湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘12民终1601号上诉人（原审被告）：怀化世雄置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰西路团结巷18号世雄大酒店2楼，统一社会信用代码91431200698555971Y。法定代表人：李志勤。委托诉讼代理人（特别授权）：舒振荣，湖南玉锋律师事务所律师，执业证号14312201510557167。委托诉讼代理人：曾飞，湖南玉锋律师事务所律师，执业证号14312201310749759。上诉人（原审原告）：曾霞，女，1986年8月23日出生，汉族，住湖南省中方县。上诉人（原审原告）：田联波，男，1985年4月21日出生，汉族，住陕西省宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人（特别授权）：曾霞，女，1986年8月23日出生，系上诉人田联波妻子。上诉人怀化世雄置业有限公司与上诉人田联波、曾霞商品房预售合同纠纷一案，双方均不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人怀化世雄置业有限公司上诉请求：请求依法撤销一审判决第二项、第三项，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人田联波、曾霞系“按揭或者公积金贷款”，依照《商品房买卖合同书》、《怀化市商品房买卖合同》的约定，对逾期办证应当不计违约责任。一审法院判决上诉人怀化世雄置业有限公司对此承担违约责任，存在错误。2、本案逾期办证一直持续至《民法典》生效后，本案应当适用《民法典》的规定。根据《民法典》第497条的规定，该条款未约定办证期限与违约责任不存在无效情形。一审判决既认可两份合同真实、合法有效，又对两份格式合同文本约定“无效”与“有效”存在自相矛盾。3、案涉房屋直到2020年6月1日才取得商品房竣工验收备案表，导致逾期办证系政府原因造成。综上所述，一审判决存在明显错误，请求二审法院依法支持上诉人怀化世雄置业有限公司的上诉请求。田联波、曾霞辩称，上诉人怀化世雄置业有限公司的上诉请求及理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。上诉人田联波、曾霞上诉请求：请求撤销怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1701号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：上诉人田联波、曾霞多次与被上诉人怀化世雄置业有限公司提出退还水电开户费用，但被上诉人怀化世雄置业有限公司均以等房产证办好再说等理由进行搪塞,请求对怀化世雄置业有限公司提出水电开户费已超过法律规定的三年诉讼时效的抗辩理由不予以支持。怀化世雄置业有限公司答辩称，田联波、曾霞主张退还水电开户费已超过法律规定的三年诉讼时效，请求法院驳回其上诉请求。田联波、曾霞向一审法院起诉请求：1、判定怀化世雄置业有限公司立即办理并给付田联波、曾霞位于怀化市鹤城区604房屋的《不动产权证》；2、请求法院判定怀化世雄置业有限公司赔偿因延迟办证违约金人民币6700元整（2014年7月31日交房日起，按100元／月计算至截止起诉），起诉次日至实际办证交付日的违约金按合同约定计算；3、请求法院判定开发商退还代收的维修基金7482元、房产证9××7元、水电开户费3000元、土地证费750元；4、本案的诉讼费用由怀化世雄置业有限公司承担。一审法院认定事实：2014年5月13日，双方签订《绿海新城售楼合同书》约定：田联波、曾霞（买受人）购买怀化世雄置业有限公司（出卖人）开发的位于怀化市鹤城区，总购房款389687元，优惠后374100元，银行按揭贷款方式支付26万元，余款田联波、曾霞现款支付；田联波、曾霞委托怀化世雄置业有限公司办理所购房屋的不动产权证，田联波、曾霞付清全部款项（含房产证、土地证代办费及维修资金等所有费用），该房屋交付给田联波、曾霞后，怀化世雄置业有限公司需在365个工作日内代办好房产证，再180个工作日内代办好土地使用证，如因怀化世雄置业有限公司原因逾期办证则补偿田联波、曾霞每满一个月100元，以银行按揭和公积金贷款方式的客户不适用此条款的约定。