福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0111民初3983号原告：福建兴邦物业管理有限公司，住所地福州市台江区工业路173号红星美凯龙福州三迪商场六楼H202，统一社会信用代码913500007531163668。法定代表人：林丽君，执行董事。委托诉讼代理人：徐婷婷，上海锦天城（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴智杰，上海锦天城（福州）律师事务所实习律师。被告：徐榕生，男，1960年5月15日出生，汉族，住福州市晋安区。原告福建兴邦物业管理有限公司与被告徐榕生物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告福建兴邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人徐婷婷和被告徐榕生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建兴邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付自2016年1月起至2017年2月止的物业费及水电公摊费等合计3,245.5元（其中物业费2,545.2元，电梯费270.1元，水费84.8元，电费345.4元）及以3,245.5元为基数，按每日万分之五的标准计算的自2017年3月1日起至被告付清全部款项之日止的逾期付款违约金。事实和理由：原告系福州市晋安区××镇××路××号××住宅小区的物业管理公司，被告系该小区3期12#202单元的业主。2007年6月2日，原告（变更前名称：福建艾邦物业管理有限公司）与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所在小区及业主提供物业服务。被告还签署了《业主临时公约》等文件，承诺若未按时交纳物业管理费、专项维修基金的，物业管理企业可以按每日万分之八的标准加收滞纳金。根据双方约定，被告应缴纳的物业费为每月181.85元。上述协议签订后，原告已经依约履行了合同义务，并持续提供物业服务至2017年2月，但被告却仅支付物业费至2015年12月。经原告多次催促，被告仍拖欠2016年1月至2017年2月的物业管理费及水电公摊费等合计3,245.5元未支付。被告的行为已构成严重违约，严重损害了原告的合法权益，原告故而起诉。被告徐榕生辩称，一、原告提起本案诉讼已经超过诉讼时效期间。1．其自2016年1月起至今没有收到任何来自原告的物业费收费通知或书面的物业服务费催缴函，其要求原告向法庭提交物业服务费书面催缴函，由法庭审核原告是否履行了法定催缴物业费的前置程序。2017年1月26日，在春节前夕原告在没有告诉小区业主的情况下突然撤离枫丹白鹭小区，没有留下任何办公地址及任何联系方式，这种违规行为完全不顾整个小区1800多户业主人身安全和财产安全，严重扰乱社会秩序。2．本案已于2020年3月27日经本院开庭审理，2020年3月30日原告向本院提出撤诉申请，撤诉理由为补充证据材料，本院准予撤诉，但是本次原告再次起诉，其收到起诉材料中并没有所谓的新的补充证据材料。二、其从未与原告签订过物业服务合同。1．原告提供的物业服务合同是沿用其与小区前期开发商物业公司福建艾邦物业管理有限公司签订的物业管理合同，2009年4月20日福建艾邦物业管理有限公司变更为福建兴邦物业管理有限公司，企业类型由法人控股公司变更为全自然人出资企业，公司性质已经发生重大变化，按法律规定原告要重新同所有业主签订物业合同，明确双方的权利义务，而不是只是沿用十几年前的前期物业管理合同，规避物业服务义务，使得物业管理只重收费，毫无标准可言。2．原告违规撤离枫丹白鹭小区，秀峰社区居委会、枫丹白鹭小区业主委员会于2017年1月26日发布公告（1月27日春节），报送晋安区新店镇政府、秀峰社区段警，2017年1月27日新店镇政府、秀峰社区居委会组织安防进驻枫丹白鹭小区实施代管，代管期限到枫丹白鹭小区选聘新物业管理服务公司到岗为止，而原告这种违法违规行为不顾会造成严重社会问题，物业管理费却还要计算到2月底，物业服务费是按月计算，服务少一天都不应该收费，原告违规撤离却要收费，这明显属于不合理违规收费。3．