北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0108民初8697号原告：黄勇，男，1967年9月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：侯文霞，北京梵清律师事务所律师。被告：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：张颖，女，该公司法务主管。委托诉讼代理人：万国有，男，该公司资产处置专员。原告黄勇与被告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄勇及其委托诉讼代理人侯文霞，被告自如公司之委托诉讼代理人万国有、张颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄勇向本院提出诉讼请求：1、请求判决双方继续履行于2017年8月21日签署的《资产管理服务合同》（合同编号：×）；2、判令自如公司支付预期收益22703.26元；3、判令自如公司赔偿律师费损失6000元；4、诉讼费由自如公司负担。诉讼过程中，黄勇变更诉讼请求为：1、判令解除双方于2017年8月21日签署的《资产管理服务合同》；2、依法判令自如公司支付预期收益74587.78元，其中2020年9月11日起至2020年12月10日，每月按11351.63元计算；2020年12月11日至2021年3月24日，每月按11692.18元计算，并按11692.18元支付至合同解除之日止；3、依法判令自如公司支付违约金23384.36元；4、依法判令自如公司结清资产管理期间内的生活费用（包括水费、电费、燃气费）；5、依法判令自如公司对因其违法违约设立、拆除隔断导致的房屋墙面、地面破损恢复原状；6、诉讼费由自如公司负担。后黄勇又变更诉讼请求为：1、确认黄勇与自如公司于2017年8月21日签署的资产管理服务合同于2021年4月2日解除；2、依法判令自如公司支付预期收益77705.7元，其中2020年9月11日起至2020年12月10日，月租金11351.63元计算；2020年12月11日至2021年4月2日，月租金11692.18元；3、依法判令自如公司向黄勇支付违约金23384.36元；4、依法判令自如公司结清资产管理期间内的生活费用939.72元（包括水费155元、电费956.02元、燃气费结余171.3元）；5、依法判令自如公司赔偿因自如公司违约给黄勇造成的经济损失23384.36元，按照11692.18元每月，赔付两个月租金损失；6、诉讼费由自如公司负担。事实和理由：2017年8月21日，我和自如公司签署《资产管理服务合同》，约定我委托自如公司管理运营位于海淀区泰欣苑×号楼×单元×层×号标的资产。我授权自如公司对标的资产进行经营出租供他人居住，自如公司为我提供资产管理服务，管理期限自2017年8月23日至2023年1月29日，预期合理收益为10700元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。我同意自如公司对标的资产进行必要的装修。合同签署后，我交付了标的资产，自如公司给予预期收益至2020年9月10日，此后未依约支付。2020年10月25日，我收到自如公司的解约结算协议，自如公司单方要求解除合同，违反合同约定。诉讼过程中，我和自如公司在2021年4月2日进行了交接。自如公司构成根本违约，不享有合同解除权。双方合同尚有两年半未按合同约定正常履行，现自如公司违约解除，造成我可得利益损失。我收回房屋后，房屋空置，如另行寻找租户，需有两三个月的空置期。自如公司辩称，我公司认为双方合同已于2020年11月1日解除，我公司已经支付租金至2020年11月1日。双方签署合同时，针对起居室增设优化间达成合意，从而提高房屋租金收益和使用效率。在此基础上，我公司对房屋进行了装修改造。我公司按照增加一间居室的租金标准承租了黄勇的房屋。优化间被拆除后，合同履行基础事实消失。我公司和黄勇多次协商无果后，无奈作出了解除合同的决定，将房屋以完好状态交还给黄勇。现合同已经无法继续履行，且合同解除并非我公司过错所致。我公司已经结清了全部费用，黄勇未及时收回房屋进行止损，对于2020年11月1日之后产生的费用不同意支付。我公司不是恶意解除合同，是因为隔断被拆除导致，原房屋是按照四居室出租，拆除后是三居室，我公司不存在违约。如果法院认定我公司违约，也希望法庭考虑疫情、隔断拆除的原因酌情减少。现不同意黄勇的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：2017年8月21日，黄勇（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定甲方委托乙方管理运营的房屋位于海淀区泰欣苑×号楼×单元×层×号（以下简称×号房屋），甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住；本合同管理期间自2017年8月23日起至2023年1月29日止；管理周期为每个履约年度加上该年度甲方承受的空置期；双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为10700元/月，从第2个管理周期起每个管理周期预期收益递增3%；甲方同意承受如下相应空置期：首个管理周期60天；第二个管理周期起每个管理周期25天；乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益；乙方应根据本合同规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方；管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金金额=当期管理周期内单个结算周期预期收益金额）；每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项；本合同终止或解除时结算后如仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方；乙方应于标的资产交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计10700元，此后，每个管理周期的服务质量保证金需于上一管理周期最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方；双方认可自2017年10月22日始计收收益。合同第6.2条约定，乙方迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的，甲方有权随时单方解除合同。乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同到期或解约的，乙方将对乙方自行为标的资产配置的宽带进行移机处理，乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码。甲方应在本合同到期日、解除其或者腾退期届满日与乙方办理合同解除及物业交割等相关手续，如甲方未在约定日期与乙方办理前述手续，则乙方有权在上述日期届满之日起将房屋按当时状况进行封存，如封存日之后房屋出现物品丢失、损坏或产生其他损失由甲方自行承担。合同签订后，黄勇向自如公司交付了×号房屋，房屋交付后，自如公司向黄勇支付了服务质量保证金，并支付租金至2020年9月10日，停止付款时的月租金收益为11351.63元。因经营期间自如公司将×号房屋客厅内打隔断后对外出租，后隔断被拆除。自如公司主张因隔断被拆除，房屋含有优化间出租的目的无法实现，后于2020年10月开始通过微信与黄勇协商合同解除事宜，并告知黄勇合同解约，暂停打款，黄勇表示不同意解约。自如公司表示于2020年10月27日向黄勇发送《解约通知函》，通知黄勇合同于2020年11月1日解除，黄勇表示未收到上述函件。2020年11月6日，黄勇向自如公司询问合同事宜中，登陆小程序，获取×号房屋电子锁密码，但黄勇表示因不同意解约，故未前往×号房屋。自如公司另自行计算了与黄勇的解约结算款项，包括自如公司应支付黄勇的2020年9月11日至2020年11月1日期间的租金19676.15元；黄勇应退还自如公司的服务质量保证金11351.63元；自如公司应支付黄勇的水电燃气费780.43元。后自如公司向黄勇转账9259.95元，黄勇认可收到上述款项，但不认可自如公司的结算方式。诉讼中，黄勇原要求自如公司继续履行合同，后于2021年3月24日变更诉讼请求为：要求解除合同。后黄勇要求自如公司一同前往×号房屋进行交接，双方于2021年4月2日进行了房屋交接。黄勇表示双方交接时，经核对，自如公司应支付的水电燃气费应为939.72元。经组织双方当事人核对，双方当事人确认，截止2020年11月6日，自如公司应支付黄勇的水电燃气费相互抵扣后共计780.43元，另有159.29元系在2020年11月6日之后产生的电费，双方当事人均主张159.29元电费应由对方负担。诉讼中，黄勇主张2020年9月11日至2021年4月2日期间的预期收益，并主张按照每月11692.18元的标准赔偿两个月的租金损失。另经询问，双方当事人认可双方法律关系为房屋租赁合同关系。本院认为，当事人应当依据诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，黄勇与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同虽名为资产管理服务合同，但从合同约定内容可知，黄勇将房屋交付自如公司后，仅向自如公司收取固定金额的收益，而房屋的实际经营收益及风险均由自如公司承担，双方上述权利义务的约定，符合房屋租赁合同法律关系特征，双方当事人亦对此不持异议，故双方签订的《资产管理服务合同》应为房屋租赁合同性质。针对自如公司是否享有合同解除权一节，自如公司作为具有一定规模的房屋租赁企业，应当对相关房屋租赁的政策性规定具有全面的知悉，同时对公司自身业务风险应当具有前瞻性预判。自如公司在经营中设置优化间系其自身经营行为，优化间被拆除系其作为房屋租赁市场经营主体的商业风险所致，应由自如公司自行承担。现自如公司以涉案房屋优化间拆除使其经营收益受损、签署合同客观条件丧失为由，认为其公司享有合同解除权的主张，不能成立，本院不予采信。自如公司单方向黄勇发送要求解约的微信及《解约通知函》要求解除合同的行为，不符合合同约定，亦无相应法律依据，不产生解除合同的法律后果，并应认定为合同违约行为，自如公司应承担相应违约责任。自如公司未依约支付租金，黄勇于2021年3月24日当庭提出要求解除双方合同，符合双方合同约定，双方合同应于2021年3月24日解除，本院对黄勇要求确认双方合同于2021年4月2日解除的诉请不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。针对黄勇主张的2020年9月11日至2021年4月2日预期收益一节，本院认为：在双方合同解除前，自如公司应如约交纳租金。但同时还要考虑到，自如公司自2020年9月便开始拖欠租金，且在沟通无果的情况下明确向黄勇表示无法继续履行合同。作为出租人，黄勇在2020年11月6日收到房屋电子明码后理应及时收回房屋，采取减损措施。但同时，本院考虑自如公司擅自搬离涉案房屋，故应给予黄勇合理的准备时间。根据通常的房屋租赁市场规则，退房应当提前一个月通知对方，作为给予合同相对方再行出租房屋的合理准备时间，而此段时间的房租自如公司应当予以支付。在此之后，黄勇仍未收回房屋，故产生的损失应属黄勇因未及时采取减损措施而不当扩大的损失，应由黄勇自行承担。故本院确定自如公司应支付黄勇2020年9月11日至2020年12月6日期间的预期收益，标准为11351.63元，自如公司保证金11351.63元及已支付的9259.95元予以扣除。双方当事人确定自如公司向黄勇发送密码前，房屋产生的水电燃气费共计780.43元，本院不持异议。对此后发生的电费159.29元，亦应由自如公司负担，本院对黄勇主张的生活费用，即水电燃气费共计939.72元予以支持。黄勇主张收房后需另寻租户存在空置经济损失，缺乏法律依据，本院不予支持。违约金一项，本院根据双方合同约定的赔偿标准予以判定。诉讼中，自如公司自如公司要求酌减违约金，并未提供充分理由，且黄勇对于合同解除并无过错，故本院对于自如公司的抗辩意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十一条之规定，判决如下：一、确认黄勇与北京自如生活企业管理有限公司于2017年8月21日签订的《资产管理服务合同》于2021年3月24日解除；二、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效后7日内支付黄勇预期收益12308.21元、违约金22703.26元、生活费用939.72元，以上共计35951.19元；三、驳回黄勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1404元，由黄勇负担1055元，已交纳；由北京自如生活企业管理有限公司负担349元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘雪琳二〇二一年七月二日书记员  赵鸣鸣