浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书(2010)甬慈民初字第594号原告：郑克非，女，1965年10月30日出生，汉族，居民，住所浙江省慈溪市。委托代理人：郑国军，浙江杭湾律师事务所律师。委托代理人：王杰，浙江杭湾律师事务所律师。被告：通化市大通房地产开发有限公司，住所地：吉林省通化市东昌路69号。法定代表人：钱全吉，该公司经理。被告：钱全吉，男，1963年10月11日出生，汉族，农民，户籍住所地浙江省象山县，现住吉林省通化市。原告郑克非与被告通化市大通房地产开发有限公司（以下简称大通公司）、钱全吉合同纠纷一案，本院于2010年6月9日立案受理，依法组成合议庭。本案审理过程中，原告向本院提出财产保全申请，要求在800万元范围内冻结被告大通公司的银行存款，若账户内余额不足，则查封登记在被告大通公司名下的坐落于吉林省通化市光复路一高中山下的房地产，本院依法采取财产保全措施。2010年7月20日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告郑克非的委托代理人郑国军到庭参加诉讼，被告大通公司、钱全吉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告郑克非起诉称：2009年3月17日，原告与被告大通公司在慈溪市签订《商品房买卖合同》二份，合同约定原告向被告大通公司购买价款为600万元、面积为3793.24平方米的商业用房，大通公司须在2009年12月30日前交付房屋。同日，原告与两被告签订《商品房买卖合同补充协议》一份，补充协议对房屋交付及违约事项进行了约定，并约定由被告钱全吉对被告大通公司的违约责任承担连带保证责任。2009年3月18日，原告将购房款600万元交付给被告大通公司。同日，被告大通公司请求回赎拟出卖的房屋。经协商，原告与被告钱全吉签订《补充协��》一份，双方约定由被告钱全吉出面赎回房屋。后被告大通公司未能按约交付房屋，被告钱全吉也未按约支付购房款，原告与两被告于2010年5月10日签订《协议书》一份（以下简称三方协议），协议约定：解除原告与被告大通公司之间签订的《商品房买卖合同》；被告大通公司承诺返还购房款600万元及补偿原告经济损失251万元，款于2010年5月20日前支付300万元，2010年6月30日前支付300万元，2010年7月30日前支付251万元；如被告大通公司迟延付款，每延期一天，第一期应向原告支付违约金1万元，并承担原告为实现债权的一切费用；被告钱全吉对被告大通公司应履行的义务及违约后果承担连带保证责任；如发生纠纷，由原告住所地人民法院管辖。三方协议签订后，被告大通公司于2010年5月20日至同年6月4日期间向原告返还购房款100万元，余款原告到被告大通公司住所地多次催���未果，被告钱全吉也不履行保证责任，遂成纠纷。现原告要求被告大通公司即时归还购房款500万元，补偿原告经济损失251万元；被告大通公司自2010年5月26日起至款项实际清偿之日止按每天1万元赔偿原告逾期付款违约金（其中2010年5月26日起至2010年6月4日止的违约金计10万元）；被告大通公司赔偿原告为实现债权而支出的律师费52550元；被告钱全吉对被告大通公司上述义务承担连带保证责任。原告在庭审中增加诉讼请求，要求两被告承担本案财产保全费用5000元。被告大通公司、钱全吉在法定期限内未作书面答辩，也未向本院提供任何反驳证据。原告为证明自己主张的事实成立，向本院提供以下证据：A1.原告身份证、被告大通公司的企业法人营业执照、被告钱全吉的身份证各一份，证明原告与两被告主体资格适格。A2.商品房买���合同二份、商品房买卖合同补充协议一份，证明2009年3月17日，原告与被告大通公司签订两份商品房买卖合同及一份补充协议。A3.个人电汇业务回单、取款回单、收据各一份，商品房认购单二份，证明原告于2009年3月17日向被告大通公司支付购房款600万元。A4.请求书一份，证明被告大通公司于2009年3月18日请求收回二份商品房买卖合同项下的商品房。A5.协议书一份，证明原告与两被告于2010年5月10日签订还款保证协议。A6.发票一份，证明原告为实现债权支付律师费52550元。A7.行政事业单位收据一份，证明原告向慈溪市人民法院申请保全所支付的保全费用5000元的事实。被告大通公司、钱全吉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃自己的诉讼权利。