杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭下民初字第945号原告：张建勇。委托代理人徐立群、李燕。被告：浙江方正房地产开发有限公司。法定代表人：董国权。委托代理人：赵丽华。委托代理人：任芸。被告：华东医药股份有限公司。法定代表人：李邦良。委托代理人：郑承剑。委托代理人：杨晓霞。原告张建勇为与被告浙江方正房地产开发有限公司（方正房产公司）、华东医药股份有限公司（华东医药公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2010年6月2日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员叶东晓独任审判，于2010年6月2日公开开庭进行了审理。原告张建勇及其委托代理人徐立群、李燕、被告方正房产公司委托代理人赵丽华、任芸、被告华东医药公司委托代理人郑承剑、杨晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建勇诉称：2005年4月13日，原告与华东医药公司签订了关于杭州市下城区上塘路202-208号朝晖新城1幢三层房屋转租的房屋租赁合同，租赁期间为2005年5月15日至2008年8月31日。该合同第七条第4项约定，方正房产公司同意华东医药公司将第三层转租给原告，租赁期满或华东医药公司退出，在同等条件下原告有优先续租权。方正房产公司在该合同上签章，表示认可该合同。2008年8月5日方正房产公司与华东医药公司签订了协议书，称华东医药公司不再继续使用诉争房屋，但是两被告签订该协议时并未通知原告，也从未询问过原告是否继续承租。2009年9月24日方正房产公司提起诉讼，要求原告等人退还房屋，在庭审中原告一再强调不管租金多少都愿意继续承租诉争房屋，法院也对原告继续承租的事宜给方正房产公司做了很多工作，但是方正房产公司均表示诉争房屋要收回自用。经过（2008）下民一初字第1777号及（2008）杭民一终字第2125号民事判决书的判决，判令原告将诉争房屋归还给方正房产公司。原告依据法院的判决将诉争房屋退还给方正房产公司，但是发现方正房产公司在原告腾退房屋后不久就将朝晖新城1幢整体出租给了第三人，原告承租的第三层现在开了足浴店。原告本认为房屋租赁合同中写明自己有优先续租权，可以长期租用诉争房屋，故在承租诉争房屋后共投入高达945594元的装修费用。现在由于两被告的违约给原告造成了极大的经济损失，两被告的行为侵犯了在房屋租赁合同中约定的原告的优先续租权。原告认为，两被告的行为损害了原告的合法权益，故恳请法院判如所请。诉讼请求：1、判令两被告向原告支付装修损失共计人民币378237.6元；2、本案诉讼费由两被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、房屋租赁合同，欲证明原告与被告华东医药公司约定对诉争房屋有优先续租权，被告方正房产公司盖章认可。2、协议书，欲证明两被告约定被告华东医药公司不再租赁诉争房屋，没有通知原告。3、（2008）下民一初字第1777号民事判决书，4、（2008）杭民一终字第2125号民事判决书，证据3、4欲证明被告方正房产公司以自用为由要求原告腾退诉争房屋，经法院判决原告腾退。5、杭州六星棋牌室装修工程预算书及工程承包合同6、建筑工程预算书7、收据证据5、6、7欲证明原告装修诉争房屋共投入945594元。8、插座平面布置图、电路平面布置图、消防布置图等，欲证明诉争房屋涉及装修的布局与证据5相印证，证明装修投入的费用。9、方正房产公司与林德签订的房屋租赁合同，欲证明被告方正房产公司违反合同约定将房屋租赁给第三人林德使用，致原告无法行使优先续租权的事实。被告方正房产公司辩称：一、答辩人与被答辩人间不存在任何合同关系。被答辩人提供的证据一证明该房屋租赁合同双方为华东医药公司和被答辩人，答辩人只是作为房屋产权单位认可华东医药公司转租及被答辩人在同等条件下拥有优先续租权该两项合同内容，答辩人与被答辩人间不存在任何合同关系。答辩人与华东医药公司签订的协议书乃是基于双方共同意思表示，答辩人没有义务将该协议内容通知被答辩人。二、被答辩人向答辩人主张优先续租权没有事实和法律依据。答辩人与林德的房屋租赁合同签订于2009年7月22日，而答辩人与华东医药股份有限公司间的租赁合同于2008年8月已终止，答辩人认可被答辩人拥有优先续租权的前提是在同等条件下其享有优先续租权，而答辩人收回房屋当时是用于自用，并没有租赁给他人，因此被答辩人向答辩人主张优先续租权没有事实和法律依据。三、被答辩人向答辩人主张装修费没有事实和法律依据。装修费是被答辩人为进行正常营业活动所必需的开支，而非由于答辩人违约或者侵权所导致的额外开支，且无任何证据证明该房屋实际发生了该笔装修费。