广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初8349号原告（反诉被告）：冼鉴垣，男，1969年10月20日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：侯祥旭,广东鹏派律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢敏,广东鹏派律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社，住所地广东省广州市番禺区大石街河村，统一社会信用代码N24401137910338794。法定代表人：冼卞雄。委托诉讼代理人：吴智江，广东道怡律师事务所律师。原告（反诉被告）冼鉴垣与被告（反诉原告）广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社（以下简称“河村经济社”）土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冼鉴垣的委托诉讼代理人侯祥旭、卢敏，被告（反诉原告）广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社的委托诉讼代理人吴智江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冼鉴垣向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告双方于2016年07月15日所签订的《广州市房屋租赁合同》至租赁合同约定的期满即2021年12月31日止；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于1999年06月01日与被告签订《河村经济合作社土地出租合同》一份，约定被告提供土地一块位于迎宾××××路段太平洋酒家至富丽宫酒家之间，面积2327平方米，租赁时间为1999年06月01日至2020年5月30日止，原告并已于1999年05月31日交纳押金10000元。合同签订后，原告依据合同约定在地上建设厂房并依合同约定缴纳租金。2016年07月15日，原、被告又签订《广州市房屋租赁合同》一份，约定被告将位于番禺区迎宾路××房出租给原告作厂房、办公用途使用，双方对租赁物的租赁期限作出了变更，租赁期限变更为自2016年01月01日至2021年12月31日，月租金为9000元。双方将租赁合同向广州市番禺区住房和建设局办理了租赁登记。2020年5月13日，被告及广州市番禺区大石街河村村民委员会通知原告，主张原告与被告所租赁的厂房于2020年5月30日期满，要求收回租赁的厂房和该厂房的土地使用权。原告认为，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决，维护原告的合法权益。被告广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社辩称，不同意原告的诉讼请求，原告所依据的这份《广州市房屋租赁合同》只是用来为原告办理营业执照之用，请合议庭注意，在这份合同第八条，当时村领导也担心这份合同以后会有纠纷，就特别标注“该合同仅限办理营业执照使用”，因此该合同只作提供给政府方便被反诉人办理营业执照之用，不存在对双方租赁关系的变更或者改变，并非双方真实意愿。且这个期限也违反法律规定，法律规定凡是租赁合同期限是20年，如果再延一年也是超过法律期限，属于无效约定。根据番禺区政府相关文件《广州市番禺区农村集体经济组织“三资”管理办法》规定，从2013年4月起凡涉及农村资产出租的须经股东大会表决通过并公开招投标及进行公示。另，《广州市番禺区农村集体资产资源交易管理办法》规定，2013年10月起凡涉及农村资产出租的除须经股东大会表决通过并公开招投标及进行公示外，还应上“三资”平台办理手续，这才是合法的手续。原被告双方签订的备案合同是2016年签订的，仅用于备案。所以双方的租赁合同早已于2020年5月30日到期，所以我们认为合同到期了原告应当履行合同约定，撤离涉案场地。原被告最终没有继续签订合同，现在原告继续占据着土地，且还有诉讼在这里，原告为了继续享有涉案土地上的建筑物使用权，明知到期了却继续强占，导致我们无法挂“三资”平台。反诉原告广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人立即拆除涉案土地上的建筑物并将涉案土地返还给反诉人；2、判令被反诉人向反诉人支付自2020年6月1日起拖欠的土地使用费用每月人民币13901.5元，直至被反诉人退还土地为止；（暂计至2020年10月1日止为合共欠人民币55606元）；3、判令反诉人没收被反诉人已支付的押金人民币10000元；4、本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由:反诉人与被反诉人曾于1999年6月签订了《河村经济合作社土地出租合同》，合同作出了明确的约定，约定出租时间为1999年6月1日起到2020年5月30日止。期间，双方没有再签订任何补充协议和新的出租合同。