北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初8628号原告（反诉被告）：傅玮，男，1978年4月27日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：孔磊，北京市东元律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩琳，女，1985年10月1日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李量，北京龙朔律师事务所律师。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：高佳琪，女，该公司员工。原告（反诉被告）傅玮与被告（反诉原告）韩琳、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）傅玮及其委托诉讼代理人孔磊，被告（反诉原告）韩琳及其委托诉讼代理人李量，第三人链家公司之委托诉讼代理人高佳琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅玮向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告于2020年12月16日签署的合同编号为C2021998的《存量房买卖合同（经纪成交版）》中的价格条款无效；2．判令被告配合原告以770万元成交价格办理北京市西城区xx号房屋的缴税、过户手续，税费全部由被告承担；3．判令被告向原告支付逾期支付购房款违约金2万元（暂定）；4．判令被告向原告支付逾期支付户口迁出保证金的违约金2万元（暂定）；5．诉讼费由被告承担。诉讼过程中，傅玮变更诉讼请求如下：1．判令解除原、被告于2020年12月16日签署的合同编号为C2021998的《存量房买卖合同（经纪成交版）》；2．判令被告赔付原告违约金154万元；3．本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年11月1日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告以770万元价格购买原告位于北京市西城区xx号房屋。同日，被告向原告支付定金9万元。2020年11月16日，被告向原告支付定金31万元。2020年12月16日，第三人办理了网签合同，网签合同中设置的房屋成交价格为186万元。因原、被告在合同中约定通过理房通支付购房款，于是第三人于2020年12月24日提供了北京理房通支付科技有限公司的《履约支付服务协议》文本。但原告仔细阅读该服务协议文本后，发现该文本中规定与《补充协议》的约定存在多处冲突。例如：《补充协议》中第6条约定户口迁出保证金，您方应于权属转移登记前5个工作日以理房通支付的方式支付甲方。但在《履约支付服务协议》提供的文本中，却规定需要在甲方（原告）双方办理完成不动产产权转移登记手续后，经北京理房通支付科技有限公司审核后，甲方（原告）才能收到钱款。原告与第三人进行了沟通，希望能够更改《履约支付服务协议》中的相关条款，以与《补充协议》中的规定一致，但被告与第三人予以拒绝。同时，原告从第三人处获知，网签合同中的涉案房屋成交价格为186万元，以186万元为缴税基数，而非涉案房屋真实成交交易价格770万元。原告去西城区房屋交易管理中心咨询，管理中心税务领导明确表示770万元的房子在网签中设置为186万元，该价格条款无效，若以186万元为基数缴税，属于违法偷税行为。原告告知被告及第三人上述情况，希望对方能以770万元价格进行缴税，双方不要违法进行交易。被告不同意按照770万元交易价格进行缴税，通过律师事务所向原告发送律师函，要求原告签署《履约支付服务协议》及按照186万元办理涉案房屋缴税手续。原告于2021年1月15日通过律师事务所向被告发送律师函，并将该律师函通知第三人。原告在律师函中明确表示为了能够继续履行房屋买卖合同，愿意搁置争议，签署《履约支付服务协议》，只是希望被告能按照涉案房屋真实交易价格770万元办理缴税手续。同日，原告签署了《履约支付服务协议》。但时至今日，被告仍然不同意按照涉案房屋真实交易价格770万元缴税，导致房屋买卖合同搁置。不得已，原告诉至法院，要求确认原被告双方签订的网签合同中的价格条款无效，要求被告按照涉案房屋的真实交易价格办理缴税、过户手续，继续履行房屋买卖合同。