江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0602民初3027号原告：上海允格众创空间管理有限公司，住所地上海漕河泾开发区松江高科技园莘砖公路668号202室-319。法定代表人：陆耀辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：金永胜，江苏江花律师事务所律师。被告：南通康盛装饰工程有限公司，住所地江苏省南通市崇川区五洲城市广场C幢803、804室。法定代表人：金旭，该公司执行董事。被告：金旭，男，1987年11月27日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：秦建歆，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。原告上海允格众创空间管理有限公司（以下简称允格公司）与被告南通康盛装饰工程有限公司（以下简称康盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告允格公司的委托诉讼代理人金永胜、被告金旭同时作为康盛公司法定代表人及被告金旭的委托诉讼代理人秦建歆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告允格公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告康盛公司向原告支付2018年12月至2019年7月期间的物业使用费（租金）189510.65元及逾期付款违约金（违约金分段计算，其中59098.91元从2018年12月11日至2019年8月19日，89839.2元从2019年3月11日至2019年8月19日，40572.54元从2019年6月11日至2019年8月19日，期间的利息均按年利率24%计算；2019年8月20日以后的利息以189510.65元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至实际给付之日止）；2.判令被告康盛公司向原告支付违约金71871.2元；3.判令被告康盛公司向原告支付印花税损失426.55元；4.判令被告金旭对被告康盛公司的上述付款义务承担连带责任；5.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年3月18日，原告与被告康盛公司签订《南通五洲创意港企业入驻协议书》一份，约定原告提供五洲城市广场C幢8层803、804室物业给康盛公司作办公使用，期限自2018年3月18日至2020年9月17日，前6个月租金为179678元，第二年租金为359356元，第三年租金为377281元。协议约定，若康盛公司延付履约保证金（定金）、风险保证金（押金）、物业使用费（租金）等累计达十天的，原告有权解除协议，没收风险保证金并收回物业，康盛公司还应按照使用费的20%向原告支付违约金；若延付或欠缴租金水电空调费、物业管理费等，经原告催缴后仍未及时支付的，每逾期一日加收租金千分之三的逾期付款违约金。2019年6月25日，康盛公司以行业不景气、经营困难为由向原告申请提前解除合同，两被告承诺一切费用由康盛公司和金旭于退租日前向原告付清。经被告确认，截至2019年7月23日康盛公司尚欠原告租金189510.65元，电费、公共能耗、空调使用费等4176.27元，印花税426.55元。上述款项经原告催要康盛公司仅支付24176.27元，余款至今未付。原告故诉至法院，提出前述诉讼请求。被告康盛公司辩称，公司确实与原告签订过房屋租赁合同，但合同订立事宜并非由法定代表人金旭经手，而是由另一个股东何建飞负责，故合同的具体履行情况目前并不清楚。被告金旭辩称，一、金旭是公司的法定代表人，但没有实际管理公司，其对于公司租赁原告办公楼之事实虽予认可，但关于欠付金额还需核实，且金旭本人并没有在提前退租申请和欠款明细单上签字，故公司债务不应当由金旭本人承担；二、即使金旭在提前退租申请上签字，该签字也只是作为康盛公司法定代表人作出，而不是以担保人或承诺人身份签字，且其中也没有债务加入或承诺共同还款的意思表示，故不能以此认定金旭对康盛公司的债务承担连带责任；三、提前退租申请并非康盛公司单方面解除合同通知书，只是想跟原告协商解除租赁事宜，但原告收到该申请书后并未有所表示，故不产生解除合同的效力；四、根据合同约定，康盛公司拖欠租金只有经原告催缴后才产生支付逾期付款违约金的责任，但本案中并无证据证明康盛公司曾予催缴，且逾期付款违约金与违约金属同种性质，不能重复计算，故原告主张违约金和逾期付款违约金没有法律依据。原、被告围绕诉讼请求依法进行了举证质证，对双方当事人均无异议的南通五洲创意港企业入驻协议书、不动产权属证书、授权委托证明、提前退租申请、康盛公司章程、转账凭证等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：南通市五洲城市广场C幢5至18层房屋由南通市崇川区钟秀街道办事处（以下简称钟秀街道）单独所有。2017年12月28日，钟秀街道因资产管理及招商运营需要，委托允格公司负责上述房屋的招商出租、运营管理及附属设施使用，授权该公司作为独立主体签署《五洲创意港企业入驻协议书》等法律文书，收取租赁费、物业费管理费等相关费用，委托运营管理限期至2033年10月31日止。2018年3月18日，原告允格公司作为甲方与被告康盛公司作为乙方签订《南通五洲创意港企业入驻协议书》一份，约定甲方同意乙方及其附属机构入驻“南通五洲创意港”，乙方经营范围为装饰装饰；甲方提供位于五洲城市广场C幢8层803、804室建筑面积共计721.6平方米的物业（以下简称物业，该物业对应创意港物业编号为804、805、806）供乙方有偿办公使用；使用期限共两年零六个月，自2018年3月18日起至2020年9月17日止；前六个月租金为41.5元/m2/月，共计179678元，第二年租金为41.5元/m2/月，即359356元/年，第三年租金为43.57元/m2/月，即377281元/年；租金先付后用，每季度支付一次；园区内实行统一的物业管理服务，基础物业管理费按3.1元/m2/月计算，支付方式与租金支付方式一致；乙方于本协议签订当日或签约后第一个工作日内向甲方缴纳首年度租金的25%约9万元作为履约保证金，装修后正式入驻时可转为实际租金；乙方在装修前一次性向甲方缴纳9万元作为风险保证金（押金），乙方不能按时足额缴纳租金、水电费、物业管理费等费用时，甲方有权从风险保证金中扣除；任何一方不履行本协议义务或履行义务不符合约定的，应当承当继续履行责任并采取补救措施，造成对方损失的，应当承担赔偿损失等违约责任，若乙方违反本协议，另一方有权提出解除协议；乙方发生延付或欠缴租金、水电空调费、物业管理费等费用时，经甲方催缴后乙方仍未及时履行支付义务的，则按每逾期一日加收年租金千分之三的逾期付款违约金；乙方延付履约保证金、风险保证金租金等累计达十天的，甲方有权解除本协议，没收乙方的风险保证金并收回物业，乙方还应按年租金的20%向甲方支付违约金，违约金不足以补偿甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任直至弥补甲方全部损失为止。