被反诉人所提供的《广州市房屋租赁合同》中第八条已经明确“该合同仅限办理营业执照使用”，因此该合同只作提供给政府方便被反诉人办理营业执照之用，不存在对双方租赁关系的变更或者改变。反诉人认为双方的租赁关系已于2020年5月30日到期，被反诉人既没有退还反诉人的土地，也没有向被反诉人支付过任何土地使用费用，其行为已构成违约，反诉人有权依合同没收被诉人已交的押金人民币10000元。为此，反诉人就此提出反诉，请求法院依法查明事实，依法裁判。反诉被告冼鉴垣辩称，根据双方之后所签订的广州市房屋租赁合同的约定，双方的土地租赁期限应为至2021年12月31日，故被告反诉要求我方返还土地，拆除地上建筑物以及没收押金没有事实和法律依据。另外对第二项诉讼请求，我方实际已经支付土地租金至2021年1月份，该诉求应依法予以驳回，恳请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：涉案土地位于迎宾××××路段太平洋酒家至富丽宫酒家之间，面积2327平方米，原、被告确认的权属人是被告，土地性质是集体建设用地。被告提交了建设用地规划许可证和建设用地批准书。原告确认其在涉案土地上建设了简易厂房1300㎡，标准厂房为700㎡/层，共4层，一共2800㎡，原告至今还在使用该土地。被告确认上述建筑物没有办理报建手续及办理建设工程规划许可证。1999年6月1日原告与被告签订一份《河村经济合作社土地出租合同》，约定被告提供土地一块位于迎宾××××路段，太平洋酒家至富丽宫酒家之间，面积2327平方米，租赁时间为1999年6月1日至2020年5月30日止，为期二十一年。土地出租方法：实行分期计收，以后每一期时间三年。第一期以每平方米每月2元；第二期在原基础上递增20%，如此类推计算。计租时间从1999年9月1日开始，按每月交租一次，每月10日前交当月租金。如有超过两个月时间不交租的，甲方有权冻结乙方在此投资的全部资产（建筑物、水电安装），如乙方实在无法再承担租金的，该保证金及以上财产全部为甲方所有，甲方有权另行出租。双方签定合同之日，乙方要先付保证金壹万元给甲方，该保证金不计利息，也不能作为租金，待承租期满，如乙方中途没有违反本合同规定的，保证金方可如数退回乙方。期满时，乙方在此地建筑物、水电设施，全部归甲方所有。被告确认原告已于1999年5月31日交纳押金10000元。合同签订后，原告依据合同约定在地上建设厂房并依合同约定缴纳租金。原告提供一份双方在2016年7月15日签订的《广州市房屋租赁合同》，合同约定，被告将位于番禺区迎宾路××房的房地产出租给原告作厂房、办公用途使用，建筑（或使用）面积为1800平方米。租赁期限为自2016年1月1日至2021年12月31日，月租金为9000元。合同第八条“其他约定”项载明，仅限办理营业执照使用。该租赁合同在广州市番禺区住房和建设局办理了房屋租赁登记备案。2020年5月13日广州市番禺区大石街河村村民委员会向原告发出一份《关于租赁合同到期通知》，通知原告所租赁的厂房于2020年5月30日期满，要求收回租赁的厂房和该厂房的土地使用权。2020年6月5日，原告冼鉴垣向本院提起诉讼，主张继续履行涉讼租赁合同。广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社在本案中亦提出反诉，要求原告退还土地，支付使用费和没收押金。在庭审中，被告确认原告已经缴纳了2020年6月前的租金，双方一直是按1999年的合同进行交租的，2016年的合同就是形式而已，没有具体履行上面的条款。2020年1月-5月，原告一共交了69507.5元，平均下来每个月租金是13901.5元。原告确认实际递增的内容是按照前面那份合同的递增标准，即按1999年的合同交租，一直交到2020年。原告提交证据4、银行转账记录；证明冼鉴垣已于2020年9月30日将2020年6月至9月的土地租金支付给广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社。证据5、银行转账记录；证明冼鉴垣已于2021年1月6日将2020年10月至2021年1月的土地租金支付给广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社。被告对补充证据4、证据5的真实性无异议，确认原告是有转账过来，但被告认为该款并不是缴纳租金，是原告单方的行为，只能作为拖欠的使用费，不能作为其交付租金的凭证。以上事实有冼鉴垣及广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社提交的证据、庭审中陈述及开庭笔录予以证实。本院认为：本案系租赁合同引起的诉讼纠纷，租赁是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，并收取一定数额租金的法律行为。广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社与原告冼鉴垣于1999年6月1日签订一份《河村经济合作社土地出租合同》，约定租赁时间为1999年6月1日至2020年5月30日止。广州市番禺区大石街河村村民委员会向原告发出一份《关于租赁合同到期通知》，通知原告所租赁的厂房于2020年5月30日期满，要求收回租赁的厂房和该厂房的土地使用权。