北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初36530号原告（反诉被告）：中国建设银行股份有限公司，住所地北京市西城区金融大街25号。法定代表人：田国立，董事长。委托诉讼代理人：何碧玉，北京市海铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘颖，北京市海铭律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京日月房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇今荣街69号。法定代表人：吴丽平，执行董事。委托诉讼代理人：陈晓莺，北京道冲律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐鹰扬，北京道冲律师事务所实习律师。原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司（以下简称：建设银行）与被告（反诉原告）北京日月房地产开发有限公司（以下简称：日月公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年4月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）建设银行之委托诉讼代理人何碧玉、刘颖，被告（反诉原告）日月公司之委托诉讼代理人陈晓莺、齐鹰扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建设银行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告保证金4340109．8元及利息（以4340109．8元为基数，每日按千分之五计算，自2019年4月11日起支付至实际付清之日止）；2.本案诉讼费、鉴定费由被告负担。事实与理由：2018年6月5日，原、被告与北京天宇恒业物业管理有限公司签订《汇融大厦商业用房2018年下半年租赁合同》，约定原告承租被告名下位于北京市西城区xx的部分房屋，建筑面积4875．98平方米，租赁期限为6个月，自2018年7月1日至2018年12月31日，租金总额为7715750元，三方对其他事宜亦做了相关约定。上述合同到期后，原、被告双方又于2019年1月31日签订补充协议，约定：1、原被告的租赁期限延长为2019年1月1日至2019年3月31日，租金为4340109．8元；2、原告需另行向被告交付4340109．8元作为承诺于2019年3月31日退房退租的保证金；3、原告于2019年3月31日（含）前书面通知被告退租，并全部搬离租赁场地，付清所有费用（包括应付租金、物业费、供暖费、电费、税费）后的7个工作日内，被告需将保证金返还原告，如被告延期返还的，将承担每日千分之五的违约利息。该补充协议签订后，原告按约向被告支付了房屋租金和保证金。2019年3月28日，原告按时全部搬离租赁场地并付清所有费用后将上述房屋返还被告，被告却以各种理由推脱拒绝返还原告保证金。日月公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告自2012年5月25日起就汇融大厦一层至三层部分房屋连续签订多份租赁合同，租赁期限至2019年3月31日。租赁期限届满前，被告派人对原告拟交还的房屋进行验收，发现原告在装修时对原卫生间包括相应给水、排污管线进行拆改，其中三层15个卫生间只保留了2个，其余卫生间均改为办公场地。更为严重的是，原告装修时在房屋二、三层楼面铺设的混凝土，平均厚度大于120mm，而且也没有使用符合要求的轻集料，垫层的厚度以及荷载均严重违反了设计图纸和图集的要求，对整栋建筑的结构受力造成了严重影响。另外，原告在现场还遗留了大量的设备、物品没有搬走。因此，原告拟交付的房屋经被告验收认定为不合格。2019年4月3日，被告致函原告要求整改，原告回函予以拒绝。后被告又于4月17日、4月24日两次致函建行均未果。经北京精信嘉业建筑咨询有限公司测算，建行所承租房屋的整改费用为1233188.32元。2019年7月22日，国家建筑工程质量监督检验中心出具检验报告，认定汇融大厦二层、三层楼面垫层做法与设计图纸及图集对比分析表明楼面垫层做法厚度、荷载均不符合设计图纸和图集要求，应恢复设计图纸和图集要求的做法。因此，由于原告拟交还的房屋，不符合租赁合同约定的“合理”装修现状及结构现状，且违反了设计图纸和图集的要求，因此，应当视同原告未返还房屋。