福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2013）思民初字第3420号原告厦门市阳光百合业主委员会，住所地厦门市思明区莲前西路14号物业管理处。负责人章兰华，主任。委托代理人蒋志勇，福建九信律师事务所律师。被告厦门磐基地产投资有限公司，住所地厦门市思明区莲岳路1号2601单元。法定代表人林秀娟，董事长。被告郑水银，女，1978年1月3日出生，汉族，住福建省建瓯市。第三人郑春莲，女，1944年7月14日出生，汉族，住厦门市思明区。共同委托代理人庄瑞明、刘若昀，福建明嘉律师事务所律师。原告厦门市阳光百合业主委员会与被告厦门磐基地产投资有限公司（以下简称“磐基地产”）、郑水银、第三人郑春莲物权保护纠纷一案，本院依法作出（2012）思民初字第7605号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉，原告提起上诉，经厦门市中级人民法院依法作出（2013）厦民终字第636号民事裁定书，裁定撤销前述民事裁定，指令本院对本案进行审理。本院于2013年3月8日立案受理，依法由审判员陈永华担任审判长，与审判员孙旭东、人民陪审员王晓丽组成合议庭，于2013年4月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋志勇及被告、第三人的共同委托代理人庄瑞明、刘若昀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦门市阳光百合业主委员会诉称，被告磐基地产开发的“阳光百合”项目（即厦门市莲前西路14号-20号）为法院拍卖工程，原名海登商业中心，原规划项目一至三层为商场。被告磐基地产通过竞拍取得该项目用地后，经申请于2001年7月16日取得厦门市规划局颁发的（2001）厦规建设第0136号《建设工程规划许可证及附件》，规划确认的建设单位为被告磐基地产，建设项目为阳光百合，位置为厦门市莲前大道西南侧、建设规模为25600m2（地上22476.64m2，地下3123.36m2），建筑功能划分地下室为停车场，其他为住宅。被告磐基地产开始对外发布销售广告和宣传资料，说明并允诺将阳光百合二楼建成小区的配套健身休闲中心（或称阳光俱乐部，以全采光大片玻璃作规划），结合景观、休闲、运动于一体，在二楼设男女蒸气室、烤室、淋浴更衣室、健身房、韵律室、台球室、乒乓球室、才艺教室、儿童天地及景观设施等，供小区业主健身休闲。由于上述宣传及允诺，众多业主纷纷购买了小区房产。2002年12月，阳光百合交房时，部分业主发现二楼的健身休闲中心与磐基地产此前的宣传配备不一致，虽有微词，但鉴于未成立业委会，维权不便，无暇顾及；且磐基地产交付的二楼健身休闲中心至少配有乒乓球室（莲前西路14号209室）、健身房（14号210室）、棋牌室（16号209室）、淋浴更衣室和厕所（16号210室）及儿童滑梯设施和绿化景观，因此并未与磐基地产发生大冲突，但持续要求其兑现承诺。当时，上述四间房屋除淋浴更衣室和厕所采用砖墙外，其余三间的格局为朝中庭的两面采光玻璃墙，另两面为砖墙。业主入住后，一直使用上述设施。此后，淋浴更衣室被磐基地产指定的前期物业管理公司（以下简称“磐基物业”）占用为保安休息室。2009年左右，磐基物业将乒乓球室和健身房的玻璃墙拆除并采用砖墙封堵，改变部分房间格局，但乒乓球室和健身房的用途至今未变。业主当时抗议未果。2010年10月19日，原告成立并备案。2011年6月17日，原告就二楼公共设施格局、用途被改变事宜向磐基物业发函，指上述行为已经侵犯了业主的合法权益，要求恢复原状。但2011年12月20日该物业公司撤离阳光百合小区时仍未恢复。当时磐基物业将乒乓球室、健身房及其占用为保安休息室的房屋移交与新物业管理公司，但莲前西路16号209室未移交。原告遂向房管局查询，才得知厦门市莲前西路16号209室房屋，已被磐基地产于2003年5月20日以约1994.34元／m2的价格出售予被告郑水银，后被告郑水银于2005年12月6日以1994.34元／m2的价格出售予第三人郑春莲，且已取得产权证。