福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)闽06民终1791号上诉人（原审原告）：林吴琤，女，1979年12月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：蓝潮永，福建南州律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：蒋彩芬，福建南州律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：荣昌（福建）投资集团有限公司，住所地福建省漳州市龙文区新浦东路荣昌花园荷韵华庭57幢，统一社会信用代码91350603705374096U。法定代表人：王秀雅，该公司经理。委托诉讼代理人：韩志雄，福建中仑律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：赵伟建，福建中仑律师事务所执业律师。原审被告：漳州永大房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市浦东副食品综合批发市场入口处，统一社会信用代码913506007053741096。法定代表人：黄立辉，该公司总经理。上诉人林吴琤因与被上诉人荣昌（福建）投资集团有限公司（以下简称“荣昌投资集团公司”）、原审被告漳州永大房地产开发有限公司（以下简称“永大房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2020）闽0603民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人林吴琤的委托诉讼代理人蒋彩芬、被上诉人荣昌投资集团公司的委托诉讼代理人韩志雄、赵伟建、原审被告永大房地产公司的法定代表人黄立辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林吴琤上诉请求：撤销一审判决第二项，改判荣昌投资集团公司对永大房地产公司的债务承担连带责任。事实和理由：一、永大房地产公司与荣昌投资集团公司合作开发永大星城项目，依双方合作协议以不同方式共同出资，在利润及风险方面上双方平均分担，双方既有共享合作事务的盈利权利，又有共担合作事务债务之责，应共同承担协议签订后与本项目相关的一切经济和法律责任；二、永大房地产公司与荣昌投资集团公司合作开发永大星城楼盘，其工程部、售楼部及负责人已由荣昌投资集团公司工作人员担任，且在其对外宣传海报上注明开发商为永大房地产公司、荣昌投资集团公司，上诉人正是基于广告宣传内容前去购房，在购房之时，售房部的工作人员也告知荣昌投资集团公司系开发商。上诉人出于对荣昌投资集团公司实力的信任，永大星城不会出现烂尾楼等情况，才购买了案涉房屋。若案涉房屋并非永大房地产公司与荣昌投资集团公司实际联合开发，则其便是提供虚假宣传广告，向上诉人推销案涉房屋。荣昌投资集团公司答辩称：1、上诉人于一审举证《商品房买卖合同（预售）》证实该合同双方当事人为永大公司与上诉人，答辩人与原告不存在合同关系，根据合同相对性原则，合同仅在当事人之间具有约束力。2、上诉人于一审庭审中确认，案涉商品房项目开发主体、在自然资源局备案的项目主体均为永大公司。3、答辩人与永大公司就案涉房地产项目虽曾经存在合作关系，但《项目合作开发协议》项下的当事人系答辩人与永大公司，系合作双方内部法律关系，根据原《合同法》第八条之规定，仅在合作各方之间具有约束力。而本案案由系商品房预售合同纠纷，解决的是《商品房买卖合同（预售）》项下的纠纷，相对合作协议而言，属外部法律关系，前述两合同分属两个不同的法律关系和不同的当事人，上诉人以前述俩合同主张答辩人应当对本案债务担责，突破合同相对性原则。4、房地产开发采用项目法人负责制并此对外承担法律责任，上诉人对此于一审确认在自然资源局备案的开发主体为永大公司，永大公司对此予以认可。5、即使答辩人与永大公司“联合开发、共同销售、共担风险”，也是合作双方根据《项目合作开发协议》合同相对性原则，各自按约向对方履行约定义务，属于答辩人与永大公司内部法律问题，上诉人以前述合作协议为由诉请答辩人担责，混淆了内部法律关系与外部法律关系的区别，突破合同相对性原则。若答辩认与永大公司因合作产生“联合开发、共同销售、共担风险”，针对的是答辩人应当承担对外责任，那么，答辩人亦为出卖人的地位，也由此将产生案涉《商品房买卖合同（预售）》因并无答辩人的追认而导致合同无效的情形。因此，应当准确理解《合作协议》的性质，显然，无论该《合作协议》的内容如何约定、是否履行、如何履行等等，均是针对合作各方当事人权利义务，与本案《商品房买卖合同（预售）》产生的纠纷无关。6、上诉人援引的高法《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020修正）》第十二条是对合作协议的法律概念进行界定，规制的是合作内部各方的法律关系，且本案纠纷发生于该解释施行前，故不适用。而适用现行《消费者权益保护法》第45条的条件是关系至消费者生命健康的商品或者服务且存在虚假宣传，但本案买卖标的物系商品房且已验收合格交付，故不适用。另外，答辩人与永大公司合作开发案涉商品房，故不存在虚假宣传，且广告宣传属要约邀请，根据合同补充协议第12条约定，不作为合同依据。上诉人虽称“虚假宣传”，但并未举证。永大房地产公司答辩称：一审判决正确。林吴琤向一审法院起诉请求：1、判决永大房地产公司在判决生效后十日内向林吴琤支付未按时将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付林吴琤的违约金54630.54元；2、判决永大房地产公司在判决生效后十日内向林吴琤返还因产权面积不足所产生的差价1230.18元；3、判决荣昌投资集团公司对上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：2011年1月26日，林吴琤与永大房地产公司签订一份《商品房买卖合同》（含补充协议），由林吴琤向永大房地产公司购买位于漳州市龙文区商品房，建筑面积111.22平方米，其中套内建筑面积92.08平方米，公共部位共有分摊建筑面积19.14平方米，总价为651527元（单价5858元）。林吴琤于2011年1月26日、2011年3月12日、2011年3月29日分三次共支付了购房款651527元。