北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初33908号原告（反诉被告）：七天快捷酒店管理（北京）有限公司阜成门店，营业场所北京市西城区北礼士路135号24幢2-3层。负责人：张改香，总经理。委托诉讼代理人：付广军，广东卓信律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京廉廉果超市管理有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇高教园北四街**院**楼**B164。法定代表人：刘云香，总经理。委托诉讼代理人：张海龙，男，该公司员工。委托诉讼代理人：包亮亮，北京市元吉律师事务所律师。第三人：新华书店总店有限公司，住，住所地北京市西城区北礼士路**/div>法定代表人：茅院生，执行董事。委托诉讼代理人：赵煦，男，该公司员工。第三人：中新华（北京）教育科技有限公司，住所地，住所地北京市西城区北礼士路****楼iv>法定代表人：吴焱，执行董事。委托诉讼代理人：田万勇，男，该公司员工。本院于2019年10月9日立案受理原告七天快捷酒店管理（北京）有限公司阜成门店（以下简称七天酒店）与被告北京廉廉果超市管理有限公司（以下简称廉廉果超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2020年4月9日作出（2019）京0102民初41759号民事判决书。廉廉果超市不服该判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2020年9月7日作出（2020）京02民终5910号民事裁定书，裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（2019）京0102民初41759号民事判决；二、本案发回北京市西城区人民法院重审。本院于2020年11月3日重新受理后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。因案件审理需要，本院依法追加新华书店总店有限公司（以下简称新华书店）、中新华（北京）教育科技有限公司（以下简称中新华公司）作为第三人参加诉讼。原告七天酒店委托诉讼代理人付广军，被告廉廉果超市委托诉讼代理人张海龙、包亮亮，第三人新华书店委托诉讼代理人赵煦，第三人中新华公司委托诉讼代理人田万勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。七天酒店向本院提出诉讼请求：1．判令原、被告双方在2017年9月8日签署的《租赁合同》于2019年5月31日正式解除；2．判令被告立即退回原告租赁保证金200000元，并从2019年6月6日开始按年利率24％标准计付违约金至返还之日止，暂计算至2019年9月5日为12133．33元；3．判令被告返还原告已预交的2019年6月1日至2019年9月30日期间的租金1971000元，并从2019年6月11日开始按照同期银行贷款利率标准支付逾期返还利息至支付之日止；4．判令被告赔偿原告律师费支出损失147000元；5．判令被告支付原告违约金5000000元；6．判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为经营7天连锁酒店需要于2017年9月8日与被告签署了《租赁合同》，承租被告享有转租权的位于北京市西城区北礼士路135号23号楼之物业（以下简称租赁房屋），租赁面积为2700平方米，租赁期限为2017年10月1日至2027年9月30日止，双方在合同中对租金及押金标准、支付时间、合同解除、违约责任等内容进行了明确约定。合同签署后，原告一直按照合同约定履行各项合同义务，但原告于2019年4月19日突然收到涉案物业产权人新华书店总店发出的《关于不再与北京廉廉果超市管理有限公司续签房屋租赁合同并收回物业的函》，被产权人明确告知其与被告之间的租赁合同关系于2019年5月31日到期，但因被告严重逾期缴纳租金及供暖费，产权方将于函件送达10日内收回物业。原告收到产权方函件后于2019年5月9日分别向被告及产权方发出《沟通函》，要求被告就产权方收回物业的函件内容进行说明情况；同时向产权人了解被告与产权人之间的纠纷情况。