广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终1803号上诉人（原审原告）：卢伯荣，男，1993年8月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：潘世发，广东合誉律所事务所律师。委托诉讼代理人：潘梓航，广东合誉律所事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远联投置业有限公司，住所地广东省清远市清城区龙塘镇广清大道759号米娅新城阿尔勒中心十幢1-2层商业号二层自编号201室。法定代表人：范小冲，董事长。委托诉讼代理人：李娟，广东凡立律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉雯，广东凡立律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：阳光壹佰物业发展有限公司清远分公司，住所地广东省清远市清城区龙塘广清大道759号米娅新城阿尔勒中心十一幢-2层商铺02号。负责人：费晓林。原审第三人：招商银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区华穗路5号。负责人：杨法德，行长。委托诉讼代理人：廖婧婧，女，该行职员。委托诉讼代理人：曹俊丰，男，该行职员。上诉人卢伯荣与被上诉人清远联投置业有限公司，原审第三人阳光壹佰物业发展有限公司清远分公司、招商银行股份有限公司广州分行商品房预售合同纠纷一案一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初9634号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢伯荣的上诉请求：一、撤销原审判决，改判支持卢伯荣的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由联投公司负担。事实与理由：一、本案买卖合同约定的交房日期是2019年12月31日，联投公司确认通知卢伯荣收楼的时间是2020年7月5日，联投公司逾期交房是既定事实，无论买卖合同解除与否，联投公司均应向卢伯荣支付逾期违约金。一审法院已查明联投公司逾期交房的事实，但不判决联投公司承担支付逾期交房的违约金，明显不公。二、按照案涉合同的约定，联投公司已逾期交房超过180天，卢伯荣有权解除合同。且卢伯荣已按合同的约定履行通知解除合同的义务，因此卢伯荣的主张应予支持。但一审判决论述按补充合同附件十一的约定视为卢伯荣已收房，适用合同条款错误。三、阳光100物业管理处就是联投公司在涉案楼盘的办公场所，卢伯荣于2020年6月29日现场送达了《解除合同通知书》，应视为送达给联投公司。此外，联投公司发出《交付通知书》的地址是阳光100物业管理处，房屋交付地点也是阳光100物业管理处，因此阳光100物业管理处应视为联投公司的办公场所。卢伯荣到阳光100物业管理处现场送达解除合同通知的行为，应视为送达给联投公司。联投公司答辩称：1、涉案房屋所在楼栋已2020年6月23日取得竣工验收备案表。2020年6月22日取得房屋建筑面积测绘成果报告书，也就是在2020年6月23日前，已经符合了合同约定的交付条件，合同涉案房屋的符合交付条件的日期并未超过180天，且联投公司于2020年6月30日，已经向上诉人邮寄交付通知书，通知卢伯荣于2020年7月5日收楼，在此期间联投公司并没有提出任何形式的异议。根据合同附件11补充协议第十条第二项的约定，视为卢伯荣已经收楼，卢伯荣的约定解除权不成就。故一审法院裁判合同不应解除，认定事实清楚，适用法律正确；2、卢伯荣也无权行使法定解除权，该涉案房屋已经符合了房屋的交付条件，卢伯荣的购房目的可以实现，联投公司并不构成根本违约行为，故卢伯荣也不应当享受享有法定解除权；3、联投公司也并没有收到卢伯荣声称于2020年6月29日送达的解除合同通知书。阳光壹佰物业发展有限公司与阳光壹佰物业发展有限公司清远分公司是不同的法人主体，两间公司的实际办公场所及注册地址都是相互独立的，从卢伯荣拍摄的图片中也可以看出，并没有任何悬挂有关联投公司的标志，其解除合同通知书更加没有送达至联投公司，卢伯荣认为其将解除合同通知书送达至阳光壹佰物业管理处，至少构成表见代理，送达效果应当及于联投公司也是没有任何事实和法律依据的。双方之间签订的商品房买卖合同预售中没有任何一处约定，联投公司的通讯地址为阳光壹佰物业管理处，联投公司也有自己的办公场所，故卢伯荣的说法是没有任何法律和事实依据的。综上请求法院驳回卢伯荣全部的上诉请求。