云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2017)云0702民初1228号原告：李启迪，男，1970年12月4日生，纳西族，中专文化，公务员，住云南省玉溪市红塔区。委托代理人（特别授权）：查志堂，云南法瑞律师事务所律师。被告：蒋昌明，男，1940年6月13日生，汉族，大学文化，退休，住云南省丽江市古城区。委托代理人（特别授权）：杨昆，云南泰联律师事务所律师。原告李启迪诉被告蒋昌明商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年12月1日受理后，本院依法适用简易程序于2018年2月9日公开开庭进行了审理。原告李启迪及委托代理人查志堂、被告蒋昌明的委托代理人杨昆到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、确认原被告双方于2015年8月20日签订的《房屋买卖协议》无效，判令被告返还原告所支付的款项100000元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年8月20日，原告与被告签订了一份《房屋买卖协议》，由原告购买被告位于丽江象山街玉象段2巷1号房产。合同签订时原告向被告支付定金100000元，余款在2015年10月10日前交付，被告于2015年12月31日前交出房屋。协议签订当日，原告向被告支付款项100000元，之后原告了解到协议项下涉及的土地为行政划拨土地，没有经过出让程序，没有经过审批不得转让。为此双方为履行协议产生分歧。之后被告在没有与原告解除协议前提下，又将该房屋出售给第三方并予以交付。为此原告多次与被告联系，但被告拒绝出面协商解决。因目前该房屋已出售给第三方并交付，双方合同目的已无法实现，协议项下的土地也无法完成行政审批，合同生效丧失条件，故原告诉至法院，提出如上所请。被告辩称：原告与被告于2015年8月20日双方签订商品房买卖合同是事实，原告也支付了100000元定金，约定余款于2015年10月10日前付清，协议签订以后，到了2015年10月10日，根据合同约定原告应当支付房屋余款1100000元，被告已经多次打电话催收原告支付余款，原告明确表示他付不起1100000元，不要房屋了。对于原告诉称不能审批等是原告不想要房子的说辞，被告蒋昌明与原告也谈过房屋余款一次性付不出来可以分两次支付，但原告均不同意，根据合同法的定金原则及协议的第三条明确约定，被告认为是原告的原因导致房屋买卖协议未能履行，100000元定金不应该返还。由于原告没有履行协议，被告在2016年又把诉争房屋卖给了第三人，而且也进行了过户，根本不存在原告陈述的没有经过审批不得转让的情况。原告李启迪为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：1、房屋买卖协议，拟证明原、被告之间形成的房屋买卖协议；2、收据，拟证明原告李启迪向被告蒋昌明支付定金100000元。被告代理人对原告的第1组证据的三性均没有异议，至于原告所提到的房屋买卖协议的甲方蒋昌明，诉争的房屋是蒋昌明一家共有，蒋昌明作为户主代表全家人签订的协议，对于原告说的这个房屋的土地是属于行政划拨在协议中无法看出；对第2组证据的三性没有异议，在收据中也写明是收到李启迪房屋买卖定金100000元。被告蒋昌明向本院提交如下证据材料：1、身份证，拟证明蒋昌明的身份情况；2、房屋买卖协议，拟证明原被告签订协议，约定被告将诉争房屋以1200000元卖给原告，原告支付100000元定金，购房款于2015年10月10日前支付，如原告反悔，购房定金100000元不再要回；3、房地产权登记信息，拟证明因原告未按协议约定支付购房款，单方毁约，被告于2016年9月将房屋转卖给歧晓弟、邱仲海二人，现房屋的产权已登记于该二人名下；4、不动产交易中心的房屋交易和产权状况告知书及相关房屋转让登记时的材料，拟证明被告与歧晓弟、邱仲海达成房地产转让合同后，已经顺利办理相应的产权变更登记手续。原告代理人对被告的第1组证据的三性不持异议；对第2组证据的真实性与案件的关联性不持异议，但对合法性有异议，这个协议是无效协议，特别要说明的是这份协议中并没有说一方违约或没有履行合同就应当终止或者解除，这份协议中卖方的共有人不全；对第3组证据真实性、合法性由法院进行判断，但有一点可以证明本案的被告已经将和原告所签订合同项下的房产在没有与原告解除合同的情况下出售给案外人；对第4组证据跟本案没有关联性，涉及到被告将房屋出售给第三方后应当依法办理的程序问题，由法院进行评判。