广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0118民初2826号原告（反诉被告）：广州志方物业发展有限公司，住所地广州市增城区永宁街章陂工业街12号。法定代表人：胡书麟。委托诉讼代理人：刘水发，广东兆鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈妍帆，广东兆鹏律师事务所律师。被告（反诉原告）：关韵健，男，1987年2月15日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：王振彪，广东合众之源律师事务所律师。原告广州志方物业发展有限公司（以下简称志方公司）诉被告关韵健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告志方公司的法定代表人胡书麟及委托诉讼代理人刘水发、陈妍帆，被告关韵健的委托诉讼代理人王振彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告志方公司向本院提出诉讼请求：一、确认关韵健于2020年3月2日单方解除《厂房租赁合同书》违约；二、志方公司没收关韵健的租赁保证金180000元；三、关韵健向志方公司支付2020年2月的租金40000元及滞纳金（从2020年2月6日至2020年7月11日期间按每日300元计算滞纳金合计47100元；从2020年7月12日起至付清租金之日按每日200元计算滞纳金）；四、关韵健向志方公司支付基本电费4600元；五、关韵健赔偿志方公司经济损失422700元；六、由关韵健承担本案诉讼费。庭审期间，志方公司请求将上述第五项诉讼请求的经济损失422700元减少至362700元（2020年3月1日至2020年7月31日期间厂房空置的租金损失，加上中介费62700元）。事实和理由：志方公司是从事物业租赁经营等业务的公司。2019年10月1日，志方公司承租沈智豪所有的位于广州市增城区石滩镇建设中路（现门牌号为石滩镇建设西路26号）的厂房、保安室、宿舍、空地等物业。2019年12月21日，志方公司与关韵健签订《厂房租赁合同书》，约定关韵健承租上述厂房、宿舍、空地等物业，面积合计4000平方米，每月租金60000元，租赁期限为六年，从2019年12月25日起免租期为30天，租赁保证金为180000元等。关韵健承租后，分多次转账才付清180000元的租赁保证金和2020年1月的租金10000元。关韵健从2020年2月6日起拖欠2月租金，且其租赁期间每月基本电费及实际使用的水、电费、物业管理费等均未支付。2020年3月2日，关韵健提出提前终止合同，且未经志方公司同意解除就已经搬迁完毕，还通过微信向志方公司发送《厂房退租通知书》。为此，志方公司一直追收2月份租金和协商处理关韵健的违约责任问题，但关韵健除了于2020年7月11日支付2月份租金20000元后一直采取不回复、不处理的态度。被告关韵健辩称：请求法院驳回志方公司的全部诉讼请求。一、由于新冠疫情期间招聘不到工人，无法正常开工，为了避免损失，关韵健提出解除合同，因此，关韵健不属于违约解除，而是有不可抗力的因素存在。志方公司应该退回保证金180000元。二、关韵健已经支付了一月份、二月份约定的部分租金，但由于受疫情影响，关韵健的损失惨重，关韵健当时也提出减免二月份租金，但现在关韵健认为剩下的租金不需要再交给志方公司。三、志方公司请求的水电费4600元没有事实依据，没有相关的水电费单据。四、关于经济损失，没有清晰的标准，志方公司另外出租给案外人的租金证明志方公司的收益很高，不存在损失。关于经济损失的问题，由于双方在2020年3月份一致达成解除合同的协议，志方公司的经济损失不能主张到7月份。中介费并不属于志方公司必要的支出，不能由关韵健承担。反诉原告关韵健提出反诉请求：一、志方公司退回租赁保证金180000元；二、志方公司赔偿关韵健装修、扩建涉案房屋总费用151800元；三、本案诉讼费由志方公司承担。事实与理由：2019年12月21日，关韵健与志方公司签订《厂房租赁合同书》约定由关韵健承租位于增城区石滩镇建设西路26号厂房、宿舍、空地等物业，面积合计4000平方米，每月租金60000元，租赁期限为六年，免租期为30天，租赁保证金为180000元。合同签订后，关韵健已支付180000元保证金及部分租金，并对厂房地板进行平整、更换厂房及宿舍线路等花费151800元。后因2020年1月开始受新冠疫情影响，关韵健所在上下游供应商和客户迟迟不能复工，因疫情防控需要关韵健的员工返工时间不确定，致使关韵健所经营的企业无法正常复工，经济成本加大，根本无法维持后续经营。为此，迫不得已于2020年3月2日通知志方公司解除合同，请求志方公司免除2月份厂房租金60000元。综上，由于受疫情不可抗力因素影响，致使关韵健的企业无法经营，从而导致租赁合同完全无法继续履行，故请求法院依法判决。