由于原告违约在先，依照《补充协议》第二条第3款之规定，被告有权不退还保证金。此外，租赁合同第十八条第（八）项约定，租赁期限届满乙方逾期归还房屋超过10个工作日的，每逾期1日，须按原日租金标准的两倍支付房屋占有使用费。双方签订的补充协议第二条第3款约定，乙方延期退租退房期间，应按日租金的二倍支付延期退房的租金。依照上述鉴定报告以及租赁合同的有关约定，原告应当依照图纸和图集进行整改，并给付自2019年4月1日至实际整改完成之日的房屋占用费。日月公司基于上述事实和理由提出反诉请求：1.请求判令原告立即将其承租的汇融大厦房屋卫生间恢复原状，并将二层、三层楼面垫层拆除；2.请求判令原告给付2019年4月1日至10月12日期间的房屋占用费8000000元；3.请求判令原告赔偿造价咨询费4000元以及检测费30000元；4.反诉案件受理费由原告承担。诉讼过程中，日月公司变更反诉请求如下：1.请求判令原告按鉴定建议修复方案，赔偿对二、三层楼面垫层进行整体拆除并剃凿至混凝土楼板后，按照原设计要求重新铺设垫层的费用；2.请求判令原告赔偿将二、三层卫生间按照二、三层平面图恢复原状的费用，包括位置、间数、上下水管道；3.请求判令原告按照每天48223.44元的标准支付自2019年4月1日至2021年6月11日的房屋占用费；4.请求判令原告赔偿造价咨询费4000元以及检测费30000元，鉴定费用50000元；5.反诉案件受理费由原告承担。建设银行针对日月公司的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。理由如下：第一，原、被告自2012年5月开始先后签订5份租赁合同，每份均为独立的合同，互不承继，每份合同里都有房屋交接材料，在最后一份租赁合同履行期间，原告并未对涉案房屋进行装修。现原告依据最后一份租赁合同要求被告返还押金，而被告提起反诉是基于双方第一份租赁合同，故与本案并非基于同一法律关系，应当另案解决。第二，原告承租房屋前，被告明确原告可以该房屋进行装修，合同约定租赁期满后以装修现状及结构现状交还，就是考虑到返还不涉及恢复问题。合同并未约定返还房屋应当恢复原状，因此不同意对卫生间恢复原状。第三，从2019年3月28日原告腾退房屋至今，被告在长达两年多的时间里没有采取任何适当措施，一直放任涉案租赁房屋空置，如果对涉案房屋进行修复，修复费用仅为百十万元，远低于上千万元的空置费，因此应由被告自行承担扩大部分的损失。第四，原告已于2019年3月28日依约按时腾退房屋，返还的房屋亦符合合同中约定的合理装修现状和结构现状，被告不想以现状继续出租涉案房屋，提出不合理的恢复要求，不符合租赁合同的约定，原告拒绝后，被告又单方委托咨询和检测，由此支出的费用应由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月，日月公司参加建设银行租赁采购，并向建设银行提交公司及项目简介，显示拟租赁地点为西城区xx商业一层（门厅、建筑面积312.98平方米）、商业二层（建筑面积3255.39平方米）、写字楼三层（部分房间、建筑面积1307.61平方米），建筑面积合计为4897.98平方米。针对建设银行采购需求中的“每层公共卫生间不少于2个，室内卫生间允许拆除、改造、扩建”、“允许办公区域内自行改造给排水”，日月公司回复为“满足”、“同意”；针对建设银行采购需求中的“办公区域为毛坯房或已有简单装修即可”，日月公司回复为“现状为毛坯房”；针对建设银行采购需求中的“允许建筑内部我行办公区域自行装修改建”，日月公司回复为“同意，装修方案报物业备案”。2012年6月19日，日月公司（出租方、甲方）、建设银行（承租方、乙方）与北京天宇恒业物业管理有限公司（物业公司、丙方），三方首次签订《汇融大厦商业用房租赁合同》，内容有：房屋坐落于北京市西城区xx一层（部分）、二层（部分）、三层（部分）（以下简称诉争房屋），建筑面积4875.98平方米，房屋用途为办公，租赁期限自2012年6月1日至2015年12月31日，租金标准为每月每建筑平方米160元，每月租金780156.80元，每年租金9361881.6元，不足月部分租金按照每天每建筑平方米5.33元计算，上述租金含房屋租赁税费、含公共区域物业管理费。第五条房屋改善。1、甲方确认，允许乙方对出租的办公区域进行装修、装饰、改变布局或添置新物等，但设计施工图必须提交甲方，并遵守附件3第一条第（二）款第4项约定。2、该房屋状况及房屋设施见合同附件2《房屋交付状况及交接清单》，交接时经乙方查验并逐项批注，且双方签章后，附件2作为甲方向乙方交付房屋的验收依据。