广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初7410号原告：邱海峰，男，1974年12月6日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：徐秋文，广东秋粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶静怡，广东秋粤律师事务所实习人员。被告：广州市同和白水塘实业有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：邱海明，董事长。委托诉讼代理人：张曦，广东金桥百信律师事务所律师。原告邱海峰诉被告广州市同和白水塘实业有限公司（以下简称同和实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱海峰的委托诉讼代理人徐秋文、叶静怡，被告同和实业公司的委托诉讼代理人张曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邱海峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告已付租金2,387,273.38元及利息（利息自2019年12月24日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2.判令被告赔偿原告装修费用434,789.62元及评估费2,000元；3.判令被告赔偿原告损失256,240元。事实与理由如下：2014年12月30日，广州市白云区同和街同和村白水塘经济合作社（以下简称白水塘经济社）发布《招项目合作人公告》对位于广州市白云区同和街××的白水塘综合楼工程进行公开招标。2015年1月6日，白水塘经济社发布《广州市同和街白水塘经济社综合楼项目〈招项目合作人说明书〉》明确前述工程招标具体内容。后原告参与上述工程投标并于2015年1月27日以项目工程造价3,439,107元中标。2015年2月，原告与被告、白水塘经济社（建设单位）及广东省徐闻县第三建筑企业总公司（施工单位）三方共同签署《白水塘综合楼项目合作合同》，其中该合同第一条约定工程项目为白水塘综合楼，工程内容为按招标工程量清单内容及施工图完成主体建筑工程、给排水工程、电气工程。框架结构八层，总建筑面积1686.90平方米。工程总造价为3,439,107元，工程结算价为工程总造价加工程签证单总价。工程结算价为甲方出租给乙方的物业，乙方免交租金的价格。上述工程于2016年1月12日竣工，被告与白水塘经济社于2016年8月5日验收合格，监管部门同和经济联合社房产开发部于2016年8月8日验收合格。后经原告、被告、白水塘经济社、第三建筑公司、同和联社房地产开发部四方共同结算，四方签署工程《结算书》确认合同总造价为3,439,107.53元、签证工程造价为467,267.64元，工程结算价为3,906,375.17元。至此，原告已垫资建成。2016年6月28日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于××综合楼4-8层房屋，建筑面积1058㎡，承租给原告使用。其中该合同第二条约定租赁期限为15年，即从2016年7月1日起甲方将出租房屋交付乙方使用，至2031年6月30日收回。租金每月21,456元，管理费每月14,304.40元，水电费分别按经济社和供电部门的收费标准收取。租金和管理费从第4年开始递增，每次递增幅度为上一年租金和管理费的8%。租金和管理费以及工程造价款的支付方式：1.原合同约定××综合楼是以租金抵还工程造价款，总工程造价3,906,375.17元；从2016年7月1日起租，按每月租金抵还工程造价计算，到2024年12月31日止抵还完工程造价款3,906,375.17元，同时乙方向甲方支付2024年12月尚欠的租金和管理费22,691.41元。如果甲方尚未抵还工程造价就提前收回房屋，应退还乙方保证金，并赔偿乙方尚未抵还部分工程造价款（总工程造价款减去抵还部分）。《房屋租赁合同》签订且被告交付租赁房屋后，原告经被告同意对租赁物进行装修装饰并进行出租。后因上述租赁物未报建，被告要求原告搬离。经原被告协商后，双方于2019年12月21日签署《综合楼清场协议》，协议第一条约定：“乙方应在2019年12月23日前将综合楼五至九层租赁物业，物业租户全部退租，并清空上述该租赁物业。甲方同意承担赔偿该租赁物业租户合同（在未确定实际赔付费用前暂定30万元，实际赔付金额详见附件）”。