山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0191民初4152号原告：济南高新控股集团有限公司，住所地：济南市高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3301室，组织机构代码91370100729261870L。法定代表人：李昊，董事长。委托诉讼代理人：马明芹，山东瀛在豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇轩，山东瀛在豪才律师事务所实习律师。被告：山东渝韵餐饮管理有限公司，住所地：济南市高新区经十东路7000号汉峪金融商务中心四区A4-B1-8+9+10+11铺位，统一社会信用代码：91370100MA3MLGHN71。法定代表人：李松松。原告济南高新控股集团有限公司（以下简称济南高新控股公司）与被告山东渝韵餐饮管理有限公司（山东渝韵餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济南高新控股公司的委托诉讼代理人马明芹、王宇轩、被告山东渝韵餐饮公司的法定代表人李松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济南高新控股公司向本院提出诉讼请求：1.请求请求依法判决解除原、被告于2018年1月10日签订的编号为[2017]-ZHG-JYL-041-A1A4-035的《汉峪金谷商业中心租赁合同》及《汉峪金谷商业中心运营管理合同》；2.请求请求判令被告向原告支付欠付房屋租金及基本管理费共计281,681.96元（自2020年2月17日暂计算至2021年5月16日，并持续计算至生效文书确定的合同解除日）；3.请求请求判令被告向原告支付逾期支付房屋租金及基本管理费的违约金234,572.31元（暂计算至2021年5月17日，并按照每日千分之三标准持续计算至被告实际支付之日）；4.请求请求法院判令被告在合同解除后将房屋腾空并返还原告，合同解除后未返还的，按照每日1621.87元标准支付房屋占用费；5.请求请求判令被告向原告支付解除合同违约金64,875元；6.请求请求判令被告支付的履约保证金57128不予返还；7.请求请求判令本案诉讼费、保全费、保全保险费、律师费由被告承担。诉讼过程中，济南高新控股集团有限公司变更第二项诉讼请求为请求判令被告向原告支付欠付房屋租金及基本管理费共计221,081.26元（自2020年8月17日暂计算至2021年5月16日，并持续计算至生效文书确定的合同解除日）；2.变更第三项诉讼请求为请求判令被告向原告支付逾期支付房屋租金及基本管理费的违约金117,817.34元（暂计算至2021年5月17日，并按照每日千分之三标准持续计算至被告实际支付之日）。事实和理由：2018年1月10日，济南高新控股公司与山东渝韵公司签订了编号［2017］-ＺＨＧ-ＪＹＬ-041-Ａ1Ａ4-034的《汉峪金谷商业中心租赁合同》（以下简称：租赁合同）及《汉峪金谷商业中心运营管理合同》（以下简称：运营合同），约定山东渝韵餐饮管理有限公司承租济南高新控股集团有限公司位于济南市高新区，以你的心跳名称（类别：餐饮）经营之用，租赁套内建筑面积为268.3平方米。租期自2018年5月17日至2023年5月16日止。第一个租赁年度：租金为102828元。第二个租赁年度：租金为103110元。第三年租赁年度：日租金为2.42元／日／平方米。第一个租赁年度基本管理费68556元，第二个租赁年度基本管理费68742元。第三年租赁年度基本管理费每天每平方米1.61元，即每月人民币13139元。租赁合同通用条款第4.3约定，租金的支付方式为预付费，山东渝韵餐饮管理有限公司每次预付3个月的房租，山东渝韵餐饮管理有限公司应于每个支付期限开始前15日或之前支付下个支付期租金，支付期租金＝月基本租金＊3个月。第15.1条约定，在租赁期限内，山东渝韵餐饮管理有限公司逾期支付或者补缴租金、运营管理费、物业管理费等本租赁合同约定山东渝韵餐饮管理有限公司应缴费用的，每逾期一日，山东渝韵餐饮管理有限公司应自逾期之日按逾期交纳金额的千分之三向济南高新控股集团有限公司支付滞纳金。第12.4.3条约定，山东渝韵餐饮管理有限公司逾期归还租赁商铺，每逾期一日应按照最后一个月的日租金的1.5倍向济南高新控股集团有限公司支付违约金。第20.1条约定，山东渝韵餐饮管理有限公司逾期支付租金或管理费超过30日，济南高新控股集团有限公司不予返还山东渝韵餐饮管理有限公司的租赁保证金及商场综合管理费保证金，并要求山东渝韵餐饮管理有限公司补交扶持期所免除的租金等费用，同时应另行按月租金的2倍金额补偿济南高新控股集团有限公司。自合同签订后，山东渝韵餐饮管理有限公司未按合同约定缴纳商铺租金，山东渝韵餐饮管理有限公司拖欠商铺租金等行为已经严重违反合同约定，达到约定的解除条件，济南高新控股集团有限公司为维护自身合法权益，依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。山东渝韵餐饮公司辩称，对原告所主张的事实无异议，因疫情原因，效益不好，无法经营，商铺已关门。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认本院经审理认定如下：2018年1月10日，济南高新控股公司（出租方，甲方）与山东渝韵餐饮公司（承租方，乙方）签订《汉峪金谷商业中心租赁合同》，该合同第一部分第一条约定：甲方将坐落于济南市高新区，具体商铺信息及编号为Ａ4-Ｂ1-8＋9＋10＋11铺，出租给乙方使用；甲乙双方经协商该商铺租赁面积以套内建筑面积268.3平方米收取，该商铺建筑面积为432.75平方米。第三条约定：租赁期限为5个租赁年度，自2018年5月17日至2023年5月16日止。第一个租赁年度：租金为102828元。第二个租赁年度：租金为103110元。第三个租赁年度：日租金为2.42元/日/平方米。第四个租赁年度：日租金为2.42元/日/平方米。