四川省自贡市贡井区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0303民初13号原告：王淑辉，女，汉族，1962年12月22日出生，住四川省自贡市贡井区。委托诉讼代理人：邓云绮，四川宏宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：尧庆，四川富邑律师事务所律师。被告：曾永福，男，汉族，1960年4月4日出生，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：姚科，四川高扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。被告：刘利平，女，汉族，1963年6月7日出生，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：姚科，四川高扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。被告：刘淑先，女，汉族，1957年1月14日出生，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：姚科，四川高扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。被告：戴克俭，男，汉族，1947年8月16日出生，住四川省成都市金牛区。委托诉讼代理人：姚科，四川高扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。被告：刘淑芳，女，汉族，1946年11月1日出生，四川省成都市金牛区。委托诉讼代理人：姚科，四川高扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。被告：刘淑琴，女，汉族，1953年4月15日出生，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：姚科，四川高扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。被告：陈德祥，男，汉族，1952年7月17日出生，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：姚科，四川高扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。被告：邱绍华，女，汉族，1943年10月31日出生，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：姚科，四川高扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭潇仪，四川高扬律师事务所律师。上述八被告的共同诉讼代表人：戴克俭，男，汉族，1947年8月16日出生，住四川省成都市金牛区。被告：刘显明，男，汉族，1942年4月3日出生，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：刘晓梅，女，汉族，1969年9月1日出生，住四川省自贡市自流井区委托诉讼代理人：齐浩，四川智见成律师事务所律师。原告王淑辉诉被告曾永福、刘利平、刘淑先、戴克俭、刘淑芳、刘淑琴、陈德祥、邱绍华、刘显明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理。本案依法由审判员刘俊适用简易程序于2018年1月31日与本院的（2017）川0303民初1117号案合并公开开庭进行了审理。原告王淑辉及委托诉讼代理人邓云绮、尧庆，上述被告的共同诉讼代表人戴克俭和委托诉讼代理人姚科、谭潇仪及被告戴克俭到庭参加诉讼。被告刘显明的委托诉讼代理人刘晓梅、齐浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起的诉讼请求判令：1、确认《转让房屋协议》合法有效；2、确认贡井区长土镇某号房屋的拆迁补偿款归原告所有；（大约40万）；3、本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告和被告刘家五兄妹是亲戚关系，多年相邻而居。2002年5月18日原告委托其母亲王俊清和哥哥王某代其与被告刘显明签订《转让房屋协议》，购买了位于长土镇长土社区光明巷某号的串夹壁危房(建筑面积89.77平方米,土地面积106.82平方米)。该房产权人为刘某，被告刘显明系刘某长子，因刘某已过逝，作为继承人代表与原告签订协议并收取房款3000元，将危房交付与原告。因房屋产权证原件被告刘显明押给其债权人，未能办理产权过户。