上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初10278号原告：上海众达物业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：樊玉华，总经理。委托诉讼代理人：杨帆，上海市中天信律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱君燕，上海市中天信律师事务所律师。被告：曹永俊，男，汉族，户籍地河北省黄骅市。原告上海众达物业有限公司(以下简称众达公司)与被告曹永俊间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众达公司的委托诉讼代理人邱君燕到庭参加诉讼，被告曹永俊无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求：1、确认原、被告双方间就上海市嘉定区安亭镇民丰路926、928、930号房屋(以下简称涉案房屋)间的不定期租赁关系于2021年2月6日解除；2、判令被告腾退并返还涉案房屋；3、判令被告支付原告自2020年5月1日起至2021年2月5日止的租金人民币(以下币种同)106,089.04元；4、判令被告支付原告自2018年5月1日起至2021年2月5日止的物业管理费22,109.59元；5、判令被告支付原告房屋占有使用费，按照397.81元/天的标准，自2021年2月9日起计算至被告实际返还房屋之日止；6、判令被告支付原告物业管理费，按21.92元/天的标准自2021年2月9日起计算至被告实际腾退房屋之日止；7、判令被告支付原告逾期支付租金的违约金，以未付租金106,089.04元为基数，按日千分之一的标准自2020年10月1日起计算至实际支付之日止；8、判令被告支付原告逾期支付物业管理费的违约金，以未付物业管理费22,109.59元为基数，按日千分之一的标准自2020年10月1日起计算至实际支付之日止；9、判令被告支付原告解约违约金36,300元；10、判令被告支付原告逾期返还房屋的违约金，按照日租金2倍795.62元/日的标准，自2021年2月9日起计算至被告实际交还房屋之日止。事实和理由：涉案房屋权利人上海新申房产建设有限公司(以下简称新申公司)授权原告对其名下含涉案房屋在内的部分房产进行物业管理和对外出租。2016年5月5日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告承租涉案房屋用于经营宾馆、餐饮，租期为叁年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止；其中，第三年租金为145,200元，半年一付；除首期租金外，各期租金于距当期期满一个月前支付下期租金；物业管理费为8,000元/年，付款方式同租金；合同另对违约责任进行了约定。上述合同期满后，双方未续签，原告对被告继续使用涉案房屋不持异议。因被告未按原合同约定支付租金及物业管理费，原告曾多次口头催告被告支付上述费用。2021年1月29日，原告向被告发函告知如其未于2021年2月5日前付清相关费用，《租赁合同》则于2021年2月6日解除。被告届期仍未付款，原告有权解除双方间不定期租赁关系，被告应腾退并返还房屋、支付相应费用、承担违约责任。被告未到庭，在本院制作的调查笔录中称：被告租赁涉案房屋用于自己经营包子铺及理发店，合同到期后未与原告签约是因被告未办出营业执照。被告收到了原告的律师函，因未凑够钱而未能及时结清费用。2021年6月1日被告又支付了92,000元，已结清了2020年12月31日前欠付的全部费用，包括租金和物业管理费。被告不同意解除合同，要求续租涉案房屋，同时认为原告主张的各项违约金标准过高，要求法院依法进行调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月5日，众达公司(出租方，甲方)与曹永俊(承租方，乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，面积为345.14平方米，用途为经营宾馆、餐饮；租赁期为叁年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止；租赁期满后，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前2个月内向甲方提出书面续租要求，经甲方同意后重新签订房屋租赁合同；租金标准为：第一年租金为12万元，第二年租金为13.2万元，第三年租金为14.52万元；租金支付方式：每半年为一期支付半年租金；首期租金(2016年5月1日至2016年10月31日)为6万元，乙方须在本合同签订时支付；以后乙方须于各期租金距当期期满一个月前支付下期；乙方在租赁期内(含免租期)需按8,000元/年交纳物业管理费，付款方式同租金支付方式一样；为确保该房屋及附属设施安全完好及租赁期内相关费用的按时结算，以保证本合同的顺利履行，乙方同意于本合同签订时支付给甲方押金2万元；租赁期满，若乙方无违反本合同的行为，且付清租金及相关费用并将该房屋完好地交回甲方后，甲方将于双方办理完结清退房手续后三天内，无息退还押金；乙方须按约按时支付租金、保证金及其他相关费用；乙方若存在拖欠租金及其他应缴费用达0.5个月的，甲方有权单方面解除本合同并追究乙方违约责任，且乙方向甲方须赔偿相当于六个月租金的违约金，若违约金不足以弥补对方损失的，还需另行交付；乙方未按时支付租金或其他费用的，每日按拖欠费用总额的3%加收违约金；乙方逾期交还房屋的，则每逾期一天应向甲方支付原日租金2倍的违约金，并支付相应逾期天数的租金及发生的相关费用。合同另对双方其他权利义务作出约定。上述合同签订后，曹永俊支付押金2万元，众达公司将涉案房屋交由曹永俊使用。曹永俊支付物业费至2018年4月30日。2019年4月30日合同到期后，曹永俊继续使用涉案房屋，众达公司对此未提出异议，双方未续签书面租赁合同。涉案房屋现仍由曹永俊使用。庭审中，众达公司陈述2020年底曹永俊支付过一笔租金，但该笔租金折抵之前曹永俊拖欠的租金后，众达公司认可曹永俊2020年4月30日前的租金已经付清。对于折抵后还剩余4800元，众达公司已经在2020年5月1日后曹永俊应支付的租金中进行了扣除。