重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2012）渝五中法民终字第02218号上诉人（原审原告）谢全庆。委托代理人黄国莉。委托代理人邹和平。被上诉人（原审被告）重庆金楼物业发展有限公司。法定代表人张然华，总经理。委托代理人王晓卿。委托代理人廖成双。谢全庆因与重庆金楼物业发展有限公司（下称金楼公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2011）中区民初字第02218号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：2003年4月12日，谢全庆与金楼公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：谢全庆（买受人）向金楼公司（出卖人）购买重庆市渝中区人和街华福路29号第4层5号房屋。套内建筑面积49.5674㎡，按套内建筑面积计算，总成交金额为45万元。签订合同时付房款1万元，综合验收合格后十日内付清42万元，同时缴清配套费5200元，余尾款2万元在秋季房交会登记时付清。出卖人应当在2003年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交谢全庆使用。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。若出售的商品房上设有他项权利的，出卖人应当在出售前征得他项权利人的书面同意，并以书面形式公示和明确告知买受人。谢全庆于合同签订当日支付了1万元购房款。2003年8月21日，谢全庆又支付了6万元购房款。2003年12月20日，金楼公司将房屋交付谢全庆。2004年6月22日，包含案涉房屋的华福大厦（华福巷商住楼）取得了建设工程竣工验收备案登记证（载明竣工时间为2004年4月13日）。2006年12月14日，金楼公司向谢全庆出具《承诺书》，其载明：“业主谢全庆于2003年4月12日购渝中区华福巷29号平街门面一个，该门面门牌号为：门面5，建筑面积59.14平方米，此门面我司已在石船信用社作抵押贷款。现承诺我司在还清信用社贷款前，信用社与该门面发生的一切经济责任及后果由我司承担”。2005年12月28日，金楼公司与苏明签订《重庆市商品房买卖合同》购买渝中区华福巷29号4-5非住宅门面。2010年2月，苏明取得了案涉房屋渝中区华福巷29号附5号（门面5）的《房地产权证》。另查明，自2003年接房之后，谢全庆就一直将案涉房屋对外出租，租金为每月2000元至2600元不等，持续收取租金至2010年1月31日。审理中，金楼公司举示了2010年2月9日向谢全庆发出《关于解除华福巷29号门面4-5买卖合同的函》及邮政国内挂号信函收据，《函》载明：“买受人谢全庆：你于2003年4月12日购买渝中区华福巷29号‘华福大厦’门面一间……此门面你已于2003年12月20日接房使用，但并未付清余款。我单位多次催促你前来缴清余款并办理房屋产权证，但都迟迟不来办理，未履行商品房买卖合同规定，现根据商品房买卖合同第七条规定，出卖人现解除与你的商品房买卖合同。特发此函，带上你的商品房买卖合同以及交款单据前来办理退费手续。从即日起终止你拥有收取租赁费的权利”。谢全庆否认收到该函件，并提出在发函前金楼公司就已将案涉房屋出售给了第三人。谢全庆一审诉称：谢全庆、金楼公司于2003年4月12日签订了《重庆市商品房买卖合同》，谢全庆向金楼公司购买重庆市渝中区人和街华福巷29号平街5号门面房屋。谢全庆向金楼公司支付了共计134745元购房款，金楼公司将该房屋交付谢全庆实际占有使用。谢全庆不知道房屋的竣工验收时间，得知竣工验收可以办证是在谢全庆朋友白树芬取得其购买房屋权证后，随即谢全庆找金楼公司支付剩余房款但金楼公司拒收，因为此时房屋已经抵押不能办证，经协商，金楼公司向谢全庆出具了《承诺函》。此后金楼公司一直未为谢全庆办理房屋权属登记，现谢全庆查询得知，金楼公司已将该房出售给了苏明，并办理了房屋权属登记。由此，双方的合同客观上已经无法履行，金楼公司一房二卖，给谢全庆的合法权益造成了严重损害。因此，谢全庆请求：1、解除谢全庆、金楼公司签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、金楼公司双倍返还谢全庆已付购房款269490元，并按银行贷款利率支付谢全庆自交付购房款时起至金楼公司返还购房款时止的利息；3、请求判令金楼公司赔偿损失60万元。金楼公司一审辩称：谢全庆、金楼公司签订《重庆市商品房买卖合同》属实，但谢全庆只交了7万元房款，商品房于2004年4月13日竣工验收，并在验收前交付谢全庆使用。