天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民少终字第44号上诉人（原审被告）天津市��远置业发展有限公司，住所地天津市河北区，实际办公地天津市河北区。法定代表人王树刚，董事长。委托代理人金政，该公司法律顾问。委托代理人李智，该公司办公室主任。被上诉人（原审原告）崔某甲，女，1969年出生，汉族，住天津市河北区。委托代理人刘宗靓，天津天章律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵某甲，男，2000年出生，汉族，住天津市河北区。法定代理人崔某甲（赵某甲之母），女，汉族，住天津市河北区。委托代理人刘宗靓，天津天章律师事务所律师。上诉人天津市博远置业发展有限公司（以下简称博远公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2013）北民重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人博远公司的委托代理人金政、李智、被上诉人崔某甲、��某甲的委托代理人刘宗靓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，二原告系母子关系。2010年9月7日，原告崔某甲、赵某甲与被告博远公司签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定：崔某甲、赵某甲购买博远公司开发的坐落河北区地纬路XXX号商业用房一套，建筑面积105.05平方米。总价款为2300000元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。博远公司于2010年9月10日前，将符合上述条件的房屋交付崔某甲、赵某甲使用。合同对博远公司逾期交付商品房的处理约定：除遇不可抗力外，博远公司如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在10日内的，崔某甲、赵某甲有权向博远公司追究已付款利息，利息自合同约定博远公司应支付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，崔某甲、赵某甲有权按照下列的第1种约定，追究博远公司违约责任：合同继续履行。博远公司应支付崔某甲、赵某甲已付款利息，利息自合同约定博远公司应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，博远公司还应按商品房价款的1‰向崔某甲、赵某甲支付违约金。合同第十一条商品房交接约定：商品房交付时，博远公司应书面通知崔某甲、赵某甲办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。同时，合同还对商品房质量及保修责任、前期物业管理等做出约定。合同签订后，二原告按照合同约定履行了交纳房屋价款的义务，被告博远公司委托大悲院商业街博远物业办理房屋交接等事宜。2010年9月10日，崔某甲、赵��甲与博远公司办理交接房屋手续时，据被告提交的2010年9月10日“大悲院商业街交房确认单”记载：地纬路XXX号，业主姓名崔某甲、赵某甲。在天花板一栏有：“屋顶有一处漏”记载。在备注栏有：2）所提问题，开发商依据《住房质量保证书》中约定，及时进行返修；3）返修验收合格后，房屋本体及室内设施设备开发商将按《住宅质量保证书》实施保修。另据原告提交的大悲院商业街博远物业出具的说明记载：原定于2010年9月10日办理地纬路XXX号交房手续，但由于房屋漏水原因，推迟于2010年10月8日将地纬路XXX号房钥匙交于业主崔某甲手中，并办理相关入住手续。原告提交的实际领取钥匙的签字单记载：地纬路XXX号，钥匙12把，空调遥控2个，崔某甲签字，2010（年）10（月）8（日）。天津市博远物业管理有限公司原职工出具的证明记载：地纬路XXX号业主崔某甲于2010年10月8日交纳一季度物业服务费，领取该房的钥匙。该案经法院主持调解，双方未获一致。一审法院认为，一、关于双方当事人在履行《商品房买卖合同》中谁违约的问题。原告崔某甲、赵某甲与被告博远公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，应当认定为合法有效，对双方均有约束力。双方均应按照合同约定全面履行合同义务。本案中，崔某甲按照约定支付了房屋价款，博远公司应当按照约定交付房屋，同时对交付的房屋承担瑕疵担保责任。对房屋出现的质量问题，应当按照法律规定和双方约定履行修复义务，并对因房屋质量问题造成买受方的损失承担相应的赔偿责任。从本案事实看，被告博远公司出售的商品房即使通过勘察、设计、监理等部门验收合格，但该验收应为房屋主体质量的验收。从常理分析，商品房竣工验收合���，并不能表明每套商品房即符合了交付条件，若交付的商品房存在漏水的质量问题，说明该房仍不具备正常使用的基本条件，亦即不符合交付条件。根据被告提交的2010年9月10日“大悲院商业街交房确认单”记载内容和原告提交的大悲院商业街博远物业出具的说明已能证实，被告交付的房屋存在漏水，其履行有瑕疵，直至2010年10月8日才将房钥匙交于业主崔某甲手中，并办理相关入住手续。所以，原告以被告博远公司未按照合同约定在2010年9月10日将经“验收合格”的商品房交付给崔某甲、赵某甲使用，应当按照合同约定承担相应的逾期交房的违约责任的理由正当，予以支持。