山西省山阴县人民法院民事判决书（2021）晋0621民初507号原告（反诉被告）：郭某1，山西省山阴县人，住山西省山阴县。        委托诉讼代理人：何某，山西金世纪律师事务所律师。        被告（反诉原告）：朔州市天力房地产开发有限公司。        法定代表人：郭某2，经理。        委托诉讼代理人：吴某，山西星瑞律师事务所律师。        第三人（反诉被告）：郭连山，男，汉族，山西省山阴县人，无业，住山西省山阴县。        原告郭某1与被告朔州市天力房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，被告朔州市天力房地产开发有限公司于2021年5月12日向本院提出追加郭连山为本案第三人的申请，并提起反诉。后本院依法追加郭连山为本案第三人。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭某1委托诉讼代理人何某，被告（反诉原告）朔州市天力房地产开发有限公司法定代表人郭某2、委托诉讼代理人吴某，第三人（反诉被告）郭连山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        郭某1向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法确认郭某1与朔州市天力房地产开发有限公司之间的买卖合同解除；2．判令朔州市天力房地产开发有限公司退还全部购房款534264元，支付违约金10685.28元，赔偿迟延支付利息130894.68元，共计675843.96元。事实和理由：2015年9月21日郭某1与朔州市天力房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，郭某1出资534264元购买了朔州市天力房地产开发有限公司开发建设的位于同太路东侧的中央城住宅小区的商品房一套，朔州市天力房地产开发有限公司在收到全部房款后于2015年9月30日给郭某1开具了收款收据。按照合同约定，朔州市天力房地产开发有限公司应该在2015年11月30日前向郭某1交付房屋，但朔州市天力房地产开发有限公司不仅不能交付房屋，而且后来郭某1提出解除合同，要求朔州市天力房地产开发有限公司退还购房款也被拒绝。根据双方签订的合同第九条第二款第二项的约定：逾期超过120天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计付款的2％向买受人支付违约金。为此，郭某1请求人民法院在确认郭某1、朔州市天力房地产开发有限公司于应该交房的2015年11月30日后三个月，即2016年2月底解除合同，同时判令朔州市天力房地产开发有限公司退还全部购房款534264元，并按约支付违约金10685.28元。另外，判令朔州市天力房地产开发有限公司赔偿郭某1迟延支付利息130894.68元，利率以中国人民银行公布的中长期贷款五年以上利率4.9％计算，时间计算五年，但利息的支付应当判决至实际给付完毕之日。        朔州市天力房地产开发有限公司辩称，1．同意解除郭某1与朔州市天力房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》。2．案涉的房屋不是现款支付购房款，是通过与郭连山的工程款抵顶，由郭连山指定郭某1为购房人。3．该房屋在2015年11月已经完工，并符合交房条件。4．郭连山在没有完成工程量的情况下，从朔州市天力房地产开发有限公司手中先后收取50000元、40000元两笔现金，并于2015年9月30日取得购买房屋的收据，朔州市天力房地产开发有限公司给郭连山付款以及出具购房收据时，工程并未完工，更没有结算。5．郭某1没有向朔州市天力房地产开发有限公司提出过解除合同的申请，郭某1本人也没有到朔州市天力房地产开发有限公司领取钥匙，同时郭某1从2015年交付房屋算起，应当支付每平方米1.3元的物业费大约11000多元。6．郭某1所诉的违约金、迟延支付利息，事实上均不存在，朔州市天力房地产开发有限公司既没有违约，也没有迟延交付，反而是郭某1没有支付配套费。        郭连山陈述，一、郭连山与朔州市天力房地产开发有限公司之间的建设工程合同已履行完毕，双方之间的权利义务通过结算已经最终确定，故朔州市天力房地产开发有限公司主张无事实依据。