江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终1936号上诉人（原审原告、案外人）：戎泽，男，汉族。上诉人（原审原告、案外人）：刘仕豪，男，汉族。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王春树，江苏畅然律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：孙梦秋，江苏畅然律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：泰州经济开发区富民农村小额贷款有限公司，住所地泰州市医药高新区寺巷街道寺巷村9组。法定代表人：张诗怀。委托诉讼代理人：张福根，江苏君谊律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：费有才，男，汉族。原审第三人（被执行人）：宗桃党，女，汉族。原审第三人（被执行人）：费鳝淞，男，汉族。原审第三人（被执行人）：陈洪逗，女，汉族。上诉人戎泽、刘仕豪与被上诉人泰州经济开发区富民农村小额贷款有限公司（以下简称富民公司）、原审第三人费有才、宗桃党、费鳝淞、陈洪逗案外人执行异议之诉一案，江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新法院）作出（2020）苏1291民初2445号民事判决，上诉人戎泽、刘仕豪对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对该案进行了审理。本案现已审理完毕。戎泽、刘仕豪向原审提出诉讼请求：1、停止对戎泽享有的泰州市X号X室、Ｘ室、Ｘ室房屋的查封、拍卖、变卖等执行措施，并确认上述房屋所有权归戎泽所有；2、停止对刘仕豪享有的泰州市Ｘ号Ｘ室、Ｘ室、Ｘ室房屋的查封、拍卖、变卖等执行措施，并确认上述房屋所有权归刘仕豪所有；3、由戎泽、刘仕豪按照人民法院的要求将剩余购房价款交付执行；4、本案的诉讼费、保全费、保险费等一切费用由富民公司承担。事实和理由：戎朝满系戎泽的父亲，经营烟酒等，刘峰系刘仕豪的父亲，经营茶叶等，戎朝满、刘峰与费有才均系兴化老乡和朋友，两人为各自儿子(两原告）购买案涉房屋。戎朝满为儿子戎泽选择购买泰州市Ｘ路Ｘ号Ｘ室、Ｘ室、Ｘ室，刘峰为儿子刘仕豪选择购买泰州市Ｘ路Ｘ号Ｘ室、Ｘ室、Ｘ室。戎朝满和刘峰遂于2017年6月25日与费鳝淞、费有才、宗桃党以及海陵区百度房产中介所签订一份房屋买卖合同，合同约定费鳝淞等人将案涉房屋以总价约3965000元转让给刘仕豪、戎泽，补充条款载明，案涉房屋实际成交价格按房屋登记的实际面积乘以每平方米13000元计算。后来网签合同时，由戎泽和刘仕豪分别与第三人签订泰州市存量房（二手房）交易合同。合同签订后，戎泽实际支付房款202万元，刘仕豪实际支付房款202万元，合计404万元。在人民法院查封以及申请执行人富民公司获得抵押权之前，刘仕豪、戎泽与第三人已签订合法有效的书面合同，已合法占有案涉房屋，己支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案并非刘仕豪、戎泽自身原因未办理涉案房屋的过户登记。刘仕豪、戎泽依法购买房屋，对涉案房屋享有物权的期待权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条以及《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南》（二）第八条等相关法律规定，刘仕豪、戎泽的权利依法能够排除执行。人民法院应依法停止对涉案房屋的执行措施，并确认刘仕豪、戎泽对涉案房屋的所有权。富民公司答辩称，1、富民公司对涉案房屋享有抵押权，已为生效判决所确认，刘仕豪、戎泽的物权变动请求权系债权，不能对抗富民公司的抵押权；2、涉案房产在法院查封时登记在费有才、宗桃党、费鳝淞名下，刘仕豪、戎泽尚未取得房屋所有权，其要求确认涉案房产归其所有，无事实和法律依据；3、刘仕豪、戎泽与第三人未签订合法有效的购房合同，未按合同约定支付部分价款，因自身原因未能及时办理过户登记，不符合法律规定的足以排除强制执行的民事权益的构成要件；4、刘仕豪、戎泽与第三人之间涉嫌恶意串通，企图通过诉讼等方式侵害他人合法权益，人民法院应当驳回其请求；5、本案应就刘仕豪、戎泽享有的物权期待权与抵押权之间权利顺位问题进行实体审查。