广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初922号原告：颜素军，女，1970年4月28日出生，汉族，户籍地广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：王XX，男，1970年12月25日出生，汉族，户籍地广东省深圳市，系原告的丈夫。被告：刘文，女，1973年7月25日出生，汉族，户籍地湖北省。第三人：李博文，男，1992年5月27日出生，汉族，户籍地湖北省。原告颜素军与被告刘文、第三人李博文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告颜素军及其委托诉讼代理人王XX到庭参加诉讼，被告刘文、第三人李博文经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜素军向本院提出诉讼请求为：一、确认原、被告2019年9月8日所签房屋《租赁合同》于2020年8月8日解除；二、被告向原告支付所拖欠租金、电费、物业费共计人民币30542.27元（租金、电费及物业费计至2020年8月7日）；三、被告承担空调维修费、大门维修费、墙面维修费及垃圾清运费共计6100元；四、被告向原告支付违约金5000元；五、从原告起诉之日，被告向原告支付欠款利息（本金按各项欠款的总额，利息从原告起诉之日起按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计至被告实际偿还全部欠款本息之日）；六、由被告承担本案诉讼费。以上合计：41642.27元事实和理由：2019年9月8日原告与被告人刘文续签房屋《租赁合同》，原告将其位于惠州市惠东县.67平方米）仍出租给被告经营“惠东县XXX公寓”，租期为2019年11月1日至2021年10月31日）。《房屋租赁合同》同时约定的租金标准及交纳方式等内容。合同签订后，被告人刘文将其经营的“惠东县XXX公寓”转交给其表弟即第三人李博文经营。自2020年2月至8月期间，被告只在5月8日向原告支付了2000元租金。期间，原告多次电话被告催讨拖欠租金，均未果。原告于2020年5月、7月、8月亲临双月湾找被告见面商谈拖欠租金一事，李博文称其将于8月之前交完所欠租金等相关费用。李博文在8月7日晚向原告谎称向朋友筹钱，却在当晚未告知原告实情情况下，将其所经营的XXX公寓所有物品转移他处。次日，原告得知李博文为逃避支付租金等费用情况下，已于昨夜悄悄搬离其所承租原告的房屋；8日当天，原告就报警了。截至2020年8月7日，被告共拖欠2月至8月租金28500元、电费1802.84元、物业费239.43元；被告在承租期间，未合理使用原告空调，未爱惜房屋大门及室内墙体，也未在悄悄搬离后清运其残留的室内外垃圾，造成原告自己额外支付了被告承租期间对原告造成的损失5100元（包括：三台空调维修费2000元、大门维修及安装费600元、墙体维修费2000元，垃圾清运费1500元）。综上，被告依法应向原告支付拖欠租金、电费及物业费，同时还应当承担违约责任。鉴于此，原告特提起诉讼，望法院查明事实，依法公正判决，以维护原告的合法权益。被告刘文经本院庭后再次联系到庭接受询问，其称因其长期在外做生意，无法确定地址，有时候也未能接到电话，故未能签收本案的诉讼材料，故本院向其送达本案的诉讼材料，其在收到后通过微信方式向发表答辩意见：一、第三人才是案涉房屋的实际承租人，相关费用应由第三人支付，与答辩人无关，贵院应当驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。答辩人与第三人是亲戚关系，第三人是答辩人姑姑的儿子。答辩人与被答辩人2017年开始已建立租赁关系，因答辩人一个人独立经营“惠东县XXX公寓”，事务繁忙导致答辩人身体每况愈下。故2019年尾，答辩人与第三人达成口头协议，第三人向答辩人支付转让费10万元，答辩人将“惠东县XXX公寓”转让给第三人，由第三人经营，因公寓产生的所有费用均由第三人承担，公寓的经营状况及产生的费用今后均与答辩人无关。随后，答辩人也将公寓的转让情况告知被答辩人，并让第三人与被答辩人直接沟通联系。被答辩人知悉上述情况，同意答辩人与第三人之间的转让，同意今后由第三人直接向其交纳租金。