青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初2691号原告：西宁伟业物业管理有限公司，统一社会信用代码：91632900781401332H，住所地：青海省西宁市东川工业园区金桥路38号。法定代表人：卞志平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：雷震球，西宁伟业投资集团有限公司员工。委托诉讼代理人：李明，西宁伟业投资集团有限公司员工。被告：张海东，公民身份号码：XXX，男，1984年3月10日出生，汉族，住青海省海西蒙古族藏族自治州都兰县。原告西宁伟业物业管理有限公司与被告张海东物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西宁伟业物业管理有限公司的委托诉讼代理人雷震球、李明、被告张海东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西宁伟业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付所欠缴物业费19408元，违约金9275.6元（暂算至2021年4月30日），共计28683.6元；2、依法判令被告承担诉讼费。事实与理由：2019年8月1日，原、被告双方签订《物业服务合同》，约定由原告为被告租赁的香格里拉六期商业中心3204-3205号的商铺提供物业管理服务。根据双方之间签订的《物业服务合同》第三条、第十条、第十二条约定，物业服务费每3个月为一个缴费期，标准为7278元/月，自2020年1月1日起计租，每期共计21834元（第一期因疫情影响减免至16375.5元），且被告应于每个缴费期最后一个月的20日之前向原告一次性足额支付下个缴费期的物业服务费。因被告迟延缴纳物业综合费，原告有权追偿且有权要求被告承担违约责任，并按照所欠金额每日0.3%的标准要求被告支付违约金。《物业服务合同》签订后，原告按照合同约定向被告提供了物业服务，而被告频繁出现延迟缴纳的情况，其中第二期物业费部分逾期102天，第三期物业费部分最多逾期66天，第五期更是一直未予缴纳，截至原告起诉之日，被告仍欠缴物业费本金总计19408元。为保证合同顺利履行，原告多次通知被告及时交付所欠物业费，但被告均不予配合。基于上述事实，被告的逾期交付物业费的行为已构成违约，严重损害原告的利益，为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定提起诉讼，请求法院依法支持原告各项诉讼请求。被告张海东辩称：与原告签订《物业服务合同》属实，欠缴原告物业费属实，应当予以给付。但我所承租的商铺已经在2021年3月20日被收回，原告将违约金计算至4月30日不当，且违约金数额过高，请求予以降低。原告西宁伟业物业管理有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：第一组，物业服务合同及补充合同，证明原告对被告租赁场地的物业服务内容、期限、收费标准、支付时间、方式及违约金的标准进行了约定，合同第12条中约定，乙方延迟缴纳本合同物业费，每延迟一日乙方应当向甲方支付相当于欠费金额每日0.3%的违约金。补充协议是基于物业服务合同签订的，重新约定了物业费的总额、物业费的缴费周期，根据2020年受疫情的影响，在疫情期间减免了1月物业费的50%，二月份减免了25%。第二组，收款明细表，证明被告的缴费记录，被告只交过四次。第三组证据，缴费通知单及送达回执，证明原告梦想被告催缴欠缴的物业费的事实，送达回执中签收人是被告店里的员工。送达以后被告也一直没有来履行义务。第三组，2020年9月23日和2020年10月26日由被告和其员工杨子仪给原告商业中心提交的延期付款申请，证明其中被告自己承认欠缴物业费的事实。被告张海东质证认为：对以上证据认可，无异议。本院认为：被告对原告提交的证据不持异议，故对上述证据本院予以采信。被告张海东未提交证据。根据当事人陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《物业服务合同书》，约定由甲方为乙方承租开设的位于西宁市城中区香格里拉大道8号3号楼2层（通道）3204、3205号商铺提供物业服务，该商铺的建筑面积为485.2平方米。本合同项下物业管理服务期限为5年，自2019年8月1日起至2024年7月31日止。乙方应当自2019年8月1日起，根据合同约定向甲方交纳该商铺的综合物业服务费，服务期间，构成综合服务费用相关收费标准变更的，按变更后的收费标准执行。月度物业服务费收费标准为15元（月/平方米），月度物业服务费=月度物业服务费收费标准×计租面积，即7278元/月。不满一个月的，按实际天数计算物业服务费，单日物业服务费的计算标准为：单日物业服务费=月度物业服务费/30日。