黑龙江省嘉荫县人民法院民 事 判 决 书(2021)黑0722民初459号原告：高国，男，1957年2月27日出生，汉族，黑龙江省嘉荫县居民，住哈尔滨市平房区。诉讼委托代理人：倪忠福，伊春市友好区友好法律服务所法律工作者。被告：孙志红，女，1969年10月4日出生，汉族，黑龙江省朝阳镇朝阳居民，现住嘉荫县。被告：陆桂菊，女，1965年8月18日出生，汉族，黑龙江省朝阳镇佛山社区14组居民，现住嘉荫县。诉讼委托代理人：叶金友（与陆桂菊系夫妻关系），男，1965年10月4日出生，汉族，嘉荫县党校教师，现住嘉荫县。被告：刘安民，男，1978年9月4日出生，汉族，嘉荫县居民，现住嘉荫县。被告：杨**冬，女，1973年1月6日出生，汉族，嘉荫县联通公司职工，现住嘉荫县。被告：吴颖，女，1971年11月13日出生，满族，嘉荫县妇幼保健院护士，现住嘉荫县。被告：刘桂莲，女，1953年4月24日出生，汉族，嘉荫县胶合板厂退休职工，现住嘉荫县。第三人：朱艳，女，1969年11月26日出生，汉族，嘉荫县党校教师，现住嘉荫县。原告高国诉被告孙志红、陆桂菊、刘安民、杨**冬、吴颖、刘桂莲、第三人朱艳案外人执行异议之诉一案，本院于2021年5月27日立案受理后，依法适用普通程序于2021年6月29日公开开庭进行了审理。原告高国的诉讼委托代理人倪忠福、被告孙志红、陆桂菊的诉讼委托代理人叶金友、杨**冬、吴颖、第三人朱艳到庭参加诉讼，被告刘安民、刘桂莲经法院依法送达开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告高国向本院提出诉讼请求：1、请求对执行标的物停止执行；2、确认原告与第三人之间的买卖合同成立并生效，原告取得该门市的完全所有权。事实和理由：2010年4月3日，原告高国与本案第三人朱艳签订了房屋买卖合同，第三人将位于嘉荫县的门市以10万元的价格出售给原告，原告已经于2010年3月24日将购房全款现金10万元一次交付给第三人，于2010年4月3日补办的房屋买卖合同。交易完成后，第三人将房屋使用权和房屋产权证一并交付给原告，原告取得该房屋的所有权和使用权，由于原告家在哈尔滨做生意，受客观因素影响，一直没有时间到嘉荫县房产主管部门办理产权变更登记手续，但该门市房一直由原告占有、使用和收益至今，双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方已经实际履行，此房屋买卖交易是在本案被告与第三人形成债务之前就已经完成，标的物也已经交付使用，原告已经取得完全所有权，原告的生存权和居住权优于被告和第三人之间的债权，更应当受到法律的保护，双方虽然未办理产权转移登记，但双方的交易行为应当受到法律的保护，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条第二款规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此本案在法院查封冻结前，原告就已经交易完成，并实际占有、使用和收益，未办理过户手续是受到客观条件的限制，路途遥远、身体有恙，不便于长途奔波，原告并无过错，因此说，原告的诉讼请求符合法律规定，应当受到法律的保护和支持，请求嘉荫县人民法院根据以上事实，结合本案的实际情况，依法判决：1对执行标的物停止执行；2、确认原告与第三人之间的买卖合同成立并生效，原告取得该门市完全所有权，诉讼费用由被告承担。原告在庭审中补充意见，依据相关法律规定，在执行中，案外的买受人对登记在被执行人名下的财产提出异议，需要同时满足四个条件，人民法院才会支持中止对该财产的执行。一、在查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；二、人民法院查封前，买受人已经合法占有该不动产；三、已经交付全部价款；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。根据以上法律规定和九民纪要的指导精神，嘉荫法院应当中止对该财产的执行。