北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初16328号原告：钟原，男，1981年10月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杜莉，女，1972年10月6日出生，水族，住北京市朝阳区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。法定代表人：孙洁。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。第三人：于淼，男，1996年3月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：骆慧超，北京沃闻律师事务所律师。原告钟原（以下简称原告）与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城北分）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）、第三人于淼（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杜莉、第三人及其委托诉讼代理人骆慧超到庭参加了诉讼，二被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求认定原告与城城北分2020年5月1日签署的《房屋托管合同》于2020年11月1日解除；2．请求判令二被告支付原告拖欠的房屋租金13000元；3．请求判令二被告支付原告违约金19500元；4．请求判令第三人向原告返还北京市朝阳区青年路x号院x号楼x房屋（以下简称涉案房屋）；5．请求判令第三人向原告支付自2020年11月1日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费，按6500元/月计算。事实和理由：原告与城城北分于2020年5月1日签署了《房屋托管合同》(名为房屋托管合同,实为房屋租赁合同),原告将其名下涉案房屋租赁给城城北分,城城北分支付租金每月6500元,付款方式月付,无押金。第一个月为空置期,不收取租金。合同期限自2020年5月4日至2021年5月3日。截至今日,城城北分尚未向原告支付租赁房屋9月及10月的租金,原告就要求支付拖欠租金事宜己多次与城城北分交涉沟通未果,目前,城城北分办公地已无工作人员,且电话无法联系。根据《房屋托管合同》第十三条第三项约定:“乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的,甲方有权单方面解除合同并收回房屋。”城城北分欠付房租已超过60日,已经构成合同约定的原告有权单方面解除合同的情形。根据《房屋托管合同》第十四条第四项约定:“乙方有本合同第十三条第三项约定的情形之一的,甲方要求解除合同,乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方。据此,原告要求于2020年11月1日解除合同并收回房屋。因城城北分系城城公司的北京分公司,故原告通过电话通知、邮件及EMS邮寄方式通知城城北分及城城公司解除合同并承担违约责任,但未得到二被告的任何回复。由于城城北分己将该房屋转租给第三人,故原告在2020年10月30日通过微信及上门粘贴通知的方式告知第三人:原告已通知二被告合同解除,让第三人限期搬离或通过协商另行签订合同的方式解决。但第三人拒绝搬离,并拒绝协商及调解,至今仍继续占用该房屋。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的司法解释第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。”综上所述,二被告的行为已经构成严重违约,应承担违约责任,解除合同后第三人负有腾房义务及支付占用费的义务。请求法院依法支持原告的诉讼请求,以维护原告的合法权益。二被告未到庭，提交书面答辩意见称：不同意解除合同，请求依法查明拖欠租金数额，合同内对于违约金数额约定过高。第三人述称：不同意第一项诉讼请求，协议解除直接关系到第三人与城城北分之间代理出租合同的履行，判令解除会损害第三人的合法权益。第二、三项诉讼请求与第三人无关。第四、五项诉讼请求不予认可，第三人与城城北分签署了合同，第三人支付房租，居住在涉案房屋内系合法占有。原告与城城北分系委托关系，并非租赁关系。城城北分与第三人之间签订的合同应系实施代理行为，代理人在代理权限内与第三人进行的民事行为应该由被代理人承担责任，被代理人应受代理行为的约束，故原告无权要求第三人返还房屋，亦无权主张房屋占用使用费。本院经审理认定事实如下：2020年5月1日，原告作为托管方、城城北分作为受托方签署了《房屋托管合同》，约定原告将涉案房屋托管给城城北分，用途可为长租房、短租房或配套项目，托管期12个月，自2020年5月4日至2021年5月3日止，月租金6500元，月付（每月最后一天），第一个月为空租期，实收租金11个月。托管期内原告委托城城北分或城城北分指定的第三方负责房屋的经营管理，城城北分向原告提供房屋托管服务。合同期内原告不向城城北分支付任何费用，托管服务费由城城北分自行向房屋使用人收取。托管期内原告委托城城北分从房屋使用人收取租金，按合同约定按时支付给原告。原告向城城北分支付1元/天的房屋维修费，该费用按年收取，每年总计365元，由城城北分从原告每年收取的第一笔租金中扣除。合同还约定，因城城北分原因导致不支付或不按照约定支付租金达30日的（免租期除外），原告有权单方解除合同，同时城城北分应按3个月租金的标准向原告支付违约金。合同签订后，城城北分支付房租至2020年9月3日（扣除了365元房屋维修费）。