杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭下民初字第30号原告浙江大酒店有限公司。法定代表人孙志广。委托代理人陈涵。被告浙江金丽投资有限公司。法定代表人王继勋。委托代理人董江南。原告浙江大酒店有限公司为与被告浙江金丽投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2009年12月24日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员叶东晓独任审判，于2010年1月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈涵、被告委托代理人董江南、李力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江大酒店有限公司诉称，2009年8月下旬，原告将位于杭州市延安路595号浙江大酒店裙楼一层至二层的房屋（建筑面积5143平方米）对外招租。Applediamondsinternationallimited（苹果钻石国际有限公司，下称苹果公司）与原告进行了接触，有意承租该场地。2009年8月21日原告与苹果公司签订了《物业租赁意向书》，意向书约定承租方在双方签署意向书后5日内支付信用金100万元，待租赁合同签订后，该100万元转冲为部分履约保证金。2009年9月1日，苹果公司两次致函原告，授权王继勋为苹果公司本项目筹备组的主要执行人：由杭州蓝黛珠宝有限公司代苹果公司支付100万元，作为租赁原告裙楼一、二层的信用保证金，此后，杭州蓝黛珠宝有限公司向原告支付了100万元。2009年9月7日，苹果公司向原告出备忘录：苹果公司计划以国内多个自然人为股东，杭州重新注册项目公司，负责本项目的经营运作，要求将租赁合同的签约时间推迟至9月15日前后。2009年9月19日，苹果公司致函原告，授权本案被告（注册中）与原告签订租赁合同。因被告尚未注册设立，2009年9月30日，原告与苹果公司签订了物业租赁合同，王继勋代表承租方签字。合同约定：原告场地的出租期为5年，租金按季收取（第一年租金为22526340元），合同签订后10个工作日内承租方支付原告履约保证金400万元，已付的100万元意向金直接转为履约保证金，另需付300万元。此后，原告即将出租的场所交付给承租方进行装修。2009年10月，由三个自然人股东周兴华、刘吟、朱廉共同出资2000万元在杭州市工商局注册设立浙江金丽投资有限公司，公司住所地为在原告处的承租场地，法定代表人王继勋。2009年11月9日，被告向原告发函，要求延期交纳300万元保证金，承诺在2009年11月11日前支付150万元，11月30日前支付150万元。2009年11月12日，被告向原告支付了150万元履约保证金。此后经原告多次催告，被告均未再支付余下的150万元。因被告的不诚信行为，原告于2009年12月9日向被告发出了解除合同通知函。原告认为被告的行为已构成违约，造成原告的合法利益受到损害，故提起诉讼：1、请求判令解除原、被告双方于2009年9月30日签署的物业租赁合同，判令被告腾退并交还所承租的场地；2、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、物业租赁意向书，欲证明1、2009年8月21日原告与苹果公司签订物业租赁意向书，约定意向信用保证金100万元，租赁合同履约保证金400万元。2、王继勋代表苹果公司签字。2、授权书，欲证明2009年9月1日苹果公司授权王继勋为项目筹备组主要执行人。3、代付证明，欲证明2009年9月2日，杭州蓝黛珠宝有限公司代被告支付物业租赁信用保证金100万元。4、备忘录，欲证明1、苹果公司通知原告，计划以国内多个自然人为股东，在杭州设立项目公司。2、要求推迟签署物业租赁协议。5、函件，欲证明2009年9月19日苹果公司授权浙江金丽股资有限公司（注册中）与原告签订正式租赁协议。6、物业租赁合同，租赁场地物业管理协议，欲证明：1、2009年9月30日原告与苹果公司签署物业租赁合同及物业管理协议，约定履约保证金400万元，已付100万元信用保证金转为履约保证金。