浙江省平阳县人民法院民 事 判 决 书（2010）温平民初字第617号原告：黄某某。委托代理人：汤某某。被告：戴甲。被告：胡某某。委托代理人：戈某某。原告黄某某与被告戴甲、胡某某定金合同纠纷一案，本院于2010年5月24日立案受理后，依法由审判员黄孙荣适用简易程序于2010年7月19公开开庭进行了审理。原告黄某某及其委托代理人汤某某，被告胡某某及其委托代理人戈某某到庭参加诉讼。被告戴甲因身体原因中途退庭，要求法庭缺席审理。本案现已审理终结。原告黄某某起诉称：2010年4月1日，原告通过平阳县昆阳镇横阳房地产中介服务所与被告方签订了《房地产买卖（购房某某）定金协议书》，被告戴甲以被告胡某某代理人的身份与原告约定，将坐落于平阳县××××号的房屋（房产登记地址为健康路c3幢3号）以1388000元的价格卖给原告。同时约定于2010年4月17日签订正式房屋买卖合同。当日，原告按定金协议支付给被告戴甲定金388000。但是，二被告收到定金后，拒不按定金协议约定的日期订立正式的房屋买卖合同，又拒不退还定金。现要求二被告双倍返还定金776000元，并承担本案诉讼费用。原告在本院指定的举证期限内提供并在庭审中出示了《房地产买卖（购房某某）定金协议书》和收据各1份，以证明原告与二被告签订房屋买卖定金协议，原告付给被告戴甲定金388000元的事实。原告还申请平阳县昆阳镇横阳房地产中��服务所的房屋中介人尤某出庭作证。尤某出庭作证称：胡某某夫妇、戴甲夫妇与其均系朋友关系；2009年间，戴甲夫妇和胡某某的女儿将胡某某的房屋在尤某的中介所挂牌出售；2010年3月31日，黄某某愿出价1350000元购买胡某某的房屋，尤某电话告知胡某某，胡某某将其妻戴乙的联系电话告知尤某，叫尤某某与戴乙商量；经尤某与戴乙电话联系，戴乙要求扣除中介费后净得1380000元，最后确定房屋价格为1388000元，其中8000元作为中介费；胡某某夫妇要求由戴甲代签定金协议；定金协议原定为7天内付款，后经戴甲要求推迟为17天；定金协议签订后尤某多次催胡某某办理公证手续，但胡某某说房屋系其所有，其妻没权利处分，房屋买卖不成立，要求将定金退还给黄某某或者黄某某再加价200000元。被告戴甲答辩称：房产中介多次打电话给戴甲称，戴甲的妹妹戴乙已经同意卖房。后来，戴乙也打电话给戴甲说，房屋买卖有关事宜已经谈好，要求戴甲在合同上签字，故戴甲就在定金协议上签字。所收定金中的38万元由原告通过银行汇款给戴乙，另8000元用于支付中介费。被告戴甲未提供证据。被告胡某某答辩称：坐落于平阳县××路××号的房屋系胡某某、戴乙夫妇的共同财产。被告胡某某既没有书面委托，也没有口头委托被告戴甲与原告签订《房地产买卖（购房某某）定金协议书》，故该协议对被告胡某某没有法律效力。即使该定金协议有效，约定的定金最高不能超过277600元。被告愿意原数返还原告定金388000元。被告胡某某在庭审中××了平阳县××路××号房屋的所有权证，以证明该房屋登记在胡某某名下的事实。本院在庭审中出示了1份本院于2010年6月7日向胡某某所作的谈话笔录。胡某某在谈话中陈述，戴甲经胡某某之妻戴乙同意代签《房地产买卖（购房某某）定金协议书》，戴甲收取定金后转给胡某某，该定金协议的权利义务由胡某某承担，与戴甲无关。经庭审质证，被告戴甲对原告出示的《房地产买卖（购房某某）定金协议书》和收据的真实性均无异议，主张该定金协议该谁承担责任就由谁承担责任，被告戴甲对其他证据均未发表意见。被告胡某某质证意见如下：对《房地产买卖（购房某某）定金协议书》的内容不清楚，胡某某并未授���委托戴甲签订该协议；戴甲是经戴乙授权签订该协议，戴乙未经胡某某同意，将胡某某的帐号告知戴甲，戴甲将所收的定金汇到胡某某的帐户；尤某与本案有利益关系，其证言不具有客观真实性，不应采纳；对于谈话笔录，胡某某只是愿意承担定金协议所产生的权利义务，不需要戴甲承担责任，并不能说明胡某某认可定金协议的效力。原告对被告胡某某出示的房屋所有权证无异议。本院认为，证人尤某作为本案所涉房屋买卖的中介人，应该清楚该房屋买卖定金协议签订的过程，其陈述与《房地产买卖（购房某某）定金协议书》、收据、胡某某的《谈话笔录》及戴甲的陈述可以相互印证，胡某某主张其对定金协议不知情，与生活常理不符。