北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0115民初11485号原告：侯凤贤，女，1962年6月6日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杜梦，北京市京兴律师事务所律师。被告：北京市兴商房地产经纪中心有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴华中里14号楼。法定代表人：曹炜，总经理。委托诉讼代理人：张文旭，男，该公司员工。被告：金玉琦，女，1961年5月8日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘玉生，男，1954年8月1日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。侯凤贤与北京市兴商房地产经纪中心有限公司（以下简称兴商公司）、金玉琦中介合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。侯凤贤委托诉讼代理人杜梦，金玉琦委托诉讼代理人刘玉生到庭参加诉讼。兴商公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。侯凤贤向本院提出诉讼请求：1.判令解除三方签订的《居间服务合同》；2.判令兴商公司、金玉琦向侯凤贤返还和赔偿居间服务费53128元及利息损失（以53128元为基数，自2019年8月23日起至付清之日止，按年利率6%计算）；3.诉讼费用由兴商公司、金玉琦负担。事实和理由：2019年7月13日，侯凤贤、金玉琦、兴商公司签订《居间服务合同》。同日侯凤贤和金玉琦签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》《买卖定金协议书》，买卖位于北京市大兴区黄村镇滨河西里18号楼1单元501室的房屋及金玉琦单独购买的地下室。后侯凤贤向兴商公司支付居间服务费53128元。在侯凤贤按照金玉琦的要求交付了5万元定金后，金玉琦却拒绝依约交付地下室。因此侯凤贤为维护的自己合法权益，向人民法院提起诉讼，要求解除《北京市有量房屋买卖合同》及《补充协议》《买实定金协议书》，要求金玉项依法双倍退还定金10万元。人民法院经审理查明金玉琦拒不交付地下室的行为构成违约，侯凤贤有权依约解除上述合同，判决金玉琦双倍退还定金10万元。根据侯凤贤、金玉琦、兴商公司签订《居间服务合同》的约定，兴商公司的居间服务包括协助查看房屋权属证明的文件，但是兴商公司在居间服务过程中一直未履行该项居间服务；金玉琦违约导致《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》《买实定金协议书》被解除，金玉琦应承担违约责任赔偿居间费用。综上所述，金玉琦、兴商公司应当依法依约返还和赔偿侯凤贤全部的居间费用。兴商公司辩称，不同意全部诉讼请求。一、关于本案诉争的法律关系。本案侯凤贤提起诉讼，列明的是合同纠纷，没有具体列明是中介合同纠纷还是买卖合同纠纷。本案中，侯凤贤与金玉琦、兴商公司签订有《居间服务合同》，构成中介合同关系；侯凤贤与金玉琦签订有《北京市存量房屋买卖合同》，买卖双方存在房屋买卖合同关系。现侯凤贤起诉要求兴商公司和金玉琦共同返还中介费53128元，对此需要侯凤贤予以明确，是依据哪一个合同关系要求退还中介费的。侯凤贤如确认本案系依照房屋买卖合同起诉，鉴于兴商公司并不是此合同的一方当事人，则兴商公司请求依法驳回侯凤贤对兴商公司的各项诉讼请求。侯凤贤如确认本案系依照中介合同关系起诉，则该中介合同已履行完毕，侯凤贤对兴商公司提出的各项诉讼请求均不应当支持。具体理由在下文中陈述。二、兴商公司不同意解除居间合同的事实和理由。2019年7月13日，兴商公司与卖方金玉琦、买方侯凤贤签订了《居间服务合同》，在该合同第二条具体约定了兴商公司应当提供的服务内容；该合同第四条约定居间人促成买卖双方签订《北京市存量房屋买卖合同》后，视为居间服务已经完成。当日，兴商公司促成买卖双方就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》书面文件。因此，兴商公司作为居间人的居间服务义务已经履行完毕，不存在需要解除的事实和理由。北京市第二中级人民法院已经生效的民事判决可以证实，兴商公司促成买卖双方签订的房屋买卖合同是成立并生效的；该生效判决查明并认定的事实还可以证实，兴商公司在买卖双方发生争议后也积极参与协调，希望买卖双方能顺利履行买卖合同，但最终因卖方违约没有实现。依照我国《民法典》及此前实施的《合同法》规定，居间合同是通过提供交易机会促成委托人达成交易的合同。兴商公司已经促成买卖双方就房屋买卖事宜达成一致，居间人的居间义务依照合同约定已经完成，不应当判决解除已经履行完毕的合同。至于房屋买卖合同履行过程中，是正常履行需要兴商公司协助办理登记过户、贷款事宜，还是非正常履行需要兴商公司协助办理解约事宜，均在《居间服务合同》中没有明确约定，不属于兴商公司的义务，不应当视为该合同尚未履行完毕。