广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）良民一初字第202号 原告：南宁名宇物业服务有限公司，住所地南宁市良庆区大沙田五象大道436号琴海名厦园11号楼2单元602号房。 法定代表人：何育强，该公司董事长。 委托代理人：兰智群，该公司经理。 委托代理人：黄剑铧，该公司经理。 被告：苏年陆，男，汉族，1965年10月5日出生，住所地南宁市江南区石柱岭一路5号12栋1单元201房，现住南宁市良庆区。 原告南宁名宇物业服务有限公司（以下简称名宇公司）与被告苏年陆物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月2日立案受理后，依法由审判员黄婉莹适用简易程序于2013年5月10日公开开庭进行了审理。原告名宇公司的委托代理人兰智群、黄剑铧，被告苏年陆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告名宇公司诉称：原告名宇公司通过招投标方式并经南宁市住房保障和房产管理局备案批准进入名厦园小区行使物业管理服务，手续公开、公正、合法，物业服务收费标准也已经过南宁市物价局核准。自从接管名厦园以来，原告投入了足够的保安、保洁及各类服务人员，为广大业主提供了优质的物业服务，保障了该小区的治安、卫生、水电服务和秩序，与被告形成了服务合同关系。但被告长期拖欠物业费，经核算，被告自2011年1月至2012年3月共15个月未交名厦园小区2号楼1单元401号房（以下简称401号房）的物业费1132.5元、垃圾费120元、绿化水公摊10.6元、单元楼道灯公摊及电梯电费188.7元、小区路灯公摊33.8元，共计1485.6元，原告以电话及书面通知方式向被告催缴，未果。截止2012年3月，被告拖欠的物业费等费用共产生滞纳金（按每日1.5‰计）2001.29元。被告的行为严重妨碍了原告对小区的正常管理秩序，造成了原告的财产损失，为此原告特诉至法院，请求法院依法判令被告支付2011年9月至2013年2月物业费等费用1485.6元及滞纳金2001.29元，共计3486.86元。 原告名宇公司为证明其主张，提供如下证据：1、欠费明细表，证明被告欠费的具体情况；2、商品买卖合同登记备案证明，证明被告系本案欠费房产的业主；3、中标通知书、评标报告、中标备案表，证明原告进入名厦园小区从事物业服务手续的合法性；4、物业服务收费标准备案表，证明原告收费标准的合法性；5、限期缴费函及照片，证明原告已对被告履行了告知义务；6、《协议书》，证明南宁名厦房地产有限公司与广西诚愉和物业服务有限公司于2010年9月1日签订协议书，解除了物业服务合同；7、《授权书》，证明南宁名厦房地产有限公司委托原告名厦园小区进行管理；8、原告与南宁名厦房地产有限公司于2010年12月30日签订的《前期物业管理委托合同》，证明被告拖欠的滞纳金是根据合同第10条第2款第2项的约定计算。 被告苏年陆辩称：原告作为名厦园小区的物业管理公司准入手续不合法，原、被告之间不存在物业服务合同关系。广西诚愉和物业服务有限公司是开发商委托的前期物业服务公司。原告未能提供证据证据其通过招标入住名厦园小区的程序合法性，而建设单位与原告存在利害关系，被告不认可原告为名厦园小区的物业公司，且本案中原告提供的收费标准与原、被告之间的上一个诉讼的收费标准不一致。综上所述，原告与被告不存在物业服务合同，原告要求被告支付物业管理费没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告苏年陆为证明其主张，提供如下证据：1、广西诚愉和物业服务有限公司于2010年7月16日出具的3张《收费收据》，证明广西诚愉和物业服务有限公司是开发商委托的前期物业服务公司，被告也是向其交纳物业服务费；2、被告与广西诚愉和物业服务有限公司于2008年10月8日签订的《名厦园住宅小区物业管理服务协议》，证明名厦园小区的物业服务公司为广西诚愉和物业服务有限公司；3、《房产证》，证明被告于2012年3月已将401号房转让他人；4、《住宅质量保证书》，证明名厦园小区由广西诚愉和物业服务有限公司公司管理；5、《民事起诉状》，证明原告存在欺诈行为。 对上述证据，当事人的质证意见如下：对原告提交的证据，被告认为原、被告之间不存在物业服务合同关系，对证据1不予认可；对原告提交的证据2的真实性无异议；认为证据3、证据8与被告无关；认为证据4所示的收费标准与原、被告之间的上个诉讼的不一致，不予认可；被告没有居住在401号房，不知道原告是否在其门口贴了限期缴费函及照片，对证据5不予认可；对证据6、证据7的真实性不予认可。对被告提交的证据，原告对证据的真实性均无异议，但提出被告提交的收款收据是2011年之前向广西诚愉和物业服务有限公司缴纳的费用，是原告进入名厦园小区管理之前的事情，与本案无关。 对上述证据，本院认证如下：鉴于被告对原告的证据2的真实性无异议，原告对被告举出的除证据1、2外其他证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对于原告的证据3、证据4、证据8，因被告对证据的异议，并非针对证据真实性，亦未举证予以推翻，且证据3、证据4经国家相关机关审核，而证据8与证据3、证据4形成了证据链，故本院对上述三份证据予以确认，作为本案认定事实的依据。对于原告的证据5，因原告没有提供被告已签收该函的证据，本院不予确认。对于原告的证据6《协议书》，因该协议书的相对方均为案外人，而被告对该证据真实性有异议，本院对该证据不予确认。