河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终2005号上诉人（原审原告、反诉被告）：商丘市华仕德商贸有限公司，住所地河南省商丘市梁园区310环岛西侧，统一社会信用代码914114020700902591。法定代表人：王建军，该公司经理。委托诉讼代理人：张永峰，河南卓衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨鹏，男，1989年5月12日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：张彬，河南保航律师事务所律师。上诉人商丘市华仕德商贸有限公司（以下简称华仕德公司）因与被上诉人杨鹏商品房预售合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2021）豫1402民初928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华仕德公司的委托诉讼代理人张永峰，被上诉人杨鹏及其委托诉讼代理人张彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华仕德公司上诉请求：1．撤销河南省商丘市梁园区人民法院（2021）豫1402民初928号民事判决，改判杨鹏向华仕德公司支付购房欠款1,319,566.44元，并赔偿因杨鹏违约给华仕德公司造成的利息损失（自2019年9月16日计算至还清为止）；2．一、二审诉讼费均由杨鹏负担。事实和理由：1．首付比例提高属于正常的商业风险，不属于“情势变更”，一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定，“情势变更”是指合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平，因而允许变更或解除合同的原则。首付比例提高不同于完全不能取得贷款，属于一般性变化而非重大变化，继续履行房屋买卖合同并不会造成买方明显不公平或合同目的无法实现。杨鹏以首付比例提高为由拒绝履行合同，违背了诚实信用原则。2．杨鹏严重违约，一审判决认为双方均不违约错误。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十三条规定，杨鹏应继续履行合同，其拒不办理合同备案及按揭手续，严重违约。3．一审判决支持杨鹏解除合同的反诉请求错误，杨鹏未在法定期限内行使解除权，其解除权已消灭。杨鹏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1．华仕德公司要求杨鹏一次性支付购房款没有法律依据，双方约定的首付款比例为50%。2．华仕德公司构成根本违约，杨鹏要求解除购房合同符合法律规定。根据《中华人民共和国民法典》第四百八十八条规定，承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。杨鹏父亲杨会贤与华仕德公司业务员肖一的电话录音能够证实华仕德公司承诺首付50%购房款，后华仕德公司要求杨鹏支付首付60%购房款，属于实质性变更，华仕德公司根本违约。3．依据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定，本案构成“情势变更”而非“商业风险”，一审判决结果正确。4．杨鹏要求解除合同是在合理期限内。2020年10月28日，杨鹏及其父亲杨会贤在得知首付比例变动时及时与华仕德公司业务员肖一电话联系，其要求解除合同未超过合理期限。华仕德公司向一审法院起诉请求：1．判令杨鹏向华仕德公司支付购房欠款1,319,567元；2．赔偿因杨鹏违约给华仕德公司造成的利息损失（自2019年9月16日计算至还清为止）；3．诉讼费、保全费由杨鹏承担。杨鹏向一审法院反诉请求：判决解除双方的合同，判令华仕德公司退还杨鹏支付的1,362,800元购房款及利息。一审法院认定事实：华仕德公司在位于商丘市，开发中州世贸商城，杨鹏分别于2017年4月21日、4月30月、2018年5月7日认购了中州世贸商城的15＃Ａ56、15＃Ａ55、15＃Ａ57三套房产，双方于2018年5月7日、5月12日、8月25日签订了《选房确认单》，主要约定了“15＃Ａ56建筑面积78㎡，实际成交总价876850元，首付金额446850元，贷款43万元；15＃Ａ55建筑面积83㎡，实际成交总价933850元，首付金额473850元，贷款46万元；15＃Ａ57建筑面积78㎡，实际成交总价872100元，首付金额442100元，贷款43万元；付款方式均为按揭。”杨鹏按约定支付了首付款共计1362800元。