海口市琼山区人民法院民 事 判 决 书(2018)琼0107民初401号原告：梁其群，女，1982年1月10日出生，黎族，住海南省陵水黎族自治县英州。委托诉讼代理人：应红源，北京盈科（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柳坤，北京盈科（海口）律师事务所律师。被告：海南壮兴实业有限公司，住所地海口市琼山区博巷路3号。法定代表人：王春锋，执行董事。委托诉讼代理人：孙辉，男，1995年1月10日出生，系被告公司法务专员。原告梁其群与被告海南壮兴实业有限公司（以下简称壮兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁其群的委托诉讼代理人陈柳坤，被告壮兴公司的委托诉讼代理人孙辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁其群向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2015年12月31日至被告按合同约定的交房标准实际交房之日止（暂计算至2017年12月31日为58516.09元）；二、判令被告就小区容积率提高问题向原告赔偿1万元；三、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2014年11月21日，原告与被告签订了《海口市商品房买卖合同》，约定：被告将位于海口市××区#12C（房号）以606690元出售给原告。合同第八条交付约定被告应当在2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告。合同第十一条约定被告逾期交房，则自合同第八条约定的交付日之次日起至实际交付之日止，逾期90日内被告按每日万分之一承担违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%；逾期超过90日以上部分，被告按每日万分之二承担违约金，但违约金总额不超过合同总房价的2%。由于合同约定的违约金过低，原告请求按照银行同期贷款利率计算逾期交房违约金。因道路占用涉案房屋所在小区部分用地，根据市政府[2013]126号专题会议纪要的精神，市政府对阳光三号苑项目进行容积率补偿，可补偿计容面积6619.9㎡。被告于2015年申请办理建筑设计方案变更，2015年3月12日获得通过，将补偿面积安排在阳光三号苑1#、2#楼的第27层，3#、4#楼的第20-26层以及将3#、4#楼架空部分改为住宅，申请补偿计容面积共6616.4㎡。容积率从之前的3变更为3.65。小区容积率增加，也就是绿色面积减少，建筑面积增多，小区住房增多，不可避免降低了小区的居住质量，更是大大低于原告购买房屋时的预期，给原告造成了无法估计的损失，但是作为开发商的被告不仅因此获得了政府的巨额补偿还由于建筑面积的增加从中获得了额外的收益，因此请求法院就被告提高容积率等导致小区居住质量下降的行为判令其赔偿原告损失1万元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，履行了买受方的义务，但至今被告尚未将符合约定的房屋交付给原告，也未就增加容积率一事对原告进行补偿。原告为维护自己的合法权益诉至法院，请法院查清事实，依法判允所求。被告壮兴公司辩称，一、被告已将房屋交付给原告，原告主张实际收房后的逾期交房违约金没有事实与法律依据。1?原告在接到被告通知后已办理了收房手续，于收房当日办理了装修手续并已实际装修入住了阳光三号苑，既被告已将房屋交付给原告。根据原告签署的《房屋交接单》上可以看出，原告在交房验收时未对房屋存在任何异议，未向被告做出任何拒绝接收的意思表示，故原告在接收房屋后又要求被告支付“自2016年1月1日至被告按合同约定的交房标准实际交房之日止的”逾期交房违约金缺乏法律依据。2、案涉房屋根据双方合同约定，原告有权据实予以延期。被告所开发的海口阳光3号苑项目自项目开工以来，先后经历大小6个台风（影响天数21日）及13个暴雨日，仅其中2014年的威马逊超强台风便迫使被告工程施工停止了近30日。恶劣天气导致了被告顺延了房屋交付日期。被告认为，逾期交房日期的计算，应当扣除暴雨天气、台风等恶劣天气的影响天数，扣除天数为64天。二、关于逾期交房的违约金标准，双方合同有明确的约定，原告的主张没有事实依据。关于逾期房的违约金标准，双方签署的《海口市商品房买卖合同》第十一条有明确的约定，如果存在违约情况，则双方应依照该条款执行，原告主张依照银行同期贷款利率计算逾期交房违约金缺乏事实依据。三、被告的规划设计变更经相关部门依法批准且原告对该变更事项的存在系已知状态。