江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0982民初197号原告：大丰宏安房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320982567843252P，住所地盐城市大丰区通港大道85号。法定代表人：陈宏安，该公司董事长。委托诉讼代理人：董爱军，江苏涤非律师事务所律师。委托诉讼代理人：单爱丽，江苏涤非律师事务所实习律师。被告：徐涛，男，1968年11月15日，汉族，住盐城市大丰区。原告大丰宏安房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称宏安公司）与被告徐涛商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，于2021年1月28日适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告宏安公司的委托诉讼代理人董爱军，被告徐涛到庭参加诉讼。2021年5月20日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告宏安公司的委托诉讼代理人董爱军、单爱丽到庭参加诉讼，被告徐涛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宏安公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年12月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号YS4223013720151116）；2.判令被告支付原告的律师代理费10万元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年12月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号YS4223013720151116）一份，约定徐涛购买原告开发的丰尚商务中心XX01、XX02、XX03、XX05、XX06、XX07、XX08、XX09、XX10、XX11、XX12、XX15、XX16室，合同总金额2900006元，买受人应支付首付款1456006元，余款1444000元通过办理银行按揭支付。《补充协议》第三条第6、8项约定，以分期方式付款的，应当在约定期限内付清全部款项，否则视为违约，每日违约金为总房款的千分之三，且出卖人有权解除《商品房买卖合同》，出卖人因追究买受人违约责任产生的一切费用包括律师代理费均由买受人承担。合同签订后，被告仅支付了500000元购房款，余款未支付，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告徐涛辩称，我不同意解除合同及承担原告的律师代理费。2015年12月8日，双方签订《商品房买卖合同》是事实，但原告提交的《商品房买卖合同》是不完全的，2015年9月22日、2015年11月30日，原、被告各签订了一份《协议书》。2015年12月7日，原、被告签订的《补充协议》约定，原告需将天然气总管道铺设到户，由被告自行开户，是因为原告没有按约定铺设天然气管道，被告才没有履行合同义务。另外，我是丰尚商务中心的施工方，且与原告约定以工程款抵扣房款，原告应付给我的工程款已经超过我应支付的剩余购房款，故我不存在违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》《施工承包合同》《协议书》《补充协议》、收据、银行刷卡凭证等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有提出异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年9月22日，宏安公司（甲方）与徐涛（乙方）签订《协议书》一份，约定，乙方购买甲方开发的丰尚国际商务中心X#楼XX层（整层），总价2900000元。经协商按以下付款方式支付房款：2015年9月21日支付定金100000元，乙方应于2015年10月15日前支付房款200000元并与甲方签订商品房买卖合同；2016年2月1日前乙方应支付房款1150000元，且在2016年2月27日前办妥按揭贷款手续。以上各项付款时间若逾期，则乙方按月息二分向甲方支付逾期缴款部分的利息，若乙方不如期签订商品房买卖合同，则甲方有权没收定金并将房屋转卖他人。2015年11月30日，宏安公司（甲方）与徐涛（乙方）再次签订《协议书》一份，约定，乙方购买甲方开发的丰尚国际商务中X#XX层（整层），总建筑面积772.19㎡，暂定总价为2900006元，具体结算以商品房买卖合同为准。经协商按以下方式支付房款：2015年9月21日支付定金100000元，乙方应于2015年12月10日前办理银行按揭手续，按揭贷款金额为1444000元，银行按揭放款后退还房款94000元。2016年2月28日前支付1000000元，余款450006元在交房前支付。以上各项付款若有逾期，则乙方按月息二分向甲方支付逾期违约金及利息。2015年12月7日，宏安公司（甲方）与徐涛（乙方）签订《补充协议》一份，约定天然气甲方只铺设总管，如乙方要进户，需自己申请安装等内容。2015年12月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号YS4223013720151116）一份，约定被告购买原告开发的位于大丰市区，总价款2900006元；合同签订前，买受人已支付100000元定金，该款抵作房款；买受人应于2015年11月30日前支付首期房价款1456006元，余款1444000元向银行（贷款机构）申请贷款支付；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照第1中方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，应当书面通知买受人并配合办理合同解除相关手续。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）等内容。2016年7月1日，宏安公司（甲方）与徐涛（乙方）签订《施工承包合同》，约定甲方将大丰丰尚国际小区内围墙项目承包给乙方施工，具体为X#、X#、X#楼以西，四楼以北，X#楼以东及X#以北位置，总长度约450米。另外西南角防洪闸围墙上面需由乙方安装甲方指定的围挡材料，费用按实际支出结算。工程总造价暂定300000元，按每延长米一次性包干680元/米。工程款以房屋购房款（不含原购房屋）相抵扣，抵房款时以抵时售楼处销售价为准等内容。