北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初64731号原告（反诉被告）：侯盈，女，1973年4月3日出生，汉族，北京斯福社区安全服务中心职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张xx，男，1975年2月23日出生，汉族，无业，住北京市东城区。被告（反诉原告）：青岛洋葱文化传媒有限公司，住所地山东省青岛市。法定代表人：张萌，总经理。委托诉讼代理人：黄xx，女，1986年2月6日出生，瑶族，青岛洋葱文化传媒有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李xx，女，1994年12月30日出生，汉族，青岛洋葱文化传媒有限公司职员，住北京市朝阳区。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：高佳琪，女，1994年7月10日出生，汉族，北京链家置地房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）侯盈（以下简称姓名）与被告（反诉原告）青岛洋葱文化传媒有限公司（以下简称洋葱传媒公司）、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。侯盈的委托诉讼代理人张xx，洋葱传媒公司的委托诉讼代理人黄xx、李xx，链家公司的委托诉讼代理人高佳琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。侯盈向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2020年7月25日签订的《北京市房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同）于2020年8月10日解除；2、判令洋葱传媒公司支付2020年7月26日至2020年8月10日期间的租金10500元；3、判令洋葱传媒公司支付违约金21000元。事实和理由：2020年7月25日，双方签订房屋租赁合同，约定洋葱传媒公司从侯盈处承租北京市朝阳区xx号房屋（以下简称涉案房屋），租期2年，违约金为1个月房租。签订合同时，洋葱传媒公司称需要向公司请款，希望第一次付款时间为2020年7月29日，侯盈出于信任同意了该要求。因此签约当日，在洋葱传媒公司未支付任何费用的情况下，侯盈将电子锁密码、水电气卡交付洋葱传媒公司，该公司将办公家具搬入涉案房屋。期间洋葱传媒公司提出若干需要维修的地方，侯盈均及时修复。2020年8月4日，洋葱传媒公司明确告知因公司内部原因需要解除租赁合同，侯盈没有同意。2020年8月10日，侯盈自行收回房屋。洋葱传媒公司未支付占用房屋期间的租金和违约金，为维护侯盈的合法权益，故提起本次诉讼。洋葱传媒公司辩称并反诉称，侯盈交付的房屋不符合合同约定，三楼隔间和吊灯、一楼大厅的吊灯和壁灯均无法使用，我公司有权解除合同，侯盈应当承担违约责任。2020年7月29日，我公司已经通知侯盈解除合同，房屋租赁合同应当于该日解除。双方没有签订房屋交割清单，我公司没有实际入住，不同意支付租金和违约金。我公司提出反诉请求：1、确认双方于2020年7月25日签订的房屋租赁合同于2020年7月29日解除；2、判令侯盈支付违约金21000元；3、判令侯盈赔偿家具损失2000元。侯盈对洋葱传媒公司的反诉请求辩称，合同应当于2020年8月10日解除，侯盈交付的房屋符合约定，合同里没有约定，侯盈也没有禁止洋葱传媒公司使用三楼隔间、吊灯和壁灯，只是在看房时说地下室9平米的隔间放置有侯盈的私人物品，如果洋葱传媒公司使用可以随时搬走，但该公司没有要求侯盈搬走物品。洋葱传媒公司拒绝支付租金，影响房屋再次对外出租，侯盈自行将房屋内的办公桌椅进行处置，不同意支付违约金和赔偿家具损失。链家公司述称，2020年7月25日，三方去涉案房屋查验了水电燃气表字数，洋葱传媒公司更换了门锁密码，洋葱传媒公司将办公桌椅搬入涉案房屋，双方已经完成房屋交付。因为签约当天是周末，没有去物业公司核查相关费用，所以没有签订物业交割清单。2020年7月29日，洋葱传媒公司未按时支付租金，并确认不再承租涉案房屋，存在违约行为。签订合同前，双方口头约定允许侯盈使用地下室的隔间放置私人物品。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋登记在侯盈名下，建筑面积286．71平方米。2020年7月25日，侯盈（出租方、甲方）与洋葱传媒公司（乙方，承租方）、链家公司（居间方、丙方）共同签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2020年9月1日至2022年8月31日，甲方应于2020年8月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房屋钥匙及物业交割完成后视为交付完成。