上述协议签订后，原告将所涉房屋交付康盛公司使用，康盛公司也按约缴纳了风险保证金（押金）9万元。2019年6月25日，康盛公司向原告发出《提前退租申请》，表示因行业不景气、公司经营困难，申请于2019年7月28日提前解除协议，并承诺将严格按协议约定做好撤场善后工作，一切相关费用由我司及本人承诺于退租日前与贵司结清（详见清单）。该申请落款处，康盛公司作为申请单位加盖公章，金旭作为法定代表人签字。退租申请所附清单中列明了康盛公司欠款明细，由该公司股东何建飞签字确认，其上载明：“2018.12.18-2019.3.17部分租金，欠款金额59098.91元；2019.3.18-2019.6.17租金，欠款金额89839.20元；2019.6.18-2019.7.28租金，欠款金额40572.54元；租金欠款合计189510.65元。2019.7月电费、公共能耗，欠款金额1068.51元；2019.7月空调使用服务费，3107.76元；合计4176.27元。提前解除合同补已缴印花税，欠款金额426.55元；以上全部合计194113.47元。”诉讼中，原告确认康盛公司已于2019年7月28日将承租房屋交还原告。同时双方也确认欠款明细出具后，康盛公司于2019年9月24日支付7月电费、空调能耗费用4176.27元，并陆续于2019年9月9日、11月2日、11月4日给付租金10000元、8000元、2000元，剩余部分未再给付。庭审中，被告主张欠付租金部分应以风险保证金（押金）9万元先予抵扣，但原告则提出被告在履约过程中存在欠付租金等违约行为，根据合同约定，风险保证金应予没收，故不同意抵扣。本院认为，原、被告签订的《五洲创意港企业入驻协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。该协议履行过程中，康盛公司申请提前退租，并于2019年7月28日向原告交还承租房屋，原告予以接受，应视为双方已就提前解除租赁协议达成一致，故本院确认双方间租赁合同关系于2019年7月28日解除。合同解除后，原告主张被告康盛公司结清欠付款项并承担相应违约责任，金旭对康盛公司的债务承担连带责任。关于欠款金额的认定，原告以欠款明细单记载为依据，被告虽以相应单据并非公司法定代表人出具为由对其真实性未予确认，但本院认为，欠款明细单系由康盛公司股东何建飞签字确认，康盛公司答辩时已自认案涉租赁合同订立、履行事宜均是由何建飞实际负责，且欠款明细单出具后，康盛公司也按明细单的记载结清了电费、空调费并给付租金2万元，期间未对欠款数额提出任何异议，故本院认为该欠款明细单的真实性可予确认，康盛公司欠款金额以该明细单记载为准，扣除康盛已给付的电费、空调费4176.27元及租金2万元，尚欠租金169510.65元及印花税426.55元。此外，原告处还余有被告缴纳的风险保证金（押金）9万元，双方在协议中已经约定“乙方不能按时足额缴纳租金、水电费、物业管理费等费用时，甲方有权从风险保证金中扣除”，故被告主张以9万元优先抵扣租金，符合合同约定。而原告关于风险保证金因康盛公司违约应予没收的主张虽也有合同依据，但结合合同条款上下文理解不难发现，所谓的没收风险保证金应当是指保证金尚有结余的情况下出租人有权不予退还，而承租人欠付费用时该保证金仍应优先用于抵扣欠款。故风险保证金抵扣后，康盛公司仍欠付租金79510.65元及印花税426.55元，该部分欠款应由康盛公司承担给付责任。关于康盛公司的违约责任，本案中，康盛公司在租期内未能按约支付租金、能耗费用等，构成违约。双方针对所涉违约情节，既约定了逾期付款违约金，也约定了解除合同违约金。诉讼中，被告对原告主张的违约金提出异议，考虑到两项违约金总和显然远超欠付款项的同期贷款利率，而庭审中原告并未举证证明自己存在除资金被占用之外的其他损失，出于公平原则的考量同时兼顾违约金的部分惩罚性功能，本院认为原告主张的违约金可按年租金20%即71871.2元（359356元×20%）予以支持，超出该部分的主张本院不再支持。关于被告金旭的责任承担问题，《提前退租申请》中虽有“一切相关费用我司及本人承诺于退租日前与贵司结清”的记载，但需要注意的是，该申请落款处金旭只是作为康盛公司法定代表人进行的签字，而非以其个人身份所为，该签字行为不能推定金旭个人存在明确的债务加入的意思表示，本院仅能认定为履行职务行为，故原告主张金旭对康盛公司的债务承担连带责任，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告南通康盛装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海允格众创空间管理有限公司支付租金79510.65元及印花税426.55元。二、被告南通康盛装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海允格众创空间管理有限公司支付违约金71871.2元。三、驳回原告上海允格众创空间管理有限公司其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2991.5元（已减半），由原告上海允格众创空间管理有限公司负担1323.5元，被告南通康盛装饰工程有限公司负担1668元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5983元。审 判 员 叶菁二〇二一年七月七日法官助理 黄晴书 记 员 吴烨