安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖11民终2174号上诉人（原审原告）：叶振海，男，1963年6月17日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。委托诉讼代理人：徐国庆，安徽展翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽凤阳京都物流产业园有限公司，住所地安徽省凤阳县板桥镇硅工业园区，统一社会信用代码91341126060801563K。诉讼代表人：安徽凤阳京都物流产业园有限公司管理人。负责人：宫鉴，管理人组长。委托诉讼代理人：耿晓兵，安徽知秋律师事务所律师。上诉人叶振海因与被上诉人安徽凤阳京都物流产业园有限公司（以下简称京都物流公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省凤阳县人民法院（2021）皖1126民初324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。叶振海上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.本案不适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定。管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而本案中，叶振海已经支付了案涉房屋的全部款项，且在凤阳县不动产登记中心进行备案登记，对于案涉商品房买卖合同破产管理人并无解除权。如果安徽凤阳京都物流产业园有限公司未履行合同破产管理人也无解除权解除合同；2.《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》第71条第(五)项规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付取回权认定对价的特定物不属于破产财产；3.（2017）皖民终249号破产债权确认纠纷二审民事判决书中并未明确该处“消费者”含义与《中华人民共和国消费者权益保护法》中“消费者”的含义相同，亦无只保护生活费的限制性解释。叶振海购房并非投资，而是生产经营。一审法院认为“涉案土地、商品房非为生活居住使用，为投资性质的商业用途”不成立；4.因京都物流公司欠国家税收，导致叶振海未办理过户登记。管理人解除合同的目的存在非法性，程序存在非法性；5.本案争议焦点是2020年7月8日京都物流公司管理人向叶振海发出《解除合同通知书》是否有效，并不是京都物流公司能否履行合同；如果京都物流公司管理人不能履行合同应全额返还购房款并赔偿损失。京都物流公司辩称，1.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。叶振海支付所购房屋的对价，并不导致案涉房屋发生物权变动，其并非案涉房屋的所有权人。叶振海所购买房屋属于破产财产；2.涉案破产财产于2021年2月18日经淘宝网破产资产拍卖平台处置。涉案合同已无法履行，应当解除。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。叶振海向一审法院起诉请求：确认京都物流公司于2020年7月8日向叶振海发出的《解除合同通知书》无效。一审法院认定事实：京都物流公司通过土地使用权出让方式取得凤阳县1404000010017000地块使用权，土地使用权证号为：凤国用2015年第0069号，土地用途为商服。京都物流公司经批准在该地块投资建造《安徽凤阳京都物流产业园商铺5＃》。安徽凤阳京都物流产业园商铺5＃楼工程于2015年1月22日通过工程竣工验收备案。2015年5月26日，京都物流公司（甲方）与叶振海（乙方）签订了13份《商品房预售合同》，双方在合同中约定：叶振海向京都物流公司购买该公司开发的并经批准上市预售（预售许可编号：2015年房预售证第022号）《安徽凤阳京都物流产业园商铺5＃》5幢共13间商铺，分别为5幢第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13室，每间商铺价款均为421938元，合同约定乙方在2015年5月26日支付全部购房款，约定甲方于2016年3月31日交付房屋。2015年6月26日，京都物流公司（甲方）与叶振海（乙方）又签订了7份《商品房预售合同》。双方在合同中约定：叶振海向京都物流公司购买《安徽凤阳京都物流产业园商铺5＃》5幢共7健间商铺，分别为5幢第14、15、16、17、18、19、20室，每间商铺价款均为421938元，合同约定乙方分别在2015年8月31日付首付款358008元，约定甲方于2016年3月31日交付房屋。合同签订后，叶振海从2015年6月9日至2015年8月24日，通过银行转账陆续向京都物流公司付购房款20次，每笔金额均为421938元，合计支付购房款8438760元。前述合同在2015年6月11日至9月1日期间分别在凤阳县住房和城乡建设局备案。其后，叶振海未向房屋登记机构递交过过户登记材料，亦未向京都物流公司提出办理过户登记的请求。另查明，2020年4月24日，凤阳县人民法院作出（2020）皖1126破申1号之一民事裁定，受理了代红伍对京都物流公司的破产清算申请。当日作出（2020）皖1126破1号决定，指定安徽知伙律师事务所担任京都物流公司管理人。2020年7月8日，京都物流公司管理人向叶振海发出《解除合同通知书》，主要内容为：在京都（物流）公司破产清算案受理前，你与京都物流公司签订了商品房预售合同，约定购买京都物流公司位于板桥××××物流园5幢第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20室商品房。因双方均未履行完毕，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定及京都物流公司的实际情况，管理人决定解除上述合同。如你对解除合同持有异议，应在2020年7月20日前向法院提起诉讼，超过期限不起诉的，视为对解除合同无异议。