上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初34531号原告（反诉被告）：苏蕾，女，1994年12月30日出生，汉族，住四川省通江县。委托诉讼代理人：石莉莉，北京中凯（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海峰，北京中凯（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：顾元彬，女，1989年8月24日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。委托诉讼代理人：朱豪，上海达尧律师事务所律师。原告（反诉被告）苏蕾与被告（反诉原告）顾元彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏蕾的委托诉讼代理人石莉莉、张海峰，被告（反诉原告）顾元彬及其委托诉讼代理人朱豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。苏蕾向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告于2020年3月28日签订的《房屋租赁合同》于2021年2月26日解除；2．被告返还原告押金2.4万元；3．被告支付原告违约金5万元。事实和理由：2020年3月28日，原、被告签订租赁合同，约定原告向被告承租位于上海市浦东新区XX镇XX村XX路XX号房屋（以下简称系争房屋），起租日为2020年5月16日，租期5年，年租金143，998元、押金2.4万元等。合同签订后，原告支付被告押金以及截至2021年3月16日前的租金。原告承租系争房屋系用于经营民宿，因被告拒不配合原告办理相关证照、以及房屋存在漏水、墙面起皮等情况，致使涉案合同无法继续履行。2021年2月26日，原告向被告发送律师函，要求解除合同并赔偿损失。被告置之不理。故原告诉至法院。顾元彬辩称，不同意原告的诉请。被告不存在违约行为，涉案合同未特别约定被告保证原告取得民宿经营证照，原告单方要求解除合同并擅自搬离的行为已违约。故反诉请求：1．解除反诉原、被告于2020年3月28日签订的房屋租赁合同；2．反诉被告支付反诉原告解除合同违约金5万元；3．反诉被告支付反诉原告2021年3月16日起至合同解除之日即原告收到反诉状之日止的房屋租金，按每月1.2万元标准计。针对反诉，苏蕾辩称，不同意被告的反诉请求。涉案合同无法履行是由于被告在原告经营过程中意图入股原告经营的民宿、干涉原告经营，遭原告拒绝后，被告拖延、拒不配合原告办理经营证照，致使原告无法正常经营、实现合同目的，原告因此解除合同。2021年3月16日原告撤离系争房屋，当天通知被告接收房屋。据原告了解，系争房屋已另行出租给他人，被告反诉请求的租金损失无任何依据。本院经审理认定事实如下：2020年3月28日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将系争房屋、房屋面积160平方米出租给被告；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为民宿使用；租赁期限为5年；双方议定，首期付6个月，另付2.4万元押金，以后按每6个月结算一次，提前15天支付下次房租；甲方保证房屋设施正常使用，在租赁期间，若设备自然损坏，甲方负责修理，若设备人为损坏则由乙方负责修理。乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，办理各种相关证件、按时交纳水、电、气等费用，不得在租赁的房屋内从事违法违规活动；第九条违约处理1、甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金5万元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金；第十条补充条款（手写）：双方约定年租金为143，998元，起租日期为迪斯尼开园日后延迟5天。合同另对其他事项作了约定。合同尾部补充条款处另注明：甲方顾元彬于2020年5月16日将鲍家宅34号（即系争房屋）租给乙方，乙方苏蕾已于2020年5月16日搬入鲍家宅34号。原、被告确认前述合同起租日即2020年5月16日，原告于2020年3月28日支付被告96，000元（含6个月租金和押金），2020年11月13日支付48，000元（4个月租金），租金支付至2021年3月15日。2021年1月19日，原告及其丈夫、被告及其合伙人通过微信群聊联系，原告方表示由于一直无法办理营业执照，无法正常经营，另原告得知被告与产权人的上位租赁合同中明确约定不得转租（签订合同时未告知），故还需要被告出面约房东配合原告办理经营证照。