贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1862号上诉人（原审被告）：贵州凯地置业有限公司。住所地：凯里市金山大道88号凯里恒大城综合楼。法定代表人：谢鑫生，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉林，女，1989年8月25日出生，汉族，住重庆市奉节县，系该公司职员。委托诉讼代理人：喻泽斌，男,1994年11月24日出生，苗族，贵州省水城县人，住贵州省水城县，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：熊平山，男，1982年4月14日出生，侗族，贵州省黎平县人，现住贵州省凯里市。上诉人贵州凯地置业有限公司（以下简称凯地置业公司）与被上诉人熊平山商品房预售合同纠纷一案，因凯地置业公司不服贵州省凯里市人民法院（2021）黔2601民初882号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年6月4日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人凯地置业公司上诉请求：1、请求依法撤销凯里市人民法院作出的（2021)黔2601民初882号民事判决书，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，已将涉案房屋交付被上诉人使用，被上诉人认可房屋现状，一审判决违背客观事实。上诉人于2108年8月19日将涉案房屋交付给被上诉人，被上诉人收房时未就层高问题向上诉人主张权利。上诉人交付房屋，被上诉人已收房的行为，系被上诉人对上诉人交付房屋的质量、户型、层高等全方面内容的充分认可，且被上诉人作为完全民事行为能力人，应充分认识到自己民事行为的法律后果。二、因上诉人录入合同层高信息失误，合同载明的4.5米非上诉人的真实意思，且实际3.9米的层高也符合《住宅设计规范》普通住宅层高为2.80米的规定，不会影响被上诉人合同目的实现，且被上诉人主张的体积误差赔偿标准不能使用合同关于“面积差异”的约定计算标准，一审判决任意适用合同条款，损害了上诉人权益；三、关于被上诉人诉请房屋排烟、排气管道修复的问题，房屋主体结构已将完成施工，一审判决强人所难，严重违法，判决修复在实际上不具有履行的条件；四、一审判决上诉人赔偿10876元无事实依据，同时也没有进行释明。被上诉人熊平山未提交书面答辩意见。被上诉人熊平山作为原告向一审法院起诉请求：一、请求判决被告赔偿原告房屋空间体积误差经济损失人民币21752.97元。二、请求判决被告修复原告所购买房屋排烟、排气管道。三、请求判决被告赔偿原告自2018年7月29日起至房屋修复之日止的物业管理费用，暂计算至原告起诉之日，计1300.94元。四、请求判决被告赔偿原告自2018年7月29日起至房屋修复之日止的房屋出租经济损失，暂计算至原告起诉之日，计9183.72元。五、请求判决被告承担本案诉讼费用及诉讼过程中涉及的相关费用等。一审法院认定事实：原告熊平山系凯里市金山大道88号凯里恒大城小区第10号楼1层1-2号商品房业主。被告凯地置业公司系非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，经营范围有：房地产开发、销售；房屋销售；投资兴办实业等。2018年5月19日，以熊平山为买受人、被告凯地置业公司为出卖人就商品房买卖事宜签订了一份合同编号为2018004684的《商品房买卖合同》。由原告熊平山购买被告凯地置业公司开发修建的位于凯里市。合同约定：“第三条，买受人购买的商品房规划用途为【成套住宅】，属框剪结构，层高为4.5米，建筑面积26.39平方米，套内建筑面积19.63平方米。第七条，计价方式与价款，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4683.65元，总价款91940.00元。”合同第十五条，面积差异处理约定：“套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。”合同签订后，原告依约分期付款付清全部购房款91940.00元，被告于2018年7月29日将涉案商品房交由原告管理使用。后原告在装修该房时发现所购商品房的层高与合同约定的4.5米不符，层高只有3.9米，与双方合同约定的相差0.6米，且该房屋无排烟、排气管道，导致原告不能对房屋进行装修使用。原告在多次要求被告采取补救措施或者赔偿损失未果的情况下于2021年1月14日向本院提起诉讼，提出自己的诉讼请求。庭审中，因原、被告意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明：原告熊平山所购涉案商品房至今未装修入住。同时查明：涉案商品房的层高图纸设计为3.9米，所在的楼栋不仅工程竣工交付业主，而且勘察、设计、施工、监理、消防以及工程质量监督机构均验收合格。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅系双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。涉案商品房在商品房买卖合同已在房产部门进行了登记备案，且实际层高与合同约定的层高相差0.6米，不仅损害了权利人生活和管理空间，而且商品房买卖合同的目的不能完全实现。虽然合同中没有就层高误差或者空间不足的赔偿进行约定，但双方当事人对套内建筑面积和计算购房款的单价均无异议。合同第十五条面积差异处理约定：“套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。”买受人既可以退房，也可以选择不退房。