答辩人认为，2019年尾开始，经被答辩人同意，第三人已成为公寓的实际承租人，且第三人也按时向被答辩人交纳了2019年尾至2020年1月的租金等费用，答辩人与被答辩人之间的租赁关系已发生主体变更，即由第三人取代答辩人继续履行《租赁合同》。因此本案所涉及的费用应由第三人承担，与答辩人无关，恳请法院驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。二、答辩人对被答辩人诉请的各项诉讼项目金额存疑，答辩人认为现有证据不足以证明被答辩人的诉请合情合理。三、退一步讲，若法院最终认定答辩人需承担支付责任，答辩人此前已向被答辩人交纳租赁押金9000元，被答辩人至今未退回一分钱，恳请法院在核定被答辩人的合理损失中予以扣减该9000元。四、本案受理费应当由被答辩人承担。第三人李博文未到庭应诉答辩且未提交答辩状。原告颜素军围绕其诉讼请求依法提交了下列证据予以佐证：1、房产证；2.租赁合同；3.押金收条；4.营业执照；5.微信聊天记录；6.微信聊天记录说明；7.租金电费转账交易一览表；8.其它损失清单。本院查明本案的事实如下：原告颜素军系惠东县平海镇**房的权利人，该房屋的不动产权证书号为粤（20XX）惠东县不动产权第0××9号。被告刘。被告刘文系惠东县XXX公寓的投资人，资企业的成立日期为2017年11月29日，经营范围为旅业、公寓管理等，住所地为惠东县平海镇**。经向财付通支付科技有限公司函询，微信号为“×××85”的实名认证为被告，微信号为“×××ｋｙ”的实名认证为第三人李博文。2019年9月8日，原告作为出租人（甲方）与被告作为承租人（乙方）签订一份《租赁合同》，内容为：甲方出租的房屋位于广东省惠州市惠东县，建筑面积58.67平方米（包括花园赠送面积40平方米）；双方商定房屋租期为两年，自2019年11月1日起至2021年10月31日止；每月租金为4500元，乙方必须每月5日前向甲方支付当月租金；乙方于签订本租赁合同当日向甲方缴纳两个月租赁房屋押金9000元，待甲、乙双方解除或终止本租赁合同时由甲方扣除相关应当扣减的费用后支付乙方；甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，其经营情况也与甲方无关，租期结束或中途双方协商解除合同时，乙方不得破坏已装修部分及原有的房屋架构；乙方自行向物业管理公司交纳物业管理费；水电费由乙方自行缴纳，以后的费用由乙方承担，直至合同期满或双方合同终止时止；租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水、电等，维修费用乙方负责；使用该房屋进行商业活动产生的各项费用均由乙方缴纳；租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋转租给第三人使用，必须事先书面向甲方申请，须征得甲方书面同意，否则乙方的转租行为无效，第三方在征得甲方的书面同意后取得该房屋的使用权时，本合同可以变更，变更后的第三方即成为本合同变更后租赁合同的承租人，继续享有原承租人的权利、承担原承租人的义务；乙方拖欠租金达3日以上的，甲方可随时解除本合同；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，并向甲方支付违约金5000元；若乙方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为乙方违约，应向甲方支付违约金5000元，乙方由此造成承租房屋损坏的，应当负责修复或承担赔偿责任。原告主张上述合同系由其先签名后再邮寄给被告签名，提交了微信聊天记录予以佐证，记载：二〇一九年九月七日被告：合同寄了没有？王XXX：昨晚寄的，说今天到被告：收到了2019年9月13日被告：合同收到了吧押金条你忘了给我写王XXX：就按合同上写的，两月房租作押金。凭合同到期还押金吧。两年前的不用退，这次也不用。原告主张最开始的租赁合同系于2017年10月26日与被告的合伙人刘XXX签订，合同期限为2017年10月26日至2019年10月31日，提交了一份由原告于2017年10月26日出具的《收条》，内容为“今收到刘XXX交来房租押金9000元整合2017年12月的房租4500元，免2017年11月的房租（装修用）。”原告主张被告称其与其表弟即第三人一起合作暂由第三人负责，提交了微信聊天记录，记载：被告于2019年9月8日向原告发送“你加下我弟弟微信，现在店他在看，每个月房租和水电费发给他，他转给你就好了”。