贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2980号上诉人（原审被告）：重庆勤邦物业服务有限公司，住重庆市九龙坡区石坪桥正街36号15-17号，统一社会信用代码91500107355697361W。法定代表人：陶玲，系公司董事。委托诉讼代理人（一般代理）：陶慧，系公司员工。被上诉人（原审原告）：毕节地区振华房地产开发有限责任公司赫章振华苑项目部，住赫章县城关镇小康一路，统一社会信用代码915205275566267547。法定代表人：刘吉陶，系总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：赵明江，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：朱晗，贵州威迪律师事务所律师。原审被告：赫章振华大厦小区业主委员会，住贵州省赫章县城关镇新天地小区振华大厦。诉讼代表人：李刚，系业委会主任。上诉人重庆勤邦物业服务有限公司（以下简称勤邦物业）因与被上诉人毕节地区振华房地产开发有限责任公司赫章振华苑项目部（以下简称振华房开）及原审第三人赫章振华大厦小区业主委员会（以下简称振华大厦业委会）物权保护纠纷一案，不服贵州省赫章县人民法院（2020）黔0527民初4122号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人勤邦物业上诉请求：依法改判上诉人不予返还未收取的车位租金30750元，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定停车位租金的事实不清。事实上，李刚、邓军、吉学海、常颖、郭斌、徐丽、张昌、刘晓等8人拒交的停车位租金共30750元，一审法院按照认定的车位数量和租金标准及租期直接计算出上诉人应当返还被上诉人车位租金274350元，对前述事实未予审查错误，一审判决超出上诉人应负担范围，请求二审予以改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人振华房开二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审第三人振华大厦业委会二审未作答辩。原审原告振华大厦业委会向一审法院起诉请求：一、请求依法判决被告将振华大厦地下车位96个交还原告；二、判令被告将私自出租原告的振华大厦地下车位的租金305,100.00元（2018年1月至2020年7月）立即支付给原告。三、判决禁止被告准许任何人在原告的振华大厦负一层商铺前的消防通道停放、存放车辆及其他影响该通道通行的物品，以确保该通道畅通。四、判令被告修复其损坏的原告的振华大厦负一层第1、7号商铺的卷闸门。五、本案诉讼费用由被告支付。一审法院认定事实：2012年4月12日，原告振华房开通过政府出让的方式取得了位于赫章县地块的土地使用权，土地使用权面积为5221.80平方米。于2012年11月9日取得了建设用地规划许可证、用地项目名称为“新天地六号楼振华大厦”，用地性质为新建，用地面积为5221.80㎡。于2014年12月16日取得建设工程规划许可证，建设规模为31547.12㎡（局部叁拾壹层，其中地下车库5528.42㎡，商铺3136.27㎡，住宅22882.43㎡）。后原告开发建设了振华大厦住宅小区。2016年5月5日取得建设工程竣工规划认可证，该证上显示建设规模为31547.12㎡（局部31层，其中地下车库5512.42㎡，物管用房16㎡，商铺3136.27㎡，住宅22882.43㎡）。贵州智强房地产测绘服务有限公司于2016年5月24日作出的《新天地6号楼＊振华大厦＊宗地分户分摊面积测算技术报告书》显示：“房屋总层数：负3层＋31层，宗地内房屋建筑面积：37855.38㎡，其中：地下室建筑面积为5896.82㎡，地上建筑面积为31958.56㎡，地下室不分摊土地面积。振华大厦业委会与勤邦物业签订《物业服务合同》，其中约定物业服务总面积：31587.92，室内停车场车位117个（负二层64个，负三层53个）。在审理过程中，原、被告双方认可地下车库划线车位总数为117个，其中负二层64个、负三层53个。原告自认其出售了26个车位，分别为负二层2、3、4、6、7、8、9、10、11、21、23、25、27、28、30、36、43、45、47、62、64、68、70、43A、44A号及负三层5号。被告提出原告自行出售及自用、自行安排停放的车位共有32个，该部分车位不是由被告出租安排停放，被告也未收取租金。原告对被告提出的32个车位中双方存在异议的有七个（均在负二层），即文武使用的19号车位、徐英使用的34号车位、张伟使用的54号车位、杨**使用的50号车位、叶彬使用的72号车位、王建国使用的29号车位、夏宏占用车位一个。