物业服务费均按3个月为一个缴费期交纳。乙方应当在每个缴费期最后一个月的20日之前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴费期的物业服务费。本合同第一期物业服务费应于交房时支付，收费期间为2019年8月1日至2019年10月31日（3个月），应缴物业服务费21834元。乙方延迟交纳本合同项下物业综合费及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额每日0.3%的违约金。双方在本合同项下产生争议，应当首先友好协商解决。协商不成，任何一方均有权向别合同所涉物业所在地有管辖权的人民法院起诉。另该合同还约定了其他条款。2020年6月25日，原、被告签订了一份《补充协议》，约定原合同计收物业费时间从2019年8月1日调整为2020年1月1日，主租赁合同截止时间不变，仍为2024年7月31日。上述《物业服务合同书》及《补充协议》签订后，原告开始给被告提供物业服务。合同履行期间，因疫情原因，原告免除了被告2020年1月份50%的物业费和2020年2月份25%的物业费。之后被告分别于2019年8月20日、2020年8月6日、10月10日、12月5日向原告支付物业费合计81881.50元，期间被告和其员工两次向原告商业中心提交迟延付款申请。自2020年12月5日后，被告再未向原告支付过物业费，截至原告向本院起诉时，仍拖欠物业费19408元。该费用经原告向被告索要未果，向本院提起诉讼。另查，因原告未能履行所承租商铺的租赁合同，该商铺的出租方西宁伟业商业运营管理有限公司于2021年3月20日将该商铺收回。庭审中，被告认为原告以合同中约定的每日千分之五主张违约金过高，要求予以降低。本院认为：原、被告签订的《物业服务合同书》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同及协议内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。上述合同及协议对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依约享受权利、履行义务。合同及协议签订后，原告按照约定给被告提供了相应的物业服务，但被告却未能按照约定足额向原告支付应支付的全部物业服务费，被告的行为构成违约，故其应当承担向原告支付欠付的物业费及违约金的民事责任。被告认为原告主张的违约金过高请求予以降低的理由，因双方在合同中约定的违约金计算，过分高于原告因此所受到的损失，被告提出降低的理由成立，本院予以支持。有关原告主张的违约金起算时间，因被告至2020年12月5日向原告支付了部分物业费，对于之前所欠付的违约金，原告在被告向其最后一次付款时并未提出过之前的违约金，故应从2020年12月6日开始起算。对于截止日期，原告主张至2021年4月30日，因被告尚未支付所欠物业费，被告承租的商铺已被收回，但原告由此造成的损失还在继续产生，故对此本院予以支持。双方合同成立于2019年，对于被告应当承担违约责任，结合原告所遭受的实际损失、被告的过错责任、逾期给付物业费的时间等因素，以被告欠付原告物业费19408元为基础，以同期银行贷款利率4.35%为基准利率，加上逾期付款可以在原利率上增加50%即2.175%，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，再上浮30%即1.305%，合计利率7.83%为计算依据，自2020年12月6日开始计算至原告主张的截止日2021年4月30日，为607.36元【19408元×7.83%=1519.65元÷365天=4.16元×146天=607.36元（2020年12月6日至2021年4月30日）】。因双方合同成立于2019年7月15日，故应按照《中华人民共和国民法典》颁布施行前的法律规定进行裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：被告张海东于本判决发生法律效力后十日内，给付原告西宁伟业物业管理有限公司物业费19408、违约金607.36元，合计20015.36元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费516元，减半收取258元，由原告承担77元，被告承担181元，（该款原告已预交，被告承担的费用由被告随上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 史长州二〇二一年七月八日法官助理 喇晓媛书记员 魏 蓉附：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。