重庆市武隆区人民法院 重庆市武隆区人民法院民事判决书 (2020)渝0156民初3159号     原告：张弘，女，1976年8月17日出生，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：杨永龙，重庆隆腾律师事务所律师。被告：重庆尚廷房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆区凤山街道建设中路172号3-1，统一社会信用代码915002325789547672。诉讼代表人：周锋，重庆尚廷房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：付圆圆，重庆天亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐斯诗，重庆天亿律师事务所律师。原告张弘与被告重庆尚廷房地产开发有限公司（以下简称“尚廷公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法由审判员王梅适用简易程序于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告张弘及委托诉讼代理人杨永龙，被告尚廷公司的委托诉讼代理人付圆圆、唐斯诗到庭参加了诉讼。因案情疑难复杂，不宜适用简易程序进行审理，本院于2020年12月28日将本案转为普通程序审理，由审判员王梅担任审判长，与人民陪审员李春华、人民陪审员徐自权组成合议庭，共同负责对本案的审理，并于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告张弘的委托诉讼代理人杨永龙，被告尚廷公司的委托诉讼代理人付圆圆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张弘向本院提出诉讼请求：1.请求被告立即为原告办理坐落于重庆市武隆区房屋的房地产权证书；2.案件受理费由被告承担。庭审中，原告增加三项诉讼请求：1.确认案涉房屋的商品房买卖合同有效；2.确认原告对案涉房屋享有物权；3.确认原告对案涉房屋具有购房者资格。事实及理由：原、被告于2015年8月25日签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告将坐落于重庆市武隆区房屋一套（建筑面积74.29平方米，套内建筑面积65.98平方米），以150000元的价格转让给原告，原告于2015年8月26日支付了全部购房款150000元，并于2015年9月2日经过小区物管公司接房并占有房屋。该商品房买卖合同的补充协议约定：甲乙双方签署合同之日起，三年内甲方无条件向乙方提供房产证（办证费用由甲方支付）。法院作出的（2016）渝0232民初3275号民事判决确认原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》有效，不存在恶意串通损害第三人的利益，也不存在依法可以撤销的情形。现被告进入破产程序，尚廷公司管理人《债权审查意见书异议回复》认为：申报人按照市场价补足370030元后，管理人提请债权人会议核查，经债权人会议核查无异议的，管理人将在人民法院对申报人的物权权利予以确认后，由管理人协调统一办理房产证；管理人同时提出对回复意见有异议的，可在收到本回复意见后的15日内向人民法院起诉。原告于2020年9月25日收到《债权审查意见书异议回复》，对该回复表示异议，合法有效的商品房买卖合同应受到法律的保护，管理人提出的补足房款的理由没有任何事实和法律依据，原告具有依法取回权，要求被告依法为其办理房屋房地产权证书，其办证费用由被告承担。原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼，请求支持原告的诉请。被告尚廷公司辩称，1.原告与尚廷公司签订的《重庆市商品房买卖合同》属于双方恶意串通，损害第三人利益的无效合同。原告签订的合同房屋售价2632.73元/平方米，属于明显低价。原告作为完全民事行为能力人，明知尚廷公司出售房屋价格明显低于市场价，仍出资购买，与尚廷公司签订不真实的商品房买卖合同，损害了尚廷公司全体债权人的利益，应当被认定为无效；2.根据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，民事活动应当遵循自愿、公平等价有偿、诚实信用的基本原则。原告明知购买房屋的价格低于市场价格，尚廷公司处于危困的状况，而低价购买案涉房屋，违反了民法通则的基本原则，应给予否定的法律评价；3.案涉房屋尚不能办理房地产权证，案涉楼盘“鑫源仙居”未办理竣工验收手续，尚不能办理不动产权证。综上，原告的诉请请求没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告张弘围绕诉讼请求依法提交了下列证据：(2016)渝0232民初3275号民事判决、《重庆市商品房买卖合同》、专用收据（装修保证金、物业管理费、除渣费、办证工本费等）、客户付款回单四张、债权审查意见书异议回复，被告尚廷公司向本院提交了下列证据：销售底价表、已申报住宅债权人购房价格统计表、土地挂牌出让公告供地结果信息、（2016）渝0232民初2155号民事判决书、尚廷公司的账户明细、冉进华债权申报登记表、债权审查意见书异议回复、谭荣账户交易明细、李茂怀交款900000元的说明、关于竣工验收情况查询的回复，前述证据经本院质证审查，具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月25日，尚廷公司为甲方与张弘为乙方签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定甲方将位于原重庆市武隆县房屋出售给乙方，商品房建筑面积74.29平方米，房屋价格为150000元，付款方式为乙方于合同签订当日付清全部房款150000元，本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担，双方还对其他事项进行约定。