北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初21998号原告：安国博伦企业管理服务有限公司，住所地安国市现代中药工业园区远志路59号。法定代表人：钮立卫，经理。委托诉讼代理人:梁春鹤，女，安国博伦企业管理服务有限公司员工。委托诉讼代理人：金淑英，河北药华律师事务所律师。被告：北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇寿保庄鸿坤金融谷1号楼201-68。法定代表人：朱灿，董事长。委托诉讼代理人：贾锦朝，男，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司法务总监。原告安国博伦企业管理服务有限公司（以下简称安国博伦公司）与被告北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称鸿坤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安国博伦公司向本院提出诉讼请求：1.判决鸿坤公司按照协议约定承担违约责任，向安国博伦公司支付违约金（自2020年7月1日起算，至实际办理房屋解押之日止，以房款总价40000000元为基数，按照年化利率8%计算）；2.本案诉讼费用由鸿坤公司承担。事实和理由：2019年1月31日，北京御本堂药业集团有限公司（以下简称御本堂公司）与鸿坤公司签订1份协议约定，御本堂公司欲购买鸿坤公司的坐落在北京市大兴区西红门北一街1号院xx号楼，但因该楼已经设置了抵押，双方就解除抵押的时间及房款支付时间进行了约定，确定鸿坤公司应于2020年6月30日前完成解押手续，否则按房款总价的年化8%利息按日赔付，直至解押手续完成，合同继续履行；协议签订后，经双方协商，实际买受人变更为安国博伦公司；2019年2月26日，买受人与出卖人签订了房屋买卖合同，买受人已经按约定支付完毕全部房款，但鸿坤公司却未按约定履行解押义务，致使买受人无法办理房产登记，并给买受人造成损失；为维护自身合法权益，安国博伦公司诉至法院，请求判如所请。鸿坤公司辩称，请求法院驳回安国博伦公司的全部诉讼请求；标的房屋未解押是因为整栋楼都处在抵押状态，无法单独就诉争出售房屋办理解押，且安国博伦公司所主张逾期解押产生的违约金过高；对于双方当事人之间的房屋买卖关系及安国博伦公司已支付全部购房款的事实认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据审查确认的证据与当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年1月31日，鸿坤公司（出卖人）与御本堂公司（买受人）签订《关于购买大兴区西红门北一街1号院xx号楼签约前协议》，双方约定买受人欲购买出卖人坐落于北京市大兴区西红门北一街1号院xx号楼，房屋产权证编号为X京房产证兴字第xxx号；就房屋现状相关事项，双方在协议第一条约定：“1.买受人知晓房屋现状有抵押，出卖人应于2020年6月30日前完成解押手续，因出卖人原因发生逾期的，出卖人按照房款总价的年化8%利息按日赔付，直至抵押手续完成，合同继续履行；2.房屋注册地址占用迁出事宜，出卖人应于2019年5月31日前办理完毕迁出；3.买受人有权免费使用该房屋门口位置，出卖人不另行收取费用；4.如因出卖人出卖该房屋前历史遗留的所有租赁纠纷造成买受人损失的，由出卖人负责解决，并承担相关责任义务；5.买受人知晓并确认该房屋外立面、室内等现状存在遗留装修等问题，买受人自行解决遗留装修恢复等事宜，出卖人不承担任何费用”；关于付款情况，双方在协议第二条约定，双方确认该房屋成交总价为40000000元，买受人应于2019年1月31日前支付第1笔房款5000000元，买受人应于2019年2月25日前支付第2笔房款35000000元，同时对买受人未按照该条款约定的期限内付清房款的违约责任进行约定。之后，经鸿坤公司同意，御本堂公司、安国博伦公司提交《更名申请》，声明御本堂公司于2019年1月31日购买鸿坤新都荟项目大兴区西红门北一街1号院xx号楼，房屋总价款为40000000元，现由于御本堂公司主体业务变更原因，拟将该房屋买受人更名为安国博伦公司，安国博伦公司亦同意此更名，并愿意承担更名后的权利义务，御本堂公司与安国博伦公司之间系业务关系；在《更名申请》落款“更名人签字”处加盖御本堂公司公章，在落款“更名后认购人签字”处加盖安国博伦公司公章。之后，在2019年2月26日，鸿坤公司（出卖人）与安国博伦公司（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同（商业、办公等非住宅类）》，约定房屋坐落为“大兴区西红门北一街1号院xx号楼xxx”；双方约定买受人购买的商品房占用的土地用途为商业，土地使用年限自2002年8月15日至2042年8月14日，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房项目核准名称为理想家园，建设工程规划许可证号为2009规（大）建字0069号，现已通过规划验收并完成了竣工验收，该商品房已取得房屋所有权证，房屋所有权证证号为X京房权证兴字第XXXX号，房屋登记机构为大兴区住房和城乡建设委员会，经公安行政管理部门批准，该商品房地址为“大兴区西红门北一街1号院”，该商品房为上述项目（地址）中的“xx号楼xxx”，该商品房的规划性质为商业、储藏，出卖人委托实测该商品房面积的房屋测绘机构为北京市大兴区房地产测绘所，其实测建筑面积共1467.91平方米，其中套内建筑面积1467.91平方米，该商品房层高4.5米；就抵押情况及租赁情况，双方在合同书第四条、第五条约定，该商品房已抵押，抵押人为鸿坤公司，抵押权人为中合中小企业融资担保股份有限公司，抵押登记机构为大兴区住房和城乡建设委员会，抵押登记日期为2015年12月24日，抵押权人同意该商品房销售，该商品房未出租；关于房屋权利状况承诺，双方在合同书第六条约定：“1.