广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初13872号原告（反诉被告）:区显潮，男，1988年3月6日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：诸智武、钟静宜，国浩律师（广州）事务所律师。被告（反诉原告）:广州市番禺区东环街蔡边二村股份合作经济社，地址：广州市番禺区东环街蔡边二村红门西坊大街15号。法定代表人：蔡志伟，职务：理事长。委托诉讼代理人：黎静雯，广东青晖律师事务所律师。原告区显潮与被告广州市番禺区东环街蔡边二村股份合作经济社（以下简称蔡边二村）租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告区显潮的委托代理人诸智武及被告蔡边二村的委托诉讼代理人黎静雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。区显潮向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年12月16日签署的《租赁合同》（合同编号：蔡边二村（联社）20190093）为无效合同；2.被告向原告双倍返还合同保证金合计126000元；3.被告向原告返还租金69600元；4.判决本案诉讼费用（受理费等）由被告承担。2019年12月2日，原告向广州市番禺区人民政府东环街道办事处转账支付150000元，参与蔡二村迎宾路XX号物业（新地址为大北路XX双号，下称涉案物业）承租权竞标。同月16日，原、被告签署租赁合同，合同约定原告向被告承租涉案物业，该物业占地面积525平方米，建筑面积525平方米；租赁期限3年8个月，从2020年2月1日至2023年9月30日止；由原告向被告交纳合同保证金63000元，预付租金87000元（含2-5月租金及6月租金3000元）。合同签订后，原告向被告支付了合同保证金等款项，被告将涉案物业交给原告使用。2020年7月28日，原告发现涉案物业被广州市番禺区东环街查违办张贴了《限期清拆通知》（编号【2020】00119号），通知内容包括：“你单位未经城乡规划行政主管部门批准，擅自在广州市番禺区东环街大北路646-650号兴建建筑物，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，构成了违法建设。根据《番禺区高快路沿线环境秩序整治工作总方案》的相关要求，《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，依法处理：……现限你（单位）于2020年8月16日前自行拆除该违法建筑物，逾期不拆除的，我街将组织有关职能部门依法进行强制拆除处理”。为此，原告于2020年8月5日向被告发出《合同无效告知书》，通知被告：双方签署的《租赁合同》无效，相互返还因合同取得的财产。综上，涉案物业是违法建筑，由此导致原、被告签订的《租赁合同》无效。对此，被告应负担全部责任。由于涉案物业是违法建筑被告无权收取租金，故被告应将收取的租金返还给原告。为此，原告请求法院酌情判定被告返还原告已付的80%租金，即69600元。另外，按《租赁合同》第三条第1款“如甲方违约，双赔退还保证金”，被告应当向原告双赔返还保证金，计126000元。为依法维护自身合法权益，根据合同法、民事诉讼法等法律法规，原告依法向法院提起诉讼，请求判如所请。蔡边二村答辩及提出反诉请求如下：1.区显潮向蔡边二村支付2020年6月1日至2020年12月31日期间场地承包管理费合计144000元；2.本案诉讼费由区显潮承担。事实与理由：涉案物业所有权人为蔡边二村，蔡边二村有权对涉案物业进行出租收益。区显潮是通过番禺区政府农村集体资产交易中心公开招投标的方式，竞得涉案物业的承租权，双方签订了书面合同。合同第一、二条已经对涉案物业产权情况及现状作了详细说明，且区显潮在承租前已亲临现场查看，了解并接受物业的现状、瑕疵及各项现场情况。合同签订后，蔡边二村依合同约定将涉案物业交付给区显潮使用，区显潮应当就使用该物业向蔡边二村支付承包管理费，但区显潮却一直以各种理由拖欠承包管理费，存在严重违约情形。综上，涉案合同的效力由法院认定，但区显潮要求蔡边二村返还80%承包管理费以双赔退还保证金的请求没有事实及法律依据，应予驳回。另外，区显潮一直没有交回涉案物业，拖欠蔡边二村2020年6月1日至2020年12月31日承包管理费共计144000元，区显潮应向蔡边二村付清该欠款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2019年12月2日，区显潮向广州市番禺区东环街道办事处支付了150000元，用于参与广州市番禺区东环街农村集体资产资源管理交易中心竞标。随后，区显潮通过竞标，成功竞得番禺区东环街蔡边二村迎宾路XX号物业（新地址大北路XX号双号，即涉案物业）的租赁使用权。2019年12月16日，蔡边二村与区显潮签订一份《租赁合同》［合同编号：蔡边二村（联社）XX］，合同约定蔡边二村将涉案物业发包给区显潮使用，该物业占地面积约525平方米，建筑面积525平方米；该物业没有土地使用权证和房地产证，具体面积和状况以实际测量为准，承包款不作调整；合同期限3年8个月，从2020年2月1日至2023年9月30日止；承包管理费每月21000元，每年在上一年基础上递增5%，其中2020年2月1日至2021年1月30日止每月承包管理费为21000元；区显潮必须在每月5日前支付当月的承包管理费；区显潮在竞标时支付给广州市番禺区东环街道办事处的150000元中，63000元转为合同保证金，预付租金87000元，如区显潮中途退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，预付租金、履约保证金归蔡边二村所有；如蔡边二村违约，双倍退还保证金；区显潮在承租前已亲临现场查看，了解并接受合同标的物的现状、瑕疵及各项现场情况；等等。