宁夏回族自治区青铜峡市人民法院民事判决书（2021）宁0381民初1572号原告：徐洪武，男，1983年8月27日出生，汉族，大专文化，无业，住宁夏吴忠市利通区，公民身份号码。被告：丰贡宁，男，1961年12月22日出生，汉族，高中文化，职工，住青铜峡市，公民身份号码。原告徐洪武与被告丰贡宁土地经营权出租合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐洪武向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告双方于2020年10月1日签订的《租赁合同》；当庭变更诉讼请求为2．判令被告支付原告违约金120000元（120000元×20％×5年=120000元）；3．判令被告赔偿原告因违约造成各项损失共计33万元，以上共计45万元；4．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2020年10月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将位于青铜峡市树新林场土地300亩租赁给原告，原告用于养殖业饲料基地。租赁期限为5年，自2020年10月1日至2025年10月1日止。每亩租金为400元，年租金总额为120000元；按年支付租金。双方应积极履行合同条款，无论哪一方不履行合同造成的损失由违约方承担。合同签订后，原告分批将租赁费支付被告，共计142000元（其中包括下一年度22000元预付租金），而被告一直未将土地交付给原告使用。原告多次找被告问何时交付，被告均以各种理由推拖。2021年3月20日左右，原告到租赁土地进行勘察，准备开始耕种，得知被告已将涉案土地租赁第三人，租赁费每亩600元，高于原告给付租金。原告随后联系被告，问询此事，被告不承认，并要求原告再给付租赁费10万元。2021年4月26日，被告在未通知原告的情形下将原告已支付142000元租金全部退还原告。原告认为已按合同约定按时支付租金，被告未按约履行土地交付义务，退还已付租金，其行为构成违约，给原告造成经济损失，要求被告支付违约金及因违约造成的各项经济损失。丰贡宁辩称，同意原告第一项诉请，解除双方租赁合同；对其他诉讼请求不予认可，原告所述与事实不符。2020年9月原告要承包我羊圈养牛，同时提出将300亩地包给他作饲料种植基地。原告要求我将该土地上的枣树、葡萄树、核桃树挖掉以便其种植玉米，还委托我去帮他购买玉米种子及肥料。后来大概在2021年4月份双方签订羊圈承包合同，我将2个羊圈以每年30000元租金包给原告2年。签完该合同后原告说牛养不了了，300亩地也种不了了。我说如果地不种了要解除合同，原告说合同不在他手里。我就找证人尤某某，让他暂时种地，至今还未与尤某某签订合同；尤某某支付了10万多元，这个钱当时也没说是涉案土地的租金，因为尤某某还承包我别的土地。我不存在违约行为，因为原告既没有养牛也没有种地，而且明确表示不再种地了，我才收回土地、退还租金并准备将土地转租别人。原告不能种地已经是既定事实，不应再购买种子及化肥扩大损失；原告贷款金额超出租赁土地成本，其中用于支付我土地租金的贷款部分也就是142000元的利息损失，我愿意从原告支付我租金之日到我返还他之日按银行同期贷款利率承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据1．租赁合同原件，拟证明双方约定租赁期限为5年，自2020年10月1日起至2025年10月1日止，年租金12万元，同时约定租赁期限内被告不得将该土地再次出租给第三方及相应违约责任，包括损失由被告承担；被告对此证据无异议。原告提交证据2．中国建设银行电子回单打印件及微信转账截图打印件，拟证明2020年9月30日向被告支付50000元租金（定金），2021年3月31日向被告支付60000元租金，2021年4月1日通过微信转给被告2000元租金，2021年4月6日分2笔向被告支付30000元租金；同时证明原告一直按照合同约定履行支付租金义务，没有要求解除合同的意思；被告对此证据无异议。原告提交证据3．