广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初25903号原告：广州市天河区商业总公司，住所地广东省广州市天河区中山大道8号购物中心大厦副楼7-10层。法定代表人：李忠，总经理。委托诉讼代理人：杨凯茗、黄敏东，均系广东中天律师事务所律师。被告：广州鸿泽实业发展有限公司，住所地广东省广州市白云区广州大道北1970-1-1970-10号，1972-1-1972-15号，1976-1-1976-1-1976-1-1976-10号101房自编A60铺。法定代表人：杨启夫。被告：李桦，女，1983年4月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：张涛，系广州金鹏律师事务所律师。原告广州市天河区商业总公司（以下简称商业总公司）与被告广州鸿泽实业发展有限公司（以下简称鸿泽公司）、李桦确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告商业总公司的委托诉讼代理人黄敏东，被告李桦的的委托诉讼代理人张涛到庭参加了诉讼。被告鸿泽公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商业总公司向本院提出诉讼请求：1.被告鸿泽公司与被告李桦于2013年11月10日签订的有关广州市天河区中山大道路石牌东二街××首层的商品房买卖合同无效；2.本案案件受理费由两被告承担。事实与理由：广州市天河区中山大道路石牌东二街××首层的房屋（以下简称案涉房屋），面积53.64平方米，是被告鸿泽公司履行1996年01月11日与原告签订的《拆迁补偿协议书》补偿给原告的房屋，按该拆迁补偿协议，上述房屋为原告所有，被告鸿泽公司应在交付原告回迁使用后两年内负责为原告办理房屋产权手续，并承担一切税费。被告鸿泽公司于1998年在案涉房屋竣工并规划验收后就交付给原告使用，原告一直管理使用案涉房屋，但被告鸿泽公司一没有为原告办理案涉房屋的房产证。2019年，因缴交案涉房屋的租赁备案费用问题，原告始发现已由被告李桦领取了案涉房屋的房产证。根据房产证显示，被告李桦于2014年1月6日以购买方式取得案涉房屋房产证。经查,李桦为被告鸿泽公司2014年6月16日前股东李广建（占47%）的女儿，该二人有利害关系，李桦在取得房产证后，从未向我方主张过案涉房屋的使用权。原告认为，案涉房屋为被告鸿泽公司拆迁补偿给原告的物业，一直由原告管理经营，被告鸿泽公司至今不为原告办理案涉房屋的房产证，已损害原告的合法益。现案涉房屋由被告李桦于2014年1月6日以购买的方式领取房产证，但2014年至今，该房屋一直由原告经营管理，显然被告李桦取得的房产证，是两被告恶意串通的，被告李桦明知案涉房屋是原告的物业，是原告所有，但两被告恶意串通，以很低的价格办理过户登记，损害了原告的权益。根据民法总则第一百五十四条、民法通则第五十八条第四项、合同法第五十二条，两被告签订的商品房买卖合同是无效的。为维护原告的合法权益，特依法向法院起诉，请依法予以支持。被告李桦辩称：第一，鸿泽公司已向不动产登记部门申请办理案涉房屋的不动产登记并申领权属证书，鸿泽公司原为案涉房屋的所有权人，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条，有权向我方出售案涉房屋。第二，我方已向鸿泽公司支付完毕案涉房屋的所有购房款。我方在2013年购买案涉房屋时，已经支付完毕案涉房屋的购房款，且已经缴纳完毕过户产生的所有税费，且据此依法办理完毕不动产转移登记。依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，我方已取得了案涉房屋的所有权。第三，原告以案涉房屋的交易价格来陈述我方与鸿泽公司属于恶意串通，我方对此不认可。原告所提交的材料，李广建与李桦之间是父女关系，正是因为亲属关系之间的产权转移，价格并不能以市场的价格来讨论。且李桦当时在2013年承继的并非只有案涉房屋一套，属于产权人之间进行的资产划转，并非虚假的交易。李广建在2014年已经从鸿泽公司股东中退出，鸿泽公司将案涉房屋产权与我方进行交易，系公司原股东对公司财产的处置，并不违反相关的法律规定。综上所述，原告无权对案涉房屋主张权利，亦无权主张我方与鸿泽公司关于案涉房屋的商品房买卖合同无效。我方请求人民法院依法查明本案事实，准确适用法律，驳回原告的全部诉讼请求，依法维护我方的合法权益。被告鸿泽公司未答辩。经审理查明：原告向本院提交律师调查令申请书，申请向广州市房地产档案馆调取案涉房屋的全部档案及查册表，本院依法向原告出具了律师调查令，后广州市规划和自然资源局向原告调取了案涉房屋的查册表及全部档案材料。李桦对上述调取的查册表及档案材料真实性均予以确认，认为能证实鸿泽公司是在1999年已经取得了案涉房屋的产权登记，并在2013年以买卖的形式转移给李桦，也证实了李桦的答辩内容。上述档案材料中的《商品房买卖合同》（合同编号：201311110018）（以下简称案涉合同）显示，2013年11月10日，被告鸿泽公司（出卖人）与被告李桦（买受人）签订案涉合同，约定：商品房买卖合同说明……8、自本合同签订之日起三十日内送房地产交易登记机构办理登记手续。