江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1323民初4401号原告：马广文，男，1970年8月27日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：黄国宝，泗阳县卢集法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈永，泗阳县卢集法律服务所法律工作者。被告：葛销，男，1980年11月23日出生，住泗阳县。现羁押于江苏省盐城监狱。被告：庄美芹，女，1989年7月9日出生，住泗阳县。被告：泗阳捷信房产经纪有限公司，统一社会信用代码91321323MA1WG2W203，住所地泗阳县众兴镇桃源路东方现代城香菊苑A17幢9号房。法定代表人：毛亮亮，该公司执行董事。原告马广文与被告葛销、庄美芹、泗阳捷信房产经纪有限公司（以下简称捷信公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马广文及其委托诉讼代理人黄国宝，被告葛销、庄美芹以及被告捷信公司的法定代表人毛亮亮分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马广文向本院提出诉讼请求：被告庄美芹、葛销、捷信公司共同退还原告购房款130000元，赔偿原告违约金26000元，装潢款117075.93元。2、诉讼费、鉴定费由被告负担。事实与理由：原告和被告葛销于2018年10月26日经被告捷信公司介绍签订关于位于泗阳县房屋买卖协议。该协议签订后原告向被告葛销支付了房款130000元，取得房屋的居住权并进行全面装修。但在原告要求被告葛销和被告庄美芹协助原告进行产权过户手续及办理房贷手续时，被告葛销和被告庄美芹避而不见，不予协助。原告后来才知道该房屋已被泗阳县人民法院采取查封保全措施并己进入拍卖程序。现买卖协议已无法履行。被告捷信公司在介绍该房屋时误导原告，承诺没有庄美芹签名认可该房屋买卖协议在有被告葛销签字时仍有效，并告知原告，被告庄美芹口头告知同意卖房，在买卖过程中对被告葛销和被告庄美芹的信用、债务等影响房屋过户履行协议能力没有把关，导致协议无法履行存在重大过失，理应对损失赔偿承担连带责任，三被告的违约行为给原告造成损失。被告应予以赔偿。被告葛销辩称，被告葛销收到多少购房款记不清了，大多是通过中介公司支付的。中介公司扣了10000元，原告马广文又单独支付10000元。返还购房款无异议，因正在服刑，要等刑满释放才可以返还。违约金和装修损失不予认可，被告葛销不存在违约行为。房屋买卖都是交给中介公司办理的，原告应该去找中介公司，中介公司也应该给被告违约金。被告葛销与原告签订买卖协议的时候房子并没有被查封，当时已经告知过中介公司，已与妻子失去联系，是中介公司说没有问题，当时也告知中介公司不要让原告装修，等过户后再装修，是原告自行装修的，损失不应由被告承担。被告庄美芹辩称，案涉房子被告庄美芹什么都不知道就被卖了，上面没有庄美芹任何签字，不承担任何责任，房屋出售时被告庄美芹和葛销失去联系，对房屋出售不知情。被告捷信公司辩称，被告公司对原告提出的诉请不承担责任。房屋买卖是经被告公司介绍的，被告公司也是被葛销欺骗的。当时葛销说付首付的时候他老婆会过来签字的，当时也打电话进行核实，现在也不确定跟被告公司法定代表人通话的女性是不是庄美芹。且原告和葛销之间的付款是双方自行联系的，交房也是自行联系的，被告公司不清楚。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：原告马广文（购房人、乙方）、被告葛销（售房人、甲方）、被告捷信公司（居间方、丙方）签订关于位于泗阳县房屋的协议，协议约定房屋过户由买家承担，售房人名下贷款由售房人自行还清。房屋成交价为480000元，乙方支付甲方定金人民币80000元（若合同条件成立后自动转为购房款）。约定合同签订后丙方留存甲方提供的房产证，丙方协助甲乙双方办理产权过户手续，甲乙双方须在丙方通知后20个工作日之内提供相应的合法有效的过户证件资料，并配合丙方办理过户手续，本合同生效之日起甲方应协助乙方办理银行按揭，甲、乙双方应于本合同生效之日起2018年11月15日之内提供贷款所需材料并到场配合办理手续……甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责。甲方须保证该房屋权属无争议，且甲方有权处理该房屋……甲乙双方签订本合同时，必须按合同的每条来履行，若任何一方不履行该合同的任何一条，都将视为不履行方违约，乙方中途违约，乙方应赔偿甲方该房屋成交价的20%作为违约金。甲方中途违约，甲方应赔偿乙方该房屋成交价的20%作为违约金。……后原告（乙方）与被告葛销（甲方）就上述房产签订补充协议，补充协议约定：“……乙方支付甲方首付款人民币120000元。经双方自行协商达成一致，买家先付壹拾贰万元整后，卖家将房屋交付给买家，并结清该房屋的物业费用。并共同自行协商，待房屋契税满二年后，当日算起十日内办理相关贷款手续。卖家承诺，买家先付壹拾贰万元整人民币，待买方申请银行按揭时，提供给买家用于银行走账凭证。