上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初2664号原告：上海丰柏置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈立群，执行董事。委托诉讼代理人：刘廷蕾，女。委托诉讼代理人：唐泓，男。被告：上海仟果企业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：田铁奇，总经理。委托诉讼代理人：韩鑫，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海丰柏置业有限公司(以下简称丰柏公司)与被告上海仟果企业管理有限公司(以下简称仟果公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，先适用简易程序审理，后因案情复杂，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年5月13日公开开庭进行了审理。原告丰柏公司的委托诉讼代理人刘廷蕾、唐泓，被告仟果公司的委托诉讼代理人韩鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰柏公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《商铺租赁合同》(以下简称租赁合同)于2020年6月30日解除；2.判令原告无须退还被告履约保证金20,422元；3.判令被告支付原告2017年9月1日至2017年12月31日期间的租金38,372元；4.判令被告支付原告2019年5月1日至2020年6月30日期间的租金差额115,849.60元；5.判令被告支付原告2020年3月1日至同年6月30日期间的物业服务费6,308元；6.判令被告支付原告免租期使用费31,225.32元；7.判令被告支付原告违约金31,659元。事实及理由：2014年12月3日，原、被告签订租赁合同，约定原告将上海市闵行区运乐路XXX弄XXX号XXX单元房屋(以下简称系争房屋)出租给被告,租期为6年,第一、二年月租金为8,634元，第三、四年月租金为9,593元，第五、六年月租金为10,553元。2016年11月16日，双方签订补充协议(一)一份，约定免收2017年9月1日至同年12月31日期间的租金，但若因被告原因提前解除租金关系的，则被告应全额补交减免的租金38,372元。2019年5月，双方签订补充协议(二)一份，约定自2019年5月1日起至2020年12月19日止，月租金标准变更为被告在系争房屋内的月总营业额的12%，如发生被告欠费等违约行为，则以10,553元的标准补足自2019年5月1日起至合同解除之日止的租金差额。此后，被告拖欠2020年1月之后的租金，原告再三催缴，但被告仍不支付。原告遂于2020年5月27日向被告发出违约警告函，被告仍未按合同支付租金。2020年6月23日，原告向被告发出解约通知函，载明双方租赁关系于同月30日解除，并要求被告再次支付所有应付款项。鉴于被告的行为已构成根本违约，为维护自身合法权益，故原告诉至法院。被告仟果公司辩称，同意双方于2020年6月30日解除租赁合同。根据合同约定，合同出租时应满足出租率的要求，但商场的出租率不符合合同约定，故被告依约不应足额支付租金；被告系因疫情原因关店，并非自身原因，即使法院认定应当支付租金，也应根据相关规定酌情予以减免；原告既要求没收保证金，又要求被告支付违约金，两者均属违约金性质，违约责任过高，请求法院依法降低违约金数额；合同的解除并非被告原因，原告诉请三和诉请六均无依据；不认可诉请四的计算方式，该期间的租金已经足额支付，且2020年1月至6月期间因疫情原因租金应当不支付或减免；确实未支付物业服务费，对金额无异议，但原告未开发票，被告可以暂停支付。综上，不同意原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为系争房屋产权人。2014年12月3日，原告(甲方)、被告(乙方)签订房屋租赁合同,约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限为6年，自房屋交付之日起计算，租期内第一、二年的租金为8,634元/月，第三、四年月租金为9,593元，第五、六年月租金为10,553元，乙方按合同约定向甲方支付物业服务费，物业服务费为1,577元/月；租金按二个月为一期支付，先付后用，乙方于二个月中的第一个月的5日前向甲方预付该二个月的租金，第一期租金于合同签订之日支付；乙方于合同签订之日向甲方支付履约保证金20,422元和装修恢复保证金4,416元，因乙方违约需赔偿甲方违约金或其他违约损失时甲方可以从履约保证金中扣除；免租装修期自房屋交付之日起算90日，乙方在该期间内无需支付租金；甲方商场应满足出租率要求，商场一层出租率不满50%的，乙方每月只交物业服务费，商场一层出租率不满69%的，乙方每月租金减半，商场一层出租率高于70%的，乙方每月交全租；如乙方逾期支付租金、物业服务费超过15日，且经甲方催告而仍不缴清的，则甲方有权解除合同并收回房屋及甲方提供的设备，且乙方应支付甲方相当于合同终止前平均月租金的三倍的款项作为违约金。签约后，原告于2014年12月16日向被告交付了房屋，被告支付原告履约保证金20,422元和装修恢复保证金4,416元。此后，被告依约履行向原告缴纳租金的义务。2016年11月16日，双方签订补充协议(一)一份，约定对房屋2017年1月1日至同年12月31日期间的租金进行调整，在被告足额支付2017年1月1日至同年8月31日期间租金的情况下，原告免收2017年9月1日至同年12月31日期间的租金，但因被告原因提前解除租赁关系的，则被告应补交前述期间的租金38,372元。