上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初8963号原告：尹海涛，男，1986年3月25日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告：杨宛云，女，1991年2月10日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：尹海涛，男，1986年3月25日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：上海南尚置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：董华威，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。原告尹海涛、杨宛云与被告上海南尚置业有限公司(下称“南尚公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2021年5月11日公开开庭进行了审理，原告尹海涛(并作为杨宛云的委托诉讼代理人)、被告南尚公司的委托诉讼代理人夏元林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹海涛、杨宛云向本院提出诉讼请求：1、判令南尚公司赔偿延期交房违约金人民币(以下币种均同)37,742元，(以总购房款4,777,488元为本金，按每日万分之一，从2019年12月20日起计算至2020年3月8日止共79天)；2、判令南尚公司赔偿延期交房期间的物业费812元(从2020年1月1日起至2020年2月29日止，按两个月计算)；3、判令南尚公司补偿从2020年3月1日起至2020年5月20日止，房屋不具备入住条件期间且维修发生的地板材料费、工人施工费2,000元及租金损失费8,000元(以4,000元/月计算)，共计1万元；4、判令南尚公司30日内完成整改剩下的房屋质量问题。事实与理由：2018年12月23日，尹海涛、杨宛云与南尚公司签订《上海市商品房预售合同》(以下简称“预售合同”)，约定2019年12月20日前交付。初步验房时发现有150多处房屋质量问题，其中比较严重的是三个卧室的地板和踢脚线的问题：地板高低不平,特别是在四周靠墙的位置地板下面是空的；踢脚线有严重的波浪线，无法摆放家具，房屋不具备入住条件。于是尹海涛、杨宛云拒绝收房，同时通知南尚公司整改。南尚公司2020年1月3日前后拆除了卧室地板和整套房子的踢脚线。尹海涛、杨宛云2020年春节前反复催促南尚公司加快维修进度，但是进展一直缓慢、甚至无进展，尹海涛、杨宛云2020年3月8日办理交付手续时三个卧室的地板还没有铺，仍然不具备入住条件。根据预售合同补充条款一第8.5条的规定，地板问题属于房屋质量严重影响正常居住使用的情况，南尚公司应承担违约责任。房屋交付后，尹海涛、杨宛云联系装修公司、买地板、安装地板和踢脚线，继续租房居住，后又陆续发现其他如台盆堵塞、浴缸堵塞、墙面渗水、卫生间暖风不通电、厨房插座一直跳闸、烟道无止回阀、烟道有洞有缝隙等严重质量问题，至2020年5月20日左右才具备入住条件。要求南尚公司在三十日内完成剩下问题的整改：1、阳台玻璃移门划痕；2、水表井水管漏水；3、所有窗户漏网(铝合金拼接处漏风)；4、入户门开锁有时有严重的卡卡声；5、主卧门槛石都断裂破损；6、主卫门槛石都断裂破损；7、客卫门槛石都断裂破损；8、阳台门槛石都断裂破损；9、厨房门槛石都断裂破损；10、南次卧门槛石都断裂破损；11、北次卧门槛石都断裂破损；12、入户门门槛石都断裂破损；13、油烟机下方的两个灯关闭后仍然是亮的；14、客卫等电位箱未接线；15、主卧门套破损、不平整、开裂、发黑、鼓起；16、主客卫门套破损、不平整、开裂、发黑、鼓起；17、厨房门套破损、不平整、开裂、发黑、鼓起；18、北次卧门套破损、不平整、开裂、发黑、鼓起；19、主卫门锁开关异常；20、主卫门扇边框开裂；21、厨房两侧门扇推拉有异响、高度不同,开关困难(不顺畅)；22、地暖缺失压力表；23、吊项锅炉排气管未固定；24、阳台东侧外墙断裂破损；25、主卫外墙无风帽；26、北次卧窗台外西侧外墙断裂；27、主卧窗台下方开裂；28、主卧墙角开裂；29、北次卧窗台石侧面边条开裂；30、次卫吊顶四周裂缝。因此尹海涛、杨宛云起诉要求判如所请。