四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川01民终15533号上诉人（原审原告）：四川大地房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市青羊区光华村街48号大地新光华广场A区4号楼。法定代表人：杨家勇，执行董事。委托诉讼代理人：刘雯雯，女，公司员工。被上诉人（原审被告）：陈碧，女，1960年4月27日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。原审第三人：艾则孜·麦麦提，男，维吾尔族，1981年3月12日出生，住新疆阿克苏市。原审第三人：凯迪日耶·阿卜杜外力，女，维吾尔族，2000年7月6日出生，住新疆且末县。原审第三人：王劲松，男，1977年5月10日出生，汉族，住四川省通江县。原审第三人：陈朝志，男，1974年6月26日出生，汉族，住四川省通江县。上诉人四川大地房地产开发有限责任公司（以下简称大地公司）因与被上诉人陈碧、原审第三人艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力、王劲松、陈朝志房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初14961号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，因王劲松、陈朝志下落不明，本院依法公告向其送达开庭传票，并依法组成合议庭于2021年1月11日公开开庭进行了审理。上诉人大地公司的委托诉讼代理人刘雯雯、被上诉人陈碧到庭参加诉讼。原审第三人艾则孜·麦麦提和凯迪日耶·阿卜杜外力、王劲松、陈朝志经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。大地公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判陈碧腾退青羊区光xx号商铺、艾则孜·麦麦提和凯迪日耶·阿卜杜外力协助陈碧腾退该商铺；2.撤销一审判决第二项，改判陈碧支付房屋租金65520元并按照每日1%的标准支付违约金和赔偿租金损失37440元（暂计算至2017年2月28日，需按月计算至返还商铺之日止），同时按照4.35%贷款利率支付利息损失至返还商铺之日止；3.本案受理费由陈碧承担。事实和理由：1.大地公司的合同相对方是陈碧，根据合同的相对性原则，房屋租金应由陈碧承担。大地公司就案涉商铺仅与陈碧签订了《房屋租赁协议》，协议中明确约定不得将房屋转租、转让，且根据一审法院（2015）青羊民初字第6737号民事判决（以下简称初6737号民事判决）认定，陈碧的行为系无权处分行为，其与王劲松签订的《转让协议》无效，王劲松、陈朝志与艾则孜·麦麦提签订的《铺面转让协议》亦属无效。故，大地公司的合同相对方是陈碧，陈碧应当按照合同约定支付相应租金并承担逾期支付租金的违约金。2.因陈碧的过错导致大地公司无法收回案涉商铺，应当依法由陈碧承担租金损失赔偿责任。陈碧在《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满后因违法转租导致商铺被艾则孜·麦麦提和凯迪日耶·阿卜杜外力占用而无法向大地公司返还，陈碧也未履行返还商铺及附属设施的义务，陈碧对《房屋租赁协议》履行存在过错，致使大地公司的利益受损，陈碧应承担租金损失赔偿责任。庭审中，大地公司补充以下上诉理由：1.一审推定大地公司与王劲松、陈朝志之间形成了事实上的房屋租赁合同关系，是认定事实错误。初6737号民事判决已生效，其中认定大地公司与陈碧签订的《房屋租赁协议》合法有效，而陈碧与王劲松签订的《转让协议》和王劲松、陈朝志与艾则孜·麦麦提签订的《铺面转让协议》均为无效协议。因此，大地公司依据有效的合同向陈碧主张权利，符合法律规定。陈碧在其承租期间未经出租人同意擅自转租的行为，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百一十一条的规定，其也应承担返还租赁物、支付剩余租金及违约金并赔偿艾则孜·麦麦提和凯迪日耶·阿卜杜外力无权占用期间给大地公司造成的租金收益损失、房屋占用费损失等责任。2.大地公司从未同意陈碧对外转租案涉商铺，一审法院未查清商铺的经营情况及租金支付情况，错误地认定王劲松对商铺进行了装修并向大地公司支付过租金，由此推定大地公司与王劲松、陈朝志之间建立了新的房屋租赁合同关系，该认定违背客观事实和生活常理，亦缺乏法律依据，同时与初6737号民事判决认定事实相悖。3.即便人民法院以大地公司未对转租事实提出异议为由进行推定，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”的规定，也仅能推定视为大地公司同意陈碧的转租行为，但不能直接认定大地公司与王劲松、陈朝志之间建立了事实上的新房屋租赁合同关系。同时，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条关于“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失”的规定，针对王劲松、陈朝志、艾则孜·麦麦提和凯迪日耶·阿卜杜外力给大地公司造成的损失，陈碧仍应承担损失赔偿的责任。