上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初14516号原告：上海春盟房地产经纪事务所，住所地上海市闵行区。法定代表人：曹枝勇，经理。委托诉讼代理人：姚臻，上海君乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺瑛，上海君乐律师事务所实习律师。被告：邵鲍，男，1982年9月7日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市，现住上海市闵行区。被告：王艳艳，女，1982年11月7日出生，汉族，户籍地浙江省嘉兴市，现住上海市闵行区。上列两被告共同的委托诉讼代理人：彭丽琴，北京德和衡律师事务所律师。原告上海春盟房地产经纪事务所与被告邵鲍、王艳艳中介合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚臻、贺瑛，被告邵鲍、王艳艳及两被告共同的委托诉讼代理人彭丽琴到庭参加诉讼。2021年7月13日，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，出具民事裁定书，将本案转为普通程序，并由审判员独任审理。2021年7月20日，本案在线公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚臻、被告邵鲍及两被告共同的委托诉讼代理人彭丽琴到庭参加诉讼。另，原告向本院提出财产保全，本院审核后，于2021年5月12日作出民事裁定书，冻结被告邵鲍、王艳艳的银行存款人民币159,200元(以下币种均为人民币)或查封、扣押其相应价值的财产。本案现已审理终结。原告上海春盟房地产经纪事务所向本院提出诉讼请求：1.两被告共同支付居间佣金148,200元。2.两被告共同赔偿损失11,000元(律师费、保全费)。3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2020年11月1日，原告(居间方)与被告邵鲍、王艳艳(购买方)、案外人任某1、孙某某、任某2(出售方)签订了《房地产买卖居间协议》(以下简称涉案协议)，协议约定：经原告居间介绍，案外人将某名下所有的上海市闵行区中春路XXX弄XXX号XXX幢房屋(以下简称涉案房屋)出售给两被告，房屋总价款为11,880,000元，被告、案外人应于签署买卖合同当日向原告支付本次房屋成交总价1.50%的佣金。2021年1月9日，被告与案外人签订了《上海市房地产买卖合同》，就涉案房屋的买卖条件达成一致意见，原告居间成功。原告认为，涉案协议系各方真实意思表示，内容合法有效，原告已按合同约定内容完成居间义务，然被告至今仅支付30,000元佣金，尚欠付148,200元，被告上述违约行为给原告造成了损失。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，望法院判如诉讼请求。原告上海春盟房地产经纪事务所围绕其诉讼请求，向本院提交证据材料如下：1.《房地产买卖居间协议》，旨在证明原、被告间的法律关系及双方的权利义务内容。被告邵鲍、王艳艳对上述证据材料的真实性、关联性予以认可，对协议的部分如定金部分内容亦予以认可，但对证明目的不予认可，上述协议应被认定为被告与出售方的定金协议。2.《上海市房地产买卖合同》，旨在证明原告已完成居间义务，促成被告与案外人签订上述合同。被告邵鲍、王艳艳对上述证据材料的真实性、关联性、合法性均予以认可，但对证明目的不予认可。上述合同仅是原告配合被告与出售方签订的协议，即原告仅提某协助服务，促进被告与出售方签订买卖合同。3.《上海市不动产登记簿》《上海市房地产权证》，旨在证明涉案房屋坐落位置、面积及产权人情况。被告邵鲍、王艳艳对上述证据材料的真实性、关联性、合法性均无异议。4.《招商银行户口历史交易明细》，旨在证明被告仅履行居间合同约定的部分义务，还欠付原告剩余居间佣金。被告邵鲍、王艳艳对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，上述30,000元系被告支付给原告的全部约定佣金。5.聘请律师合同，旨在证明原告损失。被告邵鲍、王艳艳对上述证据材料的真实性无异议，但对证明目的有异议，律师费不是必然发生的费用，且无合同约定，应当由原告自行承担。6.律师费发票、保全费证据，旨在证明原告为主张权利产生的损失。被告邵鲍、王艳艳对上述证据材料的质证意见同证据材料5一致。被告邵鲍、王艳艳共同辩称，不同意原告全部诉请。原告与被告并未实际约定居间费用，原告并未向被告提某全程中介服务，原告所主张居间费用无事实与法律依据。首先，涉案协议不应作为本案佣金认定依据，上述协议的签订不符合中介惯例，且存在利用明显使人误解的标价内容和标价方式进行价格诈欺。涉案协议内容与原告经营场所醒目位置标明的《春盟居住房屋买卖中介经纪服务项目及收费标准》不符，根据上述收费标准显示，原告最高收费标准为房产交易中心登记成交的1%，同时明确了基本服务项目内容，原告存在欺诈被告及房主的行为，协议中的佣金条款并非双方的真实意思表示。