陕西省咸阳市中级人民法院执行裁定书                              （2021）陕04执复51号     复议申请人（利害关系人）：陕西大兴染织实业有限公司。住所地：陕西省咸阳市秦都区。统一社会信用代码：91610400719729556L。法定代表人：王文强，公司董事长。委托诉讼代理人：韩建平，男，汉族，1963年6月21日出生，公民身份号码：61040XXXX306210015，陕西大兴染织实业有限公司综合办公室主任。委托诉讼代理人：宋奇，陕西培爱律师事务所律师。申请执行人：陕西秦建集团有限公司。住所地：陕西省咸阳市秦都区。统一社会信用代码：91610404709952500E。法定代表人：张新民，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨养库，男，汉族，1979年6月27日出生，公民身份号码：61042XXXX906274613，陕西秦建集团有限公司员工。被执行人：陕西裕塬房地产开发有限公司。住所地：陕西省咸阳市渭城区。统一社会信用代码：9161000078369073XC。法定代表人：严瑞军，该公司董事长。委托诉讼代理人：史护林，男，汉族，1980年12月2日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系陕西裕塬房地产开发有限公司法务部工作人员。委托诉讼代理人：王阳，男，汉族，1968年12月6日出生，公民身份号码：61040XXXX812060371，陕西裕塬房地产开发有限公司副总经理。     复议申请人陕西大兴染织实业有限公司不服咸阳市渭城区人民法院（2021）陕0404执异19号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。     渭城区人民法院在执行陕西秦建集团有限公司（以下简称：秦建集团）与陕西裕塬房地产开发有限公司（以下简称：裕塬房地产）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人陕西大兴染织实业有限公司（以下简称：大兴公司）对渭城区人民法院拍卖咸阳市乐育北路以西一宗建设用地（土地证书号：咸某某（2014）058号，面积2439.8平方米）的执行行为提出执行异议，渭城区人民法院于2021年5月10日作出（2021）陕0404执异19号执行裁定书，大兴公司不服，向本院申请复议。渭城区人民法院查明，陕西秦建集团有限公司与陕西裕塬房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，依据生效的（2018）陕0404民初3608号民事判决书、（2019）陕04民终1200号民事判决书，裕塬房地产应支付秦建集团工程款7705430.6元及利息、工程保证金628997.2元及利息。进入执行程序后，该院于2019年11月5日向裕塬房地产发出（2019）陕0404执1833号执行通知书，要求其履行支付义务。2021年1月14日，该院在网络发布拍卖公告，对裕塬房地产名下财产【即咸阳市乐育北路以西一宗建设用地（土地证书号：咸某某（2014）058号，面积2439.8平方米】公开拍卖。另查明，该宗土地原为陕西二棉有限公司（本文简称：陕西二棉）所有。2011年12月28日，咸阳市土地储备中心、陕西二棉及裕塬公司共同签订了《国有土地收购协议》，明确该宗土地以产权置换方式收购补偿。2012年11月30日，陕西二棉实施政策性破产，其权利义务及遗留问题均由大兴公司承继。2012年12月26日，咸阳市国土资源局在对该宗土地使用权拍卖（挂牌）出让公告中，以特殊说明事项公示：1、宗地成交确认后，陕西二棉补偿款在宗地上建成的房屋中置换1200平方米商业用房用于安置职工。补偿款置换商业用房的具体事宜由竞得人与陕西二棉协商并在竞买报名前达成协议；②、本宗地与市国资委已批准实施旧城改造的3382平方米（5.073亩）土地为同一规划，为保证规划的完整统一，竞买人在报名前应与陕西二棉就3382平方米生活区改造事宜达成开发协议。2014年4月14日，裕塬公司取得涉案2439.8平方米土地的咸某某（2014）第058号土地使用权证。渭城区人民法院认为，在执行秦建集团与裕塬房地产建设工程施工合同纠纷一案中,依法查封拍卖已合法登记在裕塬房地产名下的土地符合法律规定，被执行人裕塬房地产已合法取得该涉案土地使用权。异议人大兴公司以其公司与裕塬房地产之间有内部土地认购协议来排除执行，不能对抗善意第三人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定驳回陕西大兴染织实业有限公司的异议请求。申请复议人大兴公司称，请求二审法院撤销一审裁定，停止本案执行中的土地拍卖活动，待明确落实该宗土地拍卖的两个先决条件后再行拍卖。