浙江省乐清市人民法院 民 事 判 决 书 （2013）温乐民初字第154号 原告：林献芬。 原告：蔡雍。 俩原告共同委托代理人：叶**、叶佳。 被告：乐清蓝天房地产开发有限公司。 法定代表人：陈雪云。 委托代理人：叶选产。 原告林献芬、蔡雍与被告乐清蓝天房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2013年1月30日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员刘忠敏适用简易程序独任审判，于2013年3月20日第一次公开开庭进行了审理。因本案复杂，本院依法组成合议庭，并于2013年5月22日第二次公开开庭进行了审理。原告林献芬、蔡雍的委托代理人叶**、叶佳，被告乐清蓝天房地产开发有限公司的委托代理人叶选产均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林献芬、蔡雍起诉称：2009年10月27日，原、被告签订了两份《商品房买卖合同》，原告从被告处购买晨曦大厦B幢第1404、1504号房产，原告依约向被告支付了全部购房款。2011年10月，原告就被告逾期交房、逾期办证等违约行为提起诉讼，2011年11月25日，法院就该案进行了审理，（2011）温乐民初字第949号民事判决书判令“逾期办证违约金应按原告已付房价款按日从2011年8月3日起至2011年9月5日止以中国人民银行规定的金融机构六个月（含）贷款年基准利率6.1%计算”；（2012）浙温民终字第317号民事判决书维持原判。2011年10月24日原告向法院提起诉讼时，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求为“自违约之日起暂算至2011年9月5日，共计32天，保留追究迟延办证违约金至房屋所有权证和土地使用权证办出之日”，直至2012年7月10日，被告履行向产权登记机关进行产权登记的备案义务，但至今未办理土地使用权备案登记手续。原、被告签订的《商品房买卖合同》系格式合同，第十五条关于逾期办证违约金按原告已付房价款的0.1%一次性支付的约定明显过低，无法弥补原告的损失。为了维护原告利益，逾期办证违约金自2011年9月6日起算至产权登记时间2012年7月10日，共计308天，按中国人民银行规定的金融机构六个月（含）贷款年基准利率6.1%计算逾期办证违约金。原告已向被告足额支付晨曦大厦B幢1404号、1504号房产的购房款2285192元，故被告须向原告支付逾期办证违约金117541元（2285192元×308天×0.000167）。 原告购买的晨曦大厦B幢1404号房产单价为12700元／㎡，约定建筑面积为89.44㎡，实际产权登记面积为88.29㎡；1504号房产单价为12850元／㎡，约定建筑面积为89.44㎡，实际产权登记面积为88.29㎡。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条第1款的约定，被告应返还原告面积不足部分房价款29382元【（89.44㎡-88.29㎡）×12700元／㎡＋（89.44㎡-88.29㎡）×12850元／㎡】。综上，原告请求：1、判令被告支付逾期办证违约金自2011年9月6日起按中国人民银行规定的金融机构六个月（含）贷款年基准利率6.1%算至2012年7月10日，共计308天，即逾期办证违约金为117541元；2、判令被告返还面积不足部分房价款29382元。 原告林献芬、蔡雍为证明自己的主张提供了下列证据，经被告质证及本院认证如下： 1、原告身份证、被告公司基本情况，以证明原、被告主体资格。被告对该证据无异议，本院予以采信。 2、商品房买卖合同，以证明原告购买房屋的面积、单价及被告应返还面积不足部分的房价款的事实。被告对该证据真实性无异议，本院认为，该证据可以证明双方就涉案房屋签订买卖合同及合同相关内容，本院予以确认。 3、（2011）温乐民初字第949号民事判决书，（2012）浙温民终字第317号民事判决书，以证明被告违约事实及逾期办证违约金应按中国人民银行规定的金融机构贷款年利率计算的事实。