华仕德公司于2018年9月28日交付房屋给杨鹏，房屋实际面积分别为15＃Ａ55铺79.21㎡、15＃Ａ56铺79.21㎡、15＃Ａ57铺80.55㎡。华仕德公司于2019年9月16日取得商品房预售许可证。后银行按揭贷款比例由总房款的50%改为40%，双方因下余购房款的支付发生纠纷，提起诉讼。一审法院认为，杨鹏购买华仕德公司开发的中州世贸商城房产，双方签订的《选房确认单》约定了当事人的名称和住所，商品房的具体位置、面积、单价、总房款、付款方式等基本状况，且华仕德公司已经收受了购房款并交付了房屋，具备商品房销售合同的基本要件和内容，华仕德公司、杨鹏构成商品房销售合同关系。《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”本案由于华仕德公司未取得商品房预售许可证双方未正式签订书面商品房销售合同，在华仕德公司取得商品房预售许可证需办理按揭贷款手续时发现，由于银行政策变化仅能办理总房款40%的按揭贷款，双方约定总房款的50%办理按揭贷款的付款方式无法履行，属情势变更的情形。在双方就合同付款方式的变更未能达成一致意见、双方均不存在违约行为的情况下，华仕德公司要求杨鹏一次性付清下余购房款，无合同依据且加重了杨鹏的合同责任和付款压力，于法无据，不予支持。合同继续履行加重了杨鹏的合同责任和付款压力，对杨鹏而言显失公平，杨鹏请求解除合同，符合法律规定，予以支持。合同解除后，双方应互相返还从对方得到的财产。华仕德公司应返还杨鹏已支付的购房款1,362,800元，杨鹏应返还华仕德公司涉案房产。杨鹏要求华仕德公司返还其已支付的购房款1,362,800元的请求，予以支持。但杨鹏请求购房款利息部分，因涉案房屋已经交付杨鹏使用，购房款孳息与房屋使用权益相抵，故对杨鹏该请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法典》第五百三十三条、第五百六十六条之规定，判决：一、解除杨鹏与华仕德公司之间关于中州世贸商城15#A57、15#A56、15#A55的商品房销售合同；二、华仕德公司返还杨鹏1,362,800元购房款，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、杨鹏返还华仕德公司中州世贸商城15#A57、15#A56、15#A55房产，于判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回华仕德公司的诉讼请求；五、驳回杨鹏的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,677元，减半收取8,338.5元，反诉费28,262.4元，减半收取14,131.2元，合计22,469.7元，由华仕德公司负担。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1．华仕德公司与杨鹏是否存在违约行为；2．一审判决解除华仕德公司与杨鹏之间的商品房销售合同、华仕德公司返还杨鹏购房款有无事实及法律依据。关于华仕德公司与杨鹏是否存在违约行为的问题。华仕德公司与杨鹏签订《选房确认单》时，约定银行贷款比例为50%，后因银行按揭贷款比例的变化导致杨鹏贷款比例由50%下降至40%，该变化不可归责于华仕德公司、杨鹏，华仕德公司、杨鹏无法就案涉房屋首付款比例达成一致意见，双方均不存在违约行为。关于一审判决解除华仕德公司与杨鹏之间的商品房销售合同、华仕德公司返还杨鹏购房款有无事实及法律依据的问题。本案中，结合双方签订的《选房确认单》，双方就商品房的具体位置、面积、单价、总房款、付款方式等内容进行了约定，从该《选房确认单》中，可以看出双方约定了总房款的50%办理按揭贷款的付款方式，本案由于华仕德公司未取得商品房预售许可证双方未正式签订书面商品房买卖合同，在华仕德公司取得商品房预售许可证需办理按揭贷款手续时发现，由于银行政策变化仅能办理总房款40%的按揭贷款，双方约定总房款的50%办理按揭贷款的付款方式无法履行，双方就合同付款方式的变更经多次协商仍未能达成一致意见，因不可归责于当事人双方的事由，双方未能订立书面的商品房买卖合同和商品房担保贷款合同。华仕德公司要求杨鹏一次性付清下余购房款，杨鹏要求解除合同及华仕德公司返还其已支付的购房款，结合双方均不存在违约行为，在商品房买卖合同事实上履行不能的情况下，一审判决解除华仕德公司与杨鹏之间的商品房销售合同、华仕德公司返还杨鹏购房款并无不当。综上所述，华仕德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,676.1元，由上诉人商丘市华仕德商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  许长峰审判员  李念武审判员  王颖萍二〇二一年七月十三日二〇二一年七月十三日书记员  潘 贤