北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初16736号原告：北京亲爱的宝贝信息咨询有限公司，住所地北京市石景山区石景山路31号院盛景国际广场4号楼三层301-F3003AB。统一社会信用代码:91110107MA00AA404L法定代表人：刘毅，总经理。委托诉讼代理人：田怀庆，北京天冲律师事务所律师。被告：北京力智合一体育发展有限公司，住所地北京市石景山区石景山路31号院盛景国际广场4号楼201-F2007B、F2007C、F2007D、F2007E、F2007F。统一社会信用代码:911101090977767605法定代表人：张惠，经理。委托诉讼代理人：张朝伟，北京嘉纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝娟娟，北京嘉纳律师事务所律师。原告北京亲爱的宝贝信息咨询有限公司（以下简称：亲爱的宝贝公司）起诉被告北京力智合一体育发展有限公司(以下简称：力智合一公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员公开开庭进行了独任审理。原告亲爱的宝贝委托诉讼代理人田怀庆，被告力智合一公司委托诉讼代理人郝娟娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亲爱的宝贝公司向本院提出诉讼请求:1.确认2014年12月24日签订的商铺租赁合同（合同编号YQ-SY-010）于2020年5月6日解除；2.支付拖欠的租金90878元（2020年2月1日至2020年5月6日，2月租金26718元，3月、4月租金29200元，5月的6天租金5760元）；3.支付2个月装修免租期租金58400元、3个月经营免租期租金87600元及1个月优惠免租期租金15000元；4.判令按日960元标准支付自2020年5月7日至2020年12月31日的占用费损失198240元（比照租金标准计算）；5.支付拖欠的电费682.5元（截至2020年12月31日之前）；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年12月24日，北京云雀商贸有限责任公司与北京睿杰腾翔体育发展有限公司签订了商铺租赁合同（合同编号YQ-SY-010，以下简称《租赁合同》）、北京睿杰腾翔体育发展有限公司承租位于石景山路X商铺，总面积为300平方米，租赁期限至2020年2月28日，并对租金及其他事宜进行了约定。之后北京云雀商贸有限责任公司、北京睿杰腾翔体育发展有限公司和原告三方签订了补充协议，约定北京云雀商贸有限责任公司的权利义务概括转让给原告，后原告、北京睿杰腾翔体育发展有限公司、被告三方签订了补充协议，约定北京睿杰腾翔体育发展有限公司权利义务概括转证给被告，并约定计租面积为240平方米，租赁期限至2022年2月28日，对租金标准重新进行了约定。因被告于2020年1月15日开始拖欠原告租金，原告书面通知被告支付租金，被告未支付。2020年4月30日，原告通知被告解除双方的租赁合同，要求被告于2020年5月15日前搬出商铺并将商铺恢复原状后交还给原告。现被告拒不支付所欠租金，亦不交还租赁房屋，给原告造成了重大损失。原告多次与被告协商未果，只好诉到贵院，祈判如所请。被告力智合一公司辩称：1.同意租赁合同于2020年5月6日解除；2.不同意支付2月1日至5月6日的租金；3.不同意支付免租期租金；4.不同意支付租金损失；5.同意支付拖欠的电费462元；6.不同意支付全部的诉讼费，请求法院依法判决由双方分担。因疫情防控要求，北京市教委于2020年1月26日发布延期开学，暂停线下培训的通知，恢复时间根据防控工作另行通知。答辩人作为体育类培训机构，自该通知发布处于停业状态，完全没有收入，请求免除2月1日至5月6日的租金96148.4元。疫情属于不可抗力，已经达到合同全部不能履行的程度，涉案合同的解除并非答辩人违约导致，其次根据补充协议5条的约定，退还免租期租金的前提条件是答辩人原因提前解约。因疫情影响答辩人根本没有营业收入及原告要求被告承担违约责任不成立。合同解除后租赁双方均有责任避免损失的进一步扩大，及时交接房屋。答辩人并未实际占有使用房屋。被答辩人组织答辩人搬离存在明显过错，造成损失的进一步扩大及该部分法律责任应当由原告承担。合同的解除并非答辩人违约导致，故保留要求原告退还押金87600元的权利，另案解决。若判决确认答辩人应向原告支付款项，答辩人要求以押金87600元在金额上抵扣，并保留主张抵扣剩余押金的权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下：2014年12月24日，北京云雀商务有限责任公司（甲方、出租方）与北京睿杰腾翔体育发展有限公司（乙方、承租方）签订盛景国际广场商铺租赁合同，约定：一、商铺位置及租赁面积1、甲方将座落于北京市石景山区石景山路X号商铺(以下简称“该商铺”)出租给乙方使用。