福建省罗源县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0123民初1399号原告：罗源泰康房地产开发有限公司，住所地福建省罗源县凤山镇金福花园1＃楼011号。法定代表人：阮孝木，总经理。委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所专职律师。被告：吴礼刚，男，1970年11月25日出生，汉族，住福建省罗源县。原告罗源泰康房地产开发有限公司（以下简称“泰康公司”）与被告吴礼刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰康公司的委托诉讼代理人何山、被告吴礼刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰康公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件；2.判令被告将讼争房屋恢复原状后返回原告，并配合原告办理讼争房屋合同网签备案及预告登记注销手续，办妥讼争房产的产权变更至原告名下的一切手续；3.判令被告向原告支付代垫款项38431.27元（暂计至起诉之日，具体支付金额以实际垫付为准），以及代垫款利息（以38431.27元为基数，自2018年12月28日计至被告实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍标准计算，暂计至2021年5月31日利息为9086.27元）；4.判令被告按商品房总价款20％的标准向原告支付违约金100828.8元；5.确认原告有权在被告己付购房款中直接扣除违约金、代垫款项及代垫款利息等。事实与理由：2015年10月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及其附件。被告采用支付首付款加银行按揭贷款的付款方式以总价504103元的价格购买由原告开发建设的位于罗源县××镇××村××小区××＃楼××单元房屋，合同约定，被告支付首期购房款154103元，余款35万元由被告以银行按揭贷款形式向原告支付。《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条第5项约定：在被告获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，若被告未及时归还银行本息而导致贷款银行向原告扣收贷款本息的，在原告发出催告通知的7日内，被告未按期偿还拖欠的上述款项的，在原告履行担保责任后，原告有权向被告追偿所欠款项、利息及违约金；若被告连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，且被告未向原告归还相应垫付款项的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房产，同时被告应按《商品房买卖合同》总价款的20％支付违约金，违约金及其他已发生的相关费用可由原告在被告已交纳的房款中直接扣除。上述合同签订后，被告向中国建设银行股份有限公司罗源支行申请办理了商业贷款手续，被告为借款人，原告为保证人。中国建设银行股份有限公司罗源支行依约发放贷款，但被告从2018年起至今，多次未履行偿付银行按揭贷款本息义务已达合同解除之标准，原告作为保证人已为被告垫付上述款项。为此，原告多次联系被告要求其履行还款义务，并向其发出《律师函》，要求被告向原告偿还所垫付的款项及应付利息、违约金。但被告始终未向原告支付上述款项，并且仍然没有履行偿付银行按揭贷款本息义务。综上所述，被告的行为己严重违反合同约定，严重损害原告合法权益。吴礼刚辩称，其近几年收入持续下降，才导致无法按期办证、偿还贷款，现在这套房子系其和家人唯一的住房，希望原告能考虑其经济情况，延期或者分期还款。本院经审理认定事实如下：2015年10月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（编号：×××75）及合同补充协议，双方约定被告向原告购买由原告开发建设的位于罗源县××镇××村××小区××＃楼××单元房屋，该商品房总价为504103元，建筑面积为121.81平方米，采用支付首付款加银行按揭贷款的付款方式，其中被告支付首付款154103元，余款35万元由被告以银行按揭贷款形式向原告支付。2016年2月1日，被告与中国建设银行股份有限公司罗源支行签订了《个人住房借款合同》，办理了金额为35万元的个人住房贷款，原告作为保证人对该笔贷款承担阶段性连带保证责任。中国建设银行股份有限公司罗源支行依约将35万元借款划入原告账户。2016年7月28日，原、被告办理了讼争房屋交接手续。《个人住房借款合同》签订后，被告未依约偿还贷款本息，致使原告承担保证责任为其代偿贷款本金、利息、罚息等费用共计38,431.27元（具体为2018年12月28日、2019年3月27日、2019年6月24日、2019年9月26日、2019年12月27日、2020年3月30日、2020年6月30日、2020年9月22日、2020年12月25日分别代垫2310元、6920元、6080元、4598.42元、4595.12元、4421.91元、4914.34元、2300元、2291.48元）。中国建设银行股份有限公司罗源支行多次向被告发出《催款函》，原告亦多次根据被告在合同中确定的联系地址和联系电话联系被告，要求其履行还款义务，但被告至今未向原告支付上述代垫款项。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条第5项约定：“买受人同意在获得贷款后按合同期限归还银行本息。在担保期内，因买受人未及时归还银行本息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7日内到出卖人指定地点偿还出卖人全部垫付款（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等），并应以出卖人垫付的全部款项为基数，自银行扣收贷款本息及费用之日起至买受人还款之日止期间，按照日万分之五的比例向出卖人计付利息；若买受人未能在上述约定的七日内归还，则自逾期第八日起，买受人除按上述约定向出卖人支付利息外，买受人还应以出卖人垫付的全部款项为基数，按日千分之一比例向出卖人支付违约金，直至买受人归还款项。买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权收回买受人购买的房产，除没收定金外，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款为基数，按照20%的比例向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），将买受人已付购房款余额不计利息退还买受人，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律规定，合法有效，双方应依约履行各自的权利和义务。被告未按合同约定的期限归还银行贷款本息，导致原告承担保证责任，被告已构成违约。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条第5项约定，原告有权解除合同，本院于2021年6月21日依法向被告送达诉状副本，送达之日即为合同解除之日。合同解除后，双方当事人均有权要求恢复原状并要求违约方赔偿损失，故原告的第1、2、5项诉讼请求于法有据，予以支持。第3项诉讼请求除代垫款项的利息应以每次代垫时间、金额按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍分别计算外，予以支持。第4项诉讼请求，虽有《合同补充协议》为依据，但该约定的违约金明显高于出卖人因买受人原因解除合同所造成的实际损失，根据公平原则，酌情调整为按商品房总价款的10％计付违约金，即50,410.3元（504,103元×10%），原告诉求超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百零九条第一款和第二款、第五百六十二条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款和第二款、第五百七十七条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、罗源泰康房地产开发有限公司与吴礼刚于2015年10月30日签订的《商品房买卖合同》（编号：×××75）及其附件于2021年6月21日解除；二、吴礼刚于本判决生效之日起十日内将罗源县凤山镇泰康佳园小区1＃楼208单元房屋恢复原状后腾空、返还罗源泰康房地产开发有限公司，协助该公司办理讼争房屋合同网签备案及预告登记的注销手续，并协助办理产权变更手续；三、吴礼刚于本判决生效之日起十日内向罗源泰康房地产开发有限公司支付违约金50,410.3元；四、吴礼刚于本判决生效之日起十日内向罗源泰康房地产开发有限公司支付代垫款38,431.27元及利息（分别以每次代垫金额为基数，以每次代垫时间为起算点，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至还清之日止，每次代垫时间、金额见本判决书事实认定部分）；五、本判决第三、四项被告应付的款项，罗源泰康房地产开发有限公司均可直接从吴礼刚已付购房款中予以扣除，剩余购房款，罗源泰康房地产开发有限公司应如数退还吴礼刚；六、驳回罗源泰康房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8841元，由吴礼刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  黄义钊人民陪审员  黄臣金人民陪审员  詹石金二〇二一年七月二十七日法官 助理  陈丹丹书 记 员  柯 幼附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源，污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。