广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初19689号原告：王筱荷，女，1960年1月25日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：夏川，男，1958年12月23日出生，住广州市越秀区。被告：广州华鑫资本管理有限公司，住所地广州市天河区临江大道59号之二2802房。法定代表人：郑贤兰，职务：董事长。委托诉讼代理人：丘文杏、朱永胜，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告：海南丰盛昌食品有限公司，住所地海南省海口市美兰区桂林洋经济开发区下云路1号。法定代表人：黄海萍，职务：总经理。委托诉讼代理人：邓定永，广东诺臣律师事务所律师。原告王筱荷、夏川诉被告广州华鑫资本管理有限公司（以下简称华鑫公司）、海南丰盛昌食品有限公司（以下简称丰盛昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告、被告华鑫公司委托诉讼代理人丘文杏、被告丰盛昌公司委托诉讼代理人邓定永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告解除《仁康里住宅认购书》(编号0001202)及《广州市房屋买卖合同》(合同编号：仁合2018009号)，向原告连带返还购房款959169元；2.判令两被告向原告连带支付购房款利息(以959169元为本金，以银行同期贷款利息6.15%，自2018年8月16日起暂计至2020年11月15日合共740天)；70344.37元；3.判令两被告根据合同第七条，第八条，第九条，第十条的约定，解除《仁康里住宅认购书》(编号0001202)及《广州市房屋买卖合同》(合同编号：仁合2018009号)合同，赔偿两原告购房总额的20%即：总购房款1370241元人民币*20%=274048.2元。4.判令本案受理费由两被告承担。事实和理由：2018年8月13日，原告与被告华鑫公司签订《【仁康里】住宅认购书》，原告向被告华鑫公司支付定金20万元。2018年8月16日，原告与被告华鑫公司、丰盛昌公司签订《广州市房屋买卖合同》，约定两被告以1370241元的价格将上述房屋出售给原告。交楼时间为2019年8月15日。同日，原告向两被告支付第一期购房款759169元。此后，原告发现售楼部被封，并得知涉案房屋所在的整栋楼尚未办理初始登记且一直有回迁户居住，根本无法办理过户登记手续及交付。广州市住房和城乡建设委员会下发通知，原告才知道两被告的销售行为违法，已被叫停。至此，本案购房合同已无法履行。原告多次与两被告协商退还购房款事宜，但两被告一再推诿，原告无奈提起本案诉讼，以维护原告合法权益。被告华鑫公司辩称：一、案涉房屋产权登记人为广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司），现产权人未能追认我司出卖房屋的行为，依据合同法的有关规定，案涉房屋买卖合同应为无效合同。二、两原告在签订《广州市房屋买卖合同》前未对购买房屋情况包括产权情况进行查询，未尽合理的审慎义务，应承担相应的法律责任。三、案涉纠纷发生的主要原因在于禾城公司与海南公司之间的项目转让发生争议，华鑫公司作为最终项目受让方，入场销售案涉项目本身无任何过错，非因华鑫公司原因导致合同无效或无法继续履行。四、案涉款项的实际收取方为广州市合展房地产代理有限公司（以下简称合展公司）和丰盛昌公司，其应为法律责任的承担主体。五、合展公司超越代理权以华鑫公司名义收取房款的行为未得到华鑫公司的追认，相关收款行为对华鑫公司不发生效力，即便华鑫公司要承担返还责任也仅限于被代理人追认时相对人所能获得的利益，即已支付的购房款本金。六、（2018）穗仲案字第24196号裁决书证明案涉房屋可通过仲裁方式办理产权登记，案涉合同存在合法有效且继续履行基础，两原告不能依据行政处罚援引的管理性规定，主张合同目的无法实现而行使法定解除权。无论合同效力认定如何，案涉项目的房屋买卖合同能否继续履行还存在较大争议，在此情况下，两原告单方拒绝履行合同的行为应承担违约责任。华鑫公司是同意向原告出售房屋的，最终如果不能完成房屋过户的话，过错不在华鑫，所以华鑫不同意承担违约金。被告丰盛昌公司辩称：一、丰盛昌公司和华鑫公司是相互独立的民事主体，原告先与华鑫公司单独签订《认购书》并向其支付定金，后丰盛昌公司虽在《广州市房屋买卖合同》上盖章，但丰盛昌公司并非案涉房屋的实际出卖人，不应承担返还房款的责任。二、原告支付的20万元定金由华鑫公司单独收取并开具收据，丰盛昌公司对此并无任何参与，原告没有理由向丰盛昌公司主张连带返还。