杭州市富阳区人民法院    民事判决书    （2021）浙0111民初3340号     原告：陈运飞，男，1976年6月27日出生，汉族，住湖南省华容县。       委托诉讼代理人：秦林芳，浙江富春江律师事务所律师。       被告：宣法明，男，1955年8月29日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。       被告：余爱娣，女，1956年12月28日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。       原告陈运飞与被告宣法明、余爱娣确认合同无效纠纷一案，本院于2021年6月15日立案受理。依法适用简易程序，由审判员傅红盛独任审理，于2021年7月15日公开开庭进行了审理。原告陈运飞的委托诉讼代理人秦林芳、被告宣法明到庭参加诉讼，被告余爱娣经合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。       原告起诉要求：1、原、被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》无效；2、两被告返还原告购房款150000元；3、两被告赔偿原告自2017年8月6日起以购房款150000元为基数按一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失，暂计算至2021年4月24日为21656.25元；4、两被告赔偿原告房屋增值损失200000元；5、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年8月6日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》，约定原告向两被告购买位于杭州市富阳区富春街道春华村学士路房屋（建筑面积110平方米，以下简称涉案房屋），价款230000元；房款支付方式为一次性付清230000元；两被告于2017年8月6日向原告交付房屋。当天，原告向两被告支付了150000元购房款（其中50000元用被告儿子欠原告的50000元借款抵扣），有见证人李新见证。2017年8月8日，原告与两被告又签订《房屋买卖合同补充协议》，约定签订后的补充协议与《房屋买卖合同》具有同等法律效力；涉案房屋三年内房屋使用权归两被告，使用期间原告不得向两被告收取房租费；两被告使用房屋期间如遇拆迁，原告房屋的全部拆迁装修费从拆迁款中抽取50000元一次性给两被告；剩余拆迁款，两被告得房屋拆迁款的30％，原告得房屋拆迁款的70％；涉案房屋总价为230000元，已付两被告150000元，欠80000元；如三年内涉案房屋不拆迁，原告不补偿两被告房屋装修费；两被告另将二号车库以50000元卖给原告；如遇拆迁，车库所得的拆迁款全部归两被告所有；尚欠两被告130000元（房款80000元和车库价款50000元）于2020年10月1日之前付清交房；如2020年10月1日止未拆迁，两被告无条件补原告新房（学士路）一套；如两被告没补原告新房，涉案房屋归原告所有。补充协议由原、被告及中间人李新共同签字或捺印对内容确认。三年后涉案房屋未拆迁，被告也未建造春华村学士路电梯楼房。故原告向两被告表明同意支付剩余款项，并要求两被告交付涉案房屋。但两被告长期无偿霸占涉案房屋，不愿交房。原告无奈选择要求两被告退还购房款并承担相应损失。原告认为，双方签订的合同及补充协议，违背相关强制性法律规定，是无效合同。根据《民法典》第157条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。现由于房屋价值上升，被告违背诚信原则毁约，存在过错，理应支付利息、现房屋价值的增值部分损失。故起诉要求支持诉请。       审理中原告补充称，宣法明之子曾向原告借款50000元，同时还向其他人借了很多钱，其中有两个人（原告也不认识）各50000元，（签合同）当天这两个人在被告家闹事，逼着宣法明归还该100000元债务；宣法明与中间人李新关系较好，中间人提议由宣法明卖掉一套房屋，而该两人不要房屋；原告之后也到了现场，便提出将房屋卖给原告，由原告去代被告归还这100000元债务，当初原告也不要这套房屋；之后经商量，该两债权人同意当场给付80000元了事，原告代宣法明向该两人支付了80000元，取得了相对于宣法明的100000元债权，连同被告之子所欠原告的50000元，共计150000元作为购房款。       宣法明答辩称，原告及另两个人（一个是江西的，一个是河北还不知是哪里的，具体不清楚）都是放高利贷的人，我儿子之前向他们三人各借款50000元，按每一万元每天300元利息的标准支付利息，我儿子也已支付过相应的高息。房屋买卖合同是签过的，当天包括该三人在内的十多人气势汹汹地到我家，将家里的麻将桌等都掀掉，合同不签也没办法。我们夫妻没有钱去归还，原告等人也知道我们没有钱，但知道整个春华村包括我们的房屋在内将在三年内搬迁，因此打算用房屋搬迁后的补偿款来归还所欠原告等人的欠款，利息无需再支付，所以合同中约定了三年的期限。之后房屋不拆了，他们来起诉了。房屋买卖合同中的内容，都是原告他们写好的，涉案房屋价格实际远不止230000元的价格，他们也没有支付任何房款。签合同的当天，经中间人李新（富阳区场口人，具体哪里人不清楚，平时住在春华村）协调，最终按归还每个人40000元共120000元达成协议。过了两天他们又来了，没办法签了补充协议。要求依法处理。       余爱娣未作答辩。       