贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0113民初352号原告：贵州永辉超市有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳南路6号，统一社会信用代码：915201155519322501。法定代表人：黄德顺。委托诉讼代理人：谢珊，贵州慧原律师事务所律师，执业证号15201201611404144，代理权限：一般代理。被告：李先强，男，汉族，1976年6月23日出生，户籍地：安徽省蚌埠市禹会区，现住贵州省贵阳市观山湖区。原告贵州永辉超市有限公司（以下简称永辉超市）诉被告李先强租赁合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，被告李先强向本院提起反诉，后在庭审中自愿撤回反诉，本院依法予以准许。原告永辉超市的委托诉讼代理人谢珊，被告李先强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永辉超市向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2.判令被告立即返还原告租赁押金7万元，预付的半年租金136800元，共计206800元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月13日，原被告签订《租赁合同》，约定被告将位于贵阳市白云区出租给原告经营超市。原告依据合同向被告支付了7万元的租金押金以及预付了半年的租金136800元。依据双方签订的《租赁合同》第五条约定甲方应于合同签订后5日内将房屋交付给乙方，双方需办理房屋使用权移交手续。被告交付的房屋因无法达到供电条件，原告要求被告整改，原告至今未收到被告发出的进场装修的通知，双方也未签署场地交付确认书。因被告怠于交付房屋，原告多次致电给被告告知其解除双方的合同，被告均以家人身体不适，没有时间为由拒绝与原告商谈，也拒绝退还原告所交付的款项。故原告特向法院起诉，诉请如前。被告李先强辩称：1、合同签订后原告的工作人员杨凡和我联系，告知我电容量不够，需要增加电容，原告于2019年5月23日出具了《申请》给本人，由本人向贵阳市供电局白云分局申请增加电容。本人在装修期内按照原告要求增加了电容并于2019年6月19日完工，本人立即与杨凡联系，请原告尽快前来装修，但一直未得到答复。2、即便按照原告所讲的没有按照原告的要求达到电力容量，但在将近两年时间里，原告作为一大大公司也应当向本人书面通知催移交租赁房屋，但本人一直未收到原告的任何书面通知。3、从原告员工杨凡与被告的微信聊天记录可以看出，真正原因系袁浩在全国大面积的社区门店亏损而导致的战略调整，故原告一直未装修，故合同一直无法执行，原告存在根本违约。4、要求退还租赁押金和预付半年租金不应得到支持，因原告一直未前来办理租赁房屋使用权移交手续等，也未与原告书面解除合同，导致原告不能将房屋另外租赁给其他人，房屋闲置是原告的违约导致，被告将保留起诉要求原告支付所欠租金和原告违约给被告造成的损失。综上，依法驳回原告的诉讼请求。根据原被告的在庭陈述及其提供的证据，本院经审理认定事实如下：2019年5月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于贵阳市白云区出租给原告，用途为商业，租赁期限为5年，自2019年9月13日起至2024年9月12日，免费装修期为2019年5月13日起至2019年9月12日止，该期间免除原告支付房屋租赁。租金为2019年9月13日至2020年9月12日为273600元，2020年9月13日至2021年9月12日为319200元......。租赁费采用先付后用的形式，原告按半年一次向被告支付，首次租赁费支付时间为签订合同后5个工作日内支付，以后原告在前一期租赁费用期满前10日内向被告支付下一期租赁费用。租赁押金7万元于签订合同后5个工作日内支付给被告，租赁期满，原告在结清所有费用且无任何违约的情形下，原告将租赁场地交还被告后10个工作日内，被告不计息退还原告所交的房屋押金。合同第五条约定：“甲方应于本合同签订后5日内将房屋交付给原告，双方需办理房屋使用权移交手续。合同第七条约定：“因下列情形之一，乙方有权在甲方违约行为未于乙方通知后30日内改正的情况下，立即终止本合同，甲方须退还乙方已支付的押金和该商铺未使用时间段内租金，并赔偿乙方损失：（1）甲方交付的租赁房屋不能实现本合同约定的租赁用途，并在乙方限定的改正期限内未按乙方要求改正并支付租赁物业的.......”合同第十二条第（2）款约定：“甲方提供不低于100ＫＷ的用电容量，现有房屋的配电设施及配电箱无法满足的，由甲方自行增设”。合同签订后，原告于2019年5月22日向被告支付半年租金136800元，并支付了租赁押金7万元。2019年5月23日，原告贵州永辉超市有限公司分别向贵阳市供电局、绿地集团（贵阳白云区）房地产有限公司提交《申请》两份，载明：“我公司租赁位于贵阳市白云区用于开办经营便民惠民的生鲜超市，由于原设计的用电负荷不能满足实际经营用电需要，特申请各单位支持办理增加电容，具体由商铺的房屋负责对接......”。该两份申请被告庭审中称是由原告邮寄给被告。