北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初31461号原告：北京龙城兴业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路34号。法定代表人：戴林章，董事长。委托诉讼代理人：刘勇，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁聪，北京市炜衡律师事务所律师。被告：北京赛智科融投资管理有限公司，住所地北京市海淀区白家疃尚水园4号楼10层2单元1007-2。法定代表人：陈风，总经理。委托诉讼代理人：李君升，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘静，北京市中闻律师事务所律师。原告北京龙城兴业物业管理有限公司（以下简称龙城兴业物业公司）与被告北京赛智科融投资管理有限公司（以下简称赛智科融投资公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙城兴业物业公司之委托诉讼代理人刘勇、梁聪，被告赛智科融投资公司之委托诉讼代理人李君升、潘静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙城兴业物业公司向本院提出如下诉讼请求，1、判令赛智科融投资公司支付物业服务费1894054.61元；2、判令赛智科融投资公司将擅自利用大厦业主共有部分进行经营性活动所得租金844013元及相应物业服务费75452.3元支付我公司；3、判令赛智科融投资公司支付我公司拖欠上述合计物业服务费1969506.91元的违约金，按该欠付金额的10%标准计算；4、本案诉讼费、保全费由赛智科融投资公司承担。事实和理由：2014年3月19日，赛智科融投资公司与北京亿世界商业经营管理有限公司（以下简称亿世界商业公司）签订《房屋租赁协议书》，约定由赛智科融投资公司承租亿世界商业公司位于北科置业大厦的写字楼部分38102.18平方米和商业部分17344.53平方米的面积。后赛智科融投资公司又通过亿世界（北京）电子市场有限公司（以下简称亿世界市场公司）及自行与大厦小业主签约承租了北科置业大厦部分商业面积，依照该公司与各出租方的约定，该公司承租的房屋面积的物业服务费用全部由其承担。2016年4月12日，海淀街道办事处在北科置业大厦发布《公告》，指定我公司为大厦提供应急物业服务。同年7月7日，双方签订《应急物业服务合同》（以下简称应急物业合同），约定赛智科融投资公司委托我公司为其承租的物业面积提供物业管理服务，合同签订时双方确定该公司委托物业服务面积为：写字楼面积：2016年4月12日至2016年5月31日为30945.1平方米，2016年6月1日至2016年7月11日为32190.11平方米；商业面积：2016年4月12日至2016年6月30日为17318.25平方米，2016年7月1日至2016年7月11日为15285.01平方米；小业主签约商业面积：2016年4月12日至2016年6月30日18462.21平方米，2016年7月1日至2016年7月11日为19325.27平方米。写字楼面积的物业服务费标准为26元／月/㎡，商业面积的物业服务费标准为28元／月/㎡，商业面积的空置期物业服务费标准为11元／月/㎡。合同签订后该公司承租的面积有变化的，以该公司实际承租面积为准。应急物业合同签订后，我公司严格按照合同约定兢兢业业的提供物业管理服务，而赛智科融投资公司自签约至今从未按照合同约定的付款日期支付物业费，每一次至少迟延拖欠数月后向我公司支付，致使我公司一直自行垫付巨额资金用以维持大厦的正常运行。自2018年5月，该公司开始拒绝支付物业服务费用，截至2019年1月31日，该公司已拖欠物业服务费2460183.65元。根据应急物业合同的约定，该公司每逾期付款一天，应向我公司支付逾期未付金额的日万分之二的滞纳金，滞纳金上限为逾期未付本金金额的百分之十。根据合同约定，该公司应就其逾期付款行为承担违约责任，支付我公司滞纳金24.6万元。另外，该公司在承租大厦期间未经大厦业主同意，擅自将大厦共有部分出租进行经营性活动，并将租金等收益占为己有。