广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)桂11民终1094号上诉人（原审被告）：贺州市幸福物业代理有限公司。住所地：贺州市日月街**号。法定代表人：黄飞虎。被上诉人（原审原告）：刘艳艳，女，1982年10月7日出生，汉族，住梧州市万秀区。委托诉讼代理人：刘玉思，男，1952年9月12日出生，汉族，住梧州市万秀区。系被上诉人刘艳艳之父亲。上诉人贺州市幸福物业代理有限公司（以下简称幸福公司）因与被上诉人刘艳艳物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区贺州市八步区人民法院(2017)桂1102民初2042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭，审阅了全部案卷材料。于2018年1月11日在上诉人幸福公司的法定代表人黄飞虎、被上诉人刘艳艳的委托诉讼代理人刘玉思的参加下进行了询问。本案现已审理终结。幸福公司的上诉请求：撤销一审判决并依法驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决程序违法，认定事实不清，适用法律不当。一、上诉人每年定期对电梯、化粪池等进行定期维护、养护、管理和运行服务，也尽到了向业主告知禁止在非指定位置倾倒垃圾或抛弃杂物的义务，并在发现水管有堵塞情况后第一时间通知了被上诉人，及时通知专业排堵人员进行了疏通，因此，上诉人已尽到了物业管理责任。二、水管清理排堵人员反映水管堵塞是各业主将生活垃圾倒入公共排水管道中造成的，应追加楼上各业主为本案当事人。业主将生活垃圾倒入极为隐蔽的排污水管造成此情况已经超出了幸福公司的管理范围及力量之外，幸福公司不可能在堵塞前察觉，所以幸福公司在管理上没有疏漏。也有可能是四五楼业主规避物业管理，擅自接排水管造成公共排水管的堵塞，或有可能是被上诉人自身分管的原因造成的，或是上述原因的混合所致。因此，上诉人不是侵权责任人，不应承担赔偿义务。三、近年来部分业主重新装修，装修工人在逃避幸福公司监管的情况下，偷偷将废弃物倒入极为隐蔽的污水管道中而造成的，此情况已超出了幸福公司的管理范围及力量之外，幸福公司不可能觉察。四、被上诉人的各项损失，未经法定鉴定，应不予支持。被上诉人主张的各项损失并未折旧，也未提供任何发票以及进行损失鉴定。另公共部位和共用设施设备维护属于其服务范围。上诉人认为，这根主排水管并非小区排水管道的公共部分，而是被上诉人及其楼上的10多个业主所共用的部分。因此上诉人没有责任。五、幸福公司是依据《物业服务合同》的约定提供维修、保安等物业服务的，上诉人根据合同的约定，对小区的公用设施设备进行维护、修缮的义务。本案中物业对溢水的情况及时进行了维修，由于被上诉人长时间不在家，通知其也没有及时回家和清理，致使浸泡时间较长，其对损失的扩大也有主要责任。在这种情况下幸福公司已尽到合理的注意义务，没有怠于履行及时发现故障并维修的义务，那么幸福公司就不承担责任。被上诉人刘艳艳辩称：一、幸福公司对香港城物业管理严重失职，当4、5楼住户厨房冒污水出来的情况，已通知了物业，而物业不是及时疏通，也没有通知上层住户不能从厨房管道排水，而严重失职，造成长时间污水排进被上诉人房子。二、上诉人提出的第二点事实和理由与事实不符，首先有谁会从洗碗池、洗菜池乱排生活垃圾，追加楼上各业主为本案当事人没有依据。第三点事实和理由称是业主偷偷将废弃物倒入极为隐蔽的污水管道中而造成的，只是一种想象而没有依据，假使有也是物业管理过错造成的。三、上诉人提出的第五点事实和理由是很不负责的。2016年12月27日11点接到上诉人幸福公司管理人员打来电话称被上诉人房子可能漏水叫去开门，被上诉人父亲半小时就赶过去了。上诉人幸福公司提供维护的发票，不能证明是对XX城X幢X单元的排水管进行过维修，而上诉人幸福公司严重违反所签订的物业管理合同，造成财产损失严重银行承担赔偿责任。刘艳艳向一审法院起诉请求：1、被告赔偿原告财产损失23960元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：贺州市XX街XX号XXX城第X幢X单元XXX号房（房产证号：贺房权证八步字第（XXXX）XXXXXXXX号）的房屋所有权人是刘艳艳。