四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)川01民终7988号上诉人（原审被告）：戴冕，男，1984年4月27日出生，汉族，住四川省成都市成华区。委托诉讼代理人：余方玉，女，1954年10月26日出生，汉族，住四川省成都市成华区，系其母亲。被上诉人（原审原告）：李泊，男，1988年5月10日出生，汉族，住四川省成都市新都区。委托诉讼代理人：冯明，四川雄谟律师事务所律师。上诉人戴冕因与被上诉人李泊返还原物纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初5352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。戴冕上诉请求：1.依法撤销成都市青羊区人民法院(2020)川0105民初5352号民事判决。2.确认上诉人戴冕所购位于成都市青羊区××路××号“××金沙”××幢××单元××层3号房（以下简称案涉房屋）归戴冕所有。3.本案的诉讼费用由李泊承担。事实和理由：一、一审法院遗漏重要事实。（2015）青羊民初字第10850号判决已确认戴冕与成都雄宇实业有限责任公司（以下简称雄宇公司）于2008年4月11日签订的关于认购“印象金沙”项目中的第2幢5单元1层3号房的《商品房认购书》成立并生效。由于宋洁琼不按房地产转让合同约定妥善安置购房者至今未完善相关手续，案涉房屋至今无法办理相关登记手续。二、一审法院在查明事实不清的情况下，适用法律错误。2013年8月19日，雄宇公司为保障商务公寓购房者的利益与事先商定的竞拍者宋洁琼签订了“印象金沙”房地产项目转让合同，《转让合同》第五条约定：转让总价款为7280万元(5300万元拍卖成交)，转让合同第九条确定已出售了部分房屋，乙方同意甲方自留相应面积的房屋用于安置已购房屋的善后事宜，并集中安置在3栋的靠最里面的两个单元(即1-2单元)。该部分面积的房屋按甲、乙双方第五条约定的价款，在乙方支付最后一笔转款时予以扣除。第12条第4点再次作了说明：“除第九条规定的16套(668.76m)待回购房屋外，甲方未将该项目中的全部或部分房屋出售、出租给任何第三人”。转让合同第六条约定乙方直接支付给第三人的款项视作支付给甲方的转让款，直接从当期应支付的转让款中予以抵扣。2013年8月27日，宋洁琼通过拍卖程序拍得“印象金沙”2幢1-5单元1、2层商业用房，3幢1-7单元1、2层商业用房。2013年9月30日甲方雄宇公司与乙方宋洁琼、丙方李成东签订了“委托支付工程款协议”由宋洁琼向李成东支付了施工款294万元。宋玉田于2013年11月28、29日两天共给雄宇公司唐雄转账1080万元。事实证明宋玉田、宋洁琼欠雄宇公司606万元，这笔欠款就是解决购房者的房款的。如果没有签订《“印象金沙”房地产项目转让合同》，没有欠雄宇公司的巨额转让款，宋洁琼不会向雄宇公司唐雄支付1080万元巨款，更不会给雄宇公司施工方李成东垫付294万元。由于宋洁琼拍得房屋后未按房地产转让合同执行继而发生纠纷，在成都市住房保障中心（以下简称市住保中心）牵头协调下多次找宋洁琼的委托人、印象金沙项目现场副总经理刘濒忆，协商解决房屋安置问题。2014年8月15日，刘濒忆代表宋洁琼亲笔出具了《关于印象金沙小户型购房合同纠纷妥善处理意见的函》，以拿回去请宋洁琼签字盖章为由，将《置换协议》和《委托书》原件收走。2015年4月8日宋玉田委托王保娟参加协调会，并承诺2015年4月22日前还回置换协议和授权书，至今未果。房屋问题经市住保中心、青羊区房管局、金沙街道办事处、金沙遗址社区、业主代表、成都吉利安实业有限公司（以下简称吉利安公司）组成，经88次协调会议，房屋问题一直未解决。三、宋洁琼为逃避责任，把纠纷房屋抵债给李泊并办理了房产证。李泊获得的房产证是住保中心、房管局、蒲江人民法院等部门的失控和有关人员的错误所致。李泊办理房屋将交接协议时，谎称房屋无人占有、没争议，以欺骗的手段成功转让了房产，逃避了债务，具有合同欺诈意图。