北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初1142号原告：北京贸通投资管理有限责任公司，住所地北京市通州区潞通大街191号2层01-2A01B。法定代表人：赵东辉，执行董事。委托诉讼代理人：汪凌云，男，1995年11月27日出生，汉族，该单位职工，住北京市通州区。被告：刘凯，男，1983年1月2日出生，汉族，无业，住河北省三河市。被告：葛磊，男，1982年6月28日出生，汉族，户籍地河北省保定市满城区。被告：张格伟，男，1985年12月7日出生，汉族，户籍地山东省东平县州。三被告共同委托诉讼代理人：王东栋，北京市大嘉律师事务所律师。被告：北京艾瑞得健康科技有限公司，住所地北京市通州区潞通大街191号2层01-205A。法定代表人：刘东旭，经理。原告北京贸通投资管理有限责任公司（以下简称贸通公司）与被告刘凯、葛磊、张格伟，被告北京艾瑞得健康科技有限公司（以下简称艾瑞得公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。贸通公司委托诉讼代理人汪凌云，被告刘凯，被告艾瑞得公司法定代表人刘东旭到庭参加诉讼。被告葛磊、张格伟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贸通公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认贸通公司与刘凯、葛磊、张格伟签订的房屋租赁合同于2020年8月31日解除；2.判令刘凯、葛磊、张格伟及艾瑞得公司给付房屋租赁费2020年4月1日至2020年8月31日共计101077元，物业费6万元，中水费1611元，电费181440元，水费8100元，以上共计352228元；3.判令刘凯、葛磊、张格伟支付违约金151200元；4.判令刘凯、葛磊、张格伟及艾瑞得公司自2020年9月1日起支付按银行同期贷款利率6%计算的滞纳金；5.诉讼费由刘凯、葛磊、张格伟及艾瑞得公司负担。事实和理由：2015年9月9日，贸通公司与刘凯、葛磊、张格伟签订书面房屋租赁合同，约定租金、租期、押金、违约金等付款条件，但刘凯、葛磊、张格伟于2020年4月开始一直拖欠房租，已经严重违反合同约定，经多次协商仍不能支付拖欠租金及物业费、水电费、并未搬离经营场所，截至2020年9月30日总计拖欠房屋租金水电物业费523243元。综上，贸通公司请求法院支持其诉讼请求。刘凯、葛磊、张格伟辩称，1、贸通公司与刘凯、葛磊、张格伟三人签订租赁合同属实，但在2018年11月1日，刘凯、葛磊、张格伟就将租赁使用权转让他人，并办理了艾瑞得公司股东变更手续，且将上述变更情况通知了贸通公司，贸通公司完全知晓租赁合同变更了承租方，目前租赁合同由艾瑞得公司实际履行，贸通公司明知上述事实，却恶意提起诉讼，歪曲事实。关于房屋租赁合同刘凯、葛磊、张格伟认为早在2018年11月就已经解除了。2、2020年初新冠疫情爆发。2020年1月28日北京市体育局关于进一步加强公共体育场馆和体育运动项目经营单位疫情防控工作的通知【京体产业字（2020）3号】要求：“利用地下空间、人防设施密闭场所开设的健身房、游泳馆等通风条件较差的体育场所应暂停营业”。因疫情原因，艾瑞得公司租赁场地被政府长期关闭，此行为应属于不可抗力，造成租赁合同不能履行双方互不承担责任。3、案涉房屋属于商业用房，与以居住需要为主的民房的使用存在本质区别。游泳健身行业作为一种遭受疫情影响最为严重的特殊行业，损失巨大。在政府关停期间没有收入，还要承担员工工资、水电费用、物业费用等。现贸通公司继续按照租赁合同约定索要租金并要求承担违约责任，明显属于显失公平的行为，不应得到支持。4、涉案房屋业主新华联公司已经按照政府要求对贸通公司进行了房租减免，艾瑞得公司作为实际经营者也应当享有租金减免的权利。5、贸通公司早在2020年8月6日就在向相关租户发送的函件中表示己方已经被业主通知解除了租赁合同。但贸通公司却故意隐瞒，未如实告知承租方，此行为不但违约，甚至存在欺诈。6、关于贸通公司主张的物业费、水电费等应由物业公司直接向承租人收取，与贸通公司无关。且贸通公司早与业主解除了租赁合同关系，因此无权在本案中索要。艾瑞得公司辩称，2019年9月1日，刘东旭从刘凯、葛磊、张格伟三人手中接手艾瑞得公司，以后所有的事都是艾瑞得公司负责。艾瑞得公司要求作为案件被告参加诉讼。确实尚欠贸通公司房租，但不是贸通公司起诉的数额，应该是十几万元。