北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0107民初1357号原告：王亦默，男，1991年8月6日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张鑫鹏，山西隆诚（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张景寓，山西隆诚（北京）律师事务所律师。被告：刘彬，女，1978年10月29日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：田陇（系被告之夫），男，1977年2月24日出生，住北京市石景山区。第三人：远洋控股集团（中国）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李明，总裁。委托诉讼代理人：宋娜，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：任宇飞，男，1983年10月21日出生，北京德和衡律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。原告王亦默与被告刘彬、第三人远洋控股集团（中国）有限公司（以下简称远洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王亦默之委托诉讼代理人张景寓，被告刘彬之委托诉讼代理人田陇，第三人远洋公司之委托诉讼代理人宋娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王亦默向本院提出诉讼请求：1.判令刘彬及远洋公司承担王亦默另行租房租金6万元；2.判令刘彬及远洋公司赔偿王亦默额外装修损失2万元；3.判令远洋公司向王亦默移交经有资质的第三方鉴定的加固合格验收报告；4.诉讼费用由刘彬及远洋公司承担。事实与理由：2019年3月，王亦默与刘彬签署了房屋买卖合同（经济成交版房屋买卖合同编号XXXX，备案合同编号为XXXX）；房屋位于石景山区玉泉西里二区XX号楼XX层XXXX号；房屋总售价532万。王亦默如约支付了全部房款，2019年9月11日，刘彬向王亦默交付了房屋。该房屋的建设单位为远洋公司。王亦默收房后，2019年10月19日在进行粉刷墙壁时，发现阳台承重混凝土悬挑梁存在贯通裂缝，梁内钢筋可见，王亦默随即告知了中介、卖方和物业等相关方，并与本案第三人联系，2019年11月1日第三人远洋公司委托案外人奥来国信（北京）检测有限责任公司进行了现场检测，鉴定结果表明悬挑混凝土梁上存在多处贯通裂缝，部分贯通裂缝宽度达到1.16mm以上，裂缝宽度已经远超国家质量安全标准。根据北京市标准《房屋结构综合安全性鉴定标准》（DB-11/637-2015）7.3.4条，超过规范设计值50%的构件即属于du级，而该规范3.4.3条du级别的定义是：极不符合国家现行标准的安全性要求，已严重影响安全性能，处理的要求为：必须及时或立即采取措施。检测报告亦明确指出“鉴于裂缝宽度较大，应采取技术措施进行加固补强”。发现裂缝后，王亦默与刘彬就损失一事进行了多次协商，但未达成一致。房屋加固维修工作于2020年8月16日完成。加固施工单位向王亦默出具了验收单（验收单除施工方外，无建设单位、物业方签字），且加固后悬挑梁处存在鼓包，故加固不满足规范要求的可能不能排除。因此王亦默主张第三人向王亦默提交经有资质的第三方鉴定的加固合格验收报告。王亦默认为：一方面，根据王亦默、刘彬之间的房屋买卖合同条款：“出卖人承诺该房屋已符合出售条件”，“出卖人应保证如实陈述房屋权属状况、辅助设施设备、装饰装修情况和相关关系”及“出卖人承诺已将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人”，在本案中，刘彬向王亦默出售的房屋，具有明显的质量瑕疵，根据合同法第一百一十一条，一百一十二条之规定，刘彬应承担王亦默相应的损失；另一方面，根据《商品房销售管理办法》之第三十三条：“在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”由于房屋的质量问题，给王亦默造成了延误使用、价值贬损、装修增加等实际损失，故王亦默根据《合同法》及《商品房销售管理办法》等法律法规的规定，诉至贵院，恳请贵院依法支持王亦默诉求。