上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2013）静民一（民）初字第1622号原告徐有付。委托代理人施晓栋，上海市新闵律师事务所律师。被告戎毅。委托代理人李鑫棠，上海市国和律师事务所律师。委托代理人彭宪东，上海市国和律师事务所律师。原告徐有付诉被告戎毅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员巫建强独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐有付及其委托代理人施晓栋，被告戎毅及其委托代理人李鑫棠、彭宪东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2009年9月25日就上海市昌化路XXX-XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）签订《房屋租赁合同》，2012年9月6日，双方又签订了《解除房屋租赁协议书》。根据《解除房屋租赁协议书》约定，被告应支付原告补偿款8，500，000元，该款应于2012年9月16日支付4，000，000元，原告交付系争房屋后10日内支付3，500，000元，原告营业执照注销后支付1，000，000元。原告已于2012年11月15日将系争房屋交付给被告并注销了营业执照，但被告至今只向原告支付补偿款5，000，000元。另外根据双方签订的关于系争房屋内三间门面房的处理意见之约定，处理该事项的费用应由被告承担，故在处理三间门面房租赁纠纷过程中由原告垫付的案件受理费应由被告承担。但被告至今未向原告支付上述应付款项，故原告起诉至法院，要求判令：1、被告支付原告补偿款3，500，000元；2、被告支付原告逾期付款的利息（以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准，从应付之日起计算至判决生效之日止）；3、被告支付原告27，516元（包括它案案件受理费20，685元及水电费6，831元）。被告辩称，不同意原告的诉请。在双方签订《解除房屋租赁协议书》时，系争房屋中三间门面房根据房屋产权人的要求是经营至2012年12月31日止的，之后延长经营的情况被告并不知情，而三间门面房延长经营导致被告在收回系争房屋的过程中产生巨大的损失。双方约定在收回系争房屋时屋内的设备是不能移动的，但是原告却将房屋内的设备全部拆除，给被告造成了损失，故不同意支付逾期付款的利息。原告擅自延长与三间门面房的租期，导致不得不通过诉讼途径解决纠纷，责任在于原告，因此相关的案件受理费应由原告自行承担。经审理查明，系争房屋的产权人为案外人上海市静安燃料股份有限公司（以下简称“燃料公司”）。2009年9月25日，被告与燃料公司签订《房屋租赁协议》，约定由被告承租系争房屋，租赁期限自2009年10月1日起至2017年12月31日止，期满续租须经双方同意。同日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将系争房屋出租给原告，租赁期限自2009年10月1日起至2017年12月31日止；被告允许原告出租该房屋一层重新设立门面房及餐厅，出租所得归原告所有；租赁期内，原告如将房屋转租给他人，转租合同须得到被告确认，确认内容为原告与第三方的合同期限不能超出原、被告签订的合同期限方能有效。2009年12月12日，原告与案外人朱某某签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋中360平方米部分出租给朱某某，供其作为经营超市使用，租赁期限自2009年12月15日起至2017年12月31日止。2009年12月30日，原告与案外人李某某签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋中12平方米部分出租给李某某，供其作为经营巴比馒头使用，租赁期限自2009年12月15日起至2017年12月31日止。2011年9月9日，经原告同意，李某某将上述房屋部分转租给案外人程某某，并按原合同内容执行。2010年1月5日，原告与案外人姚某某签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋中25平方米部分出租给姚某某，供其作为经营餐馆使用，租赁期限自2009年2月1日起至2017年12月30日止。2010年1月5日，被告向燃料公司发出《关于部分门面承包经营的报告》：昌化路XXX号由本公司经营如家快捷酒店；昌化路XXX号由朱某某承包经营伍缘连锁超市；昌化路XXX号由姚某某承包经营牛肉面馆；昌化路XXX号由李某某承包经营巴比馒头。