江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终4109号上诉人（原审原告）：王金春，男，1979年6月28日出生，汉族，住江苏省建湖县。上诉人（原审原告）：魏建丽，女，1985年2月17日出生，汉族，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：王金春，系魏建丽丈夫。被上诉人（原审被告）：盐城中江房地产开发有限公司，住所地江苏省盐城市盐南高新区新都街道康乐大厦428-429室。法定代表人：吴小霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱纪陈，江苏鑫鼐律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙桐童，江苏鑫鼐律师事务所律师。上诉人王金春、魏建丽因与被上诉人盐城中江房地产开发有限公司（以下简称中江公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初1612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王金春、魏建丽上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费及其它所有费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人系买卖合同法律关系，应适用《中华人民共和国合同法》第113条第二款规定，《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》没有规定商品房与其他商品的差别。2.被上诉人实施了多次欺诈行为。规划部门未验收合格就隐瞒上诉人交房。用《地下车位使用协议》企图让上诉人再出款项完成交房前就应该施工完成的机械车位工程。用违法获得的《竣工验收备案表》向上诉人交付涉案商品房。相关各部门没有全部验收通过就组织竣工验收，违法获得涉案商品房的《竣工验收备案表》。为实施欺诈把签有送车位的定金合同收回再分别签《商品房买卖合同》和《地下车位使用协议》并在法庭上主张是两个独立的合同行为。通知交房时《住宅工程质量分户验收表》的物业栏没有验收，违反了《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》。3.一审判决认定《商品房买卖合同》及《地下车位使用协议》系相互独立的两个法律关系错误。中江公司辩称，1.案涉《商品房买卖合同》的订立符合法律规定，自上诉人与被上诉人双方签订之日起业已生效。本案不存在法定或约定可撤销案涉《商品房买卖合同》的情形，不存在欺诈行为。上诉人早已超过主张撤销权的诉讼时效。2.案涉房屋已取得“三证两书一表”，具备销售房屋和交付房屋的法定条件。3.上诉人主张的按购房款三倍金额赔偿没有法律依据，应当驳回。4.上诉人主张的利息、贷款违约金、办证费用等没有法律依据和事实依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。王金春、魏建丽向一审法院诉请：1.撤销双方于2017年12月22日签订的《商品房买卖合同（编号HTBA201712123092）》；2.中江公司退还1537662元购房款，另按购房款的三倍金额4612986元赔偿；3.2018年2月-2020年11月中行收取的贷款利息合计155794.32元；4.退还1200元办证服务费；5.诉讼费用由中江公司承担。一审法院经审理查明：2017年12月19日，王金春、魏建丽通过江苏银行转账217662元给中江公司。12月22日，中江公司（出卖人）与王金春、魏建丽（买受人）订立一份《商品房买卖合同（编号HTBA201712123092）》，约定（摘要）：第一条，项目建设依据。出让人已经取得新都街道办事处东某、民富村编号2220370056000的地块的土地使用权，土地使用权证号城南国用（2013）第606023号。出卖人在该地块上建设商品房（现定名）中江外滩城，建设工程规划许可证号为320901201750289，施工许可证号320990201709010201。第二条，商品房销售依据预售许可证号为盐市房预字（2017）第（175）。第三条，买受人所购商品房的基本情况：17幢第10层1003号房，建筑面积137.08平方米。第四条，计价方式及价款。单价为11217.26元/平方米，房款合计人民币1537662元。第六条，付款方式及期限。3.贷款方式付款，买受人应当于2017年12月19日前支付首期房价款537662元，占全部房价款的34.97%，余款1000000元向银行申请贷款支付。第十三条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为已交付并由买受人承担相应的法律责任。合同还约定了违约责任、产权登记、保修责任等条款。合同附件二：公共部位与分摊建筑面积构成。附件三：装潢、设备标准。附件四：合同补充协议。此后，王金春、魏建丽按约缴纳了全部购房款。2018年1月13日，中江公司（甲方）与王金春（乙方）订立一份《地下车位使用协议》，约定（摘要）：一、乙方已购买中江外滩城（奥体玫瑰园）17号楼1003室住宅一套，经双方协商，甲方将小区地下集中式C512号汽车停车位（具体位置详见附图标注）免租金使用至乙方所购住宅土地使用年限到期之日止。二、乙方仅拥有该车为的使用权，不包括土地使用权。三、该车位所属地下集中式车库将由物业公司进行有偿物业管理，车位的物管费由乙方物管公司另行签订地下车位服务协议。四、乙方同意在国家遭遇紧急状况时作为人防工程设施免费征用。五、该车位规划审批的是“机械式母子车位”，如果政府部门强制要求设置母子车位设备，乙方无条件配合自费安装设备，否则本协议自动解除。