陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终11324号上诉人（原审被告，反诉原告）：王梅，女，1967年2月1日出生，汉族，陕西通力电梯设备有限公司职员，住西安市新城区。委托诉讼代理人：王海艳，陕西兰杜律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：张宏，男，1971年9月1日出生，汉族，杨凌雨竹亭园艺有限公司职员，住西安市新城区。委托诉讼代理人：张海军，陕西大瑞律师事务所律师。上诉人王梅因与被上诉人张宏房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2021）陕0113民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员秦燕燕独任审理。本案现已审理终结。王梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张宏的第一项、第二项诉请，支持王梅的全部诉请；2.诉讼费由张宏负担。事实与理由：一审判决事实不清，适用法律错误。一审判决认定租赁合同于2020年6月10日解除，返还租金3.6万元，系事实错误，张宏只是在当日微信通知搬离，但未搬离交接手续，未通知验收房屋，煤气卡也未返还。张宏擅自改变了涉案房屋的内部结构，房屋内的实木家具等均被张宏搬走，且将车库门改造并出租给他人。张宏破坏了房屋外的植被等，一审判决返还保证金1万元，房租优惠1万元予以退还系事实错误。王梅要求张宏恢复原状及赔偿损失于法有据，双方虽然在微信中协商过此事，但张宏提出作价24000元，王梅未同意。张宏辩称，于2020年3月31日向王梅提出于5月1日退房的请求，王梅同意。张宏于6月初搬离，应按照其要求对房子进行了清洁等，并将钥匙交还给王梅，完成了交接。双方在微信中对于家居等补偿问题已经达成24000元的赔偿协议。王梅要求恢复原状等没有事实依据。张宏向一审法院起诉请求：1、确认张宏与王梅2015年9月28日所签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年5月31日解除；2、王梅退还张宏房屋租金50000元及押金10000元；3、王梅向张宏返还交付（2016年11月1日至2019年10月31日期间）整年租金优惠补偿款30000元；4、诉讼费由王梅承担。王梅向一审法院反诉请求：1、张宏将承租的西安市雁塔区房屋车库大门及小门，内部客厅门、餐厅门、窗、墙面、二楼主卧吊顶，前后花园等恢复原状；2、张宏赔偿房屋内进口斯瓦洛世奇水晶吊灯一个，真皮黑沙发一组3+1+1,茶几一个，大班台一个，海尔立式空调一台，一楼餐厅：实木一体式壁柜一个，黑胡桃书柜一个；二楼主卧：立柜四开门一组，实木整体式定制写字台及书柜一组，二楼带客厅小房间：实木立柜两开门一组，低柜2组等损失，上述房屋内设施损失共计150000元；3、张宏返还煤气卡；4、诉讼费由王梅承担。一审法院认定事实：2015年9月28日，张宏（乙方）与王梅（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于西安市雁塔区房屋有偿出租给乙方居住，约定房屋月租金10000元，租赁期自2015年11月1日至2018年10月31日止共计36个月，租金按年结算，并提前30天全额支付下一年度的租金；第三条约定双方同意合同的保证金（押金）为10000元；第五条约定合同期满，乙方应将房屋设备设施交付甲方，在结清所有费用及保证房屋设施完好无损时，甲方将保证金于7日内退还乙方，逾期退还，则按日向乙方赔偿日租金双倍作为违约金；合同第十二条约定，除第一季度外甲、乙均可提前解约，但必须提前三个月书面通知另一方，提出解约方应另外向守约方支付一个月租金作为补偿。第二年租期届满甲方返还一个月租金作为优惠。合同期满或者提前终止，乙方添置的可移动的物品家具等应自行搬离，否则视为乙方同意归甲方有所并有权处置；第十三条约定，甲方有权单方解除本合同，保证金不退：……2、未经甲方书面同意，擅自拆改相关设备设施和房屋的结构，同时甲方有权要求恢复原状……。合同签订后，张宏承租上述房屋，向王梅支付押金10000元；每年一次性向王梅支付房屋租金，其中前四个租赁年度支付120000元，第五个租赁年度张宏支付132000元（每月租金上涨1000元）。2020年3月31日，张宏微信通知王梅提出解除租赁合同，2020年6月10日，张宏搬离涉案房屋。庭审中，双方均提交微信聊天记录，其中2020年8月3日聊天内容中双方确认：1、所有乙方（张宏）对曲江皇家花园小区A7栋的改造以及合同中列出的家具一共作价24000元，由甲方（王梅、王贞）扣除；2、以上具体为：进口斯瓦洛世奇水晶吊灯一个，真皮黑沙发一组，茶几一个，大班台一个，一楼餐厅：实木一体式壁柜一个，黑胡桃书柜一个；二楼主卧：立柜四开门一组，实木整体式定制写字台及书柜一组，二楼带客厅小房间：实木立柜两开门一组，低柜2组以及个别老电器等，车库大门及小门，内部，客厅门、餐厅门，窗、二楼主卧吊顶，前后花园的改造等。张宏主张，合同第十二条约定，是每一个次年度返还上一年度租金作为优惠。王梅认为，2015年9月28日，其向张宏交付房屋，但合同从2015年11月开始起算承租期，故已经实际优惠了一个月。