北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0111民初4335号原告：北京福洲房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳九洲溪雅苑一号楼。法定代表人：张松洲，总经理。委托诉讼代理人：付建秀，河北泉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱玉标，北京誉洲律师事务所律师。被告：田治耕，男，1938年1月20日出生，汉族，现住北京市房山区。被告：李玉兰，女，1941年5月31日出生，汉族，现住北京市房山区。被告：田艳春，女，1965年3月20日出生，汉族，退休，现住北京市房山区。被告：田明，女，1973年9月11日出生，汉族，百灵宝科技（北京）有限公司技术研发，住杭州市上城区，现住北京市昌平区。原告北京福洲房地产开发有限公司（以下简称福洲房地产公司）与被告田治耕、李玉兰、田艳春、田明排除妨害纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福洲房地产公司之委托诉讼代理人付建秀、被告田艳春、田明到庭参加诉讼。被告田治耕、李玉兰经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。福洲房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令四被告将北京市房山区902号房屋腾退给原告；2、诉讼费由四被告承担。事实和理由：2008年12月16日，原告与李军签订了合同编号为Y717033的《商品房预售合同》，将原告单独所有的位于北京市房山区901号房屋出售给李军，约定房屋总金额为90万元，并约定：买受人（李军）同意溪雅苑小区房屋全部销售完后再办理该房屋的房产证及相关手续，后经过协商，将房屋调整为901室对面的902室，房款差价在办房产证时由李军根据测量面积予以补齐。之后，李军通过银行转账支付了房屋价款，原告将902室交付给了李军。后因北京限购李军不再具有购房资格，购房手续无法继续办理，经原告与李军协商，双方于2020年10月30日签订了《补充协议书》，解除了双方的房屋买卖合同关系，约定房屋由原告收回，所有权归属原告。协议签订后，李军搬离了房屋，将房屋钥匙等交付给了原告，原告在收回房屋时发现房屋被四个被告占据，原告曾多次联系四个被告要求其腾退房屋，均遭拒绝，至今仍未搬离。经了解，田治耕与李玉兰系夫妻关系，育有田艳春及田明两个女儿。综上所述，四个被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，不得已诉至贵院，请求贵院支持原告的诉讼请求。田艳春辩称，2015年10月1日李军及其父母李立民和田玉琴三人（以下简称李家）去田明那里，就是现在我住的九洲溪雅苑的房子，要将涉案房屋卖给田明，2015年12月，李家人又来北京跟田明交接房屋的事，给了田明钥匙，李家人回去后就打印出来房屋买卖合同跟田明签署了合同，田明不跟我父母住在一起，是我和父母住在一起，所以我又和田明就涉案房屋签订了一份房屋买卖合同，李军也知道这件事，李家人要卖给我们时我们就说了涉案房屋是我们给父母养老用的，他们是知情的，我们入住后，要向李军付款，因为李军一直没有在国内，田明就为李军代交了房屋的各项维修费用及物业费等作为房屋的首付，应该是几万块钱，我们都有收据，这几万块钱作为首付款交了，我们要向李军付尾款，但李军一直未向我们提供银行卡号，没有向我们提供卡号的原因是房屋买卖合同上写只要房款不给李军，就要按银行10%的利息给付李军，所以李军一直不提供卡号，因为他想得到房价款的利息。2016年的第四季度，房屋开始涨价，李军就跟我们说要涨价，我们认为合同都签了，之前也约定好了房款价格，我们说就按合同价款给李军，李军不同意，就开始恶意来捣乱，李军在没有通知我们的情况下换了门锁，我们找到他后，他说要取东西没有带钥匙，所以把换了门锁的钥匙给了我们，后来李军又带人来家里闹，把家里电表卸了，做了一系列恶劣的事，就想把我们赶走，因为房屋涨价，就因为钱的事李军要反悔。对于原告的诉讼请求，我不同意，我认为原告的诉讼请求不合理，不符合契约精神，我们的合同在先，不能因为房屋涨价就要收房。田明辩称，原告跟田玉琴、李立民、李军是朋友关系，李军要把房子卖给我，因为其要搬到澳洲，房子空着，正好我想给父母养老用，我就同意买房了。2015年10月国庆节李军一家来的，2015年12月李军全家过来给我们送钥匙，12月25日左右李军又把合同给我快递过来了，合同上写的是年息10%，李军说让我不着急付款，因为房地产把房子拿出去抵押了，无法办理房产证，让我能办房产证了再付款。2016年第四季度李军告诉我可以办房产证了，我说那我就收房。2017年1月9日我去收的房，收房时看到门口贴着欠物业公司物业费的通知，我就付了，还有前期的房屋维修费都是我付的，就作为房屋首付款了，我父母住进来之后，我准备和李军说房屋尾款的事，2月9日李军让我月底一次性支付385万，原价应该是350万，因为推迟一年，按10%的年息就正好是385万，李军要求我们2月底付清，我也同意了给李军385万。