贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初3352号原告：李用秀，女，汉族，1967年9月17日生，贵州省安顺市人，系西秀区高寨小学教师，住贵州省安顺市西秀区。被告：贵州大元房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区市东路远大公寓1栋2单元2楼1号，统一社会信用代码：915204007801895606。法定代表人：邓天福，系公司执行董事。委托诉讼代理人：吴长林，贵州联通律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：王露，贵州联通律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告李用秀与被告贵州大元房地产开发有限公司（以下简称“大元公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李用秀丁国梅、被告大元公司之委托诉讼代理人吴长林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李用秀向本院提出诉讼请求：1、判决被告贵州大元房地产开发有限公司立即为原告办理安顺市开发区玉龙北路西侧三刀厂城市棚户区（浅水湾）改造项目4号楼Ｘ单元Ｘ层Ｘ号房屋的房屋产权证并交付原告；2、判决被告按原告购房总价312303元为基数，按日万分之一的约定支付原告逾期办证违约金至被告交付房屋产权证止，逾期866天的逾期办证违约金27045.43元；3、判决被告按原告购房总价312303元为基数，按日万分之一的约定支付原告逾期交房326天的违约金10181.07元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年8月16日签订商品房买卖合同，合同约定：一、原告购买位于安顺市开发区刀厂城市棚户区（浅水湾）改造项目X号楼X单元X层X号房屋。原告按约定全额支付购房款后，被告应于2018年12月31日前向原告交付房屋，但是由于被告的原因直到2019年12月1日被告才将房屋钥匙交于原告，逾期交房326天，按合同规定的交房之日起至实际交房之日，按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，计10181.07元。二、被告应于2018年12月31日前为原告办理房屋转移登记，至现在2021年4月仍没有为原告办理该房屋转移登记，逾期共计866天，按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，计27045.43元。综上所述，被告逾期交房，未办理房屋转移登记，侵害了原告的合法利益，故按照合同约定，原告要求被告支付逾期交房违约金及办理房屋转移登记违约金，以维护原告的合法利益不受侵犯。被告大元公司答辩称：一、案涉房屋尚不具备办证条件，没有执行可能性，人民法院应当依法驳回原告的第一项诉讼请求。被告开发的位于安顺市开发区刀厂城市棚户区（浅水湾）改造项目4号楼因综合验收未合格，故至今尚未办理竣工验收，故在安顺市住建局无法办理现房备案，即案涉房屋目前尚不具备办证条件，因此原告诉请要求被告立即为其办理产权并交付的该诉讼请求应当依法驳回；二、双方签订的《商品房买卖合同》未对办理产权证的时间以及逾期办理产权证的时间进行约定，若法院认定被告应当支付逾期办证违约金，参照西秀区人民法院同类案件判决，将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为按日万分之零点一五计算；三、被告不能向原告按期交房的原因系不可抗力造成。首先，在案涉房屋修建过程中，因开发区管委会拆迁不力，延迟交付宗地，导致被告逾期459天开工。此外，由于政策变化，导致被告不得不更改规划设计，同时增加了被告的施工难度，造成被告工期延误。其次，《商品房买卖合同》、《补充协议》约定了不可抗力和交付日期顺延的条款，案涉项目按照安顺市开发区住建部门要求2016-2018年因故停工时间共计58天。因此交房时间顺延共计598天，被告并未逾期向原告交房；四、即便认定被告逾期向原告交房，但是被告与物业公司签订合同由被告代原告向物业公司缴纳物业费2859.48元用于抵扣逾期交房违约金，该金额应当在原告诉请的金额中予以扣减。同时，原告诉请要求被告支付逾期交房违约金过高，被告申请人民法院依法予以调整为每月1000元较为适合。原告李用秀围绕其诉讼请求依法向本院提交了：身份证复印件、金鼎广场置业预算表、《商品房买卖合同》复印件、收款收据复印件2张、《住房公积金借款合同》复印件；被告大元房开向本院提交了：营业执照复印件、法定代表人身份证明及其身份证复印件。以上证据均经庭审质证、认证，足以采信。被告大元房开提交的：1、与开发区国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》、现场管理人员《工作日志》复印件、贵州建工监理咨询公司出具的《监理通知单》（附停工时间记录）复印件、安顺气象局2021年5月19日出具的《气象资料证明》复印件，拟证实施工过程中存在不可抗力因素，开发区管委会承诺出让宗地于2013年11月7日前拆迁完毕，但实际为2015年2月9日才拆迁完毕；被告按照安顺市开发区住建部门要求2016-2018年因故停工时间共计58天；施工期间因雷雨风雪等原因停工81天，三项共应顺延598天，被告没有预期交房的事实。原告方认为不存在被告所称不可抗力应诉，且与业主方无关。本院认为，因原、被告双方订立合同的时间是发生在拆迁之后，被告的该主张不合逻辑，对该组证据的证明目的本院不予采信。2、2019年11月1日《交房通知》复印件，2019年11月21日《黔中早报》复印件，拟证明被告已于2019年11月1日通过张贴通知的方式向原告通知交房，又因原告未按期到被告处办理交付，被告于2019年11月21日通过报纸公告的方式向原告通知交房的事实。因此由于原告的原因导致未能办理房屋交接手续的责任不能转嫁于被告。原告不认可被告的证明目的，我没有看到通知并也没有收到任何通知。