本院对本案的证据作如下认证：本院对原告提交的两组证据依法予以确认。对被告提交的第1、3、4组证据，本院依法予以确认，被告提交的第2组证据，原告代理人虽提出异议，但原告也作为本案的证据提交，且本院当庭向原告核实审查，该协议系原、被告双方的真实意思表示，故本院依法予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：位于丽江市古城区象山街玉象段2巷1号房产原系被告蒋昌明、李蓉华（蒋昌明妻子）、蒋浩、蒋宁、蒋丽萍（三人均为蒋昌明之儿女）家庭共有房产。2015年8月20日，原告李启迪（乙方）与被告蒋昌明（甲方）经过协商后，达成一份《房屋买卖协议》，该协议的甲方第一条约定甲方同意把上述房产以1200000元卖给乙方；甲方第三条约定签协议时先付100000元为定金，2015年10月10日前交付余款1100000元，如乙方反悔不要房屋，定金100000元不再要回；甲方第四条约定，乙方交付余款后办理房产过户手续，2015年12月31日前交出房屋。协议乙方第三条约定，如果甲方违约，不履行以上的到期交易职责，必须向乙方赔偿双方的定金，合人民币200000元。签订协议当天，原告李启迪向被告蒋昌明支付了定金100000元，被告蒋昌明向原告出具了一份收据载明：今收到象山街玉象段2巷1号售房定金人民币100000元。2015年10月10日，原告李启迪没有按约定向被告支付买房余款1100000元，之后被告曾向原告要求支付余款1100000元，但原告未向被告支付。2016年12月27日，被告蒋昌明及其家人李蓉华、蒋浩、蒋丽萍、蒋宁与案外人歧晓弟、邱仲海签订了一份《房地产转让合同》，约定由蒋昌明等人把诉争房产以800000元卖给歧晓弟、邱仲海二人。被告蒋昌明及其家人于2017年5月5日将诉争房产交易过户到岐晓弟、邱仲海名下。本院认为，原告主张诉争房屋涉及的土地系行政划拨土地，没有经过审批不得转让，被告只是该诉争房屋的共有权人之一，该协议没有其他共有人的签字，应确认双方的协议无效，对此，经本院审查认为，依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力，故本案的原、被告基于买卖诉争房屋的目的而自愿签订了房屋买卖协议，系原、被告双方的真实意思表示，双方对诉争房屋的基本情况、价款及支付方式及期限、房屋过户及交付时间均作了明确约定；诉争房屋的原产权共有人确有五人，被告只是产权共有人之一，且其他产权共有人均为被告的近亲属，签订协议时原告对此也未提出异议，被告的行为可视为表见代理行为；双方在协议中约定的是原告支付余款后办理过户手续，且在之后被告将该房给他人时已办理了房产过户手续，故本案诉争房屋在过户过程中不存在不得转让的情形，故本院对原告的上述主张均不予采纳，本院确认原、被告之间的《房屋买卖协议》合法有效。被告方提出因原告没有按协议约定履行支付余款，原告的行为构成违约，不应当返还定金的主张。对此，经本院审查认为，原告在签订协议当日按约定支付了定金100000元，但原告没有按约定的2015年10月10日前支付余款1100000元，故原告没有履行先期履行义务，造成双方之间的协议无法继续履行，原告的行为已构成违约。之后被告提出要求原告支付余款1100000元并遭到原告拒绝，原告迟延履行主要债务，经被告催告后在合理期限内仍未履行，原告以自己的行为表明不履行主要债务，被告可以行使解除合同的权利，但被告应当通知原告，本案中被告未向本院提交其已通知原告解除合同的相关证据，在双方未解除合同的情况下将诉争房屋卖给第三方并办理了相关产权过户手续，故被告在本案中也有一定过错，故本院根据双方当事人的违约责任及过错情况及案件的具体情况，确定被告应返还原告定金30000元为宜。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第九十四条（三）项、第九十六条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告蒋昌明在本判决生效之日起十日内返还给原告李启迪定金30000元；二、驳回原告李启迪的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元减半收取为1150元，由原告李启迪承担805元，由被告蒋昌明承担345元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判员  和灿英二〇一八年二月十二日书记员  和 琼【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行】。