四川省南江县人民法院民 事 判 决 书(2021)川1922民初1486号原告：黄飞强，男，汉族，1987年4月18日出生，住四川省南江县。委托诉讼代理人：岳尚钊，巴中市南江县赶场法律服务所法律工作者。被告：巴中市天柱房地产开发有限公司，统一社会信用代码91511900795832651R，住所：四川省巴中市巴州区后河桥宗成广场综合楼1-6号门市。法定代表人：张忠杰，系公司执行董事。被告：岳恩红，男，汉族，1965年4月3日出生，住四川省巴中市巴州区。二被告共同委托诉讼代理人：庞红松，四川砝鼎律师事务所律师。原告黄飞强与被告巴中市天柱房地产开发有限公司（以下简称天柱房地产公司）、岳恩红商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄飞强的委托诉讼代理人岳尚钊，被告天柱房地产公司及被告岳恩红的共同委托诉讼代理人庞红松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄飞强向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院确认原告与被告所签订的《商品房认购协议书》无效；2.请求人民法院判令二被告退还原告购买门市款25万元；3.请求人民法院判令二被告支付原告资金占用利息98700元；4.由被告承担本案诉讼费。原告在庭审中当庭变更第一项诉讼请求为请求法院判决依法解除原、被告签订的《商品房认购协议书》。事实及理由：2011年7月26日，被告天柱房地产公司与被告岳恩红签订《内部承包管理合同》，由岳恩红对南江县赶场镇九女路宏锦天城项目实行自主经营，独立核算，自负盈亏，独立承担与项目相关的一切责任，并于2011年9月19日出具授权委托书。2015年2月4日，岳恩红在宏锦天城项目未取得预售许可证的情况下，将宏锦天城1-6号门市出售给原告，并与原告签订《商品房认购协议书》。原告陆续交纳购房款25万元，但被告至今未与原告签订正式《商品房买卖合同》。原告认购的门市现处于被抵押、查封的状态，被告岳恩红向原告催收下余购房款却不积极为原告所购门市解除抵押、查封并办理产权登记。原告因所购门市无法办理产权登记，只好提起诉讼，望人民法院支持原告诉讼请求。被告天柱房地产公司与被告岳恩红共同答辩称，1.原告与被告签订的商品房认购协议书是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性、强制性，合法有效，对双方当事人具有法律约束力；2.原告诉称的两项解除合同的利益均不能成立，应当依法驳回；3.原告在商品房认购协议书签订后已陆续交纳了大部分的房款，被告按合同约定实际交付了房屋，关于至今未办理不动产权登记系根据合同约定，原告应先付清房款，被告享有先履行抗辩权；4.根据民法典规定，抵押人可以转移抵押财产，即使房屋存在抵押，也不符合合同无效及解除的要件，综上所述，请求法院在查明事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。同时被告认为原告将岳恩红列为被告系主体错误，岳恩红系案涉房屋项目负责人，其行为属于职务行为，其行为后果不应当由岳恩红承担。当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方争议较大的证据，本院综合认定如下：原告提交的原、被告身份证明、工商注册信息等基本信息的真实性、合法性，本院予以认定。对原告提交的授权委托书、内部承包管理合同系复印件且无原件核实，其真实性本院无法核实，本院不予认定；对原告提交的案涉房屋被抵押、查封的相关证明材料、房屋查封裁定书复印件及不动产权情况载表能够互相印证，能够证明案涉房屋被设定抵押、查封，目前仍在查封状态的事实，本院予以认定；对原告提交的2017年1月24日岳恩红出具的5万元购房款收据，证实缴纳购房款5万元的事实，被告质证该收据上户名处“更名黄飞强”系事后更改，收据系岳恩红给李明良出具，与本案无关联。本院认为该收据户名处虽有更改，但是被告并不否认系岳恩红出具，收据上规格品名处填写“购房款1-5号门市”与被告认可的原告黄飞强提交的2018年10月12日、2019年1月31日购房收款收据规格品名一致，在无其他相反证据足以推翻该收据的情况下，能够证实原告黄飞强缴纳5万元购房款的事实。对二被告提交的（2021）川1922民初331号民事判决书复印件的真实性，本院予以认定，但从判决内容看，并无对被告岳恩红身份的明确认定，不能达到被告的证明目的。本院经审理认定事实如下：2015年2月4日，被告天柱房地产公司（甲方）与原告黄飞强（乙方）签订《商品房认购协议书》，约定：乙方认购甲方开发建设的商品房位于“宏锦天城”1幢6号门市；建筑面积约为90㎡，办理房屋产权时以测绘公司测绘的实测建筑面积为准。商品房质量为合格标准，商品房为现浇楼层地面、构造柱砖混结构清水房，房屋正面塑钢窗、瓷砖墙面、水、电到进户门口。付款方式为分期付款（注：春节优惠9000元，实际单价3000元），单价3100.00元/㎡，总价279000.00元整（大写贰拾柒万玖仟元整），第一次在签订认购书时支付150000.00元整（大写壹拾伍万元整），第二次该幢楼建修至本楼层时支付80000.00元整（大写捌万元整），第三次在房屋完工交房时付清全部房款49000.00元整（大写肆万玖仟元整）。