福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)闽01民再13号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：福建东百集团股份有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区八一七北路84号。法定代表人：施文义，董事长。委托诉讼代理人：蔡文明，女，1984年9月2日出生，汉族，系该公司员工，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：郑海燕，女，1987年9月11日出生，汉族，系该公司员工，住福建省莆田市秀屿区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：谢道猛，男，1976年12月30日出生，汉族，住福建省平潭县。再审申请人福建东百集团股份有限公司（简称东百公司）因与被申请人谢道猛房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2014）榕民终字第2533号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2017年9月27日作出（2017）闽民申1887号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人福建东百集团股份有限公司的委托诉讼代理人蔡文明、郑海燕到庭参加诉讼。被申请人谢道猛经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。东百公司申请再审称，再审请求：1、撤销原一、二审判决，并改判驳回谢道猛的诉讼请求；2、由谢道猛承担一、二审全部诉讼费。事实和理由：（一）东百公司提交的《福建省企业投资项目备案表》、《国有土地使用证》、新建东百公司东街店B楼经规划审批的总平面图复印件、福州市城市地铁有限责任公司于2014年11月12日出具的《关于要求尽快拆除东百B楼的函》、东百B楼现状照片、《东南快报》、东百B楼拆楼照片及现场照片、规划许可证、新建东百B楼总平面图等证据，足以证实东百大厦B楼在原判决时即将拆除，讼争房屋租赁合同已无法继续履行。这些新证据足以推翻原判决，东百公司在原判决时已提交部分新证据，但原判决未予质证，程序违法。（二）谢道猛欠缴2013年1月租金，经东百公司催款后仍未在指定期限内缴清租金等费用，按照双方租赁合同的约定，东百公司已有权单方解除租赁合同。谢道猛在解除通知送达后补交租金，并不能否定此前的违约行为和东百公司的单方解除权。且谢道猛于2013年8月又开始拖欠租金，谢道猛已通过自己行为确认不再履行房屋租赁合同，东百公司请求解除讼争合同合法有据。原判决认定谢道猛愿意继续履行合同，属适用法律错误。三、东百公司已申请原判决向福州市城乡规划局调取坐落于福州市鼓楼区改扩建建审的相关文件，以证明东百大楼B楼必须拆除，房屋租赁合同已无法继续履行。该文件属东百公司由于客观原因无法调取的证据，但原判决未予调取。谢道猛未作答辩。谢道猛向一审法院起诉请求：1、确认谢道猛于2013年3月12日收到的福建东百集团股份有限公司（以下简称东百公司）《解除合同通知》无效，判令东百公司应继续履行双方签订的《租赁合同书》；2、诉讼费用由东百公司承担。一审法院认定事实：2009年7月31日，东百公司与王莺金签订一份《租赁合同书》，约定：东百公司（即甲方）将东百店9楼B区面积约1013平方米的经营场所出租给王莺金（即乙方）用于经营万象蔓谷泰国餐厅。租赁期限自2009年8月11日至2015年8月10日，其中2011年8月11日至2012年8月10日的月租金为75519元、2012年8月11日至2013年8月10日的月租金为79295元。物业管理费每月5065元。每月租金应于每月8日前足额交清，物业管理费应于每月10日前足额交清。水电费用按实计价，由甲方代收代缴。具体水电费以甲方提供的数据为准，如无争议的乙方应在收到甲方的缴费通知书三日内向甲方交纳。甲乙双方应按本合同约定全面适当履行合同，任何一方违反本合同约定的，守约方可向违约方发出要求改正的书面通知，发出通知后30天内，违约方仍未改正的，应承担相应的违约责任，造成损失的，守约方有权要求赔偿。乙方迟延支付合同规定的租金或费用，经甲方或指定第三方书面通知后仍未交纳的，甲方有权提前单方解除租赁关系，收回租赁场所，没收保证金。2011年10月28日，东百公司与王莺金、黄名家签订了关于租赁合同主体变更的《〈租赁合同〉补充协议》，同意承租方由王莺金变更为黄名家，由黄名家与东百公司继续履行租赁合同。