文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初16551号原告：广州市创客谷物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区棠东毓南路5-7号A103B房，统一社会信用代码91440101MA5AP8E613。法定代表人：向阳，总经理。委托代理人：李树茂，系广东知泓律师事务所律师。被告：广州鲸鲜达商业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区棠东毓南路15号G102房，统一社会信用代码91440101MA5AY1UT15。法定代表人：陈剑锋。原告广州市创客谷物业管理有限公司（以下简称创客谷公司）诉被告广州鲸鲜达商业管理有限公司（以下简称鲸鲜达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告创客谷公司的委托代理人李树茂到庭参加了诉讼，被告鲸鲜达公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创客谷公司诉称：2018年5月25日，原被告签订《租赁合同》（合同编号为：2018052543-2/3/4-1），合同约定原告将位于广州市棠东东路43号创客谷第一层43号之2、3、4号单元及第一层102号单元租赁给被告作为商业用途使用，其中租赁物业商铺的租赁面积为295.5平方米，租赁物业写字楼的租赁面积为315平方米，租赁期限自2018年6月25日至2023年2月20日，租赁物业写字楼首年每月租金为31500元，租赁物业商铺首年每月租金为44325元，第二年起每年递增5%。水电费按实际发生金额及分摊公共部分水电费用，由被告负责缴纳。合同约定被告应按时足额向原告交纳租金，被告应在本合同签订时，向原告缴纳相当于两个月租金的履行保证金100000元。被告如逾期缴纳租金及其他实际费用，须按日支付相当于应付金额的银行同期贷款利率作为违约金；原告向被告发出催款通知书7日后，被告仍未按通知规定全额交纳款项的，原告有权（停电、锁门）不经诉讼单方面解除合同，直接收回该场地另行出租并处置该场地内一切物件和装修，且有权扣收被告向原告缴纳的全部款项（包括但不限于履约保证金、租金等）作为违约金。同时，原告保留向被告追讨欠款和其他损失的权利。上述合同签订后，原告按照合同约定将涉案物业交付给被告使用，但被告自2019年2月1日起，无故拖欠原告2019年2-3月份的租金及水电费，原告多次向被告发函及电话催收均无果。原告认为，被告无理拖欠原告租金及水电费的行为已构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付2019年2月份及3月份的租金人民币151650元、水电费24147元；2、被告向原告支付逾期违约金共1295.77元（其中2019年2月份的违约金以该月拖欠的租金75825元及水电费16378元为本金，按照中国人民银行同期贷款年化利率4.35%的标准，自2019年3月1日起计算至2019年5月1日；2019年3月份的违约金以该月拖欠租金75825元及水电费7769元为本金，按照中国人民银行同期贷款年化利率4.35%的标准，自2019年4月1日起，计算至2019年5月1日）；3、被告承担因本案而产生的诉讼费用。被告鲸鲜达公司未答辩。经审理查明：2018年5月25日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订《租赁合同》，约定：租赁单元位于广州市天河区棠东东路43号创客谷第一层43号之2、3、4号单元（该单位使用范围不包含单元墙体外立面的广告位及公共部分。）；租赁单元位于广州市天河区棠东东路43号创客谷第一层102号单元（该单位使用范围不包含单元墙体外立面的广告位及公共部分。）