同年3月1日，燃料公司给被告回函：同意上述房屋的经营情况，承包经营期限为三年，自2010年1月1日起至2012年12月31日止。2012年9月6日，原告、被告及上海鸿凯宾馆有限公司（由原告设立、现已注销，以下简称“鸿凯宾馆”）三方签订《解除房屋租赁协议书》，约定：原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》自本协议生效之日解除（解除的范围不包括朱某某转承租的360平方米面积部分、李某某转承租的12平方米面积部分、姚某某转承租的25平方米面积部分）；被告补偿原告8，500，000元，补偿范围包括房屋内的装修设施、设备，但不包括上述朱某某、李某某、姚某某三人转承租的部分，上述设备、设施经被告向原告支付补偿款后所有权归被告，并于验收交接时一并交付给被告，原告应保证所租赁房屋的装修和相应的设施完好；原告于收到被告向其支付的第一期补偿金45日内会同被告验收并交接房屋，交接同时原告将上述房屋附属设施、设备转交给被告；自房屋交接之日起5个工作日内，原告负责向工商管理等部门申请注销鸿凯宾馆的各项登记；应由被告支付给原告的8，500，000元补偿金为税后，原告应缴的各项税费由被告承担；自本协议签订之日起的10个工作日内，被告向原告支付补偿金4，000，000元，原告向被告交付系争房屋及设施之日起10个工作日内，被告向原告支付补偿金3，500，000元，原告完成注销鸿凯宾馆的登记事项之日起的10个工作日内，被告向原告付清补偿金余款1，000，000元；朱某某、李某某、姚某某三人转承租的部分最终处理方式由原、被告会同上述三人另外签订补充协议。同日，原、被告签订《补充协议》，约定：原告与朱某某、李某某、姚某某三人涉及系争房屋相关部分的租赁事宜，自本协议生效后，原告与上述三人所签订的租赁合同中与原告相关的权利、义务，均由被告承接，原告从与上述三人签订的租赁合同中退出；朱某某、李某某、姚某某三人与原告签订的房屋租赁上载明的出租方变更为被告，如上述三人不愿意与被告直接签订房屋租赁合同的，则该三人的租赁合同名义上由原告与该三人继续履行，但实质上作为出租人的全部权利及义务均归属于被告；如涉及上述三人的房屋租赁事宜必须由原告参加的，由原告全权委托被告处理，处理该租赁事宜的各项费用均由被告承担。2012年11月15日，原、被告办理了相关房屋交接手续，并确认签署了《如家快捷昌化路酒店固定资产盘点表》。2012年12月12日，燃料公司发函给被告，称：由个人承包经营的牛肉面馆、馒头店及伍缘连锁超市三家门面到今年12月31日承包经营已到期，望通知其做好撤离工作，燃料公司将于年底正式收回三家门面的房屋。2012年12月31日，经上海市工商行政管理局静安分局核准，鸿凯宾馆注销登记。2013年1月起，原告向本院分别起诉姚某某、程某某、朱某某，要求收回三间门面房，燃料公司及被告作为第三人参加诉讼。2013年1月21日，经本院主持调解，原告、被告、燃料公司及姚某某达成调解协议：原告与姚某某就系争房屋25平方米部分签订的《房屋租赁合同》于2013年1月1日终止；姚某某应于2013年1月25日前将上述房屋交还给燃料公司；被告应于上述房屋交接验收后一次性支付姚某某补偿金450，000元。2013年2月1日，经本院主持调解，原告、被告、燃料公司及程某某达成调解协议：原告与程某某就系争房屋12平方米部分签订的《房屋租赁合同》于2013年1月1日终止；程某某应于2013年2月8日前将上述房屋交还给燃料公司；被告应于上述房屋交接验收后一次性支付程某某补偿金780，000元。2013年2月4日，经本院主持调解，原告、被告、燃料公司及朱某某达成调解协议：原告与朱某某就系争房屋360平方米部分签订的《房屋租赁合同》于2013年1月1日终止；朱某某应于2013年2月28日前将上述房屋交还给燃料公司；被告应于上述房屋交接验收后一次性支付朱某某补偿金1，880，000元。上述三份调解协议均已履行完毕。被告共向姚某某、程某某、朱某某三人支付补偿金3，110，000元，并代上述三人向税务部门缴纳个人所得税622，000元。原告为上述三案缴纳案件受理费共计20，685元。另查明，根据《解除房屋租赁协议书》，被告已支付原告补偿金5，000，000元。审理中，被告对原告主张的水电费6，831元予以认可并同意支付。被告认为原告在交付系争房屋前移除了房屋内部分设备，要求原告恢复原状，原告对移除部分设备的事实予以认可，愿意支付折价款30，000元，在被告应支付给原告的补偿金中予以抵扣，被告对此表示同意。此外，原告撤回了要求被告支付逾期付款利息的诉请。