江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0281民初4481号原告：江阴市伟舟房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320281787668011U，住所地江阴市璜土镇镇澄路紫阳美地山庄10幢。法定代表人：罗庆春，该公司总经理。委托诉讼代理人：祁向军，该公司员工。被告：张卫明，男，1976年11月21日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：薛刚，江阴市璜土法律服务所法律工作者。被告：卞利霞，女，1979年6月4日生，汉族，住江阴市。本院于2021年4月6日受理了原告江阴市伟舟房地产开发有限公司（以下简称伟舟公司）与被告张卫明、卞利霞房屋买卖合同纠纷一案,依法由审判员储振宇于2021年6月9日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告伟舟公司的委托诉讼代理人祁向军，被告张卫明及其委托诉讼代理人薛刚到庭参加诉讼；被告卞利霞经本院依法传唤无正当理由拒不到参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟舟公司诉称：2012年9月13日，张卫明签署紫阳美地山庄优惠申请表1份，该申请表客户申明第2条载明，张卫明、卞利霞在与他公司发生非因房屋质量问题的意见分歧时，放弃向法院起诉或者向无锡仲裁委员会提请仲裁的权利；张卫明、卞利霞如违背承诺，他公司可以收回给予两人的购房优惠。2012年9月17日，张卫明、卞利霞与他公司签订商品房买卖合同及补充协议各1份，约定张卫明、卞利霞向他公司购买紫阳美地山庄17幢乙单元301室房屋（以下简称案涉房屋），他公司给予张卫明、卞利霞购房优惠168863元。2018年10月19日，张卫明、卞利霞以他公司逾期交房及逾期办证为由诉至江阴市人民法院，后江阴市人民法院作出（2018）苏0281民初15513号民事判决书。因张卫明、卞利霞的起诉违背了承诺，他公司理应收回给予两人的购房优惠。综上，他公司特诉至法院，请求判令张卫明、卞利霞返还购房优惠168863元，并承担诉讼费用。伟舟公司为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、张卫明签署的紫阳美地山庄优惠申请表1份，主要内容为：（1）客户姓名“卞利霞”；房号“17#乙301”；优惠前总价“1396788元”；（2）优惠前总价构成：商品房买卖合同约定面积232.35平方米×单价6011.57元；（3）优惠：成交总价折扣优惠，计人民币41904元整；优惠共计168863元；（4）优惠后总价“1227925元”；（5）客户申明：①“本人请求贵公司给予总额168863元的优惠”；②“在与公司发生非因房屋质量问题的意见分歧时，放弃向法院起诉或者向无锡仲裁委员会提请仲裁的权利”；③“如违背以上承诺，贵公司可以收回给予本人的优惠”（张卫明签字）2012年9月13日；（6）总经理意见“同意优惠168863元办理(罗庆春签字）（伟舟公司盖章）2012.9.13”；（7）说明(栏)“1、¨¨¨3、申请人需在3日内签订购房合同，方可享受申请表内体现的优惠，逾期该优惠申请表将自动作废¨¨¨”，证明张卫明、卞利霞向他公司购买案涉房屋时申请购房优惠168863元，承诺非因房屋质量问题放弃向法院起诉或向仲裁机构提请仲裁，否则他公司可以向张卫明、卞利霞收回购房优惠；2、商品房买卖合同及补充协议各1份，证明张卫明、卞利霞于2012年9月17日向他公司购买案涉房屋，房屋面积为232.35平方米，价款为1227925元；3、江阴市人民法院（2018）苏0281民初15513号民事判决书1份，证明：（1）张卫明、卞利霞于2018年10月19日以他公司逾期交房、逾期办理房屋权属证书为由将他公司、江苏紫阳房地产开发有限公司（以下简称紫阳公司）诉至法院，请求判令：①他公司支付逾期交房违约金90078元；②他公司支付逾期办理房屋权属证书违约金57008元，并将案涉房屋所有权转移至其名下；③紫阳公司对第二项诉讼请求承担连带赔偿责任；④诉讼费用由他公司、紫阳公司承担。2019年1月14日，江阴市人民法院作出判决，判令：①他公司支付张卫明、卞利霞逾期交房违约金2221元；②他公司赔偿张卫明、卞利霞逾期办理房屋权属证书造成的损失57008元；③紫阳公司对第二项债务承担连带清偿责任；④驳回张卫明、卞利霞的其他诉讼请求。（2018）苏0281民初15513号民事判决书现已生效，且已执行完毕；(2)张卫明、卞利霞将他公司诉至法院，违背了承诺，应向他公司返还购房优惠168863元。被告张卫明辩称：1、案涉优惠申请表系伟舟公司印制，最后“说明”一栏第3条载明“申请人需在3日内签订购房合同，方可享受申请表内体现的优惠，逾期该优惠申请表将自动作废”。因案涉商品房买卖合同未能在优惠申请表提交后的三天内签订，故优惠申请表业已作废；2、优惠申请表中的优惠金额168863元与实际优惠金额41904元相差太大，相差的126959元不知从何而来，伟舟公司应予解释；3、因伟舟公司逾期交房、逾期办证，他与卞利霞提起的诉讼系行使自身正当权利。伟舟公司未能正常交房、办证，该情况说明案涉商品房尚未通过综合验收，房屋质量不合格。只有他和卞利霞取得房屋产权证书，才说明房屋没有质量问题。因此，即使优惠申请表有效，他和卞利霞也有权提起诉讼。综上，请求驳回伟舟公司的诉讼请求。张卫明未提供证据。被告卞利霞未答辩，亦未举证。