同时查明，京都物流公司的房产、土地使用权于2021年2月18日经破产拍卖在淘宝网拍卖网络平台成功处置。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。叶振海与京都物流公司签订的《商品房预售合同》并支付相关合同价款，双方房屋买卖合同系其真实意思表示，且不违反法律规定，该买卖合同合法有效。双方当事人虽然签订房屋买卖合同，但并未办理房屋过户登记手续，合同标的物产权并未发生变更效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。参照上述司法解释的法律精神，涉案土地、商品房非为生活居住使用，为投资性质的商业用途，双方在签订房屋买卖合同后，叶振海作为买受人未向房屋登记机构递交过过户登记材料，亦未向出卖人提出办理过户登记的请求，同时其在本案中也未提供其未办理过户登记存在合理的客观理由的相关证据，在此情况下，即便叶振海支付全部购房款并占有使用房屋，其对案涉房屋享有的也仅是依据买卖合同取得的债权，而非物权期待权。因此，叶振海诉称“已支付全部购房款，购房合同主要义务已履行完毕，其购买的房屋不属于破产财产”的理由不能成立，涉案商品房仍属于破产清算案件债务人即本案被告京都物流公司的财产。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。京都物流公司破产清算案受理后，以公司财产清偿个别债务为法律禁止，叶振海如要求京都物流公司继续履行合同，将案涉房屋过户给叶振海在法律和事实已不能履行。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。因此，京都物流公司破产清算案受理后，京都物流公司破产管理人通知叶振海解除案涉合同，并无不当。叶振海要求确认京都物流公司2020年7月8日向叶振海发出的解除合同通知书无效，主旨是不同意解除双方的购房合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。叶振海对案涉合同债权，可以破产债权的形式提出。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十五条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条与《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回叶振海的诉讼请求。案件受理费70871元，由叶振海负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2015年5月26日至2015年6月26日间，京都物流公司与叶振海共签订了20份《商品房预售合同》，双方在合同中约定：叶振海向京都物流公司购买该公司开发的、位于凤阳县5幢共20间商铺，为5幢第1-20室，每间商铺价款均为421938元。上述合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人理应按照合同的约定履行自己的权利和义务。合同签订后，叶振海从2015年6月9日至2015年8月24日期间，通过银行转账分别向京都物流公司付购房款20次，每笔金额均为421938元，合计支付购房款8438760元。上述20份合同于2015年6月11日至2015年9月1日期间均在凤阳县住房和城乡建设局备案。至此，叶振海付清了涉案房款。叶振海上诉称，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付取回权认定对价的特定物不属于破产财产。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，下列财产不属于破产财产：（一）债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产；（二）抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外；（三）担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物；（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外；（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；（七）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（八）所有权专属于国家且不得转让的财产；（九）破产企业工会所有的财产。本案中，叶振海已履行商品房预售合同约定的全部义务，且涉案商品房预售合同在凤阳县不动产登记中心已进行备案登记，故涉案房屋系叶振海已完成支付对价的特定物，并不属于破产财产。只有对破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人才有决定继续履行合同或者解除合同的权力。针对涉案合同管理人无权决定继续履行合同或者解除合同。由此，2020年7月8日京都物流公司管理人向叶振海发出的《解除合同通知书》无效。叶振海的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定涉案房屋系破产财产并据此驳回叶振海的诉讼请求错误，本院予以纠正。综上，上诉人叶振海的上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省凤阳县人民法院（2021）皖1126民初324号民事判决；二、确认安徽凤阳京都物流产业园有限公司于2020年7月8日向叶振海发出的《解除合同通知书》无效。一审案件受理费70871元，由安徽凤阳京都物流产业园有限公司负担；二审案件受理费70871元，由安徽凤阳京都物流产业园有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高奎审判员  刘勇审判员  王敏二〇二一年七月二十六日书记员  徐婷附：本案二审处理适用的主要法律规定第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。