湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初5461号原告：长沙四海置业有限公司，住所地长沙市雨花区韶山南路99号万科金色家园，统一社会信用代码91430100782851298C。法定代表人：王**文，董事长。委托诉讼代理人：芈振华，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊明强，湖南弘一律师事务所律师。被告:李春芳，女，1980年2月2日出生，汉族，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：郭斌，湖南精彩律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦诗，湖南精彩律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司长沙市开福支行（原中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行），住所地长沙市开福区芙蓉中路一段456号，统一社会信用代码9143010883862244B。负责人：陈志峰，行长。委托诉讼代理人：王杰，湖南淡远律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟梅，湖南淡远律师事务所律师。原告长沙四海置业有限公司（以下简称“四海置业公司”）诉被告李春芳、第三人中国银行股份有限公司长沙市开福支行（以下简称“中国银行”）商品房预售合同纠纷一案，被告李春芳因不服本院（2020）湘0104民初4353号民事判决，向长沙市中级人民法院提起上诉。长沙市中级人民法院于2020年12月29日作出（2020）湘01民终11741号民事裁定，撤销了（2020）湘0104民初4353号民事判决并指令本院重审本案。本院于2021年4月6日立案后，依法另行由审判员曾梦佳担任审判长，与审判员谷海涯，人民陪审员戴荆柯组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。书记员曾辉担任法庭记录。原告四海置业公司的委托诉讼代理人熊明强，被告李春芳的委托诉讼代理人郭斌、秦诗，第三人中国银行的委托诉讼代理人钟梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四海置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告继续履行合同并按照双方合同约定向原告支付房屋尾款770,000元;2.请求依法判决被告按照双方合同约定向原告支付违约金168,630元（逾期应付款万分之二的违约金×3年）；3.请求依法判决被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2010年11月15日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD110120102），约定由被告购买原告万科城市花园独立栋1026号房屋。按照合同约定，被告应于合同签订之日支付首付款788,849元，剩余770,000元以银行按揭形式进行支付。合同签订之后，原告已严格按照合同约定履行相应合同义务，但被告支付首付款项之后，并未按照合同约定办理银行按揭手续或者一次性付款手续，欠原告的770,000元房屋尾款至今未付。以上事实已经长沙市岳麓区人民法院依法查明，并作出了（2019）湘0104民初11512号民事判决书。综上，被告的行为已经构成严重违约，根据《合同法》之相关规定，原告有权要求被告继续履行义务，向原告支付尾款并承担违约责任。请求人民法院依法查清事实，维护原告合法权益。被告李春芳辩称：一、本案应适用法律关于诉讼时效的规定。1.本案购房款请求为债权请求权，非物权请求权；2.本案购房款不适用诉讼时效没有法律依据；3.根据法律规定，诉讼时效的抗辩适用本案。二、原告的诉讼请求已经超过法定诉讼时效期间，其诉请应予驳回。第三人中国银行辩称：本案虽办理了抵押权登记，但是银行实际上并没有发放贷款。原告诉请的事项与第三人没有太大的关系。经审理查明：2010年11月15日，原告（出卖人）四海置业公司与被告（买受人）李春芳签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＤ1003231026），约定由被告购买原告开发的位于长沙市岳麓区××路××号××花园××单元××层××号房。该商品房的设计用途为商业，属框架结构，该幢房屋建筑层数地上3层，地下1层。该商品房建筑面积45.47平方米，该商品房单价为（人民币）每平方米34283.02元，总金额1558849元。该合同第六条付款方式及期限约定：买受人按下列第2种方式付款：2.银行按揭付款。于2010年11月15日支付首付款（含定金）788,849元，剩余房款采用银行按揭方式支付。因买受人的原因导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在7日内，以自有资金或其他方式支付，并不承担本合同第七条约定的违约责任。因出卖人的过错导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式：(1)合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买卖双方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在九十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。该合同第十条约定房屋的交付期限为2011年6月30日前。该合同第十九条产权登记的约定：出卖人应在对商品房交付使用后360日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记。取得栋产权证后360日内申请办理买受人的房屋所有权证和土地使用权证。合同附件四补充协议第二条约定：1.“因买受人原因导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的”，如买受人不能在接到银行书面通知之日起7日内一次性支付购房款，出卖人有权单方解除合同。在此情形下，出卖人有权没收买受人的购房定金。4.“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的”，买卖双方另行约定的付款方式为：买受人按一次性付款支付购房款，支付时间为接到银行书面通知之日起15日内。5.