山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终7649号上诉人（原审被告）：孙璐璐，女，1984年6月12日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。委托诉讼代理人：丁克建，山东江河海律师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青岛联城海岸置业有限公司，住所地山东省青岛市市北区四流南路80号B楼102。法定代表人：邵明林，总经理。委托诉讼代理人：孟尽美，国浩律师（青岛）事务所律师。委托诉讼代理人：那庭，国浩律师（青岛）事务所律师。上诉人孙璐璐与被上诉人青岛联城海岸置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院(2021)鲁0203民初4398号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙璐璐向本院提出上诉请求：一、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判。二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋早已出售给加藤友智，又欺骗上诉人签订房屋租赁合同。上诉人在一审开庭时向法庭提交被上诉人律师提供的补充提交证据清单证据六：《商业用房租赁协议》(2018年4月27日)2018年4月27日，被上诉人与案外人石生谋订立《商业用房租赁协议》，协议主要约定，被上诉人将房屋出售给案外人加藤友智后，被上诉人有权继续对涉案房屋收取租金。一审法院明知涉案房屋2018年4月27日已出售给加藤友智，这时间段归加藤友智使用房屋一审法院为什么不追究被上诉人欺骗上诉人签订租赁合同的责任。2018年7月31日，被上诉人在无产权证、无使用权的状态下，又欺骗上诉人与其签订租赁合同。2018年11月24日被上诉人与加藤友智签订《商业用房租赁协议》由买卖关系变成租赁关系，由卖房人变成租房人，被上诉人在涉案房屋上下足功夫，其目的是损人利己。二、涉案房屋早已出售给加藤友智，还继续装模装样向上诉人邮递发送了《解除合同暨后续清理问题书》告知函。被上诉人2019年9月7日、2019年9月12日、2019年11月18日发出告知函，内容是三日内在同等条件下享有优先购买权。上诉人首先说明，这两份邮政快件均未签名不产生法律效力，被上诉人在邮政快件上的签名是假的，不是上诉人孙璐璐本人签名。上诉人要求笔迹鉴定，被上诉人在庭上承认有一件快件上不是孙璐璐签名。涉案房子早已出售给别人，还继续欺骗又寄快件，又寄告知函，赤裸裸的欺诈，这一时间段，被上诉人对涉案房屋一没有产权，二没有使用权。三、上诉人对一审法院认定租赁合同合法有效，是违背我国有关法律规定的。上诉人对一审法院的认定不认可。没有房产权的房屋不可以买卖，租赁，小产权房国家明文规定不准买卖，租赁。一审法院认为没有产权证的房屋可以买卖，租赁并受法律保护是错误的。四、被上诉人承诺：涉案房屋给上诉人留着，无产权、无使用权，欺骗上诉人签租赁合同，又发邮政快件，又发告知函，是上诉人自编自导自演的一出骗戏。上诉人在一审开庭时提出，被上诉人方王经理当时承诺涉案房屋以240万价格卖给上诉人。当时先商定先租下这套房待有钱后立即买下。因王经理承诺这套房给上诉人留着，上诉人按照长期经营标准进行精装修。装修不到一个月，来了很多人来看这套房，上诉人当时不知怎么回事，看房人都说装修太高档了。原来这套房子早在2018年4月27日卖给加藤友智。被上诉人欺骗上诉人签合同，白白花了30多万装修费。所谓的优先购买权，告知函通通都是骗局。被上诉人与上诉人签订的租赁合同是霸王条款，全部限制制约上诉人。一审法院没有考虑到在疫情期间给予照顾优惠保护条件。一审开庭时上诉人提出对两份邮政快件孙璐璐的签名笔迹鉴定，并提出反诉由被上诉人赔偿上诉人的装修费用。一审法院对上诉人的笔迹鉴定申请及反诉均提出种种理由严加限制，剥夺上诉人法律赋予的诉讼权利。上诉认认为一审法院的诉讼程序违法。