此外，我方有收到该通知书从卢伯荣提交的证据也显示，其在收到我方的交付通知书之后，也有前去现场验收楼房。更证明了卢伯荣在当时是没有解除合同的意向。阳光壹佰物业发展有限公司答辩称：我方对一审判决认定事实部分有不认可之处是没有收到卢伯荣所说的解除合同通知书。他提供的图片除了通知书上有日期，其他没有一处显示图片拍摄的日期，解除合同通知书也是卢伯荣单方制作并没有阳光壹佰任何工作人员出现及签名及签收，所以我方认为不能证明我方收到通知书。招商银行股份有限公司广州分行没有提交书面答辩意见。卢伯荣向本院提出诉讼请求：一、判令解除卢伯荣与联投公司于2017年11月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其合同附件；二、判令联投公司向卢伯荣返还购房款996821元及利息（至2019年8月19日，利息为41601.75元，详见后附利息计算表；2019年8月20日后的利息，以购房款921821元为基数从2019年8月20日起计，同时以购房款75000元为基数从2019年9月1日起计，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计至购房款返还之日止）；三、判令联投公司向卢伯荣支付逾期交付违约金99682.1元（按照全部房价款的10%计算）；四、判令联投公司向卢伯荣赔偿签约服务费1750元；五、判令联投公司协助卢伯荣办理住宅专项维修基金、契税的退费手续；六、判令联投公司赔偿卢伯荣已支付的按揭贷款利息（计至联投公司实际返还全部房款之日止，暂计至2020年7月18日已付利息合计62917.3元）；七、判令联投公司向卢伯荣支付卢伯荣向招商银行股份有限公司广州分行提前还款的违约金（按剩余未还贷款金额×1.5%计算，暂按2020年7月18日剩余未还贷款金额582607.05元计算，提前还款违约金为8739元）；八、判令本案的诉讼费用由联投公司承担。原审法院认定事实：2017年11月6日，卢伯荣（买受人）与联投公司（出卖人）签订了一份《商品房屋买卖合同（预售）》及其合同附件，合同约定：卢伯荣向联投公司购买位于清远市清城区（xx房屋，总价款为99x21元，建筑面积为92.71平方米，套内建筑面积为75.88平方米，买受人应于2017年11月6日前支付首期房款x21元，余款59600x元向招商银行股份有限公司广州分行申请贷款支付。合同第九条约定商品房的交付条件：“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”合同第十一条约定交付时间为：“出卖人应于2019年12月31日前向买受人交付该商品房。”合同第十二条约定逾期交付的责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。……（2）逾期超过180日［该期限应当与本条第（1）项中的期限相同］后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起。按照同期贷款利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。……。”合同第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”合同第二十九条约定：“本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。本合同及附件共54页，一式5份，其中出卖人2份，买受人1份、清远市房产交易中心不动产中心2份、按揭银行1份。合同附件与本合同具有同等法律效力。”合同附件十一《补充协议》第四条第1点约定：“如该商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人通知的收楼日为交楼日期，如自出卖人书面通知之日起7日内买受人未能办理有关手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。”《补充协议》第四条第7点约定：“因不可抗力或因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线工程突然事件处理，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大政府活动（如重大国际因内会议、国家庆典、重大国际国内运动会）、政府宣布的紧急状态，或政府部门通过审批的规划变更、设计变更，导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，无须承担因此逾期交房的违约责任；但是，双方协商同意解除合同或变更合同的除外。”