湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1202民初4350号原告：怀化市城市建设投资有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区。法定代表人：周详，系该公司董事长。委托诉讼代理人：易云英（特别授权），女，汉族，1982年10月21日出生，住湖南省洪江市，系该公司员工。委托诉讼代理人：梁乐罗，湖南天地人（怀化）事务所律师，执业证号：14312201910110454。被告：怀化启生房地产开发有限责任公司，住所地湖南省怀化市鹤城区。法定代表人：陈长贵，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：米承善，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号143121994101。委托诉讼代理人：杨渊，湖南人和人（怀化）律师事务所实习人员。原告怀化市城市建设投资有限公司（以下简称怀化城建投公司）诉被告怀化启生房地产开发有限责任公司（以下简称启生公司）合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月20日公开开庭进行了审理。原告怀化城建投公司的委托诉讼代理人易云英、梁乐罗到庭参加诉讼，被告启生公司委托诉讼代理人米承善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怀化城建投公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告按3200元/㎡的回购价向原告交付位于丰和园安置小区9号楼的56套房产；2、判令本案诉讼费、保全费、评估费等全部费用由被告承担。事实和理由：2010年12月26日，怀化城建投公司、中国工商银行股份有限公司怀化分行、启生公司签订《太平溪综合治理二期工程丰和园小区市工行安置区项目房屋拆迁安置及建设协议》，协议内容：三方就房屋拆迁安置、建设开发定向团购达成相关协议，并约定丰和园小区市工行建设项目由怀化城建投公司委托启生公司实施开发建设，启生公司承担建设开发的一切经济和法律责任。丰和园安置小区9号楼工程竣工验收后，2020年1月22日，启生公司向怀化城建投公司发函：关于贵公司回购丰和园安置小区9#楼56套房（G2户型28套、H1户型28套，预测面积8561㎡）的工作，启生公司从2019年8月份开始历经5个多月的洽谈及书面催促，但贵司一直未来签订协议并支付房款，现再次书面告知：若贵司不能在2020年1月24日前支付房款，视为贵公司自动放弃。启生公司则在2020年1月25日起对外销售该56套房屋，自负盈亏不再与贵司洽谈回购工作。2020年1月23日，怀化城建投公司向启生公司作出回函：贵司发来的《丰和园安置小区9号楼56套房回购工作的函》公司已收悉，现将贵司提出的问题回复如下：丰和园安置小区为怀化城建投公司委托贵司代建的居民安置区项目，经怀化城建投公司与贵司协商，并经怀化城建投公司党委会研究，决定回购该小区9号楼56套房屋，同时委托贵司将该56套房屋对外销售。党委会后，怀化城建投公司又将回购及委托销售事项报告市国资委报备。鉴于该56套房屋怀化城建投公司回购后继续委托贵司对外销售，因此，回购房款在房屋销售完成后一并结算（具体细节以合同为准），怀化城建投公司承诺在春节假期结束后立即与贵司签订回购及委托销售合同。原告怀化城建投公司（甲方）与被告启生公司（乙方）协商一致后，拟定了《丰和园安置小区9号楼56套房回购协议》，协议约定：甲方回购房屋位于乙方代建的丰和园安置小区9号楼。G2户型177.91平米共28套，H1户型127.84平米共28套，总面积8561平米，回购单价为3200元/㎡。双方约定56套安置房总房款为：贰仟柒佰叁拾玖万伍仟贰佰元（￥：27395200元）。2020年6月30日前乙方需将该56套房屋全部交付给甲方，交付的房屋须通过五方责任主体验收。2020年10月31日前乙方需将该56套房屋网签至甲方名下，9号楼相关手续办齐后一年内办理好不动产权证。2021年4月16日，被告启生公司在给怀化市人民政府的《关于怀化城投公司和市不动产中心侵害启生公司合法权益的情况汇报》材料也明确表示，双方在2019年年底就原告怀化城建投公司回购9号楼56套房产达成了一致意见，即：怀化城建投公司以3200元/㎡的价格一次性付款回购该56套房产。现被告启生公司拒绝履行双方达成的约定，损害了原告的合法权益。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告启生公司辩称：一、诉争双方尚处于缔约磋商阶段，未签订书面协议。启生公司在2020年1月23日向原告怀化城建投公司发函，从其内容为要约。原告怀化城建投公司在2020年1月23日复函，将双方已经约定好的一次性付款改为房屋销售完再结算，是属于对前要约的内容的实质性变更，属于新要约，因启生公司未在合理的时间里对该新要约进行回复，根据民法典的规定，视为拒绝。因此，双方对于合同里的最重要的条款“价格”及“付款方式”未能达成一致，现原告怀化城建投公司根据双方处于磋商阶段的未能达成一致的“口头约定”来要求启生公司履行合同义务，明显的违反了民法上的“公平原则”、“平等原则”、“诚实信用原则”，其诉求自然不应得到支持。二、案涉土地和房屋属于启生公司自主开发、自负盈亏的项目。根据双方于2018年8月31日签订的《联合竞买协议》、2019年2月2日签订的《联合竞买协议》补充协议、2019年2月2日签订的《股份转让协议》可以看出，案涉房屋的土地已经全部属于启生公司，启生公司在该土地上开发房屋，属于自主开发，自负盈亏，作为案涉房屋的所有权人，其对房屋的处置应遵循其真实的意思表示。启生公司在与城投公司磋商洽谈后，因未能达成一致意见并签订合同，作为平等的民事主体，城投公司无权要求启生公司去履行“子虚乌有”的合同内容。三、原告怀化城建投公司的真实意思表示也为“双方尚未就价格条款达成一致”。