另外，一审法院明知已过举证期限，又重新安排开庭给被上诉人再次开庭举证。第一次开庭时间是2021年4月22日，第二次开庭时间是2021年4月29日，对一审法院明知已过举证期限的开庭，上诉人不质证。为维护上诉人合法权利，上诉人具状诉至贵院，请求二审法院依据上诉人提出的上诉理由和有关证据，依法支持上诉人上诉请求事项。青岛联城海岸置业有限公司在二审中答辩称：一、原审判决认定被上诉人与孙璐璐之间房屋租赁合同合法有效符合法律规定和案件事实，并无不当。首先，被上诉人与孙璐璐签订的房屋租赁合同不违反法律、行政法规强制性规定，体现双方关于房屋租赁的真实意思表示，依法应为有效。其次，孙璐璐在原审中提出的案涉房屋租赁合同因未办理租赁备案登记而无效，违反原城镇土地房屋租赁司法解释和现民法典的规定，不能成立。再者，孙璐璐上诉状中主张的涉案房屋在出租给孙璐璐之间已经出售的意见与案件事实不符。被上诉人原审中已经申明被上诉人在此前案件证据清单中的证明事项中有关2018年4月被上诉人与案外人订立《商业房屋租赁协议》的表述系笔误，证据清单与证据内容相矛盾的应以证据内容为准。而根据被上诉人原审提交的青岛市不动产登记信息和商品房买卖合同、商业房屋租赁协议，案涉房屋系被上诉人作为建设单位基于合法建造取得物权，且至今登记在被上诉人名下，虽然被上诉人在案涉租赁合同关系于2018年7月31日设立后于2018年11月24日将涉案房屋出售给案外人加藤友智，但根据被上诉人与案外人加藤友智签订的商业房屋租赁协议，案外人仍有权对外出租案涉房屋并收益。结合孙璐璐于2020年7月2日才返还涉案房屋的事实，被上诉人出售并回租涉案房屋并未影响孙璐璐作为承租人对租赁标的物的占有使用，没有侵犯其承租权。最后，被上诉人与孙璐璐租赁合同第12.1条明确约定“在租赁期内的任何时候，甲方（被上诉人）有权无需通知乙方（孙璐璐）出售该商铺”，结合买卖不破租赁的法律规定，不管从约定层面还是法定层面答辩人出售涉案房屋均不够违约或违法，不存在导致合同无效的情形。综上，孙璐璐主张案涉租赁合同存在欺诈及无效事由，缺乏事实和法律依据，不能成立。二、被上诉人向涉案房屋地址发出的《解除合同暨后续清理问题通知书》系通过邮政快递邮寄送达，并由邮政部门出具查询结果，原审判决据此认定合同解除时间事实充分，并无不当。被上诉人共向孙璐璐寄出两份解除合同通知书，一份是以孙璐璐身份证地址作为收件地址，因为邮件退回原审法院未认定该邮件有效送达。孙璐璐上诉状中主张的被上诉人原审陈述有一份邮件上的孙璐璐签名非本人签名即为这份邮件上的签名。因这份邮件系邮递员未有效投递被退件的邮件，邮件上显示的签名系投递员标注。但鉴于该邮件未作为认定合同解除的有效通知，因此不存在侵害孙璐璐权益的情形。被上诉人向孙璐璐发出的另一份解除通知系以案涉房屋地址作为收件地址通过邮政快递寄出的，且被上诉人原审提交了邮政部门出具的邮件查询结果显示于2019年9月12日妥投，该邮件的投递和查询结果反馈均系邮政部门行为，不受案件双方当事人的影响，应为客观公正的第三方证据，原审判决据此认定解除通知送达的时间符合事实和法律规定，并无不当。对于孙璐璐提出的笔迹鉴定问题，首先孙璐璐原审中要求鉴定的笔迹系被上诉人向其送达的优先购买权通知的送达文件上的笔迹而不是前述有效解除通知上的笔迹，一审未提出笔迹鉴定申请的二审无权再提出鉴定申请，否则相当于剥夺了另一方的上诉权。另外，前述解除通知系通过邮政快递寄送，有邮政部门资信作为该送达的有效保证，且相关签收原件保存于邮政部门，依法没有鉴定的必要和可能。最后，原审判决已将答辩人诉请主张的占用费标准由租金的双倍调整为租金标准。合同解除的时间截点不会影响孙璐璐应付价款总额，原审判决的认定从实体上未侵害孙璐璐的任何权利。三、孙璐璐主张的优先购买权到侵害的问题不在本案审理范围。孙璐璐上诉状中陈述王姓工作人员向其承诺出售价款事宜及由此衍生的优先购买权行使的问题均不在本案审理范围且其原审中也未提交相应证据。至于装修损失问题，被上诉人与孙璐璐签订的是租赁合同，其中对于租期有明确约定，孙璐璐作为承租人应对经营期限和装修成本等进行合理预判，期间答辩人是否出售房屋只要未侵害孙璐璐的承租权就无需承担任何装修损失的赔偿。