贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终3756号上诉人（原审被告）：唐金明，男，1972年6月17日出生，汉族，住重庆市涪陵南县。委托诉讼代理人：陈德桂，贵州省贵阳市云岩区市西法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：贵州多彩城商业经营管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区龙洞堡老里坡1号1958文化创意园区。法定代表人：杨武成，该公司董事长。委托诉讼代理人：张华，男，1972年11月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区，该公司员工。委托诉讼代理人：张伦，男，1963年2月15日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，该公司员工。上诉人唐金明因与被上诉人贵州多彩城商业经营管理有限公司（以下简称多彩商管公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初15554号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理本案。本案现已审理终结。唐金明上诉请求：一、依法撤销原审判决，改判并驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。二、本案一、二审案件受理费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原判不判决被上诉人承担修缮商铺漏水的责任，有失公正原则，既然被上诉人不履行商铺漏水的修缮义务，上诉人则有权拒交商铺租金。在上诉人承租商铺期间，花去装修费用人民币8万余元，两年中，只有3个月的时间可以营业，其中关停8个月，每月营业损失为人民币2.4万，停业8个月总计损失人民币192000元；非正常营业时间共计14个月，每月营业损失为人民币20000元，14个月的营业损失共计人民币168000元（计算依据：租金、支付三个工人的工资、租房工人居住等）。上诉人曾多次向被上诉人递交赔偿损失清单，但被上诉人不予及时处理。由此可见，拒付租金与被上诉人不维修漏水义务之间存在必然的因果关系，也是被上诉人不履行维修义务造成的，应该由于被上诉人承担全部民事责任。二、原判只判上诉人拒交租金违约，但免除不了被上诉人不修缮商铺漏水的违约责任。被上诉人未履行修缮义务，应属于违约行为，应当承担因其违约给上诉人造成的经济损失，承担减租或免租责任。按照双方的约定，由于被上诉人不修缮商铺漏水的原因，致使上诉人不能使用或不能发挥商铺的正常使用价值，符合减租或免租的约定条件。就本案来讲，上诉人因商铺漏水造成的经营损失远远大于租金，除按照损益相抵原则处理经营损失外，超出部分的经营损失，被上诉人应继续承担赔偿经济损失的民事责任。若不能在本案中进行处理，上诉人将另行主张权利。综上所述，上诉人不存在拒付或恶意拖欠租金的违约行为，而是在被上诉人处理完毕商铺漏水赔偿事宜之前，亦享有不安抗辩权和先履行抗辩权。根据《合同法》第216条之规定，因商铺漏水严重影响了上诉人的正常经营活动，给上诉人造成了极大的经营损失，在停业的8个月中，应减去不能使用商铺的租金及不能正常经营期间的租金后，还应考虑上诉人投入资金装修及聘用工人支出其间的经营成本等。上诉人承租此商铺后，因被上诉人自始至终没有处理好漏水问题，致使上诉人在经营期间月月亏损，这都是因商铺漏水造成的，应由被上诉人承担。故原判在计算铺面漏水的损失时，确实存在计算结果的错误，不符合损益相抵的公平原则，损害了上诉人的合法权利。贵州多彩城商业经营管理有限公司辩称，被上诉人已严格履行了合同义务，上诉人不缴纳租金违反合同约定，且若上诉人认为被上诉人没有履行维修义务，应另案起诉，而不是不交租金。多彩商管公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付原告商铺租金2018年10月至2019年4月25760元，2019年5月至12月31648元，2020年1月及4月7912元，商铺租金共计65320元。2、判令被告支付原告商业服务费2018年6月至2018年12月11040元，2019年1月至2019年12月6440元，2020年1月及4月1840元，商业服务费共计19320元。3、判令被告向原告支付2020年5月、6月商铺占用费和商业服务费一共9752元。一审法院认定事实：2018年1月8日，原告多彩商管公司（甲方）与被告唐金明（乙方）签订了《商铺租赁合同》，该合同约定甲方将坐落于节庆街南区1号楼一层1-10/39号商铺出租给乙方使用，计租面积46平方米。