；租赁物业商铺的租用面积（含公共分摊面积）为295.5平方米，租赁期内，双方同意不对租赁物业的面积及租金作调整；租赁物业写字楼的租用面积（含公共分摊面积）为315平方米，租赁期内，双方同意不对租赁物业的面积及租金作调整；租赁物业用途：商业；本合同租赁期限自：2018年6月25日至2023年2月20日止；本合同租赁期届满，合同自动终止；乙方要求续租的，应在本合同期满提前一个月发出书面申请，得到甲方书面答复后，双方重新签订合同，否则视为乙方在合同期满后不再续租，甲方有权在合同期满后将本合同租赁写字楼出租给他人，乙方必须按时办理清退手续并及时退场；乙方应按时足额向甲方交纳租金，租金金额如下：租赁物业写字楼首年每月租金为人民币31500元，按建筑面积计算。第二年起租金每年递增(5%)；租赁物业商铺首年每月租金为人民币44325元，按建筑面积计算。第二年起租金每年递增(10%)；2018年6月25日至2019年6月30日，写字楼月租金为31500元、2019年7月1日至2020年6月30日，写字楼月租金为33075元、2020年7月1日至2021年6月30日，写字楼月租金为34728.8元、2021年7月1日至2022年6月30日，写字楼月租金为36465.2元、2022年7月1日至2023年2月20日，写字楼月租金为38288.5元；2018年6月25日至2019年6月30日，商铺月租金为44325元、2019年7月1日至2020年6月30日，商铺月租金为48757.5元、2020年7月1日至2021年6月30日，商铺月租金为53633.3元、2021年7月1日至2022年6月30日，商铺月租金为58996.6元、2022年7月1日至2023年2月20日，商铺月租金为64896.3元；水电费按实际发生金额及分摊公共部分水电费用（每平方米按l.2元）、由乙方负责缴纳。甲方在收到租金时向乙方开具发票；乙方租赁甲方该单元采用跟营业额浮动挂钩的原则,按所租赁面积产生的实际营业额的5%计算房租,于次月3日前根据实际营业额计算支付;如果实际营业额的5%低于53000元,则按53000元支付.乙方向甲方提供缴款凭据后,甲方应出具相等金额之票据给乙方根据双方约定，乙方该单元租金从2018年6月25日开始计费；甲方前期按4.2条收取租金，2019年1月1日后，乙方同意甲方可以按4.1条收取租金，或者按4.2条收取租金；乙方应当于本合同签订时，向甲方缴纳履约保证金：人民币（大写）拾万元整，￥100000元；乙方缴纳的履约保证金在本合同履行期间不能用于冲抵乙方应向甲方交纳的租金及甲方代收代缴的其他费用。合同终止时，甲乙双方结算清所有费用，甲方在一个月内归还乙方履约保证金；在本合同终止时，如经甲方验收发现乙方使用的该单元及其装修、设施有损坏情况的，由甲方负责修复，所产生的费用由乙方承担；或由乙方自行修复，如乙方未结清修复费用或乙方未自行修复，则甲方有权扣收履约保证金作为违约金，如不足以补偿损失，则甲方有权继续追偿；若乙方将条款1.1中的地址用以工商登记，则本合同终止后一个月内，乙方必须注销该工商登记（或变更工商登记的地址），并于本合同终止后一个月内，向甲方出示注销该工商登记（或变更工商登记的地址）的证明文件的原件及复印件，复印件由甲方留存。若乙方未注销该工商登记（或变更工商登记的地址），或于本合同终止一个月后，才向甲方出示注销该工商登记（或变更工商登记的地址）的证明文件的原件及复印件，则视为乙方违约，乙方同意甲方扣收履约保证金的20%作为违约金。政府不作为或不可抗力因素除外；合同期内，若乙方单方终止或解除租赁合同，甲方不予退还乙方交纳的履约保证金；租赁期满或双方同意或按本合同规定提前终止本合同后，在乙方不存在欠款和其他违约责任的情况下，甲方将履约保证金在乙方缴清一切租金和费用后一个月内自动无息退还予乙方；甲方退还履约保证金的同时收回乙方持有的收据原件，若丢失收据原件，甲方拒绝向乙方退还履约保证金，若乙方提供租用合同或签约合同单位提供丢失证明，甲方必须退还保证金；乙方须按上述4.2缴纳租金及其他实际费用，如逾期缴纳，甲方可向乙方行使以下权利；乙方如延迟支付，须按日支付相当于应支付金额的作为银行同期贷款利率的违约金；甲方向乙方发出催款通知书并由乙方签收7日后，乙方仍未按通知规定全额交纳款项的，甲方有权（停电、锁门）不经诉讼单方面解除合同，直接收回该场地另行出租并通知乙方将该场地内一切物件清除，且甲方有权将乙方缴纳履约保证金作为违约金。