被告对该证据真实性无异议，但认为由于被告当时没有证据证明延期办证情况导致该判决书认定事实错误，现被告已提供证据，该判决书认定事实不能用于本案。本院认为，该证据可以证明双方就涉案房屋签订的买卖合同、合同约定条款及之前一、二审诉讼相关情况，本院予以确认。 4、契证，以证明涉案房屋产权登记面积及被告拖延办证情况。被告对该证据真实性无异议，但认为该证据不足以证明被告被告拖延办证的事实。本院认为，该证据可以证明原告就涉案房屋缴纳税费等情况，本院予以确认。 5、乐清市房屋登记申请书，以证明被告就原告所购买的涉案房屋提交房管部门初始登记申请的时间及转移过户申请时间。被告对该证据真实性无异议，认为被告对晨曦大厦B幢整体进行了备案登记，登记时间为2012年4月27日，备案迟延是因为部分及个别原告违章被查处引起。被告在整体备案后再分别登记，至于转移登记是由于原告来登记的时间不同所致。本院认为，该证据可以证明原告的待证事实，本院予以采信。 被告乐清蓝天房地产开发有限公司答辩称：一、原告的第一个诉讼请求内容不属实，且赔偿理由不成立。1、被告向乐清市住建局提供所有材料，并提出要求办理房产权证时间为2011年8月1日，由当时的主管副局长朱立功在报告人的书面报告上签字批准。此后的8月10日再次向房管局的职能部门测绘队催促，测绘队于同年8月30日对测绘结果进行了公告。同年11月17日，局领导在“认定审批表”上签字同意。据该表格记载的内容，被告应提供的所有材料已在表格上列明，全部提供完毕。测绘是房产确权发证的重要阶段，测绘时间的长短非被告所能左右，也非被告的过错，更不是被告故意违约，故这一所谓的违约不能归责于被告。2、在测绘完毕，即将发证的时间段，即2011年9月26日，晨曦大厦的部分业主向住建局举报，反映有业主私建阳台、阻挡消防通道，且有业主吴呈兴、原告林献芬私自改变套型进行装修，经过多次交涉，吴呈兴、林献芬对自己的违法行为拒不改正。因上述问题，被告向住建部门为他们求情，请求予以发证登记，但被监察大队在报告上签字停止产权登记。由此可见，不能及时发到产权证是部分业主的不法行为引起，非被告原因引起。3、根据《商品房买卖合同》第十五条约定，如因被告的责任，原告选择第二项即赔偿违约损失，合同约定为一次性赔偿，虽然第一次因被告没有提供测绘方面的证据被法院判赔，且对赔偿数额作了调整，现在原告一案多诉，于法有悖，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“……增加违约金数额以不超过实际损失额为限，增加违约金后当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”本案原告损失数额不清楚，且第一次增加了违约金，现原告再次起诉，法院如认定被告违约，也应按该条规定办理，原告应提供实际损失的相关证据。二、原告第二项诉讼请求中的面积不足部分房价款已经返还，不存在再次返还问题。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告乐清蓝天房地产开发有限公司为证明自己的主张提供了下列证据，经原告质证及本院认证如下： 1、关于变更部分分户墙和要求办理房产权证的报告，以证明被告向房产登记机关要求办证的时间为2011年8月1日，并已提供所有材料的事实。原告对该证据真实性无异议，但认为该证据从名称上看是包括了变更部分分户墙和要求办证两个内容，不能说明被告已经提供详尽的资料。本院认为，该证据可以证明被告向乐清市住建局出具报告的情况及时任主管副局长朱立功在该报告上签字“请按市府（2011）号抄告单精神予以实测”的事实，本院予以确认。 2、委托测绘报告，以证明被告已于2011年8月10日委托测绘的事实。原告对该证据真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为被告申请测绘除提供报告外，尚需提供相关资料给测绘队。本院认为，该证据可以证明原告就晨曦大厦B幢委托测绘情况，本院予以确认。 3、公告记录表，以证明2011年8月30日测绘已经完毕的事实。原告对该证据关联性有异议，认为记录表没有加盖测绘队公章，且测绘结果为预测成果或实测成果无法体现，是否具备申请办证的前置程序也无法反映。