湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初5522号原告：湖南达文西商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区人民东路**东一时区商厦**。法定代表人：雷丹，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：曾艳，湖南寻壹律师事务所律师。被告：张亮，男，1980年12月16日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。原告湖南达文西商业管理有限公司（以下简称达文西公司）诉被告张亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告达文西公司的委托诉讼代理人曾艳、被告张亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告达文西公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商业物业入场经营合同》于2021年3月1日解除；2、被告将合同项下的商铺腾空，并以商铺已形成附合的装饰装修现状向原告交还；2、被告向原告支付拖欠的租金125958元（从2019年8月14日起至2021年5月13日止，并按合同约定的租金标准支付从2021年5月13日起至商铺实际交还之日止的租金）；3、被告向原告支付因逾期支付租金所产生的罚息13394元（从2019年8月14日起至2021年5月13日止），并按合同约定支付从2020年11月1日起至租金全部付清之日止的罚息；4、原告不予返还被告已缴纳的履约保证金；6、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告受北辰B2E2区商业街各业主委托，代理经营与管理商业街101间商铺。2017年8月14日，原告与被告就长沙市开福区北辰三角洲B2E2区《凤凰汇》商业项目内编号为G层104号商铺签订《商业物业入场经营合同》。合同约定被告租赁上述商铺用于其开设“盖码饭”。商铺租赁期限为2017年8月14日起至2021年12月31日止。被告所租商铺月租金为5998元，之后的租金按合同约定递增。租金支付方式为先付租金后使用，租金按月结算，按季支付。合同签订后，原告按合同约定将商铺交付给被告经营使用，而被告仅按合同约定缴纳部分租金，截止2021年5月13日尚欠租金125958元，原告多次向被告催要未果。根据合同约定被告未按时支付租金、物业费、水电煤气费等费用超过十五日，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告张亮辩称，合同是事实，但实际上关于租金的问题从前面年底就已经和对方在沟通，双方就沟通意见达成了一个相对一致，但一直没有正面回复，另外一个铺位也收到了，现在这个铺今年2月17日提出过解除合同，经过反复考虑只能关门，饭店亏损无法经营，与原告有过沟通，但没有及时处理，拖欠租金被告承认，但是被告不是恶意欠租，原告不仅是出租方，还承担了商圈运营的责任。被告的营商环境一直有困难，被告的饭店隔壁是垃圾场，两年时间只有被告一家饭店，被告有与原告协商的意愿。根据当事人的陈述和经审查确认的商铺委托经营协议书、商业物业入场经营合同、收据及庭审笔录并予以在卷佐证，本院认定事实如下：位于长沙市开福区北辰三角洲B2E2区《凤凰汇》商业项目内编号为G层104号（建筑面积为39.46平方米）的商铺系案外人董加岭购买。2016年7月20日，姚泽波与原告签订《商铺委托经营协议书》，约定：董加岭自愿将上述商铺委托给原告统一对外经营和管理。委托期限为五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止；委托期限内原告对董加岭委托的商铺及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或合作经营等事项，董加岭同意不作任何干预，双方同意本合同为不可撤销合同。2017年8月14日，原告（管理方）与被告（经营方）签订了《商业物业入场经营合同》，约定：1、管理方将位于长沙市开福区北辰三角洲B2E2区《凤凰汇》商业项目内编号为G层104号，建筑面积为39.46平方米的商铺交给经营方经营；经营期限自签约日起至2021年12月31日止；2、管理方保证依法拥有该房屋的完整使用权，若有第三方对该商铺主张权利，一律由管理方自行处理；3、经营方应在工商行政部门核准登记的经营范围进行合法经营，经营方在该商铺经营“盖码饭”。经营方没有征得管理方同意，不得擅自改变经营范围；4、该商铺的首个经营月管理费合计为5722元。以后经营年度管理费递增情况如下：递增比例根据市场行情而定，递增比例在8%--15%。本合同约定管理费及其他费用均为不含税价格，因经营方本次入场经营行为所产生的管理方和经营方依法应当缴纳的全部税费均由经营方自行承担；5、该商铺应先付管理费后使用，管理费按月结算。经营方应于签订本经营合同之日一次性支付三个月管理费17166元给管理方。后续管理费支付以季度为单位并以此类推，经营方必须于每个季度的末月28日之前一次性支付三个月管理费给管理方，如逾期支付，经营方应从逾期之日起按欠付管理费总额的日千分之五计息向管理方支付逾期付款罚息，直到付清全部欠付管理费为止；6、本合同签订前，经营方需向管理方支付定金计17166元，该定金自经营方进场装修之日起自动转为履约保证金，由管理方保存，本合同届满，双方不续订合同，保证金的80%由管理方在十日内退还经营方，但不计利息；剩余20%转为产品售后服务保证金，由管理方保管二个月，保管期满后无售后投诉，管理方在十日内退还经营方，亦不计息，如发生客户投诉，管理方应首先与经营方联系，经营方应即时妥善处理，如经营方不能妥善处理或丧失处理能力，则管理方有权处理，所发生的费用，管理方有权从保证金中支出；若经营方违反本合约各项条款之规定或未经管理方同意终止本合约，经营方承诺该保证金作违约金全额支付给管理方；7、经营方经营该商铺需要自行承担物业费用以及水、电、燃气等开通、使用及维护的相关费用。