同时，甲方保留向乙方追讨欠款和其它损失的权利；对于乙方在合同履行期间应支付给甲方的租金等各项费用，即使甲方接受了乙方应交费用的部分款项，不得视为甲方同意乙方削减应付款项，也不影响甲方追索不足部分的应付款；乙方在经营过程中，因经济纠纷等被法院及政府部门查封该单元，甲方有权单方面解除本合同，甲方有权不经诉讼程序直接收回该单元。不予退还履约保证金，并有权向乙方追讨因此而造成的经济损失；甲方有权按照本合同约定向乙方收取该单元租金、履约保证金以及本合同约定的应由乙方承担支付的各项费用；乙方确因特殊原因，需提前退出所承租的单元而乙方已找到第三方愿意承租该单元的，经甲方同意后，甲方与第三方重新签定租赁合同。自甲方与第三方重新签订的租赁合同后，该合同自行终止。如在此过程中乙方与第三方产生了债权债务关系，此债权债务关系与甲方无关；如乙方于租期内单方面终止本合同，甲方有权对乙方已付之租金、履约保证金不予退还，甲方有权不经诉讼程序直接收回该单元；乙方如有下列情形之一，甲方可以终止本合同，履约保证金归甲方所有，并责成乙方限期于十五日内搬出该单元：乙方利用该单元进行非法活动；乙方损害甲方合法权益或公共利益的；乙方在该中心从事的经营活动，多次受到客户（或消费者）投诉，已经或足以损害该中心声誉的；乙方未按照本合同第六条约定履行义务的；乙方的其他违反本合同行为，依照本合同规定和我国相关法律规定，甲方有权解除合同的情况；无论由于何种原因，当双方租赁合同终止后，乙方应当在租赁合同终止七日内清理该单元物品，将该单元交付甲方验收并将承租单元钥匙交还甲方，办理退租手续及撤离该单元，将该单元退还给甲方。如届时乙方未能履行上述全部义务，甲方有权收回该单元，根据乙方违约情况扣除乙方其履约保证金；租赁期满，如双方不再续约，依约解除本租赁合同时，属乙方所有的可移动物品，由乙方自行处理，但乙方所承租的该单元内固定装修（包括间隔、甲方同意增加的灯具插座电路等），甲方有权根据实际情况要求乙方所装修的固定设施还原或保持观状，无偿移交甲方。属甲方所有的一切设施，乙方不得拆除和移动。甲方应将乙方交付的承租该单元的验收情况，记录在相应栏目中：并由双方签字或盖章确认；如乙方拒不确认的，甲方或管理公司应对经验收发现有损坏的事实予以拍摄照片，并由两名以上无利害关系的在场证明人作证，以此证明的验收情况记录视为有效；乙方明确同意，租赁合同终止后，乙方未经甲方书面同意继续占用该单完，其占用行为不能视为合同延期或者合同续订，甲方有权随时要求乙方撤离占用单元。在占用期间，乙方需按本合同约定租金标准的100%向甲方支付场地使用费。同时，如乙方未能在合同终止当日内将该单元退还甲方，则甲方有权停止对该单元供水、供电、并可切断电话和网络，乙方锁闭、遗留在该单元的物品，视为乙方同意甲方进行处理，甲方有权向乙方追索因此产生的费用和遭受的损失；因乙方违约等原因导致甲方提前解除本合同的，甲方有权收回该单元另作安排，乙方必须按甲方指定的时间将该单元退还甲方。如逾期不退，则甲方有权停止对该单元供水、供电、并可切断电话和网络；乙方锁闭、遗留在单元的物品，视为乙方同意甲方进行处理，甲方有权向乙方追索因此产生的费用和遭受的损失；租赁期满，或依约解除本租赁合同时，租金、履约保证金及其他各项费用的结算，按本租赁合同有关规定办理；租赁期满，或依约解除本租赁合同时，如乙方用该单元进行行政登记的，且来在规定时间内到相关机构办理迁移或注销手续，甲方不予退还乙方交纳的履约保证金；甲、乙双方应按本合同约定全面履行义务，任何一方未按合同约定履行义务的即构成违约，按合同约定承担违约责任。本合同未约定违约责任承担方式的，双方同意按《广州市创客谷物业管理有限公司管理合同》相关条款处理；在本合同履行期间，除法律规定和本合同规定的情形外，双方均不得提前终止本合同。