广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南市民再终字第9号上诉人（原审被告、申请再审人）：广西老百姓大药房连锁有限公司。法定代表人：石展。委托代理人：陈振宇。被上诉人（原审原告、被申请人）：南宁福隆园房地产开发有限责任公司。法定代表人：黄瑞元。委托代理人：栗占武。委托代理人：黄若琛。上诉人广西老百姓大药房连锁有限公司（以下简称老百姓大药房）与被上诉人南宁福隆园房地产开发有限责任公司（以下简称福隆园公司）房屋租赁合同纠纷一案，南宁市兴宁区人民法院于2011年6月30日作出（2011）兴民一初字第505号民事判决，已经发生法律效力。老百姓大药房不服，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，广西壮族自治区高级人民法院于2011年12月26日作出（2012）桂民监字第4号民事裁定书，指令南宁市兴宁区人民法院再审本案。南宁市兴宁区人民法院于2013年5月27日作出（2013）兴民再字第1号民事判决，老百姓大药房不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2013年8月5日公开开庭审理了本案。上诉人老百姓大药房的委托代理人陈振宇，被上诉人福隆园公司的委托代理人栗占武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2011年4月12日，原审原告福隆园公司起诉至南宁市兴宁区人民法院称，2007年3月6日，福隆园公司与老百姓大药房签订《房屋租赁协议》，约定福隆园公司将其所有的南宁市朝阳路68号金山广场第一层共17间铺面出租给老百姓大药房使用。租赁房屋计租面积497.19平方米，月租金及综合服务费共49719元。2007年7月9日，老百姓大药房进驻租赁铺面，由于福隆园公司尚有一楼很多未出售的铺面，老百姓大药房承租后擅自占用了位于租赁铺面旁的121-1、2、3、5号铺面（产权面积共为102.66平方米）用于辅助经营，占用时间至2010年11月30日。另，老百姓大药房进驻租赁房后，违反合同约定，擅自改变房屋结构，在未经福隆园公司及项目设计单位认可的前提下增设一层阁楼做办公及仓库，并私自截断了整个金山广场的通过租赁房屋的中央空调通风系统，使整栋大楼的通风系统受到破坏，严重影响了大楼的结构及消防安全，并造成其一层商场约1647平方米商铺无法开展招商运营工作，给福隆园公司造成重大经济损失。对此，福隆园公司于2010年12月严正发函老百姓大药房，要求其在2011年1月25日之前停止侵害并恢复原状，否则福隆园公司有权解除合同。但老百姓大药房置之不理至今。福隆园公司认为，老百姓大药房占用合同约定的租赁面积之外的铺面，同时擅自改变承租房的结构，致使福隆园公司的中央空调通风系统及消防系统遭到严重损害，其行为已构成根本违约，严重破坏了双方合同目的，福隆园公司为维护自身的合法权益不受侵犯，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令解除福隆园公司与老百姓大药房于2007年3月6日签订的《房屋租赁协议》，本案的诉讼费及一切费用由老百姓大药房承担。原审被告老百姓大药房辩称，一、关于纠纷的由来。2007年3月6日老百姓大药房与福隆园公司签订了《房屋租赁协议》，在2010年3月以前双方租赁关系正常。自从2010年3月以后福隆园公司出于招商需要对整个大楼进行外墙装修，致使老百姓大药房在装修期间经营遭受严重损失。老百姓大药房就外墙装修期间造成的损失提出减免部分租金的要求，福隆园公司做出先交纳租金再行协商的口头承诺。老百姓大药房出于维护租赁关系的考虑，答应了福隆园公司的要求。但令人遗憾的是，当交付租金后福隆园公司拒绝协商。在不能协商的情况下，老百姓大药房为了维护公司的合法权益，提起赔偿损失的诉讼（另案审理中）。二、解除租赁合同的事实与理由均不存在。1、搭建阁楼未经福隆园公司同意与事实不符。