江苏省盐城市大丰区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0982民初2641号 原告：顾海强，男，1973年5月7日生，汉族，住盐城市大丰区。 原告：王义香，女，1973年10月1日生，汉族，住盐城市大丰区。 委托诉讼代理人：唐亮（特别授权），盐城市大丰区盐丰法律服务所法律工作者。 被告：盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司，统一社会信用代码91320982578168213G，住所地盐城市大丰区飞达路88号。 法定代表人：张德军，该公司总经理。 被告：江苏聚诚置业有限公司，统一社会信用代码91320982560303739G，住所地盐城市大丰区城东新区花都A区、B区。 法定代表人：张德军，该公司总经理。 以上两名被告的共同委托诉讼代理人：王庆付（特别授权），江苏瀛鑫律师事务所律师。 第三人：盐城市大丰区苏泽汇餐饮有限公司，统一社会信用代码913209823235990620，住所地盐城市大丰区飞达路南侧、东宁路东侧花都美食新天地12幢。 第三人：董勤，男，1973年12月29日生，汉族，盐城市大丰区花都美食新天地苏泽汇餐饮有限公司董事长，住盐城市大丰区。 原告顾海强、王义香与被告盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司（以下简称花都公司）、江苏聚诚置业有限公司（以下简称聚诚公司）、第三人盐城市大丰区苏泽汇餐饮有限公司（以下简称苏泽汇公司、董勤委托合同暨租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾海强、王义香的委托诉讼代理人唐亮，被告花都公司、聚诚公司的共同委托诉讼代理人王庆付到庭参加诉讼。第三人苏泽汇公司、董勤经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告顾海强、王义香向本院提出诉讼请求：1.现请求解除我们与花都公司、聚诚公司于2011年9月18日签订的《商铺委托经营管理合同》；2.判令被告花都公司将“花都美食新天地”第12幢二层第201号商铺立即返还给我们，第三人苏泽汇公司、董勤对被告花都公司上述商铺的返还提供协助义务。3.判令被告花都公司给付我们2015年7月1日至2017年6月30日期间合同约定的第四年41110元、第五年45042元的固定租金收益计86152元。 4.请求判令被告花都公司承担合同约定的从2016年1月1日起至履行之日止以20555元计算的每日万分之五的违约金；自2016年7月1日起至履行之日止以20555元计算的违约金；2017年1月1日起至履行之日止以22521元计算的违约金；及以45042元按百分之五计算的违约金2252.1元。5.请求判令被告聚诚公司对被告花都公司上述义务承担连带担保责任。6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年9月18日，我们与被告聚诚公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于盐城市大丰区城东新区飞达路88号“花都·美食新天地”第12幢二层第201号商铺。同日，我们与两被告签订了《商铺委托经营管理合同》，合同约定我们所购买的上述商铺由被告花都公司统一经营管理，委托管理期限为20年（自2012年7月1日至2032年6月30日止）。按照约定，我们将所购上述商铺无条件免租给被告花都公司统一经营管理使用三年，免租期从2012年7月1日至2015年6月30日止。第四年、第五年（即2015年7月1日至2017年6月30日）由被告花都公司统一代为出租，并向我支付固定租金收益（第四年租金为41110元、第五年租金为45042元），并约定租金每年分两期支付，按每半年期最后一个月内一次性支付半年租金，如被告花都公司无正当事由延迟支付租金的，每延迟一日需向我们支付当期租金总额万分之五的违约金，若被告花都公司无正当事由逾期3个月未支付当年租金的，我们有权解除本合同，解除合同后被告花都公司除支付当年期租金外，另应按当年期租金额的5%向我们支付违约金。被告聚诚公司作为合同第三方，担保被告花都公司第四年、第五年租金不能按时足额向我们支付的不足部分之债务。截至起诉之日，两被告尚未支付上述商铺第四年、第五年的租金。另被告花都公司与我签订上述商铺委托经营管理合同后，即与第三人董勤签订商铺租赁合同，约定租期为五年，自2012年10月1日至2017年9月30日，前三年租金及运营费总额为899095.68元，第四年的租金及运营费总额在第三年的租金及运营费基础上提价12%，第五年的租金及运营费总额在第四年的租金及运营费基础上提价12%等。因上述租赁合同所约定的租金数额明显低于花都公司与我所签商铺委托经营管理合同约定的租金数额，双方存在恶意串通损害我们利益的情形，故该租赁合同应为无效。 被告花都公司辩称，因经营亏损，现我公司同意与原告解除案涉商铺委托经营管理合同，并给付解除合同之日止的合同约定租金。在解除合同之后，希望能继续由花都公司维系整个市场的运营，并提取租金收益的10%作为运营管理费用。我公司不同意解除与被告董勤所签商铺租赁合同。原告所主张的合同约定逾期付款违约金计算标准过高，请求调低至按中国人民银行同期贷款利率标准计算。目前花都公司和聚诚公司正在进行内部清算，希望原告立即到我公司处申报债权。 