《补充协议》第四条第8点约定：“依据买卖合同第十二条约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过180日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第181日起30日内作出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃买卖合同第十二条所约定的退房权利。”签订合同后，卢伯荣向联投公司支付首期款400821元，剩余房款596000元由卢伯荣向招商银行股份有限公司广州分行办理按揭贷款并于2018年9月26日支付给联投公司。卢伯荣首期款具体支付情况如下：1、2017年10月5日支付50000元；2、2017年10月9日支付50821元；3、2018年4月9日支付75000元；4、2018年10月6日支付75000元；5、2019年4月8日支付50000元；6、2019年4月9日支付25000元；7、2019年8月31日支付75000元。根据卢伯荣提供的还款记录显示，截至2020年7月18日，卢伯荣已归还本金13392.95元、利息62917.30元，尚欠贷款本金582607.05元。根据招商银行股份有限公司广州分行确认，截至2020年10月21日，尚欠贷款本金580560.92元，每月还款金额为3527.47元，卢伯荣仍正常还款。卢伯荣提供了解除合同通知书、照片及EMS邮单，予以证明2020年6月29日在阳光壹佰物业发展有限公司清远分公司办公室现场留置《解除合同通知书》，予以解除卢伯荣与联投公司签订的《商品房屋买卖合同（预售）》，另外在2020年7月19日通过邮政特快专政向联投公司邮寄《解除合同通知书》，已于2020年7月21日邮寄送达给联投公司，予以解除卢伯荣与联投公司签订的《商品房屋买卖合同（预售）》。联投公司否认收到2020年6月29日留置的《解除合同通知书》。卢伯荣提供了《住宅专项维修资金登记簿》及税收完税证明，予以证明卢伯荣交纳涉案房屋住宅专项维修基金2317.75元及缴纳契税13717.72元。卢伯荣提供了《招商银行信用卡对账单》，予以证明卢伯荣支付签约服务费1750元。联投公司否认收到该费用1750元。根据上述《招商银行信用卡对账单》显示，卢伯荣于2017年10月9日支付给广州安盈顾问有限公司签约服务费1750元。联投公司提供了交付通知书及顺丰快递邮单，予以证明联投公司于2020年6月30向卢伯荣邮寄送达交付通知书，通知卢伯荣于2020年7月5日收楼，已于2020年7月1日邮寄送达给卢伯荣，但卢伯荣没有收楼。涉案房屋所属楼栋于2020年6月23日取得竣工验收备案表，于2020年6月22日取得《房屋建筑面积测绘成果报告书》。原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及其合同附件，其内容是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行合同义务。卢伯荣已向联投公司付清购房款996821元，联投公司依约应于2019年12月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的涉案房屋交付给卢伯荣。涉案房屋已于2020年6月23日取得竣工验收备案表，于2020年6月22日取得《房屋建筑面积测绘成果报告书》，已符合合同约定交付条件，联投公司于2020年7月1日邮寄送达《交付通知书》给卢伯荣，通知卢伯荣于2020年7月5日收楼，卢伯荣没有收楼，但按照合同附件十一《补充协议》约定则视为卢伯荣已收楼。卢伯荣于20x月29日留置《解除合同通知书》在阳光壹佰物业发展有限公司清远分公司办公室，联投公司否认收到该通知书，而且卢伯荣留置地址并非联投公司办公场所，故应视为卢伯荣并未送达该《解除合同通知书》给联投公司。而卢伯荣于2020年7月19日通过邮政特快专政向联投公司邮寄送达《解除合同通知书》，并于2020年7月21日送达给联投公司。卢伯荣在向联投公司发出解除合同通知时，涉案房屋已符合合同约定的交付条件，并且此前联投公司已向卢伯荣送达了收楼通知书，故联投公司的购房目的可以实现，联投公司逾期交楼的违约行为不影响联投公司合同目的实现，不构成根本违约，故，对于卢伯荣主张解除其与联投公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其合同附件的诉讼请求，依据不足，不予支持。鉴于对卢伯荣主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及其合同附件的诉请不予支持，故，对于卢伯荣的其他诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：驳回卢伯荣的诉讼请求。