江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终2146号上诉人（原审原告）：周某乙，女，1950年8月13日生，住南通市开发区。委托诉讼代理人：周东辉，江苏健行律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱艺，江苏健行律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：周某丙，男，1953年7月16日生，住南通市开发区。委托诉讼代理人：周某丁，男，1978年1月4日生，住南京市白下区，系周某丙之子。上诉人周某乙因与被上诉人周某丙共有物分割纠纷一案，不服江苏省南通经济技术开发区人民法院(2020)苏0691民初2064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周某乙上诉请求：撤销一审判决，改判以竞价方式由周某乙与周某丙分割案涉房屋。事实和理由：一审法院虽然在判决书中适用《民法典》第304条，但并没有根据该规定对本案进行处理，同时违反了《民法典》第六条规定的公平合理原则，属于适用法律错误。《民法典》第304条规定，难以分割或因分割会减损价值的应当对折价或拍卖、变卖取得的价款进行分割。其中折价、拍卖、变卖这三种方式并非随意适用，而应当在公平公正合理的基础上决定。本案中评估价值是一种参考价，并非本案分割的依据。当一方当事人愿意接受共有物，另一方当事人不愿意接受共有物，同时没有第三方愿意以更高价格接受共有物的情况下，以相对合理的价款折价给愿意接受共有物的当事人。当双方都想取得共有物时，则应当以拍卖或竞价的方式，分割共有物，由价高者优先，发挥物的最大价值。在双方都不愿意接受共有物的情况下，则可以通过变卖的方式处置共有物后分割价款。本案中双方当事人都要求取得案涉房产。周某乙认为评估价格远低于市场价，愿意以竞价的方式与周某丙分割案涉房产，如果以评估价格取得案涉房产，同意额外补贴周某丙1到2万元，而周某丙认为评估价远高于市场价格，只愿意以评估价格接受该房产、不愿意与周某乙竞价。基于以上事实，法院应当充分向双方当事人进行释明，并以竞价的方式处置案涉房产。如果周某丙坚决不同意竞价，案涉房产应当判归周某乙所有，由周某乙按照评估价给予周某丙相应价款，同时按照承诺予以酌情补偿。有关婚姻法的司法解释对于共有财产分割做了类似规定，可参照执行。一审法院不顾法律的明文规定，完全以主观意愿判决，当予以纠正。周某丙答辩称，一审判决正确，应当维持原判。周某乙向一审法院起诉请求：依法分割南通市开发区××园××幢××室。一审法院查明事实：周某乙与周某丙系姐弟关系。南通开发区××园××幢××室房屋系拆迁户周某甲（系周某乙与周某丙的父亲，已故）于1995年拆迁的安置房，原为××园××幢××室，尚未领取不动产权证。为案涉房屋的析产和继承，周某丙曾诉至法院。一审法院于2011年11月16日作出（2011）开民初字第0467号民事判决，认定：位于南通市开发区××园××幢××室面积为64.42㎡的房屋，周某丙享有16.74㎡的份额，周某乙享有47.68㎡的份额。后周某乙与周某丙为分割房屋仍矛盾不断，案涉房屋一度无人居住。后周某丙自称因身体不好，无房可住，从临时打工地回到案涉房屋居住至今。2020年2月1日，周某乙曾以周某丙未经其同意居住在案涉房屋内为由报警，处警民警告知双方通过法律途径解决纠纷。再查明，周某丙于2011年12月5日与案外人杜某协议离婚，约定南通市××园××栋××室、南通开发区××园××栋××室归杜某所有，案涉房屋南通开发区××园××栋××室属于女方（杜某）的部分归男方（周某丙）所有。目前，除案涉房产，在本辖区，两人名下均无其他不动产登记记录。周某丙独居，唯一的儿子现在南京工作生活。周某乙和丈夫共同居住在南通开发区××花园××幢××室，该房屋为其夫妇拆迁安置房，尚未领取不动产权证，周某乙的子女均在本地工作生活。案件审理过程中，周某丙明确表示需要在案涉房屋中居住养老，但无力单独购置案涉不动产，不同意分割，只居住自己的份额部分。周某乙坚持要求依法分割房产。法院释明后，周某乙预交评估费6000元，案涉房产由法院委托评估机构进行评估，值73.37万元。后两人均同意折价分割后一方单独享有所有权，并各自把折价款190657元和543043元交至法院账户。