江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终3649号上诉人（原审被告）：南京士兴钢结构安装有限公司。法定代表人：陈建萍。委托诉讼代理人：杨传圣。委托诉讼代理人：王海霞。被上诉人（原审原告）：涟水县供销合作总社。法定代表人：张旭。委托诉讼代理人：钮连俊。原审被告：涟水县永隆家居广场。经营业主：陈大伟。委托诉讼代理人：张桂琴。上诉人南京士兴钢结构安装有限公司（以下简称士兴公司）因与被上诉人涟水县供销合作总社（以下简称供销总社）、原审被告涟水县永隆家居广场（以下简称永隆广场）房屋租赁合同纠纷一案，不服涟水县人民法院于2017年07月05日作出的(2016)苏0826民初6792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日立案受理后，依法组成合议庭于2018年2月1日公开开庭审理了本案。上诉人士兴公司委托诉讼代理人杨传圣、王海霞、被上诉人供销总社委托诉讼代理人钮连俊、原审被告永隆广场委托诉讼代理人张桂琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。士兴公司提起上诉，请求二审改判驳回供销总社对士兴公司的诉讼请求。主要理由是：1、就案涉租赁物的产权问题，权属表象反映仍属于“涟水县绿之源化工有限公司”，其并未将权属让与涟水县政府及被上诉人，上诉人已就此另行提起行政诉讼，在该行政案件审结前，本案应中止审理。原审未待相关行政案件审理终结，即依据《合同法》的规定作出本案裁判，既属于适用法律错误，亦违反法定程序；2、被上诉人在与上诉人订立租赁合同前一个月，就将案涉房屋交付给了原审被告永隆家居广场，由其进行了扩建和装修。原审认定上诉人与原审被告签订的补充协议未经被上诉人许可而对其不发生约束力的观点不能成立，实际承租人是原审被告，被上诉人无权向上诉人主张权利；3、案涉房屋用于开办永隆家居广场，是商业性质的，房屋应具备商业使用用途，但案涉房屋土地及房屋都是工业性质，并不能达到商业使用的要求，明显违反了国家法律强制性规定，且新建工程项目未取得合法使用执照，在租赁合同约定的起租日之前，被上诉人已经与原审被告解除了租赁关系，被上诉人主张租金无事实及法律依据；4、被上诉人即使可以主张租金，其提起本案诉讼亦超过了诉讼时效。供销总社答辩称：一审判决公正、合法，请求驳回上诉，维持原判。永隆广场答辩称：1、涉案租赁协议是无效合同。即便被上诉人有权出租涉案房屋，但该房屋用地已经从工业用地转为商业用地，但目前为止并无房屋用途改变的批文；另一方面该涉案房屋必须消防验收合格，根据租赁合同约定，涉案房屋是用于开办永隆家居广场，该场所是公众聚集场所，根据消防法第15条的规定，未经验收或经过验收不合格的不得投入使用，而本案中被上诉人利用自身强势地位，转嫁建筑所有权人或房屋有权处分人的法定义务，明显违反法律法规定强制规定，严重侵害永隆广场利益，民事法律行为可以意思自治，但是法律规定的义务不得擅自转让。永隆广场并不是消防验收主体。根据合同法第52条规定，应认定涉案租赁合同无效。2、即便涉案租赁协议有效，永隆广场也不应向上诉人支付租金。新建项目未取得合法使用的执照，租赁合同在合同约定的起租日前，被上诉人已经与永隆广场发生了解除租赁关系的事实，被上诉人主张租金无事实和法律依据，且该诉讼请求已经超过了法律规定的一年的诉讼时效。3、在涉案租赁合同起租日前，根据被上诉人要求，永隆广场进行了消防广告前期一系列投资，但在该过程中因涉案租赁房屋存在前期工程款问题，以及多次发生工人围堵现象，租赁房屋权属及用途导致永隆广场无法正常使用房屋，被迫于2012年8月退场，因被上诉人原因，导致永隆广场造成重大经济损失，被上诉人应当赔偿，请求在本案中一并处理。并请求二审法院依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。供销总社提起一审诉讼，请求判令：1、解除原告与被告之间的租赁协议；2、被告立即支付欠付租金150万元；3、被告承担本案诉讼费用。原告为证明自己主张，向一审法院提供以下证据：1、涟水县人民政府县长办公会议纪要和《财产移交接收单》，用于证明原告的主体资格；2、原、被告于2012年6月21日签订的《租赁协议》，证明被告作为承租人，应该履行支付租金的义务及主张租金金额的依据。