陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民初942号原告（申请执行人）：西安正荣置业发展有限公司，住所地陕西省西安市经济技术开发区未央路170号赛高城市广场2号楼2906。法定代表人：侯博，该公司总经理。委托诉讼代理人：何四为，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。被告（执行案外人）：西安市未央区张家堡街道办事处红色村民委员会第四村民小组，住所地西安市未央区凤城七路南侧三丰中心思想小区3号楼2704室。负责人：施黎亮，该组组长。委托诉讼代理人：赵小强，男，1976年11月10日出生，汉族，住西安市莲湖区。被告（被执行人）：陕西三丰房地产开发有限公司，住所地陕西省咸阳市文林路青海省咸阳干部休养所综合楼二楼。法定代表人：杨丰收，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李战锋，陕西制衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳，陕西制衡律师事务所实习律师。原告西安正荣置业发展有限公司（以下简称正荣公司）与被告西安市未央区张家堡街道办事处红色村民委员会第四村民小组（以下简称红色村四组）、被告陕西三丰房地产开发有限公司（以下简称三丰公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正荣公司的委托诉讼代理人南溪、被告红色村四组负责人施黎亮及委托诉讼代理人赵小强、被告三丰公司的委托诉讼代理人李战锋、陈艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正荣公司向本院提出诉讼请求：1.继续查封执行三丰公司名下位于西安市经济技术开发区西侧，附着于西经国用（2016出）第012、013号宗地上的三丰中心思想小区4号楼10105号商铺的执行;2.红色村四组、三丰公司负担本案诉讼费用。事实与理由:正荣公司与红色村四组、三丰公司针对三丰中心思想4号楼10105号商铺执行异议一案已作出（2021）陕01执异139号执行裁定，裁定中止执行，正荣公司遂提起本案申请执行人执行异议之诉。涉案商铺为商品房，并非安置房，且正荣公司已于2018年1月4日对该房屋办理抵押登记，该房屋与红色村四组无关。1.正荣公司查封房屋均系办理过抵押登记的财产，不属于安置房屋。红色村四组改造系经开区2008年城中村改造项目之一，2013年改造回迁完毕。正荣公司与三丰公司借款发生于2017年12月，因借款事宜双方于2018年1月4日办理抵押登记，三丰公司将三丰中心思想项目在建工程（规划建设1#、4#、5#住宅及商住楼，3幢，6#商业楼1幢，部分地下停车库，规划建筑面积及施工许可面积均为77045.06平方米）及相应土地使用权抵押给正荣公司，用于偿还借款。三丰公司查封房产属商品房而非安置楼，正荣公司作为抵押权人享有优先受偿权。2.红色村四组提供的拆迁安置方案与涉案房屋无关，红色村四组已安置完毕，安置楼集中在2号楼、3号楼，与正荣公司查封商铺无关。红色村四组提供的拆迁安置方案以及拆迁协议，仅系总体安置分配原则，未有证据证明涉案房屋属安置房屋。红色村四组主张安置面积不能说明其小组安置商铺包括涉案房屋，红色村四组独立安置楼为三丰中心思想2号楼、3号楼，包括住宅和商铺，相关安置楼并未在查封范围。3.红色村四组提供的商业用房安置确认单系抵押查封之后（2020年5月9日）签订，且签订主体并未经相应拆迁部门确认。安置确认单系红色村四组与三丰公司西安分公司签订，应属无效。涉案拆迁开发商为三丰公司，而安置确认单系三丰公司西安分公司签署，该分公司无权与被拆迁人签订协议，也无权确认安置分配的商业房号，安置确认单应由政府拆迁部门确认。4.红色村四组共计农户396人，每人20平方米商铺，共需安置7920平方米商铺，红色村四组主张应安置8083.43平方米商铺，由此可见安置确认单虚假。红色村四组未提供有效证据证明其应分商铺面积与已得商铺面积。涉案房屋性质上应属商品房，与红色村四组无关。红色村四组提供证据不能证明已安置商业房包括4号楼10103、10104、10105以及5号楼10201。被告红色村四组辩称，红色村四组征收时间早于三丰公司与其他主体债务发生时间。签订征收安置补偿协议时，三丰公司与红色村四组签订安置补偿协议，共403.5人，每人获得商业用房面积20平方米，该行为系政府授权行为，双方未有异议，故红色村四组村民与三丰公司协议真实有效。