北京市通州区人民法院民 事 裁 定 书（2019）京0112民初24588号原告：曾宪龙，男，1963年8月6日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：吴**志，北京英淇律师事务所律师。被告：杨建英，女，1974年2月22日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：周玉纯，北京法盈律师事务所律师。第三人：季玉锟，男，1972年9月6日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王月永，北京市诚汇律师事务所律师。第三人：北京海达成科技有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇垡头村西。法定代表人：季树海，总经理。委托诉讼代理人：王月永，北京市诚汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：季术东，男，1970年5月17日出生，汉族，该公司员工。原告曾宪龙诉被告杨建英、第三人季玉锟、北京海达成科技有限公司（以下简称海达成公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾宪龙及其委托诉讼代理人吴**志，被告杨建英及其委托诉讼代理人周玉纯，第三人季玉锟、海达成公司的共同委托诉讼代理人王月永，第三人海达成公司的委托诉讼代理人季术东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾宪龙向本院提出诉讼请求：1.确认原告曾宪龙与被告杨建英之间签订的《承包协议》无效；2.判令被告杨建英赔偿给原告造成的全部经济损失7485955元，第三人海达成公司、季玉锟承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费由被告和第三人承担。事实与理由：2013年9月4日，季玉锟与杨建英签订了《天地和庄园承包协议》，季玉锟将“天地和庄园”全部转租杨建英。后因杨建英经营困难，于2014年5月19日将“天地和庄园”整体转租给曾宪龙和石绍辉。2015年5月8日，石绍辉退出，原告曾宪龙独自经营。2016年8月20日，原告曾宪龙与刘源签订合作协议，将“天地和庄园”承包给刘源。在原告曾宪龙参与经营的两年多时间内，原告为了吸引客源、提高庄园档次，对天地合庄园进行的大规模的装修改造，先后共投资一千多万元。主要改造项目包括:1、对庄园的大门楼进行了重建和装饰；2、在大门外的马路边树立大型的广告牌；3、对大门外入院桥涵进行了拓宽加固重整；4、对院内的大宴会厅从地面到屋顶进行了全面改造，包括演艺舞台、电动幕帘，钢化玻璃、木栏护栏，安装LED大屏幕及激光灯、射灯；5、对20个餐厅包房进行精装修，其中8个包间安装大理石炖菜餐桌及灶台；6、建设花坛200多米；7、重整院内的排水沟和下水道；8、修整院内破碎地面和土地面建设大型停车场；9、大门外绿化铺设自来水管200多米；10、在餐厅外建设大型烧烤房；11、在院内建设小超市房屋；12、为保障院内供水、在院内打机井一眼；13、在院内建设了假山、河道和草坪；14、对城堡内会议厅和客房进行了装修改造；15、安装视频监控设备；16、为后厨、餐厅、包间、客房、办公室等场所添置了大量的桌、椅、板、凳、床柜子、冰箱、风扇等家具家电。原告从被告接手天地合庄园时，双方约定，遇到拆迁时，各自经营期间建设的地上物对应的补偿款归各自所有，营业损失补偿归原告所有，而且根据被告与季玉锟签订的租赁合同也有同样的约定，为此原告才对被告和第三人产生了信任，愿意倾其所有并举债借款投资到天地合庄园。不料建设完成之后，客源依然不容乐观，每月入不敷出。原告尽力支撑两年后，无钱再投入而选择对外承包，以收回投资款。