上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初8179号原告：上海江桥亿虹投资发展有限公司,住所地上海市嘉定区虞姬墩路XXX号。法定代表人：蔡锦山，执行董事。委托诉讼代理人：诸天明，上海志道律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱姚良，上海志道律师事务所律师。被告：中科智谷科技发展有限公司,住所地上海市嘉定区鹤望路XXX号XXX室。法定代表人：刘瑞祯,董事长。委托诉讼代理人：陈梦婷，上海左券律师事务所律师。第三人：上海志通企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区鹤望路XXX弄XXX号XXX层XXX室。法定代表人：魏巍。原告上海江桥亿虹投资发展有限公司(以下简称亿虹公司)与被告中科智谷科技发展有限公司(以下简称中科公司)、第三人上海志通企业管理有限公司(以下简称志通公司)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱姚良、被告的委托诉讼代理人陈梦婷到庭参加诉讼。第三人志通公司未到庭诉讼，不影响案件审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告搬离位于上海市嘉定区鹤望路XXX号XXX-XXX区XXX、XXX、XXX-XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，并将上述房屋返还原告；2、依法判令被告向原告支某自2020年1月1日起实际搬离之日止的房屋使用费、物业费(房屋使用费按16690.3元/月、物业费按2166元/月的标准)，暂计算至2021年1月10日为232561元。事实及理由：2019年1月1日,原、被告及第三人志通公司签订了一份《亿达北虹桥创业城工位/办公室租赁协议书》，约定由被告承租原告所有的涉案房屋。租赁面积为144.4平米；租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日；租金为16690.3元/月、物业费为2166元/月，水电费/空调费按根据实际情况结算；付款方式为“在发票注明的到期付款日之前按季度支某，支某手续费(如有)则全部由被告承担，每季度的付款通知单时间为当季度前一个月的20日前，如遇到长的节假日，则在长假期后5个工作日内”。合同签订后，原告按约将房屋交予被告使用。但被告在合同到期后仍长期占有、使用该房屋至今，且未向原告支某租金及物业费。为此，原告曾多次要求被告返还房屋及支某所欠费用，但被告均不予理睬。原告委托上海志道律师事务所也多次发送《律师函》，被告也置之不理。原告认为被告长期占有、使用原告的房屋已严重侵害了原告的合法权益，原告诉至法院，希望被告早日搬离。被告辩称：被告认可租金及物业费付至2019年12月31日，之后未再付过任何费用。自2020年7月1日起，租赁面积缩小为101.56平方米，故租金及物业费自2020年7月1日起应按照变更后的面积计算。被告认为因疫情影响应当减免3个月以上的租金。2018年原告曾申请政府从被告获得的政府补贴中扣划了本应当由案外人支某的租金，故被告认为被扣划的部分应该抵作2020年之后被告欠付原告的租金。第三人未到庭，提交书面意见称：合同到期前，第三人曾多次向被告约谈续签事宜，但被告称要直接与政府对接。被告在第三人处有押金37712.6元，待本案结束后再处理。被告曾与第三人协商过从2020年7月1日起租赁面积缩小为101.56平方米，但未与原告、第三人签订书面协议。第三人也不认可被告的使用面积实际发生了变更。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月1日，亿虹公司(出租方)、中科公司(承租方)、志通公司(园区管理方)签订《亿达北虹桥创业城工位/办公室租赁协议书》，约定亿虹公司将其名下的涉案房屋出租中科公司使用，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，面积144.4平方米。租金标准：16690.3元/月，合计50070.9元/季度。物业费标准：2166元/月，合计6498元/季度。押金为两个月租金及物业费37712.6元。租赁费应在发票注明的到期付款日之前按季度支某，每季度的付款单通知时间为当季度前一个月的20日前。押金交付给志通公司，园区管理费方有权但不限于扣除承租方拖欠出租方或者第三方的费用，如承租方已完成本协议下的所有责任，园区管理方应在协议终止之日起90天内无息退还押金。以下情况下出租方无需提前通知可以终止本合同：1、承租方未能在付款通知规定的支某日期内支某租赁费等本协议约定的相关费用……。承租方应在协议到期前1个月向出租方提供一份书面通知，表示延长或停止本协议。如出租方没有在规定期限内收到承租方的书面通知，即可视为承租方同意按本协议约定的条款自动顺延同样的时间期限，租赁等相关的费用将按照自动续约时的市场价收取，承租方需补交因市场价不同造成的押金差额。出租方授权园区管理方作为其委托代理人，代表出租方履行本合同内容，承租方如就本合同的履行需要与出租方或物业公司沟通，应直接与园区管理方联系。该合同签订后，亿虹公司将涉案房屋交付中科公司使用，中科公司向志通公司支某了押金37712.6元。