当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对有争议的事实，本院认定如下：       原告提交了房屋买卖合同、房屋买卖合同补充协议各1份，拟证明双方于2017年8月6日签订合同，约定原告向被告购买房屋、价款、房屋交付时间等事项；原告已向两被告交付150000元房款及如2020年10月1日止涉案房屋未被拆迁，被告应补偿原告房屋等事实。宣法明质证认为，签名及捺印属实，但当时事出无奈；补充协议上面的内容，是原告通过高科技处理过的复印件，原来的内容，忘记了。本院审核认为，合同及补充协议均系原件，且被告宣法明对其与余爱娣签名、捺印的真实性均不持异议，被告宣法明所称的补充协议系原告通过高科技处理等，与实际不符，故均予以确认。       3、杭州市农村村民建房用地呈报表（经与原件核对一致的复印件），拟证明两被告是富春街道春华村村民且享有宅基地，两被告建造涉案房屋，对房屋享有所有权。       4、建设用地规划许可证（经与原件核对一致的复印件），拟证明两被告是富春街道春华村村民，对房屋享有所有权。       5、建设工程规划许可证（复印件），拟证明两被告系富春街道春华村村民，对房屋享有所有权。对前述三份证据材料，被告宣法明质证认为，这样的材料，我们没给过原告，这些材料也是假的，我们没有去审批过。本院审核认为，农村村民建房用地呈报表、用地规划许可证均加盖有杭州市规划和自然资源局富阳分局档案专用章，工程规划许可证虽系复印件，但能与前述两份证据材料相印证，故均予以确认。       被告余爱娣均未质证。       根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：       涉案房屋由被告所在家庭户于2008年办理建房审批手续，建成后，被告宣法明称所在房屋整幢房屋共7层10套，除涉案房屋外，其余均因其儿子欠债而转让给他人。       2017年8月6日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》一份，载明：甲方（即两被告）自愿将所拥有的位于春华村学士路房屋（建筑面积110平方米）以230000元的价格出售给乙方（即原告）；房款支付方式为一次性付清；如遇到各种政策性及其他原因需要拆迁时，按政府或拆迁人公布的搬迁补偿安置政策本合同约定的房屋所获得相应的拆迁补偿归乙方所有；甲方于2017年8月6日交付乙方，房屋交付时保证水、电、路三通等；李新以见证人身份在该合同落款之下签字。       2017年8月8日，双方签订《房屋买卖合同补充协议》一份载明：该《房屋买卖合同》所指房屋三年内房屋使用权归甲方所有，甲方使用期间乙方不得向甲方收取房租等任何费用；甲方房屋使用期间如遇拆迁，经双方协商，此房屋的全部拆迁装修费从拆迁款中抽取50000元一次性补给甲方；剩余的拆迁款，甲方得30％，乙方得70％（剩余拆迁款不包括此房屋的拆迁装修费）；该《房屋买卖合同》所指房屋总价款230000元，已付甲方房款150000元，欠房款80000元，如三年内该合同所指房屋未拆迁，乙方不补偿甲方房屋装修费；甲方另外将二号车库一只按50000元卖给乙方，如遇拆迁，车库所得的拆迁款将全部归甲方所有；欠房款80000元＋二号车库一只（50000元），乙方欠甲方共130000元，此款项于2020年10月1日之前付清交房；如2020年10月1日止未拆迁，甲方无条件补乙方新房（学士路电梯楼正东五楼）一套，如甲方没补乙方新房，甲方学士路归乙方所有；等。       对购房款未按约一次性支付及未于签约当天交房等问题，原告称其当时也没有多少钱，买房不是其本意，两被告尚需居住，且确曾听说春华村在三年内将被搬迁，两被告通过获得的补偿款来偿还所欠原告的债务。       对房屋，被告宣法明称不清楚。       针对双方间的法律关系问题，本院已向原告作了释明，原告表示不变更案由及诉讼请求。       本院认为，本案双方讼争的法律关系到底是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系或其他法律关系以及相应法律行为的效力？暂且不考虑涉案房屋是否作为交易对象，如果按房屋买卖合同关系考虑，作为买房人的主要义务是按约支付购房款，作为卖房人的主要义务是按约交付房屋。从涉案《房屋买卖合同》约定的内容看，涉案房屋价款为230000元，需一次性支付，与此相对应的，卖房人应于签约当日交付房屋；但事实上，原告作为买房人仅以其相对于两被告之子所享有的50000元债权以及通过代替两被告之子向其余两人共支付80000元债务并以“受让”方式取得100000元债权作为“房款”支付外，并未支付其余房款，而两被告也未按约向原告交付涉案房屋。《补充协议》则约定了两被告可以继续“无偿”使用涉案房屋三年以及如涉案房屋拆迁与否等不同情形下相应款项的处理，同时对二号车库以50000元转让后如遇拆迁时相应补偿款均归两被告所有，与通常意义上的房屋、车库被搬迁后相关补偿款的归属存在不同。结合双方确认的两被告在签约时仅涉案房屋可住及双方所述的原本准备以涉案房屋被搬迁后的补偿款来偿还两被告之子所欠原告的债务等陈述事实，双方间签订涉案房屋买卖合同及补充协议，其本意为以涉案房屋作为归还所欠原告债务的一种保障措施，而并非真正意义上的房屋买卖关系，经释明后，原告未变更其所主张的法律关系及诉请，故本院对原告的诉请，本案中不予支持。被告余爱娣经合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释（2019）19号）第五十三条之规定，判决如下：       驳回原告陈运飞的诉讼请求。       本案受理费6875元，减半收取3437.50元，由原告陈运飞负担。       原告陈运飞于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。       审判员傅红盛     二〇二一年七月二十九日     代书记员胡佳玲