陕西省咸阳市中级人民法院民事判决书                        （2021）陕04民终1871号    上诉人（原审原告、反诉被告）：西安新一代家具有限责任公司，住所地：西安市南郊长延堡乡新小寨西工业区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX3574。法定代袁宝成，表人：，该公司临时负责人。委托诉讼代理人：刘林海，陕西汉廷律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭之瑶，陕西汉廷律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：三原县百货公司，住所地：陕西省咸阳市三原县。统一社会信用代码：91610422221861162X。法定代表人：王鑫，该公司经理。委托诉讼代理人：杨文星，陕西秦直道律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅洁，陕西秦直道律师事务所实习律师。上诉人西安新一代家具有限责任公司（以下简称新一代家具公司）因与上诉人三原县百货公司租赁合同纠纷一案，不服陕西省三原县人民法院（2020）陕0422民初1130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人新一代家具公司的委托诉讼代理人郭之瑶，上诉人三原县百货公司的法定代表人王鑫及其委托诉讼代理人杨文星、傅洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新一代家具公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判支持上诉人的一审诉讼请求，并驳回被上诉人的一审反诉请求；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院调整违约金数额没有依据。因被上诉人对土地重新开发需要拆除上诉人在土地上建设的房屋，故而上诉人与被上诉人在明确上诉人建设房屋花费了500万元的基础上，约定违约金为500万元。现被上诉人未按期交付房屋以及无故单方要求解除合同的行为已经严重违约，其应当按照合同约定承担500万元违约金。一审法院在被上诉人未主张违约金过高应予以适当减少，也未出示有效证据证明违约金过高的情况下，将违约金数额调整为300万元没有法律依据。而且，双方约定500万元违约金是基于被上诉人拆除上诉人建设房屋给上诉人造成的损失确定的，该约定是建立在事实基础上的，不存在约定过高的情况。2、一审法院判决解除《租赁合同》及《备忘录》有误。一审法院在明确被上诉人主张合同解除的理由不能成立，其应当驳回被上诉人的诉讼请求。《备忘录》第六条“如有违约，违约方向守约方一次性赔偿经济损失500万元人民币，双方终止合同。”并非是对于合同解除的约定，且该条款约定的合同终止前提是违约方已向守约方支付500万元。现被上诉人并未向上诉人支付500万元违约金，合同终止的条件尚未成就。三原县百货公司辩称，1、《备忘录》中约定的仅为经济损失而非要求答辩人承担违约责任，且被答辩人并未在一审庭审中举证证明其因答辩人违约行为所造成的实际损失数额。诉争土地上的建筑仅为钢架结构，结合一审证人杨某某的证人证言来看，证人杨某某在从被答辩人手中租赁取得上述场地时该场地上仅系“铁架子以及石棉瓦，当时我把场地全部都租赁了，进场经营时将上面的石棉瓦换成了彩钢瓦……当时搭建彩钢瓦大概花费了36万元”。被答辩人要求答辩人承担逾期交房所造成的损失500万元显失公平。《备忘录》第六条的约定是对违约金的约定，而依据该条款的表述，约定的系经济损失而非违约责任，该场地的建设共计花费不过36万元左右，备忘录中的约定应当认定为无效。被答辩人未举证证明其实际损失，应当承担相应的不利后果。2、依据《租赁合同》第五条第六款的规定，本合同在履行过程中，乙方不得将承租土地转租、转让或转借，否则，甲方有权解除合同，所造成损失由乙方自负。被答辩人将上述土地转租给了证人杨某某，结合《备忘录》第二条、第六条约定，被答辩人应当在《备忘录》签订之日起一个月内撤出场地，如有违约违约方向守约方一次性赔偿经济损失500万元人民币，双方终止合同。被答辩人实际撤场日期为2011年年底，其行为明显违背了《备忘录》中的约定，一审法院判决解除双方签订的《租赁合同》以及《备忘录》符合上述合同之约定。三原县百货公司上诉请求：依法撤销一审判决，驳回被上诉人诉请。事实和理由：1、一审法院仅依据《备忘录》中第六条约定进行事实认定，属于事实认定不清。被上诉人的转租行为事实存在。被上诉人违约在先，《备忘录》第二条明确约定，被上诉人在壹个月内撤出场地，一审法院已经查明，被上诉人确已违约，但对上诉人的答辩意见未予以查明。一审法院认为不能证明上诉人已将《通知》送达至被上诉人，但根据被上诉人一审庭审提交的证据2017年10月16日《复函》足以表明，其在收到《通知》后随即发出了《复函》来回应，且在一审庭审中，被上诉人表示其已收到《通知》，一审对事实认定不清。2、被上诉人的诉讼请求系要求上诉人承担经济损失500万元，一审法院通过自由裁量，判决要求被上诉人承担违约责任300万，且对被上诉人违约行为不予认定，有失公允。违约金与经济损失系两个完全不同的法律概念。被上诉人当庭表示该数额的确定系其所支出的必要成本500万，并未举证证明建设该场地所实际支出的必要费用，亦未举证证明其所遭受的经济损失，且违约金并非其经济损失，一审法院认定上诉人承担违约金与事实不符。