福建省漳州市龙海区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0681民初1823号原告：漳州瑜璟物业服务有限公司，住所地福建省龙海市石码镇新华路117号领秀锦江3幢2A单元，统一社会信用代码91350681561653255W。法定代表人：郑江涛，总经理。委托诉讼代理人：冯夏富，男，1994年3月10日出生，住福建省厦门市集美区，系该公司法务。委托诉讼代理人：郑程文，男，1993年11月23日出生，住福建省尤溪县，系该公司法务。被告：周文滨，男，1971年1月4日出生，汉族，住福建省龙海市。被告：张雅玲，女，1972年4月21日出生，汉族，住福建省龙海市。委托诉讼代理人：周文滨，男，1971年1月4日出生，住福建省漳州市龙海市,系张雅玲丈夫。原告漳州瑜璟物业服务有限公司（以下简称瑜璟物业公司）与被告周文滨、张雅玲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑜璟物业公司的委托诉讼代理人冯夏富、郑程文，被告周文滨（亦即张雅玲委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑜璟物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即向原告支付2020年4月至2020年9月的物业服务费762元及违约金58元（以每月欠缴金额为基数，自每月16日起至实际付清之日止按日万分之三计算违约金，暂计至2021年3月10日）。2、判令二被告立即向原告支付2019年1月至2020年9的公摊水费22元。3、判令二被告立即向原告支付2019年1月至2020年9月的公摊电费727.5元。4、判令二被告立即向原告支付2019年1月至2020年9的自用水费862.45元。5、判令二被告立即向原告支付2019年1月至2020年9的垃圾处理费189元。6、判令二被告立即向原告支付2019年1月至2020年9的消防主机维修费10元。以上物业服务费、公摊水电费、自用水费、垃圾处理费及消防主机维修费共计2573元，违约金共58元，合计2631元。7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2010年12月15日，原告与福建省恒泰衍房地产开发有限公司签订《领秀锦江前期物业服务合同》（以下简称《合同》），由原告对领秀锦江提供前期物业管理服务，合同约定：住宅物业服务费每平方米1元/月；商业住宅服务费每平方米1.5元/月；公共水电分摊费用（公共区域、楼宇内的公共部位照明、清洗和绿化，电梯、水泵、消防等共用设施设备的运行电费及其他公共用电用水的费用开支），由全体业主另行分摊。物业服务费的缴交规律为：交房时预收六个月，此后每月收取一次，业主或物业使用人应于每月15日前缴纳当期的物业服务费。业主未能按时足额缴纳物业服务费的，应按欠费总额每日3‰的标准向原告支付违约金。随后原告经与各业主协商，表决通过住宅物业服务费涨价到每平方米1.2元/月；商业住宅服务费涨价到每平方米2元/月；其他内容与《合同》一致。二被告系领秀锦江8#1305室业主，房屋面积为105.86平方米。被告长期享受着原告提供的物业服务，但却以各种理由拒绝缴纳物业服费及公摊水、电费等费用，经原告多次催讨，仍未支付，原告起诉至法院。被告周文滨、张雅玲辩称：1、原告作为前期物业服务公司手续可能存在不合法。2、原告原法定代表人涉黑，原告无权起诉业主。3、原告不履行合同，长期侵占业主公摊区域为自用，严重侵害业主权益。4、原告一直放任社区内几个严重安全隐患不予解决。5、原告严重不作为，乱作为，没有理由收取物业管理费全额，达不到合同规定要求，必须整改，退还过去交给的部分物业管理费。6、原告违反规定，擅自扩大收费范围、私自提高收费标准或者重复收费。7、原告欠全体业主大量款物。8、原告应退回被告500元的水电押金。原告长期服务不到位，应向被告支付违约金。综上，请求驳回原告不合理的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年12月15日，瑜璟物业公司与漳州恒泰衍房地产开发有限公司签订《领秀锦江前期物业服务合同》，约定由瑜璟物业公司对领秀锦江提供前期物业服务事宜。同时约定：住宅物业服务费1元/月/平方米，商业物业服务费1.5元/月/平方米；公共水电分摊费用由全体业主另行分摊；城市生活垃圾处理费9元/月/户；停车费60元/位/月；具体交费时间为交房时预收六个月的物业服务费，此后每月收取一次，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费。本合同期限自本合同签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。周文滨、张雅玲为领秀锦江8幢1305室业主，房屋建筑面积105.86㎡。2014年3月30日，周文滨、张雅玲与瑜璟物业公司签订《物业管理服务协议》，双方就前期物业管理服务达成协议：高层住宅每月每平方米建筑面积人民币1元；车库物业管理服务费按每年每位每月80元收取；业主应按规定分摊小区公用水、公共用电费用，分摊办法参照主管部门指导规则；本协议自双方签字盖章之日起生效，至业主大会作出选聘或者续聘物业服务企业的决定时终止。《物业管理服务协议》还约定了双方权利义务、物业管理服务内容及标准等事项。2020年9月30日，瑜璟物业公司退出领秀锦江小区管理。