同时，周某乙要求竞价分割其单独享有所有权，并同意多补偿1万到2万给周某丙，领取不动产登记证的税款由其承担；周某丙坚持按评估价分割其单独享有所有权并居住该房屋内到老，领取不动产登记证的税款按比例分担。一审法院认为，共有人对共有物分割没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。案涉房屋系周某乙与周某丙作为共同的法定继承人继承的父母拆迁安置房屋，其形成的按份共有关系亦源于亲属关系，双方在依法维护自身权益的同时更应当顾及血缘亲情，互相谦让。周某乙与周某丙均至古稀之年岁，本案的处理既要维护当事人的不动产所有权，也要考虑老年人的居住权利。本案中，周某丙名下无其他不动产，也无其他居住场所，儿子目前在南京定居。周某丙虽然在案涉房屋中所占份额较小，但对其来说是居住养老的重要保障。周某乙现和丈夫共同居住，子女均在本地工作生活，与周某丙相比，其晚年生活环境和条件相对较好。现两人均同意折价分割后一方单独享有所有权，且均将折价款交至法院，说明双方均有冰释前嫌之意。综上所述，该房屋折价分割由周某丙所有较为适宜，周某乙配合办理不动产登记手续，将房屋登记至周某丙名下，办证所需税款及费用依法按规定支付，同时周某丙补偿周某乙折价款543043元。希望今后周某乙与周某丙能真正化干戈为玉帛，两家友好往来，以告慰父母在天之灵。依照《中华人民共和国民法典》第二百九十七条、第二百九十八条、第三百零三条、第三百零四条规定，判决：一、南通开发区××园××幢××室房屋归周某丙所有，周某乙于判决生效后一个月内配合周某丙办理该房屋的不动产登记手续，将该房屋登记到周某丙名下；二、周某丙于判决生效后一个月内补偿周某乙房屋折价款543043元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11137元，评估费6000元，合计17137元，由周某乙负担4453元，周某丙负担12684元（周某乙已预交，由周某丙于判决生效后一个月内给付周某乙）。二审中周某乙提供水费清单一份，证明案涉房屋用水极少。2021年5月水费为零，证明周某丙并不在案涉房屋中居住；周某丙质证认为对该水费清单要进一步核实，且不能证明周某丙不在该房屋中居住。本院经审查认为，该水费清单形式真实，但与本案处理没有直接关联。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，周某丙与周某乙为案涉房屋已经过多次诉讼，双方通过诉讼确认各自在案涉房产中的份额后，周某乙曾起诉分割案涉房产，一审法院判决驳回其诉讼请求。该案上诉后本院裁定将本案发回重审，一审法院另行组成合议庭审理本案。在本案审理过程中，一审法院委托进行了房屋价格评估，并要求双方缴存了根据各自份额、如取得房产所有权而应支付给对方的钱款，保障了案涉房产分割后未取得房屋产权的一方可以及时取得房屋折价补偿款、解决本案房屋分割纠纷。周某乙所称的对共有房屋分割应当采用竞价、拍卖等方式处理，有其合理性，但对于共有房屋的处置，法律并未明确规定必须以何种方式、必须以何种顺序进行，而是规定了基本处置原则，具体分割方式应在个案中综合考虑全案情况后确定。本案中周某乙与周某丙为姐弟关系，案涉房屋因继承获得，对于家庭成员因继承而获得的房屋进行分割时，不但要考虑房屋本身的经济价值、各自份额，还要综合考虑房屋来源、各自份额的来源、各自现有的生活条件、居住情况等具体情形。周某乙并未提供证据证明一审法院委托进行的价格评估结论明显背离市场价格。周某乙称周某丙不存在居住困难、周某丙可以取得房屋分割价款后租房居住，对此本院认为，周某乙没有提供证据证明周某丙目前具有稳定的其他住所，而其在案涉房屋中具有所有权份额，周某乙目前并无实际居住使用案涉房屋的必要性，在此情况下要求周某丙租房居住未免不近人情，一审法院确定的分割方式基本合理，本院不予调整。二审中本院所建议的依据《民法典》同时考虑和保障居住权、所有权，两权相对分离的处置方案，双方均未予积极答复，目前并无同时保障周某丙的居住需求和周某乙较大所有权份额的更优方案，一审法院的处理已综合全案情况、兼顾双方权利，应予维持。综上，周某乙的上诉理由本院不予支持。一审法院查明基本事实清楚，处理并无不当，可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11137元，由上诉人周某乙负担。本判决为终审判决。审判长 金 玮审判员 郭相领审判员 杜太光二〇二一年七月二十六日书记员 魏仪雯