《海口市商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》第九条明确约定，因政府规划道路占用而产生的计容面积损失，出卖人正在向海口市规划局等相关部门申请补偿，补偿的建筑面积安排在本项目内，买受人对此表示无异议。因此原告在购买该房屋时便已知晓容积率变更的情形，原告诉称“低于购房时的预期、居住质量下降、造成无法估计的损失”的说法与事实不符，故原告要求赔偿1万元损失的主张缺乏法律依据。综上所述，恳请贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方提交的《海口市商品房买卖合同》，原告提交的备案表、《个人住房（商业用房）借款合同》、发票及个人贷款支付凭证、短信记录载图、海口市规划局网页截屏，被告提交的原告收房资料、海口市台风暴雨日数统计、海口市规划局建设项目设计方案变更确认通知书、“阳光3号苑”项目建筑设计方案变更规划公示启事、同意书，已经对方庭审质证，经审查，本院对原告与被告提交的证据的真实性予以确认并在卷佐证。根据本院采信的证据以及庭审查明的内容，本院认定事实如下：2014年11月21日，原告与被告签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的位于海口市××区、4#楼12层C号；房屋总价款606690元。第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定并经验收合格的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：......；3、持续暴雨天气、台风等恶劣天气的影响：发生重大公共传染性疫情（如“非典”等）导致工程延缓的；4、因买受人未结清面积差价款、违约金及其他应付款项的，上述情况出卖人不承担逾期交房的责任。第九条交接的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。第十一条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人逾期交房，则自合同第八条约定的交付日之次日起至实际交付之日止，逾期90日内出卖人按每日万分之一承担违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%；逾期超过90日以上部分，出卖人按每日万分之二承担违约金，但违约金总额不超过合同总房价的2%。合同附件七合同补充协议第九条约定，因政府规划道路占用而产生的计容面积损失，出卖人正在向海口市规划局等相关部门申请补偿，补偿的建筑面积安排在本项目内，买受人对此表示无异议。合同签订后，原告通过交付首付款和银行贷款方式支付全部购房款，被告出具购房发票。根据被告委托，2016年4月10日，海口佳和嘉美物业服务有限公司向原告交付房屋，将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交给原告签收，并和原告签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《装饰装修管理服务协议》。原告对涉案房屋进行装修。涉案房屋所属的“阳光3号苑”项目至今尚未经验收合格。另查，因市政道路占用“阳光3号苑”项目部分建设用地，政府对该项目进行容积率补偿，补偿计容面积6619.9㎡,容积率3.65，壮兴公司向海口市规划局申请办理建筑设计方案变更，2015年2月28日，海口市规划局在网上对该设计方案变更规划进行公示，公示期间无人提出异议，2015年9月8日，海口市规划局向壮兴公司作出《建设项目设计方案变更确认通知》。再查，海口市气象台统计的2014年7月至2016年12月台风影响日数为：“威马逊”影响时段为2014年7月16-19日；“海鸥”影响时段为2014年9月15-17日；“鲸鱼”影响时段为2015年6月20-24日；“莲花”影响时段为2015年7月10-12日；“环高”影响时段为2015年9月13-16日；“彩虹”影响时段为2015年10月3-4日；“银河”影响时段为2016年7月26-27日；“妮妲”影响时段为2016年8月1-2日；“电母”影响时段为2016年8月16-19日；“莎莉嘉”影响时段为2016年10月17-19日。琼山区暴雨天数为2014年7-12月共7日，2015年1-12月共5日，2016年1-12月共6日。本院认为，《海口市商品房买卖合同》系原告与被告双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。一、关于被告是否存在逾期交房的问题。