三、兴商公司不同意退还居间服务费53128元的事实和理由。根据兴商公司和买卖双方签订的《居间服务合同》第三条约定，应当由买方按照房屋成交价格的2.2%支付中介费用。买卖双方实际成交价格是3320000元，应收中介费73040元，根据给予客户的优惠政策实际收取中介费53128元，并开具了收款发票。根据前述《居间服务合同》第七条第2项明确约定：甲方或乙方违反本合同的约定，导致房屋买卖合同不能继续履行的，丙方不承担责任；且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用，已收取的居间服务费用无需退还；第七条第3项约定：签订房屋买卖合同后，因买卖双方任何一方欺诈或违约导致房屋买卖合同无效或解除，则违约方向守约方承担违约责任。买卖双方在《存量房屋买卖合同》违约责任条款中明确约定，一方违约不予履行合同的，应当赔偿买方已经支付的中介费用。因此，因为卖方不能及时履行房屋买卖合同属于卖方对买方构成违约，应当由卖方赔偿买方的违约损失，包括已经支付的中介费；居间方在履行居间协议过程中并无过错，且居间服务已经完成，依法不应当退还中介费，侯凤贤诉请兴商公司退还中介费于法无据。四、兴商公司不同意承担诉讼费的事实和理由。本案中兴商公司并不存在任何过错，不存在需要解除居间合同及退还中介费的事实和理由，不应当由兴商公司承担本案诉讼费用。侯凤贤所述兴商公司没有审查卖方的权属证明文件，属于未履行居间服务义务不属实。在促成买卖双方签约当时因卖方没有提交房产证原件，故居间人为了确保交易安全经买卖双方同意采取了暂存定金的方式，即卖方向买方开具了定金收据，同意将定金暂存兴商公司；买方同意，并且将此款交付并暂存在兴商公司（现暂存的定金已经由兴商公司根据生效判决退还给侯凤贤）。事后，兴商公司向卖方核实了产权证原件，并由人民法院生效判决书确定买卖双方的买卖合同是合法有效的，卖方金玉琦有权处分涉案房屋，故不应当认为兴商公司没有协助查阅房屋权属证明文件。且根据《居间服务合同》第四条的约定，兴商公司促成买卖双方签订《北京市存量房屋买卖合同》的，应当视为居间服务已经完成。侯凤贤现在就签订房屋买卖合同前的一个环节断章取义，对已经签订且被认定为合法有效的房屋买卖合同视而不见，主张兴商公司没有完成其中一项居间服务，于法无据，其要求退还全部居间费的请求不应支持。五、关于本案的调解工作。居间人及买卖双方在房屋买卖合同纠纷案件审理过程中，当时经审判人员做工作，兴商公司原本同意退还两三万元给买方，协助各方一次性解决争议，但是买卖双方最终未予达成一致。在侯凤贤起诉卖方金玉琦索要双倍返还定金过程中，兴商公司的工作人员也多次提醒侯凤贤根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，其有权向违约方主张赔偿中介费损失，但侯凤贤自己没有主张该项权利；在各方诉讼期间，侯凤贤还向建委等主管部门进行投诉要求处理兴商公司，给兴商公司的经营活动造成不必要的困扰。鉴于此，兴商公司不再同意调解，不同意向侯凤贤退还任何款项。金玉琦辩称，不同意诉讼请求。根据居间服务合同第三条第1款约定，本次居间服务费由侯凤贤承担支付。根据第七条违约责任第3款约定，金玉琦虽是违约方，也只是按照房屋买卖合同承担违约责任，且金玉琦现已经完全按照约定将违约金支付给侯凤贤，故本次的居间服务费应由金玉琦自行承担，或者由兴商公司负责退还，金玉琦不承担责任。本院经审理认定事实如下：一、关于生效判决的情况2020年11月13日，针对侯凤贤与金玉琦、兴商公司房屋买卖合同纠纷一案，法院作出（2020）京0115民初5585号民事判决。在该诉讼中，侯凤贤提出诉讼请求：1.解除侯凤贤与金玉琦签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议；2.金玉琦向侯凤贤双倍返还购房定金10万元；3.诉讼费由金玉琦承担。金玉琦辩称要求继续履行合同，其不存在违约。法院经审理查明：2019年7月13日，金玉琦与侯凤贤签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人金玉琦，买受人侯凤贤；出卖人所售房屋坐落于大兴区黄村镇滨河西里18号楼1单元501室（以下简称涉案房屋），建筑面积88.87平方米，不动产权证号：京（2019）大不动产权第XXXX号，房屋性质为商品房；双方当事人委托房地产经纪机构成交，机构名称为兴商公司，房屋成交价格为116万元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币5万元，该定金于本合同签订时抵作本房屋成交价款；买受人采取一次性付款方式付款，具体付款方式及期限由买卖双方另行补充约定；出卖人应当在收到买受人全部购房款当日前将该房屋交付给买受人。