2009年6月14日，原告刘艳艳（乙方）与被告幸福公司（甲方）签订《XXXXX城商品房物业管理服务合同》。第二条第一款约定甲方的权利：对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理。第三条小区管理服务内容第二款约定小区共用设备设施及运行、使用权的日常维护和管理，主要是共用的上下管道、落水管、消防设施、路灯、公共车库等共用设备的日常运行、保养、维护和小修。第五条约定小区管理服务费用：住宅按建筑面积每月每平方米0.8元，共145.21平方米，每月116元。第七条约定违约责任：（一）甲方违反协议，未达到管理服务标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。签订协议后原告一直按约交纳物业费。2016年12月27日，原告父亲刘玉思接到物业管理人员电话称原告房屋内可能水管漏水。原告父亲即过去查看，发现因楼下排水管堵塞、污水上涨，从原告的厨房涌进来，造成原告房屋的客厅、饭厅、一个房间、厨房被污油水剩饭剩菜浸泡1寸多深，一些家具、木地板被浸泡损坏。后被告公司安排清洁工人清理污油水，打扫卫生。根据原告装修房屋时的装修公司贺州市金雅装饰设计有限公司的统计，列出原告需维修和更换的物件清单及相关费用如下：1、换房间木地板（圣象实木地板）14平方米，单价260元,总价3640元；2、木地板地脚线13米，单价20，总价260元；3、换房门（钢木门）3套，单价720，总价2160元；4、大门门套5米、公卫门口门套6米、厨房门套6.5米（均为实木门套），单价120元，总价分别为600元、720元、780元；5、换电视柜1个，单价1800元，总价1800元；6、换厨房洗菜盆下橱柜1.5米，单价1500元，总价2250元；7、鞋柜玄关2.65平方米，单价680元，总价1800元；8、腻子修补（含乳胶漆，人工），单价800，总价800元；9、换床铺1张，单价2800元，总价2800元；10、餐座椅6张，单价280元，总价1680元；11、沙发打蜡维护，单价800元，总价800元；12、房间衣柜3.2平方米，单价750元，总价2400元；13、地垫8张，单价45元，总价360元；14、竹席2张，单价155元，总价310元；15、损坏拆除人工，单价500元，总价500元；16、卫生清洁，单价300元，总价300元。以上合计23960元。双方因赔偿事宜协商未果，为此，原告诉至法院。庭审查明，发生油污水浸泡房屋事件的原因是XX城X幢楼的三楼天花板排污水管拐弯处被堵塞。庭审后，法院组织双方到原告房屋现场进行察看核实，原告房屋的家具比较新,损失单上列出的除3套房门被油污水浸泡而损坏迹象不明显外，其他的部位或物件均有被油污水浸泡而损坏的明显迹象。一审法院认为，原、被告双方签订了物业管理服务合同，双方成立物业服务合同关系，系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约按时交纳物业费，被告应提供合同约定的物业服务。合同约定被告应对共用的上下管道进行维护和管理，因下水管道堵塞，被告未及时疏通，导致污水往上涌进原告屋内，浸泡家具，造成原告损失。参考装修公司的统计计算，结合现场核实情况，该院认为原告房屋的房门（钢木门）3套，被损坏的迹象不明显，可以正常使用，可不予更换。除此之外，损失单上列出其他的部位或物件需要维修或更换，该院予以支持，确定原告房屋内需要更换的家具及修补的费用共计为21800元（23960元-2160元）。根据合同约定，物业公司未达到服务标准，逾期改正给业主造成损失的，物业公司应承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应赔偿原告财产损失21800元。被告辩称其在发现水管堵塞后第一时间通知了原告，并安排排堵人员进行疏通，其已尽到物业管理责任。该院认为，这是损失造成后被告为了防止损失扩大所采取的措施，此时损失已经造成，被告并未尽到物业管理责任。对被告的该项辩称，该院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：被告贺州市幸福物业代理有限公司应赔偿原告刘艳艳损失21800元。