上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初5503号原告(反诉被告)：上海象标工贸有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：郭大海，董事长。委托诉讼代理人：宋文舟，北京市盈科(苏州)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海越超汽车维修有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：金维明，总经理。委托诉讼代理人：周喜清，上海市中天信律师事务所律师。原告上海象标工贸有限公司(反诉被告)(以下简称“象标公司”)与被告上海越超汽车维修有限公司(反诉原告)(以下简称“越超公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋文舟、被告委托诉讼代理人周喜清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。象标公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告搬离上海市嘉定区XXX路XXX号地块的厂房房屋，并将房屋按现状返还给原告；2、请求判令被告立即支付原告自2019年11月5日至2020年11月5日止期间的房屋租金880,976.16元(220,244.04元/季*4季度=880,976.16元)；3、请求判令被告立即支付原告自2020年11月6日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(该使用费按每月73,414.68元计算，暂计到起诉日为80,000元)；4、判令被告支付原告违约金200,000元。事实和理由：2017年11月5日，原告与被告签订了《厂房租赁协议书》，约定原告为出租方，被告为承租方，原告将其自有的位于上海市嘉定区XXX路XXX号地块厂房部分房屋及相关配套设施(以下简称系争房屋)出租给被告使用，租期3年，第三年租金为880,976.25元。被告厂房租金支付方式为先付后用，每三个月支付一次租金，被告并支付租赁厂房押金66,740.62元。任何一方违约的应一次性支付对方违约金20万元。合同签订后，原告按约交付房屋并履行了合同，被告也按约支付了前两年的租金，但被告自2019年11月5日起的租金却一直未交，并以各种理由拖延。双方合同到期后，原告多次要求被告支付拖欠的租金和搬离厂房并返还房屋，但未果。被告未按合同约定支付租金，在租赁合同到期后又拒绝返还原告房屋，已构成严重违约，应当承担违约责任。越超公司辩称，1、同意在得到原告赔偿后搬离。认可自2019年11月5日起未付租金，同意支付自2019年11月5日至2020年11月5日止期间的房屋租金880,976.16元。2、被告暂未支付相关租金系因原告不同意与被告进行结算，包括水、电费以及由于原告责任导致被告损失的相关赔偿。整个园区均为原告所有，原告将电费的总表安装在了被告承租的系争房屋内，各承租人均安装有分表，被告根据总的电表数先垫付总电费，然后原告再向分别向各个租赁户收取电费，之后在返还给被告。自2018年2月至2020年的3月份期间，总电费约86万，被告实际使用的电费约95,000元，被告已垫付了全部电费，象标公司工作人员杜书通过微信方式返还了约41万，象标公司尚有35万余元尚未返还。此外，越超公司承租系争房屋用于经营汽车维修厂，因承租期间系争房屋在雨天经常出现漫水的情况，房屋内的升降机、烤漆房以及仓库中的零配件在水淹之后被损坏，虽原告在接到被告通知后均表示会疏通下水道或改进，但原告从未采取过实际行动。2018年到2020年三年内均有严重的水淹情况，经初步统计进水导致了被告近10万元损失。综上，被告延期支付租金系行使先履行抗辩权和同时履行抗辩权，而不构成违约。在结算租金时，要求将被告支付的押金与未付的租金进行抵扣。3、不同意支付房屋占有使用费及支付违约金，由于原告违约导致租赁合同无法继续，故相应的责任应当由被告来承担。被告为长期承租，而不仅仅是三年。被告在承租时已经明确了租期不少于10年，合同中也明确约定了三年之后的租金每年增长10%，被告也投入了大量资金进行装修搭建。合同到期后双方有续签的意向，并且也在磋商当中，被告也愿意按照合同约定的租金涨幅支付租金，但原告提出租金涨至2元/平方米/天，涨幅过大且原告要求一年一签，被告无法接受，故双方未续签合同。被告搬离需要合理期限，故期间的房屋占有使用费不同意支付。