湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初7275号原告：甘露，女，1990年12月24日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：徐丽，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵婷，湖南金州律师事务所律师。被告：伍国辉，男，1972年12月18日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：周光明，湖南正方律师事务所律师。被告：邓铁胜，男，1973年3月3日出生，汉族，住湖南省双峰县。被告：阳亚玲，女，1989年10月11日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。第三人：湖南乐嘉房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道佑母塘路799号钰龙天下佳园4栋108号。法定代表人：郑鹏飞。原告甘露诉被告伍国辉、邓铁胜、阳亚玲，第三人湖南乐嘉房地产经纪有限公司（以下简称“乐嘉经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月29日受理后，依法由审判员秦海松适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员谭佳担任法庭记录。原告甘露及其委托诉讼代理人徐丽，被告伍国辉及其委托诉讼代理人周光明，被告邓铁胜、阳亚玲，第三人乐嘉经纪公司的法定代表人郑鹏飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘露提出如下诉讼请求：一、确认原告与被告、第三人于2021年1月5日签署的《房地产买卖居间合同》解除。二、判决被告退还原告定金10万元。三、判决各被告连带支付原告违约金468000元。四、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：阳亚玲自称其系邓铁胜的侄女，邓铁胜于2020年8月与被告伍国辉签订《房屋包销协议》，约定伍国辉系长沙市××路××号××期××栋××房的产权人，伍国辉委托邓铁胜出售该房屋，房屋出售净得价为2068000元，若实际成交价高于该价格的，则高出部分归受托人邓铁胜所有，若实际成交价低于该价格的，则低出的差额由邓铁胜补足给伍国辉。该协议的委托期限为2020年8月23日至2021年2月22日。邓铁胜支付房屋产权人伍国辉10万元房屋销售保证金，并约定期满未成功出售，则伍国辉不退还保证金。邓铁胜接受委托后又指示其侄女阳亚玲处理该房屋的出售事宜。2021年1月5日，阳亚玲作为伍国辉的代理人，原告与被告在第三人的居间介绍下签订了《房地产买卖居间合同》（以下简称“合同”），合同约定：原告购买被告伍国辉位于长沙市××路××号××期××栋××房，建筑面积114.71平方米，房屋成交总价为234万元，原告应于合同签订当日支付购房定金10万元，剩余房款通过现金及银行贷款方式支付。同时约定任何一方未在合同约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方违约责任。违约责任为守约方有权选择定金罚则主张权利或者要求违约方支付等于房屋成交价百分之二十的违约金。还约定违约方有受托人或代理人需承担连带责任。合同签订当日，原告按照合同约定向阳亚玲支付购房定金10万元，阳亚玲出具了收条。合同签署后，因房价上涨，房屋产权人伍国辉觉得自己房子卖亏了，不同意出售该房屋和履行合同，导致房屋交易无法进行。原告认为，双方自愿签订的房屋买卖合同应当严格遵守，不仅是维护双方合法权益的需要，也是维护市场交易稳定的需要。合同签订后，被告伍国辉单方毁约导致合同不能履行，应当予以解除。同时伍国辉的行为已经严重构成违约，应当退还原告定金10万元，并按照合同第十条之约定，支付原告房屋交易价款20%的违约金。