北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初11121号原告（反诉被告）：赵春花，女，1975年1月14日出生，朝鲜族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：蔡梦彤（原告之女），女，1996年12月29日出生，朝鲜族，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：北京联优生活智选物业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501-2567(经济开发区集中办公区）。法定代表人：王强，执行董事。委托诉讼代理人：李振，男，1991年8月24日出生，汉族,该公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王水，男，1988年9月27日出生，汉族,该公司职员。原告（反诉被告）赵春花与被告（反诉原告）北京联优生活智选物业管理有限公司（以下简称：联优物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵春花及其委托诉讼代理人蔡梦彤，被告（反诉原告）联优物业公司的委托诉讼代理人李振、王水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵春花向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2020年2月1日至2020年6月12日的租金（每月租金为4950元，非整月的按天计算），总计21780元；2、被告向原告支付2020年2月1日至2020年6月12日的租金利息，利息期间为应付款日期至实际付款日期。租金利息按2020年2月1日贷款利率计算；3、请求被告支付违约金，违约金数额为合同约定的两个月的租金，共计9900元；4、请求被告支付维修费用2200元（材料费1400元、工人费用800元）、卫生费400元、丢失物品费用3200元（小沙发一个200元、空调一台1500元、床垫一个1300元），总计5800元；5、请求被告向返还一个月的房屋收益（免租期）4950元；6、诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年7月23日，本人与被告签订房屋租赁合同，被告自合同生效之日起没有一次按约定时间支付房租，每次都需要三番五次的催款才能收到租金。2019年8月底，被告告知我由于他们公司内部需要，要求我重新签订一份合同之后，签订第二份合同后才可以按期付款。本人无奈之下于2019年9月2日与被告签订了第二份合同，签第二份合同时对方告知本人，合同内容与第一份合同完全一致，由于对方时间仓促，本人便和他们很快签了合同，后来才发现他们更改了部分合同条款。被告应于2020年2月1日向我支付2020年2月、3月、4月的房租，但被告告知本人，受疫情影响，房屋使用受限，要求我减免一个月的房租，否则不会支付房租。本人与被告产生分歧，本人认为疫情并不影响房屋的使用，房屋一直可以居住，也一直有人居住，因此不构成合同中的不可抗力。并且，疫情期间被告并未免收租客的房租。在民警的介入下，被告于2020年6月12日搬离。收房时本人发现房屋毁损、物品丢失等情况。被告这种不讲诚信、不负责任的行为不仅损害了我的经济利益，还让我浪费了宝贵的时间与之纠缠。请人民法院依法裁决，维护我的合法权益。联优物业公司辩称：不同意原告各项诉讼请求。2018年7月3日，原被告双方签订《北京市房屋出租代理合同》（以下简称“原合同”），原合同履行期间，由于反诉人为规范公司业务给予客户更好的服务，同时为了降低双方的风险，遂与被反诉人协商变更合同事项，双方与2019年9月2日就变更合同事项达成一致并当面签订了《资产管理服务合同》（以下简称“合同”）取代原合同，合同约定反诉人代为管理被反诉人位于北京市经济开发区x家园x里14号楼1单元104室的房屋资产，代理期限自2019年11月1日至2021年7月31日止，管理周期共两期，每月预期收益为4950元，第一期自2019年11月1日至2020年7月31日，每3个月为一次结算周期；第二期自2020年8月1日至2021年7月31日，每3个月为一次结算周期。根据双方合同中第2条第2.7款的约定：“结算方式，双方认可自2019年11月1日始计算收益，每个管理周期内的结算周期及结算方式详见附件五，每期的最后一日为本期的结算日。除另有约定外，本协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付。乙方应向甲方指定的银行账户支付．．．．．．