广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0783民初219号原告：开平市云顶华庭物业管理服务有限公司，住所地：开平市长沙区广场南路**云顶华庭第**首层A28卡。法定代表人：谢雄峰。委托诉讼代理人：阳伦干，广东深强律师事务所律师。被告：邝淑怡，女，1994年3月9日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：邓燕红，广东风采新纪元律师事务所律师。原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司与被告邝淑怡物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序于2021年6月8日公开开庭进行了审理。原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司（以下简称“云顶华庭物管公司”）委托诉讼代理人阳伦干，被告邝淑怡委托诉讼代理人邓燕红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云顶华庭物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年10月-2016年12月物业管理费1237.46元（234.99×1.5元×3＝1057.46元、30元×2×3＝180元）；2、判令被告支付原告2016年7月-2016年10月水电分摊费用193.7元；3、判令被告支付原告违约金1567.12元（1431.16×1‰×365×3）；以上共计2998.28元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年7月2日原、被告双方签订了《云顶华庭商住小区前期物业服务协议》，合同约定由原告向位于开平市长沙区提供物业管理服务，物业管理服务费按房屋建筑面积每平方米1.5元收取，同时约定逾期缴费的从逾期之日起以应缴费用为基数，按每日1‰缴纳违约金。被告系上述物业Ａ幢1101号的业主，物业建筑面积234.99平方米，截止2016年12月底，被告共拖欠原告2016年10月-2016年12月物业管理费1237.46元、2016年7月-2016年10月水电分摊费用193.7元。合同履行期限，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴未果。另查明，开平市业主委员会（以下简称“云顶华庭业委会”）因收取业主物业管理费问题与原告发生争议，（2015）江开法民二初字第672号判令解除原告对小区的物业服务关系，该判决书于2017年3月22日生效，原告于2016年12月31日撤出小区。再查明，广东省江门市中级人民法院（2019）民终1648号《民事判决书》、广东省高级人民法院（2019）粤民申12785号《民事裁定书》确定了原告有权向业主收取小区业主2015年8月-至2016年12月的物业管理费、水电费水电分摊。现原告特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。被告邝淑怡辩称：一、原告起诉已过诉讼时效，请求法院驳回其全部诉讼请求。首先，原告请求的是2016年10月至2016年12月期间(下称讼争期间)的物管费以及2016年7月至2016年10月期间的水电分推费，根据其提供的《前期物业服务协议》第四条约定，每月10号前交纳当月物业管理服务费，而水电分摊费按惯例是发生后第二个月收取，应从此起算相关费用的诉讼时效，显然而见，原告主张的前述物管费及水电分摊费的诉讼时效全部均已超过3年。其次，原告曾于2016年对被告所在小区19户业主提起同期间的物管费及水电分摊费之诉（案号为(2016)粤0783民初1746号、1747号、1748号、1749号、1750号、1751号、1752号、1753号、1754号、1755号、1756号、1757号、1758号、1759号、1760号、1761号、1763号、1764号、1789号），可见原告明知其诉讼权利，但怠于行使。二、讼争期间物管费，第三人何梓健早已于2019年1月13日向云顶华庭业委会缴纳，被告不应因同一合同承担双重的付款义务。2015年5月24日，云顶华庭召开首次业主大会并选举成立云顶华庭业委会。2015年8月3日，云顶华庭业委会召开第二次业主大会，通过了解聘小区前期物业管理公司(即原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司)，并由全体业主自主管理小区的决议。2015年8月10日，云顶华庭业委会向原告云顶华庭物管公司发出“解聘通知书”，该通知主要内容:云顶华庭小区业主委员会于2015年8月3日召开第二次业主大会，通过关于解聘开平市云顶华庭物业管理服务有限公司的决议，解聘日期为2015年8月13日。