湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终1396号上诉人（原审原告）：李梓瑜。上诉人（原审原告）：谷长辉。上诉人（原审原告）：黎远平。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：雷北翔，广东生龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南华邦房地产开发有限公司，住所地湖南省安仁县永乐江镇八一中路侧面。法定代表人：陈为伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：周小明，湖南辰辉律师事务所律师。上诉人李梓瑜、谷长辉、黎远平因与被上诉人湖南华邦房地产开发有限公司（以下简称华邦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省安仁县人民法院（2020）湘1028民初1466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李梓瑜、谷长辉、黎远平上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判：（1）华邦公司立即组织坐落于安仁县××道××路××神龙国际一期邻里中心商业用房建设资料申报竣工验收；（2）华邦公司支付李梓瑜、谷长辉、黎远平利息3687600元人民币（即以本金35160000元为基数，按月利率1%计算，自2019年1月1日起至2019年11月30日止，35160000元×1%×11月＝3687600元，后期利息继续按此利率计算，直至华邦公司将竣工验收合格商业用房达到交付使用标准时止）；（3）华邦公司支付李梓瑜、谷长辉、黎远平违约金3516000元人民币（即35160000元×10%＝3516000元）；2.本案一、二审诉讼费用由华邦公司负担。事实和理由：一、一审判决驳回华邦公司立即组织坐落于安仁县××道××路××神龙国际一期邻里中心商业用房建设资料申报竣工验收的诉讼请求无事实依据。1.华邦公司在一审提交的甲方安仁县人民政府与乙方华邦公司及李梓瑜、谷长辉、黎远平和崔小鲁于2014年11月18日签订的《协议》第二条关于神农国际项目（即原“华际·水岸春城”项目第一期）的所有遗留问题处理第1项约定：该遗留问题由甲方处理，乙方除向甲方支付一下遗留问题处理款外，不承担任何遗留问题处理责任与义务，遗留问题及遗留问题处理相关一切法律责任均与乙方无关。第3项约定：乙方负责原“华际·水岸春城”项目第一期项目内所有的未完成的基础设施建设，鉴于原已建范围内的基础设施属于遗留问题，甲方补助乙方柒佰万元用于该未完成的基础设施的建设，该柒佰万元从乙方应上交给甲方的遗留问题处理款中抵扣。第5项约定：项目内原水岸春城已开发建设未完成的部分仍以安仁县城建开发有限责任公司的名义继续建设。第五条约定：为挽回开发商所造成的不良影响，保证乙方开发的房产能顺利销售，甲方应在2015年12月30日前处理好原业主不能正常办理房产证、土地使用证的问题。2.2015年10月23日，李梓瑜、谷长辉、黎远平与华邦公司签订了《合作份额转让协议》，约定将李梓瑜、谷长辉、黎远平持有的华邦神农（龙）国家项目的股份以27000000元价格转让给华邦公司，李梓瑜、谷长辉、黎远平退出项目的合作。上述事实可以确定，神农国际项目的遗留问题是由安仁县人民政府负责处理，与李梓瑜、谷长辉、黎远平无关。李梓瑜、谷长辉、黎远平、华邦公司以及崔小鲁只是负责项目内所有未完成的基础设施建设，项目内已开发建设未完工的部分仍以安仁县城建开发有限责任公司的名义继续建设，安仁县人民政府负责2015年12月30日前处理好原业主不能正常办理房产证、土地使用证的问题。华邦公司参与合作开发之时，建筑工程已基本竣工，该工程也是李梓瑜、谷长辉、黎远平通过法院拍卖竞得，并未参与项目工程的前期建设，且在2015年10月23日李梓瑜、谷长辉、黎远平已退出合作开发。本案项目至今未组织建设资料申报工程竣工验收并办理竣工验收备案登记，责任在于华邦公司，与李梓瑜、谷长辉、黎远平是否明知无关。