被告士兴公司对原告提供的证据1的质证意见是：县长办公会议没有加盖公章，对真实性不予认可。对《租赁协议》的真实性无异议，但原告没有向士兴公司交付租赁物。被告士兴公司为证明自己的主张，向一审法院提供以下证据：1、《补充协议》一份、《承诺书》一份，用于证明实际承租人是永隆广场的事实和租赁费用应该由永隆广场支付；2、涟水县公安局经济开发区派出所2012年5月30日、2012年10月20日接处警工作记录各一份，用于证明涉案房屋存在没有结清工人工资的情况。原告对证据1的质证意见是，两份证据印证了原告已经向被告交付租赁物的事实，但士兴公司与永隆广场的约定原告不知情，对原告没有约束力。证据2中，第一份处警记录与本案没有关联性，接处警当日，双方尚未成立租赁关系。第二份处警记录是因为被告欠润扬公司的装修费发生纠纷，派出所到场处理纠纷。原审认定事实为：2011年9月22日，涟水县人民政府决定将其所属的食品集团总公司整体划转给本案原告涟水县供销合作总社。食品集团总公司所属的涟水县绿之源化工有限公司的资产包括位于涟水县××路红日大桥东侧（原绿之缘公司）13167平方米土地、8232平方米二层厂房、1725平方米三层办公楼（《建设工程规划许可证》号为：建字32082620103080号）一至三层南半部分及附属设施同时交予涟水县供销合作总社管理、使用和收益。2012年6月21日，原告供销总社与被告士兴公司签订了一份《租赁协议书》，约定：原告将其管理的位于涟水县××路红日大桥东侧（原绿之缘公司）13167平方米土地、8232平方米二层厂房、1725平方米三层办公楼一至三层南半部分及附属设施租赁给被告使用，建办涟水县永隆家居广场，租期为13年，租期从2012年10月1日起至2025年9月30日止，前6年每年租金为56万元，后7年每年租金为80万元，第一年度租金在协议签订后3个月内一次性付清，以后每年度租金在上一年度租期到期前一个月内一次性付清。该协议书第四条明确：租赁期内，院内道路建设、场地整理、消防设施、给排水及用电申请安装和房屋装潢等均由乙方(被告士兴公司)负责，费用由乙方承担，甲方（原告）帮办。在协议落款处，涟水县永隆家居广场在士兴公司印章之后加盖其印章。另查明，在被告士兴公司考察、论证开办涟水县永隆家居广场期间，永隆广场业主陈大伟于2012年5月28日以永隆广场的名义与润扬公司签订《涟水县永隆家居广场消防工程施工合同》，陈大伟将消防工程发包给润扬公司施工。在合同履行过程中，陈大伟仅支付工程款19900元，未按合同约定支付工程进度款，经润扬公司催告，陈大伟仍未履行支付工程款的义务，致使润扬公司无法进行消防工程和排烟工程施工。2012年6月22日，被告士兴公司与被告永隆广场签订一份补充协议，协议内容“甲方：南京士兴钢结构安装有限公司乙方：涟水县永隆家居广场2012年6月21日甲、乙双方与涟水县供销合作总社签订了《租赁协议书》，租用涟水县供销合作总社位于涟水县××路红日大桥东侧（原绿之缘公司）13167平方米土地、8232平方米二层厂房、1725平方米三层办公楼一至三层南半部分及附属设施。考虑到乙方需要使用以上全部物产建办家居广场，甲、乙双方一致同意由乙方一方承租以上物产······八、承租期间乙方不得利用甲方的名义对外进行宣传，招租、融资，甲方与乙方不具有合伙、合作关系，否则，乙方赔偿甲方一切经济及名誉损失。同日，被告永隆广场向被告士兴公司承诺：我方、南京士兴钢结构安装有限公司与涟水县供销合作总社与2012年6月21日签订的《租赁协议书》，后于2012年又签订《补充协议书》，涟城镇红日路红日大桥东侧（原绿之缘公司）13167平方米土地、8232平方米二层厂房、1725平方米三层办公楼一至三层南半部分及附属设施实际为我一方承租，涟水县永隆家居广场也为我一方经营，因租赁合同及后续建办涟水县永隆家居广场所引起的一切债务均由我一方承担，与南京士兴钢结构安装有限公司无关，如因此给南京士兴钢结构安装有限公司造成任何经济损失均由我方负责赔偿。被告士兴公司、永隆广场在签订租赁合同后，一直没有向原告履行支付租金的义务。原告遂诉至法院。审理中，法庭收到永隆广场经营业主陈大伟邮寄的反诉状，一审法院根据反诉状上的地址向涟水永隆家居广场经营业主陈大伟邮寄开庭传票，被告涟水永隆家居广场没有到庭参加诉讼。原审认为，合同无效的情形包括：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损坏国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的效力性强制性规定的。