本案中，双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定交房日期为“2015年12月31日前”，约定交房条件为“该商品房项目经验收合格”，虽经被告通知后，原告已实际收房，但被告的交房行为发生在约定的交房日期之后，且因涉案工程至今未通过竣工验收，房屋尚不具备交付条件，故被告的交房行为不符合合同约定，亦有悖于《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款中关于建设工程经竣工验收合格后方可交付使用的规定，据此可认定被告存在逾期交房的情形。二、关于本案是否存在因天气原因导致交房时间顺延的情形及被告是否可以原告逾期付款为由主张免除逾期交房责任的问题。本案中，被告抗辩其所开发的“阳光三号苑”项目自开工以来起先后经历10个台风及3个暴雨日，应予以延期交房，但是我省属于热带季风气候，夏季高温多雨、台风频发。被告作为开发商，在确定交房时间时对可能影响工程施工进度的天气因素应当具有计划性和预见性，其确定的交房期限应当已经包含了施工期限内无法避免的合理障碍因素所需消耗的时间，包括在可预见的自然条件和社会条件下，遭遇大风大雨等恶劣天气导致工期迟延的情形。只有出现严重超出预期的障碍，对施工进度造成重大影响的，才能顺延工期，而被告提交的证据尚不足以证明出现了这种情形，故被告的此点抗辩意见不符合合同约定及法律规定，本院不予采纳。关于被告辩称原告存在逾期付款情形，其不应承担逾期交房责任的意见。鉴于原告在约定的交房日期前已经向被告付清房款，被告予以接收并给原告出具了发票，故本案不存在原告未结清房款的情形，不符合合同第八条第二款第四项的约定，被告不能据此主张免责。三、关于是否应调高违约金计算标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。同时根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。购房合同中已明确约定了逾期交房违约金的计算方式，这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，双方当事人在签订合同时是应当能够预见逾期交房可能造成的损失的，现原告认为约定的违约金过低，应按照银行同期贷款利率计算违约金，但根据上述法律规定，原告要调高违约金的前提是其实际损失大于约定的违约金，违约金不足以弥补其损失的。因原告无证据证明因被告逾期交房给其造成的实际损失，故原告主张调高违约金，没有依据，本院不予支持。四、关于本案违约金如何计算的问题。根据合同第十一条关于“出卖人逾期交房，则自合同第八条约定的交付日之次日起至实际交付之日止，逾期90日内出卖人按每日万分之一承担违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%；逾期超过90日以上部分，出卖人按每日万分之二承担违约金，但违约金总额不超过合同总房价的2%”的约定，双方当事人对逾期交房90日以内及90日以上的违约金数额分别约定了封顶的比例，即逾期交房90日以内的违约金总额不超过合同总价款的1%，逾期交房超过90日以上的部分，违约金总额不超过合同总价款的2%。从上述合同条款的字面表述及逻辑文意来看，1%及2%的上限分别针对的是逾期交房90日以内及90日以上的违约金数额，两者之间系并列关系而非后者包含前者的关系。依照该合同条款的约定，自双方约定的交房期限届满次日即2016年1月1日起，被告应向原告支付逾期交房违约金为17594.01元（606690元×0.1‰/日×90日+606690元×2%）。五、关于壮兴公司是否应向原告赔偿因容积率提高造成损失问题。虽“阳光3号苑”项目的容积率由3.0提高至3.65，但该容积率提高系获得政府批准，获批后的容积率也在合理范围内，且原告在签订合同补充协议时已对补偿建筑面积安排在项目内表示无异议，由此可见原告对容积率的变更是知晓并无异议的，此外，原告亦无证据证实容积率提高造成其实际具体损失，故原告现主张容积率提高导致其居住质量下降要求被告赔偿损失，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条的规定，判决如下：一、限被告海南壮兴实业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告梁其群支付违约金17594.01元；二、驳回原告梁其群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费756元，由原告梁其群负担562元，被告海南壮兴实业有限公司负担194元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 员  杨 新二〇一八年三月十六日法官助理  贾 璇速 录 员  庄倩媚附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。