广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初4650号原告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地广东省惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所二楼。法定代表人：杨晔，执行董事。委托诉讼代理人：夏欢，系广东笃晟律师事务所律师。被告：吴海艳，女，1979年11月7日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。原告惠州富茂房地产开发有限公司（以下简称富茂公司）与被告吴海艳商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人夏欢，被告吴海艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州富茂房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＨＴ0061315）及相关附件、补充协议，并由被告配合办理涉案《商品房买卖合同》注销备案手续；2.判令被告向原告支付违约金90934.2元；3.判令本案受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月1日，原告与被告签订合同编号为ＨＴ0061315的《商品房买卖合同》（预售）及相关附件、补充协议，约定被告向原告购买原告开发建设的位于惠东县房，该商品房总价为￥454671元。按照合同约定，被告选择分期付款方式支付房款，且应于2019年1月10日前向原告全额付清房款。合同签订后，原告依约履行各项义务，涉案项目的建设工作如期进行。但被告没有按合同约定按时足额向原告支付分期房款，截止至原告起诉之日，被告已拖欠原告购房款共计￥318269元。有鉴于此，原告多次通过电话等方式催促被告履行付款义务，且也向被告寄发了《律师函》，书面催促被告及时履行付款义务。但被告对原告的多次催促均置之不理，至今被告依然拒不支付拖欠的房款，也从未就合同的履行等提出任何形式的异议。2021年4月16日，原告向被告邮寄送达《解除商品房买卖合同通知书》，正式书面通知被告解除合同编号为ＨＴ0061315的《商品房买卖合同》及相关附件、补充协议。原告认为，被告与原告签订的合同编号为ＨＴ0061315的《商品房买卖合同》及相关附件、补充协议合法有效，根据《商品房买卖合同》补充协议二第一条的约定“买受人应当按照合同约定及时支付房价款...逾期超过30天后，出卖人有权当方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用。”综上所述，被告不按合同约定履行付款义务的行为已经构成根本违约，应当按照合同约定向原告承担相应的违约责任并支付违约金。现为维护原告自身合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》及其他法律的有关规定，特向贵院提起民事诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告吴海艳辩称，一、被答辩人起诉的主张违背事实，不符合法律规定，请求依法驳回其诉讼请求第2、3项。二、答辩人请求法院依法判决被答辩人惠州富茂房地产开发有限公司退回答辩人吴海艳已支付的购房185549元款项。事实与理由：一、2018年1月28日，答辩人经深圳市乐有家房产交易有限公司业务员“饶佳佳”引荐到被答辩人售楼处认购一套富力湾Ａ7栋1609房，当天交付10000元订金刷卡到被答辩人账户（张彩东账户刷卡）（有出具收据给答辩人收执但被答辩人不予认可这笔款项），2018年2月8日转账支付20000元到被答辩人账户，2018年4月16日答辩人委托“饶佳佳”代替交付25000元购房款到被答辩人账户中（没有出具收据、发票给答辩人收执），于2018年5月1日答辩人与被答辩人签订合同编号为ＨＴ0061315的《商品房买卖合同?（预售）及相关附件、补充协议，约定答辩人向被答辩人购买位于惠东县，该商品房总价为￥454671元。签合同当天答辩人支付130549元（其中有110549元刷卡到被答辩人账户，有20000元被答辩人要求刷卡到深圳市乐有家房产交易有限公司ＰＯＳ机账户中（￥20000元没有出具收据、发票给答辩人收执）），按照合同约定，答辩人选择分期付款方式支付房款，合同签订后，答辩人依约履行各项义务。但被答辩人没有诚信经营，答辩人每次交付购房款时，被答辩人都安排原告刷卡到多个刷卡机，甚至交付现金都没有出具相关收据及凭证给答辩人收执;每次都说日后会补回收据给答辩人，几天后答辩人找到被答辩人，被答辩人却不认答辩人已交付款项;截止至答辩人起诉之日，答辩人已交付购房款共计￥185549元。