山东省东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0591民初2231号原告：巴增亮，男。委托诉讼代理人：尹金亮，山东达洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彩霞，山东达洋律师事务所律师。被告：东营御景置业有限公司。法定代表人：胡晴，总经理。委托诉讼代理人：陈明扬，男。原告巴增亮诉被告东营御景置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巴增亮及其委托诉讼代理人尹金亮、张彩霞，被告东营御景置业有限公司委托诉讼代理人陈明扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巴增亮向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告自2018年12月6日起至2021年4月2日的逾期办理房地产权属证书违约金49015元，以及自2021年4月3日起至实际办理完毕之日止的违约金（以364891元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的逾期贷款市场报价利率计算，即利率的3.85%的1.5倍计算）；2.依法判令被告协助原告办理房地产权属登记手续；3.本案案件受理费等诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年7月11日,原、被告双方签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号:ＹＳ0129882号,以下简称“《合同》”）,购买由被告开发建设的位于东营经济技术开发区房，总房款共计人民币364891元。《合同》第九条约定,商品房交付条件为该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件及房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2016年11月10日前向买受人交付该商品房。附件十一第七条约定出卖人应当在本合同约定的房屋交付日期的次日起540个工作日内，将该商品房所在楼的所有权证初始登记需由出卖人提供的资料报房管部门，办理该商品房所有权证转让登记，并办妥该商品房的房屋所有权证。如果出卖人未能在约定时间内办妥该商品房的房屋所有权证，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。《合同》签订后,原告已于2016年7月17日向被告支付房款共计364891元。原告已按合同约定履行了付款义务,但是被告东营御景置业有限公司至今仍未将办理权属登记所需的相关材料提交给产权登记机关备案,导致原告无法取得房地产权属证书。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，被告应当向原告支付逾期办理不动产证违约金，并尽快协助原告办理不动产登记手续。被告东营御景置业有限公司辩称，一、双方签订的《商品房预售合同》中约定了逾期办证的违约责任，双方的权利义务应以合同约定为准。二、原告要求按LPR的1.5倍向其支付逾期办证违约金，并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定的适用情形。三、双方签订的《商品房预售合同》并不存在逾期办证违约金约定过低的情形，原告也未提交任何证据证明其存在的实际损失，违约金不应调高。综上所述，被告只认可按合同约定向其支付逾期办证违约金，对于原告的其他诉讼请求，缺少事实和法律依据，故请求法院依法予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月11日，出卖人东营御景置业有限公司与巴增亮签订编号为ＹＳ0129882的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（以下简称“《合同》”）及附件，合同约定巴增亮购买东营御景置业有限公司开发建设的位于东营经济技术开发区房屋，该房单价每平方米4507.05元，总价款364891元；付款方式为一次性付款；商品房交付条件为该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件及房屋测绘报告；出卖人应当在2016年11月10日前向买受人交付该商品房。附件十一《补充协议》第七条第1项约定，双方同意以合同约定的房屋交付日期的次日为办理房屋所有权证初始登记期限的起算日，出卖人应当在本合同约定的房屋交付日期的次日起540个工作日内，将该商品房所在楼的所有权证初始登记需由出卖人提供的资料报房管部门，办理该商品房所有权证转让登记，并办妥该商品房的房屋所有权证。第3项约定如果出卖人未能在约定时间内办妥该商品房的房屋所有权证，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。原告巴增亮于2016年7月17日向被告东营御景置业有限公司支付房款364891元。以上事实有原告巴增亮提交的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及被告东营御景置业有限公司出具的收据予以证实，本院予以确认。审理中，原告巴增亮陈述，根据《合同》第十一条约定的交付期限以及附件十一《补充协议》第七条约定的产权登记的时间，被告应当在2016年11月10日前向买受人交付该商品房，次日即2016年11月11日为办理房屋所有权证初始登记期限的起算日，办证期限540个工作日即交房后756天，被告应当在2018年12月5日前完成登记，其本案主张的逾期办证违约金自2018年12月6日起计算，至2021年4月2日共计849天，以此原告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，要求被告支付49015元逾期办证违约金（364891元×3.85%×1.5÷365天×849天）。并称被告逾期办证对原告子女择校、房屋出售、出租、抵押贷款等均受到很大影响，给原告造成巨大损失。被告代理人表示，截至目前未向房管部门报送相关资料，亦未办妥房屋所有权证，称该项目为住宅用地，但是可以建设配套商业，需项目整体验收后调整土地用途，方能确权办理，未办结房屋权属证书是被告公司原因。本院认为，原告巴增亮与被告东营御景置业有限公司签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行相应义务。按照合同约定，出卖人应于合同约定的房屋交付日期的次日起540个工作日内，将该商品房所在楼的所有权证初始登记需由出卖人提供的资料报房管部门，办理该商品房所有权证转让登记，并办妥该商品房的房屋所有权证，被告未提供证据证实其在上述约定期限内将办理产权登记的资料报产权登记机关备案且截止原告提起本案诉讼未办妥该商品房的房屋所有权证，构成违约，被告应支付违约金。关于违约金的数额问题。原、被告在合同中已对逾期办证违约金作出了明确约定，该约定不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告要求上调违约金，应提供证据证实违约金低于造成的损失。综合考量原告仅称未取得产权登记影响其子女择校、房屋出售出租、抵押贷款，但未提交证据证实其损失情况，以及仅按合同约定判决违约金，不利于督促被告及时履行办证义务等因素，根据合同约定，被告应当在2016年11月10日前向买受人交付该商品房，次日即2016年11月11日为办理房屋所有权证初始登记期限的起算日，办证期限540个工作日即交房后812天，被告应当在2019年1月30日前完成登记，其本案主张的逾期办证违约金自2019年1月31日起计算，至2021年4月2日共计792天，原告主张的违约金可分段计算，2019年1月31日至2021年4月2日期间按合同约定计算为791.76元（364891元×0.1%÷365天×792天），参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，自2021年4月3日起至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关办理该商品房所有权证转让登记，并办妥该商品房的房屋所有权证之日止的违约金以364891元为基数，按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于原告主张的要求被告协助原告办理房地产权属登记手续问题。原、被告在合同中约定的被告义务为于合同约定的房屋交付日期的次日起540个工作日内，将该商品房所在楼的所有权证初始登记需由出卖人提供的资料报房管部门，办理该商品房所有权证转让登记，并办妥该商品房的房屋所有权证，因此，被告承担的义务为该商品房所在楼的所有权证初始登记需由出卖人提供的资料报房管部门，办理该商品房所有权证转让登记，并办妥该商品房的房屋所有权证。原告要求被告协助办理房地产权属登记手续的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告东营御景置业有限公司于本判决生效之日起十日内将东营经济技术开发区房屋办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关，办理该商品房所有权证转让登记，并办妥该商品房的房屋所有权证；二、被告东营御景置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告巴增亮逾期办证违约金791.76元及自2021年4月3日起至被告办妥东营经济技术开发区房屋的房屋所有权证之日止，以364891元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的逾期办证违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，减半收取计512.5元，由原告巴增亮负担504.5元，由被告东营御景置业有限公司负担8元，并于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省东营市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 康树梅二〇二一年七月十四日法官助理 黄理荣书 记 员 杨 琳