即便有安仁县人民政府的支持，华邦公司不配合提交建设资料申报竣工验收也是无济于事。二、一审判决驳回华邦公司支付李梓瑜、谷长辉、黎远平的利息以及承担违约金的诉请无事实依据。1.一审判决确认了李梓瑜、谷长辉、黎远平与华邦公司于2018年10月25日签订的《以房抵债协议》以及2018年10月27日签订的《商品房预售合同》有效，华邦公司就应按有效合同承担违约责任。2.按照双方于2018年10月25日签订的《以房抵债协议》第五条、2018年10月27日签订的《商品房预售合同》第六条、2018年11月28日签订的《房屋交接确认书》以及2018年11月29日签订的《执行和解协议》第五条的约定可以看出，强调的是涉案房屋能否“使用”的违约责任，而非是否延期交付的违约责任。根据《房屋交接确认书》的约定及后续的结算手续可以证实双方已办理交房，但双方另有约定“没有完善的设备设施华邦公司负责完善”，将房屋交付“使用”。《执行和解协议》、《以房抵债协议》以及《商品房预售合同》对此也作了约定。故本案所有证据指向的是华邦公司没有按另有约定完善设备设施，李梓瑜、谷长辉、黎远平不能“使用”房屋，李梓瑜、谷长辉、黎远平有权将已交付的房价款向华邦公司追究违约利息及违约金。双方皆知晓交付的房屋有瑕疵，约定了华邦公司对商品房进行修补而未修补，造成李梓瑜、谷长辉、黎远平不能使用，则应承担已交付房款的利息及违约金。商品房因未达到使用标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，华邦公司应支付利息与违约金。综上，请求支持上诉请求。华邦公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，应予维持。1.李梓瑜、谷长辉、黎远平要求华邦公司申报竣工验收的问题。因涉案房产是李梓瑜、谷长辉、黎远平建的，当时是合作开发，根据股东会授权，项目建设是由谷长辉负责。施工过程中未及时将向建设、消防单位报备项目资料是因为李梓瑜、谷长辉、黎远平退出合作开发以及华邦公司验收时没有任何资料，故无法申报竣工验收。2.根据股权转让协议的约定，图纸以及资料都应转交给华邦公司，但李梓瑜、谷长辉、黎远平并未交付给华邦公司。因施工人员的工资未到位，直至今日，相关资料也未给华邦公司。一审时，李梓瑜、谷长辉、黎远平答应将图纸交付但至今华邦公司未收到，故无法施工也无法安装。3.由于政府方面的原因，涉案工程之前是李梓瑜、谷长辉、黎远平与承德公司合伙建设，华邦公司是后来接了承德公司的股份才介入的，故涉案工程的遗留问题，华邦公司没有办法处理。之前因施工人员的工资未支付，导致很多资料被带走了，处理需要时间。二、华邦公司因无财产可供执行，无法偿还李梓瑜、谷长辉、黎远平，李梓瑜等三人便要求华邦公司用房抵债。扫尾工程是由华邦公司负责，因难度比较大，故签订协议的时候没有明确完成扫尾工程的时间，没有完成扫尾工程责任不在于华邦公司。三、李梓瑜、谷长辉、黎远平在华邦公司购买的房屋已全部出租，临时的水电、消防能够正常使用，没有受到未竣工验收的影响。1.李梓瑜、谷长辉、黎远平要求华邦公司按照预售条件来交房，但在2018年11月28日签订的房屋交接确认书明确约定，不按照商品房预售合同约定来交房，是双方同意变更交房条件的。2.华邦公司已按约交房，故李梓瑜、谷长辉、黎远平提出利息及违约金的诉讼请求华邦公司不承担。华邦公司没有违约，《商品房预售合同》第六条第二项写得很清楚，造成延期的原因，与华邦公司无关，华邦公司无需承担违约责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。李梓瑜、谷长辉、黎远平向一审法院起诉请求：1.确认李梓瑜、谷长辉、黎远平与华邦公司于2018年10月25日签订的以房抵债协议有效；李梓瑜、谷长辉、黎远平与华邦公司于2018年10月27日签订的《商品房预售合同》有效。2.判令华邦公司立即将交付李梓瑜、谷长辉、黎远平的坐落于安仁县××道××路××神龙国际一期邻里中心一、二层商业用房进行墙壁粉刷，安装好门窗、水电、消防管道、直行电梯等设备设施，达到商品房交付使用标准。3.判令华邦公司立即组织坐落于安仁县××道××路××神龙国际一期邻里中心商业用房建设资料申报竣工验收。