福建省漳州市芗城区人民法院民 事 裁 定 书（2021）闽0602民初4576号原告：厦门大洲物业经营管理有限公司，住所地福建省厦门市湖明路东侧龙门世家二楼，统一社会信用代码91350200612312427M。法定代表人：谢济仁，总经理。委托诉讼代理人：徐敬伟，福建析律律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚雅君，福建析律律师事务所律师。被告：黄月娜，女，1972年5月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，现住福建省漳州市芗城区。原告厦门大洲物业经营管理有限公司与被告黄月娜物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告厦门大洲物业经营管理有限公司的委托诉讼代理人徐敬伟、姚雅君，被告黄月娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦门大洲物业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即支付原告物业服务费暂计17357元、滞纳金90546元及律师费2500元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年3月23日原告与开发商漳州大洲房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告对“龙门天下”高层住宅、多层住宅、别墅、商业进行物业服务，店面每平方米物业服务费0.8元。被告于2008年5月29日分别购买了××幢××店面65.12平方米、××店面51.66平方米、××店面55.43平方米。被告从2009年7月1日起就没有缴纳物业服务费，根据《前期物业服务合同》约定，被告应当支付原告物业服务费暂计17357元（从2009年7月1日起暂计至2019年12月，每月每平方米0.8元），被告逾期缴纳各项应缴费用的，原告有权从滞纳之日起按日收所欠费用日千分之三的滞纳金，原告于2019年7月向被告催缴并发出物业费催缴通知书，被告却拒不支付物业服务费，被告还应支付滞纳金90546元。被告黄月娜辩称，1、被告于2008年5月29日分别购买了××栋××等××个店面，交房时，原告没有向被告明示【前期物业服务合同】；甚至原告与被告之间也没有签订【物业管理服务协议】，从2009年7月1日交房至今十多年，店面的户外周围环境卫生保洁都是被告自己、还有市政环卫工人在打扫；安全方面也没有得到保障，店面周围连最基本的监控摄像镜头都没有安装，以至于被告店面被小偷入室盗窃两次，物业都不管。被告从来没有享受过小区物业管理的服务。在交付店面使用时，也没有被告知缴交物业费的标准。2、原告物业公司收取滞纳金及律师费无法律依据，因为原告与被告之间没签订【物业管理服务协议】，不存在滞纳金及律师费这两项的协议约定。3、被告从2008年5月29日购买店面至今，已经13年了，都还不能办产权证。虽然办产权证是房产开发商，但是原告厦门大洲物业经营管理有限公司漳州分公司与漳州大洲房地产开发有限公司负责人都是邱志鹏，是同家公司或关联公司，包括现在要去办产权证的测绘分户图都在物业公司保管控制着，每个业主要去物业拿分户图，就要先交物业费才能拿到分户图，所以从这点也证明地产公司和物业公司是有关联的，导致小区里面大部分业主到现在都没办产权证。被告这么多年不能办产权证，以至于不能进行正常的买卖交易和贷款，直接造成被告严重的经济损失。4、无有效的催缴物业费，根据【福建物业管理条例实施细则】的规定，物业公司须经两次或两次以上的有效催缴，并公告后仍没缴纳的，方可向人民法院提起诉讼，本案物业公司并未满足上述催缴物业费条件，所以无权提起诉讼。被告从2009年7月开始到如今一直都在本店面内上班与办公，电话也从未更改，却从没收到任何催缴物业费的通知。5、依据我国法律的规定，物业费纠纷的诉讼时效为3年，原告的诉求已超过诉讼时效。6、物业公司长期不作为、乱作为现象普遍，管理混乱。小区绿化缺失、消防设施遭破坏、消防通道被占用。公共场所脏乱无序、绿化带长期无人管理，杂草丛生店面后面没做排涝泄水渠道，每次下大雨，水都渗进店里，造成工作诸多不便，被告自己出资在后面做一条排水沟。7、小区会所部分用房、幼儿园、游泳池、健身房、停车场等长期出租，公共区域广告费、停车费及各种经营收入从未公开告示也未用于小区的公共建设。8、小区各种室内外活动场所均被占用，政府配发的健身器材被当做废铁扔进垃圾房。9、原告漳州分公司于去年被漳州市芗城区城市管理局年终考核为整改单位（参考编号：漳芗城管物改【2020】第17号整改通知书），被责令整改，整改内容12项，至今仍未见任何整改。原告先违约未能履行职责并严重侵害被告的合法权益，自知理亏，一直没有向被告催缴物业费。总之，本案物业服务合同纠纷的根本原因在于物业公司未能依法依约履行物业公司的基本管理职责，未能为业主提供相应的物业服务，并存在严重侵害小区业主利益，侵占小区业主权益，因此导致小区所有业主极大不满。所以原告要求被告支付物业费、滞纳金、律师费等的请求不仅已超过我国法律规定的民事权利诉讼时效，也不具备可以提起诉讼的条件，依法应予以驳回。经审理查明，对本案主要事实作如下认定：被告黄月娜系漳州市芗城区××幢××店面（建筑面积65.12㎡）、××店面（建筑面积51.66㎡）、××店面（建筑面积55.43㎡）的业主。2003年3月23日，建设单位漳州大洲房地产开发有限公司与厦门大洲物业经营管理有限公司漳州分公司签订一份前期物业服务合同，原告厦门大洲物业经营管理有限公司系漳州市芗城区龙门天下的物业服务企业。自2009年7月1日起，被告黄月娜未向原告缴纳物业费。2019年7月，原告厦门大洲物业经营管理有限公司通过EMS向漳州市芗城区××路××号××幢××店面、××幢××店面、××幢××店面分别邮寄了一份关于龙门天下物业费催缴通知书的邮件，被告黄月娜均在收件人处签收。本院认为，依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款及《福建省物业管理条例》第四十八条第二款规定，对未交物业服务费的业主，物业服务企业应书面催交，对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，经在醒目位置公告仍不交纳的，物业服务企业才可提起诉讼。因此，经两次书面催交是物业服务企业起诉业主承担欠费责任的前提条件。在本案中，原告提供了2019年7月分别向漳州市芗城区××路××号××幢××店面、××店面、××店面邮寄的物业费催缴通知书邮寄单一份，被告黄月娜均在收件人处签收。原告另提供贴于门号××路××号石柱上落款时间为2020年12月10日的《催缴物业费的通知》的照片，被告黄月娜辩称，其一直在店内工作，从没有看见过贴于门柱上的《催缴物业费的通知》。因此，本案原告提供的现有证据并不能证明其已向被告黄月娜两次书面催缴物业费，在该情况下原告向本院提起诉讼不符合起诉条件，应予驳回。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款、《福建省物业管理条例》第四十八条第二款的规定，裁定如下：驳回原告厦门大洲物业经营管理有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 员  林 莉二〇二一年七月二十七日法官助理  方汤琳书 记 员  黄 瑱附主要法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。《福建省物业管理条例》第四十八条业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。