江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9364号上诉人（原审原告）：乔文华，女，1975年8月14日生，汉族，江苏省委党校副教授，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：李攀科，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：戴鑫，男，1991年11月2日生，汉族，江苏鼎力起吊设备有限公司副总经理，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：徐宪龙，江苏紫罗兰律师事务所律师。上诉人乔文华因与被上诉人戴鑫合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初7114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乔文华上诉请求：1、撤销一审判决，并改判支持上诉人一审第二项诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费及保全费。事实与理由：一审法院以上诉人为房屋办理过户手续中产生的契税、登记费、维修资金费用未明确约定为由，判定由上诉人自行承担是认定事实不清，适用法律错误。一、2012年6月3日，上诉人以4284534元的价格购买了涉案房屋，2013年4月6日原价转让给被上诉人,双方签订《房屋买卖协议》，并特别约定所产生的税费由被上诉人全部承担。1.双方所签订的《房屋买卖协议》明确约定，税费的承担有明确的合同依据，不存在约定不明的情形；2.从当时的房地产市场环境来看，在房地产市场价格一路高涨的情况下，上诉人也不存在转让困难或急需用钱的情形，上诉人将涉案房屋“零利润”转让给被上诉人，如由被上诉人承担办理房屋产生的税费，即贱价出卖给被上诉人，这与当时的房产市场环境相悖，也不符合二手房卖方净得的交易方式习惯；3.从当时签订的协议背景来看，被上诉人在签订协议时不具备购买房屋的资格，属于限购对象，知晓只能通过上诉人来取得案涉房屋的相关权属证明，被上诉人不可能未卜先知自己一定能取得购房资格进而办理过户手续，上诉人办理登记手续产生的税费应当由被上诉人承担；4.上诉人非法律专业人员，不能苛求一般人对合同约定事项如同法律文书一样标准，人民法院亦不能机械的在只有专业标准合同下才能作出判决，一审法院认定协议没有明确的约定与事实不符。二、一审法院对于房屋维修资金的性质没有加以判断，以约定不明来判定由上诉人承担费用存在错误。房屋维修资金是在房屋建成后，业主缴纳的专项资金，该专项资金实行“钱随房走”的原则，在房屋转让时，账户里的资金也随之转移给房屋新的产权人所有。上诉人在缴纳该笔费用后，被上诉人无需再次缴纳房屋维修资金，根据合同的约定，过户手续产生的相关费用，应由被上诉人承担。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求。戴鑫辩称：一、关于上诉人在一审中主张的乔文华向银行的代偿款为191319.39元，对该费用戴鑫在一审中没有异议，但是该费用是上诉人不服一审判决上诉而产生的费用；二、关于上诉人领取涉案房屋不动产权证、契税费用，依据合同约定，上诉人无条件协助我方办理过户手续，并没有约定上诉人办理房屋的产权证及相关费用也由我方承担。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。乔文华向一审法院起诉请求：1、请求判令戴鑫支付乔文华代偿款191319.39元及利息（自起诉之日起按同期银行贷款利率计算至实际付清之日止）；2、请求判令戴鑫支付乔文华契税、登记费及维修资金合计106959.28元；3、请求判令戴鑫承担本案全部诉讼费用及保全费。一审法院认定事实：2012年6月3日，乔文华与案外人南京仁恒置业有限公司签订《商品房预售合同》，购买了涉案的位于建邺区的房屋。2013年4月6日，乔文华、戴鑫签订《房屋买卖协议》，约定原告将上述房屋以4284534元出售给戴鑫。戴鑫于4月30日前给付乔文华首付款1294534元，乔文华农业银行按揭贷款2990000元，月付17103.73元，由戴鑫补足乔文华已付月按揭款后逐月按揭还贷，并约定乔文华无条件协助戴鑫办理房屋产权证、土地证和过户手续，费用由戴鑫全部承担。协议签订后，2013年9月，戴鑫入住涉案房屋。另查明，在上述房屋买卖协议履行期间，戴鑫支付了部分房款，并自2013年4月起，每月向乔文华账户存入17104元，用于涉案房屋的逐月还贷。2016年11月，戴鑫将乔文华诉至一审法院，要求乔文华继续履行双方签订的房屋买卖协议。2017年12月29日，一审法院作出（2016）苏0105民初9322号民事判决，判决书确认：戴鑫的逐月还贷已支付至2017年12月。