上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初17927号原告：上海闵行区浦江镇友建经济合作社，住所地上海市闵行区。法定代表人：康丹，书记。委托诉讼代理人：马嫄媛，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱佳倩，上海市新闵律师事务所律师。被告：上海安达机动车驾驶员培训有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：荣妮，总经理。委托诉讼代理人：郭洪伟，男。委托诉讼代理人：于华，上海大存律师事务所律师。原告上海闵行区浦江镇友建经济合作社与被告上海安达机动车驾驶员培训有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，于同年6月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马嫄媛、朱佳倩，被告委托诉讼代理人郭洪伟、于华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2019年2月1日起至2020年1月31日止的租金人民币(以下币种同)217,950元(计算方式：自2017年2月1日至2020年1月31日被告总计应付租金1,197,950元-被告实际支付租金980,000元=尚欠租金217,950元)；2.判令被告支付原告自2019年2月1日起至实际支付之日止以217,950元为基数、以日千分之一为标准计算的违约金；3.判令被告支付原告自2020年2月1日至2020年2月28日共计28天的房屋占有使用费32,138.63元(计算方式：418,950元/年÷365天×28天=32,138.63元)。审理中，原告撤回第3项诉讼请求。事实与理由：2017年，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告向被告出租其所有的位于上海市闵行区三鲁公路XXX弄XXX号房屋(以下简称案涉房屋)，建筑面积为1300平方米，租期自2017年2月1日起至2020年1月31日止；第一个租赁年度租金为0.8元/天/平方米，年租金380,000元；第二个租赁年度在原租金基础上递增5%，第三个租赁年度再递增5%；租金按年支付，先付后用，自2017年2月1日起计租，被告应于每期起算日前10日支付当期租金，首期租金应于2017年2月1日前支付。根据合同约定，2017年2月1日至2018年1月31日的租金为380,000元/年，2018年2月1日至2019年1月31日的租金为399,000元/年，2019年2月1日至2020年1月31日的租金为418,950元/年，自2017年2月1日至2020年1月31日被告总计应付租金1,197,950元。签约后，被告仅向原告支付租金共计98万元，至租赁期限届满，被告尚欠原告租金217,950元至今未付。遂涉讼。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。2020年8月，被告公司的股东、法定代表人都进行过变更，被告的现股东及法定代表人在受让公司时，原法定代表人明确表示公司的债务已全部清偿完毕，故被告现股东及法定代表人对于案涉房屋租赁合同均不清楚。据了解，被告在2020年1月12日即已搬离案涉房屋。现被告要求原告提供原告自2017年2月1日至2020年1月31日期间完整的银行账户流水，如果被告欠付的金额确为217,950元，被告愿意支付。对于原告主张的违约金，被告认为过高，请求法院予以调低。本院经审理认定如下事实：2017年，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)及案外人上海浦呈投资发展有限公司(见证方、丙方)签订《房屋租赁合同(有证)》一份，合同约定：2.1甲方出租给乙方的房屋坐落在三鲁公路XXX弄XXX号，该房屋建筑面积为1300平方米，其平面图见本合同附件(一)。2.2甲方作为该房屋的所有人与乙方建立租赁关系。乙方确认，甲方已向乙方出示该房屋的产权证。2.4该房屋原规划设计的生产使用性质为厂房。3.1乙方向甲方承诺，租赁该房屋严格按照经核准的生产经营范围和该房屋原规划设计的生产使用性质，租赁该房屋作为驾校使用，并遵守国家和上海市有关房屋使用和物业管理的规定。4.1该房屋租赁期自2017年2月1日起至2020年1月31日止。4.3租赁期满,甲方有权收回该房屋,乙方应如期返还,甲方不作任何补偿。5.1租金每日每平方米建筑面积租金为0.8元，共1300平方米，年租金为380,000元；前1租赁年租金标准不变，第1至第2租赁年，日租金标准在原基础上递5%，第2至第3租赁年，日租金标准在原基础上递增5%。5.2租金采用“先付后用，每年支付”原则，计租起始日为2017年2月1日。乙方应于每期起算日前10日支付当期的租金(若遇法定节假日，则乙方支付日期应为节假日前最后一个工作日)。支付日期以乙方汇款之日为准。甲方收到租金后应于15个工作日内向乙方出具合规收款凭证。首期租金应于2017年2月1日前支付。6.1甲、乙双方约定,乙方于本合同签订生效后三日内向甲方支付租赁保证金76,000元。该保证金于本合同终止，甲方收房验收合格，且乙方已付清所有应付款后，甲方无息退还乙方。11.1.乙方逾期支付租金的，每逾期一日，需按逾期支付租金的日千分之一向甲方支付滞纳金。签约后，原告向被告交付了案涉房屋。被告总计向原告支付租金90万元、押金8万元。2020年8月1日，原告向被告发送《催款函》，要求被告于2020年8月31日前支付拖欠的租金297,950元。后原告将被告支付的押金8万元用于抵扣其应付租金的相应金额。2021年3月30日，原告再次向被告发送《律师公函》，要求其支付拖欠的租金217,950元。另查明，2020年9月1日被告公司法定代表人由钱良才变更为荣妮。以上事实，由原告提交的《房屋租赁合同(有证)》、《催款函》、《律师公函》、日记账表、明细账表，被告提交的营业执照以及原、被告的当庭陈述予以佐证。被告提交的《安达转让合同》、《补充协议书》、《股权转让协议》、《放弃优先购买权的同意书》、《保证书》、付款凭证、《律师函》与本案无关，本院不予采信。本院认为，原、被告之间就案涉房屋签订的《房屋租赁合同(有证)》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告作为出租方已按约向被告交付了案涉房屋，被告作为承租方应按约履行支付租金的义务。租赁期间，被告应按约向原告支付租金1,197,950元，但被告仅支付租金98万元，显属违约。现双方的租赁合同期限已届满，原告向被告主张其应付未付租金217,950元，合法有据，本院予以支持。按合同约定，被告应于2019年1月22日前向原告支付2019年2月1日至2020年1月31日期间的租金418,950元，现被告尚欠租金217950元。原告有权按合同约定向被告主张违约金。对于原告主张的违约金，本院根据本案的实际情况，为更好地平衡双方当事人之间的利益，将违约金计算标准酌情调整为日万分之五。被告认为，其法定代表人及股东在2020年8月发生过变更，不清楚本案租赁事宜。对此，本院认为，被告的法定代表人及股东发生变更系被告的内部事宜，与原告之间的租赁合同关系无涉。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海安达机动车驾驶员培训有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海闵行区浦江镇友建经济合作社租金217,950元；二、被告上海安达机动车驾驶员培训有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海闵行区浦江镇友建经济合作社自2019年2月1日起至实际付款之日止以217,950元为基数、以日万分之五为标准计算的违约金；三、驳回原告上海闵行区浦江镇友建经济合作社其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,650.81元，由被告上海安达机动车驾驶员培训有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 沈旺迪法官助理 王夙伟书 记 员 王夙伟附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。