4.判令华邦公司支付李梓瑜、谷长辉、黎远平利息3687600元人民币（即以本金35160000元为基数，按月利率1%计算，自2019年1月1日起至2019年11月30日止，35160000元×1%×11月＝3687600元），后期利息继续按此利率计算，直至华邦公司将竣工验收合格商业用房达到交付使用标准时止。5.判令华邦公司支付李梓瑜、谷长辉、黎远平违约金3516000元人民币（即35160000元×10%＝3516000元）；6.判令华邦公司承担本案全部诉讼费用、保全费用、担保费用等，以上4、5项合计7383600元人民币。一审法院认定事实：2012年12月21日，浙江省金华市中级人民法院依法整体拍卖湖南省安仁县安仁大道七一广场西侧的“华际.水岸春城”第一期项目，李梓瑜以62000000元取得该项目的土地使用权及开发权。之后，李梓瑜（李梓瑜、谷长辉、黎远平三人的股权代表）、崔小鲁、安仁城建开发有限责任公司三方协商确定共同投资开发该项目，其中李梓瑜占股份36%，崔小鲁15%，安仁城建开发有限责任公司占股份49%，并将该项目更名为神农（龙）国际项目。2014年5月19日，安仁城建开发有限责任公司将其持有的神农（龙）国际项目49%的股份转让给华邦公司，华邦公司与李梓瑜方、崔小鲁协商一致，同意按所占股份合伙开发该项目，并将该项目更名为“华邦神农（龙）国际”。2014年11月18日，湖南省安仁县人民政府与华邦公司、李梓瑜、谷长辉、黎远平、崔小鲁对相关问题进行了协商并签订了《协议》。2015年3月16日，华邦公司与李梓瑜、谷长辉、黎远平、崔小鲁签订了《房地产联合开发合作协议书》，各方决定成立“华邦神农（龙）国际项目部”负责管理该项目的建设与销售。2015年3月17日、2015年3月18日股东合作会议纪要确认华邦神农（龙）国际项目部由谷长辉负责，华邦公司法定代表人陈松华主要负责工程施工过程中与有关单位的协调及工程矛盾化解工作，华邦公司的有关人员及项目部的工作人员服从谷长辉的领导及指挥。2015年10月23日，李梓瑜、谷长辉、黎远平与华邦公司签订了《合作份额转让协议》，将其持有华邦神农（龙）国际项目的股份以27000000元价格转让给华邦公司，此后双方发生纠纷，湖南省高级人民法院于2017年5月22日作出终审判决，华邦公司应支付李梓瑜、谷长辉、黎远平转让款27000000元和相应的利息，截至2018年10月26日止，根据湖南省高级人民法院（2017）湘民终216号民事判决书确定的判决计算，李梓瑜、谷长辉、黎远平对华邦公司享有共计35160000元债权。因华邦公司未履行生效法律文书确定的义务，李梓瑜、谷长辉、黎远平向湖南省郴州市中级人民法院申请强制执行，由于华邦公司无力支付到期债务，双方协议以华邦公司开发建设的“安仁县神农（龙）国际一期邻里中心”中部分房产出让给李梓瑜、谷长辉、黎远平用于抵偿上述债务。2018年10月25日，双方签订了《以房抵债协议》。约定房屋完成全部过户登记手续，取得完整物权后，双方在抵债范围内的原有债权债务即告消灭。双方应签订购房合同，以债权抵偿购房款。购房合同签订后，双方办理移交手续，房屋由李梓瑜、谷长辉、黎远平占有使用，但华邦公司应当继续完成后续建筑扫尾工作（水电、消防、直梯等），确保房屋完整能够正常使用，上述房屋符合办理备案及过户的条件时，应立即配合李梓瑜、谷长辉、黎远平办理备案和过户登记。任何一方违反约定，给守约方造成的经济损失由违约方全部承担等权利义务。2018年10月27日，双方签订《商品房预售合同》，将“华邦神龙国际邻里中心”（安仁县××道××路××神龙国际一期邻里中心一、二层商业房）1760.15㎡商铺以16800元／㎡和面积2455.7㎡，价格为5000元／㎡的商铺二层出售给李梓瑜、谷长辉、黎远平，用于抵偿华邦公司债务。华邦公司须于2018年12月31日前，将竣工验收合格，并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准的该商品房交付给李梓瑜、谷长辉、黎远平使用；如未按合同规定的期限将符合装饰和设备标准的商品房交付李梓瑜、谷长辉、黎远平使用，李梓瑜、谷长辉、黎远平有权将已交付的房价款向华邦公司追究违约利息及违约金。