广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终2381号上诉人（原审被告）：清远市朝南房地产开发有限公司，住所地：清远市清城区****。法定代表人：梁焕南，执行董事。委托诉讼代理人：魏秀灵，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄浩贤，广东明典律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：彭诗颖，女，1994年3月19日出生，汉族，住广东省广州市番禺区******。委托诉讼代理人：徐俏斌，广东广清律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晓怡，广东广清律师事务所律师助理。上诉人清远市朝南房地产开发有限公司因与被上诉人彭诗颖商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初11282号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭适用快审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、案件一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉楼栋逾期办证并非自身原因导致，上诉人无法预见且避免，但一直积极处理，一审法院认定事实错误。行政部门要求3#楼土地续期手续完善是办理不动产权证的前置，而该土地续期手续未能完成是因为行政部门没有出台相关的文件，直至2020年11月才出台，相关的手续开始快速推进，相信在2021年2月左右可以办理完成，也就是说只要有相关文件出台，相应的土地完善手续是可以在3、4个月内完成的。3#楼所跨的其中一宗地块上建设的1#、2#楼都能正常办理不动产权证，清远市不动产登记中心却要求上诉人办理好3#楼的土地手续方可以办理其他楼栋的初始登记是毫无根据的，上诉人不可能预见如此不合理的情况出现，这也就是为什么在上诉人走投无路向清远市市委市政府反映情况后，很快先予办理了其他楼栋的初始登记，足以证明，上诉人完全履行了办证义务，已具备办证条件，是政府方面的原因才一直未予办妥。二、上诉人在约定期限内提交了办证资料，不需承担违约责任。上诉人于2018年11月23日向清远市不动产登记中心提交了办理3#楼初始登记所需的全部文件并取得了收件收据，根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条，上诉人不承担逾期办证违约责任。被上诉人答辩称：一、一审法院认定事实清楚，一审法院准确认定案涉房屋未办妥产权证是上诉人自身原因导致的，属于正常的商业风险，非上诉人无法预见且不可避免的事由。首先，上诉人作为专业的房地产开发公司，在取得土地使用权证时应知道该土地的使用年限及商品房产权年限等，并应了解相关的法律法规和政策文件，由于其自身原因导致无法办理土地续期手续，进而无法为被上诉人办理房屋所有权证属于可预见的商业风险。其次，行政部门没有办理上诉人申请分割落宗的土地续期手续，属于政府对其作出的具体行政行为，造成该后果的原因是上诉人自身的原因造成的，该行为是处在行政部门与上诉人之间的行政管理关系之中，并不存在于商品房买卖合同关系之中，是否合理并不影响上诉人应当按照合同约定履行义务，故上诉人认为其逾期办证的原因是由于行政部门无法办理土地续期手续，上诉人无法预见且避免没有事实和法律依据。二、上诉人没有在约定期限为被上诉人办理房屋权属证书，其逾期办证的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任并及时为被上诉人办理房产证。上诉人上诉依据指导意见已经废止，并自2021年1月1日失效，上诉人不能适用该规定。一审法院对本案处理正确，应予以维持。一审法院作出判决：一、清远市朝南房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向彭诗颖支付逾期办证违约金（违约金以购房款564607元为基数，按年6%的标准，从2020年6月21日起计算至涉案房屋权属登记在彭诗颖名下之日止）；二、驳回彭诗颖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计214元，由彭诗颖负担143元，清远市朝南房地产开发有限公司负担71元。一审法院认定事实、判决理由及适用法律详见一审判决书。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。二审争议的焦点为：上诉人是否构成逾期办证，应否承担逾期办证违约责任。本案中，上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，合同双方应恪守履行。根据合同约定，上诉人应于商品房交付之日起720日内将案涉房屋权属登记在被上诉人名下，根据查明的事实，案涉房屋于2018年6月30日交付被上诉人，但截止一审法庭辩论终结时止，上诉人仍未将案涉房屋权属登记至被上诉人名下，违反了合同关于交付之日（2018年6月30日）起算720日内（2020年6月20日）登记在被上诉人名下的约定，构成违约。至于应否承担违约责任，上诉人认为迟延办证非其自身原因导致，上诉人无法预见且避免，其可据此免责。根据查明的事实，上诉人未能按约定时间办妥不动产权证系因案涉房屋所占地块涉及两块宗地，且两块宗地使用年限不一致，需要变更土地年限后才能完成办证，但商品房所占地块具体使用年限不一致系上诉人在开发案涉商品房时即已存在的客观事实，上诉人作为专业商品房开发商，对于跨宗地带来的风险及后果理应进行预判，对跨宗地是否会影响房屋权属证书的办理亦应进行了解，且对于何时能够办妥产权证，是上诉人可在合同中进行约定的事项，上诉人在合同中约定720日内将产权登记在业主名下，该时间亦是上诉人在对案涉商品房的开发办证进程作了综合评估后确定的时间，现上诉人并无证据证明存在政策变动或政府行为导致的迟延履行，上诉人以其无法预见为由主张其不承担逾期办证违约责任缺乏事实和法律依据。本院不予支持。此外，案涉合同约定的是房屋交付之日起720日办妥产权证书而非是提交办证资料，且上诉人在提交办证资料时已经被告知不具备办证条件，故上诉人认为其已经在约定时间内提交办证资料并具备办证条件的理由，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，上诉人未按合同约定时间办理产权证书，构成逾期办证，应当承担逾期办证违约责任，一审法院对此处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费428元，由清远市朝南房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 禹 莉审 判 员 曾文东二〇二一年七月五日法官助理 张 婧书 记 员 冯敏静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终2381号上诉人（原审被告）：清远市朝南房地产开发有限公司，住所地：清远市清城区****。