广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初9225号原告：范东，男，1989年5月27日出生，汉族，住四川省西充县。委托诉讼代理人：关惠玲，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市瑞安房地产置业有限公司，住所地广州市番禺区沙头街汀根村沙南路九子岗。法定代表人：吴序典。委托诉讼代理人：张哲，华商林李黎（前海·广州）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄玮杰，华商林李黎（前海•广州）联营律师事务所实习人员。原告范东诉被告广州市瑞安房地产置业有限公司（以下简称瑞安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告范东的委托诉讼代理人关惠玲，被告瑞安公司的委托诉讼代理人张哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范东向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付延期交房违约金43466.55元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月28日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告购买位于番禺区沙头街××大街××（××）XX房，房价总金额1881669元，双方约定交房日期为2018年12月30日前。合同签订后，原告已依约支付全部购房款。房屋至今尚未取得供水、供气、供电、通邮的永久使用证明文件以及《建设工程规划验收合格证》等资料，尚不符合交付标准。2019年8月18日，双方办理收楼手续。根据合同约定，被告应自2018年12月31日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向原告支付违约金。原告认为，根据《中华人民共和国民法典》等相关规定，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》合法有效，被告未按期向原告交付房屋，应当依照合同约定向原告支付延期交房违约金。请判如所请。被告瑞安公司辩称，一、房屋买卖合同已约定交楼条件，且约定了原告拒绝收楼的权利，原告在明知交楼资料不符的情况下亦愿意收楼，且在收楼后未提出异议，视为同意接收房屋。商品房买卖合同第十五条以列举的方式载明我方在房屋交付时应向原告提供的文件资料，同时约定文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由我方承担。房屋交付时，原告在明知文件资料不齐的情况下没有拒绝收楼，仍然办理了收楼手续。同时原告对涉讼房屋进行验收，验收后原告未向我方以书面形式提出异议，按合同第十六条的约定，视为同意接收该商品房。二、原告接收房屋后实际使用至今，在房屋交付时可正常使用水电煤气，房屋具备居住使用条件，且本案涉讼房屋已达到法定的交楼条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、城市房地产开发经营管理条例第十七条的规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。本案中，涉讼房屋已完成竣工验收备案，达到法定的交楼条件。同时在交付时已可正常使用水电煤气，亦不存在质量问题，具备居住使用条件，虽缺少合同约定的交楼资料，但并不影响房屋的正常使用。三、我方已为原告补偿物业费用，并代垫所有水电煤气费用，采取积极措施妥善处理并为原告争取权利，且原告未举证交楼资料的不齐全给其造成任何实际损失。在我方向原告交付房屋时，我方明确披露了欠缺交楼资料的情况，原告对此是知情的，双方协商确认按照现状移交房屋，并由我方为原告补偿了物业费用。同时，自交楼至今，我方为原告垫付了全部水电费用，因此原告并未因交楼资料的不齐全而遭受任何损失，且其在诉讼中也未举证证明因此产生的实际损失，反而是我方为此累计已支付了超过1500万元的补偿及代垫费用。四、房屋买卖合同及补充协议已明确约定迟延交楼的违约金按每日万分之一的标准，且总额不超过房价款的1%，因此原告主张的违约金标准与合同不符。我方与原告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第四条中，明确约定若在合同履行中存在违约金及利息的约定，统一确定为每日万分之一的标准，若双方因违反合同约定及补充协议而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的1%。本案中，无论我方是否存在迟延交房的行为，原告提出按照每日万分之五标准计算迟延交房利息，也与合同约定不符，且违约金应当依合同约定以房价款总额的1%为限。与此同时，原告也没有证据其有其他损失存在的依据。五、退一步说，我方目前无法获取完全的交楼资料，与该地块历史遗留问题导致的政府报审延误有直接关联，属于合同约定的可延迟收楼的条件。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第六条的约定，若因政府或公共事业部门原因导致的报审、建设、验收延误，属于房屋延期交付使用的不可抗力。本案中，我方本项目地块的用地红线北侧存在相邻汀根村村民房屋入侵小区用地的历史遗留问题，但沙头街道办意见认为若城管部门采取强硬措施解决问题会导致重大维稳隐患。