宁波市镇海区人民法院民事判决书（2021）浙0211民初2094号        原告：新联合物业服务集团有限公司，统一社会信用代码91330206720482909E，住所地宁波市北仑区梅山盐场1号办公楼九号908室。                法定代表人：鲍小才，该公司董事长。                委托诉讼代理人：金凌峰，浙江时光律师事务所律师。                委托诉讼代理人：陆欢，浙江时光律师事务所律师。                被告：沈国珍，男，1963年2月9日出生，汉族，住宁波市镇海区。                原告新联合物业服务集团有限公司（以下简称“新联合公司”）与被告沈国珍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案受理后，依法由审判员张晓圆适用简易程序独任审判，于2021年7月8日对本案公开开庭进行审理，原告新联合公司的委托诉讼代理人金凌峰、陆欢到庭参加诉讼，被告沈国珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。                原告新联合公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付2013年5月1日至2019年12月31日的物业综合服务费1766元（71.1平方米×0.2元／平方米／月×12个月＋71.1平方米×0.33元／平方米／月×68个月）、公共设施维修费398元（71.1平方米×1.6元／平方米／年×12／12年＋71.1平方米×2.4元／平方米／年×20／12年，仅计算2013年5月1日至2015年12月31日）、滞纳金200元，合计2364元；2．本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告将滞纳金200元的诉请撤回。事实和理由：原告于2010年12月29日与宁波市镇海区人民政府骆驼街道办事处签订《碧水莲晴前期物业管理服务合同》一份，合同约定：由原告对碧水莲晴提供前期物业管理服务；高层住宅物业费为1.5元／月·平方米，小高层住宅物业费为1.0元／月·平方米；公共设施维修费为2.4元／年·平方米；高层住宅综合服务费由骆驼街道办事处补贴1.00元／月·平方米，小高层住宅综合服务费补贴0.66元／月·平方米，住宅公共设施日常维修费补贴1.60元／年·平方米；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之一的标准向原告支付滞纳金；合同期限自2011年1月1日起至2013年12月31日止，业主委员会尚未成立的，本合同自然顺延（物业费补贴标准应以补充合同的补贴方案为准）。原告分别于2015年11月18日、2018年12月18日与宁波市镇海区碧水莲晴一期业主委员会签订《碧水莲晴一期物业管理委托合同》，合同约定：拆迁安置房的物业综合服务费、公共设施日常维修费的交纳按以下方案执行：第一年，住宅综合服务费和公共设施日常维修费全部由骆驼街道办事处补贴；第二年，高层住宅综合服务费补贴1.0元／月·平方米，小高层住宅综合服务费补贴0.66元／月·平方米，公共设施日常维修费补贴1.60元／年·平方米，其余部分由业主交纳；第三年，高层住宅综合服务费补贴0.50元／月·平方米，小高层住宅综合服务费补贴0.33元／月·平方米，住宅公共设施日常维修费补贴0.80元／年·平方米，其余部分由业主交纳；交付满三年后，高层、小高层住宅物业管理服务费由街道分别按1.0元／平方米·月和0.67元／平方米·月收费标准支付于原告，原告另按高层0.5元／平方米·月，小高层0.33元／平方米·月，公共设施设备日常维修费统一按2.4元／平方米·年标准向业主收取；委托管理期限自2015年11月1日起至2021年12月31日止（物业费补贴标准以合同第22条为准）。被告系宁波市镇海区碧水莲晴14幢405室的业主，该房屋系小高层住宅，建筑面积为71.10平方米。原告是从2011年1月1日至2021年12月31日为碧水莲晴提供物业服务。经多次催讨未果，现原告为维护自己的合法权益，依法向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。                被告沈国珍未出庭应诉，亦未提交答辩状。                原告新联合公司向本院提交了碧水莲晴前期物业管理服务合同一份、碧水莲晴前期物业管理服务补充合同一份、碧水莲晴一期物业管理服务合同二份、情况说明一份、碧水莲晴一期安置房交付书一份、镇海区不动产登记情况证明一份、工商变更登记打印件一份、照片一组，被告沈国珍未提交证据，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告提交的证据进行质证的权利。本院对原告提供的证据依法予以认定。                根据认定的证据，结合原告的陈述，本院查明事实如下：                2010年12月，宁波市镇海区人民政府骆驼街道办事处作为甲方与宁波联合物业管理有限公司作为乙方签订碧水莲晴前期物业管理服务合同一份，主要载明：甲方选聘乙方对碧水莲晴提供前期物业管理服务。乙方提供的物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通，车辆停放管理，协助公安部门对公共秩序、安全防范等事项的维护、管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理。物业综合服务费标准：高层住宅为1.5元／月／平方米，小高层住宅为1元／月／平方米。公共设施日常维修费：高层住宅为2.4元／年／平方米，小高层住宅为2.4元／年／平方米。本项目用于拆迁安置房的物业综合服务费、公共设施日常维修费的交纳按以下方案执行：第一年，住宅综合服务费和公共设施日常维修费全部由甲方补贴；第二年，高层住宅综合服务费由甲方补贴1.0元／月／平方米，住宅公共设施日常维修费由甲方补贴1.60元／年／平方米；小高层住宅综合服务费由甲方补贴0.66元／月／平方米，住宅公共设施日常维修费由甲方补贴1.60元／年／平方米，其余部分由业主交纳；第三年，高层住宅综合服务费由甲方补贴0.5元／月／平方米，住宅公共设施日常维修费由甲方补贴0.8元／年／平方米；小高层住宅综合服务费由甲方补贴0.33元／月／平方米，住宅公共设施日常维修费由甲方补贴0.8元／年／平方米，其余部分由业主交纳。在交房前，业主一次性付清前三年的物业费（总计为一年的全额物业费用），以后两年不用交物业费。合同期限自2011年1月1日至2013年12月31日，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；业主委员会尚未成立的，本合同自然顺延。