红色村四组应得商业用房面积为8070（403.5×20）平方米。房屋移交之前虽登记于三丰公司名下，但该公司并无处置权利，本案并无证据证实红色村四组成员对以集体组织成员商业房屋担保、抵押知情、准许。三丰公司交付面积与安置约定面积一致。本案应驳回正荣公司诉讼请求。被告三丰公司辩称，不同意正荣公司诉讼请求。涉案房屋属安置房屋，正荣公司要求继续执行没有事实、法律依据。根据拆迁安置方案及拆迁协议，涉案房屋属拆迁安置房屋。三丰中心思想2号楼、3号楼属安置楼，但因2号楼、3号楼安置面积不足，又安置4号楼10105号房屋中的54平方，且已交付。正荣公司所称拆迁安置方案、拆迁协议无效理由不能成立。三丰公司涉案商铺评估价格为27015.52万元，远超正荣公司债权金额。执行异议裁定认定事实、适用法律正确。经审理查明，正荣公司与三丰公司、杨卫峰、喻晖、杨林、方瑜、高创国、杨锋利、杨丰收、张燕妮借款合同纠纷一案，本院于2019年11月18日作出（2019）陕01民初1951号民事判决，判决：一、被告三丰公司于判决生效后10日内，向原告正荣公司偿付借款本金8900万元及2018年1月9日至2018年7月9日期间借款利息932908.79元；二、被告三丰公司于判决生效后10日内，向原告正荣公司偿付上述借款本金8900万元自2018年7月10起至自2019年6月26日期间的利息10413000元、罚息5206500元和复利489189.1元，合计16108689.1元，并按双方约定支付自2019年6月27日至实际清偿债务之日止的利息、罚息和复利；三、被告三丰公司于判决生效后10日内，向原告正荣公司支付律师费30万元、保全保险费11.55万元；四、被告杨卫峰、杨林、方瑜、高创国、杨锋利、杨丰收、张燕妮、喻晖，对被告三丰公司上述债务承担连带清偿责任；五、原告正荣公司就被告三丰公司上述债务，对被告三丰公司抵押的土地使用权及在建工程〔抵押物清单：土地使用权，19547.8平方米，权利证书编号西经国用（2016）出第012号、第013号；在建工程，权利证书编号地字第西经开发（2016）38号，建字第西经开（2013）第043号CG，西经开（2014）025号610131201603300301补〕，享有优先受偿权；六、原告正荣公司就被告三丰公司上述债务，对被告杨卫峰、杨林、高创国、杨丰收各自分别质押的1844万股、820万股、804万股、2640万股三丰公司的股权，享有优先受偿权；七、驳回正荣公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费578836元、保全费5000元（正荣公司均已预交），由被告三丰公司和被告杨卫峰、杨林、方瑜、高创国、杨锋利、杨丰收、张燕妮、喻晖承担。三丰公司、杨卫峰、杨林、方瑜、高创国、杨锋利、杨丰收、张燕妮不服该判决，向陕西省高级人民法院提起上诉，陕西省高级人民法院于2020年5月28日作出（2020）陕民终321号民事判决，判决：一、维持西安市中级人民法院（2019）陕01民初1951号民事判决第三、四、五、六、七项；二、变更西安市中级人民法院（2019）陕01民初1951号民事判决第一项为：被告三丰公司于判决生效后10日内，向原告正荣公司偿付借款本金及2018年1月9日至2018年7月9日期间借款利息，共计89852951.19元；三、变更西安市中级人民法院（2019）陕01民初1951号民事判决第二项为：被告三丰公司于判决生效后10日内，向原告正荣公司偿付上述借款本金85982543.49元自2018年7月10起至自2019年6月26日期间的利息10059957.50元、罚息5029978.75元和复利489189.1元，合计15579125.35元，并按双方约定支付自2019年6月27日至实际清偿债务之日止的利息、罚息和复利。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、保全费按一审判决执行；二审案件受理费55577元，由上诉人三丰公司、杨卫峰、杨林、方瑜、高创国、杨锋利、杨丰收、张燕妮共同负担53000元，由被上诉人正荣公司负担2577元。该判决生效后，因被执行人未履行生效判决确定的给付义务，正荣公司向本院申请强制执行。