河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1302民初4233号原告：袁海涛，男，汉族，1988年11月07日出生，住河南省南阳市卧龙区。被告：河南豪盛商贸有限公司。统一社会信用代码：91411300783406807R。法定代表人：陈兰，董事长。住所地河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人张伟，河南通义律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告袁海涛与被告河南豪盛商贸有限公司（以下简称“豪盛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月28日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2021年6月25日公开开庭对本案进行了审理，原告袁海涛、被告河南豪盛商贸有限公司委托诉讼代理人张伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告袁海涛诉称，原被告双方于2016年1月20日签订《租赁（返租）协议书》，将原告购买的豪盛购物公园二层D0O5、D016号商铺租给被告，每间租金每月2444元，两间合计每月4888元，原告于2019年6月份就被告拖欠租赁费事宜起诉到了法院。终审后2019年10月31日后进入执行状态，现没有完全执行终结。可被告2019年6月20日到2021年5月20日又过了将近2年，如再不立案将要过了保护期。诉讼请求：1、请求被告支付原告豪盛购物公园二层D0O5、D016号两间商铺《租赁（返租）协议书》上约定所欠的租金（2019年6月-2021年5月23个月租金合计112424元），并自欠款之日起按银行同期贷款利息支付至租金还清之日止。2、自欠付月租之日起，按照日万分之二的比例支付滞纳金至欠款付清之日止。3、诉讼费由被告承担。被告豪盛公司辩称，1、二楼的那五间房是抵账的，财务上没有出来流水账单。2、原告诉讼请求的租金标准过高，原被告之间所签的返租协议，所谓的租金约定，实际上是返还购房款的约定，按购房款的10%进行的返还，并非真正的市场租金价格，真正的市场租金价格，按照这种方法折算的话，应该在6%到8%左右。3、原被告之间的所谓租赁返租协议，其本质上是委托协议，是原告委托对被告购买的商铺进行统一管理经营的协议内容。按照法律规定，受托人在无法完成委托人委托事项时，有权单方解除该委托协议。本案被告以此行使抗辩权，认为双方之间的协议不应当再按照租赁协议计算所谓的租金标准，而应当计算占用费，占用费的标准是参照同区域同时段的其它商铺的租赁费予以计算，应当在购房款的6%或8%之间进行核算，这样处理是比较公平的。原告袁海涛向本院提交如下证据：1、商铺认购协议书。2、租赁（返租）协议书。3、收款收据。4、（2019）豫1302民初884号判决书一份，（2019）豫13民终5950号判决书一份。被告豪盛公司对原告提交证据发表如下质证意见：对以上证据真实性不持异议，但是对证明方向有异议。原告提交的商铺认购协议书以及返租协议书恰恰证明了本案双方当事人之间的所谓租金的约定是不成立的。返租协议事实上是和认购协议配套使用的一个部分，是一个促销手段。而销售及返租这种行为在法律上国家是予以禁止的，它实际上是一种融资行为。最高人民法院有相关的司法解释，将其界定为非法融资这样一种行为，因此是无效的约定，属于无效协议。关于判决书，虽然已经有过生效法律文书，本次审理的三案中不应当予以参照或引用。第一是基础事实，我们认为它不是一个纯粹的租赁关系，它是一个返租融资关系。第二我们认为过去以往生效判决并不是必然在以后的诉讼中可以使用的，也是要尊重事实来予以审查的。被告豪盛公司未向本院提交证据。对于原、被告双方无异议的证据本院予以采信，对双方有异议的证据，本院在评理部分予以评析。根据原、被告的陈述、举证、质证及庭审调查，确认以下事实：2016年1月20日，原告袁海涛与南阳市鸿德房地产开发有限公司签订《商铺认购协议书》两份，原告购买了商铺两间，双方约定：原告指定认购的商铺为①二层D005号，建筑面积为9.64平方米，实际支付价款为293249元，一次性付清；②二层D016号，建筑面积为9.64平方米，实际支付价款为293249元，一次性付清。原告袁海涛、南阳市鸿德房地产开发有限公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。原告袁海涛向南阳市鸿德房地产开发有限公司支付商铺房屋购买款586498元。