江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终4106号上诉人（原审原告）：庞田茂，男，1963年2月26日出生，汉族，住浙江省天台县。委托诉讼代理人：汤平，东台市东台法律服务工作者。上诉人（原审被告）：潘永安，男，1966年4月1日出生，汉族，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：顾秀梅，江苏峰路律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜珉珉，江苏峰路律师事务所律师。原审第三人：东台市明星家俱广场有限公司，住所地东台市范公南路355号。法定代表人：庞学城，该公司董事长。上诉人庞田茂、潘永安因与原审第三人东台市明星家俱广场有限公司（以下简称明星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2020）苏0981民初4483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。庞田茂上诉请求：1、撤销一审判决，作出公正判决；2、一、二审诉讼费由潘永安负担。事实和理由：1.会办纪要不能作为扣减租金的依据。2014年10月30日签订商铺租赁合同一份，双方约定：庞田茂将位于商铺出租给潘永安使用，期限从2014年11月1日至2015年10月30日，租金为267725元。在合同履行期间，明星公司由于与案外人大丰农行有执行案件涉及到潘永安的承租房屋，故一审法院向潘永安发出协助执行通知书，要求潘永安将应付的房屋租金直接交至人民法院。此后潘永安就以人民法院的协助执行通知书为由，拒绝与明星公司续签租赁合同，更不向明星公司交付租金。2019年1月。潘永安拖欠案涉房屋的租金数年之久，明星公司为了尽快收取租金，多次找潘永安协商解决，从会办纪要上可以看出是明星公司为了与潘永安达成租赁协议的协商方案，现一审法院却以此来扣减庞田茂的房租，于法无据。2.一审判决的违约金过低。庞田茂与潘永安签订的房屋租赁协议第七条第1款中明确载明：违约金的收取标准是年租金基础上加收20%，该约定是双方当事人的真实意思表示，应作为本案定案依据。潘永安辩称，庞田茂上诉状中所陈述的并非事实，事实是2016年3月即已由庞田茂与潘永安就案涉房屋签订了转租协议，并不存在潘永安拒绝与明星公司续签合同的问题。一审判决关于违约金的问题，潘永安并不存在违约的事实，故不应当支付违约金，而非庞田茂所称的违约金过低。潘永安上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回庞田茂的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由庞田茂负担。事实和理由：1.一审法院认为自2018年1月1日之后潘永安仍然与庞田茂之间存在租赁合同关系错误。根据会办纪要载明的内容，庞田茂已签字确认，足以证明案涉房屋自2018年1月1日之后又由明星公司处置，虽然明星公司迟迟未与潘永安签订书面租赁合同，但庞田茂在该会办纪要上签字的行为起码说明其已退出租赁合同关系，所以从2018年1月1日起庞田茂与潘永安不存在租赁合同关系，庞田茂向潘永安主张该时间之后的租金没有事实和法律依据。2.根据会办纪要，从2018年1月1日之后关于案涉房屋的出租主体已不是庞田茂，双方的租赁关系已于2017年12月31日终止，所以庞田茂于2020年8月23日向潘永安发出通知催要租金的行为明显是没有依据的。3.关于潘永安是否存在违约行为。潘永安在庭审中已多次陈述在2017年下半年，庞田茂及明星公司将潘永安的门头占用，将潘永安的指示广告牌拆卸，严重影响潘永安的经营，给经潘永安造成极大经营损失，三方为此曾进行多次沟通，后才形成会办纪要，但由于前后出租主体不一，潘永安准备按会办纪要履行时，不知该怎么支付，故不存在违约的事实。4.案涉房的承租条件已经改变，应降低租金标准。5.一审法院适用法律错误。庞田茂辩称，1.