鉴此，被告未支付2017年9月1日至同年12月31日期间的租金，并依约履行其他租金支付义务。2019年5月，双方签订补充协议(二)一份，约定2019年5月1日至同年12月19日期间，租金标准调整为被告在房屋内的月总营业额的12%，如被告拖欠租金超过15日，且经甲方催告而仍不缴清的，则原告有权解除合同并收回房屋，被告自动放弃2019年5月1日至同年12月19日期间提成租金的资格，并应按10,553元/月的标准补足该期间内的租金差额。此后，被告按提成租金标准支付了2019年5月1日至同年12月19日期间的租金合计31,892.40元，其租金实际支付至2020年12月19日，此后再未支付租金。2020年5月27日，原告向被告发送催讨函，要求被告支付租金等，但因收件人要求延迟投递等原因被退回。同年6月23日，原告向被告发送解约通知，要求将合同于同月30日提前终止，但因被告迁移新址不明等原因被退回。同年7月1日，原告将系争房屋收回。同月中旬，原告将系争房屋再次出租，月租金为21,163元。另查明，原告将系争房屋交付被告时，商场一层出租率超过70%。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。关于合同解除，被告自2020年12月20日起便不再支付租金，违反合同约定，亦导致原告的合同目的无法实现，原告依约享有合同解除之权利，现原、被告一致认可租赁合同于2020年6月30日解除，与法无悖，本院予以确认。关于2017年9月1日至2017年12月31日期间的租金，双方对该期间免收租金约定了条件，现免收租金条件未能达成，被告当支付原告该期间的租金，本院对原告的该项请求予以支持。关于2019年5月1日至2020年6月30日期间的租金差额，双方对2019年5月1日至同年12月19日期间变更租金计算标准亦约定了条件，现条件未能成就，被告依约应补足该期间的租金差额；对于2019年12月19日至2020年6月30日期间的租金，该期间上海启动了重大突发公共卫生事件一级响应，疫情或疫情防控措施对被告经营会造成较严重影响，这是公众周知的事实，继续要求被告按租赁合同支付租金对其明显不公平，租赁双方应本着共担风险、共渡难关的精神，合理分担因受疫情影响而造成的损失，故被告要求减免租金的要求，具有法律依据，根据公平原则，并结合疫情、疫情防控措施对被告经营影响程度，本院酌情支持2019年5月1日至2020年6月30日期间的租金差额105,296.60元。关于原告主张的履约保证金和违约金，该两者皆为违约金性质，合计金额为51,647.32元，对被告而言违约责任确实过重，被告请求法院予以调整，考虑到原告在合同解除后短时间内便又将房屋出租，且租金显著高于此前标准，并结合违约金的性质，本院酌情确定原告无须退还被告履约保证金，且被告赔偿原告违约金5,000元。鉴于被告已支付原告装修恢复保证金4,416元，故其还需支付原告违约金差额584元。关于物业服务费，双方一致确认该款当支付原告，且被告对金额予以确认，但辩称开发票为先决条件，该主张无依据，本院难以支持。对于免租期租金，双方系在承租6年的条件下设定免租期，现合同未能依约全部履行，故对原告告要求支付免租期租金的主张，本院予以确认，但对于数额，本院参照合同已履行期间与未履行期间的比例根据合同实际履行情况酌情调整为2,878元。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年修订的《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条规定，判决如下：一、确认原告上海丰柏置业有限公司和被告上海仟果企业管理有限公司之间的《商铺租赁合同》于2020年6月30日解除；二、被告上海仟果企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰柏置业有限公司2017年9月1日至2017年12月31日期间的租金38,372元；三、被告上海仟果企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰柏置业有限公司2019年5月1日至2020年6月30日期间的租金差额105,296.60元；四、原告上海丰柏置业有限公司无须退还被告上海仟果企业管理有限公司履约保证金20,422元；五、被告上海仟果企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰柏置业有限公司物业服务费6,308元；六、被告上海仟果企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰柏置业有限公司免租期租金2,878元；七、被告上海仟果企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海丰柏置业有限公司违约金差额584元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,023.78元、保全申请费1,020元，合计6,043.78元，由原告公司上海丰柏置业有限公司负担1,700元，被告上海仟果企业管理有限公司负担4,343.78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  常 忻法官助理  张 婷书 记 员  朱晓萍附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以一起恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施方式损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。