1.2015年4月，郭连山与朔州市天力房地产开发有限公司签订《外保温及涂料施工协议》，不存在朔州市天力房地产开发有限公司所述“借用郭某3的营业执照”。2．朔州市天力房地产开发有限公司分两次支付郭连山的90000元工程款是用来结算郭某3的外墙保温工程的，与郭连山结算的工程款无关。合同签订后，郭连山与郭某3分别施工，郭连山做外墙涂料工程，郭某3做外墙保温工程。因外墙保温工程未完工，郭连山于2015年6月25日向朔州市天力房地产开发有限公司支取外墙保温工程款50000元，于2015年8月21日支取外墙保温工程款40000元。郭连山将两笔款支付给外墙保温工程的实际施工人郭某3。郭某3实际收到郭连山100000元，并向郭连山出具1支100000元的借条。后外墙保温工程款由朔州市天力房地产开发有限公司直接向郭某3结算，已支取的90000元也计入总外墙保温工程款中，故以上外墙保温工程款与郭连山无关。3．朔州市天力房地产开发有限公司主张的支付给白某的工程款应不予支持。首先郭连山按时完工，白某不可能为郭连山施工。其次，郭连山是涉案工程的承包人，合同约定项下的工程应由郭连山完成，如果朔州市天力房地产开发有限公司将部分工程单方交由他人完成，那么朔州市天力房地产开发有限公司就成了违约，应自行承担相应的费用，无权要求郭连山承担相应工程款。再次，据朔州市天力房地产开发有限公司所述，工程款结算在前，白某施工在后，故郭连山结算工程款时白某还未施工，因而郭连山所结算的工程款与白某无关。4．朔州市天力房地产开发有限公司欠郭连山的工程款已作结算，双方之间的合同已履行完毕。2015年9月30日，朔州市天力房地产开发有限公司与郭连山对外墙涂料工程进行最终结算，朔州市天力房地产开发有限公司应付郭连山工程款536935元，朔州市天力房地产开发有限公司称“2015年1月最终核算应付工程款485000元”缺乏事实依据。二、郭连山将债权让与郭某1的事实明确告知朔州市天力房地产开发有限公司，朔州市天力房地产开发有限公司以房抵债的行为表明债权让与合同已发生法律效力。郭连山虽然与朔州市天力房地产开发有限公司对工程款进行了结算，但并未收到工程款，郭连山将对朔州市天力房地产开发有限公司享有的债权让与郭某1，郭某1用对朔州市天力房地产开发有限公司享有的债权充抵房款，双方签订《商品房买卖合同》以明确相关权利义务。该合同合法有效，且郭某1已向朔州市天力房地产开发有限公司履行了合同义务。三、朔州市天力房地产开发有限公司无权向郭连山提起反诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条之规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系，诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本案中，本诉的案由为房屋买卖合同纠纷，合同相对方为郭某1与朔州市天力房地产开发有限公司，郭连山是合同之外的第三人，而朔州市天力房地产开发有限公司所主张的事实和请求是基于建筑施工合同而提出，与本诉不是基于相同的事实和法律关系。因此朔州市天力房地产开发有限公司的反诉请求不符合人民法院的受理条件，应予驳回。四、朔州市天力房地产开发有限公司对郭连山的诉求已经超过诉讼时效。郭连山与朔州市天力房地产开发有限公司之间的工程款已于2015年9月进行了最终结算，之后5年多时间内朔州市天力房地产开发有限公司没有向郭连山提出过任何主张，因此，朔州市天力房地产开发有限公司对工程款的主张已经超过法律规定的诉讼时效。        朔州市天力房地产开发有限公司向本院提起反诉请求：判令郭某1、郭连山向朔州市天力房地产开发有限公司支付所欠的房款161135元。事实和理由：2015年4月25日，郭连山借用郭某3的营业执照与朔州市天力房地产开发有限公司签订2号楼《外保温及涂料施工协议》，约定工程价款45％采用现金支付、50％以朔州市天力房地产开发有限公司中央城项目房屋抵顶工程款、5％为质保金。具体施工时，协议中的保温部分由郭某3承担，涂料部分由郭连山承担。郭连山所负责的涂料部分经2016年1月最终核算应付工程款485000元。但因郭连山剩余部分工程未做且拒绝完工，朔州市天力房地产开发有限公司另找白某完成，产生施工费用19200元。郭连山实得的款项应为485000元-19200元=465800元。但朔州市天力房地产开发有限公司分别于2015年6月26日、2015年8月21日向郭连山付款50000元、40000元，2015年9月30日通过用施工款抵顶房屋（即本诉中所涉房屋）购房款的方式付款536935元（房屋价值），并借名登记于其妹郭某1名下。