陈碧辩称，1.大地公司已与王劲松、陈朝志形成事实上的房屋租赁合同关系，大地公司应向王劲松、陈朝志主张租金，而非向陈碧主张。《房屋租赁协议》虽然约定案涉商铺不能转租，但在陈碧转租给王劲松、陈朝志后，大地公司知晓该转租事实且在一年内从未提出异议，根据原《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条关于“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，大地公司主张陈碧未经其同意签订的《转让协议》无效，没有法律依据。虽然，大地公司与王劲松、陈朝志之间未签订书面合同，但该双方已建立了事实上的房屋租赁合同并实际履行，由此陈碧已退出与大地公司之间的房屋租赁合同关系。在此情形下，大地公司无权向陈碧主张租金。2.大地公司主张租金的诉请，不属于应适用《中华人民共和国民法总则》中关于三年诉讼时效期间的情形，已经超过诉讼时效。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，根据《房屋租赁协议》的约定，即便是最后一期租金（2015年12月1日至2016年2月28日）的支付期限也在2015年11月30日之前。本案不属于应适用三年诉讼时效的情形，大地公司于2017年2月28日提起本案诉讼时，诉讼时效已经届满，也不存在重新计算诉讼时效的情形。因此，大地公司已丧失胜诉权。3.陈碧并非腾退返还房屋及赔偿租金损失的主体，大地公司要求陈碧承担返还房屋及赔偿租金损失，没有事实和法律依据。从客观事实看，在《房屋租赁协议》约定的租期届满前，大地公司就于2015年5月21日起采取停水停电措施，并于2015年5月23日将房屋上锁。大地公司早在《房屋租赁协议》约定的租期届满前就实际控制了案涉商铺，陈碧在客观上无法腾退房屋，且商铺内置留的设备系艾则孜·麦麦提和凯迪日耶·阿卜杜外力放置，实际占有使用案涉房屋的主体也并非陈碧。因此，大地公司要求陈碧腾退返还案涉商铺，没有事实依据。从法律规定看，陈碧并非腾退案涉商铺及赔偿租金损失的主体。根据原《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。初6737号民事判决中已确认王劲松、陈朝志与艾则孜·麦麦提和凯迪日耶·阿卜杜外力之间的《铺面转让协议》无效，在此情况下，逾期腾房占有使用费的责任主体是次承租人。因此，大地公司要求陈碧赔偿租金损失及重复计算利息的主张，缺乏法律依据。请求驳回上诉，维持原判。艾则孜·麦麦提和凯迪日耶·阿卜杜外力未到庭应诉，亦未提交书面陈述状。王劲松、陈朝志未到庭应诉，亦未提交书面陈述状。大地公司向一审法院起诉请求：1.判令陈碧返还青羊区光xx号商铺，第三人艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力协助陈碧交付商铺；2.判令陈碧支付房屋租金65520元及按照每天1%的违约金并请求计算至实际支付之日止；3.判令陈碧赔偿租金损失37440元及按照4.35%贷款利率支付利息损失并请求计算至实际付清之日止。一审法院认定事实：成都市青羊区xx层房屋（档案保管号：权1xx6），登记权利人为大地公司，建筑面积为1943.75平方米。2014年，出租方大地公司（甲方）与承租方陈碧（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要约定：大地公司将上述光华街商铺出租给陈碧；租赁期共24个月，即从2014年3月1日至2016年2月28日；每月租金为3120元，租金按季度交付。此外协议第七条房屋归还载明：“租赁期满或协议解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后签字盖章，双方应结清各自应当承担的费用”。第八条关于协议的解除载明：“3、乙方有下列情形之一的，甲方可以单方解除协议，收回房屋：（1）擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或他人调剂交换的；……”。协议第九条违约责任载明“乙方逾期交付租金，除仍应补交所欠房租外，并按所欠租金的1%/天向甲方交付违约金。乙方不按约定向甲方支付违约金的，甲方有权从房屋租赁保证金中扣除”。两份《成都赛特物业管理有限责任公司财务专用收据》载明，收取2014年3月1日至2014年10月31日案涉商铺“场地使用费”共计24960元。一审另查明，2014年3月1日至2014年6月1日期间的房屋租金已由陈碧支付完毕。2014年7月31日，陈碧与王劲松签订《转让协议》，约定陈碧将光华街商铺转让给王劲松，转让费用97000元。2015年5月6日，王劲松、陈朝志与艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力签订《铺面转让协议》，将案涉光华街商铺转让给艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力。艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力于2015年5月6日进场装修，大地公司于2015年5月21日对案涉商铺停水停电，于2015年5月23日将案涉房屋上锁。