广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终1088号上诉人（原审被告）：兴宁市三兴房地产开发有限公司。法定代表人：王焕权,该公司经理。委托诉讼代理人：郭俊杰，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：罗自强。委托诉讼代理人：叶万梅（被上诉人的母亲）。上诉人兴宁市三兴房地产开发有限公司（下称“三兴公司”）因与被上诉人罗自强商品房销售合同纠纷一案，不服广东省兴宁市人民法院（2021）粤1481民初1094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人三兴公司的委托诉讼代理人郭俊杰，被上诉人罗自强的委托诉讼代理人叶万梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三兴公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人已交清房款是错误的，被上诉人一审时出示的证据可以证实，虽然被上诉人持有首付款发票(金额393800元)，但原告仅有一笔56000元的付款记录，其余首付款没有对应的付款记录佐证。有票据不等于就已实际付款，在被上诉人未能举证证实已付全部首付款的情况下，一审法院认定被上诉人已付清首付款，明显与事实不符，与法律规定不符。二、上诉人不存在违约行为，无须承担违约责任。一审法院认定上诉人存在违约行为，与事实不符。根据双方签订的《商品房销售合同》第二十条房屋登记之(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.详见本合同附件及附录一相关约定。(1)关于合同附件：附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”第二条“银行按揭”3.买受人若未按期向银行还款，导致银行与买受人终止按揭合同并要求出卖人回购的，由出卖人向银行支付剩余金额，该《商品房买卖合同》由于买受人的违约原因失效而解除，该商品房归出卖人所有，出卖人有权另行出售，买受人承担违约责任，向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金，买受人并承担出卖人为此发生的所有费用和损失(包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等)。因此，买受人若未按期向银行还款，导致银行与买受人终止按揭合同的责任完全在于被上诉人，应由被上诉人承担全部责任(包括承担所有违约责任)。(2)关于办理权属登记一事，双方进行了特别约定，双方于2016年5月23日签订了附录一《委托办理权属登记协议书》。《委托办理权属登记协议书》之二约定：买受人自愿同意出卖人在同时具备下列条件之日起的600天内将该商品房办理《国有土地使用证》所需的权属登记资料送交兴宁市国土资源局：1.买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定的房价款、抵押办证费(如选择按揭付款方式)及其他应付款等一切款项；2.买受人已按规定向兴宁市地税办理契税纳税申报，并在核定的期限内缴纳商品房房屋契税款(买受人向出卖人提供契税完税凭证)；3.按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的房产权属证书所必须一切文件(如身份证、户口簿、计生证明等)；4.买受人对该商品房的质量无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件。《委托办理权属登记协议书》之三约定：出卖人于领取买受人所购该商品房的《国有土地使用证》之日(以出卖人在房地产权登记机关领取《国有土地使用证》的签收日期为准)起的270天内，将该商品房办理《房地产权证》所需的权属登记资料送交兴宁市住房和城乡规划建设局，买受人提供缴纳契税的完税凭证给相关部门。根据房地产管理部门的要求，办理商品房《房地产权证》需由买受人亲自前往房管部门予以申请(包括接受问询)，故买受人自愿同意：在出卖人通知的时间内，买受人或其经公证受托人前往房管部门办理该商品房的问询事宜，否则，由此产生的买受人逾期办理权属证书的法律后果均由买受人承担。《委托办理权属登记协议书》之四约定：出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《国有土地使用证》、《房地产权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。《委托办理权属登记协议书》之七约定：本协议书自出卖人签名盖章、买受人签名(盖章)之日起生效。结合以上约定，上诉人不存在逾期办证的事实。综上所述，被上诉人的一审诉讼请求及事实理由不能成立；一审判决事实不清，证据不足，应予依法撤销。请求二审法院在查清事实的基础上依法支持上诉人的上诉请求。罗自强辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。罗自强向一审法院起诉请求：1.解除购房合同，赔偿逾期办理产权证违约金164598元并退回首付购房款393800元；2.赔偿原告的房屋装修损失400000元，已支付41期贷款利息76342元，退回银行按揭贷款金额380000元；3.赔偿未出证期间时间、精神、误工、维权上访一切损失费用50000元。