上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终5214号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海目方实业有限公司，住所地上海市金山区吕巷镇干巷荣昌路318号5幢2015室。法定代表人：陶超，执行董事。上诉人（原审被告）：陶超，男，1977年12月8日出生，汉族，住上海市松江区。两上诉人共同委托诉讼代理人：房彬，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海星汇餐饮管理有限公司，注册地上海市徐汇区斜土路1111弄17号底层101-1室，主要营业地上海市闵行区中春路7500号。法定代表人：吴梅军，经理。委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。原审第三人：上海璜饰设计工程有限公司，住所地上海市松江区新桥镇新站路361号，主要营业地上海市闵行区中春路7500号。法定代表人：卢舒平，总经理。上诉人上海目方实业有限公司（以下简称目方公司）、陶超因与被上诉人上海星汇餐饮管理有限公司（以下简称星汇公司）及原审第三人上海璜饰设计工程有限公司（以下简称璜饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初42547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。目方公司、陶超上诉请求：撤销原判，改判驳回星汇公司一审全部本诉请求，支持目方公司一审全部反诉请求。事实与理由：星汇公司所出租的房屋中有近90平方米的违章建筑，故双方于2018年7月18日签订的房屋租赁合同部份无效，星汇公司的行为构成违约；此外星汇公司于2019年8月25日将房屋强行收回转租他人，也已构成根本违约，应承担违约责任，目方公司在一审时提出的反诉请求应当予以支持。星汇公司辩称：双方于2018年7月17日签订的房屋租赁合同约定是房屋的整栋出租，租赁合同有效，目方公司、陶超自2018年11月起开始拖欠租金至2019年8月计74，180元，构成严重违约，星汇公司按约解除租赁合同，目方公司、陶超应按合同约定承担违约责任，故要求维持原判。璜饰公司未陈述意见。星汇公司向一审法院起诉请求：解除双方签订的租赁合同，目方公司、陶超支付自2018年7月6日起至实际搬离日止的租金224，180元（暂计至2019年11月8日）、免租期租金47，500元、滞纳金24，874元（暂计至2019年11月8日），没收押金95，000元；后增加要求目方公司、陶超支付电费22，473元。目方公司反诉请求：星汇公司退还因房屋面积不足而多付的租金88，514元，因漏雨而应减少的租金88，514元，因免租期天数不足而多付的租金14，213元；意向金1万元折抵2019年5月9日后对应金额的租金；双倍返还押金20万元；赔偿装修损失184，067元；支付免费使用的二楼办公室的装修费3万元；赔偿营业损失5万元；赔偿可得利益损失118，946元；返还在涉案房屋内的物品（后放弃）；赔偿物品折旧费33，291元（后放弃）；开具金额为508，320元的增值税发票。一审法院查明事实：上海市闵行区XX路XX号房屋的产权人为案外人中铁上海XX局集团华海工程有限公司（以下简称中铁华海公司）。据产证的附记显示，幢号4原建筑面积422.58平方米，其中58.22平方米超用地红线不予发证。第4幢全幢建筑面积为364.46平方米，层数2。2018年5月21日，中铁华海公司与星汇公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于上海市闵行区XX路XX号，产权证标记为栋号1、栋号4，产权标记面积844.16平方米。租赁期自2018年7月7日至2021年7月6日。中铁华海公司出具《同意转租证明》，同意星汇公司转租给陶超（转租期限由2018年7月7日至2021年7月6日）。2018年7月8日，陶超向星汇公司法定代表人吴梅军转账支付1万元意向金。2018年7月17日，星汇公司（甲方）与目方公司、陶超（乙方）签订《合同书》一份，约定甲方将上海市闵行区XX路XX号第四栋建筑面积加公摊面积共约480平方米的房屋租借给乙方使用，年租金为整栋总包价57万元。租期共3＋3年。首个三年租期为2018年7月9日至2021年7月8日止（2018年7月9日至2018年8月8日为免租金日期）。第一年租金为57万元整，第二年租金60万元整，第三年租金63万元整。