广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初28321号原告（反诉被告）：广州华多网络科技有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：李婷。委托诉讼代理人：张鹏，系该司员工。被告（反诉原告）：广东羊城晚报创意园投资管理股份有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：赖家彦。委托诉讼代理人：扶阳，系国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡久燕，系该司员工。第三人：李青山，男，1973年5月10日出生，汉族，住广东省揭西县。委托诉讼代理人：马泽恩，系广东广强律师事务所律师。原告（反诉被告）广州华多网络科技有限公司（以下简称“华多公司”）诉被告（反诉原告）广东羊城晚报创意园投资管理股份有限公司（以下简称“羊城晚报公司”）、第三人李青山房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员适用普通程序独任审理，于2020年11月2日公开开庭进行了审理，于2020年11月17日第二次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告（反诉被告）华多公司的委托诉讼代理人张鹏，被告（反诉原告）羊城晚报公司的委托诉讼代理人扶苏、胡久燕到庭参加诉讼，第三人李青山经本院合法传唤，未到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告（反诉被告）华多公司的委托诉讼代理人张鹏、被告（反诉原告）羊城晚报公司的委托诉讼代理人扶苏、胡久燕及第三人李青山的委托诉讼代理人马泽恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）华多公司向本院提出本诉请求：1、羊城晚报公司向华多公司返还租赁保证金108960元及从2016年9月1日起至支付之日同期存款利率的利息；2、本案诉讼费由羊城晚报公司承担。事实和理由：我方自2012年起租用羊城晚报公司房屋用于办公，其中2012年3月17日至2015年8月31日之前，通过第三人李青山转租房屋，我方向李青山支付房租及相关税费，对此羊城晚报公司均知晓且未提起异议。合同到期后，我方与羊城晚报公司于2015年7月27日签订协议书，约定我方向其承租房屋，期限从2015年9月1日至2016年12月31日，保证金108960元。我方已向羊城晚报公司支付了本合同的全部保证金、租金、水电费等。合同到期后，羊城晚报公司未退还保证金。被告（反诉原告）羊城晚报公司对原告（反诉被告）华多公司提出的本诉辩称：对于华多公司主张的保证金金额予以确认，我方确认收取了该部分保证金。尽管合同期限为2015年9月1日至2016年12月31日，但华多公司实际在2015年8月已实际占有并使用房屋，故其应支付2015年8月的租金、管理费及水电费。华多公司主张其已向李青山支付上述款项，我方不清楚，亦未授权李青山收取该笔款项。根据约定，租赁期限届满时，华多公司应缴清应付的租金、水电费、管理费，我方才将租赁保证金在10个工作日内无息一次性退还华多公司。但华多公司至今拖欠2015年8月的租金、管理费、水电费等，故未达到退还保证金的条件，我方无需退还保证金及支付利息。我方同意在结算尚欠的租金、水电费、管理费后退还保证金。被告（反诉原告）羊城晚报公司向本院提出反诉请求：1、华多公司支付2015年8月的租金及管理费54480元及利息（以54480元为本金，自2015年9月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至清偿之日止）；2、华多公司支付2015年8月的水电费60019.5元及利息（以60019.5元为本金，自2015年9月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至清偿之日止）；3、本案诉讼费由华多公司负担。事实和理由：2010年7月22日，羊城晚报公司将房屋出租给案外人何少华，租赁期限为2010年8月1日至2015年7月31日。上述承租人将房屋委托李青山进行管理。2012年，案外人何少华将房屋转租给华多公司，租赁期限至2015年7月31日，租赁期限到期后，华多公司一直使用房屋。2015年7月27日，华多公司与羊城晚报公司签订《协议书》，租赁期限自2015年9月1日起。合同到期后，华多公司搬离，但其以已向李青山支付2015年8月的租金、管理费、水电费为由拒绝支付该段期间的租金、管理费及水电费。