本院认为，该证据可以证明晨曦大厦B幢测绘成果公示情况及对于该成果系预测成果或实测成果不明的事实，本院予以确认。 4、违章建筑举报单、乐清市规划建设局信访交办单、乐清市信访局来电交（转）办单、乐清市市长专线电话交办单、检查情况列表，以证明晨曦大厦B幢因存在违章被举报、罚款，导致无法办证的事实。原告对该证据真实性、合法性无异议，但认为从违章建筑举报材料来看，系被告在验收后进行违章施工，并向每户业主另收取28000元现金，停止办证系被告本身的违法行为所致。本院认为，该证据不能证明原告存在违章行为，与本案无关联，本院不予确认。 5、关于要求批准“晨曦大厦B幢”总房产登记的报告，以证明涉案房屋停止产权登记系部分业主违章造成的事实。原告对该证据有异议，认为报告内容系被告单方陈述，不真实。本院认为，测绘是房产登记的必经程序，在测绘之前进行房产登记显然与实际操作不符，该证据不足以证明被告的待证事实，本院不予确认。 6、商品房、公寓式房屋面积测算认定审批表、晨曦大厦B幢面积实测测算汇总表及平面图，以证明涉案房屋实测时间为2011年10月，2011年11月14日测绘报告审批后被告已完成登记所必备要件，涉案房屋逾期登记并非被告原因造成。原告对该证据有异议，认为从签字的流程看，测绘审核意见为2011年11月18日，而局领导意见栏落款时间却为2011年1月17日，明显不符。本院认为，该证据可以反映晨曦大厦B幢的相应测绘情况，本院予以确认。 7、温州市房屋产权登记收件收据，以证明被告就晨曦大厦B幢整体备案登记时间为2012年4月27日的事实。原告对该证据无异议，与原告在乐清市住建局核实情况一致。本院认为，该证据来源合法，且经双方核实，可以反映晨曦大厦B幢的整体备案情况，本院予以确认。 8、乐清市住房和城乡规划建设局情况说明，以证明延期备案登记不是被告所致，系部分业主违章造成。原告对该证据有异议，认为内容不真实，情况说明所述测绘单位已于2011年8月30日进行测绘成果公示，但实测结果是在10月份，存在矛盾。本院认为，被告的房产登记备案义务在于被告将备案所需资料提交备案登记机关，该证据并不能反映被告已经将相应资料提交备案登记机关，不足以证明被告的待证事实，本院不予确认。 9、责令限期改正违法行为通知书，以证明因业主叶言法违章被乐清市规划建设监察大队责令拆除恢复原状，业主的违章导致被告无法备案登记。原告对该证据有异议。本院认为，该证据不能证明原告存在违章行为，与本案无关联，本院不予确认。 10、关于乐规建电（2011）240号信访事项办理情况的回复报告，以证明晨曦大厦B幢存在业主违章行为及被告不存在违章行为的事实。原告对该证据有异议。本院认为，该证据不能证明原告存在违章行为，与本案无关联，本院不予确认。 11、违章照片，以证明部分业主违章行为及违章部分的位置情况。原告对该证据有异议。本院认为，该证据不能证明原告存在违章行为，与本案无关联，本院不予确认。 根据上述举证、质证和本院的认证意见及双方当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实作如下认定： 2009年10月27日，两原告为购买乐清市中心区晨曦大厦B幢1404号、1504号房产，分别与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），房屋总价款分别为1135888元和1149304元，合计2285192元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。” 2011年1月18日，两原告所购预售房所属的乐清市晨曦大厦B幢商住楼工程通过竣工验收，同月26日，该工程竣工验收文件报乐清市规划建设局备案。2011年3月2日，被告取得该工程土地使用权证。2011年5月4日，原、被告办理了交房手续。2011年8月1日，乐清市房地产管理局时任主管副局长朱立功在被告向乐清市房地产管理局出具的《关于变更部分分户墙和要求办理房产权证的报告》上签字“请按市府（2011）号抄告单精神予以实测”。2011年8月10日，被告委托乐清测绘院对晨曦大厦B幢进行测绘。同月30日，乐清测绘院在晨曦大厦B幢张贴房屋测绘成果公告。2011年10月，晨曦大厦B幢房屋测绘完成。