广东省高级人民法院民 事 裁 定 书��2017）粤民申10260号再审申请人（一审原告，二审被上诉人）：陈丽媛，女，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区。委托诉讼代理人：左缅章、温坤键，广东金浓律师事务所律师。被申请人（一审被告，二审上诉人）：胡国提，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：徐新如、杨雪欣，广东ＸＸ海天律师事务所律师。再审申请人陈丽媛因与被申请人胡国提房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省珠海市中级人民法院（2017）粤04民终272号民事裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。陈丽媛向本院申请再审称：申请人与被申请人进行商品房买卖交易，申请人购买被申请人声称其拥有所有权的珠海市××××房（下称涉案房屋）。申请人与被申请人实际接触后，被申请人声称该房屋是其代谢红梅出售，并持有谢红梅的授权委托书。申请人出于交易信任，于2016年9月14日支付5万元给被申请人作为该商品房买卖交易的定金。之后，申请人一直要求被申请人出具房屋所有权人谢红梅给其的公证授权委托书，被申请人一直声称过两天就拿给申请人，却迟迟不能出示。申请人出于交易安全考虑，不承认被申请人的代理人资格，怀疑交易的欺骗性；同时，珠海市政府在此期间出台限购政策，申请人本宗房屋买卖属于限购范围内，经申请人与被申请人于起诉前、起诉后共同去珠海市不动产登记中心咨询,结果均是不能登记交易。为此，申请人要求被申请人退还5万元定金并支付利息，但被申请人不愿意退还，故申请人于2016年10月28日起诉至珠海横琴新区人民法院（下称一审法院），请求判令被申请人退还5万元定金并支付利息。申请人起诉到法院后，被申请人在一审庭审期间出示证据，显示其在2016年11月28日才与房屋所有权人谢红梅到江门市公证处做委托公证。综上事实，申请人认为，在申请人起诉到法院要求被申请人退还定金及利息前，被代理人谢红梅并没有作出追认被申请人具有代理权的行为，也没有告知申请人，申请人遂以起诉的方式通知被申请人撤销该买卖合同，被申请人应当退还定金及利息。据此，珠海市中级人民法院（下称二审法院）依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定来认定该案的法律事实不正确，本案应当依据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定做出公正判决。本案中，申请人作为善意相对人，在谢红梅一直未提交授权书之前，即合同未被追认前，有撤销的权利；而申请人正是以向法院起诉的方式，撤销与被申请人代理签订的合同。而且本案中，并无��红梅确认己收取被申请人转交定金款项的事实，二审裁定认定申请人应向谢红梅主张退还定金也缺乏事实依据。现案件查明的事实证实是被申请人收取申请人的定金，故申请人撤销交易，自然应由行为相对人即被申请人返还。至于被申请人和谢红梅之间的代理关系是否成立，是否应由谢红梅返还给被申请人则是另一法律关系。综上所述，二审裁定显然没有事实依据且适用法律错误。请求：1.撤销二审裁定。2.判令被申请人退还5万元购房定金及利息（以本金5万元按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日计至全部款项付清之日止）给申请人。3.判令被申请人承担本案的诉讼费用。胡国提提交书面答辩意见称：（一）答辩人并非本案适格的主体。本案案由为房屋买卖合同纠纷，合同的主体为房屋出卖人和房屋买受人。答辩人作为房屋出卖人谢红梅（涉案房��所有权人）的代理人，通过房地产中介（安盛地产）与申请人协商房屋出售事宜，答辩人在整个商品房买卖过程中只是充当代理人的角色，这可以从答辩人与中介部门经理苏晓龙的短信对话、中介员工苏昭豪出具的证明以及申请人与苏昭豪的微信对话可知；而且在协商购房过程中，答辩人已明确涉案房屋的权利人为谢红梅，申请人对此未曾提出任何意见。申请人在知悉谢红梅才是涉案房屋所有权人的情况下，仍与答辩人继续进行买卖行为，可以认定其有理由相信答辩人有代理权，其应知道答辩人代理行为的法律后果应由委托人谢红梅承担。