江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0281民初6806号原告：冯涛，男，汉族，1976年10月12日出生，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：刘玲，河南公朴律师事务所律师。被告：顾龙，男，汉族，1988年11月3日出生，住江苏省江阴市。被告：刘静，女，汉族，1989年4月14日出生，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：王飞，江苏永屹律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐春成，江苏永屹律师事务所律师。被告：碧桂园生活服务集团股份有限公司江阴华士分公司，住所地江阴市。负责人：桂立业。委托诉讼代理人：郑月，女。委托诉讼代理人：赵婷婷，女。冯涛与顾龙、刘静、碧桂园生活服务集团股份有限公司江阴华士分公司（以下简称物业公司）相邻损害防免关系纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序公开开庭进行了审理。原告冯涛及其委托诉讼代理人刘玲，被告顾龙、刘静及其委托诉讼代理人王飞、被告物业公司的委托诉讼代理人郑月、赵婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯涛向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告顾龙、刘静承担房屋装修损失385831元、两年的房屋租金84000元及房屋折旧费20万元，共计损失669831元；2、请求判令物业公司承担以上损失的补充责任；3、请求判令被告承担律师费10000元、4、本案诉讼费、保全费由被告承担。后将诉讼请求中的损失赔偿项目及金额变更为：1、评估报告列明的工程造价289624元、2、家电拆除及安装费用4000元；3、两年房屋租金36000元；4、房屋折价损失20万元。事实与理由：原告于2018年4月12日在江阴市碧桂园房地产开发有限公司购买商品房一套，位于江阴市××镇××路××号××单元××层××室，为精装房。原告因生活所需，在房屋原来的基础上打算重新装修，2019年12月31日与苏州杰诺思软装工程有限公司签订了装修协议，约定装修总费用为29万元，交房时间为2020年5月10日装修完毕。顾龙、刘静系原告楼上住户，2020年5月13日顾龙刘静的房屋装修时，因装修后房屋内的水龙头没有关闭，地面开槽，导致大约7吨水渗入原告房屋内，原告赶回房屋查看时，房屋地面大量存水，屋顶一直在漏水，墙壁内经专业人员查看也全部是水。原告到物业公司询问情况，物业公司陈述装修过程中应顾龙、刘静的要求开放的水闸开关。经物业公司查看当天顾龙、刘静的房屋用水量为7吨左右。原告为装修房屋投入大量的精力及财力，现因被告过错导致不能正常入住，重新装修也需大量的人力和财力，预估重新装修恢复原貌要近2年时间，且房屋经水泡过后严重贬值。故请求顾龙、刘静赔偿上述损失。物业公司对水闸监督不力，物业公司应承担相应的责任。为证明自己的主张，冯涛提供了下列证据：1.商品房买卖合同及附件。2018年4月12日冯涛与江阴市碧桂园房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，载明：预售商品房，观澜雅苑84号501号，精装房；2.碧桂园物业及资料移交书、收缴款项明细、收据。2019年12月29日，冯涛在缴付物业服务费等各项费用后拿到房屋钥匙；3.拎包入住销售合约单、工程预算书、发票。2019年12月29日冯涛与苏州杰诺思装饰工程有限公司签订房屋装修合同，合同总价29万元，发票金额13.5万元；4.苏州杰诺思装饰工程有限公司的全包工程预算书。冯涛委托苏州杰诺思装饰工程有限公司对案涉房屋所作墙面、护墙板、地面铲除等拆除工程，预算金额为23211.91元，水电复原、瓷砖铺贴等硬件工程预算金额为116719.29元；5.物业公司工作人员于2020年5月13日拍摄的冯涛房屋内及顾龙、刘静房屋内的照片打印件4张。案涉房屋阳台、客厅过道、墙壁均存在积水的状况；6．视频。视频中房屋客厅地面仍有积水，屋内房顶潮湿，墙面插座中滴水；7．房屋租赁合同。冯涛向匡立军租赁位于华西商贸城的面积为140平米的房屋，期限一年，租金为18000元。顾龙、刘静辩称：1、案涉房屋漏水的直接原因系物业公司及总包单位未及时将小区水阀关闭导致，顾龙、刘静不应承担赔偿责任。房屋所在小区尚未交楼，应全部关闭水阀，业主因装修需要向物业公司申请打开后，物业公司应在申请时段结束后及时关闭；2、案涉房屋系精装房，其对原告提供的与装修公司签订的29万的装修合同表示怀疑，且发票金额为13.5万元；3、对原告起诉时主张的损失清单不予认可，可以为冯涛恢复原样；4、对房屋折旧费、律师费不予认可。