综上所述，孙璐璐的上诉请求及事实、理由与实不符、于法无据，不能成立。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。青岛联城海岸置业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令确认双方于2018年7月31日签订的华融红锦坊4座乙3号商铺的《租赁合同》于2019年9月8日解除；2.请求判令孙璐璐支付欠付租金共计57404.22元（包括2018年12月31日应付未付租金46967元；2019年7月31日至2019年9月8日产生的未付租金93935/360*40=10437.22元，以上合计孙璐璐欠付租金57404.22元）及欠付租金违约金44081.21元（暂计至2021年3月10日，2021年3月11日起至孙璐璐实际偿付之日止的违约金以57404.22元为基数按每日千分之一计算）；3.请求判令孙璐璐支付欠付的运营管理费836.89元（2019年7月31日至2019年9月8日产生的未付运营管理费7532/360*40=836.89元）及欠付运营管理费的违约金497.95元（暂计算至2021年3月10日，2021年3月11日起至孙璐璐实际偿付之日止的违约金以836.89元为基数按每日千分之一计算）；4.请求判令孙璐璐支付自2019年9月9日至2020年7月2日的占用费155514.61元（93935/360*2*298=155514.61）；5.本案案件受理费、保全费等由孙璐璐承担。事实和理由：2018年7月31日，双方签订《租赁合同》，由孙璐璐租赁青岛市市北区海岸路2号“华融红锦坊”4座乙3号商铺，合同承租期自2018年7月31日至2021年7月30日，租期三年整。合同约定孙璐璐应于每半年开始之前30日前支付半年租金（第一期租金86107元、第二期租金93935元、第三期租金101450元），逾期支付的按应付未付金额的日千分之一支付违约金。同时约定孙璐璐应于每年开始前5日前支付当年期运营管理费7532元，逾期按照应付未付金额的日千分之一支付违约金。上述合同签订后青岛联城海岸置业有限公司依约交付房屋给孙璐璐使用，孙璐璐自2018年12月31日出现欠租，且经我方多次催告仍拒不依约履行支付义务。根据《租赁合同》14.3.1条约定，孙璐璐的行为已构成根本违约，且我方享有解除合同的权利。2019年9月7日我方向孙璐璐发出解除合同的通知，并送达至孙璐璐。至此，双方之间签订的上述房屋租赁合同解除。根据《租赁合同》约定，孙璐璐应于租赁合同解除当日向我方返还租赁房屋，否则应按照租金标准的两倍支付逾期返还房屋的占用费。然而，孙璐璐直至2020年7月2日方将标的房屋返还，且至今未支付欠付的租金、运营管理费、占用费和违约金。孙璐璐在一审中辩称，青岛联城海岸置业有限公司没有合法的产权证书，双方签订的租赁合同第一条约定了对方出租的条件是合法建造并合法拥有使用权，因此双方签订的租赁合同无效，不受法律保护；涉案房屋在出租给我方之前已经卖给第三人；对方邮寄的快件我方没有签字，上面孙璐璐的名字不是我方签署；合同格式条款限制制约我方的权利，剥夺被告的优先购买权，在卖房之前对方没有通知我方，对方将房屋卖给第三人后，又签订租赁合同从第三人处租赁涉案房屋；对方向我方发出的询问我方是否购买房屋的告知函是对方第一次起诉我方的案件开庭审理时，承办人张法官出示给我方的，我方之前没有收到；因租赁合同无效，所以不认可租金、管理费，对方主张的违约金过高，不同意支付。一审法院认定事实如下：青岛联城海岸置业有限公司、孙璐璐签订了《租赁合同》，约定：青岛联城海岸置业有限公司将青岛市市北区海岸路2号“华融红锦坊”4座乙3号商铺（以下简称涉案房屋）出租给孙璐璐用作餐饮使用，租期自2018年7月31日至2021年7月30日，2018年7月31日至8月30日为免租期，如合同实际履行期不足12个月，取消免租期的约定，第一年租金为86107元、第二年租金为93935元、第三年租金为101450元，孙璐璐应于2018年7月31日前支付租金39140元、2018年12月31日前支付租金46967元、2019年6月30日前支付租金46968元、2019年12月31日前支付租金46967元、2020年6月30日前支付租金50725元、2020年12月31日前支付租金50725元，逾期未支付的，每逾期一日，需按应付未付金额的千分之一支付违约金。