原告按协议于2019年12月23日前搬离租赁标的物，原告为此向租客支出费用256,240元。后原告与白水塘经济社协商，该社同意赔偿原告装饰装修费用，双方经抽签选定评估机构，由中标机构广州工建工程咨询有限公司对租赁物进行评定，租赁物装饰装修价值434,789.62元，另外，白水塘经济社是被告的实际控制人。原告认为，原告已实际为被告发包的工程垫资，根据租赁合同的约定，原告垫付的工程款已经转为原告承租涉案租赁标的物的预付租金，并进行冲抵，现因被告原因导致原告无法按约继续承租租赁标的，被告理应返还原告未能冲抵的预付租金，并赔偿原告装饰装修损失及其他损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告同和实业公司辩称：首先我司不同意原告的诉讼请求。原告要求我司返还已付租金2,387,273.38元，我司认为本案不是租赁合同的纠纷，本案实际上是合作建房建设工程合同纠纷，所以我司认为原告的要求返还租金238多万与本案纠纷是不相符合的。原告主张的利息没有事实和法律的依据，我司不同意支付。本案是合作建设工程纠纷，原被告达成合作建设的标的物是8层，但5-8层共4层是违法建设，于2020年9月15日被城管部门责令拆除，因合作合同是对整栋楼来进行约定和利益分配，我司认为支付给原告的工程款应当限于合作合法建设范围之内，就1-4层的工程款我司应当支付。根据双方结算书，1-4层的工程款应当是整个工程的一半，大概195万元左右，而不是原告主张的230多万元。另外5-8层按照结算书约定的工程款也是195万元左右，5-8层已经被作为违法建筑被拆除了，这部分的损失不应当由我司承担。我司认为合作建设合同是部分无效的合同，原告多建设的5-8层用于收取租金回报原告所支出的工程款，双方对合同无效均有责任，故违法建设被拆除的损失，原告应承担大部分责任，因此5-8层清拆损失和退还租客的损失应当大部分由原告自行承担。同时，截至涉案房屋被拆除时，原告将违法建设自行对外出租，已经取得大概152万元的租金收入，原告所得的收益应当冲减原告所主张的赔偿损失的部分范围。原告第二项诉讼请求原告要求我司赔偿原告装修费用434,789.62元，我司同意按照评估报告中的金额赔偿原告，并同意承担评估费1,000元。原告的第三项诉讼请求，我司同意按照清偿协议赔偿租户损失，但金额是否为256,240元应由法院依法审查。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的招项目合作人公告、招项目合作人说明书、中标通知书、《白水塘综合楼项目合作合同》、开工报告、竣工验收表、结算书、《房屋租赁合同》、评估单位抽签结果确认书、《综合楼清场协议》、租户房屋租赁合同及收据、广州市白云区城市管理和综合执法局同和执法队关于责令拆除违法建设的通知、《综合楼清偿协议》补充协议、民主表决书等证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2014年12月30日，白水塘经济社发布《招项目合作人公告》，工程名称为白水塘综合楼，建设地点位于白云区同和街××，基地面积191.70平方米，共八层，总建筑面积1686.90平方米。支付方式为由合作人全垫资兴建此综合楼，工程竣工后，四至八层反租给合作人，工程结算款在租金内减除，租赁期十五年整等等。2015年1月27日，邱海峰被确定为广州市白云区同和街××白水塘综合楼的项目合作人中标人。2015年2月，白水塘经济社、同和实业公司共同作为甲方（建设单位），邱海峰作为乙方（项目合作人），徐闻三建总公司作为丙方（施工单位），三方签订了《白水塘综合楼项目合作合同》，约定:一、工程项目。项目名称白水塘综合楼，工程地点广州市白云区同和街××，工程内容为按招投标工程量清单内容及施工图完成主体建筑工程、给排水工程、电气工程。框架结构八层，总建筑面积1686.90㎡。二、合作方式。甲方与乙方合作建设本工程，由乙方支付全额工程款，由乙方雇佣丙方建设施工本工程，建设房屋产权属甲方，建设完成的楼房，四层以上返租给乙方，租金在工程款总扣除。租赁期为十五年。甲方租赁给乙方的物业从2015年11月1日起计租期。三、施工工期、起租期。施工期自2015年3月9日开工至2015年9月29日竣工止。工程总造价为3,439,107元，其中基础工程533,826.80元，地上工程2,905,280.73元，地上工程单价1,722.26元/㎡，总建筑面积1686.90㎡。五、租赁内容。