广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初2201号原告：刘凤琳，女，1974年4月27日出生，汉族，住广州市越秀区,委托诉讼代理人：陈启荣，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静，广东经国律师事务所实习人员。被告：广州市贵丽实业发展有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇联合村狮岭（国际）皮革皮具城三期北广场11号三楼之二，统一社会信用代码9144011472433687XJ。法定代表人：肖明，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓燕，广东金桥百信律师事务所律师。原告刘凤琳与被告广州市贵丽实业发展有限公司（以下简称贵丽公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法由审判员李晓琳适用简易程序于2020年2月25日公开开庭进行审理，原告刘凤琳的委托诉讼代理人陈启荣、黄静，被告贵丽公司的委托诉讼代理人刘晓燕到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，并依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员李晓琳独任审理，本案后于2020年9月11日第二次公开开庭进行审理，原告刘凤琳的委托诉讼代理人陈启荣，被告贵丽公司的委托诉讼代理人刘晓燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘凤琳向本院提出诉讼请求：1.解除涉案《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.贵丽公司向刘凤琳返还全部购房款1247353元；3.贵丽公司赔偿刘凤琳已向银行支付的贷款利息284185.38元；4.贵丽公司赔偿刘凤琳首期购房款507353元的资金占用利息损失（以507353元为本金，自2007年1月17日起至2019年8月19日，按照中国银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至贵丽公司实际向刘凤琳返还首付款本金之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.贵丽公司向刘凤琳赔偿已向贷款银行支付的各期贷款本息的资金占用利息损失（以刘凤琳实际向贷款银行支付各期贷款本息为本金，自刘凤琳实际支付之日起至2019年8月19日，按照中国银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至贵丽公司实际向刘凤琳赔偿已还贷款本息之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；6.贵丽公司向刘凤琳赔偿物业专项维修资金费3000元、配套设施费18800元、办理房产证预付款49000元、按揭费用及房管局备案费用9796元；7.贵丽公司负担案涉鉴定费用19028元；8.本案诉讼费用由贵丽公司承担。事实和理由：2007年，刘凤琳与贵丽公司签订《商品房买卖合同》，双方约定刘凤琳向贵丽公司购买位于花都区狮岭镇内的广州（香港）深水埗布匹皮革商品房项目的第B区四街****商铺，房地产权证登记地址为广州市花都区狮岭镇狮岭（国际）皮革皮具城贵丽北五街****号。合同约定，涉案商品房建筑面积共195.51平方米，按每平方米6380元计价，购房总价为1247353元。2007年1月17日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，补充协议附录一约定，首期购房款507353元于2007年1月17日前付清；余款740000元于2007年2月10日前办妥银行按揭付清。合同及补充协议签订后，刘凤琳依约支付了首期购房款507353元，贵丽公司也于2007年1月17日向刘凤琳开具首期购房款发票。