杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭下民初字第864号原告：李林。原告：洪田芬。两原告共同委托代理人：林军、董晓菲。被告：庄嵘。被告：徐刚。两被告共同委托代理人：蒋伟政。原告李林、洪田芬诉被告庄嵘、徐刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年5月24日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判，于2010年7月20日公开开庭进行了审理。原告李林、洪田芬的委托代理人林军、黄晓菲，被告庄嵘、徐刚及其委托代理人蒋伟政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李林、洪田芬诉称：原告作为买方与被告在2009年6月20日分别签订了《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》及《代理合同》各一份，就购买杭州市下城区稻香园2幢4单元702室房屋作出约定。合同约定，房屋转让价1250000元（含地下储藏室一间使用权）；并约定被告应于2009年10月1日前将房屋交付给原告。同时，对被告的户口迁移、随房赠送的基础设施等的交付作了约定。如违约，违约方应按房屋成交价的10%向对方支付违约金即125000元。可实际履行合同过程中，被告在2009年11月1日才将房屋交付给原告，且至今也没有腾空地下储藏室，更不配合办理管道煤气过户手续。为此，在2010年5月5日，原告委托律师发函给被告，要求被告最迟于2010年5月15日前履行合同义务，但是被告至今仍未履行。原告认为，被告的行为属于故意违反合同的约定，理应承担违约责任，故起诉至法院，请求：1.判令被告向原告支付违约金50000元；2.判令被告立即腾空稻香园2幢4单元702室房屋地下储藏室；3.判令被告办理稻香园2幢4单元702室房屋管道煤气过户手续；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告庄嵘、徐刚辩称：被告不存在违约行为。原告的诉状中称被告违约有三条，第一是被告延期交房，事实上是原被告双方达成了口头协议，同意在11月1日交房，被告与中介公司的业务员联系，业务员也认可的，而且被告有电话录音。此外，从原告所提交的证据4也可以得到印证，11月1日交房，双方是没有任何异议的，是认可的，所以我们认为我们没有构成违约的问题。储藏室腾空的问题，我们已经把储藏室交付给原告了，只是由于原告不配合，无法从里面把被告的东西拿出来。煤气的过户手续，只要凭房产证和房屋转让合同就可以办理。5万元的违约金，原告依据主要是代理合同第五条第一款。被告认为代理合同有两个意思，一个是代理居间的意思，一个是这是预约合同。即使原告的违约请求成立，也不应该是5万元的违约金。被告认为其不存在违约责任，要求驳回原告的全部诉讼请求。原告李林、洪田芬为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1.杭州市房屋转让合同1份，欲证明原被告双方存在房屋转让合同关系；2.代理合同1份，欲证明原被告对物业交割及违约责任的约定；3.补充协议1份，欲证明房屋转让价格中含地下室使用权的事实；4.物业交验单1份，欲证明被告迟延1个月交房的事实；5.煤气账务清单1份，欲证明被告至今未办理煤气过户手续；6.律师函1份，欲证明要求被告尽快履行合同义务；7.受案登记表、调解协议书、收条各1份，欲证明储藏室的位置，储藏室在移交过程中曾经发生过冲突，被告在公安局承诺在3月15日腾空储藏室；8.照片4张，欲证明储藏室还有被告的物品以及储藏室的号码。上述证据经庭审质证：两被告对证据1，真实性无异议，合同中的第六条对交房违约有特别说明。对证据2，真实性无异议，我们认为代理合同包括两块内容，一个是作为居间方的代理行为，一个是房屋买卖的预约合同，一旦签订房屋买卖合同，关于违约责任等条款都应以房屋买卖合同为主。对证据3，真实性无异议，关联性无异议。对证据4，真实性无异议，证据明确乙方同意支付剩余款项给甲方，双方是不存在异议的，事实上在实际操作上买卖双方对延期交房是有约定的，买方同意11月交房。可以确定原告认可在2009年11月1日交房。对证据5，真实性无法判断，我们不知道原告有没有去办理煤气的过户手续，在房屋转让过程中了解到只要原告拿着房产证就可以办理煤气的过户手续。对证据6，真实性无异议，并不能证明我们存在违约责任。对证据7，真实性无异议。对证据8，我们手上没有储藏室的钥匙，无法进入房间去拿物品。本院认为，证据1－4、6、7，两被告对其真实性均无异议，且这些证据均与本案有关联，故予以确认。证据5，被告认可未配合原告办理过户手续，故予以确认。证据8，被告认可其物品仍在地下储藏室的事实，故予以确认。被告庄嵘、徐刚未向本院提交证据。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定下述案件事实：2009年6月20日，两原告与两被告签订《杭州市房屋转让合同》，约定两被告将杭州市下城区稻香园2幢4单元702室、建筑面积77.2平方米的房屋转让给两原告，转让价1250000元。