北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初10963号原告（反诉被告）：中国科学院微电子研究所，住所地：北京市朝阳区北土城西路3号，统一社会信用代码：12100000400834434U。负责人：戴博伟，副所长。委托诉讼代理人：张智稀，北京市铭泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志鹏，男，1962年10月10日出生，该所员工，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：北京独门蜜餐饮有限公司，住所地：北京市东城区大取灯胡同2号一幢二层、二幢二层，统一社会信用代码：91110101061309845E。法定代表人：董文达，经理。委托诉讼代理人：李军，北京济和律师事务所律师。原告（反诉被告）中国科学院微电子研究所（以下简称微电子研究所）与被告（反诉原告）北京独门蜜餐饮有限公司（以下简称独门蜜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）微电子研究所的委托诉讼代理人张智稀、张志鹏，被告（反诉原告）独门蜜公司的法定代表人董文达及委托诉讼代理人李军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告微电子研究所向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退承租房屋，并将承租房屋恢复原状；2、判令被告向原告支付承租房屋的租金29万元，水电费9619元，及计算至实际腾房之日的逾期腾房占有使用费，以前述款项为基数，自2020年11月15日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年3月10日原、被告签订《房屋续租合同》，约定被告承租原告所有的位于北京市东城区×××号院东侧平房，承租房屋面积175.1平方米，年租金为274800元。租赁期限自2018年4月1日起至2020年12月31日止。双方约定承租期届满时，被告应搬走被告的物品，在良好、清洁、坚固及维修适宜的状态下将承租房屋归还于原告。2018年4月17日至2018年7月27日北京市政府开展疏解整治工作，承租房屋的部分区域受到影响，但未影响被告实际生产经营。原告基于双方多年的合作关系考虑，同意为被告减免2018年下半年租金，并将2019年1月1日后的年租金调整为145000元。合同于2020年12月31日到期后，被告拒绝履行腾房义务，且至今未给付2019年1月1日至2020年12月31日期间的租金29万元，并拖欠2020年11月初至2020年12月底的水电费共计9619元。为维护原告自身的合法权益，原告诉至法院，诉如所请。被告独门蜜公司辩称：被告不同意原告的诉讼请求。由于原告的过错导致承租房屋二层被拆除，实际租赁面积几乎减半，因此租金应据实计算，且原告依法赔偿给被告造成的损失。另因原告的过错导致承租房屋一层临街开门改为背街院内开门，所以原告应根据其向被告书面确认的减免比例收取租金，即按照每年7.25万元的标准收取。疫情防控措施对被告经营也造成较大影响，依据相关政策及规定，租金应在上述减免基础上适当减少。租赁合同到期后，原告采取阻拦措施导致被告无法腾退、交还房屋，因此原告要求房屋使用费缺乏依据。因原告的行为导致被告产生很多损失，故被告提起反诉：1、判令反诉被告向反诉原告退还押金13500元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失45万元；3、反诉被告赔偿反诉原告物品损失6万元。反诉的事实和理由：2018年6月19日承租房屋二层的违章建筑被相关部门拆除。2018年8月至2020年11月相关部门对承租房屋一层进行疏解整治，导致经营场所由对外开门改为对内开门，上述问题均是反诉被告的过错造成的，给反诉原告造成巨大的经济损失。反诉被告微电子研究所就反诉辩称：不同意全部反诉请求。原告没有找到被告交纳押金的证据，被告应对此举证，否则原告不予认可。被告装修是为了自己正常经营，无权在合同到期后向原告主张，且其负有恢复原状的义务。其装修没经过原告同意，违反了续租合同的约定。另外被告主张的物品损失没有提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告系北京市东城区×××号房屋（161间，建筑面积2445.8平方米）的所有权人。2018年3月10日原、被告签订《房屋续租合同》，原告持有的合同中表述“就乙方向甲方承租北京市东城区×××号院东侧平房一事，订立如下协议”；被告持有的合同中表述为“就乙方向甲方承租北京市东城区×××号院东侧二层小楼及南房二层西房一事，订立如下协议”，除上述内容不一致外，原、被告提交的合同内容均一致。