该协议落款处甲乙方栏分别由中江公司盖章与王金春签字。2020年1月16日，中江公司向王金春、魏建丽发出《入住通知书》，载明：中江外滩城17幢1003室/#车库经相关部门验收合格，准予2020年1月16日交付使用,请您接到本通知书后，于2020年1月16日携带相关证件到中江外滩城客服中心……。一审法院另查明，2017年12月19日，中江公司出具增值税发票一张，票面金额为537662元。12月28日，借款人王金春、魏建丽与贷款人中国银行股份有限公司盐城开发区支行、保证人中江公司订立一份《个人一手住房贷款合同》，约定（摘要）：第二条，贷款用途。本合同项下贷款用途仅限于借款人支付其购买本合同约定房产的购房款。第三条，贷款利率与结息。1.本合同项下贷款利率为浮动利率。具体付息方式以实际放款日确定的还款计划为准。第六条，贷款的偿还。1.借款人选择等额本息还款。合同附件1：特别签订条款：贷款金额壹佰万元整；贷款用途：购买中江外滩城17幢1003室，房屋总价款1537662元；五、担保信息。借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称抵押物）向贷款人提供抵押担保，抵押物名称中江外滩城17幢1003室，价值1537662元，全程担保。抵押物共有人魏建丽，保证人提供阶段性担保。该附件落款处抵押人王金春、抵押物共有人魏建丽签字、捺指印。2018年1月9日，中国银行股份有限公司盐城开发区支行发放按揭住房贷款，该行零售贷款借款借据载明，借款人王金春，收款人中江公司，借款金额壹佰万元整，按月采用等额本息还款法，浮动利率（月息），借款期限300月。至此，王金春已付清中江公司全部购房款。后因车位使用发生争议，王金春、魏建丽遂于2020年7月诉至法院。审理中，王金春、魏建丽提交一份认购方为“何某/刘某”的《奥体·玫瑰园定金合同》，该定金合同右侧手写“送车位”，从而主张自身定金合同中也约定了“送车位”，但该份定金合同已被中江公司收回。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。王金春、魏建丽以中江公司存在欺诈为由，主张按照《中华人民共和国消费者权益保护法》（下均称“消法”）第五十五条的规定，由中江公司按购房总价款1537662元承担“退一赔三”的法律责任。中江公司辩称本案不适用“消法”的规定。对此争议，“消法”调整的主要是日常生活消费，“消法”制定时，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房，商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异，商品房买卖合同即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为亦不能等量齐观，商品房质量问题完全可以通过瑕疵担保责任制度得到妥善处理。此外，商品房价值大，如果适用“消法”中的多倍赔偿责任，则过于加重商品房经营者的负担，导致合同双方利益关系的明显失衡。因此，“消法”的调整对象不包括商品房等大宗的具有投资性质的财产。王金春、魏建丽主张按照“消法”第五十五条规定由中江公司“退一赔三”，不予支持。另，即便按照王金春、魏建丽所主张的中江公司存在欺诈，从而主张适用“消法”第五十五条“退一赔三”的规定，由中江公司承担相当于购房款三倍的损失赔偿后果，王金春、魏建丽应当就中江公司存在欺诈的事实负举证责任。王金春、魏建丽主张，中江公司在与其订立的定金合同中约定“送车位”，但后来又将定金合同收回，与王金春、魏建丽重新订立《地下车位使用协议》，该协议中将“送车位”变更成由王金春、魏建丽无条件自费安装机械式母子车位设备，构成欺诈。对此，从《商品房买卖合同》及《地下车位使用协议》的内容来看，该两份协议订立时间、履行期限、价款缴纳方式等内容均不相同，《商品房买卖合同》中并无关于地下车位的条款，且在《商品房买卖合同》订立和履行中，商品房买受人是可以选择购买或不购买车位使用权，也可以选择购买一个或一个以上的车位使用权。可见，案涉商品房买卖合同与《地下车位使用协议》系相互独立的两个法律关系。即使按王金春、魏建丽所诉地下车位使用协议在订立、履行中存在欺诈，但该地下车位使用协议与商品房买卖合同并无直接关联性，王金春、魏建丽主张撤销商品房买卖合同，理由不能成立。故王金春、魏建丽的相关诉求均无法律依据，不予支持。关于王金春、魏建丽主张的办证服务费1200元，王金春、魏建丽诉称此款系盐城如意房产咨询服务有限公司收取，可见与中江公司亦无关联，王金春、魏建丽的该项主张不能成立，故依法不予支持。一审法院遂判决：驳回王金春、魏建丽的全部诉讼请求。案件受理费54942元，由王金春、魏建丽负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案中，《商品房买卖合同》与《地下车位使用协议》的订立时间、履行期限、价款缴纳方式等内容均不相同，系两个独立的法律关系，现王金春、魏建丽以中江公司在签订履行地下车位使用协议时存在欺诈行为为由，要求撤销商品房买卖合同，理据不足，本院不予支持。商品房是大件商品，系不动产，不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的惩罚性赔偿规定，一审法院对此分析说理正确，并无不当。另，王金春、魏建丽的其余上诉主张，亦无相应的事实和法律依据，本院不予采信。综上，上诉人王金春、魏建丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54942元，由王金春、魏建丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘圣磊审 判 员 周 陇审 判 员 谢超亮二〇二一年七月二十六日法官助理 徐 平书 记 员 郁婷婷