陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终12776号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈兰，女，1974年7月23日出生，汉族，陕西省石泉县村民，住。委托诉讼代理人：肖春辉，陕西勇智律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵辉，女，1977年9月25日出生，汉族，西安市灞桥区村民，组该村二组40付1号。委托诉讼代理人：卢月睿，陕西维谨律师事务所律师。上诉人陈兰与上诉人赵辉房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。陈兰上诉请求：1．撤销一审判决，改判赵辉支付陈兰装修改建费用208377.33元，赔偿陈兰屋内设施设备294054.5元;2.驳回赵辉全部反诉请求；3.诉讼费由赵辉负担。事实与理由：一审判决事实不清，2020年5月13日，在解除租赁合同案审理期间，赵辉就采用妨碍诉讼的方式，擅自收回房屋，搬走房内陈兰的物品，但在再审案件中，赵辉仍提出腾房的诉请，不符合实际。一审判决划分责任错误，在未查明赵辉搬走设备数量、价值、受损程度的情况下，责令陈兰接受该财产，导致陈兰权利受损，应由赵辉全部承担赔偿责任。一审判决法律适用错误。租赁房屋不能交付，产生所谓房屋占用费和物业费，是赵辉滥用诉权导致，应承担损失扩大责任。陈兰依约进行装修及扩建并不存在过错，赵辉提供用电不符合约定，赵辉应承担全部损失，而非按照比例承担。赵辉辩称，屋内物品属于可移动物品，陈兰应自行办理，不应由赵辉承担物品损失。鉴定报告存在多处错误，不能作为事实认定依据，装修部分不应由赵辉全部承担。2019年3月16日至2020年11月10日期间房屋占用费及物业费应由陈兰负担。陈兰的上诉请求应予驳回。赵辉上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项，驳回陈兰关于装修损失、房屋内设施设备费用的诉请；判令陈兰支付房屋占用费275346元;2.诉讼费由陈兰负担。事实与理由：关于装修损失残值部分。鉴定报告存在多处错误，不能作为事实认定依据，没有提供现场鉴定照片或工作记录，双方当事人均在场，但鉴定人员未询问当事人，未制作现场勘验笔录，脱离鉴定标的现状。关于房屋内设施设备费用，陈兰只提供了一份单方制作的统计表格，没有标注单价和数量，未有其他证据佐证，且室内仅有73平方，不可能放下如此多的物品，一审直接判令赵辉赔偿8万元没有依据。一审时陈兰明确表示愿意承担鉴定期间的房屋占用费，但一审判决要求双方分担没有依据。陈兰辩称，一审中承诺承担鉴定期间的房屋占用费，前提是赵辉不得对鉴定结果提出异议，赵辉在本案中反诉、上诉均违背了在鉴定期间的约定，故赵辉上诉要求支付房屋占用费至2021年12月的诉请，依法应予以驳回。赵辉现已将涉案房屋用于经营烟酒店，进行了再次装修，原鉴定报告作出的基础已经彻底丧失。赵辉单方搬离物品，在2020年5月27日现场勘查时，就已经发现监控系统，网络系统，燃气管线已遭破坏。自本案审理至今，赵辉仍未向法庭提供过任何名单，说明其搬走何种物品予以保管，故应按陈兰提供的清单进行认定赔偿。陈兰向一审法院提出诉讼请求：1.判令赵辉给付房屋装修和改建的费用共计208377.33元；2.判令赵辉赔偿陈兰房屋内设施设备294054.5元；3.赵辉承担诉讼费用。赵辉向一审法院提出反诉请求：1.判令陈兰支付物业费15239.90元（自2017年10月1日至2019年12月31日物业费10867.1元；2021年1月1日－2020年4月30日物业费1457.6元，2020年5月1日－2020年12月31日物业费2915元）；2.判令陈兰支付房屋占用使用费合计279400.9元。（自2019年3月16日至2020年12月31日租金272873元），搬家公司费用1785元；租房子400元／月×8个月＝3200元；延迟履行期间利息至2020年12月31日为1542.9元）；3.诉讼费用由陈兰承担；4.判令陈兰恢复房屋原状。一审法院认定事实：赵辉与陈兰于2016年8月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定赵辉将其所有的座落于西咸新区沣东新城保利金香槟小区3-1-0104号门面房一间73平方米租赁给陈兰使用，租赁期限自2016年10月1日起至2021年9月30日止共计60个月，房屋月租金11680元，年租金140160元，前二年租金不变，后三年租金递增5%,第一年租金每季度交一次，从第二年起每半年交一次，每次提前10天交纳租金。