因大厦属于商业楼宇，未缴存专项维修资金，我公司自提供应急物业服务以来自行承担了大厦诸多事项的维修费用。根据法律规定，我公司有权要求该公司将擅自利用业主共有部分进行经营性活动的租金844013元交付我公司，用于弥补我公司支出的大厦专项维修费用。现我公司多次向其催缴物业服务费及共有部分收益费用未果，为维护自身的合法权益，特向贵院依法提起诉讼，请求法院支持我公司的诉讼请求。赛智科融投资公司辩称，一、龙城兴业物业公司无视物业服务合同具体履行、终止、且我公司逐步退出亿世界大厦并逐步将租赁物业转交业主、第三方等事实情况，多处要求我公司重复缴纳，或要求我公司承担本不应该承担的物业费。从2018年7月6日起，我公司与亿世界市场之间关于809个铺位（合计14231.52平米）《房屋租赁合同》已解除，亿世界市场已于解除当日收回809个铺位，我公司已不再占有、使用该房屋，至此时间节点后的物业费应由亿世界市场公司承担，与我公司无关，龙城兴业物业公司在对账时，认可该事实情况和进行部分抵扣，但对部分物业费却多次重复主张。我公司与亿世界商业公司合同已于2018年8月9日解除，从2018年8月16日第一次交接开始后，双方进行过13次房屋交接，且与亿世界商业公司约定交接前的物业费由我公司负责，但交接后的物业费由亿世界商业公司负责。然而，龙城兴业物业公司仅对于前三次的物业交接进行了扣除，对于部分物业交接却未能扣除，且存在多笔对交接后的物业费予以重复计算和主张。我公司与北京智谷科创科技服务有限公司在海淀区政府的主持下签署《租赁合同》，并于2018年8月31日进行了房屋交割，至9月1日后的物业费由该公司负责，我公司不再承担物业费，龙城兴业物业公司应按照此约定向该公司收取，而不应再向我公司重复收取。因龙城兴业物业公司存在严重的违约行为，未能提供合格的物业服务，我公司在2018年9月4日已经发函通知双方签署的应急物业合同解除终止，且该通知已生效，从2018年9月4日之后的物业费应由房屋的实际占有、使用人缴纳和结算，同时龙城兴业物业公司不再为次承租户代缴物业费，在发函后，我公司又多次通知并协助该公司向次承租户协调、签约，并由次承租户直接向龙城兴业物业公司缴纳。然而，该公司却无视该事实情况，对于2018年9月4日后产生的部分次承租户的物业费重复向我公司主张，多处存在重复收取的情形。关于部分次承租户重复收取物业费的情况：(1)关于苏州生元公司已直接向龙城兴业物业公司缴纳其639-646号房屋2018年7月8日至2018年9月18日的物业费76447元、647-648号房屋2018年6月8日至2018年9月18日的物业费2229元，同时提供以上房屋从9月18日至28日之间的物业费缴纳单据12669元，龙城兴业物业公司已经与该公司签署相应的《物业费补充协议》并进行切结，该部分款项应从该公司主张的物业费及相应的滞纳金中扣除。(2)在2019年我公司起诉次承租户聚力互动、聚力互信公司房屋租赁合同纠纷的案件中，聚力互动、聚力互信提供已直接向龙城兴业物业公司缴纳物业费付款凭证，以证明两公司已经直接向该公司缴纳了1301（从2018年7月10日-2018年9月28日）、1302-1303(2018.6.8-2018.9.28)、1305-1306号（从2018.7.4-2018.9.28日止）物业费、能源费，合计已经缴纳：42728元+95873.7元+37817元（02、03房间6月8日-9月10日），龙城兴业物业公司应从应缴物业费及滞纳金中予以扣除，不应再向我公司重复收取。以上第(1)(2)项次承租户直接向龙城物业缴纳物业费的情况，在历次对账中，龙城兴业物业公司均未向我公司告知，因此在历次对账中均未扣减，在本次案件中，涉及双方对于物业费的结算，应予以扣减。(3)关于次承租户北京汇成基金销售有限公司租赁1132AB/1135/1136/1138/1139物业费，龙城兴业物业公司进行了重复计算，且该户因停冷、停止物业问题拒绝缴纳物业费，主张未享受物业服务，不应缴纳。(4)关于天阳宏业租赁的1507-1512、1515-1523中7月12日至9月3日期间的物业费不应予以计算（该户因停冷、停止物业问题拒绝缴纳物业费），且龙城兴业物业公司多次进行了重复计算。