2021年1月4日签订的《丰和园9号栋购房协议》第二条第一款约定“经甲乙双方约定，房屋单价暂定为4000元/㎡，总价：贰佰零肆万伍仟肆佰肆拾肆元，该单价不作为9#楼回购房价格的依据，待单价确定后再结算，多退少补。”以及其提交的证据目录里的每一份证据在加盖公章后都有一句话补充：仅用于针对丰和园56套房源尚未达成回购协议起诉启生公司。从这两份证据表明，原告怀化城建投公司也认为其与启生公司就案涉房屋并未达成回购协议。综上所述，启生公司和怀化城建投公司并未就涉案房屋价款、支付方式都达成一致意见，没有签订协议。故此，请求贵院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年12月26日，怀化城建投公司、中国工商银行股份有限公司怀化分行、启生公司签订《太平溪综合治理二期工程丰和园小区市工行安置区项目房屋拆迁安置及建设协议》，协议内容：三方就房屋拆迁安置、建设开发定向团购达成相关协议，并约定丰和园小区市工行建设项目由怀化城建投公司委托启生公司实施开发建设，启生公司承担建设开发的一切经济和法律责任。2018年8月31日，原、被告签订《联合竞买协议》，2019年2月2日签订《联合竞买协议》补充协议，根据两份协议的约定，原、被告联合参与竞买2018-16号地块国有建设用地使用权，该宗土地原告所占股份比例为1%，乙方占99%等。原告根据约定缴纳了竞买保证金35500000元。2019年2月2日，原、被告签订了《股份转让协议》，原告同意将2018-16号地块国有建设用地使用权所占1%股份无偿转让给被告。丰和园安置小区9号楼工程竣工验收后，2020年1月22日，启生公司向怀化城建投公司发函：关于贵公司回购丰和园安置小区9#楼56套房（G2户型28套、H1户型28套，预测面积8561㎡）的工作，启生公司从2019年8月份开始历经5个多月的洽谈及书面催促，但贵司一直未来签订协议并支付房款，现再次书面告知：若贵司不能在2020年1月24日前支付房款，视为贵公司自动放弃。启生公司则在2020年1月25日起对外销售该56套房屋，自负盈亏不再与贵司洽谈回购工作。2020年1月23日，怀化城建投公司向启生公司作出回函：贵司发来的《丰和园安置小区9号楼56套房回购工作的函》公司已收悉，现将贵司提出的问题回复如下：丰和园安置小区为怀化城建投公司委托贵司代建的居民安置区项目，经怀化城建投公司与贵司协商，并经怀化城建投公司党委会研究，决定回购该小区9号楼56套房屋，同时委托贵司将该56套房屋对外销售。党委会后，怀化城建投公司又将回购及委托销售事项报告市国资委报备。鉴于该56套房屋怀化城建投公司回购后继续委托贵司对外销售，因此，回购房款在房屋销售完成后一并结算（具体细节以合同为准），怀化城建投公司承诺在春节假期结束后立即与贵司签订回购及委托销售合同。之后，双方一直未就9号楼56套房屋签订书面回购协议。原告认为，双方已经就案涉房屋达成了回购意思表示，被告应履行回购协议的约定交付案涉房屋给原告，故诉至法院，形成纠纷。上述事实，经原、被告当庭举证、质证，本院予以确认，有原、被告身份信息资料，《太平溪综合治理二期工程丰和园小区市工行安置区项目房屋拆迁安置及建设协议》，《联合竞买协议》补充协议，《联合竞买协议》，中国银行进账单，中国银行国内支付业务付款回单，湖南省非税收入专用收据，《关于丰和园安置小区9号楼56套房回购工作的函》，《关于丰和园安置小区9号楼56套房回购工作的复函》及庭审笔录予以证实。关于原告提交的《丰和园安置小区9号楼56套房回购协议》，因该协议双方均未签字、盖章，尚未产生法律效力，本院不予采信。原告提交的《关于怀化城投公司和市不动产中心侵害启生公司合法权益的情况汇报》，被告提交的《丰和园9号栋购房协议》、丰和园9#栋56套销售情况表，因与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院认为，本案的争议焦点为丰和园安置小区9号楼56套房产的回购合同是否已经成立、生效。《中华人民共和国合同法》第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。启生公司在2020年1月23日向原告怀化城建投公司发函，是以缔结合同为目的，向原告怀化城建投公司提出合同条件，希望对方当事人接受的意思表示，为订立合同的要约。原告怀化城建投公司在2020年1月23日复函，将双方已经约定好的一次性付款改为房屋销售完再结算，是属于对前要约的内容的实质性变更，属于新要约，因启生公司未对该新要约进行承诺，双方的回购合同尚未成立。因此，本案原、被告关于案涉房屋的回购协议尚处于缔约磋商阶段，并未对合同主要条款达成一致意见，合同尚未成立。被告启生公司作为案涉56套房产的所有权人，有权根据自身的意志对房屋进行占有、使用、收益、处分。原告怀化城建投公司虽与启生公司进行了缔约磋商，但最终未能就合同内容达成一致意见，因此原告请求被告按3200元/㎡的回购价向原告交付位于丰和园安置小区9号楼的56套房产缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十条、第三十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告怀化市城市建设投资有限公司的诉讼请求。本案案件受理费178776元，减半收取89388元，由原告怀化市城市建设投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  袁 婷二〇二一年七月二十七日代理书记员  李翊铭附相关法律条文：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第二十条有下列情形之一的，要约失效：（一）拒绝要约的通知到达要约人；（二）要约人依法撤销要约；（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺；（四）受要约人对要约的内容作出实质性变更。第三十条承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。