东营市东营区人民法院民 事 判 决 书(2013)东民初字第407号原告蔡信军，X年X月X日出生，个体。委托代理人李保华，山东爱智律师事务所律师。被告王宁，X年X月X日出生，无业。委托代理人王子兰，山东鲁北律师事务所律师。被告刘梅（东营区鑫鸿房产代理北一路分店业主），X年X月X日出生，个体工商户。原告蔡信军与被告王宁、刘梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡信军及其委托代理人李保华、被告王宁及其委托代理人王子兰及被告刘梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡信军诉称，2012年10月4日，原告与被告王宁签订房屋买卖协议书，约定原告向被告王宁购买坐落于东营市东营区燕山路402号14-1-501号房屋一套（房屋产权证号：燕山路字第××号），总价额为465000元，2012年11月15日前办理房产过户手续。协议签订后，原告依约支付了定金及房屋首付款，但时至今日被告尚未履行向原告办理房产过户手续之义务，经多方了解才得知被告王宁现已将房屋转让给第三人。基于上述事实，原告认为，被告王宁在收取原告定金及首付款后，又将房屋转让给第三人，被告一房二卖的违约行为，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。经原告多次与被告交涉，被告仍有15000元房款未退还原告。根据法律规定，被告应当向原告支付违约金并退还房款。请求依法判令被告王宁、刘梅向原告返还房款15000元，并支付违约金17000元；被告承担本案全部诉讼费用。被告王宁辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。第一，被告王宁已将原告交付的首付房款全部退还。原告诉称的15000元是原告因其违约行为向被告王宁支付的违约金10000元以及向房产中介刘梅支付的中介费5000元。第二，被告王宁已全面履行合同义务，不存在违约行为。第三，原告在合同的履行过程中存在多处违约行为。其一，合同约定原告支付房屋首付款16.5万元,而原告仅向被告支付了房款15万元以及定金1万元，尚有5000元一直未付。原告未按合同约定履行付款义务，构成违约。其二，原告在签订房屋买卖合同时，曾多次向两被告承诺其银行信用不存在任何问题，不会产生贷款审批不过的问题，其存在欺诈行为，构成违约。其三，原告在申请银行审批贷款提供有关证明材料时，故意拖延时间，远远超过了合同约定的房产过户时间，存在严重违约行为。其四，在确定原告无贷款资格后，被告王宁同意原告采用其他方式支付剩余房款，但原告最终无力支付房款，构成根本性违约。第四，原告无力全额支付房款，构成根本性违约，使合同目的不能实现，导致合同最终解除。在房屋买卖合同中，买卖双方最主要的义务就是买方支付房款，卖方交付房屋。在双方履行合同义务的过程中，原告无法履行合同确定的主要义务即支付购房款，导致合同最终被解除。被告刘梅辩称，原告所诉不属实，系原告违约。原告为证实其主张，提交了如下证据：1、房屋买卖协议书一份。证明原告与被告王宁于2012年10月4日签订房屋买卖协议书，协议书对房屋过户时间、违约责任等做出了约定。被告王宁对协议书的真实性无异议。被告刘梅对证据的真实性无异议。2、收据、收条各一份。证明原告已按照协议支付被告定金1万元及房款150000元，并根据房屋买卖协议书第十三条第二项之约定，原、被告双方同意留在中介押金5000元，以上共计165000元，原告已按照协议全部履行支付定金及首付款义务，不存在违约行为。被告王宁对证据的真实性无异议，该证据能够证实原告支付被告房屋首付款150000元及定金10000元，但无法证实原告已向中介公司交付押金5000元，且原告所主张的押金5000元是原、被告双方协商在全部交付房屋款时另交纳5000元押金，以保证该房屋及物品的完整性，与原告所主张的购房款没有关联性。