山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2021）晋0213民初797号原告：陈海军，男，汉族,居住地大同市。委托诉讼代理人：梁迎春，山西永固律师事务所律师。被告：大同宝通房地产开发有限责任公司，住所地大同市平城区御河东路江鸿铂蓝郡B3栋2号。法定代表人：王世刚，总经理。委托诉讼代理人：赵毅宏，山西晋恒律师事务所律师。原告陈海军与被告大同宝通房地产开发有限责任公司（以下简称宝通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈海军及其委托代理人梁迎春，被告宝通公司的委托代理人赵毅宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈海军向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方签订的《商品房认购协议书》；2、依法判令被告返还购房款5393890元；3、依法判令被告赔偿损失，以5393890元为基数，从2018年4月3日起按照中国人民银行同期贷款利率1.5倍计算至退还全部房款止；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月29日，原告与被告签订《内部认购书》，约定购买被告位于大同市御东区永和路与重熙街交汇处满庭芳商铺。并分别缴纳定金50万元，合计100万元。2018年4月3日，双方签订正式《商品房内部认购书》，原告一次性交付4393890元，加上3月29日交付的100万元，共计5393890元，购买了被告位于大同市御东区永和路与重熙街交汇处满庭芳建筑面积分别为129.53平方米的商铺。被告方承诺于2018年10月31日将上述房屋交付使用，事后由于被告原因未能按期交付该商铺。经过原告多次催问要求交付上述商铺，被告均拒绝交付。后经原告查询，被告已经将原告所购买的该商铺于2019年2月15日出卖给王海燕。现该商铺于2019年9月2日成立了大同市平城区正鲜小聚餐饮中心。据此，原告认为，被告在已经收取原告全部购房款，双方商品房买卖合同依法成立的情况下，故意隐瞒该商铺已经出卖的事实，又将商铺出卖给他人，导致原告无法合法取得该房屋的所有权，致使商品房买卖合同目的无法实现。被告的行为已经构成根本性违约。故根据双方《商品房内部认购书》约定和相关法律的规定，特向贵院提起诉讼，请求依法维护原告权利，判令被告承担违约责任。被告宝通公司辩称，对原、被告签订合同及缴纳房款的事实无争议。原告所购买的房屋现在也仅是应房屋主管部门的要求进行了房号的变更，对于房屋位置并没有过调整和变化，原告所述将该房屋售予他人的事实不存在，答辩人在此期间没有过任何的违约行为，也达不到双方解除合同的条件，原告所述无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对存有争议的证据，本院在判决书争议焦点认定事实和理由部分综合评判认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月29日，陈海军（认购人）与宝通公司（出卖人）同时签订两份《内部认购书》。双方约定，陈海军原告以每套商铺2869090元的认购总价购买宝通公司开发的位于大同市御东区永和路与重熙街交汇处“满庭芳”小区南门外围商铺，并分别交纳定金50万元，合计100万元。《内部认购书》签订当日，陈海军向宝通公司交纳定金100万元,宝通公司出具收据二支，载明:“今收到陈海军交来商铺定金500000元、B6定金500000元。”2018年4月3日，宝通公司（甲方）与陈海军（乙方）同时签订两份《商品房内部认购书》。合同约定：“乙方自愿认购甲方开发位于大同市御东区永和路与重熙街交汇处满庭芳商铺，；该商铺建筑面积每套约129.53平方米；单价为人民币20821元/平方米，每套总计房价2696945元；甲方定于2018年10月31日将乙方购买的上述房屋交付使用，如遇人力不可抗拒因素、施工中出现重大技术问题或者政府政策影响及其他非甲方原因导致等因素可延期交付使用；付款方式为一次性付款，乙方于2018年4月4日付清每套商铺全款2696945元；本认购书旨在确认乙方认购商品房的意愿，不作为最终合同，在乙方相关手续齐全，符合条件经甲方通知五日内，本人及配偶携带有效身份证件、认购书、已交纳认购款收据及其他相关材料到本项目售楼部换签正式的《商品房买卖合同》；本商品房将依照政府相关主管部门最终核准的设计、施工内容为准，如本认购书约定面积与《商品房买卖合同》约定面积有误差，最终依政府核定为准，届时双方按法律规定面积差额处理办法，多退少补；本认购书一式三份，甲方持二份，乙方一份，自双方签字之日起生效。”同日，陈海军向宝通公司分别交纳商铺购房款2196945元、商铺购房款2196945元，宝通公司出具收据二支，载明:“今收到陈海军交来商铺B金额2196945元、金额2196945元。”庭审过程中，宝通公司对陈海军已付B-5、B-6号商铺购房款共计5393890元的事实不持异议，本院予以确认。2019年9月2日，大同市平城区正鲜小聚餐饮中心登记注册成立，经营者马志刚，经营地址为大同市平城区满庭芳商铺。陈海军据此诉称，宝通公司已将其认购的商铺出卖给他人，导致原告合同目的无法实现，遂要求解除案涉《商品房内部认购书》。庭审中，宝通公司提交其委托广东建筑艺术设计院出具的两份首层规划设计图，以证明商铺房号虽然发生了变更，但案涉《商品房内部认购书》载明的商铺位置未变更，其中2017年4月首层规划设计图中显示的案涉商铺与2019年4月首层规划设计图中显示的商铺对应一致。2021年6月16日，本院召集双方方当事人对案涉商铺进行了现场实地踏勘。经营地址登记为大同市平城区满庭芳商铺的大同市平城区正鲜小聚餐饮中心尚未营业，与之相邻西侧正在经营的大同市平城区蓝菲酒庄注册登记经营场所为大同市平城区重熙街满庭芳商铺，与之相邻东侧（间隔三间未交付商铺）正在经营的大同市平城区火堂餐饮店注册登记经营场所为大同市平城区重熙街满庭芳小区南门底商商铺。现场踏勘过程中，关于案涉商铺是否在房产主管部门登记备案一节，宝通公司工作人员陈述：“是按照2019年4月首层规划设计图序号进行登记的。”另经本院向大同市不动产登记中心查询结果显示：“永和路东侧世贸·满庭芳B幢1至2层商铺，仅为房源信息；商铺无信息。”