山东省邹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0883民初4640号 原告：周长兵，男，1969年8月10日出生，汉族，住邹城市。 委托诉讼代理人：高伟、孙涛，山东法至上律师事务所。 被告：山东星上置业有限公司，住所地邹城市千泉街道大西苇村136号，统一社会信用代码913708835537405863。 法定代表人：高亚利，董事长。 委托诉讼代理人:李伟，该公司职员。 委托诉讼代理人：应捷，山东纵横统一律师事务所律师。 原告周长兵与被告山东星上置业有限公司（以下简称星上公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周长兵的委托诉讼代理人高伟、孙涛，被告星上公司的委托诉讼代理人李伟、应捷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告周长兵向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行向原告交付房屋的义务；2、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金21177.70元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月29日原告与被告签订了XSZZ-2013-10-367号商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于邹城市和谐家园第xx幢xx单元xx号住宅一套，建筑面积110.82平方米，单价每平方米3115.32元，计房款345240.00元。合同签订后，原告已按合同约定向被告交付房款345240.00元。商品房合同第8条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人。现被告直至本案起诉，并未将符合合同约定条件的住房交付给原告，期间原告多次找被告协商，被告工作人员告知原告通过法院诉讼解决，为维护原告合法权益，依照《民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起诉讼，上述请求，请予以支持。 被告星上公司辩称，一、答辩人已按期向被答辩人交付合同项下商品房，且交付条件符合合同约定。根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，答辩人应于2014年12月31日前将具备“该商品房经验收合格”并符合本合同约定的商品房交付被答辩人。该合同系由济宁市城市建设综合开发办公室与济宁市房地产开发经营投资业监制且已经邹城市房屋行政主管部门备案，应为合法有效的合同。实际上，答辩人出售给被答辩人的商品房于2014年12月中旬已经设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收，且验收合格，符合双方合同约定的交付条件。答辩人在所建商品房经验收合格后即于2014年12月31日前向所有购房者发布上房通知。所以，答辩人在交付商品房的事项上不存在违约事由。被答辩人以合同上不存在的答辩人未交付经综合验收合格的商品房为由起诉答辩人，不但违背事实，亦无法律依据。事实上被答辩人在接到答辩人上房通知后未及时上房，责任在被答辩人，现被答辩人却向答辩人索要延迟交房损失，明显违背事实和合同约定。二、答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》不存在逾期赔付的条款。被答辩人所购商品房系在其单位与答辩人所签《团购合作协议》的基础上签订的，价格远低于市场价格，答辩人的利润也很低。当初签订该《商品房买卖合同》时是与被答辩人单位代表进行充分协商签订的。在合同第九条出卖人逾期交房的违约责任的约定中，双方没有采纳一般商品房买卖合同中通用的第一种方式，而是另行制定了第二种方式：即如超过合同期限180日，买受人可以解除合同，由出卖人退还房款并按同期活期存款利率给付利息。从该条款的字面意义上可以看出，双方约定的就是如果逾期交房超过180日，买受人只有选择退房的权利。如果继续履行合同就只有等待。否则，双方不会放弃第一种包括退房及不退房继续履行合同如何约定违约金的处理方式。从双方对该逾期交房另行单独制定的条款即可明确看出双方本意即是给购房人一个选择退房权。按答辩人出售给被答辩人商品房的价格基本没多大利润，如因所谓逾期交房再承担违约责任，那答辩人根本无法承受。如因少部分购房者无视合同约定起诉答辩人得到支持，极有可能造成更多购房者跟风起诉。到时，答辩人根本无力再为购房者办理房权证等后续工作，该楼盘必将变成烂尾将给所有购房者造成真正的损失。三、被答辩人诉讼已超过诉讼时效。被答辩人应在2014年12月31日前上房，在民法总则实施前的诉讼时效为2年，民法总则实施时间为2017年10月1日，即2015年9月30日前的诉讼请求已超过两年的诉讼时效。被答辩人上房时间为2016年9月份，现无论被答辩人的诉讼理由是否合理，也已超过诉讼时效。综上所述，被答辩人起诉答辩人不仅没有道理且已超过诉讼时效。故请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年10月29日,原、被告作为买受人和出卖人订立《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于邹城市和谐家园第xx幢xx单元xx号住宅一套，建筑面积110.82平方米，单价每平方米3115.32元，房款345240.00元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受。2014年12月17日邹城市和谐家园x楼通过竣工验收，随后被告向购房者发布了上房通知，但原告周长兵一直未办理上房手续，直到2016年9月29日才领取钥匙。 上述事实，主要由原告提交的《商品房买卖合同》、被告提交的x楼工程质量验收报告等证据证实，经当事人当庭质证，本院予以确认。 本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方争议的焦点问题主要为：一、被告是否履行了交付房屋的义务；二、原告请求被告支付逾期交房违约金是否已超过诉讼时效。 关于第一个争议焦点问题，本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》的第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。双方在合同中约定商品房交付标准时，将“该商品房经验收合格”与“该商品房经综合验收合格”并列表述。可见，双方约定的“经验收合格”与“经综合验收合格”应是不同的标准。而原告并未提交相关证据证实双方对交付标准又做了补充规定。本案原告提交的x楼竣工工程质量验收合格报告符合双方合同约定的交房条件，被告通知原告办理上房手续，且原告已领取了涉案房屋的钥匙，应属于对涉诉房屋已交付使用，故原告再行主张被告向其交付房屋的请求与事实不符，本院不予支持。 关于第二个争议焦点问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”。原、被告双方订立的《商品房买卖合同》的第8条约定的交房时间为2014年12月31日，在该时间节点，如果被告未通知其上房，原告应该知道其权利受到侵害，诉讼时效期间开始起算，至2016年12月31日止，诉讼时效已届满。故原告于2018年7月10日向本院提起逾期交房违约金的诉讼请求已超过法定诉讼时效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 驳回原告周长兵的诉讼请求。 案件受理费165元，由原告周长兵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  陈庆存 二〇一〇年二月二十八日 书记员  李艳灵