被告刘彬答辩称：不同意王亦默的诉讼请求。对于王亦默诉称的房屋具有明显的质量瑕疵，刘彬不存在主观故意，对所谓明显的质量瑕疵，刘彬完全不知情。刘彬于2019年3月1日购买了石景山区玉泉西里二区XX号楼房屋。购买后刘彬未再进行装修，因装修必须在物业进行备案。对此若有异议，王亦默可前往物业公司查询。该房屋由刘彬的父母长期居住，2010年7月，孩子出生，未发现任何异常，该房屋交付发生在2019年9月11日，刘彬直到当天上午才搬家完成，有视频为证。从该视频可看出刘彬在搬家当时仍在使用该房屋，基于上述证明刘彬对房屋的瑕疵明显不知情。从另一角度来说房屋交付发生在2019年9月11日，各项手续刘彬均已交接，王亦默陈述其直到2019年10月19日装修公司施工进行到相关部位后，才发现上述瑕疵，若没有装修公司的发现，王亦默可能到那个时候为止也难以发现。综上，刘彬对此质量瑕疵确不知情。另外，刘彬已按照合同约定履行相应的告知义务，就房屋状况有《房屋状况说明书》作为附件一，其中并不包含房屋质量的相关说明。刘彬已经在上述说明书中，对房屋的状况进行了完整、真实的陈述，已充分履行了合同项下的告知义务。王亦默诉请的由于房屋质量带来的损失按照法律法规应向开发商主张。第三人远洋公司答辩称：不同意王亦默的诉讼请求。（一）王亦默基于房屋买卖合同关系提起本案诉讼，远洋公司不是案涉合同的相对方，与王亦默诉请的损失没有利害关系。王亦默依据与刘彬签订的《北京市存量房屋买卖合同》提起本案诉讼，认为刘彬违反了合同中约定：“出卖人承诺该房屋已符合出售条件”，“出卖人应保证如实陈述房屋权属状况、辅助设施设备、装饰装修情况和相关信息”，“出卖人承诺已将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人”，应向王亦默赔偿相应损失。房屋买卖合同的签订方为王亦默和刘彬，前述约定亦为王亦默与刘彬之间的权利义务，远洋公司不是房屋买卖合同的相对方，不对王亦默负有前述约定的义务。故王亦默基于房屋买卖合同的约定，认为刘彬存在违约行为而提出的损失赔偿与远洋公司没有利害关系。另外需要说明，民法典第178条是第三款规定连带责任必须要有法律规定和合同约定，远洋公司与刘彬承担连带责任是没有前述依据的，另外承担按份责任也是没有任何依据的，所以，王亦默要求远洋公司承担共同赔偿的责任，没有依据。（二）远洋公司接到王亦默报修后，积极对案涉房屋进行了加固修复，王亦默要求远洋公司赔偿损失和移交第三方鉴定报告均缺乏依据。2019年10月，远洋公司接到王亦默报修，经与王亦默协商一致后，委托案外人奥来国信（北京）检测技术有限责任公司（以下简称奥来公司）对案涉房屋进行了现场检测。2019年12月，奥来公司出具报告，建议对阳台裂缝进行加固补强，远洋公司经王亦默认可，聘请具有资质的北京金宏达建筑工程有限公司（以下简称金宏达公司）具体实施加固修复工程，金宏达公司制订了施工方案，后因新冠疫情小区封闭，金宏达公司无法进场施工。疫情减轻小区解封后，金宏达公司即进场对房屋阳台的裂缝进行了加固修复，现该房屋问题已解决，据远洋公司了解，目前案涉房屋已出租，处于正常居住使用中。综上，远洋公司已经完全履行了保修义务，王亦默要求远洋公司赔偿损失和移交第三方鉴定报告均缺乏依据。亦不能证明损失实际发生，其诉请远洋公司赔偿损失缺乏事实依据。王亦默诉称由于房屋的质量问题，给王亦默造成了延误使用、价值贬损、装修增加等实际损失，要求刘彬及远洋公司赔偿。首先，案涉房屋所在项目已经通过了竣工验收，不存在任何质量问题。王亦默所称的阳台裂缝，根据奥来公司出具的工程咨询报告是正常使用过程中由于昼夜温差、室内外温差、季节温差等引起材料热胀冷缩所致，并非远洋公司的施工质量问题，并且该裂缝为非结构受力裂缝，并不影响房屋的正常居住使用。王亦默没有搬入案涉房屋亦因疫情等特殊原因所致，并非因为阳台裂缝问题，其诉称的租房损失与阳台裂缝之间根本不存在因果关系。其次，王亦默提供的租房费用证据均为王亦默与第三人之间产生，无法核实其真实性。