按本合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，月利息按1%计算；逾期超过6个月，华邦公司应另向李梓瑜、谷长辉、黎远平支付总房价的10%违约金。随后，华邦公司向李梓瑜、谷长辉、黎远平出具了购买商铺的收款收据二份，共计41849020元。李梓瑜、谷长辉、黎远平向华邦公司出具了一份35160000元的领款凭单，出售的商品房超过债务部分，李梓瑜、谷长辉、黎远平向华邦公司出具了一份6739420元的购房款欠条。2018年11月28日，双方签订了《房屋交接确认书》，内容为：“甲（华邦公司）乙（李梓瑜、谷长辉、黎远平）双方于2018年10月27日签订了《商品房预售合同》，合同编号：2015.0031，现甲（华邦公司）乙（李梓瑜、谷长辉、黎远平）双方按照《商品房预售合同》及补充条款交房条件的相关约定，没有完善的设备设施甲方（华邦公司）负责完善，现按照该商品房预售合同的楼层、区域、面积甲方（华邦公司）将房屋产权交付给乙方（李梓瑜、谷长辉、黎远平）使用，其中该商品房预售合同内的一楼甲方（华邦公司）已用作售楼部分使用的面积，由乙方（李梓瑜、谷长辉、黎远平）返租给甲方（华邦公司），双方另行签订租赁协议。”2018年11月29日，双方就湖南省高级人民法院（2017）湘民终216号民事判决书确定李梓瑜、谷长辉、黎远平对华邦公司享有共计35160000元债权的执行签订了《执行和解协议》。2018年11月29日，李梓瑜、谷长辉、黎远平向湖南省郴州市中级人民法院提交撤回执行申请书，2018年11月30日郴州市中级人民法院以（2017）湘10执135号之一执行裁定书，裁定终结执行。另查明，涉案建筑工程于2014年1月12日取得《建设用地规划许可证》，次日取得《建设工程规划许可证》，2014年3月14日取得《建设工程施工许可证》，2015年10月28日，取得“神龙国际一期邻里中心”《商品房预售许可证》，至今（无五方验收）未办理竣工验收备案登记。同时查明，涉案商业房（商铺）李梓瑜、谷长辉、黎远平已于2020年5月陆续出租给他人经营，承租人已根据各自承租用途临时对承租房进行水电、消防管道进行了安装，但直行电梯等设备设施尚未完善。2021年3月14日，双方一致确认水电、消防管道、燃气管道、直行电梯需进一步安装完善，达到商品房交付使用标准。一审法院认为，李梓瑜、谷长辉、黎远平与华邦公司在湖南省郴州市中级人民法院执行生效法律文书确定的债权中，因华邦公司无力履行金钱给付义务，经双方协商一致并对账，签订了《以房抵债协议》和《商品房预售合同》，将李梓瑜、谷长辉、黎远平的执行款项转为购房款，超出的债权由李梓瑜、谷长辉、黎远平向华邦公司出具欠条，同时双方已将所涉房屋进行了交付，李梓瑜、谷长辉、黎远平向湖南省郴州市中级人民法院提出《撤回执行申请书》，该院亦于2018年11月30日作出（2017）湘10执135号之一执行裁定书，裁定终结执行，说明双方对于湖南省高级人民法院（2017）湘民终216号民事判决书确定的给付内容通过将华邦公司所有的房屋出售给李梓瑜、谷长辉、黎远平的方式，实现权利义务平衡的一种交易安排，即消灭原有的法律文书确定债权债务关系，重新建立了新的民事法律关系（商品房预售合同）。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。且该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的《以房抵债协议》和《商品房预售合同》应确认有效。本案系商品房预售合同纠纷，案件争议的焦点在于：一、华邦公司“交付行为”是否有效；二、李梓瑜、谷长辉、黎远平接受房屋时是否明知涉案工程未竣工验收合格，若明知，双方是否系对房屋交付条件进行了变更；三、华邦公司交付使用的房屋不符合合同约定，应如何承担责任。关于焦点一。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”而《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“违反本规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：(一)未组织竣工验收，擅自交付使用的；(二)验收不合格，擅自交付使用的；(三)对不合格的建设工程按照合格工程验收的。”