广西壮族自治区宜州市人民法院 民 事 判 决 书 （2012）宜民初字第1683号 原告卢润宁，男，1956年2月29日生，汉族，退休干部，户籍所在地：宜州市庆远镇城中西路5号。 原告韦跃珍，女，1956年6月12日生，汉族，退休教师，户籍所在地。 特别授权委托代理人卢润宁（系原告之丈夫），男，1956年2月29日生，汉族，退休干部，户籍所在地：宜州市庆远镇城中西路5号。 两原告共同委托代理人蒋明，广西昭义律师事务所律师。 被告宜州市百货公司，住所地：宜州市庆远镇城中中路1号。组织机构代码：20091190—9。 法定代表人杨英俊，该公司经理。 委托代理人傅春雁，广西宜人和律师事务所律师。 原告卢润宁、韦跃珍与被告宜州市百货公司（以下简称百货公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2012年9月20日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员苏慧玲适用简易程序于2012年11月9日在本院第三审判庭进行第一次公开开庭审理，书记员李明栗担任法庭记录。原告卢润宁及其委托代理人蒋明，原告韦跃珍的委托代理人卢润宁、蒋明，被告的法定代表人杨英俊及其委托代理人傅春雁到庭参加诉讼。在审理过程中，原告申请要求进行评估，我院依法先后委托广西国泰地产评估有限公司、广西华信土地房地产资产评估有限公司对争议房地产进行评估。本案于2013年5月21日在本院第三审判庭第二次公开开庭审理。原告卢润宁，原告韦跃珍的委托代理人卢润宁，被告的法定代表人杨英俊及其委托代理人傅春雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢润宁、韦跃珍诉称，被告根据宜州市人民政府宜政复【2002】42号《关于同意市百货公司拍卖房地产偿债的批复》制定了《竞买门面规则》，将位于宜州市和平路114号六间门面及山谷路23号十三间门面进行分间公开竞买，原告的二儿子卢柳全通过竞标中标并与被告签订了《房地产转让协议书》，因未满18周岁，后由大儿子卢冠全签约购买了被告的山谷路23号自东向西第4间壹层门面房地产，成交价为人民币123000元。被告出具给原告的《关于市山谷路23号综合楼房屋、土地使用权分割问题的协议书》第“二”条已明确规定“一楼（不含楼梯间）房屋权和土地使用权属乙方所有（注：乙方指一层门面户主），二楼以上属甲方即二楼以上三十户共同拥有。”依据《房地产买卖契约》，被告办理了使用权面积为40.72平方米的宜国用（2003）字第8678号《国有土地使用证》、房权证宜州字第××号房屋产权证交给了原告的大儿子卢冠全。双方在《房地产买卖契约》第四条明确约定：“甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。”因宜州市山谷路23号二楼以上已取得房改产权的住户不服宜州市人民政府于2003年5月25日颁发给卢冠全等人的《国有土地使用证》，向宜州市人民法院提起行政诉讼，宜州市人民法院经过审理，以（2004）宜行初字第22号行政判决书，判决撤销宜州市人民政府颁发给卢冠全的宜国用（2003）字第8678号《国有土地使用证》，并要求宜州市人民政府重新作出具体行政行为。宜州市人民政府已依法收回并注销了卢冠全的宜国用（2003）字第8678号《国有土地使用证》，并重新发给原告新的宜房国用2010第0346号《国有土地使用证》，共有使用权面积579.75平方米，原告分摊拥有使用权面积仅为15.54平方米。由于原告最终获得的土地使用权面积被减少，给原告造成了如下损失：该房地产购买总价为123000元，经广西公大房地产评估有限公司对该房地产市场价值进行评估，其中房屋部分原告购买时价值为15768元，则40.72平方米土地使用权价值为107232元，原告被减少了使用权面积25.18平方米，价值为66308.98元（原告已重新评估，以最终评估价为准）。综上，根据双方签订的《房地产买卖契约》第四条“甲方保证上述房地产权属清楚……因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。”被告应赔偿原告被减少土地使用权面积25.18平方米的价值66308.98元给原告。两原告系卢冠全的父母，卢冠全于2009年8月22日因溺水身亡，由原告继承卢冠全的位于宜州市房地产，并已办理了宜房权证宜州字第××号、01××38号房产证成为所有人。综上所述，依据国家有关法律法规规定，原告特提起诉讼，请求判令：1、被告赔偿原告66308.98元；2、被告承担本案评估费及诉讼费。 原告在举证期限内向法庭提供的证据材料有： 宜州市人民政府《关于同意市百货公司拍卖房地产偿债的批复》，用以证明宜州市人民政府同意被告拍卖山谷路23号门面一层房地产。 《竞买门面规则》一份，用以证明被告将山谷路23号十三间门面房地产公开进行拍卖。 