湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初11014号原告：长沙市芙蓉区妇幼保健所，住所地长沙市芙蓉区火炬中路**。法定代表人：邓尚初。委托诉讼代理人：龙智华，湖南俊彦律师事务所律师。被告：赵某，男，1973年11月11日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：肖建凤，湖南云天律师事务所律师。原告长沙市芙蓉区妇幼保健所（以下简称“妇幼所”）与被告赵某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长沙市芙蓉区妇幼保健所委托诉讼代理人龙智华，被告赵某及其委托诉讼代理人肖建凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙市芙蓉区妇幼保健所向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金39011元；2.判令被告向原告支付违约金11983.2元（违约金以租金39011元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价年利率3.85%的4倍从2019年5月25日起暂计算至2021年5月24日止共24个月，违约金请求本院按照此标准计算到被告实际支付完租金止）；3.判令被告向原告支付律师费3000元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年初，原告委托湖南赛德拍卖有限公司以区国资办评估价格5573元/月将登记在妇幼所名下的位于长沙市芙蓉区浏正街×号房屋租赁给被告赵某用于经营茶楼。2018年3月2日双方依法签订了房屋租赁合同，合同约定房屋租赁期为3年，从2018年3月2日起至2021年3月1日止，每月租金为5573元，租金按季度支付，由被告于每租赁季开始的五天前支付给原告。合同签订后，原告按合同履行了合同义务，被告从2019年2月开始不按照合同的约定向原告支付房屋租金；2019年8月28日被告向原告提交了书面报告，以资金短缺为由，向原告请求提前终止房屋租赁合同，原告根据合同约定，同意被告从2019年11月1日起提前终止房租租赁合同。合同终止时，经过双方的结算，被告共拖欠原告7个月的房租租金共计39011元，但至今都未支付。在此期间，原告多次催讨，被告以各种理由拖延。因此，原告为了维护自己的合法利益，特向本院提起诉讼，请求依法判决。被告赵某辩称：1.被告不是实际租赁该房屋进行经营的承租人，但是根据合同相对性原则，被告认可该合同产生的租赁关系，但租金因为考虑到实际情况，希望原告可以酌情降低；2.被告实际拖欠的租金应当先抵扣在双方签订合同时支付的10000元保证金，所以原告诉请被告拖欠的房屋租金39011元与事实不符;3.原告诉请被告承担的违约金与律师费的要求过高，请求本院调整。根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2018年3月2日，原告妇幼所（甲方）与被告赵某（乙方）签订房屋《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于长沙市芙蓉区浏正街55×号房屋租给乙方，租期为三年，从2018年3月2日起至2021年3月1日止。该房屋前三年每月租金为5573元，租金按季度结算，由乙方于每租赁季开始的五天前支付给甲方。租赁期间，乙方拖欠房租累计二个月以上，甲方有权解除合同；若乙方提出终止合同，需提前二个月书面通知甲方，征得甲方同意后，可以提前终止合同。3.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金30%支付违约金。任何一方违约，都应承担另一方为追索对方违约责任所支出的包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等费用。合同签订后，被告通过湖南赛德拍卖有限公司向原告支付10000元的保证金，原告将案涉房屋交付给被告使用。2019年8月28日，被告向原告提交《请求提前终止房屋租赁合同的报告》请求提前终止合同。2019年12月13日，被告向原告提交《请求减免租金的报告》确认其欠付2019年3月2日至2019年10月31日七个月的租金共计39011元，扣除押金10000元后，尚欠租金29011元，但希望原告免除其房租。另查明，妇幼所委托湖南俊彦律师事务所代理本案诉讼，其于2021年6月15日向湖南俊彦律师事务所支付律师费3000元。本院认为，妇幼所与赵某于2018年3月2日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，各方当事人均应依约履行合同义务。合同签订后，妇幼所向赵某交付了合同约定的案涉房屋，但赵某未依约按期支付租金，构成违约行为，应当承担违约责任。关于房屋租金和保证金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，赵某自认拖欠2019年3月2日至2019年10月31日七个月的租金共计39011元，扣除签订合同时支付的10000元保证金，赵某仍拖欠妇幼所房屋租金29011元。妇幼所提出要求赵某支付房屋租金的诉讼请求，本院在29011范围内予以支持。关于妇幼所主张的违约金的问题。案涉房屋租赁合同约定，赵某如逾期支付租金，每逾期一日，则赵某须按日租金30%支付违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。赵某逾期未付租金已构成违约，应承担相应的违约责任，妇幼所提出按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价年利率3.85%的4倍计算及合同约定的违约金计算标准均过高，且妇幼所未提供实际损失的证据，赵某主张合同约定的违约金过高要求减少，本院综合考虑确定将违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的2倍计算。对妇幼所诉请违约金过高的部分，本院不予支持。关于律师费的问题。涉案房屋租赁合同约定，任何一方违约时，应当承担另一方为追索对方违约责任所支出的全部费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等费用。妇幼所已举证证明其为实现债权支出律师费3000元，故其诉请赵某承担律师费3000元，符合合同约定和法律规定。本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、被告赵某于本判决生效后五日内向原告长沙市芙蓉区妇幼保健所支付租金29011元；二、被告赵某于本判决生效后五日内向原告长沙市芙蓉区妇幼保健所支付违约金（违约金以欠付的租金29011元为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的2倍计算，自2019年5月25日起至租金清偿之日止）；三、被告赵某于本判决生效后五日内向原告长沙市芙蓉区妇幼保健所支付律师费3000元；四、驳回原告长沙市芙蓉区妇幼保健所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1150元，因适用简易程序减半收取575元，由被告赵某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 陈 丹二〇二一年七月五日书记员 刘雅琪附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。