2020年9月30日，城城北分应支付一个月房租，原告称，至今未支付。2020年8月2日，城城北分与第三人签署了《代理出租合同》，将涉案房屋出租给第三人居住使用，租期一年，自2020年8月2日至2021年8月1日止，月租金5800元，付款方式年付，第三人还需向城城北分交纳一个月房租的押金。第三人支付了九个月租金和一个月押金，共58000元。第三人称，此为城城北分年付租金的优惠，九个月抵一年房租，在网络页面中，显示第三人的一年租金已支付。2020年10月30日，原告向第三人发送了告知函，告知第三人原告解除与城城北分之间的合同，要求协商腾房事宜。第三人表示让原告与城城北分协商，自己不做任何回复。2020年11月7日，原告向城城公司住所地发出告知函，要求解除合同，并要求城城公司支付拖欠租金和违约金。经查，该邮件于2020年11月8日被退回。另，原告分别于2020年11月22日、2020年11月25日向其掌握的城城公司、城城北分的电子邮箱发送了相同内容的告知函。原告与第三人均确认，截至庭审之时，涉案房屋仍由第三人居住使用。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩和对对方提交的证据进行质证的权利，二被告经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，不影响本院依据查明的事实作出判决。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，城城北分未按约定支付房屋租金达30日，解除合同的条件已成就，原告于2020年11月7日发出函件要求解除合同，具有合同依据，合同解除日期，本院认定为邮件退回之日，即2020年11月8日。原告与城城北分的合同因城城北分的违约行为解除，原告要求支付拖欠租金，要求合理，本院予以支持。原告要求支付违约金，亦有明确的合同依据，二被告未出庭对合同签署情况予以解释说明，本院认为合同对于违约金标准的约定并不存在过高的情形。另，因分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担，故合同解除后，原告依据《房屋托管合同》的约定主张的上述给付义务应当由城城公司承担。第三人称原告与城城北分之间属于委托关系，原告认为是租赁关系。对此，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、租赁物维修等条款。而委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人完成委托事务的，委托人应当按照约定向其支付报酬。原告与城城北分签署的《房屋托管合同》名义上虽为对房屋的托管事宜达成协议，但该合同约定了房屋租赁期限、租金、免租期、维修、不支付租金的违约责任等条款，同时合同内容体现，无论城城北分如何处置涉案房屋，均应按合同约定向原告支付租金，上述内容反映《房屋托管合同》并非委托合同，而是房屋租赁合同。故本院认定原告为出租人，城城北分为承租人，第三人为次承租人。关于腾房、房屋占用使用费一节，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。上述规定明确了次承租人对出租人负有腾退房屋的义务，即租赁合同解除或终止后，次承租人对出租人负有返还租赁物的义务。转租行为以承租人对租赁房屋享有使用权为基础，因此转租行为不可脱离原租赁关系独立存在，出租人与承租人的租赁合同一旦终止，承租人即丧失其对租赁物继续转租的权利，转租合同亦相应解除。具体到本案，在原告与城城北分签署的房屋租赁合同于2020年11月8日解除时，双方的权利义务即终止。第三人的租赁权因承租人城城北分租赁权的灭失而失去基础，其已没有占有租赁物的合法依据，即第三人对涉案租赁房屋的占有由有权占有转化为无权占有，故第三人属于前述规定中负有腾退义务的次承租人。原告依据前述规定请求第三人支付无权占有涉案房屋期间的占有使用费，有事实和法律依据，唯起算日期有误，本院予以纠正。第三人已向城城北分支付房屋租金一节，不影响本案判定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告钟原与被告城城不动产管理有限公司北京分公司2020年5月1日签署的《房屋托管合同》于2020年11月8日解除；二、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效后七日内向原告钟原支付房屋租金13000元；三、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效后七日内向原告钟原支付违约金19500元；四、第三人于淼于本判决生效后七日内将位于北京市朝阳区青年路x号院x号楼x房屋腾退，并将房屋交还给原告钟原；五、第三人于淼于本判决生效后七日内支付原告钟原自2020年11月9日起至第三人于淼实际履行本判决第四项确定的腾房义务之日止的房屋占用使用费，按照每月6500元的标准支付；六、驳回原告钟原的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费794元，由被告城城不动产管理有限公司负担（原告钟原已垫付，被告城城不动产管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告钟原）。公告费260元，由被告城城不动产管理有限公司负担（原告钟原已垫付，被告城城不动产管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告钟原）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 栾 荟二〇二一年七月八日书记员 徐琳琳