广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初5282号原告（反诉被告）：广州市百货批发公司，住所地广州市越秀区海珠南路231-237号濠畔街320号13楼。法定代表人：魏泽强，职务经理。委托诉讼代理人：李绮华，广东五羊律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市越秀区汇昌贸易有限公司，住所地广州市越秀区海珠南路盐亭东街3、5号。法定代表人：区洁华，职务经理。委托诉讼代理人：尹秋华，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嫱翾，广东红棉律师事务所律师。原告广州市百货批发公司（以下简称百货批发公司）与被告广州市越秀区汇昌贸易有限公司（以下简称汇昌公司）合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李绮华、被告法定代表人区洁华及委托诉讼代理人尹秋华、黄嫱翾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告于2018年7月1日解除委托经营管理协议；2.判决被告向原告支付2018年7月1日至2020年11月30日的房屋使用费差额8978661元（每月按公开招租的中标价格450000元-月租金140391元=309609元计付）；3.判令被告向原告支付上述房屋使用费的逾期利息[自2020年11月30日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算]；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年7月30日，原告与被告签订《承包合同》，约定被告在涉案房屋开设海味批发市场，合同期限从2017年8月1日至2017年12月31日，合同于2017年12月31日到期后，双方没有续约，但是约定的公房租金为每月140391元，场地的承包费为72504元。2018年6月27日，广州市越秀区第二房屋管理所（以下简称房管二所）发函告知，要求原告于2018年7月1日起交还涉案房屋。同时，原告发函通知被告向房管二所交还涉案房屋。2018年7月1日起，原告停止收取被告的承包费72504元。同年8月29日，房管二所向越秀法院提起诉讼，要求原告向其交还涉案房屋，并按公开招租中标价450000元/月缴纳2018年8月至实际交还涉案房屋之日止的房屋使用费。在案件审理期间，本案被告作为实际使用人被追加为该案第三人参加诉讼，被告不同意腾空涉案房屋并与小租户签约进行经营。从2018年7月起，被告自行向房管二所缴纳涉案房屋部分使用费140391元，并使用涉案房屋至2020年11月30日止。根据（2020）粤01民终12037号民事判决书，被告作为实际使用人，应承担截止到2020年11月30日的房屋使用费共8978661元。原告已与被告解除承包合同，被告不腾空涉案房屋交还给房管二所，应承担涉案房屋的使用费，被告逾期支付上述款项，应支付逾期利息。因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告全部诉讼请求，请求依法驳回原告全部诉讼请求。广州市越秀区一德路盐亭东街5号与3号两房屋均作为房管二所的直管房屋，一直由房管二所出租给原告经营使用。原告于1996年8月6日与被告签订《承包合同》，约定将上述两房屋承包给被告作营业使用。同年，经房管二所、原告和被告共同协商一致并经审批，由房管二所作为出建单位、原告作为承建单位、被告作为实际出资和实际建设方，对上述两房进行危房拆建，3号、5号两房屋经拆建后由原来的两幢独立房屋合建成一幢四层楼房。拆建工程竣工后，3号、5号房屋作为一个整体仍由原告继续承租并由被告承包用作海味批发市场经营使用。2001年7月，3号房屋由广州市房屋管理部门按照国家政策发还给个人业主，个人业主接收3号房屋后仍继续出租给被告使用，5号房屋则一直由被告承包使用，故上述3号、5号房屋自1996年起就一直由被告用作海味批发市场经营使用至今。原被告最后一份书面《承包合同》签订于2017年7月30日，约定由原告将5号房屋继续承包给被告作开设海味批发市场经营使用，合同期限至2017年12月31日止。《承包合同》期限届满后，双方未重新签订书面合同，但仍按《承包合同》约定继续履行，被告直至收到法院送达的起诉状才首次明确知悉原告解除合同的意思表示。