四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川13民终3837号上诉人（原审被告）：汪虎，男，1965年12月5日出生，汉族，住南充市顺庆区。委托诉讼代理人：张荣辉，四川泰宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川南充康源水务（集团）有限责任公司，住所地南充市顺庆区和平西路24号。法定代表人：杨松，董事长。委托诉讼代理人：张娟，女，1987年6月13日出生，汉族，系公司员工，住南充市顺庆区。委托诉讼代理人：廖丹，四川助民律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：邵志军，男，1973年3月26日出生，汉族，住南充市顺庆区。上诉人汪虎因与被上诉人四川南充康源水务（集团）有限责任公司（简称康源水务公司）、邵志军租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第5706号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪虎上诉请求：1、请求撤销（2015）顺庆民初字第5706号民事判决书的第一、二项判决，改判由被上诉人邵志军向被上诉人康源水务公司给付租金。2、一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一是汪虎并非案涉租赁关系的承租人。2012年7月23日，虽然上诉人给邵志军出具的是《委托书》，但已经声明租赁房屋的权利义务的承担者是邵志军，康源水务公司接受了上诉人前述声明，依法应当认定康源水务公司是明知的，因此上诉人不是该租赁合同的当事人，该租赁合同的内容不应当约束上诉人。二是邵志军并非“加入”上诉人与康源水务公司租赁合同之中，而是其作为承租人履行了相关的权利义务。三是一审适用法律错误，一审判决依据有关委托的法律规定判决上诉人承担连带责任错误。四是康源水务公司在收到邵志军于2014年7月24日寄送的《解除房租租赁合同申请书》后在法定期间内未提出异议，在这之后的租金不应当由承租人承担。康源水务公司辩称：一审认定事实清楚，根据合同相对性原则，汪虎是相对方是承租人，应该承担相应的租金；邵志军单方解除合同无效。建议对一审判决予以维持。邵志军辩称：我不是实际的承租人，我只是在实际经营案涉房屋，我不清楚房东是谁，从2013年5月6日至2014年3月5日这期间的房租我愿意承担，租金标准应按通路以后的标准计算。康源水务公司向一审法院起诉请求：1、依法判令汪虎支付房屋租金438903.6元（第二合同年为213060元，第三合同年为225843.6元）及逾期利息；2、由汪虎承担诉讼费用。一审法院认定事实：南充市顺庆区人民中路的A号门面属康源水务公司所有，并一直由汪虎承租经营。2011年7月1日，汪虎与邵志军签订《转让协议》，约定将该门面转让给邵志军经营。在该门面到期后，南充市产权交易中心对外公开招租。2012年3月31日，第三人邵志军以汪虎受托人名义向康源水务公司提交《竞租申请书》，申请竞租。《竞租申请书》载明（受）委托人为第三人邵志军，第三人邵志军也以汪虎的名义交纳了保证金15万元。汪虎还向南充市产权交易中心提交了《委托书》，载明“兹委托邵志军参加你公司的2012年4月6日上午9时30分南充市顺庆区西河南路190号南充发展投资（控股）有限公司五楼会议室召开的公开招租会。由此引起的一切经济与法律责任由邵志军承担，与产权交易中心无关”。邵志军随后仍以汪虎的受托人名义参加竞租并中标。2012年6月12日起人民中路修建下穿隧道，路段被交通管制。邵志军及其他承租人认为改造工程影响自己生意，拒不与康源水务公司签订合同，并向康源水务公司提出请求，要求延后签约时间、降低租金等。2012年7月18日，康源水务公司形成会议纪要，确定新租赁合同从2012年5月6日起计。2012年7月23日，被告汪虎又向康源水务公司出具《委托书》，其主要内容为：因汪虎个人原因，将康源水务有限公司人民中路A号门面的所有一切事宜委托邵志军全权办理，人民中路A号与康源水务有限公司所产生的债权债务均交于被委托人邵志军全权处理，与汪虎本人无关。康源水务公司与邵志军随后就人民中路A号门面签订了落款时间为2012年5月6日（落款时间系倒签）的《房屋租赁合同》，合同载明的出租方与承租方分别为康源水务公司（甲方）与汪虎（乙方），合同约定租赁期限从2012年5月6日起至2015年5月5日止，第一年租金为201000元（在签订合同时交付），同时交付租赁保证金5000元；次年租金按上一年基数上浮6%复式递增，次年租金需提前一个月一次性向甲方缴纳，不续缴房租的甲方有权解除合同。合同第五条还约定，如乙方在租用期内需提前解除合同时，乙方应提前30日向甲方书面提出。