被上诉人并未依照《备忘录》第二款之规定，在一个月内撤出场地，应承担相应违约责任，且案外人杨某某及上诉人因此遭受了损失，一审法院对该部分损失不予认定及处理显失公平。3、一审法院在未查明本案基本事实的前提下，错误适用公平原则和诚实信用原则认定上诉人应承担违约责任，程序错误、适用法律错误。上诉人当庭表示违约责任约定过高，一审法院遗漏上诉人答辩意见及代理意见。新一代家具公司辩称，在合同履行过程中，新一代家具公司不存在违约行为。对于新一代家具公司将涉案土地上的房屋出租给百福乐超市的行为并不违反双方合同约定，一审查明三原县百货公司对该转租行为知晓且同意。关于一审诉请500万元经济损失，新一代家具公司从三原县百货公司处承租的是空地，之后在该空地上建造了2500平方米左右的钢结构建材市场，三原县百货公司原负责人在一审庭审中明确表示双方约定500万元是基于新一代家具公司建造该市场的成本约为500万元，双方该约定符合客观事实且自愿。三原县百货公司违约延期交付房屋，并要求解除租赁关系，已构成根本违约，使得新一代家具公司前期投入资金以及后期经营收益均无法收回，三原县百货公司应按照约定赔偿500万元，且三原县百货公司要求解除合同无事实依据。新一代家具公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告500万元；2、本案诉讼费用由被告承担。三原县百货公司向一审法院反诉请求： 1、依法解除反诉人与被反诉人签订的《租赁合同》及《备忘录》；2、本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2004年11月2日，新一代家具公司与三原县百货公司就池阳街沿街以南三原县百货公司临街空地签订《租赁合同》一份，双方约定租赁期限自2005年1月1日至2017年12月31日止，前五年年租金为11万元，后八年年租金为12.1万元，租赁面积2499平方米，租赁用途为建设专业市场。租金交纳办法为先交纳租金后使用地方的原则，应在先年12月15日一次性交清全年租金，否则三原县百货公司有权终止合同，所造成的损失由新一代家具公司承担。合同签订后，新一代家具公司在空地上建设了一层2400平方米至2500平方米左右的简易钢结构的房屋整体出租给百福乐超市（百福乐承租后拆除钢结构上原搭建材料换成了彩钢瓦）。2011年10月31日，因三原县百货公司改制及所属土地开发，原被告双方就上述《租赁合同》的履行问题形成《备忘录》一份，双方同意中止上述《租赁合同》的履行，并明确新一代家具公司在1个月内撤出场地，三原县百货公司在土地开发完成后，以原位置房屋与新一代家具公司继续建立租赁关系，恢复原租赁合同的履行，并保证租金单价保持不变，场地仍为一层门面房，面积不少于1500平方米。同时双方在《备忘录》中明确约定，三原县百货公司应在新一代家具公司搬出场地之日起28个月内完成土地开发并将新建房屋（确保水、电接口到位）交付新一代家具公司使用，如未能按期交付应承担违约责任。同时，双方约定，如有违约，违约方向守约方一次性赔偿经济损失500万元人民币，双方终止合同关系。又查明咸阳市中级人民法院就三原县百货公司与陕西家绮置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案于2019年12月20日作出（2019）陕04民终2560号民事判决书，判决书载明三原县百货公司及家绮置业当庭认可三原县百货公司向家绮置业交付开发场地时间为2012年1月1日，本案庭审中三原县百货公司认可直至2020年4月家绮置业才向其交付了本案所涉租赁物房屋。百福乐超市法定代表人陈述其撤离时间为2012年春节前。另三原县百货公司原法定代表人证明在其任职期间，新一代家具公司在所租空地建设钢构结构房屋后，经营场地悬挂百富乐的招牌，其当时提出异议，去工商局查询，工商局登记是新一代百富乐超市，法人是杨晓军，所以其就认可了。另关于违约金500万数额的约定其证明当时新一代家具公司说公司建设这个场地就花费了500万元，所以就约定了500万元。另三原县百货公司至今未向新一代家具公司交付房屋。 一审法院认为，本案双方当事人签订的《租赁合同》及《备忘录》系其双方真实意思表示且不违反法律规定，予以确认。关于本诉，三原县百货公司未依约向新一代家具公司按期履行交付新建房屋义务构成违约，应向新一代家具公司支付违约金。虽三原县百货公司原法定代表人当庭作证签订500万违约金是因为新一代家具公司陈述是其当时建设场地花费了500万，三原县百货公司作为违约方未主张双方约定违约金过高予以适当减少亦未当庭出示有效证据证明违约金过高，新一代家具公司未提供有关三原县百货公司违约造成其实际损失的相关证据和500万违约金约定合理的充分证据，但结合本案的实际情况，即新一代家具公司在所租空地实际建设2400—2500平方米钢构结构专业市场投资是客观事实且新一代家具公司与三原县百货公司于2004年11月2日所签《租赁合同》约定的租赁期限是自2005年1月1日至2017年12月31日共计13年，双方于2011年10月31日在签订《备忘录》时还有6年没有履行，对此给新一代家具公司的经营活动的确造成了实际经营损失，双方在《备忘录》中明确约定，三原县百货公司应在新一代家具公司搬出场地之日起28个月内完成土地开发并将新建房屋交付新一代家具公司使用，但至今没有交付亦给新一代家具公司造成在按期交付承租后经营的预期利益损失，又三原县百货公司的违约行为并非恶意，结合上述举证、合同履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等综合因素，依照公平原则和诚实信用原则将违约金予以调整为300万元。