北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初10331号原告（反诉被告）：当代节能置业股份有限公司，住所地北京市东城区香河园街1号10号楼当代节能置业中心三、四层。法定代表人：张鹏，董事长。委托诉讼代理人：李红朋，男，1992年8月12日出生，汉族，该单位员工。委托诉讼代理人：梁聪，男，1988年1月7日出生，汉族，该单位员工。被告（反诉原告）：蓝店世纪商业管理（北京）有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：韩予，经理。原告当代节能置业股份有限公司（以下简称当代节能公司）与被告蓝店世纪商业管理（北京）有限公司（以下简称蓝店世纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告当代节能公司的委托诉讼代理人梁聪，被告蓝店世纪公司的法定代表人韩予到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）当代节能公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的房屋租赁合同于2020年9月28日解除；2、要求被告支付2020年5月10日至2020年9月28日的租金27064.56元；3、要求被告支付滞纳金1580元；4、要求被告支付自2020年9月29日至2021年4月30日的房屋占用费70689.02元；5、要求判令被告已支付的押金10089元作为违约金归原告所有不予返还。事实和理由：2019年11月10日，原、被告签订《万国城MOMAX号楼X-X号商铺租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区香河园小区MOMAX号楼X号商铺（以下简称涉案房屋）租予被告。租赁期限自2019年11月10日至2021年11月9日。第一年租金标准为月租金9710元，第二年月租金10099元。合同并对支付方式、违约责任等作出约定。被告承租后将涉案房屋用于经营食品销售展示。2020年5月10日起被告无故不履行合同约定，拒不支付租金。2020年8月17日，原告向其送达催缴租金的往来函，此后又多次催缴，但被告仍拒不支付。2020年9月25日，原告向被告发送解除函，通知被告涉案合同于2020年9月28日解除，但被告直至2021年4月30日才将涉案房屋腾退。被告的违约行为严重损害了原告合法权益，故诉至法院，诉如所请。被告（反诉原告）蓝店世纪公司辩称：不同意原告诉讼请求。涉案合同系续签。此前被告的关联公司与原告就涉案房屋签订房屋租赁合同，用于销售食品。被告承租涉案房屋系用于定制商业，即按照消费者的需求进行批量定制。故在签订涉案合同前的2019年8月，被告对涉案房屋进行了装修。涉案合同履行期间，2019年12月20日，原告将店面临街出入口的行人通道封堵，改变了经营状态和经营条件，被告曾与其他商家一起联名向治安消防部门举报原告违法有关安全规范，原告于2020年9月4日同意进行修复，将封堵的大门打开。依据合同约定，修复期间的租金被告不应支付，原告于2020年11月2日修复好，故被告认为自2019年12月20日至2020年11月2日期间的租金不应由被告承担。租赁期间被告交纳了押金10089元，被告交纳的租金扣除上述不应支付租金期间的租金后，已支付至2021年5月9日。被告并不拖欠租金，原告于2020年9月25日向被告发送解除通知，被告于当日签收，同意涉案合同于该日解除，双方于2021年4月30日交接了房屋。被告认为原告单方解除合同系违约，不同意原告诉讼请求，且原告应当赔偿被告损失，故被告提出反诉：1、判令原告退还押金10089元；2、判令原告退还2020年12月3日至12月28日锁门期间的租金8415.75元；3、判令原告退还2021年4月30日至5月9日期间的租金3366.3元；4、判令原告支付提前解约补偿金30297元；5、判令原告赔偿装修损失18.72万元；6、判令原告返还疫情期间的20天租金6733元。对于被告（反诉原告）蓝店世纪公司的反诉请求，原告（反诉被告）当代节能公司辩称：不同意退还押金，按照合同约定，被告违约，其交纳的押金应当作为违约金，且不同意进行抵扣。被告租金仅支付至2020年5月份，之后仅支付了1.7万余元，不存在退还租金的情况。被告主张提前解约补偿金没有合同依据，不同意支付。对于装修损失，按照合同约定，被告装修需报原告审批，但被告未报原告审批，也未报物业审批，租赁期间被告是否装修不清楚。但涉案合同履行期间于此前的合同履行期间涉案房屋装修没有大的变化。合同约定的租赁用途是粮油体验馆，但按被告所述其变更了合同用途。涉案房屋收回后仍处于空置状态，对于被告装修，我方不同意利用，要求被告拆除并自行承担拆除成本，不在本案中主张，原告自行处理。