《绿海新城售楼合同书》附件二约定，水源每户一表，电源每户一表且单独开户费用业主自理。双方签订《怀化市商品房买卖合同》（网签备案合同）约定，田联波、曾霞（买受人）购买怀化世雄置业有限公司（出卖人）开发的位于怀化市，购房款374100元，银行按揭贷款方式支付26万元，余款田联波、曾霞现款支付，该商品房（不含工业厂房）售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通户”）。田联波、曾霞依约向怀化世雄置业有限公司交付了全部购房款、水电开户费3000元及相关办证税费和代办证服务费用。案涉房屋于2020年6月1日取得了《工程竣工综合验收备案表》。供水、供电均已单独开户到户。田联波、曾霞于2014年10月6日收房。因案涉房屋迟迟未办理好不动产权证，田联波、曾霞等业主向怀化世雄置业有限公司主张权利，2018年3月27日及2018年11月12日怀化世雄置业有限公司均做出了办理不动产权证的流程计划承诺，并承诺如怀化世雄置业有限公司未履行职责兑现承诺而影响办证流程进展，则小区业主有权向怀化世雄置业有限公司索取误工费。另查明，田联波、曾霞所购房屋在房产行政管理部门登记房号为“怀化市武陵南路茶园垄（绿海新城2号楼）6层604号”。根据《全国年节及纪念日放假办法》（中华人民共和国国务院令第513号）、《关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知》（劳社部发〔2008〕3号），全年工作日为250天＝365天-104天（休息日）-11天（法定节假日）。一审法院认为：《绿海新城售楼合同书》、《怀化市商品房买卖合同》均为当事人真实意思表示，合法有效，双方应予全面适当履行，田联波、曾霞依约向怀化世雄置业有限公司交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，怀化世雄置业有限公司应予及时代为田联波、曾霞办理好所购房屋的不动产权证。《绿海新城售楼合同书》系怀化世雄置业有限公司提供的格式合同文本，就免除怀化世雄置业有限公司逾期办证违约金的约定内容未向田联波、曾霞予以提示或说明，因此，关于逾期办证违约金约定内容中的“以银行按揭和公积金贷款方式的客户不适用此条款的约定”内容无效。田联波、曾霞等业主就怀化世雄置业有限公司的逾期办证违约行为于2018年3月主张权利，怀化世雄置业有限公司予以了承诺，因此，田联波、曾霞主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过三年诉讼时效期间规定，该院予以支持。田联波、曾霞于2014年10月6日收房，怀化世雄置业有限公司需在之后的545个工作日内为田联波、曾霞办理好不动产权证，即怀化世雄置业有限公司应在2016年12月10日为田联波、曾霞办理好不动产权证（545个工作日相当于包含节假日在内的796天，796天＝365天／年×545天÷250天，2014年10月6日796天之后是2016年12月10日）。怀化世雄置业有限公司至今未为田联波、曾霞办理好案涉房屋不动产权证，已构成逾期办证违约，应支付田联波、曾霞逾期办证违约金5100元（2016年12月10日至田联波、曾霞主张的2021年3月2日相差1543天，相当于满51个月＝1543天÷30天／月，51个月×100元／月＝5100元）。2021年3月3日之后，怀化世雄置业有限公司仍应支付田联波、曾霞每满一个月100元的逾期办证违约金至实际办妥不动产权证之日止。双方签订的《怀化市商品房买卖合同》（网签备案合同）约定“该商品房（不含工业厂房）售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称开通户）”，双方对此是明知的，田联波、曾霞于2014年10月6日向怀化世雄置业有限公司交纳水电开户费3000元，于2021年3月2日提起该案诉讼，期间并无充分证据证实诉讼时效中断、中止事由，因此，田联波、曾霞要求怀化世雄置业有限公司退还水电开户费3000元的诉讼请求已超过法律规定的三年诉讼时效期间，怀化世雄置业有限公司据此抗辩于法有据，故，田联波、曾霞要求怀化世雄置业有限公司退还水电开户费3000元的诉讼请求没有事实和法律依据，该院不予支持。田联波、曾霞交纳物业专项维修资金、房产证费、土地证费是办理不动产权证的必交款项，其委托怀化世雄置业有限公司办证，现又要求退还该款项的诉讼请求没有法律依据，该院不予支持。