广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终2714号上诉人（原审被告）：徐文斌被上诉人（原审原告）：李韵虹被上诉人（原审原告）：李韵华两被上诉人共同委托诉讼代理人：邓剑，广东卓建律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：龚琳，广东卓建律师事务所律师。上诉人徐文斌因与被上诉人李韵虹、李韵华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初26985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐文斌上诉请求：一、撤销本案一审判决并依法改判；二、本案一、二审受理费由李韵虹、李韵华承担。事实和理由：一、一审法院认为，徐文斌在本次诉讼中仍要求以2014年11月5日签订的《深圳市房屋租赁合同书》中约定的月租金3272元标准支付租金，缺乏依据，不予采信。但徐文斌在一审中并未提出按3272元/月的租金标准继续承租，徐文斌的答辩意见为自2020年2月份起按3272元/月的标准支付租金的行为是存在合同基础的，并非存在恶意拖欠租金的故意，徐文斌的本意是与李韵虹、李韵华协商确定新的租金标准并继续承租。二、双方于2014年11月5日签订的《深圳市房屋租赁合同书》不存在可撤销以及无效的情形，是合法有效的。徐文斌在双方确定新的租金标准之前按该标准支付租金也是有事实基础的，且该合同在相关部门进行了备案，徐文斌认为该合同的效力毋庸置疑，一审法院认定徐文斌违约属于认定事实错误。双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》是以房屋租赁的市场指导价为基础，后续合同的签订均是在该份合同的基础上进行了价格方面的变动，可见该合同的签订是双方真实的意思表示，该份合同合法有效。同时，徐文斌妻子张莉按新标准支付了2019年12月和2020年1月份的租金的行为是徐文斌妻子的个人行为，徐文斌身体长期抱恙没有参与缴纳租金的事务，张莉对市场行情以及徐文斌的协商意愿并不了解，因此代为缴纳了两个月的租金，徐文斌对此是不认可的。三、徐文斌认为，依据《合同法》之规定，合同的订立需遵循公平原则，任何一方不得利用其优势地位，强迫处于弱势的一方签订不平等条约。双方曾因确定新的房租标准进行过多次协商，但仅是因为新的租金标准问题未谈妥，李韵虹、李韵华便多次到徐文斌经营的店铺吵闹，严重影响了徐文斌的正常经营活动。现双方仅是因为租金问题产生较小分歧，李韵虹、李韵华就以徐文斌恶意拖欠房租为由要求解除合同，明显违背了公平原则，双方应在公平合理的基础上参考政府市场指导价确定新的租金标准。四、徐文斌从李韵虹、李韵华处承租涉案房屋，己支付了高额的转让费、进场费、装修费及基建费等，在此基础上，徐文斌不可能存在恶意拖欠租金的故意。由于疫情影响，双方应当在友好协商的前提下确定新的租金标准，不能由李韵虹、李韵华一方单方决定租金。事实上，双方也曾进行过协商，也在街道的组织下进行过调解，双方各自提出了自己的意见，李韵虹、李韵华提出月租金18000元，徐文斌提出15000元，且分歧不大。由此可见，徐文斌与李韵虹、李韵华还存在继续履行合同的可能性，一审法院解除双方的房屋租赁关系，明显对徐文斌不利。李韵虹、李韵华辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、徐文斌上诉称案外人深圳市xx科技有限公司与李韵虹、李韵华于2014年11月5日签订的《深圳市房屋租赁合同》合法有效无事实与法律依据，该合同并非双方实际履行的租赁合同，该合同中月租金3272元亦非李韵虹、李韵华的真实意思表示，该合同系应徐文斌请求，为其名下公司即案外人办理变更经营注册地址所用。李韵虹、李韵华与徐文斌共签署有三份实际履行的《房屋租赁合同》。以上事实己被（2020)深国仲裁1324号查明并裁决。三、李韵虹、李韵华与徐文斌共签署有三份《房屋租赁合同》，第一份于2014年4月23日签订，为2014年6月1日至2016年5月30日，月租金总额为10000元。第二份于2016年4月25日签订，租赁期限为2016年6月1日至2018年5月30日，月租金总额为19632元，第二年按百分之六递增。第三份于2018年5月22日签订，租赁期限为2018年6月1日至2022年5月30日，月租金总额每年递增现双方履行租金为第二年阶段租金22943元。2019年11月29日，李韵虹、李韵华基于经济环境影响，主动为徐文斌下调了租金价格，即从2019年12月1日至2020年5月31日，月租金调整为21850元，徐文斌亦按此价格支付了2019年12月及2020年1月的租金。徐文斌自2020年2月起开始拖欠租金，李韵虹、李韵华曾多次书面通知徐文斌要求其履行合同，还曾考虑疫情原因善意提出可为其减免一个月租金，徐文斌在接获上述函件后，不是积极与李韵虹、李韵华沟通协商，反而采取以案外人深圳市xx科技有限公司名义提起仲裁的方式，要求以低价获取不当利益，严重损害了李韵虹、李韵华的合法权益。