浙江省松阳县人民法院民 事 判 决 书（2010）丽松商初字第187号原告：叶某某。委托代理人：阙甲。被告：杨某某。委托代理人：阙乙。原告叶某某为与被告杨某某居间合同纠纷一案，于2010年4月19日向本院提起诉讼。同日本院受理后，依法由审判员李金泉独任审判，于2010年5月17日公开开庭进行了审理。原告叶某某及其委托代理人阙甲，被告杨某某及其委托代理人阙乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶某某起诉称：原告系松阳县西屏丽松信息服务部业主，从事房地产等中介服务。2009年3月15日，被告委托原告出售其坐落松阳县西屏镇古老院2号的房屋。为此，双方订立售房居间合同一份，合同约定：房屋建筑面积336㎡，报价150万元－160万元，居间方（即原告）按实际成交额的1％向委托方（即被告）收取佣金；支付时间为委托方与第三方签订合同后即当场付清佣金；逾期除支付佣金外，还应自愿承付违约金2000元及其它费用；在合同有效期间，委托方如依据居间方提供过中介服务的第三者自行签订合同，也视为居间成功，并应自愿按双倍佣金支付给居间方。合同订立后，原告按服务规则，将被告的房地产信息向社会发布，并接受众多来访者的询问、介绍该房地产信息，履行合同义务。2009年11月16日，蔡某某与原告订立居间协议，协议约定：经乙方（即原告）提供中介服务，买卖契约签订时，甲方（即蔡某某）应付乙方佣金为成交额的1％，到时未付的，甲方应自愿承付违约金8000元；甲方若自行与经乙方提供过中介服务的房主成交，则视为违约，应自愿承付双倍的佣金，并承担由此产生的其他费用。原告依责为蔡某某提供被告的房地产信息，并到实地查看，报价165万元。原告及时将信息反馈给被告，并征询了拟成交的价格后，通知了蔡某某。蔡某某表示接受。但，被告却迳自与蔡某某签订协议。据说，双方以163万元成交，办理了房地产买卖过户手续。原告得知后，遂向被告收取双倍佣金，竟遭拒绝。原告认为：原告与被告杨某某之间的协议内容真实、合法、有效。被告在接受原告提供的居间中介服务后，违反诚实信用原则，迳自与蔡某某订立协议，拒付中介佣金，已构成严重违约，须承担违约责任。为此，原告诉求判令被告支付中介佣金32600元，偿付违约金2000元，本案诉讼费用由被告负担。被告杨某某答辩称：1、被告杨某某于2008年9月25日晚在松阳房网披露出售房屋信息。第二天被告到原告处委托售房，并按原告要求在售房居间合同上填写房屋情况和签名，约定合同有效期限为1年；2，被告将房屋转让给蔡某某不是原告居间的结果，而是通过他人介绍成功；3、原告的诉求没有法律依据。中介费只有16300元，其余的18000元是违约金。根据法律规定违约金是补偿性质，如果本案中原告有损失，也只是利息损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告叶某某为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提供如下证据材料：1、售房居间合同一份，待证被告委托原告出售房屋，合同约定了双方的权利、义务；2、居间协议一份，待证蔡某某委托原告提供买房信息，包括被告的房屋在内；3、原、被告双方的身份证明，待证双方的主体身份；4、房屋买卖契约一份，待证2009年12月4日杨某某与蔡某某房屋买卖的事实；5、房屋所有权登记申请表、房地产估价报告书、询问笔录、纳税联系单、浙江省契税专用缴款书各一份，待证被告已将房屋转让给蔡某某并办理产权过户登记；6、房地产收费文件一份，待证原告的诉求服务费金额合法。经庭审质证，被告杨某某认为：证据材料1售房居间合同中部分内容不真实，其中合同有效期的约定是一年，且从笔迹上看，用的不是同一支笔；证据材料2上的选择房号是原告事后添加的；证据材料3、4、5、6的真实性无异议，但不能证明被告杨某某与蔡某某之间的房屋买卖是原告居间成功的结果。被告杨某某为证明自己的答辩主张，在举证期限内向本院提供如下证据材料：一、购房意向书一份，待证被告和蔡某某在2009年11月22日就有购房意向，而且被告杨某某收取了10000元购房某某；二、房屋买卖协议，待证2009年11月26日，被告与蔡某某订立房屋买卖协议；三、网络资料一份，待证被告于2008年9月25日在网络上公开房屋信息和联系方式；四、收条和银行转帐凭证一组，待证被告和蔡某某之间的房屋买卖关系和某某情况。经庭审质证，原告叶某某认为：证据材料一、二的真实性有异议，被告与蔡某某的目的是为了逃避中介费；证据材料三系复印件，不可查实；证据材料四的收条，真实性有异议。