北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初13957号原告：单兴味诚（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市西城区西单北大街109号三层BF3-09号。法定代表人：刘京，经理兼执行董事。委托诉讼代理人：王林林，男，该公司员工。被告：北京食宝街商业管理有限公司，住所地北京市西城区西单北大街109号1层F101-F110、2层F201-F215、3层。法定代表人：张晓凤。原告单兴味诚（北京）餐饮管理有限公司（以下简称单兴味诚公司）与被告北京食宝街商业管理有限公司（以下简称食宝街公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告单兴味诚公司委托诉讼代理人王林林到庭参加诉讼。被告食宝街公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。单兴味诚公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除双方签订的租赁合同及补充协议；2.请求判令被告返还租赁保证金405262.38元、装修押金20000元，装修押金迟延返还利息（2019年12月10日开始计算，按银行同期贷款利息计算至实际给付之日止）；3.请求判令被告赔偿原告装修损失788770元；4.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年原告的出资方京山味诚（北京）餐饮管理有限公司（以下简称“原告出资方”）与被告就北京西单北大街×××（以下简称“房屋”）签订了《租赁合同》，建筑面积290.98平方米、实际使用面积160.04平方米，该房屋的所有权人为北京西西友谊商城有限公司（以下简称“房屋所有权人”）。之后原告、被告、原告出资方三方签订了《西单食宝街租赁合同之补充协议》，约定承租方由原告出资方变更为原告。现因原告于2021年1月自房屋所有权人处得知，房屋所有权人与被告之间的租赁合同已因被告的违约行为而于2020年12月解除，且房屋所有权人已明确表示以后不再追认该转租关系。基于此事实，被告对房屋不再具有合法承租权利，也不继续拥有将其转租给原告的权利，《租赁合同》因被告的违约行为而不能达成合同目的，原告依据法律规定及《租赁合同》规定于2021年2月2日及2021年2月18日两次分别向被告的注册地址及通讯地址发送解除合同、要求返还租赁保证金、装修押金等，均未有人签收，未有任何反馈，依据《租赁合同》第21.2，无论是否签收，在邮政部门载明的到达租赁合同联系地址的日期视为送达日，因此《租赁合同》已解除。在《租赁合同》履行期间，原告的出资方按照《租赁合同》第6.1条约定于2019年6月10日向被告通过银行转账的方式支付租赁保证金405262.38元，被告出具收据。根据《西单食宝街租赁合同之补充协议》四的约定，原告出资方已支付的上述租赁保证金视为原告支付。现《租赁合同》已解除，被告应予返还。在《租赁合同》履行期间，原告于2020年9月30日以现金的方式向被告支付装修押金20000元，被告出具收据。装修押金按照《租赁合同》附件四的六之2规定，原告装修完毕，经被告检查合格，且取得消防验收合格证，未造成他人人身或财产损坏的，被告应于30日内将装修押金一次性全额无息返还。满足装修押金返还条件（2020年9月30日）后，虽经原告多次催促，被告至原告提起诉讼之日仍未返还该装修押金。为履行《租赁合同》，原告委托国域兴业装饰等多家公司开展装修相关工作，工程涉及造价共计788770元，原告通过银行转账方式分期支付了工程相关费用合计788770元。现因被告违约造成合同解除，被告应赔偿原告工程相关损失788770元。另为处理本次纠纷，诉讼费用，应由被告承担。基于以上事实及理由，现诉请法院支持原告的诉讼请求，判决被告予以执行，以维护原告合法利益。食宝街公司既未作出答辩，亦未参加本院庭审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年，食宝街公司（出租方、甲方）与京山味诚（北京）餐饮管理有限公司（承租方、乙方，以下简称京山味诚公司）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于北京市西单北大街×××号，建筑面积约为290.98平方米的店铺出租给乙方。乙方承诺该店铺以“一味一诚”为店名，用于经营餐饮。甲方预定于2019年7月15日当日或之前将该出租店铺交付乙方。该店铺租赁期为3年，自交付日即2019年7月15日起至2022年7月14日止。甲方给予乙方自该店铺交付日即2019年7月15日起至2019年9月14日的装修期。乙方的开业日暂定为2019年9月15日。该店铺租金的收取以月固定租金和月提成租金两者取高的形式，乙方支付租金等费用的具体金额及方式见附件二。乙方应于合同签署后的5个工作日内向甲方预付该出租店铺3个月的固定租金共计345175.02元。其后各期应付的固定租金，乙方应于每个付款期到来的10日前向甲方付清。乙方应于合同签署后的5个工作日内向甲方支付该店铺的租赁保证金（租赁保证金应相当于3个月固定租金、物业服务费及广告推广费之和），（乙方支付租赁保证金的金额及方式见附件二），作为乙方履行义务的担保。