各方均应自行依法缴纳”，反诉人支付被反诉人收益时间为：第一次为2020年1月31日，第二次为2020年4月30日，第三次为2020年7月31日，第四次为2020年10月31日，以此类推。反诉人已于2019年11月5日提前向被反诉人支付了第一次收益。后双方于履行合同期间，2020年2月由于爆发疫情导致房屋所在地的物业要求居住人员均需要办理出入证，无证人员不得出入该小区，并要求小区内出租房屋的需要业主即被反诉人到现场配合办理，反诉人随即与被反诉人联系请求为该房屋内的新租户配合办理出入证，但被反诉人要求反诉人先向其支付收益，不然不予配合新租户办理出入证。按照双方合同约定第5条第5.1款第3项：“管理期间，甲方会配合乙方办理经营标的的资产所需的一切手续、审批、许可或文件，包括但不限于协助乙方为非本市户籍的资产使用人办理暂住证等手续。”被反诉人有义务对该房屋的租户办理出入证事项给予配合，但被反诉人要求反诉人提前支付收益，不然拒不配合导致未能及时为该房屋的租户办理出入证，造成部分承租人退租房屋空置，给反诉人造成了损失，按照双方合同约定第6条第6.2款第1项d小项：“其他妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形。”被反诉人拒不配合办理出入证的行为已经影响并妨碍到反诉人对房屋进行管理并且妨碍了第三方正常的使用，被反诉人的行为已经违反了双方的合同约定。按照双方合同约定第7条第7.2款：“甲方违反本合同6.2条（1)约定导致乙方单方面解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失（包括但不限于如下赔付项目）：1)装修损失费。标的资产的装修费用（管理期限内未履行天数／管理期限总天数）．．．．．．4)宽带损失费。当期已缴纳宽带费用x(乙方当期已缴纳宽带费用的管理期间内未履行天数／乙方当期已缴纳宽带费用的总天数）。”被反诉人应当向反诉人支付双倍月预期收益的违约金9900元（月预期收益4950元x200%=9900元），并赔偿反诉人装修损失费1585元，房屋空置损失12177元（A间1600元／月，2020年2月1日至2020年4月30日89天3573元；C间1600元／月，2020年2月1日至2020年4月30日89天4747元；D间1300元／月，2020年2月1日至2020年4月30日89天3857元，共计：12177元）。基于被反诉人违约在先，2020年4月30日，反诉人向被反诉人以邮寄方式书面提出解除合同双方进行交接并要求被反诉人向反诉人赔偿损失及支付违约金。被反诉人不予认可并拒绝签收。反诉人多次要求与被反诉人进行当面沟通并先进行交接，被反诉人均予以拒绝。后经反诉人多次催促，被反诉人于2020年6月12日收回该房屋的水电燃气卡以及房屋钥匙，但依然对于反诉人的要求不予认可并拒绝赔偿反诉人的损失以及向反诉人支付违约金。综上所述，反诉人认为反诉人在合同履行期间已经按期足额的向被反诉人支付了收益，无违约行为，反而是被反诉人的行为构成了根本违约并且导致合同目的不能实现应当承担相应的违约责任，据此请求法院依法支持反诉人的诉讼请求。联优物业公司基于以上答辩意见一并提出反诉请求：1、请求法院依法判决解除合同；2、请求法院依法判决被反诉人向反诉人支付房屋空置损失12177元；3、请求法院依法判决被反诉人向反诉人支付装修损失1585元；4、请求法依法院判决被反诉人支付反诉人违约金9900元；5、案件受理费由被反诉人承担。赵春花不同意联优物业公司的反诉请求，其答辩意见与起诉书的事实和理由一致。法院经审理查明：2018年7月3日，原告与北京金宣置地房地产经纪有限公司就原告名下位于北京市经济开发区x家园x里14号楼1单元104室的房屋（以下简称：涉案房屋）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称“原合同”），涉案房屋原始格局为三室一厅，分租间数为3间，委托代理期间为2018年8月1日至2021年7月31日，共3年。合同附件三约定租金为第一年每月4750元，第二年每月4950元，第三年每月5050元，空置期为第一年起租日前60日，付款方式为季付，各期租金分别于每期租期开始当日一并支付。2019年9月2日，原告与联优物业公司就涉案房屋签订《资产管理服务合同》（以下简称“合同”），约定代理期限自2019年11月1日至2021年7月31日止，管理周期共两期，每月预期收益为4950元，第一期自2019年11月1日至2020年7月31日，每3个月为一次结算周期；第二期自2020年8月1日至2021年7月31日，每3个月为一次结算周期。根据双方合同中第2条第2.7款的约定：“结算方式，双方认可自2019年11月1日始计算收益，每个管理周期内的结算周期及结算方式详见附件五，每期的最后一日为本期的结算日。