同日双方签订补充协议，约定：买受人于2019年7月13日购买了出卖人所售的涉案房屋一套，经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为116万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价216万元，双方确认成交总价款为332万元，此价格为出卖人净得价，不含税；买受人与出卖人约定于2020年1月30日前办理上述房产的产权转移登记手续，同时买受人向出卖人支付成交总价款332万元，其中已包含定金人民5万元整；其他约定：1、此套房产成交价中含同一栋楼同一单元地下室壹套，地下室面积15平米，此地下室交房时间为2019年8月30日之前交付给买受人，楼上居室为过户当日一次性交付给买受人；2、买受人承诺本人具有购房资格，如因此发生纠纷由买受人承担；3、出卖人保证，此套房产产权清晰，附合上市交易条件，无家庭纠纷，并出卖人为正常自然人。上述协议签订后，侯凤贤向兴商公司支付了居间费用。截至2019年8月30日，金玉琦未向侯凤贤交付涉案房屋的地下室。后经多次沟通未果，侯凤贤诉至本院……侯凤贤为证明金玉琦拒绝按合同约定履行义务，导致侯凤贤签订合同的根本目的无法实现，金玉琦的行为已构成根本违约，侯凤贤曾通过中介公司多次要求继续履行，直至侯凤贤逾期达62天，侯凤贤通过邮寄方式送达解除合同通知书，但金玉琦拒收，侯凤贤只能通过诉讼方式维护权益，提交了微信记录（侯凤贤与与曹亚克）、解除合同通知书（2019年11月1日）、快递单。金玉琦对该组证据不认可，称侯凤贤是卖房换房，但侯凤贤没有把她自己的房子卖出去，没有钱买金玉琦的房子，是侯凤贤违约了，金玉琦不存在违约。兴商公司对该组证据认可，称其公司工作人员在侯凤贤多次要求金玉琦履行合同的情况下，积极与金玉琦进行沟通，并于2019年9月30日向金玉琦手机发送了短信，要求其继续履行合同，否则承担违约责任。法院经审理认为，金玉琦与侯凤贤签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行自己义务。双方在补充协议中约定，涉案房屋成交价中含同一栋楼同一单元地下室一套，地下室面积15平米，此地下室交付时间为2019年8月30日之前。金玉琦未在约定时间交付地下室，已构成违约，且经多次沟通未果，故对侯凤贤要求解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议的请求，予以支持。关于双倍返还定金的问题，因为收取定金的目的是为了保证“甲方出售房屋给乙方”，而非只为签订房屋买卖合同；侯凤贤已按约定履行支付定金的义务，金玉琦也为侯凤贤出具了定金收据，只是定金暂存于兴商公司，而金玉琦拒绝从兴商公司领取定金的行为，不影响买卖定金协议的效力；金玉琦未按双方约定交付地下室，已构成违约，应当向侯凤贤双倍返还定金；暂存于兴商公司处的定金5万元，兴商公司同意退还，法院对此不持异议。综上所述，判决如下：一、解除金玉琦与侯凤贤于2019年7月13日签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议；二、金玉琦于本判决生效之日起十日内双倍返还侯凤贤定金10万元（其中5万元由金玉琦支付，另外5万元由北京市兴商房地产经纪中心有限公司直接退还）。判决作出后，金玉琦提起上诉。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实无异。二审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。金玉琦与侯凤贤自愿签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人的真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，金玉琦与侯凤贤均应按合同约定履行各自的义务。依据双方当事人所签合同的约定，金玉琦应当于2019年8月30日前交付涉案地下室一套给侯凤贤，现金玉琦主张未按期交付涉案地下室系履行不安抗辩权，因为侯凤贤没有依约交付定金。侯凤贤则主张已履行了支付定金的义务，并据此提供了定金收据、微信记录等证据证明此诉讼主张。兴商公司表示因金玉琦未提供涉案房屋产权凭证的原件，无法核验，为保障交易安全，经金玉琦同意后代收5万元定金；此后，金玉琦拒绝收取5万元。依据金玉琦签字的定金收据所载内容，可以确认金玉琦认可侯凤贤交付了定金5万元；虽然侯凤贤于签订合同的次日将定金支付至兴商公司处，但是金玉琦于诉讼中陈述知晓兴商公司收取了定金，且截至侯凤贤提起诉讼时，金玉琦没有证据证明其向侯凤贤催要过定金，故根据金玉琦的行为，法院认定金玉琦对兴商公司收取定金一事，不持异议。现金玉琦关于其不存在违约行为、未授权兴商公司代收定金、未按期交付涉案地下室系行使不安抗辩权的诉讼主张，不能成立，法院不予支持。金玉琦作为房屋出卖方，其主要义务之一为按期交付房屋，在侯凤贤履行了支付定金的合同义务的情况下，金玉琦亦应依约按期交付涉案地下室。在侯凤贤通过兴商公司多次催告后，金玉琦仍未交付涉案地下室，其已构成违约。