经查，负二层19号、34号、50号、54号、72号车位的使用人均认可其在振华大厦有停车位，且系由振华大厦房开商安排其停放使用，未向物业公司交纳租金，王建国系向物业公司交纳了租金后使用，夏宏系自己买了一个车位，勤邦物业所称夏宏占用的车位不在划线范围内。原、被告均认可车位月收费为200元（管理费50元/月、租金150元/月）。经本院到赫章县不动产登记中心查询，该登记中心答复：在赫章县域范围内，所有涉及地下车位的商品房，均未办理过地下车位的产权。经现场查看：振华大厦小区负二层、负三层均停满了车辆。振华大厦小区负一层商铺门前通道处停满车辆，且贴近商铺门口。物业公司在该处设置了收费关卡。本案争议焦点如下：一、原告所主张的车位的物权归属；二、原告主张被告不得在其门面前停放车辆是否有法律依据？三、被告已收取多少车位费用；四、原告主张其7号门面的卷闸门是被被告损坏有无依据？一审法院认为：关于原告提出第三人无诉讼主体资格的问题，1、第三人振华大厦业委会系依法成立并向政府房管行政主管部门进行了备案；2、其系业主大会的执行机构，代表业主与业主大会行使业主的相关权利，其对物业公用部位、共用设备有占有支配权。因此，第三人具有诉讼主体资格。关于案涉车位的物权权属问题。《中华人民共和国民法典》第二百三十一条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。第二百七十五条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。本案中，第一、根据原告提供的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划认可证，振华大厦规划时本身就含有地下车库5512.42㎡。第二、案涉地下停车库系由原告投资建设。第三、《中华人民共和国民法典》第三百四十五条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。由此可知，地下空间利用权虽包括在土地使用权之中，但其归属要根据规划来确定，并非随专有部分购买而由业主当然取得。本案所涉的地下车库所占用的土地使用权，不能当然地认为属于业主共有。且根据贵州智强房地产测绘服务有限公司作出的《新天地6号楼＊振华大厦＊宗地分户分摊面积测算技术报告书》显示该地下停车库的面积未计入业主购买房屋的分摊面积。第四、案涉的地下停车库没有占用业主共有的道路或者公用场所、公用设施等其他场地。其是作为独立的使用对象。不属于《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百七十四条规定的属于业主共有的范围。综上，对于本案争议的地下停车库车位，虽然原告没有产权证明，但其对该地下停车库车位享有管理使用的权利。第三人的第四项请求无法律依据，本院不予支持。现该案涉车位由被告勤邦物业管理控制，原告要求被告返还车位，应予支持。被告提出其只是履行管理职责，但其并非得到原告的委托，故对其答辩意见不予采纳。同时被告还应把收取的租金返还原告。对于被告提出该笔费用应当与原告所欠的物业费进行抵扣的抗辩，该物业费问题属于另一法律关系，被告应另行主张，对该答辩意见不予采纳。对于案涉车位数量，双方均认可车位总数为负二层64个、负三层53个，共117个，这与双方提供的车位缴费明细表、《物业服务合同》上载明的情况一致，予以确认。原告提出还有4个未划线的车位应计算在内，总共为121个车位，因该4个车位不在规划的车位范围内，不予认定。对于原告自认其售出的26个，不应计算在内。对于被告提出原告自行出售及自用、自行安排停放的车位32个中，原告存在异议的七个，即负二层19号、29号、34号、50号、54号、72号车位及夏宏占用的车位一个，因负二层的19号、34号、50号、54号、72号五个车位不是由勤邦物业出租安排停放，其不应该计算在返还车位及租金范围内。故被告勤邦物业应返还原告车位及租金的车位数量为86（117-26-5）个。对于租金数额，原告请求被告返还2018年1月至2020年7月（共31个月）的租金30,5100.00元，其提供了出租车位收据及证人证言及《车位缴费明细表》，并称该《车位缴费明细表》系被告制作后向其提供，被告认可出租车位事实及每个车位每月按200元（其中管理费50元、租金150元）收费的事实，但不认可该《车位缴费明细表》上的金额。结合振华大厦小区车位供给不足的情况，车位租金损失计算为86个×150元/月×31个月＝399,900.00元,根据原告的诉讼请求，对其主张的2018年1月至2020年7月的租金损失30,5100.00元，本院予以支持。被告提出应扣除车位租金收取的人员工资、福利待遇、设施投入等，因被告每月收取了管理费50元，其该项主张也无相应依据，本院不予采纳。对于原告提出禁止被告准许任何人在原告的振华大厦负一层商铺前的消防通道停放、存放车辆及其他影响该通道通行的物品，以确保该通道畅通的诉讼请求。