第一次给额外支付一个月租金作为出租房屋的定金，租金的支付方式，2016年10月1日支付第一次租金35040元，2016年12月20日支付第二次租金35040元，2017年3月20日支付第三次租金35040元，按季度以此类推，并于房屋电量负荷事宜，由出租人负责协调物业等有关部门，为承租人办理营业经营所需要的正常电量负荷，保证承租人的正常营业，承租人不支付或不按约定支付租金达一个月以上，或承租人违约所欠各项费用达（大写）壹万壹仟陆佰捌拾元整以上，出租人有权解除合同。合同签订后，陈兰向赵辉支付了一个月租金作为押金，并支付了2016年10月1日至2016年12月31日期间的租金，以后再未支付租金。赵辉也将房屋交付陈兰使用，陈兰将承租房屋进行了扩建，建成二层复式楼，用人串串香火锅店。因原房屋电力不足，根据双方的约定2017年1月20日申请金香槟物业服务中心增容并交纳了增容费，物业服务中心增容后，因需交纳剩余的增容费，物业服务中心于2017年5月3日向赵辉发出催费函，内容为“你户为金香槟3号楼10104户业主，因扩大经营需要，需对商铺电容负荷增加20千瓦。”经现场测量商铺用电功率，所说属实，特同意增容，经核算后各项费用5万元，施工前你户因经营周转困难，特申请先支付2万元。此工作已于2017年3月底施完毕，但你户至今对于施工余款2万元未缴纳，特通知你户，在接到通知后一周内尽快补齐余款2万元。赵辉已将此款交付小区物业服务中心。在经营犇人串串香火锅店过程中，因电容不足，将电灶具改成煤气灶具，因使用煤气灶具存在安全隐患，保利金香槟物业服务中心责令其整改，并于2016年12月12日下发了整改通知书。2017年11月陈兰经营的犇人串串香火锅店停止营业。2017年11月13日，赵辉将陈兰诉至法院要求解除合同，经西安市（2020）陕01民再132号确认双方解除合同，并由陈兰向赵辉支付房屋租赁费97966元及垃圾费、物业费1333.8元。本案陈兰申请鉴定，经鉴定，涉案商铺装修和扩建工程造价为208377.33元，赵辉对此提出了异议，经鉴定人员出庭说明，双方争议问题如下：1、赵辉称厨房实木门不存在，鉴定价值为1338.49元，鉴定人称按照痕迹鉴定，陈兰称经营时自行拆除；2、赵辉称厨房金属推拉窗项目不存在，鉴定人称鉴定报告项目名称出错，应当为2米乘以1.5米的玻璃，价格一致。3、厨房水槽在陈兰称在仓库，为可移动物，价值9754元；4、压型钢板楼板鉴定价值53671.79元，赵辉称材料不符价格过高，未提供相反证据证明；5、赵辉称一层轻钢龙骨含基层与实际不符。鉴定人称因与客厅龙骨部分一致，故称为“乳胶漆含基层”，价格一致；6、二楼实木装饰门价值1338.49元，鉴定人称项目写错了，应当是500元；定做吧台鉴定价值7586.52元，赵辉称实际为可移动调料柜，安放在仓库中。7、给水pp管鉴定价值1200元，赵辉认为数量不准确，并提供部分拆除照片佐证，鉴定人称因鉴定时未拆除，故无法准确测量，只能依据图纸进行计算。9、楼梯价格、设计费用和整体评估标准赵辉认为过高，对此鉴定人称根据《陕西省工程量单价计价规则》及配套文件和市场询价相结合所定价格。10、赵辉对房屋整体鉴定价格标准不认可，认为过高，但未提供相反证据证明，对此鉴定人称根据《陕西省工程量单价计价规则》及配套文件和市场询价相结合所定价格。一审法院认为，陈兰与赵辉签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。赵辉因未完全履行协助电量负荷增容的义务构成违约，对陈兰负有相应的赔偿责任。（2020）陕01民再132号确认双方对合同解除各承担50%的责任，故赵辉应当按照此责任比例承担相应的装修损失。截止鉴定之日与陈兰、赵辉发生纠纷的时间较长，且房屋长期空置未使用，故陈兰请求以造价计算损失金额并无不妥，但应酌情减去已经使用期间的折旧损失，因双方约定的租赁期限为5年，陈兰停业的时间为2017年11月，故应以鉴定金额的80%计算为宜。经鉴定人出庭质证，对装修损失部分鉴定不准确应当扣除部分为：1、厨房实木门鉴定价值为1338.49元，因为陈兰自行拆除，不应计算；2、二楼实木装饰门鉴定价值1338.49元，实际应当计算是500元；3、对于给水pp管鉴定价值1200元依据图纸进行计算，与实际存在明显差异，但一层确实进行了管道改造，酌情计算700元；4、赵辉称吧台、厨房水槽等可搬离物价值17340元在库房收存，故对非附和物不应当再计算进房屋装修损失。综上，对于鉴定价值应当扣除后剩余188360元，按照折旧80%计算应为150688元。赵辉应当赔偿其中的50%即75344元。陈兰请求判决房屋内设施设备费用294054.5元，因设施设备属于可移动物，经赵辉搬离他处，应当原物交还陈兰。考虑到设施设备的品种和该设施设备为经营所需的性质，脱离使用环境后使用价值明显降低，结合双方的过错，赵辉应向陈兰酌情支付损失8万元。