北京市昌平区人民法院执 行 裁 定 书（2021）京0114执异576号案外人：李建，男，1989年7月1日出生，汉族，户籍地河南省光山县，住北京市昌平区。申请执行人：中诚信托有限责任公司，住所地北京市东城区安外大街2号。法定代表人：牛成立，董事长。委托诉讼代理人：杨建荣，北京那融律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴和玢，北京那融律师事务所律师。被执行人：高秀芸，女，1966年3月5日出生，汉族，住北京市昌平区。被执行人：严爱军，男，1966年9月8日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：高秀芸，女，1966年3月5日出生，汉族，住北京市昌平区。本院在执行中诚信托有限责任公司（以下简称中诚信托公司）与严爱军、高秀芸公证债权文书一案[执行依据：（2016）京中信内经证字48025号、48026号公证书，（2019）京中信执字00735号执行证书；执行案号：（2020）京0114执1915号]过程中，案外人李建向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审查。本案现已审查终结。李建称，请求依法让异议申请人继续承租涉案房屋至合同期满为止。申请执行人中诚信托公司与被执行人严爱军、高秀芸公证债权文书一案，执行依据（2016）京中信内经证字48025号、48026号公证书，（2019）京中信执字00735号执行证书。申请执行人中诚信托公司现已申请执行，执行案号为（2020）京0114执1915号，异议人对该执行行为不服，特提出异议。事实和理由：异议申请人自2014年起承租涉案房屋至今，最新的租赁合同于2019年1月12日签订，租赁期限为2019年1月12日至2034年1月12日止，年租金8万元，并已支付3年房租。异议申请人租赁此房屋用于经营猫粮狗粮生意，对涉案房屋相关事宜完全不知情，故向法院提交申请，请求法院让异议申请人继续租赁该房屋至合同期满。中诚信托公司称，一、除租赁合同外，异议申请人未提供其他证据证明租赁关系真实存在，异议申请人主张已承租涉案房屋缺乏事实依据。除租赁合同外，异议申请人未提供租金支付凭证以及物业费、水电费缴费凭证等证据证明租赁关系真是存在，异议申请人主张已承租涉案房屋缺乏事实依据。二、申请执行人对涉案房屋的抵押权设立于2016年7月5日，异议申请人与被执行人最新租赁合同签订于2019年1月12日，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2016年7月5日，申请执行人与被执行人就涉案房屋办理了抵押登记，申请执行人取得涉案房屋抵押权。异议申请人就涉案房屋提交两份租赁合同，一份签订于2014年5月3日（以下简称14版合同），合同未约定租赁期限，为不定期租赁合同；一份签订于2019年1月12日（以下简称19版合同），合同约定租期十五年，为定期租赁合同。异议申请人与被执行人虽未明确表示终止14版合同，但双方签订并履行19版合同的行为已表明双方不再履行14版合同，14版合同应认定已经终止。其后，异议申请人系基于19版合同对涉案房屋享有租赁权。2016年7月5日申请执行人取得涉案房屋抵押权，2019年1月12日异议申请人与被执行人签订19版合同，异议申请人基于19版合同享有的租赁权成立于申请执行人抵押权之后。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因此，异议申请人的租赁权不得对抗申请执行人的抵押权，涉案房屋日后因实现抵押权导致所有权变动时，异议申请人不得继续承租房屋。此外，异议申请人在事实和理由部分表述其对涉案房屋相关事宜完全不知情，但异议申请人签订19版合同时涉案房屋已办理抵押登记，只要异议申请人尽到审慎义务对涉案房屋抵押情况进行查询，就可获知房屋已被抵押的事实，其不知情是因自身过失所致，应承担由此产生的不利后果。综上所述，异议申请人未能提供证据证明租赁关系真实存在，且即使租赁关系真实存在，异议申请人基于19版合同享有的租赁权成立于申请执行人抵押权之后，租赁权不得对抗在先的抵押权。异议申请人申请事项缺乏事实和法律依据，望贵院依法不予支持。高秀芸、严爱军称，最早的时候是上下层两家租的，底下那家因为涉及违建封了，因为李建一直租着，所以续签了。我认可他的异议请求，同意继续租。