杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭下民初字第261号原告郑之北。委托代理人丁益。被告朱国林。委托代理人尹国良、郑智娟。原告郑之北诉被告朱国林房屋买卖合同纠纷一案，于2010年1月21日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2010年3月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人丁益，被告委托代理人尹国良、郑智娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑之北诉称，坐落于杭州市下城区长板苑25幢1单元401室的房屋，登记产权人为被告，2009年1月4日被告签订的离婚协议书上也显示该房产所有权归被告所有。2007年7月30日，原、被告通过中介签订《杭州市房屋转让合同》，约定转让价格为人民币122万元。被告承诺于签订本合同之日起12个工作日内（即2009年8月15日前）将析产手续办理完毕并将新三证交给中介方。并且约定新三证办理完毕之日起3个工作日内到中介方签订网上合同。合同第四条、第六条约定被告应于2009年11月1日前将房子交给原告，逾期交付超过5天，原告有权要求被告支付违约金15万元，合同终止。原告实际经济损失与被告支付的违约金不符的，被告还应据实赔偿差额部分。但合同签订后，被告没有履行合同约定的义务，原告一直催告被告履行，2009年9月24日还特意发特快专递催告，可被告仍未履行，并于2009年12月22日以《财产补充约定书》的形式将该房产约定归其前妻胡洋妹所有并已经办理了房产所有权变更。被告的违约行为致使双方的房屋转让合同无法继续履行，原告的合同利益不能实现，诉请判令原、被告2009年7月30日签订的《杭州市房屋转让合同》终止履行，由被告支付原告违约金人民币15万元，再另行赔偿原告损失人民币6.5万元并承担本案诉讼费。被告朱国林辩称，讼争房屋是被告和他人共有的，在离婚协议书中约定，房屋已设定抵押。如果被告向原告出售房屋，就必须先履行离婚协议书中的还贷义务，解除抵押，对此原告是明知的。被告认为，本案合同是附生效条件的，房屋析产完毕被告取得新的产权证合同才生效，而本案中被告因无力还贷，无奈再与其前妻就此房屋重新进行分割，因而原、被告签订的合同并未生效，也就不存在追究违约责任的问题。要求判令驳回原告的诉讼请求。为证明诉讼请求所依据的事实，原告郑之北提交了下述证据材料：1、《杭州市房屋转让合同》，欲证明原、被告存在房屋买卖关系以及合同关于权利义务和违约金的约定；对该证据经质证被告认为双方签订合同是事实，但该合同的第3款第4项明确约定，该合同是附条件的，只有该条件成立后，合同才生效。本院认为对该证据真实性双方无异议，对该证据之效力予以认定。2、房屋所有权证存根及商品房销售合同书，欲证明房屋转让合同签订时所涉房屋系被告所有，被告有权出卖；对该证据经质证被告无异议，但认为该房产为夫妻共有财产。本院认为对该证据真实性双方无异议，对该证据之效力予以认定。3、2009年1月4日的离婚协议书及离婚证，欲证明房屋转让合同签订时所涉房屋系被告所有，被告有权出卖及离婚状况；对该证据经质证被告对真实性无异议，但认为该协议书第4条第1款明确约定：讼争房屋只有被告履行该义务后，该房屋产权才能归被告所有。本院认为对该证据真实性双方无异议，对该证据之效力予以认定。4、2009年9月24日《要求尽快完成析产手续并履行房屋转让合同的函》，欲证明原告催促被履行房屋转让合同约定的义务；对该证据经质证被告对真实性无异议，但认为被告在在合同签订3日后就已经通过电话通知原告终止合同。本院认为对该证据真实性双方无异议，对该证据之效力予以认定。5、房屋所有权证存根、房产登记申请书、离婚协议书、财产补充约定书，欲证明被告违反合同约定义务于2009年12月22日将合同所涉房屋出让给了他人，原、被告的房屋转让合同已经无法履行；对该证据经质证被告对真实性无异议，但认为讼争房屋只有被告履行该义务后，产权才能归被告所有。本院认为对该证据真实性双方无异议，对该证据之效力予以认定。6、杭州市及下城区二手住宅交易均价统计表，欲证明被告违约终止合同履行给原告造成的损失。对该证据经质证被告提出异议，认为与本案无关。