原告提供的上述证据具有真实性、合法性，并与本案���实具有关联性，本院予以认定。根据上述有效证据，结合原告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：2009年3月17日，原告与被告大通公司在慈溪市签订《商品房买卖合同》二份，双方在合同中约定原告向被告大通公司购买由被告大通公司开发的坐落于吉林省通化市光复路一高中山下的第6幢1至2层的一至六号房屋（建筑面积为1349.98平方米）、第26至28幢3至4层的三至十七号房屋（建筑面积为2443.26平方米），第6幢房屋价款为2699960元，第26至28幢房屋价款为3664890元（优惠后价款为363300040元），原告于2009年3月17日一次性付清购房款，被告应于2009年12月30日前交付房屋，合同另对被告大通公司的交房时间、违约责任等其他事项进行了约定。同日，原告与两被告就前述《商品房买卖合同》签订补充协议一份，补充协议对被告大通公司在《商品房买卖合同》项下的违约情形及违约责任等事项进行了补充约定，被告钱全吉对被告大通公司的履约义务、违约责任承担连带保证责任。被告大通公司于2009年3月17日向原告开具了商品房认购单两份。2009年3月18日，原告向被告大通公司支付了购房款600万元。同日，被告大通公司致函原告，要求收回拟出卖的房屋，并同意通过回赎方式对原告因此遭受的经济损失予以补偿。后经协商，原告与被告钱全吉就房屋回购事宜签订房屋买卖合同，双方约定由被告钱全吉出面赎回房屋，后两被告支付原告回购房屋价款110万元。2010年5月10日，原告与两被告就前述房屋销售及回购事宜签订三方协议，协议约定：1.原告同意被告大通公司提出的解除原告与被告大通公司签订的两份《商品房买卖合同》及补充协议，免除被告钱全吉在商品房买卖合同及补充协议中的担保责任。2.被告大通公司承诺在2010年6月30日前返还原告购房款600万元及补偿原告经济损失251万元，两款合计851万元，款于2010年5月20日前支付300万元，2010年6月30日前支付300万元，2010年7月30日前支付251万元。3.原告与被告钱全吉于2009年3月18日签订的房屋买卖合同解除，被告钱全吉支付的110万元作为违约金，原告不再返回给被告钱全吉；两被告不得再以任何理由要求原告返还。4.被告大通公司违反协议第二条关于款项支付时间约定的三个工作日后，每延期一天，第一期应向原告支付违约金1万元，第二期应向原告支付违约金6000元，第三期应向原告支付违约金2000元，并承担原告为实现债权的一切费用；5.被告钱全吉对被告大通公司应履行的义务及违约后果承担连带保证责任，保证责任范围包括但不限于被告大通公司应向原告返还的购房款、支付的补偿款、违约金及原告为实现债权的费用。协议书另对纠纷的解决方式进行了约定。被告大通公司于2010年6月4日前分三次返还原告购房款100万元。原告为解决其与两被告之间的纠纷聘请了律师，并支付律师费用52550元，另支付本案财产保全费用5000元。本院认为：原告与被告大通公司就被告大通公司开发的吉林省通化市光复路一高中山下的部分房屋买卖事宜先后签订了《商品房买卖合同》、补充协议，原告在合同签订后支付了购房款，后原告与两被告就该房屋买卖事宜又另行签订了回购合同、三方协议，三方协议解除了原告与两被告先前签订的《商品房买卖合同》、补充协议、回购合同，三方协议对被告大通公司返还原告购房款、补偿经济损失、款项支付方式、违约责任等事项进行了约定，被告钱全吉在三方协议中自愿对被告大通公司的付款义务、违约后果提供连带保证责任，三方协议系原告与两被告的真实意思��示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效。三方协议约定被告大通公司应返还原告购房款600万元、补偿原告经济损失251万元，共计851万元，现被告大通公司仅返还原告购房款100万元，尚需返还原告购房款500万元、支付原告经济损失补偿金251万元，合计751万元，故原告要求被告大通公司返还剩余购房款500万元、补偿经济损失251万元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告大通公司未按约履行付款义务，已构成违约，应当依法承担违约责任，故原告要求被告大通公司赔偿逾期付款违约金的请求本院予以支持。三方协议约定若被告大通公司未按约定时间付款，迟延付款三个工作日后，每延期一天，第一期应向原告支付违约金1万元，第二期应向原告支付违约金6000元，第三期应向原告支付违约金2000元。