庭审中，张宏同意向王梅返还案涉房屋的天然气卡；并明确，其请求法院确认双方合同于2020年6月10日解除，因合同在2020年已经变成无固定期限合同，故其可以随时解除，无需在另行支付一个月租金作为补偿。一审法院认为，张宏、王梅签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行己方义务。《房屋租赁合同》约定租赁期自2015年11月1日至2018年10月31日止，租赁期届满后，张宏继续承租房屋并向王梅缴纳租金。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条之规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”张宏享有任意解除权，故张宏无需按合同第十二条约定另外向王梅支付一个月租金作为补偿。2020年3月31日，张宏微信通知王梅提出解除租赁合同，2020年6月10日，张宏搬离涉案房屋，故双方《房屋租赁合同》于2020年6月10日解除；故王梅应向张宏退还剩余租金（2020年6月11日至2020年10月31日），张宏主张王梅退还剩余租金50000元，未超出应退数额，依法予以支持。关于王梅反诉主张张宏恢复原状并赔偿各项损失一节，根据双方提交的微信聊天记录，双方对于家具装修等作价24000元达成一致意见，故张宏应按此向王梅赔偿。又，张宏向王梅支付合同押金10000元，且张宏同意将作价24000元从其诉讼请求中扣除，故24000元应先行从押金中冲抵，再从王梅应退还的租金中冲抵，冲抵后，王梅向张宏退还租金36000元。关于张宏诉请主张的整年租金优惠补偿款，其依据合同第十二条主张，合同第十二条约定，“第二年租期届满甲方返还一个月租金作为优惠。”双方对该条的理解不一致，张宏主张每一个次租赁年度都返还上一年一个月租金作为优惠，其未提交其他证据予以佐证，故对张宏的扩大解释，不予采信。针对王梅陈述，2015年9月28日，其向张宏交付房屋，但合同从2015年11月开始起算承租期，故已经实际优惠了一个月。因双方在2015年9月28日签订合同时已经约定合同租赁期自2015年11月1日开始，故与该条约定的“第二年租期届满”应不具有关联性，故对王梅的李杰，依法不予采信，认定该条约定为第二个承租年度返还一个月租金作为优惠，即王梅应向张宏返还优惠租金10000元。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第七百零三条、第七百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）张宏与被告（反诉原告）王梅2015年9月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月10日解除。二、被告（反诉原告）王梅于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张宏退还租金36000元、租金优惠10000元。三、原告（反诉被告）张宏于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王梅返还煤气卡一张。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）张宏的其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）王梅的其余反诉请求。本案案件受理费2050元，由王梅承担1000元，由张宏承担1050元，本诉诉讼费由张宏预交，王梅在履行上述金钱义务时将其应承担的部分一并给付张宏。反诉诉讼费1650元，由张宏承担100元，由王梅承担1550元。鉴于反诉诉讼费由王梅预交，故张宏于本判决生效之日起十日内将其应承担的部分一并给付王梅。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，张宏、王梅于2015年9月28日签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方应按合同约定履行各自义务，享有相应权利。《房屋租赁合同》约定租赁期自2015年11月1日至2018年10月31日止，租赁期届满后，张宏继续承租房屋并向王梅缴纳租金，故双方构成不定期租赁合同关系。张宏作为承租人享有任意解除权，无需按合同第十二条约定另外向王梅支付一个月租金作为补偿。2020年3月31日，张宏微信通知王梅提出解除租赁合同，2020年6月10日，张宏搬离涉案房屋，故双方《房屋租赁合同》于2020年6月10日解除。故一审判决判令王梅退还剩余租金5万元一节，并无不当。根据双方提交的微信聊天记录，双方对于家具装修等作价24000元已达成一致意见，故张宏应依此向王梅赔偿。且张宏已支付押金10000元，故折抵后，王梅向张宏退还租金36000元。关于整年租金优惠补偿款，一审判决结合合同约定及双方履行情况，认定第二个承租年度返还一个月租金作为优惠，并判令王梅向张宏返还优惠租金10000元一节，亦无不妥。综上所述，王梅的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1650元，由王梅负担。本判决为终审判决。审判员  秦燕燕二〇二一年七月十二日书记员  杨雪薇