二、对于应急物业合同的履行过程中，龙城兴业物业公司未能提供合格物业服务，我公司有权不缴纳相应比例的物业费、未产生的供冷费，并在结算时予以扣除。同时该公司应按照协议约定支付违约金，我公司保留对于该公司进一步要求支付违约金的权利。1、龙城兴业物业公司自2018年5月起就多次向我公司的次承租户发函，尤其是在2018年7月3日向我公司的全体次承租户发送《关于北京赛智科融承租户暂停部分物业服务项目的通知》，多次威胁我公司及次承租户将停止物业服务，予以停水停电等，给次承租户造成骚扰和恐慌，导致次承租户的多项投诉，且部分次承租户以此为由，拒绝缴纳租金及物业费，给我公司带来巨大损失。2、龙城兴业物业公司在2018年7月3日起开始多次停止我公司及其次承租户的物业服务，其中包括限制我公司及其全体次承租户购电，导致大量投诉、人力成本等增加，在2018年7月10日至2018年7月22日期间，以及2018年8月27日至2018年9月30日供冷期间结束前一直未恢复，未经我公司同意擅自对我公司自用的全部面积及大部分次承租户停止供冷，导致大厦中我公司自用及大部分次承租户在此期间内没有冷气，无法正常办公，造成次承租户的多项投诉，且部分次承租户拒绝缴纳租金和物业费，给我公司带来巨大损失，同时对于因此原因导致的次承租户拒缴物业费的应予以扣除。3、依据龙城兴业物业公司、我公司签署的《应急物业服务合同补充协议》，物业费和能源费占比为能源费占70%、物业费30%，该公司在停冷期间及违约期间未能提供相应的能源，应按此比例扣减相应期间的能源费、物业费。4、根据龙城兴业物业公司、我公司签署的应急物业合同第六条约定，对于乙方擅自停止物业服务的，应按照10万元／每天的标准向我公司支付违约金，且第6.9条明确约定甲方有权从应缴纳的物业费中予以扣除，龙城兴业物业公司应支付的违约金远超我公司应缴物业费，对于剩余违约金我公司保留向对方起诉的诉讼权利，待双方具体对账核算金额后，另行起诉或提起反诉。三、龙城兴业物业公司主张应获得一层出租的租金844013元，毫无事实和法律依据。龙城兴业物业公司不是由全体业主聘请的正式物业公司，只是在2016年6月因亿世界大厦物业公司存在严重问题的情况下，由海淀区政府指定与我公司签署应急物业合同，暂时提供物业服务，该合同具有临时性、应急性，且与我公司物业服务合同已经于2018年9月4日终止，在签订合同时至现在也没有与全体业主，甚至一半以上的业主签约，从合同签订至解除前，龙城兴业物业公司仅与部分业主签署应急物业合同，并没有获得全体业主授权，更不能代表全体业主，无权主张该笔款项。龙城兴业物业公司至今并不是大厦长期的物业公司，作为大厦部分房屋签约的临时的物业公司，无法代表全体业主主张经营性活动所得的租金，更没有得到全体业主授权取得大厦的专项维修费用，龙城兴业物业公司无追索该笔费用的主体资格，人民法院应驳回该公司的诉讼请求。故我公司不同意龙城兴业物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年7月7日，龙城兴业物业公司（乙方）与赛智科融投资公司（甲方）签订应急物业合同，主要内容为：“鉴于：北京市海淀区人民政府海淀街道办事处于2016年4月12日指定乙方为北京市海淀区中关村大街11号北科置业大厦（又称亿世界大厦）提供应急物业服务。甲方为房屋的部分物业面积的承租方，并属物业费承担方。甲方同意委托乙方为甲方提供物业管理与服务，并同意乙方为甲方的物业管理服务提供方。甲方就承租的房屋面积委托乙方为甲方提供应急物业服务，除甲乙双方另有约定外，甲方委托应急物业服务的面积以甲方承租的面积为准，本合同签订后甲方承担的面积有变化的，以甲方实际承租面积为准。本合同签订时，双方确定的甲方委托物业服务面积为：写字楼面积：2016年4月12日至2016年5月31日为30945.1平方米，2016年6月1日至2016年7月11日为32190.11平方米；商业面积：2016年4月12日至2016年6月30日为17318.25平方米，2016年7月1日至2016年7月11日为15285.0平方米；小业主签约商业面积：2016年4月12日至2016年6月30日为18462.21平方米，2016年7月1日至2016年7月11日为19325.27平方米。