对于原告的证据7，该份证据与原告的证据3、证据4、证据8形成证据链，本院予以确认。对于原告证据1，该证据为原告自制表格，本院对真实性予以确认，是否作为本案证据使用将在本院认为部分予以论述。被告所举证据1、2，与本案无关联性，不作为本案定案依据。 经审理查明:南宁名厦房地产有限责任公司（以下简称名厦公司）系名厦园小区的建设开发单位，其委托广西诚愉和物业服务有限公司于2011年1月1日之前为名厦园小区提供前期物业管服务。2010年12月28日，名厦公司通过邀请招标的方式另行选聘原告名宇公司为名厦园小区提供前期物业管理服务，并经南宁市住房保障和房产管理局中标备案。为此，名厦公司与名宇公司于2010年12月30日签订了《名厦园前期物业管理委托合同》，合同第五条约定委托管理期限为三年，从双方签字之日起开始计算。合同期限届满，业主大会尚未成立或业主大会已成立但未选聘新的物业服务企业，双方继续履行该合同。合同第四条第H点约定，原告名宇公司向业主和物业使用人收取下列服务费用：物业管理服务费（含电梯保养费）、代收物业维修基金、代收代缴水电费（含公摊部分），如水电部门抄表到户，只负责收取水、电公摊费（含电梯电费）……合同第十条第1点约定，多层住宅物业服务费（无电梯）按0.8元/㎡/月收取，小高层住宅物业服务费（有电梯）按1.2元/㎡/月收取，以上服务费最终以物价局审定为准。合同第十条第2点约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费、水电费和物业维修基金的，从逾期之日起按每天1.5‰交纳滞纳金。合同第十条第3点约定，业主……以后每月1-10日为集中收费时间……。合同还对其他事项进行了约定。2010年12月31日，南宁名厦房地产有限责任公司报南宁市房产管理局、南宁市住房保障和房产管理局备案同意后，原告名宇公司自2011年1月1日起至今为名厦园小区提供了物业管理服务。2011年1月14日，南宁市物价局核准该小区按建筑面积计，住宅综合费最高为：无电梯0.5元/㎡，有电梯0.82元/㎡。被告苏年陆于2008年5月5日与开发商签订合同购买了401号，后又于2013年3月将该房转让他人。401号房建筑面积为92.04㎡。2011年1月至2012年3月共计15个月被告没有交过物业管理费等相关费用。名厦园小区至今未成立业主委员会。原告曾于2012年8月22日以被告拖欠其物业管理费等费用为由诉至本院，又于2012年11月21日向本院申请撤回起诉，本院予以准许。2013年4月2日，原告再次将被告诉至本院，请求判如所请。 本院认为：依照《物业管理条例》第二十一条、第二十六条之规定，在名厦园小区业主大会成立并选聘物业服务企业前，建设单位南宁名厦房地产有限责任公司委托原告对小区提供前期物业服务不违反法律规定，双方签订的前期物业服务合同对该小区内所有业主具有约束力。原告已实际提供物业管理服务，根据《物业管理条例》第四十二条规定，被告作为名厦园小区业主应当根据物业服务合同的约定交纳401号房的物业服务费用，而被告2011年1月至2012年2月共14个月未向原告交纳物业管理费等费用，已构成违约，依法应承担支付拖欠的物业管理服务费等费用及支付违约金等违约责任。原告诉请被告支付该段时期的物业费，于法有据，本院予以支持。被告已于2012年3月将401号房转让他人，不应再交纳该房的物业费，故原告请求被告支付2012年3月的物业费，无事实依据，本院不予支持。物业费按有电梯住宅0.82元/㎡计算14个月共计1056.6元，垃圾费按照每月8元计算14个月共计112元。原告计算被告拖欠的14个月水电公摊费等费用216.1元，数额较小，且属合理范围，故本院亦予以确认。综上，被告拖欠401号房2011年1月至2012年2月共14个月的物业费1056.6元、垃圾费112元、公摊水电费等费用216.1元，共计1384.7元。原告诉请1485.6元，超出部分本院不予支持。被告仅以原告准入手续不合法，原、被告之间不存在物业服务合同关系提出抗辩并拒交上述费用，缺乏事实和法律依据，不予支持。依合同约定，物业服务费等应于每月10日前交纳，但被告未依约在2011年1月至2012年2月期间的每月10日前交纳当月的物业服务费，已构成违约，应根据合同约定从未交当月的次月11日起，按日1.5‰支付此期间未付物业服务费的违约金。2011年1月至2012年2月期间被告拖欠的物业费的违约金共计为1230.2元，被告诉请违约金元2001.29元，超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告苏年陆应于本判决生效之日起10日内向原告南宁名宇物业服务有限公司支付2011年1月至2012年2月期间的物业费1056.6元、垃圾费112元、公摊水电费等费用216.1元，共计1384.7元； 二、被告苏年陆应于本判决生效之日起10日内向原告南宁名宇物业服务有限公司支付违约金1230.2元。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告苏年陆负担。该款原告已预交，被告苏年陆应负部分由其随同上述应付款项一并支付给原告。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院,并在上诉期限届满后七日内向该院预交上诉费,逾期未预交又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 审判员  黄婉莹 二〇一三年六月二十一日 书记员  詹 妮 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。