此外，答辩人事后取得谢红梅的委托公证书，公证书已经明确答辩人与委托人谢红梅的权利义务关系，即答辩人先前的代理行为得到谢红梅的追认，且相关的定金实际最终也是交给谢红梅，因此，答辩人代理行为的法律后果应由委托人谢红梅承担，故答辩人并不是本案适格的主体，二审法院对此亦予以确认。（二）申请人没有证据证明涉案房屋不符合办理过户手续的要求，双方买卖房屋的合同目的不能实现。1.根据《关于进一步明确限购政策执行事宜的通知》（珠规建房【2016】43号）关于“（二）关于在限购政策出台前已存在实质性交易行为的确认。1.因客观原因未在限购前进行网签，但能够提供限购前出具的载明交款日期的正式机打税控发票或者证明限购前已实质付款的支付定金或房款的凭证……”的规定，本案中，申请人已经交定金5万元给答辩人代收，答辩人也代委托人谢红梅出具了定金收据给申请人，答辩人提供的银行流水单可证明此情况。此外，从申请人与珠海市不动产登记中心通话录音也得知，答辩人代谢红梅收取定金的情况发生在限购前，上述行为已经符合《关于执行房地产市场调控政策操作细则的通知》（珠规建房【2016】42号）的要求，是可以办理房屋买卖过户的。2.如果涉案房屋因政策变动不能办理过户手续，申请人会同谢红梅（或谢红梅委托人）到相关部门递交文件时，相关部门必定会出具不予办理的通知或决定，并说明理由。相反，珠海市不动产交易中心专门为答辩人出具一份复函，该复函并未认为涉案房屋不能过户。（三）本案是申请人违约，答辩人无需返还其5万元定金。2016年9月11日，申请人向答辩人支付定金2万元，答辩人出具定金收据；2016年9月14日，申请人支付完剩下的3万元定金，答辩人也出具了定金收据。对于该定金，答辩人可按珠海市不动产登记中心的要求提供银行流水账予以证明。根据《关于进一步明确限购政策执行事宜的通知》（珠规建房【2016】43号）的相关规定，涉案房屋买卖合同可以继续履行，该房屋也可以办理过户手续；申请人也清楚涉案房屋能办理过户手续，不受政策的影响，其不购买涉案房屋的原因在于其无法办理银行按揭，其行为己构成违约。因此，本案是申请人违约，与答辩人无关，故其交付的5万元定金，答辩人无需返还。（四）二审法院根据本案的情况向珠海市不动产登记中心发出《业务咨询函》，珠海市不动产登记中心作出的《复函》明确说明若本案付款证据确实可信，可以认定交易行为发生在限购之前；且《关于执行房地产市场调控政策操作细则的通知》（珠规建房【2016】42号）己明确2016年10月6日之前的普通住房实质性交易已经开始的，按以往的政策执行，即若申请人分别于2016年9月11日、9月14日向答辩人支付的2万元、3万元定金是真实的，就可以认定本案的交易行为发生在限购之前，涉案房屋就可以办理过户手续。而上述两笔定金，答辩人均��申请人出具了收据，答辩人也可按珠海市不动产登记中心的要求提供银行流水账予以证明。因此，涉案房屋符合上述两份文件的相关规定，可以办理过户手续。综上所述，答辩人认为，二审裁定认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，程序合法，应予维持，申请人的再审请求应予驳回。本院认为：针对二审法院撤销一审判决并驳回陈丽媛起诉的理由，本案现阶段审查的焦点问题是胡国提是否为本案适格被告。根据本案查明的事实以及陈丽媛申请再审时主张的事实和理由，在买卖涉案房屋的交易过程中，陈丽媛是知悉涉案房屋的产权人为谢红梅，胡国提系受谢红梅的委托办理涉案房屋的买卖手续；且胡国提于一审时提交的公证委托书亦载明胡国提是受谢红梅的委托代为办理涉案房屋买卖的相关事宜。据此，根据《中华人民共和国民法通则��第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”、《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，二审法院以胡国提不是本案的适格主体，陈丽媛应向谢红梅主张涉案权益为由撤销一审判决并驳回陈丽媛的起诉正确。综上所述，陈丽媛的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：驳回陈丽媛的再审申请。审判长  邵静红审判员  江 萍审判员  邹 莹二〇一八年二月二十七日书记员  耿丽丽