青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初2692号原告：西宁伟业商业运营管理有限公司，统一社会信用代码：91630103MA758GWG6P。住所地：青海省西宁市城中区香格里拉路**。法定代表人：李鋱明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：雷震球，西宁伟业投资集团有限公司员工。委托诉讼代理人：李明，西宁伟业投资集团有限公司员工。被告：张海东，公民身份号码：XXX，男，1984年3月10日出生，汉族，住青海省海西蒙古族藏族自治州都兰县。原告西宁伟业商业运营管理有限公司与被告张海东租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西宁伟业商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人雷震球、李明、被告张海东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西宁伟业商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告双方于2019年8月1日签订的《租赁经营合同书》及相关《补充协议》于2021年3月20日解除。2、依法判令被告向原告支付所欠缴租金171455.1元。并承担逾期付款违约金（按每期应缴租金总欠额的日千分之一计，自2020年1月1日起至每期实际付清之日止，现暂算至2021年4月30日）为人民币22381.3元。3、依法判令被告承担诉讼费。事实与理由：2019年8月1日，原、被告双方签订《租赁经营合同书》，约定被告承租香格里拉商业中心3号楼2层（通道）3204-3205号485.2m商铺。被告承租时间自2019年8月1日起至2024年7月31日止。自2020年1月1日起计租。根据《租赁经营合同书》第四条、第十六条及附件二（合同第14页）的约定，该商铺租期内租金标准为第一年至第三年50元/mP/月，第四年至第五年54元/m'/月，合同约定租金总价为1376997.6元。被告每年分四期向原告支付。如被告未按时缴纳相应租金及相关费用，除应及时如数补缴外，每逾一日，应向原告支付拖欠总金额千分之一的违约金，逾期二十日未缴，原告有权终止合同。后又经原被告双方经协商一致，增加签订《补充协议》，将原合同期内的租金总额及缴费周期进行重新约定。《租赁经营合同书》签订后，原告按照合同约定向原告交付商铺，而被告因经营不善，一直未按合同约定按期缴付租金，经原告多次与被告协商，并于2021年3月11日向被告发出书面《催款通知单》，但被告最终仍未支付。鉴于被告根本违约情形已十分严重，原告于2021年3月20日向被告发出《解约通知书》，终止双方签订的《租赁经营合同书》，并要求被告尽快办理相关手续，清欠租金，腾退案涉商铺，截至本案起诉时，被告已腾退商铺，但所欠租金一直没有缴纳。被告自合同约定的第三期租金共欠费56152元，截止起诉之日（暂算至2020年4月30日，下同）已逾期212日；第四期租金共欠费72780元，已逾期120日；第五期租金共欠费42523.1元（算至2021年3月20日）已逾期41日；总共欠缴租金总计171455.1元。基于上述事实，被告的逾期交付租金的行为已构成违约，严重损害原告的利益，为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定提起诉讼，请求法院依法支持原告各项诉讼请求。被告张海东辩称：与原告签订《租赁经营合同书》属实，对于尚欠租金的数额我不清楚，还需和现在经营者杨子仪核算一下。另外原告已于2021年3月20日将商铺收回，双方没有办理相关任何手续。现在同意与原告解除《租赁经营合同书》。原告西宁伟业商业运营管理有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：第一组，《租赁经营合同书》及《补充协议》，证明被告承租的租赁场地、期限和租金标准等，《补充协议》中明确约定租金总额、缴费周期，包括减免租金的情况。合同第十六条第一款明确约定了每逾一日应向甲方支付拖欠总金额的千分之一的违约金。第二组证据，延迟付款申请、催款通知单及送达回执，证明被告认可缴费的标准、欠缴租金及租金的事实，原告于2021年3月11日给被告下达催款通知单，但此后被告仍未履行的事实。在解约通知书及送达回执上原告也明确告知被告拖欠租金的情况，并于2021年3月20日寄出，被告已经签收的事实。被告张海东质证认为：对上述证据认可，无异议。本院认为：被告对原告提交额证据不持异议，故对上述证据本院予以采信。被告张海东未提交证据。根据当事人陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《租赁经营合同书》，约定由原告将其位于西宁市城中区香格里拉大道8号3号楼2层（通道）3204、3205号商铺提供物业服务，该商铺的建筑面积为485.2平方米。本场地租赁期限为5年，即自2019年8月1日至2024年7月31日止。甲方须于2019年5月1日前将本场地交付乙方。本场地租期内租金总价为1376997.60元，标准租金为第一年至第三年50元/平方米/月，第4年至第5年54元/平方米/月，递增8%元/平方米/月。乙方同意向甲方提供合同履约保证金30000元（不计息），乙方应于签订本合约时向甲方一次性支付。乙方应当在2019年8月1日之前开业经营。乙方未按时缴纳应付租金及相关费用，除应及时如数补缴外，每逾一日，应向甲方支付拖欠总金额千分之一的违约金。逾期三日未缴，乙方授权在不通知的情况下做停电停水处理；逾期二十日未缴，甲方有权终止本合约。乙方有违约行为，甲方有权提前终止本合约，并以乙方所缴保证金及已缴未到使用期限之气他所有款项赔偿因提前解约给甲方造成的损失，保证金不足以支付乙方应付各项费用的，乙方应足额补齐。