贵州省桐梓县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0322民初4499号原告：王先恩，男，汉族，1974年3月12日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。原告：黎小英，女，汉族，1970年6月15日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。委托诉讼代理人：缪进贵，系贵州崇遵律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊逍枭，系贵州崇遵律师事务所实习律师。被告：贵州耀辉房地产开发有限责任公司。住所地贵州省桐梓县燎原镇蟠龙大道耀辉骏逸天下一号商业楼1楼。法定代表人：段昌俊。委托诉讼代理人：王俊，男，汉族，1968年4月12日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县,系该公司员工。原告王先恩、黎小英与被告贵州耀辉房地产开发有限责任公司（以下简称“耀辉房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王先恩、黎小英的委托诉讼代理人缪进贵，被告耀辉房开公司的委托诉讼代理人王俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王先恩、黎小英向本院提出如下诉讼请求：一、判决被告立即向二原告交付办理“耀辉·骏逸天下”第四号楼×单元×层×号房屋转移登记的有关文书，并依约为二原告申请办理该房屋所有权转移登记为二原告；二、判决被告立即支付2018年6月1日至2021年6月1日期间逾期办理房屋产权登记的违约金18227元；三、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中二原告自愿放弃第一项诉讼请求。事实与理由：2016年8月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：二原告购买被告“耀辉·骏逸天下”第四号楼×单元×层×号房，总价款为332614元；被告承诺于2016年4月30日向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。合同签订后，原告按约向被告支付该房屋的购房款。原告按约履行自己的约定义务后，被告却未按约履行合同。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定：“出卖人不能前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按照下列约定处理，1.约定日期起90日内，交付办理商品房转移登记的有关文书的按已付房款的万分之三承担违约责任；2.约定日期90日以后，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金”，原告多次要求被告履行合同义务，承担违约责任，但被告以种种理由一再拖延。综上，被告的行为已构成违约，经协商未果，特提起诉讼。被告耀辉房开公司辩称，根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款、第四款约定办理案涉房屋转移登记不是被告的义务，仅仅是原告委托被告代为办理，但原告至今未向被告出具授权委托书，委托办理案涉房屋转移登记，被告不应对逾期办证承担违约责任，不应支付违约金。根据合同第二十二条第五款的约定，原告至今未向被告提供任何产权登记资料，原告也未曾向不动产登记部门签署相关登记表，未办理转移登记是原告自身原因造成，被告不应承担违约责任或者支付违约金。原告主张办理登记主张违约且已过诉讼时效。案涉房屋未办理产权登记，未给原告造成任何损失，原告主张的违约金过高，请求调减至按月计万分之0.01或者全部减免。本院经审理认定事实如下：黎小英的旧房位于本县，在城市棚户区改造中，黎小英旧房被征收拆迁，黎小英选择了桐梓县政府在耀辉房开公司处采购的安置房。2016年6月28日，桐梓县土地房屋征收中心（以下简称“征收中心”）委托实施单位桐梓县娄山关镇人民政府（甲方）与被征收人黎小英签订《桐梓县蟠龙片区棚户区改造项目（贺家湾段）房屋征收补偿安置协议》，约定征收黎小英原位于贺家湾的房屋，黎小英自愿选择耀辉房开公司4号楼×单元×层×户型，购房款共计332614元，由甲方代为向耀辉房开公司支付购房款。2016年8月5日，王先恩、黎小英与耀辉房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：王先恩、黎小英购买耀辉房开开发的位于娄山街道××大道××·××天下××单元××房，房屋总价款332614元。该合同第二十二条第三款约定耀辉房开公司承诺于2016年4月30日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之三承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。王先恩、黎小英同意委托耀辉房开公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。其他事项约定：买受人在交房30日内提供完整的产权登记资料，否则延误办理转移登记的责任由买方承担。王先恩、黎小英在庭审中自愿放弃第一项诉讼请求。另查明，涉案房屋已交付，耀辉房开公司开发的四号楼在王先恩、黎小英提起诉讼前未办理初始产权登记。上述事实，有原被告的陈述及举出的《补偿安置协议》、《商品房买卖合同》等其他证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，王先恩、黎小英与耀辉房开公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照约定履行相应义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。本案中，原被告合同签订于2016年8月5日，而约定的初始登记和产权转移登记、交付产权证书的时间却是早于合同签订日的2016年4月30日，应属约定不明；原被告2016年8月5日签订合同时，案涉房屋已经竣工，且逾期办证系被告的原因造成，故根据前述司法解释第十八条第一款第三项规定，再综合考虑不动产登记机构办理房产登记的时间一般为30日的因素，本院认定被告应当于2016年12月3日前为原告房屋办理产权转移登记和交付产权证书；被告未能在2016年12月3日前完成原告房屋的产权转移登记和交付产权证书，从2016年12月4日起，即应向原告承担逾期办证违约金支付责任。由于耀辉房开公司已交付案涉房屋，王先恩、黎小英已顺利入住，但耀辉房开公司就该房屋所在楼盘在王先恩、黎小英起诉前仍未办理权属初始登记。故双方就办理转移登记需要购买人提交相应资料并办理委托以及购买人是否完成相应事宜上所存争议并不改变耀辉房开公司在2021年6月4日前客观上不能履行合同的事实。耀辉房开公司应依约向王先恩、黎小英承担逾期办证的违约责任。耀辉房开公司关于不应当承担逾期办证违约责任的理由不成立，本院不予采纳。关于耀辉房开公司主张本案已过诉讼时效，因该公司持续违约，相应的逾期办证违约金属持续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，王先恩、黎小英向本院提起诉讼的时间为2021年6月4日，根据法律规定一般诉讼时效期间为三年，原告主张要求被告支付从2018年6月1日起计算的违约金，已部分超过诉讼时效，本院不予支持，被告应当支付二原告从2018年6月4日起至2021年6月1日之间的违约金，故本院对该期间的违约金依法予以支持。关于违约金的计算标准，王先恩、黎小英起诉时已将违约金主动调减至日万分之零点五，符合本地区审判实践，耀辉房开公司请求再进行调减，本院不予支持。因此耀辉房开公司应支付王先恩、黎小英的违约金为18161元（332614元×1092天×0.05‰），原告主张的违约金为18227元，其超出部分本院不予支持。审理中，王先恩、黎小英放弃第一项诉讼请求，是其对自身诉讼权利的处分，应予以准许。本院对该请求不作评价处理。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用》第二十条之规定，判决如下：一、被告贵州耀辉房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内支付原告王先恩、黎小英2018年6月4日至2021年6月1日期间的逾期办理房屋产权转移登记的违约金18161元。二、驳回原告王先恩、黎小英的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费127.83元（已减半），由被告贵州耀辉房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决生效后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  王乃富二〇二一年七月二十九日书记员  江 锐