对伟舟公司提供的证据，张卫明发表了以下质证意见：1、对紫阳美地山庄优惠申请表的真实性无异议，上面的签字是他所签，但其中所载优惠金额168863元与实际优惠金额41904元不相符合；2、对商品房买卖合同、补充协议、江阴市人民法院（2018）苏0281民初15513号民事判决书无异议。审理中，伟舟公司陈述了以下主要内容：案涉房屋的优惠分为两部分，41904元是按优惠折扣计算出的金额；168863元系按每平方米销售单价形成的优惠金额与按优惠折扣计算所得金额41904元相加所形成的最终优惠金额；张卫明陈述的主要内容为：1、他与卞利霞系夫妻关系；2、（2018）苏0281民初15513号民事判决书已生效，并已执行完毕；3、他和卞利霞对案涉房屋支付了购房款1227925元。根据伟舟公司、张卫明的举证质证及庭审情况，本院对伟舟公司提供的证据及本案相关事实作如下认证：1、对紫阳美地山庄优惠申请表，因张卫明对其真实性无异议，本院予以确认。针对优惠申请表中同时出现优惠金额“41904元”及“168863元”的问题，因优惠申请表明确表明优惠前总价、优惠后总价分别为1396788元、1227925元，优惠共计168863元；张卫明亦在客户申请栏中请求伟舟公司给予优惠168863元，且张卫明、卞利霞实际支付了购房款1227925元，故本院确认张卫明、卞利霞实际获得的购房优惠为168863元，并对伟舟公司就优惠金额“41904元”及“168863元”的相关解释予以采信。对张卫明主张优惠申请表因双方未在申请购房优惠之日起三日内签订商品房买卖合同而作废的意见，因张卫明、卞利霞业已享受购房优惠，双方对优惠申请表已实际履行，本院不予采信；2、对商品房买卖合同、补充协议、（2018）苏0281民初15513号民事判决书，因张卫明无异议，本院予以认定。根据上述证据，本院查明本案以下事实：张卫明与卞利霞系夫妻关系。2012年9月13日，张卫明向伟舟公司递交优惠申请表1份，请求对其和卞利霞欲向伟舟公司所购紫阳美地山庄17幢乙单元301室房屋申请优惠168863元（优惠前、后的购房款分别为1396788元、1227925元）；张卫明承诺，在与伟舟公司发生非因房屋质量问题的意见分歧时，将放弃向法院起诉或者向无锡仲裁委员会提请仲裁的权利；如违背以上承诺，伟舟公司可以收回购房优惠。同日，伟舟公司对张卫明提出的购房优惠申请予以同意。2012年9月17日，张卫明、卞利霞与伟舟公司就紫阳美地山庄17幢乙单元301室房屋签订商品房买卖合同及补充协议各1份，张卫明、卞利霞支付了购房款1227925元。因伟舟公司未能按合同约定交付房屋，并办理房屋权属证书，张卫明、卞利霞于2018年10月19日将伟舟公司、紫阳公司诉至法院。2019年1月14日，本院作出（2018）苏0281民初15513号民事判决书，判令：1、伟舟公司支付张卫明、卞利霞逾期交房违约金2221元；2、伟舟公司赔偿张卫明、卞利霞逾期办理房屋权属证书造成的损失57008元；3、紫阳公司对第二项债务承担连带清偿责任；4、驳回张卫明、卞利霞的其他诉讼请求。（2018）苏0281民初15513号民事判决书已发生法律效力，且已执行完毕。2021年4月6日，伟舟公司将张卫明、卞利霞诉至本院，形成本案诉讼。上述事实，有优惠申请表、商品房买卖合同、补充协议、本院（2018）苏0281民初15513号民事判决书及当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为：对当事人依法享有的起诉权利，人民法院应当予以保障。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。本案中，张卫明、卞利霞向伟舟公司购买紫阳美地山庄17幢乙单元301室房屋时获得购房优惠168863元，该情况有商品房买卖合同、优惠申请表为凭，事实清楚，本院予以确认。对张卫明、卞利霞是否应当向伟舟公司返还购房优惠168863元的问题，本院认为，优惠申请表所载内容“（张卫明、卞利霞）在与公司发生非因房屋质量问题的意见分歧时，放弃向法院起诉或者向无锡仲裁委员会提请仲裁的权利”限制了张卫明、卞利霞向法院起诉及向仲裁机构申请仲裁的权利，属限制诉权条款，违反了法律强制性规定，应认定无效。在优惠申请表限制诉权条款无效的情况下，双方的权利义务应当按照未发生该条款时的情形予以确定，即张卫明、卞利霞可以享有诉权，伟舟公司可以不让与价格优惠，故张卫明、卞利霞应将其取得的价格优惠168863元返还给伟舟公司。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十三条之规定，判决如下：张卫明、卞利霞应于本判决发生法律效力之日起10日内向江阴市伟舟房地产开发有限公司返还购房价格优惠168863元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1839元（江阴市伟舟房地产开发有限公司已预交），由张卫明、卞利霞负担，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付江阴市伟舟房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  储振宇二〇二一年七月六日书记员  耿铭韬附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十三条人民法院应当保障当事人依照法律规定享有的起诉权利。对符合本法第一百一十九条的起诉，必须受理。符合起诉条件的，应当在七日内立案，并通知当事人；不符合起诉条件的，应当在七日内作出裁定书，不予受理；原告对裁定不服的，可以提起上诉。