租赁协议约定装修期（第十条）、装修方案（第八条第4项）及合同附件五，老百姓大药房按照协议约定、装修方案进行的装修及搭建阁楼并无不当。2、福隆园公司不具有解除合同的法定情形。本案不存在《合同法》第九十四条规定的解除情形。三、关于恢复原状。迄今为止福隆园公司的中央空调通风系统仍处于废弃状态，从无用的、废弃的管道做的改造且没有对物权人造成损害的情况下要求老百姓大药房恢复原状事实依据不足，法定理由不成立。从签订租赁协议到发生纠纷前福隆园公司并没有诘难老百姓大药房改造管道。但老百姓大药房从福隆园公司招商需求考虑，可以按照福隆园公司的要求对管道修复或重作或作其他改造。为了维护合同、市场交易的相对稳定，请求人民法院驳回福隆园公司的诉讼请求。南宁市兴宁区人民法院原一审查明，2007年3月6日，福隆园公司（甲方）与老百姓大药房（乙方）签订《房屋租赁协议》及补充协议（一），甲方出租坐落于南宁市朝阳路68号金山广场第一层共17间铺面（面积497.19平方米）给乙方使用，租期10年。该租赁房屋平面图见附件二（租赁范围为红线标注内范围），合同第三条第3项：除双方另有约定，乙方不得任意改变房屋用途。第八条第4项：乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方的同意……。合同还约定租金及支付方式、违约责任等。同年5月9日，双方签订《房屋租赁协议》之补充协议（二），约定了因房屋装修租期顺延事宜等。合同签订后，老百姓大药房按其装修方案进场装修，将其承租的17间铺面，包括12间与5间之间的商场通道圈围封闭起来，尤其是老百姓大药房擅自改变房屋结构，增设一层阁楼做办公及仓库，阻断整个金山广场的中央空调通风系统，使整栋大楼的通风系统受到破坏，严重影响了大楼的结构及消防安全。老百姓大药房未能提供福隆园公司认可老百姓大药房店面的设计装修证据，但老百姓大药房的装修经过了消防验收。2010年12月30日，福隆园公司向老百姓大药房发一份信函载明，“我司在根据南宁市政府相关规定对‘金山广场’消防系统进行自检自查中发现：贵司在租赁期间，未经我司允许擅自在租赁范围内增设阁楼，将途经该部分的中央空调旁风管道折断，给该部分商场的消防安全带来隐患，并导致该商场101号商铺至128-2号商铺之间面积约1647平方米的商场无法供冷，致使一层商场中央空调系统处于瘫痪状态，严重影响了该部分商场的招商运营，给我司造成了巨大的经济损失，已严重违反双方租赁协议约定的条款范围。为此，我司郑重要求贵司必须在接到本通知后7日内将商铺内擅自搭建的阁楼拆除，修复损坏的中央空调旁风管道系统且恢复原样，并承担由此产生的一切责任及经济损失。同时，我司将保留进一步追究贵司相应违约行为所应承担的一切责任”。老百姓大药房未答复也未整改。2011年1月17日，福隆园公司再次发函要求解除合同并言明：“我司于2010年12月30日已函告贵司，要求贵司在接到通知后7日内将‘金山广场’商铺内擅自搭建的阁楼拆除，修复损坏的中央空调旁风管道系统且恢复原样，但时至今日贵司仍未就上述问题做出任何答复和处理。现我司再次郑重要求贵司必须在2011年1月25日前将商铺内擅自搭建的阁楼拆除，修复损坏的中央空调旁风管道系统且恢复原样，并承担由此产生的一切法律责任及经济损失。鉴于贵司横蛮无理的行为已造成该商场整体结构及消防安全存在隐患之事实，我司将会不惜采取提前解除双方于2007年3月6日签订的《房屋租赁协议》，以消除该商场安全隐患和维护自身及广大投资人的利益”。老百姓大药房仍未停止侵害、恢复中央空调通风系统原状，福隆园公司遂提起诉讼。南宁市兴宁区人民法院原一审认为，福隆园公司与老百姓大药房签订的《房屋租赁协议》及补充协议，是双方的意思表示，未违反法律法规禁止性规定，该合同成立有效，双方应恪守履行。老百姓大药房在租赁过程中，未经福隆园公司同意擅自改变承租商铺的整体结构和布局，其行为违反了合同第八条第4项“乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方的同意”的约定；并且严重地阻碍福隆园公司对一楼商场的使用，亦违反了法律规定的承租人应当承担的义务，已构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”故福隆园公司主张解除合同的请求予以支持。