同日，刘凤琳向贵丽公司支付了案涉房屋的专项维修基金3000元、配套设施费18800元、办理房产证预付款49000元，贵丽公司向刘凤琳开具了相应的专项维修基金收据、配套设施费发票及办理房产证预付款收据。此外，刘凤琳还为购房支出了按揭费用及房管局备案费用9796元。2007年3月14日，中国银行股份有限公司广州越秀支行（甲方）的代理人文凯永与刘凤琳（乙方）及贵丽公司（丙方）的法定代表人何玉婵签订了编号为JYXCB20077594号的《个人住房抵押借款合同》，该借款合同第三十五条约定，贵丽公司保证在商品房竣工验收合格之日起三十日内到房地产登记主管机关办理《房地产证》，协助中国银行股份有限公司广州越秀支行及刘凤琳补办抵押登记，并将《房地产证》和《他项权证》正本交由中国银行股份有限公司广州越秀支行执管；第五十条约定，刘凤琳授权委托中国银行股份有限公司广州越秀支行或中国银行股份有限公司广州越秀支行指定的中介机构办理本合同公证及抵押物之抵押登记/备案/注销手续，领取《房地产证》、《他项权证》等文件；第七十一条载明，涉案房屋建筑面积为195.51平方米，购房总价为1247353元。2007年6月27日，上述甲乙丙三方向中华人民共和国广东省广州市公证处申请对《个人住房抵押借款合同》进行公证。《个人住房抵押借款合同》在2007年未办妥，贵丽公司于2009年直接将《个人住房抵押借款合同》签约日期“2007年”改为“2009年”，用于办理按揭手续。2009年3月，甲乙丙三方办妥银行按揭手续。2009年5月12日至2019年4月1日，刘凤琳向中国银行股份有限公司广州越秀支行归还了按揭贷款本金740000元及利息280146.64元。2009年9月12日，贵丽公司以需要《商品房买卖合同》原件办理房地产权证为由，收走了刘凤琳手中唯一的《商品房买卖合同》原件。最后还给刘凤琳的不是双方于2007年签订的真实的《商品房买卖合同》，而是贵丽公司伪造的编号为2009000952的《广东省商品房买卖合同》。该合同内容与真实的《商品房买卖合同》不一致，且买方签名不是刘凤琳签字。贵丽公司为刘凤琳办妥了《房地产证》，协助办理了《他项权证》，但未将《房地产证》及《他项权证》交付给刘凤琳，而是直接将《房地产证》及《他项权证》正本交中国银行股份有限公司广州越秀支行保管。2019年7月5日，刘凤琳向该银行领取了案涉房屋的房地产权证，才发现该证所登记的建筑面积为182.14平方米，比合同约定的建筑面积少13.37平方米，建筑面积误差比绝对值约为6.84%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，贵丽公司交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定或者约定不明确，涉案房屋面积误差比绝对值超出3%，刘凤琳作为买受人，有权请求解除合同、返还已付购房款、赔偿按揭贷款利息损失、上述费用的资金占用利息及刘凤琳为购买涉案房屋所支付的物业专项维修资金费、配套设施费、办理房产证预付款、按揭费用、房管局备案费用。此外，合同约定的建筑面积与房产证登记的建筑面积不一致，对商品房的使用造成了实质性的影响，贵丽公司应当在确认建筑面积变更之日起10日内书面通知刘凤琳，但其作为房屋出卖人及办证义务方，在办证时就已知悉案涉房屋存在面积差却恶意隐瞒。在贵丽公司没有通知刘凤琳的情况下，刘凤琳有权要求退房并由贵丽公司承担违约责任。刘凤琳要求解除的是2007年实质性的合同。综上，请求法院依法支持刘凤琳的全部诉讼请求。贵丽公司辩称，双方合同已经充分全面履行完毕，刘凤琳要求解除案涉合同，既不符合双方约定，也不符合法律规定，刘凤琳提起的本次诉讼，纯属滥用司法权利，浪费司法资源，其诉讼请求应当依法被全部驳回。具体答辩意见如下：一、关于与本案有关的客观事实，部分细节我方无法核实。刘凤琳在起诉状中所陈述的事实均发生在2009年9月30日之前，至本案起诉时已十年有余，虽贵丽公司是持续经营的独立法人，但刘凤琳主张的签订合同发生后，贵丽公司的控股股东和实际控制人于2009年10月13日发生了变化，因此部分案涉细节贵丽公司无法进行核实。二、刘凤琳主张的事实，没有证据予以证明或与其提交的证据所指向的事实不符。（一）关于起诉状中称2007年的《商品房买卖合同》合同约定“案涉商品房建筑面积共195.51平方米，按每平方米6380元计价，购房总价为1247353元”，该陈述并无证据可以证明，纯属刘凤琳个人为达诉讼目的所作出的猜测。