4、因疫情期间，被告严格执行疫情停产停工规定，直至2020年5月方才复工，由于被告员工多为外地人员，无法返沪，直至2020年下半年才陆续开工，在此期间被告约5个月未能使用系争房屋，要求对该5个月的租金367,073元予以减免。5、即便法院认定越超公司存在违约，合同约定的违约金明显过高，要求法院结合纠纷产生的原因，租期的争议及合同履行情况酌情调整。为此，越超公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令象标公司返还2018年2月至2020年3月间垫付的电费351,452.34元(861,497.42元-414,737.48元-95,307.6元=351,452.34元)；2、判令象标公司赔偿损失164,000元；3、判令象标公司赔偿厂房内装修损失50万元。审理中，越超公司将第2项反诉诉讼请求变更为：判令象标公司赔偿损失146,000元(包括：1、在2019年安全检查时被告由于租赁厂房的消防环保不达标被罚款2万元，且被告为协调相关的处罚事宜另支付了3万块钱，合计5万；2、自2018年至2020年期间，由于系争房屋的排水不畅，导致雨天房屋大面积受淹，厂房内的升降机、烤漆房、钣金作业台、仓库中的零配件损失以及产生的停产停业损失合计96,000元)，并撤回了第3项反诉诉讼请求。针对越超公司的反诉诉讼请求，象标公司辩称，1、对于水、电费，同意在核实以后与欠付的租金进行折抵。2、不同意赔偿损失，象标公司并无违约，双方的租赁合同约定了3年的固定期限，在合同到期前，象标公司也曾通知过越超公司，询问是否要续租以及续租的条件等，但越超公司未予回复，在合同到期后未腾退房屋，且长期占有系争房屋亦不支付租金及使用费，已构成严重违约。不同意赔偿装修内的搭建损失，根据合同约定，合同到期后，越超公司所有的装修及装潢归象标公司所有。3、关于大面积进水这个事实是不存在的，系争房屋确实存在雨后进水的情况，但是越超公司的积水情况并不严重，房屋内的进水完全可以排出，不存在造成损失一说。且夏季下雨属于不可抗力，上海很多地方都存在积水和进水的情况，并非象标公司的违约所致。越超公司并未提供行政罚款的凭证以及损失的相关证据，故亦不认可损失金额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：包含系争房屋在内的位于上海市嘉定区回城南路XXX号厂房为象标公司所有，建筑面积6821.17平方米。2017年11月5日，象标公司(甲方，出租人)与越超公司(乙方，承租人)签订一份《厂房租赁协议书》，约定由乙方承租系争房屋，厂房面积为1750平方米，办公楼、保安室、配电房29.75平方米，总占地面积为1779.75平方米。租赁期限为3年，自2017年11月5日至2020年11月5日止；在租赁期满后，乙方需延长租赁期限，需提前三个月通知甲方，在同等条件下有优先续租权。租金标准：1、2017年11月5日至2018年11月5日年租金为800,887.50元，每月租金为66,740.62元(单价1.2元/平方米/天含物业费每月1元/平方米/月)；2、2018年11月5日至2019年11月5日年租金为800,887.50元，每月租金为66,740.62元(单价1.2元/平方米/天含物业费每月1元/平方米/月)；3、2019年11月5日至2020年11月5日年租金为880,976.25元，每月租金为73,414.68元(单价1.2元/平方米/天含物业费每月1元/平方米/月)。租金增长第三年开始为10%。租金先付后用，以每3个月支付一期，与每年自然季度开始前7天，即结束季的当月下旬3日前支付每3个月的房款，超过15天支付租金，视同乙方违约甲方有权单方面解除合同，并追究乙方违约责任；乙方除应支付逾期租金外还应支付违约金，并承担违约责任。本协议签字生效后乙方即支付甲方1个月租金即66,740.62元的厂房押金及3个月租金200,221.86元，合计金额266,962.48元；在租赁期满后，经甲方检查厂房、设备无损坏，并通过验收，乙方缴清一切费用后，甲方应无息归还厂房押金给乙方。甲方负责厂房整体结构和辅助用房的安全性，如有房顶自然渗水，墙面自然开裂则由甲方负责修理。乙方履行提前七天支付每期租金，如逾期超过15天，应按应付金额5%/日支付滞纳金，且甲方有权单方终止协议，并追究乙方违约责任。乙方在使用中不破坏厂房主体结构的前提下，可根据实际使用情况对厂房进行改建和装修。租赁期满后，乙方所有的改建及其装修归甲方所有。乙方每月及时支付乙方所使用的水、电、通信费、卫生费用。