广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗花法民三初字第874号原告（反诉被告）：黄锦流，男，1970年2月18日出生，汉族。委托代理人：刘玉国，广东海际明律师事务所律师。委托代理人：黄涛，广东海际明律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州新港机场实业有限公司。法定代表人：姚坤金。委托代理人：贺楠，广东百科律师事务所律师。委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。原告黄锦流诉被告广州新港机场实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年4月28日立案受理后，被告于2013年6月9日提出反诉，本院审查后决定与本诉合并审理并依法组成合议庭，于2013年6月26日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘玉国，被告的委托代理人贺楠、吴海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年底，原告开始收到被告通过报纸、宣传单、电话、短信等方式制作发布含“365天永不落幕交易会”、“空港展贸一新时代经济核心”、“每年60多场专题展销，吸引世界各地客商聚集，满足商家一年365天采购贸易需求，与每年只设展一个月的广交会形成优势互补”、“金融转汇中心、餐饮休闲中心、商务公寓、商务酒店、VIP登机通道”、“46权威协会联手”、“大型珠宝首饰、皮具及化妆品批发中心，有地铁出口，有机场免费穿梭巴士，在商铺前有商务酒店，有大型购物广场进驻，各国商会进驻等”内容的广告，推销位于广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦商铺，原告前往被告的销售部，被告向原告出示一份多达6页印刷精美的宣传资料，被告大谈商铺的经营定位及有关配套设施，被告宣称成立“中国南方进出口商品交易中心”，共有二层，1000余个铺位。由于被告虚构了商铺非常好的发展前景，并向原告承诺采取售后返租形式将商铺做旺，售后将原告商铺租给他人，两年内按8％返租率向原告支付租金，也可以选择该笔租金在总价中一次性减除；被告承诺在返租期间加大广告投入，营造如宣传资料所述的完善的商业配套环境，确保在2年返租期满后第三年开始原告获得租金收入不低于返租期间的租金。正是基于被告这种销售方式及承诺，促使原告对实现商铺投资目的深信不疑。2009年12月6日，原告与被告签订商品房预售合同，购买广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处航空商住大厦1层1479号铺，合同约定建筑面积共27.79平方米，套内建筑面积15.97平方米，商铺合同总房价款为1250000元。合同签订后，原告按约定支付了房款625000元、预告登记费550元、办证综合税费38763元、律师费1480元、专项维修基金2921.10元，总计668714.10元。2009年12月6日，在被告指示下，原告同广州福地商务有限公司签订一份《中国南方进出口商品交易中心商铺租赁协议》，被告作为租赁协议的担保人，协议约定原告将商铺出租给广州福地商务有限公司，期限为2010年10月1日至2012年9月30日。自《商品房预售合同》签订后，原告多次前往商铺现场查看，发现被告在所谓的返租期间内，并未如销售时承诺那样开展招商，引进大型商场，引入商家开展经营更是迟迟未动；整个交易中心商铺根本未进行分割，整个市场是空的，根本谈不上经营。鉴于被告在返租期内不采取实质经营，可以预见两年后收铺时，原告的投资目的是难以实现的，原告与其他商铺业主向被告提出质疑，被告拒不正面回应，为此原告及其他商铺业主一起向广州市花都区政府、广州市国土资源和房屋管理局花都区分局、广州市工商行政管理局花都分局等部门信访，上述政府部门出具处理意见，要求被告向原告等业主说明情况，做出合理解释；被告表示不再催办按揭，对按揭尾款催收延期，撤回要求支付尾款的律师函。原告因此再无主动联系被告磋商按揭事宜。可见被告在没有实质经营的情况下，又无任何按揭信息反馈给原告，原告不支付商铺尾款是对履行合同行使不安抗辩权的行为，责任完全在于被告违约在先。所以原告不能办理按揭贷款的原因，不在原告，相反被告应负全部责任。此后，被告依然只在意收款，根本无意实质经营商铺。原告购买的商铺仍未有人承租经营，仍未见被告有实质招商行为，且有关动工装修、出租使用的一点迹象都没有。基于种种不正常情况及商铺现状，原告对被告诚信、履约能力和原告已交付资金安全、商铺实际价值、前景等产生了极大的不安和担忧，原告委托律师于2013年2月7日向被告发出《关于广州市花都区航空商住大厦商铺买卖若干事宜的函》，函件提出有关产权、销售方式、按揭、配套、诚信履行合同及实现原告投资收益等方面质疑并要求被告进行合理答复和解决，但被告未予明确答复及解决。