山东省烟台市中级人民法院山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终4220号上诉人（原审第三人）：刁喜德，男，1975年3月19日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：杨雪，山东君孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫明路，山东君孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨洪玲，女，1977年7月24日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：刘莉娜，山东德衡（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海阳嘉恒置业有限公司，住所地海阳市工业园烟凤路86号。法定代表人：隋喜，该公司经理。委托诉讼代理人：李振宁，山东宁欣英辉律师事务所律师。上诉人刁喜德因与被上诉人杨洪玲、被上诉人海阳嘉恒置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2020）鲁0687民初4504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刁喜德上诉请求：依法撤销海阳市人民法院(2020)鲁0687民初4504号民事判决，改判驳回被上诉人杨洪玲的诉讼请求，或将本案发回重审；依法判令被上诉人承担一审和二审的诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定被上诉人杨洪玲与被上诉人海阳嘉恒置业有限公司存在涉案商品房买卖关系，并认为双方签订的认购书具有涉案房产商品房买卖合同的效力属于事实与法律认定错误。1、被上诉人杨洪玲与海阳嘉恒置业有限公司签订的认购书属于预约合同，不具备商品房买卖合同的效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，被上诉人杨洪玲提供的《恒嘉·御景豪庭项目房屋认购书》中并未约定《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要条款，应属于预约合同，而非正式的商品房买卖合同，不具备商品房买卖合同的效力。原审判决认为双方签订的认购书具有商品房买卖合同的效力是错误的。2、原审认定被上诉人杨洪玲与被上诉人海阳嘉恒置业有限公司存在真实的商品房买卖关系错误。杨洪玲未按签订的《恒嘉·御景豪庭项目房屋认购书》约定履行付款义务，根据认购书的约定，杨洪玲不应当再是涉案房屋的购买人。被上诉人杨洪玲主张的顶房，系青岛天鸿钢结构有限公司与被上诉人海阳嘉恒置业有限公司之间的抵顶协议，并非真实的买卖关系。被上诉人杨洪玲与青岛天鸿钢结构有限公司是挂靠或抵顶关系，青岛天鸿钢结构有限公司与被上诉人海阳嘉恒置业有限公司是抵顶关系并签署抵顶协议，原审判决突破了合同的相对性，杨洪玲与青岛天鸿钢结构有限公司及被上诉人海阳嘉恒置业有限公司的权利义务关系只能对其几方产生效力，对上诉人不应当具有约束力。因此杨洪玲仅能依据合同要求被上诉人海阳嘉恒置业有限公司承担责任，所以杨洪玲不是本案适格的原告。抵顶协议履行完毕之前，原债权债务并未消灭，因此尚未发生物权效力，现因上诉人已经签订商品房买卖合同而致使杨洪玲不能最终取得涉案房屋，杨洪玲可以要求被上诉人海阳嘉恒置业有限公司支付其工程款。二、原审认定基本事实错误，不应认定海阳嘉恒置业有限公司和上诉人之间的商品房买卖合同无效。1、原审认定被上诉人海阳嘉恒置业有限公司与上诉人刁喜德签订的商品房买卖合同无效的事实错误。被上诉人海阳嘉恒置业有限公司与上诉人刁喜德签订的商品房买卖合同系以房抵债，是双方已经达成了以房抵债的合意，涉案房屋应归属上诉人所有，双方之所以签订买卖合同并办理网签登记，即为了在被上诉人不能偿还到期债务时，能够保证出借人和担保人的合法权益。