2009年原告向自贡市规划和建设局申请该危房改建扩建，交纳了建设配套费、人防场地费，取得自贡市城市(镇)居民私人住宅建设工程规划许可证。原告按规划许可证核准条件，拆除上述所购危房，在原址(贡井区长土镇长土某号)新建面积为139.75平方米钢混结构的房屋。现因143号房屋面临拆迁，2017年6月被告刘显明等人隐瞒原危房已经出让且被拆除的情况，违法办理了不动产权证（不动产权证号0075613，产权人变更、增加到九人，即刘显明、邱绍华、曾永福、刘利平、刘淑先、戴克俭、刘淑芳、刘淑琴和陈德祥，土地和房屋面积未变，但并没有与之对应的房屋），并向拆迁部门申报登记，目的是为了非法获取房屋拆迁补偿。原告认为其与被告刘显明签订的《转让房屋协议》合法有效。因为诉讼双方系亲戚关系，从小熟悉，关系甚密，经常相互走动。刘某过逝，当时由其子被告刘显明在操办处置，且房屋破损价值小，原告有理由相信被告刘显明卖房有代理权，而且原告支付了合理的对价，从2002年5月起就占有使用该房，之后依法拆除、改建。并且，该房买卖、改建的情况，但在拆迁前均没有提出异议或主张撤销合同，其行为已经表明对房屋买卖是认可、同意的。原告认为被告刘显明的行为构成表见代理，《转让房屋协议》合法有效，原143号危房已经转让给原告。原143号危房已拆除，现存的143号房屋是原告依法改建的合法建筑。因此，现存143号房屋拆迁赔偿款应归原告所有，而刘显明等所持不动产权证对应的房屋已出让且灭失，现存143号房屋与他们毫无关系，该房拆迁与之无关。被告曾永福、刘利平、刘淑先、戴克俭、刘淑芳、刘淑琴、陈德祥、邱绍华辩称：1、原告在诉状里提到这是一个表见代理，我们认为刘显明的处分行为是无权处分，无权处分我们可以从房屋转让协议中看到刘显明是以自己的名义签订转让协议，而非以被继承人的名义签订的转让协议，所以我们认为他是一个无权处分的行为;2、对于无权处分的抗辩，只能善意取得，但是根据物权法106条，王淑辉不具备善意取得的条件，其中王淑辉对于该房屋未过户、未尽谨慎交易义务、未合理的市场价格购买;3、我们主张王淑辉对拆除房屋进行赔偿的理由是无权处分的条件下，既非善意取得，就对房屋进行改造，造成该房屋目前状况无法返还。因此王淑辉应当对原告就拆除房屋造成的损失进行赔偿。被告刘显明辩称：2002年左右，王明钊和我商谈，说他家房子太窄，想修宽点，说我家房屋空着不住人容易坏，当时我家厨房确实有点漏雨。他们想一起拆了修宽点。我想我家与王家是几十年的友好邻居，且我的舅舅是他的继父，生前住在他们家。我就同意了，因为想到房子产权还是我们的，只是让王家用，就没有征求本案原告的意见。记不清确切的时间，王明钊给了我3000元表示感谢，我考虑到九妹家刚买了房子要还贷款，就把这3000元给了九妹刘淑琴。记不清是哪一年的清明节回长土给父母扫墓时，九妹刘淑琴、十妹刘淑先发现我家房子被王某、王淑辉拆了修成了现在的房子就问我是不是我把房子卖给王家了，我说没卖。他们只是借用我家地基修宽点，房子产权是我们家的。关于房屋转让协议，我第一次看到是某分局的几位同志给我们看的，字迹和内容把我惊呆，怎么一点记忆都没有？这个协议是在哪儿签的？怎么签的我完全想不起来（时间已经过了15年，人也75岁了）。王明钊、王淑辉清楚那个房屋应该是我们兄妹共有财产。转让协议没有大家共同签字不具有法律效力。所以王家一致没法去相关部门办理过户登记。此案让我和原告的亲情关系受到了伤害，我也自责，苦恼。虽然我有过错，但我不是受益人，我只收了叁仟元人民币也没有占为己有，我也是受害者。此案受益人是王淑辉，她在不需要申请土地，在水、电、气、路讯、视畅通的情况下进行了房屋的扩建，根本上改善了居住条件，享受了较好的物质生活。有一年我六妹刘淑芳，妹弟戴克俭从成都回来扫墓，他们去看了老家，发现房子被拆，问我怎么回事，我仍然重复了以前说的话，他们半信半疑。后来叫九妹刘淑琴区查房产信息资料档案，并索要了相关证据，紧接着就让我们所有继承人提供相关资料进行了继承相关财产份额分割，补发了房产证。（已换成了不动产证）见到房产证后，心中如释重负，我之前说的话只是给王家用，房子产权仍是我们的是事实。我终于好向原告亲人们交代了。签订房屋买卖协议实际上本意并不是出售房屋，是因为老房子没有人居住，经过双方协商一直，把房屋借给王淑辉使用，后面清明扫墓的时候，各兄弟姐妹才发现房子被王家重建了。房子只是借用并不是买卖。原告王淑辉为证明其诉讼请求向法庭提交了如下证据：1、身份证复印件，证明原告王淑辉的诉讼主体资格。2、转让房屋协议、收条，证明2002年5月刘家兄妹等的代表人即本案被告刘显明与原告方签订房屋转让协议，收取了3000元房屋转让款，原告受让取得原143号串夹壁结构危房的所有权。3、自贡市城市（镇）居民私人住宅建设工程规划许可证，证明原告依法取得原143号房改建的行政许可，拆除原143号危房，按规划许可，在原址重建面积139.75平方米的钢混结构住房。