贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终6647号上诉人（原审被告）：刘庆宪，女，1954年5月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：贵阳官房承汇物业管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区鹿冲关路欣歆园小区。法定代表人：杨杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴启刚，贵州黔成起智律师事务所律师。委托诉讼代理人：王义奇，贵州黔成起智律师事务所律师。上诉人刘庆宪因与被上诉人贵阳官房承汇物业管理有限责任公司（以下简称官房承汇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初4575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘庆宪上诉请求：1、依法撤销贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初4575号民事判决；2、一、二审诉讼费用由官房承汇物业公司承担。事实和理由：一、官房承汇物业公司在审理中未提供物业服务合同，仅提供了2003年官房承汇在销售期间和后续管理问题由买受人与之签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》。同时，官房承汇物业公司在审理中也未提供调整收费标准的依据及法律法规依据，该公司只提供了自行测算、通知、电话向业主征询等。刘庆宪对官房承汇物业公司所说业主同意物业费收费调整方案过半的依据为电话征询意见提出异议，一审庭审中也有业主提出他们没有接到电话征询也不同意调整物业费的方案，但官房承汇物业公司却把不同意的业主赫然写上去，对此弄虚作假的事实一审不表态回避且间接认可该公司的行为程序合理有据不当。刘庆宪向一审法院提供落款日期为2016年3月18日的欣歆园小区业主委员会告示，该告示明确告知业主，小区业主委员会于2016年元月5日函告官房承汇物业公司必须通过协商与欣歆园签订物业服务合同，按合同约定实施物业服务。根据《贵州省物业管理条例》第四十二条、第六十二条第四款的规定，调整物业服务费是变更物业服务合同中的已约定的收费标准，应按原合同内容的程序进行，官房承汇物业公司未经业委会同意无权擅自变更物业服务中约定的物业服务费收费标准。因此，在官房承汇物业公司拒不签订物业服务合同，也不接受业主委员会的协商通知，且不公布收取支出账目的情形下，刘庆宪在业委会发出告示后，暂缓交物业服务费是合理合法的正当权利。二、一审判决认定官房承汇物业公司与业主签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务，但违反该契约约定的首先是官房承汇物业公司，且该契约所根据的建设部33号《城市新建住宅小区管理办法》已于2007年9月21日被建设部发布的161号令明令废止。该33号令被撤销至今已达十年之久，官房承汇物业公司对契约中已过时的废止的条款及对业主的合理要求既不修改也不撤销，一审法院对这样的契约却认定为合法有效使业主的合法利益受到损害，有失公正。三、官房承汇物业公司未履行《欣歆园小区物业管理公共契约》第十三条的约定，对收取的综合管理服务费年度收支情况张榜公布，接受有关部门和广大住房的监督定期召开住户代表座谈会，且在房屋行政部门下文责令其公布收支的情况下仍不予公布，因此官房承汇物业公司违反合同在先，并违反法规单方面提价，严重侵害了业主的合法权益。综上，一审法院认定事实不清、证据不足，未准确适用法律，损害了刘庆宪的合法权益，请求二审法院依法改判支持刘庆宪的上诉请求。官房承汇物业公司辩称，一、一审判决书第2页所列官房承汇物业公司的诉请时，漏掉了官房承汇物业公司要求刘庆宪支付其所欠物业服务费的利息1135.3元的诉请，而该判决书第5页又对有关利息支付的诉请进行了分析，认为在双方签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》中未对利息进行约定，对该项诉请没有支持。官房承汇物业公司在一审庭审和诉状中均表明了利息主张的诉请，公共契约第12条明确对逾期不交纳物业服务费的每天处以交款额5%的滞纳金。官房承汇物业公司对一审判决有关利息支付的分析认定是有异议的，但考虑到物业公司与业主之间是服务与被服务的关系，所以没有上诉。