原告主张涉案土地租赁期限的届满时间是2021年12月31日，原告提供一份双方在2016年7月15日签订的《广州市房屋租赁合同》，合同约定，租赁期限为自2016年1月1日至2021年12月31日。双方对租赁合同的期限发生分歧，这也是本案的争议焦点问题，从1999年6月1日签订的《河村经济合作社土地出租合同》和2016年7月15日签订的《广州市房屋租赁合同》的合同内容以及原、被告实际履行情况综合审查，首先，原、被告之间的租赁标的物是土地，是土地租赁关系，是由租赁土地后建设房屋，而非《广州市房屋租赁合同》所约定的面积为1800平方米的建筑物或厂房；其次，原、被告确认实际履行是按1999年的合同交租，并非按照《广州市房屋租赁合同》约定的月租金9000元；最为重要的是，《广州市房屋租赁合同》第八条“其他约定”项载明，仅限办理营业执照使用。综上，本院认定原、被告实际履行的合同为1999年6月1日签订的《河村经济合作社土地出租合同》，根据合同约定，租赁时间为1999年6月1日至2020年5月30日止，现在租赁期限已届满，原、被告未协商续订租赁合同，广州市番禺区大石街河村村民委员会也向原告发出一份《关于租赁合同到期通知》，通知原告所租赁的厂房于2020年5月30日期满，要求收回租赁的厂房和该厂房的土地使用权。被告以广州市番禺区大石街河村村民委员会的名义明确表示不再与原告签订土地租赁合同，则原、被告之间的租赁合同关系自然终止，原告冼鉴垣起诉要求继续履行租赁合同至2021年12月31日，该诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依据上述事实，广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社反诉要求冼鉴垣立即拆除涉案土地上的建筑物并将涉案土地返还给反诉人，该请求合理合法，本院予以支持。广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社反诉要求冼鉴垣支付自2020年6月1日起拖欠的土地使用费用每月人民币13901.5元，直至被反诉人退还土地为止，由于冼鉴垣一直未将涉案土地返还给河村村股份合作经济社，且至今使用，河村村股份合作经济社以2020年5月份的租金标准每月人民币13901.5元要求冼鉴垣支付土地使用费用，该土地使用费标准合理，本院予以支持。河村村股份合作经济社在庭审时确认冼鉴垣已支付了至2020年5月30日止的租金69507.5元，冼鉴垣又分别于2020年9月30日、2021年1月6日各转账支付了55606元给广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社，该费用按每月13901.5元的标准，可抵作2020年6月1日至2021年1月31日的土地使用费，则广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社主张的土地使用费应从2021年2月1日起计，计至冼鉴垣返还土地之日止。对于河村村股份合作经济社反诉请求超出部分，本院不予支持。由于冼鉴垣未在合同届满后即时将土地交还给河村村股份合作经济社，已违反了合同约定，河村村股份合作经济社反诉要求没收冼鉴垣人已支付的押金10000元，该请求合理，本院予以支持。对于原告冼鉴垣的其他诉讼请求和广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社的其他反诉请求，本院均予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）冼鉴垣应于本判决生效之日起十日内立即拆除涉案土地上的建筑物，并将涉案土地返还给被告（反诉原告）广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社管业；二、原告（反诉被告）冼鉴垣应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社支付土地使用费（土地使用费的计算方式：每月13901.5元的标准，从2021年2月1日起计，计至冼鉴垣返还涉案土地给广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社管业之日止）；三、原告（反诉被告）冼鉴垣缴交的押金10000元归广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社所有；四、驳回原告（反诉被告）冼鉴垣的全部诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）广州市番禺区大石街河村村股份合作经济社的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉费用3720元，由原告（反诉被告）冼鉴垣负担3720元。反诉费用720元，由原告（反诉被告）冼鉴垣负担720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  曾 强人民陪审员  黄家杰人民陪审员  邱秋霞二〇二一年七月十六日书 记 员  罗筱笛