依此情形，原告签订《商品房预售合同》的目的将完全落空。2013年3月11日，原告向被告发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商品房预售合同的函》，提出解除《商品房预售合同》，要求被告退还原告已缴纳的各款项。综上所述，原告实实在在掉进被告精心设计和布置的销售陷阱中。被告利用其在商业房产销售、策划的优势，并利用原告没有任何经验，通过极大虚高商铺价值，按售后返租回报进行房价折抵，使原告误以为商铺实际已出租且租金非常丰厚，使原告产生购买即获利，且预期回报仍十分丰厚，商铺价值十分之高的错觉；同时被告结合其在销售现场设计制造的夸张、狂热的抢购假象，使原告在没有任何思考空隙，没有任何协商情况下下定并相继签订认购书、商品房预售合同，对原告极不公平且损害了原告权益。合同签订后，被告又无实质履行合同，不能兑现其承诺，导致原告的合同目的无法实现。据此，原告请求法院判令：1、确认原告于2013年3月11日发出的《关于解除广州市花都区航空商住大厦商品房预售合同的函》合法有效，原、被告之间的《商品房预售合同》已于2013年3月11日解除。2、被告立即向原告退还已交的房款625000元、预告登记费550元、办证综合税费38763元、律师费1480元、专项维修基金2921.10元，总计668714.10元，并赔偿原告相应利息损失（利息以668714.10元为本金，从起诉之日起计至被告退还款之日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算）。3、撤销原、被告于2012年10月7日签订的《确认书》。4、被告承担本案诉讼费用。被告辩称：1、涉案合同是原、被告双方基于真实意思表示签订，内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，双方应遵照履行，根据签订的认购书及商铺买卖合同，被告已充分履行了卖方的合同义务，将符合合同约定的涉案商铺所有权及使用权均交付给原告，涉案商铺也已经办妥产权过户登记手续，因此原告诉请解除合同没有法律和事实依据。2、原告拖欠购房款在先其无权解除合同，其要求撤销确认书也没有相应的证据证明其主张。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。反诉原告反诉称：2009年12月6日，反诉原、被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定反诉被告向反诉原告购买位于广州市花都区花东镇白云机场北出口空港大道1号12商铺（第1479号）房产，总房价为1250000元。反诉被告支付购房款625000元后，购房余款625000元至今未支付。虽经反诉原告多次催促，反诉被告仍拒绝付清其拖欠的购房余款，其逾期拒不付清房款的行为已构成合同违约；相反，反诉原告按约定全面履行了合同义务，反诉原告在履行合同过程中不存在过错，反诉被告无权解除合同。且反诉被告付清购房款后，双方签订《广州市商品房买卖合同》的合同目的均已实现，反诉被告要求解除合同没有依据。据此，请求法院判令：1、反诉被告继续履行双方签订的《广州市商品房买卖合同》，并向反诉原告支付广州市花都区广州白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦首层之12商铺（第1479号）房产购房余款625000元及违约金（违约金从立案受理之日起，并继续按合同约定每日应付房价款0.021%的标准计至实际付清款之日止。违约金暂计至反诉之日约为500元）。2、反诉被告承担全部诉讼费用。反诉被告辩称：不同意反诉原告的反诉请求，请求驳回反诉原告的全部反诉请求并依法支持反诉被告的请求。理由如下：反诉原告并没有全面履行双方签订的《商品房预售合同》，在履行过程中也存在严重违约行为，导致反诉被告无法实现购买商铺的合同目的，反诉被告坚持主张解除《商品房预售合同》。经审理查明：2009年12月6日，被告（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订《商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买广州市花都区花东镇花都大道机场北出口交汇处航空商住大厦1层1479房，该商铺建筑面积27.79平方米，其中套内建筑面积15.97平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.82平方米，总房价款为1250000元。