文书内容江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏1102民初95号原告：任玲，女，1986年1月26日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：成卿培，镇江市丹徒区谷阳法律服务所法律工作者。原告：钱爱明，男，1982年3月19日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：成卿培，镇江市丹徒区谷阳法律服务所法律工作者。被告：王俊，男，1988年12月23日出生，汉族，住镇江市。被告：镇江市昱含商务服务有限公司，住所地镇江市京口区焦山路中南世纪城1-21栋01层102号，统一社会信用代码91321102MA1YHQKA2J。法定代表人：陈园园，该公司总经理。原告任玲、钱爱明与被告王俊、镇江市昱含商务服务有限公司（以下简称昱含公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2021年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年3月10日公开开庭审理本案。原告任玲及任玲、钱爱明共同委托的诉讼代理人成卿培，被告王俊、镇江市昱含商务服务有限公司的法定代表人陈园园到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任玲、钱爱明向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告因其租赁房屋途中违约导致房屋空闲期损失11250元（45000元÷12个月×3个月）；2.被告按约承担给付原告违约惩罚金30000元；3、二被告承担本案连带责任；4、本案诉讼费被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系2018年5月12日将其购买的坐落于京口区中南世纪城3区21幢102室商业用门面房出租给被告经营使用。被告王俊系被告昱含公司的股东，被告王俊签订了书面房屋租赁协议。被告昱含公司租用房屋营业至2019年8月11日，在事先没有任何信息，将屋内所有可移动物品搬离清空。被告约定的5年租期，租两年就突然违约，导致原告房屋无端出现闲置。原告主张三个月的租金损失赔偿，原告主张3万元罚金给予双方对违约行为的惩罚性约定，该约定与违约损失无关。原告诉至法院。庭审中，原告认可被告解除双方房屋租赁合同。被告王俊辩称，1.已经提前告知原告不再租赁案涉房屋，原告要求赔偿房屋三个月空闲期的损失不合理。原告要求承担违约金3万元，不予认可。合约中没有关于违约金的约定，只有罚金，不符合法律规定，且合同约定的租金只有4万元，罚金约定3万元应属无效，请求解除案涉租房合同。被告昱含公司辩称，被告公司没有和原告签署合同，不应作为本案被告。被告公司在案涉房屋处办公并将其作为注册地，是经与被告王俊协商同意的。原告围绕诉讼请求依法提交了工商登记信息表、租房协议、房屋产权证、汇款交易账单、手机短信记录、接出警记录、欠缴水费清单、物业费催缴函、物业合同（节选）、物业费的收费标准、房屋购买合同（节选）、原告垫付电费凭证等证据材料；被告昱含公司围绕抗辩意见依法提交了电费交纳凭证等证据材料。本院经庭审就双方的证据材料进行了质证。针对纠纷所涉情况，本院也依职权进行了相应调查，并组织双方进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认。本院对于上述证据的真实性、合法性、关联性及证据的证明力将依据证据规则、当事人质证意见及本案的实际情况在事实认定和本院认为部分确认并阐述理由。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月5日，两原告与被告王俊签订租房协议，协议约定：甲方(原告任玲、钱爱明)将坐落于京口区中南世纪城三区1-21幢一层102号房屋出租给乙方（即被告王俊）做商业使用；（租赁期限）从开发商将该房交给甲方之日起（租房期限）共计5年。乙方每年向甲方支付租金45000元，9月18日为付房租日，一次性先付款后租用。乙方所租房屋毛坯房，针对装潢装饰，乙方有权按自己的需要而设计，但不得改变其房屋结构和破坏性动墙。若到期或中途乙方不租时，乙方对自己投入的可移动物品归乙方所有，除此外的其他材物料及装潢结构全部归甲方所有，乙方不得做处置和破坏，在租赁期内所产生的水、电、物业管理等相关费用及政策性规费全部由乙方承担。本协议违约责任：在承担对方损失后，另行再承担罚金3万元。合同签订后，被告向原告支付了两年的租金。2020年9月24日，被告向原告发信息称，“房子我们不打算做了，实在是吃不消，疫情过后，生意一落千丈，看你什么时候有空，我们聊一下”；原告回复信息称“你继续履行租房协议，请按约交齐租金”；2020年9月30日，被告再次发信息称，“中南的门面房已腾空，你可以继续招租，你需要钥匙可以联系陈圆圆拿”截至庭审，被告王俊拖欠案涉房屋内水费7671.25元，电费26.52元。案涉房屋物业费自2019年9月起至2021年12月拖欠物业费共5676.2元。另查明，被告在装修时，将原告房屋与邻居公用墙壁打通，形成一个214cm*145cm*21cm门洞，搬离时未予恢复原状。本院认为，两原告与被告王俊签订的租房协议，合法有效，双方应按协议履行各自义务。在双方租房协议中约定的“罚金”实为违约金，结合租房协议中租金和租赁期限的约定，违约金30000元的约定合法有效。