福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0902民初830号原告：宁德市蕉城区零距离物业管理有限责任公司，住所地福建省宁德市蕉城区宁川北路40号富贵世家1栋201室，统一社会信用代码91350902MA34PG4B1J。法定代表人：吴小妹，总经理。被告：宁冶（福建）房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区宁川北路40号富贵世家2号楼301.302，统一社会信用代码913509025532002138。法定代表人：陈雄，董事长。委托诉讼代理人：刘端伟，福建宁鼎律师事务所律师。原告宁德市蕉城区零距离物业管理有限责任公司（以下简称零距离公司）与被告宁冶（福建）房地产开发有限公司（以下简称宁冶公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告零距离公司的法定代表人吴小妹、被告宁冶公司的委托诉讼代理人刘端伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。零距离公司向本院提出诉讼请求：依法判令宁冶公司向其支付物业费11803元及利息（至判决应当给付时止，以银行同期同类存款利率计算），利息暂计至起诉之日为9元。事实和理由：其与宁德市蕉城区富贵世家小区业主委员会签订的物业服务合同，于2020年9月28日生效，为期4年，并于2020年9月29日通过蕉城区物业监管中心合同备案，具备法律效力。宁冶公司于2019年3月5日在宁德市蕉城区××路××号××小区××办公，2019年11月15日进行工商登记注册，宁冶公司是富贵世家小区项目的建设开发单位，欠缴2020年9月30日至2020年12月31日的物业费，包括：2号楼301.302室住宅，已经竣工未出售和未交房的商业部分的管理费。根据有关法律规定，未出售的房屋物业服务费由开发建设单位全额支付，开发建设单位承诺减免物业服务费，所减免的物业服务费由开发建设单位承担。综上，为了维护其合法权益，恳请依法判准支持其诉请。宁冶公司辩称，1．零距离公司起诉要求其支付物业费及利息没有依据，根据《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十五条规定，第十一条规定、选聘及解聘，物业服务由全体业主共同决定。业主委员会是代表业主大会选聘的物业服务企业，签订物业服务合同。根据上述两条规定，零距离公司是在2020年9月18日成立的，物业合同中，零距离公司利用业委会主任钟剑宾是其姐夫的关系，私下签订的物业合同没有任何法律效力；2．富贵世家小区前期物业是宁德市福德物业有限公司在管理，零距离公司认为2020年9月30日到2020年12月31日是由公司管理没有任何证据证明，其公司是在2020年9月18日成立，并没有履行选定物业的法定程序，该所谓的提供物业服务显然没有依据；3．零距离公司主张未出售的面积有误，相应计算的物业费也是有误的。本院经审理认定事实如下：宁冶公司系宁德市蕉城区富贵世家小区开发商。2020年3月26日，宁冶公司向富贵世家小区业主大会暨业委会筹备组出具富贵世家房产情况说明：富贵世家小区2号楼301（建筑面积116.14㎡）及302（建筑面积85.22㎡）已出售未交付，商业部分一层单元号101-107，其中104（建筑面积78.06㎡）、107（建筑面积108.34㎡）已出售和交付，101（建筑面积51.99㎡）、102（建筑面积63.56㎡）、103（建筑面积107.41㎡）、105（建筑面积127.76㎡）、106（建筑面积182.84㎡）未出售。商业部分二层单元号201-207均未出售，201（建筑面积40.22㎡）、202（建筑面积59.01㎡）、203（建筑面积50.37㎡）、204（建筑面积72.65㎡）、205（建筑面积83.51㎡）、206（建筑面积104.26㎡）、207（建筑面积675.83㎡）。2020年8月31日，宁德市福德物业管理有限公司向宁冶公司提出《关于提前解除前期物业服务合同通知》，该物业公司提前解除2017年5月10日与宁冶公司签订的富贵世家小区前期物业服务合同并于2020年10月30日24时撤出该小区。2020年9月25日，富贵世家小区业主大会会议纪要记载，9月18日业主吴小妹、业主孙爱玲、业主陈嫩平成立零距离公司，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，根据业主大会授权，同意富贵世家业委会与零距离公司签订《物业管理合同》。2020年9月28日，富贵世家小区业主委员会与零距离公司签订《物业服务合同》，合同约定：物业服务期限为4年，自2020年10月1日至2024年10月1日，2020年10月1日至2020年10月31日为过渡期，2020年11月1日至2020年12月31日为试用期。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为［高层住宅］：1.6元/平方米·月；［商业店面］：2元/平方米·月。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。2020年9月29日，宁德市蕉城区物业监管中心对该物业服务合同进行备案。上述事实有规划图、富贵世家房产情况说明、关于提前解除前期物业服务合同通知、业主大会会议纪要、《物业服务合同》、物业服务合同备案回执予以证明，足以认定。双方的争议焦点为：一、零距离公司与富贵世家小区业委会签订的《物业服务合同》有否有效；二、宁冶公司所欠物业费实际金额。一、零距离公司与富贵世家小区业委会所签订的《物业服务合同》系双方真实的意思表示，该协议合法、有效，应受法律保护。宁冶公司以业委会主任为零距离公司法定代表人姻亲而抗辩合同无效，不符合《合同法》合同无效的相关要件，抗辩于法无据，本院不予支持。二、《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”，宁冶公司作为建设单位对富贵世家小区2号楼已出售未交付的301、302房产（建筑面积合计201.36㎡），商业部分一层未出售的101（建筑面积51.99㎡）、102（建筑面积63.56㎡）、103（建筑面积107.41㎡）、105（建筑面积127.76㎡）、106（建筑面积182.84㎡）房产，商业部分二层未出售的201（建筑面积40.22㎡）、202（建筑面积59.01㎡）、203（建筑面积50.37㎡）、204（建筑面积72.65㎡）、205（建筑面积83.51㎡）、206（建筑面积104.26㎡）、207（建筑面积675.83㎡）需缴纳物业服务费，交纳时间2020年9月30日至2020年12月31日的三个月，费用为10682.98元=201.36㎡×1.6元/㎡/月×3个月+1619.41㎡×2元/㎡/月×3个月。综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。宁德市蕉城区富贵世家小区业主委员会代表全体业主在职权范围内与零距离公司签订《物业服务合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。宁冶公司作为富贵世家小区的开发商，对已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业需交纳物业费，案涉物业服务合同对其具有约束力，其接受了零距离公司提供的物业服务，应依约按时交纳物业服务费用，因此，零距离公司要求宁冶公司支付未交纳的物业服务费11803元，其中的10682.98元，于法有据，予以支持。宁冶公司至今仍未交纳2020年9月30日至2020年12月31日期间的物业服务费用，其行为构成违约，应按照案涉物业服务合同约定向零距离公司支付滞纳金，零距离公司主张按银行同期同类存款利率计算违约金，未超出合同约定标准，符合法律规定，予以支持。鉴于双方对逾期期限约定不明，且零距离公司提供的证据不足以证明有向宁冶公司催缴物业服务费用，本院确认违约金从零距离公司起诉之日即2021年4月15日起计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告宁冶（福建）房地产开发有限公司应于本判决生效后五日内支付原告宁德市蕉城区零距离物业管理有限责任公司物业服务费10682.98元及逾期付款违约金（以物业服务费10682.98元为基数，自2021年4月15日起至付清之日止，按银行同期同类存款利率计算）。二、驳回原告宁德市蕉城区零距离物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96元，减半收取48元，由原告宁德市蕉城区零距离物业管理有限责任公司负担5元，被告宁冶（福建）房地产开发有限公司负担43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 员 孙长斌二〇二一年七月一日法官助理 李蕊英书 记 员 黄丽芳附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。