故此，李韵虹、李韵华于2020年3月29日向徐文斌发送了《解除租赁合同通知书》，要求其于2020年4月30日之前返还租赁物业及缴清所欠租金、物业费用等等。2020年4月28日，李韵虹、李韵华再次发送《关于限期搬离的通知》，依据《房屋租赁合同》第十八条的约定及《民法典》第七百二十二条的规定，对于徐文斌长期拖欠租金的行为，李韵虹、李韵华有权解除合同，而且基于以上事实，李韵虹、李韵华也已在合理期限通知了徐文斌。综上所述，徐文斌的上诉请求无事实与法律依据，应当予以驳回。现请求二审法院依法裁判，维护李韵虹、李韵华的合法权益。李韵虹、李韵华向一审法院起诉请求：1.确认徐文斌和李韵虹、李韵华之间的《房屋租赁合同》已于2020年3月30日解除；2.徐文斌支付李韵虹、李韵华截止2020年3月31日止欠付的租金合计37156元以及支付李韵虹、李韵华2020年4月物业占用费18578元（以21850元／月的标准计）；3.徐文斌结清占用租赁物业期间的全部物业费用（如物业管理费、水电费等），并返还李韵虹、李韵华位于深圳市龙岗区xxx的物业；4.徐文斌支付李韵虹、李韵华逾期返还租赁物业赔偿金暂计6555元（以21850元／月的标准计，从2020年5月1日起暂计至2020年5月9日，直至徐文斌实际返还占用租赁物业之日止）；5.本案全部诉讼费用由徐文斌承担。一审庭审中，因徐文斌暂未拖欠李韵虹、李韵华物业管理费和水电费，李韵虹、李韵华明确其第三项诉讼请求为“请求徐文斌返还李韵虹、李韵华位于深圳市龙岗区xx的物业”。一审法院认定事实：涉案租赁房屋位于深圳市龙岗区xxx，产权登记权人系李韵虹、李韵华。李韵虹、李韵华（甲方）于2014年4月23日开始将涉案房屋租给徐文斌（乙方）使用并签订《房屋租赁合同》，备注①两年后按市场价，续租给徐文斌②经营上用乙方名义，若需要业主提供相关手续或协助，甲方应当给予协助。2016年4月25日，双方再次签订一份《房屋租赁合同》，仍备注两年后按深圳ＧＤＰ增加租金计算价续租给徐文斌。2018年5月22日，李韵虹、李韵华与徐文斌妻子张莉签订《房屋租赁合同》，合同载明：李韵虹、李韵华（甲方）将涉案房产续租给徐文斌（乙方），租赁期自2018年6月1日起至2022年5月30日，李韵虹、李韵华收取徐文斌租赁保证金43700元，出现下列情形之一的，可不予返还租赁保证金①因乙方违约导致合同提前终止；②因乙方需要提前终止合同；③合同终止，乙方未按双方约定的附属设施，附属资产完好归还给甲方。另合同约定，乙方拖欠租金达叁拾天（壹个月）以上，甲方不退还租赁保证金。合同终止后，乙方应于叁日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。另补充条款约定，双方同意租金价格每年递增5%，即2018年6月1日至2019年5月30日，月租金是21850元，2019年6月1日至2020年5月30日，月租金是22943元，2020年6月1日至2021年5月30日，月租金是24090元，2021年6月1日至2022年5月30日，月租金是25295元。合同还对其他事项进行了约定。另查，2014年11月5日，李韵虹、李韵华与案外人深圳市xx科技有限公司签订一份《深圳市房屋租赁合同书》，合同约定李韵虹、李韵华将涉案房屋租赁给案外人深圳市xx科技有限公司使用，租赁房屋的租金按房屋建筑面积每平方米每月50元计算，月租金为3272元，租赁房屋的期限自2014年11月1日至2029年10月31日，落款处徐文斌签字，并加盖深圳市爱众科技有限公司公章。双方在深圳市龙岗区人民政府房屋租赁管理处办理房屋租赁凭证。2020年4月9日，案外人深圳市xx科技有限公司作为申请人，向深圳国际仲裁院申请仲裁，要求裁决被申请人（李韵虹、李韵华）继续履行2014年11月5日签订的《深圳市房屋租赁合同书》中约定的月租金3272元，并承担因办理案件支出的合理费用，包括但不限于仲裁受理费、仲裁处理费、律师费等。仲裁庭查明，2014年11月4日，徐文斌向李韵虹、李韵华出具《证明》，写明:“租金写50元，只是为了办理租赁凭证，租金仍然按以前定的为准。”徐文斌系案外人深圳市xx科技有限公司的法定代表人和股东，案外人张某系公司股东，徐文斌和张莉为夫妻。2014年11月18日，案外人深圳市xx科技有限公司工商登记信息中的地址信息变更为涉案房屋地址。仲裁另对李韵虹、李韵华与徐文斌或其妻子张莉签订三份《房屋租赁合同》的情况进行了查明。据此，仲裁庭认为，《深圳市房屋租赁合同书》虽然有双方签字盖章，但双方是否存在真实的房屋租赁关系应结合合同签订、合同内容以及合同履行情况等各方面进行综合判断，李韵虹、李韵华在与徐文斌租赁合同履行期间，应徐文斌的要求，李韵虹、李韵华与案外人深圳市爱众xx有限公司签订《深圳市房屋租赁合同书》，从而配合其办理了公司注册登记地址的变更手续，双方之间存在签订虚假租赁合同的可能性。