2、王继勋代表承租方签字。7、房屋产权证（复印件），欲证明原告对出租的房屋拥有合法权属。8、出租场地移交记录，欲证明2009年10月1日原告将出租场地移交承租方装修。9、延期交纳履约保证金函，欲证明2009年11月9日，被告要求延期交纳履约保证金。10、解除合同通知函，欲证明2009年12月10日，因被告不能按期足额交纳履约保证，原告通知被告单方面解除租赁合同，并要求腾退交回所承租的场地。11、杭州市房地产外页测绘面积情况汇总，欲证明原告出租的场地面积是由杭州市房管局专门的测绘部门认定的。被告浙江金丽投资有限公司辩称，一、被告的控股股东周兴华涉嫌合同诈骗和抽逃资金，已被公安机关立案侦查，周兴华的审理结果对本案原、被告签订合同是否真实有效具有决定性的关系，对查清本案的事实也有关系，故被告申请本案中止审理。二、在双方签订租赁合同之后，被告对场地进行装修，委托设计院对场地进行设计，发现原告提供的场地实际面积只有4300余平方，与租赁合同上约定的面积有较大差距。后被告与原告进行沟通，希望调整租金，但达不成一致意见，所以被告不再支付后面的资金。因面积有较大差距，故该租赁合同无法继续履行。被告不同意原告的诉讼请求。被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：1、设计施工图，欲证明租赁场地实际测量面积为4300余平方米。2、案件受理回执单，欲证明周兴华涉嫌合同诈骗，公安机关已立案侦查。上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：原告提交的十一份证据，被告对证据1的真实性有异议，王继勋也并未在意向书上签字。本院认为该意向书有被告的股东之一朱廉签字，该意向书中所涉及的100万元信用金被告亦已向原告交纳，故对该意向书的真实性及与本案的关联性予以确认。证据2被告对真实性有异议，被告不清楚苹果公司的情况，王继勋也不是项目筹备组执行人。本院认为该授权书的真实性无法确认，故对其证据效力不予确认。证据3被告无异议，本院对其证据效力予以确认。证据4、5被告对真实性有异议，被告不清楚苹果公司的情况。本院认为Applediamondsinternationallimited非国内注册成立的法人，两份证据也无人签字，真实性无法确认，故对其证据效力不予确认。证据6被告对真实性有异议，王继勋并不是苹果公司的股东。本院认为该物业租赁合同的相对方为原、被告，而王继勋系被告的法定代表人，其与原告签订的物业租赁合同应视为代表被告的职务行为，故对该份合同的证据效力予以确认。证据7因原告庭后提交了原件，被告表示无异议，本院对其证据效力予以确认。证据8、9被告无议，本院予以确认。证据10被告有异议，这是原告单方制作，因被告发现面积存在差异，双方协商不一致，故未支付后面的保证金。本院认为被告法定代表人王继勋在庭上陈述已收到该函，故对其真实性及关联性予以确认。证据11原告在庭后提交了原件，故被告对其真实性无异议，但被告认为房屋面积还是有差距的。本院认为该份证据与证据7互相印证，证明了原告在租赁合同上记载的面积与产权证的面积一致，故对其证据效力予以确认。被告提交的两份证据，原告对证据1的真实性有异议，且与本案缺乏关联性，从证据效力上看，该证据是由被告自行制作，并没有经过杭州市房产管理局有关测绘部门的认定，不能成为本案认定的依据。本院认为房屋面积应以产权登记部门的测绘结果及产权证记载为准，该设计施工图系被告委托第三方制作，不能对抗原告的房屋产权证书，故对其证据效力不予确认。证据2原告对真实性无异议，对关联性有异议，周兴华虽然是被告的股东之一，但其是否涉嫌诈骗是个人行为，且该证据只是接受案件的回执单，并不是公安机关的立案决定书，报案后是否构成犯罪，公安机关是否立案侦查尚未决定。本院认为原告的异议成立，对该案件受理回执单的证据效力不予确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：2009年8月下旬，原告将位于杭州市延安路595号浙江大酒店裙楼一层至二层的房屋（建筑面积5143平方米）对外招租。