任何一方若违反上述条款任何，违约方需赔偿另一方一次性违约金20万元并承担由此引起的全部经济责任。合同签订后，越超公司向象标公司支付押金66,740.62元，并支付相应租金。象标公司即将系争房屋交付越超公司使用，越超公司将系争房屋用于经营汽车维修。承租期间，系争房屋在暴雨期间曾出现大门口积水、房屋漏水以及地面被水淹的情况。越超公司曾于2018年8月、2019年8月通过微信方式向象标公司反映因下雨导致路面积水、房屋进水情况，象标公司表示关于园区排水问题已安排工作人员去现场了解，但之后未予解决。越超公司租金付至2019年11月4日，之后未付租金。2020年9月28日，象标公司通过微信方式发向越超公司送一份《厂房租赁通知》，载明：截至2020年11月5日厂房租赁合同将到期，告知自2020年11月5日起一楼的房租按1.4元/平方米/天计算，物业费按2元/平方米/月计算，自该日起新签合同每两年在原合同租金的基础上上调10%，请租户于2020年9月30日17：00前书面回复，以接到书面回复为准，不予书面回复的将作为不再续约考虑。同日，象标公司在承租人微信联络群中再次通知三年期合同即将到期，询问各承租人是否续约，要求不续约的承租人提前告知。2020年11月6日，象标公司与越超公司曾在微信中协商续租问题，象标公司工作人员回复称：“我已经和老板沟通你这边的诉求，他明确在2020年11月5日合同结束后不再续租，且已启动诉讼程序，谅解。”越超公司称租金不降反涨违背市场行情，且一年一签亦无法接受。之后，双方就续租问题协商未果，越超公司亦未搬离系争房屋。2020年11月9日，象标公司通过微信方式向越超公司发送《法务告知函》，载明：双方的厂房租赁合同已于2020年11月5日到期，越超公司尚欠租金880,976.16元。我司一直与贵司沟通是否继续租赁事宜，一直未见贵司响应及回复，烦请尽快决定是搬离还是续租。自2020年11月6日起逾期搬离期间，租金以2元/平方米/天，管理费2元/平方米/月计算，若迟迟未回复本函，由此给我司造成的一切损失及法律责任由贵司承担。越超公司则要求象标公司返还其代为垫付的电费40余万元。因双方协商未果，遂涉诉。另查，2020年1月24日，上海启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，实行最严格的科学防控措施。2020年3月23日，上海市政府将上海市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。审理中，双方一致确认：1、越超公司代为垫付的电费总额为861,497.42元，象标公司已向越超公司支付610,008.66元(其中456,767.96元由杜书支付，153,240.7元由王太杰支付)，尚有251,488.76元未支付；2、越超公司2018年2月至6月期间的电费为95,307.6元；3、双方一致同意将越超公司支付的押金与越超公司欠付的租金等费用相抵扣；4、象标公司于2021年6月26日起停水停电，越超公司着手搬离事宜，但目前仍未搬离系争房屋并将该房屋返还象标公司。另，象标公司表示水费不在本案中一并处理；其不需要继续利用系争房屋内的装修，也不同意就该房屋内的装修残值给予越超公司相应补偿。争议焦点：1、双方的租赁期限？越超公司应否搬离并返还房屋？2、越超公司迟延支付租金是否构成违约？3、象标公司应否赔偿损失？关于争议焦点一，本院认为，象标公司与越超公司签订的《厂房租赁协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。双方明确约定租赁期限为三年，并约定了越超公司在租赁期满后若需延长租赁期限需提前三个月通知象标公司，在同等条件下其享有优先续租权；此外，双方并未约定合同到期后自动续期等内容。越超公司仅以合同中约定“租金增长第三年开始为10%”认为双方为长期租赁依据不足，本院无法认同。合同到期后，双方就续租问题协商未果，越超公司应当搬离系争房屋并将该房屋返还象标公司，故本院对象标公司主张要求越超公司搬离并返还系争房屋的诉讼请求予以支持。合同到期后，越超公司所支付的押金66,740.62元象标公司应当予以返还。关于争议焦点二，在租赁期限内，越超公司应按约支付租金，结合越超公司履行情况，其确实存在逾期支付租金的行为。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。越超公司可在自行维修后向象标公司主张相应的费用，但一方面越超公司也未予维修并继续使用系争房屋，一方面仍以要求抵扣垫付的电费费用和赔偿损失为由长期拒付租金。