原告认为，磐基地产销售广告中关于二楼作为小区配套健身休闲中心的宣传应当视为要约，磐基地产将作为小区配套休闲中心的房产售予他人已经构成违约。且2001年10月18日阳光百合住宅的预售均价为3300元／m2，起价为3300元／m2，而2003年5月至2005年12月期间，厦门房价持续上涨，因此两被告、第三人的成交价格明显低于市场指导价。被告、第三人购买上述房产前，该房产已经被用作小区的健身休闲中心，众所周知，被告、第三人在此情况下仍然购买，却从未入住或对外出租，上述房屋由小区业主免费使用长达几年之久，被告、第三人也从未异议，不合常理。而且第三人郑春莲与磐基地产的股东林秀娟共同出资设立磐基物业，并且还是磐基物业的法定代表人，应当知道健身休闲中心的情况，只能说明被告对磐基地产的允诺是知情的，购房存在主观恶意。因此两被告之间的房屋买卖行为并非基于善意等价有偿，属于恶意串通，且损害了阳光百合小区业主的利益，故原告起诉至法院，请求判令：1、确认被告厦门磐基地产投资有限公司与被告郑水银于2003年5月20日就购买厦门市莲前西路16号209室房屋签订的《商品房买卖合同》（编号00201248）无效；2、被告郑水银与第三人郑春莲于2005年12月6日就厦门市莲前西路16号209室房产签订的《厦门市房地产买卖合同》无效；3、被告承担本案诉讼费用。被告磐基地产、郑水银辩称，一，原告起诉所依据的唯一证据是磐基地产的销售广告和宣传资料，而该销售广告、宣传资料从性质上说属于要约邀请，未对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定产生重大影响，不构成要约，不能视为合同内容。即使构成要约，开发商承诺提供的服务与该服务场所的物权是两个概念，没有必然联系。上述服务场所的物权并非全体业主所有。二，阳光百合房屋交付使用和磐基地产销售案涉房产的行为均在《物权法》实施之前，依据《物权法》主张案涉房产属于全体业主共有，属于适用法律错误。案涉房产属于开发商磐基地产所有，而非物业共用部位，磐基地产有权处分该房屋，并未损害阳光百合业主的利益。土房局登记备案并进行确权、颁发产权证书的行为已经证明了该房产系可以由开发商进行销售的。其次，案涉房产有套内建筑面积和公摊面积，不存在将其作为公用建筑面积分摊的情形，因此该房屋属于开发商，既非共用部位，也非公共设施。三，案涉房屋属于专有部分，磐基地产作为所有人处分该房产，并未损害全体业主的利益。四，原告仅以被告之间的合同买卖价格主张两被告存在恶意串通没有事实与法律依据。商品房价格属于开发商自由定价范畴，不同套别的房产成交价格存在差异是必然的，而且被告处分该房产未损害原告利益，不存在恶意串通的基本前提和必要，因此原告的主张存在主观臆断。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人郑春莲述称，同意被告的上述意见。经审理查明，坐落于厦门市思明区莲前大道西南侧（莲前西路14-20号）的阳光百合项目系被告磐基地产通过竞拍取得开发权的商品房项目，总建筑面积25600平方米，建筑结构为2栋18层。2001年1月，被告磐基地产申请预售许可证所附的图纸显示，阳光百合A栋的201室、205室的设计户型位于横轴第9至11轴之间，预售面积分别为81.92平方米和116.41平方米，A栋无209、210室；B栋的204、208室的设计户型位于横轴第5、6轴中间位置至第7轴之间，预售面积分别为81.11平方米和115.26平方米，B栋也无209、210室。2001年8月的竣工验收图纸显示，A栋201室、205室位于横轴第10至11轴之间，第9至第10轴未规划分割成套的房间；B栋204、208室位于横轴第5、6轴中间位置至第6轴之间，第6轴至第7轴未规划分割成套的房间。该图上仍无A、B栋的209、210房间。双方均确认，横轴第7至9轴为二层露天中庭部位。2001年8月，被告磐基地产向房管部门申请阳光百合项目的预售许可证，随附的预售方案显示，预售价格拟定为公寓平均单价为3000元／平方米。2001年11月、12月的厦门商报、厦门日报刊登的阳光百合的售房报道显示，该项目于2001年10月18日开盘，销售均价3300元／平方米，二楼有个阳光俱乐部，内设减压解劳的男女蒸气室、烤室、健身房、韵律室及台球、乒乓球室，还开设了儿童欢乐天地。