广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初89号原告：钟曼珊，女，1957年6月1日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：张秋桂，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄**，广东南国德赛律师事务所律师。被告：刘昌蓉，女，1986年7月27日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：程均昌，广东启兴律师事务所律师。第三人：广州市锦添置业有限公司，住所地：广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园锦绣山水园10号之二。法定代表人：谭红娣，职务：总经理。委托诉讼代理人：谭泽幸，该公司职员。原告钟曼珊诉被告刘昌蓉、第三人广州市锦添置业有限公司（以下简称锦添公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。原告钟曼珊的委托诉讼代理人张秋桂，被告刘昌蓉的委托诉讼代理人程均昌，第三人锦添公司的委托诉讼代理人谭泽幸均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟曼珊向本院提出以下诉讼请求，请求判决：1.解除原、被告及第三人于2019年12月27日签订的《房地产买卖合同》及补充协议、《广州市存量房买卖合同》；2.被告立即向原告赔偿违约金55万元；3.由被告承担本案的全部诉讼费、保全费、担保服务费（2000元）等费用。事实和理由：2019年12月27日，原告经第三人介绍，向被告购买广州市番禺南村镇汉溪大道东300号锦绣香江第X期X栋XX的房屋（下称案涉房屋），并签订了编号为20191227的《房地产买卖合同》（下称该合同）及补充协议。该合同第二条约定，该物业总楼价为5500000元；第六条约定，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则……（2）逾期超过十五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任支付等额于总楼价百分之十的违约金。该合同补充协议第一条约定，本次交易为按揭付款，定金55万元，首付款220万元。本次交易买卖双方在银行开立资金托管账户，签署定金于三方协议当天由买方按约定汇入托管账户做资金托管，前述首付款在办理网签后、办出银行贷款同意书前由买方汇入托管账户做资金托管，并以本次标的房产正式过户到买方名下且买方拿到本次交易标的的房产的新房产证为解付条件。之后，原、被告双方分别于2019年12月27日及2020年4月22日与中国光大银行签订《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书（三方）》，约定双方开设资金托管账户，作为定金及首付款的收款账户。2020年4月28日，原告将定金55万元汇入原、被告双方开设的中国光大银行的托管账户，履行了定金的交付的义务。2020年6月19日，原、被告双方就案涉房屋签订了《广州市存量房买卖合同》。2020年6月23日，原告获得兴业银行的同意贷款通知；同日，原告委托徐键楷及唐洁洁汇入首付款220万元至托管账户。原告自合同签订以来，一直积极履行合同，按约完成合同约定的各项义务。但遗憾的是，被告却怠于履行办理案涉房屋产权转移登记手续的义务，在原告和第三人的多次联系及催告下，亦未能按约履行合同义务，其行为已构成根本违约。现原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告刘昌蓉辩称，同意解除原、被告双方签订的《房地产买卖合同》及补充协议、《广州市存量房买卖合同》，请求驳回原告其余诉讼请求。1.被告并没有违反合同及补充协议的约定，不存在违约情形，违约方应为原告。根据原、被告双方于2019年12月27日签订的补充协议第七条约定，房产证在2020年6月17日出证，买卖双方应于当日进行网签，并且原告在当日就应将首付款220万元汇入托管的账户及办理银行的贷款手续，随后在3个工作日之内必须领到银行的同意贷款书进行过户。