广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初14275号原告：林柱良,男,1975年7月20日出生,汉族,身份证住址广州市番禺区。原告：刘鲜娇，女，1975年11月11日，汉族，身份证住址广州市番禺区。共同委托诉讼代理人：余锦妙，系广东广信君达律师事务所律师。被告：广东珠钢投资管理有限公司，住所地广州市番禺区清河路大龙街番禺珠江钢管有限公司综合楼2楼。法定代表人：吴秋婷。委托诉讼代理人：郭雪怡、李楚君，均系该公司员工。原告林柱良、刘鲜娇诉被告广东珠钢投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员曾杰锋独任审理，并公开开庭进行了审理。原告林柱良、刘鲜娇的共同委托诉讼代理人余锦妙、被告广东珠钢投资管理有限公司的委托诉讼代理人李楚君、郭雪怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林柱良、刘鲜娇向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付迟延交房违约金113026.93元（以房款总额1101627元为基数每日万分之一计算迟延交房违约金，2017年8月31日至2020年6月21日，共1026天）；2、判令被告赔偿原告房屋租金损失121473元（2017年8月31日至2019年8月30日每月租金3500元计算，2019年8月31日至2020年6月21日每月租金3850元计算）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月20日原告与被告签署了《广州市商品房买卖合同》(预售)、《精装修委托协议书》，购买了金龙财富广场XX房，房屋地址番禺区XX房，建筑面积75.1099平方米，约定房屋交付时间为2017年8月30日前。在签署《广州市商品房买卖合同》（预售）、《精装修委托协议书》时，被告向原告承诺金禺西街73号3栋整栋将由广州四叶草酒店管理有限公司经营酒店式公寓，并书面承诺了有关租金价格。同日，原告与广州四叶草酒店管理有限公司签订了《房屋租赁合同》、《金龙城房屋租赁意向函》等有关文件。《精装修委托协议书》约定交房日期届满后，被告的房屋并不符合交付条件，存在墙面开裂、地砖严重高低不平、地板空鼓、天花漏水等十几处质量问题，严重影响正常居住使用。对于这些质量问题，被告一直各种借口拖延不进行修复。在原告多次催促下，被告于2020年6月中下旬才将房子质量问题修复好。2020年6月21日，原告与被告办理了收楼手续。被告迟延了2年多才交楼，应向原告承担违约责任，并赔偿迟延交楼造成未能返租的租金损失。为了维护自身的合法权益，原告依法向法院提起诉讼。被告广东珠钢投资管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告无正当理由拒绝在符合收楼条件的情况下办理收楼手续，由此产生的法律后果包括逾期交楼违约金及租金损失均应当由其自行承担，与被告无关。理由如下：（1）原告诉求中称房屋存在质量问题，还是法律及相关司法解释的规定，该质量瑕疵不足以影响正常生活居住，不能构成原告拒以收楼手续的正当理由。（2）涉案房屋自2018年11月12日起符合法定的约定的交付条件，经合理催告后原告无正当理由拒绝收楼，应当视为原告于2019年3月15日已收楼，因此被告认为逾期交楼违约金计算期限应当从2017年8月31日计算至2019年3月15日止。二、2017年8月31日至2019年3月15日期间逾期交楼违约金计算标准应当是按总房价款1094832元为基数计算。三、原告主张房屋租金损失没有法律依据、合同依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年12月20日，甲方广东珠钢投资管理有限公司与乙方林柱良、刘鲜娇签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买位于番禺区××街××912的房屋（以下简称“系争房屋”），总金额为1101627元，乙方以分期方式付款，第一期自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50%，金额550814元；第二期在2016年1月31日前，支付全部房价款的50%，金额550813元。合同第十三条约定甲方应于2017年2月10日前将本合同标的物的房屋交付给乙方使用。第十四条约定若逾期交房不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；若逾期交房超过180日后，乙方有权单方面解除合同……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条约定甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》等。另外合同附件七补充协议第六条约定对合同第十四条延期交房的违约责任由“每日按总房价款0.05%的标准支付违约金”变更为“每日按总房价款0.01%的标准支付违约金”。