有鉴于此，答辩人多次通过电话等方式催促被答辩人履行出具收据义务，但被答辩人对答辩人的多次催促均置之不理，至今被答辩人依然拒不出具答辩人已付的房款收据。且因被答辩人拒不确认答辩人已交付购房款共计￥185549元，导致答辩人无法继续履行合同，被答辩人违约在先，根据《合同法》抗辩权相关规定，答辩人有权中止履行合同义务。被答辩人违背了《中华人民共和国合同法》当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则要求当事人在订立履行合同以及合同终止后的全过程，都要诚实，讲信用、相互协作。在现实生活中，法律不会原谅一个出尔反尔、不守信用、说话不算数的人，这说明原告在合同签订之初，就利用被告的处境，有乘人之危之嫌。二、原告在起诉书中的诉讼请求第二项称“依法判决被告支付违约金90934.2元”第二项称“本案诉讼费由被告承担”是没有法律、没有行政法规、没有地方性法规、没有规范性文件的规定。根据《民法通则》第55条和《中华人民共和国合同法》第44条第1款规定，依法成立的合同，自成立时生效。结合本案实际情况，被答辩人存在违约在先，完全违背诚信经营，答辩人不予认可违约金，请法院依法驳回原告的诉讼请求第二3项。综上所述，答辩人认为，法官一定会维护社会诚信，不会支持狡诈，答辩人请求人民法院依法驳回惠州富茂房地产开发有限公司诉讼请求第2，3项，以维护答辩人的合法权益，支持答辩人答辩请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：原告富茂公司（出卖人）与被告吴海艳（买受人）于2018年5月1日签订编号为ＨＴ0061315的《商品房买卖合同（预售）》，被告向原告购买位于惠东县房屋，约定房屋交付时间为2019年1月30日前，总房价款为454671元，付款方式为买受人于2019年1月10日前分5期支付该商品房全部价款，首期款136402元应于2018年5月1日前支付，具体房款支付方式按附件四执行。第八条约定“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理，1.按照逾期时间，分别处理［⑴和⑵不作累加］，⑴逾期在90日之日，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，⑵逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款……2.双方同意本条款按合同附件十一补充协议第一条执行。”附件四“关于该商品房价款的计价、总价款、付款方式及期限的具体约定”“1.认购定金人民币30000元，已于本合同签署之前付清，定金将在首付房款时抵作商品房价款，买受人同意将房款按照下列第ａ种方式进行付款……ａ：分期付款⑴第一期楼款，须于2018年5月1日前按成交价的30%缴付136402元；⑵第二期楼款，须于2018年5月1日前按成交价的30%缴付136402元；⑴第一期楼款，须于2018年5月15日前按成交价的10%缴付45468元；⑶第三期楼款，须于2018年7月14日前按成交价的20%缴付90935元；⑷第四期楼款，须于2018年10月12日前按成交价的20%缴付90935元；⑸第五期楼款，须于2019年1月10日前按成交价的20%缴付90931元；”附件十一补充协议第一条约定“商品房买卖合同第八条变更为，买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过90天后，出卖人有权单方面解除合同，如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权没收购房定金并不予退还已交税费，如买受人逾期付款的，出卖人有权在买受人支付的款项中首先收取违约金，余款才作为房款或其他的应收款项收取，买受人对所欠的款项应继续按约定向出卖人缴付。”该商品房买卖合同已在惠东县房地产交易中心办理预售备案。关于购房款，原告富茂公司主张被告吴海艳于2018年1月28日刷卡支付10000元、2018年2月8日银行转账支付20000元、2018年5月1日刷卡支付110549元，共支付140549元，该款包括购房款136402元、维修基金3067元（已经代缴到住房维修金专项账户中）、办证费1000元（未使用）、备案登记费80元（已使用）。被告对原告主张的上述款项没有异议，辩称另外有两笔款项被告没有提出。被告主张原告的员工赖玉梅于2018年6月25日在原告富茂公司的销售中心拿刷卡机让其刷卡支付50000元，付款后，赖玉梅一直没有向其出具收据。原告当庭陈述，赖玉梅不是原告富茂公司的员工，是世联房地产咨询（惠州）有限公司的工作人员，原告并没有收到这笔50000元的款项。对于支付该50000元的问题，被告没有提交原告收取该款项的相关证据，本院不予认定。