在借款人未还款时，海阳嘉恒置业有限公司与上诉人未解除商品房买卖合同的行为，应当视为借款到期后双方以物抵债，该房产应归上诉人所有。2、上诉人2015年11月18日已办理网签备案，房屋网签是在房地产相关部门进行备案，可以通过网签号码查询，商品房买卖合同网签后是公布在政府网站上，具有公示的效力。而被上诉人海阳嘉恒置业有限公司与青岛天鸿钢结构有限公司在2016年10月13日结算工程款及办理抵顶过程中，以及被上诉人杨洪玲在2016年10月14日办理装修、缴纳物业费等事宜时，均未核实房屋权属，或要求被上诉人海阳嘉恒置业有限公司签署正式购房合同及办理网签登记。上诉人有理由怀疑其明知涉案房产已网签至上诉人名下的情况下，强行霸占涉案房产，与被上诉人海阳嘉恒置业有限公司恶意串通，其行为已严重侵害到上诉人的合法权益。杨洪玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。海阳嘉恒置业有限公司辩称，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉人刁喜德的上诉请求。杨洪玲向一审法院起诉请求：1、依法判决确认原被告之间存在商品房买卖合同关系，确认签订的认购书具有商品房买卖合同的效力；2、依法判令被告海阳嘉恒置业有限公司与第三人刁喜德签订的《商品房买卖合同》无效，并判令第三人协助被告办理撤销就涉案房屋在海阳市房屋部门的商品房买卖合同备案登记手续；3、判令被告海阳嘉恒置业有限公司协助原告杨洪玲办理海阳市的产权登记手续（包括签订、备案商品房买卖合同等）；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月29日，原告与被告海阳嘉恒置业有限公司就位于海阳市的房屋签订《恒嘉·御景豪庭项目房屋认购书》（以下简称：认购书），认购书约定了涉案房屋总价款为402187元等内容。协议签订后，原告依约支付定金10000元。因原告丈夫于学成给被告干过工程，原告支付完认购金后，被告与原告协商称可由工程款抵顶房款。2015年7月初，双方就议定的工程签订工程施工协议书。2016年10月12日，双方对账工程款为451326.25元。后原、被告协商，工程款中的392187元转化为涉案房屋剩余房款，由原告向被告开具该款项增值税发票后，被告向原告出具购房款收据。2016年10月13日，原告开具392187元的增值税发票并提交给被告，2016年10月14日，被告向原告出具购房款收据，并于当日将涉案房屋交付给原告，原告已装修入住至今。2019年9月2日，因被告迟迟不与原告签订正式商品房买卖合同，也不协助原告办理涉案房屋的产权登记手续，原告诉至法院。案件审理过程中，原告得知被告已将涉案房屋网签在第三人刁喜德名下，第三人与被告之间不存在真实的房屋买卖的意思表示。以上事实已由一审法院作出的（2020）鲁0687民初217号判决书及烟台市中级人民法院作出的（2020）鲁06民终3538号裁定书予以确认。原告认为原、被告之间商品房买卖合同关系成立且真实有效，并且原告自2016年10月14日装修居住至今，原告对涉案房屋的所有权应当优先保护。一审法院认定事实：经审理对于当事人双方没有争议的事实予以确认。一、2015年6月29日，原告杨洪玲作为乙方，被告海阳嘉恒置业有限公司作为甲方，双方签订《恒嘉·御景豪庭项目房屋认购书》（以下简称：认购书），约定乙方认购恒嘉·御景豪庭1号楼1单元1301室，该房屋建筑面积为102.46平方米，总价款为402187元。认购书第三条约定：乙方签订本认购书支付甲方定金10000元整，并在3日内按选定的付款方式向甲方支付房款122187元，贷款为280000元。如乙方逾期五天尚未办理交款手续，即视为乙方违约并放弃本认购书中规定的所有权益，甲方有权不予退回乙方已交付的定金及其他费用，并有权将乙方所购物业另行出售，无需另行通知乙方。第四条约定付款方式：1、一次性付款：于签订本认购书十日之内一次性付清总房款。2、银行按揭：于签订本认购书三日内支付银行按揭首付款及提供相关按揭资料。