高新法院经审理查明：2017年6月25日，费鳝淞、费有才、宗桃党与戎朝满、刘峰、海陵区百度房产中介所签订《房屋买卖合同》，约定：海陵区百度房产中介所为中介方。戎朝满、刘峰向费鳝淞、费有才、宗桃党购买坐落在泰州市海陵区房屋。房屋所有权证证号为Ｘ号、国有土地使用证证号为（Ｘ）第Ｘ号。该房屋产权性质属私有，房屋用途非住宅。房屋建筑面积约305㎡。总成交价为3976000元。合同签订时，戎朝满、刘峰支付购房定金400000元整。本合同签订后，戎朝满、刘峰于2017年9月30日，支付首付款1580000元，注：费鳝淞、费有才、宗桃党交房时付款。2017年12月31日前，支付剩余房款。戎朝满、刘峰领取房屋不动产权证当天按实际面积计算付清余款。补充条款载明，该房位于间楼上下三层，双方约定该房实际成交价按戎朝满、刘峰领取不动产权证上面的面积每平方13000元计算。合同签订当日，戎朝满、刘峰向费鳝淞通过银行转账及货款抵算方式支付购房定金400000元，后陆续通过银行转账及货款抵算房款等方式向费鳝淞、费有才支付了首付款1580000元及剩余部分购房款。上述《房屋买卖合同》签订时，涉案房屋坐落在泰州市海陵区间，该房屋所有权证、国有土地使用证尚未进行分割办理。原房屋产权登记显示坐落于海陵区房屋所有权人费鳝淞，共有情况为按份共有，其中费鳝淞占80%，费有才占10%，宗桃党占10%。规划用途为非住宅，总层数3层，建筑面积分别为120.85㎡、179.63㎡。2018年1月19日，原坐落于海陵区Ｘ号经办理不动产分割登记，变更为33个登记单元。其中，涉案房屋登记为泰州市Ｘ号106室、206室、306室及泰州市Ｘ号107室、207室、307室，所有权人及土地使用权人为费鳝淞、费有才、宗桃党，土地用途为商务金融用地。2018年2月13日，费鳝淞、费有才、宗桃党与戎泽网签三份《泰州市存量房（二手房）交易合同》，约定戎泽向费鳝淞、费有才、宗桃党购买Ｘ号107室、207室、307室房屋；与刘仕豪网签三份《泰州市存量房（二手房）交易合同》，约定刘仕豪向费鳝淞、费有才、宗桃党购买Ｘ号106室、206室、306室房屋。另查明，戎朝满系戎泽父亲、刘峰系刘仕豪父亲。戎朝满、刘峰系为戎泽、刘仕豪购买涉案房屋。再查明，富民公司与费鳝淞、陈洪逗、费有才、宗桃党民间借贷纠纷一案，高新法院于2019年12月19日作出（2019）苏1291民初2261号民事判决书，载明：2018年5月10日，费鳝淞（债务人）和费鳝淞、费有才、宗桃党（抵押人）与富民公司（抵押权人）签订编号为富民抵字（2018）第0510号最高额抵押合同，约定抵押人自愿为债务人自2018年5月10日起至2019年5月10日止，在抵押权人处办理约定的人民币贷款业务，所实际形成的贷款的最高余额为人民币陆佰陆拾陆万元提供担保。抵押人同意以下列财产（不动产抵押物清单附件：Ｘ号104室、204室、304室、106室、206室、306室、107室、207室、307室）作为抵押物，暂作价柒佰伍拾万元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。上述Ｘ号104室、204室、304室、106室、206室、306室、107室、207室、307室所有权人及土地使用权人为费鳝淞、费有才、宗桃党。不动产抵押登记证显示上述房屋中104室、204室、304室、106室、206室、306室、107室、207室、307室房屋抵押权权利人为富民公司，债权确定期间为2018年5月10日至2019年5月10日。判决：一、费鳝淞、陈洪逗于判决生效后十日内共同返还富民公司余欠借款本金3200000元及利息（以3200000元为本金，自2019年6月15日起至实际给付之日止，按年利率24%计算），并支付富民公司律师代理费153300元；二、富民公司有权以费有才、宗桃党、费鳝淞名下设立抵押的位于泰州市房屋的变价款优先受偿本判决第一项所确定的债权。该判决发生法律效力后，因被执行人费鳝淞、陈洪逗、费有才、宗桃党未自觉履行生效法律文书确定的全部义务，富民公司向法院申请强制执行。高新法院于2020年4月26日立案执行。执行过程中，于2020年5月16日作出（2020）苏1291执350号之一执行裁定：查封、拍卖泰州市不动产。