河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0327民初1417号原告：宜阳锦昊物业服务有限公司，住所地河南省宜阳县锦屏镇锦山家园，统一社会信用代码91410327MA3XDRT95C。法定代表人：张继伟，总经理。委托诉讼代理人：郭胜利，河南八斗律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为提起诉讼，带我参加庭审活动，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解，代领法律文书等。被告：陈小奇，男，汉族，1964年8月5日生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：陈泓名，男，汉族，1993年11月15日生，住址同上。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解，代签、代领法律文书等。原告宜阳锦昊物业服务有限公司与被告陈小奇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦昊公司的委托诉讼代理人郭胜利、被告陈小奇的委托诉讼代理人陈泓名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜阳锦昊物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费5424.8元及滞纳金7323.49元(该费用暂计算至2021年3月1日),后续物业费按照0.9元/m2/月、滞纳金按照日2‰计算至被告实际清偿完毕之日止；2、判令被告向原告支付生活垃圾清运费88元(暂计算至2021年3月1日),后续费用按照2元/月支付至实际清偿完毕之日止;3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告系宜阳县城关镇“圆宏国际”小区某号楼某单元某室业主,原告系该小区物业服务公司。原告于2019年3月31日与宜阳县城关镇圆宏国际业主委员会签了《前期物业管理委托合同》,约定了物业费按照0.9元/m2/月收取,生活垃圾清运费按照2元/月对每户收取。被告自2017年7月5日起拖欠原告物业费及垃圾清运费,经多次协商未果。2019年3月31日之前,该小区由洛阳润泽物业管理有限公司提供物业服务,被告所拖欠的相关费用在2019年3月31日原告与宜阳县城关镇圆宏国际业主委员会签订了《前期物业管理委托合同》后全部移交给了原告。被告拒不交纳相关费用的行为已严重侵害了原告的权益,望贵院查明案件事实,支持原告的诉求,保护原告的合法权益。被告陈小奇辩称：原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据,应予驳回:一、原告的诉求自相矛盾。原告诉称原告于2019年3月31日与城关镇圆宏国际业主委员会签订了《前期物业管理服务合同》,而原告在起诉状中要求答辩人承担自2017年7月5日起拖欠的物业费及垃圾清运费。暂且不说原告与城关镇圆宏国际业主委员会签订的合同合不合法,按原告所述,原告2019年3月31日才提供了服务,原告2017年7月5日—2019年3月31日就没有提供任何服务,何来收取费用的事实?又是依据哪条法律收取答辩人的费用?故原告的诉求没有事实基础,也无任何法律依据,依法应予驳回。二、开发商延期交房,在延期交房期间的物业费应由开发商承担城关镇圆宏国际小区没有通过验收备案登记,基础设施不完善,不符合交房的标准。答辩人作为购房者,因开发商的原因延期交房,在此期间答辩人无需支付任何物业费用。三、开发商的房屋质量出现问题,开发商承诺以物业费冲抵赔偿费用、维修费用，答辩人不拖欠物业费。城关镇圆宏国际小区开发商曾与两家物业服务公司签订《前期物业管理服务合同》,这样与原告所说的原告2019年3月31日与城关镇圆宏国际签订《前期物业管理服务合同》的时间才能衔接一致。签辩人在接收房屋时就发现房屋出现裂缝、房屋渗漏等问题,曾与开发商交涉,当时物业有记录,开发商答应以物业费冲抵赔偿费用、维修费用等相关费用,所有答辩人才没有缴纳物业费。因此。答辩人不欠任何物业费。四、原告要求答辩人支付5424.8元物业费及滞纳金7323.49元无任何事实依据和法律依据。依据《物业管理条例》规定,业主大会做出选聘、解聘物业管理企业的决定,必须经物业管理区域内其他业主所持投票权的二分之一以上通过。而城关镇圆宏国际就没有召开业主大会,也不存在业主委员会与原告签订服务合同。故原告无权要求答辩人支付物业费及滞纳金。五、在原告所称辩护人所欠物业费的时间内,我们全家均在外打工或上学,所需物业提供的服务就是电话通知我在开发商解决房屋问题时我回家与开发商面谈,但在这段时间内,开发商多次解决了多家与我相同的问题冲抵了物业费,可是物业均未通知过一次,问其原因,物业辩称工作人员被他们辞退了,其情况没向他们反映,我委托的是物业,不是某个人,所以我房屋所应开发商赔偿的11200元应由锦昊物业承担。六、物业进驻小区,并未召开业主大会做出选聘或解聘管理的决定,况且此物业多年来从未公开帐目,暗箱操作,违犯物业管理条例的规定。