现案涉房屋内仍有第三人艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力放置的厨房设备等。因赛特物业公司采取停水停电措施，案涉商铺无法正常经营，房屋租赁合同无法继续履行，艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力遂于2015年起诉王劲松、陈朝志、并以陈碧、京奥公司、大地公司、赛特公司为第三人，主张确认艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力与王劲松、陈朝志之间的房屋租赁合同无效，并要求其赔偿租金30160元、押金3000元、转让方85000元。2016年6月23日，一审法院作出（2015）青羊民初字第6737号《民事判决书》，判决：“一、确认艾则孜麦麦提、凯迪日耶阿卜杜外力与王劲松、陈朝志于2015年5月6日签订的《铺面转让协议》无效；二、王劲松、陈朝志于判决生效之日起返还给艾则孜麦麦提、凯迪日耶阿卜杜外力房屋租金30160元、押金3000元及转让费85000元，共计118160元”。该判决已经发生法律效力。一审庭审中，第三人艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力提交了：1.租赁合同、汇款记录、收据、POS单，拟证明其向王劲松支付转让费85000元以及一次性支付10个月租金的事实。对此，大地公司对其关联性不予认可。2.视频光盘一份，拟证明第一次转租时大地公司并无意见，第二次转租的时则不许他们开业，大地公司的损失不是他们造成的以及大地公司经理说商铺给任何人都可以，就是不给新疆、西藏人。对此，大地公司不予认可，认为视频中地点、人物都不能确定是大地公司的，并且视频中人物也是赛特物业工作人员。另关于民族歧视的说法与本案无关。陈碧对上述视频真实性、合法性认可。一审法院认为，大地公司与陈碧签订的《房屋租赁协议》有效期为2014年3月1日至2016年2月28日。协议另约定陈碧不得擅自将房屋转租、转让。陈碧虽在未取得大地公司同意的情况下与王劲松签订《转让协议》，擅自将光华街商铺进行了转租并收取转让费，违反了合同约定。但大地公司在王劲松、陈朝志经营长达近一年的时间内未提出异议。大地公司虽主张其对陈碧的转租行为不知情，但陈碧、王劲松等二人经营的业态完全不同，且王劲松在开店前亦进行了装修，在后期的经营过程中亦一直在缴纳租金，故对大地公司的该项主张不予采信，可以认定大地公司已经以其实际行为表明认可王劲松、陈朝志租赁案涉商铺，双方形成了事实上的租赁合同关系。根据合同相对性，大地公司应向合同相对方王劲松、陈朝志主张支付租金、返还商铺，故对于大地公司向陈碧主张的诉讼请求，一审法院不予支持。第三人艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力虽与大地公司无直接合同关系，但因王劲松、陈朝志的转租行为，导致了第三人将其设备搬入案涉店铺。现艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力与王劲松、陈朝志签订《铺面转让协议》已被法院生效判决确定为无效，第三人艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力有义务协助腾退案涉商铺。据此，一审法院依据原《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，缺席判决：一、艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力协助大地公司腾退成都市青羊区光xx号商铺；二、驳回大地公司的其余诉讼请求。一审案件受理费2360元，由大地公司负担。二审中，各方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院另查明，一、艾则孜·麦麦提和凯迪日耶·阿卜杜外力为原告，诉被告大地公司、成都赛特物业管理有限责任公司（以下简称赛特公司）及第三人陈碧、王劲松、陈朝志、成都京奥房地产经纪有限公司（以下简称京奥公司）侵权责任纠纷一案，一审法院于2017年12月12日作出（2016）川0105民初5281号民事判决，艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力不服，向本院申请再审。本院于2018年12月16日作出（2018）川01民终11523号裁定，撤销（2016）川0105民初5281号民事判决，发回一审法院重审。艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力诉请要求大地公司、赛特公司、京奥公司、陈碧、王劲松、陈朝志赔偿房屋装修费120000元，馕坑费、烤肉槽子费43000元，15个月的经营损失150000元，误工损失270000元、交通、翻译等费用40000元，购买发电机款2600元。一审法院于2019年10月30日作出（2019）川0105民初1715号民事判决，其中认定各方责任比例为：王劲松、陈朝志承担25%的赔偿责任，京奥公司承担50%的赔偿责任，艾则孜·麦麦提和凯迪日耶·阿卜杜外力承担25%的赔偿责任，陈碧、大地公司、赛特公司不承担赔偿责任；并判决王劲松、陈朝志连带支付30000元、京奥公司支付60000元，驳回艾则孜·麦麦提和凯迪日耶·阿卜杜外力的其余诉讼请求。