广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2012)中一法三民一初字第10号原告：黄龙忠，男，1965年12月24日出生，汉族，住中山市，委托代理人：彭晓笛，广东加通律师事务所律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市XX镇XX市场X栋XX-XX号。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，19XX年2月10日出生，汉族，住中山市，第三人：张达周，男，19XX年X月13日出生，汉族，住广东省阳春市，第三人：中国工商银行股份有限公司中山三乡支行，住所地中山市XX镇XX大道XX中心X楼，组织机构代码89XXX596-2。负责人：木文太，职务：行长。委托代理人：林剑影，系该行职员。原告黄龙忠诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，经审查认为本案的处理结果可能同张达周、中国工商银行股份有限公司中山三乡支行（以下简称工行三乡支行）有法律上的利害关系，依法追加张达周、工行三乡支行作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄龙忠及���委托代理人彭晓笛到庭参加诉讼，被告吉雅公司、第三人张达周、工行三乡支行经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄龙忠诉称：2006年11月27日，原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告吉雅公司购买其开发的位于中山市XX镇××综合市场××楼××号商铺，总价为735210元，并以现金方式支付了全部楼款，该商铺也已交付给原告使用至今。2008年，因吉雅公司涉嫌犯罪，原告发现所购商铺备案登记在第三人张达周名下，中山市中级法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书认定，被告与第三人张达周签订了虚假销售合同，并与工行三乡支行签订了按揭贷款，将涉案商铺虚假备案和按揭在第三人名下。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.确认中山市XX镇××综合市场××楼××号商铺归原告所有，被告将商铺过户至原告名下；2.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为判令：1.第三人张达周与被告吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》无效；2.第三人张达周与工行三乡支行签订的《个人住房贷款合同》无效；3.被告吉雅公司继续履行与原告签订的《广东省商品房买卖合同》，并协助原告办理中山市XX镇××综合市场××楼××号商铺的房地产权属证书；4.被告承担本案诉讼费用。原告对其主张的事实及诉讼请求提供的证据有：1.认购书；2.商品房买卖合同；3.收款收据；4.中山市商品房合同资料证明表、中山市预售商品房抵押证明表；5.商铺租赁合同、物业管理公司的证明。被告吉雅公司未作答辩，亦未提交证据。第三人张达周未到庭诉讼未向本院陈述意见，亦未向本院提供证据。第三人工行三��支行未到庭诉讼，其向本院提供书面意见述称：1.银行的贷款流程符合法律、法规、行业规定以及银行内部管理规定；2.讼争的标的物所有权属于借款人（购房人）、他项权（抵押权）人是银行，原告无权要求再确权；3.抵押担保条款独立于主合同。抵押合同已约定抵押合同独立于借款合同，根据担保法第5条规定，抵押合同的效力不受主合同影响。综上，向银行贷款的购房人与开发商之间的购房合同合法有效，贷款人与银行之间的贷款抵押合同有效，银行的抵押权应受法律保护。第三人工行三乡支行向本院提交的材料有：张达周的身份资料、个人住房贷款申请审批表、个人购房借款合同、贷款借据、商品房买卖合同（第三人张达周与吉雅公司签订）、商品房合同抵押登记备案权属证书等证据复印件。经审理查明：2004年1月3日，原告与被告吉雅公���签订了《三乡中心区综合市场认购书》约定，由原告向吉雅公司认购由其开发的位于中山市XX镇XX区XX市场第X幢XX号商铺，该物业建筑面积为162平方米，认购楼价735210元，付款方式为银行按揭，首期定金100000元须于签订本认购书时或之前付清，次期楼款100000元须于捣好商铺第一层楼面或之前付清，次期楼款50000元须于捣好商铺第二层楼面或之前付清，次期楼款22400元须于捣好商铺第三层封顶或之前付清；交楼时间为2004年12月30日。认购书签订后，原告从2004年7月19日至2006年11月2日期间，共分六次向吉雅公司支付了商铺款735210元及其他办证费用26827元。2006年11月27日，原告与被告吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》约定：原告向被告吉雅公司购买位于中山市XX镇XX村“XXX”XX区XX市场X号楼XX号商铺，合同约定建筑面积为175.05平方米，套内面积171平方米，单价为每平方米4299.47元，总楼价735210元，付款方式为一次性付款，总楼价735210元在签署《广东省商品房买卖合同》时已付清，交楼期限为2006年1月30日前。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能要规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金；合同还约定了其他事项。原告认为，原告已依约向被告付清了全部商铺款，且商铺已实际交付使用多年，但一直未为原告办理房地产权属证书，遂于2011年12月21日诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市商品房合同资料证明表载明，涉案××中山市××综合市场××楼××号商铺买方姓名为第三人张达周，建筑面积为175.05平方米，购房总价为819234元，签约日期为2005年1月4日，登记备案日期为2005年1月11日。又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事��决。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人张达周与被告吉雅公司之间对涉案××中山市××综合市场××楼××号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。