案件受理费15704元，减半收取计7852元，由卢伯荣负担。本院二审期间，招商银行股份有限公司提交的证据如下：个人贷款还款账单，证明内容：作为还贷的情况；判决书是开发商逾期交房的证明。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，在饶x刚、温x梅诉联投公司案[案号：（2020）粤1802民初2055号]中，饶x刚、温x梅的诉讼请求是：一、解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；二、判令联投公司收到购房款之日起，按不低于中国人民银行分布的同期贷款基准利率和按全国银行间民业拆借中心分布的贷款市场报价利率支付利息，直到付清之日止；4、判令联投公司支付其逾期交房的违约行为导致解除合同的违约金25954.20元；五、判令联投公司支付律师费7500元；六、判令联投公司协助和配合办理退还已交纳的物业维修基金、产权登记费、印花税等相关手续，直至上述税费全部退还为止；七、联投公司承担本案诉讼费用。原审法院经审查认为，饶明刚、温雪梅主张解除合同达到合同约定的解除条件，联投公司的抗辩理由不成立，故案涉合同应予解除。其次，联投公司未按约交付房屋，构成违约，按合同的约定违约金过低不足以补偿实际损失，故调整为违约金按已付房款10%。于2020年4月9日作出判决如下：一、解除双方签订《商品房买卖合同（预售）》合同及补充协议；二、联投公司在判决生效之日起十日内向饶明刚、温雪梅返还购房款2x42元及利息11x元（以后的利息按全国银行间民业拆借中心分布的贷款市场报价利率计付至购房款返还之日止）；三、联投公司支付违约金25954.2元；四、联投公司协助饶明刚、温雪梅办理物业维修基金、产权登记费、印花税的退费手续；五、驳回饶明刚、温雪梅的其他诉讼请求。宣判后，联投公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日作出（2020）粤18民终2579号驳回上诉、维持原判的判决，该判决已发生法律效力。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点：案涉合同解除的条件是否成就，及逾期交房违约金的标准应否调整。对于联投公司是否构成违约，卢伯荣请求解除合同的条件是否成就，以及逾期交房违约金的标准应否调整等问题。对于卢伯荣的诉请，与（2020）粤1802民初2055号案的诉请相类似，而该判决已由本院在（2020）粤18民终2579号案作出驳回上诉、维持原判的判决，且该判决已发生法律效力。依据类案同判的原则，联投公司已构成违约，卢伯荣的解除合同的条件已经成就，故案涉《商品房买卖合同（预售）》及补充协议应予解除，联投公司应向卢伯荣返还购房款及利息，并支付已付购房款10%的违约金。综上所述，卢伯荣的上诉理由部分成立，部分应予支持。原审判决认定事实不清，实体处理欠妥，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第五项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、解除卢x投置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；二、限清远联投置业有限公司应于判决生效之日起七日内退还卢伯荣返还购x及利息（x1元为基数，自2x8年x月xx日起按中国人民银行同期贷款利率计至2x年x月x日止，自2x年x月x日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至本判决确定履行期限届满之日止）；三、限清远联投置业有限公司应于判决生效之日起七日内向卢伯荣支付逾期交付违约金99682.1元；四、限清远联投置业有限公司应于判决生效之日起七日内协助卢伯荣办理住宅专项维修基金、契税的退费手续；五、驳回卢伯荣的其他诉讼请求。一审案件受理费15704元，减半收取计7852元，由清远联投置业公司负担x，卢伯荣负担852元；二审案件受理费x元，由清远联投置业有限公司负担x卢伯荣负担x元。清远联投置业有限公司应负担的费用在本院判决发生效之日起十日内支付给卢伯荣，逾期，卢伯荣可申请一审法院执行，卢伯荣同意不向本院申请退回二审案件受理费。本判决为终审判决。审 判 长 卢x审 判 员 肖x审 判 员 何x二〇二一年七月二十日法官助理 陆x书 记 员 胡x附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。