合同签订后，蔡边二村将涉案物业交付区显潮使用。2020年8月3日，区显潮向蔡边二村寄送了一份《合同无效告知书》，告知书内容包括：1、2020年7月28日，广州市番禺区东环街查违办张贴的《限期清拆通知》，编号【2020】00119号，载明“你单位未经城乡规划行政主管部门批准，擅自在广州市番禺区东环街大北路646-650号兴建的建筑物，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，构成了违法建设。根据《番禺区高快路沿线环境秩序整治工作总方案》的相关要求，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，依法处理：……现限你（单位）于2020年8月16日前自行拆除该违法建筑物，逾期不拆除的，我街将组织有关职能部门依法进行强制拆除处理”。2、由于蔡边二村出租的物业未依法办理《建设工程规划许可证》，系违法建筑，双方签署的《租赁合同》自始无效。3、现告知蔡边二村应当返还区显潮已支付的房屋租金及双倍保证金，并于收到本通知书三日内安排人员接收标的房产。逾期接收标的房产，则视为区显潮于8月9日已交付完毕相应房产。告知人区显潮（签名），联系电话：137××××4299，2020年8月3日。2020年8月6日，蔡边二村签收了上述邮件。本案诉讼中，蔡边二村确认收到上述邮件，但认为《合同无效告知书》的内容只是区显潮的单方意思表示，双方一直有就区显潮拖欠租金的问题进行协商，区显潮亦一直没有将涉案物业交回给蔡边二村，涉案物业的交接问题要以双方具体的交接手续时间为准。本案诉讼中，区显潮称广州市番禺区东环街查违办于2020年7月28日在涉案物业张贴了《限期清拆通知》，其看到该通知后，马上联系蔡边二村要求处理，但双方协商未果。蔡边二村称不清楚上述通知张贴的情况，该通知上面没有相关行政部门的盖章确认，不排除是区显潮想违约私自制造。2020年8月7日，区显潮向本院提起本案诉讼，要求处理。本案诉讼中，区显潮称其租赁涉案物业的目的是想用来经营二手汽车生意，由于涉案物业是违章建筑，没有办法进行消防验收，所以一直没有使用。而且，2020年8月6日区显潮已明确告知蔡边二村要交回涉案物业。因此，即使要计算使用费用，也只能算至当日止。再者，2020年2-6月属于疫情期间，区显潮要求蔡边二村减免租金。因此，对区显潮此期间已支付的租金，蔡边二村应当退还80%。蔡边二村称区显潮在涉案《租赁合同》生效之前已经使用涉案物业与其他案外人合作经营二手车买卖，并不存在没办消防验收导致涉案物业无法使用的情况。而且，区显潮一直没有将涉案物业的钥匙交回给蔡边二村，其应当支付至2020年12月31日止的承包管理费。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。蔡边二村在与区显潮签订的《租赁合同》明确列明涉案物业没有土地使用权证和房地产证，在本案中也未能举证涉案物业的合法报建情况，应当承担举证不能的法律后果。据此，区显潮主张依据上述法律规定认定《租赁合同》无效，合法有据，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。上述司法解释第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，区显潮应当就使用涉案物业支付使用费。鉴于区显潮在《合同无效告知书》已明确告知蔡边二村限期收回涉案物业，蔡边二村应于合理期限内收回物业以免损失进一步扩大，依公平原则，本院酌定区显潮对涉案物业的使用费应当计付至2020年9月6日止，即使用费从2020年2月1日计付至2020年9月6日止。因新冠疫情确对区显潮的经营造成一定影响，根据公平诚信及风险共担原则，该期间的使用费应当作适当减免，本院酌情决定2月使用费按60%计付，3月份的使用按70%计付，4月份的使用费按80%计付。综上，2020年2月1日至2020年9月6日，区显潮应当支付给蔡边二村的使用费共计为132300元［21000元/月×4.2个月+21000元/月×（60%+70%+80%）］，扣除区显潮已向蔡边二村支付的87000元使用费，区显潮应将尚欠的45300元支付给蔡边二村。如上所述，合同无效后，蔡边二村应当将63000元合同保证金返还给区显潮。区显潮要求蔡边二村双倍返还合同保证金，于法无据，本院不予支持。综上所述，本院对区显潮的部分诉讼请求与蔡边二村的部分反诉请求予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认区显潮与广州市番禺区东环街蔡边二村股份合作经济社于2019年12月16日签订的《租赁合同》［合同编号：蔡边二村（联社）XX］无效；二、区显潮应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺区东环街蔡边二村股份合作经济社支付场地使用费45300元；三、广州市番禺区东环街蔡边二村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起五日内向区显潮返还合同保证金63000元；四、驳回区显潮的其余诉讼请求；五、驳回广州市番禺区东环街蔡边二村股份合作经济社的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4212元，由区显潮负担2855元，广州市番禺区东环街蔡边二村股份合作经济社负担1357元；反诉受理费1590元，由广州市番禺区东环街蔡边二村股份合作经济社负担1090元，区显潮负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇二一年七月五日书记员  杜嘉华