江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0830民初2248号原告：韩忠华，女，1961年12月9日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：胡靖祥，江苏衡胜律师事务所律师。被告：南京诺肯商业投资管理有限公司，统一社会信用代码91320116593506698M，住所地南京市沿江开发区XXXX。法定代表人：张进文，该公司总经理。委托诉讼代理人：李自刚，江苏润茂律师事务所律师。原告韩忠华与被告南京诺肯商业投资管理有限公司（以下至判决主文简称南京诺肯公司）排除妨害纠纷一案，本院于2021年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告韩忠华及其委托诉讼代理人胡靖祥，被告南京诺肯公司的法定代表人张进文、委托诉讼代理人李自刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩忠华向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于淮安市XXXX商铺（28.25平方米）腾空并交付给原告；2、判令被告赔偿原告该商铺租金损失120000元（2017年1月1日至2020年12月31日，参照6%相关的收益即每年3万元）；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年12月8日，原告韩忠华与江苏兴盛实业集团有限公司订立商品房买卖合同，原告韩忠华购买于盱眙县盱城街道的淮安市XXXX商铺，面积28.25平方米，原告韩忠华于当日一次性付清房款。被告以对妨碍商铺整体委托经营管理为由强行占用该商铺，并将其商铺出租自行收益。原告多次要求被告将该商铺交付给原告，被告以与原告商谈为由一直非法占用，还要求原告与其订立委托经营管理合同，以不合理比例收益达到长期霸占。原告拒绝，并要求归还商铺自己经营。被告只是强行占用，原告为此报警，警察要求原告诉讼解决。被告强行行为侵害了原告的财产权益。为此，根据《中华人民共和国民法典》及相关法律规定，原告现具状贵院，请求依法判决。被告南京诺肯公司辩称，在证实产权的情况下，我方同意按照同等标准和其他业主一样订立委托经营管理合同，原告享受同等待遇。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原被告双方进行证据交换和质证，对本案事实及证据，本院认定如下：南京诺肯商业投资管理有限公司系有限公司（自然人独资），统一社会信用代码91320116593506698M，法定代表人张进文，营业期限自2012年4月12日至2032年4月11日，经营范围：投资管理；市场调研；企业营销策划；商铺租赁；经济信息咨询；商务信息咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）2016年12月8日，原告韩忠华与江苏兴盛实业集团有限公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定主要内容为：“商品房买卖合同/出卖人：江苏兴盛实业集团有限公司，买受人：韩忠华，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：出卖人以竞拍方式取得位于盱眙县编号为XXXX的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】为XXXX。该地块土地面积为14763平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2006年5月27日至2046年5月27日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】淮安市XXXX。建设工程规划许可证号为XXXX，施工许可证号为XXXX。买受人购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为盱眙县住房与城乡建设局，商品房预售许可证号盱房预售证号XXXX。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：主楼【幢】【层】XXXX房。该商品房的用途为商业，属钢混结构，层高为5.1米，建筑层数地上18层，地下**。该商品房【合同约定】建筑面积共28.25平方米，其中套内建筑面积15.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.63平方米。该商品房单价为每平方米17780元，总金额497129元。出卖人应当在2013年8月30日前，该商品房取得商品房交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人。……。第十七条双方可以就下列事项约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权归该幢全体业主所有，开发商使用需业主同意；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权归该幢全体业主所有，开发商使用需业主同意；3、该商品房所在楼宇的命名权归出卖人所有；4、该商品房所在小区命名权归出卖人所有。