其同前期物业福建艾邦物业管理有限公司签订的物业服务合同收费标准为1元/平方米，原告却要强制按1.2元/平方米收费，但又拒绝提供福州市物价委就枫丹白鹭小区提高物业费收费标准批复文件或政府部门收费规定文件，明显缺乏法律依据。三、其不认可原告诉请的服务费及水电公摊费等共计3,245.5元，存在严重的收费标准出错和服务时间出错，包括收费没有法律依据问题，计算结果必然是错的。同理，滞纳金计算机结果也是错的。原告初次起诉时诉请的物业费及水电公摊费等计3,165.30元，可见原告计算上述费用存在随意性，且又没有提供其他资料支持其金额正确性、合法性。四、原告未按照合同约定履行义务，无权向被告要求支付相关费用。1．在物业服务存续期内，原告在临近春节前突然全员撤出枫丹白鹭小区，违反了合同第一条双方的权利和义务第12点的约定，本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业公司办理移交手续，并经业主委员会确认。而原告自己却不履行服务合同约定，突然撤离管理的枫丹白鹭小区，严重违反物业管理服务合同。2017年3月下旬，业主委员会新聘物业公司进驻枫丹白鹭小区，原告不移交业主资料，拒绝交付小区规划设计图纸等重要资料，不肯退场，与业主发生激烈冲突。2．原告在物业管理期间严重不作为，缺少对消防设施、电梯特种设备、窨井盖等等社区公共场地、公共设施设备、公用部位的维修、养护管理。3．原告10多年未公布小区公共收支项目。小区公共场所、游泳池出租，公共停车场、户外广告牌（箱）、电梯广告等等的收入都成了原告的创收项目，但是电费却由全体业主公摊，业主活动空间和小区户外绿化场地逐渐减少。本院经审理认定事实如下：原告原名称为“福建艾邦物业管理有限公司”，2009年4月20日更名为“福建兴邦物业管理有限公司”。被告系福州市晋安区××镇××路××号枫丹白鹭××期××#楼××单元房屋业主，该房屋建筑面积为151.54平方米。2007年6月2日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告为被告所在小区及业主提供物业服务；12#楼202单元为小高层，建筑面积为154.47平方米；物业服务费应于每月10日前缴纳；小高层带电梯住宅按照建筑面积1.0元/平方米·月（不含公共部分的水费、电费、电梯电费）缴纳物业服务费；逾期支付物业服务费的，自逾期之日起按每天应交物业管理费的万分之五交纳滞纳金。协议第一条第一款第12项约定“自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认”。协议第二条“物业管理服务内容”约定：……社区公共场地，共用设施设备，共用部位的维修、养护和管理；公共环境的清洁，垃圾的收集和清运；公共绿地、花木、建筑小品等养护和管理；社区公共秩序安全管理……。协议第三条“物业管理服务质量”约定：确保设备良好，运行正常，无事故隐患……电梯按规定时间运行，安全设施齐全，无安全事故，轿厢、过道保持清洁，电梯机房通风、照明良好，制定出现故障后的应急处理方案……消防系统设施设备齐全，完好无损，能随时启用等。协议第四条第五款约定“物业管理服务费收费标准最终以物价委批文为准，多还少补”。协议第四条第一款第3项约定“业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用，水电公摊及电梯电费以及法律规定的其它费用”。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。协议签订后，原告依约开始为枫丹白鹭小区提供物业服务。在原告提供物业服务期间，被告未向原告支付自2016年1月至2017年2月期间的物业服务费。2017年6月29日，原告通过向“福州市晋安区××路××号枫丹白鹭××期××号楼××室”邮寄催缴函的方式向被告催讨相应期间的物业费和公用水电费分摊，该邮件因被告未在指定地点未能妥投而被退回。2020年6月29日，原告再次通过向前述地址和被告身份证住址“福州市鼓楼区××路××号××公寓”分别邮寄催缴函向被告催告前述费用，上述邮件均因被告拒收而退回。2020年7月24日，原告就本案向本院申请网上立案。对于双方争议的事实本院认定如下：1．原告为案涉小区提供物业服务至何时。原告主张其提供服务至2017年2月止，提供了生效民事判决书为证，该民事判决书认定原告于2017年2月退出案涉小区。