北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初17462号原告：孙亮，男，1980年6月26日出生，汉族，住北京市通州区。原告：张智慧，女，1982年11月14日出生，汉族，住北京市通州区。二原告共同委托诉讼代理人：郭超，北京惠超律师事务所律师。被告：北京紫峰房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街2号。法定代表人：聂林，董事长。委托诉讼代理人：孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。原告孙亮、张智慧诉被告北京紫峰房地产开发有限公司（以下简称“紫峰地产”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告孙亮、张智慧的共同委托诉讼代理人郭超，被告紫峰地产的委托诉讼代理人孙冉，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙亮、张智慧向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告给付原告由于卫生间窗户与约定不符的违约金2500元、阳台未封闭与合同约定不符合的违约金20000元；电梯与合同约定不符的违约金4000元；装修保证金损失3000元；上述合计被告应向原告支付29500元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2015年11月11日签订了《北京市商品房预售合同》，被告未按照合同中关于门窗的约定履行合同，在未经协商的情况下，擅自将厕所内窗户按约定的内平开的开启方式私自更换成不能开启的全面封闭固定扇窗。其二，被告在前期宣传及约定中都写明要对阳台进行塑钢封闭，但实际未按照合同约定履行，对阳台不进行塑钢封闭处理，房屋所处顶层6层位置，阳台完全裸露，同时与602房仅一墙之隔，一个成年人徒手就可以从一边跨越到另一边，严重影响了原告的日常生活，给原告人身及财产安全带来极大隐患。在原告自费对阳台封闭后，被告还以原告违约为由，不予退还装修保证金。其三，被告未按照约定第11条的约定履行合同，交付的电梯为国产品牌，且载重量为800kg，而非合同约定的1050kg，严重影响了原告的日常生活。综上，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法裁判。被告紫峰地产辩称：不同意孙亮、张智慧的全部诉讼请求。原告的全部诉讼请求均已经超过了诉讼时效。2017年12月28日，原告到涉案房屋处查验房屋，知晓卫生间窗户不可开启、电梯载重为800kg，阳台未封闭等情况，当日原告办理完毕涉案房屋的入住手续，故本案诉讼时效应从2017年12月29日起计算三年，在未发生中止、中断的情况下，诉讼时效期间至2020年12月28日期满。原告于2021年3月31日诉至我院，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应当全部驳回。一、针对原告要求答辩人支付卫生间窗户与约定不符违约金2500元、阳台未封闭与合同约定不符违约金20000元、电梯与合同约定不符违约金的诉讼请求，还有如下陈述意见：1、卫生间窗户。首先，《北京地区建设工程规划设计通则》第2.4.5其他间距规定“2）生活私密性间距应在设计中注意避免出现对居室的视线干扰情况。一般最小为18米”。《北京地区建设工程规划设计通则》《北京地区城市规划管理守则》修编规定，“（三）其他间距规定2.生活私密性间距：设计中应注意避免出现对居室的视线干扰情况。生活私密性间距一般最小为18m，如一建筑无窗与另一建筑有窗相对的可适当减少，但须符合消防间距的要求”。依据前述规定，因涉案住宅楼与相邻住宅楼间距为10.91米，小于生活私密性间距的最小值18米，故为了保证两栋住宅楼业主的生活私密性，涉案房屋卫生间窗户为固定扇，这事法律法规的强制性规定，任何合同违反该项规定属无效约定。其次，合同附件六约定“开启方式为：内平开”，是对房屋中可开启的窗户开启方式的约定。这项约定并不表示涉案房屋内全部窗户均能开启。