广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1721民初1511号原告：深圳市众佳好物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市福田区沙头街道新洲九街158号新洲苑2栋G02。法定代表人：叶惠明，该公司董事长。委托诉讼代理人：仵阿弟，该公司员工。被告：梁碧桃，女，1991年5月9日出生，汉族，住广东省阳西县。原告深圳市众佳好物业管理有限公司与被告梁碧桃物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市众佳好物业管理有限公司的委托诉讼代理人仵阿弟、被告梁碧桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市众佳好物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告梁碧桃支付物业服务费1366.68元、公摊电费60元、电梯及二次供水水泵加压电费420元、生活垃圾处理费144元、违约金2480.11元（合计4470.79元）给原告；2、本案的诉讼费由被告梁碧桃承担。诉讼过程中，原告向本院申请撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。事实和理由：被告于2018年5月办理了收楼手续，同时与原告签订了《物业服务协议书》，约定：“住宅物业服务费用标准电梯楼按建筑面积每平方米0.8元/月计收，从交收楼之日或购房合同签订交楼日第三年起，电梯楼按建筑面积每平方米1.0元/月计收，从交收楼之日或购房合同签订交楼日第五年起，电梯楼按建筑面积每平方米1.2元/月；公摊电费5元/月/户；电梯及二次供水水泵加压电费：1层-6层为30元/月/户、7层-11层为35元/月/户、12层-16层为37元/月/户、17层以上为38元/月/户；物业服务费收缴日期为每月5号前，当月服务费当月交清，否则每日按应缴费用的5‰收取违约金”等内容。被告所居住的房屋面积为131.41平方米，被告从2019年10月至2020年9月无故拒缴物业服务费等费用。经原告多次催缴，被告均以各种理由推诿，至今未支付物业服务费给原告。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决。被告梁碧桃辩称，答辩人的摩托车于2019年中旬在涉案小区被盗了，原告对此没有进行处理；涉案小区的保安在上班时间睡觉，涉案小区的车辆出入存在安全隐患，小区电梯口的垃圾堆积，原告对此未能及时进行清理，原告没有在答辩人的房屋内加装可视对讲；涉案房屋的房产证上记载的房屋面积为130.15平方米，低于合同约定的建筑面积，原告的管理不到位，部分业主在节假日期间放鞭炮，影响了答辩人的生活。因此，答辩人认为其不应该缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：被告梁碧桃是阳江市阳西县源河鸿景一区5号楼904号房的业主。被告梁碧桃（甲方）于2018年5月28日办理了收楼手续，并于当天与原告深圳市众佳好物业管理有限公司（乙方）签订了一份《物业服务协议书》，约定：“甲方同意乙方对本物业实施物业管理服务；本协议经甲、乙双方签署后生效，协议期限为5年，即从2014年9月1日至2019年8月31日止，协议期满由业主大会选聘，业主缴清物业服务费，否则，本协议继续生效；住宅物业服务费收取标准：按建筑面积每平方米0.8元/月计收，从交收楼之日或购房合同签订交楼日第三年起，按建筑面积每平方米1.0元/月计收，从交收楼之日或购房合同签订交楼日第五年起，则按建筑面积每平方米1.2元/月计收；物业服务费由购房合同签订交楼日的下一个月1号开始缴交（如提前收楼，则以通知交楼日的下一个月1号开始缴交），服务费收缴日期为每月5号前，当月服务费当月交清，否则每日按应缴费用的5‰收取违约金；公共照明公摊电费为5元/月/户；电梯及二次供水水泵加压电费：1层-6层为30元/月/户、7层-11层为35元/月/户、12层-16层为37元/月/户、17层以上为38元/月/户；甲方逾期缴交物业服务费及其他相关费用，每日按应缴费用的5‰收取违约金”等内容。上述协议签订后，原告深圳市众佳好物业管理有限公司按照《物业服务协议书》的约定向业主提供物业服务，但被告未能按照协议的约定支付2019年10月至2020年9月的物业服务费、公摊电费、电梯及二次供水水泵加压电费、生活垃圾处理费给原告。其中，物业服务费为1366.68元、公摊电费为60元、电梯及二次供水水泵加压电费为420元、生活垃圾处理费为144元。