山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终8368号上诉人（原审原告）：青岛利旺达汽车服务有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区江山中路187号，统一社会信用代码：913702110998310238。法定代表人：梁振兴，总经理。委托诉讼代理人：徐锋茂，山东新岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨秀敏，山东新岛律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：青岛伟博斯国际贸易有限公司，住所地山东省青岛市保税区莫斯科路49号二楼2010室-A041号，统一社会信用代码：91370220MA3CC9CK3H。法定代表人：路云凤，经理。被上诉人（原审被告）：陈奕冰，男，1991年4月17日出生，汉族，住辽宁省辽中县。被上诉人（原审被告）：青岛车金汇汽车销售有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区江山中路187号A区，统一社会信用代码：91370211MA3NP3CW6N。法定代表人：胡冰洁，经理。被上诉人（原审被告）：胡冰洁，女，1990年7月23日出生，汉族，住辽宁省辽中县。以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：马先年，山东德衡（青岛高新区）律师事务所律师。以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：颜浩，山东德衡（青岛高新区）律师事务所律师。原审第三人：纪长明，男，1963年10月27日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。上诉人青岛利旺达汽车服务有限公司（以下简称利旺达公司）与与被上诉人青岛车金汇汽车销售有限公司（以下简称车金汇公司）、胡冰洁、青岛伟博斯国际贸易有限公司（以下简称伟博斯公司）、陈奕冰及原审第三人纪长明房屋租赁纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院(2020)鲁0211民初23305号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。青岛利旺通达汽车服务有限公司向本院提出上诉请求：依法撤销原审民事判决，并改判被上诉人车金汇公司与被上诉人伟博斯公司共同给付上诉人租金648520.5元，被上诉人胡冰洁和被上诉人陈奕冰对上述债务承担连带责任；由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：涉案租赁合同虽为上诉人与被上诉人伟博斯公司签订，但实际承租人是被上诉人车金汇公司。因2018年8月11日签订租赁合同时，被上诉人车金汇公司尚未注册成立，故被上诉人胡冰洁先借用被上诉人伟博斯公司公章签订合同，合同签订后，实际履行承租人也是车金汇公司，因此，上诉人与车金汇公司形成了事实上的租赁合同关系，上诉人由此主张车金汇公司承担责任，并未违法合同相对性原则。另外，胡冰洁明确表示，签租赁合同时车金汇还没有章子，先用伟博斯公司代替一下，伟博斯和车金汇是一起的，一家的。因此，即使签订合同承租人是伟博斯公司，车金汇公司也属于加入共同债务，应当依法承担责任。胡冰洁作为青岛车金汇汽车销售有限公司的一人股东，不能够证明车金汇公司财产独立于其个人财产，故胡冰洁也应当对车金汇公司的债务承担连带责任。综上，原审判决错误，请求二审法院依法纠正。四被上诉人在二审中共同答辩称：一审法院关于租赁费承担主体的认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持，上诉热上诉请求无事实和法律依据，应当依法予以驳回。根据一审查明事实可知：1、被上诉人车金汇成立于2018年11月30日，而涉案合同签订于2018年8月11日。即在上诉人与被上诉人伟博斯公司签订合同时，被上诉人车金汇公司并未成立。《协议书》内容明确反映，协议当事人仅有作为出租人上诉人与作为承租人的被上诉人的伟博斯公司，《协议书》中未有任何关于被上诉人车金汇公司的权利义务的约定。