湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初6039号原告：李真敏，女，1994年5月12日出生，汉族，住湖南省涟源市。被告：湖南振业房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区荣湾镇枫林路西湖渔场三管区。法定代表人：白松，总经理。委托诉讼代理人：胡金花，湖南大梵律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈云芳，湖南大梵律师事务所律师。原告李真敏与被告湖南振业房地产开发有限公司（以下简称“振业公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李真敏向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原、被告于2021年3月14日签订的《湖南振业房地产开发有限公司认购书》；2、判令被告向原告双倍返还定金4万元以及资金占用期间的利息（以2万元为基数，按一年期贷款市场报价利率，从2021年3月14日起计算至实际清偿之日止）；3、判令被告赔偿原告为实现债权的必要花费：误工费800元、交通费200元；4、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2021年3月14日通过被告发放的“振业梅溪寓—LOFT公寓，实景准现房”房屋宣传图纸及其上的宣传文案，前往被告处与被告协商购房事宜，洽谈中，原告明确表示，因被告出售房屋系复式结构才有购买意向，被告员工得知原告需求后，带原告前往振业城三期S9-B栋公寓楼查看毛坯房，经查验，被告员工向原告展示的毛坯房结构并非复式，但被告说可以自行加装，原告遂缴纳了2万元，事后被告员工要求原告签订了《湖南振业房地产开发有限公司认购书》。在签订认购书前，原告再三向被告释明要求所购房屋系复式结构，被告员工无任何异议，并向原告陈述可以加装，让原告不要担心。签订认购书后，被告员工告知原告应在七日内交付剩余房款以及签订正式购房合同。2021年3月23日，原告委托父母欲向被告交付剩余房款过程中，遇到前来维权人员，经原告父母询问得知在正式购房合同中存在不得私自加板隔层的约定，原告父母当时要求被告出具“同意搭建隔层承诺书”后，仍愿意付款，但被告拒不出具，致使房款当天未予缴纳。事后，原告与被告员工通过微信协商过程中，要求其就“不得加板隔层”的约定进行解释，并要求其出示正式的购房合同，被告员工依旧承诺“该条约只是提示作用，开发商不会阻止搭板”，并于2021年3月24日，通过对营销中心处的公示合同进行手机拍照后，以微信形式向原告发送了《长沙市商品房买卖合同（预售）》合同及补充协议的照片，根据照片内容，在《长沙市商品房买卖合同（预售）》附件三第21条、《房屋装修管理规定》第1条、第6条、第7条，《业主临时管理规约》第二十条的约定中，均有不得私自加板隔层等类似约定，这与原告购房意向明显不符。经原告查询相关文件，依据《住宅室内装饰装修管理办法》第5、6条规定中有“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：搭建建筑物、构筑物”等相关内容。原告认为，原告向被告缴纳定金并与其签订《湖南振业房地产开发有限公司认购书》系欲购买被告所售的复式结构房屋，但被告的宣传图纸与文案中存在虚假、误导性宣传，被告员工明知原告购房意向以及查验房屋后未向原告及时释明，反而告知原告可以自行加装，使原告与其签订定金合同的行为，构成欺诈。现被告无法向原告交付复式结构的房屋，亦无法出具书面承诺，承诺原告所欲购的房屋可以变为复式结构，致使原告本人的购房意愿无法得以实现，其合同目的根本不能实现。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条的规定，被告应当双倍返还定金并支付资金占用期间的利息及赔偿相应的损失。被告振业公司辩称：一、被告不构成欺诈，原告不得以此请求撤销《湖南振业房地产开发有限公司认购书》。1、根据原告所提交的诉状及证据，被告在与原告签订《湖南振业房地产开发有限公司认购书》前，已经明确告知、回复原告，所售房屋为非复式结构的高挑层的平层公寓毛坯房，原告想要获得阁楼式，可通过合法合规的装饰装修方法，类似钢结构搭建方法来达到目的。2、被告与原告还未签订《长沙市商品房买卖合同（预售）》合同，原告基于未签订生效的合同内容来主张被告欺诈，不合理也不合法。二、原告违约，被告可单方解除认购书，无需退还2万元定金。根据《湖南振业房地产开发有限公司认购协议书》第五条第二款约定，原告逾期未签署《商品房买卖合同》及相关补充协议的，被告有权单方解除本认购书，原告所认购的房屋，被告可另行出售，原告所交定金，被告不予退还，被告上述决定及行为不再以任何方式通知原告。原告在签署认购书之次日起7日内，未与被告订立《商品房买卖合同》，原告存在违约行为，故该定金无需退还。