当日，原告杨洪玲支付定金10000元。二、于学成系杨洪玲的丈夫，王忠基系被告海阳嘉恒置业有限公司的监事。三、涉案房屋原告装修入住至今，2016年10月14日始交纳了物业费、服务费、维修基金、电费、水费、燃气费等。四、第三人刁喜德并不是购买被告的房产，而是基于被告向小贷公司借款，为了保证款项的顺利偿还，被告于2015年11月18日将房屋备案到小贷公司指定的第三人刁喜德名下。五、涉案房屋目前没有取得竣工验收备案表。对于当事人双方有争议的事实，一审法院认定如下：原告主张在认购书签订后按照约定交付了10000元房款，因原告的丈夫于学成为被告进行工程施工，双方协商用工程款抵顶剩余房款，因钢结构施工需资质，青岛天鸿钢结构有限公司系应被告要求2015年7月10日与被告签订《地下车库出入口采光顶工程施工协议书》，于学成在落款处签名，后双方于2016年10月13日结算工程款，并约定451326.25元工程款中的392187元抵顶房款，即工程款中的392187元转化为购房款后，原告向开发商开具增值税普通发票两张，开发商将发票做账后，向原告出具了涉案房屋402187元收据，该数额就是认购书中约定的涉案房屋的房款总额，也是发票金额加上原告缴纳的10000元定金后的金额，现双方已经抵顶，原告与被告之间已形成事实的房屋买卖关系且被告于2016年10月14日向原告交付了钥匙，原告实际入住涉案房屋至今，被告应与原告签订商品房买卖合同及办理后续产权过户手续，第三人刁喜德与被告之间不存在真实的商品房买卖意思表示，属无效合同，第三人应当协助撤销被告与第三人就涉案房屋在海阳市房管部门的商品房买卖合同备案登记手续。提交以下证据：1、《地下车库出入口采光顶工程施工协议书》（以下简称：工程协议书，内容：被告将恒嘉·御景豪庭车库出入口采光顶工程承包给青岛天鸿钢结构有限公司施工。工程协议书第六条约定付款方式：本工程项目无预付款，工程竣工验收合格，经甲方现场核定工程量后，用住宅楼抵顶工程价款。协议书落款：甲方：海阳嘉恒置业有限公司加盖公章，法定代表人：王忠基签字；乙方：青岛天鸿钢结构有限公司加盖公章，法定代表人：于学成签字。落款时间2015年7月10日)；2、《杨洪玲施工的恒嘉·御景豪庭工程明细表》(采光顶夹胶玻璃平面、立面及零工等项目合计451326.25元，王忠基签字，张洪贞签字，落款时间2016年10月12日)；3、（2016）鲁民终15号判决书一份（判决书中被告及王忠基本人均认可王忠基系恒嘉·御景豪庭项目工程部的负责人）；4、2016年10月13日原告开具的编号为12565964和12162782的增值税普通发票两张，发票金额为392187元；5、2016年10月14日被告向原告出具的编号为000708的收款收据一张，收款收据中的户名为杨洪玲，备注内容规格品名为1-1-11301房款，金额为402187元；6、原告丈夫于学成与被告原法定代表人及房屋销售负责人隋庆玺的通话录音书面整理材料（通话内容“隋：喂。于：在哪忙，隋总。隋：嗯，你说。于：1号楼1单元1301，什么时候把合同签签，从哪个说签、签，到现在也没签，小孩念书等着使，什么时候能签。隋：我这两天看看，等过了节吧，哈。于：你抓紧时间弄弄”；7、物业费、服务费、维修基金、电费、水费、燃气费等收据，其中服务费、维修基金、电费收据加盖有被告海阳嘉恒置业有限公司的公章；8、原告杨洪玲与于学成的结婚登记证一份。被告称，被告与刁喜德签订房屋买卖合同不是刁喜德购买房产的真实意思表示，第三人刁喜德是借款公司的业务人员，被告跟刁喜德没有任何的关系，实际上是金穗投资有限公司借款给被告，怕被告无法还款，就与被告签订了一系列的合同，具体合同只有一份，在金穗投资有限公司处，而且出借人要求到不动产中心将所有的房屋进行备案，其中一套就备案在刁喜德的名下，备案的依据是房屋买卖合同。