山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁15民终2929号上诉人（原审被告）：郭连印，男，1955年4月20日出生，汉族，居民，住山东省聊城市东昌府区。被上诉人（原审原告）：郗加强，男，1982年1月19日出生，汉族，居民，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：张茹茹，山东东昌律师事务所律师。原审第三人：郭佃宁，男，1980年5月1日出生，汉族，居民，山东省聊城市东昌府区。上诉人郭连印因与被上诉人郗加强及原审第三人郭佃宁农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2021）鲁1502民初2633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。郭连印上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项之“确认郭增旺与郭连印的农村房屋买卖合同有效”的部分，依法改判确认郭连印与郭增旺系房屋租赁关系。2.本案的诉讼费用由原审原告承担。事实与理由：一、一审法院认定“郭连印将该宅院房屋以23000元的价格卖与本村村民郭增旺，但未办理土地使用权登记手续”及判决书第7页“房屋买卖关系应属有效，虽然未办理土地使用权过户登记，但价款已实际支付完毕，买卖关系成立并有效”，属于认定事实错误。本案的事实是，诉争宅院是村委于七十年代中期安排给上诉人的唯一一处宅院。在我租给郭增旺该宅院前，村委已经给郭增旺安排了两处宅院（其中有其子郭佃宁一处）。国家法律规定，农村居民只能一户一宅，众所周知。对此法律规定，郭增旺和上诉人都是明知的。因此，上诉人不会，也更不可能将村委安排给我的唯一一处宅院卖给郭增旺，郭增旺在已经有两处宅院的前提下，不会，也更不可能再浪费钱买上诉人已经使用多年的旧房，作为他儿子郭佃宁结婚的新房。正是基于远远低于当地农村租用一处宅院的价格，经协商以23000元的价格一次性结清，租给郭增旺长期使用一生（郭增旺要求按活80岁计算，当时郭增旺还开玩笑说他活不到80岁），而不是把该宅院卖给郭增旺的事实，故该宅院的宅基地使用权证始终登记在上诉人名下，从未变更，也不可能变更。郭增旺在世期间及去世后，直至一审开庭审理过程中，及一审判决结论前，其儿子郭佃宁对此不持异议。因郭增旺是租的上诉人的宅院，对此，郭佃宁是明知的，所以郭佃宁没有任何证据和理由向我提出变更土地使用权登记手续的要求。因此，一审仅依据郗加强向法庭提供的上诉人酒后与郗加强的不完整的、刻录复制的光盘通话录音，断章取义，作为主要证据，以及结合部分道听途说而不了解事实真相的证人的传来证明，就主观粗暴的认定我把房子卖给了郭增旺，属于认定事实完全错误，颠倒了黑白，请求二审法院，查清事实，予以改判，以保护上诉人的合法权益。二、一审判决第5页“从郭增旺买房目的来分析，是为儿子结婚之用，按照当地农村风俗习惯，房主不会让他人在自家房宅内结婚，而且郭增旺买房目的郭连印应当知道……郗加强在此房宅内结婚居住，对此郭连印亦应知晓，但并未提出任何质疑，不符合情理”。对于一审以上这样的纯主观的推断判断，没有任何证据证明，且一审时郭佃宁称并未在此宅院结婚，显然是主观臆断。上诉人作为七十年代参军入伍的老共产党员，从不迷信所谓的风俗习惯及陈规陋习。而事实是，郭佃宁并没有在该租用的宅院内结婚。因此，第三人的陈述不能自圆其说。一审认定郭增旺买该宅院的目的是为儿子结婚所用，于事实不符，更没有任何客观证据证明。近二十年来，上诉人一家，一直长期陪儿子居住在青岛，很少回老家。因我把该房长期租给了郭增旺，并一次性收取了租金。对于郭增旺如何使用该房我不很了解，只是后来因宅院内一棵粗十五公分左右，高过屋顶的杨树影响采光，郭增旺争取了我的意见后刨掉了。至于郭增旺是卖或租给了郗加强，在一审诉讼前的郗加强和我通话前，我从未知晓。原告及第三人也没有任何证据证明上诉人知道该事。因此，一审推断，上诉人知道和应当知道该事，既没有任何证据，也不符合事实。一审判决书第5页认定“第三人郭佃宁认可涉案房宅是父亲郭增旺买的为自己结婚所用”。该认定，纯属郭佃宁自证自言，且郭佃宁也并未在此宅院结婚，因此，纯属虚假陈述，法院不应采信。郭增旺把我租给他的房子，在我完全不知情的情况下，私自卖给他人，郭增旺已去世多年，已无法追究他的责任。