但被告一直未就原告《沟通函》内容进行正式回复并提供相关证明，原告基于产权方新华书店总店的回复及沟通情况，于2019年5月27日再次向被告发出《沟通问询函》，并告知被告若无法提供继续享有转租权的证明，则双方的《租赁合同》将于2019年6月1日正式终止，并告知被告于2019年6月10日前退回原告租赁押金、提前预付的租金及将追究其相关法律责任；但被告方至今无法提供相关证明且拒绝返还收取原告的押金及预付的2019年6月1日至2019年9月30日期间的租金，因被告的违约行为导致原告经营的酒店多次被产权方停水停电，要求腾空移交场地，以及被产权方追讨从2019年6月1日占用期间的占用费，这已给原告酒店经营带来严重的障碍及巨大的经营损失。原告认为因被告的违约行为已导致其从2019年6月1日开始丧失了涉案场地的转租权，且已给原告带来了巨大损失，原告有权根据《租赁合同》约定要求解除合同，并要求被告退回押金、预收租金、赔偿损失及承担违约责任，故诉至法院。廉廉果超市辩称，原告的诉讼请求以及依据的事实和理由没有任何法律和事实依据，请求法院驳回七天酒店的全部诉讼请求，第一，双方签订的合同是合法有效的，应当继续履行，且双方事实上也正在履行。但七天酒店逾期支付租金已经构成违约，应当承担违约责任。双方于2017年的9月8日签订租赁合同，该合同是七天酒店提供的文本。合同内容显失公平，我大致统计了一下，合同中大概有24处七天酒店享有解除权，然后仅有一处或者两处，廉廉果超市享有解除权。但即便如此，七天酒店也没有证据证明我方违约了，故七天酒店不能行使合同解除权。按照租赁合同的第五条约定，七天酒店应当每半年支付一次租金，在每次交租日的15日前，我们交付租金发票，对方在5个工作日内，应当把租金支付到我方账户。但是在2018年的10月1日到2019年的3月31日期间，七天酒店逾期了大概有62天，应当按照每日千分之三的标准支付给我方违约金。关于2019年10月1日到2020年的租金，对方目前仍未向我方交纳。2019年的9月8日，对方收到了我方开具的发票，但是对方把发票退回了，理由是不能继续履行合同，所以对方仍应按每日千分之三的标准支付给我方违约金。基于双方友好合作关系，我们仅按照民间借贷年利息24%来计算违约金。第二，廉廉果超市拥有租赁房屋的合法承租权，能够继续履行双方签订的租赁合同。2017年的5月，租赁房屋产权人新华书店与案外人北京中鼎天成资产管理有限公司（廉廉果超市的实际控制人，以下简称中鼎天成公司）签订房屋租赁合同，租期自2017年的5月1日到2017年10月31日。后廉廉果超市与新华书店就租赁房屋签订房屋租赁合同，租期自2017年的11月1日至2018年的5月31日。第三个租赁合同租期自2018年6月1日至2019年的5月31日，也是廉廉果超市和新华书店签署。第三个租赁合同到期后，廉廉果超市、中鼎天成公司与案外人以下简称中新华公司就租赁房屋签订租赁合同。廉廉果超市后续之所以与中新华公司签订租赁合同，是因为新华书店在我方不知情的情况下，于2015年将包括租赁房屋在内的“135号院”交给中新华公司进行改造，并委托中新华公司对外进行出租。新华书店曾于2016年要求廉廉果公司与中新华公司签订了租期自2016年的1月1日至2016年4月30日的租赁合同（为期4个月租赁合同），我方不仅控制租赁房屋，也有权将房屋租给七天酒店经营。第三，新华书店存在一房多租的行为，七天酒店无权依据新华书店发出的函件，解除双方签订的租赁合同。新华书店严重违反契约精神，在与廉廉果超市的租赁合同尚未届满，也未征得廉廉果超市意见的情况下，与中新华公司先后签订了“135号院”改造框架协议、补充协议以及房屋租赁合同，将租赁房屋又另行出租给了中新华公司，获取不当利益。上述为期4个月的租赁合同，廉廉果超市虽然是应新华书店的要求被迫与中新华公司签订，但也可以认为廉廉果超市与中新华公司之间存在租赁合同关系。在为期4个月的租赁合同结束后，新华书店又宣称不再与中新华公司继续履行租赁协议，于是廉廉果超市从2016年5月1日起至2019年5月31日分批次与新华书店签订租赁合同。期间，新华书店再次在廉廉果超市不知情的情况下，于2017年将租赁房屋租赁给中新华公司，租期为10年。故廉廉果超市与新华书店的租赁合同到期后，廉廉果超市、中鼎天成公司作为承租人，另行于2019年6月1日与中新华公司签订了房屋租赁合同。