出卖人对该商品房享有合法权利；2.该商品房未出售并保证不出售给除本合同买受人以外的其他人；3.该商品房无司法查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利状况与上述承诺不符，导致不能完成本房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。给买受人造成损失的，出卖人还应当承担赔偿责任，赔偿金额为见补充协议”；关于计价方式和价款，双方在合同书第七条约定，该商品房为除整栋楼房、车库（位）以外的商品房，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米27249.63元，总价款为40000000元；关于商品房交付条件，双方在合同书第十条约定，在该商品房交付时，该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《商品房面积实测技术报告书》《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》，满足双方约定的出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件，同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》《房屋建筑使用说明书》；关于不动产登记，双方在合同书第十七条约定：“（一）出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。出卖人办理所有权初始登记或不动产首次登记，并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。房屋交接时，出卖人应当将该房屋的房屋登记表、房产平面图各两份交付买受人。房屋坐落、面积和价款发生变化的，出卖人还应当将与买受人签订的补充协议交付买受人。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.详见附件十三补充协议。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成不动产转移登记的，出卖人不承担责任”；关于争议解决方式，双方在合同书第二十五条约定，该合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可以申请（中国）（北京）房地产协会或消费者协会等相关机构调解，或依法向房屋所在地人民法院起诉；关于补充协议，双方在合同书第二十六条约定，对该合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十三），补充协议中含有不合理的减轻或免除该合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除或限制买受人主要权利内容的，仍以原合同为准。附件五为“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”，双方约定经买卖双方协商一致，确认双方签署《北京市商品房现房合同》当日，买受人向出卖人支付购房款5000000元，截至2019年2月25日前买受人一次性付清余款35000000元。附件十三为“补充协议”，关于房屋交付，双方补充约定：“该房屋的具体交付时间以甲方发放《交付通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。2.双方明确，该房屋的交付条件为甲方取得该房屋所在楼座单体竣工验收备案证明文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件……3.甲方发出《交付通知书》的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或该房屋所在地公开发行的报纸公告等形式……”；关于办理产权登记手续，双方补充约定：“双方一致同意将本合同产权证办理条款变更为：甲方应当在该房屋交付后730日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，办理完毕产权登记机关备案后，由甲方提供该房屋的房屋登记表、房产平面图各两份。如因甲方的责任，乙方不能在该房屋交付后730日内取得房屋权属证书的，乙方不退房，甲方按乙方已付购房款的万分之一向乙方支付违约金。乙方应自行到甲方处或甲方指定的代办单位领取办理该房屋权属转移登记所需相关文件并自行办理该房屋权属转移登记手续（本合同及补充协议另有约定除外），无需甲方另行通知。为免疑义，双方确认，上述甲方将‘办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案’是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记机关备案，作为办理该房屋产权初始登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续”。合同签订前的2019年2月25日，安国博伦公司分2笔向鸿坤公司转账汇款各20000000元，合计40000000元，即付清了全部购房款；双方均认可鸿坤公司已按照约定向安国博伦公司交付涉案房屋，安国博伦公司已实际占有使用涉案房屋至今。