在乙方无违约且房屋未动拆迁以及产权方无重大调整的情况下续期叁年，续期没有免租期，租金双方另行商定，届时提前两个月以书面形式补充确定，每年在上年基础上增加不超过0.3元／平／天即为有效。付款方式：合同签订后，付款方式为：付3押2。甲方可将该房屋另行出租给其他租户，已收定金不予退还，期间的租金损失，甲方有权保留相应的追诉权。以后每期租金在到期之日提前15日支付，遵循先付后用原则。押金不可抵用于抵扣房租。如乙方未按约定准时付款，经甲方书面通知三日内仍未支付的，则甲方按照约定付款之日起每拖欠一天收罚金日租金1.5倍，以此类推。其中押金甲方向乙方开具相应收据，租金开具相应发票。租赁期内使用电费由乙方承担，电费押金5，000元。乙方装修后如合同到期或中途退租，均不得对装修进行破坏，硬件装修不得拆除。该房屋租赁面积计算为建筑面积加公摊面积，租金支付为总包年租金57万计算，可分租但不得转租转让。在租赁期内，若乙方未按约定支付租金及水电费等，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起三日后，乙方未交付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物业内的有关设施（包括停水、停电、锁门等）。如付款拖欠超过到期之日5天，从甲方书面方式通知乙方当日仍未支付的，甲方有权将此房屋另行租于他人，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物业内的财产并没收乙方所交押金，并在解除合同的书面通知发出之日五日后，可将申请拍卖留置的财产用于抵偿支付乙方因此租赁行为所产生的全部费用。如乙方不论任何原因实际租赁期间不满本合同租赁期限的、乙方不得享受免租期，甲方有权向乙方追索免租期期内所免去的全部租金。签约后，星汇公司向目方公司交付了房屋，由目方公司进行装修后入住经营。陶超于2018年7月18日向吴梅军支付房屋押金100，000元，于同年7月24日向星汇公司支付2019年8月9日至同年11月8日租金142，500元，于同年10月24日向星汇公司支付同年11月至次年1月的租金125，820元，于2019年1月18日向星汇公司支付60，000元，于同年3月16日向星汇公司支付80，000元，于同年5月16日向星汇公司支付90，000元。总计租金498，320元。2018年8月10日，陶超通过微信向吴梅军表示“楼顶上的瓦很多塌了，年份多了，我叫人在看”。2018年8月19日，陶超通过微信向吴梅军表示“玻璃顶上漏雨，我今天安排收拾了一下。屋顶目前暂还没发现漏雨，后期再协调中铁吧。”2018年9月3日，目方公司（甲方）与案外人上海XX有限公司（乙方）（以下简称壹佰米公司）签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于上海市闵行区XX路XX号XX幢XX楼北侧四开间的房屋，乙方承租部分建筑面积含公摊共计250平方米，作为办公仓储使用，租赁期限自2018年9月3日至2021年7月8日止，每月租金30，000元。合同签订并交付后，由该案外人经营“叮咚买菜”。2019年5月，陶超通过微信告知吴梅军：“两个地方钱都没有收回来，今年我要处理的事又比较多停不下来。你看帮我租掉一部分面积，3块钱一个平方就差不多不图赚钱，实在在XX楼XX层也可以，先把你这边解决一下。”2019年5月11日，陶超通过微信告知吴梅军：一楼天花板漏雨的问题看能否解决，上面流雨管我已经疏通过了，但结构性缺陷问题，雨大还没来得及进入管道，雨水就溢出导致渗漏向一楼内部。2019年5月25日，吴梅军通过微信朋友圈发布涉案房屋的招租信息，称“独栋1-2楼带装修及部分家具出租，租金3.5-3.8包含物业管理费，面积200，250，300，480都可以”，陶超点赞了该条信息。2019年8月3日，星汇公司的财务人员添加陶超微信，向其催讨租金并发送落款为星汇公司致目方公司、陶超的催款通知书，要求于2019年8月5日前付清本应于2019年7月25日前支付的租金195，000元。2019年8月10日，陶超通过微信向吴梅军发送漏雨视频。2019年8月15日，目方公司（甲方）与璜饰公司、卢舒平（乙方）签订《合同书》，约定将涉案房屋第2层部分租借给乙方，租期自2019年8月15日至2021年7月8日。2019年8月16日，财务人员就陶超提出的问题向星汇公司两位老板了解情况后进行回复：1．目前承租状况，目方公司一直在使用房屋，未书面协商退租，也没有实际搬离、清空、交还房屋；2．