本院查明，中诚信托公司申请执行严爱军、高秀芸公证债权文书一案，北京市中信公证处出具（2016）京中信内经证字48025号、48026号公证书。经中诚信托公司申请，北京市中信公证处于2019年7月30日出具（2019）京中信执字00735号执行证书，确定：一、被执行人：严爱军、高秀芸。二、执行标的：1.借款本金1440000元；2.2018年6月4日至2018年7月4日期间的利息11088元；3.自2018年7月5日起至全部债务实际偿还之日止的违约金（以借款本金为基数，按照年利率24%计算）。三、责任范围：1.严爱军、高秀芸作为借款人，应就上述债务向中诚信托公司承担清偿责任。2.严爱军作为抵押人，应以严爱军名下登记的坐落于北京市昌平区的房产就上述债务向中诚信托公司承担抵押担保责任。中诚信托公司据此向本院申请强制执行，本院以（2020）京0114执1915号立案受理。执行过程中，本院于2020年4月22日查封严爱军名下坐落于北京市昌平区的房屋（以下简称涉案房屋）。2020年6月29日，本院裁定评估、拍卖涉案房屋。案外人李建就此向本院提出书面异议。为支持其主张，李建向本院提交租赁合同两份（落款时间分别为2014和2019年）、营业执照、进货单、收条、微信支付转账电子凭证等作为证据。李建提交的落款时间为2014年5月3日的《商用门面房租赁合同》对房租进行了约定，为一年32000元（金额部分有涂改），未载明租赁期限，仅写明合同从2014年6月8日开始，约定的租赁房屋的位置为昌平区，上下两层，乙方承租下层；并提交收条一张，内容为“收到李健房租16000元整，租房押金2600元整，共计18600元整，2014年6月8日-12月8日。高秀芸。”李建提交另一份落款时间为2019年1月12日的租赁合同，合同约定租赁期限为15年，2019年1月12日起至2034年1月12日止，每年租金8万元，商铺系坐落地址21-9商铺，建筑面积为99.7平方米；提交收条一张，内容为“自2018年12月1日-2019年1月12日共计收到李建交来的房租共计24万元，有现金和转账，收款人高秀芸，2019年1月12日”；提交微信支付转账电子凭证4张，付款方李建，收款方高秀芸，分别为2018年8月19日8000元（转账说明：房东大姐借用）、2018年10月13日8000元、2018年11月9日10000元（转账说明：底商房租）、2018年11月9日7000元（转账说明：底商房租已交完）。李建称刚开始租下面的是一年32000元，后来拆违建封了，就把楼上楼下一起租了，一年是8万元，并称房租约定的是半年一交，2015年1年一交，2016年半年一交，2017年以后房东总到他们那里拿钱，李建说一下给3年的得了，就一下给了3年的，微信支付的应该7、8万，剩下的就是现金了。李建称其从2014年起就一直在涉案房屋经营，营业执照的住所地就是涉案房屋的地址。审查过程中，本院调取了北京旭日友康商贸有限公司（法定代表人李建）的工商档案，该公司原名称为北京旭日友康宠物用品商店，2014年5月30日成立，住所地为北京市昌平区。另查，根据涉案房屋的不动产登记信息显示，涉案房屋登记于严爱军名下，中诚信托公司对涉案房屋享有抵押权，抵押权登记时间为2016年7月5日。本院认为，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出异议。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，李建向本院主张其对涉案房屋享有租赁权，请求继续承租涉案房屋至合同期满为止，并提供两份租赁合同、营业执照、收条及微信支付转账电子凭证等作为证据，根据其提供的上述证据，可以认定李建对涉案房屋享有租赁权。但中诚信托公司对涉案房屋享有抵押权，关于租赁权能否对抗抵押权一节，本案中，李建提交两份租赁合同，一份签订时间为2014年5月3日，一份签订时间为2019年1月12日，两份租赁合同在标的物、租期以及租金标准上均发生了变更，第二份租赁合同不能认定为第一份租赁合同的延续。故双方之间现有的租赁关系成立于2019年1月12日，晚于中诚信托公司抵押权的设立时间，该租赁关系不得对抗中诚信托公司已登记的抵押权。综上，李建的异议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回李建的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  梁永胜审判员  吴全会审判员  谢 肖二〇二一年七月八日书记员  张秋菊