原告主张因未能按时足额收取租金向被告催讨，提交了微信聊天记录，记载（节选）：2020年7月12日原告：你那店还继续做吗欠了大半年租金了8月未付清我就准备收回被告：今年生意你也知道，体谅一下2020年8月8日原告：我们准备报警你弟身份证号不然报你的被告：我真不知道他身份证招牌押金还有一千多，你们可以去退下原告：我没单怎么退被告：单在合同一起还有冰箱押金一千多原告：没有，合同我们带来了被告：你们干嘛让他欠这么多才找他被告（语音翻译）：问题是，你们干嘛让他欠这么久才来要呢，你早点去要啊。原告：因为跟你签的，我们也不怕他跑被告：一共欠你们多少原告：（费用明细的图片）原告：你弟说他给了十万你被告：他欠你们这么久也没跟我说过，现在人走了你们来找我，我也没钱给你们啊押金也有9000吧，还有招牌押金1200，你们去收回来吧被告：每个月房租都是他给你们的啊那为什么你们每个月要收他的钱呢原告：我7月不是跟你说了吗被告：你说回来收房子，那你就收吧原告：你没给我说转租我们当时也说了不得转租被告：我跟你们说了租他做的，让你们回来签合同也不回来！不交房租你们不要，欠这么久我也不清楚，现在他走了你们来找我，我也没钱给你们啊2020年8月7日王XX：刘小姐，你转你表弟经营。先前你说他帮你打理。现他欠我们七个月的房租了。经多次交涉，他当时承诺在今年8月8日之前全部都结清。今天还没有动静，今天下午也已经和他讲清楚了，如果今天不支付一半的租金，明天早上我们就让我们就叫物业停水停电。今天商定时，物业管家也在场。被告：没生意做扛不下去了吧王XX：从开始到现在，才付了三个月。真可笑，你们沟通联系不多吗？表姐没关照表弟做不了，可以早点还给我们。现在反正你们违约了，我随时行使权力。被告：那你们把店收回去吧，他可能实在没办法了！我也很少跟他联系！昨晚他说实在没办法了走了，门钥匙在门口石头下面！你们回去收店吧你们为什么让他欠这么久呢？这些我都不太清楚！原告主张向第三人催讨租金、物业费、水电费，提交了微信聊天记录，并根据该转账情况，制表如下（单位：元）：序号月份租金电费支付情况2019年9月份590.32均已付2019年10月份274.84均已付2019年11月份11.32均已付2019年12月份9.43均已付2020年1月份101.88均已付2020年2月份135.27仅支付了电费，于2020年5月8日支付了租金2000元，于2020年7月13日支付了租金1000元，仍欠1500元。2020年3月份仅支付了电费2020年4月份33.33仅支付了电费2020年5月份341.32仅支付了电费2020年6月份557.81均未支付2020年7月份1092.84均未支付2020年8月份152.19均未支付。另，原告主张被告未支付该月份的物业管理费239.43元。另，该微信聊天记录记载（节选）：2020年6月9日第三人：当初我表姐把店给我的时候，一次性找我要了10万转让费……原告：不是我们不理解，你自己算算一共欠了多少，我们也要还贷第三人：我知道，欠了5个月了原告：你找你表姐周转，自家人不好商量？第三人：我觉得找她借很难很难原告：我们当时就说了不能转让的，她们要签三年我们都没同意，让她考虑二年后做得好再续租2020年8月7日原告：明早九点前不付一半我直接收房吧2021年1月18日，原告以被告未能按约支付租金为由向本院提起诉讼，提出了上述诉讼请求。本院认为，原告颜素军与被告刘文签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应遵守。关于被告辩称第三人李博文才是本案的实际承租方的主张，本院作分析如下：其一，从合同角度而言，合同约定如承租方转租的需事先书面向出租方申请，并征得出租方书面的同意，而本案中被告并未提交证据证明其已履行上述约定的义务。其二，从证据而言，被告于2019年9月8日向原告发送微信内容“你加下我弟弟微信，现在店他在看，每个月房租和水电费发给他，他转给你就好了”，从该日起确由第三人向原告支付案涉房屋的租金等费用，但包括该微信聊天记录内容在内的本案现有证据，仅能证明由第三人负责管理案涉房屋的事实。其三，如前所述，双方在签订合同时已对转租有明确的约定，在未有书面证据能够证明案涉房屋已转租且已取得原告同意的情况下，不宜认定案涉合同已转租第三人，否则有违合同的契约精神及合同的相对性原则。综上，对被告的上述抗辩，依据不足，且不符合合同约定，本院对此不予支持。