上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初23288号原告：上海市闵行区新梅广场小区业主委员会，住所地上海市闵行区。负责人：骆亚平，主任。委托诉讼代理人：顾奇锋，上海环绮律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁铮佳，上海环绮律师事务所律师。被告：娄亚勤，女，1982年5月15日出生，汉族，户籍地河南省，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王磊，上海星图律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫蒙娜，上海星图律师事务所律师。原告上海市闵行区新梅广场小区业主委员会与被告娄亚勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月22日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告负责人骆亚平及委托诉讼代理人袁铮佳、被告委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告租金人民币(币种下同)104,300元(2017年4月至2019年12月期间按每月2,100元计算，2020年1月至2020年10月期间按每月3,500元计算)；2、被告向原告偿付以18,900元为基数，按每日1‰计算自2018年1月1日起至实际清偿之日止的违约金；3、被告向原告偿付以25,200元为基数，按每日1‰计算自2019年1月1日起至实际清偿之日止的违约金；4、被告向原告偿付以25,200元为基数，按每日1‰计算自2020年1月1日起至实际清偿之日止的违约金；5、被告向原告偿付以35,000元为基数，按每日1‰计算自2020年11月1日起至实际清偿之日止的违约金。事实与理由：原、被告于2013年3月签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告向原告承租上海市闵行区XX路XXX弄XXX号底层房屋(以下简称“涉案房屋”)，每月租金为2,100元,每次支付三个月租金,租赁期限自2012年3月1日至2014年12月31日止；如被告逾期付款的,逾期一日需按日租金的0.3%支付违约金。合同签订后,原告依约履行了相应的义务,但被告自2017年4月起未再支付租金，已构成违约。原告曾以电话、发函、面谈的方式多次向被告催讨租金,并告知被告自2020年1月1日起每月按3,500元的标准收取租金。然而，被告总以各种理由拖延付款。2020年10月底，被告在未与原告进行交接的情形下自行搬离了涉案房屋。现为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。被告辩称：根据新梅广场小区管理规约的规定，利用物业共有部分经营的，应当经业主大会或相关业主共同决定后，委托物业服务公司统一经营。而原告未获得业主大会的授权，不具有出租的主体资格，因此不具有提起本案诉讼的原告主体。被告从2017年4月起未再使用房屋，虽然双方没有办理书面的房屋交接手续，但被告当时已将房屋钥匙交给业委会的一名工作人员，因此即使原告具有诉讼主体资格，原告要求被告支付2017年4月之后的租金亦无事实依据。双方的租赁合同已到期，被告即使需要支付费用也仅是占有使用费而非租金。原告要求自2020年1月起按每月3,500元计算租金的主张没有依据。另，原告要求被告支付逾期付款违约金的请求同样没有法律依据和事实依据。原告的部分诉讼请求已超过了诉讼时效。不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，2013年3月11日，原告作为出租方(甲方)，被告作为承租方(乙方)，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方向乙方出租涉案房屋，房屋用途为居住，居住人员不得超过6人；甲方于2012年3月1日前向乙方交付该房屋，租期自2012年3月1日至2014年12月31日；月租金为2,100元，乙方应于每月15日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的0.3%支付违约金；乙方支付租金的方式为每次支付3个月租金。合同对于解除合同条件、违约责任等亦作了约定。在合同期内，双方均按约履行了合同义务，原告委托物业服务方上海A物业有限公司(以下简称A物业公司)代收租金。A物业公司收到被告的租金后向被告开具发票。上述租赁合同到期后，被告及其家人继续使用涉案房屋。对于被告继续使用涉案房屋，原告未持异议。被告支付了截止至2017年3月的租金，自2017年4月起，被告未再支付租金。原告于2019年11月27日以邮政快递EMS方式向被告的配偶沈卫发出一份《公函》，要求支付自2017年4月起按每月2,100元计算的租金。此邮政快递于2019年11月28日投递至涉案房屋地址并由他人代收。2020年9月7日，原告委托上海环绮律师事务所以邮政快递EMS方式向娄亚勤、沈卫发出律师函要求于收到函件后的3日内支付自2017年4月起的租金，并就是否续签租赁合同进行协商，否则原告将诉讼方式解决纠纷，届时被告不仅需要偿付自2017年4月至今的租金(自2020年1月起按3,500元/月计算租金)，以及自2017年4月1日至今逾期付款违约金，并在十个工作日内搬离房屋。