至于合同解除后，双方仍有纠纷的，可另循法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十九条之规定，判决：解除福隆园公司与老百姓大药房于2007年3月6日签订的《房屋租赁协议》。案件受理费50元，由老百姓大药房负担。老百姓大药房申请再审称，原审判决事实认定不清，法律适用错误，理由如下：一、事实认定不清。原审判决认定老百姓大药房在两个方面存在严重违约行为，即擅自改变承租房屋的整体结构和布局，因搭建阁楼而阻断中央空调通风管道、严重影响一楼商场的使用。该认定与事实存在出入：1、房屋装修方案已经福隆园公司同意，老百姓大药房没有擅自改变承租房屋的整体结构和布局。出租房为不带任何装饰的毛坯房，在房屋交付后，老百姓大药房必须进行装修才能使用，这是双方在签订《房屋租赁协议》时就已经明知并且同意的事实，双方还就免租金装修期签订有补充协议。有关装修的内容及项目，老百姓大药房在装修前即已经全部告知福隆园公司，并获得认可。并且根据国家有关消防法规的规定，装修工程必须在消防部门办理报建手续，提供装修方案。对此，福隆园公司亦予积极配合，出具报建所需的全套资料。从常理说，对这样一个装修工程量大、耗时长，装修内容和项目多，且又是全新装修的工程，出租方不可能不予关注和监督，承租方也不可能未经出租方同意就擅自动工，原审判决和裁定认定老百姓大药房擅自搭建阁楼与事实不符。房屋装修方案未经出租方盖章确认，是合同履行中的瑕疵，对此双方均有责任，而不能将责任全部归咎于承租方，更不能以此认定承租方进行装修的行为违约。否则，出租方可以承租方在承租房屋中的任何一个装修项目未经同意为由主张承租方违约而解除合同，导致对承租方的不公。2、装修完成后，福隆园公司未提出异议。老百姓大药房完成装修的时间为2007年7月，直至2010年12月，在三年多的时间内，福隆园公司对所有装修内容从未提出过任何异议，说明福隆园公司认可所有装修项目。双方发生争议的真正原因是从2009年8月老百姓大药房拒绝福隆园公司以1至3楼铺面进行整体规划及开展物业销售工作为由（真实的原因是当地房租价格已经由原来100元／平方米涨至400元／平方米）要求解除租赁协议起，特别是从2010年10月，因福隆园公司对整栋大楼进行装修严重影响老百姓大药房营业，老百姓大药房提出索赔诉讼后，福隆园公司才提出恢复原状及解除合同的主张。从保护民事关系稳定角度出发，法律规定了二年诉讼时效原则。老百姓大药房认为，在历时三年后，福隆园公司以老百姓大药房擅自装修为由提出解除合同诉讼，而原审人民法院支持其请求的判决与法律规定的诉讼时效原则相冲突。3、中央空调管道阻断后没有严重影响房屋一楼使用。原审判决和裁定认定阻断中央空调通风管道后严重影响一楼商场的使用是错误的。房屋一楼空调通风系统由多台中央主机空调以及多根管道并联而成，经过老百姓大药房阁楼的管道阻断后，不会造成整个一楼的通风中断，而仅仅只会对很小部分面积有影响，并且，管道恢复的工作量很小，恢复时间不会超过一个工作日。管道之所以没恢复的原因，一是除老百姓大药房租赁部分外，房屋一楼处于空置状态，空调也从未使用过，所以根本谈不上影响使用；二是在2010年底，福隆园公司通知老百姓大药房，因出租需要对一楼进行重新装修，并提交了一张装修图纸要求老百姓大药房配合装修。老百姓大药房认为既然要重新装修和布管，在装修前恢复管道就没有实际意义。二、适用法律不当。《合同法》第二百一十九条规定，承租人未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，造成租赁物受损的，出租人可以解除合同。老百姓大药房认为原审法院适用该条规定判决解除租赁合同不当。1、老百姓大药房对房屋进行装修经过了福隆园公司同意，不论具体的方案是什么，一个基本事实是装修后福隆园公司未提出异议，因此不能认定老百姓大药房违反约定的方法使用租赁物，或者未按照约定的租赁物性质使用租赁物。