被告主张于2018年4月16日案外人饶佳佳代被告向原告转账支付购房款25000元，提供了权益声明及饶佳佳的招商银行的历史交易明细表。权益声明内容为：“本人饶佳佳，男，汉族，1989年8月21日出生，住址……，公民身份号码……，于2018年4月16日代替吴海艳支付人民币25000元购买富力湾A7栋1609房，房款订金到惠州富茂房地产开发有限公司账户中，此款为吴海艳所有。声明人签了饶佳佳的字样，并按捺了指模。”招商银行历史交易明细表显示：姓名饶佳佳，开户行深圳分行龙岗支行，交易时段2018年4月14日至5月1日，其中2018年4月16日通过网银贷记发起付款25000元，交易对手信息为44050171735100000128惠州富茂房地产开发有限公司，客户摘要为吴海艳A71609订金。原告对招商银行历史交易明细表的质证意见为，对被告提出的25000元购房款，原告经查询，因该款项发生在2018年，时间久远，原告公司人员变动较大，无法查实该款项是否到账。原告富茂公司于2020年12月11日按被告吴海艳提供的合同地址通过EMS向被告邮寄《律师函》，告知在接到律师函后7日内缴纳欠缴的购房款318269元并支付违约金129126元（截止至2020年12月10日）。2021年4月16日通过EMS向被告吴海艳邮寄《解除商品房买卖合同通知书》载明“因吴海艳没有支付购房款318269元及逾期付款违约金，构成了根本违约，双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号HT0061315）及附件正式解除。根据物流信息显示，该解除通知书于2021年4月22日由他人代收。庭审过程中，被告表示没有收到《律师函》，收到了《解除商品房买卖合同通知书》。因原告是按照被告提供的合同地址进行邮寄，被告辩称没有收到《律师函》，没有提供相反证据，对该辩称本院不予采纳，视为被告已经收到。庭审前，被告向本院递交了民事反诉状，反诉请求为1.解除《商品房买卖合同》及附件，并由被告配合办理涉案合同的注销备案手续；2.判令被告向原告退回已交购房款185549元；3.案件受理费、公告费等费用由被告承担。庭审过程中，本院向被告释明，原告已经诉请解除案涉合同，合同解除后，配合注销备案手续及退回购房款是双方当事人的附随义务，无需进行反诉。经本院释明后，被告同意如解除合同，对已付购房款的返还、配合注销合同备案等问题在本案中一并处理，并提出原告主张的违约金过高，加重了被告的违约责任，请求予以调低。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点系原告各项请求如何处理。关于解除合同及配合注销备案手续请求。案涉合同约定被告采用分期付款的方式支付购房款，被告未按合同约定的时间向原告支付购房款，被告是违约方。根据《商品房买卖合同》第八条约定“1.按照逾期时间，分别处理（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人未按时付款超过90日的，原告有权解除合同。”被告逾期付款已超过90日，原告主张解除合同，符合合同约定，本院予以支持。关于合同解除时间，原告于2020年12月11日向被告邮寄送达《律师函》，告知被告在接到律师函后7日内支付318269元购房款及违约金129126元。2021年4月16日原告通过EMS向被告邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，通知被告《商品房买卖合同》（合同编号HT0061315）及附件正式解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，该解除通知书于2021年4月22日送达被告，案涉合同于2021年4月22日解除。关于配合办理注销合同登记备案手续，根据《中华人民共和国民法典》第五百五十八条“债权债务终止后，当事人应当遵循诚信等原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密、旧物回收等义务。”规定，配合办理注销合同登记备案手续，属于被告应当履行的附随义务，原告要求被告予以履行，本院予以支持。关于违约金请求，原告要求被告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。被告主张违约金过高，请求本院予以调整，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定以及公平原则，原告诉请的违约金数额显然过高，本院将违约金调整为按总房价款的10%计算，即45467.1元。关于返还购房款，原告自认被告已支付购房款136402元，本院予以确认。