最后，虽然廉廉果超市、新华书店以及中新华公司之间存在纠纷，但是七天酒店仍应履行原、被告之间签订的租赁合同，支付房屋租金。因为七天酒店至少在2018年12月份就知道新华书店与中新华公司之间存在纠纷，但未提出任何异议，并没有将租赁房屋上存在的其他纠纷作为解除合同的理由。所以，新华书店另行与七天酒店签署租赁合同的行为违反诚实信用原则，属于恶意串通，严重损害了廉廉果超市的利益。廉廉果超市向本院提出反诉请求：1．判令被反诉人继续履行与反诉人于2017年9月8日签订的租赁合同；2．判令被反诉人立即支付2019年10月至2020年3月期间的租金本金2956500元，并自2019年9月24日起以2956500元为基数，按照年息24%向反诉人支付逾期支付违约金，直至实际全部支付该期租金之日止（但违约金金额不高于2956500元），至提起反诉日违约金金额为112347元；3．判令被反诉人向反诉人支付逾期62天支付2018年10月至2019年3月租金的违约金共计人民币122202元（以2956500元为基数按照年息24%来计算）；4．判令被反诉人向反诉人支付律师费损失人民币5万元，并按照贵院判决支持反诉人总金额的5%判决被反诉人向反诉人支付律师费损失；5．本案的本诉费和反诉费均由被反诉人来承担。事实和理由：2017年9月8日，反诉人廉廉果超市与被反诉人七天酒店签订了《租赁合同》，约定廉廉果超市将位于北京市西城区北礼士路135号23号楼首层100平米，2、3层全部，及部分所应享有标的物业之附属区域及附属配套设施设备，租赁面积为2700平方米的房屋出租给七天酒店用于酒店经营。租赁期限为10年，自2017年10月10日至2027年9月30日。自租金起付日起，2017年10月1日至2020年9月30日的半年租金为人民币2956500元，年租金为5913000元，租金收取方式为七天酒店半年为期向廉廉果超市支付租金，廉廉果超市每期交租日前15日内将该期租金的足额发票交到七天酒店财务部，七天酒店收到足额发票后五个工作日内支付该期租金。七天酒店迟延支付租金的，按照延迟金额的日千分之三向廉廉果超市支付违约金，按照年息24%支付逾期付款违约金。但是，七天酒店则存在逾期支付租金的行为：对于2018年10月至2019年3月的租金，七天酒店财务部2018年9月17日收到该部分租金的增值税专用发票，直至2018年11月22日才将租金支付至廉廉果超市账户，逾期62天；对于2019年10月至2020年3月的租金，七天酒店财务部已于2019年9月18日收到该部分租金的增值税专用发票，租金金额为人民币2956500元，七天酒店本应于2019年9月23日支付该部分租金，但七天酒店将该部分发票退回，至今拒绝支付租金，至反诉日已经逾期57天，七天酒店已经构成违约，应当按照双方《租赁合同》的约定向廉廉果超市支付租金和违约金。在双方租赁合同履行过程中，虽然廉廉果超市的承租权利受到租赁物所有人新华书店的不正当干扰，但廉廉果超市并无任何违约行为。直到今天，七天酒店仍在按照《租赁合同》的约定承租房屋，正常经营，双方的合同应当继续履行。特提起反诉，请求贵院判如所请。七天酒店辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据。首先，被告方在2019年的6月1日已经丧失了对租赁房屋的转租权利，租赁房屋产权人新华书店在2019年4月19日就已经向被告方以及包括七天酒店在内的其他实际承租人发出了一份关于不再与廉廉果超市续签房屋租赁合同并收回物业的函，该函称被告拖欠新华书店巨额租金和取暖费。正是被告的违约行为导致了合同终止。其次，被告主张继续履行合同没有事实依据。产权方新华书店于2019年的7月11日与七天酒店就租赁房屋签署了租赁合同，合同约定租赁期限自2019年的6月1日至2024年的5月31日。本案中虽然被告提供了其与第三方中新华公司的租赁合同，但该租赁合同不能证明被告方对涉案房屋享有转租权，到目前为止中新华公司并没有将涉案场地交付给廉廉果超市，因为租赁房屋处于新华书店的控制之下，从新华书店与中新华公司诉讼的判决书可知，中新华公司提出抗辩称因新华书店并没有将租赁房屋所在场地移交给中新华公司，故起诉要求新华书店继续履行合同移交场地。被告在2019年的6月1日后没有转租的和出租的权利，其主张后续租金显然没有事实依据。