海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2013）龙民一初字第1551号原告徐映秋。委托代理人冯斌，海南川海律师事务所律师。委托代理人李丽杏，海南川海律师事务所律师。被告海南宜欣商业管理有限公司。法定代表人郑巧珠，经理。委托代理人喻鹏飞，海南天皓律师事务所律师。原告徐映秋与被告海南宜欣商业管理有限公司房屋租赁一案，本院受理后，依法由审判员吴永红独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐映秋的委托代理人冯斌和李丽杏、被告海南宜欣商业管理有限公司的委托代理人喻鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐映秋诉称，原告与被告（变更之前名称“海南宜欣商业经营管理服务有限公司”）的关联公司海南宜欣房地产开发有限公司于2006年1月21日签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的“海南宜欣商业广场项目一层A-62号，面积45.92平方米的铺面，该公司承诺售房后回租。因此，《商品房买卖合同》签订后，原告于同日与被告签订《宜欣商业广场铺面租赁合同》，将上述铺面出租予被告，租赁期限为十年，从2006年11月1日至2016年11月1日止。该协议约定，自本协议签订之日起，从2006年11月1日起至2009年10月30日的三年，乙方每月支付给原告租金6966元。从2009年11月1日起至2012年10月30日的三年，被告每月支付给原告租金8956元。从2012年11月1日起至2016年11月1日的四年，被告每月支付给原告租金12937元。至此，被告从未主动向原告支付过任何租金及违约金，亦未将应支付的租金交给开发商抵冲房价款，原告曾于2011年10月向法院提起诉讼要求被告支付租金，最后经过一审、二审的裁判及法院的强制执行后，原告方收回2006年11月1日至2011年9月30日的房租。但2011年9月30日之后的房屋租金，被告仍未主动继续履行，原告曾委托律师于2012年11月5日及2013年4月25日向被告发过律师函，催告被告支付租金及利息，但被告仍然置之不理，被告的行为实际上已违背双方的签约目的，严重损害原告的合法权益。原告徐映秋及海南宜欣房地产开发有限公司于2010年因《房屋买卖合同》发生的争议，历经多次诉讼，已由人民法院作出相应的生效判决，判决位于海口市龙华区明珠路8路的“海南宜欣商业广场”一层A-62号铺面的房产所有权及其范围内相应的土地使用权归原告。综上，原告对该协议约定的房屋已无权属争议，原被告签订的租赁协议为合法有效合同，双方当事人均应尊重合同相对人的合法权益，但被告迟迟不履行其应尽的义务，原告只能通过法律程序实现其合法权利。故在贵院向被告提起民事诉讼，请求法院判决：1、被告支付原告自2011年10月1日至2013年6月30日的租金219923.2元及违约金16181元；2、判令被告承担本次诉讼的一切费用。被告海南宜欣商业管理有限公司辩称，一、原告租金的计算时间及违约金计算时间标准不明确；二、因为原告至今没有付清完房屋房款，所以原告对争议铺面不享有产权；三、被告不应当向原告支付租金。经审理查明，原告与海南宜欣房地产开发有限公司于2006年1月21日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告以每平方米25977.6元价格购买该公司开发的“海南宜欣商业广场”项目壹层A-62号铺面，面积45.92平方米，总价款1194190元，付款方式为分两期付款，第一期房款为604190元，须于2006年1月25日前付清；第二期剩余房款为59万元，通过银行按揭贷款的方式支付。房屋交付期限为2006年11月1日。同日，原、被告又签订了一份《宜欣商业广场铺面租赁协议》，约定：1、原告将上述铺面出租给被告，租赁期限十年，从2006年11月1日至2016年11月1日止；2、自本协议签订之日起，从2006年11月1日起至2009年10月30日的三年，被告每月按151.53元／平方米付给原告租金6966元；从2009年11月1日起至2012年10月30日的三年，被告每月按194.82元／平方米付给原告租金8956元；从2012年11月1日起至2016年11月1日的四年，被告每月按281.42元／平方米付给原告租金12937元；3、该租金为含税租金，按每季度支付。即从本协议约定的租金开始的月份起算，满一个季度后，被告在15天内支付原告前一季度租金，以后支付租金时间依此类推；4、原告若是选择按揭购买铺面者，在约定期限内未提供符合银行要求的齐备按揭材料或在接到银行按揭批准通知后三日内未去银行签署按揭贷款法律文件及缴纳相关费用者，租金支付期日，待银行按揭贷款手续办妥之日起计算支付；5、若被告逾期支付租金，则逾期一天按拖欠金额的0.3‰向原告计付滞纳金。