2、适用《合同法》第二百一十九条规定判决解除合同的前提条件必须是承租人的行为造成租赁物受损。本案不论是老百姓大药房是否擅自装修，搭建阁楼和阻断空调通风管道均属于可以拆除和恢复原状，而不会造成租赁物的毁损。综上所述，原审判决和裁定对于本案基本事实认定有误，适用法律不当，符合再审的条件，请求高院提起再审或指定其他法院再审，维护老百姓大药房的合法权益。被申请人福隆园公司辩称，福隆园公司认为老百姓大药房在履行双方合同中，有根本违约行为。所以（2011）兴民一初字第505号民事判决书判决解除合同是正确的。福隆园公司租给老百姓大药房的地方是一个敞开式的，17间铺面都是敞开的，12个铺面和5个铺面中间有消防通道，老百姓大药房租用该铺面之后，把该中间的消防通道及公共通道全部封闭起来，双方在合同约定的时候并没有把这块空地租给老百姓大药房，现在影响了整个商场的正常运营，损害了商场其他商铺的正常经营。老百姓大药房擅自添加阁楼切断了烟感系统，影响整个商场的消防系统，导致商场无法通过消防验收。福隆园公司已经多次书面通知老百姓大药房对上述行为进行整改，恢复原状，如不整改将解除合同。老百姓大药房将福隆园公司租给他的17个铺面中间的消防通道封闭起来的事实没有经过福隆园公司同意。根据合同的约定，老百姓大药房没有经过福隆园公司同意擅自封闭消防通道是不对的，已经违约。老百姓大药房要求恢复继续履行是不可能的。在今年春节前，老百姓大药房在原租赁地点附近另租了一个地方经营。如果继续履行合同的话，在这么近的地方再开一个药店对老百姓大药房来说是不可能的。老百姓大药房有根本性违约行为，根据合同约定，解除合同是有依据的，希望继续执行（2011）兴民一初字第505号民事判决书的判决。南宁市兴宁区人民法院再审查明的事实与原一审基本一致。再审另查明，福隆园公司曾于2011年4月12日以老百姓大药房改变房屋结构、增设一层阁楼做办公及仓库为由，向南宁市兴宁区人民法院起诉要求老百姓大药房停止侵害、恢复原状。南宁市兴宁区人民法院于2011年6月10日作出（2011）兴民一初字第506号民事判决书，认定老百姓大药房在租赁过程中，未经福隆园公司同意擅自改变承租商铺的整体结构和布局，并阻断了中央空调通风系统，使整栋大楼的通风系统受到破坏构成侵权，判决：老百姓大药房停止侵害、恢复原状。老百姓大药房不服一审判决，向南宁市中级人民法院提起上诉。南宁市中级人民法院二审查明老百姓大药房装修时将12间与5间商铺之间的商场通道圈围封闭起来。该院于2011年11月10日作出（2011）南市民一终字第2030号民事判决书驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。再审还查明，老百姓大药房庭审中确认其在本案原审判决生效后，其自2011年8月14日之后至今未再继续在本案所涉租赁商铺内经营。2012年，老百姓大药房在原租赁场地附近另租赁场地开设新店营业。南宁市兴宁区人民法院再审认为，老百姓大药房在租赁福隆园公司的商铺后进行了装修，在装修中圈围了商场公共通道、搭建阁楼阻断部分中央空调风管，属于改变房屋内部结构及损坏公共设施的行为，由于老百姓大药房未能在诉讼中提供相应的证据证明其上述行为征得了福隆园公司的同意，故应认定老百姓大药房的上述装修行为违反了双方在租赁合同中第八条第4项关于“乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方的同意”的约定。而且，（2011）南市民一终字第2030号生效民事判决业已确认老百姓大药房有违反合同约定擅自装修构成侵权的事实。对于老百姓大药房关于福隆园公司在老百姓大药房装修过程中及装修使用后一段时间内均未提出异议应视为福隆园公司已同意其装修行为的主张，由于按合同约定合理使用租赁物系老百姓大药房作为承租人的基本合同义务，租赁商铺在交付承租人使用后，已不在出租人控制范围内，持续关注租赁物的装修使用情况并非福隆园公司作为出租人的合同义务，合同约定承租人改变结构需经出租人同意，也从一个侧面说明出租人在租赁期内对租赁物难以直接控制，现本案中没有任何证据证明老百姓大药房曾将装修情况通知过福隆园公司，因此，不宜认定福隆园公司默认了老百姓大药房上述装修行为，而且福隆园公司在此后确实提出了异议，并向老百姓大药房发出了要求整改的通知函，证实福隆园公司并不同意老百姓大药房的上述装修行为。