山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2021）晋0213民初465号原告：刘红，女，1969年11月5日出生，汉族，居住地大同市平城区。委托诉讼代理人：李善球，山西逢瑞律师事务所律师。被告：大同市银鼎房地产开发有限公司（现更名为大同市银鼎生态科技有限公司），住所地大同市宾西路北侧93号2号楼4层。法定代表人：杨禄，经理。委托诉讼代理人：张志强，山西云泽律师事务所律师。原告刘红与被告大同市银鼎房地产开发有限公司（以下简称银鼎房地产公司）合同纠纷一案，本院于2019年12月30日作出（2019）晋0213民初4084号民事判决，原、被告均不服判决提起上诉。2020年12月29日，大同市中级人民法院作出（2020）晋02民终800号民事裁定书，裁定：撤销原判，发回重审。本院于2021年1月19日立案受理后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘红的委托代理人李善球，被告银鼎房地产公司的委托代理人张志强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘红向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2012年12月1日签订的《地下车位（车库）销售合同》无效；2、判令被告退还原告车库款500000元、平台使用费100000元，并从2012年12月1日开始按照银行间贷款利率或银行间同业拆借利率赔偿原告损失；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是大同市汇天嘉宇小区的开发商。2012年12月1日，原、被告签订了《地下车位（车库）销售合同》，合同约定原告从被告处购买了汇天嘉宇小区地下负二1号车库，价格为500000元。合同签订后，原告向被告交付了购买车库款500000元，被告于2018年8月22日向原告出具了收据。同时被告还向原告支付了汇天嘉宇小区平台使用费100000元，被告也于2018年8月22日向原告出具了收据。现原告通过调查发现，原告从被告处购买的车库是属于人防工程，按照法律规定人防工程是属于国防资产，属国家所有，被告将该车库出售给原告是违法的，侵害了国家利益，损害了原告的利益。因此，原、被告之间于2012年12月1日签订的《地下车位（车库）销售合同》无效，而根据法律规定无效的合同应当退还款项并赔偿损失。另外，原告购买了汇天嘉宇小区房屋，被告向原告收取平台使用费100000元也不合法。故原告为维护自己的合法权益诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。需要补充的是，被告无权处分车库的权利，车库的权利应当属于汇天嘉宇小区的全体业主，故原、被告签订的合同应为无权处分，且未被追认，属于无效。被告银鼎房地产公司辩称，原告所述事实均属实，但合同并不存在无效的情形。1、答辩人向原告出售的是车库的使用权不是所有权，该合同是双方的真实意思表示，出售使用权并不违反法律的强制性规定，系有效合同。根据相关法律规定，国防资产是国家规定的由国家出资建设的用于国防事业的资产，本案所涉及的人防设施具有国防资产的作用，但从法律意义上讲并非是国防资产，也不能归国家所有，就目前情形没有任何一部法律规定企业出资建设的人防设施归国家所有。关于原告当庭所述的车位使用权应当归属汇天嘉宇小区全体业主并无证据证实，而我方在原一审、二审向法庭提交的证据证实了本案车库的使用权在出售前归被告所有。2、原告所述答辩人向原告收取平台使用费100000元，原告已经实际使用并搭建了大面积的阳光房。原告当时占用公共平台，受到被告阻止，因当时物业还没有成立，原告愿意出占用费搭建阳光房，并向被告缴纳了100000元的占用费，被告也将这笔钱用于小区建设，为了维护双方的利益，答辩人认为维护现状比较合适。现原告要求确认双方这一行为无效并退款，答辩人认为如果行为无效，我公司可以退款，但原告应当将在平台上搭建的阳光房屋拆除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对存有争议的证据，本院在判决书争议焦点认定事实和理由部分综合评判认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年4月13日，银鼎房地产公司登记注册成立，企业类型为其他有限责任公司。2020年7月6日，银鼎房地产公司更名为大同市银鼎生态科技有限公司。原告刘红系大同市平城区汇天嘉宇小区业主，银鼎房地产公司系汇天嘉宇小区的建设单位。2010年7月6日，银鼎房地产公司取得建设工程规划许可证，项目名称为向阳东街北侧住宅区（即案涉汇天嘉宇小区），建筑物包括“A座商住楼、B座住宅楼、办公楼以及地下车库2层（地下部分面积为12582.4平方米）。