其次，在合同内容方面，合同约定的月租金仅为3272元，租赁期限长达15年，但合同却没有对租金做任何涨幅约定，与正常交易不符，且徐文斌向李韵虹、李韵华出具《证明》更能证明是为了办理租赁凭证所用，故双方就涉案房屋不存在真实的租赁合同关系，深圳市爱众科技有限公司基于该合同提出的各项仲裁请求，既与事实不符，也无法律依据，仲裁庭于2020年8月13日作出（2020）深国仲裁1324号裁决书，驳回了案外人深圳市xx科技有限公司的仲裁请求，该裁决为终局裁决。庭审中，李韵虹、李韵华称因协助徐文斌办理租赁凭证，与徐文斌担任法定代表人的案外人深圳市xx科技有限公司签订《深圳市房屋租赁合同书》，双方实际履行的都是个人之间签订的《房屋租赁合同》，最近一份合同是2018年5月22日签订的，2018年6月1日至2019年5月31日期间月租金是21850元，2019年6月1日至2020年5月31日期间月租金是22943元，因受经济下行的影响，双方协商后，李韵虹、李韵华主动将月租金进行调整，2019年12月1日至2020年5月31日期间月租金是21850元，2020年6月1日至2021年5月31日期间月租金是22943元，并将《租金调整补充条款》通过微信发给徐文斌，其妻子张莉按新标准交纳了2019年12月和2020年1月的房租后，从2020年2月1日起只按3272元/月的房租交纳房租，李韵虹、李韵华多次催缴，徐文斌拒不缴足且向深圳国际仲裁院申请仲裁，故于2020年3月27日向徐文斌发出《解除通知书》，但徐文斌仍不足额缴费，李韵虹、李韵华遂提起诉讼并提出上列诉讼请求。徐文斌确认于2020年3月30日收到《解除通知书》，但认为由于李韵虹、李韵华主动提出调整租金，原先合同约定的租金标准已不能适用，而新的租金标准应当经过双方协商确定，但在李韵虹、李韵华提起诉讼之前，李韵虹、李韵华只向徐文斌催缴租金，双方并未对新的租金标准进行协商并达成一致，在双方没有协商确定新的租金标准之前，为了维护自己的权益，只能按照双方于2014年11月5日所签订的房屋租赁合同中的约定支付租金，由此可见，徐文斌支付租金的标准是有理有据的，并非恶意拖欠租金，也并非不足额支付租金。双方因而成讼。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。徐文斌和李韵虹、李韵华双方签订《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，李韵虹、李韵华虽曾与徐文斌担任法定代表人的案外人深圳市xx科技有限公司签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定月租金为3272元／月，但经深圳国际仲裁院生效裁决书认定，该合同系为办理租赁凭证所用，不存在真实的租赁合同关系，故对深圳市xx科技有限公司要求李韵虹、李韵华继续履行2014年11月5日签订的《深圳市房屋租赁合同书》中约定的月租金3272元的仲裁请求予以驳回。由此可见，徐文斌在本次诉讼中仍要求以2014年11月5日签订的《深圳市房屋租赁合同书》中约定的月租金3272元标准支付租金的辩称，缺乏依据，一审法院不予采信。根据庭审查明的事实，徐文斌自从2020年2月1日起只按3272元／月的房租交纳房租，经李韵虹、李韵华多次催缴，徐文斌仍未缴足，已构成违约，故李韵虹、李韵华主张要求解除徐文斌和李韵虹、李韵华之间的《房屋租赁合同》合法有据，因徐文斌已于2020年3月30日收到李韵虹、李韵华发出的《解除通知书》，故李韵虹、李韵华要求确认徐文斌和李韵虹、李韵华之间的《房屋租赁合同》已于2020年3月30日解除，并要求徐文斌返还李韵虹、李韵华位于深圳市龙岗区xxx的物业的诉讼请求，一审法院予以支持。关于李韵虹、李韵华主张要求徐文斌支付李韵虹、李韵华租金及占有使用费的诉讼请求，因庭审中徐文斌明确其自2020年2月1日起截至庭审之日均只按3272元／月的房租交纳房租且仍占用涉案房屋，徐文斌未足额缴纳相关费用，故经一审法院核算，徐文斌应支付李韵虹、李韵华2020年2月至3月租金37156元（21850元／月×2-3272元／月×2）、2020年4月的占有使用费18578元及逾期返还租赁物业赔偿金（按21850元／月标准计算，自2020年5月1日起计至实际搬离之日止）。一审法院判决：一、确认徐文斌和李韵虹、李韵华之间于2018年5月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月30日解除；二、徐文斌须于本判决生效之日起十五日内返还李韵虹、李韵华位于深圳市龙岗区xxx的物业；三、徐文斌须于本判决生效之日起十五日内支付李韵虹、李韵华租金37156元；四、徐文斌须于本判决生效之日起十五日内支付李韵虹、李韵华2020年4月的占有使用费18578元；五、徐文斌须于本判决生效之日起十五日内支付李韵虹、李韵华逾期返还租赁物业赔偿金（按21850元／月标准计算，自2020年5月1日起计至实际搬离之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1358元，减半收取计679元（李韵虹、李韵华已预交），由徐文斌负担。