淮安市清江浦区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0812执异72号案外人：蔡如仲，男，汉族，1967年3月27日出生，住所地淮安市清江浦区。申请执行人：顾明爱，男，汉族，1971年3月25日出生，住盐城市阜宁县。被执行人：佟开永，男，汉族，1963年9月9日出生，住淮安市清江浦区。被执行人：高仕珍，女，汉族，1961年9月9日出生，住淮安市清江浦区。本院在执行顾明爱申请执行佟开永、高仕珍民间借贷纠纷一案过程中，案外人蔡如仲向本院提出书面异议。本院于2021年7月8日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2018年1月5日，本院对顾明爱诉佟开永、高仕珍民间借贷纠纷一案作出（2017）苏0812民初10461号民事判决：被告佟开永、高仕珍欠原告顾明爱借款186000元，于本判决生效后十五日内一次性偿还原告，并按照年利率6%支付原告利息（自2017年1月1日起至实际履行完毕之日止）。案件受理费4221元，减半收取2110元，诉讼保全费1450元，合计3560元，由被告佟开永、高仕珍负担。在该案审理过程中，本院依据顾明爱的申请，于2017年12月4日查封了佟开永、高仕珍名下的位于淮安市××·××小区××室。佟开永、高仕珍不服判决提起上诉，淮安市中级人民法院于2018年5月17日作出（2018）苏08民终636号民事调解书：一、上诉人佟开永、高仕珍于2018年7月31日前向被上诉人顾明爱支付16万元欠款;如果上诉人佟开永、高仕珍有一期未按期足额履行，被上诉人顾明爱有权按照一审判决向人民法院申请执行；二、一审案件受理费4221元，减半收取2110.5元，诉讼保全费1450元，合计3560.5元，由被上诉人顾明爱负担（已付）；二审案件受理费4020元，减半收取2010元，由上诉人佟开永、高仕珍负担（已付）；三、上诉人佟开永、高仕珍与被上诉人顾明爱就本案民间借贷纠纷再无其他争议；四、本调解协议经各方当事人签字之日起生效。根据顾明爱的申请，本院于2018年9月26日立案强制执行，案号为（2018）苏0812执3448号。本院于2018年12月27日作出（2018）苏0812执3448号执行裁定：终结本次执行程序。2020年11月16日，本院对案涉房屋进行了续查封。案外人蔡如仲提出异议称，一、涉案房屋2011年5月已经出售给蔡如仲，蔡如仲已经实际占有、使用房屋。房屋未过户的过错不在案外人。2011年5月26日蔡如仲与佟开永签订《协议书》，约定由蔡如仲将××·××××·××楼转让给佟开永施工，佟开永将××·××××·××室楼价款26.64万元与蔡如仲已交规费26.64万元对换转让。到房产过户时，佟开永配合将产权过户给蔡如仲。因涉案房屋为回迁房，当时不具备办理产权过户登记的条件。签订协议后，佟开永随即将房屋交付给蔡如仲，蔡如仲对房屋进行了装修，随后举家入住至今。2016年1月21日佟开永隐瞒蔡如仲将涉案房屋办理了权属登记，并在五天后即1月26日，将涉案房屋抵押给了案外人潘树林。蔡如仲得知可以办理产权登记后立即要求佟开永办理过户登记，但佟开永以种种理由搪塞蔡如仲，拖延办理，最后实在难以隐瞒的情况下，才告知其已经将房屋抵押给执行异议人，客观上无法办理过户。二、蔡如仲于2018年6月23日就首次查封向阜宁县人民法院提出执行异议之诉，阜宁县人民法院判决支持蔡如仲的异议申请，判决停止对房屋的执行。2017年4月1日阜宁县人民法院依据（2017）苏0923执保93号文件查封了案涉房屋，蔡如仲得知查封、执行情况后，于2018年6月23日向阜宁县人民法院提出执行异议。2018年11月19日作出（2017）苏0923民初2917号民事判决，判定不得执行（2017）苏0923执2117号执行裁定拍卖、变卖案涉房产。三、根据最高院有关规定，蔡如仲对涉案房屋享有权利并足以阻却本案执行。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案案涉房屋已经出售给蔡如仲，未办理过户的过错不在蔡如仲，蔡如仲的权利足以阻却执行。综上，蔡如仲对涉案房屋享有合法的权利，佟开永、高仕珍不是涉案房屋的合法权利人，蔡如仲的权利足以排除申请执行人的强制执行。请求：解除对淮安市××·××小区××室房屋的查封，并停止对该房屋的执行。申请执行人顾明爱辩称，1、案外人同被执行人之间的以物抵债协议具有相对性，只在抵债协议双方之间存在效力，不能对抗第三人，且仅按照该协议并不能发生物权的变动。按照物权法定原则，不动产登记簿具有公示公信效力，现不动产所有权属于被执行人。如果以房抵债协议真实，当符合保证条件时，应当第一时间办理不动产变更手续，但至今案外人从未向被执行人主张过。因此，申请执行人据此质疑以物抵债协议的真实性。2、案外人同被执行人之间签订的协议不是实质性的房屋买卖协议，也不是明确抵债数额的以房抵债协议。协议书第四项的内容不是确定的26.64万元房屋价款，该款远远低于当时市场价格，故该协议属于低价转让行为，而申请执行人与被执行人之间的债权债务从2008年就开始。为此，不能认定案外人已经支付全部房屋价款，尚需案外人补齐当时市场价差额部分到执行局。3、最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条的规定，保护的是商品房买卖合同，而本案是以物抵债，其本质上双方是债务关系，本案案外人提供的以房抵债协议应当不适用该条规定。