山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终5579号上诉人（原审原告）：孙轶涛，男，1978年5月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张甜甜，上海市建纬（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘东，上海市建纬（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东才高鑫源置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张海，总经理。委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶小利，北京德恒（济南）律师事务所律师。上诉人孙轶涛因与被上诉人山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初1322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。孙轶涛上诉请求：1.二审法院依法改判支持上诉人的全部一审诉讼请求；2.一审诉讼费及律师费、二审诉讼费由才高公司承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。（一）一审法院认定在《商品房买卖合同》中同时约定出卖人承担逾期交房和逾期办证违约责任，只有一种违约责任是有效的，其余约定不发生法律效力，属于适用法律错误。2012年12月4日，孙轶涛（买受人）与才高公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议，合同第八条交付期限约定，出卖人应于2014年12月31日前将取得《综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任分别约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：...2.按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同...买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。涉案《济南市商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。本案孙轶涛与才高公司签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示且不违反法律行政法规的强制性规定，上诉人分别主张违约金系基于才高公司两种违约行为：一是才高公司未在约定的时间内向上诉人交付符合合同约定的涉案商品房；二是才高公司未在合同约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一审法院将上述两种违约行为认定为一种违约行为，且认为“仅一种违约责任是有效的，其余约定不发生法律效力”，明显没有法律依据，属于适用法律错误。二、一审判决认定事实错误。（一）一审法院将逾期交房和逾期办证两种违约行为认定为一种行为，且认为逾期交房和逾期办证违约金不能同时主张，进而导致对逾期交房违约金的计算区间认定有误本案孙轶涛与才高公司约定才高公司应取得《综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人，虽然才高公司2014年4月18日实际交房，但是直至2019年7月3日才取得《竣工综合验收备案证明》，因此逾期交房违约金的截止时间应计算至才高公司实际取得《综合竣工验收备案证明》前一日即2019年7月2日；孙轶涛曾于2017年12月4日向才高公司主张权利，此时诉讼时效发生中断，往前推三年为2014年12月4日，结合合同约定的交房截止日期（2014年12月31日），逾期交房违约金的起点应为2015年1月1日，因此孙轶涛主张逾期交房违约金权利保护范围应为2015年1月1日至2019年7月3日，共计1644天。具体逾期交房违约金应以全部购房款921,930.4元为基数，按照日万分之一计算，乘以1644天，共计152,155.78元。（二）一审调整律师费的数额，没有事实和法律依据。涉案商品房《补充协议》关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：“若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用”。本案系因才高公司违约行为所致，孙轶涛为实现涉案债权支出的律师代理费5000元，依据合同约定，应当由才高公司负担，一审法院“综合考虑在孙轶涛主张逾期办证违约金的案件中已经判决支持律师代理费的数额为5000元，该案本院酌情调整为2000元”是将逾期交房与逾期办证当作同一种违约行为而作出的调整，没有法律依据，属于适用法律错误。此外，上诉人认为直至才高公司取得《综合验收备案证明》构成有效交付之日，之前其交付的物业费属于损失，才高公司应当赔偿。综上，一审法院认定事实错误、适用法律错误。才高公司辩称，孙轶涛的上诉请求毫无事实和法律据，且已经超过诉讼时效，请求法院依法予以回。具体如下:(一)被答人在逾期办证诉讼中已经认可了2014年4月18日为交房时间，其再行主张逾期交房的诉求，没有事实和法律依据。2014年4月18日，才高公司向孙轶涛交付了案涉房屋，在上述房屋的交付过程中，孙轶涛并无异议，因此，应当认定为双方以具体行为变更了合同的约定。在相关生效法律文书中，正是由于孙轶涛认可2014年4月18日为交房日，司法机也据此作出了要求才高公司承担逾期办证违约责任的判决内容，答人也已经按照生效法律文书向其支付了逾期办证违约全。因此，在孙轶涛已经认可交房时间，并取得了逾期办证违约金的情况下，另行主张逾期交房违约，有违减实信用原则，也没有任何的事实和法律依据。