本案审理过程中，原告明确三方协议约定的违约责任为：若大通公司存在数期逾期付款行为，逾期付款违约金的支付标准采就高原则，按最高标准计算，数期违约金不累计计算，即大通公司支付的款项达到300万元前的期间，违约金按每天1万元计算；大通公司支付的款项自达到300万元（含本数）至600万元（不含本数）期间，违约金按每天6000元计算；大通公司支付的款项自达到600万元（含本数）自款项清偿之日止，违约金按每天2000元计算。该约定的违约金虽过分高于原告的实际损失，明显带有惩罚性，但在两被告未主动要求调整违约金的情况下，本院对该约定的违约金不作调整。现被告大通公司仅返还原告购房款100万元，根据三方协议的约定及原告对被告大通公司逾期付款违约责任的解释，本院对原告要求被告大通公司自2010年5月26日起至款项实际清偿之日止按每天1万元赔偿逾期付款违约金的诉讼请求予以部分支持，��被告大通公司自2010年5月26日起至支付的前述应付款项达到200万元（不含本数）前，按每天1万元赔偿原告逾期付款违约金，自支付的前述应付款项达到200万元（含本数）至500万元（不含本数）期间，按每天6000元赔偿原告逾期付款违约金，自支付的上述应付款项达到500万元（含本数）至款项实际清偿之日止，按每天2000元赔偿原告逾期付款违约金。三方协议约定若被告大通公司逾期付款，被告大通公司需赔偿原告为实现债权而支出的一切费用。现原告为解决其与两被告之间的债权债务纠纷，聘请律师并支付律师费52550元，该支出的律师费用系原告为实现债权而支出的费用，故原告要求被告大通公司赔偿其为实现债权而支出的律师费损失的请求本院予以支持。《诉讼费用交纳办法》第三十八条规定财产保全申请费由申请人负担，申请人提起诉讼的，可以将该申���费列入诉讼请求。原告在本案审理过程中申请财产保全并交纳财产保全费用5000元，现原告要求被告大通公司支付该项费用，该请求符合法律规定，本院予以支持。被告钱全吉在三方协议中自愿为被告大通公司应履行的义务及违约后果承担连带保证责任。现被告大通公司未按约定履行付款义务时，被告钱全吉应对大通公司应履行的义务及违约后果承担连带保证责任，故原告要求被告钱全吉承担连带保证责任的请求本院予以支持。被告钱全吉承担保证责任后，有权向被告大通公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、被告通化市大通房地���开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告郑克非购房款500万元、补偿原告郑克非经济损失251万元，计751万元，并自2010年5月26日起至支付的上述应付款项达到200万元（不含本数）前，按每天1万元赔偿原告郑克非逾期付款违约金，自支付的上述应付款项达到200万元（含本数）至500万元（不含本数）期间，按每天6000元赔偿原告郑克非逾期付款违约金，自支付的上述应付款项达到500万元（含本数）至款项实际清偿之日止，按每天2000元赔偿原告郑克非逾期付款违约金；二、被告通化市大通房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告郑克非为实现债权而支付的律师费52550元、财产保全费5000元，计57550元；三、被告钱全吉对上述判决第一项、第二项的义务承担连带清偿责任；四、驳回原告郑克非的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费65440元，由原告郑克非负担1000元，由被告通化市大通房地产开发有限公司负担64440元，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起的七日内凭预交上诉案件受理费通知书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。审 判 长 王旭明审 判 员 黄科军审 判 员 方苏琴二〇一〇年八月二十日代书记员 戚海燕附:本判决依据的法律条文及司法解释:一、相关法律及司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、申请执行的规定1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2、最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。