杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭下民初字第568号原告：杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社。法定代表人：段金富。委托代理人：卢小青、赵志剑。被告：吴振国。委托代理人：姚凯丰。原告杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社（以下简称永丰合作社）诉被告吴振国财产损害赔偿纠纷一案，本院于2010年3月29日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判，于2010年5月10日和6月3日公开开庭进行了审理。原告永丰合作社的委托代理人卢小青、赵志剑，被告吴振国及其委托代理人姚凯丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永丰合作社诉称：2006年11月27日，被告与杭州便宜货市场（后更名为杭州半山旧货交易市场，以下简称旧货市场）签订《商位租赁合同》，租赁该市场西区二弄10号、11号营业房，租赁期限自2006年12月1日至2008年3月31日止。2007年7月18日原告接管该市场后，被告在租赁原告西区二弄10号、11号期间，2007年7月17日至2008年3月31日的房租金23005.7元一直未付。2010年3月12日，原告通知被告缴纳上述租金及其他未付款项39469.7元等，被告仍不予支付。根据《商位租赁合同》第十三条第2款第（5）项载明的被告义务：“按时交付租金及相关费用。”被告未交付租金的行为已经构成违约。根据《商位租赁合同》第十五条第2款第（1）项载明的被告违约责任“未按约定交纳租金及相关费用，每逾期一日，按应交纳租金的1%向甲方支付违约金。经书面催告后在七日内仍未交纳的，甲方有权解除合同；”被告应承担违约责任，违约金从2008年4月1日暂计至2010年3月25日为13913.85元（由于约定违约金比例过高，原告愿意放弃部分违约金的诉请，违约金为0.00021×4×720天×23005.7）。2009年6月30日，被告与旧货市场［旧货市场为浙江永佳集团有限公司（以下简称永佳集团）下属市场，该租赁协议以永佳集团名义签署］的仓库租用协议到期，此后，被告一直占用旧货市场三楼C－12仓库，未再支付租金，暂计至2010年3月26日已拖欠租金10666.10元。故起诉至法院，请求：1.判令被告支付占用期间房屋租金23005.7元（其中杭州半山旧货交易市场二弄10号租金10456.9元；二弄11号租金12548.8元）（庭审中经法庭释明，变更为要求被告支付占用期间使用费23005.7元）并承担违约责任，赔偿原告违约金从2008年4月1日起至实际支付之日止暂计算至2010年3月25日为13913.85元；2.判令被告赔偿原告仓储租赁损失从2009年7月1日至实际付款之日止暂计至2010年3月26日为10666.10元；3.本案诉讼费由被告承担。被告吴振国辩称：占有使用房屋需要占有和有效使用的前提，被告不否认在此期间短期占用房屋，但是不能有效使用该房屋的价值。而占有也是不确定的，并非长期占用，在此期间双方没有签订租赁协议，被告因家中孩子的事情回到老家，该房屋处于闲置状态。向被告征收电费不能代表被告就在使用房屋，被告缴纳相关电费是为了保留签订合同的可能。根据谁主张谁举证的原则，原告必须举证被告在此期间一直占用和使用的证据。杭州半山旧货市场至今没有变更，法人代表仍然是吴坚，没有转到原告名下。即使有占有和使用的行为在能够确定的期限内依据何种法律、什么标准来支付，原告也没有提出。根据杭州市中级人民法院（2008）杭民一终字第623号判决书，永丰合作社和杭州沪航工贸有限公司（以下简称沪航公司）的房屋意向书约定，底层房屋是每月每平方米18元，在法理保护双方各自的权利同时，应当以每月每平方18元计算，在能够确定的时间内，被告愿意支付。再次，关于仓库租赁，原被告双方因漏水问题没有达成一致意见，因此相应的租赁费用也没有达成合意。原告永丰合作社为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.商位租赁合同1份，欲证明2006年11月27日，被告租赁杭州便宜货市场西区二弄10号、11号营业房，租期自2006年12月1日至2008年3月31日止，被告未按期交租已经构成违约，因承担违约责任；2.调解协议书1份，欲证明原告于2007年7月18日接管杭州半山旧货交易市场；3.杭州半山旧货交易市场商户可退租金名单1份，欲证明被告未缴纳租金39470元；4.通知1份，欲证明原告在2010年3月12日通知被告缴纳租金39469.7元；5.2006年11月29日被告支付押金5000元，代收代付工商费960元，场租费32736元的收据，欲证明原被告之间的租赁事实，以及租金支付时间，交付房屋的同时支付租金；6.