2、被上诉人车金汇公司和伟博斯公司均未合法成立的企业，两者的经营范围和股东完全不同。两者并不存在混业经营的情形。因此，在未有明确约定的情况下，被上诉人法人胡冰洁的录音不足以证明被上诉人车金汇公司应对伟博斯公司的债务承担连带责任。综上，被上诉人车金汇公司月上诉人不存在租赁合同关系，被上诉人车金汇公司时基于伟博斯公司的许可对相关案涉标的物予以使用，根据合同相对性原则，上诉人无权主张被上诉人车金汇公司应对伟博斯公司的债务承担连带责任，应依法驳回上诉人的上诉请求。原审第三人纪长明二审中未到庭，也未提交书面意见。利旺达公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令我方与伟博斯公司解除《协议书》，返还租赁物；2.判令伟博斯公司、车金汇公司支付2019年9月1日至租赁协议解除之日的租赁费618406元（暂计至2020年11月1日）及违约金20万元。（上述共计818406元）；3.判令伟博斯公司、车金汇公司支付租赁协议解除之日至实返还租赁物期间的占用费（按每日1438元计算）；4.陈奕冰、胡冰洁对上述债务承担连带责任;5.诉讼费由伟博斯公司、车金汇公司、陈奕冰、胡冰洁共同承担。在诉讼过程中，利旺达公司撤回第一项诉讼请求，将第二、三项诉讼请求中支付租赁费数额明确为648520.50元，并放弃要求支付违约金20万元。事实和理由：我方与伟博斯公司签订《协议书》，约定我方将青岛开发区汽车销售展厅及二楼办公室10间转租给青岛伟博斯公司使用。租赁期限自2018年9月1日起至2021年8月31日。年租金50万元，每年租金在上一年基础上递增5%。如伟博斯公司不按约交纳租金，逾期满十日，我方有权解除本协议，伟博斯公司向我方承担违约金20万元。协议签订后，伟博斯公司仅支付了第一年租金，此后再未支付，经我方多次催要，伟博斯公司至今未付。车金汇公司也是涉案场地的实际承租人，陈奕冰是伟博斯公司的一人股东，胡冰洁是车金汇公司的一人股东。据上诉至人民法院，请求依法判决。伟博斯公司一审答辩称，一、利旺达公司并非案涉租赁物的所有者和承租方，其无权对案涉租赁物进行处分，其与伟博斯公司签订的《协议书》系欺诈行为，其无权向伟博斯公司主张租金。1、伟博斯公司所承租房屋位于青岛市开发区汽车销售展厅及二楼10间。签订协议时利旺达公司称享有该房屋的使用权及转租权，案涉房屋系从其他第三方租赁获得。后经伟博斯公司获知，利旺达公司并不具有案涉房屋的转租权，其转租行为并未经过房屋所有人青岛中鲁润投资咨询有限公司（以下简称“中鲁润公司”）的同意。2019年9月2日，在伟博斯公司准备向利旺达公司支付第二年度租金时，获知中鲁润公司已经起诉解除其与纪长明的租赁合同，并收到房屋所有者中鲁润公司发出的腾房通知。该通知载明：“青岛中鲁润投资咨询有限公司所有的青岛开发区综合厂房及场地，现已被纪长明非法转租给贵公司。现我公司已通过司法途径将纪长明诉至法院。请求与其解除租赁合同，并要求其立即腾出厂房及场地。本公司望贵公司接到本公司通知后，立即搬出所占我公司的厂房和场地”。伟博斯公司接到该通知后与中鲁润公司取得联系，并证实该房屋系中鲁润公司出租给纪长明，并未收到纪长明向其他第三方转租的证明材料。2、另通过查阅中鲁润公司与纪长明房屋租赁合同纠纷法庭笔录得知，纪长明称其并没将案涉房屋转租给利旺达公司。因此，利旺达公司在与伟博斯公司签订《协议书》时，并未获得房屋的合法使用权和转租权，其并没有权利将案涉房屋向伟博斯公司出租。作为无权处分人，其无权就案涉房屋向伟博斯公司主张租金。二、房屋所有者与纪长明之间的租赁合同已经解除，在主合同已经解除的情况下，基于主合同签订的其他附属转租合同亦随之解除。据房屋所有者中鲁润公司反馈，纪长明因欠付案涉房屋所有人中鲁润公司近10年租金，2019年中旬，房屋所有人已经向第三人纪长明通知其与纪长明之间的租赁合同。在案涉房屋主合同即中鲁润公司与纪长明之间的租赁合同解除的情况下，其他依附于该主合同签订的转租合同也因此随之解除。因此，在房屋所有人与纪长明之间的租赁合同解除后，伟博斯公司与利旺达公司之间的《协议书》随之解除，利旺达公司基于该合同向伟博斯公司主张租金、占用费和违约金没有事实和法律依据。三、案涉房屋系违章建筑，基于违章建筑所签定的《协议书》属于无效协议，且《协议书》无效系利旺达公司刻意隐瞒违法事实所致，应当由其承担一切不利后果。伟博斯公司通过委托律师查阅案涉房屋中鲁润公司与纪长明案卷材料得知，案涉房屋早在2013年11月8日即被黄岛区行政执法局做出《行政处罚事先告知书》，在该告知书中，明确载明案涉房屋因超过临时规划而属于违章建筑，应当依法予以拆除。