第五个租赁年度：日租金为2.78元/日/平方米。汉峪金谷商业中心租赁合同第二部分通用条款第4.3约定，租金应按3个月支付，乙方应于每个支付期限开始前15日或之前支付下个支付期租金，支付期租金=月基本租金*3个月。第4.4条约定：乙方租赁保证金数额相当于第一个租赁年度2个月的基本租金，共计34276元，本条款的租赁保证金=月基本租金*2。租赁保证金不是乙方预付租金、物业管理费或其他费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。如乙方逾期未缴纳租金的，甲方有权扣除乙方逾期未交纳的租赁保证金。第十五条约定：在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金、运营管理费、物业管理费等按本合同约定乙方应缴费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰(千分之三)支付滞纳金。在租赁期限内，乙方逾期支付水、电、燃气、空调及其他费用，每逾期一日，应按上述费用的2‰(千分之二)或国家有关规定交付滞纳金。乙方逾期支付上述款项超过10日或其他违约行为超过3日，则甲方有权书面通知(以在该商铺粘贴通知或以合同约定的送达方式)乙方在一定时限内补齐相关费用及滞纳金或作出相应整改，乙方在上述时限仍未能补齐相关费用及滞纳金的或作出相应整改，甲方有权采取相应措施禁止乙方商铺的经营且禁止乙方将商铺内任何物品搬离商铺。在甲方采取措施禁止乙方商铺经营期间，乙方仍须按照租赁合同的规定缴纳租金和各项费用……。第二十条约定：甲、乙双方同意在不影响甲方依据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间不予返还乙方的租赁保证金及商场综合管理费保证金、并要求乙方补交扶持期所免除的租金等费用、提前终止本合同并合法的提前收回该房屋或其任何部分，同时乙方应另行按月租金的2倍金额补偿甲方。同日，济南高新控股公司（出租方，甲方）与山东渝韵餐饮公司（承租方，乙方）签订《汉峪金谷商业中心运营管理合同》，该合同约定：甲方将坐落于济南市高新区，具体商铺信息及编号为Ａ4-Ｂ1-8＋9＋10＋11铺，出租给乙方使用，该商铺租赁面积以套内建筑面积268.3平方米收取。合同第三条约定：该商铺的交付日期约定为20ｌ8年1月1日。如约定交付日有变化，具体交付时间由甲方书面通知，乙方应当按照甲方通知的交付日验收并接收该商铺。约定交付日与实际交付日不一致的，以实际交付日为准。第十条约定：基本管理费，第一年：年基本管理费68556元，第二年：年基本管理费68742元，第三年：每天每平方米1.61元，即每月13139元，第四年：每天每平方米1.61元，即每月13139元，第五年：每天每平方米1.86元，即每月15180元。第十一条约定：于签订本合同时，乙方须向甲方缴纳二个月基本营理费作为保证金，计人民币22852元。在整个合同期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息。甲方收取保证金后向乙方开具凭证。甲方有权在乙方违反本合同约定时（不影响甲方对该等违反可行使的任何其它权利或补救方法）没收保证金。第十二条约定：乙方须于每个支付期限开始前15日或之前支付下个支付期管理费，支付其管理费＝月基本管理费＊3个月。第十七条约定，在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金、运营管理费等按照本合同约定乙方应缴费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期支付金额的3‰支付滞纳金；本合同签订后，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同或采取相应措施禁止乙方继续经营，直至乙方根据合同履行义务更正违约行为，甲方收回该商铺，且无需对乙方做出任何赔偿，而由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。甲方有权不终止合同，选择继续履行本合同，但乙方已交纳的租赁保证金应作为违约金赔偿给甲方，如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分。拖延支付租金、租赁保证金、运营管理费、物业管理费或其他费用连续超过15日或累计超过三十日（无论是否正式追索）的；合同第二十三条：解除本合同的条件：甲、乙双方同意在不影响甲方依据法律、法规基本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间不予返还乙方的租赁保证金及商场综合管理费保证金、并要求乙方补交扶持期所免除的租金等费用、提前终止本合同并合法的提前收回该房屋或其任何部分，同时乙方应另行按月租金的2倍金额补偿甲方。乙方累计擅自停业超过3天，或租赁期内迟开早收累计超过10次的。2021年4月30日，济南高新控股公司向山东渝韵餐饮公司发送律师函，要求山东渝韵餐饮公司支付房屋租金，该快递回执单中显示退回妥投。另查明，山东渝韵餐饮公司因拖欠租金，于2021年4月10日被限制经营，其设施、设备等均在涉案商铺未搬出。合同签订后，山东渝韵餐饮公司向济南高新控股公司缴纳了57128元的履约保证金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，济南高新控股公司与山东渝韵餐饮公司之间签订的《汉峪金谷商业中心租赁合同》、《汉峪金谷商业中心运营管理合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，双方均应按照合同约定行使合同权利，履行合同义务。合同签订后，济南高新控股公司已将涉案商铺交付山东渝韵餐饮公司，山东渝韵餐饮公司应按约履行支付租金的义务，但其自2020年8月17日起未再支付租金，山东渝韵餐饮公司逾期支付租金的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。