广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初2766号原告：邱锦棠，男，1982年11月10日出生，汉族，住广东省开平市长沙区。原告：谢健娃，女，1980年9月24日出生，汉族，住广东省开平市长沙区。委托诉讼代理人：邱锦棠，是原告谢健娃的丈夫。被告：开平市三埠迳头实业开发公司，住所地：开平市三埠。法定代表人：余泽安。委托诉讼代理人：余霭娉，女，是该公司员工。委托诉讼代理人：司徒丽琼，女，是该公司员工。原告邱锦棠、谢健娃与被告开平市三埠迳头实业开发公司（以下简称迳头开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案后，依法适用简易程序，并于同年6月28日公开开庭审理了本案。原告邱锦棠和被告迳头开发公司的委托诉讼代理人余霭娉、司徒丽琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱锦棠向本院提出诉讼请求：1、要求被告履行《买卖合同》，赔偿原告车房价值5%为标准的违约金8140元（162800×5%）。事实和理由：原被告于2017年11月28日签订《买卖合同》，合同约定交付车房时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。但是原告于2019年2月23日收房时，发现车房没有相应的配套设施，曾向开发商反映情况，开发商却以供水、排水只安装到本幢楼为由拒绝安装。并且物业不允许业主自主安装排水设施，故诉请法院，请求被告履行买卖合同，把车房的设施安装齐全并承担违约责任。被告迳头开发公司辩称，一、被告与原告签订的《商品房买卖合同》是通过开平市住房和城乡建设局按提供的“开平市房地产市场信息管理系统”备案的，且网签合同样板只有一份，并没有对不同使用性质的房屋进行合同上的区分，所有住宅、杂物房、车库、车位、铺位均适用此合同样板。除房屋信息外，被告的住宅、车库合同的其他内容是一样的。二、原告与被告于2017年11月28日签订的《商品房买卖合同》约定交付时车房供水、排水设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。依据《商品房买卖合同》的第四章第十条（一）款的约定，系指整幢楼的基础设施设备，因车库楼上是住宅，被告已将供水、排水设施安装到该幢楼，已完成商品房相关设施设备的交付条件。三、依据《商品房买卖合同》第二章第三条第1款，原告购买的商品房规划用途为车库。车库系用于停放车辆使用的，车库的规划设计没有供水、排水设施设备且符合设计规范。被告已安装好小区的供水、排水设施并与城市管网连接。供水、排水不是车库内必备的基础设施设备，不影响车库的使用用途。原告在选购车库及办理车库交付手续时已经明确知道车库的现状，是没有供水入户的。被告在整体规划、设计上并没有对车库供水、排水进行规划及设计，合同约定为车库安装供水及排水设施已经无法实现。四、原告购买的车库属于小区管理，若原告自行安装供水、排水会影响车库附近其他业主的生活（如洗车、做饭、建卫生间等），遭到其他业主反对，影响邻里和睦，物业公司才不同意原告自行安装供水排水设施，并不是故意不让业主安装的，希望原告能理解。五、原告要求支付违约金没有事实和法律依据，原被告双方签订的的《商品房买卖合同》第四章第十条第（一）款约定：“如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理”，即：“出卖人采取相关措施保证以上设施中第1、2项在约定交付时间后90日内达到使用条件”。因此，原告要求支付违约金是没有依据的。六、原告在购买前已知悉车库相关情况，是没有排水供水设施的，业主在这种情况下购买表示其也认可相关情况。七、原被告双方签订合同已过三年时间，已过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，经审查，原被告双方提交的证据来源合法、具有真实性，与本案具有关联性，可以依法作为本案定案的依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：迳头开发公司是坐落开平市三埠街道办事处×××花园××幢的开发商，其于2016年7月13日取得开发项目名称为“开平市三埠街道办事处×××花园××幢”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2×××××7号）。2017年11月28日，迳头开发公司和邱锦棠、谢健娃签订合同编号为ＨＹ20××××××××××28的《商品房买卖合同（预售）》一份，约定邱锦棠、谢健娃向迳头开发公司购买上述开发项目的商品房：开平市三埠街道办事处×××花园××幢×××××车库（以下简称涉案车库），建筑面积为20.35平方米，房屋总价款为162800元。合同第九条关于商品房交付条件的约定为：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十条关于商品房相关设施设备交付条件的约定为：（一）基础设施设备。