北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0112民初17342号原告：宁梅，女，1980年12月22日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：张伟，总经理。委托诉讼代理人：杨天择，男，该公司员工。原告宁梅诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称：龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告宁梅，被告龙源地产公司的委托诉讼代理人杨天择，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁梅向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告向原告返还未交付公共卫生间和前室的相应面积所收取的房价款27657.92元；2.请求判令被告返还原告未交付面积相应的房价款截止实际支付之日的利息（其中，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年1月23日至原告起诉之日的利息为12681.12元人民币）；3.请求判令被告赔付未按合同约定安装燃气的违约金1078.54元；4.请求判令被告赔偿原告公共卫生间被侵占面积的供暖费、物业费，合计1624.42元；5.请求判令被告支付占用原告契税之利息4295.93元（以34824.81元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年10月31日计算至2016年9月8日）；6.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2013年10月31日签订《北京市商品房预售合同》(合同编号Y1548770），合同中约定：原告向被告购买商品房一套，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目合生世界花园。建筑面积58.47平米，其中本层分摊的公共卫生间区域计11.40平米，前室共计15.72平米，总计27.12平米。均分到每单元25户，每户平均为1.0848平米。原告于2014年1月23日贷款付清了房款，按照合同约定全面履行自己的合同义务。2014年10月31日原告收房后才发现涉案房屋的楼层并未按照合同约定设立有公摊卫生间及卫生间前室，被告存在缩减公用分摊面积的违约行为。由于涉案房屋用途为办公，所以公共卫生间是必不可少的配套设施，缺少公共卫生间对于办公用房的使用造成重大影响，导致原告当初签订房屋买卖合同的目的不能实现。此外，被告并未按照合同约定敷设燃气管道，导致原告无法享受市政供气。原告多次要求被告依据合同约定承担违约责任，截止起诉之日，均遭到被告拒绝。根据中国裁判文书网查询结果，一审判决恢复涉诉小区公共卫生间原状的案件不少，二审也有维持，但被告拒不执行生效判决，经执行部门调查被告所侵占区域已销售于他人不利于强制执行。被告既然不恢复公共卫生间也不承认将公共卫生间及卫生间前室出卖给他人，此行为明显构成一房二卖，恶意欺诈。该房产是由被告方代收契税的，2014年10月31日交房时原告向被告交纳契税34824.81元，而被告向税务局实际缴费日期为2016年9月8日。被告占用契税时间为678天留为自用。鉴于上述事实，被告违反双方已签订的《北京市商品房预售合同》，缩减公用分摊面积的行为已严重侵犯原告的合法权益，给原告造成了巨大的损失。本应办理房本的时候才需要缴纳的契税被被告留着自用近2年之久，极大地侵害了原告的利益，因此被告应当赔偿原告占用契税的利息。现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定提起诉讼，请求人民法院依法判允前列诉讼请求。被告龙源地产公司辩称：原告诉求第一项面积应该按照套内面积除以整层的建筑面积乘以卫生间及走道1走道2的面积；第二项利息截止原告起诉前已经超过3年的部分已经超过了诉讼时效，不应得到法院的支持；第三项燃气违约金因为没有见到合同，不知道双方有无约定燃气，即使有约定，原告已经在2014年收房截止今年已经超过7年，均已经超过了诉讼时效；诉求4供暖费物业费原告没有提交相应的收款凭证，无法证明给原告造成实际损失，因此不应得到法院的支持；关于契税利息被告已经按照合同约定将契税缴纳给了税收部门，并没有违约，并且原告将契税交由被告代交，其应当知道相应利息会造成自身的利息损失，因此该诉请不应得到法院的支持，并且也已经超过了诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月31日，宁梅（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1548770）。《北京市商品房预售合同》第三条“基本情况”约定：该商品房坐落为：通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目XX#商业办公楼XX层XX……该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其房屋平面图及在整个楼栋中的位置见附件一。该商品房的用途为办公……其预测面积为58.47平方米，其中套内建筑面积为45.43平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积13.04平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。《北京市商品房预售合同》第五条“计价方式与价款”约定：……出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米25495.86元，总价1158277元。……所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。《北京市商品房预售合同》第六条“付款方式及期限”约定：买受人采取商业贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的50.79%，其余价款可以向渤海银行借款支付。《北京市商品房预售合同》第九条“规划变更”约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应给予相应的补偿。第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定：燃气：2014年10月31日达到管道敷设到户，开通按政府部门的相关规定执行；如果在约定期限内未达到条件，出卖人一次性向买受人支付已交房价款的千分之一违约金。第十六条“交接手续”约定：（五）买受人同意委托出卖人代交契税，并在接收该商品房的同时将税费交给出卖人。《北京市商品房预售合同》第二十五条“前期物业服务”中约定：前期物业管理期间，物业服务费收费价格为3.16元/月·平方米（建筑面积）。《北京市商品房预售合同》附件一“房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应表明方位）”显示，通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目7#商业办公楼XX层XX（以下简称“涉诉房屋”）所在的楼层南侧有两个公共卫生间，每个公共卫生间南侧均留有一条通往该卫生间及最南侧户型房屋（以下简称“南边户”）的走道:“7#商业办公楼共有共用部分建筑面积分摊说明”载明，二至十七层办公分摊的共有部分包括卫生间、走道。