江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0311民初3857号原告：宗颖，女，1987年7月8日生，汉族，徐州市协鑫光电科技有限公司职员，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：刘峻宇，江苏智临律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭飞（系原告丈夫），男，1985年12月22日生，汉族，徐州揽胜机械制造有限公司职员，住徐州市铜山区。被告：石琼，女，1987年7月20日生，汉族，徐州新东方老师，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：陈小龙，江苏金铎律师事务所律师。原告宗颖与被告石琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宗颖的委托诉讼代理人刘峻宇、彭飞，被告石琼及其委托诉讼代理人陈小龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宗颖向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还购房定金50000元；2、判令被告向原告支付违约金100000元；3、判令被告向原告支付原告实际支出的中介费11000元；4、案件受理费用由被告承担。事实及理由：2020年10月15日，原被告签订《房屋买卖合同》，双方约定被告将位于徐州市经济开发区的房产出售给原告，交易价格1080000元整。当日原告向被告支付定金50000元。《房屋买卖合同》第二条约定“甲乙双方约定的过户日期为2020年12月15日。乙方应在过户后六十个工作日银行贷款下来后，存入资金监管账户付清甲方”；第七条约定“本协议一经签订后，双方均不得反悔。甲乙双方若有任何一方毁约，支付对方违约金100000元整”。2020年12月14日，被告认为六十个工作日时间太长与中介产生争议，后拒绝履行过户义务且未向原告返还定金。2021年2月1日，原告向被告发出《解除合同告知函》，原告认为其购买房屋的根本目的系子女上学，现由于被告方的违约行为导致其根本目的无法实现，遂要求解除合同并向原告支付违约金。截止至起诉之日，被告未履行，故依法提起诉讼。被告石琼辩称，1，被告不构成违约，不应支付违约金。被告自始至终没有明确表示或者以其他行为表示不履行合同。至今如果对方仍要购买，被告愿意配合过户，如不愿意购买，被告退还定金，双方互不承担其他责任；2、2020年12月14日当日无法完成过户是原告的原因导致。双方签订合同原约定12月15日过户，在12月8日中介联系被告要求过户时间提前，被告同意。当天在不动产交易服务中心，被告打听到工作人员讲办理完过户手续后，被告最早要到3个月才能拿到全部购房款，这与事前中介讲述的不符。因之前被告询问中介是否在办理过户后一个月内从银行拿到全款，中介给予肯定答复。但此时原告带来的人员开始对被告及家人行言语及肢体上的人身攻击，导致过户无法进行下去；3、合同约定“过户当日乙方需将购房款打入房管处指定账户”，说明双方互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。在规定的过户日期，原告并未按要求将首付款打到指定账户；4、整个合同的签订及履行过程中，双方并未提及原告所述的订立合同的目的，且在聊天记录及合同中也未体现，不存在原告诉称其购买房屋的根本目的无法实现；5、在合同中被告没有违约，且中介在交易中未促成交易的完成，故被告不应当承担中介费用。本院经审查查明如下事实：2020年10月15日，原告（乙方）与被告（甲方）通过徐州经济技术开发区沃家房产中介服务部签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于徐州市经济开发区的房产出售给乙方，交易价格1080000元整，合同签定之日乙方支付定金50000元，甲乙双方约定的过户日期为2020年12月15日，过户当日乙方需将400000元打入房管处指定资金监管账户作为首付款，余款630000元乙方应在过户后六十个工作日银行贷款下来后，存入资金监管账户付清甲方，国家政策调整除外；甲方应全力义务协助乙方办理过户手续；办理过户所需缴纳的税费由乙方承担，中介服务费16200元由乙方承担，任何一方违约，中介费不退，并在签定本合同时一次性付清；本协议一经签定后，双方均不得反悔。甲乙双方若有任何一方毁约，支付对方违约金100000元整。《房屋买卖合同》签订当日，原告向被告支付购房定金50000元。2020年10月16日，原告向徐州经济技术开发区沃家房产中介服务部负责人员卢1转账支付居间费11000元。2020年12月14日，原告夫妻、被告及其父母、卢1及王1到达徐州市不动产交易中心准备办理涉案房屋的过户手续，在原被告签订过户协议前，因“60个工作日”购房款到账问题被告理解存疑，被告及其父母与原告未能达成一致，后王1与被告父母就该问题发生口角，王1报警。当日王1与被告母亲朱玉芹达成《人民调解协议书》，双方自愿和解，房屋买卖一事按合同约定履行。根据卢1提供的与被告的微信聊天记录显示，2021年1月3日卢1向被告解释“咱原来合同是2020年12月15日办理过户手续，过户后六十个工作日款到，那现在要办理过户手续了，那款到的日期就得是从现在过户当日顺延六十个工作日对不。