两被告应于2009年10月1日前将房屋交付给两原告，逾期交房的，两原告有权按累计已付款向两被告追究违约利息，自合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按活期利率计算。逾期交付超过3天，两被告应向两原告支付违约金125000元，合同终止。随房屋赠送的基础设施有管道煤气等。同日，双方签订的《补充协议》约定房屋转让价包括固定装修、固定家具、地下储藏室一间使用权。同日，双方及中介公司签订《代理合同》，约定物业交割时间和内容、房款支付方式、各方的权利义务、违约责任等内容。违约责任约定，违约方应按房屋成交价的10%向对方支付违约金。2009年11月1日，两被告与两原告办理了房屋交接手续。房屋交割后，因发现储藏室的锁打不开，李林于第二天叫开锁匠将储藏室撬开，并更换新锁。当晚，徐刚以李林故意毁坏他人财物为由向派出所报案。经派出所民警调解，李林与庄嵘达成协议，由李林向庄嵘道歉，并补偿庄嵘1000元，庄嵘、徐刚同意在3月15日前将储藏室内的物品搬走。当日，李林即向庄嵘支付1000元补偿款。2010年5月5日，两原告委托律师发函给两被告，要求两被告最迟于2010年5月15日前履行合同义务，将储藏室的物品搬出、办理管道煤气过户手续、办理完毕户口迁出手续，否则，将追究两被告违约责任。后两被告将户口迁出，但仍未将地下储藏室内的物品搬走和配合两原告办理管道煤气过户手续。两原告遂以被告违约为由起诉至法院。本院认为：两原告与两被告因房屋转让而签订的一系列合同，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。本案的主要争议在于：一、两被告是否构成违约。1.两被告于2009年11月1日交付房屋是否构成违约。两原告认为合同约定两被告应于2009年10月1日前交付房屋，但两被告却于11月1日才交付房屋，故应属两被告违约。两被告认为，迟延交付是双方协商后经两原告同意的，且11月1日交付房屋时两原告亦未提出异议。本院认为，两被告主张两原告同意其迟延交付房屋，但未能提交有效证据证明，故不予采信。两原告在交付房屋时未提出异议，并不当然表明其认可两被告迟延交付的行为。因此，两被告未按合同约定的时间交付房屋，应认定系两被告违约。2.两被告至今未腾空地下储藏室是否构成违约。合同约定房屋转让价包括地下储藏室一间使用权，房屋交付后，两原告因请人撬开地下储藏室的锁与两被告产生纠纷，经派出所调解后达成协议，两被告应在2010年3月15日之前将储藏室内的物品搬走。两原告与两被告均称就搬走地下室物品多次联系对方，均被对方以种种理由拒绝。但原被告均未能就此提交相应证据，结合该储藏室已更换门锁，钥匙由两原告保管的事实，两被告搬出储藏室的物品确需两原告配合，故两原告以此主张被告违约缺乏依据。但房屋及地下储藏室已转让给两原告，两被告有将存放在地下储藏室的物品搬出的义务。3.两被告未配合办理管道煤气过户手续是否构成违约。双方在合同中约定随房屋赠送的基础设施包括管道煤气。但未明确约定两被告有配合办理管道煤气过户手续的义务，故两原告以此主张两被告违约缺乏依据。但按照常理，在房屋已经转让给两原告、管道煤气亦赠送给两原告的情况下，如管道煤气的户名仍登记在两被告名下，必将给两原告的使用带来不便，故两被告有配合将管道煤气过户至两原告名下的义务。两被告称，办理过户手续不需其配合，但未能提交有效证据证明，故不予采信。二、两被告违约应如何承担违约责任。两原告认为根据合同约定，两被告应按转让价格的10%即125000元承担违约金，并据此要求两被告支付50000元违约金。两被告认为其并未违约，且即使是其违约，50000元违约金也过高。本院认为，原被告在《杭州市房屋转让合同》中约定的支付125000元违约金，系在两被告迟延交付房屋超过3天，两原告选择终止合同的情况下适用，现双方的买卖合同并未终止，故其要求按该约定支付违约金缺乏依据。原被告在《代理合同》中约定，违约方应按房屋成交价的10%向对方支付违约金。但该约定系针对一方不履行《代理合同》的情况，而并非专门针对迟延交付房屋的情况。结合本案双方合同履行情况，两原告因两被告迟延交付房屋的损失，应相当于迟延交付期间即一个月的租金损失，约为2000元。当事人约定的违约金超过造成损失的30%，可以认定过分高于造成的损失，因此，本院酌情予以减少。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告庄嵘、徐刚于本判决生效之日起十日内支付原告李林、洪田芬违约金2600元；二、被告庄嵘、徐刚于本判决生效之日起十日内腾空稻香园2幢4单元702室房屋地下储藏室；三、被告庄嵘、徐刚于本判决生效之日起十日内配合原告李林、洪田芬办理稻香园2幢4单元702室房屋管道煤气过户手续；四、驳回原告李林、洪田芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，因适用简易程序审理，减半收取525元，由原告李林、洪田芬负担498元（已交纳），被告庄嵘、徐刚负担27元（于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份及副本三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1050元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。代理审判员  周菁晖二〇一〇年八月二十日代书 记员  陈 伟