《商品房买卖合同》第五条约定：“……。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。……买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。……”《商品房买卖合同》第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2011年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……”《商品房买卖合同》第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.003%向买受人支付违约金。……”《商品房买卖合同》第二十二条约定：“……双方同意以下有关广告、宣传资料作为本合同附件相关约定详见附件六”。附件六：《商品房买卖合同》补充协议。该补充协议第四条“关于产权登记的约定”载明：“……2、购房合同第十四条中，有关‘商品房交付使用后’60日、90日内的约定，经出卖人与买受人协商同意，均修改为‘商品房交付使用后’700日内。”该补充协议第六条第12项载明：“对《商品房买卖合同》第二十二条的补充约定：有关本项目的所有广告宣传（包括但不公限于海报、模型、图册等）均属于要约邀请，不作为合同依据。买受人与出卖人的交易条件以及权利义务以双方签订的购房合同及其它书面协议约定的内容为准。”《商品房买卖合同》（含补充协议）签订后，永大房地产公司依约向林吴琤交房，并于2019年4月26日向林吴琤交付办理所购房屋权属登记的资料。林吴琤办理了不动产权证书，该证书上载明的房屋建筑面积为111.01ｍ2，其中专有建筑面积92.13ｍ2，分摊建筑面积18.88ｍ2。一审法院认为，林吴琤与永大房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。因永大房地产公司未按约定在涉讼商品房交付之日起90日内协助林吴琤办理权属登记手续，永大房地产公司的行为已构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。因林吴琤未及时主张权利，故其2017年10月28日前产生的逾期办证违约金已超过诉讼时效而丧失胜诉权。为此，永大房地产公司应向林吴琤支付自2017年10月29日起直至2019年4月26日期间的逾期办证违约金计10623.92元（651527元×0.003%×544天），对林吴琤该部分的主张，予以支持，超过的部分，不予支持。关于返还产权面积不足的差价问题。因永大房地产公司对林吴琤主张的面积差没有异议，故林吴琤要求永大房地产公司返还因产权面积不足所产生的差价1230.18元的请求，符合双方合同约定及法律规定，予以支持。关于林吴琤要求荣昌投资集团公司对永大房地产公司的上述债务承担连带责任的问题，如前所述，林吴琤的该主张缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，林吴琤合理部分的请求予以支持，不合理部分的请求不予支持。永大房地产公司与荣昌投资集团公司上述合理部分的辩称意见，予以采纳，不合理部分的意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、漳州永大房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向林吴琤支付逾期办证违约金10623.92元；二、漳州永大房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向林吴琤返还因产权面积不足所产生的差价1230.18元；三、驳回林吴琤的其他诉讼请求。二审中，双方均没有提交新证据。对一审法院认定事实，双方均无异议，本院予以确认。本院认为，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定:本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发合同各方是按照合同约定各自承担权利义务的,“共同投资,共享利润、共担风险”是指合作各方内部关系,而不是指对外关系。《民法通则》第五十二条规定:企业之间或者企业、事业单位之间联营,共同经营、不具备法人条件的,由联营各方按照出资比例或者协议的约定,以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的,承担连带责任。第五十三条规定:企业之间或者企业、事业单位之间联营,按照合同的约定各自独立经营的,它的权利和义务由合同约定,各自承担民事责任。参照上述两条规定,本案当事人没有成立合作开发房地产的项目公司或成立不具备法人条件的其他组织,应属“独立经营”,应按照约定各自独立承担民事责任。退一步说,即使永大房地产公司与荣昌投资集团公司之间合作开发合同属于《民法通则》第五十二条规定的情形,联营各方也应当按照法律规定或者协议约定承担连带责任。永大房地产公司与荣昌投资集团公司之间合作开发合同,既不属于个人合伙,也没有成立合伙企业,不应当适用《民法通则》或《中华人民共和国合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。如期所述，荣昌投资集团公司与永大房地产公司在售房广告中一并署名亦符合合作开发客观事实，并不存在虚假广告宣传，且案涉《商品房买卖合同》补充协议第六条第12项载明：“对《商品房买卖合同》第二十二条的补充约定：有关本项目的所有广告宣传（包括但不公限于海报、模型、图册等）均属于要约邀请，不作为合同依据。买受人与出卖人的交易条件以及权利义务以双方签订的购房合同及其它书面协议约定的内容为准。”因此，林吴琤上诉主张荣昌投资集团公司对永大房地产公司的债务应承担连带责任的理由缺乏事实和法律依据，不予采纳。综上，林吴琤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费96.35元，由林吴琤负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐志忠审 判 员 李 凌审 判 员 黄 兴二〇二一年七月二十二日法官助理 黄倩茹书 记 员 卢 杰