该陈述与贵丽公司提交的证据完全相悖，我方是按套出售并非按面积出售。（二）关于刘凤琳所称因贵丽公司未向其交付《房地产证》及《他项权权证》而致使其于2019年7月5日才发现案涉房屋存在面积误差，该陈述与证据内容不符。《个人住房抵押借款合同》第十七条、第二十一条、第三十五条、第五十条均显示，案涉房屋的《房地产证》和《他项权证》正本需要中国银行保管，贵丽公司作为保证人需要将该等证书交由中国银行保管。贵丽公司将案涉房屋的《房地产证》和《他项权证》的正本交给中国银行保管恰恰是履行抵押借款合同义务的表现。三、案涉房屋系按套出售，刘凤琳要求解除合同没有事实依据。2009年3月19日，贵丽公司与刘凤琳共同签署了《广东省商品房买卖合同》（以下简称“2009年合同”），刘凤琳按照2009年合同和《个人住房抵押借款合同》的约定履行了付款及还贷义务，已经以事实行为证明了2009年合同的真实性、合法性、关联性。另据刘凤琳在起诉状中的陈述，其于2009年已经取得了2009年合同，但截至本案起诉之日，刘凤琳从未就2009年合同向贵丽公司主张过权利，也未就2009年合同提出异议。据此，贵丽公司认为双方即使存在在此之前就案涉房屋所签署的其他的商品房买卖合同，但也已经被2009年合同所取代。而2009年合同第六条第2点及第十五条约定：商品房属预售，按套出售并计价，总金额1247353元；当事人选择按套出售的，不适用本条约定，按面积出售的，双方约定按照每平方米6380元作为单位，按照实际面积误差结算，多退少补。根据双方约定，即使存在面积差异，也不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中解除合同的规定，而应当以每平方米6380元的价格结算差价，更何况在双方的约定中，案涉房屋是按套出售，不是按面积出售，以面积误差结算差价的方法根本不适用于本案。刘凤琳要求解除合同没有事实依据，也违反双方约定。四、刘凤琳的诉请明显已超过法律规定的诉讼时效。刘凤琳在2009年即持有2009年合同，2009年合同约定“甲方（贵丽公司）应当在商品房交付使用后540天内，向产权登记机关为乙方（原告）办妥产权登记……”（第十八条第1点），而案涉房屋交付的时间为2009年12月30日前（第十条）。据此，刘凤琳在2009年时就知道贵丽公司应当于2011年6月份之前向其办妥案涉房屋的权属证书，其在2011年6月就应当就案涉房屋的产权进行查询。如案涉房屋如约取得权利证书，那么刘凤琳在2011年6月就应当知道案涉房屋存在面积差异，其权利受损；如案涉房屋没有如约取得权利证书，在此情况下，从常理分析，刘凤琳应当更为关注什么时候能取得案涉房屋的权属证书，刘凤琳称其2019年7月5日（距离2007年已经12年，距离2009年已经10年）才获悉案涉房屋的《房地产证》，明显有悖常理。《房地产证》显示，案涉房屋的登记时间是2012年5月18日，作为权利人，刘凤琳自2012年5月18日起可以通过向中国银行复印案涉房屋的《房地产证》获取案涉房屋的信息，也可以自行至房管局复制案涉房屋的登记信息获取案涉房屋包括但不限于面积在内的全部登记信息。贵丽公司认为自2012年5月18日起刘凤琳就应当知道案涉房屋实际面积与2009年合同以及《个人住房抵押借款合同》中约定的面积不同，根据《民法总则》第一百八十八条的规定，刘凤琳在本案中提起的诉讼请求的诉讼时效于2015年5月18日届满，刘凤琳的诉讼请求明显已超过诉讼时效。五、即使按照双方于2007年签署的《广东省商品房买卖合同》（以下简称“2007年合同”），案涉房屋也是按套出售，而不是按面积出售，刘凤琳诉请解除合同的法律依据及《商品房销售管理办理》第24条在本案中均不适用。2009年合同相较2007年合同除了两点外，几乎没有做其他的原则性的调整。第一点是，2009年合同中约定的贷款机构是中国银行，这与《个人住房抵押借款合同》中的贷款机构吻合，而2007年合同中约定的贷款机构是农业银行。贵丽公司认为极有可能是当时发现了《2007年合同中贷款机构与《个人住房抵押借款合同》中的贷款机构不符，才重新签署了2009年合同。第二点是，2007年合同中办理房产证的主体是刘凤琳，2009年合同中办理房产证的主体为贵丽公司。