北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0102民初4129号原告：陈培培，女，1981年6月25日出生，汉族，住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：章敏，北京声驰律师事务所律师。被告：北京美城房地产顾问有限公司，住所地北京市房山区篱笆园南路10号院9号楼3层304。法定代表人：王宝玉，经理。委托诉讼代理人：李璐，北京市大道政通律师事务所律师。第三人：高碑店市昆仑房地产开发有限公司，住所地河北省保定市高碑店市世纪东路71号（汇通时代中心）项目8层3-1-803。法定代表人：张忠山，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：刘瑶，女，该公司职员。委托诉讼代理人：张双，北京市重光律师事务所律师。原告陈培培与被告北京美城房地产顾问有限公司、第三人高碑店市昆仑房地产开发有限公司服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李俊独任审理，于2021年4月2日公开开庭进行了审理。原告陈培培的委托诉讼代理人章敏，被告北京美城房地产顾问有限公司（以下简称：美城公司）的委托诉讼代理人李璐，第三人高碑店市昆仑房地产开发有限公司（以下简称：昆仑房地产公司）的委托诉讼代理人刘瑶、张双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈培培向本院提出诉讼请求：1．判令原被告双方的《购房服务协议》于法院送达起诉状之日解除；2．判令被告及第三人退还原告服务费60000元；3．判令被告及第三人以60000元为基数支付原告从实际转款日（2018年5月11日）起至实际付清之日止的资金占有使用费（2019年8月10日前参照同期银行贷款利率，后参照银行间同期拆借利率）；4．判令本案诉讼费由被告及第三人承担。事实和理由：原告因买房需求向昆仑房地产公司开发的楼盘汇通国际新城小区售楼处咨询。被告以可以提供优惠即向其交6万元可以抵11万元房款为由，于2018年5月11日与原告签订了《购房服务合同》。后原告发现购房并未实际享受优惠，签订购房服务合同的合同目的未能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定原告有权解除《购房服务合同》。现原告已经向被告发函要求解除《购房服务合同》并退还服务费，被告在合理期限内并未履行退款义务。为保证自身合法权益不受损害，现原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。美城公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告和被告之间的《购房服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，被告按照协议约定提供了购房咨询、审核购房资格、申请购房优惠申请、更名、协助办理网签备案手续、办理贷款等服务，已经履行了协议约定的义务。二、原告未支付服务费，原告与昆仑房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，并支付购房款等，履行了商品房买卖合同项下的义务，也享有了相应的权利。即通过被告提供的服务，促成了原告与昆仑房地产公司商品房屋买卖成功交易。根据原告与被告之间的《购房服务协议》第五条第2款约定，原告与昆仑房地产公司签订认购协议书或商品房买卖合同后，被告基于本协议的主要义务已经履行完毕，原告无权要求退还服务费。三、原告称在购房时未实际享受优惠，应由负有举证责任的当事人即原告承担证明责任。根据《价格法》的规定，商品房实行市场定价原则，昆仑房地产公司享有自主定价权。根据本案的证据可以证实，原告实际享受了一定的购房价格优惠。原告履行了签约义务的同时也代表了其对所购买房屋价格的认可，并且申请购房优惠仅为被告多项服务内容的一部分，被告在为原告提供购房咨询、购房资格审核等相关经纪服务的过程中已经付出了大量的人力、物力成本，原告在购房成功后又要求解除合同违反了双方《购房服务协议》第五条第2、3款的约定。四、原告作为完全民事行为能力人，未交纳服务费，原告接受被告的服务，系真实意思表示，而且房屋买卖交易金额巨大，房屋对任何一个个人来说都是重要的不动产，原告签订了《商品房买卖合同（预售）》，在签订商品房买卖合同时，原告不可能不清楚其房屋价格以及优惠的价格，而且原告均已经入住，其在长达几年的时间内从未提出异议，明显不符合一般生活经验法则。