三、丰盛昌公司虽与华鑫公司共同收取原告759169元，但该款项并非原告向丰盛昌公司支付的购房款，而是原告代华鑫公司向丰盛昌公司支付的项目转让款，原告无权要求丰盛昌公司返还。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回。经审理查明，2005年1月7日，广州市国土资源和房屋管理局发出编号分别为登字0004286、登字0004287的《广州市房地产权属证明书》，记载权属人为禾城公司，房地坐落分别“东山区文德路××32-40（双号），40之一至之四”、“东山区文德路仁康里42-56（双号），56号之一，之二”，总建筑面积分别17424.75平方米、15522.2平方米等。2018年1月16日，被告禾城公司（甲方）与被告丰盛昌公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方出售给乙方的房屋为广州市越秀区文德路仁康里6号至46号共166套房产，建筑面积共7518.42平方米，按每平方米12000元计价，房屋总价款为90221065元；本合同签订后3个工作日内，双方相互配合，通过申请信息公开的方式向登记部门查询标的房屋的登记情况；如果其中有已登记至第三方名下的房屋，则从出售房屋清单中排除，相应的出售房屋套数、建筑面积及房屋总价进行扣减调整，最终成交面积以可办证面积计算；乙方对上述房屋情况已全面了解清楚，并同意购买；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况；乙方负责办理产权登记手续并承担相关费用，甲方予以协助，将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以配合等。2018年5月24日，被告禾城公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路仁康里的下列房屋（详见附表）属我司所有；根据我司与丰盛昌公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，且房屋价款已付清，丰盛昌公司已享有该房屋的处分权，有权以该公司名义出售或出租该房屋，相关责任由我司承担；我司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理产权转移登记手续等。2018年5月21日，被告丰盛昌公司（甲方）与被告华鑫公司（乙方）签订《房屋项目转让合同》，约定：甲方转让给乙方的房屋标的为广州市越秀区文德路仁康里6号至46号共148套房屋，建筑面积共6556.9513平方米，按每平方米32000元计算，房屋总价款为182273505.6元；乙方确认甲方已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵、房屋自然状况等向乙方说明，乙方确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况，相关情况包括但不限于：（1）交易标的中的A、B两栋房屋尚未办理初始登记手续；（2）交易标的房屋除本合同外，甲方均未作出租、预售、转让、抵押等处分给任何人，现有人员居住；甲方协助乙方办理产权登记手续，交易过户的税、费由甲乙方按规定各自承担应交费用，甲方协助将上述房屋登记至乙方或者乙方指定第三方名下，并出具相关证明文件；因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，乙方决定通过司法途径办理过户手续的，甲方予以协助；甲方不负责向乙方交付房屋，乙方自行向房屋违法占用人收回等。2018年5月27日，被告丰盛昌公司签署《确认书》，内容为：坐落于广州市越秀区文德路仁康里的下列房屋（详见附表），现登记在禾城公司名下；根据丰盛昌公司与禾城公司签订的《房屋买卖合同》，该房屋已出售给丰盛昌公司，丰盛昌公司已享有该批房屋的处分权，丰盛昌公司现确认由被告华鑫公司出售并收取房款，丰盛昌公司按上述《房屋买卖合同》的约定协助办理以开发商为出售方的产权登记手续等。2018年5月26日，被告华鑫公司（甲方）与合展公司（乙方）签订《协议书》，约定标的物为广州市越秀区文德路仁康里6号至46号房屋，甲方负责提供本项目合法销售的相关文件资料，并配合乙方出具标的物销售及渠道分销合作确认书；甲方设定专人为乙方指示指定的购买人办理好财务收款、合同签章、银行按揭贷款、提交仲裁及产权过户等相关事宜；乙方按照甲方要求进行销售，乙方协助甲方与乙方指示指定的购买人签订本协议标的物的《认购书》及《商品房买卖合同》等。