贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0523民初2453号原告：张超，男，1987年1月10日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。原告：罗钊雪，女，1987年7月14日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。共同委托诉讼代理人（特别授权）：刘秀刚，系贵州贵达律师事务所律师，身份证号码：5224241974××××××××。被告：贵州坤元置业投资有限公司，地址：贵州省毕节市金沙县城关镇黎明路与长江大道交汇处，统一社会信用代码：915205230784747838。法定代表人：姜殿会，公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：赵春艳，贵州恒发律师事务所律师，身份证号码：5224241993××××××××。原告张超、罗钊雪与被告贵州坤元置业投资有限公司（以下至判决主文前简称“坤元置业”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张超、罗钊雪的共同委托诉讼代理人刘秀刚、被告坤元置业的委托诉讼代理人赵春艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张超、罗钊雪向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付迟延办证违约金共计人民币71870.85元；2.请求判令被告退还向原告收取的水电开户费共计人民币3000元；同时以3000元为基数，按照中国人民银行同业拆借中心发布的利率为标准向原告支付利息，利随本清；3.请求判令被告履行合同约定的办证义务，为原告办理不动产权证并将不动产权证交付原告；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告从被告处购有商品房一套，合同总价款429336.00元。购房合同第八章第三条第（一）款约定：“出卖人承诺于2016年3月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”被告迟延履行该办证义务，至今原告仍未取得不动产权证。合同第八章第三条第（二）款第2条还约定：“约定日期30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.01％的违约金。”依据约定，被告应当向原告支付迟延办证违约金人民币71870.85元(暂时以2020年10月31日为实际交付日期计算)。合同第三章第七条明确：“商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”但被告违反约定，于2015年10月25日向原告额外收取水电开户费共计人民币3000.00元。原告认为权益受损，遂诉至法院，请求判决支持如前诉请。被告坤元置业辩称：首先，有一个程序上的问题，原告的诉讼请求和原告的诉讼请求权之间没有法律意义上的因果关系，我认为今天的案件必须明确原告的诉讼请求和事实理由，才有继续庭审的必要。理由：一是本案合同约定的是将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，不是为其办理产权证，原告诉请被告支付其迟延办证违约金无事实依据；二是根据原告起诉事实及依据，被告即使承担违约责任，承担的也应为迟延交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，而并非迟延办证的情形；三是本案中导致被告不能按约交付办理商品房转移登记的有关文书的原因完全系因案涉房屋的消防验收《建筑设计防火规范》临时变更所导致，前述规范变更应属情势变更，被告不应由此承担违约责任；四是即使答辩人承担的迟延交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，也应扣除以下期限：第一个期限是可以办证后原告违约未积极履行《金沙县商品房买卖合同》约定的补足平方差义务，导致逾期的期限；第二个期限是××期间，因该期间属于不可抗力，故应当扣除；五是原告起诉时早已超过了2年的诉讼时效，故主张不应得到法律保护；六是从被告逾期交付办理商品房转移登记的相关文件的时间来看，被告的违约行为并未给原告造成任何的损失，双方约定逾期交付办理商品房转移登记的违约金较高，请求法院进行调减；七是被告已将收取的原告水电等开户费支付给了相应部门，不应退还；八是导致无法办理房屋产权证的原因系原告拒绝按照合同约定补充平方差价款和到相关政府部门补缴契税，现原告仍拒绝补足房屋平方差价款，被告仍无法开具发票为其办理房屋产权转移登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原告提交的证据：1.《商品房买卖合同》，2.被告向原告出具的代收费收据，内容真实,能够证明本案相关案件情况,本院予以采信;对被告提交的证据1.《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、《法定代表人身份证复印件》，内容真实，本院予以采信；2.《商品房买卖合同》，内容真实,能够证明本案相关案件情况,本院予以采信;3.金沙县不动产登记收件清单、不动产登记中心的《情况说明》，该组证据系金沙县不动产登记中心出具，证明了办理不动产权证书所需材料及案涉楼盘办理大证首登情况，本院予以采信；4.《房屋面积测绘报告》《关于金沙县美丽星城建设工程消防验收合同意见》《贵州省建设工程竣工验收备案表》能够证明案涉楼盘的相关情况，本院予以采信;2018年10月17日《通知》无其他证据印证，对该通知不予采信；微信记录经原告质证真实性无法确定，本院结合其他证据予以采信；5.2019年11月6日《通知》、2019年11月18日《贵州坤元置业投资有限公司关于办理不动产证分户的通知》、2019年11月21日《公告》、2020年2月23日《通知》，本院对真实性予以采信；6.《房屋测绘报告》、《贵州坤元置业投资有限公司美丽星城小区销售发票开具明细表》，本院对真实性予以采集；7.《金沙县住房和城乡建设局关于“反映美丽星城项目侵害业主利益”相关事项的办结报告》、《管理公约公开栏》、《发改文件》《付款票据》，本院对真实性予以采信；8.毕公消审字（2014）0097号、毕公消审字（2018）0202号《建设工程消防设计审核意见书》及金府专纪（2015）32号《专题会议纪要》，本院对真实性予以采信。经审理查明：2015年10月25日,原告张超、罗钊雪（买受人）与被告坤元置业（出卖人）,双方签订《商品房买卖合同》约定:“买受人购买位于金沙县,建筑面积128.16平方米,套内建筑面积104.08平方米。该商品房总价款429336.00元,买受人采取贷款方式付款,于本合同签订之日向出卖人交付首期房款109336.00元,余款320000.00元以公积金贷款支付。出卖人承诺于2016年3月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理:1.约定日期起30日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的,按已付房价款的0.01%承担违约责任;2.约定日期起30日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金。双方同意按照双方共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。”商品房买卖合同还约定其他事项。商品房买卖合同签订后,原告依约向被告支付了购房款429336.00元。涉案房屋所属美丽星城于2018年11月8日已完全达到办理分户条件，2019年6月12日向金沙县不动产登记中心申请办理“大证”首次登记，于2019年11月18日以公告形式告知所有业主。被告于2015年10月25日向原告收取了除购房总价款外12131.00元的购房代收费，其中包括了3000元的水电等开户费用。