李韵虹、李韵华可向一审法院申请退回679元，徐文斌应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳679元，拒不缴纳的，一审法院予以强制执行。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。另查，2020年3月10、11日期间，双方当事人就涉案房产租金标准进行协商，李韵虹、李韵华询问按照18000元/月是否可以，徐文斌回复称15000元/月。本院认为，徐文斌于2021年7月14日再次提交上诉状并增加上诉请求，由于已超过上诉期间，且徐文斌在一审程序中没有提起反诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，本案二审不予审理，徐文斌可另行起诉。针对徐文斌2020年11月18日提交上诉状中的上诉请求及事实与理由，本案二审争议焦点：李韵虹、李韵华是否享有合同解除权。徐文斌自2014年4月起承租涉案房产并多次续租，其与李韵虹、李韵华之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。双方最近一份《房屋租赁合同》于2018年5月22日由徐文斌的妻子张莉代为签订，其后双方依约履行。履行过程中，李韵虹、李韵华同意将部分期间的租金予以下调，并将下调后的租金标准通过微信方式通知徐文斌，其妻子张莉按照该标准交纳了两个月租金后，自2020年2月1日起仅按照3272元/月的标准交纳房租，违反上述合同约定。徐文斌上诉主张双方对租金标准进行过协商，本院认为，既然徐文斌同意以15000元/月标准计付租金，但仍未以此标准补足2月份欠付部分，却以深圳市爱众科技有限公司为申请人申请仲裁，请求李韵虹、李韵华履行2014年11月5日《深圳市房屋租赁合同书》中3272元/月租金标准。徐文斌的该行为已表明其不履行合同主要债务，且明显违背诚实信用原则，李韵虹、李韵华因此享有合同解除权。一审判决认定正确，本院予以维持。根据《合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鉴于争议发生后李韵虹、李韵华曾表示按照18000元/月标准计算租金，本院酌情依此标准认定合同解除后占有使用费及物业赔偿金金额。据此，徐文斌应付2020年4月的占有使用费14728元（18000元-3272元）及逾期返还租赁物业赔偿金（按18000元/月标准计算，自2020年5月1日起计至实际搬离之日止）。综上所述，徐文斌的上诉请求部分成立，本院相应予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，赔偿金计算标准认定欠妥，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初26985号民事判决第一项、第二项、第三项；二、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初26985号民事判决第四项为：徐文斌须于本判决生效之日起十五日内支付李韵虹、李韵华2020年4月的占有使用费14728元；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初26985号民事判决第五项为：徐文斌须于本判决生效之日起十五日内支付李韵虹、李韵华逾期返还租赁物业赔偿金（按18000元/月标准计算，自2020年5月1日起计至实际搬离之日止）；四、驳回李韵虹、李韵华的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1358元，减半收取计679元（李韵虹、李韵华已预交），由徐文斌负担631.5元，李韵虹、李韵华负担47.5元。被上诉人李韵虹、李韵华预交的631.5元由一审法院予以退回。徐文斌应在本判决生效之日起十五日内向一审法院缴纳案件受理费631.5元。二审案件受理费1193元，由上诉人徐文斌负担1109.49元，被上诉人李韵虹、李韵华负担83.51元；保全费1425.97元，由上诉人徐文斌负担。被上诉人李韵虹、李韵华预交的保全费1425.97元，扣除其应负担的案件受理费83.51元，余额部分1342.46元由本院予以退回。徐文斌应在本判决生效之日起十五日内向本院缴纳保全费1342.46元。逾期不交纳，法院强制执行。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二一年七月二十九日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。