京奥公司不服该一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回艾则孜·麦麦提和凯迪日耶·阿卜杜外力对京奥公司的诉讼请求。本院于2021年3月9日作出（2020）川01民终14243号民事判决（以下简称终14243号民事判决），判决驳回上诉、维持原判。二、王劲松、陈朝志起诉陈碧的房屋租赁合同纠纷一案，王劲松、陈朝志诉请要求确认其与陈碧于2014年7月31日签订的《转让协议》无效，并要求陈碧返还转让费97000元及支付自起诉之日起的资金利息。一审法院于2019年3月25日作出（2018）川0105民初6431号民事判决（以下简称初6431号民事判决），其中认定：“陈碧与王劲松于2014年7月31日就王劲松承租案涉商铺签订了《转让协议》，虽然王劲松、陈朝志主张，陈碧在签订上述协议时未取得大地公司或房屋业主同意，但该事由并不当然地导致合同无效的法律后果，且王劲松、陈朝志也未提交其他证据证明上述协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条或其他法律、行政法规规定的应当认定合同无效之情形，故上述协议应为合法有效。本院经向王劲松、陈朝志释明后，其仍坚持原诉讼请求，故本院对其要求确认案涉《转让协议》无效的诉讼请求不予支持，对其据此主张陈碧返还转让费97000元并支付资金占用利息的诉讼请求，本院亦不予支持。”并判决驳回王劲松、陈朝志的全部诉讼请求。该民事判决现已生效。本院认为，本案的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的法律及司法解释的相关规定。本案二审的主要争议焦点是：大地公司与王劲松、陈朝志之间是否建立了事实上的房屋租赁合同关系，进而大地公司要求陈碧承担腾退返还案涉商铺、支付租金和违约金以及赔偿损失的主张能否成立。现评判如下：根据庭审查明的事实，陈碧在与大地公司签订《房屋租赁协议》承租案涉商铺后，又与王劲松签订《转让协议》，将案涉商铺转租给王劲松、陈朝志使用。对此，大地公司主张陈碧系在未经大地公司同意的情况下擅自转租，构成违约；陈碧则辩称大地公司知晓陈碧将案涉商铺转租给王劲松、陈朝志之事，大地公司承诺在转租后一个月内直接与王劲松、陈朝志签订房屋租赁合同，在案涉商铺的经营业态由陈碧经营烟酒变更为王劲松、陈朝志经营餐饮的情况下，大地公司配合开通了房屋管道且实际收取了王劲松、陈朝志交纳的租金。本院认为，初6431号民事判决已经生效，该判决中明确认定“陈碧与王劲松于2014年7月31日就王劲松承租案涉商铺签订了《转让协议》，虽然王劲松、陈朝志主张，陈碧在签订上述协议时未取得大地公司或房屋业主同意，但该事由并不当然地导致合同无效的法律后果，且王劲松、陈朝志也未提交其他证据证明上述协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条或其他法律、行政法规规定的应当认定合同无效之情形，故上述协议应为合法有效。本院经向王劲松、陈朝志释明后，其仍坚持原诉讼请求，故本院对其要求确认案涉《转让协议》无效的诉讼请求不予支持，对其据此主张陈碧返还转让费97000元并支付资金占用利息的诉讼请求，本院亦不予支持。”基于此，本院对大地公司依据初6737号民事判决上诉主张陈碧与王劲松所签《转让协议》无效的意见，不予采纳。本案中，大地公司对其在陈碧将商铺转租给王劲松、陈朝志后近一年的时间未向陈碧提出任何异议，不能作出合理解释。同时，《房屋租赁协议》约定“租金按季度交付、先付后用，除协议签订当日需交纳首次季度租金9360元外，应于每季度末十日内支付下季度的租金”、“逾期交付租金的，除仍应补交所欠房租外，并按所欠租金的1%/天交付违约金”，大地公司述称陈碧仅支付了2014年3月1日至6月1日的租金，但，大地公司却在明知陈碧多次逾期支付租金的情况下，未向陈碧主张租金支付、逾期付款违约责任等权利，不符常理。再结合陈碧承租案涉商铺时的经营业态，与王劲松、陈朝志租用商铺时的经营业态，完全不同，以及王劲松、陈朝志就案涉商铺向赛特公司缴纳房屋使用费及物业管理费等费用的事实，一审法院认定王劲松、陈朝志与大地公司之间已就案涉商铺建立事实上的房屋租赁合同关系，并无不当。相应地，陈碧与大地公司之间的《房屋租赁协议》即已终止履行。故，大地公司在房屋租赁合同的相对方已变更为王劲松、陈朝志的情况下，要求陈碧继续承担作为承租人的租金支付、腾退返还房屋以及赔偿损失等义务，违反合同的相对性原则，一审法院据此对大地公司诉请要求陈碧承担责任的主张不予支持，并无不当，本院予以维持。至于陈碧对大地公司主张的租金提出的诉讼时效抗辩，因陈碧不承担该租金债务，故本院对诉讼时效的问题不再进行评析。综上，大地公司的上诉请求不成立，应予驳回。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，对各方当事人未上诉提出异议的一审判决部分，本院不作调整。