北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0102民初16160号原告（反诉被告）：北京东方紫荆城物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区马连道路14号9号楼6层。法定代表人：殷世全，董事长。委托诉讼代理人：仇臻，北京智嵩律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京嘉木福叶商贸有限公司，住所地北京市西城区马连道路14号9号楼一层F28号。法定代表人：叶泽文，经理。委托诉讼代理人：吴超，北京舟之同律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯天明，北京舟之同律师事务所实习律师。北京东方紫荆城物业管理有限责任公司（以下简称：东方物业公司）与北京嘉木福叶商贸有限公司（以下简称：嘉木商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东方物业公司的委托诉讼代理人仇臻，被告（反诉原告）嘉木商贸公司的委托诉讼代理人吴超、冯天明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东方物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2020年2月1日至2020年7月31日的租金81500元。2.判令被告支付2020年7月31日至2020年12月31日房屋占用费67917元。3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告受北京海天润德文化有限责任公司的委托管理北京市西城区马连道路14号9号楼。原被告双方于2019年8月1日-2020年7月31日签订租赁合同，被告承租原告位于北京市西城区马连道路14号院9号楼一层F28的房屋，租期一年，租金163000元每年。被告支付租金至2020年1月31日，从2020年2月1日至2020年12月31日拖欠原告租金和房屋占用费149417元。原告催告后依无理拒付，被告的行为严重损害了原告的合法权益。现诉至贵院，请依法判决。被告嘉木商贸公司辩称，不同意的诉讼请求，理由如下：原告与被告于2019年7月3日签订了租赁合同，合同约定原告将北京市西城区马连道路14号院9号楼一层F28号房屋租赁于被告。租赁期限应该是2019年7月31日至2020年8月1日，承租期间与原告起诉状事实部分所陈述的日期不一致。双方约定的年租金163000元，保证金10000元。在合同履行过程中，被告分别于2019年8月4日向原告交付租金40750元，于2019年12月12日向原告支付租金40750元，并向原告交付了房屋保证金10000元。2020年1月19日被告获悉，原告对租赁房屋享有的用益物权届满日期为2019年12月31日，且2020年1月10日若不腾空房屋，所有权人将采取断电断水等措施。在这种情况下，恰巧碰上2020年1月初爆发的新冠疫情，所以租赁房屋自2020年1月中旬至4月底就没有在实际使用。在2021年的3月初，被告得知原告关联的企业与租赁房屋的所有权人，相关案件已经审理终结疫情被控制之后，法院最终判令原告的关联公司需要腾退房屋并支付占用损失，但法院在判决书里明确指明了就是因为受新冠疫情影响，所以自2020年1月24日至2020年4月30日期间的费用是免除的。2020年4月21日，被告搬离了租赁房屋，并张贴了书面的通知，告知被告已经搬走。被告看到产权人张贴相关的通知才决定搬离的，所以不存在所谓的占用的损失，基于以上的事实，被告不同意原告所提诉讼请求。基于上述事实和理由，反诉原告嘉木商贸公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告退还反诉原告租赁保证金10000元；2.判令被反诉原告退还反诉被告房屋租金3572.60元；3.反诉案件受理费由反诉被告承担。反诉被告东方物业公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求，反诉被告认为押金应当是与反诉原告欠租租金一并折算解决；对于反诉原告主张的第二项反诉请求，反诉被告认为反诉原告要求返还租金缺乏依据，因为租金是反诉原告自愿交付的，并且反诉原告也没有证据证明其所主张的期间对房屋没有使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年5月10日，叶泽文向东方物业公司支付押金10000元。