江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1283民初9261号原告:泰兴市济川街道办事处西郊社区居民委员会，住所地泰兴市济川街道江平中路21号。负责人：卜娟，主任。委托诉讼代理人：陈建生，泰兴市虹桥法律服务所法律工作者。被告：梅翠云，女，1954年7月24日出生，汉族，住泰兴市。被告：夏吉伟，男，1977年12月9日出生，汉族，住泰兴市。被告：夏凤珍，女，1972年9月22日出生，汉族，住泰兴市。被告：夏小（晓）娟，女，1974年3月18日出生，汉族，住泰兴市。被告：夏小（晓）琴，女，1976年1月11日出生，汉族，住泰兴市。第三人：褚高小，男，1956年2月9日出生，汉族，住泰兴市。第三人：丁邦建，男，1962年8月28日出生，汉族，住泰兴市。第三人：居小云，男，1975年9月26日出生，汉族，住泰兴市。第三人：张吉祥，男，1966年4月9日出生，汉族，住镇江市。第三人：丁锅生，男，1964年11月25日出生，汉族，住泰兴市。第三人：戴金龙，男，1968年10月21日出生，汉族，住泰兴市。第三人：叶玉红，女，1966年4月28日出生，汉族，住泰兴市。第三人：马灿，男，1974年11月23日出生，汉族，住泰兴市。第三人：朱建才，男，1976年3月15日出生，汉族，住泰兴市。原告泰兴市济川街道办事处西郊社区居民委员会（以下简称济川街道西郊居委会）与被告梅翠云、夏吉伟、夏凤珍、夏小（晓）娟、夏小（晓）琴，第三人褚高小、丁邦建、居小云、张吉祥、丁锅生、戴金龙、叶玉红、马灿、朱建才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告济川街道西郊居委会的委托诉讼代理人陈建生、被告夏吉伟、夏凤珍、夏小娟、第三人丁邦建、居小云、丁锅生、戴金龙、马灿到庭参加诉讼。被告梅翠云、夏小（晓）琴，第三人褚高小、张吉祥、叶玉红、朱建才经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济川街道西郊居委会向本院提出诉讼请求：1、终止被告及第三人的房屋租赁关系，返还所承租的江平中路21号所有的房屋并限期搬离；2、被告给付所拖欠的房屋占用使用费151086.6元；3、承担本案诉讼费用。事实和理由：1998年9月14日，原告与夏根宝（已死亡）签订租赁协议，约定将坐落于泰兴市济川街道江平中路21号房屋（门面大楼除外）租赁给夏根宝使用，租赁期为5年，租金每月1万元，每月的10号交付。2003年8月25日，双方续签了租赁合同，租期为三年，租金仍然按照原来的租金合同约定，同时约定，夏根宝不得私自搭建任何临时建筑，已经搭建的临时建筑在租赁协议终止时自行拆除，原告不作任何补偿。但夏根宝未能按照协议的约定履行，且租赁合同到期后拒绝搬离。2017年1月，原告通过公证送达书面通知，要求其20日内自行搬离并结清所拖欠的费用，但夏根宝不予理睬。2017年2月20日，原告向法院提起诉讼，要求夏根宝返还所承租的江平中路21号所有的房屋限期搬离并给付所拖欠的房屋占有使用费51086.6元。在法院审理过程中，由于夏根宝死亡，法院2017年9月20日作出中止诉讼的裁定，2017年10月10日，原告向法院申请撤回诉讼。经查，被告为夏根宝的合法继承人，第三人为夏根宝违法转租的次承租人。为维护原告的合法权利，根据法律的相关规定，原告再次提起诉讼，希依法支持。夏吉伟辩称，一、关于租赁协议，因原告无法提供房屋的所有权证和土地使用证，所以原告与被告父亲签订的协议是无效的。在被告父亲承租期间，为了更好的经营与发展，增添了不少水电设施、辅助用房，这些财产不属于原告。二、关于拖欠租赁费一事，原告所提数字也是不实的。多年以前，因经营情况不好，被告父亲确实欠过一部分上缴款，但被告父亲每年都在正常的归还。在几年之前原社区书记的协调下也再次达成了还款计划，每月还款3000元。