除另有约定外，本协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付。乙方应向甲方指定的银行账户支付……各方均应自行依法缴纳”。根据附件五：联优物业公司应该支付房屋收益时间分别为：第一次为2020年1月31日，第二次为2020年4月30日，第三次为2020年7月31日，第四次为2020年10月31日，以此类推。联优物业公司于2019年11月5日向原告支付了第一次收益。关于以上两份合同的关系，被告主张应该以第二份合同为准，原告则不认可第二份合同的效力，原告主张第二份合同仅是为了配合被告公司内部完成内部审核事项签订，实际上第二份合同是为了配合被告内部管理需要签订的，同时为了减少第一份合同到期可能导致的房屋空置期损失，出于对被告的信任，所以才签订了第二份合同。经核实，以上两份合同的公司法人都是王强，两份合同的封面上均显示金宣公寓字样，在两份合同的签订过程中，原告均是和被告的业务员王水进行交涉。关于合同更换的原因，2019年8月30日，被告业务员王水称公司要借壳上市，因为国家管控，需要把原来的合同统一变成资产管理合同，原告表示异议，被告表示原租赁合同的房租和年限不会变，该多少是多少，把之前的打款账户变成对公账户，原告表示可以变成对公账号，但那是你们的问题，只要按时打款就行。此外，关于租金支付时间，原告认为即使双方签订了第二份合同并约定租金后付，但依据交易习惯，被告一直是先支付租金，没有在租期期满后支付租金的习惯，即使第二份合同的第一期租金，被告也是2020年11月5日支付的，2020年2月1日应支付2-4月的房租，以上和第一份合同支付租金的方式相同。经核实，2018年8月6日开始，被告一直以由王彬、梁东海等个人账号支付房租，被告2020年11月5日由联优物业公司向原告支付租金14850元。经向被告核实,被告表示与金宣公司为两个独立法人,财务互不交叉,之所以按照第一份合同的约定时间打款,主要是考虑当时金融条件较好,且怕业主有情绪,疫情发生后,公司财务状况不好就不能提前打款了。另核实,王水原为金宣公司业务员，后随着金宣公司退出，王水的劳动合同关系同步转入联优物业公司。根据双方平时的微信聊天记录显示，原告称被告每次都不按期打款，被告工作人员承认确实存在迟延现象，做的不太好。2020年2月10日，原告询问房子几个人住，还需要去居委会登记，被告称前几天说过要免房租，问原告考虑怎么样了，原告不同意减免。被告称延迟打款是因为疫情问题，财务没上班，2020年2月10日，被告发送了涉案房屋租户信息为马雪强、方法晶、李融雪，被告称去年收购做大了，经营困难需要减免房租。2020年5月29日，原告向被告索要房租，被告表示当初约定四家合租，但目前只租出去三家，房租加起来才四千多，根本不够交纳每月五千多的房租，换锁芯也解决不了问题。原告表示不打房租就今天搬走，否则就去法院说。根据居委会2020年3月25日登记的人员居住情况，涉案房屋当时的居住人员为邸东方（2月21日返京、出入证号2838）、马雪强（2月21日返京、出入证号2903）、方法晶（未出京、出入证号087）、李融雪、杜玲波，上述租户的租赁合同终止时间均为2020年8月1日。经与被告核实，被告主张住宿情况为：邸东方系与马雪强合租，2020年4月6日搬走；方法晶2020年6月12日搬走；李融雪2020年6月12日搬走；另一间房屋长期空置，后有租户王月看房后于3月29日交定金500元，但因为原告拒绝办理出入证未能入住。原告确认一个租户住到4月底，另外两个租户6月12日搬走。被告提供了2020年7月29日和租客王月的电话录音：被告业务员王水表明自己是金宣置地的，询问3月29日不能入住的原因是否为不能办理出入证，王月称情况属实。原告不认可以上事实，称与本案无关，被告解除合同的原因是想要在房间里加装隔断,并减少、迟延支付房租。被告则称加装的隔断早在3月份就被强制拆除了，是原告打的市长热线，居委会在场见证。庭审中，被告称2020年4月30日，被告向原告以邮寄方式书面提出解除合同双方进行交接并要求原告赔偿损失及支付违约金，并称原告于2020年6月12日收回该房屋的水电燃气卡以及房屋钥匙。经核实，该解约通知的落款时间为2020年3月31日，解约理由为疫情期间，原告拒绝为新入住租户办理出入证导致房屋空置，构成根本违约。关于交房时间，被告工作人员王水于2020年5月30日向原告出具搬离承诺书，证明金宣地产房屋租赁期内于2020年6月12日之前搬离。2020年6月12，原告拍摄的收房时的图片显示：被告在房间内加装了隔断，原告拆除后墙面遭到了破坏，维修厨房的瓷砖为整个墙面装修，原告提交建筑材料付款收据一张，证明维修破坏的房屋花费1400元。原告拍摄的照片显示交房时有两个一人坐小沙发、床垫一个、大沙发一个，原告主张有四个空调，现丢失一台，以上物品发票因时间过长没有保存。经核实，隔断的房间内有空调接口一个，但空调处空置。