2、甲乙双方经协商并确认该商铺租赁面积按300平方米计取(以实际复尺为准)。二、商铺用途:该商铺只供乙方以X商号/名称经营运动王国品牌(类别:儿童运动)之用途，经营范围包括:儿童运动。三、租赁期限及租金：1、租赁期限为60个租赁月度，从2015年3月1日至2020年2月28日。2、租赁期限内，该商铺租金为:基本租金。(1)基本租金:以日保底租金为基数乘以当月相应的天数乘以该商铺租赁面积计算得出。日保底租金为乙方租赁该商铺应缴纳的每日租金标准。第一个、第二个租赁年度:日保底租金为3.2元/日/平方米。第三个、第四个租赁年度:日保底租金为3.42元/日/平方米；第五个租赁年度:日保底租金为3.66元/日/平方米。3、乙方应自起租日开始承担该商铺的租金。四、相关保证金及押金：1、乙方应交纳租赁保证金数额相当于3个月的基本租金为87600元，和首期1个月租金29200元，共计116800元；2、上述保证金及押金由乙方自签署本协议书之日起，3个工作日内向甲方交纳完毕。3、甲方在付款日前15天向乙方下达缴费通知单。乙方在收到甲方下达的缴费通知单后向甲方支付相应款项。乙方缴纳租金应于上个自然月15日缴下个月租金。七、免装修期及开业日期1.乙方享有60天的免租装修期，自该商铺交付日之次日起算；2.乙方承诺商铺的开业日期为:2015年3月1日，如乙方承诺开业日时，甲方项目整体开业率不足80％，乙方起租日将按实际项目开业率顺延至开业率达到80％，方可开始计算起租日。第二部分补充条款：2.经双方友好协商甲方给予乙方，2015年6月、2016年6月、2016年12月，3个月的经营免租期。如因乙方原因，在租赁期限且超过免租期后向甲方提出撤场，乙方应向甲方缴纳补齐上述3个月经营免租期的费用，如未超过免租期或发生不可抗力问题，则按照实际情况协商解决。2.2.1双方特别约定，租赁期内，如甲方因经营需要或商铺重新规划调整需要甲方在提前30日书面通知乙方后，经双方协商一致并书面确认补偿后，甲乙双方即可解除合同，甲方需补偿乙方因合同解除或提前终止而产生的店铺装修和经营及设备的一切损失;签订补偿协议后，乙方承诺配合甲方按照协议约定进行场地交还，在乙方将商铺交还甲方且双方结清所有费用后7个工作日内，甲方将本合同剩余租赁保证金不计算利息退还给乙方，甲方同时给予乙方相当于3个月的基本租金的赔偿或补偿(货币以人民币结算)。本条款系双方协商一致之结果，系双方真实意思表示，最终以书面赔偿或补偿协议为准。2.2.2双方特别约定，租赁期内，如乙方原因提前撤场。乙方在提前30日书面通知甲方后，经双方协商一致并书面确认补偿后，甲乙双方即可解除合同，乙方需补偿甲方因合同解除或提前终止而产生的一切损失;签订补偿协议后，乙方承诺配合甲方按照协议约定进行场地交还，在乙方将商铺交还甲方且双方结清所有费用后7个工作日内，甲方将本合同剩余租赁保证金不计算利息退还给乙方，乙方同时给予甲方相当于3个月的基本租金的赔偿或补偿。本条款系双方协商一致之结果，系双方真实意思表示，最终以书面赔偿或补偿协议为准。乙方招收的会员所遭受的一切损失由乙方负责。2.3双方同意并确认，乙方向甲方缴纳的质量保证金作为乙方根据本合同提供商品或服务的质量及售后保证，租赁期间，如乙方提供商品或服务出现质量瑕疵、售后问题或客户投诉及/或给客户造成损失的，则甲方有权要求乙方限期处理，如乙方未限期处理的，则甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的质量保证金(但不影响甲方对乙方该等行为可同时行使的任何其他权利或补救方法)。甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方。乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的10日内把被甲方扣除部分的质量保证金重新补足并存放于甲方。逾期未予补足，乙方每日应按未补足部分金额的5％标准向甲方支付滞纳金。如在租赁期限内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行导致提出解除本合同，经过甲方同意并确认，乙方在提前30日书面通知甲方后有权解除合同，甲方应退还质量保证金。后，北京云雀商务有限责任公司（甲方）与北京睿杰腾翔体育发展有限公司（乙方）、亲爱的宝贝公司（丙方）签订补充协议，约定：鉴于甲方与项目产权单位在2017年1月1日签订补充协议，约定自2017年1月1日之后，将与项目相关的全部运营管理权由甲方全部委托给丙方行使，甲方自2017年1月1日之后不再参与任何项目经营，丙方继续履行甲乙双方签订的《租赁合同》下的全部内容，上述转让是全部、概括的转让。为保证各方的利益，各方约定如下：自2017年1月1日之后，原《租赁合同》项下甲方有关的全部权利、义务、责任、债务均由丙方来承担，乙方确认并完全知悉上述转让变更事宜，并将全力配合甲方和丙方办理与之相关的后续履约手续。原租赁协议中甲方开具的租赁保证金押金凭证全部作废，由丙方重新向乙方(承租方)重新开具相关保证金凭证。