被告认为，被告在履行涉案合同的整个期间既没有任何违约行为，也不存在任何过错，原告的全部诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当全部驳回。一、按中标价格支付涉案房屋占有使用费的后果应由原告自行全部承担，与被告无关。根据合同相对性原则，原告履行与房管二所之间房屋租赁合同的相关民事行为的法律后果应由原告自行承担，与被告无关。涉案房屋未能腾空交还房管二所是历史遗留问题所致客观情况以及原告自身原因造成的，被告对此不存在任何违约和过错，因此相应后果应由原告自行承担，不应由被告承担。且原告尚未按照判决向房管二所实际支付房屋使用费，故要求被告向其支付房屋使用费没有事实和法律依据。二、无论从事实本身还是从法律角度，被告都无需向原告腾空交还涉案房屋。首先，因历史遗留问题所造成的客观实际情况，涉案房屋目前事实上无法腾空交还。其次，根据法院作出的生效民事判决，涉案房屋无需腾空交还，而应由房管二所与被告协商处理，即自该判决生效后，涉案房屋已与原告无关，原告无权要求被告向其腾空交还。三、本案双方的合同于2021年1月21日解除。双方签订的《承包合同》约定的期限至2017年12月31日届满，合同期满后双方没有续订书面合同，但双方均未向对方主张解除合同，且双方仍按原合同继续履行，故双方的合同关系存续并转为无固定期限合同。原告于2021年1月提起诉讼并在起诉状中首次表明其解除合同的意思表示，被告于2021年1月21日收到法院送达的起诉状，故涉案合同应于文书送达之日即2021年1月21日解除。被告向本院提出反诉请求：判决原告向被告返还合同保证金425790元及逾期利息（以425790元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2021年1月6日起计至实际支付之日止）。事实和理由：广州市越秀区一德路盐亭东街5号与3号两房屋均为越秀区房管局的直管房屋，一直由房管所出租给原告经营使用，原告于1996年8月6日与被告签订《承包合同》，约定将上述两房屋承包给被告作海味批发市场使用，双方最后一份书面《承包合同》签订于2017年7月30日，合同期限至2017年12月31日止，被告每月向原告支付公房租金140391元和承包费72504元，被告还按照合同约定向原告支付了承包保证金425790元。《承包合同》期限届满后，双方未重新签订书面合同，但仍按原合同继续履行。房管二所于2018年5月将上述3号房屋重新公开招租，并要求原告于2018年6月30日前腾空交还房屋，但原告认为依照招租公告应当带租户而不应腾空交还房屋，故房管二所于2018年8月向法院起诉原告要求解除与原告之间的租赁关系，腾空交还房屋并自2018年7月起至实际交还之日止按中标价格450000元/月的标准向房管二所支付房屋使用费，被告及市场众小租户也被追加为第三人参加该案诉讼，该案已作出终审判决。原被告在《承包合同》约定期限届满后仍按该合同继续履行，被告直至2021年1月21日才收到原告在起诉状中提出的解除合同的意思表示，被告认为双方之间的不定期合同关系于该日解除，而被告在合同履行过程中并无违约行为，也不存在任何过错，故在双方合同解除后，原告应按照合同约定于15日内即2021年1月5日前向被告返还保证金，否则应承担相应的逾期利息。因此，被告提出上述反诉请求。原告对被告的反诉请求答辩称，不同意被告的反诉请求，理由如下：一、承包合同实质是转租合同，原告在2018年7月1日起，已停止收取被告缴纳涉案房屋租金、承包费，原告与被告的不定期租赁关系解除。2018年5月16日，涉案房屋的承租权公开招租，因涉案房屋承租权的公开竞价租金为45万，原被告协商后，同意放弃涉案房屋的优先承租权。从2018年7月1日起，原告已停止收取被告的租金、承包费，双方不定期转租赁关系已解除。原被告的承包合同实质是转租合同，是以原告与房管二所签订的涉案房屋租赁合同为基础的，当涉案房屋的租赁合同终止，转租合同也同时终止。原告与房管二所的租赁合同已于2018年6月30日终止，2018年7月1日起，被告向房管二所缴纳部分房屋使用费，彼时被告已清楚原告已与房管二所终止租赁合同，故被告缴纳的并不是租金而是部分房屋使用费，即被告应按45万的标准向房管二所缴纳涉案房屋使用费。可见被告在原告不再收取其涉案房屋租金及承包费时已知悉双方承包合同即转租合同已终止的情况，并非诉状所述是2021年1月21日才知道解除合同的意思表示。二、被告在反诉状所述的与事实不符，是否腾空交还场地的责任在被告和房管二所，原告已履行合同义务，向双方披露涉案房屋的现状，被告应承担占用涉案房屋的全部房屋使用费。首先，（2020）粤01民终12037号判决已明确涉案房屋是否腾空交还责任在于房管二所，判决驳回了房管二所要求腾空交还涉案场地的诉求。