江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0281民初1984号原告：戴剑萍，女，汉族，1952年12月15日出生，住乐平市。原告：李直，男，汉族，1944年5月1日出生，住乐平市。委托代理人：戴剑萍，系李直妻子，特别授权。被告：乐平市利华置业有限公司，住所地：乐平市接渡镇东方郡办公楼。统一社会信用代码：91360281586578714M。法定代表人：李玉珍，系该公司总经理。委托代理人：石军，系江西帖隼律师事务所律师，特别授权。原告戴剑萍、李直与被告乐平市利华置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴剑萍、李直向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因逾期交房而应向原告支付的违约金23599.31元（暂计至2021年5月31日止，其余违约金应计付至实际交付房屋之日止）。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年11月9日与被告乐平市利华置业有限公司签订合同，购买被告所开发的位于乐平市，购房金额为597451元，原告已经按照合同约定履行全部付款义务。按照合同第十一条规定，被告应于2020年5月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十二条规定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起15日内退还买受人姨父全部房款，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工过程中。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至法院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第十一条、第十二条之约定，判令被告立即履行合同规定的交房义务，并按照每日万分之一的比例，支付违约金23599.31元。原告戴剑萍、李直为支持其诉请，向本院提供了如下证据：1、两原告身份信息，证明两原告主体适格；2、签约事项确认单,拟证明；3、意向金协议书；4、建设银行的回单；5、维修资金专用收据；6、被告公司开具的收款收据及发票；7、商品房买卖合同，以上证据证明原告与被告签订了房屋买卖合同并付清了房屋购房款。被告乐平市利华置业有限公司辩称1、逾期交房是新冠疫情所造成的，公司已多次向所有购房客户包括原告说明并做了书面回复，同时，公司定于2021年7月31日交房；2、公司已做好调解工作，补偿购房客户两年的物业管理费；3、违约金过高，被告公司资金已非常困难，正在借贷完成小区建设，不想让小区成为烂尾楼，希望原告能够谅解。被告乐平市利华置业有限公司向本院提供了如下证据：1、被告营业执照，法定代表人身份信息，证明被告主体资格；2、答复函，证明被告公司已经向原告解释了无法交房的原因。被告乐平市利华置业有限公司庭后向本院补充一份原、被告之间签订的《东方郡二期延期交房补偿协议》，拟证明原、被告之间就逾期交房违约金达成了协议。经组织原、被告双方质证，被告对原告提交的所有证据的三性均无异议，原告对被告提交的第一组证据三性无异议，对第二组证据认为其本人没有收到答复函但其女儿收到了。对被告提交的《东方郡二期延期交房补偿协议》，原告认为该协议与逾期交房违约金无关。经审理查明，2018年11月9日，原告戴剑萍、李直（买受人）与被告乐平市利华置业有限公司（出卖人）签订一份合同编号为1845043的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告位于利华东方郡12幢2单元703号房屋，房屋面积为131.02平方米，房屋单价为每平方4560元，总价为597451元。另合同第七条约定付款方式及期限：……(二)买受人按一次性付款方式按期付款。合同第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2020年5月1日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照/%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）的违约金。合同签订之后，原告按照约定向被告支付了全部的购房款，但被告至今为止，未按合同约定向原告交付商品房。另查明，2020年9月4日，原告戴剑萍、李直（乙方）与被告乐平市利华置业有限公司（甲方）另签订了一份《东方郡二期延期交房补偿协议》，协议的内容为：乙方购买甲方所建设的利华东方郡小区12栋2单元703室，合同交房时间2020年5月1日。现因疫情原因延迟交房，预计延期至2020年12月31日前交房。经甲乙双方约定，甲方补偿乙方物业费贰年，并确保在约定时间前交付房屋。原、被告双方在协议尾部签字、盖章。以上事实，有原、被告提供的证据、当事人陈述、庭审查实等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应受合同的约束，履行各自的义务。根据合同第十一条约定，被告应当在2020年5月1日前向买受人即本案原告交付该商品房。现原告在《商品房买卖合同》签订之后已按约向被告支付了全部购房款，被告却未按约定如期交房，被告行为构成违约，根据合同第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……（2）逾期超过60日，……买受人要求合同继续履行的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，故原告有权要求被告支付逾期交房违约金。被告提出与原告签订的一份《东方郡二期延期交房补偿协议》，约定被告因疫情原因延迟交房，补偿原告物业费贰年，故被告不应再向原告支付逾期交房违约金。本院认为，协议中约定的两年物业费只是因延期交房导致的一种补偿性质的款项，协议并未约定由被告补偿的物业费能直接折抵被告逾期交房导致的违约金，且该两年物业费尚未实际发生，也未经过案涉小区物业管理公司的同意。故被告所称，用物业费折抵违约金的主张证据不足，本院不予支持。经计算，截至2021年5月31日，被告应向原告支付的逾期交房违约金为：395天（逾期天数）×597451元×0.00001=23599.3145元。综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条，第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告乐平市利华置业有限公司于本判决生效后七日内向原告戴剑萍、李直支付逾期交房违约金23599.31元（上述金额暂算至2021年5月31日，后期产生的违约金每日按房屋总价的万分之一计算至实际交房之日止）。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期满后第二日起二年内，向本院申请强制执行。本案受理费389元，因本案适用简易程序减半收取计194.5元，由被告乐平市利华置业有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  胡伟伟二〇二一年七月十三日书记员  何佳瑶