一审判决认定事实基本清楚，本院对判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2360元，由四川大地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 田 笛审判员 张卫敏审判员 龚 耘二〇二一年七月三十日书记员 廖 敏四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川01民终15533号上诉人（原审原告）：四川大地房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市青羊区光华村街48号大地新光华广场A区4号楼。法定代表人：杨家勇，执行董事。委托诉讼代理人：刘雯雯，女，公司员工。被上诉人（原审被告）：陈碧，女，1960年4月27日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。原审第三人：艾则孜·麦麦提，男，维吾尔族，1981年3月12日出生，住新疆阿克苏市。原审第三人：凯迪日耶·阿卜杜外力，女，维吾尔族，2000年7月6日出生，住新疆且末县。原审第三人：王劲松，男，1977年5月10日出生，汉族，住四川省通江县。原审第三人：陈朝志，男，1974年6月26日出生，汉族，住四川省通江县。上诉人四川大地房地产开发有限责任公司（以下简称大地公司）因与被上诉人陈碧、原审第三人艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力、王劲松、陈朝志房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初14961号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，因王劲松、陈朝志下落不明，本院依法公告向其送达开庭传票，并依法组成合议庭于2021年1月11日公开开庭进行了审理。上诉人大地公司的委托诉讼代理人刘雯雯、被上诉人陈碧到庭参加诉讼。原审第三人艾则孜·麦麦提和凯迪日耶·阿卜杜外力、王劲松、陈朝志经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。大地公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判陈碧腾退青羊区光xx号商铺、艾则孜·麦麦提和凯迪日耶·阿卜杜外力协助陈碧腾退该商铺；2.撤销一审判决第二项，改判陈碧支付房屋租金65520元并按照每日1%的标准支付违约金和赔偿租金损失37440元（暂计算至2017年2月28日，需按月计算至返还商铺之日止），同时按照4.35%贷款利率支付利息损失至返还商铺之日止；3.本案受理费由陈碧承担。事实和理由：1.大地公司的合同相对方是陈碧，根据合同的相对性原则，房屋租金应由陈碧承担。大地公司就案涉商铺仅与陈碧签订了《房屋租赁协议》，协议中明确约定不得将房屋转租、转让，且根据一审法院（2015）青羊民初字第6737号民事判决（以下简称初6737号民事判决）认定，陈碧的行为系无权处分行为，其与王劲松签订的《转让协议》无效，王劲松、陈朝志与艾则孜·麦麦提签订的《铺面转让协议》亦属无效。故，大地公司的合同相对方是陈碧，陈碧应当按照合同约定支付相应租金并承担逾期支付租金的违约金。2.因陈碧的过错导致大地公司无法收回案涉商铺，应当依法由陈碧承担租金损失赔偿责任。陈碧在《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满后因违法转租导致商铺被艾则孜·麦麦提和凯迪日耶·阿卜杜外力占用而无法向大地公司返还，陈碧也未履行返还商铺及附属设施的义务，陈碧对《房屋租赁协议》履行存在过错，致使大地公司的利益受损，陈碧应承担租金损失赔偿责任。庭审中，大地公司补充以下上诉理由：1.一审推定大地公司与王劲松、陈朝志之间形成了事实上的房屋租赁合同关系，是认定事实错误。初6737号民事判决已生效，其中认定大地公司与陈碧签订的《房屋租赁协议》合法有效，而陈碧与王劲松签订的《转让协议》和王劲松、陈朝志与艾则孜·麦麦提签订的《铺面转让协议》均为无效协议。因此，大地公司依据有效的合同向陈碧主张权利，符合法律规定。陈碧在其承租期间未经出租人同意擅自转租的行为，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百一十一条的规定，其也应承担返还租赁物、支付剩余租金及违约金并赔偿艾则孜·麦麦提和凯迪日耶·阿卜杜外力无权占用期间给大地公司造成的租金收益损失、房屋占用费损失等责任。2.大地公司从未同意陈碧对外转租案涉商铺，一审法院未查清商铺的经营情况及租金支付情况，错误地认定王劲松对商铺进行了装修并向大地公司支付过租金，由此推定大地公司与王劲松、陈朝志之间建立了新的房屋租赁合同关系，该认定违背客观事实和生活常理，亦缺乏法律依据，同时与初6737号民事判决认定事实相悖。3.即便人民法院以大地公司未对转租事实提出异议为由进行推定，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”的规定，也仅能推定视为大地公司同意陈碧的转租行为，但不能直接认定大地公司与王劲松、陈朝志之间建立了事实上的新房屋租赁合同关系。同时，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条关于“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失”的规定，针对王劲松、陈朝志、艾则孜·麦麦提和凯迪日耶·阿卜杜外力给大地公司造成的损失，陈碧仍应承担损失赔偿的责任。