北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初4608号原告：沈津海，男，1975年10月17日出生，汉族，住江苏省启东市。原告：陆红星，男，1966年12月18日出生，汉族，住江苏省启东市。原告：崔一兴，男，1954年1月7日出生，汉族，住江苏省启东市。三原告之委托诉讼代理人：许翠，北京天驰君泰律师事务所律师。三原告之委托诉讼代理人：陈猛，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：北京百味融合粥店，住所地北京市房山区良乡北关西路18号1幢1层101。经营者：王涛，男，1982年7月22日出生，汉族，住山东省阳信县劳店镇河王村128号。被告：张健，男，1978年10月6日出生，汉族，住安徽省祁门县。二被告之委托诉讼代理人：于建军，北京市显杨律师事务所律师。二被告之委托诉讼代理人：吕莎，北京市显杨律师事务所实习律师。第三人：王春来，男，1981年3月15日出生，汉族，住北京市房山区。原告沈津海、陆红星、崔一兴诉被告北京百味融合粥店（以下简称百味融合粥店）、张健房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院追加王春来作为第三人参加诉讼。原告沈津海、陆红星、崔一兴的委托诉讼代理人许翠，被告百味融合粥店、张健的委托诉讼代理人于建军，第三人王春来均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。沈津海、陆红星、崔一兴提出诉讼请求：1.请求判决二被告支付租金742452元（2020年5月21日至2020年12月15日）；2.请求判决二被告支付违约金222735.6元；3.请求判决二被告承担本案的诉讼费。2021年3月31日，沈津海、陆红星、崔一兴将诉讼请求变更为：1.请求判决二被告支付租金796868元（其中2020年5月21日至2020年12月15日租金742452元、2020年12月16日至2020年12月30日期间的占有使用费54416元）；2.判令二被告支付违约金239060.4元。事实与理由：涉案房屋由案外人王春来从原告处承租后，王春来将涉案房屋转租给案外人北京淮土（上）水乡餐饮管理有限公司。后原告、被告及王春来于2013年10月17日签订《三方协议》，约定涉案房屋由被告承租，房屋租金由被告支付给原告。根据合同约定，被告应当于2020年4月20日向原告支付2020年5月21日至2020年11月20日的租金653000元，于2020年10月20日支付2020年11月21日至2020年12月15日的租金89452元，上列拖欠的租金共计742452元。经原告多次催告，被告仍未向原告支付其拖欠的租金，其行为严重违反合同约定。综上，原告为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法查明案件事实，判如所请。百味融合粥店辩称，原告诉被告支付租金与违约金，无事实与法律根据，被告不同意不认可原告变更后的诉讼请求，请法院驳回原告的全部诉讼请求。1.被告主体错误。百味融合粥店属个体经营，经营者与实际经营者均为王涛，原告起诉状只列出字号并未列出经营者。2.原告与被告无房屋租赁合同，无房屋租赁关系。原告将房屋租赁给王春来，王春来又转租给北京淮上水乡餐饮管理有限公司，百味融合粥店是由王涛个人开办，原告以百味融合粥店为被告无法律根据。3.《三方协议》约定，王春来与原告同意“合同约定的租金给崔一兴、陆红星、沈津海三人指定账户，原各方合同所约定权利和责任不变”。三方协议证明，百味融合粥店只是为王春来向原告代付租金，因原各方合同约定权利和责任不变，若原告与被告就租金支付问题产生争议纠纷，原告应该向合同的相对方王春来主张权利。