2009年合同在2007年合同的基础上进行了对刘凤琳有利的优化。六、案涉房屋自贵丽公司交付给刘凤琳之日起，一直处于正常使用状态，在此期间刘凤琳从未就案涉房屋与贵丽公司产生过任何纠纷，也从未就案涉商铺向贵丽公司提出过任何要求，刘凤琳在本案中要求解除合同、赔偿其损失，但对其使用案涉房屋期间的费用以及过户问题却只字未提，已然侵犯了贵丽公司的合法权益。根据2009年合同，案涉房屋最迟于2009年12月30日交付刘凤琳使用。交付使用后，刘凤琳逐月支付案涉房屋的物业管理费、水电费。至刘凤琳起诉当月，其仍在正常缴纳案涉房屋的上述费用，案涉商铺一直处于正常使用状态。如刘凤琳要求解除合同的诉请被支持，根据公平合理原则，刘凤琳应当向贵丽公司支付2010年1月之间的房屋使用费，并协助办理案涉房屋的过户手续。且案涉商铺受市场因素影响，其价值一路下滑，贵丽公司早就错过了销售案涉商铺的黄金时期，再加上案涉商铺的土地使用年限仅剩23年，无疑增加了再次销售的难度、扩大了贵丽公司的损失范围。七、本案房屋根据刘凤琳起诉状所述仅仅是存在面积差异，并不存在使用质量和使用功能的问题，刘凤琳认为涉案房屋存在以上问题的，应当对此进行举证，但至今刘凤琳未举证。《商品房销售管理办理》第24条并没有规定影响使用质量和使用功能可以导致买受人有权解除商品房买卖合同。综上，刘凤琳诉请解除与贵丽公司签署的《商品房买卖合同》（无论该《商品房买卖合同》是2007签署的，还是2009年签署的）及《商品房买卖合同补充协议》不符合双方约定的情形，也没有任何法定情形，且有扩大贵丽公司损失的嫌疑。为维护司法的威严，为维护市场经济管理秩序的有效运行，为维护当事人的合法权益，贵丽公司请求法院依法驳回刘凤琳的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、案涉房屋的基本情况。案涉房屋位于广州市花都区狮岭镇狮岭（国际）皮革皮具城贵丽北五街4号，登记的建筑面积为182.14平方米，套内面积为179.79平方米，属商品房，非居住用房。该房屋于2012年5月18日登记至刘凤琳名下。贵丽公司为案涉房屋的开发商，成立于2000年6月30日，2009年9月30日，该公司向工商部门申请办理变更登记，2009年10月13日，该公司的股东由何玉婵、梁雪玲变更登记为林益明、广州市峻一置业有限公司，后公司股东发生数次变更，现公司股东为广州富力环球商品贸易港有限公司。二、案涉房屋所涉商品房买卖合同的签订、约定情况。诉讼中，贵丽公司提交一份落款为2007年1月17日，编号为2007000717的《广东省商品房买卖合同》（以下简称2007年合同）。该合同记载，贵丽公司（甲方、卖方）与刘凤琳（乙方、买方）约定，乙方向甲方购买案涉房屋作商铺使用，合同第三条“合同标的物基本情况”记载，案涉房屋的地址为B区四街03A商铺，建筑面积为195.51平方米，套内建筑面积为187.5平方米。该合同第六条“计价方式、价款、付款”记载，甲乙双方约定按下述第2中方法计算该商品房价款：……2.商品房属预售，按套出售并计价，总金额1247353元。甲方同意乙方按下列第3种方式按期付款：……3.按揭贷款方式付款。首期款507353元自本预售合同签订暨网上备案之日起即日内支付，剩余楼款740000元须于2007年2月10日前办理银行按揭手续，并按该按照揭方式付款，按揭银行为中国农业银行花都支行，由乙方自行办理按揭手续，甲方应在乙方支付首期款后七日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人。合同第十条“交房期限”记载，甲方应当在2007年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同第十五条“面积确认及面积差异处理”记载，根据买卖双方选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择第六条计价方式2的，不适用本条约定。合同约定计价面积与实测面积有差异的，以实测计价面积为准。商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下第2种方式进行处理：……2.双方自行约定如下：（1）面积误差的，按照合同约定的价格据实结算。