（第一条）项目建设依据出卖人以出让国有土地使用权方式取得位于天河区中山大道石牌二街20至40(双)号，面积为8021.9002平方米。地块规划用途为综合，土地使用权年限自1996年8月19日起计。（第二条）买受人所购商品房的基本情况。买受人所购的商铺为【现铺】(以下简称该商铺，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)该商铺为本合同第一条规定的项目中的:买卖部位:天河区中山大道路石牌东二街××首层。该商铺的用途为商业……该商铺【合同约定】建筑面积共53.635平方米，其中，套内建筑面积52.8816平方米……（第三条）计价方式与价款。该商铺属现铺，按【套】出售，总金额(人民币)187722元。（第四条）付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款:1、一次性付款乙方于2013年11月8日前一次性付清房款。（第五条）交付期限。买受人所购商铺为【现铺】，在买受人与出卖人签定本买卖合同并按约定支付首期款项后(银行按揭客户已签署银行有关文件)七天内，买受人即可办理收楼手续。买受人所购商铺为【现铺】(装修标准)，在买受人与出卖人签定本买卖合同并按约定支付首期款项后(银行按揭客户已签署银行有关文件)天后，买受人即可办理收楼手续。（第六条）交接。商铺达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。（第七条）出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。本合同约定之商铺，在本合同生效后立即办理产权转移手续。（第八条）关于产权登记的约定。双方同意选择以下方式办理产权登记:甲方办理甲方应当在商铺交付使用后545日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。（第十一条）本合同生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并按实际已付款(已收款)的2%赔偿对方损失。第十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件三)。第十三条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。附件一为房地产平面附图，附件二装饰标准为空白，附件三合同补充协议为空白。上述档案材料中的《广州市公有房屋及用地登记申请书》显示1999年2月3日鸿泽公司向房管部门申请办理案涉房屋的产权登记，法定代表人签名处有手写签名“李广建”，申请单位盖章处盖有鸿泽公司公章。《广州市房地产证》显示案涉房屋原权属人为被告鸿泽公司，核准日期为1999年2月10日，权属来源为1996年7月合建，1999年2月分割，房屋占有份额为全部，使用性质为商业，总建筑面积为53.64㎡，他项权摘要显示：权利人为交通银行广州分行同福支行，权利种类为抵押，设定日期为1999年4月1日，权利范围为全部，权利价值为946746元，续存时间为7个月，注销时间为2000年4月28日。附记显示：2000年4月11日鸿泽公司将案涉房屋全部抵押给中国工商银行广州市西华路支行，权利价值为928000元，注销日期为2003年8月27日，同年，鸿泽公司继续将案涉房屋全部抵押给中国工商银行广州市西华路支行，权利价值为976200元，注销时间为2005年11月14日。查册时间为2020年11月5日的《广州市不动产登记查册表》显示案涉房屋权利人为李桦，登记时间为2014年1月6日，不动产权证书号为：粤房地产权证穗字150216538，所有权取得方式为购买，共有方式为单独所有，建筑面积为53.635平方米。原告为证明自己的主张，提交了相关证据：1、《拆迁补偿协议书》（显示原告与被告鸿泽公司于1996年元月11日签订，内容为鸿泽公司就拆迁原告在石牌东二街××、××号的房屋及用地达成拆迁补偿协议，由鸿泽公司在原址地段新建的商住房补偿给原告，原则上补偿新建商业房首层按1:1.2、新建住宅面积按1:2.2标准补偿给原告，补偿的商场建筑面积不少于60㎡，具体楼层方位在新建商住楼首层。该协议经双方签署并办理公证手续后生效。落款处盖有原告和鸿泽公司的公章，甲方法人代表处有手写签名“李广建”，乙方法人代表有处有手写签名“受委托人何伟佳”）、《公证书》（广东省公证处出具的内容为原告与鸿泽公司于1996年1月11日签订的《拆迁补偿协议书》上原告、鸿泽公司印章及李广建、何伟佳签名均属实），证明原告原在石牌东二巷一号、三号的房屋被鸿泽公司拆迁。2、原告2003年1月22日向被告鸿泽公司发出的函（显示原告向鸿泽公司主张因石牌东二街一、二期回迁房的回迁面积差32.3056㎡，要求鸿泽公司给予实物补足，并附有《石牌东二街一、二期回迁情况表》，该表显示门牌号为××的商铺，合约面积李桦证明自己已支付完毕案涉房屋的购房款、契税等过户税费，办理了相应不动产变更登记手续，合法取得了案涉房屋的所有权，提交了《广东省地方税收通用发票（电子）》（显示鸿泽公司于2013年11月13日开具的收取李桦案涉房屋售房款187722元）《契税纳税申报表》《契税完税证》。