江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终1452号上诉人（原审被告）：蒋飞兴，男，1974年3月22日出生，汉族，户籍所在地浙江省东阳市，住镇江市。委托诉讼代理人：袁俊，江苏律威律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩雯，江苏律威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏大祥商业有限公司，住所地镇江市京口区寿邱街5号。法定代表人：梁缨，系该单位董事长。委托诉讼代理人：范白云，江苏北固律师事务所律师。上诉人蒋飞兴因与被上诉人江苏大祥商业有限公司（以下简称大祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2020）苏1102民初1776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋飞兴上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。根据双方签订的《镇江大祥时尚街商铺经营管理合同》约定，蒋飞兴支付物业管理费，大祥公司应提供相应的物业服务。自2019年12月30日起，大祥时尚街便全面停止物业管理服务，此前公共设施服务亦未正常，大祥公司严重违约。2.2018年大祥公司已向镇江市人防工程管理处提出提前终止租赁协议，导致双方之间的商铺经营管理合同无法正常履行。蒋飞兴有权行使抗辩权，延缓缴纳经营管理费及物业管理费，不构成违约。3.2017年9月1日双方重新协商减少租赁面积，降低了经营管理费和物业费。蒋飞兴在经营期间足额支付经营管理费，但大祥公司未按约定要求提高物业服务，蒋飞兴有权拒付物业费，并要求大祥公司承担违约责任。被上诉人大祥公司辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。大祥公司向一审法院起诉请求：1.解除双方之间签订的房屋租赁合同；2.蒋飞兴返还租用房屋，大祥时尚街B座B-001百货（不含八间门面房以及B座厕所B-001002、B-004005）；3.蒋飞兴支付房屋租金227972元；4.蒋飞兴支付迟延支付租金的违约金（大祥公司认为合同约定违约金支付标准较高，主张按每月所欠租金的2%计算至蒋飞兴履行之日）；5.蒋飞兴支付房屋使用费（从2019年12月24日起按照合同约定的租金标准来计算）；6.本案诉讼费用由蒋飞兴承担。一审法院认定事实：镇江市南门大街地下人防工程由镇江市人防办投资建设并投入使用，该建筑产权归国家所有。镇江市人防办依法授权镇江市人防工程管理处合法占有、使用、收益。2011年6月14日，镇江市人民防空工程管理处与镇江市大祥百货贸易有限公司签订《人民防空工程租赁合同》，约定：镇江市大祥百货贸易有限公司租赁南门大街地下人防工程靠中山东路区域（原“书城”部分）用于商业经营、物业管理、提供商铺经营权租赁服务，租赁期限自2011年6月15日至2031年6月14日止；承租人因经营需要，征得出租人书面同意，在办理相关手续后，可将工程整体转租给第三人使用。2017年6月26日，本案双方签订《镇江大祥时尚街商铺经营管理合同》，约定大祥公司将其位于镇江货号（不含B-001-3，B-001-4，B-001-5，B-001-6，B-001-7，B-001-8，B-001-9，B-001-10）铺面出租给蒋飞兴；大祥公司同意蒋飞兴经营百货类图书、文具、配套零售品种；商铺经营期限五年，自2017年7月1日起至2022年6月30日止；第一年和第二年的租金均为35万/年，第三年租金为37万/年，第四年租金为38万/年，第五年租金为39万/年；蒋飞兴向大祥公司交纳保证金五万元；蒋飞兴应按时足额向大祥公司交纳当期应付商铺经营管理费用、商铺物业管理费、逾期交纳将收取滞纳金，大祥公司有权在保证金中直接扣除，逾期超过半个月，每天按月物业管理费的60%收取