北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初10562号原告：北京睿晟隆餐饮管理有限公司，住所地北京市石景山区石景山路54号院4号楼1层6-39。法定代表人：王亚军，经理。委托诉讼代理人：安颖，北京冉民律师事务所律师。被告：北京荷华明城实业有限公司，住所地北京市东城区建国门南大街7号。法定代表人：王国泉，经理。委托诉讼代理人：任晶，女，北京荷华明城实业有限公司职员。原告北京睿晟隆餐饮管理有限公司（以下简称原告）与被告北京荷华明城实业有限公司（以下简称被告）缔约过失责任纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人王亚军及其委托诉讼代理人安颖，被告之委托诉讼代理人任晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告返还定金45642元；2、被告赔偿损失141500元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：原、被告于2020年12月28日签订《北京荷华明城大厦租赁意向书》（以下简称《意向书》），约定原告法定代表人王亚军承租位于北京市东城区建国门南大街7号院首层L102A单元房屋，租期自2021年1月15日至2027年1月14日，定金45642元，原告于当日交纳该租金。原告于2020年12月30日与被告签订《商铺租赁合同》，约定租金、物业费等。上述合同签订后，被告以合同要拿回公司盖章为由将合同带走。后被告通知原告交纳租金及物业费，原告支付租金74363.44元、物业费86772.43元。原告于2021年1月8日在被告允许下进入承租单位测量房屋进行设计。原告租赁上述房屋为了经营，并因此与案外公司签订《特许经营合同》，加盟费5万元、空间设计费3万元，加上原告应付未付的5万元加盟费，合计141500元。原告已实际支付设计费3万元，为设计师支付差旅费1500元，并采购装修建材花费6万元。2021年1月19日，被告通知原告房屋租金提升至每月7万元，否则不再将房屋租赁给原告，后明确房屋不再出租给原告并要求原告出具损失清单。原告认为其基于对被告的信任及对已签订合同积极履约的情况下履行合同义务，但被告违背诚信原则，致使合同不成立，其行为给原告造成了损失141500元，被告应予赔偿，并双倍返还定金，被告于开庭前已返还定金45642元，故原告现要求其返还剩余定金45642元。综上，诉至法院。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、《意向书》是双方产生可以缔约信赖的前提，本案中的缔约意向书不具备生效要件，原告的信赖利益没有依据。意向书关于生效条件载明需双方法定代表人或授权代表签字、加盖公司印鉴后生效，被告作为出租方一栏为空，无公章及法定代表人及授权代表签字，可见原被告就签约意向并未达成合意；2、在原、被告对意向书未达成合意的情形下，原告后续的一切行为都是其单方行为，是由于其自身判断失误造成的，由此导致的损失应由其自行承担；3、原告因自身过错行为向被告支付的款项，被告已全部返还，不存在不当得利的情形。被告得知原告的情况后，第一时间告知原告不能签约，且已将款项退回原告处。经审理查明，原告提供《意向书》复印件，约定：1、出租方为被告，承租方为王亚军，承租单元荷华明城大厦首层L102A单元，面积312.84平方米，租期自2021年1月15日至2027年1月14日；2、租金标准与抽成租金较高者为准，基本租金95.9元/平方米/月，每月计3万元，月抽成租金为每月含税营业额的25%（以上租金按建筑面积计，不含物业管理费），物业管理费50元/平方米/月，每月计15642元；3、装修期1.5个月，自2021年1月15日起到2021年2月28日止，装修期内承租方免交租金，但应照常支付物业管理费及相关费用，在租赁合同签订时，承租方应交付首期物业管理费；3、付款方式，押三付三，在签署正式租赁合同3日内向出租方交付三个月的租金及物业管理费，在本意向书签订的同时，承租方向出租方交付一个月的租金及物业管理费的诚意金即45642元作为定金，意向书即生效，否则出租方有权出租该单元，同时记载被告开户行及账户信息；4、交付条件，基本装修，遗留装修；5、承诺，双方承诺，在签署本意向书之前已经依据各自公司章程的规定取得各自内部有权机构的同意和授权，本意向书的签署人有权代表各自公司签署；6、失效和终止，本意向书所有商业条件至2021年1月15日17:00前有效，承租方逾期未签署本意向书，出租方有权调整上述商业条件，且对承租单元不做保留，双方在签订意向书后的5个工作日内就租赁合同协商达成一致并签署，本意向书被最终的租赁合同取代，诚意金自动转为租赁合同首付款一个月的押金。本意向书生效后，如双方未能在5个工作日内签署租赁合同，本意向书自行终止，出租方不予退还承租方所交诚意金；7、生效，本意向书一式三份，出租方执二份，承租方执一份，本意向书自双方法定代表人或授权代表签字、加盖公司印鉴后生效。王亚军在承租方处签字，签字日期为2020年12月28日，出租方处虽文字打印被告名称，但未加盖公章亦无人员签字。