被告刘梅对证据的真实性无异议，被告王宁共收到15万元房款及1万元定金，其中包括给刘梅的5000元定金。3、证明一份。证明原告无不良征信记录，有还款能力。现在可办理贷款。被告王宁认为该证明出具的时间是2011年10月18日，出具方是中国农业银行，而原告与被告王宁是在2012年10月份办理的房屋买卖事宜，并且原告系向邮政储蓄银行申请贷款，因此该证明不能证实原告的证明目的。被告刘梅认为该证明与征信记录无关，不能反映原告的征信情况。4、证明一份。证明原告可以从银行办理贷款。被告王宁对该证据的真实性无异议，但对于原告的证明目的不予认可，涉案房屋买卖协议约定于2012年11月15日前办理房产过户手续，原告与银行之间签订借款协议应在房产过户之前，但该证据出具的时间为2012年12月13日，晚于双方约定的房产过户时间，该证明可以证实银行的贷款审批不是不通过，而是原告未与银行签订借款合同，因此该证明间接证明了原告的违约行为。被告刘梅对该证明的真实性有异议。5、中国工商银行牡丹灵通卡账户历史明细清单一份。证明原告给被告王宁转款148000元，根据涉案房屋买卖协议第十三条第二项，被告退回5000元定金，另以现金方式支付被告7000元。被告王宁认为该证据仅能证明原告取款情况，不能证明蔡信军向被告王宁支付款项情况，当天被告王宁收到原告15万元。被告刘梅对证据的真实性不确定，认为该证据只能证明原告取款情况。6、中国邮政储蓄银行活期存折一份。证明原告在2012年10月30日前向中国邮政储蓄银行提交贷款材料后该银行让原告当天办理还款账户，因此原告在2012年10月30日前已向银行递交了贷款材料，原告不存在拖延递交贷款材料的行为，庭审中原告陈述的提交材料的时间为提交补充材料的时间。被告王宁认为该证据无法证实原告提交材料的时间，与本案无关联性。被告刘梅认为该账户系原告支付首付款后办理的，不能证明原告提交材料及交齐材料的事实。被告王宁为证实其主张，提交了如下证据：1、中国工商银行个人业务凭证一份。证明被告王宁向原告退还房款145000元。原告对该证据无异议。被告刘梅对该证据无异议2、申请证人燕某出庭作证。证人燕某陈述，其系东营区鑫鸿房产代理北一路分店员工，其无房产资格代理人证书，其以中介身份参与了原告与被告王宁间的涉案房屋买卖，其具体负责陪买方看房以及签订合同；原告与被告王宁协议约定的首付款（含定金）为165000元，原告支付给被告王宁的10000元定金，被告王宁交给中介5000元，该5000元为暂存款，买卖完成后，该5000元直接转为中介费用，在支付房款时，原告提出要扣除5000元，等交接房屋时房屋没问题的情况下再支付给被告王宁，所以原告共支付了16万元房款；房产中介办理二手房买卖过程中在银行办理贷款的过程应为：首先由买卖双方签订房屋买卖合同，然后买方去银行递交材料办理贷款审批，银行核实买房人的信息是否具备贷款条件，审批通过后，银行与买方签订借款合同，后买卖双方办理过户手续，买方拿着房产证去银行办理抵押，房款直接打到卖方所提供的账户内；本案原告系在中国储蓄银行申请贷款，原告大概用了一个月的时间准备贷款材料，2013年1月25日，银行工作人员说因为原告征信记录有问题，贷款审批未通过，我们将这一情况通知原告，原告表示他能够自我处理，过了一段时间，其表示处理不了，并表示再购买该房，还拿走了贷款资料；后被告王宁给原告3天的时间付清全款，原告表示无法付清，后双方解除合同，被告王宁通过工商银行将房款退给原告，扣除了中介费5000元及违约金10000元，并销毁合同。原告认为该证人系中介方的工作人员，与本案有利害关系，其证明目的不应予以采信；证人所述事实不存在，有违事实与签订房屋买卖协议书的约定，不应予以采信。被告王宁认为证人证言证明了原告在履行合同中存在严重违约行为。被告刘梅认为证人证言属实。3、中国邮政储蓄银行二手房贷款办理流程复印件一份。