黑龙江省黑河市爱辉区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1102民初1756号原告：黑河市和田物业有限公司，统一社会信用代码9123110069521141XA，住所地黑河市爱辉区东兴路东侧华兰小区1#2#楼之间。法定代表人：李树臣，职务总经理。委托诉讼代理人：王淑清，黑龙江有伦律师事务所律师。被告：刘宝库，男，1969年7月7日出生，汉族，个体，现住黑河市爱辉区。原告黑河市和田物业有限公司（以下简称“和田物业”）与被告刘宝库物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告和田物业的委托诉讼代理人王淑清、被告刘宝库到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。和田物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付物业费2,512元、利息1,160.54元（自2017年1月2020年12月31日止，以2,512元为基数，按年利率3.85%计算），本息合计3,672.54元，路灯监控200元；2.判令被告给付违约金4,125.9元（628×365天×3‰×3+628×365天×3‰×2+628×365天×3‰）；3.请求被告自起诉之日起给付利息、违约金至实际清偿之日止；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告居住在原告管理下的星辉小区5号楼3单元702室，被告自2017年1月至2020年12月31日拖欠物业管理费、公用电费、路灯监控等欠款本金、违约金和利息合计7,798.44元。经原告书面和电话等方式多次催缴其仍拒不给付并继续拖欠，故原告诉至法院。刘宝库辩称，七楼上铁瓦盖和七楼外阳台属于公共部分，物业公司应当进行维修维护、管理，但是原告在提供物业服务4年半的时间里没有尽到责任，致使业主室内破损，漏水连电，业主每年都多次与物业公司沟通让物业维修，但物业公司总以各种理由拖来拖去；我拖欠物业费是因为原告不给维修，不是我的原因，所以原告不应该向我收取违约金、利息和物业费，而且因为物业不给维修的原因，造成了我的实际损失；2017年小区全体业主通过备案成立业主委员会，罢免小区物业，让原告撤离星辉小区。2021年5月3日也向原告告知了关于终止与和田物业在星辉小区服务工作通知，原告已经不是小区的物业了；前期物业合同17条双方约定如发生合同履行发生争议，可申请黑河仲裁委员会，所以法院没有管辖权，请求法院驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：刘宝库系星辉小区5号楼3单元702室业主，该房屋建筑面积为110.7平方米。2011年11月10日星辉小区开发商黑河市贸发房地产开发有限公司与和田物业签订《前期物业服务合同》。双方约定：业主应及时交纳物业服务费用。2011年秋季回迁业主应向乙方交纳物业费多层住宅0.45元/平方米/月、清雪费40元/年、公用电费30元/年，车库0.45元/平方米/月，商服0.6元/平方米/月，高层物业费0.9元/平方米，二次供水50元/年,清雪费40元/年，公用电费30元/年，电梯费40元/月，3-6每层加1元、7-15每层加1.5元。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2017年6月14日星辉小区经业主大会选举产生业主委员会，并在黑河市房产管理局物业管理站备案。2017年6月24日，星辉小区业主委员会作出《关于终止和田物业服务公司在星辉小区物业服务工作的通知》，限和田物业3日内撤离星辉小区，但双方未就解除物业合同达成共识，和田物业依旧为星辉小区提供物业服务。2021年5月3日，星辉小区业主委员会再次作出《关于终止和田物业服务公司在星辉小区物业服务工作的通知》，并限和田物业7日内撤离星辉小区。2017年1月1日至2020年12月31日，刘宝库共拖欠星辉小区5号楼3单元702室四年物业服务费2,512元。本院认为，物业服务企业以其实际行为向业主提供了物业服务，业主又予以接受的，即使双方未在物业服务合同上签字或没有订立合同，也应当视为合同实际成立。本案中，建设单位黑河市贸发房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》时，星辉小区业主大会没有成立，没有选举产生业主委员会，由业主通过业主大会决定选聘物业服务企业的条件不成就，为接续该小区物业管理服务，建设单位选择原告为星辉小区提供物业管理服务不违法，物业行政主管部门亦无异议。2017年6月14日星辉小区成立业主大会并选举产生业主委员会后，虽然于2017年6月24日作出了《关于终止和田物业服务公司在星辉小区物业服务工作的通知》，但星辉小区的业主委员会没有选聘新的物业服务公司或者决定自行管理的业主对小区物业进行接管，并于2021年5月2日重新作出《关于终止和田物业服务公司在星辉小区物业服务工作的通知》，由此可以认定，2017年6月24日至2021年5月2日期间，星辉小区全体业主认可原告在此期间为该小区提供的物业服务的事实，故被告关于原告不是星辉小区物业公司的辩解理由不成立。原告与被告虽未签订书面的物业合同，但依照双方形成事实上的物业服务合同关系，被告应向原告交纳2017年度-2020年度物业费2,512元。因被告逾期向原告支付物业服务费已构成违约，但因双方约定逾期给付按千分之三加收违约金的标准过高，应按年利率3.85%计算，故原告主张被告支付的违约金的合理部分，本院予以支持。因原告要求被告支付利息系因被告的违约行为，而原告在本案中已向被告主张违约金，故对原告向被告主张利息的诉讼请求本院不予支持。因路灯监控费用不属于物业服务人应当收取的费用范围，故对原告要求被告支付路灯监控费200元的诉讼请求，本院不予支持。因原告为星辉小区提供了物业服务，被告作为业主，从物业公司对物业区域的公共事务管理服务中受益，这些公共性服务并不以管理服务过程中存在瑕疵，或者部分业主未居住而导致物业管理成本的减少，故对于被告以物业管理服务有瑕疵等理由作为拒不缴纳物业费的理由，本院不予采纳。因原告与黑河市贸发房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的仲裁条款，效力仅及于原告与黑河市贸发房地产开发有限公司，故对被告关于法院没有管辖权的辩解理由，本院不予支持。综上，物业服务质量与业主依约交费具有相互促进的关系。一方面，物业服务公司收取物业管理费后，要认真履行物业管理的职责，力求赢得广大业主的认可和支持；另一方面，小区居民按时交纳物业费用，是维持、提高物业公司对小区进行服务水平的物质基础保障，如果物业公司对小区进行服务过程中出现了瑕疵，小区业主均拒绝交纳物业费，必然导致物业服务水平、质量下降，如此循环对小区业主及物业公司均无益处，因此业主发现物业服务存在瑕疵时，应当通过正常渠道提出建议，物业公司业应在日后的物业服务中，与业主加强沟通，加强人员培训合管理，提高物业服务质量。综上所述，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第三条，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、九百五十条之规定，判决如下：一、被告刘宝库给付原告黑河市和田物业有限公司物业服务费2,512元（2017年1月至2020年12月），违约金142.26元，以上共计2,654.26元，于本判决生效之日起5日内履行完毕；并以2,512元为基数，自2021年7月14日起，按照年利率3.85%的标准支付违约金至物业费全部履行完毕之日止；二、驳回原告黑河市和田物业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计361元，由原告黑河市和田物业有限公司负担336元，由被告刘宝库负担25元。本判决为终审判决。本案当事人申请执行的期限为二年，即权利人应在本案生效法律文书所确定的履行期限届满之日起二年内向法院书面申请执行。审判员 高 莹二〇二一年七月二十九日书记员 马吉莹