上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终5346号上诉人（原审被告）：吴佳丽，女，1992年12月27日出生，汉族，住江苏省连云港市连云区。委托诉讼代理人：李青，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹玲玲，女，1966年9月21日出生，汉族，住上海市奉贤区。被上诉人（原审原告）：陈竹平，女，1969年8月6日出生，汉族，住上海市奉贤区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：张云禾，上海道舍律师事务所律师。原审被告：上海思贤培训学校有限公司，住所地上海市奉贤区南桥环城东路750号三楼。法定代表人：吴佳丽。上诉人吴佳丽因与被上诉人曹玲玲、陈竹平、原审被告上海思贤培训学校有限公司（以下简称思贤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初27047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴佳丽上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：《商业门面租赁合同》系上诉人代表思贤公司签订，系履行职务的行为。上诉人于2020年4月1日发送解除函，并于同年4月20日将房屋清空，恢复毛坯状态后将钥匙交还给上海A有限公司，故不应承担退房之后的租金。2020年1月24日至2020年4月20日疫情期间的租金，请求予以免除。被上诉人曹玲玲、陈竹平辩称，上诉人作为合同的签约主体，应当承担合同义务。上诉人无合同的单方解除权，因双方协商方案差距过大未能达成一致，并非被上诉人故意不配合收房。原审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。原审被告思贤公司未作陈述。曹玲玲、陈竹平向一审法院起诉请求：1．判令解除曹玲玲、陈竹平与吴佳丽签订的《商业门面租赁合同》；2．判令吴佳丽、思贤公司共同支付租金38，741.40元（自2020年2月26日起至暂算2个月），要求计算至实际搬离之日止；3．判令吴佳丽、思贤公司承担违约金116，224.20元。诉讼中，曹玲玲、陈竹平将上述第1项诉请明确为判令曹玲玲、陈竹平与吴佳丽签订的《商业门面租赁合同》于2020年5月7日解除；将第2项诉请变更及明确为要求吴佳丽、思贤公司共同支付自2020年3月1日起至同年5月7日止欠付的租金43，305.12元（日租金636.84元／天＊68天）；对上述第3项诉请内容明确为判令吴佳丽、思贤公司支付提前解约违约金116，224.20元（相当于6个月租金的金额）。一审法院认定事实：2014年9月25日，曹玲玲、陈竹平及案外人万某、陈某（作为买方，签约乙方）与案外人上海B有限公司（作为卖方，签约甲方）签订《上海市商品房预售合同》，约定由乙方以4，879，391元购买甲方位于上海市奉贤区XX路XX弄XX广场XX号XX层XX室店铺。2018年9月18日，思贤公司工商注册成立，吴佳丽系该公司的法定代表人，担任执行董事。周某为该公司的自然人股东，担任监事一职。2019年6月21日，曹玲玲、陈竹平（作为出租方，签约甲方）与吴佳丽（作为承租方，签约乙方）签订《商业门面租赁合同》1份，约定甲方将其拥有的座落于上海市XX公路XX、XX号奉贤XX广场XX号楼XX层XX室门面房出租给乙方用于经营教育培训，该门面建筑面积共115.79平方米。本合同租赁期为五个租赁年度，自2019年7月1日起至2024年6月30日止。该合同第四条约定租金及支付方式：1．租赁场所的租金标准如下：2019年7月1日-2020年6月30日，月租金额19，370.70元，年租金额232，448.43元（不含税）；2020年7月1日-2021年6月30日，月租金额19，370.70元，年租金额232，448.43元（不含税）；2021年7月1日-2022年6月30日，月租金额19，370.70元，年租金额232，448.43元（不含税）；2022年7月1日-2023年6月30日，月租金额21，131.68元，年租金额253，580.10元（不含税）；2023年7月1日-2024年6月30日，月租金额21，131.68元，年租金额253，580.10元（不含税）；租金合计1，204，505.49元（不含税）。租金支付为先付后租，本期租金应于上一期最后一个月的25日前支付（差额部分于当年最后一个月度补足支付），每2个月支付一次。2．在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费，乙方自行与“上海A有限公司”签订物业协议并按照协议约定及时缴纳物业费；若乙方逾期1个月未缴纳，物业公司将以书面形式通知乙方后15天仍未缴纳物业公司将停止一切对乙方的物业服务并针对违约责任进行追究，甲方需协助配合，如因乙方物业费未缴纳导致本合同无法继续履行，乙方须向甲方承担违约责任。