河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民再127号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：河南大有房地产开发有限公司。住所地：河南省信阳市羊山新区招商大厦十楼1006室。法定代表人：贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙文清，男，该公司职工。被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：柳世强，男，1988年7月10日出生，汉族，住河南省信阳市商城县。再审申请人河南大有房地产开发有限公司（以下简称大有公司）因与被申请人柳世强房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）豫15民终2377号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。2019年7月26日，河南省高级人民法院作出（2019）豫民申1806号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理本案，再审申请人大有公司的委托诉讼代理人孙文清到庭参加了诉讼。被申请人柳世强经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审查终结。大有公司申请再审称，（一）二审判决对大有公司解除合同的诉讼请求予以驳回错误。双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第五款明确约定，在房地产权证办理完毕前，××未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任，出卖人有权单方解除合同，收回商品房。本案一、二审均已认定柳世强逾期偿还贷款的事实及大有公司因柳世强逾期偿还银行贷款导致大有公司承担保证责任的事实，大有公司享有的解除权合法有效，合同约定的解除条件已成就，二审判决应支持大有公司要求解除合同的诉讼请求。（二）二审判决认定事实错误。二审判决认定大有公司无正当理由不出具购房发票的行为导致柳世强无法办理房屋登记进而导致大有公司保证责任的无限延长。大有公司现提供新证据一份，系柳世强出具的《委托书》，该证据能够证明柳世强在购房时，因资金不足，向金碧物业公司信阳分公司借款，并同意大有公司将涉案房屋的房产证办理起算日期为本人归还该《借款协议》约定的所借款项之次日，柳世强至今未偿还该借款，大有公司并没有二审判决认定的无正当理由拒不开具购房发票，大有公司不开具发票及不办理房产登记均是与柳世强协商一致的结果，大有公司无违约行为。（三）二审判决支持柳世强开具全款发票的诉讼请求错误。开具发票不属于人民法院审理范围，请求再审改判支付申请人一审诉讼请求。为支付其再审请求，大有公司向本院提交证据如下：（1）本院（2019）豫15民终1462号民事判决书和信阳市平桥区人民法院（2018）豫1503民初6539号民事判决书；（2）柳世强2014年10月15日出具的《承诺书》；（3）中国邮政储蓄银行股份有限公司信阳市分行零售信贷部出具的情况说明。被申请人柳世强未向本院提交意见。大有公司向一审法院起诉请求：解除双方签订的《商品房买卖合同》，柳世强配合办理商品房买卖合同备案撤销手续。柳世强向一审法院反诉请求：继续履行《商品房买卖合同》，如约开具全款发票并协助办理房产登记手续。一审法院查明，2014年2月7日，原告大有公司（出卖人）与被告柳世强（××）签订了《商品房买卖合同》，柳世强购买大有公司开发的信阳恒大名都项目25-1-2401号房屋，房屋价款为852239元。《商品房买卖合同》第六条第三款约定：××需于2014年2月9日支付首付款262239元，余款59万元××需于2014年2月12日办理完毕银行按揭手续。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付××使用。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能按规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定房屋转移登记所产生的费用由××承担，若进行房屋预告登记双方共同申请。