第八条房屋租赁保证金。双方约定，甲方交付该房屋时，乙方无需向甲方支付房屋租赁保证金，但因乙方未能合理使用该房屋而造成的损坏或因乙方未能遵守本合同的约定而引致甲方的直接经济损失，乙方需承担赔偿责任。第十条房屋的交付及返还。（一）交付：甲方应于本合同约定的租赁期起算日将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交付状况及交接清单》经双方交验、签字盖章、移交房门钥匙，即视为交付完成。（二）返还：租赁期满或合同解除后壹拾个工作日内，乙方应按房屋返还时的合理装修现状及结构现状将该房屋及其附属设施返还甲方。甲方或其授权的代理人应在收到乙方通知后五个作日内完成验收，认可后在《房屋交付状况及交接清单》上签字盖章，视为返还完成。超过上述期限不予验收的，视为验收合格，完成返还。房屋返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。（三）因乙方在使用、拆除、搬迁过程中故意或重大过失导致该房层或其坐落的大厦内外设备设施遭受损坏时，乙方需负责修复或承担赔偿责任。第十一条房屋及附属设施的维修及维护。……（三）乙方应合理使用该房屋及其附属设施。因乙方故意或重大过失致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，发生的合理范围内的费用由乙方承担。（四）对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗、磨损，以及乙方根据第五条进行的房屋改善，均不得视为房屋、设施的损害，乙方不承担任何责任。……第十四条甲方的权利义务。……（六）若本合同期满、提前终止或解除后壹拾个工作日内，乙方仍未将其全部或部分财产和自置设备、物品搬出该房屋，且经甲方通知伍个工作日后乙方拒不搬出的，则视作乙方放弃上述财产及物品的所有权，届时甲方有权委派人员将乙方的上述财产与物品子以完全处分。第十八条违约责任。……（八）租赁期限届满或本合同提前终止，如乙方逾期归还房屋超过壹拾个工作日的，每逾期一日，须按原日租金标准的两倍向甲方支付房屋占有使用费。合同附件3为建设银行与物业公司签订的《汇融大厦物业服务协议》，其中第一条第（二）款第4项约定：装饰装修时，须办理装修手续签订并遵守《装修管理协议书》之有关约定。2012年6月1日，日月公司向建设银行交付诉争房屋，房屋状态为毛坯。此后，建设银行开始对诉争房屋进行装修。2012年12月6日，消防有关部门对物业公司送审的涉案装修工程消防设计审核合格。2013年3月20日，涉案装修工程竣工。2013年4月15日，消防有关部门对物业公司送审的装修工程消防验收审核合格。2013年4月25日，物业公司对涉案装修工程查验合格，其中注明室内装修改造不在验收范围内（水、电、空调）。上述合同到期后，三方分别于2016年3月18日、2017年2月27日、2018年3月13日、2018年6月5日续签租赁合同，除租金和租赁期限条款外，其他内容基本一致。其中：2016年3月18日签订的《汇融大厦商业用房租赁合同》载明租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日，租金标准每天每平方米7元。2017年2月27日签订的《汇融大厦商业用房租赁合同》载明租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日，前9个月租金10277956元、后3个月租金3514971元。2018年3月13日签订的《汇融大厦商业用房租赁合同》载明租赁期限自2018年1月1日至2018年6月30日，租金标准每天每平方米8.6元。2018年6月5日签订的《汇融大厦商业用房2018年下半年租赁合同》载明租赁期限自2018年7月1日至2018年12月31日，租金标准每天每平方米8.6元。2019年1月31日，日月公司（甲方）与建设银行（乙方）签订《〈汇融大厦商业用房2018年下半年租赁合同〉的补充协议》，内容有：鉴于甲乙双方于2018年6月5日签署了《汇融大厦商业用房2018年下半年租赁合同》，经双方协商一致，将合同有效期延长至2019年3月31日，房屋坐落北京市西城区xx一层（部分）二层（部分）三层（部分），建筑面积4875.98平方米，本合同租赁期限2019年1月1日至3月31日，租金每天每平方米9.89元，共计4340109.80元。乙方须向甲方另行支付三个月房租作为承诺于2019年3月31日退租退房的保证金，即4340109.80元，于本协议生效后七个工作日内一次性支付。