被告拖欠租金，不存在退还疫情期间租金的问题，但原告同意在原告主张的租金中扣减20天的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年11月10日，原告（出租人）与被告法定代表人韩予作为法定代表人的天路行国际贸易（北京）有限公司（以下简称天路行公司）签订《万国城MOMAX号楼X号商铺租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区香河园路1号院万国城MOMA小区X号楼B1层第X号商铺租予天路行公司。租赁期限自2016年11月10日至2019年11月9日。所租铺位仅限用于开设蓝店世纪米店，经营范围限于粮油体验馆。2019年11月25日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《万国城MOMAX号楼X号商铺租赁合同》，约定，原告将位于北京市东城区香河园小区万国城MOMAX号楼X层X号商铺租予被告。租赁期限自2019年11月10日至2021年11月9日。第一年租金标准为月租金9710元，第二年月租金10099元。租金按半年度的方式支付，承租人应在每付费周期届满前十日内支付下一期租金及宣传促销等费用（如有）。押金10089元。如果承租人违约（包括但不限于承租人拖欠租金、免租期管理费、其他费用及其滞纳金，承租人违反本租赁合同或因故意或过失之行为给出租人造成损失等），出租人将有权解除本租赁合同并没收全部租赁押金作为违约金处理。租赁合同提前解除或期满后，承租人将腾空并恢复原状的租赁铺位移交出租人并办理完相应营业证照注销或迁移注册地址手续后三十天内，出租人在抵扣应由承租人承担的费用、租金、违约赔偿金后，将剩余租赁押金部分退还承租人，但不附带利息。所租铺位仅限用于开设蓝店连锁店，承租人不得任意将所租铺位作任何其他用途。关于不可抗力，合同约定如果由于不可抗力或其他不论直接或间接均不是由于承租人的行为或错误而造成毁坏或致使所租商铺不适于使用或租用时：出租人应当在收到承租人书面通知后30日内，以书面形式通知承租人是否重新修复或复原该铺位。若出租人决定不修复或复原，则概不修复的通知构成对本租赁合同的解除……若出租人决定修复，而在修复期间，该铺位不适于使用和租用，则承租人可以不支付该修复期间的租金和管理费；若所租商铺在发生毁坏和破坏后六个月内未能修复或恢复，签约双方的任何一方均有权以书面形式通知对方解除租赁合同。承租人未按期支付租金或其他费用的，出租人有权随时进入所租铺位收回铺位，解除租赁合同，在不影响发生违约后出租人其他权利和补偿措施的情况下，如果承租人未按合同约定的期限支付租金或其他费用，承租人须支付滞纳金，每日滞纳金为所欠金额的0.5%，直至承租人全部付清为止。合同第二十条约定如果承租人要求在租赁期内解除租赁合同，承租人应提前至少30天向出租人发出提前解除租赁合同书面申请，出租人可选择同意，但承租人应根据租期剩余时间向出租人支付补偿金，具体金额为：离租期结束多于6个月的，收取相当于三个月租金的补偿金，离租期结束少于6个月、多于3个月的，收取相当于两个月租金的补偿金；离租期结束不多于3个月的，收取相当于一个月租金的补偿金。该合同附件二《商铺经营管理公约》约定各经营者、承租户对商铺住宅装修涉及户外、屋面、地下墙体次承重或改变其他涉及功能部分，在施工前需提前十日填写装修施工申请，并递交装修平面图、透视图、效果图、配电图、立面图和装修材料说明书给管理方，并经审核同意后在管理方的监督和指导下进行施工。合同履行期间，被告通过天路行公司账户于2019年12月4日交纳租金58440元，被告支付凭证备注为2019年11月10至2020年5月9日租金。此后因被告未如期交纳租金，原告于2020年8月17日、2020年8月27日两次向被告发送往来函，催缴租金及违约金。2020年9月25日，原告向被告发送解除函，告知被告因被告拖欠租金，涉案合同于2020年9月28日解除，被告于三日内将涉案房屋腾空，恢复原状后交付原告。另查，2019年12月10日，第一物业（北京）股份有限公司万国城摩码园分公司（甲方）与壹媒界（北京）广告有限公司（乙方）签订《道闸合作协议》，约定甲方同意乙方在万国城小区公共区域安装贰台道闸设施设备，具体安装位置详见道闸安装施工图。协议有效期自2020年1月1日至2022年12月31日。合同附件一为道闸安装施工图，该图显示道闸拦住了机动车通行道路，在道闸边缘至院墙之间，尚有可供行人出入的通道。被告表示对于该合作协议的真实性无法核实，但道闸安装施工图是2020年11月2日原告改造完后的照片，并非原貌。改造后被告是同意支付租金的。关于安装道闸一节，原告表示2019年底安装后，被告并未提出要求整改，仅是询问是否能通行，直到2020年8月原告催缴租金，被告才首次提出道闸整改要求，被告系为拖欠租金寻找借口。原告按照被告整改要求于2020年9月21日即整改完毕，并告知被告，但被告仍未支付租金。对此原告提供物业公司工作人员与被告法定代表人的微信聊天记录及道闸照片予以佐证。