河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民再240号再审申请人（一审被告、二审上诉人）:张志强,男,汉族,1976年10月24日出生,住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：张才战，河南德施普律师事务所律师。委托诉讼代理人：王露，河南德施普律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）:李行朝,男,汉族,1994年5月9日出生,住郑州市金水区。委托诉讼代理人：纪伟，郑州市惠济区长兴路法律服务所法律工作者。原审被告:郭虎军,男,1974年8月26日出生,住郑州市金水区。原审被告:郑州五环房地产营销策划有限公司,住郑州市金水区三全路99号1号楼1-2层附8号。法定代表人:吴庆亚。再审申请人张志强因与被申请人李行朝及原审被告郭虎军、郑州五环房地产营销策划有限公司（以下简称五环公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）豫01民终14415号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2021年4月16日作出（2021）豫民申1145号民事裁定，指令由本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，审理了本案。再审申请人张志强及其委托诉讼代理人张才战，被申请人李行朝的委托诉讼代理人纪伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张志强申请再审称：一、原判适用法律错误。（一）案涉合同签订的双方为郭虎军和李行朝,五环公司为居间方,并非张志强。李志军对张志强系代理郭虎军与其签订买卖合同是完全知情并充分认可的,尽管在签订合同后的第二天郭虎军才给张志强出具《声明》，授权张志强代理其办理案涉房屋交易事项,但不能否认张志强的代理人身份。根据合同相对性原则,李行朝只能向郭虎军主张权利,与张志强无任何法律上利害关系。原审判决突破合同相对性原则判决张志强承担连带责任明显错误。(二)原审判决违背《民法总则》中关于代理人代理的相应后果完全由被代理人承担的法律规定。张志强代理郭虎军进行房屋交易的法律行为符合法律规定,对被代理人郭虎军发生效力。（三)李行朝起诉的主要事实和理由是郭虎军、张志强及五环公司隐瞒案涉房屋被查封的事实构成合同欺诈,进而要求解除合同。但该解除权的行使需在李行朝发现解除事由起一年内行使,合同签订日期是2016年10月31日,李行朝起诉行使撤销权日期是2020年7月17日,已超出一年的除斥期间,故李行朝已经丧失行使解除权的法定条件，其主张解除合同的诉求理应予以驳回。(四)李行朝明知案涉房屋尚不能过户,却自担风险仍进行房屋交易并以郭虎军名义代为偿还银行按揭贷款,其对案涉合同目的不能实现存在不可推卸的重大过错,其主张的利息损失不应得到支持。(五)案涉房屋在合同履行过程中因他案被法院查封并非一定导致合同目的不能实现。郭虎军如果在他案中履行了判决义务,或者提供执行担保,完全可以解除案涉房屋的查封,李行朝的合同目的也完全可以实现。二、原审判决认定事实的主要证据不足。(一)原审法院在认定案涉《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》和《补充协议》是否成立及合同效力问题上严重背离事实,与该院在先生效判决认定的事实和郑州市惠济区法院就合同效力问题上作出截然相反的认定结论,明显错误。(二)退一步讲,李行朝自2016年11月15日至2019年6月25日已实际占用案涉房屋近三年之久,合同已经实际履行近三年,即使合同无法继续履行,对于已经履行的部分依法应当予以扣减。(三)郭虎军以《声明》形式为张志强出具的授权代理及与李行朝亲自签订的《补充协议》均系其真实意思表示,这与其在他案中出具的情况说明、证明内容截然相反,违背了禁止反言原则,应当认定在先意思表示的真实有效性。(四)郭虎军向张志强借款真实合法有效,且经郑州市惠济区人民法院开庭审理最终双方自愿达成调解协议,该院于2019年4月22日依法作出(2018)豫0108民初4408号民事调解书。原审仅以双方系朋友关系就认定二人存在共同欺诈行为明显错误。三、原一审法院违反法定程序,未在开庭前合理期间内给张志强送达诉状、举证通知书及开庭通知,导致其丧失向法庭举证及出庭参加法庭调查、法庭辩论的诉讼权利。