重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2013）南法民初字第03682号原告重庆森荣物业管理有限公司。，住所地重庆市南岸区南坪东路83号，组织机构代码：62203874-0。法定代表人石大，总经理。委托代理人陈瑜（特别授权），重庆中力律师事务所律师。委托代理人王治平（一般代理），重庆中力律师事务所律师。被告余世益，男，1961年12月1日出生，汉族，无业，住重庆市南岸区米兰路18号茶花小镇*栋*单元***号，身份证号码：5102221961********。委托代理人赵萍（特别授权），重庆天之合律师事务所律师。委托代理人高兵（特别授权），重庆天之合律师事务所律师。原告重庆森荣物业管理有限公司（以下简称“森荣物业公司”）诉被告余世益物业服务合同纠纷一案，本院于2013年2月27日受理，依法由代理审判员李泽平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈渝，被告的委托代理人赵萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告森荣物业公司诉称：原告（原名重庆南岸区天龙物业管理有限公司）于2007年4月18日与重庆天龙房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，取得茶花小镇小区管理资格并向茶花小镇小区提供物业服务。2008年12月29日，原告取得重庆市南岸区物价局对物业服务收费的批复。被告作为茶花小镇的业主，从2009年7月到2012年12月拖欠原告物业服务费1743.15元（92.23平方米×0.45元／月／平方米×42个月）；拖欠原告从2009年7月至2012年7月的水费共计1205.12元（36吨×2.94元／吨＋269吨×3.64元／吨＋33吨×3.64元／吨）；拖欠原告从2009年6月至2012年11月的电费共计4713.08元（7751度×0.52元／度＋804度×0.54元／度＋460度×0.54元／度），以上共计7661.355元。原告多次催收未果，故诉至法院请求判令：1、被告向原告支付从2009年7月至2012年12月期间所欠的物业服务费1743.15元；2、被告向原告支付从2009年7月起至2012年7月期间所欠的水费1205.12元；3、被告向原告支付从2009年6月至2012年11月期间所欠的电费4713.08元；4、被告向原告支付从2012年12月27日起以7661.35元为基数按每日万分之三的标准计算违约金至付清之日时止。被告余世益辩称：一、原被告之间无物业管理合同关系，对于物管费请求无依据。二、原告无资格代收水费和电费。三、原告起诉时间为2012年12月27日，从2012年12月27日之前的费用已费用已超过诉讼时效。经审理查明，原告系具有二级物业管理资质的物业服务企业，2009年12月14日由重庆南岸区天龙物业管理有限公司变更为重庆森荣物业管理有限公司。2007年4月18日，重庆天龙房地产开发有限公司与重庆南岸区天龙物业管理有限公司就重庆市南岸茶园新区天龙·长青湖·茶花小镇的前期物业管理服务事宜签订了《前期物业服务合同》，合同约定：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费标准为住宅：1.00元／月／平方米（按建筑面积计算）；业主应于接房之日起每月前15日内交纳物业服务费，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向重庆南岸区天龙物业管理有限公司支付违约金；本合同期限为三年，自2007年4月18日起至2010年4月17日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，未达成协议的，双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，重庆天龙房地产开发有限公司应在此期间选聘新的物业服务企业，重新签订前期物业服务合同。该合同签订当日即在重庆市南岸区房屋管理局进行了备案。2008年12月29日，重庆市南岸区物价局下发南岸价（2008）107号《关于确定天龙·长青湖·茶花小镇物业服务收费试行标准的通知》，该通知明确：多层住宅物业服务费0.33元／月／平方米，公共设备设施日常维修养护费0.12元／月／平方米。2009年12月16日，重庆市自来水有限公司发出《告用户书》，该告知书明确：居民自来水终端价格为每立方米3.50元，调价时间从2010年1月1日起执行。2012年6月14日，重庆市物价局发出渝价（2012）181号《重庆市物价局关于居民生活用电试行阶梯电价有关问题的通知》，该通知载明：未实行“一户一表”的合表居民用户，暂不执行居民阶梯电价，电价每度提高2分，从2012年7月1日起开始执行；该通知的附件中载明：居民合表用户不满1千伏的电价为0.54元／度。另查明，被告系茶花小镇小区4栋4单元3-2号房屋业主，房屋建筑面积为92.23平方米。从签订《前期物业服务合同》至今，原告一直向茶花小镇小区提供物业服务。由于该小区内的水表和电表未实行一户一表，都是一个总表，原告一直为小区业主代缴水费和电费。被告拖欠原告的物业服务费的时间为：2009年7月至2012年12月，共计42个月；拖欠水费的时间为：2009年7月起至2012年7月，用水量共计338吨（2009年7月至2009年12月的用水量为34吨（147吨-113吨）；2010年1月至2012年4月的用水量为271吨（418吨-147吨）；2012年5月至2012年7月的用水量为33吨（33吨-0吨）］；拖欠电费的时间为：2009年6月至2012年11月，用电量共计9015度（2009年6月至2012年6月的用电量为7451度（8896度-1445度）；2012年7月至2012年11月的用电量为1564度（10000度-8896度＋460）］。还查明，原告曾于2012年11月27日向被告发出温馨提示催收电费。2013年2月27日原告向本院起诉要求被告支付拖欠的物业服务费、水费、电费及违约金。