4、天然气“工带民”用户转市燃气司直供用户工程改造协、收据、天然气供用合同。5，水、电、气户头及缴费票据，证明2002年起至今143号房由原告居住使用已经十五年。该房水电气费用也是原告缴纳。6、社区证明（两份），证明原告在2002年购买143号房后改建为钢混结构住房，并使用居住至今。7、谈话记录（两份），证明社区于2017年10月28日和30日于被告等人的谈话记录证明：王家与刘家系亲戚关系，被告刘淑琴知道其兄刘显明卖掉房子，且她分得1000元卖房款，因今年棚改政策才反悔十多年前的卖房，知道2017年棚改政策后才去办的不动产权证。8、照片，证明143号房的现状，2010年被告刘淑先、刘利平和曾永福等和原告在改建后的143号房院内合影，证明被告明知143号房买卖、改建的情况。9、证明、证明人身份证复印件；录像光盘，证明被告九人每年扫墓、看望长辈都要从143号房经过，不可能不知道该房的买卖、改建情况。原告王淑辉申请证人王某出庭作证，证实证人和刘显明是朋友也是亲戚，证人和原告王淑辉是兄妹。刘显明说长土的房子要卖，原告王淑辉委托证人与刘显明在某公司二楼签订了房屋转让协议，证人给了刘显明房屋买卖款3000元，购买该房子当时满地都是瓦，很简陋，门都没有。整个交易过程中，没有其他刘家人参与。刘显明说没有房产证，房产证被抵押了。当时想买来是自己住，房产证、土地证就没有去办理产权证。当时该房的气是刘显明妹妹的名字刘淑琴，我们找她过户了气的名字，他们家里的人肯定是知道的，后面我们就打申请，然后房屋改建。原告王淑辉申请证人许某出庭作证，证实证人租的王淑辉的房子，在那里住了3年多了。有几次都见了刘家的人，都说房子是刘家卖给他们王家的。八被告对原告王淑辉举示的证据质证认为：1、转让房屋协议收条，我方认为这份收据，收款人并非刘显明；2、对第三项证据，我们认可真实性，但是与本案没有直接关系；3、关于第4、5证据，我方认可真实性，但是我认为该2组证据与本案没有关联性；4、关于第6项证据，第一份只是说王淑辉对该房屋进行了修建，社区书记出示的证明，出具证明的本人并不在现场，真实性有异议。5、谈话记录，并没有谈话人的签字，否认其真实性；6、该系列照片的真实性均与认可，但是该系列照片和本案没有关联性，7、金德文的证言，与本案没有直接关系。被告刘显明对原告王淑辉举示的证据质证认为：对协议真实性有异议，其他证据意见，和八被告的意见一致。各被告对二位证人的证词质证认为：2个证人与原告王淑辉实际上是有利益关系的，所以我们对他证言的真实性，同时在照片指认的时候不科学，照片上写了名字，对方代理人，也有引导性的指认。原告王淑辉对二位证人的证词质证认为：1、作为本案被告刘显明与证人在具体的时间、地点，整个过程，表述非常清晰。2、买卖协议，转让协议，收条，完全出于本案被告刘显明，作为非专业笔迹鉴定人员，均能辨别是同一人，同时证人详细向法庭陈述了买卖协议、收条系本案第二被告所出具更向法庭提供了第二被告因原所在单位尚留下笔迹能予以进行质证。3、第二位证人向法庭详细客观陈述了本案其他被告在其租赁房屋向证人如实表述该房屋系各被告协商后出让给本案原告。被告曾永福、刘利平、刘淑先、戴克俭、刘淑芳、刘淑琴、陈德祥、邱绍华为证明其主张向法庭提交了如下证据：1、常住人口登记表，证明刘淑芳等人余刘某系付子女关系，享受对房屋的继承权。2、刘某死亡证明，证明刘某于2001年4月4日死亡，刘淑芳等人自此因继承对房屋享有物权。3、不动产权证及结婚证，证明刘某对143号房屋具有所有权。4、不动产权证及结婚证，证明继承人对房屋进行了分配，现刘淑芳等人对143号房具有所有权。5、自贡市国有土地上房屋征收自助购买方式货币补偿协议书，房产证与国土证，转让房屋协议，规划许可证及规划核实通知书，房屋征收分户评估结果，贡井区长土胜利路片区棚户去改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案，143号房屋损失的计算方式，证明参照王淑辉142号房屋每平米3263原评估价值及某局的文件，143号房屋应得征收补偿款（货币补偿）的金额为487619.31元，包含附属物总金额为60万元。原告王淑辉对八被告举示的证据质证认为：1、真实性无异议，证明目的有异议；2、第五份证据补偿协议书，是意向协议，不是最终安置协议，142号完全是王淑辉个人所有，跟本案无关，143号是王淑辉根据归建局的批准，改成成139.7平方米的一个新住宅，跟原告不到90平方米的房子已经不存在,与本案无关；143号房以不存在，就不存在相应的补偿，而且计算方式的第6项，11万多也不知道怎么来的。所以说只是单方面计算的一个数据，并不是一份证据，数据来源没有合法性。被告刘显明对八被告举示的证据质证认为无异议。被告刘显明在举证期限内未向本院举示证据。