至本案审理时，《关于购买大兴区西红门北一街1号院xx号楼签约前协议》所述抵押登记尚未解除；庭审中，经向鸿坤公司核实，其表示涉案房屋目前仍处于抵押登记状态，大约在2021年7月31日前可以办理解除抵押；关于鸿坤公司主张年化利率8%过高的抗辩意见，安国博伦公司反驳称，在买卖双方签订房屋买卖合同之前安国博伦公司确实了解涉案房屋有抵押登记的情况，但是经双方协商已经给了出卖人近1年半的时间去办理抵押登记的解押事宜，并约定如果逾期未解押出卖人按照年化利率8%的标准支付违约金，并且安国博伦公司已经按约定支付了全部购房款40000000元，未能将房屋解除抵押登记则无法办理不动产权登记，安国博伦公司无法以涉案房屋抵押贷款，遭受经济损失，所以鸿坤公司要求法院降低违约金的抗辩意见不能成立。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，《关于购买大兴区西红门北一街1号院xx号楼签约前协议》签订于2019年1月31日，《北京市商品房现房买卖合同（商业、办公等非住宅类）》签订于2019年2月26日，且买受人安国博伦公司已在2019年2月25日支付了全部购房款40000000元，买卖双方所约定的最晚解押时间为2020年6月30日，且安国博伦公司在2020年即已提起本案诉讼，上述时间均在2021年1月1日民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即适用《中华人民共和国合同法》等法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”具体至本案，鸿坤公司与原房屋买受人御本堂公司签订了《关于购买大兴区西红门北一街1号院签约前协议》，明确约定：“买受人知晓房屋现状有抵押，出卖人应于2020年6月30日前完成解押手续，因出卖人原因发生逾期的，出卖人按照房款总价的年化8%利息按日赔付，直至抵押手续完成，合同继续履行”，之后经鸿坤公司同意，御本堂公司与安国博伦公司签订《更名申请》，之后安国博伦公司与鸿坤公司签订《北京市商品房现房买卖合同（商业、办公等非住宅类）》，故对于逾期解押的违约责任约定对鸿坤公司具有拘束力；现涉案房屋仍未解除抵押登记，鸿坤公司应向安国博伦公司承担违约责任；关于鸿坤公司主张违约金约定标准过高一节，本院有以下几点考虑；第一，安国博伦公司已经给付全部购房款，不存在违约行为；第二，《北京市商品房现房买卖合同（商业、办公等非住宅类）》载明抵押权人为中合中小企业融资担保股份有限公司，抵押登记日期为2015年12月24日，现鸿坤公司在收取全部购房款后仍未解除抵押登记，对该情况的发生鸿坤公司具有过错，安国博伦公司不存在过错；第三，涉案房屋买卖合同签订于2019年2月26日，安国博伦公司在2019年2月25日已经支付了全部购房款，要求出卖人应于2020年6月30日前完成解押手续，为鸿坤公司预留了约1年4个月的办理解押事宜时间，即为鸿坤公司预留了相当长时间处理相关事宜，并非要求鸿坤公司在仓促之间协调处理各项事宜；第四，就所遭受实际损失，安国博伦公司解释称，如果能够及时解除抵押，则能够办理不动产权登记，安国博伦公司可以将涉案房屋进行抵押贷款，并以贷款开展经营活动，但是经本院审查合同书，关于产权证办理，双方补充约定为：“甲方应当在该房屋交付后730日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案……”，即双方就逾期解除抵押登记的约定时间，与协助办理房屋产权登记的时间并不一致，且就逾期配合办理产权登记的违约责任，双方已作出相关约定（如因甲方的责任，乙方不能在该房屋交付后730日内取得房屋权属证书的，乙方不退房，甲方按乙方已付购房款的万分之一向乙方支付违约金），逾期解押违约责任和逾期协助办证违约责任属不同的违约责任，买卖双方就承担违约责任的形式作出了不同约定；换言之，安国博伦公司在本案中系依据鸿坤公司逾期解押的请求权基础主张赔偿，但其所解释的实际损失主要系逾期协助办证所产生，与逾期解除抵押登记并非完全对应，对故该项实际损失解释，本院不予采纳；当然，安国博伦公司如认为鸿坤公司存在逾期协助办证事宜，可就相关纠纷另行解决；第五，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心在2021年6月21日公布的贷款市场报价利率中，1年期LPR为3.85%，以上述利率标准上浮30%，即以3.85%×1.3=5%。综合考虑本案具体情况，对鸿坤公司所主张违约金过高抗辩，本院予以采纳；对违约金标准，本院酌情降低为年利率5%；对起算时间，应为逾期之日，故安国博伦公司主张自2020年7月1日起算并无不当，其主张计算至实际解除抵押登记之日亦无不当。综上所述，对安国博伦公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定,判决如下：一、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付安国博伦企业管理服务有限公司逾期解押违约金（该违约金以已付购房款40000000元为计算基数，自二〇二〇年七月一日起算，至“大兴区西红门北一街1号院xx号楼xx”号房屋解除抵押登记之日止，按照年利率5%计算）；二、驳回安国博伦企业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12568元，由安国博伦企业管理服务有限公司负担4713元（已交纳），由北京鸿坤伟业房地产开发有限公司负担7855元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 振二〇二一年七月九日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