濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2013)华法民初字第1978号原告张德昌，男，汉族。委托代理人高佩周，河南若澍律师事务所律师。被告濮阳市汇丰置业有限公司。法定代表人刘训忠，该公司董事长。委托代理人田华钢，河南金谋律师事务所律师。委托代理人张艳萍，河南金谋律师事务所律师。原告张德昌与被告濮阳市汇丰置业有限公司（以下简称汇丰公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张德昌及其委托代理人高佩周，被告汇丰公司委托代理人田华钢、张艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年12月7日，原被告签订商品房买卖协议书，原告按照协议交纳房款。时至今日，被告迟迟不履行合同。原告为保护自身的合法权益，特提起诉讼，要求人民法院依法确认原被告之间签订的商品房买卖合同成立，被告履行合同义务，接受房款并交付房屋。为证实自己的主张，原告提交了以下证据：1、协议书一份。内容为原被告约定原告购买被告开发的水景湾29号楼202号房屋一套，并由原告支付认购诚意金50000元；2、收据两份。内容为原告向被告交纳认购金50000元。被告汇丰公司辩称：一、原告与被告一直未签订商品房买卖合同，其诉请缺乏事实和法律依据。2006年12月7日，原被告就认购水景湾一期物业编号为29－202的商品房的相关事宜签订一份书面协议书，这是双方对交易房屋有关事宜的初步确认，其性质是意向书，不是商品房买卖合同。双方一直未签订商品房买卖合同，现仅依据一份认购意向书要求被告交付房产缺乏事实和法律依据。二、被告充分履行了告知义务，因原告犯罪被羁押的原因，原告未能交付房款并签订商品房买卖合同。原告与被告签订意向书当天交纳10000元认购诚意金。后于2007年11月26日交纳40000元认购诚意金，但原告未按协议书要求签订水井湾商品房认购书。2010年、2011年被告多次通过原告所留的多个联系电话通知原告签订商品房认购书、商品房买卖合同、交纳房款、交房等事宜，但原告一直未能签订商品房认购书，也未交纳房款，后来所留电话一直无法接通，且其家人一直未向公司询问过该事项。事后得知，原告因犯罪被濮阳县人民法院判处有期徒刑9个月。自2010年10月16日起至2011年7月15日止，原告一直被羁押于濮阳县看守所。故被告认为应视为原告放弃购买该套房产。根据《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第四条及《中华人民共和国担保法》的相关规定，未能订立商品房买卖合同是原告一方原因所致，原告无权要求返还定金。三、本案所涉房屋被告已另行出售给他人，且已交付装修使用，该套房产已不能交付给原告，故原告的诉请客观上已不能实现。综上，要求驳回原告的诉讼请求。为证明自己的主张，被告提交了以下证据：1、协议书一份。内容与原告提交的内容一致；2、建设工程施工许可证一份，内容为2009年11月20日濮阳市建筑业管理处许可被告对水景湾29号楼进行建设施工；3、水景湾一期交款通知单、合同台帐各一份，内容为被告自行记录的2013年1月份电话通知原告，原告拒交房款；4、被告员工曹国娟出庭证言，内容为于2010年1月份电话通知原告交房款；5、水景湾一期入住通知书发出登记表、入住通知存根、河南省信原物业服务有限公司证明、水景湾一期已验证登记表，内容为2011年物业公司通知原告办理入住手续，未联系到原告。6、刑事判决书一份，内容为原告因犯罪被判处有期徒刑9个月，于2010年10月16日起至2011年7月15日止被羁押；7、定金收据、商品房买卖合同、入住通知书、业主档案各一份，内容为曹文涛于2011年4月份预定该房，并于2013年5月7日双方签订商品房买卖合同并交付房屋。8、2013年5月2日报纸公告一份，内容为要求原告于公告发布后三日内，与被告签订商品房买卖合同，缴纳房款。根据原告的申请，本院对庭审中被告称的买房人曹汉明（曹文涛祖父）进行了调查，对其交款情况进行了核实。曹汉明称早于2011年汇丰公司的老总就告诉曹汉明，称在水景湾有一套房子没有卖出去，曹即花了一万块钱将该房订了下来，因为知道这个房子是有问题的，所以一直等着，直到公司告诉曹已经公告，才签订了合同并交了房款。从银行转款凭据上显示，曹汉明有两次大笔交款时间是2013年6月4日和6月5日，将款转给了汇丰公司总经理张丽。