原被告签订的认购书不是正式的房屋买卖合同，而且原告未按认购书第三条约定支付房款，原告违约，故被告将涉案房屋另行出售并没有违约；工程施工协议书是海阳嘉恒置业有限公司与青岛天鸿钢结构有限公司签订的，并不是跟原告的丈夫于学成签订的，此协议书与原告没有关系，且协议书签字盖章处系补签的，对该协议书不予认可；对工程明细表的真实性有异议，该明细表中没有加盖公司的印章，没有公司负责人的签字，也没有于学成的签字，而且此明细表并不是结算表而只是对工程的明细；对发票及房款收据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，我方并没有收到钱款，双方没有约定工程款转为房款的事实。对录音不认可，主张录音资料没有体现出原、被告之间的关系是房屋买卖关系；对维修基金、物业服务费等证据的真实性没异议，但对证明目的有异议，该证据只能证明原告交纳了维修基金、物业服务费等，不能证明原告就是因为购买了被告的房子才交纳的上述费用，也不能证明被告向原告交付了房屋；对结婚登记证的真实性没有异议，但是登记时间是2017年2月15日，而被告与杨洪玲之间的工程明细表以及认购书的签订时间均早于杨洪玲与于学成的登记时间。第三人刁喜德认为，确认合同无效应由合同一方即被告或第三人提出，不应由原告提出，而合同备案手续仅是行政管理手段，不应由法院判决，被告也没有义务协助撤销备案手续，无论法院是否判决，在合同解除后，行政管理部门均应当予以办理，因此不应通过法院判决。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案原告杨洪玲与被告海阳嘉恒置业有限公司签订的房产认购书是原被告双方的真实意思表示，双方均应按约履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条规定：审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。本案被告认可欠杨洪玲的工程款，杨洪玲主张丈夫于学成给被告施工，结合原告提交的2015年7月10日原告丈夫于学成签字的工程协议书约定工程款的付款方式是用住宅楼抵顶，在原告已经认购房产并交纳了定金10000元的前提下，虽原告未在3日内按认购书交纳房款122187元，但被告与原告丈夫于学成签订工程协议书的行为应视为对认购协议中房款的付款方式进行了协商变更，即双方约定用工程款抵顶房款。工程协议中未约定工程款抵顶房款完毕的时间的情况下，2016年10月13日，原告为被告开具了两张工程款发票，金额总和为392187元，2016年10月14日，被告为原告开具了金额为402187元的房款收据，被告主张未收到房款402187元，但为原告开具了房款收据，被告对此未作出合理解释，应当视为被告认可原告交清了房款402187元（其中的房款392187元是用工程款392187元抵顶的）。另外，原、被告签订的认购书约定了原告所购房产的具体位置、户号、面积及价格，原告交纳了全部房款，履行了商品房买卖合同的主要义务，该认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，其性质不属于预约合同，应当属于商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案原告交纳了全部房款，又交纳了物业费、水费及电费等，实际入住至今，视为涉案房产已经交付。综上，原被告签订认购书后，变更了房款的付款方式，被告实际向原告开具房款收据，并向原告交付房产的一系列行为，均属于履行认购书的行为，亦是双方的真实意思表示，合法有效，认购书应当继续履行，包括但不限于在被告取得竣工验收备案表的情况下协助原告进行房产权属登记。故原告要求确认原被告之间存在商品房买卖关系，确认签订的认购书具有商品房买卖合同的效力，应当予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案原被告签订认购书后，被告将涉案房产网签备案在第三人名下，且网签备案不是被告与第三人的买卖房产的真实意思表示，真实意思是被告与第三人所签订的商品房买卖合同是对借款合同提供的担保，被告向原告完成交付房屋的行为，也印证了原、被告之间的认购书是双方的真实意思表示，而被告与第三人签订的商品房买卖合同不是买卖房产的真实意思表示，故第三人与被告签订的商品房买卖合同应属无效。