根据住房和城乡建设部令第6号《商品房屋租赁管理办法》第十四条第一款规定：“房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。”本条为房屋租赁备案的强制性规定，但王亦默并未提供证据证明其与刘欣签订的《住房租赁合同》依法经过登记备案，且其确为租赁合同中房屋的登记承租人，故现有证据根本无法证明王亦默租房事实存在，王亦默主张租金损失缺乏事实依据。最后，根据王亦默自己的陈述，其在发现房屋问题时正在对房屋进行装修，装修费用是其自身生活支出，阳台裂缝的修复费用是远洋公司承担的，王亦默并未提交任何证据证明其因阳台裂缝产生额外装修费用，王亦默所称的价值贬损亦为其主观臆想。根据民法学原理，损失的赔偿应以实际发生为限，案涉房屋并未发生额外装修费用，故亦不存在价值贬损，故其据此提出的损失赔偿亦不应被支持。综上，王亦默基于房屋买卖合同诉请的损失与远洋公司没有利害关系，远洋公司已积极对案涉房屋进行了加固修复，王亦默并未因阳台裂缝产生额外费用，其诉请远洋公司赔偿损失缺乏依据，恳请贵院依法驳回其对远洋公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：北京市石景山区玉泉西里二区系远洋公司开发的房产项目，于2002年竣工验收。2019年3月，刘彬（出卖人）与王亦默（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘彬将坐落于北京市石景山区玉泉西里二区XX号楼XX层X单元XXXX号房屋出售于王亦默，建筑面积74.20平方米，价款224万元；出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修等情况和相关关系，出卖人承诺已将可能妨碍房屋购买或正常使用等情况如实告知买受人；买卖双方在房屋附属设备设施、装饰装修、相关物品清单上签字，上述房屋风险责任自该房屋转移占有之日转移给买受人。2019年9月11日，王亦默在中介机构工作人员陪同下收房。王亦默自称2019年10月8日开始对房屋进行装修，2019年10月19日，施工人员将阳台墙面铲掉后发现阳台悬挑梁上存在贯通裂缝，可见钢筋，装修队遂停工离场。王亦默即将相关情况告知了刘彬、居间方、物业公司，并联系了远洋公司。2019年11月1日，远洋公司委托奥来公司对XXXX号房屋阳台裂缝产生的原因进行分析。2019年12月5日，奥来公司出具《咨询报告》，载明：“由于化学减缩、干燥收缩、温度收缩及塑性收缩等过程，材料自身会产生收缩应力，当约束条件下收缩应力足够大时，混凝土构件就会产生收缩裂缝；由于昼夜温差、室内外温差、季节温差等产生的温度变化，会引起材料的热胀冷缩，当约束条件下温度变化引起的温度应力足够大时，会加剧混凝土收缩裂缝的发展。经查阅施工图纸并结合现场检测情况，该项目所检悬挑梁构件出现的裂缝均为受温度变化影响产生的混凝土收缩裂缝，属于非结构受力裂缝。鉴于裂缝宽度较大，应采取技术措施进行加固补强。”经询问，刘彬称，其于2012年10月从前手处购得XXXX号房屋，未进行过装修，居住期间从未出现过渗水、漏水的情况，亦未发现阳台上存在裂缝。王亦默称，购房前，其父母曾于白天中午去看过一次房屋，其本人中午去看过一次房屋，遂决定购买XXXX号房屋，但两次看房都不是很仔细。收房时，亦未仔细查验房屋。远洋公司后委托金宏达公司对XXXX号房屋阳台裂缝进行加固。关于维修加固问题，王亦默称，拿到《咨询报告》后已临近春节，远洋公司表示希望过了春节以后开始加固，但2020年1月春节期间新冠肺炎疫情爆发，无法开展加固工作，到2020年4月疫情略有好转，但远洋公司称不好找工人，让再等等，但2020年5月北京市新发地再度出现疫情，故直到2020年8月14日金宏达公司才进场施工，2020年8月16日加固工作施工完毕，2020年8月20日金宏达公司自行验收并出具了验收单，但王亦默、远洋公司均未在验收单上签字，故王亦默要求远洋公司就工程是否符合验收条件出具有资质的第三方所作的验收报告。远洋公司对加固工程的时间不持异议，但表示2020年4月疫情虽有好转，但对于小区外部人员进入管控依然严格，且装修工人不好找，此后疫情再次反复，故加固工程直至8月才进行，并非故意拖延。