福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）榕民再终字第6号 申请再审人（一审被告、二审上诉人）万象（福建）置业发展有限公司，住所地福州市台江区。 法定代表人黄振明，董事长。 委托代理人张晓燕，公司员工。 委托代理人沈荔融，北京大成（福州）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）魏学苏，男，1974年1月22日出生，汉族，住福建省顺昌县。 委托代理人陈能武、陈炜煌，福建大中律师事务所律师。 申请再审人万象（福建）置业发展有限公司（以下简称万象置业公司）因与被申请人魏学苏商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2011）榕民终字第2735号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2012年12月22日作出（2012）闽民申字第542号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人万象置业公司的委托代理人沈荔融、张晓燕、被申请人的委托代理人陈能武、陈伟煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州市台江区人民法院原一审查明，2005年5月2日，魏学苏与福建泛华房地产开发有限公司（以下简称泛华公司）签订《商品房买卖合同》，合同约定泛华公司将经福州市房地产管理局（2004）榕房许字第1922号《商品房预售许可证》批准预售的位于福州市台江区工业路378号（西二环中路与工业路交叉口东北角）万象商业广场第1幢4层815号铺位（建筑面积12.2平方米）房产预售给魏学苏，该商品房的总价款计人民币193968元，泛华公司应在2005年12月31日前交房。合同第十五条还约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，若因出卖人的责任，魏学苏不能在规定期限内取得房地产权属证书的，魏学苏不退房，泛华公司按已付房价款的1％向魏学苏支付违约金。合同签订后，魏学苏依约支付了全部购房款。在合同约定的交房期限之前，魏学苏与泛华公司办理了交房手续。泛华公司至今没有将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使魏学苏无法取得所购铺位的房地产权属证书，故魏学苏诉至原审法院。 另查明，泛华公司于2010年11月11日变更为万象（福建）置业发展有限公司。诉讼中，魏学苏明确逾期办理产权证违约金21430.55元系由两个部分组成，第一部分是购房款193968的百分之一计算，为1939.68元，第二部分从2010年2月28日（与其他业主签订补充协议）暂计至2011年10月31日，按日万分之一点六五计算，实际违约金计至被告将万象城商业广场需由被告提供的资料报产权登记机关备案并通知魏学苏方办证之日止。 福州市台江区人民法院原一审认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的约定，万象置业公司应于2005年12月31日前向魏学苏履行交房义务后的365日内即2007年1月1日前办妥魏学苏所购房屋的产权初始登记手续，但万象置业公司至今未能办妥。因此，万象置业公司的行为已构成违约，应承担违约责任，向魏学苏支付1940元（已付购房款193968元×1％）逾期办证违约金。《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；…”由于魏学苏所购房屋产权证未能如期办理，是万象置业公司原因造成的，且逾期办证时间已迟延多年，万象置业公司与其他同类业主签订《补充协议》从2010年3月1日起按已付购房款的日万分之一点六加付违约金，根据公平合理原则，对于魏学苏提出要求提高违约金标准的请求，一审法院予以支持。为了体现同类业主违约金一致性，违约金标准按魏学苏已付房价款193968元的日万分之一点六的标准计算，从2010年3月1日起至万象置业公司将万象城商业广场需由其提供的资料报产权登记机关备案并通知魏学苏方办证之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，经原审法院审判委员会研究，判决：一、被告万象置业公司应于判决生效之日起十日内向原告魏学苏支付逾期办证违约金1940元。二、被告万象置业公司应向原告魏学苏支付自2010年3月1日起至被告将万象城商业广场需由被告提供的资料报产权登记机关备案并通知原告方办证之日止的违约金（违约金按原告已付房价款193968元的日万分之一点六的标准计算，其中：2010年3月1日起至本判决生效之日止的违约金，被告在本判决生效之日起十日内支付；本判决生效第二日起至被告将万象城商业广场需由被告提供的资料报产权登记机关备案并通知原告方办证之日止的违约金，由被告每月支付一次，在每月最后一日支付）。三、驳回原告其他诉讼请求。 一审宣判后，万象置业公司不服，向本院提起上诉。 本院原二审确认一审认定的主要事实清楚。 本院原二审认为，万象置业公司逾期办证长达近5年，至今仍未办理产权，万象置业公司按魏学苏已付购房款的1％即1940元计算逾期办证违约金，数额显然过低，远远低于给魏学苏造成的损失。故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，上诉人有权请求法院增加违约金。一审法院参照上诉人与其他业主签订的《补充协议》，认定万象置业公司应于2010年3月1日起向魏学苏支付每日万分之一点六的违约金符合公平原则，应予维持。 