北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初8410号原告：北京中冶名弘置业有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧宫三村关帝庙**。法定代表人：李瑞峰，总经理。委托诉讼代理人：曲沫，北京一法（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚骄，北京市一法律师事务所律师。被告：郑晓英，女，1967年8月24日出生，汉族，无业，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：胡伟新，北京市中运律师事务所律师。原告北京中冶名弘置业有限公司（以下简称：中冶名弘公司）与被告郑晓英房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中冶名弘公司向本院提出诉讼请求：1．请求判决被告向原告退还房屋差价款215331.52元；2．请求判决被告向原告支付资金占用利息2044元（以215331.52元为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准，自2020年11月30日起算，暂计至2021年2月28日，最终金额计算至实际履行之日）；3．本案全部诉讼相关费用由被告承担。事实和理由：原、被告曾于2016年7月23日签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1921571），约定被告购买原告开发的位于大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A1地块二类居住用地、商业金融用地项目B#办公13层1606房屋，按建筑面积计算单价为55162.24元/平方米，房屋预测建筑面积共105.17平方米，总价款为4075386元。房屋买卖合同附件十补充协议第五条约定交房时套内建筑面积误差比绝对值在15%以内（含15%）的，据实结算房价款。后经房屋测绘部门实测，该房屋的实测建筑面积为95.8平方米，故双方于2017年4月24日签订补充协议，依照实测建筑面积重新结算后的房屋交易价为3745516元。原告曾于2017年5月9日在扣除为被告代缴的税费、有线电视等费用后，将剩余215331.52元的房屋差价退还被告，但因原告工作人员失误，又于2019年6月19日委托银行向被告重复退款215331.52元。原告方工作人员曾于2020年11月30日联系被告，告知其重复退款事宜并要求被告将款项退还，但被告一直以种种借口拒绝。综上所述，被告重复收取了房屋差价款，在原告已向其明确告知的情形下仍拒不退还，其行为已严重侵害原告合法权益。故原告向法院提起诉讼，望法院查明案件事实，判如所请。郑晓英辩称，不同意原告的诉讼请求，根据预售合同，购房款是4075386元，被告在2016年9月24日前已经付清全部预售合同款项，房子是2017年7月份交房，由于面积误差，双方签订补充协议，确定最终房价款3745516元，双方在购房之前有签订团购优惠书，优惠书约定只要是在预售书签订之前被告向原告交纳10万元，原告在总房款的基础上优惠20万元，即10万元可以抵扣20万元，是按照最终总价里面抵扣，即应交纳房款应为3645516元，原告应该向被告退款数额是429870元（4075386元减去3645516元），原告所述代交费用实际被告已经交给原告了，并非由原告代交。本院经审理认定事实如下：2016年7月23日，中冶名弘公司（出卖人）与郑晓英（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定郑晓英购买中冶名弘公司位于大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A1地块二类居住用地、商业金融用地项目B#办公13层1606房屋，房屋预测建筑面积共105.17平方米，其中套内建筑面积73.88平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积31.29平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米55162.22元，总价款4075386元。双方于合同第十六条第五款约定，买受人同意委托出卖人及出卖人指定机构代交专项维修资金、契税、出卖人按照本合同约定书面通知买受人应缴纳的其他税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。双方于附件十《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》第五条约定：“在本协议签订时，该套房屋所在楼栋主体结构已经封顶，出卖人在出售该房屋时，对该房屋的实测套内面积进行了预测量，预计该房屋交房时的实测套内建筑面积将小于《预售合同》第三条载明的预测套内建筑面积，该误差比约为-15%-15%之间，在签订《预售合同》时出卖人已将可能会出现的该套内建筑面积误差情况特别提示于买受人，出卖人与买受人均同意实测建筑面积与《预售合同》第三条载明的预测面积发生的误差，双方自愿按照下列原则处理：套内建筑面积误差比绝对值在15%以内（含15%）的，据实结算房价款；……实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在15%以内（含15%）部分的房价款由出卖人返还买受人；……”。双方于附件五《付款方式及期限的约定》中约定：“买受人选择下列第1种付款方式及期限：1、首付分期并按揭：（1）本套商品房总价款计人民币：肆佰零柒万伍仟叁佰捌拾陆元整（小写：4075386元）。买受人在与出卖人签署《北京市商品房预售合同》正式文本前，已向出卖人支付购房定金人民币贰拾万元整（小写：200000元）。该款项自双方正式签署《北京市商品房预售合同》后自动计入首期购房款。（2）买受人与出卖人正式签署《北京市商品房预售合同》当日时，应向出卖人支付房款：壹佰壹拾万元人民币（小写：1100000元，包括已付定金200000元）。（3）买受人应于2016年8月10日前向出卖人支付房价款人民币玖拾肆万伍仟叁佰捌拾陆元（小写：945386元）并办理按揭贷款。（4）买受人申请贷款贰佰零叁万元（小写：2030000元）支付剩余房款。”