西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初6837号原告:冯荣荣，女，1981年5月26日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人:张波,陕西雅世律师事务所律师。委托诉讼代理人:王昕冬,陕西雅世律师事务所律师。被告:高乐，女，1967年10月8日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人:高喜宝，男，1953年6月1日出生，汉族，住西安市新城区。被告:西安天朗蔚蓝商业运营发展有限公司,住所地西安市。法定代表人:孙茵,该公司执行董事。委托诉讼代理人:刘巧芸,陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人:屠明飞,陕西恒达律师事务所律师。原告冯荣荣与被告高乐、西安天朗蔚蓝商业运营发展有限公司（以下简称天朗公司）财产损害赔偿纠纷一案,本院于2020年6月5日立案后,依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定,依法适用普通程序,由审判员赵兴华独任审判,公开开庭进行了审理。原告冯荣荣的委托诉讼代理人王昕冬,被告高乐及其委托诉讼代理人高喜宝、被告天朗公司的委托诉讼代理人屠明飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯荣荣向本院提出诉讼请求:1.判令被告对原告受损房屋排除妨害并承担漏水造成的装修费用、吊顶、灯具及墙面壁纸渗水等产生的维修费15000元;2.判令被告赔偿原告因房屋漏水造成的房租损失67660元（2019年8月10日至2021年1月19日期间共计17个月）;3.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由:原告冯荣荣和被告高乐系邻居,原告居住的蔚蓝国际B座22107室,被告高乐的房屋为蔚蓝国际B座22层B2201、B2205室,因被告私自改造天台,导致原告的房屋一直漏水。2019年后房屋漏水越来越严重,原告的房屋已经不能正常居住、办公。原告多次找被告解决,被告均搪塞推脱,对原告房屋造成的损失至今未予解决。故原告诉至法院,请求判如所请。被告天朗公司辩称,原告居住房屋漏水是被告高乐私自改造天台导致的,与其公司无关,其公司不应承担维修和赔偿费用;二、其公司作为该小区物业管理企业,对原告房屋私有部位的漏水问题不负维修义务。应驳回原告的诉讼请求。被告高乐辩称,原告的诉讼请求与其无关。鉴定意见书上说明了楼上小阳台积水导致了漏水,该三角小阳台的管理人是天朗公司,天朗公司没有尽到维修义务,并且三角小阳台采用的是防臭地漏,导致积水,天朗公司应当承担责任。原告房屋次卧里面的裂缝是汶川地震造成的,次卧的漏水也是三角小阳台的漏水渗透过去的。其家中改造用的都是轻便材料,做了三次防水,没有给原告造成损失。故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下:原告冯荣荣系位于西安市莲湖区XX路XX号XX座XX室房屋的业主。被告高乐系蔚蓝国际B座2201室、B座2205室的业主,案涉房屋系上下楼相邻关系。被告天朗公司系为该小区提供物业管理服务的企业。2019年8月左右,原告所有的蔚蓝国际B座2107室因房顶渗水,造成室内装修及物品损失。原告曾联系被告天朗公司、高乐协商处理,但原、被告三方协商未果,原告遂诉至本院。本案审理过程中,原告冯荣荣向本院申请对案涉房屋的漏水原因及维修费用进行鉴定。陕西兵器建设监理咨询有限公司接受本院委托进行鉴定,并于2021年1月26日出具《鉴定意见书》,其中漏水情况分析为:客厅三角阳台顶板距幕墙玻璃约150mm,所对应的屋面部位用压顶铝扣板包封,2020年下暴雨时出现大量漏水,在此之前未曾漏水。故造成渗漏的原因为屋面雨水口堵塞,雨水聚积,从幕墙压顶的铝扣板下流入申请人（冯荣荣）室内,造成申请人家阳台吊顶,地面,墙面不同程度受损。而导致屋面阳台雨水口堵塞的原因是被申请人（高乐）对该雨水口使用维护不当引起。