合同第十八条“产权登记”记载，双方同意选择以下第2种方式办理产权登记：……（2）乙方办理。在甲方办结初始登记的前提下，乙方自行办理产权登记的，甲方应在商品房交付使用后180日内将登记机关要求的需甲方提供的证件资料提交乙方。合同第二十一条“乙方单方解除权的形式”记载，乙方行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方的书面通知之日起30日内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为已支付房价款的1%，在退还房款时一并支付给乙方。该合同附件一为房屋平面图，记载的面积为195.51平方米，加盖了“广州市贵丽实业发展有限公司合同专用章”。合同最后一页即第17页仅记载“附件五：合同补充协议”一行字。2007年1月17日，贵丽公司（出售方、甲方）与刘凤琳（购房方、乙方）签订《商品房买卖合同补充协议》，约定根据双方签订的《商品房买卖合同》订立本协议，并对双方的违约情形进行了补充约定。补充协议附录三记载，买受人同意在接收铺位前向甲方支付如下费用：物业专项维修资金3000元，电源建设费5000元，供水设施建设费3000元，消防设施配套费5000元，雨蓬配套费5500元，铺位装修按金1000元，余泥清运费300元，合计22800元。刘凤琳提交一份落款日期为2009年3月19日、编号为2009000952的《广东省商品房买卖合同》（以下简称2009年合同），该合同记载，贵丽公司（甲方、卖方）与刘凤琳（乙方、买方）约定，乙方向甲方购买案涉房屋。该合同第三条“合同标的物基本情况”及合同附件一房屋平面图与2007年合同记载一致，附件一加盖“广州市贵丽实业发展有限公司合同专用章”，第六条“计价方式、价款、付款”的记载与2007年合同记载大体一致，区别在于剩余楼款的申请办理按揭手续时间为2009年3月31日，按揭银行为中国银行股份有限公司广州越秀支行。第十条“交房期限”与2007年合同不一致，记载为2009年12月30日。第十五条“面积确认及面积差异处理”与2007年合同记载大体一致，区别在于商品房交付后实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按每平方米6380元作为单价按照实际面积误差结算，多退少补。但均记载“当事人选择第六条计价方式2的，不适用本条约定。”合同第十八条“产权登记”与2007年合同记载不一致，记载为“双方同意选择以下第1方式办理产权登记：1、甲方办理。甲方应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。……”该合同第七条“付款方式”中关于监控银行以及第二十五条中关于商品房屋面、外墙面经营的收益分配与2007年合同亦存在差异。该合同与2007年合同同为17页。诉讼中，贵丽公司向本院申请律师调查令，向广州市规划和自然资源局花都区分局调取案涉房屋的房地产登记档案，其中查得档案中所附商品房买卖合同与2009年合同记载一致，并于2009年3月19日办理了备案登记。刘凤琳确认贵丽公司提交的2007年合同的落款处“刘凤琳”的签名系由其作出，但认为由于该合同没有加盖骑缝章，且封底印章存在断裂、颜色深浅不一的差异，故认为该合同并不完整，是由贵丽公司替换过内页，上面的约定并非当事人真实意思表示。贵丽公司对刘凤琳所称合同内页被替换的主张予以否认，并称该合同外首页的订书钉没有拆过的痕迹，背面有刘凤琳的签名且骑缝处签名完整、骑缝章完整并无断裂，至于颜色差异是由于十余年来保管受潮等因素导致。刘凤琳认为，双方当事人仅于2007年1月17日签订过一份合同，贵丽公司未提交该真实的合同，而其持有的真实合同原件已被贵丽公司取走，其仅持有真实合同的补充协议。据刘凤琳提交的落款为2009年9月12日的《收条》复写件记载，贵丽公司于该日确认“收到五期B区四街2-3A号商铺业主为刘凤琳，办理房产证资料如下：（1）商品房买卖合同原件贰份；（2）身份证复印件贰份；（3）相片贰张；（4）办理房产证预付款98000元。”收件人处加盖了“广州市贵丽实业发展有限公司合同专用章”。贵丽公司认为上述2007年合同及补充协议和2009年合同均有效，存在的主要差异在于按揭银行由中国农业银行花都支行变更为中国银行股份有限公司广州越秀支行，以及办证义务主体由刘凤琳变更为贵丽公司，双方也按照变更后的内容实际履行。