南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）鼓民初字第791号 原告熊猫电子集团有限公司，住所地在南京经济技术开发区内(玄武区中山东路**)。 法定代表人徐国飞，总经理。 委托代理人孙宪超、周浩，江苏永衡昭辉律师事务所律师。 被告南京顺天实业有限公司，住，住所地在南京市鼓楼区定淮门**/div> 法定代表人毛顺初，董事长。 委托代理人王和平，江苏三法律师事务所律师。 原告熊猫电子集团有限公司（以下简称熊猫集团）与被告南京顺天实业有限公司（以下简称顺天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告熊猫集团的委托代理人孙宪超、周浩，被告顺天公司的委托代理人王和平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告熊猫集团诉称，2003年8月29日，原、被告在南京市鼓楼区人民政府的鉴证下签订了《租赁协议》。约定，原告作为出租方将其拥有的坐落于南京市定淮门12号的全部土地、房屋租赁给被告建设高科技软件园区，租赁期限为10年，自2003年9月1日起至2013年8月31日止。《租赁协议》约定，被告每年按季向原告支付租赁费用600万元，先支付后用，并自第四年起租赁费用以上一年租赁费用为基数每年递增3%至合同期满。根据《租赁协议》，截至2012年9月30日，被告应付原告租赁费用总额为5797.47万元，但被告仅实际支付原告4920万元，尚欠877.47万元，原告多次催要无果，但被告仍拒绝履行，故原告诉至法院，请求判令:1、解除原、被告签订的《租赁协议》；2、被告立即向原告支付拖欠的租赁费用877.47万元；3、被告立即向原告交还租赁土地、房屋并向原告支付租赁土地、房屋占有使用费（自合同解除之日起按100万元/月计算，实际应计算至被告租赁土地、房屋返还给原告之日止）；4、被告承担本案全部诉讼费用。 被告顺天公司辩称，一、双方《租赁协议》约定，原告的保底年收入不低于600万元，且被告需安置原告有关员工，故双方名为租赁实为合作关系。二、原、被告间的《租赁协议》系在鼓楼区政府的协调下促成，在出现纠纷时，首先应由鼓楼区政府协调解决。原告入驻软件园后为园区的发展和鼓楼区的经济作出了巨大贡献，故要求继续履行合同。三、关于合同约定从第四年起的3%租金递增问题，经鼓楼区政府协调，原告已同意免除。此外，因承租范围的房屋包括原告与省公安厅的联建房，被告与省公安厅协议取得联建部分的三十年使用权，现该房屋由鼓楼区政府安排他人使用，故自2004年10月起已与原告协商每月减少租金3万元。四、原告主张的100万元/月使用费缺乏依据。综上，被告同意在核算后就所欠租金予以清偿，并希望在合同到期后续签合同。 经审理查明，原告熊猫集团系本市鼓楼区定淮门**土地的使用权人以及地上房屋的所有权人。2003年8月29日，原告熊猫集团（协议甲方）与被告顺天公司（协议乙方）、南京市鼓楼区人民政府（协议丙方）签订一份《租赁协议》，约定：一、为进一步推动南京高科技软件产业发展，同时也为了开发运作企业资源，妥善解决破产企业的善后问题，经鼓楼区政府牵线并具体指导，合作双方经充分协商，由乙方租用甲方位于南京市定淮门12号原熊猫集团南京家用电器厂范围内全部土地房屋等物业，计有土地面积约32000平方米，房屋建筑面积21000平方米，水电管网和通讯等。二、租赁合作期十年，自2003年9月1日至2013年8月31日。因乙方改造工程较大，甲方同意在签订本协议后给予乙方四个月装修期，即2003年9月1日至2003年12月31日免交费用。三、乙方利用该项物业创建高科技软件开发专业园区，不得将该项物业转租第三方或用于其它商业经营。四、租赁费用及支付方式。乙方每年给付甲方净收入人民币600万元，实行按季支付。原则上先付后用。协议签署后先预付当季租金150万元，此后每季度支付，即每年3月31日、6月30日、9月30日、12月31日前支付下一季度的租金。如乙方逾期未付款超过一个月，应由丙方负责协调解决，必要时甲方可终止执行本协议并保留索赔权利。合理考虑市场及物价等因素，依例自第四年起，租赁总费用以上一年租金为基数每年递增3%至合同期满。……八、双方合作期间，乙方按“定比例、不定人头”的原则，聘用甲方员工，人数为乙方在该园区用工总人数的三分之一，担任物业维修、保洁、保安等岗位，参照市场及有关法规合理确定支付薪酬。 2012年5月14日，熊猫集团致函顺天公司，称：双方租赁协议约定租金从第四年起以上一年租金为基数每年递增3%至合同期满，据此，至2012年3月31日，顺天公司应付租金5439.26万元，实际支付4513万元，尚欠926.26万元，要求顺天公司在收函后15日内补交。2012年5月25日，顺天公司回函，称：关于递增3%的的租金部分，确实未支付，主要原因，一是当时开园后第四年时仍很困难，处于亏损，顺天公司申请减免未果就一直搁置，二是人事变化，顺天公司忘记了。按约是应该支付的，但目前园区一直独立运作，没有任何利润积累，账上没钱，要求将合同再续签五年，并在以后续租中每年分摊一百多万解决。关于每月少给付3万元租金，是因为当时有第一排500多平方米的房屋系省公安厅占用无法交付，故每月扣除3万元租金，后该房屋交付后转给鼓楼区政府安置的人使用，望根据以上情况予以认可，等等。