2014年11月25日，柳世强（××）与中国邮政储蓄银行股份有限公司信阳分行（贷款人）和大有公司（保证人）签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，贷款金额为59万元。《个人购房/购车借款及担保合同》第三十一条约定：大有公司承担保证责任的范围：由保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如果满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕的条件，保证人对该等条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。同年12月30日，中国邮政储蓄银行股份有限公司信阳分行发放了59万元的贷款。另查，2017年10月9日，中国邮政储蓄银行信阳分行出具的《说明》显示：兹有大有公司开发建设的信阳恒大名都25号楼2401号房客柳世强（身份证号：）于2014年10月27日在我行申请个人住房贷款，我行于2014年12月30日成功发放其贷款。贷款发放后，自2015年3月始，柳世强多次连续拖欠银行贷款，经我行与大有公司多次与其联系沟通，仍拒不还款。根据我行与大有公司签订的《开发商合作及担保协议》，大有公司承担连带保证责任。截止2017年9月30日因柳世强一直拒不还款，大有公司承担保证责任共计58861.74元。再查，2017年4月10日，河南省信阳市浉河区人民法院（2017）豫1502执227号执行裁定书中显示：一、将被执行人柳世强名下坐落在信阳市恒大名都25栋1单元2401号房屋过户给案外人韩成林（身份证号：）所有；二、案外人韩成林可持本裁定到相关部门办理房屋产权登记。2017年11月8日，信阳市房地产市场管理处出具的《关于马满满反映恒大名都开发商不开具全额购房发票问题的调查报告》显示：市房管中心：2017年6月6日，我处接到中心办公室转来信访人马满满反映恒大名都项目开发商不开具全额发票问题的信访件后，处领导高度重视，立即安排工作人员认真调查处理，现将调查情况报告如下：一、反映问题：信访人马满满反映，其因债务纠纷于2017年4月10日，由浉河区法院裁定取得恒大名都小区25栋1单元2401号房屋的所有权。因恒大名都项目开发商不开具购房全额发票导致无法办理产权过户希望领导在百忙之中关注此事，维护信访人的合法权益。二、调查问题：“恒大名都”小区系大有公司开发建设，信访人因与该项目25栋1大院2401号房主柳世成、柳世强及案外人韩成林有债务纠纷，经浉河区人民法院裁定，该房屋作价85万元转让给案外人韩成林所有，房屋所欠银行按揭贷款56万元及物业、水电、维修基金4万元，共计60万元由案外人韩成林负责清偿，剩余购房款25万由案外人交付给信访人马满满抵偿柳世成、柳世强欠信访人马满满的债务。案外人韩成林可持法院裁定书到相关部门办理不动产登记业务。三、处理问题：针对信访人反映的问题，10月9日我处工作人员再次召集信访人与恒大名都项目负责人召开了协调会，但恒大名都项目负责人以柳世强仍欠购房款、违约金、银行贷款逾期保证金等共计326762.23元为由，不予开具房屋的全额发票。大有公司认为原购房业主欠该公司购房款已经违约，坚持解除购房合同，并于2017年9月27日起诉至一审法院。为此，我处已告知信访人在等待法院判决结果后，再按照判决书相关内容给予办理，信访人表示同意。一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原告大有公司在信阳市房地产市场管理处的陈述中称被告柳世强仍欠购房款、违约金、银行贷款逾期保证金等共计326762.23元，故对其不予开具房屋的全额发票，但在本案的诉讼中原告大有公司只提出了其为被告柳世强承担保证责任的主张，且其只提供了中国邮政储蓄银行出具的《说明》，并未提交其他证据对其主张予以佐证。而根据原告大有公司与被告柳世强签订的《商品房买卖合同》第八条及第十五条的约定，原告大有公司最迟应于2015年3月之前将将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。再根据《个人购房/购车借款及担保合同》第三十一条的约定，原告大有公司承担的是阶段性保证责任，其保证责任在正式抵押登记手续办理完毕后就可免除。