北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0108民初4369号原告：北京恒宝升物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区晨光家园102号楼1层1单元106。统一社会信用代码：9111010578024753XU法定代表人：刘严，董事长委托诉讼代理人：田文浩，该公司职工，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：张少峰，该公司职工，住该公司宿舍。被告：刘向华，男，1976年4月25日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××原告北京恒宝升物业管理有限公司（以下简称恒宝升物业公司）与被告刘向华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告恒宝升物业公司之委托诉讼代理人田文浩、张少峰,被告刘向华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒宝升物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘向华支付2016年11月1日至2018年11月16日物业费2051.87元；2.判令刘向华支付2016年11月1日至2020年5月31日违约金6836.4元；3.判令刘向华支付2016年11月15日至2018年11月16日空调费2519.54元；4.判令刘向华支付2016年11月15日至2020年5月31日违约金8361.54元，总金额19769.35元；5.刘向华支付全部诉讼费用。事实和理由：刘向华于2004年6月9日办理入住海淀区某房间，同时签署《物业管理公约》等文件，以上文件均约定业主按时向物业服务企业交纳物业服务费，刘向华2016年、2018年物业服务费至今未予缴纳。经我方多次催缴未果，故诉至法院。刘向华辩称，不同意恒宝升物业公司的全部诉讼请求。一、恒宝升成为“物业管理公司”程序不合法，且作为恒宝升物业公司主体不适格。房地产开发商北京海润房地产开发有限公司在2004年与本人签订的《私摩物业管理公约》第二章第四条第一款约定：“在业主委员会成立之前，物业管理企业由开发商选定。公约制定以后除以下情况外，开发企业不得变更物业管理企业：l.该物业管理企业被取消北京市物业管理资质。2．该企业注销。”根据企业工商信息查询结果显示，海润房地产选定的私摩大厦前期物业管理公司为北京海润天地物业管理有限公司目前仍是存续状态，且经营范围包括物业管理；而北京市住建委已于2017年取消了对于物业管理企业资质的评定标准及相关工作，海润物业公司的物业管理资质依然保留至今。《公约》第二章第四条第二款约定：“上述情况下变更物业管理企业，开发企业须将变更原因和新物业管理企业等有关事项告知业主，没有50%以上反对意见的方可与新物业管理企业签署正式合同，并须到市小区办备案。”海润地产并未向全体业主告知更换物业公司，本人和其他业主事先均不知情。恒宝升物业公司的证据《更换物业管理公司公告》在客观上只是一张加盖公章的文件，并不能证明海润地产将文件上的事项送达至全体业主，且不排除该文件为海润地产事后再补的可能性。因此，根据《公约》的约定，海润地产没有权利更换物业，恒宝升物业公司入驻私摩大厦进行物业管理缺乏法律依据，不具有合法性：并且恒宝升物业公司与本人之间并不存在合同关系，其作为物业公司主体不适格。二、恒宝升向本人收取费用和主张违约金缺乏法定和约定依据。首先，如上所述，海润地产未通知业主更换物业公司的事，恒宝升物业公司进入私摩大厦未得到半数以上业主的同意，更没有与业主签订物业管理服务合同。其次，根据《合同法》的规定，违约金的金额或计算标准应当由合同双方在合同中加以约定，但恒宝升因成为私摩大厦所谓“物业管理公司”程序不合法，其并未与业主们签订合同，更未就违约金作出约定。因此，恒宝升向本人收取物业费和空调费既没有法定依据，也没有约定依据。三、恒宝升物业公司未尽物业公司应尽的管理和服务义务，且给业主和小区造成经济损失。《物业管理合约》明确的表述该小区是封闭式小区，24小时保安和24小时热水。但是，恒宝升物业在业主们不知情的情况下入驻本小区后，没有履行物业管理公司应当履行的义务，未尽应尽的责任。其管理水平和服务能力引起了全体业主的不满与谴责，同时也引起街道、居委会及房管四所、住建委等职能部门高度重视，多次参与纠纷调解工作。具体如下：1、2018年6月份，恒宝升以“设备无法修复”为由，停止供应热水。造成恒宝升物业公司离开后，热水供应系统由于长期停用，管道已严重腐烂，无法继续使用。故，恒宝升物业对私摩热水供应系统造成了严重的损害，给后来物业管理带来更大的经济负担，也给全体业主带来了经济损失。所以，恒宝升物业公司应该对私摩大厦热水供应系统损坏承担全部责任，并进行赔偿。本小区房屋价格和物业价格包含供应热水，恒宝升物业擅自停止供应热水，使小区大楼的价值大打折扣，进而楼价大大贬值。与周边房价相比，本小区比同时代房价要低4万／平米左右，甚至比50-60年代的房价也要低2-3万／平米左右。因此，由于恒宝升物业的作为，严重损害了全体业主的经济利益。2、消防设施长期瘫痪。