二、《欣歆园小区物业管理公共契约》是该小区业主与物业公司自愿签订的，内容没有违反法律的强制性规定，双方应当共同遵守。三、关于官房承汇物业公司自2016年1月1日起上调物业服务费的问题。依据2014年7月8日贵阳市发展和改革委员会的文件《关于暂停执行管理制度的通知》，放宽了物业收费的标准，进行市场调节的价格，对收费许可证也不再年审。官房承汇物业公司调整物业费的时候进行了物业的测算，征求了业主的意见，有三分之二的业主在征询意见上表示同意上调物业服务费的收费标准，且同意上调物业费的业主所占的面积也超过了建筑物总面积的一半。因此，官房承汇物业公司上调物业服务费是在合理范围内，有相关的法律依据支持，并经过合法程序确定。官房承汇物业公司向一审法院起诉请求：1、判令刘庆宪向官房承汇物业公司支付2016年1月1日至2017年6月30日期间的物业服务费共计3784.5元；2、判令刘庆宪向官房承汇物业公司支付利息1135.3元；3、刘庆宪承担本案诉讼费、公告费。一审法院认定事实：官房承汇物业公司是位于贵阳市××鹿××路“欣歆园小区”物业服务企业，刘庆宪是该小区F幢1单元1101号业主（该房属多层住宅，房屋面积为142.06㎡），双方于2003年6月14日签订《欣歆园小区物业管理公共契约》，该协议中约定“第一条：经委托，贵阳官房承汇物业管理有限责任公司是本住宅区的物业管理机构，依照国家法律、行政法规对住宅区的房屋公共设施、居住秩序等事务行使管理，住户及物业管理公司必须履行本契约内容。第十二条：按规定向房屋业主、使用人收取综合管理服务费（收费标准详见本手册《综合管理服务费收费标准》）。对逾期不交纳者，每天处以交款额5%的滞纳金。对拒交或无理取闹的，经物业管理公司宣传、劝导无效者，双方可通过法律手段进行解决。入住时按一年收取综合管理服务费。”其中，《综合管理服务费收费标准》规定多层住宅的收费标准为0.5元/㎡/月，高层住宅的收费标准为0.85元/㎡/月，且备注目前为暂定价，最终以贵阳市物价局审定的收费标准执行，暂定价若高于物价局所核标准，多收部分退赔；暂定价若低于物价局所核标准，第二年再作调整。2008年10月29日，贵阳市物价局向官房承汇物业公司颁发《贵州省经营服务性收费许可证》，载明：“收费单位：贵阳官房承汇物业管理有限责任公司；收费项目：欣歆园商住小区物业服务费。多层住宅收费标准为0.65元/㎡/月，电梯住宅收费标准为0.98元/㎡/月”。2014年7月8日，贵阳市发展和改革委员会《关于暂停执行管理制度的通知》,暂停新办、年审《贵州省经营服务性收费许可证》，各收费单位要继续实行收费公示，在收费场所的显著位置设置公示牌，将服务内容、收费标准、批准机关、收费文件的发文字号、12358价格举报电话等内容进行公示。官房承汇物业公司于2002年开始为欣歆园小区提供管理服务，除与小区业主签订有上述《欣歆园小区物业管理公共契约》，未签订其他物业服务合同。官房承汇物业公司主张其于2016年1月1日开始调整了物业服务费标准为步梯房0.97元/㎡/月，电梯房1.48元/㎡/月，并出示了其于2015年12月17日出具的《关于欣歆园小区物业服务费调整的测算公示》（其中载明经测算步梯房的物管费为0.97元/㎡/月，电梯房的物管费为1.48元/㎡/月，执行日期从2016年1月1日执行，并将于2015年12月21日入户征询业主意见）、《关于调整欣歆园小区物业服务费的备案情况说明函》、《关于调整欣歆园小区物业服务费的意见征询表》、官房承汇物业公司于2016年1月10日出具的《关于“欣歆园小区”物业费调整相关情况的说明》（其中载明经过对同意物业费收费标准调整方案业主所代表的建筑面积的计算、统计，同意物业费调整方案业主所代表的建筑面积也已超过小区总建筑面积的一半）。刘庆宪认为，其对官房承汇物业公司的服务不满且对收费标准存在异议，从2016年1月1日起未再交纳物业服务费。双方就物业服务费交纳问题协商未果，官房承汇物业公司遂起诉。一审法院认为，官房承汇物业公司为贵阳市××鹿××路欣歆园小区物业管理服务方，刘庆宪是该小区F幢1单元1101号业主，双方签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》不违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。官房承汇物业公司作为欣歆园小区的物业管理机构，对住宅的房屋公共设施、居住秩序等事务进行管理，刘庆宪作为享受权利及接受服务的业主，亦应当支付相应物业管理服务费。