北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初10049号原告：于天天，女，1975年4月17日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘莹，女，1951年10月15日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：刘水川，男，1977年11月5日出生，满族，住北京市朝阳区。原告于天天(以下称原告)与被告刘水川（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘莹，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年8月4日解除；2、判令被告支付房屋租金21200元、违约金16000元；3、判令被告支付搬家费用15500元；4、判令被告支付租赁期间的水费974元、电费1340元；5、判令被告支付精神损失费10000元。事实和理由：2019年11月12日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告将名下位于北京市某区某路某号院某号楼802号房屋出租给被告，月租金16000元，按季度支付，押一付三。第一期租金被告实付56000元、尚欠8000元未付。本应2020年2月底付第二季度租金，但被告直至2020年3月20日才支付16000元、3月22日支付20000元，共计36000元。因被告多次违约不及时支付租金，原告劝说被告退房，被告不同意。之后原告要求被告支付租金又遭到拒绝，且被告扬言要居住至年底。因被告扰民，多个部门联系原告，原告无奈之下给付被告15500元让被告搬走。被告2020年8月4日退房后，原告于8月8日至物业处查询水电，发现被告尚欠电费1340元、水费974元。故原告诉至法院望判如所请。被告辩称，被告居住期间的水电费同意支付，原告主张的其他费用，被告均不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告系北京市某区某路某号院某号楼某层某＃-802号房屋（下称涉案房屋）所有权人。2019年11月12日，原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）、北京某房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用。房屋租赁期限自2019年12月2日至2022年12月2日，月租金16000元，支付方式押一付三，乙方应于每期届满前提前3日支付下期租金，支付日期分别为2019年12月2日、2020年2月28日、2020年5月28日、2020年8月28日、2020年11月28日，以此类推。押金16000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方，双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用。除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。乙方不按照约定支付租金达10日的，欠缴各项费用达1000元的，擅自将房屋转租给第三人的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，若未提前30日通知对方，则应按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。第一年、第二年租金不变，第三年租金每月递增500元，即16500元。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，被告于2019年11月12日向原告支付租房定金10000元，于2019年12月7日支付46000元，于2020年3月20日支付16000元，于2020年3月22日支付20000元。关于上述费用，原告称10000元和46000元支付的系2019年12月2日至2020年3月1日期间的部分租金40000元和押金10000元，尚欠租金8000元；16000元和20000元支付的系2020年3月2日至2020年6月1日期间的部分租金36000元，尚欠12000元。被告则称2020年6月1日之前的租金已经全部支付完毕，原告所主张的欠付租金8000元已经以被告为涉案房屋购置的物品及维修费用抵扣，而因为疫情和原告想出售房屋，2020年3月2日起双方协商将房屋租金降至每月12000元。对此，原告表示8000元的窗帘费用系被告在原告不同意的情况下强行抵扣，租金降至每月12000元的前提是之后被告需随时配合搬离房屋。2020年8月4日，被告从涉案房屋搬离。另，原告提交微信聊天记录、微信转款记录、《物业交割单》、照片打印件等拟证明被告拖欠水电费的情况，而且原告在2020年3月20日的聊天记录中提到“你挺困难，搬家吧，我租房十年了，没出现过您这样的”；提交书面协议、微信聊天记录拟证明原告给付被告搬家费15500元的事实，其中协议中记载“今定于某园某号楼802租户刘水川于7月30日搬出该房，房东于天天给予刘水川16000元搬家补偿。”以上事实，有双方当事人陈述及房屋所有权证、《北京市房屋租赁合同》、转款凭证、微信聊天记录、协议等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《北京市房屋租赁合同》中约定租金每三个月支付一次，被告应于每期届满前提前3日支付下期租金，支付日期分别为2019年12月2日、2020年2月28日、2020年5月28日，以此类推。现被告未按照约定时间支付租金，故被告构成违约。在此情形下，原告有权解除合同，收回房屋。现被告于2020年8月4日从涉案房屋搬离，原告主张双方合同于该日解除，本院不持异议。关于租金。双方关于已付租金和押金的数额陈述一致，但对于租金支付标准意见不一。本院认为，2019年12月2日至2020年3月1日期间被告共向原告支付56000元，庭审中双方均提到被告为涉案房屋购置窗帘一事，虽然原告不认可以该费用抵扣部分租金，但在被告未足额交纳该期租金的情况下，原告未催缴被告补齐8000元租金，亦未对被告继续居住提出异议，与常理不符，故本院对被告的意见予以采信。2020年3月2日至2020年6月1日期间被告共支付36000元，原告在2021年1月12日的庭前会议中曾认可将房屋租金降至12000元，按照禁反言的原则，本院对被告的意见予以采信。综上，本院认定被告已向原告支付2019年12月2日至2020年6月1日期间的全部租金76000元及押金16000元。因被告于2020年8月4日才从涉案房屋搬离，故被告应向原告支付2020年6月2日至2020年8月4日期间的租金25200元，扣除被告已支付的押金16000元，被告还需向原告支付租金9200元。关于违约金。合同中约定被告不按照约定支付租金达10日的，欠缴各项费用达1000元的，应按月租金的100%向原告支付违约金。鉴于双方已协商将房屋租金变更为12000元，故被告应向原告支付违约金12000元。关于搬家费用。该费用系双方自行签订协议进行约定且原告已实际支付，现有证据无法证明原告签订协议时存在受欺诈、胁迫等情形，故应视为双方真实意思的表示，原告要求被告返还没有依据，本院不予支持。关于水电费。原告提交了被告欠付费用的相关证据，本院予以支持。关于精神损失费。原告未提交相关证据，且无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、原告于天天与被告刘水川签订的《北京市房屋租赁合同》于二○二○年八月四日解除；二、被告刘水川于本判决生效后七日内给付原告于天天房屋租金9200元、违约金12000元；三、被告刘水川于本判决生效后七日内给付原告于天天水费974元、电费1340元；四、驳回原告于天天之其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元，由原告于天天负担910元（已交纳），由被告刘水川负担515元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  胡莉芬二〇二一年七月九日书记员  贾月双