贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终4200号上诉人（原审被告）：李永鸥，男，1971年8月3日出生，汉族，贵州省遵义市红花岗区人，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：徐世龙，贵州四同律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：贵州银龙物业管理有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路**。统一社会信用代码：915203303224906982。法定代表人：武德祥，总经理。委托诉讼代理人：张兴银，该公司监事。委托诉讼代理人：袁永容，总经理助理。被上诉人（原审被告）：张蒙龙，男，1990年10月8日出生，汉族，浙江省天台县人，户籍地址浙江省天台县。被上诉人（原审被告）：叶良标，男，1967年1月29日出生，汉族，浙江省天台县人，户籍地址浙江省天台县。上诉人李永鸥因与被上诉人贵州银龙物业管理有限责任公司(以下简称银龙物业)、张蒙龙、叶良标物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院(2021)黔0304民初373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李永鸥上诉请求：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院(2021)黔0304民初373号民事判决，发回重审或驳回银龙物业的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由银龙物业负担。事实与理由：一、一审审理程序违法，遗漏应当参加诉讼的当事人。遵义中山房地产开发有限公司系《前期物业管理合同》的签订主体，需要追加遵义中山房地产开发有限公司作为当事人，才能查清《前期物业管理合同》的真实性。二、一审判决认定事实错误，基本事实认定不清。遵义中山房地产开发有限公司系没有经过招投标选择的物业公司；《前期物业管理合同》擅自改变《商品房买卖合同》约定的物业费收费标准；2.2元/平米/月的收费标准系加重上诉人责任的单方条款。因此，案涉《前期物业管理合同》属无效合同。上诉人物业经营的天豪水汇不能证明其属于特种行业，因被上诉人堵门行为及消防验收问题，天豪水汇仅开业两个月就歇业至今，房屋使用性质已经发生了根本变化，不能视为特种行业，一审认定的2.2元/平米/月的收费标准基础已经不存在。同一地段的门面物业收费标准为1元/平米/月，上诉人物业按2.2元/平米/月的收费标准有违公平。案涉2-1附13号商铺并未被天豪水汇使用，长期处于关闭状态，不应被算作用于经营特种行业。上诉人已提供充分证据证明案涉物业出租给被上诉人张蒙龙、叶良标，并在租赁合同中约定由张蒙龙、叶良标负担，一审以无法查明期间的实际使用人为由，拒绝上诉人认为应当由张蒙龙、叶良标承担物业费的抗辩，属事实认定错误。三、一审适用法律错误。银龙物业辩称：案涉物业前期的物业费已经在（2019）黔03民终7282号案件已经作出判决，本案和该案的情况一致，请求驳回上诉，维持原判。银龙物业向一审法院起诉请求：1.判令李永鸥、张蒙龙、叶良标向银龙物业支付2-1-附13号、面积为40.17平方米商铺的物业管理费，按合同约定以2.2元/平米/月计算，物业费3976.83元及滞纳金以总金额款的日万分之二计算支付，物业费3976.33元及滞纳金1073.74元（2017年4月8日起至实际偿清之日止，45个月）；2、请求判令李永鸥、张蒙龙、叶良标向银龙物业支付2-1-1号物业管理费，按合同约定以2.2元/平米/月计算，物业费54205.88元及滞纳金以总金额款的日万分之二计算支付，滞纳金5203.76元（2019年9月9日起至实际偿清之日止，16个月）。一审法院认定事实：2017年4月8日，遵义中山房地产开发有限公司与银龙物业签订《前期物业管理合同》，由银龙物业对遵义中山房地产开发有限公司开发的位于贵州省遵义市南部新区（现遵义市播州区）龙坑街道共青社区红军路12号的南湖之春小区进行物业管理，该合同第十七条约定：“委托管理期限为：2017年4月8日起至业主委员会成立3个月内与业主委员会签订合同后本合同自然终止，签订本合同之日起正式提供物业服务”，合同第十三条约定:“前期物业费用开支由甲方业主和物业使用人或甲方项目部每月支付给乙方，由乙方收取下列费用。（1）物业管理费：按播州区商住房收费标准相关文件执行或与业主约定。1、物业管理费收费标准：步梯房1.00元/㎡，电梯房1.5元/㎡，商铺1.8元/㎡，特种行业2.2元/㎡按月向业主收取物业管理费。可向业主预收一年（12个月）的物业费……”，第二十一条约定：“物业管理服务费1、管理服务费标准的调整，按两年一次调整；2、对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金……”，合同签订后，银龙物业对李永鸥买受的南湖之春物业开始进行管理。2019年5月12日，遵义中山房地产开发有限公司与原告续签了《前期物业管理合同》，并经遵义市住房和城乡建设局备案，合同期限自2017年4月8日起至2021年4月8日止；并约定在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止；其他物业服务费等约定内容、事项未变。现南湖之春小区业主委员会未成立。李永鸥系遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路12号南湖之春小区物业2-1-附13号、2-2-1号的业主，取得了遵义县商品房买卖合同备案登记；其中预售许可证号为遵县商房预字（2012）第39号记载：合同编号418号南湖之春房号2-1-附3号，建筑面积为38.35平方米，买受人李永鸥，共有人肖殿瑜；合同编号为419号南湖之春房号2-2-1号，建筑面积为1539.94平方米，买受人李永鸥，共有人肖殿瑜。李永鸥于2017年3月入住该小区，并于2017年3月9日利用该房注册成立了南部新区龙坑天豪水汇中心，该中心于2017年3月开始试营业，属于物业服务合同中特种行业范围。经银龙物业以书面等方式催收，李永鸥以该商铺的物业费应由实际承租人缴纳为由，未向银龙公司交纳物业管理费。