湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1023民初918号 原告：永兴县恒邦商业运营管理有限公司，住所地湖南省永兴县便江街道水南村五星组。 法定代表人：江方芬，该公司总经理、执行董事。 委托诉讼代理人：孙伟，湖南炳坤律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：王璐瑶，湖南炳坤律师事务所律师。 被告：刘中永，男，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。 委托诉讼代理人：李飞，湖南金鸥律师事务所律师。 原告永兴县恒邦商业运营管理有限公司（以下简称“恒邦公司”）诉被告刘中永租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简易程序于2021年6月10日公开开庭进行了审理。原告恒邦公司的委托诉讼代理人孙伟和王璐瑶，被告刘中永及其委托诉讼代理人李飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒邦公司诉至本院请求判令：一、解除原、被告签订的《龙山家居建材广场商铺租赁合同》；2、被告立即腾空并向原告交付租赁商铺；3、被告支付原告欠付商铺租金30318元（暂算至2021年3月31日，后续计算至商铺全部腾空并交付给原告之日止）；4、被告支付原告逾期交租违约损失21159.9元（暂算至2021年3月31日，后续计算至欠付款项全部清偿之日止）；5、原告无需退还履约保证金，且不予补偿被告自行装修部分；6、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年8月18日，原告与被告签订《龙山家居建材广场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）就原告将位于龙山家居建材广场1栋236、237号商铺出租给被告进行详细约定。其中，《租赁合同》第六条第（九）款明确约定：“乙方未按合同约定支付各项费用，逾期15日内，合同继续履行，每逾期1日，应按所欠费用总额千分之三向甲方支付违约金；逾期超过15日，甲方有权解除合同，收回商铺，履约保证金不予退还，乙方自行装修部分甲方不予补偿”。而自本合同签订起，被告仅于2017年8月18日支付首年六个月的房租及定金，后续便再未支付过房租。原告向法院提起诉讼，望判如所请。 被告刘中永辩称：一、原告不是本案适格原告，原告只是代业主收取租金，不能以自己的名义起诉，请求法院驳回原告的起诉；二、原告同意解除《租赁合同》，但原告应当退还被告的租铺押金5856元；三、原告违约在先，直至2018年6月4日才将商铺交付给原告使用，且原告交付的商铺是毛坯房，无门无窗，被告装修花费近10万元，而5年的租期只使用了一半时间，被告保留起诉原告延迟交付商铺和赔偿装修损失的权利；四、租金依法应当支付，但截止2021年3月31日，被告只欠原告租金17604元，并非原告诉请的30318元；五、根据《租赁合同》第六条第9项的约定，原告解除合同，只能收回商铺，不退回保证金，不予补偿被告装修损失，不得要求被告支付违约金和未交的租金；六、本案《租赁合同》显失公平，原、被告权利义务不对等，特别是违约条款，规定原告违约的条款少，且不支付违约金；规定被告违约的条款多，且需支付天价违约金，请求法庭根据公平公正原则，依法合理使用合同条款。 本院经审理认定事实如下：被告恒邦公司成立于2016年8月24日，经营范围为：自有商业房屋租赁及相关设施、设备租赁服务；专业停车场、市场管理和物业管理服务；建筑安装和建筑装饰工程服务；广告设计、制作、发布、代理服务；大型活动组织服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） 2017年8月18日，原告与被告签订二份《租赁合同》，约定：原告将位于龙山家居建材广场1栋236、237号商铺出租给被告，其中236号商铺定金5736元，月租金956元；237号商铺定金6000元，月租金1000元。《租赁合同》还约定：“…二、租赁期限：自2017年9月1日起至2022年8月31日止。