另外，被告从98年以来帮社区居委会代付姚桂生补助达到38000元，至今未与原告结账，实际上截止2016年12月底只欠13086.6元。三、关于夏根宝违法转租一事，被告父亲在这里经营、生产已二、三十年，现原告称被告父亲违法转租，那么这些年来被告父亲上交的费用就是社区的违法所得。综上，原告在本案中提出的诉讼理由均不能成立。如果社区坚持不再租赁，被告也不勉强，希望双方在平等的基础上协商解决好。夏凤珍辩称，基本同意夏吉伟的答辩意见，印刷厂是被告父亲一手操办起来的，被告父亲对这个厂是有贡献的，原告想把被告一家扫地出门。现在被告父亲已经过世，望法院公正处理。夏小娟辩称，被告父亲是印刷厂创办人，付出太多。现在合同期到，原告就责令无条件退出。原告提供的合同非原始合同，被告父亲每年按时上缴村里，原告一直默认合同的延续，如果没有土地证和房产证，原告无权称房屋是自己的，最基本的原始条件都不存在。去年12月25日原告称合同到期，强制被告父亲从厂里无条件搬出，被告父亲路上受凉，回家发寒热，原告的行为直接或间接导致了被告父亲的病情加重，被告保留追责的权利。改制时为了支持父亲，我们子女都拿出资金支持他，等债务还清后，被告将自动搬离、终止合同。大家协商解决比较靠谱，希望法律公平公正解决问题。丁邦建述称，我从2003年就租到厂里，到目前为止已经10多年了。当时我租房子的时候，人家都说房子是夏厂长的，到去年年底社区群众去关门，我才知情。我认为合同是合法的，因为我不晓得前后的事，从2003年到现在我都是先付款后租房。夏厂长身体不好以后，夏吉伟主持工作，我在仓库里自己改造的地方都是晓得的，水电都是自己弄的，不管房主是谁，在目前市场价格同等的情况下，应优先考虑原承租人。如果非要逼我们走，或漫天要价，给我们造成的损失，包括我们改造的所有费用要付给我们，我们可以考虑出去。我们现签的协议是到2018年7月6日，房租已经付了。居小云述称，我是人民印刷厂的员工，厂倒闭后，我们就租夏根宝的房子自己经营，已经十二年了，我的房租已经提前缴掉了，可能还有几年，具体要回去看一下协议。张吉祥的情况跟我类似，比我更早一点，他已经承租了十六七年。丁锅生述称，我是本厂老职工，18岁就到人民印刷厂，我是从夏根宝改制后租房子的，大约从1999年开始承租的，一共租了六间，每年都有合同，最近的合同是至2019年7月1日，租金都已经给了，六间屋都已经用彩钢瓦翻过了。戴金龙述称，我从大庆路搬过来的时候就进来了，后面的车间是租的地皮，租了夏根宝4间，已租了25年，最晚的到2019年年底到期。马灿述称，我是2015年承租夏根宝的房子，我进去的时候房子漏，就对房顶进行了改造，改成彩钢瓦，我把墙推掉后，重砌的，租期到2019年3月20日到期。租房时我也不知道经营权有没有纠纷，今后不管谁是房东，我们必须要优先，如果不能优先，也不能损害我们的利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1998年9月15日，原泰兴市泰兴镇人民政府（现泰兴市济川街道办事处）下发泰镇政发（1998）101号文件《关于同意将泰兴市人民印刷厂资产竞价出售改制为独资私营企业的批复》，主要批复内容为：一、泰兴市人民印刷厂原为村办集体企业，现同意将原企业可动资产出售改制为独资私营企业，企业名称不变，经营范围和经营方式不变。二、原企业可动资产经泰兴市农村集体资产评估事务所评估，同意以862869.56万元的价格出售给夏根宝同志，由夏根宝同志承担相应的债务（详见明细表）。三、原企业不可动资产全部归西郊村所有，扣除862869.56万元后的债务由西郊村承担偿还责任。四、企业改制后，厂房（包括土地）由新企业向西郊村租赁使用，双方另立租赁协议。五、原企业退休职工仍由西郊村负责发放退休工资，委托夏根宝同志代发，在房屋（包括土地）租金中扣除。原泰兴市泰兴镇西郊村委会（甲方，现名称为泰兴市济川街道办事处西郊社区居民委员会）与夏根宝（乙方）于1998年9月14日经公证签订了企业资产竞价出售协议书，将原泰兴市人民印刷厂截止1998年8月25日占有的集体产权（不含集体所有的房屋、水电设施及土地使用权）经清产核资并经评估确认后出售给夏根宝，出售金额为862869.56万元。