甘肃省临夏市人民法院民事判决书（2020）甘2901民初1509号原告：临夏州居然之家家居建材有限责任公司，统一社会信用代码91622901MA73PXQUXH，住所甘肃省临夏州临夏市天元商业广场。        法定代表人：叶某，该公司经理。        委托诉讼代理人：马某1，该公司职员。        委托诉讼代理人：杜某，甘肃曙明律师事务所律师。        被告：马某2，男，身份号码×××，现住甘肃省临夏市。        委托诉讼代理人：牟某，临夏河州律师事务所律师。        原告临夏州居然之家家居建材有限责任公司（以下简称临夏居然之家公司）与被告马某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序于2020年10月28日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人马某1、杜某，被告马某2及其委托诉讼代理人牟某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告之间的租赁关系，判令被告立即腾退所租经营场地；2、判令被告马某2向原告支付欠付的租赁费119853.7元、市场管理费6417元、物业管理费22519.9元、违约金16066.7元，以上合计164857.3元；3、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2019年11月16日，被告与原告协商一致，签订招商合同，被告以租赁原告商铺的形式进入居然之家商城，开设“一绣倾城”品牌店铺。双方约定的租赁期限均为2019年7月20日至2021年7月19日，被告需付租金共计123446.58元，租金支付方式为每季度开始前先行支付各季度租金；双方还约定被告应每月按上月销售额的0.5％向原告支付市场管理费。根据双方合同约定，自2019年7月20日起被告马某2开始使用租赁商铺。后因被告马某2违反合同约定，致使原告的权益遭受损害。现因被告马某2的违约行为，截止2020年10月28日，被告马某2共使用租赁商铺合计465日，即已产生租费124516.7元，市场管理费10695元，物业管理费22519.9元，但被告马某2仅仅支付了租赁费4663元，市场管理费4278元。现被告马某2尚欠付原告租赁费为119853.7元、市场管理费6417元、物业管理费22519.9元，并且被告马某2应以其违约行为需支付违约金16066.7元，以上合计164857.3元。原告提供经营场地给被告，履行了自己的合同义务，但被告至今拖欠原告商铺租金和市场管理费等各项费用未支付。经原告不断催要，被告采取认账不还账的方式一直予以拖欠，其已经严重影响了原告的生产经营活动，侵害了原告的合法权益。综上所述，被告马某2应足额向原告支付欠款本金及双方约定的滞纳金；且其行为已经构成根本违约，在依法解除合同后应立即向原告归还经营场地，并因其违约行为赔付免租期租金、承担违约金。故提起诉讼，判准诉讼请求，以切实维护原告的合法权益。        被告马某2辩称：一、被答辩人在诉状中所述并非事实，答辩人不曾违约。2020年4月21日，被答辩人向答辩人下发了《费用收取通知》：“尊敬的一绣倾城经销商马某2，商场于2020年4月8日收取费用至今，你方收到商场下发的收费通知单后，工作人员多次沟通无果，现商场再次通知你于2020年4月31日18时之前到居然之家财务部交纳2019年7月至2020年7月租金、市场管理费、物业费，明细如下：2020年2月至7月租金14142.13元、市场管理费3565元、2020年1月至7月物业管理费6330.2元；共计34037.33元”。被答辩人通知答辩人于2020年4月31日之前缴纳费用，4月20日答辩人与被答辩人在核对交费费用时产生分歧。答辩人在被答辩人通知的缴费期内积极和被答辩人核对缴纳费用，并未超出被答辩人通知的4月31日，故答辩人不曾违约。二、被答辩人私自给答辩人商铺断电系违约行为，理应向答辩人支付违约金16066.8元。答辩人收到《费用收取通知》后，于2020年4月20日和被答辩人核对费用准备向被答辩人缴纳费用。但被答辩人向答辩人出示了两份收费不同的单据。《费用收取通知》显示答辩人缴纳的费用是34037.33元。《缴费通知单》显示答辩人缴纳的费用是21476.54元。现被答辩人起诉答辩人应缴纳的费用是26845.47元，被答辩人三次索要的费用均不相同。由于被答辩人几次索要的费用均不同，就此事答辩人提出异议双方发生分歧。