甲方将本项目楼房、四层以上（含四层）出租给乙方管理使用。每月租金33.8元/平方米×实际租赁面积，租赁期为十五年，即从2015年11月1日起，至2030年10月30日收回，每三年递增每月租金8%。乙方支付甲方的租金在工程结算价中扣除，在未扣除完毕的期间，乙方不需要向甲方支付租金。待工程结算价产生后，甲乙双方根据合作合同的原则，就租赁事宜再签订详细的租赁合同等等。以上工程于2015年3月9日开工，于2016年1月12日经建设单位验收合格。经白水塘经济社、同和实业公司，邱海峰和徐闻三建总公司三方结算，涉案工程总造价3,439,107.53元，签证工程造价为467,267.64元，工程结算价3,906,375.17元。2016年6月28日，同和实业公司（甲方，出租方）与邱海峰（乙方，承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲乙双方于2015年2月12日签订《白水塘综合楼项目合作合同》，约定由甲乙双方合作建设同和××白水塘综合楼，该综合楼建成后，共九层物业权属甲方，总建筑面积1898.5平方米。甲乙双方就甲方将××综合楼4-8层交给乙方承租的事宜（第九层物业由乙方承租事宜双方另签补充协议）。甲方同意将位于××综合楼4-8层，建筑面积1058平方米，租赁期限从2016年7月1日起甲方将出租房屋交付乙方使用，至2031年6月30日收回。租金每月21,456元，管理费每月14,304.40元，租金和管理费从第4年开始递增，每次递增幅度为上一年租金和管理费的8%。原合同约定××综合楼是以租金抵还工程造价款，总工程造价3,906,375.17元；从2016年7月1日起租，按每月租金抵还工程造价计算，到2024年12月31日共抵还完工程造价款3,906,375.17元，且乙方尚欠甲方租金和管理费22,691.41元。在抵完工程造价款后3天内，乙方向甲方缴纳85,000元的租赁保证金，即从2025年1月1日起，乙方按本租赁合同的约定，按时向甲方支付租金和管理费。如果甲方尚未抵还工程造价款就提前收回房屋，应赔偿乙方尚未抵还部分工程造价款（总工程价款减去抵还部分）等等。上述合同签订后，邱海峰自2016年7月1日开始使用白水塘综合楼4-9层，并将房屋转租各其他租户使用。2020年9月15日，广州市白云区城市管理和综合执法局同和执法队向白水塘经济社发出《关于责令拆除违法建设的通知》，主要内容为：经初步核查，白云区同和街白水塘经济社办公楼超备案建设的建筑物，总计超出备案四层。经排查，该建筑物超备案建设部分涉嫌为违法建设，限该建筑物的业主、租户于2020年9月16日前向同和街城管执法队提交该房屋的相关产权证明或有关部门批准建设文件资料，否则务必于2020年9月18日起自行拆除该建筑物超备案部分。如逾期不提交相关产权证明或逾期不自行拆除的，同和街道办事处、区城市管理和综合执法局将于2020年9月18日后组织相关部门对该建筑物实施强制拆除。该建筑物的业主、租户于2020年9月18日前将相关物品搬离，逾期未搬离导致发生损失的，相关损失由该建筑物的业主、租户自行承担。2019年12月21日，同和实业公司（甲方）与邱海峰（乙方）签订了《综合楼清场协议》，约定：一、乙方应在2019年12月23日前将综合楼五至九层租赁物业，物业租户全部退租，并清空上述该租赁物业。甲方同意承担赔偿该租赁物业租户合同（在未确定实际赔付费用前暂定30万元，实际赔付金额详见附件）。二、乙方负责将实际已收到的租户的保证金、押金，如实退还租户。三、上述租赁物业清空期间，甲方同意乙方免交租金等费用。2019年12月21日，同和实业公司（甲方）与邱海峰（乙方）签订了《〈综合楼清场协议〉补充协议》，约定：一、综合楼五层至九层租赁物业在2020年6月20日前，甲乙双方未能恢复原租赁合同关系的，原租赁合同自动终止。二、原租赁合同终止后，甲方将经甲乙双方共同结算后仍欠乙方的剩余工程款支付给乙方。三、原租赁合同租赁期间，由乙方在租赁物业投入的装修费用，甲乙双方共同委托评估机构评估确定的装修费，由甲方赔偿乙方。2020年9月17日，白水塘经济社与邱海峰共同抽签确认由广州工建工程咨询有限公司推荐为白水塘综合楼4-9层装修工程评估的中标单位。广州工建工程咨询有限公司于2020年9月29日作出《关于白水塘综合楼公寓评估工程预算编制报告》，主要内容是该工程编制预算结果为434,789.62元。邱海峰向广州工建工程咨询有限公司交纳评估费2,000元。