北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初6359号原告：孙永，男，1981年8月3日出生，满族，住北京市房山区。原告：胡丽霞，女，1985年7月2日出生，汉族，住北京市房山区。被告：北京韩建伟业房地产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡镇东关村。法定代表人：任忠喜，总经理。委托诉讼代理人：徐凤明，北京徐凤明律师事务所律师。委托诉讼代理人：高敏，北京徐凤明律师事务所律师。原告孙永、胡丽霞与被告北京韩建伟业房地产开发有限公司（以下简称韩建伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告孙永、胡丽霞、被告韩建伟业公司的委托诉讼代理人徐凤明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙永、胡丽霞向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付自2019年6月3日至2021年2月22日未取得楼栋权属证明违约金和未取得房产证的违约金共计43752元；2.要求被告退还原告多支付的房款144元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月10日，原、被告签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》(以下简称预售合同)，约定由原告购买位于北京市房山区良乡拱辰街道东关村伟创嘉园xxx住宅楼xxx层xxx单元xxx号房屋。该合同约定，被告应当于2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，若逾期则买受人选择不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋产权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起457日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2018年12月25日，原告以要求被告支付逾期办理商品房所在楼栋的权属证明和逾期办理房屋所有权证违约金诉至法院，法院支持原告2019年6月3日前的部分违约金，但2019年6月3日以后需另行解决。另根据合同约定的房屋建筑面积计算房款，现被告应退还原告多付房款。原告为维护自身合法权益，提出上述诉讼请求。被告韩建伟业公司辩称，未能办理房产证开发商只是承担一部分责任，并非单方责任，应按照比例和过错责任比例承担违约责任，按照比例承担应为13451.77元。涉诉房屋转移登记是2020年7月21日，初始登记是2019年12月4日。原告主张的两项截止日期有误，违约金计算期间应为2019年6月4日至2019年12月4日乘以合同约定比例。不同意退还多支付的房款。当事人围绕事实请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了预售合同，约定原告向被告购买位于房山区拱辰街道东关村xxx住宅楼xxx层xxx单元xxx号房屋一套，预测建筑面积71.78平方米，总价款344544元，付款方式为首付款加贷款，被告应当在2015年10月1日前向原告交付该房屋。出卖人应当在2016年12月31日前，取得该房屋所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该房屋所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该房屋所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。房屋交付使用后，买受人同意委托出卖人指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起457日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。另查明，经济适用住房行政主管部门在官网上公布的涉案房屋的交房时间为2013年12月底，当时涉案房屋所在楼栋尚未进行竣工验收备案，不具备交付条件。被告于2013年12月底向原告交付了涉案房屋。此后，原告与被告于2015年9月16日补签了上述预售合同。原告已向被告支付了合同约定的房款344544元、契税及公共维修基金17940元、补交房款2688元。2020年4月8日，原告与被告确认涉案房屋实测建筑面积为72.31平方米，实际套内建筑面积为58.81平方米，实际购房款为347088元。涉案所在楼栋初始登记时间为2019年12月4日，房屋所有权转移登记日期为2020年7月21日。本院于2019年6月27日作出（2019）京0111民初12947号民事判决书，判令被告2019年6月3日的逾期办理房屋所在楼栋权属证明和逾期办理房屋所有权证违约金共计4万元。该判决现已经生效。本院认为，原告与被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。预售合同约定，被告应当在2016年12月31日前取得该房屋所在楼栋的权属证明，自房屋交付之日起457日内取得房屋所有权证书。因被告未能按照约定时间内办理上述权属证明，构成违约，应当承担违约责任。故双方对于承担逾期办理房屋所在楼栋权属证明和逾期办理不动产权证违约责任起算时间为2019年6月4日，截止日期应分别调整为2019年12月4日、2020年7月21日。我国法律规定合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现原告按照合同约定的标准主张违约金，被告辩称原告要求的违约金过高，且涉案房屋所在楼栋权属证明违约金和涉案房屋所有权证违约金在计算期限上存在重叠问题，请求法院对违约金予以酌减。本院认为，涉案房屋系经济适用房，是区别于普通商品房的由政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房。同时，由于逾期办理涉案房屋所在楼栋权属证明和逾期办理涉案房屋所有权证这两种违约后果系同一违约行为所致，且楼栋权属证明的办理迟延与原告自身的损失并不存在直接的因果关系，故本院将两种违约后果作合并评价。综上，本院综合合同的履行情况、原告的实际损失、被告的过错程度以及原告的预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，酌情确定违约金的数额。另关于原告主张的多支付房款，原告向被告支付房款共计347232元，经双方核实实际购房款为347088元，故被告应将多收取的144元房款退还给原告。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告北京韩建伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙永、胡丽霞给付逾期办理房屋所在楼栋权属证明和逾期办理不动产权证违约金共计13491.31元；二、被告北京韩建伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙永、胡丽霞返还房款144元；三、驳回原告孙永、胡丽霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费449元，由原告孙永、胡丽霞负担309元（已交纳），由被告北京韩建伟业房地产开发有限公司负担140元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 肖金良二〇二一年七月八日法官助理 达 媛书 记 员 孔博浩