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，2017年4月8日起银龙物业与遵义中山房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》未违反法律和行政法规的相关规定，并经遵义市住房和城乡建设局备案，应为有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，李永鸥系遵义中山房地产开发公司“南湖之春”小区的业主，《前期物业管理合同》对其应具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。银龙物业与遵义中山房地产开发有限公司的《前期物业管理服务合同》，属于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对包括李永鸥在内的南湖之春小区全体业主具有约束力。银龙物业也对该物业提供了物业管理服务。被告李永鸥认为其并未直接与银龙物业签订任何物业管理合同或以任何其他方式明确表示接受银龙物业的物业服务，其与银龙物业之间不存在物业管理服务合同关系，不应支付物业管理费的理由，与事实不符，对此不予采信。李永鸥经银龙物业通过书面方式催收，一直未向银龙物业交纳物业费，银龙物业请求其按照合同约定支付物业费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，予以支持。对李永鸥提出的涉案物业不属于特殊行业的理由，根据贵州省遵义市中级人民法院（2019）黔03民终7282号民事判决查明：“李永鸥系遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路12号南湖之春小区商铺2-2-2号房（原房号为2-2-1）业主，于2017年3月入住该小区，并于2017年3月9日利用该方注册成立了南部新区龙坑天豪水汇中心，该中心于2017年3月开始试营业，属于物业服务合同中特种行业范围，其房屋建筑面积为1539.94平方米，经银龙公司以书面等方式催收，李永鸥从未向银龙公司交纳过物业管理费”，经人民法院生效判决查明的事实，涉案物业经营天豪水汇中心，属于市场管理中特种行业的范围，故对该辩解理由不予采纳。对李永鸥提出的应以物业的实际使用人承担物业费的理由，因天豪水汇中心现在的实际使用人不清楚，是否再次进行了转租，哪个时段由谁经营并不能在本案中进行准确区分、明确，以确定由谁作为实际使用人而承担相应的物业服务费，且李永鸥对该物业出租形成的租赁合同关系可以另案进行准确处理，故对李永鸥的该辩解意见，不予采纳。李永鸥为涉案物业的买受人，对涉案物业进行了使用，应向银龙物业缴纳必要的物业费用。即2-1-附13号商铺从2017年4月8日起至2020年12月31日止,共44个月，应缴纳的物业服务费为3712.28元（38.35平方米×2.2元/平方米×44个月）；对2-2-1号房从2019年9月9日起至2020年12月31日止，共15个月，应缴纳的物业服务费为50818.02元（1539.94平方米×2.2元/平方米×15个月），以上共计54530.30元。关于银龙物业请求支付滞纳金的问题，本案被告拒交物业服务费之原因主要是对法律规定及合同履行中产生的问题，为了双方后续更有效地履行各自的合同义务，对银龙物业请求李永鸥支付滞纳金的诉讼请求不予支持。张蒙龙、叶良标经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限李永鸥在本判决生效后十日内支付贵州银龙物业管理有限公司物业管理费54530.30元；二、驳回贵州银龙物业管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费2319.00元，减半收取1159.50元，由李永鸥负担。上诉人李永鸥二审向本院提交贵州省遵义市播州区法院（2021）黔0304民初758号李永鸥诉叶良标、张蒙龙租赁合同纠纷一案民事判决书，拟证明案涉物业至今未通过消防验收，未达到交付标准，不应收取物业费。该物业系独立于小区，物业用电由上诉人自行安装，自行付费，该判决已经明确张蒙龙、叶良标实际使用，即使要承担物业费，也应由叶良标、张蒙龙承担。银龙物业质证意见为：上诉人系案涉物业的所有权人，该判决与本案无关。本院对一审查明的事实予以确认。银龙公司与遵义中山房地产开发有限公司于2017年4月8日签订的《前期物业管理合同》系有效合同已经本院作出的生效民事判决予以认定，上诉人主张银龙公司未经招投标入驻案涉小区属无效合同的上诉理由不能成立，本案也无需追加遵义中山房地产开发有限公司作为当事人参加诉讼。银龙公司与遵义中山房地产开发有限公司于2017年4月8日签订的《前期物业管理合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，上诉人系“南湖之春”小区的业主，案涉《前期物业管理合同》对其应具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，银龙公司为包括上诉人在内的小区业主提供了物业服务，上诉人未按合同约定向银龙公司交纳物业费，银龙公司经过书面催收后，上诉人仍未交纳，银龙公司请求上诉人支付物业费，一审予以支持并无不当。关于物业费的计算标准，上诉人的物业经营天豪水汇中心，属于市场管理中特种行业的范围。根据《前期物业管理合同》约定，物业费的计算标准为2.2元/㎡/月。上诉人将案涉2-1附13号商铺出租给他人使用，承租人承租上诉人物业用于经营天豪水汇中心，案涉物业停业并未改变其经营性质，停业不能成为改变物业使用性质的正当理由。上诉人主张不应按特种行业计算物业费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人主张应由张蒙龙、叶良标承担物业费的问题。根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，上诉人系案涉物业的业主，将案涉物业出租给他人，并不影响银龙物业向其请求支付物业费。银龙物业为上诉人物业提供了物业服务，该物业是否通过消防验收，并不能成为上诉人拒交物业费的正当理由。因此，上诉人二审提交的证据并不能证明上诉人无权向其请求支付物业费。综上所述，李永鸥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2319元，由李永鸥负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩高审 判 员 贺灿灿审 判 员 谭应勇二〇二一年七月二十七日法官助理 杨 豪书 记 员 王群惠