广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0107民初5672号原告：南宁市仁恒市场投资有限责任公司，住所：南宁市西乡塘区江北大道清川段100号综合楼14层。统一社会信用代码：914501005690919987。法定代理人：罗秀丽，公司执行董事。委托诉讼代理人：郭敏,南宁市伟信法律事务所法律工作者。被告：卢薛妃，女，1963年9月20日出生，瑶族，住南宁市江南区。委托诉讼代理人：赵成荣,广西龙登律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小燕,广西龙登律师事务所律师。原告南宁市仁恒市场投资有限责任公司（以下简称“仁恒公司”）与被告卢薛妃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日作出（2020）桂0107民初4538号民事判决书，仁恒公司不服向南宁市中级人民法院提起上诉,南宁市中级人民法院审理后作出(2020)桂01民终15841号民事裁定书撤销（2020）桂0107民初4538号民事判决书,将本案发回重审。本院于2021年4月29日立案后，依法组成合议庭于2021年7月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭敏，被告的委托代理人刘小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、被告向原告支付房屋占有使用费154251.89元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2011年9月22日签订了《集资建房合同》，原告将位于南宁市的使用权转让给被告，同时被告给原告支付了购房款312286元；签订该合同后原告于2012年5月10日将上述房屋交给被告使用，被告随后对该房屋进行装修入住至2019年5月10日。2019年5月10日被告以与原告签订的《集资建房合同》无效为由起诉原告要求返还购房款，经南宁市西乡塘区人民法院（2019）桂0107民初7208号判决为无效合同，并判令原告向被告返还购房款312286元。在该案审理过程中，主办法官向原告释明可向被告在使用该房屋期间产生的房屋使用费提起反诉，原告表示另行起诉房屋使用费。原告认为：与被告签订的《集资建房合同》虽无效，但应适用房屋租赁合同相关法律规定，并适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。本案的房屋占有使用费的计算应参照同一小区的房屋出租的平均每平方米单价在乘以该房屋的平方数，目前该小区的每月出租单价为每平方米16.7元，房屋建筑面积为109.96平方米，因为每月租金为1836.33元，再乘以84个月（2012年5月10日至2019年5月10日）为154251.89元。被告卢薛妃辩称：1、被告不应支付房屋占有使用费，房屋使用费用应按照双方过错程度，原告未有建设许可证，出售给被告，导致合同无效在原告，造成的损失应由原告自行承担；2、原告收取的被告房款，所得的收益的利息，远远大于房屋的使用费。即使要支付房屋使用费，也不应该按照原告主张的方式计算，房屋租金的多少，以房屋的朝向，地理位置等相关，按照涉案小区其他房屋的租金来计算，本案房屋的占有使用费没有依据，该房屋的面积、楼层、装修均与本案房屋差距较大，无参考性；3、原告交付给被告的是毛坯房，不具备居住使用功能，该房屋经被告花费6个月的时间装修，以及4万多装修费才得以出租。出租的价格也仅为每月1000元左右，按照原告交付的毛坯房，此出租价格应递减，并扣除被告的装修成本，房屋占有使用的时间应扣减掉被告装修的时间。根据当事人陈述及经本院确认的证据，本院认定如下事实：仁恒公司于2011年3月9日成立，企业类型为有限责任公司，经营范围包括对市场的投资与管理；房地产开发；房屋租赁，仓储服务，装卸服务等，法定代表人为罗秀丽。2011年9月22日，原告仁恒公司（甲方）与被告卢薛妃（乙方）签订一份《集资建房合同》，约定甲在南宁市宁市安吉花卉公园旁）筹资建一栋小高层综合楼，除屯渌村一队办公使用外，尚有部分住房，现就双方集资建房分房有关事宜订立本合同。