物业公司辩称：1、原告房屋被泡水是因顾龙、刘静装修房屋期间未关闭阳台水龙头所致，与物业公司无关；2、事发后，物业公司第一时间关闭公共区域水表总阀开关、通知双方当事人到场并及时清理现场，其已尽到相应义务；3、物业公司根据业主需求开启或关闭公共水表总阀，事发当日前后，正值公共水阀集中维修，根据监控显示，开发商承包的总包单位与上该层维修时间与自来水公司调取的顾龙、刘静家中漏水时间相吻合，故不排除总包单位误开公共水阀开关，但若顾龙、刘静家中阳台水龙头关闭，即便公共水表阀误开，也不会造成涉案房屋泡水的后果。故请求驳回对其的诉讼请求。为证明自己的主张，物业公司提供了下列证据：1.物业公司员工吴艳于2020年5月13日上午7:56拍摄的顾龙、刘静房屋阳台照片打印件2张。照片显示阳台地面大量积水，阳台侧面有一个水龙头，阳台呈装修状态，未装修完毕；2.物业公司员工陆孟月“12.31收楼工作群聊天记录”，自2020年4月27日至5月13日期间，顾龙、刘静未通知物业公司开水阀；3.电梯监控视频2份。2020年5月12日上午8：15左右，有4名维修作业人员进入案涉房屋所在电梯；4．微信聊天记录截图，证明事发时间与水阀集中维修时间相吻合，总包单位有水阀的钥匙；5.自来水公司水表记录清单。2020年5月12日10:34观澜雅苑84号601室水表数为1吨，5月13日15:39上述房屋水表数为6吨；6.“华士常规物业群”微信聊天记录及照片打印件6张，5月13日上午7:35物业公司工作人员发现84单元电梯漏水，通知工作人员现场查看后，发现601业主家淹了，后通知当事人到现场并协助清理。审理期间对案涉房屋观澜雅苑84号501室、601室的室内现状及室外公共水表箱、水阀位置等进行了现场勘验。勘验显示：1.观澜雅苑84号实行一户一梯，在每一户房门正对面有该户专用电梯，在房门与电梯的过道旁边有水表箱，水表箱中有同层2户的水表及水阀，即601室门外水表箱中有601室和602室的水表及各自总水阀。水表箱平时上锁，住户无钥匙，物业公司有水表箱钥匙。2.冯涛所有的观澜雅苑84号501室室内电路不通，主卧室和次卧室的墙纸下方沿踢脚线部位有凸起，上方顶面有水印，地板有轻微凸起，书柜、衣柜的下方装饰条内部呈现发霉迹象，内部无明显受损。瓷砖铺设、马桶等未见受损。本院依法组织进行了证据交换、质证，并依法认定事实如下：冯涛与顾龙、刘静分别于2018年前后购买了观澜雅苑84号501室、601室，并于2019年12月底办理交房手续后，分别对各自房屋进行装修，但均未入住。2020年1月，因新冠肺炎疫情爆发，物业公司根据所在社区关于疫情防控的要求将所有未入住住户外面水表箱内的水阀统一关闭，并告知全体业主，如需开通自来水必须向物业公司申请。2020年5月12日，小区的承建单位安排维修工到84号楼检查、更换602室的角阀，物业公司为其打开602室房门，维修人员将602室的角阀予以更换，更换角阀时误开了601室的总水阀。2020年5月13日，物业公司工作人员发现案涉房屋所在电梯漏水，经现场查看后发现601室内有大量水蔓延到门外导致，即用钥匙打开门外的水表箱，将601室的总水阀关闭，并通知顾龙、刘静到现场打开房门，发现601室阳台水龙头未关，阳台有大量积水并蔓延到屋内其他部位，后通知冯涛到501室查看，501室房屋顶面有大量水印，墙面、地板均有积水，插座中亦有积水。审理期间，冯涛申请对案涉房屋因泡水全部拆除恢复原样的工程造价进行鉴定，本院依法委托江苏方正工程造价事务所有限公司进行鉴定，江苏方正工程造价事务所有限公司于2021年3月25日出具《建设工程造价鉴定书》，观澜雅苑84号501室装饰工程装饰的拆除及恢复、安装的拆除及恢复工程总价为289623.59元。本案争议焦点为：1、冯涛的损失范围；2、顾龙、刘静、物业公司是否应承担赔偿责任。双方围绕争议焦点发表了意见，本院综合评判如下：一、冯涛的损失范围1.房屋装饰工程的拆除及安装。冯涛主张，由于案涉房屋泡水，须全部拆除装修并重新施工恢复原状，故请求按照评估的工程造价赔偿全部拆除及恢复原状的费用。顾龙、刘静提出，评估报告未区分受损部位和未受损部位，并提出瓷砖、马桶、洗手台等金属、陶瓷等器件不会因泡水而损坏，应对该部分金额予以扣除。本院认为，《建设工程造价鉴定书》中装饰工程中关于飘窗台面砖的拆除及安装、地面地砖的拆除及安装、墙面砖的拆除及安装、玻璃移门、成品洗漱台及镜柜、窗帘的装饰安装费用，合计32374.86元，因上述设施系防水设施，不会因过水而损坏，现场勘验中亦未发现受损现象，故对上述损失不予认定。在装饰工程安装中，各类灯具、给排水工程、空调器、晾霸，冯涛未能提供证据证明已被损坏，故对上述损失合计金额41998.17元不予认定。故冯涛房屋装饰因被漏水而造成的损害为289623.59元-32374.86元-41998.17元=215250.56元。