广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗海法民三初字第456号原告广州市东晓物业管理有限公司。法定代表人徐艳卿，职务经理。委托代理人郭嘉亮、林燕珍，均为原告职员，、202、203。原告广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处。法定代表人陈穗欣，职务副主任。委托代理人寇明茹、李瑞春，均为该处职员。被告时成选，男，1962年9月28日出生，汉族。委托代理人**刚，广东东方昆仑律师事务所律师。第三人刘华，女，1955年9月3日出生，汉族。原告广州市东晓物业管理有限公司、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处诉被告时成选、第三人刘华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市东晓物业管理有限公司（以下简称“东晓物业公司”）的委托代理人郭嘉亮、林燕珍和原告广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（以下简称“第三管理处”）的委托代理人寇明茹、李瑞春、被告时成选的委托代理人**刚、第三人刘华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，广州市海珠区赤塘路大塘元龙大街27号房屋是原告东晓物业公司受广州市国土房管局海珠区分局委托管理的直管公房，计租面积56.8平方米，房屋用途是商业，月租金750元。原告东晓物业公司与被告签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》已于2010年8月30日期满，该合同期满后原告东晓物业公司按原租金标准收取被告的租金至2012年8月，但至今未办理续租手续。原告东晓物业公司在2012年8月29日向被告发出《关于解除租赁关系的通知》，请其于2012年8月31日前往原告东晓物业公司办理退租手续并将房屋交回，但被告至今未按通知要求办理。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第二章第十条、第三章第十九条的规定以及《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第十三条的约定，原告东晓物业公司有权终止租赁关系收回房屋。另外被告未经房管部门同意擅自在涉案房屋内生产、经营和居住，存在“三合一”的现象，存在严重消防隐患，其行为已违反了《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第五条的约定，同时被告未经房管部门同意擅自将海珠区赤塘路大塘元龙大街27号房屋转借给其他人经营和居住，其行为同时违反了《广东省城镇房屋租赁条例》第三章第二十条的规定以及《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第七条的约定，故起诉要求法院判令：1、解除原告东晓物业公司与被告关于广州市海珠区赤塘路大塘元龙大街27号房屋的租赁关系；2、被告及第三人在判决生效之日起3天内腾空并交付房屋给原告东晓物业公司；3、被告按750元／月的标准缴纳从2013年4月1日起至交付房屋之日止的占用费给原告东晓物业公司；4、被告承担本案的全部诉讼费。被告辩称，第一，被告从来没有与两原告发生任何的房屋租赁合同关系，原告主体不适格。因为被告所承租使用的房屋的产权人是广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局（以下简称海珠房管局）的房屋，现两原告不是该房屋的产权人，且原告广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处不具有从事诉讼活动的法人资格。被告承租使用涉案房屋期间是向海珠房管局交纳相应的租金，而海珠房管局也是对应开具相应的房屋租金收据交给被告收执的，两原告与被告没有存在任何联系构成直接的民事法律关系，该事实所涉及的法律关系、法律后果和责任，依法只能由海珠房管局承担，与两原告无关。第二，假设被告与两原告确存在涉案房屋租赁合同关系时，其签订的《房屋租赁合同》中约定“所列转租、分租、转借他人的行为，指所有导致房屋实际经营人与本合同乙方不相符的行为，包括各种形式的合营，联营”不构成被告违约及解除租赁合同的条件的问题。因为《房屋租赁合同》是两原告为其进行出租所管辖的房屋而预先拟定重复使用的格式条款合同，该合同中的有关条款在与被告签订该合同时并未与被告协商。此款显然是两原告为了加重承租人（被告）的责任、排除及限制承租人（被告）对该涉案房屋的商业用途的主要权利，此格式条款依法确认是无效的，对被告均没有约束力。第三，即使被告与两原告确存在涉案房屋租赁合同关系，那么根据涉案租赁合同的性质，涉案租赁房屋的用途是非住宅性，可作为经营性商铺使用，被告在该房屋作经营生产并不违反涉案房屋租赁合同的约定。同时第三人对该涉案租赁房屋进行使用是基于其与被告存在合作经营饮食快餐的事实所存在，根本不存在被告擅自将涉案租赁房屋转租给其他人经营和居住的行为，此行为也没有违反涉案房屋租赁合同的约定。