北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初10608号原告：许冶飞，男，1986年8月12日出生，住北京市石景山区。被告：北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司，住所地北京市丰台区角门北路3号院6号楼2层201-05。统一社会信用代码：911101027382410897法定代表人：孙杰，董事长。委托诉讼代理人：李予涵，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思语，北京观韬中茂律师事务所律师。原告许冶飞起诉被告北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司（以下简称：戴维斯物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员公开开庭进行了独任审理。原告许冶飞，被告戴维斯物业公司的原委托诉讼代理人李敏姿、陈思语均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许冶飞向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告限期无条件采取措施停止正在进行的施工，拆除已经安装设备，恢复原状并锁闭施工；2.按照原告物业费万分之五每日支付违约金共计177.18元（从2020年6月12日至2020年10月13日，每日为1.44元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为城通街X号业主，房屋建筑面积为64.93平方米。2017年原告与被告签署物业服务合同，物业管理范围包括城通街26号院5号楼、7号楼、8号楼，物业管理费每月每平方米3.7元。2020年6月12日起，原告发现7号楼、8号楼出现不明身份施工工人在每层公共区域内安装马桶等装置，拟作为公共卫生间使用，部分楼层已经完成安装并启用，该工程未按照物业服务合同的约定进行公示，施工现场亦未公示施工许可等合法施工文件，被告疏于履行合同义务，容许违法施工，严重违反物业服务合同的约定，致使业主共有部分的合法权益受到侵害。同时，在北京新冠肺炎疫情防控情势依然严峻的情况下，安装公共卫生间将带来严重的卫生隐患，严重影响公共卫生安全。被告认可施工没有公示，施工方是被告委托的。综上，请求法院依据合同法、物业管理条例等相关法律法规的规定，判决支持原告的诉讼请求。被告戴维斯物业公司答辩称：涉案商务楼的规划区域和图纸都已经包括卫生间的位置，卫生间是毛坯，本次是装修，不是改造加建。2019年11月商务楼的业主向被告提出诉求要求使用一层大堂及其他公共区域的卫生间，4月业主以公共区域卫生间无法使用为由向住建委举报，住建委要求开发商进行整改。根据住建委的要求，经被告与开发商讨论，为了提到客户满意度，由被告对卫生间进行装修，满足业主的使用需求。2020年7月业主拨打12345投诉要求停止卫生间装修，被告在2020年7月13日停止了公共卫生间的装修施工。原告仅为其中一位业主，没有其他的业主和业委会授权，要求停止装修卫生间的诉求不能代表全体业主，其诉求应被驳回。基于本次事件，被告目前正在向其他业主就公共卫生间的装修及开放使用一事征求意见，再根据全体业主意愿决定继续装修还是拆除恢复原状。就原告起诉书中陈述，安装卫生间带来严重的卫生隐患，根据被告与施工单位签订的施工合同，被告严格要求施工单位根据防疫要求对人工进行检查，包括核酸检测、每日测量体温等。原告的请求没有事实和法律依据，应驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下：位于石景山区城通街X号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人系原告。2017年6月24日，原告与被告签订物业服务合同，其中载明：甲方：许冶飞（业主）；乙方：戴维斯物业公司。第四条：乙方指定物业服务项目负责人为：张云。第五条：物业服务期限为三年，自2017年7月1日至2020年6月30日。本合同期满，本合同期限自动续展至业主委员会成立后选聘新的物业服务企业，且与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日。第六条：乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1.指定物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制定物业服务的有关制度；2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。物业共用部位明细见附件三；3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，物业共用设施设备明细见附件四；4.负责共有绿地、景观的养护和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。第十八条：乙方的权利义务：4.及时向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受业主和物业使用人的监督；6.不得擅自占用本物业管理区域内的共用部分或擅自改变其使用用途，不得擅自将业主所有的共用部分用于经营活动。不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业管理区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状；7.可将本物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或个人。乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业管理区域内公示。乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定。乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任。8.乙方实施电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施，委托其他单位实施的，应当明确各自的安全管理责任;9.