李泊明知该房屋有如此严重的纠纷，仍然接收，于情于理于法都不合理。李泊辩称，一审法院判决正确，请求二审法院维持原判。1.本案是物权保护纠纷不是合同纠纷。戴冕主张其与雄宇公司之间的合同关系及其认为宋玉田、宋洁琼对其负有相关的义务，与本案的物权保护纠纷无关，戴冕的主张不属于本案的审理范围。李泊在青羊区起诉要求返还原物，在此过程中对方另行提起了合同之诉，起诉了雄宇公司、宋玉田、宋洁琼等，将李泊列为了第三人。成都市中级人民法院就合同纠纷在另案处理，本案涉及的是物权保护纠纷。2.李泊有权取得案涉房屋的所有权。宋玉田公司对成都市新都城建勘察测绘有限公司（以下简称新都城建公司）负有债务，要将部分房屋抵偿给城建公司，新都区法院判决生效后，新都城建公司接受了房屋抵偿。李泊的债务经过了法院的判决，李泊系合法取得债权。3.戴冕称其购买房屋后的物权期待权优先的问题应当在蒲江县人民法院执行过程中提出执行异议，但其并未在执行程序中提出执行异议，以此观点无法对抗我方享有的物权。李泊向一审法院起诉请求:1.戴冕停止侵权，立即返还李泊所有的位于成都市青羊区金阳路390号3栋1层7号房屋，并自行拆除装修；2.戴冕赔偿2015年12月3日起至2020年3月2日的租金损失120549元，并从2020年3月3日起至实际返还房屋之日止，按照65元/㎡/月的标准，赔偿占用李泊房屋给其造成的经济损失；3.戴冕承担本案全部的诉讼费用。一审法院认定事实：(一)李泊取得案涉房屋产权的经过。2004年12月24日，成都市住房保障中心与成都新世宇实业有限公司（以下简称新世宇公司）签订《拆迁安置用商品房订购合同》，约定市住保中心以订购方式向新世宇公司购买拆迁安置用商品房“印象金沙”，建筑总面积约70000平方米，订购价格为1950元/平方米。2005年9月20日，市住保中心与雄宇公司签订了《补充协议》，约定市住保中心将前述合同订购的“印象金沙”房屋所有权归市住保中心所有，并委托雄宇公司对“印象金沙”房屋分批分量对市场销售，房屋销售以雄宇公司名义与购房者签订房屋买卖合同，并由雄宇公司出具发票。2007年5月15日，市住保中心与雄宇公司、新世宇公司签订《协议书》，约定雄宇公司、新世宇公司在“印象金沙”修建的商铺6332.68平方米向房管部门备案至市住保中心名下。2010年8月13日，成都市中级人民法院就市住保中心与新世宇公司、雄宇公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2009）成民初字第921号民事判决书，判令新世宇公司、雄宇公司返还市住保中心房屋销售款50117674.86元。2011年5月6日，成都市中级人民法院将该案交于四川省蒲江县人民法院执行。2013年8月12日，蒲江县人民法院委托四川竞驰拍卖有限公司对“印象金沙”2幢1-5单元1、2层，3幢1-7单元1、2层商业用房进行拍卖。2013年8月27日，宋洁琼在四川竞驰拍卖有限公司拍买下了“印象金沙”共计8395.82平方米的商业用房。同日，宋洁琼（买受人）与四川竞驰拍卖有限公司（拍卖人）签订《拍卖成交确认书》，主要载明：“一、买受人购买位于成都市青羊区××乡××村××组××路××号“××金沙”2幢1-5单元1、2层面积共计约5446.01㎡商业用房、3幢1-7单元1、2层面积共计约2949.81㎡商业用房，合计金额伍仟叁佰万元整；二、买受人在付清全部款项后即可向委托方提取成交的拍卖物……”。2013年9月16日，蒲江县人民法院作出(2011)蒲江执字第229-2号《民事裁定书》，裁定“××金沙”的13套商业用房(2幢1单元1楼1号、2幢1单元2楼1号、2幢2单元1楼1号、2幢2单元2楼1号、2幢3单元1楼1号、2幢3单元2楼1号、2幢4单元1楼1号、2幢4单元2楼1号、2幢5单元1楼1号、2幢5单元2楼1号、3幢1楼1号、3幢2楼1号、3幢1楼2号)归宋洁琼所有。