江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第1851号上诉人（原审原告、反诉被告）徐红霞。委托代理人杨定松，江苏南京益和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）南京宽润时尚市场管理服务有限公司，组织机构代码69839132-1，住所地南京市鼓楼区湖南路**。法定代表人宽慧，该公司董事长。被上诉人（原审被告、反诉原告）南京宽润物业管理有限公司，组织机构代码55889402-3，，住所地南京市高淳区阳江镇永和路****法定代表人缪永萍，该公司董事长。以上两被上诉人共同委托代理人王莺，江苏世纪同仁律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托代理人徐宏梅。上诉人徐红霞因与被上诉人南京宽润时尚市场管理服务有限公司（以下简称宽润公司）、南京宽润物业管理有限公司（以下简称宽润物业公司）房屋租赁合同纠纷案，不服南京市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第1740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年6月7日公开开庭进行了审理。徐红霞的委托代理人杨定松、宽润公司、宽润物业公司的委托代理人王莺、徐宏梅，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐红霞原审诉称，2011年4月9日，徐红霞与宽润公司签订了《租赁合同》，与宽润物业公司签订了《管理服务合同》。合同约定由徐红霞承租宽润公司位于本市湖南路12号宽润时尚第壹层B区15号商铺用于经营时尚女装，徐红霞按照合同约定分别分期向宽润公司交纳了租金71700元，商铺保证金9958元，向宽润物业公司交纳了管理服务费47800元。合同签订后，原告严格按照合同约定进行装修设计，并于商场开业之际实际经营。但原告在经营中发现宽润时尚并不具备经营条件：商场的公共基础设施不能保障经营需要，人流量明显少于周边同类市场，且消防设施未通过验收；市场内经常出现社会闲散人员对经营户进行恐吓，阻挠商户正常经营。现原告已将涉案商铺交还宽润公司，但宽润公司及宽润物业公司未退还租金等费用，双方协商未果，原告故诉至法院要求确认双方商铺租赁合同及附属管理服务合同无效；宽润公司返还租金42823.56元（含免租期2个月租金、2011年11月26日至2012年4月30日租金）、商铺保证金9958元，宽润物业公司返还物业管理费20429.59元（2011年11月26日至2012年4月30日），合计73211.15元，并按银行同期贷款利率支付自诉讼时起至给付时止的利息。宽润公司原审辩称、诉称，2011年4月9日，宽润公司、宽润物业公司与徐红霞签订了《租赁合同》及《管理服务合同》各一份，租赁期限自2011年5月1日起至2012年4月30日止，共计壹年，徐红霞将租金及物业管理服务费支付至2012年4月30日止。合同签订后，宽润公司及宽润物业公司严格履行了租赁合同及管理服务合同所约定的义务，在针对购物广场的营销，以及对外安保、消防、公共设施养护、保洁上都履行了约定的义务，徐红霞自行停业破坏了商场经营秩序，其诉讼无理。综上，要求驳回原告的诉请。同时，徐红霞自2012年5月1日起欠付租金及物业管理费，因双方未办理商铺交接手续，宽润公司无法将其商铺另行出租，故宽润公司反诉要求徐红霞支付欠缴的租金11950元（2012年5月1日至6月30日）。被告宽润物业公司辩称同宽润公司，同时反诉要求徐红霞支付欠缴管理服务费7967元（2012年5月1日至6月30日）。徐红霞针对反诉辩称，宽润公司违反合同在先，其所租的商铺已移交给宽润公司，移交后并不存在反诉的租金问题。徐红霞在移交商铺后并未享受过宽润物业公司的物业服务，因租赁合同属无效合同，故附属的物业合同同样无效，宽润物业公司的反诉请求不成立。