怀化世雄置业有限公司以案外第三人的原因对该案田联波、曾霞诉讼请求予以抗辩没有法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百二十一条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、怀化世雄置业有限公司为曾霞、田联波办理好所购位于怀化市鹤城区（登记房号为怀化市武陵南路茶园垄＜绿海新城2号楼＞6层604号）的不动产权证，于判决生效后90日内办好；二、怀化世雄置业有限公司支付曾霞、田联波逾期办证违约金5100元，于判决生效后7日内付清；三、怀化世雄置业有限公司支付曾霞、田联波逾期办证违约金（按每满一个月100元的标准，从2021年3月3日计算至实际办妥不动产权证之日止）；四、驳回曾霞、田联波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取246元，由怀化世雄置业有限公司承担。本院二审期间，上诉人田联波、曾霞为支持其上诉请求和答辩理由，提交了投诉信和会议记录。怀化世雄置业有限公司认为投诉信没有回函，不能证实其进行过投诉，会议记录没有怀化世雄置业有限公司印章及签字。本院认为，因怀化世雄置业有限公司对投诉信和会议记录的真实性不予认可，且不能达到田联波、曾霞的证明目的，本院对该两份证据不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的相同，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”故本院二审应当围绕上诉人世雄公司的上诉请求进行。本案中，世雄公司与田联波、曾霞签订的《绿海新城售楼合同书》及《怀化市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应遵照执行，全面履行各自的义务。田联波、曾霞依约向世雄公司交付了全部购房款（按揭）及相关办证税费和代办证服务费用，世雄公司应当及时代为田联波、曾霞办妥相应不动产权证。然而，世雄公司未依约及时办理，构成违约，应当承担相应违约责任。本案中，世雄公司上诉称，依据合同第12条“以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款约定。”之约定，世雄公司不应承担支付逾期办证违约金的责任。经查，《绿海新城售楼合同书》系世雄公司提供的格式合同文本，该合同文本第十二条就免除世雄公司逾期办证违约金的约定内容未向田联波、曾霞予以提示或说明，而且该条款内容系不合理地免除世雄公司办证的违约责任，应认定为无效。因此，对于世雄公司的该上诉请求及理由，本院难以支持。世雄公司认为逾期办证的事实系政府原因所致，应当按照《绿海新城售楼合同书》第十二条“因政策变动或政府部门的原因所延误的除外”的约定免除责任。本院认为，当事人对自身提出的请求所依据的事实应当提供证据予以证明，而世雄公司在本案中未能向本院提交充分证据予以证实，故应当由其承担举证不能的后果。因此，本院对于世雄公司的上述意见，不予采纳。关于支付逾期办证违约金与退还水电开户费诉讼时效的问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，本案中田联波、曾霞等业主曾于2018年3月就逾期办证的违约事实向世雄公司主张权利，世雄公司亦予以承诺，因此，田联波、曾霞主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效期间。世雄公司提出的上述诉讼时效抗辩理由，不能成立，本院不予采纳。田联波、曾霞于2014年10月6日向世雄公司交纳水电开户费3000元，于2021年3月2日才提起诉讼，期间并无充分证据证实本案存在诉讼时效中断、中止事由，因此，田联波、曾霞要求世雄公司退还水电开户费3000元的诉讼请求已超过诉讼时效期间，一审法院未予支持，未有不妥。综上所述，上诉人田联波、曾霞与上诉人怀化世雄置业有限公司的上诉请求和理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人怀化世雄置业有限公司负担50元，由上诉人田联波、曾霞负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 龚俊利审 判 员 舒易成审 判 员 杨立平二〇二一年七月二十九日法官助理 田利文书 记 员 丁 鼎