山东省青岛市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁02执异595号案外人：纪正伟，女，1973年2月28日生，汉族，住山东省青岛市城阳区.申请执行人：海阳铭一置业有限公司，住所地山东省烟台市海阳市东凤大道南路裕泽家园门头房28号。法定代表人：周理，经理。委托诉讼代理人：王广铖，山东泰成律师事务所律师。被执行人：青岛同城置业有限公司，住所地山东省青岛市城阳区春阳路406号安泰居34号楼2单元1201户。法定代表人：胡军基，经理。被执行人：青岛博润置业有限公司，住所地山东省青岛市莱西市重庆路北、长岛路西。法定代表人：胡军基，经理。被执行人：海阳新越房地产有限公司，住所地山东省烟台市海阳市海园路47-14#。法定代表人：胡军基，经理。本院在执行申请执行人海阳铭一置业有限公司与被执行人青岛同城置业有限公司、青岛博润置业有限公司、海阳新越房地产有限公司企业借贷合同纠纷一案【执行案号：（2017）鲁02执456号】过程中，案外人纪正伟向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人纪正伟请求法院裁定中止对青岛市城阳区长城路399号1单元601户房产（以下简称“案涉房产”）及其所对应的土地使用权的执行。事实与理由：案外人纪正伟是城阳区长城路399号一单元601户业主，于2015年6月18日购买上述案涉房产,经过网签，同年完成房屋的预告登记。后因开发商涉及纠纷，房产以及坐落土地2015年10月10日被青岛市中级人民法院查封。在各级政府的共同努力下，历经5年终于交房，但因土地被查封，案外人无法办理不动产登记。申请执行人海阳铭一置业有限公司辩称：被执行人青岛同城置业有限公司以《博文广场》项目的在建工程房屋和土地提供抵押担保，《购房协议》未经抵押权人同意，不发生法律效力。2013年6月28日，被执行人向青岛农村商业银行股份有限公司城阳支行借款4000万元，双方签订（青农商城阳东城支行）固借字（2013）年第004号《固定资产借款合同》。为保证按约还款，被执行人以其所有的《博文广场》项目的在建工程房屋和土地提供抵押担保，双方签订《抵押合同》并办理了青房地建市字2××0号《他项权证》抵押登记。因被执行人未按约还款，青岛农村商业银行股份有限公司城阳支行起诉至法院，经青岛市城阳区人民法院主持调解，双方达成（2015）城商初字第1767号民事调解书、（2016）鲁0214民初569号民事调解书、（2016）鲁0214民初568号民事调解书，确认青岛农村商业银行股份有限公司城阳支行对被执行人青岛同城置业有限公司抵押担保的青房地建市字2××0号《他项权证》项下的在建工程在人民币4000万元范围内享有优先权。依据《中华人民共和国担保法》第49条规定，抵押期间转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；《中华人民共和国物权法》第191条亦规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意，案外人与被执行人签订的《购房协议》无效。现抵押权人已申请法院强制执行，对青岛同城置业有限公司财产包括案涉房产进行查封、评估、拍卖。《购房协议》也无法履行，案外人的异议请求没有任何事实和法律依据，请求法院驳回。为证明其主张，案外人纪正伟向本院提交了以下证据：1.《青岛市商品房预售合同》一份。证明：案外人于2015年6月18日购买涉案房产。2.房款收据一张。证明：案外人已缴纳932400元全部购房款。3.不动产交易登记信息查询结果一份、不动产登记簿一份。证明：案外人实际占有使用涉案房产。申请执行人海阳铭一置业有限公司质证称：1.对合同的真实性有异议，没有落款时间，没有提交网签合同，该合同非网签合同，无法证明双方存在签订合法有效的书面合同。从案外人提供的合同看，附件4第13页上面也明确了房屋已办理了在建工程抵押，案外人并没有办理撤押和预告登记。第9页附件1约定的付款日期为2016年1月18日，在案涉房产被查封之后。2.对房款收据的真实性有异议。手写的收款收据没有付款凭证，无法证明已经付款。无法证明已支付的价款超过合同约定总价款的50%。3.对不动产查询结果证明申请执行人认为显示合同日期为2015年9月15日，是其申请保全的时间，因为2015年9月15日及9月16日两天被执行人非法转移资产，办理网签登记，请法院予以查明。为证明其主张，申请执行人海阳铭一置业有限公司向本院提交证据如下：银行借款合同、抵押合同、抵押权证各一份、三份民事调解书。证明：房屋已经抵押给青岛农村商业银行股份有限公司城阳东城支行，未经抵押权人同意，转让行为无效。案外人纪正伟质证称，坚持自己的异议请求。本院查明，原告青岛崂山区王家村工贸中心与被告青岛同城置业有限公司、青岛博润置业有限公司、海阳新越房地产有限公司企业借贷合同纠纷一案，2015年10月15日，本院作出（2015）青金商初字第327号民事调解书，确认协议：一、被告青岛同城置业有限公司、青岛博润置业有限公司、海阳新越房地产有限公司确认欠原告青岛崂山区王家村工贸中心借款本金133618575元及利息49652143.08元（利息已计算至2015年9月27日，之后至还清之日所产生的利息按年利率24%计算），并于2015年10月16日前一次性向原告支付；二、被告青岛同城置业有限公司、青岛博润置业有限公司、海阳新越房地产有限公司于2015年10月16日前一次性向原告支付律师费100万元。案件受理费963154元、减半收取481577元，保全费5000元，共计486577元，由被告青岛同城置业有限公司、青岛博润置业有限公司、海阳新越房地产有限公司负担，于2015年10月16日前向原告支付。2016年12月8日，本院作出（2016）鲁02民再83号民事判决书，判决：一、撤销本院（2015）青金商初字第327号民事调解书；二、青岛同城置业有限公司、青岛博润置业有限公司、海阳新越房地产有限公司于本判决生效后10日内向青岛崂山区王家村工贸中心支付借款本金133618575元；三、青岛同城置业有限公司、青岛博润置业有限公司、海阳新越房地产有限公司于本判决生效后10日内向青岛崂山区王家村工贸中心支付借款利息（自2015年1月23日起至实际付清之日止，按本金133618575元，年利率24%计算）；四、驳回青岛崂山区王家村工贸中心的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间支付金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费963154元、财产保全费5000元，由青岛同城置业有限公司、青岛博润置业有限公司、海阳新越房地产有限公司负担。山东省高级人民法院于2017年8月4日作出（2017）鲁民再68号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。青岛崂山区王家村工贸中心依据（2015）青金商初字第327号民事调解书向本院申请强制执行，本院立案执行，执行案号为（2015）青执字第923号。案件再审后，本院立案执行，执行案号为（2017）鲁02执456号。2018年9月19日，本院作出（2017）鲁02执456号之三执行裁定书，裁定继续查封被执行人青岛同城置业有限公司名下的青房地权市字第2××9号土地使用权及该宗土地所有已搭建房屋楼盘。查封的标的物中包括本案案涉房产。2020年11月13日本院作出（2020）鲁02执异497号执行裁定书，裁定变更海阳铭一置业有限公司为本案申请执行人。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人纪正伟提交的证据不足以证明其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，故案外人的主张不符合上述司法解释的规定，其异议请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：驳回案外人纪正伟的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 于瑞军审 判 员 焦兴凯审 判 员 周新喆二〇二一年七月十九日法官助理 杨 峰书 记 员 刘奕彤