2012年5月9日，东百公司与黄名家、谢道猛签订了关于租赁合同主体变更的《〈租赁合同〉补充协议》，同意承租方由黄名家变更为谢道猛，2012年5月10日起由谢道猛与东百公司继续履行租赁合同。2013年1月29日，东百公司向谢道猛发出《催款通知》，截止2013年1月29日谢道猛已欠东百公司租金、物业管理费及空调、水电费共计人民币108439.6元，其中租金79295元，物业管理费5065元，空调、水电费24079.6元。谢道猛于2013年3月11日缴清上述款项。2013年3月12日，东百公司通过快件向谢道猛发出《解除合同通知》。此后，谢道猛分别于2013年3月11日、13日及14日分三次才付清拖欠的租金等。一审法院认为，谢道猛与东百公司签订的《租赁合同书》及《〈租赁合同〉补充协议》系双方真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，合法、有效，双方应按合同全面履行。根据合同约定双方的租赁期至2015年8月10日止，在合同履行期间，谢道猛虽然存在未及时支付租金等费用情况，但在东百公司发出《解除合同通知》后，谢道猛已经支付全部所欠租金等的款项，谢道猛该过错不足以达到解除合同的程度，双方应遵守合约精神，继续履行合同。对东百公司以福州市人民政府2013年第9次地铁建设专题会，会议要求相关部门于2个月内完成东百集团等改建项目所有建审手续等为由要求解除合同收回租赁物，由于东百公司未提交有关经福州市规划局审批的建审手续，无证据证明近期该租赁物必须拆除，因此东百公司该抗辩，依据不足，一审法院不予采信。故东百公司向谢道猛发出的《解除合同通知》无效，双方应继续履行合同。一审法院判决：谢道猛于2013年3月12日收到的东百公司《解除合同通知》无效，东百公司继续履行双方的《租赁合同书》及《〈租赁合同〉补充协议》。案件诉讼费21090元，适用简易程序减半收取10545元，由东百公司负担。东百公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，并改判驳回谢道猛的诉讼请求；2、判令谢道猛承担一、二审全部诉讼费。二审法院确认一审认定的事实。二审法院认为，东百公司与谢道猛签订的《〈租赁合同〉补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，虽然谢道猛存在拖欠租金的行为，但在东百公司发出催缴通知后，谢道猛已经向东百公司支付了全额租金。谢道猛的行为表明其是愿意继续履行合同的，也不利于维护租赁关系的稳定性。因此，从保护合同和维护交易秩序的角度出发，一审判决双方继续本案租赁合同并无不当，二审法院予以确认。此外，一、二审诉讼中，东百公司一直主张东百大楼B楼因地铁建设必须拆除，讼争租赁合同客观上无法继续履行，东百公司作为东百大楼业主，本应当提供充分的证据证明其主张，但其于诉讼中提供的证据并不足以证明东百大楼B楼必须拆除以及拆除的具体事宜；而事实上讼争租赁场所至今未被拆除、仍处于空置状态，故东百公司的上述主张不能成立，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按照一审判决执行。二审案件受理费21090元，由东百公司负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：一、二审法院查明的事实属实，予以确认。另认定事实：本案租赁合同标的物东百大楼B楼现已拆除。本院再审认为，谢道猛与东百公司签订的《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效。虽合同履行过程中谢道猛存在拖欠租金的情形，但经东百公司发出催缴通知后，谢道猛已经向东百公司支付了全额租金。东百公司发出《解除合同通知》要求解除合同的行为不符合租赁合同关系中租金给付宽限期的约定，原判决双方继续本案租赁合同并无不当。但由于本案租赁合同标的物东百大楼B楼现已拆除，本案租赁合同客观上已无法继续履行，故原审判决中继续履行双方的《补充协议》》的条款应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院（2014）榕民终字第2533号民事判决及福建省福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第2873号民事判决；二、确认谢道猛于2013年3月12日收到的福建东百集团股份有限公司《解除合同通知》无效；三、驳回谢道猛一审的其他诉讼请求。本案一审案件受理费10545元、二审案件受费21090元，由谢道猛负担10545元，由福建东百集团股份有限公司负担21090元。本判决为终审判决。审判长 邱 平审判员 连 萍审判员 林 蕤二〇一八年二月二十八日书记员 郭婧婧附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。