综上，望再审法院查明事实,依法支持张志强的再审请求。李行朝答辩称，本案申请人张志强是否应当承担连带责任，应以申请人在本案中的卖房代理行为是否为郭虎军的真实意思表示为前提，而（2019）豫0108民初6917号惠济区法院民事案件及郑州中院（2020）豫01民终4761号民事案件的庭审活动及报警记录，郭虎军均说明为偿还申请人的借款，被张志强胁迫卖房，补签所谓的授权书，都是为了完善代签售房行为的合法性，申请人的行为完全是用合法的委托代理关系的外衣做掩饰侵害李行朝的合法权益，从而达到其实现自身债权的目的，这也是李行朝与郭虎军签订补充协议时，将首付90万元支付到郭虎军的账上，同时又转给申请人的真正原因。同时，也印证郭虎军在2016年11月11日的报警记录及2019年6月29日为案外人程莹钏出具的证明是客观存在的事实。最后，申请人张志强与郭虎军认识在先，2016年11月12日，张志强、郭虎军与李行朝签订房屋买卖补充协议时，二人对房屋的实际状态是知情的，也是故意隐瞒的。综上，原一、二审认定事实清楚，判决结果客观公正，请求驳回申请人的再审请求。李行朝向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告所签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》及《补充协议》；二、判令被告郭虎军返还原告购房款210万元，支付利息暂计266050元（按年利率6％，自2016年11月12日计至起诉之日，并计算至清偿之日止）；以上暂共计2366050元，判令被告张志强、被告五环公司对上述款项承担连带清偿责任；三、判令被告五环公司返还原告佣金及定金5万元，支付利息暂计10892元（按年利率6％，自2016年11月12日计至起诉之日，并计算至清偿之日），以上暂计60892元；四、判令三被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：1、原告提交李志军与吴希玲的结婚证复印件以及李志军的户籍登记信息显示：李志军与吴希玲系夫妻，原告李行朝系二人之子。2016年10月31日，出售方、甲方（郭虎军，代理人：张志强）、买受方、乙方（李行朝，代理人：李志军）与居间方、丙方（五环公司）签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，约定：郭虎军同意将其名下位于金水区建筑面积为186.84平方米的房屋出售给原告李行朝，房屋及配套设施的转让总房款为230万元，经协商，原告李行朝同意使用按揭贷款的方式支付房款，五环公司佣金占合同约定总房款的2％，原告李行朝支付佣金4万元，代办费1000元由原告李行朝支付。现原告李行朝于合同签订时支付5万元。办理房屋产权转移登记手续应缴纳的税费，由原告李行朝负担100％。被告郭虎军应于2016年11月15日将房屋交付原告李行朝使用，逾期按每天五百元支付违约金。郭虎军与原告李行朝同意于2016年12月31日前将该房产项下的户籍关系从该房屋中迁出。郭虎军应保证房屋权属清楚，并有完全的处分权，郭虎军应如实告知该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施等情况，并无任何隐瞒。若郭虎军或原告李行朝任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应当向守约方支付合同约定总房款2‰的违约金。合同签订后，五环公司有权全额收取押金，若因郭虎军或原告李行朝违约致使合同无法继续履行的，由违约方承担五环公司的佣金总金额等。同时，三方约定：1、郭虎军与原告李行朝同意李行朝首付款94万元左右，到账后郭虎军交房给李行朝使用；2、郭虎军该房产尚有银行贷款未结，该交易的总房款减去银行贷款余额后为实际首付款；3、郭虎军承诺无条件配合李行朝办理房产权公证手续及后期房本办理手续；4、该房产现有之银行贷款月供自2016年10月31日起开始由李行朝承担还款，全额为9730元整；5、李行朝承诺无条件正常偿还郭虎军名下所贷房款的月供，不得影响郭虎军征信，否则视为李行朝违约；6、郭虎军、李行朝同意该房产交易的违约金额为总房款的一倍；7、郭虎军、李行朝同意李行朝如违约，则无权索回所交的定金，如郭虎军违约，需补偿五万定金给李行朝，并支付五环公司中介佣金；8、郭虎军、李行朝均为代理人签字，已受委托方全权委托，签字生效，承担所有法律责任；9、郭虎军、李行朝同意该房产的面积差多退少补，由李行朝承担；10、郭虎军无条件尽快办理缴纳该房产的契税以配合办理后期手续等。