侯凤贤行使合同解除权，符合双方当事人所签房屋买卖合同的约定，法院对金玉琦所述侯凤贤不享有合同解除权的诉讼主张，不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2021年3月17日，二审法院作出（2021）京02民终1792号民事判决：驳回上诉，维持原判。另查明，侯凤贤与金玉琦签订的《北京市存量房屋买卖合同》第七条约定，因任何一方违约导致合同无法履行的，由该违约方赔偿居间方的全部居间服务费。2021年4月30日，法院作出结案证明：关于侯凤贤申请执行金玉琦一案（2021）京0115执4769号，因金玉琦已履行完毕（2020）京0115民初5585号判决所确定的义务，该案已结案。二、关于居间服务合同的情况2019年7月13日，甲方金玉琦与乙方侯凤贤、丙方兴商公司签订《居间服务合同》约定，甲乙双方经丙方居间服务于2019年7月13日签订存量房屋买卖合同。第二条约定，丙方已为甲乙双方提供如下居间服务：提供房屋买卖行情咨询；寻找、提供并发布房源、客源信息；引领买受人实地看房；斡旋议价服务；协助查看房屋权属证明文件；协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；促成交易双方签署合法有效的买卖合同。第三条约定，乙方按照住宅成交价格2.2%向居间人支付居间费并应于房屋买卖合同签订当日向丙方支付。第四条居间服务完成标准：甲乙双方签订房屋买卖合同时居间服务完成。甲乙双方共同委托丙方为该房屋的网签、过户、贷款、结房提供服务需另行签署委托协议。侯凤贤向兴商公司支付53128元居间服务费。2019年8月23日，兴商公司为侯凤贤开具等额发票。本院认为，对于依法成立并合法有效的合同，一方当事人要求解除的，应当证明发生了导致合同应予解除的客观事实。侯凤贤在起诉状中称，兴商公司的居间服务包括协助查看房屋权属证明的文件，但是兴商公司在居间服务过程中未履行该项居间服务。侯凤贤的上述事实主张，有《居间服务合同》以及二审判决认定的事实为证，本院予以采信。但是，以上事实是否导致侯凤贤取得合同解除权，应根据法律的具体规定予以认定。涉案《居间服务合同》签订于2019年7月13日，应适用《中华人民共和国合同法》有关规定。关于合同解除问题，《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”首先，侯凤贤主张的合同解除事由不属于不可抗力导致合同目的不能实现的情形。其次，根据《居间服务合同》约定，兴商公司的居间服务包括提供房屋买卖行情咨询；寻找、提供并发布房源、客源信息；引领买受人实地看房；斡旋议价服务；协助查看房屋权属证明文件；协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；促成交易双方签署合法有效的买卖合同。以上居间服务的内容符合二手房交易的一般流程。即，先协助买方查看房屋权属证明文件，后协助双方达成合同条款，最后签署买卖合同。一方面，《居间服务合同》上明确载明“丙方已为甲乙双方提供如下居间服务……”侯凤贤在明知兴商公司未协助查看房屋权属文件的情况下，在《居间服务合同》上签字确认；另一方面，侯凤贤在签订《居间服务合同》的当日同金玉琦签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，且没有证据证明侯凤贤后续催告兴商公司履行协助查看房屋权属文件，故不符合上述法律第（二）项、第（三）项规定的解除条件。最后，在另案中，侯凤贤要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的原因是金玉琦未在2019年8月30日前交付地下室。一审法院、二审法院均认定金玉琦未按约定交付地下室构成违约，并据此判决解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。因此，导致侯凤贤购房目的不能实现的原因不是兴商公司未协助查看房屋权属文件，故不符合上述法律第（四）项规定的解除条件。综上，侯凤贤要求解除《居间服务合同》以及由兴商公司返还居间服务费及利息的诉讼请求，本院不予支持。侯凤贤在起诉状中称，金玉琦违约导致《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》《买实定金协议书》被解除，金玉琦应承担违约责任赔偿居间费用。故，侯凤贤在本案中要求金玉琦承担的是房屋买卖合同项下的违约赔偿责任，而本案为中介合同纠纷。对于金玉琦是否应当赔偿侯凤贤居间服务费及利息损失，金玉琦应在原房屋买卖合同纠纷案件中主张，或者另行单独提起买卖合同纠纷案件予以主张，现其将该请求合并到本案中介合同纠纷中，本院不予处理，其可另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决如下：驳回侯凤贤的全部诉讼请求。案件受理费564元，由侯凤贤负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  马超雄二〇二一年七月一日书记员  孙 蕊