孙璐璐每年向青岛联城海岸置业有限公司缴纳运营管理费7532元，运营管理费按年支付，应于免租期起算当日缴纳首期服务费，之后各期服务费应于每年开始之前5日前交纳，自免租期起始日起算，每十二个月为一个年度，逾期支付的，每日按照应付未付金额的千分之一支付违约金。孙璐璐应向青岛联城海岸置业有限公司支付16000元的保证金，以确保孙璐璐遵守合同。如孙璐璐未能交纳其承租该商铺期间应付的租金、运营管理费及其他各项费用，青岛联城海岸置业有限公司有权从保证金中扣除相应数额。孙璐璐须在租赁期结束或提前结束的当日内将涉案房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按照合同约定，与附件二原状一致或者青岛联城海岸置业有限公司书面认可的可租用及良好的使用状态下交还，若逾期交还青岛联城海岸置业有限公司有权按逾期的时间以涉案房屋日租金的双倍向被告收取租金。孙璐璐未能按合同约定支付租金、管理费、其他费用，逾期支付超过15天的，无论青岛联城海岸置业有限公司是否向孙璐璐作出任何形式的催讨，青岛联城海岸置业有限公司有权提前终止本合同并收回房屋，没收孙璐璐的保证金，追讨全部费用及给青岛联城海岸置业有限公司造成的全部损失等内容。青岛联城海岸置业有限公司于2018年7月31日将涉案房屋交付孙璐璐使用。孙璐璐向青岛联城海岸置业有限公司交纳了2018年7月31日至2019年7月30日期间的运营管理费7532元。2020年7月2日双方签署了《房屋接收验收单》，孙璐璐将涉案房屋交还青岛联城海岸置业有限公司。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、双方对孙璐璐支付租金的情况产生争议。孙璐璐共向青岛联城海岸置业有限公司支付租金39140元，双方对该租金是什么期间的租金产生争议，青岛联城海岸置业有限公司主张该租金系2018年7月31日至2019年1月30日期间的租金，孙璐璐主张系2018年7月31日至2019年3月30日期间的租金，孙璐璐并称红锦坊负责运营管理的项目经理王晓红口头承诺有2个月免租期。一审法院认为，孙璐璐主张免租期为2个月，青岛联城海岸置业有限公司不予认可，孙璐璐未提交相应证据，应承担举证不能的后果，故一审法院对孙璐璐关于免租期为2个月的主张不予采信。租赁合同约定2018年7月31日至8月30日为免租期，租赁合同第3.2条约定租金应于每半年开始之前30日支付并将3年租金分为六期的约定可以看出租金每半年支付一次，即除去2018年7月31日至8月30日的一个月免租期后2018年7月31日前应支付的是2018年8月31日至2019年1月30日期间的租金，因此一审法院认定孙璐璐支付的租金39140元系2018年8月31日至2019年1月30日期间的租金。2、双方对青岛联城海岸置业有限公司是否向孙璐璐发出合同解除通知产生争议。青岛联城海岸置业有限公司称其于2019年9月7日通过邮寄单号为1038594462032及单号为1038594457632的ＥＭＳ邮件的方式向孙璐璐发送了《解除合同暨后续清理问题通知书》。孙璐璐表示没有收到过上述两封邮件也没有收到过《解除合同暨后续清理问题通知书》。青岛联城海岸置业有限公司称快递员曾于2019年9月8日电话通知孙璐璐领取单号为1038594462032的邮件，青岛联城海岸置业有限公司解除合同的意思表示该日到达孙璐璐，故要求确认合同于该日解除。一审法院认为，青岛联城海岸置业有限公司提交邮件的查询结果显示编号为1038594462032的邮件于2019年9月23日退回，且仅从青岛联城海岸置业有限公司提交的手写说明无法证明快递员联系孙璐璐并告知了邮件内容，故青岛联城海岸置业有限公司要求确认合同于2019年9月8日解除没有事实及法律依据，一审法院对此不予支持。