湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初7932号原告:长沙星源大地水处理设备有限公司，住所地：长沙高新开发区桐梓坡西路**麓谷国际工业园名孵化大楼******房，统一社会信用代码：91430100779027329N。法定代表人:周玉佩，系该公司总经理。被告：湖南麓谷科技孵化器有限公司，住所地：，住所地：长沙市高新技术开发区麓湖路**央谷金苑****1320信用代码：9143010073895023XD。法定代表人：李文金,系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡艳萍，女，1993年7月1日出生，汉族，住湖南省津市，系公司员工。原告长沙星源大地水处理设备有限公司（以下简称“星源公司”）与被告湖南麓谷科技孵化器有限公司（以下简称“麓谷公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告星源公司的法定代表人周玉佩、被告麓谷公司的委托诉讼代理人胡艳萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告星源公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告在三个月内尽快为原告办理房屋产权证和土地使用权证或不动产证，时间为三个月内；2.请求判令被告支付原告违约金262,800元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年7月23日与被告签订合同编号为713313111901、713313111902、713313111903房屋买卖合同，同时交付房款91万元，交税金131,057元，于2016年9月30日交付剩余房款89万元，并受理了该房屋的使用权。此后，原告多次向被告索要房屋产权证和土地使用权证未果，直至今日已有四年多时间，被告仍未交付两证给原告，给原告的融资和发展带来重大损失和影响。现要求被告按照合同支付违约金给原告，根据合同第十九条之规定，应付违约金按四年计算为180万×万分之一×365×4＝262,800元，并尽快办理两证。被告麓谷公司辩称:1.关于原告要求被告三个月内办理不动产权证的请求，现因政策调整导致不动产权证无法办理，非被告主观告不办理。被告在2014年之前已为部分园区业主办理了权属证书，现在是高新区国土局不同意给业主办证，被告一直在积极沟通政府相关部门协商解决。被告与原告于2013年7月23日签订的房屋买卖合同，合同约定原告采用银行按揭方式付款，原告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，原告在收到被告通知之日起10日内，以自有资金支付全部余款，不承担本合同第七条约定的违约责任。2013年合同签订后，原告向被告支付了房款91万元，交税金131,057元，剩余89万元被告协助原告办理银行按揭。2014年，因原告自身原因，未能获得银行贷款。直至2016年9月30日，原告才以自有资金支付剩余房款，原告延期支付房款的行为，对房屋未能及时办证存在一定过错。2.即使认定被告需承担延期办证违约金，原告所主张的违约金，也因过高，应予以调整。第一，《长沙市商品房买卖合同》第十九条约定：出卖人应在对商品房交付使用后180日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记，初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。2016年10月21日被告向原告发出《入伙通知书》，原告与被告于2017年5月8日办理房屋交接手续，将房屋交付给原告使用。因原告所购房屋为现房，不存在初始登记。按照合同约定，被告应于2019年5月8日前为原告办理产权证，否则视为违约，故违约金计算日期应目2019年5月9日开始计算。第二、本案所涉房屋早已按合同约定交付，延期办证并没有给原告造成任何损失，因此，即使原告要求被告承担违约责任的要求成立，违约金因远高于原告的损失也应予以调整。综上所述，因原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不能成立，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年7月24日，原告星源公司（乙方）与被告麓谷公司（甲方）签订《长沙市商品房买卖合同》三份（合同编号为713313111901、713313111902、713313111903），原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区××路××号××工业园××大楼××幢××单元××层××号房屋，规划用途为工业；该三份合同第二条约定商品房建筑面积分别为203.74平方米、109.52平方米、109.89平方米；合同第五条计价方式及价款约定商品房单价为4251.40元／平方米，房款总价分别为866180元、465613元、467186元。合同第六条付款方式约定为：买受人按下列第2种方式按期付款：2.银行按揭贷款或公积金贷款：买受人以银行按揭方式付款的，应于签订合同当日向出卖人交付首期房款（含定金）计436180元（901号房）、235613元（902号房）、237186元（903号房），剩余房款430000元（901号房）、230000元（902号房）、230000元（903号房）向向长沙银行股份有限公司白沙支行申请贷款，出卖人应协助办理。