北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终528号上诉人（原审被告）：王宏杰，女，1975年4月18日出生。委托代理人：郑佳璐，北京市德贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈惠瑕，女，1990年1月24日出生。委托代理人：尹相龙，北京中昂律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，总经理。委托代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务，住单位宿舍。上诉人王宏杰因与被上诉人陈惠瑕、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2016）京0114民初15637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王宏杰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈惠瑕一审全部诉讼请求；本案的全部诉讼费用由陈惠瑕承担。事实和理由：我出卖房屋的合同目的系以旧换新，但陈惠瑕未按期支付首付款，遇到北京市房屋价格大幅上涨，该情况系陈惠瑕违约所致，据此本合同已无法达到合同目的，已无法继续履行应当解除；且我家庭困难，家中老人患病诉争房屋系我方唯一住房。陈惠瑕辩称，同意一审法院判决，不同意上诉人的上诉请求及理由，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。链家公司提交书面意见，同意一审法院判决。陈惠瑕向一审法院起诉请求：1、王宏杰履行与陈惠瑕于2016年6月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》：将北京市昌平区601室房屋（以下简称诉争房屋）过户至陈惠瑕名下；2、王宏杰向陈惠瑕支付自2016年9月23日至实际过户之日止的违约金（按照房屋总价款3280000元的日万分之五计算）；3、王宏杰将诉争房屋腾退并交付给陈惠瑕；4、本案诉讼费由王宏杰承担。一审法院认定事实：诉争房屋登记在王宏杰名下，系经济适用住房。2016年6月10日，王宏杰的配偶郑某在配偶同意出售证明上签字。次日，王宏杰委托郑某办理诉争房屋的出售事宜。2016年6月10日，郑某作为王宏杰的委托代理人（出卖人、甲方）与陈惠瑕（买受人、乙方）在链家经纪公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，出卖人将诉争房屋出售给买受人；房屋成交总价为328万元；定金为10万元。同日，王宏杰（甲方）、陈惠瑕（乙方）与链家经纪公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方于2016年6月10日将第一笔定金人民币10000元以自行支付的方式支付甲方；甲方应于2016年7月15日前办理完毕解除抵押登记手续，乙方于办理权属转移登记前1个工作日将第一笔首付款197万元以理房通托管的方式支付甲方；双方同意在接到银行批贷通知五个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续；甲方以双方应在办理权属转移登记手续后10个工作日内自行办理物业交割手续，并留存1万元作为物业交割保证金于办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。协议第四条第一款约定“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。”2016年8月28日，三方签订《变更协议书》，约定将贷款的方式由公积金贷款变更为银行贷款，贷款数额由120万元变更为140万元，首付款由197万元变更为177万元，其他约定不变。合同签订后，陈惠瑕于2016年6月10日向郑某支付定金10万元。双方于2016年8月31日办理网签手续。2016年9月13日，农行顺义支行向陈惠瑕发出《个人二手房贷款审批通知书》，载明经审核拟向陈惠瑕发放贷款140万元，贷款期限30年。2016年9月10日，郑某通知链家公司不再出售房屋，链家公司当日告知陈惠瑕。链家公司于2016年9月20日向王宏杰发送《催告函》，要求王宏杰于2016年9月22日15时前配合签署理房通托管的相关协议，完成交易房屋的缴税、过户手续。该催告函于2016年9月21日签收。王宏杰并未配合陈惠瑕履行签订理房通托管协议的义务，后续合同亦未能继续履行。庭审中，王宏杰称收到催告函，但具体日期记不清了，并要求降低违约金数额。链家公司表示办理理房通托管需双方到场开通托管账户，签订托管协议，之后买受人才能将首付款存入托管账户。另查，陈惠瑕已将剩余购房款318万元转账至法院账户内。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》与《变更协议书》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应依约履行。在合同履行过程中，因王宏杰单方表示不同意继续履行合同，且在收到第三人发送的催告函后未能履行合同约定的义务，未配合陈惠瑕签订资金托管协议以及办理缴税、过户的义务，故王宏杰构成违约。王宏杰主张陈惠瑕未支付首付款构成违约，因合同约定首付款应以理房通托管的方式支付，双方在签订托管协议并开通托管账户后，陈惠瑕方可支付首付款，因王宏杰的违约行为导致陈惠瑕无法履行付款义务，故陈惠瑕不构成违约。陈惠瑕要求王宏杰继续履行房屋买卖合同及补充协议，配合办理诉争房屋的过户及交付事宜的诉求，理由正当，法院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，王宏杰构成根本违约，应承担相应的违约责任。王宏杰于2016年9月21日收到第三人寄送的催告函，第三人通知王宏杰于2016年9月22日前办理理房通托管手续并协助完成缴税、过户手续，但王宏杰仍未履行相关义务，故陈惠瑕要求王宏杰自2016年9月23日起承担违约责任的诉求，法院予以支持。关于违约金的具体数额，考虑到双方履行交易的实际情况，以及王宏杰要求减低违约金的主张，法院酌情确定王宏杰支付自2016年9月23日起的违约金，每日按50元计算。鉴于陈惠瑕的相应付款义务尚未完成，故为维护交易的稳定，保护出售人的相应权利，法院予以一并解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、陈惠瑕与王宏杰继续履行双方于二〇一六年六月十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，陈惠瑕于本判决生效后七日内支付王宏杰购房款318万元，王宏杰于收款后七日内协助陈惠瑕办理位于北京市昌平区601室房屋的所有权转移登记手续并将该房屋交付给陈惠瑕；二、王宏杰于本判决生效后七日内按每日50元的标准向陈惠瑕支付自2016年9月23日起至本判决生效之日止的违约金；三、驳回陈惠瑕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》与《变更协议书》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王宏杰上诉主张因陈惠瑕未按期支付首付款构成违约，根据双方签订的《补充协议》与《变更协议书》约定，双方同意在接到银行批贷通知五个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续，陈惠瑕于办理权属转移登记前1个工作日将第一笔首付款支付王宏杰。但根据查明的事实系王宏杰未在约定日期内配合办理理房通托管的相关手续，进而导致首付款无法存入托管账户，故陈惠瑕不构成违约。一审法院综合考虑双方履行交易的实际情况，以及王宏杰要求减低违约金的主张，酌定的违约金数额适当，本院予以维持。综上所述，王宏杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33040元，由王宏杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘 磊审 判 员 朱文君二〇一八年二月二日法官助理 李昊婷书 记 员 罗娇杨