贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终5434号上诉人（原审被告）：李光良，男，汉族，1979年5月2日出生，住贵州省遵义市播州区。被上诉人（原审原告）：遵义鸿苑物业管理有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区大连路福星楼二楼，统一社会信用代码：91520300745721574C。法定代表人：吴祖仙，该公司经理。委托诉讼代理人：蒲涛涛，贵州庭意律师事务所律师。上诉人李光良因与被上诉人遵义鸿苑物业管理有限公司（以下简称鸿苑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2021）黔0304民初2045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李光良上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或发回重审。2．一、二审诉讼费用由鸿苑物业公司承担。事实与理由：1．一审判决认定事实不清。被上诉人系受办委托进入案涉小区提供相关服务的，其应当向办主张相关费用，上诉人并非本案适格当事人。案涉《物业管理委托合同》违反法律强制性规定，属于无效合同。2．一审适用法律错误。案涉《物业管理委托合同》约定服务期限为一年，合同到期后，上诉人已经明确拒绝被上诉人的服务，之后被上诉人提供服务的费用不应向上诉人主张。3．被上诉人未尽职责，未经业主同意擅自将业主共有面积出租，强制业主缴纳停车费等，不应支持其诉讼主张。鸿苑物业公司在一审的诉讼请求：1．判令被告向原告支付物业服务费费5539元；2．本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原告鸿苑物业公司系从事物业服务的企业法人。2015年11月受遵义市播州区办事处委托，为该办事处辖区内的共青大道3号安置点小区提供物业服务。被告李光良系该小区11栋（电梯楼）22-2号、11栋（电梯楼）22-3号房业主，房屋面积分别为53.21平方米、79.43平方米。双方于2016年2月15日签订两套房屋《物业管理委托合同》，约定原告为被告所在小区提供物业服务。服务内容包括房屋建筑共用部分的维护、养护和管理；公共设施、设备的维修、养护、运行和管理；物业区域内公共设施和附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理；公共环境卫生、垃圾的收集、清运；公共秩序维护、安全防范管理等。物业收费标准：步梯楼每月每平方米0.5元、电梯楼每月每平方米1.20元（其中还房户每月每平方米0.9元）。委托管理期限：“从交房之日起暂定一年”。合同签订后，被告按还房户交费标准向原告交纳了两套房屋各一年的物业服务费后接房入住该小区。合同期满后，双方未续签新协议，仍由原告继续为该小区提供物业服务。服务期间，因小区内出现垃圾清理不及时等脏乱差问题，小区业主认为是原告履职不力所致，便拒绝继续交纳物业服务费，原告向小区业主催收无果，且因双方的矛盾没能有效调和，原告于2021年1月14日终止对小区的物业服务，并在安置办见证下，将小区物业管理移交贵州硕银物业服务有限公司管理。因被告未交清物业服务费，原告遂诉来本院请求判如所请。一审法院认为，本案争议焦点：一、双方合同约定履行期限届满后，原告方继续履行服务义务，被告方应付支付服务费问题；二、原告提供的物业服务存在瑕疵情况下，被告能否主张拒交物业费。关于第一个焦点，原告与被告签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。合同约定委托管理期限暂定一年，原告在约定期限内履行了物业管理服务义务，被告交纳了服务费。合同暂定一年期满后，双方未续签书面合同，由于小区管理的连续性，原告仍按原合同约定继续为小区提供物业服务，直至2021年1月，被告接受了服务，在其未交纳物业费的情况下，原告以在被告住房处张贴“催费通知”的方式催交。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，本院对双方合同暂定一年期限届满后至2021年1月期间成立物业服务合同关系予以确认，根据权利义务相一致的原则，原告履行了物业服务义务，有权按合同约定收取物业服务费，被告主张双方合同一年期满后未续签合同且没接受其服务，因而原告无权起诉，与法律规定和本案查明事实不符，不予采纳。关于第二个焦点，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定和第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，原告履行了主要服务义务，并在催交无果的情况下，请求被告交纳物业费应予支持，被告以原告提供的服务存在瑕疵而主张拒交物业费，于法无据，不予支持。本案查明双方在履行合同义务中，都存在不符合合同约定的地方，原告方存在物业服务管理不到位，小区环境卫生脏乱差等服务瑕疵，被告方存在不按约定和催收通知交纳物业服务费违约行为。根据民事主体应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务法律原则，结合本案实际确定原告按合同约定物业服务费标准的60%收取被告服务费为宜。根据原告所举证据，确认被告交纳物业费时间为2017年2月15日至2020年12月31日，应交金额为5539元［（53.21㎡X0.9/月X46月15天）＋（79.43㎡X0.9/月X46月15天）]X60%=3323元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决：被告李光良应在判决生效后十日内支付原告遵义鸿苑物业管理有限公司物业费3323元。案件受理费减半收取25元，由原告遵义鸿苑物业管理有限公司负担10元，被告李光良负担15元。二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因鸿苑物业公司为李光良所在小区提供物业服务这一法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。根据双方当事人的诉讼请求，本案的争议焦点为：1.上诉人是否系本案适格当事人，案涉《物业管理委托合同》是否合法有效。2.案涉《物业管理委托合同》期限届满后，鸿苑物业公司向李光良提供物业服务的期限如何认定。3.一审法院认定的物业服务费是否正确。关于争议焦点一。案涉《物业管理委托合同》系鸿苑物业公司与李光良本人于2016年2月15日签订，办并非案涉合同当事人，不应承担支付物业费的义务。案涉合同对委托管理事项、委托管理期限、物业服务内容、双方权利义务等内容进行了约定，系双方真实意思表示，并无违反强制性法律、法规的内容，上诉人李光良主张案涉合同无效，但并未提交证据予以佐证，故应当承担举证不能的不利后果。综上，上诉人主张其并非适格被告，案涉物业服务合同无效的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。关于争议焦点二。案涉合同到期后，双方虽然没有续签新的书面合同，但鸿苑物业公司一直继续为李光良所在的小区提供物业服务，李光良及业主委员会并未提出异议。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，双方之间合同关系成立。关于争议焦点三。一审认定鸿苑物业公司为李光良所在小区提供物业服务期间，存在服务瑕疵，故酌定李光良按合同约定物业服务费收费标准的60%向鸿苑物业公司支付物业服务费，并无不当，本院依法予以确认。综上所述，李光良的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李光良负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭应勇审 判 员 施正高审 判 员 杨恩高二〇二一年七月五日法官助理 侯振伟书 记 员 胡汝静