该邮件快递于2020年9月8日投递至涉案房屋地址并由他人代收。2020年10月，被告自行搬离涉案房屋。现原告以诉称理由诉至本院。另查，原告上海市闵行区新梅广场小区业主委员会曾于2021年1月向本院提起房屋租赁合同纠纷要求被告娄亚勤支付涉案房屋的租金。本院在审理该案过程中于2021年2月24日向上海A物业有限公司工作人员石雁萍调查，石雁萍陈述：其自1996年起于A物业公司工作。娄亚勤从2012年签订租赁合同并居住于涉案房屋，其丈夫沈卫支付租金、水电费至物业公司。业委会自2017年开始与娄亚勤协商涨租金，但未协商成功。2020年10月中下旬，娄亚勤搬离。在其搬离之前还曾与业委会商谈续签租赁合同。之后，原告撤回了该案。被告向本院提供了一份落款日期为2020年6月28日、加盖新梅广场小区业主大会、业委会印章的新梅广场小区管理规约。另，庭审中，原告表示被告自行于2020年10月搬离，未与原告交接房屋，因此双方之间的不定期租赁合同关系于2020年10月31日解除。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、公函及邮寄凭证、投递信息、律师函及邮寄凭证、投递信息、石雁萍的谈话笔录，A物业公司开具的房租发票等，被告提供的新梅广场小区管理规约以及双方当事人陈述。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方经过磋商后形成的合意，为双方真实意思表示，合法有效。合同履行至期限届满后，双方虽未续签书面的租赁合同，但被告仍按合同约定租金标准继续支付租金并使用涉案房屋，原告对此亦无异议，因此双方自2015年1月1日起建立了不定期租赁合同关系，除了租赁期为不定期外，双方继续按原合同约定履行相关义务。但自2017年4月起，被告未能再按约支付租金。被告表示其于已于2017年3月搬离后不再使用涉案房屋，但被告对此未能提供证据证明其已实际搬离且退还房屋的证据，因此被告的此节答辩意见，本院不予采信。被告于2020年10月中下旬搬离时未能通知原告，且未与原告办理退房手续将房屋退还原告，原告要求被告支付自2017年4月起至2020年10月租金的请求，于法有据，本院予以支持。关于租金标准，在原告委托上海环绮律师事务所于2020年9月发给被告的律师函的主要内容依然是要求被告支付按合同约定租金标准支付，因此现原告要求自2020年1月起每月按3,500元标准支付租金的请求，本院不予支持。被告应付的租金共计90,300元。关于逾期支付租金的违约金，合同明确约定的计算标准，因此原告计算违约金的标准不符合合同约定，本院不予支持，应当按照合同约定计算方式计算违约金。根据合同约定并结合原告提供的物业公司根据被告的付款而开具的发票可以认定，租金支付方式为每三个月为一期，于首月的15日前付款。如逾期付款则每逾期一日按日租金的0.3%支付(每天的违约金为0.21元)，即每期租金如逾期则每日需支付0.21元的违约金。自2017年4月至2020年10月，共有15期租金(其中2020年10月的一个月为一期租金)，每期租金逾期则均按照日租金的0.3%计算违约金，15期租金的逾期付款违约金从各期应付之日的次日起均计算至2020年12月31日为止的违约金累计为2,258.55元。自2021年1月起至被告付清全部租金之日为止，15期租金的每天逾期违约金即0.21元*15期为3.15元计算。关于被告主张的诉讼时效，本院认为2017年10月1日起施行的民法总则规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，而2017年4月租金的诉讼时效届满日期在民法总则施行之后，应适用民法总则的相关规定，且原告分别于2019年11月、2020年9月向被告催款，因此原告主张租金的请求未超过诉讼时效。关于被告辩称原告不具有主体资格的答辩意见，本院认为，首先原、被告签订合同的日期为2013年，而被告提供的规约形成于2020年，被告不能依据该规约而否认原告的签约主体。其次，原、被告签订合同后直至本案诉讼为止，无任何第三方就原、被告之间的租赁合同提出异议。因此被告的此项答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条，2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定，判决如下：一、被告娄亚勤于本判决生效之日起十日内支付原告上海市闵行区新梅广场小区业主委员会自2017年4月至2020年10月期间的租金90,300元；二、被告娄亚勤于本判决生效之日起十日内偿付原告上海市闵行区新梅广场小区业主委员会截止至2020年12月31日为止的逾期付款违约金2,258.55元，并偿付自2021年1月1日起至实际清偿全部租金之日为止，按每日3.15元计算的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,386元，减半收取计1,193元，由原告上海市闵行区新梅广场小区业主委员会负担155.09元，被告娄亚勤负担1,037.91元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对于支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。