江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1599号上诉人（原审被告）：盐城市世纪大道农贸市场有限公司，住所地江苏省盐城市盐南高新区新都街道世纪大道611号凤凰文化广场4幢101室（6号楼负一层）。法定代表人：还文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁燕，江苏善合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胥传帮，男，1985年8月15日出生，汉族，居民住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：邱正富，盐城市亭湖区毓龙法律服务所法律工作者。上诉人盐城市世纪大道农贸市场有限公司（以下简称农贸公司）因与被上诉人胥传帮房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初1142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。农贸公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判农贸公司不向胥传帮支付保证金或将该案发回重审。2.一、二审诉讼费用由胥传帮承担。事实与理由:1.一审法院隐瞒事实，作出错误裁判。双方签订的租赁合同第三条约定：胥传帮不得解约，否则胥传帮承担违约责任，农贸公司有权没收其履约保证金。第五条（八）中约定：租赁期间，胥传帮不得中途退租。如中途退租则构成违约，应当赔偿农贸公司因此造成的损失。第九条（二）约定：胥传帮因违反本合同第四条、第五条、第六条而造成市场的不稳定因素和侵害甲方利益，应赔偿甲方因此而造成的损失，故农贸公司有单方解除权。双方在《补充协议》第一条约定：如胥传帮因经营不善等原因，不再经营，需提前3个月向农贸公司申请提前解除租赁合同，所交的保证金将分5个月退还给胥传帮（每月40000元）。案涉租赁合同签订后，农贸公司一直按照合同约定与胥传帮进行结算。2020年2月20日，农贸公司将1月份的《应缴租金确认单》送达给胥传帮进行确认时，胥传帮提出免交租金，因农贸公司不同意，其就一直未签署《应缴租金确认单》，因双方对租金无法达成一致，导致农贸公司未能返还其销售额，自此，胥传帮就采取销售不入账的方式逃避租金，致农贸公司无法收取租金。为了证明胥传帮违约，一审庭审中，农贸公司提交了胥传帮拒绝缴纳租金的微信聊天记录及微信原件载体，但这一重大违约事实，一审法院在判决书中并未表述，并且通过农贸公司的扣点金额也能客观地反映其违约，且胥传帮的营业收入存在重大异常，再结合一审农贸公司提交的留有投诉客户联系方式的《客户投诉簿》，已能够充分证明胥传帮的违约行为。但一审法院认为农贸公司未能通知投诉人到庭作证属于未举证，认为其理由不成立，从而支持胥传帮的诉请，属于裁判错误。2.一审法院认为《补充协议》赋予了胥传帮单方解除权，属于事实认定错误。《补充协议》第一条约定：如胥传帮因经营不善等原因不再经营，需提前3个月向农贸公司申请提前解除租赁管理合同，所交的租赁保证金将分5个月退还给胥传帮（每月40000元）。可见，该补充协议仅赋予了胥传帮如因经营不善等原因，不再经营，其可提出解除合同的权利，但并不意味着农贸公司对其提出的要求必须表示同意。此约定，并不能代表出胥传帮已被赋予约定解除权。另外，农贸公司在一审中已经举证胥传帮拒绝使用一卡通，刻意不正常经营，导致农贸公司无法确定应付租金金额，胥传帮一系列行为属于根本违约，农贸公司在出租过程中不存在任何违约情形。胥传帮辩称，1.关于违约问题。胥传帮在向一审法院诉讼之前的2020年4月份即向农贸公司发出解除合同的通知。案涉市场购物消费都是通过收银系统进行的，胥传帮的营业收入都在农贸公司处，双方约定好每月结算，扣除每月租金，剩余款项应返还给胥传帮，但农贸公司从2020年2月就不再向胥传帮返还收入，在此之下，胥传帮才发出解除合同的通知。胥传帮认为农贸公司构成合同违约，农贸公司认为胥传帮各种违约的说法不能成立，胥传帮作为营业者，肯定希望收入最大化，而且造成营业额降低并非胥传帮违约，而是疫情因素才导致销售额降低。2.关于农贸公司提出的合同解除问题。2020年4月胥传帮就发出解除通知，但由于农贸公司的市场负责人拒收通知，故胥传帮在2020年5月向法院提起诉讼，现一审法院认为根据双方补充协议约定，以3个月为期限到9月解除合同，以此理由解除双方之间的合同，胥传帮认为一审法院做法并无不妥。请求二审驳回上诉，维持原判。胥传帮向一审法院提出诉讼请求：1.解除胥传帮与农贸公司签订的《关于盐城市世纪大道农贸市场58#、68#门市的租赁合同》；2.判决农贸公司退还胥传帮保证金20万元、支付违约金10万元、给付应结算的货款约76740.96元，合376740.96元；3.本案受理费由农贸公司负担。一审法院经审理查明，2019年10月28日，农贸市场（出租人，甲方）与胥传帮（承租人，乙方）签订合同编号为20191026的《市场商铺（摊位）租赁合同》（下称“租赁合同”），约定（摘要）：第一条，所指商位所属市场名称为：世纪大道农贸市场，位于68门市。