法定代表人：梁焕南，执行董事。委托诉讼代理人：魏秀灵，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄浩贤，广东明典律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：彭诗颖，女，1994年3月19日出生，汉族，住广东省广州市番禺区******。委托诉讼代理人：徐俏斌，广东广清律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晓怡，广东广清律师事务所律师助理。上诉人清远市朝南房地产开发有限公司因与被上诉人彭诗颖商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初11282号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭适用快审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、案件一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉楼栋逾期办证并非自身原因导致，上诉人无法预见且避免，但一直积极处理，一审法院认定事实错误。行政部门要求3#楼土地续期手续完善是办理不动产权证的前置，而该土地续期手续未能完成是因为行政部门没有出台相关的文件，直至2020年11月才出台，相关的手续开始快速推进，相信在2021年2月左右可以办理完成，也就是说只要有相关文件出台，相应的土地完善手续是可以在3、4个月内完成的。3#楼所跨的其中一宗地块上建设的1#、2#楼都能正常办理不动产权证，清远市不动产登记中心却要求上诉人办理好3#楼的土地手续方可以办理其他楼栋的初始登记是毫无根据的，上诉人不可能预见如此不合理的情况出现，这也就是为什么在上诉人走投无路向清远市市委市政府反映情况后，很快先予办理了其他楼栋的初始登记，足以证明，上诉人完全履行了办证义务，已具备办证条件，是政府方面的原因才一直未予办妥。二、上诉人在约定期限内提交了办证资料，不需承担违约责任。上诉人于2018年11月23日向清远市不动产登记中心提交了办理3#楼初始登记所需的全部文件并取得了收件收据，根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条，上诉人不承担逾期办证违约责任。被上诉人答辩称：一、一审法院认定事实清楚，一审法院准确认定案涉房屋未办妥产权证是上诉人自身原因导致的，属于正常的商业风险，非上诉人无法预见且不可避免的事由。首先，上诉人作为专业的房地产开发公司，在取得土地使用权证时应知道该土地的使用年限及商品房产权年限等，并应了解相关的法律法规和政策文件，由于其自身原因导致无法办理土地续期手续，进而无法为被上诉人办理房屋所有权证属于可预见的商业风险。其次，行政部门没有办理上诉人申请分割落宗的土地续期手续，属于政府对其作出的具体行政行为，造成该后果的原因是上诉人自身的原因造成的，该行为是处在行政部门与上诉人之间的行政管理关系之中，并不存在于商品房买卖合同关系之中，是否合理并不影响上诉人应当按照合同约定履行义务，故上诉人认为其逾期办证的原因是由于行政部门无法办理土地续期手续，上诉人无法预见且避免没有事实和法律依据。二、上诉人没有在约定期限为被上诉人办理房屋权属证书，其逾期办证的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任并及时为被上诉人办理房产证。上诉人上诉依据指导意见已经废止，并自2021年1月1日失效，上诉人不能适用该规定。一审法院对本案处理正确，应予以维持。一审法院作出判决：一、清远市朝南房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向彭诗颖支付逾期办证违约金（违约金以购房款564607元为基数，按年6%的标准，从2020年6月21日起计算至涉案房屋权属登记在彭诗颖名下之日止）；二、驳回彭诗颖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计214元，由彭诗颖负担143元，清远市朝南房地产开发有限公司负担71元。一审法院认定事实、判决理由及适用法律详见一审判决书。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。二审争议的焦点为：上诉人是否构成逾期办证，应否承担逾期办证违约责任。本案中，上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，合同双方应恪守履行。根据合同约定，上诉人应于商品房交付之日起720日内将案涉房屋权属登记在被上诉人名下，根据查明的事实，案涉房屋于2018年6月30日交付被上诉人，但截止一审法庭辩论终结时止，上诉人仍未将案涉房屋权属登记至被上诉人名下，违反了合同关于交付之日（2018年6月30日）起算720日内（2020年6月20日）登记在被上诉人名下的约定，构成违约。至于应否承担违约责任，上诉人认为迟延办证非其自身原因导致，上诉人无法预见且避免，其可据此免责。根据查明的事实，上诉人未能按约定时间办妥不动产权证系因案涉房屋所占地块涉及两块宗地，且两块宗地使用年限不一致，需要变更土地年限后才能完成办证，但商品房所占地块具体使用年限不一致系上诉人在开发案涉商品房时即已存在的客观事实，上诉人作为专业商品房开发商，对于跨宗地带来的风险及后果理应进行预判，对跨宗地是否会影响房屋权属证书的办理亦应进行了解，且对于何时能够办妥产权证，是上诉人可在合同中进行约定的事项，上诉人在合同中约定720日内将产权登记在业主名下，该时间亦是上诉人在对案涉商品房的开发办证进程作了综合评估后确定的时间，现上诉人并无证据证明存在政策变动或政府行为导致的迟延履行，上诉人以其无法预见为由主张其不承担逾期办证违约责任缺乏事实和法律依据。本院不予支持。此外，案涉合同约定的是房屋交付之日起720日办妥产权证书而非是提交办证资料，且上诉人在提交办证资料时已经被告知不具备办证条件，故上诉人认为其已经在约定时间内提交办证资料并具备办证条件的理由，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，上诉人未按合同约定时间办理产权证书，构成逾期办证，应当承担逾期办证违约责任，一审法院对此处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费428元，由清远市朝南房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 禹 莉审 判 员 曾文东二〇二一年七月五日法官助理 张 婧书 记 员 冯敏静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。