原审法院经审理查明，2011年4月9日，徐红霞与宽润公司、宽润物业公司分别签订《租赁合同》及附属的《管理服务合同》。《租赁合同》约定有：宽润公司向徐红霞提供南京市湖南路12号宽润时尚第壹层B区15号商铺，供徐红霞经营时尚女装；租赁期限自2011年5月1日起至2012年4月30日止，共计壹年；装修免租期自2011年4月20日至2011年4月30日；租金自免租期截止日次日起计算，第一年租金为71700元，徐红霞于签订《租赁合同》当日须支付租金71700元、商铺保证金9958元；宽润公司负责宽润时尚公共设施的管理、维修、安保、清洁并保证宽润时尚日常运营，徐红霞须服从管理，保证正常经营，如徐红霞违反合同约定，宽润公司可直接扣除商铺保证金作为违约金，等等。《管理服务合同》约定有：宽润物业公司为徐红霞租赁商铺提供物业管理服务，管理服务期限为贰年；年管理服务费为47800元，签订合同当日须支付47800元。2011年4月9日，徐红霞向宽润公司交纳了“1FB15”商铺租金47800元、商铺保证金9958元；向宽润物业公司交纳了管理服务费71700元。上述合同签订、徐红霞付款后，宽润公司将约定商铺交由徐红霞经营使用，并协助徐红霞以其承租的商铺为经营地址办理了营业执照。徐红霞经营期间，南京宽润资产管理有限公司及宽润公司向各租赁户发出“送一租三”的公告，内容为2011年5月1日至5月31日为免租期，6月1日至8月31日为计租期，9月1日至9月30日为免租期，10月1日至12月31日为计租期，2011年12月31日后，根据大部分商户生意情况及购物广场客流量再行决定是否继续执行该优惠政策；同时规定以下情形不享受“送一租三”的优惠政策：“1、不服从商场管理，不正常开门营业的；2、不配合装修验收、甲醛检测；3、经验收不合格、拒不进行整改或整改仍不达标的；4、扰乱商场正常营业次序，对其他商户进行恐吓、威胁的；违反《租赁合同》、《管理服务合同》及《装修工程管理制度》的。”徐红霞诉请宽润公司返还含2个月免租期租金在内的租金，宽润公司对公告的真实性予以认可，但认为徐红霞擅自停业违反管理规定，不应享受免租优惠。2011年11月23日，徐红霞停止经营，并将商铺内货物搬离宽润时尚，宽润公司对此进行阻拦，双方产生冲突。2011年11月25日，徐红霞向宽润公司及宽润物业公司发出《解约通知》表示宽润时尚在配套设备上不完善、管理混乱、消防未经验收、不具备实际交付经营的法定条件，故将商铺腾空、随带营业执照一并交还宽润公司，并要求宽润公司及宽润物业公司将预收租金、物业费、保证金等费用退还。宽润公司及宽润物业公司于2011年11月28日收悉该《解约通知》，但双方未就合同是否解除达成一致。另查明，湖南路12号房屋系由江苏省军区司令部直属工作处出租，出租时载明的使用目的含用于开办百货商场、百货市场。在出租前该房屋作为在建综合楼已向消防主管单位申请备案登记，并于2011年4月25日获得消防主管单位的通知，该综合楼作为建设工程竣工验收备案抽查项目未被抽中。徐红霞承租商铺经营期间，消防单位未对湖南路12号房屋出具消防整改通知。本案审理中，徐红霞主张宽润公司在改变湖南路12号房屋用途作为商场出租后未重新通过消防验收，要求确认《租赁合同》及《管理服务合同》无效。宽润公司提供《广告投放一览表》、《排班表》、《维修记录本》、《保养内容及要求》证明宽润公司已履行对宽润时尚整体营销、对外宣传及策划义务，宽润物业公司也已履行商场内安保、保洁公共设施的维修、保养义务。对上述证据，徐红霞不予认可，认为宽润公司及宽润物业公司在市场的宣传、保洁、安保等工作均有缺陷。原审审理中，原审法院前往宽润时尚对其进行现场勘察，宽润时尚内部环境宽敞明亮，人流量较少，徐红霞承租的涉案商铺未经营使用，货物已清空。宽润公司于庭审中提出，因徐红霞未办理将营业执照等进行注销的交接手续，致商铺无法另行出租，损失扩大。徐红霞则陈述其营业执照一直为宽润公司持有，商铺移交后其不存在不配合办理注销手续的行为。经原审法院协调，徐红霞自宽润公司领回营业执照后，于2012年6月26日办理了该个体工商户营业执照的工商注销登记。