湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终948号上诉人（原审原告）：彭带华（曾用名彭戴华），女，汉族，1978年2月11日出生，住湖南省鹤城区。委托诉讼代理人：刘伟，湖南正发律师事务所律师。上诉人（原审被告）：向长求，男，土家族，1984年2月8日出生，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：邓宇（特别授权），湖南宏峰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：廖恒芳，男，汉族，1966年8月18日出生，住湖南省中方县。上诉人（原审被告）：周来发，男，汉族，1963年9月8日出生，住湖南省中方县。上诉人（原审被告）：周旭，男，汉族，1972年4月26日出生，住湖南省中方县。廖恒芳、周来发、周旭共同委托诉讼代理人：丁樵（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。上诉人彭带华、向长求、廖恒芳、周来发、周旭因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初2509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人彭带华上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判支持上诉人彭带华一审全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人向长求、廖恒芳、周来发、周旭承担。事实与理由：1、一审认定涉案房屋未进行一次消防备案，被怀化市鹤城区公安消防大队责任暂停营业，导致被告一段时间内不能使用租赁房屋，属于事实认定错误，请二审予以改判。（1）上诉人在一审提交了一份怀化市鹤城区公安消防大队建设工程竣工验收消防备案结果告知书，充分证明案涉出租房屋办理了一次消防备案，而且公安消防大队对出租房屋进行了竣工验收消防检查为合格，一审判决以案涉房屋2011年8月28日尚未竣工为由，对该证据不予采信，纯属法官主观推测，没有任何事实依据。（2）被上诉人提交2018年4月17日怀化市鹤城区公安消防大队责令限期改正通知书（鹤公消限字（2018）第037号）是被上诉人对租赁房屋装修期间未按合同约定办理二次消防备案，公安消防大队在检查中责令被上诉人限期改正。被上诉人收到该通知书，未向被上诉人提出办理一次消防的任何要求，超市装修后，被上诉人已正式营业，后因被上诉人在经营超市中欠货主老板的货款未付而无法经营被迫停业。在超市经营期间，公安消防大队没有作出任何停业的决定，不能证明被上诉人对租赁房屋在一段时间内不能使用的事实。（3）被上诉人在超市被迫停业后，未经上诉人同意将房屋擅自转租给他人，收取的租金未付给上诉人，充分说明该出租房屋完全可以使用。被上诉人转租房屋，法院应认定被上诉人违约，应全额支付上诉人的租金99.3万元及按合同约定承担违约金2.6万元，赔偿上诉人的经济损失10万元。2、一审判决酌情认定租金为35万元，上诉人认为是错误的。本案上诉人在一审没有提出解除合同的任何请求，也没有提交任何证据证明被上诉人一段时间内不能使用租赁房屋的证据，一审酌情认定租金为35万元，缺乏事实依据。3、上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》后，被上诉人至今没有支付上诉人房屋租金，上诉人损失惨重。对于彭带华的上诉，向长求答辩称，我方同意解除合同及退还房屋，但承担租金32万元不同意。因为房屋不能进行消防验收导致我方损失100多万元，我方将房屋转租给他人使用，也是为了弥补我方损失的救济行为，一审判决近一年的租金是不正确的，彭带华的上诉不成立。廖恒芳、周来发、周旭答辩称，1、上诉人在一审提交的一次消防验收不符合事实，一审不予采信是正确的。2、上诉人要求99.3万元租金没有事实依据，我方同意解除租赁合同，但只应支付6个月租金。3、我方三人退出合伙后，有新的合伙人，法院应当追加新合伙人为被告。4、解除合同的责任在于彭带华没有提供一次消防验收，从而被迫停业，我方损失上百万元的装修费应由上诉人承担赔偿责任。上诉人向长求上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项；2、依法改判上诉人向长求不承担被上诉人彭带华房屋租金；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审适用法律错误。一审认定案涉房屋租赁合同合法有效，但上诉人认为彭带华与上诉人签订的租赁合同因违反合同法、消防法等相关法律、行政法规的强制性规定而无效。2、一审判决上诉人应支付被上诉人租金32万元没事实和法律依据。3、被上诉人应对租赁合同无效承担主要责任，并应对上诉人因无法正常使用租赁房屋造成的损失承担赔偿责任。对于向长求的上诉，彭带华答辩称，1、案涉合同是合法有效的。2、支付32万租金没有事实和法律依据，我方认为向长求应支付租金99.6万元。3、向长求认为装修100万元，我方认为这个损失不存在。4、惠丰房地产公司对一次消防验收已经备案过，二次消防验收是租赁户办理的，不是由彭带华办理。廖恒芳、周来发、周旭陈述称，同意向长求的上诉意见，补充一点，廖恒芳、周来发、周旭退出了合伙，应由新的合伙人来承担租金。