2013年9月23日，蒲江县人民法院向成都市城乡房产管理局发出(2011)蒲江执字第229-2号《协助执行通知书》，要求其协助将“××金沙”的13套商业用房(2幢1单元1楼1号、2幢1单元2楼1号、2幢2单元1楼1号、2幢2单元2楼1号、2幢3单元1楼1号、2幢3单元2楼1号、2幢4单元1楼1号、2幢4单元2楼1号、2幢5单元1楼1号、2幢5单元2楼1号、3幢1楼1号、3幢2楼1号、3幢1楼2号)产权初始登记至宋洁琼名下。2014年3月21日，宋洁琼取得房屋产权证。2011年，吉利安公司向新都城建公司购买位于新都区的房屋，但未如约支付购房款。2016年，新都城建公司以吉利安公司、宋玉田、宋洁琼等为被告以商品房预售合同为由诉至成都市新都区人民法院，诉请吉利安公司付清购房款，并支付利息；宋洁琼等承担保证责任；撤销新都城建公司与吉利安公司、宋洁琼针对原产权2608919号（现权证号3117105号）房屋抵债的约定。该案审理查明宋洁琼为吉利安公司对新都城建公司的债务提供房产抵押担保，各方签订了《协议书》，以宋洁琼位于成都市青羊区××路××号的已取得房屋所有权证和国有土地使用权证号为权2976049、权2976015、权2608923、权2608919四间房屋折价1271.42万元抵偿给新都城建公司冲抵吉利安公司部分应付房款。2015年11月4日、11月9日，宋洁琼与新都城建公司指定的案外人李泊办理了用以抵偿欠款的四套房屋过户手续，后李泊与宋洁琼又签订了《房屋移交确认书》。宋洁琼将青羊区××路2栋4单元1层1-10号（权3119184，建筑面积408.7平方米）、2栋3单元1层1-10号（权3119173，建筑面积408.7平方米）、3栋2层2号（权3117839，建筑面积437.17平方米）、3栋1层1号（权3117105，建筑面积415.53平方木）共计1670.1平方米房屋全部正式移交给李泊。新都城建公司认为因宋洁琼未实际占有和控制用于抵债的房屋，该房屋不具备交房条件，应撤销双方之间的抵债协议。新都区法院认为现有证据能够证明已将该套房屋过户给新都城建公司指定的案外人李泊，李泊与宋洁琼签订了房屋移交确认书，说明双方之间房屋交接手续已经办理完毕，驳回了新都城建公司该项诉讼请求。现该判决已生效。宋洁琼拍卖取得的××乡××村××组××路××号“××金沙”3幢1-7单元1、2层商业用房，于2014年1月申请房屋初始登记（权2550338），共计6套商业用房，具体房源地址为：青羊区××路××号3栋1层1号、3栋1层2号、3栋1层3号、3栋2层1号、3栋2层2号、3栋2层3号，其中3栋1层1号、3栋2层2号商业用房于2015年办理转移登记至李泊名下。2016年12月15日，四川房量测绘有限公司根据李泊的申请就青羊区路390号3号楼部分房屋产权分割出具《房屋建筑面积测绘成果报告》（产权面积-变更3），载明：将原青羊区××路××号××金沙3号楼1楼1号分割为1、11、21、4-10号商业房屋，分割后建筑面积分别为：3栋1单元1楼1号为35.8㎡；3栋1单元1楼11号为42㎡；3栋1单元1楼21号为28.79㎡；3栋1单元1楼4号为39.88㎡；3栋1单元1楼5号为43.97㎡；3栋2单元1楼6号为35.79㎡；3栋2单元1楼7号为42.15㎡；3栋2单元1楼8号为39.95㎡；3栋2单元1楼9号为53.41㎡；3栋2单元1楼10号为53.79㎡。2017年2月28日，李泊向成都市房屋产权交易中心申请对3栋1层1号商业用房进行产权分割，并单独发证。成都市房屋交易中心对《房屋建筑面积测绘成果报告》予以确认，并基于同一权利人不动产单元分割、合并事由，将原3栋1层1号房屋产权分割为10套房屋产权，房号分别为：青羊区××路××号3栋1层1号、青羊区××路××号3栋1层11号、青羊区××路××号3栋1层21号、青羊区××路××号3栋1层7号、青羊区××路××号3栋1层8号、青羊区××路××号3栋1层9号、青羊区××路××号3栋1层10号、青羊区××路××号3栋1层4-6号。