山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0282民初9366号原告赵顺方，男，1961年3月6日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人韩梅，山东万桥律师事务所律师。委托诉讼代理人刘钊，山东万桥律师事务所律师。被告青岛长基置业有限公司。法定代表人邢济君，总经理。委托诉讼代理人朱世东，男，1966年4月28日出生，汉族，住山东省莱阳市。系公司合同专员。被告南山集团有限公司。法定代表人宋建波，董事长。委托诉讼代理人战健娜，女，1990年2月23日出生，汉族，住山东省龙口市。系公司法务。原告赵顺方为与被告青岛长基置业有限公司（以下简称长基公司）、被告南山集团有限公司（以下简称南山集团）商品房预售合同纠纷一案，于2017年9月26日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年11月20日、12月7日公开开庭进行了审理。原告赵顺方的委托诉讼代理人韩梅、刘钊，被告长基公司的委托诉讼代理人朱世东和被告南山集团的委托诉讼代理人战健娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵顺方诉称，2010年11月17日，原告与被告长基公司签订《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》一份，约定：原告向被告长基公司预约购买“嶺海卢卡多堡”项目第133A户房屋一套，该房屋建筑面积322平方米，预购单价17500元/平方米，总房款5635000元；房屋预约金1000000元，于协议签订后三个工作日内支付，双方签订《青岛市商品房预售合同》时可作为购房款；双方换签的《青岛市商品房预售合同》生效后，本协议作废。合同签订后，被告南山集团向原告赵顺方收取了预约金1000000元。但虽经原告催告，两被告至今未与原告签订《青岛市商品房预售合同》。经查，因被告原因上述房屋被人民法院多次查封，上述协议已无法继续履行。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法判令：1、原告与长基置业于2010年11月17日签订的领海卢卡多堡房屋预约协议解除。2、长基置业与南山集团承担连带责任，返还预约金100万元。3、长基置业与南山集团承担连带责任，赔偿原告经济损失1093028.5元（升值后的单价36628元/米减去协议约定17500元/米乘以322平方米乘以100万元除以5635000元）。4、诉讼费两被告承担。被告长基公司辩称，原告所述与事实不符，由于2014年该项目已经转给青岛中环置业有限公司，诉状中所述的涉案房屋预约协议在我公司没有查询到，另外也查询不到收到原告款项的记录。经我公司与中环置业沟通，原告不是实际购房人，并没有向公司履行过预约协议。原告计算经济损失没有依据，因此请求法院驳回原告诉讼请求。被告南山集团辩称，答辩意见同长基置业，补充：原告并非房屋的实际构面人，也并非合同的签约主体，原告主张返还预约金及赔偿的行为系恶意诉讼且已经过诉讼时效。请求法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：原告赵顺方与被告长基公司签订《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》，原告赵顺方签字落款时间系2010年11月17日，被告长基公司落款时间系2011年1月9日。协议主要约定：1、原告预约嶺海卢卡多堡第133A户房屋，该房屋建筑面积约322平方米，单价为17500元每平方米，总房款为5635000元。2、预约金1000000元，预约金在签订《青岛市商品房预售合同》时可作为购房款使用。3、原告赵顺方应在接到被告长基公司发出的签署正式《青岛市商品房预售合同》及交款通知之日起3日内，到被告长基公司指定地点交纳该房屋购房全款并办理相关购房手续，同时签署正式《青岛市商品房预售合同》及其补充协议。协议上记载原告赵顺方的地址为黑龙江省双鸭山市七马路。2010年11月26日，被告南山集团向原告赵顺方出具了预约金1000000元的收款收据。被告南山集团主张没有收到该笔款项，对公章真实性无法确认，但不申请对公章真实性进行鉴定。被告南山集团系被告长基公司的股东。原告赵顺方与被告长基公司、被告南山集团均确认涉案房屋已经出售他人。被告长基公司提交了EMS1012505212505号详情单，证明中环置业吴胜国曾经给王玉虹发过要求签订商品房预售合同的通知函。原告对EMS详情单真实性有异议，认为该证据寄件人处信息无法辨认，无法证明系被告主张的由中环置业发出的，原告的合同相对方为长基置业，从被告主张的寄件人及该材料反映的收件人均非本案争议双方，与本案无关，无法看出邮寄时间是否实际邮寄及送达签收情况。2017年10月11日青岛网上房地产网的网页打印件，显示岭海卢卡多堡项目位于即墨市温泉街道办事处凤岭一路69号，企业名称为青岛中环置业有限公司，其中销售表项下即墨市温泉街道办事处凤岭一路69号133号房屋参考价为31049元。被告长基公司称无法核实真实性，价格只是参考价格。2013年11月13日，涉案房屋取得预售许可证。2017年10月26日，本院将原告的起诉状副本送达被告长基置业。另，原告在庭审中称2016年6月30日涉案楼盘才开盘，之前原告一直在等通知。