湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初5681号原告：湖北城峰置业有限责任公司，住所地：来凤县武汉大道龙凤夏威夷3栋2603号。统一社会信用代码91422827594224246L。法定代表人：李新颖，该公司总经理。原告：何红果，男，生于1971年10月7日，汉族，住湖北省宜城市。二原告委托诉讼代理人：周斌，湖北雄视律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：杨铃萍，湖北雄视律师事务所实习律师。被告：申洪应，男，生于1943年6月21号，汉族，住恩施市。被告：陈远桃，女，生于1949年2月15号，汉族，住恩施市。原告湖北城峰置业有限责任公司（以下简称城峰置业公司）、何红果与被告申洪应、陈远桃房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告城峰公司及何红果的共同委托诉讼代理人周斌到庭参加诉讼，被告申洪应、陈远桃经本院公告送达民事诉状副本、应诉通知书、开庭传票，未到庭参加诉讼。诉讼中，原告申请财产保全并提供担保，本院作出了（2018）鄂2801财保324号民事裁定，扣留申洪应、陈远桃在恩施市小渡船街道办事处的补偿款390148元，扣留期限至2020年11月6日止。本案现已审理终结。原告城峰置业公司、何红果向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告于2014年2月25日签订的《房屋转让协议书》；2.判令两被告返还原告转让款2528800元;3.本案诉讼费用有两被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求“要求被告承担保全费2470元、保全保险费3300元”。事实和理由：2014年2月25日，原告公司委托原告何红果与二被告签订《房屋转让协议书》。该协议约定：两被告将位于恩施市小渡船办事处旗峰村的房屋一栋和土地一宗转让给原告，转让总价款为人民币二百五十二万八千八百元整，原告须于本协议生效之日起三日内将转让总价款一次性汇入两被告指定的申清成的银行账户。签订该协议时，因原告何红果未携带原告公司的公章，故其在协议“乙方处”签署了自己的名字。次日，原告公司从其公司账户上向两被告指定的银行账户转账二百五十二万八千八百元整。两被告收到转让款后一直未将案涉转让标的物交付给原告公司。2018年3月7日，恩施市小渡船街道办事处旗峰社区经济联合社（以下简称经济联合社）与本案原、被告之间农村土地承包纠纷一案在恩施市农村土地承包仲裁委员会（以下简称仲裁委）开庭审理。经济联合社向仲裁委申请确认本案原、被告2014年2月25日所签《房屋转让协议书》第一条第二款无效。仲裁委审理后，于2018年3月12日作出恩市农仲案[2018]第004号仲裁裁决书，裁决本案原、被告2014年2月25日所签《房屋转让协议书》第一条第二款无效。现该裁决书已发生法律效力。另案涉协议中的土地在案涉协议签订后被征收，且两被告迟迟未向恩施市国土资源局交出已被征收的案涉协议中的土地。2018年3月27日，恩施市人民法院在恩施市政府的统一安排下，与恩施市公安局、恩施市消防大队、恩施市公证处等多部门将案涉协议中的房屋进行了强制拆除。原告认为，协议签订后，原告按照协议履行了付款义务，两被告迟迟未将标的物交付给原告，现案涉协议已无法继续履行，合同目的已无法实现，故原告具状起诉。被告申洪应、陈远桃未作答辩。原告城峰置业公司、何红果围绕诉讼请求依法提交了《房屋转让协议书》《湖北省恩施市农村土地承包仲裁委员会仲裁书》《湖北省农村信用社（商业银行、合作银行）进账单（贷方凭证）》等证据。本院认为，原告提交的证据来源合法，与本案待证事实具有关联性，应当作为认定案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。被告申洪应、陈远桃未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月25日，何红果与陈远桃、申洪应签订《房屋转让合同》，内容为：“转让方：陈远桃、申洪应（以下简称甲方）受让方：何红果（以下简称乙方）见证方：邓乾平申清成(以下简称丙方)甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就甲方向乙方转让甲方私人房屋一事达成如下协议条款：第一条转让标的物的基本情况1.房屋一栋，位于恩施市××渡船办事处××组，该房屋的结构为钢筋土木，建筑面积为138.99平方米，无房产证，只有土地使用证；2.