浙江省湖州市中级人民法院民事判决书（2021）浙05民终719号        上诉人（原审被告）：安吉咏乐汇娱乐有限公司，住所地浙江省安吉县昌硕街道迎宾大道******。                法定代表人：陈芸芸，公司总经理。                委托诉讼代理人：陈涛，浙江浦源律师事务所律师。                委托诉讼代理人：朱仲烨，浙江浦源律师事务所律师。                被上诉人（原审原告）：姚娟兰，女，1982年2月8日出生，汉族，住浙江省德清县。                委托诉讼代理人：沈建，男，德清县禹越法律服务所法律工作者。                被上诉人（原审被告）：吴遵云，男，1983年4月20日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。                上诉人安吉咏乐汇娱乐有限公司（以下简称咏乐汇公司）为与被上诉人姚娟兰、吴遵云房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2020）浙0523民初4239号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案经阅卷和调查，现已审理终结。                咏乐汇公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或发回重审；2．本案一、二审诉讼费由姚娟兰、吴遵云承担。事实和理由：首先，一审法院认为双方《租赁合同》中载明的咏乐汇公司延期交付租赁款，姚娟兰有权收回租赁物，该约定可视为双方对解除合同的约定，属于事实认定错误，合同中约定的仅是解除条件，必须有解除合同的意思表示才能解除合同。其次，一审法院直接判决双方解除合同违反了公平原则。本案咏乐汇公司2017年承租案涉房屋后，装修花费近1000余万元，若解除合同势会给其造成巨大的损失，一审法院直接判决解除合同有失公允。最后，签订合同时，双方约定有一个停车场可以让咏乐汇公司免费使用，但后来物业对停车场进行收费管理，影响了其正常经营。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院查明事实并支持其上诉请求。                姚娟兰答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。关于解除合同问题，姚娟兰解除合同是基于咏乐汇公司未按约定支付租金，根据合同约定咏乐汇公司延期两个月未交清已到期租赁款的，视为放弃继续租赁，姚娟兰可以按照约定提前收回店铺。关于装修投入问题，双方合同第11条第4款已经明确约定，如果双方合同终止履行的，咏乐汇公司装修设施，可移动的归咏乐汇公司自行搬离，不可以移动的归姚娟兰所有。关于停车场问题，物业公司如何处理停车场与是否支付租金没有关联性。                吴遵云未作答辩。                姚娟兰向一审法院起诉请求：1．判令解除姚娟兰与咏乐汇公司签订的房屋租赁合同并腾退房屋，将房屋返还给姚娟兰；2．咏乐汇公司、吴遵云支付租金331150元（租金暂计算至2020年9月8日，其后租金按合同约定计算至交付房屋之日止）；3．判令咏乐汇公司、吴遵云支付利息11462.5元（利息暂计算至2020年9月8日，其后利息按月利率2％计算至还清之日止）；4．判令由咏乐汇公司、吴遵云承担本案诉讼费用。                一审法院认定事实：2017年11月，姚娟兰与咏乐汇公司签订《租赁合同》一份，约定姚娟兰将位于安吉县昌硕街道房屋所有权证证号为安房权证递铺第XXXX号的房屋［相应土地使用权证证号为安吉国用（2012）第XXXX号］出租给咏乐汇公司，租赁期限共七年，自2017年11月9日起至2024年11月8日，租金三年不变为每年356700元，后四年以每年递增5％计算，租金每半年提前一个月支付一次，先付后用；咏乐汇公司支付5万元作为租赁保证金，本合同终止时，若咏乐汇公司未发生违约责任且向姚娟兰交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺时，保证金在十日内无息返还，在咏乐汇公司违约的情况下，姚娟兰有权没收保证金；咏乐汇公司如延期两个月未交清到期租赁款的，视为放弃继续租赁，姚娟兰有权收回该店铺。咏乐汇公司为承租该房屋向姚娟兰支付保证金5万元。                2020年6月8日，咏乐汇公司向姚娟兰出具委托书一份，确认截至2020年5月8日，咏乐汇公司结欠租金316975元，对2020年11月8日前产生的租金，委托新承包人吴遵云分批支付，于2020年6月15日支付29725元、6月30日前支付29725元、7月10日前支付108969元、8月10日前支付108969元、9月10日前支付108969元、10月10日前支付108969元；2020年11月9日之后租金按原合同约定提前支付半年租金，上述付款如有逾期，按月息2％支付利息。吴遵云在上述委托书受托人处签名。后吴遵云向姚娟兰支付租金合计104725元。剩余租金姚娟兰未受偿，向该院提起诉讼。咏乐汇公司于2020年11月19日收到该案起诉状副本。                一审法院认为，姚娟兰与咏乐汇公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，属合法有效。