3．为保证合同的履行，乙方于2019年6月25日向甲方支付履约保证金，履约金金额为第一个租赁年度1个月的租金，即19，370.70元。履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项。本合同非因乙方违约而终止时，在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，甲方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后30日内将履约保证金或其余额（如扣除或冲抵后仍有余款的）无息退还给乙方：（1）乙方应于本合同终止后7日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足），并按本合同约定退还租赁场所。（2）乙方应于本合同终止后30日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续（以工商登记备案完成为准）并提交履约保证金收据。任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的（乙方提前3个月提出撤铺，下家无缝衔接，双方协商一致的情况除外），甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。甲方或物业公司应在签订本合同当日将上述房屋钥匙交付乙方（已交付）。甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营。乙方经营过程中所产生的物业费、水电费、能耗费等均由乙方自行与物业公司签订物业协议并按照合同约定及时缴纳相关费用。乙方按本协议第四条约定支付租金。租赁期满，乙方未提前3个月提出续租的，甲方有权收回房屋。所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，乙方应在租赁期满后当日搬离，并将该铺位现状交付甲方。租赁期满，甲方如有意继续出租，则乙方在同等条件下有优先租赁权，但必须在租赁期满前的3个月向甲方提出申请。该合同第八条合同的变更和解除：1．乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同并要求赔偿相关费用：（1）未按约定期限交付租金，超过15天以上的；（2）-（6）（省略）；（7）乙方未经甲方或物业公司书面允许而关门逃铺停止营业的；（8）-（13）（省略）；2．甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同并要求赔偿相关费用：（省略）；3．在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：（1）-（3）（省略）；（4）因地震、台风、洪水、战争等不可抗力的因素导致该房屋及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的。该合同第九条违约责任及赔偿：1．符合本合同第八条第1项约定，甲方有权解除合同，没收保证金，并有权要求乙方按当年六个月的租金金额支付违约金。符合本合同第八条第2项约定，乙方有权解除合同，并有权要求甲方按当年六个月的租金金额支付违约金。违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。2．租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还。甲方有权要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。3．甲、乙双方同意在本合同有效期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（一）租赁场所占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）租赁场所因社会公共利益被依法征用的；（三）租赁场所因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；（四）租赁场所毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；（五）甲方已告知乙方租赁场所出租前已设定抵押，现被处分的；（六）甲方决定对该广场或其任何部分进行重建、拆毁而该部分涉及租赁场所，经甲方提前6个月书面通知乙方的。上述合同对双方的其他权利义务亦作了约定。