“因非归责于双方的原因导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的”，如买受人不能在接到银行书面通知之日起15日内一次性支付购房款，出卖人有权单方解除合同。在此情形下，出卖人除退还买受人预付款本金（含定金）外，无须另行给付利息。合同附件四补充协议第十一条合同的变更和解除约定：2.本合同因法律规定或约定解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续并将合同文本及相关资料返还出卖人。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人后的30个工作日内退还买受人已付款项。若买受人拒绝配合办理上述解除手续的，则自本合同解除之日起，按照合同总价款的万分之一的标准按日向出卖人支付违约金，直至配合办妥之日。按照约定或法律规定应计算违约金或利息的，退款时一并计算。该合同还就其他问题进行了约定。合同签订当日，被告向原告支付了首付款788,849元，原告向被告开具了等额的销售不动产统一发票。2010年11月23日，被告按照合同约定向第三人中国银行申请了按揭贷款并签署《中国银行个人住房/商业用房贷款合同》，但因涉案商铺在合同约定的交付期限内，周边配套设施并未按照原规划进行启动建设，部分业主拒收商铺并进行维权，银行考虑自身风险，未予以放款。2012年2月3日，原告向被告发出催款函，要求被告以自有资金于2012年2月10日前来其公司将剩余房款806,813元缴纳齐全。之后，原告再未通知过被告缴款。2013年3月18日，原告将涉案商铺登记至被告李春芳名下，该不动产登记情况表显示他项权信息为：抵押权人中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，抵押面积45.44平方米，贷款金额77万元，他项权证号码×××75。2019年8月13日，原告以被告未支付购房款770,000元为由，将被告诉至本院要求解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》。2019年11月1日，本院作出（2019）湘0104民初11512号民事判决书，该判决书认定被告逾期支付剩余购房款后，原告并未按照合同约定或法律规定向被告行使合同解除权，而是继续履行合同,并将涉案商铺登记至被告李春芳名下，原告的合同解除权因未及时行使业已消灭，故对原告在被告违约事实发生八年后，原告亦继续履行合同的情形下而主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的诉请不予支持。据此，驳回了原告四海置业公司的全部诉讼请求。上述事实有原、被告当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其附件、销售不动产统一发票、认购协议书、不动产登记情况表、（2019）湘0104民初11512号民事判决书，被告提交并经庭审质证的催款函、产权证、涉案商铺照片，本院依职权调取的《中国银行个人住房/商业用房贷款合同》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。双方的争议焦点有二:一是本案是否适用法律关于诉讼时效的规定;二是若本案适用诉讼时效的规定,原告提起本案诉讼是否经过两年的诉讼时效期间。关于争议焦点一,即本案是否适用法律关于诉讼时效的规定。诉讼时效是指权利人在一定期间不行使权利，在该期间届满后，发生义务人可以拒绝履行其给付义务效果的法律制度，其目的在于促使权利人行使权利、稳定法律秩序和维护交易安全。原告主张其在本案中的诉讼请求具有物权属性,不应适用法律关于诉讼时效的规定。但在本案中,原告公司系根据其与被告签订的商品房预售合同请求被告向其支付购房款。即原告在本案中的请求权系基于其与被告之间合同关系而产生,其要求被告履行的系合同之债,其在本案中的请求权系属债权请求权。原告关于购房款属于被告取得涉案商品房的对价,具有物权属性的说法,不仅违背了我国物权法规定的物权法定的原则,同时也混淆了物权与债权的内涵与边界,本院不予支持。债权请求权与以排除妨害以及恢复物权的圆满状态为目的的物权请求权不仅在内涵上不一致,二者在是否适用诉讼时效抗辩的问题上也不相同。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条,当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。而物权请求权因系基于物权而发生,故不适用法律关于诉讼时效的规定。现因原告在本案中的诉讼请求系属债权请求权,依法应适用法律关于诉讼时效的规定。关于争议焦点二,即原告提起本案诉讼是否经过两年的诉讼时效期间的问题。涉案的相关合同均为原告为反复使用而预先拟制的格式合同。原告作为格式合同的提供方以及专业的房地产开发企业,其应注意到在被告未完全付清购房款以及按揭贷款未发放后，原告办理涉案不动产产权登记并未及时催要购房款所存在的法律风险。因此,在涉案按揭贷款未发放后,原告未及时催要购房款本身具有较大的过错，现原告以此为由主张其可以随时要求被告支付购房款,实际上系将其过错导致的不利法律后果变相转移到被告一方,对被告显然不公。同时,为维护市场交易的安全及社会生活的稳定性,督促权利人及时行使权利，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中,2012年2月3日，原告向被告发出催款函，要求被告以自有资金于2012年2月10日前来其公司将剩余房款806,813元缴纳齐全。原告此时即应知晓被告未缴款，其权益将受损的事实。原告提起本案诉讼已经过两年的诉讼时效期间，被告已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，故本院对原告诉讼请求不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告长沙四海置业有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费13,186元，由原告长沙四海置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  曾梦佳审 判 员  谷海涯人民陪审员  戴荆柯二〇二一年七月三十日法官 助理  陈 遥书 记 员  曾 辉附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：（一）支付存款本金及利息请求权；（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。