从我国建筑法、城市房地产开发经营管理条例及商品房销售管理办法关于商品房交付使用条件的规定可以看出，我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用，因此该类规范应属于禁止性法律规范。同时从该类规范设立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，其禁止的是将未经竣工验收合格的商品房交付使用；而且从行为后果上看，开发商如果违反了该规定，则其应承担相应的行政责任。所以，该类关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规范应为管理性的禁止性规范。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”这表明在现有法律及司法实践体系下，将占有转移界定为事实行为，即只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可，并非限定于实际使用。本案从双方签订的《房屋交接确认书》上看，华邦公司在约定期限内已将未竣工验收合格的房屋转移给李梓瑜、谷长辉、黎远平占有，李梓瑜、谷长辉、黎远平事实上已对案涉财产处于实际管控之中，该行为虽然违反了法律的禁止性规范，但由于违反的是管理性的禁止性规范，因此，华邦公司转移给李梓瑜、谷长辉、黎远平占有的行为应为有效。关于焦点二。本案预售合同的买受人即李梓瑜、谷长辉、黎远平，原系涉案建筑工程的开发企业的出资人之一，迥然不同普通的商品房屋的买受人，华邦公司参与合作开发之时，建筑工程已基本竣工，虽然李梓瑜、谷长辉、黎远平退出合作开发后，华邦公司作为受让人确实是组织有关单位参加建设工程竣工验收的主体，但现有证据证明李梓瑜、谷长辉、黎远平、华邦公司应知涉案建筑工程未接受质量监督、无办理竣工验收备案登记应具备的资料，正常通过竣工验收的条件尚未成就；其次李梓瑜、谷长辉、黎远平2018年5月21日因申请执行湖南省高级人民法院（2017）湘民终216号民事判决书曾向执行法院就涉案建筑工程部分房产提出执行异议之诉中，自认该建筑工程未竣工验收；再次从李梓瑜、谷长辉、黎远平执行异议之诉（2018年10月8日）的判决至双方签订的《商品房屋预售合同》（2018年10月27日），直至签订《房屋交接确认书》（2018年11月28日）的时间间隔也仅一个多月，且在工程技术资料不齐备的情况下，要求华邦公司履行组织竣工验收义务，显然有违常理。综上，可确认李梓瑜、谷长辉、黎远平对该涉案建筑工程至今没有进行竣工验收是明知的。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《中华人民共和国民法典》第五百四十三条规定“当事人协商一致，可以变更合同。”本案双方签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。《商品房预售合同》明确规定了房屋交付条件（即一是要在约定期限内交付给李梓瑜、谷长辉、黎远平使用；其二要确保其在约定期限内所交付的房屋质量经验收合格，并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准），华邦公司作为开发商在房屋未验收合格之时按约予以交付，属于瑕疵交付行为，李梓瑜、谷长辉、黎远平作为买受人有权拒绝或要求补充约定。但本案李梓瑜、谷长辉、黎远平在明知房屋不具备约定交付条件下，仍然同意接受并实际占有使用了该房屋，符合法律规定的转移交付条件，应视为对合同约定的交付条件的变更（放弃），现又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，不予支持。关于焦点三。《中华人民共和国民法典》第六百一十七条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。”