北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0112民初227号原告：何雪飞，女，1985年1月2日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张秀（何雪飞之夫），1978年12月14日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京新居管家房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区东果园24号楼11层1112。法定代表人：刘皎姣，经理。原告何雪飞与被告北京新居管家房地产经纪有限公司（以下简称新居管家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何雪飞，被告新居管家公司的法定代表人刘皎姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何雪飞向本院提出诉讼请求：要求被告按照双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》第十条第一款支付月租金的200%违约金，即被告付13600元违约金给原告。事实与理由：2019年8月原告委托新居管家（被告）租赁代理通州区通胡大街紫荆园5幢XXX的一套住房。双方签订租赁代理合同，约定代理时间为2年。从2019年8月30日到2021年8月29日。第一年月租金为6600元，第二年月租金为6800元。在第一年代理期内，被告正常支付原告租金。在2020年7月，被告与原告协商，由于疫情影响，租赁市场不景气，要求原告降低第二年房租。被告要求月租金从6800元降低到6000元，经过协商，原告同意了被告的要求。2020年7月28日，被告电话通知原告，在满足降价的基础上，仍然要提前终止合同，不支付违约金，并且要求原告到法院起诉被告才能要违约金。按照双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》第十条第一款，双方要提前终止合同，需要提前通知对方并且要支付月租金的200%违约金。2020年8月29日，在代理合同满一年后，双方结清水电燃气等费用已完成退房确认。被告在代理期内提前一年终止合同，已构成合同违约，但是被告拒绝支付违约金。被告新居管家公司辩称，答辩人与被答辩人于2019年8月28日签订委托代理合同。于2020年7月答辩人与被答辩人协商解除合同，答辩人虽有违约情形但依据公平原则被答辩人违约金数额过高，应酌情减少。理由如下：一、因疫情期期间的不可抗力导致合同履行会给答辩人造成严重损失。由于2020年2月起受新冠疫情的影响，导致通州区武夷花园域内房屋租金持续下隆，虽答辩人签订该房屋代理用于收益，对于房租的涨幅应在合理范围内有预见，但实际今年因疫情影响导致租金降低幅度超过30%，并不属于租赁市场的常规增长或降低，应属于不可抗力情形，答辩人无法按照原合同继续履行合同，与房东协商租金未能达成一致，且答辩人在解除合同后，房屋内实际承租人依然有意愿与房东直接续签合同，解除合同并未给房东造成实质性损失，但继续履行合同会给答辩人造成严重的损失。二、被答辩人交付房屋在冬天供暖季节室内温度始终无法达到入住条件。答辩人与被答辩人签认合同是2019年8月30日，对于房间内冬天室温无法达到正常预估。房子在出租后，于11月进入供暖季，便其中一卧室温度无法达到18度以上，已经严重影响到实际承租人健康，导致房间内实际承租退租，该情形在2019年11月与被答辩人沟通未果。答辩人找北京供暖公司人员看怎么回事，供暖公司人说这个是房东私自改动的暖气，没有压力所以水上不来，供暖公司说要不放放气，热不热人家也不能保证，由北京新居管家给供暖公司支付100元放气可是还是达不到室内的温度。三、被答辩人与答辩人解除合同后，立即将房屋另行委托给其他房屋中介机构，在实际履行合同期间，被答辩人实际损失远低于其要求的违约金数额。综上所述，依据《民法典》第六条、第五百八十五条请求人民法院依法酌情减少违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案涉诉房屋坐落于北京市通州区通胡大街xxx及跃层，房屋产权人系何雪飞。2019年8月28日，何雪飞（甲方）与新居管家公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：房屋基本情况：房屋坐落于北京市通州区通胡大街道办事处（乡镇）紫荆园5#XXX。房屋权属状况：甲方持有；房屋租赁用途：居住。出租代理权限及期限：出租代理期自2019年8月30日至2021年8月29日，共计2年。出租代理期限可延长30日，本合同约定的房屋代理期中开始的前60天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付押金。甲方应于2019年8月28日前将房屋交付给乙方；租金：租金标准：每月房屋租金（含税价）为人民币6600/6800元整，大写人民币陆仟陆佰/陆仟捌佰元整。乙方应接本合同约定向甲方缴纳租金，如遇国家法定假日自动顺延。租金收取方式：乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2019．8．28，第二次2019．11．28，第三次2020．7．28，第四次2020．5．28，2020．8．28，2020．11．28，2021．2．28，2021．5．28；违约责任：（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，度按月租金的200%支付违约金。（二）甲方有第九条第三款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。该合同还约定了其他事项。合同签订后，新居管家公司按合同约定交纳了2019-2020年度租金。2020年7月，新居管家公司与何雪飞协商降低房租，双方协商一致将2020-2021年度涉诉房屋月租金由6800元降至6000元。当月28日，新居管家公司提出终止合同，何雪飞要求新居管家公司支付违约金。后双方经协商，于2020年8月29日签订《房屋交割清单》，进行房屋交接，正式解除合同。就违约金问题双方未达成一致，后何雪飞将涉诉房屋另行出租。庭审中，新居管家公司主张因受新冠疫情影响租赁市场不景气，其于7月28日再次向何雪飞协商降低房租，何雪飞拒绝后其公司才提出终止合同。何雪飞对此不予认可，主张新居管家公司并未与其协商再次降租而是直接提出终止合同。新居管家公司主张因疫情影响无法继续承租房屋，违约金数额约定过高，仅同意支付5000元。双方均同意由法院酌定违约金数额。双方经法庭调解无效。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告双方签订房屋租赁合同，均应遵守合同约定。新居管家公司提前终止合同的行为构成违约故应承担违约责任，现何雪飞要求其支付违约金，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于违约金的具体数额，新居管家公司认为合同约定过高，双方均同意由法院进行酌定，本院综合考虑双方合同的履行情况、违约行为产生的客观情形、当事人的过错程度、损害后果等因素酌情确定为10000元，何雪飞超出的部分诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告北京新居管家房地产经纪有限公司支付原告何雪飞违约金10000元，于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告何雪飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，由被告北京新居管家房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  庄庆龙二〇二一年七月一日书记员  黄秀琴