《房地产转让协议书》一份，用以证明原告二儿子卢柳全通过公开竞标买下山谷路23号自东向西第4间一层门面房地产。 《关于市山谷路23号综合楼房屋、土地使用权分割问题的协议书》，用以证明该协议第二条已经明确规定“一楼（不含楼梯间）房屋权和土地使用权属于乙方所有（注：乙方指一层门面户主），二楼以上属于甲方即二楼以上三十户共同共有。 《房地产买卖契约》，用以证明因卢柳全未满18周岁，由原告的大儿子卢冠全签约购买了被告坐落在宜州市第4间的房地产，成交价为123000元。双方在契约中第四条已明确约定：甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或者债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。 宜国用（2003）字第8678号《国有土地使用权证》、房权证宜州字第××号，用以证明被告已依法办理了使用权面积为40.72平方米的国有土地使用权证及房权证并交付给原告的大儿子卢冠全。 （2004）宜行初字第22号行政判决书，用以证明宜州市人民法院判决撤销卢冠全的（2003）字第8678号国有土地使用权证，并要求宜州市人民政府重新作出具体行政行为。 关于收回庆远镇山谷路23号陈素云等十一人《国有土地使用证》的通知，用以证明宜州市国土资源局下发通知并收回注销了卢冠全的宜国用（2003）字第8678号《国有土地使用证》。 宜房国用2010第0346号《国有土地使用证》，用以证明宜州市人民政府重新发给原告新的《国有土地使用证》，共有使用权面积579.75平方米，原告分摊拥有使用权面积仅为15.54平方米。 广西公大房地产评估有限公司作出的《房地产评估报告》，用以证明广西公大房地产评估有限公司对该房地产市场价值进行评估，其中原告购买房屋时房屋价值为15768元。 公证书、宜房权证宜州字第××号、01××38号房屋所有权证，用以证明原告系卢冠全的父母亲，卢冠全于2009年8月22日溺水身亡，由原告继承卢冠全的位于宜州市房地产，并已办理过户手续成为所有权人。 广西华信土地房地产资产评估有限公司作出的《土地估价报告》及评估费发票，用以证明经法院委托的评估机构评估，原告购买被告方房地产没有得到使用的25.18平方米的土地价值是6.45万元及支出的评估费3500元。 被告百货公司辩称，原告提起本案诉讼请求属重复诉讼，理由如下：首先，从本案原告的诉讼请求来看，原告认为被告交付的土地使用权面积少了25.18平方米，故请求被告赔偿6.45万元损失，而2006年9月13日原告起诉被告所提的诉讼请求认为被告交付的土地使用权面积不够，要求按不足部分的面积退还土地款并赔偿土地升值损失共计239026元。2011年8月5日原告起诉被告所提的诉讼请求认为被告交付的土地使用权面积不足，应赔偿（退还）多收的土地款65000元。原告的前两次诉讼均被法院驳回诉讼请求。现原告再次以同一事实和理由，同样的诉讼请求，赔偿数额的多少不改变请求的本质，第三次向法院提起诉讼，属典型的重复诉讼。综上，本案属重复诉讼，请人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告在举证期限内向法庭提供的证据材料有： 营业执照、组织机构代码，用以证明被告的主体资格。 （2006）宜民初字第844号案中原告方的《民事起诉状》和《民事判决书》、（2011）宜民初字第1181号案的《民事起诉状》和该案的二审判决书（2012）河市民二终字第58号《民事判决书》，用以证明原告提起本案诉讼属重复诉讼。 （2008）河市民一终字第286号《民事判决书》，用以证明原告已取得了买卖合同中约定的门面以及门面占地范围内依法分割的土地使用权。 经开庭举证、质证：被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、11的真实性无异议；被告对原告提供的证据8、9、10的真实性无异议，但对关联性有异议，认为证据8与被告无关；对证据9认为原告领取土地证的面积是国土部门依法依规颁发的，具体面积被告不知情；对证据10认为该报告是原告方单位委托制作的，被告不予认可；被告对原告提供的证据12的作出无异议，但认为不能证明原告所要证明的问题。本院认为，被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、7、8、9、10、11以及证据6中的房权证宜州字第××号《房屋所有权证》的真实性无异议，上述证据来源合法，与本案事实有关联性，对原告提供的证据1、2、3、4、5、7、8、9、10、11以及证据6中的房权证宜州字第××号《房屋所有权证》可以作为本案证据使用。对原告提供的证据6中宜国用（2003）字第8678号《国有土地使用证》，该证虽已被撤销，但与本案事实有一定的关联性，可作为本案的参考依据。