江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0831民初308号原告（案外人）:谢尚珍，女，1980年1月23日出生，汉族，住江西省赣州市安远县。委托诉讼代理人：涂思琪，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被告（申请执行人）：威尔尼装饰材料（江苏）有限公司，住所地江苏省金湖县涂沟镇工业园区。法定代表人：徐伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘秀梅，江苏和成律师事务所律师。被告（被执行人）：东莞市咏森皮革有限公司，住所地广东省东莞市厚街家具大道51号。法定代表人：谢罗根，该公司董事长。被告（被执行人）：谢罗根，男，1981年8月17日出生，汉族，住江西省赣州市安远县。被告（被执行人）：谢仙海，男，1978年4月11日出生，汉族，住江西省赣州市安远县。原告谢尚珍与被告威尔尼装饰材料（江苏）有限公司（以下简称威尔尼公司）、东莞市咏森皮革有限公司（以下简称咏森公司）、谢罗根、谢仙海案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月22日立案，依法适用普通程序，于2021年5月21日公开开庭进行了审理，原告谢尚珍的委托诉讼代理人涂思琪、被告威尔尼公司的法定代表人徐伟、委托诉讼代理人潘秀梅到庭参加诉讼，被告咏森公司、谢罗根、谢仙海经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。经审理查明，威尔尼公司诉咏森公司、谢罗根、谢仙海买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月28日作出（2016）苏0831民初2717号民事判决，内容为：一、被告东莞市咏森皮革有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告货款2250409.99元及逾期付款利息（按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率的四倍从2016年8月14日起算至实际支付之日）及原告为本次诉讼所支付的律师费60000元。二、被告谢罗根、谢仙海对被告东莞市咏森皮革有限公司上述付款义务承担连带还款责任。三、驳回原告其他诉讼请求。后威尔尼公司依据判决书向本院申请强制执行，本院于2017年4月27日立案，案号为（2017）苏0831执663号。执行过程中，本院于2020年10月26日依法查封了登记在谢仙海名下的位于江西省赣州市安远县的房产。谢尚珍向本院提起执行异议后，本院于2020年12月21日作出（2020）苏0831执异49号执行裁定，驳回谢尚珍的异议请求，谢尚珍不服又提起执行异议之诉。原告谢尚珍向本院提出诉讼请求：1、请求确认安远县九龙花苑四单元102室房产系原告所有，并不得执行该套房产；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年8月10日，原告谢尚珍以30万元现金购买了谢仙海于2010年6月10日购买的安远县九龙花苑4单元102室的房屋，装修完毕并从2014年11月居住至今，由于谢仙海一直未回安远县，迟迟未配合原告办理房屋过户手续，导致原告至今尚未取得该房屋的不动产登记证书。现该房屋被错误执行，请求贵院确认安远县九龙花苑4单元102室房产系原告所有并不得执行案涉房屋。原告谢尚珍为证明其主张向本院提交以下证据：1、转让协议、收条、安远县不动产登记情况查询证明、商品房买卖合同、谢学军银行交易明细、谢学军出具的说明，证明谢仙海于2010年6月购买案涉房屋，谢尚珍于2010年8月向谢仙海购买了案涉房屋并以现金方式向谢仙海支付了购房款30万元，且在法院查封前。2、安远县东江源社区出具的证明，安远县九龙花苑物业管理委员会出具的证明、薛金炎出具的证明、薛金炎居住证明、安远县东江源社区盖章的业委会由薛金炎负责的证明1份、薛金炎的不动产登记证书、两张江西省增值税普通发票，证明案涉房屋一直由谢尚珍居住，物业费、水费等生活费用也一直由谢尚珍支付。3、装修材料证明以及唐丹剑与谢尚珍的婚姻登记证书，证明谢尚珍及唐丹剑在2014年对案涉房屋进行了装修。4、安远县东江源社区出具的证明、郑丽君、欧阳小平出具的证明及其不动产登记证书、王飞出具的证明及其不动产登记证书、肖瑞莲出具的证明及其不动产登记证书、杜长娣出具的证明及其不动产登记证书、叶莲英出具的证明及其不动产登记证书，证明谢尚珍于2014年11月至今居住在案涉房屋内。威尔尼公司辩称，对原告购买涉案房屋不认可，执行裁定认定的事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，请求驳回原告的诉讼请求。针对原告谢尚珍提交的证据，被告威尔尼公司质证后认为：1、对证据1转让协议、收条真实性、合法性、关联性均不认可，从原告提供的协议书和收条看谢仙海的签名不是同一人所签；对于谢仙海出具的收条不认可，购房款30万元属于大额资金全部是现金交付不符合常理，且谢仙海与谢尚珍是兄妹关系，所以对其真实性必须严格审查；对不动产登记证明、房屋买卖合同的真实性、合法性予以认可，但从登记资料以及买卖合同看，房屋的买受人、所有人均是谢仙海，到目前为止仍然登记在谢仙海名下，根据法律规定房屋的所有权人应当是谢仙海。