沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0103民初12490号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行，住所地沈阳市沈河区市府大路261号。负责人：李驰，该行行长。委托代理人：王伟敏，该行员工。被告：鄂履升，男，1983年8月31日出生，汉族，住址黑龙江省佳木斯市前进区。被告：沈阳泰富置业房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区营城子大街7-1号2门。法定代表人：李博，该公司总经理。委托代理人：高雪寒，辽宁申扬律师事务所律师。委托代理人：纪希铭，辽宁申扬律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行（以下简称“建行城内支行”）与被告鄂履升、沈阳泰富置业房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案。本院于2017年8月2日受理后，依法组成由审判员王云娇担任审判长并主审，与代理审判员王颖，人民陪审员张玉华组成合议庭，于2018年2月14日公开开庭进行了审理。原告建行城内支行的委托代理人王伟敏、沈阳泰富置业房地产开发有限公司的委托代理人纪希铭到庭参加诉讼，被告鄂履升经本院公告送达无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行城内支行向本院提出诉讼请求：1、请求提前解除我行与被告签订的《个人住房借款合同》；2、要求被告鄂履升偿还所欠我行贷款本金624535.86元、利息2968.1元、逾期利息3119.32元（截至2017年7月26日）；3、请求法院判令被告偿还自2017年7月26日起至实际偿还结清本息之日止全部的本金、利息、罚息、逾期利息、违约金等全部贷款相关款项，具体数额以银行会计结算系统自动记账记录为准；4、请求法院依法判令我行对本案已抵押的房产依法享有优先受偿权；5、请求法院依法判令沈阳泰富置业房地产开发有限公司承担连带保证责任；6、本案诉讼等相关费用全部由上述被告承担。事实和理由：2016年10月，鄂履升为购买位于浑南区建筑面积97.13平方米的房产，向中国建设银行沈阳城内支行申请住房贷款63万元，并递交了《购房合同》、首付款证明、婚姻证明等相关材料。经审查后，城内支行于2016年10月24日与借款人鄂履升、开发商沈阳泰富置业房地产开发有限公司签订《中国建设银行个人住房借款合同》。合同约定：贷款本金63万元，期限30年（2016年11月21日至2046年11月21日），年利率为4.9%。同时，由开发商沈阳泰富置业房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证。此外，2016年11月18日，该房已在沈阳市房产交易管理所办理了个人贷款购房抵押备案登记手续。签约后，城内支行于2016年11月1日如约发放了贷款，而借款人鄂履升一直未能如约履行还款义务。开发商沈阳泰富置业房地产开发有限公司始终未能按约履行阶段性连带保证责任。截止2017年7月26日，借款人已欠我行贷款本金624535.86元、利息2968.1元、逾期利息3119.32元。为维护我行合法权益，我行决定解除本合同，提前收回贷款本息。鄂履升应立即清偿拖欠我行的全部款项；沈阳泰富置业房地产开发有限公司立即承担连带保证责任；我行对本案抵押房产依法享有优先受偿权。被告鄂履升未到庭，未进行书面答辩。被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司辩称，根据合同法有关规定，原告要求解除合同需先通知被告，原告未履行法律规定的前置程序，其要求解除合同的诉讼请求不应得到支持。被告已按照合同约定办理了涉案房屋的抵押登记手续，原告应就该涉案房屋行使优先受偿权，我公司不同意承担保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月24日，原告建行城内支行（贷款人）与被告鄂履升（借款人、抵押人）、沈阳泰富置业房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：被告鄂履升向原告借款人民币63万元，用于购买坐落于浑南区，建筑面积97.13平方米的房产，借款期限为360个月，自2016年10月24日至2046年10月24日，月利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮0%。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%.还款方式为等额本息还款法。担保方式为抵押加保证，抵押财产为借款人所购买的前述房产，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。同时违约责任约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。原告于2016年11月21日向被告发放借款63万元。2016年11月18日，原、被告办理了浑南区房屋的预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记权利人为原告建行城内支行，义务人为被告鄂履升。被告未按借款合同约定归还本息，截至2017年7月26日，被告鄂履升拖欠原告贷款本金624535.86元、利息2968.1元、逾期利息3119.32元。现原告起诉来院。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行义务，原告依约履行了发放贷款义务，而被告鄂履升未按合同约定的时间履行还款义务，构成违约，应承担违约责任，故原告要求与被告鄂履升解除借款合同，立即偿还全部贷款本金及利息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告对于浑南区房屋是否享有优先受偿权的问题，诉争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据物权法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预购商品房抵押权预告登记的法律效力是：将来能够进行不动产抵押登记时，抵押权预告登记的权利人享有优先权，不经抵押权预告登记的权利人同意，不能在该物权上设立抵押权。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权，故对原告要求对诉争房屋享有优先权的诉讼请求，本院不予支持。关于被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司是否承担保证责任的问题。借款合同约定“保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”，所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内(贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止)向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就。根据最高人民法院《关于适用综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第六条，《关于适用一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行与被告鄂履升、沈阳泰富置业房地产开发有限公司于2016年10月24日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告鄂履升于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行借款本金624535.86元；三、被告鄂履升于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行借款本金624535.86元的利息2968.1元、逾期利息3119.32元（截止至2017年7月26日，自2017年7月27日起至实际清偿之日止的利息、罚息，按合同约定计算）；四、被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司对本判决第二、三项所确定的被告鄂履升的给付义务承担连带清偿责任。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10106元，公告费800元，由被告鄂履升负担，被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司对该费用承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王云娇代理审判员  王 颖人民陪审员  张玉华二〇一八年二月二十四日书 记 员  董虹艺