相反，被告多收了我方预交的2019年6月1日至2019年的9月30日之间的租金。同时，我们将该期间的租金也交给了新华书店，实际上交纳了两份租金。第三，关于逾期支付租金违约金，没有事实依据。根据双方在2017年9月8日签订的租赁合同第5．3条约定，出租方应当于每月交租前15日，将该期的租金的足额发票交到乙方（原告）财务部处，原告收到发票之后在五个工作日内支付该笔租金，如果被告方没有交付发票，原告方是有权不支付当期租金，并且不承担租金的迟延支付责任。根据原告提供的证据，2018年的10月至2019年3月期间的租金的发票，被告在2018年的11月15日交给原告，原告于2018年的11月22日支付了租金，不存在违约行为。新华书店述称，2019年5月31日，新华书店和廉廉果超市的租赁合同到期之后，房屋我们就收回了，我们把房屋全部租给了七天酒店。中新华公司述称，中新华公司与新华书店于2015年10月10日签订了新华书店总店135号院改造改建框架协议，在框架协议里面约定新华书店应当将135号院的12栋楼整体移交跟中新华公司进行改造改建，并进行出租使用。从2015年10月10日之后，新华书店对135号院的所有房屋是没有任何出租权的，出租权、收益权都属于中新华公司。2016年框架协议签订以后，新华书店以实际行为也将23号楼移交给中新华公司，是由中新华公司与廉廉果超市签订了一个4个月的租赁合同。从这个事实也证明了我方跟新华书店协议签订以后，新华书店以实际行为已经将该栋楼移交给中新华公司，后来新华书店谎称与我方解除了合同，单方跟廉廉果超市签订了一系列的租赁合同，后来我们给廉廉果超市发出一个催缴租金通知，我们给廉廉果超市出示了我们跟新华书店签订的框架协议以及补充协议以及房屋租赁合同来证明，该栋房屋租赁权以及收益权都属于中新华公司，我们要求廉廉果超市向我方支付租金，在这种情况下廉廉果超市给我们一个复函，说已经与新华书店签了合同，已经向新华书店支付了租金，最后廉廉果超市知道我们跟新华书店签订合同并且没有解除的情况下，廉廉果超市意识到了，他才跟我们签订了租赁合同，也就是2019年6月1日签订的租赁合同。之后，廉廉果超市向我们支付了预付租金和定金。之前2016年1月1日到4月30日，4个月的租金廉廉果超市也是直接支付给我们中新华公司的，然后我们再把租金根据我方跟新华书店的协议约定，再把我们应当付的租金付给新华书店。无论是新华书店跟廉廉果超市签的合同还是新华书店与七天酒店签的合同，他们这一系列合同均侵犯了中新华公司的合法权利，我们也会行使相关的诉讼权利。关于我方跟新华书店的案件，关于框架协议、补充协议、租赁合同，一共是13个案件，目前还在北京市第二中级人民法院诉讼中也没有最终结果。在我方与新华书店的案件没有最终结果的情况下，新华书店是没有权利与任何第三方签订租赁合同的。关于23号楼，中新华公司与新华书店签订框架协议以后，基于被告及被告的关联公司属于新华书店的老客户。在这种情况下，新华书店同意将客户平移给中新华公司，与中新华公司签订合同。为什么只签了4个月，因为我们双方签订的改造、改建协议，首先是对135号房屋进行改造改建，然后再进行出租。新华书店违反框架协议，4个月到期以后，新华书店直接与被告签订租赁合同，收取租金。2017年由于我方签订了23号楼的租赁合同，承诺什么时候交付，但是没有交付，导致了新华书店与被告签订的合同没有将该栋楼移交给中新华公司进行改造改建，这也是我们根本的纠纷。新华书店与被告签订合同后，导致我方失去了23号楼实际控制权，无法进行改造改建。也无法获取租金收益，最终新华书店的一系列行为均侵犯了中新华公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月18日，新华书店（出租方、甲方）与中鼎天投资管理有限公司（承租方、乙方，系廉廉果超市的关联公司）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于西城区北礼士路135号院10号楼，现状建筑面积为5224平方米（含南侧站台、传达室预留位置除外）出租给乙方使用，租赁期限为八年，自2007年1月1日至2014年12月31日。2008年6月6日，新华书店向中鼎天投资管理有限公司出具《同意转租书》，同意转租。