江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终3921号上诉人（原审被告）：徐朝喜，男，1967年1月10日出生，汉族，居民，住盐城经济技术开发区。委托诉讼代理人：耿友霞，盐城市亭湖区先锋法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：盐城东方兴达农业发展有限公司，住所地盐城经济技术开发区中舍花园28幢104室。法定代表人：蔡旭清，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨正周，江苏苏辰律师事务所律师。上诉人徐朝喜因与被上诉人盐城东方兴达农业发展有限公司（以下简称兴达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2021）苏0991民初298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐朝喜上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法将本案发回重审或改判以150元/平方米的价格支付兴达公司房屋占有使用费；2.一、二审诉讼费用由双方当事人依法承担。事实与理由：1.徐朝喜在租赁案涉房屋前，在华山路本来就有两间门市，后因政府要求徐朝喜腾让该门市，并同意该两间门市调换至目前租赁的地方，租赁价格仍按原华山路门市150元/平方米进行计算。2014年2月20日，双方签订租赁协议时，虽然协议中明确房屋租赁价格为280元/平方米，但兴达公司时任经理徐滨海及悦湖社区谷军书记均口头明确表态仍按原门市价格进行结算。一审法院在审理此案时对上述事实却没有进行详细的调查，从而导致事实不清。2.徐朝喜在租赁案涉房屋期间，兴达公司在未征得徐朝喜同意的情况之下私自停电停水，造成了徐朝喜相应的损失。兴达公司辩称，1.2014年2月20日双方签订三年期房屋租赁协议，明确约定相关租金为280元/平方米，并且徐朝喜也交纳了前两年的租金，徐朝喜陈述150元/平方米的租金无任何事实依据。2.徐朝喜陈述房屋停水停电与事实不符，据兴达公司了解，徐朝喜一直占用三间房屋至今，持续经营，拒不退还房屋，徐朝喜所称的停水停电与兴达公司无任何关系。徐朝喜没有提供任何证据证明停水停电系兴达公司造成，并且即使停水停电，徐朝喜是否存在损失也并不确定。另外，如果徐朝喜存在损失，徐朝喜可以在一审中提起反诉，或者其可以另行提起诉讼主张权利。综上，徐朝喜的上诉请求无事实及法律依据，依法应予驳回。兴达公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决徐朝喜腾空所占用房屋恢复原状并交还兴达公司（位于盐城市角的活动板房，从北向南数第一、二、三间）；2.判决徐朝喜支付所拖欠的房屋占用费22960元（2016.3.1至2017.2.28）；3.判决徐朝喜支付房屋占用费至实际交付房屋之日，参照租赁协议书约定的标准，280元/平米/年，三间合计122平米，暂计算至2020年10月30日为125252元；4.诉讼费用由徐朝喜承担。一审法院经审理查明，2014年2月20日，兴达公司（甲方）与徐朝喜（乙方）签订一份《租赁协议》，约定（摘要）：一、甲方将本公司绿化管理办公室南侧活动板房、场地及附属设施，提供给乙方独立经营。具体房屋坐落地址为办公室向南第一间、第二间，经营项目为装潢材料、家用电器、厨房电器销售，建筑面积82平方米，编号02-03。二、协议期限：从2014年3月1日起至2017年2月28日止。合同期满，如乙方需续订合同，应在合同期满前一个月以书面形式告知甲方，在同等条件下，甲方优先考虑乙方，具体收费标准等事项由甲、乙双方另行签订合同。三、乙方获取经营资格后应每年一次性向甲方交纳经营期间规定的相关费用，实行先交后使用。包括：1.履约保证金5000元；2.房屋、场地、水电等设施租赁折旧费按每平方米每年280元计算，每年缴纳人民币22960元；合计缴纳费用总额为人民币27960元。2013年11月11日，徐朝喜向兴达公司交纳门市房租金20000元。2014年2月22日，徐朝喜向兴达公司交纳租金7960元。2015年5月13日，徐朝喜向兴达公司交纳2015年度租金22960元。另，2014年10月10日，徐朝喜交纳水电押金1000元，交款单位为中舍农业公司徐朝喜，谷勇代收。2015年8月21日，盐城经济技术开发区新城街道城市管理办公室向兴达公司及相关租赁户发出通知，载明：你公司在中舍河北侧自行搭建的办公用房和租赁房共六间属违章建筑。为了确保全区两侧、华山路东拆违工作顺利开展，使建设规划工作规范化、制度化、法制化，请你公司办公用房及租赁房的户下在四日内自行搬离拆除，四日后你公司及租赁户下将按相关要求停水停电，造成损失的后果一律由贵公司及相关租赁户自行承担。2018年1月24日，兴达公司向徐朝喜发出通知，载明（摘要）：你户承租我公司门面房，合同已于2017年3月31日到期，由于要进行拆除，故在今年初来向你户续签合同，但你户未及时让房拆除，因此2017年房屋租金，请你户在2018年2月30日前缴纳房屋租金22960元。2020年6月5日，兴达公司向徐朝喜发出通知函，载明（摘要）：1.要求你在2020年6月15日前将所占房屋腾空交还我公司；2.实际交房前结清尾欠租金和相关占用款项。经计算截止2020年5月30日你应当向我公司缴纳尾欠租金22960元及相关占用费111019元，合计133979元。