永佳集团仓库租用协议（承租方吴振国）1份，欲证明2009年6月30日，被告租赁杭州半山旧货交易市场三楼C-12仓库的租期届满；7.欠款明细1份，欲证明至2010年3月26日，被告拖欠仓库费10666.10元；8.永佳集团仓库租用协议（承租方乐东海）及永佳集团通知各1份，欲证明2010年1月1日三楼仓库租金调整为每月每平米14.5元；9.（2009）杭下民初字第1536号判决书和执行通知书各1份，欲证明杭州便宜货市场已经退还了被告2007年7月17日之后租金的事实；10．电费收据13张，欲证明被告一直在占有和使用10号和11号商位。上述证据经庭审质证，被告对证据1，真实性、合法性没有异议，但与本案无关，已经被撤销，撤销原因并非被告，故不能达到原告证明目的。对证据2，真实性、合法性没有异议，调解书形成在2008年12月30日，在原告主张租赁费之后，不能证明永丰合作社接管杭州半山旧货市场的事实。对证据3，不能推定被告未缴纳39470元的事实，相应的判决已经被撤销。对证据4，三性都有异议，被告没有收到过，原告也没有以租赁关系的名义发送。对证据5，并非由原告出具，不能证明是原被告之间的租赁事实，只能证明是被告和旧货市场之间之前存在过租赁事实，而该租赁事实因旧货市场的违约而被撤销。对证据6，三性无异议，证明租期届满以后，被告多次要求缴纳，但原告以漏水没有解决拒绝收取。对证据7，从2010年1月1日到2010年3月26日，仓库从13.5元涨到14.5元，双方都没有进行签字确认，故涨价部分不予认可，未涨价部分与事实基本一致。对证据8，没有经过被告书面的认可，故对本案没有关联性。对证据9，该份证据与原告提供的证据1、2、3相矛盾，强制执行申请和执行的相关事由，不能证明该款项已经被执行完毕。对证据10，超过举证期限，从一个月7元到370多元不等，整个月份如果是7元，可以证明被告没有在使用该房屋；使用的电费也不能说明被告是否正常使用和营业；对11月的370元电费，可以认可当月被告在正常使用房屋。本院认为，证据1、2被告对其真实性无异议，且与本案有关联，予以确认。证据3、4系原告单方出具且不能证明已送达被告，故不予确认。证据5被告认可相应事实，故对其真实性予以确认，但不能证明原告的证明目的。对证据6-8，因仓库租赁合同系永佳集团与吴振国签订，与本案缺乏关联，故不予确认。证据9系本院生效法律文书，予以确认。证据10，被告亦认可向原告交纳电费的事实，故予以确认。被告吴振国为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.（2009）杭下民初字第1536号和1537号民事判决书各1份，欲证明原旧货市场违约，租赁合同已经被撤销，至今还未支付相应的判决款项；2.杭州市中级人民法院（2008）杭民一终字第623号判决书，欲证明第二页第二段第7行，明确表述了，该房屋租赁金额由原告和沪航公司约定为每平方米每月18元；3.照片7张、漏水补偿发票1份，欲证明临丁路旧货市场出租给被告的仓库在2009年6月21日及以后漏雨造成损失，其他相应的商户都已经受到补偿，只有和被告没有达成一致；4.通告商户书、通知各1份，欲证明旧货市场与永丰合作社产生纠纷，沪航公司与永丰合作社关于旧货市场正在诉讼，并未进行确权；5.证人孙某的证言，欲证明当时的漏水事项及帮忙拍照，后又有漏水的事情发生，市场不能办理执照，市场生意不好；6.证人吴某的证言，欲证明又有漏水的事情发生，市场不能办理执照，市场生意不好，市场动荡不安。上述证据经庭审质证，原告对证据1，认为1537号判决与本案无关，对1536号判决，虽然还没有执行完毕，但是确认了由沪航公司返还租金的事实。对证据2，真实性、合法性无异议，与本案无关。对证据3，对照片，漏水情况有发生过，但是发生漏水是在旧市场，真实性、合法性有异议，不能证明当时商户发现时的现状。对漏水发票，与本案无关。对证据4，真实性、合法性无异议，对证明对象有异议。对证据5、6，真实性有异议，吴某和被告是同乡，客观性无法确认；孙某的证言前后有矛盾，说拍照的时间和漏水的时间不一致。本院认为，证据1中的1537号判决书与本案无关联，不予确认；1536号判决书系本院生效判决，与本案有关联，予以确认。证据2系法院生效判决，对其真实性予以确认，但该证据仅能证明永丰合作社与沪航公司等约定的租金，与本案缺乏联，故对其证明对象不予确认。证据4原告对其真实性、合法性无异议，且与本案有关联，故予以确认。证据3、5、6，因仓库租赁协议系永佳集团与吴振国签订，两证人陈述的系旧货市场搬迁至临丁路的经营情况，与本案无关联，故均不予确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定下述案件事实：2006年11月27日，吴振国与杭州便宜货市场（后更名为杭州半山旧货交易市场）签订《商位租赁合同》一份，约定吴振国承租旧货市场西区二弄10号、11号商位经营，租赁期限自2006年12月1日至2008年3月31日止，年租金32736元，优惠期为四个月，首年支付12月可使用16个月。