2019年6月19日，案外人上海绿地物业服务有限公司贵阳分公司绿地伊顿公馆物业服务中心向被告出具《关于Ａ3-103、Ａ3-104、Ａ3-104电力完工验收情况说明》载明：业主李先强：你所购买的绿地伊顿公馆的商铺（Ａ3-103、Ａ3-104、Ａ3-104）的电力增容，在我公司的配个下，已经于2019年6月19日完工并经我公司专业的电力工程技术人员验收合格，你及你的租户从即日起可以正常使用所增容的电力，所产生的电费按照电力主管部门的收费标准由你或你的租户在使用期间而产生的金额据实缴纳（已经安装有独立的电表）。2019年7月29日，原告工作人员“杨凡”通过微信告知被告，内容为“强哥，上个星期六下午张军伟和大区的许辉又去看了你那个铺，他们还是决定不开了，公司这两天应该会给你邮寄一个关于解约的函件，你收到后看你需要怎么赔偿，回复一个函件给公司。”2020年10月10日，原告通过顺丰快递（运单号：ＳＦ1195076461651）向被告邮寄《律师函》，载明：因被告未能在约定的时间内按照合同约定的交付标准将场地交付给原告，导致签订的合同不能如期履行，现被告已逾期交付租赁场地超过30日，我公司正式通知您解除双方签订的《租赁合同》，且返还公司交付的租赁费用136800元、押金70000元，两项共计206800元......。顺丰快递信息显示被告已签收。庭审中，被告向本院提交和原告员工“杨凡”于2020年9月18日、2020年10月18日以及2021年3月21日的电话录音，证明因原告方违约，同时由于原告方工作人员频繁调动，导致被告联系不上原告，才未能妥善处理房屋租赁事宜。被告对原告的该证据不予认可，称在通话记录的时间之前，“杨凡”已经离职，且“杨凡”不是公司决策人，不能代表公司。同时原告称多次通过电话要求被告协商处理房屋租赁事宜，但被告以没有时间为由，才导致涉案房屋租赁事宜长时间没有得到妥善处理，但原告并未向本院提交证据予以证实。以上事实，有原被告的在庭陈述及原告提供的原被告身份信息、租赁合同、国内支付业务付款凭证、顺丰邮寄信息、律师函等，被告提供的贵州永辉超市的两份申请、微信聊天记录、通话录音等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信，作为本案的定案依据。本院认为：合法的租赁关系受法律保护。本案中，原被告双方签订《租赁合同》第十二条第（2）款约定涉案房屋被告提供不低于100KW的用电容量，为此，在原被告双方的协调下，案外人上海绿地物业服务有限公司贵阳分公司于2019年6月19日完成涉案房屋的电力增容工作，即涉案房屋从2019年6月19日可以正常使用电力，但根据被告提供的和原告工作人员“杨凡”的微信聊天显示“强哥，上个星期六下午张军伟和大区的许辉又去看了你那个铺，他们还是决定不开了，公司这两天应该会给你邮寄一个关于解约的函件，你收到后看你需要怎么赔偿，回复一个函件给公司”，即原告有不再继续租赁房屋的打算，且会通过书面的方式向被告发出解约的函件，但原告于2020年10月13日才将解除合同的书面材料《律师函》邮寄给被告，在此期间原告未向本院提交书面材料证明已向被告书面解除涉案房屋租赁合同的证据，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除.....”之规定，原告于2020年10月13日向被告邮寄的解除租赁合同的《律师函》，被告已签收，故对原告要求解除双方签订的《租赁合同》的诉请，本院予以支持，但合同的解除时间应为2020年10月13日。关于原告要求被告退还租赁押金7万元及预付的半年租金136800元的诉请，本院认为，根据双方签订的《租赁合同》的约定，退还租赁押金的条件是租赁期限届满，原告在结清所有费用且无任何违约的情形下，被告不计息退还房屋押金，但根据本案查明的事实，在涉案房屋租赁合同未被解除之前，双方的租赁关系存在，租期应当计算至合同被解除之前，即涉案房屋的租赁期限为2019年9月13日至2020年10月13日，在此期间原告仅向被告支付半年租金136800元，即双方还未对此期间的租金及其他费用进行结算并履行，故对原告的该诉请，本院不予支持。关于原告称2019年7月已经通知被告解除合同，因被告故意拖延，原告才于2020年10月13日向被告邮寄解除租赁合同的《律师函》，违约方应当是被告的主张，本院认为，原告的员工“杨凡”通过微信向被告表达了租赁的涉案房屋公司决定不再开店铺，但同时也强调原告方公司会向被告邮寄解约的函件，而直到2020年10月13日才向被告邮寄解除合同的《律师函》，在此期间未向被告送达书面解除合同的材料，也未向本院提交可以证明已经通知被告解除合同的证据，在租赁期间承租人是否实际使用租赁物不影响双方之间的租赁关系，故对原告的该主张本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、解除原告贵州永辉超市有限公司与被告李先强签订的《租赁合同》；二、驳回原告贵州永辉超市有限公司的其余诉讼请求。案件受理费2201元（已减半、原告已预交），由原告贵州永辉超市有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员 王冰青二〇二一年七月二十六日法官助理 祝清碧书 记 员 罗次珍