双方的合同中均约定租赁房屋：北京市东城区×××号院东侧平房，建筑面积175.1平方米，但双方均认可实际交付的房屋带有二层违建，共计330平方米。租赁期限自2018年4月1日起至2020年12月31日止，年租金为274800元。被告每年分两次交付租金，除2018年外其应于每年1月1日、7月1日分别交纳半年的租金137400元。关于押金合同约定被告在第一期合同签订后，已向原告缴纳13500元租房押金，作为被告遵守和履行合同内所有义务和规定的保障。如被告在承租期内未违反合同规定，且缴清应付租金，则原告须于承租期届满后五日内无息退还被告所支付的全部押金。在承租期内，若被告拖欠原告费用，或被告违反合同规定，原告有权从押金中扣除相应款项。被告在原租用期间，已经原告同意对上述房屋进行了室内外装修、改造。本延续租用合同期内，被告如需再装修，应征得原告同意，在不危及房屋主体结构及市容、防火等法规的前提下进行。在承租期届满时，被告应搬走属于自己的物品，在良好、清洁、坚固及维修适宜的状态下将承租房屋交还于原告。被告不得以装修费为理由冲抵或减免房租费。2018年4月17日北京市东城区城市管理综合行政执法监察局做出《案件协查函》，表明原告涉嫌在北京市东城区×××号门口的“北门张家饭店”和“独道牛板筋火锅”西侧部分和二层部分存在违法建设，该违法建设用于经营使用，要求针对上述建设的有关是否经规划等问题进行协查。同日北京市规划和国土资源管理委员会向城管执法局发送函件，表示经查位于北京市东城区×××号院1号房、2号房的第二层建筑物未依法取得建设工程规划许可证。2018年6月19日原告向被告发送《关于配合东城区城管部门拆除违建的通知》，表明根据市规划和国土自愿管委会等函件精神，定于2018年6月21日对被告承租的房屋进行违建部分拆除。2018年8月3日原告向被告发送《关于东城区×××号1幢大门的说明》，表明原告于2018年6月23日配合完成了违法建设拆除工作，后续将全力配合整治违法开墙打洞，该单位建议将附图中标记3号位置搭建部分拆除，并预留为进入该房内的大门。2020年11月6日原告向被告发送《缴款通知及不再续租的告知书》，表明因配合整治开墙打洞和背街小巷疏解整治工作，被告经营受到较大影响，且一直未能全面恢复。经被告申请，原告决定将2019年1月1日至2020年12月31日期间的房租减少为年租金145000元，合计租金29万元，要求被告接到通知后于2020年11月15日前缴纳全部款项。租赁期满后，原告将收回租赁房屋，要求被告于2021年1月1日前将租赁房屋区域内的被告物品清空，并确保在房屋原状、结构功能良好、清洁、坚固和安全及维修适宜的状态下将承租房屋交还于原告。2020年12月25日原告向被告发送《到期终止合同的告知书》，表明合同到期之日（即2020年12月31日）起与被告解除《房屋续租合同》，要求被告在收到告知书起7日内给付29万元房租及在收到水电费缴费通知书后7日内支付2020年11月初至12月31日的水电费，还要求被告在租期届满时，将租赁房屋区域内的被告物品清空，并确保在房屋原状、结构功能良好、清洁、坚固和安全及维修适宜的状态下将承租房屋交还于原告。2020年12月7日原告委托北京市铭泰律师事务所向被告发送《律师函》，表明租赁面积175.1平方米，实际使用面积为330平方米，年租金274800元。因配合疏解整治工作，被告经营活动受到影响，原告同意减免2018年下半年的房屋租金，并将2019年1月1日之后的租金减少为年租金145000元，但被告尚未给付。该函件告知被告在收到函件7日内向原告交付29万元房屋租金，到期解除合同，另被告于到期之日起5日内搬离承租房屋，并将房屋恢复原状，确保承租房屋结构功能良好，保证承租房屋清洁、坚固、安全且维修适宜。原告工作人员与被告法定代表人董文达的微信记录显示，原告方曾多次催促被告交纳房租，但被告以一直无法正常营业为由表示拒绝并要求续租三年。原告工作人员表示两年间被告一直在营业，疫情停了俩月。被告提供证人赵长征的证言，欲证实其在2017年11月至2018年3月期间多次装修改造共支付费用45.8万元。赵长征出庭作证称其于2017年11月至2018年疏解整治之前曾给被告做过几次装修，被告法定代表人董文达实际给付其装修费45万元，且均为现金。另双方均认可原告于2021年1月5日将承租房屋张贴封条，原告表示曾通知被告取物品但被告拒绝，被告表示因原告张贴封条故不应向其主张占有使用费。双方亦均认可二层拆违并非全部被拆除，原告表示仅拆除了约20%，被告表示拆除了大约一半，但城管部门表示随时还会拆。被告表示对原告主张的水电费9619元的数额予以认可。