乙方于2019年3月31日前书面通知甲方退租，并全部搬离租赁场地，付清所有费用（包括应付租金、物业费、供暖费、电费、水费）后的七个工作日内，甲方将保证金返还乙方，如甲方延期返还，则延期期间甲方将承担每日千分之五的违约利息，并将保证金本金及违约利息全部支付乙方。如乙方到期未退租退房，则甲方不退还保证金。同时，乙方延期退租退房期间，应按日租金的二倍支付延期退房的租金。2019年2月13日，建设银行向日月公司支付保证金4340109.80元、租金4340109.80元。2019年3月8日，建设银行向物业公司支付取暖费244745.41元。2019年4月23日，建设银行向物业公司支付水电费35164.70元。2019年3月21日，建设银行向日月公司发送退租通知单，提出退租并告知日月公司定于3月22日、23日、24日搬家。3月28日，建设银行向日月公司发函表示根据日月公司提交的退租查验明细单、费用估计单及租赁合同，建设银行拒绝承担格栅灯、隔断墙拆除的恢复费用，其他恢复事项协商解除。4月3日，日月公司向建设银行发送《关于腾退房屋验收不合格的通知函》，表示建设银行于3月28日腾退房屋后，其于4月1日进行验收，验收发现建设银行返还的房屋严重违反合同约定的“合理装修现状”及“结构现状”，具体为：1、依据设计规范及图纸要求，应采用轻集料砼，一般重量为≤1500kg/m3，拆合结构承担荷载为150kg/㎡。而贵公司装修的汇融大厦二层及三层①-⑩轴范围的地面面层下的垫层为9-11cm，材料为细石砼，一般重量为2400kg/m3，拆合结构承担荷载为240kg/㎡。因此，贵公司返还房屋的装修地面荷载超出设计规范及图纸要求90kg/㎡，对结构受力造成严重影响。2、三层原有卫生间15处，装修后只保留了1处，其余14处卫生间的上下水系统均已拆除，属于严重改变了房屋原使用功能并对后期的使用造成严重影响。3、大面积室内隔断及吊顶、屋内大量遗留设备、物品（详见附图）均未拆卸搬出，势必给以后房屋重新装修造成极高的拆卸难度及巨大的费用开支。鉴于以上情况，我公司特此通知贵公司在接到通知后10个工作日内将腾退房屋内地面混凝土垫层、隔断、吊顶拆除；线路接头进行安全处理、遗留物品全部搬出。如贵公司不按上述时间及内容完成，我公司将依据合同，通过专业评估公司计算处理费用后，在保证金中扣除处理费用及评估费用，将剩余部分归还贵公司。建设银行对日月公司提出的上述问题均不予认可，并于2019年4月11日向日月公司发送《关于退房事宜的回函》，要求日月公司退还保证金。2019年4月17日，北京精信嘉业建筑咨询有限公司根据日月公司委托就诉争房屋拆改工程编制预算报告，显示工程预算价1233188.32元。日月公司支付咨询费4000元。同日，日月公司向建设银行发函表示已委托专业评估公司对拆除房屋不合理装修所需费用进行评估，希望建设银行尽快协商，房屋至今验收不合格，建设银行应承担租金标准两倍的房屋占用费。4月24日，日月公司再次发函要求建设银行对腾退房屋不合理装修尽快拆改，避免损失扩大。4月29日，建设银行回函表示双方对租赁合同项下各方责任承担存在较大分歧，建议安排双方法律人员会谈。2019年6月10日，日月公司委托国家建筑工程质量监督检验中心对诉争房屋二层、三层楼面做法检测，2019年7月22日，该检验中心出具检验报告，检验内容：楼面做法面层各分层厚度检测、楼面做法面层干表观密度检测、楼面做法现状与设计图纸及图集对比分析，检验结论为：楼面垫层做法厚度、荷载不符合设计图纸和图集要求，处理建议：应恢复设计图纸和图集要求的做法。日月公司支付检测费30000元。经询，对于双方租赁合同中“乙方应按房屋返还时的合理装修现状及结构现状将该房屋及其附属设施返还甲方”中的合理性标准，建设银行表示因交付房屋为毛坯房，该条款订立目的在于其装修后返还房屋时无需恢复，其铺设的垫层及卫生间装修如符合安全性标准应认定为合理装修现状返还，日月公司对此不予认可，表示合理性标准为建设银行应当按照其交付的建筑设计施工图和图集标准进行装修，建设银行铺设的垫层应符合图纸对垫层厚度和材质的要求，如建设银行的装修不符合建筑图纸和图集要求，应认定为不符合合同约定的合理性标准。审理中，经建设银行申请，本院依法委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对诉争房屋二、三层楼面装修垫层的厚度、材质是否符合国家规定，是否影响房屋安全进行鉴定；对诉争房屋二、三层的卫生间装修是否符合国家规定，是否影响到房屋安全进行鉴定。建设银行预交鉴定费70000元。