2016年10月31日，五环公司出具《收据》一份，载明：兹收到李志军交来购房定金及中介佣金5万元。2016年10月13日，张志强代郭虎军向原告出具《收条》一份，载明：今收到李志军交来金水区房2016年11月份所应交纳的银行贷款月供玖仟柒佰叁拾元整（￥9730），郭虎军410823197408261850，张志强410108197610241018。2016年11月2日，郭虎军出具《声明》一份，载明：今郭虎军声明委托张志强代理办理瀚宇天悦二期7幢1单元13层1304号房屋买卖交易事项的所有相关手续，后期配合乙方、丙方出面办理所有应出面的环节，甲乙丙三方均已知晓该房产现状及性质，属于自愿自由购买，并无其他任何异议，此声明由甲方郭虎军签字生效。同时，《声明》下方载有“此原件由李志军办理诉讼取走，并妥善保管。2019.12.2”。2016年11月12日，郭虎军（甲方）、李志军（乙方）与五环公司（丙方）签订《补充协议》一份，约定：今甲乙丙三方就瀚宇天悦二期（金水区房）房产交易一事达成如下补充协议：（一）甲方该房产尚余银行贷款本金1359000元整，故除总房款230万元整以外，该房产的首付金额为941000元整。（二）乙方于2016年11月12日交付甲方首付款941000元整，甲方于收款当日将该房产的实际使用权交付乙方使用，并做完物业交割手续。（三）甲方收款银行卡：中国农业银行62×××77郭虎军，乙方转款银行卡：中国农业银行62×××72吴希玲。（四）甲乙双方因时间问题，予定于2016年11月15日左右办理公证手续。（五）甲乙双方约定该交易的首付款的尾款41000元整于公正当日交付。原告提交的中国农业银行转账记录显示：2016年11月12日，原告通过户名为“＊希玲”的62×××＊2的账户向户名为“＊虎军”的62×××＊7的账户转款90万元。被告五环公司庭审自认：签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》时郭虎军未到场，亦未提供委托书。委托手续系签订该合同后补签。2、2015年11月19日，郭虎军与案外人河南瀚宇置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份约定：郭虎军以2006013元购买河南瀚宇置业有限公司开发的位于金水区平方米的房屋，双方约定2015年11月19日，郭虎军向河南瀚宇置业有限公司交纳房款606013元，剩余140万元由郭虎军采用商业贷款的方式支付。2015年11月19日、2016年1月18日，河南瀚宇置业有限公司分别向郭虎军开具发票，证明收到郭虎军交纳的上述房屋房款606013元、140万元。2015年12月10日，郭虎军与兴业银行股份有限公司郑州分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定：郭虎军向兴业银行股份有限公司郑州分行贷款140万元用于购买上述涉案房屋，贷款期限为336个月，自2015年12月10日至2043年12月10日止，为此，郭虎军将上述涉案房屋抵押给兴业银行股份有限公司郑州分行以担保债务的履行等。2019年2月14日、2019年3月15日、2019年4月2日、2019年7月2日、2019年8月5日、2019年9月3日、2019年5月8日、2019年6月3日、2019年6月5日，李志军分别向兴业银行郑州丰庆路支行的收款人为“其他应付过渡性款项”的46×××89账户交款9295.45元、9253.82元、9236.81元、1712.61元、1709.43元、1706.26元、9219.79元、9202.78元、1000544.44元，款项来源均为“还郭虎军房贷”。一审法院判决：一、解除2016年10月31日张志强代理郭虎军与李志军代理李行朝、郑州五环房地产营销策划有限公司签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》及2016年11月12日郭虎军与李志军、被告郑州五环房地产营销策划有限公司签订的《补充协议》；二、被告郭虎军于判决生效后十日内返还原告李行朝已付购房款210万元及利息（其中90万元部分，按照年利率6％的标准，自2016年11月12日起计算至被告郭虎军实际清偿之日止；120万元部分，按照年利率6％，自2019年11月4日起计算至被告郭虎军实际清偿之日止）；三、被告张志强对判决第二项确定的被告郭虎军的债务向原告李行朝承担连带清偿责任。