(二)答人与孙轶涛在履行商品房买卖合同过程中，产生逾期办证和逾期交房诉讼纠纷的根源和直接原因系答人未能及时完成案涉房屋的竣工验收备导致的。因此，逾期交房违约金与逾期办证违约金任系因一种行为导致的，其两种之间系相互冲突、互为前提的关系，故，不能同时主张两种违约金。在才高公司与孙轶涛逾期办证的诉讼中，孙轶涛已经认可案涉房屋系于2014年4月18日交付了，法院也据此按照合同约定推算的办证时间的截止时间，以及由此推定的逾期办证的违约责任。若在上述案件中，孙轶涛不认可才高公司已经交付房屋，则未交付房屋的情况下，即不存在计算逾期办证的前提，因此，就本案中，孙轶涛只能主张逾期办证和逾期交房违约责任中的一种责任，而不能同时主张。在人民法院经支持了孙轶涛逾期办证违约金的情况下，其无权再行向才高公司主张逾期交房的违约责任。二、孙轶涛主张物业费损失的上诉主张没有事实和法律依据。房屋交付后，孙轶涛已经享受了物业服务，其应当支付物业费，因此，其主张物业费损失，没有事实和法律依据。三、孙轶涛主张5000元律师的上诉请求没有事实和法律依据。才高公司与孙轶涛之间存在一笔商品房买卖合同，也系因一种行为导致的纠纷，因此，在前期法院已经支持5000元一审律师费的情下，其无权再行主张5000元律师损失。综上所述，被答人的上诉请求，毫无事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部的上诉请求，维持原判。孙轶涛向一审法院起诉请求：1.请求判令才高公司支付逾期交房违约金152155.78元（以925521.76元为基数，自2015年1月1日至2019年7月2日，按日万分之一计算）及物业费11147.53元；2.本案诉讼费、律师费由才高公司承担。一审法院认定事实：2012年12月4日，孙轶涛（买受人）与才高公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议，约定：孙轶涛购买XXXX号房屋及XXXX号储藏室，房屋价款887388元、储藏室价款34542元，两项价款合计921930元。合同第八条交付期限约定，出卖人应于2014年12月31日前将取得《综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任分别约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2.按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。《补充协议》关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：“若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用”。涉案《济南市商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。2013年5月7日，才高公司为孙轶涛出具收据，孙轶涛已交清全部房款。2014年4月18日，才高公司交付涉案房屋。2013年12月1日，涉案房屋取得建筑工程竣工验收报告。2019年6月20日涉案房屋取得房屋建筑工程竣工验收备案单。2019年7月3日，才高公司取得综合验收备案登记。孙轶涛曾向才高公司邮寄主张逾期交房违约金的函，才高公司分别于2017年12月4日、2020年9月7日签收相关邮件。2019年4月19日，孙轶涛因逾期办证违约金以才高公司为被告向一审法院提起诉讼，经审理，一审法院作出（2019）鲁0102民初4106号民事判决书，判决：一、才高公司于判决生效之日起十日内给付孙轶涛逾期办证违约金（以921930.4元为基数，自2016年4月19日起至本判决生效之日止，按照日万分之一的标准计算）；二、才高公司于判决生效之日起十日内给付孙轶涛律师费5000元；三、驳回孙轶涛的其他诉讼请求。才高公司不服该判决，向济南市中级人民法院提起上诉，二审期间当事人提交了新证据，济南市中级人民法院审理后作出（2019）鲁01民终9571号民事判决书，判决：一、维持济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4106号民事判决第二项及案件受理费负担；二、撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4106号民事判决第一项、第三项；三、才高公司于判决生效之日起10日内给付孙轶涛逾期办证违约金（以921930.4元为基数，自2016年4月19日起至2019年8月2日止，按照日万分之一的标准计算）；四、驳回孙轶涛的其他诉讼请求。另查明，孙轶涛因该案支付律师代理费5000元。一审法院认为，涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于逾期交房违约金。涉案商品房买卖合同第八条约定，出卖人应于2014年12月31日前将取得《综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条对出卖人逾期交房违约责任约定为，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同第八条规定的最后交付期限第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。2013年5月7日，才高公司为孙轶涛出具收据，孙轶涛已交清全部房款，履行完毕付款义务。才高公司于2014年4月18日向孙轶涛交付房屋，后直至2019年7月3日才取得综合验收备案。商品房竣工验收备案证明是认定商品房竣工合格的唯一有效法定证明文件，才高公司向孙轶涛交付房屋的最低标准应是取得竣工验收备案证明，虽然双方约定才高公司应取得《综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人，但2014年4月18日已实际交房，结合2019年6月20日已取得竣工验收备案单的情况，一审法院认定逾期交房违约金的截止时间应计算至才高公司实际取得竣工验收备案单之日即2019年6月20日。