河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0311民初4224号原告（反诉被告）:李艳晓，女，汉族，1978年10月14日出生，住洛阳市洛龙区。被告（反诉原告）:孙国强，男，汉族，1976年11月30日出生，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人:许鹏，河南航星律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）李艳晓诉被告（反诉原告）孙国强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中被告向本院提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理。原告、被告的委托代理人许鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李艳晓向本院提出诉讼请求：一、要求判令解除原、被告之间签订的《店面出租合同》；二、要求判令被告返还租用房屋；三、要求判令被告支付房屋租金74350元及利息6815元（暂计算到2021年3月18日，实际要求计算至被告履行之日）；四、要求判令被告支付物业水电费7785元（暂计算到2021年2月28日，实际要求计算至被告返还所占房屋之日）；五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2019年6月18日，被告因经营需要而与原告签订了《店面出租合同》，合同约定:原告将位于洛阳市洛龙区（以下简称“该房屋”）出租给被告孙国强，该房屋的租期为十年，从2019年6月18日至2029年7月18日止，该商铺的年租金为132000元整（壹拾叁万贰仟元整）。合同约定:租金交付方式为每年提前两个月交付下年租金。此外，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、物业费、税费及社会公共收费等费用由被告承担。合同签订后，原告依约将房屋交付被告，被告截止2021年3月18日已拖欠租金74350元;截止2021年2月28日已拖欠水费、电费、物业管理费用共计7785元。经原告多次催告，被告拒不交付，致使原告合同目的不能实现，根据合同约定及《民法典》的相关规定，现诉至贵院，请求依法维护原告的合法权益。孙国强辩称，1、本案的租赁合同已经于2021年3月10日解除。被告曾于2020年7月份向原告提出解除合同，原告不同意并授意被告可以将房屋转租，2021年3月10日，被告将房屋转租给李张博并签订了租赁合同，收取了保证金及押金，原告得知后以房东的身份出面阻拦并提出不再将房屋出租给被告，此时被告与李张博之间的租赁合同将无存在的法律基础，后被告将保证金及押金退还给李张博。因法律基础丧失，故本案租赁合同应于2021年3月10日解除。2、自合同解除后本案的房屋已被原告收回。3、被告共计向原告交纳租金150650元，经计算租金交至2020年10月10日。被告租赁房屋用于经营烟酒行业，2020年1月至4月因受疫情防控措施的影响，春节期间也禁止聚会、串亲戚等聚集活动，烟酒行业受到极大的冲击，没有一点营业收入，被告也一直积极与原告协商解除合同事宜并寻找合适的承租人以减轻原告的损失。故被告请求免除3个月的租金。依据《民法典》不可抗力的有关规定及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条关于合同案件的审理中第6项规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。孙国强现本院提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人转租损失28000元;2、本案的反诉费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人于2019年6月18日承租了被反诉人位于洛阳市洛龙区，租期十年，年租金132000元。因疫情影响，2020年7月1日，反诉人向被反诉人提出解除租赁合同，被反诉人不同意，并授意反诉人可以将该商铺转租。2021年3月10日，反诉人将上述商铺转租给李张博，租期十年，年租金15万元。李张博向反诉人交纳了保证金1万元，房租15万元。被反诉人得知后出面阻拦，不让李张博装修、开展经营，无奈反诉人将李张博交纳的保证金及房租16万元全部退还。被反诉人的行为造成了反诉人可得利益的损失，应当承担赔偿责任。李艳晓辩称，被告转租需要我出具书面通知书，被告转租没有通知我，被告骗我是入股的公司，没有说是转租。关于疫情期间减免房租的问题，国有房屋可以免除三个月的房屋租金，但对于私人的房屋没有具体的规定，它只是鼓励，我不同意减免房租。被告所说的损失不能成立。经审理查明，2019年6月18日，李艳晓（甲方、出租方）与孙国强（乙方、承租方）签订店面出租合同一份，内容为：一、被租房屋位置:洛阳市洛龙区牡丹大道湖滨苑南门西商铺，一、二楼共计275.7平方米(地下室免费使用)，证照手续完备，水电设施齐全，可正常使用。二、租赁期限:租赁期为10年，从2019年6月18日至2029年7月18日。合同期满后，乙方必须在合同到期前60天与甲方商议签订新租赁合同，同等条件下乙方有优先租赁权。三、租金、租金交付期限及保证金:2019年6月18日至2022年7月18日，该商铺的年租金为人民币132000元/年（甲方不提供发票)。2022年7月19日至2029年7月18日以基本租金二年为基础而进行上浮(租金上浮幅度由双方根据当时市场价格协商一致再定)。租金交付期限:每年提前两个月交付下年店租。甲方给乙方1个月的装修期，装修期免租金。保证金:在本合同签订之日，乙方须向甲方交付人民币:5000元整，作为履约保证金。在合同履行结束，店面交付清楚，保证金全额退还乙方。四、租赁期房屋的修缮属人为的损坏由乙方及时修缮。乙方在经营过程中出现的一切经济纠纷及其它任何责任与甲方无关。六、出租方与承租方的变更在合同履行期内，乙方不得将房屋转让给第三方或相互对换房屋，否则甲方有权收回房屋。