被告主张案外人饶佳佳代被告于2018年4月16日向原告支付25000元，提供了饶佳佳的权益声明及银行交易明细为证，在原告未提供相反证据的情况下，本院予以确认原告已收取了该25000元。原告共收取被告的购房款为161402元，扣除被告承担的除违约金45467.1元及案件受理费7184元后，余款108750.9元应由原告向被告返还，原告收取的办证费1000元一并返还被告。至于房屋维修基金3067元，原告已经转入房地产管理部门的维修基金专用账户，该款项可由原告向房地产管理部门主张退还，被告予以必要的协助。被告辩称案外人赖玉梅是原告的员工，收取被告50000元的购房款，应由原告予以返还。原告予以否认，被告没有提供证据证明赖玉梅是原告员工及该50000元是原告收取的。因此，本院对该辩称不予采纳，被告可另行通过其他法律途径解决。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百五十八条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告惠州富茂房地产开发有限公司与被告吴海艳于2018年5月1日签订的编号为HT0061315的《商品房买卖合同（预售）》及附件于2021年4月22日解除；二、被告吴海艳于本判决发生法律效力之日起15日内配合原告惠州富茂房地产开发有限公司到房产管理部门办理涉案合同备案登记注销手续；三、被告吴海艳于本判决发生法律效力之日起15日内向原告惠州富茂房地产开发有限公司支付违约金45467.1元（该款由原告惠州富茂房地产开发有限公司在被告吴海艳已付的楼款中直接予以抵扣）；四、原告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向被告吴海艳返还购房款109750.9元（抵扣上述第三项违约金45467.1元及被告承担的案件受理费7184元后的剩余购房款）；五、驳回原告惠州富茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8120元（原告已预缴），由原告惠州富茂房地产开发有限公司负担936元，被告吴海艳负担7184元（该费用已由上述第四判项予以抵扣）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员  彭崇峰人民陪审员  丘志忠人民陪审员  林伟良二〇二一年七月二十八日法官 助理  李慕晴书 记 员  蔡建华广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初4650号原告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地广东省惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所二楼。法定代表人：杨晔，执行董事。委托诉讼代理人：夏欢，系广东笃晟律师事务所律师。被告：吴海艳，女，1979年11月7日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。原告惠州富茂房地产开发有限公司（以下简称富茂公司）与被告吴海艳商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人夏欢，被告吴海艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州富茂房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＨＴ0061315）及相关附件、补充协议，并由被告配合办理涉案《商品房买卖合同》注销备案手续；2.判令被告向原告支付违约金90934.2元；3.判令本案受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月1日，原告与被告签订合同编号为ＨＴ0061315的《商品房买卖合同》（预售）及相关附件、补充协议，约定被告向原告购买原告开发建设的位于惠东县房，该商品房总价为￥454671元。按照合同约定，被告选择分期付款方式支付房款，且应于2019年1月10日前向原告全额付清房款。合同签订后，原告依约履行各项义务，涉案项目的建设工作如期进行。但被告没有按合同约定按时足额向原告支付分期房款，截止至原告起诉之日，被告已拖欠原告购房款共计￥318269元。有鉴于此，原告多次通过电话等方式催促被告履行付款义务，且也向被告寄发了《律师函》，书面催促被告及时履行付款义务。但被告对原告的多次催促均置之不理，至今被告依然拒不支付拖欠的房款，也从未就合同的履行等提出任何形式的异议。2021年4月16日，原告向被告邮寄送达《解除商品房买卖合同通知书》，正式书面通知被告解除合同编号为ＨＴ0061315的《商品房买卖合同》及相关附件、补充协议。