《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。”本案《房屋交接确认书》中约定没有完善的设备设施由华邦公司负责，表明华邦公司交付房屋存在瑕疵，虽未约定履行期限，但应在合理期限履行，至李梓瑜、谷长辉、黎远平2020年5月陆续将涉案房屋出租给他人经营，时间长达一年半之久，由于华邦公司怠于履行义务，给李梓瑜、谷长辉、黎远平造成的损失，应承担违约责任，因李梓瑜、谷长辉、黎远平在本案中未提起诉讼，故不属本案审理范围。鉴于承租人已根据各自承租用途临时对水电、消防管道进行了安装，但尚未安装燃气管道、直行电梯等设备设施，现李梓瑜、谷长辉、黎远平诉请华邦公司按合同约定继续履行，予以支持。因目前没有证据证明验收条件已成就，故对李梓瑜、谷长辉、黎远平诉请判令华邦公司立即组织申报竣工验收不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百一十一条第四项、第五百四十三条、第六百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十一条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：“一、确认原告李梓瑜、谷长辉、黎远平与被告湖南华邦房地产开发有限公司2018年10月25日签订的《以房抵债协议》及2018年10月27日签订的《商品房预售合同》有效；二、被告湖南华邦房地产开发有限公司应在本判决生效之日起二个月内安装水电、消防管道、燃气管道、直行电梯设备设施，达到商品房交付使用标准；三、驳回原告李梓瑜、谷长辉、黎远平的其他诉讼请求。案件受理费68432元，由原告李梓瑜、谷长辉、黎远平承担10263元，由被告湖南华邦房地产开发有限公司承担58169元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：李梓瑜、谷长辉、黎远平提交的《协议书》不足以证实涉案房屋已具备办理建设工程竣工验收手续的条件，对证明方向，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，二审争议焦点为：一、华邦公司是否应立即组织对涉案房屋申报竣工验收；二、华邦公司是否应支付李梓瑜、谷长辉、黎远平逾期交房违约利息和违约金。关于争议焦点一。涉案房屋所在工程项目原属经法院依法整体拍卖的项目，施工资料不齐全，属于遗留问题工程，建设工程竣工验收手续需由安仁县人民政府组织处理，目前没有证据证明验收条件已成就，一审判决对李梓瑜、谷长辉、黎远平诉请判令华邦公司立即组织申报竣工验收不予支持，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。李梓瑜、谷长辉、黎远平根据双方签订的《商品房预售合同》认为华邦公司交付房屋不符合约定的房屋交付条件，要求华邦公司按合同约定支付逾期交房违约利息和违约金。经查，《商品房预售合同》虽明确规定了房屋交付条件（即一是要在约定期限内交付给李梓瑜、谷长辉、黎远平使用；二是要确保其在约定期限内所交付的房屋质量经验收合格，并符合本合同附件所规定的装饰和设备标准），但李梓瑜、谷长辉、黎远平在明知涉案房屋不具备上述合同约定的交房条件的情形下，仍与华邦公司签订房屋交接确认书，接收涉案房屋占用使用，并出租给他人收取租金，应视为对合同约定的交付条件的变更（放弃），一审判决对李梓瑜、谷长辉、黎远平以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任不予支持，并无不当。综上，李梓瑜、谷长辉、黎远平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62225元，由上诉人李梓瑜、谷长辉、黎远平负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢末钢审 判 员 廖 军审 判 员 雷金梅二〇二一年七月九日法官助理 雷 彬书 记 员 陈 峰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。