被告聚诚公司辩称，我公司对案涉商铺委托经营管理合同被告花都公司第四年、第五年（即2015年7月1日至2017年6月30日）租金不能按时足额向原告支付的不足部分之债务提供担保，故我公司仅对被告花都公司应付租金承担担保责任，且该担保方式为一般保证。请求驳回原告要求我公司对被告花都公司应付违约金承担担保责任的诉讼请求。 第三人苏泽汇公司、董勤未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合第三人苏泽汇公司、董勤经传票传唤，其未到庭参加诉讼的情形，对当事人无异议的如下证据：1.原告所举以证明其对案涉商铺享有财产所有权的案涉商铺房权证、土地使用权证；2.原告与被告花都公司、聚诚公司签订的《商铺委托管理合同》；3.被告花都公司与被告董勤签订的《商铺租赁合同》，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告顾海强、王义香系夫妻关系。2011年9月18日，原告顾海强、王义香与被告花都公司、聚诚公司签订了《商铺委托经营管理合同》。合同的主要内容为：“为了使甲方（原告顾海强、王义香）物业能够获取最大的经济效益，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规之规定，就甲方购买的“花都·美食新天地”项目的产权商铺委托乙方（被告花都公司）统一经营管理事宜，经甲、乙、丙（被告聚诚公司）叁方平等自愿协商一致，达成本合同，以资共同信守：第一条委托事项一、委托商铺的基本情况甲方购买位于大丰市城东新区飞达路88号“花都·美食新天地”第12幢二层第201号商铺，总建筑面积为42.77平方米（最终以产权证上的面积为准）。二、委托经营目的为了使“花都·美食新天地”项目规范运作，实现市场长期稳定繁荣，解除业主后顾之忧，甲方同意委托乙方统一招租招商、统一经营管理。乙方将对“花都·美食新天地”进行统一规划、统一推广，按照各业态的分布要求，以优质的服务、规范的管理培育市场。双方一致认为，该商铺采用统一经营管理模式，有助于市场的快速培育繁荣，有利于提升商铺的商业价值。三、委托经营期限甲方同意将该商铺委托乙方统一经营管理，委托期限为二十年，即从2012年7月1日至2032年6月30日止（若实际开业日期提前的，委托起始日期以实际开业时间为准）。在委托经营管理期限内，双方不得擅自解除或终止本合同，违者按本合同第三条追究违约责任。四、委托经营收益1、甲方所购买的“花都·美食新天地”第12幢二层201号商铺，享受房屋折扣优惠后合同价为人民币329155元；为培育前期市场，实现市场后期的稳定繁荣，确保租金收益，甲方自愿将所购的房屋无条件免租给乙方统一经营管理使用三年，该三年中市场推广、经营管理等费用不足部分由乙方承担，该三年免租期从2012年7月1日至2015年6月30日止。2、第四年、第五年（即2015年7月1日至2017年6月30日）由乙方统一代为出租，为更好保障甲方利益，乙方同意在上述期间支付给甲方固定的租金收益（按购房合同价计算），相关税费按照国家规定由乙方承担；第四年租金为￥41110元，第五年租金为￥45042元。3、第六年至第二十年（即2017年7月1日至2032年6月30日），乙方根据“花都·美食新天地”运营情况及周边的市场行情，通过合情、合理、合法的原则和方式以乙方与经营户就该商铺的租赁合同为依据最终确定租金。该租金按9:1比例由甲方获取租金收益的90%，另10%收益归乙方用于市场管理，相关税费按照国家规定由双方各自承担。五、租金支付的时间及方式1、支付时间：委托经营管理第四年至第二十年的租金，每年分两期支付，按每半年期最后一个月内一次性支付半年租金给甲方，若甲方原因造成乙方未能按时支付租金的，则付款时间顺延，且不计利息。第三条违约责任一、甲乙双方必须严格恪守履行本合同条款，若乙方无正当事由延迟支付租金的，每延迟一日向甲方支付当期租金总额万分之五的违约金；若乙方无正当事由逾期3个月未支付当年租金的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同后乙方除支付当年期租金外，另应按当年期租金额的5%向甲方支付违约金。第四条合同期满后经营方式的确定本合同期满前半年内，由乙方统一召集所有业主共同商定本项目的后续经营方式，若半数以上业主（一间商铺视为一位业主）同意维持现有经营方式的（甲方同意少数业主必须服从多数业主决议的原则），其租金标准将根据当时本地市场及花都美食新天地的经营状况另行合理商定；若半数以上业主（一间商铺视为一位业主）不同意维持现有经营方式的（甲方同意少数业主必须服从多数业主决议的原则），则由业主自主经营或委托代租，也可由全体业主另行商定其他经营方式，但任何经营方式均须服从乙方统一的规划布局和经营管理。第五条其他三、本合同在履行过程中如发生争议，各方应本着互谅互让原则友好协商解决，协商不成的，可提交大丰市人民法院判决。四、丙方作为本合同第三方，担保乙方就第四年、第五年（即2015年7月1日至2017年6月30日）租金不能按时足额向甲方支付的不足部分之债务。”合同签订后，原告即将其所购得的花都·美食新天地第12幢二层201号商铺交由被告花都公司对外出租经营。 为履行上述委托管理合同，2012年7月24日，被告花都公司即与第三人董勤签订了《花都·美食新天地商铺租赁合同》。合同主要内容为：“第一条：租赁标的物及租赁条件乙方（第三人董勤）决定租赁花都美食新天地商铺第12号楼（以下简称本商铺），经营店名盐城市大丰区苏泽汇餐饮有限公司。