任何一方违反合同，违约方除依照法律规定和本合同规定承担责任外，违约方还应就其违约行为给对方造成的经济损失（包括但不限于交通费，律师费等）进行赔偿；凡因执行本合同发生的包括与本合同有关的一切争议，双方应协商解决；协商不能解决，向合同履行地法院提起诉讼；乙方在创客谷有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，并有权将该房产另行出租；因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：l、利用该房产进行违法活动的；2、拖欠租金或相关费用超过十五天；3、未征得甲方及物业管理部门同意，擅自改变房屋结构和用途；4、故意损坏该房产的或长期扰民的；5、私自使用明火，如使用书面通知甲方；等。原告提交《国内支付业务收款回单》以证实被告缴交的租金等费用至2019年1月16日。原告主张因被告拖欠2019年2、3月份的租金等费用，通过发函的方式催促被告缴纳拖欠费用，为此提供了《催缴通知单》、《关于解除合同收回场地的通知函》及相关快递邮寄资料和张贴照片。原告在庭审中确认已经于2019年4月中旬自行收回涉案租赁房屋，现已经另行出租。另，原告向本院提交了由广州市天河区棠下街道办事处出具《住所（经营场所）场地使用证明》，用以证明原告提供出租的房屋可临时作为生产（经营性）场所使用。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实履行。关于原告主张被告在双方约定的租赁期内拖欠了2019年2月及3月份的租金共151650元(75825元×2)及支付逾期违约金的诉请，因支付上述费用系被告的义务，应由被告举证证实，现被告未到庭应诉答辩视为期放弃举证，应由被告承担举证不能的法律后果，故本院采信原告主张，即被告拖欠原告上述期间的租金151650元。根据双方合同约定，被告每次缴款应在次月的3日前缴交上月费用，逾期缴交租金的，原告有权要求被告按日支付相当于应支付金额按照中国人民银行同期贷款利率计付的违约金，现原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期交纳2019年2月至3月租金的违约金，并无不妥，本院予以支持，唯有其主张的起算日期与上述合同约定不符，就2019年2月份的违约金本院仅支持2019年3月4日起至5月1日的部分，共计59天；就2019年3月的违约金本院仅支持2019年4月4日起至5月1日的部分，共计27天。关于原告要求被告清偿涉案租赁房屋的水电费及逾期支付违约金的诉讼请求，因原告无法充分举证证明被告拖欠水电费情况，故本院对原告的该项诉请不予支持。被告鲸鲜达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州鲸鲜达商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市创客谷物业管理有限公司支付拖欠的租金151650元及逾期付款违约金（其中2019年2月份拖欠租金的违约金以75825元为本金，自2019年3月4日起计至2019年5月1日止；2019年3月份拖欠租金的违约金以75825元为本金，自2019年4月4日起计至2019年5月1日止，均按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，并以当月租金为限）。二、驳回原告广州市创客谷物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3840元，由被告广州鲸鲜达商业管理有限公司负担3310元，原告广州市创客谷物业管理有限公司负担530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  陈丽琼人民陪审员  罗汉强二〇一〇年一月十日书 记 员  梁怡筠神晓琳            本判决书于2020年   月   日送达