官房承汇物业公司主张自2016年1月1日开始调整物业服务费标准为0.97元/㎡/月，电梯房1.48元/㎡/月，一审法院认为，贵阳市发展和改革委员会发出《关于暂停执行管理制度的通知》，已明确暂停新办、年审《贵州省经营服务性收费许可证》，官房承汇物业公司根据物业成本的提高合理调整物业管理服务收费标准，并进行了测算、业主意见征询、行政备案、通知等，结合物业管理行业规律和物价水平的情况，官房承汇物业公司此次物价调整幅度及程序合理有据，不违反法律的规定，且小区大部分业主已接受并按此标准进行了缴费，刘庆宪拒付物业服务费是对按时支付物业服务费的业主的不公平，并可能使物业公司资金难以周转，从而使物业服务陷入恶性循环。故对于官房承汇物业公司主张刘庆宪支付的物业服务费3784.5元，予以支持。刘庆宪提出官房承汇物业公司非法改变和处分小区业主的公共部分，系另一法律关系，不宜处理，对物业收支账目公布的诉求可通过合理渠道进行主张。至于官房承汇物业公司主张刘庆宪支付的利息1135.3元，因双方签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》中并未有利息的约定，故不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决：一、被告刘庆宪于本判决生效之日起十日内一次性向原告贵阳官房承汇物业管理有限责任公司支付拖欠的物业服务费3784.5元；二、驳回原告贵阳官房承汇物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告刘庆宪负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院查明如下：二审中，刘庆宪向本院提交了二组证据。第一组证据为《欣歆园小区物业费提价调查表》三十张。该三十张调查表署名均为“欣歆园小区业主委员会”，落款日期均为2015年元月，调查表载明“为更好地搞好小区物业建设，督促物业公司依法经营，保障业主合法权益，共建美好家园，欣歆园小区业主委员会，就此次物业费上调（50%）事宜，对各业主进行入户调查，希望得到你的支持”，列有业主姓名、联系方式、同意涨价、不同意涨价、车辆（台）、备注等六项内容。欲证明该组调查表上的业主均不同意物业服务费（包括停车管理费）的收费标准上调。第二组证据为光碟一张，欲证明2016年5月11日住建局的负责人答复欣歆园小区业主，官房承汇物业公司的调价行为是不合法的。经质证，对第一组证据，官房承汇物业公司认为该组证据的调查表是复印件，不予认可调查表的真实性。官房承汇物业公司称，该调查表的落款时间是2015年元月，物业服务费的收费标准上调是在2016年的元月，应当以物业公司调价前的征询业主意见为准。根据《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式也可以采用书面征求意见的形式，而本案物业公司的调价行为是通过书面征求意见的书面业主大会的形式，其形式和程序符合法律规定。对刘庆宪所提到的调价后应当另行签订合同，法律没有该硬性规定且在刘庆宪入住时就相关的物业管理已经签订了公共契约，没有必要再另行由每一位业主与物业公司再次签订书面物业服务合同。对于超过三分之二以上建筑面积和户主决议通过的事项，小区内每位业主均应当按照决议执行。对第二组证据，官房承汇物业公司认为该录音资料内容不能体现录音时间、录音地点以及相关讲话人员的真实身份，对该组证据的三性均不予认可，认为该证据不能达到其证明目的。同时，官房承汇物业公司向本院提交了三组证据。第一组证据为《欣歆园小区接房通知单》及自2016年1月1日之后按照新收费标准交纳物业费的855户业主的交费票据各一份。以上855份《欣歆园小区接房通知单》载明的购房方、房屋坐落等信息与按照新收费标准交纳物业服务费的业主交费票据上载明的受票方名称、房屋坐落信息一致，该855份交费票据载明以上按照新的收费标准交纳物业服务费的交费日期自2016年1月8日至2017年12月17日期间，交费到期日最迟至2017年12月31日。欲证明2002年的时候是官房承汇物业公司与房开商协商的物业服务费的收费暂定价，2003年以后就按照政府定价收取物业服务费，一直到2016年1月1日以后官房承汇物业公司才开始对物业服务费进行调价，且欣歆园小区共1085户业主，自2016年1月1日起，按照新收费标准交纳物业费的业主共855户，该小区已经有超过三分之二以上的业主在按照新的收费标准交纳物业服务费。第二组证据为《贵阳市物业服务企业市场行为监督检查申报表》一份。该申报表公司名称处填写的为官房承汇物业公司，填报时间为2017年8月10日。