同时请开平市云顶华庭物业管理服务有限公司终止对云顶华庭小区的物业服务并撤离云顶华庭小区。2015年8月14日，云顶华庭业委会正式进场并聘请外包保安及清洁公司对小区进行管理。由于云顶华庭物管公司拒绝离场，云顶华庭小区实际形成双重人员管理的状况，直至2016年12月原告撤离小区。原告请求的物管费期间，正是原告与小区业主委员会双重管理期间。由于原告早已被业委会解聘，据此有理由相信第三人云顶华庭业委会为云顶华庭小区的合法管理主体并享有收取物业服务费权利，故被告于2017年5月与第三人签订了《房屋买卖合同》，约定被告将涉案房屋出售给第三人何梓健，且2016年9月之后的物业费由何梓健承担，何梓健已经于2019年1月13日向小区业委会支付了讼争期间的物管费;原告主张被告再向其缴纳讼争期间的物业管理费及承担违约金，缺乏依据。三、即使法庭认定被告确实存在拖欠物管费的行为，与协议中的违约金条款不应生效，即使生效也因过高应予调整;且水电分摊费用违约金的请求，缺乏依据。首先，原告根据《前期物业服务协议》约定主张每天1‰的违约金，一则该协议为原告自行制定的格式条款，其不曾向被告提示或说明，不应视为合同之内容:其次，即使该违约金约定生效，其折合年利率为36.5％，明显过高，故被告请求法庭将其调整为按人民币贷款市场报价利率(LPR)计算；第三，原告主张的水电分摊费用的违约金，缺乏依据。综上，原告之诉已过诉讼时效，应丧失胜诉权;及之，其诉求缺乏事实及法律依据，请人民法院查清事实，驳回原告的全部请求。原告云顶华庭物管公司、被告邝淑怡围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、对原告云顶华庭物管公司提供的催款函，因无证据佐证该函件已送达被告邝淑怡，故本院对该催款函的真实性不予确认。2、对被告邝淑怡提供的2019年1月13日收据，该收据加盖了云顶华庭业委会的公章，且有邝淑怡与何梓健签订的《房屋转让合同》、公证书、何梓健的支付宝转账记录佐证，原告云顶华庭物管公司未能提供相反证据予以推翻，本院对该收据的真实性予以确认，可以作为定案的依据。3、对被告邝淑怡提供的2015年11月28日《关于继续暂缓收取物业管理费的通知》，原告云顶华庭物管公司否认存在该落款印章，但本院经核证，在（2016）粤0783民初1748号等系列案中，原告云顶华庭物管公司提供的几份维修通知等，落款均为“云顶华庭物业管理股份有公司专用章”，因此，本院对被告邝淑怡提供的《关于继续暂缓收取物业管理费的通知》的真实性予以确认，可以作为定案的依据。本院认定事实如下：2016年7月2日，云顶华庭物管公司与邝淑怡签订一份《前期物业服务协议》，协议约定：一、开平市长沙街道办事处广场南路2号云顶华庭第A幢1101房建筑面积为234.99平方米；二、每月10号前缴纳当月物业管理服务费；三、住宅物业服务费按单元建筑面积1.5元/平方米/月标准收取；四、小区服务服务费实行包干制收费；但电梯、公共照明、绿化用水等区内其他公共设备设施运行用水用电由相关业主分摊；五、业主未按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按欠款额每天1‰交纳违约金；六、物业服务费按业主从入住之日起计，并开始按月缴交物业服务费。邝淑怡当日收到开发商交付的涉案商品房。2017年5月14日，邝淑怡与何梓健签订了《房屋转让合同》，约定邝淑怡将开平市长沙街道办事处广场南路2号云顶华庭第A幢1101房建筑面积为234.99平方米出卖给何梓健，2016年9月之后的物业费由何梓健负责缴纳。何梓健于2019年1月13日向云顶华庭业委会缴纳了2016年9月至2018年12月的物业费及车位费共计11267.6元。邝淑怡及何梓健均未缴交2016年7月至2016年10月的水电公摊费193.7元。另查明，2015年11月25日，云顶华庭业委会诉云顶华庭物管公司物业服务合同纠纷一案，本院查明“云顶华庭物管公司于2015年8月10日收到云顶华庭业委会的《解聘通知书》，于2016年12月31日撤场，停止为云顶华庭小区提供物业服务。”及依法判决“一、依法解除被告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司对开平市的物业服务关系……”。［（2015）江开法民二初字第672号案，该案于2017年3月22日生效。］2015年11月28日，云顶华庭物管公司在小区张贴《关于继续暂缓收取物业管理费的通知》，内容为“感谢各位业主多年来对本公司在小区物业管理上的支持和配合。原决定9月至11月暂缓收取物业管理费现根据云顶华庭小区管理的实际情况，本公司决定12月继续暂缓收取物业管理费，请各位业主相互知照。”2016年6月29日，云顶华庭物管公司诉张晓玲、第三人云顶华庭业委会等物业服务合同纠纷系列案，其中云顶华庭物管公司请求判令张晓玲支付2015年6月至2016年12月物业管理费及违约金、2016年1月至5月的水费、2015年4月至2016年11的公摊水电分摊费。