。广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)穗中法民五终字第467号上诉人（原审被告）：李月辉，住址：广州市越秀区。委托代理人：梁松，440902195504010074#。被上诉人(原审原告)：广州东华物业管理有限公司，地址：广州市越秀区。法定代表人：陈可，职务：总经理。委托代理人：杨健，该公司职员。上诉人李月辉因物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院作出的（2012）穗越法民三初字第2433号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院查明，广州市越秀区寺某房是上诉人李月辉名下的物业，据《房地产登记簿查册表》显示该房屋的建筑面积��97.53平方米。广州东华实业股份有限公司是上述房屋的开发商。被上诉人是具有壹级资质等级的物业管理企业。1998年1月1日，广州东华实业股份有限公司（甲方）与广州东华物业管理公司（乙方）签订了《住宅小区（大厦）委托管理合同书》，其中约定：“第一条委托管理的范围，甲方将所开发建设的五羊村、东湖新村、花园新村、湖滨苑、文德大楼的物业委托给乙方进行管理；第三条管理服务费来源，（一）按双方参照广州市物业管理服务收费议定的价格，由乙方报物价行政管理机关备案后，向业主（住户）收取；第五条委托管理期限，自1998年1月1日起至小区业主委员会依法成立，续聘或另行选聘物业管理公司止等。”在此合同中没有约定物业管理费交付的时间，也没有约定迟延给付物业管理费的滞纳金计算标准。2000年11月27日，经广州市工���行政管理局越秀分局批准广州东华物业管理公司改制为广州市东华物业管理有限公司。2001年4月4日经广州市工商行政管理局越秀分局批准广州市东华物业管理有限公司名称变更为广州东华物业管理有限公司。2003年10月8日，广州市东山区物价局向被上诉人核发了《广东省经营服务性收费许可证》，准许其收取物业管理服务、垃圾处理费。同月15日，该局核发《广东省经营服务性收费许可证（副本）》，其上记载：收费单位为被上诉人，地址为五羊村（粤康阁、海平阁、华景大厦）；收费项目为物业管理服务费，其中多层住宅的收费标准为0.6元/平方米/月。五羊村社区（现五羊北住宅小区）于2004年经原广州市东山区国土资源和房屋管理局备案登记成立第一届业主委员会，该业主委员会未曾与被上诉人广州东华物业管理有限公司签订物管合同，也没有另行选聘其他物业管理公司。原审法院认为，根据国务院《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，被上诉人在涉讼房屋所在的五羊北社区的业主大会选聘物业服务企业之前，受开发建设单位即广州东华实业股份有限公司的委托，与其签订前期物业服务合同即本案的《住宅小区（大厦）委托管理合同书》，对五羊北社区进行物业服务，符合相关法律及行政法规的规定，该前期物业服务合同对小区的全体业主均具有约束力，被上诉人有权依据该合同的约定行使权利、承担义务。被上诉人依约提供了物业服务，有权向业主收取物业服务费用。上诉人是广州市越秀区寺某房的业主，依法受上述《住宅小区（大厦）委托管理合同书》的约束。虽然该《住宅小区（大��）委托管理合同书》现已届期满，但被上诉人仍继续提供物业服务，上诉人也实际接受了被上诉人提供的物业服务，根据等价有偿原则，理应向被上诉人交纳有关物业服务费用。上诉人未按时交纳物业管理费，已构成违约。故对被上诉人起诉要求上诉人支付自2011年1月至2012年3月止的物业管理费，予以支持。至于上诉人所述称的属于业主委员会与物业管理公司的纠纷，不属于本案的审理范围。关于滞纳金的问题，由于上述《住宅小区（大厦）委托管理合同书》中没有明确约定上诉人应付物业管理服务费用的时间，被上诉人亦未能举证证明其曾向上诉人催收管理费，故对被上诉人要求上诉人支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。