证明中国邮政储蓄银行办理二手房贷款的流程为买方向银行提出申请，通过审批后，由买方与银行签订借款及担保合同，然后由卖方将房屋产权过户给买方，最后由银行将贷款发放给卖方，也证明原告在履行合同过程中存在多处违约行为。原告对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，其内容与原、被告签订的合同内容不一致，不能作为证据使用。被告刘梅对该证据无异议。出示本院于2013年8月9日依法调取的涉案房屋权属登记信息一份。原告对该证据的真实性无异议，能证明被告王宁已将该房屋转让给第三人，已构成违约。被告王宁认为涉案房屋转让的时间为2013年3月22日，原告于涉案房屋买卖协议解除后才将房屋转让给第三方，原告未违约。被告刘梅的质证意见同被告王宁。出示本院于2013年8月9日依法调取的中国人民银行征信中心出具的蔡信军个人信用报告一份。原告对该证据的真实性无异议，证明原告偶尔几次少量的逾期还款并非恶意。被告王宁认为该证据证明原告个人征信存在问题，多次逾期，是原告无法贷款的根本原因，因此原告构成违约。被告刘梅的质证意见同被告王宁。出示本院于2013年8月9日对韩某某的调查笔录一份。韩某某陈述，其系中国邮政储蓄银行股份有限公司东营市分行东营区支行（以下称邮政储蓄东营区支行）的信贷经理，做个人信贷业务，其经办了蔡信军的二手房贷款业务，当时蔡信军是由刘梅带过来的，办理该业务蔡信军需要提交居民身份证、户口本、结婚证、收入证明和银行流水记录，大概在2013年年初，蔡信军向韩某某交齐了上述材料，因为蔡信军的征信记录有问题，最终贷款未审批通过，韩某某将上述材料均已退给刘梅；韩某某陈述，其比较熟悉二手房贷款业务的流程，具体为：中介带着上述材料交给邮政储蓄东营区支行，该银行审查贷款申请人的征信记录，征信记录合格的话，该银行便将相关材料交给中国邮政储蓄银行股份有限公司东营市分行，中国邮政储蓄银行股份有限公司东营市分行最终审批通过后，邮政储蓄东营区支行再通知中介，让买卖双方办理房产过户手续，等房产过户到买方名下后，贷款申请人再到邮政储蓄东营区支行办理抵押，银行随后放款，别的银行的该业务流程基本也是如此，必须先贷款审批通过后才能办理房屋过户手续。原告对证据的真实性无异议，韩某某陈述原告提交材料的日期已记不清楚，不能以此证明原告违约，原告提交的非恶意还款证明是由农业银行出具，因此邮政储蓄银行的韩某某对此并不知情，原告并未违约，该证据能够证明原告在办理贷款过程中积极配合中介提供材料。被告王宁认为韩某某对原告提交和交齐贷款材料的时间记不清楚，但在庭审中已记录了原告承认其交齐材料的时间在2012年12月初，说明原告已构成违约。被告刘梅的质证意见同被告王宁，并认为因为原告资金不足，又属于购买二套房情况，所以只能向中国邮政储蓄银行申请贷款，因为该银行允许二手房首付只支付30%。经原、被告举证、质证，结合当事人当庭陈述，本院确认如下事实：2012年10月4日，原告蔡信军（乙方）与被告王宁（甲方）签订房屋买卖协议书，约定甲方自愿将坐落在东营市东营区燕山路402号14-1-501号房产出售给乙方；甲方房屋产权证号：燕山路字第××号，房屋建筑面积为96.11m2，附属物（地下室面积25.18m2）；所卖房屋用途为住宅；甲乙双方协议房产成交价格为465000元，乙方先支付购房定金10000元，由鑫鸿房地产代理公司代收，交付房款时此定金转为房款；双方定于2012年11月15日前办理房产过户手续，同时乙方支付甲方房屋首付款壹拾陆万伍仟元整，剩下房屋尾款叁拾万元整由银行直接打入甲方在银行开具的账户；甲方应于2013年6月30日前将房屋交付给乙方使用；由乙方承担房屋土地证、房产证以及银行贷款产生的所有费用；双方的中介服务费用共计7000元整，甲方承担2000元，乙方承担5000元，并于房产过户前一次性交付给中介方；在合同有效期内，无论甲方违约还是乙方违约，则双方中介费7000元从所交定金中扣除，若乙方违约，则剩余定金3000元不退，另支付违约金7000元给甲方，如甲方违约，则剩余定金3000元无息返还给乙方，另支付违约金17000元给乙方；甲乙双方同意留在中介方押金5000元整到交接房屋时，甲方房屋内整体装修不动，留下的物品不损坏，押金如数退还；此房乙方在银行审批贷款中。