重庆市铜梁区人民法院民事判决书 (2021)渝0151民初3854号 原告：郭龙，男，1990年7月15日出生，汉族，住重庆市铜梁区。    委托诉讼代理人：苏元波，重庆巴岳律师事务所律师。被告：王祥玉，女，1970年10月9日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：高小理，重庆泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡应梅，重庆泰和泰（重庆）律师事务所律师。原告郭龙与被告王祥玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭龙及其委托诉讼代理人苏元波、被告王祥玉的委托诉讼代理人高小理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭龙向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房地产买卖及居间合约》；2.判令王祥玉返还定金及购房款160000元；3.判令王祥玉支付违约金82000元；4.判令王祥玉支付居间服务费4200元；5.判令被告支付律师代理费20000元；6.案件诉讼费、保全费由王祥玉负担。事实和理由：郭龙、王祥玉于2021年2月24日签订《房地产买卖及居间合约》，约定成交价为420000元，定金20000元。签订合同后，郭龙如约支付了定金与首期房款共计160000元。双方约定办理产权过户的时间为2021年4月18日，然而由于王祥玉隐瞒涉案房屋存在违章建筑的情形，导致无法办理相关手续。郭龙曾多次与王祥玉沟通，要求其尽快让涉案房屋处于适合办理产权过户的状态，适时郭龙将按照合同支付剩余尾款并配合办理过户手续。至本案起诉时止涉案房屋仍处于查封状态。为了维护自身合法权益，特诉请法院希判决如诉讼请求。王祥玉辩称，郭龙诉称不属实，导致涉案房屋不能过户的原因是郭龙接手房屋后对房屋进行违法改造，双方签订的房屋买卖合同合法有效，请求驳回郭龙的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2021年2月24日，王祥玉(卖方)、郭龙(买方)、重庆市铜梁区鸿逸房屋中介门市部（经纪方）签订《房地产买卖及居间合约》，主要约定，郭龙购买王祥玉所有的位于重庆市铜梁区街道办事处大道号（拓新御府）栋-号（建筑面积52.95平方米，房产证号2019-000）房屋，双方确认权属现状为：该物业处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款。买方愿意待卖方物业注销抵押登记后再办理过户手续；成交价及付款方式：该物业成交价为420000元，买方付款方式为商业贷款，定金20000元，首付款140000元由郭龙在王祥玉预约银行还款当日支付，240000元由郭龙向银行贷款金额，尾款20000元由郭龙在银行预签按揭当天支付；产权过户：银行审批通过或2021年4月18日；经纪方的收费标准及权利和义务：郭龙支付4200元、王祥玉支付4200元；买卖双方约定违约方违约，需赔偿守约方定金的双倍，签合同当天房产证归中介保管。同时，双方就违约责任、合约变更、免责及处理争议方式等进行了约定。2021年2月24日，郭龙转款20000元，王祥玉向郭龙出具收条一张，载明：“今收到郭龙购买房屋定金款，房屋地址：铜梁区街道办事处号（拓新御府）栋-，房产证号：2019-，建筑面积52.95平方米。人民币大写：贰万元整（小写：￥20000.00）.此据 收款人：王祥玉 2021年2月24日”。2021年3月3日，郭龙向王祥玉转款140000元，王祥玉向郭龙出具收条一张，载明：“今收到郭龙购买房屋购房款，房屋地址：铜梁区街道办事处号（拓新御府）栋-，房产证号：2019-，建筑面积52.95平方米。人民币大写：壹拾肆万元整（小写：￥140000.00） 此据 收款人：王祥玉 2021年3月3日”。王祥玉于2021年3月3日将房屋交付郭龙使用，郭龙接手后对已有的玻璃厨房加装防盗网及安装空调外机，遭到邻居投诉、物管劝阻。2021年3月19日，重庆市铜梁区城市管理局向（拓新御府）--（王庭）发出渝铜梁城管违建设责停〔2021〕91号《责令停止违法建设通知书》，载明：“你擅自在重庆市铜梁区街道大道号拓新御府小区--外平台处修建的玻璃厨房未进入规划审批程序，属于违法建筑。现根据《重庆市城乡规划条例》第八十七条第一项的规定，责令你单位立即停止违法建设。并于本通知书送达之日起3日内自行消除在建违法建筑。未停止违法行为或者逾期未消除的，本机关将依据《重庆市城乡规划条例》第七十五条第二款的规定，通知供水、供电、供气、物业服务等企业依法停止供水、供电、供气服务，并提请重庆市铜梁区人民政府责成相关乡镇人民政府（街道办事处）强行制止直至消除在建违法建筑。”