本院经审理，认为“被告张晓玲据此有理由相信第三人云顶华庭业委会为云顶华庭小区的合法管理主体并享有收取物业服务费的代理权，被告张晓玲向第三人云顶华庭业委会支付涉案诉讼请求的2015年8月至2016年12月物业管理费的行为依法产生已经履行支付物业服务对价义务的法律效果。原告云顶物业公司主张被告张晓玲再向其缴纳2015年8月至2016年12月物业管理费及承担违约金，理据不足，本院不予支持。至于涉案的2015年8月至2016年12月物业的服务费最终应由原告云顶物业公司或是第三人云顶华庭业委会享有收益以及其二者间的追偿问题，不属于本案的调整范畴，应由其二者另寻法律途径解决……”及依法判决“一、被告张晓玲应自本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费580.20元及违约金（以580.2元为基数自2015年10月11日起，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算至本判决确定的履行之日止）和公摊水电费717.60元给原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司。二、驳回原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司其他诉讼请求”[已生效的（2016）粤0783民初1746号案]。2018年12月7日，云顶华庭物管公司诉云顶华庭业委会物业服务合同纠纷一案，云顶华庭物管公司请求：判令被告向原告支付2015年8月至2016年12月的云顶小区181户的物业管理费人民币681004.07元、水费人民币1773.45元、公共水电分摊费人民币48084.1元，共计人民币730861.62元……本院经审理依法于2019年2月25日作出（2018）粤0783民初4475号民事判决书，判决“一、被告开平市业主委员会应于本判决发生法律效力之日起支付218222.7元和利息（自2017年1月1日起至款项付清之日止，以218222.7元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算）给原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司；二、驳回原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司其他的诉讼请求。”云顶华庭物管公司不服，提起上诉，江门市中级人民法院经审理后依法于2019年6月27日作出（2019）粤07民终1648号民事判决书，判决“一、撤销广东省开平市人民法院（2018）粤0783民初4475号民事判决；二、开平市业主委员会应于本判决发生法律效力之日起支付203820.51元和利息（自2017年1月1日起至款项付清之日止，以203820.51元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算）给开平市云顶华庭物业管理服务有限公司；三、驳回开平市云顶华庭物业管理服务有限公司其他的诉讼请求”（该案于2019年7月2日生效。在该案中，云顶华庭业委会提供了《云顶华庭业委会收取管理费、水费、水电分摊统计表》列举了2015年8月10日至2016年12月期间小区181户业主合计缴纳了436445.51元物业费，但该表不包含邝淑怡缴纳的费用情况。）云顶华庭业委会对（2019）粤07民终1648号民事判决书不服，申请再审，广东省高级人民法院依法于2020年5月27日作出（2019）民申12785号民事裁定书，裁定“驳回开平市业主委员会的再审申请”。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。综合云顶华庭物管公司的起诉陈述与邝淑怡的答辩意见，本案争议的焦点为：一、云顶华庭物管公司的诉讼请求是否已过诉讼时效？二、邝淑怡应否支付涉案的物业费、水电分摊费、违约金给云顶华庭物管公司？关于第一个争议的焦点。首先，云顶华庭业委会与邝淑怡签订的《前期物业服务协议》约定邝淑怡应于每月10日前缴交当月的物业费。水电公摊费按照过往的收费习惯，也为按月计收。依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”及第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，2016年7月至2016年12月的物业费和水电公摊费的诉讼时效期间为三年。其次，云顶华庭物管公司曾于2015年11月28日张贴《关于继续暂缓收取物业管理费的通知》，告知各业主暂缓收取物业管理费，属于对自己收费权利的自由处分，未损害业主的合法权益，且无证据显示业主主动缴费，但物管公司拒收的情形，不属于知道或应当知道自己权利受到损害的情形。