故本院对《房地产买卖（购房某某）定金协议书》、收据、尤某的证言、胡某某的《谈话笔录》及胡某某的房屋所有权证均予以采纳。本院经审理，认定事实如下：坐落于平阳县××××楼房（房产登记地址为健康路c3幢3号）登记在被告胡某某名下，系胡某某、戴乙夫妇的共有财产。2010年3月31日，平阳县昆阳镇横阳房地产中介服务所的中介人尤某电话告知被告胡某某，原告黄某某愿出价1350000元购买该房屋，胡某某将其妻戴乙的联系电话告知尤某，要求尤某与戴乙协商。经尤某某与戴乙电话联系，戴乙要求扣除中介费后净得1380000元，确定房屋价格为1388000元，其中8000元作为中介费，并要求其姐姐戴甲代签定金协议。2010年4月1日，被告戴甲以被告胡某某代理人的身份与原告签订《房地产买卖（购房某某）定金协议书》，约定胡某某将昆阳镇雅河路52号的一间五层楼房以1388000的价格卖给黄某某；黄某某先付定金388000元，17天内签约付清全部房价款；本协议经双方连同中介人一起协商断定，双方签字后生效，不得以任何借口反悔，如卖方违约，定金加倍付给买方，乙方违约，定金由卖方收入不再退还，中介费（房价款的1%，双方各付一半）在定金中扣除。当日，被告戴甲收取原告给付的定金388000元，并出具收据。戴甲收取定金后，将其中380000元汇给被告胡礼，另8000元用于支付中介费。上述定金协议签订后，胡某某以其妻戴乙无权处分其房屋为由，拒绝与原告签订房屋买卖合同。本院认为：民事行为的委托代理可以书面形式，���可以口头形式。夫妻双方经协商后处分共同财产，夫妻一方委托他人代为实施与处分共同财产有关的民事法律行为，该委托行为应视为夫妻双方共同作出。被告胡某某在房屋买卖中介人尤某某征询其房屋买卖意见后，要求中介人与其妻戴乙协商。戴乙与中介人协商后，确定房屋买卖的价款、定金的数额、签约和付款的时间等有关主要内容后，口头委托被告戴甲与原告签定金协议书。被告戴甲以被告胡某某代理人的身份与《房地产买卖（购房某某）定金协议书》后，将收取的定金扣除中介费后汇给被告胡某某。事后，胡某某亦表示《房地产买卖（购房某某）定金协议书》的权利义务由其承担，与戴甲无关。因此，应认定被告胡某某以口头委托的形式委���被告戴甲代签定金协议并收取定金。上述《房地产买卖（购房某某）定金协议书》合法有效，被告胡某某应对被告戴甲的代理行为承担民事责任。被告胡某某主张其与被告戴甲不存在委托代理关系，定金协议书对其不发生法律效力，与事实和法律不符，本院不予支持。《房地产买卖（购房某某）定金协议书》签订后，被告胡某某收取了定金388000元，但拒绝按照定金协议的约定与原告签订房屋买卖合同，被告胡某某依法应双倍返还定金。定金的金额超过合同标的额的20%的，超过部分不具有定金效力。因此，被告胡某某应双倍返还定金277600元（1388000元×2），计555200元，另110400元（388000元-277600元）应原数返还，被告胡某某共应返还原告665600元。被告戴甲中途退庭，应按缺席处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百十五条、第一百二十一条规定，判决如下：一、被告胡某某于本判决生效之日起十日内支付原告黄某某人民币665600元；二、驳回原告黄某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11560元，减半收取5780元，由黄某某负担822元，胡��某负担4958元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（上诉受理费11560元，至迟应在上诉期届满后七日内预交到温州市中级人民法院，或电汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行温州市农行营业部，账号：319299901040006651，逾期不交按自动撤回上诉处理）。本判决生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审判员  黄孙荣二〇一〇年八月九日书记员  叶 琼