合同约定咏乐汇公司如延期两个月未交清已到期租赁款的，姚娟兰有权收回租赁物，可视为双方对解除合同的约定。根据咏乐汇公司出具的委托书，咏乐汇公司应于2020年6月15日前支付29725元，6月30日前支付29725元，7月10日前支付108969元，即2020年7月10日前应支付租金合计168419元，但姚娟兰就上述租金仅受偿104725元，咏乐汇公司及其受托人未按约支付，构成违约，且逾期支付已超两个月，双方约定的解除事由已成就；且姚娟兰向该院起诉后，咏乐汇公司仍未就拖欠的租金履行支付义务，拖欠租金的金额已近双方约定的年租金额，严重影响了姚娟兰出租房屋收益的合同目的，综上，该院认为姚娟兰有权解除合同并要求返还房屋。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条的规定，民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除，故该院以咏乐汇公司收到本案起诉状副本之日，即2020年11月19日确认为合同解除之日，自合同解除之日起咏乐汇公司占有期间的占有使用费应参照租金标准支付。双方约定的逾期利率，已超过法律允许范围，该院以银行贷款利率的四倍予以调整。经核算，截至2020年11月19日，咏乐汇公司结欠租金400373.6元（2020年11月8日前租金390601元、以及2020年11月9日至2020年11月18日计10天租金为356700元／年÷365天×10天），尚欠逾期利息为13432.38元。咏乐汇公司向姚娟兰支付的保证金5万元，应属履约保证金性质，咏乐汇公司违约导致合同解除的情况下，上述保证金应优先清偿未付利息及租金，故截至2020年11月19日，咏乐汇公司尚需支付租金363805.98元［400373.6元-（50000元-13432.38元）］，合同解除后，咏乐汇公司应对未付租金继续承担逾期支付利息。                另，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。该案中，吴遵云系以受托人身份在咏乐汇公司向姚娟兰出具的委托书上签字，其与咏乐汇公司间系代理关系，姚娟兰要求吴遵云对咏乐汇公司本案债务承担共同还款责任，无事实与法律依据，该院不予支持。                综上，对姚娟兰合理部分诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、姚娟兰与咏乐汇公司于2017年11月签订的《租赁合同》于2020年11月19日解除；二、咏乐汇公司返还姚娟兰位于安吉县昌硕街道房屋所有权证证号为安房权证递铺第XXXX号的房屋，限于该判决生效之日起三十日内履行；三、咏乐汇公司支付姚娟兰租金363805.98元及逾期利息（自2020年11月19日起，以未付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的四倍计算至款清之日止，利随本清），限于该判决生效之日起十日内履行；四、咏乐汇公司向姚娟兰支付自2020年11月19日起的房屋占有使用费（按年租金356700元标准计算至实际返还之日止），限于该判决生效之日起十日内履行；五、驳回姚娟兰其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3220元（已减半），由咏乐汇公司负担，限于该判决生效之日起十日内交纳。                二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。                本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。                本院认为，本案二审争议焦点为：一审法院判决咏乐汇公司与姚娟兰解除租赁合同是否得当。本案中，咏乐汇公司与姚娟兰签订的《租赁合同》第11条第5款明确约定，咏乐汇公司如延期两个月未交清到期租赁款的，视为放弃继续租赁，姚娟兰有权收回该店铺，该条款可视为双方就合同解除的约定。现按照咏乐汇公司出具的委托书约定，咏乐汇公司应当在2020年7月10日前向姚娟兰支付租金合计168419元，但咏乐汇公司及其委托代理人吴遵云并未足额支付该租金，且已超过两个月期限，姚娟兰按照《租赁合同》约定通过诉讼主张解除合同符合法律规定，故一审法院判决双方解除租赁合同并无不当。关于咏乐汇公司的装修问题，《租赁合同》第11条第4款已明确约定，本合同终止履行的，咏乐汇公司装修设施，可移动的归咏乐汇公司自行搬离，不可移动的归姚娟兰所有，故应当按照合同约定执行。关于免费使用停车场的问题，《租赁合同》并无约定，咏乐汇公司也未提交证据予以证明双方有此约定，咏乐汇公司据此拖延履行支付租金义务缺乏事实和法律依据。                综上，咏乐汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：                驳回上诉，维持原判。                二审案件受理费6440元，由上诉人安吉咏乐汇娱乐有限公司负担。                本判决为终审判决。                    审判长蒋莹            审判员郑扬            审判员周辰晨    二○二一年七月二十九日            法官助理朱国斌            书记员林佳佳