被告南尚公司辩称：1、系争房屋已经政府主管部门验收并已取得交付许可证，满足交付条件，南尚公司已经按合同约定通知交房，没有结构性问题就不存在逾期交付。2、物业费是与物业公司之间的法律关系，物业公司已经进驻并提供服务，与南尚公司无关。3、材料费、工人施工费、租金没有依据，更换地板、空置房屋是尹海涛、杨宛元自己的选择，与南尚公司无关，南尚公司不应承担该部分费用。4、据了解系争房屋的问题都已经解决，没有什么质量问题，若坚持主张的需要走鉴定程序。经开庭审理查明：2018年12月23日，南尚公司(甲方、卖方)与尹海涛、杨宛云(乙方、买方)签订预售合同，约定乙方向甲方购买上海市青浦区朱家角镇新塘港路1199弄《青泰名邸》XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)，据甲方暂测该房屋建筑面积为116.49平方米；每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为41,012元，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为4,777,488元。第十条约定该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：叁、取得了《上海市新建住宅交付使用许可证》。第十一条约定，甲方定于2019年12月20日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过90天后(超过90天的部分)，每逾期一日，甲方应向乙方支付乙方已付的购房款万分之二的违约金直至甲方实际交付房屋之日止。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天内书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交接该房屋钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房的违约责任由甲方承担。第十五条约定，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》和《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分；本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。第三十条约定，甲乙双方在签署本合同时，对各自的权利和义务清楚明白，并愿按合同约定严格履行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同约定要求索赔。合同补充条款一第1.1条约定，买卖双方已充分知悉本补充协议中涉及的限制各方权利、增加各方义务、免除各方责任以及违约后果、行权期限等条款，双方对此进行了协商，该等条款系买卖双方的真实意思表示，不存在显失公平或重大误解的情形。第8.5条约定，除非出现房屋地基基础、主体结构经核验确属不合格或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，该商品房出现的建筑工程或装修装饰质量通病(主要指不严重影响功能或安全的常见观感性质量瑕疵)，不属于买受人拒绝收房或退房的事由，买受人拒收房屋期间，不视为出卖人逾期交房期间。但出卖人必须快速履行保修责任，消除前述质量瑕疵以及影响，前述合理维修期间不适用逾期交房的约定。如因出卖人造成买受人实际损失的，由出卖人依法承担赔偿责任。第11.2条约定，《买卖合同》约定的交房时间为最迟交付时间，如买受人未能按期收悉出卖人发出的交房通知，买受人应主动按《买卖合同》约定的最晚交房时限前往该出卖人售楼处办理商品房交接手续。在出卖人如期取得《买卖合同》约定的交付条件的前提下，买受人确认不以未收到《房屋交付通知书》为由向出卖人主张逾期交付的违约责任。第11.7条约定，若出卖人按约交付房屋的，且买受人未按《买卖合同》约定日期办房屋交付手续的，则视为出卖人已于《买卖合同》约定的最后交付期限之前将房屋交付给了买受人，且自《买卖合同》约定的最后交付期限之次日起，有关房屋的所有风险及设施、设备的保养和维护、物业服务费、公共能耗费等由买受人承担。