山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁04民终1090号上诉人（原审被告）：枣庄市大中置业有限公司，住所地枣庄高新区德圣路669号，社会统一信用代码：91370400599254890U。法定代表人：刘英，执行董事。委托诉讼代理人：闫鹏，山东法扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于品岩，女，1964年5月20日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：张锋，山东薛国律师事务所律师。上诉人枣庄市大中置业有限公司（以下简称大中置业公司）因与被上诉人于品岩商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2020）鲁0403民初4672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。大中置业公司的委托诉讼代理人闫鹏，于品岩及委托诉讼代理人张锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大中置业公司上诉请求：1.依法发回重审或改判驳回于品岩的诉讼请求，认定于品岩没有签订新建商品房买卖合同，不存在解除关系，不因此赔偿房屋增值损失872,528元；认定一审未依法通知鉴定人到庭，委托鉴定程序严重违法，估价报告无效；认定于品岩雇人装修他人的房屋属于侵权行为，其违法装修费用50%即57,050元判决大中公司承担，违反公序良俗；2.一审、二审诉讼费等由被上诉人承担。事实和理由：一、基于双方签订的商品房买卖合同，才可以根据一方诉求审查能否解除商品房买卖合同，但一审判决缺乏基础，不应演变为解除商品房买卖合同关系，超越了当事人诉求，此外，明知没有签订商品房买卖合同，更不能判决不交购房款而赔偿房屋增值损失60多万元。1.本案一审于品岩起诉状的各项诉求逻辑混乱，原本不能成立。2020年8月11日薛城区人民法院曾另案裁定驳回于品岩的起诉，于品岩再次提起商品房销售合同纠纷诉讼违反了一事不再理规定。一审庭审中，于品岩自知其继续履行合同的诉求不能得到支持，临时变更诉求为“解除原、被告之间签订的商品房买卖合同”。明知双方没有签订商品房买卖合同，一审判决解除“合同关系”，有悖法律规定以及《商品房销售管理办法》第16条，而且也不应直接改变当事人诉求。特别是一审查明案涉房屋产生了物权变动，枣庄市市中区人民法院2020年7月10日作出生效判决书（2020）鲁0402民初2547号，大中置业公司不是涉案房产权利人，原本应告知于品岩可提起第三人撤销之诉，只有通过另案判决明确享有权利，或持有合法有效的商品房买卖合同，才有可能提起解除商品房买卖合同之诉，进而主张其他权利。鉴此，一审绕开签订商品房买卖合同的前提，判决解除合同关系不能成立。2.新建商品房买卖合同是要式合同，应当签订书面合同，本案一审认为的“双方事实上已形成了商品房买卖合同关系。且双方间的关系不同于一般的商品房买卖合同关系”不能成立（事实婚姻和事实劳动关系不被法律确认后，商品房买卖合同关系也不应被确认）。一审判决查明：“虽然双方没有签订商品房买卖合同”，既然如此，不仅没有签订合同无法解除，更不能解除所谓的“合同关系”。认购诚意金不是房款，也不是定金，是一种预约将来优先签订新建商品房买卖合同的资格，既能届时付清房款签订书面合同，也可以放弃认购资格而退还认购诚意金。于品岩交纳了认购诚意金，但拒不按照通知时限交房款和不签订商品房买卖合同，2018年1月10日，于品岩书面签字“规定时间内，如不交款，视为自愿放弃购房资格”。一审查明大中置业公司至少在2018年2月份的一个月内，曾四次通过团购房联络组等各种方式通知到于品岩，是于品岩自愿选择不交房款不签合同而不购买涉案房产，其他被通知人员则大都按照约定付款签合同上房，于品岩的认购诚意金已被退回。于品岩2018年2月放弃购房，后因房价上涨，先是2020年4月疫情缓解后雇人破门装修侵占别人房产，又于2020年7月1日第一次起诉大中置业公司被裁定驳回，其不签订合同不存在继续履行，没有书面合同也无法解除。3.一审对团购房有关事实认定有误。