甲方办理完预售许可证后，以电话或媒体告知的形式通知乙方签订《商品房买卖合同》乙方必须在通知后两周内到甲方售楼部签订《商品房买卖合同》。商品房交接时间，甲方于二0一五年九月三十日交付给乙方，如遇不可抗力因素，交付时间顺延。房产证、土地使用证由甲方在该商品房交付乙方使用后六个月内负责申报登记备案，如因特殊原因影响延后时间不得超过十二个月。在办理“两证”中所涉及的契税、房屋维修基金等税、费甲方统一代收代缴，按国家法律有关规定由甲、乙方分别承担。办证中所涉及的其他费用由乙方自行负责缴纳。房屋的水电、电、气分户上户由乙方承担费用，甲方代收代缴，统一办理。电话、电视、网络线路由乙方自行负责并承担费用。违约责任：乙方认购房屋后，甲方有义务保留该套商品房，不得将该商品房另行出售，有责任按期交房。若甲方违约，应向乙方支付本协议总价款5%的违约金，并将乙方已预付房款全额退还。乙方在约定时间内，未按期向甲方支付清购房款，除补交付清房款外，应向甲方支付本协议房屋总价款5%的违约金，本协议继续履行。如乙方在超过约定付款时间三十日，仍未向甲方支付房款，甲方有权单方解除本协议，乙方按应付购房款总金额的5%向甲方支付违约金，甲方在乙方已付购房款中扣除，剩余的预付房款（不计利息）退还给乙方，本协议失效。本商品房认购协议书签订后，甲方一律不得退房，乙方也不得要求退房，所产生的违约责任由违约方全部承担。协议生效办法：本协议一式叁份，甲方贰份、乙方壹份，经甲、乙双方签字盖章后生效，产生法律效力。甲、乙双方履行完协议所有职责和义务后自动失效。争议解决办法：本协议履行过程中如发生争议，由双方协商解决，协商不成，依法向有关仲裁委员会提起仲裁或向人民法院起诉。认购书甲方落款加盖被告天柱房地产公司公章，原告黄飞强在乙方落款处签名捺印。原、被告签订商品房认购书后，原告黄飞强于当日向被告天柱房地产公司缴纳预定房款90000.00元，于同年2月14日向被告天柱房地产公司缴纳预定房款60000.00元，后分别于2017年1月24日、2018年2月10日、2018年3月5日、2018年10月12日、2019年1月31日向岳恩红交购门市房款50000.00元、10000.00元、10000.00元、10000.00元、20000.00元，以上合计支付了购房款250000.00元。另查明，原、被告签订合同后，被告天柱房地产公司已于2015年将原告认购的1号楼1-6号门市交付原告，被告天柱房地产公司在对案涉门市所属的宏锦天城1号楼办理了整体不动产权登记后一直未进行分户。被告于2016年对宏锦天城1号楼进行了抵押，致使原告认购的1号楼1-6号门市处于抵押状态，抵押期限为2016年7月1日至2019年6月19日。同时因张富强与被告天柱房地产公司合同纠纷一案，原告认购的1号楼1-6号门市于2020年6月29日被南江县人民法院查封，查封期限为三年，结束日期为2023年6月28日。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告黄飞强与被告天柱房地产公司于2015年2月4日签订的《商品房认购协议书》，载明了商品房基本状况，销售单价、付款方式、保修责任等主要内容，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且被告天柱房地产公司已按合同约定收取购房款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，视为商品房买卖合同。该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均具有约束力。且合同签订后原告按照合同履行缴纳了大部分购房款，被告天柱房地产公司向原告交付了门市，双方已经履行了合同的主要义务，双方应当按照合同约定继续履行后续义务。原告以案涉房屋处于查封和被抵押状态无法办理不动产权登记、被告方违约为由主张解除合同。被告辩称至今未办理房屋产权证系原告未先付清房款，被告享有先履行抗辩权。从查明事实原、被告双方均存在违约行为，原告未交清购房款是事实，案涉房屋被抵押、查封亦属实，案涉门市被抵押、查封并不是原告诉讼解除合同的法定条件，被告已将案涉的门市交付原告使用多年，合同的目的已基本实现，原告方起诉要求解除《商品房认购协议书》，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的情形，故对原告主张的解除合同的诉讼请求，本院不予支持。原告的其他诉讼请求，均是基于解除合同为前提提出，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告黄飞强的诉讼请求。案件受理费6531.00元，由原告黄飞强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  李海燕人民陪审员  任邦德人民陪审员  严传强二〇二一年七月二十八日法官 助理  张惠芝书 记 员  庙仙林