于2020年5月29日作出（2020）苏1291执350号协助执行通知书：查封费鳝淞、费有才、宗桃党名下位于泰州市不动产；查封期限三年，自2020年5月29日起至2023年5月28日止。案外人戎泽、刘仕豪提出异议后，高新法院于2020年10月22日作出（2020）苏1291执异88号执行裁定书，驳回戎泽、刘仕豪的异议申请。高新法院认为，本案系在申请执行人富民公司与被执行人费鳝淞、陈洪逗、费有才、宗桃党民间借贷纠纷一案执行中，富民公司对执行标的享有抵押权的情形下，案外人戎泽、刘仕豪以其对执行标的享有物权期待权为由提出执行异议，被驳回后提起本案案外人执行异议之诉。对于案外人执行异议之诉，应根据案外人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断，从而确定案外人的权利是否能够排除强制执行。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）的相关规定在本案中如何适用及案外人戎泽、刘仕豪对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。在申请执行人富民公司对执行标的享有抵押权的情况下，本案即应适用《执行异议复议规定》第二十七条的规定。该条规定确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”条款予以排除。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于申请执行人的抵押权，此即属于“但书”条款所言的例外规定。该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等原则而设置的特别规定，必须严格审查、严格把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《执行异议复议规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，即体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。该规定施行于2015年，系在2002年施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的基础上，以满足商品房消费者生存权的立法精神作为基础，以新的司法解释的形式，将对商品房消费者的认定标准进一步细化成三个必须同时具备的要件，予以一手房买卖、房屋居住属性、合理居住需求等方面的限定，以防止相关规定被滥用。《执行异议复议规定》第二十八条，则规定了一般房屋（不动产）买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础，《执行异议复议规定》第二十七条“但书”条款的规定，并不包括该规定。换言之，一般不动产买受人即便符合该规定第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人，而只能对抗一般债权人。因此，在认定本案富民公司作为申请执行人对案涉房屋享有抵押权的前提下，戎泽、刘仕豪作为执行案外人对案涉房屋享有的权益要对抗该抵押权的优先地位，必须符合执行异议复议规定第二十九条的要求。本案中，戎泽、刘仕豪并非《执行异议复议规定》第二十九条规定范围内的商品房消费者，而是“非住宅”性质房屋的二手房买受人，其在签订合同时亦明知其购买的涉案房屋需进行产权分割登记后才能办理过户登记，其对涉案房屋享有的物权期待权本质上仍然为普通债权，无法排除抵押权人的执行。遂判决，驳回戎泽、刘仕豪的全部诉讼请求。案件受理费39194元，由戎泽、刘仕豪负担。上诉人戎泽、刘仕豪不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、最高院（2019）最高法民终227号民事判决书、最高院（2018）最高法民申4094号民事裁定书与本案案情相同，明确认定《执行异议复议规定》第28条属于第27条“但书”情形；2、高新法院（2020）苏1291执异88号执行裁定书，以上诉人的异议请求不符合《执行异议复议规定》第28条的规定，驳回了上诉人的异议请求。而本案判决关于《执行异议复议规定》第28条的适用与执行裁定书自相矛盾；3、《执行异议复议规定》第27条-31条规定承上启下，互不矛盾，第27条系一般性规定，但强调“但书”情形，而第28-31条属于特殊性规定，属于第27条“但书”规范内容。