海口市琼山区人民法院民 事 判 决 书(2018)琼0107民初115号原告：谢鹏程委托诉讼代理人：应红源，海南东方国信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柳坤，海南东方国信律师事务所实习律师。被告：海南壮兴实业有限公司，住所地海口市琼山区博巷路3号。法定代表人：王春锋，执行董事。委托诉讼代理人：孙辉，男，1995年1月10日出生，系被告公司法务专员。原告谢鹏程与被告海南壮兴实业有限公司（以下简称壮兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢鹏程及其委托诉讼代理人应红源、陈柳坤，被告壮兴公司的委托诉讼代理人孙辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢鹏程向本院提出诉讼请求，判令：1、被告向原告支付自2016年1月1日至被告按合同约定的交房标准实际交房之日止按照银行同期贷款利率计算的逾期交房违约金（暂计算至2017年11月13日为70755.65元）；2、被告就小区容积率提高问题向原告赔偿人民币1万元；3、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2014年9月20日，原告与被告签订了《海口市商品房买卖合同》，约定：被告将位于海口市××区、4#楼（幢）8（层）B（房号）以797216元出售给原告。第八条交付约定被告应当在2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告。合同第十一条约定被告逾期交房，则自合同第八条约定的交付日之次日起至实际交付之日止，逾期90日内被告按每日万分之一承担违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%；逾期超过90日以上部分，被告按每日万分之二承担违约金，但违约金总额不超过合同总房价的2%。由于合同约定的违约金过低，原告请求按照银行同期贷款利率计算逾期交房违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，履行了买受方的义务，但至今被告尚未将符合约定的房屋交付给原告，被告的行为已经严重违约。原告为维护自己的合法权益诉至法院，请法院查清事实，依法判允所求。被告壮兴公司辩称，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方提交的海口市商品房买卖合同，原告提交的个人住房（商业用房）借款合同、发票及个人贷款支付凭证、短信记录载图、海口市规划局网页截屏，被告提交的原告收房资料、海口市台风暴雨日数统计、海口市规划局建设项目设计方案变更确认通知书、”阳光3号苑”项目建筑设计方案变更规划公示启事、同意书，双方均无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。根据本院采信的证据以及庭审查明的内容，本院认定事实如下：2014年9月20日，原告与被告签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的位于海口市××区、4#楼（幢）8（层）B房,房屋总价款797216元。第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；3.该商品房项目经验收合格。第九条交接的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。第十一条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人逾期交房，则自合同第八条约定的交付日之次日起至实际交付之日止，逾期90日内出卖人按每日万分之一承担违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%；逾期超过90日以上部分，出卖人按每日万分之二承担违约金，但违约金总额不超过合同总房价的2%。合同签订后，原告通过交付首付款和银行贷款方式支付全部购房款，被告出具购房发票。2015年1月1日被告与案外人海口佳和嘉美物业服务有限公司（以下简称佳和嘉美物业公司）签订《前期物业服务合同》，被告委托佳和嘉美物业公司代为办理收房手续，并将购房合同（复印件）、房屋钥匙、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及其他资料移交给佳和嘉美物业公司。2016年5月1日，佳和嘉美物业公司向原告交付房屋，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付原告签收，同时原告与佳和嘉美物业公司签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《装饰装修管理服务协议》。原告对涉案房屋进行装修。涉案房屋所属的”阳光3号苑”项目至今尚未经验收合格。另查，因市政道路占用”阳光3号苑”项目部分建设用地，政府对该项目进行容积率补偿，补偿计容面积6619.9m2,容积率3.65，壮兴公司向海口市规划局申请办理建筑设计方案变更，2015年2月28日，海口市规划局在网上对该设计方案变更规划进行公示，公示期间无人提出异议，2015年9月8日，海口市规划局向壮兴公司作出《建设项目设计方案变更确认通知》。再查，海口市气象台统计的2014年7月至2016年12月台风影响日数为：”威马逊”影响时段为2014年7月16-19日；”海鸥”影响时段为2014年9月15-17日；”鲸鱼”影响时段为2015年6月20-24日；”莲花”影响时段为2015年7月10-12日；”环高”影响时段为2015年9月13-16日；”彩虹”影响时段为2015年10月3-4日；”银河”影响时段为2016年7月26-27日；”妮妲”影响时段为2016年8月1-2日；”电母”影响时段为2016年8月16-19日；”莎莉嘉”影响时段为2016年10月17-19日。