江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0412民初7081号原告（反诉被告，以下统称原告）：魏延保，男，1988年11月8日生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。委托诉讼代理人：丁旭姣，江苏致达律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：王梅芳，女，1964年1月20日生，汉族，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：毛正华，江苏正气浩然律师事务所律师。原告魏延保与被告王梅芳承包合同纠纷一案，本院于2017年9月29日立案后，被告王梅芳在答辩期内提出反诉，本院依法适用简易程序，于同年11月28日、12月20日将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁旭姣、被告王梅芳及其委托诉讼代理人毛正华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判令确认解除原告与被告签订的酒店承包合同。2、判令被告返还原告押金10万元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告因经营需要，于2016年11月13日与被告签订了酒店承包合同，承包了坐落于常州市××区××楼××楼店面房、××楼所有由武进区湖塘城南商务酒店经营的房屋及酒店内的设备设施。承包期共6年，自2016年11月13日起至2022年11月13日止。年承包金每3年确定一次，前3年每年33万元，于每年的10月12日前一次性支付。合同约定房屋的维修由被告负责。合同签订后，原告便将大部分承包金提前付清，并支付了10万元押金。但原告入住后发现酒店存在严重的漏雨问题，且该酒店的漏雨问题已达原告不能正常经营使用的程度，故原告便与被告积极沟通，要求修缮酒店，被告也再三保证会找人维修。可是截止至今，漏雨问题仍未解决，原告多次与被告沟通，被告对此置之不理，故原告于2017年9月15日向被告送达了律师函，要求正式解除酒店承包合同，并立即退还10万元押金，尽快做好酒店交接工作，但被告既不退还押金，又不做酒店交接工作，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，1、原告是在2016年11月接手经营签订承包合同的酒店，且曾多次现场仔细查看和了解所要承包的条件和房屋状况，是在完全符合承包要求基础上达成合同意愿。从时间上分析，不可能发生诉状上讲的入驻后即发生严重漏水问题。即使在使用后，短短的数月之内，也是不可能发生严重影响到正常经营的状态。2、如果存在个别房间漏水的情况，也不存在再三与被告沟通的事实。退一步说，假定存在被告怠于维修的事实，原告也有义务自行维修，避免扩大损失，然后再与被告协商费用承担问题。3、如果存在漏水问题，也不足以过到解除合同的程度。4、依据合同约定，每年的承包金是先付款后用房，但原告并没有照此履行，而是逾期支付，拖欠承包金，应该承担违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告提出反诉请求：1、不予确认合同解除效力，判令原告继续履行酒店承包合同。2、判令原告支付上年度拖欠承包金15万元。3、判令原告支付因拖欠承包金应承担的违约金547500元。4、判令原告支付第二年承包金33万元（反诉原告保留追加追偿反诉被告的该期违约责任权利）。5、反诉费用由原告承担。事实与理由：原告因经营所需，经多次现场查看及协商，双方于2016年11月13日签订了酒店承包合同，承包期6年，前3年每年承包金33万元，后期在原基础上上浮，每年承包金在10月12日先予支付而后经营。合同第六条第2项约定，逾期交付承包金应按每逾期一天须承担全年承包金的1%违约金，以天数累计；第4项约定，原告如提前解约，将承担3年期间的承包金为基数的20%违约金。双方还对其他事项作了约定。合同成立后，被告提供了发包条件，原告接收并正常经营，但未如期足额支付承包金。虽经催要仍借故拖延，经查勘发现有部分承包设施已被严重损坏和灭失，在被告保留追究原告责任的情形下，被告却在2017年9月竟然收到了原告以酒店存在严重的漏水问题、并已达到不能正常经营使用程度，提出解除承包合同及返还押金的律师函。对于这种由违约方先提出解除合同、且不存在解除事实或存在根本性解除事由，对此被告委托律师作了回函，认为原告提出的不符合法定和约定的解除条件，不存在不能实现合同目的的事实依据。由于原告拖延支付款项违约在先，故我方不同意解除合同，并要求继续履行，请求法院支持被告的反诉请求。原告对反诉辩称，1、被告的酒店已有十间房间以及走廊漏雨，其漏雨严重程度完全无法满足原告使用酒店的目的，且被告违反酒店承包合同，拒不履行修缮酒店的义务，故原告完全有理由及法律依据单方解除酒店承包合同。2、截止2017年9月12日原告已支付了295000元的承包金以及10万元押金，故被告起诉原告结欠15万元承包金完全是无稽之谈。3、2017年9月12日，原告已通知被告解除酒店承包合同，并要求做好交接工作，但其拒不交接，故原告并未拖欠承包金。原告少交2017年10月份之后的承包金是因为被告的违约原因造成，并非原告违约。退一步讲，即使原告达不到法定解除承包合同的标准，原告已支付了295000元的承包金及10万元押金，该款冲抵2016年11月至2017年10月13日的承包金也绰绰有余，故原告不应承担任何违约责任。