另，磐基地产向业主发放的售房宣传品上也显示“二楼健身休闲中心以全采光大片玻璃作规划”、配备“男女蒸气室、烤室、SPORT健身房、韵律室及台球、乒乓球室、音乐、阅览、才艺教室、儿童欢乐天地”等设施，广告模拟图显示二楼的空中花园，左侧是蒸气室、淋浴更衣室、儿童欢乐天地和乒乓球室，中间部位是韵律室、健身房、水榭艺景和艺术草坪、春日雅座，右侧是蒸气室、烤室、淋浴更衣室、才艺教室、台球桌，整个二层休闲中心采用无分隔开放式的结构；此外，还从地理位置、交通状况、商业投资、物业服务、社区安全等角度对该项目进行描述。2002年7月，被告磐基地产向厦门市公安局申请阳光百合的门牌，阳光百合的A栋为莲前西路16号，B栋为莲前西路14号。所附的门牌对照表显示，莲前西路14号、16号的二层都仅有201至208的门牌，除14号203室外，均已出售给个人业主。2003年1月13日，该工程通过竣工验收备案。2003年7月17日，厦门市规划局作出厦规建（2003）97号文件《厦门市规划局关于同意阳光百合项目部分户型及局部平面调整的批复》，批准磐基地产对阳光百合大厦二层平面布局进行局部改动，调整横向1／5轴~7轴和9轴~2／10轴的四套住宅为八套住宅。所附调整后的图样显示，14号204室、208室均位于第1／5轴与第6轴之间，第6轴至第7轴为209室、210室；16号的201室、205室均位于第10轴至第10~11轴中间位置，第9轴至第10轴为209室、210室。均为209室在北侧，210室在南侧。2003年7月25日的阳光百合项目土地测算成果报告书显示：当时阳光百合二层14号、16号的住宅公用建筑面积均为42.28平方米。莲前西路16号（A栋）的201室建筑面积为30.57平方米，205室的建筑面积为52.45平方米；莲前西路14号（B栋）的204室建筑面积为30.56平方米，208室建筑面积为52.44平方米。16号209室建筑面积为49.50平方米，210室建筑面积为65.34平方米；14号209室建筑面积49.49平方米，201室建筑面积为66.41平方米。14号209、210室及16号209、210室并未列入公摊。2003年5月20日，被告郑水银与被告磐基地产签订《商品房买卖合同》一份，由郑水银向磐基地产购买本案讼争的厦门市思明区莲前西路阳光百合大厦A栋2层09单元房产，建筑面积49.36平方米，其中套内面积40.64平方米，单价2000元／平方米，总价98720元。2003年7月8日，磐基地产开具发票，确认收到郑水银支付的购房款98720元。2003年12月1日，讼争房产登记至被告郑水银名下，门牌号为莲前西路16号209室，建筑面积49.50平方米。2005年12月6日，被告郑水银与第三人郑春莲签订《厦门市房地产买卖合同》一份，将讼争房产转让给第三人，每平方米单价为2000元，总价款98720元。2006年1月19日，郑春莲取得讼争房产产权证。2006年6月，被告磐基地产的账簿记载收回被告郑水银的前述购房款98720元。2010年7月23日，阳光百合小区召开首届业主大会并成立业委会。2010年8月9日，原告成立并向厦门市梧村街道办进行了备案登记，业主大会决议内容为：1、业主委员会成员的工作分项权限；2、选举、更换业委会委员的方法；3、如何审查业委会和物业服务企业的工作报告；4、决定公共设施专用基金使用方案和续筹方案；5、决定业主大会诉讼事宜。同年10月19日，原告完成备案。2012年4月，阳光百合业委会发出《关于二楼维权诉讼的表决意见》，并就表决结果于2012年4月20日进行《关于厦门市阳光百合小区维权诉讼一事业主身份及其在业主大会会议上投票权数公示》，公告表决权数均已过业主总票数及产权总面积的一半，此次诉讼表决通过。2012年6月19日，厦门中都物业管理有限公司出具《证明》一份，证明其于2011年12月20日进驻阳光百合小区提供物业服务，与原物业公司磐基物业交接时，磐基物业移交了位于小区B栋二层的乒乓球室和健身房各一间（即莲前西路14号209、210室）及A栋二层房屋（莲前西路16号210室），该房当时隔成四间，一间用于小区保安休息，一间用于堆放杂物，剩余两间作为公厕。