本案中，被告士兴公司以原告无权出租房屋为由主张自己与原告于2012年6月21日签订的租赁合同为无效合同。对此，原审认为，当事人以租赁房屋未取得房屋产权证书为由要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。原告提供了涟水县人民政府第55号县长办公会议纪要、财产移交接受单等证据，证明原告对于本案争议房屋、土地等资产具有管理、使用和收益的权利，故对被告士兴公司的主张不予支持。对被告士兴公司主张自己没有接收租赁物，故不承担合同义务的抗辩。原审认为，本案签订合同的主体甲方为供销总社，其法定代表人为左言文。乙方为士兴公司，法定代表人为陈建萍，永隆广场在士兴公司印章之后加盖印章的行为，表明永隆广场自愿与士兴公司共同承担承租人的义务。被告士兴公司与永隆广场业主于次日即签订了所谓的补充协议，约定租赁物由永隆广场租用、装潢及经营。能够证明被告士兴公司知道并且认可永隆广场接收租赁物的事实，该事实也与被告士兴公司签订合同后没有向原告主张交接租赁物的表象相印证。但两被告签订的补充协议并没有获得原告的认可，故对原告不产生约束力。被告士兴公司仍需对原告承担合同义务。被告士兴公司也用补充协议和接受陈大伟承诺的方式，对自己擅自转让合同权利义务行为可能产生的后果采取了防范措施，即要求被告永隆广场需赔偿其一切损失。关于本案租赁物未经消防验收是否影响租赁协议的效力问题。首先，被告士兴公司没有提供证据证明本案租赁物属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋，双方对租赁物的具体用途没有明确。其次，即使被告承租的房屋根据其用途必须经过消防验收，双方在合同第四条已经明确：租赁期内，院内道路建设、场地整理、消防设施、给排水及用电申请安装和房屋装潢等均由乙方负责，费用由乙方承担。且陈大伟与润扬公司签订《涟水县永隆家居广场消防工程施工合同》也印证了消防改造的责任约定由承租方承担的事实。最后，本案原告出租的财产并非为承租人量身定做的租赁物。根据意思自由的原则，双方关于被告因特殊需要，自己改造消防设施的约定与法律规定消防强制验收的立法本意并不冲突。故对被告主张未经过消防验收影响合同效力的观点不予采信。关于原告请求的诉讼时效问题，法律规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，被告主张原告的起诉已经超过诉讼时效，对此，原审认为，原告供销总社主张在每一期租金到期时，均向被告主张权利，且被告给付租金的义务系分期履行，应从最后一期给付租金届满之日起计算诉讼时效，故原告的起诉未超过诉讼时效，对于被告的主张不予采信。被告士兴公司提出由于原告的原因导致承租人停止使用租赁物的抗辩，因其没有提供足够的证据予以证明，法庭对此不予采信。此外，涟水县人民法院（2013）涟民初字第1841号判决能够印证停止使用租赁物的原因为被告没有支付装修费用所致的事实。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告士兴公司作为《租赁协议书》的合同一方当事人，被告永隆广场作为承诺承担承租人义务的债务加入方应当共同对原告承担合同约定的义务。故对原告诉讼请求予以支持。原告与被告士兴公司约定第一年租金应在签订协议后三个月内一次性付清，以后每年的租金需提前1个月支付，现2012年10月1日至2015年9月30日的租金均已到期，但被告士兴公司、永隆广场未能按时给付，故对原告要求被告支付168万元租金的诉讼请求予以支持。原告供销总社要求解除合同，被告没有按照约定支付租赁费，已构成违约。故对原告解除租赁合同的请求予以支持。被告涟水永隆家居广场提出反诉，但因其经传票传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，依法作自动撤诉处理。