江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0891民初26号原告：朱瑾璐，女，1988年2月24日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。原告：陈伟，男，1986年3月1日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。共同委托诉讼代理人：张艾军，男，1964年5月14日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。共同委托诉讼代理人：宗建飞，江苏传正律师事务所律师。被告：扬州金马房地产开发有限公司淮安分公司，住所地：淮安经济技术开发区韩泰南路18号。法定代表人：周翔，该公司董事长。委托诉讼代理人：周福伟，上海通普亦达律师事务所律师。被告：扬州金马房地产开发有限公司，住所地：扬州市文汇东路92号。法定代表人：周安禧，该公司总经理。委托诉讼代理人：周福伟，上海通普亦达律师事务所律师。原告朱瑾璐、陈伟与被告扬州金马房地产开发有限公司淮安分公司（简称“扬州金马淮安分公司”）、扬州金马房地产开发有限公司（简称“扬州金马公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告朱瑾璐、陈伟的委托诉讼代理人张艾军、宗建飞到庭参加诉讼，被告扬州金马淮安分公司、扬州金马公司的委托诉讼代理人周福伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱瑾璐、陈伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告对淮安经济技术开发区进行维修，并赔偿原告损失暂定50000元。（维修费用、家具、装潢毁损具体金额以鉴定为准）；后变更诉讼请求为判令被告赔偿原告各项损失共计153748元；2、被告承担本案诉讼费、鉴定费。事实与理由:被告1系被告2在淮安设立的分公司。2011年7月7日，原告朱瑾璐与被告金马淮安分公司签订一份《商品房买卖合同》，金马淮安分公司将位于淮安经济技术开发区房屋卖给原告。该房屋建筑面积为144.94平方米，套内面积115.48平方米，总价809981元。合同约定交付时间为2011年11月30日前。2012年3月，被告金马淮安分公司办理交房手续。原告拿房后即安排装修，入住以后发现房屋内部墙体多处渗水，导致墙面装潢损坏，书橱、门窗等家具损坏。原告遂要求金马公司维修，金马公司多次派人维修，墙面至今仍然渗水。原告催促被告继续维修，被告以各种理由不维修。（墙面损坏情况详见照片）原告认为，被告交付的商品房存在严重的质量问题，经多次维修后仍然不能有效修复，给原告财产造成损失，严重影响原告居住生活。现向贵院提起诉讼，请求贵院依法委托鉴定机构对该房屋维修费用进行鉴定，赔偿原告各项损失。被告扬州金马淮安分公司、被告扬州金马公司辩称：一、根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，质保期是5年，而此时距离房屋交付已近8年，因此已过质保期限。二、被答辩人入住案涉房屋后，即在房屋楼顶覆土种植蔬菜和花木(有现场照片和物业公司的书面证明可以证明)，众所周知，土壤具有吸水性，必然会对屋面的防水产生不利影响，富含水分的土壤长期覆盖在屋面之上，导致水分不能及时排出，不排除水分因此向屋顶和墙体进行渗漏。因此，即使被答辩人房屋的屋顶和墙体存在水渍，原因也在于被答辩人。三、因案涉房屋楼层较高，被答辩人为了充分利用空间，未经允许擅自在室内增设一层，在室内形成复式效果。增设的一层是以钢筋混凝土进行浇筑，固定于墙体之上，必然对墙体的防渗漏功能产生不利影响，综上，即使案涉房屋存在屋顶和墙体的渗漏情况，但因为超过了质保期，而且也是被答辩人的原因所致，因此，恳请法院驳回被答辩人的诉讼请求。如果法院判决需要维修，同意依法直接赔付维修费用。经审理查明：原告朱瑾璐与被告扬州金马淮安分公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买×××室房屋，第十六条保修责任约定买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。《不动产权证书》显示经济开发区×××室房屋所有权人为朱瑾璐，陈伟、朱瑾璐按份共有。《住宅质量保证书》显示：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年，保修责任为保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏及管道开裂、渗漏渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。原告提供淮安市浦发物业服务有限公司（以下简称“浦发物业公司”）出具的证明三份。2013年12月30日，浦发物业公司出具证明，载明：×××室房屋维修事情经过和施工单位及开发单位进行协调由于冬季天气寒冷，不利于维修，明年开春进行维修。（以前经过多次维修，物业都进行协调工作）特此证明。浦发物业陆祥×签字，担保人：叶龙生、夏善贵。2014年12月16日，浦发物业公司出具证明，载明：×××业主反映室内有基础渗水现象，经物业公司随同开发单位以及施工方多次维修，墙面房屋仍有渗水现象，至今仍然没有彻底解决，本物业公司特此证明。浦发物业公司加盖公章。2019年8月20日，浦发物业公司出具说明，载明：本小区×××室自从2012年交房装修入住后发现房屋内部多处渗水，并报修，开发单位也一直在维修，至今仍然没有维修好（报修时间2013年至今），以上情况属实。特此证明。浦发物业公司加盖公章。2020年11月20日，淮安市建筑工程质量检测中心有限公司出具《工程质量鉴定报告》，鉴定意见为×××室外墙渗漏不符合设计和验收规范规定要求。鉴定费2万元由原告垫付。后原告申请对案涉房屋的质量问题相关维修方案进行鉴定，其未在鉴定单位通知的期限内缴纳费用，鉴定单位将该次鉴定退回。原告提供江苏淮阴建设工程集团有限公司李兴清出具的《×××室维修工程预算表》，显示：维修工程费用合计153748元。被告提供浦发物业公司出具的证明，载明：淮安市经济开发区×××室业主入住小区后，即开始在屋顶直接覆土种植各类蔬菜花木，常年不断，我公司工作人员多次上门劝阻无果，汇报所在社区，机场路社区派人上门劝阻，但均无效果。特此证明。潘徐林签字，浦发物业公司盖章，落款日期2019年11月20日。本院认为：原、被告自愿签订的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告主张被告赔偿各项损失153748元，被告抗辩现已过质保期，且屋顶覆土种植、室内增设一层对房屋防渗漏产生不利影响。根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“……在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。……”原告提供的三份证明时间不同、内容相互印证，证明房屋多处渗水事实发生在保修期内，且经鉴定，×××室外墙渗漏不符合设计和验收规范规定要求，故被告依法应承担履行保修义务、赔偿损失的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”赔偿损失的属性是补偿，弥补非违约人所遭受的损失。但原告未在鉴定单位通知的期限内缴纳费用，导致对案涉房屋维修方案的鉴定未能完成；且其提供的预算表系其单方出具，并不能证明实际损失；综上，本院对于原告的损失实难认定，故依法驳回原告的诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三、《商品房销售管理办法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告朱瑾璐、陈伟的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告朱瑾璐、陈伟负担。鉴定费20000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××85）。审 判 员 高晓文二〇二一年七月二十日法官助理 杨淑瑶书 记 员 张曦月附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《商品房销售管理办法》第三十三条……在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。