综上，在原告与被告之间的服务合同以及原告与昆仑房地产公司的房屋买卖合同均合法有效并依法履行的情况下，原告提出返还服务费的请求，没有事实及法律依据，应予以驳回。第三人述称，涉案房地产项目2018年4月1日前执行的是九八折、九九折的优惠。2018年4月1日后执行的是6万元服务费的优惠政策。原告是2018年4月1日前签署的认购书，当时优惠政策是九九折，其后，原告在知悉可以执行6万元服务费之后自愿选择。原告享受总房款优惠11万元。最终房屋成交价远低于原优惠政策的价格。该优惠政策是原告自行选择的结果，因此不应返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2017年12月6日，昆仑房地产公司作为甲方，陈培培作为乙方，双方签订《汇通·国际新城商品房认购书》，显示：“……认购房屋×××，建筑面积116．44平方米，单价8750元，认购总房价1018850元，定金10000元……备注：于2017年6月6日付定金10000元，于2017年12月13日前补足150000元整，剩余首付款158662元于2018年2月28日前付清，可享受总价0．99折优惠……”2018年2月7日，昆仑房地产公司作为甲方，陈培培作为乙方，双方签订《汇通国际新城房屋优先购买权协议》，约定乙方优先购买甲方汇通国际新城房号为×××室，设计建筑面积116．44平方米，最终以国家测绘部门核定面积为准，面积差异由甲方双方据实结算，该房屋单价为每建筑平方米8662．5元，总房款1008662元。2018年5月11日，美城公司作为甲方，陈培培作为乙方，双方签订《购房服务协议》，约定乙方委托甲方协助购买汇通国际新城项目商品房事宜，上述协议载明：“……一、乙方意向购买高碑店市昆仑房地产开发有限公司（以下简称该房地产开发公司）开发的高碑店汇通国际新城项目×××号商品房（以下简称该商品房），甲方为乙方提供以下（包括但不限于）服务：提供购房咨询、提供经纪服务、申请购房优惠、协助办理网签备案手续、协助办理银行贷款手续等。二、服务费用。1、本协议项目下设服务费用……陆万元整……2、上述价格不包含乙方向该房地产开发公司支付的商品房购房款，乙方应按照和房地产开发公司签订的合同缴纳购房款。3、服务费用由甲乙双方根据购买该商品房的市场供求、申请优惠额度等情况，平等协商确定，甲乙双方对金额无任何异议。三、付款方式。乙方应按照以下方式支付服务费。一次性付款：乙方于签订本协议当日向甲方交清全部服务费……五、违约责任……2、乙方与该房地产开发公司签订认购协议书或商品房买卖合同（即甲乙双方以合同形式确定商品房交易）后，即甲方基于本协议的主要义务已履行完毕，乙方无权要求退还服务费。3、如乙方与该房地产公司签订认购协议书或商品房买卖合同后，要求甲方调整本协议服务费数额或对服务费提出任何异议，乙方需按本协议约定服务费总额加上购房优惠数额向甲方支付违约金，例如乙方交纳6万服务费抵8万元购房款（享受2万元购房优惠），乙方需按6万元加上2万元即8万元向甲方支付违约金……七、协议终止。乙方未经甲方同意，不得单方解除或终止本协议，否则，按本协议第五条第3款约定承担违约责任。八、乙方确认，在签订本协议前，甲方已就全部条款尤其是可能会免除或减轻甲方责任以及排除或限制乙方权利的条款进行了提示和说明，乙方已充分理解并同意其全部内容。乙方如有异议有权要求甲方对任一条款予以说明，双方均无异议的情况下方可签字，签字后即视为甲乙双方对本协议即相关文本全部内容达成了一致……”。当日，美城公司向陈培培出具收到服务费60000元收据一张。美城公司、昆仑房地产公司主张双方内部约定60000元服务费由昆仑房地产公司收取。2018年6月6日，昆仑房地产公司作为甲方，陈培培作为乙方，双方签订《汇通国际新城房屋优先购买权协议》，约定乙方优先购买甲方汇通国际新城房号为×××室，设计建筑面积116．44平方米，最终以国家测绘部门核定面积为准，面积差异由甲方双方据实结算，该房屋单价为每建筑平方米7805．31元，总房款908850元。2018年6月15日，昆仑房地产公司作为出卖人，陈培培作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由陈培培购买昆仑房地产公司开发的“汇通·国际新城1#楼7#楼1单元”项目中的×××号房屋，预测建筑面积116．44平方米，该商品房单价为7805．31元，总金额908850元，双方在该合同约定了其他权利义务。