原告向被告多次催收上述款项未果于2021年5月7日向本院提起诉讼。庭审中，原告主张物业服务期限届满后，其与被告没有续签物业服务协议，但其继续为涉案小区提供物业服务，从2020年10月起才没有继续向涉案小区提供物业服务。被告主张涉案房屋的建筑面积为130.15平方米，原告亦表示同意按130.15平方米的建筑面积计算被告的物业服务费。诉讼过程中，原告向本院提交《生活垃圾清运协议》、《生活垃圾清运记录表》、《现金支出证明单》、阳西县市容环卫管理中心的《统一票据》，证明其已将涉案小区的生活垃圾清理工作承包给黄**汉，包干单价为12元/桶/次，其已代业主缴纳了生活垃圾处理费给黄**汉，黄**汉亦已缴纳了生活垃圾处理费给阳西县市容环卫管理中心。《生活垃圾清运协议》载明原告将涉案小区的生活垃圾的清理工作承包给黄**汉，包干单价为12元/桶/次，原告不再支付因生活垃圾清运产生的其他任何费用（包括但不限于向环卫所支付垃圾处理费），由此产生的任何费用由黄**汉承担等内容。另查明，阳西县住房和城乡规划建设局于2018年5月30日作出《通知》（西住建通[2018]56号），该通知载明阳西县县城区生活垃圾处理费的收费标准为：……（八）居民住户：12元/月。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案中，原告请求被告支付2020年9月之前的物业服务费等费用，本案纠纷应适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。诉讼中，原告向本院申请撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，系对其民事权利自行处分的行为，没有违反法律规定，本院应予准许。被告梁碧桃与原告深圳市众佳好物业管理有限公司签订了《物业服务协议书》并实际接受了原告提供的服务，双方形成了物业服务权利义务关系。本案中，原告与被告签订的《物业服务协议书》于2019年8月31日到期后，在双方未续签合同且原告继续为涉案小区提供物业服务的情况下，双方形成事实上的物业服务关系。被告虽抗辩原告提供的物业服务不到位，但事实上原告仍在继续为涉案小区提供物业服务，被告仍享受到原告提供的物业服务，故被告作为涉案小区的业主理应履行支付物业服务费等费用的义务。现原告请求被告支付尚欠的物业服务费、公摊电费、电梯及二次加压供水电费、生活垃圾处理费，本院应予支持。其中：1、物业服务费：被告没有依约缴交自2019年10月起的物业服务费，计至2020年9月，共计12个月，物业服务费应为130.15㎡×0.8元/㎡/月×8个月+130.15㎡×1元/㎡/月×4个月=1353.56元，对原告请求的超出部分，本院不予支持；2、公摊电费：5元/月×12个月=60元；3、电梯及二次供水水泵加压电费：被告的房屋位于9层，应按35元/月计收电梯及二次供水水泵加压电费，为35元/月×12个月=420元；4、生活垃圾处理费：阳西县住房和城乡规划建设局已就居民生活垃圾处理费的收费标准作出通知，明确居民的生活垃圾处理费为12元/月，现原告请求被告支付生活垃圾处理费12元/月×12个月=144元，本院亦予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《广东省物业管理条例》第四十一条、第四十七条、第四十八条规定，判决如下：一、限被告梁碧桃在本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年10月至2020年9月期间的物业服务费1353.56元、公摊电费60元、电梯及二次供水水泵加压电费420元、生活垃圾处理费144元给原告深圳市众佳好物业管理有限公司；二、驳回原告深圳市众佳好物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告梁碧桃负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 员 麦家宝二〇二一年七月七日法官助理 何俊玲书 记 员 黄星航附相关法条：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典法施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《广东省物业管理条例》第四十一条物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。第四十八条物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取有关费用。