浙江省桐庐县人民法院    民事判决书    （2021）浙0122民初2074号     原告：程玮，女，1965年4月29日出生，汉族，住浙江省杭州市。       委托诉讼代理人：屠凌，男，1991年1月21日出生，汉族，住浙江省杭州市。系原告之子。       被告：桐庐春城置业有限公司，住所地：浙江省桐庐县城南街道米兰商厦1幢2单元1104室。       诉讼代表人：桐庐春城置业有限公司管理人。       负责人：李斌。       委托诉讼代理人：刘恋、张之羽，浙江智仁律师事务所律师。       原告程玮与被告桐庐春城置业有限公司（以下简称春城公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2021年5月10日立案受理后，依法由审判员周建民适用简易程序，于2021年6月3日公开开庭进行了审理。原告程玮的委托诉讼代理人屠凌，被告春城公司的委托诉讼代理人刘恋、张之羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。       原告程玮向本院提出诉讼请求：1、确认原告享有的对被告的1017148.22元债权是担保债权，应参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月7日，原告和被告在桐庐住建局规定的网站上签订了《浙江省商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告的春城大厦2706、2707、2708室的房屋，共计价款为1886577元，并在桐庐住建局备案登记。同时签定了《商品房回购协议范本》，合同约定：回购期限为买卖合同签订日起一年的最后一个月内，回购价格为每平米3000元，如被告未能按回购协议约定履行回购权利，则原告有权自行处理所购房屋，同时被告放弃要求原告补足房屋合同价和实际支付款项的差价的权利，视为原告已全额支付所有房款。2012年11月7日，原告按约向被告支付了50万元。上述《浙江省商品房买卖合同》经桐庐住建局网签备案登记。2018年5月2日，被告经桐庐县人民法院裁定受理被告破产清算，经桐庐法院指定的管理人审查复核，原告的债权金额为本息合计1017148.22元，性质为普通债权。争议的是债权的性质，根据我国《民法典》第383条的规定和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第68条第一款和第二款的规定，原告的债权系是有担保的债权，参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。       原告程玮为支持其诉讼主张，向法庭提供证据如下：       1、《浙江省商品房买卖合同》3份，证明原被告签订商品房买卖合同并办理备案登记公示的事实。       2、《商品房回购协议范本》1份，证明被告有回购权以及回购保证金约定的事实。       3、收款收据1份，证明被告收到原告支付的50万元的事实。       4、承诺书1份，证明被告承诺无论是否回购均不再主张合同价和支付价之间差价的事实。       5、债权审查复核通知单1份，证明管理人复核认可原告的债权金额为1017148.22元，性质为普通债权。       对原告程玮提供的上述证据，被告春城公司对证据的三性均无异议，本院予以采信。       被告春城公司答辩称：原告主张的债权属于破产债权中的普通债权。理由如下：1、原告债权为民间借贷债权。根据原被告双方的实际交易行为及原告付款后，定期向被告收取按固定标准计算的回购保证金属于民间借贷特征，该事实已经过桐庐县人民法院作出的（2020）浙0122民初1241号民事判决书进行确认，而签订《浙江省商品房买卖合同》、商品房回购协议范本等属于名为买卖实为借贷的行为，原告债权应当认定为民间借贷债权。2、网签备案并非法律规定的财产权利变动公示行为，原告在签订3份商品房买卖合同后，仅办理网签备案登记，并未办理不动产过户手续。因此，商品房买卖合同中涉及的房屋权属仍属于被告春城公司所有。而网签备案仅为防止一房二卖的行政管理措施，并非物权相关规定的国家对不动产实行的统一登记制度，因此，即便原告此前办理过网签备案，但该行为并不属于法定的财产权利变动公示行为并未发生物权效力。3、原告债权不享有法定优先受偿权。被告已于2021年4月2日被宣告破产，被告开发的春城大厦无法继续复工续建，而仍为在建工程状态，仍属于被告春城公司的破产财产。即便原告的行为被认定是为实现民间借贷提供担保，但该担保行为并不等同于担保物权的设立。根据物权法定原则及未经登记不发生物权效力，原告未取得三份商品房买卖合同中所涉房屋的所有权。请求驳回原告的诉讼请求。       被告春城公司未向法庭提供证据。       根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：       春城公司与程玮于2012年11月7日签订了3份《浙江省商品房买卖合同》，约定程玮购买春城公司建设的春城大厦2706室、2707室、2708室共计3套房屋，单价分别为10870元／㎡、10870元／㎡、10820元／㎡，建筑面积分别为60㎡、56.91㎡、56.91㎡，该3套房屋已办理了网签备案登记。       在签订《浙江省商品房买卖合同》的同时，双方又签订了《商品房回购协议范本》，作为买卖合同的补充协议，约定：回购期限为买卖合同签订之日起一年内的最后一个月内，回购价格为3000元／㎡。在回购协议签订至被告实际回购前，被告为保留回购资格，应每月30日前向原告支付回购价款的2％的款项作为回购的保证，回购时该款项归原告所有。如逾期2日，则被告就丧失了回购权利，原告有权自行处理所购房屋。被告违反回购协议，则视为自动放弃回购的权利，同时放弃要求原告支付差额的权利。同时，被告出具承诺书，承诺无论被告是否回购均不再向原告主张合同价与实际付款的差价。       2012年11月7日，程玮通过案外人支付给春城公司50万元。春城公司收到该款项后，于2012年11月30日至2014年1月14日间，按《商品房回购协议范本》的约定向程玮支付回购保证金共计14次，计14万元。       2018年5月2日，本院作出（2018）浙0122破申3号民事裁定书，裁定受理春城公司破产清算一案，并于同日指定浙江智仁律师事务所、浙江至诚会计师事务所有限公司担任春城公司的联合管理人。       2021年4月2日，本院裁定宣告春城公司破产。       2021年4月27日，管理人向程玮发出债权审查复核通知单，确认程玮的债权金额1017148.22元，为普通债权。       本院认为：本案所涉的3套房屋的纠纷，本院于2020年5月27日作出（2020）浙0122民初1241号民事判决书，认定：案涉3份《浙江省商品房买卖合同》实为以签订商品房买卖合同作为民间借贷担保的意思表示，而非具备真实交易目的的商品房买卖合同。       原告对案涉房屋主张的让与担保权利是否成立，取决于涉案房屋是否按照《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）中物权编的相关规定转让至原告名下并依法公示。       让与担保是指，债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价受偿的非典型担保。即因让与担保而取得优先受偿的，须完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下。       《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《民法典》第二百零九条第一款也作了相同的规定。程玮与春城公司虽就案涉3套房屋签订《浙江省商品房买卖合同》并办理了网签备案登记，但案涉商品房至今未竣工验收，也未变更登记至程玮名下，所有权仍归属于春城公司。前述网签备案登记行为属于行政管理行为，并不直接产生不动产物权设立或者变动的效力。故原告主张其享有对被告的1017148.22元债权符合让与担保性质，应参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第三百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（法释［2020］28号）第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：       驳回原告程玮的诉讼请求。       案件受理费减半收取6977元，由原告程玮负担（已预交）。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按照自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。       审判员周建民     二〇二一年七月八日     书记员孙红     附法律条文     《中华人民共和国民法典》     第二百零九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。     第三百八十八条第一款设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。     《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》     第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。     《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（法释［2020］28号）     第六十八条债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。     《中华人民共和国民事诉讼法》     第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。     -8-     -9-