另外，关于被告与第三人之间的法律关系，被告可待承担本案责任后另行主张。关于合同的解除。根据原告的自认及其提交的微信聊天记录，其主张因被告、第三人未能支付租金故于2020年8月8日收回案涉房屋，本院予以采信，对原告主张案涉合同于2020年8月8日解除，本院予以支持。关于租金，如前所述，原告主张案涉房屋于2020年8月9日收回并要求租金支付至2020年8月7日，本院予以照准。根据本院查明的事实，被告仍拖欠2020年2月份的租金1500元，拖欠2020年3月1日至2020年8月7日的租金，经核算为25050元，对原告诉请超过的部分，本院不予支持。关于电费，原告主张被告未缴纳2020年6月份、7月份的电费，提交了微信聊天记录及供电部门的短信信息予以佐证，本院予以采信，经核算该两月的电费费用为1650.65元。关于原告主张的2020年8月份的电费，因原告自认已于2020年8月8日收回案涉房屋，但未举证证明该收回房屋之前实际所产生的电费费用，故对该月份电费，本院不予支持。关于物业费，原告主张被告未能支付案涉房屋2020年8月份所应支付的物业费，提交了微信缴费凭证予以佐证，本院予以采信，结合原告接收房屋的日期，本院核算被告应向原告支付的物业费金额为55.87元（239.43÷30×7，已四舍五入）。关于原告诉请的其他损失，未提交相关证据予以证实，本院对此不予支持。关于违约金，依据合同约定，在出租方没有违约的情况下承租方提前解除合同的应承担违约金5000元，虽本案中被告或第三人未向原告提出提前解除合同，但被告、第三人不履行合同的义务且搬离案涉房屋的行为可认定其已实际行动表示不再履行合同，根据举轻明重的原则，原告诉请要求被告支付该违约金，本院予以支持。关于押金，根据押金的收条记载，虽支付押金人员并非被告，但原、被告双方确认该收条所记载的9000元系属本案租赁合同的押金，故本院对此予以采信，而合同中并未对押金有明确约定，且在合同约定了违约金的情况下，对被告辩称本案押金应用于抵扣上述租金的主张，本院予以支持，抵扣后的剩余租金为16050元。关于原告诉请的利息，虽合同并未约定，但被告未能按约支付上述费用，属占用原告资金，给原告造成了利息损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020年第二次修正）》第二十八条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限……”的规定，原告诉请被告从其提起本案诉讼之日即2021年1月18日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率支付利息，本院予以支持。又因上述违约金已属被告提前解除合同而对原告合同期待利益损失的赔偿，并非属原告的实际损失，故该部分违约金应不再纳入计算利息损失的基数。故综上，被告应向原告支付以17756.52元为基数从2021年1月18日起至付清款日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算的利息。被告刘文、第三人李博文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上所述，对当事人主张有理的部分，予以支持，无理的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告颜素军与被告刘文于2019年9月8日签订的《租赁合同》于2020年8月8日解除。二、被告刘文于本判决发生法律效力之日起7日内向原告颜素军支付租金16050元、物业费55.87元及利息（以17756.52元为基数从2021年1月18日起至付清款日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算的利息）。三、被告刘文于本判决发生法律效力之日起7日内向原告颜素军支付违约金5000元。四、驳回原告颜素军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费841元（原告已预缴），由原告颜素军负担381元，由被告刘文负担460元。