案件受理费399元，减半收取200元（原告已预交），由被告贺州市幸福物业代理有限公司负担182元，由原告刘艳艳负担18元。二审期间，上诉人幸福公司未向本院提交符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》所规定的新证据被上诉人刘艳艳向本院提交了一份称为504住户出具的书面证明，拟证实发现渗水已打电话给幸福公司，但幸福公司长时间没有疏通。经质证，上诉人幸福公司对该证据的真实性有异议。综合双方的举证材料和意见，本院认为被上诉人所提交该落款为“李”的书面材料的真实性无法查证，故对该材料不予采信。上诉人与被上诉人均对一审判决认定的事实没有异议。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，关于本案程序是否合法问题。本案中，上诉人幸福公司与被上诉人刘艳艳在平等、自愿的基础上签订了《物业管理服务合同》。在被上诉人刘艳艳的财产遭受损害的情况下，被上诉人刘艳艳依据双方签订的《物业管理服务合同》要求上诉人幸福公司承担责任，本案性质上属于物业服务合同纠纷，故一审将作为合同相对方的上诉人幸福公司列为本案一审被告，程序合法，上诉人幸福公司提出一审程序违法，应追加楼上业主为一审被告的意见，本院不予采纳。关于上诉人幸福公司所应承担的责任问题。第一、上诉人幸福公司与被上诉人刘艳艳在平等、自愿的基础上签订了《物业管理服务合同》，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”的规定，双方均应当遵照合同履行义务。根据双方签订的《物业管理服务合同》第二条第二款的规定，上诉人幸福公司对房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道……）有维修、养护、管理和运行服务的义务。本案因下水管道堵塞，污水溢入被上诉人刘艳艳屋内，致使家具被浸泡损坏是客观事实，根据双方签订的《物业管理服务合同》第八条第二款“如乙方原因，不按合同约定履行物业管理职责或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿……”的规定，就被上诉人刘艳艳的财产损失，上诉人幸福公司应当给予相应补偿。第二、由于被上诉人该房屋长期无人居住，在发生下水管道堵塞污水涌溢入被上诉人屋内时，被上诉人未能及时发现并报上诉人幸福公司进行维修疏通，致使本案损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”据此，被上诉人对本案损失的扩大负有一定责任。第三、对于本案损失情况，上诉人幸福公司对本案损失有异议，却未能提供相应证据予以证实，一审参照被上诉人刘艳艳一审提交贺州市金雅装饰设计有限公司出具的损失清单以及对该房屋现场察看核实情况认定损失为21800元，合理有据，本院予以确认。上诉人幸福公司对损失金额的异议，理据不足，本院不予采纳。综上，本院结合一审确定的被上诉人刘艳艳的损失及本案实际情况，确认本案损失由被上诉人刘艳艳自行承担50%的责任，由上诉人幸福公司承担50%的补偿责任，即上诉人应当补偿被上诉人刘艳艳10900元（21800×50%=10900元）。综前分析，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，但实体处理不当，本院予以纠正，上诉人幸福公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2017）桂1102民初2042号民事判决；二、上诉人贺州市幸福物业代理有限公司应当补偿被上诉人刘艳艳10900元。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费200元（被上诉人刘艳艳已预交），二审案件受理费345元（上诉人贺州市幸福物业代理有限公司已预交），合计545元，由上诉人贺州市幸福物业代理有限公司负担248元，由被上诉人刘艳艳负担297元。本判决为终审判决。审判长  陈立峰审判员  吕小莉审判员  陈小坤二〇一八年二月十一日书记员  钟秋燕