大中置业公司是2012年6月依法注册成立的民营企业，自主经营，自负盈亏，原药监局等五家政府部门不是开办单位，不得干预大中置业公司的经营自主权。2012年11月，大中置业公司自筹资金通过拍卖程序获得海博花园地块进行房地产开发，2013年4月份以后，才与市药监局等单位协议团购房。一审认定“5家市直单位职工集资团购建设的房屋”，与事实不符，单位集资建房早已被国家明令禁止，省审计厅2016年4月曾对政府部门团购房行为进行审计，禁止政府部门利用职权向开发公司输送利益或侵占开发公司利益。案涉团购房要预交认购诚意金，享受批量团购的优惠价格，是市场经济行为，而决不是倒退到福利分房的过去。于品岩不交房款而不能像其他百多户一样签订新建商品房买卖合同，当属自行放弃购房资格，任何人不能强迫交易，大中置业公司根据团购房协议，尽到了多次通知并充分明确告知的义务，不存在违约过错。2019年9月，大中置业公司根据欠付施工人工程款不稳定情况，以案涉房产每平方5500元价格以物抵债，不是高价转卖。于品岩直到2020年4月份才强占房产雇人装修，距2018年2月通知交款签合同已过去两年。二、一审委托对毛坯房价格和装修损失评估鉴定没有因果关系和必然联系，并鉴定程序严重违法，其评估报告无效。大中置业公司依法及时提出书面异议并申请鉴定人出庭后，一审提前径行判决违反法定程序，导致相关证据未经查实，请求发回重审并通知鉴定人出庭。大中置业公司2021年3月5日收到一审法院寄送的鉴定人书面答复，第二天3月6日即邮政快递寄送书面异议并直接送到法庭，根据最高院关于民事诉讼证据的若干规定第三十八条规定：当事人在收到鉴定人的书面答复后仍有异议的，人民法院应当通知有异议的当事人预交鉴定人出庭费用，并通知鉴定人出庭，但一审判决2021年3月5日已经作出，接到大中置业公司异议申请后没有通知鉴定人出庭，明显违反证据审查法定程序。于品岩单方委托的估价报告中，并没有两名鉴定人的《承诺书》，严重违反了最高院关于民事诉讼证据的若干规定第三十六条第七项的规定，鉴定人自认“估价对象未办理《房屋所有权证》”。已明知于品岩不是涉案房产权利人，评估报告不能断章取义，用公积金贷款用的非正式合同作为“鉴定材料”附件。鉴定人回复中自述2020年12月29日估价人员“经由枣庄市薛城区人民法院组织，在申请人的指认下对估价对象进行了入室实地查勘记录”。该陈述不实，并不是人民法院雇佣人员用工具开锁，视频监控证明，估价人员对别人房产非法开锁入室勘察，评估程序违法，评估报告无效。该房已被市中区法院张贴裁定查封三年，他人不得擅自撬锁闯入。三、一审判决大中置业公司支付的三项费用均不能成立。1.一审查明于品岩的认购诚意金早已通过公证提存债务清结，与鲁南公证处办理手续。于品岩不享有实体权利，不能判决重复支付。2.一审判决要大中置业公司支付于品岩解除合同的房屋增值损失六十多万元没有法律依据。于品岩不交房款不签订商品房买卖合同，没有合同权利，更不享有物权，对此大中置业公司不存在过错责任，于品岩索要房屋增值损失高达872,528元，涉嫌恶意诉讼，民营企业的合法权益应当受到人民法院的保护。3.于品岩50%的不法装修损失57,050元不能判决大中置业公司赔偿。大中置业公司不是涉案房产物权人，于品岩系自行开锁入户雇人装修，这种违反治安秩序的行为原本后果自负，还可能承担侵权责任。于品岩要大中置业公司为其违法侵权装修损失买单，属于“甩锅”。综上，社会主义市场经济是契约经济，也是法治经济，于品岩作为政府市场监督部门工作人员，不签合同不交房款反而要攫取60多万元的房屋增值赔偿款，而且破门强占他人房产不法装修反而要大中置业公司承担一半损失，一审判决显失公平公正，请求依法发回重审或直接改判驳回于品岩的诉讼请求。于品岩辩称，一、诉争房屋是集资建房，房屋建成后是向特定购房人分配出售的，且上诉人与答辩人已经签订了书面房屋买卖合同，一审判决双方解除房屋买卖合同关系正确。一审已经查明，诉争房屋系由市食药局等五家市直单位职工集资团购建设的房屋，建房资金来自五家单位购房职工交纳的购房款。上诉人只是一个建设房屋的操作平台，由团购建房领导小组进行管控，而非真正意义上的开发商。同时一审查明，因为房价问题，答辩人在枣庄市房改后建购职工住房专项审计整改工作领导小组办公室作出的《建购职工住房专项审计补缴配套费、人防费、房款差价等款项缴纳说明》的通知要求下向政府部门支付了职工补交团购房差价8385元，这也说明本案房屋是集资建房，上诉人是集资建房的一员，上诉人只是形式上的开发商，不同于真正的商品房开发企业，其应当向答辩人交付诉争房屋。