同时，涉案房屋卫生间的窗户，由设计单位设计为固定扇窗，采用磨砂玻璃；设计单位考虑到，相较于暗卫，明卫会更符合业主的期待。再次，答辩人使用的预售合同模板为北京市建委的通用模板，按照双方的交易习惯理解，该条应理解为可开启的门窗开启方式为什么。同时，依据中国国家标准《建筑门窗术语》第4.3条的规定，窗按开启分类分为13类，没有固定扇这一类别，答辩人只能在这13种分类中选择一项与设计施工图纸相符的类别填写在合同中。因此，合同的约定，不应按照原告断章取义的方式进行理解、解释。最后，答辩人建设的涉案房屋卫生间窗户完全符合经行政机关审批、备案的设计图纸，答辩人没有违约行为，不应承担违约责任。2.阳台未封闭。首先，双方签订的预售合同第三条是对涉案房屋阳台是否为封闭阳台的明确约定，预售合同附件六是关于涉案楼栋、房屋“装饰和设备标准的约定”，其中第10条是关于封闭式阳台封闭材料的约定。依据前述约定，涉案小区房屋的阳台分为封闭阳台和非封闭阳台，原告购买的房屋阳台为非封闭式，答辩人向原告交付的房屋符合合同约定。同时，计算未封闭阳台面积按阳台上盖水平投影域落在阳台外围水平投影域之内的面积的一半计算，即同户型房屋，未封闭阳台的房屋总建筑面积本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月11日，孙亮、张智慧与紫峰地产签订《北京市商品房预售合同》（自住型商品住房）。合同第三条房屋基本情况中约定，该商品房的用途为住宅，层高为2.9米，该商品房的朝向为南东北，有1个阳台，其中0个阳台为封闭式，1个阳台为非封闭式。合同附件六装饰和设备标准的约定第7条约定：门窗：开启方式为：内平开；门窗型材：双玻中空断桥铝合金窗；第10条约定：阳台：塑钢封闭（如有）；第11条电梯约定：电梯品牌名称：合资；电梯载重量1050。预售合同签订后，孙亮、张智慧依约交付房款。2017年12月28日，紫峰地产向孙亮、张智慧交付房屋。2018年7月16日，孙亮向涉案小区物业公司（北京市新奥物业管理有限公司）交纳3000元装修押金，北京市新奥物业管理有限公司为孙亮出具的装修许可证写明的施工日期为2018年8月20日。北京市规划委员会委托的审图机构北京筑都方圆建筑设计咨询有限公司对涉案房屋所在项目的设计单位北京中联环建文建筑设计有限公司出具了《北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书》。紫峰地产取得北京市规划和国土资源管理委员会核发的《建设工程规划核验（验收）意见》。紫峰地产完成涉案房屋所在楼栋的建筑及市政基础设施工程的竣工验收备案。紫峰地产认可实际交付电梯为载重量800kg的优安达牌电梯，认可实际交付房屋卫生间的窗户为不能开启的固定扇窗。根据紫峰地产提交的设计图纸显示，涉案房屋卫生间窗户实际为固定扇窗，不能开启。紫峰地产称《北京市商品房预售合同》附件六对于门窗开启方式所约定的“内平开”是指可开启的门窗，并不表示卫生间的窗户是可开启的。根据紫峰地产提交的设计图显示，涉案房屋所在楼栋交付的载重量为800kg的国产优安达牌电梯井道尺寸为2米*2米。关于电梯载重量及品牌与合同附件六所约定不一致的原因，紫峰地产称系工作人员填写合同时书写错误，涉案楼栋的电梯井系按照800kg设计和安装的，向原告实际交付的电梯并没有受到影响。涉案房屋所在小区业主中前期已有多人因电梯交付与合同约定不一致问题起诉至本院，本院在这些案件审理过程中就电梯问题与北京市通州区特种设备检测所以及电梯销售商进行过询问，具体如下：本院与北京市通州区特种设备检测所联系，其工作人员称1050kg载重量的电梯因载重量大，其尺寸必然比800kg载重量的电梯大，具体是否能将800kg载重量的电梯更换为1050kg载重量的电梯，需要与具体的电梯厂商沟通。后本院与东芝电梯（中国）有限公司的销售人员进行询问，并将紫峰地产提供的设计图纸上的电梯井道尺寸告知销售人员。销售人员称1050kg载重量的电梯所需电梯井道为2.2米*2.2米的，2米*2米的井道尺寸无法安装1050kg载重量的电梯。本院认为：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。