该合同第三条约定“一、租赁期限：双方约定该商铺租赁期限自2018年3月1日至2020年2月29日止；二、交付日：双方约定该商铺交付日：2018年3月1日；三、装修期：乙方装修期自2018年3月1日至2018年3月31日止，装修期内免收租金、商业服务费，但乙方应在装修期起算前5日内按本合同附件四约定向甲方一次性交纳装修期费用。四、免租期：乙方免租期自2018年4月1日至2018年4月30日止，免租期仅免收租金，商业服务费及其他费用按本合同第四条第五、六款约定执行，乙方应按时、足额向甲方交纳。五、起租日：双方约定该商铺起租日为2018年5月1日，自该日期开始计收租金。．．．．．．该合同第四条约定，第一租赁年度（2018年3月1日至2019年2月28日）租金单价80元/平米/月，月份租金为3680元；第一租赁年租金为除去装修期和免租期后的月份进行计算。第二租赁年度（2019年3月1日至2020年2月29日）租金单价为86元/平米/月，月租金为3956元。二、支付周期：商铺租金由乙方按每3个月为一个支付周期向甲方预付，乙方应于每个支付周期开始前15天向甲方预付下个支付周期租金。合同签订日乙方应向甲方支付第一周租金11040元。三、计租首月或末月实租天数不满足月的，应交纳租金=实租天数∶起租首月或末月日历天数×当月租金。四、租赁保证金，乙方应向甲方一次性交纳共计5000元作为租赁保证金。五、商业服务费：双方同意以计租面积计算本合同商业服务费，由乙方按照20元/月/平米的标准向甲方交纳。1、商业服务费自2018年4月1日开始计收，按每3个月为一个支付周期向甲方预付，乙方应于免租期起算日前15日开始向甲方预付下个支付周期商业服务费，后续各期商业服务费乙方应于下个支付周期开始前15天向甲方预付下个支付周期商业服务费。该合同第十一条约定，合同终止（不论基于何种原因），甲乙方约定按下述标准接收/交还商铺。乙方自费搬离该商铺内自有物品，并拆除双方商定需拆除的附属设施/设备和装修。乙方自费将该商铺恢复至甲方交付时状态（合理、规范使用导致的磨损除外）。逾期交还的后果，1、如果乙方未按照规定交还该商铺，甲方有权自行收回该商铺，商铺内的物品和设施视为乙方放弃所有权，甲方有权将乙方商铺内的物品搬离处理或请公证机关公证清理，因此而产生的费用和物品丢失等责任由乙方负责。2、如果乙方未依照未依照规定交还该商铺，除应当依照合同终止前最后一个完整租赁月标准向甲方支付逾期还铺期间租金、商业服务费、物业管理费、其它费用等各项费用外，每日还应按最后一个完整租赁月日租金（日租金=合同终止前最后一个完整租赁月月租金：30日）的10倍向甲方支付商铺占用费，直到乙方按照本合同约定标准交还该商铺或甲方按照本合同约定收回该商铺，乙方还要赔偿甲方的损失。该合同第十三条约定，一、因甲方原因致使乙方不能使用该商铺，甲方应减免不能经营期间相应的租金；造成的乙方人身伤害和财产损失的，甲方应负责赔偿。上述商铺租赁合同签订后，原、被告又签订了商铺租赁合同相关期限延期补充协议，该协议约定：双方友好协商，应原合同第三条修改和补充约定如下：1、租赁期限：双方约定该商铺租赁期限自2018年5月1日至2020年4月30日止。2、交付日：双方约定该商铺交付日为2018年5月1日，如甲方认为需要变更交付日或商铺竣工延迟的，该商铺交付日以甲方发出书面通知规定日期为准。3、装修期：乙方装修期自2018年5月1日至2018年5月31日止，装修期内免收租金、商业服务费，但乙方应在装修期起算日前5日内按原合同附件四约定向甲方一次性交纳装修费用。4、免租期：乙方免租期自2018年6月1日至2018年6月30日止，免租期仅免收租金，商业服务费及其它费用按原合同第四条、第五、六款约定执行，乙方应按时、足额向甲方交纳。5、起租日，双方约定该商铺起租日为2018年7月1日，自该日期开始计收租金。被告唐金明于2018年1月8日向原告支付了三个月租金共计11040元、保证金5000元。2018年3月21日，被告唐金明向原告支付了装修保证金5000元，垃圾清运费230元、装修管理费460元。上述租赁合同及补充协议签订后，被告唐金明经营的店铺于2018年7月1日开业，2018年12月20日因店铺漏水，被告经营的店铺停业，并将商铺交付给原告修复，原告对涉案商铺修复后。2019年5月1日将商铺返还被告继续经营。2020年1月因新冠疫情爆发，被告经营的商铺再次停业，直至2020年4月29日，被告经营的商铺再次开业。被告唐金明庭审中称，再次开业后经营了两个月，因漏水问题未彻底解决，商铺又停业了，截至庭审之日被告的桌椅板凳及炉灶仍在涉案商铺中。