四川省荣县人民法院民 事 判 决 书（2021）川0321民初1627号原告：成都仁邦物业管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道北段1480号13栋1单元13层2号。法定代表人：沈强，总经理。委托诉讼代理人：程润良，男，公司员工。委托诉讼代理人：丁淑芳，女，公司员工。被告：钟涛，男，1981年4月22日出生，汉族，住四川省荣县。原告成都仁邦物业管理有限公司与被告钟涛物业服务合同纠纷一案，本院于2021年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都仁邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人程润良到庭参加诉讼，被告钟涛经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2010年1月1日至2020年12月31日物业费7256元、违约金726元，共计7982元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求中的物业费、违约金分别变更为6619元、660元，共计7279元。事实和理由：原告从2005年6月开始为金碧城小区提供物业服务，原告根据经营管理需要于2013年1月31日将自贡市盐都物业管理有限公司更名为成都仁邦物业服务有限公司，2015年4月3日更名为成都仁邦物业管理有限公司。被告居住在原告提供物业服务的金碧城小区，被告刚入住时能够足额交纳物业费，从2010年1月1日起拒不交纳物业费，现起诉请求处理。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求，依法向本院提交了以下证据：1.原告营业执照复印件、法定代表人身份证明原件、法定代表人身份证复印件、被告四川省人口信息（户籍）证明原件各一份；2.企业名称变更核准通知书复印件、准予变更登记通知书复印件、中华人民共和国物业服务企业资质证书复印件各一份；3.交房通知书复印件、荣新·金碧城房屋交接清单复印件、申请书复印件、金碧城房屋装修申请表复印件、装修验收申请复印件、盐都物业公司小区居民登记表复印件各一份；4.荣新·金碧城前期物业管理委托合同复印件一份、物业服务合同复印件三份；5.前期物业管理服务协议复印件一份、发送催收物业费手机短信截屏复印件、金碧城钟涛物业欠费明细复印件各一份。被告未向本院提交证据。本院依职权调取的不动产登记信息查询情况说明原件一份。原告对本院依职权调取的的证据无异议。经本院审查：原告提交的证据和本院依职权调取的证据能够证明案件事实，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系坐落在旭阳镇荣州大道二段金碧城静心斋X-X-XXX号成套住宅（建筑面积122.49平方米）的所有权人，该房屋系多层住宅。被告于2008年9月26日接收该房屋。2005年6月1日，四川荣新房地产开发有限公司自贡项目部与自贡市盐都物业管理有限公司签订《荣新·金碧城前期物业管理委托合同》，约定包括上述房屋在内的金碧城物业服务由自贡市盐都物业管理有限公司提供，委托期限自2005年6月1日起至荣新·金碧城业主委员会成立止，物业服务费按物价局审批的物业管理费收取。被告与自贡市盐都物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定前期物业服务费收费标准为每月每平方米0.25元。2010年4月28日，荣县荣新金碧城业主委员会与自贡市盐都物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定包括上述房屋在内的金碧城物业服务由自贡市盐都物业管理有限公司提供，委托期限自2010年5月1日起至2013年4月30日止，物业服务费收费标准为多层住宅每月每平方米0.38元，每季度交纳一次，逾期不缴纳每天按欠费金额的1‰收取滞纳金等内容。2013年7月26日，荣县荣新金碧城业主委员会与成都仁邦物业服务有限公司签订《物业服务合同》，约定包括上述房屋在内的金碧城物业服务由成都仁邦物业服务有限公司提供，委托期限自2013年5月1日起至2018年4月30日止，物业服务费收费标准为多层住宅每月每平方米0.48元，此收费标准在完成小区组团封闭管理后从2014年1月1日起执行，每季度交纳一次，逾期不缴纳每天按欠费金额的1‰收取滞纳金等内容。2018年4月30日，荣县荣新金碧城业主委员会与成都仁邦物业管理有限公司荣县分公司签订《物业服务合同》，约定包括上述房屋在内的金碧城物业服务由成都仁邦物业管理有限公司荣县分公司提供，委托期限自2018年5月1日起至2023年4月30日止，物业服务费收费标准为多层住宅每月每平方米0.48元（2020年1月1日起按每月每平方米0.58元执行），每季度交纳一次，逾期不缴纳每天按欠费金额的1‰收取滞纳金等内容。原告为该小区提供物业服务后，被告交纳物业费至2009年12月31日，被告自2010年1月1日起至2020年12月31日止，共欠物业服务费6619元（0.25元/平方米×122.49平方米×4个月+0.38元/平方米×122.49平方米×96个月+0.48元/平方米×122.49平方米×20个月+0.58元/平方米×122.49平方米×12个月=6619元），经原告催收未果，遂引发本案纠纷。另查明，2013年1月31日，自贡市盐都物业管理有限公司更名为成都仁邦物业服务有限公司。2015年4月3日，成都仁邦物业服务有限公司更名为成都仁邦物业管理有限公司。成都仁邦物业管理有限公司荣县分公司系成都仁邦物业管理有限公司依法设立的分公司。2013年5月1日至2018年4月30日，案涉小区未完成组团封闭管理。本院认为：业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，业主应当按照合同约定向物业服务企业交纳物业服务费。本案中，四川荣新房地产开发有限公司自贡项目部与原告签订的《荣新·金碧城前期物业管理委托合同》、被告与自贡市盐都物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》、荣县荣新金碧城业主委员会与原告及其分公司签订的《物业服务合同》均系双方当事人的真实意思表示，上述合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。其中，荣县荣新金碧城业主委员会与成都仁邦物业管理有限公司荣县分公司于2018年4月30日签订的《物业服务合同》，因分公司不具有法人资格，其民事责任由原告承担。双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按约提供了物业服务，被告作为小区业主应按约定交纳物业服务费。2013年7月26日《物业服务合同》中约定的收费标准多层住宅每月每平方米0.48元是在完成小区组团封闭管理后起执行，因被告所在区域尚未实行组团封闭管理，故对2013年5月1日至2018年4月30日期间的收费标准仍按每月每平方米0.38元收取。原告要求被告支付原告2010年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费6619的诉讼请求成立，本院予以支持。物业服务合同约定物业服务费每季度交纳一次，逾期不交纳每日按欠费金额的1‰收取滞纳金。该滞纳金实际为违约金，被告已连续十一年未按约支付物业服务费，原告可以要求被告承担违约责任。因该合同约定的违约金明显偏高，原告将违约金减少，主张被告支付660元违约金符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告钟涛于本判决生效后五日内支付原告成都仁邦物业管理有限公司2010年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费6619元，违约金660元，共计7279元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告钟涛负担，鉴于原告成都仁邦物业管理有限公司已预交，被告钟涛履行债务时直付原告成都仁邦物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审判员  虞跃平二〇二一年七月二十九日书记员  张又月