滞纳金，同时大祥公司有权解除合同，且保证金不予退还；蒋飞兴未按合同约定支付经营管理费、保证金、物业管理费和自用水电费及其他应付费用等各项费用且逾期15日仍未支付或逾期支付上述任何费用累计达3次的，大祥公司有权提前终止合同并合法地提前收回商铺及其附属设施、相关设备；如蒋飞兴违反本合同项下任何应尽的义务，在不影响大祥公司其他权利及补救的同时，大祥公司有权经事先通知蒋飞兴后切断商铺水、电供应或其他服务或采取合法的其他措施，直到蒋飞兴前述违约行为得到纠正，在前述切断水、电供应或其他服务期间蒋飞兴仍应按照本合同规定支付经营管理费、物业管理费及其他应付费用，且蒋飞兴应承担因此而产生的一切后果及费用。2017年9月1日，双方对租赁场所进行调整，蒋飞兴向大祥公司退还B座厕所B-001002、B-004005。后双方签订编号002345的《补充协议》，约定：2017年6月26日，双方签订编号002345的《镇江大祥时尚街商铺经营管理合同》，期限为五年即2017年7月1日至2022年6月30日；梦溪书城2017年9月1日起将B座厕所B-001002、B-004005退还大祥公司，剩余铺位作为租赁面积；第一年和第二年的租金均为25万/年，第三年租金为27万/年，第四年租金为28万/年，第五年租金为29万/年。协议签订之日起交纳第一期经营管理费、物业管理费合计95000元，2017年10月16日前交纳第二期经营管理费、物业管理费合计95000元，2018年2月12日前交纳第三期经营管理费、物业管理费合计76986元，以后年度以此类推；梦溪书城不得以经营环境为借口，提出减免租金，或退还部分商铺。合同履行过程中，蒋飞兴实际交纳保证金5万元，不定期交纳房租414986元，分述如下：2017年6月26日交纳12万元，2017年8月15日交纳5万元，2017年12月21日交纳7万元，2018年8月27日交纳76986元，2018年10月26日交纳5万元，2019年1月29日交纳3.5万元，2019年6月29日交纳3万元，2019年11月6日交纳3000元，2020年5月6日交纳3万元。2019年12月23日，大祥公司向蒋飞兴发出《通知》，言明：你从2018年6月开始拒绝依约交纳房租及其他费用，严重违反合同规定，从2019年12月24日起，解除我司与你签署的商铺经营管理合同，限你在接到本通知之日起15日内，自行清空合同约定的全部房屋，否则我司将依据相关法律法规的规定及合同约定，采取相应的措施，因此而产生的后果及经济损失，全部由你自行承担。蒋飞兴于2019年12月24日签收该《通知》。后蒋飞兴未按期足额交纳租金亦未清空房屋，大祥公司于2020年6月2日诉至一审法院。一审法院认为：本案双方签订的《镇江大祥时尚街商铺经营管理合同》及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同双方均依法享有合同权利并应依法履行合同义务。蒋飞兴欠付房租已远超15日，根据合同约定“蒋飞兴未按合同约定支付经营管理费、物业管理费和自用水电费及其他应付费用等各项费用且逾期15日的，大祥公司有权提前终止合同并合法地提前收回商铺及其附属设施、相关设备”，大祥公司要求解除双方的房屋租赁合同，一审法院予以支持。根据蒋飞兴签收《通知》的情况，一审法院认定双方的《镇江大祥时尚街商铺经营管理合同》于2019年12月24日解除。保证金5万元予以抵扣后还应交纳租金164466元。根据江苏省政府国有资产监督管理委员会苏国资（2020）39号文件《省国资委关于疫情期间省属国有企业落实减免中小企业房屋租金政策有关事项的通知》，疫情期间，承租省属国有企业自有经营性房产从事生产经营活动的中小微企业和个体工商户，免除2020年2月份租金、减半收取3-4月份租金，蒋飞兴按合同约定租金标准自2019年12月24日起交纳房屋使用费至实际交还房屋之日止（其中免除2020年2月份租金、减半收取2020年3-4月份租金）。关于蒋飞兴“大祥公司多收电费46167元”的抗辩，因未提交充分的证据，一审法院不予涉理。