河北省海兴县人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第520号原告杨金尧，男，1948年2月14日出生，汉族，住海兴县。委托代理人刘金凤，河北海之光律师事务所律师。被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司（以下简称昆仑房地产海兴分公司）。负责人曹文占，任经理。委托代理人张志勇、袁炳超，河北榆轩律师事务所律师。原告杨金尧与被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员及元戎独任审判，于2013年8月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人马风良、被告委托代理人张志勇、袁炳超均到庭参加诉讼，本案已审理完毕。原告杨金尧诉称，2012年5月7日，原告杨金尧与被告昆仑房地产海兴分公司签订了商品房买卖合同，合同约定：原告购买兴海花园第3幢楼第3单元101号房，其建筑面积为130.37平方米，每平方米2700元，共计351999元，应于2012年10月1日前交付使用。原告按合同约定于2012年5日7日向被告一次性付清购房款351999元。由于上述住宅楼在2012年10月1日前未经验收合格，未达到交付使用条件，延期交付至2013年5月7日。按原、被告之间的合同约定，出卖人逾期交房的违约责任：被告应按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金。据此提起诉讼，请求判令被告支付从2012年10月2日至2013年5月7日逾期交房违约金23021元，诉讼费用由被告承担。被告昆仑房地产海兴分公司辩称，一、根据原被告双方签订的商品房买卖合同第八条约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……5、其他不可预见、不能避免并不能克服的原因。”本案中，在兴海花园小区工程拆迁安置过程中，虽经县委、县政府及开发商方面的努力，但拆迁户拒不配合拆迁安置工作的开展，使拆迁安置工作举步维艰、几次停顿，历经六年之久，以致开发商延期交房。本次拆迁工程所遭受的障碍如此之大，解决如此之难，实属不可预见、不能避免并不能克服的原因，开发商理应减轻以至不承担延期交房的违约责任。二、在商品房销售过程中，原告通过找熟人托关系，向被告索取优惠。原告购房时房屋时价为每平方米2938元，优惠后每平方米2700元，原告所购房屋为130.37平方米，共计优惠31028元。原告享受优惠利益后反而又起诉被告，违反诚信原则，被告如知原告日后会起诉也不会给予其优惠，原告行为严重违反公序良俗原则。据此，理应将被告给予原告的优惠款从被告的违约金中扣除，超出部分由原告退还。三、本案中，被告曾在2013年4月30日多次催促原告前来办理房屋交接手续，是原告一再拖延。即使被告违约，其违约期限应截止至2013年4月30日，原告所计违约期限有误。经审理查明，2012年5月7日，原告杨金尧与被告昆仑房地产海兴分公司在兴海花园售楼处签订商品房买卖合同，合同载明主要内容为：第三条、买受人所购商品房的基本情况（兴海花园）第3幢3单元101号房，……该商品房（合同约定）建筑面积共130.37平方米，其中套内建筑面积110.41平方米；第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2700元，总金额（人民币）叁拾伍万壹仟玖佰玖拾玖元整。……第六条、付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，买受人于2012年5月7日向出卖人缴纳房款人民币351999元……第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；……第八条、交付期限。出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……5、其他不可预见、不能避免并不能克服的原因。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。……第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……。合同签订后，原告杨金尧依约于当日将全部房款351999元交付给被告，但被告却在2013年5月6日才将房屋交付于原告，并交纳了住房专项维修资金和电费，被告构成迟延履行，逾期计218天。上述事实由原被告陈述、原告提供的商品房买卖合同一份、收据一份、住宅专项维修资金收据一张等证据予以证实，并已开庭质证。本院认为，原告杨金尧与被告昆仑房地产海兴分公司双方签订的合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规强制性规定，依法应认定为有效。合法有效的合同自成立时即具有法律效力，双方当事人应恪守诚信，依约全面而适当履行义务，否则应承担相应的违约责任。（一）关于被告抗辩所称因拆迁工程遭遇重大障碍而致延期交房是属不可抗力，应减免违约责任的问题。本院认为，房屋拆迁是因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护的需要，由建设单位对现存建设用地上的房屋进行拆除，且对房屋所有者或使用者进行拆迁安置并给予一定补偿的活动。由此看来，房屋拆迁是一项社会综合工程，其难度大、影响深、风险高是属公众共知的事实，而且它不是独立于作为建设方（被告）之外的客观事件，其进程和结果可以被告的意志所左右，被告只要按其能力和应有的谨慎与勤勉并恪守诚信，完全可以对拆迁活动中所遭遇的困难状况及其结果加以控制和克服。因此，拆迁障碍并不符合合同中所约定的不可预见、不可避免、不可克服等减免责任的情形，不属于不可抗力，依此本院对被告的此项抗辩主张不予支持。（二）关于被告抗辩所称应将已给予原告购房优惠款项从其应支付违约金中扣除问题。本院认为，在市场经济条件下，对买受方实行降低让利等种种优惠是开发商常见并行之有效的促销手段，借以实现多销营利、争取市场占有率的经济目的，即使个别买受人通过关系要求开发商降低房价，但同意与否是作为理性市场主体开发商完全能够有权自行决定的，在无证据证明存在影响被告真实意思自主表示的情形下，合同中所载明的房屋价款就是原被告双方充分磋商后合意的结果，应得到法律的确认与保护。被告此项抗辩主张，实际上是让守约方分担本应违约方所承担的违约责任，与法相悖，本院予以驳回。（三）关于违约期限问题。被告抗辩称曾在2013年4月30日多次催促原告来被告处办理房屋交接手续，由于原告拖延才于5月6日交房，因此违约期限应截至2013年4月30日止。原告对此否认，被告也未提供证据予以证实。本院认为，原被告双方在合同中已约定通知形式为书面，被告在未征得原告同意情况下改为电话通知是对合同条款的单方变更，对原告不具有拘束力，电话通知形式不能认定被告方适当履行了合同义务，故被告此项主张理据不足，本院不予采信。综上，被告昆仑房地产海兴分公司没有按照合同约定如期向原告交付房屋，构成迟延交付，有违诚信，是一种违约行为。在没有法定和约定的减免责任的条件下，应当承担违约责任，按照已交付房款总额每日万分之三的标准承担违约金为351999元×218天×0.0003=23020.7元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于本判决生效之日起五日内支付原告违约金23020.7元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取188元，由被告昆仑房地产海兴分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。代理审判员  及元戎二〇一三年九月九日书 记 员  朱维松