上述合同签订后，曹玲玲、陈竹平在收到思贤公司缴纳的履约保证金19，370.70元及相关租金后，将涉案租赁房屋交付给思贤公司经营使用。2020年1月2日，思贤公司以银行汇款形式向陈竹平的账户汇入自2020年1月1日至2020年2月29日止的租金38，741.40元。期间，因新冠疫情在全国爆发，思贤公司未按合同约定于2020年2月25日前向曹玲玲、陈竹平支付自2020年3月1日起的租金。陈竹平于2020年3月28日为催交房租之事与周某（吴佳丽之丈夫）进行了微信聊天。其中：2020年3月28日中午12：06陈竹平发送微信称：“您好，2月底该付的房租，还未支付，现在已经是3月底了，我们也明白疫情对线下教育的影响，但是，至少，您该跟我们沟通，给我们一个交代吧。不回微信不沟通，不是解决问题的办法。您说是吗？”周某于同日中午12：23微信回复称：“不好意思，近期我一直在隔离状态，疫情进展我们一直在关注，XX也跟我沟通过租金事宜，不知几位房东能否跟XX一样适当免去部分租金？”同日中午12：38陈竹平微信称：“我知道了，我们再商量一下，给您答复”。周某微信回复称“好的”。同日中午12：51陈竹平微信称：“这样子，如果您可以立即把租金付过来的话，我们就免掉半个月租金”。周某于同日下午13：12微信回复称：“校区从疫情爆发至今政府还没有允许我们营业，根本没有收入，校区每个月还在给员工正常发放薪资，学员预交的学费我们又不能挪用，现在对校区最重要的就是复课之前资金的储备，其实我们期望也不高，各位业主能跟XX一样的减免政策就行，另外，今年零售行业都将是寒冬，假如我们退租你们也是要给到下家装修免租期啥的，也没有必要，所以还是希望各位业主能协商协商”。陈竹平即微信称：“我们就是跟XX一样了呀”。周某微信回复称：“目前宝龙还没有具体出方案，我了解了一下有的商户减免三个月，不过针对教培结果的政策还没有出来”。陈竹平微信称：“我特地去问了XX政策，才跟您说的，我们也想帮您度过难关，所以才这样决定的”。周某微信回复称：“我了解到的信息，XX有的商户给到三个月的减免，不过也明确对教培减免政策还没有出来”。陈竹平即微信称：“我刚刚给XX打了电话的，了解到XX的政策才做出此决定，听说您租的另一家也找到了宝龙，说是周一跟您协商，我们也不想多搞，直接免一部分租金，大家共度难关，作为房东也挺难，也需要交贷款啥的，您也得体谅，不是吗？”同日下午13：35周某微信回复称：“我跟校区管理层先探讨一下，月底我们几家一起约一下一起再沟通一下”。2020年5月7日，陈某、万某、陈竹平、曹玲玲作为原告起诉吴佳丽、思贤公司、周某要求判令解除双方间签订的《商业门面租赁合同》等诉至上海市奉贤区人民法院，该院于该日予以立案受理。后因故移送至一审法院审理。一审审理中，吴佳丽声称，思贤公司已于2020年4月20日停止经营、将房屋清空并恢复毛坯后搬离涉案房屋。并为此向法院提供了周某于2020年4月20日下午17：39在第六思维商户业主对接微信群内发送的思贤公司已将涉案租赁房屋清空并恢复毛坯后的现场照片。但亦认可未与曹玲玲、陈竹平办理过房屋交接手续。一审另查明，2020年5月18日，思贤公司（作为承租方，乙方）与案外人上海C有限公司（作为出租方，甲方）订立《终止协议》1份，约定就乙方承租上海市XX公路XX号的奉贤XX广场XX号楼第XX层的编号XX商铺事宜，双方于2019年7月19日签署了《商铺租赁合同》；现就乙方申请提前终止租赁合同事宜，经甲乙双方友好协商一致，达成如下约定，以兹甲乙双方共同遵守及执行：一、甲乙双方一致同意，租赁合同自2020年4月22日终止。二、甲、乙双方同意，在本协议签署之日或之前，乙方应向甲方结清租赁合同项下尚未支付的相关费用：1．租金：7，331.39元；2．物业综合管理费：1，021.95元：三、甲乙双方一致同意，在乙方按本协议及租赁合同约定履行完毕乙方所有义务之日起30日内，将已付未用的履约保证金24，599.54元，作为乙方提前终止租赁合同之违约金，甲方不再退还乙方，但乙方应在签署本协议时退还甲方此前所开具的保证金收据原件。四、乙方已付未用的经营保证金3，000元、隔墙恢复保证金10，000元，合计金额13，000元。甲方一次性无息退还乙方，但乙方应在签署本协议时退还甲方此前所开具的各类保证金收据原件。五、乙方应将租赁场所按照租赁合同的约定时间和归还状态返还甲方。如乙方未按约定将租赁场所如期退还甲方，则乙方在此再次确认，甲方有权自行进入租赁场所进行任何清场行为，乙方在租赁场所内的任何财物均视为已被乙方放弃所有权主张的遗弃物，甲方可以任何方式进行处置，乙方不得提出任何赔偿要求。因甲方清场及处置遗弃物所产生的费用由乙方承担。