甲方若同意，在作出书面表示后，双方在三日内办理交接手续。乙方所交房租不予退还，甲方损失由乙方承担。合同“乙方”栏处签名为第三人邵志军。合同签订后，邵志军于2013年5月2日以汪虎的名义向康源水务公司交纳了第一年的租金，之后未再向康源水务公司缴纳。邵志军于2014年3月18日注销了经营门面的税务登记事项。2014年7月24日，康源水务公司分别向汪虎与第三人邵志军发出短信通知，并进行公证，要求其支付至2014年7月22日止的欠付租金261321.72元。同日，邵志军通过公证机关向原告送达《解除房屋租赁合同申请书》，其主要内容为：自己系门面承租方，由于公司突然上涨三倍多的租金和市政建设封闭施工长达一年半之久，造成巨额亏损，已无力继续经营，现提出解除《房屋租赁合同》的申请，望公司接到申请后，及时收回房屋及钥匙。但康源水务公司并未予以同意。之后，因汪虎未付剩余租金，康源水务公司遂诉至法院。诉讼中汪虎提交了2012年7月23日的《委托书》，证明自己不应承担责任。本案发回重审后，一审法院依法追加了邵志军为第三人参加诉讼。第三人邵志军认可其以个人名义承租门面的事实，但称该门面实际使用期间为2014年3月5日，其间，邵志军因经营困难于2014年3月未再继续经营该门面，同时其向原告提出减免租金或提前解除租赁合同的申请，但原告未予答复，因此，自己只愿意支付该期间的费用。康源水务公司则称因邵志军并非实际承租人，没有权利主张合同解除权，故未接手门面。康源水务公司自称在合同期满后通过开锁后才接手该门面，当时该门面内无任何财产。一审法院认为，本案争议的焦点是：汪虎及第三人邵志军是否系租赁合同当事人以及案涉门面租金应由谁支付及支付金额的确定。关于第一个问题。庭审查明，案涉门面对外招租时，系由汪虎委托邵志军以汪虎名义参与，竞租成功后也是邵志军以汪虎名义签具确认书，康源水务公司与汪虎的租赁合同关系实际在招租成功时已经确立。随后在倒签正式的租赁合同时，汪虎又仍向邵志军出具第二份委托书，仍然认可邵志军系作为自己的受托人参与租赁事宜。基于委托法律关系的法律特征和合同相对性原则，案涉租赁合同的相对方应为康源水务公司与汪虎，康源水务公司据此向汪虎主张合同权利符合法律规定。汪虎在出具两份委托书时，康源水务公司无论是在招租还是签订租赁合同过程中对均由邵志军代理汪虎参与并未提出异议，说明其认可并接受该委托。而两份委托书均载明，邵志军承担该门面所涉及债权债务，对于该内容，应视为为第三人邵志军设定义务，而邵志军一直参与受托事项并实际经营该门面的事实，也说明其认可并自愿加入该租赁合同关系中，并与汪虎共同承担合同所约定的义务，故邵志军应当与汪虎对合同义务承担连带责任。关于第二个问题，本案中，邵志军在履行租赁合同过程中，因下穿隧道工程封闭施工及市场环境发生变化，无法继续经营，遂于2014年7月24日向原告发出《解除房屋租赁合同申请书》，虽然该文书标题为申请书，但根据其告知“及时收回出租房屋及钥匙”的内容可知，邵志军已明确有解除合同的意思表示，因此，该文书实为解除合同的通知书。康源水务公司在收到该通知书后，仅以邵志军非合同当事人为由，未在法定期限内作出答复。该通知书即使没有达到合同解除的法律后果，但至少已明确告知合同终止不再继续履行。《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，本案中，康源水务公司在合同履行过程中一直接受邵志军作为实际经营者的身份，甚至直接向其发出催款通知，但在明知邵志军未再经营该门面，并愿意将门面交还时，却其仅以邵志军非合同义务上的相对人身份而消极不作为，使该门面长期闲置，没有通过协商变更合同转租或者解除合同另行出租等积极方式以发挥物业的最大效能，避免损失扩大。康源水务公司的行为有违诚实信用的市场经济基本原则，其主张在此期间的租金损失仍然全部由被告承担明显不公平。为此，对于在此期间共285天的租金计176344元（225843.6元÷365天×285），一审法院酌定由汪虎承担88172元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，汪虎、邵志军未按合同约定的期限向康源水务公司支付租金的行为构成违约，康源水务公司据此要求汪虎给付租金及利息的诉请及汪虎要求由邵志军承担给付义务的主张一审法院予以支持，故汪虎、邵志军应向原告支付的租金总额为350731.6元（225843.6-176344+213060+88172），并按月利率0.5%的标准支付从实际欠付之日的资金利息。综上，依照《民法通则》第六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十五条、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决：一、被告汪虎在本判决生效后十日内向原告四川南充康源水务（集团）有限责任公司给付租金350731.6元及利息（利息计算方式：以203060元本金为基数，从2013年4月6日起计；以147671.6元本金为基数，从2014年4月6日起计。