潘永安认为2018年1月1日之后是与庞田茂存在租赁合同关系是错误的，违背了客观事实。在关联案件（2019）苏0981民初370号中，2019年1月30日庭审笔录中第四页第12行，潘永安向法院说明“被告没有向原告，也不应当向原告支付租金或使用费，因为房屋从2015年5开始，被告就与庞田茂达成了租赁协议”，在这次开庭中潘永安多次向法庭陈述，从2015年5月是与庞田茂达成的转租协议，案涉房屋潘永安是与庞田茂形成的租赁协议。2.会议纪要是明星公司为解决久而未决的租赁纠纷而提出的方案，但这份会议纪要没有潘永安的同意，潘永安也没有按照会议纪要的要求去向明星公司交纳租金，更没有与庞田茂解除租赁合同，庞田茂与潘永安的租赁合同并不因明星公司提出的解决方案作为双方解除合同。3.关于潘永安的违约行为，一审判决已明确载明。原审第三人明星公司二审未作陈述。庞田茂向一审法院起诉请求：1.判令庞田茂与潘永安解除租赁合同，潘永安迁出商铺；2.判令潘永安给付2016年3月10日至2020年10月9日的商铺租金935000元、违约金187000元；3.潘永安支付合同解除后的房屋使用费及实际搬迁期间的使用费（按每年265200元计算）。一审法院查明的事实：2011年起潘永安从明星公司租赁案涉3001室商铺，双方每年签订租赁合同，最后一期书面合同约定的租赁期间至2015年10月30日。2013年11月1日至2014年10月30日租赁合同租金为274500元，2014年11月1日至2015年10月30日租赁合同租赁费用为267725元。庞田茂系明星公司办公室工作人员。庞田茂与明星公司曾签订《房屋租赁合同》，约定明星公司将案涉3001室等房屋出租给庞田茂，租赁期间为2011年10月1日起至2026年9月30日止，租金为150000元/年。2016年3月，庞田茂（甲方）与潘永安（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定庞田茂将案涉3001室商铺出租给潘永安，租赁期限自2011年10月1日至2026年9月30日，租赁标准为204000元/年，于每年的9月30日前缴纳，执行先交租金后使用房屋的原则。违约条款部分约定，乙方应按期向甲方交付租金，如乙方逾期，甲方有权在年租金基础上加收20%的违约金；如逾期三个月甲方有权解除合同。合同解除后，乙方仍占用房，占用费按年租金上浮30%计算。2019年1月形成的《明星公司、万达房产重要问题会办纪要》（以下简称会办纪要）记载：1.金龙家具广场于2014年11月1日至2017年12月31日止共支付房租350000元整；2.2018年1月1日至7月31日，因公司售楼部装修并运营，影响金龙家具广场正常营业，故此期间租赁免收；3.自2018年8月1日起，明星公司与金龙家具广场重新签订租赁经营合同，并按规定收取房租；4.金龙家具广场节前支付房租200000元，余款节后签订合同前付清150000元。5.楼顶金龙家具标牌免收费用。参加人处庞田茂本人签字。金龙家具广场系潘永安使用案涉商铺开办。2020年8月24日，潘永安收到庞田茂发出的通知，通知载明“一、从2020年8月30日起双方解除租赁合同，合同解除后你需十天内迁出租赁房。二、我们双方租赁合同签订后，你从未向我缴纳过租金，现根据合同约定你共欠租金918000元，违约金183600元，总计1101600元（不含物业管理费）。请你在接到通知后，于2020年8月30日前一次性将上述款项打至我个人账户（我的卡号是：62×××51；开户行：江苏省东台农商行明星支行）。三、在解除合同后，如你继续占用涉案房，租金将按年租金204000元的标准上浮30%，直至搬迁结束。四、如你在2020年8月30日前，未一次性将1101600元款项打到我个人账户上，我将通过诉讼渠道主张权益。”现潘永安仍使用案涉商铺，未再签订合同，亦未交纳上述协议中的350000元租金。另查明，明星公司曾系另一案被执行人，盐城市中级人民法院向潘永安发出两份协助执行通知书，要求潘永安将其承租的明星公司房屋租金150000元（2015年10月1日至2016年9月30日的两个季度租金）汇至盐城市中级人民法院，后本院又通知潘永安协助执行该房屋租金150000（自2015年11月1日至2017年10月31日）。