陈碧辩称，1.大地公司已与王劲松、陈朝志形成事实上的房屋租赁合同关系，大地公司应向王劲松、陈朝志主张租金，而非向陈碧主张。《房屋租赁协议》虽然约定案涉商铺不能转租，但在陈碧转租给王劲松、陈朝志后，大地公司知晓该转租事实且在一年内从未提出异议，根据原《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条关于“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，大地公司主张陈碧未经其同意签订的《转让协议》无效，没有法律依据。虽然，大地公司与王劲松、陈朝志之间未签订书面合同，但该双方已建立了事实上的房屋租赁合同并实际履行，由此陈碧已退出与大地公司之间的房屋租赁合同关系。在此情形下，大地公司无权向陈碧主张租金。2.大地公司主张租金的诉请，不属于应适用《中华人民共和国民法总则》中关于三年诉讼时效期间的情形，已经超过诉讼时效。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，根据《房屋租赁协议》的约定，即便是最后一期租金（2015年12月1日至2016年2月28日）的支付期限也在2015年11月30日之前。本案不属于应适用三年诉讼时效的情形，大地公司于2017年2月28日提起本案诉讼时，诉讼时效已经届满，也不存在重新计算诉讼时效的情形。因此，大地公司已丧失胜诉权。3.陈碧并非腾退返还房屋及赔偿租金损失的主体，大地公司要求陈碧承担返还房屋及赔偿租金损失，没有事实和法律依据。从客观事实看，在《房屋租赁协议》约定的租期届满前，大地公司就于2015年5月21日起采取停水停电措施，并于2015年5月23日将房屋上锁。大地公司早在《房屋租赁协议》约定的租期届满前就实际控制了案涉商铺，陈碧在客观上无法腾退房屋，且商铺内置留的设备系艾则孜·麦麦提和凯迪日耶·阿卜杜外力放置，实际占有使用案涉房屋的主体也并非陈碧。因此，大地公司要求陈碧腾退返还案涉商铺，没有事实依据。从法律规定看，陈碧并非腾退案涉商铺及赔偿租金损失的主体。根据原《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。初6737号民事判决中已确认王劲松、陈朝志与艾则孜·麦麦提和凯迪日耶·阿卜杜外力之间的《铺面转让协议》无效，在此情况下，逾期腾房占有使用费的责任主体是次承租人。因此，大地公司要求陈碧赔偿租金损失及重复计算利息的主张，缺乏法律依据。请求驳回上诉，维持原判。艾则孜·麦麦提和凯迪日耶·阿卜杜外力未到庭应诉，亦未提交书面陈述状。王劲松、陈朝志未到庭应诉，亦未提交书面陈述状。大地公司向一审法院起诉请求：1.判令陈碧返还青羊区光xx号商铺，第三人艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力协助陈碧交付商铺；2.判令陈碧支付房屋租金65520元及按照每天1%的违约金并请求计算至实际支付之日止；3.判令陈碧赔偿租金损失37440元及按照4.35%贷款利率支付利息损失并请求计算至实际付清之日止。一审法院认定事实：成都市青羊区xx层房屋（档案保管号：权1xx6），登记权利人为大地公司，建筑面积为1943.75平方米。2014年，出租方大地公司（甲方）与承租方陈碧（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要约定：大地公司将上述光华街商铺出租给陈碧；租赁期共24个月，即从2014年3月1日至2016年2月28日；每月租金为3120元，租金按季度交付。此外协议第七条房屋归还载明：“租赁期满或协议解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后签字盖章，双方应结清各自应当承担的费用”。第八条关于协议的解除载明：“3、乙方有下列情形之一的，甲方可以单方解除协议，收回房屋：（1）擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或他人调剂交换的；……”。协议第九条违约责任载明“乙方逾期交付租金，除仍应补交所欠房租外，并按所欠租金的1%/天向甲方交付违约金。乙方不按约定向甲方支付违约金的，甲方有权从房屋租赁保证金中扣除”。两份《成都赛特物业管理有限责任公司财务专用收据》载明，收取2014年3月1日至2014年10月31日案涉商铺“场地使用费”共计24960元。一审另查明，2014年3月1日至2014年6月1日期间的房屋租金已由陈碧支付完毕。2014年7月31日，陈碧与王劲松签订《转让协议》，约定陈碧将光华街商铺转让给王劲松，转让费用97000元。2015年5月6日，王劲松、陈朝志与艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力签订《铺面转让协议》，将案涉光华街商铺转让给艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力。艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力于2015年5月6日进场装修，大地公司于2015年5月21日对案涉商铺停水停电，于2015年5月23日将案涉房屋上锁。