事实和理由：1、在咸阳市国有土地收购协议和咸阳市国有土地招拍挂文件中明确的收购和出让该宗土地的两个先决条件是：①、宗地成交确认后，陕西二棉补偿款在宗地上建成的房屋中置换1200平方米商业用房用于安置职工。补偿款置换商业用房的具体事宜由竞买人与陕西二棉协商并在竞买报名前达成协议；②、本宗地与市国资委已批准实施旧城改造的3382平方米（5.073亩）土地为同一规划，为保证规划的完整统一，竞买人在报名前应与陕西二棉就3382平方米生活区改造事宜达成开发协议。2、这两个先决条件是土地收储、挂牌出让该宗土地时咸阳市政府相关部门与陕西二棉（大兴公司）达成的公开协议，而决不是企业之间的内部协议;是政府要求参与该宗土地竞拍人知晓并执行的土地开发条件，也是竞拍人在竞拍成功后必须履行的两个义务。3.渭城区人民法在拍卖时同样应将这两个先决条件广而告之，让参与人知晓。4.在确保大兴公司合法权益的基础上，该公司不反对并支持渭城区人民法院对该宗土地进行拍卖，以维护陕西秦建集团的合法权益。综上，认为渭城区人民法院在执行拍卖中的做法及驳回复议申请人的异议请求是错误的，故申请复议，请求予纠正。申请执行人秦建集团辩称，请求依法驳回大兴公司复议申请，督促执行法院及时实施拍卖执行行为，以减少和尽量挽回申请执行人的损失。其理由为，1.大兴公司（陕西二棉）与被执行人之间的约定属于内部约定，不能对善意第三人产生约束力，且协议一直未履行，不能阻却人民法院对于涉案土地进行查封、拍卖的执行行为。2.《国有土地收购协议》中第三条中心意思为双方对土地补偿方式的约定，土地储备中心作为政府土地管理部门不应也无权过问被收储单位的补偿款使用情况。除此之外《国有土地收购协议》并无明确约定案外人所主张的“两个先决条件”。3.咸阳市国土资源局涉案土地拍卖（挂牌）出让竞买须知中的特殊说明事项，为要约邀请，且申请复议人也已按照要约邀请与被执行人签订了相关协议。因此该要约邀请内容不能对挂牌成功并已产权登记的涉案土地产生任何影响，更不能出现在强制执行拍卖公告中。故请求驳回申请复议人的复议请求。被执行人裕塬房地产称，大兴公司提出的执行异议符合客观事实，应予支持。本院审查查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院另查明，裕塬公司就涉案宗地竞拍成功后，从2010年5月起至2016年4月间，先后与陕西二棉、大兴公司签定《联合开发意向书》、《合作协议》、《补充协议》、《沿街改造补充协议》等。在本案执行程序中，咸阳市渭城区人民法院于2021年1月14日对涉案宗地发布拍卖公告。其中对拍卖标的的说明特别提示：“该标的所属有联合开发协议，请自行斟酌。”本院认为，本案争议的焦点为，原审法院执行拍卖程序中，应否将咸阳市国有土地招拍挂该宗土地文件明确的“两个条件”及《国有土地收购协议》第三条约定的相关内容作为特殊告知事项予以详尽公告。涉案宗地的开发利用，与咸阳市人民政府确定的旧城改造部分土地相关联，涉及城市统一规划，又关乎职工安置。咸阳市国土资源局在该宗土地使用权拍卖（挂牌）出让竞买须知中已明确将“两个条件”作为特殊说明事项，告知竞买人。之后，裕源公司因有竞买意向，遂与咸阳市国土资源局、陕西二棉达成《国有土地收购协议》，协议第三条已将“两个条件”约定其中。裕源公司竞买成功后，先后与陕西二棉、大兴公司签定《联合开发意向书》、《合作协议》、《补充协议》、《沿街改造补充协议》等，签署这一系列文件，也充分说明该宗土地的出让是有附随条件的，是遵循当初既定的竞买条件所达成的相关协议，不是单纯的商业用地出让双方达成的内部土地认购协议。因此，一审法院在执行拍卖程序中，理应考虑这些因素，从维护社会公共利益及各方当事人利益、维护社会稳定等方面的实际出发，对该宗土地发布拍卖公告时，须让竞买人知悉，在继受取得该宗土地所有权的同时还要承担相应的义务；应将咸阳市国土资源局在该宗土地使用权拍卖（挂牌）出让竞买须知中作为特殊说明事项明确的“两个条件”，向意向竞买者充分阐明后，稳妥推进后续执行。故大兴公司申请复议理由合法正当，本院应予支持。大兴公司向一审法院提出执行异议，其目的是要求向竞买者明确告知竞买须知事项，以保障其合法权益，并非排除执行；一审法院以“不能排除执行为由”驳回异议请求，显属认定事实不清，原审裁定应予撤销。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条一款、第十二条、第十七条（四）项、第二十三条（三）项之规定，裁定如下：一、   撤销渭城区人民法院人民法院（2021）陕0404执异19号执行裁定书。二、   陕西大兴染织实业有限公司执行异议成立。本裁定为终审裁定。  审    判    长      杨党代    审    判    员      陈建利    审    判    员      陈寒瑛       二○二一年七月十五日                 书    记    员      王妍心     1