以上事实，有《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同备案证明》、《准予变更登记通知书》、南岸价（2008）107号物价局文件、重庆市自来水有限公司《告用户书》、《重庆市物价局关于居民生活用电试行阶梯电价有关问题的通知》以及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为，重庆南岸区天龙物业管理有限公司与重庆天龙房地产开发有限公司于2007年4月18日签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，形式要件符合法律规定，协议内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该协议合法有效。原告系由重庆南岸区天龙物业管理有限公司更名而来，重庆南岸区天龙物业管理有限公司的权利和义务由原告享有和行使。《前期物业服务合同》中虽然明确约定该合同期限为三年，但2010年4月17日后，茶花小镇仍未成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，而原告作为物业服务企业方从该合同签订之日起至今一直按照该合同为茶花小镇提供物业服务，故自2010年4月18日起至今，原告与茶花小镇业主之间成立了事实上的物业服务关系。关于诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案作为物业服务合同纠纷，法律对诉讼时效没有另外规定，故诉讼时效为二年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告于2012年11月27日向被告催收电费后，直至2013年2月27日向本院起诉要求被告支付拖欠的物业服务费、水费、电费。权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权。原告向被告催收电费的时效中断应及于物业服务费和水费。故原告请求的2010年11月27日以前的物业服务费、水费、电费已过诉讼时效。关于物业服务费。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告作为茶花小镇小区的物业服务企业，已按合同约定为茶花小镇小区提供了物业服务，被告作为小区业主，按约负有交纳物业服务费的义务。关于物业服务费的收费标准，《前期物业服务合同》约定为1.00元／月／平方米，重庆市南岸区物价局确定物业服务费试行标准为0.45元／月／平方米，再考虑到现今物管行业的收费情况及维护物业管理管工作的成本，对于原告请求按0.45元／月／平方米收取物业服务费，本院予以确认。由于原告请求的2010年11月27日以前的物业服务费已过诉讼时效，故被告应支付原告从2010年11月27日起至2012年12月期间的物业服务费1037.59元（92.23平方米×0.45元／月／平方米×25个月）。关于水费、电费。本院认为，原告系小区物业服务企业，虽然被告没有委托原告为其代收代缴水费、电费，但考虑到该小区的水表、电表系总表，未实行一户一表，原告代被告缴纳水费、电费，是基于对小区整体业主利益考虑，且被告入住小区后，产生水费、电费也是客观事实，故被告应向原告给付由原告垫付的水费、电费。关于水费的收费标准，原告诉称从2010年1月1日起为3.50元／吨，二次供水需加压故每立方米多收0.14元为3.64元／吨，由于未提供证据证实，本院对“二次供水需加压故每立方米多收0.14元”不予采信。由于2010年11月27日以前的水费请求已过诉讼时效，被告自2010年11月27日起至2012年7月期间的用水量为203吨（418吨-248吨＋33吨），故被告应支付原告从2010年11月27日起至2012年7月期间的水费710.5元［203吨×3.50元／吨）］。关于电费的收费标准，原告诉称2012年7月1日以前，电价为每度0.52元，2012年7月1日以后的电价为每度0.54元。由于2010年11月27日以前的电费已过诉讼时效，被告自2010年11月27日起至2012年11月期间的用电量为5573度（2010年11月27日至2012年6月的用电量为4009度（8896度-4887度）；2012年7月至2012年11月的用电量为1564度（10000度-8896度＋460）］，故被告应支付原告从2010年11月27日起至2012年11月期间的电费2929.24元（4009度×0.52元／度＋1564度×0.54元／度）。关于违约金。原告要求被告支付从2012年12月27日起以7661.35元为基数按每日万分之三的标准计算违约金至付清之日止。本院认为，每日万分之三的标准约定过高，酌情认定为从2012年12月27日起以本院支持的金额4677.33元（1037.59元＋710.5元＋2929.24元）为基数按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算违约金至付清之日止，据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决如下：一、限本判决生效之日起十日内由被告余世益支付原告重庆森荣物业管理有限公司从2011年2月27日起至2012年12月期间的物业服务费1037.59元；二、限本判决生效之日起十日内由被告余世益支付原告重庆森荣物业管理有限公司从2011年2月27日起至2012年7月期间垫交的水费710.5元；三、限本判决生效之日起十日内由被告余世益支付原告重庆森荣物业管理有限公司从2010年11月27日起至2012年11月期间垫交的电费2929.24元；四、限本判决生效之日起十日内由被告余世益支付原告重庆森荣物业管理有限公司违约金（违约金从2012年12月27日起以4677.33元为基数按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算至付清之日止）。五、驳回原告重庆森荣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告余世益负担（此款暂由原告重庆森荣物业管理有限公司垫付，限被告余世益在支付本案判决款项时将该款一并支付给原告重庆森荣物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  李泽平二〇一三年八九月二十二日书 记 员  熊 皓