恒宝升物业公司进入私摩小区以来，小区的消防设施长期处于瘫痪，原本可以使用的监控及喷淋报警系统搁置一边不予使用，保安每天在监控电脑旁做饭、报警设备蜘蛛网缠绕。楼道里的消防栓长年处于无水状态，给大楼里的居民生命及财产安全埋下了重大隐患。3、物业管理不到位。围墙无大门、无保安、门禁无人维护保养而被彻底废弃、晚间无人值守、任何人可以随意进入楼内，小区内外垃圾杂物任意堆放，楼道内墙壁开裂，环境卫生恶劣，大楼内外蟑螂随处可见，走廊内随地动物粪便，臭气熏天无人问津，电线裸露，消防栓门破裂。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：双方均确认，某房屋（以下简称诉争房屋）原所有权人为刘向华，该房屋建筑面积29.87平方米，刘向华于2019年将该房屋出售。恒宝升物业公司主张北京海润房地产开发有限公司（以下简称海润房地产公司）委托该公司对某大厦实施物业管理，就此提交了《私摩大厦前期物业合作合同》及《物业管理公约》复印件，《私摩大厦前期物业合作合同》约定：甲方将某大厦委托于乙方实行物业管理；物业服务期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止；物业服务费价格为住宅2.8元/月/平方米；办公10元/月/平方米，费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费……运行维护费用等；由乙方按年向业主收取；空调费：住宅42元/年/平方米，办公50元/年/平方米；物业费由乙方按年向业主收取，业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。刘向华对该合同不予认可，称恒宝升物业公司并未与业主签订物业服务合同，恒宝升物业公司认可未与业主签订物业服务合同。恒宝升物业公司主张其自2015年1月1日开始对诉争房屋提供物业服务，直至2018年11月16日，就此提交了该公司及北京海润天地物业管理有限公司于2014年2月31日共同发布的《更换物业管理公司公告》，主张该公告张贴在小区墙上，该公告载明：从2015年1月1日起，正式由北京恒宝升物业管理有限公司对小区实施物业管理服务，与原物业管理公司服务管理关系随即终止。刘向华对该公告不予认可，称并未见过，恒宝升物业公司提供物业服务的期间为2016年11月至2018年11月。恒宝升物业公司主张物业费按照2.8元/平方米/月收取，空调费按照42元每年每平方收取。刘向华对上述标准不予认可。刘向华并未缴纳2016年11月1日至2018年11月16日的物业费及2016年11月15日至2018年11月16日的空调费。刘向华主张恒宝升物业公司成为大厦的物业管理公司程序不合法，且该公司提供的物业服务不到位，包括：热水供应系统设备严重腐朽、墙体开裂；从1楼大厅到15层楼道内大量易燃物品堆积，地砖到处破裂、墙壁开洞，电线随意外漏、安全出口无指示灯，消防设施长期瘫痪，大门门禁无人维护值守，大楼内垃圾无人清理，环境卫生恶劣，设备设施长期不维护保养。刘向华就此提交了2018年7月拍摄的大厦的照片、授权委托书复印件及小区业主微信群截图。恒宝升物业公司对刘向华的上述主张不予认可，主张热水系统运转10多年，老化腐蚀很正常，2018年春节后一个月时间淹了一个月住户房间以及环卫四队财务室，物业只能开墙找漏点；易燃物品都是业主堆积的，物业每两三个月张贴公告通知清理；地砖确实有开裂，但是物业都会及时修补；安全出口指示灯情况不认可；不认可电线随意外露；每年消防部门都要进行检查，不存在消防设施瘫痪情况，没有事故的情况下没有必要启用消防设施；大门有挡车杆，因为大厦还有别的办公用房，不可能锁起来；单元都有门禁，人为损害太严重，物业运营费用来源是物业费，但是很多业主不付物业费，导致运营难以为继；不存在垃圾清理问题，物业每天都对楼道进行清理；不存在设备设施长期不维护保养，电梯出现故障都会去维修；不存在停水停电，如果出现停水停电，只可能是业主未付费。本院认为，恒宝升物业公司为诉争房屋所在小区提供了物业服务，刘向华作为业主也接受该服务，刘向华应当向恒宝升物业公司支付相应的物业服务费用及空调费，且恒宝升物业公司主张的物业费及空调费的计算标准在《大厦前期物业合作合同》中有明确约定。故恒宝升物业公司要求刘向华支付相应物业费、空调费的主张，于法有据。但恒宝升物业公司计算的空调费数额有误，本院核算后予以调整。对于刘向华提出的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。刘向华并非恶意拖欠物业费、空调费，故本院对于恒宝升物业公司关于违约金的主张不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、刘向华于本判决生效后七日内向北京恒宝升物业管理有限公司支付二〇一六年十一月一日至二〇一八年十一月十六日的物业费二千零五十一元八角七分及二〇一六年十一月十五日至二〇一八年十一月十六日的空调费二千五百一十五元九角五分；二、驳回北京恒宝升物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百九十四元（北京恒宝升物业管理有限公司已预交），由北京恒宝升物业管理有限公司负担二百二十六元；由刘向华负担六十八元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  董琳雪二〇二一年七月十四日书记员  唐小凯