在法庭辩论中原告强调以下几点意见：一、原告与本案第三人之间的房屋买卖合同已经成立并生效，双方已经实际履行，原告取得该房屋的所有权和使用权，虽未办理房屋的产权变更登记，但不影响房屋买卖合同的成立和生效，因此嘉荫县人民法院应当依法解除对该财产的执行；二、虽然未办理产权过户登记，但原告并没有法定的过错、理由，不应当参照最高院办理执行异议和复议案件的若干问题意见第十七条规定处理，应当参照“执异复规定”第二十九条和九民纪要的指导精神来处理本案，应当依法停止执行对该门市房的查封冻结。原告为证明自己主张的事实，在庭审中向法院提交了如下证据：证据一、房屋买卖合同书复印件一份及收条一份复印件一份（与原件核对无异），旨在证明双方于2010年4月3日签订房屋买卖合同，第三人朱艳收到购房全款10万元，证明原告与第三人之间房屋买卖合同生效成立并已经交付完成。被告孙志红对此证据有异议：对收据的真实性有异议。我觉得收据上的字迹是新写出来的，是后补的。我不申请鉴定。被告陆桂菊的代理人有异议：上次开庭时原告没有收据，当时我们也提出了异议，这么大额的买卖不应该没有收据。而这次开庭原告又拿出来了收据，我认为该收据是后补的，但是我不申请鉴定。被告杨**冬对此证据有异议：买卖合同原件上的字不是同一只笔签写的。被告吴颖对此证据有异议：我不确定该合同的真实性，我以法院的裁定为准。第三人朱艳此证据没有异议。买卖合同上的字是我先签的，因为笔的颜色轻，后来他们来我家签字，就又换了一支笔签字，所以合同上有两种颜色的笔迹。证据二、高国户口簿复印件，旨在证明高国与孙亚珍系夫妻关系。被告及第三人对此证据均无异议。证据三、朱艳户口簿复印件、张玉辉（已故）户口簿、身份证和居民死亡医学证明复印件，结婚证复印件，旨在证明朱艳与张玉辉系合法夫妻，张玉辉于2014年10月14日因病死亡。被告及第三人对此证据均无异议。证据四、银行流水一份，孙亚珍帐号于2010年3月23日于金鹰城市农村信用社取款十万元，张玉辉于2010年3月24日于金鹰农村信用社存款十万元，旨在证明原告交付的购房款被第三人丈夫于2010.3.24日存款于金鹰信用社。被告孙志红对此证据有异议：只能证明原告及第三人的家属取款、存款的行为，其他的问题都无法证明。被告陆桂菊代理人对此证据有异议：我同意第一被告的质证意见。被告杨**冬对此证据有异议：我同意第一被告的质证意见。被告吴颖对此证据有异议：我同意第一被告的质证意见。第三人朱艳对此证据没有异议。证据五、房屋所有权证书复印件一份（与原件核对无异），旨在证明原告已经取得该房屋所有权证书原件，并实际占有和使用该门市。被告孙志红：我对该证据的真实性没有异议。被告陆桂菊的代理人：我对该证据的真实性没有异议。该证据可证明一、此处房产仍然为朱艳的财产，在法律上这处房产仍然是朱艳的；二、该证据足以证明在法律上该房屋与原告没有任何法律上的所属关系。被告杨**冬：与第二被告质证意见一致。被告吴颖：与第二被告质证意见一致。该房产证只能说明是被高国拿着，其他的说明不了。第三人朱艳：对该证据真实性没有异议，但是房产证确实是归高国所有。证据六、嘉荫县电业局电脑网页版查实，原告自2016年2月18日至2021年5月18日，双方争议的房屋都是由原告向电业局交付电费，交费用户为原告高国。（只能查五年之内的记录，共60条记录）被告孙志红：对交费记录没有异议，但是它无法证明该房屋是原告的，只能证明该房屋是高国在使用。被告陆桂菊的代理人：与第一被告质证意见一致。被告杨**冬：与第一被告质证意见一致。被告吴颖：与第一被告质证意见一致。第三人朱艳：无异议。证据七、房屋租赁合同书原件一份，旨在证明原告高国将该门市承租给彭淑芹（138××××7891）一年，自2020年10月1日至2021年10月1日止。证明原告对该门市具有使用权、处分权、收益权。被告孙志红：对该证据真实性没有异议，但是不能证明此房屋的产权所有人是高国。被告陆桂菊的代理人：对该证据真实性没有异议，但是无法证明该房屋的所有人是高国。被告杨**冬：与第一、二被告质证意见一致。被告吴颖：该份证据与本案无关。第三人朱艳：对该证据无异议。证据八、证人林某的书面证言一份，证明2012到2014年二年期间，林某承租原告的门市房，每年租金1.2万元，交付给高国，旨在证明高国对该门市房占有、使用、收益和处分。