广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初12689号原告：陈海生，男，1955年1月15日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：王元福，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙桂玲，广东一粤律师事务所律师。被告：广州市瑞安房地产置业有限公司，住所地广州市番禺区沙头街汀根村沙南路九子岗。法定代表人：吴序典。委托诉讼代理人：庄齐凯，华商林李黎(前海•广州)联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳瑜，华商林李黎(前海•广州)联营律师事务所实习人员。陈海生与广州市瑞安房地产置业有限公司（以下简称瑞安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。陈海生的委托诉讼代理人龙桂玲，瑞安公司的委托诉讼代理人到庄齐凯、刘佳瑜，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈海生向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付迟延办理产权登记的违约金（以2052340元为本金，自2020年12月21日起至原告实际取得《不动产权证》之日止，每日0.01%的标准，暂计至2021年5月15日为37147.35元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订《广州市商品房买卖合同》，合同约定被告将位于番禺区沙头街××大街××（××）1704房出售给原告，合同约定房屋建筑面积为101.0189平方米，房价为1907237元。另原被告签订协议书约定原告另外向被告支付145103元购房款，合计支付2052340元。合同第十三条约定交房时间：“甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。”合同第二十一条约定产权登记：“双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：。2.乙方委托甲方办理。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。”合同第二十二条第2款约定“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。”合同补充协议第十二条第2款约定：“本合同第二十一条的补充约定：。2、乙方委托甲方办理，甲方应当在甲方向乙方移交钥匙当天或是本合同第十三条约定的交付时间（以日期较后者为准）起720日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记。”合同补充协议第十三条第4款约定“本合同第二十二条的补充约定：。4、若因甲方原因导致乙方不能按补充协议第十二条第2款约定时间内取得《房地产权证》的，乙方不退房。每延期一日，甲方按已付房价款的万分之一向乙方支付违约金，直至乙方取得《房地产权证》。”合同签订后，原告依约向被告支付购房款。被告于2018年8月1日将房屋交付给原告，但被告至今仍未按照上述合同约定为原告办妥《房地产权证》，已构成违约，依照合同约定应承担违约责任。综上所述，为了维护原告的合法权益，现原告根据我国民事诉讼法的相关规定，特向法院提出诉讼，恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。瑞安公司辩称，一、在本案中，我方在办理项目地块规划验收、不动产权证等全过程中不存在过错，应属于法定不可抗力的情形，我方不应承担逾期办证的违约责任。我方于2011年1月28日通过番禺区房地产交易中心挂牌转让的方式受让该地块的使用权，并于2011年6月28日取得该地块的《建设用地批准书》。无论是《国有土地使用证》还是《建设用地批准书》附图，上述红线图均显示该项目地块北侧包含了汀根村村民部分房屋，即我方在取得项目地块、申请办理《建设用地批准书》之初，规划部门已经明确知道项目地块红线内存在部分村民房屋。也就是说，即使红线图内存在村民房屋的情况，规划部门也认为其不属于阻却办理规划验收的缘由。因此，在这样的前提下，我方依照法律规定、行政程序取得《国有土地使用证》以及《建设用地批准书》，且根据《建设工程规划条件核实合格证核发》指南，本项目完全符合申请办理建设工程规划条件核实合格证的各项条件。我方根据规划部门确认的规划条件，已经办理完毕《建设用地批准书》以及《建设工程规划许可证》等资质文件，现规划部门因相同的规划条件驳回我方的申请，如规划部门认为项目规划条件存在问题，为何不在项目开发初期明确告知我方验收延误的可能性，甚至应不予办理《建设用地批准书》。对于相同的建设用地规划状况，规划部门办理规划验收程序却持着截然相反的态度，这也是我方所无法预见到的，应属于不可抗力的情形，根据《中华人民共和国民法典》第180条的规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”因此，我方作为出卖人无需承担逾期办证的违约责任。二、我方先前已多次向番禺区城市管理综合执法局反映项目存在涉嫌违章建筑情况，但城管部门一直未采取实际行动，由此造成的损失不应由我方来承担。本案中，我方本项目用地红线北侧存在相邻汀根村村民房屋进入小区用地的历史遗留问题，我方先前已多次向番禺区城市管理综合执法局申报，城管部门虽已对涉及的9幢房屋进行立案调查，并初步认定上述房屋属村民违章建筑，但是因处理历史遗留违章建筑流程复杂、周期较长，长期未取得实际进展。由于违章建设的房屋不是由我方建设，我方也不是执行拆除违章建设的主体，而城管部门具有依职权拆除违章建筑的法定义务，却不积极履行行政行为的职责和义务，其行政不作为是导致项目地块无法正常办理规划验收的直接原因，因此我方无法按照合同约定办理不动产权证的违约责任，不应由我方来承担。我方为了办理项目规划条件核实验收手续，与规划部门进行多次沟通后，项目日前已具备办证条件。根据《广州市城乡规划条例》第四十二条的规定，以出让方式提供国有土地使用权的住宅、商业、办公类建设项目，应当严格执行规划条件。在本案中，我方已经严格执行规划条件，于合同约定交付房产日时，项目工程已完全具备办理规划验收的条件，在完成批前公示且无异议后，则可按现状出具规划条件核实的验收批文，即可分批办理规划条件核实合格证，有利于切实解决业主入户、入学等需求。