六、乙方应于合同终止日之次日起30日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，并将前述注销或变更之申请证明文件提交甲方备案；否则，每逾期一日，乙方应按相当于租赁合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用（包括但不限于甲方就租赁场所签署的其他租赁合同项下的因无法提供注册地址而承担的违约责任等）。七、就乙方申请提前终止租赁合同事宜，甲乙双方仅负有上述义务的履行，除此之外甲乙双方均不再互负其他债权、债务，亦不承担任何其他违约责任。任何一方均不得再向另一方主张基于租赁合同及／或物业合同的其他任何索赔。一审还查明，周某为保全证据需要，于2020年8月17日向上海市徐汇区公证处申请办理微信聊天记录保全证据公证。该处于2020年8月18日出具（2020）沪徐证字第3684号《公证书》。证明上述微信聊天记录均为在公证员顾某和该处工作人员倪某的现场监督下，由申请人周某在现场操作手机的过程中，对所显示的手机界面进行截屏、打印所得，与保存在其所持有的手机微信中的内容相符。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，引起纠纷的法律事实发生于民法典实施前，应适用当时的法律、司法解释的规定。一审法院认为，本案的争议焦点：吴佳丽与曹玲玲、陈竹平订立《商业门面租赁合同》的行为系代表其个人行为还是代表思贤公司的职务行为？本案中，吴佳丽与曹玲玲、陈竹平订立《商业门面租赁合同》的时间为2019年6月21日，而思贤公司于2018年9月18日已工商注册成立。吴佳丽完全可以思贤公司的名义订立上述合同。但吴佳丽却以个人名义进行订立，且在合同中亦未明确声明租赁该房屋是用于思贤公司的经营。曹玲玲、陈竹平有理由相信吴佳丽是以个人名义在订立上述合同后用于思贤公司的经营。吴佳丽抗辩其个人所签订的商业门面租赁合同，系代表思贤公司履行职务行为之抗辩，难以采信。因此，吴佳丽作为涉案租赁合同的签约主体应与实际承租人思贤公司共同承担涉案租赁合同项下的付款义务。曹玲玲、陈竹平与吴佳丽订立的《商业门面租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效。上述合同订立后，吴佳丽通过思贤公司向曹玲玲、陈竹平支付履约保证金19，370.70及相关租金，并交由思贤公司用于教育培训经营。本案中，吴佳丽作为涉案租赁合同的签约主体与实际承租人思贤公司均有义务向曹玲玲、陈竹平支付租金等费用。然在实际履约过程中，租金支付至2020年2月29日。当时正值新冠疫情在全国爆发，未能按照合同约定于2020年2月25日前向曹玲玲、陈竹平继续支付自2020年3月1日起的租金，双方为租金的如何减免支付一直在进行交涉。审理中，吴佳丽声称，思贤公司已于2020年4月20日停止经营、将房屋清空并恢复毛坯后搬离涉案房屋，但吴佳丽同时亦认可未与曹玲玲、陈竹平办理过房屋交接手续。至此，造成双方无法继续履行房屋租赁合同。此时吴佳丽是不具备提前解除合同的权利。而曹玲玲、陈竹平作为出租人，在无法实现其租赁合同目的的情况下，于2020年5月7日诉诸法院要求判令解除涉案《商业门面租赁合同》之诉请，于法有据。故对曹玲玲、陈竹平要求判令涉案《商业门面租赁合同》于2020年5月7日解除之诉请，予以支持。关于曹玲玲、陈竹平要求吴佳丽、思贤公司共同支付自2020年3月1日起至同年5月7日止欠付的租金43，305.12元（日租金636.84元／天＊68天）之诉请。考虑到上述合同履行期间，因新冠疫情在全国的爆发，上海市于2020年1月24日发布一级公共卫生事件响应，疫情期间各行各业均受到较大影响，为了全力防控疫情，支持企业平稳健康发展，政府鼓励业主（房东）为租用经营用房的租户减免租金。本案中，吴佳丽承租的涉讼房屋用于经营教育培训，根据新冠疫情期间的管控要求，上述业态均无法正常对外经营，处于暂停营业状态，致使承租人的经济利益受到了较大影响。出于公平原则之考虑，出租人有必要与承租人共担风险、共渡难关，共同承担由此带来的相应损失。在此极端情形之下，双方当事人虽主观上均无过错，出于公平原则及平衡双方当事方利益之考虑，不宜由吴佳丽来承担该期间内的全部租金损失。因此，双方应共同分担在此期间内的租金。换言之，吴佳丽有权要求曹玲玲、陈竹平适当减免相应租金。在双方就减免事宜无法达成一致的情形下，人民法院可就双方争议问题作出平衡以及处理。综合考虑到受新冠疫情影响的特殊情况，双方对履约的主观态度以及在疫情影响期间双方的实际损失等诸多因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情由曹玲玲、陈竹平减免吴佳丽在疫情期间的一个月租金。考虑到吴佳丽已向曹玲玲、陈竹平支付至2020年2月29日止的租金，在曹玲玲、陈竹平的此项诉请中扣除吴佳丽应支付的一个月租金。即在曹玲玲、陈竹平要求吴佳丽、思贤公司共同支付43，305.12元租金的金额中扣除一个月的租金19，370.70元后为23，934.42元。