因为历史原因，涉案房屋与盐亭东街3号是连通使用，原告将该事实已向房管二所披露。原告在终止租赁合同时，已向房管二所、被告发函要求对涉案房屋做交接手续。被告已向房管二所缴纳了部分房屋使用费，应缴纳剩余的房屋使用费。被告对于涉案房屋存在的历史原因也是清楚的，明知要承担巨额的房屋使用费仍继续占用涉案房屋，其应承担相应的法律后果。其次，原告已通过拒绝收取涉案房屋的租金和承包费，向被告明确表达了承包合同即转租合同已终止的事实。最后，（2018）粤0104民初35353号案中，原告已在诉求中明确因与房管二所的不定期租赁合同于2018年6月30日解除，原告与被告的承包关系也同时解除。被告从2018年7月1日继续占用涉案房屋，即属于无权占用，而被告对于占用涉案房屋的房屋使用费为45万是知情的，被告已向房管二所缴纳了部分房屋使用费，至2020年11月仍向房管二所缴纳部分房屋使用费。三、根据承包合同即转租合同的约定，被告若未能按期交还场地给原告，预付承包保证金应作为原告的赔偿金，同时原告有权向被告追赔因拖延交还场地时间而造成的损失。原告与房管二所的不定期房屋租赁关系解除，原告没有涉案房屋的承租权，被告与原告的承包合同即转租合同已无继续的可能，被告却仍以原告的名义占用涉案房屋，导致产生巨额的房屋使用费，即使将承包保证金抵扣仍不足以弥补原告的损失。原告认为，被告应向原告缴纳涉案房屋从2018年7月至2020年11月30日期间的房屋使用费差额8978661元，保证金425790元应按承包合同约定作为原告的赔偿金。经审理查明，广州市越秀区一德路盐亭东街5号房产是广州市越秀区房屋管理局的直管房屋。上述房屋由房管二所出租给百货批发公司（原广州市小商品批发公司）作经营使用。1996年8月6日，百货批发公司（甲方）与汇昌公司（乙方）签订《承包合同》，约定甲方将海珠南路盐亭东街3号、5号提供给乙方作营业使用；承包期间，乙方每月要支付如下各项费用给甲方，每月承包费87500元（包括付月租金、付小百35000元和付大新站40000元），每月承包费和水电费用必须当月缴交；乙方因扩业需要改建，改建的一切费用由乙方支付。乙方改建后，如增加面积，其租金和一切的费用由乙方负责支付；本合同有效期从1996年9月1日至2005年2月底止。从第六年开始，乙方每月支付给小商品批发公司35000元的承包费增加为40000元，第七年为45000元，第八年为50000元。合作期满后，乙方有优先续约权，重新商定新协议等。1996年8月，广州市越秀区房地产管理局出具《企业住所，经营场所使用证明》，记载同意汇昌公司在广州市海珠南路盐亭东街3号、5号房屋作营业场地和分场租赁。据1996年9月28日的《危破房修缮申请表》记载，出建单位大新房管站，承建单位市小商品批发公司，工程地点海珠南路盐亭东街3号、5号，建筑面积2121.03平方米，审核意见为拟同意危房拆建。同年10月7日，上述房屋以《越秀区房地产管理局危破房屋维修工程许可证》通过修建。涉案房屋修建竣工后，汇昌公司用作海味批发市场经营使用，并将其中的商铺出租给罗婉雯等75人经营至今。2001年7月，海珠南路盐亭东街3号房屋由房管部门发还给业主管业。后由汇昌公司与该3号房屋的业主何某锠签订《广州市房屋租赁合同》，租期至2024年12月31日。2017年7月30日，百货批发公司（甲方）与汇昌公司（乙方）签订《承包合同》。其中约定：甲方继续将广州市海珠南路盐亭东街5号房屋给乙方承包经营，作开设海味批发市场使用；承包期限为2017年8月1日至2017年12月31日；乙方向甲方支付公房租金每月140391元；场地承包费每月72504元；乙方应在承包期间的每月10号前，向甲方支付当月的公房租金和场地承包费；乙方预付给甲方两个月的公房租金和场地承包费425790元作为承包保证金；合同期满后如双方不再续约，乙方必须在十天内按房屋原状交回给甲方，甲方检查场地和设备无损坏后，在15天内将乙方预交甲方的承包保证金无息退还乙方；如乙方未能按期交还场地给甲方，或存在损坏房屋及设备情况的，甲方除将乙方预付甲方的承包保证金作赔偿外，并有权向乙方追赔因拖延交还场地时间或损坏房屋及设备造成的经济损失等。汇昌公司已向百货批发公司支付保证金425790元。