2016年8月，经人介绍刘源考察了庄园，对庄园硬件设施非常认可，对承包该庄园充满信心，同意每月按照200万元的价格全面承包该庄园，原告表示同意，并签订了承包合作协议，原告期望通过10年左右的时间可以收回投资，以挽回投资损失。不料在刘源承包了1年时间就发生了漷台路拆迁、大门外断路施工，庄园大门、餐厅、厨房被迫拆除，院内一片狼藉，导致该庄园从2017年9月开始无法正常经营。自此刘源拒绝向原告支付承包金，原告损失无从回收。经法院调查，第三人海达成公司作为该庄园的首任承租人与镇政府两次签订了搬迁补偿协议和腾退补偿协议，分别获得补偿款为1301万元和1482万元，两次拆迁共获得补偿款达2783万多元。根据两次拆迁补偿的评估资料，原告经核查统计，原告曾经投资和建设的地上物和相关附属设施对应的补偿款共计3569854元，同时根据租赁协议约定，原告应当获得的经营损失补助款为3916101元，两项合计为7485995元。原告原本每年可以获得的租金差为80万元(刘源上交的承包金每年200万元，原告每年上交给被告租金为120万元)，剩余租期11年(自2017月9月至2028年9月)，可期待的投资收益为880万元。现因拆迁导致可预期收益无法获得。作为被告及第三人，在其转租该庄园时已经承诺乙方(接手一方)有权获得拆迁补偿中的增建部分补偿和营业损失补偿，现在应当参照该承诺，赔偿原告受到的损失和预期利益。为了维护原告的合法权益、节约司法资源，现原告将被告和第三人一并诉至法院，请求法院依法判决，支持原告诉请。被告杨建英辩称：第一，同意原告第一个诉求，且已经有生效的法律文书确认原告与被告签订的租赁协议无效；第二，不同意原告关于损失赔偿的诉求：1、原告与刘源签订合作协议已经向被告和第三人公示，原告应该与刘源共同主张损失，该损失是否可以支付给原告现在不确定；2、原告主张的损失现在均由第三人享有，如果支付也应该第三人支付给原告；3、原告与杨建英签订合同由季玉锟签字认可，原告及第三人对原被告之间签署的合同无效存在过错，所以在判决支付损失时，希望法院考虑到原告及第三人的过错行为。第三人季玉锟、海达成公司辩称：不同意原告对第三人的诉求。第一，第三人并非本案适格当事人，原告以租赁合同纠纷作为案由提起诉讼，该合同由原告与被告之间签订并履行，第三人并没有参与其中，根据合同相对性原则，原告不应将第三人，尤其是海达成公司拉入到本案诉讼当中，杨建英租赁该地块也是跟季玉锟签订的协议，海达成公司与该地块的多手之间的租赁合同没有任何关系；第二，原告诉称对天地和庄园进行大规模装修改造，但是此次搬迁腾退，有关腾退人并未就装修部分作出任何补偿，原告诉求的损失，与第三人在实体上并无任何关系。基于上述理由，请求驳回原告对第三人的诉求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年4月，通州区牛堡屯镇大北关村经济合作社（甲方）与北京垡头铸造有限公司（乙方，以下简称铸造公司）签订土地承包合同及补充协议，约定将案涉土地(原通州区新华办事处农场，占地111.56亩)发包给铸造公司，租金每年4万元，可用于开发农业旅游观光项目，允许进行相关配套设施的开发建设。合同还约定了其他内容。2005年4月1日，铸造公司（甲方）与季玉锟（乙方）签订《土地租赁合同》，约定将原通州区新华办事处农场，即案涉天地和庄园场地出租给季玉锟，并约定租金为每年4万元，此后按每五年上浮5%-10%。租赁期间，如遇拆迁导致本合同无法继续履行合同解除的，不视为甲方的违约行为，甲方不做任何赔偿给乙方，对于因拆迁给予的赔偿，全部归乙方所有。合同还约定了其他内容。2013年9月4日，北京天地和旅游观光有限公司（甲方，法人季玉锟）（以下简称天地和公司）与杨建英（乙方）签订了《天地和庄园承包协议》，约定将天地和庄园承包给杨建英经营使用，承包期自2013年10月1日至2028年9月30日，承包期限15年。