1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，因政府行为而延误交付，买受人不予追究出卖人责任……如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）出卖人采取相关措施保证以上设施中第1、2项在约定交付时间后90日内达到使用条件。合同签订后，邱锦棠、谢健娃向迳头开发公司付清了购房款162800元，迳头开发公司开具了售房发票给邱锦棠、谢健娃收执。2017年8月15日，涉案的车库经验收合格。2019年2月23日，迳头开发公司将涉案车库交付给邱锦棠、谢健娃使用，同日，邱锦棠、谢健娃签订了《收楼确认书》。庭审中，迳头开发公司、邱锦棠均确认涉案车库在交付时并没有排水、供水等相关配套设施，同时确认至今涉案车库仍没有排水、供水等相关配套设施。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案车库所在的建设项目已取得商品房预售许可证，原告邱锦棠、谢健娃与被告迳头开发公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。庭审过程中，原、被告对邱锦棠、谢健娃已全额交付购房款162800元、迳头开发公司于2019年2月23日将涉案车库交付原告邱锦棠、谢健娃使用、被告迳头开发公司至今没有按照购房合同约定为涉案车库安装供水、排水配套设施等事实无异议，本院予以认可。本案的争议焦点为一、原告的请求是否已过诉讼时效？二、被告应否承担违约责任及如何承担？首先，关于本案的诉讼时效的问题。被告迳头开发公司辨称原被告双方从签订《商品房买卖合同（预售）》至今已超过三年，原告的主张已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，诉讼时效的期间应从权利人知道其权利受损时开始计算，被告迳头开发公司在庭审中确认双方签订合同为格式合同，签订合同时车库已纳入楼盘的整体规划，是没有合同中约定的相关供水、排水设施的，但并未对合同约定第十条作出解释说明，也并未向原告邱锦棠、谢健娃出示涉案楼盘验收、图纸等相关文件。因此，本院认定原告邱锦棠、谢健娃知悉其权利受损害的时间应为收楼时间2019年2月23日，诉讼时效期间的计算应从2019年2月23日起算，至起诉时并未超过三年，因此，对于被告迳头开发公司关于原告起诉已过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。其次，关于被告应否承担违约责任的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十条已明确约定涉案车库的交付条件包含“供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接”，同时约定若未能按该约定交付的，应在约定交付时间后90日内达到使用条件。至庭审结束时，被告迳头开发公司仍未能为涉案车库安装供水、排水配套设施，其行为已明显违反上述合同约定，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告邱锦棠、谢健娃请求迳头开发公司承担违约责任理据充足，本院予以支持。关于违约责任如何承担的问题。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中并未对供水、排水配套设施交付条件实际无法履行的情况下违约责任如何承担的问题作出约定，原告邱锦棠、谢健娃据此请求被告迳头开发公司参照逾期交房违约条款的约定标准计付违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但迳头开发公司的行为确已构成违约，而涉案车库缺少供水、排水设施确实对原告邱锦棠、谢健娃更好的使用涉案车库，享受生活便利，带来一定的价值减损。本院综合迳头开发公司的违约事实、过错程度和涉案车库的主要用途在于停放车辆，迳头开发公司于2019年2月23日将车库交付给原告邱锦棠、谢健娃使用，交付的车库具备停放车辆的基本用途，原告邱锦棠、谢健娃验收时未对车库不具备供水、排水配套设施提出异议等情况考虑，酌定由被告迳头开发公司按已付房价款5%的标准向原告邱锦棠、谢健娃计付未能为涉案车库安装供水、排水配套设施的违约金，计得违约金为8140元（162800元×5%=8140元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告开平市三埠迳头实业开发公司应在本判决生效之日起10日内支付违约金8140元给原告邱锦棠。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1778元（此款原告邱锦棠、谢健娃已预交），由被告开平市三埠迳头实业开发公司负担。原告邱锦棠、谢健娃预交的案件受理费1778元由本院予以退回；被告开平市三埠迳头实业开发公司应向本院补缴案件受理费1778元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  张妙君二〇二一年七月五日书记员  黄浩存