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，判决：一、解除原告涟水县供销合作总社与被告南京士兴钢结构安装有限公司于2012年6月21日签订的《租赁合同》，由被告南京士兴钢结构安装有限公司、涟水县永隆家居广场于判决生效后十日内将租赁物归还原告涟水县供销合作总社；二、被告南京士兴钢结构安装有限公司、涟水县永隆家居广场于本判决生效后十日内给付原告涟水县供销合作总社租金168万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19920元，公告费600元，合计20520元，由被告南京士兴钢结构安装有限公司、涟水县永隆家居广场负担20220元，原告涟水县供销合作总社负担300元。二审期间，被上诉人供销总社向本院提交下列证据：1、（2017）苏08行初66号行政裁定书一份，用于证明上诉人要求中止民事诉讼没有合法依据，其所提起的行政诉讼已经被淮安市中级法院驳回起诉。2、涟水经济开发区管委会与张勇订立的产权回收协议书一份、涟水绿之源化工有限公司与张勇于2000年5月11日签订的一份产权合作协议。用于证明涟水开发区管委会对案涉房屋已经享有产权。3、涟水绿之源化工有限公司工商登记资料，证明该公司是张勇个人独资。上诉人质证称：对于行政裁定书真实性无异议，但并非生效法律文书，省高院已经立案受理上诉人提起的上诉。对于另外两份证据属于行政诉讼案件中有关证据，也超过一审举证期限，也不能证明被上诉人有出租收益的权利，明显与一审查明事实不一致，对其合法性、关联性均不认可。对于房屋产权问题，上诉人已经提起行政诉讼，应当以行政诉讼最终确定结果为准。产权回收协议书与租赁协议书确定的房屋地址不一致，不能确定是同一房地产，协议中没有明确土地范围。协议约定在收到全部款项后，土地及地上附着物所有权归甲方所有，但涟水开发区是否支付全部款项不清楚。协议书上并没有表述房屋产权登记事宜。实际上本案所涉房屋属于烂尾楼，没有竣工验收手续，该房屋不具有正常使用功能，也不存在所有权，因此该协议书并不能证明涟水开发区有权出租该房屋，张勇的签字也不能确认是其本人所签，该土地的使用权证、规划许可证等是否是涟水绿之源化工有限公司所有也不能确定。永隆广场质证称：质证意见同上诉人意见。另外，产权回收协议是由涟水经济开发区管委会与张勇及涟水绿之源化工有限公司签订，即便有效，也是涟水经济开发区管委会享有产权，与涉案被上诉人并无关联性，政府会议纪要不能在没有事实和法律依据的情况下擅自处分。二审期间，上诉人当庭陈述：上诉人不清楚谁对涉案租赁标的物享有出租权利，但供销总社无权出租，且该房屋不具有出租条件。订立租赁协议是因为供销总社说其有权出租，后期要求其提供出租手续，其未能提供。订立协议是基于对被上诉人信任，其称房屋交付前会提供系商业用途、其具备出租权利的手续，包括竣工验收备案手续、消防验收手续、规划用途、权属证明。被上诉人称由承租人完善建筑工程后续部分，不符合法律规定。建筑施工必须有相关资质企业实施，且相关建筑企业已经在当地建筑管理部门备案，是不可变更的。由陈大伟进行后续工程施工是违法的，其也不可能完成。协议约定的后续消防工程仅仅是二次消防工程，不属于土建部分消防工程，我们可以与有资质消防公司签订协议验收备案。所以该房屋不能出租造成合同无效责任完全在于被上诉人。被上诉人因不具备这些手续，也没有向上诉人交付房屋，上诉人也从未使用该房屋。租赁协议订立后，被上诉人起诉前也未向上诉人主张任何权利，也不存在其他主体向上诉人主张出租权利。合同上永隆家居广场是一个店的招牌，当事人之一的原审被告永隆家居广场是一个民事主体的名称，招牌与民事主体之间没有直接关系。上诉人与原审被告订立协议是因为受被上诉人和原审被告欺骗。协议订立后因为没有实际履行，也就不存在解除协议。左言文2013年曾打过电话给上诉人法定代表人，并不是主张租金，而是要求上诉人帮助找到陈大伟。二审期间，被上诉人当庭陈述：被上诉人订立协议时并未承诺向上诉人提供房屋具备商业用途及出租权利等手续，本案所涉房屋原来是涟水绿之源化工有限公司建设，其没有资金将全部建设手续完成，后来经县政府协调就由管委会将其收购，与上诉人订立协议时就是以房屋现状出租，所以在合同中约定由承租人继续完善道路、消防等建设。原审被告至今未向上诉人返还租赁物。租赁协议订立后，被上诉人于年底即打电话催要租金，于2015年提起诉讼。二审期间，原审被告当庭陈述：永隆广场是从供销总社承租的房屋。也是由永隆广场在使用，由于涉案房屋不具备使用条件，由陈大伟于2012年8月份向供销总社主任左言文口头提出返还给被上诉人，因为交付时候没有书面手续，返还时候也没有书面手续。返还时还有永隆广场建设的附着物，前期一系列投资包括消防、烟道以及道路平整等。