乙方为甲方提供应急物业服务的期限为3个月，自2016年4月12日起。应急物业服务期内如出现法律、法规及其他规范性法律文件规定的能够解除应急委托物业服务情形（如业主依法选聘物业服务企业等情形）或行政机关解除乙方提供应急物业服务的，本物业服务届时自行终止。应急物业服务期内未出现上述能够解除应急委托物业服务情形的，甲方如未在应急物业服务期满前向乙方提出期满不再委托乙方提供物业服务的通知，则视为在委托期满后甲方己再次应急委托乙方提供物业服务，本合同自动延续3个月，依此类推，延续次数无限制。物业服务内容与标准：乙方向甲方提供不少于原物业服务内容的保洁、保安、客服、工程维护等物业服务。同等物业服务费标准的情况下，乙方向甲方提供的物业服务内容应当优于或等于乙方向房屋其他物业使用人提供的内容。（第3.2条）物业服务的标准按照国家、地方、行业规定的标准和甲乙双方约定的标准执行。同时，乙方向甲方提供物业服务的标准应符合下列要求：1、以乙方向房屋所有产权人或物业使用人提供的物业服务标准为基础；2、应当优于或等于乙方向房屋其他物业使用人提供的标准；3、物业服务标准之间存在冲突的，以甲方的意见和最有利于甲方的原则进行确定；4、甲乙双方按包括但不限于的下列标准履行本合同：经甲乙双方共同确认的物业服务手册。（第4条）物业服务费用：甲方就乙方提供符合本合同约定标准的物业服务向乙方支付物业服务费，房屋分为两部分用途，分别为写字楼面积和商业面积。除甲乙双方另有约定外，写字楼面积的物业服务费的标准为26元／月／㎡，商业面积的物业服务费的标准为：28元／月／㎡，商业面积的空置期（未实际使用的期间）物业服务费的标准为：11元／月／㎡。物业服务费的支付方式：物业服务费由甲方按月度支付，根据实际物业服务天数和双方约定标准进行计算。自乙方开始提供物业服务之日起，每月第十日前乙方按照甲方要求的一次或多次向甲方开具合法的税务发票，发票明细均为物业服务费。甲方收到相应发票后5个工作日内，以支票或转账的方式支付上一月度的物业服务费。物业服务费包括甲方就乙方提供物业服务所应支付的一切费用，该费用包括但不限于：物业管理服务的人工成本（管理服务人员的报酬、社会保险和按国家、地方、乙方之规定提取的福利费等）；房屋建筑及其附属设施、设备的日常运行、维修保养及政府主管部门的定期检测费用；绿化养护、道路、治安、车辆管理和清洁卫生等费用；项目进行维修整治以及提供排污和垃圾清运等所需要的费用；公共能源费用，其中包括：水、电、暖气、燃气费等；物业管理营业设备、营业用品（含员工制服）等办公费用；物业管理用房费用，其中包括：水、电、暖气费、维修费等；交通费用、员工培训与教育费用；乙方为本项目提供物业管理服务所必需租用的设施、设备之费用；周年审计费和律师费（按甲方之要求所发生的审计费与律师费用除外）等；乙方固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；物业管理企业经营利润；政府依法征收之营业税、所得税以及其它税赋等。（第5条）权利和义务：甲方应按照本合同的约定，按时足额的向乙方支付物业服务费；（5.5）除不可预见的情况下外，乙方擅自停水、停电等能源供应的，甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的民事责任；（5.6）乙方应按照本合同的约定为甲方及物业使用人提供物业服务，甲方有权为乙方提供的物业服务进行监督、建议、督促和考评。考评事项及相关标准，以3.2条约定的内容为准；（5.7）乙方不得限制或变相限制甲方对供水、供电、供气、供热、通讯、互联网络、有线电视等公用事业服务的购买或使用；责任承担：任何一方的违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。