三方协议只是约定被告为王春来代付租金，并未约定涉案房屋由被告承租，原告与被告之间无房屋租赁关系。4.因原告与被告无合同租赁关系，原告主张违约金毫无根据。5.被告有理由不支付剩余的租金：（1）因疫情原因，被告自2020年1月22日到5月20日处于停业状态，但被告雇佣的员工工资每月照发，被告经济损失巨大，依照北京市政府的规定，疫情期间的租金应当给予适当免除，但原告未予免除；（2）涉案房屋产权属于集体性质，并非私产，符合北京市政府疫情期间免租金的条件；（3）新冠病毒疫情，被告认为属不可抗力范畴，应当免除租金；（4）被告交付的20万押金原告应予退还而未退还。张健辩称，张健不是公司的实际经营者所以不同意原告的全部诉求。王春来陈述意见称，没有什么意见，我是从三原告处租的房子，可能是2011年，具体时间记不清了，自己经营了一段时间，不到一年时间，就转租给张健。张健以公司的名义租的，但是张健出面的，公司叫什么名字我记不清了，店铺名称是秋味稻。在我转租的时候，是三原告、张健和我一起商谈的，签了一个协议，我退出，约定押金原告退给张健。审理中，沈津海、陆红星、崔一兴提交证据如下：1.《房屋租赁合同》及《补充协议》（与案外人邹以学于2010年10月10日签订），证明原告从案外人邹以学处承租北京市房山区良乡北关西路18号（面积为2050平方米）的事实；2.《三方协议》（2013年10月17日签订）；3.良乡店关于涉案房屋交付日、交付日期、金额的材料；4.《房屋租赁合同》（王春来、张健、北京淮上水乡餐饮管理有限公司于2013年1月2日签订）；证据2-4，证明原告与被告之间存在房屋租赁关系的事实，被告应当按照合同约定支付原告租金并承担相关违约责任；5.2020年12月30日勘验笔录复印件，证明被告使用涉案租赁房屋至2020年12月30日的事实；6.借记卡账户历史明细清单一份，证明被告支付租金的情况，交付数额与约定的数额一致。百味融合粥店、张健质证称：对证据1的真实性没有意见，证明目的与我们无关。对证据2，真实性不认可，证明目的也不认可。与我们手中的三方协议不一样，我们手中的没有章，之前是认可，因为与我们的不一样，所以真实性不认可。我们认可我们手中的三方协议。对证据3，真实性没有异议，证明目的不认可。对证据4，真实性不认可，证明目的不认可。我们手中的是没有章的。被告手里的合同均没有百味融合粥店盖章，他们是在复印件上盖的章。但对于章的真伪不申请鉴定，即便章是真的，也不能证明双方存在租赁关系。对证据5的真实性没有异议，证明目的不认可，我们认为与我们无关。邹以学与原告的期限不能约束我们。对证据6的真实性认可，证明目的不认可，原告提交的证据3中只有最后两笔没有支付，其他的都支付了。第三人王春来质证称：没有意见。百味融合粥店、张健和王春来对沈津海、崔一兴、陆红星提交的证据1、3、5、6的真实性予以认可，本院对上述证据的真实性予以认可。对于证据2、4，本院结合百味融合粥店的证据予以认定。百味融合粥店提供证据如下：1.房屋租赁合同（王春来与原告签订的）；2.房屋租赁合同（2013年1月2日签订）；3.三方协议；4.押金条、收据；5.告知函照片打印件；6.百味融合粥店2020年1至5月员工花名册及工资汇款记录、百味融合粥店销售收入证明；7.房屋所有权证。沈津海、陆红星、崔一兴质证称：对证据1-3，与我们提交的证据内容一样，不同的是我们有百味融合粥店的章，被告提交的没有。我们认为因为交易习惯的便捷，后来的合同上加了公司的章和张健的签字。证明目的不认可，理由是：（1）.房屋租赁合同中没有写合同的签订时间，时间不明确；（2）.原告在三方协议签订前将涉案房屋租给王春来，因王春来经营不善，有了后面的三方协议及在原合同上盖章，相当于变更了原合同的主体和实际履行的内容。我们认为原告与被告之间存在真实的、已经履行的房屋租赁合同关系。对证据4，该证据显示王春来收到淮上水乡公司张健的押金20万元，但王春来告知我方已经从几方租赁关系中退出，故被告应当向谁来主张押金这个问题与本案没有直接关系。