考虑到疫情原因，房租应该相应减免。物业费应该交付给物业公司，没有向贸通公司交付过。水电费也不是交给贸通公司的。疫情期间政府采取防疫措施，从2020年2月一直到2020年8月1日，在此期间贸通公司想和大房东解除合同，多次将租赁房屋锁门，影响了经营。经审理查明：2015年9月9日，甲方（出租方）贸通公司与乙方（承租方）刘凯、葛磊、张格伟签订房屋租赁合同（以下简称《合同》），约定甲乙双方经友好协商，就乙方租赁甲方拥有的新华联运河湾商业楼的有关事宜达成合同如下：第一条甲方同意乙方承租甲方所持有的位于北京市通州区潞通大街191号地下一层的房屋。……第三条乙方承租该房屋仅在其营业范围内的经营、办公使用。第五条承租期间，未经甲方允许，乙方不得在承租期限及租赁范围内出租乙方所承租房屋。第六条乙方的承租期限为十年，自2015年10月1日起至2025年9月30日止。……第九条该房屋前两年的年租金按人民币65万元计算，之后每两年递增7%，租期期满后，再行协商租赁价格。具体租金如下：……2019年10月1日-2021年9月30日，年租金为：744185元……合同签订之日起五日内日，支付第一期（2015.10.1-2016.3.31，减去3个月免租期）租金162500元，以后每半年租金在到期日之前十日内支付。乙方应按半年度向甲方支付租金。……第十条免租期为三个月，自2015年10月1日起至2015年12月31日止。乙方在免租期内免付租金……第十一条租赁押金为108000元，作为乙方遵守及履行本合同约定及条款的保证金，乙方租赁期满后，甲方全额无息退还。乙方支付第一笔租金是一次性交纳押金。如乙方违约而应支付给甲方的任何款项，甲方有权在书面通知乙方后以押金冲抵该款项，……第十三条租期期满或者合同解除时，在下列条件全部得到满足的情况下，甲方应将押金全额退还给乙方：1、乙方已全部履行完其在本合同项下的所有义务；2、乙方已经向甲方交还该房产；3、乙方对甲方无任何财产损害或欠款。否则，甲方将该押金抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，在本合同约定期限内将剩余部分如数返还乙方。如果押金不足以抵扣乙方应承担的责任，甲方还可以向乙方继续追偿。第十四条租赁期内，该房屋而发生的水费、电费、物业费、供暖费、税费均由乙方据实自行承担，此房租款不含发票。第二十条物业费由乙方直接交给甲方……第三十五条乙方逾期支付租金或押金，除继续有义务交纳该租金和押金外，还应按日承担欠交租金或押金的5‰作为违约金；逾期超过15日的，加倍承担违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除合同。第四十一条由于地震、台风、水灾、战争、罢工、全国性行业政策调整、政府行为以及其他不可预见并且不可避免、不可克服的不可抗力……致使本合同不能继续履行或造成损失，双方互不承担责任。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，刘凯、葛磊、张格伟向贸通公司交付押金108000元后，双方开始履行。2015年9月22日，刘凯、葛磊、张格伟作为投资人注册成立艾瑞得公司，后艾瑞得公司数次变更工商登记事项，2020年6月3日艾瑞得公司投资人变更为刘东旭，企业性质变更为自然人独资。在审理过程中，贸通公司明确向房屋租赁合同相对方主张权利，即向刘凯、葛磊、张格伟主张诉求，申请撤回对艾瑞得公司的起诉。2020年8月10日，以新华联发展投资有限公司（以下简称新华联公司）为甲方、贸通公司为乙方签订《租赁合同》解除协议，约定甲乙双方已于2015年9月29日签订房屋租赁合同，因2020年1月起至今受新冠肺炎疫情影响，租赁合同无法继续履行，甲乙双方经协商一致，于2020年8月31日解除租赁合同。关于尚欠的房屋租金，贸通公司主张扣除押金后，刘凯、葛磊、张格伟尚欠房屋租金为101077元。刘凯、葛磊、张格伟对尚欠房屋租金数额认可，但认为因疫情原因应减免两个月租金。关于水费、电费、物业费，贸通公司提交了其向物业公司交纳上述费用的发票，其中水费1611元（2019年11月11日至2020年8月31日）、电费181440元（2019年2月2日至2020年8月31日）、物业费60000元（2020年1月1日至2020年12月31日）。刘凯、葛磊、张格伟对上述发票真实性认可，但认为在租赁合同履行过程中，上述费用均是由刘凯、葛磊、张格伟直接向物业公司交纳，从未交付过贸通公司，贸通公司也未代刘凯、葛磊、张格伟交纳过上述费用。