济南高新控股公司向本院提起诉讼，要求山东渝韵餐饮公司支付租金并返还涉案房屋等，山东渝韵公司于2021年7月10日签收起诉状、开庭传票等文书，济南高新控股公司要求解除《房屋租赁合同》的诉请已送达山东渝韵餐饮公司。故涉案《房屋租赁合同》于2021年7月10日解除。关于租金及基本管理费数额，涉案《房屋租赁合同》约定租金的支付标准为预付费，于每个支付期限开始前15日或之前支付下个支付期租金，支付期租金=月基本租金*3个月。山东渝韵餐饮公司自2020年8月17日至2021年7月10日期间未支付任何一期租金，故山东渝韵餐饮公司应向济南高新控股公司支付租金及基本管理费为：49703.3元（2020.8.17-2020.11.16）+75146.8元（2020.11.17-2021.2.16）+96231.16（2021.2.17-2021.5.16）+58387.45（2012.5.17-2021.7.10），以上共计279468.71元。关于违约金：济南高新控股公司主张逾期支付租金产生的违约金为：每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰(千分之三)支付滞纳金。违约金应综合原告的损失、被告实际履行的情况，兼顾公平原则及惩罚性原则予以综合考虑，本院依法调整违约金为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分段计算。山东渝韵餐饮公司应向济南高新控股公司支付违约金，以49703.3元为基数，自2020年8月2日至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；以75146.8元为基数，自2020年11月2日至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；以96231.16元为基数，自2021年2月2日至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。以58387.45元为基数，自2021年5月2日至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。关于房屋占用费：济南高新控股公司与山东渝韵餐饮公司涉案租赁合同于2021年7月10日解除，本庭酌定山东渝韵餐饮公司十日内腾空房屋并交还济南高新控股公司。在合同解除后至房屋腾空并交还高新控股期间产生的房屋占用费参照涉案租赁合同约定，以1621.87元/日为基数，自2021年7月11日起至实际返还之日止计算。关于解除合同违约金及济南高新控股公司是否应当向山东渝韵餐饮公司退还履约保证金的问题。本院认为，解除合同违约金及租赁保证金的意义在于弥补山东渝韵餐饮公司的违约行为给济南高新控股所造成的损失，但是该损失已经在前述未支付租金的利息中得到了相应弥补，若再行要求山东渝韵公司承担该两笔费用，过分加重了被告的负担，故对于该两项主张本院不予支持。另，济南高新控股公司提交证据证明其为实现债权而实际支出了保全保险费1162元，该费用系济南高新控股公司诉讼的合理费用，且该费用由违约方承担亦符合双方在合同中的约定，本院对济南高新控股主张的保全费予以支持。但济南高新控股公司未提交证据证明其为实现债权而实际支出律师费。故本院对济南高新控股公司主张的律师费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、济南高新控股集团有限公司与山东渝韵餐饮管理有限公司签订的《汉峪金谷商业中心租赁合同》及《汉峪金谷商业中心运营管理合同》于2020年7月10日解除；二、被告山东渝韵餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付济南高新控股集团有限公司租金及基本管理费279468.71元；三、被告山东渝韵餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付济南高新控股集团有限公司违约金（以49703.3元为基数，自2020年8月2日至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；以75146.8元为基数，自2020年11月2日至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；以96231.16元为基数，自2021年2月2日至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；以58387.45元为基数，自2021年5月2日至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；四、被告山东渝韵餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾空房屋并返还给原告济南高新控股集团有限公司；五、被告山东渝韵餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付济南高新控股集团有限公司房屋占用费（以1621.87元/日为基数，自2021年7月11日起至实际返还之日止计算）；六、被告山东渝韵餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付济南高新控股集团有限公司保全保险费1162元；七、驳回原告济南高新控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4806元，保全费3426元，共计8232元，由济南高新控股集团有限公司负担1564元，由被告山东渝韵餐饮管理有限公司负担6668元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  严士焱二〇二一年七月二十二日书记员  严丽霞