被告均认为：该份证据与本案无关。第三人朱艳对该证据无异议。证据九、证人朱某出庭作证。证人朱某证实：原告以前开小卖店，把该房子租给卖粮的、又租给做美容的、还租给了一个住户，这些年高国将该房屋租给了好多人，是高国租的。其他的我就不知道了。我不知道高国什么时候买的房子，但是好像有十多年了，我俩前后脚买的房子，我的房子也买了十多年了。我买的房子87.6平方，买房子花了三十万，过户和交易税花了三四万。原告买这个房子没过户，但是好几年前我看见房屋买卖合同了，上面是高国买的。被告孙志红认为：证人证言不真实，一个邻居不可能知道的那么清楚。被告陆桂菊的代理人认为：一、刚才证人作证的时候，并不记得高国的名字，按常理邻居之间应该知道名字，这足以证明证人与高国不熟悉，不经常接触；二、证人称是因为看了房屋买卖合同知道房屋是高国的，正常是不应该的，证人既不是中间人也不是证明人，高国没有必要把合同给一个毫不相干的人看，这违背常理，所以证人对高国的房子每年租给了谁应该是有人故意告诉的。被告杨**冬：对证人证言的真实性存在异议。被告吴颖：对证人证言的真实性存在异议。第三人朱艳对证人证言无异议。被告孙志红辩称：不动产物权物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。在人民法院将该争议房屋冻结之前，异议人高国与朱艳虽然签订房屋买卖合同，虽实际占有人为异议人高国，但高国在房屋买卖后多年内未能办理房屋产权过户登记手续。高国因资金紧张、过户费高并非该房屋不能办理过户手续的法定理由，属自身个人原因未能办理过户登记手续，应承担不利的法律后果。现不动产登记簿中所登记的权利人仍为朱艳，故高国为该争议房屋的实际所有权人的请求无法确认。依据相应的法律规定，应驳回高国的全部异议请求。被告孙志红在庭审中补充意见，原告不过户，并没有发生人力不可抗拒的因素不能办理过户，所以原告不过户并不是无过错的。被告陆桂菊辩称：高国在2010年4月份，就和朱艳进行了房屋买卖交易，但是根据法律条款，他们的交易结果不受法律保护，在他们买卖交易结束后，没有正当理由及时办理房屋产权的过户手续，原告的理由为路途遥远，身体有恙，不及时办理过户手续是没有法律依据的，该理由不能证明原告无过错，并非人力不可抗拒因素，且上次的裁定中，原告的儿子已经明确说明是因过户费太高所以没有过户，而不是这次庭审原告所说的身体有恙、路途遥远，其实原告就是为了避税才10年之间没有办理房屋过户手续，那么法律不应该保护这种避税、逃费的行为；到目前为止该房屋的房产证上仍然是朱艳的名字，那就证明该房产是朱艳的房产，且法律上该房产和高国没有任何法律关系，所以我们申请查封这处房产是合理合法的，并且与高国没有任何法律关系，因为该房产就不是原告高国的，和高国没有关系。上次原告就已经申请法院解除对该房产的冻结，当时的裁定结果是驳回高国的全部异议申请。今天我同样要求法院依法驳回原告的全部异议请求。在法庭辩论中被告陆桂菊强调以下意见：一、原告说房屋产权已经发生法律效力，我不同意该观点，因为自始至终原告也没有办理房屋过户手续，此处房产在法律上仍然是朱艳的房产，法律只能保护他们的交易行为，但法律不保护他们交易行为的结果，因为原告既不想缴税，又不想交费，所以法律也不给予这种交易结果进行保护；二、原告所说他没有过户该房产在法律上没有过错，这是错误的，法律只保护合法的行为，合法的结果，原告既想避税，又想漏费，在法律上将已经触犯了法律，所以原告是有过错的，不能因为他自己所谓的无过错不进行房产过户就没过错。到目前为止，此处房产在法律上仍然是朱艳的房产，我们申请冻结朱艳的房产在法律上与原告高国没有任何法律关系，所以我们申请法庭应驳回原告的诉请，维持原裁定。被告杨**冬辩称：我与第二被告意见一致。该房屋的买卖合同存在，但是并没有进行公证，我认为这不具备法律效力。被告吴颖辩称：我与第二被告的意见一致。原告起诉我们被告是没有理由的，只是原告与朱艳之间的纠纷，和我无关。原告如果能举证说明该房屋与高国之间存在关系，且合理合法，那么高国与朱艳进行房屋过户是合理合法的，上次裁定出来之前，也就不用我们签字同意让高国过户。