。广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)穗中法民五终字第416号上诉人（原审原告）：梁惠娟，住广州市越秀区。委托代理人：董良刚，广东金羊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州德馨商业经营管理有限公司，住所地在广州天河区。法定代表人：莫万奎，总经理。委托代理人：欧志鹏、刘超韦，分别系广东红棉律师事务所律师、律师助理。上诉人梁惠娟因与广州德馨商业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2011）天法民四初字第2181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年9月3日，梁惠娟(认购方，下同)、德馨公司(出售方，下同)签订《先达数码港认购书》，约定：梁惠娟自愿认购案涉房产，付款方式为一次性付款，定金50000元须于签订本认购书当日付清；首期价款(50％)596621元须于2011年9月15日前付清；第二期价款(50％)596621元须于2011年10月10日前付清;如认购方逾期未交付上述款项(包含未支付第六款约定的办理产权证的款项)，均视为认购方放弃认购，出售方无须另行通知认购方即有权对该物业另行处理，认购方所付临时定金不予退还，本认购书终止履行；出售方另行处理该物业的，认购方应无条件配合出售方办理所有手续；认购方须于2011年9月15日前，携同本认购书、身份证明文件等到出售方指定的律师事务所签署《商铺买卖合同》及有关文件(具体签约时间以律师事务所电话通知认购方为准)，并于签署上述文件前到广州市天河区先达数码港销售中心付清本认购书第一条中所约定的定金和购房价款，并换取相应的收据；认购方逾期未签署《商铺买卖合同》及有关文件，视为认购方放弃认购，出售方无须另行通知认购方并有权对该物业另行处理，认购方所付定金不予退还，所付购房款(不含定金)无息退还，本认购书终止履行；该物业仅作商业用途使用，于2012年3月31日前交付使用等。《先达数码港认购书》备注栏表明认购方已经阅读并接受出售方于销售现场公示之《商铺买卖合同》示范文件且对其内容无任何异议；出售方、认购方同意在未签订《商铺买卖合同》之前，本认购书作为合法有效之法律文件，出售方、认购方签订《商铺买卖合同》及补充协议后，应以《商铺买卖合同》及补充协议为准。《先达数码港认购书》签订当天，梁惠娟在《先达数码港认购书》附随“首层平面图”(151号铺位标示颜色为深色)和《先达数码港认购须知》中署名。《先达数码港认购须知》规定：“认购方在认购前，请仔细阅读本公司提供的认购须知、贷款通知、商铺买卖合同、委托书、权属证书及各项法律证明文件…认购方已清楚和接受认购商铺的状况和权属情况、使用年限、商铺方位、交易条件、周边环境及本公司签订认购书的授权，本《须知》为《认购书》及《买卖合同》之附件等。”原审庭审中，德馨公司确认已经收取梁惠娟支付的定金50000元。经查，广州市国土资源和房屋管理局于2011年8月4日向焦海松（案外人）核发案涉房产的《房地产权证》，核准案涉房产的地址为天河区体育西路75号1151房，权属人为焦某。《房地产权证》附属的“房地产分户图”载明案涉房产所在方位、编号顺序与《先达数码港认购书》“首层平面图”标示的相一致。焦某出庭作证并提供《授权委托书》称：案涉房产是其本人所有，全权委托德馨公司以其公司名义代为销售、签订认购书，代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据。原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，…第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对入主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”本案中，无证据证明德馨公司在以自己名义与梁惠娟签订《先达数码港认购书》时已向梁惠娟明确告知其与委托人焦某之间有代理关系，即梁惠娟不知道德馨公司与焦某之间的代理关系，梁惠娟可以选择德馨公司或者焦某作为相对人主张其权利，现梁惠娟选择德馨公司作为相对人主张权利符合法律规定，应予以准许。