中科公司付清了2019年12月31日前的租金及物业费。合同到期后，中科公司继续使用涉案房屋，亿虹公司未持异议。2020年12月21日，亿虹公司委托律师向中科公司发出律师函，称合同到期后，中科公司未支某过任何租金及物业费，且根据合同约定，应先付后用，故通知中科公司应支某2020年度的租金及物业费合计226275.6元。2021年1月4日，亿虹公司再次委托律师向中科公司发出律师函，称根据租赁协议的约定，双方的租赁关系于2019年12月31日终止，要求中科公司在收到律师函后的5日内将涉案房屋返还并结清所有费用。该律师函于2021年1月5日送达。因中科公司仍未向亿虹公司支某任何费用且仍未搬离，亿虹公司诉至本院。另查明，1、亿虹公司的股东为上海江桥老街投资发展有限公司(简称江桥老街公司)，江桥老街公司持股比例80%的大股东为江桥镇政府，其余持股比例20%股东为江桥镇建华村村委会等7个村委会。2、中科公司提交一份其公司员工冷梅与志通公司项目负责人徐敏的微信聊天记录，该记录显示2020年11月17日，就租赁面积双方协商自2020年7月1日起减少为101.56平方米。亿虹公司对该证据真实性认可，但认为徐敏系志通公司员工而并非亿虹公司员工，中科公司未与亿虹公司就面积变更签订过书面协议，且中科公司的实际使用面积并未发生改变，故对面积变更不予认可。本院认为，租赁协议到期后，亿虹公司与中科公司未续签合同，且中科公司继续占有使用涉案房屋，亿虹公司未提出异议，双方之间为不定期租赁法律关系。当事人可以随时解除合同。亿虹公司于2021年1月5日送达的律师函，告知中科公司应于收到后5日内返还房屋并结清费用，可以视为亿虹公司告知中科公司于2021年1月10日解除合同。故本院认定亿虹公司与中科公司之间的不定期租赁关系于2021年1月10日解除。不定期租赁关系解除后，中科公司应当向亿虹公司返还涉案房屋。对于2020年1月1日至2021年1月10日期间的租金，中科公司提出因疫情原因要求对于租金进行减免。考虑到疫情期间对于中科公司的经营可能发生影响，兼顾各方共同分担损失等原则，本院酌情减免中科公司三个月的租金。经核算，中科公司需向亿虹公司支某截止2021年1月10日前的租金155699.9元。自2021年1月11日起，中科公司应按照16690.3元/月的标准向亿虹公司支某房屋使用费至实际返还房屋之日止。关于物业费，因中科公司仅支某至2019年12月31日，故中科公司应当按照2166元/月的标准向亿虹公司支某，从2020年1月1日至实际返还房屋之日止。至于中科公司向第三人志通公司支某的押金，根据合同约定，志通公司有权扣除承租方拖欠出租方的费用，故押金可用于抵扣房租。至于中科公司称自2020年7月起租赁面积发生变更，因仅在中科公司员工与志通公司员工的聊天记录中有所提及，三方未签订变更协议，且亿虹公司、志通公司均不认可中科公司实际使用面积发生了变更，中科公司亦未提供其实际使用面积减少的相关证据，故本院不予采信。第三人志通公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第七百三十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告上海江桥亿虹投资发展有限公司与被告中科智谷科技发展有限公司之间的不定期租赁法律关系于2021年1月10日解除；二、被告中科智谷科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内从位于上海市嘉定区鹤望路XXX号XXX-XXX区XXX、XXX、XXX-XXX室房屋内搬离，并将上述房屋返还原告上海江桥亿虹投资发展有限公司；三、被告中科智谷科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支某原告上海江桥亿虹投资发展有限公司自2020年1月1日至2021年1月10日的租金155699.9元；(被告中科智谷科技发展有限公司向第三人上海志通企业管理有限公司支某的押金37712.6元可用于抵扣该款项)四、被告中科智谷科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支某原告上海江桥亿虹投资发展有限公司自2021年1月11日至实际返还房屋之日止的房屋使用费，按照16690.3元/月的标准；五、被告中科智谷科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支某原告上海江桥亿虹投资发展有限公司自2020年1月1日至实际返还房屋之日止的物业费，按照2166元/月的标准。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。本案受理费4788元，减半收取2394元，由原告上海江桥亿虹投资发展有限公司负担527元，被告中科智谷科技发展有限公司负担1867元。被告中科智谷科技发展有限公司负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  韩颖书记员  刘鑫附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。……第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。