2020年8月12日，河北省高碑店市发展和改革局作出《关于杜阿南等37户申请信息公开的答复》，在该答复所附《汇通国际新城商品房预售备案价格》中显示：“……21陈培培……楼层×××，备案价格8460元……”现陈培培主张其购买涉案房屋并未实际享受优惠，其与被告签订的《购房服务协议》的合同目的无法实现，故要求解除双方之间的上述协议并要求美城公司、昆仑房地产公司退还服务费60000元。另查，一、庭审中，陈培培提交购房优惠折扣明细，证明业务员手写了房屋优惠情况。美城公司及昆仑房地产公司对该份证据真实性均不认可，但昆仑房地产公司主张陈培培实际享受了60000元抵110000元的优惠。同时，陈培培提交与昆仑房地产公司工作人员的录音，证明昆仑房地产公司同意退还服务费。美城公司、昆仑房地产公司对上述证据真实性不予认可。二、庭审中，美城公司为证明其为陈培培购买房屋申请了优惠提交了《国际新城7#楼价格表》，证明涉案房屋开盘单价为8750元，总价为1018850元。陈培培称该文件是美城公司与昆仑房地产公司之间的文件，对该份证据真实性不认可。昆仑房地产公司对于该份证据予以认可。同时，美城公司提交劳动合同、身份证、证书、支出总表及财务凭证、工资表以及客户来访登记表，证明美城公司为陈培培提供了服务，在服务工程中产生费用。陈培培对劳动合同、身份证、证书真实性不认可，主张并不认识劳动合同显示人员，而对于费用的产生均系美城公司自行统计不予认可，开发商向业主提供的接待服务不应当向业主额外收取费用。昆仑房地产公司对于上述证据真实性均不予认可。根据在案证据显示：涉案房屋的开盘单价为8750元，备案单价为8460元，最终签约单价为7805．31元。昆仑房地产公司主张备案价是办理商品房预售许可证时给主管机关报备的价格，先有开盘价，之后才有备案价，陈培培最终签约价格低于开盘价和备案价，实际享受了优惠。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，陈培培与美城公司所签订的《购房服务协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。陈培培以涉案房屋的签约价格与房屋备案价格相差不大，美城公司并未能让陈培培在购买涉案房屋享受60000元购房款抵110000元购房款的优惠为由，认为双方之间的合同目的无法实现，故要求解除双方之间的上述协议，并要求美城公司返还全部服务费用。依据合同约定，陈培培委托美城公司协助购买汇通国际新城项目商品房事宜，美城公司向陈培培收取服务费所应提供的服务包括但不限于“提供购房咨询、提供经纪服务、申请购房优惠、协助办理网签备案手续、协助办理银行贷款手续等”，陈培培在美城公司提供的居间服务下与昆仑房地产公司签订了涉案房屋的《汇通国际新城房屋优先购买权协议》，并最终签订了《商品房买卖合同（预售）》，故美城公司完成了涉案服务合同中的核心义务即促成陈培培与昆仑房地产公司就涉案房屋的交易。陈培培主张美城公司承诺让其在购买涉案房屋过程中，享受60000元购房款抵110000元购房款的优惠，但并未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。陈培培主张美城公司与昆仑房地产公司恶意串通，将房屋价格在远高于备案价的基础上售卖，侵害了其合法权益，但对比涉案房屋的开盘价格、备案价格，涉案房屋最终签约价格低于其开盘价格及备案价格，在未有相反证据的情况下，应当认定陈培培购买涉案房屋享受了优惠，陈培培主张美城公司与昆仑房地产公司恶意串通，证据不足，本院不予采信。陈培培主张依据《商品房销售管理办法》规定美城公司不得收取除佣金外的其他费用，收取服务费没有法律依据一节，属于行政管理问题，美城公司若有违规行为，应受到相应行政处罚，而并不影响本案所涉合同之效力。综上所述，陈培培要求确认合同解除、退还服务费并支付资金占用损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，庭审中，陈培培提交证明材料主张昆仑房地产公司曾同意退还服务费，但美城公司与昆仑房地产公司系独立法人主体，陈培培分别与上述两公司形成不同的法律关系，本案系陈培培以其与美城公司之间的服务合同主张权利，故而如陈培培认为其与昆仑房地产公司存在其他争议，应当另行主张，对陈培培要求昆仑房地产公司退还服务费并支付资金占用损失的诉讼请求，本案不予处理。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回陈培培的全部诉讼请求。案件受理费1300元，由陈培培负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  李     俊二〇二一年七月五日法官助理  杨超书记员高雅