广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2012)中一法三民一初字第1248号原告：袁晓岚，女，1981年8月28日出生，汉族，住湖北省郧西县，委托代理人：罗春宝、张博洋，分别系广东中亿律师事务所律师、实习律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市XX镇XX市场X栋XX-XX号。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，19XX年X月10日出生，汉族，住广东省中山市，第三人：梁婵女，女，1977年3月10日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，第三人：交通银行股份有限公司中山分行，住所地中山市XX区XXX路XX号，组织机构代码98XXX627－1。负责人：韩玉明，职务：行长。委托代理人：曾兴风、刘运辉，广东国融律师事务所律师。原告袁晓岚诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，经审查认为本案的处理结果可能同梁婵女、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）有法律上的利害关系，本院依法追加梁婵女、交行中山分行为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告袁晓岚的委托代理人罗春宝、第三人交行中山分行的委托代理人刘运辉到庭参加诉讼，被告吉雅公司、第三人梁婵女经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年11月4日，原告与被告吉雅公司签订了《白石吉雅花园认购书》，约定由原告认购吉雅公司开发的位于中山市××乡镇××楼××房，购房总价为149298元。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款并装修入住至今，但被告并未按合同约定为原告办理房地产权属证书。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.确认第三人梁婵女与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；2.确认第三人梁婵女与交行中山分行签订的《个人住房抵押贷款合同》无效；3.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市XX镇XX花园X号楼X幢XXX房地产权属证书；4.诉讼费由被告承担。原告对其主张事实及诉讼请求在举证期限内提供以下证据：1.白石吉雅花园认购书；2.收款收据；3.前期物业管理服务协议书、业主公约、物业交接书；4.物业管理费收据。被告吉雅公司未作答辩，亦未提供证据。因第三人梁婵女下落不明，本院依法于2013年1月9日公告通知第三人参加诉讼。公告期限届满，第三人仍未到庭应诉。第三人交行中山分行述称：1.第三人与吉雅公司签订的商品房买卖合同的效力不影响银行与吉雅公司、第三人签订的《个人住房抵押贷款合同》的效力，即使吉雅公司与第三人签订的商品房买卖合同无效也不影响贷款合同的效力；2.银行与第三人、吉雅公司签订的《个人住房抵押贷款合同》合法有效，原告的诉讼请求无事实的法律依据；3.原告与吉雅公司签订的认购书应取得作为抵押权人即银行的同意或者原告应当清偿银行债权以使抵押权消灭，否则原告无权请求将涉案房产归其所有；4.原告与吉雅公司签订的认购书不能等同于商品房买卖合同，其只能依据认购书要求吉雅公司承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿，而无权请求确认涉案房产归原告所有及无权请求办理权属登记手续；5.银行的抵押权已经物权登记，具有公示公信效力，在登记部门未撤销登记之前，银行依法享有抵押权；6.原告对本案发生一房两卖具有重大过错，依法应由其承担相应法律后果；7.原告与银行同为民事主体，双方的利益应得到同等保护，并在同等保护的基础上，考虑当事人的过错程度。综上所述，原告的诉讼请求无法律依据，依法应予驳回。第三人交行中山分行对其述称事实提供的证据：1.个人住房贷款抵押合同；2.见证书；3.借款凭证；4.商品房合同抵押登记备案权属证书；5.个人贷款申请表及申请人梁婵女的申请材料、购房合同；6.贷款详细信息查询记录。经审理查明：2007年11月4日，原告与被告吉雅公司签订了《白石吉雅花园认购书》，约定由原告认购吉雅公司开发的位于中山市××乡镇××楼××房，该物业建筑面积为83.5平方米，认购楼价为149298元；付款方式为银行按揭，首期定金5000元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款40298元须于2007年12月5日或之前付清；认购书还约定了其他事项。认购书签订当日，原告向吉雅公司支付了购房首期定金5000元，2007年11月22日支付次期楼款40298元及其他办证杂费6151元。同日，原告与吉雅公司签订了吉雅花园物业交接书，吉雅公司将中山市××乡镇××楼××房交付给原告使用，原告至今已入住多年。原告认为已依约向被告支付了购房款，房屋且已实际交付，但被告至今仍未为原告办理房地产权证，于2012年9月5日诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市商品房合同资料证明表载明，涉案××乡镇××楼××房买方姓名为第三人梁婵女，建筑面积为83.5平方米，购房总价为113250元，签约日期为2004年5月14日，登记备案日期为2004年5月21日。又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人梁婵女与被告吉雅公司之间对涉案××乡镇××楼××房的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表均未涉及到本案原告；虚假按揭物业明细表涉及涉案房产，借款人为梁婵女，贷款银行为第三人交行中山分行，保证人为吉雅公司，抵押贷款合同签订日期为2004年5月28日，贷款金额为90000元。中山市公安局于2008年5月9日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼房产进行了查封。本案审理过程中，本院于2013年5月9日派员到涉案××乡镇××楼××房核查居住人员并张贴通知。经核查，房屋居住人为本案原告袁晓岚，张贴的通知内容为告知该房屋业主或住户本院处理该房屋如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司签订的《三乡中心区综合市场认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告吉雅公司已经按照约定收受了购房款，将房屋交付给原告使用，原告已实际管理使用房屋多年。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认原、被告吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行合同义务。吉雅公司应当在原告交付了购房款及房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司在与原告签订商品房买卖合同之前，已于2004年5月14日将涉案房屋登记备案在第三人梁婵女名下，并以第三人的名义与交行中山分行签订个人住房抵押贷款合同，将涉案房屋抵押登记在交行中山分行名下，被告的行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人梁婵女与被告吉雅公司之间对涉案房屋的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。第三人梁婵女与被告吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效；基于上述同样理由，第三人梁婵女与交行中山分行及被告吉雅公司签订的个人住房抵押贷款合同也应认定无效。在原告与被告吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故原告要求被告吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市××乡镇××楼××房的房地产权属证书的诉讼请求，理据充分，本院予以支持；原告亦负有同时履行向被告支付购房余款的合同义务，其尚欠被告吉雅公司的购房款104000元，应一并支付给被告吉雅公司。被告吉雅公司经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视其自动放弃举证、质证和抗辩的权利，并应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条第二款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认第三人梁婵女与被告吉雅公司于2004年5月14日签订的《广东省商品房买卖合同》无效；二、确认第三人梁婵女与交行中山分行及被告吉雅公司于2004年5月28日签订的《个人住房抵押贷款合同》无效；三、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告袁晓岚办理位于中山市XX镇XX花园X号楼X幢XX房的房地产权属证书；四、原告袁晓岚于本判决发生法律效力之日起十日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购房余款104000元。案件受理费3286（原告已预交），由被告吉雅公司负担（被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  吴立和审判员  伍青花审判员  罗晓冰二〇一三年六月十三日书记员  唐 群