贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4072号上诉人（原审原告、反诉被告）：彭兰宾，女，1975年4月13日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：马燕，北京市浩天信和（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冷梅，北京市浩天信和（贵阳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈天学，男，1963年2月8日出生，彝族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：秦兰，贵州黔坤律师事务所律师。上诉人彭兰宾因与被上诉人陈天学房屋买卖合同纠纷一案，上诉人彭兰宾不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初8927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人彭兰宾及其委托诉讼代理人马燕、张冷梅，被上诉人陈天学的委托诉讼代理人秦兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人彭兰宾上诉请求：1．撤销原判；2．改判支持上诉人一审诉讼请求并驳回被上诉人反诉请求；3．判令被上诉人承担本案一、二审案件受理费、保全费。事实和理由：1．从《房屋买卖合同》第二条第一项可以看出，房屋买卖成交价格为125万元，房屋剩余银行贷款部分属于被上诉人与银行之间债权债务关系，应当由被上诉人自行承担还款责任。2．从双方签订的补充条款看，被上诉人应当将多贷的金额支付给上诉人，若按一审的剩余贷款由上诉人承担，那上诉人尚欠被上诉人5万元，双方无需再签订补充条款，且从《中国邮政储蓄银行入账汇款义务凭单》及《中国建设银行个人活期账户交易明细》可以看出，被上诉人收到案外人陈善鑫首付款25万元后如数转给叶新颖，并未扣除差价5万元。3．上诉人将案涉房屋以134.8万元出卖给案外人陈善鑫，若总房价为155万元，被上诉人在观山湖区价上涨的情况下，不可能在几个月内以低于购买价出售给陈善鑫。4．参与本次交易的中介方证人证实双方签订的房屋总成交价为125万元，并解释《房产买卖居间合同）第一条的意思是上诉人代被上诉人垫付银行解押款，房屋剩余贷款部分由卖方承担。从贵州悦家佳房地产经纪有限公司提供的三份《房屋买卖居间合同》可看出案涉房屋同一小区同一时间的房屋均价与上诉人主张的单价基本相符。5．合同约定上诉人承担银行还贷费用系因合同签订时距离双方约定的房屋解押还有6个月时间，被上诉人表示房屋已经出售，不愿再承担房屋的任何费用，故解押前的还贷费用应由上诉人承担，但合同的约定并未表示剩余房屋贷款由上诉人承担，一审判决与事实不符。6．补充条款约定被上诉人收到银行放款后，将多余的25万元支付给上诉人，并将贷款的银行卡交到中介处，在银行贷款放到被上诉人卡里，双方和中介一起到银行取款，被上诉人在取款过程反悔发生纠纷，从双方和中介到银行取款的行为可看出约定的房屋价格为125万元，被上诉人多收的25万元应退还上诉人。被上诉人陈天学答辩称，驳回上诉人的全部诉讼请求，1．上诉人称涉案房屋成交价为125万是其对房屋买卖居间合同关于成交价的曲解，从双方签订的买卖合同第一条（二）处单独备注了银行解押款由乙方支付，购房款分三期支付所约定的金额为125万元，并未约定上诉人所支付的解押款需在总房款125万元中充抵；2、在双方签订的买卖合同补充条款中特意约定125万元为甲方被上诉人实收价，且双方还在补充条款中约定自2019年4月1日起乙方承担每月银行还贷费用；3、双方2019年7月25日签订的补充条款虽约定了被上诉人同意上诉人在银行多贷的金额要转还给上诉人，但多贷的金额多少并未明确，之所以有此份补充协议是上诉人向被上诉人称其可以通过关系套取银行贷款金额肯定多于房款，且通过上诉人所称银行贷款于2019年9月8日才放款至被上诉人账户上，放款时间晚于补充协议签订的时间，所以被上诉人根本不清楚具体房款金额才会签订补充协议第二条的内容，银行卡一直在中介处保留，被上诉人不清楚具体情况，按上诉人所称被上诉人是跟她到银行取款时反悔不符合常理，如被上诉人真的知道银行贷款的实际金额要反悔也不会到银行时才反悔；4、从一审审理来看双方签订了房屋买卖居间合同后中介将被上诉人合同原件收走，上诉人隐瞒其要通过第三人贷款才能将房款给到被上诉人以及中介将被上诉人银行卡收走，在贷款还未下来时与被上诉人签订了补充协议，此种行为可看出上诉人是职业的炒房客，对于合同的签订及银行放款的流程再清楚不过，从一开始就是打定要向被上诉人少付5万元房款，还要拿回已付的25万房款的主意，整个购房行为就是一个圈套，综上，请求驳回上诉人的所有诉讼请求，维持原判。