转账记录打印件，拟证明2021年4月26日被告通过微信向原告转账142000元，被告退还租金单方面解除合同，构成违约，应承担相应责任。被告对该证据证明目的不予认可，认为原告既不养牛也不种地并明确表示不再耕种租赁土地了，才退回租金、收回土地并转租他人。原告提交证据4．农资商品“一账通”凭证及转账记录1份，拟证明原告2021年4月8日购买玉米种子、化肥等需花费107975元，原告向该店支付种子化肥定金30000元，被告违约行为造成定金损失30000元。被告对此证据证明目的不认可，认为原告不能继续种地是既定事实，不应再购买种子及化肥扩大损失。原告提交证据5．贷款记录打印件1份，拟证明为租赁被告土地进行耕种，贷款283000元，被告违约行为造成原告利息损失；被告对该证据证明目的不认可，认为贷款金额超过租赁土地成本，仅同意承担原告用于支付租金的142000元利息损失。原告提交证据6．转租人尤某某通话录音、土地现状影像光盘1份，通过2021年5月24日本案涉及土地玉米苗长势拟证明被告早已将土地转租他人，通过2021年4月18日与转租人尤某某通话中，被告将涉案土地高价转租尤某某的内容，拟证明被告将土地转包他人的违约事实；被告确认视频和照片均是在本案涉及土地拍摄的，但对该光盘中的两组证据证明目的均不认可，2021年4月初原告说地不种了才让尤某某去耕种，也没有跟尤某某说好每亩地租金600元，且2021年4月18日原告与尤某某通话时，还没有将地交给尤某某种，只是委托其整地，2021年4月20几号才把地交给尤某某种。原告提交证据7．书面证人证言（打印后签字捺印），拟证明2020年10月1日签订合同时不包括租赁三座羊圈，被告要求原告当场交纳定金5万元。被告对该证据不认可，认为合同上写明包括三座羊圈用于建筑附着物堆放、加工饲料，如果不一并出租羊圈，土地也不会以每亩400元租给原告；交纳的5万元是租金，合同约定租金按年交纳，应在合同签订时付清第一年租金12万元，原告未按时交清租金，所以没将土地交付。被告申请出庭作证的证人尤某某证言为，我于2021年4月5号或6号见过原告，原告说其不再耕种被告土地了。4月6日被告找到我说原告承租的地不种了让我种。我就找人打听原告为什么不种了，听说是原告资金不够、嫌麻烦。我就从4月7、8号开始投入机械挖树、收拾土地，准备种青储。一直到4月25日把地都收拾完。在这期间没有和被告协商过租期和租金，至今也未签订书面租赁合同。我支付过被告10万元，但未说明是租金。原、被告签订的牛圈租赁合同我见过2次，租金每年3万元、租期2年。之后我也想租被告的牛圈，我就找被告看他和原告的合同，被告说被原告撕了。被告依据上述证人证言拟证明1．原告于2021年4月初明确表示不再耕种被告土地；2．原、被告签订过牛圈（即原租赁合同中羊圈）租赁合同，作为原租赁合同的补充协议，双方约定租期2年，每年租金3万元。原告对证人证言真实性有异议，认为未客观反映案件事实，对其证明目的不认可，其未向证人或其他人表示过不再耕种案涉土地，还告知过证人被告不让其种田也不退租金，且证人实际于2021年3月19日之前就开始耕种案涉土地。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，在事实认定过程中结合案件具体情况综合予以认定，其中原告提交证据7．书面证人证言（打印后签字捺印）因不符合法定证据要件，其证明效力本院不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年10月1日，甲方（出租方）被告丰贡宁与乙方（承租方）原告徐洪武签订租赁合同，约定甲方将自己位于青铜峡市树新林场的300亩土地出租乙方。租期五年，租赁期限自2020年10月1日至2025年10月1日。每亩租金400元，年租金120000元，租金按年支付，签订合同时乙方交清2020年10月1日至2021年10月1日租金。合同签订后，甲方在一月内将乙方租用土地的界址范围划定并将土地上附着物清理干净达到乙方要求。租赁期限内，甲方不得将该土地再次出租第三方使用。合同履行期间，未尽事宜，双方可以补充协议的形式另行约定。同时约定，甲方在租期内不得无故干涉乙方正常生产经营活动及盈利方式，若由此给乙方造成损失，由甲方承担赔偿责任，乙方可拒交土地租赁费；甲方如不履行合同条款，造成的一切损失由甲方承担；甲乙双方均应积极遵守合同条款，无论哪一方不遵守合同造成损失，均由违约方承担。