北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初44673号原告：北京遥望商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥东路甲8号楼6层618室。法定代表人：王旺，总经理。委托诉讼代理人：王玉荣，北京中投律师事务所律师。被告：北京德丰源之味清真餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区双桥东路甲8号（东10号1-3层）。法定代表人：迟永忠。委托诉讼代理人：郝建忠，该公司员工。委托诉讼代理人：刘永效，北京培仁律师事务所律师。原告北京遥望商业管理有限公司（下称原告）与被告北京德丰源之味清真餐饮有限公司（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告之诉讼代理人王玉荣，被告之诉讼代理人郝建忠、刘永效均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告、被告2018年12月27日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告截至2020年6月27日止的欠付租金、物业管理费共计247397.33元，并自2020年6月28日起支付至房屋实际腾退之日止的租金及物业管理费（以每月租金及物业管理费共计92774元为标准计算）；同时被告应支付原告未按时交纳租金、物业费的违约金（以日927.74元计算自2020年4月22日起计算至实际支付之日止。）3.判令被告向原告支付解约违约金175000元；4.判令被告支付原告律师费15000元。事实和理由：原告与被告于2018年12月27日签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落在北京市朝阳区双桥东路甲X号院内餐厅独立小楼共3层（建筑面积约为867平方米）的房屋出租给乙方（本案被告）使用，租赁期限自2018年12月28日起至2023年7月27日止，年租金为1050000元，租金按半年支付，每期租金应在上期租金到期时提前七个工作日支付，合同约定乙方未能按合同规定的时间交付租金、包括电费、车位费、保洁费等各项费用，甲方有权向乙方每日按月应缴纳各项费用的百分之一加收违约金，延迟付款十日时，甲方有权中断其用电、用水，若乙方逾期一个月仍未交付甲方房租，甲方有权视乙方违约而单独终止合同，乙方在接到甲方通知后应无条件搬出所租房间，租金、电费、保洁费、车位费等各项费用须缴付到所租房间交还为止，同时甲方有权要求乙方支付逾期付款的违约金，违约金为月租二倍；乙方违反了本合同《物业管理约定》或附带签订的相关合同、附件等，经甲方提出乙方在规定期限内未做出相应改正给甲方造成损失，情节、后果严重的，甲方有权单方解除合同。2018年12月28日，原告按合同约定向被告交付租赁房屋，截止2020年4月22日，原告仅收到被告本期应交房屋租金及其它费用309246.67元，原告多次催付，被告均未按《房屋租赁合同》约定向原告交付房屋租金。根据《房屋租赁合同》约定，被告逾期向原告交付房屋租金的行为已经构成违约，并应按照约定承担违约责任、向原告支付违约金。2020年4月以来，被告未经原告同意，私自安排多名社会闲杂人员留宿租赁区域内，原告多次提醒被告，按照相关法律法规及物业管理规定租赁区域内不允许人员留宿，被告非但不予以纠正，还多次制造出冲突事件，原告为维护自身利益，故诉至法院，望判如所请。被告辩称：不同意原告诉讼请求。被告不同意解除房屋租赁合同，2020年4月16日，原告擅自断水断电，导致被告无法继续经营，被告方明确表示，如果恢复供水供电，则被告会积极全面履行合同义务，租赁合同目的可以实现。二、诉讼请求第二项、第三项，被告不存在违约行为，因此原告上述请求无事实依据。2018年12月27日双方签订了《房屋租赁合同》，合同上虽然约定租金是半年一付租金及物业费等，但是实践中已经对于付款形式进行了变更，按月交付，即使没有按照半年一付款进行支付，被告也不存在违约的情形。关于被告拒绝支付房租及物业费的事实理由如下：因为疫情原因，餐厅暂停营业，公司派三名员工负责看守饭店日常维护及安保，保洁等。2020年4月16日，原告断电，致使饭店电器无法正常运行，饭店存储食物腐烂。当晚，原告七八个人员擅自剪断酒店门锁，强行要求被告人员撤离饭店。派出所出警协调未果，2020年4月17日晚，原告断水断电，迟永忠报警，证据见110接处警记录。2020年5月30日，公司会计赵长荣及厨师等人在饭店内被原告指示的不明身份人员反锁在饭店内长达42个小时之久。原告作为出租方擅自断水断电、辱骂恐吓殴打被告员工、并非法限制人身自由，对于合同的履行已经造成了一定的障碍，是原告违约在先，被告拒绝支付租金具有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年12月27日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落在北京市朝阳区双桥东路甲X号院内餐厅独立小楼共3层，建筑面积约为867平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年12月28日起至2023年7月27日，年租金为1050000元，每月物业费5274元。《房屋租赁合同》第四条第一款付款方式约定：2018年12月28日起至2019年06月27日止，乙方无须向甲方交纳房租，但须交纳本合同规定的及各项公用设施费（包括水、电费）垃圾清运费等其它费用，应履行和遵守本合同、合同附件和补充协议的一切义务和规定。第四条第二款约定乙方应付的租金按半年（6个月）支付，第1期：2019年6月28日至2019年12月27日向甲方缴付租金为人民币525000元；第2期：2019年12月28日至2020年6月27日向甲方缴付租金为人民币525000元；第3期：2020年6月28日至2020年12月27日向甲方缴付租金为人民币525000元；……第8期：2022年12月28日至2023年7月27日向甲方缴付租金为人民币525000元。