鉴于一审认定郭增旺已把上诉人所有的宅院卖给了被上诉人郗加强，说明郭增旺（郭佃宁）早已不需要租用该宅院，且一审判定郭增旺与郗加强房屋买卖无效，现我要求收回该宅院的使用权。作为郭增旺之子的郭佃宁理应配合上诉人顺利的把该房宅收回，以告慰其父郭增旺的在天之灵。被上诉人郗加强辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。具体理由如下：一审法院认定郭连印与郭增旺买卖关系成立且有效有事实依据和法律依据。一、郭连印知晓房屋的所属情况。郭连印父母育有四子，因其母亲年事较高，需要孩子轮流抚养，郭连印每年都会回郑家镇郭子祥村居住一段时间照顾其母亲，郭连印曾路过郗加强家门口，双方就房屋买卖及房屋修葺事实交谈过，且郗加强前院就是郭连印大哥郭连勤的房屋，双方还因为郗加强修洗澡间争执过，郭连勤不可能不将房屋的所属情况告知郭连印，综上所述郗加强早已出资购买涉案房屋且占用房屋长达十余年之久，并且对该房屋进行过重大修缮，郭连印理应知道有关房屋的权属情况，但郭连印长期未提出异议，可推定其对郭增旺将房屋转让给郗加强的事实知情且认可，足以证明郭连印已将涉案房屋出卖给郭增旺的事实。二、郭连印在通话录音中也承认已将房屋卖予郭增旺的事实。郭连印作为完全民事行为能力人，其在通话录音中也承认已将房屋卖予郭增旺的事实，郭连印在上诉状中声称郗加强一方在一审中提交的通话录音系其酒后所言、通话录音不完整，该声称与事实不符，郗加强与郭连印通话时，郭连印言语清楚流畅，思维清晰有逻辑，且郗加强提供的通话录音是完整的，不存在删除修改的情况，为证明该情况，郗加强可提供该通话录音的原始载体以证真伪。再者，郭连印在一审中也没有提交相关证据以证实其所述。三、郭连印将涉诉房屋出卖给郭增旺，价款为23000元，该款项为买卖房屋的价款，而非租赁费用。第三人郭佃宁出庭陈述2001年前后，因其要结婚，其父亲郭增旺遂购买郭连印的房屋用作婚房，价款为23000元，后因房屋过旧的原因，郭增旺经介绍又把该房屋出卖给了郗加强。结合2001年前后农村生活条件、经济水平，23000元对于以种地为生并抚养多名子女的郭增旺来说实属巨款，上诉人郭连印说价款为租金且为一次性支付，不符合常理；其次如果涉案房屋系郭增旺租赁的，郗加强更不可能一次性支付20000元从郭增旺处购买该房屋。且结合农村风俗习惯，郭增旺不可能让其儿子在租赁的农村房屋内结婚生子，郭连印也不可能同意郭增旺租房用作婚房，不论结合当时的经济发展水平还是农村风俗习惯，23000元为购房款而非租金，郭连印将房屋出卖给郭增旺而非租赁。四、郭连印将涉案房屋出卖给郭增旺不违反法律、行政法规的强制性规定。经调查核实，涉案房屋并非郭连印唯一的住宅，郭连印尚有别的住宅并且还张贴过出租广告，且现行法律仅对非本集体经济组织成员之间的宅基地房屋买卖行为进行了禁止性规定，并未对同一集体经济组织内的买卖行为进行限制，一户一宅规定属行政调整的范畴，并不影响涉案房屋买卖行为本身的效力。郭连印与郭增旺系同村村民，郭增旺有权购买坐落在同一集体经济组织内的房屋，郭连印认为诉争房屋转让违反一户一宅禁止性规定，无相应的事实和法律依据。五、集体土地使用权证未进行变更不影响买卖合同的成立及效力。集体土地使用权证系行政管理部门颁发的证明土地使用者身份的证明文件，且该证书办理的时间为1997年5月20日，是在郭连印将涉案房屋出卖给郭增旺之前办理的，只能证明2001年前后在出卖该房屋前，该房屋的权属人为郭连印，郭连印有权在2001年左右将房屋出卖给郭增旺。且在一审中郗加强方提交的供电专用收据中显示户名为郭增旺，在该买卖行为中，没有导致合同无效的情形，集体土地使用权证虽未进行变更，但形式的瑕疵并不影响买卖合同实质的效力。六、郭连印的行为有违诚实信用原则。郗加强从郭增旺处购买涉案房屋的时候，郭增旺拿出了郭连印给其出具的收到条，内容大致为“郭连印收到房宅款23000元及房屋的四至、间数”，该收到条郭凤元（系证人刘某的配偶）也看到过。至今离郭增旺从郭连印处购买房屋已有二十年之久，郗加强居住在其购买的涉案房屋中也有十五年有余，郭子祥村现在正在进行房屋确权登记，郭连印为此而不配合确权且否认其与郭增旺之间的买卖合同关系，其目的可想而知，有违诚实信用原则，现如今郭增旺、郭凤云已去世，郭增旺的配偶患病不能正确表达自己的意志，郭连印趁机想要把其与郭增旺之间的买卖关系变更为租赁关系，是法律和道德所不允许的。