重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书 (2021)渝0113民初6479号 原告：王应芬，女，1968年10月30日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告：重庆大城小屋不动产管理有限公司，住所地重庆市江北区庆云路16号6-10，统一社会信用代码91500105MA608D4C0R。法定代表人：刘锐，总经理。原告王应芬与被告重庆大城小屋不动产管理有限公司（以下简称大城小屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王应芬到庭参加诉讼，被告大城小屋公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王应芬向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2019年11月15日签订的《房屋租赁合同》及其补充协议；2.判令被告返还位于重庆市巴南区XX路XXX号XXXXXX6栋10-1的房屋；3.判令被告支付2020年12月19日至2021年3月18日的租金和物业费14 728元；4.判令被告支付2021年4月19日至合同解除之日的租金、物业费（租金以154元/日、物业费以9.49元/日的标准）；5.判令被告支付从合同解除次日起至房屋返还之日止的租金、物业费（租金以154元/日、物业费以9.49元/日的标准）；6.判令被告支付违约金122 300元；7.诉讼费由被告负担。事实及理由：原被告于2019年11月15日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市巴南区XX路XXX号XXXXXX6栋10-1的房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告，租赁期间为2019年11月19日至2026年1月18日，每月租金4621.65元。截止至2021年4月1日，被告拖欠租金16 680元。现原告多次催收未果，遂诉至贵院，请求判如所请。被告大城小屋公司书面辩称，同意解除《房屋租赁合同》。被告每月应支付的租金为4621.65元，被告于2021年4月2日至2021年4月9日累计向原告转账4929.76元，并备注为“3月租金”；故被告已足额向原告支付了2020年3月的租金，多支付的308.11元应抵充其他月份的租金。原告主张的违约金过高，原告要求被告支付租金的金额已能弥补其损失；被告不必再向原告支付违约金；即使法院认定被告应支付违约金，那么也仅是支付少量的违约金。本院经审理查明如下事实：2019年11月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自有的案涉房屋［渝（2020）巴南区不动产权第XXXXXXXXX号］出租给乙方；租赁期限74个月，即2019年11月19日至2026年1月18日，其中收租期72个月，免租期（装修）2个月；租金按合计面积每月每平方米33元的标准计算，每月租金4621.65元，甲方将房屋交付给乙方之日起2个月为免租期（装修），乙方于免租期结束后的次月20日向甲方指定账户支付第一次租金，以后每月20日支付租金；甲方应于2019年11月19日前将房屋按约定条件交付给乙方；甲方委托乙方装修，装修单价900元/㎡，房屋基础装修费用126 045元（本费用所包含的具体项目详见《公寓基础装修施工项目清单》），装修增项费用9844.65元（本费用所包含的具体项目详见《增项清单》）；签订本合同当日支付基础装修费的60%，合同签订后30日内支付基础装修费的30%，剩余10%在签订本合同之后45日内付清；装修结束，由乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、电梯费；乙方不支付或不按照约定支付租金达60日的，又或者二次及以上拖欠各项费用达10 000元的，甲方均有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按照甲方的装修款全额支付违约金；双方同意法院或仲裁委发出的任何通知或其他文件按本合同双方主体信息部分留存的地址送达。该合同附有《房屋交割清单》、《公寓基础装修施工项目清单》。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议一》，载明为顺利履行甲乙双方于2019年11月15日签订的《房屋租赁合同》及其附件，双方经友好协商，对合同中的部分条款作出修订，达成补充协议如下：第一条：1.该房屋原始产权建筑面积129.52平方米，赠送面积10.53平方米，总面积为140.05平方米，装修费用为126 045元，鉴于业主认可公司模式并愿意推广，公司给予9折优惠，现基础装修费用113 440.5元；2.该房屋现有增项为：卫生间回填、景观阳台回填、燃气入户、包落水管、降门洞、厨房滑门、外墙漆修复、地面贴砖、门槛石、客厅阳台生态板吊顶、空调铜管超长、空调铜管预埋后包管、铲除原腻子、机打空调孔，合计增项费用9844.65元，鉴于业主认可公司模式并愿意推广，公司给予9折优惠，现基础装修费用8860.19元，签约当日支付，特此说明；3.该业主在2019年11月11日交定金10 000（人民币壹万元整），保留两个月装修期并享有装修费9折优惠，在签订合同当日付满基础装修费的60%并将增项费用付清，尾款按合同规定日期支付，特此说明；4.该房屋书房面积大于6平方米，需配置空调，该房屋在2020年3月22日之内按签约标准装修完工并由业主验收，如该期限内因乙方原因未完工，则算乙方违约，按合同违约条款赔偿甲方违约金，特此说明；5.该房屋首次收租日为2020年2月20日，该房屋装修保证金2000元如因乙方违规施工造成不予退还或转为物业费，该费用由乙方承担，特此说明；……；8.业主沟通，业主知晓并认可公司设计方案，如果后期业主要求改变方案设计，增加相应的增项费用由业主承担，如方案无任何变动，按照原装修费用执行；第二条：本补充协议是租赁合同不可分割的一部分，如有抵触，以本协议为准；本协议未作规定的，以租赁合同为准。该补充合同附有《公寓基础装修施工项目清单》、《装修增项清单》。合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋。被告对房屋进行了装修。《公寓基础装修施工项目清单》载明作为基础装修的客厅、餐厅、过道、厨房、卫生间、阳台、水电、卧室的施工项目、铺料、工艺以及主材部分、电器部分、灯具及软装项目、家具项目的具体品牌、规格等。