经日月公司申请，本院依法委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对诉争房屋二、三层楼面垫层的厚度、材质是否符合《西客站综合楼施工图》进行鉴定；对诉争房屋二、三层楼面垫层的修复方案进行鉴定。日月公司预交鉴定费50000元。2021年2月24日，北京建研院司法鉴定中心出具鉴函（B20041）-4鉴定说明函，表示根据现有材料无法对诉争房屋二、三层的卫生间装修是否符合国家规定，是否影响到房屋的安全进行鉴定。2021年2月26日，北京建研院司法鉴定中心根据现场勘验情况、双方提交的资料及国家相关标准规范、图集出具[2020]建鉴字第41号、第42号司法鉴定意见书、鉴函（B20042）-3修复方案，其中第41号鉴定意见为：（1）涉案工程二层楼板地面垫层取样12处，其中8处厚度不符合设计要求，合格率33.3%；三层楼板地面取样9处，其中7处厚度不符合设计要求，合格率22.2%。（2）涉案工程二层、三层楼板地面垫层材质自重均大于9kN/m3，不符合中华人民共和国国家标准《建筑地面设计规范》（GB50037-96）第3.0.32条：“建筑地面填充层材料的自重不应大于9kN/m3”的规定。（3）涉案工程二层、三层楼板地面垫层自重均超出中华人民共和国国家标准《建筑地面设计规范》（GB50037-96）第3.0.32条规定，增加了楼板的负荷，涉案房屋楼板结构存在安全隐患。第42号鉴定意见为：（1）涉案工程二层楼板地面垫层取样12处，其中8处厚度不符合设计要求，合格率33.3%；三层楼板地面取样9处，其中7处厚度不符合设计要求，合格率22.2%。（2）涉案工程垫层材质干表观密度均大于14kN/m3，不符合设计要求。鉴函（B20042）-3修复方案载明：根据现场勘验情况及鉴定意见，对涉案工程二层、三层楼板的修复方案为对现楼面垫层进行整体拆除并剔凿至混凝土楼板后，按照原设计要求重新铺设垫层。但是考虑到环保及经济性因素，涉案工程二层、三层楼板地面已装修施工完毕，也可从减小楼板负荷至原设计荷载的原则出发对涉案工程的楼面垫层进行减薄修复。建设银行和日月公司均对上述鉴定意见的真实性予以认可。建设银行表示其在装修过程中保留了部分原始陶粒砼垫层，鉴定意见显示部分陶粒混凝土垫层厚度已超过设计标准，故垫层不合格并非完全是建设银行过错。日月公司表示其向建设银行交付的房屋为毛坯房，建设银行应对其装修行为负责。针对第42号司法鉴定意见书中的修复方案，经询，双方选择诉争房屋二层、三层楼板按照“对垫层进行整体拆除并剔凿至混凝土楼板后按照原设计要求重新铺设垫层”进行修复。诉讼过程中，建设银行和日月公司自行协商后确认按照上述修复方案进行施工的工程造价为538939.12元，建设银行于2021年6月11日谈话中表示同意日月公司扣除其交纳的相应保证金进行修复，但另表示其同意扣除相应保证金仅为避免损失扩大，并不代表其认可责任最终由其承担，日月公司据此明确其反诉请求中的租金损失截止日为该日。另查，日月公司向本院提交了商铺租赁意向书若干份，证明因建设银行返还的房屋不适租，给其造成租金损失，建设银行对真实性未发表质证意见，但认为据此可以看出日月公司主张的租金损失标准过高。该组意向书显示2019年5月至9月期间，若干案外人向日月公司就诉争房屋提出租赁意向，租金价格从每天每平方米4.5元至6.5元不等。经询，日月公司表示其反诉请求中主张的房屋占有费实为租金损失。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。日月公司与建设银行就诉争房屋先后签订的租赁合同及补充协议，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。根据查明的事实，日月公司按照合同约定向建设银行交付了租赁房屋，双方所签最后一次租赁合同约定的合同终止日期为2019年至3月31日，且在合同到期前建设银行已通知日月公司退租，故双方合同已经终止。合同终止后，建设银行应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。关于建设银行返还租赁物的状态，租赁合同约定为“合理装修现状及结构现状”。根据该表述，建设银行返还房屋时应以现状交付而无需恢复原状不存在任何歧义。现双方对“装修现状及结构现状”的合理性标准存在不同理解。使用“合理”一词，本身即具有主观性和模糊性。对合理性标准的内涵，难以从正面界定，应由出租人日月公司明确返还租赁物的不合理之处。根据日月公司主张，建设银行返还的房屋不合理之处有二：一是对原卫生间包括相应给水、排污管线进行拆改；二是垫层厚度及荷载严重违反设计图纸和图集的要求，对建筑物结构受力造成严重影响。