2011年11月，晨曦大厦B幢测绘完成乐清测绘院内部审批。2011年10月24日，原告以被告逾期交房、逾期办证等行为构成违约为由，向本院提起诉讼。本院于同年12月15日作出（2011）温乐民初字第949号民事判决书，认定双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，其第十五条关于逾期办证违约金按原告已付房价款0.1%一次性支付的约定，明显过低，不利于原告合法权益的保障，而将该条逾期办证违约金调整为按原告已付房价款以年利率6.1%按日计算，并按原告逾期办证违约金暂计算至2011年9月5日的请求判决支付逾期办证违约金12985元。被告不服该判决，向温州市中级人民法院提起上诉。温州市中级人民法院经审理，于2012年3月20日作出了“驳回上诉，维持原判”的民事判决。2012年4月27日，被告将包括测绘资料、土地出让合同书、房屋竣工验收备案登记表等备案材料提交至晨曦大厦B幢301室房产登记档案进行晨曦大厦B幢的产权登记备案。在晨曦大厦B幢301室房产权证办理完成后，被告就涉案房产申请产权初始登记。2012年11月29日，原、被告申请办理涉案房屋过户登记手续，同年12月4日经房产登记机关核准登记，2013年1月10日原告领取涉案房屋所有权证。本案审理过程中，原告撤回了第二项要求被告返还面积不足部分房价款24864元的诉讼请求。 另查明：1、乐清市测绘院的公告记录表记载乐清市中心区A-a1地块房屋测绘成果曾于2011年8月30日至2011年9月7日张贴于晨曦大厦，但该记录表未注明测绘成果类型系预测成果或实测成果。 2、由于房产权证办证政策的变动，乐清市住房和城乡规划建设局要求被告将包括测绘资料等在内的全部备案所需材料提交至晨曦大厦B幢301室房产登记档案，在301室房产权证办理完成后，才可就晨曦大厦B幢其余房产申请产权登记，但不需再提交相关备案资料。 本院认为，原、被告于2009年10月27日签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，符合法律相关规定，应属有效，双方均应全面履行。《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当将需由其提供办理权属登记备案资料在商品房交付使用后90日内提交产权登记机关备案。该合同条款虽未具体明确被告应提供哪些备案资料，但依据《城市房地产开发经营管理条例》和《城市房地产管理法》对房屋所有权转移的规定，可确定出卖人应负有提交用地证明文件、建设工程许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料等有关证明文件的义务，该义务应属出卖人的法定义务，故上述合同条款系对出卖人即被告履行上述法定义务期限之约定。 关于涉案房屋备案登记时间问题。由于备案政策的变动，应乐清市住房和城乡规划建设局的要求，被告于2012年4月27日将包括测绘资料等在内的全部备案所需材料提交至晨曦大厦B幢301室房产登记档案，且按乐清市住房和城乡规划建设局的规定在301室房产权证办理完成后，才可就涉案房屋申请产权登记，但不需再提交相关备案资料。由此可见，被告于2012年4月27日就晨曦大厦B幢301室的备案登记应为晨曦大厦B幢的备案登记时间。涉案房产在晨曦大厦B幢301室房产权证办理完毕后才申请产权登记并非被告原因造成，其迟延不可归责于被告，故至2012年4月27日，应视为被告已完成了合同约定的备案义务。 对于被告主张的其已于2011年8月1日将除测绘资料以外的其余全部备案资料提交备案登记机关登记并申请办证，涉案房屋办证迟延系测绘单位测绘迟延及部分业主违章造成，不能归责于被告的抗辩。本院认为，测绘资料系备案登记必备资料，测绘单位迟延提交测绘成果可由被告与测绘单位的测绘合同关系予以解决，并非法定免责事由。