2012年12月12日，熊猫集团向顺天公司发出《关于催付租金及解除租赁协议的通知》，认为截至2012年9月30日，顺天公司应付租赁费用总额5797.47万元，实际支付4920万元，拖欠877.47万元，虽经多次催要，但顺天公司一直未付已构成违约，故通知其解除双方的《租赁协议》，等等。 另查明，2006年1月，熊猫集团（协议丙方）与顺天公司（协议乙方）、江苏省公安厅第二处（协议甲方）签订《房屋使用权转让合同》，约定：南京市定淮门12号沿街两层门面楼房是甲方与丙方下属南京家用电器厂于1998年联建，建筑面积509平方米，由双方按总面积的5：5分成使用，甲方获得一半免费使用权，使用期限为三十年。鉴于以上背景，甲方同意将上述联建房沿街东侧一、二层房屋（建筑面积为254平方米）的使用权全部有偿转让给乙方，乙方同意接受该房屋的全部使用权，同时丙方同意乙方将该房屋提供给鼓楼区政府使用。该房屋使用权转让期限自2006年2月1日起至2030年1月1日止，乙方支付完补偿款后甲方不再享有该房屋的任何权利义务和责任。甲方在合同签订后二十天内将该联建房腾空交付乙方，并交付所有合同文件原件，丙方在场参与验收交接。甲、乙双方约定房屋使用权转让费为144万元，甲方承诺不再向丙方和乙方诉求其它补偿等要求。因丙、乙双方于2003年8月29日所签订的协议截止日为2013年8月31日。到期乙方如不再签署续租合同，丙方支付50万元人民币给乙方，以作为乙方有偿接受甲方使用权剩余年限（截止2030年1月1日）的补偿金，乙方不再对联建房有其它补偿请求，等等。 又查明，截至判决前，顺天公司实际支付熊猫集团租金5202万元，其中自2004年10月起每月实际支付租金为47万元。 上述事实，有双方当事人陈述、涉案土地及房屋的权属登记资料、《租赁协议》、《房屋使用权转让合同》、双方往来函件等证据以及本院开庭笔录予以证实。 本院认为，原、被告签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，为有效合同，双方均应严格履行。虽然该协议中有关于被告聘用原告员工的相关内容，但双方的主要权利义务关系是原告将土地及房屋等租赁物交付被告使用、收益，被告支付相应的租金，因此，应认定双方系租赁合同关系，故被告关于双方系合作关系的抗辩意见，本院不予采纳。 根据合同法的规定，租赁合同的承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。双方在合同中亦约定，被告应当先付后用，租金按季支付，如被告逾期未付款超过一个月，原告可终止执行合同并保留索赔权利。被告自2007年开始应当按上一年度租金基数递增3%的标准向原告支付租金，但被告一直未履行，其行为已构成违约，应当承担违约责任。被告抗辩与原告协商一致免除了递增租金部分，但原告不予认可，被告亦未提交证据证明，故本院对被告该辩称意见不予采纳。关于被告抗辩的自2004年10月起每月租金减少3万元的主张，被告提供了《房屋使用权转让合同》以及双方往来函件予以佐证，故本院予以采纳。综上，被告各年度应付租金分别为：2004年为591万元（600万一3万×3）、2005年为564万元（600万一3万×12）、2006年为564万元（600万一3万×12）、2007年为5809200元[564万×（1+3%）]、2008年为5983476元[5809200元×（1+3%）]、2009年为6162980.28元[5983476元×（1+3%）]，2010年为6347869.69元[6162980.28元×（1+3%）]、2011年为6538305.78元[6347869.69元×（1+3%）]、2012年为6734454.95元[6538305.78元×（1+3%）]、2013年1至6月为3468244.30元[6734454.95元×（1+3%）÷2]，以上合计为58234531元，扣除被告已付租金5202万元以及双方合同终止后原告应补偿被告的50万元，被告尚应支付原告租金5714531元。由于被告拖欠租金数额巨大，严重影响了原告通过出租租赁物获取租金的合同目的实现，原告据此解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应将租赁物交还原告，合同解除后至租赁物实际交还之日止的房屋使用费，参照2013年租金标准给付。 综上所述，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告熊猫电子集团有限公司与被告南京顺天实业有限公司于2003年8月29日签订的《租赁协议》； 二、被告南京顺天实业有限公司于本判决生效后十五日内从承租的本市定淮门12号土地及房屋上迁出，并将其交还原告熊猫电子集团有限公司； 三、被告南京顺天实业有限公司于本判决生效起十日内一次性支付原告熊猫电子集团有限公司租金5714531元（截止2013年6月30日），2013年7月1日至判决生效之日的租金以及判决生效后至被告实际交还租赁物之日止的房屋使用费,均按2013年租金标准6936488.60元/年计算。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费76400元，由原告负担24600元，被告负担51800元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（上诉费交纳户名为南京市中级人民法院、开户银行为农行鼓楼分理处及账号03×××76） 审 判 长  乔延彬 人民陪审员  丁文泽 人民陪审员  赵美丽 二〇一三年六月十九日 见习书记员  丁 洁