赵辉要求陈兰支付2019年3月16日至2020年12月31日的房屋占用使用费，因该期间双方一直在争诉中，截止2020年11月10日房屋装修鉴定才完成，如果在此期间赵辉将房屋收回，将无法鉴定房屋的装修价值，考虑到房屋一直空置的实际情况和双方的责任比例，陈兰应当支付2019年3月16日至2020年11月10日该期间房租50%，即251727元的一半，即137673元。赵辉要求陈兰支付物业费，因该物业费确实产生，故陈兰应当支付赵辉物业费截止2020年11月10日，根据赵辉提供的票据可以认定赵辉垫付的物业费为14993.7元，按照责任比例，陈兰应当向赵辉支付7496.85元。赵辉在明知道案件再审并停止执行的情况下将房屋内物品搬离，导致房屋空置但屋内物品置放他处产生的双重损失，应当自行承担搬家公司的费用和租房子的费用，故在本判决生效前的物品放置费用和搬家费用应当由赵辉承担。在该合同的履行中，赵辉存在过错，现要求陈兰恢复原状，会造成双方更大的损失，且赵辉之前就此诉求已经诉讼处理，造成重复诉讼，故依法应当驳回。鉴定结束后陈兰对鉴定结论认可，赵辉不愿收回房屋，应当自行承担2021年11月10日后房屋的空置损失。至于争诉期间的利息，因权利未确定，故依法不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百五十七条、五百九十二条、第七百零三、七百一十五、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020）第八条、第九条之规定，判决：一、本诉被告赵辉于判决生效后十日内向本诉原告陈兰支付装修残值损失75334元；二、本诉被告赵辉于判决生效后十日内向本诉原告陈兰支付设施补偿费8万元，陈兰应自判决生效后十日内自行取回可移动的设施设备；三、反诉被告陈兰于判决生效后十日内向反诉原告赵辉支付2019年3月16日至2020年11月10日期间房屋占用费137673元，并支付此期间的物业费7496.85元。四、驳回本原告陈兰其余诉讼请求。五、驳回反诉原告赵辉其余诉讼请求。案件本诉受理费8824元（原告已预交），由赵辉负担3400元，陈兰负担5424元。反诉费2860元，由陈兰负担1360元，赵辉负担1500元。鉴定费2400元，陈兰负担1200元，赵辉负担1200元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，陈兰与赵辉于2016年8月1日签订《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。（2020）陕01民再132号民事判决已生效，其中认定赵辉因未完全履行协助电量负荷增容的义务构成违约，并确认双方对合同解除各承担50%的责任。因此，关于陈兰的装修及改建损失问题。因双方约定的租赁期限为5年，陈兰停业的时间为2017年11月，考虑到折旧率，故应以鉴定金额的80%计算为宜。一审中，经鉴定人出庭质证，对装修损失部分鉴定不准确之处已进行了说明，故一审判决结合鉴定报告及应扣除部分，并按照折旧80%计算为150688元，并认定赵辉应当赔偿其中的50%即75344元一节，并无不当。关于房屋内设施设备费用一节，陈兰主张该损失数额为294054.5元，但其仅能提供单方制作清单一份，未能提供清单上物品购买票据及放置于室内的物品照片、视频等予以佐证，且应当以原物返还为主要方式，故一审根据现有证据，并结合一般火锅店经营所需，且考虑脱离使用环境后使用价值有所降低，故判令赵辉向陈兰返还相关可移动物品的基础上，另行赔偿陈兰物品损失8万元一节，亦无不妥。至于赵辉要求陈兰支付2019年3月16日至2020年12月31日的房屋占用使用费一节，因该期间双方一直在争诉中，截止2020年11月10日房屋装修鉴定才完成，如果在此期间赵辉将房屋收回，将无法鉴定房屋的装修价值，故一审判决考虑到房屋一直空置的实际情况和双方的责任比例，认定陈兰应支付2019年3月16日至2020年11月10日期间房租50%即137673元一节，于法有据。2021年11月10日鉴定结束后，陈兰对鉴定结论认可，但赵辉不愿收回房屋，故其应自行承担此后的房屋空置损失。关于物业费问题，根据赵辉提供的票据可以认定赵辉垫付的物业费为14993.7元，故按照50%的责任比例，陈兰应支付2020年11月10日之前的物业费7496.85元。赵辉在明知道案件再审并停止执行的情况下，未通知陈兰，自行将房屋内物品搬离，应当自行承担搬家费用和仓储费用。至于赵辉主张的利息损失，因双方对于合同未能履行均有一定责任，故对于该项主张，依法不予支持。综上所述，陈兰、赵辉的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14230.19元，由陈兰负担8800元、赵辉负担5430.19元。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  师 婷审判员  秦燕燕二〇二一年七月十九日书记员  杨雪薇