三、费用支付标准及方式…2、商铺租金标准…（1）商铺租金按照‘先交后免’的方式，本合同签订之日，支付第1年度前六个月的商铺租金（236号商铺5736元、237号商铺6000元），即可免除后六个月的商铺租金（236号商铺5736元、237号商铺6000元）；以后按年度提前30天支付该年度前六个月的商铺租金（236号商铺5736元、237号商铺6000元），即可免除该年度后六个月的商铺租金（236号商铺5736元、237号商铺6000元）。在本合同租赁期限内，乙方应支付的商铺租金共计30个月，应支付的租金金额合计，236号商铺为28680元、237号商铺为30000元。…四、双方的权利和义务…1、甲方的权利和义务（1）2017年9月1日前将商铺交予乙方。…2、乙方的权利和义务…（2）严格遵守国家法律、法规和地方法规；遵守《龙山家居建材广场市场管理办法》及其他相关管理制度，合理使用物业，守法经营，按时交纳使用费及各项费用。…（8）合同终止时，应于合同确认终止时交还商铺，搬迁属乙方所有可移动物品，承担范围内的建筑物或构筑物、装修物、店牌、广告牌等实行‘来修去丢’的原则。…六、违约责任1、甲乙双方任何一方毁约或者中途单方解除合同，按照定金罚则承担违约责任，但不再承担守约方的其它任何损失。2、甲方未按合同约定的期限交付商铺，逾期超过30日，乙方有权解除合同，甲方应向乙方双倍返还定金及返还其他已收费用，但不再承担乙方的其它任何损失。甲方逾期交付商铺，乙方不解除合同的，以实际交付之日起计算合同期限，免租期顺延，合同继续履行。…5、乙方未按合同约定的期限（交铺之日起90日内）装修完毕并开张营业，逾期15日之内，合同继续履行但每逾期1日，按商铺月租金总额的千分之三向甲方支付违约金；逾期超过15日，甲方有权解除合同，收回商铺且不退还履约保证金，乙方自行装修部分甲方不予补偿。…9、乙方未按合同约定支付各项费用，逾期15日内，合同继续履行，每逾期1日，应按所欠费用总额千分之三向甲方支付违约金；逾期超过15日，甲方有权解除合同，收回商铺，履约保证金不予退还，乙方自行装修部分甲方不予补偿。…七、其他约定事项…4、甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明…” 上述合同签订当日，被告向原告支付首年六个月的商铺租金11736元（236号商铺5736元、237号商铺6000元）及定金5868元（236号商铺2868元、237号商铺3000元），收据载明为押金。 2018年9月28日，恒邦公司发出《公告》，载明“…经公司研究决定，我公司自2018年10月1日起正式开始计算租金”。但除首次缴纳租金后，被告未再缴纳后续租金，双方遂酿成纠纷。 另查明，案涉租赁的商铺非恒邦公司自有商业房屋，为业主委托恒邦公司租赁，恒邦公司与业主签订的《委托租赁合同》委托期限为2017年9月1日至2022年8月31日止，该《委托租赁合同》第三条第4款约定“……，并以乙方名义与承租经营商签订租赁合同”。 上述事实，有原告提供的原告营业执照复印件、被告身份证复印件、龙山家居建材广场商铺租赁合同和委托租赁合同、收据、商铺照片、装修承诺书、被告提供的《公告》、照片及原、被告的当庭陈述予以证明，以上证据均经当庭质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。恒邦公司基于业主的委托对案涉商铺以受托方的名义对外出租，恒邦公司与被告签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属合法有效。双方当事人应按合同约定履行各自的义务。 对被告提出本案原告只是代业主收取租金，不能以自己的名义起诉的答辩意见，本院认为，因双方合同第三条第二款明确约定“甲方受该商铺之委托收取商铺的租金，均不开具税票”，由此可见，被告对其作为次承租人的身份是明知的；恒邦公司从业主处取得租赁权，并以自己的名义与被告签订《租赁合同》，根据合同的相对性原则，恒邦公司是本案的适格主体。 当事人协商一致，可以解除合同。本案原、被告双方均同意解除合同,本院予以确认。根据法律规定，合同解除后,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。故在本案中，被告应向原告腾空并返还租赁的房屋。 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付。