江西省吉水县人民法院执 行 裁 定 书（2021）赣0822执异10号异议人（案外人）：胡上高，男，1957年2月1日出生，汉族，住吉水县。委托代理人：谢卫东，江西荟萃律师事务所律师。申请人（被异议人）：吉安市赣粤联盟实业有限公司，住所地：吉安市青原区和气路龙湖大厦15楼，统一社会信用代码：91360800076895672B。法定代表人：曾令友，该公司总经理。委托代理人：谭棠武，江西荟萃律师事务所律师。本院在审理吉安市赣粤联盟实业有限公司与江西鸿昌置业有限公司承揽合同纠纷一案中，吉安市赣粤联盟实业有限公司向本院申请财产保全，本院依法查封了登记在江西鸿昌置业有限公司名下的位于吉水县。现异议人胡上高认为该财产归其所有，遂提出书面异议，请求本院解除上述财产的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人胡上高称，江西鸿昌置业有限公司因御龙湾小区项目启动，经吉水县御龙湾项目资金监管领导小组的同意，向异议人借款460万，约定了借期，借款利率等。借款到期后，江西鸿昌置业有限公司无现金偿还，遂与异议人达成以冲抵借款的方式购买案涉房屋。为此。异议人与江西鸿昌置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，异议人购买江西鸿昌置业有限公司开发的御龙湾项目16号楼一单元102、202、502、602商品房，102、202商品房价款为2223515元，502、602商品房价款为2213361元。江西鸿昌置业有限公司出具了收款收据，并与异议人进行了借款冲抵结算。此后异议人将上述《房屋买卖合同》在县房产局进行了网上签署登记。2019年7月江西鸿昌置业有限公司交付了上述商品房，异议人正式收房，交清了物业费和个人承担的其他税费。异议人开始实际占有、使用该房屋，安装了铝合金门窗和铁门。由于房管部门要求异议人形式上将房款打入该局账上后才能办理备案登记，而异议人认为以房抵债已经完成，应视为异议人全额支付了购房款，无需将购房款打入后又转回，这样将购房款打过去又转回来，纯粹是走形式，多此一举。如此导致异议人购买的房屋至今未办理备案登记。综上所述，异议人在贵院查封诉争房产之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，付清了全部购房款并合法实际占有使用该楼房至今长达二年以上，非因异议人的原因未办理产权登记，贵院查封上述房产，明显错误，依据《民事诉讼法》第227条之规定，提出异议，请立即解除对上述财产的查封。切实保护异议人的合法权益。为支持其诉求，异议人向本院提交建设《股东会议决议》《借款协议》《借条》《商品房买卖合同》《抵押明细清单》《证明》等证据。申请人吉安市赣粤联盟实业有限公司称，异议人胡上高的执行异议理由不能成立。请予以驳回。理由如下：一、异议人胡上高系被执行人公司的实际经营管理人之一，不是普通商品房消费者，其提供的御龙湾小区16＃202室《商品房买卖合同》（102＃、502＃、602＃没有提供《商品房买卖合同》）不具有法律效力；不能证明胡上高与被执行人江西鸿昌置业有限公司成立了商品房买卖合同关系。异议人借款给江西鸿昌置业有限公司原股东个人使用，后来该个人债务没有得到清偿，符海水、胡上高等人就接管了江西鸿昌置业有限公司的日常经营管理，包括公司公章也由符海水、胡上高等保管。在此情形下，符海水、胡上高等人有条件随时利用这便利条件，自己与自己签订《商品房买卖合同》。胡上高提供的《商品房买卖合同》《吉水县商品房合同备案登记申请书》均没有标注签订日期。因此，异议人提供这份《商品房买卖合同》具有伪造之嫌，不具有法律效力。二、异议人胡上高提供的《商品房买卖合同》没有备案。对此，异议人胡上高在执行异议书中已认可此事实。三、异议人胡上高没有履行《商品房买卖合同》，没有支付购买房屋的价款。《收款收据》系伪造。对此，异议人胡上高也认可没有支付购买房屋的价款。异议人借了钱给被执行公司某个股东，用该项债权予以抵偿。异议人胡上高与被执行人公司股东的债权债务关系，与异议人胡上高与被执行人公司之间的商品房买卖合同关系，两者属于不同的法律关系，不能混为一谈。也不能互相抵销双方的权利和义务。这种以个人之间借款抵偿其购买商品房的价款的说法没有法律依据。且其提供的《收款收据》系其利用职务之便伪造。四、异议人胡上高没有实际占有被执行人江西鸿昌置业有限公司的被查封的吉水县房屋。如前所述，异议人符海水、胡上高等人实际接管了江西鸿昌置业有限公司开发的御龙湾小区项目，对被执行人公司未出售的房屋均具有实际控制权。异议人保管了每一套未出售的房屋房门钥锁，也可以随时去动工装修，在精装修以后再出售也可以。因此，这种公司实际管理人的管理行为，与客户购房以后，接受购买的房屋并装修入住行为，完全不能相提并论，不产生占有被查封房屋的法律效力。异议人胡上高另有住所，并非无其他用于居住的房屋，客观上也不需要占据四套房屋的居住。综合上述事实，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十四条、第二十五条、第二十八条以及最高人民法院“九民纪要”第125条的规定，异议人胡上高的异议不能成立，请予以驳回。