上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初16919号原告：徐学军，男，1973年9月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：王韡，男，1981年4月14日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。原告徐学军诉被告王韡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐学军到庭参加诉讼，被告王韡经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。徐学军向本院提出诉讼请求：1.被告偿还拖欠的水电费836.86元和合同中的40天装修免租期费用17,534元(计算方法：当年的租金16万元/365*40天)；2.被告偿还拖欠的2018年1-11月的物业费2,178元;3.被告补足2018年10月1日至2018年12月6日(即原告收回房屋之日)的租金34,979.90元(190,562.56/365*67);4.被告赔偿原告商铺恢复原样费用,具体是二间商铺隔断及水电分开和地面屋顶恢复费用9,800元;5.被告支付原告三个月租金的违约金47,640元(190,562.56/12*3)；6.被告按日千分之一标准支付2018年9月15日至被告实际付款之日的逾期付款违约金(以上述欠付的物业费2,178元、租金34,979.90元为基数)；7.本案诉讼所产生的一切费用均由被告承担。事实和理由：2015年8月19日,原、被告签定了租期5年的《商铺租赁合同》。合同生效后,被告于2018年9月15日开始拖欠应付房租、水电费、物业费等费用至今。以上款项经原告多次催要,但被告一直拖延不交。综上，恳请法院判如所请。庭审中，原告表示系争房屋最终收回的时间为2019年3月，同月将房屋另租出去了。原告也不想向被告主张太多租金，故将诉请三中的2018年12月6日视为了收回房屋之日。被告王韡未作答辩。本院经审理查明，2015年8月19日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定由乙方承租上海市浦东新区永泰路XXX号房屋(以下简称系争房屋)经营汽车美容；租期为2015年8月20日至2020年9月30日(送40天的装修时间)；第四年租金为190,562.56元，2018年9月15日、2019年3月15日各支付95,281.28元，转账支付；物业管理费由乙方承担；押金3万元，合同签字生效后，乙方欲提前退租，则押金不退，合同期满后，如乙方无意续租，甲方在审核确认乙方已付清应付甲方所有款项后，在乙方交还租赁房屋之日起30天内将押金如数退还乙方；乙方逾期支付合同规定的任何款项超过1个月未付的，甲方有权解除合同；乙方未按合同规定缴纳应付费用，如房屋租金、水、电、天然气、通讯费及物业管理费等，构成违约，应向甲方支付违约金，违约金标准为年租金总额的日千分之一；租期内，任何一方由于特殊原因需要变更终止合同的，必须提前30天以书面形式通知另一方，并在征得对方同意后，方可变更或终止合同；若未经另一方同意，应向对方支付相当于3个月租金的违约金，并赔偿对方由此造成的损失。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告支付了押金3万元及截至2018年10月31日的房租。合同履行过程中，原告多次短信向被告催讨租金，2018年8月6日，因被告多次拖欠租金，原告一度提出解约，但最终双方仍继续履行合同。2018年10月16日，原告再次催讨租金，被告回复本周内会转账支付。2018年10月19日起，原告短信告知被告“……你一而再，再而三的失信于我，我将视情况提前解除合同……”，该条短信原告于接下来的一个月中多次发送，然被告并未回复。另查明，系争房屋物业费标准为每月198元，从2017年1月1日起至2021年12月31日的物业费均由原告结清。原告为证明被告欠付水、电费情况，向本院提交了系争房屋的水、电费发票若干显示：结算周期为2018年12月1日至12月31日的2019年1月电费账单金额761.76元，抄表日期为2018年12月17日的2018年12月水费账单金额为47.30元。原告为证明被告承租时将系争房屋的隔墙拆除，原告收房后将其恢复，向本院提交了系争房屋的现场照片若干。以上事实由原告递交的《商铺租赁合同》、短信聊天记录、发票、银行流水、照片及《缴费证明》等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，诉争合同系原、被告双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。讼争合同因被告欠付租金遭原告收房，故导致合同解除之过错在于被告。被告理应付清欠付的2018年11月1日至12月6日的租金并承担相应的违约责任。原告主张因被告违约，故其仍应支付免租期的租金，没有合同依据，本院不予支持。诉争合同因被告欠租提前解除，被告理应承担相应的解约违约责任。诉争合同约定的没收押金及支付3个月租金的违约金，其性质均为解约违约金，原告只能选择其一，而不能同时适用，因合同约定的相当于三个月租金的违约金金额较高，故本院以由被告承担相当于三个月租金的违约金作为被告提前解约应承担的违约责任。原告要求被告支付相应的水、电费、物业费，均应参照被告应付的租金期间，故本院对原告上列请求的金额根据相关账单金额，按照原告要求被告承担租金的期间酌情予以调整。被告欠付物业费及租金，原告要求其支付逾期付款滞纳金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。但因合同约定的第四年租金支付时间为2018年9月15日，故相关的滞纳金应自双方约定付款期限的次日起计收，至于合同约定的日千分之一的滞纳金标准，显属过高，本院根据被告的欠付金额、逾期天数等因素酌情调整为2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的三倍计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的三倍计付。原告提交的照片等证据不足以证明被告擅自拆除隔墙，故对于原告要求被告恢复原状的诉请，本院难以支持。因被告应付款项均由本院判决形式予以确认，故原告亦负有返还被告押金的义务，本院对此依法处理。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告主张的事实和提供的证据进行抗辩，本院依法缺席审理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王韡于本判决生效之日起十日内支付原告徐学军2018年11月1日至12月6日的租金共计18,795.21元；二、被告王韡于本判决生效之日起十日内支付原告徐学军水费30元、电费147.43元，合计177.43元；三、被告王韡于本判决生效之日起十日内支付原告徐学军2018年1至11月的物业管理费2,178元；四、被告王韡于本判决生效之日起十日内支付原告徐学军违约金47,640元；五、被告王韡于本判决生效之日起十日内支付原告徐学军从2018年9月16日起至实际付款之日止的逾期付款违约金，以20,973.21元为基数，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率三倍计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)三倍计付；六、驳回原告徐学军的其余诉讼请求；七、原告徐学军于本判决生效之日起十日内返还被告王韡押金3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,202元，减半收取计1,601元，由原告徐学军负担601元，被告王韡负担1,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。