如审批不通过，贷不下叁拾万元整，乙方不算违约，定金如数退还。2012年10月4日，被告王宁出具收据一份，载明：“今收到一品花园6号-1-501室购房定金壹万元整（￥10000.）收款人：王宁20**.10.4号”。2012年10月30日，被告王宁出具收条一份，载明：“今收到蔡信军、向某某交来购房首付款壹拾伍万元整。收款人:王宁20**.10.30”。2013年1月4日，被告王宁通过其中国工商银行账户向向某某的银行账户转入145000元。2013年3月22日，被告王宁将涉案房产转让过户至刘某某名下。另查明，被告刘梅系东营区鑫鸿房产代理北一路分店业主,向某某与原告蔡信军系夫妻关系。案件审理过程中，本院于2013年8月9日依法调取中国人民银行征信中心出具的原告蔡信军的个人信用报告一份，该报告显示，2005年1月28日中国农业银行东营市分行发放给原告蔡信军30000元个人住房贷款，业务号371200500010223，抵押担保，120期，按月归还，已于2011年10月结清；2009年10月至2011年10月，原告的上述贷款共有逾期记录15条，其中，最长逾期月数为2个月，单月最高逾期总额为975元。本院认为，原告蔡信军与被告王宁签订的房屋买卖协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告蔡信军与被告王宁应当按照约定全面履行自己的义务。根据涉案房屋买卖协议书的约定，涉案房屋尾款300000元的支付方式为原告蔡信军向银行申请贷款。综合分析当事人的当庭陈述及本院依法对韩某某的调查笔录的内容能够认定，因原告蔡信军的个人信用报告存在逾期记录，其贷款申请未能取得银行审批，从而导致涉案房屋无法办理过户手续。依据有关法律规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，本案中，为确保合同顺利履行，作为房屋的购买方，在确定尾款支付方式为向银行申请贷款的情况下，原告对申请贷款所必需的个人信用报告负有合理注意义务，在发现个人信用报告存在逾期记录时，负有及时将该情况通知两被告的义务。原告个人信用报告中存在逾期记录，原告未能履行其对这一情况的合理注意并及时将该情况通知两被告的义务，最终导致合同不能履行，致使合同目的无法实现，原告的行为已构成根本性违约。虽然涉案房屋买卖协议约定原告在银行审批贷款中如审批不通过，贷不下30万元，不算违约，但在签订该协议时，原告个人信用报告中的逾期记录已经存在，该约定不能产生相应的法律后果。综上，原告的行为已构成根本性违约，应承担相应的民事责任，被告王宁将房款根据合同约定扣除违约金10000元后退还给原告，以及被告刘梅根据合同约定将5000元定金转为中介费的行为并无不当，原告的诉讼请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。原告主张在向银行申请贷款未取得审批后，其能够以现金方式支付尾款，两被告对此不予认可，原告未能提供证据予以证实，对其该项主张，本院不予采纳。现有证据显示，被告王宁系在原告构成根本性违约后将涉案房屋转让过户至刘某某名下，原告主张被告王宁一房二卖，但未提供证据予以证实，对其该项主张，本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告蔡信军诉讼请求。案件受理费600元，财产保全费370元，均由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  任爱娟代理审判员  高 敏人民陪审员  李保平二〇一三年九月三日书 记 员  刘 坤