即便双方一致同意将欠付的租金与越超公司垫付的电费进行抵销，越超公司在抵销相应租金之后也应按约支付后续的租金。目前，越超公司欠付的租金显然远远高于其垫付的电费，而损失赔偿与支付租金的义务并非同一法律关系，越超公司的相应抗辩意见不能成立，其拒付租金缺乏依据，当属违约。而象标公司作为出租人亦负有在租赁期间保持租赁物符合约定的用途并应当履行租赁物的维修义务。暴雨并非不可预见的因素，但象标公司作为出租人并未提供相应证据证明其已事先进行了通知预警并采取了必要的预防和应对措施以及事后采取了合理的措施以减轻暴雨带来的影响，而房屋大面积进水确会对越超公司使用该房屋产生实际影响，双方对于维修方案以及损失赔偿问题也曾协商处理，但象标公司未予处理，故象标公司亦存在违约行为。双方均存在违约的行为，应当对各自的行为承担违约责任。鉴于象标公司未尽修复义务以及管理义务，同时考虑到疫情期间对于越超公司使用系争房屋产生的不利影响，结合使用情况及所受影响，本院对于期间的租金予以相应核减。综上，结合越超公司欠付租金的情况，本院酌情确定越超公司应当支付租金自2019年11月5日至2020年11月5日期间租金700,000元。合同到期后，越超公司继续占用系争房屋的应当支付房屋占有使用费，该使用费标准可以参照双方约定的租金标准，即73,414.68元/月；同时，鉴于象标公司自2021年6月26日起对系争房屋采取停水停电措施，此后的使用费标准应当予以核减，本院酌情将之后的使用费调整为按每月36,707元的标准计算，该使用费计算至越超公司实际返还之日止。关于违约金，鉴于越超公司抗辩过高并要求调整，本院综合合同履行情况、违约情形以及损失情况等因素酌情确定越超公司应支付违约金60,000元。关于反诉，因双方一致确认越超公司代为垫付的总电费为861,497.42元，象标公司已向越超公司支付610,008.66元，越超公司自2018年2月至6月期间的电费为95,307.6元。经计算，象标公司应当返还越超公司电费156,181.16元。至于越超公司主张的赔偿损失，因越超公司并未提供充分的证据证明损失的存在、损失的金额以及该损失系象标公司原因所致，且夏季暴雨并非不可预见，双方都应提前准备以防止或减少损失的发生，故对越超公司要求象标公司赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海越超汽车维修有限公司应于本判决生效之日起十日内携其财产搬离位于上海市嘉定区XXX路XXX号房屋，并将房屋按现状返还原告上海象标工贸有限公司；二、原告上海象标工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海越超汽车维修有限公司所支付的押金66,740.62元；三、被告上海越超汽车维修有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海象标工贸有限公司自2019年11月5日至2020年11月5日期间租金700,000元；四、被告上海越超汽车维修有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海象标工贸有限公司自2020年11月6日起的房屋占有使用费(该使用费按73,414.68元/月的标准，自2020年11月6日起计算至2021年6月26日；按36,707元/月的标准，自2021年6月27日计算至被告实际腾退返还之日止)；五、被告上海越超汽车维修有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海象标工贸有限公司违约金60,000元；六、反诉被告上海象标工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海越超汽车维修有限公司电费156,181.16元；七、反诉原告上海越超汽车维修有限公司的其余反诉诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15,248元，减半收取7,624元，由原告上海象标工贸有限公司负担1,078元，由被告上海越超汽车维修有限公司负担6,546元；反诉受理费4,380.89元，由反诉原告上海越超汽车维修有限公司负担3,003.09元，由反诉被告上海象标工贸有限公司负担1,377.80元(被告及反诉被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭海娜书记员  施娇娇附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。