其次，原告并未依约完成经纪服务合同约定事项，无权收取佣金，应依法向被告返还已收取的佣金30,000元。1.原告并未按约为被告与房主提某中介服务，导致原告另行委托案外人办某涉案房屋过户事宜，致原告迟迟未办某完房屋交接手续，至今银行尚未放款，房主未交付房屋。2.原告亦未按照《春盟居住房屋买卖中介经纪服务项目及收费标准》向被告提某中介服务，根据该备注第二条的约定，经纪机构办完产权过户、户口迁移等手续后，方可收取经纪服务费，故原告无权向被告收取经纪服务费。3.被告居住在涉案房屋附近，对涉案房屋很了解，无需原告提某权籍调查、使用状况调查、行情调查、确定成交意向订立交易合同，仅需要原告办某产权过户手续，故约定佣金为30,000元，而该过户手续原告未办某完成。最后，如法院认为被告所提交的证据及当庭陈述的事实仍不能支持被告的抗辩理由，被告认为30,000元已足以达到应支付的佣金金额。被告邵鲍、王艳艳为证明其抗辩主张，向本院提某如下证据材料：1.《房地产买卖居间协议(其中有空白页)》、涉案房屋定金支付凭证截屏、《佣金确认书(空白)》，旨在证明《房地产买卖协议》实为涉案房屋定金协议，原告有意将佣金条款与购房违约条款混同(均约定1.50%，且未予加黑、加粗或明显区分)，上述协议居间条款约定有失公允，不应作为本案中介费用主张依据，且原、被告并未签订《佣金确认书》，应以是否实际约定为准。原告对上述证据材料的质证意见如下：(1)《房地产买卖居间协议》，真实性无异议，但对关联性不予认可。提请法庭注意：协议第4条、第5条。上述协议系居间协议，协议虽包含房屋交易条款，但佣金条款是明确的，被告签字并未提出任何异议。(2)涉案房屋定金支付凭证截屏，真实性不予认可。上述款项支付对象系出售方，并非原告，与原告无关，但原告对房屋买卖交易予以认可。(3)《佣金确认书》，真实性不予认可，该确认书没有任何签字。2.收条(案外人上海顺和易家房地产经纪有限公司员工仓怡出具)、个人名片、被告与仓怡的微信聊天截屏、被告向仓怡支付中介费1,000元的支付凭证截屏、被告与房主任某1微信聊天截屏，旨在证明原告并未为被告办某房屋过户及相应手续，该手续由被告委托案外人办某。原告对上述证据材料的质证意见如下：(1)收条、个人名片，真实性、关联性均不予认可。收条落款日期为2021年3月6日，内容为收取1,000元过户费，没有任何一家中介会仅收取1,000元中介费，此系被告恶意逃避中介费用而进行。提请法庭注意：涉案房屋交易过户使用的是原告制作的合同。(2)被告与仓怡的微信聊天截屏、被告向仓怡支付中介费1,000元的支付凭证截屏、被告与房主任某1微信聊天截屏，真实性、关联性均不予确认。提请法庭注意：被告与案外人谈及免除原告中介费用的内容是无效的，且被告与出售方有关联。3.原告公司墙面张贴的《居住房屋买卖中介经纪服务项目及收费标准》照片(拍摄时间：2021年4月21日)、被告与原告处工作人员微信聊天记录，旨在证明：(1)原告墙面张贴的服务项目及收费标准显示，最高收费标准为房产交易中心登记成交的1%。(2)经纪机构办完产权过户、户口迁移等手续后，方可收取经纪服务费。涉案协议中关于中介费的约定明显与事实不符，且原告并未依据规定为被告办某产权过户等手续，无权收取相应的服务费用。(3)因涉案房屋交易较特殊，在多家中介机构予以挂牌，信息基本公开透明，原、被告均清楚，原告基本没有为被告提某上述标准所列基本服务内容。(4)原告是在被告指挥催促下办某事宜，且仅是约房主过来签了合同，并未为被告提某过多的中介服务。原告对上述证据材料的真实性予以认可。上述照片由被告邵鲍于原告处拍摄，但上述收费标准仅为参考标准，仍应以双方合同为准。4.锦旗定金截屏、被告与原告工作人员微信聊天记录、微信转账凭证，旨在证明：(1)原告知晓被告实际情况，并参与了中介选择上的建议，在此情况下，被告不可能选择中介费约定过高的中介公司。(2)因原告同意收取少量中介费用帮助被告，被告在意向协议签订后为原告制作了锦旗，即本案符合常理的中介费应当就是原、被告最初口头约定的30,000元。原告对上述证据材料的质证意见如下：(1)锦旗定金截屏、被告与原告工作人员微信聊天记录，乐祥林仅是原告业务经理，无权处理佣金。从聊天记录来看，乐祥林从未明确收费标准并非1.50%。(2)微信转账凭证，真实性予以认可。提请法庭注意：涉案协议签订时间是2020年11月1日，《上海市房地产买卖合同》签订时间是2021年1月9日，被告支付第一笔佣金的时间是2021年2月10日。无论被告此前对佣金标准有无争议，被告都已经支付了首期佣金。5.被告邵鲍与原告处乐祥林微信聊天记录一份(截屏7张)，旨在证明：(1)2021年2月9日，被告按约向原告支付中介费30,000元，被告对该费用予以认可且未提出异议。(2)2021年2月28日，被告突然提出关于中介费和过户的事再谈谈，但没有提出具体的要求，被告致电后，原告提出要涨价，被告拒绝，原告自此即不再为被告提某任何中介服务，以致被告无奈委托案外人代为办某过户事宜的事实。原告对上述证据材料的真实性予以认可，但不认可证明目的。