如买受人选择不退房，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。被告作为房地产开发商明知层高不符合合同约定，也未依约采取书面通知业主的措施，完全是一种对业主不负责和放任的态度，无论在主观上或是客观上均有过错责任。被告辩称层高4.5米系工作人员误写，既没有证据证明，也与人们的生活常理不符，本院对其辩解意见不予采纳。鉴于商品房买卖合同中没有约定层高误差的具体赔偿标准，考虑到涉案商品房买卖合同的履行情况、当事人的过错程度以及业主利益受损的事实等综合因素，根据公平合理、诚实信用的原则，本院认为参照涉案商品房买卖合同约定套内面积误差的标准计算赔偿数额较为适宜。综上所述，原告的诉请事实清楚、证据充分、于法于约有据，计算层高的数据无误，但不宜按双倍计付，本院依法予以调整，即由被告赔偿原告层高误差赔偿款10876.00元。原告购买的商品房性质为成套住宅，被告应保证该房屋具备住户正常居住使用的通常功能。现该涉案房屋没有排烟、排气通道，不具备住宅房屋所应具备的功能，生活产生的油烟、废气无法排出，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”原告要求被告对排烟、排气管道进行修复的理由正当，应予支持。但原告要求被告承担由于修复造成的交付（使用）延迟责任和赔偿物业费、房租费等其他损失的请求，无实际的费用明细，无充分证据证明,应承担举证不能的后果，对原告的此项请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（六）、（八）项、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十四条、第五百八十五条、第六百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决：一、被告贵州凯地置业有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告熊平山支付赔偿款10876.00元。二、被告贵州凯地置业有限公司在本判决生效之日起三十日修复原告所购买房屋的排烟、排气管道。三、驳回原告熊平山的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费303.00元，由被告贵州凯地置业有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据材料，本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院二审仅针对上诉人凯地置业公司的上诉请求进行审查，对双方当事人均未上诉的事项，视为服判，不再审查。本案的争议焦点为：1、凯地置业公司是否应承担违约责任？2、是否应修复排烟、排气管道？关于凯地置业公司是否应承担违约责任的问题。依法成立的合同应受法律保护，双方应按照合同约定履行义务，不履行义务或履行义务不符合约定的，应承担违约责任。双方当事人签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，一审认定正确，本院予以确认。虽然合同中没有就层高误差或者空间不足的赔偿进行约定，但合同第十七条约定空间尺寸变更影响买受人所购商品房使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内书面通知买受人；买受人既可以退房，也可以选择不退房。如买受人选择不退房，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。参照该条，对于商品房空间尺寸的变化，应是出卖人主动告知买受人，虽然熊平山已经验房，但对于层高误差不明显的常人无法查验。对此项应由出卖方告知售卖方，现凯地置业公司并未提供证据表明已告知熊平山，而是直接将不符合合同约定层高的房屋交付给熊平山，对此造成的损失应由凯地置业公司承担损害赔偿责任。一审法院判决上诉人承担10876元的赔偿款，并无不当，本院予以确认。关于是否应修复排烟、排气管道的问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中，约定该商品房规划用途为【成套住宅】，成套住宅是指包含若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走到或客厅等组成的供一户使用的房屋，应具备日常生活所需通用功能，日常生活产生的油烟、废气应由排烟、排气管道排出，因此，排烟、排气管道是成套住宅必要的组成部分，一审判决由上诉人修复排烟、排气管道并无不当，本院予以确认。关于上诉人提出一审判决赔偿金额没有释明的问题。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中关于对套内建筑面积、计算购房款的单价和空间尺寸变更责任承担等约定，具体计算结果为：合同约定的空间体积为88.335立方米（19.63㎡×4.5m）；房屋实际的空间体积76.557立方米（19.63㎡×3.9m）；实际减少空间体积为11.778立方米（88.335立方米-76.557立方米），体积误差比绝对值为13.33%（11.778立方米÷88.335立方米）。上诉人实际应赔偿的损失金额为12256元（91940元×13.33%。）。一审法院判决赔偿损失的金额为10876元，但被上诉人熊平山并未对该项判决提出异议或上诉，视为服判。故一审该项判决并无不当，应予维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费606元，由上诉人贵州凯地置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 冉定飞审 判 员 罗安松审 判 员 陈生燕二〇二一年七月二十日法官助理 廖思珍书 记 员 蒋诚霄