七、本案系物业服务合同纠纷,原告向答辩人主张的物业管理费用应就其提供相应服务事实提供管理各项职能。服务合同、服务标准、服务等级、服务内容、收费项目、收费依据、收费标准、收费明细,公共设施设备收益明细、水电费收费委托书、停车场管理收费标准及明细、服务人员基本情况及培训上岗证、如不能举证、则为强制收费、诉求应予驳回。八、原物业入住以来,给业主们造成了极大不便,钢丝绳断电梯报废不能用,拖了一年多,安全隐患严重,门户形同虚设,监控设施老化,影像全然模糊不清,环境脏乱差。长期以来,原告与业主没有签订服务合同,并且还乱收费,提高收费标准,侵害业主利益,私关停水电,胁迫业主交费,各收费单据均是白条,没有税务部门的正规发票。答辩人认为原告不具备物业管理职能,原告所提诉求应予驳回。九、原告称我2017年7月5日拖欠物业费至今,在此我不予承认,因为此欠款我即没签字,也从没收到过锦昊物业的催缴通知书。十、原告所称从2017年7月5号至今拖欠物业费,已时隔多年,有让人欠款这么多年不予催交的吗?显然是无稽之谈!综上所述,原告的诉讼请求无任何事实依据和法律依据,应予驳回。经审理查明：被告陈小奇系圆宏国际小区第某幢某单元某号房屋的业主，房屋建筑面积136.99平方米。2016年3月31日，河南太圣置业有限公司与洛阳润泽物业管理有限公司签订《前期物业管理委托合同》；2019年3月5日，宜阳县城关镇圆宏国际业主委员会与原告宜阳锦昊物业服务有限公司签订《前期物业管理委托合同》，分别约定由洛阳润泽物业管理有限公司和宜阳锦昊物业服务有限公司对圆宏国际小区实行物业服务管理，具体事项有房屋建筑共有部分的维修、养护和管理；公用设备的维修、养护、运行和管理；公用绿地、花木等设施养护和管理；公用环境卫生，包括公共场所房屋共有部分的清洁，卫生垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序管理；维护公共秩序，包括治安、巡逻、门岗执勤等；期限分别为三年和2019年3月31日-2022年3月30日；物业服务费执行政府指导价0.9元/m2，按2元/月对每户收取生活垃圾清运费。2019年3月31日，原告宜阳锦昊物业服务有限公司进驻圆宏国际小区从事物业服务。2021年3月12日，洛阳润泽物业管理有限公司出具《证明》，载明小区业主拖欠其公司的物业费、垃圾清运费等全部移交给宜阳锦昊物业服务有限公司，相关费用的清欠工作及权利由宜阳锦昊物业服务有限公司行使和享有。截止到目前，被告陈小奇物业费和垃圾清运费缴纳至2017年7月4日。本院认为:河南太圣置业有限公司与洛阳润泽物业管理有限公司及宜阳县城关镇圆宏国际业主委员会与原告宜阳锦昊物业服务有限公司签订《前期物业管理委托合同》，分别委托洛阳润泽物业管理有限公司和宜阳锦昊物业服务有限公司进行物业管理服务，该两份合同对圆宏国际小区业主具有约束力。洛阳润泽物业管理有限公司及原告宜阳锦昊物业服务有限公司从事了物业服务，且洛阳润泽物业管理有限公司将陈小奇拖欠的物业费移交给原告宜阳锦昊物业服务有限公司，故原告宜阳锦昊物业服务有限公司其请求被告陈小奇支付2017年7月5日之后的物业费及垃圾清运费，理由正当，本院予以支持。关于物业费收费标准，原告宜阳锦昊物业服务有限公司按每平方米每月0.9元的标准主张，符合合同及法律规定，本院予以支持。因原告宜阳锦昊物业服务有限公司确实存在有卫生清洁、绿地养护、监控损坏等服务不到位及部分楼梯、楼道存在安全隐患一直未采取相应措施等现象，本院酌定被告陈小奇自2019年3月31日至2021年5月30日按70%的比例缴纳物业费，即2243.9元。部分楼梯、楼道存在安全隐患的问题至今仍存在，则洛阳润泽物业管理有限公司对该小区管理服务期必然存在该情况，但被告未提供洛阳润泽物业管理有限公司管理期间存在其他管理服务不到位的证据，故本院酌定被告陈小奇自2017年7月5日至2019年3月30日按90%的比例缴纳物业费，即2315.88元。垃圾清运费自2017年7月5日算至2021年6月4日为94元。2021年6月之后的物业费及垃圾清运费，因物业服务尚未实际发生，其服务是否合格尚不能确定，故对原告要求按照0.9元/m2/月缴纳后续物业费及按2元/月承担垃圾清运费的诉讼请求不予支持。因物业费的缴纳时间原、被告双方未明确约定，原告宜阳锦昊物业服务有限公司要求被告陈小奇支付拖欠物业费的滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下:一、被告陈小奇于本判决生效之日起十五日内向原告宜阳锦昊物业服务有限公司支付物业费4559.78元及垃圾清运费94元。二、驳回原告宜阳锦昊物业服务有限公司的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按日万分之一点七五的利率加付迟延履60元，由被告陈小奇承担22元，原告宜阳锦昊物业服务有限公司承担38元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 卫 溪二〇二一年七月一日书记员 张北改附法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。