广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申10277号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：中山市富湾房地产发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区沿江东一路18号嘉汇园2幢224卡。法定代表人：阮宇忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄凯妍，该公司员工。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张小葵，男，1976年1月23日出生，汉族，住江西省赣州市崇义县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张木兰，女，1981年12月5日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。再审申请人中山市富湾房地产发展有限公司（以下简称富湾公司）因与被申请人张小葵、张木兰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市中级人民法院（2020）粤20民终734号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。富湾公司申请再审称：1.张小葵、张木兰未在法定期限前缴付专项维修资金，富湾公司依约有权拒绝为张小葵、张木兰办理契证，并延期至张小葵、张木兰缴付专项维修资金后办理房地产权属证书，而无须承担违约责任。2.即便富湾公司应向张小葵、张木兰计付违约金，但违约金总额依约应按已付房价款3%作为上限，一、二审法院均认为该违约金标准明显过低，并调整为以日万分之一的标准持续计算，缺乏事实和法律依据。据此，富湾公司申请再审本案。张小葵、张木兰提交意见称：二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回富湾公司的再审申请。本院经审查认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案应审查的主要问题是，富湾公司应否承担逾期办证违约责任及相应计算标准。关于应否承担逾期办证违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《商品房买卖合同》第十四条约定，富湾公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需要由富湾公司提供的资料到产权登记机关备案。如因富湾公司的责任，被申请人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，富湾公司承担相应的责任。本案中，商品房交付后，富湾公司未在合同约定的期限内为被申请人办理房地产权属证书，违反了双方的合同约定，应当承担违约责任。富湾公司所提供的《商品房买卖合同》属于格式合同。由于支付专项维修资金并非商品房买卖合同买方本身固有的义务，故在合同中以支付专项维修资金作为办理权属证书的前提，加重了购房者办理权属证书所需要负担的责任，富湾公司对此应当承担充分的提示、说明义务。本案合同未约定专项维修资金的缴纳期限、金额及方式，富湾公司也并未举证证明曾向买受人指定履行期限、缴费金额、缴费方式而买受人未予履行，现富湾公司以被申请人未交付专项维修资金为由，主张无需承担逾期办证违约责任，理据不足，二审判决未予支持，并无不当。关于逾期办证违约责任的计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，《商品房买卖合同》第十四条约定：“富湾公司自迟延之日起按被申请人已付房价款每日万分之一向被申请人支付违约金，违约金总额以已付房价款的3%作为上限，此外富湾公司无需承担其他法律责任或赔偿被申请人任何损失”。违约金兼具补偿性和惩罚性，旨在督促当事人信守承诺，履行合同义务，维护交易稳定。《商品房买卖合同》约定的违约金标准过低，不利于维护被申请人的合法权利，也无法督促富湾公司积极履行办证义务，二审判决酌定将违约金调整为不设上限，每日按已付房价款万分之一的标准计算，并无不当。综上，富湾公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回中山市富湾房地产发展有限公司的再审申请。审 判 长 佘琼圣审 判 员 贾 密审 判 员 刘史丹二〇二一年七月三十日法官助理 梁 滨书 记 员 周毓敏广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申10277号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：中山市富湾房地产发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区沿江东一路18号嘉汇园2幢224卡。法定代表人：阮宇忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄凯妍，该公司员工。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张小葵，男，1976年1月23日出生，汉族，住江西省赣州市崇义县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张木兰，女，1981年12月5日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。再审申请人中山市富湾房地产发展有限公司（以下简称富湾公司）因与被申请人张小葵、张木兰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市中级人民法院（2020）粤20民终734号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。富湾公司申请再审称：1.张小葵、张木兰未在法定期限前缴付专项维修资金，富湾公司依约有权拒绝为张小葵、张木兰办理契证，并延期至张小葵、张木兰缴付专项维修资金后办理房地产权属证书，而无须承担违约责任。2.即便富湾公司应向张小葵、张木兰计付违约金，但违约金总额依约应按已付房价款3%作为上限，一、二审法院均认为该违约金标准明显过低，并调整为以日万分之一的标准持续计算，缺乏事实和法律依据。据此，富湾公司申请再审本案。张小葵、张木兰提交意见称：二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回富湾公司的再审申请。本院经审查认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案应审查的主要问题是，富湾公司应否承担逾期办证违约责任及相应计算标准。关于应否承担逾期办证违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《商品房买卖合同》第十四条约定，富湾公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需要由富湾公司提供的资料到产权登记机关备案。如因富湾公司的责任，被申请人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，富湾公司承担相应的责任。本案中，商品房交付后，富湾公司未在合同约定的期限内为被申请人办理房地产权属证书，违反了双方的合同约定，应当承担违约责任。富湾公司所提供的《商品房买卖合同》属于格式合同。由于支付专项维修资金并非商品房买卖合同买方本身固有的义务，故在合同中以支付专项维修资金作为办理权属证书的前提，加重了购房者办理权属证书所需要负担的责任，富湾公司对此应当承担充分的提示、说明义务。本案合同未约定专项维修资金的缴纳期限、金额及方式，富湾公司也并未举证证明曾向买受人指定履行期限、缴费金额、缴费方式而买受人未予履行，现富湾公司以被申请人未交付专项维修资金为由，主张无需承担逾期办证违约责任，理据不足，二审判决未予支持，并无不当。关于逾期办证违约责任的计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，《商品房买卖合同》第十四条约定：“富湾公司自迟延之日起按被申请人已付房价款每日万分之一向被申请人支付违约金，违约金总额以已付房价款的3%作为上限，此外富湾公司无需承担其他法律责任或赔偿被申请人任何损失”。违约金兼具补偿性和惩罚性，旨在督促当事人信守承诺，履行合同义务，维护交易稳定。《商品房买卖合同》约定的违约金标准过低，不利于维护被申请人的合法权利，也无法督促富湾公司积极履行办证义务，二审判决酌定将违约金调整为不设上限，每日按已付房价款万分之一的标准计算，并无不当。综上，富湾公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回中山市富湾房地产发展有限公司的再审申请。审 判 长 佘琼圣审 判 员 贾 密审 判 员 刘史丹二〇二一年七月三十日法官助理 梁 滨书 记 员 周毓敏