咱先把这个缕一下，再约办手续，别像上次再因为这事不愉快”。被告回称“上次不愉快是你在第一次签合同的时候骗我们的，让我们签字的时间你压根没提三月份，你当时只说的是二月份，而且还能提前。她想买房子么现在？等她确定真心实意想买房子再缕这些也不迟”。2021年1月4日卢1告知被告“买房肯定想买，不然还签合同付定金吗？你看约个时间过户吧！”2020年1月11日，被告告知卢1“60个工作日，我们不同意”。后被告一直未能协助原告再行办理涉案房屋的过户手续，原告于2020年2月2日向被告邮寄书面《解除合同告知函》，认为2020年12月14日被告认为六十个工作日时间太长与中介产生争议，后拒绝履行过户义务且未向原告返还定金，截至发函之日被告仍未履行过户义务，致使原告购房解决子女当年上学问题的根本目的无法实现，故要求解除合同，返还定金，支付中介费与违约金。被告于2020年2月3日收到该告知函。2020年2月6日，被告通过微信向原告回函称，其已于2020年12月20日再次约定联系过原告办理过户手续，被告不存在任何违约行为，如原告愿意继续买房，被告愿意随时配合原告进行过户继续完成房屋买卖交易，如原告不想继续购买，被告可考虑返还定金50000元。同时，原告提供其与卢12020年12月19日（卢：房子过户的事你们是咋考虑的，又过一周了；被：一直在上课，下课回复…正常办理过户手续，不过约法三章…）与20日聊天记录（被：明天过户约几点。这么晚了，我看信息你也没回，看样子明天21号宗颖她们不打算来办理过户手续了），主张其主动联系被告办理过户手续。原告还提供其与卢12020年10月29日的聊天记录（被：正常情况下明年一月初我们可以从银行那里拿到全款对吧？最快今年十月底？卢：嗯），主张卢1明确确定2021年初被告可从银行拿到全款。因原告认为被告违约，遂以诉称理由诉讼来院。本院认为，原、被告通过徐州经济技术开发区沃家房产中介服务部介绍订立的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。在被告与中介方不能达成一致的情况下，应当以原被告双方签订的书面《房屋买卖合同》约定内容确定原被告之间的权利与义务。因双方未能在不动产交易中心完成过户合同的签订，原告也无从得到监管资金的账户支付相应款项，《房屋买卖合同》存在履行的先后顺序，故对被告辩称在规定的过户日期原告未按要求将首付款打到指定账户，双方没有先后履行顺序的主张，本院不予采信。原被告双方签订的书面《房屋买卖合同》约定，“过户当日乙方需将400000元打入房管处指定资金监管账户作为首付款，余款630000元乙方应在过户后六十个工作日银行贷款下来后，存入资金监管账户付清甲方”，合同中对“六十个工作日”的约定清晰明确，并不存在歧义。原被告经协商于2020年12月14日至徐州市不动产交易中心办理过户协议的签订等手续，因被告对“六十个工作日”的理解有误致使双方未能签订过户协议。此后又因被告不同意“六十个工作日”而一直未协助原告办理涉案房产的过户手续，被告已构成违约，原告有权解除《房屋买卖合同》。故，原告与被告之间的房屋买卖合同自2021年2月3日原告通知被告之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。故对原告要求被告退还定金50000元诉请，本院予以支持。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。关于原告要求被告支付违约金100000元的诉请，虽《房屋买卖合同》对违约金进行了约定，但因原告已主张被告向其返还定金，且原告主张解除合同的时间与双方签订合同约定的过户时间间隔较短，房屋溢价尚不足以达到100000元的损失。故，结合被告在合同履行后可能获得的利益及双方应当预见到的因违约可能造成的损失，考虑到违约双倍返还定金的金额，本院酌定由被告向原告支付违约金50000元。如被告认为系因中介的原因造成其对“六十个工作日”理解有误而造成其损失，被告可另行主张权利。关于原告要求被告支付居间费的诉请，《房地产买卖合同》约定，任何一方违约，中介费不退。且原告要求被告承担的违约金已达到弥补其损失的目的，故对原告的该项诉请，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百二十六条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、被告石琼应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宗颖退还定金50000元；二、被告石琼应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宗颖支付违约金50000元；三、驳回原告宗颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3520元，减半后收取1760元，由原告宗颖负担666元，由被告石琼负担1094元(于本判决生效后七日内交纳至本院。逾期不交，将移交本院执行部门强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代理人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  车勤二〇二一年七月二十八日书记员  梁振