租赁关系终止时，在乙方无任何欠缴费用、办妥以该出租店铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，并且乙方所交还的该出租店铺及其装修、设备和设施已按照本合同第十二条之规定恢复原状且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还该出租店铺后的三十个工作日内将租赁保证金（在按照本合同约定作出扣除[如有]后）一次性无息退还乙方。如甲方未履行本合同所述之责任及义务，则乙方有权要求甲方退还保证金，但甲方未能履行该等义务是由于乙方原因所导致的除外。《租赁合同》附件二为租金及其他费用的支付明细。附件四为物业服务内容及标准，其中约定：装修押金按承租建筑面积收取，乙方应在办理施工进场手续时予以缴纳，乙方装修完毕，经甲方检查合格，且取得消防验收合格证，未造成他人人身或财产损坏的，甲方30日内将押金一次性全额无息退还。之后，食宝街公司（出租方、甲方）与京山味诚公司（原承租方、乙方）、单兴味诚公司（现承租方、丙方）签订《租赁合同之补充协议》，内容有：甲、乙、丙三方一致同意，丙方承接乙方在租赁合同项下的权利义务。一、甲、乙、丙三方同意：自本协议签订之日起，原合同的承租方由乙方变更为丙方，由丙方代替乙方承继原合同项下的所有权利和义务，乙方完全退出原合同关系，除甲、乙、丙三方另有约定外，乙方不再享有或承担原合同项下的任何权利或义务。二、本次主体变更仅为原合同履行主体的变更，不因此改变原合同约定的出租方和承租方的权利义务内容。甲、丙双方均不得以合同主体变更为由增加或减少原合同应享有的权利或承担的义务。……四、乙方承诺，将根据原合同约定已向甲方支付的租赁保证金405262.38元、首期款440664.94元，全部视为由丙方向甲方支付，乙方不再向甲方主张返还上述各项费用。……之后，食宝街公司（甲方）与单兴味诚公司（乙方）签订《租赁合同补充协议》，内容有：一、原合同约定的开业日修订为2020年8月1日。二、原合同约定的租赁期限修订为2020年6月1日起至2023年5月31日止。三、原合同约定的装修期修订为至2020年7月31日止。四、乙方已缴纳的首期款费用修订为：4.1固定租金已支付345175.02元，已支付至2020年10月31日；4.2物业服务费已支付88506.4元，已支付至2020年10月31日；4.3广告推广费已支付6983.52元，已支付至2020年10月31日。五、原合同附件2第（1）、（2）款修订为：（1）该出租店铺的月固定租金：2020年6月1日至2020年7月31日，无固定租金。2020年8月1日至2021年5月31日，月固定租金为115058.34元。……2019年12月2日，食宝街公司向单兴味诚公司出具收据，载明收到装修押金20000元。2020年10月20日，单兴味诚公司向食宝街公司支付了2020年11月1日至2021年1月31日期间的租金、物业费、推广费共计396383.38元。审理中，单兴味诚公司主张该公司于2020年8月1日正式营业，2021年1月房屋产权方通知该公司，因为食宝街公司违约，产权方解除了与食宝街公司的合同，产权方要求与该公司直接签订合同，该公司与食宝街公司沟通无果后决定于2021年2月5日起停止营业。单兴味诚公司针对上述主张，提交了以下证据：一、2020年12月28日北京西西友谊商城有限公司出具的《告知函》，内容为：西单食宝街各商户：鉴于我司与食宝街公司关于西单食宝街1层至3层场地租赁协议履行过程中，因食宝街公司账户已冻结。为保障您的合法权益，避免造成经济损失和不必要的纠纷，请各商户暂缓缴纳2021年度租金及相关费用，暂缓交纳租金期间不影响各商户正常经营。2021年度具体租金收取及缴费日期以我司近期另行通知为准。特此告知。二、2021年2月2日，单兴味诚公司向食宝街公司邮寄《通知函》，邮寄地址为北京市西城区西单北大街109号1层F101-F110；2层F201-F215；3层（北京食宝街商业管理有限公司）。邮件查询结果显示无人签收退回。该《通知函》上加盖的是京山味诚公司的公章，内容为：致食宝街公司：我公司与贵公司于2019年9月就北京西单北大街×××（以下简称“房屋”）签订了《租赁合同》。我公司于2021年1月29日得知该房屋所有权人北京西西友谊商城有限公司与贵公司之间的有关房屋的合法承租关系已于2020年12月解除，且房屋所有权人已明确表示以后不再追认该转租关系。基于此事实，贵公司对房屋不具有合法承租权利，也不继续拥有将其转租给我公司的权利，由此导致租赁合同不再继续有效，涉及相应损失贵公司负有全部责任。现特此确认合同不需再继续履行。我公司至今为止严格按照租赁合同约定履行义务，按期支付包括租金在内的所有相关费用，不存在任何违约行为。无需承担任何违约责任。因贵公司原因导致租赁合同无效，请贵公司于本通知之日起30日内退还我公司交付的租赁保证金共计405262.38元及装修保证金20000元合计425262.38元至以下账户……同时我公司保留采取法律途径追究因贵公司责任给我公司造成损失的权利。三、2021年4月20日北京西西友谊商城有限公司出具的《场地交还通知函》，内容为：单兴味诚公司：鉴于贵司于2019年6月3日与食宝街公司签订了《租赁合同》及相关补充协议，原租赁合同约定贵司租赁位于北京市西单北大街×××号，建筑面积约为290.98平方米，套内建筑面积约为160.04平方米的店铺。