广西壮族自治区隆林各族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）桂1031民初1229号原告：广西隆林金龙湾农贸城有限公司，住所地：广西隆林各族自治县新州镇城南金龙湾农贸城一楼。统一社会信用代码：91451031098023293K(1-1)。法定代表人：吴委委，该公司经理。委托诉讼代理人：万云飞，广西祺光昭来律师事务所律师。被告：江西省欣宿房地产营销策划有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区北京东路1588号世纪风情四号地铁块25栋1单元302室。统一社会信用代码：91360111MA395TH13X。法定代表人：熊志锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄明光，广西源厚律师事务所律师。原告广西隆林金龙湾农贸城有限公司诉被告江西省欣宿房地产营销策划有限公司合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广西隆林金龙湾农贸城有限公司的委托诉讼代理人万云飞、被告江西省欣宿房地产营销策划有限公司的法定代表人熊志锋及其委托诉讼代理人黄明光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广西隆林金龙湾农贸城有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付违约金2,000,000.00元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年4月10日,原、被告双方签订《销售合作协议书》，合同约定被告作为代理销售广西百色市隆林综合交易大市场的相关房产,被告向原告缴纳保证金300,000.00元,原告同意以20,000.00元每套支付被告代销费用,合作期限为15个月,自签订协议之日起计至期限届满为止,如果存在违约行为,违约方须向守约方支付2,000,000.00元违约金。按照合同约定,被告应组织销售人员长期进驻隆林金龙湾农贸市场进行销售,但是被告的销售人员只从2020年5月至2020年8月在隆林金龙湾农贸市场开展工作3个多月。根据协议第十条第五款的规定,被告承诺2020年4月20日前市场经理1名、策划1名、办公室主任1名、置业顾问8名全部到岗，4月30日以前，自有销售系统30人及各渠道分销系统100人以上全部到位待命。但被告承诺的人员并没有到位，只有二十几个销售人员参与销售，未见渠道销售人员参与销售工作。被告基于自己公司的原因没有开展积极的销售活动，在与客户签订商铺预约协议书后，又发现预约的客户过少，而且预约的客户没有购买商铺的意愿，原预约的客户已经全部退还预约金，没有一户购买成功。被告见项目无法打开局面，在没有通知原告的情况下私自撤离销售中心。2020年8月，被告的人员全部撤离出销售大厅，销售工作已经全面停止。上述情况原告已多次电话通知被告，仍未见被告派遣工作人员履行《销售合作协议书》约定的义务，被告已违反约定。原告对自己的请求提交证据如下：1、原告营业执照复印件、身份证复印件、法人身份证明，证明原告诉讼的主体资格；2、销售合作协议书复印件，证明被告作为中介代理销售广西百色市隆林县综合交易大市场的相关房产；3、被告营业执照复印件，证明被告公司的注册情况；4、《欧亚达家居商铺预约协议书》复印件，证明被告预约的客户没有一位签订购房合同；5、证人李某出庭作证的证言证词。江西省欣宿房地产营销策划有限公司辩称，原告主张被告支付违约金200万元无事实及法律依据，法庭应当依法驳回原告的诉讼请求。主要事实和理由如下：双方签订的《销售合作协议书》所指向的标的物即商铺原告没有取得完整的物权，不具备上市交易条件。因为在协议签订之前，原告为了贷款已经将该楼盘全部商铺整体抵押给银行，协议的内容和目的无法实现，原告没有条件而且也没有实际对该楼盘进行开盘销售，导致了被告向客户推销的商铺无法签订合法有效的销售合同，从而使已经签订了认购意向书的客户全部要求退款。营销失败的根本原因是原告不具备实际销售商铺的条件所致,原告应当承担全部责任,被告不存在不履行协议的违约情形。原告没有取得合法的商品房预售许可证明，双方签订的《销售合作协议书》不具备合法生效的条件。根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（一）》第九条规定：依照合同法第四十四第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。另外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”原告委托被告销售的楼盘没有取得合法的销售资格，双方签订的协议没有合法的基础条件，因此协议无效。由于原告违反诚信原则，滥用诉权，由此产生的案件受理费等费用均由原告自行承担。江西省欣宿房地产营销策划有限公司提交证据如下：（2021）桂1031民初192号《民事判决书》，证明被告已组织相关人员开展销售活动，曾向人民法院起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了证据交换和质证。对证据认定如下：一、被告对原告提交的证据1、3、5号证据，没有异议，本院予以确认。对证据2没有异议，但是认为协议内容没有合法的履行标的为前提。本院认为根据双方所签订的《销售合作协议书》第一条合作范围没有内容，对被告的异议，本院予以支持。对4号证据有异议，认为被告已按协议履行，最终未能签订合同是因为销售标的物未取得完整的物权，导致销售失败，对被告的异议，本院予以确认。二、原告对被告提交的（2021）桂1031民初192号《民事判决书》没有异议，认为是被告撤离导致违约。