第一部分为“企业基本情况”；第二部分为“企业管理人员情况”；第三部分为“物业项目具体情况”，其中，“项目开发时间”处填写为“2002年”、“入住时间”处填写为“2002年”，“现收费标准”处填写为“住宅多层0.97元/㎡/月、住宅次高层1.48元/㎡/月”，“2016年收费率”处填写为“83%”、“2017上半年收费率”处填写为“73.64%”，“业委会成立时间处”填写为“2012年6月成立至今未动作，且已过期”；第四部分为“监督检查意见”，其中，“企业所在地住建局审查意见”处盖有云岩区住房和城乡建设局公章，填写内容为“该企业监督检查材料真实、齐备，符合监督检查要求，同意监督检查合格”，“贵阳市物业管理协会意见”处盖有贵阳市物业管理协会公章，填写内容为“符合检查要求，检查合格”，“市住建局审核意见”处盖有“贵阳市住房和城乡建设局检查合格2017年元月—2017年10月”印章。欲证明官房承汇物业公司按照调价后的标准收取物业服务费，已经得到贵阳市住建局××云岩区住建局以及贵阳市物业管理协会的认可且已经办理备案手续，这个申报表列明了欣歆园小区调价后步梯房和高层房的物业服务费收取单价。第三组证据为本院（2017）黔01民终6392号民事判决书复印件一份。欲证明关于物业服务费新的收费标准，本院也在该终审判决书中依据官房承汇物业公司新的收费标准支持了该公司的诉求。经质证，对第一组证据，刘庆宪不予认可，认为即便按照这样算业主同意，也应当有物业服务合同，而官房承汇物业公司没有与其签订的物业服务合同，官房承汇物业公司提交的该组证据的真实性、合法性由法庭进行核实。对第二组证据，刘庆宪认可该组证据的真实性，但认为达不到证明目的。刘庆宪认为地方相关部门对收费价格的批复不能超越法律法规的规定，物业服务费的收费标准上调要通过业主委员会的同意，且本案最关键的还是没有物业服务合同，收取物业费应当以合同为依据，应由广大业主召开业主大会并由业委会代表业主和物业公司签订物业服务管理合同。对第三组证据，刘庆宪认为因官房承汇物业公司对物业服务费的收费标准的上调应当与业委会签订合同，且要经过业委会和业主60%以上的同意，而官房承汇物业公司没有签订合同，就不能强迫刘庆宪接受服务。同时，最高院有关审理物业服务纠纷案件的司法解释第五条规定物业公司违反法律法规调价的，业主提出抗辩的，人民法院应当支持。另查明，二审审理中，刘庆宪认可公共契约是其自愿与官房承汇物业公司签订的，其自2016年1月至2017年6月未交纳物业服务费，称官房承汇物业公司上调物业服务费的收费标准未经过该小区业主大会60%以上业主的同意，未重新签订物业服务合同，官房承汇物业公司无权就是否同意物业费涨价单方面征求业主的意见，如果要交物业费，刘庆宪只同意按照以前的价格来交费。同时，刘庆宪明确其不需要对官房承汇物业公司二审中提供的按新收费标准交纳物业费的交费票据的复印件与原件进行核对，表示都不认可，认为只有合同才能明确双方的权利义务。同时查明，官房承汇物业公司二审中称欣歆园小区业主委员会自2016年6月起至今都未换届选举成功。还查明，官房承汇物业公司一审中提供的贵阳官房房地产开发有限公司于2002年7月19日作出的《关于欣歆园小区委托管理的决定》载明“根据建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》第五条规定，贵阳欣歆园在销售期间和后续的管理问题。经公司董事会研究决定：选聘贵阳官房承汇物业管理有限责任公司进行管理。以满足小区住户对社会化、规范化、专业化的物业管理服务需求。”此外，二审经审理查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于业主应否交纳物业服务费的问题。本案中，贵阳官房房地产开发有限公司于2002年7月19日作出的《关于欣歆园小区委托管理的决定》明确选聘官房承汇物业公司负责贵阳欣歆园小区在销售期间和后续的管理问题，刘庆宪与官房承汇物业公司于2003年6月14日签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》对双方的权利义务进行了约定，故在官房承汇物业公司对欣歆园小区的房屋公共设施、居住秩序等事务进行管理、提供服务的情形下，原判认定刘庆宪作为享受权利及接受服务的业主应当支付相应的物业服务费并无不当，本院予以维持。关于应交纳物业服务费的数额问题。二审审理中，刘庆宪认可其自2016年1月至2017年6月未交纳物业服务费，称官房承汇物业公司上调物业服务费的收费标准未经过该小区业主大会60%以上业主的同意，未重新签订物业服务合同，官房承汇物业公司无权就是否同意物业费涨价单方面征求业主的意见。