根据原告提供的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划认可证及测算技术报告书，振华大厦小区的负一层规划为局部商铺及地下车库，经现场查看，该负一层商铺门前，均停满了车辆，且贴近商铺大门处，还设置了收费关卡。《中华人民共和国民法典》第二百八十八条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。根据上述规定，在原告负一层商铺门前近距离停车，确实会影响该商铺的使用价值和价值，给原告造成侵权损失。且在该处停车确实会对通道造成堵塞，存在安全隐患，根据被告与第三人签订的《物业服务合同》，该处属于被告提供物业服务的范围，故被告有义务对该通道进行管理维护，有义务对在该处乱停车的行为进行管理制止，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告修复其损坏的原告的振华大厦负一层第1、7号商铺的卷闸门的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，该商铺属于专有部分，不属于被告提供物业服务的范围，原告虽提供的该卷闸门被损害的照片，但未提供该损害与被告有关的依据，不能证明该损害与被告有关，故对其该项诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，第三人的请求应当仅限于原被告诉争的标的，故对于第三人提出的第一至三项请求，与本案无关，本院不予处理。据此，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十一条、第二百三十五条、第二百三十八条、第二百七十五条、第二百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：一、由被告重庆勤邦物业服务有限公司于本判决生效后十五日内将振华大厦小区的地下车位86个返还原告毕节地区振华房地产开发有限责任公司赫章振华苑项目部。二、由被告重庆勤邦物业服务有限公司于本判决生效后十五日内将上述第一项中的86个地下车位于2018年1月至2020年7月期间的车位租金305,100.00元返还原告毕节地区振华房地产开发有限责任公司赫章振华苑项目部。三、被告重庆勤邦物业服务有限公司应禁止准许他人在原告毕节地区振华房地产开发有限责任公司赫章振华苑项目部的振华大厦小区负一层商铺前的通道停放、存放车辆及其他影响该通道通行的物品，以确保该通道畅通。四、驳回原告毕节地区振华房地产开发有限责任公司赫章振华苑项目部的其他诉讼请求。五、驳回第三人赫章振华大厦小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费5876.50元，由被告重庆勤邦物业服务有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审认定事实与原审无异，对原审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：本案上诉人主张其返还被上诉人的租金应扣除李刚等8人拒交的停车位租金30750元应否得到支持。本案中，上诉人因与原审第三人振华大厦业委会通过签订《物业服务合同》取得案涉争议车位的代管权，经原审查明，案涉车位的管理权应当属于被上诉人振华房开，故原审判令上诉人返还案涉车位给振华房开正确，本院予以确认。经原审查明，上诉人代管车位并收取租金的117个车位中，有26个系被上诉人自行出售，另有5个车位不是由上诉人出租安排停放，故上诉人实际代管并出租的车位数量为86（117-26-5）个。根据上诉人与振华大厦业主委员会签订的《物业服务合同》，车位租金为150元/月，上诉人2018年1月至2020年7月（共31个月）应返还被上诉人的租金损失应为86个×150元/月×31个月＝399,900.00元。本案中，根据上诉人提供给被上诉人的《车位缴费明细表》，证实上诉人已收取租金为30,5100.00元，且本案中被上诉人主张的仅为已收取租金，故原审判定上诉人向被上诉人支付租金损失30,5100.00元并无不当，上诉人上诉主张未收取的车位租金274350元，因一审并未计算在应返还的租金范围内，故上诉人主张扣减的上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人勤邦物业的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费568元，由上诉人重庆勤邦物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 莉审判员 曹建军审判员 吴 丹二〇二一年七月十五日书记员 张玉明