以上事实，有双方当事人提供的《领秀锦江前期物业服务合同》、《物业管理服务协议》、《房产/土地使用权权属转移涉税证明》等证据及双方当事人的庭审陈述证实。本案双方当事人争议的焦点主要围绕前期物业服务合同的效力、瑜璟物业公司是否存在违约情形及瑜璟物业公司主张的各项费用应否支持等问题。本院将围绕上述争议焦点逐一认定。1、关于前期物业服务合同的效力问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，瑜璟物业公司与漳州恒泰衍房地产开发有限公司签订《领秀锦江前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为有效，对业主周文滨、张雅玲具有法律约束力。周文滨、张雅玲与瑜璟物业公司签订《物业管理服务协议》，系对前期物业服务合同内容进一步细化及确认。据此，周文滨、张雅玲辩称前期物业服务协议不合法，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。2、关于瑜璟物业公司是否存在违约情形的问题。本院认为，根据双方当事人签订的《物业管理服务协议》约定，瑜璟物业公司为小区业主提供服务范围包括物业公用部位的维修、养护和管理，具体包含公用设施的运行维护、场地的清洁卫生、公共绿化的养护管理、车辆停放管理、装饰装修管理服务等内容。从周文滨、张雅玲提供的照片等证据及证人证言可以证明，瑜璟物业公司存在对小区装修产生的废弃物清理不及时、对商场装修过程中违反有关规定未及时进行劝阻、制止等违反合同约定的情形。周文滨、张雅玲辩称瑜璟物业公司原法定代表人涉黑，原告无权起诉业主。经查，瑜璟物业公司原法定代表人黄玉云涉强迫交易罪系发生于2018年9月以前，与瑜璟物业公司主张的2019年1月之后的各项服务费用并无关联，且瑜璟物业公司并未涉嫌犯罪，瑜璟物业公司作为物业服务合同的一方当事人有权提起本案诉讼。3、关于瑜璟物业公司主张的各项费用问题。（1）物业服务费及违约金。瑜璟物业公司主张周文滨、张雅玲支付2020年4月至2020年9月的物业服务费762元，周文滨、张雅玲辩称物业服务费应按每月每平方米1元计算，且物业费不应当支付。本院认为，双方签订的《物业管理服务协议》约定高层住宅物业服务费每月每平方米1元，周文滨辩称未在2014年3月30日的《调整物业服务费书面征求意见表决票》上签名，但其之后缴交物业服务费至2020年3月的行为表明了对物业服务费调整至每月每平方米1.2元并无异议。周文滨、张雅玲房屋面积105.86平方米，每月应缴物业服务费127元，2020年4月至9月共计6个月物业服务费为762元。综合考虑瑜璟物业公司在提供物业服务过程中存在违约情形，本院酌情确定周文滨、张雅玲应支付瑜璟物业公司物业服务费610元（762元×80%）。瑜璟物业公司主张的违约金，本院不予支持。周文滨、张雅玲辩称的违约金，缺乏合同依据，本院亦不予支持。（2）公摊水费、电费。瑜璟物业公司主张2019年1月至2020年9月的公摊水费22元、公摊电费727.5元，并提供公摊水费、电费的缴款发票、计算明细及文件依据（漳物协[2010]11号《漳州市住宅区水电公摊指导规则》），该主张合法有据，本院予以支持。周文滨、张雅玲辩称水电费公摊不合理，但未提供相反证据予以反驳，本院不予采信。（3）自用水费。瑜璟物业公司主张2019年1月至2020年9月的自用水费862.45元，周文滨、张雅玲对此没有异议，本院予以确认。（4）垃圾处理费。《领秀锦江前期物业服务合同》约定城市生活垃圾处理费9元/月/户，瑜璟物业公司提供的水费票据上显示的单价也是9元。瑜璟物业公司据此主张2019年1月至2020年9的垃圾处理费189元，合法有据，本院予以支持。（5）消防主机维修费10元，瑜璟物业公司在诉讼中自愿放弃该项请求，本院予以准许。（6）瑜璟物业公司同意退还周文滨、张雅玲水电费500元、停车费329元，本院予以确认。综上所述，本院认为，瑜璟物业公司与漳州恒泰衍房地产开发有限公司签订《领秀锦江前期物业服务合同》、瑜璟物业公司与周文滨、张雅玲签订《物业管理服务协议》，合法有效，双方当事人应按约定履行权利义务。瑜璟物业公司在提供物业服务过程中存在违约情形，本院基于公平原则酌情减少其物业服务费。周文滨、张雅玲应当支付瑜璟物业公司物业服务费610元、公摊水费22元、公摊电费727.5元、自用水费862.45元、垃圾处理费189元，合计2411元。瑜璟物业公司应退还周文滨、张雅玲水电费500元、停车费329元，合计829元。上述款项互抵之后，周文滨、张雅玲应当支付瑜璟物业公司1582元。瑜璟物业公司超过上述金额的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因本案法律事实发生于2020年12月31日以前，故应适用《中华人民共和国民法典》颁布之前的法律及司法解释的规定。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周文滨、张雅玲应于本判决生效之日起十日内支付原告漳州瑜璟物业服务有限公司物业服务费等各项费用共计1582元。二、驳回原告漳州瑜璟物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由原告漳州瑜璟物业服务有限公司负担10元，被告周文滨、张雅玲负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  严美玲二〇二一年七月十二日书记员  郑 莹