此外，因被告未如约支付涉案房屋购房款及户口迁出保证金，故应向原告支付违约金。原告向贵院提起诉讼后，被告提起了反诉，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，被告这种无理解除合同的要求，属于根本违约。因此，原告变更诉讼请求，要求解除双方签订的网签合同，并要求被告按照合同约定赔付原告房屋总价款20％，即154万元的违约金。韩琳辩称，同意解除双方签订的网签合同，但合同解除原因是原告单方违约，被告不存在任何违约行为，因此不同意支付违约金。具体理由如下：双方于2020年11月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《网上签约授权委托书》等一系列文件，明确约定了房屋成交价为186万元，房屋家具、家电装饰装修及配套设施设备等584万元，购房款通过理房通支付，按186万元的价格办理网签。当日，被告依约向原告支付了第一笔定金9万元。2020年11月12日，原、被告与北京理房通支付科技有限公司签署了《理房通履约支付服务协议》，被告依约于2020年11月16日通过“理房通”向原告支付了第二笔定金31万元。2020年12月16日，原、被告配合第三人办理了网上签约合同。2020年12月23日，第三人网上预约成功了12月29日办理房屋缴税、过户事宜，从而要求各方签署关于支付首付款及尾款的《履约支付服务协议》，以便被告支付相关款项。在被告及理房通公司已签署该协议的情况下，原告开始以第三人侮辱其人格、要求更改付款方式、要求第三人提供担保等各种理由拒绝签署，导致合同无法继续履行。2020年12月28日，第三人主动登门与原告沟通，原告以报警的极端方式拒绝协商。第三人不得不向原告发出书面《催告函》催促其履行合同义务，原告仍然不予理睬。2021年1月11日，被告向原告发出律师函，督促原告履行相关合同义务。原告收到律师函后，不再主张之前的说法，改为声称在2020年12月23日才知道网签价为186万，要求更改网签价为770万元，由被告承担因此增加的税费。被告、第三人均不认可其说法。被告认为，原告看到房价上涨后恶意为合同履行设置障碍，违反诚信原则，在合同履行过程中，不断设置障碍，且通过提起诉讼的实际行动表明其无诚意继续履行合同，以迫使被告解除合同。原告非但不存在任何损失，反而占用被告40万定金已超过5个月，且合同解除后能够享有房价上涨的利益，因此原告不存在任何损失。而被告为购买涉案房屋先行出售了原有住房，亟需落实新房以便办理户口迁移，履行与买家的户口迁移条款。此外，被告已支付房屋中介费近20万元，已支付应对原告引起纠纷而产生的律师费10万元，且自2020年11月至今，北京学区房价格上涨显著。原告提起诉讼后，被告为实现购买学区房让孩子上学的目的，忍痛表示愿意按770万缴税并承担相应税费，然而原告依然拒绝撤诉，执意继续诉讼程序，合同履行存在巨大不确定性，因此我方提起反诉要求解除合同。基于上述事实和理由，韩琳提出反诉请求：1．判令解除原、被告于2020年11月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号：100007458641）及《补充协议》；2．判令原告向被告双倍返还定金80万元；3．判令原告支付被告损失赔偿金140万元；4．判令原告赔偿被告支付的中介费19．7505万元；5．判令原告赔偿被告支付的律师费10万元。6．判令本案诉讼费由原告承担。傅玮针对韩琳的反诉辩称，同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，不同意被告的其他反诉请求。理由如下：第一、原告最初的诉讼请求是要求被告继续履行合同，但被告提起反诉要求解除双方合同导致合同没有继续履行的基础，故原告同意解除，但责任在于被告。第二，原告一直在积极推进合同履行，从未主张过不履行合同，原告通过律师函，通过提起本诉，都是要求被告继续履行合同，故原告并非合同解除的原因方。第三、被告关于原告单方设置履行障碍的陈述不属实，属于被告的个人猜测，没有任何事实依据，被告解除合同的原因在于想购买其他房屋，被告单方要求解除合同没有合同及法律依据，属于根本违约。第四，被告要求原告双倍返还定金赔偿其房屋升值的损失房屋中介费，没有事实及法律依据，相反，因为被告的违约行为导致合同无法继续履行原告可以按照合同规定要求被告按照房屋总价款20%支付违约金。链家公司述称，傅玮的诉讼请求和韩琳的反诉请求与我公司无关，我公司不发表意见。