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2021年3月14日，原告李真敏（乙方）与被告振业公司（甲方）签订《湖南振业房地产开发有限公司认购协议书》（以下简称“《认购书》”）一份，约定李真敏向振业公司认购振业城三期项目S9栋2126号房屋（以下简称“案涉房屋”），认购房屋预售建筑面积为48.12平方米，按建筑面积单价（8650.2元）认购，合计总价416249.72元。《认购书》第五条中约定：1、在签订本认购书前，乙方对所认购房屋状况、交易条件、周边环境及所在项目区域规划一有充分了解，并自愿购买该房屋，乙方在认购该房屋时对后期与甲方签订的正式《商品房买卖合同》及相关补充协议进行了详细的了解，并与甲方磋商确认了《商品房买卖合同》及相关补充协议条款。2、乙方应当在签署本认购书之次日起七日内，至甲方售楼现场签署《商品房买卖合同》及其相关协议，《商品房买卖合同》及相关补充协议一经签订，本认购书的效力即行终止。乙方逾期未签署《商品房买卖合同》及相关补充协议的，甲方有权单方解除本认购书，乙方所认购的房屋甲方可另行出售，乙方所交定金甲方不予退还，甲方上述决定及行为不再以任何方式通知乙方。3、乙方于签署本认购书同时交纳定金20000元……《认购书》签订当日，李真敏依约向振业公司支付定金20000元。此后，李真敏在与振业公司办理房款支付和协商签订《商品房买卖合同》的过程中，双方就振业公司能否出具“同意搭建隔层承诺书”等事项产生争议，致双方未签订《商品房买卖合同》，李真敏亦未再向振业公司支付任何款项。查，1、振业公司关于案涉房屋的宣传资料中，户型平面图为一层，户型解析中有“4.5米LOFT百变空间”“楼上楼下双层空间，生活分区自由惬意”等内容。2、振业公司工作人员在与李真敏沟通过程中，李真敏提出“那个振业城的合同写了不准搭建阁楼…”、“不能按照双层装修…”、“那购买loft没有意义啊…”等意见时，振业城工作人员回复“这个不会的”、“那只是一个提示作用，开发商这边不阻止搭板的”。以上事实有当事人陈述、《湖南振业房地产开发有限公司认购协议书》、付款凭证、微信聊天记录等证据佐证。本院认为，现无证据证明原告李真敏与被告振业公司签订的《认购书》具有法定的无效情形，故本院确认其合法有效。现原、被告双方或主张撤销，或主张解除，均有终止履行该《认购书》之意思表示，本院确认案涉《认购书》应予解除。本案争议焦点为：案涉《认购书》解除的法律后果问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。又根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条的规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，首先，虽然振业公司在关于案涉房屋的宣传资料中的户型解析部分有“4.5米LOFT百变空间”“楼上楼下双层空间，生活分区自由惬意”等内容，但户型平面图明显显示为一层，且李真敏在缴纳定金并签订《认购书》之前，其实地查看的案涉房屋的毛坯房现状为一层，认购价款的计算也为一层，故振业公司的上述宣传资料并未对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大的影响。其次，根据李真敏与振业公司工作人员的沟通情况可知，李真敏对于案涉房屋需要通过装修才能变为两层是明知的，且其作为完全民事行为能力人，在签订合同时亦有审慎确认之义务。第三，虽然振业公司关于案涉房屋的宣传尚不构成要约以及李真敏所主张的“欺诈”，但其宣传内容以及公司工作人员向李真敏传达的意思，确有导致李真敏对其原本的购房目的的实现产生误解之可能性存在。综上所述，振业公司应当将李真敏支付的定金20000元予以返还，李真敏的其他诉请，因于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条之规定，判决如下：一、解除原告李真敏与被告湖南振业房地产开发有限公司于2021年3月14日签订的《湖南振业房地产开发有限公司认购协议书》；二、限被告湖南振业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李真敏返还定金20000元；三、驳回原告李真敏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费413元，由原告李真敏负担206元，由湖南振业房地产开发有限公司负担207元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘 群二〇二一年七月十六日法官助理  付承千书 记 员  刘 彬附相关法条：《中华人民共和国民法典》第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。