山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）临民终字第293号上诉人（原审被告）：高兴平，男，汉族，1972年4月26日出生。委托代理人：刘广有，山西秀竹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫翠凤，女，汉族，1955年7月14日出生。上诉人高兴平因合资合作开发房地产纠纷一案，不服山西省霍州市人民法院作出的（2012）霍民初字第323号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人高兴平、委托代理人刘广有及被上诉人闫翠凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审查明：2007年12月至2009年8月，原告闫翠凤与被告高兴平在霍州市XX大街南侧、XX广场东侧合资联建商住楼。2009年12月工行霍州支行因业务需要，由工行临汾分行与被告签订了买卖合同，合同约定：“购买建筑面积400㎡，单价11575元/㎡，总价463万元，面积确认与面积差异处理：本条规定以建筑面积、套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同。应当签署补充协议，付款方式及期限：竣工验收合格后一次性付款90%，其余10%在出卖人办理完结房屋产权证，且房屋在一年内未发生质量问题后，再给予支付；水、电、暖、消防管道在交房时具备正常供应条件。合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议；本合同一式六份，出卖人一份，买受人四份，霍州房产管理局一份”。2009年12月11日被告与工行临汾分行协商，价格确定为10930元/㎡，不含受买方相关税费；11575元/㎡含所有费用，包括买受方相关税费。被告成交价选择了11575元/㎡。2009年12月底工行临汾分行给被告汇款416.7万元，随后又汇款46.3万元。在被告办理房屋产权证过程中，霍州市房产局最终确认了被告转让的产权面积。被告于2010年10月8日与工行临汾分行签订了买卖补充协议，协议载明：产权面积436㎡（其中营业厅面积406.84㎡，分摊面积29.16㎡），新增36㎡的价格仍为11575元/㎡，总价款41.67万元。此款工行临汾分行2012年4月已转付给被告。其间被告为工行缴纳了税收通用完税399337.50元，霍州市地方税务局代开了销售不动产统一发票，被告购买了电缆线空气开关21410元并为工行霍州支行办理了房屋产权登记证。2010年被告支付给原告188.15㎡的购房款190万元，原告后以要求追加应得房款等请求诉至法院。原审法院经审理认为，原被告合资合作开发房地产，在与工行临汾分行长达数月的房产交易过程中，原告发现被告有所谓“违规操作”的现象，但又没有及时有效制止，放任其结果的发生，从其行为上表明自己已放弃了主动参与的权利，默认了被告处理买卖房屋有关事宜的行为，被告对房产处分行为引起的后果，原告应承担一定责任。原、被告自出售房产至今双方对各自的面积账目并未最后结清，原告期待的债权处于一种不确定的状态，且被告也并未有过再付款的承诺，依据法律规定，被告没有合同违约行为，原告支付利息的请求不予支持。被告辩称在缴费过程中自己共缴纳了629747.50元，但其中有两笔计20.9万元不能证明是自己缴纳的，证人的证言也不能证明是被告缴纳的，对此20.9万元被告的主张，不予支持。依据买卖合同第五条第三款的约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准的约定，工行临汾分行已将36㎡价款41.67万元拨付给被告，被告并未完全履行完自己的全部付款义务，原告请求被告继续支付剩余价款的主张符合法律规定，予以支持。被告按约定的11575元/㎡含税价共接收了工行临汾分行436㎡面积的购房款计5046700元，扣除应缴纳的各项费用420747.50元后，净收入4625952.50元，每平方米单价为4625952.50÷436=10609.98元。后增加为36㎡双方分歧较大，其中有29.16㎡的公摊面积，其余为营业厅面积，应按原400㎡中各自所占面积的比例分摊较为妥当，也切合实际，即原告在所有购房款中现还应得的部分为[10609.98×（188.15÷400×36+188.15）]-1900000=275931.80元。