土地一宗，位于恩施市××渡船办事处××组（具体位置以甲方土地使用证和土地承包经营权上确定的位置为准），面积为---平方米，具体以甲方土地使用证和土地承包经营权证上确定位置土地的实际面积为准，土地使用证号为-----，土地性质为集体所有。第二条标的物转让对价标的物转让总价款为人民币贰佰伍拾贰万捌仟捌佰元整（小写2528800.00元）。第三条付款方式乙方在本协议生效之日起三日内将标的物转让总价款人民币贰佰伍拾贰万捌仟捌佰元整（小写2528800.00元）通过银行转账的方式一次性汇入甲方指定的银行账户，开户行恩施州分行恩施市支行营业部，户名申清成，账号为17×××24。第四条1.甲方待乙方将标的物转让总价款汇入甲方指定账户的两个月内将转让标的物交付给乙方，且甲方应无条件的从转让标的物搬走，届时该标的物应无任何担保、抵押、土地使用证瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、入网费等。2.甲方交付乙方标的物时，乙方应将涉及到标的物的全部钥匙交付给乙方，并在双方在场的情况下由乙方对标的物进行验收，乙方若无任何异议，视为该标的物符合本协议约定，甲方完成标的物的交付，上述标的物的占有、使用、收益和处分权归乙方行使。第五条甲方承诺保证1.甲方必须保证自己对该转让标的物拥有完整的处分权，且必须保证该转让标的物拥有合法的土地使用权，否则视为违约；2.甲方必须保证该转让标的物不涉及任何第三方的权利，且保证该转让标的物不存在任何法律上的障碍，否则视为违约。第六条合同的生效及违约责任本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效，本协议生效后，甲乙双方都必须严格按照本协议的约定来履行，若任何一方不按照本协议的约定来履行均视为违约，违约方除赔偿守约方的实际损失外，还应按照合同总价款的5%向守约方支付违约金。第七条免责条款本协议在履行过程中因地震、洪水、政府拆迁等不可抗力的因素出现，从而导致本协议无法履行时，则甲乙双方互不承担责任。第八条特别约定事项1.甲方在收到乙方汇入的标的物转让总价款的同时应将转让标的物的所有证件包括并不限于土地使用证等全部交付给乙方，否则视为违约；2.本协议生效后，甲方不得再就转让标的物向乙方主张任何权利，否则视为违约；3.本协议生效后，乙方若改变本标的物的土地性质，乙方必须无条件的予以配合，但交易中产生的所有税费完全由乙方自行承担。第九条争议解决及其他1.本协议在履行的过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成，甲乙双方可直接向恩施市人民法院起诉。2.本协议未尽事宜，由甲乙双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本协议具有同等的法律效力。3.本协议一式三份，甲乙双方各执一份，见证方一份，均具有同等法律效力。甲方：陈远桃（签名捺印）申洪应（签名捺印）2014年2月25日联系电话：187××××5261乙方：何红果（签名捺印）2014年2月25日联系电话：189××××6777见证人：邓乾平（签名）139××××4072申清成（签名）”。同日，原告城峰置业公司通过其在来凤县宏达信用社账户向被告指定的申清成账户（17×××24）转账2528800元。次日，二被告向原告出具收条一份，内容为：“收条今收到房款￥贰佰伍拾贰万捌仟捌佰元整。收款人：陈远桃申清成2014.2.26.”嗣后，被告未向原告履行约定义务。2017年6月30日，恩施市国土资源局作出恩市土资责交（2017）第2号《责令交出土地处理决定书》，责令陈远桃十五日交出依法征收的1.12亩土地。该处理决定发生法律效力后，陈远桃未自觉履行。2018年1月2日，恩施市国土资源局下达《履行行政处罚决定催告书》，催促陈远桃十日内自觉履行，期满，陈远桃仍未履行，恩施市国土资源局遂申请本院强制执行。2018年3月15日，本院作出（2018）鄂2801行审27号行政裁定书，准予强制执行“恩市土资责交（2017）第2号《责令交出土地处理决定书》”。同年3月27日，本院对陈远桃应交付土地上的建筑物予以拆除，并将所涉土地1.12亩交付给恩施市国土资源局。2018年3月7日，恩施市农村土地承包仲裁委员会对恩施市小渡船街道办事处旗峰社区经济联合社与何红果、陈远桃、申洪应、湖北城峰置业有限责任公司(该仲裁案的第三人)农村土地承包纠纷案开庭审理，并于2018年3月12日作出恩市农仲案（2018）第004号仲裁裁决书，裁决何红果与陈远桃、申洪应于2014年2月25日签订的《房屋转让协议》第一条第二款无效。该裁决已生效。