原告认为，被告与原告签订的合同编号为ＨＴ0061315的《商品房买卖合同》及相关附件、补充协议合法有效，根据《商品房买卖合同》补充协议二第一条的约定“买受人应当按照合同约定及时支付房价款...逾期超过30天后，出卖人有权当方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用。”综上所述，被告不按合同约定履行付款义务的行为已经构成根本违约，应当按照合同约定向原告承担相应的违约责任并支付违约金。现为维护原告自身合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》及其他法律的有关规定，特向贵院提起民事诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告吴海艳辩称，一、被答辩人起诉的主张违背事实，不符合法律规定，请求依法驳回其诉讼请求第2、3项。二、答辩人请求法院依法判决被答辩人惠州富茂房地产开发有限公司退回答辩人吴海艳已支付的购房185549元款项。事实与理由：一、2018年1月28日，答辩人经深圳市乐有家房产交易有限公司业务员“饶佳佳”引荐到被答辩人售楼处认购一套富力湾Ａ7栋1609房，当天交付10000元订金刷卡到被答辩人账户（张彩东账户刷卡）（有出具收据给答辩人收执但被答辩人不予认可这笔款项），2018年2月8日转账支付20000元到被答辩人账户，2018年4月16日答辩人委托“饶佳佳”代替交付25000元购房款到被答辩人账户中（没有出具收据、发票给答辩人收执），于2018年5月1日答辩人与被答辩人签订合同编号为ＨＴ0061315的《商品房买卖合同?（预售）及相关附件、补充协议，约定答辩人向被答辩人购买位于惠东县，该商品房总价为￥454671元。签合同当天答辩人支付130549元（其中有110549元刷卡到被答辩人账户，有20000元被答辩人要求刷卡到深圳市乐有家房产交易有限公司ＰＯＳ机账户中（￥20000元没有出具收据、发票给答辩人收执）），按照合同约定，答辩人选择分期付款方式支付房款，合同签订后，答辩人依约履行各项义务。但被答辩人没有诚信经营，答辩人每次交付购房款时，被答辩人都安排原告刷卡到多个刷卡机，甚至交付现金都没有出具相关收据及凭证给答辩人收执;每次都说日后会补回收据给答辩人，几天后答辩人找到被答辩人，被答辩人却不认答辩人已交付款项;截止至答辩人起诉之日，答辩人已交付购房款共计￥185549元。有鉴于此，答辩人多次通过电话等方式催促被答辩人履行出具收据义务，但被答辩人对答辩人的多次催促均置之不理，至今被答辩人依然拒不出具答辩人已付的房款收据。且因被答辩人拒不确认答辩人已交付购房款共计￥185549元，导致答辩人无法继续履行合同，被答辩人违约在先，根据《合同法》抗辩权相关规定，答辩人有权中止履行合同义务。被答辩人违背了《中华人民共和国合同法》当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则要求当事人在订立履行合同以及合同终止后的全过程，都要诚实，讲信用、相互协作。在现实生活中，法律不会原谅一个出尔反尔、不守信用、说话不算数的人，这说明原告在合同签订之初，就利用被告的处境，有乘人之危之嫌。二、原告在起诉书中的诉讼请求第二项称“依法判决被告支付违约金90934.2元”第二项称“本案诉讼费由被告承担”是没有法律、没有行政法规、没有地方性法规、没有规范性文件的规定。根据《民法通则》第55条和《中华人民共和国合同法》第44条第1款规定，依法成立的合同，自成立时生效。结合本案实际情况，被答辩人存在违约在先，完全违背诚信经营，答辩人不予认可违约金，请法院依法驳回原告的诉讼请求第二3项。综上所述，答辩人认为，法官一定会维护社会诚信，不会支持狡诈，答辩人请求人民法院依法驳回惠州富茂房地产开发有限公司诉讼请求第2，3项，以维护答辩人的合法权益，支持答辩人答辩请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：原告富茂公司（出卖人）与被告吴海艳（买受人）于2018年5月1日签订编号为ＨＴ0061315的《商品房买卖合同（预售）》，被告向原告购买位于惠东县房屋，约定房屋交付时间为2019年1月30日前，总房价款为454671元，付款方式为买受人于2019年1月10日前分5期支付该商品房全部价款，首期款136402元应于2018年5月1日前支付，具体房款支付方式按附件四执行。第八条约定“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理，1.按照逾期时间，分别处理［⑴和⑵不作累加］，⑴逾期在90日之日，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，⑵逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款……2.