2012年12月1日，银鼎房地产公司（甲方）与刘红（乙方）签订《地下车位（车库）使用权销售合同》。合同约定：乙方已购买汇天嘉宇小区A座2单元302室房屋，并已签订《商品房买卖合同》；乙方有偿购买甲方销售的汇天嘉宇地下负二车库，车库大小位置编号以现场实地为准，该车库总价款为500000元，该车库总价款不含税费；乙方采用一次性付款方式，乙方于2012年12月1日前一次性付清车库有偿销售费，甲方承诺按本合同约定的日期2012年12月1日将该车库交给乙方；乙方对受让车库拥有法律法规规定的权利和使用年限，甲方在签订本合同前已告知乙方所受让车库目前无法办理产权登记，乙方对此已完全理解并接受，并无任何异议；该车库为机动车停泊专用，乙方不得另作他用，日常使用应遵守物业管理公约及车库管理制度，且交纳相应的管理费用（水电、清洁、保安、设备维修等）；车位（车库）的物业管理费不包含在该车位（车库）款中，车位（车库）的物业管理费每年由乙方支付给物业管理公司；本合同经双方签字后生效。合同签订后，银鼎房地产公司依约向刘红交付了汇天嘉宇地下负二车库。2018年8月22日，银鼎房地产公司向刘红出具收据二份，其中：编号为0006258收据载明“今收到负二层车库款500000元”、编号为0006259收据载明“今收到平台使用费100000元”。庭审中，针对缔约经过与款项交付一节，原告委托代理人陈述：“车库是以抵账方式取得，双方在2012年12月1日签订合同，于2018年8月22日统一结算后开具收据；双方就平台使用没有签订书面合同，是口头约定的，阳光房是经被告同意后原告在平台上自行搭建。平台使用费100000元也是以抵账方式进行的交易，抵账时间与车库抵账时间相同。”2019年7月16日，本院立案受理原告刘红与被告银鼎房地产公司房屋买卖合同纠纷一案。经开庭审理，本院于2019年12月30日作出（2019）晋0213民初4084号民事判决：“一、确认刘红与大同市银鼎房地产开发有限公司于2012年12月1日签订的关于汇天嘉宇地下负二车库的《地下车位（车库）销售合同》为无效合同；二、大同市银鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还刘红车库款500000元，刘红于收到款项当日腾空汇天嘉宇地下负二车库；三、驳回原告其他诉讼请求。”宣判后，原、被告不服本院判决，向大同市中级人民法院提起上诉。大同市中级人民法院经审理认为：“案涉合同名称为《地下车位（车库）使用权销售合同》，合同内容也是对车库使用权的出让，一审法院认定案涉合同为《地下车位（车库）销售合同》系认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：撤销原判，发回重审。”上述事实，有原、被告提交的营业执照、建设工程规划许可证、地下车位（车库）使用权销售合同、收款收据、照片、（2020）晋02民终800号民事裁定书以及当事人庭审陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案立案时案由为房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(2019修正)第五十三条第一款规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。”根据原、被告双方诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原、被告双方于2012年12月1日签订《地下车位（车库）使用权销售合同》的法律性质及效力的认定问题。首先，原告主张合同并非使用权的销售，即便认定该合同属于使用权的流转，实质也是一种租赁关系，而被告方主张合同为使用权的转让合同。本院认为，对人防车位（车库）使用权予以转让和租赁是两种不同的行为方式，在不违反其他法律强制性规定的情况下，对合同性质的认定应根据合同文本并结合当事人的意思表示进行认定。对此，大同市中级人民法院作出的（2020）晋02民终800号民事裁定已明确案涉合同名称为《地下车位（车库）使用权销售合同》，合同内容也是对车库使用权的出让。结合案件审理查明事实，案涉合同通篇未出现“租赁”字眼，抬头为“使用权销售合同”，原告与被告系平等民事主体，原告对案涉《地下车位（车库）使用权销售合同》的真实性无异议，该合同对车库性质亦作出了相关约定，即“甲方在签订本合同前已告知乙方所受让车库目前无法办理产权登记，乙方对此已完全理解并接受，并无任何异议”，双方在签订该合同时对合同的内容应是明知且理解的，并自愿签订。因此，案涉合同的性质应为使用权转让性质，不适用原告诉称的“租赁期限不超过二十年”的限制。其次，原告认为案涉车库属于人防工程，所有权属于国家，被告不是投资者且无权处分，其与原告签订的案涉合同应属无效。本院认为，案涉《地下车位（车库）使用权销售合同》是否属于合同无效，应当严格依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定进行审查。