2017年4月24日，中冶名弘公司（卖方、甲方）与郑晓英（买方、乙方）签订《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》，约定：“甲、乙双方于2016年7月23日共同签署编号为Y1921571的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），乙方自愿购买甲方开发的位于大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A1地块二类居住用地、商业金融用地项目B#办公13层1606（以下简称房屋），现根据公安行政管理部门实际备案情况，该房屋最终坐落为大兴区旧宫镇德贤东路6号院15号楼1305。《预售合同》约定的套内建筑面积单价为55162.24元/平方米，房屋预测建筑面积共105.17平方米，其中，套内建筑面积73.88平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积31.29平方米。《预售合同》总价款为人民币（小写）4075386元。经房屋测绘部门实测，该套房屋的实测建筑面积95.8平方米，其中，套内建筑面积67.90平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积27.90平方米。根据预售合同第十五条相关规定，双方同意以“实测套内建筑面积平方米”为准进行重新结算的房价款人民币（大写）叁佰柒拾肆万伍仟伍佰壹拾陆元整（小写）3745516元，作为房屋最终交易价。”郑晓英提交其与中冶名弘公司签订的《团购优惠书》及POS机小票。《团购优惠书》中约定，团购人持本团购优惠书可享受每套房屋总价减免200000元。郑晓英提交其与中冶名弘公司签订的《商品房认购书》及POS机小票。2016年7月16日，郑晓英交纳团购费、定金270000元，次日交纳剩余30000元，共计300000元。郑晓英另提交POS机小票3张，其分别于2016年7月23日支付购房款800000元、2016年8月8日支付购房款945386元、2016年9月24日支付购房款2030000元，共计3775386元。现郑晓英主张其并未享受到上述100000元优惠。中冶名弘公司对此提交《签约流转单》，签约时间为2016年7月23日；建筑面积105.17，套内面积73.88；折扣一栏注明：“10万抵20万×99折×97折”；原单价、原总价一栏空白；成交单价（建筑面积）38750.46，合同单价（套内面积）55162.22，成交总价4075386；付款方式按揭，签约当日应付房款800000，实付房款1100000，1．一次性付款，印花税0.5‰，2．贷款：浦发银行，首付比例50%，首付金额2045386，贷款比例50%，贷款金额2030000。中冶名弘公司主张购房款4075386元已是优惠后的房屋价格，不应重复扣减100000元。中冶名弘公司另主张其已为郑晓英代为支付契税112365.48元（经核实，应为107014.74元）、印花税1873元（经核实，应为1872.80元）、有线电视费300元，共计114538.48元（经核实，应为109187.54元）。房屋差价款为329870元，扣除上述费用后，应退金额为215331.52元（经核实，应为220682.46元）。中冶名弘公司提交银行交易明细，证明其于2017年5月9日，委托中信银行退还郑晓英215331.52元。后因公司员工工作失误又于2019年6月18日委托中信银行退还郑晓英215331.52元。郑晓英认可第一笔退款退至其家人账户内，但因该账户已经销户，无法核实是否收到。第二笔退款其本人认可收到。中冶名弘公司提交退款单一份，注明退款时间2017年4月24日，退款内容为房差款，金额为329870元，收款人处写有郑晓英。中冶名弘公司提交其工作人员与郑晓英的微信聊天记录，2020年11月30日，工作人员将《客户郑晓英房差价款退款明细》发送给郑晓英，并表示郑晓英应退还多退的部分。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，中冶名弘公司主张因工作人员失误，将同一笔款项先后两次退给郑晓英，郑晓英认可收到第二次退款，对于第一次退款其表示不清楚是否实际收到，经查，2017年4月24日，郑晓英在退款单上签字确认退款数额，2017年5月9日，中冶名弘公司委托中信银行退还郑晓英款项，至2019年6月18日中冶名弘公司第二次退款之间，近2年时间，即自郑晓英知晓退款一事至第二次退款发生期间间隔近2年的时间里郑晓英并未向中冶名弘公司主张其未收到退款一事，明显不符合常理，法院对郑晓英的上述主张不予采信。对于郑晓英提出的优惠款一事，其表示并未在房价款中优惠100000元，而根据中冶名弘公司提交的《签约流转单》可以看出，在双方签订《北京市商品房预售合同》当日，双方签订《签约流转单》，双方对于折扣比例、最终成交单价、总价款等事宜进行了确认，从《签约流转单》的内容可以判断，双方最终交易价格应当是在扣除折扣比例和优惠款项之后的价格，故法院对郑晓英主张扣减优惠款的主张不予采纳。郑晓英主张其在将契税、印花税、有线电视费先交给中冶名弘公司后，由中冶名弘公司进行代缴，但其并未提交相应证据证明其曾向中冶名弘公司支付上述费用，故法院对此不予采信。本案中，房屋差价款为329870元，在扣除契税107014.74元、印花税1872.80元、有线电视费300元，应退还郑晓英220682.46元，故中冶名弘公司少退还郑晓英5350.94元。中冶名弘公司将房屋差价款扣减相应代缴费用后先后两次将同一笔款项退给郑晓英，属重复退款，郑晓英应将第二笔重复退款返还中冶名弘公司，并扣除少退部分。因郑晓英未及时将案涉款项退还中冶名弘公司，势必造成中冶名弘公司相应资金占用损失，鉴于双方并未就退还时间作出明确约定，法院结合中冶名弘公司发送微信向郑晓英催要的时间，并给与郑晓英合理的准备时间，酌情确定自2021年1月1日起计算资金占用费用，中冶名弘公司主张以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准计算并无不当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、郑晓英于本判决生效之日起十日内退还北京中冶名弘置业有限公司房屋差价款209980.58元及资金占用利息（以209980.58元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2021年1月1日起计算至实际给付之日止）；二、驳回北京中冶名弘置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2280元，由北京中冶名弘置业有限公司负担55元（已交纳），由郑晓英负担2225元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘瑶二〇二一年七月十二日书记员  张振