该房屋没有过户是高国自身的问题，和我没有任何关系，有问题找朱艳，别找我，我不同意过户是因为朱艳欠我钱，该房屋是朱艳的，我们申请冻结该房屋是合理合法的，且我不同意承担本案的诉讼费用。被告刘安民、刘桂莲经法院依法送达开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在法院指定的举证期限和答辩期间内，既没有提交书面答辩状，也没有向法庭提交相应证据，视为放弃权利。第三人朱艳辩称：该房屋在2010年3月24日，已经卖给高国，他是全款付给我的，并且于2010年4月3日，我与高国签订了房屋买卖合同，在2010年3月24日，高国交款的时候我就把房屋的钥匙交给高国了，因为他着急装修，2010年4月3日签合同时，我把该房屋的房照交给了高国。所以该房屋是高国的，不是我的了。后来高国把该房屋的交电费的名字改成高国自己的了。一开始高国没有过户是因为他家条件不好，后来是因为高国心脏有毛病，和他儿子去哈尔滨了。因为高国和我父母以前是邻居，所以当时暂时没有办理过户因为出于对我的信任，父母都认识他。该房屋是他的已经是既成事实，因为该房屋的一切，包括收益，都是高国自己的，当时法院给我执行的时候我已经把该房屋的买卖合同给执行局看了，并告知该房屋已经不是我的了，所以我没想到该房屋会被法院冻结，直到高国后来找我说要把房屋过户并且出售，我经过询问才知道法院已经把该房屋冻结了。所以我认为该房屋虽然房产证上的名字是我的，但该房屋实际所有者不是我，而是高国的。被告方为证明自己所主张的事实，在庭审中向法院提交了如下证据：证据一、嘉荫县人民法院执行裁定书（2019）黑0722执217号，意在证明该案争议的朱艳的房产已经被法院在2019年查封了。原告对该证据的真实性没有异议，但对证明的问题有异议：该房产已经由原告取得使用权，朱艳只是产权登记在其名下，房产已经由原告占有、使用、收益、处分。证据二、嘉荫县人民法院执行裁定书（2021）黑0722执异2号，意在证明法院已经驳回原告的全部异议请求。原告对该证据的真实性没有异议，但原告已经就该裁定提出执行异议之诉，因此该裁定并未发生法律效力。第三人朱艳没有向法院提交相应的证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭对证据进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的证据一，房屋买卖合同复印件一份及收条一份。被告方异议理由不成立，本院不予支持。因为原告提交的证据一和证据二、三、四，能够相互佐证，形成完整的证据链，充分证明了第三人朱艳收到了卖房款10万元整。因此对该证据，本院予以采信。2、原告提交的证据四，银行流水一份。被告方异议理由不成立，本院不予支持。因为该证据和原告提交的证据一、二、三能够相互佐证，形成完整的证据链，充分证明了第三人朱艳收到了卖房款10万元整，也认证了原告与第三人之间房屋买卖行为的真实性。因此对该证据，本院予以采信。3、原告提交的证据五，房屋所有权证书复印件一份。被告方的异议理由成立，本院予以支持。因为，原告与第三人之间虽然签订了房屋买卖合同，并交付了全部价款，也交付原告占有、使用、收益，但原告在长达10余年的时间里没有办理过户，不存在法定的障碍性因素，且原告在提起执行异议听证过程中也自述：因为资金紧张、过户费高才没有办理过户，系规避国家税收行为，原告不办理过户自身存在过错，应当承担不利法律后果。因此，对该证据所要证明的问题，本院不予确认。4、原告提交的证据六，嘉荫县电业局电脑网页版查询记录60条。被告方异议理由不成立，本院不予支持。因为原告提交的证据六能与原告提交的其他证据相互佐证，形成完整的证据链，足以认定原告与第三人之间签订了房屋买卖合同，并交付了全部价款，也交付原告占有、使用、收益。因此对该证据，本院予以采信。5、原告提交的证据七，房屋租赁合同一份。被告方异议理由不成立，本院不予支持。因为因为原告提交的证据七能与原告提交的其他证据相互佐证，形成完整的证据链，足以认定原告与第三人之间签订了房屋买卖合同，并交付了全部价款，也交付原告占有、使用、收益。因此对该证据，本院予以采信。