四、被告郑州五环房地产营销策划有限公司于判决生效后十日内返还原告李行朝已付佣金、定金5万元及利息（以5万元为基数，按照年利率6％，自2016年10月31日起计算至被告郑州五环房地产营销策划有限公司实际清偿之日止）；五、驳回原告李行朝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取13108元，保全费5000元，共计18108元，由被告张志强、郭虎军负担17654元，由被告郑州五环房地产营销策划有限公司负担454元。张志强不服一审判决，向本院提起上诉，上诉请求：一、撤销郑州市金水区人民法院作出的（2020）豫0105民初14008号民事判决，依法改判上诉人张志强对郭虎军的债务不承担连带责任；二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审法院认为，关于张志强应否承担连带责任的问题。根据原审查明的事实可知，郭虎军作为案涉房屋权利人，其对与张志强与案外人程莹钏之间存在的纠纷、涉案房屋查封前后的状态及查封的原因、签订合同的背景早已知晓，但其隐瞒上述事实，导致合同目的无法实现，郭虎军对此存在重大过错，而张志强作为郭虎军的债权人，以郭虎军代理人身份与郭虎军一同隐瞒相关事实，共同实施签订房屋买卖合同、收取款项等行为，共同造成本案合同目的无法实现的后果，一审法院根据上述事实判令其承担连带清偿责任并无不当，张志强上诉称不应承担连带清偿责任的依据不足。一审法院依法送达开庭传票，张志强上诉称一审程序违法的依据不足。综上所述，张志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23600元，由张志强负担。再审经审理查明的事实与原一、二审法院查明的事实一致。本院再审认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，争议焦点为张志强是否应当承担连带责任。经查，2016年10月31日，郭虎军委托张志强作为代理人与李行朝的代理人李志军及居间方五环公司签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，将案涉房屋出售于李行朝。次日，郭虎军给张志强出具《声明》，授权张志强代理其办理案涉房屋交易事项。据此可以认定张志强系郭虎军的代理人身份。合同签订后，李行朝按约履行了房屋买卖合同支付价款的义务，郭虎军也将案涉房屋交付李行朝使用。后因郭虎军欠付案外人程宝钏借款，法院于2016年11月1日将案涉房屋予以查封。李行朝在居住案涉房屋三年后因无法办理过户手续起诉至法院要求解除合同、退还购房款。根据法律规定，张志强代理郭虎军进行房屋交易的法律行为符合法律规定,对被代理人郭虎军发生效力，所产生的法律后果应由郭虎军承担。虽然张志强基于与郭虎军之间存在的债权债务关系，收取了案涉购房款的一部分以冲抵郭虎军的欠款，但李行朝没有证据证明张志强在签订合同时存在隐瞒事实真相、与郭虎军存在恶意串通侵害其合法权益的行为，也没有证据证明张志强对案涉房屋被查封一事是知情的事实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第二款规定，代理人和被代理人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人承担连带责任。故原审判决张志强在本案中承担连带责任缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。另，关于李行朝实际使用案涉房屋近三年的利益损失问题，因郭虎军并未到庭进行应诉及主张相应权利，故该部分的费用本案暂不予处理，双方可另行主张解决。综上，并依据河南省高级人民法院（2021）豫民申1145号民事裁定书，张志强的再审请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初14008号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初14008号民事判决第三项、第五项和本院（2020）豫01民终14415号民事判决；三、驳回李行朝的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取13108元，保全费5000元，共计18108元，由李行朝负担654元，郭虎军负担17000元，郑州五环房地产营销策划有限公司负担454元；二审案件受理费23600元，由李行朝负担。本判决为终审判决。审判长 李 伟审判员 刘向科审判员 季士方二〇二一年七月二十三日书记员 娄亚敏