该合同甲方处加盖尚廷公司合同专用章，乙方处由张弘签名捺印。2015年8月，张弘通过案外人李茂怀将房款150000元支付给尚廷公司，尚廷公司向张弘出具购房款收据，并加盖尚廷公司财务专用章。同日，双方达成合同补充协议，“甲乙双方签署合同之日起，三年内甲方无条件向乙方提供房产证，如没按期提供房产证，甲方向乙方3倍返还购房款和装修费用（办证费用由甲方支付）。”2015年9月，张弘接房后，将案涉房屋装修并入住。另查明，2019年9月20日，本院作出（2019）渝0156破申4号民事裁定，裁定受理重庆市南浦建筑工程有限公司申请尚廷公司破产清算。2020年5月9日，本院指定重庆天亿（涪陵）律师事务所为尚廷公司的管理人。2020年6月，原告张弘向尚廷公司管理人申报债权，管理人作出债权审查意见书，要求原告按照市场价值补足370030元，原告对此提出异议，管理人于2020年9月14日作出（2020）尚廷破债审异字第164号债权审查意见书异议回复，对原审查意见予以维持，认为原告低价购房存在恶意串通损害第三人利益的行为，要求原告补足购房款370030元。2020年10月9日，原告张弘起诉来院，提出如前请求。还查明，2015年8月24日至2015年9月13日，案外人李茂怀分四次转款900000元给被告，该款项中包括张弘支付的购房款150000元。再查明，案涉房屋尚未通过建设工程竣工验收备案登记，亦未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，普通破产债权确认纠纷系对于普通债权人申报的债权是否存在、债权数额以及有无担保等事实予以确认的纠纷。本案中，原告诉请要求确认合同效力并履行合同，其基础法律关系为房屋买卖合同纠纷，并非属于对债权进行确认，故本案案由为房屋买卖合同纠纷。根据原、被告的当庭陈述和审理查明的事实，本案的争议焦点为本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是否有效；二、原告请求判决确认其具有购房者资格，享有房屋所有权是否应予支持。三、在破产程序中，原告要求被告继续履行合同，协助办理房地产权证的请求是否应予支持。关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。被告尚廷公司以属于明显低价，双方恶意串通，损害第三人利益为无效合同的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；……”的规定，若被告尚廷公司认为原、被告签订的买卖合同所约定价款属于明显低价，其享有的系撤销权，而撤销权的基础为合同有效，因此，对被告尚廷公司的此项抗辩意见不予采信。且被告尚廷公司未提交证据证明原、被告在签订《重庆市商品房买卖合同》时尚廷公司存在经营困难，恶意销售的证据，应当承担举证不能的法律后果。故此，对原告张弘主张确认双方签订的《重庆市商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点二。原告已作为购房者与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，无需法院确认其享有购房者资格。因本案争议房屋系不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。”之规定，不动产权属状况原则上应当以不动产登记薄记载的内容为准。本案中，因案涉房屋并未经过竣工验收，也未取得房地产权的初始登记，在案涉房屋权属尚未办理产权登记至原告名下时，原告主张确认案涉房屋归其所有缺乏法律依据，对其提出的该项诉请本院不予支持。关于争议焦点三。其一，案涉房屋至今未办理竣工验收备案登记，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，工程竣工验收合格是商品房交付的强制性法定条件，未经竣工验收的房屋不符合交付条件。债务企业进入破产程序实质上构成阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由，并且被告进入破产程序后房屋仍未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”涉案商品房买卖合同虽然有效，但是属于法律上或者事实上不能履行的合同，原告作为债权人可以向被告的管理人申报其他相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利。其二，原告的诉讼请求属于个别清偿请求，有违破产程序的相关制度。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”，而公平清理破产企业的债权债务系破产程序的基本宗旨。本案中，被告进入破产程序后，原告起诉请求办理房屋产权证，系通过诉讼方式提出清偿债务的权利主张，属于对其进行个别清偿的诉讼请求，与前述破产程序的宗旨和相关规定均不符。综上，原告未取得涉案房产的所有权，本院对于原告请求被告为其办理案涉房屋的房屋产权证的请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第七十四条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告张弘与被告重庆尚廷房地产开发有限公司于2015年8月25日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效；二、驳回原告张弘的其余诉讼请求。本案案件受理费3300元（原告已预交），由原告张弘负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。  审  判  长    王  梅人民陪审员    李春华人民陪审员    徐自权   二〇二一年七月二十三日 法官 助 理    谭  鹏书  记  员    颜  益 1