本院认为，双方当事人对双方签订的《海口市商品房买卖合同》的效力并无异议，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，属于合法有效合同，对双方均具有约束力，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。一、关于被告是否存在逾期交房的问题。本案中，双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定交房日期为”2015年12月31日前”，约定交房条件为”该商品房项目经验收合格”，虽被告通知原告收房，原告也实际收房，但被告的交房行为发生在约定的交房日期之后，且因涉案工程至今未通过竣工验收，房屋尚不具备交付条件，故被告的交房行为不符合合同约定，亦有悖于《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款中关于建设工程经竣工验收合格后方可交付使用的规定，因此，被告的交房行为并非有效交房，被告存在逾期交房的情形。二、关于本案是否存在因天气原因导致交房时间顺延的情形及逾期交房违约金的起算时间问题。本案中，被告抗辩其所开发的”阳光三号苑”项目自2014年7月起先后经历10个台风及3个暴雨日，应予以延期交房，但是我省属于热带季风气候，夏季高温多雨、台风频发。被告作为开发商，在确定交房时间时对可能影响工程施工进度的天气因素应当具有计划性和预见性，其确定的交房期限应当已经包含了施工期限内无法避免的合理障碍因素所需消耗的时间，包括在可预见的自然条件和社会条件下，遭遇大风大雨等恶劣天气导致工期迟延的情形。只有出现严重超出预期的障碍，对施工进度造成重大影响的，才能顺延工期，而被告提交的证据尚不足以证明出现了这种情形。故被告的抗辩意见没有合同及法律依据，本院不予采纳。被告应自约定交房日之次日即2016年1月1日起承担逾期交房的违约责任。三、关于是否应调高违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。同时根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案合同中已明确约定了逾期交房违约金的计算方式，这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，双方当事人在签订合同时是应当能够预见逾期交房可能造成的损失，现原告认为约定的违约金过低，应按照银行同期贷款利率计算违约金，但根据上述法律规定，原告要调高违约金的前提是其实际损失大于约定的违约金，违约金不足以弥补其损失，现原告无证据证明其实际损失，故原告主张调高违约金，没有依据，本院不予支持。四、关于本案违约金如何计算的问题。首先，《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条第二款规定：”房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，这是法律关于商品房交付条件的强制性规定。虽被告已将涉案房屋交付给原告，但涉案商品房项目至今尚未经验收合格，该交付既不符合双方当事人的合同约定，也不符合法律的强制性规定，故该交付行为不能产生免除被告承担逾期交房违约责任的法律效果。被告关于逾期交房违约金应计算至交房之日止的抗辩主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。其次，根据《海口市商品房买卖合同》第十一条关于”出卖人逾期交房，则自合同第八条约定的交付日之次日起至实际交付之日止，逾期90日内出卖人按每日万分之一承担违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%；逾期超过90日以上部分，出卖人按每日万分之二承担违约金，但违约金总额不超过合同总房价的2%”的约定，双方当事人对逾期交房90日以内及90日以上的违约金数额分别约定了封顶的比例，即逾期交房90日以内的违约金总额不超过合同总价款的1%，逾期交房超过90日以上的部分，违约金总额不超过合同总价款的2%。从上述合同条款的字面表述及逻辑文意来看，1%及2%的上限分别针对的是逾期交房90日以内及90日以上的违约金数额，两者之间系并列关系而非后者包含前者的关系，故被告关于逾期交房违约金总额不应超过合同总价款的2%的抗辩主张，与合同约定不符，本院不予采纳。本案应当按照合同约定的逾期交房违约金的计算方式确定违约赔偿额，基于涉案房屋至今尚未验收合格，尚未有效的交房，以2016年1月1日为起算点，被告应向原告支付逾期交房违约金为23119.26元（797216元×0.1‰/日×90日+797216元×2%）。五、关于壮兴公司是否应向原告赔偿因容积率提高造成损失问题。虽”阳光3号苑”项目的容积率由3.0提高至3.65，但该容积率提高系获得政府批准，获批后的容积率也在合理范围内，且原告在签订合同补充协议时已对补偿建筑面积安排在项目内表示无异议，由此可见原告对容积率的变更是知晓并无异议的，此外，原告亦无证据证实容积率提高造成其实际具体损失，故原告现主张容积率提高导致其居住质量下降要求被告赔偿损失，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告海南壮兴实业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告谢鹏程支付逾期交房违约金23119.26元；二、驳回原告谢鹏程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费909元，由原告谢鹏程负担645元，由被告海南壮兴实业有限公司负担264元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员 陈 肖二〇一八年二月二十八日书记员 唐 俊速录员 王彦玲