对证据5的证明目的不认可。理由是:(1)涉案房屋是正常交付给被告使用；(2).邹以学给被告发函，对被告没有造成实际经营的影响；(3).邹以学与我们发生纠纷是事实，想借此让被告不给我们房租。实际上只是贴的一张纸，没有任何影响被告经营的行为，被告一直是正常经营的。对证据6证明目的不认可。原因：此证据与本案无关。租金的支付并不以被告的经营收入作为前提，不以被告盈利作为前提。租金支付应按照合同履行。对证据7的真实性认可，不认可证明目的，不同意减免租金。原因：(1).任何法律法规或政策没有直接规定涉案房屋为集体所有应当减免租金;(2).根据原被告的合同，也没有相应事项的约定，减免不符合双方的约定。张健质证称：没有意见。第三人王春来质证称：没有意见。结合其他当事人对上述证据的质证意见及庭审陈述，本院认定如下，对证据1、4、5、7的真实性予以认可，对证据6的关联性不予认可。对于百味融合粥店提交的证据2、3，与崔一兴、陆红星、沈津海提交证据2、4内容一致，区别在于百味融合粥店提交的证据原件中无百味融合粥店的盖章，但其提交的证据复印件中有百味融合粥店的盖章，鉴于该证据保存在百味融合粥店手中，其提交的复印件亦有其盖章，其在庭审中认可张健受百味融合粥店经营者王涛的委托在协议上签订，综上，可以推定百味融合粥店对上述合同是明知的，其在庭审时明确表示不申请公章真伪鉴定，应当承租举证不利后果，故本院对崔一兴、陆红星、沈津海提交的证据2、4的真实性予以认可，认定百味融合粥店对房屋租赁合同（2013年1月2日签订）和三方协议是明知的。张健未提交证据。王春来未提交证据。本院认定事实如下：沈津海、陆红星、崔一兴（甲方、出租方）与第三人王春来（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定，乙方承租北京市房山区良乡北关西路18号一层面积800平方米。租赁期限为8年6个月，自2012年6月16日至2020年12月15日止，租金为半年付，租金标准为2012年6月16日至2013年12月15日每年租金165万元，2013年12月16日至2016年12月15日每年租金178万元，2016年12月16日至2020年12月15日每年租金为192.45万元。乙方向甲方支付保证金20万元。租金的付款时间为当年的4月20日前支付上半年租金，10月20日前支付下半年租金。乙方未按时足额缴纳租金的，每延期一天，向甲方支付逾期未付金额3%作为违约金，乙方拖欠达半个月，甲方有权解除合同并追究违约责任。甲方保证金退还时间为合同终止日，当日无息退回给乙方。合同签订后，王春来使用涉案房屋，支付了20万元的保证金。2013年1月2日，王春来（甲方、出租方）与北京淮上水乡餐饮管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租北京市房山区良乡北关西路18号一层面积600平方米。租赁期限为7年10个月，自2013年2月20日至2020年12月15日止，租金为半年付，租金标准为2013年2月20日至2013年12月15日每年租金112万元，2013年12月16日至2016年12月15日每年租金120.9万元，2016年12月16日至2020年12月15日每年租金为130.6万元。乙方向甲方支付保证金20万元。租金的付款时间为当年的4月20日前支付上半年租金，10月20日前支付下半年租金。乙方未按时足额缴纳租金的，每延期一天，向甲方支付逾期未付金额3%作为违约金，乙方拖欠达15天，甲方有权解除合同并追究违约责任。甲方保障金退还时间为合同期满日，当日无息退回给乙方。张健在该合同上签字，百味融合粥店在合同上盖章。2013年1月3日的押金条，载明：今收到北京淮上水乡餐饮管理有限公司（张健）交来北京市房山区良乡北关西路18号商铺押金贰拾万元整。