从被告提交的《公告》中的“我公司自2018年10月1日起正式开始计算租金”的内容和按照《租赁合同》“…2、商铺租金标准…（1）商铺租金按照‘先交后免’的方式，本合同签订之日，支付第1年度前六个月的商铺租金（236号商铺5736元、237号商铺6000元），即可免除后六个月的商铺租金（236号商铺5736元、237号商铺6000元）；以后按年度提前30天支付该年度前六个月的商铺租金（236号商铺5736元、237号商铺6000元），即可免除该年度后六个月的商铺租金（236号商铺5736元、237号商铺6000元）。在本合同租赁期限内，乙方应支付的商铺租金共计30个月，应支付的租金金额合计，236号商铺为28680元、237号商铺为30000元。……”的约定，租金从2018年10月1日起计算，被告支付第1年度前六个月的商铺租金,即可免除该年度后六个月的商铺租金，未付的租金应从2019年10月1日起算，则被告应支付2019年10月1日至2021年3月31日的商铺租金，其中1栋236号商铺的租金为17208元（956元/月×18个月），1栋237号商铺的租金为18000元（1000元/月×18个月），合计35208元。本案原告要求被告支付2021年3月31日前的商铺租金30318元，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。 被告未依约定向原告支付预付租金或租金，被告行为违约，应当承担违约责任。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，《租赁合同》第六条第1款约定“甲乙双方任何一方毁约或者中途单方面解除合同，按照定金罚则承担违约责任，但不再承担守约方的其他任何损失”；第六条第9款又约定“……乙方未按合同约定支付各项费用，逾期15日内，合同继续履行，每逾期1日，应按所欠费用总额千分之三向甲方支付违约金；逾期超过15日，甲方有权解除合同，收回商铺，履约保证金不予退还，乙方自行装修部分甲方不予补偿”。本案中，原告在要求被告承担违约责任的同时，又要求不予退还履约保证金。经查，《租赁合同》中违约金条款约定计算标准过高，且该合同是恒邦公司提供的格式合同，根据本案实际情况，本院酌定以被告缴纳的履约保证金5868元折抵被告逾期支付租金的违约金。 被告在答辩中称原告先行违约，过错在原告，本院认为，恒邦公司虽迟延交付商铺，但在迟延期间并未计算被告租金，且被告又未主动行使解除权或主张违约金，其抗辩于法无据，本院不予采信。 关于装修损失，本案租赁合同的解除虽系双方合意，但主要由被告违反合同约定，迟延交付租金所致；被告刘中永虽提出原告迟延交付商铺，但原告主动推迟了收取租金的时间，被告收房时也未提出异议，原告的迟延交付的行为未对合同的履行造成过分影响，故对原告“不予补偿被告自行装修部分”的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款第二款、第五百七十九条、第五百八十五条、第五百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下： 一、解除原告永兴县恒邦商业运营管理有限公司与被告刘中永签订的《龙山家居建材广场商铺租赁合同》; 二、限被告刘中永于本判决生效后15日内腾空1栋236、237号商铺，并交还原告永兴县恒邦商业运营管理有限公司。 三、限被告刘中永于本判决生效后15日内向原告永兴县恒邦商业运营管理有限公司支付1栋236、237号商铺租金30318元（计算至2021年3月31日止），此后按1栋236号商铺956元/月、237号商铺1000元/月计算至商铺实际交还之日止； 四、被告刘中永应向原告永兴县恒邦商业运营管理有限公司支付逾期付款违约金由被告刘中永缴纳的履约保证金5868元予以抵扣；原告永兴县恒邦商业运营管理有限公司无需向被告刘中永补偿装修损失； 五、驳回原告永兴县恒邦商业运营管理有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费减半收取544元、诉讼保全费620元，合计1164元，由原告永兴县恒邦商业运营管理有限公司负担562元，由被告刘中永负担602元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  马朝晖 二〇二一年七月十九日 书记员  陈丹英 法官寄语：申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。