上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初10133号原告：上海嘉实房地产发展有限公司，住上海市嘉定区安亭镇。法定代表人：章亦男，执行董事。委托诉讼代理人：汤志红，上海久光律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐天合，上海久光律师事务所律师。被告：上海小草和他的伙伴们餐饮有限公司，住上海市嘉定区安亭镇。法定代表人：吴倩倩。被告：吴倩倩，女，汉族，住河南省。原告上海嘉实房地产发展有限公司(下称“嘉实公司”)与被告上海小草和他的伙伴们餐饮有限公司(下称“小草公司”)、被告吴倩倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉实公司委托诉讼代理人徐天合、被告吴倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉实公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告小草公司立即腾退位于上海市嘉定区安亭镇嘉松北路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋；2、判令被告小草公司向原告支付自2020年1月1日起至2020年12月31日期间尚欠的租金389,090.67元;3、判令被告小草公司向原告支付房屋占有使用费(截止2021年4月30日为191,880元，自2021年5月1日起，按1,599元/日的标准计算至实际搬离之日)；4、判令被告小草公司向原告支付逾期付款违约金(截止2021年4月30日为112,641.75元，自2021年5月1日起，以389,090.67元为基数，按日千分之一的标准计算至实际付款之日)；5、判令被告小草公司向原告支付逾期返还房屋违约金(按3,198元/日的标准,自2021年1月1日起计算至实际搬离之日)；6、判令被告小草公司赔偿原告律师代理费45,000元；7、判令被告吴倩倩对被告小草公司的上述各项应付款项承担连带清偿责任。事实与理由：2018年1月11日，原告与被告小草公司签订《[嘉实生活广场]租赁合同》，约定由被告小草公司承租原告位于嘉定区安亭镇嘉松北路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋(下称案涉房屋)用于经营餐厅，租赁总面积为615平方米；租期3年，自2018年1月1日至2020年12月31日；租金为2.6元/平方米/天，每三个月为一付款周期，每一个租赁周期的第一个月的5日前支付当前周期的租金；逾期支付租金等费用的，每逾期一日应支付逾期交付金额0.1%的滞纳金；如被告小草公司逾期返还房屋的，每逾期一日，应支付日租金2倍的违约金。合同另就其他权利与义务作了相应约定。合同签订同时，被告吴倩倩向原告出具《个人(企业)担保书》，承诺其自愿为被告小草公司的付款义务承担连带责任。后原告按约履行了合同义务，并基于疫情对商户的影响，减免了被告小草公司2020年2月以及3-6月各半月的租金，累计减免租金3个月。然，被告方却长期拖欠租金，其自2020年3月起的租金分文未付，经原告多次催告未果。此外，合同租赁期限已于2020年12月31日届满，原告多次催促被告小草公司搬离，但被告小草公司至今占用案涉房屋，未与原告办理房屋交接手续。原告认为两被告拒不支付租金等违约行为已严重侵害了原告的合法权益，故为维护自身的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告小草公司、吴倩倩共同辩称，一、确认租赁合同的真实性，认可合同约定的租赁期限至2020年12月31日届满，但嘉实生活广场物业经理曾告知过被告租赁合同尚未到期，不用腾退案涉房屋。现屋内的设施、设备均在，至于是否腾退房屋，被告方需庭后考虑。二、认可欠付租金金额，并同意支付，但因受疫情影响，被告方经营亏损，目前暂无力支付，希望分期支付。三、不同意支付房屋占有使用费，因被告方未按时交纳房租，原告于2020年11月起对案涉房屋采取断电措施，并告知被告方不准再营业，导致被告方无法正常经营。四、不同意支付逾期付款违约金，被告方没有违约之故意，因受疫情影响，被告方在2020年上半年未营业，直至2020年7月15日才恢复经营，但因人流量小，经营困难，才导致被告方无法按时支付租金。至于逾期返还房屋违约金，被告方也不同意支付，物业经理曾告知过租赁期限未届满，被告方才继续经营的。不同意支付律师代理费。五、小草公司认可的付款，吴倩倩同意承担连带责任，其余不认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月11日，嘉实公司(出租方，甲方)与小草公司(承租方，乙方)签订《[嘉实生活广场]租赁合同》，约定由小草公司承租嘉实公司位于嘉定区安亭镇嘉松北路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋，租赁用途为经营餐厅，租赁总面积为615平方米；租期3年，自2018年1月1日至2020年12月31日；租赁保证金145,909元，租金标准为2.6元/平方米/天，每三个月为一付款周期，每一个租赁周期的第一个月的5日前支付当前周期的租金；若乙方拖欠房屋租赁合同和经营管理合同中约定的应付租金、物业管理费、公用事业费、保证金、公用事业费押金及其他合同约定应当支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付滞纳金(该滞纳金按乙方应付所欠款项之日0.1%计算)，及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费；租赁期届满或提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则甲方有权通知物业公司停止向该房屋提供水、电、煤气及其他物业管理服务，乙方应全额支付逾期期间因占用该房屋所发生的物业管理费及水、电、煤气(如有)等公用事业费，同时每逾期一天，如被告小草公司逾期返还房屋的，每逾期一日，应支付日租金2倍的违约金……合同另就其他权利与义务作了相应约定。同日，吴倩倩向嘉实公司出具《个人(企业)担保书》，载明：我吴倩倩(担保人)，担保承租人、承租(企业)，信誉无任何问题……因上述承租人不履行或违反上述嘉实生活广场仓库协议中所有相关条款，我自愿承担连带责任。