本补充协议为《租赁合同》不可分割的组成部分与《租赁合同》具有同等法律效力。除本协议明确所作修改的条款外，原合同的其余部分完全继续有效。2018年7月10日，亲爱的宝贝公司（甲方）与北京睿杰腾翔体育发展有限公司（乙方）、力智合一公司（丙方）签订补充协议，约定：一、自2018年7月1日之后，北京睿杰腾翔体育发展有限公司(以下简称乙方)变更为北京力智合一体育发展有限公司(以下简称丙方)由丙方继续履行甲乙双方签订的《租赁合同》及《补充协议》下的全部内容，乙方自2018年7月1日之后不再参与任何经营。该转让是全部、概括的转让。本协议签署之后，原补充协议项下乙方有关的全部权利、义务、责任、债务均由丙方来承担，与乙方无任何关系。甲方确认并同意与协议履行相关的工作事宜均与丙方沟通联系。经三方协商一致，将原合同中约定300平方米让出60平方米。将原合同1.2计租面积由原来的300平方米变更为240平方米。三、原合同租期到2020年2月28日更改为2022年2月28日。每年租金分别为:2018年7月1日-2019年2月28日租金:24966元/月；2019年3月1日-2020年2月28日租金:26718元/月；2020年3月1日-2021年2月28日租金:29200元/月；2021年3月1日-2022年2月28日租金:30660元/月;五、乙方享受的2个月装修免租期及3个月的经营免租期及额外的一个月优惠免租期丙方全部知晓，如丙方原因提前解约需将补齐免租期间租金、妥善解决会员后方可解约。力智合一公司向亲爱的宝贝公司交纳保证金87600元，亲爱的宝贝公司同意抵扣力智合一公司欠付的各项费用。力智合一公司交纳租金至2020年1月31日。2020年4月16日，亲爱的宝贝公司向力智合一公司发送支付拖欠租金通知书，载明：依据北京云雀商贸有限责任公司与北京睿杰腾翔体育发展有限公司、贵司2014年12月24日签订的商铺租赁合同(合同编号YQ-SY-010，以下简称《租赁合同》)，北京云雀商贸有限责任公司、北京睿杰腾翔体育发展有限公司、我方三方签订的补充协议，我方北京睿杰腾翔体育发展有限公司、贵司三方签订的补充协议，贵司承租位于石景山路31号盛景国际广场商业裙房二层商铺，总面积为240平方米。因贵司于2020年1月15日开始拖欠我方租金，现已拖欠我方自2020年2月1日至2020年2月29日租金26718元，拖欠2020年3月1日至2020年3月31日租金:29200元，拖欠2020年4月1日-2020年4月30日租金:29200元，拖欠2020年5月1日-2020年5月31日29200元共计:114318元且至今仍未支付，属于贵司的重大违约行为，我方根据《租赁合同》第三部分通用条款17.5.5之约定，现郑重通知贵司:请贵司收到本通知后3日内支付拖欠租金114318元(2020年2月1日至2020年5月31日期间租金)。二、如贵司收到本通知后3日内仍不支付所拖欠租金，我方将解除租赁合同及相关补充协议并追究贵司违约责任。2020年4月30日，亲爱的宝贝公司向力智合一公司发送解除商铺租赁合同通知书，载明：贵司承租位于石景山路31号盛景国际广场商业裙房二层商铺，总面积为240平方米。因贵司于2020年1月15日开始拖欠我方租金，现已拖欠我方自2020年2月1日至2020年2月29日租金26718元，拖欠2020年3月1日至2020年3月31日租金:29200元，拖欠2020年4月1日-2020年4月30日租金:29200，拖欠2020年5月1日-2020年5月31日29200元，共计:114318元，经催缴后在合理期限内仍未支付，我方现郑重通知贵司:解除《租赁合同》，并就相关事宜通知如下:一、请贵司于2020年5月15日前搬出该商铺，并将房屋恢复原状后交还给我方。二、于2020年5月15日前支付拖欠的租金共计99247元(2020年2月1日至2020年5月15日)。根据三方《补充协议》第五条的约定，贵司需补齐二个装修免租期、三个月经营免租期及一个月优惠免租期租金175200元，于2020年5月15日前支付完毕。三、贵司需在搬离前与我方结清所有费用，未结清费用我方保留向贵方追讨权利。贵司退还商铺时应保证房内水、电等设施正常使用，且不得损坏房屋内原有设施和非贵方装修部分，若有损坏，贵司需照价赔偿。力智合一公司于2020年5月6日签收上述通知书。审理中，双方于2020年12月31日对涉案房屋进行了交接。确认商铺以现状交付，商铺装修由亲爱的宝贝公司处理，力智合一公司对装修放弃所有权利，并不再履行拆除义务。商铺内力智合一公司已经腾空其所有物品。未结费用为结算电费682.5元(水表示数0)、电费682.5元(最终表底读数21939)。另查，北京市自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，自4月30日零时起应急响应级别由一级下调为二级；自6月6日零时起应急响应级别由二级下调为三级；自6月16日零时起由三级上调为二级；自7月20日零时起由二级下调为三级。