支付时间、方式为接到管理方或物业出示的水、电等部门的缴费单之日起的五天内缴清上述费用。如逾期支付按前述迟延支付管理费违约的约定承担违约责任；8、该商铺物业由北京信合物业管理有限公司进行统一管理。物业管理费按该商铺的建筑面积39.46平方米计算，每平方米4.5元/月计算为178元/月，在本合同经营期内由经营方承担并直接向物业管理公司支付；9、由经营方自行装修该房屋，但经营方需以书面形式事先通知管理方及物业，并附上图纸及说明，在经得管理方及物业同意后方可进场施工......经营方装修后该商铺的装饰装潢，在合同到期终止或因经营方违约管理方依法解除后，按来修去丢原则归管理方处置，经营方不得要求任何补偿；10、本合同签订之后，经双方书面达成一致，可变更；合同未到期之前，双方均不得提前解除合同，管理方如有违约，需提前三个月通知经营方，退还管理方履约保证金，并根据经营方直接经济损失进行赔偿（经第三方评估进行赔偿）；经营方如有违约，需提前三个月通知管理方，管理方不予退还当期已支付未使用（按天计算）租金和履约保证金，还需向管理方支付6个月租金的赔偿金，如赔偿金不足以弥补管理方的经营损失，经营方还应负责赔偿；11、如发生下列情形之一，管理方有权终止合同：……⑸经营方未按双方约定如期支付租金、物业费、水电煤气等费用超过15日的；管理方有权终止合同，收回该商铺，并没收保证金，要求经营方支付3个月管理费的赔偿金作为对管理方预期利益的补偿，并根据有关的法律法规追究管理方的其他法律责任。双方还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告向被告交付了商铺由被告装修，被告按合同的约定向原告支付首期管理费和履约保证金17166元，被告对商铺装修完毕后用于经营“盖码饭”。此后，被告向原告支付了至2019年8月13日止的管理费。因被告未向原告支付后期管理费，原告遂诉至本院。另查明，庭审中，原、被告双方一致确认《商业物业入场经营合同》已于2021年3月1日解除；原告自愿再予减免被告两个月的租金11996元。本院认为，一、根据与涉案商铺产权人签订的《商铺委托经营协议书》，原告有将涉案商铺出租给他人并收取商铺租金的相关权利；二、原告与被告签订的《商业物业入场经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。合同签订后，原告将涉案商铺交付被告使用，被告应按合同约定向原告支付租金。根据合同约定，如被告欠租超过15日，原告有权解除合同，现被告欠租的违约事实已达到合同约定的解除条件，且原、被告双方确认合同已于2021年3月1日予以解除，本院予以确认；合同还约定，“在合同到期终止或因经营方违约管理方依法解除后，按来修去丢原则归管理方处置，经营方不得要求任何补偿。”故原告请求被告按商铺装饰装修现状交还涉案商铺，亦符合上述约定，本院予以支持。但装饰装修现状依法应以已形成附合部分为限，未形成附合部分及其他可移动的设施、设备不在此列；三、租金支付及违约责任承担问题。被告从2019年8月14日起未支付租金至今，原告请求被告支付所欠租金及至涉案商铺实际交还之日止的租金，本院予以支持。但原告在庭审中明确表示自愿再减免被告两个月租金11996元，系原告真实意思的表示，本院予以照准。根据合同约定的租金标准，从2019年8月14日计算至2021年3月1日合同确认解除之日，被告共欠原告18个月零15天租金，减去原告自愿减免的2个月租金，被告仍应支付给原告16个月15天租金计98967元（5998元/月×16个月＋5998元/月÷30天×15天）。因被告逾期未付租金而导致合同提前解除，在履约上有过错，应承担相应的违约责任，但原告在本案中针对被告的违约行为，同时请求了租金逾期付款罚息、履约保证金作为违约金不退和三个月租金作为预期利益损失赔偿的违约责任，其要求被告承担的违约责任过高，考虑本案的实际情况，本院酌情以履约保证金作为违约金不退作为被告承担的违约责任，对原告请求的其他违约责任不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、确认原告湖南达文西商业管理有限公司与被告张亮就位于长沙市开福区北辰三角洲B2E2区《凤凰汇》商业项目内编号为G层104号商铺签订的《商业物业入场经营合同》于2021年3月1日解除，被告张亮于本判决生效后五日内将上述商铺腾空，并以商铺已形成附合的装饰装修现状向原告湖南达文西商业管理有限公司交还；二、被告张亮于本判决生效后五日内支付原告湖南达文西商业管理有限公司租金98967元（已计算至2021年3月1日），2021年3月2日起至商铺实际交还时止的商铺占用费按合同约定的5998元/月租金标准另计；三、原告湖南达文西商业管理有限公司收取被告张亮的履约保证金17166元作为违约金不予退还；四、驳回原告湖南达文西商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3088元，因适用简易程序减半收取1544元，由被告张亮承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 员  杨 标二〇二一年七月十四日代理书记员  徐绯璠