江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终1551号上诉人（原审被告、反诉原告）：凌礼建，男，1973年8月26日出生，汉族，句容市人，住句容市。委托诉讼代理人：杨承慧，江苏南昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡桂平，男，1968年10月27出生，汉族，句容市人，住句容市。委托诉讼代理人：王瑶，江苏申立威律师事务所律师。上诉人凌礼建因与被上诉人胡桂平房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2018）苏1183民初7966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凌礼建上诉请求：撤销原判，依法改判驳回胡桂平的全部诉讼请求，支持凌礼建的反诉请求。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。本案双方2017年8月6日签订的《房屋租赁合同》并未约定胡桂平承租房屋的具体用途，且约定申请消防安全检查义务人为胡桂平。因此凌礼建对租赁标的物的用途为浴室并不知情。胡桂平作为浴室经营者在浴室投入使用、营业前应依法履行向有关部门申请消防安全检查的义务。胡桂平未经消防检查擅自投入使用，由此导致违法检查，并要求解除合同，是胡桂平违法违约所致。涉案房屋的装修损失应由胡桂平自行承担，其擅自违法拆除涉案房屋的承重墙，导致房屋损坏，应当予以赔偿。2.一审法院适用法律错误。本案双方的房屋租赁法律行为一直持续到民法典实施之后，故本案应当适用民法典的规定。被上诉人胡桂平辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。胡桂平向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年8月6日签订的《房屋租赁合同》；2.凌礼建返还胡桂平租金9万元、保证金3万元、转让费5万元，合计17万元；3.凌礼建赔偿胡桂平经济损失579213元；4.诉讼费由胡桂平承担。凌礼建向一审法院提出反诉请求：1.要求胡桂平拆除违建的墙体；2.恢复破坏的承重墙、消毒池以及原装修格局；3.返还拖走的空调、28个电动沙发、过滤系统等设备；4.修复空气能水泵、电炉设备各一套；5.赔偿凌礼建无法继续出租房屋的损失20.3万元；6.承担本案全部诉讼费及鉴定费。一审法院认定事实：2017年8月6日，凌礼建（出租方、甲方）与胡桂平（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将位于句容市租给乙方使用（居家部分除外），三楼的阳光房为出租方的公司办公地址，如有需要一系列的办公事务甲方可以使用。租赁期限自2017年10月1日至2027年9月30日。2、房屋年租金为9万元整（前三年租金不变，第四年按每年5%递增），按年结算。合同签订之日付清当年租金（已收取的租金不予退还），来年提前三个月付清当年租金。延期不付视合同终止。双方约定原有的器材设备无偿提供给承租方使用，出租方只收取房租。3、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、电视网络费以及其它由乙方经营和居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方需交清欠费。4、乙方预交三万元作为保证金，此保证金作为水电费押金。租赁结束时退还乙方。5、由乙方负责并做好房屋的保养措施，甲方乙方如单方解除合同，需要提前半年。6、在承租期间，乙方不得改变房屋的主体结构，由于乙方人为原因造成房屋主体结构损坏的，由乙方赔偿责任。补充装修部分由乙方自行负责，合同终止不可移走设备和破坏装修。7、甲方不限定乙方租赁该房屋的使用用途与经营项目，乙方必须遵守国家相关法律法规合法经营，如出现违法情况，产生一切责任与后果，由乙方承担，公安与消防追责，与甲方无关。8、甲方保证该房屋无产权纠纷，乙方因经营需要目的，要求甲方变更办理经营及经营执照法人，甲方应予以配合协助。甲方保证乙方用水用电正常。双方还约定了其他内容。合同签订当日，凌礼建收取胡桂平交纳的2017年至2018年9月30日的房屋租金9万元，房屋保证金3万元，转让费（不含锅炉、空气能、水箱，设备不拆）5万元。2017年8月，胡桂平接手房屋，并对房屋进行了部分改造和装修，同时添置了部分物资。2017年9月4日，胡桂平领取了字号为句容市后白镇红波浪大浴场的个体工商户营业执照，用以经营洗浴服务。2017年10月下旬，胡桂平装修改造房屋结束。2017年11月，胡桂平正式开业经营洗浴。