原告（反诉被告）华多公司对被告（反诉原告）羊城晚报公司提出的反诉辩称：1、羊城晚报公司的反诉理由缺乏依据，与事实不符。我方自2012年起向李青山承租房屋，向李青山支付保证金，但李青山未予以退还，故我方于2016年6月起诉李青山，要求其向我方退还保证金，后经法院调解，由李青山在扣除2015年8月的水电费等费用后将剩余保证金退还我方；2、羊城晚报公司作为出租方，明知房屋一直由我方向李青山承租，从未提出质疑，亦未向我方发出书面通知，羊城晚报公司明知上述情况，存在主观过错；3、我方与羊城晚报公司签订的合同均是自2015年9月开始，这间接说明羊城晚报公司是默认2015年8月的转租情形，根据常理，羊城晚报公司作为出租方，若认为我方之前的转租有问题，应在签订合同时立即指出，而非等到合同全部履行完毕后再提出异议；4、羊城晚报公司表示房租于2010年7月22日出租给案外人，租赁期限至2015年7月31日，我方不知道也没有能力知道，羊城晚报公司也从未通知我方。5、羊城晚报公司的反诉请求已过诉讼时效，我方从未收到羊城晚报公司要求我方支付2015年8月的租金及水电费。第三人李青山述称：1、因为年代久远，我方已记不清有无收取2015年8月的租金及管理，且我方自行查询流水也没有查询到2015年8月的租金收入，羊城晚报公司也未提交任何证据证明我方收取2015年8月的租金及管理费；2、羊城晚报公司的反诉请求已超过诉讼时效。经审理查明，2015年7月27日，羊城晚报公司（甲方）与华多公司（乙方）签订《协议书》【羊创租（2015）29号】，约定：甲方同意将位于广东省广州市天河区黄埔大道中309号内编号为3-14A的物业（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方，用作办公、展示使用；租赁期限自2015年9月1日至2016年12月31日止，2015年9月1日至2016年8月31日每月租金、管理费合计为54480元整；乙方应在本协议签订后5个工作日内向甲方交纳相当于两个月的租金及管理费的租赁保证金，共计108960元整，租赁期满或解除协议时，乙方缴清应付的租金、管理费及水电费后，甲方将租赁保证金本金在10个工作日内无息一次性退回乙方；等条款。华多公司主张其在签订上述合同后向羊城晚报公司转账租赁保证金108960元，对此提交招商银行转账凭证，经质证，羊城晚报公司对该证据的真实性予以确认，并确认收到该笔保证金。庭审中，华多公司表示其已向李青山支付2015年8月的租金，对此提交：1、李青山向华多公司发送《关于续租的函》【载明：关于贵公司续租创意园3-14整栋一个月（2015年8月1日-2015年8月31日）的请求，今同意批复】；2、广州市百果园网络科技有限公司（以下简称“百果园公司”）、华多公司（甲方）与李青山（乙方）签订《调解协议》（载明：甲乙双方签订多份协议，甲方承租乙方位于广州市天河区黄埔大道中309号羊城创意园内3-14栋建筑物1-4楼，租赁期限至2015年8月31日，甲方分别向乙方支付了租赁保证金及水电押金614480元。租赁期满，甲方8月份实际使用水电费合计65864.7元。甲乙双方经协商，同意从租赁保证金中扣除8月份水电费，剩余金额548615.3元由乙方退还给甲方）；3、羊城晚报公司于2015年8月19日向华多公司（3-14A）出具的《缴费通知》（载明：现我司开始收取贵司2015年8月份的租金、管理费及2015年7月份水、电费等费用，在本月应缴费用明细处租金、管理费、电费、水费、电话费均为0；租赁保证金108960元等）；经质证，羊城晚报公司对上述证据的真实性无异议，并表示该《缴费通知》不能作为双方对2015年8月的租金有约定的依据，且该《缴费通知》发出的主要用途是催收租赁保证金。关于涉案房屋的租赁过程，华多公司陈述如下：我方于2012年左右开始向李青山承租涉案房屋，约定的租赁期限自2012年至2015年7月31日，到期后，我方提出续租，经李青山介绍，我方与羊城晚报公司协商后续租赁事宜，双方遂于2015年7月27日签订租赁合同，约定租赁期限自2015年9月1日起。在双方协商过程中，羊城晚报公司从未对2015年8月的租金提出异议，据我方工作人员反映，在签订合同时羊城晚报公司默许2015年8月由我方与李青山签订续租一个月的租赁合同；羊城晚报公司陈述如下：涉案房屋于2010年向案外人何少华出租，租赁期限为2010年8月1日起至2015年7月31日止，后该二人委托李青山代位管理出租、收取房租，该二人向我方支付租金至2015年7月31日，之后在2015年7月27日由华多公司向我方租赁房屋，租赁期限为2015年9月1日至2016年12月31日，上述租赁期限的租金由华多公司向我方支付且支付完毕。