但实际上，原告并没有按照该约定进行网签，并到6月23日才将相关部分的资金汇入托管的账户，也没有按照约定办理银行贷款手续，导致原告在2020年6月所提供的银行同意贷款书没有银行盖章，无法办理过户，并且原告单方将原合同约定的房款金额550万元变更为460万元。最后原告无法提交首期支付凭证及相应资料，导致涉案房屋无法办理过户，故原告逾期违约导致最终合同无法履行。2.原告知悉涉案房屋实际上已被法院查封及抵押给案外人，是被告向案外人借款才赎回了涉案房屋，必须尽快办理过户，所以基于原告的原因导致逾期无法办理过户。2020年6月26日，涉案房屋的抵押权人在原告逾期无法过户之后因涉嫌贪污被公安拘留，后原告与被告达成口头约定，双方同意解除合同，并在2020年6月30日口头约定双方解除合同，双方的责任各自承担，故在当天被告同意原告将托管的资金退回原告的账户。现原告主张被告支付违约金没有事实及法律依据，请求法院驳回。第三人锦添公司述称，双方均有实际交易，因涉案房屋的抵押权人被公安拘留，导致合同无法继续履行。对于被告陈述的解除合同的约定我方并不清楚。当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：涉案房屋位于广州市番禺南村镇汉溪大道东300号锦绣香江花园第X期X栋X层XX房，该房屋于2012年6月5日办理了预告登记证明，登记的产权人为刘昌蓉。涉案房屋于2019年12月10日的《广州市不动产登记查册表》显示，房屋原设定有以中国银行股份有限公司广州番禺支行为权利人的抵押权，并多次被本院及南沙区人民法院另案查封及轮候查封。2019年12月27日，刘昌蓉作为卖方、钟曼珊作为买方与锦添公司作为经纪方就涉案房屋签订《房地产买卖合同》，约定物业以现状按套售予买方，买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况并无异议；买卖双方同意该物业总楼价为550万元；卖方合法持有《商品房预售合同》，买方已查看过该合同，物业有抵押登记；买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，卖方应在物业正式交付使用前交清所有物业名下发生的欠款及应付费用（如银行贷款、欠税款、债务等费用）；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过十五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任支付等额于总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应于解除合同发出之日起五天内退还，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；等等。同日，刘昌蓉、钟曼珊及锦添公司就前述合同签订《补充协议》，约定：1.本次交易为按揭付款，定金55万元，首付款220万元，本次交易买卖双方在银行开立资金托管账户，前述定金于签订三方协议当天由买方按约定汇入托管账户做资金托管，前述首付款在办理网签后、办出银行贷款同意书前由买方汇入托管账户做资金托管，并以本次标的房产正式过户到买方名下且买方拿到本次交易标的房产的新房产证为解付条件。2.本协议各方于2019年12月12日共同在番禺区政府服务中心对本次交易的房屋进行了房屋产权查册，以该查册表及后续可能新增的所有查封（轮候）情况为准，由卖方负责同全部相关债权人、查封（轮候）法院沟通解除查封（轮候）事宜。待前述所有查封（轮候）解除后，如因卖方原因无法交易，则属违约，需双倍退还买方所付的55万元定金，如因买方原因停止交易，则属违约，卖方不退买方所付的55万元定金。3.本次交易房产的解除查封（轮候）需在2020年2月29日前、标的房产过户至买方名下且买方拿到标的房产的新房产证需在2020年3月13日前完成，如卖方原因逾期，则属卖方违约，卖方需双倍退还买方所付定金，并全额退还买方所付首付款，买方同意继续交易的除外。……7.