第二条，租赁期限为3年，自2019年11月5日至2022年11月4日。第三条，（二）乙方中途不得解约，否则乙方承担违约责任，甲方有权没收其履约保证金，由乙方投入进行的装修、装饰及不可移动附属设施均无偿归甲方所有。（三）租金支付方式详见附合同一（指《2019年-2022年租赁合同主条款内容》）：刷卡，逾期缴交的每日追加500元的违约金。（四）乙方在签订合同时必须向甲方交纳履约保证金贰拾万元，作为履行合同保证金和市场规范管理的经营规范保证金，期满后无息退回或抵偿乙方因合同产生的应付款。第四条，市场会员卡一卡通支付制度的管理及规定详见附合同（指《会员卡一卡通支付制度的管理及规定》），乙方有权办理销售自己的会员卡，但必须定期向甲方报备。第五条，（八）租赁期间，乙方不得中途退租。如乙方中途退租则构成乙方违约，乙方应赔偿甲方因此而造成的损失。第九条，（二）乙方的违约责任，1.乙方因违反本合同第四条、第五条、第六条而造成市场的不稳定因素和侵害甲方利益，乙方应赔偿甲方因此而造成的损失，甲方有权单方面终止合同。(三）乙方未能履行本合同约定的义务，甲方有权督促乙方履约或动用履约保证金先行支付其产生的相关费用，然后与乙方结算并由乙方支付有关费用。（四）甲、乙双方若有一方违约而造成合同终止，违约方应支付违约金100000元给另一方。上述租赁合同的附件《附合同一：2019年-2022年租赁合同主条款内容》（下称“附件一”）约定（摘要）：1.租赁位固定用途：水果、百货、零食、洗化。2.租金及租金支付期限：（1）预包装食品（零食、烟酒、奶制品、百货）：每月收取销售额的6%作为抽成；（2）水果、洗化产品每月收取销售额的10%作为抽成。注：乙方所交纳的租金为甲方净得价，凡涉及所有的人员工资、水、电、燃气均由乙方承担。3.其他费用及保证金金额：物业费、保洁费、公共耗能费：每年/仟/佰/拾/元整。注：每年物业费、保洁费、公共耗能费根据市场支出情况由甲方制定，并且乙方根据租金支付期限一同交付。其它费（/）每年/仟/佰/拾/元整。合同履约保证金：贰拾万零仟零佰零拾零元整（¥200000.00)。会员卡一卡通履约保证金：/万/仟/佰/拾/元整。租赁合同附件《附合同：会员卡一卡通支付制度的管理及规定》（下称“会员卡规定”）载明：“三、4.会员卡是消费的唯一凭证，可以转借式多人使用。10.经营户在顾客刷会员卡购物时不得以任何理由不刷卡或刷卡高于现金购物情况，违者市场将以200-5000元对其进行处罚。四、4.每个铺面、摊位会员卡刷卡机的经营额于次月10至20号期间市场统一结算后经营户领取。”同日，双方签订《补充协议》，该协议第一条约定：如乙方因经营不善等原因，不再经营，需提前3个月向甲方申请提前解除租赁管理合同，所交的租赁保证金将分5个月退还给乙方（每月40000元）。上述合同签订后，农贸公司又将紧邻68#门市的58#门市租赁给胥传帮，租金结算同68#门市。另，胥传帮分别于2019年10月18日、2020年1月1日向农贸公司交纳保证金5万元、15万元，合计20万元。一审法院审理过程中，经一审法院组织双方当事人核对，双方对销售额、扣点金额、水费金额、员工社保费用无异议。截止2020年4月20日，在农贸公司账上未结百润超市销售金额为96202.33元。胥传帮应承担扣点金额24150.68元（2020年1月份扣点12561.55元、2月份扣点2825.46元、3月份扣点2644.94元、4月份扣点1909.93元、5月份扣点1397.53元、6月份扣点1040.33元、7月份扣点897.42元、8月份扣点758.34元、9月份扣点115.18元），水费15.4元，案外人百润超市员工潘某社保费用4393.05元，胥传帮应承担费用计28559.13元。根据当事人的诉辩及庭审调查意见，一审法院归纳本案的主要争议焦点为：一、关于合同解除的问题。二、关于违约责任的问题。三、关于货款结算的问题。四、关于履约保证金的处理。一审法院认为，胥传帮与农贸公司之间签订的租赁合同及相关附件是当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。一、关于合同解除的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方行使解除权时应当通知对方，使对方当事人清楚地知道解除权人行使了解除权。胥传帮与农贸公司双方于2019年10月28日签订的《补充协议》第一条约定，如乙方因经营不善等原因，不再经营，需提前3个月向甲方申请提前解除租赁管理合同。根据该条约定，胥传帮已经被赋予了约定解除权。胥传帮虽然于2020年4月16日发函给农贸公司，要求解除合同、结算款项，但经查询，该邮件因“收件人名址有误/不详且无法联系收件人”未妥投。一审法院立案受理本案后，于2020年6月9日向农贸公司发送了起诉状副本等应诉材料，农贸公司于2020年6月10日收悉，即视为胥传帮将解除合同的明确意思表示送达至农贸公司，故一审法院确认租赁合同于2020年9月10日解除。二、关于违约责任的问题。胥传帮主张农贸公司承担违约金10万元。