广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1721民初1511号原告：深圳市众佳好物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市福田区沙头街道新洲九街158号新洲苑2栋G02。法定代表人：叶惠明，该公司董事长。委托诉讼代理人：仵阿弟，该公司员工。被告：梁碧桃，女，1991年5月9日出生，汉族，住广东省阳西县。原告深圳市众佳好物业管理有限公司与被告梁碧桃物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市众佳好物业管理有限公司的委托诉讼代理人仵阿弟、被告梁碧桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市众佳好物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告梁碧桃支付物业服务费1366.68元、公摊电费60元、电梯及二次供水水泵加压电费420元、生活垃圾处理费144元、违约金2480.11元（合计4470.79元）给原告；2、本案的诉讼费由被告梁碧桃承担。诉讼过程中，原告向本院申请撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。事实和理由：被告于2018年5月办理了收楼手续，同时与原告签订了《物业服务协议书》，约定：“住宅物业服务费用标准电梯楼按建筑面积每平方米0.8元/月计收，从交收楼之日或购房合同签订交楼日第三年起，电梯楼按建筑面积每平方米1.0元/月计收，从交收楼之日或购房合同签订交楼日第五年起，电梯楼按建筑面积每平方米1.2元/月；公摊电费5元/月/户；电梯及二次供水水泵加压电费：1层-6层为30元/月/户、7层-11层为35元/月/户、12层-16层为37元/月/户、17层以上为38元/月/户；物业服务费收缴日期为每月5号前，当月服务费当月交清，否则每日按应缴费用的5‰收取违约金”等内容。被告所居住的房屋面积为131.41平方米，被告从2019年10月至2020年9月无故拒缴物业服务费等费用。经原告多次催缴，被告均以各种理由推诿，至今未支付物业服务费给原告。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决。被告梁碧桃辩称，答辩人的摩托车于2019年中旬在涉案小区被盗了，原告对此没有进行处理；涉案小区的保安在上班时间睡觉，涉案小区的车辆出入存在安全隐患，小区电梯口的垃圾堆积，原告对此未能及时进行清理，原告没有在答辩人的房屋内加装可视对讲；涉案房屋的房产证上记载的房屋面积为130.15平方米，低于合同约定的建筑面积，原告的管理不到位，部分业主在节假日期间放鞭炮，影响了答辩人的生活。因此，答辩人认为其不应该缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：被告梁碧桃是阳江市阳西县源河鸿景一区5号楼904号房的业主。被告梁碧桃（甲方）于2018年5月28日办理了收楼手续，并于当天与原告深圳市众佳好物业管理有限公司（乙方）签订了一份《物业服务协议书》，约定：“甲方同意乙方对本物业实施物业管理服务；本协议经甲、乙双方签署后生效，协议期限为5年，即从2014年9月1日至2019年8月31日止，协议期满由业主大会选聘，业主缴清物业服务费，否则，本协议继续生效；住宅物业服务费收取标准：按建筑面积每平方米0.8元/月计收，从交收楼之日或购房合同签订交楼日第三年起，按建筑面积每平方米1.0元/月计收，从交收楼之日或购房合同签订交楼日第五年起，则按建筑面积每平方米1.2元/月计收；物业服务费由购房合同签订交楼日的下一个月1号开始缴交（如提前收楼，则以通知交楼日的下一个月1号开始缴交），服务费收缴日期为每月5号前，当月服务费当月交清，否则每日按应缴费用的5‰收取违约金；公共照明公摊电费为5元/月/户；电梯及二次供水水泵加压电费：1层-6层为30元/月/户、7层-11层为35元/月/户、12层-16层为37元/月/户、17层以上为38元/月/户；甲方逾期缴交物业服务费及其他相关费用，每日按应缴费用的5‰收取违约金”等内容。上述协议签订后，原告深圳市众佳好物业管理有限公司按照《物业服务协议书》的约定向业主提供物业服务，但被告未能按照协议的约定支付2019年10月至2020年9月的物业服务费、公摊电费、电梯及二次供水水泵加压电费、生活垃圾处理费给原告。其中，物业服务费为1366.68元、公摊电费为60元、电梯及二次供水水泵加压电费为420元、生活垃圾处理费为144元。