乙方有下列情形之一时，乙方除承担其他双方约定责任外，甲方同时有权单方解除对乙方提供物业服务的委托并不承担解除委托的任何责任：甲方就乙方提供的物业服务提出合理监督、建议、督促意见后，乙方未有效执行或不予执行的；依据5.6条约定，甲方对乙方的服务质量考评结果不合格的；在排除原物业历史遗留因素的情况下，甲方转租的次承租人对乙方的物业服务的满意度考评结果低于60%的；甲方和／或物业使用人书面投诉乙方提供的物业服务质量瑕疵并情况属实，且上述投诉月度累计达到5件，或年度投诉累计达到60件的。除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方或其物业使用人有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的民事责任。乙方有确凿证据证明属于以下情况的，可免于承担违约责任：由于甲方或物业使用人自身的过错责任导致乙方的服务无法达到本合同约定的；因维修养护本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；乙方在本合同期限内擅自停止物业服务的，甲方可要求乙方继续履行，乙方应采取补救措施，并应当按100000元／天的标准向甲方支付暂停服务违约金，如违约金数额不足以弥补甲方所遭受的直接损失的，乙方应当补足。乙方违反本合同第5.8、5.10至5.12约定情形之一的，应当按100000元／次的标准向甲方支付违约金，如违约金数额不足以弥补甲方所遭受的直接损失的，乙方应当补足。甲方违约责任：在乙方无违反本合同约定的前提下，如甲方未能依照本合同约定期限支付物业费、能源费、停车管理费等费用的，每逾期一天，应向乙方支付逾期未付金额的日万分之二的滞纳金，滞纳金上限为逾期未付本金金额的百分之十。乙方违约责任：除甲乙双方另有约定外，乙方未按约定履行合同的，应当承担相应的责任。同时，甲方可要求乙方限期整改，上述期限届满后，乙方未整改或整改不合格的，甲方有权扣除当月物业服务费总额2‰的违约金，如违约金数额不足以弥补甲方所遭受的直接损失的，乙方应当补足。乙方在上述甲方限期整改届满后10日内仍未整改或整改不合格的，甲方有权单方解除对乙方提供物业服务的委托并不承担解除委托的任何责任。乙方应付甲方的违约金等款项，甲方可在书面通知乙方后在甲方应付乙方的物业服务费等款项中进行等额抵销。”2016年9月23日，龙城兴业物业公司（乙方）与赛智科融投资公司（甲方）另签订“关于《应急物业服务合同书》的补充协议”（以下简称补充协议），主要内容为：“甲乙双方均同意对原合同第4.3条中的“公共能源费用”进一步明确并修改为：“4.3物业服务费包括甲方就乙方提供物业服务所应支付的一切费用，该费用包括但不限于：……项目进行维修整治以及提供排污和垃圾清运等所需要的费用；能源费用，其中包括：公共使用面积的水、电、冷气、暖气、燃气费等，甲方委托物业服务面积的水、冷气、暖气、燃气费等；……”。4.3条其他内容不变。鉴于能源费用在物业服务费中占比很高，甲乙双方均同意对原合同第4.2条中的“发票明细”修改为：“4.2物业服务费的支付方式：……发票明细为物业服务费和能源费。……”。4.2条其他内容不变。原合同和本补充协议约定的甲方向乙方支付的物业服务费的标准金额均为含税价格。为了明确发票明细中物业服务费和能源费的开票余额，甲乙双方经协商一致后确认：自2016年4月12日起，乙方根据物业服务费的总额，按照能源费用70%和其他物业服务费30%比例开具明细金额。本补充协议生效后，其内容与原合同内容有冲突的，协议各方按照本补充协议的约定履行。协议各方均同意赋予本协议的各项条款具有溯及至原合同生效时的效力。”根据应急物业合同约定及亿世界大厦实际对外出租之事实，赛智科融投资公司作为经营平台经营亿世界大厦物业，分为从不同主体处承租的写字楼面积、（大业主）商业面积及小业主签约商业面积三部分。应急物业合同签订后，龙城兴业物业公司进驻亿世界大厦开展物业管理服务工作，应急物业合同约定的3个月期限每次届满后，双方均依约延续租赁合同履行。在应急物业合同有效期内，赛智科融投资公司确存在未按应急物业合同约定及时、全面、按月足额支付物业服务费的事实。为此，于2018年3月至2018年6月期间，龙城兴业物业公司多次以不同形式向赛智科融投资公司发出《关于尽快缴纳物业服务费用的通知》（以下简称缴费通知）、《关于尽快缴纳物业服务费用的申请》（以下简称缴费申请）、《关于尽快缴纳物业服务费用的函》《关于尽快缴纳物业服务费用及核对市场签约业主面积的函》（以下简称缴费及核对面积函）。