一审法院认定事实：2016年5月23日，三兴公司作为出卖人、罗自强作为买受人签订了《商品房买卖合同》（预售），约定出卖人为三兴公司，出卖人以出让方式取得坐落于兴宁市地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证为兴府国用（2014）第03-2537号、03-2538号，土地使用权面积为13685.21平方米。买受人购买的商品房（下称该商品房）所占用的土地用途为住宅，土地使用权终止日期为2051-5-17。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为书香门第，建设工程规划许可证为建字第14规118号，建筑工程施工许可证号为××。该商品房已由兴宁市住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为2015005。该商品房的规划用途为住宅。该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土，建筑总层数为17层，其中地上16层，地下**。该商品房为兴宁市侧书香门第小区第6栋第四卡号。该商品房的房产测绘机构为兴宁市房地产测所，其预测建筑面积共116.05平方米，其中套内建筑面积116.05平方米。该商品房层高为5.3米。计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6667.82元、总价款为773800元。付款方式为商业贷款。买受人应当于2016年6月13日前支付首期价款人民币393800元，余款380000元向兴宁市农村信用合作联社申请贷款支付。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。第二十条约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理。（详见本合同附件及附录一相关约定）。合同附录一《委托办理权属登记协议书》约定买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定的房价款、抵押办证费及其它应付款等一切款项、在核定的期限内缴纳商品房房屋契税款、提供了办理该商品房的房产权属证书所必须一切文件并对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件起的600天内将该商品房办理《国有土地使用证》所需的权属登记资料送交兴宁市国土资源局。出卖人于领取买受人所购该商品房的《国有土地使用证》之日起的270天内，将该商品房办理《房地产权证》所需的权属登记资料送交至兴宁市住房和城乡规划建设局，买受人提供缴纳契税的完税凭证给相关部门。出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《国有土地使用证》、《房地产权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。出卖人最终将代为领取并派发给买受人的是该商品房《房地产权证》。签订合同后，罗自强交付了首期款393800元，2017年1月23日三兴公司开具了首付款发票，并备注：书香门第6栋第四卡店铺，单价6667.82元（购店铺首付款）。2017年2月21日，罗自强作为借款人、兴宁市农村信用合作联社作为贷款人、三兴公司作为保证人（售房人）签订了《个人购房按揭借款合同》，贷款380000元，借款利率确定为年利率5.88%，每月一期，共120期。2017年4月11日，兴宁市农村信用合作联社依约发放了贷款380000元。2017年7月6日，三兴公司开具了增值税普通发票。2017年5月31日罗自强缴纳了涉案房产的契税、印花税，取得了契税完税证明。从银行流水反映罗自强从2017年5月21日起开始还款，庭审中，原告罗自强陈述依约还款至2020年10月。一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告双方于2016年5月23日签订的涉案《商品房买卖合同》（预售）是双方在平等自愿基础上签订的，是双方真实意思的表示，并未违反法律强制性规定，属有效合同，对双方当事人均具有约束力。一、关于是否存在逾期办证及逾期办证的违约金损失问题。涉案《商品房买卖合同》（预售）约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的所有权证的，双方同意按照下列第2种方式处理（详见本合同附件及附录一相关约定）：附录一《委托办理权属登记协议书》的约定：“买受人自愿同意出卖人在同时具备下列条件之日起的600天内将商品房办理《国有土地使用证》所需的权属登记资料送交兴宁市国土资源局：1.买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定的房价款、抵押办证费(如选择按揭付款方式)及其它应付款等一切款项；2.买受人已按规定向兴宁地税办理契税纳税申报，并在核定的期限内缴纳商品房房屋契税款（买受人向出卖人提供契税完税凭证）；3.按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明及其他办理该商品房的房产权属证书所必须一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；4.