4、承包合同并未约定承包金先付后用，仅约定每年承包金于每年的10月12日前一次性支付，很显然该承包金的付款期限为2017年10月12日前，故截止2017年9月12日，原告已支付了295000元承包金以及10万元押金。5、承包合同中关于违约责任的约定，已远远大于双方损失及法律规定，要求法院对此作出相应调整。本院经开庭审理并经现场复核认定如下事实：2013年4月登记设立个体工商户性质的武进区城南商务酒店（以下简称城南酒店），该酒店坐落于常州武××××号，经营者王某（又名汤某）系被告王梅芳之子。2016年10月12日，鉴于王某同意将城南酒店以王梅芳的名义对外发包经营，原告有承包城南酒店的意向，遂于当日以魏某1的名义向被告交付定金30000元。同年10月、11月，许某代原告支付92000元。同年10月31日，周某代原告支付40000元。2016年11月13日，双方进行协商后，原告作为乙方，被告作为甲方，签订酒店承包合同一份，约定由乙方承包城南酒店（包括经营用房50余间及酒店内的设备设施等）；承包期共6年，从2016年11月13日起至2022年11月13日止，年承包金每3年确定一次，前3年每年33万元，于每年的10月12日前一次性支付；承包期间，酒店内的设备设施维修由乙方负责，房屋维修由甲方负责；乙方逾期（笔误为“预期”）交付承包金，每逾期一天，支付全年承包金1%作为违约金，按逾期天数累计计算；承包期间所有的费用（电费1.5元/度、税费、电信等）均由乙方承担，电费每月5日前交付，水费、电信费每月12日前交付；乙方在2016年11月13日前向甲方交押金10万元。合同签订后，被告如期向原告交付了发包的房屋、设备、设施等，原告即接手承包经营。原告在被告的反复催要下，周某于2016年11月16日至2017年4月8日代原告支付承包金107000元，魏某2于2017年5月29日至同年6月11日代原告支付承包金10万元，韦某于2017年6月11日代原告支付4万元。截止起诉之日，原告共支付被告押金和承包金409000元。在原告承包期间，几个房间因下大雨发生了渗漏现象，被告接到原告通知后即委托瓦工进行了修理，但未能及时对房间内的渗漏痕迹进行处理。2017年9月15日，原告向被告邮寄律师函一份，以原告入驻后发现酒店存在严重的漏雨问题，且该酒店的漏雨问题已达原告不能正常经营使用的程度，漏雨问题仍未解决为由，要求正式解除酒店承包合同，并立即退还10万元押金，尽快做好酒店交接工作。被告收到该函件后，于同月25日向原告发送律师回函一份，表示不存在原告所称的解除情形，不同意解除合同，要求继续履行合同，并支付拖欠的承包金。双方协商未果，原告则起诉来院，要求判如所请。上述事实，由酒店承包合同、收条、银行转账支付清单、代付说明、现场照片、函件及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，签订的酒店承包合同是双方真实意思的表示，应当按合同约定履行发包人、承包人的相应义务。根据确认的证据可以认定，虽然原告向被告发出了律师函要求解除承包合同，但被告在收到函件后及时提出不同意解除承包合同的书面回函，明确表示不同意解除合同，故不能认定双方的承包合同已经解除，故本院对原告要求判决确认承包合同已经解除的请求不予支持。在原告承包期间，几个房间因下大雨发生了渗漏现象，被告接到原告通知后即委托瓦工进行了修理。几个房间大雨期间存在渗漏的情形，被告未及时对房间内的渗漏痕迹进行处理，并没有达到原告对整个城南酒店50余个房间不能正常使用、经营的程度，且被告也履行了修理的义务。因此，原告据此要求解除合同的理由不足，本院对此请求不予支持，应当继续履行合同。由于双方约定合同解除时，承包人付清应当承担的费用后方可退还保证金，故现退还保证金的条件尚未成就，且承包人尚需与发包人结算水电费等费用，故对原告要求被告返还原告押金10万元的请求本院不予支持。双方虽然在合同中约定年度的承包金于每年的10月12日前一次性支付，但未约定是先付后用或先用后付，事后也未能对此作出补充约定。鉴于签订合同是2016年11月13日，在合同的文意中不能得出在2016年10月12日前即一次性支付了第一年度的承包金，故认定先用后付的支付方式为宜。至2017年10月12日，原告仍然占有、使用着承包经营的城南酒店的房屋和设备、设施，应当支付押金10万元和承包金33万元，共计43万元，而原告实际支付了409000元，原告尚欠承包金21000元。鉴于原告已缴纳了10万元的保证金，该21000元可由保证金充抵。考虑到双方约定每逾期一天应支付全年承包金1%的违约金约定过高，原告也要求调整，本院考虑到因原告违约而对被告造成的实际损失程度，将违约金标准调整为所欠付实际承包期间的承包金的20%。本案因调解未成，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、反诉原告王梅芳与反诉被告魏延保于2016年11月13日签订的酒店承包合同继续履行。二、反诉被告魏延保于本判决生效之日起三十日内支付给反诉原告王梅芳违约金4200元。三、驳回原告魏延保的诉讼请求。四、驳回反诉原告王梅芳的其余反诉请求。案件本诉受理费1150元（已减半收取），反诉受理费4250元（已减半收取），合计5400元，由原告魏延保（反诉被告）负担1500元（其中350元魏延保于本判决生效之日起三十日内直接支付给王梅芳），由被告（反诉原告）王梅芳负担3900元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员  何纪华二〇一八年二月二十三日书记员  羊容萱