双方同意本条款按合同附件十一补充协议第一条执行。”附件四“关于该商品房价款的计价、总价款、付款方式及期限的具体约定”“1.认购定金人民币30000元，已于本合同签署之前付清，定金将在首付房款时抵作商品房价款，买受人同意将房款按照下列第ａ种方式进行付款……ａ：分期付款⑴第一期楼款，须于2018年5月1日前按成交价的30%缴付136402元；⑵第二期楼款，须于2018年5月1日前按成交价的30%缴付136402元；⑴第一期楼款，须于2018年5月15日前按成交价的10%缴付45468元；⑶第三期楼款，须于2018年7月14日前按成交价的20%缴付90935元；⑷第四期楼款，须于2018年10月12日前按成交价的20%缴付90935元；⑸第五期楼款，须于2019年1月10日前按成交价的20%缴付90931元；”附件十一补充协议第一条约定“商品房买卖合同第八条变更为，买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过90天后，出卖人有权单方面解除合同，如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权没收购房定金并不予退还已交税费，如买受人逾期付款的，出卖人有权在买受人支付的款项中首先收取违约金，余款才作为房款或其他的应收款项收取，买受人对所欠的款项应继续按约定向出卖人缴付。”该商品房买卖合同已在惠东县房地产交易中心办理预售备案。关于购房款，原告富茂公司主张被告吴海艳于2018年1月28日刷卡支付10000元、2018年2月8日银行转账支付20000元、2018年5月1日刷卡支付110549元，共支付140549元，该款包括购房款136402元、维修基金3067元（已经代缴到住房维修金专项账户中）、办证费1000元（未使用）、备案登记费80元（已使用）。被告对原告主张的上述款项没有异议，辩称另外有两笔款项被告没有提出。被告主张原告的员工赖玉梅于2018年6月25日在原告富茂公司的销售中心拿刷卡机让其刷卡支付50000元，付款后，赖玉梅一直没有向其出具收据。原告当庭陈述，赖玉梅不是原告富茂公司的员工，是世联房地产咨询（惠州）有限公司的工作人员，原告并没有收到这笔50000元的款项。对于支付该50000元的问题，被告没有提交原告收取该款项的相关证据，本院不予认定。被告主张于2018年4月16日案外人饶佳佳代被告向原告转账支付购房款25000元，提供了权益声明及饶佳佳的招商银行的历史交易明细表。权益声明内容为：“本人饶佳佳，男，汉族，1989年8月21日出生，住址……，公民身份号码……，于2018年4月16日代替吴海艳支付人民币25000元购买富力湾A7栋1609房，房款订金到惠州富茂房地产开发有限公司账户中，此款为吴海艳所有。声明人签了饶佳佳的字样，并按捺了指模。”招商银行历史交易明细表显示：姓名饶佳佳，开户行深圳分行龙岗支行，交易时段2018年4月14日至5月1日，其中2018年4月16日通过网银贷记发起付款25000元，交易对手信息为44050171735100000128惠州富茂房地产开发有限公司，客户摘要为吴海艳A71609订金。原告对招商银行历史交易明细表的质证意见为，对被告提出的25000元购房款，原告经查询，因该款项发生在2018年，时间久远，原告公司人员变动较大，无法查实该款项是否到账。原告富茂公司于2020年12月11日按被告吴海艳提供的合同地址通过EMS向被告邮寄《律师函》，告知在接到律师函后7日内缴纳欠缴的购房款318269元并支付违约金129126元（截止至2020年12月10日）。2021年4月16日通过EMS向被告吴海艳邮寄《解除商品房买卖合同通知书》载明“因吴海艳没有支付购房款318269元及逾期付款违约金，构成了根本违约，双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号HT0061315）及附件正式解除。根据物流信息显示，该解除通知书于2021年4月22日由他人代收。庭审过程中，被告表示没有收到《律师函》，收到了《解除商品房买卖合同通知书》。因原告是按照被告提供的合同地址进行邮寄，被告辩称没有收到《律师函》，没有提供相反证据，对该辩称本院不予采纳，视为被告已经收到。庭审前，被告向本院递交了民事反诉状，反诉请求为1.解除《商品房买卖合同》及附件，并由被告配合办理涉案合同的注销备案手续；2.判令被告向原告退回已交购房款185549元；3.案件受理费、公告费等费用由被告承担。庭审过程中，本院向被告释明，原告已经诉请解除案涉合同，合同解除后，配合注销备案手续及退回购房款是双方当事人的附随义务，无需进行反诉。