广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2012)中一法三民一初字第818号原告：陈素娥，女，1947年1月7日出生，汉族，住福建省南安市，委托代理人：刘海星、杨燕芬，系广东广瀚律师事务所律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市三乡镇中心市场6栋33-34号。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住中山市，第三人：郑振波，男，1967年10月28日出生，汉族，住中山市石岐区，原告陈素娥诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法追加郑振波为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈素娥到庭参加诉讼。被告吉雅公司的委托代理人张嘉慧、第三人郑振波经本院合法传唤未到庭参加诉讼。现已审理终结。原告陈素娥诉称：李利辉认购被告位于中山市××乡镇××楼××房产，后来李利辉交了部分房款后，把该房产转给陈素娥，由陈素娥正式购买。2006年12月13日，陈素娥一次性付清了全部房款。之后，原被告办理物业交接手续，收楼后原告对房产进行装修并使用至今。但被告截止至今尚未为原告办理房产证（包括土地使用权证、房屋所有权证），严重违反了双方的约定，没有履行相应的义务。为维护原告的合法权益，故依法提起诉讼，请求法院判令：1、确认中山市××乡镇××楼××房产为原告所有；2、被告为原告位于中山市××乡镇××楼××房产办理房产证（包括土地使用权证、房屋所有权证）；3、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回第1项请求，增加诉讼请求，要求注销第三人的销售合同备案登记，认定第三人与被告签订的商品房买卖合同无效。原告陈素娥对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1、房产证明、中国银行取款回单；2、收据（房款）、收款收据；3、物业服务收款收据；4、认购书。被告吉雅公司辩称，陈素娥的案件不清楚，同时本案证据不足，请法院依法判决。被告吉雅公司没有提交证据。第三人郑振波未陈述，亦未出庭参加诉讼。经审理查明：第三人郑振波购买中山市三乡镇白石吉雅花园13号楼32幢101房的买卖合同于2006年4月28日签约，2006年4月30日办理登记备案，购房总价为80000元，付款方式为一次性付款。2006年12月1日，陈素娥与吉雅公司签订《白石吉雅花园认购书》，约定：陈素娥认购吉雅公司白石吉雅花园32幢1楼101室，认购原价110432元，优惠价110432元，付款方式为一次性付款，首期定金110432元于签署本认购书时或之前付清。2006年12月13日，李利辉出具《收据》，内容为：今收到陈素娥交来吉雅花园32栋101购房款59568元。同日，李利辉出具《房产证明》（实为转售协议），内容为：位于中山市××乡镇××楼××室售予陈素娥，房产属于陈素娥，由洪牡丹个人购买，一次性付清款。落款处，由李利辉在转售人处签名，洪牡丹在付款人处签名，张达精、洪榕忠在证明人处签名。同日，被告吉雅公司出具收款收据，内容为：收到陈素娥白石吉雅花园32幢101房110432元，摘由：楼款。此后，吉雅公司未按认购书约定的内容履行义务，且吉雅法定代表人张其涉嫌犯罪已被刑事羁押，遂诉至本院，主张前述实体权利。又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决查明：吉雅公司成立后，由于开发吉雅花园、三乡镇中心区综合市场（以下简称“综合市场”）等项目需要大量资金周转，被告人张其以支付月息一分至十分不等的高息作为诱饵，向375名个人及单位借款共计人民币5.75697327亿元用于吉雅公司的资金周转。在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺的销售登记备案至出借人名下作为还款保障。该刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表未涉及原告陈素娥，涉及第三人郑振波，其第212位列明：出借人郑振波,出借金额1500000元。虚假按揭物业明细表中，并未涉及原告陈素娥、第三人郑振波，涉案房产也未涉及虚假按揭。中山市公安局于2008年5月9日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼商铺进行了查封。在本案审理过程中，本院派工作人员上门核实房屋使用情况，经核实，该房屋已装修，由原告陈素娥居住使用。本院认为：原告陈素娥起诉被告吉雅公司、第三人郑振波要求确认第三人与被告的商品方买卖合同无效，协助注销商品房销售合同备案登记，为原告办理涉案房屋的权属证书，提供了相应的证据证实，原告并保证所提供证据的真实性、合法性，而被告代理人及第三人经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩和质证的权利，故对原告提供的证据予以采信，对其证据能证实的事实予以认定。李利辉将涉案房屋转让给原告陈素娥后，陈素娥与吉雅公司直接签订的《白石吉雅花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原告直接向被告吉雅公司交付房款，吉雅公司已经按照约定收受全部款项，将房屋交付给原告占有使用多年。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认原告与吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行义务。被告吉雅公司应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。故陈素娥主张吉雅公司继续履行合同，并为陈素娥办理房地产权属证书的诉求本院予以支持。吉雅公司虽然与第三人郑振波签订了广东省商品房买卖合同，且该买卖合同办理了登记备案，但根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，吉雅公司存在与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺的销售登记备案至出借人名下作为还款保障的情形，该刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表已列明：第三人郑振波出借1500000元给吉雅公司，不能排除第三人郑振波购买涉案房屋的买卖合同登记备案属于该虚假房屋买卖、虚假登记备案的情形。第三人郑振波经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，更没有提供证据证实其为真实买卖，也没有占有使用该房屋，故认定第三人郑振波与吉雅公司签订的涉案房屋的买卖合同属虚假买卖合同，该合同无效，其登记备案亦无效。故对原告主张确认第三人郑振波与吉雅公司签订的上述房屋买卖合同无效、第三人郑振波与吉雅公司协助撤销房屋买卖合同登记备案的请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决如下：一、确认第三人郑振波与被告中山市吉雅房地产开发有限公司签订的购买中山市三乡镇吉雅花园13号楼32幢101房的商品房买卖合同无效；第三人郑振波与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助注销上述房屋的商品房销售合同登记备案；二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告陈素娥办理位于中山市三乡镇吉雅花园13号楼32幢101房的房地产权属证书。案件受理费2509元（原告已预缴），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长  向良平审判员  温泳梅审判员  罗晓冰二〇一三年六月二十日书记员  杨志伟