2月27日我们完成了筹款，筹款完成后我一直向李军要帐号，但李军一直不给，2017年3月2日我跟我姐姐田艳春和李军见面，现场又管李军要帐号，李军还是不给我们帐号，李军说房产商不给他办证了，说房产商耍赖，说房子是借住，总之找一些借口，不让我们给钱。3月6日等我回家发现门锁换了，无奈又回别的房子住了，因为出差需要家里的文件所以还是联系了李家，可李家都没有回应。3月7日我找到的他们，在某酒店向李军要的钥匙，给了我钥匙才回家的，5月5日李立民带人把锁给撬了，撬锁后就开始骚扰，5月11日李军又带人撬锁，把东西往外扔，5月11日李军把电表破坏了。从2017年我们入住李军就一直在骚扰我们，频繁找人过去闹事。2019年12月16日，原告起诉了我们一次，因为疫情，开庭时间是2020年9月11日，开庭时有很多假证，后来那个案子法官就让回去他们自己协商，之后那个案子就撤回了。现在原告又起诉我们了，内容类似，但证据依然是假的。原告在本案中也是受李军一家所托，我还是希望继续让我把尾款给付了，我父母需要住在涉案房屋内。田治耕、李玉兰未出庭应诉亦未向本院提交答辩状，但接受本院谈话时表示答辩意见与田艳春、田明一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。福洲房地产公司提交：房产证、补充协议、EMS快递信封、光盘、北京市商品房协议书、补充协议、收据、信封、关于支付田玉琴退房款的说明，田艳春、田明除对房产证、补充协议、光盘的真实性认可外，对其他证据的真实性均不认可；田艳春、田明共同提交田明和李军的房屋买卖协议、田明和田艳春的房屋买卖协议、燃气收费单、有线电视费收据、水费收据、维修记录单、物业费收款收据、水费收款收据、录音、商品房预售合同、装修的相关票据、单据及报告、报案记录、银行流水记录,福洲房地产公司对田明与李军签订的房屋买卖协议、田明与田艳春签订的房屋买卖协议、报案记录、录音的真实性不予认可，对其他证据的真实性予以认可，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2008年12月16日，福洲房地产公司与李军签订《商品房预售合同》，约定李军自福洲房地产公司处购买房山区901号房屋。后期双方将901房屋调换为902房屋。福洲房地产公司向本院提交2009年1月8日该公司与田玉琴签订的《北京市商品房协议书》一份，该协议书买受人处为田玉琴，约定购买的房屋为北京市房山区902号房屋。并提交2019年6月27日的补充协议一份，其中甲方为福洲房地产公司，乙方为田玉琴，协议主要内容为：甲方在北京市房山区长阳镇开发有九洲溪雅苑小区，2008年底经朋友介绍，乙方购买甲方开发的该小区901室房屋并分别于2009年1月和2009年3月将购房款合计90万元转入甲方账户；后双方协商，将房屋调整为901室对面的902室……现因北京限购乙方不再具有购房资格，购房手续无法继续办理……双方一致同意解除双方的房屋买卖合同关系，九洲溪雅苑小区902室房屋由甲方收回，自本协议生效之日起归甲方所有，甲方将购房款90万元以及参照银行同期贷款利息54万元整合计144万元整于2019年7月30日前返还乙方……福洲房地产公司提交2019年6月30日收款人为田玉琴的收据一张，其中载明退902房款1440000元。田艳春、田明对上述证据的真实性均不认可，认为是后补的、虚假的。2020年9月27日，福洲房地产公司与李军签订《补充协议书》一份，甲方为福洲房地产公司，乙方为李军，协议内容与田玉琴和福洲房地产公司签署的补充协议内容一致。福洲房地产公司称该协议系补签的，902房屋的实际购买人是李军，田玉琴系代李军签的购房合同和解除协议。另查明，902号房屋尚未取得独立的房屋所有权证，现房山区长阳镇溪雅苑11号房屋的登记所有权人为福洲房地产公司。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。福洲房地产公司现以物权人身份要求田艳春、田明、李玉兰、田治耕腾退房屋，根据本院查明的事实可知被告系通过李军占有涉案房屋，福洲房地产公司亦认可与李军之间存在房屋买卖合同关系，并称与李军之间的房屋买卖关系已经解除，但福洲房地产公司提交的商品房协议书是与田玉琴签订，福洲房地产公司称田玉琴系代替李军签订的合同，但从合同本身来看无法确认是否成立委托代理关系，即福洲房地产公司与谁形成的房屋买卖合同关系、是否真正解除均存在不确定性，此种情形下福洲房地公司应通过合同纠纷解决与合同相对方之间的法律关系及房屋腾退问题，而不能直接以物权人身份起诉要求本案被告腾退房屋。田治耕、李玉兰经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回北京福洲房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费35元，由北京福洲房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李亚丽二〇二一年七月二十八日书记员  孙震颐