德馨公司以自己名义在焦某授权范围内与梁惠娟签订《先达数码港认购书》并无违反法律规定，其与梁惠娟签订的《先达数码港认购书》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，对双方当事人均有约束力。根据《先达数码港认购书》中“备注”栏约定内容：“认购方已经阅读并接受出售方于销售现场公示之《商铺买卖合同》示范文件且对其内容无任何意义；出售方、认购方同意在未签订《商铺买卖合同》之前，本认购书作为合法有效之法律文件，出售方、认购方签订《商铺买卖合同》及补充协议后，应以《商铺买卖合同》及补充协议为准”，由此可知，梁惠娟在签订《先达数码港认购书》前应当看到并清楚《商铺买卖合同》条款内容，梁惠娟对于“(合同)与认购书的约定完全不一样”的陈述不能举证证明；其次，作为《先达数码港认购书》附件之一的《先达数码港认购须知》，规定了“…认购方已清楚和接受认购商铺的状况和权属情况、使用年限、商铺方位、交易条件、周边环境及本公司签订认购书的授权等”的条款，说明德馨公司已经履行了相应的告知义务；再次，《房地产权证》附属的“房地产分户图”载明案涉房产所在方位、编号顺序与《先达数码港认购书》“首层平面图”标示的房产所在方位、编号顺序相一致，而《先达数码港认购书》“首层平面图”标示的房产所在方位、编号顺序又是梁惠娟自行选择并签名确认。综上，在案涉房产不存在限制权利的情况下，且双方不存在对《商铺买卖合同》主要条款理解差异、无法磋商一致的情况下，梁惠娟以“被上诉人签订自己没有产权的卖房合同，虚假宣传骗取定金”为由未签订《商铺买卖合同》，并要求德馨公司双倍返还定金10万元的诉求依据不足，应不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告梁惠娟的诉讼请求。判后，上诉人梁某不服原审判决，向本院上诉认为，原审判决事实不清楚，证据不足，适用法律错误。请二审法院支持上诉人的诉讼请求，撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求双某返还定金100000元整。被上诉人德馨公司答辩同意一审判决。本院经二审庭询，双方当事人没有提出新的证据，对原审判决查明的事实表示无异议，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，被上诉人德馨公司以自己名义在焦某授权范围内与上诉人梁惠娟签订《先达数码港认购书》并无违反法律规定，其与上诉人签订的《先达数码港认购书》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，对双方当事人均有约束力。根据《先达数码港认购书》中“备注”栏约定内容：“认购方已经阅读并接受出售方于销售现场公示之《商铺买卖合同》示范文件且对其内容无任何意义；出售方、认购方同意在未签订《商铺买卖合同》之前，本认购书作为合法有效之法律文件，出售方、认购方签订《商铺买卖合同》及补充协议后，应以《商铺买卖合同》及补充协议为准”，由此可知，上诉人在签订《先达数码港认购书》前应当看到并清楚《商铺买卖合同》条款内容，上诉人对于“(合同)与认购书的约定完全不一样”的陈述未能举证证明；此外，作为《先达数码港认购书》附件之一的《先达数码港认购须知》中规定了“…认购方已清楚和接受认购商铺的状况和权属情况、使用年限、商铺方位、交易条件、周边环境及本公司签订认购书的授权等”的条款，说明被上诉人已经履行了相应的告知义务；而且，《房地产权证》附属的“房地产分户图”载明案涉房产所在方位、编号顺序与《先达数码港认购书》“首层平面图”标示的房产所在方位、编号顺序相一致，而《先达数码港认购书》“首层平面图”标示的房产所在方位、编号顺序又是梁惠娟自行选择并签名确认。综上，在案涉房产不存在限制权利，且双方不存在对《商铺买卖合同》主要条款理解差异、无法磋商一致的情况下，上诉人以“被上诉人签订自己没有产权的卖房合同，虚假宣传骗取定金”及未签订《商铺买卖合同》等为由，要求被上诉人双倍返还定金10万元的诉求依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2300元，由上诉人梁惠娟负担.本判决为终审判决。审 判 长  肖逸思代理审判员  吴 湛代理审判员  彭 湛二〇一三年六月二十五日书 记 员  刘 侃