原告于2020年9月30日向被告支付50000元租金，合同签订后，原告于2021年3月31日向被告支付60000元租金，2021年4月1日通过微信转给被告2000元租金，2021年4月6日向被告支付30000元租金。2021年4月26日被告退还原告向其支付的142000元土地租金。另查明，2021年4月8日原告在吴忠市利通区某某农资店购买玉米种子及化肥，并于当日支付30000元预付款用于备货。该笔货物未实际交付，30000元预付款也未退还原告。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行各自义务。双方在《租赁合同》中未约定解除权或解除条件；截止原告起诉至法院，在具备解除该租赁合同法定条件时，被告亦未行使该解除权。被告辩称原告于2021年4月初明确表示不再耕种案涉土地，并提交证人证言予以证实，原告对此不认可，且该证人与本案诉讼标的具有一定利害关系，证言所述原告提出解约的时间点，与原告在2021年4月1日、6日仍向被告支付租金的行为相悖，故该辩解意见及证人证言，本院不予采信。现原告主张解除双方签订的租赁合同，被告当庭同意解除，根据《民法典》相关规定，该《租赁合同》自起诉状副本送达被告时即2021年5月7日解除。在《租赁合同》解除前，原告未按约定时间支付租金，被告未按约定交付土地，均应认定为违约行为，作为违约方本应当承担的违约责任不因解除合同而免除，双方应就其违约行为承担相应违约责任。现本案双方争议焦点为：被告应向原告承担的违约金金额或违约损失赔偿额。当事人主张违约金的，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。违约金的性质应以弥补非违约方实际损失为主要功能。本案中，原、被告签订《租赁合同》中未约定违约金条款，也未对违约金支付条件、金额或计算方式进行补充约定，且原告同时主张被告承担违约金及违约损失赔偿责任，超出其可证实的实际损失范围，故原告主张被告支付12万元违约金无法律及事实依据，不予认可。原告主张被告赔偿其合同履行后可获得利益30万元，未提交证据证实每亩土地可获利1000元的相应依据，且超出被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失，上述主张无法律依据和事实依据，不予认可。原告主张被告赔偿其购买种子、化肥定金30000元，未提交相应证据证实销售商已确定不予退还该30000元，且与本院向销售商核实情况不符（销售商仅要求原告赔偿因原告违约造成的损失），原告可在上述损失实际发生后另行主张。被告认可原告交纳租金至返还租金期间的资金占用利息损失，愿按银行同期贷款利率支付原告相应利息，对此本院予以认可。综上所述，原告要求被告支付违约金12万元、赔偿违约损失33万元无事实及法律依据，对其诉请本院不予认可；被告应支付原告租金占用期间利息1523.7元（以50000元为基数按年利率4.35％自2020年9月30日计算至2021年4月26日、以60000元为基数按年利率4.35％自2021年3月31日计算至2021年4月26日、以2000元为基数按年利率4.35％自2021年4月1日计算至2021年4月26日、以30000元为基数按年利率4.35％自2021年4月6日计算至2021年4月26日）。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告徐洪武与被告丰贡宁签订的《租赁合同》于2021年5月7日解除；二、被告丰贡宁于本判决生效之日起十日内支付原告徐洪武租金占用期间利息1523.7元；三、驳回原告徐洪武其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，减半收取计4025元，由原告徐洪武负担4012元，被告丰贡宁负担13元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审  判  员   方 媛二〇二一年七月二十九日书  记  员   马玉平