王亚军于2020年12月28日向被告转账支付45642元。庭审过程中，双方均确认《意向书》签订方系原告与被告。原告提供《商铺租赁合同》复印件，约定：一、出租房屋情况，1、出租方为被告，承租方为原告，出租房屋位于北京市东城区建国门南大街7号院首层L102A单元，面积312.84平方米，租期自2021年1月15日至2027年1月14日……5、该房屋的公用或何用部位的使用范围、条件和要求以现有装修、附属设施及设备状况分别在本合同《附件（二）》中加以列明，双方同意该附件作为被告向原告交付该房屋和本合同终止时原告向被告返还该房屋的验收依据，双方在此确认，该房屋除附件（二）外，应视为原告以毛坯或空壳状态交付，房屋内部前租户留下的装修不视为由原告所提供……；二、租赁用途，原告在该房屋内经营品牌为ZOOCOFFEE，经营项目为餐饮……；三、租赁房屋交付日期和租赁期限，1、被告应于2021年1月15日前将该房屋交付给原告，被告向原告交付该房屋应提前两日向原告发出书面交房通知，交房通知应载明该房屋“交付日”，“交付日”是指被告在交房通知中载明的与原告办理房屋交接的日期；2、若被告在交付日未能向原告交付该房屋，原告应给予被告三十天的宽限期，在此种情况下，本合同的租赁期限及相关日期均相应顺延，若被告在交付日之后的第三十天内仍未能将该房屋交付给原告，则原告有权以书面形式通知被告立刻解除本合同，被告除需在本合同根据本款被解除之日起三十日内将原告已支付的租赁保证金（不计利息）退还给原告外，不承担任何违约责任……4、原告应于交房通知载明的交付日前往大厦管理处办理该房屋的交接手续，在办理该房屋的交接手续之前，原告应付清根据本合同规定原告于该房屋交付时应支付的所有款项，否则被告无义务将该房屋交付给原告，被告在全额收到该等支付后应向原告交付该房屋，双方签署《房屋交接确认单》，即视为被告已按照本合同规定条件履行了该房屋交付给原告的义务……8、该房屋租赁期限自2021年1月15日起至2027年1月14日止（包含免租期）；四、租金、支付方式和期限，1、双方均同意原告按照基本租金与抽成租金较高者为准……4、租金标准，第一个租赁年度2021年1月15日至2022年1月14日，每月基本租金为30001.36元，月抽成租金为每月含税营业的25%……2、租金支付方式，基本租金按月支付，先付后用，原告须在签订本合同之日起三日内，支付2021年3月1日至2021年3月31日租金30001.36元，后续租金按照季度支付，并须在每个季度的20日前支付下个季度的租金；五、物业管理费支付方式和时间，本合同签署时该房屋的物业管理费按照租用面积每平方米每月50元计算，即该房屋每月的物业管理费为15642元，原告须在签订本合同之日起三日内，支付2021年1月15日至2021年3月31日物业管理费39846.43元，后续物业管理费按照季度支付，并须在每个季度的20日前支付下个季度的物业管理费；六、保证金及其他费用，双方约定，原告应于本合同签署后三天内（但最晚不迟于该房屋交付日前一天）向被告支付房屋租赁保证金，保证金为该房屋三个月租金和三个月物业管理费之和即136930.08元；七、房屋使用要求和维修责任，5、除本合同附件（二）外，原告需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得被告的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应在报请有关部门批准后，方可进行，本合同终止或提前解除时，原告应负责将其增设的附属设施和设备拆除并将该房屋恢复原状，原告亦可委托被告将该房屋恢复原状，但应承担相应的复原费用（费用标准由被告评估确定）；6、原告未事先征得被告或管理公司书面同意，不得擅自或允许他人对该房屋及其装修、附属设施及设备（包括但不限于线路、排水、消防、室内外的外观及现有装潢）进行任何改建、增建或增设。八、装修，除遵循《装修手册》的规定外，原告还同意遵守和服从下列的规定对该房屋进行装修或再装潢或维修……原告必须向政府有关部门提交所有必要的申请及规则，不得在获得所有必要的政府有关部门的批准、执照或许可证及被告或物业管理公司书面批准前，对该房屋进行内部装修、分隔、修建、安装设备或改建……。原告在承租方处盖章，王亚军作为原告代表及保证人在合同上签字，签字日期为2020年12月30日，出租方处虽文字打印被告名称，但未加盖公章亦无人员签字。庭审过程中，被告确认张连正系被告员工，职务为招商经理，同时确认原告出示的《意向书》、《商铺租赁合同》均是张连正手中持有的电子版，且《意向书》是以前的版本。原告申请马亮出庭作证，马亮称是张连正将本案所涉房屋推荐给他，马亮将其推荐给原告，在马亮的介绍下原告签订了《意向书》并于当天交纳了定金，第二天张连正给马亮打电话让其催促原告签订正式的租赁合同，双方就于12月30日签订了《商铺租赁合同》。后张连正把原告盖好章的合同拿走了说七天内盖好被告的公章再给原告，正式合同签订的第二天，张连正让马亮催促原告交纳租金，马亮让其与原告法定代表人自行联系；之后，张连正陪同原告、设计师及马亮至房屋现场量房，量房后张连正跟马亮说被告公章没有盖下来，但未说明原因。