浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙金民终字第532号上诉人（原审被告）余利英。委托代理人（特别授权）杨忠诚。被上诉人（原审原告）傅肃红。委托代理人（特别授权）何远。委托代理人（特别授权）傅理潮。上诉人余利英为与被上诉人傅肃红房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2012）金义民初字第2650号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。傅肃红在原审中诉称，2001年7月4日，其与余利英签订《房屋买卖契约》一份，约定：余利英将义乌市江东二小区54幢1单元202室（现为义乌市江东街道桥东二区54幢1单元202室）的房屋出售给其，房屋转让款共计232000元。该合同签订前一日，其已向余利英支付定金2000元。合同签订次日，即2001年7月5日，其又向余利英支付现金人民币23万元。其后，其即实际入住使用该房屋至今。2006年6月，义乌市房地产管理处就该房屋颁发了登记为余利英姓名的《房屋所有权证》，但是迄今为止，余利英仍未履行合同义务，将《房屋所有权证》过户登记至其名下，也未协助其办理该房屋的国有土地使用权证初始登记与过户登记手续。其认为，双方签订的《房屋买卖契约》系双方真实意思表示，并不违反强制性法律法规的规定，双方应依法履行自身合同义务。其于合同签订前后已经付清购房款，余利英虽交付了房屋，却至今未能配合其办理前述房屋的过户登记手续，应依法承担相应法律责任。其为维护自身的合法权益，特提起诉讼，要求：1、确认双方签订的《房屋买卖契约》有效；2、判令余利英协助其办理义乌市江东街道桥东二区54幢1单元202室房屋的房屋所有权证过户登记手续，以及该房屋的国有土地使用权证初始登记与过户登记手续。余利英在原审中未作答辩。原审法院查明，1993年9月16日，余利英以24750元的价格向案外人陈能甫等三人购买原坐落于县前街十八号糖烟酒商场四楼朱店街一侧的405室及天井边一小间。1993年12月10日，余利英缴纳契税2408.1元。1999年12月20日，余利英（乙方、被拆迁人）与义乌市旧城改造暨市民广场建设指挥部（甲方、拆迁人）签订《义乌市旧城改造暨市民广场建设工程水平房拆迁补偿安置协议书》，约定：甲方需拆迁乙方座落在经市政府批准旧城改造拆迁红线范围内县前街18号405室房屋壹套，建筑面积68.77平方米；对乙方被拆迁房屋以原产权面积调换形式实行异地安置，补偿标准按被拆迁房屋建筑面积拆一还一计算，甲方按规定给乙方桥东小区建筑面积106平方米；商品房偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置成新价格结算差价，超出原建筑面积部分，按照商品房价格结算。2001年7月3日，傅肃红与余利英就买卖江东二小区54幢1单元202室套房达成合意，并由余利英支付傅肃红押金2000元，并约定房屋售价为232000元。2001年7月4日，傅肃红（乙方、买方）与余利英（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定：甲方已收到乙方预付的购房定金人民币2000元；甲方自愿将座落在江东二小区54幢1单元202室房地产出售给乙方；甲乙双方议定的房地产成交价格为人民币232000元，乙方于2001年7月5日前壹次付清给甲方；双方同意于2001年7月5日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；上述房地产办理过户手续所需缴纳的契税、印花税由乙方承担，交易手续费由乙方承担；甲方必须把拆迁协议公证书交于乙方保管，以便做房产证；甲方必须协助乙方将房产过户给乙方为止。2001年7月5日，傅肃红支付余利英购房款人民币23万元。余利英也将上述房屋的相关资料交给傅肃红。案涉房屋由傅肃红管理使用至今。2006年6月14日，义乌市建设局为涉案房屋颁发房屋所有权证，房屋所有人为余利英，房屋坐落为江东桥东二区54-1-202。2006年6月16日，傅肃红以余利英名义交纳产权登记费80元。该房屋所有权证由傅肃红领取。因余利英未协助傅肃红办理涉案房屋所有权证的过户登记及土地使用权证的初始登记和过户登记，遂成讼。另查明，原江东二小区54幢1单元202室现已更名为江东街道桥东二区54幢1单元202室。原审法院认为，傅肃红与余利英签订的房地产买卖契约系双方真实意思表示，该契约并无合同法第五十二条所规定的合同无效情形之一，依法应认定有效。双方当事人均应按约履行各自的义务。现傅肃红已按约支付购房款，余利英虽已按约交付房屋，但未按约定协助傅肃红办理涉案房屋的房屋所有权及土地使用权的过户登记手续。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。余利英经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。综上，傅肃红诉请合法有理，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认傅肃红与余利英于2001年7月4日签订的房地产买卖契约有效；二、余利英于判决生效后三十日内协助傅肃红办理义乌市江东桥东二区54-1-202室房屋（房屋所有权证号码为：义乌房权证江东字第a00137341号）的房屋所有权证的过户登记手续、土地使用权证的初始登记及过户登记手续。办理初始登记及过户登记应交纳的各项费用，由傅肃红承担。一审案件受理费4750元，由余利英负担。宣判后，余利英不服，向本院提起上诉称，一、原判认定事实错误，适用法律也错误。1、其未就涉案房屋与傅肃红达成房屋买卖合议。