租金每月21000元，押一付六，2020年7月29日交定金为一个月房租，2020年8月26日交首次三个月的房租。第十条合同解除（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1．迟延交付房屋达十日的；2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达十日的；……8．签署本合同后未到起租日，乙方拒绝承租该房屋的。第十一条违约责任：（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金3倍标准支付违约金。签约后，业主给甲方免租期时间为签约日至2020年8月31日。甲方的代理人为张xx，乙方的代理人为李xx。合同签订当日，侯盈将涉案房屋水电卡、燃气卡交付洋葱传媒公司，洋葱传媒公司更换了门锁密码，双方确认了水电燃气表字数。2020年7月29日，洋葱传媒公司的工作人员黄xx向张xx打电话表示不再租赁涉案房屋。同日，洋葱传媒公司的员工通过微信将涉案房屋门锁密码、燃气卡、电卡、钥匙出入证放置情况告知链家公司的经纪人。2020年8月4日，洋葱传媒公司的代理人李xx向侯盈的委托诉讼代理人张xx发送微信：“张哥，还是很遗憾未能与您合作，如果我的原因让您感到不愉快，我表示道歉，大家都来回折腾了一番，也是很无奈，接下来需要我配合解约的，我尽力配合。”2020年8月8日，洋葱传媒公司的员工向链家公司的经纪人发送微信：“我们遗留在水郡长安那边的工位，我们可以拉走，如果说他不想要，他不想留下的话，我们可以拉走。如果说他要，那我们就送给他了。”链家公司经纪人回复：“行吧，我联系一下业主。”经询，侯盈表示2020年8月10日更换门锁密码，收回涉案房屋，自行处置房屋内的办公桌椅，并于2020年8月20日另行对外出租。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订房屋租赁合同后未到起租日，洋葱传媒公司拒绝继续承租涉案房屋，构成根本违约，达到了房屋租赁合同约定的侯盈单方解除合同的条件，侯盈于2020年8月10日收回涉案房屋，故房屋租赁合同应当于该日解除。洋葱传媒公司虽辩称其与侯盈之间并未办理房屋交接手续，根据审理查明的情况，侯盈已于2020年7月25日将涉案房屋门锁密码、燃气卡、水电卡交付洋葱传媒公司，洋葱传媒公司随后将办公桌椅搬入涉案房屋，双方的行为已经实际上完成了交付，故本院对此不予采信。关于违约金，侯盈的主张有事实和法律依据，本院予以支持。关于免租期间的租金，合同中并未约定洋葱传媒公司违约后应当承担免租期内的租金，且洋葱传媒公司已经承担相当于一个月租金的违约金，本院对此不予支持。关于反诉请求，洋葱传媒公司系违约方无权单方解除房屋租赁合同，其要求确认房屋租赁合同于2020年7月29日解除，缺乏依据，本院不予支持。关于违约金，洋葱传媒公司未举证证明侯盈交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康，故本院对此不予支持。关于家具损失，房屋租赁合同因洋葱传媒公司的违约行为而解除，且该公司的代理人已告知遗留在涉案房屋内的办公用品可由侯盈自行决定处理，故本院对其诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）侯盈与被告（反诉原告）青岛洋葱文化传媒有限公司于二〇二〇年七月二十五日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年八月十日解除；二、被告（反诉原告）青岛洋葱文化传媒有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）侯盈违约金二万一千元；三、驳回原告（反诉被告）侯盈的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）青岛洋葱文化传媒有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588元，由原告（反诉被告）侯盈负担196元（已交纳），由被告（反诉原告）青岛洋葱文化传媒有限公司负担392元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费188元，由被告（反诉原告）青岛洋葱文化传媒有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 赫二〇二一年七月六日法官助理  梁 远书 记 员  夏甜甜