再次，云顶华庭业委会曾于2016年6月29日起诉张晓玲等业主，主张涉案期间的物业费，但本院已生效的（2016）粤0783民初1746号民事判决书认定张晓玲等业主向云顶华庭业委会支付2015年8月至2016年12月物业管理费的行为“依法产生已经履行支付物业服务对价义务的法律效果”，无需再向云顶华庭物管公司缴交物业费。随后云顶华庭物管公司另案起诉云顶华庭业委会主张返还其已收取的物业费，案经一审[（2018）粤0783民初4475号]、二审[（2019）粤07民终1648号]最终认定云顶华庭物管公司有权收取争讼期间的物业费，该案于2019年7月2日生效。至此，云顶华庭物管公司、云顶华庭业委会、小区业主之间的权利义务，业主已缴纳的物业费，水电公摊费等才得以明确。本院依法认定上述诉讼案件属于诉讼时效中断的事由，诉讼时效应自2019年7月3日起重新计算。最后，云顶华庭物管公司于2021年1月4日提起本案诉讼，因此，邝淑怡提出的时效抗辩意见，理据不足，本院依法不予支持。二、关于第二个争议的焦点。（一）物业费。邝淑怡提供了云顶华庭业委会出具的《收据》，证明其将涉案房屋出卖给何梓健后，何梓健已向云顶华庭业委会缴纳了2016年10月至2016年12月期间的物业费。与已生效（2016）粤0783民初1746号等民事判决书的裁判理由一致，本院依法认定上述缴费行为“依法产生已经履行支付物业服务对价义务的法律效果”，邝淑怡无需再向云顶华庭物管公司支付争讼期间的物业费。虽然邝淑怡并未包含在(2018)粤0783民初4475号一案中云顶华庭业委会所提交的181户业主《云顶华庭业委会收取管理费、水费、水电分摊统计表》中，但何梓健的缴纳行为已经可以确认被告邝淑怡已履行了缴纳物业费的义务，该物业费是否应由云顶华庭业委会进行返还，原告云顶华庭物管公司可另案进行主张。（二）关于水电费公摊问题。《前期物业服务协议》约定“小区服务服务费实行包干制收费；但电梯、公共照明、绿化用水等区内其他公共设备设施运行用水用电由相关业主分摊；”综合原告提交的水、电费发票等证据显示，原告主张收取的公摊水电费未见明显过高或不合理的收费情形，且云顶华庭物管公司实际已代业主垫付了水电公摊费，故原告请求邝淑怡返还其代付了2016年7月至2016年10月水电公摊费193.7元，理据充分，本院依法予以支持。（三）关于违约金。对于物业费，本案中被告邝淑怡的涉案房屋购买人何梓健向云顶华庭业委会缴纳物业费的行为产生了已经履行支付物业服务对价义务的法律效果，因此原告要求被告支付物业费违约金的请求理据不足，本院不予支持。对于水电公摊费，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本案被告未依约支付水电公摊费构成违约，造成原告云顶公司利息损失。按原告与被告签订的《前期物业服务协议》约定被告每月10日前应缴纳上月水电公摊费，如逾期从逾期之日起按欠缴额每天1‰交纳违约金。该违约金约定折合年利率为36.5%（每日1‰×365日），已明显高于利息损失，被告要求调整违约金于法有据，本院予以支持。且鉴于云顶华庭物管公司曾于2015年11月28日张贴《关于继续暂缓收取物业管理费的通知》，而过往物业费与水电公摊费一并收取，加之云顶华庭业委会、云顶华庭物管公司、小区业主之间存在多起诉讼纠纷，因此，本院结合被告未付水电公摊费的原因，酌定涉案的水电公摊费违约金自起诉之日（2021年1月4日）起至款项付清之日止，按起诉时一年期贷款市场报价利率上浮30%（即年利率3.85%×130%=5.005%）计算。但违约金的总额不应超过云顶华庭物管公司自行主张的三年期计算总额，即212.1元（193.7元×1‰×365×3）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定：“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”案经调解无法达成协议，本院依法作出判决。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第二条、第三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告邝淑怡应于本判决生效之日起十日内支付水电公摊费193.7元及违约金（以193.7元为基数，自2021年1月4日起至款项付清之日止，按年利率5.005%计算，但应以212.1元为限）给原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司；二、驳回原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（此款原告已预交），由原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司负担46.8元，被告邝淑怡负担3.2元（此款经原告同意，由被告邝淑怡直接支付给原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈德展人民陪审员  罗疆安人民陪审员  陈彩媚二〇二一年七月二日书 记 员  李小茵