贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0525民初555号原告：刘某，女，1987年11月18日出生，汉族，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人（特别授权）：李杰，贵州雍盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘成城，贵州雍盛律师事务所实习律师。被告：贵州省慕俄格房地产开发有限公司，住所地贵州省纳雍县雍熙办事处县府街，统一社会信用代码91520525584136920T。法定代表人：陈久珍，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：龙藤德，该公司副总经理。原告刘某与被告贵州省慕俄格房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称为“慕俄格公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人李杰、刘成城，被告慕俄格公司的委托诉讼代理人龙藤德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金65911.54元，以购房款65911.54元为基数从起诉之日起按年利率6%支付利息至清偿完毕之日止；2、案件受理费由被告承担。事实及理由：2015年12月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告以328572元的价格购买被告开发建设位于纳雍县房屋一套，被告于2016年9月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期90日以后，买受人选择不退房的，出卖人按日向原告支付已交房价款日万分之二的违约金。但被告于2019年5月28日才通知原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。被告慕俄格公司辩称，1、原告未交清商品房买卖合同约定涉案房屋购房款328572元，我公司仅收到原告首付款14979元及按揭贷款230000元，合计244979元，尚欠购房款83595元未付。根据双方签订《商品房买卖合同》第二十二条第三款第五项“办理商品房转移登记文件前，买受人应当按合同约定付清全部房价款、第十四条第（四）项约定的相关费用并提供合同约定资料，否则出卖人有权按买受人累计逾期时间相应顺延办理商品房的转移登记文件且不承担违约责任”。故交付办理商品房转移登记的有关文书应当在原告履行付清房款之后，我公司未构成违约。2、双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，买受人同意委托具有资质的中介机构向房屋登记机关办理房屋权属转移登记，买受人出具书面委托，委托办理费用由买受人负担。可见，只有在原、被告双方存在委托关系的情形下，我方才有义务向原告交付不动产产权证书。原告未委托我方办理且未提供相关办证资料，我方无义务定期办理不动产产权证书。现在原告已办理的房产证系委托被告并提供了相关资料得以实现，迟延办理的事由不属于我方，我方不构成违约。3、迟延办理产权转移登记是我方遭遇不可抗力因素导致。政府承诺于2012年3月1日之前将案涉楼盘的所有拆迁工作完成，但直至2018年1月政府才实施拆迁，我方不能预见，县医院路口斜对面的楼盘是案涉楼盘必经的消防通道；拆迁行为是政府的行政行为，我方没有权利及能力进行实施，故政府的不如期拆迁系不可抗力。《商品房买卖合同》是房管局提供的范本合同，未能体现双方的真实意思表示，特别是产权转移登记的时间约定，该合同也是房开公司不可避免的不可抗力。我方因不可抗力迟延履行，只要履行了告知义务，均可以免责。4、原告的诉求已超过诉讼时效。根据合同约定，原告方知道或者应当知道2016年6月30日后权利就受到损害，已经超过法律规定的诉讼时效；其次，迟延履行办理产权转移登记未对原告的权益产生损害，应驳回原告方的诉讼请求。5、若构成违约，违约金计算方式过高，请求法院调整。本院经审理认定事实如下：被告慕俄格公司经纳雍县人民政府批准开发建设纳雍县雍熙办事处县府街二中路汇金国际房地产项目，建设工程规划许可证号为“建字第520000201316053号”，预售许可证号为“纳商房预字第××号（4）”。2015年12月1日，慕俄格公司为出卖人与刘某为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2015002085），约定原告购买被告开发位于纳雍县。合同约定，该商品房规划用途为住宅，建筑面积为96.07平方米，套内建筑面积82.23平方米，该商品房按套计算总价款为328572元，原告应于合同签订之日向被告交付首期房款98572元，余款23万元通过银行按揭支付，被告应当在2016年3月31日前向原告交付该商品房；被告承诺于2016年9月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告不能在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，原告不退房的，被告自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付购房款万分之二的违约金。同日，原告作为借款人，被告作为保证人，与中国建设银行纳雍支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告因购买涉案房屋，成交价328572元，通过银行按揭支付余款23万元。2016年5月6日，被告已按合同约定将涉案商品房交付原告使用，原告缴纳了《商品房买卖合同》第十四条第（四）项约定的相关费用。因被告开发建设的汇金国际项目未通过整体验收，未能在合同约定的期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。另查明，《商品房买卖合同》约定向业主交付办理房屋转移登记的相关文书期限逾期后，部分业主多次聚集以各种方式向被告反映并主张权利。2017年12月11日，就相关业主聚集反映被告迟延办理房屋产权证书问题，纳雍县人民政府相关职能部门派员参与协调，被告于同日向广大业主承诺：汇金国际项目在县委宿舍拆除后一年内办理竣工验收备案，竣工验收备案后一年内为业主办理不动产登记证。2019年5月23日，被告取得了其开发的涉案房屋不动产权证。