综上，本院再审认定老百姓大药房的行为构成违约。关于老百姓大药房是否构成根本违约、福隆园公司是否可据此解除合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”正当合理利用租赁物系承租人的基本合同义务，老百姓大药房承租的商铺属于福隆园公司一楼商场中的一部分，老百姓大药房使用其承租商铺，不应妨碍商场其他商铺的整体利用及破坏商场公共设施设备的使用功能。老百姓大药房在装修中圈围了公共通道，影响了其他商铺之间的通行，搭建阁楼阻断了部分中央空调风管，明显影响福隆园公司对商场的整体利用及商场公共配套设施的功能发挥，必然对租赁物造成损害。作为房屋所有权人及出租人，福隆园公司有权要求老百姓大药房纠正损害租赁物使用的行为。在福隆园公司发出要求老百姓大药房整改的通知后，老百姓大药房未能按通知限定的期限进行整改，而是继续维持了原有的装修状态。而这种状态改变了租赁物的内部结构，严重影响了其他商铺的使用及商场的整体开发利用，导致出租人维护租赁物构造、不允许承租人擅自改变的合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”故老百姓大药房违反合同基本义务的上述行为构成根本违约，福隆园公司因此要求解除合同符合法律规定，应予以支持。老百姓大药房再审中主张福隆园公司在其装修行为完成三年后提出解除合同，超过了两年诉讼时效。由于老百姓大药房装修后的状态一直持续，违约行为未停止，而没有证据证明福了隆园公司在当时已经知情，自福隆园公司发出整改通知至其起诉尚未超过二年，故不能认定诉讼时效已过，对老百姓大药房的该项主张，本院不予支持。综上所述，原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款的规定，判决：维持本院（2011）兴民一初字第505号民事判决。原审案件受理费50元，由原审被告老百姓大药房负担。老百姓大药房不服该判决，向本院提起上诉称，一、上诉人装修租赁房屋的方案是得到被上诉人认可的。2007年3月6日双方签订了一份《房屋租赁协议》。被上诉人将其所属的未经任何装修的房屋出租给上诉人。为了正常使用房屋，上诉人于同年5月份与被上诉人签订了一份关于装修房屋的《补充协议》。随后，上诉人将装修方案报送被上诉人，被上诉人未提出异议。上诉人遂进场装修，至2007年7月装修完毕投入使用。在装修过程中，由于上诉人是整栋商业大楼的第一个租户，被上诉人经常派人到装修现场察看。装修投入使用后，直至2010年本案发生之前，被上诉人每年均派人对房屋进行检修。但从始至终均没有对装修问题及房屋使用问题提出过任何异议。可见，被上诉人对上诉人的装修方案及装修成果是持认可态度的。被上诉人之所以在2010年以装修问题提出异议并据此解除合同，是因为2010年时市场上租金比原来涨了一倍多。被上诉人要求增加租金被拒绝后才提起本案诉讼的。二、上诉人搭建阁楼、截断上诉人所租赁场地的一段中央空调通风管以及封闭租赁场地的行为，均没有改变房屋整体结构，更没有对房屋的使用造成严重影响，不构成根本性违约。据此解除租赁合同于法不当。1、被上诉人所谓的搭建阁楼改变房屋结构、严重影响中央空调使用并造成消防隐患的说法不成立。理由如下：第一、上诉人搭建阁楼没有破坏房屋的墙体及承重结构，只是对房屋空间的合理使用，不存在所谓改变房屋整体结构的问题。第二、上诉人在装修过程中截断了一节空调出风管，但该出风管仅限于上诉人自身承租范围内的空调出风口，而对整个中央空调的使用不构成影响。并且几年来该中央空调一直未使用过，而由承租户自己另行安装空调。第三、搭建阁楼没有破坏商场的消防设施，根据消防主管部门要求，上诉人在装修前已将装修方案报消防主管部门批准，装修完毕须经消防主管部门验收通过取得消防验收合格意见后方能营业，上诉人已经得到消防部门的消防验收合格，不存在消防隐患一说。