孙轶涛曾于2017年12月4日向才高公司主张权利，故时效发生中断，该期间权利保护范围为2015年10月1日至2017年12月4日；后孙轶涛又分别于2020年9月7日、2020年9月24日、2020年12月22日、2021年1月19日向才高公司主张权利或提起诉讼，权利保护范围应向前推算三年，综上，对于孙轶涛该案的权利保护范围应为2015年10月1日至2019年6月20日。另，针对才高公司未取得相关证明这种行为同时约定了逾期交房违约金和逾期办证违约金，即同一种行为导致多种违约责任，该情况下仅一种违约责任是有效的，其余约定不发生法律效力。关于孙轶涛主张的逾期办证违约金，济南市中级人民法院作出的（2019）鲁01民终9571号生效民事判决书支持了2016年4月19日起至2019年8月2日期间的违约金，因此对于该期间内的逾期交房违约系重复约定违约金，一审法院不再支持2016年4月19日起至2019年6月20日期间的逾期交房违约金。孙轶涛主张将物业费作为计算逾期交房违约金的基数，依据不足，一审法院不予支持。综上，违约金数额，以921930元为基数，自2015年10月1日至2016年4月18日止，共计200天，按照日万分之一计算，违约金共计18438.6元，对于孙轶涛违约金的诉讼请求，予以部分支持。孙轶涛请求才高公司支付物业费11147.53元的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。孙轶涛请求才高公司向其支付为实现涉案债权支出的律师代理费5000元，综合考虑在孙轶涛主张逾期办证违约金的案件中已经判决支持的律师代理费的数额5000元，该案一审法院酌情调整为2000元，超过部分不予支持。综上，判决：一、被告山东才高鑫源置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告孙轶涛支付逾期交付房屋（储藏室）违约金18438.6元；二、被告山东才高鑫源置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告孙轶涛支付律师代理费2000元；三、驳回原告孙轶涛的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3566元，减半收取1783元，由原告孙轶涛负担1560元，被告山东才高鑫源置业有限公司负担223元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。本案争议焦点问题为：一、孙轶涛主张的逾期交房违约金应否予以支持；二、孙轶涛主张的物业费、律师费负担问题。关于焦点问题一。案涉商品房买卖合同第八条约定，才高公司应当于2014年12月31日前将取得《综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付给孙轶涛，同时约定才高公司应当在商品房交付使用后，并在孙轶涛结清房款、交清办证资料及税费后730日内，将办理权属登记需由才高公司提供的资料报产权登记机关备案。根据上述合同约定，才高公司在完成交房义务730日之后才应开始承担逾期办证违约责任，即才高公司向孙轶涛交付案涉房屋后的730日为才高公司的合理办证期间。孙轶涛主张自2015年1月1日至2019年7月2日的逾期交房违约金应否予以支持问题。本院认为：1、孙轶涛已经就才高公司逾期办证行为提起诉讼，在（2019）鲁01民终9571号民事案件中，孙轶涛主张才高公司应当自2016年4月19日起承担逾期办证违约金，根据孙轶涛的该主张，才高公司实际向孙轶涛交付房屋的2014年4月18日至2016年4月18日之间的730天为才高公司办理房屋权属登记的合理办证期间。孙轶涛主张的2015年1月1日至2016年4月18日之间的逾期交房期间包括在该730日合理办证期间内，故其主张该期间的逾期交房违约金无合同依据。2、孙轶涛主张的2016年4月19日至2019年7月2日之间的逾期交房违约金部分。逾期交房违约金与逾期办证违约金作为迟延履行违约金，计算期间不应当重合，不存在同时计算情形。自2016年4月19日起至2019年7月2日止的迟延办证违约金部分，已在生效的（2019）鲁01民终9571号民事判决书中予以支持，故孙轶涛再行主张该期间（2016年4月19日起至2019年7月2日）的迟延履行违约金，无事实和法律依据。综上，本院认为孙轶涛主张才高公司应承担自2015年1月1日起至2019年7月2日止的逾期交房违约金，无事实和法律依据，不应予以支持，但鉴于一审判决才高公司承担自2015年10月1日起至2016年4月18日止的逾期交房违约金后，才高公司对此并未提出上诉，本院不予处理。关于焦点问题二。孙轶涛主张的物业费问题。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。才高公司虽于2019年7月3日才取得案涉房屋综合验收备案，但孙轶涛已于2014年4月18日实际接受案涉商品房，对案涉房屋已经居住、使用。在法院已判决才高公司支付孙轶涛逾期交房及逾期办证违约金，孙轶涛亦在此期间亦居住、使用案涉房屋的情况下，孙轶涛主张才高公司支付该物业费损失，无事实和法律依据，本院不予支持。关于孙轶涛主张的律师代理费问题。经过焦点问题一的论述，孙轶涛在本案中主张的逾期交房违约金没有事实和法律依据，故孙轶涛为主张逾期交房违约金而支付的律师费亦不应予以支持，但鉴于一审法院酌情支持孙轶涛律师代理费2000元后，才高公司对此未提出上诉，本院不予涉及。综上所述，孙轶涛的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3566元，由上诉人孙轶涛负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二一年七月十三日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