被告对其真实性认可，但表示9月21日是原告第一次完成整改，但仍不符合规范，第二次整改是在2020年11月2日完成。另，原告提交涉案商铺所在下沉广场视频资料，显示原告安装道闸的下坡道路位于涉案商铺所在下沉广场侧面，除该下坡道路外，在该广场正面，正对街道的方向有行人楼梯可供通行，该楼梯临街，通行便利。被告提交1、《万国城商业街商户集体问题反映及改进意见》，主要内容为万国城商业街临街通道由万国城东门的下坡道引导客流，商业街95%以上的客流都是通过该下坡道一道自然引入，但是2019年12月20日起，万国城东门的下坡道被一道闸门封闭，导致行人客流通道被关闭、车辆禁止停放，所有商铺新客源中断，老客户剧减，给万国城商业街商户经营带来巨大经济损失……对此，商户集体提出解决方案要求打通由万国城东门下坡至万国城商业街临街行人通道（附解决方案设计图3张），恢复原客流引导通路，增加临街商铺广告引导牌。该意见落款日期为2020年8月30日，有被告加盖公章，克丽缇娜美容店万国城店加盖业务章，爱尔兰酒吧、布瑞林（万国城）店等名称之后有个人签名。该意见中所附的第一张照片显示道闸安装后，几乎将通道完全封闭。庭审中，被告出示了该照片原件，显示照片为2020年8月14日拍摄，原告予以认可。对于上述改进意见经质证，原告对其真实性不予认可，表示并未见过该意见，且除被告之外，没有任何商户加盖公章，且签字人员原告亦不认识。下沉广场不止四户商家，不能证明因加装道闸导致商业流量减损。2、被告法定代表人与原告工作人员的微信聊天记录，显示2020年1月7日，被告法定代表人询问原告是否将进店的道路封了，并发送了照片。原告工作人员回复，“问了下物业，没有对外，但对商户可以。”经质证，原告对其真实性认可，证明目的不予认可，表示并未封路。3、原、被告往来函，显示2020年9月4日，原告向被告发函表示关于万国城MOMA下沉广场车辆道闸安装，目前原告已对接项目物业并联系施工厂家进行现场勘查及方案评估，现制定道闸改造施工方案，该方案预计改造时间10天，届时将预留人行通道位置。道闸改造施工方案完成后3日内，被告需支付租金及物业费。原告对其真实性认可，但表示改造是将原来的人行通道扩大了一些。4、原告工作人员与被告法定代表人的微信聊天记录，显示2020年11月2日原告向被告发送道闸照片，告知被告道闸已经修改完成，要求被告支付租金。原告对其真实性认可。2020年11月2日被告向原告支付租金2553.86元，支付凭证备注为2020年11月2日至2020年11月9日租金；2020年11月10日被告支付租金15287元，支付凭证备注为2020年11月10日至2021年5月9日租金。对此，被告表示根据涉案合同关于不可抗力条款的约定，原告修复道闸期间，涉案铺位不适于使用，被告可以不支付修复期间的租金。庭审中，双方均认可因原告提出解除合同要求被告腾退房屋，而被告一直未腾退，原告对涉案房屋采取了锁门行为，被告表示原告系于2020年12月3日锁门，并提交原告工作人员与被告的短信聊天记录，该记录显示原告通知被告于2020年12月7日前将店内物品清空搬离，如未能如期搬离，原告将自行搬离清空商铺。原告不认可其于该日锁门，表示原告系于2020年12月7日锁门，并提交被告向原告发送的腾房通知的回函，被告在回函中载明原告于2020年12月7日将租赁商铺加锁，阻止了被告对商铺的使用……经质证，被告对其真实性认可。双方均认可原告于2020年12月28日将门锁拆除。关于装修一节，被告提交2019年5月26日，其与北京天路行建筑工程有限公司签订的《施工承包合同》，工程地点为涉案商铺。工程价款为29万元。提交北京天路行建筑工程有限公司向被告开具的装修结算款收据，金额为31.2万元。被告表示装修费系现金支付。另提交涉案房屋照片，证明装修情况。经质证，原告除对照片的真实性认可外，对其他证据的真实性、关联性均不予认可，表示北京天路行建筑工程有限公司与被告系同一法定代表人、同一股东，该公司没有装修资质。关于被告主张的提前解约补偿金一节，被告表示合同对此并未作出明确约定，但涉案合同第二十条对承租人提前解约应支付补偿金作出约定，被告根据公平原则主张。另，关于疫情期间被告经营状况，原告表示被告自2019年承租开始，就一直处于断断续续经营的状态，疫情期间也是如此，具体原因不清楚。涉案房屋时临街下沉广场商铺，疫情期间没有采取管控措施，同意免除被告疫情期间20天租金。被告表示系因原告于2019年底安装道闸，改变了经营条件，导致被告无法营业。2021年4月30日，被告腾退涉案房屋，双方进行了交接。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当遵照执行。合同约定，承租人未按期支付租金，出租人有权随时解除租赁合同，收回商铺。根据已查明事实被告仅如期支付了第一期租金，此后经原告催缴被告一直未予交纳，原告向被告发送解除函明确表示涉案合同于2020年9月28日解除，故原告要求确认涉案合同于该日解除的诉讼请求，于法有据，被告亦同意确认合同于该日解除，本院不持异议。