6.被告与太平洋公司签订的《房地产买卖居间协议》《佣金确认书》、原告处《房地产买卖居间协议》《佣金确认书》，旨在证明：(1)2020年11月26日，被告因个人房屋销售与案外人签订上述协议及佣金确认书，约定佣金为0.50%。在此情况下，被告不可能与原告签订高达1.50%的佣金合同。(2)依据案外人提某的协议及佣金确认书显示，中介公司的惯例应该是同时签订居间协议和佣金确认书，且居间费用一栏应该是空白栏，便于填写，而非以格式合同的方式提某。(3)依据被告从原告处获得的空白居间协议及佣金确认书可知，原告与被告应该已经约定好佣金金额，因此并未按惯例签订佣金确认书。而现在原告以被告与房主均认为的定金合同来要求被告支付佣金，原告对被告存在明显的欺诈行为，该行为应予以制止。原告对上述证据材料的关联性不予认可。7.录音资料，旨在证明被告仅需支付30,000元。原告对上述证据材料的关联性、证明目的不予认可。本院经审理认定事实如下：2020年11月1日，原告(居间方、丙方)与被告邵鲍、王艳艳(购买方、乙方)、案外人任某1、孙某某、任某2(出售方，甲方)签订《房地产买卖居间协议》，协议与本案相关条款如下：一、甲乙双方在丙方居间下，由乙方购买甲方位于(上海市)闵行区中春路XXX弄XXX号房屋。二、物业状况：产权证编号：闵XXXXXXXXXX；物业面积：297平方米；抵押情况：有；贷款余额：2,875,000元。三、买卖条件：购买总价款：11,880,000元。四、买卖合同的签订及违约处理：1.甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，甲乙双方各向丙方支付房屋成交总价1.50%的佣金。因房产交易过户需要，双方同意在本协议生效次日起陆个月内到丙方指定地点按本协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》，并于《上海市房地产买卖合同》生效后陆拾日内办某过户手续。2.如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方，并向丙方支付该房屋成交总价3%的违约金。3.如因乙方原因导致买卖合同最终未签署的，则定金归甲方所有，同时，向丙方支付本次房屋成交总价3%的违约金。4.如甲乙双方合意解除本协议的，则各向丙方支付本次房屋成交总价1.50%的违约金。五、佣金支付时间：甲乙双方应在签署买卖合同当日各向丙方支付本次房屋成交总价1.50%的佣金。六、甲方保证对所出售房地产拥有出售之权利，若因甲方无权或超越处分等原因造成本协议未能履行的，甲方需按合同约定向乙方、丙方承担违约责任。2021年1月9日，被告邵鲍、王艳艳(买受人，乙方)与案外人任某1、孙某某、任某2(卖售人，甲方)签署《上海市房地产买卖合同》，合同与本案相关的条款如下：一、甲乙双方通过原告居间介绍(房产执业经纪人：曹枝勇，经纪人置业证书号：XXXXXXXXXXX)，由乙方受让甲方所有的上海市闵行区中春路XXX弄XXX号房屋。二、甲、乙双方协商一致，同意涉案房屋转让价款共计10,000,000元。原告于居间介绍、代理等中介服务情况处盖章。2021年2月10日，被告通过银行转账方式给付原告佣金30,000元。本院认为，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，被告邵鲍、王艳艳与案外人在原告居间服务下，签订了《房地产买卖居间协议》《上海市房地产买卖合同》，上述协议系当事人真实意思表示，应属合法有效，被告理应按约履行。但本院考虑到房地产居间服务内容广泛，除提某房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还包括协助办某房屋产权过户、房屋交付验收等后续服务。本案中，原告显然未完成全部居间服务。结合以上事实，本院酌定两被告支付原告居间服务费80,000元，现原、被告确认被告已支付30,000元，故被告还应支付原告50,000元。另，关于原告要求被告赔偿律师费等损失的诉讼请求，综合考虑本案情况，且原告亦未向本院提某双方就产生纠纷后律师费用等负担有所约定的相关证据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告邵鲍、王艳艳于本判决生效之日起十日内给付原告上海春盟房地产经纪事务所人民币50,000元。二、驳回原告上海春盟房地产经纪事务所其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,484元，由原告上海春盟房地产经纪事务所负担人民币2,389.78元，由被告邵鲍、王艳艳负担人民币1,094.22元。财产保全费人民币1,316元，由原告上海春盟房地产经纪事务所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 秦玉罕法官助理 朱 琳书 记 员 朱 琳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。