2021年1月30日，众达公司向曹永俊发出《律师函》，告知其应于2021年2月5日前支付租金140,400元、物业管理费24,000元，逾期未支付则双方间《租赁合同》于2021年2月6日解除，曹永俊应立即腾退。该函于2021年1月31日由曹永俊本人签收。另查明，1、涉案商铺的权利人为案外人新申公司，新申公司出具《情况说明》，载明其自2016年委托众达公司对外出租涉案房屋，并由众达公司提供物业管理服务。2、庭审中，众达公司陈述每年租金及物业费的支付时间为3月31日和9月30日，对于逾期支付租金及物业费的违约金的标准，众达公司均同意调整为日万分之五。对于2万元押金，众达公司认为应待曹永俊返还涉案房屋后再退还。3、2021年6月1日，曹永俊通过其妹妹曹雪晶的账户向众达公司支付租金92000元，至此曹永俊已经结清2020年12月31日前的租金。众达公司将第三项诉请变更为判令被告支付原告自2021年1月1日起至2021年2月5日止的租金人民币(以下币种同)14,089.04元。曹永俊称其已经付清2020年12月31日前的所有租金及物业费。但众达公司坚持认为曹永俊物业费仅支付至2018年4月30日。曹永俊对于物业费已经付至2020年12月31日未提供相关证据。本院认为，众达公司经产权人新申公司委托，有权对外出租、管理涉案房屋并收取相应租金及物业费。众达公司与曹永俊签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。合同期限届满，众达公司对曹永俊继续占用涉案房屋未提出异议，原租赁合同继续有效，双方间形成不定期租赁关系。在此期间，曹永俊应按照原合同约定继续履行支付租金、物业费等费用的义务。因曹永俊未履行上述义务，众达公司书面通知并给予一定履行期，其在该期限内仍未履行，曹永俊构成根本违约。众达公司有权单方解除双方间不定期租赁关系。不定期租赁关系于律师函载明的2021年2月6日解除。双方间不定期租赁关系解除后，曹永俊应携财产从涉案房屋搬离并将涉案房屋返还众达公司。对于众达公司主张曹永俊支付2021年1月1日至2021年2月5日的租金14,089.04元，本院予以支持。对于众达公司主张曹永俊支付自2021年2月9日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按照397.81元/天的标准，本院予以支持。对于众达公司主张曹永俊支付2018年5月1日至2021年2月5日的物业费计22,109.59元，本院予以支持。对于众达公司主张曹永俊支付自2021年2月9日起的物业管理费，按照21.92元/天的标准，本院予以支持。至于曹永俊辩称其2020年12月31日前的物业费已结清，但未提供证据予以证明，故本院不予采信。关于众达公司主张逾期支付租金、物业费的违约金，有合同依据，但曹永俊在调查笔录中提出违约金的支付标准过高，要求法院调整，本院酌情调整为日万分之三。对于曹永俊拖欠的自2020年5月1日至2021年2月5日的租金，因曹永俊在2021年6月1日支付了92,000元，故对于逾期付款的违约金，应分两段计算。不定期关系解除后，众达公司应将押金2万元退还曹永俊。对于众达公司主张的解约违约金，因违约责任的范围应当以实际损失为基础，综合考虑实际履行情况、当事人过错程度、众达公司的实际损失等因素，本院酌定解约违约金为两个月租金24,200元。至于众达公司主张曹永俊支付逾期返还涉案房屋的违约金，该违约金与占有使用费均系针对曹永俊未返还涉案房屋这一行为，鉴于本院已经支持占有使用费之诉请，故对于该部分诉请本院难以支持。被告曹永俊经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃了在诉讼中享有的答辩、举证、质证等权利，应承担相应法律后果。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海众达物业有限公司与被告曹永俊就上海市嘉定区安亭镇民丰路926、928、930号房屋间的不定期租赁关系于2021年2月6日解除；二、被告曹永俊应于本判决生效之日起十日内携财产从上述房屋搬离并将上述房屋返还原告上海众达物业有限公司；三、被告曹永俊应于本判决生效之日起十日内支付原告上海众达物业有限公司自2021年1月1日至2021年2月5日的租金14,089.04元；四、被告曹永俊应于本判决生效之日起十日内支付原告上海众达物业有限公司逾期支付租金的违约金，第一笔6,734.4元(以92,000元为基数，按照日万分之三的标准自2020年10月1日计算至2021年6月1日)；第二笔以14,089.04元基数，按照日万分之三的标准自2020年10月1日起计算至实际付清之日止)；五、被告曹永俊应于本判决生效之日起十日内支付原告上海众达物业有限公司自2018年5月1日至2021年2月5日的物业管理费22,109.59元；六、被告曹永俊应于本判决生效之日起十日内支付原告上海众达物业有限公司逾期支付物业管理费的违约金(以22,109.59元为基数，按照日万分之三的标准，自2020年10月1日起计算至实际支付之日止)；七、被告曹永俊应于本判决生效之日起十日内支付原告上海众达物业有限公司房屋占有使用费，按照397.81元/天的标准，自2021年2月9日起计算至实际返还房屋之日止；八、被告曹永俊应于本判决生效之日起十日内支付原告上海众达物业有限公司物业管理费，按照21.92元/天的标准，自2021年2月9日起计算至实际返还房屋之日止；九、被告曹永俊应于本判决生效之日起十日内支付原告上海众达物业有限公司解约违约金24,200元；十、原告上海众达物业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告曹永俊押金20,000元；十一、对原告上海众达物业有限公司的其余诉讼请求不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,612元，减半收取806元，由原告上海众达物业有限公司负担266元，被告曹永俊负担540元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  韩 颖法官助理  陈伊菡书 记 员  刘 鑫附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。……第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。