发生分歧后被答辩人于当日断了答辩人商铺的用电，被答辩人私自断电的行为系违约行为。《招商合同》第五十一条：8、甲方为乙方提供完善的水、电、通信、暖气、空调、保安、消防等服务。在合同期内被答辩人私自断电致使答辩人无法营业。被答辩人的行为系违约行为理应向答辩人支付违约金。三、被答辩人诉求滞纳金、违约金的诉求不予成立。答辩人在被答辩人通知的缴费期内积极和被答辩人核对缴纳费用。故答辩人不曾违约。答辩人现确实欠被答辩人的租金，但这不是因答辩人的原因造成的，完全是由被答辩人的原因造成的。是被答辩人出尔反尔，提供不出具体的费用，几次向答辩人出具了几份不一样的收费标准。答辩人实在不知是要依据那个标准向被答辩人缴纳房租。后被答辩人突然给答辩人的房屋断电导致商铺关门受损，才致使答辩人一直未缴纳房租。综上所述，答辩人就被答辩人提起租赁合同纠纷一案，答辩人依据事实特做出上述三点答辩，答辩人请求人民法院依法采纳答辩人的上述答辩，并依法驳回被答辩人的诉求依法维护答辩人的合法权益。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1、原告营业执照副本及法定代表人身份证明；2被告身份证复印件；3、《居然之家招商合同〈2018版〉》；本院予以确认并在卷佐证。        对当事人有异议的证据本院认定如下：一、原告提供的证据：1、《居然之家招商合同〈2018版〉》，以证明2019年11月16日，原、被告签订招商合同，被告承租原告位于天元广场临夏店××楼摊位用于经营一绣倾城窗帘布艺，约定了租赁期限、费用、权利义务，并约定了租赁面积、期限、租赁费、市场管理费、物业费的收取标准、权利义务、违约责任等内容。被告质证认为，对该份合同的真实性无异议，对合法性有异议；合同第5条约定物业管理费的收取方式，原告不存在提供物业的经营范围，没资格收取物业管理费；合同第6条关于保底条款，法律不允许有保底消费的限制。同时，原告没资格收取市场管理费，原、被告主体平等，工商部分的权利都取消收费，原告无权乱收费；合同第51条，原告有为被告提供物业服务的义务，原告并不是物业管理者。经质证认证本院认为，给被告提供物业服务的是天元公司，并非原告公司，故被告关于合同中收取物业费的条款不符合实际的质证理由成立，本院予以采纳（原告当庭表示放弃物业费的诉讼请求）；合同约定的保底消费和管理费，是双方真实意思表示，被告的质证理由不成立，本院不予采纳。2、《临夏州居然之家家居建材有限责任公司市场收据》，12张，以证明自2019年7月20日起至2020年7月19日止，被告向原告给付合同保证金20000元和房租预付款9980.09元，其中交付租金三笔合计4663元，市场管理费七笔合计4274元，代收小区及团购活动费3619元，因被告没来取，收据由原告保管。被告质证认为，对该证据的真实性无异议，该收据不是税票，税法规定，依法纳税是每个公民的法定义务，收费后必须有税务发票，不能只打白头条子。收取市场管理费是违法的，既然已经收取了，那么应该给被告退回。房租的税应该由原告进行交纳，不然就是偷税漏税，不应由被告进行纳税。本院认为，被告未针对原告的证明目的发表质证意见，故对原告的证明目的及该份证据的真实性，本院予以认定。二、被告提供的证据：1、《居然之家招商合同》，以证明原告在合同中对税收管理的约定是违反国家规定，应甲方交纳的税收不应让乙方承担。原告质证认为，对该证据的真实性无异议，对被告的质证目的有异议，税由谁承担，可以自由约定，不违反法律规定。本院认为，原告的质证理由成立，本院予以采纳。2、《补充协议》，以证明原告负责人王瑞东给被告书写协议，推位于2019年7月进场，2019年10月1日起开始计算费用，装修期不产生任何费用。原告质证认为，对该证据的真实性有异议，居然之家没有向王瑞东出具任何委托手续，是被告跟王瑞东之间的意思自治，跟原告公司无关。本院认为，合同没有明确约定装修期，但装修原告给被告租赁的是场地，如被告不进行商铺装修无法经营，王瑞东作为原告公司的管理人员与被告签订了补充合同，被告无合理怀疑之理由，加之被告装修事实存在，且被告2019年7月份，协议约定起租时间于10月1日开始，给了被告3个月的装修期，符合租赁合同给付装修期的常理，故原告的质证理不成立，本院不予采纳；被告的证明目的，本院予以支持。3、居然之家管理群211名人员之间的聊天记录，以证明被告在群里对原告声明停电事实，原告没有质疑对被告提出断电的事实。原告质证认为，对证明目的不认可，不能证明原告公司默认对被告停电。