广西壮族自治区象州县人民法院民 事 判 决 书(2018)桂1322民初11号原告：银桂山，男，汉族，1965年11月23日出生，住武宣县。委托诉讼代理人：张祖能，广西恒聚律师事务所律师。被告：广西子木投资管理有限公司，住所：柳州市桂中大道南段2号阳光壹佰城市广场2幢11层15号，统一社会信用代码：914502005640128403。法定代表人：李建荣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：覃必华，广西天际律师事务所律师。原告银桂山与被告广西子木投资管理有限公司（以下简称子木公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银桂山委托诉讼代理人张祖能，被告子木公司委托诉讼代理人覃必华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》；2、判令被告因逾期交房而向原告支付自2015年12月21日起至2016年10月12日的违约金31890元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年2月24日与被告子木公司签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于象州县石龙镇石柳路40号的象州龙和城楼盘1栋1单元503号房，购房金额为269343元，并已按照合同约定履行付款义务。按照合同第十四条规定，被告应于2015年12月20日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的“取得规划验收合格文件和工程竣工验收备案表”的商品房交付给原告使用。但截至起诉日，原告多次到被告售楼处要求被告出示相关验收合格文件，但被告并没有向原告出示任何验收合格的文件。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了原告的利益。故原告诉至本院提出上述诉讼请求。原告为证明其主张，在诉讼过程中向本院提供如下证据：1、原告的身份证复印件一份，拟证明原告的身份情况；2、商品房买卖合同复印件一份，拟证明原告与被告存在商品买卖合同关系；3、销售不动产统一发票复印件及个人购房担保借款合同复印件各一份，拟证明原告已按合同约定支付所有的购房款。被告子木公司辩称，第一、原告所购商品房已验收合格，已经具备实质的交房条件；第二、被告已经通知原告收房，且原告已经实际收房；第三、被告逾期交房的天数应扣除不可抗力导致的工期延误天数。被告子木公司为证明其主张，在诉讼过程中向本院提供如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件各一份，拟证明被告的主体身份合法有效；2、建设工程质量竣工验收意见书复印件一份，拟证明原告购买的商品房经竣工验收合格；3、气象资料复印件、关于象州“龙和城”项目施工工期延误的函复印件各一份，拟证明因天气原因延期施工日期，交房日期相应顺延，被告不存在逾期交房的事实；4、象发改投资（2016）56号批复复印件一份，拟证明因政府网络工程改造，导致工程进度受阻，交房日期相应顺延，被告不存在逾期交房的事实；5、龙和城楼宇验收交接表复印件一份，拟证明原告于2016年10月12日与被告办理了交接房手续。经庭审质证，被告对原告所举的证据没有异议。原告对被告所举证据1、5没有异议；对证据2的证明目的有异议，认为仅凭一份意见书不能证明房屋已经验收合格，验收报告必须在有关部门监督下才具备法律效力；对证据3的三性有异议；对证据4的三性有异议，没有原件，政府工程改造是否影响到被告施工进度无法证明，且该文件的发布时间系合同约定的交房日期之后，不影响被告逾期交房责任的承担。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于被告提供的证据2，本院认为，该意见书系经五单位按程序得出的结论，本院予以采信；对被告提供的证据3，本院认为气象证明仅仅显示总体的降雨天数，并没有详细的天数明细及降雨量情况，关于象州“龙和城”项目施工工期延误的函，没有相应的监理日志和施工日志予以佐证，故本院对被告所举的证据3不予采信；对于被告提供的证据4，因无原件，无法核实真实性，且该文件的发布时间在合同约定的交房时间之后，与本案没有关联性，本院不予采纳。综合本案的证据及原、被告的诉辩意见，本院认定如下案件事实：2014年2月24日，原告银桂山与被告子木公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买“象州龙和城”1栋第5层1单元03号房屋，建筑面积104.49平方米，购房总金额269343元。原告银桂山已按合同约定支付了全部购房款。该合同第十四条交付期限中约定：“（一）交付条件：1、甲方应当在2015年12月20日前向乙方交付该商品房。2、该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。（1）该商品房已取得规划验收合格文件和建筑工程竣工验收备案表；（2）满足第十一条中甲方承诺的项目基础设施和其他设施达到的条件；（3）甲方已取得了该商品房所在楼栋的房屋初始登记证明。（二）交接程序：1、交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。该商品房为住宅的，甲方承诺乙方在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为乙方查验该商品房的前提条件”。合同第十二条逾期交房的违约责任约定：“除不可抗力外，甲方未按照第十四条约定的期限和条件将该商品房交付乙方的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自第十四条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知达到之日起10天内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的2%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十四条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已交款万分之4的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向乙方支付违约金”。另查明，《建设工程质量竣工验收意见书》载明，象州龙和城1#楼于2013年10月5日开工，于2016年7月20日竣工。2016年7月20日，该工程经施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格。庭审中，原、被告均认可2016年10月12日办理了房屋验收交接手续。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，也不损害社会公共利益，应属有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告要求继续履行该合同，被告并无异议，本院对原告的该请求予以支持。本案中，原告认为被告未能按合同约定提供相应文件，房屋未达到交付条件，至今仍未交付。本院认为原、被告虽然在合同中第十四条第（一）款约定了交付的条件，但同时在第（二）款亦约定了交接的程序，在2016年7月20日，诉争房屋所在的工程已经由施工、勘察、设计、监理、建设五单位检查并验收合格，且原、被告双方在2016年10月12日已经办理了房屋交接手续，在办理交接的时候，原告并未以被告所交付的房屋未达到合同约定的交付条件为由拒绝办理交接，应视为双方对交付条件的变更，即原告认可被告交付的房屋在五单位验收后符合交付的条件。根据《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，被告子木公司没有按照约定的时间向原告银桂山履行交房义务，已构成违约，理应承担违约责任。被告子木公司从2015年12月21日起至2016年10月12日止逾期297天，原告诉请要求被告支付逾期296天的违约金31890元，本院予以支持。关于被告提出的降雨天数及节假日等系不可抗力应予以扣减的意见，本院认为，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告所辩称的顺延事由在订立合同时即可预见在开发过程中可能会出现，并不属于不可抗力的事由，且被告对这两项事由未作可顺延的约定，故该意见没有依据，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广西子木投资管理有限公司与原告银桂山继续履行双方于2014年2月24日签订的《商品房买卖合同》。二、被告广西子木投资管理有限公司于本案判决生效之日起十日内支付原告银桂山逾期交房违约金31890元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费597元，减半收取计299元，由被告广西子木投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。审判员  林起强二〇一八年二月九日书记员  李宇成附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。