贵丽公司对《收条》的真实性不予确认，并认为该收条系复写件，且其公司股东于2009年10月13日发生变更，此后未再使用合同专用章。三、案涉商品房买卖交易的履行情况。2007年1月17日，刘凤琳向贵丽公司支付案涉商铺的首期购铺款507353元。刘凤琳主张其为案涉商铺支付配套设施费18800元、专项物业维修基金3000元、办理房产证预付款49000元，并提交了相应的发票、收据为证。上述单据记载的配套设施费为37600元，专项物业维修基金为6000元，办理房产证预付款为98000元，刘凤琳称单据记载的金额包含案涉商铺在内的两个商铺的款项。同日，刘凤琳及案外人孔平一并向广州市银富房地产代理有限公司支付39184元，该公司出具收据确认收到包括案涉商铺在内的四间商铺的按揭消费费用29300元、房管局登记各项费用9884元。刘凤琳主张案涉商铺的费用为9796元（39184元÷4间）。2007年6月26日，广州市公证处出具（2007）穗证内经字第98514号《公证书》，该公证书记载，广州市公证处依据中国银行股份有限公司广州越秀支行、贵丽公司、刘凤琳的申请对三方于2007年3月6日签订的《个人住房抵押借款合同》进行公证并赋予强制执行效力。该公证书所附编号为JYXCB20077594号的《个人住房抵押借款合同》，约定由刘凤琳向该银行以案涉房屋向银行抵押贷款用于按揭购房，贷款金额为74万元，贷款期限为10年，等额本息还款。据案涉房屋的房地产登记档案内存档的《广州市房地产抵押权预告登记申请书》记载，2009年3月26日，刘凤琳与中国银行股份有限公司广州越秀支行申请办理案涉房屋的预购商品房抵押权预告登记，记载的合同编号为2009000952，抵押面积为195.51平方米。该申请书中抵押人签名为“刘凤琳”字样。2009年4月18日，贵丽公司收到74万元房款尾款后向刘凤琳开具发票。同期，刘凤琳所购买的包括案涉房屋在内的两间商铺的印花税、产权转移书据税款1223.7元缴清。2009年5月12日起，刘凤琳开始偿还案涉房屋的购房贷款本息，至2019年4月1日还清，合计偿还贷款本息1024185.38元。贵丽公司主张其于2009年将案涉商铺交付给刘凤琳使用至今，并提交了案涉房屋在2018年6月1日至2020年1月31日期间的物业管理费和代收垃圾清运费明细表、2018年4月22日至2020年1月21日期间的水损费明细表以证明刘凤琳近年来仍在使用案涉房屋。刘凤琳对此予以确认。2012年4月16日，案涉房屋的契税37420.59元已缴清，契税完税证上记载房地产权属转移面积为188.94平方米。另查，据案涉房屋的房地产登记档案内存档的《广州市房地产转移登记申请书》及《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》记载，2011年12月1日，刘凤琳（权利人）与贵丽公司（义务人）共同申请办理案涉房屋的转移登记，填写的房屋建筑面积为181.14平方米，套内面积为179.79平方米，权利人落款处有“刘凤琳”字样的签名。档案内另有广州市花都区房地产查丈原图、面积表，显示案涉房屋的总面积为188.94平方米，套内面积为186.5平方米。2012年5月18日，案涉房屋登记至刘凤琳名下。2019年7月5日，刘凤琳向中国银行股份有限公司广州越秀支行出具《房产证签收确认函》，确认签收在该行贷款期间由该银行保管的抵押房产权证。刘凤琳称，其于此时才取得不动产权证，才知道实际办证登记面积为182.14平方米，而双方约定的房屋建筑面积为195.51平方米，存在13.37平方米的面积差，比例为6.84%，遂提起本案诉讼要求解除双方之间签订的商品房买卖合同及补充协议。另查，前述中国银行股份有限公司广州越秀支行（甲方）、刘凤琳（乙方）、贵丽公司（丙方）三方于2007年3月14日签订的《个人住房抵押借款合同》中第三十五条约定，“丙方保证在本合同项下已抵押商品房（即抵押物）竣工验收合格之日起十日内书面通知甲方；在商品房竣工验收合格之日起三十天内到房地产登记主管机关办理《房地产证》，协助甲方以及乙方补办抵押登记，并将《房地产证》和《他项权证》正本交由甲方执管。