被告方回复称可以约房东配合办证，但因为系争房屋内有被告投入的装修，故原告申请的证照中需要有被告作为股东。原告表示经营证照应办至自己名下，故拒绝被告方的要求。此后双方仍各执已见，协商未果。2021年2月26日，原告委托律师向被告发函，函件载明因被告无故拒不配合原告办理经营民宿所需的营业执照、卫生许可证等证件导致原告无法开业经营，原告为避免损失扩大，发函告知双方之间的租赁合同于2021年2月26日解除、被告于收到函件3日内协商赔偿原告装修损失等。前述函件于次日（2月27日）送达被告。2021年2月27日，被告在微信中表示原告要求的房东材料被告均已积极配合提供。原告表示双方自2020年5月16日开始，原告一直要求被告配合办理营业执照，原告曾持被告提交的资料去办证，因房东与被告的合同明确不能转租而办理未成，被告又提出需要成为原告办理经营证照的股东，该方案原告无法接受，原告长期无证经营，至今无法取得营业执照。2021年3月9日，原告向本院提交起诉状，提起涉案诉讼。3月16日，原告在微信中称当日已搬走，要求被告次日至系争房屋办理交接。被告回复称自己未违约，不同意解除合同。3月26日，双方共同至系争房屋处办理了交接手续，被告收回系争房屋。审理中，原告称其承租后对房屋进行过装修，一直处于无证经营状态，实际使用系争房屋至2021年3月16日，同意承担截止3月16日的租金；若法院认定原告违约，则违约金需进行调整，调整至按2021年3月17日至3月26日十天空置租金损失为限。原告另向本院提交视频光盘一份，证明原告承租期间系争房屋存在墙面漏水、墙壁起皮，影响原告使用。经庭审质证，被告对视频光盘证据三性均不予认可。被告称其对系争房屋投入过装修，故在原告提出办理经营证照时提出参股；原告不具有解除权，不同意退还押金；若法院认定被告违约，违约金需调整，调整至以一个月租金为限。被告另向本院提交工程合同一份，以及2020年10月至11月期间原、被告微信聊天记录，证明被告曾向原告提供过办证相关资料。经庭审质证，原告对工程合同不予认可，微信聊天记录中提及的是被告协助原告在当地派出所、村委会进行备案，而非办理经营证照事宜。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。涉案合同中明确约定原告承租系争房屋用于经营民宿，并须办理各类相关证照、合法经营，故双方均意识到原告从事合法的经营行为需要办理经营证照。当然，办理经营证照的主要义务在于承租方，但被告作为出租方，具有配合原告办理经营证照的从义务。原告承租后在系争房屋处已经开展了一段时间的经营，由于被告系转租等原因，原告未能取得经营证照。原告于2021年初向被告提出不愿再继续无证经营的状态，要求被告联系产权人配合办理营业执照，然被告提出申请经营证照需以被告作为股东为办理证照的条件。故被告在主观以及客观上均未有履行协助原告办理经营证照的善良义务，给原告正常办证制造阻碍，致使原告合法经营的承租目的难以实现。原告据此通知被告解除涉案合同，本院予以认同，涉案合同于原告的解除通知送达被告之日（2021年2月27日）解除。合同解除后，原告在被告处的押金24，000元，被告应予返还。原告于2021年3月16日通知被告于次日办理交接，后双方于3月26日办理了系争房屋的交还手续，办理交接的日期亦在合理期限之内。被告反诉请求中的房屋占有使用费，其中2021年3月16日至26日的房屋占有使用费，经本院核算为4，258元，原告应予承担。由于被告的过错行为致使涉案合同解除，被告应当承担合同提前解除的相关责任。涉案合同对违约处理作了约定，考虑到合同的约定以及履约情况、当事人的过错程度等因素，本院对被告提出的调整违约金的请求予以准许，调整至被告承担违约金12，000元。被告的其余反诉请求，本院不予支持，理由同上。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）苏蕾与被告（反诉原告）顾元彬签订的《房屋租赁合同》于2021年2月27日解除；二、被告（反诉原告）顾元彬于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）苏蕾租赁押金24，000元；三、被告（反诉原告）顾元彬于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）苏蕾违约金12，000元；四、反诉被告苏蕾于本判决生效之日起十日内支付反诉原告顾元彬2021年3月16日起至3月26日止的房屋占有使用费4，258元；五、驳回反诉原告顾元彬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1，650元，减半收取计825元，由原告苏蕾负担300元，被告顾元彬负担525元。反诉案件受理费减半收取计657.50元，由反诉原告顾元彬负担600元，反诉被告苏蕾负担57.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。