本院认为，被告去天元公司物业充电时，该公司在没有原告出具充电证明的情况下不给被告充电，事实上也确实给被告造成了充电不能而停电的结果，故被告的证明目的成立，本院予以采纳。4、被告证人马某23当庭证词，证明2020年4月20日，其作为被告员工，去为商铺充电时，天元公司明确说明没有原告公司开具的证明，不给被告充电，其去找原告公司工作人员王波开证明时，王波称没交房租没有开证明；2020年7月份，原告私自给被告商铺电表充电，并当庭提供照片为证。原告质证认为，证人作为被告侄子，其证言的真实性有异议，天元公司不给被告充电，除了被告欠原告的租金外，还欠天元公司的暖气费、水电费造成。本院认为，原告认可同年9月份原告带客户去看被告商铺时有电，但庭审中称，之前原告公司是否充了电不清楚，原告代理人作为原告公司员工，不明确回答法庭提问，有违常理，故证人马某23的证词本院予以采信。5、证人拜某当庭证言，证明其作为被告员工，2020年4月20日给原告管理人员马某1打电话要求充电，马某1称不交房租不给充电；其称对账后再交，马某1称先交房租再充电；同年4月22日被告去原告办公室对账时发生矛盾，被告停止营业。原告质证认为，对证人证言的真实性有异议。本院认为，证人证言与证人马某2证词一致，本院予以采纳。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月22日，原、被告就位于临夏市××楼摊位租赁事宜达成意向性协议，被告向原告缴纳意向金30000元，2019年2月27日被告向原告支付装修押金3000元。2019年6月18日被告进驻商城并开始装修，向原告支付了商场活动费、广告费、培训费等。2019年7月20日，原告临夏居然之家公司经营的商城大面积开业，此时被告尚在装修中，同年9月底装修完工，10月1日被告开业经营。2019年11月16日，原告临夏居然之家公司与被告马某2就临夏市天元广场一号楼四层1460-1-4-002号摊位租赁事宜协商一致，补签了《居然之家招商合同〈2018版〉》书面合同，合同约定被告马某23经营“一绣倾城”窗帘布艺销售，租赁期自2019年7月20日至2021年7月19日止，面积284.87平方米，每平米日租金0.94元，租金支付方式：每三个月一付，租金的付款时间均为付款周期的上月25日之前。物业费每平方米每天0.17元；市场管理费按上月销售额的0.5％收取，保底销售额每平方每月500元。当天原告公司楼层经理王瑞东给原告出具《协议》，写明“被告于2019年7月进场，合同起租时间于2019年10月1日开始，装修期不产生任何费用”。合同补签后，被告于2019年11月28日支付了原告市场管理费713元，2020年2月29支付了原告三个月（2019年11月、12月及2020年1月）市场管理费2139元。2020年3月31日，原告将被告仅有的销售货款3100元扣留；同年4月6日，原告将被告仅有的销售货款2000元扣留，合计扣留5100元。同日，原告向被告发出交付通知单，通知被告缴纳2019年8月、10月、2020年1月、4月的固定租金及2020年4月市场管理费合计21476.51元。同年4月8日，原告将扣留被告的5100元货款，作为固定租金及市场管理费自行进行了收取。因以前的市场管理费每月收取713元，该通知要求缴纳的2020年4月市场管理费为437元，为此被告找原告就交费事宜进行对账，经双方在通知单上核算对账，未得出结果，故被告未缴纳。2020年4月20日，被告马某2派人去天元商城物业充电费时，天元商城物业以被告未能提供原告出具的充电证明为由不给被告充电，被告打电话与原告工作人员对开具充电证明予以交涉，原告工作人员称不交清费用不给开具充电证明，致被告充电未果，被告为此要求原告先充电，算清费用后再交费，遭原告拒绝。同年4月21日，原告再次向被告发出费用收取通知书，通知被告缴纳2020年2-7月租金14142.13元、市场管理费3566元、物业费6330.2元，合计24038.33元。被告因原告两次发出的交费通知项目及费用不清，经被告找原告协商未果，双方发生矛盾，派出所出面调解矛盾未果，被告以账务不清为由未缴纳原告的相关费用。2020年4月22日，被告在居然之家管理群中向原告声明：“原告的断电措施，使被告无法营业，损失由原告负责。”此后，被告关闭“一绣倾城”摊位停止营业，并拉走自己的货物。2020年7月17日，原告向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。本案在审理过程中，原告当庭表示放弃物业费的诉讼请求。        