合同第一条“综合楼规模”约定，1、综合楼建筑面积为5950平方米，为一栋集超市办公住宅的综合楼，楼高十层、每层十六套住房，包括单间配套、一房一厅、二房一厅、二房二厅和三房二厅，每套建筑面积从23.98㎡至111.33㎡不等；2、综合楼由屯渌村一队建设，单套房屋无房屋产权证，有60年使用权，可转让、出租、继承。合同第二条“甲方责任和义务”约定，2、甲方在2011年11月30日交付房屋给乙方使用；3、房屋须符合设计要求及装饰、设备标准，基础设施和公共配套建筑、水、电、电梯安装防护等达到安全使用条件；8、甲方保证乙方对房屋使用60年，如影响乙方房屋使用60年，甲方按乙方实际使用年限，退回乙方交款未能使用年限（含银行利息）。合同第三条“乙方的责任和义务”约定，2、乙方分期交付，首期交付集资款为使用房屋总额的30%，在签订本合同时交付，二期交付集资款为使用房屋总额的30%，在2011年10月8日交付，三期交付集资款为使用房屋总额的40%，在2011年11月30日交房前交清；4、乙方自选房号为拾层B1005号房，建筑面积109.96㎡，单价每平方米2840元，集资款总额312286元；5、乙方不得单方终止或者解除合同，否则应承担违约责任，向甲方支付集资款总额20%作为违约金，同时，已交付使用房屋的，按乙方实际使用年限扣除集资款，退回乙方未使用年限集资款（含银行利息）；6、集资款项，可现金交付或汇入甲方所指定的罗秀丽工商银行账户。合同签订后，被告卢薛妃按约将款转入原告仁恒公司法定代表人罗秀丽中国工商银行的账户。2012年5月12日，原告仁恒公司向被告卢薛妃出具收款收据并加盖公章，注明房屋使用期至2072年5月12日、款项已付清。同日，原告仁恒公司与被告卢薛妃签署《房屋交付使用确认书》，确认房屋交付时间为2015年5月10日。接收房屋后，原告装修并投入使用。2019年4月28日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局发出2019-ＴＬ005号行政处罚告知书，以未办理建设工程规划许可证在建设房屋违法为由，限期房屋建设人自行拆除房屋。被告使用房屋至2019年5月10日。2019年5月30日，被告卢薛妃向本院起诉，本院经审理后于2019年11月19日作出（2019）桂0107民初7208号民事判决书，判决卢薛妃与仁恒公司于2011年9月22日签订的《集资建房合同》无效，仁恒公司向卢薛妃返还购房款312286元及赔偿利息损失，赔偿装修损失3000元；卢薛妃将南宁市西乡塘区安吉街道办屯渌一队吉祥公寓B1005号房退还给仁恒公司。本院认为，关于原告主张的房屋占有使用费，原、被告之间签订的《集资建房合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；本院已判决原告将房款312286元返还被告，并判决被告将南宁市西乡塘区安吉街道办屯渌一队吉祥公寓B1005号房返还原告。被告自2012年5月10日至2019年5月10日期间使用南宁市西乡塘区安吉街道办屯渌一队吉祥公寓B1005号房，应向原告支付实际使用期间的占有使用费。关于房屋占有使用费的计算标准，原告主张按同小区其他购房者签订的租赁合同作为参考；本院认为，本案原、被告之间签订的《集资建房合同》无效，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，占有使用费应参照按合同约定的租金标准计算，原告主张按按同小区市场价计算占有使用费于法无据，本院不予支持。本案中，《集资建房合同》约定的使用年限为60年，总租金为312286元，被告于2012年5月使用涉案房屋至2019年5月，被告已使用房屋84个月，故被告应向原告支付房屋占用费36433.37元（312286元÷720个月×84个月）。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第六项，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下:被告卢薛妃支付原告南宁市仁恒市场投资有限责任公司房屋占有使用费36433.37元。案件受理费3385元（原告已预交），由被告卢薛妃负担677元，由原告南宁市仁恒市场投资有限责任公司负担2708元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  罗忠布人民陪审员  班日强人民陪审员  韦志红二〇二一年七月三十日法官 助理  黄素秋书 记 员  梁 琪