11月29日，吴振国向旧货市场支付摊位费32736元。旧货市场系沪航公司向永丰合作社租赁场地开办，后永丰合作社与沪航公司、旧货市场因上述场地租赁产生纠纷，沪航公司、旧货市场于2007年7月13日和17日向承租商户发函称其与永丰合作社的纠纷已起诉至法院，在法院作出解除合同的生效判决前，任何一方不得单方解除合同和与第三方建立租赁关系。永丰合作社于2007年7月18日收回了旧货市场的经营场地。但吴振国仍在旧货市场经营，并陆续向永丰合作社支付2007年7月至2008年4月的电费。2008年12月30日，永丰合作社（甲方），杭州装饰城、浙江五金城、旧货市场、浙江五金城有限公司（乙方），沪航公司（丙方）、杭州宏昌石材有限公司（丁方）、杭州石桥百货购物中心有限公司（戊方）签订《调解协议书》一份，约定乙方、丙方、丁方所欠甲方债务1900万元，以旧货市场等的经营执照、市场内部装修作为冲抵案款1100万元，其余800万元分期支付；乙方于2007年7月18日被甲方接管，本协议签订之日起，乙方所对应的三个市场的登记证照归甲方所有，自2007年7月18日甲方接管开始，三个市场所产生的经营收入及管理费用等支出均由甲方享有及承担，在此之前的债权债务及商户押金等由乙方、丙方、丁方、戊方承担。协议还对各方因租赁产生的其他问题的解决进行了约定。2009年8月27日，吴振国向本院提起诉讼，要求解除与旧货市场的租赁合同，并由旧货市场、沪航公司退还2007年7月18日之后的租金，本院审理后判决解除双方的租赁合同，由旧货市场、沪航公司退还吴振国租金15140.4元。本院认为：吴振国与旧货市场签订租赁合同后，支付租金并在租赁商位经营。后永丰合作社因与旧货市场等产生纠纷，于2007年7月18日收回了租赁场地，但吴振国仍占用上述商位经营。吴振国称其系短期占用该商位，且因家中小孩的事情回到老家，商位处于闲置状态，但未能提交证据证明，且吴振国亦向永丰合作社交纳了该期间的电费。另外，在旧货市场搬迁至临丁路后，吴振国亦与永丰合作社签订租赁合同继续经营，可见其经营活动的连续性。因此，本院对吴振国的辩驳意见不予采纳。吴振国虽未与永丰合作社签订书面租赁合同，但其实际占用案涉商位，而旧货市场所在的场地亦系永丰合作社出租给沪航公司和旧货市场，且永丰合作社与旧货市场等签订的《调解协议书》也约定此后的经营收入及管理费用等支出均由永丰合作社享有及承担，故吴振国应向永丰合作社支付占用商位的使用费。吴振国此前已与旧货市场签订合同，约定了商位的租金。现永丰合作社主张按照吴振国与旧货市场的合同约定来收取使用费，符合市场行情，但永丰合作社主张的计算方法有误。吴振国与旧货市场约定2006年12月1日至2008年3月31日止的租金32376元，生效判决确认由旧货市场退还吴振国2007年7月18日至2008年3月31日的租金15140.4元，故该部分租金应当作为吴振国占用期间的使用费，永丰合作社主张的超过部分缺乏依据，本院不予支持。吴振国虽然至今未支付占用永丰合作社商位的使用费，但双方并未签订书面合同，永丰合作社也未提交证据证明双方达成口头协议对支付使用费及违约金进行约定。永丰合作社虽与旧货市场等达成调解协议，约定2007年7月18日后经营收入等由永丰合作社收取，但该协议系在2008年12月30日即永丰合作社在本案中主张的使用期间之后才签订的。而且，永丰合作社也未能提交证据证明其曾向吴振国主张使用费、吴振国拒绝支付的事实，故永丰合作社要求吴振国支付违约金缺乏依据，本院不予支持。永丰合作社向吴振国主张其租赁仓库的租金，但该租赁合同系吴振国与永佳集团签订，永丰合作社并非该合同的订立方。永丰合作社称其与永佳集团实际为同一主体，但未能提交证据证明，且二者分别在工商部门登记，显系不同主体，故不予采信。因此，永丰合作要求吴振国支付仓库租赁费缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴振国于本判决生效之日起十日内支付原告杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社商位使用费15140.4元；二、驳回原告杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费990元，因适用简易程序审理，减半收取495元，保全措施申请费500元，合计995元，由原告杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社负担678元（已交纳），被告吴振国负担317元（于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费990元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12020244090********）。代理审判员  周菁晖二〇一〇年六月九日书 记 员  汪国庆