第二条：租赁标的物面积乙方所租赁的商铺建筑面积为1390.56平方米，（其中一层面积为686.08平方米，二层面积为704.48平方米，三层面积为无平方米，最终以房产证面积为准）。第三条：租赁期限、免租期、租金及运营费租赁期为伍年零个月，自2012年10月1日至2017年9月30日止。各年租金及运营费如下表：                            年度                       起止日期                       月租金及运营费单价                       年租金及运营费总额                       租金及运营费每年递增幅度                               第一年                       2012年10月1日                       24974.88元                       299698.56元                       不变                               2013年9月30日                               第二年                       2013年10月1日                       24974.88元                       299698.56元                       不变                               2014年9月30日                               第三年                       2014年10月1日                       24974.88元                       299698.56元                       不变                               2015年9月30日                               第四年                       2015年10月1日                       27974.88元                       335662.38元                       在第三年的租金及运营费基础上提价12%                               2016年9月30日                               第五年                       2016年10月1日                       31328.48元                       375941.87元                       在第四年的租金及运营费基础上提价12%                               2017年9月30日                以上费用中租金和运营费的比例各占50%，从第六年起，按市场经营状况，每年租金、运营费及其递增幅度由甲方另行制定；但在同等条件下，乙方享有优先续租权。为培育市场，扶持乙方经营发展，甲方（被告花都公司）根据乙方品牌及投资规模大小，给予乙方免租16个月的优惠，免租期间同时免除相应运营费，免租期自2012年10月1日至2014年1月31日止。第四条：租金及运营费支付方式租金及运营费缴纳实行先支付后使用的办法，乙方在本合同签订之日需向甲方缴纳首期（2014年2月1日至2015年1月31日止）的租金及运营费人民币（大写）贰拾玖万玖仟陆佰玖拾捌元（￥299698元）。下一支付年度开始按每年约定租金及运营费逐年缴纳，乙方应于每年租期前提早2个月以现金或现汇方式一次性交付年租金及运营费给甲方，甲方收款后出具收款凭证。第七条：甲、乙双方的权利和义务1、如乙方有如下情形之一的，甲方有权单方解除合同，有权收回已租赁的商屋用途，且不予退还乙方所交保证金、租金及运营费，且由乙方承担当年租金及运营费50%的违约金并赔偿甲方损失：（1）未经甲方书面同意擅自改变商铺用途的；（2）未经甲方书面同意擅自改变商铺承重结构或擅自转租商铺的；（3）逾期缴纳租金及运营费用30日以上的；（4）自收到甲方进场装修通知书之日起十五日内未进场装修或四个月内未开业经营的；（5）乙方开业后连续停止营业半个月或一年内累计停止营业一个月的；（6）严重违反市场管理规定及其他严重违反合同行为的；3、乙方签订本合同即视为已完全了解并接受甲方所出租商铺的所有情况。本合同出租商铺建筑设计及工程建设质量经报国家职能部门审批验收合格，如因乙方使用不当原因导致乙方物品或设备损坏的，一切责任由乙方自行承担。如遇自然灾害等不可抗力原因，则甲乙双方互不承担责任。第八条：关于装修的约定乙方必须于合同签订之日起20日内将装修方案报甲方审核，逾期提交的，甲方将取消其免租期。装修方案及所用材料必须符合国家消防和环保等行业标准，经甲方审核同意并收到甲方进场装修通知书后方可进场装修，乙方装修时不得损坏房屋承重结构及设施。租赁期限届满、合同终止或合同被解除时，乙方必须将装修后的租赁商铺现状交还甲方。除可移动物品外乙方不得擅自拆除装修及设备设施等，且甲方对乙方的投入不予任何补偿。