甲方原有的房屋、水电设施、土地使用权由乙方租赁使用，双方另立租赁协议。当日原泰兴市泰兴镇西郊村委会（甲方）与夏根宝（乙方）另行订立租赁协议书一份，甲方将自己所有的座落于泰兴镇江平路21号房屋（门面大楼除外）、水电设施及土地使用权有偿租赁给乙方使用，其中土地使用面积9030m2，建筑面积3500m2。承租期限为五年（1998年8月25日至2003年8月24日），租金（包括土地有偿使用费）为12万元／年。租金按月交付，平均每月缴纳壹万元，交付期为每月10日前。协议第一条第2、3款约定，乙方在租赁期内未经甲方书面许可之情况下，对所租赁的房屋、水电设施及其土地使用权不得进行销售、转让、转租、抵押，也不得有损坏或其它任何侵犯所有权的行为。乙方承租期内未经甲方书面许可的情况下，不得私自改造租赁房屋和地下市政公用设施。2003年8月25日，原泰兴市泰兴镇西郊社区居委会（甲方）与夏根宝（乙方）再次订立租赁协议书一份，由乙方续租甲方所属的座落于泰兴镇江平路21号房屋（门面大楼除外），租赁期限为三年，即从2003年8月25日起到2006年8月24日止。租金（包括土地有偿使用费）为12万元／年。租金仍按原协议执行，即12万元／年，平均每月缴纳壹万元，交付期为每月10日前。协议第三条约定，在本租赁协议终止时，甲方将不再进行租赁，在租赁期间，乙方不得私自搭建任何临时用房，原来私自搭建的所有临时用房，在租赁协议终止时，必须自行拆除，甲方不作任何补偿，并无条件地按原协议签订时租赁房屋的原样交还给甲方，如有损坏应负责赔偿。乙方在租赁期间新增设施和装潢，动产由乙方带走，不动产无偿留给甲方。协议第六条约定，原租赁协议中的相关条款，在本协议中未提及到的，仍按原协议执行。2003年8月25日的租赁协议书到期后，双方再未签订任何协议，夏根宝仍然实际使用讼争房屋。2017年1月9日，原告通过公证的方式向夏根宝送达书面通知，称2003年签订的租赁协议书约定的合同期满，且夏根宝未能履行协议相关条款。现书面通知，要求夏根宝接此通知后20天内向原告缴纳所拖欠的租赁费51086.6元，并自行搬迁，同时将承租房屋交还给原告。但夏根宝未予答复。2017年2月20日，原告向法院提起诉讼，要求夏根宝返还所承租的江平中路21号所有的房屋限期搬离并给付所拖欠的房屋占有使用费51086.6元。在本院审理过程中，由于夏根宝死亡，本院于2017年9月20日作出中止诉讼的裁定，同年10月10日，原告向本院撤回起诉。现原告再次诉至本院要求处理。本案被告为夏根宝的第一顺序继承人。另查明，夏根宝于1999年以讼争房屋为住所登记××了个人××企业泰兴市人民印刷厂对外经营。在其经营期间，其将部分房屋转租给第三人并收取租金，同时其还在讼争房屋所在的土地上搭建了许多临时建筑。本院受理本案后，在送达相关法律文书过程中发现本案第三人（即次承租人）一方人数众多，在原告起诉时人数尚未确定，遂在讼争房屋外张贴了公告，通知相关第三人（次承租人）应在公告之日起30日内向本院登记。现到庭登记的第三人与被告签订的房屋租赁协议期限不等、租金不等，最长期限至2019年底。还查明，因经营形势困难，夏根宝租赁讼争房屋期间欠付了部分房屋租金，2010年8月6日，原告经与夏根宝对账，截止2010年7月25日，夏根宝尚欠租金236586.5元。后夏根宝一直交纳租金至2016年12月，截止2016年12月，被告尚欠原告房屋租金51086元。审理中，被告提供案外人姚桂生出具的情况说明，称村印刷厂改制时，村领导集体调解每年给其2000元的经济补贴，由改制后的人民印刷厂代发此款。原村委会书记朱鹏翔在下面加注“经回忆，确有此事”。被告同时提供了姚桂生出具的38000元的收条。原告对此也出具情况说明，称姚桂生年终补贴一事，姚桂生本人到社区反映过此事，请当时书记朱鹏翔出了书面手续过来，但不是当时社区所出具的材料，社区也没有相应两委会讨论记录，夏根宝私自对姚桂生补贴，没有原告的任何授权，故不予认可。