安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖13民终2739号上诉人（原审原告）：宿州同辉房地产开发有限公司，住所地安徽省泗县同辉商业广场五楼，统一社会信用代码91341324395666949W。法定代表人:马方玲,该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张涛，安徽焕然律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙龙，安徽焕然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁彩英，女，1973年8月16日出生，汉族,住安徽省泗县。上诉人宿州同辉房地产开发有限公司（以下简称宿州同辉公司）因与被上诉人梁彩英合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院(2021)皖1324民初1474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宿州同辉公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持宿州同辉公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审以宿州同辉公司不具有罚款、强拆权力为由，认定梁彩英作出的不违建“承诺书”不具有法律效力错误。梁彩英作为业主，不违建是其与宿州同辉公司约定义务，也是法定义务。宿州同辉公司主张因为梁彩英增建建筑违建行为，导致其被泗县城乡规划部门行政处罚，给宿州同辉公司造成经济损失。其主张梁彩英赔偿损失，并非对梁彩英进行罚款。2.一审认为宿州同辉公司被泗县城乡规划局以违规建设为由处罚与梁彩英无关错误。宿州同辉公司举证的梁彩英违建事实已经得打梁彩英的认可，宿州同辉公司又因为该行为受到处罚，且双方又有合同约定及梁彩英愿意承担责任的承诺，梁彩英违建行为与宿州同辉公司遭受行政处罚结果之间具有直接的因果关系。3.一审适用法律错误。一审未适用《中华人民共和国民法典》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条关于自愿原则及当事人应当全面履行自己合同义务的规定。梁彩英未发表答辩意见。宿州同辉公司向一审法院起诉请求：1.依法判令梁彩英赔偿宿州同辉公司因梁彩英违建遭受行政处罚所造成的损失100346.4元(违建面积15.84平方米×6335元/平方米)；2.诉讼费由梁彩英承担。一审认定事实，宿州同辉公司与梁彩英于2016年6月6日签订《商品房买卖合同》，约定由梁彩英购买宿州同辉公司开发建设的“泗县同辉庄园”项目中的1栋102号房屋；2017年8月3日，宿州同辉公司通过物业公司向梁彩英交付房屋。梁彩英接收房屋后,在房屋顶部加建15.84平方米违法建筑。2017年9月24日，宿州同辉公司在小区内张贴公告及告知书，要求违建业主停止违法建设，恢复建筑结构等。2018年1月30日，泗县城乡规划局向宿州同辉公司下达行政处罚决定书，该决定书载明：宿州同辉公司建设的“同辉广场”小区存在违规建设情况，该公司未按照建设工程规划许可证审批的面积建设“同辉广场”小区，共计68栋别墅存在违法建设，违法建设面积共计1198.58平方米。依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、第六十四条，《安徽省城乡规划条例》第三十四条、第五十四条，根据宿州同辉公司提供的《同辉广场预售情况抽查》计算，该小区楼房的小区均价为6335元/平方米，对宿州同辉公司处以没收超面积建设1198.58平方米房屋的违法收入759.3244万元的行政处罚。截止目前，宿州同辉公司尚未完全交清上述罚款。一审法院认为，一、关于梁彩英作出的承诺书是否具有法律效力问题。梁彩英在宿州同辉公司制式承诺书签字，承诺在装修期间如出现违规违建，自愿接受宿州同辉公司及物业公司的任何处罚，包括罚款、强拆及产权证办理受阻，如有违建，违建面积按每平方6300元计算。按照法律规定，罚款、强拆只能由国家相关行政部门依法行使，宿州同辉公司依据该承诺要求梁彩英按违建每平方6300元赔偿其损失，违反法律规定，故梁彩英作出的承诺书不具有法律效力。二、关于宿州同辉公司要求梁彩英赔偿其损失100346.4元是否符合法律规定问题。泗县城乡规划局以宿州同辉公司未按照建设工程规划许可证审批的面积建设“同辉广场”小区，存在违规建设，对宿州同辉公司处以没收违法收入759.3244万元的行政处罚。宿州同辉公司以系梁彩英的违建行为导致其被处罚，要求梁彩英承担赔偿责任，无法律依据，故对宿州同辉公司该项请求，不予支持；关于宿州同辉公司的违建行为，应由有权部门依法依规处理。一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：驳回宿州同辉公司的诉讼请求。案件受理费1154元，由宿州同辉公司负担。二审中，当事人没有提供新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。