本院认为，本案的争议焦点是：1.两原告的主体资格是否适格；2.案涉《房屋转让协议》的效力；3.案涉转让款应否退还。针对前述焦点，本院作如下分析评述：一、两原告的主体资格问题。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定“委托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，委托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使委托人对第三人的权利，但第三人与委托人订立合同时如果知道该委托就不会订立合同的除外。”本案中，城峰置业公司称何红果系受城峰置业公司委托与二被告签订的案涉《房屋转让协议》，何红果没有异议，被告亦没有举证证实有前述法律规定的除外情形，故本院确认两原告之间的委托代理关系。据此，城峰置业公司具有本案原告主体资格。基于前述代理行为，城峰置业公司有权并且已经行使何红果对二被告的权利，承担何红果代理行为产生的民事责任；在委托人即原告城峰置业公司已经主张权利的情况下，受托人即原告何红果再没有事实和法律依据，向二被告主张合同权利。二、案涉《房屋转让协议》的效力。《房屋转让协议》（以下简称协议）包含房屋转让和土地转让两部分内容。（一）协议中房屋转让部分约定的效力。原、被告签订《房屋出售协议》虽属自愿，甚至约定了土地随之转让，但根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”被告自建的房屋，虽属其所有，但所建房屋的土地是属村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有，由于房地一体，地随房走，出让房屋势必导致土地使用权的转移。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者有特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。当今社会宅基地分配仍具有社会保障性质，宅基地若大量交易将导致强势群体对宅基地的兼并，大量失地农民将生活无着，会对社会秩序造成巨大冲击。原、被告所签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同，原告无论是何红果个人还是城峰置业公司均不是该村村民，不具备该区域内购房权利，房屋转让无效。（二）协议中土地转让部分约定的效力。恩施市农村土地承包仲裁委员会于2018年3月12日作出的恩市农仲案（2018）第004号仲裁裁决书已经生效，该裁决确认协议中的土地转让无效。据此，案涉《房屋转让协议》应为无效；无效合同自始没有法律约束力，不存在需要解除《房屋转让协议》的问题，故对原告的解除请求不予支持。三、案涉转让款应否退还。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉《房屋转让协议》无效，被告依据该协议取得的转让款应当返还。二被告的房屋及土地已被政府征收、拆迁，不存在返还的问题。综上所述，原告城峰置业公司请求返还转让款2528800元，具有事实和法律依据，应予支持；原告何红果以个人名义向被告主张权利，于法无据，不予支持。原告主张的案件受理费、财产保全申请费，依照相关法律规定处理；保全保险费，非诉讼必然支出，由原告自行承担。二被告经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为其放弃诉讼权利，不影响本院依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百三十二条、第四百零三条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条及《中国人民共和国民事诉讼》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈远桃、申洪应于本判决生效后十日内退还原告湖北城峰置业有限责任公司转让款2528800元。二、驳回原告湖北城峰置业有限责任公司的其他诉讼请求。三、驳回原告何红果的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费27030元，公告费800元，财产保全申请费2470元，合计30300元，由被告陈远桃、申洪应负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 朱 晖审判员 郭韶华审判员 谭远双二〇一〇年一月二十一日书记员 卢君璐