反诉被告志方公司辩称：一、关韵健构成单方违约，志方公司有权不予退还押金。关韵健从2020年2月6日起拖欠2月租金，在未经志方公司同意且不知情的情况下搬空厂房。关韵健未履行合同约定，其行为构成单方违约，根据合同约定，志方公司有权没收押金。二、疫情与关韵健无法开展经营没有直接因果关系。不可抗力条款的适用要求疫情与经营活动无法开展的关系达到直接因果关系程度，且关韵健没有证据证明其因疫情原因导致无法正常生产经营，其情况不符合不可抗力的条件，不能成为关韵健不交租金并单方违约的理由。三、关韵健投入的装修费用应由其自行承担，与志方公司无关。关韵健并无对厂房进行扩建，只是简单的刷新宿舍内墙壁及更新宿舍电表，其投入的装修费用不超过10000元，其提交的装修合同与实际情况不相符，且其提交的收据仅有75900元，亦未提交转账记录证明。且由于关韵健单方违约，该装修费用应由其自行承担。本院经审理认定事实如下：2019年12月21日，志方公司（出租方、甲方）与关韵健（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方将位于广州市增城区石滩镇沙庄建设西路26号的独立院子包含厂房、办公室、空地、宿舍（以下简称租赁物）租赁给乙方使用，租赁物面积合计4000平方米；租赁物为工业厂房，给乙方作塑胶制品加工使用；租赁期限为六年，自2019年12月25日起至2026年10月11日止，免租期30天；租金为每平方米每月15元（不含税金）；租赁保证金为180000元，租赁期满，乙方不再继续承租的，乙方结清水、电费、工人工资、各项税费并交接给甲方后，甲方在7日内无息退还乙方全额保证金；第一年至第三年租赁物每月租金为60000元（不含税），第四年至第六年租赁物每月租金66000元（不含税）；乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，并由乙方以现金方式支付，逾期支付租金及水电费的应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金额的千分之五；乙方租期满或中途退租，结清所有税费后，乙方可以拆走由乙方添置的车间主动力线和装入的机械设备，乙方添置的电灯、电线、水管、宿舍电表等小型电器视为甲方不动产不得拆除；租赁期内乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，作乙方违约处理，其中包括乙方月底前未付清当月租金、乙方擅自提前终止合同等；等内容。关韵健于2019年12月25日分别向胡书麟支付50000元、50000元、20000元。关韵健于2020年1月19日分向胡书麟支付50000元、20000元。关韵健于2020年7月11日向胡书麟支付20000元。2020年3月4日，胡书麟向关韵健发送《解除合同协议书》。关韵健于2020年3月5日向志方公司发送《厂房退租通知书》，称由于2020年1月份以来的新冠疫情影响导致其上下游供应商和客户迟迟不能复工，且因疫情防控其外地户籍员工返岗时间不确定等因素，使企业无法正常复工，固定成本加大，无法继续维持后续经营，故其只能通知解除与志方公司的厂房租赁合同，请求志方公司免除其2月份的厂房租金60000元。另查明，位于增城市石滩镇沙庄建设中路（厂房）于2012年1月19日登记在沈智豪名下，建筑面积为2275.57平方米。沈智豪委托吴惠来与志方公司签订《厂房租赁合同》，约定将位于增城市石滩镇建设中路原福通五金制品厂部分厂房出租给志方公司，租赁期限为六年，2019年10月1日至2022年9月30日期间每月租金为43800元，2022年10月1日至2025年9月30日期间每月租金48180元。志方公司于2020年4月27日与广州市伙伴房地产有限公司签订《委托协议书》，委托广州市伙伴房地产有限公司居间介绍承租方，志方公司需向广州市伙伴房地产有限公司支付一个月租金作为佣金。志方公司与广州亿欣维佳门窗有限公司于2020年6月17日签订《厂房租赁合同》，约定将涉案租赁物出租给广州亿欣维佳门窗有限公司，2020年8月1日至2023年7月31日的每月租金为66000元，2023年8月1日至2025年7月31日的每月租金为72600元。志方公司于2020年7月4日向广州市伙伴房地产有限公司支付中介服务费62700元。再查明，关韵健于2019年12月28日与广州市赞存装饰工程有限公司签订《装修合同》，约定装饰施工地点为涉案租赁物，施工内容包括安装车间钢板隔墙、车间及办公室宿舍水电安装、宿舍墙面扇灰、厂房大门口及车间后面通道倒混凝土地面，工期2019年12月28日开工，2020年2月20日竣工，工程总价151800元。广州市赞存装饰工程有限公司分别于2019年12月28日、2020年1月16日、2020年2月18日向关韵健出具《收据》证明收到关韵健支付涉案租赁物装修工程款75900元、45540元、30360元。