二、答辩人起诉不属于重复起诉。因在上诉人及案外人王泽水的恶意操作下，包括本案诉争房屋在内的共计三套住房已经由枣庄市市中区人民法院确权到案外人王泽水名下，从而导致答辩人的第一次起诉请求交付房屋的诉求没有得到支持。本次起诉与上一次起诉的事由及诉求都不一样，不属于民事诉讼法司法解释第二百四十七条规定的情形，因此答辩人的本次起诉不属于重复起诉。三、在上诉人的恶意操作下致使本案的房屋被枣庄市市中区人民法院确权到案外人王泽水名下，上诉人已经不能履行将本案房屋交付答辩人的义务，构成违约，其应当退还购房款及赔偿由此给答辩人造成的损失，一审判决上诉人返还购房款及赔偿损失正确。答辩人购买房屋时房屋单价为3100元/平方米，而现在房屋价格已经巨幅增长，答辩人违约拒不交付房屋，给答辩人造成的损失也是巨大的，因此上诉人应当赔偿房屋增值损失。同时，因上诉人违约，与案外人王泽水恶意串通损失答辩人利益，存在过错，应该赔偿答辩人的装修损失。此外，上诉人说答辩人是恶意诉讼，真是贼喊捉贼的行径，其和案外人王泽水恶意勾结，将本来属于答辩人的房屋恶意抵账。上诉人与王泽水自始至终不敢露面，面对答辩人，其委托的代理人既代理王泽水与上诉人诉讼调解，又代理上诉人应诉本案，分明就是上诉人与案外人恶意串通，利用司法手段损害答辩人的利益。于品岩向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间签订的商品房买卖合同；2.判决被告向原告返还购房款258，385元及利息（从2014年6月23日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息）；3.判令被告向原告支付房屋差价损失872，528元；4.判决被告向原告支付装修费137，000元；5.诉讼费用由被告承担；一审法院认定事实：原告于品岩与被告大中置业公司争议的房屋所在海博花园小区系由市药监局、枣庄市质监局、枣庄市供销社、枣庄市广电总台、枣庄市行政审批服务中心等5家市直单位职工集资团购建设的房屋。该项目自2011年初开始运作，设立被告大中置业公司作为团购建房的操作平台，并成立团购建房领导小组进行管控。原告作为市药监局职工享有团购资格，并通过单位或直接向被告交纳了两次认购金共计250,000元。2015年6月11日，为办理涉案房屋住房公积金贷款，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同记载了：原告购买被告开发的海博花园第2幢15层中户商品房一套，预测建筑面积为130.6平方米，单价每平方米3,120元，总价407,472元；贷款方式公积金贷款；被告应当在2016年12月31日前向原告交付房屋。合同中在付款方式及期限、逾期付款责任、交付条件、转移登记等项下内容均为空白，未填写，而合同附件九补充协议说明：本合同仅作为公积金贷款所用，所有条款均以签订的正式购房合同为准。2016年4月，市药监局根据枣庄市房改后建购职工住房专项审计整改工作领导小组办公室作出的《建购职工住房专项审计补缴配套费、人防费、房款差价等款项缴纳说明》的通知要求，通知其单位参加团购海博花园住房的职工补交团购房差价，其中原告需补交8,385元，该费用原告补交后，由市药监局统一支付至枣庄市财政局专用账户。市药监局后根据被告的房屋分配通知和方案，将海博花园2号楼15层中户房屋分配给了原告。2016年9月，被告取得涉案海博花园商品房预售许可证。2017年9月6日，被告通知要求市药监局购房户在2017年9月30日前向开发公司账户交清第三次认购金，逾期未交或欠交即为认购户放弃,其中要求原告需补交230,000元，但原告未交纳。2018年2月4日至2018年2月27日，被告多次通过电子邮件向市药监局发送通知要求其单位参加团购房的职工（包含原告）至被告处签订合同及交款，但原告等部分团购职工未签订合同。2019年8、9月份，原告自行将涉案房屋开锁并对房屋进行装修。2020年5月，被告通过电子邮件向市药监局发送退款通知，通知退还原告在内的三名团购职工房款。2020年9月22日，被告将原告在内的三名团购职工交纳的房款共计800,000元提存至山东省枣庄市鲁南公证处。