关于被告所述因原告安装道闸导致被告无法正常使用涉案房屋，期间租金被告不应支付，原告单方解除合同构成违约一节，首先该道闸并非原告安装，而是物业公司安装，且在被告提出道闸整改方案后，原告积极协调物业公司及施工单位进行了整改，此后被告仍未及时缴纳租金。且根据涉案商铺所在下沉广场的现场情况，除该道闸封闭的下坡道路外，尚有下沉广场正前方楼梯可供通行。行人楼梯所在位置临街，行人来往便利。故被告所称因原告安装道闸导致其无法正常使用涉案房屋，缺乏事实和法律依据。被告据此拒付租金构成违约。原告以被告欠付租金为由行使合同解除权理由正当。被告的上述抗辩意见，本院不予采信。另根据已查明事实，被告除了如期交纳了第一期租金外，此后交纳租金17840.86元，至2020年9月28日合同解除之日，被告仍欠付租金，故原告要求被告支付欠付租金的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告占有使用涉案房屋缺乏依据，故其腾退房屋前的房屋占有使用费应予支付。原告要求被告支付占有使用费的诉讼请求，本院亦予以支持。被告要求原告退还2020年12月3日至12月28日锁门期间的租金8415.75元及退还2021年4月30日至5月9日期间的租金3366.3元，退还疫情期间20天租金6733元的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。但鉴于原告锁门期间发生在合同解除后，被告确实无法使用涉案房屋，故被告主张的上述租金应从原告主张的使用费中予以扣减。疫情期间20天的租金原告亦同意减免，亦从原告主张的租金数额中予以扣减。涉案合同系因被告违约解除，故被告要求原告支付提前解约赔偿金的反诉请求，本院不予支持。合同约定如果承租人违约，出租人将有权解除本租赁合同并没收全部租赁押金作为违约金处理，故原告要求将全部租赁押金作为违约金不予返还的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，被告要求退还押金的反诉请求，本院不予支持。如果承租人未按合同约定的期限支付租金，应支付滞纳金，原告主张的滞纳金数额合理，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。被告所述装修一节，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。鉴于被告并未提交证据证明其装修涉案房屋经原告同意，且其提供的证据显示装修行为并非发生在涉案合同履行期间且实际支付了装修费，故被告要求原告支付装修费的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）当代节能置业股份有限公司与被告（反诉原告）蓝店世纪商业管理（北京）有限公司签订的《万国城MOMAX号楼X号商铺租赁合同》于2020年9月28日解除；二、被告（反诉原告）蓝店世纪商业管理（北京）有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）当代节能置业股份有限公司2020年5月10日至2020年9月28日的租金20679.91元；三、被告（反诉原告）蓝店世纪商业管理（北京）有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）当代节能置业股份有限公司支付滞纳金1580元；四、被告（反诉原告）蓝店世纪商业管理（北京）有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）当代节能置业股份有限公司支付房屋占用费63570.64元；五、被告（反诉原告）蓝店世纪商业管理（北京）有限公司已支付的押金10089元作为违约金归原告（反诉被告）当代节能置业股份有限公司所有不予返还；六、驳回原告（反诉被告）当代节能置业股份有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）蓝店世纪商业管理（北京）有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2857元，由原告（反诉被告）当代节能置业股份有限公司负担722元（已交纳），由被告（反诉原告）蓝店世纪商业管理（北京）有限公司负担2135元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2496元，由被告（反诉原告）蓝店世纪商业管理（北京）有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓彤二〇二一年七月九日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