买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件。出卖人于领取买受人所购该商品房的《国有土地使用证》之日（以出卖人在房地产权登记机关领取《国有土地使用证》的签收日期为准）起的270天内，将该商品房办理《房地产权证》所需的权属登记资料送交兴宁市住房和城乡规划建设局，买受人提供缴纳契税的完税凭证给相关部门。罗自强于2017年5月31日缴纳了涉案房产的契税、印花税，取得契税完税证明，三兴公司依约办理房地产权证的时间应从2017年5月31日缴纳契税之日起计，递交办证资料的期限是（600+270）870天，三兴公司未提交证据证明其已提交资料给国土部门及房地产部门，已构成违约。国土部门办理《国有土地使用证》的合理时间可确定为30天，房产部门办理《房地产权证》的合理时间可确定为30天，因此，办理房地产权证的期限届满日应为2019年11月16日。三兴公司抗辩双方于2016年5月23日签订了涉案的《商品房买卖合同》，约定交楼时间为2015年12月31日交付，据此采信原告所述涉案店铺为现楼交付。签订涉案合同后，2017年1月23日被告开具了首付款发票（金额393800元），并备注：书香门第6栋第四卡店铺，单价6667.82元（购店铺首付款）。2017年7月6月，原告开具380000元的增值税普通发票，并备注总店铺款773800元。被告质证称原告提交证据中的首付款中仅有一笔56000元的付款记录，无法证明其余首付款已支付的意见，无证据证实，不予采纳。据此采信原告罗自强已付清店铺款。至于被告质证称原告罗自强未按时偿还按揭款，是原告与银行之间抵押借款关系，不属本案审理范畴。三兴公司同时称因容积率之规制而不能办理不动产权证，属开发商的原因，并不能免除其逾期办证的违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：合同没有约定违约金或者损失数额难于确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因现行利率是由全国银行间拆借中心公布，因此，逾期办证的违约金应自逾期办证之日起（即自2019年11月17日起）按照已付购房款总额（773800元）以2019年10月21日发布的一年期贷款市场报价利率即年利率4.2%计，但总计不超过总房款即773800元的30%。庭审中原告认为被告应支付以其房屋总价773800元为基数，从逾期之日起按日利率万分之2.1计算的利息，不符合双方约定及法律规定，不予准许。二、涉案合同是否符合解除的条件。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”合同解除权的存续期间，系除斥期间，但根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条的规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”即原告的合同解除权应自2019年11月17日起的一年内行使，本案受理时间为2021年3月12日，据此，原告提出解除涉案合同，不符合法律规定，依法不予支持。三、对于装修损失及时间精神、误工、维权上访的损失，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己的主张，有责任提供证据”的规定，原告未提供证据证实，应承担举证不能的责任，依法不予支持。对于已支付的房贷，因合同不符合解除条件，且涉案房屋一直由原告占有使用，原告提出的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二条、第五百六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决：一、被告兴宁市三兴房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告罗自强支付逾期办证的违约金（自2019年11月17日起至办理登记至原告罗自强名下的《不动产权证》之日止以已付购房款773800元为基数按照年利率4.2%计算），但总额不超过总房价773800元的30%；二、驳回原告罗自强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8789元，由原告罗自强负担8264元，由被告兴宁市三兴房地产开发有限公司负担525元。二审中，当事人没有提供新证据。本院另查明，2017年7月6日，上诉人向被上诉人开具了380000元的增值税普通发票，并在该发票备注栏注明：书香门第小区第6栋第四卡店铺，单价6667.82元，建筑面积116.05平方米，总店铺款773800元，2017年1月23日已开具首付款发票393800元，2017年7月6日开具剩余发票380000元。一审查明的其余事实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审主要争议焦点为：1.被上诉人有无交清购房首付款；2.上诉人是否存在逾期办理涉案商品房不动产权证的行为。首先，关于被上诉人罗自强有无付清诉争商品房购房首付款的问题。上诉人三兴公司以被上诉人罗自强只提供了支付56000元购房款的付款记录为由，主张被上诉人没有付清涉案商品房的首付款393800元。