其中，早于2018年3月6日的缴费通知载明，赛智科融投资公司自2016年11月27日起开始拖欠相应物业服务费，至2018年5月，该公司累计拖欠物业服务费达5479451.73元，龙城兴业物业公司于同期送达的缴费申请中则明确“按本大厦相关约定我司于2018年5月15日开始试供冷，为保证大厦的整体运营及2018年度供冷的顺利进行，还望贵司尽快在5月15日前支付我司相关费用。”在龙城兴业物业公司于2018年5月23日发出的缴费及核实面积函中，该公司更明确“为保障大厦于2018年6月1日正式供冷，请贵司及时缴纳拖欠的物业费，并再次重申，供冷工作关系到全体大厦业主及租户的根本利益，如因贵司拖欠物业费造成大厦整体不能正常供冷，将会影响到大厦的整体运营。”2018年7月3日，龙城兴业物业公司向赛智科融投资公司及该公司承租户分别发出《关于北京赛智科融投资管理有限公司及其承租户暂停部分物业服务项目及市场业主签约核对面积的函》（以下简称暂停部分服务函）、《关于北京赛智科融投资管理有限公司承租户暂停部分物业服务项目的通知》（以下简称暂停部分服务通知），主要以赛智科融投资公司欠缴物业服务费之同样理由，明确“自即日起赛智科融自用楼层及其出租房间承租户将暂停及限制部分物业服务项目”，并“所产生的一切责任及经济损失由其（赛智科融投资公司）自行承担”。2018年9月3日，赛智科融投资公司则向龙城兴业物业公司发出《解约通知书》（以下简称解约通知），主要内容为：“合同签订以来，贵司提供的物业服务质量存在诸多问题，且经常采取限制甚至是停止供冷、供电、供水等恶劣手段，扰乱我司及大厦租户的正常经营活动，严重违背了物业服务企业的宗旨和《应急服务合同》的约定，给我司及大厦租户造成了严重的经济损失，且我司与北京亿世界商业经营管理有限公司签订的房屋租赁合同及其相关补充协议已于2018年8月9日解除，双方已在办理房屋的交接手续。据此，根据法律法规规定及合同约定，我司特致函贵司，告知如下内容：一、立即终止双方签订的《应急物业服务合同》《关于〈应急物业服务合同〉的补充协议》及其相关协议，上述协议不再履行；二、我司不再提供代收代缴物业费及相关费用的服务，请贵司自行向业主或物业实际使用人收取。”此后截至2018年11月，龙城兴业物业公司再行3次发出《关于北京赛智科融投资管理有限公司及其承租户暂停部分物业服务项目的函》《关于尽快缴纳物业服务费用的函》，再次重申了上述函件已申明的主张。2018年12月17日，赛智科融投资公司以《沟通函》回复龙城兴业物业公司，其中表示同意支付2018年5月12日至2018年7月11日期间的物业服务费2320810.72元，另主要以龙城兴业物业公司擅自停止供冷为由，要求该公司支付违约金210万元。因双方就上述分歧沟通未果，龙城兴业物业公司于2019年1月31日事实上停止了对亿世界大厦的物业管理服务并撤出亿世界大厦。该公司另于2019年2月14日向赛智科融投资公司发出回复电子邮件，邮件内容中主要明确暂停供冷的责任在于赛智科融投资公司长期拖欠物业服务费的行为违反了《北科置业大厦中关村e世界财富中心业主/承租户临时公约》（以下简称临时公约）的约定，且对多次告知置若罔闻，不认可应承担违约责任，另限期要求赛智科融投资公司支付仍欠缴的部分物业服务费。另查，因亿世界市场公司（后更名为北京亿世界联创商务有限公司）与赛智科融投资公司因房屋租赁合同发生纠纷而涉诉，本院依法审理后作出（2018）京0108民初39390号民事判决书，其中认定双方租赁合同于解约通知送达之日（即2018年7月6日）解除。本案庭审中，经本院组织双方多次调解核算，现双方当事人对于赛智科融投资公司欠付2018年7月12日至2018年9月3日期间写字楼、（大业主）商业及小业主签约商业三部分面积物业服务费金额确定无异议即为1432679.64元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：庭审中，赛智科融投资公司主张与龙城兴业物业公司之间的应急物业合同，因上述其于2018年9月3日行使合同解除权发出解约通知而解除，龙城兴业物业公司认可双方应急物业合同于该日解除，但否认存在擅自停止物业服务的违约事实，否认赛智科融投资公司有权行使违约解除权。