公告费260元，由被告刘文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长林耀驰人民陪审员丘志忠人民陪审员薛秀琼二〇二一年七月十三日法官助理黄静书记员陈俊彬广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初922号原告：颜素军，女，1970年4月28日出生，汉族，户籍地广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：王XX，男，1970年12月25日出生，汉族，户籍地广东省深圳市，系原告的丈夫。被告：刘文，女，1973年7月25日出生，汉族，户籍地湖北省。第三人：李博文，男，1992年5月27日出生，汉族，户籍地湖北省。原告颜素军与被告刘文、第三人李博文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告颜素军及其委托诉讼代理人王XX到庭参加诉讼，被告刘文、第三人李博文经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜素军向本院提出诉讼请求为：一、确认原、被告2019年9月8日所签房屋《租赁合同》于2020年8月8日解除；二、被告向原告支付所拖欠租金、电费、物业费共计人民币30542.27元（租金、电费及物业费计至2020年8月7日）；三、被告承担空调维修费、大门维修费、墙面维修费及垃圾清运费共计6100元；四、被告向原告支付违约金5000元；五、从原告起诉之日，被告向原告支付欠款利息（本金按各项欠款的总额，利息从原告起诉之日起按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计至被告实际偿还全部欠款本息之日）；六、由被告承担本案诉讼费。以上合计：41642.27元事实和理由：2019年9月8日原告与被告人刘文续签房屋《租赁合同》，原告将其位于惠州市惠东县.67平方米）仍出租给被告经营“惠东县XXX公寓”，租期为2019年11月1日至2021年10月31日）。《房屋租赁合同》同时约定的租金标准及交纳方式等内容。合同签订后，被告人刘文将其经营的“惠东县XXX公寓”转交给其表弟即第三人李博文经营。自2020年2月至8月期间，被告只在5月8日向原告支付了2000元租金。期间，原告多次电话被告催讨拖欠租金，均未果。原告于2020年5月、7月、8月亲临双月湾找被告见面商谈拖欠租金一事，李博文称其将于8月之前交完所欠租金等相关费用。李博文在8月7日晚向原告谎称向朋友筹钱，却在当晚未告知原告实情情况下，将其所经营的XXX公寓所有物品转移他处。次日，原告得知李博文为逃避支付租金等费用情况下，已于昨夜悄悄搬离其所承租原告的房屋；8日当天，原告就报警了。截至2020年8月7日，被告共拖欠2月至8月租金28500元、电费1802.84元、物业费239.43元；被告在承租期间，未合理使用原告空调，未爱惜房屋大门及室内墙体，也未在悄悄搬离后清运其残留的室内外垃圾，造成原告自己额外支付了被告承租期间对原告造成的损失5100元（包括：三台空调维修费2000元、大门维修及安装费600元、墙体维修费2000元，垃圾清运费1500元）。综上，被告依法应向原告支付拖欠租金、电费及物业费，同时还应当承担违约责任。鉴于此，原告特提起诉讼，望法院查明事实，依法公正判决，以维护原告的合法权益。被告刘文经本院庭后再次联系到庭接受询问，其称因其长期在外做生意，无法确定地址，有时候也未能接到电话，故未能签收本案的诉讼材料，故本院向其送达本案的诉讼材料，其在收到后通过微信方式向发表答辩意见：一、第三人才是案涉房屋的实际承租人，相关费用应由第三人支付，与答辩人无关，贵院应当驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。答辩人与第三人是亲戚关系，第三人是答辩人姑姑的儿子。答辩人与被答辩人2017年开始已建立租赁关系，因答辩人一个人独立经营“惠东县XXX公寓”，事务繁忙导致答辩人身体每况愈下。故2019年尾，答辩人与第三人达成口头协议，第三人向答辩人支付转让费10万元，答辩人，答辩人将“惠东县XXX公寓”转让给第三人，经营，因公寓产生的所有费用均由第三人承担，公寓的经营状况及产生的费用今后均与答辩人无关。随后，答辩人也将公寓的转让情况告知被答辩人，并让第三人与被答辩人直接沟通联系。被答辩人知悉上述情况，同意答辩人与第三人之间的转让，同意今后由第三人直接向其交纳租金。