上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终7802号上诉人（原审被告）：泰笛（上海）网络科技股份有限公司，住所地上海市长宁区仙霞路350号10幢3楼3013室。法定代表人：姚宗场，董事长。委托诉讼代理人：双求铭，上海翰鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海鑫达实业总公司，住所地上海市长宁区北翟路1178号。法定代表人：徐清，董事长。委托诉讼代理人：高荣华，上海市欣宏律师事务所律师。上诉人泰笛（上海）网络科技股份有限公司（以下简称泰笛公司）因与被上诉人上海鑫达实业总公司（以下简称鑫达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2021）沪0105民初1664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理本案。本案现已审理终结。泰笛公司上诉请求：撤销一审判决第五项，依法改判上诉人向被上诉人支付违约金316，684.52元（人民币，币种下同）。事实和理由：一审判决未依法对明显过高的违约金进行调整，存在法律适用错误。原《合同法司法解释（二）》第29条规定，当事人请求对过高的违约金予以适当减少的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。如当事人约定的违约金超过造成损失30％的，一般可以认定属于“过分高于造成的损失”。截至鑫达公司起诉时，其实际损失是泰笛公司未付的租金及物业费、电费，判决主文第三项、第六项确定该些损失合计是1，055，615.09元。但判决主文第五项要求泰笛公司支付668，805元违约金，已达实际损失的63％。此外，泰笛公司是因经营困难导致欠付租金，同时在诉讼期间仍尽力支付了60万元租金，主观上无拖欠恶意；且租赁合同已履行三分之二，并非刚租赁就欠缴租金。上诉人于2021年6月30日已和被上诉人就系争房屋办理了交接手续，上诉人在本案中的过错程度是比较小的。鑫达公司辩称，不同意上诉人的请求，双方于2021年6月30日办理了系争房屋的交接手续，但是系争房屋是以现状返还被上诉人，未恢复原始状态，至今仍未能重新出租。原审查明事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉。鑫达公司向一审法院起诉请求：1．判令鑫达公司、泰笛公司于2018年12月18日签订的《XX大厦房屋租赁合同》于2021年2月7日解除；2．判令泰笛公司于判决生效后十日内搬离上海市长宁区XX路XX弄XX号楼第XX层XX室房屋；3．判令泰笛公司向鑫达公司支付截止至2021年2月7日的房屋租金945，584.56元；4．判令泰笛公司向鑫达公司支付房屋占有使用费，按照每月222，935元的标准，从2021年2月8日计算至泰笛公司搬离上述房屋之日止；5．判令泰笛公司向鑫达公司支付违约金668，805元；6．判令泰笛公司向鑫达公司支付2020年6月至2021年1月的物业管理费177，681.60元、2020年5月至12月的电费72，589.92元。后鑫达公司变更第一、三、四、六项诉讼请求分别为：1．判令鑫达公司、泰笛公司于2018年12月18日签订的《XX大厦房屋租赁合同》于2021年1月21日解除；3．判令泰笛公司向鑫达公司支付2020年5月1日至2021年1月21日的房屋租金825，260.77元；4．判令泰笛公司向鑫达公司支付房屋占有使用费，按照每月222，935元的标准，从2021年1月22日起计算至泰笛公司搬离上述房屋之日止；6．判令泰笛公司向鑫达公司支付2020年6月至2021年1月的物业管理费及2020年5月至2020年12月的电费共计230，354.32元。一审法院审理后，于二○二一年五月七日作出判决：一、上海鑫达实业总公司与泰笛（上海）网络科技股份有限公司就上海市长宁区XX路XX弄XX号楼第XX层XX室房屋签订的《XX大厦房屋租赁合同》于2021年1月21日解除；二、泰笛（上海）网络科技股份有限公司应于判决生效之日起十五日内搬离上述房屋；三、泰笛（上海）网络科技股份有限公司应于判决生效之日起十日内向上海鑫达实业总公司支付自2020年5月1日起至2021年1月21日止欠付的房屋租金825，260.77元；四、泰笛（上海）网络科技股份有限公司应于判决生效之日起十日内向上海鑫达实业总公司支付房屋占有使用费，按照每月222，935元的标准，从2021年1月22日起计算至泰笛（上海）网络科技股份有限公司实际搬离上述房屋之日止；五、泰笛（上海）网络科技股份有限公司应于判决生效之日起十日内向上海鑫达实业总公司支付违约金668，805元；六、泰笛（上海）网络科技股份有限公司应于判决生效之日起十日内向上海鑫达实业总公司支付2020年6月至2021年1月的物业管理费及2020年5月至2020年12月的电费共计230，354.32元；七、上海鑫达实业总公司应于泰笛（上海）网络科技股份有限公司搬离上述房屋后十五日内向泰笛（上海）网络科技股份有限公司退还保证金405，336元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20，319.78元，因适用简易程序减半收取计10，159.39元，由泰笛（上海）网络科技股份有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，二审审理中，被上诉人确认上诉人于2021年6月30日向其交还系争房屋，双方于该日完成了房屋交接手续，故不再要求上诉人向其返还系争房屋。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《XX大厦房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。上诉人虽然主张其造成的损失仅为未付的租金及物业费、电费，一审判决的违约金数额过高，不应超过该些损失的30％。但是根据查明的事实，系争房屋租赁合同约定的租期截止时间为2022年12月31日，被上诉人系因上诉人存在迟延支付租金的违约行为而提出解除合同。双方当事人签订的房屋租赁合同在第十条第1项和第4项分别对解约违约金和逾期付款违约金进行了约定，被上诉人在本案中仅向上诉人主张了解约违约金，且在合同约定的违约金数额基础上减半主张，一审判决也仅就被上诉人诉请的违约金进行了认定。本院认为，在房屋租赁的一般情形下，解约违约金主要用于弥补出租人在租期届满前不得不将房屋再行出租的成本或再次出租前房屋空置的租金损失，在性质、功能上与逾期付款违约金相区别，在数额计算上与欠付的款项金额也无必然关联。上诉人主张一审认定的违约金过高，而应以上诉人未付租金及物业费、电费金额的30％为限认定违约金，缺乏相应的依据，本院难以采纳。一审中，被上诉人在合同约定的违约金数额基础上主动调低了相关诉讼请求，一审法院结合本案实际情况对违约金所作处理并无不当，本院予以认同。综上所述，泰笛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鉴于一审判决后被上诉人已经实际收回系争房屋，一审判决主文第二项已无履行的必要，故本院对于该项判决予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持上海市长宁区人民法院（2021）沪0105民初1664号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项；二、撤销上海市长宁区人民法院（2021）沪0105民初1664号民事判决第二项。二审案件受理费人民币6，581.80元，由泰笛（上海）网络科技股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  娄 永法官助理  胡 哲法官助理  张功楷书 记 员  胡 哲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……