上述事实，有原、被告提交的内部认购书、商品房内部认购书、收款收据、企业信息查询单、首层规划设计图和本院制作的现场踏勘笔录、依职权调取的查询结果以及当事人庭审陈述在案作证，本院予以确认。本院认为，本案审理期间《中华人民共和国民法典》施行，故应依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》确定本案适用的法律。因案涉纠纷系由《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起，故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。根据原、被告双方诉辩意见，本案的争议焦点为：一、关于案涉两份《商品房内部认购书》的性质和效力的认定问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，陈海军与宝通公司所签订的《商品房内部认购书》第七条第1款明确约定，本认购书旨在确认乙方认购商品房的意愿，不作为最终合同，双方以后需要换签正式的《商品房买卖合同》，而且案涉《商品房内部认购书》的内容并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，该《商品房内部认购书》在签订时存在法律或事实上无法签订商品房预售合同或商品房买卖合同的障碍。综上，案涉《商品房内部认购书》无论从合同内容来看，还是从当事人的真实意思表示来看，均应认定为预约合同而非商品房预售合同或商品房买卖合同。该预约合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。二、关于案涉《商品房内部认购书》是否应当解除的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”首先，如前所述，案涉《商品房内部认购书》在法律性质上属于预约合同。陈海军与宝通公司未签订本约合同。陈海军在签订内部认购书、商品房内部认购书、缴纳房款时，诉争的商铺并未建设完成。根据陈海军与宝通公司签订的两份《商品房内部认购书》第一条约定,陈海军拟认购的房源号码分别为商铺；第二条约定,面积均约129.53平方米，同时在该认购书第十二条还约定了双方同意以签订的《商品房买卖合同》及最终政府核定为准。由此可以看出双方当事人实质上对案涉《商品房内部认购书》的准确面积、结构等内容并未进行明确约定。本案中，诉争满庭芳商铺已注册登记为“大同市平城区正鲜小聚餐饮中心”的事实，有陈海军提交的工商登记信息予以证明，且陈海军申请出庭作证的证人朱彦伟、姚亮、方悦峰均可以证实陈海军认购的商铺位置即“大同市平城区正鲜小聚餐饮中心”经营地址。而宝通公司作为专业房地产开发公司，未举证证明在签订内部认购书、商品房内部认购书时向陈海军出示规划设计图，从宝通公司提供的2017年4月和2019年4月规划设计图也可以看出，其开发的位于大同市御东区永和路与重熙街交汇处“满庭芳”南门外围商铺规划设计发生了变更，且规划设计图变更后的房号在大同市不动产登记中心未备案登记，也与本院现场踏勘所调查了解的房号均不能一一对应。现宝通公司提供的2017年4月和2019年4月规划设计图和其他证据均不能如实反映诉争商铺的规划和实际建成之后的位置，加之双方合同约定，出卖人应当在2018年10月31日前将符合合同约定的商铺交付买受人使用，其在时间上已构成违约，故宝通公司因规划设计变更以及逾期交付房屋的违约行为均导致陈海军合同预期的商业目的无法实现，该情形符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形。其次，根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”本案中，宝通公司应在规划设计变更之日起10日内通知陈海军，但宝通公司并未实际按该规定履行通知义务，故陈海军依法有权要求退房并解除双方签订的《商品房内部认购书》。综上，对于陈海军要求解除案涉《商品房内部认购书》的诉请，本院依法予以支持。三、关于合同解除后宝通公司应当承担的责任问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《商品房内部认购书》解除后，宝通公司应当将向陈海军收取的5393890元购房款予以返还。其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，陈海军与宝通公司签订认购书后由于规划设计变更，导致无法签订本约合同，宝通公司应当承担缔约过失责任，责任范围限于原告信赖利益的损失。但陈海军与宝通公司签订的认购书第七条约定，双方最终换签正式《商品房买卖合同》，因此，陈海军对于宝通公司销售房屋时，无预售许可证等相关手续，可能存在无法交房的风险是明知的，陈海军对于本案可能无法签订本约合同应当有预见性，原告对损失发生具有一定过错。综合考量原告向被告交纳房款的数额、时间，原、被告双方的过错程度等因素，并结合商品房市场价格变动情况，本院按照已付购房款总额，酌情参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息作为损失计算标准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下：一、解除原告陈海军与被告大同宝通房地产开发有限责任公司于2018年4月3日签订的两份《商品房内部认购书》。二、被告大同宝通房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈海军购房款5393890元，并赔偿相应的损失（以交纳购房款5393890元为基数，自2018年4月3日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告陈海军的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49658元，由被告大同宝通房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判长 袁瑞东人民陪审员 薛晓峰人民陪审员 郭建彬二〇二一年七月二十一日书记员 陈 程