虽然本项目存在各方面的不可抗力因素，但我方仍然积极履行自己的义务，在我方的不断努力推进下，本项目已经初步具备办理产权登记的条件，我方日前正积极推进办证事宜。根据《广州市商品房买卖合同》补充协议第12条第二款，我方向原告移交钥匙当天或实际交付涉案房屋时间起720日内为原告办妥产权登记，每延期一日，我方按已付房款的万分之一向原告支付违约金。我方与原告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议中，已明确约定我方应当办妥产权登记的期限，合同内容合法、主体适格，是双方真实意思的表达，双方均应依约履行。因此，我方向原告支付的违约金应以购房本金为基数自逾期达到720日的次日开始计算。房屋买卖合同及补充协议已明确约定迟延交楼的违约金按每日万分之一每日的标准，且总额不超过房价款的1%，因此原告主张的违约金标准与合同约定不符，且根据现行广州市中级人民法院关于商品房逾期办证纠纷的相关案例，大部分判决为出卖人逾期办证的违约金以总房款价的5%作为上限。我方与原告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第四条中，双方已明确约定，若在合同履行中存在违约金及利息的约定，统一确定为每日万分之一的标准，若双方因违反合同约定及补充协议而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的1%，且该约定同时调整了买卖双方应付的违约金。在本案中，由于出现各种不可抗力因素导致规划验收工作受到重重阻力，被告始终站在各业主的根本利益上，一直主动与各政府部门沟通解决问题。同时被告也是受害者之一，自交楼至今，被告已代缴了巨额的物业费、水电费用。我方恳请法院考虑综合客观因素，根据公平原则，调整违约金为实际购房款的5%为限。合同签订后，我方积极履行合同约定的义务，此过程中，我方并没有主观违约意愿，也没有主动违约行为，而是积极履行合同义务，且始终未向原告隐瞒任何情况，主动积极沟通，并主动减免或代缴了大量费用。现今项目已具备相关办证条件，我方将采取措施推进办证事宜，以期尽快为广大业主办理产权登记手续。我方一直在珍惜、维护来之不易的品牌形象，我们相信原告作为购房业主，比我方更不希望自己所居住的小区长期涉诉不得安宁，营造一个和谐美好幸福的社区，既需要建设单位不懈努力地推动小区的建设发展，也需要广大业主的信任和支持。我方亦始终关注和重视每一位业主的利益，就是希望能得到广大业主的支持。因此，我们希望法院可依法公正裁决，亦希望原告可放下成见，大家同心同德建立温馨幸福家园。本院认为，瑞安公司与陈海生签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方当事人对陈海生购买位于番禺区沙头街××大街××（××）1704房的事宜如房屋交付时间、办理产权登记时间、逾期办证的违约责任均进行了明确约定，上述约定对双方均有约束力。对于瑞安公司应否向陈海生支付逾期办证违约金的问题。现瑞安公司与陈海生均确认陈海生已于2018年8月1日接收了涉讼房屋。又根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定，甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应当在甲方向乙方移交钥匙当天或是本合同第十三条约定的交付时间（以日期较后者为准）起720日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记。故，瑞安公司应自2018年12月31日起720日内，即2020年12月19日前办妥涉讼房屋的不动产权证书。现瑞安公司至今仍未能按照合同约定履行为陈海生办妥产权登记的义务，应当承担相应的违约责任。瑞安公司抗辩称其未能办妥涉讼房屋产权登记的原因是因历史遗留问题和政府相关行政部门不作为，以及业主无理提出异议阻碍办理验收等所致，但对此未能提供充分的证据证实，故对瑞安公司的该抗辩理由，理据不成立，本院不予采纳。对于违约金的本金金额确定问题，虽合同约定房屋成交价为1907237元，但根据瑞安公司出具的广东增值税普通发票，陈海生实际支付的价款为2052340元，瑞安公司亦同意以2052340元作为本金计算违约金，本院予以采纳。即瑞安公司应以2052340元为本金，按每日万分之一的标准，自逾期之日的次日即2020年12月20日起向陈海生计付逾期办证违约金。陈海生主张自2020年12月21日起计付逾期办证违约金，系其对自身权利的合法处分，本院予以支持。至于双方争议的逾期办证违约金的上限问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款及第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。因此，本院依法对双方的违约金约定进行调整。瑞安公司与陈海生签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议约定“双方因违反本合同及补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的1%，本补充协议另有约定除外”。虽然瑞安公司自愿主张逾期办证违约金调整至房价款总额的5%为上限，但由于涉讼房屋能办妥产权登记手续的时间尚不明确，故逾期办证违约金是否应当设置上限及如何设置上限，应视后续履约情况再作认定，故本院对瑞安公司的该主张不予采纳。鉴于本案开庭之日瑞安公司仍未办妥涉讼房屋的《不动产权证》，为避免当事人诉累，本院对本案所涉违约金每日按商品房总价款的万分之一标准计算至庭审之日即2021年7月16日，即瑞安公司应支付的逾期办证违约金为42688.67元（2052340元×0.01%/日×208日）。对于后续可能产生的逾期办证违约金，陈海生可视瑞安公司的后续履约情况另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十六条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、广州市瑞安房地产置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向陈海生支付广州市番禺区/房自2020年12月21日至2021年7月16日的逾期办证违约金42688.67元；二、驳回陈海生的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费364元，由广州市瑞安房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黎美仪二〇二一年七月二十三日书记员  杜嘉华