第11.10条约定，除不可抗力外，出卖人未按照《买卖合同》约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意继续履行合同，自买卖合同约定的最迟交付期限之次日起至出卖人实际交付之日止，出卖人每日向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金，但上述违约金的总额不超过房屋总价款的10%。第11.11条约定，对买受人逾期收房，出卖人有权利、但无义务发出书面催告函，且出卖人是否发催告函都不影响本补充协议所约定的风险转移节点。第14.1条约定，买受人已签署或将严格遵守《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》。买受人同意于该商品房交付时预缴12个月的物业管理费、能耗分摊费及其他必要费用。如买受人无法定理由拒绝收房的，或者购房后将房屋闲置的，仍按前期物业管理单位的要求全额支付物业服务费及能耗分摊费。第15.3条约定，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备。装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。出卖人未能在90日内完成更换、修理的，出卖人按照实际装饰、设备标准与法律强制性规定或合同约定装饰、设备标准的差额补齐差价，补齐差价后不再执行合同约定的原装饰、设备标准。第15.6条约定，买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合《买卖合同》约定标准或存在瑕疵为由拒绝收房或要求解除《买卖合同》。如确实未达到《买卖合同》附件三约定标准的，则出卖人在交房后90天内进行修复或更换。第15.12条约定，买受人向出卖人提出书面维修意见后，对于其中有效的维修要求，出卖人应当立即核实并安排维修。同时，买受人应配合维修。维修完毕后，买受人应于出卖人通知后的3日内对房屋的修复情况进行验收，无正当理由拒不验收或逾期验收的，视同买受人对本次维修结果满意。第20.1条约定，任何一方向对方发出通知或答复的，可以采取专人送达、快递、短信、电子邮件或通过在项目当地主要报广公告等任何一种合理的方式或多种方式并用，所有通讯应以中文为准。第20.2条约定，出卖人通讯送达地址以本项目售楼处地址或者出卖人另行书面指定的地址为准，买受人的通讯信息以《买卖合同》首页所记载或者另行书面指定的通讯信息为准；如果本条约定的送达地址变更的，变更一方应及时将变更后的送达地址以书面或其他有效的方式通知另一方。因被通知方未提供通讯信息、提供的通讯信息不准确、或通讯信息发生变更未提前通知而导致通知未送达的，仍应视为通知已送达。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，尹海涛、杨宛云向南尚公司支付了合同约定的房款。2019年12月，南尚公司向尹海涛、杨宛云寄送《西虹桥壹号(青泰名邸)交房通知书》、入住须知、“管家的一封信”，表明房屋已经竣工验收合格，按照双方合同约定，房屋已经具备交付条件，通知2019年12月20日前往办理房屋交付手续。房屋交付条件：1、按照合同约定，交付房屋之前，须将全部房款及其他相关费用缴清。2、随通知书附上《入住须知》、《西虹桥壹号交付缴费清单》，可以从中查阅更为详细的信息和要求，这些资料信息将构成本《交房通知书》不可分割的一部分，与本《交房通知书》具有同等效力。其中《入住须知》载明办理交房手续流程为：第一步资料审核；第二步财务收费，房款补退、维修基金缴纳；第三步物业收费；第四步钥匙、资料及礼品发放，业主信息登记，领取钥匙、门禁卡，两书及回收交房确认书；第五步验房；第六步交房礼品。尹海涛、杨宛云按通知至系争房屋所在处拟验房收房，但因认为房屋存在质量问题而拒绝收房、未办理房屋交付手续。后，尹海涛等业主就系争房屋质量问题向有关部门进行投诉，并自行委托有关单位对系争房屋存在的质量问题进行查验并出具《验收报告》列明了存在的质量问题；但双方始终未就房屋质量问题等问题达成一致意见。另查明，2020年3月8日，尹海涛签署《交付流程单》接收房屋，其中业主身份核验处由“刘奇”签名；房屋资料、钥匙、门禁卡的经办人确认处由“画眉”签名；验房处由“任旭东”签名；地产财务处备注“已确认地产收费，该三联单为补单，原单客户遗失，以该份单据为确认单”。2020年3月9日，尹海涛支付系争房屋2020年全年的物业费。又查明，2019年12月9日，南尚公司取得系争房屋所在项目的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2020年6月5日，南尚公司取得系争房屋所在项目的不动产权证书。