广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终12851号上诉人（原审原告，反诉被告）：黄爱华，女，1962年12月18日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。上诉人（原审原告，反诉被告）：康小红，女，1969年7月13日出生，汉族，身份证住址广东省深圳龙岗区。共同委托代理人：李寅午，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：梁举辉，男，1978年3月9日出生，汉族，身份证住址广东省阳西县之一。被上诉人（原审被告，反诉原告）：深圳市纵横联合投资发展有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区坂田街道信义嘉御山豪园15栋B座3310室。法定代表人：梁纪明，总经理。共同委托代理人：周广敬，广东三左律师事务所律师。上诉人黄爱华、康小红因与被上诉人梁举辉、被上诉人深圳市纵横联合投资发展有限公司（以下简称纵横公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初4910号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄爱华、康小红的上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判双方于2013年4月1日签订的《房屋租赁合同书》于2018年4月20日解除；3.改判被上诉人向上诉人支付2017年6月至2018年7月的租金375526.8及逾期支付滞纳金85000元（按月2%的标准计算至被上诉人实际支付之日止，暂计算至起诉之日）；4.改判上诉人无需退还被上诉人履约保证金20718.72元；5.改判被上诉人向上诉人支付清场费用20000元；6.改判由被上诉人承担本案全部的诉讼费用。（上诉理由详见上诉状）纵横公司与梁举辉二审未发表答辩意见。黄爱华、康小红的原审诉讼请求：1.确认原、被告2013年4月1日签订的《房屋租赁合同书》于2018年4月20日解除；2.被告支付原告2017年6月至2018年7月的租金人民币375526.8及逾期支付滞纳金人民币85000元（按月2%的标准计算至被告实际支付之日止，暂计算至起诉之日滞纳金为人民币85000元）；3.被告支付原告2017年6月至2018年7月水电费人民币24452.64元、电梯维护及卫生费人民币7995元；4.被告支付原告双倍占用费差额人民币85464.72元（自2018年4月25日起计算至2018年7月31日期间）；5.原告无需退还被告履约保证金人民币51796.8元；6.被告支付原告清场费用人民币20000元；7.被告支付原告律师费人民币40000元；8．判令被告承担本案诉讼费用。纵横公司与梁举辉的一审反诉请求：1.反诉被告向反诉原告退还保证金人民币51796.8元；2.反诉被告向反诉原告赔偿经济损失人民币150万元；3.本案反诉受理费由反诉被告承担。一审判决结果：一、被告深圳市纵横联合投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告康小红支付租金人民币211531.35元及滞纳金（以人民币211531.35元为基数，按每日万分之三自2018年7月6日起计算至款项付清之日止）；二、被告深圳市纵横联合投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告康小红支付清场费人民币6000元；三、被告梁举辉对被告深圳市纵横联合投资发展有限公司所负的上述债务承担连带清偿责任；四、原告康小红应于本判决发生法律效力之日起十日内退还被告深圳市纵横联合投资发展有限公司租赁保证金人民币20718.72元；五、驳回原告黄爱华、康小红的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告深圳市纵横联合投资发展有限公司、梁举辉的其他反诉请求。本案本诉受理费人民币9937元，原告已预缴，由原告黄爱华、康小红共同负担人民币6415元，被告梁举辉、深圳市纵横联合投资发展有限公司共同负担人民币3522元。反诉受理费人民币9383元，反诉原告已预缴，由反诉原告梁举辉、深圳市纵横联合投资发展有限公司共同负担人民币9528元，反诉被告黄爱华、康小红共同负担人民币125元。双方当事人在二审期间均未提交新的证据。经查，《房屋租赁合同》第十二条第3项约定，“丙方自愿作为乙方的担保人，若乙方出现逾期支付或拖欠租金、滞纳金等费用的违约行为及其它合同约定的违约行为的，由丙方对乙方应承担的违约责任承担连带担保责任”；第十二条第8项约定，“乙方一致确认，甲方有关通知文书的送达地址为本合同的租赁房产地址。若乙方欲变更送达地点的，必须提前书面原件通知甲方，否则视为未变更。”康小红2018年3月21日向梁举辉发出《催款通知书》，2018年4月24日向纵横公司发送《解除房屋租赁合同通知》的邮寄地址均为涉案租赁房产所在地。因梁举辉并非涉案合同的乙方，租赁房产地址并不能视为梁举辉接收通知文书的指定地址。康小红虽未提交《解除房屋租赁合同通知》投递情况的相关凭证，但因上述通知系发给作为合同乙方的纵横公司，且填写的收件地址为合同中指定的送达地址，在其它相反证据的情况下，邮政部门已于2018年4月24日揽收，按正常投递速度，应推定上述通知于2018年4月25日送达至纵横公司。