依据合同第十二条之约定，代理人邓铁胜、阳亚玲应当对上述定金退还及违约金的支付承担连带责任。原告为维护自身合法权益，依据相关法律规定向法院提起诉讼，请求依法裁判。案件审理过程中，原告向本院申请增加一项诉讼请求，要求三被告共同赔偿律师费损失14000元。被告伍国辉辩称：一、答辩人从未与被答辩人签订过《房地产买卖居间合同》，答辩人从未委托阳亚玲作为代理人与他人签订房屋买卖合同，答辩人也根本不知道被答辩人与他人签订了房屋买卖合同。根据《中华人民共和国民法典》第171条的规定，阳亚玲的行为属于无权代理，对答辩人不发生法律效力，阳亚玲应当对其自身的行为承担民事责任。阳亚玲无权代表答辩人在第三人的居间下签订《房地产买卖居间合同》，法院应当依法驳回原告的诉讼请求。二、答辩人与邓铁胜签订的《房屋包销协议》实际上是居间协议，即答辩人委托邓铁胜寻找房屋购买方，邓铁胜协助答辩人与房屋购买方签订房屋买卖合同后，售房价格超出2068000元的部分作为居间费，由答辩人支付给邓铁胜。对此，包销协议第五条已经就各方责任约定得十分详细、具体。2021年1月15日，邓铁胜与答辩人协商一致后，答辩人退还了邓铁胜支付的保证金，并承担了相关费用，邓铁胜也将《房屋包销协议》的原件交给了答辩人。因此，答辩人与邓铁胜已经实际于2021年1月15日解除了该协议。综上所述，答辩人与阳亚玲没有任何法律关系，答辩人与邓铁胜之间是居间法律关系，且双方之间的协议关系已经解除，无论是邓铁胜还是阳亚玲都无权代表答辩人签订房屋买卖合同。请求法院依法查明案件事实，正确适用法律，依法驳回原告的诉讼请求。被告邓铁胜辩称：本人与被告伍国辉签订了包销协议，支付了10万元定金。协议第三条、第四条已经约定，本人有权代签合同，寻找客户等。既然伍国辉委托本人与买受人签订买卖合同，本人就有权签订合同。被告阳亚玲辩称：本合同的一切代理行为的后果应归伍国辉承担，本人受邓铁胜的口头授权签订合同，合同上也写了邓铁胜有权签订合同，履行收款及义务均是伍国辉，而非邓铁胜或阳亚玲。本人至今未收取任何一方的费用，全程都贴钱办事，且合同不能履行的原因在于伍国辉，代理人也遭受了巨大的损失，根据公平原则，也无需承担连带责任。买卖合同系第三人提供的格式条款，合同中约定了违约责任的承担及风险，该合同应当由合同提供者向合同当事人以加粗或者划线的方式作出提示，但是从未向本人提示和说明，本人不应当承担连带责任。在委托期间，阳亚玲和邓铁胜一直尽心履行合同代理义务，合同不能履行并非代理人的原因，也不存在违约行为，不应承担责任。第三人乐嘉经纪公司述称：在签署合同时已经询问过他们对合同是否有异议，双方说没有异议才签订的合同。经审理查明：被告伍国辉系涉案位于长沙市岳麓区××路××号××期××栋××房的房屋产权登记所有权人。2020年8月22日，伍国辉（甲方）与邓铁胜（乙方）签订一份《房屋包销协议》，合同内容：“第一条房屋基本情况（一）该房屋坐落为长沙市岳麓区××二期东区13栋3405房，建筑面积114.71平方米。……第二条委托期限及方式本协议委托期限自2020年8月23日至2021年2月22日，此期间甲方为乙方的独家委托服务提供者。独家委托服务：甲方仅委托乙方为其本次委托销售房屋的唯一受托人。独家乙方支付人民币拾万元作为房屋销售保证金，受托期未成功出售（签订合同），甲方不予退还保证金。甲方不得在协议期限内要求乙方提前完成，甲方需配合乙方的时间进度。第三条服务内容甲方委托乙方提供下列几项服务：（一）提供与上述房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询。（二）寻找房屋买受人。（三）在本协议第二条约定的期限内协助管理上述房屋。（四）与买受人签订房屋买卖合同或协助并撮合甲方与买受人签订房屋买卖合同。（五）代办上述房屋抵押注销手续。（六）代办房屋产权转移登记本附属设施过户手续。（七）代理移交房屋、附属设施及家具设备等。第四条委托出售价格（一）甲方要求上述房屋出售净得价为人民币2068000元，其他费用不由甲方承担。（二）实际成交价高于前款约定最低出售价的，高出部分甲方自愿归乙方所有，作为乙方服务费（包含甲方及买受人中介费、客户按揭费、权证过户手续费等等。）