就被告提出原告逾期领取钥匙的原因是为了逃避交纳物业费，因未提交证据予以证明，故不予采信。对被告提出修理房屋仅用一天时间的抗辩理由，因未提交证据证明，故对被告该项抗辩，不予��信。二、关于利息和违约金如何计算的问题。按照合同约定，博远公司逾期交房的违约责任是在合同约定的交付日期之日次日起至实际交付商品房之日止，按照商品房价款的1‰支付违约金，并按照银行同期贷款利率计算已付款利息。本案中，合同约定的交房日期是2010年9月10日，按照合同约定，被告博远公司应当从2010年9月11日起计付违约金和已付款利息。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”的规定和本案双方当事人的约定，博远公司未能按照合同约定在2010年9月10日交付房屋，逾期在10日内的，崔某甲、赵某甲可解除购房合同，但二原告并未申请解除合同，双方采取继续履行的方式，而博远公司继续履行合同义务并于2010年10月8日将房屋交付崔某甲、赵某甲，所以从2010年9月11日至2010年10月8日博远公司未能履行合同义务，其应承担完全的违约责任即按照合同约定以房价款万分之十计算违约金并按照银行同期贷款利率支付已付款利息，即被告博远公司应当按照房价款每日万分之十计算违约金为62100元（2300000元×27天×1‰=62100元）。庭审中，对合同约定的违约金是否过高问题，经法院向被告释明，被告表示违约金过高。根据原告向法院提交的实际损失的证明，法院认为被告的逾期交房行为给原告造成的损失包括赔偿装修施工方28000元、向原租赁房屋出租人多支付的房屋租金及赔偿损失20000元。就原告主张其经营损失100000元，因没有证据证明，不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案原告主张的违约金并未超过造成的损失30%，且兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，法院认为原告主张的违约金于法有据，不再予以酌减。据上情，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：“一、本判决生效后七日内，被告天津市博远置业发展有限公司给付原告崔某甲、赵某甲自2010年9月11日至2010年10月8日，按照银行同期贷款利率计算已付款2300000元的利息；��、本判决生效后七日内，被告天津市博远置业发展有限公司给付原告崔某甲、赵某甲违约金62100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1647元，由被告天津市博远置业发展有限公司承担。”一审法院判决后，上诉人博远公司不服一审判决，上诉来院。上诉人认为，上诉人因交付被上诉人房屋有一处渗水，一审法院即以上诉人交付被上诉人的房屋不符合房屋交付条件，从而认定上诉人没有完全履行合同约定的义务。在一、二审重审过程中提交的证据，足以证明上诉人交付给被上诉人的房屋完全符合房屋交付标准。一审法院判决错误在于，混淆了双方所签商品房买卖合同约定的交房标准和开发商应承担的正常维修义务之间的概念。故请求二审法���依法撤销原判，根据本案事实和证据依法改判。一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人崔某甲、赵某甲同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人除当庭陈述、提交书面意见外，未提供任何新证据。一审法院查明事实无误，本院予以确认。案经本院调解，双方仍各持己见。本院认为，关于本案涉诉房屋是否交付问题，上诉人在本案涉诉房屋具备入住条件时，在合同约定的时间为被上诉人开具了入住联系单，通知被上诉人办理相关入住手续。同日上诉人与被上诉人及大悲院商业街博远物业人员三方验房后，在交房确认单上签字确认，虽然在交房确认单中显示当时房屋屋顶存在一处漏水，但上诉人作为开发商亦依《住房质量保证书》中的约定，进行了返修。该房屋质量问题并不构成上诉人根本违约，对房屋出现的质量问题，应属于开��商保修的范畴，因此被上诉人以此质量问题视为其拒绝受领房屋钥匙的条件，并主张上诉人承担逾期交房违约金，证据及法律依据不足，本院不予支持。考虑在上诉人维修房屋期间影响被上诉人对涉诉房屋的使用，酌情支持被上诉人一个月房屋租金损失为宜。房屋租金以涉诉房屋地段2010年天津市房屋租赁市场指导租金每平方米每月66元标准计算一个月，即6930元（66元×105.05平方米）。综上，一审判决认定事实错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销天津市河北区人民法院（2013）北民重字第1号民事判决；二、本判决生效之日起五日内，上诉人天津市博远置业发展有限公司给付被上诉人崔某甲、赵某甲6930元；三、驳回被上诉人崔某甲、赵某甲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1647元，上诉人天津市博远置业发展有限公司负担155元，被上诉人崔某甲、赵某甲负担1492元；二审案件受理费1394元，上诉人天津市博远置业发展有限公司负担131元，由被上诉人崔某甲、赵某甲负担1263元。本判决为终审判决。审 判 长  吴金禄代理审判员  姜海宽代理审判员  纪曼丽二〇一三年九月二十九日书 记 员  魏道博附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……