利旺达公司作为出租人，其当然知晓该事实，但是伟博斯公司在与利旺达公司签订协议时，并未告知。根据我国《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定，所签协议书属于无效合同。该无效合同因利旺达公司刻意隐瞒事实所致，因此，应当由利旺达公司承担一切不利后果。四、在利旺达公司并无转租权且转租合同无效的情况下，伟博斯公司有权暂停向其支付租金，不属于违约行为，利旺达公司诉请向其支付违约金没有事实和法律依据。1、据伟博斯公司调查，利旺达公司并非案涉房屋的承租者，其无权对外转租案涉房屋。且因案涉房屋属于违章建筑导致合同无效情况下，伟博斯公司有权拒绝向利旺达公司支付租金。2、在伟博斯公司租期满一年后，连续接到房屋所有人中鲁润公司的腾房通知，黄岛区人民法院关于案涉房屋的调查令，调查案涉厂房的租赁情况，已经严重影响伟博斯公司对案涉房屋的使用。即使合同有效，根据《合同法》第68条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。在伟博斯公司接到案涉房屋腾房通知且中鲁润公司与案外人租赁合同已经解除的情况下，伟博斯公司面临着随时被强制腾房的法律风险，在此情况下，伟博斯公司有权中止合同租金的支付，保护自身的合法权益不受侵害。因此，本案中，利旺达公司诉请伟博斯公司向其支付违约金没有事实和法律依据，依法应予以驳回。根据《合同法司法解释二》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。退一步讲，即使合同有效且答辩人存在违约行为，该行为也未对答辩人造成损失，伟博斯公司主张的高额违约金违反我国法律的强制性规定，没有法律依据。综上，伟博斯公司与利旺达公司之间的合同属于无效合同，利旺达公司并不享有房屋的使用权和承租权，无权基于协议书向答辩人主张租金、占用费、违约金。请求法院依法查明事实，驳回利旺达公司的诉讼请求。陈奕冰一审中辩称，伟博斯公司为合法注册成立的法人，陈奕冰是该公司的股东，与伟博斯公司不存在合同关系，伟博斯公司与利旺达公司所签订合同产生债权债务与陈奕冰无关，其他意见同伟博斯公司。车金汇公司一审中辩称，车金汇公司系基于伟博斯公司的许可，取得房屋使用权，根据合同相对性原则，车金汇公司与利旺达公司没有房屋租赁关系，无需支付租金，应予以驳回对车金汇公司起诉，其他意见同伟博斯公司。胡冰洁一审中辩称，胡冰洁是车金汇公司的股东，与利旺达公司不存在合同关系，利旺达公司所诉租金与胡冰洁无关，无权对胡冰洁起诉。其他意见同伟博斯公司。纪长明一审中述称，是中鲁润公司将本案涉及租赁物场地出租给了第三人（纪长明），第三人又在土地上建成厂房、展厅、办公室，然后第三人一直以利旺达公司名义使用，利旺达公司又以自己名义租给原审被告，上述都是经过第三人的同意。原因是原审被告要求出租人是公司，而第三人是个人。一审法院认定事实如下：1.2018年8月11日，利旺达公司（甲方）与伟博斯公司（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方将现经营使用的位于青岛开发区汽车销售展厅（面积约406平方米）及二楼办公室10间转租给乙方使用，乙方对该租赁物现状已充分了解，现上述租赁物使用功能及水电设施完好；租赁期限：自2018年9月1日起至2021年8月31日止；租赁用途：乙方承租上述租赁物，用于汽车展示及销售；租金及交纳方式：乙方第一年度向甲方交纳租金500000元，于本协议签订当日付清；以后每年租金在上一年度租金的基础上递增5%，于当年度租期开始前十日内一次性付清。即第二年度租金为525000元，第三年度租金为551250元，（上述租金为不含税价格，如乙方需甲方开具发票，乙方应另行向甲方承担税金）；乙方应于本协议签订之日，向甲方缴纳合同保证金10万元，如合同期内乙方违约或者给甲方造成经济损失，甲方有权从保证金中扣除，不足部分乙方另行承担。在合同终止或期满后三十日内，保证金（如有）甲方无息退还乙方。逾期退还的，每逾期一日甲方应按应付款额的1%承担违约责任，造成损失的，甲方还应承担赔偿责任；租赁期间，经甲方事先同意后（甲方三日内未确认的视为认可），乙方可在不损害建筑物结构、安全的前提下根据经营需求进行装修、装饰，合同终止或期满，乙方投入的装饰、装修，归甲方所有；租赁期间，如遇国家、政府征用、占用本合同租赁物，本协议自动终止，乙方应无条件退出经营，交还甲方租赁物。