湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初5845号原告：长沙市赛维医疗器械有限公司，住所地长沙高新开发区东方红中路586号2号科研楼101三楼301号。法定代表人：孙世宏，总经理。委托诉讼代理人：莫湘，湖南开阳律师事务所律师。被告：许清莲，女，1968年9月12日出生，汉族，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：罗志峰，湖南业达律师事务所律师。原告长沙市赛维医疗器械有限公司（以下简称赛维公司）诉被告许清莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赛维公司的法定代表人孙世宏及其委托诉讼代理人莫湘、被告许清莲的委托诉讼代理人罗志峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赛维公司向本院提出诉讼请求：1、被告退还房屋租赁预付款项31500元（3.5个月×9000元）；2、被告赔偿房屋装饰装修残值损失20000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年4月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，共同约定由原告承租被告坐落于长沙市开福区北辰三角洲D3区1栋1602房建筑面积约320平方米房屋。租赁期限自2015年4月1日至2020年3月31日，合同中双方明确了各自需履行的房屋租赁相关租金支付、违约责任等权利义务内容。合同租赁期满后，基于原、被告的共同认可，双方再另行续签租赁协议将租赁期限顺延一年，原告仍实际租赁使用上述房屋。2020年期间受疫情影响及小区内房屋整顿治理带来的诸多不便，双方协商一致将2020年租金下调至每月9000元，被告自愿免除二月份半个月租金4500元，原告依照约定提前预付租金至2020年9月30日。此后，开福区人民法院对上述租赁房屋强制执行，原告被迫于2020年6月15日搬离租赁房屋，被告承诺将余下三个半月的房租退还原告，待原告搬离租赁房屋后，被告食言拒不退还提前所支付的房屋租金，原告多次催告无果。被告拒绝退还租金款项行为违反了双方的约定，严重侵犯了原告的合法权益，同时有违反诚实信用原则，为维护原告合法权益，望判如所请。被告许清莲辩称，被告认为不应退还租金，原告主张的租金下调无事实及法律依据，且被告从未同意。原告占有、使用被告房屋至2020年8月底，原告尚欠房屋租金41700元、车位租金26600元，合计68300元。即便原告主张成立，该费有用足以抵销。合同约定期满或终止合同，房屋内所有遗留物品均视为遗弃，被告有权处理，原告主张物品残值没有依据，请求驳回原告全部诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的房屋租赁合同、中国建设银行个人活期交易明细、房租账目统计表、照片、短信聊天记录等证据及庭审笔录并予以在卷佐证，本院认定事实如下：2015年1月6日，被告作为甲方（出租方）与原告作为乙方（承租方）及湖南新环境房地产经纪连锁有限公司作为丙方（居间方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于长沙市开福区北辰三角洲D3区1栋1602房建筑面积约320平方米房屋出租给原告作为办公使用。租赁期限从2015年4月1日至2020年3月31日。租金每月为10000元，支付方式为半年付。租赁期满或经甲、乙双方协商一致本合同终止，乙方必须在两日内交房，交房之日将房屋钥匙及正常使用状态下附件中的所列物品交付给甲方。房屋内留置的一切物品均视为弃物，甲方有权自行处置，乙方绝无异议。合同还对违约责任等内容进行了约定。在该合同的尾部有补充手写内容为“乙方在装修期间不得动房屋主体，如不承租，必须复原返修房屋，乙方在承租期间不得转让，乙方在承租期间从第二年开始递增5%，往后逐年递增1%。一个车位赠送两年时间，另一个三千一年”。上述合同签订后，被告将房屋交付给原告，原告从2015年1月12日至2020年1月13日均是按每月10000元的标准向被告支付租金及按每月200元的标准支付车位费，被告对该标准支付租金及车位费未提出异议。原告从2017年12月6日至2019年4月18日共计向被告支付车位费8800元。