刘庆宪同时向本院提供了《欣歆园小区物业费提价调查表》一组及录音光碟一张。因本案争议的物业服务费收费标准的上调日期自2016年1月1日起，而刘庆宪二审中提供的三十张《欣歆园小区物业费提价调查表》的落款日期均为2015年元月，官房承汇物业公司对刘庆宪提供的该组调查表的真实性不予认可，称应以物业公司拟调价前通过书面征询的方式征得小区过半数以上业主同意的意见为准。对此，刘庆宪诉讼中又未提供其他直接证据证明其所提供的调查表载明不同意涨价的意见确系业主的真实意思表示，故该组调查表的真实性无法核实。同时，因官房承汇物业公司对刘庆宪二审中提供的录音光碟的三性均不予认可，而刘庆宪诉讼中又未提供其他直接证据对该录音的相关内容进行印证，故仅从该录音无法核实录音时间、录音地点及讲话人的真实身份，该录音证据的真实性亦无法核实。综上，刘庆宪二审中提供的《欣歆园小区物业费提价调查表》及录音光碟均不能达到其证明目的，本院不予采信。本案中，因刘庆宪诉讼中对官房承汇物业公司上调欣歆园小区物业服务费收费标准的合法性提出异议，官房承汇物业公司二审中又补强提供了《欣歆园小区接房通知单》、自2016年1月1日之后按照新收费标准交纳物业费的855户业主的交费票据、《贵阳市物业服务企业市场行为监督检查申报表》等证据。从官房承汇物业公司诉讼中提供的证据来看，该公司具有合法的物业管理资质和收费许可资质。官房承汇物业公司在拟上调诉争的此次贵阳欣歆园小区物业服务费的收费标准之前进行了测算公示，并采取书面形式征询了欣歆园小区业主对于调价的意见，亦按程序进行了行政备案，履行了相关的告知义务。虽然刘庆宪诉讼中对官房承汇物业公司提供的《关于调整欣歆园小区物业服务费的意见征询表》的真实性不予认可，但官房承汇物业公司二审中所提供的与原件核对的交纳物业费的855份票据，可直接证明贵阳欣歆园小区有855户业主自2016年1月1日起先后按照上调的物业服务费的收费标准交纳了物业服务费。因贵阳欣歆园小区现有1085户业主，故该交费票据亦可证明该小区约有78.80%的业主认可了本案所争议的物业服务费的上调收费标准。因此，根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项”、第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”、第三款“业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定,结合本案情况，可认定官房承汇物业公司上调贵阳欣歆园小区物业服务费收费标准的事项作为条例规定的其他事项已取得该小区“双过半数”业主的同意。而官房承汇物业公司二审中提供的《贵阳市物业服务企业市场行为监督检查申报表》可证明官房承汇物业公司上调物业服务费收费标准的行为得到贵阳市住建局××云岩区住建局以及贵阳市物业管理协会的认可且已经办理备案手续。至于刘庆宪诉讼中所提2003年签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》所依据的建设部33号《城市新建住宅小区管理办法》已于2007年9月21日被建设部发布的161号令明令废止，官房承汇物业公司未与刘庆宪另行签订物业服务合同的问题，因自贵阳官房房地产开发有限公司于2002年7月19日作出《关于欣歆园小区委托管理的决定》明确选聘官房承汇物业公司负责贵阳欣歆园小区在销售期间和后续的管理问题至今，官房承汇物业公司一直为欣歆园小区提供物业服务，刘庆宪亦按照电梯住宅0.98元/㎡/月的收费标准交纳了该户2015年12月31日之前的物业服务费，其实际认同了与官房承汇物业公司之间所形成的新的物业服务关系，因此刘庆宪的该项抗辩理由不能成立，本院不予采信。故综合以上情况，原判认定官房承汇物业公司的此次物业服务费上调的程序合理有据，对该公司要求刘庆宪按照调整后的1.48元/㎡/月标准交纳所欠物业费共3784.5元的诉请予以支持并无不当，本院予以维持。另，一审判决对有关利息支付的诉请不予支持，刘庆宪上诉时未对该部分处理提出异议，官房承汇物业公司在一审宣判后亦未在法定期限内提出上诉，故本院对原判有关利息支付诉请的处理予以维持。综上所述，刘庆宪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘庆宪负担。本判决为终审判决。审判长  邱兴权审判员  周 俊审判员  谌致华二〇一八年二月十四日书记员  宋小艳