被上诉人自2012年9月份就可以随时收回，但需要赔偿永隆广场相应损失。在2018年2月5日前向法庭提供被上诉人可以直接占有、控制、管理涉案租赁物的书面材料，逾期承担举证不能的不利后果。经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。另查，原审被告永隆广场未向本院提交被上诉人可以直接占有、控制、管理涉案租赁物的书面材料。经三方当事人一致确认，本案二审争议焦点为：1、上诉人与被上诉人订立的租赁协议是否合法有效，被上诉人是否享有主张租金的权利；如果享有权利，相应的义务是由上诉人负担还是由原审被告负担；2、原审程序是否存在应当中止审理而未中止审理的程序违法问题；3、被上诉人提起本案诉讼是否超过法定诉讼时效。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同约定，全面履行自己的义务。本案中，从上诉人与被上诉人于2012年6月21日订立的租赁协议书第二条“因场地整理、水电安装和房屋装潢等因素，留有一定时间的营业前准备”、第四条“租赁期内，院内道路建设、场地整理、消防设施、给排水及用电申请安装和房屋装潢等均由乙方(被告士兴公司)负责，费用由乙方承担，甲方（原告）帮办”的约定以及原审被告永隆广场的业主陈大伟于2012年5月28日以永隆广场的名义与润扬公司签订《涟水县永隆家居广场消防工程施工合同》，陈大伟将消防工程发包给润扬公司施工的行为均可以看出，双方约定的租赁标的，尚未按照开办家居广场的约定用途完成全部建设内容，即租赁物系以当时的现状交付，在租赁物交付给承租人士兴公司后，其依约定享负继续完善建设的权利和义务，该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应履行该合同所约定的义务。上诉人及原审被告是否依约继续完善建设，均不足以对租赁协议书的法律效力产生影响。对上诉人及原审被告称该协议无效的观点，本院不予采纳。一、关于上诉人是否享有主张租金的权利及谁是义务主体问题。被上诉人在本案诉讼中提交的证据，充分证明其对本案所涉租赁标的物享有管理、使用和收益的权利，在租赁协议履行期间，也无其它主体向上诉人主张出租人的权利，故对上诉人士兴公司及原审被告永隆广场称被上诉人供销总社不享有出租人的权利的主张，本院不予采纳。因租赁协议书的抬头即列明了该合同的双方当事人为上诉人与被上诉人，从协议约定内容看也未作主体变更，因而纵然原审被告在该协议书落款处加盖印章，亦不能表明其替代了上诉人的承租人地位。且在该协议书订立后，上诉人即于2012年6月22日与原审被告订立补充协议书，约定将案涉租赁物交由原审被告使用，用该协议处分了上诉人所享有的承租权益。上述行为，足以表明上诉人与被上诉人订立的租赁协议书中的承租人地位。至于是否由其实际占有使用了租赁物的状态，并非由被上诉人所决定，而由上诉人与原审被告约定，上诉人应依约对被上诉人履行承租人义务。而鉴于上诉人与原审被告订立的补充协议书约定了租赁协议书中的权利义务由原审被告负责且也实际由其占有案涉租赁物，因而原审被告亦系本案所涉义务最终履行主体。二、关于原审程序问题。因本案所涉租赁协议由本案当事人订立及履行，上诉人提起行政诉讼的裁判结果，不足以影响本案当事人之间的权利义务。本案的处理，无需以行政诉讼的处理结果作为处理依据，因而原审未采纳上诉人中止本案审理的申请符合法律规定，并未违反法定程序。对上诉人就此称原审程序违法的上诉观点，本院不予采纳。三、关于时效问题。追求租金给付正是被上诉人的合同目的所在，在上诉人未依约及时给付租金的情况下，被上诉人主张其于2013年起即通过电话联系向上诉人索要租金，直到2015年提起诉讼来索要租金，该陈述可信度极高。上诉人认可被上诉人于2013年于其存在电话联系，但认为并不是向其主张租金，而是要求帮助找到陈大伟。本院认为上诉人的该陈述的可信度不高，对此不予采纳，因而对上诉人及原审被告称被上诉人提起本案诉讼超过法定诉讼时效的观点，本院亦不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19920元，由上诉人南京士兴钢结构安装有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋同宝审判员  张桂林审判员  孙 艳二〇一八年二月二十六日驻庭书记员徐海书记员  徐 丹