另查明，2020年5月11日，枣庄市市中区人民法院受理了原告王泽水诉被告大中置业公司合同纠纷一案。2020年5月21日，枣庄市市中区人民法院作出（2020）鲁0402民初2547号民事裁定书，裁定查封被申请人大中置业公司位于枣庄市薛城区房屋。2020年7月10日，枣庄市市中区人民法院作出（2020）鲁0402民初2547号民事判决书，判大中置业公司向王泽水交付海博花园2号楼901室、1502室和1801室三套房屋等。2020年7月1日，原告在一审法院起诉被告商品房销售合同纠纷一案，诉请被告继续履行合同、交付涉案房屋、支付逾期交房损失等。该院经审理后于2020年8月11日作出（2020）鲁0403民初2226号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。庭审中，原告申请对涉案海博花园2号楼1502室房屋的毛坯房状态下的价格及房屋装修损失进行鉴定。一审法院依法委托山东众合土地房地产评估有限公司对此进行鉴定。2021年1月13日，山东众合土地房地产评估有限公司经鉴定后作出众合评（鉴）字第（2021）第029号房地产评估报告，评估涉案房屋毛坯房状态下的市场价值为1,151,200元、装修损失115,900元。原告为此支付评估费12,700元。一审法院认为，本案涉案海博花园小区房屋是被告大中置业公司为市药监局等单位职工团购房屋定向开发的房屋，房屋建设所用土地的出让金都是来源于团购职工的认购款，双方间的关系不同于一般的商品房买卖合同关系，在履行过程中对其相互间在协作配合及诚信守诺上具有更高的要求。虽然原告未能按被告通知的时间交纳最后一期购房款存在过错，被告可以向原告主张因迟延付款给其造成的损失，但是鉴于双方事先并没有就房款交清时间、房屋交付时间及逾期责任等内容形成明确约定，被告单方规定房款交清时间及逾期即取消原告购房资格显然缺少合同和法律依据。同时，原告也已交纳了大部分购房款，期间房屋市场价格增幅巨大，被告单方取消原告购房资格将涉案房屋另行高价转让他人，不仅对原告显失公平，而且也显然有违民事主体从事民事活动应遵循的诚实信用原则。原告原起诉被告向其交付涉案房屋的诉请已不具有履行性，且被一审法院裁定驳回,现其诉请被告解除双方之间签订的商品房买卖合同、返还购房款及支付房屋差价损失的主张，合法有据，且未违反民事案件一事不再理的原则。关于原告诉请的房屋差价损失，一审法院认为，本案中原告购买的涉案团购房不同于一般的商品房，其购买的涉案房屋的原价格应包括其前期交纳的认购金及被告通知交纳的第三次认购金和根据政府相关部门通知补交的房屋差价组成，即488,385元，涉案房屋的增值损失应为662,815元（1,151,200元-488,385元）。同时，因原告未按被告的通知要求补交第三次认购金，而自被告通知原告交付该笔认购金的最后期限次日起至山东众合土地房地产评估有限公司作出涉案房屋市场价值评估报告基准日止，期间产生的利息32,849.75元（以230,000元为基数，自2017年10月1日起至2021年1月13日止，按照中国人民银行2017年10月份同期银行贷款年利率4.35%计算），应为原告逾期付款给被告造成的经济损失，根据公平原则，该损失应从涉案房屋的增值损失中予以扣减，故原告诉请的房屋差价损失本院认定为629,965.25元。关于原告要求被告返还购房款258,385元及利息的诉请，一审法院认为，原告已支付的258,385元款项中的8,385元未交付给被告，而是根据政府部门通知要求交至财政专用账户，故被告应返还原告的款项为250,000元。同时原告主张的利息，因原告主张的房屋增值损失已包括如合同继续履行后其可以获得的利益，故其该项诉请，一审法院不予支持。