另查明：2017年8月3日，梁彩英向宿州同辉公司出具《承诺书》，内容为：承诺书本业主1幢102号向同辉庄园物业及同辉房地产开发有限公司郑重承诺，在装修期间如出现违规违建，本户自愿接受同辉公司及物业公司的处罚，（罚款或强拆及产权证办理受阻）。如有违建，违建的面积按每平方6300元计算。本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为，宿州同辉公司的诉讼请求应否得到支持。双方当事人对一审确定本案案由为合同纠纷均无异议，本院予以确认。2016年6月6日，宿州同辉公司与梁彩英签订《商品房买卖合同》，2017年8月3日，宿州同辉公司按该合同约定向梁彩英交付了其开发建设的“泗县同辉庄园”项目中的1栋102号房屋，同日梁彩英向宿州同辉公司出具承诺书。该承诺书系梁彩英的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，具有法律效力。一审认定该承诺书不具有法律效力错误，本院予以纠正。梁彩英未按其承诺履行义务，在房屋顶部加建15.84平方米违法建筑，存在违约行为，应按6300元/平方米的承诺标准赔偿宿州同辉公司99792元（6300元/平方米×15.84平方米）。虽然泗县城乡规划局向宿州同辉公司下达的行政处罚决定书是按6335元/平方米的标准没入违建面积的违法收入，但宿州同辉公司尚未完全缴清罚款。故宿州同辉公司要求梁彩英按6335元/平方米的标准对其进行赔偿，本院不予支持。综上所述，宿州同辉公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但判决驳回宿州同辉公司的诉讼请求不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省泗县人民法院（2021）皖1324民初1474号民事判决；二、被上诉人梁彩英于本判决生效之日起十日内支付上诉人宿州同辉房地产开发有限公司99792元；三、驳回上诉人宿州同辉房地产开发有限公司的其他诉讼请示。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，就当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1154元，由上诉人宿州同辉房地产开发有限公司负担25元，被上诉人梁彩英负担1129元；二审案件受理费2308元，由上诉人宿州同辉房地产开发有限公司负担50元，被上诉人梁彩英负担2258元。本判决为终审判决。审 判 长  孙 强审 判 员  姚 强审 判 员  赵 路二〇二一年七月二十八日法官助理  崔玉凤书 记 员  朱晶晶附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖13民终2739号上诉人（原审原告）：宿州同辉房地产开发有限公司，住所地安徽省泗县同辉商业广场五楼，统一社会信用代码91341324395666949W。法定代表人:马方玲,该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张涛，安徽焕然律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙龙，安徽焕然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁彩英，女，1973年8月16日出生，汉族,住安徽省泗县。上诉人宿州同辉房地产开发有限公司（以下简称宿州同辉公司）因与被上诉人梁彩英合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院(2021)皖1324民初1474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宿州同辉公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持宿州同辉公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审以宿州同辉公司不具有罚款、强拆权力为由，认定梁彩英作出的不违建“承诺书”不具有法律效力错误。梁彩英作为业主，不违建是其与宿州同辉公司约定义务，也是法定义务。宿州同辉公司主张因为梁彩英增建建筑违建行为，导致其被泗县城乡规划部门行政处罚，给宿州同辉公司造成经济损失。其主张梁彩英赔偿损失，并非对梁彩英进行罚款。2.一审认为宿州同辉公司被泗县城乡规划局以违规建设为由处罚与梁彩英无关错误。宿州同辉公司举证的梁彩英违建事实已经得打梁彩英的认可，宿州同辉公司又因为该行为受到处罚，且双方又有合同约定及梁彩英愿意承担责任的承诺，梁彩英违建行为与宿州同辉公司遭受行政处罚结果之间具有直接的因果关系。3.一审适用法律错误。一审未适用《中华人民共和国民法典》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条关于自愿原则及当事人应当全面履行自己合同义务的规定。梁彩英未发表答辩意见。宿州同辉公司向一审法院起诉请求：1.依法判令梁彩英赔偿宿州同辉公司因梁彩英违建遭受行政处罚所造成的损失100346.4元(违建面积15.84平方米×6335元/平方米)；2.诉讼费由梁彩英承担。