上述事实，有原、被告的陈述，有原告提交《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》、收款收据等，被告提交的EMS快递详情单、预售许可证等相关证据在卷佐证，经质证，本院依法予以确认。本院认为，原告赵顺方与被告长基公司签订的《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》，系双方当事人的真实意思表示，在双方当事人之间产生权利义务关系，双方当事人均应恪守。1、关于原告赵顺方主张解除原告赵顺方与被告长基公司于2010年11月17日签订的房屋预约协议的诉讼请求。原告赵顺方与被告长基公司签订《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》，原告赵顺方签字落款时间系2010年11月17日，被告长基公司的落款时间系2011年1月9日，双方签订的预约协议成立时间应为2011年1月9日。原告赵顺方与被告长基公司签订《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》是以将来签订关于嶺海卢卡多堡第133A户房屋的《青岛市商品房预售合同》为目的的预约合同，双方在庭审中均确认该涉案房屋已经出售给他人，双方的预约合同不具有继续履行性，原告主张解除与被告长基公司签订的《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》的诉讼请求，本院予以支持。协议解除时间为被告长基置业收到起诉状之日即2017年10月26日。2、关于原告主张两被告连带返还原告预约金1000000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告与被告长基公司签订的《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》解除后，原告赵顺方有权要求返还已缴纳的预约金1000000元。被告长基公司抗辩该1000000元已经交付青岛中环置业有限公司，整体项目已经转给青岛中环置业有限公司，均系被告长基公司与青岛中环置业有限公司之间的法律关系，原告赵顺方没有参与，被告长基公司也未能提交证据证明将该权利义务转移时原告赵顺方同意，故被告长基公司的此项抗辩不成立。被告南山集团主张原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，根据原告的所述，2016年6月30日涉案楼盘才开盘，之前原告一直在等通知，被告主张原告的诉讼请求超过时效的抗辩不成立。预约金1000000元的收款收据虽系被告南山集团出具，被告南山集团系被告长基公司的股东，且从预约协议看，协议的相对方为原告赵顺方与被告长基公司，故应由被告长基公司返还原告赵顺方预约金1000000元。3、关于原告赵顺方主张两被告连带赔偿损失1093028.5元【（升值后的单价36628元/平方米－预约单价17500元/平方米）×房屋面积322平方米×已付款比例即1000000/5635000】的诉讼请求。本案中，原告赵顺方与被告长基公司、被告南山集团均确认涉案预约房屋已经销售给他人，长基公司称，中环公司曾向赵顺方发出EMS快递要求赵顺方签订商品房预售合同，对此，其应当负有举证证明责任。但其所提交的EMS快递单，无法看清邮寄时间、邮件内容，亦无证据证明赵顺方进行了签收。因此，上述证据不足以证明曾通知赵顺方签订商品房预售合同的事实，长基公司对此应依法承担不利后果。两被告主张原告赵顺方并非实际购房人，但并没有提供充分证据证明。因被告原因导致协议不能履行，被告长基公司除了将预约金返还外还应承担因此给原告赵顺方造成的损失承担赔偿责任。原告赵顺方主张按青岛网上房地产网上的参考价格直接计算损失，也缺乏依据。原告的损失应根据签订预约协议时该小区商品房的市场行情和现行商品房的市场行情和价格予以确定，再结合原告赵顺方向被告缴纳房款的数额，对于被告因违约给原告造成的损失本院酌定为450000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、原告赵顺方与被告青岛长基置业有限公司于2011年1月9日签订的《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》于2017年10月26日解除；二、被告青岛长基置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵顺方预约金1000000元；三、被告青岛长基置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告赵顺方损失450000元；四、驳回原告赵顺方的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23544元（原告预缴），由被告青岛长基置业有限公司承担17850元，由原告赵顺方承担5694元。保全费5000元（原告预缴），由被告青岛长基置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  宋金修审 判 员  李林娟人民陪审员  尹先宝二〇一八年二月二十六日书 记 员  王 迪附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”3、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”