王春来在收款人处签字，张健在交款人处签字。2013年10月17日，王春来（甲方）、百味融合粥店（乙方）、沈津海、陆红星、崔一兴（丙方）签订《三方协议》，载明，王春来同意北京百味融合粥店自2013年10月20日起支付2013年11月21日至2020年12月15日的合同约定租金给崔一兴、陆红星、沈津海三人指定账户，原各方合同所约定权利和责任不变。银行转账凭证作为房屋租金收款凭证。王春来在甲方处签字，张健在乙方处签字，百味融合粥店在乙方处盖章，沈津海、崔一兴、陆红星在丙方处签字。庭审中，百味融合粥店主张张健系受其委托在协议上盖章。三方协议签订后，百味融合粥店占有使用涉案房屋，店铺名称为秋味稻，房屋租金支付至2020年5月20日。在庭审中，百味融合粥店主张其系代王春来交付租金，王春来称其已退出租赁合同，所以才签订的三方协议。另查明，涉案房屋位于房山区良乡北关西路18号，房屋所有权人为房山区良乡地区三街村村民委员会。邹以学自权利人处承租了诉争楼房，沈津海、陆红星、崔一兴自邹以学处承租了一层850平方米、二层1200平方米，租赁期限为2010年10月16日至2020年12月15日。2020年4月22日，邹以学发送告知函，载明：秋味道粥店，鉴于2010年6月26日，承租方与我所签《房屋租赁合同》约定，承租方应于每年的10月20日至30日交付租金。现欠缴租金147万元，已属严重违约。根据该合同第三条第三款约定，今限承租方7天之内补齐欠缴租金，办理该《房屋租赁合同》解除手续，交还租赁物，否则，视为贵方自动放弃屋内物品及承租权利，由此造成的一切不利后果及责任由承租方承担，我方将保留追究承租方违约责任的权利。在庭审中，百味融合粥店认可现在仍使用涉案房屋，但不清楚是否与邹以学签订合同，未向其交付租金。经法庭询问，百味融合粥店称未与邹以学达成房屋租赁协议。双方对于房屋交付存在争议，崔一兴、沈津海、陆红星在2021年3月31日的谈话中称于2020年12月16日与百味融合粥店及邹以学进行房屋交接，没有书面的交接单，邹以学和百味融合粥店不认可已将涉案房屋交付。百味融合粥店认可合同到期就将房屋交付了，但称其系向淮上水乡公司交付，但也没有交接单。2021年6月21日的庭审中，百味融合粥店陈述称邹以学之前发函说让其搬离，房子到期收回，没有正式交接。到期以后没有人收房，我们还在继续经营，也没有交付租金。另查，我院于2020年6月22日立案受理邹以学与沈津海、陆红星、崔一兴之间的房屋租赁合同纠纷案（（2020）京0111民初6372号），2020年12月30日，本院主持崔一兴及邹以学等进行现场勘验并（2020）京0111民初6372号案件涉及的租赁场地一并交接完毕。在勘验中，崔一兴称我们与邹（邹以学）的租赁合同，还有另外两个部分，一个是宝贝屋商贸有限公司，另一块与百味融合粥店及张健的租赁部分，已经交接完毕，是2020年12月16日，邹以学称我认可今天交接完毕，16日那天没签字。在审理过程中，百味融合粥店及张健称张健与王涛是淮上水乡公司的股东，王涛是百味融合粥店的经营者。在审理过程中，本院前往涉案房屋所在地进行现场勘验，勘验过程中通过电话与邹以学确认，三方均认可涉案房屋并不存在扩建部分。本院认为：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。根据庭审调查及崔一兴、陆红星、沈津海与王春来和百味融合粥店签署《三方协议》，可以认定，王春来将其与崔一兴、沈津海、陆红星的房屋租赁合同的权利义务一并转移给百味融合粥店，在合同的实际履行中，百味融合粥店已经实际占有使用涉案房屋并向崔一兴等人支付房屋租金，双方之间房屋租赁合同关系成立，对百味融合粥店关于双方不存在房屋租赁合同关系的辩称，本院不予采纳。关于百味融合粥店是否是本案的适格主体。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第59条的规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。