承包期内乙方享有的自主经营权甲方不得干涉，但乙方的经营行为需符合国家法律法规的规定，否则乙方须承担全部责任。原天地和员工经甲方与乙方协商，乙方决定全部留用，因劳动关系涉及的补偿问题按照国家规定给付，承包以前产生的由甲方承担。承包期内乙方以天地和的名义开展经营活动，甲方将天地和的证照及公章、财务章、法人证交乙方保管使用。乙方对租赁的“天地和庄园”可以改建、扩建，乙方对现有房屋结构不能擅自改动，不能拆除房屋。如有特殊需要，双方可以协商解决，以书面文字为准。乙方在承租期间负有维修、保管该租赁物的责任，并承担由此产生的费用。乙方不得经营《营业执照》所确定的营业范围之外的业务，如果发生超范围经营，乙方须承担全部责任。甲方可以对乙方使用“天地和庄园”公章实行检查、监督。每6月向甲方交一份公章使用说明表。承包期内，如果政府及相关部门对经营损失进行补偿，补偿费用归乙方所有，甲方不做任何赔偿给乙方。对于因拆迁给予的赔偿，经营损失和乙方增建扩建的建筑物补偿归乙方，其余全部归甲方所有。合同还约定了其他内容。2014年5月19日，杨建英（甲方）与曾宪龙、石绍辉（乙方）签订《承包协议》，约定，承包范围：甲方将“天地和庄园”除西北角的三排平房、办公区两间办公室以外的“天地和庄园”内所使用的土地房屋及配套设备设施、果园果树等有偿承包给乙方经营使用，承包范围以双方签字确认的天地和庄园平面图标注为准。天地和庄园位于通州区张家湾镇大北关村北。北临胜利干渠路，东临小北关村，地界南北长335米，东西宽222米。城堡中轴线将来作为漕运文化园，可以双方共同协商使用。承包年限15年：2014年5月19日至2028年9月30日，承包金每年160万元整，每半年支付一次，甲方需要提供租金收据（每两年增加8万元承包金）。承包期内如遇有关政策调整双方必须终止协议，不视为甲乙双方的违约行为。如果政府及相关部门对经营损失进行补偿，补偿费用归乙方所有，甲方不做任何赔偿给乙方。租金按乙方实际租赁时间计算。对于因拆迁给予的赔偿，经营损失和乙方增建扩建的建筑物补偿归乙方，原有建筑补偿全部归甲方所有。此外，协议还约定了其他内容。2014年12月17日，杨建英（甲方）与曾宪龙、石绍辉（乙方）签订《天地和庄园承包补充协议》，约定，从2015年5月19日开始以后每年承包金额改为：承包金定为每年120万元整，每半年付一次，甲方需要提供租金收据。2015年5月8日，石绍辉（甲方）、曾宪龙（乙方）和杨建英（丙方）签订《天地和庄园承包退出协议》，约定，现经友好协商，甲方自愿退出合作承包经营，将承包经营权益全部转让给乙方，并征得丙方作为发包方的同意，从转让之日起“天地和庄园”之前与今后所有的债权、债务与甲方没有任何关系。甲方同意将承包经营权转让给乙方，乙方同意退还甲方所有投入资金。协议签订后，甲方开始办理退出手续，所有手续在15天内办完。此外，该协议还约定了其他内容。2016年8月20日，曾宪龙（甲方）与刘源（乙方）签订《合作协议》，协议约定，甲乙双方合作经营以乙方为主体，乙方拥有自主经营权，决策权，在国家法律法规范围内经营，甲方不得干涉。甲方将北京天地和旅游观光有限公司营业执照及各种有效的相关资质移交乙方使用管理。如因乙方问题造成资质作废，乙方负全责。甲方将“天地和庄园”除西北角的三排平房，办公区两间办公室以外的天地和庄园内所使用的土地、房屋及配套设备设施，果园果树由乙方使用管理(以双方签字确认的天地和庄园平面图标注为准)天地和园位于通州区张家湾镇大关村北，北邻胜利干渠路，东临小北关村，地界南北长335米，东西宽222米。合作年限：自2016年8月25日至2028年8月25日止，共12年。乙方交付甲方年租金200万元整(从第二年每年递增10万元，最高租金不得超过260万元)，租金每半年交付一次，甲方需给乙方提供有效的租金收据。