上诉人廖恒芳、周来发、周旭上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，公正判决上诉人不承担支付租金或者发回重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、《房屋租赁合同》无效，一审认定为有效，属于适用法律错误。案涉房屋系为未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上属于标的物违法，本案《房屋租赁合同》无效。2、一审判决上诉人支付租金35万元，事实不清，证据不足。上诉人只应按照实际使用期间6个月支付租金15万元。3、《房屋租赁合同》被解除的原因是被上诉人提供的租赁房屋违反消防法的强制规定致使房屋无法使用而造成，这一因素造成上诉人装饰装修损失巨大。4、上诉人在2017年12月14日已与向长求、向吉柏、舒振友签订《退股协议》，租赁房屋实际由向长求、向吉柏、舒振友管理使用，实际由怀化市好市多商贸有限公司使用开设超市，上诉人申请追加向吉柏、舒振友、怀化市好市多商贸有限公司为被告。对于廖恒芳、周来发、周旭的上诉，彭带华答辩称，答辩意见与对向长求上诉的答辩意见一致，另补充2点：1、上诉人说只承担6个月租金，没有依据；2、彭带华与四人签订的租赁合同没有解除，廖恒芳等三人应承担连带责任。向长求答辩称，同意廖恒芳、周来发、周旭的上诉意见。彭带华向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令四被告返还租赁房屋；3、依法判令四被告支付房屋租金30万元；4、依法判令四被告支付逾期租金的违约金2.6万元（按月利率2%计算违约金至2018年6月29日），后续违约金直至租金付清之日止；5、依法判令四被告按合同约定赔偿原告的经济损失10万元；6、依法判令四被告支付使用承租房屋产生的水电费、物业管理费直至被告返还房屋之日止；7、本案诉讼费由被告承担。一审开庭时，原告变更诉讼请求：诉讼请求第三项的租金数额变更为99.3万元，2017年10月9日至2020年10月8日的租金为99.3万元，第一年为30万元，第二年为33万元，第三年为36.3万元。一审法院认定事实：2015年9月10日，原告彭带华与案外人怀化市惠丰房地产开发有限公司就怀化市武陵路（中坡新村）薰衣草家园18栋的101、201号房屋签订了2份商品房买卖合同（合同中的所购房屋下称涉案房屋）。2017年7月9日，出租方（甲方）彭带华与承租方（乙方）向长求、周来发、廖恒芳、周旭就涉案房屋签订一份《房屋租赁合同》，彭带华将所购房屋出租给向长求等四人，该合同约定：“第一条租赁标的物位置、范围、面积、用途及状况：1、租赁标的物位于怀化市鹤城区××路××栋××座××层××层。……3、甲方对该房屋目前的具体情况作如下告知：①该房屋为正规商品房，有独立产权及购房合同，房产证及土地证尚未办理。产权合法合规、无纠纷；房屋及其土地未被抵押、未被任何执法部门采取强制措施。②该房屋建筑结构完好、非危房；建筑现为框架、毛坯；每层东北西三面敞开，室内楼梯未做栏杆，乙方自行安装材料费用均由承租人承担，未做墙体全封闭处理；第一层东西门已安装卷闸门；未做整体建筑验收（含一次消防）。……第二条租赁期限、免租期及续约：1、租赁期限为五年，自2017年7月9日至2022年7月8日。2、因装修期间乙方不能正常营业，甲方给予乙方免除3个月房屋租金，免租期自2017年7月9日至2017年10月8日。……第三条租金标准、交付方式及押金：从第贰年开始每年递增百分之壹拾（10%）的租金。1、两层房屋每年租金标准为：①第一年：叁拾万元整（300000元）；②第二年：叁拾叁万元（330000元）；③第三年：叁拾陆万叁仟元整（363000元）；④第四年：叁拾玖万玖仟叁佰元整（399300元）；⑤第五年：肆拾叁万玖仟贰佰叁拾元整（439230元）。2、租金交付：①第一年：2017年9月30日前，交付租金伍万元（50000元）；2017年11月30日前交付租金壹拾万元整（100000元）。2018年4月31日前交付租金壹拾伍万元整。②第二年：半年一交，每半年租金提前30天一次性交清。……3、本合同签订时，乙方向甲方交纳履约保证金叁万元整（30000元）；本合同签订之日一次性付清。合同终止时，若无相关抵扣事项，甲方将押金无息退还给乙方。第四条房屋的抵押、出售及转租、转让：……2、合同期内，租赁标的物及其土地如被抵押或被执法部门采取强制措施或出卖，则由甲方负责第三方人（抵押人或强制权人或买受人）与乙方继续履行合同，否则，由甲方承担一切责任。第六条违约责任……4、乙方未按时缴纳租金及其他约定费用，每拖延一天，按欠缴金额的百分之五向甲方支付滞纳金；超过一个月，甲方有权解除合同并收回房屋，由乙方承担甲方的全部经济损失等等。合同签订当日，被告向原告支付了履约保证金叁万元整。2017年7月15日，彭带华将涉案房屋交给向长求等人，由向长求等人将涉案房屋进行装修后用于超市经营。2018年4月17日，怀化市鹤城区公安消防大队作出鹤公消限字[2018]第037号责令限期改正通知书,该通知书载明:“好市多超市，根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我大队于2018年4月17日对你单位(场所)进行消防监督检查,发现存在未依法进行消防设计备案、竣工验收消防备案,具体问题:一次消防在我大队未备案,责令你单位在2018年5月30日前办理一次消防备案,未办暂停营业。”。之后，被告超市停业，原告向被告催收租金未果，于2018年6月14日向一审法院提起诉讼。案件审理过程中，被告陈述已经将部分涉案房屋于2019年转租他人使用。原告于2020年3月19日取得了涉案房屋的不动产权证书。