关于原告主张的装修费137,000元，一审法院认为，被告将涉案房屋另行出售给他人的行为存在主观上的过错，但原、被告在对涉案房屋房款补交及交付等问题未进行充分协商的情况下，原告自行开锁入户装修房屋，其自身也存在一定的过错，故原、被告应对原告的该项损失分别承担50%的责任，据此，结合评估报告一审法院认定由被告赔偿原告装修损失57,950元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决：一、解除原告于品岩与被告枣庄市大中置业有限公司于2015年6月11日签订的《商品房买卖合同》；二、被告枣庄市大中置业有限公司返还原告于品岩购房款250,000元，于判决生效后十日内付清；三、被告枣庄市大中置业有限公司赔偿原告于品岩房屋增值损失629,965.25元，于判决生效后十日内付清；四、被告枣庄市大中置业有限公司赔偿原告于品岩房屋装修损失57,950元，于判决生效后十日内付清；五、驳回原告于品岩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8,106元，由原告于品岩负担1,516元，被告枣庄市大中置业有限公司负担6,590元；评估费12,700元，由原告于品岩负担6,350元，被告枣庄市大中置业有限公司各负担6,350元。于判决生效后七日内缴纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行质证。大中置业公司提交了以下证据：证据1.公积金管理中心回复，来源枣庄市住房公积金管理中心，证明于品岩已经取得公积金贷款，但没有按照约定交付。证据2.关于交款及签订合同的意见，来源：于品岩、李华等，本人签字捺印：“在合同规定的时间内，如不交款，视为自愿放弃购房资格”。除于品岩和李华外，都已经交款签合同上房。于品岩质证称，1.当时签时要求没有交款的抓紧交，因前期开发商违期交房，局里几家联络组商量，开发商到现在为止都找不到了，现在开始让开发商把正式合同拿来，但一直没有见到正式合同，给我签的合同是刚开始贷款时的合同；2.该两份证据一审已经提交，不属于新证据，可以证明于品岩确实购买了海博花园的房屋，并没有放弃。本院认定，关于证据1，本院已经查明于品岩未交纳最后一期房款；关于证据2，一审已经提交并质证，不属于新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，关于于品岩提起本案诉讼是否违反一事不再理原则的问题。于品岩在提起本案诉讼之前，曾向一审法院起诉要求大中置业公司继续履行商品房买卖合同、交付涉案房屋，并协助办理不动产登记等，后被一审法院裁定驳回起诉。于品岩在本案中系诉请解除与大中置业公司之间签订的商品房买卖合同、大中置业公司返还购房款及支付房屋差价损失等。本次诉讼的诉讼请求与前次诉讼的诉讼请求并不相同，因此于品岩提起本案诉讼并未违反一事不再理原则。关于一审法院判决解除于品岩与大中置业公司之间签订的商品房买卖合同，并判决大中置业公司返还于品岩购房款、赔偿于品岩房屋增值损失及房屋装修损失，有无事实和法律依据，是否正确的问题。根据本案查明的事实，涉案房屋是大中置业公司为市药监局等单位职工团购房屋定向开发的房屋，房屋建设所用土地的出让金来源于团购职工的认购款。2015年6月11日，于品岩与大中置业公司签订《商品房买卖合同》一份。在合同履行过程中，大中置业公司以于品岩未按其公司通知的时间交纳最后一期购房款为由，取消了于品岩的购房资格，将涉案房屋出售于案外人。本院认为，虽然于品岩未能按照大中置业公司通知的时间交纳最后一期购房款，但是因双方并没有就房款交清时间、房屋交付时间及逾期责任等内容进行明确约定，并且于品岩也已交纳了大部分购房款，期间房屋市场价格增幅巨大，大中置业公司单方取消于品岩的购房资格将涉案房屋另行高价转让他人，有失公平，也违背了诚实信用原则。一审法院根据于品岩已交购房款的数额，评估机构对涉案房屋市场价值的评估数额，以及双方在履行合同过程中的过错程度，判决大中置业公司返还于品岩购房款250,000元、赔偿于品岩房屋增值损失629,965.25元及房屋装修损失57,950元，有事实和法律依据，并无不当。关于一审鉴定程序是否违法的问题。经查阅一审卷宗，案涉鉴定意见未见程序违法、依据不足、结论错误的情况。一审中，大中置业公司对鉴定意见提出异议，鉴定机构针对该异议出具了书面说明，一审法院业已将该说明送达给大中置业公司，且大中置业公司申请鉴定人出庭的理由无事实和法律依据，一审法院未予准许，并无不当。综上所述，大中置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16211元，由上诉人枣庄市大中置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 丹审判员 张 硕审判员 金 颖二〇二一年七月八日书记员 路然然