2019年11月11日，原告向被告支付了装修定金10 000元。2019年11月15日，原告向被告支付了装修款58 064.3元、装修增项费用8860.19元。2019年12月16日，原告向被告支付了装修款34 032.15元。2019年12月30日，原告向被告支付了装修款11 344.05元。被告从2020年12月19日起再未向原告支付租金和物业费。直至2021年4月，经双方协商，被告于当月2日至9日间每日向原告支付了616.22元用以抵充欠付的租金。另查明，被告每月应缴纳的租金4621.65元，每月应支付的物业费284.59元。被告接手案涉房屋进行装修后至今未通知原告进行装修验收，亦未向原告交付装修成果，更未将案涉房屋对外出租。再查明，2021年4月16日，本院按合同约定地址即重庆市XX区XX路XX号X-XX向被告邮寄送达了诉状副本、举证通知书、传票、应诉通知书等诉讼文书，后该邮件于2021年4月19日因未妥投被退回。审理中，原告举示的案涉房屋照片显示部分装修工序尚未完成，被告提供的家电品牌部分存在与合同约定不符的情况；被告于2021年4月2日至2021年4月9日累计付款4929.76元，该款项系支付2021年3月19日至2021年4月18日的租金和物业费，原告因此对2021年3月19日至2021年4月18日的的租金和物业费未提起诉讼。上述事实，有原被告提交的《房屋租赁合同》、渝（2020）巴南区不动产权第XXXXXXXXX号不动产权证书、《房屋交割清单》、《补充协议一》、《公寓基础装修施工项目清单》、《装修增项清单》、收款收据、原告账户银行流水、照片、招商银行代发代扣业务明细单以及原告到庭陈述等证据在卷为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案案涉租赁合同在民法典施行前成立，该合同的履行持续至民法典施行后，且履行合同发生争议的时间为民法典施行后，故应当适用民法典的相关规定。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告签订的《房屋租赁合同》《补充协议一》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，双方应当遵照履行。又根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，被告逾期支付租金超过60天，原告有权单方解除合同；而且被告于书面答辩意见中亦同意解除租赁合同。为此，原告请求解除《房屋租赁合同》及补充协议，并请求被告返还案涉房屋的请求，本院予以支持。因原告未举证证明其在诉讼之前已向被告发出了合同解除的通知，故本院确定以诉状副本送达之日为合同解除之日即2021年4月19日。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”之规定，被告负有支付租金和物业费用的义务；故被告应向原告支付从2020年12月19日起至2021年3月18日止的租金13 864.95元、物业费853.77元。以上款项合计14 718.72元，扣除被告多支付的部分租金23.98元（4929.76元-4621.65元-284.59元，被告还应支付14 694.74元（其中租金13 840.97元、物业费853.77元）。关于原告请求被告支付2021年4月19日至案涉房屋返还之日的租金、物业费的诉请，从原告主张的费用期间分析，该项诉请中的租金实为占有使用费。占有使用费的计算标准应参照合同中的租金标准，现原告主张租金以154元/日、物业费以9.49元/日的标准计算，符合法律规定，本院对此确认。关于原告主张的违约金122 300元，被告未按约支付租金、提供的装修未完工、提供的部分家电与合同约定不符，以上行为违反了双方约定，应当承担违约责任。根据双方合同约定，因被告原因导致合同解除的，应按照装修款全额向原告支付违约金；被告对此抗辩称合同约定的违约金过高，本院审查后认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方合同约定的以装修款全额作为违约金明显过高，考虑到合同的履行情况、被告的过错程度以及案涉房屋的现状等因素，本院酌情认定被告向原告支付违约金40 000元较为适宜，对于原告主张的超过部分不予支持。被告大城小屋公司在本院确定的开庭时间未到庭参加诉讼，应承担不到庭不举证的法律后果，本院可以依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告王应芬与被告重庆大城小屋不动产管理有限公司于2019年11月15日签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议一》于2021年4月19日解除；二、被告重庆大城小屋不动产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王应芬返还位于重庆市巴南区XXX路XXX号X幢XX-X的房屋［渝（2020）巴南区不动产权第XXXXXXXXX号］；三、被告重庆大城小屋不动产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王应芬支付2020年12月19日至2021年3月18日的租金13 840.97元、物业费853.77元；四、被告重庆大城小屋不动产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王应芬支付从2021年4月19日起至重庆市巴南区XXX路XXX号X幢XX-X的房屋返还之日止的占有使用费（以154元/日的标准计算）、物业费（以9.49元/日的标准计算）；五、被告重庆大城小屋不动产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王应芬支付违约金40 000元；六、驳回原告王应芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3040.56元，本院减半收取计1520.28元，由原告王应芬负担345.28元，被告重庆大城小屋不动产管理有限公司负担1175元（此款原告王应芬已自愿垫付，被告重庆大城小屋不动产管理有限公司在履行以上给付义务时一并支付给原告王应芬，本院预收款项不作清退）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。  审  判  员      杨锐睿                                  二〇二一年七月十四日                              书  记  员      秦  梅 - 1 -