违约责任的承担主要体现为因违约行为对守约方造成的经济损失的填补功能。本案房屋租赁合同约定的违约金明显过高，且合同解除后大祥公司对于实际损失亦未举证证明，故根据蒋飞兴违约的程度、出租房屋的具体状况以及疫情影响等，结合蒋飞兴当庭提出的相关抗辩，一审法院酌定违约责任以蒋飞兴承担相当于二个月房租租金的损失为宜，即蒋飞兴承担因违约的损失赔偿45000元（年租金27万元/12个月×2个月）。一审法院判决：一、确认大祥公司与蒋飞兴之间签订的《镇江大祥时尚街商铺经营管理合同》以及补充协议于2019年12月24日解除；二、蒋飞兴于本判决发生法律效力之日起一个月内将大祥时尚街B座B-001百货（不含八间门面房B-001-3，B-001-4，B-001-5，B-001-6，B-001-7，B-001-8，B-001-9，B-001-10及B座厕所B-001002、B-004005）交还给大祥公司；三、蒋飞兴于本判决发生法律效力之日起十日内给付大祥公司欠付租金164466元；四、蒋飞兴于本判决发生法律效力之日起十日内给付大祥公司房屋使用费（以年租金27万为标准，自2019年12月24日起计算至实际交还房屋之日止，其中免除2020年2月份租金、减半收取2020年3-4月份租金）；五、蒋飞兴于本判决发生法律效力之日起十日内给付大祥公司违约损失赔偿款45000元。本院二审期间，蒋飞兴围绕其上诉请求提交了其与大祥公司零售事业部经理汤银昌2020年4月13日的通话录音一份，拟证明2019年12月30日以后，大祥公司再未提供过物业服务，其无权收取物业管理费。大祥公司认为，汤银昌之前是大祥公司的工作人员，但是该录音证据不属于新证据，其真实性无法确认，大祥公司不予质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，蒋飞兴搬离涉案房屋，双方在法院组织下，于2021年7月20日对房屋进行了交接。本院认为，涉案协议中虽约定了商铺经营管理费用和物业管理费两部分，但根据协议约定的付款方式、租金数额，结合当事人在一、二审中的陈述，蒋飞兴关于涉案房屋租金等同于合同约定的商铺经营管理费，与物业管理费相互独立的主张，依据不足。根据本案双方签订的《商铺经营管理合同》及《补充协议》，结合镇江市人民防空工程管理处与镇江市大祥百货贸易有限公司签订《人民防空工程租赁合同》内容，可以认定本案双方约定的租金标准为：第一年和第二年的租金均为25万/年，第三年租金为27万/年，第四年租金为28万/年，第五年租金为29万/年。当事人应当全面履行合同约定的义务，蒋飞兴欠付房租已远超15日，一审法院认定其存在违约行为，大祥公司有权解除合同，收回商铺及附属设施，并无不当。蒋飞兴主张大祥公司已向镇江市人防工程管理处提出提前终止租赁协议，但并无证据证明镇江市人防工程管理处与大祥公司已经就终止协议达成了一致意见。蒋飞兴也认可在其经营期间并未遇到任何单位或个人的阻碍，故蒋飞兴关于其享有不安抗辩权，可以延缓缴纳经营管理费及物业管理费的主张，依据不足。一、二审中，蒋飞兴均主张大祥公司的物业服务存在问题。二审中蒋飞兴虽提供了通话录音证据，但大祥公司对其真实性不予认可。即使该通话录音属实，也不能全面反映大祥公司的物业服务情况，难以认定大祥公司的物业服务情况对蒋飞兴使用涉案商铺造成的影响大小。一审法院考虑到蒋飞兴违约的程度、出租房屋的具体状况以及疫情影响等综合因素，结合蒋飞兴的上述抗辩，已经酌情就涉案房屋租金进行了减免，亦就蒋飞兴的违约责任进行了调整，应属合理。因此，蒋飞兴主张其不欠付租金，其有权拒付物业费，并要求大祥公司承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。综上所述，蒋飞兴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7480元，由上诉人蒋飞兴负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二一年七月二十日书记员 柳婷婷