北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初8969号原告：李艳芹，女，1975年1月12日出生，汉族，无业，住北京市顺义区601。委托诉讼代理人：宋利明，北京佳美律师事务所律师。委托诉讼代理人：郇恒晓，北京佳美律师事务所律师。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：郭淑华，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层（02）2003。法定代表人：张永田，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。原告李艳芹与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称：泰禾商业公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称：泰禾嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李艳芹的委托诉讼代理人宋利明，被告泰禾商业公司、被告泰禾嘉信公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李艳芹向本院提出诉讼请求：1.判令泰禾商业公司缴纳支付李艳芹2020年10月1日至2021年6月30日的租金138308.19元及拖欠房屋租金违约金27661.64元；并支付逾期支付的利息，按照应付而未付部分同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍付至实际缴纳之日为止；2.判决泰禾商业公司承担本案诉讼费用；3.判决泰禾嘉信公司对上述第一、二项的诉讼请求承担连带保证责任。事实与理由：李艳芹与泰禾商业公司于2017年12月30日签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定李艳芹将坐落于北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-1#办公商业楼3层303房屋租赁给泰禾商业公司，约定租赁期限自2019年7月1日至2027年10月31日止，其中免租期3个月，季度租金为46102.73元/月，按季度支付，首期租金于免租期结束后、交付房屋后10日内一次性支付，此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。李艳芹依约在2019年7月1日前将房屋交付给泰禾商业公司，泰禾商业公司按照合同向李艳芹支付租金，但自2020年10月起，泰禾商业公司未能向李艳芹支付约定租金。李艳芹多次催要后，对方不予理睬，未支付相应租金。李艳芹为维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求法院判决泰禾商业公司立即支付应支付的租金，并承担相应的违约责任和逾期利息。泰禾嘉信公司于2017年12月30日与李艳芹签署《保证担保协议书》，依照该协议书，泰禾商业公司未按照合同中约定按期履行支付租金的义务，泰禾嘉信公司承担连带保证责任，因此，李艳芹请求法院判令泰禾嘉信公司对本案诉讼请求第一、二向内容承担连带保证责任。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司辩称，泰禾商业公司已经向李艳芹支付2019年10月1日至2020年9月30日期间四个季度的租金，共计184410.92元。认为双方之间的合同不存在继续履行条件，建议解除合同，对于未给付的租金，同意给付到合同解除之日，解除合同日期为收到本案诉讼材料之日。不同意承担利息，因为双方之间未就履行合同的前提下约定相应违约条款，同时李艳芹亦在本案中主张了违约金，不属于一事承担两项违约责任的情况，于法于理不予认可，没有法律依据。违约金数额过高，请求法院予以减少，对于合同解除后的房屋占用费应该按照现有的市场租金价格进行计算，即每月3000元左右的标准计算。根据担保法第17条、民法典第686条等规定，泰禾嘉信公司承担的是一般保证责任，不同意连带给付，享有先诉抗辩权，泰禾商业公司应先履行，如果不能履行后，泰禾嘉信公司才承担保证责任。本案中暂不提反诉要求解除合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月30日，李艳芹（出租方,甲方）与泰禾商业公司（承租方,乙方）就涉案房屋签订了《北京市房屋租赁合同》，约定房屋租赁期自2019年7月1日起至2027年10月31日止，其中免租期为3个月；租金标准为15367.58元/月，按季度支付。首期租金于免租期结束后、甲方交付房屋10日内一次性支付，即46102.73元。此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。该合同第八条约定了合同解除与变更，其中第三款“乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋”；第九条约定了违约责任，“乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的10%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失”。2017年12月30日，泰禾嘉信公司作为保证人（甲方）、泰禾商业公司作为被保证人（乙方）、李艳芹作为产权人（丙方）签订了《保证担保协议书》，其内容为：“乙方因经营需要与丙方签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称“主合同”），为保证乙方及时全面地履行义务、保障丙方权利的实现，甲方自愿为乙方履行提供保证担保。现三方本着诚实信用，平等互利的原则，就保证担保的相关事宜达成一致协议：第一条本协议所担保的主合同为乙方与丙方2017年12月30日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第三条甲方有权了解、检查乙方经营状况，乙方应及时、完整、真实、准确地提供甲方所需的情况和相关材料。第四条甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）。