湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初8895号原告：保利（长沙）西海岸置业有限公司，住所地长沙市岳麓区银盆南路**社区服务大楼**。法定代表人：颜亮，总经理。委托诉讼代理人：蔡夏明，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：段思羽，湖南湘军麓和律师事务所律师。被告：李小花，女，1994年9月13日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：仇政亚，男，1990年9月15日出生，汉族，系被告丈夫。原告保利（长沙）西海岸置业有限公司（以下简称“保利置业公司”）诉被告李小花商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利置业公司的委托代理人段思羽、被告李小花的委托诉讼代理人仇政亚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告保利置业公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为XX1901754-0134）；2．判决被告向原告支付违约金37,498.4元；3．请求判令被告自商品房买卖合同解除之日起10日内到房屋产权登记机关办理注销合同网签登记、备案登记或产权登记等相关手续，并前往保利西海岸营销中心配合办理退房手续；4．被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2020年1月3日，被告与原告签订编号为XX1901754-0134的《长沙市商品房买卖合同》（下称“合同”），合同约定：（1）被告购买原告开发的保利西海岸小区E4栋1034号房屋。（2）合同总房款为374,984元，首付款共计194,984元，其中第一笔首付款（含定金）37,499元于本合同签订之日支付，第二笔首付款157,485元于2020年5月20日前支付，余款180,000元以按揭贷款方式支付。（3）逾期付款在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按总房价的10%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，被告仅支付购房款37,499元，剩余到期房款157,485元至今没有支付，尽管原告公司已多次催促，但被告至今仍未支付相关款项。原告认为，被告逾期付款已构成违约，根据《中华人民共和国民法典》及双方签订的《长沙市商品房买卖合同》的约定，原告有权解除合同，同时被告应按照合同约定向原告支付违约金。据此原告特提起诉讼，请求依法判决。被告李小花辩称：1、对于所签订的购房合同是当时公司销售部诱导我方说签订该合同可以将户口改为长沙户口，我方由仇政亚—人缴纳认筹金后与家属共同七人签订购房合同，导致诱导我方家属共七人共同签订了该合同，我方认为该合同并不能成立，因为我方由仇政亚缴纳的仅是购房认筹款，属于认筹行为。2、我方当时认筹缴纳时保利天禧地块处于平地未达到该项目总投资的25%的预售许可的标准，并未查证原告是否具有预售许可，我方要求原告提供在我方缴纳认筹金时是否已经办理了这些合法手续和证件。3、我方及时提出退款请求，原告并未及时处理，拖延至今，原告应该承担由此造成的后果。4、原告方所有协议属于模板协议，且诱导我方家属共同七人签订，我方并无提出更改的权限，完全按照原告方意思签订协议，违背合同的公平公正原则，协议并不能成立。经审理查明：2019年12月7日，案外人仇政亚通过与原告保利置业公司的销售人员代芬芬沟通，了解到可以通过购买原告开发的公寓楼项目取得落户长沙的资格。案外人仇政亚便以自己及亲戚仇政坤、仇芝兰、李小花等七人的名义在原告开发的楼盘中购买了八套公寓。2019年12月11日，案外人仇政亚代被告李小花向原告支付了涉案房屋的购房定金37499元。后仇政亚从原告公司的销售人员处了解到办理涉案房屋的银行按揭存在问题，仇政亚随即表示不愿购买房屋并要求退还定金。但是，原告公司销售人员多次保证会为被告等人办妥按揭事宜，并劝仇政亚等人尽快前来签署购房合同。2020年1月8日，原被告双方签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为ＸＸ1901754-1034）及其附件，由被告李小花购买原告开发的位于长沙市岳麓区××路××号××＃××＃××＃栋××单元××层××号房屋，总房价374984元，首付款共计194984元：其中第一笔首付款（含定金）37499元于本合同签订之日支付，第二笔房款157485元于2020年5月30日支付，余款180000元以按揭贷款方式支付。该买卖合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：1．逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期付款在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房价的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。补充协议第七条1、出卖人、买受人依约解除合同或合同自动解除后，按以下办法处理：（1）出卖人应在合同解除后三十日内返还已收买受人购房款（除合同由明确约定的外均不计息），但可以从中直接扣除买受人应当向出卖人支付的违约金、赔偿款、折旧费等款项；（2）双方应于合同解除之日起，①15日内共同到合同（或产权）登记机关办理好注销合同备案登记（或产权预登记）相关手续。上述合同签订当天，被告之前支付给原告的定金37499元即转为涉案房屋的首付款。后被告因按揭手续无法办妥为由，未再向原告支付任何款项。2020年8月21日，原告向被告李小花发出《催促支付购房款等的通知》，其中明确了被告已支付房款37,499元，仍有2020年5月20日到期房款157,485元未予支付。被告应收到此函件之日起7日内支付已到期应交房款及产权费用，并及时结清逾期违约金。2020年12月10日，原告再次向被告发出律师函，函告被告的行为已经构成违约，要求被告在收到该函件3日内付清剩余到期房款157,485元及前期逾期付款违约金，并按合同约定支付逾期付款违约金至全部购房款付清之日止。被告签收后仍未按时支付相应款项，原告遂诉至法院。上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、《催促支付购房款等的通知书》、《律师函》、《商品房预售许可证》等证据予以佐证。被告提交并经庭审质证的微信聊天记录、《长沙市预售资金监管缴款通知书》等证据予以佐证。上述证据经审查，本院予以确认。本院认为，原告保利置业公司与被告李小花之间签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性禁止性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除。根据合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：…（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。被告逾期支付剩余房款的行为已经构成违约，原告解除双方签订的商品房买卖合同有合同依据，本院予以认可。关于违约金的认定。虽然被告逾期支付房款的行为已经构成违约，但其原因主要在于按揭贷款无法办理。而按揭贷款具有很大的专业性和政策性，被告作为一般购房者对此大多无法充分了解。因此作为对此更为了解的出卖人有义务在签订合同前通过让买受人提供其他房屋所有权证、征信记录、收入证明、银行流水等资料来评估买受人能否成功办理按揭贷款。但结合被告提供的证据及陈述可知，原告的销售人员在被告的按揭贷款存在问题的情况下仍以按揭问题可以解决且定金无法退还为由催促被告前来签署合同，该行为本身也存在一定过错。所以，虽然合同约定出卖人解除合同的，买受人按总房价的10%向出卖人支付违约金。但本院根据合同履行情况、可能造成的损失及原被告过错程度等综合因素，酌定调减违约金为18,749.5元。因为被告已经支付了总房价10%的首期房款37,499元，合同中对于购房款的退还与违约金的抵扣也进行了明确约定，即原告应当在合同解除后退还已收购房款，故原告可以在被告已支付的购房款中将违约金全部抵扣，被告无须再向原告支付上述违约金，剩余购房款18,749.5元，被告可另行起诉或通过其他方式处理。最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定及合同的约定，对原告诉请要求被告配合办理退房手续及注销合同网签登记及备案等相关手续的诉请，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告保利（长沙）西海岸置业有限公司与被告李小花于2020年1月8日签订的编号为XX1901754-1034的《长沙市商品房买卖合同》；二、被告李小花于本判决生效之日起五日内向原告保利（长沙）西海岸置业有限公司支付违约金18,749.5元（该笔违约金已在被告支付的购房款中抵扣完毕，被告无需另行支付）；三、被告仇政亚于本判决生效之日起十日内协助原告保利（长沙）西海岸置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》的注销登记备案等相关手续及退房手续；四、驳回原告保利（长沙）西海岸置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取369元，由被告李小花负担300元，由原告保利（长沙）西海岸置业有限公司负担69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘 林二〇二一年七月五日法官助理  廖若莎书 记 员  于艳芝附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。