经本院释明后，被告同意如解除合同，对已付购房款的返还、配合注销合同备案等问题在本案中一并处理，并提出原告主张的违约金过高，加重了被告的违约责任，请求予以调低。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点系原告各项请求如何处理。关于解除合同及配合注销备案手续请求。案涉合同约定被告采用分期付款的方式支付购房款，被告未按合同约定的时间向原告支付购房款，被告是违约方。根据《商品房买卖合同》第八条约定“1.按照逾期时间，分别处理（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人未按时付款超过90日的，原告有权解除合同。”被告逾期付款已超过90日，原告主张解除合同，符合合同约定，本院予以支持。关于合同解除时间，原告于2020年12月11日向被告邮寄送达《律师函》，告知被告在接到律师函后7日内支付318269元购房款及违约金129126元。2021年4月16日原告通过EMS向被告邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，通知被告《商品房买卖合同》（合同编号HT0061315）及附件正式解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，该解除通知书于2021年4月22日送达被告，案涉合同于2021年4月22日解除。关于配合办理注销合同登记备案手续，根据《中华人民共和国民法典》第五百五十八条“债权债务终止后，当事人应当遵循诚信等原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密、旧物回收等义务。”规定，配合办理注销合同登记备案手续，属于被告应当履行的附随义务，原告要求被告予以履行，本院予以支持。关于违约金请求，原告要求被告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。被告主张违约金过高，请求本院予以调整，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定以及公平原则，原告诉请的违约金数额显然过高，本院将违约金调整为按总房价款的10%计算，即45467.1元。关于返还购房款，原告自认被告已支付购房款136402元，本院予以确认。被告主张案外人饶佳佳代被告于2018年4月16日向原告支付25000元，提供了饶佳佳的权益声明及银行交易明细为证，在原告未提供相反证据的情况下，本院予以确认原告已收取了该25000元。原告共收取被告的购房款为161402元，扣除被告承担的除违约金45467.1元及案件受理费7184元后，余款108750.9元应由原告向被告返还，原告收取的办证费1000元一并返还被告。至于房屋维修基金3067元，原告已经转入房地产管理部门的维修基金专用账户，该款项可由原告向房地产管理部门主张退还，被告予以必要的协助。被告辩称案外人赖玉梅是原告的员工，收取被告50000元的购房款，应由原告予以返还。原告予以否认，被告没有提供证据证明赖玉梅是原告员工及该50000元是原告收取的。因此，本院对该辩称不予采纳，被告可另行通过其他法律途径解决。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百五十八条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告惠州富茂房地产开发有限公司与被告吴海艳于2018年5月1日签订的编号为HT0061315的《商品房买卖合同（预售）》及附件于2021年4月22日解除；二、被告吴海艳于本判决发生法律效力之日起15日内配合原告惠州富茂房地产开发有限公司到房产管理部门办理涉案合同备案登记注销手续；三、被告吴海艳于本判决发生法律效力之日起15日内向原告惠州富茂房地产开发有限公司支付违约金45467.1元（该款由原告惠州富茂房地产开发有限公司在被告吴海艳已付的楼款中直接予以抵扣）；四、原告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向被告吴海艳返还购房款109750.9元（抵扣上述第三项违约金45467.1元及被告承担的案件受理费7184元后的剩余购房款）；五、驳回原告惠州富茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8120元（原告已预缴），由原告惠州富茂房地产开发有限公司负担936元，被告吴海艳负担7184元（该费用已由上述第四判项予以抵扣）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员  彭崇峰人民陪审员  丘志忠人民陪审员  林伟良二〇二一年七月二十八日法官 助理  李慕晴书 记 员  蔡建华