根据双方于2016年5月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》约定：买受人应于2016年6月13日前支付首期房价款393800元，余款380000元向兴宁市农村信用合作联社申请贷款支付；买受人未按照约定时间付款的，逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期仍未付款的，出卖人有权解除合同；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房等。2017年1月23日，上诉人向被上诉人开具了首付款393800元的发票；2017年2月21日，被上诉人罗自强作为借款人，兴宁市农村信用合作联社作为贷款人，上诉人三兴公司作为保证人签订了380000元的《个人购房按揭借款合同》；2017年7月6日，上诉人向被上诉人开具了380000元的发票，并在该发票备注栏注明：书香门第小区第6栋第四卡店铺，单价6667.82元，建筑面积116.05平方米，总店铺款773800元，2017年1月23日已开具首付款发票393800元，2017年7月6日开具剩余发票380000元。被上诉人罗自强从2017年5月21日起开始还贷，并于2017年5月31日缴纳了涉案商品房的契税、印花税，取得了契税完税证明。据此，从双方当事人的上述一系列行为可以证明，被上诉人罗自强已付清涉案商品房的购房款（含首付款）。上诉人以被上诉人未能提供充分的付款依据为由，主张被上诉人未足额支付涉案商品房首付款的上诉，依据不足，不予采信。其次，关于上诉人是否存在逾期办理涉案商品房不动产权证的问题。三兴公司只是援引双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件、《委托办理权属登记协议书》的部分内容，证明上诉人三兴公司不存在逾期办证的事实。由于上诉人三兴公司至今未能举证证明其已按约将办理不动产权登记所需的权属登记资料送交有关办证登记部门，而按上述协议中约定的最长办证期限加上一审法院认定的不动产登记部门办证的合理时间计算，上诉人三兴公司办理涉案商品房不动产权登记的期限亦于2019年11月16日届满。上诉人三兴公司至今尚未完成涉案商品房的不动产权登记，已构成违约。三兴公司主张其不存在逾期办证行为的上诉，依据不足，不予采信。综上，上诉人三兴公司的上诉，依据不足，其上诉请求不予支持。一审判决认定基本事实清楚，实体处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17578元，由上诉人兴宁市三兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖庆浪审 判 员 幸庆迈审 判 员 曾柳青二〇二一年七月六日法官助理 王 辉书 记 员 朱 棋广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终1088号上诉人（原审被告）：兴宁市三兴房地产开发有限公司。法定代表人：王焕权,该公司经理。委托诉讼代理人：郭俊杰，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：罗自强。委托诉讼代理人：叶万梅（被上诉人的母亲）。上诉人兴宁市三兴房地产开发有限公司（下称“三兴公司”）因与被上诉人罗自强商品房销售合同纠纷一案，不服广东省兴宁市人民法院（2021）粤1481民初1094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人三兴公司的委托诉讼代理人郭俊杰，被上诉人罗自强的委托诉讼代理人叶万梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三兴公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人已交清房款是错误的，被上诉人一审时出示的证据可以证实，虽然被上诉人持有首付款发票(金额393800元)，但原告仅有一笔56000元的付款记录，其余首付款没有对应的付款记录佐证。有票据不等于就已实际付款，在被上诉人未能举证证实已付全部首付款的情况下，一审法院认定被上诉人已付清首付款，明显与事实不符，与法律规定不符。二、上诉人不存在违约行为，无须承担违约责任。一审法院认定上诉人存在违约行为，与事实不符。根据双方签订的《商品房销售合同》第二十条房屋登记之(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.详见本合同附件及附录一相关约定。(1)关于合同附件：附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”第二条“银行按揭”3.买受人若未按期向银行还款，导致银行与买受人终止按揭合同并要求出卖人回购的，由出卖人向银行支付剩余金额，该《商品房买卖合同》由于买受人的违约原因失效而解除，该商品房归出卖人所有，出卖人有权另行出售，买受人承担违约责任，向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金，买受人并承担出卖人为此发生的所有费用和损失(包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等)。因此，买受人若未按期向银行还款，导致银行与买受人终止按揭合同的责任完全在于被上诉人，应由被上诉人承担全部责任(包括承担所有违约责任)。