湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初4582号原告：长沙市地华梅溪湖畔小区第二届业主委员会，住所地长沙市岳麓区枫林三路238号。负责人：刘宇俊，业主委员会主任。委托诉讼代理人：刘西菁，湖南红雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖翔，湖南红雨律师事务所律师。被告：湖南省地华置业有限公司，住所地长沙市岳麓区枫林三路238号公寓。法定代表人：张子仲，总经理。委托诉讼代理人：曾凯立，湖南越一律师事务所律师。原告长沙市地华梅溪湖畔小区第二届业主委员会（以下简称“梅溪湖畔第二届业委会”）诉被告湖南省地华置业有限公司（以下简称“地华公司”）返还原物纠纷一案，本院于2021年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梅溪湖畔第二届业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告将岳麓区枫林三路238号地华梅溪湖畔小区1#栋403号房屋（面积：约86㎡）立即交付原告使用；2.判令被告支付占用原告物业用房期间所产生的占用费86400元（按2400/月，暂从2018年3月20日起计至2021年2月19日止，之后至实际交付时止据实计算）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系长沙市岳麓区枫林三路238号地华梅溪湖畔小区的开发商。根据《国务院物业管理条例》、《湖南省物业管理条例》以及长沙市的相关规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，并且要具备水、电、采光、通风等使用功能的地面以上的独立成套装修房屋。长沙市岳麓区地华梅溪湖畔小区物业管理用房除被告现已交付的之外，还包括尚未交付的1栋403房（面积：86㎡）。2015年前期物业撤离之后，原告业主委员会多次向被告提出交付1栋403房的要求，被告虽然回复予以交付，但是一直没有实际履行。无奈之下，原告只能以诉讼的方式解决小区物业管理用房纠纷，恳请人民法院判决维护小区全体业主的合法权益。被告地华公司辩称：一、原告并非本案适格诉讼主体，根据民法典第274条之规定，物业服务用房属于业主共有，原告如要代表全体业主进行诉讼活动，应当报请业主大会表决授权且出具相应的授权文书。二、被告已将物业管理用房移交前期物业公司装修并使用，被告作为长沙市岳麓区枫林三路238号地华·梅溪湖畔小区的开发商，已于2013年8月12日将物管用房进行装修后交付给前期物业公司湖南京电物业管理有限公司验收并使用。三、原告主张支付占用费缺乏事实及法律依据：（一）被告系合法占有人，被告于2017年7月14日向长沙市地华·梅溪湖畔业主委员会支付2万元，之后双方口头达成一致意见，暂由被告使用1栋403房。此后，双方未就1栋403房的占用、使用问题达成新的协议，故截止起诉之日，被告均系1栋403房的合法占用人。（二）原告并未另行租赁其他房屋，案涉物管用房虽目前没有移交，但原告并没有因此遭受任何损失。地华·梅溪湖畔小区的建筑面积共84449.865平方米，根据《长沙市物业管理用房规定》第五条之规定，被告仅需交付422.249平方米的物业用房，原告正在使用的4栋101室面积为357.62平方米，被告仅需交付64.629平方米即可满足相关规定，目前移交的4栋101室完全能够满足小区物业管理的正常使用，原告也未提供其因移交的物管用房不能满足正常物业管理使用需求而另行租赁其他房屋的任何证据。（三）原告主张的占用费起算时间及计算标准不合理，即使原告要求支付占用费，其占用费的起算时间及计算标准也不合理。首先，原告主张暂从2018年3月20日起支付占用费于法无据，原告未提供任何证据证明被告系从2018年3月20日起开始恶意占有涉案房屋。第二，原告按照2400元/月的标准主张占用费明显偏高，据了解，地华·梅溪湖畔约同等面积的房屋家电齐全包物业费的租金仅1500元/月，而1栋403房内无任何家电、家具设施，其占有使用费应比1500元/月更低。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告梅溪湖畔第二届业委会于2020年7月21日成立，任期五年。被告地华公司系长沙市岳麓区枫林三路238号地华•梅溪湖畔小区的开发商。2011年11月22日，地华公司向相关行政主管部门递交了《长沙市开发企业物业管理用房申请确认单》，确认：“我公司将1#栋403室86.21平方米、4#栋101室357.62平方米，面积共计443.83平方米计物管用房。我公司开发的梅溪湖项目同意提供以上房屋作为物业管理用房，承诺不出售、不抵押，列入移交，否则愿意承担法律和经济责任”。经庭审询问，地华公司认可岳麓区枫林三路238号地华梅溪湖畔小区1#栋403号房屋（以下简称“案涉房屋”）现由其使用。另查，2017年7月12日，被告地华公司向长沙市地华梅溪湖畔业主委员会支付20000元，款项来源备注为“赞助费”。上述事实，有当事人陈述及经庭审质证的《业主委员会备案通知书》、《长沙市开发企业物业管理用房申请确认单》、收据、银行进账单等证据佐证。本院认为，本案争议焦点为：一、原告梅溪湖畔第二届业委会的诉讼主体资格问题。二、梅溪湖畔第二届业委会在本案中所提出的诉讼请求能否支持的问题。一、关于原告梅溪湖畔第二届业委会的诉讼主体资格问题。首先，原告系经相关政府部门批准同意设立，符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的“其他组织”的条件，有权对外代表业主维护业主的共同利益。其次，本案系业主与开发商之间所产生的物权争议。综上，梅溪湖畔第二届业委会在本案中具有诉讼主体资格。二、关于梅溪湖畔第二届业委会在本案中所提出的诉讼请求能否支持的问题。1、关于涉案房屋交付使用的诉请，首先，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。其次，地华公司向相关行政机关出具了物业管理用房的确认单，但并未将其确认的物业管理用房交付给案涉小区业主使用。第三，地华公司辩称其于2017年7月14日与长沙市地华梅溪湖畔业主委员会口头约定案涉房屋暂由地华公司使用，故地华公司向业主委员会支付20000元，但其未提交充分的证据予以佐证，且根据地华公司提交的银行进账单上显示的该笔款项来源为“赞助费”，故对于地华公司该项辩称意见，本院不予采纳。综上，本院对梅溪湖畔第二届业委会主张的物业管理用房交付使用的诉讼请求予以支持。2、关于房屋占用费的诉请。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，有关业主共有和共同管理权利的重大事项应由业主共同决定。本案中，梅溪湖畔第二届业委会主张的占有使用费标准，属于对业主共有权利进行处分的重大事项，现梅溪湖畔第二届业委会未提交证据证明其提出的该项诉讼请求经过了法定的业主表决程序，故本院对梅溪湖畔第二届业委会在本案中主张的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十四条、第二百七十八条之规定，判决如下：一、限被告湖南省地华置业有限公司于判决生效之日起三十日内将岳麓区枫林三路238号地华梅溪湖畔小区物业管理（服务）用房（具体为1#栋403号房屋，面积为86.21平方米）交付原告长沙市地华梅溪湖畔小区第二届业主委员会；二、驳回原告长沙市地华梅溪湖畔小区第二届业主委员会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取980元，由被告湖南省地华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘 群二〇二一年七月十二日法官助理  付承千书 记 员  刘 彬附相关法条：《中华人民共和国民法典》第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第二百七十八条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。