审理中，宽润公司、宽润物业公司反诉主张徐红霞支付占用房屋的使用费及管理费，在双方约定的违约金以及徐红霞退场造成的实际损失中选择主张实际损失。原审法院认为，徐红霞与宽润公司签订的租赁合同、与宽润物业公司签订的管理服务合同，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。徐红霞主张宽润公司承租的湖南路12号房屋系以在建综合楼通过消防备案登记，其此后作为商场出租给徐红霞时未重新向消防主管单位申请消防验收，故上述两合同无效。对此原审法院认为，合同法规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国消防法》规定，公众聚集场所在投入使用、营业前应向消防主管单位申请消防安全检查，未经检查或检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。湖南路12号房屋作为在建综合楼在宽润公司出租使用前已进行消防备案登记，在徐红霞承租期间均能够正常使用、经营，消防主管单位亦未要求房屋所有人、使用人对房屋进行消防整改或停业整顿。原告停业系因正常经营风险，自主选择离场，而非商场因消防验收不合格被强制停业。徐红霞的主张，无相应事实与法律依据，原审法院不予支持。综合本案事实，2011年11月23日徐红霞即已自行离场，其又于同月25日向宽润公司、宽润物业公司发出解约通知，明确作出解除合同、不再继续履行的意思表示，宽润公司、宽润物业公司收到后，双方为是否继续履行产生争议，出租标的物空置。及至本案审理期间，为避免损失进一步扩大，双方一致同意宽润公司将营业执照交由徐红霞办理了营业执照的工商注销登记，可见双方对合同不再继续履行已达成一致意见，因此，原审法院确认徐红霞与宽润公司签订的租赁合同、与宽润物业公司签订的管理服务合同已经双方协商一致解除。对于合同解除后的损失处理问题，徐红霞主张宽润公司及宽润物业公司返还其免租期租金、商铺保证金、迁出后的房屋租金及管理费用；宽润公司及宽润物业公司则认为徐红霞擅自停业是违约在先，不同意徐红霞的本诉请求并反诉主张徐红霞给付2012年5月1日至6月30日期间2个月的租金、管理服务费。对此原审法院认为，宽润公司在徐红霞承租商铺期间以公告方式告知各租赁户其给予租赁户“送一租三”优惠，即2011年5月至8月中5月免租，9月至12月中9月免租。徐红霞2011年5月至8月期间正常经营，故其应享受5月房租减免的优惠。但9月至12月期间徐红霞于2011年11月23日自行离场后未继续经营，宽润公司的公告已载明不正常开门营业的商户不享受减免优惠，兼之徐红霞已在本案中主张退回自2011年11月26日起的房屋租金、物业管理费，再行减免有违合同法诚实信用，公平交易的原则，故徐红霞主张2011年9月应予免租的请求，原审法院不予支持。租赁合同约定，如徐红霞违反合同约定，宽润公司可直接扣除商铺保证金作为违约金。本案审理中，宽润公司在上述违约金以及徐红霞退场造成的实际损失中选择主张实际损失，即其应退还徐红霞交纳的保证金9958元。故徐红霞主张宽润公司退还保证金9958元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于宽润公司、宽润物业公司是否应退还徐红霞迁出后的房屋租金及管理费用的问题，原审认为，合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2011年11月23日徐红霞采取实际撤场行为，表示不再履行合同，其又于同月25日发出解约通知，明确作出解除合同的意思表示。宽润公司、宽润物业公司在得知徐红霞撤场、接到解除合同的通知后，应采取防止损失扩大的必要措施。宽润公司、宽润物业公司在本案中主张徐红霞未办理房屋交接手续致其不能将房屋另行出租，故徐红霞已交至2012年4月30日的租金、物业管理费不予退回，并反诉请求徐红霞另行给付2个月的租金、物业管理费。宽润公司、宽润物业公司未举证证明其作为出租方在徐红霞提出解约、搬离租赁物后曾及时通知徐红霞配合办理交接手续。