付款方式（第八条）：甲方同意乙方以分期付款方式付款：（1）第一期：自本预售合同网上签订之日起1日内（不超过5日），支付全部房价款的40%，金额500000元；（2）第二期：在2010年2月14日前，支付全部房价款的60%，金额750000元。甲方应当在2010年9月30日将作为本合同标的物的房屋交付使用。此外，合同还对双方其他权利义务进行了约定。同日，原告与广州福地商务有限公司及被告签订《中国南方进出口商品交易中心商铺租赁协议》，约定广州福地商务有限公司向原告承租涉案商铺，租赁期从2010年10月1日至2012年9月30日，月租金为8333元，被告作为承租方保证人承担保证责任。合同签订前，原告于2009年9月30日向被告支付购铺定金50000元。合同签订当日，原告向被告支付购铺首期款450000元、预告登记费550元、办证综合税费38763元。同日，原告向国浩律师集团（广州）事务所支付律师费1480元。此后，被告到房管部门为原告办理了涉案房屋的预告登记。2010年7月8日，原、被告签订《合同补充协议》，约定将上述合同中的第八条付款方式更改如下：3、按揭贷款方式付款（1）第一期：自本预售合同网上签订之日起即日内（不超过5日），支付全部房价款的40%，金额500000元；（2）第二期：在2010年7月8日前，支付全部房价款的10%，金额125000元；（3）除首期款外，剩余房款金额625000元，须于2010年7月8日期申请办理银行按揭手续，并按照付款方式付款。当日，原告向被告支付购铺首期款125000元。2010年9月28日，原告向被告支付涉案商铺的专项维修资金2921.10元。2010年10月13日，原告（乙方）与被告新港公司（甲方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，内容为：“移交方（甲方）：广州新港机场实业有限公司。接收方（乙方）：黄锦流。交接物业编号：首层1479号铺。为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商品房预售合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商品房预售合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接会手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商品房预售合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。甲方承诺在2012年9月30日监督经营管理公司，按以下装修标准将商铺交付乙方使用。地面：水泥压光。供电：独立电表及配电箱。间隔：轻钢龙骨石膏板间隔。门面：豪华卷闸。”合同履行期间，被告按约定的装修标准对涉案场地的商铺进行装饰装修，并由被告代原告向有关部门缴交涉案房屋办理房屋过户应缴交的税费。2011年8月1日，广州市国土资源和房屋管理局核发了房地产权属人为原告的涉案房屋的房地产权证，该房地产权证载明涉案商铺的建筑面积为27.82平方米。期间，购买了中国南方进出口商品交易中心商铺的部分业主认为与广州福地商务有限公司签订《租赁协议》返租商铺后，广州福地商务有限公司并没有实质经营，因此先后向有关政府部门投诉并提出诉求，相关政府部门亦对该部分业主提出的信访进行了答复。因原告向银行申请按揭贷款未获批准，仍欠被告625000元房价款未给付。2012年7月2日，被告向原告发出通知函，主要内容为：致黄锦流（先生／女士）：2009年12月6日，您向本公司购买航空商住大厦1层1479号房，并与本公司签订《商品房买卖合同》。根据合同约定，该房产总价为125000元，您向本公司支付首期购房款后，应于2009年12月6日前就余下购房款申请办理银行按揭手续，并按照按揭贷款的方式向本公司支付该笔款项，同时，双方还就付款方式等事宜在合同附件中进行了补充约定。现因您个人原因（信用额度不足等原因），导致银行对您的按揭申请不予批准。本公司现要求并通知您在2012年7月10日前向本公司付清合同及附件约定的购房款余款625000元。之后，原告没有向被告支付剩余房款。2012年10月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《确认书》，内容为：甲方根据《商铺买卖合同》的有关约定，现将位于广州市花都区花东镇花都大道机场北出口空港大道1号首层之12号商铺交付给乙方，经乙方到商铺现场察看后，具体确认如下：乙方确认于签署《确认书》当日，收到甲方按双方约定交付给乙方的商铺：商铺地面：水泥压光。供电：独立电表及配电箱。间隔：轻钢龙骨石膏板间隔。门面：豪华卷闸。同时，乙方收到甲方移交的广州市花都区花东镇花都大道机场北出口空港大道1号首层之12号商铺卷闸钥匙五把，电表号：06-0003，电表度数确认为644度。乙方确认：甲方已经向乙方履行了广州市花都区花东镇花都大道机场北出口空港大道1号首层之12号商铺《商铺买卖合同》的全部义务，乙方对此没有异议。