乙方须于甲方发出解约函（合同终止函）后五日内将本场地交还给甲方，逾期不交，则视为乙方自动放弃本场地内所有物品之权利，甲方有权自行处理，并有权按合约日租金的二倍向乙方追索其逾期占用期间的租金。甲乙双方如在履行合约时发生争议，由双方协商解决或向工商行政管理机关申请行政调解，如协商、调解不成，向甲方所在地人民法院起诉。2020年6月25日，原、被告签订了一份《补充协议》，约定原计租时间从为2019年8月1日调整为2020年1月1日，主租赁合同截止时间不变，仍为2024年7月31日。因疫情免租2个月，原合同免租1个月。上述《租赁经营合同书》签订前，原告将被告所承租的商铺交付给原告使用，合同履行期间，因疫情原因，原告给被告免除了3个月的租金。期间被告向原告支付了部分租金，后因不能及时支付租金，被告及其员工分别于2020年9月23日、10月26日、12月5日给原告提交迟延付款申请，但之后仍未缴清。2021年3月11日，原告给被告发出催款通知书，要求被告于2021年3月16日前将所欠租金17752元及租金21834元缴清，否则将执行合同中相应的违约条款约定。该通知由被告员工于2021年3月12日签收。后因被告仍未履行缴纳租金及租金义务，原告于2021年3月18日通过特快专递给被告发出《解约通知书》，告知被告因被告自2020年6月起多次拖欠租金，经多次催讨仍拒绝支付，根据双方合同的相关约定，通知被告双方签订的《租赁经营合同书》及相关补充协议自发出通知之日起解除，要求被告在收到本通知后3个工作日内前往原告处办理相关手续、腾退商铺，付清租金、租金及相关滞纳金、违约金等款项，处理合同终止的其他相关事宜。如被告在收到本通知书后5日内仍拒不按照上述要求执行的，原告将强行腾退商铺，根据合同约定，届时被告遗留在场地内的物品、装饰等视为抛弃物，由原告任意处理而不承担任何责任，且由此产生的一切费用及损失将由被告承担，同时原告保留通过司法途径追究其他违约责任的权利。该通知被告于2021年3月19日签收，但并未到原告处进行处理。2021年3月20日，原告将该商铺收回。后原告向被告主张所欠租金及违约金未果，向本院提起诉讼。庭审中，被告对于原告主张双方签订的《租赁经营合同书》及《补充协议》已于2021年3月20日解除予以认可，且认为原告主张的违约金过高，要求予以降低。本院认为：本院认为：原、被告签订的《租赁经营合同书》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同及协议内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。上述合同及协议对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依约享受权利、履行义务。合同及协议签订后，原告按照约定给被告交付了其所承租的商铺，但被告却未能按照约定足额向原告支付应支付的全部租金，被告的行为构成违约，故其应当承担向原告支付欠付的租金及违约金的民事责任。被告认为原告主张的违约金过高请求予以降低的理由，因双方在合同中约定的违约金计算，过分高于原告因此所受到的损失，被告提出降低的理由成立，本院予以支持。有关原告主张的违约金起算时间，应按照原告在催款通知书中所述的自2020年7月1日起开始计算，对于截止日期，原告主张至2021年4月30日，因被告尚未支付所欠租金，被告承租的商铺已被收回，但原告由此造成的损失还在继续产生，故对此本院予以支持。双方合同成立于2019年，对于被告应当承担违约责任，结合原告所遭受的实际损失、被告的过错责任、逾期给付租金的时间等因素，以被告欠付原告租金171455.10元为基础，以同期银行贷款利率4.35%为基准利率，加上逾期付款可以在原利率上增加50%即2.175%，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，再上浮30%即1.305%，合计利率7.83%为计算依据，自2020年7月1日开始计算至原告主张的截止日2021年4月30日，为元【171455.10元×7.83%=13424.93元÷365天=36.78元×304天=11181.12元（2020年7月1日至2021年4月30日）】。原告主张由被告承担至每期实际付清之日止逾期付款违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，应当自2021年5月1日起开始计算。因双方合同成立于2019年7月15日，故应按照《中华人民共和国民法典》颁布施行前的法律规定进行裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：一、原告西宁伟业商业运营管理有限公司与被告张海东于2019年7月15日和2020年6月25日签订的《补充协议》于2021年3月20日解除。二、被告张海东于本判决发生法律效力后十日内，给付原告西宁伟业商业运营管理有限公司租金171455.10元、违约金11181.12元（截至2021年4月30日），合计182636.22元。三、被告张海东给付原告西宁伟业商业运营管理有限公司自2021年5月1日起至全部租金付清时止以租金本金171455.10元为基数，以年利率7.83%计算的违约金。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4176元，减半收取2088元，由原告承担125元，被告承担1963元，（该款原告已预交，被告承担的费用由被告随上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 史长州二〇二一年七月八日法官助理 喇晓媛书记员 魏 蓉附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。