2009年8月21日被告的股东朱廉以Applediamondsinternationallimited（苹果钻石国际有限公司）的名义与原告签订了一份《物业租赁意向书》，该意向书约定承租方在双方签署意向书后5日内支付信用金100万元，待租赁合同签订后，该100万元转冲为部分履约保证金。后被告通过杭州蓝黛珠宝有限公司向原告支付了100万元信用金。2009年9月30日，原告与被告签订了《物业租赁合同》及《租赁场地物业管理协议》，王继勋代表承租方签字。合同约定：原告将杭州市延安路595号裙楼一至二层建筑面积5143平方米房屋及其附属设施出租给被告使用，被告将场地用于开办浙江国际钻石城，租期为5年，自2009年10月1日起至2014年12月31日止，装修免租期为三个月，租金按季结算，先付后用，第一年租金为22526340元，2010年第一季度租金在2009年12月15日前支付。合同签订后10个工作日内被告向原告支付履约保证金400万元，已付的100万元意向金直接转为履约保证金，另需付300万元。被告逾期一个月以上不按合同约定全额支付租金或其他应付费用的，原告有权解除合同，且被告须按本合同约定支付拖欠的各项费用及违约金。此后，原告即将出租的房屋交付给被告进行装修。2009年11月9日，被告向原告发函，要求延期交纳300万元保证金，承诺在2009年11月11日前支付150万元，11月30日前支付150万元，其他合约条款不变。2009年11月12日，被告向原告支付了150万元履约保证金。余下的150万元保证金及第一季度租金被告至今未付。2009年12月9日，原告向被告发函，称由于被告不能按期支付合同规定的履约保证金，且酒店已多次催促未果，故决定自2009年12月9日起正式解除与被告签订的物业租赁合同，并在2009年12月11前归还承租物业。因被告继续占用承租物业，原告诉至本院。另查明，2009年10月，由三个自然人股东周兴华、刘吟、朱廉共同出资2000万元在杭州市工商行政管理局注册成立被告浙江金丽投资有限公司，公司住所地为杭州市延安路595号一层至二层副楼，法定代表人为王继勋。本院认为，原、被告之间所签订的《物业租赁合同》及《租赁场地物业管理协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然在签订物业租赁合同时，被告尚未设立，由王继勋作为被告代表在合同上签字，但被告不久即注册成立，王继勋系被告的法定代表人，原告也向被告交付了案涉租赁场地，故王继勋与原告签约的行为应认定为代表被告所履行的职务行为。合同签订后，原告按约履行了相关义务，但被告却未按时足额交纳履约保证金，至今已逾期一个多月，根据合同“被告逾期一个月以上不按合同约定全额支付租金或其他应付费用的，原告有权解除合同”的约定，原告有权解除合同，并要求被告立即归还所占用的租赁物。关于合同约定的房屋面积问题，原告提交的产权证及测绘部门出具的房屋建筑面积表已详细证明租赁物的建筑面积，与双方在合同中约定的租赁物面积完全一致，被告以其自行委托的设计单位出具的装修设计图来证明合同约定的租赁物面积与实际面积不一，证明力显然不足，其因此而主张合同存在重大误解的情形，亦与法无据，本院不予采信。原、告之间所设立的是平等主体之间的民事法律关系，被告的自然人股东是否涉嫌犯罪，与本案无关，被告要求本案中止审理，不符合法律规定，本院亦不予采信。被告既不支付履约保证金和租金，又不将租赁物业归还给原告，致使原告不能正常利用场地获取收益，已损害了原告的合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告浙江大酒店有限公司与被告浙江金丽投资有限公司于2009年9月30日签订的《物业租赁合同》；二、被告浙江金丽投资有限公司于本判决生效之日十日内将杭州市延安路595号浙江大酒店裙楼一至二层、建筑面积5143平方米房屋腾空并交还给原告浙江大酒店有限公司。本案受理费80元，减半收取40元，由被告浙江金丽投资有限公司负担（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。审判员  叶东晓二〇一〇年一月二十六日书记员  楼一平