2、被上诉人以“申请擅自封闭租赁房屋，造成整栋大楼消防验收不合格”为由要求解除合同，没有事实依据。首先，没有任何证据证明租赁房屋所在大楼是否申请了消防验收，是否是因上诉人的原因没有通过验收。其次，上诉人封闭租赁房屋是客观原因造成的。虽然租赁房屋所在的一楼商场是敞开式商场，但是在上诉人进场直至本案发生之日整个一楼商场只有上诉人一个租户。为了实现合同目的，正常使用租赁房屋，保护上诉人的财产安全，上诉人只能将租赁场地封闭起来，且该行为得到了被上诉人和消防部门的准许。再者，被上诉人对整栋大楼进行改造是在2010年本案发生前不久，就算此时上诉人使用的房屋不符合整个商场的规划，那也是因为情势变更，且完全可以整改。三、上诉人已经与被上诉人积极协商租赁房屋整改问题，并已经确定了整改方案，却因被上诉人的原因未能实施，因此造成的不利后果应该由被上诉人承担。2010年底，被上诉人告知上诉人其将对整栋大楼进行整改，要求上诉人配合，上诉人遂与被上诉人了解整改项目并派人与被上诉人委托的资产管理公司多次协商改造方案，方案涉及上诉人承租部分通道、吊顶、中央空调及玻璃外墙的改造等，被上诉人委托的资产管理公司在改造计划中明确表示废弃原有中央空调，重新安装新的中央空调并重新布通风管，需上诉人拆除阁楼；且因商场招租整体营业，上诉人须拆除房屋两侧隔离墙。因整栋大楼整改耗时较久且是分项目分区域逐步进行。上诉人为了不耽误自己营业，遂与被上诉人委托的资产管理公司商定待整改进行到上诉人租赁的部分时，上诉人再配合整改，拆除阁楼和两侧隔离墙。但不知为何，被上诉人委托的资产管理公司在2011年6月份突然停止了对整个大楼的整改工程。且在完全没有进一步协商的情况下，被上诉人聘请的“爱之味”物业管理公司就对上诉人的租赁场地进行了打砸。可见，被上诉人的根本目的就是不让上诉人继续租赁，解除租赁合同以获得更多的经济利益。所谓的上诉人擅自装修造成消防隐患，不过是其找来的借口。四、双方的租赁合同完全有继续履行的可能性。没有构成根本违约，不适用《合同法》第九十四条以及第二百一十九条的规定。租赁场地目前尚处于空置状态，双方的合同期限也仍有数年时间，而所谓的存在消防隐患的地方也完全可以整改。基于保护交易安全的司法原则，双方应该继续按原合同履行。综上所述，上诉人完全按照合同约定及被上诉人的许可使用租赁的房屋，不存在破坏房屋整体结构以及严重影响房屋正常使用的事实。因此，不能适用《合同法》第94条以及219条的规定解除合同。请二审法院依法审理本案，支持上诉人的上诉请求。1、撤销（2013）兴民再字第1号民事判决书；2、撤销原审兴宁区人民法院（2011）兴民一初字第505号民事判决书，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。3、本案全部诉讼费由被上诉人承担。被上诉人福隆园公司答辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。1、双方的租赁合同已无继续履行的可能性，我方提供的现场照片可以看出，整个经营场地已经被拆除，上诉人也已在场地不远处成立了另一家老百姓药房；2、上诉人没有证据证明装修方案是经我方认可的，其装修方案我们不认可，若认可就不存在2010年我方几次通知对方拆除阁楼，拆除围堵公用通道的墙壁；3、上诉人的行为已构成根本性违约。上诉人租赁的17间铺面，分成两大块，其中12间铺面为一块，另外5间铺面为一块，中间有一消防通道，老百姓大药房将中间的消防通道及公共通道全部封闭起来，影响整个商场的正常运营。其还擅自在租赁场地搭建阁楼，切断整个大厦的中央空调的出风口，影响了中央空调的风控系统，还拆除了烟感系统和喷淋系统，导致消防验收不能通过，我方已多次通知对方整改，但对方一直置之不理，对方的行为已构成根本性违约，我方要求解除合同合法有据，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人争议焦点：上诉人在履行双方签订的《房屋租赁协议》中是否存在根本性违约，被上诉人要求解除《房屋租赁协议》是否合法有据。在二审审理过程中，双方当事人均没有新证据提交。