至于被上诉人要求上诉人支付的因本案诉讼而产生的查册费用40元，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条的规定，判决：上诉人李月辉应自本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人广州东华物业管理有限公司支付自2011年1月起至2012年3月止的物业服务费（按97.53平方米每月每平方米0.6元的标准计付）共计人民币877.8元；上诉人李月辉应自本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人广州东华物业管理有限公司支付查册费40元；驳回被上诉人广州东华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费25元，由上诉人负担。上诉人上诉称：根据被上诉人提供《住宅小区(大厦)委托管理合同》中第五条“委托管理期限，自1998年1月1日起至小区业主委员会依法成立，续聘或另行选聘物业管理公司止”的规定。上诉人是五羊北小区第一届业委会成员[广州市东山区国土资源和房屋管理局文件东国房字(2004)2号]兼小区业委会副主任专责与被上诉人谈判五羊北小区物业管理合同的签订工作长达七年之久(街道居委会和小区专区民警见证)无果。被上诉人一直无视政府有关政策和法规，以企业有实力和势力拒绝与小区业委会签订广州市五羊北小区物业管理合同。在三打二建当下，企业必须停止欺行霸市的行为。被上诉人拒绝与小区业委会签订广州市五羊北小区物业管理合同即等同于被上诉人自动放弃五羊北小区物业管理；被上诉人应停止侵犯五羊北小区全体业主物权的权益的所有行为。根据相关法规其被上诉人的《住宅小区(大厦)委托管理合同》应自然终止和失效。另，广州市东华实业股份有限公司与被上诉人签订《住宅小区(大厦)委托管理合同》已不适���广州市五羊北小区物业管理。根据被上诉人提供的《住宅小区(大厦)委托管理合同》显示中：在同一合同中，内容、时间、地点相同下，签订的合同的落款公章不一致，明显存在造假。特此上诉，请求二审法院予以支持。二审期间双方当事人未能举出新的证据。本院对原审判决查明的事实予以确认。本院另查明：上诉人就本案提交了1997年10月31日，广州市东山区物价局相关的收发文件[东价字（1997）20号]文。该文批复对上诉人生活小区的物业管理综合服务费收费标准：每月每平方米0.40-0.44元。被上诉人就本案主张上诉人应缴管理费，提交了2003年领取的编号为第104号《广东省服务性收费许可证》，该证许可被上诉人收取的管理费可按每月每平方米0.60元收取。本院认为：被上诉人应由该小区的建设单位广州东华实业股份有限公司聘请双方并签订《物业管理合同》，是对该小区进行物业服务管理的物业服务企业。根据2007国务院修订的《物业管理条例》第二十一条关于“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，被上诉人依据《物业管理合同》的约定作为本小区的物业服务企业有权对本小区行使服务和管理。同时，依照2009年最高人民法院《关于审理物业服务企业案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上诉人亦应遵守《物业管理合同》中约定的业主应当履行之义务。原审判决认定上诉人未按合同约定支付物业服务费，已构成违约；及被上诉人主张本案诉讼��两年前至物业服务费，已超过诉讼时效，依法有据。判令上诉人应清偿2011年1月至2012年3月间拖欠的物业服务费及滞纳金并无不当，本院予以维持。上诉人上诉认为被上诉人拒绝与小区业委会签订广州市五羊北小区物业管理合同即等同于被上诉人自动放弃五羊北小区物业管理；被上诉人应停止侵犯五羊北小区全体业主物权的权益的所有行为。此诉的属于业主委员会与物业管理公司的纠纷，不属于本案的审理范围，应另案处理。上诉人的上诉请求理由不成立，本院不予采纳。至于上诉人认为被上诉人没有出示资质证书等相关凭证，没有收取物业管理费的依据之诉，依法并不构成上诉人拒付物业管理费的理由，故本院对上诉人此诉不予支持。上诉人如认为被上诉人收费不透明，违反公开公正原则，上诉人可另通过法律途径解决。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉��法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元由上诉人李月辉负担.本判决为终审判决。审 判 长  肖逸思代理审判员  彭 湛代理审判员  吴 湛二〇一三年六月三日书 记 员  刘 侃