青岛联城海岸置业有限公司提交的单号为1038594457632的邮件载明“收件人孙璐璐，地址山东省青岛市市北区，邮政部门出具的该邮件查询结果记载“2019-09-12妥投本人签收”，孙璐璐称未收到该邮件，但青岛联城海岸置业有限公司提交了该邮件的寄件人存根联原件及邮政部门出具的该邮件的查询结果，在孙璐璐未提交相反证据的情况下，一审法院认可青岛联城海岸置业有限公司提交的该邮件的寄件人存根联原件及邮政部门出具的该邮件的查询结果的真实性，查询结果显示该邮件于2019年9月12日妥投本人签收，该邮件内件品名处载明《解除合同暨后续清理问题通知书》,故一审法院认定原告向被告发出的解除合同通知于2019年9月12日送达被告。一审法院认为，具有相应民事行为能力的行为人在意思表示真实的情况下签订的不违反法律、行政法规的强制性规定且不违背公序良俗的合同合法有效。孙璐璐主张青岛联城海岸置业有限公司在没有涉案房屋所有权证书的情况下出租涉案房屋，违反了《城市房屋租赁管理办法》第三条、第六条第一款、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条规定，因此双方签订的《租赁合同》无效，该管理办法已于2011年2月1日废止，涉案房屋系青岛联城海岸置业有限公司开发建设且截至2021年4月27日仍登记在青岛联城海岸置业有限公司名下，青岛联城海岸置业有限公司有权出租给孙璐璐并主张本案诉求，双方签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定、不违背公序良俗，一审法院认定该《租赁合同》合法有效。孙璐璐未按合同约定及时足额支付租金，根据《租赁合同》第14.3条的约定，青岛联城海岸置业有限公司有权解除合同。青岛联城海岸置业有限公司通过编号为1038594457632的EMS邮件向孙璐璐发送了解除合同通知，该邮件于2019年9月12日送达被告，虽然该邮件邮寄的地址并非《租赁合同》约定的孙璐璐的通讯地址，但该解除通知已实际到达孙璐璐，应产生合同解除的效力，故一审法院确认双方签订的《租赁合同》于2019年9月12日解除。孙璐璐应按合同约定足额支付截止至2019年9月12日的租金及运营管理费，现孙璐璐欠付2019年1月31日至2019年7月30日期间的租金46967元、2019年7月31日至9月12日期间的租金11231.48元（46968元/184天*44天），青岛联城海岸置业有限公司要求孙璐璐支付2019年9月9日至12日期间的使用费应为租金，故孙璐璐应向青岛联城海岸置业有限公司支付欠付的2019年1月31日至9月12日期间租金58198.48元（46967元+11231.48元）。青岛联城海岸置业有限公司要求孙璐璐支付2019年7月31日至9月8日期间的运营管理费，该期间不超过孙璐璐欠付管理费的期间，故孙璐璐应向青岛联城海岸置业有限公司支付2019年7月31日至9月8日期间的运营管理费825.42元（7532元/365天*40天）。孙璐璐未按合同约定足额支付租金及运营管理费，应承担违约责任，青岛联城海岸置业有限公司要求孙璐璐按照合同约定的日千分之一的标准支付逾期付款违约金，因孙璐璐逾期付款造成的主要损失为利息损失，合同约定日千分之一的标准明显过高，一审法院酌情将违约金标准调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）。孙璐璐欠付的2019年1月31日至2019年7月30日期间的租金46967元应于2018年12月31日前支付、2019年7月31日至9月12日期间的租金11231.48元应于2019年6月30日前支付，故孙璐璐应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的标准向青岛联城海岸置业有限公司支付逾期支付租金的违约金（分别以46967元为基数自2019年1月1日起算、以11231.48元为基数自2019年7月1日起算，均计算至实际给付之日）。孙璐璐欠付2019年7月31日至9月8日期间运营管理费825.42元应于2019年7月26日前支付，故孙璐璐应向青岛联城海岸置业有限公司支付逾期支付运营管理费的违约金，违约金以825.42元为基数，自2019年7月27日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。