本院综合分析认证如下：原告叶某某提供的证据材料，被告对证据材料3、4、5、6的真实性无异议，本院予以确认；证据材料1，本院对被告杨某某委托原告出售房屋的事实予以确认；证据材料2，本院认为被告的质证理由成立。被告杨某某提供的证据材料，原告叶某某对证据的真实性提出异议，本院对被告杨某某与蔡某某之间存在房屋买卖的事实予以确认。根据上述证据分析，结合双方的庭审陈述，本院认定如下事实：原告系松阳县西屏丽松信息服务部业主，从事房地产等中介服务。2009年3月15日，原、被告订立售房居间合同一份，合同约定：委托方（即被告）自愿将坐落松阳县西屏镇古老院2号房屋一幢，土地面积121㎡，性质为国有土地，建筑面积336㎡，报价150万元；居间方（即原告）按实际成交额的1％向委托方收取佣金；支付时间为委托方与第三方签订合同后即当场付清佣金；逾期除支付佣金外，还应自愿承付违约金2000元及其它费用；在合同有效期间，委托方如依据居间方提供过中介服务的第三者自行签订合同，也视为居间成功，并应自愿按双倍佣金支付给居间方。2009年11月16日，原告与蔡某某订立居间协议，协议约定：经乙方（即原告）提供中介服务，买卖契约签订时，甲方（即蔡某某）应付乙方佣金（中介费）为成交额的1％，到时未付的，甲方应自愿承付违约金8000元；甲方若自行与经乙方提供过中介服务的房主成交，则视为违约，应自愿承付双倍的佣金（成交额的2％），并承担由此产生的其他费用。2009年12月4日，被告杨某某将其坐落松阳县西屏镇古老院2号房地产以协议价851400元（实际成交价为1620000元）出卖给夏某某（蔡某某之妻），为此双方订立房屋买卖契约，同日办理了房屋所有权转移登记。原告叶某某知道相应的情况后，遂向被告杨某某收取中介费，遭被告拒绝。故原告诉至本院。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。本案原告叶某某与被告杨某某订立的售房居间合同符合居间合同的法律特征，具备居间合同的主要条款，应认定双方形成居间合同关系。本案的争议焦点一：被告杨某某与案外人蔡某某之间的房屋买卖，是否是原告叶某某提供居间服务促成合同成立的结果。对此，本院认为，本案被告杨某某出售房屋的交易信息并非原告叶某某独家享有，原告对该交易信息并不具有独占性。原告叶某某与案外人蔡某某之间订立的居间协议，未明确约定具体房屋的住处，也未披露其提供中介服务的房屋业主，且选择房号系原告事后手写添加，蔡某某并未签字确认。另，原告叶某某无证据证明其已将蔡某某委托其联系购买房屋的信息披露给被告杨某某。因此被告杨某某与案外人蔡某某之间的房屋买卖，是否是原告叶某某提供居间服务促成合同成立的结果，对此原告叶某某并无相应的证据予以证实，应承担不利的后果，故原告叶某某不得要求被告支付报酬以及违约金2000元。本案的争议焦点二：双方订立的售房居间合同第三条第一项“在合同有效期间，委托方如依据居间方提供过中介服务的第三者自行签订合同，也视为居间成功，应按双倍佣金支付居间方”的约定是否符合法律规定。本院认为，原、被告订立的售房居间合同由原告提供，系原告为了重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与对方协商，符合格式条款的法律特征，应当认定为格式条款。对此原告应当遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，并应采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。现原告以双方订立的售房居间合同第三条第一项为依据，认为在合同有效期间，被告以任何形式与原告提供过中介服务的第三者自行签订合同，视为原告居间成功，被告应按双倍佣金支付原告。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，原、被告订立的售房居间合同第三条第一项的内容明显单方加重了被告的责任，此约定与法律的规定相悖，不受法律保护。综上，原告的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条的规定，判决如下：驳回原告叶某某的诉讼请求。案件受理费665元，依法减半收取332.50元，由原告叶某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 员 李金泉二〇一〇年六月十二日代书记员 章苏红附：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。