江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣04民终1303号上诉人（原审被告）：修水县金瑞福置业有限公司，住所地：江西省九江市修水县义宁镇珠江大酒店附属C栋六楼，统一社会信用代码：91360424063455985W。法定代表人：袁凤廷，该公司董事长。委托诉讼代理人：漆有亮，江西瑞州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟亮亮，男，1986年11月18日出生，汉族，农民，住江西省九江市修水县。委托诉讼代理人：刘丙生，江西问章律师事务所律师。上诉人修水县金瑞福置业有限公司（以下简称：金瑞福公司）因与被上诉人钟亮亮商品房预售合同纠纷一案，不服江西省修水县人民法院（2021）赣0424民初1053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。金瑞福公司上诉请求：一、依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定实际交房日期为2017年12月30日系认定事实错误。根据被上诉人之父签收的小区业主入住登记表显示被上诉人入住的时间为2017年12月16日。一审中被上诉人提交的物业收款收据、物业管理服务协议等证据不能充分证明被上诉人实际交房时间，仅能证明订立物业合同和交纳物业费用的时间。二、一审判决适用法律错误。1．对案涉合同约定的交付之日理解为实际交付之日，系随意扩大解释，违反法律规定。2．一审判决认定被上诉人主张逾期办证违约金未过诉讼时效，属适用法律错误。三、一审判决对上诉人庭审中提出的违约金过高，没有审理并作出认定。钟亮亮辩称：1．上诉人于2017年12月30日将房屋交给被上诉人，一审中被上诉人已经确认。2．上诉人为被上诉人办理产权证的时间为2019年1月16日，一审查明房屋交付的时间为2017年12月30日，约定办证的期限就是2018年3月30日，被上诉人于2021年3月22日起诉未超过诉讼时效。3、违约金的计算方式是上诉人一方在合同中确定的，上诉人知道违约办证的后果，且合同中约定违约收房购买人同样承担相同的违约责任，上诉人认为过高没有依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。钟亮亮一审起诉请求：判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权登记违约金19,607.58元。一审法院认定事实：2017年2月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（预售），合同约定：原告购买被告开发的位于修水县东城区住房一套，该房建筑面积94.76㎡，总价款336900元；被告应在2017年3月31日前向原告交付商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房所有权转移登记，因被告的原因，原告未能在商品房交付之日起90日内取得商品房所有权证书，原告不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同在其他方面亦作了相应的约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部的购房款。2017年4月10日，原告缴纳了涉案房屋的契税4,812.85元；同年12月30日，被告向原告交付了房屋。2019年1月16日，涉案房屋已在修水县不动产登记局办理了产权登记手续。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉合同第二十条约定的“交付之日”应作何理解？二、本案的逾期办证违约金是否已过诉讼时效？对于争议焦点一，案涉合同第二十条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，……”。原告主张应为实际交付使用之日，被告主张对该条“交付之日”应理解为合同约定交付之日。一审法院认为：首先，原、被告签订合同时，该合同中第十二条对逾期交房的损失以支付违约金的形式对买方进行了救济。若将逾期办证条款中的“交付之日”理解为约定交付之日，当出卖人逾期交房时，因一个违约行为，将可能同时承担逾期交房和逾期办证过重的双重违约责任，故对逾期办证的违约金条款中的“交付”作实际交付理解对合同双方较为公平合理。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项，商品房买卖的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案对逾期办证的违约金条款中的“交付”作实际交付理解，亦与法律规定相符。故该条款的交付之日按通常理解应为实际交付使用之日。对于争议焦点二：根据《商品房买卖合同》（预售）约定案涉房屋办证的期限为该房交付之日起90日内，本案的实际交房之日为2017年12月30日，故其合同约定的办证期限于2018年3月30日届满，逾期办证违约金因逾期办证的事实产生，至原告起诉时未超过3年，故被告主张原告的诉请已过诉讼时效，一审法院不予支持。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售），经审查属有效合同，具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。按合同约定，由双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，但自双方于2017年12月30日办理了房屋交付手续后至2019年1月16日案涉房屋办理了不动产权登记之日止，已超过合同约定的90日办证期限。