本案以字号作为当事人，并无不当，对其辩称本院不予采纳。双方合同于2020年12月15日到期终止。一方当事人未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。百味融合粥店未支付2020年5月21日至2020年12月15日期间的房屋租金，其占有使用涉案房屋，其应当按期支付房屋租金，对原告要求百味融合粥店支付租金的诉讼请求，本院予以支持。关于租金金额，百味融合粥店认可最后两笔租金未支付，本院对此不持异议，经核算，百味融合粥店应支付2020年5月21日至2020年12月15日期间的房屋租金为742452元。关于2020年12月16日至2020年12月30日期间的占有使用费。其争议焦点在于涉案房屋的交付时间。沈津海、崔一兴、陆红星认可2020年12月30日收回涉案房屋；百味融合粥店第一次谈话中陈述称合同到期后向淮上水乡交付房屋，但无交接单，在后面的庭审中又陈述称邹以学发函说房子到期收回，到期以后没有人收房，我们还在继续经营，也没有交付租金。邹以学在本院组织的现场勘验中称2020年12月16日未签字，认可2020年12月30日收回房屋。综合双方举证及庭审调查，可以认定在沈津海、崔一兴、陆红星向邹以学交付房屋前，百味融合粥店一直占有使用涉案房屋，其应按照租金标准向沈津海、崔一兴、陆红星支付占有使用费。经核算，百味融合粥店应支付2020年12月16日至2020年12月30日期间的占有使用费53671.2元，其过高诉讼请求，本院不予支持。关于保证金折抵。根据三方协议的约定，崔一兴、陆红星、沈津海应在合同到期后向百味融合粥店退还保证金，现双方均同意在本案中将20万元保证金抵扣租金，故本院依法扣除，扣除后百味融合粥店需支付付崔一兴、陆红星、沈津海房屋租金和占有使用费596123.2元。关于百味融合粥店要求减免2020年2、3、4月租金的答辩意见，因其租金已交纳至2020年5月20日，崔一兴、陆红星、沈津海诉请的亦是2020年5月21日之后的租金，若其认为因为疫情影响经营应当减免租金可以另案解决，本案中欠付租金对应的租期百味融合粥店是可以正常营业的，应当按照合同约定支付租金和占有使用费。关于违约金，百味融合粥店未按合同约定时间支付租金已经构成违约，应当支付违约金，但考虑双方就疫情期间减免租金存在争议，邹以学在合同履行期间发出告知函使得本案合同履行存在不确定性，本院由此认定百味融合粥店并非恶意违约，综合上述考量再结合崔一兴、陆红星、沈津海的损失情况可以认定崔一兴、陆红星、沈津海主张的违约金标准过高，加之百味融合粥店申请调整，本院对违约金予以酌减，酌减后的数额为10000元。百味融合粥店系个体工商户，崔一兴、陆红星、沈津海现有证据不足以证据张健系百味融合粥店的实际经营人，其要求张健支付房屋租金、占有使用费并赔偿违约金，缺乏事实与法律依据，对该诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京百味融合粥店于本判决生效之日起十日内给付沈津海、陆红星、崔一兴房屋租金及占有使用费596123.2元；二、北京百味融合粥店于本判决生效之日起十日内赔偿沈津海、陆红星、崔一兴违约10000元；三、驳回沈津海、陆红星、崔一兴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7062元，由沈津海、陆红星、崔一兴负担1566元（已交纳），由北京百味融合粥店负担5496元（已由沈津海、陆红星、崔一兴预付，北京百味融合粥店于本判决生效之日起七日内向沈津海、陆红星、崔一兴支付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘宁二〇二一年七月八日书记员  肖贺