双方房屋交割单显示交房时有空调4台，床三张，但未注明有沙发和床垫。本院认为：双方当事人基于真实意思签订的合同，未违反法律的强制性规定，应为有效协议，合同相对人均应依照合同约定履行合同权利，行使合同义务。本案中，涉及两份合同的效力冲突认定。对此，就第一份合同的效力，该份合同系与金宣公司签订，后经被告业务员与原告协商，另行签订第二份合同，合同主体变更为本案被告，由被告行使原合同中的权利义务，并实际交纳租金，由此来看，本案涉及的第一份合同因合同主体已经发生变化，该份合同已经终止。就第二份合同的效力，该份合同系被告以公司内部需要上市进行资产管理为由签订，在合同签订过程中，原告对签订新合同产生异议，但被告表示原合同的内容不变，需要业主配合内部审查上市，在今后的租金支付时，双方亦是继续沿用原合同的支付方式，即在每个支付季度的月初打款，而不是依照第二份合同的季度末打款，对此，被告的解释为害怕业主有意见。从原告催收房租和被告的聊天记录来看，被告对于迟延支付房租表示抱歉，没有提及因合同没有到期为由拒付的理由。从被告业务员王水和原告的聊天记录来看，王水从第一个公司到第二个公司的劳动关系变更并未告知原告，且王水以公司内部事项为由告知原告签订新合同是为了保障原告权益，如果将打款时间改为下打支，不仅与保障业主权益的承诺不符，也与双方的付款习惯不符，故本院对于被告第二份合同完全取代第一份合同的主张不予采信。由此，虽然原、被告签订的新合同已经取代第一份合同，也仅限于主体发生了变更，但就合同权利义务而言，并非像新合同约定的那样季度末支付房租，而是继续沿用季度初打款的履行方式，故，本院认定双方合同的约定并非真实履行情况，以实际打款习惯准确定双方权利义务。关于合同的违约情况，本院认定如下：首先，被告没有按照合同的打款时间支付房租，违反了合同义务，已经构成违约，在此之后，被告主张有新住户入住需要办理出入证，因其未缴纳房租违约在先，原告即使拒绝办理亦是行使先履行抗辩权，原告不存在违约行为。其次，被告主张向原告发送了违约解除的通知，但被告违约的条件下，其无权单方解除合同，此后被告书写搬离承诺书并实际在2020年6月12日搬离，对此，本院认定实际搬离日期为双方合同解除的时间，因此，在6月12日之前的房租，被告应予支付，被告迟延支付给原告造成实际损失，应支付相应利息。再次，就违约责任的承担。因双方约定的违约金为两个月房租，该违约责任意在保障合同依约履行，当被告违约时，原告可获得相应赔偿，而原告主张的免租期损失已经包含在违约责任指向的合同范围之内，在违约责任高于该免租期损失的情况下，本院不再另行予以支持，只支持两个月违约损失即可弥补原告损失。另外，关于原告主张的物品损失，鉴于双方的交房清单中并未约定有沙发、床垫等物品，故虽然原告提交了照片，但不能证明上述物品是由被告拿走，本院不予支持。对于卫生费用和修缮房屋费用，鉴于被告交房时屋内存在一些生活垃圾，且因打隔断拆除造成墙面损毁需要人工修复，本院酌情认定该部分费用合计为600元。关于其他部分的房屋修复，鉴于并非主体结构的损坏，原告无法提供证据证明是自然损耗还是人为破坏，因原告收房后进行了整体装修并租于他人，本院不予认定。关于空调费用，因房屋交接单上登记有4台空调，交房时有一处空调为空白，被告曾经打隔断将房屋分为四间对外出租，可以认定空调在交房时存在但交房时丢失，被告应予赔偿，鉴于原告无法证明空调的具体价值，本院酌情认定为500元。原告的其他诉讼请求于法无据，本院不予支持。鉴于双方合同已经事实解除,本院予以确认，就被告的其他反诉请求于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、确认北京联优生活智选物业管理有限公司与赵春花签订的《资产管理服务合同》解除；二、北京联优生活智选物业管理有限公司于本判决生效后10日内支付赵春花房屋租金21780元及利息(以21780元为基数,按同期银行贷款利率计算,支付至实际付清之日)；三、北京联优生活智选物业管理有限公司于本判决生效后10日内支付赵春花违约金9900元；四、北京联优生活智选物业管理有限公司于本判决生效后10日内支付赵春花房屋维修及打扫卫生的人工及材料费用600元、空调损失500元；五、驳回赵春花的其他诉讼请求；六、驳回北京联优生活智选物业管理有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费857元，由赵春花负担50元（已交纳），由北京联优生活智选物业管理有限公司负担807元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费786元，由北京联优生活智选物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李新亮二〇二一年七月二日书记员  郑少杰