彭兰宾向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告多收取的购房款25万元，并按中国人民银行同期贷款利息支付资金占用费，从2019年9月9日起至实际支付之日止，暂计算至起诉日为25.02元；2、判令被告赔偿原告损失律师费15000元、保函费819元；3、判令被告承担本案诉讼费、保全费。陈天学向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人支付人5万元购房尾款；2、判令被反诉人按总房款万分之五每日支付反诉人迟延支付购房尾款的违约金，自2019年9月14日至实际支付之日止；3、判令被反诉人支付反诉人因本案支付的律师费19000元；4、反诉费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2019年3月16日，陈天学（甲方）与彭兰宾（乙方）、经纪方贵州悦家佳房地产经纪有限公司（丙方）签订《房产买卖居间合同》，约定彭兰宾向陈天学购买陈天学所有的贵阳市观山湖区美的林城时代XX栋XX单元XX层XX号的房屋，建筑面积99.01平方米，产权性质为商品房，目前有设定抵押。甲方应于2019年9月13日前办理抵押解除手续，解除案涉房屋抵押，银行解押款由乙方支付。成交价为1250000元，成交价含维修基金，含房屋现有设施和装修。甲乙双方向房管部门办理交易过户时的价格，以房管部指导价为准，本合同约定的成交价与房管部门的指导价之间的差额作为本房屋装修及设备转让款。本合同签订当日，甲方自愿将房屋合法销售的相应证明文件交由丙方代为保管，乙方应支付购房定金20万元给甲方。2019年9月13日向甲方支付30万元；2019年9月13日向甲方支付75万元。补充条款约定1、甲方同意过户给乙方指定的第三方。2、甲方同意乙方办理全权委托公证手续，公证当日乙方应支付所有总房价尾款。3、如乙方由需要办理银行卡贷款用途，甲方无条件配合办理一类卡一张，此卡仅用于房屋贷款，不得作为其他收款使用，否则承担一切违约责任。4、成交总价125万元为甲方实收价，所有相关税费由乙方承担。5、甲方保证产权清晰，无任何经济纠纷，不存在一房多卖。6、签合同当日其甲方将房屋交给乙使用，交房后之前所有费用由甲方结清。定金签合同当日支付5万元，2019年3月18日前支付定金15万元。7、一手产权由中介方办理，一手契税含办理产权的费用由乙方承担，所有转账记录以实际到账为准。8、自2019年4月1日起乙方承担每月银行还贷费用。合同签订后，彭兰宾向陈天学支付了于2019年3月16日支付了定金5万元、2019年3月18支付了15万。2019年7月因办理过户需要提前偿还剩余贷款，原告筹集到资金后委托叶新颖向被告贷款银行清偿了贷款290649.53元。另，双方于2019年7月25日签订了《房产买卖居间合同》、《补充条款》，内容为1、买房房屋的产权人为陈天学，买房在合同有效期不得单方面挂失产权证，否则视为卖方违约。2、因买房在中国建设银行多贷房款，经买卖双方共同协商，卖方同意买方在银行多贷的金额放入卖方收款的银行。银行卡放在经纪方保管，并写收条三份，三方各执一份，银行放款当日，卖方无条件必须配合把银行贷款多出金额转还买方，卖方不得找理由推迟，否则视为违约。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案当事人签订的《房产买卖居间合同》及《补充条款》，经双方签字成立、合同内容不违反法律的强制性规定，系依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方应当按照合同约定全面履行各自义务。本案争议焦点在于房屋买卖应按多少成价款进行结算。一审法院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案当事人已经按合同约定履行了房屋交付及支付了部分价款，并进行了物权变更登记，由于对合同约定条款的理解产生分岐，导致双方对实际应支付的房屋成交价款各执一词。