湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘1302民初181号原告蒋丹，女，汉族，1980年11月10日出生，住址：湖南省娄底市娄星区。原告杨文龙，男，汉族，1979年12月26日出生，住址：青海省，系原告蒋丹之夫。以上两原告委托代理人陈流波，湖南真理律师事务所律师。被告陈铖，男，汉族，1988年12月28日出生，住址：湖南省娄底市娄星区。委托代理人陈健，男，汉族，1963年9月2日出生，住址：湖南省娄底市娄星区，系被告陈铖之父。被告陈理华，男，汉族，1971年7月13日出生，住址：湖南省娄底市娄星区。被告娄底市中欧房地产开发有限公司。住所地娄底市娄星区长青中街汇天国际大厦第**楼。法定代表人陈理华，该公司董事长。被告双峰县华剑置业有限公司。住所地双峰县永峰镇森路与迎宾路转弯处。法定代表人陈理华，该公司董事长。原告蒋丹、杨文龙与被告陈铖、陈理华、娄底市中欧房地产开发有限公司（以下简称中欧公司）、双峰县华剑置业有限公司（以下简称华剑公司）执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋丹及两原告的委托代理人陈流波，被告陈铖的委托代理人陈健到庭参加诉讼。被告陈理华、中欧公司、华剑公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蒋丹、杨文龙诉称：2013年12月11日，原告与被告中欧公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于娄底市××区株山华府X栋XX号房，原告交付了首付款21万元后，约定其余款项按揭支付，其后，在房产局办理网签登记手续。2014年，因被告中欧公司资金链断裂，致使原告无法正常向银行按揭支付房款，至今上述房屋也未能交付原告。尔后，被告中欧公司与被告陈铖因债务纠纷，2016年8月，被告陈铖申请娄星区法院将原告所购买的上述房屋予以查封，原告遂向娄星区法院提出书面异议，但娄星区法院作出（2016）湘1302执异122号执行裁定书予以驳回。现原告不服该裁定，遂提起诉讼，请求依法判令：1、确认位于株山华府X栋XX号房屋归原告所有，并解除娄星区法院对该房屋的查封；2、由被告陈铖、中欧公司承担本案诉讼费用。被告陈铖辩称：1、原告虽然与被告中欧公司签订了《商品房买卖合同》，但原告没有交付全部购房款，支付的首付款低于合同约定购房总价款的50%；2、原告没有合法占有涉案房屋，且没有办理《房屋预告登记证明》，涉案房屋仍属于被告中欧公司名下的合法财产。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告陈理华、中欧公司、华剑公司未予答辩。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认本案如下事实：一、2013年12月11日，原告蒋丹、杨文龙与被告中欧公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告中欧公司开发的位于娄星区建设路北侧新星南路东株山华府X栋XX号房屋，并在房产局进行了备案登记，备案合同编号为XXXXXX。合同其中约定：原告向被告中欧公司购买株山华府XX幢XXX号房屋，建筑面积111.81平方米，单价4203.56元/平方米，总房款470000元，由原告支付210000元首付款（即总房款的44.68%），余款200000元向银行申请按揭贷款，并约定被告中欧公司于2015年6月30日前将商品房交付原告使用。2013年12月11日，原告共计向被告中欧公司交纳购房首付款21万元，被告中欧公司并向原告出具了购房收据，该收据载明：“今收到杨文龙、蒋丹交来X-XXX房首期款项人民币（大写）贰拾壹万元整、小写210000.00，刷卡111420.00、现金38580.00”。之后，由于被告中欧公司经营不善导致资金链断裂等原因，银行中止了原告申请银行按揭贷款的业务，导致原告未能按期向被告中欧公司支付购房余款。被告中欧公司至今未能向原告交付房屋，更未办理过户登记，原告亦未实际占有该房屋。二、被告陈铖与被告陈理华、中欧公司、华剑公司因民间借贷纠纷，被告陈铖于2016年8月4日通过娄底仲裁委员会向本院提出财产保全申请，本院于2016年8月9日作出（2016）湘1302财保167号民事裁定书，裁定将被告中欧房地产公司名下的位于株山华府X栋XXX号的房屋予以查封。尔后，原告蒋丹、杨文龙于2016年11月23日就该保全措施向本院提出书面执行异议，辩称：“其于2013年12月11日一次性付款21万元购买了被告中欧公司开发的位于株山华府X栋XX号的房屋，并签订了商品买卖合同，其认为该房屋归原告所有，本院作出的（2016）湘1302财保167号民事裁定书侵犯了其合法权益，并由此请求本院对该裁定予以撤销，并对该房屋予以解除查封”。本院经审理认为，原告虽然在本院查封之前已经与被告中欧公司签订了《商品房买卖合同》，但是原告不能提交已经合法占有其购买的不动产的证据，本院无法认定原告已经合法占有其购买的不动产的事实，且根据原告提交的证据，原告的主张不符合法律的规定，原告提出的异议理由不成立，本院作出（2016）湘1302执异122号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告不服该执行裁定，遂向本院提出执行异议之诉。另查明，一、娄底房地产档案馆于2017年1月18日出具娄底无住房登记证明，证明截止至2017年1月18日15时36分09秒，原告蒋丹在娄底城区范围内无住房产权登记信息；二、娄底房地产交易中心于2017年7月5日出具证明，证明原告杨文龙、蒋丹购买于“株山华府”X栋XX号房，商品房买卖合同编号为：XXXXXX，其买卖合同网签时间为：2014年5月10日。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述以及原告提供的备案合同编号为XXXXX的《商品房买卖合同》、购房款收款收据及转账凭证、娄底房地产档案馆出具的证明、娄底房地产交易中心出具的证明、（2016）湘1302执异122号民事裁定书及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告蒋丹、杨文龙与被告中欧公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，该合同合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然原告与被告签订的《商品房买卖合同》在房产局进行了备案登记，但涉案房屋至今仍登记在被告中欧公司名下，故涉案房屋的所有权因未进行不动产登记而没有发生转移，原告也因此尚不享有该房屋的所有权，故原告请求判令涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。对于原告请求解除对涉案房屋查封的诉求，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，对买卖的房屋进行预告登记的，预告登记具有排他性效力，可以对抗一般的债权请求权。原告未就该房屋进行预告登记，不能对抗被告陈铖对被告中欧公司享有的合法债权。再者，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”虽然原告与被告中欧公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，且原告提交的“娄底无住房登记证明”可以证实原告所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，可以认定其符合该规定的第一、二项，但由于原告向被告中欧公司支付的购房款未达到约定总价款的百分之五十，因此不符合该规定的第三项，原告不能依照该规定排除执行。被告陈铖基于债权申请查封登记在被告中欧公司名下财产的行为符合法律规定，故原告请求解除对涉案房屋的查封诉求，本院不予支持。原告如果认为自己在本案商品房买卖合同关系中的合法权益受到侵害，遭受损失，可依法另觅途径进行维权以寻求救济。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告杨文龙、蒋丹的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨文龙、蒋丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  谭建农人民陪审员  陈正根人民陪审员  彭耀清二〇一八年二月二日书 记 员  佘铭艳附：本判决相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。