青羊区××路××号3栋1层7号由戴冕占有使用。（二）戴冕占有使用案涉房屋的经过。2008年4月11日，雄宇公司与戴冕签订《商品房认购书》，约定戴冕认购雄宇公司开发的位于成都市青羊区××乡××村××组“××金沙”项目中的第2幢5单元1层3号房，该商品房用途为商务公寓，建筑面积41.72平方米，总房价275352元。戴冕缴纳购房定金20000元，购房款117676元。戴冕陈述雄宇公司将房屋调换至3栋2单元1层2号，其于2015年8月23日入住该房屋。经向成都市不动产登记中心查询未查询到3栋2单元1层2号房屋的相关登记信息。2015年，戴冕以雄宇公司为被告以房屋买卖合同纠纷为由诉至一审法院，请求确认戴冕、雄宇公司在2008年4月11日签订的关于认购“××金沙”商务公寓2幢5单元1层3号房屋的《商品房认购书》成立并生效。一审法院于2015年12月30日作出（2015）青羊民初字第10850号民事判决书，判令确认戴冕与雄宇公司于2008年4月11日签订的关于认购“××金沙”项目中第2幢5单元1层3号房屋的《商品房认购书》成立并生效。(三)本案查明的其他事实。2016年，宋洁琼以袁锋为被告向一审法院提起返还原物纠纷一案，宋洁琼认为成都市青羊区××路××号3栋1层2号房是其通过蒲江县人民法院执行拍卖购得，袁锋占有该房屋，应腾退返还。一审法院于2017年10月31日作出（2016）川0105民初834号民事判决书，认为不动产物权的设立自记载于不动产登记簿时发生效力，袁锋未办理案涉房屋产权登记，并未取得案涉房屋所有权。宋洁琼通过蒲江县人民法院执行拍卖购得案涉房屋，宋洁琼自蒲江县人民法院民事裁定书生效之日起取得案涉房屋的所有权，袁锋占有案涉房屋属于无权占有，据此判决袁锋向宋洁琼返还诉争房屋。袁锋不服一审判决，认为其已经支付案涉房屋购房款，有权占有使用该房屋，且宋洁琼系通过执行拍卖购得案涉房屋，应通过执行程序解决，而非提起民事诉讼，违反“一事不再理”的原则。成都市中级人民法院认为宋洁琼于2013年9月16日通过司法拍卖取得案涉房屋所有权，袁锋于2014年8月即拍卖之后自行进入占有案涉房屋，双方之前并无已经起诉的案件亦并无产生既判力的其他涉及案涉房屋物权保护的案件，并不违反“一事不再理”；宋洁琼基于合法取得的物权请求返还案涉房屋符合法律规定。据此，成都市中级人民法院认为袁锋上诉理由不成立，判决驳回上诉，维持原判。现该判决已生效。就××金沙遗留问题，××金沙遗留问题处置工作小组、成都市青羊区群众来访接待中心、成都市房产管理局组织数次协调，各协调记录均未有会议参加人签字，只加盖了会议组织方的印章，会议记录中载明业主的诉求要求吉利安公司一并退还置换协议，履行置换方案等内容。一审法院认定上述事实有当事人身份信息、拍卖成交确认书、房屋信息查询记录、不动产权证、民事判决书、拆迁安置用商品房订购合同、补充协议、协议书、商品房认购书、交房款收据、3号楼一层平面图、成都金房物业服务有限公司收据、会议记录、不动产查询档案及庭审笔录在案为证。一审法院认为，本案法律关系为返还原物纠纷，发生在权利人与占有人之间的纠纷，故一审法院不予追加宋洁琼等为本案被告、第三人。李泊提交了《房屋建筑面积测绘成果报告》，欲证明戴冕所占有的房屋为李泊所有。戴冕虽不予认可，但并未提交青羊区××阳××号“××象金沙”3栋2单元1层2号房屋相关登记信息，且一审法院在成都市不动产登记中心亦未查询到××路××号“××金沙”3栋2单元1层2号房屋的相关登记信息，戴冕主张××路××号“××金沙”3栋单元1层2号房屋与××路××号“××金沙”3栋1层7号房屋系不同房屋，无事实依据。现有证据足以认定戴冕实际占有的房屋产权登记地址为青羊区××路××号3栋1层7号，该房屋属李泊所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当进行登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，不动产物权的设立以登记为生效要件。