乙方委托甲方或甲方指定的中介机构办理本合同公证及抵押物之抵押登记/备案/注销手续，领取《房地产证》、《他项权证》等文件。”四、本案查明的其他事实。诉讼中，本院向刘凤琳释明其应明确第一项诉讼请求主张解除的合同或所需解除的法律关系。刘凤琳称，其主张解除的合同为双方在2007年签订的真实合同，但该合同的书面文件已交付贵丽公司，而贵丽公司提交的2007年合同仅有落款属实，内页被贵丽公司更换，2007年合同的内容并非真实意思表示，其提交法院立案审查的2009年合同也并非其本人签名，但贵丽公司主张该合同为真实合同，即双方当事人对2009年合同的真实性存在异议，刘凤琳认为，基于上述情况，其申请对2007年合同的完整性、对2009年合同的落款笔迹的真实性进行鉴定，否则无法明确第一项诉讼请求。诉讼中，刘凤琳明确其申请鉴定的事项为：对以下第1项及存档于广州市规划和自然资源局花都区分局的第2至4项中合计4处签名“刘凤琳”字样与2009年3月6日《个人住房抵押借款合同》中乙方签名“刘凤琳”字样是否一致、及与刘凤琳现场签名笔迹是否一致进行鉴定：1、2009年3月19日《广东省商品房买卖合同》乙方签名；2、2011年12月1日《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》权利人签名；3、2009年3月20日《广州市预购商品房预告登记申请书》预购人签名；4、2009年3月26日《广州市房地产抵押权预告登记申请书》抵押人签名。贵丽公司认为上述4项中“刘凤琳”的签名均由其本人作出，由于公司股东更换无法核实具体的细节，但第2至4项材料是存档于广州市规划和自然资源局花都区分局的房产资料，是由交易双方在不动产交易中心当场签署。本院经摇珠选定并委托中国广州分析测试中心司法鉴定所对刘凤琳申请的上述事项进行鉴定。该所于2020年6月30日作出中广测[2020]文鉴字第0087号司法鉴定意见书，确定检材为上述1至4项，样本为案涉《个人住房抵押借款合同》乙方签名和刘凤琳本人于2020年6月9日书写的实验样本，并分析说明了检材“刘凤琳”签名笔迹特征差异点质量高，没有本质性的符合，其笔迹特征差异点的总体价值充分反映了不同人的书写习惯，据此作出鉴定意见为：上述1至4项上落款的“刘凤琳”签名不是本人所写。刘凤琳为此向该司法鉴定所支付鉴定费19028元。关于上述鉴定意见，双方当事人均确认其真实性，并发表了质证意见。刘凤琳认为，鉴于2009年合同已经被司法鉴定确认并非刘凤琳本人签署，故2009年合同不得作为法院审理本案合同的依据，而2007年合同第十五条“面积确认及面积差异处理”中约定了按套出售并计价的不适用本条约定，而双方约定的按套计价并未约定误差范围，因此合同没有约定面积差异的处理方式，应视为约定不明而适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十四条第（二）项的规定，其明确第一项诉讼请求为要求解除双方于2007年1月17日签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。本院认为，本案纠纷系由民法典施行前的法律事实引起，故适用当时的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点为，刘凤琳主张解除案涉商品房买卖合同及补充协议能否成立。对此，本院评析如下：贵丽公司作为案涉房屋的开发商，将案涉房屋出售并转移房屋所有权给买受人刘凤琳，并由刘凤琳占有使用至今，刘凤琳也已为此向贵丽公司支付房价款1247353元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第一条之规定，双方之间成立商品房买卖合同关系并已履行完毕。刘凤琳在确认2007年合同上的签名系由其作出的情况下仅以印章颜色退变等理由主张合同内页被调换，理据不足，本院不予采纳，本院对贵丽公司提交的2007年合同的真实性予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，刘凤琳以贵丽公司实际交付的房屋建筑面积与合同约定的建筑面积误差比达到6.84%为由主张行使法定解除权解除案涉合同，依据前述法律规定，即便刘凤琳享有该项合同解除权，亦应当遵循法定程序正当合理地行使权利。