福建省连城县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0825民初1457号原告：钟二香，女，1970年11月8日出生，汉族，住福建省长汀县。被告：连城天一温泉度假村有限公司，住所地福建省连城县文亨镇文保村汤头，统一社会信用代码913508255673034833。法定代表人：赖德金，总经理。被告：连城天和房地产开发有限公司，住所地福建省连城县文亨镇文保村白坑路57号，统一社会信用代码913508255673035209。法定代表人：赖德金，执行董事。原告钟二香与被告连城天一温泉度假村有限公司（以下简称天一公司）、被告连城天和房地产开发有限公司（以下简称天和公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟二香到庭参加诉讼，被告天一公司、天和公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟二香向本院提出诉讼请求：1、判决天一公司立即支付拖欠钟二香截止至2021年5月的租金49666.48元；2、判决天一公司立即支付至2021年5月24日的违约金9140.80元，并支付从2021年5月25日起至款清之日止，以尚拖欠租金49666.48元为基数计算按照月利率1.5%计算的违约金；3、判决天和公司对上述第一、二项天一公司所欠钟二香的债务承担一般保证责任；4、本案案件受理费由天一公司承担。事实与理由：2013年11月2日，钟二香与天和公司签订《商品房买卖合同》，合同约定钟二香购买天一公司天一温泉度假村二期度假公寓××号楼××室房产，建筑面积43.74㎡，总价款为36万元。2014年1月16日在连城县房地产管理处备案登记。2013年12月1日，钟二香（甲方）与天一公司（乙方）、天和公司（丙方）签订了《租赁合同》。合同第四条约定：租赁期限从2013年12月1日起至2028年11月30日止。第五条约定：自2013年12月1日至2028年11月30日，年租金为总房价款的8%，月租金为2400元。每月5日前支付当月租金至钟二香指定账户中。第八条约定：乙方如期足额向甲方支付租金。第九条约定：丙方作为乙方的担保人，对乙方在合同下的义务提供一般保证。第十条约定：乙方如逾期向甲方支付租金的，应按应付未付款的每日千分之三向甲方支付违约金。此外，合同还就双方权利义务等进行了约定。合同签订后，天一公司未按照合同约定的时间支付租金，至今还有2018年12月、2019年1月、2019年4月、2019年11月、2019午12月、2020年1月、2020年2月、2020年3月、2020年4月至今的租金未支付。2020年6月4日，钟二香、天一公司、天和公司签订《补充合同》，其中约定天一公司按补充合同约定支付租金的前提下，免除部分租金，若未能如约支付，则《补充合同》作废。《补充合同》签订后，天一公司未按《补充合同》的约定履行。仅在2020年6月10日支付了3123.52元，截止至2021年5月24日，拖欠钟二香租金49666.48元。综上，请求人民法院依法判决支持钟二香的诉讼请求。天一公司、天和公司未予答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定的事实如下：2013年11月2日，钟二香与天和公司签订《商品房买卖合同》，合同约定钟二香购买天一公司开发的天一温泉度假村二期度假公寓1号楼309室房产，建筑面积43.74㎡，总价款为36万元。2013年12月1日，钟二香（甲方）与天一公司（乙方）、天和公司（丙方）签订了《租赁合同》。钟二香将其所购房屋出租给天一公司。合同第五条约定：自2013年12月1日至2028年11月30日，年租金为总房价款的8%，月租金为2400元。每月5日前支付当月租金至钟二香指定账户中。第九条约定：丙方作为乙方的担保人，对乙方在合同下的义务提供一般保证。第十条约定：乙方如逾期向甲方支付租金的，应按应付未付款的每日千分之三向甲方支付违约金。此外，合同还就双方其他权利义务等进行了约定。合同签订后，天一公司未按照合同约定的时间支付租金。2020年6月4日，钟二香、天一公司、天和公司签订《补充合同》，约定天一公司按补充合同约定支付租金的前提下，免除部分租金，若未能如约支付，则《补充合同》作废。《补充合同》签订后，天一公司未按《补充合同》的约定履行，仅在2020年6月10日支付了3123.52元。截止至2021年5月24日，天一公司拖欠钟二香租金49666.48元。本院认为，钟二香作为出租方与天一公司作为承租方、天和公司作为担保方签订的《租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，依法成立生效，双方应依约履行各自的义务。在本案中，天一公司未依约支付租金属违约行为，依法应承担相应的违约责任。钟二香要求天一公司支付拖欠的截止至2021年5月的租金49666.48元，该诉讼请求有事实根据和法律依据，本院予以支持。依据《租赁合同》的约定，天一公司应按应付未付租金的日千分之三向钟二香支付违约金。双方在合同中对违约金的约定明显过高，现钟二香自愿调减违约金计算的比例，主张以尚欠租金49666.48元为基数，按照月利率1.5%计算违约金，本院予以支持。钟二香诉请天和公司对上述债务承担一般保证责任，有双方合同约定，依法应予支持。《中华人民共和国担保法》第十七条第二款规定:“一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁,并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前,对债权人可以拒绝承担担保责任。”本案在本判决依法强制执行后,天一公司仍不能履行的债务,由天和公司承担保证责任。天一公司、天和公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，属对其自身民事权利处分，本院视为其默认钟二香的主张，并依法缺席审理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、连城天一温泉度假村有限公司应于判决生效之日起十五日内支付钟二香租金49666.48元、违约金9140.80元，并支付从2021年5月25日起至实际履行之日止，以49666.48元为基数，按照月利率1.5%计算的违约金；二、连城天和房地产开发有限公司对上述债务承担一般保证责任。连城天和房地产开发有限公司在承担一般保证责任后,有权向连城天一温泉度假村有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1270.10元，减半收取635.05元，由连城天一温泉度假村有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  杨义龙二〇二一年七月二十八日法官 助理  林 敏代理书记员  童文静附注法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十五条一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。