2013年2月7日，原告委托律师向被告发出《关于广州市花都区航空商住大厦商铺买卖若干事宜的函》，对被告就出售商铺权利暨合法性，商铺出售方式、合同条款及收款方面，按揭方面，在签订合同后是否诚信履行，房产证办理等提出质问。2013年3月11日，原告等人委托代理律师以快递方式向被告发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖若干事宜的函》，认为被告在合同签订及履行过程中存在诸多问题，对被告的资信和履约能力产生严重质疑。具体在被告商铺销售过程中存在商业欺诈；按揭方面当初承诺定会成功办妥按揭，但被告只将责任推给原告；就商铺尾数向广州市花都区政府、广州市国土资源和房屋管理局花都区分局表示不再进行催办，承诺将商铺做旺；被告签订合同后未诚信履行合同，导致原告的合同目的无法实现；原告已完全丧失对被告新港公司继续履行合同的信心等为由，提出自被告收到函件之日起解除，并要求被告退还原告等人已缴纳的款项。2013年3月14日，被告收到该信函，但表示不同意解除合同。本院认为：原告与被告签订的《商品房预售合同》和《合同补充协议》是双方当事人的真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应依约履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，根据上述法律的规定，合同的解除必须具备约定或法定解除条件，也就是合同解除权的行使须以解除权成就为前提，且解除合同的行为应当符合法律规定的程序。本案中，被告在商铺销售过程中进行广告宣传系营销的促销手段，广告内容仅构成要约邀请，而不构成要约，并不成为合同的内容。原告明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，原告应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期，故被告的宣传不足以构成商业欺诈，因此而产生的风险应由购买人自行承担。原告主张被告利用其在商业房产销售、策划的优势，利用原告没有任何经验，通过极大虚高商铺价值，售后返租期不采取实质经营，商铺未做旺及按揭条件苛刻等理由提出解除合同，并不成为法定或合同约定解除合同的条件，故原告于2013年3月11日发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖若干事宜的函》不发生合同解除的效力，原告要求确认《商品房预售合同》和《合同补充协议》已于2013年3月11日解除的请求，理由不成立，本院不予支持。因合同并未解除，原告要求被告返还已付的购房款625000元并赔偿利息损失的请求，理由不成立，本院不予支持。同理，预告登记费550元、税费38763元是原告为办理房屋的预告登记和房地产权证而由被告代收的费用，属代收代支，且该费用已经发生；律师费1480元是原告向律师事务所支付，并非被告收取，专项维修基金2921.10元是被告代收的费用，因合同并未解除，原告要求被告返还预告登记费550元、税费12752元、律师费1480元、专项维修基金2921.10元并支付该费用的利息损失的请求，理由不成立，本院不予支持。相应地，原告要求撤销双方于2012年10月7日签订《确认书》的请求，依据不足，本院不予支持。依《合同补充协议》约定，原告分期支付的剩余房款625000元变更为以银行按揭的方式支付，但因原告的原因未获按揭银行同意贷款，基于涉案房屋已过户登记在原告名下，且被告已通知原告支付剩余房款625000元，原告要求被告一次性支付剩余房款625000元的请求，理由成立，本院予以支持。但被告反诉要求原告支付剩余房款625000元的违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告黄锦流与被告广州新港机场实业有限公司于2009年12月6日签订的《商品房预售合同》及2010年7月8日签订的《合同补充协议》继续履行。二、原告黄锦流于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告广州新港机场实业有限公司支付购房余款625000元。三、驳回被告广州新港机场实业有限公司的其他反诉请求。四、驳回原告黄锦流的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10487.14元，由原告负担；反诉案件受理费5027.50元，由原告负担5023.50元，被告负担4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。（本页无正文）审 判 长  邵演杨人民陪审员  郭志雄人民陪审员  李玢姝二〇一三年九月二十五日书 记 员  吴海萍