承包期限内，如遇相关政策调整，双方必须终止协议，不视为甲乙双方的违约行为，如果政府及相关部门对经营损失进行补偿，补偿费用归甲乙方所有，并按股权比例分配，甲方不做任何赔偿给乙方。对于因拆迁地上物给予的赔偿，甲乙双方各自增建扩建的建筑物归各自所有（甲方投资在2016年8月25日前改建扩建部分的补偿归甲方所有），原有建筑补偿全部归庄园产权所有者所有，因拆迁地上物而减少乙方原使用面积，由甲方协调重建相当面积建筑。因乙方给甲方经营纯利润的15%股权，对此在经营期间，甲方有财务知情权、经营建议权。此外协议还约定了其他内容。2017年9月1日，作为拆迁人的北京市通州区张家湾镇人民政府（甲方）与作为被拆迁人的北京海达成科技有限公司（乙方）签订《通州区漷台路改扩建工程（张家湾段）非住宅搬迁补偿协议》，载明，“一、被搬迁房屋情况：甲方因“本项目”建设，需要搬迁乙方在大北关村的所有非住宅房屋及其附属物。乙方土地使用面积3673.74平方米，经营性用房屋使用面积2818.59平方米……二、被搬迁房屋搬迁补偿款：……房屋重置成新价款5631186元，附属物补偿价款3464913元，合计:9096099元。2、搬迁各项补助及奖励费(1)提前搬家奖励费:1409295元(2)搬迁补助费:142709元；(3)一次性停产停业补助费:2254872元……(6)移机费:8000元；(7)大型设备搬迁补助费:40500元；(8)材料迁移费:60725元；……合计:3916101元。3、以上补偿、补助及奖励费总计13012200元。经核实，上述补偿款已经全部向海达成公司发放完毕。2017年9月11日，杨建英签署《拆迁说明》载明，按天地和庄园发包人杨建英要求，承包人曾宪龙将配合此次胜利干渠路（漷台路）道路扩宽拆迁，从2017年9月11日开始：此次拆迁范围所涉及的曾宪龙的增建扩建项目：1.庄园大门改造及增建门房20平方米，2.大门右侧广告牌20*4米，3.庄园花坛200米，包括地下括排水沟，4.餐厅后边增建门楼及停车场，5.大门东增建道口一处，6.大门右侧停车场，7.大门外自来水管线及水龙头，共200米，8.餐厅内20间包间精装修，9餐厅内增建8个大理石炖菜餐桌及灶台，10.餐厅中的钢化玻璃结构地面及周围木栏，11.餐厅中的舞台拓展装修，12.餐厅内增建电动窗帘及灯光，13.自建小超市20平米，14.舞台LED大屏幕及照明。2017年10月17日，曾宪龙向杨建英发出《关于暂停支付租金的告知函》，该函载明：“2014年5月19日您我双方就北京市通州区张家湾镇大关村北的天地和庄园”签订了《天地和庄园承包协议》，承包期至2028年9月30日。租金已交至2017年11月18日。2017年6月以来，通州区张家湾镇人民政府因修建漷台路，需对沿线建筑物进行拆迁，“天地和庄园”部分建筑物恰好位于规划红线范围。2017年9月中旬，漷台路规划红线范围内的全部建筑物被强制拆迁，包折餐厅和办公室等，导致该庄园无法正常经营。经调查，此次拆迁之前，“天地和园”的原业主季玉锟已经私下就拆迁补偿问题与拆迁方达成安置补偿协议，并领取了1301余万元的补偿款。按照合同约定，其中我方新增建筑物和设施的补偿以及营业损失的补偿应归我方所有，而季玉锟和您至今均未就上述补偿款和承包金调整等相关事宜与我方进行协商达成共识。根据您我之间的合同约定，原本我应于2017年11月19日前支付下期（半年）的承包金，但是目前因主要经营场所被强制拆迁，庄园全部停业，而且拆迁补偿问题及租金调整问题己经提交人民法院诉讼解决，案件正在审理过程中。故我方特给您函告如下：1.在诉讼案件未结案之前，暂停支付下期承包金。2.待生效判决确定补偿数额及租金数额之后，你我双方在就承包金支付问题进行结算和支付。在上述事项未达成相关协议之前，根据合同法之同时履行抗辩权，我方有权暂停支付下期租金，直至上述争议得到明确结论。”