执行中，本院于2020年8月3日发布（2020）陕01执1111号查封公告，公告内容如下：本院依据（2019）陕01财保23号民事裁定书依法查封了被执行人三丰公司名下位于西安市经济技术开发区西侧，附着于西经国用（2016出）第012、013号宗地上的“三丰中心思想（红色村四组城中村改造项目）”项目在建工程中的1#、4#、5#住宅及商住楼3幢，6#商业楼1幢中的房产，共计68套（详见查封房产清单，包括涉案4号楼10104号商铺）。现将有关事项公告如下：一、查封期限为三年（自2019年7月24日起至2022年7月23日止）。二、相关承租人在十五日内到本院进行登记并提供租赁合同、付款凭证等相关证据。逾期自行承担相关法律责任。三、凡对上述被查封房产有异议的或主张各项权利的应在对上述房产执行完毕之前向本院提出，逾期自行承担责任。四、在查封期间保持查封房产的现状，非经本院同意，任何单位及个人不得对被查封的财产有转移、设定权利负担或其他有碍执行的行为。否则，本院将依法追究其法律责任。红色村四组以前述查封公告中涉及的三丰中心思想（红色村四组城中村改造项目）4号楼10105号商铺系其所有为由，对本院前述查封提出案外人异议，本院经审查于2020年12月22日作出（2021）陕01执异139号执行裁定，裁定中止对该商铺的执行，正荣公司即提起本案申请执行人执行异议之诉。另查明，正荣公司因借款纠纷一案，于2019年7月10日向本院提出诉前财产保全，请求查封被申请人三丰公司、杨卫峰、杨林、高创国、杨丰收名下共计价值10500万元的房产或冻结等值的银行存款、股权。本院经审查于2019年7月12日作出（2019）陕01财保23号民事裁定，裁定：查封被申请人三丰公司及杨卫峰、杨林、高创国、杨丰收名下共计价值10500万元的房产或冻结等值的银行存款、股权。2019年7月24日，本院依据前述裁定向西安市不动产登记服务中心发出（2019）陕01执保182号协助执行通知书，要求协助执行：一、查封被申请人三丰公司名下位于西安市经济技术开发区西侧，附着于西经国用（2016出）第012、013号宗地上的“三丰中心思想”（红色村四组城中村改造项目）项目在建工程中的1#、4#、5#住宅及商住楼3幢、6#商业楼1幢中扣除人防建筑面积3663.5平方米；扣除未分摊的共用建筑面积525.85平方米；扣除已销售房屋387套，建筑面积39773.2平方米；扣除设备用房建筑面积415平方米；扣除其他未明确的人防，未分摊的共用建筑面积的房屋，共计68套，房号详见清单（包括涉案4号楼10104号商铺）。二、上述房产查封期限为三年，自2019年7月24日至2022年7月23日止。三、上述财产查封后，不得办理查封财产的转移过户或设立任何他项权利等手续。本案审理中，红色村四组提交西经城改办字【2013】5号《西安经济技术开发区城中村改造领导小组办公室关于补办红色村四组改造工作方案批复的请示》，载明：“红色村四组为经开区2008年全面启动城中村改造项目之一…村内户籍人口：151户、427人。其中农业户124户，农业人口396人；居民户27户，居民人口31人。该村共有土地91.024亩，其中：集体建设用地43.683亩（全部为宅基地），其它用地47.341亩…根据该项目改造实际需求，按照我区企业准入制度审查认定，确定该村改造主体为陕西三丰房地产开发有限公司…该村2010年3月启动拆迁工作，2011年1月完成整村拆除，该村城改涉及151户，427人已全部签订拆迁补偿协议…”；西经开函【2013】36号《西安经济技术开发区管委会关于红色村四组拆迁建设有关情况的函》载明：“红色村四组位于经开区内，总户数151户，427人。该村于2010年3月启动整村拆除工作，涉及拆迁户数为151户，其中已签订协议151户，完成拆迁151户。该项目于2012年2月24日办理了城改项目《建设用地规划许可证》（西经开【2011】38号）…根据安置协议，该项目应于2013年7月回迁，按目前建设进度，计划于2014年6月回迁…”；西安市未央区张家堡街道红色队（四组）城中村改造拆迁安置协议书，载明“…对本村原农业户口人员实行人均85㎡（65㎡居住用房，20㎡经济发展用房）保底安置…”。2020年5月9日，三丰公司西安分公司与红色村四组签订《关于红色村4组商业用房安置确认单》，载明“1、三丰中心思想2#、3#楼商业一、二、三层整体安置，预测面积6738.43平方米。2、4#楼一层商铺预测面积279.29平方米，其中10103号商铺（商业电梯前厅北第一间）预测面积120.24平方米，10104号商铺（商业电梯前厅北第二间）预测面积105.05平方米，10105号商铺（商业电梯前厅北第三间南侧部分面积54平方米）。