2018年1月，经句容市公安消防大队安全检查，胡桂平经营的红波浪浴场涉嫌因未经消防安全检查擅自投入营业。在调查过程中，胡桂平主动停止了浴场经营。2018年1月18日，句容市公安消防大队出具镇句公（消）行终止决字【2018】0001号终止案件调查决定书，载明“句容市后白镇红波浪大浴场未经消防安全检查擅自投入营业一案，该单位已经停止营业，违法事实不存在，决定终止调查”。2018年1月19日，胡桂平向凌礼建发出解除租赁合同通知书。上述通知书于2018年1月21日由凌礼建家人签收。双方未能办理场地和设备的交接手续。2018年1月31日，胡桂平诉至一审法院，请求判如所请。审理中，凌礼建提出反诉。另查明，凌礼建在本案所涉房屋内原经营浴室，领取有名称为句容市后白镇人民浴室的营业执照。2016年2月2日，句容市公安消防大队出具镇句公（消）行终止决字【2016】0001号终止案件调查决定书，载明句容市后白镇人民浴室未经消防安全检查擅自投入营业一案，该单位已经停止营业，违法事实不存在，决定终止调查。另，句容市后白镇人民浴室未在句容市公安消防大队办理任何消防手续。租赁期间，凌礼建代胡桂平交纳了产生的水费1210.4元，电费10799元。一审中，因双方当事人并未办理租赁房屋的物品交接书面手续，经现场查勘，在一审法院主持下双方当事人对胡桂平租赁后改造和装修部分进行了现场确认，并委托镇江智诚工程管理有限公司对涉案的红波浪浴场一二楼现有装修工程造价评估。经评估，工程造价为217779.18元。胡桂平支付评估费5758元。一审法院认为：双方当事人的争议焦点为：1.因涉案的浴场未经消防安全检查导致本案租赁合同无法履行是否符合合同解除条件，如合同解除，双方责任如何确定；2.胡桂平的经济损失如何确定。租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，因涉案房屋不能通过消防验收，不能用于洗浴服务，对胡桂平主张解除与凌礼建于2017年8月6日签订的《房屋租赁合同》应予以支持。基于2018年1月19日胡桂平向凌礼建发出解除合同通知书以及浴室于2018年1月实际停止营业的事实，一审法院确认胡桂平与凌礼建2017年8月6日签订的《房屋租赁租赁合同》于2018年1月21日解除。关于合同解除后的后果，合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。本案，双方合同已于2018年1月21日解除，故之后的合同双方终止履行。凌礼建应将收取的2018年1月以后的租金6万元退还胡桂平（租金自2017年10月起算，共计4个月。退8个月，共计6万元）。关于保证金3万元，基于该款项的保证性质，合同解除后，凌礼建应予返还胡桂平。扣除水电费12009.4元，还需返还17990.6元。关于胡桂平要求赔偿损失和转让费的诉请，一审法院认为，胡桂平作为承租方，租赁房屋用于浴室经营，负有对租赁物审核的义务，其在签订合同时未尽到审慎义务，对因房屋不能通过消防验收而解除合同存在过错；凌礼建将手续不全的房屋进行出租，致使承租人不能实现合同目的而解除，也存在过错。因双方租赁合同并未约定由合同的哪一方办理消防手续，承租人胡桂平作为浴室的经营者应承担主要责任。根据双方的过错程度，一审法院酌定胡桂平承担70%的民事责任，凌礼建承担30%的民事责任。凌礼建应赔偿胡桂平装修损失65333.75元。另，双方就转让费的收取会兼顾合同履行期限，转让标的物的状况以及经营利润预期等多种因素考量，一审法院结合双方过错程度以及胡桂平已实际经营数月并获得一定经营收入的事实，酌定凌礼建返还胡桂平转让费1万元。关于凌礼建的反诉请求，其中要求胡桂平拆除违建、恢复原装修格局的诉请，一审法院认为，因双方均明知租赁标的物的用途为经营浴室，故胡桂平为了经营需要对凌礼建出租房屋进行适当改造属合理范围。尚无证据证实胡桂平对承租房屋进行了破坏性改造。关于凌礼建要求胡桂平返还及修复部分物品的诉请，一审法院认为，因双方并未办理书面交接手续，尚无证据证实凌礼建该相关诉请，审理中，双方也陈述，胡桂平离场后凌礼建又曾将涉案浴室租给他人，但从双方合同看，凌礼建确实在租赁开始时留给了胡桂平部分物品。一审法院综合案情，在确定双方过错程度时，已经考虑到凌礼建的该部分反诉请求，现对凌礼建相关反诉请求则不再支持。关于凌礼建要求胡桂平赔偿房屋无法出租造成的经济损失，一审法院认为，在2018年1月21日，胡桂平解除了合同，合同解除后凌礼建未能及时办理交接手续，相关责任应由凌礼建自行负担。从凌礼建在胡桂平退场后又将房屋出租他人的事实可以看出，凌礼建实际已经占有并处分涉案房屋，故一审法院对凌礼建该诉请亦不予支持。