第九条：违约责任1、如无约定的合同解除情形，任何一方单方提前终止合同的，视作违约，违约方将赔付相对方当年租金及运营费的50%作为违约金，并赔偿相对方由此所造成的实际经济损失。2、乙方须在本合同租赁期限届满、合同终止或解除后10日内向甲方交付租赁之房屋，乙方逾期退房交付的，甲方有权要求乙方按本合同约定租金及运营费标准的三倍支付占用商铺期间的费用”。合同签订后，董勤取得所租商铺后设立苏泽汇公司从事经营活动，其知悉被告花都公司与其签订上述租赁合同的行为系代理行为，且其在经营中已向被告花都公司缴纳截止2016年12月前的租金。 因被告花都公司在此后的委托管理经营中，未能按约向原告给付合同约定的固定租金收益。原告遂于2017年5月8日向本院提起诉讼。 本院认为，原告顾海强、王义香与被告花都公司、聚诚公司所签订的《商铺委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。被告花都公司应按合同约定及时履行向原告顾海强、王义香支付租金的合同义务，其逾期未向原告支付租金的行为已构成履行合同违约，应承担相应的违约责任。该违约行为以及审理中其亦未能支付到期租金的行为导致案涉《商铺委托经营管理合同》约定解除的条件成就，故对原告顾海强、王义香要求解除《商铺委托经营管理合同》，以及要求被告花都公司给付合同约定的固定租金收益86152元的诉讼请求依法予以支持。 鉴于被告董勤在订立案涉《花都·美食新天地商铺租赁合同》时知道被告花都公司签订该合同的行为系代理行为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，该租赁合同应约束作为委托人的原告顾海强、王义香。本案案涉商铺委托经营管理合同中固定租金收益与租赁合同中租金（含运营费）数额的约定经比对虽有较大差距，但上述租赁合同关于租金等的约定属合同当事人为培育市场等的（如先免租金再逐渐增加租金数额、承租人投入商铺装修费用，商铺业主在租赁期限届满后因此收益）正常经营行为，不存在恶意串通导致合同无效或合同解除条件成就等情形。因此，案涉《商铺委托经营管理合同》解除效力不及于被告花都公司与董勤所签订的租赁合同，即委托经营管理合同的解除不影响案涉房屋租赁合同的履行。在租赁合同约定的承租期限未予届满的情形下，原告顾海强、王义香要求返还商铺，并要求第三人苏泽汇公司、董勤对被告花都公司上述商铺的返还提供协助义务的诉求，本院依法不予支持。 关于原告要求被告花都公司承担案涉委托经营管理合同约定的违约金之诉讼请求，本院认为：案涉委托经营管理合同违约责任部分所约定的延期支付的当期租金所应承担日万分之五违约金以及解除案涉委托经营管理合同后应承担当年期租金百分之五的违约金属正常计算标准，不存在过高情形，应予采信。综合原告的起诉时间节点，本院对原告主张的第四年及第五年上半年当期租金未履行部分从合同约定的延迟支付之日起至实际给付时止按日万分之五标准计算违约金的诉讼请求及解除案涉委托经营管理合同后承担的当年期租金百分之五的违约金的诉讼请求均予以支持。 被告聚诚公司在本案中对花都公司应付的第四、第五年的租金所提供的保证未明确担保方式，根据相关规定，应按连带责任保证承担保证责任。其保证范围为合同约定的第四年、第五年（即2015年7月1日至2017年6月30日）租金不能按照足额向原告支付的不足部分。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第四百零二条、第四百一十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条的规定，判决如下： 一、解除原告顾海强、王义香与被告盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》。 二、被告盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司给付原告顾海强、王义香2017年6月30日前的房屋租金86152元，并承付自2016年1月1日起至实际给付之日止以20555元计算的每日万分之五的违约金，自2016年7月1日止至实际给付之日止以20555元计算的每日万分之五的违约金。2017年1月1日起至履行之日止以22521元计算的每日万分之五的违约金，及以45042元按百分之五计算的违约金2252.1元。上述款项均于本判决生效后十日内履行完毕。 三、被告江苏聚诚置业有限公司对上述被告盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司给付至2017年6月30日前的房屋租金86152元的还款义务承担连带清偿责任。 四、驳回原告顾海强、王义香的其他诉讼请求。 义务人如果不按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2010元，减半收取1005元，由被告盐城市大丰区花都美食新天地市场管理有限公司、江苏聚诚置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审判员  王小平 二〇一七年六月九日 书记员  施 慧 附录法律条文 1.《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 2、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。 3、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。