(2)关于办理权属登记一事，双方进行了特别约定，双方于2016年5月23日签订了附录一《委托办理权属登记协议书》。《委托办理权属登记协议书》之二约定：买受人自愿同意出卖人在同时具备下列条件之日起的600天内将该商品房办理《国有土地使用证》所需的权属登记资料送交兴宁市国土资源局：1.买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定的房价款、抵押办证费(如选择按揭付款方式)及其他应付款等一切款项；2.买受人已按规定向兴宁市地税办理契税纳税申报，并在核定的期限内缴纳商品房房屋契税款(买受人向出卖人提供契税完税凭证)；3.按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的房产权属证书所必须一切文件(如身份证、户口簿、计生证明等)；4.买受人对该商品房的质量无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件。《委托办理权属登记协议书》之三约定：出卖人于领取买受人所购该商品房的《国有土地使用证》之日(以出卖人在房地产权登记机关领取《国有土地使用证》的签收日期为准)起的270天内，将该商品房办理《房地产权证》所需的权属登记资料送交兴宁市住房和城乡规划建设局，买受人提供缴纳契税的完税凭证给相关部门。根据房地产管理部门的要求，办理商品房《房地产权证》需由买受人亲自前往房管部门予以申请(包括接受问询)，故买受人自愿同意：在出卖人通知的时间内，买受人或其经公证受托人前往房管部门办理该商品房的问询事宜，否则，由此产生的买受人逾期办理权属证书的法律后果均由买受人承担。《委托办理权属登记协议书》之四约定：出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《国有土地使用证》、《房地产权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。《委托办理权属登记协议书》之七约定：本协议书自出卖人签名盖章、买受人签名(盖章)之日起生效。结合以上约定，上诉人不存在逾期办证的事实。综上所述，被上诉人的一审诉讼请求及事实理由不能成立；一审判决事实不清，证据不足，应予依法撤销。请求二审法院在查清事实的基础上依法支持上诉人的上诉请求。罗自强辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。罗自强向一审法院起诉请求：1.解除购房合同，赔偿逾期办理产权证违约金164598元并退回首付购房款393800元；2.赔偿原告的房屋装修损失400000元，已支付41期贷款利息76342元，退回银行按揭贷款金额380000元；3.赔偿未出证期间时间、精神、误工、维权上访一切损失费用50000元。一审法院认定事实：2016年5月23日，三兴公司作为出卖人、罗自强作为买受人签订了《商品房买卖合同》（预售），约定出卖人为三兴公司，出卖人以出让方式取得坐落于兴宁市地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证为兴府国用（2014）第03-2537号、03-2538号，土地使用权面积为13685.21平方米。买受人购买的商品房（下称该商品房）所占用的土地用途为住宅，土地使用权终止日期为2051-5-17。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为书香门第，建设工程规划许可证为建字第14规118号，建筑工程施工许可证号为××。该商品房已由兴宁市住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为2015005。该商品房的规划用途为住宅。该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土，建筑总层数为17层，其中地上16层，地下**。该商品房为兴宁市侧书香门第小区第6栋第四卡号。该商品房的房产测绘机构为兴宁市房地产测所，其预测建筑面积共116.05平方米，其中套内建筑面积116.05平方米。该商品房层高为5.3米。计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6667.82元、总价款为773800元。付款方式为商业贷款。买受人应当于2016年6月13日前支付首期价款人民币393800元，余款380000元向兴宁市农村信用合作联社申请贷款支付。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。第二十条约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理。（详见本合同附件及附录一相关约定）。合同附录一《委托办理权属登记协议书》约定买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定的房价款、抵押办证费及其它应付款等一切款项、在核定的期限内缴纳商品房房屋契税款、提供了办理该商品房的房产权属证书所必须一切文件并对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件起的600天内将该商品房办理《国有土地使用证》所需的权属登记资料送交兴宁市国土资源局。出卖人于领取买受人所购该商品房的《国有土地使用证》之日起的270天内，将该商品房办理《房地产权证》所需的权属登记资料送交至兴宁市住房和城乡规划建设局，买受人提供缴纳契税的完税凭证给相关部门。