潘永安按通知向盐城市中级人民法院及本院各缴纳了150000元的租金。一审再查明，明星公司于2019年1月11日诉至一审法院，要求：1.判令潘永安迁出案涉商铺；2.判令潘永安给付2015年11月1日至2016年10月31日的商铺租金177670元、违约金8833.5元（177670元×5%）。一审法院作出一审判决后，潘永安不服，提起上诉。盐城市中级人民法院认为一审认定基本事实不清，发回重审。一审法院于2020年1月2日重新立案。重审时，潘永安辩称，2015年11月1日后其与庞田茂签订租赁合同，双方之间形成新的租赁合意，合同未到期，明星公司要求迁让无事实和法律依据。后明星公司撤回起诉。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。一、关于2018年1月1日之后潘永安与谁形成租赁合同关系的问题。2011年明星公司即将案涉房屋出租给潘永安，双方的书面合同期限至2015年10月30日。合同到期后，潘永安继续使用案涉房屋，明星公司未提出异议，明星公司与潘永安之间存在不定期租赁合同关系。庞田茂与明星公司曾签订《房屋租赁合同》，约定明星公司将案涉3001室等房屋出租给庞田茂，租赁期间为2011年10月1日起至2026年9月30日止，租金为150000元/年。2016年3月，庞田茂与潘永安签订《房屋租赁协议》，约定庞田茂将案涉3001室商铺出租给潘永安，租赁期限自2011年10月1日至2026年9月30日。明星公司知晓该情况。从2016年3月起，潘永安承租的案涉房屋租赁合同关系发生变更，出租人为庞田茂。庞田茂与潘永安均认可2016年3月10日至2017年12月31日双方就案涉商铺存在租赁合同关系，本院予以认定。根据双方合同约定，案涉商铺的租赁期自2011年10月1日至2026年9月30日，因此2018年1月1日之后，潘永安与庞田茂之间仍存在租赁合同关系。关于潘永安辩称2018年1月1日之后与明星公司形成租赁合同关系的意见。一审法院认为，虽然会办纪要记载自2018年1月1日起明星公司与潘永安签订租赁合同，但双方至今未签订书面租赁合同，庞田茂与潘永安并未解除2018年1月1日起的租赁合同，故一审法院对潘永安的该辩称意见不予采信。二、关于潘永安是否存在违约行为，庞田茂能否解除租赁合同的问题。会办纪要约定2019年春节后双方签订合同前付清350000元，虽然双方未按会议纪要签订合同，但是2020年8月庞田茂向潘永安催要租金，要求潘永安于2020年8月30日前给付欠付的租金，潘永安至今未给付租金，其已逾期支付承租房屋的租金。潘永安逾期给付租金超过3个月，庞田茂可根据合同约定解除双方的租赁合同关系，双方租赁合同于2020年11月30日解除。三、关于案涉商铺租金、违约金、占有使用费的问题。庞田茂与潘永安签订的合同约定租金标准为每年204000元，潘永安应按该标准给付租金。潘永安辩称双方约定的租金标准为每年150000元，未提供相应依据，一审法院不予采信。关于潘永安欠付租金的问题。关于潘永安支付至法院的300000元的处理问题。一审法院认为，潘永安根据法院的协助执行通知支付2015年10月1日至2017年10月31日之间的租金300000元，其中有2016年3月10日至2017年10月31日的房屋租金233750元，该部分款项应作为履行本案合同租赁期间的租金，应予扣减。截至2017年12月31日，潘永安应给付庞田茂租金368900元，减去233750元，还应给付135150元。根据会办纪要，2018年1月1日至2018年7月31日期间免收租金，故潘永安无需给付此期间的租金。2020年上半年，新型冠状病毒疫情防控措施对经营产生一定影响，一审法院依据公平原则，酌情减免潘永安2个月租金。因此，潘永安应给付庞田茂2018年1月至2020年11月30日租金442000元。潘永安合计还应支付租金577150元。关于违约金和占有使用费的问题。