湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初6553号原告：广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司，营业场所长沙市岳麓区联丰路398号利海世纪绿洲花园小高层12栋1楼。负责人：粟文其，系公司总经理。委托诉讼代理人：唐娅信，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思翔，湖南通程律师事务所实习律师。被告：王哲，男，汉族，1965年9月10日出生，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：邬学东，女，汉族，1967年9月7日出生，住湖南省娄底市娄星区，系王哲妻子。原告广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司（以下简称昌跃物业公司）诉被告王哲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。昌跃物业公司的委托诉讼代理人唐娅信，王哲的委托诉讼代理人邬学东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昌跃物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付自2018年4月至2021年3月期间（共计36个月）的物业管理费人民币16146元；2、请求判令被告支付逾期支付物业管理费违约金人民币3866.4元（计算方式见违约金计算明细）；3、请求判令被告支付原告因维权产生的律师代理费人民币3000元；4、判由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系利海•世纪绿洲花园（米兰春天）小区C3-101号房屋（建筑面积298.98平方米）的业主，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：原告向被告提供物业管理服务，被告于每月5日前按1.5元／平方米／月的标准向原告支付物业管理费，即被告每月应付物业管理费人民币448.5元，如被告逾期支付，则每逾期一日，按欠付总额的千分之三的标准向原告支付违约金，并需承担原告因维权产生的律师费等费用。上述协议签订后，原告依约向被告提供服务，但被告自2018年4月起拒绝向原告支付物业管理费，为此，原告多次向被告发送缴费通知，被告置之不理。此后经原告多次催要，被告仍拖延不付。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。王哲辩称，王哲自2016年购买长沙岳麓区××路××号××花园小区××栋××单元××房后，由于广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司管理不到位，于2016年，2017年，2018年，2019年，2020年多次造成王哲所住负一楼化粪池的水倒灌进入房间内，有业主投诉物业的记录，有维修记录，有邻居的证明等作为证据。粪水倒灌导致房屋内臭气熏天，房间内的物品被浸泡，墙壁被浸泡形成青苔，造成的直接财产损失达46580元。事情发生后，王哲多次找物业协商，要求进行整改并要求适当赔偿损失，物业领导及前台服务人员答复是会研究处理，让我们耐心等待。但每次出现倒灌后，只是让清洁人员抽干房里的粪水，稍作清理就没有下文，一而再，再而三，每次都没有从根本上解决问题，导致这房子无法居住，自2018年开始就不再居住，有电费交费记录作证。广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司这样不及时清理化粪池，不及时检查抽水设备，造成王哲之房不能居住，且投诉无果，没有得到正当的补偿后，王哲停止缴纳物业费，维护自己的合法权益。所以从2018年4月至2021年3月没有交物业费是正当的。如物业之后能管理到位，及时清理化粪池，及时检查抽水设备，不再让房子遭遇污水倒灌的事情发生，答辩人会从2021年4月之后按时上交之后的物业费。基于以上事实，特作此答辩，请求法院依法公正判决，以维护被告的合法权益。经审理查明，王哲系利海•世纪绿洲花园小区C3-101房业主（建筑面积298.98平方米）。利海•世纪绿洲花园小区的前期物业管理服务公司为长沙利海酒店物业管理有限公司长沙分公司，于2019年1月16日更名为广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司。2016年2月22日，王哲（甲方）与广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议约定适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。协议第一条约定双方的权利与义务。第二条约定物业服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理，房屋公共设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，安全防范，交通秩序与车辆停放等。第四条约定物业服务费用（不包括房屋共有部位、共有设施设备大中修、更新、改造的费用），业主或物业使用人应于每月的五日前向乙方交纳当月的物业管理费。甲方所属房屋按建筑面积每月每平方1.5元（多层住宅）。第十一条违约责任约定，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，如乙方采取法律途径追讨甲方欠费的，因此产生的案件受理费、律师费、差旅费、公证费、查询费等其他为实现债权所产生的必要费用全部由甲方承担。王哲每月应交物业管理费用为448.47元（298.98平方米*1.5元/月）。广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司于2021年3月3日向王哲发出缴费通知，催收2018年4月至2021年3月，共计36个月的物业管理费16146元。另查明，王哲从2018年4月至2021年3月期间未居住在案涉房屋内。昌跃物业公司对2018年因大雨天气导致化粪池污水倒灌至王哲房屋的事实无异议。上述事实，有原、被告的陈述，及双方提交并经庭审质证的收楼确认书、前期物业服务协议、物业费催缴通知张贴照片、证明、电账、2020年6月的照片等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，本案中，原告作为利海•世纪绿洲花园小区的物业服务企业，按物业管理服务协议约定提供物业服务，被告作为涉案物业的业主，在享受原告提供的服务后应当交纳相应的物业服务费。被告抗辩称因原告就化粪池污水倒灌导致房屋遭污水浸泡，财产受损等问题没有解决才不缴纳管理费，本院认为，昌跃物业公司作为案涉小区的物业服务管理单位，有义务对公共设施进行管理维护及修缮，2018年发生的这一次化粪池污水倒灌事件，说明昌跃物业公司在当时没有及时维护好公共设施才产生本次事件的发生，其存在一定的管理瑕疵，但此后并未再次发生相应的事件，说明原告已经就该问题进行了相应处理与纠正，被告现有证据不能证明原告服务长期存在严重瑕疵，故被告基于上述事由完全不缴纳物业管理费没有法律依据，因此本院综合本案的客观实际，考虑原告对此事件的发生存有一定的过错，本院对原告主张被告支付物业管理费16144.92元的诉请，酌情支持为15000元。被告可就房屋遭污水浸泡的财产损失另行主张权利。对于原告主张要求被告承担违约金的请求。本院认为在本案中因原告存有服务瑕疵，故对原告该部分主张不予支持。对于原告主张要求被告承担原告为实现债权所产生的律师费用3000元的请求。本院认为原告没有提交证据证明其为实现债权所实际产生费用，故对于该项请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王哲在本判决生效之日起十日内支付广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司物业服务费15000元；二、驳回广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费376元，因适用简易程序减半收取188元，由广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司负担49元，王哲负担139元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 谭雄建二〇二一年七月十三日法官助理 黄 倩书 记 员 徐 珊附本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。