本案中，华多公司未提交其与李青山签订的2012年至2015年7月31日的租赁合同及其提及的与李青山签订的续租一个月的租赁合同。华多公司提交其与羊城晚报公司工作人员的微信聊天记录的公证书，对此，羊城晚报公司表示该微信聊天记录显示华多公司于2018年1月31日向其索要保证金时，其回复称应结清相关费用，2020年1月10日其亦向华多公司发出《催款函》，均构成诉讼时效的中断，且微信聊天记录中华多公司也明确拖欠相关费用，是对拖欠债务的自认。羊城晚报公司据此认为本案并未超出诉讼时效。华多公司主张羊城晚报公司欠付水电费，对此提交水电表度数抄单、业务回单、缴款通知单等予以证明。在本案诉讼过程中，华多公司、羊城晚报公司均确认2015年8月期间涉案房屋的实际使用方是华多公司。华多公司确认在租期届满2015年7月31日后其未将涉案房屋交还李青山，羊城晚报公司确认其与案外人何少华签订的租赁合同到期后，该人未将房屋交还。另，百果园公司、华多公司分别以租赁合同纠纷同时向羊城晚报公司提起起诉，案号为（2020）粤0106民初28319、28320号，案涉房屋为广州市天河区黄埔大道中309号内编号为3-14B、C、D。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议的法律事实发生于民法典实行之前，应当适用当时的法律、司法解释之规定调处本案。华多公司与羊城晚报公司签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。关于羊城晚报公司的反诉请求是否已超过诉讼时效的问题。本案中羊城晚报公司诉请要求百果园支付2015年8月的租金、管理费、水电费及利息，应适用《中华人民共和国民法通则》中关于诉讼时效的规定，故羊城晚报公司的反诉请求已超出《中华人民共和国民法通则》所规定的诉讼时效，综上，本院对华多公司的关于诉讼时效的抗辩予以采纳，羊城晚报公司的反诉请求已超过诉讼时效，本院不予支持，予以驳回。本案中，华多公司、羊城晚报公司均确认在2015年8月期间涉案房屋由华多公司实际使用，在2015年7月31日后承租方并未将涉案房屋交还给羊城晚报公司，结合华多公司自述其自2012年左右开始向李青山承租涉案房屋，约定的租赁期限至2015年7月31日且双方约定续租一个月，华多公司与羊城晚报公司于2015年7月27日签订《协议书》，但约定的租赁期限起计日为2015年9月1日，羊城晚报公司在2015年8月19日向华多公司出具的《缴费通知》中亦仅载明华多公司需向羊城晚报公司支付租赁保证金108960元，并未提及2015年8月的租金问题，百果园公司、华多公司与李青山签订的《调解协议》亦显示双方已对2015年8月的水电费进行处理，本院对华多公司无需向羊城晚报公司支付2015年8月租金、管理费及水电费的主张予以采纳。羊城晚报公司以华多公司欠付2015年8月的租金、管理费及水电费为由拒绝返还保证金，缺乏依据，本院对羊城晚报公司的该项抗辩不予采纳。综上，羊城晚报公司应向华多公司返还租赁保证金108960元。根据《协议书》约定“甲方将租赁保证金本金在10个工作日内无息一次性退回乙方”，羊城晚报公司至今未返还租赁保证金，造成华多公司的损失，华多公司诉请要求支付利息，本院予以支持，该利息应以108960元为本金，自2017年1月17日起至实际支付之日止,按照中国人民银行发布的同期同类存款利率为标准计算。对于华多公司诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广东羊城晚报创意园投资管理股份有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告（反诉被告）广州华多网络科技有限公司返还租赁保证金108960元及支付利息（以108960元为本金，自2017年1月17日起至实际支付之日止,按照中国人民银行发布的同期同类存款利率为标准计算）；二、驳回原告（反诉被告）广州华多网络科技有限公司的其他本诉请求。三、驳回被告（反诉原告）广东羊城晚报创意园投资管理股份有限公司的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2512元，由原告（反诉被告）广州华多网络科技有限公司负担22元，被告（反诉原告）广东羊城晚报创意园投资管理股份有限公司负担2490元；反诉受理费1300元，由被告（反诉原告）广东羊城晚报创意园投资管理股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 符 慧二〇二一年七月二十九日书记员 谢丽军