3.如你不按期履行上述义务，我公司将依法维护权利，你将承担相应的法律后果。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案涉案租赁门市并未取得相关建设工程规划许可，故涉案房屋租赁协议应当认定无效。关于兴达公司要求徐朝喜腾空并返还案涉租赁合同所述两间房屋的请求。一审法院认为，根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。双方当事人签订的案涉租赁合同无效后，徐朝喜应当向兴达公司返还租赁房屋，即便按照租赁合同履行，租赁期限已经届满，兴达公司可以随时向徐朝喜主张返还租赁房屋，故兴达公司要求徐朝喜返还租赁房屋的请求，符合法律规定，予以支持。关于兴达公司要求徐朝喜支付房屋占用费的请求。一审法院认为，根据《房屋租赁纠纷案件司法解释》第五条第一款之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然案涉合同应认定无效，但徐朝喜一直占用使用案涉房屋，故兴达公司要求参照租金标准支付占用使用费的请求，符合法律规定。对于徐朝喜支付的押金，因双方在履行合同过程中均有一定过错，押金直接冲抵相关占有使用费为宜。对于租赁合同内两间房屋的占有使用费用，自2014年3月1日暂算至2021年2月28日，徐朝喜应付费用为22960元/年×7年=160720元，徐朝喜已付租金及押金合计50920元，尚欠109800元。同时，徐朝喜仍应按合同标准支付（22960元/年）自2021年3月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费。关于兴达公司要求徐朝喜返还租赁合同之外一间房屋并支付占有使用费的请求，一审法院认为，双方当事人之间存在租赁合同关系，兴达公司亦系以租赁合同为由主张合同内两间房屋的相关权利。至于租赁合同外的一间房屋，不属于租赁合同法律关系所调整的范畴，与本案并非同一法律关系，不宜在本案中一并处理，兴达公司可以另行起诉主张权利，故兴达公司的该项诉请，一审法院不予理涉。关于徐朝喜提出的案涉房屋的租金应为150元/平方米/年以及案涉房屋系新城街道安排给其使用的抗辩意见，因徐朝喜均未能提交相关证据予以证实，且徐朝喜已经与兴达公司签订了书面租赁合同，合同内容清楚明确，徐朝喜的该项抗辩，无事实依据，一审法院不予采信。关于徐朝喜提出的其缴纳水电费1000元的问题，徐朝喜并无证据证实该费用由兴达公司收取，故在本案中不予抵充。关于徐朝喜提出兴达公司私自断电给其造成的损失问题，因兴达公司并不认可采取断电行为，徐朝喜亦无相关证据予以证实，且徐朝喜未在本案中就相关损失提出反诉，故在本案中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、徐朝喜应于判决生效之日起十日内腾空并向兴达公司返还案涉《租赁协议》所涉两间活动板房（座落中舍河北侧）；二、徐朝喜应于判决生效之日起十日内并向兴达公司支付租赁合同内两间房屋截止2021年2月28日的占有使用费109800元，并自2021年3月1日起至实际返还房屋之日止按22960元/年的标准支付占有使用费；三、驳回兴达公司的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3344元，减半收取1672元，由徐朝喜负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐朝喜提交了盐城经济技术开发区新城街道综治办的通知及审批表复印件，证明新城街道同意将徐朝喜原有的华山路门市调到目前案涉门市，同时证明交费标准按照150元/平方米进行计算。兴达公司质证意见为，因该通知是复印件，对该通知及审批表的“三性”不予认可，从该证据的落款时间看是2013年9月份，其在一审开庭时间前所形成的证据，不属于新证据。同时该证据也不能达到徐朝喜的证明目的，该通知并非兴达公司作出的承诺或同意，并且该组证据形成时间为2013年9月份，双方当事人签订合同时间为2014年2月份，且徐朝喜也依照合同约定交纳了前两年的租金。本院经审核认为，该证据不能达到徐朝喜的证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案租赁房屋并未取得相关建设工程规划许可，故兴达公司与徐朝喜就涉案房屋签订的租赁协议无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故一审法院对兴达公司要求徐朝喜参照租金标准支付占用使用费的请求予以支持并无不当。徐朝喜主张案涉房屋的租金应以150元/平方米/年的标准，但兴达公司对此不予认可，徐朝喜亦未能提交充分证据予以证实，且徐朝喜与兴达公司签订了书面租赁合同明确约定了租金标准，徐朝喜亦按照合同约定交纳了2015年度的房屋租金，故一审法院对徐朝喜该主张未予支持并无不当。关于徐朝喜提出兴达公司私自断电给其造成的损失问题，因兴达公司并不认可采取断电行为，徐朝喜亦无相关证据予以证实，且徐朝喜未在本案中就相关损失提出反诉，故一审法院在本案中不予理涉并无不当。综上，徐朝喜的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3340元，由上诉人徐朝喜负担。本判决为终审判决。审判长  刘圣磊审判员  周 陇审判员  谢超亮二〇二一年七月二十九日书记员  成以琴