上季度尚欠52，500元欠款，目前第二季度8月9日至11月8日的季度150，000元租金经催告仍未支付。3．因星汇公司以前经营范围不适合开房屋租赁发票，上月变更好，这个季度可以开具房屋租赁发票普票。4．房屋漏水问题公司决定派工程人员会同XX公司人员现场勘察，找出原因，评估解决方案。合同约定应当星汇公司承担的维修责任，绝不推诿。陶超当日回复称：1．租金及计价面积有误（计价面积含违章建筑应为422.68平方米，单价3.25元每平每天计）；2．房屋漏雨一直反映却不予解决；3．租金发票一直未能开具。现通知星汇公司在以上问题未能解决前租金均按每月3万元整实际计算，问题解决或双方达成一致意见后恢复双方认可的价格。星汇公司财务人员随后将星汇公司落款的《再次催款通知书》发送陶超，该通知书记载的上季度房租尚欠52，500元（拖欠110天），本季度拖欠房租150，000元（拖欠20天），请于2019年8月19日前付清欠款，逾期未付清的，将根据租赁合同的第十七条违约责任第4条处理。2019年8月18日，星汇公司向壹佰米公司发送《友情提醒告知书》：租赁房屋租赁给壹佰米公司，未经书面同意；目方公司欠租，提醒壹佰米公司若继续支付房租给目方公司，存在风险；星汇公司有权采取包括停水、停电、锁门、起诉等一切措施，若因此造成壹佰米公司损失与星汇公司无关。2019年8月23日，星汇公司张贴告知停电告示并向中铁华海公司申请停电，中铁华海公司发现有壹佰米公司实际使用的电表超负荷，导致电表被烧。壹佰米公司于2019年8月底搬离了涉案房屋。2019年8月28日，目方公司（甲方）与璜饰公司（乙方）签订《协议约定》，约定因目方公司不能履行房屋租赁合同，2019年8月29日甲方退还乙方押金30，000元整。款项到账后，合同自动生效解除。2019年9月18日，吴梅军通过微信发布出租涉案房屋二楼招租信息的信息。2019年9月24日，星汇公司向目方公司开具《门面房水电缴费单》，载明：时间为2019年7月16日至2019年8月23日，电费22，473元。一审中，目方公司、陶超确认漏雨部分为一楼门头的违章建筑搭建处。双方确认一、二楼除了一楼门头的面积外，其余面积相同。目方公司拒绝对其反诉主张的装修损失进行审价鉴定。2020年1月7日，法院现场勘验，涉案房屋二楼由璜饰公司实际使用，一楼有海宁皮革羊绒衫专卖店使用。一楼房屋内未见明显的漏雨痕迹。2020年12月7日，法院组织各方进行现场交接，由壹佰米公司取回在另案中主张的添附设备，由目方公司、陶超取回添附的空调以及可移动的物品。当日，璜饰公司仍在XX房XX楼，一楼正进行装修。一审法院认为，星汇公司与目方公司、陶超签订的《合同书》系真实意思表示，尽管涉案房屋中有部分面积属于违章建筑，根据双方陈述，违建面积所占比例有限，且从涉案房屋的使用用途以及房屋现状而言，考虑到涉案租赁房屋的整体性，涉案房屋租赁合同整体有效，双方均应按约履行。双方所签合同明确约定涉案房屋系按整栋出租，包括建筑面积及公摊面积，租金按打包价确定，故并非按照租赁面积与单价计算，目方公司、陶超认为出租面积不足，缺乏依据。就漏雨问题，鉴于目方公司在涉案合同签订后两个月内已将涉案房屋一楼以每月3万元的标准出租给壹佰米公司、正常获得租金收益，其在承租期间对涉案房屋的使用、转租收益均未收到影响，故以漏雨为由欠租，同样依据不足。星汇公司确实存在未按合同约定开票的行为，但此为附随义务，不能成为承租人拒付租金的理由。目方公司、陶超无正当理由欠付租金，构成违约，星汇公司享有合同解除权。星汇公司于2019年8月23日就涉案房屋申请进行停电的行为，有合同依据，但不足以认定星汇公司行使了合同解除权，星汇公司于诉讼后方提出解除合同，目方公司也确认在涉讼之前从未收到星汇公司解除合同的意思表示，故涉案合同的解除日以星汇公司的起诉状副本送达目方公司、陶超的日期（即2019年11月10日）为准。承租方将部分房屋对外转租使用，目方公司、陶超理应按合同约定支付欠付的租金及占用费，目方公司要求以每月3元的标准支付无依据，不予采信。考虑到壹佰米公司后续实际搬离，璜饰公司与目方公司签订的合同也于2019年8月29日解除，故目方公司、陶超实际已经失去对涉案房屋的占有，也未再使用涉案房屋，故星汇公司主张租金计算至2019年11月无依据。结合在案事实、房屋的占用使用情况，认定目方公司、陶超应支付截至2019年8月29日止的租金87，500元，但需扣除星汇公司同意抵扣的意向金10，000元。目方公司认为免租期不足一个月缺乏依据，鉴于目方公司违约导致合同解除，根据合同约定，星汇公司有权主张免租期租金，故目方公司、陶超应支付免租期租金47，500元。就滞纳金，星汇公司在催款函中未要求目方公司、陶超承担，故不予支持。