2020年8月4日，北京市通州区张家湾人民政府（甲方、腾退人）与海达成公司（乙方、被腾退人）签订《通州区2020年张家湾镇平原重点区域造林绿化工程集体土地上非住宅房屋、青苗及地上附着物腾退补偿协议》（以下简称腾退补偿协议），约定甲方因重点区域造林绿化工程建设工程项目，需要腾退本项目范围内张家湾镇大北关村四至位置用于养殖的乙方房屋及地上附着物。乙方非住宅占地面积为64476.16平米，因历史原因形成的无相关批建手续房屋的建筑面积在2008年1月1日之前建成的7926.64平方米，在2008年1月1日至2013年3月28日期间新建及翻改扩建增建的545.13平米，在2013年3月28日至2017年1月1日新建及翻改扩建增加的377.40平米。乙方在奖励期内签约并按时腾房的拆除配合费为13899987元，其他机井、变压器921400元，以上共计14821387元。此外，协议还约定了其他内容。经核实，海达成公司与天地和公司针对上述补偿款签订了《分款协议》，协议约定的具体分配方式为，海达成公司分款款项13899987元，天地和公司分款款项921400元。本案审理过程中，原告曾宪龙针对损失诉求曾提出评估申请，申请就其在涉案场地上的添附物进行价值评估。后本院依法委托北京中燕通华工程造价咨询有限公司进行评估公司，后该评估公司出具《终止鉴定函》，称因当事人无法提供涉案工程施工图纸，致使鉴定工作无法继续进行，故终止鉴定，并退还所有鉴定材料及原告所缴纳的鉴定费用。另查，2014年12月23日，铸造公司的名称由“北京垡头铸造有限公司”更名为“北京海达成科技有限公司”。再查一，2018年3月15日，季玉锟作为原告以租赁合同纠纷为由将杨建英、曾宪龙（第三人）、刘源（第三人）诉至本院，要求解除其与杨建英签订的《天地和庄园承包协议》，杨建英支付拖欠租金及占地使用费，支付违约金，杨建英、曾宪龙、刘源腾退涉案场地。本院审理后，于2018年10月12日作出（2018）京0112民初7566号民事判决书，判决：“一、原告（反诉被告）季玉锟与被告（反诉原告）杨建英签订的《天地和庄园承包协议》无效；二、被告（反诉原告）杨建英、第三人曾宪龙、第三人刘源将承租的位于北京市通州区张家湾镇大北关村北的天地和庄园腾退给原告（反诉被告）季玉锟，并将天地和庄园内的地上物、设施返还给原告（反诉被告）季玉锟，于本判决生效之日起十五日内执行清；三、被告（反诉原告）杨建英支付原告（反诉被告）季玉锟自二〇一七年四月一日至二〇一八年三月三十一日期间的占地使用费人民币六十万，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告（反诉原告）杨建英支付原告（反诉被告）季玉锟自二〇一八年四月一日至诉争土地实际腾退之日止的占地使用费（占地使用费的标准为每年人民币一百万元），于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告（反诉被告）季玉锟的其他诉讼请求。”杨建英不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院。2019年3月29日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终202号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”本案审理过程中，就上述判决的执行事宜，经核实，涉案场地实际腾退时间为2020年3月17日，杨建英已经交纳了截止2020年3月17日的全部占地使用费。再查二，2020年1月14日，曾宪龙作为原告以租赁合同纠纷为由将刘源诉至本院，要求刘源支付2017年8月26日至实际搬离天地和庄园之日止的租金，本院于2020年12月25日作出（2020）京0112民初3590号民事判决书，判决：“一、被告刘源支付原告曾宪龙2017年8月26日至2020年3月17日期间的占地使用费共计502万元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告曾宪龙的其他诉讼请求。”