并同意买家按银行标准申请贷款，卖家名下的个人按揭贷款由本人自行还清。买卖双方应遵守合同规定，并无条件配合双方办理相关手续。如双方任何一方违约，按双方共同承诺赔偿未违约方双倍共收到的违约款。并起诉到泗阳县人民法院。契税日期于2017年5月23日至2019年5月23日后满2年。”2018年10月26日，被告葛销向原告马广文出具购房款收条一份，载明：“今收到马广文购买某某小区，首付款（大写）人民币：壹拾贰万元整。（小写）：￥120000元整。收款人：葛销，日期：2018年10月26日。”2020年8月4日，本院依法裁定评估、拍卖案涉房屋。现该房屋已被拍卖。本案审理过程中，经原告申请，本院依法委托江苏至友工程造价咨询有限公司对原告添附的装修进行鉴定，该公司于2021年5月17日出具苏友价鉴（2021）005号意见书，鉴定结论为：涉案装修部分价值为117075.93元。原告支付鉴定费9000元。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案案涉房屋因被告葛销、庄美芹的原因被法院查封、拍卖，导致原告签订合同的目的不能实现，原告有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告与被告葛销签订的合同解除后，被告葛销应将其收到的购房款返还给原告并赔偿原告因此产生的损失。对于被告葛销收到购房款数额的问题，原告认为其共向被告葛销支付130000元购房款。被告葛销称出具120000元收条时，实际仅收取110000元，另外10000元被被告捷信公司扣留。另外原告曾向其转账10000元，该款并非购房款，系其向原告借款。原告对此不予认可，原告认为双方不存在民间借贷法律关系，其向被告葛销转账的10000元系支付购房款。本院认为，被告葛销向原告出具了120000元的收条，能够证明被告葛销认可其称被捷信公司扣留的款项为其收到原告的购房款。故该收条中载明的120000元应为被告收到原告的购房款。因原告与被告葛销存在房屋买卖关系，且被告葛销未提供其他证据证明原告向其转账的10000元为借款，故本院认定该10000元为原告向被告葛销支付的购房款。即原告共向被告葛销支付130000元购房款，被告葛销应予以返还。关于损失的数额问题，被告葛销称鉴定的装修部分中墙砖和地砖系其施工，房屋交付时即已存在，原告对此不予认可，称现评估部分均系其装修。因被告葛销未提供证据证明房屋拍卖时存在的墙砖及地砖为其施工，故本院对其抗辩不予采信。被告葛销应赔偿原告装修损失117075.93元。对于原告主张的违约金。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案双方签订的合同约定：“甲方中途违约，甲方应赔偿乙方该房屋成交价的20%作为违约金”，现案涉房屋因被告其他债务被法院执行拍卖，被告葛销应向原告支付违约金，原告主张26000元于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告庄美芹承担责任的请求。被告庄美芹称其不知晓房屋出售的情况，亦未同意将房屋出售给原告。因被告庄美芹并未在合同上签字，按照被告庄美芹、葛销的陈述，房屋出售时两被告之间并无联系，且原告未提供其他证据证明被告庄美芹知晓房屋出售并同意该合同条款，故对原告要求被告庄美芹承担返还购房款、赔偿损失、支付违约金的请求不予支持。关于原告要求被告捷信公司承担责任的请求。本院认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案案涉房屋系因被告人其他债务被法院查封、拍卖，该查封、拍卖发生在双方签订房屋买卖合同之后，被告捷信公司对此并无过错。原告亦未提供其他证据证明被告捷信公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，故对原告要求被告捷信公司承担责任的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告葛销于本判决生效后十日内返还原告马广文购房款130000元；二、被告葛销于本判决生效后十日内赔偿原告马广文装修损失117075.93元；三、被告葛销于本判决生效后十日内支付原告马广文违约金26000元；四、驳回原告马广文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取2698元，保全费2020元，鉴定费9000元，合计13718元，由被告葛销负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时按照《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交纳上诉案件受理费。审判员  翟丽丽二〇二一年七月二十八日书记员  王 倩一、附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、申请执行《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。