原告曾于2018年8月15日、2018年9月14日、2018年11月15日、2020年5月25日、2020年7月10日向被告唐金明发送缴费通知书要求被告支付租金及商业服务费，并要求被告搬离承租商铺，但被告未向原告付款，亦在合同到期搬离商铺。原告遂起诉至本院，诉请如前。另查，根据原告庭审中确认，可将被告已支付的履约保证金和装修保证金在其所拖欠的租金中予以减扣。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商铺租赁合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的相关强制性规定，应属有效合同。被告唐金明未合同及补充协议的约定按期足额履行支付租金及商业服务费的义务，其行为已构成违约，现原告要求被告立即支付租金及商业服务费的诉请，一审法院予以支持。关于被告应向原告支付租金数额问题，结合本案查明事实，一审法院作如下评述：1、根据双方签订的《商铺租赁合同》及补充协议，双方第一年度的租赁年度应为2018年5月1日至2019年4月30日，租金起计日为2018年7月1日，结合被告已支付三个月租金的事实，被告第一年度未支付的租金为2018年10月至2019年4月共计七个月。因被告在上述期间因其承租的商铺漏水将商铺交由原告修复导致停业共计四个月零十二天，根据《商铺租赁合同》第十三条的约定，停业期间的租金应当免除。故第一租赁年度被告应向原告支付的租金为9605元。2、第二租赁年度，租金计算标准为每月3956元，全年共计租金为47472元，考虑因不可抗力导致被告经营的商铺无法正常营业，原告自愿减免两个月租金，被告应向原告支付的租金为39560元。3、综上所述，被告应向原告支付的租金为49165元，减扣被告已支付的两项保证金共计1万元，被告应向原告支付的租金数额为39165元。关于原告诉请的商业服务费，亦应按租金计算方式予以处理：1、第一租赁年度，按920元每月计收商业服务费，被告停业期间的商业服务费应予以减免，上述期间的商业服务费被告应向原告支付的数额为：5161元。2、第二租赁年度，减扣原告自愿减免的2个月商业服务费，应支付的商业服务费为9200元。被告应向原告支付的商业服务费为14361元。关于原告要求被告承担合同期届满后两个月的租金损失和商业服务费损失的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的。应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”。本案中，原、被告双方的租赁合同期限至2020年4月30日截止，被告在原告多次送达催收通知书的情况下，拒不缴纳租金及商业服务费，亦拒绝搬离承租商铺，其违约行为已对原告实际的租金及商业服务费损失，故对原告要求被告支付2020年5月和6月的租金及商业服务费损失9752元之诉请，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决：一、被告唐金明于本判决生效后十日内向原告贵州多彩城商业经营管理有限公司支付租金39165元及商业服务费14361元；二、被告唐金明于本判决生效后十日内向原告贵州多彩城商业经营管理有限公司支付租金损失及商业服务费损失共计9752元；三、驳回原告贵州多彩城商业经营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1080元，由原告贵州多彩城商业经营管理有限公司负担356元，由被告唐金明负担724元（该款原告已预交，被告在履行上述义务时一并支付给原告）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，根据唐金明本人自述，案涉商铺从2018年7月1日开始营业，由于漏水致2018年12月20日停业，2019年5月1日再次开业至2020年1月初停业，直至2020年4月29日开始才又营业两个月，多彩商管公司对此并无异议，并同意将唐金明已支付的履约保证金和装修保证金在其所拖欠的租金中予以扣减，一审法院根据双方的陈述已对因漏水未经营期间及疫情影响期间予以扣减，符合双方合同约定，本院对一审认定的应给付租金金额予以维持。在本案中，多彩商管公司已履行修缮义务，并不存在丧失履行合同能力的法定条件，唐金明以不安抗辩权主张不予给付租金，本院不予采信。至于唐金明上诉提出的因漏水导致的停业损失、装修损失等，因其一审并未就此提出反诉，在二审中也表示另案起诉，故本院对此不予审理。唐金明可与多彩商管公司自行协商或者通过另诉方式解决。综上所述，唐金明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1448元，由唐金明负担。本判决为终审判决。审 判 员  田 勇二〇二一年七月六日法官助理  钟 钦书 记 员  骆红梅