福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0602民初3486号原告（反诉被告）：徐玲娜，女，1965年2月5日出生，汉族，住漳州市芗城区。委托诉讼代理人：沈光华，福建开度律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋芳冰，福建开度律师事务所律师。被告（反诉原告）：漳州市房地产公司，住所地漳州市龙文区碧湖路5号下洲花园C商业区314，统一社会信用代码91350600156508441T。法定代表人：杨静斌，总经理。委托诉讼代理人：简晓冬，福建南州律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐艳微，福建南州律师事务所律师。原告徐玲娜与被告漳州市房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐玲娜的委托诉讼代理人沈光华、蒋芳冰，被告漳州市房地产公司的委托诉讼代理人简晓冬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐玲娜向本院提出诉讼请求：1、依法请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》［编号：×××71（ＭＦ××××）］合法有效；2、依法请求确认址于漳州市芗城区延安北路延安××大厦××号房屋归原告所有，并判令被告协助原告办理房屋产权登记手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2003年11月6日签订《商品房买卖合同》［编号：×××71（ＭＦ-××××）］，约定原告向被告购买址于漳州市芗城区延安北路延安××大厦××号房屋，房屋面积为80.13平方米。合同签订后，被告就该房屋向漳州市房地产交易管理所申请备案，漳州市房地产交易管理所也于2003年11月11日作出备案登记，并在案涉《商品房买卖合同》上盖章予以确认。与此同时，原告提出向被告缴纳购房款，被告以无法开具发票为由要求原告暂缓缴纳购房款。而原告取得房屋后，因案涉房屋在建设过程中，对于××号房屋与××号房屋之间的伸缩缝施工存在质量问题，导致案涉房屋出现渗水的现象。为此，原告在居住案涉房屋期间，还另行出资修缮该房屋，并对该房屋进行装饰装修。此后，原告居住该房屋直至2020年被纳入“中国女排娘家”基地项目征迁范围，原告获知后找到“女排基地征迁指挥部”要求办理相关手续，但该指挥部以案涉房屋尚未办理产权证明为由，要求原告通过向人民法院提出诉讼的方式确认案涉房屋的归属，经由法院确权后再与原告办理相关手续。因此，为维护原告合法权益，特向贵院提出诉讼，恳请支持原告的诉请。被告漳州市房地产公司辩称，址于延安北路延安××大厦××号房屋为答辩人所有，原告主张涉案房产归其所有并要求答辩人协助其办理房屋产权登记手续的请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。延安北路延安北大厦为答辩人开发建设的项目。2003年11月6日，原告与答辩人签订《商品房买卖合同》，约定原告向答辩人购买延安北路延安××大厦××号房屋，商品房总金额为79168元。该《商品房买卖合同》签订后，原告并未向答辩人支付购房款，原告未履行支付购房款义务的行为构成严重违约，其无权提出办理房屋产权登记手续的主张。且因原告未履行缴纳购房款的义务，答辩人依法有权解除合同，答辩人在本案中也已提起反诉。因此，涉案房产为答辩人所有，原告主张确认涉案房产为其所有及要求协助办理房产登记手续的主张缺乏依据，依法应予驳回。反诉原告漳州市房地产公司向本院提出反诉请求：1、解除反诉原、被告之间于2003年11月6日签订的《商品房买卖合同》；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2003年11月6日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，约定反诉被告向反诉原告购买延安北路延安××大厦××号房屋，建筑面积80.13平方米，商品房单价为每平方米988元，总金额为79168元。反诉原告经核对，合同签订后至今，反诉被告一直未履行向反诉原告缴纳购房款的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，反诉原告有权解除合同。综上，反诉被告未履行支付购房款义务的行为构成严重违约，反诉原告依法有权解除合同。请求依法支持反诉原告请求。反诉被告徐玲娜辩称，请求驳回反诉原告的诉讼请求。事实和理由：一、漳州市房地产公司主张解除《商品房买卖合同》缺乏事实和法律依据。1、从漳州市房地产公司主张所依据法律规定来看，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十一条规定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”而《民法典》第五百六十三条的规定具体如下：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”上述法律规定支持解除权人解除合同的前提条件是①发生法定的解除事由②经催告后三个月的合理期限内仍未履行，解除权人才可以行使解除权。首先，在本案中答辩人并不否认尚未足额缴交购房款的事实，但是在答辩人与漳州市房地产公司签订《商品房买卖合同》后，曾多次要求缴交购房款，但漳州市房地产公司均以无法开具发票为由要求答辩人暂缓缴交购房款，并非系答辩人拒不履行支付购房款的义务。因此，答辩人并不符合构成迟延履行债务违约行为的条件，即本案并不存在可以解除合同的法定事由。其次，答辩人直至向人民法院提起诉讼之日均未收到漳州市房地产公司的任何催告缴交购房款的材料。据此，漳州市房地产公司认为其依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十一条之规定要求解除案涉合同，该主张依法无据。从事实行为来看，《商品房买卖合同》中并未约定答辩人缴交购房款的时间，因此，基于本案中并未对答辩人支付购房款的履行期限作出限制，漳州市房地产公司认为答辩人迟延履行债权毫无依据。况且，案涉房屋至今多年来，一直由答辩人所占有、使用，漳州市房地产公司在此期间亦从未向答辩人主张任何权利。