本次房屋交易，买卖双方应积极配合，争取时间速度跟进每项每个细节。卖方产权证办出当日，买卖双方进行网签，买方当日应将首付款220万元汇入托管账户，买方并到银行办理贷款，应在三个工作日办出同意贷款书，买卖双方即时进行过户，买方办出房产权证当天将首付款220万元及定金50万元共275万元汇入卖方账户，余下部分房款275万元于银行放款之日汇入卖方账号。本次房屋交易全过程的时间约需40天，买卖双方在此时间内应安排好各自工作。8.卖方实收买方房屋款总价款550万元，其他一切税费均由买方负责。本补充协议与《房地产买卖合同》具有同等法律效力，补充协议与《房地产买卖合同》条款不一致的，以本协议书为准。上述合同签订当日，刘昌蓉、钟曼珊另与中国光大银行签订《房屋交易资金网上托管业务申请协议书（三方）》，申请托管资金金额为275万元，在办妥买方为权利人的房地产权证则解付卖方，否则于2020年4月20日解付买方。后钟曼珊委托案外人徐键楷向资金托管账户转账支付涉案房屋定金55万元。2020年3月18日，因疫情原因，涉案房屋买卖双方均同意交易时间延期二个月。2020年4月22日，因钟曼珊、刘昌蓉的房屋交易未达到前述托管业务申请协议书约定的支付条件，全部托管资金本息解除托管由钟曼珊自由支取。刘昌蓉、钟曼珊并于当日再次与中国光大银行签订《房屋交易资金网上托管业务申请协议书（三方）》，申请托管资金金额为275万元，约定在办妥买方为权利人的房地产权证则解付卖方，否则于2020年6月20日解付买方。2020年4月28日，钟曼珊向托管账户转账支付定金55万元。2020年6月17日，广州市规划和自然资源局核发涉案房屋的《不动产权证书》，权利人为刘昌蓉，建筑面积为139.34平方米。2020年6月18日，刘昌蓉（甲方、抵押人）与彭雪莹（乙方、抵押权人）签订《不动产抵押合同》，约定甲方以名下涉案房屋为向乙方借贷的320万元主债权提供抵押担保，债权额确定期间自2020年6月18日至2022年6月17日。2020年6月19日，涉案房屋再次设定抵押权，权利人为案外人彭雪莹，债权数额为320万元。同日，刘昌蓉（甲方、卖方）与钟曼珊（乙方、买方）网签《广州市存量房买卖合同》，约定涉案房屋价款为460万元，并确认房地产存在抵押等他项权利情况；等等。2020年6月23日，钟曼珊委托徐键楷、唐洁洁分四次向其在中国光大银行开立的资金托管账户转账支付涉案房屋首期房款合计220万元。2020年6月30日，钟曼珊、刘昌蓉共同向中国光大银行出具《资金划转委托书》，确认将双方签订的《房屋交易资金网上托管业务申请协议书（三方）》上的全部托管资金本息解除托管，划转至钟曼珊的光大银行开立的账户，由买方自由支取。2020年12月2日，刘昌蓉委托广东定分律师事务所向钟曼珊寄发《律师函》，称钟曼珊未依约支付涉案房屋首期房款并办理银行贷款同意书，已构成严重违约，遂通知钟曼珊即日起解除双方于2019年12月27日签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》及2020年6月19日签订的《存量房买卖合同》，并赔偿违约金55万元。另查明，钟曼珊在本案诉讼前曾向本院申请诉前财产保全，要求查封（扣押、冻结）刘昌蓉名下价值55万元的财产，并为此缴纳保全费3270元及向广东合润融资担保有限公司支出担保服务费2000元。本院已依法出具（2020）粤0113财保2233号《民事裁定书》，查封了涉案房屋。庭审中，各方当事人均确认钟曼珊、刘昌蓉曾于2020年6月18日办理涉案房屋交易网签手续，但因出借款项予刘昌蓉的案外人彭雪莹要求提供抵押，钟曼珊、刘昌蓉遂于次日解除了第一次网签，并于同日将涉案房屋再次抵押给彭雪莹，于该晚办理了第二次网签手续，及签订相应《广州市存量房买卖合同》。钟曼珊主张按照合同约定，双方应于2020年6月24日办理涉案房屋交易过户手续，但因刘昌蓉与案外人彭雪莹就涂销抵押的还款金额无法协商一致，导致合同无法继续履行，刘昌蓉应按约定赔偿其因合同解除导致无法按原成交价格购买同类型房屋的损失。而刘昌蓉认为钟曼珊早已知悉涉案房屋存在的抵押及查封情况，系其通过向案外人借款才能解除查封、归还贷款并办理产权证明，而钟曼珊逾期支付首期房款以致抵押权人未及时办理涂销抵押，后钟曼珊变更网签合同的房款总价，导致无法取得银行同贷书，该行为违反了补充协议约定。