2020年5月11日，原告向被告支付房租费46500元，从被告向原告提交的《明细账》上记载显示，该46500元系付2020年4月1日至同年9月30日的租金（车位费全免），被告提交的中国建设银行个人活期账户交易明细旁手写标记“2020.4.1-2020.9.30”。对于从2020年4月1日至2020年9月30日只付租金46500元的问题，原告陈述称因疫情原因被告于2020年2月减租金4500元，另从2020年1月起每月减1000元租金，故本应支付租金60000元，减去9个月租金9000元与2020年2月减租金4500元共计减租金13500元，故只付租金46500元。另查明，2020年3月31日合同到期后，原、被告未重新续签合同，但原告继续使用被告上述房屋，被告亦无异议。因被告所在小区业主以被告将住宅改为商业性用房以排除妨害为由将被告诉至本院，本院判决被告停止商业经营活动并恢复其住宅性质。2020年6月15日，本院对被告的房屋强制执行，要求原告腾空房屋，为此原告代替被告向本院交纳了执行费500元。因原告有部分物品还在房屋内，需要找仓库存放，于是原告没有将房屋的钥匙交付给被告，直至2020年8月24日，原告才将房屋的钥匙及水电卡交付给被告。原告认为被告应当退还2020年6月15日至2020年9月30日的租金及赔偿其装修残值费，因此诉至本院要求判如所请。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋租赁合同》到期后，原告继续使用被告的房屋，双方未签订书面合同，且被告未提出异议，故双方形成不定期租赁合同关系，原租赁合同关系继续有效。原《房屋租赁合同》虽约定“从第二年开始递增5%，往后逐年递增1%”，但原告一直按每月10000元的标准向被告支付租金，被告亦未提出异议，故本案实质上已对原合同约定租金标准进行了变更。从被告向原告提交的《明细账》上记载及被告提交的中国建设银行个人活期账户交易明细旁手写标记“2020.4.1-2020.9.30”显示，被告对原告2020年2月减租4500元与从2020年1月起每月减租1000元及2020年4月1日至2020年9月30日车位费全免系客观存在的事实，本院予以认定；关于车位费问题，根据一个车位免两年车位费的约定，故从2016年4月至2020年3月共计4年的车位费为9600元，原告已向被告支付车位费8800元，尚欠800元未支付。本案中，被告房屋因另案被本院强制执行的原因，导致从2020年6月15日原告腾空房屋时起不能办公经营，在该种情况下，原告应当及时通知被告接收房屋，如被告不按原告通知接收房屋，原告可以通过将钥匙交至居间方即湖南新环境房地产经纪连锁有限公司或者交至物业公司相关人员的方式将房屋向被告交付，但原告不主动采取措施交付钥匙的原因为原告有部分物品还在房屋内，需要找仓库存放，于是原告才没有将房屋的钥匙交付给被告，原告实际仍使用被告的房屋用于存放其物品，故原告认为合同解除时间为2020年6月15日与实际情况不相符合，原告于2020年8月24日才将房屋钥匙交付给被告，故本院认定原、被告解除不定期租赁合同的时间为2020年8月24日。从2020年8月25日至2020年9月30日的租金为10800元（9000÷30×36天），被告应当向原告返还上述期间交纳的租金10800元，因原告尚欠被告车位费800元，两相抵扣，被告应向原告支付10000元；关于原告要求被告赔偿房屋装饰装修残值损失20000元的诉讼请求，根据《房屋租赁合同》“……房屋内留置的一切物品均视为弃物，甲方有权自行处置，乙方绝无异议”之约定，原、被告已对装修的来修去丢进行了明确的约定，故原告的该项诉求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下：一、被告许清莲在本判决生效之日起五日内向原告长沙市赛维医疗器械有限公司返还租金10000元；二、驳回原告长沙市赛维医疗器械有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1088元，因适用简易程序减半收取544元，由原告长沙市赛维医疗器械有限公司承担244元，由被告许清莲承担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  杨 标二〇二一年七月六日代理书记员  刘倩妮、