山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0105民初4256号原告：济南大有升房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：曾国增，董事长。委托诉讼代理人：刘俊风，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙刚泊，男，1982年8月4日出生，汉族，该公司员工，住济南市。被告：耿培亮，男，1981年5月30日出生，汉族，住山东省高密市。委托诉讼代理人：宋海涛，济南历城精诚至法法律服务所法律工作者。原告济南大有升房地产开发有限公司（以下简称大有升公司）与被告耿培亮房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大有升公司委托诉讼代理人刘俊风，被告耿培亮的委托诉讼代理人宋海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大有升公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令大有升公司与耿培亮之间签订的销售（字）20151819****（方正园2号楼3-****）、销售（字）20151819****（方正园2号楼3-****）、销售（字）20151819****（方正园2号楼3-****）商品房买卖合同无效；2.请求判令上述涉案房产所有权归大有升公司所有；3.请求判令耿培亮返还大有升公司上述房产；4.请求判令本案诉讼费由耿培亮承担。诉讼中，大有升公司变更第2、3项诉讼请求为：请求判令耿培亮将上述房产办理至大有升公司名下。事实和理由：2015年8月3日，大有升公司、耿培亮就涉案房屋方正园2号楼3-****、方正园2号楼3-****、方正园2号楼3-****办理了网签备案登记，合同编号为销售（字）20151819****、销售（字）20151819****、销售（字）20151819****。2015年8月4日，大有升公司借耿培亮200万元用于公司经营，借期3个月，并签订了借款合同和借条。《借款合同》第六条（一）借款方义务第2项约定：涉案房产作为抵押物。耿培亮于2015年8月4日向大有升公司汇款200万元。2017年6月3日，济南市天桥区人民法院裁定受理大有升公司的破产重整申请，大有升公司进入破产重整程序，耿培亮向大有升公司管理人申报普通民间借贷债权700多万元。涉案借款亦在申报数额内。原、被告之间签订的商品房买卖合同名为房屋买卖、实为借贷保证，大有升公司、耿培亮之间的商品房买卖合同无效。但耿培亮却在大有升公司不知情情况下，伪造相关材料，于2018年2月5日私自将涉案房产办理过户至耿培亮名下，耿培亮的行为严重侵犯了大有升公司的合法权利。登记在耿培亮名下的3套房产所有权应属于大有升公司所有，耿培亮应返还上述房产。被告耿培亮辩称，第一，涉案房屋“方正园”交付时间较早2012年、2013年已经竣工验收交付，涉案房产依法不属于大有升公司破产财产范围，且涉案房屋已经办理完毕不动产证书，完成了债权到物权的转变。该不动产证书系由国家职能部门颁发，取得方式合法有效，系原被告双方真实意思的表示，大有升公司主张与耿培亮签订的商品房买卖合同无效，涉案房产归其所有，于法无据。《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二，耿培亮交付了正常的房款，系买卖行为，形成了真实的兑价关系。大有升公司的诉讼请求不符合《中华人民共和国企业破产法》第31条、第32条、第33条、第34条规定的可追回已清偿债务范围。综上，大有升公司的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回大有升公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据相关证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：大有升公司与耿培亮分别签订三份《济南市商品房买卖合同》，其中合同编号为销售（字）20151819****合同项下约定耿培亮向大有升公司购买位于济南市天桥区方正园2号楼3单元****室房屋，房屋总价款为775505元；合同编号为销售（字）20151819****合同项下约定耿培亮向大有升公司购买位于济南市天桥区方正园2号楼3单元****室房屋，房屋总价款为489893元；合同编号为销售（字）20151819****合同项下约定耿培亮向大有升公司购买位于济南市天桥区方正园2号楼3单元****室房屋，房屋总价款为734602元。2015年8月3日，大有升公司协助耿培亮就上述房屋办理网签备案登记。2015年8月4日，耿培亮向大有升公司转款200万元。2018年2月5日，耿培亮取得上述房屋的不动产权证书，上述房屋现由耿培亮占有使用。另查明，本院于2017年6月13日作出（2017）鲁0105破1号民事裁定书，裁定“受理申请人济南大有升房地产开发有限公司的重整申请。”同日作出（2017）鲁0105破1号决定书，指定山东众成清泰（济南）律师事务所担任大有升公司的管理人，现仍在重整中。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：本案的争议焦点为耿培亮向大有升公司转款200万元的款项性质。大有升公司主张该款项为借款，为此大有升公司提交证据1.2015年8月4日，大有升公司与耿培亮签订的借款合同复印件一份，约定：大有升公司因公司经营活动向耿培亮借款200万元，借款利率为年利息24%，由借款方每个月支付一次利息，第一次付息日期为8月4日，以此类推；借款手续费共计人民币6000元整，由借款方每个月支付一次手续费，第一次支付手续费日期为8月4日，以此类推。抵押物在该借款合同签署同时签署借款借据、商品房买卖合同及房屋租赁合同；借款时间共3个月，自2015年8月4日起至2015年11月3日止；借款方应当按照合同约定期限还本付息及手续费，抵押期间方正园抵押物2号楼3单元****.****.****三套房屋不得对外销售；借款到期若借款方未能偿还借款且双方未达成续借协议，则抵押物归出借方所有，出借方有权对抵押物进行处置。证据2.济南大有升房地产开发有限公司债权申报表，证明耿培亮委托案外人岳言龙向其申报债权中包含涉案200万元款项。耿培亮主张上述借款合同系复印件，对该证据的真实性不予认可；济南大有升房地产开发有限公司债权申报表中并无其本人签字确认，且其亦未委托岳言龙代为申报债权，对该证据的真实性亦不认可。耿培亮主张其向大有升公司转款的200万元为涉案房屋的购房款。本院认为，大有升公司与耿培亮之间原系民间借贷关系。首先，根据大有升公司提交的济南市房地产信息系统查询截图可以看出，耿培亮办理涉案房屋网签登记手续的日期为2015年8月3日，该日期早于耿培亮主张的向大有升公司支付购房款的日期，与常理不符。其次，虽大有升公司提交的借款合同为复印件，但与大有升公司提供的耿培亮转款凭证时间、金额相一致，亦与借款合同中双方约定以涉案房屋作为借款抵押物的内容相印证，故本院认为双方最初签订房屋买卖合同办理网签备案手续的目的在于为借款提供担保，双方之间的基础法律关系是民间借贷关系。借款期限届满后，大有升公司未能按时还款，大有升公司于2018年2月5日协助耿培亮办理涉案房屋的不动产权证书，本院认为该行为实质为双方当事人达成了商品房买卖合同新的合意，同意将民间借贷相应款项转化为涉案房屋的购房款，耿培亮就此履行了支付购房款的义务，且已取得涉案房屋的不动产权证书。诉讼中，大有升公司虽抗辩耿培亮在其不知情的情况下伪造相关材料办理的涉案房屋不动产权证书，但其未能提交证据予以佐证，本院对其该项抗辩意见不予采信。现大有升公司主张其与耿培亮签订的商品房买卖合同无效，要求耿培亮协助大有升公司将上述房产办理至大有升公司名下的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告济南大有升房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计9160元，由原告济南大有升房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  胡滨二〇二一年七月二十一日书记员  杨洋