同日，重庆市铜梁区城市管理局向重庆市铜梁区龙泽水务有限责任公司送达了《关于函请停止供水服务的函》。     2021年3月22日，重庆市铜梁区城市管理局向区规划和自然资源局送达《限制房地产转让和抵押登记的告知函》，载明：“……请按照《重庆市查处违法建筑若干规定》（重庆市政府令第282号）第十七条第二款的规定，对该房地产转让和抵押登记进行限制。待该房地产违法情形消除并经我局书面告知后，方可解除相关限制。”同日，重庆市铜梁区城市管理局查封了涉案房屋。 双方就拆除涉案玻璃房屋协商未果。2021年5月17日，王祥玉向郭龙发出通知，要求郭龙在收到通知后7个工作日内支付尾款及交易保证金26万元，否则将按合同追究违约责任。2021年5月23日，郭龙因本案纠纷与重庆巴岳律师事务所律师签订《法律事务委托合同》，支付律师代理费20000元。庭审中，郭龙陈述，其买房时查看了涉案房屋，现有的厨房搭建明显，同时该小区亦有类似情况，只是其他住户未将搭建的玻璃进行封闭；其加装防盗网等引起了执法部门的注意；目前已经拆除了装防盗网、空调外机。王祥玉陈述，该房屋系其于2019年3月31日从廖成林处购得，玻璃厨房系廖成林改装，王祥玉居住两年，未被相关部门查处，涉案房屋被查封的直接原因系郭龙加装防盗网和空调外机所致。另查明，涉案房屋已经解除抵押，目前仅被重庆市铜梁区城市管理局查封。上述事实，有原、被告的陈述，《房地产买卖及居间合约》、收条2张、微信支付及银行转账、《责令停止违法建设通知书》、《关于函请停止供水服务的函》及详细信息、《限制房地产转让和抵押登记的告知函》、档案查询、不动产登记查询证明、微信聊天记录、法律事务委托合同、增值税普通发票等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，本案的争议焦点为：涉案《房地产买卖及居间合约》是否应当解除。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，“依法成立的合同，受法律保护。”第五百零九条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，郭龙、王祥玉、重庆市铜梁区鸿逸房屋中介门市部于2021年2月24日签订《房地产买卖及居间合约》，未违反相应法律和行政法规，应为合法有效，各方当事人应当全面履行各自义务，郭龙现以涉案房屋存在违章搭建的玻璃厨房而被重庆市铜梁区城市管理局查封，请求解除该合同的诉讼请求不应得到支持，理由如下：其一，郭龙购买涉案房屋时，已实地勘察了房屋，且知晓已存在玻璃厨房，该玻璃厨房比较明显，其应预见该房屋不排除被有权机关限制交易的可能，同时，其陈述案涉小区亦存在违章搭建的情形，说明其对房屋的基本情况已做了相应的判断才购买；其二，案涉房屋买卖合同于2021年2月24日签订，合同约定王祥玉应保证房产处于抵押无查封状态，该保证应是基于签订合同之时的保证，郭龙接手房屋后，对玻璃厨房加装防盗网及安装空调外机，引起了执法部门的注意，重庆市铜梁区城市管理局并于2021年3月22日查封了该房屋；其三，2021年3月3日，王祥玉已将房屋交付郭龙使用，该查封行为系郭龙控制房屋期间发生，郭龙未举证证明该房屋被查封系王祥玉行为所致，其陈述已拆除防盗网和空调外机，但未举证证明，应承担不利后果；第四，郭龙和王祥玉一致陈述该玻璃房屋可以拆除且拆除后就能办理涉案房屋过户手续，《限制房地产转让和抵押登记的告知函》亦载明“……待该房地产违法情形消除并经我局书面告知后，方可解除相关限制。”，因此，拆除玻璃厨后，合同履行的障碍即可以消除，房屋买卖合同的目的可以完成，不影响合同的效力，亦无解除之必要。郭龙认为拆除玻璃厨房后无厨房可用，并未提供相关证据证明。郭龙要求王祥玉返还定金及购房款160000元、判令王祥玉支付违约金82000元、判令王祥玉支付居间服务费4200元、判令被告支付律师代理费20000元的诉讼请求系基于其第一项诉请，对郭龙的第一项诉请本院未予支持，对郭龙的该部分诉讼请求，本院亦依法不予支持。综上，郭龙的主张，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第三百九十五条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告郭龙的诉讼请求。案件受理费8862元，减半收取计4431元，由原告郭龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。                               审 判 员   唐德波                              二O二一年七月七日 法官助理   谢  东                            书 记 员   王  真     - 1 –