本院对原告王淑辉和上述八被告举示的证据及二位证人的证词，认为与本案具有真实性、合法性、关联性符合法律规定，本院予以采信。经本院审理，查明的事实如下：2001年4月4日，刘某因病死亡。未留有遗嘱。被告刘淑芳、刘淑琴、刘淑先、刘显明系刘某子女作为其法定继承人。刘某长子刘显高于1966年去世，刘显高的女儿刘利平因代为继承享有继承权。依法对刘锡洲所有位于自贡市贡井区长土镇光明巷五组143号作为遗产继承，但没有办理过户登记。2002年5月18日，原告王淑辉委托王明钊与被告刘显明签订了购买自贡市贡井区长土镇某号的转让房屋协议，原告王淑辉支付购房款3000元，该房的产权证书被告刘显明未交付给原告王淑辉，该房没有办理房产过户登记。之后，原告王淑辉占用、使用该房。2010年1月18日，原告王淑辉将自己所有的自贡市贡井区长土镇某号房屋和购买的自贡市贡井区长土镇光明巷五组143号房屋一并向自贡市规划和建设局报批了危房改建，该局出具了自规居民私人住宅建设许可证，原告王淑辉将上述房产改建为了139.75平方米的砖混结构的房屋，该改建的房屋的水电气均办理在原告王淑辉名下，但该改建的房屋没有办理房产登记，其自贡市贡井区长土镇光明巷五组143号房产因改建而消灭。2017年11月15日，自贡市贡井区城乡建设和住房保障局与原告王淑辉拟签订《自贡市国有土地上房屋征收自主购安方式货币补偿协议书》。根据该协议，房屋征收部门对王淑辉已经拆除的自贡市贡井区长土镇光明巷5组142号41.97平米房屋（所有权证号：1121030**号）进行了各项补偿共计556073元，对于原告王淑辉新建的139.75平米的房屋重复进行了补偿共计473333元。上述两项合计为1029406元。被告曾永福、刘利平、刘淑先、戴克俭、刘淑芳、刘淑琴、陈德祥、邱绍华与被告刘显明2017年6月6日对涉案房屋进行遗产分割，并办理不动产证。共有情况为按份共有，曾永福10%、刘利平10%、刘淑先20%、戴克俭10%、刘淑芳10%、刘淑琴10%、陈德祥10%、刘显明10%、邱绍华10%。现原告起诉到法院，要求支持其诉求。各被告请求法院驳回原告的诉讼请求。本院认为，本案原告王淑辉与各被告所争议的焦点是原告王淑辉委托王某与被告刘显明签订的购买自贡市贡井区长土镇某号房屋《转让房屋协议》的有效或无效的问题。关于表见代理，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”和《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，只要相对人有理由相信行为人有代理权，则该代理行为具有法律效力。原告王淑辉以被告刘显明在出卖该房时已征求了其他继承人的意见，代理其他继承人出卖该房，并且支付了相应的对价,且一直占用、使用。并在争议房屋消灭改建后，各被告均已默示而没有提出异议，而主张被告刘显明构成表见代理。但本案中的《转让房屋协议》是被告刘显明以其自己名义而非以他人名义签订合同，故其行为本身非代理行为，亦不构成无权代理中的表见代理。现各被告以《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”和《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人┈”的规定。认为被告刘显明系无权处分自贡市贡井区长土镇某号的房屋，原告王淑辉也不具备善意取得的条件，主张《转让房屋协议》无效。本院认为以上当事人的法律观点，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本院认为各被告错误引用了无权处分的规定，因无权处分是没有所有权而以自己的名义出卖房产的行为。本案的被告刘显明系所争议的自贡市贡井区长土镇某号房产的共有人之一，享有部分所有权，并不构成无权处分的概念。该《转让房屋协议》也不构成《中华人民共和国合同法》第五十二条无效合同的情形，故各被告辩称确认自贡市贡井区长土镇光明巷某号的《转让房屋协议》无效，不符合法律规定，本院不予采纳。原告王淑辉诉称该《转让房屋协议》合法有效，符合法律规定，本院予以支持，但只限于被告刘显明和原告王淑辉之间的债权关系。对于原告王淑辉主张的征收协议的赔偿款归其所有，因其征收主体与本案无关联，征收协议属于另一法律关系，不是本案审理的范围。故对其原告王淑辉的该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下一、原告王淑辉委托王某与被告刘显明签订的购买自贡市贡井区长土镇某号房屋的《转让房屋协议》合法有效。二、驳回原告王淑辉的其他诉讼请求。本案受理费3650元，由原告王淑辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审判员 刘 俊二〇一八年二月二十四日书记员 李曾艳