2019年7月31日，东方物业公司作为甲方，嘉木商贸公司作为乙方，双方签订《租赁合同》，约定甲方将北京市西城区马连道路14号院9号楼一层内摊位F28号，面积为56平方米作为乙方经营场地。乙方为保证履行合同规定义务，在合同签订的同时向甲方支付保证金10000元。如乙方违反合同约定，则保证金归甲方所有。乙方缴纳的保证金留存在甲方，作为合同履行期间处理乙方责任事故及合同终止后善后事宜的费用。乙方单方提前终止本合同，无权收回保证金，保证金归甲方所有。合同期满，甲方对保证金的留存期为30天，30天期满，甲方将保证金余额无息退还乙方，并提交支付责任费用的凭证。甲方又称提供一方摊位的租金为8元/平方米，年租金合计为163000元。合同期限为2019年7月31日至2020年8月1日止，期满后，甲方有权将出租摊位收回，如乙方申请续租，应当提前60天向甲方书面提出。本合同履行期间，发生地震、火灾、战争、台风、征地、拆迁等双方无法抗拒的事项，本合同自行终止，双方互不承担违约责任。双方还约定了其他权利义务。当日，东方物业公司作为甲方，嘉木物业公司作为乙方，双方签订了《房屋租赁合同补充协议书》。双方签订的上述合同的附件1中显示“北京音像大厦（隶属于北京海天润德文化有限责任公司）三层至六层已经转型升级为……”。同日，东方物业公司与嘉木商贸公司所盖印的《门头自设广告规定》及《安全、消防、治安管理协议书》的首部甲方处打印字体为“北京海天润德文化有限公司”。2019年8月4日，东方物业公司向嘉木商贸公司开具租金发票一张金额为40750元；2019年12月12日，东方物业公司向嘉木商贸公司开具租金发票一张金额为40750元。另查，一、庭审中，嘉木商贸公司提交了告知书及产权人与北京海天润德文化有限公司之间就涉案音像大厦的一审及二审判决书，证明东方物业公司对涉案房屋租赁期满日为2019年12月31日，自2020年1月1日起东方物业公司对涉案房屋不再享有用益物权，生效判决减免了东方物业公司关联企业的2020年1月24日至2020年4月30日期间的费用，所以东方物业公司应当对上述期间费用予以减免。东方物业公司对上述证据材料真实性认可，但认为上述告知以及判决书涉及主体为“北京海天润德文化有限公司”，与本案无关。同时，东方物业公司提交了北京二商京华茶业有限公司出具的房产证复印件、名称变更通知以及证明，证明东方物业公司的用益物权从产权人处得来。嘉木商贸公司认为房屋产权证与本案无关，对于包含涉案房屋在内的音像大厦经法院确认系北京二商京华茶业有限公司与北京海天润德文化有限公司之间存在租赁关系，并非与东方物业公司存在租赁关系，东方物业公司与北京海天润德文化有限公司存在关联关系，且东方物业公司也在起诉书中明确表示接受北京海天润德文化有限公司委托管理马连道路14号院9号楼；北京二商京华茶业有限公司所开证明的时间截止日期为2019年1月，但涉案合同为2019年8月开始，不能证明涉案合同租赁期间东方物业公司从北京二商京华茶业有限公司处取得租赁权限。二、庭审中，嘉木商贸公司申请证人张某出庭，证明其于2020年4月21日搬离涉案房屋。张某称：“2020年4月14日叶泽文让我去音像大厦1层搬柜子，位置是从后门进去离着大门靠东的茶店铺……我是16号去办的，我搬了2天。（叶泽文）把工钱通过微信给我，我就走了，当时微信给我4000多块，货物不是我搬，我就负责展柜”；庭审中，证人向法庭出示手机微信记录，本院询问证人：“2021年4月1日轻描淡写茶生活向你发送的微信内容与你的书面证言是什么关系？”证人回答：“是按照叶泽文发送的微信内容书写的”……对于证人证言，东方物业公司认为证人证言由嘉木商贸公司法人编辑发送给证人，且证人证言不足以证明嘉木商贸公司已在2020年4月搬离涉案房屋。经本院核实，北京二商京华茶业有限公司（以下简称：二商茶业公司）以房屋租赁合同纠纷将北京海天润德文化有限责任公司（以下简称：海天文化公司）诉至本院，本院于2020年5月21日立案，二商茶业公司请求判令北京海天润德文化有限责任公司腾退位于北京西城区马连道14号院内东侧六层建筑物（现状为北京音像大厦），并支付房屋占用费、租金逾期违约金、赔偿金及水电费。本院于2020年11月7日作出（2020）京0102民初17258号民事判决，该判决中确认二商茶业公司与海天文化公司之间就北京市西城区马连道路14号院内音像大厦存在房屋租赁合同，且租赁期为2015年1月1日至2019年12月31日，判令海天文化公司腾退北京音像大厦，并向二商茶业公司支付2020年1月1日至2020年1月23日及2020年5月1日至实际搬离之日止的房屋占用费，并支付逾期付款违约金。