本院认为：原、被告双方之间签订的《房屋续租合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方持有的合同内容虽略有不同，但根据合同实际履行情况及双方陈述，可以认定合同中虽约定承租房屋建筑面积175.1平方米，但实际交付的房屋带有二层违建，共计330平方米。现合同已于2020年12月31日到期终止，故被告应按合同约定搬走属于自己的物品，腾退承租房屋。合同虽约定被告在良好、清洁、坚固及维修适宜的状态下交还房屋，但双方并未约定被告到期交还房屋时应将房屋恢复原状，且原告未举证证明原状的具体指向，故本院对其要求被告将承租房屋恢复原状的诉讼请求，不予支持，被告可以承租房屋的现状交还原告。因开墙打洞、违建拆除等因素，原告已自愿为被告减少部分租金，但未体现因疫情影响的因素，故本院根据合同实际履行状况、租金减少情况、被告实际经营情况，酌减对应两个月的租金。按照合同约定被告应于每年的1月1日、7月1日分别交纳租金，但被告自2019年1月1日起未再交纳租金。原告曾于2020年11月6日明确通知被告将2019年1月1日至2020年12月31日期间的房租减少为年租金145000元，合计租金29万元，要求被告接到通知后于2020年11月15日前缴纳全部款项，但被告至今未交纳，故原告要求被告自2020年11月15日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息的诉讼请求，本院予以支持，但需说明的是计算基数为扣除疫情因素后的数额。被告对拖欠的水电费数额予以认可，本院针对原告主张水电费9619元的诉讼请求，予以支持。合同到期后被告仍未腾退房屋，其应支付相应的占有使用费，占有使用费的标准参考年租金145000元予以确认。但2021年1月5日起因原告将承租房屋张贴封条，导致被告无法进入承租房屋，故自该日期起至法院判决其腾退之日期间的占有使用费不应支付。如被告逾期未予腾房应按照上述租金标准继续交纳至实际腾房之日止期间的占有使用费。针对被告的反诉请求，虽然原告不认可被告交纳押金的情况，但根据双方合同记载可认定被告曾在之前的合同履行中向原告交纳过押金13500元，但根据合同约定押金应用于拖欠费用的折抵，故被告要求退还押金的反诉请求，本院不予支持。鉴于双方合同已到期终止，且被告提交的证据不能充分证明其实际装修情况及费用，故本院针对其要求原告赔偿装修损失45万元反诉请求，本院不予支持。被告针对其主张的物品损失6万元未提交证据，亦未提供合法依据，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内被告（反诉原告）北京独门蜜餐饮有限公司携带其物品自其承租的北京市东城区×××号房屋搬离腾退，并将上述房屋以现有状态交还原告（反诉被告）中国科学院微电子研究所；如逾期腾退则按照年租金145000元的标准给付自逾期腾退之日至实际腾房之日期间的占有使用费；二、本判决生效之日起七日内被告（反诉原告）北京独门蜜餐饮有限公司给付原告（反诉被告）中国科学院微电子研究所2019年1月1日至2020年12月31日期间的租金265833元（可用押金折抵上述款项中的13500元，剩余款项为252333元）；三、本判决生效之日起七日内被告（反诉原告）北京独门蜜餐饮有限公司给付原告（反诉被告）中国科学院微电子研究所自2020年11月15日起以265833元为基数按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止期间的利息；四、本判决生效之日起七日内被告（反诉原告）北京独门蜜餐饮有限公司给付原告（反诉被告）中国科学院微电子研究所自2021年1月1日至2021年1月4日期间的房屋占有使用费1611元；五、本判决生效之日起七日内被告（反诉原告）北京独门蜜餐饮有限公司给付原告（反诉被告）中国科学院微电子研究所水电费9619元；六、驳回原告（反诉被告）中国科学院微电子研究所其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京独门蜜餐饮有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2897元，由原告（反诉被告）中国科学院微电子研究所负担197元（已交纳），由被告（反诉原告）北京独门蜜餐饮有限公司负担2700元（本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费4518元，由被告（反诉原告）北京独门蜜餐饮有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐静二〇二一年七月十五日法官助理 刘娅书 记 员 田甜