答辩人认为，2019年尾开始，经被答辩人同意，第三人已成为公寓的实际承租人，且第三人也按时向被答辩人交纳了2019年尾至2020年1月的租金等费用，答辩人与被答辩人之间的租赁关系已发生主体变更，即由第三人取代答辩人继续履行《租赁合同》。因此本案所涉及的费用应由第三人承担，与答辩人无关，恳请法院驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。二、答辩人对被答辩人诉请的各项诉讼项目金额存疑，答辩人认为现有证据不足以证明被答辩人的诉请合情合理。三、退一步讲，若法院最终认定答辩人需承担支付责任，答辩人此前已向被答辩人交纳租赁押金9000元，被答辩人至今未退回一分钱，恳请法院在核定被答辩人的合理损失中予以扣减该9000元。四、本案受理费应当由被答辩人承担。第三人李博文未到庭应诉答辩且未提交答辩状。原告颜素军围绕其诉讼请求依法提交了下列证据予以佐证：1、房产证；2.租赁合同；3.押金收条；4.营业执照；5.微信聊天记录；6.微信聊天记录说明；7.租金电费转账交易一览表；8.其它损失清单。本院查明本案的事实如下：原告颜素军系惠东县平海镇**房的权利人，不动产权证书号为粤（20XX）惠东县不动产权第0××9号。被告刘文系惠东。被告刘文系惠东县XXX公寓的投资人，成立日期为2017年11月29日，经营范围为旅业、公寓管理等，住，住所地为惠东县平海镇**向财付通支付科技有限公司函询，微信号为“×××85”的实名认证为被告，微信号为“×××ｋｙ”的实名认证为第三人李博文。2019年9月8日，原告作为出租人（甲方）与被告作为承租人（乙方）签订一份《租赁合同》，内容为：甲方出租的房屋位于广东省惠州市惠东县，建筑面积58.67平方米（包括花园赠送面积40平方米）；双方商定房屋租期为两年，自2019年11月1日起至2021年10月31日止；每月租金为4500元，乙方必须每月5日前向甲方支付当月租金；乙方于签订本租赁合同当日向甲方缴纳两个月租赁房屋押金9000元，待甲、乙双方解除或终止本租赁合同时由甲方扣除相关应当扣减的费用后支付乙方；甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，其经营情况也与甲方无关，租期结束或中途双方协商解除合同时，乙方不得破坏已装修部分及原有的房屋架构；乙方自行向物业管理公司交纳物业管理费；水电费由乙方自行缴纳，以后的费用由乙方承担，直至合同期满或双方合同终止时止；租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水、电等，维修费用乙方负责；使用该房屋进行商业活动产生的各项费用均由乙方缴纳；租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋转租给第三人使用，必须事先书面向甲方申请，须征得甲方书面同意，否则乙方的转租行为无效，第三方在征得甲方的书面同意后取得该房屋的使用权时，本合同可以变更，变更后的第三方即成为本合同变更后租赁合同的承租人，继续享有原承租人的权利、承担原承租人的义务；乙方拖欠租金达3日以上的，甲方可随时解除本合同；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，并向甲方支付违约金5000元；若乙方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为乙方违约，应向甲方支付违约金5000元，乙方由此造成承租房屋损坏的，应当负责修复或承担赔偿责任。原告主张上述合同系由其先签名后再邮寄给被告签名，提交了微信聊天记录予以佐证，记载：二〇一九年九月七日被告：合同寄了没有？王XXX：昨晚寄的，说今天到被告：收到了2019年9月13日被告：合同收到了吧押金条你忘了给我写王XXX：就按合同上写的，两月房租作押金。凭合同到期还押金吧。两年前的不用退，这次也不用。原告主张最开始的租赁合同系于2017年10月26日与被告的合伙人刘XXX签订，合同期限为2017年10月26日至2019年10月31日，提交了一份由原告于2017年10月26日出具的《收条》，内容为“今收到刘XXX交来房租押金9000元整合2017年12月的房租4500元，免2017年11月的房租（装修用）。”原告主张被告称其与其表弟即第三人一起合作暂由第三人负责，提交了微信聊天记录，记载：被告于2019年9月8日向原告发送“你加下我弟弟微信，现在店他在看，每个月房租和水电费发给他，他转给你就好了”。