本院认为，因案涉房屋未完成竣工验收，应以购房人自认的接收房屋时间为交房时间，如被告对此主张有异议的，应另行提交购房人与其办理房屋交接手续的书面证据予以证明，该组证据的《交房通知》及《黔中早报》刊登的交房通知，达不到被告的证明目的，本院不予采信。3、2019年11月18日被告与深圳市公元物业管理有限公司签订的《补充协议》、2019年12月27日被告向深圳市公元物业管理有限公司发出的《通知》复印件、2020年11月12日被告向浅水湾项目业主发出《通知》复印件、2021年1月20日被告与安顺市开发区永恒物业管理有限公司签订的《补充协议》复印件、《抵扣违约金名单》复印件、安顺市中级人民法院（2021）黔04民终97号民事判决书复印件、安顺市西秀区人民法院（2021）黔0402执1309号《执行通知书》复印件，拟证实即便被告存在逾期交房的情况，被告自2019年11月18日至2021年1月20日分别与深圳市公元物业管理有限公司及安顺市开发区永恒物业管理有限公司签订物业管理服务合同，约定由被告向物业公司支付物业费用于抵扣被告逾期向业主交房的违约金，被告已向物业公司支付了相应的物业费并且该抵扣得到了包括原告在内大部分业主签字同意，原告应抵扣相应逾期交房违约金的事实。原告不认可该组证据的证明目的，被告也没有叫我们签字过，不同意抵扣。本院认为被告大元房开与物业公司之间达成的物业服务费是否代付和免除未取得本案购房人的同意，如因被告大元房开已经代付，原告不同意抵扣的情况下，分属不同的法律关系，应另案处理，对该组证据关联性本院不予采信。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2017年3月10日向被告支付了房屋首付款人民币154303元及维修基金11391元。2018年8月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定：原告购买被告开发的位于三刀厂城市棚户区（浅水湾）改造项目第4号楼X单元X层X号房（房号X-X-X），建筑面积为79.43㎡，套内建筑面积62.38㎡，该商品房按套内建筑面积计算，单价为5006.6446元，总价款312303元。《商品房买卖合同》还约定：“第八条付款方式及期限买受人以公积金贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款154303元，余款158000元以公积金贷款方式支付。……第十一条交付时间和条件出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。……第十三条逾期交房责任自合同约定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款的万分之一的违约金。……第二十二条房屋登记二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”此外，合同中关于办理转移登记的时间以及逾期不能交付商品房转移登记有关文书的违约责任均划掉，双方未进行约定。该合同签订后，原告通过公积金贷款方式向被告付清了购房尾款人民币158000元。原告于2019年12月1日接收案涉房屋。庭审中，被告自认案涉房屋尚未进行竣工验收，不具备办理房屋不动产权属证的条件。本院认为，原告李用秀与被告大元公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应该按该合同的约定履行各自的义务。因房屋尚未竣工验收，客观上不具备办理不动产权属证书的条件，故原告诉请被告为其办理案涉房屋的房屋产权证书并交付原告本院暂不予支持，待案涉房屋具备办证条件后可另行主张权利。现被告存在逾期交房的客观事实，原告主张的逾期交房违约金本院予以支持，计算如下：312303元×0.0001×334天（2019年1月1日至2019年12月1日）=10431元，现原告主张的逾期交房违约金为10181.07元，不超过前述计算金额，本院予以支持。关于原告主张的逾期办证违约金，因《商品房买卖合同》未约定办理转移登记的时间及逾期办证的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，故被告大元公司应在房屋交付使用之日（即2019年12月1日）起90日（即2020年2月29日）内为原告办理房屋权属证书，逾期不办理，被告大元公司应当承担违约责任。违约金应坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，结合大元公司违约的主客观过错、案涉房屋已经交付给原告使用等因素，考虑到本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，本院酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准定为每日万分之零点一五，暂计至起诉之日（即2021年4月20日）为416天，具体计算方式为：312303元×0.000015×416天=1949元，2021年4月20日起的逾期办证违约金，以已付购房款312303元为基数，按日万分之零点一五的标准计付至房屋权属证书交付至原告之日止。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告贵州大元房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告李用秀支付逾期交房违约金人民币10181.07元；二、由被告贵州大元房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告李用秀丁国梅支付截至2021年4月20日的逾期办证违约金人民币1949元，2021年4月21日起的逾期办证违约金，以购房款人民币312303元为基数，按日万分之零点一五的标准计付至房屋权属证书交付至原告李用秀之日止；三、驳回原告李用秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币780元，减半收取人民币390元，由被告贵州大元房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期限届满两年内，向本院申请强制执行。审 判 员  邓       芸二〇二一年七月十九日法官助理  姜雅琪书记员韩开亮