关于王亦默主张的验收报告，因此种质保维修需要维修方与王亦默共同进行验收，而不应由维修方出具验收报告，且远洋公司已按规定组织了验收，故不同意王亦默的该项诉讼请求。庭审中，王亦默出示了《住房租赁合同》一份，该合同载明，王亦默自刘欣处租赁位于北京市昌平区东小口镇华龙苑南里金达利社区XX号楼X-X-XXX号房屋，房屋建筑面积50.3平方米，租期自2019年12月1日至2020年11月30日，租金为每月5000元。对此王亦默称，因其当时工作项目所在地在昌平区，故在昌平区租住。另，王亦默称XXXX号房屋其已于2020年9月底完成房屋装修。上述事实有原告王亦默提交的《北京市存量房屋买卖合同》、《咨询报告》、《照片》、验收单，被告刘彬提交的视频及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，王亦默与刘彬签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，应属有效。买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于“二手房”买卖中，标的物一般已存在一定的使用年限，并存在装修、装饰等现状，故买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断，并有审慎查验的义务。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，出卖人应当就质量瑕疵承担赔偿责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装潢、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人不承担瑕疵担保责任，本案中，XXXX号房屋竣工于2002年，结合《咨询报告》，房屋阳台出现的裂缝属于非结构性裂缝，产生原因系温度变化引起的温度应力到达一定程度，而使混凝土产生的收缩裂缝，且王亦默亦是在装修中将原有墙面涂料铲掉后方发现该裂缝，故王亦默所提交的证据无法证明该裂缝系刘彬在装潢、使用过程中产生，亦不能证明刘彬明知裂缝存在而故意隐瞒王亦默，综合上述情况，王亦默要求刘彬就房屋裂缝所造成的损失承担责任，并无事实和法律依据，本院不予支持。关于王亦默要求远洋公司承担责任一节，本院认为，远洋公司作为房屋开发商负有房屋主体瑕疵的担保义务。王亦默通过房屋买卖合同取得了房屋所有人身份，依据因买卖合同转让而取得了对房屋的权利，其可以向开发商远洋公司主张保修责任。涉案房屋所产生的裂缝虽属非结构性裂缝，但咨询机构已经指出裂缝较宽，应当予以加固，故远洋公司作为开发商应当对裂缝进行修复。根据已查明的事实，远洋公司虽对裂缝采取了加固措施，但自《咨询报告》作出至加固工程完工，期间长达8个月的时间，明显超出了正常的施工周期，对此给王亦默无法正常使用居住XXXX号房屋所造成的损失，远洋公司应当承担赔偿责任。但鉴于工程期间确实受到新冠肺炎疫情的影响，且王亦默选择对房屋进行装修的正常周期亦会影响居住使用，并考虑同户型同地段房屋的同期租金情况，本院酌定远洋公司赔偿王亦默房屋租金损失30000元。王亦默主张的另行装修损失，因其并未提交证据对此加以证明，本院不予支持。关于加固工程的验收报告一节，本院认为王亦默已对XXXX号房屋完成装修，说明其对裂缝加固后的情况明确知晓并予以接受，且提供验收报告并非远洋公司的法定义务，故本院对其该项诉讼请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条之规定，判决如下：一、第三人远洋控股集团（中国）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王亦默30000元；二、驳回原告王亦默的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由原告王亦默负担1250元（已交纳），由第三人远洋控股集团（中国）有限公司负担550元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  宋 颖二〇二一年七月七日法官助理  张乃伦书 记 员  王晓蒙