甲方无争议，若出售价低于最低出售价2068000元，差额由乙方补足给甲方。（三）本协议履行期间甲方不得以任何理由向乙方要求支付除保证金外的任何款项。如甲方要求乙方支付了任何款项视为甲方违约。第五条各方责任（一）甲方责任1.甲方向乙方提供所出售房屋的有效证件及详细资料，作为乙方提供委托服务的依据；2.甲方应积极配合乙方开展正常经纪活动；3.甲方应按本协议约定支付佣金，并不得擅自单方解除和变更本协议；4.委托期限不得与乙方介绍过的客户自行成交；5.甲方不得将该售房信息委托其他房地产经纪机构或个人代为销售。（二）乙方责任……4.乙方应及时向甲方通报有关事项的进展情况，接受甲方咨询，解答相关问题及相关手续的协助办理。……第六条违约责任1.甲方故意提供虚假的上述房屋证件资料或甲方不配合乙方及故意拖延办理该房屋相关事项，乙方有权单方解除本协议；因甲方原因导致该房由非乙方以外人员查封、冻结，导致该房屋不能交易，给乙方造成损失的，甲方应依法承担赔偿责任，且3天之内退还乙方所交的保证金，如逾期未还，甲方自愿向乙方支付2.4%月息，乙方有权向当地人民法院提起诉讼。2.甲方在委托期限内自行与第三人达成交易的，甲方自愿按照房屋委托总价30%赔偿乙方损失……”。协议签订后，邓铁胜向伍国辉支付了100000元房屋销售保证金。2021年1月5日，被告阳亚玲（代理人）以被告伍国辉（甲方）的名义在居间方乐嘉经纪公司（丙方）的居间下与原告甘露（乙方）签订《房地产买卖居间合同》，合同约定：“甲、乙双方本着诚信、自愿、公平和互利的原则，由丙方居间介绍，经协商一致签订本合同并自愿共同遵守。第一条甲方及产权共有人同意将合法拥有的，坐落于长沙市佑母塘路799号钰龙天下佳园二期东区××栋××房屋及该房屋占有范围内的土地使用权出售给乙方……。第二条该房屋所有权证编号：××，房屋用途为住宅，房产证建筑面积114.71平方米……第五条该房屋成交价格（含装修和附属设施）为人民币2340000元整。第六条付款方式及手续办理：1.乙方于本合同签订后1日内向甲方支付购房定金人民币100000元，该定金由丙方代管，乙方支付诚意金的，所交诚意金在本合同签署成立时自动转为定金。甲方需将产权证原件及有关过户资料原件交给丙方保管，丙方出具收件收据。……第十条若甲乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格百分之二十的违约金，丙方可从违约金中优先扣除佣金，余额支付给守约方。甲乙双方任何一方违约，须支付本合同成交价3%作为违约金赔偿给丙方。……”合同签订当天，原告将100000元定金支付至乐嘉经纪公司，被告阳亚玲向原告甘露出具一张《收条》，收条内容为：“今收到甘露购买长沙市佑母塘路799号钰龙天下佳园二期东区××栋××购房定金壹拾万元整（100000元）”。2021年1月15日，被告伍国辉与被告邓铁胜解除了《房屋包销协议》，并向邓铁胜支付了解约房屋包销合同保证金10万元及相关费用5万元。2021年4月21日，原告以被告伍国辉不同意继续出售房屋构成违约为由向被告伍国辉、邓铁胜、阳亚玲致《律师函》一份，要求被告在收到该律师函后与原告甘露协商违约金赔付事宜，但是被告未就此给予回应，原告诉至本院。上述事实，有当事人到庭陈述，原告甘露提交并经庭审质证的《房屋包销协议》、《房地产买卖居间合同》、《收条》、房屋产权证书、《律师函》；被告伍国辉提交并经庭审质证的《房屋包销协议》、中国工商银行电子银行回单等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告甘露与被告伍国辉之间是否成立房屋买卖关系；二、原告的各项诉讼请求应当如何认定。关于涉案房屋买卖合同关系是否成立的问题。根据被告伍国辉与被告邓铁胜签订的《房屋包销协议》中的约定，伍国辉委托邓铁胜作为其销售房屋的唯一受托人，可以与买受人签订房屋买卖合同或协助并撮合出卖人与买受人签订房屋买卖合同。被告伍国辉与被告邓铁胜之间系委托关系，邓铁胜有权代理伍国辉签订房屋买卖合同。被告伍国辉主张其与邓铁胜之间系居间关系，邓铁胜无权代理其签订房屋买卖合同。