原告主张因未能按时足额收取租金向被告催讨，提交了微信聊天记录，记载（节选）：2020年7月12日原告：你那店还继续做吗欠了大半年租金了8月未付清我就准备收回被告：今年生意你也知道，体谅一下2020年8月8日原告：我们准备报警你弟身份证号不然报你的被告：我真不知道他身份证招牌押金还有一千多，你们可以去退下原告：我没单怎么退被告：单在合同一起还有冰箱押金一千多原告：没有，合同我们带来了被告：你们干嘛让他欠这么多才找他被告（语音翻译）：问题是，你们干嘛让他欠这么久才来要呢，你早点去要啊。原告：因为跟你签的，我们也不怕他跑被告：一共欠你们多少原告：（费用明细的图片）原告：你弟说他给了十万你被告：他欠你们这么久也没跟我说过，现在人走了你们来找我，我也没钱给你们啊押金也有9000吧，还有招牌押金1200，你们去收回来吧被告：每个月房租都是他给你们的啊那为什么你们每个月要收他的钱呢原告：我7月不是跟你说了吗被告：你说回来收房子，那你就收吧原告：你没给我说转租我们当时也说了不得转租被告：我跟你们说了租他做的，让你们回来签合同也不回来！不交房租你们不要，欠这么久我也不清楚，现在他走了你们来找我，我也没钱给你们啊2020年8月7日王XX：刘小姐，你转你表弟经营。先前你说他帮你打理。现他欠我们七个月的房租了。经多次交涉，他当时承诺在今年8月8日之前全部都结清。今天还没有动静，今天下午也已经和他讲清楚了，如果今天不支付一半的租金，明天早上我们就让我们就叫物业停水停电。今天商定时，物业管家也在场。被告：没生意做扛不下去了吧王XX：从开始到现在，才付了三个月。真可笑，你们沟通联系不多吗？表姐没关照表弟做不了，可以早点还给我们。现在反正你们违约了，我随时行使权力。被告：那你们把店收回去吧，他可能实在没办法了！我也很少跟他联系！昨晚他说实在没办法了走了，门钥匙在门口石头下面！你们回去收店吧你们为什么让他欠这么久呢？这些我都不太清楚！原告主张向第三人催讨租金、物业费、水电费，提交了微信聊天记录，并根据该转账情况，制表如下（单位：元）：序号月份租金电费支付情况2019年9月份590.32均已付2019年10月份274.84均已付2019年11月份11.32均已付2019年12月份9.43均已付2020年1月份101.88均已付2020年2月份135.27仅支付了电费，于2020年5月8日支付了租金2000元，于2020年7月13日支付了租金1000元，仍欠1500元。2020年3月份仅支付了电费2020年4月份33.33仅支付了电费2020年5月份341.32仅支付了电费2020年6月份557.81均未支付2020年7月份1092.84均未支付2020年8月份152.19均未支付。另，原告主张被告未支付该月份的物业管理费239.43元。另，该微信聊天记录记载（节选）：2020年6月9日第三人：当初我表姐把店给我的时候，一次性找我要了10万转让费……原告：不是我们不理解，你自己算算一共欠了多少，我们也要还贷第三人：我知道，欠了5个月了原告：你找你表姐周转，自家人不好商量？第三人：我觉得找她借很难很难原告：我们当时就说了不能转让的，她们要签三年我们都没同意，让她考虑二年后做得好再续租2020年8月7日原告：明早九点前不付一半我直接收房吧2021年1月18日，原告以被告未能按约支付租金为由向本院提起诉讼，提出了上述诉讼请求。本院认为，原告颜素军与被告刘文签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应遵守。关于被告辩称第三人李博文才是本案的实际承租方的主张，本院作分析如下：其一，从合同角度而言，合同约定如承租方转租的需事先书面向出租方申请，并征得出租方书面的同意，而本案中被告并未提交证据证明其已履行上述约定的义务。其二，从证据而言，被告于2019年9月8日向原告发送微信内容“你加下我弟弟微信，现在店他在看，每个月房租和水电费发给他，他转给你就好了”，从该日起确由第三人向原告支付案涉房屋的租金等费用，但包括该微信聊天记录内容在内的本案现有证据，仅能证明由第三人负责管理案涉房屋的事实。其三，如前所述，双方在签订合同时已对转租有明确的约定，在未有书面证据能够证明案涉房屋已转租且已取得原告同意的情况下，不宜认定案涉合同已转租第三人，否则有违合同的契约精神及合同的相对性原则。综上，对被告的上述抗辩，依据不足，且不符合合同约定，本院对此不予支持。