邱海峰主张其为将物业内的租户清退，而向小租户赔偿违约金合计256,240元，为证明其主张，邱海峰向本院提交了《房屋租赁合同》33份，合同约定租赁的房屋位于白云区同和××街2楼6号之二的四楼至九楼，入住时需交房租押金为月租金的两倍，租赁期满之日均为2020年期间，合同均约定甲方不得在租赁期满前要求乙方退租，否则甲方必须赔偿乙方两倍押金及当月房租，并退还押金。邱海峰主张其为清退租客，向租客赔偿了两倍的押金，33份合同合计支付违约金256,240元。邱海峰并提交了33份收款收据，支付违约金总额为256,240元。同和实业公司确认白水塘综合楼5-9层现已被拆除。还查明，邱海峰于2021年3月24日向本院申请财产保全，请求查封同和实业公司名下价值3,189,829.11元的财产，本院于2021年3月25日作出（2021）粤0111民初7410号之一民事裁定书，裁定：查封、扣押或冻结同和实业公司名下价值3,189,829.11元的财产。邱海峰预交财产保全费5,000元。本院向广州市规划和自然资源局发函查询涉案白水塘综合楼的规划报建情况，2021年5月27日，广州市规划和自然资源局复函称，未查到《建设工程规划许可证》相关信息。本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应适用当时的法律、司法解释的规定。涉案的白水塘综合楼未办理规划报建手续，故邱海峰与同和实业公司签署的《房屋租赁合同》属于无效合同。邱海峰与同和实业公司在租赁合同无法继续履行的情况下，双方签署了《综合楼清场协议》和《〈综合楼清场协议〉补充协议》，该两份协议是双方当事人的真实意思表示，属于双方在合同无效后对合同进行清理的约定，对双方当事人具有约束力。《综合楼清场协议》中约定邱海峰在2019年12月23日前将综合楼五至九层租赁物业的全部租户清退，同和实业公司同意承担赔偿该租赁物业租户的赔偿金，现同和实业公司表示同意承担赔偿款，仅是对邱海峰主张的赔偿金额256,240元存在异议，由于邱海峰已提交了租赁合同及租户出具的收款收据，证实其向租户赔偿了违约金256,240元，同和实业公司现未能提供证据证实上述证据存在虚假，故本院对邱海峰的该项诉讼请求予以支持。《〈综合楼清场协议〉补充协议》约定租赁合同终止后，邱海峰在租赁物业投入的装修费用，由双方共同委托评估机构评估确定的装修费，由同和实业公司赔偿邱海峰，现邱海峰要求同和实业公司按照双方选定的广州工建工程咨询有限公司评定的金额434,789.62元进行赔偿，同和实业公司现对此没有异议，本院予以支持。邱海峰支付的评估费2,000元，现同和实业公司同意负担1,000元合理，本院予以支持，邱海峰应当自行承担1,000元的评估费。《〈综合楼清场协议〉补充协议》约定租赁合同终止后，同和实业公司将经双方共同结算后仍欠邱海峰的剩余工程款支付给邱海峰。根据本案查明的事实，涉案工程的总工程款为3,906,375.17元，邱海峰实际使用租赁物的时间为2016年7月1日至2019年12月30日，共使用3年6个月，邱海峰应当向同和实业公司支付房屋占有使用费1,519,101.79元。故工程款扣除应付的房屋占有使用费后，同和实业公司还应当向邱海峰退还剩余工程款2,387,273.38元。邱海峰的该项诉讼请求本院予以支持。同和实业公司抗辩称4-8层属违建，应由邱海峰承担大部分损失的意见不符合《〈综合楼清场协议〉补充协议》的约定，本院不予采纳。对于邱海峰主张的利息，因邱海峰对于租赁合同的无效也存在过错，故本院对邱海峰的该项诉讼主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告广州市同和白水塘实业有限公司向原告邱海峰退还2,387,273.38元；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州市同和白水塘实业有限公司赔偿原告邱海峰装修费434,789.62元、评估费1,000元，以上合计435,789.62元；三、在本判决生效之日起三日内，被告广州市同和白水塘实业有限公司赔偿原告邱海峰损失256,240元；四、驳回原告邱海峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16,159.32元，由原告邱海峰负担442.11元，被告广州市同和白水塘实业有限公司负担15,717.21元；财产保全费5,000元，由被告广州市同和白水塘实业有限公司负担（上述受理费16,159.32元、财产保全费5,000元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年七月五日书记员  林嘉仪