对原告提供的证据12《土地估价报告》，仅作为本案的参考依据。 原告对被告提供的证据1、2、3的真实性无异议，但认为被告提供的证据2不能证明其所要证明的问题；认为被告提供的证据3与本案无关。本院认为，被告提供的证据1、2、3来源合法、客观真实，可以作为证据采信。 经审理查明：2002年，宜州市人民政府作出宜政复[2002]42号《关于同意市百货公司拍卖房地产偿债的批复》，同意被告将位于庆远镇山谷路23号门面一层420平方米及和平路114号门面180平方米两处房地产面积共600平方米进行拍卖，拍卖以上两处房地产所得的补偿金，将用于偿还被告向本单位职工所借资金。2002年8月20日，被告将山谷路23号门面一层420平方米划分为13间进行公开拍卖。原告儿子卢冠全通过竞标，购得其中的一间，占地面积为40.72平方米。2002年9月28日，被告（甲方）与卢冠全（乙方）签订一份《房地产买卖契约》，契约的主要内容为：“一、甲方自愿将座落在宜州市第四间的房地产（房屋建筑面积平方米）出售给乙方，乙方已对甲方所出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币123000元。三、双方同意于2002年12月31日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权或债权债务纠纷，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。……十一、双方约定的其他事项：（此处空白）。”为给卢冠全等人办理所购房地产的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，被告起草了《关于市山谷路23号综合楼房屋、土地使用权分割问题的协议书》，协议书分为甲方（即23号综合楼二楼以上住户），乙方（即23号综合楼一楼房屋业主），主要内容为：一、一层后面楼梯间是二楼以上住户的通道，属甲方拥有；二、一楼（不含楼梯间）房屋权和土地使用权属乙方所有，二楼以上属甲方即二楼以上三十户住户共同拥有；三、供水、供电、排污水道、化粪池等公共设施双方都有责任维护，如出问题，甲乙双方都应配合、协助维修、费用合理分摊。房改房按房改契约条款执行等。此后，被告又以中间人的身份分别找到二楼以上住户覃之旺、韦秋明等27人及卢冠全等10人在该分割协议书上签名。2002年12月，卢冠全领取该房屋的《房屋所有权证》[证号：房权证宜州字第××号]，2003年5月，宜州市人民政府给卢冠全颁发了《国有土地使用权证》[证号：宜国用（2003）字第8678号]，土地使用权面积为40.72平方米。2004年10月，23号综合楼二楼以上住户认为宜州市人民政府给卢冠全等人颁证的行为侵犯了其所有的国有土地使用权，向本院提起行政诉讼。本院经审理后于2004年12月24日作出（2004）宜行初字第22号行政判决书，撤销宜州市人民政府颁发给卢冠全的《国有土地使用权证》，该行政判决生效后，宜州市国土资源局将颁发给卢冠全的《国有土地使用权证》收回并进行注销登记。2006年9月，卢冠全以未增补有第十一条条款内容的《房地产买卖契约》为主要证据，起诉被告至本院，要求确认：被告将二、三楼住户共有的土地使用权转让给卢冠全的行为无效，并退还土地款即赔偿损失239026元。同年12月26日，本院作出（2006）宜民初字第884号民事判决书，驳回卢冠全的诉讼请求，卢冠全未上诉。2009年8月，卢冠全因溺水死亡，原告卢润宁、韦跃珍作为其父母，共同继承上述房产。2010年9月25日，宜州市人民政府重新颁发给原告《国有土地使用权证》，原告分摊所得的土地使用权面积为15.54平方米。2011年8月，两原告以增补有第十一条条款内容的《房地产买卖契约》为主要证据，起诉被告至本院，要求被告将多收原告的土地款65000元赔偿（退还）给原告。之后，本院作出（2011）宜民初字第1181号民事判决书，判决被告宜州市百货公司退还多收的土地款人民币65000元给原告卢润宁、韦跃珍。被告不服判决提起上诉，2012年7月10日，河池市中级人民法院作出（2012）河市民二终字第58号民事判决书，判决：一、撤销宜州市人民法院（2011）宜民初字第1181号民事判决；二、驳回被上诉人卢润宁、韦跃珍的诉讼请求。2012年9月10日，两原告以未增补有第十一条条款内容的《房地产买卖契约》为主要证据，起诉被告至本院，要求被告赔偿原告66308.98元。 诉讼过程中，原告卢润宁、韦跃珍向本院提交《评估申请书》，要求对宜州市土地使用权面积25.18平方米的相应价值进行评估【该价值指2002年9月28日，双方签订的《房地产买卖契约》中，原告购买的宜州市第四间房地产共花费12.3万元，区分其中房屋价值后，评估其中的25.18平方米的土地价值】，我院依照规定在广西高院指定的联拍网上进行随机选取，确定由广西国泰地产评估有限公司进行评估。