就欠付电费，目方公司同意支付，且陶超亦是涉案合同的相对方，理应承担共同支付义务，予以支持。星汇公司主张没收押金95，000元，符合合同约定，予以支持。对目方公司要求双倍退还押金之反诉诉请，不予支持。但目方公司、陶超支付的共计10，000元押金中有5，000元属于水电押金，该费用在结清电费后应于退还，为避免讼累，一并处理，可直接抵扣欠付的电费，故抵扣电费押金后，目方公司、陶超还应支付电费17，473元。目方公司以面积不足而多付租金为由要求退还租金88，514元，毫无依据，不予支持。目方公司以漏雨为由主张减少租金88，514元。目方公司于签约后两个月内已将一楼部分房屋以250平方米、租金3万元／月的标准转租壹佰米公司，现以漏雨为由要求减少租金，缺乏依据，不予支持。目方公司要求星汇公司赔偿装修损失，虽然导致涉案合同解除的原因在于目方公司、陶超，但考虑到璜饰公司在与目方公司解除租赁合同关系后，仍继续使用涉案房屋一年有余，故星汇公司实际就目方公司的装修添附加以利用，但目方公司不同意就装修损失进行审价鉴定，故根据涉案合同实际履行情况、涉案房屋二楼的现状酌定星汇公司向目方公司补偿装修残值损失30，000元。目方公司主张的营业损失、可得利益损失均缺乏依据，不予支持。目方公司要求星汇公司承担免费使用部分的装修费，因未提供充分证据，依据不足，难以支持。目方公司主张开具租金发票，符合合同约定，可予支持，因目方公司确认已付租金金额为498，320元，且双方明确发票类型为增值税普通发票，故认定星汇公司应向目方公司开具498，320元的增值税普通发票。判决：1、确认星汇公司与目方公司、陶超签订的《合同书》于2019年11月10日解除；2、目方公司、陶超于判决生效之日起十日内向星汇公司支付租金、占用费77，500元（已抵扣意向金10，000元）；3、目方公司、陶超于判决生效之日起十日内向星汇公司支付免租期租金47，500元；4、目方公司、陶超于判决生效之日起十日内向星汇公司支付电费17，473元（已抵扣电费押金5，000元）；5、星汇公司于判决生效之日起十日内向目方公司开具租金金额为498，320元的增值税普通发票；6、星汇公司于判决生效之日起十日内向目方公司补偿装修残值损失30，000元；7、星汇公司收取的押金95，000元不予退还；8、驳回星汇公司的其余本诉诉讼请求；9、驳回目方公司的其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费7，173.32元，由星汇公司负担2，799.04元，目方公司、陶超负担4，374.28元；反诉案件受理费减半收取计5，914.96元，由星汇公司负担226.26元，目方公司负担5，688.70元。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为：双方所签订的房屋租赁合同真实自愿，虽然涉案房屋中有部分面积属于违章建筑，但因所占面积比例有限，一审法院从涉案房屋的使用用途及房屋现状情况，认定房屋租赁合同系对涉案整栋房屋予以出租，故双方于2018年7月17日签订的房屋租赁合同有效，于法有据。一审法院对双方在审理过程中提出不同版本的房屋租赁合同的争议已经作出了认定，并对认定的理由进行了阐述，本院予以认同。双方在合同中约定若拖欠租金及水电费等，在书面通知交纳欠款之日起三日后仍予拖欠，出租方有权停止租赁物内设施的使用，拖欠超过5天，从正式书面通知当日仍未支付的，则有权将房屋另行租与他人，合同自动终止。目方公司、陶超未按约支付2018年11月之后的租金及电费，经催讨后，仍未支付，星汇公司在起诉后提出解除合同，故双方租赁合同于2018年11月10日解除，因目方公司、陶超的违约导致合同解除，根据合同的约定，目方公司、陶超应向星汇公司支付免租期的租金，并不予返还租赁押金。考虑到目方公司、陶超对涉案房屋的实际占用使用情况，一审法院确认目方公司、陶超支付截止2019年8月29日的欠租，尚无明显不当。一审法院根据查明的事实所作判决并无不当，其对判决理由已经进行了详尽的阐述，本院予以认同。目方公司、陶超的上诉理由，缺乏事实和法律依据。综上所述，目方公司、陶超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13，935.16元，由上诉人上海目方实业有限公司、陶超负担。本判决为终审判决。审 判 长 任明艳审 判 员 刘 江审 判 员 沙茹萍法官助理 庄人杰书 记 员 庄人杰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……