2018年8月13日，两原告（乙方）与被告华鑫公司（甲方）签订《【仁康里住宅】认购书》，约定：甲方将座落于广州市越秀区文德路仁康里14号A605房物业出售给乙方，该物业用途为住宅，建筑面积36.37平方米，本认购书签订之前，乙方已查看过该物业的情况，包括但不限于产权情况、外部环境、租赁情况、内部结构，同意以本认购书约定的价格购买，该物业成交总价为1370241元；本认购书签订当日支付定金200000元等。同日，被告华鑫公司向原告开具《收款收据》，内容为收到原告交付认购广州市文德路仁康里14号A栋605房的定金200000元。该收据上收款单位盖章印文为“广州华鑫资本管理有限公司财务专用章”。2018年8月16日，两原告（乙方，买方）与被告华鑫公司、丰盛昌公司（卖方，甲方）签订《广州市房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买广州市越秀区文德路仁康里14号605房，建筑面积36.37平方米，价款为1370241元，签订本合同时，乙方向甲方支付200000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按分期付款的方式付款：第一期，乙方应在2018年8月16日前向甲方支付房款759169元；第二期，乙方应于2019年8月13日前向甲方支付房款411072元；双方同意该房地产交付使用的时间为签订本合同的一年内，即2019年8月15日；甲方与乙方约定按以下其中一种方式办理产权转移登记：1、双方共同办理，双方应当于2018年月日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；2、其他方式：通过诉讼或仲裁方式办理产权证等。同日，被告丰盛昌公司向原告出具收款收据，写明原告交来涉案房屋房款759169元。2018年8月23日，广州市住房和城乡建设委员会分别向被告华鑫公司、丰盛昌公司发出《责令停止违法行为通知书》，内容为两被告销售广州市越秀区文德路仁康里6号至46号的房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该机关依据该条规定责令两被告立即停止违法行为。2018年8月26日，被告华鑫公司在涉讼楼盘现场张贴《通知》，内容为：前期文德世家意向买家与其司签订【仁康里住宅】认购书，并支付了订购意向金，经其司管理层研究决定，所有意向买家前期交付的订购意向金，均做退款处理等。本院认为，两原告与被告华鑫公司签订的《【仁康里住宅】认购书》约定“甲乙签订买卖合同后，本认购书自动失效”，故该《认购书》已于2018年8月16日原告与被告华鑫公司、丰盛昌公司签订《广州市房屋买卖合同》后失效。原告与被告华鑫公司、丰盛昌公司签订《广州市房屋买卖合同》后，相关行政管理部门向两被告发出《责令停止违法行为通知书》，被告华鑫公司于2018年8月26日在涉讼楼盘现场张贴《通知》，表示同意向所有意向买家退还前期交付的订购意向金，即已向包括原告在内的所有买受人提出了解除房屋买卖合同的意思表示。行政部门明令禁止被告丰盛昌公司销售涉案房屋，故原告与被告华鑫公司、丰盛昌公司签订的《广州市房屋买卖合同》客观上无法继续履行，原告要求解除该买卖合同，本院予以支持。原告要求被告华鑫公司、丰盛昌公司退还购房款959169元及利息的诉讼请求合法，本院予以支持。因原告在签订上述协议前未对所购买的房屋情况包括产权情况等进行查询，未尽合理的审慎注意义务，应承担相应的法律责任，故原告要求被告华鑫公司、丰盛昌公司支付违约金依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十条的规定，判决如下：一、原告王筱荷、夏川与被告海南丰盛昌食品有限公司、广州华鑫资本管理有限公司签订的《广州市房屋买卖合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、被告海南丰盛昌食品有限公司、广州华鑫资本管理有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内向原告王筱荷、夏川返还购房款959169元及利息（利息以959169元为基数，自2018年8月17日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告海南丰盛昌食品有限公司、广州华鑫资本管理有限公司实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告王筱荷、夏川的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计8266元，由原告王筱荷、夏川共同负担1570元，被告海南丰盛昌食品有限公司、广州华鑫资本管理有限公司共同负担6696元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员  戴鹏二〇二一年七月二十八日书记员  张敏欧阳鹏