6、原告提交的证据八，林某书面证言一份。被告方异议理由不成立，本院不予支持。因为因为原告提交的证据八能与原告提交的其他证据相互佐证，形成完整的证据链，足以认定原告与第三人之间签订了房屋买卖合同，并交付了全部价款，也交付原告占有、使用、收益。因此对该证据，本院予以采信。7、原告提交的证据九、证人朱某证言。被告方异议理由不成立，本院不予支持。因为因为原告提交的证据九能与原告提交的其他证据相互佐证，形成完整的证据链，足以认定原告与第三人之间签订了房屋买卖合同，并交付了全部价款，也交付原告占有、使用、收益。因此对该证据，本院予以采信。8、被告陆桂菊提交的证据一，（2019）黑0722执217号裁定书一份。原告异议理由不成立，本院不予支持。因为嘉荫县人法院依法作出的查封扣押第三人朱艳名下的房屋符合法律规定，原告没有过户不存在法律性障碍，系规避税收行为，自身存在过错。因此对该证据，本院予以采信。9、被告陆桂菊提交的证据二，（2021）黑0722执异2号裁定书一份。原告异议理由不成立，本院不予支持。因为嘉荫县人法院依法作出的驳回案人外高国全部异议申请符合法律规定，原告没有过户不存在法律性障碍，只因为“资金紧张、过户费高”就没有办理过户，系规避税收行为，自身存在过错。因此对该证据，本院予以采信。通过开庭审理，本院认定事实如下：2010年4月3日，原告高国与第三人朱艳签订了房屋买卖合同一份，第三人将位于嘉荫县的门市以10万元的价格出售给原告，原告已经于2010年3月24日将购房全款现金10万元一次性交付给第三人，于2010年4月3日补办了房屋买卖合同。交易完成后，第三人将房屋使用权和房屋产权证一并交付给原告，原告取得该房屋占有和使用权。原告因为资金紧张、过户费高，一直没有到嘉荫县房产主管部门办理产权变更登记手续，但该门市房一直由原告占有、使用和收益至今。原告购买该房屋后一直出租给他人使用，电费一直由原告缴纳。上述事实有原告、被告的当庭陈述和相应证据予以佐证，足以认定。本院认为，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款之规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案原告高国与第三人朱艳之间的买卖行为发生在2010年民法典实施之前，因此应当适用当时的法律和司法解释。依照《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。依照《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案争议的房产在人民法院依法查封冻结之前，虽然原告高国与第三人朱艳已经签订了房屋买卖合同，交付了全部价款，并被原告实际占有、使用、收益，但是原告高国在购买房屋后因资金紧张、过户费高，便多年未去房产管理部门办理房屋产权过户登记手续，系规避国家税收行为，自身存在过错，应当承担不利的法律后果。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条第二款规定：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，原告高国因资金紧张、过户费高多年没有办理过户登记，规避国家税收，显然存在自身过错，系因自身原因未办理过户登记，因此，人民法院查封、扣押、冻结该房产符合法律规定。综上所述，原告高国与第三人朱艳之间的房屋买合同依法成立，但该房屋未经过户登记，房屋所有权人仍然为第三人朱艳。原告高国所主张的请求对执行标的物停止执行；确认原告与第三人之间的买卖合同成立并生效，原告取得该门市的完全所有权的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告高国的全部诉讼请求。案件受理费人民币300元，减半收取150元，由原告高国承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。审 判 长  于俊芳人民陪审员  刘红旗人民陪审员  赵茂金二〇二一年七月二日书 记 员  翁潇逸