关于曹玲玲、陈竹平要求吴佳丽、思贤公司支付提前解约违约金116，224.20元（相当于6个月租金的金额）之诉请。根据涉案《商业门面租赁合同》第九条约定，符合本合同第八条第1项约定，甲方（即曹玲玲、陈竹平）有权解除合同，没收保证金，并有权要求乙方（吴佳丽）按当年六个月的租金金额支付违约金。而该合同第八条第1项约定，乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同并要求赔偿相关费用：（1）未按约定期限交付租金，超过15天以上的。本案中，租金已支付至2020年2月29日，当时正值新冠疫情在全国爆发，吴佳丽未能按照合同约定于2020年2月25日前向曹玲玲、陈竹平继续支付自2020年3月1日起的租金，系因双方为租金如何减免支付一直在进行交涉。因此，吴佳丽未按约定期限交付租金属事出有因。故曹玲玲、陈竹平不能由此为由要求吴佳丽支付提前解约违约金116，224.20元。但受新冠疫情的影响并不能成为吴佳丽提前解除合同的理由，故吴佳丽提前退租的行为，确对曹玲玲、陈竹平造成了一定的经济损失。根据吴佳丽递交的思贤公司于2020年5月13日与案外人订立的《终止协议》，欲证明思贤公司在经营教育培训业务时，共承租了4块场地，其中涉案房屋以及其他三间连在一起的租赁房屋，在2020年4月20日已全部将房屋清空，恢复毛坯之后交还给了相应的房东。从该《终止协议》的内容来看，租赁双方亦一致同意，将思贤公司已付未用的履约保证金24，599.54元，作为提前终止租赁合同之违约金交于出租方不再退还，故对吴佳丽在本案中缴纳的履约保证金19，370.70元作为违约金不再由曹玲玲、陈竹平予以返还，表示认同。此外，综合考虑到吴佳丽提前退租终止租赁合同对曹玲玲、陈竹平造成房屋空置损失之实际影响。从平衡双方当事人利益原则出发，在吴佳丽承担了上述履约保证金作为违约金外，另酌情由吴佳丽向曹玲玲、陈竹平支付相当于一个月租金金额的违约金19，370.70元。思贤公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由思贤公司自行承担。判决：一、曹玲玲、陈竹平与吴佳丽签订的《商业门面租赁合同》于2020年5月7日解除；二、吴佳丽、上海思贤培训学校有限公司于判决生效之日起十日内支付曹玲玲、陈竹平至2020年5月7日止的欠付租金23，934.42元；三、吴佳丽、上海思贤培训学校有限公司支付曹玲玲、陈竹平违约金38，741.40元（在抵扣上海思贤培训学校有限公司缴纳的履约保证金19，370.70元后，尚需支付违约金19，370.70元）；四、驳回曹玲玲、陈竹平的其余诉讼请求。案件受理费3，103.17元，由曹玲玲、陈竹平负担1，715.50元，吴佳丽、上海思贤培训学校有限公司负担1，387.67元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审对本案事实认定属实。本院认为，本案的争议焦点在于，一、上诉人吴佳丽是否为系争《商业门面租赁合同》的合同主体；二、系争《商业门面租赁合同》的解除时间及法律后果。关于第一个争议焦点，二审期间上诉人未提出新的事实及主张，一审法院对此已作出认定并充分阐明理由，本院予以认同，在此不再赘述。关于第二个争议焦点，上诉人主张因疫情原因，其租赁案涉商铺用于的教育培训机构经营受到重大影响，其在与被上诉人就租金减免事宜协商未果的情况下清空搬离案涉商铺，故系争《商业门面租赁合同》应于其搬离之日解除。对此本院认为，首先，虽上诉人所经营的线下教育培训活动因新冠疫情及疫情防控措施受到重大影响，但其与被上诉人就租金减免未能达成一致时并不当然享有单方合同解除权，故其依据自行清空搬离案涉商铺的行为主张合同解除，无法律或合同依据；其次，上诉人2020年4月20日搬离案涉商铺时并未与被上诉人办理交接手续，而被上诉人于2020年5月7日即提起诉讼要求判令系争租赁合同解除，并未怠于行使权利造成损失的扩大，故一审法院认定系争《商业门面租赁合同》于2020年5月7日解除，并结合上海市人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间、涉案房屋用于经营教育培训机构的情况及新冠疫情及疫情防控措施对经营活动的影响，结合公平原则酌情确定减免租金19，370.70元，判令解约违约金38，741.40元，并无不当，本院予以照准。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，366.90元，由上诉人吴佳丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙春蓉审 判 员 岑佳欣审 判 员 王韶婧法官助理 孙凯茜书 记 员 孙凯茜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……