原审查明的其它事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，上诉人黄爱华并非涉案合同的当事人，故其依据房屋租赁合同提出要求纵横公司与梁举辉承担违约责任的各项上诉请求，违反了合同相对性原则，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定,本案将围绕上诉人康小红的上诉请求进行审理并逐一分析如下：一、合同解除的原因及时间。涉案合同履行过程中，涉案房屋发生了火灾，火灾事故发生后，涉案合同完全具备在修复后继续履行的可能，故火灾事故并不属于涉案合同解除的原因。但纵横公司在火灾发生后，未就合同履行问题与康小红进行积极协商，而是单方停止支付租金，该行为已经构成违约；在纵横公司停止支付租金近一年的情况下，康小红已取得合同约定的和法定的解除权。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，康小红发出的解除租赁合同的通知送达至纵横公司的指定地址后，涉案房屋租赁合同即已解除。本案一审法院的收案时间为2019年1月11日，故原审法院认定涉案合同于本案起诉状副本送达给纵横公司之日解除，该时间必然晚于2019年1月11日，与2018年7月6日康小红已收回房屋的事实相矛盾，本院予以纠正。本院推定涉案合同解除的时间为2018年4月25日。二、应付租金及滞纳金的数额。失火事件结束时，涉案的租金损失尚未发生，也就是说，康小红在本案中未收取租金的损失不属于火灾事故导致的直接财产损失。原审法院依据合同双方对火灾这一事件发生所负的过错比例，用以确定2017年6月至2018年7月期间合同履行这一具有持续性的过程中双方所负违反合同义务的责任，于法无据，本院不予认同。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，在认定违约责任时应考虑的过错因素为康小红在收回房屋时间方面的过错，而非其对火灾时间发生存在的过错。无证据表明火灾事故发生后且消防封存的影响消除后，康小红收回涉案房屋存在任何障碍，故康小红在纵横公司的法定代表人被采取刑事强制措施、公司未再正常经营和使用涉案房屋、拖欠租金的违约行为持续数月、公司的员工已被遣散并自2017年8月底搬离的情况下，未于合理期限内及时收回涉案房屋，导致租金损失扩大的责任应由康小红自行承担。原审法院判令纵横公司向康小红支付租金211531.35元，相当于判令纵横公司负担租金至2018年1月底，为康小红收回房屋并另行出租预留的时间已超出必要的限度。但纵横公司未对此提出上诉，本院亦予确认。康小红要求纵横公司支付租金至2018年7月，对其因未及时止损导致的损失扩大部分，本院不予支持。纵横公司未按时支付租金必然给康小红造成资金占用损失，康小红主张的滞纳金按每月2%的标准计算，该标准已达民间借贷法律关系下法律对利息保护的上限，原审法院将其调整至日万分之三，数额合理，本院予以确认。滞纳金的起算本应自各月租金逾期支付之日起算，但考虑到原审法院对租金数额的认定已充分保护了康小红的利益，原审法院将逾期滞纳金与租金一并处理并统一自2018年7月6日起算，无明显不当，本院予以维持。三、租赁保证金应否退回。如前所述，涉案合同系因纵横公司存在长期未付租金的违约行为而解除合同，依据合同约定，纵横公司无权要求康小红退回租赁保证金。原审法院按照过错比例判令康小红退回租赁保证金20718.72元，缺乏合同依据，本院予以纠正。四、关于清场费，鉴于纵横公司未及时清理并腾退涉案房屋，导致康小红自行收回房屋，依据合同约定，清理费用应由纵横公司承担。康小红在清理过程中聘请律师见证并委托评估公司清理，共发生费用23000元，纵横公司对相应费用发生的必要性不予认可，原审法院酌定纵横公司承担必要的清场费6000元属合理范围，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求部分成立，原审判决认定事实基本清楚，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初4910号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初4910号民事判决第四项、第五项、第六项；三、上诉人康小红与被上诉人深圳市纵横联合投资发展有限公司于2013年4月1日签订的《房屋租赁合同书》于2018年4月25日解除；四、上诉人康小红无须向被上诉人深圳市纵横联合投资发展有限公司退回租赁保证金；五、驳回上诉人康小红的其他诉讼请求；六、驳回上诉人黄爱华的全部诉讼请求；七、驳回被上诉人深圳市纵横联合投资发展有限公司、被上诉人梁举辉的全部反诉请求。本案一审受理费人民币9937元，黄爱华、康小红共同负担6415元，深圳市纵横联合投资发展有限公司与梁举辉共同负担3522元；反诉受理费9383元，由深圳市纵横联合投资发展有限公司与梁举辉共同负担。深圳市纵横联合投资发展有限公司应于本判决生效之日起五日内向深圳市龙华区人民法院缴纳3522元，深圳市龙华区人民法院向黄爱华退回3522元。本案二审案件受理费8812元，黄爱华、康小红共同负担4624元，深圳市纵横联合投资发展有限公司与梁举辉共同负担4188元。深圳市纵横联合投资发展有限公司与梁举辉应于本判决生效之日起五日内向本院缴纳4188元，本院退回黄爱华、康小红4188元。本判决为终审判决。审判长  孔卫新审判员  郭 成审判员  王 健二〇二一年七月六日书记员  刘 佳