另查明，2020年受疫情及疫情防控措施影响，临夏市天元广场商城于2020年1月24日至2月22日因疫情关闭，原告对包括被告马某2在内的商户减免29天租金。        本院认为，合同双方应当按照合同约定履行义务，存在不可抗力因素或者情势变更情形时，双方应当协商处理，避免造成更大损失。原告临夏居然之家公司与被告马某2签订的《居然之家招商合同〈2018〉》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告要求解除合同，被告亦同意解除合同，故原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。按照最高法院关于涉疫情民事案件审理的精神，承租人因疫情及疫情防控措施导致经营困难、无力支付租赁费，延期支付租赁费用的，出租人主张违约责任的不予支持，加之原告向被告发出的两次收费通知对费用的计算不明确，被告为对账迟延缴纳原告的费用，原告作为出租人应该为被告提供充电等便利条件，原告未尽到出租人合理配合义务，被告作为商铺的实际承租人应积极与原告沟通，及时采取补救措施，而不应该以消极的方式关闭租赁摊位停止营业，造成更大的损失，原、被告均存在违约行为，故原告主张被告支付违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。合同约定的租赁期为2019年7月20日起至2021年7月19日止，但合同签订当天，原告楼层经理王瑞东给原告出具《协议》，写明“合同起租时间于2019年10月1日开始”，故被告应从2019年10月1日起，按双方合同约定向原告缴纳摊位租赁费、市场管理费。2020年4月20日，原告在被告未缴纳相关费用的情况下，不让被告充电，致被告无法正常经营，并停止营业，同年4月22日，被告在管理群中明确声明无法经营而停止经营至今，故原告的摊位租赁费、市场管理费收取期间应确定为2019年10月1日至2020年4月22日，共计205天。其中原告因疫情减免29天的费用，实际被告应交176天的费用。按此期间计算，根据合同对租赁费的收取约定被告应支付原告摊位租赁费47128.89元（176天×0.94元／日×284.87㎡）。市场管理费，被告已自觉按每月713元向原告缴纳了四个月的费用，故原告的市场管理费按惯例以每月713元计算为4278（713元／月×6个月）。以上，被告应支付原告经营期间（除免租期29天）的摊位租赁费、市场管理费合计51406.89元，其中被告已支付原告市场管理费2852元，被告再应支付原告48554.89元。原告前后收取被告的合同意向金30000元、装修押金3000元、扣留被告货款5100元，合计38100元，按合同约定应该由原告向被告予以返还。        综上所述，原告要求解除合同的诉讼请求成立，本院予以支持。原告要求被告支付租赁费的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百一十条、第五百三十三条、第五百六十二条、第五百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：        一、解除原告临夏州居然之家家居建材有限责任公司与被告马某23签订的《居然之家招商合同〈2018版〉》，被告于本判决生效之日起十日内向原告交付租赁的摊位284.87平方米，被告返还该摊位时将除装潢设施以外的可移动设施自行搬离。        二、被告马某2于本判决生效之日起十日内向原告临夏州居然之家家居建材有限责任公司支付摊位租赁费、市场管理费合计48554.89元；        三、原告临夏州居然之家家居建材有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还被告马某2缴纳的意向金30000元、装修押金3000元、货款5100元，合计38100元；        四、驳回原告临夏州居然之家家居建材有限责任公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费3166元，由原告负担2031元，由被告负担1135元。        如不服本判决，可自接到本判决之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于临夏回族自治州中级人民法院。        审判长    马原平审判员    马淑燕人民陪审员    常甜甜二〇二一年七月十六日书记员    马沁