2019年10月28日，宏安公司以挂号信函方式向徐涛邮寄《催告函》，载明：根据《商品房买卖合同》第三章第八条逾期付款责任的约定，您应于合同签订后90日内付清款项。请您于收函之日起五日内来我公司缴纳相关费用以及办理相关手续，否则我司将依据《商品房买卖合同》第三章第八条逾期付款责任的约定履行。2019年10月30日，该挂号信显示已经妥投。2020年11月2日，江苏涤非律师事务所以邮政特快专递方式向徐涛邮寄《解除合同通知书》，载明：你向宏安公司购买的丰尚商务中心XX01室、XX02室、XX03室、XX05室、XX06室、XX07室、XX08室、XX09室、XX10室、XX11室、XX12室、XX15室、XX16室，合同总额2900006元，买受人应支付首付款1456006元，余款1444000元通过按揭贷款支付。如逾期付款需承担违约责任。签约后，你仅支付购房款50万元，余款既未支付，也未能办理相关按揭。期间原告多次发函促其付款，但均未见成效。为此，本所根据委托人授权通知：自本函件送达你之日起，编号为YS4223013720151116《商品房买卖合同》予以解除。违约责任将依法另行追究。该邮政特快专递回执单上标注退回原因为拒收。庭审中，徐涛自认其电话联系宏安公司的委托代理人董爱军询问邮寄快递的内容。本案简易程序庭审结束后，徐涛向本院提交金额为1450006元的房屋首付款发票复印件，用以证明除2015年9月21日，交纳的定金100000元及2017年1月24日交纳的首付款400000元外，另外还以现金方式交纳了1000000元的购房款。而本案适用普通程序开庭审理时，徐涛无正当理由未到庭参加诉讼，宏安公司针对徐涛提交的金额为1450006元的房屋首付款发票复印件陈述，徐涛提交的上述复印件的发票原件均在宏安公司处，徐涛支付现金1000000元的事实是不存在的，宏安公司向徐涛开具1450006元的房屋首付款发票是为了让徐涛办理银行按揭贷款及因为房子不好售卖，宏安公司也需要取得银行的按揭贷款资金。宏安公司当庭出示了1450006元的房屋首付款发票原件（盖章作废）。再查，案涉房屋未交付，也未办理银行按揭贷款。本案争议焦点：1.被告徐涛实际缴纳购房款的数额；2.原告宏安公司是否有权解除《商品房买卖合同》；3.原告主张的律师代理费是否支持。关于争议焦点一：徐涛在本案简易程序庭审中，陈述商品房买卖合同签订后一共给付了500000元，其在庭后补充提交的案涉房屋首付款电子发票均为复印件，原件都在宏安公司处，这与常理不符，且徐涛陈述以现金方式交纳1000000元，并非正常的交易方式，其前述400000元就以银行转账的方式交易，而1000000元如此大额金钱却以现金方式交纳不能令常人信服,也与徐涛此前自己的陈述不相一致。综上，徐涛关于其以现金方式交纳1000000元的抗辩，本院不予采信。关于争议焦点二：本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《协议书》《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，各方当事人应受其约束。按照签订时间的先后顺序，《商品房买卖合同》最终确认了宏安公司与徐涛的就商品房买卖的权利义务，该合同约定徐涛应于2015年11月30日前完成首付款1456006元的缴纳，余款1444000元向银行机构申请贷款支付，而徐涛未在双方约定的时间内完成相应款项的缴纳，逾期付款远超90日，已构成根本违约。根据合同约定的逾期付款责任的约定，出卖人有权解除商品房买卖合同。徐涛关于铺设燃气管道及未收到催告函的抗辩，不能作为宏安公司要求解除合同的有效阻却理由，故宏安公司主张解除《商品房买卖合同》应予支持，宏安公司于2020年11月2日向徐涛邮寄的解除通知书，2020年11月5日徐涛拒收，应视为解除通知书到达徐涛之日，《商品房买卖合同》于该日解除。关于争议焦点三：宏安公司主张的律师代理费为《商品房买卖合同》中约定的内容，且金额100000元未超出律师行业相关收费标准，宏安公司据以向徐涛主张律师代理费的依据为《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条、办理个人商业性贷款、公积金贷款的补充条款第6款及第8款。第6款约定买受人以分期付款方式付款的，应当在约定期间付清全部款项，否则视为违约，且需承担违约金为每逾期一天按总房款的千分之三，且出卖人有权解除《商品房买卖合同》。第8款约定，若因买受人违约，出卖人因买受人违约而追究其违约责任产生的一切费用包括律师代理费均由买受人承担。上述两款约定均为在案涉房屋未能办理商业贷款或公积金贷款情况下，对违约人的责任承担，但宏安公司未能提交证据证明系因徐涛的原因造成未能办理银行按揭贷款，即宏安公司不能证明徐涛是造成银行按揭贷款不成的违约方。另外，宏安公司自认向徐涛开具1450006元发票系用于徐涛向银行申请贷款，而实际徐涛只交纳了500000元的首付款，宏安公司作为专业的房地产开发企业，应当熟知银行贷款业务的相关规定及流程，在被告没有实际交足首付款的情况下，即开具全额的首付款发票，意图获得银行贷款的行为，其自身亦存在过错，故对原告宏安公司主张的律师代理费100000元，本院不予支持。被告徐涛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对举证、质证及抗辩等诉讼权利的放弃，责任自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告大丰宏安房地产开发有限公司与被告徐涛签订的《商品房买卖合同》（合同编号YS4223013720151116）于2020年11月5日解除。二、原告大丰宏安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告徐涛500000元。三、驳回原告大丰宏安房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告大丰宏安房地产开发有限公司负担2220元（退还原告大丰宏安房地产开发有限公司已预交的案件受理费80元），由被告徐涛负担80元【此款汇入收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费），收款银行：中国银行股份有限公司大丰支行营业部，收款账号：62×××48】。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  茅小红人民陪审员  鲁冀平人民陪审员  葛中成二〇二一年七月七日法官 助理  王玉洁书 记 员  张荔荔附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。