贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0302民初7702号原告：罗祥林，男。原告：陈世容，女。二原告共同委托诉讼代理人：王吉洹，贵州于道律师事务所律师。被告：遵义市永顺房地产开发有限责任公司。法定代表人：马来。委托诉讼代理人：黎治忠，贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：万力，贵州上善律师事务所律师。原告罗祥林、陈世容诉被告遵义市永顺房地产开发有限责任公司（下称永顺房开）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，被告永顺房开提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。原告罗祥林、陈世容共同委托诉讼代理人王吉洹，被告永顺房开委托诉讼代理人万力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗祥林、陈世容向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告购房协议；2．判令被告退还原告购房款199576元。3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告购房时告知被告，原告在银行已有贷款，预计不能办理贷款购房，如果被告确认能协助原告办理银行贷款，原告愿意购买被告投资开发的位于遵义市红花岗区房屋。被告销售人员告诉原告，正常情况下，支付预售房款的20%就能办理银行按揭贷款，考虑到原告已在银行有贷款的情况，如果原告能支付预售房款的30%，被告就能与银行沟通办理按揭贷款。经双方协商，原告确认以房款总价630745元购买被告开发的圣城华府二号地块36号楼1单元1-9-4房屋，被告承诺协助原告在中国建设银行股份有限公司遵义湘江支行办理总额440000元银行按揭贷款。嗣后，原告于2018年8月11日支付定金30000元、于2018年8月26支付房款160745元、专项维修费8831元。双方签订了“商品房预售合同”（编号2018440213），并依法进行了“商品房预售合同登记备案”。但被告一直未能成功协助原告办理银行按揭贷款。在购房前，原告已告知被告，自己不具备按揭贷款条件，虽按被告要求，房款预付款比例从正常的20%增加到30%，但被告也未能协助原告成功银行按揭贷款。综上，原告为维护自身的合法权益，请求人民法院依法判令被告退还原告已付预付购房款199576元，本案诉讼费全部由被告承担。被告永顺房开辩称，第一，我公司同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，但依据合同约定，享有解除权的是我公司。第二，我公司仅收到原告购房款190745元，维修基金并非我公司真正收取，不应当由我公司退还。第三，原告逾期付款构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，向我公司支付违约金。被告永顺房开基于前述答辩理由向本院提出反诉请求：1、判决解除反诉原告与反诉被告于2018年9月13日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令反诉被告向反诉原告共同支付违约金63074.5元；3、由反诉被告承担本诉、反诉的案件受理费。反诉被告罗祥林、陈世容辩称，同意解除《商品房买卖合同》及补充协议，但我们不应向反诉原告支付违约金，理由为：第一，购房前反诉被告明确告知我们预交30%购房款一定能办理按揭贷款，我们对未能办理按揭贷款没有过错。第二，商品房买卖合同为反诉原告提供的格式合同，我们对约定的违约金不知情，反诉原告未尽到合理告知义务，不应对我们产生法律效力。第三，让我们付全款及偿还之前银行贷款的行为是压迫，若我们有钱偿还之前的贷款就不需要就案涉商品房买卖合同贷款。本院经审理认定事实如下：2018年8月11日，原告向被告支付购房定金30000元。2018年9月13日，原告罗祥林、陈世容（买受人）与被告永顺房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号2018440213），约定：买受人向出卖人购买位于贵州省遵义市红花岗区的房屋。第七条，总价款630745元；第八条，买受人以银行按揭贷款方式付款。买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款190745元，余款440000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。第十条，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第二十九条，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》针对银行按揭付款进行了补充约定，变更了《商品房买卖合同》第十条的约定，约定买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，买受人应承担总房价款百分之十的违约金。《补充协议》还对主合同的其他约定进行了变更。2018年8月26日，原告向被告支付了购房款160745元，专项维修费8831元。2018年10月16日双方办理了商品房预售合同登记备案手续。关于二原告未能办理按揭贷款的原因。原告陈述因为之前有贷款，该事实在签合同前已告知被告永顺房开。被告永顺房开陈述是因为原告名下有贷款，且在重庆银行面签以后审查贷款资料期间频繁套用信用卡导致重庆银行对原告还贷能力产生怀疑，故退还了原告的贷款资料。被告永顺房开举示其置业顾问与原告的通话录音，于2019年12月18日告知原告罗祥林因为贷款办不下来，要求罗祥林一次性补足剩余购房款，原告罗祥林表示无钱支付。关于维修基金。被告永顺房开陈述系提前向住建部门预交，卖房时再向买受人收取。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》（含附件十二：补充协议）、收据、商品房预售合同登记备案表、通话记录等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（含附件十二：《补充协议》）系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告罗祥林、陈世容请求解除《商品房买卖合同》（含附件十二：补充协议），被告永顺房开同意解除，并提起反诉请求解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，对于原告罗祥林、陈世容的该项诉请，反诉原告永顺房开的该项反诉请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对于原告罗祥林、陈世容请求被告永顺房开退还购房款的诉请，本院予以支持。因罗祥林、陈世容的原因未能获得按揭贷款，永顺房开已通知罗祥林一次性补足剩余购房款。但二人至今未补足，远远超过永顺房开通知支付剩余款项的90日。根据《商品房买卖合同》第十条的约定，反诉被告应按照逾期应付款的10%向反诉原告支付违约金，即44000元（440000元×10%）。永顺房开按照《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》的约定主张违约金63074.5元。《补充协议》的约定不合理地加重了买受人责任，违反《商品房买卖合同》第二十九条的约定。罗祥林、陈世容不应按照《补充协议》的约定承担违约责任。关于罗祥林、陈世容主张的维修基金，永顺房开陈述该款已提前预交给住建部门，卖房时再向买受人收取。永顺分开可退还给买受人罗祥林、陈世容后，将房屋另售他人时收取。经抵扣，永顺房开还应退还罗祥林、陈世容购房款及维修基金155576元（190745元-44000元＋8831元）。罗祥林、陈世容称购房时永顺房开承诺一定能办理按揭贷款，对此未举证予以证明，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院不予采信。罗祥林、陈世容称对违约金的约定不知情，系格式条款，不应对其产生法律效力。《商品房买卖合同》第八条、第十条关于逾期付款违约金的约定不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的无效情形，对于该项辩解意见，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：解除原告（反诉被告）罗祥林、陈世容与被告遵义市永顺房地产开发有限责任公司（反诉原告）于2018年9月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2018440213）；由被告遵义市永顺房地产开发有限责任公司退还原告罗祥林、陈世容购房款及维修基金199576元；由反诉被告罗祥林、陈世容向反诉原告遵义市永顺房地产开发有限责任公司支付违约金44000元；第二项、第三项相互抵扣后，被告遵义市永顺房地产开发有限责任公司还应退还原告罗祥林、陈世容155576元，限于本判决生效之日起十五日内退还给原告罗祥林、陈世容；驳回原告罗祥林、陈世容的其他诉讼请求；驳回反诉原告遵义市永顺房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2145元（原告罗祥林、陈世容已预交），由被告遵义市永顺房地产开发有限责任公司负担；反诉案件受理费688元（反诉原告遵义市永顺房地产开发有限责任公司已预交），由反诉被告罗祥林、陈世容负担；经抵扣，被告遵义市永顺房地产开发有限责任公司应向原告罗祥林、陈世容支付1457元，限于本判决生效之日起十五日内支付。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。-审 判 员 孟荣钊二〇二一年七月十五日法官助理 王 庆书 记 员 黄远鑫