甲方退还乙方已交当年度但尚未履行期间的租金；租赁期间，乙方因经营产生的水、电等费用，由乙方自行承担，乙方经营所需的各项审批手续，由乙方自行办理。甲方全力配合；合同终止或期满，乙方应将符合正常使用状态的租赁物交还甲方，如有损坏，乙方负责赔偿甲方经济损失。合同还对其他内容进行了约定。2、协议签订后，伟博斯公司于2018年8月11日向利旺达公司支付50万元租金、10万元厂房使用保证金。利旺达公司于2018年9月1日向伟博斯公司交付租赁场地，在诉讼过程中，双方于2021年1月27日完成了对租赁场地的交接。3、本案涉及的场地系第三人纪长明从案外人青岛中鲁润投资咨询有限公司处租赁，纪长明租赁本案涉及的场地后，在该场地上建设租赁物，并将租赁物交给利旺达公司使用。4、青岛伟博斯公司系自然人独资，出资人为陈奕冰、青岛车金汇公司系自然人独资，出资人为胡冰洁。一审法院认为，本案争议的焦点问题：所拖欠租赁费应当由谁向原告支付；及应支付的租赁费数额。一、所拖欠租赁费应当由谁向利旺达公司支付。利旺达公司认为，本案租赁场地实际是由车金汇公司使用，租金是由该公司法定代表人胡冰洁交付，并且胡冰洁认可因车金汇公司没有登记成立，故借用伟博斯公司名义签订合同，因此应当由伟博斯公司、车金汇公司共同向原告支付租金。因伟博斯公司、车金汇公司均为自然人独资公司，故应当由股东对该债务承担连带责任。对此利旺达公司提交了胡冰洁POS机交款单1份及纪长明与胡冰洁的录音一份。胡冰洁对交款单及录音的真实性无异议。伟博斯公司、车金汇公司认为，合同系伟博斯公司与利旺达公司签订，与车金汇公司无关，根据合同相对性原则，本案的承租方为伟博斯公司，应当由伟博斯公司承担责任。陈奕冰、胡冰洁不同意承担连带责任，对此提交了伟博斯公司、车金汇公司的银行流水用以证明公司财产独立于股东财产。利旺达公司认为被告提交的银行流水并不能证明股东财产独立于公司财产。一审法院认为，利旺达公司与伟博斯公司签订了租赁协议，伟博斯公司使用利旺达公司的租赁物，应当按照合同约定向利旺达公司支付租赁费。虽租金部分是由胡冰洁给付，但并不能证明利旺达公司与车金汇公司之间存在合同关系，利旺达公司要求车金汇公司支付租金，违反了合同相对性原则，利旺达公司的该请求无法律依据，一审法院不予支持。伟博斯公司为自然人独资的有限责任公司，公司股东陈奕冰提供的证据不能证明股东财产独立于公司的财产，故对伟博斯公司的债务应当承担连带责任。二、应支付的租赁费数额。根据合同约定，租赁期限为2018年9月1日至2021年8月31日，伟博斯公司已实际于2021年1月27日将租赁物交付给利旺达公司，按照当事人对租赁费的约定，2018年9月1日至2019年8月31日期间租赁费为50万元，2019年9月1日至2020年8月31日期间的租赁费为50×(1+5%)=52.5万元，2020年9月1日至2021年1月27日期间租金为551250元×148∕365=223520.50元，综上共计租赁费1248520.50元，扣除被告支付的600000元，伟博斯公司尚应向利旺达公司支付租金648520.50元。伟博斯公司认为，在伟博斯公司的租赁期限内正值新冠病毒疫情，对伟博斯公司的经营造成影响，2020年2月-4月未正常营业，要求减免3个月租金。利旺达公司拒绝减免租金。一审法院认为，新冠疫情虽客观上会对伟博斯公司的经营造成一定影响，伟博斯公司租赁场地作为销售车辆的展厅，根据疫情防控的措施，并不需要伟博斯公司采取暂停营业的措施，故一审法院对伟博斯公司减免租金的抗辩不予支持。综上，一审法院认为，利旺达公司与伟博斯公司之间签订协议书，其内容是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规定的强制性规定，依法应予维护。利旺达公司按照合同约定向伟博斯公司提供租赁场地，伟博斯公司应当按照约定向利旺达公司支付租金，伟博斯公司未按照约定支付租金，应当承担相应的民事责任。陈奕冰作为伟博斯公司的唯一股东，在不能证明其财产与公司财产独立的情况下，应对该债务承担连带责任。