经质证，原告对上述证据真实性、合法性、关联性予以确认，认为上述证据是被告办理产权证所必须的材料，只有发票不能证明被告已经支付了发票所列的价款，庭审中法官要求被告提交转账的付款事实，发票不等于已经付款的凭证，发票显示的金额奇低，和房管局的档案材料中的抵押权价值90多万明显过低，充分证明了两被告恶意串通买卖案涉房屋。本院认为：被告鸿泽公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为放弃抗辩和举证的权利。关于《拆迁补偿协议书》真实性问题。虽然李桦对上述协议书的真实性无法确认，但原告提交的《公证书》公正内容与《拆迁补偿协议书》约定内容相互印证，且有原件，在没有相反证据予以反驳的情况下，本院对《拆迁补偿协议书》的真实性予以确认。关于案涉房屋是否属于《拆迁补偿协议书》所涉及的商铺是本案的争议焦点之一。经审理查明，原告于2003年1月22日向被告鸿泽公司发出的函中所附的《石牌东二街一、二期回迁情况表》中关于门牌号为××的商铺，合约面积《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形的，合同无效。在两被告的交易过程中，存在诸多不合理之处。第一，虽然两被告签订的案涉合同中就案涉房屋价款金额、办证时间及违约责任作出明确约定，合同约定内容却存在诸多异于市场交易习惯之处，例如，关于付款时间，案涉合同签订时间为2013年11月10日，约定付款时间却为2013年11月8日前，明显不符合房屋买卖中先签订合同后付款或者签订合同当天付款的日常交易习惯；关于产权登记，案涉合同中商品房买卖合同说明第8条“自本合同签订之日起三十日内送房地产交易登记机构办理登记手续”与第七条“本合同约定之商铺，在本合同生效后立即办理产权转移手续”、第八条“甲方应当在商铺交付使用后545日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记”的约定存在相互矛盾之处且与此后实际履行情况明显不符，从本院查明的事实及原、被告庭审陈述，在案涉房屋一直未交付给被告李桦的情况下，却于2014年1月6日为被告李桦办理了产权登记，既不符合案涉合同约定，亦不符合先交付房屋后办证的交易习惯。第二，被告鸿泽公司以187722元的价格转让案涉房屋，而从广州市规划和自然资源局调取的《广州市房地产证》显示案涉房屋在1999年4月1日所设定的抵押权权利价值为946746元，2000年4月11日所设定的抵押权权利价值为928000元，两被告在2013年的交易价格明显不合理低于市场价，被告李桦庭审中对此抗辩李广建与李桦是父女关系，正是因为亲属关系之间的产权转移，价格并不能以市场的价格来讨论，李广建在2014年已经从鸿泽公司股东中退出，鸿泽公司将案涉房屋产权与李桦进行交易，系公司原股东对公司财产的处置，并不违反相关的法律规定。本院认为，不动产是以登记为公示原则，案涉房屋原所有权人为被告鸿泽公司，李广建虽为鸿泽公司的前股东，却并非案涉房屋的所有权人，其对案涉房屋并不享有占有、使用、收益、处分的权利，两被告之间的产权转移，并不属于亲属间产权转移的情形。因此，本院对被告上述抗辩不予采信。第三，被告李桦虽提交了购买案涉房屋的《广东省地方税收通用发票（电子）》《契税纳税申请表》《契税完税证》用以证明已支付完毕案涉房屋的购房款、契税等过户税费，却并未提交证据证明是否实际支付购房款及具体支付方式，上述款项往来均没有相应交易记录，在日常经济生活中实属罕见。第四，购买房屋对于一般人而言是一个较为重大的决定，被告李桦在案涉房屋过户后一直未向被告鸿泽公司主张交付案涉房屋，显然不符合一般人购买房屋的常情常理。从原告提交的鸿泽公司的《企业信用信息公示报告》可知，李广建在2014年6月16日前为鸿泽公司占股47%的股东，而《拆迁补偿协议书》的签订及案涉房屋的产权登记办理都是由当时作为法定代表人的李广建进行处理，而被告李桦与李广建为父女关系，且被告李桦庭审中亦确认案涉房屋因历史原因一直由原告控制使用，由此可知，两被告明知案涉房屋是补偿给原告的房屋且已经交付给原告使用的情况下，仍然以明显低于市场价的金额对案涉房屋进行交易，损害了原告的合法权益。综上，根据原、被告提交的证据及庭审查明的事实，结合日常生活经验法则，本院认定两被告之间的房屋交易行为属于恶意串通，损害了原告的合法权益，依法确认两被告签订的案涉合同无效，被告李桦不能取得案涉房屋合法的产权。被告广州鸿泽实业发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：确认被告广州鸿泽实业发展有限公司与被告李桦于2013年11月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201311110018）无效。本案受理费19280元，保全费5000元，由被告广州鸿泽实业发展有限公司、李桦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  林文谦人民陪审员  吴旭英人民陪审员  何晓芬二〇二一年七月十五日书 记 员  梁炎梅神晓琳