上述合同签订后，原告在约定时间内向海南宜欣房地产公司支付了第一期购房款604190元，余款59万元选择按揭。同时将争议铺面出租给被告经营使用至今。2007年2月海南宜欣房地产公司得知原告的按揭贷款未被银行批准，但未将结果通知原告。2008年1月，当原告得知其按揭贷款不被批准而要求海南宜欣房地产公司支付购房余款，海南宜欣房地产公司以未在规定时间内交款予以拒收，故原告向本院提起诉讼，要求：1、确认原告与海南宜欣房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令海南宜欣房地产公司继续履行上述合同约定将争议铺面的产权过户至原告名下；3、判令海南宜欣房地产公司承担本案诉讼费。本院立案并经审理于2011年3月2日作出（2010）龙民一初字第2341号《民事判决书》，判决确认原告与海南宜欣房地产公司于2006年1月21日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效并继续履行。判决后，海南宜欣房地产公司不服上诉海口市中级人民法院。该院经审理于2011年9月2日作出（2011）海中法民一终字第985号《民事判决书》，判决维持原判。该判决现已生效。2011年11月3日，原告将购房款59万元提交于海南省海口市琼崖公证处办理了公证提存。2011年，原告以被告拒付租金为由，向本院提起诉讼，要求：1、被告支付2006年11月1日至2011年9月30日的租金456764元及违约金111380.70元；2、诉讼费由被告负担。本院于2011年12月13日作出（2011）龙债初字第270号《民事判决书》，判决被告向原告支付2006年11月1日至2011年9月30日的租金456764元。被告不服上诉海口市中级人民法院。该院经审理于2012年9月19日作出（2012）海中法民一终字第545号《民事判决书》，判决维持原判。2013年6月21日是，原告以被告拖欠2011年10月1日至2013年6月30日的租金为由，向本院提起民事诉讼。另查明，原告要求被告支付违约金16181元的截止时间是2013年6月30日。上述事实有《宜欣商业广场铺面租赁协议》、本院（2010）龙民一初字第2341号民事判决书、本院（2011）龙债初字第270号民事判决书、海口市中级人民法院（2011）海中法民一终字第985号民事判决书、海口市中级人民法院（2012）海中法民一终字第545号民事判决书及庭审笔录所证实。本院认为，原告与海南宜欣房地产公司于2006年1月21日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的效力，已经本院（2010）龙民一初字第2341号民事判决书和海口市中级人民法院（2011）海中法民一终字第985号民事判决书认定合法有效并继续履行，原告在上述买卖合同的基础上，与被告于2006年1月21日签订的《宜欣商业广场铺面租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行该合同约定的义务。原告要求被告支付自2011年10月1日至2013年6月30日的租金，由于该铺面已于2006年11月1日交由被告管理并实际经营和产生收益，被告未举证证明其已支付该期间租金，故被告应向原告支付该期间租金219924元（8956元×13月＋12937元×8月）。原告主张该期间租金为219923.2元，本院予以照准。原告要求被告支付违约金16181元，由于海口市中级人民法院于2011年9月2日作出（2011）海中法民一终字第985号《民事判决书》后，原告与海南宜欣房地产公司就房屋买卖合同已不存在争议，被告应按约在租金开始的月份起算满一个季度后的15天内支付原告前一季度租金，但被告未按约履行支付租金义务，构成违约，被告应向原告支付违约金15308.55元（8956元×3月×531天×0.0003＋8956元×3月×440天×0.0003＋8956元×3月×349天×0.0003＋8956元×3月×257天×0.0003＋（8956元＋12937元×2月）×165天×0.0003＋12937元×3月×75天×0.0003）。原告主张超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、限被告海南宜欣商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告徐映秋支付2011年10月1日至2013年6月30日的租金219923.2元及违约金15308.55元；二、驳回原告徐映秋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2421元，原告徐映秋负担7元，被告海南宜欣商业管理有限公司负担2414元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海口市中级人民法院。审判员  吴永红二〇一三年九月二日书记员  裴婷婷