按常理，被答辩人是根据合同期限来投入装修费的，到期后的责任也应当由被答辩人自行承担，因此就该必要开支向答辩人主张没有法律依据。综上所述，请一审法院驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。被告方正房产公司为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：浙江方正房地产开发有限公司与林德的房屋租赁合同及林德所经营的足浴店营业执照，欲证明该合同签订于2009年7月22日，林德的足浴店为2009年8月15日取得营业执照，此前诉争房屋为被告自用。被告华东医药公司辩称：一、关于给予原告优先续租权的问题。华东医药公司是二房东，华东医药公司自身并没有权利给原告优先续租权。二、华东医药公司也没有义务给予原告优先续租权。优先续租权的约定不是华东医药公司和原告的约定，是原告和方正房产公司的约定，从权利义务的角度来讲，华东医药公司既无行使优先续租权的权利，也无履行优先续租权的义务。三、华东医药公司和原告一样，被告知诉争房屋由方正房产公司收回自用。华东医药公司和张建勇之间在房屋是否被收回自用中所得的信息是一致的。四、关于装修损失的问题。华东医药公司既然没有权利也没有义务给予原告优先续租权，基于优先续租权产生的损失也不应由华东医药公司来赔偿。关于损失数额的问题，应通过举证质证进一步核实。综上所述，原告对华东医药公司的起诉及相应的诉请都缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告对华东医药公司的诉讼请求。被告华东医药公司未向本院提交相关证据。上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：原告提交的九份证据，被告方正房产公司对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，只有在房屋再次租赁的前提下才有优先续租权，而本案被告未将房屋出租。对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，被告没有义务要通知原告。对证据3、4的真实性无异议，恰好说明房屋在不再出租的前提下原告主张优先续租权没有依据，经过两级法院的审理，现在原告又以同样的理由起诉，违反了一事不再理的基本原则。对证据5、6的真实性有异议，也与原告及本案诉争的事实缺乏关联，该证据不能证明工程实际施工并发生了费用，证据6还有修改液涂改的痕迹。对证据7的真实性有异议，应该有正式的财税发票而不是随便开个收据。对证据8有异议，不能反映与诉争房屋有关系，图纸上没有载明工程名称，无法确认与本案的关联性，证据5、6、7、8的共同质证意见：不能证明实际发生的装修费用，即使发生了装修费用也是原告基于租赁合同和转租合同的期限所投入的，装修投入是在转租期限内进行分担的，不存在装修期外的损失。对证据9的真实性无异议，对证明对象有异议，本案不存在对原告优先续租权的侵权，该合同签订日是2009年7月22日，与上一份租赁合同相隔近一年时间，不存在原告享有优先续租权的问题，被告方正房产公司收回房屋后当时是自用，一年后才将房屋另行出租。被告华东医药公司对原告提交的证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，优先续租权与华东医药公司是无关的，这是方正房产公司赋予原告的权利，与装修有关的约定是第六条第三项，华东医药公司与原告约定的折旧年限为租赁期限，而且特别约定装修决算事先要报华东医药公司审核，在符合这两个条件的情况下原告对华东医药公司才有装修主张，租期是三年，原告要求华东医药公司装修补偿的话，超过2008年8月31日是无权主张的。对证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，二被告就租赁期满达成协议，原告与华东医药公司期满之后是否享有优先续租权不是华东医药公司决定的，所以通知与否并不影响原告向方正房产公司行使优先续租权。华东医药公司无义务进行告知。对证据3、4三性无异议，恰好说明在转租过程中产生的优先续租权华东医药公司是没有权利行使的。对证据5、6的三性有异议，根据原告与华东医药公司的合同，装修需要经过华东医药公司确认，但这些材料未经过华东医药公司确认。证据7与证据5、6相矛盾，证据5、6提到有税金，证据7却是不含税的收据，对故证据7的真实性有异议。证据8的质证意见与方正房产公司一致，图纸形成后究竟有无施工无法证实。就证据5、6、7、8总的质证意见是：如果最后工程施工完毕，应该有决算书，在缺少决算书的情况下无法确认工程已经完成且实际产生了该费用。对证据9无异议，即使有侵权事实存在也是方正房产公司实施而非华东医药公司。