租赁合同解除后，孙璐璐未及时向青岛联城海岸置业有限公司返还房屋，应向青岛联城海岸置业有限公司支付合同解除后至房屋返还之日期间的房屋占用费，青岛联城海岸置业有限公司按照租金的双倍主张占用费其标准明显高于实际损失，一审法院以当年租金标准的标准予以支持，即自2019年9月13日至2020年7月2日孙璐璐应向青岛联城海岸置业有限公司支付占用费75662.71元（93935元/365天*294天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、青岛联城海岸置业有限公司与孙璐璐就青岛市市北区海岸路2号“华融红锦坊”4座乙3号商铺签订的租赁合同于2019年9月12日解除；二、孙璐璐于判决生效之日起十日内向青岛联城海岸置业有限公司支付租金58198.48元；三、孙璐璐于判决生效之日起十日内按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的标准向青岛联城海岸置业有限公司支付逾期支付租金的违约金（分别以46967元为基数自2019年1月1日起算、以11231.48元为基数自2019年7月1日起算，均计算至实际给付之日）；四、孙璐璐于判决生效之日起十日内向青岛联城海岸置业有限公司支付运营管理费825.42元；五、被孙璐璐于判决生效之日起十日内向青岛联城海岸置业有限公司支付逾期支付运营管理费的违约金，违约金以825.42元为基数，自2019年7月27日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算；六、孙璐璐于判决生效之日起十日内向青岛联城海岸置业有限公司支付房屋占用费75662.71元；七、驳回青岛联城海岸置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5175元，减半收取计2587.5元，由青岛联城海岸置业有限公司负担1000元，孙璐璐负担1587.5元。二审中各方未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院依法予以认可。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，案件的争议焦点在于涉案合同是否有效。上诉人主张涉案合同无效的理由为被上诉人无涉案房屋所有权。依据一审查明的事实，截止一审诉讼时，涉案房屋仍然登记在被上诉人名下。上诉人虽然对房产登记信息不认可，但未提交相应证据，因此对上诉人的该主张本院不予认可。虽然被上诉人自认在租赁期间将涉案房屋出售给案外人，但依据被上诉人一审提交的证据，该行为并未影响被上诉人的出租收益权。至于被上诉人出售行为是否侵犯上诉人的优先购买权，与本案并非同一法律关系，不宜在本案进行处理。上诉人主张被上诉人工作人员曾经承诺涉案房屋预留出售给上诉人，被上诉人与案外人签订买卖合同构成了对上诉人的欺诈，但上诉人对此并无证据提交，本院不予认可。因此，上诉人的该上诉理由不成立，本院依法认定涉案租赁合同合法有效。关于一审认定的租金、管理费、违约金的数额，上诉人在上诉状中并无明确的计算数额。其庭审调查中主张，租赁费应扣除两个月的免租期，对此本院认为，参考双方租赁合同约定的租金数额，被上诉人已在收取第一期租金时对免租期的租金给予了免除，因此一审认定数额正确，上诉人的主张本院不予认可。关于管理费，合同对此有明确约定，上诉人主张不予支持不符合合同约定。关于违约金，上诉人主张其未有违约行为，但依据查明的事实，上诉人逾期缴纳费用，已构成违约，且一审法院已对违约金进行酌减，本院对一审法院的认定依法予以认可。上诉人的其他上诉请求缺乏事实及法律依据，本院依法不予采纳。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5175元，由上诉人孙璐璐负担。本判决为终审判决。审 判 长 王颖颖审 判 员 谷林平审 判 员 于 梦二〇二一年七月十二日法官助理 徐 鹏书 记 员 王若怡书 记 员 王珩霖