上述合同还对其他相关事项进行约定，原被告双方均在合同上签字签章。嗣后，原告林柱良、刘鲜娇作为甲方与被告广东珠钢投资管理有限公司作为乙方另签订《精装修委托协议书》，约定乙方承诺聘请具有相应施工资质的施工单对商品房进行精装修施工。其中该合同第三条第7款约定双方不再执行《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议约定的房屋交付时间，而双方确定上述房屋装修工程在2017年8月30日前完工并交付并向甲方交付商品房，逾期交付的，乙方按照房款总价的每日万分一承担违约责任，直到房屋符合交付之日止。第四条第1款约定上述装修工程完工后，乙方按本协议约定的通讯方式书面通知甲方验收。甲方应在该书面通知的约定日期之日起5个自然日内验收；甲方未在约定日期前来验收的，则自乙方书面通知预定的验收期限届满之日起视为甲方认为装修符合验收标准并同意接收该商品房等。2018年11月6日，原、被告签订了《面积差异退款确认书》，确定系争房屋实测建筑面积为75.1099㎡，实测套内面积为21805.76㎡，最终房屋购房成交价为1094832元。2019年3月15日，广东珠钢投资管理有限公司向原告投递催收楼函，原告于2019年3月17日签收该函，但无按合同约定的5个自然日内验收房屋。2020年1月13日，原告向被告书面申请，认为房屋存在漏水问题，被告无处理好，为此没有收楼，直至2020年6月21日原告才在被告出具的《收楼流转表》签字确认办理收楼手续并领取房屋钥匙。另查明，系争工程于2016年11月18日取得单位工程竣工验收报告，于2017年1月23日取得建设工程规划验收合格证，于2017年3月8日取得建筑工程竣工验收报告，于2017年3月17日取得竣工环境保护验收批复，于2017年3月28日取得建设工程质量验收意见书，于2017年4月5日取得广州市番禺水务股份有限公司永久用水同意接入书，于2017年4月17日取得客户受电工程竣工检验意见书，于2017年5月8日取得通邮申报表和人防工程专项竣工验收备案意见书，于2017年6月13日取得建设工程消防验收意见书，于2018年11月12日取得竣工验收备案表。至此，系争房屋已经全部符合交楼条件。本院认为，原告林柱良、刘鲜娇与被告广东珠钢投资管理有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《精装修委托协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同全面履行，原告已交付全部购房款，被告却无按合同约定的2017年8月30日前完工并交付房屋，应当承担违约责任。现本案双方争议的焦点为一、关于逾期交房违约金计算。对于本金计算标准，因签订合同约定时双方均无法预见房屋存在的面积差，面积差是在面积测绘时才实际产生的，为此违约金的本金应按合同约定的房价款1101627元计算，并按合同约定每日按总房价款0.01%的标准支付。根据双方签订的《精装修委托协议书》，被告于2018年11月12日取得竣工验收备案表，涉案房屋已经全部符合交楼条件，被告于2019年3月15日向原告寄出了催收楼函,原告于2019年3月17日签收该函，但没有在5个自然日内验收，应视为原告认为装修符合验收标准并同意接收该商品房，接收房屋之日推定为2019年3月22日,及后原告以房屋存在漏水问题且被告无处理好，为此没有收楼，但原告未能举证涉案房屋质量问题足以严重影响正常居住使用，在房屋符合交楼条件下，原告拒绝收楼使用是放弃其权利。为此，被告应向原告支付逾期交房违约金应从合同约定的交付房屋次日（2017年8月31日）起计至2019年3月22日止共计62682.58元（1101627元×569天×0.01%）。二、关于原告林柱良、刘鲜娇的租金损失问题。《最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。如上述，本院已支持原告诉请被告支付2017年8月31日起至2019年3月22日期间的逾期交房违约金，原告主张的租金损失可在上述逾期交房违约金中得到相应的补偿。为此，原告请求被告赔偿自2017年8月21日起至2020年6月21日止的房屋租金损失缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十条之规定，判决如下：一、被告广东珠钢投资管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告林柱良、刘鲜娇支付2017年8月31日起至2019年3月22日期间的逾期交房违约金62682.58元：二、驳回原告林柱良、刘鲜娇的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4818元，由原告林柱良、刘鲜娇负担3530元，由被告广东珠钢投资管理有限公司负担1288元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  曾杰锋二〇二一年七月二十八日书记员  郭子谦