安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初4904号原告:深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市银湖北路华强旅游城B座三楼，统一社会信用代码91340207664229422M。负责人：叶小春，总经理。委托诉讼代理人：刘婷，女，公司员工。被告：李莹，女，1991年4月22日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称华强物业公司）诉被告李莹物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告华强物业公司的委托诉讼代理人刘婷、被告李莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华强物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务费4372.54元及逾期付款的违约金857.3元，电梯费739.8元，合计5969.64元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:原告系物业管理服务企业，被告系芜湖市镜湖区房屋所有权人。2016年11月30日，双方就前述房屋签订一份《前期物业管理服务协议》，其中原告系协议甲方，被告系协议乙方，双方在协议中明确约定：（一）乙方于每半年第一个月的上旬向甲方支付物业费，缴费周期为每六个月预收一次；（二）高层住宅物业费按照建筑面积每月每平方0.9元计算；（三）若乙方不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金。协议签订后，甲方按约为乙方提供物业管理服务至今。但是被告仅支付物业费至2016年12月31日，此后一直未再支付任何费用。原告以书面形式多次向被告催缴物业费用，但被告仍然拒绝支付。被告房屋面积89.97平米,欠费周期(2017.1.1-2021.6.30,合计54个月),根据协议规定高层物业费单价为0.9元/平米,总计物业费欠款89.97*0.9*54=4372.54元。另被告逾期付款的违约金为857.3元(以欠款数额4372.54元为基数,按照日利率0.03%计算),两项费用共计5229.8元。同时被告自2016年10月至2021年3月拖欠原告能耗费共计739.8元，费用总计5969.64元。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应全面履行。只有业主积极履行物业服务费的正常缴付义务，才能促进物业服务企业的良性运作，避免因经营困局影响对小区全体业主提供正常的物业服务。同时，业主履行正常的缴费义务也是对小区其他已缴费业主的一种尊重。原告为维护自身合法权益特诉至法院，望依法判如所请。被告李莹辩称：2017年夏天晚上下班时家中地漏渗水被堵，答辩人家中地板被浸，让物业关水阀物业没有及时处理，导致答辩人的损失。后答辩人与物业协商，物业同意免一年物业费，但后期与物业协商时物业说换领导了不同意，双方再三协调无果的情况下答辩人才不交物业费的。本院经审理认定事实如下：被告李莹系位于安徽省芜湖市镜湖区房屋所有权人，房屋建筑面积89.97㎡。2016年11月30日，原告华强物业芜湖分公司与被告李莹签订《前期物业管理服务协议》，约定：由原告向被告位于芜湖市镜湖区房屋提供物业服务，收费标准为高层物业管理费0.9元／㎡／月，物业费用每6个月预收一次，缴纳费用时间为每半年第一个月的上旬，小区公共能耗按时按月按户向小区全体业主和使用用户平均分摊交纳。乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金。本院认为：（一）原告华强物业公司与被告李莹签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同，该合同对李莹具有法律约束力。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。华强物业公司向小区提供了物业管理服务，李莹应依约交纳物业费。原告主张被告欠缴2017年1月1日至2021年6月30日期间的物业服务费4372.54元及2016年10月起至2021年3月期间的电梯费739.8元，被告未能提供证据证明上述费用已交纳，其拒缴物业费的理由亦不能成立，故对原告主张本院予以支持。（二）关于原告主张被告支付违约金的诉请，原、被告之间所签订的《前期物业管理服务协议》系原告方提供的格式合同，协议中违约金的条款系限制加重被告的责任，但原告未能证明其已采取合理方式提请被告予以注意，该条款无效，故对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李莹于本判决生效之日起十日内给付原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司物业服务费4372.54元、电梯费739.8元；二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员  何 媛二〇二一年七月二十九日法官助理  陶旻枫书 记 员  曹丽明附：相关法律法规《中华人民共和国民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初4904号原告:深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市银湖北路华强旅游城B座三楼，统一社会信用代码91340207664229422M。负责人：叶小春，总经理。委托诉讼代理人：刘婷，女，公司员工。被告：李莹，女，1991年4月22日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称华强物业公司）诉被告李莹物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告华强物业公司的委托诉讼代理人刘婷、被告李莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华强物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务费4372.54元及逾期付款的违约金857.3元，电梯费739.8元，合计5969.64元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:原告系物业管理服务企业，被告系芜湖市镜湖区房屋所有权人。2016年11月30日，双方就前述房屋签订一份《前期物业管理服务协议》，其中原告系协议甲方，被告系协议乙方，双方在协议中明确约定：（一）乙方于每半年第一个月的上旬向甲方支付物业费，缴费周期为每六个月预收一次；（二）高层住宅物业费按照建筑面积每月每平方0.9元计算；（三）若乙方不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金。协议签订后，甲方按约为乙方提供物业管理服务至今。但是被告仅支付物业费至2016年12月31日，此后一直未再支付任何费用。原告以书面形式多次向被告催缴物业费用，但被告仍然拒绝支付。被告房屋面积89.97平米,欠费周期(2017.1.1-2021.6.30,合计54个月),根据协议规定高层物业费单价为0.9元/平米,总计物业费欠款89.97*0.9*54=4372.54元。另被告逾期付款的违约金为857.3元(以欠款数额4372.54元为基数,按照日利率0.03%计算),两项费用共计5229.8元。同时被告自2016年10月至2021年3月拖欠原告能耗费共计739.8元，费用总计5969.64元。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应全面履行。只有业主积极履行物业服务费的正常缴付义务，才能促进物业服务企业的良性运作，避免因经营困局影响对小区全体业主提供正常的物业服务。同时，业主履行正常的缴费义务也是对小区其他已缴费业主的一种尊重。原告为维护自身合法权益特诉至法院，望依法判如所请。被告李莹辩称：2017年夏天晚上下班时家中地漏渗水被堵，答辩人家中地板被浸，让物业关水阀物业没有及时处理，导致答辩人的损失。后答辩人与物业协商，物业同意免一年物业费，但后期与物业协商时物业说换领导了不同意，双方再三协调无果的情况下答辩人才不交物业费的。本院经审理认定事实如下：被告李莹系位于安徽省芜湖市镜湖区房屋所有权人，房屋建筑面积89.97㎡。2016年11月30日，原告华强物业芜湖分公司与被告李莹签订《前期物业管理服务协议》，约定：由原告向被告位于芜湖市镜湖区房屋提供物业服务，收费标准为高层物业管理费0.9元／㎡／月，物业费用每6个月预收一次，缴纳费用时间为每半年第一个月的上旬，小区公共能耗按时按月按户向小区全体业主和使用用户平均分摊交纳。乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金。本院认为：（一）原告华强物业公司与被告李莹签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同，该合同对李莹具有法律约束力。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。华强物业公司向小区提供了物业管理服务，李莹应依约交纳物业费。原告主张被告欠缴2017年1月1日至2021年6月30日期间的物业服务费4372.54元及2016年10月起至2021年3月期间的电梯费739.8元，被告未能提供证据证明上述费用已交纳，其拒缴物业费的理由亦不能成立，故对原告主张本院予以支持。（二）关于原告主张被告支付违约金的诉请，原、被告之间所签订的《前期物业管理服务协议》系原告方提供的格式合同，协议中违约金的条款系限制加重被告的责任，但原告未能证明其已采取合理方式提请被告予以注意，该条款无效，故对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李莹于本判决生效之日起十日内给付原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司物业服务费4372.54元、电梯费739.8元；二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员  何 媛二〇二一年七月二十九日法官助理  陶旻枫书 记 员  曹丽明附：相关法律法规《中华人民共和国民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。