3、5#楼商业第二层整体安置，预测面积1063.34平方米，并含5#北侧由西向东依次6个车位。上述安置商业用房预测总面积8083.43平方米，应安置面积8070平方米，预测超出安置面积13.43平方米，商业安置面积最终均以房管局实测报告面积为准多退少补。若超出安置面积的由红色村第四村民小组返还三丰地产（以第四小组出租计算租金），反之，不足安置面积的部分由三丰地产返还红色村第四村民小组（以第四小组出租计算租金）。补充：1、商业屋顶及外墙渗水属公司责任，由公司尽快处理。2、关于电及天然气办理，公司只提供相关资料和施工配合，具体办理、施工及费用由红色村第四村民小组负责”。本案审理中，正荣公司、三丰公司均提交《房屋预售备案面积测算报告》，根据该报告内容，“三丰中心思想”（红色村四组城中村改造项目）2#、3#住宅楼及商业裙房，建筑面积7789.45平方米，其中住宅9套建筑面积共计1051.02平方米，其余面积6738.43平方米。根据查封清单显示，红色村主张系属安置房的4号楼10103号房屋面积120.24平方米、10104号房屋面积105.05平方米、10105号房屋面积112.78平方米，5号楼10201号房屋面积1063.34平方米。再查明，红色村四组主张其已将涉案房屋出租给案外人王恒星，且已收取租金向村民予以分配。执行异议案件审查中，本院至“三丰中心思想”项目调查涉案4号楼10103、10104、10105号及5号楼10201号房屋的占有使用情况，王恒星称其与红色村四组签订合同承租红色村四组三丰思想小区包括2、3、4、5号楼共计8070平方米的房屋，合同于2019年2月17日签订，但因为消防验收问题实际交付是2020年5月，其提前支付的租金已作为收益发放给红色村四组村民。以上事实有西安市中级人民法院（2020）陕01执1111号查封公告、（2021）陕01执异139号执行裁定书、（2019）陕01财保23号民事裁定书、（2019）陕01执保182号协助执行通知书、《西安经济技术开发区城中村改造领导小组办公室关于补办红色村四组改造工作方案批复》、《西安经济技术开发区管委会关于红色村四组拆迁建设有关情况的函》、《关于红色村4组商业用房安置确认单》、《房屋预售备案面积测算报告》、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，本案审理焦点为红色村四组就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，红色村四组提交政府相关文件及其与村民签订的安置协议书、与三丰公司西安分公司签订的《关于红色村四组商业用房安置确认单》等，能够证明红色村四组与三丰公司之间存在城中村改造所涉及的所有权调换形式拆迁安置补偿事实，红色村四组作为被拆迁人对涉案房屋享有补偿安置请求权。红色村四组与三丰公司西安分公司之间就安置房屋进行确认，意思表示真实，与拆迁文件、安置协议等内容能够相互印证，正荣公司主张该确认单无效、涉案房屋不属于拆迁安置房屋，依据不足，本院不予采纳。关于红色村四组对涉案商铺享有的请求权是否能够排除执行，从案外人红色村四组及申请执行人正荣公司各自享有的权利性质及权利优先性来看，红色村四组虽对涉案商铺基于拆迁安置享有的补偿安置请求权仍属债权范畴，但拆迁关系中，被拆迁人丧失的是原房屋所有权，取得尚未建成房屋的期待权，被拆迁人处于弱势地位，尤其是本案红色村四组对涉案商铺的期待权能否实现直接影响拆迁后村民的经济收入基本保障，应受到特殊保护，故红色村四组作为被拆迁人对涉案商铺享有债权具有优先效力。正荣公司作为申请执行人，虽其对涉案商铺享有优先受偿权的抵押权，具有一定的优先性，但从生存权至上考虑，其仍应滞后于红色村四组对涉案商铺享有的具有民生权利属性的补偿安置请求权。故，红色村四组对涉案商铺享有的补偿安置请求权能够排除正荣公司对该执行标的的强制执行。综上所述，正荣公司关于继续执行的诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回西安正荣置业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费6375元，西安正荣置业发展有限公司已预交，由西安正荣置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长 马   莉   莉审判员 师婷审判员秦燕燕二〇二一年七月二十三日书记员 杨   雪   薇