因食宝街公司违约，我司2020年11月23日发出了《解除租赁合同通知函》，解除了与食宝街公司签订的《租赁合同》，并于2020年12月31日收回租赁场地，食宝街公司已经丧失租赁场地使用权，贵司作为次承租人也一并丧失租赁场地使用权。食宝街公司并未配合处理解约后续事宜。贵司已于2021年2月4日停止营业，至今未按正常手续交还所占用的BF3-09号店铺。现我司正式通知贵司于2021年5月1日前交还该店铺，并于5月20日前完成营业执照、食品经营许可证的注销工作。如届时贵司仍未配合完成上述工作，我司将自行处理店铺内的设备设施，收回该店铺，因此而引起的损坏及损失我司概不负责，我司均将无任何义务就该等物件向贵司支付或偿付任何款项。特此通知。单兴味诚公司主张因房屋产权人解除了与食宝街公司之间的合同，该公司与食宝街公司之间的合同也无法继续履行，应当解除，食宝街公司违约导致合同提前解除，应当赔偿给该公司造成的损失。食宝街公司针对该公司的损失，提交了以下证据：一、1、单兴味诚公司与国域兴业（北京）建筑装饰工程有限公司签订的《北京西单食宝街一味一诚装饰装修工程施工合同》，约定：工程名称为一味一诚-西单食宝街店装饰装修工程，工程总价款为60万元；2、付款凭证四张，显示单兴味诚公司向国域兴业（北京）建筑装饰工程有限公司支付了工程款。二、1、单兴味诚公司与金三维（北京）工程技术咨询有限公司签订的《装饰工程设计合同》，约定：项目名称为一味一诚（西单食宝街店）装饰设计，设计费94770元；2、付款凭证一张，显示单兴味诚公司向金三维（北京）工程技术咨询有限公司支付了设计费。三、1、单兴味诚公司与北京华信安消防设备有限公司签订的《建设工程施工合同》，约定：工程名称为西单食宝街三层一味一诚消防改造工程，工程承包总价80000元，合同签订三日内支付56000元，工程取得开业检文件三日内支付24000元；2、付款凭证一张，显示单兴味诚公司向北京华信安消防设备有限公司支付了工程款56000元，单兴味诚公司主张剩余24000元工程款尚未支付。四、1、单兴味诚公司与北京宇通彩云广告有限公司签订的《加工合同》，约定：制作内容为一味一诚西单食宝街发光门头跑马灯，总金额12000元；2、付款凭证一张，显示单兴味诚公司向北京宇通彩云广告有限公司支付了制作费用。五、“智慧食安”电子设备委托安装协议书、智慧食安信息化系统使用协议及微信记录，显示：工程名称为明厨亮灶设备安装，单兴味诚公司支付安装费用为3850元。审理中，单兴味诚公司表示该公司只主张2000元。本院认为，食宝街公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利，本院依法缺席判决。单兴味诚公司与食宝街公司签订的《租赁合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。食宝街公司作为出租人负有保证单兴味诚公司正常使用租赁房屋的义务。由于食宝街公司与房屋产权人的纠纷，导致房屋产权人要求提前解除与食宝街公司之间的合同并收回房屋，进而导致单兴味诚公司无法正常使用房屋并停止营业，食宝街公司构成根本违约，单兴味诚公司的合同目的无法实现，单兴味诚公司要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。由于食宝街公司未履行合同约定的责任及义务，导致合同提前解除，单兴味诚公司要求食宝街公司返还租赁保证金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。单兴味诚公司要求食宝街公司返还装修押金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。单兴味诚公司要求食宝街公司支付押金利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。食宝街公司违约导致合同提前解除，应当赔偿由此给单兴味诚公司造成的装修损失。对于装修损失的数额，本院结合单兴味诚公司装修费用支出总额、已使用期限、租赁期限，酌情确定为657308元，对单兴味诚公司要求食宝街公司支付装修损失诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除单兴味诚（北京）餐饮管理有限公司与北京食宝街商业管理有限公司就位于北京市西单北大街×××号店铺签订的《租赁合同》及补充协议；二、本判决生效之日起七日内，北京食宝街商业管理有限公司退还单兴味诚（北京）餐饮管理有限公司房屋租赁保证金405262.38元、装修押金20000元；三、本判决生效之日起七日内，北京食宝街商业管理有限公司赔偿单兴味诚（北京）餐饮管理有限公司装修损失657308元；四、驳回单兴味诚（北京）餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7863元，由单兴味诚（北京）餐饮管理有限公司负担851元（已交纳），由北京食宝街商业管理有限公司负担7012元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李俊二〇二一年七月一日法官助理 杨超书 记 员 高雅