14号209、210室维持用途不变，由业主自由使用。另查，被告磐基地产的股东为林秀娟、王宪宏、张为农。被告郑春莲为厦门磐基物业经营管理有限公司（简称“磐基物业”）的法定代表人，磐基物业的股东为郑春莲、林秀娟，该公司于2002年7月成立，被告磐基地产自愿无偿提供莲前西路20号首层面积为50平方米的场所作为该公司办公住所，并同意该公司使用“磐基”名称。另，厦门磐基物业管理有限公司的法定代表人为林秀娟，该公司于2001年7月5日被吊销营业执照，但未办理注销。2012年6月28日，原告诉至本院。诉讼中，被告郑水银称讼争房在卖给第三人郑春莲之前系无偿交给物业使用。第三人郑春莲称，其取得讼争房产后，从2008年5月24日期，将该房屋出租给他人使用，提供三份租赁合同，显示出租人为第三人郑春莲，租赁物为莲前西路A209单元，每月租金1000元左右，期限至2012年5月9日，用途为英语培训教室。又，经本院现场勘查，阳光百合14号209室位置现为一乒乓球室，与过道、中庭、204室均由砖墙分隔，其室内无墙分隔。14号210室位置现为健身房，内有健身器材若干，室内无墙分隔。16号209室位置现用于经营培训机构，室内无墙分隔，无供水设施，无卫生间，内有办公桌椅、电视、黑板等设施。16号210室位置并无与中庭、过道分隔的墙体，现场为一片约3×4米的空地，上有屋顶，左侧有两个卫生间，另有一间房间现为物业管理人员居住使用，还有一间房间锁着门。以上事实，有原告提供的规划许可证及附件、竣工验收备案证明、门牌申请表及对照表、竣工图、中都物业证明、宣传广告、厦门商报、厦门日报、业委会成立备案表、企业工商相关信息、《商品房买卖合同》、购房发票、房屋登记卡、被告提供的测绘成果报告、产权证、厦规建（2003）97号文及附图、2006年6月被告磐基地产的账簿，第三人提供的三份讼争房租赁合同，厦门市中级人民法院作出的（2013）厦民终字第636号民事裁定书，本院依法调取的预售许可证相关材料、依法制作的现场勘查笔录及双方当事人当庭陈述为证。本院认为，本案争议的首要问题，为被告磐基地产在销售广告中关于二楼作为小区配套健身休闲中心的宣传是否应当视为要约。商业广告一般属于要约邀请，除非其符合要约的特征。根据有关司法解释的规定，载于售房广告宣传资料中的意思内容视为要约，须满足“说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的条件。被告磐基地产虽然于2001年间公开发布的售房宣传资料上，对“二楼健身休闲中心”的楼层、功能作出描述，且部分讼争房亦实际作为健身用途使用至今，但结合该宣传材料从地理位置、交通状况、商业投资、物业服务、社区安全等其它多个角度对该项目进行描述的内容，再考虑到案涉房产项目当时的销售均价，从常理及经验上应当认为，前述的意思内容对售房合同的订立及房屋价格的确定，并未达到诸如学区房、绿化率等因素相同的重大影响。另外，要约的构成要件中须有要约人受要约拘束的意思表示，从上述分析看，显然被告并无受其广告宣传拘束的意思。因此，被告磐基地产在销售广告中关于二楼作为小区配套健身休闲中心的宣传不应当视为要约。在此情况下，被告磐基地产将讼争房出售并不违约。原告要求确认两被告于2003年5月20日及被告郑水银与第三人郑春莲于2005年12月6日分别就购买讼争房屋签订的《商品房买卖合同》无效的诉求没有依据，本院不予支持。至于开发商就案涉公共设施进行的过度宣传，虽未被视为合同内容，但如由此造成买受人损失的，买受人可另寻其它适当的法律救济途径。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告厦门市阳光百合业主委员会的诉求。本案案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  陈永华审 判 员  孙旭东人民陪审员  王晓丽二〇一三年九月十七日书 记 员  曾祥顺附件：本案所适用的法律法规、司法解释最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。