但原审法院判决违约金的支付期间至“上诉人将万象城商业广场需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案并通知被上诉人办证之日止”尚不够严谨，应更正为：“至上诉人将万象城商业广场需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案后，向被上诉人通知并提供办理万象商业广场第1幢4层815号铺位权属证书所需证明文件之日止”。 据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持福州市台江区人民法院（2011）台民初字第1940号民事判决第一、三项；二、变更福州市台江区人民法院（2011）台民初字第1940号民事判决第二项为：“上诉人万象（福建）置业发展有限公司应向被上诉人魏学苏支付自2010年3月1日起至上诉人将万象城商业广场需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案后，向被上诉人通知并提供办理万象商业广场第1幢4层815号铺位权属证书所需证明文件之日止的违约金（违约金按被上诉人已付房价款193968元的日万分之一点六的标准计算，其中：2010年3月1日起至本判决生效之日止的违约金，上诉人在本判决生效之日起十日内支付；本判决生效第二日起至上诉人将万象城商业广场需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案后，向被上诉人通知并提供办理万象商业广场第1幢4层815号铺位权属证书所需证明文件之日止的违约金，由上诉人每月支付一次，在每月最后一日支付）”；三、驳回上诉人万象（福建）置业发展有限公司的上诉请求。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费人民币335元由万象置业公司负担。 万象置业公司申请再审称，一、原审认定按已付房款的1%计算逾期办证违约金数额过低，缺乏证据证明；二、原审将与本案无关的《补充协议》作为认定损失及调整违约金的依据，适用法律错误；三、魏学苏在法律规定的诉讼时效期间没有行使其合法权利，因此其已丧失胜诉权。 魏学苏辩称，原二审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 双方当事人对原审查明事实均无异议，本院再审予以确认。 本院再审认为，本案涉诉《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的约定，万象置业公司应于2005年12月31日前向魏学苏履行交房义务后的365日内即2007年1月1日前办妥魏学苏所购房屋的产权初始登记手续，但万象置业公司在约定期限内未能办妥。因此，万象置业公司的行为已构成违约，应承担违约责任，向魏学苏支付1940元（已付购房款193968元×1％）逾期办证违约金。 关于魏学苏提出的提高违约金标准的诉讼请求，魏学苏主张合同约定的逾期办理产权证违约金过低，但其未举证证明逾期办证造成的实际损失，故对此诉讼请求，不予支持。原审参照万象置业公司与他人签订的协议来确定违约金标准，违反合同相对性原则，缺乏法律依据，应予纠正。 综上，原审判决部分有误。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十八条的规定，判决如下： 一、撤销本院（2011）榕民终字第2735号民事判决及福州市台江区人民法院（2011）台民初字第1940号民事判决第二、三项（即“二、被告万象置业公司应向原告魏学苏支付自2010年3月1日起至被告将万象城商业广场需由被告提供的资料报产权登记机关备案并通知原告方办证之日止的违约金（违约金按原告已付房价款193968元的日万分之一点六的标准计算，其中：2010年3月1日起至本判决生效之日止的违约金，被告在本判决生效之日起十日内支付；本判决生效第二日起至被告将万象城商业广场需由被告提供的资料报产权登记机关备案并通知原告方办证之日止的违约金，由被告每月支付一次，在每月最后一日支付）。三、驳回原告其他诉讼请求”）； 二、维持福州市台江区人民法院（2011）台民初字第1940号民事判决第一项（即“一、被告万象置业公司应于判决生效之日起十日内向原告魏学苏支付逾期办证违约金1940元”）； 三、驳回魏学苏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费人民币167.5元，由万象置业公司负担100元，由魏学苏负担67.5元；二审案件受理费由万象置业公司负担200元，由魏学苏负担135元。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵永凌 审 判 员  邱 平 代理审判员  林 蕤 二〇一三年六月十九日 书 记 员  刘 超 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第一百七十条第一款第（二）项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十八条：人民法院按照第二审程序审理再审案件，发现原判决认定事实错误或者认定事实不清的，应当在查清事实后改判。但原审人民法院便于查清事实，化解纠纷的，可以裁定撤销原判决，发回重审；原审程序遗漏必须参加诉讼的当事人且无法达成调解协议，以及其他违反法定程序不宜在再审程序中直接作出实体处理的，应当裁定撤销原判决，发回重审。