……。出卖人：江苏兴盛实业集团有限公司（红印章），买受人：韩忠华，2016年12月8日。”江苏兴盛实业集团有限公司、韩忠华均在合同上盖章、签名。同日，双方签订《合同补充协议》（一）、（二）、（三）,合同第八条交付期限更改为2016年12月8日。该房屋产权面积27.96平方米。合同签订时，原告韩忠华以江苏兴盛实业集团有限公司欠其工程款进行结算，已付清商铺款497129元，并由江苏兴盛实业集团有限公司向原告出具票据，原告韩忠华于2021年5月13日办理淮安市XXXX主楼XXXX商铺的苏（2021）盱眙县不动产权XXXX不动产权证书，并交纳契税。案涉XXXX商铺的权利人为丁玉才、韩忠华，坐落于盱眙县盱城街道金鹏大道**XXXX主楼XXXX商铺，房屋建筑面积27.96平方米。2013年，被告南京诺肯公司对案涉淮安市XXXX主楼的商铺分期分批对外招租。2013年6月11日，被告南京诺肯公司与案外人侍华成签订《XXXX商铺委托经营管理合同》。该合同主要内容为：“XXXX商铺委托经营管理合同/甲方（委托方）：侍华成、320830197211210437，乙方（受托方）：南京诺肯商业投资管理有限公司，甲方是《XXXX》一层1125铺的买受人，该商铺的建筑面积为30.12平方米。该商铺的委托经营期自2013年6月11日起计算，共计10年（即自2013年6月11日起至2023年6月10日）,委托经营目的、期限、权限、条款（在委托经营管理前五年，乙方无需向甲方支付任何费用。第6年起，甲乙双方按照年实际租金收益，进行9:1分成。商铺使用费支付按3个月支付一次，先付后用，由乙方在3个月中第一个月的10日前支付甲方，法定假日顺延，银行汇款至甲方银行账户，税费由甲方承担，乙方代扣代缴）、合同解除、违约责任、争端的解决方法等，甲方：侍华成，乙方：南京诺肯商业投资管理有限公司（合同专用章），2016年8月9日。”侍华成、南京诺肯商业投资管理有限公司均在合同上签名、盖章。侍华成对1125号商铺办理不动产权证书，并交纳契税。2015年10月，被告南京诺肯公司对案涉XXXX商铺进行使用，并将淮安市XXXX整一层商铺整体出租给“国美电器”租赁经营。2016年8月9日，被告南京诺肯公司认为案涉XXXX商铺为案外人侯利艳，并与侯利艳签订《XXXX商铺委托经营管理合同》。该合同主要内容为：“XXXX商铺委托经营管理合同/甲方（委托方）：侯利艳、32083019820125342X，乙方（受托方）：南京诺肯商业投资管理有限公司，甲方是《XXXX》一层1120、1101、1123铺的买受人，该商铺的建筑面积一共为69.15平方米。该商铺的委托经营期自2016年8月9日起计算，共计7年（即自2016年8月3日起至2023年8月2日）,委托经营目的、期限、权限、条款（在委托经营管理前五年，乙方无需向甲方支付任何费用。第6年起，甲乙双方按照年实际租金收益，进行9:1分成。商铺使用费支付按3个月支付一次，先付后用，由乙方在3个月中第一个月的10日前支付甲方，法定假日顺延，银行汇款至甲方银行账户，税费由甲方承担，乙方代扣代缴）、合同解除、违约责任、争端的解决方法等，甲方：侯利艳，乙方：张进文，2016年8月9日。”侯利艳、张进文均在合同上签名。被告南京诺肯公司没有将XXXX商铺租金交付给侯利艳。此后，侯利艳和周从建（系侯利艳丈夫）出具说明：“本人原购买皇剑一楼1123号商铺因个人原因已转让给杜会敏，原本人与南京诺肯签订委托合同中的1123号作废。周从建、侯利艳。”由于经营不善，“国美电器”于2018年8月撤场。2018年12月，被告南京诺肯公司又将淮安市XXXX整一层商铺整体出租给“工薪之家”、永和快餐、普拉达男装、邮政储蓄银行经营至今，整楼业主800余个（其中整一层200余个），合同租金每年从90万元开始递增，由于2020年疫情影响，租金递增至每年105万元。2018年2月以后，被告南京诺肯公司按照《XXXX商铺委托经营管理合同》约定的时间分配租金。原告韩忠华与被告南京诺肯公司就案涉XXXX商铺租赁事宜进行协商。2021年1月27日，被告南京诺肯公司出具《XXXX商铺委托经营管理合同》（该内容除签订时间外，其他与上述侍华成、侯利艳的合同内容基本一致）。原告韩忠华认为计付租金的时间应从2016年12月8日计付和业主与公司的租金分成比例9：1太低，原告韩忠华与被告南京诺肯公司未能签订《XXXX商铺委托经营管理合同》。此后，原告韩忠华起诉来院。本案审理中，原告方陈述：“XXXX商铺租金从2017年1月1日至2020年12月31日计付，房价50万元，按年利率6%计年利息3万元，4年利息损失为12万元。”被告方陈述：“2018年和2019年按照购房总额的1.2%给付业主租金为5000元和6000元，2020年1季度因疫情影响按购房总额的0.5%给付租金、2季度按0.7%、3季度按0.75%、4季度至今按0.8%分配，年租金合计为3600元，2021年两个季度租金4000元。”该租金分成比例系XXXX商铺所在淮安市XXXX整一层，并有相关2019年至2021年租金分成明细予以证实。