一审法院认为：原告与四被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，虽然签订合同时，租赁房屋未办理一次消防备案，但并不能因此确定租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。因此，原告与四被告签订的《房屋租赁合同》，合法有效。被告向长求辩称双方签订的租赁合同违反法律强制性规定是无效的抗辩意见，一审法院不予采纳。原告将涉案房屋交付四被告后，四被告一直未履行支付租金的义务，且被告向长求也辩称双方签订的租赁合同无效，因此可以认定双方对终止履行该租赁合同并无异议，故对原告请求依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并判令四被告返还租赁房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于被告抗辩其在实际过程中不能使用该房屋，不应该承担该房屋的租赁费的意见。涉案房屋因未进行一次消防备案导致被告被怀化市鹤城区公安消防大队责令暂停营业，而一次消防备案属于原告交付房屋前应履行的义务，被告因原告的原因而导致一段时间不能实现使用房屋的目的，因此对被告未能使用房屋期间的租赁费，一审法院不予支持。本案中，原告虽未提交整改后通过一次消防备案的证据，但其提交的不动产权证书已经可以证明该房屋在诉讼过程中通过了一次消防备案，且被告在停业一段时间后也已经通过转租的方式实际上对涉案房屋进行了使用、收益，因此对于被告使用房屋期间的租赁费用，被告应承担继续支付的义务。因双方均未提交证据证实被告实际使用房屋的具体期间，综合本案的具体情况，一审法院酌情确定被告应付租金为35万元。四被告在签订合同时向原告交付了押金3万元，该3万元在合同解除后，应由原告退还四被告。两款相抵后，四被告尚应支付原告的租金为32万元。故对原告请求四被告支付房屋租金32万元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告请求四被告支付逾期租金的违约金和赔偿原告损失的诉讼请求，因被告未支付租金客观上存在原告交付房屋未达到合同目的的原因，并非被告主观故意违约，故对原告的该诉讼请求，一审法院不予支持。又因原告未提交相关水电费、物业管理费的证据，应承担举证不能的不利法律后果，故对原告要求判令四被告支付使用承租房屋产生的水电费、物业管理费直至被告返还房屋之日止的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告彭带华与被告周旭、向长求、廖恒芳、周来发于2017年7月9日签订的《房屋租赁合同》；二、被告周旭、向长求、廖恒芳、周来发于本判决生效之日起十日内返还位于怀化市武陵路（中坡新村）薰衣草家园18栋的101、201号房屋给原告彭带华；三、被告周旭、向长求、廖恒芳、周来发于本判决生效之日起十日内支付原告彭带华房屋租金32万元；四、驳回原告彭带华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14871元，由原告彭带华负担8771元，被告周旭、向长求、廖恒芳、周来发共同负担6100元。本院二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，彭带华一审提交的证据“建设工程竣工验收消防备案检查结果告知书”的日期为2011年8月23日，此时房屋尚未竣工，一审对该证据不予采信，并无不当，本院予以确认。但彭带华与向长求等四人签订的《房屋租赁合同》，确系双方真实意思表示，虽然签订合同时，案涉租赁房屋未办理一次消防备案，但并不能因此确定租赁合同无效。案涉《房屋租赁合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，上诉人向长求、廖恒芳、周来发、周旭关于《房屋租赁合同》无效的上诉主张不成立，本院不予支持。案涉租赁房屋在交付给承租人前应进行一次消防备案，这属于出租人彭带华应履行的义务，向长求等四人因彭带华的原因一段时间不能实现使用案涉房屋的目的，因此对彭带华主张向长求等四人未能使用房屋期间的租赁费，一审不予支持，并无不当。彭带华虽未提交整改后通过一次消防备案的证据，但向长求等人在停业一段时间后已通过转租的方式实际上对涉案房屋进行了使用、收益，因此向长求等人对于使用房屋期间的租赁费用，应承担支付的义务。因双方均未提交证据证实向长求等人实际使用房屋的具体期间，综合本案的具体情况，一审法院酌情确定向长求等四人应付的租金为35万元，减去向长求等四人签订合同时向彭带华交付的押金3万元，向长求等四人尚应支付彭带华的租金为32万元，并无不当，本院予以确认。案涉房屋租赁合同的承租方为向长求、廖恒芳、周来发、周旭，应当由其四人向彭带华承担返还房屋、给付租金的民事责任，上诉人廖恒芳、周来发、周旭关于本案应当追加新的合伙人为本案当事人的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。综上，上诉人彭带华、向长求、廖恒芳、周来发、周旭的上诉请求均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27071元，由上诉人彭带华承担14871元，上诉人向长求承担6100元，上诉人廖恒芳、周来发、周旭承担6100元。本判决为终审判决。审判长  武春毅审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年七月十二日书记员  周 燕