山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）市民初字第2326号 原告李建民，男，1963年9月9日出生，汉族，山东省邮电设计院工程师，住济南市。 委托代理人王涛，山东沃盛律师事务所律师。 委托代理人王磊，山东沃盛律师事务所律师。 被告曹其军，男，1964年3月27日出生，汉族，无业，住济南市。 原告李建民与被告曹其军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告李建民的委托代理人王涛、被告曹其军到庭参加了诉讼；庭审中，被告曹其军未经法庭许可中途退庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李建民诉称：原、被告双方于2012年4月17日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于济南市房屋出租给被告使用，该合同约定的租赁期限为36个月，自2012年5月1日起至2015年4月30日止。合同约定的租金为按半年支付，支付时间是每年4月30日和10月30日；租金的计算方式为：第一年和第二年分别为105000元，第三年租金增加5%。双方还约定，如被告拖欠房租一个月以上的，需向原告支付相当于每年租金20%的违约金，且原告有权终止合同。被告在租赁期间，需承担租赁期内的电话费、水电费、煤气费、物业管理费、有线电视费和暖气费等实际使用的费用。2013年4月30日，被告未按约定交付租金，至今仍拖欠租金两个半月，经原告多次催要，被告均不予理睬，并继续占用租赁房屋。另外，被告未经原告同意，擅自对房屋内的设施进行装修和改动。原告认为，被告的行为已严重违反了合同约定，双方已丧失合作基础。现原告诉至法院，请求法院依法判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，判令被告向原告支付拖欠的租金17500元，向原告支付违约金21000元，判令被告立即腾出房屋交还给原告，由被告承担本案全部的诉讼费用。 被告曹其军辩称：原告所述与事实不符，我因经营不好，已在2013年4月28日与原告协议解除了《房屋租赁合同》，且我当时也把房屋的钥匙交还给了原告。在此后，原告也已在屋内的玻璃上张贴了对外招租的广告，故我认为我们双方签订的合同已经协议解除，在解除后，我不应当再向原告支付租金和相应的违约金，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，位于济南市房屋系原告李建民与其妻子甄西华于2011年3月28日，与案外人济南绿地泉景地产股份有限公司签订合同购买，现该房屋尚未办理完毕产权登记手续，但已交付使用。2012年4月17日，原告李建民与被告曹其军就上述房屋签订了《房屋租赁合同》一份，约定由被告曹其军租赁本案涉诉房屋作为经营用房使用，期限为36月，自2012年5月1日起至2015年4月30日止；合同第六条约定了被告曹其军租赁房屋时，应先行交纳10000元押金，在被告曹其军没有违约时，房屋租赁期限届满后，原告应将此押金无息退还给被告。对于租金及支付方式，双方约定如下：“……三、租金及支付方式1、该房屋租金总计为人民币叁拾贰万零贰佰伍拾元（大写）。2、该房屋租金按半年支付，支付时间为四月三十日、十月三十日，以甲方（原告李建民）实际收到为准。3、乙方（被告曹其军）逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任。……”合同第三条第7款中约定了：“……合同期满时，由乙方装修的所有物件由乙方自己解决处理。……”合同第八条B中第（4）项中双方约定：“租赁期内若乙方中途擅自退租，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金，所预付的租金甲方可不予退还。”合同第十一条补充条款中，双方约定：“1）房屋装修的费用由乙方承担。2）第一年；第二年租金分别为壹拾万伍仟元整，第三年租金增加5%。”条同落款处，由原、被告双方签名加按手印，且有中介机构“济南市中区科威房产信息咨询部”加盖合同专用章予以确认。合同签订后，被告曹其军已交纳了涉诉房屋的租金105000元及押金10000元，原告李建民也依约将房屋交付给了被告使用。至2013年4月30日，在合同约定的第二年租金交纳时，被告曹其军未向原告李建民交纳第二年的租金105000元，该被告未履行交纳义务，一直占用涉诉房屋继续使用。被告曹其军称其已于2013年4月28日与原告李建民口头达成解除合同的协议、已将一把房屋钥匙交付给原告方且原告也表示不要求其承担违约责任，对此，原告方不予认可。本案在开庭审理前，被告曹其军将涉案房屋的钥匙共计22把交至法院；在开庭时，该被告未经许可中途退庭；庭审后，原告李建民的委托代理人收到法院转交的房屋钥匙。 另查明，庭审后，原告李建民向法院提交了书面材料，表示同意将被告曹其军交纳的10000元押金折抵部分拖欠的租金，并撤回要求被告曹其军腾房的诉讼请求。 再查明，原告李建民诉讼请求中要求被告曹其军支付租金金额17500元是2013年5月1日起至原告到法院起诉前2013年7月1日的租金金额（以年租金105000元的标准，每月的租金应当是8750元，至2013年7月1日为两个月，即17500元）；违约金是以应交的两年租金共计210000元为基数，根据合同约定的10%的标准计算，即为21000元。 以上事实，由商品房买卖合同、房屋租赁合同、收条、书面申请及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，根据我国《合同法》的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方之间所签订的关于济南市房屋的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受国家法律保护，相关当事人均应按照合同约定全面履行合同义务，履行不当或违反合同约定的，依法应当承担相应的违约责任。本案中，被告曹其军在合同的约定支付租金之日未及时向原告李建民交纳第二年租金，已违反了合同的约定，其答辩中称已与原告李建民口头达成解除合同的协议，已将一把房屋钥匙交给了原告，但未能提供相关证据予以证实。根据经验法则，如原、被告双方协议解除了房屋租赁合同，应当对合同解除后所产生的一系列问题达成新的协议或办理房屋的交接手续，并对房屋内的装修和放置物品作出处理；即使被告曹其军所述是实，其只向原告李建民交付一把房屋钥匙的行为也不能视为双方已经办理完毕关于涉诉房屋的交接手续，原告李建民同意其不再承担违约责任并不再交纳占用房屋期间所产生的租金。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，被告曹其军应当承担举证不能的法律后果，故对被告的上述答辩意见，本院依法不予采信；对于原告李建民要求被告曹其军支付拖欠两个半月租金17500元，承担违约金21000元的诉讼请求，符合双方的合同约定及相关法律规定，本院依法予以支持；对于后续又发生的租金，原告李建民可另案主张权利。对于原告李建民要求解除合同的诉讼请求，本院认为，双方在合同中约定了一方违约不支付租金时，另一方有权解除合同，收回房屋，且我国《合同法》中也规定了当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，故对原告的此项诉讼请求，本院依法予以支持，但双方解除合同的时间，应以原告方实际接收由法院转交的被告交出的全部钥匙时为准，即2013年8月14日。对于原告李建民庭后要求撤回部分诉讼请求的行为，是对其诉讼权利的处分，不违反我国相关法律规定，本院依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告李建民与被告曹其军于2012年4月17日签订的关于济南市房屋的《房屋租赁合同》自2013年8月14日起解除。 二、被告曹其军于本判决生效之日起十日内向原告李建民支付其在2013年5月1日至2013年7月1日期间占有济南市房屋中产生的租金人民币17500元。 三、被告曹其军于本判决生效之日起十日内向原告李建民支付因其违约产生的违约金21000元。 案件受理费380元、由被告曹其军负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  李江 二〇一三年九月二十二日 代理书记员  孙靖