审理中，原告主张：1、2019年12月20日南尚公司要求先收房再验房，自己不同意就没有收房，后来被告召开总经理见面会，明确拟交付房屋存在装修质量问题，且对交付流程进行了调整；到12月22日南尚公司才临时允许先验房，但发现房子有问题所以没有收，验房结束将钥匙归还给了南尚公司，有收条为证；2、经相关验房机构现场验房，发现系争房屋存在诸多的质量问题，如地板塌陷不能摆放家具、踢脚线和墙面是波浪形等，房屋不具备居住条件，不具备交付条件，应由南尚公司进行修复；3、南尚公司拿了房屋钥匙进行维修，但进展很慢，地板拆了到2020年3月8日仍没有铺好，为了避免损失的进一步扩大就自己找人装好，至2020年5月20日才具备入住条件。为此提供：上海市青浦区住宅质量投诉处理登记表、微信聊天记录、新闻采访视频、西虹桥壹号客户报事处理确认单、西虹桥壹号项目召开总经理见面会新闻截图、市民服务热线信访回复、地板安装发票等作为证据。南尚公司对质量投诉处理登记表真实性无异议，但只是业主提出有问题，将自己认为的质量问题登记上去，然后区政府介入，并非双方已对质量问题达成一致；微信聊天记录形式上的真实性认可，但南尚公司没有工作人员与尹海涛就上述问题形成过聊天记录；新闻采访视频中无法确认是尹海涛，即便是，也只能证明向媒体投诉而无法证明新闻中说的问题都存在；客户报事处理确认单真实性认可，但只是尹海涛单方填写的所谓质量问题，不代表南尚公司认可这些问题存在；新闻截图与本案诉请没有直接关系；信访回复形式上的真实性认可，但尹海涛在2019年12月22日的验房问题记录表中已确认房屋没有问题；地板本身没有问题，尹海涛单方要更换地板才自行购买并安装。南尚公司表示：已按照合同约定通知交付房屋，尹海涛自己拒收导致延期，不存在南尚公司逾期交付的违约责任。地板拆装的具体起始时间已无法问询，应当很接近。为此，提供：房屋交付验房问题记录表示，2019年11月22日尹海涛签署，并未提交任何问题记录，也未显示附页记录质量问题。尹海涛、杨宛云质证称，当时发现的问题较多，记录表写不下，所以约定另行提供，后在微信中发给了南尚公司人员“画眉”。根据庭审查明的事实，本院认为，尹海涛、杨宛云与南尚公司签订的预售合同系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。南尚公司2019年12月9日取得系争房屋的交付许可证，此时系争房屋已符合交付条件。南尚公司已在合同约定的交房日前通知尹海涛、杨宛云收房，尹海涛、杨宛云以交付流程有异议为由拒绝收房，于法无据，本院无法认同，故本院认定系争房屋已于合同约定交房日视为交付，尹海涛、杨宛云诉请逾期交房违约金的主张，本院均不予支持。尹海涛、杨宛云提交的验房报告系其单方委托出具，南尚公司不予认可，尹海涛、杨宛云又未就质量问题申请委托司法鉴定，理应承担举证不能的法律后果，故对尹海涛、杨宛云要求南尚公司承担修复质量问题及自行更换地板的费用的诉请，本院不予支持。物业费系与物业服务公司之间的关系，尹海涛、杨宛云要求南尚公司支付物业费的诉请，本院不予支持。从尹海涛、杨宛云提供的“管家的一封信”、住宅质量投诉处理登记表、交付流程单以及微信聊天记录等证据来看，结合系争房屋所在小区的实际情况，本院有理由相信南尚公司曾为系争房屋进行过修复，但难以认定交房时存在的质量问题的程度及应采取何种必要的修复措施，考虑到修复期间确实对系争房屋的有效或便利使用有一定影响，同时考量双方履约态度、修复的时长等因素，本院认为尹海涛、杨宛云主张的8,000元的空置损失尚属合理，予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海南尚置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告尹海涛、杨宛云8,000元；二、原告尹海涛、杨宛云的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,013.80元，减半收取人民币506.90元，由原告尹海涛、杨宛云负担481.90元，被告上海南尚置业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧书记员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。