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条规定：“人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《物业管理条例》均未明确规定，作为人防工程设施的使用权禁止转让。而《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”第十八条规定；“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”第十九条第一款规定：“国家对人民防空工程建设，按照不同的防护要求，实行分类指导。”第二十一条第一款规定：“人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程由人民防空主管部门负责组织修建；医疗救护、物资储备等专用工程由其他有关部门负责组织修建。”第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”从以上几条可见，人防工程既有为保障战时而单独、专门建筑的工程，也有战时可用、平时民用的建筑工程，且不同类人防工程的建筑主体不同，其权属也当然不同，但都要服从防空法的管理，上述规定也说明民用建筑的人防工程投资者具有使用权，也并未禁止投资者将该使用权转让。本案中，银鼎房地产公司就其投资建成的地下车库与刘红订立使用权转让合同，系其行使地下车位（车库）经营管理并取得收益的权利，并非行使完全物权的权能。故双方签订《地下车位（车库）使用权销售合同》交易人民防空设施的使用权，并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家对该车库的所有权即国家利益，合法有效，双方均应恪守履行。再次，原、被告双方对投资者的界定存在争议，原告认为案涉人防工程名义上为被告投资建设，但在小区开发建设过程中，已经将地下人防车位的建设成本分摊到出售的商品房销售价格之中，各业主已经为地下人防车位实际支付了对价，按照权利义务对等原则，各业主自然拥有对地下人防车位的使用管理权。本院认为，汇天嘉宇小区工程项目系银鼎房地产公司投资建设，该工程项目包括地下人防工程，故被告银鼎房地产公司应为案涉人防工程的投资者。被告将其开发的商品房销售给所在小区业主后，依据我国物权法的规定，业主即拥有各自购买房屋的所有权以及商品房买卖合同约定的其他建筑物区分所有权，但对商品房买卖合同未约定的部分如地下停车位和人防车库，并不享有当然的使用权和管理权。物权的变动应基于相应的法律事实，因商品房买卖合同中并未涉及人防车库的使用、收益权，原告亦未提供相应证据证实案涉人防车库的使用、收益权依法产生转移，故原告的该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于原告提出对汇天嘉宇小区地下车库建设成本进行审计的申请。因该项申请涉及建筑物共有部分的相关权利，即便就小区地下车库投资成本与被告产生纠纷，也应当由全体业主主张权利，故对于原告的该项申请本院不予准许。综上，本案原告未能举证存在合同法第五十二条规定的合同无效的其他情形，故原告主张其与被告签订的《地下车位（车库）使用权销售合同》无效的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。二、原告主张被告退还车库款500000元、平台使用费100000元，并赔偿利息损失的诉讼请求有无事实和法律依据。首先，本案在庭审过程中基于双方诉辩意见，在法庭辩论时总结本案争议焦点为合同的性质及效力，原告仍坚持认为合同无效，要求退还车库款500000元并赔偿损失。本院据此驳回其以合同无效为基础提出的诉讼请求，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定。其次，关于被告将业主共有部位的平台作价交于原告搭建阳光房的行为是否无效。本院认为，根据原告陈述可以确定，阳光房是经被告同意后原告在房屋外围平台上自行搭建，平台使用费100000元也是双方协商以抵账方式进行的交易。该交易价格本身就是双方当事人根据自主判断协商一致的结果，系双方当事人真实意思表示，其相应后果也应由当事人自行承担。因原告自行搭建阳光房占用业主共有部位的行为是违反了法律、行政法规强制性管理性规定，但并不影响双方合同效力，故原告认为合同无效及要求被告返还平台使用费的诉讼请求缺乏事实依据，也与法律规定不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告刘红的诉讼请求。案件受理费9900元，由原告刘红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判长 袁瑞东人民陪审员 徐 彬人民陪审员 顾媛媛二〇二一年七月十五日书记员 陈 程