经本院询问，赛智科融投资公司所谓龙城兴业物业公司违约事实包括：述称龙城兴业物业公司于2018年7月3日至2018年9月30日期间停止所有楼层卫生间供纸、物业维修、卫生打扫、照明及空调等设备的正常使用方面的物业服务并限制购电，另述称于2018年7月10日至2018年7月22日期间、2018年8月27日至2018年9月3日期间共计21天停止部分物业面积供冷服务，并据此要求从2018年5月12日至2018年7月11日期间的物业费中扣除相应金额171012.56元，另要求龙城兴业物业公司就上述违约行为应支付违约金210万元在应缴物业费中等额抵销。龙城兴业物业公司对上述事实均未予认可，并提供上述争讼期间该公司提供物业维修服务的《服务工作单》及《E世界用冷量报告》若干张，证明该公司未停止提供物业及供冷服务的事实。赛智科融投资公司就上述争议事实主要以上述暂停部分服务函及通知、该公司租赁合同相对次承租人的投诉、索赔沟通意见往来函件及上述龙城兴业物业公司回复电子邮件内容为据，龙城兴业物业公司的回复电子邮件对停止供冷问题作了相关说明，其中并未确认停止供冷的具体事实，赛智科融投资公司未能就其主张的停止供冷天数、相应扣除费用标准、金额提供充分的事实及合同的依据，也未能就所主张的停止其他物业服务的事实向本院充分举证。此外，龙城兴业物业公司另援引上述临时公约第三十条内容，主张在业主/承租户欠缴物业费情形下，有权采取必要措施敦促赛智科融投资公司履行支付物业服务费义务，该临时公约第三十条规定：“为维护业主承租户的共同利益，对拖欠物业管理费、能源费等费用达三个月以上的业主/承租户，物业管理企业有权对其享受的物业管理服务进行适当的调整，暂停有偿服务等相关服务，并保留随时进行法律诉讼的权利直至该业主/租户向物业管理企业缴清所拖欠的所有费用及因此而发生的各项费用。”龙城兴业物业公司主张赛智科融投资公司将属于业主共有的部分公共面积（共计75.23平方米）擅自出租予第三人收取租金及物业费的事实，并以此要求该公司支付相应租金收益及相应物业服务费。经本院询问，赛智科融投资公司认可上述出租部分面积给第三人并收取相应租金及物业服务费的事实，却以该部分面积已在专用面积之中及龙城兴业物业公司未就该部分面积提供物业管理服务且无权要求支付为由进行抗辩。为此，龙城兴业物业公司援引上述临时公约中第三十一条规定内容及赛智科融投资公司与上述占用公共面积第三方签订的《物业费交纳协议书》为据，其中，临时公约第三十一条约定在“第五章业主/承租户的共同利益”一章中，内容为：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得业主/租户、物业管理企业的同意后，按规定办理有关手续，所得收益主要用于补充物业管理费的不足部分。”赛智科融投资公司对上述临时公约的真实性及《物业费交纳协议书》与本案的关联性不予认可，但亦未就此向本院进一步提举反证。龙城兴业物业公司主张赛智科融投资公司另应支付该公司通过亿世界市场公司租赁亿世界大厦小业主部分面积（14231.52平方米）于2018年7月6日至2018年8月31日期间的物业服务费290352.41元，赛智科融投资公司对该期间相应物业服务费金额无异议，但援引上述（2018）京0108民初39390号民事判决中关于其与亿世界市场公司之间解除合同、租金支付等事实的认定，及其发布解除合同公告、物业实际腾退之事实，主张2018年7月6日之后的物业服务费不应由其支付。龙城兴业物业公司则对赛智科融投资公司所述相应物业面积实际腾退之事实不予认可，另否认对该公司所谓腾退事实知悉，赛智科融投资公司未能就所主张的相关事实向本院充分举证。本院认为，合同是规范当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力，合同双方均应严格遵照履行。本案中，基于政府对亿世界大厦实施应急管理的需要，赛智科融投资公司作为平台公司与龙城兴业物业公司就亿世界大厦的物业管理事项签订了应急物业合同。