基于上述情况，漳州市房地产公司向答辩人所依据主张解除案涉合同的诉求不能成立。二、退一步说，本案中漳州市房地产公司行使解除权的期限已经届满，其享有的解除权消灭。依据《民法典》第五百六十四条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”在本案中，合同并未就解除权的行使期限作出约定，且据上所述，漳州市房地产公司亦不具备法律规定的行使解除权的条件。基于该情况，漳州市房地产公司应在知道或者应当知道解除事由之日起一年内或者合理期限内行使解除权，但是案涉合同签订至今长达近18年的时间，漳州市房地产公司均未行使解除权明显不符合常理。因此，答辩人认为漳州市房地产公司行使解除权的除斥期间已经经过，其享有的解除权已然消灭。假设漳州市房地产公司将本次提出的反诉作为其催告答辩人缴交购房款的依据，那么也应当给予答辩人合理期限进行缴交购房款，答辩人愿意配合履行该义务。三、漳州市房地产公司主张其为案涉房产的所有权人，缺乏依据。在实践中，开发商完成房屋开发后要进行初始登记，购房人买房后基于买卖要做的登记是转移登记。因此，开发商都有初始登记，该房屋未出售之前初始登记都是开发商，只有买卖后才有转移登记为买房人名下。本案有发生买卖，因开发商未履行转移登记义务，所以诉讼要求办理登记手续，初始登记不能作为房屋仍然归其所有的依据。综合上述意见，恳请法庭支持答辩人的答辩请求，驳回反诉原告的诉讼主张。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告漳州市房地产公司于1993年开工建设延安北大厦，该大厦约于1994年竣工。原告原是漳州市房管局的职工，被告公司也是漳州市房管局的下属单位。约于2000年经单位安排，原告入住于漳州市芗城区延安北路延安××大厦××号房屋至今。2003年11月6日，原告徐玲娜与被告漳州市房地产公司签订一份编号×××71（ＭＦ-××××）《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买漳州市芗城区延安北路延安××大厦××号房屋一套（现房），建筑面积80.13平方米，总房价为人民币79168元。合同第六条约定买受人一次性付款；合同第二十三条约定，本合同自双方签订之日起生效。合同第二十四条约定：自本合同生效之日起30天内，由出卖人向漳州市房地产交易管理所申请登记备案。合同订立后，被告漳州市房地产公司就该房屋向漳州市房地产交易管理所申请备案，漳州市房地产交易管理所于2003年11月11日作出备案登记，并在案涉《商品房买卖合同》上盖章予以确认。2003年11月13日，被告漳州市房地产公司出具一份《证明》，内容为“徐玲娜（身份证号：11010××××××）原住市区延安北大厦904号已按商品价购买。”2020年，该延安北大厦列为“中国女排娘家”基地项目征迁范围。原告徐玲娜于2021年4月22日诉至本院。上述事实，有原、被告的庭审陈述及原告提供的《商品房买卖合同》［编号：×××71（ＭＦ-××××）］、漳州市房地产公司《证明》、电费明细及户籍（常住人口登记卡），被告提供的房产登记信息查询结果证明（不动产登记中心查询）等。以上证据经庭审举证、质证，本院对证据的真实性和来源的合法性，予以确认。本院认为，原告与被告就漳州市芗城区延安北路延安××大厦××号房屋签订的编号×××71（ＭＦ-××××）《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，又无与法律法规的规定相悖，应为合法有效。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。在合同订立前，原告已居住、使用芗城区延安北路延安××大厦××号房屋。现原告要求被告协助原告办理房屋产权登记手续，根据民法典第五百九十八条的规定，本院予以支持。合同未约定原告支付购房款的期限，但在原告要求被告协助原告办理房屋产权登记手续时，原告应向被告支付全部购房款人民币79168元。对于反诉原告漳州市房地产公司的反诉请求，解除反诉原、被告之间于2003年11月6日签订的《商品房买卖合同》。首先，本案原、被告所订立的《商品房买卖合同》中，合同只约定原告应一次性付清房款，并未约定原告支付购房款的期限；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十一条规定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”买受人迟延支付购房款，出卖人解除合同的前提条件是，出卖人有催告买受人，且给予合理期限内仍未支付购房的。在本案中反诉原告未提出证据证明其公司曾向原告催缴过购房款。因此，对反诉原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百九十五条、第五百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十一条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告徐玲娜与被告漳州市房地产公司于2003年11月6日签订的编号×××71（ＭＦ-××××）《商品房买卖合同》合法有效。二、被告漳州市房地产公司应于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告办理漳州市芗城区延安北路延安××大厦××号房屋的过户产权登记手续；原告徐玲娜应于本判决书发生法律效力之日起五日内向被告漳州市房地产公司支付购房款人民币79168元。三、驳回反诉原告漳州市房地产公司的诉讼请求。若负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6708.7元，减半收取为3354.35元，由被告漳州市房地产公司负担；反诉费1779.2元，减半收取为889.6元，由反诉原告漳州市房地产公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审判员  郑解民二〇二一年七月二十一日书记员  郭陈煌附法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五百九十八条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。