其次与雨水口采用防臭地漏导致排水不畅也由一定关系;北主卧顶板轻微渗漏,南次卧顶板渗漏较为严重,由于申请人卧室顶板为屋面板,屋面板上部为卷材防水层,该屋面由被申请人使用,并在原屋面上增设混凝土地面,加建凉亭、花池、鱼池,安装自来水盥洗盆等,增加了屋面荷载,导致屋面找坡层、保温层等轻质材料受压,引起防水层破损后渗漏。鉴定意见为:1.申请人家客厅阳台漏水的主要原因是被申请人高乐使用维护不当,引起屋面雨水口堵塞,雨水聚集,流入室内造成。次要原因是采用防臭地漏排水;2.申请人家主、次卧室屋面渗漏原因是被申请人高乐加建房屋引起的;3.修复费用估算为12937元。原告为此预交评估费16000元。该《鉴定意见书》送达双方当事人后,被告高乐对此不予认可,要求陕西兵器建设监理咨询有限公司对其提出的异议进行书面答复。陕西兵器建设监理咨询有限公司于2021年7月13日向本院出具《关于高乐的的回复》,意见为:经现场勘验,申请人家客厅阳台漏水的主要原因是三角阳台屋面雨水口堵塞,雨水聚集,流入室内造成。而要到三角阳台,须通过高乐家,现场有明显使用痕迹,包括摆放的花盆、板材、地面的烟头等杂物。另查明,案涉三角阳台屋面属于公共区域,由天朗公司负责管理,但要进入该三角阳台屋面需要通过高乐家窗口翻越,该三角阳台屋面上曾摆放有白色花盆,被告高乐的委托诉讼代理人在质证时承认该白色花盆系其所有。本院认为,本案系财产损害赔偿纠纷。因侵害权利人物权造成损害的,权利人可以向侵权人请求损害赔偿。本案中,经本院委托鉴定,陕西兵器建设监理咨询有限公司出具的鉴定意见认为原告冯荣荣家客厅阳台漏水的主要原因是由被告高乐使用维护不当,引起屋面雨水口堵塞,雨水聚集,流入室内造成的,次要原因是采用防臭地漏排水不畅造成的,被告高乐虽对该鉴定意见不予认可,但其未能提供足以反驳该鉴定意见的证据,故本院对其抗辩意见不予采信。参照鉴定意见对漏水原因的分析,被告高乐对原告家中漏水负有主要过错,应当承担相应的赔偿责任。被告天朗公司作为案涉房屋三角阳台屋面公共区域的管理人,未能及时发现并改造排水口安装的防臭地漏,导致下雨时排水不畅,造成原告家中客厅阳台漏水,被告天朗公司对此亦有一定过错,其亦应承担相应的赔偿责任。综合考虑被告高乐、天朗公司应承担的义务、过错程度以及原因力大小等因素,被告高乐对原告家中因漏水造成的损失应承担80%的赔偿责任,被告天朗公司应承担其余20%的赔偿责任。关于原告主张的室内财产损失问题。原告家中因楼上漏水导致室内财产受损,经评估该房屋的维修费用为12937元,符合原告的实际损失情况,本院予以支持。关于原告主张的房屋无法正常使用期间的租金损失问题。原告的房屋因屋面漏水需清理打扫及重新装修,该期间内无法正常使用确属事实,本院参照同地段同面积房屋租金水平及清扫、维修的合理时间,酌情确定合理期间为三个月,该期间内的合理租金损失为10500元。另外,根据原告房屋因漏水导致的受损程度,该房屋清扫后并不影响其正常居住使用,故对原告怠于清理导致房屋空置期间产生的扩大损失,本院不予支持。关于原告主张的鉴定费16000元,属于其支出的合理损失,应当由被告按责任比例分担。综上所述,被告高乐应赔偿原告冯荣荣房屋维修费用10349.6元、合理租金损失8400元和鉴定费12800元,共计31549.6元;被告天朗公司应赔偿原告冯荣荣房屋维修费用2587.4元、合理租金损失2100元和鉴定费3200元,共计7887.4元。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定,判决如下:一、本判决生效后十日内,被告高乐赔偿原告冯荣荣房屋维修费用10349.6元、合理租金损失8400元和鉴定费12800元,共计31549.6元;二、本判决生效后十日内,被告西安天朗蔚蓝商业运营发展有限公司赔偿原告冯荣荣房屋维修费用2587.4元、合理租金损失2100元和鉴定费3200元,共计7887.4元;三、驳回原告冯荣荣其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1867元（原告已预交）,由被告高乐承担694元,由被告西安天朗蔚蓝商业运营发展有限公司承担173元,由原告冯荣荣承担1000元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    员    赵兴华 二〇二一年七月二十七日 书   记   员    邓雪珊   1