经查，原告在房屋交付前已缴纳了个人办证所需的税费，履行了自己应尽的义务；被告辩称逾期办证的原因系政府没有及时办理相应的审批手续，不该归责于被告，但未提供证据予以证实，可认定被告未按合同约定履行自己应尽的办证义务，构成合同违约，因此，被告应承担逾期办证的民事责任。合同约定的违约金标准合理，一审法院不作调整。本案中，案涉房屋交付时间为2017年12月30日，按合同约定的办证期限为2018年3月30日，至2019年1月16日案涉房屋办理了产权登记之日止共逾期办证291天，经计算违约金为19,607.58元（336,900元×0.2%/天×291天）。原告诉请符合法律规定，一审法院予以支持。判决：被告修水县金瑞福置业有限公司在本判决生效后十五日内向原告钟亮亮支付逾期办证违约金19,607.58元。案件受理费290元，减半收取145元，由被告修水县金瑞福置业有限公司负担。二审期间，金瑞福公司向本院提交以下证据材料：一、小区业主入住登记表复印件一份，原件在物业公司。证明目的：证明合同约定的房屋是2017年12月16日钟亮亮入住的。二、入伙许可签证单复印件一份，证据来源于物业公司。证明目的：实际交房日期是2017年12月16日。三、竣工验收备案表复印件一份，证明工程竣工验收在2017年3月20日，但是修水县城乡建设局备案时间是2018年8月31日，间隔这么长时间是因为政府，备案登记的所有文件我们都是齐全的。钟亮亮质证意见：对证据一对签名真实性无异议，但是是在12月30日签的，在之前没有签过字，拿钥匙、签合同等手续都是在12月30日一次性办理的，这个也是在那天签的。对证据二的三性有异议，我方没有签字认可。且上诉人提交的两份证据均不属于二审新证据。对证据三真实性请法院核实，对证明目的有异议，不能证明是因为政府机关的原因导致备案时间是2018年。本院认证意见：金瑞福公司提供的三份证据均系复印件，未能提交原件予以核实，真实性无法确认，故对其证据均不予采信。钟亮亮未向本院提交证据材料。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1．双方签订的购房合同第20条第2点约定的商品房交付日期是实际交付日期还是合同约定的交付日期？2．房屋实际交付日期是2017年12月16日还是2017年12月30日？3．本案钟亮亮的起诉是否超过了诉讼时效？4．一审法院判决上诉人支付的违约金是否应当予以调整？关于双方签订的购房合同第20条第2点约定的商品房交付日期是实际交付日期还是合同约定的交付日期的问题。金瑞福公司认为该约定的日期系合同约定的交付日期即2017年3月31日，钟亮亮认为该约定的日期系房屋实际交付日期即2017年12月30日。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。按照一般常理，房地产开发商应在向业主交付住房后在一定的时间内为业主办理房屋的产权证件。同时，《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。故金瑞福公司认为合同约定的办理产权证的时间应为合同约定的时间而并非实际交付时间的上诉理由既不符合常理，也不符合法律规定，不予采纳。关于房屋实际交付日期是2017年12月16日还是2017年12月30日的问题。经查，双方对于案涉房屋的实际交付日期均未能提交直接证据予以证实，经二审查实，金瑞福公司的交房手续系其委托给修水县君安物业服务有限公司办理，根据钟亮亮提供的证据来看，其于2017年12月30日向物业公司缴纳了物业费、公摊电费、装修垃圾清理费。根据物业公司的一般交房流程，一般会要求业主缴清物业费、垃圾清理费等费用再交付房屋钥匙给业主，故本院可以推断，修水县君安物业服务有限公司系在钟亮亮缴清了物业费、公摊电费、装修垃圾清理费后交付了房屋钥匙，即2017年12月30日。金瑞福公司诉称交房日期为2017年12月16日的上诉理由没有有效的证据予以支持，不予采纳。关于本案钟亮亮的起诉是否超过了诉讼时效的问题。根据本院查明的有关事实，金瑞福公司应在2017年12月30日后的90日内即2018年3月30日前为钟亮亮办理房屋产权证件，而诉讼时效的起算日期为2018年4月1日。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”的规定，钟亮亮的起诉诉讼时效应至2021年3月30日截止。钟亮亮于2021年3月22日向一审法院提起诉讼并未超过法定的诉讼时效。关于一审法院判决上诉人支付的违约金是否应当予以调整的问题。根据金瑞福公司与钟亮亮签订的《商品房买卖合同》约定，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得该房屋所有权证书且买受人不解除合同的，出卖人向买受人支付按日全部价款万分之二的违约金。在金瑞福公司没有有效的证据证实其违约行为存在不可抗力的情况下，应向钟亮亮支付合同约定的违约金。同时，双方合同约定的违约金约为每年7.3%，仅略高于人民银行同期贷款年化利率，并未明显偏高，一审法院据此判决金瑞福公司向钟亮亮支付违约金19,607.58元既符合双方的约定，亦不违反法律、法规的规定，应予维持。综上所述，金瑞福公司的上诉请求没有事实和法律依据，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费290元，由上诉人修水县金瑞福置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张再生审 判 员 陈小江审 判 员 曹 琛二〇二一年七月二十二日法官助理 桂 桂书 记 员 郑筱楠