一审认定事实，宿州同辉公司与梁彩英于2016年6月6日签订《商品房买卖合同》，约定由梁彩英购买宿州同辉公司开发建设的“泗县同辉庄园”项目中的1栋102号房屋；2017年8月3日，宿州同辉公司通过物业公司向梁彩英交付房屋。梁彩英接收房屋后,在房屋顶部加建15.84平方米违法建筑。2017年9月24日，宿州同辉公司在小区内张贴公告及告知书，要求违建业主停止违法建设，恢复建筑结构等。2018年1月30日，泗县城乡规划局向宿州同辉公司下达行政处罚决定书，该决定书载明：宿州同辉公司建设的“同辉广场”小区存在违规建设情况，该公司未按照建设工程规划许可证审批的面积建设“同辉广场”小区，共计68栋别墅存在违法建设，违法建设面积共计1198.58平方米。依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、第六十四条，《安徽省城乡规划条例》第三十四条、第五十四条，根据宿州同辉公司提供的《同辉广场预售情况抽查》计算，该小区楼房的小区均价为6335元/平方米，对宿州同辉公司处以没收超面积建设1198.58平方米房屋的违法收入759.3244万元的行政处罚。截止目前，宿州同辉公司尚未完全交清上述罚款。一审法院认为，一、关于梁彩英作出的承诺书是否具有法律效力问题。梁彩英在宿州同辉公司制式承诺书签字，承诺在装修期间如出现违规违建，自愿接受宿州同辉公司及物业公司的任何处罚，包括罚款、强拆及产权证办理受阻，如有违建，违建面积按每平方6300元计算。按照法律规定，罚款、强拆只能由国家相关行政部门依法行使，宿州同辉公司依据该承诺要求梁彩英按违建每平方6300元赔偿其损失，违反法律规定，故梁彩英作出的承诺书不具有法律效力。二、关于宿州同辉公司要求梁彩英赔偿其损失100346.4元是否符合法律规定问题。泗县城乡规划局以宿州同辉公司未按照建设工程规划许可证审批的面积建设“同辉广场”小区，存在违规建设，对宿州同辉公司处以没收违法收入759.3244万元的行政处罚。宿州同辉公司以系梁彩英的违建行为导致其被处罚，要求梁彩英承担赔偿责任，无法律依据，故对宿州同辉公司该项请求，不予支持；关于宿州同辉公司的违建行为，应由有权部门依法依规处理。一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：驳回宿州同辉公司的诉讼请求。案件受理费1154元，由宿州同辉公司负担。二审中，当事人没有提供新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。另查明：2017年8月3日，梁彩英向宿州同辉公司出具《承诺书》，内容为：承诺书本业主1幢102号向同辉庄园物业及同辉房地产开发有限公司郑重承诺，在装修期间如出现违规违建，本户自愿接受同辉公司及物业公司的处罚，（罚款或强拆及产权证办理受阻）。如有违建，违建的面积按每平方6300元计算。本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为，宿州同辉公司的诉讼请求应否得到支持。双方当事人对一审确定本案案由为合同纠纷均无异议，本院予以确认。2016年6月6日，宿州同辉公司与梁彩英签订《商品房买卖合同》，2017年8月3日，宿州同辉公司按该合同约定向梁彩英交付了其开发建设的“泗县同辉庄园”项目中的1栋102号房屋，同日梁彩英向宿州同辉公司出具承诺书。该承诺书系梁彩英的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，具有法律效力。一审认定该承诺书不具有法律效力错误，本院予以纠正。梁彩英未按其承诺履行义务，在房屋顶部加建15.84平方米违法建筑，存在违约行为，应按6300元/平方米的承诺标准赔偿宿州同辉公司99792元（6300元/平方米×15.84平方米）。虽然泗县城乡规划局向宿州同辉公司下达的行政处罚决定书是按6335元/平方米的标准没入违建面积的违法收入，但宿州同辉公司尚未完全缴清罚款。故宿州同辉公司要求梁彩英按6335元/平方米的标准对其进行赔偿，本院不予支持。综上所述，宿州同辉公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但判决驳回宿州同辉公司的诉讼请求不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省泗县人民法院（2021）皖1324民初1474号民事判决；二、被上诉人梁彩英于本判决生效之日起十日内支付上诉人宿州同辉房地产开发有限公司99792元；三、驳回上诉人宿州同辉房地产开发有限公司的其他诉讼请示。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，就当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1154元，由上诉人宿州同辉房地产开发有限公司负担25元，被上诉人梁彩英负担1129元；二审案件受理费2308元，由上诉人宿州同辉房地产开发有限公司负担50元，被上诉人梁彩英负担2258元。本判决为终审判决。审 判 长  孙 强审 判 员  姚 强审 判 员  赵 路二〇二一年七月二十八日法官助理  崔玉凤书 记 员  朱晶晶附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。