原告向被告多次催收上述款项未果于2021年5月7日向本院提起诉讼。庭审中，原告主张物业服务期限届满后，其与被告没有续签物业服务协议，但其继续为涉案小区提供物业服务，从2020年10月起才没有继续向涉案小区提供物业服务。被告主张涉案房屋的建筑面积为130.15平方米，原告亦表示同意按130.15平方米的建筑面积计算被告的物业服务费。诉讼过程中，原告向本院提交《生活垃圾清运协议》、《生活垃圾清运记录表》、《现金支出证明单》、阳西县市容环卫管理中心的《统一票据》，证明其已将涉案小区的生活垃圾清理工作承包给黄**汉，包干单价为12元/桶/次，其已代业主缴纳了生活垃圾处理费给黄**汉，黄**汉亦已缴纳了生活垃圾处理费给阳西县市容环卫管理中心。《生活垃圾清运协议》载明原告将涉案小区的生活垃圾的清理工作承包给黄**汉，包干单价为12元/桶/次，原告不再支付因生活垃圾清运产生的其他任何费用（包括但不限于向环卫所支付垃圾处理费），由此产生的任何费用由黄**汉承担等内容。另查明，阳西县住房和城乡规划建设局于2018年5月30日作出《通知》（西住建通[2018]56号），该通知载明阳西县县城区生活垃圾处理费的收费标准为：……（八）居民住户：12元/月。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案中，原告请求被告支付2020年9月之前的物业服务费等费用，本案纠纷应适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。诉讼中，原告向本院申请撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，系对其民事权利自行处分的行为，没有违反法律规定，本院应予准许。被告梁碧桃与原告深圳市众佳好物业管理有限公司签订了《物业服务协议书》并实际接受了原告提供的服务，双方形成了物业服务权利义务关系。本案中，原告与被告签订的《物业服务协议书》于2019年8月31日到期后，在双方未续签合同且原告继续为涉案小区提供物业服务的情况下，双方形成事实上的物业服务关系。被告虽抗辩原告提供的物业服务不到位，但事实上原告仍在继续为涉案小区提供物业服务，被告仍享受到原告提供的物业服务，故被告作为涉案小区的业主理应履行支付物业服务费等费用的义务。现原告请求被告支付尚欠的物业服务费、公摊电费、电梯及二次加压供水电费、生活垃圾处理费，本院应予支持。其中：1、物业服务费：被告没有依约缴交自2019年10月起的物业服务费，计至2020年9月，共计12个月，物业服务费应为130.15㎡×0.8元/㎡/月×8个月+130.15㎡×1元/㎡/月×4个月=1353.56元，对原告请求的超出部分，本院不予支持；2、公摊电费：5元/月×12个月=60元；3、电梯及二次供水水泵加压电费：被告的房屋位于9层，应按35元/月计收电梯及二次供水水泵加压电费，为35元/月×12个月=420元；4、生活垃圾处理费：阳西县住房和城乡规划建设局已就居民生活垃圾处理费的收费标准作出通知，明确居民的生活垃圾处理费为12元/月，现原告请求被告支付生活垃圾处理费12元/月×12个月=144元，本院亦予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《广东省物业管理条例》第四十一条、第四十七条、第四十八条规定，判决如下：一、限被告梁碧桃在本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年10月至2020年9月期间的物业服务费1353.56元、公摊电费60元、电梯及二次供水水泵加压电费420元、生活垃圾处理费144元给原告深圳市众佳好物业管理有限公司；二、驳回原告深圳市众佳好物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告梁碧桃负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 员 麦家宝二〇二一年七月七日法官助理 何俊玲书 记 员 黄星航附相关法条：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典法施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《广东省物业管理条例》第四十一条物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。第四十八条物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取有关费用。