2010年12月19日，新华书店与中鼎天投资管理有限公司签订《补充协议（2）》，将租赁期限延长至2015年12月31日。2015年10月10日，新华书店（甲方）与中新华公司（乙方）签订《新华书店总店135号院改造改建合作框架协议》（以下简称《框架协议》），约定：甲方将西城区北礼士路135号院内1-12号自有建筑以租赁使用方式整体交付给乙方出租使用，由乙方负责投资改造改建，双方联合运营。合作期限10年（每栋建筑物按实际交付之日计算）。甲乙双方以每栋建筑物交房时间分别作为起算时间，对每一栋建筑物分别签订《房屋租赁使用合同》。2015年12月24日，中新华公司（甲方）与廉廉果超市、北京中鼎天成投资管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市西城区北礼士路135号院内23号楼出租给乙方使用，该房屋建筑物面积5224平方米。房屋租赁期限四个月，即自2016年1月1日至2016年4月30日。审理中，新华书店主张该单位当时准备根据《框架协议》的约定将案涉房屋交给中新华公司改造改建，所以让中新华公司与廉廉果超市签订了租期为4个月的租赁合同，之后由于中新华公司违约，该单位就没有将案涉房屋交付给中新华公司改造改建，后续继续由该单位与廉廉果超市签订租赁合同。廉廉果超市主张该份租赁合同到期后，新华书店谎称解除了与中新华公司之间的合同，在新华书店的要求下，该单位后续才与新华书店签订房屋租赁合同。中新华公司主张新华书店让该公司与廉廉果超市签订房屋租赁合同，是以实际行为向该公司交付了案涉房屋，但此后新华书店谎称与该公司解除了合同，并与廉廉果超市直接签订房屋租赁合同，导致案涉房屋一直未能移交给该公司。2016年3月22日，新华书店（甲方）与北京中鼎天成投资管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市西城区北礼士路135号院内23号建筑物5154．4平方米及东侧二层部分建筑物360平方米以现状出租给乙方使用。房屋租赁期限自2016年5月1日至2017年4月30日。2017年4月29日，新华书店（甲方）与中新华公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市西城区北礼士路135号院内23号楼建筑物以现状出租给乙方使用，房屋建筑面积5224．4平方米。房屋租赁期限自2017年5月1日至2027年8月31日。审理中，新华书店主张该单位与中新华公司签订该份《房屋租赁合同》只是为了办理整个园区的规划手续，实际上该单位从未向中新华公司交付案涉房屋。2017年5月3日，新华书店（甲方）与北京中鼎天成投资管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市西城区北礼士路135号院内23号建筑物5154．4平方米及东侧二层部分建筑物309．22平方米以现状出租给乙方使用。房屋租赁期限自2017年5月1日至2017年10月31日。2017年9月8日，廉廉果超市（出租人、甲方）与七天酒店（承租人、乙方）签订《租赁合同》（本案案涉合同），约定：甲方将位于北京市西城区北礼士路135号23号楼首层100平方米，2、3层全部，租赁面积为2700平方米的房屋（以下简称租赁房屋）交给乙方承租使用，租期自2017年10月1日至2027年9月30日。实行分段租金标准，其中2017年10月1日至2020年9月30日半年租金2956500元，年租金5913000元，乙方按照半年为一期向甲方支付租金，甲方于每期交租日前15日内将该期租金的足额发票交到乙方财务部，乙方在收到足额合法发票后五个工作日内支付该期租金。乙方应当于本合同生效之日起10个工作日交纳租赁保证金20万元。甲方自收到该款后3日内将收款票据交给乙方。本合同终止、解除、期满之日起5日内，甲方无条件将该款项返还给乙方。如到期未返还，每延迟一日，按延迟还款金额的1%支付违约金。任何一方违反其于本合同项下之承诺、陈述或保证，或其于本合同项下提供的信息、文件（包括附件）不真实、不完整的，另一方有权解除合同，该方应赔偿另一方因此所遭受的一切损失，并按如下标准承担违约责任：在乙方装修前，支付本合同首年度租金的30%作为违约金；在乙方开始装修后，按本合同第10．3条的标准支付违约金。合同10．