在张连正与原告法定代表人王亚军的微信聊天中，2020年12月30日，张连正计算出租金为74363.44元、物业费为86772.43元，要求王亚军支付至被告账户。在张连正与马亮的通话录音中，2021年1月7日，马亮告与张连正沟通第二天原告带设计师现场进行量房；2021年1月16日，张连正说公司有点不太同意，马亮提到原告意向金和合同都签了，你现在说不确定，有点难办；2021年1月18日，马亮再次询问进展，张连正说还在跟领导商量。2021年1月18日，在张连正与王亚军的通话录音中，王亚军问到：“你们领导是要在涨点房租吗”，张连正答到：“他想跟你见面聊聊，看看有没有可能把保底涨一点，他这样的话说服力可能更强一些，这个主要卡在领导那块了”，之后王亚军说到：“能做就做，不能做那你就退我钱，然后补偿我损失我们就不做了”，马亮答到：“退钱没有问题，如果走法律程序各种赔偿什么的，公司没有盖章，如果是针对公司的话也不是特别现实，如果你要这样的话，可能我就自动离职了，然后你们这边可能钱还得不到”。原告于2020年1月7日向被告转账支付租金74363.44元、物业费86772.43元。被告于2021年1月28日将原告已付款项合计206777.87元全部退还，原告庭审中对此予以确认。原告为证明其损失，提供以下证据：1、与上海太映餐饮管理有限公司（以下简称太映公司）签订的《特许经营合同》、设计效果图、汇款凭证、发票，欲证明太映公司委派设计师现场联防后出具设计效果图，原告为此向太映公司支付设计费3万元、为设计师负担差旅费1500元；2、《催款函》，欲证明太映公司基于《特许经营合同》要求原告支付加盟费5万元及违约金4250元，原告未实际支付；3、2020年12月15日取现金10万元的记录、2021年1月9日的送（销）货单、发票，欲证明原告为准备装修，以现金方式支付6万元材料费。以上事实有《意向书》及《商铺租赁合同》复印件、转账记录、微信记录、通话录音、《特许经营合同》、发票、《催款函》、取款记录、送（销）货单及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，被告未签署《意向书》及《商铺租赁合同》，故《意向书》及《商铺租赁合同》未成立。缔约过失责任是在合同未成立、无效、可撤销的情况下，有过错的一方应当承担的赔偿另一方损失的损害赔偿责任。本案中，被告作为出租方，其招商经理张连正向原告提供《意向书》，原告签署并将《意向书》所约定45642元支付至被告账户，后张连正又提供内容完备的《商铺租赁合同》供原告签署，原告签署后亦按其指示向被告账户支付租金及物业费，之后张连正带原告工作人员及设计师进入房屋现场进行量房。本院认为，原告作为房屋承租方，在协议签订过程中，已履行注意义务，并无过错，现由于被告原因导致《商铺租赁合同》最终未能签订成功，被告对此应承担相应的缔约过失责任。被告的辩解没有事实及法律依据，本院不予采信。《意向书》约定：“诚意金45642元作为定金”，结合之后“本意向书生效后，如双方未能在5个工作日内签署租赁合同，本意向书自行终止，出租方不予退还承租方所交诚意金”约定内容，且该数额未超过《商铺租赁合同》中所约定年租金的百分之二十，故本院认为原告所支付的45642元性质为定金。由于被告原因导致合同未能成立，原告有权主张被告双倍返还定金，扣除被告已退还的45642元，原告现要求被告返还剩余定金45642元，有事实及法律依据，本院对此予以支持。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，定金不足以弥补一方违约金造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。本院认为，原告所主张的损失，除设计费3万元及差旅费1500元已实际发生外，剩余5万元加盟费并未实际发生，对于装修材料费6万元，由于原告未提供其与装修公司所签合同，且其提出以现金方式支付与其取款时间无法对应，结合《商铺租赁合同》中有关装修一节的约定，原告对装修事项应审慎决定，故即便原告在本案中存在装修损失，亦应由其自担责任。综上，本院认为，原告现有证据能够证明其产生损失3.15万元，被告返还定金数额足以弥补其损失，故本院对于原告主张被告赔偿损失的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条、第五百八十七条、第五百八十八条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京荷华明城实业有限公司返还原告北京睿晟隆餐饮管理有限公司定金45642元；二、驳回原告北京睿晟隆餐饮管理有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2021元由被告北京荷华明城实业有限公司负担493元（自本判决生效之日起七日内交纳）；由原告负担1528元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 王海超二〇二一年七月十三日法官助理 张 文书 记 员 宋海萌