刘源不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院，后刘源撤回上诉。再查三，2020年6月5日，杨建英作为原告以租赁合同纠纷为由将曾宪龙、刘源（第三人）诉至本院，要求依法判决杨建英与曾宪龙签订的《天地和庄园承包协议》无效，并由曾宪龙支付相应占地使用费及利息。本院审理后，于2020年12月25日作出（2020）京0112民初12567号民事判决书，判决：“一、原告杨建英与被告曾宪龙、案外人石绍辉于2014年5月19日签订的《天地和庄园承包协议》无效；二、被告曾宪龙支付原告杨建英2017年11月19日至2020年3月17日期间的占地使用费共计253万元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告杨建英的其他诉讼请求。”曾宪龙不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院。2021年3月22日，北京市第三中级人民法院作出（2021）京03民终3462号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”再查四，2019年8月20日，刘源作为原告以财产损害赔偿纠纷为由将季玉锟、杨建英、曾宪龙诉至本院，要求赔偿损失。2021年4月20日，刘源以调整诉讼策略为由申请撤回起诉，同时表示针对损失问题，将另案起诉。经核实，刘源已经重新起诉至本院，该案件正在审理中。庭审过程中，就原告曾宪龙诉求的损失赔偿金额，其分别以“第一次拆迁地上物补偿项目”、“第二次拆迁地上物补偿项目”及“第一次拆迁补助奖励费”为板块提交了明细，对于明细列明的具体金额，经询问，来源于涉案场地两次腾退所涉及的评估测绘资料，其中部分金额，系结合评估测绘资料及原告针对腾退标的物的投入情况进行的估算。以上事实，有双方提交的证据、本院调取的腾退补偿资料及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：根据查明的事实，曾宪龙与杨建英之间的《天地和庄园承包协议》，本院在（2020）京0112民初12567号民事判决书中已认定无效，该判决已经生效。故原告曾宪龙关于确认《天地和庄园承包协议》无效的诉求，根据“一事不再理”原则，本院在本案中不再重复处理。虽然涉案协议无效，但双方对于涉案场地如遇政府征占，相关的经营损失归属及地上物补偿权益归属进行了约定，该约定系双方真实意思表示，且不受合同效力的影响。原告曾宪龙在实际损失无法通过评估进行确认的情况下，结合拆迁（腾退）的具体情况、自身投入的实际情况及双方之间的合同约定，提出本案诉求。而根据本案查明的事实，铸造公司与季玉锟签订的《土地租赁合同、季玉锟与杨建英签订的《天地和庄园承包协议》、杨建英与曾宪龙、石绍辉签订的《承包协议》及曾宪龙与刘源签订的《合作协议》均对经营损失及地上物补偿权益的归属进行了约定，涉案场地的地上物涉及多方投资建设问题。本案中，以拆迁补偿数据为依据（参考）的损失诉求的处理，必然涉及案外人刘源、天地和公司等权益，且天地和公司已就部分补偿款项做分款处理。故原告曾宪龙关于损失的诉求，不宜在本案中处理。对于补偿所得利益的处分，各方当事人可以进行协商或另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回原告曾宪龙的起诉。案件受理费64202元，退还原告曾宪龙。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 许多清二〇二一年七月二十六日法官助理 郭铭明书 记 员 张媛媛