锦添公司述称钟曼珊与刘昌蓉系为合理避税而调整了网签合同房屋价款，并不影响双方实际房款的履行，双方曾约定于2020年6月28日办理过户，但当日抵押权人未到场导致未能交易成功，双方便协商将托管资金退回钟曼珊，待可以办理过户交易时再将款项重新托管，后因抵押权人一直因另案被拘留，双方再无办理涂销及过户手续。钟曼珊对锦添公司的该部分陈述无异议。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。钟曼珊、刘昌蓉与锦添公司就涉案房屋签订《房地产买卖合同》及补充协议、《广州市存量房买卖合同》的合同主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，对缔约双方均具有约束力。刘昌蓉于2020年12月2日向钟曼珊寄发《律师函》要求解除上述合同，但根据在案证据显示，上述合同无法继续履行的原因在于刘昌蓉在涉案房屋办理产权证明后对房屋再次设定抵押权，导致房屋的交易过户手续存在障碍，故刘昌蓉并无合同解除权，其寄发函件的行为不发生解除合同的效力。现钟曼珊提起本案诉讼亦主张解除合同，鉴于解除权属于形成权，行为人的意思表示到达对方即为生效，则上述合同应于刘昌蓉收到本案应诉材料之日即2021年1月11日起解除。关于刘昌蓉是否应当支付合同解除违约金的问题。钟曼珊主张因刘昌蓉与抵押权人无法就涂销抵押的还款金额协商一致，导致涉案房屋未能及时办理过户手续，以致合同解除。根据双方提交的证据及在庭审中确认的事实可以认定，双方在签订合同之时，涉案房屋尚未办理房产证，且存在多个查封，即房屋的交易风险极大，在涉案房屋办理以刘昌蓉为权利人的产权登记证明后，经案外人要求，钟曼珊配合刘昌蓉解除了第一次网签合同，涉案房屋再次抵押给案外人，钟曼珊并在第二次网签合同中确认其已知悉房屋存在抵押等他项权利的情况，后三方约定于2020年6月28日办理交易过户手续，但因抵押权人一直因另案被拘留，导致涉案房屋无法过户，双方遂协商确定先行将托管资金退回，待可以办理过户交易时再将相应款项重新托管，以继续履行合同。尽管在房屋买卖交易过程中，出卖人刘昌蓉的主要义务在于保证涉案房屋具备过户条件，但房屋系因抵押权人另案拘留而无法配合办理涂销抵押手续，导致过户不能，且刘昌蓉在双方约定的交易过户日期前已通过向案外人借款、解除查封等多种方式以保证合同能够继续履行，实际上双方在第二次协商确定退回托管资金后也依然存在交易过户及继续履行合同的可能性，故涉案房屋不能交易过户并非刘昌蓉主观恶意所导致。现钟曼珊对其主张刘昌蓉与抵押权人不能就还款金额协商一致以涂销抵押的情况未提交证据予以证明，根据双方在涉案房屋交易过程中的履行情况，本院酌情支持刘昌蓉向钟曼珊赔偿违约金10万元，对于钟曼珊主张超出该金额的部分，本院不予支持。钟曼珊要求刘昌蓉承担其因本案提起诉前财产保全的担保服务费，该主张并无合同依据，本院不予支持。另外，刘昌蓉抗辩认为钟曼珊逾期支付涉案房屋首期房款，并单方变更网签合同房价款，导致未能取得银行同贷书及办理过户手续，但在钟曼珊向托管账户转账支付首期款220万元后，刘昌蓉未就此提出异议，并同意在2020年6月28日继续办理过户手续，且涉案房屋系因其在房屋上设定的抵押权而导致过户存在障碍，对于刘昌蓉的该部分答辩事由，本院不予采信。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告钟曼珊、被告刘昌蓉与第三人广州市锦添置业有限公司签订的《房地产买卖合同》及补充协议、《广州市存量房买卖合同》于2021年1月11日解除；二、被告刘昌蓉应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告钟曼珊赔偿违约金100000元；三、驳回原告钟曼珊的诉讼请求。本案受理费50300元，由被告刘昌蓉负担；诉前财产保全费3270元，由原告钟曼珊负担2675元，被告刘昌蓉负担595元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余珣二〇二一年七月三十日书记员  陈冬