2012年11月28日，我院委托该公司对涉案土地进行评估，2012年12月6日，广西国泰地产评估有限公司出具一份《关于司法鉴定宜州市土地评估项目的复函》：主要内容为：我司现已收悉贵院委托我司鉴定评估卢润宁、韦跃珍位于宜州市土地评估项目的委托函。经我司估价人员认真分析，本次土地评估宗地存在以下问题：1、委托评估宗地的土地面积为发证面积中的部分面积；2、《国有土地使用证》登记的土地使用权类型为受让，与土地登记有关规范不相符，且未登记土地终止日期，在评估报告中不能准确地定义宗地的有关权属；3、本次评估土地价格的时点（估价基准日）为2002年9月28日，距现在时间较久远，难以收集评估所需的历史数据。由于存在以上问题，在土地评估中，我们无法对委估宗地的土地价格进行合理、客观的估价。我院将该复函送达给双方当事人，并向原告方作了释明，原告仍然坚持要求进行评估。之后我院在联拍网上第二次进行随机选取，确定由广西华信土地房地产资产评估有限公司对涉案土地进行评估。2013年4月27日，广西华信土地房地产资产评估有限公司作出《土地估计报告》，估价对象的估价结果：土地面积25.18平方米；土地单价2561元/平方米；土地总价6.45万元。原告为此变更诉讼请求，要求判令被告赔偿原告6.45万元及承担本案评估费和诉讼费。 本院认为，本案主要争议焦点是：一、本案是否是重复诉讼；二、原告请求有无事实和法律依据。 一、关于本案是否属于重复诉讼的问题。2006年9月，原告儿子卢冠全起诉被告，请求确认双方签订的《房地产买卖契约》约定的转让土地使用权无效，并由被告退还土地款及赔偿损失共计239026元，其主要依据是没有增补合同第十一条土地款赔偿内容的合同。2011年8月，原告起诉被告请求退还土地款65000元，其主要依据是房地产买卖合同第十一条有增补土地赔偿内容的合同。本案原告起诉被告，主要依据是没有增补合同第十一条土地款赔偿内容的合同。虽然三案的性质相同，但三案起诉的请求事项、依据的事实、主张合同条款的效力不同，故本案不属于重复诉讼。 二、关于原告请求被告赔偿原告6.45万元是否有事实和法律依据的问题。首先，本案买卖合同的标的物是被告位于门面，该门面不是独立占有土地使用权，而是门面与楼上其他住宅一起共同占有土地使用权，且楼上的住户已进行房改。在原告购买前已对所要出售的房地产有了充分的了解。其次，从双方签订的合同和招标规则看，合同和招标书中并没有明确将地产和房产分割出让，仅约定一楼门面房地产转让及其价格，没有明确地产部分的具体面积及价格是多少。按房地产交易习惯及相关法律规定，不能认定出售一定面积的房产就必定出售相等面积的地产。再次，按《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。原告以12.3万元中标被告的第四间门面后，双方签订的《房地产买卖契约》中约定“被告将上述房地产及建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告”。对于这一约定，合同本身没有明确将40.72平方米土地使用权全部转移给原告，因此，根据门面与其他住宅共建这一状况，应理解为被告将门面范围内依法分摊得的土地使用权一并转移给原告。宜州市国土资源局曾错误地将包括楼上住户应分摊得的地产面积全部给原告颁发了40.72平方米《国有土地使用证》，但该证已被撤销，现重新给原告确认分摊面积15.54平方米，符合法律规定。原告认为其所得分摊后的土地使用面积较之前少了25.18平方米，按法院委托的评估机构评估，2002年原告少得的25.18平方米土地使用权面积价值为6.45万元，被告应予以赔偿。如上所述，双方签订的《房地产买卖契约》的标的物是门面，被告已经将门面及门面建筑范围内依法分摊得的土地使用权一并转移给了原告，原告一直使用至今，其使用权并未受影响。由于双方的《房地产买卖契约》中并没有明确约定要将多少面积和多少价值的土地使用权转让给原告，所以现在原告以少得25.18平方米土地使用权为由主张被告赔偿6.45万元，没有事实和法律依据，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第七条、第九十一条第一款第(一)项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告卢润宁、韦跃珍的诉讼请求。 案件受理费729元，评估费3500元，共计4229元，由原告卢润宁、韦跃珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，向河池市中级人民法院预交上诉案件受理费1458元，款汇：广西壮族自治区河池市中级人民法院；开户银行：中国农业银行河池分行花园支行，帐号：50×××85。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  苏慧玲 二〇一三年六月三日 书记员  李明栗