现案涉房屋内仍有第三人艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力放置的厨房设备等。因赛特物业公司采取停水停电措施，案涉商铺无法正常经营，房屋租赁合同无法继续履行，艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力遂于2015年起诉王劲松、陈朝志、并以陈碧、京奥公司、大地公司、赛特公司为第三人，主张确认艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力与王劲松、陈朝志之间的房屋租赁合同无效，并要求其赔偿租金30160元、押金3000元、转让方85000元。2016年6月23日，一审法院作出（2015）青羊民初字第6737号《民事判决书》，判决：“一、确认艾则孜麦麦提、凯迪日耶阿卜杜外力与王劲松、陈朝志于2015年5月6日签订的《铺面转让协议》无效；二、王劲松、陈朝志于判决生效之日起返还给艾则孜麦麦提、凯迪日耶阿卜杜外力房屋租金30160元、押金3000元及转让费85000元，共计118160元”。该判决已经发生法律效力。一审庭审中，第三人艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力提交了：1.租赁合同、汇款记录、收据、POS单，拟证明其向王劲松支付转让费85000元以及一次性支付10个月租金的事实。对此，大地公司对其关联性不予认可。2.视频光盘一份，拟证明第一次转租时大地公司并无意见，第二次转租的时则不许他们开业，大地公司的损失不是他们造成的以及大地公司经理说商铺给任何人都可以，就是不给新疆、西藏人。对此，大地公司不予认可，认为视频中地点、人物都不能确定是大地公司的，并且视频中人物也是赛特物业工作人员。另关于民族歧视的说法与本案无关。陈碧对上述视频真实性、合法性认可。一审法院认为，大地公司与陈碧签订的《房屋租赁协议》有效期为2014年3月1日至2016年2月28日。协议另约定陈碧不得擅自将房屋转租、转让。陈碧虽在未取得大地公司同意的情况下与王劲松签订《转让协议》，擅自将光华街商铺进行了转租并收取转让费，违反了合同约定。但大地公司在王劲松、陈朝志经营长达近一年的时间内未提出异议。大地公司虽主张其对陈碧的转租行为不知情，但陈碧、王劲松等二人经营的业态完全不同，且王劲松在开店前亦进行了装修，在后期的经营过程中亦一直在缴纳租金，故对大地公司的该项主张不予采信，可以认定大地公司已经以其实际行为表明认可王劲松、陈朝志租赁案涉商铺，双方形成了事实上的租赁合同关系。根据合同相对性，大地公司应向合同相对方王劲松、陈朝志主张支付租金、返还商铺，故对于大地公司向陈碧主张的诉讼请求，一审法院不予支持。第三人艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力虽与大地公司无直接合同关系，但因王劲松、陈朝志的转租行为，导致了第三人将其设备搬入案涉店铺。现艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力与王劲松、陈朝志签订《铺面转让协议》已被法院生效判决确定为无效，第三人艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力有义务协助腾退案涉商铺。据此，一审法院依据原《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，缺席判决：一、艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力协助大地公司腾退成都市青羊区光xx号商铺；二、驳回大地公司的其余诉讼请求。一审案件受理费2360元，由大地公司负担。二审中，各方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院另查明，一、艾则孜·麦麦提和凯迪日耶·阿卜杜外力为原告，诉被告大地公司、成都赛特物业管理有限责任公司（以下简称赛特公司）及第三人陈碧、王劲松、陈朝志、成都京奥房地产经纪有限公司（以下简称京奥公司）侵权责任纠纷一案，一审法院于2017年12月12日作出（2016）川0105民初5281号民事判决，艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力不服，向本院申请再审。本院于2018年12月16日作出（2018）川01民终11523号裁定，撤销（2016）川0105民初5281号民事判决，发回一审法院重审。艾则孜·麦麦提、凯迪日耶·阿卜杜外力诉请要求大地公司、赛特公司、京奥公司、陈碧、王劲松、陈朝志赔偿房屋装修费120000元，馕坑费、烤肉槽子费43000元，15个月的经营损失150000元，误工损失270000元、交通、翻译等费用40000元，购买发电机款2600元。一审法院于2019年10月30日作出（2019）川0105民初1715号民事判决，其中认定各方责任比例为：王劲松、陈朝志承担25%的赔偿责任，京奥公司承担50%的赔偿责任，艾则孜·麦麦提和凯迪日耶·阿卜杜外力承担25%的赔偿责任，陈碧、大地公司、赛特公司不承担赔偿责任；并判决王劲松、陈朝志连带支付30000元、京奥公司支付60000元，驳回艾则孜·麦麦提和凯迪日耶·阿卜杜外力的其余诉讼请求。