本院认为对原告认为复制于杭州透明房网的该统计表，其真实性无法确定，对于欲证事实亦缺乏必然的证明力，对其证据效力不予认定。被告朱国林在举证期限内未提交有证据，对于被告当庭提交的贷款结清证明（欲证明本案讼争房屋在签订房屋买卖合同之前为夫妻共同财产，已经杭州农业合作银行龙坞支行办理了抵押），原告认为已经超过了举证期限，不予质证。本院认为该证据形成于举证期限之前，不属于新证据，亦不属于对于原告提出证据的反驳证据，在对方不同意进行质证的情况下，依据相关规定，被告丧失将其作为证据提交的权利。综上有效证据及有关当事人陈述，本院认定下述事实：坐落于杭州市下城区长板苑25幢1单元401室的房屋原为被告朱国林与案外人胡洋妹的夫妻共同财产，2009年1月4日被告朱国林与案外人胡洋妹协议离婚，上述房屋财产所有权约定归朱国林所有，双方还约定：以该房屋作抵押向银行的贷款35万元由朱国林归还。如朱国林出售该房，要给胡洋妹20万元。2009年7月30日原、被告及中介公司就上述房屋的转让签订《房屋转让合同》，约定：被告朱国林将所有的杭州市下城区长板苑25幢1单元401室、建筑面积89.93平方米的房屋转让给原告郑之北，转让价122万元。被告承诺于签订合同之日起12个工作日内将析产手续办理完毕并将新三证交给中介方。原告在被告析产办理完毕之日起3个工作日内将首付款72万元打入保证金账号并同意中介公司在到帐后2个工作日内转付给被告，其余房款办理市公积金贷款。被告应在2009年11月1日前将物业交割清楚并交房给原告，除不可抗力因素外，被告未按照上述约定时间交房的，原告有权按照累计已付款向被告追究违约利息，月利息按照1％计算。逾期交付超过5天的，原告有权要求被告支付违约金15万元，合同终止。原告实际经济损失与被告支付的违约金不符的，被告还应据实赔偿差额部分。上述合同签订后，被告并未按照合同约定时间将讼争房屋产权变更登记于自己名下，2009年9月19日原告致函被告，要求被告尽快完成名下房屋的析产办理手续或确权手续，如期履行房屋转让合同，并告知如不能按期交付房屋或完成房屋权属转移，要按照合同追究被告违约责任。但被告收到上述函件后，仍未按约办理，却于2009年12月22日与胡洋妹重新签订了财产补充协议书，将杭州市下城区长板苑25幢1单元401室房屋产权重又约定为胡洋妹所有，并于2009年12月23日将该房屋产权变更登记于胡洋妹名下，致使原、被告所签订的《房屋转让合同》不能履行，故引起诉争。本院认为，原、被告之间所签订的《房屋转让合同》，系双方真实意思的表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。合同中被告明确承诺在合同签订后12个工作日内办理析产手续并将“新三证”交给中介方，该内容为被告应承担的合同义务，被告违背该约定并将原本出售给原告的房屋，重又约定归前妻所有，致使房屋转让合同不能履行，合同目的不能实现，对原告要求判令双方签订合同终止履行的请求应予支持。被告该行为，明显违背了合同约定，应承担相应的违约责任。合同中对于违约金额已经进行了约定，被告经释明后并无调整之要求，对原告按照合同约定所主张的违约金15万元本院予以支持。但原告认为此外尚存在预期可得利益6.5万元并主张赔偿的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。本案合同中并未有在析产办理完毕，被告取得新的产权证后合同才生效的约定，被告认为涉案合同为附生效条件的意见缺乏依据，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原、被告于2009年7月30日所签订的《杭州市房屋转让合同》终止履行；二、被告朱国林于本判决生效之日起10日内赔偿原告郑之北15万元；三、驳回原告郑之北的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4525元，因本案适用简易程序而减半收取2263元，由原告郑之北承担685（已交纳），被告朱国林承担1578元（于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4525元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。审判员  章幼戎二〇一〇年四月十六日书记员  杨晓丽