甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2021）甘0602民初4864号原告：李某1，女，汉族，1964年9月27日出生，住甘肃省天祝藏族自治县。被告：武威金城天泉置业有限公司。住所地：甘肃省武威市凉州区武威工业园区高坝马儿村五组。法定代表人：李某2，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔某，该公司法务部经理。委托诉讼代理人：杨某，甘肃嘉祜律师事务所律师。原告李某1与被告武威金城天泉置业有限公司（以下简称金城天泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某1，被告金城天泉公司的委托诉讼代理人孔某、杨某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李某1向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除我与金城天泉公司签订的认购协议书。二、请求依法判令金城天泉公司30天内退还我所缴纳的全部购房款168030元及所产生的利息12043元(自2017年8月23日至今)，请求依法判令金城天泉公司赔偿违约金12043元。共计金额192776元。二、本案诉讼费用由金城天泉公司承担。三，自法院判决之日起，金城天泉公司违约每天支付违约金10%。事实与理由：2017年8月23日，在金城天泉公司的宣传和多次推销下，2017年8月23日，我与金城天泉公司签订认购协议书一份，协议约定，金城天泉公司将位于武威东部批发市场商铺7一101号铺面，该标的建筑面积约为37.34平方米的商铺出卖给我，商铺的认购单价9000元/m'，付款方式为分期，首付168030元，于2017年8月23日付清，剩余房款分十年付清。因这间商铺是有70多平米的一间商铺隔成两间来销售的，在签订合同时，双方就商铺内部构造装修隔断达成了口头约定，金城天泉公司承诺由其负责开门开窗户。我付款后，金城天泉公司却迟迟没有进行改造。我自2017年8月23日至今，多次要求金城天泉公司尽快改造，金城天泉公司以各种理由推诿。在我多次追问下，金城天泉公司告知我，因暖气和上下水无法分开，所以不能在我购买的7-101号商铺开窗户开门，因此造成了我购买的商铺无法使用。金城天泉公司在这五年时间里，从未告知我7-101商铺无法使用，却屡次欺骗我马上开门开窗户，让我耐心等待。这是金城天泉公司严重的欺诈违约行为。后经我与金城天泉公司多次协商未果，金城天泉公司承诺退款，但多年以各种理由推诿，至今没有退还我的房款。为了保护我的合法权益不受侵害，现向法院起诉，恳求依法判决。金城天泉公司辩称，一、在双方签订认购协议时，金城天泉公司没有向李某1承诺负责开窗户，李某1的陈述与事实不符。2017年8月18日李某1实地考察金城天泉公司运营的东部批发市场，在对商铺现状进行认真细致的了解后，自愿选择购买7-101号商铺，并缴纳定金1000元。因该房屋李某1购买的类型为投资，首付款为168030元，剩余款项分期十年付清。2017年8月23日双方签订《认购协议书》，对首付款，单价、面积、分期进行了约定。根据建设局规划，7-101号商铺并未规划窗户，销售人员及金城天泉公司从未承诺开窗户，李某1认可房屋现状并认购该商铺，即使开窗户，也是应当由李某1在装修时自行开窗户。期间，应李某1的要求金城天泉公司对李某1认购商铺的大门进行了改换，李某1仍不按照和合同约定支付分期款。涉案商铺的水电均可以使用。李某1陈述与事实不符，请法庭驳回其诉讼请求。二、李某1不按照约定支付分期购房款，提出无理诉求要求返还购房款支付违约金及利息的诉求依法不能成立，请法庭依法驳回其诉讼请求。依据《中华人民共和国民法典》规定，依法成立的合同，非因法定或者约定事由不能任意解除，本案中，李某1在购买商铺过程中，经过认真细致了解，最终确定购买7-101号商铺，当时该商铺并没有窗户，住建局规划中也并未设计窗户，金城天泉公司没有承诺为李某1开窗户。李某1签订认购协议后，拒不按照订购协议约定的分期期限履行付款义务，反而以种种借口和理由企图解除双方合法达成的协议，李某1无据证实金城天泉公司违约，要求返还购房款支付违约金及利息的诉求依法不能成立。同时根据合同约定，李某1支付的分期款不包含有利息，李某1也未按期支付分期款16803元，李某1不支付分期房款反而以各种理由要求解除合同，没有事实和法律依据，请求依法驳回李某1的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李某1为证明其主张的事实，向法庭提交了以下证据：认购协议书一份，收据两份。证明：2017年8月23日，李某1与金城天泉公司签订认购协议书，购买金城天泉公司的商铺，交纳房款168030元。经质证：金城天泉公司对商品房认购合同、收据的真实性没有异议，对于交款的事实也没有异议。但李某1在分期付款过程中违法协议约定，累计未付三期分期款。金城天泉公司证明其主张的事实，向法庭提交了以下证据：1、认购协议书复印件一份。