一方面，农贸公司抗辩称，自2020年2月17日起胥传帮拒绝客户刷会员卡，并发生销售额异常，故暂扣销售款是自我保护行为，是行使不安抗辩权。对此，一审法院认为，首先农贸公司以自我登记的一些客户投诉胥传帮拒绝客户刷会员卡的信息来证明胥传帮违约在先。因这些登记是农贸公司自我行为，胥传帮不予认可，一审法院要求农贸公司进一步提供相关客户证人出庭作证，农贸公司未有回应，故农贸公司仅凭公司自我制作的客户投诉信息，尚不足以证明胥传帮存在违约不刷会员卡的行为。另外，胥传帮销售额异常可能受多种因素影响，因此农贸公司以此两点停止与胥传帮结算显属不当。但是事后农贸公司又同意与胥传帮结算，双方在是否扣点以及如何扣点上各执一词，以致一直未能结算，胥传帮并从2020年4月20日停刷会员卡，由此可见，胥传帮与农贸公司双方未能正确处理双方之间的争议，双方均存在一定的过错，互有违约。同时，一审法院认为双方约定的租金结算支付方式，存在科学性和可操作性不强的不足，双方对此均表示认同，此亦是导致本案争议的一个源头。综上，一审法院认为，由于胥传帮与农贸公司互有违约行为，由此产生的责任应当各自承担，胥传帮主张农贸公司支付违约金10万元，依据不足，一审法院不予支持。三、关于货款结算的问题。根据附件一，农贸公司从胥传帮的销售额中扣点作为租金，涉及所有的人员工资、水、电、燃气均由胥传帮承担，现胥传帮、农贸公司双方对扣点金额、案外人潘某社保费用、水费的承担并无异议。经双方当事人确认，在农贸公司账上未结销售金额为96202.33元，胥传帮应承担费用合计28559.13元，即农贸公司应返还胥传帮销售款67643.2元。另，关于农贸公司主张胥传帮应承担的装修费、货架款，农贸公司已当庭表示另行主张，故一审法院在本案中不再理涉。农贸公司还主张租金损失，并向一审法院提交了其单方出具的《商业定价》一份，要求按照月租金29580元的标准计算租金损失。一审法院认为，双方租赁合同附件一已就租金支付方式作了明确约定，应当从其约定。胥传帮应承担的扣点已经计算并经双方当事人确认，故对于农贸公司主张的租金损失，一审法院不予支持。四、关于履约保证金的处理。根据租赁合同约定，胥传帮缴纳的履约保证金20万元，期满后无息退回或抵偿胥传帮因合同产生的应付款。鉴于租赁合同既已解除，胥传帮亦不差欠农贸公司款项，故农贸公司应当返还胥传帮保证金，对于胥传帮主张农贸公司返还保证金的请求，一审法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认胥传帮与农贸公司于2019年10月28日签订的关于盐城市世纪大道农贸市场68#、58#门市的租赁合同于2020年9月10日解除；二、农贸公司于判决生效之日起十日内给付胥传帮结算货款67643.2元、保证金200000元，合计267643.2元；三、驳回胥传帮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7080元，由农贸公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，农贸公司与胥传帮签订的案涉租赁合同、补充协议及相关附件均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效并对双方具有约束力。根据双方的约定，如承租人因经营不善等原因不再经营，需提前3个月向出租人申请提前解除租赁合同。由于胥传帮已于2020年4月16日向农贸公司发函要求解除租赁合同并结算款项，后又向一审法院提起诉讼，经一审法院向农贸公司发送了相应的起诉状副本等应诉材料，农贸公司已于2020年6月10日收悉相关法律文书，故应视为胥传帮解除租赁合同的意思表示已经送达至农贸公司，一审法院确认双方签订的租赁合同于2020年9月10日依法解除，符合双方当事人合同约定及法律规定。同时，因案涉纠纷主要系租赁合同履行过程中疫情因素影响导致销售额下降，且双方未能就扣点结算问题协商一致而共同所致，故一审法院认定双方互有违约并各自承担相应的责任，并对本案作出判决并无不当。关于农贸公司的上诉理由。本院认为，由于双方补充协议已经明确约定，承租人因经营不善等原因不再经营，需提前3个月向出租人申请提前解除租赁合同，该约定应视为双方已经以协议方式赋予承租人单方解除的权利，为此胥传帮要求解除租赁合同以及一审法院判决确认合同于2020年9月10日解除，符合双方协议约定和法律规定。就合同解除的后果问题，因案涉纠纷实际系疫情因素致租赁合同履行过程中销售额严重降低并且双方在扣点结算过程中互有违约所致，故农贸公司主张胥传帮构成单方根本违约故而其公司有权没收胥传帮交纳的履约保证金20万元，既无充分证据证实亦无法律依据，本院不予支持。综上，农贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7080元，由上诉人盐城市世纪大道农贸市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘圣磊审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二一年七月三十日书记员  周 洋