上诉人对原审再审判决认定的事实“老百姓大药房按其装修方案进场装修，将其承租的17间铺面、包括12间与5间之间的商场通道圈围封闭起来，尤其是老百姓大药房擅自改变房屋结构搭建一层阁楼做办公仓库，阻断整个金山商场的中央空调通风系统，使整栋大楼的通风系统受到破坏，严重影响了大楼的结构及消防安全”有异议，认为其将其承租的17间铺面、包括12间与5间之间的商场通道圈围封闭起来是事实，但并不影响商场的使用。其也没有改变房屋结构，仅是在一角落里搭建了6平方米的阁楼并没有占整层空间，且只切断了一个空调通风口，并未对整个商场的中央空调使用造成影响，其所租赁的场地已经过消防验收，并不影响整个商场的消防安全。本院认为，对于上诉人提出异议的事实，该事实已经本院生效的裁判文书（2011）南市民一终字第2030号民事判决书确认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条：下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，现上诉人对此提出异议，但其未提供证据足以推翻，上诉人亦承认将其承租的17间铺面、包括12间与5间之间的商场通道圈围封闭起来，亦搭建了阁楼，原审法院亦仅认定其搭建了一层阁楼，也没有认定其所搭建的阁楼占了整个一层空间，故上诉人的异议不成立，本院对原审再审查明事实予以确认。二审另查明，双方签订的《房屋租赁协议》第十七条附件约定：乙方（老百姓大药房）装修方案应加盖甲方（福隆园公司）公章。老百姓大药房的装修方案未加盖福隆园公司公章。本院认为，上诉人老百姓大药房与被上诉人福隆园公司签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方应按协议履行。双方所签订的《房屋租赁协议》第八条第4项约定“乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方同意，……”及第十七条附件约定：乙方装修方案应加盖甲方公章。老百姓大药房装修租赁铺面时增设阁楼，其装修行为未到福隆园公司的同意，装修方案也没有得到福隆园公司盖章认可，老百姓大药房的装修改变了承租商铺面的整体结构和布局，并阻断了中央空调通风系统，使整栋大楼的通风系统受到破坏，福隆园公司也两次发函告知老百姓大药房拆除搭建的阁楼、修复损坏的中央空调旁风管道系统且恢复原样，但老百姓大药房未能按通知要求进行整改，而是继续维持原有的装修状态。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”故老百姓大药房违反合同基本义务的上述行为构成根本违约，福隆园公司因此要求解除合同符合法律规定，原审法院予以支持并无不当。上诉人老百姓大药房称其装修方案已得到被上诉人认可证据不充分，本院不予支持。对于老百姓大药房主张其装修后已投入使用一段时间，被上诉人亦一直未提出异议，应视为福隆园公司同意其装修行为，本院认为，按合同约定使用租赁物是承租人的合同义务，租赁物交付承租人后，租赁物已不在出租人控制范围，对租赁物的持续关注不是出租人的义务，因此，现上诉人没有证据证明其装修方案已经福隆园公司同意，亦没有证据证明其封闭商场通道，搭建阁楼做办公及仓库等改变承租铺面整体结构和布局，阻断中央空调通风系统的装修行为经过福隆园公司的同意，并且之后福隆园公司亦向老百姓大药房发函要求整改，因此，上诉人主张福隆园公司在其投入使用一段时间后福隆园公司不提出异议，视为同意其装修方案的主张理由不充分。原审法院判决并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广西老百姓大药房连锁有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗建燕代理审判员  朱菲菲代理审判员  梁树俊二〇一三年九月十七日书 记 员  覃英煌附相关法律条文：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。