买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人在收到出卖人通知之日起十日内，以自有资金支付全部余款，不承担本合同第七条约定的违约责任，逾期，按本合同第七条处理。合同第十九条关于产权登记的约定为：出卖人应在商品房交付使用后180个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同还就其他内容进行了约定。合同签订当日，原、被告另签订了补充协议一份，该协议约定：兹有乙方长沙星源大地水处理设备有限公司购买甲方位于桐梓坡西路229号麓谷国际工业园孵化大楼Ｃ栋901-903号物业，总房款1800000元，乙方采取银行按揭方式支付，首付款910000元，按揭款890000元，甲乙双方现达成以下共识，若乙方未通过银行按揭审批，甲方同意乙方采用分期付款的方式支付剩余房款，具体事宜由甲乙双方共同协商。合同签订后，原告向被告交纳了三套房屋的首付款910,000元，并交纳了契税、维修基金等费用。被告向原告出具了销售不动产统一发票。后因原告未能获得银行贷款，原告于2016年9月，向被告交纳了剩余购房款890,000元，被告于2016年9月30日向原告出具了收款收据。2017年5月8日，原、被告双方签订了《房屋交接书》，双方确认自2017年5月8日起，该房屋由开发商交付给业主。现因被告一直未为原告办理不动产权属证书，故原告诉至本院。另查明，1.根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区××天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。2.涉案3套商品房于2013年12月18日办理了房屋所有权证书，登记在被告名下。上述事实有原、被告的当庭陈述，原告星源公司提交并经庭审质证的《补充协议》、《长沙市商品房买卖合同》及其附件、销售不动产统一发票、收据、转账凭证、房屋产权证书，被告麓谷公司提交并经庭审质证的入伙通知书、房屋交接书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告星源公司与被告麓谷公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案中，被告于2017年5月8日向原告交付房屋，根据双方合同约定，被告应在商品房交付使用后180个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。因案涉三套商品房于2013年12月18日办理了房屋所有权证书，即已经进行了初始登记，故本院根据政策调整及双方合同约定，确认被告应当在2019年5月8日前为原告所购房屋办妥不动产权证书，但其至今未办理，依法应当承担继续履行合同并支付违约金的责任。被告主张逾期办证并非被告主观原因不办理，系政策调整所导致，但未提供充分证据予以证实，且补交土地出让金系被告开发土地建设房屋的义务，并不能因此免除为原告逾期办理产权证书的违约责任。根据长沙市人民政府于2016年8月19日颁布的《关于实施不动产统一登记的通告》[长政发（2016）15号]，在2016年9月9日起，在长沙市城区实施不动产统一登记，由长沙市国土资源局颁发不动产权证书和不动产登记证明，原各类不动产权属证书停止发放。现原告诉请被告为原告办理不动产权证，本院根据上述政策调整，予以支持。对原告要求被告按照合同约定每日按已付房价款万分之一的标准支付违约金的诉请，被告提出该违约金过高，请求予以调整。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据本案的实际，本院综合考虑原告因被告的违约行为可能造成的损失及原告所主张的违约金计算时间，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付从2019年5月9日起至本案起诉之日止的违约金66,060元（1,800,000元×万分之零点五×734天）。对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、限被告湖南麓谷科技孵化器有限公司于本判决生效后90日内为原告长沙星源大地水处理设备有限公司所购买的位于长沙市岳麓区××路××号××工业园××大楼××幢××单元××层××号房屋办妥不动产权证；如被告湖南麓谷科技孵化器有限公司未在本判决指定的期间履行上述义务，则限令被告湖南麓谷科技孵化器有限公司在其未履行上述义务之次日起至其义务履行完毕之日止每日按原告已付房款（1,800,000元）万分之零点五的标准向原告支付迟延履行金；二、限被告湖南麓谷科技孵化器有限公司于本判决生效后五日内向原告长沙星源大地水处理设备有限公司支付违约金66,060元；如果被告湖南麓谷科技孵化器有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告长沙星源大地水处理设备有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取2,621元，由被告湖南麓谷科技孵化器有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 肖必芳二〇二一年七月二日法官助理 贺 玫书 记 员 杨 明