本院对原告提交的证据1的证据效力予以确认。证据2的三性予以确认，但该证据不足以证明二被告未通知原告。证据3、4的三性予以确认。证据5、6、7、8的真实性无法确认，仅以预算书及收据也不能证明原告在房屋中实际投入的装修费，故对其证据效力不予确认。对证据9的真实性予以确认，根据该证据反映的事实，方正房产公司于2009年7月22日将杭州市下城区上塘路202－208号新城1幢（新市街92号）底层约50平方米、三层建筑面积942平方米房屋出租给林德，与合同终止时间相隔近一年，故仅以该证据不能证明被告侵害了原告的优先续租权。被告方正房产公司提交的一组证据，原告对真实性无异议，对证明对象有异议，该合同恰恰证明原告被强制腾退后一、两个月方正房产公司就将房屋承租给林德，并不是方正房产公司所说的之前自用事隔一年才出租，方正房产公司的行为侵犯了原告的优先续租权。被告华东医药公司对真实性无异议，但认为与其无关。本院结合方正房产公司的证明对象，对该组证据的效力予以确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：2003年6月5日，被告方正房产公司与华东医药公司签订房屋租赁合同，双方约定：方正房产公司自愿将位于杭州市下城区上塘路202－208号新城1幢（新市街92号）底层建设面积767平方米，二层建筑面积895平方米、三层建筑面积942平方米共计2604平方米的房屋出租给华东医药公司作营业用房使用，租赁期限自2003年9月1日至2008年8月31日止，租赁期满华东医药公司续租应提前3个月通知方正房产公司。该合同签订后，方正房产公司如约将房屋交付华东医药公司使用。2005年4月13日华东医药公司与张建勇签订房屋租赁合同，将杭州市下城区上塘路202－208号新城1幢三楼转租给张建勇，租赁期限自2005年5月15日至2008年8月31日。方正房产公司作为产权单位，对转租行为均表示同意，并确认“租赁期满或甲方（即华东医药公司）退出，在同等条件下乙方（即原告张建勇）有优先续租权”。2008年8月5日在双方签订的租赁合同期限即将届满前，方正房产公司与华东医药公司签订协议，华东医药公司确认不再续租。由于张建勇与另一位次承租人邹小花认为他们在租赁期限届满后对房屋享有优先购买权，拒绝返还租赁房屋，方正房产公司向本院提起诉讼，要求华东医药公司归还房屋并承担房屋使用费。该案审理过程中，张建勇、邹小花申请参加诉讼，本院追加二人作为第三人参加诉讼后，于2008年10月30日作出（2008）下民一初字第1777号民事判决，判令华东医药公司、张建勇、邹小花将杭州市下城区上塘路202－208号新城1幢（新市街92号）房屋归还给方正房产公司。华东医药公司不服该判决，向杭州市中级人民法院提起上诉，杭州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2009年3月10日经法院强制执行后张建勇将其承租的房屋腾空归还给方正房产公司，2009年7月22日方正房产公司将杭州市下城区上塘路202－208号新城1幢（新市街92号）底层约50平方米、三层建筑面积942平方米房屋出租给林德，年租金400000元。本院认为：综原、被告的诉辩及举证质证，双方争议的焦点为原告是否有权行使优先续租权。所谓优先续租权，是指租期届满后，原房继续出租的，且原承租人仍愿租用原房的，在同等的租赁价格、租赁期限等条件下，原承租人有优先于其他承租人的承租权。出租人应尊重承租人的优先承租权，但该权利的行使具有一定的限制条件，如果租赁期满后出租人不再出租房屋，或者承租人不能具备与其他承租人完全相同的承租条件，承租人均不能再行使优先续租权。即便是出租人收回房屋自用一段时间后之后再重新出租，承租人在原租赁中约定的优先续租权也即丧失。本案中方正房产公司与华东医药公司的租赁合同及华东医药公司与张建勇的转租合同均于2008年8月31日到期，方正房产公司实际于2009年3月10日收回房屋，2009年7月22日才再次将房屋出租，从租赁期满至再次出租，间隔近一年，原告并未能举证证明期间方正房产公司存在出租之事实，故原告无权再主张优先续租权。华东医药公司系涉案房屋的承租人，其自身并无权利给予原告优先续租权，也未实施阻碍原告实现优先续租权之行为。综上，原告以被告侵害其优先续租权而要求赔偿的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张建勇的诉讼请求。本案受理费6974元，减半收取3487元，由原告张建勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费6974元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。审判员  叶东晓二〇一〇年八月二十日书记员  楼一平