原审第三人郭佃宁述称：“两处宅院的由来：给我建房结婚的宅院是我的老宅，也是我父母当时结婚居住的宅院。村委是在1984年左右给安排了一处宅院，但是在安排的宅子上建好了房子，后来村委让把老宅的房屋拆掉，因我父亲是共产党员，村委要让党员起带头作用，所以我父亲也起了带头作用，率先把老房屋拆掉（虽然我当时只有4、5岁，但是我是有点记忆的）。拆掉的老房屋也就一直在荒着。到我长大要结婚的时候，我父亲听说本案涉案房屋的原主人要把宅院卖了，我父亲跟我商量要把它买下来给我作为婚房，原因是离我父母的家近。当时我感觉也行，所以父母就给我买下了。后来我对象家听说买了一处旧宅院作为婚房，我对象家不同意（当时涉案房屋并不算旧）。所以我父母在2002年春天又在一直闲置的老宅子上给我建了房子结婚用，至于本案涉案房屋我父母要卖，这事我当时不知道，要是知道的话我也不会让父母卖掉。本案涉案房屋的原主人说是以23000元的价格一次性结清租给我父母，按我父亲活到80岁计算，我不知道这个原房主说这话的时候，动脑子想了没有、计算了没有，我父亲比本案涉案房屋原主人年长几岁，我父亲是1950年出生的，按当时是2001年购买的涉案房屋，计算我父亲那年是51岁。按我父亲活到80岁计算，本案涉案房屋还有29年的使用时间，23000元除以29年等于800（793）元，也就是说平均每年的租金就高达800元每年。而在我的记忆中20年前租一处宅院，每年只需花300-400元左右（到2005年的时候也不超600元/年）。我的父亲也是有文化的人，怎么会花高出一倍的价钱一次性租这么个一处宅院。再说当时若不是我结婚用，我父亲也不会买。当时家里干着小买卖，但是房子够用的，无需花高价钱租房。至于本案涉案房屋的原主人说宅基地使用权证始终登记在本案涉案房屋原主人名下，那是我父母不知他当时把宅基证已办理下来，试问咱们农村有几家办理宅基使用证的。我怀疑本案涉案房屋原主人在把宅院卖给我父母时就已经动了歪心思。当时我父母在卖给郗加强本案涉案房屋的时候，也应向郗加强出示了与本案涉案房屋原主人的买卖签字协议，如果没有买卖协议，只是租赁协议，郗加强怎么会买下本案涉案房屋，而且后来我听我父母说当时也有见证人在场。”郗加强向一审法院提出诉讼请求：1.确认郭增旺与郭连印的农村房屋买卖合同有效，郗加强与郭增旺的农村房屋买卖合同有效；2.郭连印协助郗加强将买卖的房屋确权在郗加强名下；3.本案的诉讼费由郭连印承担。一审法院认定事实：1997年5月20日，郭连印就位于郑家镇郭子祥村南邻郭连芹、北邻郭佃方、东邻胡同、西邻胡同的宅院办理了“集体土地建设用地使用证”，建筑面积105平米。2001年前后，郭连印将该宅院房屋以23000元的价格卖与本村村民郭增旺，但未办理土地使用权过户登记手续。郭增旺购买此宅院房屋系准备给孩子结婚使用，因后来自家建了新宅院，便于2005年将此宅院房屋以20000元的价格卖与来当地打工的郗加强居住，郗加强购买该房屋后便在此结婚、居住生活至今，2012年7月13日又将户口迁移至郭子祥村，但并不属于郭子祥村集体组织成员，后因不符合落户条件又迁出郭子祥村。现因农村办理宅基确权登记，郗加强要求郭连印协助办理过户遭拒，遂向法院提起诉讼。一审法院认为，本案争议焦点是案涉房屋买卖关系的效力问题。本案存在两个买卖关系，包括郭连印与郭增旺的房屋买卖关系、郭增旺与郗加强的房屋买卖关系。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第六十四条规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。根据上述法律规定，郭连印在集体分配的建设用地上建造房屋，设立了物权，对其建造的房屋享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋买卖涉及房屋所坐落的土地使用权转让问题，我国法律明确规定农村宅基地属于村集体所有。农村宅基地的使用权与特定的身份相联系，是本集体经济组织成员所享有的特定权利。同时，农村宅基地具有福利性和保障性，因此法律限制农村房屋的买卖行为，仅限于同一集体经济组织成员间的买卖关系，禁止将农村房屋转让给本集体经济组织成员以外的人。本案中，郭连印与郭增旺均系郭子祥村集体经济组织成员，其房屋买卖关系应属有效，虽然未办理土地使用权过户登记，但价款已实际支付完毕，房屋也已交付多年，买卖关系成立并有效，应予确认。