宋洁琼通过竞拍购买××路××号3栋1层1号房屋，并办理了产权登记。后因他案纠纷，宋洁琼将××路××号3栋1层1号房屋于2015年办理转移登记至李泊名下，李泊于2017年申请办理变更登记（同一权利人不动产单元分割），3栋1层1号（权3117105）分割后包括3栋1层7号在内的8间商业用房登记在李泊名下，故李泊系××路××号3栋1层7号房屋的所有权人。戴冕与雄宇公司签订的《商品房认购书》虽为有效合同，但该合同项下的房屋已由蒲江县人民法院拍卖，宋洁琼通过公开竞价方式取得拍卖标的产权。戴冕陈述2015年雄宇公司将其购买的房屋进行调换至青羊区××路××号“××金沙”3栋2单元1层2号房屋，并于2015年8月实际入住，但雄宇公司此时已并非合同项下房屋的所有权人，其无权对上述房屋进行处分，故一审法院认为戴冕无权占有上述房屋。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，李泊系案涉房屋的所有权人，要求戴冕返还上述房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。因李泊未举证证明案涉房屋原有的状态，故对于李泊要求戴冕拆除上述房屋装修的诉讼请求，一审法院不予支持。关于李泊主张的租金损失，一审法院不予支持，理由如下：戴冕占有案涉房屋系因雄宇公司无权交付所致；李泊所提交的《房屋租赁合同》系复印件，且无租金支付凭证予以印证，李泊提交的证据不足以证明其主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决如下：一、戴冕于一审判决发生法律效力之日起二十日内腾退位于成都市青羊区金阳路390号“印象金沙”3栋1层7号房屋，将该房屋交还给李泊；二、驳回李泊的其余诉讼请求。一审本案受理费2710元，由李泊承担2610元，戴冕承担100元。二审审理过程中，为支持其上诉主张，戴冕向本院提交了：证据1.竞驰公司拍卖笔录，拟证明拍卖程序不合法；证据2.转款明细，拟证明存在房地产转让的事项；证据3.关于妥善处理意见的函（原件）、委托书、会议备忘录，拟证明戴冕合法占有案涉房屋，非因自身原因未办理登记。李泊发表质证意见称，对上述证据的三性均不予认可。本院认为，戴冕提交的上述证据不属于二审新证据，部分证据真实性、合法性存疑，相关证据不能达到戴冕的证明目的，故本院不予采信。为支持其抗辩主张，李泊在二审中提交了：证据1.宋洁琼房产证；拟证明案涉房屋转让给李泊前后面积一致。证据2.三栋房屋图纸；拟证明三栋没有房号，均为物管自行确定，并未在房管局备案。证据3.房屋建筑面积测绘报告；拟证明拍卖到分户的过程。戴冕质证认为，对所有证据的三性均不认可。本院认为，李泊提交的证据不属于二审新证据，同时不影响二审争议事实的认定，故本院不予采信。二审审理查明的事实和证据与一审审理查明的事实和证据一致，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：案涉房屋应归戴冕还是李泊所有的问题。本院认为，戴冕虽主张与雄宇公司、宋洁琼之间存在商品房买卖合同及房屋置换协议，但相关约定的真实性尚未得到证实，并且戴冕也确认雄宇公司、宋洁琼并未按约履行，双方也未就案涉房屋办理相关物权登记。而李泊通过新都城建公司与宋洁琼之间的抵债协议取得案涉房屋并依法办理了产权登记，并且新都城建公司曾向新都区人民法院起诉要求撤销与宋洁琼之间的抵债协议，该院生效判决认定该抵债协议合法有效并驳回了新都城建公司的诉讼请求。因此，戴冕以与雄宇公司、宋洁琼之间存在相关协议为由主张对已登记在李泊名下案涉房屋享有所有权，没有事实和法律依据，故本院不予支持。综上所述，戴冕的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5430.28元，由戴冕负担。本判决为终审判决。审判长  陈良谷审判员  付冬琦审判员  徐苑效二〇二一年七月十六日书记员  王 强