2018年6月27日，房管二所向百货批发公司发出《关于终止房屋租赁关系并收回房屋的通知》，载明其与百货批发公司就盐亭东街5号房屋的租赁合同于2017年12月31日到期，上址房屋已于2018年5月16日进行了公开招租，百货批发公司没有中标，现房管二所与百货批发公司终止租赁关系，双方的租赁关系自本通知送达之日终止；请百货批发公司于2018年6月30日前，将上址房屋腾空交回房管二所，并清缴使用房屋期间产生的相关费用；另自本通知送达之日起至2018年6月30日交回房屋期间，百货批发公司还应按《广州市房屋租金参考价》，即140391元/月，向原告缴交上址房屋的使用费；如未能在上述规定的时间内将上述房屋腾空交回的，自2018年7月1日起，对于百货批发公司因逾期占用上述房屋给房管二所造成的损失，房管二所将按上址房屋公开招租的中标价格，按月向百货批发公司收取逾期占用费。同年5月16日，广州市建一垦物业管理有限公司竞得涉案房屋以首年每月租金450000元承租涉案房屋。2018年7月23日，百货批发公司向房管二所发出《关于交回一德路盐停东街5号房屋的函》，称2018年6月27日房管二所致函要求移交租赁物业，现按照公告带租户进行公开招租的规定，百货批发公司从2018年7月起把原承租的盐亭东街5号房屋带租户交回给房管二所。次日，百货批发公司向汇昌公司送达《关于做好一德路盐亭东街5号房屋对接工作的函》，称百货批发公司原租赁房管二所位于盐亭东街5号房屋并将该经营场所委托汇昌公司经营管理，因在2018年4月广州市越秀区直管房第十批物业进行公开招租时未中招，百货批发公司按照公告带租户进行公开招租的规定，从2018年7月起把原承租的盐亭东街5号房屋带租户交回给房管二所，请汇昌公司与房管二所做好相关对接工作。2018年8月29日，房管二所起诉百货批发公司至本院，汇昌公司等76人作为第三人参加诉讼。房管二所该案诉讼请求为：1.解除房管二所与百货批发公司就盐亭东街5号房屋的租赁关系；2.百货批发公司迁出盐亭东街5号全幢房屋，并将房屋腾空交还给；3.百货批发公司支付2018年7月起至交还房屋之日止的房屋使用费差额（每月按公开招租的中标价格450000元/月减原月租金额140391元/月，差额为309609元），并清缴交回房屋之日前所产生的相关费用；4.百货批发公司支付从2018年8月起至实际腾空交还房屋给原告之日止的房屋使用费450000元/月。百货批发公司提出涉案盐亭东街5号与盐亭东街3号房屋打通共用一个通道和消防系统，两房屋现状是不可分割使用的；涉案房屋实际由汇昌公司经营使用，百货批发公司已向房管二所和汇昌公司分别发函，告知双方作好房屋的对接交接工作；如果房管二所仍按照中标价的情况，百货批发公司同意解除租赁关系，并要求汇昌公司腾空交还涉案场地给房管二所等答辩意见。汇昌公司该案中述称，不同意房管二所的全部诉讼请求，汇昌公司投资300多万元建设汇昌干果海味批发市场，包括盐亭东街3、5号房屋的土建、消防设施、水电、货梯、装修等；盐亭东街3号和5号从一开始就是作为一个整体进行建设，3号和5号之间没有分隔，每一层都是连在一起的，整个市场由汇昌公司作为经营者统一规划设计、统一管理、统一提供安保等服务；2018年7月23日，百货批发公司通知汇昌公司与房管二所对接，为此，从2018年7月起至今，汇昌公司每月向房管二所缴纳租金140391元……该案审理过程中，百货批发公司和汇昌公司确认，百货批发公司按140391元/月的标准向房管二所支付涉案房屋租金至2018年6月，自2018年7月至今，由汇昌公司按140391元/月的标准向房管二所支付租金。2019年12月31日，本院对该案作出（2019）粤0104民初35353号民事判决书，判决：一、自该判决发生法律效力之日起十五日内，百货批发公司向房管二所支付2018年7月起至该判决发生法律效力之日止的房屋使用费差额（每月按公开招租的中标价格450000元－月租金额140391元=309609元）；二、驳回房管二所的其他诉讼请求。该判决作出后，房管二所及百货批发公司不服判决，分别上诉至广州市中级人民法院。2020年11月30日，广州市中级人民法院对该案作出（2020）粤01民终12037号民事判决书。其中认为，“因历史原因，涉案5号房屋与案外人何某锠拥有产权的3号房屋已经形成统一海味批发市场，楼梯、电梯、消防设施共用，四至界限不清晰明确，在使用和经营上又具有整体性和不可分性，因此，房管二所的权利行使必须合理、适当，不能给其他权利人造成损害。基于涉案场地的特点，在未完成产权清晰划分的情况下，分割经营既不具备条件，也会影响市场整体功能的发挥，一审从稳定市场经济秩序，保障交易安全及尊重历史和诚信原则出发，驳回房管二所要求百货批发公司腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。涉案房屋从百货批发公司承租并转租给汇昌公司使用至成为海味批发市场之演变，房管二所是清楚并同意的，房管二所应当与汇昌公司就涉案场地的租赁事宜进行协商处理”等。