第六条在本协议有效期间，任何一方均不得擅自变更或解除本协议，任何一方需变更本协议时，应经三方协商同意，达成书面协议。第七条任何与本协议有关的争议均由甲方住所地人民法院管辖。第八条本协议经甲、乙双方签字盖章之日起生效，壹式叁份，三方各执壹份，具有同等的法律效力。”泰禾嘉信公司、泰禾商业公司、李艳芹分别在该协议书尾部的甲方、乙方、丙方处加盖公章、签名。合同签订后，李艳芹向泰禾商业公司交付房屋。泰禾商业公司已经向李艳芹支付2019年10月1日至2020年9月30日期间四个季度的租金，共计184410.92元。经询问，泰禾商业公司提交房屋视频证明涉案房屋目前为空置状态。李艳芹不认可房屋处于空置状态，称房屋之前还因漏水原因进行维修，李艳芹现在在外地，无法核实房屋状态。经本院释明，李艳芹坚持要求继续履行合同；泰禾商业公司称目前合同已经不存在继续履行的条件，建议解除合同，但本案中暂不就解除合同提出反诉。对于双方有争议的事实，李艳芹向法庭提交《北京市房屋租赁合同》，证明与泰禾商业公司签署了有效的租赁合同，约定了具体的租赁事项。提交《保证担保协议书》，证明泰禾嘉信公司签署了保证协议，约定对泰禾商业公司的各项义务承担保证责任。提交（2020）京0115民初19558号民事判决书和（2021）京02民终4448号民事判决书，证明李艳芹的诉讼请求是有相关法律判决支持的。提交无忧客户返租收益方案照片、泰禾集团工作联系单审批表，证明泰禾商业公司给李艳芹销售的房屋提供的返租方案，返租方案中对返租的收益、金额，还有客户应当支付家具费用的规定，也证明双方之间签署的是商业性质的租赁协议，不是民事租赁协议，其中泰禾商业公司所称违约金过高是基于与其他民事租赁金额对比的，上述两份证据可以证明双方的约定是合理合法的，泰禾商业公司应当按照约定支付违约金费用。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司对《北京市房屋租赁合同》的真实性认可，证明目的不认可，称违约金过高。对《保证担保协议书》的真实性、合法性认可，证明目的不认可，泰禾嘉信公司承担保证责任的为一般保证责任。对（2020）京0115民初19558号民事判决书和（2021）京02民终4448号民事判决书的真实性认可，关联性不认可。对无忧客户返租收益方案照片、泰禾集团工作联系单审批表的真实性无法核实，证明目的不予认可。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案仍适用当时的法律及司法解释。李艳芹与泰禾商业公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。李艳芹依约将涉案房屋交付给泰禾商业公司，泰禾商业公司理应支付相应的租金。现泰禾商业公司未按照约定时间向李艳芹交纳房屋租金，李艳芹有权依据合同约定要求解除合同。但经法院释明，李艳芹坚持要求泰禾商业公司继续履行合同。泰禾商业公司主张涉案房屋已经空置并提交相应的视频证实自己的主张，李艳芹对此不予认可，但是因在外地无法进行核实，故本院依据相关证据采纳泰禾商业公司的主张，认可涉案房屋处于空置状态。考虑到涉案房屋已经空置，鉴于双方所签租赁合同为长期性合同，履行过程中需要双方相互配合，泰禾商业公司现表示不愿继续履行合同，租赁合同项下债务标的不适于强制履行。为防止双方损失扩大，双方应尽快就合同解除及后续事宜进行处理。关于租金。泰禾公司自2020年10月1日起未按约定足额向李艳芹支付租金，考虑涉案房屋现已空置，泰禾商业公司开庭时提出解除合同的主张，故本院确定李艳芹于本案开庭之日即2021年6月8日已知晓泰禾商业公司欲解除合同，故本院酌情确定泰禾商业公司应给付李艳芹2020年10月1日至2021年6月8日期间的租金127038.62元。现双方就合同履行发生争议，李艳芹要求泰禾商业公司支付欠付的租金系建立在涉案租赁合同仍继续履行的基础上，故其要求泰禾商业公司支付后续房屋租金的诉讼请求，本院暂不予支持。双方可在合同依法解除后，就房屋租金等费用一并进行结算。关于李艳芹主张泰禾商业公司支付违约金的诉讼请求，鉴于双方合同中约定该违约金系解除条件下支付，故对于李艳芹的该项诉讼请求，本院不予支持，关于李艳芹要求泰禾商业公司给付利息的诉讼请求，结合本案李艳芹实际损失情况，本院酌情确定为自2021年4月16日起至实际付清之日止，以127038.62元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率进行计算。关于李艳芹要求泰禾嘉信公司承担连带责任的诉讼请求，因三方签订的《保证担保协议书》第四条载明“如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务”，即表明只要主合同规定的债务履行期届满债务人没有履行债务，保证人便承诺并保证代债务人履行主合同项下租金支付义务，说明保证人泰禾嘉信公司承担连带保证责任，故对李艳芹要求泰禾嘉信公司对欠付租金、利息承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。在泰禾嘉信公司承担连带保证责任后，有权向泰禾商业公司追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李艳芹支付2020年10月1日至2021年6月8日期间的房屋租金127038.62元，并支付利息（自2021年4月16日起至实际付清之日止，以127038.62元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率进行计算）；二、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第一项确定的北京泰禾商业管理有限公司的债务承担连带保证责任，在北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；三、驳回李艳芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1810元，由李艳芹负担242元（已交纳），由北京泰禾商业管理有限公司负担1568元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二一年七月九日法官助理  赵新兰书 记 员  张海利