河南省杞县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0221民初2260号原告：朱照明，男，汉族，1986年8月15日生，住杞县。被告：开封鑫昌房地产开发有限公司。住所地：开封市杞县城关镇建设路东段。统一社会信用代码：91410221576334556N。法定代表人：吕继海，公司董事长。委托诉讼代理人：王宏生，男，汉族，1970年5月19日生，住开封市经济技术开发区，系被告公司员工，代理权限为特别授权。原告朱照明诉被告开封鑫昌房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱照明、被告开封鑫昌房地产开发有限公司委托诉讼代理人王宏生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱照明向本院提出以下诉讼请求：1.判决被告为原告办理不动产房权登记，并按房价款1%支付违约金2,981.88元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月21日，原告在被告开发的位于杞县建设路东段的恭禧苑小区购买商品房一套，位于该小区****房，签订了商品房买卖合同。原告按照合同约定，向被告支付了房屋价款，被告只是按照合同约定向原告交付了房屋，并没有依据合同第十七条的规定在房屋交付使用后365日内，将办理产权登记的资料报产权登记备案，导致原告不能办理不动产产权登记证书。原告多次找被告询问产权登记的事情，被告一直说正在办理，让原告等待，现几年已经过去，被告也没有为原告办理产权登记。为维护原告合法权益，现依法提起诉讼，请人民法院依法判决。被告开封鑫昌房地产开发有限公司辩称，1.依据国务院不动产登记暂行条例，商品房登记应由购房人持有效证件到不动产登记机关办理，开发公司不是办理商品房登记的主体；2.商品房买卖合同约定，出卖人将办理权属登记的资料报有关部门备案，如因出卖人责任买受人不能在规定的期间内取得房产证，出卖人才支付违约金，而本案当中出卖人已经将有关资料报有关部门备案，且已办出分割证，故被告不存在违约责任；3.迟延办证的原因很多，有开发商的原因，也由购房人的原因，也有登记部门的机构改革相互推诿等因素，具体到每个案例应区别分清责任，本案当中被告不存在违约情况。法庭归纳本案审理焦点为：一、原告向被告购买商品房的事实；二、原告诉讼请求的事实根据和法律依据。针对焦点问题一，原告向本院提交以下证据：1.原、被告双方于2016年12月21日签订的商品房买卖合同（合同编号XS00000309），证明原告以按揭贷款的方式购买恭禧苑5栋2单元11层1101室商品房一套，总价款298,188元；2.被告向原告出具的增值税发票一张3.税收缴款书一份；4.原告交纳住房维修资金票据一张。被告对上述证据的真实性无异议，认可原告购房事实。针对审理焦点二，原告提出以下观点及证据：1.根据商品房买卖合同第十七条第二款之规定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人可解除合同，出卖人应当自解除合同通知之日起15内退还买受人已付全部房款。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金即2,981.88元。2.物业费用票据9张，证明被告于2017年8月22日向原告交付了房屋。被告对原告提交的物业费用票据的真实性无异议，对其证明内容即交付房屋时间亦无异议。对原告要求被告根据商品房买卖合同第十七条承担违约责任提出异议，认为商品房买卖合同约定开发商的责任是向有关部门进行产权登记，业主的房产证还需要业主自行办理，被告已尽到产权登记备案的责任，按照合同约定不属于违约。被告针对法庭归纳的第二个庭审焦点问题提出以下证据及意见：1.恭禧苑小区5栋2-1101即原告购买的房屋，被告已办理房屋所有权分割证，所有权人是开封鑫昌房地产开发有限公司，证明被告已将相关手续向有关部门提交，已尽到合同约定的义务；2.开封市不动产登记中心关于商品房办理不动产权属证书的宣传页，证明办理不动产权属证书应由原告持相关资料进行登记办证；3.被告因涉及其他诉讼，于2020年4月被开封市中级人民法院查封了包括原告房屋在内的150套房产，开封市中级人民法院的查封裁定经过相关业主提出案外人执行异议，于2020年9月被解除查封，但遗漏解除查封房屋两套，其中一套即是原告所购房屋。2019年7月被告因涉及其他诉讼被开封市龙亭区人民法院查封了恭禧苑小区的土地使用权，后因被告与查封申请人达成和解，于2019年12月被开封市龙亭区人民法院解除了小区土地使用权的查封。被告意在说明原告房屋未能办理不动产登记，部分原因是涉案房屋及土地使用权被司法机关查封，并非自己主观原因所致。原告质证意见为对被告办理涉案房屋的不动产登记情况不知情，对法院查封涉案房屋及小区土地使用权的事实不持异议。经法庭审理认定事实如下：2016年12月21日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号ＸＳ00000309），合同约定原告以按揭贷款的方式购买被告开发的位于杞县房屋一套，房屋总价298188元。2017年8月12日原告交纳首付款98188元，按揭贷款200000元。被告于2017年8月22日向原告交付了该房屋。被告因涉及其他诉讼，于2020年4月被开封市中级人民法院查封了被告名下包括原告所购房屋在内的150套房产。开封市中级人民法院的查封裁定经过相关业主提出案外人执行异议，于2020年9月被解除查封，但原告所购买房屋未予解除查封。2019年7月被告因涉及其他诉讼被开封市龙亭区人民法院查封了恭禧苑小区的土地使用权，后因被告与查封申请人达成和解，于2019年12月被开封市龙亭区人民法院解除了小区土地使用权的查封。2017年7月10日被告为原告所购房屋办理了不动产权属登记分割证，房屋所有权人为开封鑫昌房地产开发有限公司。原、被告双方在商品房买卖合同第十七条中约定：双方应共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的原因、买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按第2种方式处理即买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。本院认为，原、被告于2016年12月21日签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，商品房买卖合同自双方签字盖章之日起成立并生效。且双方相互交付了价款和房屋，根据合同约定被告除负有向原告交付符合合同约定标准的商品房，以及到不动产登记机关办理商品房移转登记的义务外，还应负有保证交易的商品房无其他权利瑕疵，以及负有向原告通知、说明的附随义务。原告取得被告交付的商品房至今已四年之久，仍未办理房屋产权证，明显超出合同约定的办证期限，事实证明被告未能全部履行合同约定义务，以及因被告与他人经济纠纷导致涉案房屋及恭禧苑小区的土地使用权被司法机关查封有直接的因果关系，被告应承担合同约定的违约责任，故原告的诉讼请求成立，本院予以支持。在办证事宜的过程中被告起主导地位，如何办证、按照怎样程序办证、提供哪些资料办证，被告都应当及时向有关部门提供和告知原告，原告在被告的主导下仅起提供资料等辅助性作用，又因被告其他纠纷被司法机关查封房屋和土地，也是影响原告办理房屋产权证的直接原因，被告辩称未为原告办理不动产移转登记有多种原因，原告应自行到不动产登记部门办理不动产登记，已尽到合同义务的理由，未提供足够证据证明，缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告开封鑫昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告朱照明共同办理涉案房屋的不动产移转登记；二、被告开封鑫昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日向原告朱照明支付合同违约金2,981.88元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告开封鑫昌房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审判员  刘世领二〇二一年七月二十二日书记员  李振楠