决为终审判决。审 判 长 龚 萍代理审判员 唐 毅代理审判员 朱 宽二〇一三年六月十七日书 记 员 伍圣权附本裁定所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。