本案的争议焦点为：第一，紫峰地产是否违约以及是否应承担赔偿损失的违约责任；第二，孙亮、张智慧的诉讼请求是否超过诉讼时效。首先，紫峰地产是否构成违约及是否应当承担赔偿责任的问题。1.关于窗户，本案中，双方在合同中关于门窗约定“开启方式：内平开”。本院认为，根据常人的理解，涉诉房屋的门窗首先应当是能开启的，其次开启方式应当是内平开的。因合同为紫峰地产提供的格式合同，故在合同并未明确约定卫生间窗户不能开启的情况下，应当作出有利于原告一方的理解。对于紫峰地产有关门窗开启方式“内平开”并不表示卫生间的窗户是可开启的辩解意见，本院不予采纳。因紫峰地产交付的涉诉房屋卫生间的窗户不能开启，与“内平开”不符，应当承担违约责任。本院参考市场上同样大小、材质固定扇窗更换为内平开窗户大致所需费用，酌定紫峰地产支付孙亮、张智慧违约金2500元，孙亮、张智慧主张数额与本院确认的数额一致，故对于孙亮、张智慧的该项诉讼请求本院予以支持。2.关于电梯，双方在合同中关于电梯品牌的约定为“合资”。根据常人对于“合资”这一约定的字面理解，应是紫峰地产交付的电梯品牌属于合资的品牌，而非国产。在此基础上，视为双方仅约定了紫峰地产向原告交付合资品牌的电梯，但未具体约定应交付哪种合资品牌的电梯，故双方关于涉案房屋的电梯品牌系约定不明。在合同约定不明的情况下，应由原、被告对于电梯的品牌进行补充约定。现原、被告无法就最终交付的电梯品牌达成一致意见，故应该按照符合合同目的的特定标准交付，即紫峰地产应向原告交付合资品牌的电梯。关于紫峰地产辩称，根据合同附件六约定：具体型号、规格，由出卖人自行确认，并以房屋交付时实际情况为准。因该条约定并未对电梯品牌最终由出卖人自行确认进行约定，故对于紫峰地产的抗辩意见，本院不予采信。根据紫峰地产提交的设计图显示，紫峰地产在涉案小区工程设计及建设时均是按照800kg的电梯载重量设计的电梯井。另根据本院调查情况，涉案电梯井道尺寸客观上不具有更换为1050kg载重电梯的可能。但紫峰地产的行为仍系履行合同义务不符合双方合同约定的违约行为，应承担赔偿损失的违约责任。本院根据紫峰地产实际交付的国产优安达牌电梯与价格居中的合资品牌电梯之间的差价，并结合使用电梯户数酌定违约赔偿金为4000元，孙亮、张智慧所提诉讼请求金额与本院酌定金额一致，故本院予以支持。3.关于阳台未封闭的问题。双方预售合同中明确约定了阳台为非封闭式阳台，合同附件六中写明的“阳台：塑钢封闭（如有）”，不能理解为更改了合同中关于非封闭式阳台的明确约定，故孙亮、张智慧主张未封闭阳台的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于孙亮、张智慧的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。紫峰地产的违约行为一直处于持续状态。紫峰地产认为孙亮收房之日即为诉讼时效的起算期。但是，因涉案房屋并未实际入住和装修，以此确认诉讼时效的起算期不妥。根据孙亮、张智慧提供的装修施工证明，二人从2018年8月份开始进行装修施工，此时对于房屋的各种实际情况才能有详尽的了解，故应当以此日期作为诉讼时效的起算期，对于紫峰地产的该项答辩意见，本院不予采纳。最后，关于装修押金损失，紫峰地产并非收取方，对于非封闭阳台亦不构成违约，故不应向孙亮、张智慧进行赔付。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第五款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京紫峰房地产开发有限公司向原告孙亮、张智慧支付窗户违约赔偿金2500元、电梯违约赔偿金4000元，以上共计6500元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告孙亮、张智慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费269元，由原告孙亮负担244元（已交纳）；由被告北京紫峰房地产开发有限公司负担25元，于本判决生效之日起七日内给付原告孙亮、张智慧。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 秦 玲二〇二一年七月一日书记员 孟令蕊