综上，朔州市天力房地产开发有限公司通过两次付款90000元，一次用房抵顶536935元，共支付施工款626935元。而郭连山应得工程款为465800元，但其实际得到626935元，朔州市天力房地产开发有限公司多支付161135元。如果郭某1欲取得案涉的房屋，应向朔州市天力房地产开发有限公司支付所欠房款161135元。庭审中，朔州市天力房地产开发有限公司当庭表示撤回反诉请求。        郭某1围绕诉讼请求依法提交了郭某1的身份证复印件、郭某1与朔州市天力房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》复印件、购房款收据复印件、郭某1的诊断证明复印件各1份。朔州市天力房地产开发有限公司认为郭某1的诊断证明与本案没有关联性，其病情不属于合同目的不能实现的法定解除；对郭某1的身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件、购房款收据复印件的真实性无异议，认为合同上购房人的买受人签名是郭连山，收据上交款人也是郭连山，而非郭某1；该房屋已在2015年11月完工并具备交付条件，郭某1没有提供证据证明朔州市天力房地产开发有限公司违反了合同约定；同时该合同第六条载明，交钥匙时，郭某1应当支付配套费，郭某1没有证据证明其支付了配套费，朔州市天力房地产开发有限公司不应该给其钥匙。郭连山对郭某1提供的证据无异议。        朔州市天力房地产开发有限公司向法庭提供了以下证据：1．《外保温及涂料施工协议》以及营业执照；2．施工单位工程造价及付款情况；3．结算明细表；4．预付账款收条、《商品房买卖合同》；5．结算书；6．证人白某、郭某3的证言；7．质保金记载；8．应付账款单。郭某1对朔州市天力房地产开发有限公司提供的证据发表了以下质证意见：1．对协议的真实性认可，但与本案的关联性不大，只能证明双方曾经签订过协议，后来双方对合同进行了变更，从变更后就对双方没有了约束力；朔州市天力房地产开发有限公司称郭连山借用郭风贵的营业执照签订合同，该主张没有证据支持，合同的相对方就是郭连山，与营业执照无关；该份证据与郭某1主张涉案房屋于2015年年底完工是没有关系的。2．施工单位工程造价及付款情况中的相关款项都付给了案外人，并没有付给郭连山，双方己经对合同进行了变更，付给郭连山与双方签订的施工合同是没有任何关系的。3．结算明细表第九项的标注与本案没有任何关联，扣郭连山的钱，没有任何事实依据，郭连山结算工程款，是基于干了多少工程，本案从证据来看，对郭连山没干的工程，倒扣工程款是不应该的。4．对郭连山收取40000元和50000元的收条没有意见，该款项是用于外墙保温，收条落款时间是2015年6月25日，这是在结算之前，在结算时应将两支收条考虑在内，这个款给了郭某3，抵顶了郭某3的工程款。5.536935元的工程款收条上没有任何文字能够显示是预付款，所以该票据是最终结算，不能认为是预付款。6．工程结算书是朔州市天力房地产开发有限公司单方制作的，不是出自第三方的鉴定机构，所以对其客观性提出质疑，此外这是复印件，对其真实性提出质疑，不能与原件核对一致的复印件，是不能作为定案依据的。7．对证人证言的真实性有异议，按照法律规定，当事人提供证人证言必须要求证人出庭作证，接受质证，否则不能作为定案依据，其证言真实性无从核实，白某证明工程在2015年11月份完工，这个时间发生在郭连山与朔州市天力房地产开发有限公司结算完毕之后，所以白某的工程款并不包括在郭连山的工程款之内，该证据与朔州市天力房地产开发有限公司待证事实没有任何关联，对郭某3证言的真实性提出质疑，内容与客观事实不符，郭某3称郭连山用他的营业执照签订合同，但事实并非如此，其证明白某完成了外墙涂料工程，这也是没有事实依据。8．账页，是朔州市天力房地产开发有限公司单方制作，制作的账页也是基于错误的认识所做，所以对内容不认可。郭连山对朔州市天力房地产开发有限公司提供的证据发表以下质证意见：质保期国家规定是2年，保证10年是指保证涂料在10年内不失色；536935元是最终结算出来的工程款；郭连山还有一部分涂料没有用完，当时说好是做4栋的涂料，后来郭连山只做了2号楼，相东升说剩下的交给白某做，白某至今也没有和郭连山结算；关于郭某3的营业执照，一开始郭连山和郭某3合伙，后来分开了，不存在郭连山借用郭某3营业执照；郭连山是收过朔州市天力房地产开发有限公司40000元、50000元，用于外保温。        