青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2021）青0102民初3214号原告：西宁嘉豪房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91630100661933457R），住所地：西宁市城东区建国大街88号。法定代表人：贾宁,该公司总经理。委托诉讼代理人：李娟，该公司法务。被告：张定喜（身份证号：XXX），男，1967年5月13日出生，汉族，，现租住西宁市。原告西宁嘉豪房地产开发有限公司与被告张定喜商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序。于2021年6月25日公开开庭进行了审理，原告西宁嘉豪房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李娟、被告张定喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西宁嘉豪房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间签订的房屋认购协议；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月19日，原、被告签署了《瑞福公馆》认购协议书，被告认购位于城东区建国大街88号瑞福公馆八号楼1单元13层11304室，面积为39.66平方米的房屋。被告首次交纳房款30000元，后原告多次要求被告办理后续房屋事项，被告以贷款没有通过为由，拒绝办理任何手续。直至今日，被告的行为已经构成严重违约，造成原告损失。原告无奈诉至法院，请求人民法院判如所请。被告张定喜辩称，我确实与原告签订了房屋认购书，但原告并没有通知我签订商品房预售合同，也没有通知我交钱，且原告售楼部多次锁门，我无法联系原告。上个月我看到其他人都交房了，打听到原告公司地址后，前往原告公司要求交房，在主动告知原告房款未交清的情况下，原告拒绝交钥匙。现我不同意解除合同，要求继续履行，认购协议约定认购期为50日，原告在签订认购书的50日之后就应该主张权利，现在解除已经超过诉讼时效。原告西宁嘉豪房地产开发有限公司为支持其主张，向本院提交了认购协议书一份，欲证明原、被告签订认购协议书，对房屋的房号、价款、权利义务等进行约定的事实。经被告张定喜质证，对认购协议书中“张定喜”的签字不持异议，但原告并未提交原件，且认购协议书中的内容与被告手中持有的内容有部分不一致，认购协议书中未留有原告的联系电话及地址，售楼部经常关门，导致被告无法联系原告，无法与原告签订后续的商品房预售合同及向原告交款。被告张定喜为支持其主张，向本院提交了认购协议书一份、收据、支付凭证、原告方价格计算的便条，欲证明被告手中持有的认购协议书与原告持有的协议书中有部分内容不一致，并已经交纳30000元定金的事实。经原告西宁嘉豪房地产开发有限公司质证，对上述证据的真实性均不持异议，但对协议书中第六条机打内容之后的手写内容不予认可，我方持有的协议书中并没有该内容，且30000元的收据中备注的是购房款，而并非定金。本院对被告提交的收据、支付凭证、便条的真实性予以确认。关于认购协议书，被告提交的认购协议书与原告提交的认购协议书相比较，第六条机打内容后手写“若甲方给乙方办不了按揭，甲方无条件退还定金”，并原告公章处手写“193019，付58019,30000,28019，按贷13.5万”，双方认购协议书中其余内容一致。因原告未能向本院提交认购协议书原件，本院以被告提交的认购协议书为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月19日，原告西宁嘉豪房地产开发有限公司（甲方）与被告张定喜（乙方）签订《瑞福公馆》认购协议书，约定：乙方认购甲方所开发的位于西宁市城东区建国大街88号瑞福公馆项目8号楼13层11304室，建筑面积39.88㎡，单价为4840元/㎡，总金额人民币193019元；乙方在签订本协议时，交纳人民币30000元作为该房屋定金，签订《西宁市商品房预售合同》时，乙方所交纳的定金转为该房屋房款；认购预定期为50天，乙方于2017年10月9日前到瑞福公馆营销中心付清首付房款或全款，比例30%，即人民币28019元，剩余房款70%，即人民币135000元申请银行贷款；双方在签订本协议后视为乙方已同意该房屋，乙方不得拒绝按本协议约定的条款执行或因乙方原因无法按期付款并签订《西宁市商品房预售合同》的，视为乙方违约，甲方有权将乙方所认购的该房屋另售他人，同时乙方交纳给甲方的定金不予退还。同日，被告向原告交纳30000元，并由原告向被告出具收据，收据载明收款事由为“瑞福公馆8-11304购房款”。后由于双方未签订商品房预售合同，并被告未给付剩余房款，原告诉至本院要求解除《瑞福公馆》认购协议书。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。涉案《瑞福公馆》认购协议书系本案当事人签订商品房预售合同之前对双方交易房屋有关事宜进行的初步确认，是双方约定在一定期限内签订商品房预售合同而达成的协议，依其性质，应属商品房预约合同，本案案由应为商品房预约合同纠纷。涉案《瑞福公馆》认购协议书系双方真实意思的表示，基于诚实信用原则，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更和解除。现原告依据《瑞福公馆》认购协议书第六条“……乙方原因无法按期付款并签订《西宁市商品房预售合同》的，视为乙方违约，甲方有权将乙方所认购的该房屋另售他人……”的约定，要求解除《瑞福公馆》认购协议书，但由于原告公司内部管理混乱，不能向本院提交《瑞福公馆》认购协议书原件，故本院以被告提交的《瑞福公馆》认购协议书为准，该协议书中手写“若甲方给乙方办不了按揭，甲方无条件退还定金”，现原告并未提交证据证明其曾经要求过被告签订商品房预售合同或是要求被告交纳房款，并原告亦未提交证据证明其曾协助被告办理按揭事宜，现被告亦不同意解除。且根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，本案中，原、被告双方于2017年8月19日签订《瑞福公馆》认购协议书，解除合同的除斥期间已过，原告不享有涉案合同解除权。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第七条、第五百六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回原告西宁嘉豪房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4160元，减半收取计2080元，由原告西宁嘉豪房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马晓宇二〇二一年七月二十九日法官助理 刘连连书记员 韩美玲附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。适用民法典的规定、法律、司法解释另有规定、法律、司法解释另有规定、民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件、适用当时的法律、司法解释的规定、民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件、民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件、适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。