结合本案查明的事实可知，刘凤琳与贵丽公司签订了2007年合同并支付了首期款，后因贷款事宜暂行中止，而在2009年4月8日银行发放按揭贷款后，贵丽公司已于2009年9月向刘凤琳收回2007年合同以办理房产证，并将登记备案的2009年合同交由刘凤琳收执，由此表明双方之间的房屋买卖交易已于2009年重新启动，此后贵丽公司于2012年5月18日办妥案涉房屋的产权证，刘凤琳亦至少在2018年6月已占有使用案涉房屋。在此过程中，刘凤琳依据其持有的2009年合同应清楚知晓贵丽公司所承担的办证义务，并应当对自身权利给予充分关注，即使其不持有房产证原件，亦可以通过向贵丽公司或房管部门查询以确认产权证办理情况以及有关房屋实测面积等重要登记事项，并应当在合理期限内提出异议或主张权利。而在前述过程中，刘凤琳从未对商铺面积提出异议，因此，刘凤琳于2020年1月16日提起本案诉讼主张解除合同，已超出法定的合同解除权行使期限，本院不予支持。综上，刘凤琳主张解除双方于2007年1月17日签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》并据此要求贵丽公司向其返还购房款1247353元、按揭贷款利息284185.38元并支付资金占用利息，缺乏依据，本院不予支持。关于刘凤琳要求贵丽公司赔偿物业专项维修资金费3000元、配套设施费18800元、办理房产证预付款49000元的主张，基于前述理由，且因贵丽公司收取上述款项的时间为2007年1月17日，现已逾诉讼时效，本院亦不予支持。关于按揭费用及房管局备案费用9796元，因该费用并非商品房买卖合同签订及履行必然产生的费用，且该款属于刘凤琳为履行与收款方广州市银富房地产代理有限公司之间的服务合同所支出，案涉房屋的按揭贷款手续亦已办妥，刘凤琳要求贵丽公司赔偿该款，本院不予支持。关于鉴定费19028元的负担。首先，结合刘凤琳提交的《收条》可知，贵丽公司于2009年9月12日取走了刘凤琳持有的2007年合同，但其交还的是并非由刘凤琳签名的2009年合同，且贵丽公司在为案涉房屋办理案涉房屋的预告登记、抵押权预告登记及产权转移登记时亦未由刘凤琳本人对相关申请材料即《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》、《广州市预购商品房预告登记申请书》、《广州市房地产抵押权预告登记申请书》进行签名，而本案诉讼质证过程中贵丽公司称上述材料由刘凤琳本人所签署，贵丽公司应负担一半的鉴定费9514元。贵丽公司辩称《收条》上加盖的“广州市贵丽实业发展有限公司合同专用章”并非由其作出，但案涉2007年合同、2009年合同中均加盖有合同专用章，贵丽公司以内部股权发生变更未再使用盖印章为由进行抗辩，本院不予采信。其次，双方约定由贵丽公司负责办证，自签订2007年合同至2019年刘凤琳向不动产登记机关申领不动产权证期间，贵丽公司为案涉房屋办理了预告登记、抵押权预告登记、转移登记，并将与备案合同内容一致的2009年合同交付给刘凤琳，虽经笔迹鉴定而知2009年合同及三份登记申请材料并非由刘凤琳本人所签，但双方均按2009年合同约定的按揭银行、办证主体等内容实际履行，刘凤琳亦从未对其持有的2009年合同以及房屋办理上述登记手续的经过和结果提出异议，因此，刘凤琳亦应负担一半的鉴定费9514元。刘凤琳主张中超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》（中华人民共和国主席令第十五号）第六条、第七条、第八条、第九十五条，《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号）第十四条、第十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第一条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：驳回原告刘凤琳的全部诉讼请求。案件受理费16026元，由原告刘凤琳负担；鉴定费19028元，由原告刘凤琳负担9514元，被告广州市贵丽实业发展有限公司负担9514元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二一年七月十九日书记员  陈晓敏高波方琢华