对以上证据，经原被告双方质证，本院对原告提交的证据予以认定，对被告提交的第1、2、6、7、8份证据予以认定。被告提交的第3、4、5份证据均为被告员工自行书写，其作用相当于自我陈述，且该书写未有其他证据予以印证，本院不予认定。对本院调查的证据原被告双方均予以认可，本院对该事实予以认定。综合以上证据的分析认定，本院对以下事实予以确认：2006年12月7日，原告张德昌与被告汇丰公司签订协议书，约定原告认购被告开发的水景湾一期物业编号为29－202的商品房一套。该房屋面积为123平方米，销售单价为每平方米2139元。原告于2006年12月7日在水景湾销售中心向被告财务部缴纳诚意金10000元。被告将告知原告物业开工日期，原告须在接到被告物业开工通知后5日内与被告签订水景湾花园开工日期，并在上述基础上再交纳40000元认购诚意金。若未交纳40000元诚意金视为自动放弃本协议书中的物业，同时原告已缴纳的诚意金不予退还。签订意向书当天，原告向被告交纳10000元，2007年11月26日又交纳40000元。2009年10月份，水景湾工程开工建设，2010年初被告公司工作人员通知购房人员交纳房款和办理商品房买卖合同，是否通知到原告，原被告双方对此有分歧。2010年原告因犯罪被濮阳县人民法院判处有期徒刑9个月，刑期自2010年10月16日起至2011年7月15日止。2011年4月6日，被告将原告认购的房屋另行交由案外人曹文涛认购，并由曹文涛支付定金10000元。后2013年5月2日被告单方在报纸上发布公告，催促原告于三日内交款。原告曾就此事与被告协商，要求交纳房款，双方协商未成。2013年5月6日，被告与曹文涛以每平方米4168元的价格签订商品房买卖合同，2013年5月9日，原告向本院提起诉讼，要求被告接受房款并交付房屋。在本案审理过程中，曹文涛于2013年6月份向被告交纳房款559516元。本院认为，针对原被告双方商品房买卖合同是否成立的问题。本院认为，原被告双方于2006年12月7日签订的协议书约定了房屋的具体编号、房屋销售单价及面积，该协议书确定了当事人名称、标的和数量，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条的规定，本院认定原被告双方买卖合同成立。该协议并非仅仅是收受定金作为订立合同的担保，故不适用于《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定。原被告双方均应按该约定履行合同义务。原告应履行支付房款的义务，被告应履行交付房屋的义务。针对原告是否拒绝支付房款的问题，本院认为，被告在没有充分证据证实原告拒绝履行交款义务的情况下，擅自于2011年4月份将房屋交由他人订购。在于2013年5月2日报纸公告原告交款后，未接受原告的交款要求。原告看到报纸后曾与被告协商要求交纳房款，双方未达成一致。（虽该事实原告未提交证据证实，但从2013年5月9日原告起诉情况可以推定出双方交涉，未达成一致后，原告才有可能起诉的事实。）故可以认定原告曾联系被告要求交纳房款，双方交涉的事实。被告在原告要求交纳房款的情况下，拒绝接受原告的房款，其行为构成违约。针对该房是否存在客观不能交付的问题，本院认为，被告与曹文涛签订的商品房买卖合同晚于被告与原告签订的合同，且曹文涛交付房款是在原告起诉之后，在案件审理过程中。即被告明知该房存在争议，却在人民法院审理案件过程中通知曹文涛交款，被告对此存在恶意。故该房不存在客观不能交付的问题，而是被告主观存在恶意，以与他人签订合同收受房款的方式拒绝交付房屋。被告仍应履行交付房屋的义务。故原告诉请要求被告接受房款并履行交付房屋的义务于法有据，本院予以支持。被告各项辩称无事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条的规定，判决如下：一、原告张德昌与被告濮阳市汇丰置业有限公司之间成立商品房买卖合同关系；二、被告濮阳市汇丰置业有限公司于判决生效后10日内接受原告张德昌按协议约定的价格交纳房款213246.73元，并将水景湾一期29－202的商品房交付给原告张德昌，并办理产权手续。。案件受理费5246元，由被告濮阳市汇丰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  卓世勋审 判 员  吕 茵人民陪审员  侯晓静二〇一三年六月十四日书 记 员  于 婧