证明：李某1经过认真细致的勘察后自愿选择了涉案商铺。涉案商铺达到运营条件不存在李某1所述的无法使用。同时李某1未按协议约定支付分期款。2、照片四张，证明金城天泉公司向李某1交付的商铺已经开好了门，涉案商铺具备经营条件。经质证：李某1对证据1的真实性没有异议，但是对于证明目的不予认可，认为刚开始买房的时候，金城天泉公司的工作人员带李某1去样板间查看的时候说房子开窗户开门，水电齐全、消防设施齐全。李某1未支付分期款，是因为2018年交房的时候，发现金城天泉公司给其交付的房屋没有门窗、而且也一直未按其承诺开门、开窗。李某1对证据2认为其无法确定这些照片是不是涉案商铺。李某1认为没有开窗户，没有消防栓。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据及证明目的和法律的适用在论理时一并认定。根据各方当事人的陈述及本院确认的有证明效力的证据，查明的事实如下：金城天泉公司是一家从事房地产开发及销售等业务的有限责任公司。2017年8月23日，李某1与金城天泉公司签订“武威东部综合批发市场认购协议书”一份，协议约定：李某1认购由金城天泉公司开发建设的“武威东部综合批发市场”商铺7-101号铺面，建筑面积约为37.34平方米（该建筑面积最终以房产部门测绘为准）；该商铺的认购单价为9600元/㎡，商铺认购总价336060元，商铺的付款方式为分期付款；认购商铺定金为1000元；首期应付款168030元应于2017年8月23日付清，剩余房款168030元分十年付清，每年平均16803元。同时该协议还约定，认购协议书未尽事宜，双方友好协商处理，协商不成双方同意提交武威仲裁委员会通过仲裁解决。合同还约定了其他事项。李某1于2017年8月18日支付定金1000元，2017年8月23日支付房款167030元，之后李某1再未向金城天泉公司支付剩余房款，李某1与金城天泉公司之间未签订房屋买卖合同，金城天泉公司也未向李某1交付房屋，李某1与金城天泉公司因房屋交付等事宜发生争议，遂提起诉讼。另查明，武威市未设立民商事仲裁委员会。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。房屋认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订房屋认购协议书在本质上是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。本案中，李某1与金城天泉公司签订的认购协议书不违反法律规定，系有效合同。双方应当按照合同约定，忠实履行各自义务。但双方在签订认购协议书后，李某1未按约定向金城天泉公司支付分期房款，金城天泉公司与李某1也未签订商品房买卖合同，同时金城天泉公司也并未向李某1交付商铺，在上述行为中，双方均存在违约情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”根据该规定，本案所涉认购协议书所约定的内容并不满足《商品房销售管理办法》第十六条中的事项，故涉案合同不应当被认为商品房买卖合同，因认购协议书具有预约、预售合同的性质，在双方长期未签订正式房屋买卖合同的情形下，不应当适用常规合同解除权的一年期限。在认购协议书签订双方均存在违约的情形下，继续履行认购协议书已无实际意义，故李某1要求解除认购协议书的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以准许。对于李某1要求返还房款的诉讼请求，因双方均存在违约情形，且认购协议书中约定的定金为1000元。本院认为，在双方违约的情形中，因双方违约均属于法定或者约定的适用定金罚则的情形，应当对金城天泉公司及李某1均适用定金罚则，即一方丧失定金，另一方双倍返还定金，相互抵消后，金城天泉公司返还李某11000元定金及已付房款167030元。对于李某1要求金城天泉公司承担利息及违约金的诉讼请求，因签订认购协议书的双方均存在违约情形，且认购协议书未约定违约金及利息，故本院对李某1的该项诉讼请求依法不予支持。对于李某1要求自法院判决之日起，金城天泉公司违约每天支付违约金10%的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第一百三十六条、第一百七十六条、第四百六十五条、第四百九十五条、第五百零九条、第五百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条之规定，判决如下：一、李某1与武威金城天泉置业有限公司签订的认购协议书予以解除。二、武威金城天泉置业有限公司退还李某1缴纳的定金1000元及购房款167030元，限本判决生效之日起30日内付清。三、驳回李某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4156元，减半收取2078元，由武威金城天泉置业有限公司负担1830元，李某1负担248元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 张生高二〇二一年七月十六日书记员 魏 羽