3条约定如因租赁物业土地使用权、房屋性质、权属、规划报建或甲方出租权等原因导致乙方不能正常经营或正常使用租赁物，或者租赁受到限制超过30天的，或者其他严重违约情况（包括但不限于产权人的原因，在租赁期限内因纠纷争议本合同项下租赁物被查封等原因）致乙方不能正常经营的，乙方有权解除合同，除按本合同相关条款承担责任外，甲方还应退还乙方已经预付的租金等一切款项，赔偿乙方因此所遭受的一切损失，且向乙方支付违约金500万元人民币。审理中，七天酒店提交了《房屋租赁合同》及《同意转租书》复印件。《房屋租赁合同》约定：新华书店将北京市西城区北礼士路135号院内23号建筑物5154．4平方米出租给廉廉果超市，房屋租赁期限为2017年10月1日至2027年9月30日。《同意转租书》内容为：新华书店同意廉廉果超市转租案涉房屋。廉廉果超市、新华书店对该证据的真实性均不予认可。廉廉果超市主张该证据系七天酒店自行制作。廉廉果超市主张七天酒店为业绩需要，要求与该单位签订10年租期的合同，由于该单位与新华书店是每年一续签合同，故开始并未同意，之后七天酒店向该单位出具了一份情况说明，该单位才同意与七天酒店签署合同。廉廉果超市提交了2017年10月9日该单位与七天酒店签订的《关于北京金融街店租赁合同说明》，内容为：七天酒店与廉廉果超市签署的位于北京市西城区北礼士路135号23号楼的《租赁合同》为前十年合同到期后的预续租合同。一、预续租合同年限为十年租期，自2017年10月1日至2027年9月30日。二、但由于产权方新华书店为国有企业特殊性质，其与廉廉果超市的合同租期按年进行自动续租（产权方与廉廉果超市续租期限不足上述十年期限的，以实际续租期限为准）。续租按《租赁合同》约定的相关条款执行。每年7月31日前产权方发说明告知，如产权方行政性质的变化（135号园区改造升级、国家行政规划等不可抗力）致使合同不能继续续租，合同即时解除，廉廉果超市及产权方不向七天酒店承担任何赔偿责任。同时，因（135号园区改造升级、国家行政规划等不可抗力）七天酒店有权提前不续租，并不承担任何赔偿责任……。七天酒店对该证据的真实性予以认可，但主张该说明只是针对135号园区改造升级、国家行政规划等不可抗力的情况，而本案是廉廉果超市拖欠租金和供暖费导致未能与产权方续租，与说明的情况不符。《租赁合同》签订后，七天酒店向廉廉果超市支付了保证金20万元以及2019年9月30日之前的租金。2017年9月19日，新华书店（甲方）与中新华公司（乙方）签订《新华书店总店135号院改造改建合作框架协议》之补充协议，约定：甲乙双方一致同意将合作期限修改为20年（每栋建筑物按实际交付之日计算），甲乙双方于2015年10月15日至2017年5月5日根据《合作框架协议》为1-10号建筑物签订的11份《房屋租赁合同》，起始时间不变，房屋租赁期限相应变更为20年。2017年12月6日，新华书店（甲方）与北京中鼎天成投资管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市西城区北礼士路135号院内23号建筑物部分4126．93平方米（含地下室超市175．31平方米和东侧小楼1层面积103．32平方米）以现状出租给乙方使用。房屋租赁期限自2017年11月1日至2018年5月31日。2018年6月1日，新华书店（甲方）与廉廉果超市（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方现将北京市西城区北礼士路135号院内23号建筑物部分房屋3951．62平方米（含东侧小楼一层部分建筑物103．32平方米）等全部以现状出租给乙方使用。房屋租赁期限自2018年6月1日至2019年5月31日。廉廉果超市向新华书店交纳租金至2019年2月28日，未交纳供暖费及2019年3月1日至2019年5月31日期间的房屋租金。审理中，廉廉果超市主张该单位交纳完毕前三期租金后，中新华公司多次向该单位发函索要租金，并向该单位提供了新华书店与中新华公司之间的协议，该单位认为新华书店已经将案涉房屋出租给中新华公司，租金、供暖费应该交给中新华公司，故未向新华书店交纳第四期租金及供暖费。廉廉果超市主张该单位知道中新华公司有权出租案涉房屋后，与中新华公司签订了房屋租赁合同，并支付合作意向金和预付租金共计2580000元。