同年5月28日，被告在小区内醒目处张贴《关于办理汇金国际房屋产权登记之公告》，通知包括原告在内的业主于2019年6月1日至2019年8月30日期间前往慕俄格房开公司财务部办理房屋交易款项结清手续，并明确若在此期间未办理结清手续及未提交办证所需资料导致逾期办证或产生损失的，后果自负。上述事实，有《汇金国际营销中心购房交款单》、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、个人贷款支付凭证、公告、收款收据、交房手续以及当事人陈述在案为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。结合双方当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本案的争议焦点是：1、被告未按约定向二原告交付办理商品房转移登记有关文书是否构成违约，2、如构成违约，违约金如何计算；3、纳雍县人民政府迟延拆迁是否构成不可抗力；4、原告的起诉是否超过诉讼时效；5、二原告主张的违约金是否过高、应否调减。本院认为，关于被告未按约定向原告交付涉案商品房权属登记证书是否构成违约的问题，被告慕俄格公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告刘某签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定条款全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据合同约定，限期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书、确保原告不因被告原因迟延取得房屋权属证书，是商品房买卖合同项下被告应当承担的主要合同义务。因被告未按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，已经构成违约，应承担相应的违约责任。被告的抗辩理由为：一原告未交清购房款，被告按合同约定不构成违约；二是因政府不能完成旧房拆迁致使其消防不能通过验收属于不可抗力应予免责。三是原告拒不提供办证的相关资料，不应承担违约责任。经审查，关于未交清购房款问题，被告庭后提交了原告于2015年11月28日支付首付款14979元的收据照片一张，原告作为购房者虽未提供支付商品房买卖合同约定的首付款98572元的凭证，但被告作为房地产开发企业，在2015年11月28日与原告初步订立房屋买卖合同时，应当留存相应合同依据，而不是仅有首付款14979元的收据，庭审中被告亦未提交证据予以证明原告尚欠其购房款。在合同订立后五年多时间内，始终未向原告主张追索该购房差价款，本院结合涉案的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《住房交房明细表》、《房契税收据》，载明被告在向原告交房时均已按购房款328571元的价格计算契税、印花税等费用，应确认原告已付清房款328571元的事实。事实上，无论原告是否交清购房款，均不能改变按合同约定的2016年9月30日被告不可能取得商品房所有权初始登记的客观事实，也不能改变其在2019年5月28日公告发布前不可能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的事实，故对被告以原告未交清房款不构成违约的抗辩意见不予采纳。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。”的规定，无论造成案涉房屋不具备办理不动产权登记或办理转移登记条件是被告的原因还是第三人的原因，都不能改变被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的事实，其提交的证据也不足以证明因政府原因未及时拆除旧房导致消防验收不能通过属于不可抗力，从而具有部分或者全部免责事由；第三，在被告不能按约定交付办理商品房转移登记的有关文书后，部分业主通过阻塞小区通道的方式进行维权，被告向业主出具的《承诺书》只构成向业主的承诺，不构成对原合同的变更，故对该抗辩理由不予采纳。关于违约金如何计算的问题，本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中违约条款内容具体明确，且不违反法律、法规的强制性规定，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实成立，应当依照合同约定向原告承担违约责任，被告应从违约之次日起即2016年7月1日起按日支付违约金，由于被告已经于2019年5月23日办理了涉案楼栋的初始登记并于2019年5月28日向业主发出公告，要求业主提交办证所需资料，可以认定截止2019年5月28日，被告已经具备向业主交付办理商品房转移登记相关文书的条件。关于违约金应否调减的问题，双方约定以已付购房款为基数、按日万分之二计算逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，是双方的真实意思表示，不违反法律规定。被告主张违约金过高要求调减，但未提供违约金过高的证据予以证明，故对该请求不予支持。关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。原告主张的违约金是按日计算且持续发生，但每日产生的违约金诉讼时效均不能超过3年，原告于2020年11月3日起诉，未举证证实有诉讼时效中断、中止或延长的事由，故自2017年11月3日以前每日产生的违约金已超过3年诉讼时效，本院不予支持。因此，原告主张的违约金应以已付购房款328572元为基数，从2017年11月3日起按日万分之二计算至2019年5月28日共571天，计算为328572元×571天×0.0002=37523元(四舍五入取整）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州省慕俄格房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告刘某支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金37523元。二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1448元，适用简易程序审理减半收取计724元，由原告刘某负担312元，被告贵州省慕俄格房地产开发有限公司负担412元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  朱启军二〇二一年七月十九日书记员  何 睦