综合以上情况，双方应对徐红霞离场后房屋空置造成的损失予以分摊，即房屋空置后宽润公司另行出租的合理时间应酌定为3个月，徐红霞交纳的超过该期间的租金、物业管理费，宽润公司、宽润物业公司应予退回，其主张徐红霞另行给付2个月的租金、物业管理费的反诉请求，无相应事实与法律依据，原审法院不予支持。另徐红霞主张返还款项的相应利息，但双方系因合同是否解除发生争议，该诉请于法无据，原审法院不予支持。综上，宽润公司应返还徐红霞保证金9958元、租金18858.08元｛71700元÷365天×（31天＋65天）=18858.08元｝，宽润物业公司应返还徐红霞物业管理费8512.33元（47800元÷365天×65天=8512.33元）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国消防法》第十五条等法律规定，判决如下：一、南京宽润时尚市场管理服务有限公司于本判决生效之日起七日内返还徐红霞保证金9958元、租金18858.08元；二、南京宽润物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还徐红霞物业管理费8512.33元。三、驳回徐红霞的其他诉讼请求。四、驳回南京宽润时尚市场管理服务有限公司、南京宽润物业管理有限公司的反诉请求。一审本诉费2680元由徐红霞与宽润公司、宽润物业公司各承担一半1340元（徐红霞已预交，宽润公司、宽润物业公司于履行上述款项时一并给付徐红霞该款）；一审反诉费290元由宽润公司、宽润物业公司承担（宽润公司、宽润物业公司已预交）。上诉人徐红霞不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院改判宽润公司和宽润物业公司退还2011年11月26日至2012年4月30日的全部租金和物业费。事实与理由如下：一、宽润公司与宽润物业公司未取得消防合格证就将涉案房屋投入使用，违反了《消防法》相关规定，涉案协议应属无效；二、双方签订的协议属于无效协议，原审法院认定双方协商一致解除合同不当，且双方从未协商过解除合同事宜；三、既然双方签订的协议无效，那么宽润公司和宽润物业公司应当返还徐红霞自2011年11月26日起至2012年4月30日期间的租金和物业费，原审法院判决双方分担房屋空置损失不当，况且徐红霞自2011年11月26日后并未实际使用涉案房屋。被上诉人宽润公司、宽润物业公司答辩称，上诉人徐红霞的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求。除上诉人徐红霞对原审查明事实中宽润公司及宽润物业公司申请了消防验收备案登记的事实有异议外，双方对原审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人主张合同无效的应当符合法律法规的相关规定。上诉人徐红霞主张涉案房屋未取得消防合格证就投入使用违反了《消防法》相关规定，涉案合同应属无效，但《消防法》对消防验收的规定相对于双方签订的租赁合同而言并非效力性规定，涉案房屋是否经过消防验收并不影响涉案合同效力，故上诉人徐红霞的该主张没有法律依据，本院不予支持。因涉案合同有效，双方均应当按照合同约定享受权利并履行义务，上诉人徐红霞在合同履行过程中自行搬离涉案房屋属于自行放弃对涉案房屋的使用，故其请求法院判令上诉人宽润公司和宽润物业公司退还2011年11月26日至2012年4月30日的全部租金和物业费，依据不足，本院亦不予支持。因二审中被上诉人宽润公司和宽润物业公司申请撤回上诉，自愿按照原审判决返还徐红霞部分租金和物业费，故对原审判决本院予以维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费1085元，由上诉人徐红霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 文代理审判员  左自才代理审判员  马 帅二〇一三年九月十二日书 记 员  莫燕雯