本院认为，被告伍国辉通过邓铁胜实施民事法律行为，被告邓铁胜在合同约定的期限内有权代理被告伍国辉处理涉案房屋的买卖事宜。双方之间符合委托代理关系成立的条件。在此前提下，如被告邓铁胜需要转委托给被告阳亚玲，应适用《中华人民共和国民法典》第一百六十九条之规定，代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人的同意或者追认。从本案双方提交的现有证据来看，被告邓铁胜委托阳亚玲以伍国辉的名义与甘露签订合同的行为并未事先经过伍国辉的同意，也未取得其事后的认可，也不存在法律规定的“在紧急情况下代理人为了维护被代理人的利益需要转委托第三人代理的除外”的情形，故该转委托行为并不符合法律规定，被告阳亚玲无权以被告伍国辉的名义与甘露签订《房地产买卖居间合同》。被告伍国辉对阳亚玲的该行为亦未予以认可，原告亦无证据证明其与被告伍国辉就买卖涉案房屋达成合意，根据《中华人民共和国民法典》第一百七十一条第一款的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。故涉案《房地产买卖居间合同》对被告伍国辉并不产生法律约束力。综上，原告甘露与被告伍国辉之间不成立房屋买卖关系，原告甘露根据涉案《房地产买卖居间合同》主张被告伍国辉违约而要求其承担违约责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告的各项诉讼请求的认定问题。（一）关于原告要求确认《房地产买卖居间合同》解除的诉请。本院在上文中已经详细阐述，被告阳亚玲无权以伍国辉的名义签订房屋买卖合同，故《房地产买卖居间合同》应当认定为无效，原告主张解除该份合同缺乏事实基础及法律依据，本院不予支持。（二）关于原告主张退还10万元定金的诉请。虽然涉案原告将10万元支付至第三人乐嘉经纪公司，但是在涉案《房地产买卖居间合同》中已经明确载明该10万元定金系由第三人乐嘉经纪公司代管，被告阳亚玲以自己的名义就该10万元定金向原告甘露出具了收条，应当认定被告阳亚玲收取了该10万元定金。被告邓铁胜作为伍国辉的委托代理人，其在未经伍国辉的同意之下就委托阳亚玲以伍国辉的名义实施法律行为，根据《中华人民共和国民法典》第一百六十九条第三款的规定，转委托代理未经被代理人同意或者追认的，代理人应当对转委托的第三人的行为承担责任。故被告邓铁胜依法应当承担退还10万元定金的责任。另，因该款项实际支付至第三人乐嘉经纪公司，而第三人乐嘉经纪公司因买卖合同被认定为无效而丧失对该10万元的合法代管权，其已经无权占有该10万元定金，故第三人应当配合被告邓铁胜将其代管的10万元定金退还给原告甘露。（三）关于原告要求三被告连带承担违约责任支付违约金468000元的诉请。根据《中华人民共和国民法典》第一百七十一条第三款的规定，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。本案中，虽然邓铁胜的转委托行为并未得到伍国辉的同意或事后追认，但是原告在明知阳亚玲并无合法代理手续且并无被告伍国辉授权的情形下与阳亚玲签订了合同，其自身对合同的成立存在重大过错，故原告在本案中并非善意第三人，其要求被告承担违约责任，缺乏法律依据，本院不予支持。（四）关于律师费，因缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条、第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十九条、第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定,判决如下：一、限被告邓铁胜于本判决生效之日起十日内向原告甘露退还定金100000元；二、驳回原告甘露的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4740元，由原告甘露承担3740元，由被告邓铁胜承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 秦海松二〇二一年七月二十八日法官助理 龚雪娟书 记 员 谭 佳