并均按月利率0.5%标准计付至本金付清之日止）；二、被告邵志军对汪虎的偿付义务承担连带责任；三、驳回原告四川南充康源水务（集团）有限责任公司的其它诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7884元，由被告汪虎、邵志军共同负担6000元，由原告四川南充康源水务（集团）有限责任公司负担1884元。二审中当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定的一致。本院认为，本案争议的焦点为：1、汪虎是否应当承担本案租金给付义务。2、康源水务公司是否应当收取邵志军向其发出《解除房屋租赁合同申请书》后285天的房屋租金88172元。关于第一个争议焦点，康源水务公司主张收取案涉租金的依据是康源水务公司与邵志军于2012年5月6日（落款时间系倒签）的《房屋租赁合同》，虽然该合同载明的出租方与承租方分别为康源水务公司（甲方）与汪虎（乙方），但在合同尾部“乙方”栏处签名为邵志军，结合2012年3月31日，汪虎向南充市产权交易中心提交的《委托书》载明内容“兹委托邵志军参加你公司的2012年4月6日上午9时30分南充市顺庆区西河南路190号南充发展投资（控股）有限公司五楼会议室召开的公开招租会。由此引起的一切经济与法律责任由邵志军承担，与产权交易中心无关。”和2012年7月23日，汪虎向康源水务公司出具的《委托书》内容：“因汪虎个人原因，将康源水务有限公司人民中路A号门面的所有一切事宜委托邵志军全权办理，人民中路A号与康源水务有限公司所产生的债权债务均交于被委托人邵志军全权处理，与汪虎本人无关。”，再结合邵志军对租赁合同的实际履行情况以及康源水务公司和邵志军就租赁过程中的相关问题的衔接处理情况和已经查明的事实，完全可以认定原审第三人邵志军为实际承租人，邵志军自愿享有和承担该租赁合同项下的权利和义务，康源水务公司对邵志军自愿享有和承担该租赁合同项下的权利和义务是知晓和默认的，邵志军在经营使用案涉房屋获取收益的情况下理应承担依约给付租金的义务，《房屋租赁合同》对康源水务公司和邵志军具有约束力。如果以两份委托书为依据和以汪虎为《房屋租赁合同》名义上的相对方为由判令其在未享有相应权利的前提下承担相应义务，有违公平原则和诉讼经济原则，因此汪虎不应承担本案租金的给付义务。一审判决汪虎承担租金给付义务属于适用法律错误，二审予以纠正。对汪虎的相关上诉请求予以采纳。关于第二个争议焦点，邵志军在履行租赁合同过程中，因下穿隧道工程封闭施工及市场环境发生变化，无法继续经营，其虽于2014年7月24日向康源水务公司发出了《解除房屋租赁合同申请书》，但康源水务公司并未同意，由于邵志军作出解除合同的行为既不符合约定解除的条件也不符合法定解除的条件，因此其单方面解除合同的行为并不产生合同解除的效力，因此案涉合同并未解除，邵志军应当依约履行相应义务。一审根据城市建设对案涉门面经营的实际影响和康源水务公司未履行减损义务的实际情况，根据公平原则酌定康源水务公司对该期间的租金减半收取，并无不当。汪虎提出康源水务公司不应当收取邵志军发出《解除房屋租赁合同申请书》后285天的房屋租金88172元的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。综上所述，汪虎的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律部分错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、和《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第5706号民事判决；二、邵志军在本判决生效后十日内向四川南充康源水务（集团）有限责任公司给付租金350731.6元及利息（利息计算方式：以203060元本金为基数，从2013年4月6日起计；以147671.6元本金为基数，从2014年4月6日起计；均按月利率0.5%标准计付至本金付清之日止）；三、驳回四川南充康源水务（集团）有限责任公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7884元，由邵志军负担6000元，由四川南充康源水务（集团）有限责任公司负担1884元。二审案件受理费7884元，由邵志军负担6000元，由汪虎负担1884元。本判决为终审判决。审判长 吴 彪审判员 刘荣耀审判员 田 娟二〇一八年二月十日书记员 李存利