本院查明，2016年6月17日，江西鸿昌置业有限公司向胡上高出具借条，借条载明：“江西鸿昌置业有限公司借胡上高现金人民币贰佰万元整（￥200万元），用于支付御龙湾小区工程款，借款期限一年（2016年6月17日至2017年6月17日），按年利率30%付利息。”2018年7月23日，江西鸿昌置业有限公司召开关于公司向外借款17600万元用于归还赣州银行贷款本金事宜的股东会议，并形成决议，股东会议决议内容如下：“……然而，现“鸿昌·御龙湾”项目资金紧张，无钱归还赣州银行的上述借款本息，为了避免赣州银行对鸿昌公司提起诉讼，而由此产生对项目推进带来不利影响及障碍，公司本次股东会议一致同意并决定：1、鸿昌公司向符海水借款人民币壹仟伍佰万元整（￥1500万元），向胡上高借款人民币贰佰陆拾万元整（￥260万元），全部用于归还赣州银行贷款本金1760万元整，借款期限3个月，从2018年7月23日起借，至2018年10月22日止，利率按月息3分，即月利率30‰计算利息（按实际借款时间据实计算）……参加股东签字：汪宗泉、汪宗有、刘伍根；御龙湾项目项目管理人员签字：符海水、郭富强、刘长根、李足苟、胡上高、邓高秋”。2018年7月23日，胡上高（甲方）、江西鸿昌置业有限公司（乙方）、江西吉水御龙湾项目资金监管工作小组办公室（丙方）签订了借款协议书。乙方向甲方所借资金260万元全部用于偿还赣州银行贷款本金，丙方作为见证方，同意并配合“鸿昌·御龙湾”项目现有商品房、商铺、地下室车位及储藏间的销售收入在保证还清符海水、胡上高的借款本息期间，公司只能用500万的资金支付各项工程款及日常开支。后因江西鸿昌置业有限公司无现金偿还上述260万元借款，遂将其名下的位于吉水县房屋以偿债务，并于2019年6月24日签订了《商品房买卖合同》。合同编号分别为ＪＳ2019027141、ＪＳ2019027142。2021年6月22日，吉水县住房和城乡建设局、江西吉水御龙湾项目资金监管工作小组办公室出具了证明。该证明内容为：“江西鸿昌置业有限公司因启动御龙湾项目的建设，于2018年8月28日向符海水、胡上高借款本金1760万元（其中符海水1500万元，胡上高260万元）。借款到期后，鸿昌公司无现金归还，经双方协商，鸿昌公司同意以其开发建设的16＃楼冲抵部分借款本息。为此，双方签订了商品房买卖合同6份，并向房管局申请网上备案，房管局根据《商品房买卖合同》网上备案的相关规定，而买方符海水、胡上高没有将购房款打入资金监管账户，不符合合同备案条件，而买方符海水、胡上高是以房抵债，没有现金流水，本局没有给符海水胡上高所购商品房进行备案登记，以上属实。特此证明。证明单位：吉水县住房和城乡建设局、江西吉水御龙湾项目资金监管工作小组办公室。2021年6月22日。”另查明，2021年7月23日，本院依据吉安市赣粤联盟实业有限公司的财产保全申请依法裁定查封江西鸿昌置业有限公司开发的吉水县城御龙湾小区16号楼【预售许可证编号（2018）房预售证第034号】未出售的住房12套。2021年7月23日，本院依法查封了上述房产。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条及第二十九条的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人，该权利的合法性与真实性以及该权利能否排除执行。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，如在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。对于案外人提出的执行异议案件，原则上进行形式审查以及书面审理，并根据上述情形判断执行标的的权利归属。案外人如有证据证明自己的主张，可通过民事诉讼程序主张自己的权利。本案中，江西鸿昌置业有限公司向胡上高借款260万元，借款到期后，江西鸿昌置业有限公司无现金偿还借款，经双方协商一致遂将其名下的位于吉水县房屋以偿债务，并于2019年6月24日签订了《商品房买卖合同》，双方借款合同关系终止，建立商品房买卖合同关系。根据《城市商品房预售管理办法》第10条之规定，商品房预售合同网上签约系商品房预售合同备案的重要方式，是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力，也不产生商品房预售合同预告登记的法律效力。因此，商品房买卖合同不产生不动产物权期待权，亦不产生足以排除对该不动产执行的效果。再者，异议人系御龙湾项目项目管理人员，也未提出相应的证据证明其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。因此，案外人胡上高的异议请求无法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十四条、第二十五条、第二十八条，裁定如下：驳回案外人胡上高的异议请求。异议人、当事人如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  刘春伟审判员  杨兴君审判员  刘忠瑜二〇二一年七月十七日书记员  彭 强