廉廉果超市提交了2019年6月1日中新华公司（甲方）与廉廉果超市、北京中鼎天成投资管理有限公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市西城区北礼士路135号院内23号楼出租给乙方使用，甲乙双方共同确认该房屋建筑物出租面积为5224平方米，房屋租赁期限3年，即从甲方交付房屋时起算。审理中，七天酒店对该证据的真实性不予认可，新华书店主张该证据与该单位无关，中新华公司对该证据的真实性予以认可。七天酒店主张由于新华书店不同意与廉廉果超市续租，导致廉廉果超市丧失了案涉房屋的转租权，为继续正常使用房屋，该单位与新华书店就案涉房屋直接签订了房屋租赁合同。七天酒店提交了2019年7月11日该单位与新华书店签订的《房屋租赁合同》及租金支付凭证，《房屋租赁合同》约定：新华书店将北京市西城区北礼士路135号院内23号建筑物整体物业（不含地下室）4278．3平方米（含23号建筑物东侧二层部分建筑物360平方米）等全部以现状出租给七天酒店，房屋租赁期限自2019年6月1日至2024年5月31日，每年年度租金为9369477元。廉廉果超市对上述证据的真实性不予认可，新华书店对上述证据的真实性予以认可。另查：一、2018年11月5日，北京市第二中级人民法院受理中新华公司与新华书店之间关于《框架协议》及相关房屋租赁合同纠纷案件，本案所涉《房屋租赁合同》未在上述诉讼之中。北京市第二中级人民法院经审理后作出相应判决，新华书店不服提出上诉，北京市高级人民法院将上述案件发回北京市第二中级人民法院重审。现北京市第二中级人民法院正在审理之中。二、廉廉果超市主张由于中新华公司与新华书店系列合同的案件尚在审理之中，故有权出租案涉房屋并收取租金的主体尚未确定，廉廉果超市据此申请本案中止审理。三、廉廉果超市主张七天酒店迟延支付2018年10月至2019年3月的租金，七天酒店于2018年9月17日收到该部分租金发票，但直至2018年11月22日付款，逾期62天。廉廉果超市提交了开票日期为2018年9月17日的租金发票及顺丰快递单予以证明。七天酒店主张上述发票已经作废，廉廉果超市于2018年11月15日才开具2018年10月至2019年3月的租金发票，该单位于2018年11月16日收到发票，于2018年11月22日付款，该单位并未违约。七天酒店提交了开票日期为2018年11月15日的租金发票予以证明。廉廉果超市对该证据的真实性予以认可，但主张该单位已于2018年9月17日向七天酒店邮寄过发票。廉廉果超市要求七天酒店支付该部分租金逾期付款的违约金，七天酒店不认可违约，同时主张违约过高，请求法院予以调整。四、七天酒店主张廉廉果超市违约导致合同提前解除，应当按照合同约定支付5000000元违约金，而且廉廉果超市迟延退还租赁保证金及预交的租金，应当支付违约金及利息。廉廉果超市不认可违约，同时主张违约金过高，请求法院予以调整。五、七天酒店提交了《诉讼委托代理合同》、《诉讼委托代理合同之补充协议》、发票，用于证明该单位支出律师费147000元。廉廉果超市提交了《专案法律事务委托合同书》、发票，用于证明该单位支出律师费50000元。本院认为，虽然新华书店与中新华公司就包括案涉房屋在内的135号院签订了《框架协议》，并就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》，但根据各方当庭陈述及在案证据可知，新华书店并未向中新华公司交付案涉房屋，中新华公司亦未向新华书店交纳案涉房屋的租金，故新华书店与中新华公司关于案涉房屋的租赁合同实际并未履行。事实上，新华书店向廉廉果超市交付了案涉房屋，实际履行了与廉廉果超市之间的房屋租赁合同。新华书店与廉廉果超市之间的租赁合同到期后，新华书店又与七天酒店直接签订了租赁合同，并实际履行。由于新华书店与中新华公司之间的租赁合同并未实际履行，故中新华公司与廉廉果超市签订的租赁合同亦未实际履行，2019年6月1日后，廉廉果超市并无案涉房屋的转租权。新华书店与中新华公司之间的纠纷与廉廉果超市无关，新华书店与中新华公司就《框架协议》纠纷的案件正在审理过程中，该案的审理结果与本案并无直接关系，本案的审理无须等待该案的审理结果，廉廉果超市申请本案中止审理，本院不予准许。本案中，七天酒店提交的新华书店与廉廉果超市之间租期10年的租赁合同为复印件，真实性本院不予采信。