出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《国有土地使用证》、《房地产权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。出卖人最终将代为领取并派发给买受人的是该商品房《房地产权证》。签订合同后，罗自强交付了首期款393800元，2017年1月23日三兴公司开具了首付款发票，并备注：书香门第6栋第四卡店铺，单价6667.82元（购店铺首付款）。2017年2月21日，罗自强作为借款人、兴宁市农村信用合作联社作为贷款人、三兴公司作为保证人（售房人）签订了《个人购房按揭借款合同》，贷款380000元，借款利率确定为年利率5.88%，每月一期，共120期。2017年4月11日，兴宁市农村信用合作联社依约发放了贷款380000元。2017年7月6日，三兴公司开具了增值税普通发票。2017年5月31日罗自强缴纳了涉案房产的契税、印花税，取得了契税完税证明。从银行流水反映罗自强从2017年5月21日起开始还款，庭审中，原告罗自强陈述依约还款至2020年10月。一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告双方于2016年5月23日签订的涉案《商品房买卖合同》（预售）是双方在平等自愿基础上签订的，是双方真实意思的表示，并未违反法律强制性规定，属有效合同，对双方当事人均具有约束力。一、关于是否存在逾期办证及逾期办证的违约金损失问题。涉案《商品房买卖合同》（预售）约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的所有权证的，双方同意按照下列第2种方式处理（详见本合同附件及附录一相关约定）：附录一《委托办理权属登记协议书》的约定：“买受人自愿同意出卖人在同时具备下列条件之日起的600天内将商品房办理《国有土地使用证》所需的权属登记资料送交兴宁市国土资源局：1.买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定的房价款、抵押办证费(如选择按揭付款方式)及其它应付款等一切款项；2.买受人已按规定向兴宁地税办理契税纳税申报，并在核定的期限内缴纳商品房房屋契税款（买受人向出卖人提供契税完税凭证）；3.按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明及其他办理该商品房的房产权属证书所必须一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；4.买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件。出卖人于领取买受人所购该商品房的《国有土地使用证》之日（以出卖人在房地产权登记机关领取《国有土地使用证》的签收日期为准）起的270天内，将该商品房办理《房地产权证》所需的权属登记资料送交兴宁市住房和城乡规划建设局，买受人提供缴纳契税的完税凭证给相关部门。罗自强于2017年5月31日缴纳了涉案房产的契税、印花税，取得契税完税证明，三兴公司依约办理房地产权证的时间应从2017年5月31日缴纳契税之日起计，递交办证资料的期限是（600+270）870天，三兴公司未提交证据证明其已提交资料给国土部门及房地产部门，已构成违约。国土部门办理《国有土地使用证》的合理时间可确定为30天，房产部门办理《房地产权证》的合理时间可确定为30天，因此，办理房地产权证的期限届满日应为2019年11月16日。三兴公司抗辩双方于2016年5月23日签订了涉案的《商品房买卖合同》，约定交楼时间为2015年12月31日交付，据此采信原告所述涉案店铺为现楼交付。签订涉案合同后，2017年1月23日被告开具了首付款发票（金额393800元），并备注：书香门第6栋第四卡店铺，单价6667.82元（购店铺首付款）。2017年7月6月，原告开具380000元的增值税普通发票，并备注总店铺款773800元。被告质证称原告提交证据中的首付款中仅有一笔56000元的付款记录，无法证明其余首付款已支付的意见，无证据证实，不予采纳。据此采信原告罗自强已付清店铺款。至于被告质证称原告罗自强未按时偿还按揭款，是原告与银行之间抵押借款关系，不属本案审理范畴。三兴公司同时称因容积率之规制而不能办理不动产权证，属开发商的原因，并不能免除其逾期办证的违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：合同没有约定违约金或者损失数额难于确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因现行利率是由全国银行间拆借中心公布，因此，逾期办证的违约金应自逾期办证之日起（即自2019年11月17日起）按照已付购房款总额（773800元）以2019年10月21日发布的一年期贷款市场报价利率即年利率4.2%计，但总计不超过总房款即773800元的30%。庭审中原告认为被告应支付以其房屋总价773800元为基数，从逾期之日起按日利率万分之2.1计算的利息，不符合双方约定及法律规定，不予准许。二、涉案合同是否符合解除的条件。