被告主张2017年1月底案涉小区的物业服务已由有关部门代管，提供了一份《公告》的复印件和一则2017年3月24日“福建新闻频道”的新闻报道为证，因该《公告》仅为复印件，真实性无法认定，故本院对该证据的证明力不予认定。被告提供的新闻报道中只引用了小区业主的表述，该报道亦不足以证明原告的撤离时间，因此，本院认定原告为案涉小区提供物业服务至2017年2月止。2．原告与被告是否对物业服务费标准进行重新约定。原告主张双方约定将小高层带电梯住宅的物业服务费调整至1.2元/平方米·月，仅提供一张发票为证，该发票显示被告向原告支付了36个月“物业管理费”，金额为5,848.60元，并备注“物业费2013.1-2015.12月，其中赠送物业服务665.9元”，根据合同约定的面积计算，上述物业服务费的实际标准约为1.05元/平方米·月（5,848.60元÷36月÷154.47平方米），与原告的主张不符，因此本院对原告该主张不予采信，本院认定双方未就物业服务费标准进行重新约定。3．原告在为案涉小区提供物业服务过程中是否存在违约情形。被告主张原告提供的物业服务远未达到合同约定的标准，提供了2015年12月4日人民网福建频道的新闻报告和2013年的几则新闻报道为证，因上述报道的事情均发生在原告主张的物业服务费相应的期间之前，即便报道内容属实，亦无法证明本案讼争物业服务期间的物业服务状况，故本院对被告主张原告未依约提供物业服务不予采信。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》主体适格、意思表示真实、内容合法，属合法有效之合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应当依约严格履行。被告未按时向原告支付2016年1月至2017年2月的物业服务费，已构成违约，原告请求被告支付上述费用，本院应予支持。根据约定，上述期间的物业服务费应为2,121.56元（151.54平方米×1.0元/平方米·月×14月）。原告未提供任何证据证明被告应向其支付公用水电费分摊的依据，及该费用如何计算得出，故其请求被告向其支付该费用，本院不予支持。原告的名称变更只是一种形式上的变更，原告的法律人格并未发生任何变化，被告主张原告名称变更则需与其重新签订物业服务合同的抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。因物业服务合同属继续性合同，对物业服务费发生争议的，诉讼时效期间自当期物业服务费履行期届满次日起算。《中华人民共和国民法总则》与《中华人民共和国民法通则》分别规定了3年与2年的普通诉讼时效期间，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，因此原告主张2016年1月至2017年2月期间的物业服务费应分别适用上述不同的诉讼时效期间规定。《前期物业服务合同》约定物业服务费按月交纳，被告必须在每月的10日前支付，相应的诉讼时效期间从当月的11日起算。当事人一方以发送信件方式主张权利，信件到达或者应当到达对方当事人的，产生诉讼时效中断的效力。原告虽于2017年6月29日向被告以发送信件的方式进行催告，但原告该信件未到达被告，故该催告行为不生产诉讼时效中断效力，原告的诉讼请求的诉讼时效期间于2020年2月10日全部届满。此后，原告虽于2020年6月29日向被告寄出了两封催告函，但是均已超过诉讼时效期间，故被告提出不履行抗辩，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十二条第一款、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：驳回原告福建兴邦物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，适用小额诉讼程序减半收取计25元，由原告福建兴邦物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 苏俊宇二〇二一年七月二十八日法官助理 曾琪蕾书 记 员 李雨翔附相关法条：《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条具有下列情形之一的，应当认定为民法典第一百九十五条规定的“权利人向义务人提出履行请求”，产生诉讼时效中断的效力：（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。