2.房屋租金。冯涛主张因房屋被漏水导致装饰工程受损无法居住而在外租房，产生的2年租金亦属于损失。经查，冯涛提供的房屋租赁合同签订时间为2020年1月1日，租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日，租金为1500元/月，庭审调查时冯涛陈述租赁合同到期后另外租住的房屋租金为960元/月。经查，案涉漏水事故发生时间为2020年5月12日，故上述房屋租赁期内自2020年5月13日至2020年12月31日的租金11150元认定为因房屋漏水产生的租金损失。自2021年1月1日起至2022年5月12日按照960元/月计算，租金为15744元。以上合计租金损失为26894元。考虑到房屋拆除及再次装修仍然无法正常居住，故2年租金系合理损失。3.家电拆除及安装费用。因装饰拆除及施工时对于已安装的家电须请专业人员拆除及安装，冯涛提出需费用4000元，顾龙、刘静及物业公司均未提出异议，故本院对该损失予以认定。4.房屋折价损失。冯涛提出因房屋泡水造成价值减损20万元，但未提供依据，对该损失不予认定。综上，冯涛因房屋漏水造成的损失共计246144.56元。二、承担赔偿责任的主体顾龙、刘静因物业公司统一关闭总水阀而未将家中阳台水龙头关闭，不论是不是2020年5月12日房产维修人员到602室更换角阀时误将601室的总水阀打开，5月13日发现漏水时，水表箱中601室的总水阀处于打开状态。顾龙、刘静并没有水表箱的钥匙，而物业公司对于房产维修人员入户检修角阀并需要对水表箱内总水阀进行操作系明知的，故物业公司对于601室总水阀被打开负有未尽到管理义务的责任。顾龙、刘静在家中无人居住时未将阳台水龙头关闭，导致室外总水阀被打开后阳台的水龙头流水大约7吨，该7吨水蔓延到室外及楼下501室，导致损害的发生。物业公司明知维修人员入户检修角阀并需要对水表箱内总水阀进行操作，基于其此前向业主通知统一关闭总水阀的在先行为，应确保维修人员对总水阀进行操作后恢复原状，物业公司未能审慎履行其因在先行为产生的义务，物业公司对于损害结果的发生有重大过错，应承担主要责任。顾龙、刘静未确保家中阳台水龙头处于关闭状态，尽管其时物业公司已通知业主将总水阀关闭，但家中无人时应将水龙头关闭系常人应有的防范意识，顾龙、刘静将水龙头长期处于打开状态是导致总水阀被误开后水流蔓延到冯涛房屋的直接原因，亦应承担一定的责任。综上，物业公司统一关闭总水阀的行为导致顾龙、刘静未尽到足够的注意义务，将室内阳台水龙头关闭，后房产检修时总水阀被误开，顾龙、刘静家中阳台水龙头流水近7吨，导致水流蔓延到楼下冯涛的房屋内，产生房屋装饰装修及租金等损失。物业公司在先的统一关闭行为与其后未尽到确保总水阀处于关闭状态是导致损害结果发生的主要原因，应承担90%的赔偿责任，246144.56元×90%≈221530元，顾龙、刘静未尽到足够的注意义务是损害结果发生的次要原因，酌情承担10%的赔偿责任，246144.56元×10%≈24614.46元。冯涛请求顾龙、刘静及物业公司承担律师费10000元，无法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十二条、第十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、碧桂园生活服务集团股份有限公司江阴华士分公司于本判决生效之日起十日内向冯涛赔偿损失221530元；二、顾龙、刘静于本判决生效之日起十日内向冯涛赔偿损失24614.46元；二、驳回冯涛的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10598元，由冯涛负担7065元（已预交10598元，本院予以退还3533元），碧桂园生活服务集团股份有限公司江阴华士分公司负担3180元，顾龙、刘静负担353元，于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。鉴定费6000元，由冯涛负担1500元，由碧桂园生活服务集团股份有限公司江阴华士分公司负担4050元，顾龙、刘静负担450元，于本判决生效之日起十日内向冯涛给付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本3份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  曹海英人民陪审员  周 虎人民陪审员  赵燕群二〇二一年七月七日书 记 员  夏闵缘附：相关法律、司法解释条文《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十二条二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。