合同约定综合验收合格后十日内付清42万元，2004年6月22日，案涉房屋竣工验收并备案登记，谢全庆长期将房屋出租收取租金，并不支付剩余房款。金楼公司多次催收未果。2006年金楼公司将房屋抵押，还主动向谢全庆承诺，解押后金楼公司鉴于谢全庆不支付剩余房款，金楼公司也无法为谢全庆过户，2010年1月3日，金楼公司以挂号信向谢全庆发函通知解除合同。然后于2010年2月21日将该房另售。谢全庆请求金楼公司双倍返还房款和赔偿损失的诉请不能成立，相反谢全庆应承担违约金及退还租房所得不当得利。原审法院认为：谢全庆与金楼公司签订《重庆市商品房买卖合同》是双方在平等自愿基础上真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，应属有效，对合同双方有法律约束力。合同双方当事人均应按约定履行自己的义务。本案双方当事人争议的焦点是金楼公司解除合同是否合法。金楼公司辩称解除合同是因为谢全庆不付购房余款，多次催收无果。关于付款，双方合同约定：签订合同时付房款1万元，综合验收合格后十日内付清42万元，同时缴清配套费5200元，余尾款2万元在秋季房交会登记时付清。双方合同约定了付款的条件和时限。综合验收合格作为付款条件，何时成就金楼公司并未通知谢全庆。谢全庆在2003年8月21日，共已支付了7万元购房款。2004年6月22日，华福大厦（华福巷商住楼）取得了建设工程竣工验收备案登记证，但无证据证实金楼公司通知过谢全庆付款，此时也已超过了双方约定尾款支付的时限。并且2006年12月14日，金楼公司向谢全庆出具《承诺书》，表明房屋存在抵押时也未提及催款事宜。此后，均无证据证实金楼公司向谢全庆催收过房款。2010年2月9日，金楼公司称向谢全庆发函解除合同，但金楼公司举示的证据不足以证实谢全庆收到了该函件，并且金楼公司与苏明的买卖合同签订于2005年，在金楼公司所称发函解除谢全庆买卖合同之前。综上，金楼公司以谢全庆未付清余款为由单方解除合同不能成立。因此，金楼公司应当承担违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。据此，谢全庆请求解除合同，金楼公司返还谢全庆已付购房款及利息符合法律规定。但本案查明已付购房款为70000元，谢全庆所举示证据不足以证明其已付购房款为134745元，对其超过70000元部分的返还请求，不予支持。同时金楼公司应当承担谢全庆不超过70000元的赔偿责任，对谢全庆超过70000元部分的诉讼请求不予支持。关于谢全庆请求判令金楼公司赔偿损失60万元，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，在合同解除的情况下，赔偿损失不应包括可得利益的损失。且谢全庆接房后一直出租至2010年1月31日，获取了多年租金收益，没有证据证实其有其他损失，故对该诉讼请求本院不予支持。综上所述，谢全庆的诉讼请求部分成立，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除原告谢全庆与被告重庆金楼物业发展有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、被告重庆金楼物业发展有限公司在本判决书生效后立即返还原告谢全庆70000元购房款及利息，其中10000元自2003年4月12日、60000元自2003年8月21日起按中国人民银行同期贷款利率计息，利随本清；三、被告重庆金楼物业发展有限公司在本判决书生效后立即赔偿原告谢全庆70000元；四、驳回原告谢全庆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3350元，由被告重庆金楼房地产开发有限公司负担。宣判后，谢全庆不服，提出上诉，请求维持原判第一、二、三项，撤销原判第四项，并判令被上诉人赔偿上诉人损失60万元，本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。该条款中规定买受人提出解除合同、返还已付购房款及利息和赔偿损失的请求可以并列。本案中，上诉人与被上诉人于2003年4月2日签订《商品房买卖合同》，2005年12月28日，被上诉人又将涉案房屋出卖给第三人，且在2006年被上诉人在未告知上诉人的情况下，又将该房屋抵押给第三人，已违反司法解释第八条的规定，上诉人据此请求解除合同、返还已付购房款及利息的同时，还可以要求被上诉人赔偿损失。2.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”。