虽然被告提供了2011年8月30日的所谓测绘成果公告记录表，但该公告记录表记载成果类型系预测成果或实测成果不详，如果该公告内容系实测成果，则其公告时间2011年8月30日与乐清市测绘院经办人就测绘成果报测绘院内部审批时间2011年11月14日相差甚远；同时，如果本案确实存在部分业主违章行为，导致行政机关作出停止产权登记的具体行政行为，但被告也未提交证据证明其在行政机关作出停止产权登记的具体行政行为前已将备案所需材料提交备案登记机关备案；即便乐清市房地产管理局时任主管副局长朱立功在被告2011年8月1日向乐清市房地产管理局出具《关于变更部分分户墙和要求办理房产权证的报告》上签字“请按市府（2011）号抄告单精神予以实测”，但该签字内容不能说明备案机关已经收到被告提交的备案材料，因而该签名也不能证明被告已向备案机关提交备案所需材料，故被告的抗辩理由依法不能成立，本院不予支持。 双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于逾期办证违约金按原告已付房价款0.1%一次性支付的约定，明显过低，不利于原告合法权益的保障。经（2011）温乐民初字第949号生效民事判决确定，对该条逾期办证违约金予以了调整，调整后逾期办证违约金按原告已付房价款按日以年利率6.1%为标准计算。生效法律判决对原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条逾期办证违约金的调整应及于双方就该合同义务履行完毕时止。对于被告主张的原告再次起诉违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“……增加违约金数额以不超过实际损失额为限，增加违约金后当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”规定的抗辩。本院认为，原告在2011年10月31日起诉时因被告当时尚未履行办证义务，且办证义务履行期限存在不确定性而暂要求逾期办证违约金计算至2011年9月5日止，现再次起诉要求被告支付逾期办证违约金系基于被告至2012年4月27日才履行合同义务所致该请求的延续，并非再次起诉要求被告赔偿损失，故原告再次起诉要求被告支付2011年9月5日后的逾期办证违约金并未违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，被告的抗辩依法不能成立。综上所述，被告于2012年4月27日完成涉诉房屋初始登记的备案义务，超出了双方约定的交付房屋（即2011年5月4日）后90日内（即2011年8月2日前）备案的期限，已构成违约。原告在2011年10月24日诉讼时，涉案房屋逾期办证违约金已应原告之请求暂计算至2011年9月5日，故本案逾期办证违约金应按原告已付房价款按日以年利率6.1%从2011年9月6日起计算至被告履行办证义务的前一日止（即2012年4月26日），本案被告逾期办证违约金应为88985元（2285192元×6.1%／年×233天÷365天／年）。土地使用权证办理的前提是原告已领取涉案房屋所有权证，涉案房屋2012年12月4日经房产登记机关核准登记，2013年1月10日原告才领取房屋所有权证，在原告领取房屋所有权证之前，不存在逾期办理土地使用权证问题，故对原告要求被告承担至2012年7月10日的土地使用权证逾期办证违约责任的请求，无事实依据，本院不予支持。原告在本案审理过程中撤回第二项要求被告返还面积不足部分房价款29382元的诉讼请求，系其对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以准许（不再另行制作法律文书）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告乐清蓝天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林献芬、蔡雍逾期办证违约金88985元，款交本院民一庭转付。 二、驳回原告林献芬、蔡雍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费2651元，减半收取1325.5元，由原告林献芬、蔡雍负担322元，被告乐清蓝天房地产开发有限公司负担1003.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  刘忠敏 人民陪审员  何淑娜 人民陪审员  叶海丹 二〇一三年六月二十日 代书 记员  胡晓文