重庆市合川区人民法院 重庆市合川区人民法院民事判决书                        (2020)渝0117民初9040号 原告：重庆希尔安房地产发展有限公司，住所地重庆市合川工业园区希尔安大道168号，统一社会信用代码91500117569931416U。法定代表人：唐德江，总经理。委托诉讼代理人：李晓阳，男，1991年9月15日出生，汉族，公司员工，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：罗继敏，重庆百君（合川）律师事务所律师。被告：牟建华，男，1970年8月15日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆希尔安房地产发展有限公司与被告牟建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆希尔安房地产发展有限公司的委托诉讼代理人李晓阳、罗继敏到庭参加诉讼，被告牟建华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆希尔安房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金51148元、违约金104270.28元、电费2107元、水费1273元等费共计158798.28元;2、本案受理费由被告承担。审理中，原告将诉讼请求中的租金及违约金变更为：判令被告支付2019年11月1日至2020年6月8日期间的租金37839元及违约金（按合同约定以未付租金为基数，按照LPR的5-6倍计算违约金至付清时止）。事实及理由：2016年12月28日，原告与郑祥兵就联滨路424号商铺签订了《租赁合同》，2017年5月10日，原、被告和郑祥兵三方签订了《租赁转让协议》，郑祥兵在租赁合同中的权利义务由被告享有和承担。《租赁合同》对租赁物位置、租赁期限、租金及其他费用的交纳时间、各自权利义务、违约责任作了约定。2020年6月8日，原、被告协商解除了《租赁合同》，被告也腾退了租赁的房屋。被告尚欠原告联滨路424号商铺2019年8月1日至2020年6月8日期间租金51148元。依据租赁合同的约定，被告应当支付原告违约金104270.28元。被告尚欠2020年5月至6月的电费2107元，尚欠2019年12月至2020年6月的水费1273元。综上，原、被告的租赁合同合法有效，被告在有效租赁期间的租金应当依据租赁合同的约定按时交纳，被告一直欠付，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。为此，原告提起诉讼，望法院依法裁判。被告牟建华未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告重庆希尔安房地产发展有限公司系位于合川区×号房屋（建筑面积114.1㎡）的所有权人。2016年12月28日，原告重庆希尔安房地产发展有限公司与郑祥兵签订了《租赁合同》，原告将该房屋租赁给郑祥兵经营餐饮。合同约定该商铺租赁期限共5年，自2017年2月1日起至2022年1月31日止；租金标准：2017年2月1日至2018年1月31日，年租金总额31948元，2018年2月1日至2019年1月31日，年租金总额44360元，2019年2月1日至2020年1月31日，年租金总额53236元，2020年2月1日至2021年1月31日，年租金总额68992元，2021年2月1日至2022年1月31日，年租金总额74512元；郑祥兵使用商铺所产生的水、电费（含电损）以及水、电、气、网络报装及增容费、相关税费等费用均由郑祥兵自行承担；双方签订本合同当日，郑祥兵应支付给原告4654元作为租赁保证金；郑祥兵逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每逾期一日按应交未交费用总额的1%向原告支付违约金，逾期超过21日的，原告有权解除本合同，并不予返还郑祥兵租赁保证金，追收逾期应交未交费用及违约金。合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，原告将房屋交付给了郑祥兵使用，郑祥兵交纳了保证金4654元。2017年5月10日，原、被告和郑祥兵三方签订了《租赁转让协议》，约定郑祥兵在《租赁合同》中的权利义务由被告享有和承担。转让协议签订后，涉案房屋就由被告经营餐饮。截止2019年10月31日，该房屋尚欠的租金已由（2019）渝0117民初7069号民事调解书所确定。从2019年11月1日至2020年6月8日期间，被告牟建华未向原告缴纳租金，其中：2019年11月1日至2020年1月31日期间租金为13309元、2020年2月1日至2020年4月30日期间租金为17248元、2020年5月1日至2020年6月8日期间租金为7282元，合计37839元。为此，原告经催收未果，遂起诉来院，诉请如前。审理中，原告将诉讼请求中的租金及违约金变更为：判令被告支付2019年11月1日至2020年6月8日期间的租金37839元及违约金（按合同约定以未付租金为基数，按照LPR的5-6倍计算违约金至付清时止）。另查明，审理中，原告称其于2020年6月8日已向被告送达了解除租赁合同的通知书。同时，原告同意降低违约金及抵扣被告方的保证金，但要求按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的5-6倍计算违约金。还查明，原告为被告代缴纳了本案涉案房屋产生的电费2107元及水费1247.50元。上述事实，有原告的陈述、房地产权证、《租赁合同》、《租赁转让协议》、（2019）渝0117民初7069号民事调解书、电费收据、水费发票等证据载卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，民事主体之间依法形成的民事合同具有法律效力，合同双方当事人应当依照约定全面、按时并诚实信用地履行所负合同义务。本案中，原告与郑祥兵签订的《租赁合同》及原、被告和郑祥兵三方签订的《租赁转让协议》系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告将位于合川区×号房屋（建筑面积114.1㎡）先交付给了郑祥兵使用，后转由了被告使用，被告就应当按照合同约定支付租金，由于被告未按合同约定支付租金，已构成违约，因此，原告请求被告支付2019年11月1日至2020年6月8日期间的租金37839元以及违约金，符合合同的约定及法律的规定，本院予以支持。对于违约金的金额，合同约定的每逾期一日按应交未交费用总额的1%支付，但其未举示具体损失的证据，本院则认为该约定标准过高，故应予以调整；审理中，原告要求按照LPR的5-6倍计算违约金，本院认为该标准仍然过高，结合本案的实际情况，酌情以全国银行间同业拆借中心此月公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的2倍计算违约金金额；因被告方缴纳了保证金4654元，且原告同意抵扣，故在违约金中进行抵扣，若违约金不够抵扣，则抵扣租金。对于电费和水费，因合同约定均由被告承担，而原告代其缴纳了本案涉案房屋产生的电费2107元及水费1247.50元，故被告应当向原告支付代缴的电费2107元及水费1247.50元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、由被告牟建华于本判决生效后五日内支付原告重庆希尔安房地产发展有限公司2019年11月1日至2020年6月8日期间的租金37839元及违约金（违约金分段计算：1.以13309元为基数，从2019年11月1日起按全国银行间同业拆借中心此月公布的一年期贷款市场报价利率2倍计算至付清时止；2.以17248元为基数，从2020年2月1日起按全国银行间同业拆借中心此月公布的一年期贷款市场报价利率2倍计算至付清时止；3.以7282元为基数，从2020年5月1日起按全国银行间同业拆借中心此月公布的一年期贷款市场报价利率2倍计算至付清时止；被告方交纳的保证金4654元抵扣该违约金，若违约金不足抵扣，则抵扣租金）；二、由被告牟建华于本判决生效后五日内支付原告重庆希尔安房地产发展有限公司代其缴纳的电费、水费等费共计3354.50元；三、驳回原告重庆希尔安房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费829.84元，公告费560元，合计1389.84元，由被告牟建华负担（其中，公告费560元已由原告重庆希尔安房地产发展有限公司垫付，限被告牟建华在本判决生效后五日内迳付原告；案件受理费829.84元，限被告牟建华在本判决生效后七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。                                   审  判  长   杨文华人民陪审员   杨  剑人民陪审员   赵彩芹   二○二一年六月二十八日                                  书  记  员   王郁文- 1 -