北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初4821号原告：杨凯强，男，1978年1月12日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：徐群，经理。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京盛远信诚房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区安宁庄东路23宏5层540室。法定代表人：李飞，总经理。原告杨凯强与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京盛远信诚房地产经纪有限公司（以下简称盛远公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨凯强及其诉讼代理人林琳，被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟，被告盛远公司之法定代表人李飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨凯强向本院提出诉讼请求：1.解除杨凯强与绿地京纬公司之间签订的17-714商品房预约合同；2.判令绿地京纬公司返还杨凯强购房款355430元及利息（以355430元为基数，自2015年12月18日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月19日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令绿地京纬公司赔偿杨凯强房屋差价损失8499元；4.判令案件受理费由被告负担。事实和理由：2015年12月13日，杨凯强经过盛远公司的中介服务与绿地京纬公司签订《绿地朗山选房确认单（公寓）》，该确认单载明买受人杨凯强，销售房号为17-714的房屋一套，建筑面积63.48平方米，成交单价16038.11元，杨凯强向绿地京纬公司交付房款305430元，向盛远公司支付五万抵八万的款项，共计支付355430元房款。因绿地京纬公司无预售许可证并虚假宣传，致杨凯强无法购买涉案房屋，现杨凯强诉于本院。绿地京纬公司辩称：在解除合同关系的前提下，同意退还原告已支付购房款，不同意支付利息。关于原告主张的5万元抵8万元，该5万元与本案不属同一法律关系，应另案解决。盛远公司辩称：我们收这个5万元是经绿地京纬公司的授权，当时是有一个活动5万抵8万元，这笔钱应该由绿地京纬公司返还。本院经审理认定事实如下：包括本案原告杨凯强在内的众多买受人均单独与盛远公司签订《团购推荐单》，约定：为获取本次活动的购房优惠权并预订房源，在签署本说明同时，被推荐客户需支付团购信息服务费50000元，被推荐客户持此推荐单可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免80000元。2015年12月13日，杨凯强通过盛远公司介绍，与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，该确认单记载买受人杨凯强，销售房号17-714，建筑面积63.48㎡，原总房价1185187元，成交单价16038.11元/㎡，成交总价1018099元，享受折扣①当天认购享9.8折②五天内首付30%，9.4折。截至2015年12月18日，杨凯强陆续向绿地京纬公司支付购房款305430元，向盛远公司支付50000元。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据该购房政策，杨凯强丧失购买涉案房屋的主体资格。在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区绿地朗山13-1519号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山13-1519号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。13-1519号房屋与本案涉案房屋相类似。上述事实，有当事人陈述、《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》、票据遗失及作废声明、微信聊天记录截屏、收据等证据材料在案佐证。本院认为：杨凯强与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3.26”购房政策，杨凯强丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现杨凯强要求解除其与绿地京纬公司之间签订的17-714商品房预约合同的诉求，本院予以支持。综合本案及类案事实，杨凯强有理由相信盛远公司所收取的50000元系涉案房屋的房款，盛远公司与绿地京纬公司之间就该50000元购房款的收取构成表见代理关系，盛远公司收取该50000元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，该50000元应认定为杨凯强所交纳的定购涉案房屋的房款，故杨凯强要求判令绿地京纬公司返还直接收取的购房款305430元、通过盛远公司收取的50000元，共计355430元及利息的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋差价损失，绿地京纬公司在销售涉案房屋过程中，将商业办公类房屋宣传为居住用途，存在虚假宣传，对《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》履行不能存在明显过错，其应就杨凯强因该协议履行不能遭受的损失承担赔偿责任。故杨凯强要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。具体数额参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值，由本院根据选房确认单记载的建筑面积及成交单价予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下：一、解除杨凯强与绿地集团北京京纬置业有限公司之间签订的17-714商品房预约合同。二、绿地集团北京京纬置业有限公司返还杨凯强购房款三十五万五千四百三十元及利息（以三十五万五千四百三十元为基数，自二○一五年十二月十八日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），限本判决生效之日起七日内执行。三、绿地集团北京京纬置业有限公司赔偿杨凯强房屋差价损失八千四百九十九元，限本判决生效之日起七日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千三百八十元（杨凯强已预交），由绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内给付杨凯强。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  王 雪二〇二一年七月五日法官助理  韩丽丽书 记 员  赵 菊