原告认为,被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证书构成违约,故以前述诉请诉至本院。另外双方签订《商品房买卖合同》第十五条约定，实测套内面积大于预测套内面积的，误差在3%以内部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担。原告的商品房实测套内面积大于预测套内面积，原告未补足面积差0.96平方米的房价款。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告亦应按合同约定向原告交付办理的商品房转移登记相关文书。虽然被告称按合同约定的是将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，不是为其办理产权证的抗辩属实，但根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告有协助原告办理不动产登记证书的义务，正是由于被告迟延履行协助义务，才导致原告未能如期办理分户登记,故原告依据《商品房买卖合同》第二十二条约定诉请逾期办证违约金并非无事实依据和法律依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，在案涉合同履行过程中，被告若认为《建筑设计防火规范》发生变化系情势变更，应请求人民法院变更或者解除合同而非在现在合同履行完毕后以此为由不承担违约责任。因此，对被告抗辩本案中导致不能按约交付办理商品房转移登记的有关文书的原因系因案涉房屋的消防验收《建筑设计防火规范》临时变更所导致，系情势变更不应承担违约责任的理由，本院不予采纳。关于原告主张的迟延办证违约金。根据《商品房买卖合同》约定,被告应于2016年3月30日前向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，协助原告办理不动产权登记，被告未履行合同约定义务,已构成违约,应当承担违约责任。原、被告在《商品房买卖合同》中约定，对逾期交付办理转移登记有关文书超过30日买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金。因此,原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求,本院予以支持。关于违约金的计算期间，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务,相应违约金的请求权属于债权请求权,应当适用诉讼时效。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年3月30日前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务,但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。即从2016年4月1日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长,此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权,亦随着时间的推移发生变化,违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2021年5月13日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定,原告于2018年5月13日前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2018年5月14日起的违约金，因未超过三年诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告称原告提起诉讼已超过诉讼时效的抗辩，部分具有事实及法律依据，予以采纳。庭审中原告坚持认为“商品房转移登记相关文书”就是不动产权证书，被告也在可以办理商品房转移登记后多次反复告知业主提交相关资料，并实际代业主向金沙县不动产登记中心提交所有材料，申请办理分户登记。表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，其交付义务转化为披露其已经取得办理商品房转移登记条件。根据双方提供的证据，原告所在业主微信群内聊天图片与被告提供图片互相印证，可以认定原告至迟已于2019年11月18日知晓涉案房屋具备办理转移登记的条件,视为被告已告知原告。故违约金的计算期间应于2019年11月18日截止。因此，对原告主张的违约金,本院予以支持以已付房价款429336.00元为基数，按日0.01%的标准从2018年5月14日起计算至2019年11月18日止。对超出部分不予支持。被告称违约行为并未给原告方造成任何损失，双方合同约定的违约金较高，请求调减。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失的30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张缺乏事实依据，不予采纳。《商品房买卖合同》中被告明确承诺了具体的交房日期和交付办理商品房转移登记有关文书的日期，并分别约定了违约金，在违约情形下应分别承担违约责任。被告向原告支付逾期交房违约金的行为并不能减轻承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的责任。因此对被告要求扣除已承担相应的逾期交房违约金期间的抗辩，本院不予采纳。关于原告要求被告返还收取的水电开户费3000.00元及利息的诉讼请求。根据《商品房销售管理办法》第十六条之规定,水、电、燃气等设施属于商品房交付时应当具备的必要配套基础设施。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定,“商品房买卖合同应当包括下列内容…(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任;…前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”,前述规定表明,商品房价格应当包含水、电、燃气、有线电视等配套设施的建设安装费用,被告向原告收取合同约定的购房总价款后,又向原告另行收取上述费用于法无据,依法应当返还。对于原告要求被告退还收取的水电开户费3000.00元的诉请，本院予以支持。对被告辩称收取的水电开户费已经支付给了相应部门，不应予以退还的意见，本院不予采纳。对于原告要求被告按照中国人民银行同业拆借中心发布的利率为标准向原告支付利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告履行合同约定的办证义务，为原告办理不动产权证并将不动产权证交付给原告的诉讼请求。原、被告双方在《商品房买卖合同》中对面积差异处理方式作了约定，因原告的房屋存在面积差异，需原告补足购房款和契税，才能到相关部分办理不动产权证。而原告未补足购房款和契税导致房未能办理不动产权证，责任在于原告，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:一、被告贵州坤元置业投资有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告张超、罗钊雪违约金23742.28元（以购房款429336.00元为基数，按日0.01%自2018年5月14日起计算至2019年11月18日止）；二、被告贵州坤元置业投资有限公司于本判决生效后十日内一次性退还原告张超、罗钊雪水电等开户费3000.00元；三、驳回原告张超、罗钊雪的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取840.00元，由原告张超、罗钊雪负担540.00元，被告贵州坤元置业投资有限公司负担300.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院申请强制执行。审判员  柴地忠二〇二一年七月二十八日书记员  胡 帅