本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。                2011年3月，宁波市镇海区人民政府骆驼街道办事处作为甲方与宁波联合物业管理有限公司作为乙方签订碧水莲晴前期物业管理服务补充合同一份，主要将物业费收费的交纳方式作如下修改：第一年，住宅综合服务费（高层、小高层）和公共设施日常维修费全部由甲方补贴；第二年，高层住宅综合服务费由甲方补贴1.4元／月／平方米，住宅公共设施日常维修费由甲方补贴1.6元／年／平方米；小高层住宅综合服务费由甲方补贴0.9元／月／平方米，住宅公共设施日常维修费由甲方补贴1.6元／年／平方米；第三年，高层住宅综合服务费由甲方补贴1.3元／月／平方米，住宅公共设施日常维修费由甲方补贴0.8元／年／平方米；小高层住宅综合服务费由甲方补贴0.8元／月／平方米，住宅公共设施日常维修费由甲方补贴0.8元／年／平方米。                2015年11月，碧水莲晴一期业主委员会作为甲方与宁波联合物业管理有限公司作为乙方签订碧水莲晴一期物业管理委托合同一份，主要载明：甲方将碧水莲晴一期委托乙方实行物业管理。委托管理事项包括房屋建筑共有部位的维修、养护管理、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理、区内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、共有绿地、花木养护、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理、交通与车辆停放秩序的管理、公共环境卫生、公共秩序维护等。委托管理期限为2015年11月1日至2018年12月31日。乙方须按下列约定，实现目标管理：房屋零修、急修及时率达85％以上，共用部位维修工程质量合格率达到90％以上，住户有效投诉率低于10％，处理率达95％，小区内无因乙方管理责任引起的火灾、治安刑事案件和交通责任事故，业主对物业管理服务满意率达到70％以上。乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费、房屋共有部位和共用设施设备日常维修费（由街道全额拨付除外）、电梯电费等。物业服务费收费标准为高层住宅为1.5元／月／平方米，小高层住宅为1元／月／平方米。公用设施设备日常维修费：高层住宅为2.4元／年／平方米，小高层住宅为2.4元／年／平方米。交付第一年，高层、小高层住宅的物业管理服务费、共用设施设备日常维修费全额由街道支付于乙方。交付第二年，物业管理服务费由街道按高层住宅1.4元／平方米／月，小高层住宅0.9元／平方米／月收费标准，共用设施设备日常维修费按1.6元／平方米／年收费标准支付于乙方。乙方另向高层、小高层住宅业主按0.1元／平方米／月标准收取物业管理服务费，按0.8元／平方米／年标准收取共用设施设备日常维修费。交付第三年，物业管理服务费由街道按高层住宅1.3元／平方米／月，小高层住宅0.8元／平方米／月收费标准，共用设施设备日常维修费统一按0.8元／平方米／年收费标准支付于乙方。乙方另向高层、小高层住宅业主按0.2元／平方米／月标准收取物业管理服务费，按1.6元／平方米／年标准收取共用设施设备日常维修费。交付满三年后，高层、小高层住宅物业管理服务费由街道分别按1.0元／平方米／月和0.67元／平方米／月收费标准支付于乙方。乙方另向高层住宅业主按0.5元／平方米／月，小高层住宅业主按0.33元／平方米／月标准收取物业管理服务费。共同设施设备日常维修费统一按2.4元／平方米／年收费标准向高层、小高层业主收取。业主应按合同约定按时足额缴纳物业管理服务费。收取物业管理服务费，时间为每年1月1日至12月31日。收取的停车费、场地费、广告费、物业经营、管理用房租金等各类收入均应单独立账，全部补贴乙方用于日常物业管理，每年三月底公布上一年度收支情况。合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩较好，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。                2018年12月，碧水莲晴一期业主委员会作为甲方与宁波联合物业管理有限公司作为乙方签订碧水莲晴一期物业管理委托合同一份，主要载明：委托管理期限为2019年1月1日至2021年12月31日。其他内容与前一份物业管理委托合同基本相同。                另查明，被告于2011年4月25日办理碧水莲晴14号405室安置房的交付手续。该房屋于2012年1月13日登记在被告名下，房屋建筑面积为71.1平方米。                又查明，2020年6月17日，宁波联合物业管理有限公司更名为新联合物业服务集团有限公司。                还查明，原告曾多次向被告催讨案涉物业综合服务费、公共设施维修费。                本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主和物业服务企业均具有约束力。物业管理是物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动；物业费是物业服务企业对物业管理范围内提供服务所收取的费用；业主只有交了物业费，物业服务企业才有可能更好地服务。原告对碧水莲晴小区进行了物业管理服务，应依约对共用部位、公共设施设备、相关场地和环境卫生等进行维修、养护、管理、维护等，被告作为该小区的业主，理应及时向原告支付物业服务费及公共设施维修费。故被告应支付原告物业综合服务费1766元，公共设施维修费398元。                民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：                被告沈国珍支付原告新联合物业服务集团有限公司2013年5月1日至2019年12月31日的物业综合服务费1766元及2013年5月1日至2015年12月31日的公共设施维修费398元，合计2164元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费50元，减半收取25元，由被告沈国珍负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。                本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。                    审判员张晓圆    二〇二一年七月二十三日            代书记员钟瑜铮