至于第三人使用涉案租赁房屋行为的合理性和合法性，已由相应生效的广州市海珠区人民法院（2010）穗海法民二初字第2969号和广州市中级人民法院（2011）穗中法民五终字第673号民事判决就相类同性质的事实作出了认定及判决。对于被告在涉案租赁房屋存在“三合一”的情况，被告已按两原告的整改通知规定的时间内予以整改，现时不存在有“三合一”的状况。其次，被告在涉案房屋租赁合同期限届满后是继续使用涉案的房屋，并向海珠房管局支付相应的租金，被告与海珠房管局之间就涉案房屋在租赁合同届满后已形成不定期房屋赁租赁关系。被告在涉案房屋租赁合同届满后，只是因与出租人就租金标准事宜未能协商一致而没有续签房屋租赁合同。出租人海珠区房管局仍按原房屋租赁合同的标准收取租金至2012年8月，表明本案是因租金是否应调整以及调整的幅度存在争议而未能续签相应的合同引起的纠纷。再则，根据2007年5月15日穗国房字（2007）313号广州市国土资源和房屋管理局印发《关于规范2007年直管房非住宅租赁有关工作的通知》规定的精神，因本案是涉案房屋租赁的租金是否应调整以及调整的幅度存在争议而未能续签相应有关的租赁合同引起的纷争，两原告应按直管房非住宅的租金向市场化转变需要循序的原则处理本案诉讼事项。房屋占用费问题，因该费用是出租人海珠房管局不积极收取造成的。根据合同相对性的原理和等价有偿及权利与义务一致的原则，被告愿从2012年9月起以原租赁合同的750元／月的标准交纳相应的租金给出租人至被告不承租该房屋或与出租人签订新的房屋租赁合同时止。第三人刘华述称：同意被告的答辩意见。经审理查明，广州市海珠区赤塘路大塘元龙大街27号房是属于原告东晓物业公司代管的公房。被告从2008年开始承租上址房屋。2009年3月1日，原告东晓物业公司（甲方）与被告（乙方）签订了一份《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区赤塘路大塘元龙大街27号的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积56.80平方米；租赁期限从2009年3月1日至2010年8月30日，月租金750.00元；乙方空置6个月或以上，甲方有权终止本合同，按现状收回房屋，由此造成的损失由乙方负责；乙方不得将房屋转让、转租、转借或擅自调换使用，违反规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生规定情形之日起解除；乙方同意并确认下列事项：3、在乙方承租期限内，如若乙方需要将房屋转租、分租、转借他人的，必须向甲方提出书面申请，且经过甲方书面同意后方可将房屋转租、分租、转借他人，租赁期限不得超出乙方承租期限，且需要按市场情况与甲方重新议定租金价格。乙方将房屋转租、分租、转借他人的，不影响乙方在本合同中的责任。前款所列转租、分租、转借他人的行为，指所有导致房屋实际经营人与本合同乙方不相符的行为，包括各种形式的合营、联营；等。2012年8月29日，原告向被告发出一份《关于解除租赁关系的通知》，大致内容是双方签订的租赁合同到期后，双方一直未能就房屋租赁问题达成一致意见，故通知被告从即日起与其解除租赁合同，并要求其在2012年8月31日前办理退租手续及将房屋腾空。两原告于2013年1月16日提起本案诉讼。本院认为，原告东晓物业公司与被告签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是合同当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，对当事人均具有法律约束力。原告东晓物业公司作为该合同的出租方，依据合同向被告提起诉讼，应为适格主体，被告认为其主体不适格的意见依据不足，本院不予采纳。合同约定的租赁期限已经届满，之后当事人没有继续签订合同，仍按原租金标准继续履行至2012年8月，当事人之间的租赁期限成为不定期，当事人可以随时要求解除不定期租赁关系。现原告东晓物业公司要求解除与被告的租赁关系并收回房屋，合法合理，本院予以支持，被告与第三人应搬出涉案房屋并一起将房屋交还给原告东晓物业公司。原告东晓物业公司要求被告按750元／月的标准缴纳从2013年4月1日起至交付房屋之日止的占用费，被告表示同意，该意见并无不当，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告广州市东晓物业管理有限公司与被告时成选之间关于广州市海珠区赤塘路大塘元龙大街27号房屋的租赁关系；二、被告时成选和第三人刘华在本判决生效之日起10日内将广州市海珠区赤塘路大塘元龙大街27号房屋腾空并交还给原告广州市东晓物业管理有限公司；三、被告时成选在本判决生效之日起10日内向原告广州市东晓物业管理有限公司支付从2013年4月起至被告及第三人腾空交还房屋之日止的房屋占用费（按750元／月的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元由被告时成选负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡华强代理审判员  陈美贤人民陪审员  王丽明二〇一三年六月二十日书 记 员  余 洁许珊珊