本院认为，本院于2021年4月20日作出（2021）桂1031民初192号《民事判决书》第五页顺数第二行“本院经审理认定事实如下：2020年4月10日，原告欣宿公司与被告金龙湾公司签订《销售合作协议书》，由原告为被告指定的房源提供代理销售服务，2020年4月21日原告向被告缴纳300000.00元的履约保证金，合同签订后原告组织相关人员为销售服务做了部分前期工作，并为制作各种广告安装支出费用42000.00元。”原告的证人李某也证实合同签订后，被告已自2020年4月至9月开展销售工作；“第五页第十六行”，合同解除的原因是双方同意解除，对原告的意见，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：广西隆林金龙湾农贸城有限公司与江西省欣宿房地产营销策划有限公司在2020年4月10日签订《销售合作协议书》。合同约定江西省欣宿房地产营销策划有限公司作为代理销售隆林综合交易大市场的相关房产,合同第一条、合作范围1.1甲方对乙方的授权范围如下：1.1.1二层，面积㎡,共套，1.1.2三层，面积㎡,共—套1.1.3四层，面积㎡,共套，1.2根据乙方的推铺节奏，乙方营销计划推铺节奏为，从四层逐步往下销售。二、合作模式：2.1双方确认，就乙方向甲方提供本协议项下的各项服务行为，甲方向乙方支付相关代理服务费；2.2甲方授权乙方作为合作项目销售的代理方，乙方利用其自身资源及渠道为甲方提供拓客服务，并向甲方支付合作诚意金（保证金）人民币30万元，乙方在签订协议后7个工作日交于甲方财务，（项目代理销售有效期结束后，无客户相关问题处理，甲方应在代理销售有效期结束后的7个工作日内一次性无息全额退还乙方30万元保证金）；2.3双方依据本协议约定的客户确认原则，确认为乙方推荐客户，且该客户与项目开发商签订正式商品房买卖协议、支付完购房相关款项，甲方同意按2万元/套向乙方支付居间服务费，乙方居间服务费不计入合同价，由乙方直接向购买客户收取；2.4双方依据本协议约定，本项目的广告费/推广费/活动费用由乙方负责承担。……合同签订后江西省欣宿房地产营销策划有限公司已按合同约定向广西隆林金龙湾农贸城有限公司交纳保证金30万元，配备人员到位，前期投入广告费、推广费、活动费等支出，自2020年4月至9月进行开展预售推销，并有客户与广西隆林金龙湾农贸城有限公司签订《欧亚达家居商铺预约协议书》，客户每人并且交纳登记诚意金20,000.00元，因原告的原因致使商铺无法销售。江西省欣宿房地产营销策划有限公司于2021年1月20日向本院起诉，要求解除《销售合作协议书》，要求原告退还被告的保证金300,000.00元，支付佣金20,000.00元，违约金2,000,000.00元。本院于2021年4月20日作出（2021）桂1031民初192号民事判决书，判决由原告退还给被告保证金300,000.00元，并驳回原告的其他诉讼请求，判决后双方当事人均无异议。另查明，双方当事人所签订的《销售合作协议书》第一条合作范围。1.1甲方对乙方的授权范围如下是空白，没有合作内容和范围。本院认为，广西隆林金龙湾农贸城有限公司与江西省欣宿房地产营销策划有限公司2020年4月10日签订《销售合作协议书》，双方约定江西省欣宿房地产营销策划有限公司作为代理销售广西百色市隆林综合交易大市场的相关房产，从协议整体内容看，双方属于中介合同关系，由被告预约客户与原告签订协议，由原告自行与客户签订商铺买卖合同。被告江西省欣宿房地产营销策划有限公司已按照协议条款规定，从2020年4月至2020年9月在隆林金龙湾农贸市场开展工作5个多月，客户已和原告广西隆林金龙湾农贸城有限公司签订《欧亚达家居商铺预约协议书》，并且客户每人交纳登记诚意金20,000.00元，因原告的自身原因致使商铺无法销售。因协议内容仅在第二条中载有“剩余商铺的情况”，未明确约定合作范围、合作标的、数量，双方也未按合同的性质及双方的交易习惯就合同约定不明的履行范围协议补充，导致一方当事人履行合同不能，致使合同目的不能实现。在本院作出（2021）桂1031民初192号《民事判决书》中的“第五页第十六行”，双方同意解除合同。本案中依据《最高人民法院关于适用若干意见解释》第九十条规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。由于原告提供的“剩余商铺的情况”，双方协商约定的“剩余商铺的情况”是否为存在权利瑕疵，是否按照《商品房销售管理办法》第七条规定商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实的法律规定履行报批手续证据予以证实。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”之规定，且原告主张的违约金2,000,000.00元损失属于预期利益损失，不属于直接损失的范围。故原告的该项诉讼请求，理由证据不充分，本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第四百一十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回广西隆林金龙湾农贸城有限公司的诉讼请求。案件受理费11,400.00元，由广西隆林金龙湾农贸城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区百色市中级人民法院。审 判 员 王新文二〇二一年七月二十七日法官助理 王 鹏书 记 员 梁湘珍附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合理应当办理批准手续，或者办理批准登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准登记手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。五、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。