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案第三人称为被告代偿了借款，涉案房产应归自己所有，但未提供证据证明，且被告称被告与第三人网签的商品房买卖合同不是第三人购买房产的真实意思表示，是为借款提供的抵押担保，双方未在行政部门进行抵押登记，不能产生对抗第三人的效力，也不能进行优先受偿，故第三人抗辩涉案房产应归自己所有，法院不予支持。商品房买卖合同办理登记（包括撤销）备案的基础在于行政机关的要求，其本质是房地产管理部门的行政行为，由此产生的纠纷均不属于人民法院民事案件受案范围。因此，原告要求判令第三人协助被告办理撤销就涉案房屋在海阳市房屋部门的商品房买卖合同备案登记手续及判令被告海阳嘉恒置业有限公司协助原告杨洪玲办理海阳市的产权登记手续（包括签订、备案商品房买卖合同等）均不属于人民法院民事案件受案范围，法院不予审理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，于2020年10月21日作出民事判决：一、原告杨洪玲与被告海阳嘉恒置业有限公司之间存在海阳市的商品房买卖关系，双方签订的认购书具有涉案房产商品房买卖合同的效力；二、被告海阳嘉恒置业有限公司与第三人刁喜德签订的涉案房产《商品房买卖合同》无效；三、驳回原告杨洪玲的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告海阳嘉恒置业有限公司承担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院查明的事实与一审查明的相关事实一致。本院认为，本案二审审理中当事人各方的争议焦点问题，一是被上诉人杨洪玲与被上诉人海阳嘉恒置业有限公司就涉案商品房所签订的房屋认购书是否具备商品房买卖合同的效力，二是上诉人刁喜德与被上诉人嘉恒公司就涉案商品房所签订商品房买卖合同是否有效。根据当事人在原审审理中提交的相关证据，杨洪玲与嘉恒公司签订房屋认购书，在该认购书履行过程中，杨洪玲已向嘉恒公司支付1万元定金，后双方协商变更交纳房款方式，以嘉恒公司欠付杨洪玲丈夫于学成的工程款抵顶购房款，嘉恒公司向杨洪玲出具房款收据并将房屋交付给杨洪玲占有使用，事实清楚。虽然双方没有签订书面商品房买卖合同，但根据房屋认购书和地下车库出入口采光顶工程施工协议书中约定的内容，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，原审法院认定双方之间存在商品房买卖合同关系，判决确认房屋认购书具有商品房买卖合同的效力，并无不当。上诉人刁喜德上诉称杨洪玲与嘉恒公司所签认购书属于预约合同，不具备商品房买卖合同的效力，且杨洪玲未按认购书约定履行付款义务，没有事实根据和法律依据，其上诉所称理由不成立，本院依法不予支持。上诉人刁喜德以其与被上诉人嘉恒公司签订商品房买卖合同和该商品房网签备案在刁喜德名下为由，主张为保证出借人和担保人的合法权益，在双方未解除商品房买卖合同、嘉恒公司不能偿还到期债务时，双方达成以房抵债合意，该商品房应属上诉人所有。但根据刁喜德和嘉恒公司在原审审理中所述内容以及原审法院查明的事实，其双方并无买卖该商品房的真实意思表示，签订买卖合同和办理网签备案系为保证借款合同的履行，上诉人刁喜德上诉主张嘉恒公司不能偿还到期债务时以房抵债，但双方对此并没有明确约定。上诉人刁喜德上诉称杨洪玲在2016年10月办理工程款抵顶房款及办理装修入住时未核实房屋权属，与嘉恒公司串通强行占有涉案商品房，但上诉人对此未提交相关证据证实杨洪玲在签订房屋认购书、办理工程款抵顶房款、装修入住过程中存在过错。因此，上诉人刁喜德的该上诉主张亦不能成立，本院依法不予支持。综上所述，刁喜德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刁喜德负担。本判决为终审判决。审判长  姜晓静审判员  王吉昌审判员  王汝娟二〇二一年七月十二日书记员  王 元