4、申请执行人同案外人及被执行人均在盐城二建承包工程，彼此之间比较了解，当时案外人占有涉案房屋，是案外人为被执行人进行了80万元的借款担保，而非工程施工转让。故需要案外人举证涉案××·××××·××楼工程的规费是否真实支付，且是如何支付的，另尚需被执行人举证证明是否实际施工××·××楼工程，从而核查该协议书第四项以房抵债条款是否依法成立并生效。5、我国不是判例法国家，阜宁法院、淮阴区法院生效判决及裁定不能作为本案的定案依据，因为其生效判决及裁定仅依据对方当事人的答辩及质证意见对相关证据进行了形式审查，而非是实质审查。综上，本案案外人的异议请求应依法被驳回。被执行人佟开永辩称，一、2011年5月26日与蔡如仲所签的《协议书》属实，于2016年办理了产权证登记（因是拆迁安置房买5年才能办证），办好产权证后，因工程资金困难便抵押给了潘树林贷款30万元，导致潘树林的贷款至今没能还上，受让工程工程款长时间没能回笼（现在还在打官司诉讼中）。二、阜宁县人民法院2018年11月19日作出（2018）苏0923民初2917号民事判决是属实。三、对本案合议庭成员，不申请回避，请求依法裁定。另查明，案外人孙德意与佟开永、高仕珍民间借贷纠纷一案，阜宁县人民法院于2017年3月30日作出（2017）苏0923民初1783号民事裁定，查封案涉房屋。2017年6月22日，作出民事判决：一、被告佟开永、高仕珍应于本判决发生法律效力之日起10日内共同向原告孙德意支付借款本金500000元及利息……；二、被告佟开永、高仕珍应于本判决发生法律效力之日起10日内共同向原告孙德意支付律师代理费8000元。判决生效后，根据孙德意申请，阜宁县人民法院立案执行，于2017年11月20日作出（2017）苏0923执2117号执行裁定，对案涉房屋进行拍卖、变卖。蔡如仲提出异议后，阜宁县人民法院于2018年4月20日裁定驳回蔡如仲的异议申请。蔡如仲遂提起执行异议之诉。阜宁县人民法院于2018年11月19日作出（2018）苏0923民初2917号民事判决：一、不得执行本院（2017）苏0923执2117号执行裁定拍卖、变卖被执行人佟开永、高仕珍名下位于淮安市××·××小区××室房产。二、驳回原告蔡如仲的其他诉讼请求。该判决还认定以下事实：2009年5月4日，经相关部门协调，佟开永与案外人胡广国订立《调解协议书》，约定胡广国将座落于××·××室房屋（即案涉房屋）转让给佟开永，胡广国在协议书上书写“同意在协议安置栏中写上佟开永名字（胡广国09）。2011年5月26日，蔡如仲与佟开永签订《协议书》记载：由于公司（盐城二建）及佟开永要求，将××·××楼转让给佟开永施工，经双方商定协议如下：蔡如仲已上交费用266400元，佟开永有淮安××·××楼603面积108m²＋车库房产合计总价266400元，佟开永将××·××住宅楼价款（26.64）与蔡如仲××·××小区已交规费（26.64）对换转让，到房产过户时，佟开永配合将房产权过户给蔡如仲。协议签订后，蔡如仲对异议房屋进行装修，并从2012年5月居住至今。2016年1月19日，佟开永与淮安华德力置业有限公司签订《商品房买卖合同》约定：淮安华德力置业有限公司将案涉房屋出售给佟开永。同年1月21日，淮安华德力置业有限公司与佟开永、高仕珍就案涉房屋办理房屋权属登记，佟开永、高仕珍取得案涉房屋的产权证。2016年1月26日，佟开永、高仕珍将案涉房屋抵押给潘树林，并办理了抵押登记手续，登记抵押债权数额30万元。根据胡广国与佟开永签订的“调解协议书”，蔡如仲与佟开永签订的“协议书”，燃气发票、水费发票、电费发票记载的地址，以及逸翠园物业管理办公室出具的证明，可以认定“淮海南路188#××·××室”与“××·××室”为同一套房屋。本院于2021年7月2日查询了案涉房屋的不动产登记簿信息，显示案涉房屋上已无抵押，本案查封为首轮查封。本院认为，本案的争议焦点为，案外人与被执行人签订《协议书》、实际使用房屋等行为能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，1、蔡如仲与佟开永于法院查封案涉房屋前即2011年5月26日签订《协议书》，该协议合法有效；2、蔡如仲将××·××楼转让给佟开永施工，对于蔡如仲已交的项目规费进行清算的费用抵销购房款，系双方当事人在债务到期后达成的以房抵债协议，且发生在法院查封之前，应视为蔡如仲已交纳了全部购房款；3、蔡如仲已实际占有、使用了案涉房屋；4、蔡如仲与佟开永在《协议书》中约定佟开永配合将房屋产权过户给蔡如仲，在案涉房屋符合办理权属登记条件时，蔡如仲即要求佟开永办理过户手续，但佟开永将案涉房产登记在佟开永、高仕珍名下后，没有及时将案涉房产过户登记到蔡如仲名下，随后又为案涉房屋设定了抵押，致使案涉房屋后来被法院查封，不能办理变更登记。因此，案涉房屋产权未能变更登记，主要原因在佟开永，蔡如仲不存在过错。综上，蔡如仲的异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对淮安市清江浦区××·××室不动产的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 林晓军审 判 员 王鲁娜审 判 员 钟静姝法官助理 陈敏婕二〇二一年七月二十日书 记 员 王 静