可见，即使案涉房产上设定有抵押权，上诉人也享有足以排除执行的民事权益。请求撤销原判决，停止对案涉房产的执行并确认案涉房产归上诉人所有。被上诉人富民公司答辩认为，1、在生效判决确认被上诉人对执行标的享有抵押权的情况下，上诉人作为一般不动产买受人，购买的是非住宅，不属于生存权特别保护的商品房消费者，原审参照适用《执行异议复议规定》第27条的规定，适用法律正确。上诉人提交的案例，均是九民会议纪要前作出的，与最高院目前类案裁判观点不符，没有任何参考价值；2、最高院（2020）最高法民终1132号民事判决书、最高院（2021）最高法民申1131号民事裁定书、最高院（2020）最高法民终1097号民事判决书，均认为《执行异议复议规定》第28条规定了一般房屋买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。故《执行异议复议规定》第29条属于“但书”条款规定的内容，而第28条则不属于；3、上诉人认为原审作出的执行异议裁定与原审判决适用法律自相矛盾，系未能厘清执行异议与执行异议之诉的区别；4、即使被上诉人对执行标的不享有抵押权，上诉人也不符合《执行异议复议规定》第28条规定的条件。上诉人戎泽、刘仕豪为少缴税费，106室、107室合同约定的交易价格仅为市场价的四分之一，与上诉人陈述的交易价格严重不符，交易合同不具有合法性、有效性，未按约支付价款，长期未过户自身也存在过错。请求驳回上诉，维持原判决。本院认为，购房人的权利优先还是抵押权优先，应当区分是否为消费者购房人。如果是一般购房人，其取得的不是物权期待权，本质是债权，其并不优先于抵押权。如果是消费者购房人，基于生存利益至上的考虑，其权利优先于抵押权。实际上，购房人的权利是否优先于抵押权，取决于其是一般购房人还是消费购房人。本案中，案涉房产系商铺，上诉人并非基于居住而购买案涉房屋，不是商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，其对案涉房屋享有的权利不能对抗被上诉人在案涉房屋上设定的抵押权，不足以排除法院的强制执行。本案不属于《执行异议和复议规定》第27条“但书”规定的情形，也不适用该规定第28条。《执行异议和复议规定》第28条规定了一般房屋（不动产）买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。即一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第28条的规定，也不能对抗抵押权人。上诉人要对抗已办理抵押权登记的被上诉人的优先地位，必须符合《执行异议和复议规定》第29条的规定。执行异议与执行异议之诉虽同为执行中对于第三人权利的救济制度，但性质不同。执行异议为执行程序，而执行异议之诉为审判程序。执行程序的价值理念为“效率优先，兼顾公平”，而审判程序的价值理念为“公平优先，兼顾效率”。前置异议审查程序对执行异议之诉的裁判结果不能产生影响，两者的审查程序和标准也有所不同。执行异议以形式审查为原则，以实质审查为例外。而执行异议之诉作为审判程序，有一审、二审和再审程序，对于当事人的保护更为周到。此外，《全国法院民商事审判工作会议纪要》于2019年11月8日发布，上诉人提交的两份最高院的案例分别于2018年9月14日和2019年3月28日作出，均在该纪要发布之前作出。而被上诉人提交的三份最高院的案例分别于2020年12月4日、2020年12月31日和2021年4月19日作出，均在该纪要发布之后作出，且符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神。综上，上诉人的上诉理由，没有事实和法律依据，其上诉请求依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律及所作判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39194元，由上诉人戎泽、刘仕豪负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙金录审 判 员 陈海涛审 判 员 潘贻杰二〇二一年七月三十日法官助理 宋静婷书 记 员 缪雯青