判决：一、维持广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初35353民事判决第一项及受理费负担部分；二、撤销广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初35353民事判决第二项；三、确认广州市越秀区第二房屋管理所与广州市百货批发公司之间的不定期租赁关系于2018年6月30日解除；四、驳回广州市越秀区第二房屋管理所的其他诉讼请求。该判决已于2021年5月27日发生法律效力。本院认为，原被告之间争议的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案纠纷应适用当时正在施行的法律法规及司法解释的规定。百货批发公司与汇昌公司于2017年7月30日签订的《承包合同》性质上属于租赁合同，百货批发公司向房管二所承租涉案盐亭东街5号房屋后，再将该房屋转租给汇昌公司。上述《承包合同》约定的期限届满后，双方未续签书面合同，但继续按原合同履行，根据当时正在施行的《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原《承包合同》继续有效，但租赁期限转为不定期。百货批发公司与房管二所就涉案房屋的不定期租赁关系已于2018年6月30日解除，百货批发公司丧失继续转租的权利，其于2018年7月24日向汇昌公司送达《关于做好一德路盐亭东街5号房屋对接工作的函》，告知汇昌公司从2018年7月起将涉案盐亭东街5号房屋带租户交回给房管二所，请汇昌公司与房管二所做好相关对接工作，即于该日向汇昌公司发出解除通知，故百货批发公司与汇昌公司之间就该房屋的不定期租赁关系于该日解除。百货批发公司主张解除时间为2018年7月1日缺乏证据印证，本院不予采纳。上述《承包合同》约定，合同期满后如双方不再续约，乙方必须在十天内按房屋原状交回给甲方……如乙方未能按期交还场地给甲方，或存在损坏房屋及设备情况的，甲方除将乙方预付甲方的承包保证金作赔偿外，并有权向乙方追赔因拖延交还场地时间或损坏房屋及设备造成的经济损失。本案中，百货批发公司向汇昌公司发出《关于做好一德路盐亭东街5号房屋对接工作的函》，解除了双方的不定期租赁关系，但汇昌公司继续占用盐亭东街5号房屋开办市场，将市场内的商铺转租他人获取收益，未能履行交还场地的义务，导致百货批发公司根据生效判决需向房管二所支付2018年7月1日起至（2020）粤01民终12037号民事判决生效之日止每月309609元使用费差额的损失。汇昌公司作为第三人参加了该案诉讼，清楚房管二所按上述标准向百货批发公司主张房屋使用费差额，但仍陈述不同意交还场地并实际占用至今，根据上述合同约定，百货批发公司有权要求汇昌公司赔偿。但因百货批发公司目前根据生效判决确定的损失仅为上述使用费差额，其主张没收保证金425790元明显超出损失范围，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，汇昌公司有权根据损失情况请求调整。且对于涉案场地界址不清难以分割的现状百货批发公司也是清楚及同意的，涉案场地未能及时腾空交还这一后果百货批发公司亦负有一定责任，故汇昌公司要求退还保证金的反诉请求于法有据，本院予以支持。此外，鉴于双方互负债务并且均有过错，对于各自关于利息的诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告广州市越秀区汇昌贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告广州市百货批发公司支付2018年7月1日至2020年11月30日的房屋使用费差额8978661元；二、被告广州市越秀区汇昌贸易有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告广州市百货批发公司支付财产保全申请费5000元；三、原告广州市百货批发公司在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向被告广州市越秀区汇昌贸易有限公司退还保证金425790元；四、驳回原告广州市百货批发公司的其他诉讼请求；五、驳回被告广州市越秀区汇昌贸易有限公司的其他反诉请求。案件本诉受理费减半收取37325元，由被告广州市越秀区汇昌贸易有限公司负担；反诉受理费减半收取3843元，由原告广州市百货批发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  杜轶群二〇二一年七月十四日书记员  梁 涛刘睿祺