贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0222民初698号原告：贵州美菊物业管理有限公司，住所地，贵州省贵阳市云岩区盐务街宅吉碧苑11层7号，统一社会信用代码91520103683966444D。法定代表人：李萍，贵州美菊物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：石孟娇，女，1988年8月17日生，汉族，住贵州省盘州市，贵州美菊物业管理有限公司职工。委托诉讼代理人：商园维，贵州贵达（六盘水）律师事务所律师，执业证号15202201710472269。被告：朱祝英，女，1975年8月25日生，汉族，原住贵州省盘州市，现住贵州省盘州市，原告贵州美菊物业管理有限公司与被告朱祝英物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2018年2月13日公开开庭进行了审理。原告贵州美菊物业管理有限公司的委托诉讼代理人商园维、石孟娇，被告朱祝英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵州美菊物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告朱祝英支付2017年1月1日至12月31日期间的物业管理费1556元；2.判令被告朱祝英支付2017年1月至2018年1月水电费3398元；3.判令被告朱祝英支付从逾期之日起上述费用每天万分之五的违约金543.61元，被告实际付清拖欠的相关费用及违约金为止；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年9月21日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定物业费按每月1.35元/平方米计算，被告朱祝英的房屋建筑面积为96.02平方米，每月应支付130元的物管费。若被告违反合同约定不按协议的收费标准和时间缴纳有关费用，承担从逾期之日每天万分之五的违约金。合同生效后，原告依约为被告提供物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳相关费用，尚欠原告物业管理费、水电费、违约金，共计5497.61元。其中物业管理费为1556元，物业管理费的违约金为212.79元，水电费为3398元，水电费的违约金为330.82元，请求支持原告的诉讼请求。被告朱祝英辩称，被告确实与原告签订了前期物业合同，约定的物业费为每月1.35元/平方米，被告未向原告缴纳2017年1月1日至12月31日的物业费。但被告之所以不向原告缴纳物业管理费，是以下原因：一、被告在装修房屋之初就缴纳了水电的开户费，但原告方一直没有为业主将水电分户，被告并未要求原告代为收取水电费，原告收取的水电费标准高于红果城区其他小区的费用，被告家中无人居住时水电费也没有比平时少，原告的水电费收取不合理；二、被告居住的小区电梯里到处有张贴广告，电梯是属于业主的公共区域，原告收取的广告费也要给业主一个交代；三、原告将被告等业主用于绿化的区域用作停车场对外停车，损害了被告等业主的合法权益；四、在小区三四楼开办的盘州水浴噪音很大，严重影响业主休息，五楼楼上存在私搭乱建的情况物业也不管不问。被告是因上述原因才未向被告缴纳物业费和水电费，原告只要处理好了上述问题被告就愿意交纳物业费，但水电费应当按照原告提供的单价及被告实际产生的用电量和用水量予以计算，对被告多支付给被告的水电费及被告交纳的水电开户费，原告应当向被告支付违约金和退还多收取的费用。本院经审理认定事实如下：原被告于2012年9月21日签订《前期物业服务协议》，约定了以下内容：1、原告为被告提供物业服务，被告的房屋建筑面积为96.02平方米。2、被告按建筑面积每月1.35元每平方米支付物业管理服务费，缴纳时间为半年缴纳一次，每年1月5日、7月5日之前缴纳。3、原告受有关部门或单位委托，可提供水费代收代缴收费服务，收费标准执行有关部门具体规定。4、原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。上述协议签订后，原告按约定向被告提供物业服务，并代收水电费用。自2017年1月1日起，被告以原告迟迟未为被告办理水电分户等为由，拒绝向原告交纳物业费和水电费。以上事实有原告提交的《前期物业管理服务协议》、告知函、短信等证据予以证实，被告对上述证据的真实性均无异议，可以作为认定本案事实的依据。原告提交的缴纳电费发票记载的是贵州美菊物业管理有限公司红果分公司交纳电费的情况，无其他证据相互印证，不能作为认定被告应当向原告支付水电费金额的依据。本院认为，本案的争议焦点是：1、被告是否应当向原告支付2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费，金额应当如何确定，违约金应当如何计算；2、被告是否应当向原告支付逾期支付物业费的违约金；3、被告是否应当向原告缴纳水电费，金额应当如何确定；4、被告未向原告支付水电费是否构成违约，是否应当向原告支付违约金，若应支付，金额应当如何确定。本院认为，原被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方均具有拘束力，原告向被告提供物业服务后，被告应当按照约定向原告支付物业管理费。关于被告是否应当向原告支付物业管理费的问题。被告未向原告缴纳2017年1月1日至12月31日的物业费，应当按照约定的标准向原告支付，根据双方约定，被告的房屋建筑面积为96.02平方米，物业费为每月1.35元/平方米，故被告应当向原告支付的2017年全年的物业管理费为1555.56元（1.35元/平方米×96.02平方米×12），原告主张由被告支付物业管理费的理由成立，本院予以支持，但其金额应当为1555.56元。关于被告是否应当向原告支付逾期支付物业费的违约金的问题。原被告双方约定被告应当于每年1月5日、7月5日交纳物业管理费，被告未按期交纳已经构成违约，应当按照协议约定向原告支付违约金，2017年1月-6月的物业费应当于2017年1月5日前交纳，截止2017年12月31日违约360天，被告应当自2017年1月6日起按照每日万分之五向原告支付违约金，即应当支付违约金140元（1.35元/平方米×96.02平方米×6×万分之五×360天）；2017年7月-12月的物业费应当于2017年7月5日之前交纳，截止2017年12月31日违约177天，被告应当自2017年7月6日起按照每日万分之五向原告支付违约金，即应当支付违约金68.83元（1.35元/平方米×96.02平方米×6×万分之五×177天）。原告向被告主张逾期支付物业费的违约金理由成立，但其金额应当为208.83元。关于被告是否应当向原告支付水电费的问题。原告对自己提出的主张，有义务提供证据予以证实，由于原告提交的缴纳电费票据上记载的是贵州美菊物业管理有限公司红果分公司向盘州市供电局缴纳电费的记录，不能作为认定被告应当向原告缴纳水电费金额的依据。由于原告不能提供证据的举证责任应当由原告承担，故原告主张由被告支付水电费的理由不能成立，不予支持。关于被告未向原告支付水电费是否构成违约的问题，原被告并未约定原告为被告代收代缴相关费用，故被告并未构成违约，原告主张由被告支付欠付水电费的违约金的理由不能成立，不予支持。关于被告辩解的电梯广告、绿化区域停车及其他物业使用人噪声污染等问题，原告可另案主张或向相关主管部门投诉，不属于本案审理范围，本院不予处理。综上，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：一、由被告朱祝英于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告贵州美菊物业管理有限公司2017年1月1日至2017年12月1日物业管理费1555.56元，并支付截止2017年12月1日的违约金208.83元。二、驳回原告贵州美菊物业管理有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告朱祝英负担。本判决为终审判决。审判员  李彦二〇一八年二月十三日书记员  李园