原告郗加强并非郭子祥村民，不享有该村集体经济组织成员的权利，其与郭增旺签订的房屋买卖协议违背了相关法律规定，虽然居住多年，但买卖关系无效，其要求郭连印协助办理房屋确权的请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十九条、第六十四条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决：一、确认郭增旺与郭连印的农村房屋买卖合同有效，郗加强与郭增旺的农村房屋买卖合同无效；二、驳回原告郗加强要求被告郭连印协助办理房屋确权的诉讼请求。案件受理费50元，由原告郗加强负担。二审中，上诉人郭连印提交东昌府区郑家镇郭子祥村现任支部书记郭凤彪的证明一份，拟证明：郭增旺在租用我的房子之前，郭佃宁与郭增旺有两处宅子。被上诉人郗加强质证称：对该证据的证明目的不认可，该证据的出具的时间是2021年5月25日，并没有写明郭连印将房屋出卖给郭增旺时的房屋的情况，且郭增旺拥有几处房屋并不影响其与郭连印之间的房屋买卖的效力。原审第三人郭佃宁质证称：“这个情况是真实的，不用郭连印拿这个证明，我刚才在陈述中也承认我有两处宅院，这两处宅院有一处老宅，闲置很久，在结婚时父亲也是想图省事给买下郭连印的房屋，想省去盖房子的事物。鉴于对象家不同意，后来又在老宅上盖的新房作为结婚用。购买郭连印的房屋后来往外租赁过一段时间，后来就卖给郗加强了。”二审中，被上诉人郗加强提交：一、郭连印住房出租张贴广告纸照片打印件1份，拟证明郭连印在郭子祥村尚有其他住宅，与其在上诉中所称的涉案房屋系其唯一住房不符；二、规划局对郭子祥村房屋确权规划公示图打印件1份，拟证明涉案房屋由郗加强长期居住使用，该房屋现有所属状态与郭连印无关。上诉人郭连印质证称：“我郭连印本人只有一处郭子祥村安排的宅基地，郗加强提供的出租照片是我租厂房的照片，纯属不正当理由。厂房（我在厂房里住）出租我每年回来都张贴，与大队安排的宅院毫无关系。”原审第三人郭佃宁质证称：认可证据的真实性和证据目的。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，郭连印主张案涉房屋是租赁给郭增旺，让郭增旺夫妇住一辈，但未提交充分证据证明自己的主张，且在2001年前后一次性支付租赁费23000元，不合常理。在郗加强居住案涉房屋多年郭连印未干涉的情况下，考虑到2001年左右的物价水平、双方交易数额及郭佃宁的陈述，郭连印与郭增旺之间系房屋买卖关系之事实，能够达到高度可能性，本院对郭连印的主张无法采信。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款的规定，农民一户只能拥有一处宅基地，而第五款规定，农民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。可见，法律并不禁止农民出租、出卖自己的房屋，仅仅是出卖、出租后需承担不被批准宅基地申请的不利后果。另外，农村宅基地具有福利性质，故仅供同一集体经济组织成员之间享有。宅基地受让人可以通过正常的房屋买卖、结婚、遗产继承等方式继受取得宅基地上房屋的所有权。因此，同系郭子祥村村民的郭增旺与郭连印，二人之间的房屋买卖符合法律规定，合法有效。关于宅基地使用权证未更名对房屋买卖合同效力影响的问题。我国对城市房屋的转让确定的是“地随房走”的原则，对农村房屋转让未进行专门立法，也因此未确定类似的原则。虽然城市房地产管理法中“地随房走”的原则不能直接适用于农村房屋的转让，但是鉴于房屋与土地的紧密关系，也即房屋不可能成为“空中楼阁”这一自然属性，农村房屋和其占用范围内的土地也同样不宜隶属于不同的民事主体。由此，可以得出农村宅基地上房屋出卖的、该房屋占用范围的土地使用权也一并转让的结论。加之，郭增旺与郭连印协议时系同村村民，他们之间的宅基地流转仅发生在同一个村集体经济组织内部，郭连印以未变更宅基地使用权为由，请求确认房屋买卖合同无效，缺乏法律规定方面的依据，本院不予支持。综上所述，上诉人郭连印的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郭连印负担。本判决为终审判决。审 判 长  石 鑫审 判 员  孔繁奎审 判 员  郭召勇二〇二一年七月十六日法官助理  李志新书 记 员  王倩倩