庞田茂与潘永安签订《房屋租赁协议》约定，潘永安应按期向庞田茂交付租金，如潘永安逾期，庞田茂有权在年租金基础上加收20%的违约金，如逾期三个月庞田茂有权解除合同。合同解除后，潘永安仍占用房，占用费按年租金上浮30%计算。一审法院认为，双方约定的违约金及占有使用费标准过高，根据潘永安的请求，一审法院酌定违约金57715元，占有使用费从2020年12月1日起至实际给付之日止按224400元/年标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、解除庞田茂与潘永安的案涉商铺租赁合同，潘永安于判决生效后90日内从东台市范公南路355号明星家俱市场1幢3001室商铺迁出；二、潘永安于判决生效后30日内给付庞田茂租金577150元、违约金57715元；三、潘永安于判决生效后30日内给付庞田茂房屋占有使用费（从2020年12月1日起至实际给付之日止按224400元/年的标准计算）；四、驳回庞田茂的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14978元，减半收取7489元，保全费5000元，合计12489元，由庞田茂负担5562元，潘永安负担6927元。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，庞田茂系明星公司办公室工作人员，虽然明星公司曾于2011年10月1日与庞田茂签订《房屋租赁合同》，将其所有的案涉3001室等房屋出租给庞田茂，租赁期间为2011年10月1日起至2026年9月30日止，但事实上，从2011年起，实际承租人潘永安是与所有权人明星公司直接签订租赁合同租赁案涉3001室商铺，双方每年签订租赁合同，最后一期书面合同约定的租赁期间至2015年10月30日，故该期间的租赁合同关系应存续于明星公司与潘永安之间。在2015年10月30日合同到期后，潘永安继续使用案涉房屋，明星公司未提出异议，故应认定明星公司与潘永安之间存在不定期租赁合同关系。2016年3月，庞田茂与潘永安签订《房屋租赁协议》，约定庞田茂将案涉3001室商铺出租给潘永安，租赁期限自2011年10月1日至2026年9月30日。明星公司对此并无异议，故应认定从2016年3月起，潘永安与庞田茂之间存在租赁合同关系。从潘永安提供的2019年1月形成的会办纪要第三条“自2018年8月1日起，明星公司与金龙家具广场重新签订租赁经营合同，并按规定收取房租”的内容中也可以看出，其时明星公司与潘永安之间并不存在租赁合同关系。虽然会办纪要中载明了2018年1月1日起明星公司与潘永安签订租赁合同，但事实上双方并未签订书面租赁合同，故庞田茂与潘永安在租赁合同期内的租赁合同应继续存续并有效，双方仍应按该合同予以履行，潘永安上诉认为2018年1月1日之后其与明星公司之间形成租赁合同关系的理由不能成立，本院不予采纳。对会办纪要中约定的2018年1月1日至2018年7月31日期间免收的租金，应从租金总额中予以扣减。一审法院根据新型冠状病毒疫情防控措施对经营产生一定影响，酌情减免潘永安2个月租金并无不当。庞田茂与潘永安签订《房屋租赁协议》约定“潘永安应按期向庞田茂交付租金，如潘永安逾期，庞田茂有权在年租金基础上加收20%的违约金，如逾期三个月庞田茂有权解除合同。合同解除后，潘永安仍占用房，占用费按年租金上浮30%计算”。本案中，潘永安在合同到期后欠付庞田茂的租金已超过三个月，故庞田茂有权解除双方的租赁协议并要求潘永安承担违约责任。一审法院根据本案实际履行情况，认定双方约定的违约金及占有使用费标准过高，并酌定违约金为57715元并无不当。关于潘永安多次陈述庞田茂及明星公司将潘永安的门头占用，将潘永安的指示广告牌拆卸，给其造成损失的问题不属本案处理范围，本案不予理涉。综上，庞田茂、潘永安的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22467元，由上诉人庞田茂负担7489元（已预交），潘永安负担14978元（已预交）。本判决为终审判决。审判长  张金星审判员  荀玉先审判员  张晨阳二〇二一年七月三十日书记员  刘 湘