在该案审理期间，戴鑫于2017年12月28日向一审法院暂存款账户支付290万元。在一审法院判决双方继续履行房屋买卖协议后，乔文华不服该判决，向南京中院提起上诉，2018年10月29日，南京中院作出（2018）苏01民终5854号民事判决，判决确认，戴鑫已将涉案房屋截止于2017年12月26日尚欠银行按揭贷款2740479.01元提存至一审法院，此后，如乔文华出于个人征信角度向贷款账户还款所发生的费用，戴鑫在执行中一并向乔文华支付。再查明，乔文华于2016年10月13日领取了涉案房屋的不动产权证，花费契税等费用合计106959.28元。自2018年1月起至2019年1月止的涉案房屋贷款合计191319.39元，因上述（2016）苏0105民初9322号民事案件在南京中院审理，戴鑫未向乔文华账户存入费用，用于涉案房屋的逐月还贷，该费用由乔文华垫付。庭审中，戴鑫认可其自2018年1月起至2019年1月止的贷款合计191319.39元由乔文华代付，同意在提存至一审法院的暂存款中予以支付，但认为乔文华为办理涉案房屋权属证书所花费的契税等106959.28元，应当由乔文华承担，对此，乔文华不予认可。一审法院认为，双方签订的《房屋买卖协议》，系双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，双方均应按照协议约定履行各自义务。在协议履行过程中，戴鑫未按约支付乔文华2018年1月至2019年1月期间的涉案房屋贷款合计191319.39元，应当给付，故关于乔文华要求戴鑫支付代偿款191319.39元的诉讼请求，予以支持。关于乔文华要求支付该款项利息的诉讼请求，因双方无约定，且无法律规定，故不予支持。关于乔文华要求戴鑫支付契税等费用合计106959.28元的诉讼请求，因该费用是乔文华为办理涉案房屋的权属手续而发生，在双方签订的房屋买卖协议未明确约定的情况下，应当由乔文华自行承担，故对该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、戴鑫应于判决生效之日起十五日内支付乔文华代偿款191319.39元；二、驳回乔文华的其他诉讼请求。一审案件受理费5774元，减半收取2887元，诉讼保全费2020元，合计4907元，由乔文华承担1220元，戴鑫承担3687元（戴鑫应承担的诉讼费应于判决生效之日起十五日内支付乔文华，以冲抵乔文华预交）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，上诉人乔文华主张，依据合同约定，戴鑫应当向其支付垫付的2018年1月至2019年1月期间涉案房屋贷款191319.39元以及办理房屋不动产权证时交纳的契税等费用106959.28元。本院认为，乔文华与戴鑫就涉案房屋签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行各自的义务。依据合同约定，2018年1月至2019年1月期间涉案房屋贷款合计191319.39元应当由戴鑫支付，现乔文华代其还贷，戴鑫应当向其返还该费用。因双方就协议的履行发生纠纷后，戴鑫将需还贷款预存至法院账户，并非恶意不履行还贷义务，故对乔文华请求戴鑫支付该款项利息的诉讼请求，本院不予支持。关于乔文华办理房屋不动产权证时交纳的契税等费用106959.28元。本院认为，双方在合同中约定，乔文华无条件协助戴鑫办理房屋产权证、土地证和过户手续，费用由戴鑫全部承担。对此戴鑫辩称，该约定是指双方过户时产生的费用由其承担，而非乔文华办理不动产权证所产生的费用。本院认为，在签订房屋买卖协议时，戴鑫明知该房屋当时并未办理不动产权证，而合同约定是原价转让，在此情形上双方仍然约定办证费用由戴鑫全部承担，应视为该约定是指办理产权证及过户的所产生的费用全部由戴鑫承担，故乔文华请求戴鑫承担办理不动产权证时所交纳的契税等费用106959.28元，符合合同约定，本院予以支持。综上，戴鑫应向乔文华支付上述费用合计298287.67元。综上所述，乔文华的上诉请求成立，一审认定事实存在错误，本院依法予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初7114号民事判决第二项；二、变更南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初7114号民事判决第一项为：戴鑫于本判决生效之日起十五日内支付乔文华298287.67元。如未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2887元，诉讼保全费2020元，二审案件受理费2439元，均由戴鑫负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一〇年一月二日书记员  倪 辉