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”合同解除权的存续期间，系除斥期间，但根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条的规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”即原告的合同解除权应自2019年11月17日起的一年内行使，本案受理时间为2021年3月12日，据此，原告提出解除涉案合同，不符合法律规定，依法不予支持。三、对于装修损失及时间精神、误工、维权上访的损失，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己的主张，有责任提供证据”的规定，原告未提供证据证实，应承担举证不能的责任，依法不予支持。对于已支付的房贷，因合同不符合解除条件，且涉案房屋一直由原告占有使用，原告提出的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二条、第五百六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决：一、被告兴宁市三兴房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告罗自强支付逾期办证的违约金（自2019年11月17日起至办理登记至原告罗自强名下的《不动产权证》之日止以已付购房款773800元为基数按照年利率4.2%计算），但总额不超过总房价773800元的30%；二、驳回原告罗自强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8789元，由原告罗自强负担8264元，由被告兴宁市三兴房地产开发有限公司负担525元。二审中，当事人没有提供新证据。本院另查明，2017年7月6日，上诉人向被上诉人开具了380000元的增值税普通发票，并在该发票备注栏注明：书香门第小区第6栋第四卡店铺，单价6667.82元，建筑面积116.05平方米，总店铺款773800元，2017年1月23日已开具首付款发票393800元，2017年7月6日开具剩余发票380000元。一审查明的其余事实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审主要争议焦点为：1.被上诉人有无交清购房首付款；2.上诉人是否存在逾期办理涉案商品房不动产权证的行为。首先，关于被上诉人罗自强有无付清诉争商品房购房首付款的问题。上诉人三兴公司以被上诉人罗自强只提供了支付56000元购房款的付款记录为由，主张被上诉人没有付清涉案商品房的首付款393800元。根据双方于2016年5月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》约定：买受人应于2016年6月13日前支付首期房价款393800元，余款380000元向兴宁市农村信用合作联社申请贷款支付；买受人未按照约定时间付款的，逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期仍未付款的，出卖人有权解除合同；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房等。2017年1月23日，上诉人向被上诉人开具了首付款393800元的发票；2017年2月21日，被上诉人罗自强作为借款人，兴宁市农村信用合作联社作为贷款人，上诉人三兴公司作为保证人签订了380000元的《个人购房按揭借款合同》；2017年7月6日，上诉人向被上诉人开具了380000元的发票，并在该发票备注栏注明：书香门第小区第6栋第四卡店铺，单价6667.82元，建筑面积116.05平方米，总店铺款773800元，2017年1月23日已开具首付款发票393800元，2017年7月6日开具剩余发票380000元。被上诉人罗自强从2017年5月21日起开始还贷，并于2017年5月31日缴纳了涉案商品房的契税、印花税，取得了契税完税证明。据此，从双方当事人的上述一系列行为可以证明，被上诉人罗自强已付清涉案商品房的购房款（含首付款）。上诉人以被上诉人未能提供充分的付款依据为由，主张被上诉人未足额支付涉案商品房首付款的上诉，依据不足，不予采信。其次，关于上诉人是否存在逾期办理涉案商品房不动产权证的问题。三兴公司只是援引双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件、《委托办理权属登记协议书》的部分内容，证明上诉人三兴公司不存在逾期办证的事实。由于上诉人三兴公司至今未能举证证明其已按约将办理不动产权登记所需的权属登记资料送交有关办证登记部门，而按上述协议中约定的最长办证期限加上一审法院认定的不动产登记部门办证的合理时间计算，上诉人三兴公司办理涉案商品房不动产权登记的期限亦于2019年11月16日届满。上诉人三兴公司至今尚未完成涉案商品房的不动产权登记，已构成违约。三兴公司主张其不存在逾期办证行为的上诉，依据不足，不予采信。综上，上诉人三兴公司的上诉，依据不足，其上诉请求不予支持。一审判决认定基本事实清楚，实体处理并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17578元，由上诉人兴宁市三兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖庆浪审 判 员 幸庆迈审 判 员 曾柳青二〇二一年七月六日法官助理 王 辉书 记 员 朱 棋