乙方只拥有使用权，无转让权(在合同履行期内，如乙方转让店面需甲方出具书面同意书后方可进行)。七、在合同履行期间，乙方与第三者发生的一切经济、民事等纠纷，甲方概不负责。八、在合同履行期间，乙方应保持所租房内外所有设施完好无损，如果确需改造或增设其他固定设施，应征得甲方同意后再进行，所需经费由乙方自付，合同期满时，乙方如需拆除，需将房屋恢复原状，不愿拆除或不得拆除的甲方不予补偿。九、在合同履行期间，如有政策变化，市里统一规划等其它原因需拆除房屋或遇不可抗力因素导致无法履约合同自动解除，其租赁费按实际时间计算，本合同即终止。乙方要积极配合不得向甲方提出任何要求。十、在合同履行期间，要遵纪守法，讲文明道德，自觉维护好室内外卫生。水、电、物业税费及社会公共收费(治安、卫生、工商、税务)由乙方自行缴纳。十一、乙方责任不得利用租赁的房屋进行非法活动，损害公共利益。不得破坏房屋主体结构及设施，根据造成的后果，赔偿其经济损失。合同到期前两个月告知甲方是否续约，到期及时搬出，否则按租赁房屋缴纳租金，并交付年租金的30%违约金。十二、本合同未尽事宜，依据《中华人民共和国经济合同法》的有关条款，经双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。十三、本合同自签字之日起生效。合同签订后，孙国强将该房屋装修用于经营烟酒，因经营情况不佳，孙国强未能按照合同约定及时交纳房租。2020年7月1日，孙国强在与李艳晓的微信称“受疫情影响，现在市场形势很不好，我们准备加盟的郑州的进口食品专营店政策发生了很大变化，关了很多店，洛阳这边也不太好。我和合伙人商量了几天，都不愿意投资了，房子也不想租了。他们想租金付到六月底，再多付半个月，您现在都可以贴出租广告如何实在对不起了。这边有几个朋友在找门面房，我也让他们看看，如果可以到时直接联系您。”。李艳晓回复“这怎么行呢，咱们签的有合同，你可以再租给别人”。孙国强回复“好的，明白，那我赶紧联系朋友，我恐怕你不让转租，想着他们直接联系您。”。李艳晓回复“嗯，你可以转租”。孙国强于2020年8月8日在与李艳晓微信中称将租金交到月底不再租赁，李艳晓不同意，回复称“咱们都签合同了”，李艳晓于2020年8月17日在微信中称“我考虑了一下，今年疫情严重都不容易，今年就按35一平交吧”。后孙国强明确表示不再承租，李艳晓不同意。孙国强提交于2021年3月10日与李张博签订店面出租合同，将上述房租出租给李张博，约定年租金为15万元，租赁期限为2023年4月10日至2031年4月9日，以基本年租金两年为基础上浮5%。孙国强给予李张博装修期截止到2021年4月9日，期间免租金。孙国强向李艳晓发送三方租赁协议，因孙国强一直未交租金及转租问题未能达成一致，李艳晓诉至法院。另查明，孙国强租赁期间共交纳租赁费145650元，保证金5000元，截止2021年2月28日拖欠物业费、水电费共计7785元，该房屋已腾空。本院认为：关于本诉部分，原告李艳晓与被告孙国强签订店面出租合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行义务。现被告孙国强不再租赁案涉房屋，原告李艳晓要求解除租赁合同，被告孙国强亦无异议，双方之间的租赁合同解除，该房屋已腾空，原告可自行收回房屋。关于原告主张被告支付租金及利息的诉讼请求，本院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示不履行主要债务，当事人可以解除合同，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被告孙国强未按时交纳租金构成违约，其租赁期间明确告知原告李艳晓因经济困难不再租赁房屋，双方可以解除合同。但原告李艳晓不同意并告知被告可以转租，被告转租后原告对该行为不认可，并拒绝签订房屋转租三方协议，导致该房屋闲置。原告没有采取适当措施致使损失扩大，故本院酌定被告交纳租金至2021年3月18日。原告在微信中认可2020年因疫情原因房租为35元每月每平米，本院予以认可，经计算2019年6月18日起至2021年3月18日的房租为214794元，扣除被告已交纳的145650元，其还应支付原告69144元，并应自2020年8月18日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付利息至租金付清之日。关于原告主张的物业水电费，因双方合同约定由被告支付，故被告应将该7785元费用支付原告。关于反诉部分，根据被告孙国强提交的转账凭证无法证明其收取案外人李张博房租并退还房租的事实，亦无法证明其存在损失的情况，故对其反诉主张不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百九十一条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李艳晓与被告（反诉原告）孙国强签订的店面出租合同；二、被告（反诉原告）孙国强于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李艳晓租金69144元及利息（利息以未付租金为基数自2020年8月18日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付利息至租金付清之日）；三、被告孙国强（反诉原告）于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李艳晓物业费、水电费7785元；四、驳回原告（反诉被告）李艳晓其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）孙国强反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取1012元，反诉受理费250元，共计1262元，由被告孙国强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李培二〇二一年七月二十日书记员  李珊