上诉人在签订合同后履行了付款义务，被上诉人已将房屋交给了上诉人，由于被上诉人违约，一房二卖，房屋无法过户给上诉人，但该地段房价上涨，上诉人已不能用原来的价格在同一地段购买到类似的房屋，房价损失60万元是客观存在，应由被上诉人承担。金楼公司答辩称：一审适用法律正确，应予维持。即使要计算损失，本案的整个赔偿（即包括赔偿不超过已付购房款一倍的损失加上房屋增值部分）也不应超过60万元，同时还应扣除其在使用该房屋期间的租金收益。在二审审理过程中，经谢全庆申请，本院委托四川恒通房地产土地评估事务所有限公司对本案涉案房屋的市场价值进行了评估，经评估该房屋的评估总价为106.3万元。本案查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：谢全庆与金楼公司于2003年4月21日签订《商品房买卖合同》，购买金楼公司开发的重庆市渝中区人和街华福路29号第4层5号商品房屋，合同中约定：总成交金额为45万元，签订合同时付房款1万元，综合验收合格后十日内付清42万元，同时缴清配套费5200元，余尾款2万元在秋季房交会登记时付清。上述约定不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，对双方当事人具有约束力。谢全庆于合同签订当天向金楼公司支付房款1万元，后又于同年8月支付房款6万元，由于当时所购商品房并未竣工验收，故未按合同约定支付剩余房款。金楼公司于2003年12月20日将该商品房交付谢全庆使用，2004年4月13日竣工，同年6月22日办理了该房屋的竣工验收，但金楼公司未通知谢全庆验收的情况，也未要求其前来支付合同约定款项。综上，谢全庆虽未缴清全部购房款，但其并无违约行为。2005年12月，金楼公司又就该商品房与案外人签订《商品房买卖合同》，并于2010年2月办理了该商品房的产权过户登记，致使谢全庆与金楼公司所签《商品房买卖合同》不能实现合同目的，构成根本违约，谢全庆据此要求解除与金楼公司签订的《商品房买卖合同》，并要求金楼公司双倍返还已付购房款70000元，并按银行贷款利率支付谢全庆自交付购房款时起至金楼公司返还购房款时止的利息以及赔偿损失的请求应予支持。谢全庆与金楼公司签订的《商品房买卖合同》确定的房屋总价款为45万元，合同解除时，因房价上涨，谢全庆已不能以相同价款在相同地段购得房屋，故本院确定该商品房在合同解除时的市场价值与合同价款的差价为谢全庆的经济损失，经鉴定，该商品房现价值106.3万元，故认定房屋现价与原合同约定总价45万元的差额61.3万元为谢全庆的经济损失。谢全庆要求金楼公司赔偿经济损失60万元，符合法律规定，应予支持。对于金楼公司提出赔偿总额不应超过60万元的抗辩意见，因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条对违约责任的规定为“返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，上述违约责任是并列关系，并非包含关系，谢全庆请求金楼公司在双倍返还已付购房款之外另行赔偿损失60万元符合上述规定。并且根据已查明的事实，金楼公司应对合同被解除承担全部责任，其给谢全庆造成的损失应由其全部赔偿。故对金楼公司的意见不予采纳。对于金楼公司提出在赔偿总额中应抵扣谢全庆占有使用该商品房期间的租金收入的抗辩意见，因谢全庆对该商品房的占有使用是依据与金楼公司签订的《商品房买卖合同》，系合法占有使用，其对合法占有使用的财产进行租赁所获得的收入是其合法收入。而谢全庆要求赔偿的损失是因金楼公司违约导致其不能依据合同的履行所取得该商品房的物权所造成的损失，两者之间不应进行品叠，故对金楼公司的该意见，不予支持。综上，谢全庆的上诉请求成立，原审认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市渝中区人民法院（2011）中区民初字第02218号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销重庆市渝中区人民法院（2011）中区民初字第02218号民事判决第四项，即“驳回原告谢全庆其他诉讼请求”；三、重庆金楼物业发展有限公司在本判决书生效后立即赔偿谢全庆经济损失600000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3350元，，二审案件受理费12495元，鉴定费5000元，由重庆金楼房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋科审 判 员  徐华代理审判员  于利二〇一三年六月十三日书 记 员  黎明