在诉讼进行中，贸通公司向物业公司交纳上述费用，刘凯、葛磊、张格伟不认可。上述事实，有房屋租赁合同、转账电子凭证、发票、工商档案材料、北京市增值税普通发票、《租赁合同》解除协议及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。贸通公司与刘凯、葛磊、张格伟系自愿签订房屋租赁合同，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定内容履行各自义务。关于房屋租赁合同的解除，贸通公司主张2020年8月31日解除，刘凯、葛磊、张格伟认为房屋租赁合同早在2018年11月三人转让艾瑞得公司股权后就已经解除，故对于房屋租赁合同的解除属于当事人达成合意解除，解除时间应为2020年8月31日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于责任负担，刘凯、葛磊、张格伟主张三人不应担责，应由艾瑞得公司担责，因三人在转让公司股权时已经约定，房屋租赁相关事宜由艾瑞得公司的法定代表人刘东旭担责，刘东旭亦主张应由艾瑞得公司承担相应责任。贸通公司对此不予认可。本院认为，刘凯、葛磊、张格伟虽然将使用涉案房屋的公司股权进行了转让，但三人与贸通公司的租赁合同并未解除，涉案房屋的租赁关系没有变更，三人应承担因涉案合同解除产生的相关法律后果。刘凯、葛磊、张格伟与刘东旭之间的约定，约束对象为刘凯、葛磊、张格伟及刘东旭，对贸通公司不发生法律效力。因贸通公司撤回了对艾瑞得公司的起诉，仅向刘凯、葛磊、张格伟三人主张相关权利，虽艾瑞得公司主张己方作为案件被告及应承担责任，但由于贸通公司作为原告不主张艾瑞得公司担责，且艾瑞得公司不是本案租赁合同相对方，故本院认为艾瑞得公司无法作为当事人主体在本案中承担责任。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故贸通公司主张刘凯、葛磊、张格伟在履行合同过程中存在拖欠租金构成违约，应承担违约金的诉讼请求，与上述指导意见相悖，本院不予支持。贸通公司主张扣除押金后，刘凯、葛磊、张格伟尚欠房屋租金为101077元。刘凯、葛磊、张格伟对尚欠房屋租金数额认可，但认为因疫情原因应减免两个月租金。对此，本院认为新冠肺炎疫情属于不可抗力，受疫情影响导致刘凯、葛磊、张格伟营业收入明显减少，但同时考虑到房屋租赁合同已经解除，刘凯、葛磊、张格伟按合同约定享受了三个月免租期等情况，故对于贸通公司主张的租金本院酌定为80000元。关于水费1611元、电费181440元、物业费60000元，按房屋租赁合同约定应由刘凯、葛磊、张格伟负担，鉴于贸通公司已经向物业公司实际交纳，刘凯、葛磊、张格伟应将上述款项给付贸通公司。但其中的物业费60000元，缴费期间为2020年1月1日至2020年12月31日，双方合同解除时间为2020年8月31日，故上述物业费用刘凯、葛磊、张格伟应负担2020年1月1日至2020年8月31日期间物业费40000元。贸通公司主张过高部分，无事实依据，本院不予支持。贸通公司主张自2020年9月1日起支付按银行同期贷款利率计算的滞纳金，实际应为利息损失的请求，于法有据，但计算标准本院予以调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、北京贸通投资管理有限责任公司与刘凯、葛磊、张格伟于2015年9月9日签订的房屋租赁合同于2020年8月31日解除；二、刘凯、葛磊、张格伟于本判决生效之日起七日内给付北京贸通投资管理有限责任公司租赁费80000元，并自2020年9月1日起承担逾期付款利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至给付之日止；三、刘凯、葛磊、张格伟于本判决生效之日起七日内给付北京贸通投资管理有限责任公司水费1611元、电费181440元、物业费40000元，共计223051元；四、驳回北京贸通投资管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4417元，由北京贸通投资管理有限责任公司负担1494元（已交纳）；刘凯、葛磊、张格伟负担2923元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李士刚二〇二一年七月一日法官助理 刘析鹭书 记 员 张奕轩