关于反诉，三原县百货公司的证据不能证明新一代家具公司在履行《租赁合同》中有违约行为，《租赁合同》仅约定不得将承租土地转租，三原县百货公司原法定代表人在知道新一代家具公司将在所租空地上所建专业市场出租给百福乐超市后最终未提出异议的行为表明其对涉案出租行为是默认同意的，且后续双方所签《备忘录》中第一条明确“双方确认2004年11月2日签订的《租赁合同》至今履行状态良好，履行期限至2017年12月31日到期”亦进一步表明三原县百货公司对新一代家具公司转租所建房屋经营市场行为的同意，故三原县百货公司以新一代家具公司违约要求解除其双方签订的《租赁合同》及《备忘录》的理由不成立。但依据双方所签《备忘录》第六条“如有违约，违约方向守约方一次性赔偿经济损失500万元人民币，双方终止合同”之约定，应当解除双方签订的《租赁合同》及《备忘录》。综上，三原县百货公司应向新一代家具公司支付违约金300万元，对新一代家具公司的其他诉讼请求不予支持；对三原县百货公司要求解除双方于2004年11月2日签订的《租赁合同》及双方于2011年10月31签订的《备忘录》的反诉请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限被告(反诉原告)三原县百货公司于判决书生效后一月内支付原告（反诉被告）西安新一代家具有限责任公司违约金300万元；二、解除被告(反诉原告)三原县百货公司与原告（反诉被告）西安新一代家具有限责任公司于2004年11月2日签订的《租赁合同》及双方于2011年10月31签订的《备忘录》；三、驳回原告（反诉被告）西安新一代家具有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费46800元由被告(反诉原告)三原县百货公司负担28080元，原告（反诉被告）西安新一代家具有限责任公司负担18720元；反诉诉讼费50元由原告（反诉被告）西安新一代家具有限责任公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。经审理查明，二审查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人新一代家具公司和上诉人三原县百货公司签订的《租赁合同》及《备忘录》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。关于违约责任的认定问题。根据《备忘录》约定，三原县百货公司应在新一代家具公司搬出场地之日起28个月内完成土地开发并将新建房屋交付新一代家具公司使用，但三原县百货公司并未依照约定向新一代家具公司交付新建房屋，导致新一代家具公司的合同目的无法实现，一审认定三原县百货公司构成违约并无不当。三原县百货公司认为新一代家具公司在履行《租赁合同》中存在转租行为且未依照《备忘录》约定按时撤出场地，存在违约行为。《租赁合同》履行过程中，三原县百货公司在XX道XX市场XX超市后并未提出异议，一审结合《备忘录》内容，认定三原县百货公司的行为表明对新一代家具公司转租行为的同意并无不当。双方于2011年10月31日签订《备忘录》约定新一代家具公司在1个月内撤出场地，（2019）陕04民终2560号案中，三原县百货公司与陕西家绮置业有限公司均认可交付开发场地的时间为2012年1月1日，三原县百货公司并未提供充分有效证据证明新一代家具公司存在未按时撤出行为，且是否迟延撤出并不能导致其合同目的无法实现，一审对其该意见未予采纳并无不当。三原县百货公司认为一审未认定其向新一代家具公司送达《通知》。一审中，三原县百货公司提交2017年10月13日《通知》，证明其主动联系新一代家具公司要求继续履行合同，但三原县百货公司认可2020年4月陕西家绮置业有限公司才向其交付了案涉房屋，故其出具该通知时并不具备交付房屋的条件，一审未予认定并无不当。关于违约金数额问题。因三原县百货公司未履行向新一代家具公司交付新建房屋的义务，构成根本违约，应当向新一代家具公司支付违约金。虽双方签订的《备忘录》约定，如有违约，违约方向守约方一次性赔偿经济损失500万元，但新一代家具公司未提供充分有效的证据证明其实际损失情况以及该约定的合理依据。由于三原县百货公司的违约行为给新一代家具公司造成的损失客观存在，一审法院综合双方举证、合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，依照公平和诚实信用原则将违约金调整为300万元并无不当。关于合同应否解除问题。根据《备忘录》第六条“如有违约，违约方向守约方一次性赔偿经济损失500万元人民币，双方终止合同。”结合本案的实际情况，一审法院认定双方签订的《租赁合同》及《备忘录》应当解除并无不当。综上所述，新一代家具公司、三原县百货公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53650元，由西安新一代家具有限责任公司负担22850元，三原县百货公司负担30800元。本判决为终审判决。   审    判    长      闫亚君                         审    判    员      马  莹                             审    判    员      丁  辉                          二〇二一年七月十六日   书    记    员      刘  漘附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。  1