被告认为，2010年5月被告已将系争房屋的转租情况报告给燃料公司，燃料公司同意三间门面房的租期至2012年12月31日止，且燃料公司已于2012年12月12日发函要求三间门面房搬离，原告在明知上述情况的前提下，将三间门面房转租给案外人至2017年，导致被告为收回系争房屋多支出了3，110，000元的补偿金，因此该损失应在被告支付给原告的补偿金中抵扣。为解决三间门面房租赁纠纷而产生的案件受理费，是由于原告擅自超期转租，不得不通过法院诉讼方式解决相关纠纷而产生的，因此该费用也应由原告自行承担。原告则认为，燃料公司作为产权人并未禁止转租，原、被告签订的租赁合同中被告已明确允许原告将一层门面房再转租，故原告将三间门面房再转租的合同是有效的。燃料公司要求三间门面房撤离系其单方意思表示，并未得到原告的认可。根据《补充协议》之约定，三间门面房的租赁事宜由被告负责解决，原告对此已无任何权利义务，原告、被告及燃料公司共同与三间门面房的承租人达成调解协议，调解协议内容为各方所认可，故根据调解协议由被告支付给三间面门房承租人的补偿金属于被告自愿所为，与原告无关。关于它案的案件受理费，原、被告在《补充协议》中已约定处理三间门面房的所有费用均应由被告承担，该费用已由原告垫付，故应由被告支付给原告。以上事实，有原、被告共同提供的《解除房屋租赁协议书》、《补充协议》、民事调解书，原告提供的其与被告签订的《房屋租赁合同》、其与案外人签订的门面房《房屋租赁合同》三份、《承诺书》、《准予注销登记通知书》、《如家快捷昌化路酒店固定资产盘点表》，被告提供其与燃料公司签订的《房屋租赁协议》、《关于部分门面承包经营的报告》及回函、燃料公司发给原告的函、民事起诉状三份、税收缴款书以及双方当事人的陈述为证，经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《解除房屋租赁协议书》、《承诺书》以及《补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，故双方均应恪守履行。本案中，系争房屋是被告从房屋产权人燃料公司处承租后转租给原告的，在原、被告签订的《房屋租赁合同》中已有约定被告允许原告将系争房屋一层门面房再行转租，转租合同须经被告确认，但确认内容仅限于原告再转租的合同期限不能超过原、被告之间的租赁期限。被告明知原告将系争房屋一层三间门面房再转租的事实，而原告再转租的租赁期限并未超出原、被告之间的租赁期限，因此原告将三间门面房再转租的相关租赁合同均合法有效。被告为收回系争房屋，与原告签订了《解除房屋租赁协议书》、《承诺书》以及《补充协议》，从上述协议内容看，被告对原告将三间门面房转租的事实是清楚的，被告应支付给原告的补偿金不包括对三间门面房的补偿，处理三间门面房租赁事宜的各项费用均应由被告承担。之后，原、被告共同参与，通过法院诉讼方式解决三间门面房的租赁纠纷，经本院主持调解，各方达成调解协议，由被告向三间门面房的承租人支付补偿金后，房屋得以收回。经法院主持达成的调解协议系各方当事人的真实意思表示，相关调解协议已履行完毕，被告却提出对原告将三间门面房再转租至2017年的事实不知情、原告再转租给被告造成损失的抗辩意见，本院难以采信。因此，被告应按照《解除房屋租赁协议书》的约定向原告支付补偿金，现系争房屋已验收交付，相关工商登记也已注销，付款条件已成就，故被告应向原告支付剩余未付补偿金3，500，000元。鉴于原告认可在交付系争房屋前移除了房屋内部分设备，同意折价30，000元并在补偿金中予以扣除，被告亦表示同意，故本院予以准许。原告要求被告支付水电费6，831元的诉讼请求，被告予以认可并同意支付，本院亦予以准许。关于原告要求被告支付由其垫付的它案案件受理费的诉讼请求，双方在《补充协议》中已约定处理三间门面房租赁事宜的各项费用均由被告承担，而调解案件的案件受理费系原、被告为解决三间门面房租赁纠纷而客观存在的费用，根据约定应由被告承担，该费用已由原告预先垫付，故应由被告支付给原告，本院对原告该诉讼请求予以支持。另外，原告在审理中撤回要求被告支付逾期付款利息的诉请，属于对民事诉讼权利的正当处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告戎毅应于本判决生效之日起十日内支付原告补偿金3，470，000元；二、被告戎毅应于本判决生效之日起十日内支付原告其它费用27，516元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币36，112元，减半收取，计人民币18，056元，由被告戎毅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  巫建强二〇一三年九月十七日书 记 员  张玫婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。