也就是说，如果原告大有公司按照合同约定为被告柳世强出具全款的购房发票，柳世强就可以办理涉案房屋的产权手续，自然银行就可以办理抵押登记，原告大有公司的保证责任就可免除。原告大有公司无正当理由不出具购房发票的行为导致了其担保责任的无限延长，因此，对于原告大有公司的诉讼主张，不予支持；对于原告大有公司为被告承担的保证责任，原告大有公司可另行起诉；对于被告柳世强的反诉请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定判决：一、驳回原告（反诉被告）大有公司的本诉全部诉讼请求。二、原告（反诉被告）大有公司于本判决生效之日起七日内为被告柳世强（反诉原告）开具信阳恒大名都25-1-2401号房的全款发票，并协助被告柳世强办理房产登记手续。本案诉讼费100元，反诉费50元，由原告大有公司负担。大有公司上诉请求：撤销一审判决，改判解除《商品房买卖合同》并判令被上诉人配合办理商品房买卖合同备案撤销手续或发回重审。二审查明事实与一审认定事实相同。本院二审认为，本案二审争议焦点是：开具购房款全额发票是否属人民法院受理范围，一审判令上诉人协助被上诉人办理房产登记手续有无事实及法律依据；上诉人要求解除合同能否支持。（一）关于争议焦点一。大有公司与柳世强签订的《商品房买卖合同》，对涉诉房屋坐落位置、建筑面积、价款、付款方式、交付期限、产权办理、违约责任等进行了明确约定，合同内容真实，体现双方意愿和意志，不违反法律法规禁止性规定，应为有效合同，双方应恪守履行。合同签订后，被上诉人柳世强如约向上诉人大有公司支付了首付购房款262239元，余款590000元通过银行贷款方式完成支付，其已履行了合同约定的义务。上诉人大有公司应当按照合同约定交付涉诉房屋，协助被上诉人柳世强办理涉诉房屋产权证书等责任。因开具购房款全额发票系办理房屋权属登记需由出卖人向产权登记机关提供的重要资料之一，而上诉人大有公司未按约定向被上诉人柳世强出具全款购房发票，导致涉诉房屋无法办理产权登记，被上诉人柳世强无法取得房产权属证书，亦不能办理银行按揭贷款房屋抵押登记手续，对此，上诉人大有公司存在过错，应当承担相应责任。一审根据上述事实及相关法律规定，判决上诉人大有公司开具涉诉购房全款发票，并协助被上诉人柳世强办理房产登记手续并无不当。大有公司该上诉理由不成立。（二）关于争议焦点二。本案的基础法律关系为《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》已被本院认定为有效合同，被上诉人柳世强已履行了合同约定的义务，无违约行为；而上诉人大有公司的担保责任系基于其与上诉人柳世强、中国邮政储蓄银行签订的《开发商合作及担保协议》法律关系，一审诉讼中，其仅提供了中国邮政储蓄银行出具的《说明》，并未提交其他证据证实担保责任的实际发生，且二者属两种不同的法律关系，本案应当按照《商品房买卖合同》法律关系审理。故上诉人大有公司以被上诉人柳世强逾期贷款未还，其承担了担保责任为由，请求解除《商品房买卖合同》的上诉理由不成立。上诉人大有公司如果确因被上诉人柳世强申请银行住房贷款逾期未还而承担担保责任，可依法另行主张权利。综上所述，大有公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人河南大有房地产开发有限公司负担。再审查明案件事实与一、二审相同。本院再审认为，大有公司与柳世强签订的《商品房买卖合同》，合同内容真实，体现双方意志，不违反法律法规禁止性规定，应为有效合同，双方应恪守履行。合同签订后，柳世强如约向大有公司支付了首付购房款262239元，余款590000元通过银行贷款方式完成支付，其已履行了合同约定的义务。再审审理过程中，大有公司提供的《承诺书》等证据，不能证明被申请人柳世强承诺大有公司可以不开具购房款全额发票，故大有公司收到全额购房款后，应当开具购房款全额发票。对此，大公司存在过错，应当承担相应责任。申请人大有公司以被申请人柳世强逾期贷款未还，其承担了担保责任为由，请求解除《商品房买卖合同》的再审理由不成立。大有公司如果确因柳世强申请银行住房贷款逾期未还而承担担保责任，可依法另行主张权利。综上所述，大有公司的再审理由不能成立，本院不予支持。原审判决审判程序合法，认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2018）豫15民终2377号民事判决。本判决为终审判决。审判长  许前让审判员  时华军审判员  姚 涛二〇一〇年一月六日书记员  朱 婧