海天文化公司不服一审判决上诉至北京市第二中级人民法院。第二中级人民法院于2021年2月5日作出（2021）京02民终1211号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，本案中，依据前诉生效判决认定可知，北京市西城区马连道14号院内音像大厦系由海天润德公司承租，承租期限至2019年12月31日；另，基于现有证据及东方物业公司在起诉书中的自认，本院有理由认为坐落于上述北京音像大厦一层的涉案商铺系由海天润德公司交由东方物业公司管理。结合东方物业公司与嘉木商贸公司所签订《租赁合同》及租金支付情况，本院认为，依据合同相对性，涉案争议租赁关系于东方物业公司与嘉木商贸公司之间发生。对于东方物业公司主张2020年2月1日至2020年7月31日期间房屋租赁费以及2020年7月31日至2020年12月31日期间房屋占用费的诉讼请求，结合海德文化公司与产权人二商茶业公司之间的租赁期间可知，本案中，东方物业公司与嘉木商贸公司就涉案商铺自2020年1月1日其起的部分对二商茶业公司不具有法律约束力，但东方物业公司与嘉木商贸公司仍应受合同的约束。东方物业公司嘉木商贸公司主张其于2020年4月21日即搬离涉案商铺，但嘉木商贸公司所提交证据不足以证明其于该日已搬离，且亦未提交证据证明其所主张将搬离情况向东方物业公司进行告知，故本院认为嘉木商贸公司负有举证不能的责任；但亦应当指出，东方物业公司对于超期转租涉案商铺为明知或应当知道，嘉木商贸公司在合同到期前已存在多月欠付租金的情况，在合同到期后，东方物业公司并未及时催缴租金，又未在双方合同约定到期日后及时收回涉案房屋，存在过错，故本院认为嘉木商贸公司支付房屋使用费至2020年8月1日止。同时，结合前述生效判决认定，2020年1月24日至2020年4月30日期间涉案商铺所在场地存在租金减免情形，故本院认为认定嘉木公司应当支付自2020年1月1日至2020年1月23日期间的房屋租金及2020年5月1日至2020年8月1日期间的房屋租金。因嘉木商贸公司已支付房屋费用至2020年1月31日，故本院对于嘉木商贸公司要求返还2020年1月24日至2020年1月31日期间的费用予以支持，经核算，上述期间房屋租金为3505.38元，本院对嘉木商贸公司主张超出部分的反诉请求不予支持。经计算，嘉木商贸公司应支付东方物业公司2020年5月1日至2020年8月1日期间的房屋租金41188.17元。嘉木商贸公司主张2020年1月1日后，因海德文化公司租赁合同到期，受托管理的东方物业公司无权收取房屋租金，但嘉木商贸公司系基于涉案租赁合同对商铺进行占有、使用，其所提交证据不足以证明其于2020年8月1日前搬离涉案场地，故嘉木商贸公司上述抗辩意见不予采纳。对于嘉木商贸公司要求东方物业公司返还保证金10000元的反诉请求，因东方物业公司在庭审中同意就保证金与未付款项予以折抵，故在进行保证金折抵后，嘉木商贸公司仍需支付东方物业公司2020年5月1日至2020年8月1日期间的房屋占用费31188.17元。综上所述，嘉木商贸公司应当支付东方物业公司房屋租金31188.17元，东方物业公司应退还嘉木商贸公司房屋租金3505.38元。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，北京嘉木福叶商贸有限公司支付北京东方紫荆城物业管理有限责任公司二〇二〇年五月一日至二〇二〇年八月一日期间房屋租金31188.17元。二、自本判决生效之日起七日内，北京东方紫荆城物业管理有限责任公司退还北京嘉木福叶商贸有限公司房屋租金3505.38元。三、驳回北京东方紫荆城物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。四、驳回北京嘉木福叶商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1714元，其中案件本诉受理费1644元，由北京东方紫荆城物业管理有限责任公司负担1297元（已交纳），由北京嘉木福叶商贸有限公司负担347元（自本判决生效之日起七日内交纳）；案件反诉受理费70元，由北京嘉木福叶商贸有限公司负担52元（已交纳），由北京东方紫荆城物业管理有限责任公司负担18元（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二一年七月二十二日法官助理 白指洋书 记 员 赵 雯