江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0922民初204号原告：王芹，女，1973年7月26曰生，汉族，居民，住滨海县。委托诉讼代理人：于忠，滨海县现代农业园法律服务所法律工作者。被告：陈姚，男，1993年8月2日生，汉族，居民，住滨海县。第三人：江苏信锐投资有限公司，住所地滨海县人民北路888号。法定代表人：徐永林,该公司董事长。委托诉讼代理人：顾翠娥，该公司职工。原告王芹与被告陈姚第三人江苏信锐投资有限公司（以下简称信锐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王芹及其委托诉讼代理人于忠到庭参加诉讼，被告陈姚第三人信锐公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王芹向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告王芹是滨海县万锦豪庭19幢2504室所有权人。2.判令被告陈姚第三人江苏信锐投资有限公司撤销涉案房屋在滨海县不动产中心的销售备案登记，并将案涉房屋登记在原告名下。事实与理由：江苏荣邦建设有限公司（现更名为徐州卓程建设工程有限公司）（以下简称原荣邦公司）承建信锐公司滨海万锦豪庭项目，原告王芹是实际施工人。在施工过程中，原告与第三人信锐协商约定以房抵算工程款。2016年1月14日，原告以江苏荣邦建设有限公司滨海万锦豪庭项目部的名义（以下简称万锦豪庭项目部）与被告陈姚达成购房内部协议，约定以被告陈姚的名义购买涉案房屋，首付款及按揭贷款均由万锦豪庭项目部承担，约定被告陈姚必须无条件配合办理购房、退房、转户等所有手续，房屋的实际所有权最终归于万锦豪庭项目部等内容，原告王芹代表万锦豪庭项目部签名，同时被告陈姚向原告出具了首付款（未付款）说明。同日，被告陈姚与第三人信锐公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，首付款以万锦豪庭项目部工程款的方式抵算，第三人出具了销售不动产发票。涉案房屋同时办理了按揭贷款手续和《商品房买卖合同》备案手续，后原告以被告的名义归还涉案房屋的购房贷款，并于2019年7月17日结清该贷款。因原告是涉案房屋的所有权人，多次要求被告按照双方签订的购房内部协议的约定，将涉案房屋转户至原告名下，但被告一直不予协助，为此，原告特具状起诉，请依法支持原告的诉讼请求。被告陈姚未到庭抗辩。被告陈姚母亲姚某后至法庭述称：1.陈姚系通过案外人王某荣购买案涉房屋，并支付了6万元房款，剩余款项以陈姚在王某荣处做工工资抵算房款。2.原告持有的两《购房内部协议书》《首付款（未付款）说明》陈姚在签名时是空白纸，后由原告一方套打印，其内容不属实。第三人信锐公司未到庭，庭审后述称，王芹是案涉房屋工程的实际施工人没有异议，案涉房屋不是直接抵算工程款，而是由实际施工人王芹进行销售，所售房款均已抵算工程款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人信锐公司将万锦豪庭二期工程一标段工程发包给案外人原荣邦公司承建，原告王芹是该工程的实际施工人。第三人信锐公司与原荣邦公司约定，包括案涉万锦豪庭19幢2504室房屋在内的部分商品房由原荣邦公司负责销售，所得款项抵算原荣邦公司的工程款。2016年1月14日，原告王芹借用被告陈姚之名，与信锐公司签订商品房买卖合同，将案涉的万锦豪庭19幢2504号房屋以4300元每平米的价格出售给陈姚，合同到不动产中心备案登记（合同编号：1897172120160114）。当日，陈姚向王芹出具《首付款（未付款）说明》，证实案涉房屋首付款147475元实际系万锦豪庭项目部支付，陈姚本人没有支付。同一日，原告王芹以万锦豪庭项目部名义和陈姚签订了《内部购房协议书》，约定首付款147475元系万锦豪庭项目部支付，按揭贷款30万元由万锦豪庭项目部归还，同时约定陈姚无条件配合万锦豪庭项目部办理购房、退房、转户等手续，原告王芹、被告陈姚在该协议书上签字。后案涉房屋上的按揭贷款由原告王芹进行偿还，现以结清。购房首付款147475元抵算王芹实际施工工程款，按揭贷款30万元审批下来后，由第三人信锐公司支付给原告王芹抵算王芹实际施工工程款。2020年11月11日，原荣邦公司出具情况说明，该公司承建的江苏信锐投资有限公司滨海万锦豪庭项目，付款方式是以房抵工程款，万锦豪庭19幢2504室是其中之一，因王芹是该工程的实际施工，因此就该房屋产生的权利义务均由王芹所有，与该公司无关系。2018年5月14日，被告陈姚与王某荣及原告王芹在滨海县建设局就案涉房屋处置进行协商，陈姚认可房价5700元每平米予以购买，其中5500元由王某荣提供，剩余房款由陈姚在5日内给付，但被告陈姚未给付剩余房款。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人要求确认其权属的，人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。本院就本案的证据及事实，对主要争议焦点作如下评述：1.关于原、被告签订的商品房买卖合同效力的问题。经审理查明，原告王芹借用被告陈姚的名义与第三人信锐公司签订房屋买卖合同，支付了对价房款，买卖行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依约全面履行合同义务。2.原告王芹对案涉房屋是否享有权益。当事人约定一方以他人名义购买房屋，借名人实际享有房屋权益。本案案涉《商品房买卖合同》签订双方虽然系被告陈姚与第三人信锐公司，但是有证据证实原告王芹是借名人，房款实际均由原告王芹支付，被告陈姚是出名人，现有证据证实被告陈姚未支付房款，故原告王芹对案涉房屋享有权益。3.关于陈姚是否支付购房款的问题。针对被告陈姚母亲陈述的事实，本院认为，陈姚母亲姚某3案外人王某荣支付6万元，王某荣出具了6万元的是借条，不是购房款的收条，同时出具借条时间是2016年8月21日，明显迟于签订商品房买卖时间2016年1月14日，故不能认定该6万元系支付的案涉房屋的购房款。2018年5月14日，被告陈姚与王某荣及原告王芹在滨海县建设局协商时，陈姚认可房价5700元每平米予以购买，其中5500元由王某荣提供，剩余房款由陈姚在5日内给付。进一步证明陈姚于2018年5月14日有向原告王芹购买案涉房屋的意思表示，同时约定由案外人王某荣承担5500元每平米的房款，证实被告陈姚母亲给付王某荣6万元钱款时并非用于购买案涉的房屋，只是可能在王某荣与陈姚一方形成了债的关系。可见，陈姚并非买卖合同的相对人，姚某3王某荣支付的6万元也非支付案涉房屋的购房款。4.关于陈姚母亲述称原告王芹出具的《内部购房协议书》《首付款（未付款）说明》陈姚在签名时是空白纸，后由原告王芹一方套打，其内容不属实的问题。根据证据规则，被告陈姚未申请对该证据内容的真实性鉴定，故该事实，本院不予认定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百三十条、最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、撤销被告陈姚与第三人江苏信锐投资有限公司签订的编号为1897172120160114网签备案登记；二、被告陈姚与第三人江苏信锐投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告王芹办理万景豪庭19幢2504室房屋过户登记到原告王芹名下的手续；三、驳回原告王芹其他诉讼请求。案件受理费8462元，由被告陈姚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费8462元。审 判 长  吴堂胜人民陪审员  刘志明人民陪审员  顾启进二〇二一年七月二十七日书 记 员  毛新璐适用法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2.最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。