天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终5364号上诉人（原审被告）：天津耀华投资发展有限公司，住所地天津市西青区李七庄街津门湖江湾**楼**商铺。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：苏芳娟，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：于洪涛，男，1987年7月27日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：张扬，北京炜衡（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李若涵，北京炜衡（天津）律师事务所律师。上诉人天津耀华投资发展有限公司（以下简称耀华投资公司）因与被上诉人于洪涛商品房销售合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2020）津0111民初4458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。耀华投资公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，依法改判上诉人支付被上诉人逾期交房利息70365.3元（按总房款的2%计算）；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院认定补充协议第二条、第三条为格式条款不当，否认了上诉人的提示义务。2．本案应按照补充协议第二条进行赔偿，赔偿总额不超过总价款的2%。3．上诉人并未隐瞒交房时无《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》情况，而是将相关情况告知了被上诉人。于洪涛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：补充协议的第二条、第三条不构成合同内容，上诉人未将无《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》情况告知被上诉人。于洪涛向一审法院起诉请求：1．判令耀华投资公司向其支付逾期交房利息及违约金294348.65元；2．本案诉讼费、保全费、公告费及实现债权相关费用全部由耀华投资公司承担。一审法院认定事实：2015年11月24日，出卖人（甲方）耀华投资公司与买受人（乙方）于洪涛签订一份《天津市商品房买卖合同》，约定于洪涛购买坐落于友谊××路南段西侧西××号房屋，房屋价款3518265元。合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年5月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的按照第1种方式处理。合同第五条：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照“附件六补充合同相关条款”约定，追究甲方违约责任。补充协议第二条约定：如甲方逾期交付商品房超过60日，合同继续履行，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，但甲方赔偿总额不超过合同总价款的2%。补充协议第三条约定：第三条合同第六条中的“逾期付款”，是指：乙方以分期付款方式支付房款的，超过合同第四条和《客户交款通知单》约定的支付时间仍未完成付款义务的情况（包括但不限于逾期支付剩余首付款、逾期支付剩余房屋价款等情况）；乙方以现金交付首付款，其余款项办理银行贷款的，因乙方原因导致在乙方承诺的期限内贷款金额未达到甲方指定账户的。上述任何一种情况下的任何一笔付款有迟延情况，逾期在60日内的（包括60日），甲方均有权以逾期支付的房款为基数，按照每日万分之二收取利息。如果多笔付款均存在逾期情形，则按照各自的起算日分别计算，直至乙方履行付款义务之日为止。无论上述任何一种情况下的任何一笔付款迟延超过60日，甲方均有权解除合同，乙方应按照房屋总价款的10%向甲方支付违约金，并承担解除合同的相关费用，已经缴纳的契税、维修基金及其他税费由收取该笔费用的行政部门按照相关政策办理，甲方无返还义务；如甲方同意继续履行合同的，乙方应一次性支付剩余总房款及逾期部分房款之利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按照每日万分之二收取利息。乙方同意，在交付每笔房款之前，应先行交付在此之前因逾期交付房款而产生的利息。如乙方未交付该利息，则甲方在收取乙方房款时，有权从房款中先行扣除该利息，房款不足部分由乙方补足，并按逾期时间收取违约金。补充协议第四条约定：甲乙双方一致同意，将合同第三条第一款对于商品房交付条件的约定变更为“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付”，双方认可此条款为合同中所购商品房的唯一交付标准。《补充协议》第二十二条约定：乙方确认，在签订本合同及相关补充协议、附件前，甲方就所有条款尤其是可能会免除或者限制甲方责任的条款按照乙方的要求进行了提示和说明，乙方已经充分理解并同意其全部内容，合同及本补充协议的签署系甲、乙的真实意思表示。该条款以下划线的方式予以标注。合同签订后，于洪涛缴纳了全部购房款。耀华投资公司于2016年12月31日取得《天津市建设工程竣工验收备案书》后，通知于洪涛于2017年5月30日接收房屋。于洪涛于2017年5月30日接收房屋。耀华投资公司就诉争房屋于2018年5月16日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。关于于洪涛接收房屋时对耀华投资公司未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情况是否知情。于洪涛称收房时，耀华投资公司未告知房屋尚未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，对耀华投资公司未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情况不知情，于洪涛是在2020年才知晓耀华投资公司在2018年5月16日才取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。