保证金应在签合同当日支付。此后每期租金应在上期租金到期时提前七个工作日支付。合同第十条第二款约定：乙方未能按合同规定的时间交付租金、包括电费、车位费、保洁费等各项费用，甲方有权向乙方每日按月应缴纳各项费用的百分之一加收违约金，延迟付款十日时，甲方有权中断其用电、用水，直至付清应缴纳款项为止；若乙方逾期一个月仍未交付甲方房租或三个月未交付甲方电费，甲方有权视乙方违约而单独终止合同，乙方在接到甲方通知后应无条件搬出所租房间，租金、电费、保洁费、车位费等各项费用须缴付到所租房间交还为止，同时甲方有权要求乙方支付逾期付款的违约金，违约金为月房租的二倍。除此之外，乙方还需全面赔偿甲方通过诉讼或其他方式向乙方追讨租金及违约金的一切支出及费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费等）。合同第十一条第四款约定：乙方违反了本合同《物业管理约定》或附带签订的相关合同、附件等，经甲方提出乙方在规定期限内未做出相应改正给甲方造成损失，情节、后果严重的，甲方有权单方解除合同。2018年12月28日，原告向被告交付租赁房屋。2020年4月14日，原告出具收据，载明收到被告2019年12月28日至2020年4月27日房租及物业费309246.67元，该收据盖有原告财务章。2020年4月29日，原告出具收据，载明收到被告2020年3月27日至2020年4月27日房租及物业费92774元，该收据盖有原告财务章。2020年4月16日，原告对涉案房屋停水、停电，该房屋目前由被告占有使用。庭审中，原告提交委托代理人合同、发票，证明被告应承担本案原告救济的合理费用，包括律师费15000元。被告对该证据关联性、证明目的不认可。为证明被告违约及原告解除合同权利，原告提交《房屋租赁合同》，被告对该证据真实性、关联性认可，证明目的不认可。为证明被告尚欠247397.33元租金，原告提交企查查工商登记信息、收据。被告对企业信息没有意见。被告对收据真实性认可，证明目的不认可。为证明被告占据涉案房屋不予腾退，原告提交工程维修单、疫情期间流动人员登记表、新冠肺炎防疫消杀进程记录表、照片。被告对工程维修单、疫情期间流动人员登记表、新冠肺炎防疫消杀进程记录表证明目的不认可，对照片真实性认可，证明目的不认可。为证明被告交纳租金及物业费至2020年4月27日。原告在2020年4月17日就要提前收取下个季度租金，并且强制要求在2020年4月20日前交款。被告提交租户交费通知单。原告对该证据真实性认可，证明目的不认可。为证明2020年5月30日，原告强行锁门，被告员工被锁在餐厅内，被告提交照片。原告对该证据真实性不认可。为证明2020年5月31日至6月1日，被告员工被锁在餐厅长达42小时。原告继续停水停电，被告员工依靠外面送水和食品度过，被告提交视频。原告对该证据真实性不认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，双方均应自觉履行。本案中，原告、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应属为合法有效，双方均应自觉履行合同项下权利义务。双方合同约定，乙方应于2019年12月28日前7日向甲方缴付2019年12月28日至2020年6月27日租金为人民币525000元，结合本案查明的事实和双方提交的证据，直至2020年4月14日、2020年4月29日，被告才分两笔向原告交付该期租金，分别为309246.67元、92774元，共计402020.67元。按照合同约定，原告有权解除合同，被告应向其支付剩余租金及物业费，数额应以本院核实为准。2020年4月16日，原告对涉案房屋停水停电，实际上合同已无法继续履行，应认定合同已解除，故原告要求被告按照合同约定支付逾期付款的违约金的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，房屋一直由被告占有使用，原告要求其支付自2020年6月28日起至房屋实际腾退之日止的费用（以每月租金及物业管理费共计92774元为标准计算），本院予以支持。关于原告要求被告支付解约违约金175000元的诉讼请求，合同中已有明确约定，本院予以支持；关于原告要求被告支付律师费15000元的诉讼请求，结合原告提交的证据以及双方合同中明确约定，本院予以支持。另，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、一百一十四条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告北京遥望商业管理有限公司与被告北京德丰源之味清真餐饮有限公司2018年12月27日签订的《房屋租赁合同》；二、被告北京德丰源之味清真餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京遥望商业管理有限公司截至2020年6月27日止的欠付租金、物业管理费共计122979.33元；三、被告北京德丰源之味清真餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内按照每月92774元标准支付原告北京遥望商业管理有限公司自2020年6月28日其至房屋实际腾退之日止的占有使用费；四、被告北京德丰源之味清真餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京遥望商业管理有限公司违约金175000元；五、被告北京德丰源之味清真餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京遥望商业管理有限公司律师费15000元；六、驳回原告北京遥望商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7860元，由被告北京德丰源之味清真餐饮有限公司负担（于本判决生效之日起七日内支付）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 罗 淼二〇二一年七月七日书记员 沙京泽