上述事实有原告韩忠华围绕其诉讼请求向本院提交了2016年12月8日原告韩忠华与江苏兴盛实业集团有限公司签订的《商品房买卖合同》、原告韩忠华于2021年5月13日办理淮安市XXXX主楼XXXX商铺的苏（2021）盱眙县不动产权XXXX不动产权证书、契税发票、2021年1月27日被告南京诺肯公司的《XXXX商铺委托经营管理合同》（未经双方签名、盖章；被告南京诺肯公司向本庭提交的2012年10月5日祁海兵与江苏兴盛实业集团有限公司签订的《商品房买卖合同》（复印件）、2013年6月11日被告南京诺肯公司与案外人侍华成签订《XXXX商铺委托经营管理合同》、侍华成的1125号商铺不动产权证书、契税发票（复印件）、2016年8月9日被告南京诺肯公司与侯利艳签订《XXXX商铺委托经营管理合同》、侯利艳和周从建出具的说明、2021年7月10日XXXX一楼租赁情况、2019年1月至2021年6月业主汇报分配清单等证据证实，本院予以确认。本案的争议焦点是：原告所诉的被告租赁房屋是否是属于自己所有的商铺？被告是否租赁原告该相应面积商铺以及被告是否承担原告所诉的商铺租金等？针对本案争议焦点一：关于原告所诉的被告租赁房屋是否是属于自己所有的商铺问题。本院认为，我国《物权法》规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”结合本案而言，2016年12月8日，原告韩忠华与江苏兴盛实业集团有限公司签订《商品房买卖合同》、原告韩忠华于2021年5月13日办理了淮安市XXXX主楼XXXX商铺的不动产登记，取得苏（2021）盱眙县不动产权XXXX不动产权证书，并交纳办证契税，故原告韩忠华对案涉的淮安市XXXX主楼XXXX商铺享有所有权、出租权以及收益权等。但原告韩忠华所购买的XXXX商铺系淮安市XXXX整一层的单个商铺，现由被告南京诺肯公司整体出租给“工薪之家”经营，原告韩忠华系淮安市XXXX整一层中的一个业主，该XXXX商铺按照商铺权属证书上标注的位置，不是简单的物理隔断，只有通过整体委托经营，才能实现其权属的收益，而淮安市XXXX主楼一层有200余个业主，整幢楼共有800余个业主委托被告南京诺肯公司经营管理，并签订了《XXXX商铺委托经营管理合同》，故原告韩忠华请求被告南京诺肯公司腾让案涉XXXX商铺不利于整体经营，也不利于原被告解决纠纷，故原告该腾让请求暂不予支持。针对本案争议焦点二：关于被告是否租赁原告该相应面积商铺以及被告是否承担原告所诉的商铺租金等问题。本院认为，我国《合同法》规定：“依法成立的合同，受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。”本案中，被告南京诺肯公司虽没有与原告韩忠华签订《XXXX商铺委托经营管理合同》，但其实际使用、租赁案涉XXXX商铺，并出租给“工薪之家”经营至今，收取相应的租金，因原被告没有协商好签订委托经营合同，也没有协商好租金分配比例，而导致租金一直没有给付，其主要责任在被告南京诺肯公司，被告南京诺肯公司理应给付原告韩忠华XXXX商铺租金，借故拖延，有违诚实信用原则，依法应承担相应的民事责任。原告要求按每年租金30000元计付4年为120000元，缺乏事实依据，本院依据淮安市XXXX主楼一层有200余个业主委托被告南京诺肯公司经营管理、参照每年业主分配和领取租金情况，确定自2018年8月1日起至2020年12月31日止，原告韩忠华该期间的租金分配按同楼层业主租金分成比例9：1计付，应为14600元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第三条、第二百零九条、第二百三十六条、第二百四十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南京诺肯商业投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告韩忠华租金计人民币14600元。二、驳回原告韩忠华其他诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取1350元，由被告南京诺肯商业投资管理有限公司负担。如不服本判决，在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费2700元。审判员  罗德俊二〇二一年七月十二日书记员  王 媛附本院执行款账户户名：江苏省盱眙县人民法院账号：3208300011010000367425开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部附相关法律或司法解释条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律，司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第二百零九条不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。第二百三十六条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第二百四十条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。