耀华投资公司称收房时耀华投资公司向于洪涛解释其系按合同约定时间进行交付，耀华投资公司无证据证明交接房屋时于洪涛明知房屋未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》情况。一审法院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定、合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务。于洪涛已缴纳全部购房款，耀华投资公司应依约交付合格的商品房。关于耀华投资公司应否承担逾期交房责任的问题。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付”，但补充协议第四条将该条款变更为“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付”，该格式条款不符合《天津市商品房管理条例》的规定，免除了耀华投资公司取得商品房交付许可证方可交付房屋的责任，亦排除了于洪涛在不符合交房条件下拒绝接收涉案房屋的权利。法律规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”，虽然耀华投资公司主张补充协议第二十二条就免除或者限制自身责任的条款以下划线的方式尽到了提示说明义务，但该条款本身属于涉案合同格式条款内容，仅以下划线的方式不能视为按照对方的要求尽到提示说明义务，故于洪涛提出的补充协议第四条不成为合同内容的主张，一审法院予以支持。耀华投资公司在未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情况下于2017年5月30日向于洪涛交付诉争房屋的行为，不符合合同的约定，亦不符合法律的规定。虽然于洪涛于2017年5月30日接收了房屋，但耀华投资公司无证据证明于洪涛接收房屋时明知房屋未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》仍选择办理交接手续，故耀华投资公司应依约承担逾期交房的违约责任。关于耀华投资公司应付于洪涛逾期交房利息及违约金的标准、数额问题。按照补充协议第二条“如甲方逾期交付商品房超过60日，合同继续履行，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，但甲方赔偿总额不超过合同总价款的2%”的约定，无论耀华投资公司延期交房多久，耀华投资公司只承担不超过合同总价款2%的有限赔偿责任。但是，如果于洪涛迟延支付房款，按照补充协议第三条的约定，耀华投资公司有权按照逾期支付的房款为基数，按照每日万分之二收取利息，直至于洪涛履行付款义务之日为止。并且，如迟延付款超过60日，耀华投资公司有权解除合同，于洪涛应按照房屋总价款的10%向耀华投资公司支付违约金并承担其他相关费用。由此，一审法院认为，补充协议第二条关于耀华投资公司逾期交房违约责任的约定系耀华投资公司采用格式条款订立的补充协议条款，耀华投资公司作为提供格式条款的一方，排除了于洪涛在耀华投资公司持续违约的情形下要求耀华投资公司承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约的情况下应承担的违约责任。并且，对照补充协议第三条关于于洪涛迟延付款违约责任的约定，补充协议对于双方迟延履行违约责任的约定明显不对等，补充协议第二条对于洪涛显失公平。因此，补充协议第二条不成为合同的内容，耀华投资公司应按照合同第五条的约定承担逾期交房的违约责任，即耀华投资公司应支付于洪涛自2017年5月31日起至2018年5月16日止的已付款利息共计147174.33元。由于双方合同对于违约金标准未明确约定，故对于于洪涛要求耀华投资公司支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院判决如下：“一、天津耀华投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付于洪涛已付款逾期利息147174.33元。二、驳回于洪涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5716元，由于洪涛承担2473元，天津耀华投资发展有限公司负担3243元（此款于本判决发生法律效力之日十日内交付本院）”。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。本案争议焦点为上诉人承担的逾期交房违约责任是否适当。第一，上诉人主张应按照补充协议第二条约定支付被上诉人逾期交房利息，即赔偿总额不超过总房款2%。本案中，补充协议第二条约定，如甲方逾期交付商品房超过60日，合同继续履行，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，但甲方赔偿总额不超过合同总价款的2%。该条款排除了被上诉人在上诉人持续违约的情形下要求上诉人承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约的情况下应承担的违约责任。上诉人作为补充协议提供者，应对该协议第二条承担充分的提示及说明义务。尽管补充协议第二十二条就免除或者限制上诉人责任的条款以下划线方式标注，但仅以下划线方式标注不能视为上诉人履行了充分的提示说明义务。且补充协议第二条无论从文字、字体、符号或者其他明显标志而言均未采取足以引起一般业主注意的提示方法，故此，补充协议第二条不成为合同内容。第二，上诉人主张被上诉人在交房时知晓上诉人未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，但其未提交证据佐证，依法承担不利后果。因此，一审法院依据《天津市商品房买卖合同》第五条约定并结合被上诉人的诉讼请求确定上诉人应承担的违约责任，并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1559元，由天津耀华投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 璇审 判 员  张红星审 判 员  史军锋二〇二一年七月十九日法官助理  常嘉奕书 记 员  屈 岩附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……