故作出（2012）霍民初字第323号民事判决：一、被告高兴平在本判决生效后十日内一次性返还出让的霍州市XX大街南侧、XX广场东侧联建商住楼工行霍州支行购买的436㎡房款中原告闫翠凤应得到的房款275931.80元；二、驳回原告闫翠凤要求被告高兴平承担逾期付款银行利息的诉讼请求。案件受理费5467元，由高兴平承担。上诉人高兴平不服（2012）霍民初字第323号民事判决，提出上诉，称：上诉人与被上诉人合资合作开发房地产，并将一层商铺卖给工行，是于2009年通过被上诉人的同意才达成的买卖合同，合同约定每平方米11575元的价格，包括交纳的各项税费。上诉人共交纳各项税费629747.50元，但一审法院却将其中的20.9万元未能认定，无法接受；双方之间的卖房账目已还清，闫翠凤2010年7月4日亲手写的“高兴平与闫翠凤商铺买卖的明细表”证明已结算清，当时有中间人孙逢平配合，上诉人一次性给付了被上诉人房款，被上诉人再行起诉系无理取闹。原审在双方没有账目的情况下，单凭出卖的建筑面积确定上诉人应付被上诉人275931.80元没有依据；在一审第二次开庭时，被上诉人承认于2010年元月16号见到了《卖房合同》，而双方结账是2010年7月4日，双方结算后由上诉人负责对工商银行的税费和水、电、暖等费用和办理一切房产过户手续，所有这些都是要有费用的，而事隔两年多后，被上诉人又提出对房产买卖不清楚要求结算完全与事实不符，故请求依法撤销原判，驳回被上诉人闫翠凤的诉讼请求。被上诉人闫翠凤答辩称：原审给我判少了，不是判多了，应实得53万余元，请求鉴定商品房买卖合同上的公章。本院认为，双方争议的焦点问题是：1、20.9万元的税费是否系上诉人高兴平缴纳，应否从其卖房收入中扣除。经审查，双方争议的20.9万元包括了契税完税185200元及供热设施维修改造费用23800元。首先，《契税完税证》是房地产管理部门办理产权过户手续的必要凭证。其次，根据高兴平与买方临汾工商的约定，高兴平“为买受人办理房产权证，一切税费全部由出卖人（高兴平）承担”，高兴平已依约办理房产权证，双方买卖合同履行完毕。同时，霍州工行原办公室主任赵书文、郝记芳的出庭证言也证明了185200元的契税完税是由高兴平实际缴纳的；关于23800元维修费用，发票联记载付款方为霍州工行，上诉人高兴平称该款为自己缴纳，但未能提供相关证据，无法支持。因此，185200元的税款应从高兴平的卖房收入中扣除。2、上诉人高兴平是否应支付闫翠凤27万余元房款的问题。高兴平称与闫翠凤“商铺买卖的明细表”已结算清双方房款，但该结算是以总面积400平方米进行的分割，并未涉及到新增面积。因此，对于房产部门核准的新增加的36平方米的产权登记面积应予以分割，计算如下：卖房款总计：11575元/㎡（含税价）×436㎡=5046700元，扣除应缴纳的各项税费：399337.52元（税款）+185200元（契税完税）+21410（电器费用）=605947.52元。卖房净收入：5046700元-605947.52元=4440752.48元。新增加的36平方米中双方所占面积比例依照原先双方400平方米分割比例，被上诉人闫翠凤应得：4440752.48元÷436平方米×【（188.15平方米÷400平方米×36平方米）+188.15平方米】-1900000元=188782.87元。另外，关于买卖合同的真伪问题，合同原件系经当事人申请调查取证，由原审人民法院在买受方临汾工行调取，真实有效，可以作为定案依据；至于被上诉人闫翠凤所称原审判赔较少等要求，因其未提出上诉，无法支持。综上，上诉理由部分成立，应予支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销（2012）霍民初字第323号民事判决第一项；二、上诉人高兴平在本判决生效后十日内一次性付清被上诉人闫翠凤房款188782.87元；三、维持（2012）霍民初字第323号民事判决第二项。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5467元，二审案件受理费5438元，共计10905元，上诉人高兴平承担5905元，被上诉人闫翠凤承担5000元。本判决为终审判决。审判长 崔 勤审判员 李 立审判员 宋春红二〇一三年九月二十五日书记员 高小茹