郭连山向法庭提供了郭某3出具的借条。朔州市天力房地产开发有限公司认为不能确认该份借条是郭某3本人所写，而且该借条与本案没有关联性，借条落款时间是2015年6月9日借到现金100000元，朔州市天力房地产开发有限公司是在2015年6月25日、2015年8月21日分别给郭连山50000元、40000元。郭某1对郭连山提供的证据无异议，认为可以证明郭连山从朔州市天力房地产开发有限公司支取的90000元是用来替朔州市天力房地产开发有限公司向郭某3支付工程款。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朔州市天力房地产开发有限公司在开发建设山阴县翰府国际小区时，于2015年4月25日和郭连山签订了《外保温及涂料施工协议（2#楼）》，双方约定保温80元／㎡，涂料30元／㎡，真石漆95元／㎡；2#施工起正立面外保温完工付所做工作量的20％，东、西山墙外保温完工后，朔州市天力房地产开发有限公司付款至全部外保温的45％，保温涂料竣工验收合格后，余款50％朔州市天力房地产开发有限公司以中央城项目房屋抵顶工程款，其余5％作为质保金，五年后一次付清。该协议还对其他事项进行了约定。但在实际施工过程中，郭连山负责外墙涂料的工程，郭某3负责外墙保温的工程，外保温工程款和涂料工程款分别由郭某3、郭连山单独结算。协议签订后郭连山对2号楼的外墙涂料进行了施工。后经郭连山与朔州市天力房地产开发有限公司协商，双方同意用郭连山的534264元工程款抵顶郭某1购买朔州市天力房地产开发有限公司开发的中央城的2幢3单元2101号房屋的购房款。郭某1与朔州市天力房地产开发有限公司在2015年9月21日签订了《商品房买卖合同》，后朔州市天力房地产开发有限公司于2015年9月30日向郭某1出具了收取郭某1购房款534264元的收条1支，收条上显示交款人为郭连山，该534264元购房款并非现金或转账，实际为郭连山的工程款。现郭某1以朔州市天力房地产开发有限公司未按合同约定按期交付房屋，要求解除与朔州市天力房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，同时要求朔州市天力房地产开发有限公司退还全部购房款534264元，并支付违约金10685.28元，赔偿迟延支付利息130894.68元，共计675843.96元。        庭审中，郭连山以2015年8月21日的收条作为最终工程结算，朔州市天力房地产开发有限公司以施工单位工程造价及付款情况表作为最终结算，但双方均对对方的陈述不予认可。        本院认为，本案争议的焦点是朔州市天力房地产开发有限公司是否应该返还、支付郭某1购房款、违约金、迟延利息，以及郭连山与朔州市天力房地产开发有限公司的工程款是否已经结算完毕。郭某1主张要求朔州市天力房地产开发有限公司退还其购房款，双方在订立房屋买卖合同时虽明确购房款全部交付，并出具收款收据，但该笔款项系实用郭连山工程款抵顶，并非由其现金支付或转账支付。而朔州市天力房地产开发有限公司用其房屋抵顶郭连山的工程款，实质上属于以房抵债，该行为属于实践性法律行为，房屋未交付，原债务不消灭。本案中，郭某1、朔州市天力房地产开发有限公司均同意解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，双方与郭连山均认可朔州市天力房地产开发有限公司尚未将房屋交付郭某1，且郭连山与朔州市天力房地产开发有限公司对郭连山所做的工程没有进行正式结算，应认定该工程款至今未结算，故朔州市天力房地产开发有限公司与郭连山之间的债务关系并未消灭，郭某1主张要求退还的购房款仍为郭连山的工程款，故郭某1要求朔州市天力房地产开发有限公司退还购房款534264元、支付违约金10685.28元，赔偿迟延支付利息130894.68元的诉讼请求，不予支持。        综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十七条、第五百九十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：        驳回郭某1的诉讼请求。案件受理费10558元，减半收取计5279元，由郭某1负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。        审判员    闫全录二〇二一年七月二十二日书记员    戈一星