租赁合同未到期，原，被告双方也未能协商一致，被告自行搬离其承租房屋，并拖欠水、电、物业等费用，构成违约，应承担违约责任。原告要求被告给付30000元违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金约定的目的是以弥补损失为主，惩罚为辅。合同法规定，约定的违约金低于或高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以调整；原告主张因被告违约导致的损失主要有：房屋空置期租金损失11250元、水费7671.25元、电费26.52元、物业费2400余元（自2019年9月起至2020年9月）及修复打通墙壁损失（酌定1000元）。双方约定的违约金足以弥补其损失，原告要求被告在给付违约金外，另行赔偿租金空置等损失的请求，本院不予支持。租赁合同为两原告与被告王俊签订，原告要求被告昱含公司承担违约责任，没有事实依据，对原告的该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王俊于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告任玲、钱爱明违约金30000元；二、驳回原告任玲、钱爱明其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费934元，由被告王俊承担550元，原告任玲、钱爱明承担384元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费（根据镇江市中级人民法院“一案一账号”的要求，请与本案的案件承办人员确认上诉缴费的具体账号），并在预交后三日内将缴费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。根据法律规定，发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。判决发生法律效力后（提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），在生效判决确定的期限内，义务人必须主动按期将生效判决所确定的义务履行完毕。逾期未履行的，权利人可在判决所确定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行；涉及诉讼费用等履行义务的，可以由审判员移送执行员执行。负有履行义务的当事人，逾期未依法履行生效判决所确定义务的，应向人民法院报告财产状况，并不得有高消费以及非生活和工作必需的消费行为。本条款作为执行通知，附随判决书向当事人送达后，即视为已送达了执行通知。本案启动强制执行程序后，对于违反执行通知规定的，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  孙嘉欣人民陪审员  张 琪人民陪审员  孙春发二〇二一年七月一日书 记 员  卜 瑾附：⒈上诉须知⒉相关法律条文附：⒈上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院作出裁判的审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费（具体公式附后）。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出诉讼费缓交、减交、免交申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人交纳上诉费用，应向一审承办法官要取虚拟子账号（针对每个上诉案件的一案一账号），当事人可汇款或凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院诉讼服务大厅交费至该虚拟子账号。交费后，应在三日内将交费凭证复印件递送我院，交费凭证应注明上诉人姓名或名称，上诉所涉一审案件案号，以便及时将案件材料移交镇江市中级人民法院。四、当事人提起上诉未书面变更送达地址或未另预留送达地址的，其在一审程序中确认的文书送达地址可作为二审程序的送达地址。财产案件诉讼费用计算公式            标的范围（万元）              诉讼费（元）                  0              50                  1≦X≦10              2.5％-200                  10≦X≦20              2％+300                  20≦X≦50              1.5％+1300                  50≦X≦100              1％+3800                  100≦X≦200              0.9％+4800                  200≦X≦500              0.8％+6800                  500≦X≦1000              0.7％+11800                  1000≦X≦2000              0.6％+21800                  X≧2000              0.5％+41800      ⒉相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。