本院认为，1、依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据相关政府文件，本案原告对讼争房屋享有合法的所有权，其与夏根宝分别于1998年9月14日、2003年8月25日签订的两份租赁协议书，是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案所涉房屋在租赁协议约定的租赁期限届满后，承租人夏根宝继续使用租赁房屋，原告作为出租人未提出异议，原房屋租赁协议继续有效，租赁期间为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除房屋租赁合同的，必须给予承租人合理的准备期间。现本案原告已书面通知夏根宝腾房并返还房屋，其实际系要求解除合同，故夏根宝死亡后，作为其继承人的被告应当将承租房屋返还原告，原告要求被告从租用的讼争房屋中迁出并返还房屋的诉讼请求本院依法应予支持。夏根宝死亡前未经原告书面同意将租赁房屋进行了转租，故夏根宝与第三人之间的房屋租赁合同约定对原告无约束力。本院根据本案实际给予被告及第三人2个月的合理准备期间。2、因被告至今尚未交付承租房屋，故原告要求被告给付至2017年10月25日尚欠房屋租金共151086.6元，本院亦予支持。3、对于被告提出的在经营期间增添的水电设施及辅助用房的财产归属问题，因夏根宝与原告签订的两份租赁协议中有“承租期内未经甲方书面许可的情况下，不得私自改造租赁房屋和地下市政公用设施”及“在租赁期间，乙方不得私自搭建任何临时用房，原来私自搭建的所有临时用房，在租赁协议终止时，必须自行拆除，甲方不作任何补偿。乙方在租赁期间新增设施和装潢，动产由乙方带走，不动产无偿留给甲方。”的约定，现被告未能提供证据证明夏根宝在租赁期间增添的水电设施及辅助用房均经过原告的书面同意，故被告应按照协议约定履行义务，其对增添的水电设施及辅助用房主张所谓权利本院不予支持。4、对于被告辩称“98年以来帮社区居委会代付姚桂生补助达到38000元，应从上缴租金中冲减”的意见，本院认为，现被告提供的相关证据仅有姚桂生的“情况说明”，原村支部书记朱鹏翔虽签名加注，但没有其他当时村委会或社区居委会同意支付姚桂生补助的书面证据相佐证，现原告又不予承认，而且被告支付的系补助性质，非文件上委托夏根宝代发的退休工资，故被告要求冲减上缴租金，证据不充分，本院不予支持。5、对于到庭第三人述称已向被告交纳房屋租金，且尚在租赁期限内，如搬迁需补偿其损失的意见，本院认为，按照合同的相对性原则，第三人与被告之间就房屋转租发生纠纷可另行主张权利，本案不予理涉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、解除原、被告之间的房屋租赁关系；二、被告梅翠云、夏吉伟、夏凤珍、夏小娟、夏小（晓）琴及第三人褚高小、丁邦建、居小云、张吉祥、丁锅生、戴金龙、叶玉红、马灿、朱建才于本判决生效后六十日内从各自使用的位于泰兴市济川街道江平路21号房屋（门面大楼除外）内迁出，并将各自使用房屋返还原告泰兴市济川街道办事处西郊社区居民委员会；三、被告梅翠云、夏吉伟、夏凤珍、夏小娟、夏小（晓）琴于本判决生效后六十日内给付原告泰兴市济川街道办事处西郊社区居民委员会至2017年10月25日尚欠房屋租金151086.6元；四、驳回原告泰兴市济川街道办事处西郊社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，由五被告负担（此款原告已经垫付，被告于本判决生效后六十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  吴建党审 判 员  戴红星人民陪审员  陆余珍二〇一八年二月十三日书 记 员  丁 晖附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。