双方《房产买卖居间合同》约定的房屋成交价125万，为出卖人陈天学的实收价，还在办理解除房屋抵押的条款处单独注明解押款由乙方（彭兰宾）支付，购房款分三期支付所约定的总金额仍是125万元，并未约定所支付的解押款需要在总房价冲抵，并且在补充条款中还进一步约定了2019年4月1日起的按揭贷款由买受人彭兰宾承担，根据双方上述约定，所得出的结论是：陈天学（应为彭兰宾）应支付购房款125万元，并承担房屋解除抵押所需要的支付剩余按揭贷款，双方应按合同约定履行义务。故反诉原告陈天学主张反诉被告彭兰宾支付购房尾款5万元的请求成立，一审法院予以支持。基于此，本诉原告彭兰宾诉请本诉被告陈天学返还多收25万元购房款的理由不成立，相关诉请予以驳回。关于违约金的主张，本案纠纷的产生系当事人对合同约定的实际成交价款的理解分岐所致，在合同主要义务已经履行的情况下，因价款结算所造成损失双方当事人均未举证证明，故对双方关于违约金的主张，一审法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、反诉被告彭兰宾于本判决生效后三日内支付反诉原告陈天学购房尾款50000元；二、驳回反诉原告陈天学的其余诉讼请求；三、驳回本诉原告彭兰宾的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2643元、诉讼保全申请费1885元（本诉原告已预交），由本诉原告彭兰宾负担。反诉案件受理费1287元（反诉原告已预交），由反诉原告陈天学负担762元，反诉被告彭兰宾负担525元。二审期间，上诉人提交了一份新证据，系2019年9月10日《警情详情》，拟证明2019年9月10日上诉人彭兰宾与被上诉人陈天学及房产中介到银行取款，陈天学当场反悔引发本案纠纷。被上诉人质证称，认可该证据的真实性和合法性，但不认可其证明目的。另，为查明案件事实，依据上诉人申请本院调取了上诉人彭兰宾向案外人陈善鑫出售案涉房屋时，被上诉人与案外人签订的《存量房买卖合同》。关于以上事实，本院综合案件事实和上诉请求审查和认定。本案事实，有当事人当庭陈述、《房产买卖居间合同》、《补充条款》、银行流水、收据等证据在卷佐证。本院认为，，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。上诉人彭兰宾与被上诉人陈天学签订的《房产买卖居间合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。本院认为，根据当事人的上诉请求和答辩意见，本案二审的争议焦点为：案涉房屋交易中双方关于偿还剩余银行贷款的责任主体的相关约定是否存在约定不明或重大误解的情形，应当如何认定。根据本案审理查明的事实和相关法律规定，分析评判如下：上诉人彭兰宾作为乙方与被上诉人陈天学作为甲方签订的《房产买卖居间合同》中，关于偿还剩余银行贷款的责任主体的相关约定有两处，一处为第一条第（二）款中关于解除抵押手续的约定，手写“银行解押款由乙方支付”，另一处为第十条补充条款第⑧项，手写“自2019年4月1日起乙方承担每月银行还贷费用”。从约定内容上可以看出，双方明确约定了上诉人彭兰宾作为偿还案涉房屋剩余银行贷款的责任主体。上述约定均系手写，独立于格式合同条文之外，可以认定为双方自愿协商，达成一致后单独补充约定的内容，双方均应依照约定履行，且约定内容不存在无效或可撤销的情形，应当认定为有效条款。二审中上诉人亦自认，案涉房屋2019年4、5、6月的按揭贷款系根据前述补充约定，由其直接将款项汇入约定的银行卡内。彭兰宾上诉称，不清楚合同条文内容，辩称系中介公司格式合同，对合同文意产生重大误解，不是其真实意思表示，本院不予认可。另，关于被上诉人与案外人签订的《存量房买卖合同》及上诉人彭兰宾曾因本案纠纷报警的事实，根据二审中双方当事人的陈述和查明的事实，上诉人彭兰宾是以自己的名义对外转售案涉房屋，独立与案外人陈善鑫达成《房产买卖居间合同》，因案涉房屋尚未变更产权、过户到上诉人彭兰宾名下，在案外人陈善鑫办理房屋买卖、银行按揭等手续中，需由房屋所有权人陈天学配合参与以完成交易，亦即被上诉人陈天学与案外人陈善鑫事实上没有房屋买卖的真实意思表示，被上诉人陈天学在案外人与上诉人房屋交易过程中签字捺印形成的《存量房买卖合同》等文件产生的权利义务，事实上也均由上诉人彭兰宾与案外人陈善鑫享有和履行，与本案无关，现有事实和证据不足以认定被上诉人陈天学与上诉人彭兰宾就双方签订的《房产买卖居间合同》作出新的补充约定或变更解释。综上所述，彭兰宾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6573元，由上诉人彭兰宾负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 程 奕审判员 田镇华二〇二一年七月二十九日书记员 王开航