上述事实，有商铺租赁合同、律师函、解除通知函、物流信息打印单、现场照片、微信聊天记录及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。案涉商铺租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方当事人应当按照约定履行各自的义务。北京云雀商务有限责任公司与北京睿杰腾翔体育发展有限公司签订了盛景国际广场商铺租赁合同，北京睿杰腾翔体育发展有限公司承租F2-05号300平方米商铺。后北京云雀商务有限责任公司、北京睿杰腾翔体育发展有限公司与亲爱的宝贝公司签订补充协议，北京云雀商务有限责任公司将商铺租赁合同及补充协议中权利义务转让给亲爱的宝贝公司，由亲爱的宝贝公司承继合同中的相关权利义务。后北京睿杰腾翔体育发展有限公司与亲爱的宝贝公司、力智合一公司又签订补充协议，由力智合一公司承继北京睿杰腾翔体育发展有限公司与北京云雀商务有限责任公司所签订商铺租赁合同及补充协议中权利义务。故力智合一公司作为承租人与亲爱的宝贝公司作为出租人，应当按照商铺租赁合同及补充协议的约定履行义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付,承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。双方对租金及租期等进行了约定，力智合一公司未按照合同约定自2020年1月15日前交纳2020年2月1日后的租金，属违约行为。虽然被告主张未支付房屋租金系因疫情影响，但其于2020年1月15日本市启动重大突发公共卫生事件一级响应前，即存在未交纳租金的情形，故被告拖欠房屋租金的行为构成根本违约，原告有权与被告解除租赁合同。亲爱的宝贝公司向力智合一公司发送解除商铺租赁合同通知书，各方确认于2020年5月6日收到通知书且解除商铺租赁合同，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，疫情防控措施并未导致出租人交付的房屋无法进入，而是承租人所从事的行业受到管控影响经营，不属于合同不能履行的情形，仅导致承租人履行合同困难，承租人应当承担其自身经营行业的风险。此外因疫情期间客流减少、行业管控等原因，承租人营业收益产生重大减损，力智合一公司作为承租人以上述理由要求出租人减免房租的，可依据公平原则酌情处理。本院认为双方平均分担损失为宜，应当变更北京市一级、二级疫情防控期间合同租金为原约定租金的50%。此期间欠付租金、房屋占用费等数额等均应以此为依据计算。因此，力智合一公司应按上述标准给付原告2020年2月1日至5月6日的房屋租金。双方于2020年12月31日对涉案房屋进行了交接，故力智合一公司应按照上述标准给付亲爱的宝贝公司自2020年5月7日至交接之日的房屋使用费。各方在补充协议中明确约定，因力智合一公司原因提前解约需将补齐2个月装修免租期及3个月的经营免租期及额外的1个月优惠免租期的租金。且北京睿杰腾翔体育发展有限公司已经实际享有了免租期的利益，力智合一公司应按照合同约定，将上述租金给付亲爱的宝贝公司。双方确认1个月优惠免租期的租金为15000元，本院不持异议。2个月装修免租期及3个月的经营免租期应当按照实际享受免租时的租金予以计算。双方交接时确认力智合一公司拖欠电费金额为682.5元，双方对此无异议，本院予以确认。被告主张以保证金87600元对上述费用予以抵扣，原告同意，故本院将保证金87600元先行抵扣租金及房屋使用费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、确认北京亲爱的宝贝信息咨询有限公司与北京力智合一体育发展有限公司之间的《商铺租赁合同》于2020年5月6日解除；二、北京力智合一体育发展有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京亲爱的宝贝信息咨询有限公司2020年5月7日至2020年12月31日期间的房屋使用费157412元；三、北京力智合一体育发展有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京亲爱的宝贝信息咨询有限公司装修免租期租金、经营免租期租金、优惠免租期租金共计159960元；四、北京力智合一体育发展有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京亲爱的宝贝信息咨询有限公司电费682.5元；五、驳回北京亲爱的宝贝信息咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元,由北京亲爱的宝贝信息咨询有限公司负担1995元（已交纳）,由北京力智合一体育发展有限公司负担6055元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员  王旸二〇二一年七月一日书记员  刘曦