虚假按揭物业明细表涉及涉讼商铺，借款人为张达周，贷款银行为工行三乡支行，贷款金额为409000元。中山市公安局于2008年5月9日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼商铺进行了查封。再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表中，原告涉及该判决书附表《非法吸收公众存款明细表》所列出借人，出借金额250万元。原告借款给被��吉雅公司及张其纠纷一案，原告已于2008年向本院另行主张权利，本院于2008年11月9日作出（2008）中三民一初字第439号民事判决，该案经本院再审认定吉雅公司、张其向原告借款391万元，于2012年12月5日作出（2012）中一法民再字第3号民事判决书，判决被告吉雅公司、张其共同向原告黄龙忠清偿借款391万元（注：再审查明借款日期分别为2006年1月13日84万元、2006年3月11日95万元、2007年8月1日212万元）及利息，该判决已发生法律效力。黄龙忠在本院起诉被告吉雅公司商品房预售合同纠纷案件共5件[案号:(2012)中一法三民一初字第6、7、8、9、10号]，均请求被告继续履行商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市××××综合市场共5间商铺的房地产权属证书，涉案金额共计4430320元。原告另述称，其在中山从事经营百货、五金、金箔装饰材料及配套工程已二十多年（提供��商营业执照证明），赚了钱计划投资；借款给张其主要是想帮其解决资金周转问题，更主要的是想与其搞好关系，买到好而便宜的房产及商铺进行投资，因当时吉雅公司的房价较便宜。支付给张其的商铺款均以现金且多次交付，每次交款时张其先出具白条收据，交清款后收回白条收据再出具收款收据。购买商铺款与借款分属不同款项，签订商铺买卖合同不是为借款的抵押担保，理由为：1、借款纠纷一案已提供经法院再审的(2012)中一法民再字第3号民事判决书证明，此案提供二张借据及一份借款协议证明，借款日期分别为2006年1月13日借840000元，2006年3月11日借950000元，2007年8月1日借2120000元，三次借款合计3910000元；2、购买商铺的款项均已提供收款收据及其他办证费用（包括契税），收款收据出具的时间与借据的出具时间不同；3、吉雅公司已将商铺交付使用多年，如果是抵押担保，张其绝不会交付商铺。每间商铺的占有使用情况已提供多次出租的《租赁合同》及综合市场物业管理公司出具的证明证实。原告黄龙忠对以上陈述向本院作出保证，以上陈述如有虚假，因此产生的一切后果由其承担，并愿意承担相应的法律责任。本案审理过程中，本院于2012年11月14日派员到涉案××中山市××综合市场××楼××号商铺核查使用人员并张贴通知。经核查，该商铺由原告黄龙忠作“中山市三乡镇同精彩金箔装饰材料行”的经营场所，张贴的通知内容为告知该商铺业主或住户本院处理该房屋如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司签订的《三乡中心区综合市场认购书》及《广东省商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。吉雅公司应当在原告支付了购房款及商铺交付使用后，依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书，故原告主张吉雅公司继续履行合同，并为其办理房地产权属证书的诉求本院予以支持。吉雅公司在与原告签订了认购书后，于2005年1月11日将涉案商铺登记备案在第三人张达周名下，并以第三人的名义与工行三乡支行签订个人购房借款合同，将涉案商铺抵押登记在工行三乡支行名下。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人张达周与被告吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。第三人张达周与被告吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效。基于上述同样理由，第三人张达周与工行三乡支行及被告吉雅公司签订的个人购房借款合同也应认定无效。原告虽有借款给吉雅公司，但其在另案中已提供了借据及借款协议，经本院生效的民事判决书确认，本案中又提供了多份收款收据证明其另行向吉雅公司支付了购买商铺款及相关费用，原告提供的证据证明其用于购买涉案商铺的款项并不包含在借款当中，且被告已将涉案商铺实际交付给原告使用多年，物业管理公司亦证明原告已实际占有使用商铺多年；原告对出借款及商铺款的资金来源提供相应证据佐证并作了相应的陈述，且对其陈述作出保证，如有虚假因此产生的一切后果由其承担，并愿意承担相应的法律责任，故本院对原告黄龙忠���吉雅公司之间的商品房买卖合同关系的真实性予以认定。在原告与被告吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故原告要求被告吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市XX镇××综合市场××楼××号商铺的房地产权属证书的诉讼请求，理据充分，本院予以支持；被告吉雅公司、第三人张达周、工行三乡支行经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视其自动放弃举证、质证和抗辩的权利，并应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条第二款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认第三人张达周与被告吉雅公司于2005年1月4日签订的《广东省商品房买卖��同》无效；二、确认第三人张达周与工行三乡支行及被告吉雅公司于2005年3月16日签订的《个人购房借款合同》无效；三、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告黄龙忠办理位于中山市XX镇XX区XX市场X号楼XX号商铺的房地产权属证书。案件受理费11152元（原告已预交），由被告吉雅公司负担（被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  吴立和审 判 员  罗晓冰人民陪审员  关 毅二〇一三年六月十三日书 记 员  唐 群