庭审中，志方公司陈述：1.我方在2020年3月去到厂房时关韵健已经搬空厂房；2.我方出租给新承租人的租金是含税的，新承租人的租金比关韵健承租时的租金低；3.我方的第三项诉讼请求的滞纳金计算标准是按每日千分之五计算；4.我方请求的电费是2020年1月、2月的电费，由于基本电费是23元每千伏，按合同约定关韵健每月需支付2300元电费，即使其没有用电也会产生上述电费；5.不清楚大门口及车间后面通道的土地平整是否关韵健施工的，车间后面通道的土地平整其没有经过我方同意，我方不知情；6.关韵健搬走时把间隔车间的钢板拆走了，把车间的水电线路拆走了，只看到宿舍有装电表，有对办公室和宿舍墙面进行简易扇灰；7.我方不同意利用关韵健还留在现场的装修或改造项目；8.我方确实向关韵健发出过解除合同协议书，但要求关韵健承担违约责任，故双方没有协商一致，所以没有签订解除合同协议书，且关韵健在2020年3月2日已经搬走了，其已经单方解除合同，我方认可涉案合同在2020年3月2日解除。关韵健陈述：1.我方支付了保证金180000元、2020年1月租金10000元、2020年2月以后的租金20000元；2.我方与志方公司已经在2020年3月初同意解除合同，故不存在空置期及免租期的问题；3.我方接收涉案租赁物后对厂房大门口及车间后面通道的土地进行平整后铺混凝土，对办公室及宿舍墙面进行扇灰，对车间及办公室的水电线路及电表进行安装，用钢板对车间进行间隔；4.装修完工后是疫情最严重的时候，我方无法聘请工人，也无法购买机器进驻厂房，故一直没有进驻；5.确认我与志方公司签订的租赁合同在2020年3月2日解除。本院认为：志方公司与关韵健于2019年12月21日签订的《厂房租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据已查明事实可知，2020年3月4日志方公司向关韵健发送《解除合同协议书》，次日关韵健向胡书麟发送《厂房退租通知书》，由此可见，此时志方公司与关韵健均已有解除涉案合同的合意，只是双方对于2月租金及违约金问题没有协商一致，且此时关韵健亦已经搬离涉案租赁物，因此，本院认为涉案合同于2020年3月5日已经解除。关于2月租金是否可以减免的问题。众所周知2020年1月底、2月初我国爆发新冠疫情，疫情防控确实会造成关韵健从事的塑胶制品生产企业无法正常复工复产，因此，本着风险共担、共渡艰难的原则，本院酌定2020年2月租金可减一半，由于关韵健已付2020年2月租金20000元，故现关韵健仍应向志方公司支付10000元（60000元÷2－20000元）。至于志方公司主张的租金滞纳金，本院不予支持。关于租赁保证金问题。如上所述，关韵健与志方公司合意解除合同，且关韵健确因疫情影响生产经营，故双方均不存在违约，因此，志方公司主张没收租赁保证金，本院不予支持。但本着风险共担、共渡艰难的原则，以及综合考虑租赁期限、免租期、履约时间及平衡双方的利益，本院酌定志方公司向关韵健返还租赁保证金（120000元）。关于基本电费问题。由于志方公司未举证证明2020年2月期间涉案租赁物产生基本电费及其已代关韵健支付该基本电费，故本院不予支持。关于志方公司主张赔偿空置期租金损失和中介费损失的问题。如上所述，关韵健并不存在违约行为，且志方公司在2020年3月初已经知晓关韵健已搬空涉案租赁物，故志方公司有收回涉案租赁物以减少损失的义务，而中介费并非志方公司另行出租涉案租赁物必然产生的费用，因此，对于志方公司主张空置期租金损失和中介费损失，理据不足，本院不予支持。关于关韵健主张赔偿装修、扩建损失的问题。如上所述，志方公司并不存在违约行为，故现关韵健要求志方公司赔偿其装修及扩建损失，缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）关韵健于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州志方物业发展有限公司支付租金10000元；二、原告（反诉被告）广州志方物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）关韵健返还租赁保证金120000元；三、驳回原告（反诉被告）广州志方物业发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）关韵健的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费5195元，由原告（反诉被告）广州志方物业发展有限公司负担4420元，由被告（反诉原告）关韵健负担775元。反诉受理费3139元，由原告（反诉被告）广州志方物业发展有限公司负担1350元，由被告（反诉原告）关韵健负担1789元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二一年七月一日书记员  阮柳静