吴倩倩在担保人处签字。合同签订后，嘉实公司按约将案涉房屋交付小草公司经营使用。租赁初期，小草公司尚能按约支付租金及保证金，但自2020年3月起，小草公司以疫情影响以及人流量不足为由，便未再支付过租金及占有使用费，且经嘉实公司多次催告后仍未支付。2020年12月31日，双方合同租赁期限届满，但小草公司至今仍占用案涉房屋，仍未将房屋交还给嘉实公司。嘉实公司认为小草公司迟迟不支付租金已构成违约，故为维护自身合法权益，嘉实公司诉至本院。经查，1、庭审中，双方一致确认：2020年1月至6月期间，经双方协商，基于疫情对小草公司经营造成的影响，嘉实公司减免了小草公司三个月的租金；自2020年1月1日至2020年12月31日止，小草公司共欠付租金389,090.67元。关于租赁保证金，嘉实公司认可小草公司已支付租赁保证金145,909元，并同意用以先行抵扣欠付的款项。2、庭审中，小草公司称嘉实公司曾对案涉房屋采取过断电措施，导致其无法正常经营。嘉实公司对此予以否认，并明确表示未曾对案涉房屋进行过断电。本院当庭向小草公司释明，其反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提交相应证据加以证实，并给予其庭后七日的补充举证期限，逾期未提交证据的，则应承担相应举证不能的不利后果。庭后，小草公司并未提交相应证据。3、审理中，小草公司自称设施、设备仍存放在案涉房屋内，双方尚未办理房屋交接手续。本院当庭向小草公司释明，双方合同已届满，小草公司作为承租人，负有及时返还租赁物的义务。小草公司庭后若决定返还房屋且与嘉实公司办理了房屋交接手续，可将相应交接手续提交法院。若已办理房屋交接但未向法院提交的，本院将作案涉房屋未返还处理。截止判决之日，小草公司并未提交相应材料。本院认为，嘉实公司与小草公司间的《[嘉实生活广场]租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应恪守。嘉实公司已按约将案涉房屋交付小草公司使用，小草公司理应支付相应的租金。但其并未按约履行付款义务，且在嘉实公司就其迟延支付租金给予一定理解并给予租金减免后，仍未按约履行，并在双方合同期限届满的情况下，至今仍未搬离并返还案涉房屋，违约情节明显，理应承担相应的违约责任。现嘉实公司据此要求小草公司搬离并返还案涉房屋、支付欠付的租金符合双方合同约定，本院予以支持。至于欠付租金的金额，嘉实公司自愿扣除疫情期间减免的租金并主张小草公司欠付租金为389,090.67元，小草公司对此亦予以认可，本院予以照准。小草公司已付履约保证金145,909元，嘉实公司同意在欠付租金中予以抵扣，本院予以照准。经核算，小草公司仍需支付嘉实公司租金243,181.67元。关于房屋占有使用费。合同期限届满后，小草公司继续占用案涉房屋，应当支付占用期间的使用费。其称嘉实公司于2020年11月起对案涉房屋采取了断电措施，导致其无法正常经营，且嘉实公司的物业经理曾告知其租赁合同未到期，无需腾退案涉房屋，但均未提供相应证据予以证明，嘉实公司亦均不予认可，故应由小草公司自行承担举证不能的不利后果，其该项抗辩意见，本院不予采信。至于占有使用费的计算标准，嘉实公司主张参照合同约定的租金标准1,599元/日计算，符合法律规定，本院予以支持。关于逾期付款违约金，嘉实公司主张按日千分之一的标准计算，明显过高。结合小草公司的违约程度，本院酌情确定小草公司支付嘉实公司截止2021年7月9日为40,000元，自2021年7月10日起，以243,181.67元为基数，按日万分之三的标准计算至实际清偿之日。至于逾期返还房屋违约金，嘉实公司已在本案中主张房屋占有使用费并获法院支持，故对于嘉实公司主张的逾期返还房屋违约金的诉请，本院不再支持。至于律师代理费，根据双方合同约定，因小草公司欠款或违约，嘉实公司因向小草公司追讨欠款而支出的诉讼费、律师费，由小草公司负担，律师费本院酌情调整为20,000元。吴倩倩作为担保人，根据其向嘉实公司出具的《个人(企业)担保书》中关于若小草公司不履行或违反相关租赁协议，吴倩倩承担连带责任的约定，其应就小草公司所负债务承担连带责任。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海小草和他的伙伴们餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内携财产搬离嘉定区安亭镇嘉松北路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋，并将房屋返还原告上海嘉实房地产发展有限公司；二、被告上海小草和他的伙伴们餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉实房地产发展有限公司租金243,131.67元；三、被告上海小草和他的伙伴们餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉实房地产发展有限公司房屋占有使用费(按1,599元/日的标准，自2021年1月1日起计算至实际返还房屋之日)；四、被告上海小草和他的伙伴们餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉实房地产发展有限公司逾期付款违约金(截止2021年7月9日为40,000元，自2021年7月10日起，以243,181.67元为基数，按日万分之三的标准计算至实际清偿之日)；五、被告上海小草和他的伙伴们餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉实房地产发展有限公司律师费20,000元；六、被告吴倩倩对被告上海小草和他的伙伴们餐饮有限公司上述第二至第五项付款义务承担连带清偿责任；七、原告上海嘉实房地产发展有限公司其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,186元，减半收取5,593元，由原告上海嘉实房地产发展有限公司负担786元，由被告上海小草和他的伙伴们餐饮有限公司、被告吴倩倩共同负担4,807元。(两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 史建颖法官助理 罗 艳书 记 员 刘 鑫附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。