京奥公司不服该一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回艾则孜·麦麦提和凯迪日耶·阿卜杜外力对京奥公司的诉讼请求。本院于2021年3月9日作出（2020）川01民终14243号民事判决（以下简称终14243号民事判决），判决驳回上诉、维持原判。二、王劲松、陈朝志起诉陈碧的房屋租赁合同纠纷一案，王劲松、陈朝志诉请要求确认其与陈碧于2014年7月31日签订的《转让协议》无效，并要求陈碧返还转让费97000元及支付自起诉之日起的资金利息。一审法院于2019年3月25日作出（2018）川0105民初6431号民事判决（以下简称初6431号民事判决），其中认定：“陈碧与王劲松于2014年7月31日就王劲松承租案涉商铺签订了《转让协议》，虽然王劲松、陈朝志主张，陈碧在签订上述协议时未取得大地公司或房屋业主同意，但该事由并不当然地导致合同无效的法律后果，且王劲松、陈朝志也未提交其他证据证明上述协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条或其他法律、行政法规规定的应当认定合同无效之情形，故上述协议应为合法有效。本院经向王劲松、陈朝志释明后，其仍坚持原诉讼请求，故本院对其要求确认案涉《转让协议》无效的诉讼请求不予支持，对其据此主张陈碧返还转让费97000元并支付资金占用利息的诉讼请求，本院亦不予支持。”并判决驳回王劲松、陈朝志的全部诉讼请求。该民事判决现已生效。本院认为，本案的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的法律及司法解释的相关规定。本案二审的主要争议焦点是：大地公司与王劲松、陈朝志之间是否建立了事实上的房屋租赁合同关系，进而大地公司要求陈碧承担腾退返还案涉商铺、支付租金和违约金以及赔偿损失的主张能否成立。现评判如下：根据庭审查明的事实，陈碧在与大地公司签订《房屋租赁协议》承租案涉商铺后，又与王劲松签订《转让协议》，将案涉商铺转租给王劲松、陈朝志使用。对此，大地公司主张陈碧系在未经大地公司同意的情况下擅自转租，构成违约；陈碧则辩称大地公司知晓陈碧将案涉商铺转租给王劲松、陈朝志之事，大地公司承诺在转租后一个月内直接与王劲松、陈朝志签订房屋租赁合同，在案涉商铺的经营业态由陈碧经营烟酒变更为王劲松、陈朝志经营餐饮的情况下，大地公司配合开通了房屋管道且实际收取了王劲松、陈朝志交纳的租金。本院认为，初6431号民事判决已经生效，该判决中明确认定“陈碧与王劲松于2014年7月31日就王劲松承租案涉商铺签订了《转让协议》，虽然王劲松、陈朝志主张，陈碧在签订上述协议时未取得大地公司或房屋业主同意，但该事由并不当然地导致合同无效的法律后果，且王劲松、陈朝志也未提交其他证据证明上述协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条或其他法律、行政法规规定的应当认定合同无效之情形，故上述协议应为合法有效。本院经向王劲松、陈朝志释明后，其仍坚持原诉讼请求，故本院对其要求确认案涉《转让协议》无效的诉讼请求不予支持，对其据此主张陈碧返还转让费97000元并支付资金占用利息的诉讼请求，本院亦不予支持。”基于此，本院对大地公司依据初6737号民事判决上诉主张陈碧与王劲松所签《转让协议》无效的意见，不予采纳。本案中，大地公司对其在陈碧将商铺转租给王劲松、陈朝志后近一年的时间未向陈碧提出任何异议，不能作出合理解释。同时，《房屋租赁协议》约定“租金按季度交付、先付后用，除协议签订当日需交纳首次季度租金9360元外，应于每季度末十日内支付下季度的租金”、“逾期交付租金的，除仍应补交所欠房租外，并按所欠租金的1%/天交付违约金”，大地公司述称陈碧仅支付了2014年3月1日至6月1日的租金，但，大地公司却在明知陈碧多次逾期支付租金的情况下，未向陈碧主张租金支付、逾期付款违约责任等权利，不符常理。再结合陈碧承租案涉商铺时的经营业态，与王劲松、陈朝志租用商铺时的经营业态，完全不同，以及王劲松、陈朝志就案涉商铺向赛特公司缴纳房屋使用费及物业管理费等费用的事实，一审法院认定王劲松、陈朝志与大地公司之间已就案涉商铺建立事实上的房屋租赁合同关系，并无不当。相应地，陈碧与大地公司之间的《房屋租赁协议》即已终止履行。故，大地公司在房屋租赁合同的相对方已变更为王劲松、陈朝志的情况下，要求陈碧继续承担作为承租人的租金支付、腾退返还房屋以及赔偿损失等义务，违反合同的相对性原则，一审法院据此对大地公司诉请要求陈碧承担责任的主张不予支持，并无不当，本院予以维持。至于陈碧对大地公司主张的租金提出的诉讼时效抗辩，因陈碧不承担该租金债务，故本院对诉讼时效的问题不再进行评析。综上，大地公司的上诉请求不成立，应予驳回。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，对各方当事人未上诉提出异议的一审判决部分，本院不作调整。一审判决认定事实基本清楚，本院对判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2360元，由四川大地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 田 笛审判员 张卫敏审判员 龚 耘二〇二一年七月三十日书记员 廖 敏