我公司对合同签订和履行情况陈述如下：原、被告签订合同时，对合同价款和网签价格都是明确知晓的，合同中也有约定。合同签订后，被告也如期支付了定金。根据合同约定，首付款通过理房通方式支付，因此被告支付首付款时，需要原、被告签署《履约支付服务协议》。2020年12月24日，被告签署了服务协议，但原告因是否采用理房通方式支付和网签价格与被告产生争议，后来经过沟通，原告于2021年1月16日签署了协议。原告于2020年12月30日提出要按770万元价格进行网签。2021年2月23日，被告同意按照770万元进行网签。既然双方都同意按照770万元去进行网签，按正常流程，双方应签署变更协议，再去解除网签，但原告并没有同意签署变更协议，后面一直没有进行下去。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年11月1日，傅玮（出卖人）与韩琳（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，内容有：所售房屋位于北京市西城区xx（以下简称诉争房屋），房屋用途为住宅，建筑面积58．1平方米，成交方式为委托链家公司成交。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为1860000元。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价5840000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1．买受人向出卖人支付定金400000元，2．剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。出卖人应当于2021年3月15日前将房屋交付给买受人。出卖人和买受人同意自本合同签订之日起60日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。同日，傅玮（出卖方、甲方）、韩琳（买受方、乙方）与链家公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，内容有：乙方于2020年11月1日将第一笔定金90000元以自行划转方式支付甲方，乙方于2020年11月16日前将第二笔定金310000元以第三方担保支付方式支付甲方，乙方于权属转移登记前5个工作日将第一笔购房款7090000元以理房通支付方式支付甲方，乙方从成交总价款中留存200000元作为户口迁出保证金，于权属转移登记前5个工作日以理房通支付方式支付甲方，从成交总价款中留存10000元作为物业交割保证金，于物业交割完毕当日自行划转至甲方。甲乙双方应于首付款完成监管后10日内共同前往税务部门办理缴税手续，共同办理房屋不动产转移登记手续，甲乙双方应于2021年3月15日前自行办理物业交割手续。甲乙双方同意本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。甲方确认，交易房屋在本合同签署之时对应的入学名额为西城区三里河第三小学，且交易房屋入学名额未被使用。第五条违约责任。1．甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2．甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；……。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3．乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……。同日，傅玮（出卖人）、韩琳（买受人）签订《首付款担保支付确认函》，确认首付款交易资金的支付方式变更为理房通支付，支付时间不变，房屋出售人自筹资金，解决其需求，双方约定任何一方拒绝履行本函件之约定的，均应当按照《补充协议》第五条约定之标准承担违约责任。同日，傅玮（出卖人）、韩琳（买受人）与链家公司（受托人）签订《网上签约授权委托书》，约定傅玮、韩琳委托链家公司作为代理人协助办理交易房产的存量房买卖合同网上签约手续，并载明网上签约内容中成交价为1860000元。同日，傅玮（出卖方、甲方）、韩琳（买受方、乙方）与链家公司（居间方、丙方）签订《居间服务合同》，约定甲乙双方共同委托丙方作为交易居间人，乙方于本合同签订当日向丙方按照2．2%的费率标准支付居间代理费169400元。