河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1702民初6010号原告：戚某，女，1972年4月12日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：范建军，河南同立律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈军峰，河南同立律师事务所律师。被告：驻马店市伟宏置业有限公司。住所地：驻马店市金雀路西段南侧田庄小区。法定代表人：郭琪，经理。委托诉讼代理人：刘征，河南文苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏婕，河南文苑律师事务所实习律师。原告戚某诉被告驻马店市伟宏置业有限公司（以下简称伟宏置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戚某及其委托诉讼代理人陈军峰，被告伟宏置业公司的委托诉讼代理人刘征、苏婕（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戚某诉称，2016年4月26日，原告戚某与被告伟宏置业公司就原告购买名人名家小区商品房签订购房合同，其中约定被告应于2016年8月31日交付房屋并及时为原告办理产权登记手续，如逾期交付，出卖人应向买受人支付逾期违约金。但时至今日，被告迟迟不按照相关规定对房产进行验收导致原告房屋无法交付导致无法办理产权证，截至起诉之日已逾期1384天。根据购房合同第八条、第九条、第十五条的规定，被告应当承担违约责任并支付违约金56090元。诉讼中，原告明确其诉讼请求为：一、请求法院判令被告支付原告延期交房违约金70273元（自2016年9月1日起至2021年6月1日止，以405275元房价款为基数，按日万分之一进行计算）。二、本案诉讼费由被告承担。被告伟宏置业公司辩称，根据合同约定符合扣除条件的，延期交房期限应予扣除。戚某的4号楼被告于2017年12月27日已经公告交房，后来公告之后的日期不能计入逾期交房时间。在小区1号楼修建过程中，由于泰山路修路延期450天，创文创卫和扬尘治理延误工期420天，除去这些天数后，被告没有延期交房，不应该支付违约金。经审理查明，2016年4月26日，原告戚某（买受人）与被告伟宏置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定“第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于驿城区侧的地块的土地使用权，经批准建设商品房：名人名家住宅小区。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为该项目下第4幢东2单元506号房，合同约定建筑面积共142.49平方米。第四条计价方式与价款：单价为2844.23元／平方米，总价款为405275元。第六条付款方式及期限：签订合同即付清全部房款405275元。第八条交付期限：第一款约定出卖人应当在2016年8月31日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:该商品房经验收合格；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物、环保等政府部门根据法律法规的规定采取某项行政措施或遭遇重大技术问题而导致开发建设期延长的，出卖人据实顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间分别处理：……②逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。该合同落款出卖人处加盖有驻马店市伟宏置业有限公司合同专用章，买受人处有戚某的署名、按印。合同签订后，原告依约交纳了全部购房款，被告未能依约交付诉争房屋，原告至今未接收本案诉争房屋。为此，双方酿成纠纷。另查明，一、本案于2021年6月2日庭前证据交换时，被告伟宏置业公司提交2017年12月27日伟宏公司的公告交房通知一份，贴在大门上的照片两张；驻马店市尚铭物业管理有限公司的物业公司证明一份；名人名家小区4号楼的建设工程竣工验收意见书一份，被告用以证明2017年12月27日已向原告交付房屋。原告质证称：该交房通知以及照片系被告单方出具，不能证明被告在2017年12月27日进行了通知。物业公司证明不真实，不能作为证据；验收报告没有验收日期不能证明是2017年12月27日验收通过，根据建筑工程质量管理条例应当同时由公安消防部门的验收文件并报建设主管部门备案，建设方应该提供建设环保备案文件。二、庭前证据交换时，被告伟宏置业公司还提交：1、河南正华置地建工集团有限公司出具的证明一份，证明：修路影响工期，具体影响多久施工单位正在统计中。2、监理单位河南省建科建设监理有限公司出具的说明一份，证明：修路影响工期但在施工单位统计后监理单位才能出具具体天数证明。