对居委会证明，因没有经办人签名和联系电话，故不符合证据的形式要件，证人出具的说明均没有署名，而在落款处盖上了九龙花苑物业管理委员会的印章也是不符合证据形式要求的，根据相关法律规定，相关单位和证人未出庭作证，对证据不予认可。对证据3，对装修材料以及婚姻登记情况与本案的法律适用无关联性，不予认可。对证据4，对证人证言的关联性不认可，谢尚珍是否居住在涉案房屋里与房屋所有权不能产生必然的关系。被告谢仙海向本院提交书面答辩状称，本人于2010年8月12日将名下位于江西省赣州市安远县的房屋转让给谢尚珍。谢尚珍叁拾万购房款已经付清，且房屋已交付给谢尚珍使用。房屋装修由谢尚珍负责，也由谢尚珍一家实际居住。被告咏森公司、谢罗根未作答辩，亦未向本院提交相关证据。本院查明：2010年6月17日，谢仙海与安远立强房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，约定谢仙海以217194元的价格购买安远县九龙花苑第四单元102室的房屋一套，建筑面积136.6平方米，付款方式为按揭，房屋交付时间2011年3月31日前，合同还约定了其他内容。2011年11月16日，谢仙海办理了案涉房屋的不动产登记，取得了安房权证欣字第××号不动产权证书。庭审中，原告谢尚珍自认与谢罗根、谢仙海是亲兄妹关系。以上事实，有商品房买卖合同、不动产登记情况查询证明及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以认定。本案的争议焦点是：原告谢尚珍对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，案外人谢尚珍提出的排除执行案涉房屋并确权的诉求获得支持的前提，应同时具备上述四个条件。就原告主张的事实是否符合上述条件分析如下：1.关于原告谢尚珍与谢仙海是否签订了合法有效的书面买卖合同。本院认为，首先，案涉房屋系谢仙海按揭购买，2011年3月31日前交付，谢尚珍全款向谢仙海购买，从常理来讲，谢仙海在有按揭贷款的情况下，在收到全部购房款后，应及时偿还按揭贷款以便于办理过户，而根据原告庭审中陈述，谢仙海直至2020年7、8月份才还清按揭贷款，不符合常理。另外为规避风险并确保及时过户，谢尚珍应当在转让协议中约定还贷事项及房产过户时间，但谢尚珍与谢仙海签订的房屋转让协议内容非常简单，对于房屋交付事项、与开发商就转让房屋的协调、按揭贷款何时还清以便于过户、过户时间等重要事项，均未作约定，亦不合常理；其次，谢尚珍和谢仙海均已婚,双方却仅以个人名义签订转让协议不符合常理；再次，谢仙海2010年6月17日以217194元的价格购买案涉房屋，仅时隔不到2个月，谢尚珍就以高出原价38%的价格全款向谢仙海购买案涉房屋，缺乏合理解释，明显不合常理；最后，谢仙海在与谢尚珍签订转让协议后，仍然于2011年11月16日以自己的名义办理了案涉房屋的产权登记，至本院查封该房产前时隔近9年，双方仍未办理过户手续，明显不合常理。综合以上四点，对于谢尚珍提交的转让协议的真实性，明显存疑。2.关于谢尚珍是否已支付全部价款。首先,对于是否付清全部购房款这一事实的认定并不适用被告谢仙海在答辩状中的自认；其次，谢尚珍虽然提供了谢仙海的收条，但该收条不能证明其已支付全部购房款,谢尚珍仍应就其付款事实举证，但谢尚珍仅提交了谢学军的10万元取款记录，并未能提交其他证据证明其全部购房款项来源和交付过程；最后，谢尚珍与谢仙海是亲兄妹关系，谢仙海经本院依法传唤拒不到庭，本院无法就转让协议的签订、款项的交付等重要事实对谢仙海进行调查核实，基于两人间的特殊关系，对于谢仙海是否借虚假房屋转让协议逃避法院执行，足以产生合理怀疑。综合以上三点，不能认定谢尚珍已支付了案涉房屋的全部购房款。3.关于是否非因谢尚珍原因未办理过户登记。本院认为，首先，谢尚珍明知谢仙海是按揭购房，本身存在过户风险。同时，办理过户手续必须先还清房贷，否则无法办理过户登记，因此谢尚珍自身存在过错；其次，按谢尚珍自己的陈述，其已实际交付30万元，那么足以还清房贷且有较多剩余，谢尚珍与谢仙海是兄妹关系，办理房产过户手续不存在人为障碍，然而至本院2020年10月26查封案涉房产前，双方仍未办理过户手续，谢尚珍自己存在过错，应承担由此带来的不利法律后果；最后，不动产物权变动及取得以登记为公示，才能对抗第三人，未办理案涉房屋过户登记不能取得所有权，因此，不能确认案涉房屋归谢尚珍所有。综上，谢尚珍的诉讼请求没有事实和法律依据，其所称的房屋转让行为既不能阻却法院对案涉房产的执行，更不能确认案涉房产归其所有。为此，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告谢尚珍的诉讼请求。案件受理费5800元，公告费600元，合计6400元，由原告谢尚珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院(开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××79)预交上诉案件受理费。审 判 长  陈德良审 判 员  鲍相华人民陪审员  郑孝军二〇二一年七月十五日书 记 员  张卉月附：相关法律及司法解释《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。……《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。