傅玮（甲方）、韩琳（乙方）与北京方源房地产咨询服务有限公司（丙方、以下简称万源咨询公司）签订《房屋交易保障服务合同》，约定甲乙双方共同委托丙方办理后续交易事宜，乙方于本合同签订当日向丙方按照房屋交易总额0．37%的标准支付保障服务费28105元。同日，韩琳向傅玮支付购房定金90000元。2020年11月12日，傅玮（出卖方、甲方）、韩琳（买受方、乙方）与北京理房通支付科技有限公司（丙方）签订《理房通履约支付服务协议》，约定乙方应以甲乙双方签署的买卖合同载明的付款时间将定金310000元存入资金存管专用账户，并约定了双方理房通支付账户。2020年11月16日，韩琳通过北京理房通支付科技有限公司将定金310000元存入傅玮理房通支付账户。2020年12月16日，傅玮（出卖人）、韩琳（买受人）签订了合同编号为C2021998的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称网签合同），约定房屋成交价格为1860000元。2020年12月23日，链家公司为傅玮、韩琳预约12月29日前往不动产登记部门办理存量房买卖缴税预审。同日，北京理房通支付科技有限公司在《履约支付服务协议》上电子签章。次日，韩琳在《履约支付服务协议》上电子签名。傅玮以该服务协议与《补充协议》存在矛盾为由未予签署。《履约支付服务协议》内容有：傅玮（出卖方、甲方）、韩琳（买受方、乙方）、北京理房通支付科技有限公司（丙方）。产品条款一：乙方应以甲乙双方签署的买卖合同载明的付款时间为准，最迟应于办理该不动产产权转移登记手续前1个工作日将存管资金不动产交易资金7090000元全部足额存入本交易项下的资金存管专用账户。资金划转条件为：（1）甲乙双方已完成该不动产产权转移登记，乙方依法取得该不动产的不动产权证书，且立即通过居间方向丙方提交前述文件复印件或影印件；（2）甲乙双方已按通用条款第2．1款要求提供符合丙方要求的全部文件资料。产品条款二：乙方应以甲乙双方签署的买卖合同载明的付款时间为准，最迟应于办理该不动产产权转移登记手续前1个工作日将存管资金户口迁出保证金200000元全部足额存入本交易项下的资金存管专用账户。资金划转条件为：甲乙双方办理完成不动产产权转移登记手续，甲乙双方提交《通用条款》第二条2．1款约定的全部文件材料且达成任一以下条件经丙方审核通过后1个工作日内，丙方将存管的本产品条款约定的存管资金划转至甲方或甲方代理人理房通支付账户：（1）甲方办理完毕所有户口迁出手续，且甲乙任意一方或居间方向丙方提交甲乙双方签署完成的《户口迁出确认书》；（2）乙方单方签署完成的《户口迁出保证金付款确认书》。韩琳与链家公司工作人员于2020年12月27日至28日的微信聊天记录显示：韩琳表示已准备好钱款，链家公司工作人员表示（业主）每日都有新条件，每一条都不合理，他要是在29日前想通了，事还可以办成。2020年12月28日，傅玮代理人许朝辉提出更改支付方式为建委监管。链家公司回复改建委监管要撤网签，时间来不及。韩琳回复支付方式应按合同约定，若更改支付方式会违反合同约定的过户日期，表示不同意更改。当日，链家公司向傅玮发送催告函，要求傅玮于12月29日前签署合同约定的资金监管等交易文件、办理过户手续等，并表示盖完章邮寄。2020年12月29日，傅玮及代理人许朝辉与链家公司就房款支付方式问题进行协商，未能达成一致。2020年12月30日，许朝辉提出网签成交价格不对，应与房屋成交总价款一致。2021年1月3日，链家公司向傅玮邮寄催告函，要求傅玮于1月8日前办理签约过户等事宜。2021年1月7日，傅玮及代理人许朝辉与韩琳、链家公司就网签价格进行协商，傅玮表示要求将网签合同的成交价格更改为770万元，韩琳表示应当按照合同约定履行。2021年1月11日，韩琳向傅玮发出律师函，要求傅玮于收到本函之日起2个工作日内签署《履约支付服务协议》，配合办理缴税过户事宜。2021年1月15日，傅玮向韩琳发出律师函，表示同意签署《履约支付服务协议》，但韩琳应以房屋真实交易价格770万元为基础办理缴税。2021年1月16日，傅玮在《履约支付服务协议》上签字。2021年2月5日，傅玮向本院提起本案诉讼。2021年2月23日，韩琳表示同意按照770万元的交易价格进行网签，并承担相应税费，请傅玮配合完成过户并撤回起诉。傅玮代理人许朝辉表示为防止撤诉后双方又因网签缴税产生争议，要求通过法院解决。另查，一、庭审中，韩琳向本院提交了房屋成交记录、与中介微信聊天记录、新闻报道等，证明诉争房屋周边区域房价上涨情况。