根据广州市番禺区国土资源和规划局的意见，在上述历史遗留问题无法解决的情况下，需重新调整规划条件和用地指标、重新签订出让合同变更协议、重新办理用地批准书、重新办理国土证，因此，我方办理建设工程规划验收合格证的申请长期无法办理，我方亦主动提出退让红线等方式向番禺区国土资源和规划局沟通，但均无法实现。由于出现该不可抗力，并非由于我方的原因导致的，我方本身也是受害者之一，由我方垫付或免除的物业管理费、水电费等，都已给我方造成极大的经济损失，目前经济损失已经超过1500万元，该损失还在扩大中。因此我方未能取得完整的交楼资料，属合同约定的不可抗力因素，无论原告是否已收楼，合同约定的交楼日期均可相应顺延。合同签订后，我方积极履行合同约定的义务，按工程进度建造房屋，涉讼房屋符合法定交楼条件，可以正常使用，我方也按照合同约定陆续安排购房户办理交楼手续进行入住。此过程中，我方并没有主观违约意愿，也没有主动违约行为，而是积极履行合同义务，且始终未向原告隐瞒任何情况，也没有因交楼资料的不齐全让原告产生任何额外的支出，并主动减免或垫付了大量费用。我方一直在珍惜、维护来之不易的品牌形象，我们相信原告作为购房业主，比我们更不希望自己所居住的小区长期涉诉不得安宁，本案所涉小区除了没有合同约定的齐全交楼材料外，没有任何质量问题，我方亦始终努力营造良好的居住条件，甚至不惜垫付巨额费用，就是希望能得到广大业主的支持。因此，我们希望法院可依法公正裁决，亦希望原告可放下成见，大家同心同德建立温馨幸福家园。本院认为，瑞安公司与范东签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方当事人对交付房屋时间、交房条件，及房屋交付时瑞安公司应向范东提供有关商品房的资料等均作了约定，对逾期交楼的违约责任也进行了明确约定，上述约定对双方均有约束力。对于瑞安公司应否向范东支付延期交房违约金的问题。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条的约定，甲方应当在2018年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。现范东已向瑞安公司支付涉讼房屋的购房款，瑞安公司应当遵照合同约定的日期将符合约定的房屋交付给范东使用。虽然瑞安公司表示在合同约定的交楼期限内曾通知范东收楼，但根据瑞安公司提供的证据来看，瑞安公司通知范东收楼时，并未取得房屋交付时应提供的商品房资料，不符合合同约定的交楼条件，范东有权根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条“甲方在交付房屋时应向乙方提供或出示的文件资料，同时约定文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担”的约定拒绝收楼。瑞安公司抗辩称其未取得合同约定应提供的商品房资料的原因是因历史遗留问题和政府报审延误所致，但对此未能提供相关证据证实，故对瑞安公司的该抗辩理由，本院不予采纳。瑞安公司未按时履行向范东交房的义务，应当承担相应的违约责任。现双方争议焦点在于延期交房违约金应否以总房款的1%为限，虽然瑞安公司和范东签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议约定“双方因违反本合同及补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的1%，本补充协议另有约定除外”，但鉴于范东因瑞安公司延期交房所遭受的损失已超过此限，如以房价款总额的1%为限计算违约金，明显不足以弥补瑞安公司违约给范东造成的实际损失，亦明显有悖于公平合理原则。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款及第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”，现范东主张按实际逾期天数计算违约金，理据充分，本院予以采纳并调整。对于违约金的本金金额确定问题，瑞安公司主张范东于2017年10月9日向广州房王商务服务有限公司支付的信息服务费6万元并非涉讼房屋购房款，计算违约金的本金应扣除该金额，但瑞安公司确认该司系在购房现场替其招揽客户，不清楚是否曾向购房者作出提示，且在本院处理的其他同地段同类型系列案中，瑞安公司虽否认该服务费用6万元由其收取，但依然同意以包括该费用在内的全部款项作为本金来计算违约金，故本院认定计算违约金的基数包括该6万元，依据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条以及补充协议第四条的约定，范东主张的延期交房违约金应以1881669元为本金，以每日万分之一的标准，自逾期之日起即2018年12月31日起计至2019年8月18日止，共计43466.55元，故就该诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十六条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：被告广州市瑞安房地产置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告范东支付广州市番禺区沙头街XX大街XX号XX栋（XX栋）XX房的延期交房违约金43466.55元。如被告广州市瑞安房地产置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费443元，由被告广州市瑞安房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  余珣二〇二一年七月十五日书记员  陈冬