虽有该特殊背景，但该应急服务合同出于双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。根据该应急服务合同的性质及内容，作为应急物业合同相对方的龙城兴业物业公司负有提供物业管理服务之义务，赛智科融投资公司作为经营平台，涉案物业虽均承租自不同产权人，但其作为应急物业合同相对方，对于支付相应物业服务费负有直接义务。根据现有证据，可确定在应急物业合同实际履行中，龙城兴业物业公司提供了物业管理服务，而赛智科融投资公司则存在未按月及时、全面、足额履行支付物业服务费义务的行为，且经龙城兴业物业公司多次发函催告，赛智科融投资公司均未能及时、全面履行义务或及时回复提出异议或进行相应解释说明，其行为违反了应急物业合同约定，已构成违约，该公司应当承担相应的违约责任。庭审中，赛智科融投资公司主张龙城兴业物业公司存在擅自停止物业、供冷服务的违约行为在先，但相关事实未得到龙城兴业物业公司的认可。龙城兴业物业公司的回复电子邮件对停止供冷问题作了相关说明，其中并未确认停止供冷的具体事实，赛智科融投资公司未能就其主张的停止供冷天数、相应扣除费用金额提供相应事实及合同依据，未能就所主张的停止其他物业服务的事实向本院充分举证，也未能述明其因停止部分物业、供冷服务所遭受的损失并提供相应证据。此外，结合上述龙城兴业物业公司多次向赛智科融投资公司催告缴费并先行提示暂停部分物业服务未果的事实，因赛智科融投资公司长期拖欠物业费累计金额较大，势必会对应急接手管理的龙城兴业物业公司正常的物业管理服务工作产生影响，在经多次催告无效之情形下，龙城兴业物业公司采取暂停部分物业服务的措施，并非擅自所为，属于行使不安抗辩之范畴，并不构成违约，本院对赛智科融投资公司关于龙城兴业物业公司违约的上述主张不予采信。关于赛智科融投资公司腾退小业主部分物业面积物业费之争议，依据双方应急物业合同约定“合同签订后甲方承租的面积变化的，以甲方实际承租面积为准”，但双方应急物业合同中并未对“实际承租面积”的确认方式作出明确约定。故赛智科融投资公司应当据实支付，以合理方式履行好作为合同相对方的义务。因现争议的该部分物业面积系赛智科融投资公司通过与亿世界市场公司签订租赁合同承租取得，龙城兴业物业公司对于相关面积实际使用情况并不当然知悉，虽有判决认定其与出租方合同解除、租金付至等事实，但该公司是否实际腾退，需要本案合同双方进行共同确认或交接。现赛智科融投资公司未直接与龙城兴业物业公司办理确认或交接，在龙城兴业物业公司对其所主张的事实未予确认情形下，赛智科融投资公司未能就其主张向本院充分举证，故该公司主张免除该期间物业费支付责任，本院对此不予支持。另关于龙城兴业物业公司要求赛智科融投资公司支付对外出租部分业主专有面积所得租金及相应物业服务费一节，赛智科融投资公司虽确认该出租并收取租金及物业费之事实，但并不能改变该部分面积的业主共有的属性，龙城兴业物业公司对此主张相应权利，亦缺乏合同及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，赛智科融投资公司于本案中所谓行使合同违约解除权，缺乏事实、法律依据，本院对该公司要求支付违约金抵销欠缴物业费及直接扣除部分物业费之主张不予支持。而龙城兴业物业公司要求赛智科融投资公司偿付欠缴物业费并支付违约金，除涉部分业主共有面积事项外，理由正当，本院均予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，北京赛智科融投资管理有限公司支付北京龙城兴业物业管理有限公司物业管理服务费1894054.61元，并支付违约金189405.46元；二、驳回北京龙城兴业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35137元，由北京赛智科融投资管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。诉讼保全费5000元，由北京赛智科融投资管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黎 健人民陪审员  陆友才人民陪审员  巩煜龙二〇二一年七月九日书 记 员  王晓华