傅肃红提交的押金协议、房地产买卖契约、房款收条上的“余利英”均非其所签。事实是当时其在广州做生意不能回家，托其妹妹余利云代办房屋拆迁安置的法律手续，但无将房屋卖掉的意思。事后其才得知，其妹擅自将房屋卖了并将拆迁安置协议等法律手续交给傅肃红，其至今不认可余利云之行为，也未接受房款，傅肃红要求其追认并办理过户其均表示拒绝。根据法律规定傅肃红提交的2001年7月4日的房地产买卖契约不成立，对其不发生效力。2、其也未申办过涉案房屋的产权证，该产权证是傅肃红隐瞒其由傅肃红之子傅理潮伪造委托手续而办理的。傅肃红一审庭审中的陈述完全不符合事实。二、原判程序严重违法。此类纠纷傅肃红不可能不知道其电话号码，而一审法院也没有调查。其同村人也未看到本案起诉状副本等材料在社区公告，由此导致在其不知情的情况下作出错误的判决。原审法院也未审查涉案合同及有关凭证上的字是否为其本人所签。综上，请求二审法院依法改判。傅肃红二审中答辩称，一、余利英上诉所称与事实不符。如果是余利云擅自做主冒用余利英的身份签订合同，房款也没有交给余利英，那这种行为属于诈骗，本案应移送公安机关。但其认为该种说法不能成立，其使用涉案房屋已有12年之久，余利英自称无授权，也未追认，但在这12年中，余利英从来没有对其占有使用收益涉案房屋提出过任何异议。且即使按余利英所说，全套拆迁手续都是余利云以余利英的名义一手办理，在余利云持有相应的公证书、拆迁协议的情况下，与其签订了涉案买卖协议，这种行为当然的构成了民法上的表见代理，其作为善意第三人，买受该房屋应受到法律保护。余利英如认为自己的权益受到损失，可以通过刑事或民事侵权诉讼向余利云主张。二、关于办理涉案房屋产权证的问题。事实上其在2003年、2004年春节多次到余利英娘家，因余利英在外而只见到余利英父亲，故无法办理。后经与余利英多次电话联系，余利英表示在外地不能回义乌，让其自己去办理房产证，故其才领出了房产证。房产证上登记的权利人仍是余利英，未侵害余利英任何权利。三、原审送达程序合法，原审按余利英户籍地址寄送材料，由于余利英本人的原因导致未能收到，责任应自己承担。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。二审中余利英向本院提供了以下证据：一、义乌市私有房屋登记申请书一份；二、义乌市房地产登记审核表一份；三、授权委托书一份。上述三份证据共同证明涉案房屋房产证并非如傅肃红所诉称的是双方一起去办理的，而是傅肃红儿子伪造委托手续申办的。傅肃红质证认为，对上述证据真实性没有异议，但关联性有异议。首先，本案处理的是双方买卖合同的效力，该证对本案的争议事实没有影响；其次，该证对余利英无影响，产权人仍是余利英。本院认为，上述证据与本案的争议焦点缺乏关联，傅肃红的质证意见成立，本院对该组证据不予确认。经审理查明，2001年7月3日，傅肃红与“余利英”就买卖江东二小区54幢1单元202室套房达成合意，并由“余利英”支付傅肃红押金2000元，并约定房屋售价为232000元，双方签订《押金协议》。2001年7月4日，傅肃红（乙方、买方）与“余利英”（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定：甲方已收到乙方预付的购房定金人民币2000元；甲方自愿将座落在江东二小区54幢1单元202室房地产出售给乙方；甲乙双方议定的房地产成交价格为人民币232000元，乙方于2001年7月5日前壹次付清给甲方；双方同意于2001年7月5日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；上述房地产办理过户手续所需缴纳的契税、印花税由乙方承担，交易手续费由乙方承担；甲方必须把拆迁协议公证书交于乙方保管，以便做房产证；甲方必须协助乙方将房产过户给乙方为止。2001年7月5日，傅肃红支付“余利英”购房款人民币23万元，“余利英”向傅肃红出具《收据》一份。后“余利英”将上述房屋的相关资料交给傅肃红。案涉房屋由傅肃红管理使用至今。二审中余利英提出，《押金协议》、《房地产买卖契约》、《收据》上的“余利英”签名并非其本人所签，因当时其在广州做生意不能回家，委托其妹余利云代办县前街房屋拆迁安置有关手续，但未授权余利云出卖房屋。现双方对2001年出卖房屋及收取房款的是余利英本人还是余利英妹妹余利云之事实存在争议。原判认定的其余事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是涉案房屋买卖协议是否有效，如有效效力是否及于余利英。一、如果《押金协议》、《房地产买卖契约》、《收据》上的“余利英”签名均为余利英本人所签，那么双方对涉案房屋买卖的意思表示真实且明确，双方均应按协议履行，现傅肃红已付清房款，余利英应依约履行协助过户义务。二、如果《押金协议》、《房地产买卖契约》、《收据》上的“余利英”签名系由余利英妹妹余利云所签，因余利云受余利英委托以余利英之名办理了被拆迁房屋所有的拆迁安置手续。余利云在签订涉案契约时持有，签订契约后交付了包括《拆迁安置补偿协议书》、《公证书》等拆迁安置有关材料，且房屋在交付后一直由傅肃红管业使用至今。据此傅肃红完全有理由相信即使签订合同之人非余利英本人也有权出卖涉案房屋。故余利云代为处分房屋之行为有效，法律后果应由余利英承担。在傅肃红已付清房款的情况下，余利英应按《房地产买卖契约》的约定履行协助过户义务。综上，不管涉案房屋出卖行为认是余利英还是余利云，该买卖行为均有效，且效力及于余利英，原判实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人余利英负担。审 判 长  金 桦审 判 员  陈旻尔审 判 员  杜月婷二〇一三年六月十七日代书记员  周 莉