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。2020年4月30日，被告（发包方）与北京安邦居建设工程有限公司签订金融街（长安）商务楼7、8、9号楼一层等公共卫生间精装修项目施工合同，对5#、7#、8#楼（即7、8、9号楼）的各楼层卫生间进行装饰装修。工期自2020年5月1日至10月31日。合同总价42万元。合同签订后，被告分别对上述楼座部分楼层公共卫生间进行了施工。涉案房屋与楼道内公共卫生间相邻，原告居住的楼层的公共卫生间尚未进行施工。另查，被告提供了2020年4月17日金融街中心项目会议纪要，证明2019年11月7日，有业主致电强烈要求使用一层大堂或其他楼层公共区域卫生间。建设单位北京金石融景房地产开发有限公司表示在建委和规委见证下公共卫生间以毛坯状态交付物业公司合理合法。为了提高客户满意度，由物业公司进行公共卫生间的装修，以满足业主对公共卫生间的使用需求。原告否认该证据的真实性。被告提供2020年7月13日石景山规划委、建委、开发公司、物业公司、业主召开关于公共卫生间装修及使用问题的会议简报，就业主提出的为何交房前没有对卫生间进行装修、一个月内立即对已经装修的公共卫生间进行拆除并恢复原状的问题进行讨论。证明卫生间毛坯状态的事实存在，项目竣工后移交物业公司的公共卫生间也是毛坯状态，对已经装修好的卫生间异味问题的处理方式等。被告在问题解决前会停止对卫生间的施工，先要征求全体业主意见之后，再决定是否进行施工。原告否认该证据的真实性。2020年7月13日，被告已经暂停对三栋楼公共卫生间的施工。2020年7月16日，被告向本区规划委执法大队出具情况说明，载：“具体进度情况汇报如下：8号楼1层三个、2-31层每层两个公共卫生间的隔板未安装，其它基本完成。二、7号楼1、1层三个、2-31层每层两个公共卫生间电气施工完成。下水管修改完成。2、6-8层、19-31层地面找平层完成。三、5号楼1-31层公共卫生间未动工。由于部分业主打12345投诉，7月13日下午区规划委、建委等已到场开会协调公共生间装修事宜。未避免激化矛盾，现场精装修工作已在7月13日暂时停止施工。具体全部完成时间，待定。”2020年9月14日，北京市石景山区住房和城市建设委员会向北京金石融景房地产开发有限公司出具行政处罚告知书，载：“经你单位在石景山区京西商务中心(西区)金融用地项目验收交付后，未将7、8、9号1-31层公共卫生间和残疾人卫生间配备相关设备设施，导致该区域公共卫生间无法正常使用的行为，涉嫌违反了《物业管理条例》第二十七条的规定，依据《物业管理条例》第五十八条的规定，拟决定给予你(单位)5万元的行政处罚……”2020年9月22日，北京市石景山区住房和城市建设委员会向北京金石融景房地产开发有限公司出具行政处罚决定书，载明：经本机关立案调查，查明你(单位)存在以下违法事实:2020年4月28日北京市石景山区住房和城市建设委员会接到群众举报反映北京金石融景房地产开发有限公司在石景山区京西商务中心、(西区)金融用地项目验收交付后，擅自处分7、8、9号楼1-31层公共卫生间和残疾人卫生间的使用权，致该区域公共卫生间无法正常使用，涉嫌违反《物业管理条例》第二十七条的规定。我委于当日对该举报事项进行了立案。通过2020年7月16日对该项目的项目负责人(委托代理人)赵保江进行调查询问以及调取有关证据查明:北京金石融景房地产开发有限公司在石景山区京西商务中心(西区)金融用地项目验政交付后，未将7、8、9号楼1-31层公共卫生间和残疾人卫生间配备相关设备设施，导致该区域公共卫生间无法正常使用。该行为违反了《物业管理条例》第二十七条的规定，我委于2020年7月16日向北京金石融景房地产开发有限公司下发了责令改正通知书，要求在2020年7月31日前改正该行为，并接受我委复查。我委于2020年9月14日向其送达《行政处罚事先/听证告知书》，在规定时间内该公司没有提出听证要求……你单位上述行为违反《物业管理条例》第二十七条的规定，依据《物业管理条例》第五十八条的规定，本机关决定对你单位处5万元的罚款……”庭审时，原告提供倡议书及微信记录截图，证明5、7、8号楼反对安装卫生间的业主情况。被告对此不予认可。本案在审理中，被告提供由其统计的楼内业主、租户意见明细表、微信记录等，对业主就安装公共卫生间问题以征询函等形式征询意见，包括同意、不同意、弃权，46名户业主、租户不同意对公共卫生间进行装修。原告对此不予认可。停工后，被告仍在征询业主的意见，目前尚在统计结果中。另查，原告提供了2020年8月9日原告、部分业主、物业公司项目经理张云的录音，以证明部分业主和项目经理沟通，被告方认可装修卫生间施工没有公示，是物业委托施工方做的。被告对此认可。原告表示2020年6月12日自业主微信群得知开始建卫生间，基于小区业主对共有部分享有共有权利主张对三幢楼座的公共卫生间的装饰装修进行拆除。被告主张小区规划面积6万多平方米，业主专有面积为64平方米，不足千分之一，不能代表业主要求被告停止施工或者继续施工。上述事实，有物业服务合同、行政处罚决定书及当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。具体至本案中，一方面，涉案楼座的公共卫生间系公共设施，原告主张的拆除5、7、8号楼每层已经安装的设备并且拆除后锁闭卫生间区域，包括已经安装的卫生间内的便池、洗手池、洗手盆、封闭下水管道等的事项，均属于全体业主共同利益。原告该项诉求不符合相应建筑物区分所有权的相关规定，上述事项的决定与处理，应根据业主共有部分的相关规定，经专有部分占建筑物总面积绝对多数的业主且占总人数绝对多数的业主决定。另一方面，原告依据物业服务合同向被告主张上述诉求，但被告作为物业服务公司，并未违反合同约定，且无上述合同义务。故原告请求拆除5、7、8号楼每层已经安装的各项设备设施等并且拆除后锁闭卫生间区域等的诉讼请求，并无事实及法律依据，本院不予支持。原告向被告主张违约金的诉讼请求，因原告并未明确被告违反合同约定的内容，且未明确举证被告存在违约行为，且双方并未约定违约金标准，故对于原告该项诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百七十八条、第五百零九条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回许冶飞的全部诉讼请求。案件受理费70元，由许冶飞负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王旸二〇二一年七月二日书记员  刘曦