在诉讼中，利旺达公司与伟博斯公司对租赁物进行了交接，双方实际上已经解除合同，一审法院对利旺达公司撤回第一项诉讼请求及放弃违约金20万元的请求予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、青岛伟博斯国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内给付青岛利旺达汽车销售服务有限公司租金648520.50元；二、陈奕冰对上述债务承担连带责任；三、驳回青岛利旺达汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5992元，保全费4612元，共计10604元，由青岛利旺达汽车销售服务有限公司承担1698.80元，由青岛伟博斯国际贸易有限公司、陈奕冰承担8905.20元。因青岛利旺达汽车销售服务有限公司已预交，青岛伟博斯国际贸易有限公司、陈奕冰于本判决生效之日起十日内给付青岛利旺达汽车销售服务有限公司8905.20元。二审期间，各方未提交新证据。二审另查明，双方在（2020）鲁02民终8368案件的一审中确认，该两案件中所涉建筑物，部分区域有合法手续，部分区域依据青岛市黄岛区行政执行法青开执法告字[2013]第201300732号行政处罚事先告知书载明，其临时建设规划规划许可已在2011年11月24日到期。各被上诉人均陈述，涉案场地由伟博斯公司和车金汇公司共同使用。车金汇公司于2018年11月30日成立，胡冰洁在一审上诉人提交的录音中陈述：“当时我是想以车金汇去签合同的，但是当时车金汇的营业执照没下来，纪总说是没有营业执照，那这个东西不是得盖章吗，那没有章啊，我说那我们这还有一个伟博斯，我们用伟博斯代替一下，我们干是用车金汇，他说那也行。所以以伟博斯的名义，因为车金汇那时候没有车金汇，没有章子。”双方确认已交付的租金由胡冰洁交付，收据向伟博斯公司开具。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人二审中明确对一审判决数额无异议，故本案的争议焦点在于承担责任的主体问题。依据查明的事实可以确认，车金汇公司实际使用涉案场地，其法定代表人、一人股东胡冰洁交纳涉案场地租金，且胡冰洁在录音中自认，由伟博斯公司签订合同是因为签订合同时车金汇公司工商登记尚未完成不能盖章。因此，本院认为，涉案合同虽然由伟博斯公司签订，但在履行过程中，车金汇公司对合同进行了实际履行，其以实际行为表明其作为合同一方当事人实际履行合同的意思，因此，足以认定其与伟博斯公司共同作为承租人履行合同义务。因此，上诉人要求车金汇公司承担共同责任，符合法律规定，本院予以支持。关于胡冰洁是否应承担责任，车金汇公司为自然人独资的有限责任公司，公司股东胡冰洁提供的证据不能证明股东财产独立于公司财产，故对车金汇公司的债务应当承担连带责任。涉案场地虽有部分未办理建设工程规划许可，但四被上诉人已实际使用，因此，上诉人起诉要求其给付合同约定的相应费用，符合法律规定。综上所述，上诉人青岛利旺达汽车服务有限公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法法》第八条、第二十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：一、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初23305号民事判决第一、二项；二、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初23305号民事判决第三项；三、青岛车金汇汽车销售有限公司对山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初23305号民事判决第一项承担共同还款责任；四、胡冰洁对上述第三项债务承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5992元，保全费4612元，共计10604元，由青岛利旺达汽车服务有限公司承担1698.80元，由青岛伟博斯国际贸易有限公司、陈奕冰、青岛车金汇汽车销售有限公司、胡冰洁承担8905.20元。二审案件受理费10285元，由青岛车金汇汽车销售有限公司、胡冰洁负担。青岛伟博斯国际贸易有限公司、陈奕冰、青岛车金汇汽车销售有限公司、胡冰洁应承担的诉讼费用，于本判决生效之日起十日内由各被上诉人直接给付青岛利旺通达汽车服务有限公司。本判决为终审判决。审 判 长  孙 琦审 判 员  谷林平审 判 员  于 梦二〇二一年七月二十七日法官助理  徐 鹏书 记 员  王珩霖书 记 员  王若怡