安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初4878号原告：深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市银湖北路华强旅游城B座三楼，统一社会信用代码91340207664229422M（1-1）。负责人：叶小春，总经理。委托诉讼代理人：刘婷，女，该公司员工。被告：童燕，女，1985年12月31日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称华强物业公司）诉被告童燕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华强物业公司的委托诉讼代理人刘婷，被告童燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华强物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务费（含电梯、供水等公共水、电运行能耗费用）5362.43元及逾期付款的违约金634.62元，合计5997.05元。事实与理由:原告系物业管理服务企业，被告系芜湖市镜湖区房屋所有权人。2018年7月14日，双方就前述房屋签订一份《前期物业管理服务协议》，其中原告系协议甲方，被告系协议乙方，双方在协议中明确约定：（一）乙方按约定应半年预交一次物业服务费，物业服务费每年12月份预交次年1-6月份物业服务费，每年6月份预交当年7-12月份物业服务费；（二）本物业管理区域物业服务收费实行包干制，甲方按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准：住宅物业服务费（含电梯、供水等公共水、电运行能耗费用）按照建筑面积每月每平方米1.8元计算；（三）若乙方不按照约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起每日支付应缴纳费用5‰的违约金。协议签订后，甲方按约为乙方提供物业管理服务至今。但是被告仅支付物业费至2019年3月31日，此后一直未再支付任何费用。原告以书面形式多次向被告催缴物业费用，但被告仍然拒绝支付。被告房屋面积为116.07平方米，欠费周期（2019.4.1-2021.6.30，合计27个月），根据协议规定住宅物业服务费（含电梯、供水等公共水、电运行能耗费用）单价为1.8元/平米，总计物业费欠费116.07*1.8*27=5362.43元。另被告逾期付款的违约金为634.62元（以欠款数额5362.43元为基数，按照日利率0.05%计），两项费用合计5997.05元。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应全面履行。只有业主积极履行物业服务费的正常缴付义务，才能促进物业服务企业的良性运作，避免因经营困局影响对小区全体业主提供正常的物业服务。同时，业主履行正常的缴费义务也是对小区其他已缴费业主的一种尊重。原告为维护自身合法权益特诉至法院，望依法判如所请。被告童燕辩称：一、原告诉状陈述不属实。原告违反颐景湾畔前期物业服务协议，没有完全履行合同，不能足额收取服务费。由于原告违约在先，违背诚实信用原则，原告收取业主的违约金明显违背公平原则。基于原告不完全履行合同，不能足额收取服务费，更没有理由收取业主的违约金，否则显失公平，请求法院驳回原告的诉讼请求。依据签订的前期物业管理服务协议，原告应对房屋共用部位及设施进行维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维修和管理、保证房屋外观良好整洁。小区许多业主私自安装顶楼楼梯至楼顶，随意搭建顶楼阳光房，严重影响安全，原告均未及时制止，也未见发布禁止通告；小区内种菜、收废品、乱搭乱建随处可见，导致跟风的人越来越多，影响小区房屋外观良好整洁，妨碍市容和观瞻，同时造成巨大安全隐患，就此问题业主多次投诉维权，并联系媒体进行曝光监督，便至今违章建筑仍存在，物业未提供有效的管理行为。造成业主矛盾、邻里不和，由于侵占所得的共有区域装修不统一，使得小区看上去杂乱无章，降低了小区全体业主的生活品质。更过分的是，被告及其他受害业主向原告反映该问题时，原告答复“该问题不好管”、“物业无法处理”、“销售同意的”等借口来推卸责任。原告连基本的封闭管理、门卫管理、来往人员登记监管、消防设施配备、安全防范管理都没有，小区大门外来人员随意进出、小区商业街发生盗窃，原告根本未尽到公共秩序维护和安全防范管理。原告在起诉状中提供的被告的联系电话根本就不是被告的联系方式，是故意影响法院有效与被告联系沟通。原告诉状中写到多次以书面及其他形式向被告催缴物业费用，完全不属实。被告曾多次与原告沟通物业费缴纳事宜，但一直没有续结果的反馈，原告从未主动联系被告。特快专递，被告也未签收。二、原告的诉讼，消耗了国家有限的司法资源，诉讼费用应由其承担。本院经审理认定事实如下：被告童燕系位于安徽省芜湖市镜湖区房屋业主，房屋建筑面积116.07平方米。2018年7月14日，被告童燕办理上述房屋交接，并缴纳物业综合管理服务费等费用共计2232.10元。2018年7月14日，原告华强物业公司（乙方）与被告童燕（甲方）签订《前期物业服务协议书》，约定：由乙方向甲方位于芜湖市镜湖区房屋提供物业服务；装修垃圾清运费按建筑面积2元／平方米收取；本物业管理区域物业服务费实行包干制，甲方按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为：住宅1.80元／平方米／月（含电梯、供水等公共水、电运行能耗费用）；甲方按约定应半年预交一次物业服务费，物业服务费每年12月份预交次年1-6月物业服务费，每年6月份预交当年7-12月份物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金等内容。前期物业服务协议书对原告物业公司的前期物业服务内容（房屋共用部位及设施设备的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序及车辆停放、公共绿化、水系的养护和管理等）及服务质量标准等事项亦进行了约定。上述协议签订后，原告华强物业公司即在芜湖市镜湖区提供物业管理服务至今。被告童燕在接收房屋后，未再缴纳物业费，原告华强物业公司催要无果后，遂成讼。以上事实，有原、被告提交的营业执照复印件、身份证复印件、入住会签单、前期物业服务协议书、催费通知单、照片及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告华强物业公司与被告童燕签订的《前期物业服务协议书》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规强制性规定，为有效合同，该合同对原被告均具有法律约束力。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。原告华强物业公司向案涉小区提供了物业管理服务，被告童燕应依约交纳物业费。被告童燕在办理房屋交接时缴纳物业综合管理服务费等费用共计2232.10元，其中232.10元（116.07平方米×2元/平方米）应为装修垃圾清运费，另2000元应为物业费，此后未再缴纳物业费，经计算2018年7月14日至2021年6月30日期间的物业服务费为7416.87元（116.07平方米×1.8元/平方米/月×35.5月），扣除被告童燕办理房屋交接时缴纳的2000元，尚欠5416.87元（7416.87元－2000元），原告华强物业公司主张5362.43元，低于上述数额，系其自身权利的处分，于法不悖，本院不予支持。被告童燕拒缴物业费和不足额缴纳物业费的抗辩理由不能成立，故本院确认被告童燕应支付原告华强物业公司拖欠的物业费为5362.43元。关于原告华强物业公司主张被告童燕支付违约金的诉请，原、被告之间所签订的前期物业服务协议系原告方提供的格式合同，协议中违约金的条款系限制加重被告的责任，但原告华强物业公司未能证明其已采取合理方式提请被告童燕予以注意，该条款无效，故本院对原告华强物业公司主张被告童燕支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告华强物业公司作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告童燕于本判决生效之日起十日内支付原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司物业服务费5362.43元；二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告童燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  秦山成二〇二一年七月二十六日书记员  王雨濛附：本案适用条款如下：《中华人民共和国民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第九条民法典施行前订立的合同,提供格式条款一方未履行提示或者说明义务,涉及格式条款效力认定的,适用民法典第四百九十六条的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。