对此，本院认为，关于卫生间拆改问题，从建设银行采购需求来看，其明确要求允许对租赁房屋“自行装修改建”、允许对卫生间“拆除、改造、扩建”、允许“自行改造给排水”，对于上述采购需求，日月公司予以书面允诺，且鉴定意见亦未能对卫生间装修是否符合国家规定，是否影响到房屋安全得出结论，故从本案现有证据看，无法得出建设银行返还房屋中卫生间装修及结构现状“不合理”的推论，故建设银行赔偿卫生间恢复原状费用，缺乏依据，本院对其该项反诉请求不予支持。关于垫层问题，鉴定意见显示诉争房屋二、三层楼板地面垫层不符合设计要求且对房屋楼板结构存在安全隐患，因铺设垫层等装修行为系建设银行实施，故日月公司据此主张建设银行返还的房屋不符合合同约定中的“合理装修现状及结构现状”应予恢复，存在事实依据和法律依据。建设银行主张其在装修时保留了原始部分垫层未拆除，缺乏充分证据支持，即使其主张成立，因日月公司同意建设银行进行装饰装修，该事实亦与垫层不合格无必然因果联系，因此建设银行据此认为垫层不合格并非完全己方过错的抗辩意见不能成立，其应当就自身不当装修行为承担相应民事责任。关于垫层修复费用，双方在诉讼过程中就修复方式及修复金额达成一致，本院对此不持异议，对日月公司的相应反诉请求予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因建设银行在合同到期后返还的房屋不符合合同约定，且存在楼板结构安全隐患，故日月公司以诉争房屋无法另行出租为由要求建设银行赔偿诉争房屋闲置产生的租金损失，存在事实依据和法律依据。双方合同约定，在建设银行拒绝承担维修义务或赔偿责任的情况下，日月公司可代为维修，发生的合理费用由建设银行承担。建设银行已于2019年3月28日搬离，且在日月公司要求其对垫层等问题予以整改时，建设银行明确表示不予认可。作为守约方的日月公司，应当及时采取适当措施防止损失继续扩大。关于损失赔偿问题，首先，根据本案查明的事实，建设银行已装修并使用诉争房屋多年，日月公司作为出租人从未就装修问题提出异议；其次，在日月公司已就诉争房屋二、三层楼面做法委托检测并对恢复费用委托造价评估的情况下，其完全可以在对诉争房屋修复后就违约损失另行主张和解决，故日月公司要求建设银行承担2019年4月1日至2021年6月11日期间的全部租金损失，有失公平。对此，本院参考双方历次签订合同的租金标准结合日月公司提交的商铺租赁意向书酌情确定按照每天每建筑平方米6.5元作为计算租金损失的标准，经核算2019年4月1日至2021年6月11日期间租金共计25450177.61元，综合考虑双方协商过程、节点及双方对房屋闲置期间租金损失的过错，对空置期责任予以分担，确定建设银行应当赔偿日月公司租金损失10180071元。日月公司支出的咨询费、检测费，系因建设银行违约产生的直接损失，其要求建设银行赔偿，具有合理性，本院依法予以支持。综上所述，双方合同到期终止后，日月公司应退还建设银行保证金4340109.80元，但同时，建设银行应赔偿日月公司修复费用538939.12元、检测费30000元、咨询费4000元以及2019年4月1日至2021年6月11日期间的租金损失10180071元，上述费用应从保证金中予以扣除，扣除后，建设银行还应赔偿日月公司租金损失6412900.32元。对建设银行要求日月公司返还保证金和利息的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十五条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，中国建设银行股份有限公司赔偿北京日月房地产开发有限公司租金损失6412900.32元；二、驳回中国建设银行股份有限公司的全部诉讼请求；三、驳回北京日月房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118192元（其中本诉案件受理费41522元，反诉案件受理费76670元），由中国建设银行股份有限公司负担63652元，已交纳41522元，剩余22040元于本判决生效之日起七日内交纳，由北京日月房地产开发有限公司负担54630元（已交纳）。鉴定费120000元，由中国建设银行股份有限公司负担70000元（已交纳），由北京日月房地产开发有限公司负担50000元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二一年七月六日法官助理 王志伟法官助理 任旋旋书 记 员 孙 萍