另外，关于被告与第三人之间的法律关系，被告可待承担本案责任后另行主张。关于合同的解除。根据原告的自认及其提交的微信聊天记录，其主张因被告、第三人未能支付租金故于2020年8月8日收回案涉房屋，本院予以采信，对原告主张案涉合同于2020年8月8日解除，本院予以支持。关于租金，如前所述，原告主张案涉房屋于2020年8月9日收回并要求租金支付至2020年8月7日，本院予以照准。根据本院查明的事实，被告仍拖欠2020年2月份的租金1500元，拖欠2020年3月1日至2020年8月7日的租金，经核算为25050元，对原告诉请超过的部分，本院不予支持。关于电费，原告主张被告未缴纳2020年6月份、7月份的电费，提交了微信聊天记录及供电部门的短信信息予以佐证，本院予以采信，经核算该两月的电费费用为1650.65元。关于原告主张的2020年8月份的电费，因原告自认已于2020年8月8日收回案涉房屋，但未举证证明该收回房屋之前实际所产生的电费费用，故对该月份电费，本院不予支持。关于物业费，原告主张被告未能支付案涉房屋2020年8月份所应支付的物业费，提交了微信缴费凭证予以佐证，本院予以采信，结合原告接收房屋的日期，本院核算被告应向原告支付的物业费金额为55.87元（239.43÷30×7，已四舍五入）。关于原告诉请的其他损失，未提交相关证据予以证实，本院对此不予支持。关于违约金，依据合同约定，在出租方没有违约的情况下承租方提前解除合同的应承担违约金5000元，虽本案中被告或第三人未向原告提出提前解除合同，但被告、第三人不履行合同的义务且搬离案涉房屋的行为可认定其已实际行动表示不再履行合同，根据举轻明重的原则，原告诉请要求被告支付该违约金，本院予以支持。关于押金，根据押金的收条记载，虽支付押金人员并非被告，但原、被告双方确认该收条所记载的9000元系属本案租赁合同的押金，故本院对此予以采信，而合同中并未对押金有明确约定，且在合同约定了违约金的情况下，对被告辩称本案押金应用于抵扣上述租金的主张，本院予以支持，抵扣后的剩余租金为16050元。关于原告诉请的利息，虽合同并未约定，但被告未能按约支付上述费用，属占用原告资金，给原告造成了利息损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020年第二次修正）》第二十八条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限……”的规定，原告诉请被告从其提起本案诉讼之日即2021年1月18日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率支付利息，本院予以支持。又因上述违约金已属被告提前解除合同而对原告合同期待利益损失的赔偿，并非属原告的实际损失，故该部分违约金应不再纳入计算利息损失的基数。故综上，被告应向原告支付以17756.52元为基数从2021年1月18日起至付清款日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算的利息。被告刘文、第三人李博文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上所述，对当事人主张有理的部分，予以支持，无理的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告颜素军与被告刘文于2019年9月8日签订的《租赁合同》于2020年8月8日解除。二、被告刘文于本判决发生法律效力之日起7日内向原告颜素军支付租金16050元、物业费55.87元及利息（以17756.52元为基数从2021年1月18日起至付清款日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算的利息）。三、被告刘文于本判决发生法律效力之日起7日内向原告颜素军支付违约金5000元。四、驳回原告颜素军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费841元（原告已预缴），由原告颜素军负担381元，由被告刘文负担460元。公告费260元，由被告刘文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长林耀驰人民陪审员丘志忠人民陪审员薛秀琼二〇二一年七月十三日法官助理黄静书记员陈俊彬