根据已查明的事实，案涉房屋产权人新华书店与廉廉果超市就案涉房屋基本为一年一续签租赁合同，最后一份租赁合同截止日期为2019年5月31日，之后新华书店不再同意与廉廉果超市续签合同。根据2017年10月9日廉廉果超市与七天酒店签订的《关于北京金融街店租赁合同说明》可知，七天酒店对新华书店与廉廉果超市之间每年续签租赁合同的情况清楚明知，也注明租赁合同期限为预续租合同年限，续租期限不足十年期限的，以实际续租期限为准。因此，在新华书店与廉廉果超市的租赁合同于2019年5月31日到期、新华书店不同意与廉廉果超市续签合同、2019年6月1日起新华书店实际与七天酒店签订租赁合同的情况下，廉廉果超市与七天酒店的租赁合同应于2019年5月31日解除，七天酒店要求确认合同于2019年5月31日解除的诉讼请求，存在事实及法律依据，本院予以支持。由于租赁合同系因新华书店不同意与廉廉果超市续租而导致解除，根据《关于北京金融街店租赁合同说明》，廉廉果超市与七天酒店对于合同提前解除均不存在违约行为，故对七天酒店要求廉廉果超市支付合同解除违约金500万元的诉讼请求，本院不予支持。七天酒店要求廉廉果超市退还租赁保证金及房屋租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，廉廉果超市应于2019年6月5日前退还租赁保证金，逾期退还的应当按照每日1%的标准支付违约金，七天酒店自行将违约金标准调整为按照年利率24%的标准，廉廉果公司主张违约金标准过高，请求法院予以调整，本院根据本案具体情况，酌情将违约金标准调整为每日万分之五即100元，对七天酒店要求廉廉果超市支付迟延退还租赁保证金的违约金诉讼请求的合理部分，本院予以支持。七天酒店要求廉廉果超市支付迟延退还租金的利息诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。廉廉果超市要求七天酒店继续履行租赁合同并支付2019年10月至2020年3月期间租金及逾期支付租金违约金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。关于2018年10月至2019年3月逾期支付租金一节，廉廉果超市虽然主张其于2018年9月17日即将发票送达给七天酒店，但未提交充分的证据予以证明，而根据七天酒店提交的发票可知，廉廉果超市于2018年11月15日才开具了相应的租金发票，故七天酒店支付租金的时间符合合同约定，廉廉果超市要求七天酒店支付该部分租金逾期付款违约金的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。七天酒店、廉廉果超市对于合同提前解除均不存在违约行为，主张对方赔偿律师费缺乏依据，故对七天酒店要求廉廉果超市赔偿律师费的诉讼请求及廉廉果超市要求七天酒店赔偿律师费的反诉请求，本院均不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认七天快捷酒店管理（北京）有限公司阜成门店与北京廉廉果超市管理有限公司2017年9月8日签订的《租赁合同》于2019年5月31日解除；二、本判决生效之日起七日内，北京廉廉果超市管理有限公司退还七天快捷酒店管理（北京）有限公司阜成门店房屋租赁保证金200000元并支付逾期付款违约金（按照每日100元的标准，自2019年6月6日起计算至实际付款之日止）；三、本判决生效之日起七日内，北京廉廉果超市管理有限公司退还七天快捷酒店管理（北京）有限公司阜成门店2019年6月1日至2019年9月30日期间的房屋租金1971000元；四、驳回七天快捷酒店管理（北京）有限公司阜成门店的其他诉讼请求；五、驳回北京廉廉果超市管理有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63111元，由七天快捷酒店管理（北京）有限公司阜成门店负担44315元（已交纳），由北京廉廉果超市管理有限公司负担18796元（本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费16364元，由北京廉廉果超市管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 李俊审 判 员 高磊审 判 员 孙婷二〇二一年七月二十日法官助理 杨超书 记 员 孙萍