同日，原告袁海涛与被告豪盛公司签订《租赁（返租）协议书》两份，双方约定：原告袁海涛为豪盛购物公园二层D005、D016号商铺房屋购买人，两间商铺房屋面积均为9.64平方米。原告袁海涛自愿将该商铺房屋租赁给被告豪盛公司统一招商、经营和管理（规划、装修和经营）。两间商铺房屋返租期限均自2017年1月20日起至2026年1月20日止，被告豪盛公司每年支付每间商铺房屋总价款的10%，即29325元租金给袁海涛，折合每月2444元，租金按自然月支付。被告豪盛公司每月25-30日将上月度租金存入原告袁海涛在被告指定银行所开账户。商铺房屋返租期间，原告袁海涛享有收取本协议约定的租金费用的权利，被告豪盛公司应按约定将返租金额支付给原告袁海涛。本协议签署后，被告豪盛公司如未按期支付原告袁海涛租金需在支付原租金的基础上另行支付违约金，违约金按未付租金金额的每日万分之二计付。在本协议有效期内，双方及其权利继承人需严格遵守本协议约定条款，双方不得以本协议约定以外的任何理由单方面解除本协议。原告袁海涛、被告豪盛公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。因被告豪盛公司未按合同约定向原告袁海涛支付房屋租金，原告袁海涛向我院提起诉讼，要求法院判令被告豪盛公司支付欠付的租金及违约金。本院于2019年8月13日作出（2019）豫1302民初884号民事判决：一、被告河南豪盛商贸有限公司于本判决生效后十日内，支付原告袁海涛租金人民币141752元，并以所欠租金为基数，从2019年6月20日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至款付清之日止。二、被告河南豪盛商贸有限公司于本判决生效后十日内，向原告袁海涛支付违约金。违约金以所欠租金141752元为基数，自2019年6月20日起按日万分之二计付至款付清之日止。三、驳回原告袁海涛的其他诉讼请求。后被告豪盛公司不服提起上诉，南阳市中级人民法院于2019年10月21日作出（2021）豫13民终5950号民事判决：驳回上诉，维持原判。现上述判决已生效。本院认为，一、原告袁海涛与被告豪盛公司签订的《租赁（返租）协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。原告袁海涛与被告豪盛公司应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。原告袁海涛履行了足额交付商铺房屋购买款的义务，但被告豪盛公司未按合同约定支付房屋租金，属违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，原告袁海涛要求被告豪盛公司按照合同约定支付房屋租金的请求，本院予以支持。原、被告双方在《租赁（返租）协议书》中第七条约定，“被告豪盛公司如未按期支付原告租金需在支付原租金的基础上另行支付违约金，违约金按未付租金金额的每日万分之二计付。”现原告要求被告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。综上，被告豪盛公司应支付原告袁海涛租金，原告请求支付自2019年6月20日起至2021年5月20日23个月租金为112424元，本院予以支持。关于原告要求支付利息，利息应以每月所欠房租4888元基数，分别自欠款之日起按银行同期贷款利息支付至租金还清之日止。关于违约金，每笔租金的违约金以月租金4888元为基数，分别自欠租之日起按日万分之二计付至该笔租金付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告河南豪盛商贸有限公司支付原告袁海涛自2019年6月20日起至2021年5月20日止的租金112424元及利息（利息应以每月所欠租金4888元基数，分别自欠款之日2019年6月20日至2019年8月19日按银行同期贷款利息支付，从2019年8月20日起按照按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率支付利息至款还清之日止）。二、本判决生效后十日内，被告河南豪盛商贸有限公司支付原告袁海涛违约金，每笔租金的违约金以月租金4888元为基数，分别自欠租之日起按日万分之二计付至该笔租金付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2548元，由被告河南豪盛商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘琳波人民陪审员  李顺强人民陪审员  李 娜二〇二一年七月二十七日书 记 员  张智雯