链家公司认可该组证据的真实性，傅玮不予认可，并表示与本案无关联性。二、庭审中，韩琳向本院提交了委托代理协议、银行电子回单、增值税发票，证明其为本案支出律师费100000元。链家公司和傅玮认可该组证据的真实性。再查，韩琳向链家公司支付居间代理费169400元，向万源咨询公司支付保障服务费28105元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，傅玮与韩琳就诉争房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与链家公司签订的《补充协议》，系各方当事人真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行各自义务。傅玮与韩琳均同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及与链家公司签订的《补充协议》，本院对此不持异议。在此基础上，双方为履行《北京市存量房屋买卖合同》在房屋登记管理部门进行登记备案而签订的网签合同亦应予撤销。现双方争议的焦点问题在于合同解除的责任认定及后续违约责任承担问题。对此，本院认为，首先，关于首付款和户口保证金支付方式。双方《补充协议》约定，首付款及户口保证金于权属转移登记前5个工作日以理房通方式进行支付，傅玮对此应明确知晓，且双方在支付第二笔定金时亦采用该种支付方式，傅玮予以接受，傅玮对理房通支付流程应有明确预见。后，傅玮以《履约支付服务协议》与《补充协议》约定的付款方式矛盾为由，拒绝就首付款和户口保证金支付事宜签订《履约支付服务协议》，显然缺乏依据，并由此造成合同履行迟延，傅玮构成违约。后经协商，傅玮同意签署《履约支付服务协议》，韩琳亦容忍了傅玮的违约行为，傅玮应继续履行合同义务，配合韩琳办理缴税过户。其次，关于办理缴税。根据各方签订的《网上签约授权委托书》，傅玮、韩琳委托链家公司作为代理人办理网上签约，并明确约定了网签合同中的成交价格，双方亦按价格进行了网上签约。傅玮现以网签合同的成交价格与《北京市存量房屋买卖合同》约定的成交价格不一致为由提起诉讼，后在韩琳同意变更网签合同成交价格后，傅玮依然表示在本案结案前不能履行，傅玮虽对此解释为对韩琳履行行为的质疑，并不能成为不履行合同义务的理由。同时根据链家公司的陈述，系傅玮未有配合签署变更协议之实际行动，致使合同履行再次出现障碍，故可以认定傅玮未配合韩琳前往不动产登记部门办理缴税手续已构成违约，韩琳依据合同约定享有解除权。傅玮主张其并未违约以及韩琳不享有解除权，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信，对其要求韩琳支付违约金的诉讼请求不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，可以选择适用违约金或者定金条款。韩琳在傅玮存在上述违约行为的情况下，有权利选择主张傅玮双倍返还定金，故本院对韩琳的该项反诉请求予以支持。关于韩琳在定金数额之外另行向傅玮主张损失赔偿金、中介费、律师费的反诉请求，因定金本身即具有弥补守约方损失的补偿性，韩琳提交的证据不足以证明合同中约定的定金不足以弥补其损失，故本院对其该项反诉请求不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除傅玮与韩琳于2020年11月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及傅玮、韩琳与北京链家置地房地产经纪有限公司于2020年11月1日签订的《补充协议》；二、于本判决生效之日起七日内，韩琳协助傅玮办理位于北京市西城区复兴门外大街23号楼405号房屋的网签备案（合同编号为：C2021998）撤销手续；三、于本判决生效之日起七日内，傅玮双倍返还韩琳定金800000元；四、驳回傅玮的其他诉讼请求；五、驳回韩琳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43620元（其中本诉案件受理费10770元，反诉案件受理费32850元），由傅玮负担38235元，已交纳10770元，剩余27465元于本判决生效之日起七日内交纳，由韩琳负担5385元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二一年七月五日法官助理 任旋旋书 记 员 李 婷