一审法院判决：一、胡桂平与凌礼建于2017年8月6日签订的《房屋租赁合同》自2018年1月21日起解除；二、凌礼建于本判决生效之日起十日内返还胡桂平租金6万元；凌礼建于本判决生效之日起十日内返还胡桂平保证金17990.6元（水电费已经扣除）；四、凌礼建于本判决生效之日起十日内赔偿胡桂平装修损失65333.75元；五、凌礼建于本判决生效之日起十日内返还胡桂平转让费1万元；六、驳回凌礼建的反诉请求。本院二审期间，凌礼建围绕其上诉请求提交了以下证据：1.施工协议一页（复印件），拟证明胡桂平在承租凌礼建房屋期间发生的事故应由胡桂平承担；胡桂平损坏房屋主体结构与装修应向凌礼建承担赔偿责任；胡桂平明知消防许可应由其自己办理。2.凌礼建与沈明忠房屋租赁合同一页（复印件），拟证明2019年11日凌礼建将案涉房屋出租给沈明忠开设浴室，在租赁期间该浴室能够正常经营，由此可以看出，因胡桂平自身导致其浴室经营不善，不能归责于凌礼建。3.句容市后白镇淮源村村民委员会、建设环保服务所出具的证明一份，拟证明涉案房屋的所有权人为凌礼建。胡桂平质证认为：1.证据1真实性无异议，对证明目的不予认可，胡桂平并未破坏房屋主体结构，因此不需要承担赔偿责任；施工协议载明“消防责任自行负责”是指施工过后，因施工所产生的消防责任问题由胡桂平自行承担，而非房屋本身的消防责任问题。2.证据2真实性无法确认，对证明目的不予认可，该合同的租赁期间是在疫情期间，当时并没有任何人举报该浴室的消防问题，如有人举报则浴室必定开不下去。胡桂平考虑到案涉房屋如能利用起来，其赔偿款可以到位，故并未向消防部门进行举报。3.对证据3的真实性和证明目的没有异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，本院于2018年11月15日作出（2018）苏11民终2798号民事判决，认定2015年8月28日张雪娟与凌礼建签订《经营场地租赁合同》一份，张雪娟、李先珍租赁涉案房屋经营浴室。因涉案房屋不能通过消防验收，不能用于洗浴服务，故对于张雪娟、李先珍解除2015年8月28日《经营场地租赁合同》的主张予以支持。因合同未约定由哪一方办理消防手续，根据双方过错承担，该生效判决酌定张雪娟、李先珍承担60%的民事责任，凌礼建承担40%的民事责任。本院认为：本案中，双方合同中虽约定甲方（凌礼建）不限定乙方（胡桂平）租赁该房屋的使用用途与经营项目，但凌礼建在涉案房屋内原经营浴室，领取有名称为句容市后白镇人民浴室的营业执照，并且曾经因未经消防安全检查擅自投入营业受到过消防部门的调查。2015年8月28日凌礼建与张雪娟签订《经营场地租赁合同》，将涉案房屋租赁给张雪娟、李先珍经营浴室，同样因为消防问题致合同无法履行，被人民法院判决解除合同。根据本案双方签订的《房屋租赁合同》内容，结合凌礼建收取转让费5万元，以及涉案房屋出租时的状况等事实，凌礼建主张其对胡桂平租赁房屋的用途是经营浴室毫不知情，本院不予采信。凌礼建应当知晓胡桂平承租房屋是用做经营浴室使用的，且其对于涉案房屋在此前经营浴室中遇到的消防验收问题，也是明知的。双方租赁合同并未约定由合同的哪一方办理消防手续，凌礼建二审提交的施工协议复印件中所涉的内容主要是要求胡桂平在装修房屋时不可损坏房屋主体结构和房屋，并不能以此认定双方约定了由胡桂平办理浴室的消防验收手续。且即使胡桂平作为浴室的实际经营者负有办理相关消防手续的主要责任，凌礼建作为诚信、善良的民事主体，在出租涉案房屋时，也应当就相关问题对租赁房屋作浴室经营使用的承租人进行披露和提醒。因此，一审法院认定胡桂平作为承租方，租赁房屋用于浴室经营，负有对租赁物审核的义务，其在签订合同时未尽到审慎义务，对因房屋不能通过消防验收而解除合同存在主要过错，酌定其承担70%的民事责任；凌礼建将手续不全的房屋进行出租，致使承租人不能实现合同目的而解除，也存在过错，酌定其承担30%的民事责任。该认定并无不当，本院予以维持。凌礼建主张胡桂平装修房屋时存在拆除承重墙，损坏房屋等行为，但其未能提供充分、有效的证据予以证明。双方合同内容和凌礼建二审提交的施工协议也表明，凌礼建在出租房屋时允许胡桂平对房屋进行合理的装修。至于凌礼建关于返还及修复相关物品的主张，亦缺乏有效证据认定。而综合案情，一审法院在确定双方过错程度时，已经考虑到凌礼建的该部分反诉请求，在转让费、保证金、租金的返还上，以及装修损失的赔偿数额等方面进行了考量。况且凌礼建在胡桂平退场后又将房屋出租给沈明忠使用，并实际经营了数月。故凌礼建主张胡桂平损坏房屋，给其造成损失，并要求胡桂平恢复原状、返还设备，并赔偿相关损失等，依据不足，本院不予支持。综上所述，凌礼建的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6645元，由上诉人凌礼建负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二一年七月二十九日书记员 柳婷婷