3、汝南县红胜建筑工程服务队和河南省建科建设监理有限公司出具的说明一份，证明：扬尘治理影响工期14个月。4、河南驻马店经济开发区金山办事处出具的情况说明一份，证明：扬尘治理影响工期的情况。5、园林绿化工程承包合同一份，证明：发包方是被告伟宏置业公司，承包方是汝南县红胜建筑工程服务队。6、中标通知书一份，证明：中标单位该小区的1、2、3、4号楼，招标人是被告伟宏置业公司，中标人是河南天桥建设工程公司。7、政府文件三份（政府网站打印），证明：2015、2016、2017年驻马店市政府创文创卫、扬尘治理应扣除450天、420天。对此，原告质证称该几份证明均只证明了可能有延误工期的事实，但对延误工期的多少并没有具体的数量，工期延误应当由监理机构对施工方上报的延期报告签署意见，然后报建设单位，同时延期条件消失后，应出具复工证明，并报建设管理部门备案，才能证明其期限，现被告所提供的证据不能证明其具体的延期天数，同时原告戚某在签订购房合同时，原告购买的房屋已经建成，被告签订合同之前的延期并不构成对原告延期交房的影响。三、庭审后，被告伟宏置业公司提交以下证据：（一）关于修建纬一路（现更名为泰山路）工程施工对名人名家住宅小区项目工程建设受影响情况的说明（以下简称《说明》）一份，用以证明驻马店市政府修泰山路影响名人名家工程施工累计停工15个月；（二）驻马店市政府及河南省环保、城建等有关部门明传电报及文件共计16份。用以证明：1、省市政府关于治理空气污染及扬尘治理的文件对建设工程施工的影响。2、具体到伟宏置业公司开发的名人名家小区、影响施工进程至停工420天，应予扣除。原告对以上证据质证称：《说明》只证明了可能有延误工期的事实，且工期延误应当由监理机构对施工方上报的延期报告签署意见，然后报建设单位，同时延期条件消失后，应出具复工证明，并报建设管理部门备案，才能证明其期限，现被告所提供的证据不具备停工、复工的手续，也没有向建设管理部门进行备案的证明，不能确定被告的确因此而停工，故不能证明其具体的延期天数。上述事实，有当事人陈述及相关证据在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将其正在建设的房屋出售给原告，原、被告双方系商品房预售合同法律关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，且被告已取得商品房预售许可证，故双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同。原、被告应当依照合同约定全面履行合同，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约交纳了全部购房款，履行了合同义务，而被告未按合同约定的交房期限履行交房义务，构成违约。现原告请求被告支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》第九条约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金”。本案合同约定交房日期为2016年8月31日前，故确定2016年9月1日为计算违约金日期的起点；关于逾期交房违约金结束时间，本案于2021年6月2日庭前证据交换时，被告提交的建设工程竣工验收意见书中虽载明竣工日期为2017年12月27日，但五大责任主体在验收意见栏并未填写日期，无法确认工程何时经五大责任主体验收合格，且原告也不认可被告对交房进行公告，被告提交的证据也不足以证明其书面通知原告办理交房手续,但在庭前证据交换时依据被告提交的建设工程竣工验收意见书，原告已知案涉房屋所在的4号楼已经五大责任主体验收合格的事实，即庭前证据交换时视为被告已通知原告4号楼已经五大责任主体验收合格，故本案的逾期交房违约金计算结束日期应为2021年6月2日。诉讼中，原告请求逾期交房违约金计算至2021年6月1日，本院予以支持。综上，被告应向原告支付2016年9月1日至2021年6月1日期间的逾期交房违约金，共计1735天。关于被告辩称，因修路、创文创卫及扬尘污染防治耽误工期，交房时期应予以顺延，被告虽提交了相关证明及施工单位、监理单位的证明，但这些证据并不足以证明因上述情况造成的实际误工天数，故对被告的该项辩称意见，本院不予采纳。综上，本案的违约金应按原告实际交付的总价款405275元为基数，按日万分之壹计算，逾期天数为1735天，计款70315.21元（405275元×日万分之壹×1735天）。原告请求的逾期交房违约金70273元未超出上述数额范围，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：限被告驻马店市伟宏置业有限公司于本判决生效后十日内向原告戚某支付逾期交房违约金70273元。如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费779元（已减半），由被告驻马店市伟宏置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店中级人民法院。审判员  王晓贞二〇二一年七月二十三日书记员  王燕雨