《北京市商品房预售合同》还约定了其他相关内容。上述合同签订后，宁梅于签订合同当日向龙源地产公司支付房屋首付款348277元；宁梅于2014年1月23日向龙源地产公司支付房款240000元；宁梅于2014年11月7日向龙源地产公司支付房款570000元；宁梅于2014年11月15日向龙源地产公司支付房款2550元。宁梅于2014年11月15日向龙源地产公司支付契税34824.81元，龙源地产公司于2016年9月22日将上述契税缴纳税务部门入库。根据宁梅提供的票据，宁梅入住后交纳了2014年10月31日-2021年12月31日期间的物业费共计15933.2元。宁梅并交纳了2014-2015年度的供暖费4102元，2015-2016年度的供暖费3398.8元，2016-2017年度的供暖费3398.8元，2018-2019年度的供暖费4102元，2020-2021年度的供暖费2553.5元，共计17555.1元。涉诉房屋所在原7号楼现已变更为6号楼。涉诉房屋的实际建筑面积为58.6平方米、套内建筑面积为45.53平方米。根据龙源地产公司提供的房屋面积测算技术报告书中“本楼（功能区）共有共用建筑面积分层汇总表（表3）”载明12层办公分摊的共有共用面积包括卫生间11.59平方米、走道138.10平方米。涉诉房屋所在的楼层共有27套房屋，27套房屋实测套内建筑面积共计1182.54平方米，两个公共卫生间及两条通往公共卫生间及南边户的走道实测建筑面积共计24.56平方米。在本案之前，涉诉房屋所在小区“合生世界花园”的业主李纯、陶忠喜、董海霞等曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复公厕。上述案件经本院审理后查明，龙源地产公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源地产公司限期恢复公共卫生间，龙源地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。本案审理过程中，龙源地产公司表示其对于被封闭的走道及公共卫生间不能予以恢复原状，并对原告所提供的被占用公摊面积的计算方式没有异议，但主张应当按照卫生间的面积与12层整层的套内面积之商乘以涉诉房屋的套内面积的方式计算。龙源地产公司认可燃气管道至今确未敷设到户。本院认为：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所楼层应当有两个公共卫生间、两条通往公共卫生间及南边户的走道。根据当事人所述、此前“合生世界花园”业主要求恢复公共卫生间的案件审理及执行情况等，可以判断，龙源地产公司实际上将涉诉房屋所在楼层的公共卫生间、通往公共卫生间及南边户的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为南边户的一部分。据此可见，龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道建成南边户的一部分，对于宁梅来说其被占用的公摊面积应为0.95平方米（45.53平方米/1182.54平方米*24.56平方米≈0.95平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给宁梅。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总价及建筑面积可以推断出宁梅被占用0.95平方米对应房款为18818.87元（1160827元/58.6平方米×0.95平方米≈18818.87元）。对于宁梅主张的退赔的房款，本院仅支持退还房款18818.87元，其余部分缺乏相应依据，本院不予支持。因龙源地产公司实际上多收了宁梅房款18818.87元，因此在该部分房款被退还之前，必然造成宁梅相应的利息损失，龙源地产应予以赔偿。因宁梅未提交证据证明最后一笔房款的支付时间，故本院以最后一笔房款的发票日期即2014年11月15日为利息起算时间，龙源地产公司应自该日起至被侵占面积所对应房款实际退还之日以18818.87元为基数支付宁梅相应利息，宁梅主张过高部分，本院不予支持。对于被告辩称侵占面积应返还的房款所产生的利息自起诉时已经超过3年诉讼时效的部分不应得到支持的答辩意见，因被告在庭审中表示同意返还原告被侵占面积所对应房款，并未以超过诉讼时效抗辩，故其理应返还该部分房款产生的利息，故对于被告的该答辩意见，本院不予采信。因龙源地产公司将宁梅所应分摊的公共卫生间及走道作为南边户的一部分，而宁梅并未享受到相应的公摊面积却已交付了相应的供暖费、物业费，故龙源地产公司应当予以赔偿，其中应当赔偿宁梅已交供暖费284.6元（17555.1元/58.6平方米×0.95平方米≈284.6元）、物业费258.3元（15933.2元/58.6平方米×0.95平方米≈258.3元），合计542.9元。对于宁梅主张多于上述数额的尚无证据证明确已交纳的物业费及供暖费，本院不予支持，其可待确定产生后另行解决。对于宁梅主张的契税利息，因其于2014年11月15日向龙源地产公司支付了契税34824.81元，龙源地产公司应及时将该契税交予税务部门，但龙源地产公司直到2016年9月22日才实际将契税交至税务部门入库，显然龙源地产公司占用该笔钱款确已给宁梅造成相应利息损失，故龙源地产公司应以34824.81元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付宁梅自2014年11月15日至2016年9月22日的利息共计3344.42元。对于被告辩称契税利息已经超过诉讼时效的答辩意见，因被告未举证证明核实将契税发票交与原告，故原告知道权利受到侵害的具体日期无法确定，被告作为负有举证义务的一方应承担举证不利的后果，故对于被告的该项答辩意见，本院不予采信。对于宁梅要求龙源地产公司支付未安装燃气的违约金1078.54元的主张，虽然龙源地产公司未按合同约定敷设燃气管道至涉诉房屋，但被告辩称此违约金主张已经超过诉讼时效。经本案审理查明，2014年10月31日原告收房时就应该知道房屋内未敷设燃气管道，故此项主张确已超过3年的诉讼时效，对于原告的该项主张，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司返还原告宁梅房款18818.87元并赔偿原告宁梅相应利息损失（利息损失的计算方式：以18818.87元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准自2014年11月15日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止），均于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告宁梅供暖费、物业费共计542.9元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告宁梅契税利息损失3344.42元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告宁梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费492元，由原告宁梅负担234元（已交纳），被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担258元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  秦 玲二〇二一年七月七日法官助理  付 岩书 记 员  孟令蕊